LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1120 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le 30 avril 2002, une promesse de cession des parts sociales de la société Hôtel Y... (la société) a été conclue entre M. X..., locataire-gérant du fonds de commerce appartenant à la société, et M. Xavier Y..., agissant tant en son nom personnel que pour le compte de son père placé sous tutelle, M. Paul Y..., et se portant fort pour les autres associés (les consorts Y...) ; que le tuteur de ce dernier a sollicité et obtenu l'autorisation de ratifier la vente par une ordonnance du juge des tutelles ; que l'acte constatant la réalisation définitive de la vente n'étant pas intervenu dans le délai prévu, M. X... a assigné la société et les consorts Y... en restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation, sous déduction de sommes dues au titre de la location-gérance ; 
Sur la recevabilité du moyen, contestée par la défense : 
Attendu que le moyen, de pur droit, est recevable ; 
Et sur le moyen : 
Attendu que pour dire que la promesse de cession de parts sociales était valable, que M. X... n'ayant pas réalisé la vente ou demandé la réalisation de celle-ci dans les délais prévus, l'indemnité d'immobilisation de 45 731, 71 euros demeurait acquise au cédant et n'avait pas à être restituée et pour condamner M. X... à payer à la société et aux consorts Y... une certaine somme au titre de l'exécution du contrat de location-gérance, l'arrêt retient que la demande d'autorisation présentée par le tuteur au juge des tutelles suivie de l'autorisation, doit s'analyser comme une ratification au sens de l'article 1120 du code civil ; 
Attendu qu'en statuant ainsi, alors le tuteur n'a ni signé la promesse de cession des parts sociales ni un acte authentique la réitérant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré valable la promesse de vente des parts sociales de la société Hôtel Y... du 30 avril 2002, dit que M. X... n'avait pas réalisé la vente ou demandé la réalisation de celle-ci dans les délais prévus par la promesse de vente, dit que l'indemnité d'immobilisation de 45 731, 71 euros demeurait acquise au cédant à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation et de dommages-intérêts, l'arrêt rendu entre les parties le 27 octobre 2008 par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; 
Condamne M. Y... et Mme Z..., tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritiers de Paul Y... et d'Olina Y..., aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. X... la somme globale de 302, 78 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. X... 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le compromis de cession de parts sociales du 30 avril 2002 était valable, d'avoir constaté que Monsieur Serge X..., cessionnaire, n'avait pas réalisé la vente ou demandé la réalisation de celle-ci dans les délais prévus par le compromis de vente et dit que l'indemnité d'immobilisation de 45. 731, 71  demeurait acquise au cédant à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation et de dommages et intérêts, d'avoir dit n'y avoir lieu, en conséquence, à restitution de cette somme et d'avoir condamné Monsieur Serge X... à payer à la Société HÔTEL Y... et à Monsieur Xavier Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Monsieur Paul Y... et Madame Olina A... veuve Y..., la somme de 26. 502, 74  au titre de l'exécution du contrat de location-gérance du 6 juillet 2000, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; 
AUX MOTIFS QUE, sur le compromis de cession de parts sociales du 30 avril 2002, ce compromis de cession de parts sociales en date du 30 avril 2002 portait sur les parts sociales de la SARL HÔTEL Y..., détenues par Xavier Y... d'une part et son père Paul Y... d'autre part, ce dernier étant alors sous tutelle et représenté par sa fille Marie Y... épouse Z.... Cet acte n'a été signé que par Xavier Y..., lequel indique agir tant en son nom personnel que pour le compte des autres porteurs de parts de la SARL HÔTEL Y..., avec promesse de ratification, si besoin est. Il est expressément mentionné que Paul Y..., cédant, est actuellement soumis à un régime de tutelle et représenté par Marie Martine Z... agissant en qualité d'administrateur légal en vertu du jugement du Tribunal d'instance de PÉRIGUEUX en date du 3 mai 2001. Le régime d'incapacité de Paul Y... était en conséquence parfaitement connu de Xavier Y..., autre cédant, et de Serge X..., cessionnaire. Xavier Y... s'est donc porté fort pour le représentant légal de son père sous tutelle, autre porteur des parts de la SARL HÔTEL Y.... L'article 1120 du Code civil prévoit qu'on peut se porter fort pour un tiers en promettant le fait de celui-ci, sauf indemnité contre celui qui s'est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l'engagement. Or en l'espèce, Marie Z... a sollicité, par requête du 24 juin 2003, l'autorisation du juge des tutelles de transférer à Serge X... les parts de la SARL HÔTEL Y..., et, par ordonnance du 20 août 2003, le juge des tutelles du Tribunal d'instance de TOULOUSE a autorisé Marie Z..., agissant en qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Paul Y... à céder à Serge X..., au nom et pour le compte du majeur protégé, 10. 125 parts numérotées de 376 à 10. 500 inclus, détenues par usufruit de la SARL HÔTEL Y..., et ce, avec exécution provisoire. La demande d'autorisation présentée par Marie Z... au juge des tutelles, suivie de l'autorisation, doit s'analyser en une ratification au sens de l'article 1120 du Code civil. En effet, la circonstance que l'acte de cession des parts sociales n'ait finalement pas été signé est sans incidence sur la validité du compromis de cession de parts du 30 avril 2002 dès lors que la promesse de porte fort de Xavier Y... a été ratifiée par l'accord du juge des tutelles sollicité par Marie Z..., et que l'absence de signature de l'acte authentique ne découle en rien d'un refus de Marie Z... agissant ès qualités de son père majeur protégé sous son administration légale de tenir l'engagement pris par Xavier Y.... En conséquence, le compromis de cession de parts du 30 avril 2002 doit être considéré comme valable et recevoir son plein et entier effet. Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a déclaré cet acte nul. L'acte prévoyait sous le titre indemnité d'immobilisation (page 7) qu'en contre-partie du préjudice qui pourrait résulter pour le cédant en cas de non réalisation, notamment du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité, le bénéficiaire (Serge X...), s'obligeait à verser la somme de 45. 731, 71 , et que cette somme, en cas de réalisation de la promesse de vente s'imputera sur le prix mais que, faute par le cessionnaire d'avoir réalisé la vente ou d'en avoir demandé la réalisation dans les délais et conditions visés ci-dessus, la somme versée restera acquise de plein droit au cédant, à titre d'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts forfaitairement fixés, ce qui est accepté expressément dès maintenant par le cessionnaire. En l'espèce, il est constant que le cessionnaire n'a pas réalisé la vente et n'en a pas demandé la réalisation dans les délais (30 mai 2003) et conditions visées à l'acte, de sorte qu'en application de cette disposition contractuelle, qui fait la loi des parties, la somme versée reste acquise de plein droit aux porteurs de parts de la SARL HÔTEL Y... et que Serge X... était mal fondé à en solliciter la restitution. Le jugement sera réformé, et il sera jugé que Xavier Y... pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Paul Y... est fondé à garder la somme de 45. 731, 71  au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par le compromis de vente du 30 avril 2002 ; 
ALORS QUE la ratification d'une promesse de porte-fort souscrite, dans un compromis de vente, pour un majeur sous tutelle ne peut résulter que de la signature de ce compromis ou de l'acte authentique de vente par son représentant légal préalablement autorisé à vendre par le juge des tutelles ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément constaté qu'aux termes du compromis de cession de parts sociales du 30 avril 2002, Monsieur Xavier Y... s'était porté fort de la ratification de ladite cession par sa soeur, Madame Marie Z..., ès qualités de représentant légal de leur père sous tutelle, porteur de parts de la société cédée ; que si la Cour d'appel a relevé que Madame Marie Z... avait obtenu du juge des tutelles l'autorisation de céder à Monsieur Serge X... les 10. 125 parts de la Société HÔTEL Y... détenues par usufruit par Monsieur Paul Y..., il ne résulte d'aucune constatation de l'arrêt que la gérante de tutelle ait signé le compromis de cession du 30 avril 2002 ni a fortiori conclu l'acte authentique de vente ; qu'il en résultait nécessairement que Madame Marie Z... n'avait pas donné son consentement à l'acte litigieux ; qu'en décidant pourtant qu'elle avait ratifié ledit acte, la Cour d'appel a violé les articles 1120 et 1134 9 du Code civil.