LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société Zedda du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 16 novembre 2011) que M. Antoine X... et Mme Martine Y..., épouse X... auxquels la société Pro-Z a vendu en l'état futur d'achèvement une maison d'habitation avec piscine, l'ont, après expertise, assignée avec la société Zedda en paiement de sommes ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X..., l'arrêt retient qu'en raison de leur nature, les manquements et désordres recensés n'étaient pas apparents lors de la prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs profanes, que c'est à tort que le premier juge a estimé que ces défauts relevaient de l'action en garantie prévue par l'article 1642-1 du code civil, laquelle ne s'applique qu'aux vices de construction et aux défauts de conformité apparents et que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a déclaré l'action atteinte par la forclusion prévue par l'article 1648, alinéa 2, du code civil ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le caractère non apparent des vices, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pro-Z ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Pro-Z
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement du 8 juillet 2010 du Tribunal de grande instance d'Ajaccio qui avait déclaré l'acquéreur d'un immeuble à construire (les époux X...) irrecevable en son action à l'égard de la venderesse (la société PRO Z) pour cause de forclusion, d'avoir déclaré la venderesse responsable, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, des défauts et des désordres affectant l'immeuble vendu et l'avoir condamnée à payer à l'acquéreur la somme de 49.298,20 , outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, au titre de la remise en état de l'ouvrage;
AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la réalisation de la villa présente divers défauts ; qu'ainsi la voie d'accès a une pente plus importante que celle prévue dans la notice descriptive des travaux; que la piscine n'a pas été exactement implantée à l'endroit figurant sur les plans et son escalier a été réalisé en polystyrène alors qu'il était prévu en béton armé; que la clôture extérieure, le portail et les murs d'accompagnement n'ont pas été réalisés ; que l'expert a en outre relevé des défauts de finition et d'exécution dans la salle de séjour (désagrégation des joints du carrelage, cheminée démunie de dispositif d'amenée d'air frais, fond du coffre du volet roulant non posé, porte coulissante qui ne ferme pas), dans la buanderie (désagrégation des joints du carrelage), dans la chambre nord-ouest (désagrégation des joints du carrelage, absence de ventilation basse), dans la salle d'eau attenante (trace d'infiltration en plafond, désagrégation des joints du carrelage, absence de ventilation basse) dans le bureau (porte posée en faux-aplomb), dans la chambre ouest (fissure dans l'angle supérieur gauche de la fenêtre, désagrégation des joints du carrelage), dans la chambre sud (défaut de garde-corps), dans la salle d'eau attenante (pas de ventilation basse), dans le garage (fissure horizontale), dans le vide sanitaire (canalisations d'évacuation des eaux usées imparfaitement fixées), en toiture (importantes fissures sur la noue entre les versants arrières), sur la terrasse (étanchéité aux odeurs non assurée), sur la piscine (décollement de la peinture sur la quasi-totalité des parois) ; que seuls les désordres affectant la noue de la toiture qui sont à l'origine de l'infiltration constatée au plafond de la salle d'eau attenante à la chambre nord-ouest rendent l'ouvrage impropre à sa destination dans la mesure où l'étanchéité à l'eau n'est pas assurée ; que les autres défauts ne compromettent ni la solidité de l'ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination ni ne l'affectent dans un de ses éléments d'équipement ; que c'est à bon droit que les époux X... soutiennent qu'en application des dispositions de l'article 1601-3 du Code civil, seul le vendeur, qui conserve la qualité de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des ouvrages, a qualité pour prononcer celle-ci ; qu'en l'espèce, la réception des travaux réalisés par la société ZEDDA n'a pas été formellement prononcée par la SARL PRO Z; que seul un procès-verbal de livraison de l'ouvrage aux acquéreurs a été signé le 1er août 2006 ; que dans la mesure où ce procès-verbal est assorti de réserves, les acquéreurs sont en droit de soutenir qu'il ne caractérise pas leur volonté non équivoque d'accepter les travaux ; que dès lors, tant en considération de la nature des désordres qu'en l'absence de réception formelle ou tacite de l'ouvrage, c'est à juste titre que les époux X... soutiennent que leur action ne peut relever de l'une des garanties légales prévues aux articles 1792 à 1792-6 du Code civil mais qu'elle s'inscrit dans le cadre de la responsabilité contractuelle de droit commun ; que c'est également à bon droit que les appelants soutiennent sur ce fondement que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien conforme à la commande et exempt de vices, résultat non atteint au vu des manquements et des désordres ci-dessus recensés ; que la Cour estime qu'en raison de leur nature, ces défauts n'étaient pas apparents lors de la prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs profanes; que d'ailleurs, ils n'ont pas fait l'objet de réserves expresses à ce moment-là ; que c'est donc à tort que le premier juge a estimé qu'ils relevaient de l'action en garantie prévue par l'article 1642-1 du Code civil, laquelle ne s'applique qu'aux vices de construction et aux défauts de conformité apparents ; que le jugement déféré doit dès lors être infirmé en ce qu'il a déclaré l'action entreprise par les époux X... contre la SARL PRO-Z atteinte par la forclusion édictée par l'article 1648 alinéa 2 du Code civil; que statuant à nouveau, il convient de dire qu'en livrant un ouvrage présentant des défauts d'exécution, des non conformités et des désordres de finition, la SARL PRO Z a manqué à son obligation contractuelle de livrer aux époux X... un ouvrage conforme à la commande et exempt de vices et de la déclarer en conséquence responsable sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; qu'à partir d'une évaluation rigoureuse que la Cour adopte malgré les critiques excessives exprimées par les époux X..., l'expert a évalué ainsi que suit le coût de la remise en état : travaux non exécutés (clôture extérieure, portail, mur d'accompagnement) : 17.280 , travaux destinés à remédier aux autres défauts: 32.018,20 , soit au total la somme de 49.298,20  ; que la SARL PRO Z sera condamnée à payer aux époux X... ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt (arrêt, pp.7 à 9) ;
1°) ALORS QU'il résulte de la combinaison des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil, dans leur rédaction applicable en la cause, que l'acquéreur d'un immeuble à construire est recevable à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices de construction apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession, pendant un an à compter du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l'expiration dudit délai d'un mois après la prise de possession ; que sont apparents les vices tenant à la désagrégation de joints de carrelage, à l'impossibilité de fermer une porte coulissante, à des traces d'infiltration en plafond, à des fissures, à l'absence d'un garde-corps, et au décollement de la peinture des parois d'une piscine; qu'en déclarant recevable l'action des époux X..., pour cela que ces vices de construction n'étaient pas apparents et que la forclusion prévue par les textes susvisés et invoquée par la société PRO Z n'avait donc pas vocation à être appliquée, la Cour a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé les textes susvisés;
2°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire ne répond de plein droit des désordres qui ne compromettent ni la solidité de l'ouvrage ni sa destination que s'ils sont apparents au jour de la réception des travaux ou s'ils sont apparus dans le mois qui suit la prise de possession par l'acquéreur ; que lorsque les vices qui ne compromettent ni la solidité de l'ouvrage ni sa destination ne sont pas apparents lors de la réception de l'immeuble ou dans le mois qui suit la prise de possession des lieux par l'acquéreur, la responsabilité contractuelle du vendeur en l'état futur d'achèvement ne peut être engagée que s'il a commis une faute ; qu'en affirmant que la société PRO Z, venderesse, était responsable de plein droit des vices de construction litigieux, dont elle retenait pourtant qu'ils n'étaient pas apparents et qu'ils ne compromettaient ni la solidité de l'ouvrage, ni sa destination, la Cour d'appel a violé les article 1147 et 1642-1 du Code civil;
3°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen faisant valoir que selon l'acte de vente en date du 26 octobre 2005, tous les défauts de conformité devaient être dénoncés à la SCI venderesse dans un délai d'un mois à compter de la livraison à peine de déchéance de l'acquéreur de tous droits et actions à raison de ces défauts, moyen qui était opérant dès lors que l'acte de vente était antérieur au 28 mars 2009, date de l'entrée en vigueur de l'article 109 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, qui a modifié l'article 1642-1 du Code civil pour y insérer, au premier alinéa, après le mot : «construction », les mots : « ou des défauts de conformité », la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.