LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mars 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 296 F-D
Pourvoi n° P 20-13.846
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
M. P... F..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° P 20-13.846 contre l'arrêt rendu le 6 janvier 2020 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société NBHR SBH, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. F..., de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société NBHR SBH, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 janvier 2020), rendu en référé, M. F..., invoquant le bénéfice d'une servitude conventionnelle de passage, a assigné la société NBHR SBH (la société), propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel dont elle avait fait l'acquisition par acte du 23 septembre 2016, en remise en état de la voie empruntée pour accéder aux parcelles dont il est propriétaire et, selon lui, obstruée à la suite de travaux de rénovation et d'extension des installations hôtelières.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
2. M. F... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé dès lors qu'elle a été publiée, que l'acte d'acquisition en fait mention ou que l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans avoir égard, comme le rappelaient les conclusions d'appel de M. F..., aux mentions de l'acte d'acquisition de la propriété de la société NBHR SBH rappelant les termes de la convention du 26 janvier 1978 constituant une servitude de passage au profit du fonds de M. M... F..., selon lesquelles « L'Acquereur reconnaît avoir pris connaissance de ce document et avoir reçu toutes explications à ce sujet. Une copie de cette convention est demeurée ci-joint et annexée aux présentes », qui établissaient l'opposabilité à la société NBHR SBH de la constitution de la servitude en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des les articles 686 et 1134 (désormais 1103) du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 691 du code civil :
3. Il résulte de ce texte que la servitude est opposable à l'acquéreur si elle a été publiée, ou si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition.
4. Pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la convention sous seing privé, conclue entre le père de M. F... et le précédent propriétaire de l'hôtel le 26 janvier 1978, ne peut être admise par la juridiction des référés comme titre constitutif d'une servitude, en l'absence de réitération par acte authentique publié, et en déduit qu'aucun trouble manifestement illicite n'est établi.
5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société n'avait pas connaissance, au moment de l'acquisition, de l'existence de la servitude instituée par cette convention annexée à l'acte du 23 septembre 2016, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ;
Condamne la société NBHR SBH aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société NBHR SBH et la condamne à payer à M. F... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour M. F....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté Monsieur P... F... de l'ensemble de ses demandes,
AUX MOTIFS QUE « Sur le trouble manifestement illicite : En application de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures= conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour, prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle la cour statue, l'imminence d'un dommage ou la méconnaissance d'un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Il est admis que la constatation du trouble suppose que soient établies à la fois l'existence d'un acte qui ne s'inscrit manifestement pas dans le cadre des droits légitimes de son auteur, et celle d'une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur. En l'espèce, il est constant que la société NBHR SBH, propriétaire de la parcelle cadastrée [...] sur laquelle est édifié l'ensemble immobilier Tropical Hôtel, a, suivant permis de construire obtenu le 10 avril 2018 et non querellé, débuté des travaux de rénovation dont la transformation du parking de l'hôtel en piscine avec création d'un parking souterrain. Dans le cadre de ces travaux, elle a également posé un portail en limite Sud de sa propriété avec la parcelle appartenant à M. K... S..., sur laquelle se poursuit le droit de passage revendiqué. Soutenant ne plus pouvoir emprunter cette voie lui permettant d'accéder à ses propriétés cadastrées [...] et [...] alors qu'il y bénéficie d'un droit de passage depuis plus de 30 ans, M. P... F... excipe d'un trouble manifestement illicite causé par ces travaux. Il est pourtant constant et non sérieusement contesté que l'accès à la propriété de M. P... F... est possible par deux voies, certes ce passage par le parking de l'hôtel mais également par une route située au Sud de sa parcelle. Aussi, de ce fait, l'intimé ne peut valablement soutenir que sa propriété est enclavée, cet état ne pouvant dans tous les cas être déclaré par la juridiction des référés, Juge de l'évidence et de l'incontestable. Au sens de l'article 682 du code civil, il est admis qu'un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l'insuffisance de l'issue sur la voie publique, ce qui n'est pas te cas en la cause, peu important la fréquence d'utilisation par M. P... F..., de l'une ou de l'autre voie, toutes deux étant très pentues pour contenir des dénivelés de plus de 15%. A ce sujet, il convient de relever les termes de l'attestation du 11 mars 2019 établie par M. A... N..., ancien directeur du STIS, (précisant ceux de la précédente établie par ses soins le 03 septembre 2018) selon laquelle aucun des "accès à la propriété' de M. F... n'est réglementaire pour des raisons de pente, de voirie, d'état de la route et que si une intervention de secours urgente devait avoir lieu, l'accès préférentiel utilisé par les sapeurs-pompiers, serait celui côté étang, ceci pour des raisons évidentes de rapidité d'intervention ; si cet accès n'est pas réglementaire au sens des textes, mon expérience montre que ceci est également vrai dans de nombreux cas à [...] , malgré ces conditions difficiles, les sapeurs-pompiers intervenants connaissent le territoire et parviennent à surmonter la plupart de ces difficultés afin d'assurer leurs missions ». Cet avis contrarie celui donné par M. I... T..., directeur du STIS, lequel dans une attestation du 28 janvier 2019 indique que le seul accès possible à la parcelle de M. F... est celui situé au Nord. De plus, si lé compte rendu du 25 juin 2019 établi par M. T... relatant l'essai effectué par une ambulance VSAV du STIS sur la route de, Saint-Jean, fait état d'un "accès très difficile, risquant d'endommager mécaniquement (le) véhicule, accidentogène, (privilégiant) un accès à pied en cas d'intervention de secours à personne et (d'une impossibilité) de monter avec un véhicule de type VSAV en cas de pluie ou de chaussée humide", ce document, en dépit de la typologie des lieux, ne justifie pas de l'impraticabilité de cette voie et contrairement à ce qui est soutenu de l'inaccessibilité de la maison de M. F..., par un véhicule terrestre à moteur, par cette route Sud. A ce titre, les photographies figurant au dossier -dont il n'est pas rapporté qu'elles aient été retouchées – montrent une route certes sinueuse par endroits mais bétonnée et carrossable. Par ailleurs, la convention de voisinage du 26 janvier 1978 passée entre M. M... F..., père de l'intimé, M. Q... D..., constructeur de l'hôtel, et les Consorts R... riverains, certes annexée à l'acte de propriété du 23 septembre 2016 de la société NBHR SBH et autorisant M. M... F... (entre autres dispositions visant à isoler les voisins des activités de l'hôtel), à utiliser le droit de passage carrossable consenti à M. K... S..., riverain Nord, ne peut être considéré par le juge des référés, comme un titre comportant servitude de passage conventionnelle au bénéfice des parcelles cadastrées [...] et [...] appartenant à M. P... F... puisqu'il y est précisément rappelé que cette convention n'a pas été réitérée par acte authentique et n'a pas été publiée au fichier immobilier. De plus, si un pian de désenclavement a été dressé en juillet 1987 par le cabinet JJ Levesque, géomètre expert, il n'a pas davantage abouti à la création d'une servitude de passage conventionnelle étant précisé que seuls l'assiette et le mode de passage peuvent se prescrire par 30 ans d'usage continu et qu'en l'espèce, il existe bien deux itinéraires menant aux parcelles appartenant à M. P... F.... Aussi, dans le cadre de cette instance en référé, en l'absence de la preuve d'un enclavement de la parcelle de M. P... F... et d'une servitude de passage préalablement consentie sur le fonds de la société NBHR SBH, il y a lieu de considérer que celui-ci ne justifie pas d'un dommage actuel à ses droits et intérêts légitimes. Dès lors, en l'absence d'un trouble manifestement illicite créé en défaveur de M. P... F... du fait des travaux entrepris par la société NBHR SBH, c'est à tort que le premier juge a fait droit aux demandes présentées par celle-ci. En conséquence, la décision querellée sera infirmée en toutes ses dispositions. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Vu les circonstances de l'espèce, il n'est pas inéquitable que chacune des parties supporte les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour. Aussi, les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. M. P... F..., succombant, il supportera les dépens de première instance et d'appel »
1°) ALORS QUE l'établissement d'une servitude conventionnelle par acte authentique et sa publication au service de la publicité foncière ne constituent pas une condition de validité de la constitution de la servitude, mais uniquement de son opposabilité aux tiers ; qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé dès lors qu'elle a été publiée, que l'acte d'acquisition en fait mention ou que l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en l'espèce, Monsieur F... versait aux débats la copie du titre de propriété de la société NBHR SBH, obtenue auprès des services de la publicité foncière, lequel comportait en page 9 une clause intitulée « sur l'accès – rappel de servitude » rappelant l'existence d'une convention sous seing privé conclue le 26 janvier 1978, aux termes de laquelle il était stipulé « Nous soussignés, U... E... R..., Madame X... Y... R..., Madame X... G... R..., Monsieur M... O... F..., riverains de la parcelle appartenant à M. Q... D..., propriétaire (
) avons convenu ce qui suit : M. Q... D... devant construire prochainement un petit hôtel familial sur sa propriété dont nous sommes riverains, nous lui autorisons à implanter ses constructions à 3 (trois) mètres de la limite de notre propriété, ceci sous les réserves suivantes : (
) 3°) Monsieur Q... D... autorisera Monsieur M... F... à utiliser le droit de passage carrossable qu'il consent à Monsieur K... S..., riverain nord », et précisait que « l'ACQUEREUR reconnaît avoir pris connaissance de ce document et avoir reçu toute explication à ce sujet. Une copie de cette convention est demeurée ci-joint et annexée aux présentes » ; qu'en affirmant, pour dire que cette convention ne pouvait être considérée par le juge des référés comme un titre comportant servitude de passage conventionnelle au bénéfice des parcelles appartenant à Monsieur P... F..., qu' « il y est précisément rappelé que cette convention n'a pas été réitérée par acte authentique et n'a pas été publiée au fichier immobilier », quand la publication de la convention instituant la servitude de passage ne constituait pas une condition de sa validité mais seulement de son opposabilité aux tiers, et qu'il résultait des termes de l'acte de vente à la société NBHR SBH que cette dernière avait été informée de la constitution de cette servitude, la convention l'instituant étant mentionnée dans l'acte et annexée à ce dernier, la cour d'appel a violé les articles 686 et 1134 (désormais 1103) du code civil ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU' une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé dès lors qu'elle a été publiée, que l'acte d'acquisition en fait mention ou que l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans avoir égard, comme le rappelaient les conclusions d'appel de Monsieur F... (not. p. 25), aux mentions de l'acte d'acquisition de la propriété de la société NBHR SBH rappelant les termes de la convention du 26 janvier 1978 constituant une servitude de passage au profit du fonds de Monsieur M... F..., selon lesquelles « L'ACQUEREUR reconnait avoir pris connaissance de ce document et avoir reçu toutes explications à ce sujet. Une copie de cette convention est demeurée ci-joint et annexée aux présentes », qui établissaient l'opposabilité à la société NBHR SBH de la constitution de la servitude en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des les articles 686 et 1134 (désormais 1103) du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE Monsieur F... versait aux débats la copie du titre de propriété de la société NBHR SBH, publié au service de la publicité foncière, auquel était annexée la convention sous seing privé conclue le 26 janvier 1978, instituant une servitude de passage au profit du fonds de Monsieur M... F..., aux droits duquel est venu son fils Monsieur P... F... (sa pièce n°19) ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'opposabilité de cette servitude de passage à la société NBHR SBH ne résultait pas de l'annexion de la convention l'instituant à l'acte de vente de la propriété, lequel avait été régulièrement publié au service de la publicité foncière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 686 et 1134 (désormais 1103) du code civil, ensemble l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 ;
4°) ALORS ENCORE QUE l'insuffisance de l'accès d'une propriété à la voie publique, constitutive d'un état d'enclave, est caractérisée par l'existence d'un risque pour la sécurité des biens et des personnes généré par l'usage de cet accès ; que pour rejeter les demandes de Monsieur F... tendant à voir ordonner la suspension des travaux effectués par la société NBHR SBH et rétablir l'accès de sa propriété à la voie publique passant par la parcelle de cette société, la cour d'appel a retenu que Monsieur F... disposait d'un autre accès à la voie publique, et considéré que si le compte-rendu d'intervention du STIS du 25 juin 2019 relatant l'essai effectué par une ambulance faisait état d'un « accès très difficile, risquant d'endommager mécaniquement (le) véhicule, accidentogène, (privilégiant) un accès à pied en cas d'intervention de secours à personne et (d'une impossibilité) de monter avec un véhicule de type VSAV en cas de pluie ou de chaussée humide », « ce document, en dépit de la typologie des lieux, ne justifie pas de l'impraticabilité de cette voie et contrairement à ce qui est soutenu de l'inaccessibilité de la maison de M. F..., par un véhicule terrestre à moteur, par cette route Sud » et qu'il résultait des photographies des lieux que la route en question était bétonnée et carrossable ; qu'en statuant de la sorte, quand il résultait de ses constatations que l'usage de cette seconde voie comportait des risques en termes de sécurité des biens et des personnes, ce dont il s'évinçait que cet accès à la voie publique était insuffisant au sens de l'article 682 du code civil, la cour d'appel a violé cette disposition ;
5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE devant la Cour, Monsieur P... F... soulignait (ses conclusions d'appel, p. 19-20) que la délibération du 8 mars 2018, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de SAINT L... avait accordé un permis de construire à la société NBHR SBH, comportait le visa de « l'avis favorable de la Commission Consultative de la [...] pour la sécurité contre l'incendie et les risques de panique dans les établissements recevant du public (ERP) du 5 décembre 2017 », et faisait valoir que la route vers l'établissement exploité par cette société était nécessairement accessible aux services de sécurité incendie, à défaut de quoi un avis défavorable aurait été émis s'agissant d'un établissement recevant du public de 5ème catégorie ; qu'en retenant, au vu de l'attestation établie le 11 mars 2019 par Monsieur N..., ancien directeur du STIS, qu' « aucun des accès à la propriété de M. F... n'est réglementaire pour des raisons de pente, de voirie, d'état de la route », mais qu'il résultait des pièces du dossier que l'accès à la propriété de Monsieur F... par une autre voie était néanmoins possible, sans répondre au moyen de l'exposant qui faisait valoir que la société NBHR SBH avait reçu l'agrément de l'administration pour l'exploitation sur sa propriété d'un établissement recevant du public de sorte qu'elle disposait nécessairement d'un accès réglementaire destiné aux services de sécurité incendie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.