LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar,15 juin 2006), que par acte faisant référence au règlement de copropriété auquel était annexé une convention de fourniture de chaleur collective conclue avec la société Générale d'installations énergétiques (la société GIE), la société en nom collectif Nouvel Espace Arical (la société Arical) a vendu en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété aux époux X... ; que ceux-ci et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Verger et Le Jardin des capucins ont assigné ces sociétés en annulation de la convention et aux fins que celle-ci leur soit déclarée inopposable pour absence d'objet et de cause ; 
Attendu que les consorts X..., venant aux droits de Mme X..., décédée, et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de déclarer prescrite leur action, alors, selon le moyen : 
1° / que la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil n'est applicable que dans le cas où la nullité a pour objet de protéger les intérêts particuliers de la partie demanderesse, de sorte qu'en déclarant prescrite l'action en nullité des conventions conclues entre la société Arical et la société GIE le 17 juin 1994 et le 30 novembre 1995 aux motifs que les dispositions de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne seraient pas prescrites à peine de nullité et partant ne tendraient qu'à la protection d'intérêts particuliers alors que le fait que cette loi ne soumette pas les articles 1 à 5 à la nullité qu'elle institue pour d'autres dispositions n'excluait pas la nullité des conventions pour absence de cause et l'existence d'un ordre public général attaché aux autres dispositions dont l'application était demandée, la cour d'appel a violé les articles 1131,1304 et 2262 du code civil ; 
2° / que lorsque la règle qu'il s'agit de sanctionner tend tout à la fois à la défense d'un intérêt privé et à celle d'un intérêt d'ordre général, la nullité qui en résulte est la nullité absolue, si bien qu'en énonçant que le fait que la chaufferie ne figure ni dans les parties privatives ni dans les parties communes en contravention avec l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'était pas de nature à rendre recevable l'action en nullité puisque la loi du 10 juillet 1965 ne tend qu'à la protection des intérêts particuliers des copropriétaires alors qu'en ce qu'elle fixe de manière impérative le statut de la copropriété pour les immeubles bâtis consacrant une distinction entre les parties communes et les parties privatives cette loi consacre un ordre public général de direction outre la protection des intérêts des copropriétaires qu'elle tend à assurer et que l'exclusion de la chaufferie des parties communes et des parties privatives contrevenant à la finalité même de la loi devait avoir pour conséquence la mise en oeuvre de la nullité absolue, la cour d'appel a violé les articles 1304 et 2262 du code civil, ensemble la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 
3° / qu'à supposer que l'action en nullité pour absence de cause puisse être soumise à la prescription quinquennale, cette prescription ne peut avoir pour point de départ que la date de la disparition de la cause en cours de contrat, de sorte qu'en se bornant à relever que l'action en nullité des conventions du 17 juin 1994 et 30 novembre 1995 aurait dû être introduite au plus tard le 31 juillet 2001 en raison de la date d'acquisition par les époux X... du bien immobilier litigieux le 31 juillet 1996, sans rechercher si à cette date le syndicat et eux étaient en mesure de faire valoir leur droit s'agissant de l'absence de cause des clauses relatives à la question de la chaufferie dès lors que le vice était persistant et que ce n'est que par la suite dans le cadre de l'exécution de la convention qu'il est apparu que les conventions litigieuses conclues initialement entre la société Arical et la société GIE étaient dépourvues de cause, ce dont il résulte que la prescription n'avait pu commencer à courir puisqu'au moment de l'introduction de leur action les conventions en question étaient toujours dépourvues de cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1304 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé qu'en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont d'ordre public que les articles 6 à 37 et 42 à 46 et à l'exclusion des articles 1 à 5 relatifs à la distinction entre les parties communes et privatives mais autorisant également les dérogations conventionnelles à ces dispositions, et retenu que l'erreur dont les époux X... et le syndicat des copropriétaires semblaient se plaindre se confondait avec les éléments soulevés pour justifier du prétendu défaut de cause, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au fait que l'ordre public attaché à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne vise qu'à garantir la protection des intérêts particuliers des copropriétaires, en a exactement déduit qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires et aux époux X... qui avaient acquis leurs lots le 31 juillet 1996 d'introduire leur action en nullité relative au plus tard le 31 juillet 2001 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Verger et le jardin des capucins et les consorts X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Verger et le jardin des capucins et les consorts X... à payer à la société Arical la somme de 2 000 euros et à la société GIE la somme de 2 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du cinq décembre deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.