LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté, par une appréciation souveraine, exempte de dénaturation, du rapport de l'expert judiciaire commis, que l'exploitation donnée à bail avait été totalement détruite, par suite de l'anéantissement, provoqué par un cas de force majeure, de ses surfaces progressivement complantées conformément aux obligations imposées au preneur par le contrat de bail emphytéotique, la cour d'appel en a exactement déduit que ledit bail avait pris fin à la suite de l'incendie le 1er août 1989, et que les demandes des consorts X... devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux consorts Y... et à la société de Solenzara, une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour les consorts X...

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les demandes des Consorts X...tendant à faire constater que la Société LA SOLENZARA n'a pas exécuté ses obligations contractuelles d'assurance, d'entretien, de remplacement des plantations et de mise en valeur de la propriété donnée à bail, d'AVOIR rejeté la demande des Consorts X...en condamnation de la Société LA SOLENZARA et des Consorts Y...à paiement in solidum d'une somme provisionnelle de 100. 000 ¿ à valoir sur le coût de la remise en état de la propriété, outre le paiement de la somme de 2. 286, 73 ¿ au titre de la redevance contractuelle due au titre de l'année 2004, outre intérêts au taux légal depuis l'échéance avec capitalisation annuelle des intérêts et d'AVOIR rejeté leur demande d'expertise judiciaire aux fin d'évaluation du coût de la remise en état du bien ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des pièces produites que par acte authentique en date du 10 décembre 1969 rectifié le 21 avril 1971, Monsieur et Madame X...ont donné à bail emphytéotique pour une durée de 35 années à compter du 1er septembre 1969 aux Consorts Y...une propriété rurale d'un seul tenant sur le territoire de la Commune de SARI DE PORTO VECCHIO d'une contenance globale de 80 ha 50 a 99 ca moyennant une redevance annuelle de 15 000 francs indexée à compter de la 11ème année ; que le bail a été consenti sous plusieurs conditions que les preneurs s'obligeaient à exécuter solidairement entre eux et consistant en premier lieu à l'entretien en bon état de réparations de toute construction éventuelle, en second lieu au défrichement à la mise en culture de la propriété, en troisième lieu à l'entretien des terres ainsi que des arbres ; qu'il n'est pas contesté que le 1er août 1989 un incendie s'est déclaré dans une décharge d'ordures sauvage exploitée par la Commune de SARI SOLENZARA ; qu'au regard de cet événement, les appelants soutiennent que la société preneuse n'avait que très partiellement rempli son obligation de mettre en valeur la propriété puisque seulement 30 ha avaient été mis en culture sur le minimum contractuel de 60 ha ; qu'ils ajoutent que l'incendie a pu se propager rapidement dans un secteur non boisé en raison du fait que l'irrigation des vergers était déficiente ; qu'ils rappellent les dispositions de l'article 1722 du Code civil et soutiennent que la destruction par incendie n'a été que partielle et que dans ces conditions, le bail ne pouvait être résilié de plein droit ; qu'ils invoquent également les dispositions de l'article L. 451-4 du Code rural lorsque la perte, même fortuite, n'est que partielle ; qu'en premier lieu le premier juge a justement observé que s'il n'était pas contesté que la Société DE SOLENZARA n'avait mis en culture que 30 ha lors de la survenance de l'incendie en 1989, le bail emphytéotique étant d'une durée de 35 années, il restait encore 15 ans à l'emphytéote pour terminer la mise en culture des 30 ha restants, rien ne permettant d'établir qu'à l'expiration du bail en 2004, cette obligation n'aurait pas été remplie entièrement ; que par ailleurs il résulte des constatations opérées par l'expert judiciaire, désigné par le Tribunal administratif à l'occasion de la procédure intentée par les Consorts Y...à l'encontre de la Commune de SARI SOLENZARA relativement à la responsabilité de cette dernière quant à la survenance du sinistre, que l'exploitation donnée à bail emphytéotique a été totalement détruite, l'expert utilisant le terme d'anéantissement total ; que les constatations et observations de cet expert permettent également de constater la réalité d'une exploitation existante et dont les surfaces cultivables étaient progressivement complantées et mises en exploitation ; que les constatations de cet expert ne sont pas pertinemment critiquées par les Consorts X...qui, ne justifient d'aucune pièce permettant de caractériser une autre cause à l'origine de l'ampleur du sinistre et, notamment, une irrigation incorrecte qui aurait été susceptible de protéger le verger ; qu'il résulte de ces constatations, et alors que la responsabilité exclusive de la commune a été définitivement établie, que l'anéantissement total de l'exploitation doit être admis ; que dans ces conditions, les Consorts X...ne peuvent valablement invoquer les dispositions de l'article L. 451-4 du Code rural ; que pas plus ils ne peuvent utilement se référer aux dispositions de l'article 1733 du Code civil alors que le preneur ne peut répondre de l'incendie qui est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou lorsqu'il a été communiqué par une maison voisine ; qu'en effet en application de l'article 1722 du Code civil, le bail est résilié de plein droit lorsque la chose est détruite en totalité ; qu'au cas d'espèce, il est établi que l'emphytéote ne peut être tenu pour responsable en application de l'article 1733 du Code civil mais également de l'article L. 451-8 du Code rural, l'incendie à l'origine du désastre constituant un cas de force majeure exonératoire ; qu'ainsi le premier juge a, à bon droit, estimé que le bail emphytéotique avait pris fin par la perte totale de son objet suite à l'incendie du 1er août 1989 ; que dans ces conditions, il ne saurait y avoir lieu à vérification d'écriture quant à la fin du bail alors, au surplus, que les intimés justifient par la production d'une attestation notariée qu'un notaire avait été chargé de formaliser la résiliation amiable du bail ; que les Consorts X...font également grief aux preneurs de n'avoir pas respecté leurs obligations contractuelles en matière d'assurances ; que ce point est contesté par les intimés ; qu'en effet l'obligation d'assurance résulte des dispositions contractuelles mais également de la loi ; qu'il n'est pas contredit que les bâtiments et le matériel ont été régulièrement assurés puisque les indemnités versées par la compagnie d'assurances ont été déduites ; que par ailleurs les intimés justifient, par la production d'une attestation émanant de leur compagnie d'assurances, que les plantations n'étaient pas assurables et ne pouvaient être assurées à la date du sinistre ; qu'au demeurant, le bail ayant cessé de plein droit en raison de la destruction totale du bien loué, il ne peut être valablement soutenu que les indemnités d'assurances auraient permis aux preneurs de reconstituer le domaine ; qu'il s'ensuit que le bail ayant pris fin au jour de la survenance du sinistre soit le 1er août 1989, le preneur n'avait plus à remplir les obligations découlant du bail emphytéotique au regard tant de la mise en culture, que de l'entretien mais également du paiement de la redevance ; qu'ainsi pour de justes motifs, les appelants ont été déboutés en toutes leurs prétentions ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les demandes principales, il résulte des pièces produites aux débats que, suivant acte authentique en date du 10 décembre 1969, rectifié le 21 avril 1971, Monsieur Toussaint X...et Madame Alexandrine HUGUES épouse X...ont donné à bail emphytéotique pour une durée de 35 années à compter du 1er septembre 1969, aux Consorts Y..., aux droits et obligations de laquelle vient la société civile particulière d'exploitation rurale de SOLENZARA aux termes du rectificatif précité, une propriété rurale d'un seul tenant, sise sur le territoire de la Commune de SARI DE PORTO VECCHIO, lieu-dit CASACCIA, cadastrée section A n° 50p, pour une contenance globale de 80 ha 50 a 99 ca, moyennant une redevance annuelle de 15 000 francs, indexée à compter de la onzième année ; qu'au titre des conditions du bail, certaines obligations étaient mises à la charge des preneurs, parmi lesquelles celle « de défricher et mettre en culture la propriété ou tout au moins toute la superficie cultivable, ladite superficie ne devant pas être inférieure à 60 hectares ¿, de faire tous travaux d'entretien des terres (labourage fumage et engrais) en temps et saison convenables compte tenu des plantations qu'ils se proposent d'implanter sur ladite propriété ¿, de faire tous les travaux de culture et d'assainissement nécessaires de façon à rendre les terres en fin de bail en bon état de culture et d'engrais, et d'assurer contre l'incendie toutes les constructions ainsi que les plantations, le matériel agricole et autres objets mobiliers nécessaires à l'exploitation agricole » ; que le 1er août 1989, un incendie s'est déclaré dans une décharge d'ordures sauvage exploitée, selon les motifs du jugement du Tribunal administratif de BASTIA en date du 26 novembre 2010, par la Commune de SARI SOLENZARA, et a détruit la propriété rurale appartenant aux Consorts X...et exploitée par la SCP SOLENZARA ; que les Consorts X...soutiennent en premier lieu que, s'il est indéniable que la propriété objet du bail emphytéotique a subi un incendie important en 1989, il n'en demeure pas moins que l'emphytéote n'a pas respecté son obligation de mise en valeur et en culture de cette propriété, seuls 30 hectares ayant été mis en culture sur le minimum contractuel de 60 hectares, et alors qu'il avait en toute hypothèse l'obligation de reconstruire et reconstituer les équipements et plantations ; qu'il importe toutefois d'observer que, s'il est établi et non contesté, que la Société de SOLENZARA n'avait mis en culture que 30 hectares lors de la survenance de l'incendie en 1989, le bail emphytéotique avait une durée de 35 années, de sorte qu'il restait encore à l'emphytéote une durée de quinze années pour mettre en culture les 30 hectares restants et que rien ne permet d'établir qu'à l'expiration normale du bail en 2004 et si l'incendie n'avait pas eu lieu, cette obligation n'aurait pas été remplie entièrement ; que les Consorts X...ne peuvent en conséquence prétendre démontrer l'inexécution de cette obligation contractuelle, le bail n'étant pas arrivé à son terme en 1989 ; qu'au surplus, l'article L. 451-8 du Code rural dispose que, « en ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, l'emphytéote est tenu des réparations de toute nature, mais il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s'il prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail » ; que dès lors qu'il ne saurait être contesté que l'incendie survenu en 1989 a bien constitué pour la Société de SOLENZARA un cas fortuit ou un cas de force majeure, elle n'était nullement astreinte à l'obligation de reconstruire, que ce soit les bâtiments ou encore les équipements ; que par ailleurs, il résulte des constatations faites par l'expert judiciaire, Monsieur Z..., désigné dans le cadre de la procédure pendante depuis de nombreuses années devant les juridictions administratives opposant les Consorts Y...à la Commune de SARI SOLENZARA et ayant trait à la responsabilité de cette dernière quant à la survenance de l'incendie et la réparation du préjudice en ayant résulté pour les premiers, que l'exploitation donnée à bail emphytéotique a été totalement détruite, l'expert employant le terme d'anéantissement total ; que les Consorts X...ne sauraient prétendre que ce rapport d'expertise, dont ils n'ont jamais contesté le caractère contradictoire à leur égard et dont ils ont pu débattre à loisir dans le cadre de la présente instance, n'a pas de réelle valeur probante quant à la perte totale de l'exploitation et qu'en toute hypothèse, l'incendie n'a pu se propager ainsi qu'en raison du mauvais entretien de la propriété, alors que le Tribunal administratif de BASTIA s'est fondé sur ce rapport pour indemniser les Consorts Y...de leur préjudice constitué par la perte totale de l'exploitation, et que la responsabilité de la commune dans le déclenchement de l'incendie a été reconnue comme pleine et entière par la juridiction administrative alors que ce défaut d'entretien était déjà invoqué ; qu'il n'est pas inutile de souligner que, quand bien même cette décision n'aurait pas l'autorité de la chose jugée à l'égard des juridictions de l'ordre judiciaire, il n'est pas interdit au Tribunal paritaire des baux ruraux s'il l'estime nécessaire, de s'appuyer sur certains des motifs du jugement de la juridiction administrative, laquelle est en toute hypothèse seule compétente pour statuer sur la responsabilité des dommages causés par un ouvrage public, à l'inverse du Tribunal paritaire des baux ruraux ; qu'enfin, il est constant que par application des règles de droit commun du contrat de louage de choses, si la chose louée est détruite en totalité pendant la durée du bail, ce dernier est résilié de plein droit ; qu'en l'espèce, comme indiqué précédemment, il est établi que la propriété agricole, objet du bail emphytéotique, a été détruite en totalité par suite de l'incendie, dont l'emphytéote ne peut être tenu pour responsable conformément aux dispositions de l'article 1733 du Code civil applicable à ce type de bail en vertu de l'article L. 451-8 dernier alinéa, s'agissant d'un cas de force majeure exonératoire ; qu'il s'ensuit que le bail emphytéotique a pris fin par la perte totale de son objet, suite à l'incendie du 1er août 1989 ; qu'en conséquence, le bail ayant pris fin à cette date, la Société de SOLENZARA n'avait plus l'obligation d'exécuter les obligations contractuelles en découlant postérieurement à cette date, et notamment n'avait plus à satisfaire à l'obligation de mise en culture, d'entretien, et de paiement de la redevance ; que les Consorts X...seront en conséquence déboutés de l'ensemble de leurs demandes, y compris de celle en vérification d'écriture du document emportant résiliation amiable dudit bail selon les Consorts Y..., le bail ayant pris fin de plein droit en suite de la perte du bien objet du contrat ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, en cas de perte partielle du fonds, le preneur d'un bail emphytéotique ne peut demander la réduction de la redevance ni a fortiori se prévaloir d'une résiliation automatique du contrat de location ; que la Cour d'appel a dûment constaté que sur les 80 hectares de terres faisant l'objet du bail emphytéotique conclu le 10 décembre 1969, 30 ha seulement, qui avaient été mis en culture sous forme d'implantation de clémentiniers et d'oliviers, avaient été détruits lors de l'incendie du 1er août 1989 ; qu'en considérant néanmoins, pour dire que le bail emphytéotique avait pris fin et rejeter les demandes des Consorts X...en paiement des redevances dues, que l'exploitation donnée à bail a été totalement détruite, la Cour d'appel a violé les articles L. 451-4 et L. 451-8 du code rural et de la pêche ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, sous prétexte d'interprétation, les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; que le rapport de M. Z... retient que « l'exploitation se composait de 20 ha de clémentiniers et de 10 ha d'oliviers » (p. 7), que l'incendie a entraîné « l'anéantissement total de l'exploitation visitée » (p. 5), conclut que « l'incendie du 1er août 1989 a anéanti l'économie entière de M. Y...» (p. 18) et figure un tableau récapitulant les pertes de récoltes portant sur une surface de 30 ha (p. 19) ; qu'en retenant, pour dire que le bail emphytéotique a pris fin et rejeter les demandes financières des Consorts X..., que l'expert a constaté que la propriété agricole, objet du bail emphytéotique, a été détruite en totalité par suite de l'incendie, la Cour d'appel, qui a dénaturé les termes de ce rapport limitant la destruction de l'exploitation agricole à 30 ha sur les 80 ha objet du bail, a violé l'article 1134 du code civil ; 
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la perte totale d'un fonds résulte de ce que le locataire ne peut plus jouir de la chose louée ou ne peut plus en user conformément à sa destination ; qu'en se bornant à relever, pour dire que le bail emphytéotique a été résilié en raison de la destruction totale de l'exploitation donnée à bail, que les 30 ha de terres cultivées ont été détruits par l'incendie du 1er août 1989 sans relever aucune circonstance de nature à établir que les preneurs ne pouvaient pas jouir des 50 autres hectares faisant l'objet du bail emphytéotique ou en user conformément à leur destination, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 451-4 et L. 451-8 du code rural et de la pêche, ensemble les articles 1722 et 1733 du code civil ; 
ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, le bail emphytéotique conférant à l'emphytéote la charge de mettre en valeur un terrain nu, la perte même totale de l'exploitation ne fait pas disparaître le fonds, objet du bail ; qu'en considérant néanmoins, en l'état de la perte prétendument totale de l'exploitation donnée à bail, que les preneurs ont régulièrement résilié le contrat de bail, la Cour d'appel a violé les articles L. 451-4 et L. 451-8 du code rural et de la pêche.