LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 45-9 et L. 145-10 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2008), que la société Aljane et compagnie, (la société Aljane), titulaire d'un bail commercial que lui avait consenti la société civile immobilière Milord, (la SCI), et qui s'était poursuivi par tacite reconduction au delà de son terme contractuel, en a, par acte du 28 avril 2004, sollicité le renouvellement ; que par deux actes extrajudiciaires du 30 juin 2004, la SCI, qui se prévalait de la non-exécution dans le délai d'un mois d'un commandement de payer des arriérés de loyer et de charges, a notifié à sa locataire, dans le premier de ces actes un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans indemnité d'éviction et, dans le second, un congé refusant le renouvellement du bail pour le même motif et également sans offre d'indemnité d'éviction ; que le 12 décembre 2006, la société Aljane a assigné la SCI pour voir constater l'absence de motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement et obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction ; 
Attendu que pour dire que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction était devenu définitif en l'absence de contestation de la société Aljane avant le 30 juin 2006 et que cette société occupait les lieux loués sans droit ni titre depuis le 30 juin 2004, la cour d'appel, par motifs adoptés, retient que la délivrance du congé, même si elle se trouvait surabondante et même si elle ouvrait un autre délai expirant ultérieurement, ne saurait emporter renonciation implicite du bailleur au bénéfice de la délivrance du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction et faute d'avoir saisi la juridiction aux fins de contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle ce refus a été donné, lequel expirait le 30 juin 2006, le locataire était forclos à contester cet acte et son bien-fondé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé, délivré par acte extrajudiciaire du 30 juin 2004, ouvrait à la société Aljane, pour le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, un délai de deux ans à compter de la date du 31 décembre 2004 pour laquelle il lui avait été donné et qu'elle avait saisi le tribunal dans ce délai, la cour d'appel a violé les textes sus-visés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI Milord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Milord à payer à la société Aljane et compagnie la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Milord ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Aljane et compagnie
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré par la société MILORD à la société ALJANE et CIE était devenu définitif en l'absence de contestation avant le 30 juin 2006 et, en conséquence d'AVOIR dit que la société ALJANE et CIE était occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 30 juin 2004 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE par acte du 12 décembre 2006, la SARL ALJANE & Cie a fait assigner la SCI MILORD devant ce tribunal, pour faire constater l'absence de motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et pour faire juger que la locataire ouvre droit au paiement par le bailleur d'une indemnité d'éviction () ; que le bail liant les parties s'est tacitement reconduit à compter du 1er mars 2000 ; que le bailleur a le 30 juin 2004, par deux actes distincts, mais du même jour, d'une part, refusé la demande de renouvellement de bail formulée par le locataire le 28 avril 2004 et refusé le paiement d'une indemnité d'éviction, en invoquant «le non-règlement du loyer et des charges correspondant au troisième et quatrième trimestre 2003 et au premier trimestre 2004», malgré mise en demeure du 18 mars 2004 demeurée infructueuse, d'autre part, notifié à son locataire un congé à effet du 31 décembre 2004, sans indemnité d'éviction, du fait du paiement irrégulier des loyers ; que ces deux actes visent des fondements juridiques distincts et suivent un régime propre et autonome, particulièrement en ce qui concerne le point de départ du délai ; qu'il est à noter que chacun des actes extrajudiciaires délivrés par le bailleur mentionne expressément, comme la loi l'exige, d'une part le délai de forclusion biennal, et d'autre part le point de départ de ce délai (à compter de la signification de l'acte pour le refus de renouvellement et à compter de la date d'effet, pour le congé), de sorte que le locataire en a été régulièrement averti ; que la délivrance du congé, même si elle se trouvait surabondante et même si elle ouvrait un autre délai expirant ultérieurement, ne saurait emporter renonciation implicite du bailleur, au bénéfice de la délivrance du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'il est constant que le locataire, à défaut d'avoir saisi la juridiction aux fins de contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle le refus de renouvellement a été donné, lequel expirait le 30 juin 2006, est forclos à contester cet acte et son bien fondé ; qu'il s'ensuit que le refus de renouvellement du bailleur, notifié le 30 juin 2004, est devenu définitif à défaut de contestation du locataire dans le délai biennal et le locataire se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués à compter du 30 juin 2004 ; qu'en outre, l'acte introductif d'instance, délivré le 12 décembre 2006 et placé au greffe le 15 décembre 2006, s'il évoque les deux actes délivrés simultanément à l'initiative du bailleur, en soulignant leur caractère contradictoire, ne vise que les dispositions de l'article L.145-17 du Code de commerce (applicable exclusivement au refus de renouvellement) et sollicite, dans le dispositif de l'assignation, que soit constatée «l'absence de motif grave et légitime du refus de renouvellement» ; qu'il n'est nulle part fait référence dans l'assignation, à une quelconque contestation du congé et à la motivation de celui-ci, ni aux dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce, qui sont relatives au congé ; que ce n'est qu'ultérieurement, soit le 4 avril 2007, et après la signification des conclusions d'incident par son adversaire, que le locataire a précisé expressément vouloir contester le congé, au visa des dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce ; que le bail s'est donc trouvé résilié à effet du 30 juin 2004 ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un acte ; que dans son assignation du 12 décembre 2006, la société ALJANE et Cie contestait le «congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime» délivré le 30 juin 2004 pour le 31 décembre 2004 ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le locataire peut, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé lui a été donné ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la société ALJANE et Cie avait, dans son assignation du 12 décembre 2006, visant le congé qui lui avait été délivré pour le 31 décembre 2004, demandé le paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en relevant, pour déclarer néanmoins son action irrecevable, qu'elle n'aurait pas contesté ce congé et sa motivation dans cette assignation, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3°) ALORS QUE le congé avec refus de renouvellement délivré pour une date déterminée, par lequel le bailleur considère donc que le bail se poursuivra jusqu'à cette date, à compter de laquelle courra le délai de contestation ouvert au preneur, prive nécessairement d'effet le refus de renouvellement opposé par le bailleur, par un acte distinct, à la demande de renouvellement que lui avait adressée le preneur pour une date antérieure ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la société MILORD avait par deux actes distincts du 30 juin 2004, d'une part, refusé le renouvellement du bail demandé par la société ALJANE et Cie le 28 avril 2004 et, d'autre part, délivré congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2004 ; qu'en déclarant que le congé n'emportait pas renonciation aux effets du refus de renouvellement, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil et les articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce, dans leur rédaction applicable à la cause ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en se bornant à relever que la société ALJANE et Cie était forclose à contester le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction signifié le 30 juin 2004 sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI MILORD n'avait pas manqué à son obligation de bonne foi en signifiant à son cocontractant, le même jour, deux actes distincts et contradictoires, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, d'une part, dont le délai de contestation ne commençait à courir qu'à la date pour laquelle le congé était donné et, d'autre part, un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, dont le délai de contestation courait à compter de sa signification, ce qui lui interdisait de tirer parti de la confusion ainsi créée au détriment de son cocontractant et de se prévaloir de la forclusion de l'action en contestation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction exercée par la société ALJANE et Cie postérieurement à l'expiration du second délai mais avant celle du premier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil et du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;
5°) ALORS QU'en tout état de cause, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal qui décidera des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil ; qu'en déclarant l'action de la société AJANE irrecevable dès lors qu'elle n'avait pas été intentée avant l'expiration du délai de deux ans suivant la signification du refus de renouvellement par acte du 30 juin 2004, tout en constatant que, le même jour, un congé emportant, de la même façon, refus de renouvellement du bail, lui avait également été signifié, par un acte distinct, qui indiquait un autre délai de recours expirant ultérieurement, dans lequel l'action avait été effectivement engagée, la Cour d'appel, faisant une application des règles relatives aux délais de recours portant atteinte, dans sa substance même, au droit d'accès au juge de la société ALJANE, a violé l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la société ALJANE et Cie était occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 30 juin 2004 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le 30 juin 2004, la SCI MILORD a fait notifier à son locataire, son refus de renouvellement du bail, sans indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime ; que par exploit déparé du même jour, le bailleur a également notifié à son locataire, un congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime ; que par acte du 12 décembre 2006, la SARL ALJANE & Cie a fait assigner la SCI MILORD devant ce tribunal, pour faire constater l'absence de motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement et pour faire juger que la locataire ouvre droit au paiement par le bailleur d'une indemnité d'éviction () ; qu'en l'espèce, le bail liant les parties s'est tacitement reconduit à compter du 1er mars 2000 ; que le bailleur a le 30 juin 2004, par deux actes distincts, mais du même jour, d'une part, refusé la demande de renouvellement de bail formulée par le locataire le 28 avril 2004 et refusé le paiement d'une indemnité d'éviction, en invoquant «le non-règlement du loyer et des charges correspondant au troisième et quatrième trimestre 2003 et au premier trimestre 2004», malgré mise en demeure du 18 mars 2004 demeurée infructueuse, d'autre part, notifié à son locataire un congé à effet du 31 décembre 2004, sans indemnité d'éviction, du fait du paiement irrégulier des loyers ; que ces deux actes visent des fondements juridiques distincts et suivent un régime propre et autonome, particulièrement en ce qui concerne le point de départ du délai ; qu'il est à noter que chacun des actes extrajudiciaires délivrés par le bailleur mentionne expressément, comme la loi l'exige, d'une part le délai de forclusion biennal, et d'autre part le point de départ de ce délai (à compter de la signification de l'acte pour le refus de renouvellement et à compter de la date d'effet, pour le congé), de sorte que le locataire en a été régulièrement averti ; que la délivrance du congé, même si elle se trouvait surabondante et même si elle ouvrait un autre délai expirant ultérieurement, ne saurait emporter renonciation implicite du bailleur, au bénéfice de la délivrance du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ; qu'il est constant que le locataire, à défaut d'avoir saisi la juridiction aux fins de contestation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, dans le délai de deux ans à compter de la date à laquelle le refus de renouvellement a été donné, lequel expirait le 30 juin 2006, est forclos à contester cet acte et son bien fondé ; qu'il s'ensuit que le refus de renouvellement du bailleur, notifié le 30 juin 2004, est devenu définitif à défaut de contestation du locataire dans le délai biennal et le locataire se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués à compter du 30 juin 2004 ; qu'en outre, l'acte introductif d'instance, délivré le 12 décembre 2006 et placé au greffe le 15 décembre 2006, s'il évoque les deux actes délivrés simultanément à l'initiative du bailleur, en soulignant leur caractère contradictoire, ne vise que les dispositions de l'article L. 145-17 du Code de commerce (applicable exclusivement au refus de renouvellement) et sollicite, dans le dispositif de l'assignation, que soit constatée «l'absence de motif grave et légitime du refus de renouvellement» ; qu'il n'est nulle part fait référence dans l'assignation, à une quelconque contestation du congé et à la motivation de celui-ci, ni aux dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce, qui sont relatives au congé ; que ce n'est qu'ultérieurement, soit le 4 avril 2007, et après la signification des conclusions d'incident par son adversaire, que le locataire a précisé expressément vouloir contester le congé, au visa des dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce ; que le bail s'est donc trouvé résilié à effet du 30 juin 2004 ;
ALORS QUE les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la société ALJANE et Cie a notifié sa demande de renouvellement du bail le 28 avril 2004 et que, par deux actes distincts du 30 juin 2004, la société MILORD a refusé le renouvellement et délivré congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2004 ; qu'en affirmant que le bail avait pris fin le 30 juin 2004 et que la société ALJANE et Cie était occupante sans droit ni titre depuis cette date, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce.