LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 10 juin 2021
 Rejet
 M. CHAUVIN, président
 Arrêt n° 496 F-D
 Pourvoi n° A 20-11.902 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021
 1°/ Mme [I] [L],
 2°/ Mme [X] [V], épouse [L], 
 domiciliées toutes deux [Adresse 1],
 ont formé le pourvoi n° A 20-11.902 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant à la société Les Orchidées, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de Mmes [L] et [V], de la SCP Spinosi, avocat de la société Les Orchidées, après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 décembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 29 septembre 2016, pourvoi n° 15-12.500), par acte du 18 septembre 2002, Mme [V] et [K] [L] ont vendu un immeuble à la société civile immobilière Les Orchidées (la SCI). 
 2. Faisant valoir que le bâtiment avait été en partie réalisé sans permis de construire, que [K] [L] avait été condamné pénalement pour ces faits et qu'aucune régularisation n'était possible, la SCI a assigné les vendeurs en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1641 du code civil.
 3. [K] [L] étant décédé en cours d'instance, l'instance a été reprise par sa fille [I], intervenant au côté de sa mère (les consorts [L]). 
 Examen du moyen
 Enoncé du moyen
 4. Les consorts [L] font grief à l'arrêt de juger que l'immeuble vendu est affecté d'un vice caché diminuant tellement son usage, en cas de réalisation du risque de destruction fortuite, que la SCI n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu, alors :
 « 1°/ que le fait que le juge pénal n'ait pas ordonné la démolition d'une construction édifiée sans permis a pour effet de régulariser cette construction ; qu'en l'espèce, bien qu'ayant relevé que le juge pénal n'avait pas ordonné la démolition des ouvrages litigieux édifiés sans permis, la cour d'appel a considéré que ses décisions ne conféraient pas aux constructions un caractère licite ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé les articles L. 421-9, L. 480-5 du code de l'urbanisme et 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 2°/ que l'éventuelle impossibilité de reconstruction, à la suite d'une destruction accidentelle du bien, résultant d'une incompatibilité avec un plan d'occupation des sols n'est pas liée à l'irrégularité initiale de la construction ; qu'elle ne peut donc caractériser un vice caché de la construction ; qu'en l'espèce, pour admettre l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a retenu qu'en cas de destruction accidentelle des ouvrages édifiés sans autorisation, la SCI ne pourrait obtenir un permis pour les reconstruire à l'identique du fait de la méconnaissance des prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'en statuant par ces motifs inopérants dès lors que l'impossibilité évoquée ne résulte pas de l'irrégularité initiale, la cour a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. »
 Réponse de la Cour 
 5. La cour d'appel a retenu qu'en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique alors que l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, qui autorise une telle reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans, ne concerne que les constructions régulièrement édifiées, ce qui n'est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite et contreviennent aux prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune.
 6. Elle en a souverainement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, était constitutive d'un vice caché.
 7. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne Mme [X] [V] et Mme [I] [L] aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [V] et Mme [I] [L] et les condamne à payer à la SCI Les Orchidées la somme de 4 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour Mmes [L] et [V]
 Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que l'immeuble vendu par les consorts [L] à la Sci les Orchidées était affecté d'un vice caché diminuant tellement son usage, en cas de réalisation du risque de destruction fortuite, que la Sci n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu ;
 Aux motifs que « la SCI demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de dire que l'immeuble vendu est affecté de vices cachés consistant (?) dans le caractère illicite et non régularisable au regard du droit de l'urbanisme des constructions abritant le restaurant et la cuisine.
 (?)
 2) sur le caractère illicite et non régularisable des constructions abritant la cuisine et le restaurant :
 Les constructions abritant la terrasse couverte du restaurant, la cuisine et l'arrière-cuisine, soit une surface d'environ 120 m², ont été réalisées entre 1977 et 1979 par [K] [L] sans permis de construire.
 [K] [L] a été poursuivi pénalement à deux reprises.
 Un arrêt de la chambre correctionnelle de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 22 février 1980, non frappé de pourvoi, a constaté la prescription de l'action publique pour l'appentis à usage de cuisine en façade Est mais l'a déclaré coupable pour la construction de l'annexe de la salle de restaurant en façade principale Sud d'une dimension de 20 m² environ et l'a condamné à une amende de 3 000 francs sans ordonner, toutefois, la démolition de l'ouvrage eu égard à l'absence de nuisance esthétique et aux conséquences économiques préjudiciables d'une démolition qui reviendrait pratiquement à ordonner la fermeture de l'établissement.
 Un jugement du tribunal correctionnel de Grasse du 23 mars 1981, devenu irrévocable, a déclaré [K] [L] coupable du délit de défaut de permis de construire pour la construction de la terrasse couverte du restaurant (85 m²) en façade principale sud avec châssis vitrés et l'a condamné à une peine d'amende de 1 000 francs sans, toutefois, ordonner la démolition de l'ouvrage eu égard aux circonstances atténuantes retenues.
 Le caractère illicite des extensions abritant la quasi-totalité de la salle de restauration et des cuisines de l'établissement et les condamnations pénales qui en ont résulté n'ont pas été portés à la connaissance de la SCI au moment de la vente.
 Pour que la dissimulation de cette information soit constitutive d'un vice caché, il faut que les caractères illicites et non régularisables des ouvrages rendent l'immeuble impropre à sa destination ou qu'ils en diminuent tellement l'usage que la SCI ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle les avait connus.
 Contrairement à ce que soutiennent à tort les intimés, le fait que le juge pénal n'ait pas ordonné la démolition des ouvrages édifiés sans permis, eu égard aux circonstances atténuantes retenues dans chaque affaire, ne confère pas pour autant à ces constructions un caractère licite dont le défaut a justifié, précisément, la condamnation du contrevenant à des peines d'amende.
 En revanche, la démolition des ouvrages illicites est devenue impossible par l'effet de l'autorité de la chose jugée au pénal.
 (?.)
 Il est un fait qu'en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique, ainsi qu'elle le fait valoir.
 En effet, ni l'article L 111-5 du code de l'urbanisme qui autorise la reconstruction à l'identique des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans ni l'ancien article L 421-9 du même code qui prévoit une prescription décennale pour les constructions non conformes aux règles d'urbanisme ne sont applicables en l'espèce puisqu'ils ne concernent que les constructions "régulièrement édifiées", ce qui n'est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite ainsi que cela a déjà été rappelé dans les motifs qui précèdent.
 En cas de destruction accidentelle des ouvrages édifiés sans autorisation, la SCI sera dans l'impossibilité d'obtenir un permis pour les reconstruire à l'identique puisque les constructions litigieuses contreviennent aux prescriptions du POS de la commune, ainsi que cela résulte du refus de régularisation délivré par la commune le 18 octobre 2010, en ce que :
 -elles sont situées à 1,02 mètre de la voie publique au lieu des 5 mètres minimum,
 -elles sont situées en limite séparative Nord Nord Est alors qu'il doit exister une distance minimale de 4 mètres,
 -elles correspondent à une emprise au sol (271 m²) dépassant de plus du double l'emprise maximale autorisée (134,25 m²),
 -elles ne proposent pas de place de stationnement alors que la surface du restaurant exigerait la création de 4 places de stationnement,
 -elles dépassent la surface hors oeuvre nette autorisée (457,50 m² au lieu de 322,20 m²).
 L'impossibilité de reconstruire à l'identique empêchera totalement l'exploitation du restaurant et diminuera tellement l'usage de l'établissement commercial acheté que la SCI n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée.
 Le caractère illicite des construction édifiées sans permis et le fait qu'elles ne seront pas reconstructibles à l'identique en cas de destruction fortuite sont constitutifs d'un vice caché puisque ces caractéristiques ont été dissimulées à la SCI lors de la vente et qu'elles diminueront très fortement l'usage du bien vendu si le risque se réalise.
 Le jugement sera par conséquent infirmé » (arrêt p 5, § 2 et suiv.) ;
 1°) Alors que le fait que le juge pénal n'ait pas ordonné la démolition d'une construction édifiée sans permis a pour effet de régulariser cette construction ; qu'en l'espèce, bien qu'ayant relevé que le juge pénal n'avait pas ordonné la démolition des ouvrages litigieux édifiés sans permis, la cour d'appel a considéré que ses décisions ne conféraient pas aux constructions un caractère licite ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé les articles L. 421-9, L 480-5 du code de l'urbanisme et 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
 2/ Alors qu'en toute hypothèse, l'éventuelle impossibilité de reconstruction, à la suite d'une destruction accidentelle du bien, résultant d'une incompatibilité avec un plan d'occupation des sols n'est pas liée à l'irrégularité initiale de la construction ; qu'elle ne peut donc caractériser un vice caché de la construction ; qu'en l'espèce, pour admettre l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a retenu qu'en cas de destruction accidentelle des ouvrages édifiés sans autorisation, la Sci ne pourrait obtenir un permis pour les reconstruire à l'identique du fait de la méconnaissance des prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'en statuant par ces motifs inopérants dès lors que l'impossibilité évoquée ne résulte pas de l'irrégularité initiale, la cour a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.