LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les locataires du logement voisin avaient dû être relogés par la bailleresse, à compter du 22 mai 2003, à la suite des nuisances sonores émanant du système de réfrigération de la société Carrefour proximité France, et que l'expert n'avait autorisé la location que sous réserve de la réalisation de travaux complémentaires, la cour d'appel, qui a constaté que ce local n'avait pu être reloué qu'en mai 2008 et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale, souverainement fixé l'indemnisation du préjudice subi par la bailleresse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Carrefour proximité France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Carrefour proximité France à payer la somme de 3 000 euros à la société Caisse des dépôts et consignations ; rejette la demande de la société Carrefour proximité France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Carrefour proximité France
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR dit que la société PRODIM, aux droits de laquelle est venue la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, avait manqué à ses obligations de preneur en occasionnant des nuisances sonores non-conformes à une jouissance paisible et d'AVOIR condamné la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à payer à la Caisse des Dépôts et consignations la somme de 90 708,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2009, outre une somme en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « qu'il convient de rappeler que : * Le 2 février 1988, la société centrale immobilière de la Caisse des Dépôts et consignations a donné à bail à la société Nord Est Alimentation devenue Primistère, aux droits de laquelle vient la société Prodim, actuellement dénommée Carrefour Proximité France, des locaux commerciaux à usage de supérette sis à Neuilly sur Seine, 8 place de Bagatelle, à effet du 1er août 1985, bail renouvelé par décision du juge des loyers commerciaux en date du 19 mars 1999 ; * le 17 octobre 2000, les locataires voisins se sont plaints de nuisances sonores diurnes et nocturnes, occasionnées par une nouvelle installation de refroidissement de la société Prodim ; * le 21 janvier 2004, le juge des référés de Nanterre a ordonné une expertise confiée à M. X..., étendue par ordonnance en date du 13 juillet 2006, dont le rapport a été déposé le 1er août 2007 ; * en juin 2007, la société Prodim a terminé les travaux mettant fin aux nuisances ; * le 13 février 2008, le juge des référés de Nanterre a rejeté la demande provisionnelle, de 74 672,12 euros et de 1 512,76 euros mensuels, de la Caisse des Dépôts et consignations ; * par acte d'huissier de justice en date du 1er juillet 2009, la Caisse des Dépôts et consignations a assigné la société Prodim en réparation, à hauteur de 90 706,18 euros, de son préjudice arrêté au 15 septembre 2008, occasionné par la privation de loyers des locaux voisins, qu'elle n'a pu relouer après le relogement de leurs occupants ;
Sur la responsabilité de la société Carrefour : Considérant que la société Carrefour Proximité France conteste l'abus de jouissance, au sens de l'article 1728 du code civil, à défaut de fait volontaire de sa part et en l'absence de qualité de la Caisse des Dépôts et consignations pour invoquer un trouble de voisinage, alors qu'elle a exploité les lieux conformément à leur destination ; qu'elle oppose au trouble anormal de voisinage fondé sur l'article 1382 du code civil l'absence de qualité de tiers de la Caisse des Dépôts et consignations et le non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle ; qu'elle invoque subsidiairement le manquement de la Caisse des Dépôts et consignations à son obligation de délivrance prévue par l'article 1719 10 du code civil, les compteurs électriques générant à eux seuls un bruit supérieur aux normes actuelles d'isolation phonique, en l'absence de travaux effectués par le propriétaire ; qu'elle se dit dès lors fondée à opposer la garantie des vices cachés, justifiant le rejet de la demande adverse ; qu'à titre très subsidiaire, elle soutient son absence de faute, au vu de la tardiveté de l'identification des nuisances par l'expert et des travaux réalisés avec succès dès que celui-ci a incriminé l'alimentation en eau du magasin, ainsi que le défaut de lien de causalité avec le préjudice allégué, dix-sept mois s'étant écoulés entre l'autorisation de location de l'expert, le 10 avril 2007, et le bail conclu le 19 septembre 2008 ; considérant que la Caisse des Dépôts et consignations demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la faute de la société Carrefour Proximité France, en violation des dispositions de l'article 1728 du code civil ; qu'elle reproche au preneur l'exécution tardive des travaux de nature à mettre un terme aux nuisances sonores, en dépit de ses demandes répétées et des préconisations de l'expert, l'empêchant directement de relouer l'appartement du rez-de-chaussée, et soutient que les nuisances sonores provoquées par ses installations constituent un abus de jouissance ; qu'elle demande subsidiairement la condamnation de la société Carrefour Proximité France sur le fondement de l'article 1382 et à défaut de l'article 1384 alinéa 1 du code civil, la faute, directe ou du fait de la chose en garde, étant caractérisée par la mise en place d'installations bruyantes et l'abstention à faire cesser les nuisances ; qu'elle oppose l'absence de démonstration et de mention par l'expert d'une violation de son obligation de délivrance, dont elle demande confirmation du rejet, et rappelle que les nuisances ont été signalées par les locataires dès le mois d'octobre 2000, et relayées à la société Carrefour Proximité France, laquelle n'a répondu à ses demandes que le 1er mars 2002, annonçant des essais qui n'ont été suivis d'aucune mesure ; considérant qu'aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; que selon les pièces versées aux débats par la Caisse des Dépôts et consignations, les nuisances ont été signalées par une lettre de l'association des résidents de l'immeuble en date du 17 octobre 2000 ; qu'il résulte du rapport d'expertise que les nuisances sonores constatées sont imputables aux groupes froid du magasin et aux impacts liés à l'utilisation de la chambre froide, les vibrations du compresseur se propageant par le biais des tuyauteries ; que le manquement de la Caisse des Dépôts et consignations à son obligation de délivrance ne peut être retenu ; que les travaux réalisés pour y remédier se sont révélés insuffisants aux dates de contrôle de l'expert, les 15 septembre et 4 octobre 2005, 5 et 10 avril 2006, janvier 2007, 15 mars et 12 avril 2007 ; que la mise en place d'une installation bruyante, non conforme à la réglementation, ayant provoqué le départ des locataires et l'impossibilité de relouer l'appartement, ainsi que l'a conclu l'expert, constitue la violation de l'article 1728 1° du code civil, ouvrant droit à réparation ; Sur la réparation du préjudice de la Caisse des Dépôts et consignations : Considérant que la Caisse des Dépôts et consignations expose que ses locataires, les époux Y..., ont quitté le logement voisin de la société Carrefour Proximité France le 22 mai 2003, et que cet appartement n'a été reloué que le 19 septembre 2008, rappelant la conclusion de l'expert, selon laquelle l'appartement n'était pas louable tant que les travaux nécessaires n'avaient pas été réalisés ; qu'elle fait valoir son préjudice avéré, estimé sur la base du montant du loyer et la durée d'inoccupation de l'appartement dont elle a dû reloger les locataires, excluant toute perte de chance et gain hypothétique, et retenu par le tribunal ; qu'elle demande la réformation de la décision en ce qu'elle a arrêté le préjudice à la date du 31 mai 2007, alors que l'expert, lors de la réunion d'expertise du 10 avril 2007, n'a donné son accord à la re-location qu'après réalisation des travaux préconisés pour remédier aux désordres, lesquels n'étaient pas effectués à la date du dépôt du rapport ; qu'elle fixe à la somme de 90 706,18 euros le montant de ses pertes financières, calculées sur le montant du loyer indexé et arrêtées au 15 septembre 2008, alors que l'appartement n'a été reloué que le 19 septembre ; considérant que la société Carrefour Proximité France soutient l'absence de préjudice autre qu'une perte de chance, alors que les locataires ont été relogés moyennant un loyer identique dans un appartement de la résidence, dont la Caisse des Dépôts et consignations ne démontre pas qu'il devait être loué à un tiers pour un loyer équivalent ; qu'elle fait valoir que faute de préjudice locatif certain et direct et d'élément permettant d'évaluer la perte de chance, la Caisse des Dépôts et consignations doit être déboutée de sa demande ; qu'elle demande, à titre infiniment subsidiaire, que cette demande soit ramenée à la somme de 24 000 euros, en l'absence de preuve de l'impossibilité de location entre le 1er juin 2003 et le 31 mai 2004, antérieurement aux premiers relevés acoustiques de l'expert, et de démonstration de la possibilité de trouver rapidement un locataire durant la période allant du 31 mai 2004 au 1er juin 2007, alors que l'expert a indiqué le 10 avril 2007 que les lieux pouvaient être reloués immédiatement et qu'elle a achevé les travaux nécessaires le 4 juin 2007 ; considérant que l'expert indique avoir donné son accord le 10 avril 2007 à la re-location, en tenant compte des ultimes travaux recommandés dans sa dernière note aux parties et relatifs au remplacement des fixations du groupe froid ; qu'il en résulte que l'appartement ne pouvait être loué à la date du 10 avril 2007 ; qu'il sera fait droit à la demande de la Caisse des Dépôts et consignations, d'indemnisation sur la base du loyer indexé jusqu'au mois de mai 2008, date de conclusion du nouveau bail, soit la somme de 90 708,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2009, date de l'assignation » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il résulte de l'article 1728 du code civil que le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Il doit notamment veiller à ne pas provoquer par son activité des nuisances dont le propriétaire peut être amené à subir les conséquences. Il résulte des pièces aux débats que la société PRODIM a entrepris des travaux occasionnant des nuisances, qu'étant à l'origine des troubles, elle est mal venue à prétendre que la Caisse des Dépôts et consignations aurait manqué à son devoir de délivrance, seule la société PRODIM étant à l'origine des bruits nouvellement occasionnés ; que la faute de la société PRODIM consiste notamment d'avoir installé des groupes froids en sous-sol non correctement désolidarisés et non-conformes à la réglementation, d'avoir mis en service un compteur d'eau et des tuyauteries sous dimensionnés pour l'usage auquel la société Prodim les destinait. Le 10 avril 2007 l'expert a donné son accord pour que les lieux puissent être reloués et, signalé la difficulté qu'il y avait à remédier aux troubles » ;
1) ALORS QUE l'auteur d'un dommage ne peut être condamné à indemniser la victime au-delà du préjudice qu'il lui a réellement causé ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir (conclusions d'appel page 12) qu'aucune perte de loyers n'avait été subie par la CDC dès lors qu'elle admettait elle-même avoir relogé son locataire, qui avait continué à payer son loyer sans « le moindre arriéré », dans un autre appartement dont il n'était pas justifié qu'il aurait dû être loué à un tiers ; qu'en condamnant cependant l'exposante à indemniser la CDC au titre d'une prétendue perte de loyer sans rechercher si elle était réelle en l'état de la poursuite par le locataire du paiement de son loyer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1147 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
2) ALORS en outre QUE l'auteur d'un dommage ne peut être condamné à indemniser la victime au-delà du préjudice qu'il lui a réellement causé ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir (conclusions page 12) que le préjudice subi par la CDC ne pouvait s'entendre que de la perte d'une chance de louer l'appartement litigieux, et non d'une perte « ferme » de loyers, puisqu'il était constant que les locataires l'avaient quitté pour être relogés par le même propriétaire ; qu'elle soulignait en outre que la CDC avait mis des mois à relouer après que les nuisances sonores ont cessé (conclusions d'appel page 11), ce dont il résultait que la chance perdue était faible ; qu'en condamnant cependant l'exposante à indemnisé la CDC au titre de l'intégralité des loyers perdus, la Cour d'appel a violé les articles 1728 et 1147 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
3) ALORS en tout état de cause QUE l'auteur d'un dommage ne peut être condamné à indemniser la victime au-delà du préjudice qu'il lui a réellement causé ; qu'en l'espèce, l'exposante faisant valoir (conclusions d'appel page 14 § 1 notamment), et justifiait (production d'appel n° 9) que les ultimes travaux préconisés par l'expert en avril 2007 avaient été réalisés dès le 4 juin 2007, si bien que la re-location pouvait intervenir dès cette date et que la CDC ne pouvait obtenir d'indemnisation au titre des loyers perdus pour la période postérieure ; qu'en condamnant l'exposante à indemniser la perte de loyer jusqu'à la re-location effective, en avril 2008, après avoir seulement relevé que les travaux n'avaient pas été réalisés à la date du 10 avril 2007, sans rechercher s'ils n'avaient pas été réalisés le 4 juin 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728 et 1147 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.