LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, pris en sa première branche : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 avril 2012), que selon un contrat non écrit conclu en 1995, M. X... a pris à bail un local en vue d'y enseigner la plongée sous-marine ; que Mme Y..., se prévalant d'un acte de partage du 3 juin 2008, lui a délivré congé le 27 novembre 2008 par l'intermédiaire de son fils, M. Z... ; que, soutenant qu'il avait été expulsé irrégulièrement, M. X... a assigné Mme Y... et M. Z... en réparation de son préjudice ; 
Attendu que pour dire que Mme Y... avait qualité pour délivrer congé, l'arrêt retient, par motifs adoptés, qu'il ne se déduit pas de manière définitive de l'acte de partage du 3 juin 2008 qu'elle est propriétaire du local litigieux, qu'elle a en effet hérité d'une villa comprenant une cave et d'un local commercial n'en comprenant pas, soit de deux biens qui ne correspondent pas strictement à la cave en cause laquelle pourrait faire partie de l'immeuble attribué à son frère, que toutefois, ne s'agissant pas d'une action en revendication, il incombait à M. X... qui conteste la qualité de propriétaire de Mme Y..., de rapporter des éléments de preuve anéantissant de manière définitive le titre dont elle se prévaut, par exemple en produisant des clichés photographiques et des extraits de plan cadastral démontrant que la localisation du bien litigieux ne correspond pas à celle des biens dont est propriétaire son adversaire et qu'en l'absence d'une telle démonstration, Mme Y... reste présumée propriétaire du local objet du litige ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... soutenant que la cave visée dans l'acte était celle de la villa et non celle qu'il occupait, laquelle n'était pas incluse dans la parcelle attribuée à Mme Y... et n'était pas inscrite au cadastre, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 18 avril 2012 par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; 
Condamne Mme Y... et M. Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. Z... à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Y... et de M. Z... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. Pascal X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Mme Y..., épouse Z... était présumée propriétaire du local litigieux et, qu'ainsi, le congé délivré à M. X... était régulier, aucune faute ne pouvant lui être imputé du fait de la résiliation du bail ; qu'en conséquence, M. Pascal X... est débouté de ses demandes ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT QUE, « trois personnes physiques apparaissent en qualité de propriétaires possibles dans le dossier, d'une part et dans un premier temps M. Dino A..., dont M. X... affirme qu'il lui a réglé un certain nombre de loyers, ensuite Mme Angèle Y..., épouse Z..., et enfin M. Frédéric Z..., fils de Mme Angèle Y..., épouse Z... ; que M. A... ne revendique toutefois nullement la dite qualité de propriétaire du local en cause ; qu'il en est de même de M. Z..., lequel a toutefois accompli des actes d'administration du local comme la rédaction des courriers en date du 20 novembre 2008 ; que dans le cadre de la présente instance, seule Mme Y..., dans les dernières écritures des défendeurs (page 4) continue de revendiquer la qualité de propriétaire du local en cause ; que suivant la quittance produite par M. X..., le local est situé marine de PORTO rive droite ; que le courrier adressé par M. X... à M. Z... le 20 novembre 2008 l'a été à l'adresse suivante : Snak ... 20 150 PORTO ; qu'or, il résulte des écritures du demandeur que le local litigieux est situé au-dessous de celui exploité par M. Z... ; que donc le local en cause est situé au même endroit, soit marine de PORTO rive droite, ... 20 150 PORTO ; que l'acte authentique versé aux débats par les défendeurs est un acte de partage entre Madame Angèle Y... et Monsieur Joseph Y..., en qualité de frères et soeurs héritiers de leur père, Monsieur François Y..., dressé le 3 juin 2008 par-devant Maître Dominique B... ; qu'aux termes de cet acte, la masse à partager est composée : article 1 : d'une construction à usage commercial, sise lieudit PORTO, cadastrée section C n° 635, composée de dix chambres, d'un appartement de quatre pièces, salle, cuisine et terrasse d'une contenance de 85ca ; article 2 : d'une construction type villa, sise lieudit PORTO, cadastrée section C n° 694 composée de quatre pièces principales, d'une salle d'eau et d'une cave d'une contenance de 6a10ca ainsi que d'une construction à usage commercial, également lieudit PORTO, cadastrée section n° 794 sans précision de la composition mais dont la contenance est de 4a45ca ; article 3 : d'un ensemble de parcelles de terres sises commune de PIANA, lieu-dit ACCHELLI ; que le premier lot attribué à Madame Angèle Y... est composé de la construction type villa, sise lieudit PORTO, cadastrée section C n° 694, composée de quatre pièces principales, d'une salle d'eau et d'une cave de contenance 6a10ca ainsi que de la construction à usage commercial également lieu dit PORTO cadastrée section C n° 794 sans précision de la composition mais dont la contenance est de 4a45ca ; que le second lot, composé des parcelles de terre PIANA et du local commercial d'une contenance de 85ca cadastré C635, est attribué à Monsieur Y... ; qu'il doit être noté qu'il ne se déduit pas de manière définitive de l'acte produit par Mme Z... qu'elle est propriétaire du local litigieux ; qu'elle a en effet hérité d'une villa comprenant une cave et d'un local commercial n'en comprenant pas, soit de deux biens qui ne correspondent pas strictement à la cave en cause laquelle pourrait faire partie de l'immeuble cadastré C635 attribué à son frère ; que toutefois ne s'agissant pas d'une action en revendication, il incombait à M. X... qui conteste la qualité de propriétaire de son adversaire de rapporter des éléments de preuve anéantissant de manière définitive le titre dont se prévaut Madame Z..., par exemple en produisant des clichés photographiques et des extraits de plan cadastral démontrant que la localisation du local litigieux ne correspond pas à celle des biens dont est propriétaire son adversaire ; qu'en l'absence d'une telle démonstration, Madame Z... reste présumée propriétaire du local objet du présent litige » ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que M. X... faisait valoir expressément que le local litigieux ne se trouvait pas sur la parcelle dont Mme Y..., épouse Z... est propriétaire mais en dehors de celle-ci ; que cette dernière ne justifiait d'aucun titre, d'aucune possession ni d'aucun autre élément permettant d'établir sa propriété sur le local loué par M. X... et de procéder à son expulsion ; que dès lors, en s'abstenant de répondre au moyen péremptoire invoqué par M. X..., la cour a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le motif hypothétique équivaut au défaut de motif ; que pour présumer la propriété de Mme Y... épouse Z..., l'arrêt retient que les biens dont elle a hérité ne correspondent pas strictement à la cave en cause ; que selon la cour, cette cave « pourrait faire partie de l'immeuble cadastré C635 » attribué au frère de Mme Y... ; qu'en se déterminant ainsi, quand M. X... déclarait expressément que la cave n'était pas sur la parcelle de Mme Y..., la cour d'appel s'est prononcée par un motif dubitatif, sans satisfaire aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 
ALORS QUE, EN TOUT ETAT DE CAUSE, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un acte notarié déterminant pour la solution du litige ; que l'acte de partage du 3 juin 2008 faisant suite au décès de M. François Y... attribue à ses deux enfants, Mme Y... épouse Z... et son frère, « une construction à usage commercial au lieudit PORTO cadastrée C n° 635, d'une contenance de 85 ca, composée de dix chambres, un appartement de quatre pièces, salle, cuisine et terrasse » et « une construction type villa avec parcelle au lieudit PORTO, cadastrée section C n° 694 contenance de 6a10ca composée de 4 pièces, salle d'eau et cave » ; qu'il ne résulte d'aucune de ces mentions, contrairement à ce que retient la cour, que Mme Y... serait devenue propriétaire, par l'effet de ce partage, d'une cave de 6m2 située à l'écart des maisons décrites ; qu'en retenant pourtant que Mme Y... devait être présumée propriétaire du local litigieux, la cour a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 3 juin 2008, violant ainsi l'article 1134 du code civil ; 
ALORS QUE, ENFIN, c'est à celui qui se prétend propriétaire de rapporter la preuve de son droit sur le bien litigieux ; qu'en retenant qu'il appartenait à M. X... de rapporter des éléments de preuve anéantissant de manière définitive le titre dont se prévalait Mme Y..., sans même rechercher si ledit titre établissait sa propriété, la cour a inversé la charge de la preuve, violant l'article 544 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ; III. Le pourvoi reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit, en se fondant sur une présomption 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... ne bénéficiait pas d'un bail commercial, le local litigieux n'abritant ni un commerce ni un établissement d'enseignement, et qu'ainsi le congé sans préavis délivré par Mme Y... était régulier ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, « que l'article L. 145-1 du code de commerce édicte : « les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe (¿) ; que selon l'article L. 145-2 du même code : « les dispositions du présent chapitre s'appliquent également aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement » ; que l'article 1713 du Code civil dispose quant à lui « on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles » que l'article 1714 précise « on peut louer par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux » ; qu'il n'est en l'espèce versé aux débats aucun contrat de bail écrit dont l'existence même est contesté par les défendeurs ; que toutefois la demande produit une facture émise par Monsieur Dino A... en date du 24 octobre 1998 pour règlement du loyer annuel du local en cause ; que certes par attestation ce dernier certifie n'avoir jamais délivré ou signé de quittance de loyer à Monsieur X... ; que toutefois M. X... produit également des récépissés d'envoi et des avis de réception à Monsieur A... émis par les services de la Poste, de courriers adressés les 24 octobre 2000, 9 novembre 2001, 25 octobre 2002, 22 octobre 2005, 17 octobre 2006 et 9 octobre 2007 (cachets de la Poste) au même M. A..., ces récépissés d'envois étant le plus souvent signés de M. A... lui-même, avec une signature identique à celle figurant sur sa carte d'identité dont la copie est versée aux débats et à deux reprises par M. ou Madame « C... » ; qu'il doit en outre être noté que les courriers envoyés à Monsieur A... le sont systématiquement au mois d'octobre ou de novembre, soit toujours à la même période de l'année ce qui va dans le sens de l'existence d'un contrat dont les échéances étaient payables annuellement à cette période ; qu'il résulte donc des éléments susvisés que jusqu'à la fin de l'année 2007, Monsieur X... a effectivement adressé des paiements à Monsieur A... ; que ce n'est qu'au mois de juin 2008, par acte du 3 juin 2008, que Madame Y... devient, par acte de partage, propriétaire dudit local ; qu'il doit s'en déduire que le précédant propriétaire avait laissé la jouissance du local à Monsieur A..., lequel l'avait loué ou sous-loué a Monsieur X... ; qu'il doit être admis comme le soutient Monsieur X... qu'avant 2008, date de la première intervention des consorts Z..., Monsieur A... seul était en relation avec Monsieur X... pour ce qui est du local ; qu'il avait donc comme le soutient ce dernier la qualité de propriétaire apparent ; qu'il est également produit un courrier recommandé adressé par Monsieur X... (avis de réception également versé aux débats) le 20 novembre 2008 à Monsieur Z... et réceptionné par ce dernier comme il résulte de l'apposition de sa signature sur l'avis de réception ; que ce courrier est relatif au montant et à l'augmentation du loyer de 765 à 7. 500 ¿ par an, augmentation refusée aux termes de ce courrier dans ces proportions mais acceptée dans son principe par Monsieur X... ; qu'il est à noter que ce courrier relatif au loyer dû est également envoyé à l'automne (novembre) ; que comme les L. R. A. R susvisées et conforte encore l'hypothèse de l'existence d'un bail verbal ; qu'en réponse au courrier susvisé, Monsieur Z... en adresse un a Monsieur X... le 27 novembre 2008 ; qu'au bas de ce courrier, figure une signature identique à celle apposée devant le proposé de la Poste sur l'avis de réception du courrier adressé le 20 novembre 2008 à Monsieur Z... ; que le courrier du 28 novembre 2008 émane bien de Monsieur Z..., ce que ce dernier ne conteste toutefois pas ; qu'or dans ce courrier Monsieur Z... constate l'occupation de " son " local, en réalité du local appartenant à sa mère, par Monsieur X... et lui demande à quel moment ce dernier a l'intention de le libérer ; qu'il résulte effectivement de l'ensemble de ces éléments, que depuis 1998, Monsieur X... payait des loyers annuels pour l'occupation d'un local, qu'il bénéficiait donc d'un bail verbal donné, non par le véritable propriétaire mais par le propriétaire apparent ; que sur la nature juridique du bail dont bénéficiait M. X... ; qu'aux termes des dispositions susvisées du Code de commerce, un bail a une nature commerciale à condition que le fonds ou l'entreprise exploité fasse l'objet d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (article L145-1) ou encore à condition que le local abrite un établissement d'enseignement (article L145-2) ; qu'en l'espèce Monsieur X... ne produit aucun extrait Kbis justifiant de l'inscription de son activité exercée à l'enseigne « génération bleue » au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ; qu'il ne produit que l'accusé de réception en date du 12 mars 1996 de la déclaration, faite par lui, à la préfecture de CORSE de l'exploitation d'un établissement où sont pratiquées des activités physiques et sportives (n° d'établissement 02A96ET0058) ; qu'il ne se déduit cependant pas de cette attestation que cet établissement avait une forme et un objet commercial ; qu'en outre l'adresse de Monsieur X... figurant sur ce document est non pas sur la marine de PORTO mais «... » ; que Monsieur X... produit ensuite sa carte professionnelle d'éducateur sportif laquelle atteste de sa compétence à enseigner la plongée subaquatique, mais pas de ce que la structure « Génération bleue » constituait une entreprise commerciale ; que Monsieur X... verse également aux débats une attestation du Président de la fédération française d'étude et de sports sous-marins, lequel certifie que la structure Génération Bleue était une structure commerciale agrée par la fédération depuis le 6 juillet 1998 sous le n° 0420003C ainsi que la charte d'agrément par la F. F. E. S. S. M. des structures commerciales qui stipule : « seules sont habilités à solliciter l'agrément les personnes morales à forme commerciale dont les statuts et l'objet social prévoient l'exploitation d'un établissement d'activités physiques et sportives dans le domaine des activités subaquatiques ainsi que les personnes physiques exerçant contre rémunération à titre indépendant ou libéral en qualité d'exploitant d'un établissement d'activités physiques et sportives dans le domaine des activités subaquatiques » ; que toutefois une telle attestation et une telle charte ne saurait remplacer un extrait Kbis dont on se demande s'il avait établi l'existence d'un fonds de commerce, la raison pour laquelle il n'aurait pas été produit ; que Monsieur X... ne fait donc pas la démonstration que l'activité qui était la sienne dans le cadre de la structure « Génération bleue », qui peut parfaitement avoir eu un but autre que commercial et notamment associatif comme soutenu par Madame Z... à Me E... le 2 novembre 2009 (procès-verbal de constat de cette date), était une activité commerciale ; que Monsieur X... ne fait pas davantage la démonstration que cette structure abritait une activité d'enseignement ; qu'il résulte plutôt des photographies versées aux débats que cette structure proposait des activités de loisirs ; que la preuve n'étant pas rapportée que le local abritait ou était l'annexe indispensable d'un local abritant un commerce ou un établissement d'enseignement, le bail dont bénéficiait Monsieur X... ne saurait être qualifié de commercial » ; 
ALORS QU'aux termes de l'article L. 145-2 du code de commerce, le statut des baux commerciaux bénéficie aux locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement, ainsi qu'à leurs annexes indispensables ; que M. X... a créé une école de plongée, qui était installée dans le local litigieux ; qu'il est titulaire des diplômes permettant d'enseigner cette discipline et qu'il dispensait des cours sanctionnés par un brevet ; que cette activité d'enseignement justifiait que son bail soit qualifié de « commercial » ; que dès lors, les dépostions relatives au congé prévues à l'article L. 145-9 du code de commerce devaient s'appliquer ; qu'en retenant cependant qu'il s'agissait d'un bail de droit commun et qu'ainsi Mme Y... n'avait commis aucune faute en résiliant le bail sans préavis, la cour a violé les articles L. 145-1, L. 145-2 et L. 145-9 du code de commerce ; 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. X... bénéficiait uniquement d'un bail de droit commun et qu'ainsi le congé sans préavis délivré par Mme Y... était régulier ; et de l'avoir en conséquence débouté de ses demandes ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, « que le bail dont bénéficiait M. X... ne saurait être qualifié de commercial ; qu'il doit dès lors être qualifié de bail de droit commun régi par les articles 1713 et suivants du Code civil ; que, sur le respect de la procédure de résiliation ; que s'agissant d'un bail de droit commun fait sans écrit, les règles de résiliation de bail sont énoncées à l'article 1736 du Code civil qui énonce « le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en respectant les délais fixés par l'usage des lieux ; que l'article 1739 précise : « lorsqu'un congé est signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction ; qu'en application des dispositions susvisées et en matière de baux de droit commun, le congé est un acte unilatéral qui n'est soumis à aucune formalité ; qu'il suffit qu'il exprime la volonté de celui qui le donne de mettre fin au bail, lorsque ce dernier est fait sans détermination de durée ; que la seule condition de validité est celle relative au respect des délais fixés par l'usage des lieux ; qu'en l'espèce le bail verbal dont bénéficiait M. X... avait été fait sans détermination de durée ; que par courrier adressé le 27 novembre 2008 par l'intermédiaire de son fils. M. Z... qui peut être considéré comme son mandataire ou son gérant d'affaire, a demandé à Monsieur X... à quelle date celui-ci aurait libéré le local lui appartenant ; qu'elle a ainsi manifesté sa volonté de mettre fin au bail existant ; que s'agissant d'une activité de plongée sous-marine dans une région touristique, il doit être considéré que les délais fixées par l'usage des lieux sont la fin de la saison touristique, laquelle se termine entre le milieu et la fin du mois d'octobre ; que le congé a été donné par courrier le 27 novembre 2008, qu'il respecte donc les délais fixées par l'usage des lieux ; qu'il est donc régulier ; que dès lors aucune faute ne peut être reprochée à Madame Z... du fait de la résiliation du bail dont bénéficiait M. X... ; qu'il a été jugé que le congé délivre par Madame Z... à M. X... était régulier et que dès lors aucune faute ne peut être reprochée à Madame Z... du fait de la résiliation du bail dont bénéficiait M. X... ; qu'en l'absence de faute de sa part, la responsabilité de Mme Z... à l'égard de Monsieur X... ne peut être engagée ; que donc ce dernier sera débouté de l'intégralité de ses demandes pécuniaires formées tant à hauteur de 378. 95080 à titre principal et à hauteur de 303 160, 64 à titre subsidiaire le fondement des articles 1372 et 1382 du Code civil ; qu'il sera également et par voie de conséquence débouté de ses demandes d'indemnisation à hauteur de 5. 000 euros pour le rapatriement du matériel et de 5 000 euros au titre du préjudice moral » ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, aux termes de l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ; qu'en retenant toutefois que les délais fixés par l'usage des lieux correspondaient à la fin de la saison touristique, alors que ces délais, évoqués par la loi, sont des délais de préavis et non des périodes de l'année, la cour a violé l'article 1736 du code civil. 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, aux termes de l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ; qu'en ne recherchant pas si l'usage des lieux permettait à Mme Y..., épouse Z..., de donner congé au locataire sans préavis, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1736 du code civil ; IX. A titre subsidiaire, et à supposer que Mme Y... soit propriétaire du