LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 2 juillet 2008), que Mme X..., dont l'immeuble avait été inondé par suite de violents orages quelques mois après son acquisition des époux Y..., a assigné ses vendeurs, qui avaient déclaré dans la promesse de vente qu'à leur connaissance le terrain sur lequel il était construit n'était pas inondable et n'avait pas subi d'inondation depuis qu'ils en étaient propriétaires, en résolution de la vente pour vice du consentement et subsidiairement pour vice caché ; 
Sur le premier moyen, ci après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été l'objet le 1er juin 2003 d'une sérieuse inondation à la suite des orages survenus à cette date, l'eau qui atteignait plusieurs dizaines de centimètres dans le secteur ayant envahi le rez de chaussée de la maison ainsi que les dépendances, et qu'il était établi que le 26 décembre 1999 une partie de la commune de Montivilliers avait été touchée par des inondations et qu'à cette époque où les époux Y... étaient propriétaires du bien un témoin affirmait avoir constaté que le niveau de l'eau ne dépassait pas les marches conduisant à l'entrée de la cuisine côté jardin, la cour d'appel, qui en a déduit, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, le caractère inondable du terrain et du risque d'inondation de la maison elle même, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Mais sur le second moyen : 
Vu l'article 1644 du code civil ; 
Attendu que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; 
Attendu que pour accueillir la demande en réduction du prix de Mme X..., l'arrêt retient que le bien a été acheté au prix de 118 148 euros ; qu'à la suite de l'inondation du 1er juin 2003, Mme X... a fait réaliser des travaux pour un total de 10 227, 65 euros ; que la réduction à hauteur de 50 000 euros sollicitée par elle est excessive et que, compte tenu de l'ensemble des éléments, il convient de réduire le prix à la somme de 80 000 euros ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit n'y avoir lieu à résolution mais à réduction du prix à hauteur de 80 000 euros, l'arrêt rendu le 2 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Madame X... était bien fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés et d'avoir ordonné la réduction du prix de vente pour fixer celui-ci à la somme de 80. 000 ; 
AUX MOTIFS QU'au vu de l'inondation de la cour de la maison le 26 décembre 1999, les époux Y... ont entendu prendre certaines dispositions pour essayer de protéger l'habitation dans la mesure où ils savaient que le terrain était inondable et qu'un risque de dégâts à l'intérieur de l'immeuble existait ; que le caractère inondable du terrain sur lequel est implantée la maison est à lui seul constitutif d'un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil ; que les appelants ne peuvent artificiellement soutenir qu'il n'est pas inhérent à la maison en ce que le défaut trouverait sa cause dans les dysfonctionnements répétés du réseau communal d'assainissement ; que depuis de nombreuses années, le secteur dans lequel est situé l'immeuble litigieux est inondable ; que le caractère inondable du terrain sur lequel la maison est édifiée constitue bien un vice inhérent à cet immeuble ; que le fait, invoqué par les appelants, du caractère peu fréquent de ces inondations est inopérant, ce phénomène ayant été relevé en 1980, 1999 et 2003, ce qui est certainement suffisant pour caractériser le vice ; que les vendeurs, qui sont de mauvaise foi, ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l'acte ni du caractère apparent du vice pour Madame X... alors que, précisément, ils lui avaient affirmé dans l'acte du 26 novembre 2002 que le terrain n'était pas inondable et n'avait pas été inondé ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu que les vendeurs étaient tenus à la garantie des vices cachés ; que Madame X... réitère sa demande principale de résolution de la vente et sa demande subsidiaire de réduction du prix ; que ceci confère à la cour le pouvoir d'apprécier ce que justifie la gravité du vice ; qu'il est constant que Madame X... a pu demeurer dans l'immeuble où elle a effectué des réparations rendues nécessaires par l'inondation du 1er juin 2003 qui, selon les documents qu'elle fournit, est due à un phénomène exceptionnel (orage cinquantenal le matin suivi d'un orage centennal l'après-midi) ; que si le caractère inondable du terrain est incontestable comme il a été exposé ci-dessus, les risques de pénétration de l'eau à l'intérieur de la maison sont moindres ; 
ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en estimant que Madame X... était bien fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés, au motif que le caractère inondable du terrain sur lequel la maison vendue était édifiée constituait un vice inhérent à cet immeuble (arrêt attaqué, p. 6 § 6 et p. 7 § 2), cependant que l'inondation du seul terrain d'assiette de la maison ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination et que l'inondation du terrain intervenue seulement en 1980, 1999 et 2003 ne présentait pas le caractère de gravité requis pour caractériser l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la réduction du prix de vente pour fixer celui-ci à la somme de 80. 000 ; 
AUX MOTIFS QUE Madame X... réitère sa demande principale de résolution de la vente et sa demande subsidiaire de réduction du prix ; que ceci confère à la cour le pouvoir d'apprécier ce que justifie la gravité du vice ; qu'il est constant que Madame X... a pu demeurer dans l'immeuble où elle a effectué des réparations rendues nécessaires par l'inondation du 1er juin 2003 qui, selon les documents qu'elle fournit, est due à un phénomène exceptionnel (orage cinquantenal le matin suivi d'un orage centennal l'après-midi) ; que si le caractère inondable du terrain est incontestable comme il a été exposé ci-dessus, les risques de pénétration de l'eau à l'intérieur de la maison sont moindres ; que dans ces conditions, la demande subsidiaire de diminution du prix est plus adaptée aux circonstances de la cause et doit être retenue ; que le bien avait été acheté au prix de 118. 148 ; qu'à la suite de l'inondation du 1er juin 2003, Madame X... a fait réaliser des travaux pour 4. 262, 02 + 1. 373 + 996, 13 + 3. 596, 50, soit un total de 10. 227, 65 ; que la réduction à hauteur de 50. 000 sollicitée par l'intimée est excessive et que, compte tenu de l'ensemble des éléments, il convient de réduire le prix à la somme de 80. 000 ; 
ALORS QUE la réduction de prix prévue par l'article 1644 du Code civil doit être arbitrée par experts ; qu'en ordonnant la réduction du prix de vente de l'immeuble sans désigner d'expert, la cour d'appel a violé le texte susvisé.