LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 avril 2012), que les époux X... ont vendu à M. Y... une maison d'habitation avec dépendances ; que se plaignant de désordres et de la présence d'insectes xylophages, M. Y... a assigné les époux X... en résolution de la vente, restitution du prix et indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen, que le vendeur qui connaissait l'existence d'un vice ne peut opposer à l'acquéreur une clause de non-garantie des vices cachés ; que dès lors, en affirmant, pour décider que la clause de non-garantie des vices cachés devait recevoir application en ce qui concerne la présence de capricornes, d'une part, qu'il ne pouvait être déduit de ce que Mme X... avait posé de la lasure sur la poutre de l'auvent de l'entrée principale qu'elle aurait alors compris que les orifices présents sur cette poutre résultaient d'une infestation de tous les bois par des insectes xylophages et, d'autre part, que n'était pas établie la mauvaise foi des vendeurs, ceux-ci ayant fait appel quelques jours avant la rédaction de l'acte de vente à un spécialiste qui n'avait rien décelé et avait signé un état parasitaire négatif, sans répondre aux conclusions de M. Y... qui faisaient valoir que M. Z..., sapiteur de l'expert judiciaire, avait décrit la présence de vermoulures caractéristiques du capricorne qui jonchaient le sol dans le local chauffe-eau et que ces déjections avaient déjà été mises en évidence par un constat d'huissier du 16 mai 2006, ce qui était de nature à démontrer que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence de capricornes, la cour, qui a pourtant relevé que l'expert judiciaire avait constaté l'ancienneté de cette présence et que, selon le compte rendu de son sapiteur la poutre supportant l'auvent de l'entrée principale, sur laquelle la venderesse avait appliqué de la lasure, présentait des orifices anciens de sortie d'insectes xylophages, a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du compte rendu du sapiteur que la poutre supportant l'auvent de l'entrée principale de la maison présentait des orifices caractéristiques de sortie d'insectes xylophages et que ces orifices anciens avaient été recouverts de lasure, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu retenir qu'à supposer que Mme X... ait posé de la lasure sur la poutre en question, il ne pouvait pas en être déduit qu'elle avait compris que les quelques orifices présents sur cette poutre traduisaient une infestation active et massive de tous les bois par des insectes xylophages alors qu'un professionnel, en la personne de M. A..., n'avait rien diagnostiqué, la lasure posée ne dissimulant pas les trous ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en résolution judiciaire de la vente, restitution et indemnisation alors, selon le moyen :
1°/ que constitue un vice caché le défaut qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu ; que dès lors en se bornant, pour rejeter les demandes présentées par M. Y... à raison des vices affectant le réseau d'évacuation des eaux pluviales, à énoncer que l'expert judiciaire n'avait pas caractérisé les désordres qui résulteraient de ce défaut de conformité et que celui-ci ne s'était pas traduit par un désordre de nature à réduire l'usage de la maison et de ses abords, les quelques flaques d'eau constatées sur les terrasses un jour de pluie n'étant aucunement de nature à réduire cet usage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux préconisés par l'expert, dont elle avait pourtant relevé qu'ils étaient très importants, avec création de bassins de rétention et creusement de tranchées, n'entraînaient pas une diminution des caractéristiques de la propriété telle que M. Y... ne l'aurait pas acquise s'il avait connu les vices affectant ce réseau d'évacuation, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
2°/ que dans ses conclusions M. Y... faisait valoir que les dysfonctionnements répétitifs du réseau d'évacuation d'eaux usées avaient entraîné à plusieurs reprises des interventions à la demande de Mme X... ; que dès lors, en affirmant qu'il n'était pas démontré que la non-conformité du réseau des eaux pluviales ait été connue des vendeurs qui avaient acquis la maison en l'état, pour décider de faire application de la clause de non-garantie des vices cachés, sans répondre à ce chef des conclusions de nature à établir qu'à l'occasion des réparations qu'ils avaient sollicitées, les vendeurs avaient nécessairement constaté que les réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales se mélangeaient et avaient donc eu connaissance des vices affectant la conformité du réseau d'évacuation des eaux pluviales, la cour a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les non-conformités des réseaux d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées ne s'étaient pas traduites par un désordre de nature à réduire l'usage de la maison et de ses abords, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en résolution judiciaire de la vente, restitution et indemnisation alors, selon le moyen :
1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause, que dès lors M. Y... ayant produit des factures de vidange datées des 29 septembre 2000 et 11 juillet 2001, desquelles il ressortait clairement que la fosse septique avait été vidangée chaque année, la cour d'appel, en affirmant, pour le débouter de ses demandes, que les fosses septiques toutes eaux devant être vidangées chaque deux ans, les factures de vidange produites par M. Y... étaient datées du 10 juillet 2008 et du 19 mai 2010 ce qui correspondait à la normalité, la cour a dénaturé les documents qui lui étaient soumis et partant violé le principe susvisé, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la non-conformité d'un système d'assainissement constitue un vice caché et que le vendeur est tenu de garantir les vices cachés de la chose qu'il a vendue ; que dès lors, en décidant que M. et Mme X..., qui n'étaient pas les constructeurs de la piscine, ne sauraient être tenus de répondre sur le fondement de la garantie des vices cachés de la non-conformité, relevée par l'expert, de la vidange de la piscine, la cour a violé l'article 1641 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les fosses septiques toutes eaux devaient être vidangées chaque deux ans et, sans dénaturation, que les factures de vidange produites par M. Y... étaient datées du 10 juillet 2008 et du 19 mai 2010, ce qui correspondait à la normalité, la cour d'appel, qui a retenu que la non-conformité alléguée du réseau d'évacuation des eaux usées ne s'était pas traduite par un désordre restreignant l'usage de la maison, a, abstraction faite d'un motif surabondant, pu en déduire que les époux X... n'étaient pas tenus de la garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION
M. Dominique Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes en résolution judiciaire de la vente, de restitution et d'indemnisation.
AUX MOTIFS QUE l'état parasitaire du 21 mars 2006 de M. Patrice A..., annexé à l'acte de vente, a conclu à l'absence de traces de termites ou d'activité de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle, ce qui signifie aussi qu'aucune manifestation d'insectes à larve xylophage n'a été relevée ; quelques semaines plus tard, dans une attestation établie le 1er mai 2006, M. A... a constaté des vermoulures et des trous de sortie de capricornes sur le plafond du local chauffe-eau et des vermoulures de capricornes sur le plafond auvent du pool-house pourtant inclus dans l'état parasitaire ; à l'issue de ses opérations d'expertise, M. B..., après avoir fait intervenir un sapiteur, M. Bertrand Z... et des entreprises spécialisées, a indiqué dans son rapport que l'ensemble des bois subissait une infestation généralisée de larves xylophages de type capricornes de maison, que la présence de capricorne était ancienne, que le coût d'un traitement curatif complet s'élevait à 58.551,88 ¿ ; il ressort du compte rendu de M. Z... que la poutre supportant l'auvent de l'entrée principale de la maison présente des orifices caractéristiques de sortie d'insectes xylophages et que ces orifices anciens ont été recouverts de lasure ; à supposer que Mme X... ait posé de la lasure sur la poutre en question, il ne peut pas pour autant en être déduit qu'elle ait compris que les quelques orifices présents sur cette poutre traduisaient une infestation active et massive de tous les bois par des insectes xylophages alors qu'une professionnel en la personne de M. A... n'a rien diagnostiqué, la lasure posée ne dissimulant pas les trous ; la mauvaise foi des vendeurs est d'autant moins établie qu'ils ont fait appel, quelques jours avant la rédaction de l'acte authentique de vente, à un spécialiste qui n'a rien décelé et qui a signé un état parasitaire négatif annexé à l'acte de vente ; la clause d'exonération des vices cachés doit donc recevoir application.
ALORS QUE le vendeur qui connaissait l'existence d'un vice ne peut opposer à l'acquéreur une clause de non-garantie des vices cachés ; que dès lors en affirmant, pour décider que la clause de non-garantie des vices cachés devait recevoir application en ce qui concerne la présence de capricornes, d'une part qu'il ne pouvait être déduit de ce que Mme X... avait posé de la lasure sur la poutre de l'auvent de l'entrée principale qu'elle aurait alors compris que les orifices présents sur cette poutre résultaient d'une infestation de tous les bois par des insectes xylophages et d'autre part que n'était pas établie la mauvaise foi des vendeurs, ceux-ci ayant fait appel quelques jours avant la rédaction de l'acte de vente à un spécialiste qui n'avait rien décelé et avait signé un état parasitaire négatif, sans répondre aux conclusions (p. 8) de M. Y... qui faisaient valoir que M. Z..., sapiteur de l'expert judiciaire, avait décrit la présence de vermoulures caractéristiques du capricorne qui jonchaient le sol dans le local chauffe-eau et que ces déjections avaient déjà été mises en évidence par un constat d'huissier du 16 mai 2006, ce qui était de nature à démontrer que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence de capricornes, la Cour, qui a pourtant relevé que l'expert judiciaire avait constaté l'ancienneté de cette présence et que, selon le compte rendu de son sapiteur la poutre supportant l'auvent de l'entrée principale, sur laquelle la venderesse avait appliqué de la lasure présentait des orifices anciens de sortie d'insectes xylophages, a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
M. Dominique Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes en résolution judiciaire de la vente, de restitution et d'indemnisation.
AUX MOTIFS QUE l'expert judiciaire a préconisé des travaux très importants de 96.988,78 ¿ pour la récupération des eaux pluviales avec la création de trois bassins de rétention des eaux sur le terrain de la propriété, ce qui implique le creusement de tranchées et la réfection de tous les dallages qui entourent la maison ; il n'a pas pour autant caractérisé les désordres qui résulteraient d'une non-conformité du réseau d'eaux pluviales ; cette non-conformité ne s'est pas traduite par un désordre de nature à réduire l'usage de la maison et de ses abords, les quelques flaques d'eau constatées sur les terrasses dallées, par huissier, les 3 et 17 octobre 2006, un jour de pluie, ne sont aucunement de nature à réduire l'usage de la maison ou de ses abords proches ; il n'est pas démontré au surplus que la non conformité de ce réseau d'évacuation des eaux pluviales ait été connue des vendeurs qui ont acquis le 28 juin 2000, la maison en l'état ; la clause d'exonération des vices cachés doit recevoir application.
ALORS QUE constitue un vice caché le défaut qui rend la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu ; que dès lors en se bornant, pour rejeter les demandes présentées par M. Y... à raison des vices affectant le réseau d'évacuation des eaux pluviales, à énoncer que l'expert judiciaire n'avait pas caractérisé les désordres qui résulteraient de ce défaut de conformité et que celui-ci ne s'était pas traduit par un désordre de nature à réduire l'usage de la maison et de ses abords, les quelques flaques d'eau constatées sur les terrasses un jour de pluie n'étant aucunement de nature à réduire cet usage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les travaux préconisés par l'expert, dont elle avait pourtant relevé qu'ils étaient très importants, avec création de bassins de rétention et creusement de tranchées, n'entraînaient pas une diminution des caractéristiques de la propriété telle que M. Y... ne l'aurait pas acquise s'il avait connu les vices affectant ce réseau d'évacuation, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
ALORS QUE dans ses conclusions (p. 11 et 35) M. Y... faisait valoir que les dysfonctionnements répétitifs du réseau d'évacuation d'eaux usées avaient entraîné à plusieurs reprises des interventions à la demande de Mme X... ; que dès lors en affirmant qu'il n'était pas démontré que la non-conformité du réseau des eaux pluviales ait été connue des vendeurs qui avaient acquis la maison en l'état, pour décider de faire application de la clause de non garanties des vices cachés, sans répondre à ce chef des conclusions de nature à établir qu'à l'occasion des réparations qu'ils avaient sollicitées, les vendeurs avaient nécessairement constaté que les réseaux d'eaux usées et d'eau pluviales se mélangeaient et avaient donc eu connaissance des vices affectant la conformité du réseau d'évacuation des eaux pluviales, la cour a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
M. Dominique Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes en résolution judiciaire de la vente, de restitution et d'indemnisation.
AUX MOTIFS QUE la fréquence des vidanges effectuées n'apparaît pas anormale puisque la maison est équipée d'une fosse septique toutes eaux qui reçoit toutes les eaux usées de l'habitation : si la vidange des fosses septiques qui ne recueillent que les eaux des sanitaires est prévue tous les quatre ans, les fosses septiques toutes eaux doivent être vidangées chaque deux ans ; les factures de vidange produites par M. Y..., sont datées du 10 juillet 2008 et du 19 mai 2010, ce qui correspond à la normalité ; l'expert C..., mandaté par M. Y..., a constaté qu'un tuyau d'arrosage a été laissé dans un regard et alimentant de façon permanente la canalisation d'eaux usées, ce qui constitue une sorte de chasse d'eau permanente ; M. Y... ne démontre pas qu'en l'absence d'un tel apport d'eau, la canalisation d'eau se soit bouchée ou soit la cause d'odeurs nauséabondes ; la non-conformité alléguée du réseau d'évacuation d'eaux usées ne s'est pas traduite par un désordre restreignant l'usage de la maison ; en revanche, il est exacte que les eaux de vidange dans la piscine rejoignent le réseau d'eaux usées ; l'expert judiciaire a observé que cette non-conformité date de la construction, M. et Mme X... qui ne sont pas les constructeurs de cette piscine ne sauraient être tenus, sur le fondement de la garanties des vices cachés, de répondre de cette non-conformité.
ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause, que dès lors M. Y... ayant produit des factures de vidange datées des 29 septembre 2000 et 11 juillet 2001, desquelles il ressortait clairement que la fosse septique avait été vidangée chaque année, la Cour d'appel, en affirmant, pour le débouter de ses demandes, que les fosses septiques toutes eaux devant être vidangées chaque deux ans, les factures de vidanges produites par M. Y... étaient datées du 10 juillet 2008 et du 19 mai 2010 ce qui correspondait à la normalité, la cour a dénaturé les documents qui lui étaient soumis et partant violé le principe susvisé, ensemble l'article 1134 du code civil.
ALORS QUE la non-conformité d'un système d'assainissement constitue un vice caché et que le vendeur est tenu de garantir les vices cachés de la chose qu'il a vendue ; que dès lors en décidant que M. et Mme X..., qui n'étaient pas les constructeurs de la piscine, ne sauraient être tenus de répondre sur le fondement de la garantie des vices cachés de la non-conformité, relevée par l'expert, de la vidange de la piscine, la cour a violé l'article 1641 du code civil.
Le greffier de chambre