LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 19 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 867 F-D
Pourvoi n° F 19-20.252
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 NOVEMBRE 2020
La commune de [...], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville, [...], a formé le pourvoi n° F 19-20.252 contre l'arrêt rendu le 16 mai 2019 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige l'opposant à M. E... H..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la commune de [...], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. H..., après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 mai 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 14 juin 2018, pourvoi n° 16-19.216), M. H... est titulaire d'un bail rural sur une parcelle appartenant aux consorts A....
2. La commune de [...] a manifesté sa volonté d'en acquérir une partie afin d'agrandir une zone de stockage de déchets.
3. Par acte du 25 avril 2012 conclu entre la commune et M. H..., celui-ci a déclaré lui céder son droit au bail en contrepartie d'une certaine somme.
4. Par acte du 2 juin 2015, la commune a saisi le juge des référés en réitération sous astreinte de l'engagement du 25 avril 2012 en la forme authentique et en paiement d'une provision.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La commune fait grief à l'arrêt de rejeter les demandes, alors :
« 1°/ que la renonciation du preneur à son droit au bail emportant renonciation au droit de préemption, aucune offre de vente ne doit être adressée par le notaire instrumentaire à l'ancien preneur à bail préalablement à la régularisation de la vente par acte authentique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes d'une convention signée le 25 avril 2012 entre la commune de [...] et M. H..., celui-ci devait acquérir la parcelle [...]  et renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement d'une indemnité de 3 196 euros ; qu'en affirmant que l'absence d'envoi par le notaire instrumentaire à M. H..., d'une offre de vente selon les termes et contenus impératifs prévus par le statut du fermage constituait un élément caractérisant une contestation sérieuse quant au droit de la commune de [...] d'enjoindre à M. H... de réitérer par acte authentique son engagement de renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...] , quand sa renonciation non équivoque au droit au bail rural sur la parcelle litigieuse le privant de tout exercice d'un droit de préemption, il n'y avait pas lieu de notifier une offre de vente à M. H..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
2° / subsidiairement que le preneur peut renoncer utilement à son droit de préemption, dès lors qu'un acte distinct et antérieur à l'acte authentique de vente établi qu'il avait une parfaite connaissance des conditions de la vente projetée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes d'une convention signée le 25 avril 2012 entre la commune de [...] et M. H..., celui-ci devait acquérir la parcelle [...]  et renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement d'une indemnité de 3 196 euros ; qu'en affirmant que l'absence d'envoi par le notaire instrumentaire au preneur, M. H..., d'une offre de vente selon les termes et contenus impératifs prévus par le statut du fermage constituait un élément caractérisant une contestation sérieuse quant au droit de la commune de [...] à lui enjoindre de réitérer par acte authentique son engagement de renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement de l'indemnité convenue, quand cette renonciation précise et non équivoque au droit de préemption résultait de l'acte sous seing privé du 25 avril 2012 conclu entre M. H... et la commune de [...] préalablement à l'acte authentique de vente du 3 novembre 2016, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
3° / que les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces versées aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la commune de [...] soutenait qu'un projet d'acte authentique avait été établi en 2012 par le notaire instrumentaire en vue de la cession de la parcelle [...]  entre la commune et les consorts A... (cf. concl., p. 3) ; qu'au soutien de ses prétentions, la commune de [...] produisait ce projet d'acte notarié (Pièce n° 2) dont M. H... avait été destinataire, aux termes duquel il apparaissait comme partie intervenante (p. 9) et reconnaissait « qu'il était au courant depuis un certain temps déjà du projet de vente formulé par le vendeur ainsi que du prix et des conditions demandés par lui, qu'il avait dispensé le vendeur de lui adresser les notifications prévues par l'article L. 412-8 du Code rural, et qu'il lui avait fait savoir qu'il n'était pas acquéreur de l'immeuble vendu » ; qu'il déclarait « expressément réitérer son affirmation qu'il n'est pas acquéreur ; en conséquence, il renonce purement et simplement au droit de préemption que lui accorde les articles L. 412-1 et suivants du Code rural » (p. 21-22) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ne résultait pas des éléments du dossier que le notaire ait adressé à M. H..., en sa qualité de titulaire du droit de préemption, une offre formulée selon les formes et contenus impératifs prévus par l'article L. 412-8 du code rural, sans analyser ce projet notarié régulièrement versé aux débats par la commune de [...], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour
6. D'une part, la cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, retenu que la convention conclue le 25 avril 2012 entre la commune de [...] et M. H..., en ce qu'elle prévoyait seulement une cession de droit au bail au candidat acquéreur d'une partie de la parcelle louée, n'emportait pas la résiliation amiable du bail conclu par les consorts A....
7. D'autre part, ayant retenu, à bon droit, que la renonciation du preneur à son droit de préemption, d'ordre public, supposait que celui-ci eût été préalablement destinataire d'une offre adressée par le notaire chargé d'instrumenter la vente et constaté que celui-ci n'avait pas envoyé à M. H... un tel document dans les formes et contenu impératifs prévus par l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur un projet d'acte dénué de portée, a pu en déduire que la demande de la commune se heurtait à une contestation sérieuse.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de [...] et la condamne à payer à M. H... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune de [...].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, débouté la commune de [...] de sa demande de faire injonction sous astreinte à M. H... de réitérer par acte authentique son engagement de cession du droit à bail rural du 25 avril 2012 et des demandes de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente ; que l'article L.412-4 du même code précise que le droit de préemption s'exerce nonobstant toutes clauses contraires ; il peut être exercé s'il n'a été fait usage des droits de préemption établis par les textes en vigueur, notamment au profit de l'Etat, des collectivités publiques et des établissements publics ; il ne peut en aucun cas être cédé ; qu'enfin il résulte des dispositions de l'article L.421-8 [L.412-8] qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir ; que cette communication vaut offre de vente aux prix, charges et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589 alinéa 1er du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite. Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes son refus ou son acceptation, de l'offre aux prix, charges et conditions communiquées avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ; en cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption ; que le tiers acquéreur peut, pendant le délai d'exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l'aliéna 1er ci-dessus une déclaration à laquelle il s'oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d'instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l'alinéa 1er. Le preneur qui n'a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de toute congé portant reprise avant l'expiration de cette période ; qu'il résulte de ces dispositions que la renonciation du preneur à son droit de préemption, qui est d'ordre public, suppose que celui-ci ait été préalablement destinataire d'une offre adressée par le notaire chargé d'instrumenter la vente ; qu'en l'espèce, la parcelle cadastrée section [...] , [...] (Pas-de-Calais) appartenant aux consorts A..., était louée par bail rural à long terme aux termes d'un acte authentique établi le 1er décembre 2000 consenti au profit de M. E... H... ; alors que suivant un document d'arpentage établi le 7 mars 2012, la parcelle cadastrée section [...] a été divisée en deux parcelles distinctes cadastrées [...] et [...] , il est constant que les consorts A... avaient le projet de vendre la parcelle cadastrées [...]  à la commune de [...] et la parcelle cadastrée [...]  à M. H... ; qu'aux termes d'une convention signée le 25 avril 2012 entre la commune de [...] et M. H..., celui-ci devait acquérir la parcelle [...]  et renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement d'une indemnité de 3 196 euros ; que si M. H... est intervenu volontairement à l'acte de vente régularisé le 3 novembre 2016 entre les consorts A... et la commune de [...] concernant la parcelle cadastrée section [...] , force est de constater qu'il ne résulte pas des éléments du dossier que le notaire ait adressé à M. H..., en sa qualité de titulaire du droit de préemption, un offre formulée selon les formes et contenus impératifs prévus par l'article L. 412-8 du code rural susvisé ; qu'en conséquence, il y a lieu de constater l'existence d'une contestation sérieuse, l'ordonnance entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il faut tout d'abord relever que l'engagement de Monsieur H... envers la Commune était tributaire de la cession préalable par les consorts A... des terres dont ils sont propriétaire (l'acte du 25 avril 2012 indique : il a été rappelé qu'un projet de cession d'une parcelles de terre) d'une part à la mairie et d'autre part à Monsieur H... lui-même : la convention n'est pas claire sur le fait de déterminer si la parcelle [...]  sera cédée par les consorts A... à la Commune ou directement à Monsieur H... (Monsieur H... achète l'autre parcelle sur la base du projet initial
(environ 5 000 € l'hectare). La Commune deviendra propriétaire de la parcelle [...] ). En dehors de cette cession, celle du droit à bail rural de Monsieur H... serait inexplicable et impossible ; une Commune ne peut devenir preneur d'un bail rural que pour des terres dont elle est propriétaire afin d'éteindre le droit au bail, indépendamment même de savoir si l'article L 411-32 est applicable ou si le preneur peut consentir une résiliation amiable ; qu'en deuxième lieu, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception a bien été reçue à la mairie de [...], le 14 octobre 2012 et, si la Commune prétend qu'il ne s'agissait pas du courrier du 11 octobre dont Monsieur H... produit la copie, il lui appartient de produire le courrier concerné. En ce qui concerne ce courrier, il mettait en demeure la Commune de régulariser l'acte dans le mois ; que si le contrat est la loi des parties, la liberté qui découle de l'article 4 de la Déclaration des droits de l'homme de 1789 justifie qu'un contrat de droit privé à durée indéterminée puisse être rompu unilatéralement par l'un ou l'autre des contractants, s'agissant d'une cession de droit au bail qui suppose la cession préalable des terres qui en font l'objet, le preneur qui a accepté la cession de son droit ne peut être indéfiniment tenu en l'absence de régularisation de son cocontractant qui s'était engagée à acquérir préalablement les terres et il peut le mettre en demeure de régulariser l'acte faute de quoi il ne s'estimerait pas plus tenu. En l'espèce le délai d'un mois laissé par Monsieur H... à la Commune était sans doute trop réduit mais il faut observer que celui-ci ne justifie d'aucune démarche, ni même d'aucune protestation, avant la délivrance de la présente assignation (il n'est produit ni le justificatif de la fixation d'une date de signature le 03 août 2012, ni du projet d'acte authentique qui aurait été rédigé : les pièces 2 et 4 visées dans les conclusions de la Commune ne sont pas produites). La Commune doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
1) ALORS QUE la renonciation du preneur à son droit au bail emportant renonciation au droit de préemption, aucune offre de vente ne doit être adressée par le notaire instrumentaire à l'ancien preneur à bail préalablement à la régularisation de la vente par acte authentique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes d'une convention signée le 25 avril 2012 entre la commune de [...] et M. H..., celui-ci devait acquérir la parcelle [...]  et renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement d'une indemnité de 3.196 euros ; qu'en affirmant que l'absence d'envoi par le notaire instrumentaire à M. H..., d'une offre de vente selon les termes et contenus impératifs prévus par le statut du fermage constituait un élément caractérisant une contestation sérieuse quant au droit de la commune de [...] d'enjoindre à M. H... de réitérer par acte authentique son engagement de renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...] , quand sa renonciation non équivoque au droit au bail rural sur la parcelle litigieuse le privant de tout exercice d'un droit de préemption, il n'y avait pas lieu de notifier une offre de vente à M. H..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
2) ALORS subsidiairement QUE le preneur peut renoncer utilement à son droit de préemption, dès lors qu'un acte distinct et antérieur à l'acte authentique de vente établi qu'il avait une parfaite connaissance des conditions de la vente projetée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes d'une convention signée le 25 avril 2012 entre la commune de [...] et M. H..., celui-ci devait acquérir la parcelle [...]  et renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement d'une indemnité de 3.196 euros ; qu'en affirmant que l'absence d'envoi par le notaire instrumentaire au preneur, M. H..., d'une offre de vente selon les termes et contenus impératifs prévus par le statut du fermage constituait un élément caractérisant une contestation sérieuse quant au droit de la commune de [...] à lui enjoindre de réitérer par acte authentique son engagement de renoncer à son droit au bail ainsi qu'à son droit de préemption sur la parcelle [...]  moyennant le versement de l'indemnité convenue, quand cette renonciation précise et non équivoque au droit de préemption résultait de l'acte sous seing privé du 25 avril 2012 conclu entre M. H... et la commune de [...] préalablement à l'acte authentique de vente du 3 novembre 2016, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces versées aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la commune de [...] soutenait qu'un projet d'acte authentique avait été établi en 2012 par le notaire instrumentaire en vue de la cession de la parcelle [...]  entre la commune et les consorts A... (cf. concl., p. 3) ; qu'au soutien de ses prétentions, la commune de [...] produisait ce projet d'acte notarié (Pièce n° 2) dont M. H... avait été destinataire, aux termes duquel il apparaissait comme partie intervenante (p. 9) et reconnaissait « qu'il était au courant depuis un certain temps déjà du projet de vente formulé par le vendeur ainsi que du prix et des conditions demandés par lui, qu'il avait dispensé le vendeur de lui adresser les notifications prévues par l'article L. 412-8 du Code rural, et qu'il lui avait fait savoir qu'il n'était pas acquéreur de l'immeuble vendu » ; qu'il déclarait « expressément réitérer son affirmation qu'il n'est pas acquéreur ; en conséquence, il renonce purement et simplement au droit de préemption que lui accorde les articles L 412-1 et suivants du Code rural » (p. 21-22) ; qu'en se bornant à affirmer qu'il ne résultait pas des éléments du dossier que le notaire ait adressé à M. H..., en sa qualité de titulaire du droit de préemption, une offre formulée selon les formes et contenus impératifs prévus par l'article L. 412-8 du code rural, sans analyser ce projet notarié régulièrement versé aux débats par la commune de [...], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.