LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 617 F-D
Pourvoi n° S 19-19.089
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020
La société Blaid, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-19.089 contre l'arrêt rendu le 8 avril 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société De développement d'équipement et de services (Sodes), société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Blaid, de la SCP Boullez, avocat de la Sodes, après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 avril 2019), par acte notarié du 21 décembre 2007, la Société de développement d'équipements et de services (la Sodes) a vendu en l'état futur d'achèvement des locaux à usage de bureaux à la société civile immobilière Blaid (la SCI).
2. La remise des clefs est intervenue le 27 décembre 2007, jour où la SCI a pris possession de l'immeuble, après paiement du solde le 24 décembre 2007.
3. Le 4 avril 2014, la SCI a assigné la Sodes en résolution de la vente pour non-respect de la procédure contractuelle de constatation de l'achèvement des travaux et indemnisation.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses première, troisième et quatrième branches
Enoncé du moyen
4. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, comme prescrite, son action contre la société Sodes, alors :
« 1°/ que les juges du fond ne peuvent soulever d'office un moyen, sans inviter les parties à s'en expliquer au préalable ; qu'en ayant jugé prescrite l'action de la SCI contre la société Sodes, en se fondant sur la prescription quinquennale de droit commun et en fixant son point de départ à la remise des clés à l'acquéreur, ce qu'aucune partie n'avait envisagé, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe du contradictoire ;
2°/ que le délai de prescription quinquennale de droit commun ne court que du jour où le demandeur connaissait ou aurait dû connaître son droit ; qu'en ayant jugé que le point de départ de la prescription quinquennale de droit commun courait depuis le jour de remise des clés à la SCI, au motif que celle-ci constituait contractuellement l'aboutissement de la procédure de constatation d'achèvement de l'immeuble, quand un tel aboutissement n'était ainsi contractuellement concrétisé que dans l'hypothèse où la procédure de constatation d'achèvement eût été effectivement observée et contradictoirement poursuivie, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
3°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes des actes dont ils sont saisis ; qu'en ayant jugé que la remise des clés était toujours le terme de la procédure contractuelle de constatation d'achèvement, quand le contrat ne la prévoyait que lorsqu'elle avait été poursuivie au contradictoire des parties, la cour d'appel a dénaturé l'acte authentique de vente du 21 décembre 2007, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, ensemble du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a relevé que l'action exercée par la SCI était une action en résolution fondée sur les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, pour défaut de mise en oeuvre de la procédure contractuelle de constatation d'achèvement des travaux dans une vente en l'état futur d'achèvement.
6. Ayant exactement retenu, sans violation du principe de la contradiction, ni dénaturation, que la prescription de cette action contractuelle était soumise à la prescription de droit commun, elle a relevé que la SCI avait connaissance du non-respect de la procédure contractuelle prévue à l'acte de vente, depuis la date de la remise des clefs par le vendeur et sa prise de possession de l'immeuble de sorte que le point de départ de la prescription devait être fixé à cette date, le 27 décembre 2007.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
8. La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'en matière de responsabilité contractuelle, un nouveau délai de prescription de cinq ans a été substitué à l'ancienne prescription trentenaire ou décennale à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; qu'en ayant fait courir le nouveau délai de prescription quinquennale à compter du 27 décembre 2007, soit d'une date antérieure à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la cour d'appel a violé les articles 1er et 2 du code civil, ensemble l'article 26, II, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. »
Réponse de la Cour
9. En matière de responsabilité contractuelle, un nouveau délai de prescription de cinq ans a été substitué à l'ancienne prescription trentenaire ou décennale, à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008. En vertu de son article 26, II, les dispositions de la loi réduisant la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure.
10. La cour d'appel a retenu que le point de départ de la prescription devait être fixé au 27 décembre 2007.
11. Un nouveau délai de cinq ans ayant commencé à courir à compter du 19 juin 2008, il en résulte que la prescription était acquise à la date du 19 juin 2013, antérieurement à celle de l'assignation du 4 avril 2014, de sorte que l'action de la SCI était irrecevable.
12. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, la décision se trouve légalement justifiée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Blaid aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Blaid
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la SCI Blaid contre la société Sodes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la recevabilité de l'action. Devant la cour, la Sa Sodes ne reprend pas la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation à la Conservation des hypothèques, écartée par le premier juge dès lors que la formalité a été régularisée par la Sci Blaid en cours d'instance. Elle maintient le moyen d'irrecevabilité tiré de la prescription extinctive de l'action sur laquelle le tribunal n'a pas statué. Le délai de prescription figurant aux articles 1842-1 et 1648 du code civil relatifs à l'action rédhibitoire ouverte à l'acquéreur d'immeuble à construire au titre des vices de construction ou des défauts de conformité apparents ne peut trouver à s'appliquer dès lors que l'action exercée par la Sci Blaid n'est pas une action en garantie mais une action en résolution fondée sur les articles 1134 et 1184 du code civil pour défaut de mise en oeuvre de la procédure contractuelle de constatation d'achèvement des travaux dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement conclue avec la Sa Sodes dont les modalités ont été définies à la page 16 de l'acte notarié de vente à la rubrique "constatation de l'achèvement des ouvrages et prise de possession". Cette action en résolution de la vente pour non-respect du dispositif conventionnel de constatation d'achèvement de l'immeuble reste soumise à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, ainsi que soutenu à titre subsidiaire par la Sa Sodes à la page 5 de ses dernières conclusions d'appel, étant rappelé qu'en vertu de l'article 123 du code de procédure civile les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause. Son point de départ doit être fixé au 27 décembre 2007, date de remise des clefs suivant attestation de l'acquéreur après avis de virement du solde du prix du 24 décembre 2007. La procédure contractuelle comportait, en effet, notification par écrit à l'acquéreur du certificat du maître d'oeuvre attestant l'achèvement au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation avec invitation de constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixes, établissement ce jour-là d'un procès-verbal de constat assorti de la faculté d'insérer les réserves qu'il croira formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat sans pour autant valoir reconnaissance de sa conformité aux prévisions du contrat ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, réserves qui seront contredites ou acceptées par le vendeur avec, si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement au sens ci-dessus défini, (que des réserves aient ou non été formulées, acceptées ou contredites) remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et versement par ce dernier du solde du prix payable lors de la mise des locaux à disposition. Ainsi, à la date du 27 décembre 2007 la Sci Blaid ne pouvait ignorer que la procédure de constat de l'obligation du vendeur d'achever l'immeuble figurant dans l'acte notarié qu'elle avait signé le 21 décembre 2007 n'avait pas été respectée puisque son terme était la remise des clés. Or, elle n'a agi en justice pour obtenir la résolution de la vente pour ce motif que par voie d'assignation du 4 avril 2014 soit plus de six ans plus tard. Son action doit donc être déclarée irrecevable comme prescrite » ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent soulever d'office un moyen, sans inviter les parties à s'en expliquer au préalable ; qu'en ayant jugé prescrite l'action de la SCI Blaid contre la société Sodes, en se fondant sur la prescription quinquennale de droit commun et en fixant son point de départ à la remise des clés à l'acquéreur, ce qu'aucune partie n'avait envisagé, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble le principe du contradictoire ;
2°) ALORS QU'en matière de responsabilité contractuelle, un nouveau délai de prescription de cinq ans a été substitué à l'ancienne prescription trentenaire ou décennale à compter du 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; qu'en ayant fait courir le nouveau délai de prescription quinquennale à compter du 27 décembre 2007, soit d'une date antérieure à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la cour d'appel a violé les articles 1er et 2 du code civil, ensemble l'article 26, II, de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;
3°) ALORS QUE le délai de prescription quinquennale de droit commun ne court que du jour où le demandeur connaissait ou aurait dû connaître son droit ; qu'en ayant jugé que le point de départ de la prescription quinquennale de droit commun courait depuis le jour de remise des clés à la SCI Blaid, au motif que celle-ci constituait contractuellement l'aboutissement de la procédure de constatation d'achèvement de l'immeuble, quand un tel aboutissement n'était ainsi contractuellement concrétisé que dans l'hypothèse où la procédure de constatation d'achèvement eût été effectivement observée et contradictoirement poursuivie, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes des actes dont ils sont saisis ; qu'en ayant jugé que la remise des clés était toujours le terme de la procédure contractuelle de constatation d'achèvement, quand le contrat ne la prévoyait que lorsqu'elle avait été poursuivie au contradictoire des parties, la cour d'appel a dénaturé l'acte authentique de vente du 21 décembre 2007, en violation de l'article 1134 ancien du code civil, ensemble du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis.