LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société civile de constructions et de vente Parc du Consul et à la société MCT Holding France de ce qu'elles se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre la Société bordelaise CIC, la société Aquitaine charpente, la société Lafforgue Puyo et la société Dalle 33 ; 
Met hors de cause, sur sa demande, la société Colombani architecte ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile de constructions et de vente Parc du Consul (la SCCV) a vendu, en l'état futur d'achèvement, un ensemble immobilier à usage d'habitation aux époux X... suivant acte authentique en date du 13 juillet 2000, mentionnant que l'immeuble devait être livré au plus tard le 30 décembre 2000, et comportant une clause selon laquelle, en cas de retard de livraison, le vendeur rembourserait les frais de location réellement payés par l'acquéreur avec un maximum de 8 000 francs par mois ; qu'il résulte également de l'arrêt que la SCCV a confié la maîtrise d'oeuvre à la SARL Colombani architecte, que, la date de livraison n'ayant pas été respectée et les époux X... se plaignant de désordres affectant l'immeuble, ceux-ci ont obtenu en référé diverses opérations d'expertise et ont pris possession de l'immeuble le 13 février 2004, en signant avec la SCCV un document intitulé " prise de possession-livraison " et " certificat de fin de travaux ", puis ont assigné notamment la SCCV et la SARL Colombani afin d'obtenir diverses sommes en réparation de leurs préjudices ; 
Attendu que le second moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche : 
Vu les articles 1134 et 2044 du code civil ; 
Attendu que, pour prononcer la nullité de l'acte du 13 juillet 2004, qualifiée par elle de transaction, par lequel la SCCV accordait aux époux X..., en remboursement des loyers qu'ils avaient dû assumer du fait du retard de livraison, une indemnité forfaitaire d'un montant de 48 783 euros compensée avec les sommes que ceux-ci restaient à devoir, la cour d'appel retient les acquéreurs justifiaient avoir réglé 6 841, 50 euros de loyers pour la période du 1er novembre 2000 au 30 septembre 2001 puis 44 225 euros pour la période du 1er octobre 2001 au 13 février 2004, soit globalement 50 643, 50 euros et que, dès lors, leur préjudice indemnisable au titre des dispositions précitées de l'acte de vente excédait le montant alloué par la SCCV, laquelle n'avait donc consenti aucune concession ; 
Qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses constatations que les loyers payés par les époux X... du 1er octobre 2001 au 13 février 2004 excédaient le montant maximum mis à la charge de la SCCV par la clause précitée du contrat de vente, de sorte que celle-ci aurait eu à payer, au titre de ses obligations contractuelles, une somme inférieure à celle à laquelle elle s'était engagée par l'acte du 13 juillet 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré nulle la transaction du 13 février 2004 conclue entre les époux X... et la SSCV, l'arrêt rendu le 9 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour les sociétés Parc du Consul et MCT Holding France 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCCV PARC DU CONSUL à payer la somme de 50 643, 50  aux époux X... au titre du retard de livraison de l'immeuble et D'AVOIR rejeté la demande de la SCCV PARC DU CONSUL tendant à voir ces derniers condamnés à lui verser la somme de 70 127  ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... ont signé le 13 février 2004 un acte sous seing privé intitulé « prise de possession-livraison » et « certificat de fin de travaux » qui matérialisait un constat des parties signataires s'accordant sur le fait que les travaux décrits dans les documents constituant le marché avaient été exécutés de sorte que la fin des travaux était déclarée et fixée à la date du 30 mars 2004 sous réserve néanmoins de l'exécution de divers travaux dont la liste était dressée ; il était expressément mentionné aux termes de mentions manuscrites ; « ce 13 février 2004, Monsieur et Madame X... prennent possession en accord avec le maître de l'ouvrage SCCV PARC DU CONSUL représentée par Monsieur Y... (de) l'immeuble situé rue Franz-Malvezin, lot A2 ; la liste des réserves constatées ce jour est jointe ; il est convenu entre les parties : la SCCV accorde aux époux X... une indemnité forfaitaire d'un montant de 320 000 F soit 48 783 euros sur un dû de 55 560 euros, montant à déduire pour la bibliothèque de 2 725 euro HT ; solde dû 4 035 euros » ; si les termes de cette convention ainsi que l'a souligné à bon escient le tribunal, du fait notamment de l'emploi du mot « forfaitaire », permettent de considérer que les parties signataires entendaient conférer à celle-ci la nature juridique d'une transaction, il n'en demeure pas moins que celle-ci doit s'apprécier au regard des dispositions des articles 2044 et suivants du code civil qui prévoient notamment qu'elles contiennent impérativement des concessions respectives quelles que soit leur importance relative ; en l'espèce, il est cependant constant que l'acte de vente de l'immeuble en l'état futur d'achèvement incluait une clause d'indemnisation prévoyant que le vendeur rembourserait les frais de location réellement payés par l'acquéreur, avec un maximum de 8 000 F par mois ainsi que les frais de réalisation du contrat de location à compter du 1er novembre 2000 dès lors qu'il n'était pas en mesure de respecter la date de livraison contractuelle soit septembre 2000 ; au titre de la période du 1er novembre 2000 au 30 novembre 2001 les époux X... justifient avoir réglé la somme de 6 481, 50 euros à titre de loyers puis la somme de 44 225 euros pour la période du 1er octobre 2001 au 13 février 2004 soit globalement la somme de 50 643, 50 euros ; dès lors, même en prenant en considération les frais de logement réellement exposés par les époux X..., il apparaît que leur préjudice réellement indemnisable dans le cadre des dispositions contractuelles précitées excédait le montant d'indemnisation alloué par la SCCV dans le cadre de l'acte du 13 février 2004 ; la SCCV ne saurait davantage se prévaloir de l'augmentation du coût de revient de l'immeuble vendu aux époux X... qu'elle a dû exposer sans pouvoir la répercuter sur les acquéreurs dès lors que cette obligation lui était également imposée par les dispositions contractuelles la liant ; en conséquence, il apparaît donc que la SCCV n'a à l'évidence consenti aucune concession dans le cadre des dispositions de l'acte du 13 février 2004 et le jugement ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la convention précitée pour ce motif ; que la clause d'indemnisation souscrite par la SCCV dans l'acte de vente en cas de retard de livraison de l'immeuble comme cela a été précisé ci-dessus n'envisageait que la prise en charge des loyers pendant le délai d'attente de la livraison ; il apparaît d'ailleurs que son application a été réalisée sur cette base par la SCCV au titre de l'indemnité forfaitaire qu'elle a versée le 13 février 2004 qui correspondait pour l'essentiel aux loyers exposés par les époux X... ; il n'en demeure pas moins que ces derniers justifient que l'indemnité accordée ne couvrait pas parfaitement l'intégralité de la dépense de loyers réellement exposée par leurs soins, ils seront donc accueillis en leur demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 50 643, 50 euros à ce titre en deniers ou quittances ; que les autres dispositions du jugement entrepris qui ne font l'objet d'aucune critique explicite seront confirmées ; 
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que les époux X... et la SCCV PARC DU CONSUL ont signé le 13 février 2004 un document intitulé « prise de possession  livraison » et « certificat de fin de travaux » qui comprenait une déclaration suivant laquelle les travaux décrits dans les documents du marché avaient été exécutés, qu'était dressée la liste des travaux sous réserve de l'exécution desquels la fin des travaux était déclarée, la fin de ces travaux étant fixée au 30 mars 2004, et enfin, le paragraphe suivant : « Ce 13 février 2004, Monsieur et Madame X... (sic) prennent possession en accord avec le maître d'ouvrage SCCV PARC DU CONSUL représentée par Monsieur Y... l'immeuble (sic) situé rue Franz-Malvezin, lot A2 ; la liste des réserves constatées ce jour est jointe ; il est convenu entre les parties : la SCCV accorde aux X... (sic) une indemnité forfaitaire d'un montant de F. 320 000 soit 48 783 euros sur un dû de 55 560 euros, montant à déduire pour la bibliothèque soit 2. 725 euros H. T. ; solde dû 4 052 euros ; que les parties analysent ce document comme une transaction dont les demandeurs sollicitent l'annulation pour absence de concession de la part de la SCCV PARC DU CONSUL ; qu'à cet égard il convient de rappeler qu'en application des dispositions des articles 2044 et suivants du Code Civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née et elle implique nécessairement l'existence de concessions réciproques, quelle que soit leur importance relative ; que toutefois il n'y a pas transaction lorsqu'une partie abandonne ses droits pour une contrepartie si faible qu'elle est pratiquement inexistante ; qu'en outre, les transactions se renferment dans leur objet et elles ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris ; que la transaction a, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort mais qu'elle peut donner lieu a rescision lorsqu'il y a erreur sur la personne ou sur l'objet de la contestation, et elle peut l'être également dans tous les cas où il y a dol ou violence ; qu'en l'occurrence, les termes employés dans la rédaction de l'acte du 13 février 2004 font effectivement penser à une transaction, notamment le terme forfaitaire, mais il convient de le rapprocher de l'obligation contractée par la SCCV PARC DU CONSUL de rembourser les frais de location de l'acquéreur avec un plafond mensuel de 8 000 francs ainsi que les frais de résiliation du contrat de location ; qu'une simple opération montre qu'en fait l'indemnité de 48 753 euros résulte de la multiplication de la somme de 8 000 francs pendant 40 mois, soit la période entre la date de livraison théorique et la date de livraison effective, peu important que les époux X... n'aient pas payé un loyer d'un tel montant pendant l'intégralité de la période considérée, puisque du 1er novembre 2000 au 30 septembre 2001 le loyer effectif ne sera que de 3 827, 50 francs, et à compter du 1er octobre 2001 de 1 525  ; que la simple application par la SCCV PARC DU CONSUL de l'obligation qu'elle a contractée ne peut être qualifiée de concession dans la mesure où à l'époque de la signature, elle avait déjà été condamnée à verser une provision de 28 000  aux époux X... et avait été condamnée à terminer les travaux dans un délai d'un mois avec une astreinte importante qui n'a toujours pas été liquidée, de sorte qu'elle ne pouvait ignorer qu'elle aurait des sommes autres que l'indemnisation du coût du loyer à verser aux époux X... ; qu'en outre, il n'est pas du tout mentionné que les époux X... renoncent à toute action future à l'encontre de la SCCV PARC DU CONSUL ; qu'il en résulte que l'acte du 13 février 2004 doit être annulé en ce qu'il ne renferme pas de concession réelle et suffisante de la part de la SCCV PARC DU CONSUL ; 
1°/ ALORS QUE le contrat de vente en date du 13 juillet 2000 énonçait qu'en cas de dépassement du délai de livraison, le réservant supporterait les frais de location du réservataire dans la limite de 8 000 F (1 219, 59 ) par mois à compter du 1er novembre, ainsi que les frais de résiliation du contrat de location ; que les époux X... justifiaient avoir payé, pour la période comprise entre le 1er novembre 2000 et le 30 septembre 2001, la somme de 6 841, 50 , soit un loyer mensuel de 583, 43  et, pour la période du 1er octobre 2001 au 13 février 2004, la somme de 44 225 , soit un loyer mensuel de 1 525 , lequel excédait le plafond d'indemnisation prévu conventionnellement par les parties, de sorte que le montant indemnisable devait être limité à 42 209, 61  (6 841, 50 + 29 mois x 1 219, 59) et qu'en octroyant aux époux X... la somme de 48 783  à titre d'indemnité, la SCCV PARC DU CONSUL avait consenti une concession au sens de l'article 2044 du code civil ; que dès lors, en retenant, pour annuler la convention du 13 février 2004, que la SCCV PARC DU CONSUL n'avait, à l'évidence, consenti aucune concession dans ce cadre, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 2044 du code civil ; 
2°/ ALORS, subsidiairement, QUE le contrat de vente en date du 13 juillet 2000 énonçait qu'en cas de dépassement du délai de livraison, le réservant supporterait les frais de location du réservataire dans la limite de 8 000 F (1 219, 59 ) par mois, ainsi que les frais de résiliation du contrat de location ; que les époux X... justifiaient avoir payé, pour la période comprise entre le 1er novembre 2000 et le 30 septembre 2001, la somme de 6 841, 50 , soit un loyer mensuel de 583, 43  et, pour la période du 1er octobre 2001 au 13 février 2004, la somme de 44 225 , soit un loyer mensuel de 1 525 , excédant le plafond d'indemnisation prévu conventionnellement par les parties, de sorte que le montant indemnisable devait être limité à 42 209, 61  (6 841, 50 + 29 mois x 1 219, 59) ; que dès lors, en faisant droit à la demande d'indemnisation des époux X... au titre des loyers à hauteur de 50 643, 50 , la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties telle qu'elle résultait du contrat de vente du 13 juillet 2000, a violé l'article 1134 du code civil ; 
3°/ ALORS, en outre, QUE la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; que dans le cadre de la transaction conclue le 13 février 2004, la SCCV PARC DU CONSUL avait accordé aux époux X... une indemnité forfaitaire de 48 783 , venant en déduction de la somme de 55 560  dont ces derniers reconnaissaient être encore débiteurs ; que dès lors, en se bornant, à la suite de l'annulation de la transaction, à condamner la société SCCV PARC DU CONSUL à verser la somme de 50 643  aux époux X... à titre d'indemnité, sans ordonner dans le même temps à ces derniers de payer à la SCCV la somme de 55 560  qu'ils avaient reconnu devoir au titre du solde du prix, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé, ensemble, les articles 1304 et 2044 du code civil ; 
4°/ ALORS, enfin, QUE la société SCCV faisait valoir, dans ses écritures d'appel, qu'elle avait concédé aux époux X... une remise de 70 127 , incluant la compensation des retards, de sorte que, dans le cas exceptionnel où des condamnations seraient prononcées à son encontre, cette somme, due par les époux X..., devait être déduite de celles-ci ; que dès lors, en déboutant la SCCV du surplus de ses demandes, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCCV PARC DU CONSUL à payer la somme de 26. 056, 98  aux époux X... au titre de la perte de superficie des combles aménageables ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE à l'origine des relations contractuelles l'immeuble ne possédait pas de combles aménageables ; par un avenant non daté comportant un descriptif sommaire signé par la SCCV PARC DU CONSUL, la SARL COLOMBANI et les époux X..., il a été prévu la modification de la charpente du toit pour permettre la création future d'un grenier aménageable comportant au moins 20 m2 avec une hauteur de plafond de 1, 80 m en son point le plus bas ; il était convenu que le prix de vente de l'immeuble serait alors augmenté de 20. 000 frs ; une demande de permis de construire modificatif a été déposée qui prévoyait la création de combles aménageables mais pour une superficie limitée à 13 m2 avec une hauteur sous plafond de 1 m 80 au lieu de 20 m2 qui avait été acceptée par le vendeur ; en réalité l'expert judiciaire a constaté lors de ses investigations que dans les combles aménageables il avait été installé uniquement un cabinet de toilette d'une surface de 7, 44 m2 en considérant la zone sous plafond de 1, 80 m qui ne respectait pas le plan du permis de construire, même s'il était rajouté au rez-de-chaussée une véranda sur la façade nord en regard de la cuisine pour une surface de 5, 30 m2 ; l'appréciation de cette modification doit être réalisée au regard des stipulations de l'acte de vente qui prévoient au numéro cinq paragraphe E des conditions particulières ; « si par la suite l'acquéreur désire que soient apportées des modifications ou des compléments à sa construction, il devra s'adresser au vendeur ; celui-ci appréciera si les modifications demandées sont ou non réalisables ; dans l'affirmative, il en déterminera le coût, les conditions de paiement, éventuellement l'incidence sur le délai de livraison ; après accord de l'acquéreur, le vendeur donnera directement les instructions nécessaires aux architectes et entrepreneurs ; le coût des travaux ne participera pas du caractère du prix et il ne sera donc pas garanti comme ce dernier » ; il a donc été établi que le vendeur, professionnel de l'immobilier qui devait nécessairement s'interroger, ainsi que l'a souligné à bon escient le tribunal, sur la faisabilité de l'opération sollicitée par les acquéreurs a failli dans sa mission contractuelle ; pour s'exonérer de sa défaillance à ce titre, il ne peut se prévaloir de la circonstance que cette réduction de surface des combles aurait été compensée par la création d'une véranda en prolongement de la cuisine dès lors qu'il résulte de la lecture du rapport d'expertise privée du cabinet ICOS en date du 22 octobre 2001 dont les termes ne sont pas contestés que dès cette période, l'agrandissement de la cuisine par une véranda était devenue indispensable à cause du sous dimensionnement de la cuisine à une erreur de calcul de sa largeur ainsi qu'à la suppression du cellier situé entre le garage et la cuisine ; 
ALORS QUE la SCCV PARC DU CONSUL faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 11-12) que l'avenant prévoyant la réalisation de combles aménageables de 20 m2 moyennant un supplément de prix de 20. 000 F, signé par les parties, mais non daté, était annexé au contrat de réservation avec lequel il avait d'ailleurs été télétransmis les 13 et 15 décembre 1999, mais que les modifications des travaux et du prix qu'il prévoyait n'avaient pas été reprises dans l'acte authentique de vente du 13 juillet 2000, de sorte qu'il était devenu caduc et n'engageait plus les parties ; que dès lors, en se bornant à se référer à cet avenant non daté, pour considérer que la SCCV PARC DU CONSUL avait manqué à ses obligations en ne réalisant pas des combles aménageables de 20 m2, sans répondre au moyen pertinent tiré de son inapplicabilité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.