LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 JL
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 Audience publique du 24 novembre 2021
 Cassation sans renvoi
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 847 F-D
 Pourvoi n° Q 19-25.251 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
 Le syndicat mixte des Monts du Jura, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 19-25.251 contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2019 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant à Mme [C] [U] [N], épouse [J], domiciliée [Adresse 1], prise en qualité d'héritière de [R] [U] [N] et de [L] [T], veuve [U] [N], défenderesse à la cassation.
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat mixte des Monts du Jura, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [U] [N], après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 12 septembre 2019), le syndicat mixte des Monts du Jura (le syndicat), après avoir donné en location gérance à [R] [U] [N] un fonds de commerce de café restaurant dans des locaux situés au sommet d'une station de ski, a conclu successivement avec ce dernier trois « contrats d'occupation de locaux appartenant au domaine public du syndicat mixte du Jura gessin » d'une durée successive de neuf ans, trois ans et trois ans, le dernier ayant été conclu le 10 octobre 2007. 
 2. Aux termes d'une procédure d'appel d'offres initiée en mai 2010 pour la reprise de l'exploitation du fonds de commerce, le syndicat n'a pas retenu la candidature d'[R] [U] [N]. 
 3. Le 30 décembre 2013, [R] [U] [N] a assigné le syndicat en requalification en bail commercial des conventions d'occupation et en paiement d'une indemnité d'éviction.
 4. Mme [U] [N] a repris l'instance en sa qualité d'ayant-droit de [R] [U] [N], décédé le 5 septembre 2014. 
 Examen des moyens
 Sur le troisième moyen, ci-après annexé
 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 
 Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche 
 Enoncé du moyen
 6. Le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de [R] [U] [N], alors « que le preneur qui agit en requalification d'un contrat en bail commercial doit être immatriculé à la date de l'assignation ; qu'après avoir pourtant constaté que l'intéressé n'était plus immatriculé depuis le 7 décembre 2010 et qu'il n'avait agi, devant le tribunal administratif, qu'en 2011, et devant le tribunal de grande instance, qu'en 2013, la cour d'appel a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [U] [N] à la date de l'assignation, en se fondant sur les circonstances inopérantes tirées de ce que le contrat n'aurait pas été renouvelé en fraude de ses droits de sorte qu'il aurait été prétendument contraint à la radiation du RCS et qu'il avait par ailleurs été longtemps inscrit à ce registre ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-1 du code de commerce. »
 Réponse de la Cour 
 Vu l'article L. 145-1, I, du code de commerce :
 7. Selon cet article, les dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. 
 8. Il en résulte que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d'une immatriculation à la date de sa demande en justice. 
 9. Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat, la cour d'appel énonce qu'[R] [U] [N] a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés du 3 mai 1993 au 7 décembre 2010, et que son défaut d'immatriculation lors de la délivrance de l'assignation ne peut lui être opposé après l'expiration d'une troisième convention d'occupation précaire, selon la qualification qu'il a contestée dès sa lettre de candidature, expiration consacrant un non-renouvellement de l'entreprise de ce dernier, en fraude de ses droits, de sorte que sa radiation du registre du commerce et des sociétés, à laquelle il a été contraint, ne peut lui être reprochée.
 10. En statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors qu'elle avait constaté qu'[R] [U] [N] n'était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de l'assignation par laquelle il revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquence légales de ses constatations, a violé l'article susvisé. 
 Portée et conséquences de la cassation
 11. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
 12. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 septembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 DÉCLARE irrecevable l'action en requalification en bail commercial et en paiement d'une indemnité d'éviction formée par Mme [U] [N] ; 
 Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés, en ce compris ceux exposés devant le tribunal de grande instance et la cour d'appel ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat aux Conseils, pour le syndicat mixte des Monts du Jura
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir opposée par le Syndicat mixte et tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [U] à la date de l'assignation délivrée ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : 
 « Le syndicat mixte soutient que pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il doit être justifié d'une immatriculation au RCS mais que M. [U] [N] a cessé son activité le 30 septembre 2010, radié son entreprise du RCS le 7 décembre 2010, ce qui a été publié au BODACC le 21 décembre 2010 et donc qu'à la date de sa requête devant le tribunal administratif le 10 juin 2011 ainsi qu'à celle de son assignation devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 30 décembre 2013. Il était donc dépourvu de la qualité nécessaire et donc d'un intérêt à agir. Il ajoute que cette irrégularité ne peut être couverte, et que son héritière n'a pas plus de droits.
 Cette fin de non-recevoir (?) n'est pas fondée dans le cadre de cette instance en revendication du statut des baux commerciaux après qu'ait été opposée à M. [U] [N] l'expiration d'une 3ème convention d'occupation précaire, qualification que précisément il a contestée dès sa lettre de candidature, expiration consacrant un non-renouvellement de l'entreprise de ce dernier, en fraude de ses droits comme il sera dit ci-après, de sorte que sa radiation du RCS à laquelle il a été contraint ne peut lui être reprochée.
 De plus, l'intimée rappelle justement que son père, au soutien de sa demande de requalification, qui est distincte d'une demande en renouvellement, était immatriculé au RCS depuis le 3 mai 1993, et l'est resté jusqu'au 7 décembre 2010 »
 ET QUE :
 « la fraude aux droits de M. [U] [N] résul[tait] de la conclusion par la Syndicat mixte d'une troisième convention d'occupation précaire alors que manquait précisément cette condition de précarité eu égard à une exploitation depuis 1993 »
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE :
 « En l'espèce, si, initialement, le contrat conclu entre Monsieur [U] [N] et le Syndicat mixte pour la période du 01/07/1993 au 30/05/1995 était intitulé « bail de location gérance » et précisait que les locaux dont il n'était pas allégué l'appartenance au domaine public du Syndicat étaient donnés pour un usage commercial à une personne de droit privé, à partir de 1995, la dénomination a été modifiée et les contrats se sont intitulés : contrats d'occupation de locaux appartenant au domaine public du syndicat.
 Ainsi, entre le 1er juin 1995 et le 1er octobre 2007, trois conventions ont été conclues entre Monsieur [U] [N] et le Syndicat mixte faisant état de ce que « le titre d'occupation était accordé à titre précaire et révocable ».
 Une convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties constituant un motif de précarité.
 Un tel contrat ne peut être conclu que s'il existe un motif objectif de précarité.
 Or, en l'espèce, s'agissant d'un bien donné en location pendant 17 ans à la même personne, le caractère de précarité visé fait objectivement défaut.
 Force est également de constater l'absence de mention, dans les différentes conventions conclues successivement, de l'existence de circonstances exceptionnelles indépendantes de la seule volonté des parties qui auraient permis de retenir la qualification de convention d'occupation précaire ainsi que l'absence d'éléments quant aux causes de leur terme.
 Par suite, il apparaît ainsi que c'est manifestement pour éluder le statut des baux commerciaux que le Syndicat mixte a en fraude des droits de Monsieur [R] [U] [N], conclu avec lui des conventions d'occupation précaire alors même qu'il n'existait aucun motif objectif de précarité. »
 1°) ALORS QUE le preneur qui agit en requalification d'un contrat en bail commercial doit être immatriculé à la date de l'assignation ; qu'après avoir pourtant constaté que l'intéressé n'était plus immatriculé depuis le 7 décembre 2010 et qu'il n'avait agi, devant le tribunal administratif, qu'en 2011, et devant le tribunal de grande instance, qu'en 2013, la cour d'appel a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [U] [N] à la date de l'assignation, en se fondant sur les circonstances inopérantes tirées de ce que le contrat n'aurait pas été renouvelé en fraude de ses droits de sorte qu'il aurait été prétendument contraint à la radiation du RCS et qu'il avait par ailleurs été longtemps inscrit à ce registre ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ; 
 2°) ALORS, subsidiairement, QUE la fraude n'était invoquée que pour faire échec au moyen tiré de la prescription de l'action et non à la fin de non-recevoir résultant du défaut d'intérêt et de qualité pour agir pour défaut d'immatriculation à la date de l'assignation ; qu'en se fondant, pour écarter cette fin de non-recevoir, sur cette fraude non invoquée à cette fin, sans permettre à l'exposant d'en discuter l'opérance et le bien-fondé à cet égard, la cour a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; 
 3°) ALORS, subsidiairement, QUE le régime de la domanialité publique impose de conclure des conventions d'occupation du domaine public précaires et révocables ; qu'en se fondant, pour caractériser la fraude, sur le caractère injustifié de la précarité figurant dans les contrats conclus pour une longue durée, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si cette précarité ne résultait pas de la circonstance que le Syndicat mixte considérait être en présence de biens du domaine public qui ne pouvaient faire l'objet que de contrats précaires (concl. p. 15), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce et L. 2122-3 du code général de la propriété des personnes publiques ;
 4°) ALORS, subsidiairement, QUE la fraude ne se présume pas et suppose d'établir un élément intentionnel ; que le régime de la domanialité publique impose de conclure des conventions d'occupation du domaine public précaires et révocables ; qu'en se fondant, pour caractériser la fraude, sur le caractère injustifié de la conclusion de contrats précaires, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si le Syndicat mixte ne considérait pas, en toute bonne foi, être en présence de biens du domaine public qui ne pouvaient faire l'objet que de contrats précaires (concl. p. 15), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce et L. 2122-3 du code général de la propriété des personnes publiques.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir opposée par le Syndicat mixte et tirée de la prescription de l'action ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE :
 « Le Syndicat mixte soutient que le délai biennal de l'article L. 145-60 du code de commerce a expiré au 10 octobre 2009, soit à l'issue des deux ans décompté depuis le début de la dernière convention d'occupation conclue le 10 octobre 2007.
 Ce qui est rejeté par adoption des motifs pertinents du premier juge auxquels la cour n'a rien à ajouter, relevant, d'une part, la fraude aux droits de M. [U] [N] résultant de la conclusion par le Syndicat d'une troisième convention d'occupation précaire alors que manquait précisément cette condition de précarité eu égard à une exploitation depuis 1993, et d'autre part l'interruption de la prescription par la procédure administrative expirée le 21 mai 2013 par le jugement d'incompétence non contesté retenant la situation des locaux sur le domaine privé de la commune autorisant ainsi une propriété commerciale.
 L'intimé rappelle en outre l'impossibilité d'agir de son père, qui soumis à une exploitation d'un bien prétendument inclus dans le domaine public, était privé des informations essentielles sur ses droits à la propriété commerciale.
 Les moyens contraires développés par le Syndicat mixte s'avèrent donc inopérants ».
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE :
 « L'article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
 L'article est inscrit à l'intérieur du chapitre V intitulé « du bail commercial », et l'article L. 145-1 énonce que les dispositions du chapitre s'appliquent aux locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce.
 La demande de qualification judiciaire d'une location en bail commercial est en conséquence une action soumise à la prescription biennale.
 Il est constat que le délai de prescription court à compter de la conclusion initiale du contrat, hors cas de fraude.
 En effet, la fraude commise par le bailleur pour éluder le statut des baux commerciaux suspend la prescription biennale pendant la durée du bail.
 La fraude doit exister au moment de la signature du contrat et suppose qu'il soit établi que le bailleur ait agir de mauvaise foi et à l'aide de manoeuvres.
 En l'espèce, si, initialement, le contrat conclu entre Monsieur [U] [N] et le Syndicat mixte pour la période du 01/07/1993 au 30/05/1995 était intitulé « bail de location gérance » et précisait que les locaux dont il n'était pas allégué l'appartenance au domaine public du Syndicat étaient donnés pour un usage commercial à une personne de droit privé, à partir de 1995, la dénomination a été modifiée et les contrats se sont intitulés : contrats d'occupation de locaux appartenant au domaine public du syndicat.
 Ainsi, entre le 1er juin 1995 et le 1er octobre 2007, trois conventions ont été conclues entre Monsieur [U] [N] et le Syndicat mixte faisant état de ce que « le titre d'occupation était accordé à titre précaire et révocable ».
 Une convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties constituant un motif de précarité.
 Un tel contrat ne peut être conclu que s'il existe un motif objectif de précarité.
 Or, en l'espèce, s'agissant d'un bien donné en location pendant 17 ans à la même personne, le caractère de précarité visé fait objectivement défaut.
 Force est également de constater l'absence de mention, dans les différentes conventions conclues successivement, de l'existence de circonstances exceptionnelles indépendantes de la seule volonté des parties qui auraient permis de retenir la qualification de convention d'occupation précaire ainsi que l'absence d'éléments quant aux causes de leur terme.
 Par suite, il apparaît ainsi que c'est manifestement pour éluder le statut des baux commerciaux que le Syndicat mixte a en fraude des droits de Monsieur [R] [U] [N], conclu avec lui des conventions d'occupation précaire alors même qu'il n'existait aucun motif objectif de précarité.
 La fraude qui est ainsi caractérisée suspend le délai de prescription pendant la durée du bail.
 Par suite, la prescription a été suspendue jusqu'au terme du bail, soit le 30 septembre 2010, et le délai de prescription biennal a recommencé à courir à partir de cette date.
 Le 6 avril 2011, Monsieur [R] [U] [N] a assigné le Syndicat mixte devant le tribunal administratif de Lyon, soutenant notamment que la procédure d'appel d'offres ayant conduit à son éviction était irrégulière. En application de l'article 2241 du code civil, cette action en justice a interrompu la prescription jusqu'à la décision d'incompétence, rendue le 21 mai 2013 par le tribunal administratif de Lyon.
 Monsieur [R] [U] [N] ayant assigné le Syndicat mixte le 30 septembre 2013, il n'était pas prescrit ».
 1°) ALORS QUE le régime de la domanialité publique impose de conclure des conventions d'occupation du domaine public précaires et révocables ; qu'en se fondant, pour caractériser la fraude, et reporter le point de départ de la prescription de l'action en requalification, sur le caractère injustifié de la précarité figurant dans les contrats, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si cette précarité ne résultait pas de la circonstance que le Syndicat considérait être en présence de biens du domaine public ne pouvant faire l'objet que de contrats précaires (concl. p. 15), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-60 du code de commerce ;
 2°) ET ALORS QUE la demande en justice portée devant une juridiction incompétente n'interrompt le délai de prescription qu'à l'égard de l'action ayant le même objet ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action tendant à la requalification du contrat en contrat de bail et à l'allocation d'une indemnité d'éviction, que la saisine du tribunal administratif par M. [R] [U] [N] avait eu pour effet d'interrompre la prescription jusqu'à la décision d'incompétence, sans rechercher si cette action avait le même objet, et en relevant au contraire que l'intéressé y soutenait que la procédure d'appel d'offres ayant conduit à son éviction était irrégulière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-60 du code de commerce.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR requalifié en bail commercial la convention d'occupation de locaux signée entre M. [U] [N] et le Syndicat mixte le 1er octobre 2007, en conséquence, d'AVOIR dit que les héritiers de M. [U] [N] avaient droit à une indemnité d'éviction et d'AVOIR ordonné une expertise à cette fin ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE :
 « Le syndicat mixte critique la requalification opérée par le premier juge en l'absence notamment d'une exploitation effective et continue, et d'une clientèle propre et autonome.
 L'intimée fait état, au contraire, d'une exploitation effective continue du fonds de commerce par M. [U] [N] pendant 17 ans, ainsi que de l'existence des autres éléments de la propriété commerciale à savoir immatriculation au RCS, enseigne, nom commercial, clientèle propre, achalandage, licence IV, matériels et objets d'exploitation, clauses portant dispositions type des baux commerciaux telles que cession de bail et sous location, et absence de clause exorbitante de droit commun ou sujétion exceptionnelle permettant la libre gestion du fonds.
 Elle en justifie par les pièces qu'elle communique, conduisant la cour à adopter les justes motifs du premier juge qui, en substance, a visé : 
 - le local en litige qui dépend du domaine privée du Syndicat mixte, comme l'a jugé le tribunal administratif dans une décision non contestée, permettant une propriété commerciale, 
 - le caractère propre de la clientèle, distincte de celle attachée au site et notamment à la télécabine voisine, qui est démontré par les nombreuses attestations concordantes, non discutables, produites par l'intimée, devant le premier juge, ainsi que celles complémentaires produites en cause d'appel, ainsi que par les photographies des lieux, le tribunal administratif ayant d'ailleurs expressément noté la distinction non seulement des entrées mais aussi des accès pour le fonds et pour la télécabine, 
 - l'autonomie du gestionnaire dans l'exploitation du fonds qui n'était pas conditionnée au seul usage de la télécabine, mais permise par l'usage de moyens de transport tels que justifiés par l'intimée en cause d'appel (véhicule, quad chenillé et scooter des neiges), 
 - et la durée de l'exploitation effective et continue depuis 1993, justifiée par les éléments précédents, notamment les attestations qui précisent une activité du fonds en toutes saisons même hors du fonctionnement du télécabine, soit depuis 17 ans à la date du non-renouvellement de la troisième convention d'occupation précaire en 2010.
 Les moyens contraires opposés par le Syndicat mixte doivent être écartés, en rappelant que la présente action est étrangère à un renouvellement de bail.
 En premier lieu, la décision de M. [U] [N] de ne pas ouvrir le restaurant l'été 2006, eu égard à la limitation à 20 jours de l'ouverture de la télécabine, ce qu'il a écrit dans un courrier du 28 avril 2006 communiqué par l'appelante, n'est pas révélatrice d'une discontinuité dans l'exploitation, alors que le Syndicat mixte ne conteste pas que la télécabine, dans ce paysage de moyenne montagne, fonctionnait essentiellement durant la saison d'hiver, et plus rarement sur certains segments l'été.
 En deuxième lieu, l'indication, certes justifiée par le Syndicat mixte, que le nouvel exploitant du restaurant indique sur son site internet n'ouvrir que durant la période hivernale en mentionnant comme adresse « Gare supérieure de la télécabine à Lelex » est inopérante, n'étant qu'une identification d'adresse, d'ailleurs utilisée par M. [U] [N] (cf son courrier de candidature), non pas une caractéristique de l'exploitation de ce dernier.
 En troisième lieu, le constat d'huissier du 5 mars 2018 ne peut rien démontrer d'une exploitation précédente, pas même sur la restriction d'accès au restaurant qui ne se ferait que par la télécabine ou des voies privées, ce qui omet toutes les autres possibilités de cheminement et d'accès au restaurant ouvertes aux locaux, randonneurs et professionnels de la montagne, qui en ont largement attesté 
 En quatrième lieu, le Syndicat mixte n'a pas tiré parti des pièces comptables complémentaires produites par l'intimée en cause d'appel, alors qu'il fait valoir l'absence prétendue de communication de la part de l'exploitant de bilans susceptibles de démontrer que le restaurant réalisait un chiffre d'affaires conséquent en dehors de la période estivale liée à l'ouverture des pistes.
 Il est de plus observé que le Syndicat mixte ne critique par les autres éléments significatifs d'une propriété commerciale relevés par l'intimée à juste titre, constitués notamment de l'immatriculation effective au RCS de M. [U] [N] durant l'exploitation, l'existence d'une enseigne et d'un nom commercial propres, la présence d'un achalandage réel, la titularité d'une licence IV, l'existence de matériels et objets d'exploitation, encore la stipulation de clauses insérées dans les conventions d'occupation portant dispositions type des baux commerciaux telles que relatives à la cession du bail et la sous location, la stipulation d'un loyer révisable de surcroît et non d'une redevance, encore la stipulation dans la troisième convention d'occupation d'une indemnité d'éviction due à l'exploitant en cas de rupture par le Syndicat mixte et enfin l'absence de clause contractuelle imposant des sujétions particulières à l'exploitant.
 La propriété commerciale de M. [U] [N] est donc incontestable, et opposable au Syndicat mixte, qui ne peut s'en défaire qu'en acquittant une indemnité d'éviction conformément au statut des baux commerciaux, dès lors qu'elle a évincé M. [U] [N] dans des conditions illégitimes et que cette éviction a eu pour conséquence au préjudice de ce dernier la perte totale du fonds de commerce. »
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE :
 « Si le principe d'inaliénabilité du domaine public s'oppose à ce que les biens en relevant puissent faire l'objet d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, en l'espèce, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif le local en litige ne constitue pas une dépendance du domaine public.
 La clientèle représente l'élément le plus essentiel sans lequel le fonds de commerce ne peut exister.
 L'existence du fonds de commerce suppose la preuve d'une clientèle propre distincte de celle attachée à la situation des lieux.
 En l'espèce, il ressort des photos versées aux débats que l'accès au bar restaurant [Adresse 5] est totalement indépendant de celui de la gare des télécabines, laquelle est contigüe. De ce fait, l'ouverture du bar restaurant [Adresse 5] n'est en rien subordonné à l'ouverture de la gare de télécabine. L'établissement est visible et identifiable de loin compte tenu de l'apposition de deux enseignes.
 C'est d'ailleurs ce qu'a retenu le tribunal administratif de Lyon qui a souligné dans son jugement du 21 mai 2013 que l'accès aux locaux commerciaux mis à disposition de Monsieur [U] s'effectuait par une entrée distincte de celle de la gare des télécabines et que les locaux, accessibles non seulement depuis cette gare mais aussi par une route et plusieurs chemins, même en cas de fermeture de lag are des télécabines étaient dissociables des installations de remontées mécaniques.
 Par ailleurs, les consorts [U] [N] versent aux débats de nombreuses attestations de clients qui fréquentaient l'établissement à l'époque où il était tenu par Monsieur [U]] [N].
 Ainsi, Monsieur [H] [P], berger durant de nombreuses années sur l'estive de la maréchande, propriété des alpages gessiens, atteste que dans le cadre de son travail quotidien, il s'arrêtait souvent seul ou avec des éleveurs au restaurant [Adresse 5] où il trouvait un accueil chaleureux et que Monsieur et Madame [U] avaient entre autres organisé lors de son anniversaire un repas pour une centaine de personnes, hors saison.
 Monsieur [G] [Z] atteste quant à lui qu'en tant que directeur de l'ESF l'hiver et particulier ou professionnel le reste de l'année, il travaillait sur des chantiers proches de [Adresse 5] dont il était un fidèle client. Il ajoute qu'il a été accueilli pendant 17 ans aussi bien l'hiver que le reste de l'année au sein de cet établissement.
 Monsieur [E] [A], responsabilité d'un ski l'hiver et berger l'été sur [Adresse 3] atteste qu'il s'arrêtait fréquemment à [Adresse 5] et qu'il appréciait la gentillesse de Monsieur et Madame [U].
 Monsieur [D] [B], randonneur, indique qu'il était heureux de revenir été comme hiver à [Adresse 5] où l'accueil était chaleureux.
 Monsieur [V] indique être venu régulièrement randonner en raquettes dans la région l'hiver entre 1999 et 2005 et effectuait toujours les pauses du midi ou du soir à [Adresse 5], dont les desserts fait maison avaient sans doute contribué à le fidéliser avec son groupe.
 Monsieur [S] atteste qu'il venait à [Adresse 5] régulièrement en toutes saisons.
 Monsieur et Madame [Y] indiquent avoir toujours été bien reçus par Monsieur [U], même en dehors des périodes touristiques et gardent un excellent souvenir de leurs retrouvailles à [Adresse 5].
 Monsieur [W] indique avoir de nombreuses fois eu l'occasion de se retrouver avec sa famille originaire du Haut Jura à [Adresse 5] et ce en toutes saisons et avoir beaucoup regretté que Monsieur [U] arrête de gérer ce bien qui était un endroit où avec sa famille, ils avaient plaisir à se retrouver.
 Ces attestations rédigées en termes circonstanciés et dont rien ne permet d'étayer le caractère complaisant, sont nombreuses et concordantes.
 Elles constituent des éléments de preuve sérieux permettant d'établir que le bar restaurant [Adresse 4] était ouvert tout au long de l'année et disposait d'une clientèle propre et autonome, fidélisée en raison du savoir-faire de Monsieur [U] [N] et qui ne se confondait pas avec la clientèle des remontées mécaniques.
 Ceci permet de conclure à l'existence d'un fonds de commerce, exploité de façon effective et continue toute l'année pendant toutes les années où il a été géré par Monsieur [U] [N], lequel était immatriculé au registre du commerce et des sociétés depuis le 3 juillet 1993.
 Il convient donc de requalifier en bail commercial la convention signée entre M. [R] [U] [N] et le Syndicat mixte des monts du Jura le 1er octobre 2007 et de faire application du statut des baux commerciaux. »
 1°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux est subordonné à la démonstration par le locataire de l'existence d'une clientèle propre distincte de celle allouée à la situation des lieux ; qu'en reconnaissant l'existence d'une telle clientèle, sans rechercher, comme elle était invitée à le faire, si la circonstance que M. [R] [U] avait renoncé à ouvrir son restaurant en 2006 en raison de l'ouverture limitée de la télécabine, ne démontrait pas qu'il ne disposait pas d'une clientèle indépendante de celle de la télécabine lui permettant d'ouvrir son restaurant (concl. p. 19), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ; 
 2°) ET ALORS QU'en relevant que le Syndicat mixte n'aurait pas tiré parti des pièces comptables produites par l'exploitant afin de démontrer que, comme il le soutenait, le restaurant ne réalisait pas de chiffres d'affaires conséquent en dehors de la période liée à l'ouverture des pistes, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les dispositions de l'article 1353 du code civil.