LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches : 
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 12 juin 2012), que Mmes X... et Y... qui avaient promis par acte synallagmatique à M. Z... et à Mme A... de leur céder les parts sociales de la société Agence Imm' Annecy, sous la condition suspensive de l'obtention par ceux-ci d'un crédit bancaire de 148 000 euros remboursable sur 7 ans au taux maximum de 5,10 %, ont assigné M. Z... et Mme A... en indemnisation, estimant que leur comportement avait fait défaillir la condition suspensive ;
Attendu que M. Z... et Mme A... font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux consorts Y... diverses sommes, alors , selon le moyen : 
1°/ que le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que M. Z... et Mme A... auraient omis de mentionner dans leur demande de prêt, le taux d'intérêt de 5,10 % tel que prévu au maximum dans la promesse de cession du 27 juin 2008, la cour d'appel qui n'a pas invité les parties à en débattre, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ que même à défaut d'accomplissement par le débiteur des formalités dont dépend la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il peut se prévaloir de sa défaillance dès lors qu'il démontre que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt au taux prévu dans la promesse ; qu'en décidant que M. Z... et Mme A... ne pouvaient pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt, à défaut d'avoir précisé le taux d'intérêt souhaité lorsqu'ils avaient sollicité un financement d'un montant de 117 800 euros seulement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invité, si la condition suspensive n'aurait pas défailli, même sans la faute imputée à M. Z... et à Mme A..., dès lors qu'aucune banque ne leur aurait accordé un prêt au taux prévu dans la promesse de 5,10 % pour un prêt de sept ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
3°/ qu'en s'abstenant de s'expliquer sur les différentes pièces que M. Z... et Mme A... avaient versé aux débats afin de rapporter la preuve que la banque pratiquait un taux compris entre 6,25 et 6,30 % et leur aurait refusé un prêt au taux contractuel de 5,10 % par an, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que c'est sans méconnaître le principe de la contradiction, qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés, que quatre jours après la signature de l'acte, les acquéreurs avaient déposé une demande de prêt faisant état d'un apport personnel de 30 000 euros pour solliciter un montant de 117 880 euros , sans préciser le taux d'intérêt souhaité , et qu'ils ne démontraient ni la présentation d'une demande conforme à celle indiquée dans la promesse, ni l'impossibilité d'acquérir sur la base d'un financement à un taux inférieur à 6 %, la cour d'appel, procédant ainsi à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que les acquéreurs avaient fait défaillir la condition suspensive sous laquelle ils s'étaient obligés ; 
Que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. Z... et Mme A....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Gilles Z... et Mme Géraldine A... à payer aux consorts Y..., un acompte de 7.000 ¿, outre le montant de la clause pénale qu'il a réduit à 500 ¿ et la somme de 837,20 ¿ représentant les frais d'établissement et de signature de la convention précitée ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il sera rappelé que la cession était soumise à la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un crédit bancaire de 148.000 ¿ sur 7 ans au taux maximum de 5,10 % hors assurances ; que dans le dossier qu'ils ont adressé au CREDIT AGRICOLE le 1er juillet 2008, quatre jours après la signature de l'acte, M. 
Z...
 et Mme A..., faisant état d'un apport personnel de 30.000 ¿, ont sollicité un financement de 117.880 ¿ seulement, sans préciser le taux d'intérêt souhaité ; que le financement accordé par la banque, suivant l'attestation qu'elle a établie le 6 août 2008, soit un prêt d'un montant 117.880 ¿ d'une durée de 84 mois, sans que le taux d'intérêt soit précisé, était conforme à cette demande ; que les appelants, alors qu'ils avaient l'obligation de formuler une demande conforme à celle indiquée dans la condition suspensive, ont sollicité un financement qui ne pouvait qu'aboutir à la défaillance de ladite condition, financement qu'ils ont obtenu ; qu' ils ne sont donc pas fondés à se prévaloir de cette défaillance, et ce quelle que soit la raison qui a pu les motiver pour formuler pareille demande, fût-ce l'exigence par la banque d'un apport personnel de leur part ; que par conséquent, le premier juge a fait une exacte application des dispositions contractuelles en décidant que l'acompte de 7.000 ¿ était acquis aux venderesses, que la clause pénale, qu'il a justement ramenée compte tenu de son caractère manifestement excessif, à la somme de 500 ¿, devait jouer et que les frais d'acte devaient être mis à la charge des acquéreurs défaillants ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon attestations de cet établissement en date des 25 juillet et 6 août 2008 qui, néanmoins, ne mentionnent aucun taux d'intérêt, qu'à la lecture de la copie d'un courrier électronique adressé aux acquéreurs par un cadre de cette banque quelques semaines après, soit le 27 septembre 2008, ce financement était consenti moyennant le paiement d'intérêts au "taux fixe " de 6 % ; que le 6 août 2008, les acquéreurs apprenaient par ailleurs que les garanties financières exigées au titre de leurs activités immobilières étaient accordées ; que si le CREDIT AGRICOLE semble donc avoir été sollicité, la ou les proposition(s) de cet organisme bancaire n'a (n'ont) pas fait l'objet de l'établissement régulier d'une offre de crédit ; que l'on constate de surcroît que M. 
Z...
 et Mme A... n'ont pas, contrairement à ce qui avait été convenu dans l'acte, déposé une demande de prêt pour la somme de 148.000 ¿ mais pour la seule somme de 117.880 ¿ ; que l'examen de la copie d'une lettre adressée au CREDIT AGRICOLE DES SAVOIE en date du 1er juillet 2008 - donc quatre jours après la signature de la convention - permet en effet de constater que tous deux, qui ne sollicitaient que la seule somme de 117.880 ¿, faisaient état d'un apport en fonds propres de 30.000 ¿ ; que dans ce même écrit, ils chiffraient le budget total nécessaire à l'acquisition à 147.880 ¿ se décomposant comme suit : 140.380 ¿ au titre du prix de vente + 7.500 ¿ à titre de "frais d'acquisition" ; qu'il doit être insisté sur le fait que cette condition suspensive d'obtention de prêt devait être réalisée au plus tard le 31 juillet 2008 ; que la circonstance que le CREDIT AGRICOLE délivre encore le 6 août 2008 l'attestation précitée conduit à considérer que, nonobstant le dépassement de la date susvisée, M. 
Z...
 et Mme A... entendaient toujours acquérir. Au reste, il n'apparaît pas qu'ils aient avisé Mmes X... et Y... d'une renonciation ou d'une quelconque difficulté, notamment sur le taux d'intérêt, dont la mention était curieusement absente sur les attestations des 25 juillet et 6 août, maintenant ainsi ces dernières dans l'espérance d'une conclusion définitive de la cession ; que M. 
Z...
 et Mme A... font valoir que c'est le CREDIT AGRICOLE, "avant même qu'ils aient envoyé leur dossier", qui aurait subordonné un éventuel accord à cet apport personnel de 30.000 ¿ ; qu'ils se prévalent d'une attestation de cette banque en date du 8 octobre 2009 (pièce n° 17) pour soutenir qu'un apport de 20 % était demandé par celle-ci pour l'acceptation du financement ; que l'attestation en question, fort succincte et manifestement rédigée sur demande après que Mmes X... et Y... aient fait grief aux acquéreurs d'avoir renoncé de façon injustifiée, est ainsi rédigée : « Nous faisons suite à votre demande, concernant le projet de reprise de la SARL IMM'ANNECY. / Acquisition : 140.380 euros / Le plan de financement accordé : - Crédit de 117.880 euros sur 84 mois / Apport de 30.000 euros (soit 20% demandé pour l'acceptation du financement) / Espérons avoir répondu à votre demande » ; que cette seule attestation ne constitue pas, compte tenu des données de la cause telles qu'elles sont soumises à 1'appréciation du tribunal, une preuve suffisante de ce que l'apport évoqué par les acquéreurs résultait véritablement d'une exigence du prêteur ; que M. 
Z...
 et Mme A... ne justifient pas avoir averti Mmes Y... et X... de cette difficulté en temps utile et que ces dernières sont fondées à soutenir que cet argument leur est inopposable dans pareilles conditions ; qu'il faut en outre déplorer le caractère très lapidaire de ces quelques lignes et que l'on ne comprend guère pourquoi le CREDIT AGRICOLE n'est pas en mesure d'établir une attestation beaucoup plus circonstanciée et dans des termes exempts d'ambiguïté pour confirmer clairement qu'un prêt tel que visé dans la convention ne pouvait leur être accordé, compte tenu notamment de leur solvabilité - au sujet de laquelle rien n'est ailleurs produit - et qu'effectivement, elle n'entendait financer dans ces conditions qu'à hauteur de 117.880 ¿ ; que de surcroît, M. 
Z...
 et Mme A... n'invoquent pas à bon droit dans leur lettre de renoncement une "impossibilité financière" d'acquérir sur la base d'un financement à hauteur de 117.880 ¿ sur sept ans et d'un taux nominal de 6 % ; qu'en effet, s'il est admis qu'il n'y a pas faute de l'emprunteur qui a sollicité un prêt non conforme aux stipulations du contrat dès lors que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l'insuffisance de ses capacités financières (Civ. 3e, 12 septembre 2007), l'argument des défendeurs tel qu'il est évoqué sans plus amples précisions manque en l'occurrence de pertinence ; qu'un simple calcul sur la base des taux nets tels qu'ils sont évoqués donne en effet à constater que pour une somme de 148.000 ¿ empruntée au taux de 5,10 % net remboursable sur sept années, les mensualités - hors assurances - se seraient élevées à 2.099 ¿ ; que le coût total de ces intérêts se serait élevé à 28.294 ¿ et qu'ainsi le coût total de l'opération aurait été de (148.000 + 28.294) 176.294 ¿ ; que pour une somme de 117.880 ¿ empruntée au taux de 6 % net remboursable sur sept années, les mensualités - hors assurances - se seraient élevées à 1.722 ¿ ; que le coût total de ces intérêts se serait élevé à 26.774 ¿ et qu'ainsi le coût total de l'opération aurait été de 144.654 (117.880 + 26.774) + 30.000 (apport personnel) = 174.654 ¿, étant entendu qu'il n'est pas concevable que la banque ait pu faire sa proposition sans s'être assurée préalablement que les acquéreurs, qui à cet égard devaient se garder de tout propos mensongers, disposaient bien d'ores et déjà de cet apport personnel ; qu'il résulte de tout ce qui précède que M. 
Z...
 et Mme A... n'apportent pas la preuve que la banque leur aurait refusé son concours en raison de l'insuffisance de leur capacité financière et ne justifient pas de leurs diligences tendant à l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la convention du mois de juin 2008 ; que c'est donc à bon droit que Mme X... et Mme Y... sollicitent réparation ;
1. ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que M. 
Z...
 et Mme A... auraient omis de mentionner dans leur demande de prêt, le taux d'intérêt de 5,10 % tel que prévu au maximum dans la promesse de cession du 27 juin 2008, la cour d'appel qui n'a pas invité les parties à en débattre, a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2. ALORS QUE même à défaut d'accomplissement par le débiteur des formalités dont dépend la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il peut se prévaloir de sa défaillance dès lors qu'il démontre que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt au taux prévu dans la promesse ; qu'en décidant que M. 
Z...
 et Mme A... ne pouvaient pas se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt, à défaut d'avoir précisé le taux d'intérêt souhaité lorsqu'ils avaient sollicité un financement d'un montant de 117.800 ¿ seulement, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invité (conclusions, p. 9 et 11), si la condition suspensive n'aurait pas défailli, même sans la faute imputée à M. 
Z...
 et à Mme A..., dès lors qu'aucune banque ne leur aurait accordé un prêt au taux prévu dans la promesse de 5,10 % pour un prêt de sept ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil ;
3. ALORS QU'en s'abstenant de s'expliquer sur les différentes pièces que M. 
Z...
 et Mme A... avaient versé aux débats afin de rapporter la preuve que la banque pratiquait un taux compris entre 6,25 et 6,30 % et leur aurait refusé un prêt au taux contractuel de 5,10 % par an, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.