LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19 avril 2011), que par acte authentique du 8 juillet 2005, M. X...a acheté aux consorts Y...une maison à usage d'habitation ; que se plaignant d'une dégradation importante de la charpente en bois située dans la remise et d'un engorgement du collecteur d'eaux usées, M. X...a, après expertise, assigné par acte du 28 décembre 2006 les consorts Y...sur le fondement des articles 1603 et 1641 du code civil ; 
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de dire que les consorts Y...ne sont pas tenus de le garantir des désordres de la charpente en application de la clause exclusive de garantie insérée dans l'acte de vente, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'est inefficace une clause d'exclusion de garantie des vices cachés lorsque le vendeur avait connaissance du vice ; qu'en écartant la garantie des vices cachés pour les désordres affectant la charpente de l'immeuble en raison de l'existence d'une clause d'exclusion de garantie des vices de construction, quand elle constatait néanmoins que les consorts Y..., vendeurs, avaient connaissance des désordres et qu'ils n'en avaient pas informé M. X..., acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ; 
2°/ que n'est pas apparent le vice qui suppose, pour être révélé à l'acheteur, que celui-ci soit accompagné d'un professionnel lors de la visite de l'immeuble ; qu'en retenant, pour refuser à M. X...le bénéfice de la garantie des vices cachés, le caractère apparent des vices affectant la charpente, quand elle constatait que les désordres lui auraient été révélé si ce dernier avait recueilli l'avis d'un professionnel " à même de lui apporter un avis éclairé sur l'ampleur des désordres ", la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X...avait pu accéder au hangar lors de sa visite et constater l'ancienneté de la construction et de la charpente dont une ferme était recouverte d'un film plastique parfaitement visible et constaté qu'il existait une déformation importante de la charpente, cet élément étant complémentaire d'un état général qui aurait dû attirer l'attention de l'acheteur, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la présence de ces signes extérieurs permettait de connaître l'existence des désordres et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir cherché à induire en erreur l'acheteur, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant concernant le fait que l'acheteur aurait dû prendre l'initiative d'une nouvelle visite en compagnie d'un professionnel, que la mauvaise foi des vendeurs ne pouvait être retenue et qu'ils n'étaient pas tenus de garantir l'acheteur des désordres de la charpente qui étaient apparents ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer la somme de 2 500 euros aux consorts Y...; rejette la demande de M. X...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X...de sa demande de condamnation de M. Guy Y..., M. Marc Y..., Mme Michelle Y...épouse Z..., M. Alain Y...et Mme Martine Y...
A... à la somme de 27. 430 euros TTC au titre des travaux de reprise de la charpente du hangar sur le fondement de la garantie du vendeur pour vices cachés et dit qu'ils ne sont pas tenus de le garantir des désordres de la charpente en application de la clause exclusive de garantie insérée dans l'acte de vente du 8 juillet 2005 ; 
AUX MOTIFS QUE « Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; Complétant ce dispositif, l'article 1642 du même code stipule que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; l'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices non apparents sauf à stipuler, s'il ne les connaissait pas, qu'il sera obligé à aucune garantie ; Des opérations d'expertise, il ressort que deux fermes en bois de la charpente dans la partie Nord du hangar sont détériorées par le développement d'une pourriture cubique favorisé par des fuites anciennes dues à des tuiles cassées et à des défauts d'étanchéité des abergements. L'expert précise que la ferme à l'Est du portail est détruite dans sa partie encastrée dans le mur, provoquant sa déformation, et que son entrait est enveloppée d'un film plastique transparent. La partie encastrée de la ferme à l'Ouest du portail est dégradée par la pourriture, l'extrémité de l'arbalétier et l'entrait sont noircis, de même que les chevrons au-dessus, un sceau ayant été accroché pour recueillir l'eau d'infiltration. Lors de la visite des lieux, le conseil des consorts Y...a déclaré que les désordres affectant la charpente ne sont contestés par personne et qu'ils existent depuis longtemps, ses clients ayant mis en place une feuille de plastique en pensant que cela éviterait la dégradation des bois ; L'existence de ces désordres était donc connue de la famille Y...qui a négligé de prendre les mesures conservatoires nécessaires, laissant la situation s'aggraver au fil des années jusqu'au constat d'un état de pourrissement d'éléments sur la charpente qui en affecte gravement l'usage puisque la surface de couverture est désormais voilée et plusieurs tuiles ont été cassées par cette déformation. Au jour de son accédit moins d'une année après la vente, l'expert a d'ailleurs pu constater la mise en place d'un étai soutenant la ferme à l'Est pour éviter un effondrement ; Cependant, l'acte de vente contient une clause « charges et conditions » qui énonce que le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison, notamment des vices de construction, qu'ils soient apparents ou cachés ; En l'occurrence, M. Ali X...a pu accéder au hangar lors de sa visite et ainsi constater l'ancienneté de la construction et de la charpente dont une ferme était recouverte d'un film plastique parfaitement visible. Outre cette particularité, il existait une déformation importante de la charpente, élément complémentaire d'un état général qui aurait dû attirer l'attention de M. Ali X...qui doit faire preuve d'une prudence élémentaire et procédant alors à un examen que l'expert qualifie de " normalement diligent " aurait dû déceler la déformation de la ferme et prendre l'initiative d'une nouvelle visite en compagnie d'un professionnel à même de lui apporter un avis éclairé sur l'ampleur des désordres ; En présence de signes extérieurs qui permettaient donc de connaître l'existence des désordres, il ne peut être reproché au vendeur qui a par ailleurs respecté les obligations légales d'information à sa charge relativement au risque d'exposition au plomb ou à l'amiante, d'avoir cherché à induire en erreur. La mauvaise foi des consorts Y...ne peut être retenue pour pouvoir écarter l'application de la clause contractuelle qui dispense le vendeur de toute garantie à raison des vices de construction en l'occurrence apparents » (cf. arrêt p. 5, sur l'action en garantie des vices cachés-p. 6, § 5) 
ALORS QUE, d'une part, est inefficace une clause d'exclusion de garantie des vices cachés lorsque le vendeur avait connaissance du vice ; qu'en écartant la garantie des vices cachés pour les désordres affectant la charpente de l'immeuble en raison de l'existence d'une clause d'exclusion de garantie des vices de construction, quand elle constatait néanmoins que les consorts Y..., vendeurs, avaient connaissance des désordres et qu'ils n'en avaient pas informé Monsieur X..., acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ; 
ALORS QUE, d'autre part, n'est pas apparent le vice qui suppose, pour être révélé à l'acheteur, que celui-ci soit accompagné d'un professionnel lors de la visite de l'immeuble ; qu'en retenant, pour refuser à Monsieur X...le bénéfice de la garantie des vices cachés, le caractère apparent des vices affectant la charpente, quand elle constatait que les désordres lui auraient été révélé si ce dernier avait recueilli l'avis d'un professionnel « à même de lui apporter un avis éclairé sur l'ampleur des désordres », la Cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil.