LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Joint les pourvois n° W 08-11.229 et P 08-11.521 ;
 	Donne acte à la société Aioi Motor and General Insurance Company of Europe limited du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société l'Institut de la Villa ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 octobre 2007), que les époux Y... ont, le 28 novembre 1998, conclu avec la société l'Institut de la Villa un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan sur un terrain leur appartenant stipulant un prix de 188 150 euros et  une durée d'exécution de quatorze mois à compter de la date d'ouverture du chantier, intervenue le 14 octobre 1999 ; que la société Aioi Motor and General Insurance Company of Europe limited (société AIOI), venant aux droits de la société Chiyoda Fire and Marine Insurance Company of Europe limited, a fourni la garantie de livraison à prix et délais convenus prévue par les articles L. 231-6, L. 232-1 et L. 232-2 du code de la construction et de l'habitation ; que le redressement judiciaire de la société l'Institut de la Villa ayant été prononcé  en janvier 2001, alors que les travaux n'étaient pas achevés, les époux Y... ont mis en demeure la société Aioi de remplir ses engagements ; qu'après avoir décidé de procéder à la démolition complète de la construction jusqu'à l'arase des fondations, la société Aioi a chargé la société Bati Provence, par contrat du 6 mai 2002, d'une mission de maîtrise d'oeuvre en vue de la reprise du chantier jusqu'à son achèvement, et, par marché du 30 août 2002, de l'exécution des travaux de démolition et de reconstruction de la maison dans un délai de quinze mois à compter du 2 septembre 2002, au prix de 365 482 euros ; qu'alors que les travaux n'avaient pas encore commencé, alléguant que le garant avait manqué à son obligation, les époux Y... ont, le 30 septembre 2002, assigné M. X..., ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société l'Institut de la Villa et la société Aioi, demandant l'autorisation de faire exécuter eux-mêmes les travaux de reconstruction, et  la condamnation de cette société au paiement de diverses sommes correspondant à l'avance nécessaire à la reprise du chantier, à des pénalités de retard et à des dommages et intérêts; que, parallèlement, un expert a été désigné le 26 novembre 2003 pour examiner les travaux réalisés par la société Bati Provence ; que, le 10 novembre 2004, les époux Y... ont vendu la maison, toujours en cours de construction; que l'expert n'ayant pas déposé son rapport, les époux Y... ont, par conclusions du 15 mai 2006, sollicité que la société Aioi soit condamnée à leur payer les sommes de 99 970 euros au titre des pénalités de retard, et de 1 416 110 euros en réparation du préjudice subi du fait de son inertie et de son attitude fautive ;
 	Sur le premier moyen du pourvoi n° W 08-11.229 :
 	Vu les articles L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation et 1147  du code civil ;
 	Attendu que pour condamner la société Aioi à payer aux époux Y..., une somme en réparation de leur préjudice financier, l'arrêt retient que les travaux exécutés étaient affectés de nombreuses malfaçons dont les acquéreurs n'ont pu que tenir compte lors de leur acquisition et que les époux Y... auraient certainement pu vendre leur maison 200 000 euros de plus si elle avait été achevée et exempte de vices ;
 	Qu'en statuant ainsi, sans constater que le garant de livraison n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, et qu'une défaillance dans la mise en oeuvre de sa garantie avait obligé les époux Y... à vendre leur maison dans l'état où elle se trouvait avant son achèvement,  la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
 	Et sur le second moyen du pourvoi n° W 08-11.229 :
 	Vu l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ;
 	Attendu que la garantie de livraison prévue au k de l'article L.231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ; qu'en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix et  les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours; que faute pour le constructeur de procéder à l'achèvement des travaux, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux ; 
 	Attendu que pour condamner la société Aioi à payer une somme aux époux Y... en réparation de leur préjudice moral, l'arrêt retient que le fait que la nouvelle maison n'a pas été livrée par la société Aioi exempte de vice et achevée dans un délai raisonnable est certainement pour beaucoup dans la décision prise par les époux Y... de la vendre dans l'état où elle se trouvait ;
 	Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Aioi avait confié à un nouveau constructeur, la société Bati Provence, le soin de démolir et de reconstruire la maison, et alors que le garant n'est pas tenu de s'assurer du respect du délai d'exécution des travaux par ce constructeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du  pourvoi n° P 08-11.521 :
 	CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société Aioi à payer aux époux Y... la somme de 90 191 euros à titre de pénalités de retard, l'arrêt rendu le 25 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie sur le surplus devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
 	Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.MOYENS ANNEXES  au présent arrêt
 Moyens produits au pourvoi n° W 08-11.229 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Aioi Motor and General Insurance Company of Europe limited.
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sté AIOI MOTOR AND GENERAL INSURANCE COMPANY OF EUROPE LTD à payer aux époux Y... en sus des pénalités de retard la somme de 114 850   en réparation de leur préjudice financier, 
 AUX MOTIFS QUE sur le compte entre les parties, il résulte des pièces versées aux débats par la Sté AIOI que, suivant marché du 30 août 2002, elle a confié à la Sté BATI PROVENCE les travaux de démolition et de reconstruction de la villa des époux STEBE moyennant le prix de 365 482   et que les travaux ont été interrompus alors qu'elle n'avait réglé à la Sté BATI PROVENCE que la somme de 247 889   ; qu'il restait donc 117 593   de travaux à faire ; que par ailleurs, il résulte des notes aux parties de l'expert Z... (notes des 19 mars, 13 avril et 26 juillet 2004) que les travaux exécutés étaient affectés de nombreuses malfaçons dont les acquéreurs n'ont pu que tenir compte lors de leur acquisition ; que les époux Y... auraient certainement pu vendre leur maison 200 000   de plus si elle avait été achevée et exempte de vices ; qu'ils ont donc subi, déduction faite de la somme de 85 150   qu'ils restaient devoir au constructeur initial, un préjudice financier de 114 850   ;
 1 ) ALORS QUE conformément à l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat ainsi que les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix et les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison ; que la garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenu mais ne couvre pas le préjudice financier ou le trouble de jouissance à défaut d'achèvement des travaux ; qu'en condamnant la Sté AIOI à payer aux époux Y... la somme de 200 000   au titre du préjudice financier résultant de la diminution du prix de vente de leur immeuble, faute pour lui d'être achevé par le constructeur désigné par la Sté AIOI avec l'accord des époux Y... et d'être exempt de vices, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
 2 ) ALORS QUE conformément à l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation, le garant qui doit désigner le constructeur qui terminera les travaux et qui engage sa responsabilité s'il désigne une personne incompétente n'est pas responsable du retard dans l'exécution des travaux ni des malfaçons imputables au constructeur repreneur, spécialement lorsque le maître de l'ouvrage décide de vendre le bien avant que le repreneur n'achève la construction et ne procède aux réparations nécessaires ; qu'en l'espèce, les époux Y... ont décidé de vendre la maison reprise par la Sté BATI PROVENCE, constructeur repreneur auquel ils avaient donné leur agrément, avant que celui-ci ne l'ait achevée et ait réparé les malfaçons alléguées ; que le préjudice financier qui résulte de la moins value de la maison à défaut d'achèvement de la maison et en raison des malfaçons n'est pas indemnisable par le garant de livraison qui a exécuté ses obligations en désignant le constructeur repreneur ; qu'en condamnant la Sté AIOI qui a désigné, avec l'accord des époux Y..., la Sté BATI PROVENCE aux fins de reprendre la construction de leur maison, à leur payer la somme de 200 000   au titre du préjudice financier constitué par la moins value de leur maison résultant de son défaut d'inachèvement et des vices l'affectant, la cour d'appel qui n'a pas constaté que le garant, avant la revente, avait commis une faute en relation avec le préjudice financier qui résulte en réalité de la décision des époux Y... de vendre leur maison avant son achèvement a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ensemble l'article 1382 du code civil ;
 3 ) ALORS QUE en énonçant que les époux Y... auraient « certainement pu vendre leur maison 200 000   de plus » pour condamner la Sté AIOI à payer cette somme au titre du préjudice financier subi par les époux Y... lors de la revente de leur maison, la cour d'appel s'est déterminée par un motif hypothétique ; qu'en statuant ainsi pour condamner la Sté AIOI à indemniser le préjudice financier allégué par les époux Y..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sté AIOI au paiement de la somme de 50 000   à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi par les époux Y...,
 AUX MOTIFS QUE, sur les autres préjudices, le seul reproche que l'on puisse faire à la Sté AIOI est de n'avoir pas livré la nouvelle maison achevée et exempte de vices dans un délai raisonnable ; que la Sté BATI PROVENCE à laquelle elle avait confié le soin de démolir et reconstruire la maison des époux STEBE s'était engagée à le faire dans un délai de 15 mois à compter du 2 septembre 2002 ; que la maison devait être livrée aux époux Y... à la fin de l'année 2003 ; qu'à cette date, non seulement la maison n'était pas achevée mais elle était en outre affectée de malfaçons ce qui est absolument inadmissible s'agissant de la reconstruction d'une maison qui était déjà affectée de malfaçons ; que le fait que quatre ans après la date à laquelle les époux Y... auraient dû prendre possession de leur maison, celle-ci ne soit toujours pas achevée, qu'elle soit affectée de malfaçons, qu'une expertise soit en cours, que la livraison en soit reportée à une date indéterminée est certainement pour beaucoup dans leur décision de vendre la maison dans l'état où elle se trouvait ; que par ses négligences dans la mise en oeuvre de sa garantie, la Sté AIOI a contraint les époux Y... à se séparer d'un bien dont la situation était exceptionnelle et leur a causé un préjudice moral certain ;
 1 ) ALORS QUE conformément à l'article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation, le garant de livraison est tenu de désigner un constructeur repreneur en cas de défaillance du constructeur initial et de prendre à sa charge le coût du dépassement du prix convenu nécessaire à l'achèvement des travaux mais il n'est pas tenu de réparer le préjudice moral lié à la vente de sa maison par le maître de l'ouvrage ; qu'en retenant que la Sté AIOI avait commis une faute pour n'avoir pas livré la nouvelle maison construite par le repreneur achevée et exempte de vices dans un délai raisonnable pour la condamner à réparer, par le paiement de la somme de 50 000  , le préjudice moral subi par les époux Y... du fait de la vente de leur maison, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
 2 ) ALORS QUE dans le cas où le maître de l'ouvrage décide de vendre la maison dont la construction a été confiée par le garant de livraison à un constructeur repreneur aux fins de se substituer au constructeur initial, le préjudice moral pouvant résulter de la revente est imputable non pas au garant de livraison mais au maître de l'ouvrage qui prend la décision de vendre ; qu'en imputant à la Sté AIOI le préjudice moral qu'auraient subi les époux Y... par l'effet de la vente de leur maison, la cour d'appel qui n'a pas retenu la causalité entre le préjudice réparé et la faute de la Sté AIOI a, en statuant ainsi, violé l'article 1382 du code civil ;
 3 ) ALORS QUE en retenant que le retard de livraison de leur maison par les époux Y... était « certainement pour beaucoup » dans leur décision de vendre leur maison dans l'état où elle se trouvait, la cour d'appel qui a procédé par un motif hypothétique et qui, sur le fondement de ce motif, a condamné la Sté AIOI à indemniser le préjudice moral que les époux Y... auraient subi, a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi n° P 08-11.521 par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour les époux Y....
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la réparation des époux Y... à la somme 114 850 euros s'agissant du préjudice financier subi ;
 AUX MOTIFS QUE il résulte des pièces versées aux débats par la société AIOI que, suivant marché du 30 août 2002, elle a confié à la société BATI PROVENCE les travaux de démolition et de reconstruction de la villa des époux STEBE moyennant le prix de 365 482, 83 euros et que les travaux ont été interrompus alors qu'elle n'avait réglé à la société BATI PROVENCE que la somme de 247 889, 39 euros ; qu'il restait donc 117 593 euros de travaux à faire ; qu'il résulte par ailleurs des notes aux parties de l'expert Gérald Z... que les travaux exécutés étaient affectés de nombreuses malfaçons dont les acquéreurs n'ont pu que tenir compte lors de leur acquisition ; que les époux Y... auraient certainement pu vendre leur maison 200 000 euros de plus si elle avait été achevée et exempte de vices ; qu'ils ont donc subi, déduction faite de la somme de 85 150 euros qu'ils restaient devoir au constructeur initial, un préjudice financier de 114 850 euros ; que le époux Y... soutiennent que la société AIOI aurait commis une faute dolosive le jour où elle s'est substituée, comme garant de livraison, à la société CGI FFB ; que, si faute il y a eu, elle a été commise par la société INSTITUT DE LA VILLA qui a souscrit la garantie de livraison auprès de la société AIOI, et non auprès de la CGI FFB comme prévu au contrat de construction ; que les époux Y... soutiennent également que la société AIOI n'aurait pas rempli ses obligations et que cela leur aurait causé un préjudice considérable ; que c'est leur constructeur, la société INSTITUT DE LA VILLA, qui a été défaillante, et non la société AIOI ; que c'est, en effet, la défaillance de la société INSTITUT DE LA VILLA qui a contraint la société AIOI à intervenir et à faire démolir et reconstruire leur maison ; que le seul reproche que l'on puisse faire à la société AIOI est de n'avoir pas livré la nouvelle maison achevée et exempte de vices dans un délai raisonnable ; que la société BATI PROVENCE, à laquelle la société AIOI avait confié le soin de démolir et reconstruire la maison des époux STEBE, s'était engagée à la faire dans un délai de quinze mois à compter du 2 septembre 2002 ; que la maison devait donc être livrée aux époux Y... à la fin de l'année 2003 ; qu'à cette date, non seulement la maison n'était pas achevée, mais était, en outre, affectée de malfaçons, ce qui est absolument inadmissible s'agissant de la reconstruction d'une maison qui était déjà affectée de malfaçons ; que le fait que, quatre ans après la date à laquelle les époux Y... auraient dû prendre possession de leur maison, celle-ci ne soit toujours pas achevée, qu'elle soit affectée de malfaçons, qu'une expertise soit en cours, que la livraison en soit reportée à une date indéterminée, est certainement pour beaucoup dans leur décision de vendre la maison dans l'état où elle se trouvait ; que, par ses négligences dans la mise en oeuvre de sa garantie, la société AIOI a contraint les époux Y... à se séparer d'un bien dont la situation était exceptionnelle et leur a causé un préjudice moral certain ; qu'il y a lieu de leur allouer à ce titre la somme de 50 000 euros ;
 ALORS, d'une part, QUE celui qui permet à une partie de violer ses obligations contractuelles, se rend complice de la faute commise et engage sa responsabilité vis-à-vis du contractant lésé ; que la Cour d'appel qui a cru pouvoir écarter la responsabilité de l'AIOI dans la substitution illégale réalisée par le maître d'oeuvre aux motifs que le dol n'aurait été commis que par l'INSTITUT DE LA VILLA, alors que les époux Y... invoquait la participation du garant de substitution à la violation de son engagement contractuel par l'INSTITUT DE LA VILLA vis à vis des époux Y..., n'a pas légalement justifié son arrêt au regard de l'article 1165 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;
 ALORS, d'autre part, QUE le garant est personnellement responsable de l'inexécution du contrat principal ; que la Cour d'appel qui a cru pouvoir écarter en son principe la responsabilité de la société AIOI aux motifs que seul le constructeur avait été défaillant, alors que le garant est lui-même personnellement responsable des défaillances du constructeur, a violé l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
 ALORS, encore, QUE la Cour d'appel qui ne s'est pas même prononcée sur les développements des époux Y... visant à stigmatiser les préjudices subis du fait de l'allongement des délais de l'opération par le garant leur ayant fait perdre leur crédit, ayant entraîné un surcoût des travaux et la vente dans des conditions désavantageuses de leur bien dans l'urgence de ne pas perdre le bénéfice de la constructibilité du terrain (p. 38, 39 et 40), a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 ET ALORS, enfin, QUE ce faisant, alors que le garant doit assurer personnellement la livraison de la maison au prix et aux délais convenus, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 231-6 du Code de construction et de l'habitation et des règles applicables en matière de juste indemnisation du préjudice subi.