LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 novembre 2020
Cassation et cassation sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 784 F-D
Pourvoi n° Z 19-15.945
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
M. D... Y..., domicilié [...] ), a formé le pourvoi n° Z 19-15.945 contre deux arrêts rendus les 9 octobre 2018 et 21 novembre 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. V... G...,
2°/ à Mme X... F...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. Y..., après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon les arrêts attaqués (Pau, 9 octobre 2018, rectifié le 21 novembre 2018), par acte du 22 mai 2013, M. Y... a vendu à M. G... et Mme F... un lot de copropriété. Se plaignant d'inondations récurrentes, les acquéreurs ont assigné le vendeur en nullité de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.
2. Un arrêt du 9 octobre 2018, statuant sur l'appel interjeté par M. Y... contre un jugement du 29 juin 2017 ayant accueilli les demandes, a confirmé une ordonnance de référé du 21 novembre 2017 dont M. Y... et le syndicat des copropriétaires [...] avaient interjeté appel.
3. Un arrêt du 21 novembre 2018 a, au visa de l'article 462 du code de procédure civile, ordonné la rectification de l'arrêt et substitué au texte de celui-ci une nouvelle rédaction de l'objet du litige, des motifs et du dispositif confirmant le jugement.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. Y... fait grief à l'arrêt du 21 novembre 2018 d'ordonner la rectification de l'arrêt rendu le 9 octobre 2018 à partir de la page 3, le texte des motifs et du dispositif ayant été remplacé, alors « que pour ordonner la rectification de l'arrêt du 9 octobre 2018 en substituant au texte de celui-ci une nouvelle rédaction de l'objet du litige, des motifs et du dispositif, l'arrêt rendu le 21 novembre 2018 retient que « L'erreur alléguée est bien de nature strictement matérielle, la cour ayant, par confusion, inséré dans le corps de sa décision, le texte intégral provenant d'un arrêt n° 18/001802 rendu le 23 mai 2018 dans une instance concernant un appel interjeté le 13 décembre 2017 par M. Y... et le syndicat des copropriétaires [...] à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017, enrôlé à la cour sous le n° RG 17/04223 » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui, sous le couvert d'une rectification d'erreur matérielle, a modifié les droits et obligations des parties, a violé l'article 462 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 462 du code de procédure civile :
5. Aux termes de ce texte, les erreurs matérielles et omissions qui affectent un jugement, même passé en force jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
6. Pour ordonner la rectification de l'arrêt rendu le 9 octobre 2018 en substituant, au texte de celui-ci, les motifs et le dispositif, l'arrêt retient que la cour a, par confusion, inséré dans le corps de sa décision le texte provenant d'un arrêt rendu le 23 mai 2018 et concernant un appel d'ordonnance de référé introduit par M. Y... et le syndicat des copropriétaires [...].
7. En statuant ainsi, la cour d'appel qui, sous le couvert d'une rectification d'erreur matérielle a modifié les droits et obligations des parties, a violé le texte susvisé.
Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. M. Y... fait grief à l'arrêt du 9 octobre 2018 de confirmer l'ordonnance de référé du 21 novembre 2017 et de condamner M. G... et Mme F... aux dépens et au paiement de frais irrépétibles, alors « que saisie de l'appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 juin 2017, ayant statué au fond sur l'action en garantie des vices cachés engagée par les consorts S... contre M. Y... seul, la cour d'appel, par son arrêt rendu le 9 octobre 2018, après avoir exposé la procédure en référé engagée par M. Y... et par le syndicat des copropriétaires de la [...], agissant en désignation d'un expert sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, contre les consorts S..., l'EURL du Lagoin, la société L. M... et fils la société AFGE et la SMABTP, statue, dans ses motifs et son dispositif, sur l'appel de l'ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017 dans le cadre de ce second litige ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
9. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
10. La cour d'appel, en examinant le jugement du 29 juin 2017 qui statuait sur la demande en nullité de la vente pour vices cachés introduite par M. G... et Mme F... à l'encontre de M. Y..., s'est prononcée sur une ordonnance de référé contre laquelle M. Y... et le syndicat des copropriétaires [...] avaient interjeté appel.
11. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
13. La cassation de l'arrêt du 21 novembre 2018 n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Dit n'y avoir lieu à rectification d'erreur matérielle ;
Laisse à la charge du Trésor public les dépens afférents à l'arrêt du 21 novembre 2018 ;
Condamne M. G... et Mme F... aux dépens du présent arrêt ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu le 21 novembre 2018, d'avoir ordonné la rectification de l'arrêt n° 18/03479 rendu le 9 octobre 2018 dans l'affaire référencée sous le n° RG17/02656, dans les conditions suivantes consistant à « (dire) qu'à partir de la page n° 3, le texte sera remplacé par les termes suivants : "FAITS ET PROCEDURE : (...). MOTIFS DE LA DECISION : (...). PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, Vu l'appel principal de D... Y..., CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Vu l'appel incident de V... G... et X... F..., y ajoutant, CONDAMNE M. Y... à payer aux consorts S... une somme de 7 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. Y... Aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement au bénéfice des consorts S... d'une indemnité de procédure d'appel de 3 000 euros, REJETTE tous les autres moyens, fins et prétentions plus amples ou contraires", le reste étant inchangé » et d'avoir dit que cet arrêt rectificatif serait mentionné sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée et serait notifié dans les mêmes conditions que ladite décision,
Aux seuls motifs que « L'article 462 du Code de procédure civile est ainsi libellé :
"Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.
Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.
Toutefois, lorsqu'il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties.
La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.
Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation".
L'erreur alléguée est bien de nature strictement matérielle, la cour ayant, par confusion, inséré dans le corps de sa décision, le texte intégral provenant d'un arrêt n° 18/001802 rendu le 23 mai 2018 dans une instance concernant un appel interjeté le 13 décembre 2017 par M. Y... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [...] à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017, enrôlé à la cour sous le n° RG 17/04223.
Il convient donc de rectifier, à partir de la page 3, l'intégralité de l'arrêt n° 18/03479 comme il est dit au dispositif ci-après » ;
Alors que pour ordonner la rectification de l'arrêt du 9 octobre 2018 en substituant au texte de celui-ci une nouvelle rédaction de l'objet du litige, des motifs et du dispositif, l'arrêt rendu le 21 novembre 2018 retient que « L'erreur alléguée est bien de nature strictement matérielle, la cour ayant, par confusion, inséré dans le corps de sa décision, le texte intégral provenant d'un arrêt n° 18/001802 rendu le 23 mai 2018 dans une instance concernant un appel interjeté le 13 décembre 2017 par M. Y... et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [...] à l'encontre d'une ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017, enrôlé à la cour sous le n° RG 17/04223 » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui, sous le couvert d'une rectification d'erreur matérielle, a modifié les droits et obligations des parties, a violé l'article 462 du Code de procédure civile.
Deuxième moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, rendu le 9 octobre 2018, d'avoir, « Vu l'appel de M. Y... et du syndicat des copropriétaires [...] », confirmé « l'ordonnance de référé entreprise » en toutes ses dispositions, au surplus condamné « les appelants » aux dépens et à payer à M. G... et à Mme F... une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et débouté les parties de toutes autres demandes,
Aux motifs propres que « M. Y... et le syndicat des copropriétaires de la [...] ont sollicité une expertise au visa de l'article 145 du code de procédure civile dans le cadre du procès qu'ils ont introduit à l'égard des entreprises qui ont procédé aux travaux de rénovation de leur bien, avant que M. Y... ne vende son lot aux consorts S....
Mais force est de constater qu'un procès est déjà en cours - même s'il concerne la résolution pour vices cachés, de la vente passée entre M. Y... et les consorts S... - et qu'à l'occasion de cette procédure, un expert judiciaire a été désigné et a déposé un rapport.
Or, rien n'empêchait que M. Y... appelle en intervention forcée lesdites entreprises et/ou leurs assureurs pendant les opérations d'expertise conduites par M. E..., d'autant que, dès la première réunion, l'expert avait constaté l'existence d'infiltrations.
Le fait est que les actions entre vendeur et acquéreur, d'une part, et entre le vendeur et les intervenants aux travaux de construction qu'il a fait réaliser, d'autre part, peuvent être jugées ensemble. Mais en l'occurrence, il est trop tard pour envisager un regroupement des dossiers, puisque la première procédure a été introduite au fond et l'autre a été engagée en référé.
Du reste, le dossier ouvert entre les consorts S... et M. Y... est en état d'être jugé, si bien qu'ordonner aujourd'hui une expertise dans la présente procédure de référé conduirait certainement les appelants à demander que ladite affaire ne soit pas fixée à plaider tant que le nouvel expert n'a pas déposé son rapport et retarderait ainsi sans motif pour les consorts S... l'issue du seul procès qui les concerne.
En tout état de cause, s'agissant du motif légitime dont les appelants devraient se prévaloir pour solliciter une expertise au visa de l'article 145 du Code de procédure civile, le président du tribunal statuant en référé a déjà répondu dans des termes pertinents et sérieux, en relevant que toutes les réponses aux questions factuelles et juridiques soulevées par M. Y... et le syndicat des copropriétaires figurent dans le rapport déposé par M. E..., de sorte qu'en l'absence d'élément nouveau proposé à la cour, il y a lieu de confirmer le rejet de la demande d'une nouvelle expertise.
La cour doit donc débouter les appelantes (sic) des causes de leur recours et les condamner aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure d'appel de 1000 euros au bénéfice des consorts S..., les autres demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile étant rejetées » ;
1°) Alors que, saisie de l'appel d'un jugement du Tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 juin 2017, ayant statué au fond sur l'action en garantie des vices cachés engagée par les consorts S... contre M. Y... seul, la Cour d'appel, par son arrêt rendu le 9 octobre 2018, après avoir exposé la procédure en référé engagée par M. Y... et par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [...], agissant en désignation d'un expert sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, contre les consorts S..., l'E.U.R.L. DU LAGOIN, la S.A.R.L. M... & FILS, la S.A.R.L. AFGE et la S.M.A.B.T.P., statue, dans ses motifs et son dispositif, sur l'appel de l'ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017 dans le cadre de ce second litige ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige, violant ainsi les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
2°) Et alors que, saisie de l'appel d'un jugement du Tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 juin 2017, ayant statué au fond sur l'action en garantie des vices cachés engagée par les consorts S... contre M. Y... seul, la Cour d'appel, par son arrêt rendu le 9 octobre 2018, après avoir exposé la procédure en référé engagée par M. Y... et par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [...], agissant en désignation d'un expert sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile, contre les consorts S..., l'E.U.R.L. DU LAGOIN, la S.A.R.L. M... & FILS, la S.A.R.L. AFGE et la S.M.A.B.T.P., statue, dans ses motifs et son dispositif, sur l'appel de l'ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2017 dans le cadre de ce second litige ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a méconnu l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel et, par suite, violé les articles 561 et 562 du Code de procédure civile.
Troisième moyen de cassation (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, rendu le 9 octobre 2018, tel que rectifié par l'arrêt attaqué rendu le 21 novembre 2018, d'avoir rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. Y... et déclaré recevable l'action engagée par les consorts S... ; débouté M. Y... de ses demandes de contreexpertise et de production de pièces ; dit que l'immeuble vendu par M. Y... aux consorts S... est affecté de vices cachés justifiant l'action rédhibitoire ; dit que le fait que M. Y... ait réalisé les travaux à l'origine des dommages subis et qu'il se soit comporté en qualité de maître d'oeuvre de ces travaux rend sans effet la clause de non-garantie stipulée à l'acte ; ordonné la résolution pour vices cachés de la vente reçue le 22 mai 2013 portant sur « le lot n° 1 d'un ensemble immobilier sis "[...]" cadastré dite commune section [...] , pour une contenance de 00 ha 20 a et 19 ca soumis au statut de la copropriété et consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et comprenant un coin séjour-cuisine, un dégagement desservant une chambre avec dressing, une salle d'eau, une buanderie et une seconde chambre avec la jouissance exclusive d'un jardin, auquel on accède depuis la route départementale n° 257 via son entrée privative, et les quatre cent dix-huit millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales » ; ordonné la restitution de l'immeuble par les consorts S... à M. Y... et ce, dans son état actuel ; ordonné la restitution par M. Y... aux consorts S... du prix de vente de 200 000 euros ; condamné M. Y... à payer aux consorts S... les frais, droits et taxes générés par la vente dont les frais de notaire pour 14 150 euros ; ordonné la publication de son jugement au service de la publicité foncière de Bayonne ; et condamné M. Y... à payer aux consorts S... la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice moral,
Aux motifs propres que « A hauteur d'appel, M. Y... (...) critique les dispositions du jugement ayant déclaré recevable et fondée l'action en garantie des vices cachés formée par les consorts S....
Dans sa décision, le tribunal a retenu les éléments de fait et de droit suivants :
- le rapport d'expertise est clair et précis, offrant toutes garanties de sérieux et d'impartialité,
- avant la vente aux consorts S..., M. Y... a réalisé des travaux importants, transformant un local de service en une maison d'habitation, mais ces travaux sont affectés de défauts de conception et de non-conformités qui présentent toutes les caractéristiques des vices cachés de la chose vendue tels que définis par l'article 1641 du code civil dans la mesure où il n'en a pas été question lors de la transaction.
- au vu de l'importance des vices de construction affectant gravement l'ouvrage, qui sont demeurés cachés aux yeux des acquéreurs, il est incontestable que ces derniers n'auraient pas acquis le bien litigieux s'ils avaient eu conscience de leur nature et de leur ampleur.
- le vendeur qui, en réalisant des travaux à l'origine de dommages subis s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre des travaux, doit être assimilé au professionnel tenu de connaître les vices du bien vendu.
- M. Y... ne peut donc se prévaloir de la clause d'exonération prévue par le contrat de vente.
- la demande de contre-expertise n'est pas justifiée par un avis technique émanant d'un homme de l'art, - la demande de production de pièces a déjà fait l'objet d'une réponse par l'expert et en outre, elle vise à étayer la théorie de M. Y... selon lequel les désordres proviendraient du débordement de la baignoire, ce qui est totalement exclu par les conclusions expertales.
***
En appel, M. Y... reprend les moyens et prétentions déjà soumis au tribunal.
***
L'article 1641 du Code civil dispose que "Le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus".
L'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'expert judiciaire décrit les travaux de construction et de réaménagement structurel considérables qui ont été effectués par M. Y... dans les années précédant la vente du bien aux consorts S....
Ainsi en page 9 de son rapport, l'expert déclare que les désordres auraient pour cause : "l'emploi de revêtements inadaptés sur la surface des murs périphériques c'est-à-dire une simple émulsion bitumeuse appliquée directement sur la maçonnerie n'apporte pas de protection efficace contre les infiltrations d'eau. Il faut, au minimum, un revêtement à fonction imperméabilisante, type enduit de mortier ou enduit bitumeux, voir un revêtement étanche (type membrane bitumeuse collée) qui interdit tout passage d'eau. Les nappes à excroissances n'assurent aucune protection à l'eau car n'étant pas collées, l'eau les contourne. Elles n'assurent qu'une protection mécanique des revêtements ou sont intégrées à des systèmes de drainage en association avec d'autres matériaux".
En page 13, il donne son avis sur l'imputabilité des désordres dans les termes suivants : "Il s'agit d'un défaut de conception (système global de drainage d'une part et choix de traitement des parois enterrées principalement) couplé à un défaut de mise en oeuvre généralisé. En raison de la modification de la nature des locaux (locaux de service vers locaux d'habitation), les dispositions constructives légales auraient dû être prises (étanchéité/réseaux/drains) et mises en oeuvre selon les règles de l'art. Ces modifications légales majeures auraient dû être réalisées conformément aux règles de l'art et aux normes en préalable à la vente des locaux aux époux G.... Par conséquent, nous considérons que la responsabilité de M. Y..., non assisté d'un maître d'oeuvre, est engagée".
L'expert relate que plusieurs épisodes d'inondation se sont produits et que, pour le sinistre du 24 janvier 2014, les consorts S... ont dû être relogés provisoirement.
Il a procédé aux opérations d'expertise au contradictoire des consorts S... et de M. Y..., ces parties étant respectivement assistées par leur avocat. L'expert a répondu très précisément aux dires qui lui étaient adressés par les avocats et, en particulier, par celui de M. Y..., en mettant l'accent sur l'importance des vices qui portaient atteinte à la salubrité de l'immeuble dont l'étanchéité n'était pas assurée, le rendant impropre à sa destination d'habitation.
Aux termes de l'expertise, M. E... constate la matérialité des désordres affectant le bâti.
Force est de constater que si M. Y... formule de vives critiques à l'égard de l'expertise en cause, il ne produit pas d'éléments de preuve contredisant les constatations techniques et les conclusions du rapport déposé par l'expert judiciaire. Bien plus, il demande à la cour d'enjoindre à la partie adverse de produire des pièces qui pourraient pallier à sa carence dans l'administration de la preuve de ses allégations.
Dès lors, les vices affectant gravement l'habitabilité de l'immeuble acheté par les consorts S... sont caractérisés et les acquéreurs n'auraient pu les découvrir par eux-mêmes, sauf si leur vendeur leur en avait signalé l'existence, ce qui n'a pas été le cas.
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La cour observe que le tribunal a retenu l'action en garantie des vices cachés mais que les consorts S... visaient également dans leur assignation l'article 1792 du Code civil :or, le délai décennal n'était pas encore expiré au jour où ils ont introduit l'instance et le rapport de l'expert judiciaire leur permettait d'étayer leur action en garantie décennale. Mais en appel, bien que visant également l'article 1792 du code civil dans leurs conclusions, ils sollicitent la confirmation du jugement et ils ont parfaitement le droit d'opter pour l'action en garantie des vices cachés.
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Au soutien de son appel et pour s'exonérer de sa responsabilité de vendeur d'immeuble de mauvaise foi, M. Y... produit des factures établies par des entreprises en 2011, pour étayer ses affirmations selon lesquelles il n'a pas luimême procédé aux travaux ni n'en a été le maître d'oeuvre et qu'il était donc également un profane quand il a vendu la maison aux consorts S... en ignorant les vices cachés pouvant l'affecter consécutivement aux travaux réalisés par ces professionnels.
Il soutient ainsi être exonéré de toute responsabilité par le jeu de la clause insérée page 11 de l'acte (paragraphe B/ A La charge de l'acquéreur) prévoyant que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur autres que celles liées à la garantie décennale, en l'état des vices mêmes cachés.
Les intimés ayant obtenu gain de cause en première instance, lui opposent les dispositions du paragraphe précédent concernant les obligations à la charge du vendeur, en ce qu'elles indiquent notamment que ce dernier ne pourra se retrancher derrière des clauses exonératoires de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices cachés connus de lui.
Si M. Y... n'est pas un professionnel de l'immobilier au sens où il exerce cette activité dans le cadre d'une structure officielle, c'est à juste titre que le tribunal a rappelé qu'était juridiquement assimilé au vendeur professionnel celui qui, en réalisant les travaux à l'origine des dommages subis, s'est comporté en maître d'oeuvre des travaux.
Mais il suffit de relever que si M. Y... a produit des factures correspondant selon lui, aux travaux qu'il a commandé à des entreprises (EURL DU LAGOIN pour le terrassement, SARL PS RENOV pour des travaux de démolition escalier/maçonnerie intérieure/carrelage, SARL M... & FILS pour la réhabilitation du système d'assainissement), il ne prouve pas qu'il n'a pas luimême organisé et suivi lesdits travaux plutôt que de faire appel à un maître d'oeuvre professionnel ayant les compétences pour superviser et surveiller l'ouvrage réalisé.
Dès lors, M. Y... ne peut s'exonérer de sa responsabilité en ce qu'il a vendu un bien affecté de vices cachés qu'il connaissait et ainsi, il est tenu, en vertu de l'article 1645 du Code civil, outre la restitution du prix, de tous les dommagesintérêts envers l'acheteur.
***
Au-delà de leur demande de confirmation du jugement ayant condamné M. Y... à leur restituer la somme de 214 150 euros au titre du prix de vente et frais de notaire ainsi que celle de 2 500 euros au titre du préjudice moral, les consorts S... ont formé appel incident pour solliciter la condamnation de M. Y... à leur payer une somme de 35 670 euros en réparation de leur préjudice matériel. C'est une demande qu'ils avaient présentée en première instance mais à titre subsidiaire, de sorte qu'ayant fait droit aux demandes principales, le tribunal n'y a pas répondu.
Ceci étant, l'expert judiciaire a estimé que les consorts S... subissaient un préjudice de jouissance qu'il a chiffré à 7 000 euros correspondant à la période de 6 mois de loyer (800 euros mensuel) nécessaire aux travaux de réparation + 1 600 euros comprenant le déménagement et le réaménagement + 600 euros pour le garde-meuble.
L'avis de l'expert est étayé par des éléments techniques d'évaluation, qu'il a soumis au contradictoire des parties et il est manifeste que les graves désordres affectant dès l'origine la maison qu'ils ont achetée n'ont pu qu'obérer de manière significative les conditions d'existence des consorts S....
En revanche, les pièces produites aux débats par les intimés ne fournissent pas d'éléments objectifs permettant pas (sic) de majorer la somme proposée par l'expert.
En conséquence, statuant par motifs propres et par ceux pertinents et sérieux adoptés du premier juge, la cour déboutera M. Y... de l'ensemble de ses prétentions et confirmera le jugement querellé en toutes ses dispositions » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « 2°) Sur l'existence de vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qu la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;
Sur le rapport d'expertise
Le rapport établi par Monsieur E..., clair et précis, offre toute garantie de sérieux et d'impartialité et il convient d'en adopter les conclusions.
il ne sera pas fait droit à la demande de contre-expertise formulée par Monsieur D... Y... qui n'est fondé sur aucun avis technique émanant d'un homme de l'art, pas plus qu'il ne sera fait droit à sa demande de production des rapports d'expertise établis à la suite des sinistres du 09 juin 2013 et des 4 et 21 novembre 2013 par POLYEXPERT qui intervenaient dans le cadre de l'assurance multirisques habitation ; ces pièces ont été déjà sollicitées dans un dire à expert en date du 25 août 2014 auquel ce dernier a répondu dans son pré-rapport ; quant aux comptes-rendus d'intervention des pompiers, ils figurent en annexe du rapport et il n'y a donc pas lieu d'en ordonner la production.
A titre surabondant, les demandes de production de pièces formulées par Monsieur D... Y... tendent à démontrer que l'origine des inondations dont ont été victimes les requérants, auraient pu provenir d'un débordement de la baignoire de la salle de bain, ce qui est totalement exclu au vu des conclusions de l'expert, mais également de la gravité et de l'étendue des désordres généralisés à l'habitation toute entière la rendant totalement insalubre comme cela ressort des constatations expertales et du constat d'huissier en date du 07 janvier 2016.
* La constatation des désordres
L'expert judiciaire indique que le sous-sol a été inondé à 9 reprises, que les interventions des pompiers sont nombreuses et que le mobilier est régulièrement dans l'eau, tous les tissus (linges, rideaux, vêtements) étant imprégnés.
Bien que n'ayant pu faire le constat en temps réel d'un ruissellement ou d'un écoulement dans la zone référencée, l'expert judiciaire a constaté les manifestations suivantes :
- toute la surface au sol a été régulièrement inondée avec des traces nombreuses, auréoles et boursouflures ,
- les plinthes, pieds de mur (sur 50 cm environ localement) ont été imprégnés,
- les équipements de sanitaires et de salle de bain (douches/revêtement...)
sont dégradés,
- toutes les surfaces de murs et de plafonds de l'habitation sont tachées (auréoles localisées, points dispersés) en raison du taux d'humidité élevé qui engendre dans l'habitation des phénomènes importants de condensation (local semi enterré insuffisamment ventilé et température intérieure basse dans les locaux inoccupés ou sinistrés) ; l'humidité relative relevée le 06 mars 2014 était de 62 % pour une température de 16,4 % C et l'expert a constaté le développement de champignons en sol (plinthe salle de bain) ; il indique que cette valeur d'humidité relative est qualifiée d'inconfortable.
* Sur les causes des désordres
Selon l'expert judiciaire, l'origine des désordres d'infiltrations d'eau sur la surface totale du sol et de l'habitation en sous-sol est le défaut d'étanchéité de la structure (dalle de sol et parois enterrées).
L'expert retient principalement :
- l'emploi de revêtements inadaptés sur la face extérieure des murs périphériques, c'est-à-dire une simple émulsion bitumeuse appliquée directement sur la maçonnerie qui n'apporte pas de protection efficace contre les infiltrations d'eau.
- la non-conformité de mise en oeuvre du système de drainage qui est déficient et inadapté.
* Sur la responsabilité technique
Il résulte du rapport d'expertise que Monsieur D... Y..., avant de revendre le lot [...]  aux requérants, a procédé à des travaux d'aménagement des locaux de service du sous-sol et notamment d'une partie du garage, en locaux d'habitation alors que le remblaiement autour du sous-sol était conséquent et qu'il était quasi totalement enterré à l'exception de l'entrée du garage côté sud, l'accès au bâtiment se faisant par l'angle nord-est de la propriété ; dans le cadre du projet d'aménagement des locaux concernés, l'expert indique qu'en extérieur :
* une entrée nouvelle a été créée à l'angle nord-ouest de la propriété,
* une aire de stationnement a été aussi réalisée en façade ouest sur une surface importante,
* un accès au garage a été réaménagé et agrandi depuis l'entrée de la résidence à l'angle nord-est avec des aires de stationnement,
* une terrasse extérieure a été réalisée devant l'entrée principale située au niveau de l'ancienne porte de garage,
* des fenêtres supplémentaires ont été réalisées,
* des drains ont été mis en oeuvre,
* un réseau d'assainissement autonome a été réalisé.
En intérieur, un aménagement a été réalisé (second oeuvre) sur une surface totale de 115 m² avec un compartimentage de 8 pièces.
L'expert judiciaire indique que l'aménagement extérieur de la parcelle a nécessité :
- de nombreuses excavations,
- l'enlèvement important de terre naturelle,
- le déblaiement/remblaiement de grand volume de terre.
Ce nouvel aménagement a perturbé nécessairement l'équilibre du drainage naturel des eaux de pluie dans l'environnement proche de l'habitation et la mise en oeuvre de drains efficaces en périmètre de l'habitation est d'autant plus importante dans ce contexte.
S'agissant des responsabilités techniques, l'expert judiciaire indique :
- qu'il s'agit d'un défaut de conception (système global de drainage d'une part et choix de traitement des parois enterrées principalement) couplé à un défaut de mise en oeuvre généralisé ; en raison de la modification de la nature des locaux (locaux de service vers locaux d'habitation) les dispositions constructives légales auraient dû être prises (étanchéité/réseaux/drains) et mises en oeuvre selon les règles de l'art.
- que ces modifications légales majeures auraient dû être réalisées conformément aux règles de l'art et aux normes en préalable à la vente des locaux aux époux G....
L'expert judiciaire considère, par conséquent, que la responsabilité de Monsieur Y..., non assisté d'un maître d'oeuvre, est engagée.
Il résulte de ces éléments que les vices affectant l'immeuble résultant des travaux réalisés par Monsieur Y... avant la vente aux requérants, sont antérieurs à la vente et qu'ils présentent toutes les caractéristiques de défauts cachés de la chose vendue tels que définis par l'article 1641 du Code civil.
Au vu de l'important ces vices de construction affectant gravement l'ouvrage, vices tels qu'ils ont été analysés ci-dessus et demeurés cachés aux yeux des acquéreurs, il est incontestable que ceux-ci n'auraient pas acquis cette maison s'ils avaient eu conscience de leur nature et de leur ampleur.
3°) Sur la garantie des vices cachés par le vendeur
Aux termes des dispositions de l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'acte de vente du 22 mai 2013 comporte une rubrique intitulée "charges et conditions générales" qui indique en page 11 que "l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du Code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après".
Monsieur D... Y... excipe de cette clause de non-garantie pour s'opposer aux demandes des consorts S....
En l'espèce, il est dit à la page 10 de l'acte authentique que le vendeur "ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'acquéreur s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ou s'il s'était comporté comme tel sans en avoir les compétences requises ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices cachés connus de lui".
Monsieur D... Y... conteste l'application de cette clause et soutient qu'il doit être considéré comme un vendeur profane de bonne foi.
En l'espèce, il n'est pas discuté qu'avant de revendre ce bien aux requérants, Monsieur D... Y... a lui-même entrepris d'importants travaux d'aménagement des locaux de service du sous-sol, et notamment d'une partie du garage, en locaux d'habitation, travaux dont l'ampleur et les conditions ont été décrites par l'expert judiciaire qui a par ailleurs indiqué que l'aménagement extérieur sur la parcelle avait nécessité :
- de nombreuses excavations,
- l'enlèvement important de terre naturelle,
- le déblaiement/remblaiement de grand volume de terre.
Il convient de rappeler qu'est assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble vendu le vendeur qui, en réalisant les travaux à l'origine des dommages subis, s'est comporté en qualité de maître d'oeuvre des travaux, ce qui est le cas en l'espèce.
Par ailleurs, même si le bien vendu dépendait de son patrimoine personnel, il est constant que Monsieur D... Y... a exercé l'activité d'agent immobilier en qualité de gérant d'une société unipersonnelle exerçant elle-même cette activité, et que du fait de l'expertise acquise à l'occasion des transactions immobilières, de certaines connaissances en matière immobilière et de bâtiments, il ne peut être considéré comme un vendeur profane et de bonne foi alors qu'il ne pouvait ignorer les risques qu'il prenait à l'égard du futur acquéreur, en réalisant lui-même des travaux, sans maître d'oeuvre et sans couverture d'assurance.
En conséquence, Monsieur D... Y... ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie inscrite à l'acte.
4°) Sur la résolution de la vente
Aux termes de l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix tel qu'elle sera arbitrée par experts.
En l'espèce, les consorts S... sollicitant à titre principal la résolution de la vente, il convient de faire droit à leur demande, de prononcer la résolution de la vente et d'ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de Bayonne.
La résolution de la vente a pour effet d'ordonner la restitution de l'immeuble par les consorts S... dans son état actuel et la restitution du prix de 200 000 euros par Monsieur D... Y... qui sera par ailleurs condamné au paiement des frais, droits et taxes générés par la vente dont les frais de notaire pour 14 150,00 euros.
5°) Sur les dommages et intérêts
Par application des dispositions de l'article 1645 du Code civil, Monsieur D... Y... est tenu, outre à la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers les acheteurs, à conditions toutefois que la preuve soit rapportée qu'il connaissait les vices cachés affectant l'immeuble vendu.
En l'espèce, il a déjà été indiqué que Monsieur D... Y... qui a lui-même procédé aux travaux à l'origine des vices cachés et s'est comporté comme un maître d'oeuvre, doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble vendu ; il doit donc être considéré comme un vendeur de mauvaise foi.
L'obligation d'occuper un bien non conforme aux règles d'habitabilité et l'inquiétude en résultant ont été cause d'un préjudice moral, dont l'indemnisation sera fixée à la somme de 2 500,00 euros que Monsieur D... Y... sera condamné à payer aux consorts S... » ;
1°) Alors que la garantie des vices cachés n'est due par le vendeur que si le défaut est antérieur à la livraison du bien qui en est affecté ; que M. Y... démontrait devant les juges du fond qu'aucun sinistre n'avait jamais eu lieu dans l'immeuble litigieux antérieurement à la vente aux consorts S..., ce tant par le courrier des pompiers attestant n'être jamais intervenus avant cette vente que par celui de son assureur attestant l'absence de tout dégât des eaux entre le 5 mai 2011 et le 23 mai 2013, lendemain de la prise de possession des consorts S... ; que M. Y... soulignait que les premiers désordres étaient apparus le 9 juin 2013, soit 15 jours à peine après la prise de possession des consorts S..., puis s'étaient renouvelés à l'occasion des divers retours des acquéreurs dans l'immeuble, mais qu'aucune inondation n'avait eu lieu après le départ des consorts S..., ce en dépit de nombreuses précipitations sur la commune d'Urcuit et, spécialement, qu'aucune infiltration d'eau ou inondation n'avait été constatée contradictoirement au cours des opérations d'expertise, l'expert reconnaissant d'ailleurs expressément n'avoir pas assisté en temps réel à un ruissellement ou un écoulement ; que M. Y... en concluait que les infiltrations et inondations alléguées par les consorts S... étaient en réalité directement liées à leur occupation des lieux et n'avaient pas leur source dans un vice antérieur à la vente ; que la Cour d'appel, qui a retenu par adoption de motif que « les vices affectant l'immeuble résultant des travaux réalisés par Monsieur Y... avant la vente aux requérants, sont antérieurs à la vente », sans répondre aux conclusions précitées et sans citer ni a fortiori examiner les éléments de preuve produits par M. Y..., a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) Alors que, partant et faute d'avoir recherché, comme cela le lui était expressément demandé, si quelque infiltration ou inondation que ce fût s'était jamais produite dans l'immeuble litigieux antérieurement à la prise de possession des consorts S... et si quelque infiltration ou inondation que ce fût avait jamais été constatée contradictoirement après le départ des consorts S..., l'absence de telles infiltrations ou inondations démontrant que celles alléguées par les acquéreurs étaient en réalité directement liées à leur occupation des lieux et n'avaient pas leur source dans un vice antérieur à la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;
3°) Alors que, en tout état de cause, M. Y... faisait valoir en appel que l'expert judiciaire, s'il avait péremptoirement affirmé, en se fondant sur les allégations des consorts S..., que des infiltrations ou inondations se seraient produites à 9 reprises, reconnaissait n'avoir assisté à aucune de ces prétendues inondations qui n'avaient pas été constatées contradictoirement et s'était borné à relever que la première inondation, en date du 9 juin 2013 avait été prise en charge par l'assureur des consorts S... et à annexer à son rapport deux attestations du SDIS64 faisaient état des inondations des 20 et 24 janvier 2014, aucune des autres inondations alléguées n'étant en revanche documentée par le moindre constat, la moindre photographie ou la moindre vidéo ; que M. Y... relevait également que l'expert, s'il avait affirmé l'existence « de nombreuses et sérieuses non conformités constructives (drainage, ...) », n'en avait pas donné la liste et s'était borné à faire état, d'une part, de l'inversion du Delta MS posé avec les excroissances orientées vers le jardin, d'autre part, de l'absence de cuvelage ; mais que le fournisseur du Delta MS, dans un courrier en date du 20 septembre 2017 avait attesté que cette pose "à l'envers" ne modifie en rien l'efficacité du produit, ce dont il résulte qu'elle ne peut constituer la cause des infiltrations à l'origine des inondations ; et que l'immeuble, dont l'aménagement en 2011-2013 avait été fait en conservant les éléments de maçonnerie existants, tels les murs et dalles au sol, avait été lui-même construit dans les années 1960, c'est-à-dire à une époque où les normes et D.T.U. n'imposaient encore aucun cuvelage ; que M. Y... relevait encore qu'en concluant son rapport par la phrase « Les désordres sont identifiés et leurs causes partiellement connues », l'expert judiciaire reconnaissait lui-même n'avoir pas identifié le prétendu vice à l'origine des désordres ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse et qui n'a ni analysé ni même cité les éléments de preuve produits à leur soutien, a ainsi, derechef, méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) Et alors que, enfin, la Cour d'appel, qui a reconnu que M. Y... n'est pas un vendeur professionnel et qu'il avait fait appel à des professionnels de la construction pour la réalisation des travaux litigieux, a fait peser sur lui la charge d'établir qu'il n'avait pas joué le rôle de maître d'oeuvre et, M. Y... n'ayant pas, selon elle, rapporté cette preuve, elle l'a assimilé de ce seul fait au vendeur de mauvaise foi ou au vendeur professionnel ; qu'elle a donc inversé la charge de la preuve et, par suite, violé les articles 1643 et 1645 du Code civil.