LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI des Trois Bastides (la SCI), qui a pour activité la construction et la vente d'immeubles, a donné mandat exclusif à la société Finance conseil investissement de commercialiser les lots de deux immeubles en copropriété qu'elle a construits ; que prétendant avoir rempli cette mission, la société Financière Rhin Rhône (la société) a assigné la SCI en paiement de commissions ; que cette dernière a demandé la restitution des commissions versées et la réparation de son préjudice résultant du non-respect des délais de régularisation des ventes convenus ; que la SCI ayant été dissoute par décision des associés et la liquidation amiable ayant été clôturée, la société Eurospace a été désignée comme mandataire ad hoc ;
Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense :
Attendu que la société soutient que le pourvoi non valablement formé au nom de la SCI qui est liquidée, n'a pu être régularisé par la désignation et l'intervention du mandataire ad hoc postérieurement à la formation du pourvoi ;
Mais attendu que le mémoire ampliatif au nom de la SCI représentée par son mandataire ad hoc a été déposé le 23 mars 2011, soit dans le délai de l'article 978 du code de procédure civile ; que la procédure ayant ainsi été régularisée par l'intervention d'un mandataire ad hoc, dans le délai imparti pour le dépôt du mémoire ampliatif, le pourvoi formé par la SCI est recevable ;
Et sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu les articles L. 134 -1 du code de commerce et 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que pour débouter la SCI de sa fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité d'agent immobilier de la société, la condamner à payer à celle-ci la somme de 207 301,49 euros avec intérêts au taux légal et rejeter ses demandes de restitution de commissions et de dommages-intérêts, l'arrêt, après avoir constaté que la société avait pour objet l'agence commerciale pour tous produits et services et qu'elle avait limité son activité à la commercialisation des biens vendus par la SCI, retient qu'elle a qualité pour demander le paiement des commissions qui lui sont dues pour les affaires qu'elle a réalisées pour le compte de la SCI, laquelle n'établit pas de faute dans l'exécution du mandat tacite qui lui a été donné, sans qu'il puisse lui être opposé les dispositions légales régissant l'activité d'agent immobilier ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la loi du 2 janvier 1970 s'appliquant aux personnes se livrant ou prêtant leur concours , de manière habituelle, à une opération qu'elle prévoit et chargées d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation , ou en l'une de ces missions, seulement, sans rechercher quelles étaient les conditions d'intervention de la société lors de l'exécution du mandat tacite de commercialisation d'immeubles donné par la SCI qu'elle retenait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il ya ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Financière Rhin Rhône aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la SCI des Trois Bastides et à la société Eurospace la somme globale de 2 500 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour les sociétés des Trois Bastides et Eurospace, ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI Les trois bastides de sa fin de non recevoir tirée de l'absence de qualité d'agent immobilier de la SAS Société financière Rhin Rhône, et de l'avoir condamnée à payer à celle-ci la somme de 207.301,49 , avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2006, et d'avoir débouté la SCI Les trois bastides de ses demandes de restitution de commissions déjà versées et de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la SAS Société financière Rhin Rhône, dont l'objet social vise une activité d'agence commerciale pour tous produits et services ayant fait l'objet d'un mandat de vente et qui a limité son activité à la commercialisation des biens vendus par la SCI Les trois bastides, a bien ainsi qualité, sans qu'il puisse lui être opposé les dispositions légales régissant l'activité d'agent immobilier, pour demander le paiement des commissions qui lui sont dues pour les affaires qu'elle a réalisées pour le compte de son mandant ; que la SCI Les trois bastides sera en conséquence déboutée de sa fin de non recevoir liée au défaut de qualité de la SAS Société financière Rhin Rhône et de sa demande en restitution des commissions déjà versées à cette société ;
1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p.1 ; pp.5-6), la SAS Société financière Rhin Rhône ne prétendait pas avoir limité son activité à la commercialisation des biens vendus par la SCI Les trois bastides ; qu'en retenant le contraire, pour écarter l'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, la cour d'appel a modifié les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU' en retenant que la SAS Société financière Rhin Rhône avait limité son activité à la commercialisation des biens vendus par la SCI Les trois bastides, sans préciser l'élément de preuve d'où elle tirait cette appréciation, la cour d'appel a procédé par voie de simple affirmation, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux ; que ne relèvent pas du régime de l'agent commercial, les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières ; que la loi n° 70-9 du 2 janvier 197 0 s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; qu'en écartant l'application de la réglementation des agents immobiliers à la SAS Société financière Rhin Rhône, sans rechercher quelles étaient les conditions d'intervention de cette dernière, au regard du contenu exact du mandat tacite de commercialisation immobilière qu'elle retenait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 134-1 du code de commerce et de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 .
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, en confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 11 mars 2008 en toutes ses dispositions, dit que la SAS Société financière Rhin Rhône a agi en qualité de mandataire substitué de la société FCI, qu'en application du mandat de commercialisation il ne peut être retenu aucune faute dans l'exécution du mandat et que le taux de rémunération doit être fixé conformément au mandat, et d'avoir condamné la SCI Les trois bastides à payer à la SAS Société financière Rhin Rhône la somme principale de 207.301,49  ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas discuté par les parties que la SCI Les trois bastides a réglé des commissions à la SAS Société financière Rhin Rhône pour la réalisation de 15 ventes (pièce 2) avant de refuser de payer les commissions concernant 7 ventes au motif, selon un courrier du 16 février 2006, du retard dans la régularisation de ces ventes par acte notarié ; que la SCI Les trois bastides reprend devant la cour ce moyen en soutenant que la SAS Société financière Rhin Rhône, que la société FCI s'était substituée dans le cadre de la convention du 22 octobre 2004, n'a pas respecté les délais de commercialisation prévus par cette convention, ce qui justifie, en raison du préjudice financier que ces retards lui ont causé, le débouté de cette société de ses demandes en paiement de commissions, ou, subsidiairement, la limitation de son commissionnement à un taux de 5%, et l'allocation de dommages et intérêts compensatoires ; que cependant, il convient de constater que, tout d'abord, rien dans les documents produits ne vient à l'appui de l'affirmation selon laquelle la société FCI se serait substituée la SAS Société financière Rhin Rhône dans l'exécution du mandat de commercialisation du 22 octobre 2004 ; qu'ensuite, aucun des documents soumis aux débats ne justifie que la SCI Les trois bastides avait imposé à la SAS Société financière Rhin Rhône des délais de commercialisation ; qu'enfin, le taux des commissions admis entre les parties pour ces opérations de commercialisation s'établissait à 13% HT selon les 15 premières factures réglées sans discussion par la SCI Les trois bastides ; qu'il en résulte que la SCI Les trois bastides, qui ne démontre l'existence d'aucune faute de la SAS Société financière Rhin Rhône dans l'exécution du mandat tacite de commercialisation qu'elle lui avait confié, doit être, d'une part, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts compensatoires et, d'autre part, condamnée au paiement des commissions dues, outre les intérêts au taux légal dans les conditions prévues par le jugement déféré ;
ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en confirmant, dans son dispositif, le jugement en toutes ses dispositions, notamment en celles disant que la SAS Société financière Rhin Rhône avait agi en qualité de mandataire substitué de la société FCI, et en celles statuant sur le fondement du mandat de commercialisation conclu avec cette dernière, après avoir écarté, dans ses motifs, la substitution de mandataire et retenu l'existence d'un mandat tacite de commercialisation entre la SCI Les trois bastides et la SAS Société financière Rhin Rhône, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Les trois bastides à payer à la société Financière Rhin Rhône la somme de 207.301,49 , avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2006, et d'avoir débouté la SCI Les trois bastides de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas discuté par les parties que la SCI Les trois bastides a réglé des commissions à la SAS Société financière Rhin Rhône pour la réalisation de 15 ventes (pièce 2) avant de refuser de payer les commissions concernant 7 ventes au motif, selon un courrier du 16 février 2006, du retard dans la régularisation de ces ventes par acte notarié ; que la SCI Les trois bastides reprend devant la cour ce moyen en soutenant que la SAS Société financière Rhin Rhône, que la société FCI s'était substituée dans le cadre de la convention du 22 octobre 2004, n'a pas respecté les délais de commercialisation prévus par cette convention, ce qui justifie, en raison du préjudice financier que ces retards lui ont causé, le débouté de cette société de ses demandes en paiement de commissions, ou, subsidiairement, la limitation de son commissionnement à un taux de 5%, et l'allocation de dommages et intérêts compensatoires ; que cependant, il convient de constater que, tout d'abord, rien dans les documents produits ne vient à l'appui de l'affirmation selon laquelle la société FCI se serait substituée la SAS Société financière Rhin Rhône dans l'exécution du mandat de commercialisation du 22 octobre 2004 ; qu'ensuite, aucun des documents soumis aux débats ne justifie que la SCI Les trois bastides avait imposé à la SAS Société financière Rhin Rhône des délais de commercialisation ; qu'enfin, le taux des commissions admis entre les parties pour ces opérations de commercialisation s'établissait à 13% HT selon les 15 premières factures réglées sans discussion par la SCI Les trois bastides ; qu'il en résulte que la SCI Les trois bastides, qui ne démontre l'existence d'aucune faute de la SAS Société financière Rhin Rhône dans l'exécution du mandat tacite de commercialisation qu'elle lui avait confié, doit être, d'une part, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts compensatoires et, d'autre part, condamnée au paiement des commissions dues, outre les intérêts au taux légal dans les conditions prévues par le jugement déféré ;
ALORS QUE les juges doivent examiner l'ensemble des éléments de preuve versés au débat et en faire une analyse, même sommaire ; qu'en se bornant à énoncer que rien dans les documents produits ne venait à l'appui de l'affirmation selon laquelle la société FCI se serait substituée à la SAS Société financière Rhin Rhône dans l'exécution du mandat de commercialisation du 22 octobre 2004, sans examiner les éléments de preuve invoqués par la SCI Les trois bastides et régulièrement versés au débat par celle-ci au soutien de l'existence d'une substitution de mandataire, notamment les courriers et les factures de la SAS Société financière Rhin Rhône qui étaient adressés sur papier à entête de la société FCI, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ainsi que l'article 455 du code de procédure civile.