LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10302 F-D
Pourvoi n° U 18-24.722
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
1°/ la société M Finance, société anonyme, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Oceanis Outre-Mer, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société [...],
ont formé le pourvoi n° U 18-24.722 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. H... M...,
2°/ à Mme F... B..., épouse M...,
toutes deux domiciliés [...] ,
3°/ à la société IFB France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La société IFB France a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat des sociétés M Finance et Oceanis Outre-Mer, de la SCP Boullez, avocat de la société IFB France, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme M..., et après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Les trois moyens cassation annexés au pourvoi principal et celui annexé au pourvoi incident, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Laisse à chaque demandeurs la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société M Finance et la société Oceanis Outre-Mer à payer à M. et Mme M... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour les sociétés M Finance et Oceanis Outre-Mer
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré M. et Mme M... recevables dans leur action en nullité de la vente immobilière qu'ils avaient conclue le 30 juin 2005 avec la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'action en annulation de la vente pour dol intentée par M. et Mme M... à l'encontre de la société [...] par acte d'huissier du 14 juin 2013 n'est pas prescrite, les époux M... n'ayant eu connaissance de la perte de l'avantage fiscal au titre de la loi Girardin qu'à réception du courrier de l'administration fiscale du 24 juillet 2009 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1304 du code civil dispose que « dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts » ; qu'en l'espèce, M. et Mme M... ont eu connaissance de la perte de l'avantage fiscal le 24 juillet 2009, par le courrier de l'administration fiscale leur indiquant que les conditions du bénéfice de la réduction d'impôt n'étaient pas remplies et que cet état entraînait la remise en cause de la réduction fiscale obtenue au titre des années 2007 et 2008 ; que le délai de prescription quinquennale avait donc pour point de départ le 24 juillet 2009 ; que l'action en nullité de la vente pour dol, introduite par assignation délivrée à la société [...] le 14 juin 2013, n'est donc pas prescrite ;
1°) ALORS QUE la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l'erreur qu'il allègue ; qu'en l'espèce, l'erreur que M. et Mme M... invoquaient portait sur l'état du marché et le potentiel locatif de leur bien et consistait à avoir cru que celui-ci serait loué rapidement au loyer annoncé ; qu'en fixant le point de départ de la prescription de l'action en nullité pour dol de M. et Mme M... au jour où ils avaient reçu le courrier de l'administration fiscale du 24 juillet 2009, quand ceux-ci ne prétendaient nullement ignorer à cette date depuis quand leur bien était loué et à quel prix, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé les articles 1116 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenus les articles 1137 et 1144) ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, l'erreur constitutive de dol que M. et Mme M... invoquaient portait sur l'état du marché et le potentiel locatif de leur bien et consistait à avoir cru que celui-ci serait loué rapidement au loyer annoncé ; qu'en fixant le point de départ de la prescription de l'action en nullité pour dol au jour où M. et Mme M... avaient reçu le courrier de l'administration fiscale du 24 juillet 2009 leur annonçant la perte de l'avantage fiscal au titre de la loi Girardin, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le consentement de M. et Mme M... a été vicié par le dol de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, et les dols subséquents de ses mandataires, la société IFB France et de la société M Finance, d'AVOIR prononcé en conséquence la nullité du contrat de vente immobilière en l'état futur d'achèvement signé le 30 juin 2005 devant Maître U... O..., notaire associé à Nice, entre d'une part la société [...] dont le siège social est à [...] , et, d'autre part, M. H... M..., né le [...]  à Bagnères de Bigorre Vedère (65), de nationalité française, et Mme F... B..., son épouse, née le [...] à Lavelanet (09), de nationalité française, domiciliés ensemble [...] (32), portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier divisé en copropriété au [...] (Réunion) dénommée « [...] » [...], assis sur un terrain cadastré section [...] pour une superficie de 3066 m² : Lot n° [...] : Un appartement situé au premier étage du bâtiment, corps de bâtiment B1, portant le n° [...] sur le plan du premier étage, comprenant hall d'entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, varangue, avec soixante treize/dix millièmes des parties des parties générales ; Lot n° [...] : Un parking situé au troisième sous-sol du bâtiment, corps de bâtiment Plateau, escaliers A-B1-B2 et C, portant le n° [...] sur le plan du troisième sous-sol, avec quatre/dix millièmes des parties communes générales, d'AVOIR ordonné à la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...] de restituer à M. et Mme M... le prix de vente de l'appartement et du parking (207 700 euros), amputé de la somme de 32 556,30 euros représentant le montant des loyers perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ordonné à M. et Mme M... de restituer les lots acquis, cette restitution devant intervenir dans les quinze jours de l'encaissement par M. et Mme M... de l'intégralité du prix de vente de l'appartement et du parking, diminué du montant des loyers perçus ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que M. et Mme M... ont souhaité réaliser un investissement locatif afin de se constituer un patrimoine en partie financé par une économie d'impôt ; que l'éligibilité du programme « résidence [...] » au [...] au bénéfice de la défiscalisation de la loi Girardin du 21 juillet 2003 a été dès lors, un élément déterminant le consentement de M. et Mme M... à contracter ; qu'ils ont acquis le bien immobilier objet du litige par l'intermédiaire de la société IFB France, qui se présente comme créateur de patrimoine, dans un secteur décrit comme particulièrement attractif et au vu d'une estimation du montant du loyer escompté, lequel est annexé au contrat de réservation et a donc valeur pré-contractuelle ; que l'opération, vendue par la société [...], constituée des sociétés Océanis Outre-mer et Océanis Promotion faisant partie du groupe Equalliance, et son éligibilité au bénéfice de la loi Girardin du 21 juillet 2003 s'analyse en une opération juridique complexe, les contrats de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement et de mise en gestion formant un tout indivisible ; qu'il s'est avéré que le programme « [...] », qui est un gros ensemble immobilier comprenant 137 logements répartis sur 5 étages, appartenant à la gamme médiane, n'a pas répondu aux attentes des investisseurs, qui n'ont pas trouvé de locataire au prix annoncé par le mandataire chargé de la commercialisation du programme ; que la plaquette de présentation de la résidence [...] et l'évaluation du montant du loyer escompté témoignent d'une estimation exagérément optimiste de la rentabilité de l'opération escomptée ; que les données 2006 fournies par l'Observatoire des loyers privés à la Réunion démontrent que les mesures de défiscalisation mises en place dans le cadre de la loi Girardin, si elles ont contribué au soutien de l'activité économique du bâtiment et à la dynamisation de la promotion immobilière, ont dans le même temps participé à la fragilisation du marché, avec des difficultés potentielles de mise en location et de revente, un décalage entre les besoins locaux et l'offre de produits proposés ; que par ailleurs les risques de dégradation progressive du patrimoine ne doivent pas être négligés ; que selon ces mêmes données, le loyer moyen au m² d'un appartement dans le sud de l'île est de 8 à moins de 9 euros dans la commune du [...], soit un loyer compris entre 496 euros et moins de 558 euros pour 62 m² habitables ; qu'il s'avère que le logement n'a trouvé preneur qu'à compter du mois de novembre 2007, à un prix nettement inférieur que le loyer prévisionnel annoncé (537,50 euros au lieu de 648 euros), étant précisé que la perception du loyer ne commencerait qu'à compter du mois de décembre 2007 ; qu'il est ainsi démontré que le gestionnaire a volontairement antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, afin de laisser croire à M. et Mme M... qu'ils bénéficieraient de la réduction fiscale de la loi Girardin au titre de l'année 2006 et des quatre années suivantes ; que la location du bien a été intermittente au cours de la période comprise entre décembre 2007 et juillet 2015, M. et Mme M... ayant perçu au titre des loyers la somme de 32 556,50 euros, en ce compris les indemnités de carence locative, alors qu'ils avaient espéré percevoir une somme de 54 432 euros pour 7 années de loyers ; qu'enfin, il est démontré par les avis de valeur établis par deux agences immobilières, l'un en date du 9 mars 2015, l'autre du 11 juin 2018, que le prix de revente de l'appartement ne saurait excéder la valeur de 79 000 euros net vendeur, soit une diminution de plus de 50 % par rapport au prix d'acquisition ; que c'est donc à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, promoteur constructeur et de la société M Finance, appartenant comme cette dernière au groupe Equalliance, chargée de la mise en location du bien, toutes trois professionnelles averties de l'immobilier et de la défiscalisation, que M. et Mme M..., profanes en ces matières, ont été amenés à contracter, dans la mesure où elles leur ont vanté une opération de défiscalisation sous un jour flatteur mais fallacieux, les incitant à acquérir un bien immobilier présenté comme un pur produit financier tout en sachant que les acquéreurs ne le verraient pas avant de signer la vente, en manquant de les avertir loyalement des facteurs défavorables pesant sur cette opération vouée à l'échec, dès lors que le montant du loyer annoncé comme pouvant être obtenu était surévalué (648 euros au lieu de 544,42 euros obtenus), qu'il serait inéluctablement amputé des frais de gestion et d'assurance locative totalisant 15 % du montant du loyer, des charges de copropriété et taxes afférentes à l'immeuble ainsi que des frais d'entretien à engager entre deux locations ; que ces affirmations vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d'un dol à l'égard des acquéreurs, dont le consentement a été vicié ; que ce faisant, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de vente signé le 30 juin 2005 ; que sur les conséquences de l'annulation de la vente, M. et Mme M... n'articulent leurs demandes qu'à l'encontre de la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...] ; qu'eu égard à la nullité du contrat du 30 juin 2015 (lire 2005), les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient antérieurement à la vente ; que les restitutions consécutives à la nullité doivent être réciproques et concomitantes ; que par conséquent, la restitution de l'appartement à laquelle doivent être condamnés M. et Mme M... devra dans les quinze jours de l'encaissement du montant du prix de vente, déduction faite de la somme de 32 556,50 euros qu'ils ont perçus au titre des loyers, que la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice ;
1°) ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que si son auteur a agi avec l'intention de tromper son cocontractant ; qu'en l'espèce, pour retenir que c'était à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, et de la société M Finance, que M. et Mme M... avaient été amenés à contracter la vente du 30 juin 2005, la cour d'appel a comparé le loyer prévisionnel annexé au contrat de réservation du 1er avril 2005 (648 euros) au loyer effectivement obtenu lors de la mise en location du bien en 2007 (537,50 euros) et en a conclu que le montant du loyer annoncé était surévalué ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que lors de la signature de la vente en 2005, la société IFB France avait connaissance du loyer qui serait pratiqué au moment de la mise en location et qu'elle avait intentionnellement surévalué le montant annoncé pour tromper M. et Mme M..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137) ;
2°) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telle qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que seules des manoeuvres antérieures à la conclusion de la convention sont susceptibles de caractériser un dol ; qu'en l'espèce, pour retenir que c'était à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, et de la société M Finance, que M. et Mme M... avaient été amenés à contracter la vente du 30 juin 2005, la cour d'appel a affirmé que le gestionnaire avait antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, que la location avait été intermittente au cours de la période comprise entre décembre 2007 et juillet 2015, et que selon deux avis de valeur de 2015 et 2018 le prix de revente de l'appartement était inférieur, de plus de cinquante pour cent, au prix d'acquisition ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser des affirmations mensongères au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137) ;
3°) ALORS en tout état de cause QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, et de la société M Finance, avaient commis un dol en manquant d'avertir loyalement M. et Mme M... des facteurs défavorables pesant sur l'opération ; qu'en statuant ainsi, sans constater, ni que ces sociétés disposaient d'informations particulières concernant les facteurs défavorables de l'opération au jour de la vente que M. et Mme M... pouvaient légitimement ignorer et qu'elles avaient intentionnellement retenues en vue de les tromper, ni que ces derniers auraient renoncé à la vente s'ils avaient eu connaissance de ces informations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1137) ;
4°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; qu'en affirmant que le gestionnaire avait volontairement antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, afin de laisser croire à M. et Mme M... qu'ils bénéficieraient de la réduction fiscale de la loi Girardin au titre de l'année 2006 et des quatre années suivantes, quand M. et Mme M... ne prétendaient nullement dans leurs conclusions avoir été trompés sur ce point, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'il est fait obligation au juge de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a dit que le consentement de M. et Mme M... avait été vicié par le dol de la société M Finance, chargée de la mise en location du bien ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait des termes clairs et précis du mandat de gérance du 1er mars 2005 comme du contrat de location du 30 juin 2007 que c'était la société Gessy Oi qui était chargée de la mise en location du bien, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ;
6°) ALORS subsidiairement QUE les sociétés immatriculées appartenant à un même groupe disposent chacune d'une personnalité juridique propre, de sorte qu'en principe elles répondent seules des obligations qu'elles contractent ; que pour dire que la société M Finance était chargée de la mise en location du bien et lui imputer un comportement dolosif à ce titre, la cour d'appel s'est bornée à relever que M. et Mme M... avaient, le 1er mars 2005, donné mandat de gérer le bien en cause à la société Gessy Oi, qu'elle identifiait comme la filiale de la société M Finance ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1842 du code civil, ensemble l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1199) ;
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...] à payer à M. et Mme M... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de dommages-intérêts, les difficultés induites pour M. et Mme M... par l'opération litigieuse, ceux-ci ayant dû engager une procédure longue et coûteuse pour voir reconnaître leurs droits, sont à l'origine d'un préjudice financier et moral, qu'il convient d'indemniser par la condamnation de la société Océanis Outre-mer venant aux droits de la société [...] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
1°) ALORS QUE la cassation à intervenir du chef de l'arrêt ayant prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 30 juin 2005 entre M. et Mme M... d'une part et la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, d'autre part, entraînera par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a condamné la société Océanis Outre-mer à indemniser M. et Mme M... au titre de leur préjudice moral ;
2°) ALORS subsidiairement QUE le fait de défendre à une action en justice est un droit qui ne saurait constituer une faute délictuelle en l'absence d'abus constaté par le juge ; que la défense à une action en justice ne peut pas constituer, sauf circonstances exceptionnelles, un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par les premiers juges, malgré l'infirmation dont leur décision a ensuite été l'objet ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné la société Océanis Outre-mer, dont la légitimité de la défense avait été reconnue par les premiers juges, à indemniser M. et Mme M... au titre d'un préjudice constitué du simple fait d'avoir dû engager une procédure pour voir reconnaître leur droit ; qu'en statuant ainsi, sans constater l'abus du droit de se défendre que cette société aurait commis et les circonstances exceptionnelles qui justifiaient cette condamnation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1240 du code civil ;
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société IFB France
Le pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le consentement de M. et Mme M... a été vicié par le dol de la société [...], aux droits de laquelle vient la société OCEANIS OUTRE MER, et les droits subséquents de ses mandataires, la société IFB France et de la société M FINANCE, D'AVOIR prononcé en conséquence la nullité du contrat de vente immobilière en l'état futur d'achèvement signé le 30 juin 2005 devant Me O..., notaire associé à Nice, entre d'une part la société [...] dont le siège social est à [...] , et, d'autre part, M. H... M..., né le [...]  à Bagnères de Bigorre M... (65), de nationalité française, et Mme F... B..., son épouse, née le [...] à Lavelanet (09), de nationalité française, domiciliés ensemble [...] (32), portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier divisé en copropriété au [...] (Réunion) dénommée « [...] » [...], assis sur un terrain cadastré section [...] pour une superficie de 3066 m² : Lot n° [...] : Un appartement situé au premier étage du bâtiment, corps de bâtiment B1, portant le n° [...] sur le plan du premier étage, comprenant hall d'entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, varangue, avec soixante treize/dix millièmes des parties des parties générales ; Lot n° [...] : Un parking situé au troisième sous-sol du bâtiment, corps de bâtiment Plateau, escaliers A-B1-B2 et C, portant le n° [...] sur le plan du troisième sous-sol, avec quatre/dix millièmes des parties communes générales, D'AVOIR ordonné à la société OCEANIS OUTRE MER, venant aux droits de la société [...] de restituer à M. et Mme M... le prix de vente de l'appartement et du parking (207.700 €), amputé de la somme de 32.556,30 € représentant le montant des loyers perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ordonné à M. et Mme M... de restituer les lots acquis, cette restitution devant intervenir dans les quinze jours de l'encaissement par M. et Mme M... de l'intégralité du prix de vente de l'appartement et du parking, diminué du montant des loyers perçus ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats que M. et Mme M... ont souhaité réaliser un investissement locatif afin de se constituer un patrimoine en partie financé par une économie d'impôt ; que l'éligibilité du programme « résidence [...] » au [...] au bénéfice de la défiscalisation de la loi Girardin du 21 juillet 2003 a été dès lors, un élément déterminant le consentement de M. et Mme M... à contracter ; qu'ils ont acquis le bien immobilier objet du litige par l'intermédiaire de la société IFB France, qui se présente comme créateur de patrimoine, dans un secteur décrit comme particulièrement attractif et au vu d'une estimation du montant du loyer escompté, lequel est annexé au contrat de réservation et a donc valeur précontractuelle ; que l'opération, vendue par la société [...], constituée des sociétés Océanis Outre-mer et Océanis Promotion faisant partie du groupe Equalliance, et son éligibilité au bénéfice de la loi Girardin du 21 juillet 2003 s'analyse en une opération juridique complexe, les contrats de réservation, de vente en l'état futur d'achèvement et de mise en gestion formant un tout indivisible ; qu'il s'est avéré que le programme « [...] », qui est un gros ensemble immobilier comprenant 137 logements répartis sur 5 étages, appartenant à la gamme médiane, n'a pas répondu aux attentes des investisseurs, qui n'ont pas trouvé de locataire au prix annoncé par le mandataire chargé de la commercialisation du programme ; que la plaquette de présentation de la résidence [...] et l'évaluation du montant du loyer escompté témoignent d'une estimation exagérément optimiste de la rentabilité de l'opération escomptée ; que les données 2006 fournies par l'Observatoire des loyers privés à la Réunion démontrent que les mesures de défiscalisation mises en place dans le cadre de la loi Girardin, si elles ont contribué au soutien de l'activité économique du bâtiment et à la dynamisation de la promotion immobilière, ont dans le même temps participé à la fragilisation du marché, avec des difficultés potentielles de mise en location et de revente, un décalage entre les besoins locaux et l'offre de produits proposés ; que par ailleurs les risques de dégradation progressive du patrimoine ne doivent pas être négligés ; que selon ces mêmes données, le loyer moyen au m² d'un appartement dans le sud de l'île est de 8 à moins de 9 euros dans la commune du [...], soit un loyer compris entre 496 euros et moins de 558 euros pour 62 m² habitables ; qu'il s'avère que le logement n'a trouvé preneur qu'à compter du mois de novembre 2007, à un prix nettement inférieur que le loyer prévisionnel annoncé (537,50 euros au lieu de 648 euros), étant précisé que la perception du loyer ne commencerait qu'à compter du mois de décembre 2007 ; qu'il est ainsi démontré que le gestionnaire a volontairement antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, afin de laisser croire à M. et Mme M... qu'ils bénéficieraient de la réduction fiscale de la loi Girardin au titre de l'année 2006 et des quatre années suivantes ; que la location du bien a été intermittente au cours de la période comprise entre décembre 2007 et juillet 2015, M. et Mme M... ayant perçu au titre des loyers la somme de 32 556,50 euros, en ce compris les indemnités de carence locative, alors qu'ils avaient espéré percevoir une somme de 54 432 euros pour 7 années de loyers ; qu'enfin, il est démontré par les avis de valeur établis par deux agences immobilières, l'un en date du 9 mars 2015, l'autre du 11 juin 2018, que le prix de revente de l'appartement ne saurait excéder la valeur de 79 000 euros net vendeur, soit une diminution de plus de 50 % par rapport au prix d'acquisition ; que c'est donc à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société Océanis Outre-mer, promoteur constructeur et de la société M Finance, appartenant comme cette dernière au groupe Equalliance, chargée de la mise en location du bien, toutes trois professionnelles averties de l'immobilier et de la défiscalisation, que M. et Mme M..., profanes en ces matières, ont été amenés à contracter, dans la mesure où elles leur ont vanté une opération de défiscalisation sous un jour flatteur mais fallacieux, les incitant à acquérir un bien immobilier présenté comme un pur produit financier tout en sachant que les acquéreurs ne le verraient pas avant de signer la vente, en manquant de les avertir loyalement des facteurs défavorables pesant sur cette opération vouée à l'échec, dès lors que le montant du loyer annoncé comme pouvant être obtenu était surévalué (648 euros au lieu de 544,42 euros obtenus), qu'il serait inéluctablement amputé des frais de gestion et d'assurance locative totalisant 15 % du montant du loyer, des charges de copropriété et taxes afférentes à l'immeuble ainsi que des frais d'entretien à engager entre deux locations ; que ces affirmations vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d'un dol à l'égard des acquéreurs, dont le consentement a été vicié ; que ce faisant, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de vente signé le 30 juin 2005 ; que sur les conséquences de l'annulation de la vente, M. et Mme M... n'articulent leurs demandes qu'à l'encontre de la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...] ; qu'eu égard à la nullité du contrat du 30 juin 2015 (lire 2005), les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient antérieurement à la vente ; que les restitutions consécutives à la nullité doivent être réciproques et concomitantes ; que par conséquent, la restitution de l'appartement à laquelle doivent être condamnés M. et Mme M... devra dans les quinze jours de l'encaissement du montant du prix de vente, déduction faite de la somme de 32 556,50 euros qu'ils ont perçus au titre des loyers, que la société Océanis Outre-mer, venant aux droits de la société [...], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en justice ;
1. ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que si son auteur a agi avec l'intention de tromper son cocontractant ; qu'en l'espèce, pour retenir que c'était à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société OCEANIS OUTRE MER, et de la société M FINANCE, que M. et Mme M... avaient été amenés à contracter la vente du 30 juin 2005, la cour d'appel a comparé le loyer prévisionnel annexé au contrat de réservation du 1er avril 2005 (648 €) au loyer effectivement obtenu lors de la mise en location du bien en 2007 (537,50 €) et en a conclu que le montant du loyer annoncé était surévalué ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que lors de la signature de la vente en 2005, la société IFB FRANCE avait connaissance du loyer qui serait pratiqué au moment de la mise en location et qu'elle avait intentionnellement surévalué le montant annoncé pour tromper M. et Mme M..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137) ;
2. ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telle qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que seules des manoeuvres antérieures à la conclusion de la convention sont susceptibles de caractériser un dol ; qu'en l'espèce, pour retenir que c'était à partir d'affirmations mensongères de la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société OCEANIS OUTRE MER, et de la société M FINANCE, que M. et Mme M... avaient été amenés à contracter la vente du 30 juin 2005, la cour d'appel a affirmé que le gestionnaire avait antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, que la location avait été intermittente au cours de la période comprise entre décembre 2007 et juillet 2015, et que selon deux avis de valeur de 2015 et 2018 le prix de revente de l'appartement était inférieur, de plus de cinquante pour cent, au prix d'acquisition ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser des affirmations mensongères au jour de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu l'article 1137) ;
3. ALORS en tout état de cause QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société IFB France, mandataire de la société [...], aux droits de laquelle vient la société OCEANIS OUTRE-MER, et de la société M FINANCE, avaient commis un dol en manquant d'avertir loyalement M. et Mme M... des facteurs défavorables pesant sur l'opération ; qu'en statuant ainsi, sans constater, ni que ces sociétés disposaient d'informations particulières concernant les facteurs défavorables de l'opération au jour de la vente que M. et Mme M... pouvaient légitimement ignorer et qu'elles avaient intentionnellement retenues en vue de les tromper, ni que ces derniers auraient renoncé à la vente s'ils avaient eu connaissance de ces informations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1137) ;
4. ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; qu'en affirmant que le gestionnaire avait volontairement antidaté au 30 juin 2006 (lire 2007) le contrat de location, afin de laisser croire à M. et Mme M... qu'ils bénéficieraient de la réduction fiscale de la loi Girardin au titre de l'année 2006 et des quatre années suivantes, quand M. et Mme M... ne prétendaient nullement dans leurs conclusions avoir été trompés sur ce point, la cour d'appel a modifié l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
5. ALORS QU'il est fait obligation au juge de ne pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a dit que le consentement de M. et Mme M... avait été vicié par le dol de la société M FINANCE, chargée de la mise en location du bien ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait des termes clairs et précis du mandat de gérance du 1er mars 2005 comme du contrat de location du 30 juin 2007 que c'était la société GESSY OI qui était chargée de la mise en location du bien, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ;
6. ALORS subsidiairement QUE les sociétés immatriculées appartenant à un même groupe disposent chacune d'une personnalité juridique propre, de sorte qu'en principe elles répondent seules des obligations qu'elles contractent ; que pour dire que la société M FINANCE était chargée de la mise en location du bien et lui imputer un comportement dolosif à ce titre, la cour d'appel s'est bornée à relever que M. et Mme M... avaient, le 1er mars 2005, donné mandat de gérer le bien en cause à la société GESSY OI, qu'elle identifiait comme la filiale de la société M FINANCE ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1842 du code civil, ensemble l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1199).