LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mars 2013), que la SCI Carnot Défense I, aux droits de laquelle se trouve la société Far East Access, a consenti à la société Financière Rive Gauche, devenue Financière Rive Gauche Groupe Martin,  une promesse de vente, assortie de diverses conditions suspensives, sur un immeuble ; qu'aux termes de cette promesse de vente, le bénéficiaire s'obligeait à payer au promettant, une somme de deux millions cinq cent mille euros destinée, notamment, à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble et à consentir, sous forme de caution, une indemnité d'immobilisation de quatre cent mille euros ; que deux avenants successifs ont reporté l'échéance de la promesse au 11 mai 2006 ; qu'aux termes de l'avenant du 20 avril 2005, la société Financière Rive Gauche a remis à la SCI Carnot Défense I une somme de quatre cent mille euros destinée au paiement des impôts tandis qu'une somme supplémentaire de deux millions cent mille euros était remise ultérieurement ; que la promesse étant devenue caduque, la société Financière Rive Gauche, qui avait obtenu, en référé, une provision de deux millions cent mille euros, et la société Far East Access ont conclu, le 20 février 2008, un protocole d'accord aux termes duquel  cette dernière remboursait au bénéficiaire la somme de deux millions cent mille euros par chèque et constituait une banque séquestre des quatre cent mille euros ; que, la société la société Far East Access a assigné la société Financière Rive Gauche en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts complémentaires et la société Financière Rive Gauche a formé une demande reconventionnelle en remboursement des deux millions cinq cent mille euros ;

   	Sur le premier moyen :

 	Attendu que la société Far East Access fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la somme de deux millions cinq cent mille euros, alors, selon le moyen :  

 	1°/ que, à supposer que les juges du fond n'aient pas trouvé au dossier les éléments propres à accréditer l'idée que le chèque de 2 100 000 euros remis lors du protocole d'accord du 20 février 2008 a fait l'objet d'un encaissement de la part de la société Financière Rive Gauche, de toute façon l'absence de preuve de l'encaissement, justifiant aux yeux des juges du fond la condamnation en deniers ou quittances, ne pouvait porter au mieux que sur la somme de 2 100 000 euros puisque le chèque, dont l'encaissement était en cause, n'était que de ce montant ; qu'en prononçant une condamnation en deniers ou quittances à hauteur de 2 500 000 euros, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;

   	2°/ qu'une condamnation n'est prononcée en deniers ou quittances qu'à raison de l'incertitude affectant le payement déjà effectué ; qu'il n'y a pas lieu à condamner en deniers ou quittances pour la part de la dette éteinte par payement dument constaté ; que s'agissant de la somme de 400 000 euros, le protocole d'accord du 20 février 2008 constatait que la SCI Carnot Défense I  les avait versés entre les mains d'une banque, à titre de séquestre ; que les juges du fond le constatent ; qu'en prononçant une condamnation en deniers ou quittances, portant pour partie sur la somme de 400 000 euros quand il résultait de leurs propres constatations qu'elle avait été acquittée dans les conditions voulues par les parties, sous forme de séquestre, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 1134 et 1234 du code civil ;

 	Mais attendu qu'ayant retenu que la preuve de l'encaissement du chèque n'était pas apportée et que la somme de quatre cent mille euros  était séquestrée dans l'attente d'une décision définitive statuant sur l'attribution de cette somme, la cour d'appel en a déduit à bon droit  que le séquestre conventionnel n'avait pas eu d'effet libératoire ;  

 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

   	Sur le second moyen :

 	Attendu que la société Far East Access fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts indépendamment de la demande visant à l'octroi de l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le moyen :  

 	1°/ que, même si le bénéficiaire est libre de ne pas donner suite, en s'abstenant de lever l'option qui lui a été conférée, il est néanmoins tenu d'adopter, dans le cadre des rapports entre les parties, un comportement conforme à l'obligation de bonne foi ; qu'en l'espèce, la SCI Carnot Défense I   faisait valoir que la société Financière Rive Gauche  avait délibérément différé les formalités qui lui incombaient et avait tenté de geler le terrain le plus longtemps possible pour se ménager à terme une opportunité et que ce faisant elle avait manqué à son obligation de bonne foi ; qu'en décidant que par principe la liberté conférée au bénéficiaire de la promesse de ne pas lever l'option le soustrayait à toute condamnation en dommages-intérêts quand le promettant doit en tout état de cause répondre des conséquences des manquements à l'obligation de bonne foi, les juges du fond ont violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

   	2°/ qu'en s'abstenant de s'expliquer sur les manquements à l'obligation de bonne foi, imputés à la société Financière Rive Gauche  les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;

 	3°/ que l'indemnité d'immobilisation est la contrepartie de l'obligation pesant sur le promettant de ne pas pouvoir disposer de son bien pendant un certain temps et de réserver corrélativement au bénéficiaire la possibilité d'acquérir pendant le délai convenu ; qu'eu égard à son objet, l'existence d'une indemnité d'immobilisation qui n'a pas la nature d'une clause pénale, laisse entier le droit du promettant en réparation à raison des préjudices subis du fait du manquement du bénéficiaire à son obligation de bonne foi notamment pour avoir tenté de paralyser la cession du bien au-delà de ce qui avait été convenu ; qu'en décidant que l'existence d'une indemnité d'immobilisation faisait obstacle à toute réparation de préjudice, les juges du fond qui ont commis une erreur de droit ont violé les articles 1134, alinéa 3, 1137 et 1147 du code civil ;  

 	4°/ que l'indemnité d'immobilisation ne peut être invoquée, pour écarter la réparation du préjudice lié par un manquement à l'obligation de bonne foi, que s'il est constaté que le dommage invoqué coïncide avec les inconvénients découlant de l'immobilisation envisagés sous l'angle de leur objet et de leur durée ; que toutefois, rien de tel n'a été constaté en l'espèce et que l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard des articles 1134, 1137 et 1147 du code civil ;

   	Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la société Far East Access, qui invoquait un préjudice résultant de l'immobilisation du terrain, de la nécessité de rechercher un nouvel acquéreur, d'une baisse de valeur vénale de l'immeuble, de la perte d'une convention de cour commune et de la perte de revenus locatifs,  ne justifiait pas avoir subi un préjudice que ne couvrirait pas le montant de l'indemnité d'immobilisation et que rien ne démontrait que la société Financière Rive Gauche aurait exigé, avant la signature de la promesse, la résiliation, par le promettant, des contrats de location, la cour d'appel, qui  n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;    

 	PAR CES MOTIFS :  

 	REJETTE le pourvoi ;

   	Condamne la société Far East Access aux dépens ;

 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Far East Access à payer à la société Financière Rive Gauche Groupe Martin la somme de 3 000 euros  ; rejette la demande de la société Far East Access ;  

 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.

 MOYENS ANNEXES au présent arrêt  

 Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société  Far East Access

 PREMIER MOYEN DE CASSATION 

   L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QU'il a condamné la société FAR EAST ACCESS, en deniers ou quittances, comme venant aux droits de la SCI CARNOT DÉFENSE I, à payer à la société FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE FADESA la somme de 2.500.000 euros ;  

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion sa situant au niveau d'une simple argumentation ; que c'est donc à juste titre, que le tribunal a fait droit à la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, le bénéficiaire n'ayant pu se prévaloir de la défaillance de toutes les conditions suspensives pour avoir empêché la réalisation de celle relative au permis de construire et a condamné le promettant à lui rembourser la somme de 2 500 000 euros destinée à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble ; qu'il sera seulement ajouté que la demande de condamnation du bénéficiaire au paiement de l'indemnité d'immobilisation n'est pas sans objet, cette indemnité qui n'a jamais été incluse dans la somme de 2 500 000 euros n'ayant jamais été payée ; que par ailleurs, le promettant, contrairement à ses dires ne justifie pas qu'il s'est effectivement libéré du paiement de la somme de 2 500 000 euros ; qu'en effet, d'une part une partie de cette somme(2 100 000 euros) a fait l'objet d'un quittancement dans un protocole d'accord, mais sous réserve de l'encaissement du chèque, preuve en l'espèce non rapportée et que d'autre part, l'autre partie(400 000 euros) a été séquestrée dans l'attente d'une décision définitive statuant sur l'attribution des fonds ; qu' il sera observé que cette preuve pouvait être parfaitement rapportée par le promettant, même en l'absence de documents comptables du bénéficiaire » ;

   ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « il n'est pas contesté que la société Financière Rive Gauche a versé la somme de 2 500 000 euros destinée notamment à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble ; que s'agissant de cette somme, le contrat du 12 janvier 2005 comporte une clause rédigée comme suit : « En cas de réalisation des présentes, la somme de 2 500 000 euros s'imputera sur le prix. En cas de non réalisation des présentes pour une cause non imputable au bénéficiaire, le promettant s'engage à rembourser ladite somme de 2 500 000 euros dans les 30 jours de la constatation de la non réalisation des présentes. En cas de non réalisation des présentes pour une cause imputable au bénéficiaire, le promettant s'engage à rembourser ladite somme de 2 500 000 euros dans les 30 jours de la constatation de la non réalisation des présentes » ; que cette clause est parfaitement claire en ce qu'elle énonce que les parties n'entendaient pas faire dépendre l'obligation de remboursement incombant à la SCI CARNOT Defense I de l'éventuelle responsabilité de la société Financière Rive Gauche Groupe Fadesa dans la non réalisation de la promesse de vente ; que le remboursement de la somme en cause est exigible depuis le 4 août 2006 ; que dans le dispositif de ses conclusions, la société Financière Rive Gauche Groupe Fadesa demande la condamnation de la SCI CARNOT Défense I à lui payer la somme de 2 100 000 euros et à lui rembourser le montant de l'indemnité d'immobilisation soit 400 000 euros ; qu'il y a lieu de considérer qu'il s'agit là d'une erreur de qualification, puisqu'il ressort des éléments au dossier que l'indemnité d'immobilisation n'a jamais été payée ; qu'au surplus, dans la motivation de ses conclusions, la défenderesse réclame condamnation de la SCI CARNOT Défense I au paiement de la somme de 2 500 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2006 ; qu'il y a lieu en conséquence, requalifiant la demande formulée dans le dispositif des conclusions en cause, de considérer que la défenderesse sollicite à titre reconventionnel le remboursement de la somme qu'elle a prêtée, soit 2 500 000 euros, destinée notamment à apurer la situation hypothécaire de l'immeuble ; que la SCI CARNOT Défense I soutient, en page 8 de ses conclusions du mars 2009, avoir procédé au remboursement de la somme litigieuse ; qu'elle ne justifie pas de ce remboursement ; qu'elle sera donc condamnée au paiement, en deniers ou quittances » ;

 ALORS QUE, premièrement, à supposer que les juges du fond n'aient pas trouvé au dossier les éléments propres à accréditer l'idée que le chèque de 2.100.000 euros remis lors du protocole d'accord du 20 février 2008 a fait l'objet d'un encaissement de la part de la FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE FADESA, de toute façon l'absence de preuve de l'encaissement, justifiant aux yeux des juges du fond la condamnation en deniers ou quittances, ne pouvait porter au mieux que sur la somme de 2.100.000 euros puisque le chèque, dont l'encaissement était en cause, n'était que de ce montant ; qu'en prononçant une condamnation en deniers ou quittances à hauteur de 2.500.000 euros, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;  

 ALORS QUE, deuxièmement, une condamnation n'est prononcée en derniers ou quittances qu'à raison de l'incertitude affectant le payement déjà effectué ; qu'il n'y a pas lieu à condamner en deniers ou quittances pour la part de la dette éteinte par payement dument constaté ; que s'agissant de la somme de 400.000 euros, le protocole d'accord du 20 février 2008 constatait que la SCI CARNOT DÉFENSE I les avait versé entre les mains d'une banque, à titre de séquestre ; que les juges du fond le constatent (arrêt, p. 4 alinéa 2) ; qu'en prononçant une condamnation en deniers ou quittances, portant pour partie sur la somme de 400.000 euros quand il résultait de leurs propres constatations qu'elle avait été acquittée dans les conditions voulues par les parties, sous forme de séquestre, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 1134 et 1234 du code civil.

 SECOND MOYEN DE CASSATION 

   L'arrêt attaqué encourt la censure ;

 EN CE QU' il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société FAR EAST ACCESS (aux droits de la SCI CARNOT DÉFENSE I), indépendamment de la demande visant à l'octroi de l'indemnité d'immobilisation ;  

 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la société Far East Access venant aux droits de la S.C.I. CARNOT Défense 1 soutient que la société financière Rive Gauche aurait agi de mauvaise foi ; qu'une fois la promesse de vente signée, immobilisant le terrain pendant une durée d'un an, la société financière Rive Gauche n'était nullement pressée d'acquérir ; qu'elle n'a pas respecté les délais initialement fixés ni pour la réalisation des études et sondages, ni pour le versement des fonds permettant de désintéresser les créanciers hypothécaires, ni pour le dépôt de la demande de permis de démolir, ni pour le dépôt de la demande de permis de construire ; que la société Far East Access fait valoir qu'un tel comportement est à l'origine de l'immobilisation de son terrain pendant plus de 18 mois et demande la réparation de son préjudice découlant de l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur, d'une baisse de la valeur de son terrain du fait de la perte d'une convention de cour commune en lien avec l'avancement d'un projet sur les terrains mitoyens, et d'une perte de plus de trois ans de revenus locatifs ; que toutefois dans une promesse unilatérale de vente, seul le promettant est engagé ; que le bénéficiaire quant à lui ne contracte pas l'obligation d'acquérir ; qu'il est parfaitement libre de ne pas lever l'option, toutes les conditions suspensives, par ailleurs réalisées quelles qu'en soient les circonstances, comme en l'espèce ; que la société financière Rive Gauche n'a pas levé l'option ; que la non réalisation de la vente par celle-ci ne constitue donc pas une faute susceptible de générer un préjudice ; que dans une telle situation, seule l'indemnité d'immobilisation qui constitue Le prix de l'exclusivité est due au promettant, ce dernier ne pouvant se prévaloir d'un préjudice » ;

   ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la SCI CARNOT Défense I soutient que la société Financière Rive Gauche aurait agi de mauvaise foi ; qu'une fois la promesse de vente signée, immobilisant le terrain pendant une durée d'un an, la société Financière Rive Gauche n'était nullement pressée d'acquérir ; qu'elle n'a respecté les délais initialement fixés ni pour la réalisation des études et sondages, ni pour le versement des fonds permettant de désintéresser les créanciers hypothécaires, ni pour le dépôt de la demande de permis de démolir, ni pour le dépôt de la demande de permis de construire ; que la SCI CARNOT Défense I fait valoir qu'un tel comportement est à l'origine de l'immobilisation de son terrain pendant plus de 18 mois et demande la réparation de son préjudice découlant de l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur, d'une baisse de la valeur de son terrain du fait de la perte d'une convention de cour commune en lien avec l'avancement d'un projet sur les terrains mitoyens, et d'une perte de plus de trois ans de revenus locatifs ; que c'est précisément pour compenser la perte subie par le promettant du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, que les parties ont fixé le montant d'une indemnité d'immobilisation due en cas de non réalisation de la vente du seul fait du bénéficiaire ; que la SCI CARNOT Défense I ne justifie pas avoir subi, du fait de la non réalisation de la vente par la faute de sa cocontractante, un préjudice que ne couvrirait pas le montant de l'indemnité d'immobilisation, alors au surplus que s'agissant d'une promesse unilatérale de vente le bénéficiaire n'avait pas l'obligation d'acquérir l'immeuble ; qu'il n'a pas levé l'option ; que rien ne démontre que la société Financière Rive Gauche aurait exigé avant la signature de la promesse de vente la résiliation par le promettant de certains contrats de location » ;

 ALORS QUE, premièrement, si même le bénéficiaire est libre de ne pas donner suite, en s'abstenant de lever l'option qui lui a été conférée, il est néanmoins tenu d'adopter, dans le cadre des rapports entre les parties, un comportement conforme à l'obligation de bonne foi ; qu'en l'espèce, la SCI CARNOT DÉFENSE I faisait valoir que la société FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE FADESA avait délibérément différé les formalités qui lui incombaient et avait tenté de geler le terrain le plus longtemps possible pour se ménager à terme une opportunité et que ce faisant elle avait manqué à son obligation de bonne foi (conclusions du 23 janvier 2013, pp. 16-17) ; qu'en décidant que par principe la liberté conférée au bénéficiaire de la promesse de ne pas lever l'option le soustrayait à toute condamnation en dommages et intérêts quand le promettant doit en tout état de cause répondre des conséquences des manquements à l'obligation de bonne foi, les juges du fond ont violé l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;  

 ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en s'abstenant de s'expliquer sur les manquements à l'obligation de bonne foi, imputés à la FINANCIERE RIVE GAUCHE GROUPE FADESA, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;

   ALORS QUE, troisièmement, l'indemnité d'immobilisation est la contrepartie de l'obligation pesant sur le promettant de ne pas pouvoir disposer de son bien pendant un certain temps et de réserver corrélativement au bénéficiaire la possibilité d'acquérir pendant le délai convenu ; qu'eu égard à son objet, l'existence d'une indemnité d'immobilisation qui n'a pas la nature d'une clause pénale, laisse entier le droit du promettant en réparation à raison des préjudices subis du fait du manquement du bénéficiaire à son obligation de bonne foi notamment pour avoir tenté de paralyser la cession du bien au-delà de ce qui avait été convenu ; qu'en décidant que l'existence d'une indemnité d'immobilisation faisait obstacle à toute réparation de préjudice, les juges du fond qui ont commis une erreur de droit ont violé les articles 1134, alinéa 3, 1137 et 1147 du code civil ;

 ET ALORS QUE, quatrièmement, l'indemnité d'immobilisation ne peut être invoquée, pour écarter la réparation du préjudice lié par un manquement à l'obligation de bonne foi, que s'il est constaté que le dommage invoqué coïncide avec les inconvénients découlant de l'immobilisation envisagés sous l'angle de leur objet et de leur durée ; que toutefois, rien de tel n'a été constaté en l'espèce et que l'arrêt souffre à tout le moins d'un défaut de base légale au regard des articles 1134, 1137 et 1147 du code civil.