LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 octobre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 765 F-D
Pourvoi n° S 19-10.602
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
1°/ M. B... A..., domicilié [...] ,
2°/ la société Diogol, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° S 19-10.602 contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. E... S..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Best Area, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
3°/ à M. U... G..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. A... et de la société Diogol, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. S... et de la société Best Area, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. G..., et après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 octobre 2018), M. Q..., divisant son fonds en deux parcelles bâties, a vendu l'une d'elles à la société civile immobilière Best Area, puis l'autre à M. A.... Invoquant un empiétement, sur son fonds, du bâtiment implanté sur la parcelle voisine, la société Best Area et M. S..., son gérant, ont assigné M. A... et la société Diogol en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. A... et la société Diogol font grief à l'arrêt de dire que le bâtiment situé sur la parcelle cadastrée [...] , actuelle propriété de M. A..., empiète sur une surface de 233 m² sur la parcelle cadastrée [...] , actuelle propriété de la SCI Best Area, ainsi que cet empiétement résulte du plan de division dressé par M. G... le 25 juin 2012, mis à jour le 7 juillet 2012, et, en conséquence, de condamner M. A... à payer la somme de 80 000 euros à la société Best Area, à titre de dommages-intérêts, alors « qu'un document d'arpentage erroné ne peut suffire à prouver un empiétement, soit la construction sur le terrain d'autrui, surtout si ce document ne correspond en rien à la configuration des lieux ; qu'en ayant retenu l'existence d'un empiétement du bâtiment industriel appartenant à M. A..., sur le fonds de la SCI Best Area, sur la simple foi d'un document d'arpentage erroné ne correspondant pas à la configuration des lieux, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. Ayant retenu qu'il résultait des titres des parties, de trois plans de division réalisés par le géomètre pour le compte du vendeur commun, des attestations de ceux-ci, ainsi que d'un constat d'huissier, d'une part, que la société Best Area avait acquis une parcelle bâtie d'une surface de 22a 99ca, en ignorant que le document d'arpentage, dressé par le géomètre préalablement à la division du fonds du vendeur, n'était pas conforme à la réalité des lieux, d'autre part, que, par suite de la division foncière, une partie du bâtiment situé sur la parcelle acquise par M. A... était implantée sur la parcelle appartenant à la société Best Area, la cour d'appel, qui ne s'est pas uniquement fondée sur le plan d'arpentage, en a souverainement déduit l'existence d'un empiétement.
5. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
6. M. A... et la socoété Diogol font grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie dirigée par M. A... contre M. G..., alors « que la faute d'un géomètre-expert qui, en divisant un fonds, a créé un empiétement ne s'analyse pas, lorsque le propriétaire du fonds sur lequel est édifiée une construction empiétant sur le terrain d'autrui est recherché par son voisin en raison de cet empiétement, en une perte de chance d'acquérir son bien à un prix moindre ou de ne pas l'acheter du tout, mais en un préjudice totalement certain, égal au montant des dommages-intérêts qu'il est condamné à régler, ensuite de l'empiétement ; qu'en ayant débouté M. A... de sa demande de garantie dirigée contre M. G..., au prétexte qu'il n'alléguait pas le préjudice perte de chance subie par lui d'acquérir son bien à un prix moindre ou de ne pas l'acheter du tout, quand le préjudice de l'exposant était constitué par la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts qu'il a été condamné à régler à la SCI Best Area, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
7. M. G... conteste la recevabilité du moyen. Il soutient, d'une part, que la société Diogol est sans intérêt à attaquer un chef de dispositif qui ne lui fait pas grief, d'autre part, que M. A... n'a pas allégué avoir subi un préjudice du fait de la faute alléguée, de sorte que le moyen serait nouveau, mélangé de fait et, partant, irrecevable.
8. L'arrêt ayant, par un chef de dispositif non attaqué, rejeté les demandes dirigées contre la société Diogol, celle-ci est sans intérêt à critiquer le rejet de l'appel en garantie formé contre M. G....
9. Le moyen, en ce qu'il est formé par la société Diogol, est donc irrecevable.
10. Cependant, M. A... a demandé la condamnation de M. G..., en raison de sa faute, à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.
11. Le moyen, en ce qu'il est formé par M. A..., est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
12. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
13. Pour rejeter la demande en garantie de M. A... à l'encontre de M. G..., l'arrêt retient qu'il n'invoque pas un préjudice né d'une perte de chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à un moindre prix.
14. En statuant ainsi, tout en ayant retenu que M. G... avait commis une faute à l'origine de l'empiétement et condamné M. A... à indemniser la société Best Area du préjudice que lui avait causé l'empiétement, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Demandes de mise hors de cause
15. En application de l'article 625, aliéna 3, du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Best Area et M. S..., ainsi que la société Digol, dont la présence devant la cour de renvoi n'est plus nécessaire à la solution du litige.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
Met hors de cause la société Best Area, M. S... et la société Diogol ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande en garantie de M. A... contre M. G..., l'arrêt rendu le 26 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. A... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour M. A... et la société Diogol
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le bâtiment situé sur la parcelle sise [...], cadastrée section [...] , d'une superficie de 20 a 23 ca, actuelle propriété de M. B... A..., empiète sur une surface de 233 m², sur la parcelle située dans la même commune même rue, cadastré section [...] , d'une contenance de 22 a 99 ca, actuelle propriété de la SCI Best Area, ainsi que cet empiétement résulte du plan de division dressé par M. U... G... le 25 juin 2012, mis à jour le 7 juillet 2012, et, en conséquence, condamné M. A... à payer la somme de 80 000 € à la société Best Area, à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il ressort du titre de propriété de la société Best Area que celle-ci a acquis de M O... Q..., suivant acte authentique du 31 décembre 2009, un ensemble immobilier sis à Dourdan, comprenant un local à usage d'atelier bureaux, une cour et un jardin figurant au cadastre section [...] , lieudit [...] , d'une surface de 22 a 99 ca, cette parcelle provenant de la division, suivant document d'arpentage dressé par M. G... le 29 décembre 2009, d'un immeuble de plus grande importance originairement cadastré mêmes section et lieudit, d'une superficie de 43 a 15 ca dont le surplus restait appartenir à M. Q..., cadastré section [...] , d'une superficie de 20 a 23 ca, étant précisé que les parties feraient leur affaire personnelle de la réalisation de la clôture à édifier pour séparer la parcelle vendue de celle conservée par le vendeur ; selon le titre de propriété de M. A..., ce dernier a acquis de son beau-père, M. Q..., suivant acte authentique du 4 août 2010, un local de bureau sis [...] , cadastré section [...]  (15 a 89 ca) et [...] (4 ca), ces parcelles venant de la division, suivant un "document d'arpentage dressé par le Cabinet G..." du 21 juillet 2010, d'une plus grande parcelle, cadastrée section [...]  dont le surplus, soit la parcelle [...] , restait appartenir à M. Q... ; il résulte des pièces produites, notamment, de trois plans de division réalisés par M. G... pour le compte de M. Q..., de l'attestation du 27 mars 2015 de M. Q... laquelle a force probante bien qu'elle ne respecte pas les formes de l'article 202 du Code de procédure civile, du constat dressé le 26 juillet 2012 par M. J... C..., huissier de justice, et de la relation de faits par M. U... G..., qu'à l'origine, M. Q..., propriétaire de plusieurs parcelles les a réunies en une seule sur laquelle il a édifié des constructions, qu'ensuite, il a fait procéder à la division de cette parcelle en deux (704 et 705) et que, par suite de cette division, une partie du bâtiment situé sur la parcelle [...], propriété de M. A..., empiète sur la parcelle [...], propriété de la société Best Area ; cette société, qui a acquis la parcelle [...] d'une surface de 22 a 99 ca, ne jouit pas de la totalité de cette superficie, le bâtiment situé sur le fonds A... étant accolé à celui situé sur le fonds Best Aéra, empiétant sur la parcelle [...], ainsi qu'il apparaît clairement sur le plan de division dressé par M. U... G... le 25 juin 2012, mis à jour le 7 juillet 2012, l'empiétement couvrant une superficie de 233 m2 ; dans son attestation du 27 mars 2015, M. Q... reconnaît, d'ailleurs, qu'en 1989, lors de la construction du bâtiment sur la parcelle [...], il a collé ce bâtiment à celui situé sur la parcelle [...] "pour ne pas avoir à reconstruire tout un flanc du bâtiment ; la charpente métallique des deux bâtiments repose sur la même jonction. Les deux bâtiments n 'ont jamais eu d'activité commune, donc aucune liaison entre eux" ; bien que M. Q... énonce dans cette attestation que "lors des visites du bâtiment en vue de la vente, M. S... (SCI Best Area) connaissait parfaitement les limites de ce qu'il achetait", il ajoute que "les plans donnés par le géomètre pour la vente n'étaient pas conformes à la réalité des lieux" ; il s'en déduit qu'en 31 décembre 2009, la société Best Area n'a pas été informée de l'existence de l'empiétement, une parcelle d'une surface de 22 a 99 ca lui ayant été vendue dont une partie de 233 m² était occupée par le bâtiment de la parcelle [...] restant appartenir au vendeur. La société Best Aéra, propriétaire de la parcelle [...], est donc droit d'exiger de M. A..., propriétaire de la parcelle [...], la suppression de l'empiétement ; le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la société Best Area de sa demande relative à l'empiétement ; mais, l'expulsion que cette société se borne à demander, n'est pas susceptible de mettre un terme à l'empiétement en ce que cette mesure ne concerne que les personnes et les meubles alors que l'empiétement affecte la propriété immobilière, étant observé qu'aucune communication n'existe entre le bâtiment appartenant à la société Best Area et celui de M. A... de sorte que le juge ne peut ordonner l'expulsion des occupants du bâtiment de ce dernier dont la superficie excède celle de l'empiétement ; la société Best Area, qui ne demande pas la démolition de la partie du bâtiment empiétant sur sa propriété, doit être déboutée de sa demande d'expulsion. M. A..., qui n'est pas partie à l'acte de vente du 31 décembre 2009, n'a pas l'obligation personnelle de contribuer à la réalisation de la clôture à édifier pour séparer la parcelle vendue de celle conservée par le vendeur ; la société Best Area doit être déboutée de cette demande ; une indemnité d'occupation n'est pas de nature à réparer le préjudice causé à la société Best Aéra par l'empiétement ; cette société n'établit pas, par les attestations des deux agents immobiliers qu'elle produit, que le préjudice matériel, né de l'occupation d'une bande de terrain de 233 m2, doit être évalué à la somme de 141 547,50 € ; eu égard à la superficie de l'empiétement, à sa durée et à l'exploitation par la société Best Area de la parcelle conformément à ce qu'elle souhaitait initialement faire, la Cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice de la société Best Area à la somme de 80 000 € au paiement de laquelle, il y a lieu de condamner M. A..., la société Diogol, locataire de M. A..., étant étrangère à l'empiétement ;
1° ALORS QU'un document d'arpentage erroné ne peut suffire à prouver un empiètement, soit la construction sur le terrain d'autrui, surtout si ce document ne correspond en rien à la configuration des lieux ; qu'en ayant retenu l'existence d'un empiètement du bâtiment industriel appartenant à M. A..., sur le fonds de la SCI Best Area, sur la simple foi d'un document d'arpentage erroné ne correspondant pas à la configuration des lieux, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
2° ALORS QUE l'empiètement ne peut susciter indemnisation que si le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété a subi un dommage ; qu'en ayant accordé une indemnisation de 80 000 € à la société Best Area, ensuite de l'empiètement dont elle se prétendait victime, sans caractériser le préjudice de cette dernière et alors qu'elle avait constaté que l'appelante exploitait sa parcelle conformément à ce qu'elle avait toujours voulu en faire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 544 et 1382 anciens du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. A... de sa demande de garantie dirigée contre M. G... ;
AUX MOTIFS QUE M. U... G..., géomètre-expert, a procédé à la division d'une parcelle sans tenir compte de la limite des bâtiments édifiés dessus, de sorte que le ligne séparative qu'il a tracée passe au travers du local de bureaux acquis par M. A... ; M. G..., qui en sa qualité de professionnel du mesurage, ne pouvait ignorer que le plan de division du 4 août était destiné à la vente des fonds, a commis une faute en créant un empiétement et ce d'autant que ce plan ne mentionne pas clairement l'existence de l'empiétement ; cependant, M. A... et la société Diogol demandent la condamnation de M. G... à garantir "les sociétés concluantes" des condamnations prononcées contre elles ; or, aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre de la société Diogol, laquelle, étrangère à l'empiétement, ne subit aucun préjudice de ce chef, seul M. A... étant en droit d'invoquer, ce qu'il ne fait pas, un préjudice né d'une perte de chance de ne pas acquérir ou de l'acquérir à un moindre prix, s'il avait été informé de l'empiétement ; par suite, la demande de garantie doit être rejetée ;
ALORS QUE la faute d'un géomètre-expert qui, en divisant un fonds, a créé un empiètement ne s'analyse pas, lorsque le propriétaire du fonds sur lequel est édifiée une construction empiétant sur le terrain d'autrui est recherché par son voisin en raison de cet empiètement, en une perte de chance d'acquérir son bien à un prix moindre ou de ne pas l'acheter du tout, mais en un préjudice totalement certain, égal au montant des dommages-intérêts qu'il est condamné à régler, ensuite de l'empiètement ; qu'en ayant débouté M. A... de sa demande de garantie dirigée contre M. G..., au prétexte qu'il n'alléguait pas le préjudice perte de chance subie par lui d'acquérir son bien à un prix moindre ou de ne pas l'acheter du tout, quand le préjudice de l'exposant était constitué par la somme de 80 000 € de dommages-intérêts qu'il a été condamné à régler à la SCI Best Area, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil.