LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'aucun texte n'exige que soit mentionnée dans l'arrêt la date de la désignation des trois magistrats composant la chambre de l'expropriation qui sont présumés avoir été désignés conformément aux dispositions légales ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que les parcelles expropriées étant situées dans le prolongement immédiat des parcelles DO 83, DP 235 et 240p avec lesquelles elles constituaient un tènement foncier unique, c'est à juste titre que le premier juge avait privilégié comme terme de comparaison l'arrêt du 26 juin 2009 rendu par la même cour aux termes duquel ces parcelles avaient été évaluées sur la base de 80 euros le m2 et, qu'un abattement de 50 % devait être appliqué sur ce prix pour tenir compte, conformément aux dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, de l'inconstructibilité totale de la parcelle DP 303 et de l'inconstructibilité partielle de la parcelle DP 301 résultant du PLU de Rennes, la cour d'appel, qui n'était tenue, ni de répondre à un moyen ni de procéder à une recherche, que ses constatations rendaient inopérants, a souverainement fixé à la somme de 257 840 euros l'indemnité principale de dépossession ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, qu'il résultait du rapport OGD intitulé "GIAT Industries, Rapport d'étude sur les solutions de réhabilitation du site en vue de sa reconversion" que c'était bien le site propriété de Giat industries qui avait été étudié et de la page 9 de ce rapport relative à "la corrélation des impacts avec le projet d'aménagement de la ZAC Courrouze", qu'il concernait l'intégralité du site touché par ledit aménagement et notamment les parcelles objet de l'expropriation, que ce rapport avait préconisé des solutions permettant à la fois le tri analytique et l'évacuation des déblais lesquels devaient être gérés en fonction de la nature et de l'ampleur de leur pollution et que ces solutions devaient permettre de satisfaire aux besoins du projet en terme de remblais et de respecter les critères de risque d'exposition de façon très sécuritaire, la cour d'appel a pu retenir la moyenne du coût des deux scénarios de dépollution privilégiés par le rapport, soit 2,9 millions d'euros au total, et déduire de ces seuls motifs que l'indemnité de dépollution devait être fixée, compte tenu de la superficie concernée, à la somme de 102 365,65 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Giat industries aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Giat industries à payer la somme de 2 500 euros à la société Territoires et développement-Société d'aménagement du bassin rennais ; rejette la demande de la société Giat industries ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Giat industries
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir été rendu par la cour composée de « Madame MAUSSION, Président, Monsieur STOLL, Juge de l'Expropriation du Département du Finistère, Madame OLIVIERO, Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique, ces deux derniers désignés conformément aux dispositions de l'article L13-1 du Code de l'expropriation » ;
1°) Alors que la chambre statuant en appel est présidée par un président de chambre de la cour d'appel désigné pour trois années renouvelables par ordonnance du premier président ; qu'en statuant dans une composition dont le président n'avait pas été désigné par une ordonnance du premier président de la cour d'appel datant de moins de trois ans, la cour d'appel a violé l'article R13-5 du Code de l'expropriation ;
2°) Alors que la chambre statuant en appel comprend deux assesseurs qui seront choisis par le président de la chambre parmi les juges du ressort visés à l'article L13-1 du Code de l'expropriation ; que les juges de l'expropriation et les magistrats sont désignés par ordonnance du premier président pour une durée de trois ans renouvelable ; qu'en statuant dans une composition comprenant deux assesseurs, juges de l'expropriation, non désignés par ordonnance du premier président datant de moins de trois ans, la cour d'appel a violé l'article L13-22 du Code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité globale due par la société TERRITOIRES à la société GIAT INDUSTRIES à la somme de 141.635,39 euros ;
Aux motifs propres que « la parcelle DP 245 de 1.842 m2 est issue de la DP 203 d'une superficie de 10.909 m2. La parcelle DP 296 de 4.604 m2 est issue de la DP 301 de 65.948 m2. Ces parcelles contiguës sont en nature d'espaces verts et de voies. Elles se situent devant l'entrée des bâtiments loués à la société EURO-SHELTER, au coeur de la ZAC de la Courrouze, sur la commune de Rennes. Le tènement est desservi par les réseaux d'électricité basse tension, d'eau et d'assainissement ainsi que par une voie d'accès. Le tènement est inclus dans le périmètre du droit de préemption urbain. Conformément aux dispositions des articles L13-15 du Code de l'expropriation, L213-4 et L213-6 du Code de l'urbanisme, la date de référence à prendre en compte est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Selon l'expropriant, la modification du 14 mai 2007 du PLU de la ville de Rennes n'ayant pas affecté le règlement de la zone 1AUo dans laquelle sont situées les parcelles, c'est à tort que le premier juge a retenu cette date comme date de référence. Toutefois il n'est pas contesté que la modification du 14 mai 2007 a modifié le périmètre de la zone 1AUo en incluant le gymnase rue Claude Bernard et ses abords, antérieurement classés en zone UG2. Dans la mesure où la modification du 14 mai 2007 a eu pour conséquence une nouvelle délimitation de la zone dans laquelle sont situés les biens expropriés, c'est à juste titre que le premier juge a retenu cette date comme date de référence en application des articles susvisés. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef. A cette date, les parcelles expropriées étaient situées en zone 1AUo, soit une zone naturelle non équipée destinée à être ouverte à l'urbanisation. Les réseaux à la périphérie de la zone sont de capacité suffisante pour envisager l'équipement de la zone. Cet aménagement ne peut se faire que lors d'une opération d'aménagement d'ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone, prévus par le PADD et le règlement. C'est donc à juste titre que le premier juge après avoir constaté que les biens étaient situés en zone constructible et desservis, les a qualifiés de terrains à bâtir, qualification non remise en cause par les parties.
Les parcelles expropriées seront évaluées au jour du jugement par comparaison avec des transactions non éloignées dans l'espace et dans le temps, et portant sur des biens présentant les mêmes avantages ou contraintes. A l'appui de son offre, l'expropriant fait état des termes de comparaison suivants :
1) Vente Etat/District urbain de l'agglomération rennaise du 04/05/1999, de la parcelle AA 75 d'une superficie de 28.305 située à l'intérieur du périmètre de la ZAC de la Courrouze sur Saint Jacques de la Lande, au prix de 6,10 euros/m2 
2) Vente SCI JOMARI/Ville de Rennes du 14/ 0/2002 de la parcelle CL27, de 1612 m2 située ZAC Baud-Chardonnet à Rennes, classée au POS en zone NA vendue au prix de 20,80 euros/m2. Le terrain comportait une petite maison d'habitation, 5 appentis, un entrepôt et une cour 
3) Vente Département d'Ille et Vilaine/Territoire du 21/12/2006 de la parcelle AW23 sise à l'intérieur du périmètre de la ZAC de la Courrouze sur Saint Jacques de la Lande d'une superficie de 5.727 m2, vendue au prix de 15 euros/m2 indemnité de remploi comprise 
4) Vente société Axe Développement/Territoire du 21/12/2006 des parcelles AC298 à 303 situées à l'intérieur du périmètre de la ZAC de la Courrouze sur Saint Jacques de la Lande d'une superficie totale de 39.713 m2, vendue au prix de 14,10 euros/m2, remploi en sus 
5) Vente société Foncière du Connétable/Territoire du 18/02/2010 de la parcelle DP 305 située à l'intérieur du périmètre de la ZAC de la Courrouze à Rennes d'une superficie de 327 m2, classée en zone 1AUo, vendue au prix de 30,58 euros/m2, remploi en sus.
La société GIAT INDUSTRIES se prévaut de l'arrêt rendu le 26/06/2009 par la présente juridiction aux termes duquel les parcelles voisines DO 83, DP235 et 240, également propriétés de GIAT INDUSTRIES, ont été évaluées sur la base de 80 euros du m2. Cette décision est aujourd'hui définitive, le pourvoi engagé ayant été rejeté par la Cour de cassation le 21/09/2010. Dans la mesure où les parcelles expropriées sont situées dans le prolongement immédiat des parcelles DO 83, DP 235 et 240, avec lesquelles elles constituaient un tènement foncier unique, c'est à juste titre que le premier juge a privilégié ce terme de comparaison. Le raisonnement du premier juge sera en outre suivi en ce qu'il a pratiqué sur ce prix un abattement de 50% pour tenir compte de l'inconstructibilité totale de la parcelle DP 303 et de l'inconstructibilité de la majeure partie de la parcelle DP 301, selon le PLU de Rennes. Le raisonnement de GIAT INDUSTRIES tendant à voir indemniser les parcelles sur la base de 80 euros du m2 comme les parcelles DO 83, DP 235 et 240p ne saurait être retenu, l'évaluation des biens devant aux termes des dispositions de l'article L13-15 du code de l'expropriation tenir compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et notamment des servitudes affectant l'utilisation des sols. Or en l'espèce, les parcelles expropriées sont affectées d'une inconstructibilité quasi-totale contrairement aux parcelles DO 83, DP 235 et 240p. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 257.840 euros (6.446 m2 x 40 euros).
La société GIAT INDUSTRIES ne saurait valablement venir prétendre que les parcelles expropriées font partie du même tènement que les parcelles DO 83, DP 235 et 240p pour prétendre à une indemnisation sur la même base de 80 euros et s'agissant de la pollution soutenir que ces parcelles ne seraient pas polluées ou encore que le rapport réalisé par OGD sur lequel s'est appuyé le premier juge ne concernerait pas lesdites parcelles. Le rapport OGD est intitulé « GIAT INDUSTRIES, Rapport d'étude sur les solutions de réhabilitation du site en vue de sa reconversion ». Il en résulte que c'est bien le site propriété de GIAT INDUSTRIES qui a été étudié et force est de constater que GIAT INDUSTRIES procède par affirmation en prétendant que les parcelles expropriées n'ont pas été concernées par ladite étude, mais ne rapporte nullement la preuve de ses affirmations. De plus, l'étude OGD en sa page 9 concerne « la corrélation des impacts avec le projet d'aménagement de la ZAC de la Courrouze », et donc l'intégralité du site concerné par ledit aménagement et notamment les parcelles objet de l'expropriation. GIAT INDUSTRIES fait valoir que la méthode retenue par le premier juge pour évaluer le coût de dépollution à 15,88 euros du m2 ne tient pas compte des aménagements que la société TERRITOIRES projette de réaliser sur les parcelles. Le rapport OGD a préconisé des solutions permettant à la fois le tri analytique ainsi que l'évacuation des déblais, lesquels devront être gérés en fonction de la nature et de l'ampleur de leur pollution. Ces solutions doivent permettre de satisfaire aux besoins du projet en terme de remblais et respecter les critères de risque d'exposition de façon très sécuritaire (p.24 du rapport). Selon ce rapport, deux scénarios ont été privilégiés, les scénarios B et C, aux termes desquels les budgets prévisionnels ont été évalués entre 3M et 4,2M pour le projet B et 1,8M et 2,6M HT pour le projet C. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la moyenne de ces deux scénarios soit la somme de 2,9 millions d'euros, laquelle appliquée à la superficie concernée aboutit à un coût de dépollution de 102.365,65 euros. Force est d'ailleurs de constater que GIAT INDUSTRIES avait accepté ce montant de 2.900.000 euros au titre de la dépollution dans le cadre de l'expropriation des parcelles DO 83 et DP 235 et 240p. Le fait que les parcelles expropriées soient destinées à des voies de circulation ne saurait minorer le coût de dépollution dans la mesure où la dépollution du site s'inscrit dans un projet de reconversion global (usage d'habitation et de crèche), ce qui implique que ce soit la destination finale de la zone qui soit envisagée et non uniquement celle des parcelles concernées. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le coût de dépollution à la somme de 102.365,65 euros.
La parcelle 296p est louée à la société EURO-SHELTER pour une superficie de 2.302 m2, aux termes d'un bail commercial. Le taux de l'abattement en la matière est usuellement de 30%, le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu un taux d'abattement pour occupation de 10%.
Il résulte du bail commercial conclu entre GIAT INDUSTRIES et la société EURO-SHELTER que le loyer a été fixé uniquement en considération des surfaces bâties (tableau joint en annexe du bail). Il n'est donc pas justifié de ce que l'expropriation de la parcelle DP 296 va entrainer pour GIAT INDUSTRIES une perte de loyer, aucun bâtiment n'étant édifié sur cette parcelle. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué à GIAT INDUSTRIES une indemnité de 20.150 euros pour perte de loyer. L'indemnisation de la société GIAT INDUSTRIES s'effectuera en conséquence ainsi qu'il suit :
- Indemnité principale 
6446m2 x 40 euros = 257.840,00 euros 
abattement pour occupation (30%) - 27.624,00 euros 
abattement pour pollution - 102.365,65 euros 
total 127.850,35 euros 
- Indemnité de remploi 
20% sur 5.000 euros 1.000,00 euros 
15% sur 10.000 euros 1.500,00 euros 
10% sur 112.850,35 euros 11.285,04 euros 
total 13.785,04 euros »
(arrêt, p.3 à 7) ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que « Les parcelles DP 245p et 296p autrement numérotées DP 303 et 301 forment un tènement de (1842m2+4604m2) 6446m2. Ce tènement se situe devant l'entrée des bâtiments loués à la société EURO-SHELTER au coeur de la ZAC de la Courrouze, et est essentiellement constitué par une voie et ses abords. Il est pollué et desservi par les réseaux d'électricité basse tension, d'eau potable et d'assainissement.
Le tènement étant inclus dans le périmètre d'exercice du droit de préemption urbain, la date de référence doit être déterminée par la combinaison des articles L213-6 et L213-4-a du Code de l'urbanisme, comme celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, la dernière modification du PLU de la ville de Rennes affectant le périmètre de la zone est du 14/05/2007. La date de référence sera donc celle du 14/05/2007.
A cette date, la parcelle était classée en zone 1AUo qui est une zone naturelle non équipée destinée à être ouverte à l'urbanisation. Les réseaux à la périphérie de la zone sont d'une capacité suffisante pour envisager l'équipement de la zone. Cet aménagement ne peut se faire que lors d'une opération d'aménagement d'ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le PADD et le règlement. Ce secteur est donc un secteur désigné comme constructible au PLU de la ville de Rennes. Il n'est pas contesté qu'à cette date, le tènement qui est essentiellement une voie de circulation était desservi par les réseaux d'électricité « basse tension », d'eau potable et d'assainissement. La dimension de ces réseaux était suffisante puisque le règlement de zone indique que « les réseaux existant à la périphérie immédiate de la zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone ». Le tènement doit donc en application de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation recevoir la qualification de terrain à bâtir.
L'élément de comparaison le plus topique est celui visé par l'arrêt du 26/06/2009 de la cour d'appel de Rennes car les parcelles DO 83 et DP 235 et 240p sont situées à proximité immédiate des parcelles expropriées. La cour avait confirmé la valeur retenue par le premier juge, soit une valeur unitaire de 80 /m2. Cette valeur correspondait à celle du terrain puisque la méthode de récupération foncière avait été appliquée, les bâtiments situés sur l'emprise étant dépourvus de valeur. Toutefois ce prix est afférent à un terrain constructible. En l'espèce, comme l'indique Madame le commissaire du gouvernement, la parcelle DP 303 est inconstructible au PLU de Rennes ainsi que la majeure partie de la parcelle DP 301. Il y a donc lieu de diminuer de moitié cette valeur pour tenir compte du caractère en majeure partie inconstructible du tènement. La valeur unitaire retenue sera donc de 80/2) 40/m2. L'indemnité principale sera donc de 6446m2x40 : 257.840 . Il y a lieu, la zone de la Courrouze étant polluée, de pratiquer un abattement pour dépollution. L'étude de la société OGD conclut (page 24), que « les scénarios mixtes B et C permettraient de procéder à l'élimination des terres les plus impactées tout en permettant de satisfaire aux besoins du projet en termes de remblais et respecter les critères de risque d'exposition de façon très sécuritaire ». Les scénarios B et C seront donc retenus. La société OGD ayant évalué le coût de la dépollution selon le scénario B entre 3 et 4,2M  HT et selon le scénario C entre 1,8 et 2,6M  HT, le coût sera déterminé en fonction de la moyenne de ces deux scénarios, soit la somme de () 102.365,65  » (jugement, p.7 et 8) ;
1°) Alors que lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; qu'en retenant un abattement de 50% sur la valeur résultant du terme de comparaison retenu en raison de l'inconstructibilité quasi-totale affectant les parcelles expropriées, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces servitudes d'espace inconstructible ne constituaient pas des emplacements réservés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 13-15 II, 4°, du Code de l'expropriation ;
2°) Alors que la société GIAT INDUSTRIES faisait valoir dans son mémoire d'appel que les manoeuvres de l'expropriant consistant à scinder la procédure d'expropriation d'un même tènement foncier de manière artificielle, afin d'isoler les parties accessoires de ce tènement présentant les caractéristiques les moins favorables et d'en obtenir une évaluation largement minorée, devaient conduire le juge de l'expropriation à évaluer les parcelles comme si elles avaient été expropriées en même temps que les premières (p.11 et 14) ; qu'en fixant l'indemnité principale de dépossession due à la société GIAT INDUSTRIES pour les parcelles expropriées à la moitié de la valeur de comparaison, retenue pour les autres parcelles faisant partie du même tènement, sans répondre à ce moyen pourtant déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) Alors que la société GIAT INDUSTRIES faisait valoir dans son mémoire d'appel que l'inclusion des parcelles litigieuses à un espace inconstructible du PLU de Rennes justifiait un abattement déterminé de façon objective et en cohérence avec la valeur des terrains principaux, et proposait en conséquence de fixer le prix des parcelles litigieuses à 60 euros par mètre carré (mémoire d'appel, p.14) ; qu'en affirmant cependant, pour écarter l'argumentation de la société GIAT INDUSTRIES relative à la dépollution, que celle-ci ne pouvait valablement venir prétendre que les parcelles expropriées faisaient partie du même tènement que les parcelles DO 83, DP 235 et 240p pour prétendre à une indemnisation sur la même base de 80 euros et s'agissant de la pollution, soutenir que ces parcelles ne seraient pas polluées ou ne seraient pas concernées par le rapport de la société OGD, tandis que l'expropriée admettait qu'il soit tenu compte des particularités des parcelles expropriées pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation à 60 euros du mètre carré, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mémoire d'appel de la société GIAT INDUSTRIES, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
4°) Alors que la contradiction des motifs équivaut à leur absence ; qu'en jugeant tout à la fois, d'une part, que « le raisonnement de GIAT INDUSTRIES tendant à voir indemniser les parcelles sur la base de 80 euros du m2, comme les parcelles DO 83, DP 235 et 240p ne saurait être retenu, l'évaluation des biens devant aux termes des dispositions de l'article L13-15 du Code de l'expropriation tenir compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et notamment des servitudes affectant l'utilisation des sols. Or en l'espèce les parcelles expropriées sont affectées d'une inconstructibilité quasi-totale contrairement aux parcelles DO 83, DP 235 et 240p. » (p.5) et, d'autre part, que « le fait que les parcelles expropriées soient destinées à des voies de circulation ne saurait minorer le coût de dépollution dans la mesure où la dépollution du site s'inscrit dans un projet de reconversion global (usage d'habitation et crèche/école) ce qui implique que ce soit la destination finale de la zone qui soit envisagée et non uniquement celle des parcelles concernées » (p.6), et en retenant ainsi que l'évaluation des parcelles devait se faire de manière à la fois individuelle et globale, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, et a ainsi violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5°) Alors, en tout état de cause, que l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en affirmant, pour réduire l'indemnité de dépossession d'un coût de dépollution calculé sur l'ensemble du site, que le fait que les parcelles expropriées soient destinées à des voies de circulation ne saurait minorer le coût de dépollution dans la mesure où la dépollution du site s'inscrit dans un projet de reconversion global ce qui implique que ce soit la destination finale de la zone qui soit envisagée et non uniquement celle des parcelles concernées, et en condamnant donc la société GIAT INDUSTRIES à supporter un coût de dépollution ne correspondant pas au coût réel de dépollution relatif aux parcelles expropriées, qui dépendait de leur degré de contamination et de leur destination, la cour d'appel a violé l'article L13-13 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.