LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 259 F-D
Pourvoi n° Y 19-24.638
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
La société Fréjus FL, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-24.638 contre l'arrêt rendu le 3 septembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. G... N..., domicilié [...] , notaire associé de la société [...] ,
2°/ à M. S... T..., domicilié [...] , notaire,
3°/ à M. V... E..., domicilié [...] , notaire associé de la société M..., B..., U..., K... et E...,
4°/ à la société Deval, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Fréjus FL, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. N..., et E..., de Me Le Prado, avocat de la société Deval, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 septembre 2019), par acte du 24 juillet 2009, dressé par M. N..., notaire, la société Deval a vendu aux sociétés Sogebail et Cicobail un bien immobilier comportant des surfaces commerciales et des emplacements de stationnement dont l'accès n'était rendu possible que par un passage sur la propriété voisine appartenant à la société civile immobilière Méditerranée (la SCI Méditerranée), sur laquelle était exploité un magasin à l'enseigne Intermarché.
2. Le même jour, par acte dressé par M. T..., notaire, substituant M. E..., les sociétés Sogebail et Cicobail ont conclu avec la société civile immobilière Fréjus FL (la SCI Fréjus FL) un contrat de crédit-bail portant sur ce bien immobilier.
3. En 2012, la SCI Fréjus FL a divisé le bâtiment en trois surfaces commerciales et donné à bail la partie haute à un commerce concurrent de l'enseigne Intermarché.
4. La société exploitant le magasin Intermarché a clôturé sa propriété, empêchant ainsi l'accès aux emplacements de stationnement par les clients et fournisseurs des enseignes exploitées sur le fonds de la SCI Fréjus FL.
5. Se plaignant de l'impossibilité d'exploiter ses locaux et ayant cessé de payer les loyers du crédit-bail, ce qui avait entraîné la résiliation du contrat, la SCI Fréjus FL a assigné en indemnisation la société Deval sur le fondement de la réticence dolosive et MM. N..., E... et T... (les notaires) pour manquement à leur obligation de conseil.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
6. La SCI Fréjus FL fait grief à l'arrêt de juger qu'il ne peut être imputé à la société Deval ni faute, ni dol, ni manquement à l'obligation de délivrance et de rejeter ses demandes d'indemnisation, alors :
« 1°/ que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SNC Deval, professionnel de l'immobilier, a vendu un ensemble immobilier, comprenant 100 places de stationnement dont 73 au niveau inférieur du bâtiment, qui n'étaient accessibles, depuis la voie publique, qu'en traversant le fonds voisin, appartenant à la SCI Méditerranéenne, qu'il n'existait aucun accord écrit, ni servitude pour ce passage sur le fonds de la SCI Méditerranéenne, et que cette dernière n'avait pas accepté, lors de pourparlers engagés au moment de la vente, de régulariser cette situation par la constitution d'une servitude ; que la cour d'appel a constaté que la SNC Deval avait dissimulé cette situation à l'acquéreur et au crédit-preneur en ne les informant pas des démarches entreprises par elles et relatives à un élément important de la commercialité du bien ; qu'en écartant néanmoins toute réticence dolosive imputable à la SNC Deval, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116, devenu 1137, du code civil ;
2°/ que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SNC Deval, professionnel de l'immobilier, a vendu un ensemble immobilier, comprenant 100 places de stationnement dont 73 au niveau inférieur du bâtiment, qui n'étaient accessibles, depuis la voie publique, qu'en traversant le fonds voisin, appartenant à la SCI Méditerranéenne, qu'il n'existait aucun accord écrit, ni servitude pour ce passage sur le fonds de la SCI Méditerranéenne, et que cette dernière n'avait pas accepté, lors de pourparlers engagés au moment de la vente, de régulariser cette situation par la constitution d'une servitude ; que la cour d'appel a constaté que la SNC Deval avait dissimulé cette situation à l'acquéreur et au crédit-preneur en ne les informant pas des démarches entreprises par elles et relatives à un élément important de la commercialité du bien ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il n'en résultait pas que le vendeur avait manqué à son obligation de renseignement, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1602 du code civil ;
3°/ que, pour dire que l'acquéreur et le crédit-preneur étaient conscients du fait que le droit de passage sur le fonds voisin ne faisait l'objet d'aucun titre ou accord, la cour d'appel retient que l'acquéreur était un professionnel, qu'il n'avait pas à tenir compte de la note de présentation du projet de construction qui lui avait été transmise par l'acquéreur, s'agissant d'un simple projet, ni de la configuration des lieux qui ne faisait qu'accréditer l'existence d'une tolérance réciproque des propriétaires concernés ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le crédit-preneur, qui n'était pas un professionnel de l'immobilier, n'avait pas pu légitimement croire qu'il existait bien un accord entre les propriétaires des fonds pour la création et l'utilisation de voies de circulation communes aux deux parkings, dès lors que, non seulement ces voies étaient, dans les faits, utilisées depuis plusieurs années par les clients et fournisseurs des occupants de l'immeuble vendu, que la SNC Deval en revendiquait la création et justifiait des autorisations d'urbanisme et d'équipement commercial obtenues sur la base de la note de présentation qui en faisait état, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 ;
4°/ qu'il était mentionné, dans l'acte authentique de vente, que l'acquéreur « souffrira les servitudes passives » et pourra « profiter de celles actives, s'il en existe » et encore dans le contrat de crédit-bail que « le crédit-preneur supportera toutes les servitudes de quelque nature qu'elles soient » et « profitera, en contrepartie, des servitudes actives pour ledit immeuble, s'il en existe » ; qu'au demeurant, le vendeur a seulement déclaré, dans l'acte de vente qu'il « n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune autre que celles indiquées au présent acte », faisant ainsi exclusivement référence aux servitudes passives, étant mentionné dans l'acte les servitudes d'utilité publiques applicables au terrain ; qu'en affirmant que ces actes stipulaient qu'aucune servitude n'existait et que l'acquéreur et le crédit preneur étaient avertis, au jour de ces actes, qu'il n'existait pas de servitude de nature à leur conférer un droit de passage sur le fonds voisin pour l'usage des parkings, et encore que le notaire avait clairement mentionné à l'acte la déclaration du vendeur selon laquelle il n'y avait pas de servitude concédée, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte authentique de vente et du contrat de crédit-bail conclus le 24 juillet 2009, et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1192 ;
5°/ qu'en cas de réticence dolosive du vendeur ou de manquement à son obligation de renseignement, le préjudice indemnisable consiste dans la perte d'une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions avantageuses ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les conditions d'accès au niveau inférieur du bâtiment, et particulièrement aux emplacements de parking et de livraisons, ne constituaient pas un élément nécessairement déterminant de la vente et du prix, dès lors que, sans cet accès, ces emplacements de parking et de livraison devenaient inutilisables, et si, en conséquence, la SCI Fréjus FL n'avait pas, faute d'avoir été informée du fait que ces voies d'accès n'étaient ouvertes que par tolérance du propriétaire du fonds voisin et qu'elles pouvaient lui être fermées, sans préavis ni indemnité, à tout moment, perdu une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions, notamment de prix, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a relevé que, si les négociations entreprises, avant la vente, par la société Deval avec la SCI Méditerranée sur les conditions de desserte et d'utilisation des emplacements de stationnement n'avaient pas abouti, celle-ci n'avait pas manifesté de refus formel ni de désaccord sur l'octroi d'une servitude et que, pendant les trois années qui avaient suivi la vente, les exploitants de la parcelle appartenant à la SCI Fréjus FL ne s'étaient pas heurtés à une quelconque opposition de la part du propriétaire du fonds voisin quant à l'usage des voies et des emplacements de stationnement.
8. Elle a constaté que les acquéreurs avaient acheté un bien pour lequel un permis de construire et une autorisation commerciale d'exploitation avaient été délivrés au visa d'un projet qui évoquait la mise en commun des emplacements de stationnement et des voies de circulation et retenu que ces documents, qui n'évoquaient qu'un projet d'utilisation partagée de ceux-ci, ne traduisaient ainsi qu'une intention, matérialisée par aucun acte ou titre, et ne sauraient, par suite, être qualifiés de documents « anesthésiants ».
9. Elle a retenu que les acquéreurs et la SCI Fréjus FL, qui était intervenue à la vente, étaient des professionnels habitués à ce type de projets d'investissements et avaient été mis en mesure d'examiner minutieusement les actes, la SCI Fréjus FL ayant reconnu, dans ses conclusions, que, pendant les discussions pré-contractuelles, la note de présentation jointe au permis de construire du magasin Bricomarché prévoyant le fonctionnement en commun du parking leur avait été remise.
10. Elle a relevé que, malgré ces éléments ainsi connus, aucun n'avait pris la moindre précaution, notamment au travers de la rédaction d'une condition suspensive soumettant la vente à l'établissement d'une servitude de ce chef, de sorte que le fait que les lieux se présentaient avec cette libre circulation sur l'ensemble de l'espace et avec un usage commun des emplacements de stationnement ne saurait être invoqué comme susceptible d'accréditer autre chose qu'une situation de fait relevant d'une tolérance réciproque des propriétaires concernés.
11. Elle a également retenu, sans dénaturation, que la situation était d'autant plus claire, au jour de l'acte de vente, que celui-ci stipulait qu'aucune servitude n'existait, de sorte que l'acquéreur et le crédit-preneur, qui étaient conscients que les voies de circulation et les emplacements de stationnement, tels que mentionnés aux actes, n'existaient que par suite d'une simple tolérance et se voyaient à nouveau avertis au jour de l'acte qu'il n'existait pas de servitude de nature à leur conférer un droit, ne sauraient prétendre que leur vendeur devait leur délivrer de plus amples informations.
12. Elle a souverainement déduit de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que les demandes formées contre le vendeur sur le fondement de la réticence dolosive et l'obligation pré-contractuelle d'information devaient être rejetées.
13. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
14. La SCI Fréjus FL fait grief à l'arrêt de juger qu'aucune faute ne peut être imputée aux notaires et de rejeter ses demandes d'indemnisation, alors :
« 1°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que pour dire que les notaires intervenus dans l'établissement par acte authentique de la vente et du contrat de crédit-bail immobilier n'avaient pas commis de faute en n'informant pas l'acquéreur et le crédit-preneur du fait qu'il n'existait pas de titre ou accord leur octroyant un droit de passage sur le fonds voisin appartenant à la SCI Méditerranéenne pour l'accès au niveau inférieur du bâtiment et des risques liés à cette situation, la cour d'appel retient que l'acquéreur était suffisamment renseigné par les documents d'urbanisme qui lui avaient été remis par le vendeur et qu'il n'avait pas pris la peine de se protéger en demandant l'insertion d'une condition suspensive relative à l'usage commun des voies de circulation ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants et alors qu'il appartenait au notaire de vérifier l'existence d'un titre ou accord conclu avec le propriétaire de la parcelle voisine portant sur les conditions d'utilisation des voies de circulation desservant l'immeuble vendu, et d'informer clairement et précisément les acquéreurs sur les conséquences de l'absence de tout accord ou titre à cet égard, notamment quant à la libre révocabilité du droit de passage existant, au jour de la vente, sur le fonds voisin, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1340 ;
2°/ que, pour dire que Maître N... n'avait pas manqué à son obligation de conseil, la cour d'appel retient que celui-ci ne disposait pas des plans et n'avait pas l'obligation de se rendre sur les lieux ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Maître N... avait pris part aux négociations engagées, avant la signature de l'acte authentique de vente, avec la SCI Méditerranéenne en vue de l'établissement, par un titre, d'une servitude de passage sur son fonds au profit de la SNC Deval, et ce en vue de la vente projetée, de sorte qu'il connaissait nécessairement la configuration des lieux et l'utilité de la servitude recherchée, cependant qu'informé de l'échec de ces négociations, il n'en avait nullement informé l'acquéreur et le crédit-preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 ;
3°/ que, pour écarter tout lien de causalité entre les fautes reprochées aux notaires, les juges du fond se sont bornés à affirmer qu'il n'était pas établi que l'absence de servitude aurait constitué un élément déterminant de la vente et que le préjudice ne s'était manifesté qu'à compter de 2012 quand le propriétaire et l'exploitant du fond voisin ont décidé de poser des clôtures interdisant l'exploitation de l'immeuble acquis ; qu'en statuant par ces motifs, sans rechercher si les fautes reprochées aux notaires n'avaient pas eu pour conséquence de priver la société Fréjus FL de toute possibilité de garantir la pérennité de l'exploitation de l'immeuble acquis, permettant ainsi au propriétaire du fonds voisin d'empêcher l'accès aux emplacements de parking et de livraison de l'immeuble acquis et provoquant la résiliation du bail par l'exploitant des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 ;
4°/ que la responsabilité du notaire qui a omis de communiquer une information qu'il était tenu de délivrer n'est pas subordonnée à la condition que cette information ait été déterminante du consentement de la partie qui en a été privée ; qu'en écartant toute responsabilité du notaire qui avait omis d'appeler l'attention de la société Fréjus FL sur l'absence de toute servitude permettant l'accès automobile à l'étage inférieur de l'immeuble vendu, au motif qu'il n'était pas établi que l'absence de servitude aurait constitué un élément déterminant de la vente, la cour d'appel a méconnu la portée de l'obligation d'information du notaire sur les risques des actes qu'il rédige et violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
15. La cour d'appel a retenu que l'acquéreur et le crédit preneur, qui étaient conscients que les voies de circulation et les emplacements de stationnement, tels qu'ils étaient mentionnés aux actes, n'existaient que par suite d'une simple tolérance et qui avaient été à nouveau avertis le jour de l'acte qu'il n'existait pas de servitude de nature à leur conférer un droit, ne sauraient prétendre que les notaires devaient leur délivrer de plus amples informations au titre de leur devoir de conseil, sauf à se voir redire qu'il n'existait pas de servitude de passage, ni de titre pour une occupation partagée des voies et du parking situés sur le terrain de la parcelle voisine.
16. Elle a pu déduire de ces seuls motifs qu'aucune faute ne pouvait être imputée aux notaires et a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Fréjus FL aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Fréjus FL
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'il ne peut être imputé à la SNC Deval ni faute, ni dol, ni manquement à l'obligation de délivrance et qu'aucune faute ne peut être reprochée à Maître G... N..., Maître V... E... et Maître S... T..., notaires, et d'avoir rejeté les demandes indemnitaires de la SCI Fréjus FL à leur encontre,
AUX MOTIFS QUE selon promesse de vente du 13 novembre 2008 avec un avenant du 11 mars 2009 et selon acte de vente du 24 juillet 2009, reçu par Me N..., la société en nom collectif Deval, filiale immobilière du groupe Intermarché, qui avait alors pour projet sur un terrain acheté en 1999 cadastré [...]  et voisin d'une parcelle [...] appartenant à la société civile immobilière Méditerranéenne sur laquelle est exploité un magasin Intermarché, de réaliser un immeuble pour y créer un magasin à l'enseigne Bricomarché, ce projet prévoyant une mise en commun des voies de circulation et du parking par les magasins Intermarché et Bricomarché, a vendu le bien immobilier aux sociétés Sogebail et Cicobail représentées par Me E... pour un prix de 2.550.000 € hors taxes ; que la désignation du bien vendu est ainsi rédigée : une ensemble immobilier achevé de construire en 2006, composé initialement d'un bâtiment d'une superficie hors oeuvre nette de 1789 m² et d'une superficie commerciale intérieure de 1216 m² avec réserve de 262 m², bureau 227 m² et surface annexe 284 m², surface de vente extérieure de 574 m², parking de 100 places dont 73 en sous-sol étant précisé qu'un permis de construire modificatif du 2 mars 2006 porte la surface hors oeuvre brute à 3420 m² et la surface hors oeuvre nette à 1804 m² ; que le même jour, Me T... dressait, avec l'intervention de Me E..., un acte aux termes duquel les sociétés Sogebail et Cicobail consentaient à la société Fréjus FL un contrat de crédit bail portant sur ledit bien immobilier ; que la société Fréjus FL a loué l'immeuble à Bricorama entre 2009 et 2012 ; que courant 2012, elle a divisé le bâtiment en louant la partie supérieure à l'enseigne Dia et la partie inférieure à un magasin exploité sous l'enseigne La Foir'Fouille, le magasin Bricorama étant maintenu dans cette même partie inférieure ; que la parcelle sur laquelle la société exploite le commerce à l'enseigne Intermarché a alors été clôturée et la société Fréjus FL n'a plus respecté ses obligations de paiement des loyers du crédit-bail, ce qui a amené la résiliation du contrat ; qu'il résulte de l'examen des courriers échangés aux mois de mars et avril 2009 entre la société Deval, le notaire, Me N..., et la SCI Méditerranéenne que le vendeur a été en négociation avec son voisin pour se voir accorder un droit de passage, prétendant d'ailleurs à ce titre vouloir régulariser une « servitude préexistante » d'utilisation des voies de circulation du parking Intermarché (pièce 25 de la société appelante) ou encore souhaitant régulariser la servitude d'utilisation des voies de circulation de l'Intermarché et prévoir une servitude réciproque de parking (pièces 27) ; que ces échanges démontrent donc que le vendeur a tenté, quelque trois mois avant la vente, de négocier les conditions de desserte et d'utilisation des parkings avec son voisin, souhaitant mettre en forme une pratique jusque-là sans problème entre eux ; qu'il n'a, certes, pas été donné satisfaction à cette demande, sans pour autant que la SCI voisine ne s'y oppose, aucun des courriers de ce chef produits ne mentionnant, en effet, de refus formel ou de désaccord de sa part sur l'octroi de cette servitude et celle-ci se contentant plutôt d'adopter une position d'attente, réservant sa décision en fonction de ce qu'il adviendrait, au préalable, des griefs qu'elle-même faisait relativement à un empiétement de parkings de la société Deval sur sa propre parcelle ; qu'il n'est au demeurant pas contesté que jusqu'alors et également pendant les 3 années qui ont suivi la vente en litige, soit entre 2009 et 2012, les exploitants de la parcelle [...]  ne se sont jamais heurtés à une quelconque opposition de la part du propriétaire de la parcelle [...]  en ce qui concerne l'usage des voies et parkings ; qu'il sera par ailleurs relevé que les acquéreurs ont acheté un bien pour lequel un permis de construire et une autorisation commerciale d'exploitation avaient été délivrés au visa d'un projet qui évoquait la mise en commun des parkings et des voies de circulation ; que ces documents n'évoquaient, en effet, clairement qu'un projet d'utilisation partagée des voies et parkings ; qu'ils ne traduisaient ainsi qu'une intention, laquelle n'était matérialisée par aucun acte ou titre et qu'ils ne sauraient, par suite, être qualifiés, ainsi que le fait l'appelante, de documents « anesthésiants » ; que les acquéreurs, comme la société Fréjus FL qui est intervenue à la vente, sont des professionnels habitués à ce type de projets d'investissements ; qu'ils ont été mis en mesure d'examiner minutieusement les actes (ayant ainsi pu exiger que soit versé, avant la réitération, manquant, de conformité de la construction) et qu'il est reconnu par la société Fréjus FL, dans ses propres écritures, que pendant les discussions pré-contractuelles la note de présentation jointe au permis de construire du magasin Bricomarché prévoyant précisément le fonctionnement en commun du parking leur avait été remise ; que, malgré les éléments ainsi connus, aucun n'a pris quelque précaution que ce soit, notamment au travers de la rédaction d'une condition suspensive soumettant la vente à l'établissement d'une servitude de ce chef ; que le fait que les lieux se présentaient avec cette libre circulation sur l'ensemble de l'espace et avec un usage commun des parkings ne saurait, dans ces circonstances, être invoqué comme susceptible d'accréditer autre chose qu'une situation de fait relevant d'une tolérance réciproque des propriétaires concernés ; que la situation était d'autant plus claire au jour de l'acte que celui-ci stipulait qu'aucune servitude n'existait, de sorte que l'acquéreur et le crédit-preneur, qui étaient conscients que les voies de circulation et parkings tels que mentionnés aux actes n'existaient que par suite d'une simple tolérance, qui se voyaient à nouveau avertis au jour de l'acte qu'il n'existait pas de servitude de nature à leur conférer un droit, ne sauraient prétendre que leur vendeur et les notaires devaient leur délivrer de plus amples informations au titre de leur obligation pré-contractuelle d'information et de loyauté pour le premier et au titre de leur devoir de conseil pour les seconds, sauf à se voir redire qu'il n'y avait pas de servitude de passage, ni de titre pour une occupation partagée des voies et du parking sis sur le terrain de la parcelle voisine ; que la demande fondée sur le dol ne pourra être retenue ; que si le vendeur a certes gardé le silence sur ses démarches relatives à un élément important de la commercialité du bien, il demeure toutefois que, d'une part, rien ne vient démontrer, ni qu'il se soit heurté à un refus de son voisin sur l'instauration de cette servitude, ni qu'auparavant il ait entretenu des relations conflictuelles à ce sujet ; que, d'ailleurs, le temps d'exploitation qui a eu lieu jusqu'à ces tractations s'est déroulé sans incident et le temps qui a suivi s'est également écoulé sans qu'il n'y ait d'obstruction particulière de la part de la SCI Méditerranéenne au moins pendant 3 années ; que d'autre part, le notaire a clairement mentionné à l'acte la déclaration du vendeur selon laquelle il n'y avait pas de servitude concédée ; qu'en troisième lieu, non seulement les documents d'urbanisme (la note de présentation jointe au permis de construire) qui ont pu être consultés, lus et analysés dès la phase précontractuelle, et qui ont été également précisément visés à l'acte, ne constituaient d'évidence pas un titre, mais en outre, il est avéré qu'au jour du compromis passé sous seing privé, les accords étaient d'ores et déjà scellés et que l'acquéreur, alors renseigné, n'a pas pris la peine de se protéger, ni de sécuriser la situation sur ce point en érigeant la question de l'usage commun des voies et parkings en condition suspensive ; qu'enfin, Me N..., qui ne disposait que des plans, qui n'a pas l'obligation de se rendre sur les lieux et qui a exactement consigné l'absence de toute servitude, ne pouvait, même s'il a été impliqué dans la négociation avec le voisin sur la constitution d'une servitude, imaginer la difficulté soulevée quant aux accès et aux parkings vu l'emplacement de la parcelle et sa desserte directe sur deux voies publiques et vu les parkings tels que prévus à la désignation ; qu'il en résulte que la demande de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle tant de la SNC Deval que des notaires sera jugée mal fondée ; que la lecture de l'acte de vente permet par ailleurs de retenir qu'il n'y a pas de manquement à l'obligation de délivrance compte tenu à la fois des termes relatifs à la désignation du bien et également des éléments fournis relativement à l'usage commun des voies de circulation et parkings tels qu'ils ressortent clairement des documents d'urbanisme mis précédemment à disposition ainsi que de la mention de l'absence de toute servitude active et passive ;
ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE la SNC Deval ne rapporte pas la preuve qu'elle a donné l'information sur le désaccord avec la SCI La Méditerranéenne et Me N... notaire rédacteur de la vente et du crédit bail reconnaît dans ses conclusions l'absence d'information sur ce point ; qu'il n'est toutefois pas suffisamment démontré que cette information a été cachée dans le but de nuire aux sociétés acheteuses et à la crédit-preneuse et qu'elle constituait un élément déterminant de la vente ;
que Mme D... est une professionnelle très expérimentée comme le démontre la SNC Deval ; qu'à ce titre, elle est tenue d'un devoir de vigilance et de curiosité d'autant plus important que l'opération immobilière en cause était très conséquente ; qu'elle a examiné les documents produits par la SNC Deval avec les conseils de ses architectes, notaires et banquiers pendant de longs mois et aurait dû solliciter des explications sur l'accord concernant l'utilisation commune des voies ; que cependant, elle n'a pas remarqué la difficulté et a omis de solliciter des explications ; que le lien de causalité entre les manquements de la SNC Deval et des notaires et la résiliation du crédit-bail n'est pas suffisamment établi ; qu'il n'est en effet pas contesté que ce n'est qu'en 2012, trois ans après l'acquisition de l'ensemble immobilier par la SCI Fréjus FL que la SCI Méditerranéenne et la SAS Semiflor ont décidé de poser une clôture sur la limite séparative des fonds ; qu'il est constant qu'entre la date de l'acquisition et l'année 2012, Bricorama a pu exploiter normalement son commerce, la SCI Méditerranéenne et la SAS Semiflore n'ayant fait aucune difficulté à l'utilisation commune des voies et parkings ; ce n'est qu'à compter de 2012 tel qu'en atteste le constat d'huissier de Me C... I... en date du 29 août 2012 que les propriétaires et exploitants de la parcelle mitoyenne se sont clos ; que la partie requérante elle-même, mentionne que cet état de fait résulte notamment de l'ouverture au niveau supérieur d'un commerce alimentaire à l'enseigne Dia, concurrent direct de l'Intermarché ; qu'il apparaît donc bien que les difficultés invoquées sont en relation directe avec le comportement de la partie requérante qui a agi sans concertation avec l'exploitant voisin ; que la SCI Fréjus FL indique que mieux informée, elle n'aurait pas contracté ; que toutefois elle ne fait aucune démonstration de ce que l'utilisation des voies communs était un élément essentiel de son consentement ; qu'il n'est pas contesté que lors de la signature des actes authentiques, elle était déjà liée par un compromis de vente pour une société Patrimoine FL et était très avancée dans son projet puisqu'elle recherchait un crédit-bailleur ; qu'elle ne fait en conséquence nullement la démonstration de son préjudice ; que la résiliation du crédit-bail n'est pas la conséquence de la faute des notaires et du vendeur mais du défaut de respect par le crédit preneur de son obligation de remboursement des loyers dus ; que s'il est démontré par les pièces que la société Socodef a résilié le contrat de location en raison de la pose de la clôture, il n'est pas justifié de la résiliation du bail de la société Brico Fréjus exploitant sous l'enseigne Bricorama pour ce motif, la partie requérante précisant d'ailleurs dans ses conclusions que ce commerce avait été victime d'un incendie le 2 janvier 2013 ; qu'il ressort en outre des différents courriers et pièces produites par la SA Sogebail et la SA Cicobail que les difficultés de paiement des loyers du crédit-bail ont commencé en raison de difficultés de trésorerie de la SCI Fréjus FL en 2011 qui ont donné lieu à un avenant au crédit-bail le 2 février 2012, puis a été la conséquence des délais d'ouverture du magasin Bricorama et du sinistre subi par ce commerce ; qu'en l'absence de lien de causalité et de démonstration de préjudice allégué les demandes de la SCI Fréjus FL sont rejetées ;
1° ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SNC Deval, professionnel de l'immobilier, a vendu un ensemble immobilier, comprenant 100 places de stationnement dont 73 au niveau inférieur du bâtiment, qui n'étaient accessibles, depuis la voie publique, qu'en traversant le fonds voisin, appartenant à la SCI Méditerranéenne, qu'il n'existait aucun accord écrit, ni servitude pour ce passage sur le fonds de la SCI Méditerranéenne, et que cette dernière n'avait pas accepté, lors de pourparlers engagés au moment de la vente, de régulariser cette situation par la constitution d'une servitude (page 6) ; que la cour d'appel a constaté que la SNC Deval avait dissimulé cette situation à l'acquéreur et au crédit-preneur en ne les informant pas des démarches entreprises par elles et relatives à un élément important de la commercialité du bien (page 6, in fine) ; qu'en écartant néanmoins toute réticence dolosive imputable à la SNC Deval, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116, devenu 1137, du code civil ;
2° ALORS, en tout état de cause, QUE le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SNC Deval, professionnel de l'immobilier, a vendu un ensemble immobilier, comprenant 100 places de stationnement dont 73 au niveau inférieur du bâtiment, qui n'étaient accessibles, depuis la voie publique, qu'en traversant le fonds voisin, appartenant à la SCI Méditerranéenne, qu'il n'existait aucun accord écrit, ni servitude pour ce passage sur le fonds de la SCI Méditerranéenne, et que cette dernière n'avait pas accepté, lors de pourparlers engagés au moment de la vente, de régulariser cette situation par la constitution d'une servitude (page 6) ; que la cour d'appel a constaté que la SNC Deval avait dissimulé cette situation à l'acquéreur et au crédit-preneur en ne les informant pas des démarches entreprises par elles et relatives à un élément important de la commercialité du bien (page 6, in fine) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, pages 20-21), s'il n'en résultait pas que le vendeur avait manqué à son obligation de renseignement, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1602 du code civil ;
3° ALORS QUE pour dire que l'acquéreur et le crédit-preneur était conscients du fait que le droit de passage sur le fonds voisin ne faisait l'objet d'aucun titre ou accord, la cour d'appel retient que l'acquéreur était un professionnel, qu'il n'avait pas à tenir compte de la note de présentation du projet de construction qui lui avait été transmise par l'acquéreur, s'agissant d'un simple projet, ni de la configuration des lieux qui ne faisait qu'accréditer l'existence d'une tolérance réciproque des propriétaires concernés ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le crédit preneur, qui n'était pas un professionnel de l'immobilier, n'avait pas pu légitimement croire qu'il existait bien un accord entre les propriétaires des fonds pour la création et l'utilisation de voies de circulation communes aux deux parkings, dès lors que, non seulement ces voies étaient, dans les faits, utilisées depuis plusieurs années par les clients et fournisseurs des occupants de l'immeuble vendu, que la SNC Deval en revendiquait la création et justifiait des autorisations d'urbanisme et d'équipement commercial obtenues sur la base de la note de présentation qui en faisait état, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 ;
4° ALORS, au surplus encore, QU‘il était mentionné, dans l'acte authentique de vente, que l'acquéreur « souffrira les servitudes passives » et pourra « profiter de celles actives, s'il en existe » (page 16) et encore dans le contrat de crédit-bail que « le crédit-preneur supportera toutes les servitudes de quelque nature qu'elles soient » et « profitera, en contrepartie, des servitudes actives pour ledit immeuble, s'il en existe » (page 23) ; qu'au demeurant, le vendeur a seulement déclaré, dans l'acte de vente qu'il « n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune autre que celles indiquées au présent acte », faisant ainsi exclusivement référence aux servitudes passives (page 17), étant mentionné dans l'acte les servitudes d'utilité publiques applicables au terrain (page 35) ; qu'en affirmant que ces actes stipulaient qu'aucune servitude n'existait et que l'acquéreur et le crédit preneur étaient avertis, au jour de ces actes, qu'il n'existait pas de servitude de nature à leur conférer un droit de passage sur le fonds voisin pour l'usage des parkings, et encore que le notaire avait clairement mentionné à l'acte la déclaration du vendeur selon laquelle il n'y avait pas de servitude concédée (page 6, § 7 et dernier §), la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte authentique de vente et du contrat de crédit-bail conclus le 24 juillet 2009, et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1192 ;
5° ALORS, enfin, QU‘en cas de réticence dolosive du vendeur ou de manquement à son obligation de renseignement, le préjudice indemnisable consiste dans la perte d'une chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions avantageuses ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (page 29), si les conditions d'accès au niveau inférieur du bâtiment, et particulièrement aux emplacements de parking et de livraisons, ne constituaient pas un élément nécessairement déterminant de la vente et du prix, dès lors que, sans cet accès, ces emplacements de parking et de livraison devenaient inutilisables, et si, en conséquence, la SCI Fréjus FL n'avait pas, faute d'avoir été informée du fait que ces voies d'accès n'étaient ouvertes que par tolérance du propriétaire du fonds voisin et qu'elles pouvaient lui être fermées, sans préavis ni indemnité, à tout moment, perdu une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleurs conditions, notamment de prix, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil, devenu 1240.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'aucune faute ne peut être imputée à Maître G... N..., Maître V... E... et Maître S... T..., et rejeté les demandes indemnitaires de la SCI Fréjus FL à leur encontre,
AUX MOTIFS QUE selon promesse de vente du 13 novembre 2008 avec un avenant du 11 mars 2009 et selon acte de vente du 24 juillet 2009, reçu par Me N..., la société en nom collectif Deval, filiale immobilière du groupe Intermarché, qui avait alors pour projet sur un terrain acheté en 1999 cadastré [...]  et voisin d'une parcelle [...] appartenant à la société civile immobilière Méditerranéenne sur laquelle est exploité un magasin Intermarché, de réaliser un immeuble pour y créer un magasin à l'enseigne Bricomarché, ce projet prévoyant une mise en commun des voies de circulation et du parking par les magasins Intermarché et Bricomarché, a vendu le bien immobilier aux sociétés Sogebail et Cicobail représentées par Me E... pour un prix de 2.550.000 € hors taxes ; que la désignation du bien vendu est ainsi rédigée : une ensemble immobilier achevé de construire en 2006, composé initialement d'un bâtiment d'une superficie hors oeuvre nette de 1789 m² et d'une superficie commerciale intérieure de 1216 m² avec réserve de 262 m², bureau 227 m² et surface annexe 284 m², surface de vente extérieure de 574 m², parking de 100 places dont 73 en sous-sol étant précisé qu'un permis de construire modificatif du 2 mars 2006 porte la surface hors oeuvre brute à 3420 m² et la surface hors oeuvre nette à 1804 m² ; que le même jour, Me T... dressait, avec l'intervention de Me E..., un acte aux termes duquel les sociétés Sogebail et Cicobail consentaient à la société Fréjus FL un contrat de crédit bail portant sur ledit bien immobilier ; que la société Fréjus FL a loué l'immeuble à Bricorama entre 2009 et 2012 ; que courant 2012, elle a divisé le bâtiment en louant la partie supérieure à l'enseigne Dia et la partie inférieure à un magasin exploité sous l'enseigne La Foir'Fouille, le magasin Bricorama étant maintenu dans cette même partie inférieure ; que la parcelle sur laquelle la société exploite le commerce à l'enseigne Intermarché a alors été clôturée et la société Fréjus FL n'a plus respecté ses obligations de paiement des loyers du crédit-bail, ce qui a amené la résiliation du contrat ; qu'il résulte de l'examen des courriers échangés aux mois de mars et avril 2009 entre la société Deval, le notaire, Me N..., et la SCI Méditerranéenne que le vendeur a été en négociation avec son voisin pour se voir accorder un droit de passage, prétendant d'ailleurs à ce titre vouloir régulariser une « servitude préexistante » d'utilisation des voies de circulation du parking Intermarché (pièce 25 de la société appelante) ou encore souhaitant régulariser la servitude d'utilisation des voies de circulation de l'Intermarché et prévoir une servitude réciproque de parking (pièces 27) ; que ces échanges démontrent donc que le vendeur a tenté, quelque trois mois avant la vente, de négocier les conditions de desserte et d'utilisation des parkings avec son voisin, souhaitant mettre en forme une pratique jusque-là sans problème entre eux ; qu'il n'a, certes, pas été donné satisfaction à cette demande, sans pour autant que la SCI voisine ne s'y oppose, aucun des courriers de ce chef produits ne mentionnant, en effet, de refus formel ou de désaccord de sa part sur l'octroi de cette servitude et celle-ci se contentant plutôt d'adopter une position d'attente, réservant sa décision en fonction de ce qu'il adviendrait, au préalable, des griefs qu'elle-même faisait relativement à un empiétement de parkings de la société Deval sur sa propre parcelle ; qu'il n'est au demeurant pas contesté que jusqu'alors et également pendant les 3 années qui ont suivi la vente en litige, soit entre 2009 et 2012, les exploitants de la parcelle [...]  ne se sont jamais heurtés à une quelconque opposition de la part du propriétaire de la parcelle [...]  en ce qui concerne l'usage des voies et parkings ; qu'il sera par ailleurs relevé que les acquéreurs ont acheté un bien pour lequel un permis de construire et une autorisation commerciale d'exploitation avaient été délivrés au visa d'un projet qui évoquait la mise en commun des parkings et des voies de circulation ; que ces documents n'évoquaient, en effet, clairement qu'un projet d'utilisation partagée des voies et parkings ; qu'ils ne traduisaient ainsi qu'une intention, laquelle n'était matérialisée par aucun acte ou titre et qu'ils ne sauraient, par suite, être qualifiés, ainsi que le fait l'appelante, de documents « anesthésiants » ; que les acquéreurs, comme la société Fréjus FL qui est intervenue à la vente, sont des professionnels habitués à ce type de projets d'investissements ; qu'ils ont été mis en mesure d'examiner minutieusement les actes (ayant ainsi pu exiger que soit versé, avant la réitération, manquant, de conformité de la construction) et qu'il est reconnu par la société Fréjus FL, dans ses propres écritures, que pendant les discussions pré-contractuelles la note de présentation jointe au permis de construire du magasin Bricomarché prévoyant précisément le fonctionnement en commun du parking leur avait été remise ; que, malgré les éléments ainsi connus, aucun n'a pris quelque précaution que ce soit, notamment au travers de la rédaction d'une condition suspensive soumettant la vente à l'établissement d'une servitude de ce chef ; que le fait que les lieux se présentaient avec cette libre circulation sur l'ensemble de l'espace et avec un usage commun des parkings ne saurait, dans ces circonstances, être invoqué comme susceptible d'accréditer autre chose qu'une situation de fait relevant d'une tolérance réciproque des propriétaires concernés ; que la situation était d'autant plus claire au jour de l'acte que celui-ci stipulait qu'aucune servitude n'existait, de sorte que l'acquéreur et le crédit-preneur, qui étaient conscients que les voies de circulation et parkings tels que mentionnés aux actes n'existaient que par suite d'une simple tolérance, qui se voyaient à nouveau avertis au jour de l'acte qu'il n'existait pas de servitude de nature à leur conférer un droit, ne sauraient prétendre que leur vendeur et les notaires devaient leur délivrer de plus amples informations au titre de leur obligation pré-contractuelle d'information et de loyauté pour le premier et au titre de leur devoir de conseil pour les seconds, sauf à se voir redire qu'il n'y avait pas de servitude de passage, ni de titre pour une occupation partagée des voies et du parking sis sur le terrain de la parcelle voisine ; que la demande fondée sur le dol ne pourra être retenue ; que si le vendeur a certes gardé le silence sur ses démarches relatives à un élément important de la commercialité du bien, il demeure toutefois que, d'une part, rien ne vient démontrer, ni qu'il se soit heurté à un refus de son voisin sur l'instauration de cette servitude, ni qu'auparavant il ait entretenu des relations conflictuelles à ce sujet ; que, d'ailleurs, le temps d'exploitation qui a eu lieu jusqu'à ces tractations s'est déroulé sans incident et le temps qui a suivi s'est également écoulé sans qu'il n'y ait d'obstruction particulière de la part de la SCI Méditerranéenne au moins pendant 3 années ; que d'autre part, le notaire a clairement mentionné à l'acte la déclaration du vendeur selon laquelle il n'y avait pas de servitude concédée ; qu'en troisième lieu, non seulement les documents d'urbanisme (la note de présentation jointe au permis de construire) qui ont pu être consultés, lus et analysés dès la phase précontractuelle, et qui ont été également précisément visés à l'acte, ne constituaient d'évidence pas un titre, mais en outre, il est avéré qu'au jour du compromis passé sous seing privé, les accords étaient d'ores et déjà scellés et que l'acquéreur, alors renseigné, n'a pas pris la peine de se protéger, ni de sécuriser la situation sur ce point en érigeant la question de l'usage commun des voies et parkings en condition suspensive ; qu'enfin, Me N..., qui ne disposait que des plans, qui n'a pas l'obligation de se rendre sur les lieux et qui a exactement consigné l'absence de toute servitude, ne pouvait, même s'il a été impliqué dans la négociation avec le voisin sur la constitution d'une servitude, imaginer la difficulté soulevée quant aux accès et aux parkings vu l'emplacement de la parcelle et sa desserte directe sur deux voies publiques et vu les parkings tels que prévus à la désignation ; qu'il en résulte que la demande de mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle tant de la SNC Deval que des notaires sera jugée mal fondée ; que la lecture de l'acte de vente permet par ailleurs de retenir qu'il n'y a pas de manquement à l'obligation de délivrance compte tenu à la fois des termes relatifs à la désignation du bien et également des éléments fournis relativement à l'usage commun des voies de circulation et parkings tels qu'ils ressortent clairement des documents d'urbanisme mis précédemment à disposition ainsi que de la mention de l'absence de toute servitude active et passive ;
ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE la SNC Deval ne rapporte pas la preuve qu'elle a donné l'information sur le désaccord avec la SCI La Méditerranéenne et Me N... notaire rédacteur de la vente et du crédit bail reconnaît dans ses conclusions l'absence d'information sur ce point ; qu'il n'est toutefois pas suffisamment démontré que cette information a été cachée dans le but de nuire aux sociétés acheteuses et à la crédit-preneuse et qu'elle constituait un élément déterminant de la vente ;
que Mme D... est une professionnelle très expérimentée comme le démontre la SNC Deval ; qu'à ce titre, elle est tenue d'un devoir de vigilance et de curiosité d'autant plus important que l'opération immobilière en cause était très conséquente ; qu'elle a examiné les documents produits par la SNC Deval avec les conseils de ses architectes, notaires et banquiers pendant de longs mois et aurait dû solliciter des explications sur l'accord concernant l'utilisation commune des voies ; que cependant, elle n'a pas remarqué la difficulté et a omis de solliciter des explications ; que le lien de causalité entre les manquements de la SNC Deval et des notaires et la résiliation du crédit-bail n'est pas suffisamment établi ; qu'il n'est en effet pas contesté que ce n'est qu'en 2012, trois ans après l'acquisition de l'ensemble immobilier par la SCI Fréjus FL que la SCI Méditerranéenne et la SAS Semiflor ont décidé de poser une clôture sur la limite séparative des fonds ; qu'il est constant qu'entre la date de l'acquisition et l'année 2012, Bricorama a pu exploiter normalement son commerce, la SCI Méditerranéenne et la SAS Semiflore n'ayant fait aucune difficulté à l'utilisation commune des voies et parkings ; ce n'est qu'à compter de 2012 tel qu'en atteste le constat d'huissier de Me C... I... en date du 29 août 2012 que les propriétaires et exploitants de la parcelle mitoyenne se sont clos ; que la partie requérante elle-même, mentionne que cet état de fait résulte notamment de l'ouverture au niveau supérieur d'un commerce alimentaire à l'enseigne Dia, concurrent direct de l'Intermarché ; qu'il apparaît donc bien que les difficultés invoquées sont en relation directe avec le comportement de la partie requérante qui a agi sans concertation avec l'exploitant voisin ; que la SCI Fréjus FL indique que mieux informée, elle n'aurait pas contracté ; que toutefois elle ne fait aucune démonstration de ce que l'utilisation des voies communs était un élément essentiel de son consentement ; qu'il n'est pas contesté que lors de la signature des actes authentiques, elle était déjà liée par un compromis de vente pour une société Patrimoine FL et était très avancée dans son projet puisqu'elle recherchait un crédit-bailleur ; qu'elle ne fait en conséquence nullement la démonstration de son préjudice ; que la résiliation du crédit-bail n'est pas la conséquence de la faute des notaires et du vendeur mais du défaut de respect par le crédit preneur de son obligation de remboursement des loyers dus ; que s'il est démontré par les pièces que la société Socodef a résilié le contrat de location en raison de la pose de la clôture, il n'est pas justifié de la résiliation du bail de la société Brico Fréjus exploitant sous l'enseigne Bricorama pour ce motif, la partie requérante précisant d'ailleurs dans ses conclusions que ce commerce avait été victime d'un incendie le 2 janvier 2013 ; qu'il ressort en outre des différents courriers et pièces produites par la SA Sogebail et la SA Cicobail que les difficultés de paiement des loyers du crédit-bail ont commencé en raison de difficultés de trésorerie de la SCI Fréjus FL en 2011 qui ont donné lieu à un avenant au crédit-bail le 2 février 2012, puis a été la conséquence des délais d'ouverture du magasin Bricorama et du sinistre subi par ce commerce ; qu'en l'absence de lien de causalité et de démonstration de préjudice allégué les demandes de la SCI Fréjus FL sont rejetées ;
1° ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; que pour dire que les notaires intervenus dans l'établissement par acte authentique de la vente et du contrat de crédit-bail immobilier n'avaient pas commis de faute en n'informant pas l'acquéreur et le crédit-preneur du fait qu'il n'existait pas de titre ou accord leur octroyant un droit de passage sur le fonds voisin appartenant à la SCI Méditerranéenne pour l'accès au niveau inférieur du bâtiment et des risques liés à cette situation, la cour d'appel retient que l'acquéreur était suffisamment renseigné par les documents d'urbanisme qui lui avaient été remis par le vendeur et qu'il n'avait pas pris la peine de se protéger en demandant l'insertion d'une condition suspensive relative à l'usage commun des voies de circulation ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants et alors qu'il appartenait au notaire de vérifier l'existence d'un titre ou accord conclu avec le propriétaire de la parcelle voisine portant sur les conditions d'utilisation des voies de circulation desservant l'immeuble vendu, et d'informer clairement et précisément les acquéreurs sur les conséquences de l'absence de tout accord ou titre à cet égard, notamment quant à la libre révocabilité du droit de passage existant, au jour de la vente, sur le fonds voisin, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1340 ;
2° ALORS, au surplus, QUE pour dire que Maître N... n'avait pas manqué à son obligation de conseil, la cour d'appel retient que celui-ci ne disposait pas des plans et n'avait pas l'obligation de se rendre sur les lieux ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Maître N... avait pris part aux négociations engagées, avant la signature de l'acte authentique de vente, avec la SCI Méditerranéenne en vue de l'établissement, par un titre, d'une servitude de passage sur son fonds au profit de la SNC Deval, et ce en vue de la vente projetée, de sorte qu'il connaissait nécessairement la configuration des lieux et l'utilité »é de la servitude recherchée, cependant qu'informé de l'échec de ces négociations, il n'en avait nullement informé l'acquéreur et le crédit-preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240.
3° ALORS QUE pour écarter tout lien de causalité entre les fautes reprochées aux notaires, les juges du fond se sont bornés à affirmer qu'il n'était pas établi que l'absence de servitude aurait constitué un élément déterminant de la vente et que le préjudice ne s'était manifesté qu'à compter de 2012 quand le propriétaire et l'exploitant du fond voisin ont décidé de poser des clôtures interdisant l'exploitation de l'immeuble acquis ; qu'en statuant par ces motifs, sans rechercher si les fautes reprochées aux notaires n'avaient pas eu pour conséquence de priver la société Fréjus FL de toute possibilité de garantir la pérennité de l'exploitation de l'immeuble acquis, permettant ainsi au propriétaire du fonds voisin d'empêcher l'accès aux emplacements de parking et de livraison de l'immeuble acquis et provoquant la résiliation du bail par l'exploitant des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article1382 du code civil, devenu 1240.
4° ALORS, en tout état de cause QUE la responsabilité du notaire qui a omis de communiquer une information qu'il était tenu de délivrer n'est pas subordonnée à la condition que cette information ait été déterminante du consentement de la partie qui en a été privée ; qu'en écartant toute responsabilité du notaire qui avait omis d'appeler l'attention de la société Fréjus FL sur l'absence de toute servitude permettant l'accès automobile à l'étage inférieur de l'immeuble vendu, au motif qu'il n'était pas établi que l'absence de servitude aurait constitué un élément déterminant de la vente,
la cour d'appel a méconnu la portée de l'obligation d'information du notaire sur les risques des actes qu'il rédige et violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.