LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Draguignan du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que le syndicat des copropriétaires n'avait pas relevé appel de la décision de première instance et n'avait pas constitué avocat, la cour d'appel, qui ne pouvait réformer la décision des premiers juges au profit d'un intimé qui n'avait pas relevé appel incident et aggraver le sort de Mme Y... ès qualités de liquidateur judiciaire de M. Z... à défaut d'appel du syndicat des copropriétaires, en a exactement déduit que le jugement, même s'il était réformé sur l'appel des consorts A..., devait être confirmé à l'égard du syndicat des copropriétaires ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu que le syndicat des copropriétaires n'ayant pas constitué avocat devant la cour d'appel et les consorts A... n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions d'appel que la clause d'exclusion ne serait pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances, le moyen est nouveau, mélangé de fait et droit et partant irrecevable ; 
PAR CES MOTIFS 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Draguignan et les consorts A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Draguignan à payer à Mme Y... ès qualités de liquidateur judiciaire de M. Z... une somme de 2 000 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Draguignan et les consorts A... à payer à la société Allianz IARD une somme globale de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble... à Draguignan 
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt réputé contradictoire attaqué d'avoir condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 15 ALLEES d'AZEMAR et les consorts A... à payer à Maître Y..., es qualités, la somme de 126. 104, 97 ¿ avec intérêt au taux légal à compter du 7 juillet 2011, l'obligation des consorts A... étant toutefois limitée à la somme de 25. 000 ¿.
- AU MOTIF QUE sollicitant la condamnation conjointe et solidaire de Madame Marie Louise B... veuve Séraphin A..., de Mademoiselle Martine A..., de Monsieur X..., du syndicat des copropriétaires de l'immeuble... et de la compagnie ALLIANZ, Maître Y..., es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur Patrick Z..., et Monsieur Patrick Z... personnellement doivent rapporter la triple démonstration d'une faute ou d'un manquement, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; Attendu que suite à la rupture d'une canalisation d'eau et à l'intervention des pompiers dans les caves de l'immeuble situé... à DRAGUIGNAN, la Commune a sollicité auprès du tribunal d'instance, la désignation d'un expert ; Attendu que par ordonnance du 7 août 2003, Monsieur Nicolas C... a été nommé pour dire, après visite des lieux, s'il y a péril grave et imminent pour ses habitants, pour la sécurité publique, indiquer toutes mesures indispensables à prendre et préciser les travaux nécessaires à la consolidation de 1'immeuble ; Attendu que l'expert désigné, Monsieur Nicolas C..., a déposé, en urgence, un rapport n° 1 le 18 août 2003, puis un rapport définitif le 5 septembre 2003 ; Attendu que les conclusions de ce rapport, qui ne font l'objet d'aucune critique des parties, établissent, photographies à l'appui, que « la structure bois de la zone de plafond de cave/ plancher de l'établissement recevant du public (ERP) est dans un état de pourrissement avancé... » que ce plancher « est menaçant » et qu'un « effondrement tout ou partiel pourrait se produire. En effet, seul l'effet de masse lui permet de maintenir une stabilité incertaine ; De plus, l'activité de type bar musical (avec temps de danse éventuel) ne peut qu'augmenter le risque par les vibrations engendrées ». Qu'il est encore précisé « l'état des bois est fort dégradé pourrissement très avancé sur l'ensemble avec, sur bon nombre de poutres, une épaisseur de pourriture de deux centimètres. Nombre de lattes de l'enfutage sont en cours de chute, laissant voir un blocage en maçonnerie peu compacte. La quasi totalité des abouts de poutre est pourrie au droit des scellements (¿). L'humidité mesurée montre une saturation dans cette zone ». Attendu que l'expert relève aussi que « l'état des lieux n'est pas lié à l'inondation récente... mais l'oeuvre lente et permanente de l'humidité, éventuellement une fuite ou un écoulement insidieux accentué par l'insuffisance (voire l'absence) de ventilation permanente » ; Attendu que, sans être contredit, l'expert judiciaire affirme que les désordres consistent en un pourrissement des bois du plancher, favorisé par une absence de ventilation naturelle ; Attendu que la désignation d'un expert judiciaire a également été sollicitée par le syndicat des copropriétaires représenté par Monsieur X.... Que l'expert désigné, Monsieur Charles D... a pu établir dans son rapport déposé le 30 septembre 2004 que « la rupture d'une soudure de jonction sur la canalisation d'eau alimentant l'immeuble est à l'origine de cette inondation en date du 21/ 7/ 2003 » et conclure que le « réseau d'eau est obsolète, il n'est plus aux normes, il est à remplacer », que la conduite d'eau alimentant l'immeuble « est en plomb, qu'elle n'est plus aux normes pour un établissement recevant du public, et que certains raccordements ne sont pas compatibles entre eux (plomb sur fer et cuivre), qu'il y a lieu de remplacer cette conduite d'eau dans les meilleurs délais ; qu'il n'a pas été possible à l'expert de déterminer si une intervention avait été pratiquée sur cette conduite très ancienne et commune aux locataires de l'immeuble... » ; Attendu qu'à l'occasion de ses différentes visites sur place, Monsieur D... a également constaté « que les poutres supportant le plancher du bar le Dolmen, sont toutes atteintes par la pourriture et les parasites du bois. Le plancher est donc en mesure de s'effondrer. Les services techniques de la ville de DRAGUIGNAN ont pris un arrêté de fermeture de l'établissement ». Attendu que les conclusions de l'expert ne sont pas contestées ; Attendu que bien que le règlement de copropriété ne soit pas produit aux débats, il n'est pas contesté que le plancher et que les canalisations sont des parties communes de l'immeuble ; Attendu qu'en application de l'article 14 de la loi du 18 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; Attendu, en conséquence. que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue dès lors qu'il est établi que l'origine des désordres est la rupture d'une soudure sur la canalisation d'eau vétuste alimentant l'immeuble et que l'arrêté de péril imminent a été pris au vu du rapport de Monsieur C... faisant état du pourrissement du plancher de l'immeuble (¿) ; Attendu que Maître Y... es-qualités sollicite l'indemnisation d'un préjudice correspondant, selon elle, à la totalité du passif de Monsieur Z..., ce dernier limitant sa demande à la réparation de son préjudice moral. Attendu que le jugement entrepris a estimé le préjudice subi par Maître Y... es qualité à la somme de 126. 104, 97 ¿ représentant le total du passif antérieur au jugement déclaratif augments des dettes postérieures. Mais attendu que le préjudice invoqué, consistant en la disparition de la possibilité de réaliser un événement favorable, ne peut être constitué que par la perte d'une chance et qu'en pareil cas, la réparation doit être mesurée, non pas au préjudice effectivement subi, mais à la chance perdue, dont l'évaluation ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; Attendu que sur assignation délivrée le 18 septembre 2003 à la requête de l'URSSAF du VAR, titulaire d'une créance de 24. 928, 40 ¿ correspondant à des cotisations impayées, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN a, par jugement du 27 janvier 2004, constaté la cessation des paiements de Monsieur Z..., en a fixé provisoirement la date au 18 septembre 2003, a ouvert la procédure simplifiée de redressement judiciaire et a ouvert la période d'observation de quatre mois ; Attendu que par jugement du 22 février 2005, le tribunal de commerce de DRAGUIGNAN a prononcé la liquidation judiciaire de l'entreprise de Monsieur Z..., aux motifs que le montant prévisionnel du chiffre d'affaires présenté par ce dernier n'était étayé par aucune pièce, que le fonds de commerce était fermé depuis plusieurs mois pour un problème de conformité des locaux, qu'aucune date de reprise d'activité, même approximative, ne pouvait être donnée, qu'il subsistait des dettes, qu'aucune trésorerie ne permettrait de les régler et que le plan proposé ne présentait pas les garanties nécessaires ; Attendu qu'il ressort suffisamment des énonciations du jugement du 22 février 2005 que la fermeture de l'établissement qu'il exploitait a contribué au prononcé de la liquidation judiciaire de Monsieur Patrick Z..., interdisant à celui-ci la poursuite de toute activité qui lui aurait permis de générer un chiffre d'affaires et d'apurer ses dettes dans le cadre d'un plan de redressement. Que, dès lors, le fait que les bénéfices à venir de Monsieur Z... aient été aléatoires importe peu, seule comptant la perte définitive de la chance de pouvoir les réaliser ; Attendu qu'en considération de l'ensemble de ces éléments ci-dessus ainsi que du résultat d'exploitation réalisé par Monsieur Z... en 2002 et en 2003, la perte de chance sera réparée par l'allocation de la somme de 25. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts. Attendu, en conséquence, que le jugement entrepris sera réformé sur le montant des dommages-intérêts alloués, mais seulement à l'égard des consorts A..., la décision entreprise étant définitive à l'égard du syndicat des copropriétaires en l'absence d'appel de sa part.
- ALORS QUE d'UNE PART si le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondé ; qu'en l'espèce, en se bornant à constater que « le jugement entrepris sera réformé sur le montant des dommages-intérêts alloués mais seulement à l'égard des consorts A..., la décision entreprise étant définitive à l'égard du syndicat des copropriétaires en l'absence d'appel de sa part » sans vérifier la régularité, la recevabilité et le bien fondé des condamnations prononcées en première instance contre le syndicat des copropriétaires exposant, la cour d'appel a violé l'article 472 du code de procédure civile ensemble l'article 562 du même code
-ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, il résulte des propres constatations de la cour que le préjudice invoqué par Maître Y..., es-qualités, consistant en la disparition de la possibilité de réaliser un événement favorable, ne pouvait être constitué que par la perte d'une chance et qu'en pareil cas, la réparation doit être mesurée, non pas au préjudice effectivement subi, mais à la chance perdue, dont l'évaluation ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (cf arrêt p 10 point 5. 5 § 3) ; qu'en condamnant cependant le syndicat des copropriétaires à régler à Maître Y..., es-qualités la somme de 126. 104, 97 ¿ avec intérêt au taux légal à compter du 7 juin 2011 correspondant selon ses propres constatations à la totalité du passif de Monsieur Z... (cf arrêt p 10 point 5. 5 § 1 et 2), aux motifs totalement inopérants que la décision entreprise était définitive à l'égard du syndicat des copropriétaires en l'absence d'appel de sa part (cf arrêt p 10 dernier §), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt réputé contradictoire attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris ayant mis hors de cause la compagnie ALLIANZ IARD
-AU MOTIF QUE pour dénier sa garantie, la compagnie d'assurances ALLIANZ, venant aux droits de la société AGF, invoque les conditions générales du contrat et, en particulier le titre IV « Dégât des eaux », qui énonce en page 10, au titre des « exclusions particulières » : « En plus des conditions générales prévues au titre V ci-après, ne sont pas garantis.... 4° les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf en cas de force majeure) » ; Attendu que le titre III des conditions générales, relatif à la responsabilité civile, précise que la compagnie d'assurance garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages causés par un accident. Attendu, en outre, que dans ce titre, une disposition particulière rappelle à l'assuré qu'il « s'engage à entretenir en bon état les biens garantis et à procéder, sauf cas de force majeure, aux réparations qui s'avèrent indispensables ». Attendu, enfin, que le titre IV « Dégât des eaux » qui contient des dispositions communes à l'assurance de dommages et à l'assurance de responsabilité civile, énonce au titre des « exclusions particulières », que ne sont pas garantis « les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf cas de force majeure) ». Attendu que le contrat souscrit garantit les conséquences d'un événement accidentel et non celles résultant d'un défaut d'entretien, sachant qu'en l'espèce il a été établi que l'origine des désordres était la rupture d'une soudure sur une canalisation d'eau vétuste alimentant l'immeuble et ayant, de surcroît, provoqué un pourrissement du plancher, de sorte que la compagnie d'assurances ALLIANZ doit être mise hors de cause.
- ALORS QUE une clause d'exclusion n'est valable qu'à la conclusion d'être formelle et limitée ; que la clause, excluant la garantie de l'assureur de la copropriété « les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf cas de force majeure) » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées ; qu'elle n'est donc ni formelle ni limitée ; qu'en faisant cependant application d'une telle clause, la cour d'appel a violé l'article L 113-1 du code des assurances. 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils pour les consorts A... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris ayant mis hors de cause la compagnie Allianz IARD ; 
Aux motifs que pour dénier sa garantie, la compagnie d'assurances Allianz, venant aux droits de la société AGF, invoque les conditions générales du contrat et, en particulier le titre IV « Dégât des eaux », qui énonce en page 10, au titre des « exclusions particulières » : « En plus des conditions générales prévues au titre V ci-après, ne sont pas garantis.... 4° les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf en cas de force majeure) » ; que le titre III des conditions générales, relatif à la responsabilité civile, précise que la compagnie d'assurance garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages causés par un accident ; qu'en outre dans ce titre, une disposition particulière rappelle à l'assuré qu'il « s'engage à entretenir en bon état les biens garantis et à procéder, sauf cas de force majeure, aux réparations qui s'avèrent indispensables » ; qu'enfin, le titre IV « Dégât des eaux » qui contient des dispositions communes à l'assurance de dommages et à l'assurance de responsabilité civile, énonce au titre des « exclusions particulières », que ne sont pas garantis « les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf cas de force majeure) » ; que le contrat souscrit garantit les conséquences d'un événement accidentel et non celles résultant d'un défaut d'entretien, sachant qu'en l'espèce il a été établi que l'origine des désordres était la rupture d'une soudure sur une canalisation d'eau vétuste alimentant l'immeuble et ayant, de surcroît, provoqué un pourrissement du plancher, de sorte que la compagnie d'assurances Allianz doit être mise hors de cause ; 
Alors qu'une clause d'exclusion n'est valable qu'à la conclusion d'être formelle et limitée ; que la clause, excluant la garantie de l'assureur de la copropriété « les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré (sauf cas de force majeure) » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées qu'elle n'est donc ni formelle ni limitée ; qu'en faisant cependant application d'une telle clause, la cour d'appel a violé l'article L 113-1 du code des assurances.