LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 592 F-D
Pourvoi n° J 19-16.713
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. J... S...,
2°/ Mme P... N... , épouse S...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° J 19-16.713 contre l'arrêt rendu le 13 mai 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige les opposant à M. M... K..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat de M. et Mme S..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. K..., après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 13 mai 2019), M. K..., propriétaire d'un fonds constitué de plusieurs parcelles, soutenant que la parcelle cadastrée [...], devenue [...] et située à l'arrière des parcelles bâties, ne disposait pas d'un accès suffisant à la voie publique, a assigné M. et Mme S..., propriétaires voisins, afin d'obtenir un passage sur leur propriété.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. M. et Mme S... font grief à l'arrêt de dire enclavée la parcelle [...]  et qu'une servitude de passage peut être revendiquée, alors « que le caractère volontaire de l'enclave interdit au propriétaire du fonds enclavé d'exiger un passage sur le fonds voisin ; qu'est volontaire l'état d'enclave d'une parcelle non bâtie mais constructible lorsque le propriétaire de parcelles contiguës, jouxtant la voie publique, a entièrement construit ces dernières ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que M. K... est propriétaire des parcelles [...], [...], [...], [...] et [...], que les parcelles [...] et [...] disposent d'un accès à la voie publique et que les constructions qui y sont édifiées ''occupent toute la largeur de la parcelle donnant sur la voie publique'' ; qu'elle a encore constaté que ''les parcelles [...]  et [...] se situent à l'arrière des parcelles [...] et [...]'' ; qu'il en résulte que l'absence d'accès à la voie publique de la parcelle [...] est exclusivement imputable aux constructions édifiées sur les parcelles [...] et [...] ; qu'il incombait en conséquence à la cour d'appel de rechercher, comme elle y était invitée, si l'état d'enclave n'était pas imputable à M. K... ou à ses auteurs ; qu'en se bornant à constater que la parcelle [...] ''n'assure pas un accès direct à la voie publique en raison de la présence de constructions sur toute la largeur du fonds'', sans aucunement rechercher s'il n'en résultait pas que l'enclave était volontaire, comme consécutive aux constructions édifiées par M. K... ou par ses auteurs, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
3. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Un défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
4. L'arrêt a retenu que la parcelle [...] , devenue [...] et classée en zone constructible, est dépourvue d'accès à la voie publique et que M. K... est fondé à demander l'octroi d'un passage sur la propriété de M. et Mme S... permettant l'usage de son fonds à sa destination actuelle.
5. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. et Mme S... qui soutenaient que l'état d'enclave était volontaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. K... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. K... et le condamne à payer à M. et Mme S... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la parcelle [...] , anciennement cadastrée [...] est enclavée, et d'avoir dit que M. K... est fondé à revendiquer l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle [...] propriété des époux S... à hauteur de la parcelle [...] ;
AUX MOTIFS QUE : « selon l'article 682 du code civil, "le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner" ; que selon l'article 684 du même code, "si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable" ; qu'en l'espèce, M... K... est propriétaire, sur le territoire de la commune d'[...], d'une propriété d'un seul tenant constituée d'une part, par trois parcelles bâties, cadastrées [...]  (cour), [...] (remise) et [...] (maison d'habitation), sur lesquelles se situent une maison d'habitation et une grange accolée implantées au nord de la parcelle [...], en bordure de la route départementale 8, et d'autre part des parcelles non bâties [...] (jardin) et [...] (prairie) devenues [...]  et [...] situées à l'arrière des constructions. Il a recueilli l'ensemble de ces parcelles de la succession de sa mère, décédée le [...] ; que les époux S... sont propriétaires de la parcelle cadastrée [...]  contigüe à la propriété de M. K... et de la construction y édifiée en vertu d'un permis de construire délivré le 26 février 1975 pour l'avoir acquise suivant acte notarié des 4, 7 et 11 juillet 1987, lequel ne mentionne pas l'existence d'une servitude de passage ; que par jugement du 10 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Foix a jugé que les époux S... ont acquis par prescription la propriété d'une partie du terrain situé en limite des deux propriétés allant de la route départementale, au droit des parcelles [...] et [...], en alignement du mur de la maison K..., au fond de la parcelle [...] ; que M. K... expose qu'il disposait auparavant d'un passage sur ce terrain lui permettant d'accéder à pied de la voie publique aux parcelles [...] et [...] ; il soutient également que la nouvelle délimitation de la ligne divisoire de propriété aggrave l'état d'enclave de ses parcelles non bâties, alors que la parcelle [...] est normalement constructible et qu'elle doit pouvoir être desservie par un passage permettant l'accès à la parcelle au moyen d'un véhicule automobile ; qu'à l'appui de ses allégations, il verse aux débats un certificat d'urbanisme négatif délivré par le maire de la commune d'[...] le 30 octobre 2016 qui indique que le terrain n'est pas desservi par une voie publique ou privée ni par un réseau public d'eau potable et d'assainissement ni en électricité ; qu'il résulte des photographies et plans cadastraux versés aux débats que les parcelles [...]  et [...] se situent à l'arrière des parcelles [...] et [...] ; que la parcelle [...]  constitue le jardin de la maison, lequel est accessible par la porte de la maison et par la porte du garage ouvrant sur le jardin ; elle est prolongée par la parcelle [...] , laquelle est, selon les termes du procès-verbal de visite des lieux et de comparution des parties ordonnées par le premier juge, une prairie plate, entretenue, supportant arbres et arbustes ; qu'en l'état, le fonds de M. K..., constitué par les parcelles [...], [...], [...],[...] et [...] n'est pas enclavé ; il dispose d'un accès direct à la voie publique par véhicule pour les parcelles [...] et [...] formant la maison et le garage accolé, construits depuis plus de trente ans, qui occupent toute la largeur de la parcelle donnant sur la voie publique ; que M. K... accède sans difficulté à pied aux parcelles [...] et [...] par ses bâtiments ; qu'il expose vouloir vendre la parcelle [...] , devenue [...], en vue d'être construite ; que son projet se heurte cependant à l'absence, d'une part d'accès à la voie publique, d'autre part de desserte par les réseaux publics d'eau potable, d'électricité et d'assainissement, ainsi que cela résulte de l'examen du certificat d'urbanisme négatif délivré à M. K... le 30 novembre 2011, alors même que la commune d'[...] est dotée d'une carte communale approuvée le 21 juin 2005 et que la parcelle [...]  est située en zone U de la commune, normalement constructible ; que l'usage du fonds doit être apprécié dans sa destination actuelle ; que dès lors que la carte communale de la commune d'[...] situe la parcelle [...] en zone U, M. K... est fondé à demander l'octroi d'un droit de passage permettant de desservir la parcelle litigieuse par véhicule automobile depuis la voie publique ; que l'état d'enclave de la parcelle [...] résultant d'un projet de division pour vente de l'unité foncière propriété de M. K... implique que sa desserte s'effectue d'abord sur les fonds divisés soit au travers de la parcelle [...]  devenue [...] ; que toutefois, cette dernière parcelle n'assurant pas un accès direct à la voie publique en raison de la présence de constructions sur toute la largeur du fonds, le désenclavement complet supposerait la démolition partielle voire totale de la grange à destination de garage et donc des travaux excessifs qui ne sont pas en rapport avec le coût du terrain et, en tout état de cause, priveraient M. K... de la possibilité d'utiliser son garage, ce qui est contraire à la destination normale de son fonds bâti ; que dès lors, cette situation oblige, conformément à l'article 684 alinéa 2 du code civil, à reconnaître au profit du fonds K... une servitude de passage sur le fonds voisin des époux S... cadastré [...]  qui s'exercera sur sa partie située à hauteur de la grange édifiée sur la parcelle cadastrée [...]  jusqu'à la voie publique et sur une largeur suffisante pour permettre l'accès par véhicule automobile ainsi que le passage des canalisations des eaux usées et viabilisation de la parcelle [...]  lorsqu'il y aura lieu à raccordement aux réseaux publics ; que c'est en conséquence par une appréciation erronée que les premiers juges ont écarté l'existence d'une enclave, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de faire droit à la demande de M. K..., tendant à se voir reconnaître une servitude de passage sur la propriété des époux S... ; qu'avant dire droit, sur la détermination de l'assiette de la servitude de passage et le montant de l'indemnité revenant aux époux S..., il y a lieu d'ordonner une mesure d'expertise, aux frais avancés de M. K..., qui y a intérêt » ;
ALORS QUE le caractère volontaire de l'enclave interdit au propriétaire du fonds enclavé d'exiger un passage sur le fonds voisin ; qu'est volontaire, l'état d'enclave d'une parcelle non bâtie mais constructible lorsque le propriétaire de parcelles contiguës, jouxtant la voie publique, a entièrement construit ces dernières ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que M. K... est propriétaire des parcelles [...], [...], [...], [...] et [...], que les parcelles [...] et [...] disposent d'un accès à la voie publique, et que les constructions qui y sont édifiées « occupent toute la largeur de la parcelle donnant sur la voie publique » (arrêt, p. 4, dernier alinéa) ; qu'elle a encore constaté que « les parcelles [...]  et [...] se situent à l'arrière des parcelles [...] et [...] » (arrêt, p. 4, pénultième alinéa) ; qu'il en résulte que l'absence d'accès à la voie publique de la parcelle [...] est exclusivement imputable aux constructions édifiées sur les parcelles [...] et [...] ; qu'il incombait en conséquence à la cour d'appel de rechercher, comme elle y était invitée par les exposants (conclusions, p. 8), si l'état d'enclave n'était pas imputable à M. K... ou à ses auteurs ; qu'en se bornant à constater que la parcelle [...] « n'assure pas un accès direct à la voie publique en raison de la présence de constructions sur toute la largeur du fonds » (arrêt, p. 5, alinéa 5), sans aucunement rechercher s'il n'en résultait pas que l'enclave était volontaire, comme consécutive aux constructions édifiées par M. K... ou par ses auteurs, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 682 du code civil.