LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 mars 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 294 F-D
Pourvoi n° K 20-14.142
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
M. M... J..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° K 20-14.142 contre l'arrêt rendu le 9 janvier 2020 par la cour d'appel de Montpellier (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme O... V..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. J..., après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 janvier 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-17.443), par actes des 16 décembre 1997 et 29 octobre 2002, M. J... a pris à bail des bâtiments et parcelles appartenant à Mme V....
2. Après avoir délivré des mises en demeure de payer des fermages, celle-ci a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation et en paiement de sommes. M. J... a demandé reconventionnellement la réalisation de travaux de mise aux normes des bâtiments.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. J... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation des baux, de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et de rejeter ses demandes, alors « que l'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification ; qu'en se bornant à relever que le commandement de payer qui avait été signifié à domicile le 6 mars 2013 valait mise en demeure de régler les fermages pour avoir été régulièrement délivré à l'adresse mentionnée comme étant celle du preneur, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce commandement mentionnait les diligences préalables de l'huissier pour remettre l'acte à la personne même du destinataire et l'impossibilité où il se serait trouvé d'effectuer une signification à la personne de M. J... qui se plaignait de ne pas en avoir eu connaissance en temps utile, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 654 et 655 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-31,I,1° du code rural et de la pêche maritime, 654 et 655 du code de procédure civile :
4. Selon le premier de ces textes, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance.
5. Selon le deuxième, la signification doit être faite à personne.
6. Selon le troisième, lorsque cette signification s'avère impossible, et que l'acte est délivré à domicile, l'huissier de justice doit y relater les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
7. Pour déclarer valable un commandement de payer signifié par huissier de justice le 6 mars 2013 et prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement des fermages, l'arrêt retient que cet acte avait été régulièrement délivré à l'adresse mentionnée comme étant celle du preneur dans les contrats liant les parties et que la lettre recommandée, avec demande d'avis de réception, de convocation à l'audience de conciliation adressée par le tribunal paritaire des baux ruraux l'a été à cette même adresse, M. J..., son destinataire, en ayant accusé réception.
8. En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ce commandement de payer mentionnait les diligences concrètes de l'huissier de justice pour remettre l'acte à la personne même du destinataire et l'impossibilité où il se serait trouvé d'effectuer une signification à la personne de M. J..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne Mme V... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme V... à payer à M. J... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. J....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résiliation des baux à ferme liant les parties, baux en date des 16 décembre 1997 et 29 octobre 2002 relatifs à un bâtiment (écurie et grange) et des parcelles de terrain sis sur la commune de Saint Martial, d'AVOIR dit que M. M... J... est redevable à l'égard de Mme O... V... d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus si les baux n'avaient pas été résiliés, de l'AVOIR condamné, au besoin au paiement de cette indemnité d'occupation et d'AVOIR débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article L 411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie, notamment, de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après une mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que plusieurs mises en demeure ont été adressés au preneur par O... V... ; que le commandement de payer délivré le 6 mars 2013, visant expressément d'une part les fermages impayés ainsi que leur montant, d'autre part l'article L.411-31 susvisé dont les dispositions étaient reprises intégralement, a fait courir un délai de trois mois au cours duquel M... J... ne s'est acquitté d'aucune somme (son premier versement étant en date du 30 avril 2015), étant précisé que cet acte a été régulièrement délivré à l'adresse mentionnée comme étant celle du preneur dans les contrats liant les parties (soit l'Aigas à Arcens). Il convient de relever sur ce point que la lettre recommandée avec accusé de réception de convocation à l'audience de conciliation adressée par le Tribunal paritaire des baux ruraux à M... J... l'a été, le 29 juillet 2014, à cette même adresse (soit l'Aigas à Arcens) et que son destinataire en a accusé réception le 12 août 2014 ; qu'en outre, aucun écrit émanant de M... J..., antérieur à la délivrance de ce commandement, ne vient démontrer que la bailleresse aurait été informée ou auraient eu connaissance d'une autre adresse, la première lettre recommandée avec accusé de réception produite par M... J... comportant une autre adresse le concernant, est en date du 13 janvier 2014 (dans la lettre simple du 28 juillet 2010 dont il se prévaut, mais dont l'envoi n'est pas justifié, l'adresse qu'il indiquait était bien celle figurant dans les actes notariés constituant les baux) ;
ALORS QUE l'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification ; qu'en se bornant à relever que le commandement de payer qui avait été signifié à domicile le 6 mars 2013 valait mise en demeure de régler les fermages pour avoir été régulièrement délivré à l'adresse mentionnée comme étant celle du preneur, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce commandement mentionnait les diligences préalables de l'huissier pour remettre l'acte à la personne même du destinataire et l'impossibilité où il se serait trouvé d'effectuer une signification à la personne de M. J... qui se plaignait de ne pas en avoir eu connaissance en temps utile, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 654 et 655 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté toute exception d'inexécution susceptible de légitimer un non-paiement des fermages du bail du 16 décembre 1997, d'AVOIR prononcé la résiliation des baux à ferme liant les parties, baux en date des 16 décembre 1997 et 29 octobre 2002 relatifs à un bâtiment (écurie et grange) et des parcelles de terrain sis sur la commune de Saint Martial, d'AVOIR dit que M. M... J... est redevable à l'égard de Mme O... V... d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus si les baux n'avaient pas été résiliés, de l'AVOIR condamné, au besoin au paiement de cette indemnité d'occupation et d'AVOIR débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon les dispositions de l'article L 411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie, notamment, de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après une mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que plusieurs mises en demeure ont été adressés au preneur par O... V... ; que le commandement de payer délivré le 6 mars 2013, visant expressément d'une part les fermages impayés ainsi que leur montant, d'autre part l'article L.411-31 susvisé dont les dispositions étaient reprises intégralement, a fait courir un délai de trois mois au cours duquel M... J... ne s'est acquitté d'aucune somme (son premier versement étant en date du 30 avril 2015), étant précisé que cet acte a été régulièrement délivré à l'adresse mentionnée comme étant celle du preneur dans les contrats liant les parties (soit l'Aigas à Arcens). Il convient de relever sur ce point que la lettre recommandée avec accusé de réception de convocation à l'audience de conciliation adressée par le Tribunal paritaire des baux ruraux à M... J... l'a été, le 29 juillet 2014, à cette même adresse (soit l'Aigas à Arcens) et que son destinataire en a accusé réception le 12 août 2014 ; qu'en outre, aucun écrit émanant de M... J..., antérieur à la délivrance de ce commandement, ne vient démontrer que la bailleresse aurait été informée ou auraient eu connaissance d'une autre adresse, la première lettre recommandée avec accusé de réception produite par M... J... comportant une autre adresse le concernant, est en date du 13 janvier 2014 (dans la lettre simple du 28 juillet 2010 dont il se prévaut, mais dont l'envoi n'est pas justifié, l'adresse qu'il indiquait était bien celle figurant dans les actes notariés constituant les baux) ; qu'il ressort enfin des notes d'audience du Tribunal paritaire des baux ruraux que M... J... reconnaissait les dates et montants des fermages impayés, y compris ceux au titre du bail exclusivement des terres et, donc, non concerné par les désordres dont se prévaut le preneur ;
Que concernant l'exception d'inexécution opposée par le preneur, il convient d'observer qu'il n'est justifié d'aucune réclamation formalisée officiellement par lui relativement à des désordres affectant la grange (objet du seul bail à ferme du 16 décembre 1997) antérieurement aux mises en demeure d'avoir à payer les fermages – la première de ces mises en demeure étant en date du 21 septembre 2012 même si, non conforme aux stipulations de l'article L 411-31 susvisé, elle n'était pas de nature à faire courir le délai de trois mois – et, en tout état de cause, d'aucune réclamation antérieure au commandement de payer du 6 mars 2013 ; qu'il convient enfin d'observer que ce n'est que le 28 mai 2015 (soit en cours de délibéré) qu'il versait au débat devant les premiers juges une facture en date du 30 juin 2008, et ce malgré plusieurs renvois de l'affaire par le Tribunal, ladite pièce n'ayant plus lieu à être, en cause d'appel, écartée des débats ; qu'enfin le seul procès-verbal de constat pouvant valablement apporter une quelconque démonstration des désordres est en date du 4 septembre 2015 ; qu'enfin, O... V... justifie de ce que le preneur connaissait parfaitement les lieux pris à bail, bien qu'il n'ait pas été dressé d'état des lieux d'entrée puisque dès le 13 juin 1997 l'ensemble des biens lui avaient été remis par convention d'occupation précaire ; qu'il s'en suit qu'en relevant qu'aucune exception d'inexécution n'était recevable concernant le bail de 2002, en considérant que n'était pas légitime la rétention des loyers par le preneur concernant le bail de 1997 en l'absence de justification d'une quelconque mise en demeure officielle relative aux désordres allégués ou d'une quelconque démonstration de ces désordres contemporaine des défauts de paiement (lesquels portent sur plusieurs années et sur l'ensemble des biens objets du bail alors que ne sont allégués des désordres que sur la grange), et en prononçant la résiliation des baux pour défaut de paiement des fermages, les premiers juges ont fait une exacte analyse des éléments de la cause qu'il convient de confirmer ; qu'il n'y a dès lors pas lieu à ordonner la réalisation des travaux sollicités par M... J... ; qu'en revanche il convient, d'une part de fixer au montant des loyers qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés (soit 381,00 + 914,69 euros), l'indemnité d'occupation due depuis la date du jugement dont appel et de condamner M... J... au paiement de cette indemnité d'occupation, d'autre part de faire droit à la demande en paiement formée par ce dernier au titre des travaux réalisés par lui sur le bâti, à savoir la somme de 7577,50 euros au paiement de laquelle O... V... reste tenue en sa qualité de propriétaire du bien et de bailleresse ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les parties sont liées par des baux à ferme de neuf ans reconductibles, établis devant notaire en date respectivement des 16 décembre 1997 et 29 octobre 2002 pour des surfaces de 17 hectares 73 ares et 50 centiares, et 10 hectares 19 ares et 5 centiares, parcelles de terrain et un bâtiment sis sur la commune de St Martial ; qu'aucune contestation n'est soulevée relativement aux droits de la bailleresse (cf. acte de vente du 9 décembre 1998 et envoi en possession du 13 juillet 2012) ;
Que ni les parcelles louées et leur contenance ne font davantage l'objet d'un quelconque litige, de même que le prix annuel du fermage ; que d'ailleurs ceux-ci étaient réglés au titre des années 2010 à 2014 inclus pendant le cours du délibéré (cf. supra) ; que nonobstant ce règlement du 30 avril 2015 était particulièrement tardif pour intervenir plus de quatre ans après la première échéance (cf. fermage 2010), plus de six mois après l'audience de conciliation, et après mises en demeure délivrées par lettres recommandées ou commandements (21 septembre 2012, 6 mars 2013, 3 mars 2014 et 14 janvier 2015 cette dernière portant actualisation des impayés : 2010 à 2014 inclus) et toujours restées en totalités infructueuses ; que ces mises en demeure délivrées au visa des dispositions de l'article L 411-31 du code rural portait mention de celles-ci outre du délai imparti pour régularisation ; que le défendeur pour échapper aux résiliations requises argue d'inexécutions contractuelles de la part de la partie demanderesse, à savoir un défaut d'entretien et de travaux (cf. supra) sur le bâtiment loué au titre du bail de 1997 ; que l'exception d'inexécution soulevée ne saurait valoir, et ce sans même examen au fond de celle-ci, pour le bail à ferme de 2002, distinct et sans aucun bâti ; que cette exception n'est recevable qu'au titre du premier bail, celui de 1997 ; que de ce chef M... J... produit aux débats (au titre des pièces recevables) des courriers envoyés à O... V... (28 juillet 2010, 13 janvier 2014, 6 et 15 décembre 2014) ; qu'à l'exception des deux derniers courriers adressés en recommandé postérieurement à la saisine de la juridiction, les lettres antérieures n'ont aucune date certaine (cf absence du justificatif du recommandé, date ajoutée de manière manuscrite sur une lettre dactylographiée) et surtout pour émaner de la partie elle-même, les dits courriers ne présentent seuls aucun caractère déterminant et probant : que les documents joints sont deux photographies de l'entrée du bâtiment avec deux balles de foins (aucune date), un devis électrique du 28 novembre 2013 et une facture du 30 juin 2008 de 7.577,52 € (jointe à l'envoi du 26 janvier 2015 cf. supra) ; que ces documents n'établissent pas de façon certaine, au regard de leur contenu et de leur émetteur, que le bâtiment loué était affecté de désordres (électrique, de toiture, et de plancher) et encore moins leurs dates d'apparition, leur ampleur et causes ; que l'obligation de la bailleresse au titre des travaux considérés n'est ainsi et en sus qu'éventuelle, étant précisé que les pratiques de M... J... sont mises en cause au titre des désordres affectant possiblement les lieux (cf. usage par celui-ci de son tracteur à l'intérieur du bâtiment et sur le plancher de la grange) ; que par suite M... J... n'avait aucun motif légitime et sérieux de non-paiement de l'intégralité des fermages 2010 à 2014 du bail à ferme de 1997 ; qu'en conséquence, en considération de ce qui précède, convient-il de se prononcer, au visa de l'article L411-31 du code rural, la résiliation des deux baux concernés ; que l'ancienneté des impayés, les délais octroyés de fait au défendeur et la nature de la présente décision justifient d'assortir celle-ci de l'exécution provisoire ;
1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que devant la cour d'appel, M. J... produisait une lettre émanant de Mme V..., datée du 4 juin 2007, démontrant qu'elle était parfaitement consciente de l'état de vétusté des bâtiments litigieux et du danger qu'ils présentaient pour la sécurité des tiers ; qu'en affirmant, pour écater l'exception d'inexécution au paiement des fermages opposée par M. J... en raison de l'état de vétusté de la grange loué et du refus de la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires, que le preneur ne justifiait pas d'une quelconque dénonciation de ces désordres contemporaine des défauts de paiement des fermages pour les années 2010 à 2014, sans examiner cet élément de preuve déterminant qui établissait la connaissance des désordres par la bailleresse dès 2007, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE celui qui oppose l'exception d'inexécution n'est pas tenu à une mise en demeure préalable ; qu'en affirmant, pour écarter l'exception d'inexécution invoquée par M. J... en raison de l'état de vétusté du bâtiment litigieux et du refus de la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires, que la rétention des loyers par le preneur n'est pas légitime en l'absence de justification d'une quelconque mise en demeure officielle relative aux désordres allégués, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3) ALORS QU'il n'y a pas lieu à résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages lorsque le preneur est en mesure de justifier de l'existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à expliquer ses manquements aux obligations nées du bail ; que constitue une raison sérieuse et légitime le défaut d'entretien par le bailleur du fonds loué et l'absence de réalisation à s es frais des grosses réparations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il y avait lieu de condamner la bailleresse à payer au preneur la somme de 7.577,50 euros correspondant, selon facture du 30 juin 2008, au coût des travaux qu'il avait faits réaliser sur le bâti ; qu'en rejetant l'exception d'inexécution au paiement des fermages opposée par M. J... en raison de l'état de vétusté de la grange et du refus de la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 411-31, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 606, 1719 et 1720 du code civil ;
4) ALORS QUE la circonstance que le locataire connaissait les lieux pris à bail ne décharge pas le bailleur de ses obligations d'entretenir le fonds loué et d'y réaliser les grosses réparations ; qu'en décidant, pour prononcer la résiliation du bail, que M. J... ne pouvait opposer au défaut de paiement des fermages une exception d'inexécution en raison de l'état de vétusté de la grange et du refus de la bailleresse de procéder aux travaux nécessaires, au motif inopérant que le preneur connaissait parfaitement les lieux pris à bail en 1997 et 2002, puisque dès le 13 juin 1997 l'ensemble des biens lui avaient été remis par convention d'occupation précaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 606, 1719 et 1720 du code civil.