LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 30 avril 2007), qu'un immeuble ancien à usage d'habitation et de commerce a été vendu à la société Caso patrimoine, assurée, selon police " multirisques habitation ", auprès de la société Axa assurances IARD, et donné à bail, pour partie, à la société Le Belge, afin d'y exercer un commerce de bar-restaurant qu'elle a, ensuite, donné en location gérance à la société Garcia Le Belge, depuis lors en liquidation avec Mme 
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comme liquidateur ; qu'en 1998, cette dernière société a fait réaliser des travaux d'aménagement des locaux par la société Rec, chargée du " gros oeuvre, carrelage, trémie escalier " assurée auprès de la société Mutuelles du Mans assurances (MMA), par la société Ert, bureau d'études et par l'EURL Bivort, chargée de la fourniture et de la pose de l'escalier intérieur ; qu'en 2002, de graves désordres sont apparus obligeant l'évacuation de l'immeuble ; qu'une expertise judiciaire a été ordonnée ; 
Sur le moyen unique du pourvoi principal : 
Attendu que la société Rec fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable in solidum avec la société Bivort sur le fondement de l'article 1792 du code civil des dommages causés à l'immeuble et de la condamner in solidum avec la société Bivort et la société MMA, à réparer le préjudice subi par la société Le Belge et à lui payer diverses sommes au titre des travaux de remise en état et à titre provisionnel en réparation de son préjudice immatériel, alors, selon le moyen : 
1° / que la responsabilité d'un constructeur réalisateur ne peut être engagée, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, en l'absence de lien de causalité entre les désordres constatés et l'activité de ce constructeur ; que lorsque les désordres résultent de travaux spécifiques et déterminés, dont il n'est pas démontré qu'un constructeur en est l'auteur, la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée, faute de lien de causalité entre les travaux qu'il a réalisés et le dommage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas possible de déterminer qui de la société Bivort ou de la société Rec avait exécuté la réduction de section des piliers par grignotage, facteur déterminant du sinistre ; qu'en condamnant néanmoins la société Rec, in solidum avec la société Bivort, à répondre de ce dommage tandis qu'aucun lien de causalité n'était établi entre celui-ci et les travaux effectués par la société Rec, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 1792 du code civil ; 
2° / qu'en toute hypothèse, le constructeur est exonéré de la responsabilité qu'il encourt en application de l'article 1792 du code civil lorsque le maître de l'ouvrage a accepté les risques de la construction ; que l'acceptation des risques est établie dès lors que le maître de l'ouvrage, preneur à bail commercial, avait contracté l'obligation auprès de son bailleur de mandater un maître d'oeuvre et de recourir à un bureau de contrôle, et n'a pas respecté ces obligations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a d'abord relevé que le bureau d'études mandaté par la société Le Belge avait préconisé un contrôle de ses plans et de leur mise en oeuvre par un bureau de contrôle investi d'une mission solidité ; que la cour d'appel a ensuite constaté que la société Le Belge s'était engagée auprès de son bailleur à mandater un maître d'oeuvre ainsi que la Socotec mais que les sociétés Le Belge et Café Le Belge avaient fait réaliser les travaux sans les précautions convenues avec le bailleur et sans reconnaissance de la solidité des existants et de leur aptitude à les recevoir ; qu'en jugeant néanmoins que ces fautes n'étaient pas de nature à exonérer la société Rec de sa responsabilité lorsqu'il résultait de ces constatations que c'est en violation de ses obligations que la société Le Belge a fait exécuter les travaux litigieux sans recourir à une préparation et à un contrôle strict de leur mise en oeuvre, acceptant ainsi les risques de la construction, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1165 et 1792 du code civil ; 
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le seul fait, pour chacun des deux constructeurs dont les marchés participaient directement par leur objet à la création de l'escalier, la partie gros oeuvre pour la société Rec, la partie fabrication et pose pour la société Bivort, d'affirmer qu'il n'est pas l'auteur de la réduction de section des piliers qui a été effectuée afin de permettre la mise en place de l'escalier dans le gros oeuvre du bâtiment sur lequel ils étaient l'un et l'autre chargés d'intervenir à cette fin, et qui pouvait aussi bien entrer dans les attributions de l'un et de l'autre, ne fait pas pour chacun la preuve positive qui leur incombe de la cause étrangère et n'est donc pas de nature à les exonérer de la responsabilité de plein droit que l'article 1792 du code civil met à leur charge à l'égard du maître de l'ouvrage, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que le seul fait pour le maître de l'ouvrage de ne pas recourir à un maître d'oeuvre ou à un bureau de contrôle n'est pas de nature à caractériser sa faute ou son acceptation des risques dont les constructeurs pourraient se prévaloir, et souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que l'attention du maître de l'ouvrage aurait été attirée sur les risques que pouvaient comporter les ordres qu'il donnait, et notamment, celui de s'écarter des plans de l'escalier proposés par le bureau d'étude, ordre sur lequel aucune explication n'est fournie, pas plus que sur les circonstances qui l'ont entouré, la cour d'appel a pu en déduire que la société Rec ne justifiait pas d'une cause exonératoire de responsabilité tirée de la prise de risques par le maître de l'ouvrage ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident formé par la société Caso patrimoine, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la société Sogem avait été investie d'un mandat général de gestion de l'immeuble, et que, par une lettre que lui avait adressée, le 18 mars 1998, la société Ert, celle-ci déclarait confirmer que le plancher métallique de renfort du premier étage destiné à rendre ce niveau accessible au public serait réalisé selon ses plans et calculs et que le contrôle de ces plans et de leur mise en oeuvre serait effectué par la société Socotec, et retenu que les travaux devaient être réalisés dans un délai très bref, la cour d'appel a répondu aux conclusions ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident formé par les sociétés Le Belge et Le Café Belge ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la société Ert, bureau d'études mandaté par la société Le Belge, avait préconisé un contrôle de ses plans et de leur mise en oeuvre par un bureau de contrôle investi d'une mission solidité, mais que la société maître de l'ouvrage n'y avait pas donné suite, alors que cette abstention avait, selon l'expert judiciaire, contribué à la genèse du sinistre, et, d'autre part, que la société Le Belge avait fait entrer chez elle les sociétés Rec et Bivort pour réaliser les travaux d'aménagement à l'origine des dommages, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la société Le Belge était tenue, à l'égard de son bailleur, des dégradations et pertes survenues du fait de ces entreprises ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne la société Rec aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Rec à payer à la société Le Belge et à la société le Café Belge, ensemble, la somme de 2 500 euros, à la société Caso Patrimoine la somme de 2 500 euros, à la société Sogem, la somme de 1 000 euros, à la société Axa assurances IARD la somme de 1 000 euros et à la société Ert la somme de 1 000 euros ; rejette les autres demandes de ce chef ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille huit. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit au pourvoi principal par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la société Rec. 
Il est reproché à l'arrêt attaqué infirmatif d'avoir déclaré la société REC SARL responsable in solidum avec la société BIVORT SARL sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du Code civil des dommages causés à l'immeuble 25 boulevard de Strasbourg à Toulouse et de l'avoir condamnée, par conséquent, in solidum avec la société BIVORT et LES MUTUELLES DU MANS, à réparer le préjudice subi par la société LE BELGE et à lui payer la somme de 482. 215, 29 HT au titre des travaux de remise en état et celle de 150. 000 à titre provisionnel en réparation de son préjudice immatériel ; 
Aux motifs qu'aux termes de l'article 1792 du Code civil, les constructeurs sont responsables de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ; que leur responsabilité n'a point lieu s'ils prouvent que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; qu'il résulte de l'expertise que la réduction de la section d'origine des piliers qui a été le facteur déterminant du sinistre a été opérée lors des travaux de 1998 afin de permettre la mise en place de l'escalier compte tenu de sa forme droite et de sa largeur ; que cette opération a donc fait objectivement partie de l'ouvrage qui avait été commandé aux entreprises ; que le seul fait, pour chacune des sociétés REC et BIVORT dont les marchés participaient directement par leur objet à la création de l'escalier, la partie gros oeuvre pour la société REC, la partie fabrication et pose pour la société BIVORT, d'affirmer qu'il n'est pas l'auteur de la réduction de section des piliers qui a été effectuée afin de permettre la mise en place de l'escalier dans le gros oeuvre du bâtiment, sur lequel ils étaient l'un et l'autre chargés d'intervenir à cette fin, et qui pouvait aussi bien entrer dans les attributions de l'un et de l'autre, ne fait pas pour chacun la preuve positive qui leur incombe de la cause étrangère et n'est donc pas de nature à les exonérer de la responsabilité de plain droit que l'article 1792 du Code civil met à leur charge à l'égard du maître de l'ouvrage ; qu'il est sans incidence qu'aucun des deux n'ait spécialement facturé la prestation litigieuse dès lors que celle-ci était nécessaire à l'obtention du résultat résultant des marchés ; que la responsabilité de plein droit de ces deux entreprises est engagée ; 
1. Alors que, d'une part, la responsabilité d'un constructeur réalisateur ne peut être engagée, sur le fondement de l'article 1792 du Code civil, en l'absence de lien de causalité entre les désordres constatés et l'activité de ce constructeur ; que lorsque les désordres résultent de travaux spécifiques et déterminés, dont il n'est pas démontré qu'un constructeur en est l'auteur, la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée, faute de lien de causalité entre les travaux qu'il a réalisés et le dommage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas possible de déterminer qui de la société BIVORT ou de la société REC avait exécuté la réduction de section des piliers par grignotage, facteur déterminant du sinistre ; qu'en condamnant néanmoins la société REC, in solidum avec la société BIVORT, à répondre de ce dommage tandis qu'aucun lien de causalité n'était établi entre celui-ci et les travaux effectués par la société REC, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 1792 du Code civil ; 
Et aux motifs que « le seul fait pour le maître de l'ouvrage de ne pas recourir à un maître d'oeuvre ou à un bureau de contrôle n'est pas de nature à caractériser une faute du maître de l'ouvrage ou son acceptation des risques dont les constructeurs pourraient se prévaloir utilement » ; 
2. Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, le constructeur est exonéré de la responsabilité qu'il encourt en application de l'article 1792 du Code civil lorsque le maître de l'ouvrage a accepté les risques de la construction ; que l'acceptation des risques est établie dès lors que le maître de l'ouvrage, preneur à bail commercial, avait contracté l'obligation auprès de son bailleur de mandater un maître d'oeuvre et de recourir à un bureau de contrôle, et n'a pas respecté ces obligations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a d'abord relevé que le bureau d'étude mandaté par la société LE BELGE avait préconisé un contrôle de ses plans et de leur mise en oeuvre par un bureau de contrôle investi d'une mission solidité (arrêt p. 12, § 9) ; que la cour d'appel a ensuite constaté que la société LE BELGE s'était engagée auprès de son bailleur à mandater un maître d'oeuvre ainsi que la SOCOTEC (arrêt p. 12, in fine) mais que les sociétés LE BELGE et CAFE LE BELGE avaient fait réaliser les travaux sans les précautions convenues avec le bailleur et sans reconnaissance de la solidité des existants et de leur aptitude à les recevoir (arrêt p. 13, § 9) ; qu'en jugeant néanmoins que ces fautes n'étaient pas de nature à exonérer la société REC de sa responsabilité lorsqu'il résultait de ces constatations que c'est en violation de ses obligations que la société LE BELGE a fait exécuter les travaux litigieux sans recourir à une préparation et à un contrôle strict de leur mise en oeuvre, acceptant ainsi les risques de la construction, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1165 et 1792 du Code civil. 
Moyen produit au pourvoi incident par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour la société Caso patrimoine. 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir mis hors de cause la société Sogem ; 
Aux motifs que « sur la responsabilité de la société Sogem, que la subrogation conventionnelle consentie à la société Caso Patrimoine par l'indivision 
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, venderesse, dans tous ses droits, obligations et actions judiciaires " vis-à-vis de toutes personnes physiques ou morales pouvant être concernées par lesdites procédures " y compris pour celles qui pourraient se révéler ou être intentées par la suite et tant activement que passivement rend son action recevable à l'encontre de la société Sogem, mandataire de l'indivision dans la gestion locative de l'immeuble ; qu'il lui incombe donc de démontrer la faute de la société Sogem dans l'accomplissement de son mandat et sa relation de causalité certaine avec le dommage ; que la société Sogem exerce l'activité d'administrateur de biens ; que la convention de mandat du 14 décembre 1979 emportait « pouvoir de gérer tant activement que passivement les biens et droits immobiliers lui appartenant ", ajoutant que « en conséquence, le mandataire percevra pour le compte du mandant tous loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui » mais ajoutant que " le mandataire représentera valablement en vertu du présent contrat, aux assemblées de copropriété et de sociétés relatives aux biens et droits immobiliers () Le mandataire est expressément autorisé à se faire rembourser par les locataires du mandant de ses frais et honoraires de négociation, d'état de lieux et de rédaction des actes, baux et avenants et engagements de location établis au profit desdits locataires " stipulations auxquelles est adjointe une dispense d'envoi au mandant de lettre recommandée pour les locations nouvelles dont le mandataire rendra compte dans le cadre général de sa reddition de comptes annuelle ; que c'est donc à juste titre sur ces bases, qui caractérisent un mandat général de gestion, qu'il est soutenu par la société Caso Patrimoine que son mandat ne se limitait pas à la perception des loyers comme le soutient la Sogem ; que les pièces versées aux débats confirment que ce mandat a été exécuté conformément à ses termes et comme un mandat général ; que c'est la Sogem qui, en qualité expresse de " mandataire gérante ", a signé au nom de l'indivision le bail de renouvellement du 3 janvier 2000 avec la société Le Café Belge, et le bail renouvelé le 2 avril 1995 au profit de la société Le Belge ; que c'est la Sogem qui a été saisie le 20 février 1998 par la société Le Belge en vue d'obtenir l'accord des bailleurs pour les travaux litigieux, qu'elle a fait rapport à l'une des co-indivisaires par lettre du 10 mars 1998 d'une visite des lieux effectuée avec l'un des indivisaires et des conventions alors prises avec ce dernier et le gérant de la S. A. R. L. Le Belge sur l'intervention d'un maître d'oeuvre et d'un bureau de contrôle aux frais de celle-ci ; qu'il est fait grief à la Sogem d'avoir manqué à son obligation de diligence en ne s'assurant pas que le preneur exécutait ces engagements, étant acquis ainsi qu'il a été précédemment examiné que l'abstention de ce dernier a contribué à favoriser la genèse du sinistre ; mais attendu que par une lettre du 18 mars 1998 adressée à la Sogem, la société Ert déclarait " confirmer que le plancher métallique de renfort du 1er étage destiné à rendre ce niveau accessible au public sera réalisé selon mes plans et calculs. Le contrôle des plans et de la mise en oeuvre sera réalisé par le bureau de contrôle Socotec " ; que cette assurance ferme émanant du bureau d'études mandaté par le preneur, qui est le seul objet de ce courrier, se présente comme répondant à une demande de la Sogem ; et que s'agissant de travaux qui étaient prévus pour durer un mois et demi, initialement du 3 mars au 17 avril 1998, soit pour le tout dans un très bref délai, il n'est pas démontré qu'il puisse être fait grief à la société Sogem d'une carence fautive susceptible d'être mise de manière certaine en relation de causalité avec le dommage du fait de l'abstention inattendue du preneur à honorer les engagements qu'il venait de prendre à l'égard de tous ; qu'à défaut d'une causalité certaine, la responsabilité de la Sogem dans le sinistre n'est pas suffisamment démontrée, et que les demandes formées à son encontre ne sont donc pas fondées » (arrêt p. 13 à p. 15) ; 
Alors que la société Caso Patrimoine soutenait dans ses conclusions d'appel du 13 novembre 2006 (conclusions produites, p. 26,) que la société Sogem, chargée de l'administration de l'immeuble du 25, boulevard de Strasbourg à Toulouse, devait en sa qualité de professionnel du bâtiment, procéder à la surveillance technique du chantier et ainsi s'assurer de l'intervention du bureau de contrôle ; qu'en mettant cependant hors de cause la société Sogem sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile. 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Le Belge et la société Le Café Belge. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la société Le Belge responsable sur le fondement des dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil à l'égard de la société Caso Patrimoine des dégradations et pertes résultant du sinistre de l'immeuble loué et de l'AVOIR, en conséquence, condamnée à payer à la société Caso Patrimoine la somme de 482. 215, 29 euros au titre des travaux de remise en état, et condamné in solidum avec les sociétés Rec et Mutuelles du Mans à payer à la société Caso Patrimoine la somme de 147. 896, 75 euros, outre à compter du 1er janvier 2006 une indemnité égale à la valeur locative hors taxe des locaux de l'immeuble donné à bail et ce, jusqu'à la date de résiliation le cas échéant des baux commerciaux ; 
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité de la société Le Belge, aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que le bail de la société Le Belge l'autorisait expressément à faire effectuer tous travaux à sa convenance ", en particulier un escalier communiquant entre les salles du rez-de-chaussée et l'étage ", ces travaux étant exécutés sous le contrôle de l'architecte des bailleurs " si ceux-ci le désirent ", dont les honoraires seront à la charge du preneur ; qu'il est constant que le bureau d'études ERT mandaté par le preneur avait préconisé un contrôle de ses plans et de leur mise en oeuvre par un bureau de contrôle investi d'une mission de solidité ; que la société Le Belge, qui ne discute pas avoir eu connaissance de cette préconisation, ne conteste pas utilement qu'elle s'était engagée auprès de son bailleur à mandater un maître d'oeuvre ainsi que la Socotec, à l'occasion d'une réunion qui s'est tenue sur les lieux avec un membre de l'indivision, architecte de profession, et la SOGEM, mandataire de l'indivision qui en a établi un compte-rendu écrit précis à un autre co-indivisaire ; qu'il ressort de manière concordante des correspondances échangées à l'époque et des renseignements recueillis par l'expert que ces principes étaient connus de tous les intervenants et avaient reçu de leur part un commencement de mise en oeuvre au-delà des consultations dont la société ERT avait pu prendre l'initiative pour son propre compte pour les besoins de son étude, qu'ainsi, le 14 avril 1998, la société ERT écrivait à la société Rec que la Socotec lui avait précisé avoir adressé à la société Le Belge une convention d'honoraires qui ne lui avait pas été retournée signée et qu'il convenait donc d'" actionner " le gérant de cette dernière en ce sens ; que la Socotec a confirmé ce fait ; qu'il est constant que la société Le Belge n'y a pas donné suite, ce dont elle ne s'explique pas précisément au fond ; que l'expert ne peut qu'être approuvé en ce qu'il a considéré que cette abstention avait contribué à la genèse du sinistre dès lors qu'il n'est pas contesté qu'une mission de solidité conduite par un contrôleur technique lors de l'exécution des travaux aurait pu contribuer à éviter les erreurs qui ont été commises, que par conséquent le preneur ne fait pas, dans une telle configuration, la preuve que les dommages sont survenus sans sa faute ; qu'il en est donc tenu à réparation à l'égard du bailleurs ; 
1) ALORS QUE le preneur ne répond pas des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le facteur déterminant du sinistre avait été la réduction de la section d'origine des piliers imputables aux sociétés Rec et Bivort à qui la réalisation et la pose d'un escalier intérieur avaient été commandées, ce dont il résultait que l'éventuelle abstention du preneur de faire contrôler l'exécution des travaux était sans lien de cause à effet avec le sinistre ; qu'en décidant néanmoins que la société Le Belge était tenue à réparation à l'égard du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 1732 du code civil ; 
ET AUX MOTIFS QUE le preneur est pareillement tenu en vertu de l'article 1735 du code civil aux termes duquel le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison, au rang desquelles vient l'entrepreneur qu'il a mandaté pour exécuter des travaux à son profit ; 
2) ALORS QUE le preneur n'est pas responsable du fait des entrepreneurs autorisés par le bailleur à exécuter des travaux sur l'immeuble loué et dont le bailleur se réserve le droit de contrôler la bonne exécution ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail du 2 avril 1995 réservait au bailleur la possibilité de contrôler l'exécution des travaux de sorte que c'est avec l'accord exprès de celui-ci que les entrepreneurs étaient intervenus sur la chose louée ; qu'en décidant néanmoins que la société Le Belge était tenue à réparation, la cour d'appel a violé l'article 1735 du code civil.