LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la société de Magasinage n'ayant pas soutenu que sa renonciation à exiger les réparations locatives apparentes à la date de l'établissement de l'état des lieux provisoire, autres que celles énumérées à l'article 2 du protocole d'accord, était sans contrepartie, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, par une interprétation des termes du protocole que leur ambiguïté rendait nécessaire, exclusive de dénaturation, que les travaux expressément visés par la transaction étaient les seuls imputés à charge de la société Pack Isol parmi ceux dont la nécessité avait été révélée par l'état de sortie provisoire et que les réparations locatives auxquelles la société Pack Isol demeurait tenue conformément aux termes du bail ne pouvaient qu'être celles révélées postérieurement à la signature du protocole, par la réalisation de l'état des lieux définitif à l'occasion de la libération effective des lieux, la cour d'appel en a justement déduit que le preneur n'était tenu que des réparations contractuellement à sa charge révélées par l'état de sortie définitif ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de Magasinage aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de Magasinage à payer à la société Pack Isol la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société de Magasinage ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société de Magasinage
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le protocole signé le 20 décembre 2007 a pour objet l'ensemble des travaux dont la nécessité a été révélée par l'état provisoire de sortie réalisée entre les parties dont les travaux de bardage de la façade ouest de l'immeuble, remplacement des panneaux de Stradisol, démontage et mise en décharge des parois intérieures en bardage situées à l'intérieur de l'entrepôt, démolition de l'espace commercial complémentaire à l'intérieur du local d'activité et que les réparations visées au dernier alinéa de l'article 2.2 du protocole sont celles dont la nécessité a été révélée postérieurement à la signature de celui-ci et d'avoir en conséquence modifié la mission de l'expert commis par le jugement;
Aux motifs gue le protocole signé le 20 décembre 2007, auquel les parties ont conféré « un caractère définitif global et forfaitaire ayant valeur de la chose jugée en dernier ressort elle ne peut donc être révoquée ou remise en cause de quelque manière que ce soit et par quelque moyen que ce soit. ..» précise qu'il a pour objet « de convenir des modalités de départ de la société Pack Isol et en s'accordant sur le coût de remise en état des locaux loués aux termes du bail, afin de prévenir et d'éteindre toute contestation à naitre sur les travaux révélés par l'état provisoire de sortie réalisé entre les parties»; qu'il dispose notamment en son article 2 « réparations locatives en fin de bail» que les parties ont réalisé un état de sortie provisoire laissant apparaître qu'une remise en état des lieux sera nécessaire incombant au preneur et que:
- les sommes suivantes seront payées par la société Pack Isol à la SCI Magasinage qui accepte de se charger de la réalisation des travaux:
12.000 euros au titre de la réparation du bardage de la façade ouest de l'immeuble,
- 3000 euros HT au titre de la réparation locative de 50% du coût de remplacement des panneaux Stradisol,
- le preneur réalisera les travaux de remise en état suivants :
- démontage et mise en décharge des parois intérieures en bardage situées à l'intérieur de l'entrepôt ... de leur structure ainsi que du soubassement en parpaing ... étant précisé que la remise en état du sol après dépose du soubassement en parpaing n'est pas demandée par le bailleur,
- démolition de l'espèce commerciale complémentaire à l'intérieur du local d'activité réalisé par le preneur et autorisé par le bailleur suivant paragraphe 1du bail afin que les lieux soient remis dans leur état primitif;
Qu'il est expressément stipulé que les réparations locatives autres que celles ci-dessus mentionnées qui seraient nécessaires seront faites par le preneur conformément aux termes du bail; qu'il apparaît ainsi que les travaux convenus sont les seuls imputés à charge de la société Pack Isol parmi ceux dont la nécessité a été révélée par l'état provisoire; que les réparations locatives auxquelles la société Pack Isol demeure tenue conformément aux termes du bail ne peuvent qu'être celles révélées postérieurement à la signature du protocole, par la réalisation de l'état des lieux définitif à l'occasion de la libération effective des lieux; que le jugement entrepris doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a dit, sans autre distinction ni précision que les réparations locatives autres que celles se rapportant au bardage de la façade ouest de l'immeuble, remplacement des panneaux de Stradisol, démontage et mise en décharge des parois intérieures en bardage situées à l'intérieur de l'entrepôt, démolition de l'espace commercial complémentaire à l'intérieur du local d'activité, seront faites par le preneur conformément aux termes du bail; qu'il appartient à la SCI Magasinage demanderesse, de rapporter la preuve de ce que les réparations dont elle demande la prise en charge par la société Pack Isol n'auraient été révélées que par l'état de sortie définitif; qu'il lui appartient également de rapporter la preuve de ce que celles-ci entrent dans la catégorie des réparations à la charge de la société Pack Isol étant rappelé que:
1° aux termes du baille preneur s'engage à « prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent et les rendre en fin de bail en bon état de réparation d'entretien, veiller en permanence au bon état de l'entrée charretière, des collecteurs d'eau de pluie, en particulier nettoyer à minima deux fois par ans les chéneaux les gouttières ainsi que les regards de collecteurs d'eau pluviales, entretenir les espaces verts, couper régulièrement l'herbe et la végétation, faire son affaire des portes, des fermetures, des parties vitrées et de l'installation de chauffage, effectuer dès qu'il en est besoin et sans attendre la fin du bail, toutes réparations à sa charge, le bailleur n'étant tenu qu'aux grosses réparations énumérées à l'article 606 du Code civil, sauf toutefois si ces réparations étaient la conséquence du défaut des réparations d'entretien ou de dégâts occasionnés par le preneur ».
2° aux termes de l'avenant n° 1 au protocole d'accord du 20 décembre 2007, signé le 13 mars 2008, toutes les clauses et obligations du bail sont maintenues jusqu'au 14 avril 2008, en conséquence le preneur s'oblige « à rendre les locaux conformément à l'état des lieux qui en a été dressé lors de son entrée et conformément et dans les conditions de l'article 2 du protocole» ; qu'aucune des parties ne produit aux débats l'état provisoire auquel il est fait référence dans le protocole; qu'il est constant que lors de son établissement les lieux étaient encore occupés et encombrés de marchandises; que si les éléments tels que produits en l'état ne permettent pas de déterminer avec précision les réparations qui pourraient être effectivement imputées à la société Pack Isol, ils sont suffisants pour justifier le recours à une expertise;
Alors d'une part, qu'il résulte des termes clairs et précis du protocole d'accord en date du 20 décembre 2007, que cet accord par lequel le preneur s'est engagé à « rendre les locaux conformément à l'état des lieux qui en été dressé lors de son entrée dans les lieux» a pour objet d'éteindre les contestations à naître sur les seuls travaux révélés par l'état provisoire de sortie réalisé entre les parties et énumérés à l'article 2 de ce protocole d'accord, toutes les réparations locatives autres que celles mentionnées à l'article 2, devant être faites par le preneur conformément aux termes du bail; qu'en décidant que l'obligation de procéder aux réparations locatives autres que celles mentionnées à l'article 2, conformément aux termes du bail, serait limitée aux réparations locatives révélées postérieurement à la signature du protocole par la réalisation de l'état des lieux définitif à l'occasion de la libération effective des lieux, la Cour d'appel a dénaturé ce protocole d'accord en violation de l'article 1134 du Code civil;
Alors d'autre part, que les transactions se renferment dans leur objet et ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris; que l'accord du 20 décembre 2007 conclu en raison du retard pris par le preneur dans la restitution des locaux, ne comporte aucune renonciation du bailleur à l'exécution par le preneur des travaux de réparation locative nécessaires, apparents à la date de l'établissement de l'état provisoire de sortie et non visés à l'article 2 du protocole d'accord; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 2048 et 2049 du Code civil;
Alors enfin, que la transaction implique l'existence de concessions réciproques des parties; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans caractériser une quelconque contrepartie à une prétendue renonciation du bailleur à exiger les réparations locatives apparentes à la date de l'établissement du protocole d'accord, autres que celles énumérées à l'article 2 de ce protocole d'accord, la Cour d'appel a violé l'article 2044 du Code civil.