LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 mars 2013), que par courrier du 20 avril 2008, M. X... s'est engagé auprès de Mme Y... en ces termes : " Je soussigné Gérard X... désire vendre une parcelle de terrain, plan ci-joint de 600 m ² situé au bourg de Saubion, sur le plan le terrain est colorié en jaune. Bien sûr je désire l'accord de la banque le plus rapidement possible de façon à réserver à Mme Y... la vente du terrain. Celui-ci est d'un montant de 150'000 euros tout viabilisé. " ; que Mme Y..., soutenant que cet acte constituait une promesse synallagmatique de vente, a assigné M. et Mme X... pour voir déclarer parfaite la vente du terrain et en dommages-intérêts ; 
Attendu que pour débouter Mme Y... de toutes ses demandes, l'arrêt retient que l'acte du 20 avril 2008 ne s'analyse pas comme une promesse synallagmatique de vente ni comme une promesse unilatérale de vente mais comme un acte unilatéral qui ne contient qu'une invitation à négocier permettant l'ouverture de pourparlers et librement révocable à défaut de terme et de délai précis ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne soutenaient pas que l'acte du 20 avril 2008 constituait une invitation à entrer en pourparlers, et sans les avoir, au préalable, invitées à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Madeleine Y... de sa demande tendant à voir condamner Monsieur et Madame X... à lui payer la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE le 20 avril 2008, M. X... s'est engagé par écrit en ces termes : « Je soussigné Gérard X... désire vendre une parcelle de terrain, plan ci-joint de 600 m2 situé au bourg de Saubion, sur le plan le terrain est colorié en jaune. Bien sûr je désire l'accord de la banque le plus rapidement possible de façon à réserver à Mme Y... la vente du terrain. Celui-ci est d'un montant de 150 000 € tout viabilisé. Dans l'attente d'une réponse rapide, veuillez agréer Monsieur, Madame, mes sincères salutations » ; que par courrier du 1er juillet 2008, Mme Y... a indiqué : « Je vous rappelle que vous vous êtes engagés par écrit à me vendre votre terrain derrière votre maison (cadastré B lieudit Guerlat). Par ailleurs, je vous ai demandé de passer un sous seing privé dans les jours qui ont suivi. Pas de réponse. Par la présente, je vous demande de respecter votre engagement. Je vous demande de nous rencontrer avec notre notaire. J'espère que nous tomberons d'accord afin que vous puissiez respecter votre engagement » ; qu'il apparaît donc que l'acte du 20 avril 2008 ne s'analyse pas comme une promesse de vente synallagmatique à défaut d'engagement de Mme Y... ; que toutefois, il ne s'analyse pas non plus comme une promesse unilatérale de vente qui est un véritable contrat formé par la rencontre d'une offre ferme et précise et d'une acceptation, celle-ci portant sur la promesse en tant que telle et qui transforme l'offre en un contrat, un contrat de promesse de vente et non encore un contrat de vente, de sorte que l'acceptation de l'offre n'est pas encore la levée de l'option par le bénéficiaire ; qu'il ne s'agit pas non plus d'une offre ferme et précise des lors que cet acte comporte des réserves exprimées par son auteur (« l'accord de la banque le plus rapidement possible ») et des imprécisions quant à la nature du contrat proposé (l'auteur ne s'engageant qu'à réserver à Mme Y... la vente du terrain) ; que cette analyse est confirmée par les termes du courrier de Mme Y... du 1er juillet 2008, qui ne propose pas la conclusion d'une vente ferme et définitive mais seulement la rencontre des parties devant notaire pour la conclusion d'un sous seing privé, ce qui laisse ouverte l'insertion d'autres conditions à l'acte ; qu'à cet égard, il convient de noter qu'elle ne répond pas aux réserves émises par M. X... quant « l'accord de la banque » ; que le rendez-vous manqué chez le notaire à la suite de la lettre de Mme Y... du 1er juillet, sans aucune relance de sa part pendant plus d'un an, constitue la démonstration de l'incertitude affectant la nature et la portée de l'engagement de chacune des parties ; que l'acte du 20 avril 2008 ne peut donc s'analyser que comme un acte unilatéral qui n'engage d'ailleurs que M. X... et non son épouse, qui ne contient qu'une invitation à négocier et donc permet l'ouverture de pourparlers et qui est librement révocable, à défaut de terme et délai précis ; 
1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; que Monsieur et Madame X... soutenaient que l'acte sous seing privé du 20 avril 2008 constituait une promesse unilatérale de vente, sans qualifier à aucun moment cet acte de simple invitation à négocier ; que Madame Y... faisait quant à elle valoir, à titre principal, que l'acte constituait une promesse synallagmatique de vente et, à titre subsidiaire, une offre unilatérale de vente, sans aucunement soutenir que cet acte avait la nature d'une simple invitation à négocier ; qu'en décidant néanmoins que cet acte n'avait pas la nature d'une promesse unilatérale de vente, mais d'une simple invitation à négocier, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, que le juge ne peut, en conséquence, requalifier un acte, sans inviter les préalablement les parties à présenter leurs observations sur la requalification envisagée ; qu'en requalifiant néanmoins d'office l'acte du 20 avril 2008, comme étant un acte unilatéral ne contenant qu'une invitation à négocier, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur cette requalification, la Cour d'appel a violé les articles 12 et 16 du Code de procédure civile ; 
3°) ALORS QUE, très subsidiairement, la vente est parfaite lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu'en décidant néanmoins que l'acceptation, par Madame Y..., de l'offre de vente n'avait pu conduire à la conclusion du contrat de vente, aux motifs inopérants que l'offre comportait des réserves et des imprécisions, et laissait ouverte l'insertion d'autres conditions à l'acte, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ; 
4°) ALORS QUE, à titre également très subsidiaire, celui dans le seul intérêt duquel une condition suspensive a été stipulée peut y renoncer et faire échapper, ainsi, l'obligation à la caducité ; qu'en décidant néanmoins que Madame Y... n'ayant délivré aucune indication quant à « l'accord de la banque » mentionné dans l'acte sous seing privé du 20 avril 2008, elle ne pouvait se prévaloir de l'obligation contractée par Monsieur et Madame X... de lui vendre le terrain, bien que cette condition ait été stipulée dans son intérêt exclusif, de sorte qu'elle pouvait y renoncer, la Cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil, ensemble l'article 1168 du même code.