LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 431 F-D
Pourvoi n° W 19-13.849
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
Mme Y... R..., épouse O..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° W 19-13.849 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Accord compagnie immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [...] ,
2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic en exercice la société Accord compagnie immobilier, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme R..., et après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mars 2017), Mme R..., propriétaire de lots dans un ensemble immobilier, composé de cinq maisons et de dépendances et soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions relatives à l'approbation des comptes et au quitus donné au syndic, prises lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2011, et des articles 15, 16 et 23 du règlement de copropriété.
Examen des moyens
Sur le premier et le quatrième moyens, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
3. Mme R... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation de la décision donnant quitus au syndic, alors « que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que Mme R..., après avoir rappelé la situation de fait et les dispositions des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, exposait que les études, diagnostics et interventions de M. F... en vue de la réalisation de travaux concernant le plancher de l'appartement de la maison 3, la toiture de cette maison, son réseau d'évacuation des eaux usées, le mur mitoyen entre les maisons 2 et 3 relevaient des dispositions des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, que la décision de faire intervenir M. F... en vue de la réalisation de travaux d'entretien de l'immeuble aurait dû être soumise préalablement à l'assemblée générale des copropriétaires concernés avec une mise en concurrence et qu'à défaut d'avoir été votés par l'assemblée générale, le syndic n'avait non seulement pas qualité pour solliciter ces interventions mais encore les dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires n'étaient pas exigibles des copropriétaires ; qu'en affirmant que Mme R... n'exposait pas en quoi le syndic aurait failli à sa mission de gestion d'ensemble de la copropriété, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions d'appel de Mme R..., a violé l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :
4. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que Mme R..., qui conteste la présentation des comptes sur une période dépassant douze mois, nonobstant la décision d'assemblée générale du 5 janvier 2010, ainsi que les modalités de répartition des charges qui lui sont appliquées, n'expose pas en quoi le syndic aurait failli à sa mission de gestion de l'ensemble de la copropriété.
5. En statuant ainsi, alors que, dans ces conclusions, Mme R... soutenait que les dépenses d'études techniques, diagnostic et appels d'offre en vue de la réalisation de travaux engagées par le syndic, n'entraient pas dans le champ des dépenses comprises dans le budget prévisionnel, mais relevaient des dispositions des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, et que le syndic aurait dû être autorisé par l'assemblée générale à y procéder, la cour d'appel, qui a dénaturé ces écritures, a violé le principe susvisé.
Et sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
6. Mme R... fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, alors « que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot par rapport à l'ensemble des valeurs des parties privatives ; qu'il ressort des constatations de la cour d'appel que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété prévoyaient que les lots 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 étaient exonérés de toute participation aux charges générales ; qu'en se fondant, pour débouter madame R... de sa demande d'annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, sur la circonstance que chacun des lots précités se voyait attribuer un certain nombre de dix-millièmes, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, impropre à écarter la nullité des articles 15 et 16 du règlement de copropriété en ce qu'ils exonéraient les lots 14 à 20 de toute participation aux charges générales de copropriété, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 10, alinéas 1er à 3, de la loi du 10 juillet 1965 :
7. Aux termes de ce texte, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
8. Pour rejeter la demande en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que ces articles n'exonèrent pas les lots constitués par les dépendances du paiement des charges générales, puisqu'ils renvoient à l'article 8 de ce règlement qui attribuent des tantièmes à ces lots.
9. En se déterminant ainsi, alors que l'article 8 fixe la répartition des quote-part de parties communes attribuées à chaque lot, qui peut être différente de celle des charges et demeure licite même si elle est établie sur des bases non conformes aux critères de l'article 5, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il déboute Mme R... de ses demandes en annulation des décisions relatives au quitus à donner au syndic et en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, l'arrêt rendu le 16 mars 2017 entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du [...] à payer à Mme R... une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme R...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement, débouté madame Y... R... de sa demande en annulation de la décision relative à l'approbation des comptes adoptée par l'assemblée générale du 6 juillet 2011 ;
Aux motifs propres que, sur l'annulation de la décision relative à l'approbation des comptes adoptée lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2011, au soutien de la demande d'annulation de la décision relative à l'approbation des comptes, madame R... fait valoir, en premier lieu, que les comptes présentés par le syndic présentent une irrégularité de forme, dans la mesure où l'état des dépenses comporte des dépenses étalées sur plus de 12 mois et où les copropriétaires n'étaient pas en capacité d'apprécier la portée effective de leur vote ; c'est toutefois à bon droit que le tribunal a écarté toute irrégularité de forme, en retenant que l'assemblée générale du 5 janvier 2010 avait décider de modifier la durée de l'exercice et de la prévoir pour 18 mois ; les critiques de madame R..., dans le cadre de la présente instance sur la légalité de cette fixation à 18 mois de la durée de l'exercice comptable sont inopérantes, en l'état de la décision d'assemblée générale du 5 janvier 2010, dont le caractère définitif n'est pas contesté ; en second lieu, madame R... invoque le caractère injustifié de certaines dépenses qui lui ont été imputées selon elle à tort ; étude d'architecte F... d'un montant de 3.260,53 euros, surconsommation d'eau d'un montant de 1.435,34 euros, charges du lot 16 ; au regard de cette argumentation, il apparaît que madame R... ne forme aucune critique sur les comptes de la copropriété mais qu'elle conteste en réalité les modalités de répartition des charges qui lui sont appliquées ; or, il est de droit, en application des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que l'approbation des comptes de la copropriété ne vaut pas approbation du compte individuel du copropriétaire et que l'approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges ; les critiques de madame R... sont par suite inopérantes, sans qu'il y ait lieu d'examiner le détail de l'argumentation de l'intéressée et notamment la portée de l'article 3 du règlement de copropriété contenant l'état descriptif de division quant aux charges du lot 16 ; il en résulte que la demande subsidiaire tendant à voir déclarer non écrites et voir prononcer l'annulation des dispositions dudit article 3, est sans objet ; le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute madame R... de sa demande en annulation de la décision relative à l'approbation des comptes ; les demandes subséquentes de madame R... concernant le paiement de sa quote-part de charges seront rejetées ;
Et aux motifs adoptés que, sur la demande principale en annulation de la résolution relative à l'approbation des comptes et de celle relative au quitus de gestion, la demanderesse fait valoir que les comptes présentés par le syndic encourent l'annulation du fait d'irrégularités de forme ; en premier lieu, il résulte des dispositions de l'article 5 du décret du 14 mars 2005 que : - l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de 12 mois, - les comptes sont arrêtés à la date de la clôture de l'exercice, - pour le premier exercice, l'assemblée générale fixe la date de la clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder 18 mois ; l'article 11 de l'arrêté du 14 mars 2005 dispose que « les documents comptables sont établis au nom du syndicat avec l'adresse de l'immeuble. Ils précisent leur contenu et la référence de l'exercice comptable auquel ils se rapportent » ; en l'espèce, l'exercice comptable soumis à l'approbation des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2011, portait expressément en page de garde sur une période d'exercice allant du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010, et ce sans aucune ambiguïté ; la précédente assemblée générale du 5 janvier 2010 ayant voté à l'unanimité, les résolutions 10 et 21 aux termes desquelles avait été décidé à la demande des copropriétaires de rallonger l'exercice sur 18 mois pour s'adapter à l'année civile soit du 01/01 au 31/12, c'est donc à juste titre, et en régularité avec les textes, que les comptes présentés lors de l'assemblée générale, ont porté sur un exercice de 18 mois ; au surplus, le fascicule relié, adressé en courrier recommandé avec accusé de réception à chaque copropriétaire, en vue de l'assemblée générale, et dont un exemplaire est produit aux débats, comporte précisément les dates et durée de l'exercice approuvé, les comptes de gestion et les comptes de dépenses dudit exercice ; madame Y... R..., qui a reçu en recommandé, comme chaque copropriétaire, ce fascicule, ne peut prétendre ne pas avoir pu apprécier la portée effective de ce sur quoi les copropriétaires allaient être amenés à se prononcer ; aucune irrégularité de forme ne peut donc être reprochée à la présentation des comptes lors de l'assemblée générale ; en second lieu, la demanderesse invoque le caractère injustifié et juridiquement indu d'une charge « Audit F... » affectée au bâtiment 3, d'un montant de 3.260,53 euros, au motif qu'aucune décision d'assemblée générale ne serait intervenue pour autoriser le syndic à exposer telle dépense ; il ressort de la 19ème résolution de l'assemblée générale du 5 janvier 2010, votée à l'unanimité des copropriétaires, que l'assemblée générale « décide de réaliser la rénovation totale selon devis ci-joint de la charpente, avec la suppression du poste isolation ; les travaux seront financés par 7 appels de fonds,
, et de réaliser les travaux de reprise nécessaires des planchers. Devis à établir et mandat au conseil syndical
» ; que préalablement, monsieur F... avait été missionné par les membres du conseil syndical représentant l'ensemble des copropriétaires de la maison 3 par retour de coupon-réponse d'acceptation, à l'issue de la réunion du conseil syndical du 25 février 2009 ; la dépense engagée, soit Audit F..., avait donc été validée par les copropriétaires, et W 19-13.849 notamment par madame Y... R..., qui aux termes de son courrier du 16 août 2008, adressait un chèque « en règlement de l'acompte concernant l'audit de l'architecte » ; en troisième lieu, c'est à tort que madame Y... R... reproche le placement dans le compte « charges communes » du montant du différentiel de consommation d'eau du compteur général et des compteurs divisionnaires, le syndic n'ayant pas vocation à imputer à un seul copropriétaire un surcroît de consommation d'eau ; en quatrième lieu, madame Y... R... ne peut reprocher l'imputation à son compte des charges du lot 16, le lot 16 « débarras » devant, aux termes de l'article 3 du règlement de copropriété, être « obligatoirement affecté au propriétaire du lot 7 », le lot 7 appartenant à madame Y... R... ; elle sera donc déboutée de sa demande d'annulation de résolution des comptes et par voie de conséquence de sa demande d'annulation de résolution sur le quitus au syndic ;
1°) Alors que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret n° 2005-40 du 14 mars 2005, lui-même complété par l'arrêté comptable du même jour et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers ; que madame R... faisait valoir que l'exercice comptable soumis à l'approbation des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2011 ne pouvait qu'être annuel, cet exercice n'étant pas le premier du syndicat de copropriétaires requis, que la société immobilière Vesta avait présenté un état des dépenses qui comportaient des dépenses étalées sur plus de 12 mois sans mentionner expressément sur cet état, pas plus que sur le compte de gestion général, l'état financier et la situation des copropriétaires, la durée de l'exercice, que la société immobilière Vesta avait également présenté un compte de gestion pour travaux hors budget prévisionnel établi sur la période de 12 mois du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, situation anormale puisque les comptes arrêtés au 30 juin 2010 auraient dû être présentés à l'assemblée générale avant le 31 décembre 2010 et que ces documents comptables discordants, outre leurs irrégularités, ne permettaient pas aux copropriétaires d'apprécier la portée effective de ce sur quoi ils étaient amenés à se prononcer ; qu'en se bornant à énoncer que les critiques de madame R... sur la légalité de la fixation à 18 mois de la durée de l'exercice comptable étaient inopérantes en l'état de la décision d'assemblée générale du 5 janvier 2010 qui avait décidé de modifier la durée de l'exercice et de la prévoir pour 18 mois, dont le caractère définitif n'était pas contesté, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les comptes présentés à l'assemblée générale tenue le 6 juillet 2011 étaient établis conformément aux règles comptables fixées par le décret n°2005-40 du 14 mars 2005 et l'arrêté du même jour, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 5 et 11 du décret n°2005-40 du 14 mars 2005 et 11 de l'arrêté du 14 mars 2005 ;
2°) Alors que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que madame R... soutenait, dans ses conclusions d'appel, que le « compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 » comportait sous la mention « Audit F... » l'indication de ce qu'une dépense de 3.000 euros aurait été votée et que la dépense définitive avait représenté 3.260,53 euros mais que la mention « dépense votée » était manifestement inexacte, aucune décision d'assemblée générale n'étant intervenue pour autoriser le syndic à exposer une telle dépense et que le syndic avait ainsi essayé irrégulièrement d'en faire assumer la charge par les copropriétaires en la glissant dans les comptes à approuver (conclusions récapitulatives et en réplique p.7) ; qu'en affirmant que madame R... ne formait aucune critique sur les comptes de la copropriété, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de madame R... et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) Alors que le copropriétaire peut demander l'annulation de la décision relative à l'approbation des comptes de copropriété lorsque cette décision avalise des comptes irréguliers et discordants, comportant des dépenses engagés sans vote préalable de l'assemblée générale ou impliquant une affectation de dépenses non conforme au règlement de copropriété ou comportant imputation au copropriétaire de dépenses qu'il n'a pas à supporter ; que madame R... invoquait le caractère indu des charges dites « charges bâtiment 3 » figurant dans le « compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 », le caractère irrégulier du placement dans le compte des charges communes générales d'une somme de 1.435,34 euros au titre d'un surplus de consommation d'eau répartie aux millièmes et le caractère injustifié d'une imputation de charges au titre d'un lot n°16 dont elle n'était pas propriétaire pour ne l'avoir jamais acquis ; qu'en se fondant, pour débouter madame R... de sa demande en annulation de la décision relative à l'approbation des comptes, sur la circonstance que l'approbation des comptes de la copropriété ne valait pas approbation du compte individuel du copropriétaire et que l'approbation des comptes était indépendante de la répartition des charges, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, impropre à écarter l'annulation de la décision relative à l'approbation des comptes en ce qu'elle avalisait des comptes comportant des dépenses irrégulièrement engagées par le syndic, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement, débouté madame Y... R... de sa demande en annulation de la décision donnant quitus au syndic lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2011 ;
Aux motifs que, se prévalant des mêmes irrégularités invoquées à l'appui de l'annulation de la décision d'approbation des comptes, madame R... sollicite l'annulation de la décision relative au quitus ; il est de droit, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le quitus et l'approbation des comptes ne sont pas nécessairement liés ; il appartient au copropriétaire qui conteste la décision de quitus de prouver que le syndic n'a pas régulièrement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou les autres domaines ; en l'occurrence, madame R... qui conteste la présentation des comptes sur une période dépassant 12 mois nonobstant la décision précitée d'assemblée générale du 5 janvier 2010, ainsi que les modalités de répartition des charges qui lui sont appliquées, n'expose pas en quoi le syndic aurait failli à sa mission de gestion d'ensemble de la copropriété ; dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute madame R... de sa demande en annulation de la décision relative au quitus du syndic ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que, sur la demande principale en annulation de la résolution relative à l'approbation des comptes et de celle relative au quitus de gestion, la demanderesse fait valoir que les comptes présentés par le syndic encourent l'annulation du fait d'irrégularités de forme ; en premier lieu, il résulte des dispositions de l'article 5 du décret du 14 mars 2005 que : - l'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de 12 mois, - les comptes sont arrêtés à la date de la clôture de l'exercice, - pour le premier exercice, l'assemblée générale fixe la date de la clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder 18 mois ; l'article 11 de l'arrêté du 14 mars 2005 dispose que « les documents comptables sont établis au nom du syndicat avec l'adresse de l'immeuble. Ils précisent leur contenu et la référence de l'exercice comptable auquel ils se rapportent » ; en l'espèce, l'exercice comptable soumis à l'approbation des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2011, portait expressément en page de garde sur une période d'exercice allant du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2010, et ce sans aucune ambiguïté ; la précédente assemblée générale du 5 janvier 2010 ayant voté à l'unanimité, les résolutions 10 et 21 aux termes desquelles avait été décidé à la demande des copropriétaires de rallonger l'exercice sur 18 mois pour s'adapter à l'année civile soit du 01/01 au 31/12, c'est donc à juste titre, et en régularité avec les textes, que les comptes présentés lors de l'assemblée générale, ont porté sur un exercice de 18 mois ; au surplus, le fascicule relié, adressé en courrier recommandé avec accusé de réception à chaque copropriétaire, en vue de l'assemblée générale, et dont un exemplaire est produit aux débats, comporte précisément les dates et durée de l'exercice approuvé, les comptes de gestion et les comptes de dépenses dudit exercice ; madame Y... R..., qui a reçu en recommandé, comme chaque copropriétaire, ce fascicule, ne peut prétendre ne pas avoir pu apprécier la portée effective de ce sur quoi les copropriétaires allaient être amenés à se prononcer ; aucune irrégularité de forme ne peut donc être reprochée à la présentation des comptes lors de l'assemblée générale ; en second lieu, la demanderesse invoque le caractère injustifié et juridiquement indu d'une charge « Audit F... » affectée au bâtiment 3, d'un montant de 3.260,53 euros, au motif qu'aucune décision d'assemblée générale ne serait intervenue pour autoriser le syndic à exposer telle dépense ; il ressort de la 19ème résolution de l'assemblée générale du 5 janvier 2010, votée à l'unanimité des copropriétaires, que l'assemblée générale « décide de réaliser la rénovation totale selon devis ci-joint de la charpente, avec la suppression du poste isolation ; les travaux seront financés par 7 appels de fonds,
, et de réaliser les travaux de reprise nécessaires des planchers. Devis à établir et mandat au conseil syndical
» ; que préalablement, monsieur F... avait été missionné par les membres du conseil syndical représentant l'ensemble des copropriétaires de la maison 3 par retour de coupon-réponse d'acceptation, à l'issue de la réunion du conseil syndical du 25 février 2009 ; la dépense engagée, soit Audit F..., avait donc été validée par les copropriétaires, et notamment par madame Y... R..., qui aux termes de son courrier du 16 août 2008, adressait un chèque « en règlement de l'acompte concernant l'audit de l'architecte » ; en troisième lieu, c'est à tort que madame Y... R... reproche le placement dans le compte « charges communes » du montant du différentiel de consommation d'eau du compteur général et des compteurs divisionnaires, le syndic n'ayant pas vocation à imputer à un seul copropriétaire un surcroît de consommation d'eau ; en quatrième lieu, madame Y... R... ne peut reprocher l'imputation à son compte des charges du lot 16, le lot 16 « débarras » devant, aux termes de l'article 3 du règlement de copropriété, être « obligatoirement affecté au propriétaire du lot 7 », le lot 7 appartenant à madame Y... R... ; elle sera donc déboutée de sa demande d'annulation de résolution des comptes et par voie de conséquence de sa demande d'annulation de résolution sur le quitus au syndic ;
Alors que les juges ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que madame R..., après avoir rappelé la situation de fait et les dispositions des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967 (conclusions p.14 et 15), exposait que les études, diagnostics et interventions de monsieur F... en vue de la réalisation de travaux concernant le plancher de l'appartement de la maison 3, la toiture de cette maison, son réseau d'évacuation des eaux usées, le mur mitoyen entre les maisons 2 et 3 relevaient des dispositions des articles 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 du décret du 17 mars 1967, que la décision de faire intervenir monsieur F... en vue de la réalisation de travaux d'entretien de l'immeuble aurait dû être soumise préalablement à l'assemblée générale des copropriétaires concernés avec une mise en concurrence et qu'à défaut d'avoir été votés par l'assemblée générale, le syndic n'avait non seulement pas qualité pour solliciter ces interventions mais encore les dépenses exposées par le syndicat des copropriétaires n'étaient pas exigibles des copropriétaires ; qu'en affirmant que madame R... n'exposait pas en quoi le syndic aurait failli à sa mission de gestion d'ensemble de la copropriété, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions d'appel de madame R..., a violé l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement, débouté madame Y... R... de sa demande en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété ;
Aux motifs propres que, sur la demande en annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, madame R... sollicite la réformation du jugement l'ayant débouté de sa demande tendant à déclarer non écrite et annuler les articles 15 et 16 du règlement de copropriété, faisant valoir que, en vertu de ces clauses, les lots 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 sont exonérés de toute participation aux charges générales ; la demande n'est pas fondée, le premier juge ayant constaté à bon droit que les articles 15 et 16 incriminés renvoient in fine à l'article 8 du règlement de copropriété ; or, chacun des lots précités, qualifiés de dépendances, se voit attribuer un certain nombre de dix-millièmes (respectivement 350, 180, 155, 95, 150, 280, 120) ;
Et aux motifs adoptés que, l'article 15 du règlement de copropriété dispose : « les charges communes à l'ensemble des lots constituant les cinq maisons seront divisés [sic] en cinq parts à raison d'une par [sic] chacune des cinq maisons constituant l'ensemble de l'immeuble dans la proportion indiquée à l'article 8
c'est à dessein qu'il n'est pas tenu compte des différences cette dépendance [sic] dans les parties communes, chaque propriétaire de ses dépendances ou chaque groupe de propriétaires de ces dépendances tout particulièrement en ce qui concerne le numéro 20 devant faire face entièrement à l'entretien de ses dépendances
» ; l'article 16 du même règlement de copropriété dispose à son tour : « chacun des cinq groupes de copropriétaires devront [sic] faire face aux charges communes indiquées ci-après : 1) la part incombant à son groupe dans les charges communes à l'ensemble des lots constitués par les cinq maisons, 2) les dépenses et frais
, doivent être supportés par les copropriétaires proportionnellement à l'importance des droits de chacun d'eux dans son propre groupe tel qu'ils ont été précisés aux millièmes à l'article 8 au présent règlement » ; l'article 8 établit les parts correspondant aux droits de copropriété sur les choses communes et fixe le montant des tantièmes des choses communes à l'ensemble des 20 lots à 10 000/10 millièmes ; or, chacun des articles critiqués renvoie à l'article 8 du règlement de copropriété, non contesté, et dont la répartition n'est pas contraire aux dispositions légales précitées ; il semblerait que le libellé de ce règlement de copropriété, ancien, soit plutôt dû à une maladresse de rédaction ; la sarl immobilière Vesta a respecté l'esprit du texte puisque les charges générales ont bien été réparties sur 10.000 tantièmes conformément à l'article 8 ; le renvoi suffisant à valider la clause, il échet en W 19-13.849 conséquence de débouter madame Y... R... de sa demande d'annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété ;
Alors que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot par rapport à l'ensemble des valeurs des parties privatives ; qu'il ressort des constatations de la cour d'appel que les articles 15 et 16 du règlement de copropriété prévoyaient que les lots 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 étaient exonérés de toute participation aux charges générales ; qu'en se fondant, pour débouter madame R... de sa demande d'annulation des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, sur la circonstance que chacun des lots précités se voyait attribuer un certain nombre de dix-millièmes, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, impropre à écarter la nullité des articles 15 et 16 du règlement de copropriété en ce qu'ils exonéraient les lots 14 à 20 de toute participation aux charges générales de copropriété, et a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de s'être limité à prononcer l'annulation de la partie de l'article 23 du règlement de copropriété du 30 novembre 1956, en ce qu'il déclare « étant précisé que le lot 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 ne donnent pas droit à une voix » ;
Alors que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ; que la cour d'appel qui a constaté que la clause 23 du règlement de copropriété était contraire à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 devait déclarer dans son dispositif que cette clause était réputée non écrite ; qu'en prononçant l'annulation de la partie de l'article 23 du règlement de copropriété du 30 novembre 1956 en ce qu'il déclare « étant précisé que le lot 14,15,16,17,18,19 et 20 ne donnent pas droit à une voix », sans déclarer dans son dispositif que cette clause était réputée non écrite, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 22 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.