LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1382 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 29 mars 2007 par M. X..., notaire, avec la participation de la société notariale Dominique et Laurent Y..., assistant les vendeurs représentés, à l'acte, par Mme B..., clerc de notaire, en vertu d'une procuration sous seing privé établie le 23 mars 2007, les époux Z..., depuis divorcés, ont vendu un bien immobilier dépendant de la communauté, moyennant un prix de 182 000 euros ; que soutenant que son époux avait imité sa signature, sur la procuration, et reprochant au notaire d'avoir commis une faute de négligence en ne procédant pas à cette vérification, Mme Z... l'a assigné en responsabilité, lui réclamant, notamment, la somme de 95 060 euros correspondant à la moitié de la différence entre la valeur réelle du bien, estimée à 325 000 euros, et le montant du passif hypothécaire, soit 134 880 euros ; 
Attendu que pour rejeter cette demande l'arrêt, après avoir relevé que le notaire avait commis une faute de négligence en ne s'assurant pas de la sincérité apparente de la signature figurant sur la procuration sous seing privé, énonce que les éléments d'évaluation produits aux débats ne sont pas susceptibles d'être tenus pour probants d'une valeur réelle de l'immeuble en mars 2007 de 325 000 euros, que cette valeur ne serait en tout état de cause pas opposable au notaire dès lors que le prix alors convenu entre les parties s'imposait à lui, que le préjudice n'est pas démontré dans son principe, l'épouse ne pouvant avoir de droit que sur un actif de communauté, susceptible d'être quantifié à partir d'une masse active à partager et au terme d'une liquidation, mais n'ayant pas de droit spécial ni sur l'immeuble commun ni sur le prix de vente, que sur ce dernier point, l'appelante ne fournit aucun argument pertinent qui viendrait contredire l'existence d'un passif hypothécaire de communauté, donc aussi le sien, tel que retenu par le jugement, venant s'imputer sur le produit de la vente, ne laissant disponible que la somme de 40 548, 94 euros versée à M. Z..., que cette remise de fonds à l'époux, ayant pouvoir de les percevoir dans le régime matrimonial qui était le sien à l'époque, n'est pas davantage en elle-même fautive, le principe invoqué par Mme Z..., à savoir notamment celui posé par l'article 1424 du code civil, étant relatif au fonctionnement de la communauté et aux rapports entre les époux mais non opposable au notaire, précisément persuadé, à tort au regard de la falsification, de disposer de l'accord des époux, qu'à défaut pour Mme Z... d'établir la certitude de ses droits sur les sommes versées par le notaire et donc la réalité d'un préjudice, il convient de rejeter sa demande, de ce chef ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que l'immeuble vendu dépendait de la communauté ayant existé entre les époux Z..., que le passif commun avait été réglé par le notaire sur le produit de la vente, qu'il en était résulté un solde de 40 584, 94 euros, remis intégralement à M. Z..., que la clôture des opérations de liquidation de la communauté avait été prononcée le 12 avril 2010 et qu'il n'existait aucun actif à partager, ce dont il se déduisait que Mme Z..., qui ne pouvait se voir imposer l'exercice d'une voie de droit pour pallier la situation dommageable occasionnée par la faute du notaire, avait perdu toute possibilité de faire valoir ses droits et de recouvrer sa créance, par le jeu normal de la liquidation du régime matrimonial, en sorte qu'elle justifiait d'un préjudice certain, dans son principe, qu'il lui appartenait de réparer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme Z... de sa demande en paiement d'une somme de 95 060 euros au titre de son préjudice matériel, l'arrêt rendu le 29 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 
Condamne la société Dominique et Laurent Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Dominique et Laurent Y... ; la condamne à payer à Mme Z... la somme de 3 500 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Z... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Madame Yasmina Z... tendant à voir condamner la SELARL Dominique et Laurent Y... à lui payer une somme de 95. 000 euros au titre de son préjudice matériel, la déboutant de ce chef, 
AUX MOTIFS QUE « le notaire intimé ne contestant plus devant la Cour la faute de négligence qu'il a commise, le litige n'oppose plus les parties que sur le préjudice indemnisable en lien de causalité directe avec ladite faute dont Mme Z... est susceptible de se prévaloir, l'appelante faisant valoir que le jugement déféré ne l'a pas justement indemnisée ; qu'elle rappelle que dès lors que les conclusions en première instance de la selarl Y... ne contestaient pas la valeur réelle du bien estimé à 325. 500 , rien ne permet au notaire de justifier l'avoir vendu au prix de seulement de 182. 500  ; qu'elle-même affirme que l'appartement et la cave valaient au moins 325. 000  au jour de la vente, qu'en réponse au jugement déféré qui lui faisait grief de n'avoir pas produit une évaluation de ce bien, elle entend se référer à l'indice notaire INSEE fourni par la Chambre des Notaires de Paris Ile de France, établissant la valeur du mètre carré à 4. 540  soit pour l'appartement concerné une valeur de 4. 540  x 70, 54 m2 = 320. 251 , outre le prix de la cave ; qu'elle fait encore valoir que, pour un bien commun, s'il est obligatoire pour le notaire de payer par priorité le crédit hypothécaire et les charges, l'évocation de ces postes débiteurs d'un total de 134. 880, 44  n'a d'intérêt que par rapport à la valeur réelle de 325. 000 , qu'ainsi, pour sa part, c'est la moitié de la différence entre ces sommes soit 325. 000 -134. 880  = 190. 120  soit 95. 060  qui constitue son premier préjudice matériel, sans qu'il ne soit possible de lui opposer comme l'a fait le jugement déféré qu'elle doit, du fait du divorce intervenu entre les époux, attendre la liquidation définitive au Sénégal de la communauté de biens, M. Z... ayant depuis disparu, et le Juge commissaire ayant clôturé lesdites opérations de liquidation par une ordonnance du 12 avril 2010 en constatant qu'il n'existait plus rien à partager ; qu'elle soutient encore que le jugement déféré n'a pas pris en compte son grief selon lequel le notaire n'aurait pas dû remettre l'intégralité du prix de vente à son mari en lui opposant que « celui-ci disposait du pouvoir de le percevoir seul en raison du régime de communauté de biens auquel étaient soumis les époux, encore mariés à l'époque », le jugement violant ainsi les dispositions de l'article 1424 du Code Civil selon lequel « les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles  Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les revenus provenant de telles opérations » ; qu'enfin elle invoque la perte de sa part de loyers, qu'elle aurait perçue si le bien n'avait pas été vendu ; que l'intimé fait valoir que le jugement a fait une juste appréciation du préjudice dès lors que Mme Z... se borne à affirmer que le prix du bien a été frauduleusement minoré, sans que l'extrait de la base BIEN constituée par les services d'évaluation immobilière de la Chambre des Notaires de Paris ne permette d'établir que les biens auraient eu, lors de la vente, une valeur au mètre carré de 4. 540  conduisant à une évaluation de 320. 251  cave exclue ; qu'il souligne que l'appelante n'apporte aucune information sur les qualités et l'état d'un bien dont elle connaissait pourtant, à suivre ses explications, la consistance et l'état matériel véritable ; que par ailleurs il convient de tenir compte du passif hypothécaire dont le bien était grevé, passif de communauté donc également à la charge de Mme Z..., composé d'un solde de remboursement de prêt bancaire de 82. 308, 98 , de dettes vis-à-vis de la copropriété de 52. 571, 46 , le relevé de compte de l'étude faisant apparaître qu'une somme de 40. 548, 94  a été versée à M. Z..., remise de fonds qui n'est donc pas fautive ; que sur ce versement, constitutif pour la moitié de sa valeur d'un détournement de deniers de communauté à hauteur de la somme de 20. 274, 47 , le préjudice de Mme Z... n'est pas certain, dès lors que l'épouse n'avait pas de droit spécial sur l'immeuble commun ou sur le prix de vente, mais seulement un droit sur l'universalité des biens de la communauté aujourd'hui dissoute par l'effet du divorce prononcé entre les époux ; que si l'appelante produit le jugement de divorce prononcé par le Tribunal de DAKAR le 29 janvier 2008, ordonnant la liquidation de la communauté, il résulte de l'attestation de M. A..., notaire à DAKAR, commis pour préparer la liquidation de la communauté qu'il n'a reçu aucune pièce de M. Z... et n'est pas en mesure de caractériser un quelconque actif de communauté ; qu'ainsi l'appelante ne justifie pas plus qu'en première instance, de ses droits sur la masse à partager ; que s'agissant du préjudice tiré des fruits de la chose vendue, l'appelante ne justifie pas ni que le bien était donné à bail et produisait des loyers, ni qu'elle aurait eu qualité pour percevoir seule lesdits loyers, au lieu et place de son mari ; que sur la valeur du bien, les éléments complémentaires d'évaluation produits aux débats par l'appelante, à caractère très général et non spécifiques au bien en cause, consistant d'ailleurs en pièce 15 en un tableau sommaire non de prix au mètre carré des biens mais seulement d'indices, ne sont pas susceptibles d'être tenus pour probants d'une valeur réelle en mars 2007 de 325. 000  ; que cette valeur, qui non seulement, contrairement aux dires de Mme Z..., n'a jamais été tenue pour exacte par le notaire, ne lui serait en tout état pas opposable dès lors que le prix alors convenu entre les parties s'imposait à tous et également au notaire ; que si l'appelante est en mesure de justifier devant la Cour, ce qu'elle n'avait pas pu faire en première instance, que la liquidation des biens dépendant de la communauté des époux Z... est désormais terminée, produisant sur ce point aux débats, en pièce 17, l'ordonnance de clôture rendue par le Juge commissaire au Sénégal, de laquelle il résulte l'absence de tout actif de communauté, force est de constater que l'argumentation qu'elle développe, tout à fait comparable à celle déjà développée devant les premiers juges qui l'ont écartée à juste titre en des motifs pertinents que la Cour approuve, n'est pas de nature à établir le caractère certain du préjudice matériel dont elle entend être indemnisée ; qu'en effet, ledit préjudice n'est pas démontré dans son principe, l'épouse ne pouvant avoir de droit que un actif de communauté, susceptible d'être quantifié à partir d'une masse active à partager et au terme d'une liquidation, mais n'ayant pas de droit spécial ni sur l'immeuble commun ni sur le prix de sa vente ; que sur ce dernier point, l'appelante ne fournit aucun argument pertinent qui viendrait contredire l'existence d'un passif hypothécaire de communauté, donc aussi le sien, tel que retenu par le jugement, venant s'imputer sur le produit de la vente, ne laissant disponible que la somme de 40. 584, 94  versée à M. Z... ; que cette remise de fonds à l'époux, ayant pouvoir de les percevoir dans le régime matrimonial qui était le sien à l'époque, n'est pas davantage en elle-même fautive, le principe invoqué par l'appelante, à savoir notamment celui posé par l'article 1424 du Code Civil, étant relatif au fonctionnement de la communauté et aux rapports entre les époux mais non opposable au notaire, précisément persuadé, à tort au regard de la falsification, de disposer de l'accord des époux ; qu'enfin, Mme Z... ne justifie ni de la location effective du bien, ni des conditions d'une telle location si elle a existé, ni encore de la perception de loyers, ce qui n'établit pas la réalité d'un préjudice dont elle puisse se prévaloir à ce titre ; qu'en conséquence, faute par l'appelante d'établir la certitude de ses droits sur les sommes versées par le notaire et donc la réalité d'un préjudice, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions », 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS QUE « il est constant que suivant acte reçu le 29 mars 2007, par Maître X..., avec la participation de Maître Dominique et Laurent Y..., notaire associé, assistant les vendeurs représentés par Madame B..., clerc de Notaire, en vertu d'une procuration sous seing privé établie le 23 mars 2007, les époux Z... ont vendu leur appartement situé à Courbevoie lot n° 166,..., moyennant le prix de 182. 000 euros ; que contrairement à ce que soutient la SELARL Dominique et Laurent Y..., il est suffisamment établi par les pièces versées aux débats que la signature apposée sous le nom de Madame Z... constitue un faux ; qu'en effet, non seulement son mari a été condamné pour faux par jugement du 25 septembre 2007, confirmé par la Cour d'appel de DAKAR, après une analyse minutieuse des éléments du dossier, mais qu'en outre, la comparaison de la signature de Madame Z... portée au bas de la procuration sous seing privée donnée à l'époque de l'acquisition du bien en 1996, et représentée par le même clerc de notaire de l'étude Y... qu'à l'occasion de la revente de l'appartement, ne laisse aucun doute quant à l'existence d'une falsification grossière du paraphe de la demanderesse ; que si le notaire est fondé à faire valoir que la procuration litigieuse ayant été donné pour l'établissement de l'acte de vente, contrat consensuel seulement établi en la forme notariée pour les besoins de la publicité foncière, mais non pour sa validité, il n'a pas enfreint la règle du parallélisme des formes, il n'en demeure pas moins qu'il lui appartenait de s'assurer de la sincérité apparente de la signature figurant sur la procuration sous seing privé ; qu'en l'espèce, cette vérification s'avérait d'autant plus aisée qu'ayant reçu l'acte d'acquisition du bien, il était en possession de la procuration établie en 1996, et que la comparaison des signatures en était facilitée ; que dès lors, il a bien commis une faute de négligence, susceptible d'engager la responsabilité de la SELARL Dominique et Laurent Y..., notaires associés, sous réserve de l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec le manquement retenu ; que Madame Yasmine Z... expose qu'elle n'a perçu aucun fonds à la suite de la vente du bien immobilier, qui au surplus n'a pas été vendu à son prix réel estimé à 325. 000 euros ; qu'il convient d'observer d'emblée qu'elle n'est pas fondée à reprocher à Maître Y... d'avoir remis l'intégralité du prix de vente du bien à son mari, dans la mesure où ce dernier disposait du pouvoir de le percevoir seul en raison du régime de communauté de biens auquel étaient soumis les époux, encore mariés à l'époque ; qu'il n'en reste pas moins qu'en raison du manquement retenu, Madame Yasmina Z... n'est pas intervenue à la vente, conclue à son insu, et n'a pas pu faire valoir ses droits lors de cette opération ; qu'elle soutient en premier lieu qu'elle a été privée de la possibilité de faire valoir la sous évaluation du bien, et de solliciter que le prix de vente soit porté à euros ; qu'étant observé que l'acquisition avait été faite en 1996 au prix de 129. 000 euros, le préjudice allégué de Madame Yasmina Z... tiré de l'impossibilité dans laquelle elle a été placée de percevoir la moitié du prix de vente ne présente pas le caractère de certitude requis ; qu'en effet d'une part, l'acte de vente révèle l'existence d'inscriptions hypothécaires sur l'immeuble, pour un solde de prêt impayé à concurrence de 82. 308, 98 euros et pour des charges de copropriété chiffrées à 52. 571, 46 euros, soit une somme totale de 134. 880, 44 euros venant en déduction du prix de vente et diminuant d'autant les dettes des époux ; que d'autre part, et à supposer même que le prix réel du bien soit supérieur au prix de vente, rien ne permet d'affirmer qu'à l'issue des opérations de liquidation du régime matrimonial, Madame Yasmina Z... ayant fait valoir ses droits, elle ne pourra pas récupérer les sommes qui lui sont dues ; que dans ces conditions, elle doit être déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel ; que sa demande qui porte sur l'absence de revenus tirés du bien n'est pas justifiée et sera également rejetée », 
ALORS, D'UNE PART, QU'en décidant, pour écarter la demande de réparation de son préjudice matériel poursuivie par Madame Z... à l'encontre du notaire qui l'avait représentée en vertu d'une procuration sous seing privée donnant pouvoir au notaire de vendre l'immeuble commun au prix de 182. 000 euros, falsifiée par Monsieur Z... qui avait grossièrement imité la signature de son épouse, que l'intéressée n'établirait pas le caractère certain du préjudice matériel dont elle entendait être indemnisée, lequel ne serait pas démontré dans son principe, et qu'elle n'établirait pas la certitude de ses droits sur les sommes versées par le notaire au mari et donc la réalité d'un préjudice, cependant qu'il ressort de ses propres constatations que la liquidation des biens dépendant de la communauté des époux Z... est désormais terminée et révèle l'absence de tout actif de communauté, de telle sorte que Madame Z... justifiait bien de ses droits sur cet actif de communauté que le notaire avait versé au seul mari et du caractère certain de son préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code Civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant, pour écarter la demande de réparation de son préjudice matériel poursuivie par Madame Z... à l'encontre du notaire qui l'avait représentée en vertu d'une procuration sous seing privée donnant pouvoir au notaire de vendre l'immeuble commun au prix de 182. 000 euros, falsifiée par Monsieur Z... qui avait grossièrement imité la signature de son épouse, que la remise par le notaire du produit net de la vente de l'immeuble, soit 40. 584, 94 , au mari, ne serait pas fautive, dans la mesure où le régime matrimonial qui était le sien à l'époque permettait à celui-ci de percevoir les fonds, et que l'article 1424 du Code Civil serait inopposable au notaire, persuadé à tort au regard de la falsification opérée par le mari de disposer de l'accord des époux, cependant qu'il ressort de ses propres constatations que le notaire, auquel il appartenait de s'assurer de la sincérité apparente de la signature de l'épouse avait commis une faute de négligence en omettant de procéder à cette vérification, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçait de ses constatations, a derechef violé l'article 1382 du Code Civil ; 
ET ALORS, ENFIN, QU'en retenant, pour écarter la demande de réparation de son préjudice matériel poursuivie par Madame Z... à l'encontre du notaire qui l'avait représentée en vertu d'une procuration sous seing privée donnant pouvoir à celui-ci de vendre l'immeuble commun au prix de 182. 000 euros, falsifiée par Monsieur Z... qui avait grossièrement imité la signature de son épouse, que la valeur de l'immeuble telle qu'avancée par Madame Z... ne serait pas opposable au notaire, dès lors que le prix alors convenu entre les parties s'imposait à tous et également au notaire, cependant qu'il ressort de ses propres constatations que la vente a été opérée à l'insu de Madame Z... et que le notaire a commis une faute en omettant de s'assurer de la sincérité apparente de la signature de l'épouse figurant sur la procuration sous seing privé lui donnant pouvoir de vendre l'immeuble au prix de 182 000 euros, largement sous évalué selon Madame Z..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a, partant, violé l'article 1382 du Code Civil.