LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 443 F-D
Pourvoi n° A 18-15.620
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
La commune de [...], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [...], a formé le pourvoi n° A 18-15.620 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme L... P..., épouse C..., domiciliée [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires immeuble dit [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet [...], dont le siège est [...] ,
3°/ à la société S..., société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la commune de [...], de Me Le Prado, avocat de Mme P... et du syndicat des copropriétaires immeuble dit [...] à [...], après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 janvier 2018), l'hôtel [...], qui à l'origine accueillait le restaurant La Rotonde, a été transformé en immeuble d'habitation soumis à un règlement de copropriété adopté le 12 août 1954. Les lots qui constituaient ses locaux à usage de restaurant ont fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique par arrêté préfectoral du 10 août 1960 et la commune de [...] (la commune) en est devenue propriétaire après expropriation. A l'achèvement, en 1982, des travaux de réhabilitation réalisés par la commune, le restaurant a été exploité en exécution de concessions de droit public. Le 20 mars 2009, la commune a consenti un bail commercial à la société S... pour l'exercice d'une activité de restauration et de commerce de produits haut de gamme, avec une mise à disposition des lieux au plus tard le 1er février 2011. Le 17 septembre 2009, un permis de construire a été délivré à la commune pour la réalisation de nouveaux travaux de restauration que le conseil municipal avait votés l'année précédente. L'exploitation de l'établissement a repris à l'achèvement des travaux et avant annulation du permis de construire par la juridiction administrative.
2. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble I dit [...] (le syndicat) et Mme C..., copropriétaire, ont assigné la commune et la société S... en démolition forcée des ouvrages réalisés.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La commune fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en exclusion de La Rotonde de la copropriété sur le fondement de la prescription trentenaire, alors :
« 1°/ que l'acquisition de la propriété exclusive d'un bien et la perte de la qualité de copropriétaire s'opèrent par prescription ; que la cour qui, bien qu'elle ait constaté que la commune, à compter de sa prise de possession du restaurant, du sous-sol et de la cave, avait entrepris des travaux destinés à permettre l'exploitation des lieux et à restaurer ceux-ci en leur état historique, sans la participation financière des autres copropriétaires ni l'autorisation ou l'intervention de ces derniers, qu'elle n'avait plus été convoquée aux assemblées générales de la copropriété pendant plusieurs années, qu'elle n'était pas visée dans les procès-verbaux d'assemblées et que les tantièmes correspondant aux biens litigieux avaient été omis pendant plusieurs années du total de ceux de la copropriété, a néanmoins, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, énoncé que les circonstances précitées ne permettaient pas d'établir que le syndicat des copropriétaires aurait écarté les lots en cause de la copropriété, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que les conditions de la prescription acquisitive étant réunies, la commune exposante était devenue propriétaire exclusive du restaurant, du sous-sol et de la cave, violant ainsi les articles 2256 et 2261 du code civil ;
2°/ qu'il est toujours possible de prescrire contre un titre ; que la cour d'appel en se fondant, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, sur la circonstance inopérante qu'un titre établissait que les lots en cause faisaient partie de la copropriété, a violé les articles 2256 et 2261 du code civil
3°/ que la commune de [...] soutenait, dans ses écritures d'appel, que la référence, dans le bail commercial de 2009 la liant à la société S..., à la copropriété et aux lots de copropriété n'était que la reproduction de la fiche de renseignement fournie par la conservation des hypothèques, la possession de la commune, en sa qualité de propriétaire et non de copropriétaire, étant déjà acquise à cette date ; qu'en énonçant, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, qu'un titre établissait que les lots en cause faisaient partie de la copropriété, la cour d'appel n'a ainsi pas répondu au moyen précité qui était pourtant de nature à établir que la référence, dans le contrat de bail commercial, aux lots de copropriété n'était pas de nature à exclure la possession de la commune en sa qualité de propriétaire et non de copropriétaire, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a souverainement retenu que les travaux litigieux résultaient d'actes de tolérance de la part de la copropriété.
5. Elle en a exactement déduit que ces actes ne pouvaient fonder ni possession ni prescription.
6. Par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié en ce qu'il écarte le bénéfice de la prescription acquisitive.
Mais sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. La commune fait grief à l'arrêt de la condamner à remettre les lieux en état, alors « que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; que la cour d'appel, en énonçant, pour condamner la commune de [...] à remettre en l'état, sous astreinte, le bâtiment La Rotonde, que les stipulations du règlement de copropriété prévoyant un régime dérogatoire pour ledit bâtiment ne pouvaient qu'être écartées en raison du caractère d'ordre public des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans déclarer dans son dispositif que ces stipulations étaient réputées non-écrites, a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1134, devenu 1103, du code civil, ensemble les articles 22 à 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :
8. Il résulte de ces textes que les stipulations d'un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge.
9. Pour condamner la commune à remettre les lieux en état, l'arrêt retient que la réfection des façades et la modification des parties communes ont été réalisées conformément à des stipulations du règlement de copropriété qui, prévoyant un régime dérogatoire d'autorisation de travaux pour le bâtiment La Rotonde, sont contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'elles ne peuvent qu'être écartées.
10. En statuant ainsi, alors qu'elle n'était pas saisie d'une demande tendant à voir déclarer non écrite la clause litigieuse, laquelle ne pouvait donc que recevoir application, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions condamnant la commune à remettre les lieux en état, l'arrêt rendu le 25 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à [...] et Mme P... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la commune de [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, et constater, en conséquence, que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables aux travaux réalisés par la commune de [...] sur La Rotonde ;
AUX MOTIFS QUE sur la propriété des biens litigieux, aux termes de l'article 2261 du code civil, « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » ; qu'aux termes de l'article 2272 du même code : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans » ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la commune de [...] a certes, à compter de sa prise de possession du restaurant, du sous-sol et de la cave, entrepris des travaux destinés à permettre l'exploitation des lieux et à restaurer ceux-ci en leur état historique, et consistant notamment en la réfection de l'étanchéité, le ravalement de la façade et le remplacement des verrières ; que toutefois, il n'est pas établi que ces travaux caractériseraient autre chose que la jouissance, par le propriétaire, de son bien dans le cadre de la copropriété ni que les travaux excédant ce cadre résulteraient d'autre chose que de simples actes de tolérance de la part de la copropriété ; que de même, la circonstance que les travaux auraient été menés par la commune sans la participation financière des autres copropriétaires ni que l'autorisation ou l'intervention de ces derniers ait été recherchée, que la commune n'ait pas été convoquée aux assemblées générales de la copropriété pendant plusieurs années ni visée dans les procès-verbaux de ces assemblées et que les tantièmes correspondant aux biens litigieux aient été omis pendant plusieurs années du total de ceux de la copropriété ne permettent pas d'établir que le syndicat des copropriétaires aurait écarté les lots en cause de la copropriété, alors même qu'un titre établit le contraire ; que dès lors, il ne peut être déduit des éléments détaillés ci-dessus que le syndicat aurait accepté une situation devant s'analyser comme des actes de possession ; que surtout, les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis étant d'ordre public, la commune n'est pas fondée à soutenir d'une part, que l'immeuble n'y serait pas soumis du fait que l'expropriation serait intervenue avant l'entrée en vigueur de ce texte et, d'autre part, qu'elle aurait perdu cette qualité dès lors qu'il n'a pas été fait application des dispositions de l'article 28 de ce texte relatives à la procédure de scission, l'existence d'une séparation physique entre les biens de la commune et le reste de la copropriété ne caractérisant pas une telle scission ; que par suite, le jugement déféré doit être infirmé ;
1°) ALORS QUE l'acquisition de la propriété exclusive d'un bien et la perte de la qualité de copropriétaire s'opèrent par prescription ; que la cour qui, bien qu'elle ait constaté que la commune, à compter de sa prise de possession du restaurant, du sous-sol et de la cave, avait entrepris des travaux destinés à permettre l'exploitation des lieux et à restaurer ceux-ci en leur état historique, sans la participation financière des autres copropriétaires ni l'autorisation ou l'intervention de ces derniers, qu'elle n'avait plus été convoquée aux assemblées générales de la copropriété pendant plusieurs années, qu'elle n'était pas visée dans les procès-verbaux d'assemblées et que les tantièmes correspondant aux biens litigieux avaient été omis pendant plusieurs années du total de ceux de la copropriété, a néanmoins, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, énoncé que les circonstances précitées ne permettaient pas d'établir que le syndicat des copropriétaires aurait écarté les lots en cause de la copropriété, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que les conditions de la prescription acquisitive étant réunies, la commune exposante était devenue propriétaire exclusive du restaurant, du sous-sol et de la cave, violant ainsi les articles 2256 et 2261 du code civil ;
2°) ALORS QU' il est toujours possible de prescrire contre un titre ; que la cour d'appel en se fondant, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, sur la circonstance inopérante qu'un titre établissait que les lots en cause faisaient partie de la copropriété, a violé les articles 2256 et 2261 du code civil ;
3°) ALORS QUE la commune de [...] soutenait, dans ses écritures d'appel (p. 12 et 13), que la référence, dans le bail commercial de 2009 la liant à la société S..., à la copropriété et aux lots de copropriété n'était que la reproduction de la fiche de renseignement fournie par la conservation des hypothèques, la possession de la commune, en sa qualité de propriétaire et non de copropriétaire, étant déjà acquise à cette date ; qu'en énonçant, pour débouter la commune de [...] de sa demande tendant à voir constater que l'exclusion de La Rotonde de la copropriété [...] était acquise par la prescription trentenaire et que la commune possédait par l'effet de cette prescription l'intégralité des droits sur le restaurant, la cave et le sous-sol constituant La Rotonde, qu'un titre établissait que les lots en cause faisaient partie de la copropriété, la cour d'appel n'a ainsi pas répondu au moyen précité qui était pourtant de nature à établir que la référence, dans le contrat de bail commercial, aux lots de copropriété n'était pas de nature à exclure la possession de la commune en sa qualité de propriétaire et non de copropriétaire, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la commune de [...], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de six mois suivant la signification de l'arrêt, à remettre en l'état le bien La Rotonde dont elle est copropriétaire au sein de l'ensemble [...], comme suit : - au rez-de-chaussée bas : remettre en état la rampe donnant accès à l'entrée sud ouest du rez-de-chaussée en supprimant le palier de repos intermédiaire et remettre le dallage d'origine, - au rez-de-chaussée haut : rétablir la pente de la terrasse, remettre en place le dallage pierre de la terrasse et supprimer en façade haute les sorties de gaines de ventilation et de soufflage de la salle principale, - au niveau étage : remettre en place le châssis d'origine, - au niveau toit terrasse : retirer le caillebotis en bois, démolir l'édicule de ventilation de 1,5 à 5 à 6 mètres sur la terrasse nord et démolir la surélévation de la toiture terrasse autour de la verrière, - dans le bâtiment annexe : réduire la profondeur de la souche de cheminée existante à sa dimension d'origine, supprimer la sortie de gaine de ventilation en terrasse, remettre en état la façade après suppression des grilles pare pluie installées pour échange avec le local de ventilation, remettre à l'état de fenêtre la porte fenêtre, fermer la baie ouverte, démolir l'escalier extérieur en façade du bâtiment annexe, démolir la superstructure en bois de 4 m2 environ en toiture terrasse à l'angle du bâtiment annexe ;
AUX MOTIFS QUE sur la régularité des travaux, aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » ; qu'en l'espèce, les travaux réalisés par la commune ont conduit à la création de 95 m2 de Shon, sans que le droit de construire lui ait été cédé par le syndicat des copropriétaires dans les conditions fixées par les articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'à la réfection des façades et à la modification des parties communes, les stipulations du règlement de copropriété prévoyant un régime dérogatoire pour le bâtiment La Rotonde ne pouvant qu'être écartées en raison du caractère d'ordre public des dispositions de l'article 25 de la loi précitée ; que par suite, le syndicat des copropriétaires et Mme C... sont fondés à soutenir que les travaux, qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et leur causent un préjudice, ont été réalisés dans des conditions irrégulières ; que l'action personnelle en démolition de travaux réalisées en méconnaissance des dispositions précitées se prescrit par dix ans à compter de la réalisation des travaux, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires et de Mme C... n'est pas prescrite ; que la demande de démolition ne caractérisant en l'espèce aucun abus de droit et l'intérêt général qui s'attacherait au maintien des lieux en l'état étant sans incidence sur le présent litige, il y a lieu d'ordonner la remise en état des lieux selon les modalités qui suivent : - au rez-de-chaussée bas: remettre en état la rampe donnant accès à l'entrée sud ouest du rez-de-chaussée en supprimant le palier de repos intermédiaire et remettre le dallage d'origine, - au rez-de-chaussée haut : rétablir la pente de la terrasse, remettre en place le dallage pierre de la terrasse et supprimer en façade haute les sorties de gaines de ventilation et de soufflage de la salle principale, - au niveau étage : remettre en place le châssis d'origine, - au niveau toit terrasse : retirer le caillebotis en bois, démolir l'édicule de ventilation de 1,5 à 5 à 6 mètres sur la terrasse nord et démolir la surélévation de la toiture terrasse autour de la verrière, - dans le bâtiment annexe: réduire la profondeur de la souche de cheminée existante à sa dimension d'origine, supprimer la sortie de gaine de ventilation en terrasse, remettre en état la façade après suppression des grilles pare pluie installées pour échange avec le local de ventilation, remettre à l'état de fenêtre la porte fenêtre, fermer la baie ouverte, démolir l'escalier extérieur en façade du bâtiment annexe, démolir la superstructure en bois de 4 m2 environ en toiture terrasse à l'angle du bâtiment annexe ; que cette remise en état s'effectuera sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt ;
ALORS QUE les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; que la cour d'appel, en énonçant, pour condamner la commune de [...] à remettre en l'état, sous astreinte, le bâtiment La Rotonde, que les stipulations du règlement de copropriété prévoyant un régime dérogatoire pour ledit bâtiment ne pouvaient qu'être écartées en raison du caractère d'ordre public des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans déclarer dans son dispositif que ces stipulations étaient réputées non-écrites, a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.