LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 28 janvier 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 121 F-D
Pourvoi n° Q 19-10.922
Aide juridictionnelle partielle en demande
au profit de M. E... D....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 7 janvier 2021.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021
1°/ M. E... D...,
2°/ M. X... D...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° Q 19-10.922 contre l'arrêt rendu le 20 décembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société AGIRA, dont le siège est [...] , en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires [...], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Cabinet Colin-Stoclet, avocat de MM. D..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires [...], et après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 décembre 2018), M. E... D... et M. X... D... (les consorts D...) ayant fait réaliser des travaux pour user d'un bâtiment leur appartenant comme habitation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [...]  » (le syndicat) les a assignés en constat de ce que le bien constituait le lot n° 188 de l'immeuble en copropriété et en remise du lot en l'état initial par la suppression du store, des branchements sur les réseaux communaux effectués par affouillement des parties communes et de la surélévation de la toiture et par le rétablissement du lot dans sa destination première de garage.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et sur le troisième moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
3. Les consorts D... font grief à l'arrêt d'ordonner la remise en état initial des lieux par la suppression de tous travaux et aménagements réalisés sans autorisation et notamment la suppression du store installé au droit du lot n° 188, la suppression de tout branchement sur les canalisations et réseaux communaux effectué par affouillement des parties communes, la suppression de la surélévation de toiture du lot n° 188, la remise en place de la toiture dudit lot dans les conditions antérieures et le rétablissement du lot n° 188 en sa destination première de garage, alors :
« 1° / que les consorts D... faisaient valoir que la SCI [...] avait acquis 1720 m2 de la propriété de M. J..., qui présentait une contenance totale de 1832 m2, pour y édifier la copropriété [...] ; qu'ils soulignaient que la différence entre ces deux contenances correspondait exactement à la surface de leur propriété, pour en déduire qu'elle n'avait ainsi jamais été acquise par la copropriété ; qu'en retenant que le lot n° 188 dépendait de la copropriété, par des motifs inopérants, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la parcelle et l'immeuble leur appartenant étaient compris dans les biens vendus à la SCI [...] en 1963, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;
2°/ que les consorts D... faisaient valoir que le règlement de copropriété initial de 1963 était contradictoire ; qu'ils soulignaient qu'une stipulation énumérait tous les garages de la copropriété jusqu'au numéro 36 et une autre stipulation désignait le bien litigieux comme étant le « garage » numéro 37 ; qu'ils soutenaient que la note complémentaire rédigée en 1987 par le métreur permettait d'expliquer cette contradiction et d'établir que le bien litigieux avait été intégré dans la copropriété par erreur ; qu'en se bornant à retenir que le règlement de copropriété initial du 11 avril 1963 mentionnait que le lot 143 correspondait au garage numéro 37 avec des millièmes indivis de terrain, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les stipulations dudit règlement n'étaient pas contradictoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien, devenu 1103, du code civil ;
3°/ que les consorts D... faisaient encore valoir que le règlement de copropriété en vigueur, établi en 1988, était contradictoire ; qu'ils soulignaient que ledit règlement, d'une part, définissait la copropriété comme étant constituée des constructions édifiées par la SCI [...] et du terrain acquis avec les constructions anciennes depuis démolies et, d'autre part, incorporait le bien litigieux dans la copropriété quand celui-ci, qui était précisément une construction antérieure aux travaux de la SCI, ne correspondait en rien à la définition précitée ; qu'en se bornant à retenir que les pièces postérieures au règlement de copropriété de 1963 telles que visées par le premier juge confortaient le fait que le lot 188 était bien constitutif d'un lot de copropriété, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les stipulations du règlement de copropriété de 1988 n'étaient pas contradictoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien, devenu 1103, du code civil ;
4°/ que les consorts D... faisaient valoir n'avoir jamais participé aux charges de la copropriété au titre du « lot 188 » ; qu'ils soulignaient que ce n'était qu'en 2012, à l'occasion du litige les opposant, que le syndic avait pour la première fois émis un appel de fonds en faisant figurer une demande de participation aux charges pour le « lot 188 » ; qu'en retenant, pour décider que le lot 188 appartenait à la copropriété, que les consorts D... étaient destinataires d'appels de fonds de la copropriété au titre des charges sur le garage numéro 188, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il existait des appels de fonds au titre dudit lot antérieurs à la survenance du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a retenu que l'appartenance à la copropriété du lot 188 était mentionnée dans les actes et les titres de propriété dont les consorts D... se prévalaient, faisant état du lot 188 constitutif d'un garage portant le numéro 31 et 68/10000 indivis de terrain dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [...], et que les affirmations des consorts D... et les éléments qu'ils fournissaient étaient contredits par les dispositions du règlement de copropriété initial du 11 avril 1963, qui mentionnait un lot 143, correspondant au garage numéro 37, avec les millièmes indivis du terrain, et dont ils reconnaissaient qu'il correspondait au lot numéro 188 de leur acte.
5. Elle a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation relative aux contradictions internes du règlement de copropriété et de son modificatif, dont elle a souverainement interprété les termes ambigus, ni de procéder aux recherches inopérantes invoquées par les première et quatrième branches, que le lot litigieux, comprenant une quote-part de parties communes, appartenait à la copropriété et se trouvait donc soumis aux dispositions du règlement de celle-ci et de la loi du 10 juillet 1965.
6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le troisième moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
7. Les consorts D... font le même grief à l'arrêt, alors :
1°/ que tout jugement doit comporter des motifs propres à le justifier ; qu'en l'espèce, les consorts D... faisaient valoir que la construction litigieuse était totalement indépendante de la copropriété et n'avait ni l'usage ni l'utilité des parties communes ou d'élément d'équipement ; qu'en affirmant péremptoirement que la répartition des charges de la copropriété ayant été effectuée sur la base d'un lot constitutif de garage et non d'un local d'habitation, le changement d'affectation « emporte pour les autres copropriétaires l'obligation de supporter une partie des charges dues par le lot transformé », ayant relevé « le montant particulièrement réduit des charges tenant compte de l'affectation du local en garage », sans s'expliquer concrètement sur les éléments lui permettant de retenir l'existence d'une telle influence sur les charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8 et 9 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°/ qu'en tout état de cause, le copropriétaire d'un lot de copropriété peut modifier sans autorisation son affectation pourvu qu'il ne porte pas atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que l'éventuelle incidence d'un changement d'affectation sur la répartition des charges de la copropriété ne saurait caractériser une atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en se contentant de relever, pour condamner les consorts D... à restituer au lot 188 sa destination initiale, que « la répartition des charges de la copropriété a été effectuée sur la base d'un lot constitutif de garage et non d'un local d'habitation », « ce qui emporte pour les autres copropriétaires l'obligation de supporter une partie des charges dues par le lot transformé », cependant qu'à la supposer même avérée, l'effet de la transformation sur le montant des charges supportées par les autres copropriétaires ne suffisait pas à caractériser une atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu que le lot n'était pas aménagé à l'origine pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité, que les consorts D... avaient méconnu les dispositions de l'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 en réalisant des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, consistant en la mise en place d'un store, la surélévation de la toiture, la création d'ouverture de façade remplaçant les portes de garage et en affouillant les parties communes au fins d'installation d'une canalisation enterrée, sans avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale, et qu'il y avait eu création de surface de plancher supplémentaire et, par conséquent, incidence sur le coefficient d'occupation des sols de la copropriété.
9. Elle a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'atteinte aux droits des autres copropriétaires résultant de l'obligation leur étant faite de supporter une partie des charges dues par le lot transformé, que la remise en état des lieux devait être ordonnée.
10. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. E... et X... D... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. E... et X... D... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [...] » la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Cabinet Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour MM. E... et X... D...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la condition posée à l'habilitation du syndic en justice présentée par les consorts D... ;
AUX MOTIFS QUE c'est à tort que les consorts D... soulèvent l'irrecevabilité de l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires pour défaut d'autorisation à agir ; qu'il ressort en effet du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2013, en sa résolution numéro 20 adoptée à la majorité, que l'assemblée générale a donné mandat au syndic d'ester en justice devant toute juridiction, à l'effet de poursuivre et obtenir la condamnation des consorts D..., à démolir, enlever toute construction et remettre les lieux en l'état avec toutes indemnités subséquentes ; que cette autorisation a été d'ailleurs réitérée lors de l'assemblée générale du 23 mai 2016 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Messieurs D... prétendent que l'action du syndicat est irrecevable dès lors que celui-ci déclare agir sur le fondement d'une résolution no 20 adoptée lors de l'assemblée générale du 25 avril 2013, aux termes de laquelle mandat a été donné au syndic d'ester en justice à leur encontre sous réserve, avant d'entreprendre cette démarche, d'obtenir l'accord du conseil syndical pour validation, et que cette condition n'a pas été exécutée ; que le syndicat des copropriétaires produit toutefois un courrier adressé le 28 juin 2013 au syndic, le cabinet Robaldo-Agira, et signé par les membres du conseil syndical désignés à l'unanimité par ladite assemblée générale du 25 avril 2013, Mme Y... , M. P..., M. C..., M. W... et M. U..., donnant l'accord prévu et demandant expressément au syndic « d'engager les démarches afin que la résolution 20 soit mise en oeuvre dès la rentrée de septembre » ;
1°) ALORS QU'une assemblée générale de copropriétaires ne peut subordonner l'autorisation donnée à un syndic d'agir en justice à l'accord préalable du conseil syndical ; que la cour d'appel a constaté, par motifs adoptés (jugement, p. 5 § 2), que l'assemblée générale des copropriétaires avait donné mandat au syndic d'ester en justice sous réserve, avant d'entreprendre cette démarche, d'obtenir l'accord du conseil syndical ; qu'en décidant que l'action du syndicat des copropriétaires était recevable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
2°) ALORS QUE, subsidiairement, les stipulations du règlement de copropriété relatives à la tenue du conseil syndical doivent être observées ; qu'en l'espèce, les consorts D... soutenaient (p. 4) que l'article 48 du règlement de copropriété prévoyait que la décision du conseil syndical, en vertu d'une délégation de l'assemblée générale, ne pouvait être prise qu'à la majorité, après avoir convoqué le syndic, et devait faire l'objet d'un procès-verbal signé de tous les membres présents ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la condition posée à l'habilitation du syndic, sans rechercher, comme elle y était invitée (p. 4, para. 3 à 11), si le conseil syndical avait régulièrement autorisé le syndic à agir en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 22, alinéa 1er et 55, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1134 (ancien), devenu 1103, du code civil ;
3°) ALORS QUE le point numéro 18, figurant au procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2016 (titrée du 19 avril 2016 en raison d'une erreur matérielle), avait pour objet une « information sur les procédures en cours » (p. 1) et précisait « afin de lever ce trouble, la lettre du 28.06.2013 du conseil syndical validant le mandat à donner au syndic est jointe au présent compte rendu. S'agissant d'un point d'information, il n'est procédé à aucun vote » ; que le point numéro 19, figurant au même procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2016, avait pour objet « autorisation et mandat à donner au syndic à toute fin de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la nouvelle procédure pénale D... » (p. 1) et précisait « l'assemblée générale, dans la prolongation du mandat d'ester adopté par l'assemblée générale de 2013, donne mandat au syndic, représentant de la copropriété, de se constituer partie civile dans le cadre de la procédure pénale concernant les consorts D... devant être évoquée à l'audience du tribunal correctionnel de Grasse du 7 juin 2016 » ; qu'aucun autre point n'abordait les procédures dirigées contre M. D... ; qu'en retenant que l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2016 avait réitéré l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de l'assemblée général des copropriétaires du 23 mai 2016 et violé les articles 1192, 1134 (ancien), devenu 1103, du code civil, 117 et 121 du code de procédure civile, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la remise en état initial des lieux par les consorts D... par la suppression de tous travaux et aménagements réalisés sans autorisation et notamment la suppression du store installé au droit du lot n° 188, la suppression de tout branchement sur les canalisations et réseaux communaux effectué par affouillement des parties communes, la suppression de la surélévation de toiture du lot n° 188 et la remise en place de la toiture dudit lot dans les conditions antérieures, le rétablissement du lot n° 188 en sa destination première de garage ;
AUX MOTIFS QUE les consorts D... soutiennent que le lot 188 ne dépend pas de la copropriété ; qu'à cet effet, ils indiquent que le terrain vendu à la copropriété avait une contenace de 1720 m2 sur un total de 1832 m2 et que le reliquat est resté propriété de leur auteur, hors emprise de la copropriété ; qu'ils se réfèrent à des extraits du règlement de copropriété établi initialement en 1963, à la note établie par M. R... métreur en janvier 1987 avant la modification du règlement de copropriété intervenue en 1988, faisant état d'erreurs, de la construction du lot 188 au-delà de l'emprise du bâtiment, de l'indépendance dudit lot pour son entretien et son accès jusqu'au domaine public ; qu'ils se réfèrent également à des attestations d'anciens syndics ; que les affirmations des consorts D... et les éléments qu'ils fournissent sont cependant contredits par les dispositions du règlement de copropriété initial du 11 avril 1963 qui mentionne en page 19, le lot 143 correspondant au garage numéro 37 avec des millièmes indivis du terrain (70/10 000°) tout comme les autres lots de copropriété figurant sur la même page ; or les consorts D... reconnaissent expressément que le garage numéro 37 portant le numéro initial 143 correspond au lot numéro 188 ; ce dont il résulte que le lot litigieux comprenait bien une quote-part de parties communes, contrairement à ce que soutiennent les appelants ; que les pièces postérieures au règlement de copropriété de 1963, telles que visées par le premier juge confortent le fait que le lot 188 est bien constitutif d'un lot de copropriété ; qu'en outre, cette appartenance à la copropriété du lot 188 est mentionnée dans les actes et les titres de propriété dont les consorts D... se prévalent eux-mêmes : acte d'acquisition des consorts D..., acte de donation intervenu entre M. X... D... et son fils M. E... D..., faisant état du lot 188 constitutif d'un garage portant le numéro 31 et 68/10000 indivis de terrain dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [...] ; que les attestations d'anciens syndics et notes non contradictoires produites aux débats ne peuvent mettre à néant les mentions figurant dans les actes et titres de propriété des consorts D... ; que de plus, il convient de relever que les consorts D... sont destinataires d'appels de fonds de la copropriété au titre des charges sur le garage numéro 188 ; qu'enfin, du plan d'état des lieux, il ressort que l'accès au lot 188 ne peut se faire qu'en passant par le sol commun de la copropriété ; que si le lot 188 était effectivement indépendant, il disposerait soit d'un accès direct à la voie publique, soit d'une servitude ; que tel n'est pas le cas ; que dans ces conditions, l'historique que retracent les consorts D... au travers de notes non contradictoires et d'attestations ne permet pas de démontrer que le lot 188 ne partage aucune partie commune avec les éléments de la copropriété et qu'il est hors emprise de la copropriété ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il considère que le lot appartient bien à la copropriété et se trouve donc soumis aux dispositions du règlement de copropriété de la loi du 10 juillet 1965 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE qu'il résulte toutefois : - de l'état descriptif de division modifié selon acte autorisé par l'assemblée générale du 27 avril 1988 et reçu par la SCP [...], notaires associés à [...] le 23 septembre 1988, - de l'acte de vente J... D... en date du 31 mai 1995, - d'un extrait de l'acte de donation reçu par Me F... notaire à [...] le 21 mai 2011, - du relevé de formalités émis par la conservation des hypothèses, - du relevé cadastral de 2011, -de l'appel de fonds du 19 septembre 2012, que le lot appartient bien à la copropriété comme faisant partie intégrante de l'état descriptif de division, qu'il est implanté sur le sol partie commune de l'ensemble immobilier, qu'il est identifié, dans tous les actes et formalités cités, comme consistant, au rez-de-chaussée, dans la cour, en un « garage » ou un « garage double » portant le numéro 31 et les 68/10000èmes indivis du terrain et que lui sont bien attachées des charges administratives ; que MM. D... ne s'y trompent au demeurant pas, M. X... D... ayant saisi l'assemblée générale de la copropriété, selon courrier en date du 18 janvier 2008, d'une demande de « modification de toiture » avec rehausse du lot 188 et proposant trois options pour ce faire, puis, en 2011, d'une demande d'autorisation de positionner une couverture de type toile barnum au droit de son lot no 188, toutes démarches témoignant de ce qu'il avait bien conscience de la parfaite appartenance de ce lot à la copropriété ;
1°) ALORS QUE les consorts D... faisaient valoir que la SCI [...] avait acquis 1720 m2 de la propriété de M. J..., qui présentait une contenance totale de 1832 m2, pour y édifier la copropriété [...] ; qu'ils soulignaient que la différence entre ces deux contenances correspondait exactement à la surface de leur propriété, pour en déduire qu'elle n'avait ainsi jamais été acquise par la copropriété ; qu'en retenant que le lot n° 188 dépendait de la copropriété, par des motifs inopérants, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 5-6), si la parcelle et l'immeuble leur appartenant étaient compris dans les biens vendus à la SCI [...] en 1963, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction alors applicable ;
2°) ALORS QUE les consorts D... faisaient valoir que le règlement de copropriété initial de 1963 était contradictoire ; qu'ils soulignaient qu'une stipulation énumérait tous les garages de la copropriété jusqu'au numéro 36 et une autre stipulation désignait le bien litigieux comme étant le « garage » numéro 37 ; qu'ils soutenaient que la note complémentaire rédigée en 1987 par le métreur permettait d'expliquer cette contradiction et d'établir que le bien litigieux avait été intégré dans la copropriété par erreur ; qu'en se bornant à retenir que le règlement de copropriété initial du 11 avril 1963 mentionnait que le lot 143 correspondait au garage numéro 37 avec des millièmes indivis de terrain, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 6-8), si les stipulations dudit règlement n'étaient pas contradictoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 (ancien), devenu 1103, du code civil ;
3°) ALORS QUE les consorts D... faisaient encore valoir que le règlement de copropriété en vigueur, établi en 1988, était contradictoire ; qu'ils soulignaient que ledit règlement, d'une part, définissait la copropriété comme étant constituée des constructions édifiées par la SCI [...] et du terrain acquis avec les constructions anciennes depuis démolies et, d'autre part, incorporait le bien litigieux dans la copropriété quand celui-ci, qui était précisément une construction antérieure aux travaux de la SCI, ne correspondait en rien à la définition précitée ; qu'en se bornant à retenir que les pièces postérieures au règlement de copropriété de 1963 telles que visées par le premier juge confortaient le fait que le lot 188 était bien constitutif d'un lot de copropriété, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 5-8), si les stipulations du règlement de copropriété de 1988 n'étaient pas contradictoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 (ancien), devenu 1103, du code civil ;
4°) ALORS QUE les consorts D... faisaient valoir n'avoir jamais participé aux charges de la copropriété au titre du « lot 188 » ; qu'ils soulignaient que ce n'était qu'en 2012, à l'occasion du litige les opposant, que le syndic avait pour la première fois émis un appel de fonds en faisant figurer une demande de participation aux charges pour le « lot 188 » ; qu'en retenant, pour décider que le lot 188 appartenait à la copropriété, que les consorts D... étaient destinataires d'appels de fonds de la copropriété au titre des charges sur le garage numéro 188, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 8 et 9), s'il existait des appels de fonds au titre dudit lot antérieurs à la survenance du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la remise en état initial des lieux par les consorts D... par la suppression de tous travaux et aménagements réalisés sans autorisation et notamment la suppression du store installé au droit du lot no 188, la suppression de tout branchement sur les canalisations et réseaux communaux effectué par affouillement des parties communes, la suppression de la surélévation de toiture du lot no 188 et la remise en place de la toiture dudit lot dans les conditions antérieures, le rétablissement du lot no 188 en sa destination première de garage, dans le délai de trois mois courant à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire de la somme de 100 € par jour de retard à l'issue de ce délai ;
AUX MOTIFS QU'à l'appui de sa demande de remise en état des lieux, le syndicat des copropriétaires reproche aux consorts D... d'avoir transformé leur lot initialement constitutif d'un garage en partie d'habitation, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ; que pour faire échec à cette demande, les consorts D... se prévalent de l'absence de nécessité d'une autorisation dans la mesure où les travaux concernent des parties affectées à leur usage exclusif ; qu'ils contestent en outre toute modification de la destination de l'immeuble ; qu'enfin, ils estiment régulier le branchement au réseau de tout à l'égout au regard des règles de la copropriété et des règles d'urbanisme ; qu'il résulte cependant de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par le syndicat, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu'il use et jouit librement des parties privatives et des parties commune sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'or les travaux et aménagements opérés portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, dans la mesure où la répartition des charges de la copropriété a été effectuée sur la base d'un lot constitutif de garage et non d'un local d'habitation ; que cela emporte pour les autres copropriétaires l'obligation de supporter une partie des charges dues par le lot transformé, ainsi que l'a jugé très exactement le premier juge, après avoir constaté le montant particulièrement réduit des charges tenant compte de l'affectation du local en garage ; qu'en outre, l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; que sur ce point, le premier juge a procédé à une analyse détaillée et circonstanciée des éléments de fait, et considéré à bon droit que les consorts D... ont méconnu les dispositions de l'article 25 b), en réalisant des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble consistant en la mise en place d'un store, la surélévation de toiture, la création d'ouverture en façade remplaçant les portes de garage, ainsi qu'il ressort des constats d'huissier des 2 mai et 10 septembre 2012 et des photographies produites ; qu'enfin, concernant le branchement au réseau de tout à l'égout, il est établi que les consorts D... ont procédé à la mise en place d'une canalisation enterrée pour rejoindre le réseau public, tel que mentionné dans le procès-verbal de constat d'huissier du 10 septembre 2012 ; que l'obligation légale de disposer d'un réseau d'assainissement pour un immeuble destiné à l'habitation ne confère aucun droit aux consorts D... pour entreprendre des travaux sur les parties communes et y enterrer des canalisations ; que de plus, l'autorisation de l'assemblée générale du 12 mars 1996 dont ils se prévalent d'installer un compteur défalcateur d'eau sur la conduite d'eau générale d'alimentation en eau de l'immeuble, ne vaut pas autorisation d'installer des canalisations reliées au réseau public d'eaux usées ; qu'il apparaît au contraire que les consorts D... ont affouillé le sol-parties communes, alors que le droit d'affouillement est réputé droit accessoire aux parties communes en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ce faisant, ils ont l'obligation de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale ; qu'une telle décision n'a pas été obtenue ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, le juge entrepris sera confirmé en ce qu'il ordonne la remise en état des lieux sous astreinte ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il a été constaté que la destination du lot no 188 telle que fixée par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division est celle de garage ; que MM. D... contestent le fait que cette affectation soit définitive et intangible et soutiennent que chaque copropriétaire est libre de modifier l'affectation des parties privatives de son lot sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'ils ajoutent qu'il n'y a eu aucune modification des lieux depuis leur acquisition, puisqu'ils étaient utilisés comme garage dans sa partie gauche et en salle de jeu et chambre pour E... D... dans sa partie droite avec, à l'étage, un espace de jeu et d'entrepôt, et que le règlement de copropriété n'interdit pas le changement d'affectation d'un lot ; qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble [
] » ; qu'il est constant qu'en l'absence de disposition particulière au règlement de copropriété, l'affectation d'un lot accessoire de copropriété tel qu'un garage n'empêche pas, à elle seule, d'en changer la nature pour l'affecter à un autre usage, à la condition cependant que ce changement d'affectation soit conforme à la destination de l'immeuble et ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires ; qu'à ces conditions s'ajoutent les nécessaires autorisations d'urbanisme dès lors que, comme en l'espèce, le changement d'affectation s'accompagne d'une modification substantielle du lot, dont la construction s'est vue élevée d'un étage sous couvert de réfection de sa toiture ; qu'en l'espèce, M. D... a entendu surélever le lot no 188, installer un store au droit d'une partie commune, créer des canalisations par branchement sur des canalisations communales, et déposer, lui-même, pour ce faire une demande de permis de construire auprès de la ville d'Antibes Juan Les Pins ; que le permis de construire initialement accordé à MM. D... le 13 juin 2012 leur a été retiré par arrêté municipal en date du 7 mars 2013, le maire d'Antibes ayant considéré que les travaux déclarés au dossier avaient été accordés sur la base d'une déclaration frauduleuse concernant la demande de surélévation d'un garage qui était en réalité aménagé en habitation ; que la transformation d'un garage en habitation et sa surélévation n'auraient pu être accordées au regard d'un dépassement de la densité autorisée et que cette déclaration frauduleuse avait été de nature à induire en erreur l'administration, qui n'aurait pas accordé ladite demande de permis de construire sur la base de l'affectation réelle d'habitation ; qu'ainsi, il résulte du mandement de citation émis par le procureur de la République de Grasse en date du 29 janvier 2016 que M. D... a été poursuivi pour avoir exécuté des travaux non autorisés, soit pour avoir aménagé un studio à l'intérieur du volume initialement prévu pour deux garages, cet aménagement ayant entraîné une création de surface plancher de 25,82 m2 et la surélévation de ce volume ayant entraîné à l'étage la création d'une surface de plancher de 22 m2 environ ; que les constats d'huissier des 2 mai et 10 septembre 2012 permettent également d'observer : - que MM. D..., en dépit du refus opposé par l'assemblée générale des copropriétaires le 7 mai 2010 s'agissant de l'installation d'une toile de type barnum et de l'interdiction, par l'assemblée du 30 mars 2011, d'installer une tente ou tous éléments ou structures dans les parties communes, ont posé un store de 6 mètres de long tendu sur une structure métallique, pour partie au moyen de montants métalliques scellés dans le mur de clôture séparant la copropriété [...] de la copropriété voisine Le Francel, et, pour partie au moyen de montants métalliques fixés sur les bordures béton délimitant une jardinière ; - que le store vient en couverture des places de stationnement se trouvant devant le garage ; que les portes du lot no 188 sont équipées de volets roulants alors que les autres garages sont équipés de portes basculantes ; qu'a été installée en plus une porte en menuiserie aluminium avec imposte et allèges blanches ; que la largeur du volet roulant droit est insuffisantes à laisser pénétrer un véhicule, sauf à ce qu'il s'agisse d'un tout petit véhicule ; - que le petit bâtiment où se trouvent les garages comporte sur sa façade latérale droite, une alimentation électrique reliée à un mât ; que de ce mât part un gros câble qui est relié sur un poteau EDF situé à l'angle de la rue [...] ; - qu'au droit d'un regard sous le portillon une tranchée est visible qui a été rebouchée en enrobé et rejoint un regard situé en position centrale du carrefour de l'avenue [...] ; - qu'à partir du regard qui est sous le portillon d'accès, existe une partie cimentée qui rejoint l'orifice créé juste contre la bordure de la jardinière à droite ; que, juste avant cette jardinière, existe un regard d'évacuation des eaux, l'enrobé ayant été remplacé par du ciment blanc ; qu'il apparaît que le lot n'a pu être raccordé au réseau d'alimentation en eau et d'évacuation des eaux usées sans effectuer de travaux dans les parties communes de l'immeuble ; qu'il n'était donc manifestement pas aménagé, à l'origine, pour une habitation conforme aux normes d'habitabilité ; qu'il y a eu création de surface de plancher supplémentaire et, par conséquence, incidence sur le coefficient d'occupation des sols de la copropriété ; que de plus, MM. D..., en procédant à des travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble en surélevant le lot, créant des ouvertures en façade, installant un store, et en affouillant les parties communes aux fins d'installation d'une canalisation enterrée sans avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale, ont méconnu les dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ; que les travaux réalisés par MM. D... ont affecté les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, et la destination du garage lot no 188 à l'habitation est bien de nature à porter atteinte, a minima, aux droits des autres copropriétaires en raison de l'augmentation des charges en résultant nécessairement, ce que ne peuvent ignorer les défendeurs, qui se prévalent de ce que le lot serait exempté de toute participation aux charges communes, et qui bénéficient en tout état de cause de charges simplement administratives d'un montant particulièrement réduit au regard de l'affectation des lieux en garage telle que déterminée au règlement de copropriété ; que MM. D..., qui se sont dispensés de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et se sont vu retirer le permis de construire initialement accordé par la marie d'Antibes Juan les Pins, sont donc mal fondés en leurs prétentions ;
1°) ALORS QUE tout jugement doit comporter des motifs propres à le justifier ; qu'en l'espèce, les consorts D... faisaient valoir que la construction litigieuse était totalement indépendante de la copropriété et n'avait ni l'usage ni l'utilité des parties communes ou d'élément d'équipement commun (conclusions, p. 11) ; qu'en affirmant péremptoirement que la répartition des charges de la copropriété ayant été effectuée sur la base d'un lot constitutif de garage et non d'un local d'habitation, le changement d'affectation « emporte pour les autres copropriétaires l'obligation de supporter une partie des charges dues par le lot transformé », ayant relevé « le montant particulièrement réduit des charges tenant compte de l'affectation du local en garage », sans s'expliquer concrètement sur les éléments lui permettant de retenir l'existence d'une telle influence sur les charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8 et 9 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le copropriétaire d'un lot de copropriété peut modifier sans autorisation son affectation pourvu qu'il ne porte pas atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que l'éventuelle incidence d'un changement d'affectation sur la répartition des charges de la copropriété ne saurait caractériser une atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'en se contentant de relever, pour condamner les consorts D... à restituer au lot 188 sa destination initiale, que « la répartition des charges de la copropriété a été effectuée sur la base d'un lot constitutif de garage et non d'un local d'habitation », « ce qui emporte pour les autres copropriétaires l'obligation de supporter une partie des charges dues par le lot transformé », cependant qu'à la supposer même avérée, l'effet de la transformation sur le montant des charges supportées par les autres copropriétaires ne suffisait pas à caractériser une atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QUE les travaux de raccordement d'une construction indépendante de la copropriété au réseau public d'eaux usées, même s'ils impliquent le passage de canalisations au travers de parties communes, ne constituent pas des travaux affectant les parties communes, au sens du b de l'article 25 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ; que, dès lors, ces travaux ne nécessitent pas d'autorisation de l'assemblée générale, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble ; qu'en retenant, pour ordonner la remise en état initial des lieux et notamment la suppression de tout branchement sur les canalisations et réseaux communaux effectué par affouillement des parties communes, que l'obligation légale de disposer d'un réseau d'assainissement pour un immeuble destiné à l'habitation ne conférait aucun droit aux consorts D... pour entreprendre des travaux sur les parties communes et y enterrer des canalisation et que, le droit d'affouillement étant réputé droit accessoire aux parties communes, ils avaient l'obligation de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé les articles 9 et 25 b) de la loi susvisée ;
4°) ALORS QUE, en tout état de cause, les consorts D... soulignaient que l'article 13 du règlement de copropriété autorisait tout copropriétaire à augmenter ses branchements particuliers d'eau après accord des services compétents et du syndic ; qu'en retenant, pour ordonner la remise en état initial des lieux et notamment la suppression de tout branchement sur les canalisations et réseaux communaux effectué par affouillement des parties communes, que les consorts D... avaient l'obligation de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale pour procéder au branchement au réseau de tout-à-l'égout par affouillement des parties communes, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12-13), si les consorts D... n'avaient pas seulement besoin d'obtenir, conformément à l'article 13 du règlement susmentionné, l'autorisation du syndic et de la commune dont ils se prévalaient, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.
Le greffier de chambre