LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1234 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 23 mars 2011), que M. Daniel X..., nu-propriétaire des parcelles dont Mme X..., sa mère, avait l'usufruit et sur lesquelles l'exploitation agricole à responsabilité limitée des Saucenelles (l'EARL) dont il était gérant exerçait son activité d'élevage, a consenti une promesse unilatérale de vente de ces parcelles au profit de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Franche-Comté (la SAFER) ; que le groupement foncier agricole des Saucenelles (le GFA) et la société Travaux divers spéciaux (la société TDS) ont signé avec la SAFER des promesses d'achat de ces mêmes parcelles ; que M. X... et Mme X..., et l'EARL ont assigné la SAFER et la société TDS pour obtenir l'annulation de la promesse de vente, la réparation de leurs préjudices découlant de l'occupation de ces parcelles et leur remise en état ; 
Attendu que pour dire que la SAFER était tenue in solidum avec la société TDS envers M. X... et l'EARL d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008, date à laquelle M. X... s'est prévalu de la nullité de la promesse de vente, jusqu'à la restitution des lieux occupés, l'arrêt retient que la cour d'appel n'est saisie d'aucune contestation de la disposition du jugement portant annulation de la promesse de vente consentie par M. X... à la SAFER ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SAFER est tenue in solidum avec la société TDS envers M. X... et l'EARL d'une indemntié d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés et des frais de remise en état, l'arrêt rendu le 23 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; 
Condamne M. et Mme X..., l'EARL des Saucenelles et la société TDS aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... et l'EARL des Saucenelles à payer la somme de 2 500 euros à la SAFER ; rejette la demande de M. et Mme X... et de l'EARL des Saucenelles ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Franche Comté 
En ce que l'arrêt attaqué dit la Safer tenue in solidum avec la société TDS envers M. Daniel X... et l'EARL des Saucenelles, dont le gérant est M. Daniel X..., d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés, et des frais de remise en état, et la condamne au paiement d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
Aux motifs que aucune des parties intimées et appelantes incidentes ne formule comme en première instance une demande reconventionnelle tendant à faire juger que la vente était parfaite Aucune des parties intimées et appelantes incidentes ne formule comme en première instance une demande « conventionnelle tendant à faire dire et juger que la vente était parfaite et à faire condamner les parties demanderesses au principal à régulariser ladite vente par acte authentique : la SAFER, tout en soutenant que les 3 vendeurs ont rompu intempestivement leur engagement, subsidiairement les pourparlers antérieurs à la vente, et qu'ils doivent supporter les conséquences dommageables de leur faute, ne conclut pas à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la promesse de vente et dit qu'aucune vente n'était intervenue entre les parties-et ne sollicite plus non plus de dommages et intérêts, à évaluer après expertise, mais seulement la condamnation des consorts X... et de l'EARL des SAUCENELLES à l'indemniser de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge ; la SARL TDS et le GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE des SAUCENELLES, pour leur part déclarent que ne souhaitant plus la régularisation de l'acte authentique, ils s'en rapportent sur la demande des consorts X...-EARL des SAUCENELLES tendant à la confirmation de la disposition portant annulation de la promesse de vente-alors qu'en fait les appelants principaux n'ont pas fait porter leur recours sur cette disposition, de sorte que la Cour n'en est pas saisie, en l'absence d'appel incident. En tout état de cause, le premier juge, par des motifs que la Cour adopte, a à juste titre considéré que compte tenu de la clause de l'acte de donation-partage constituant l'usufruit de Jeanne X... sur les parcelles cadastrées à Lemuy ZL 0033 et ZL 0035, laquelle stipulait à la charge du nu-propriétaire Daniel X... une interdiction d'aliéner, toute promesse de vente desdits immeubles était nulle en l'absence de consentement de l'usufruitière ; que Jeanne X... n'avait ni renoncé à ses droits en usufruit, ni signé la promesse de vente ; qu'aucune preuve n'était rapportée d'un mandat de représentation donné par Jeanne X... à son fils Daniel X... ; que la SAFER, professionnelle de la vente de biens fonciers et dûment avertie des droits de Jeanne X... ne pouvait croire Daniel X... investi d'un mandat apparent alors même qu'ayant cité l'usufruitière dans l'acte de promesse de vente, ayant expressément invité Daniel X..., à qui elle adressait ledit acte, à le retourner signé par lui et « par Madame Jeanne X... », elle n'établit pas quelle circonstance la dispensait, en constatant que cette formalité nécessaire n'avait pas été accomplie, de rechercher l'étendue des pouvoirs du signataire unique. En effet, les déclarations que la Safer prête à Daniel X..., quant à l'étendue des pouvoirs qu'il tiendrait de sa mère comme mandataire ne sont étayées d'aucun élément de preuve extrinsèque et objectif ; en particulier dans le courrier du 22/ 01/ 08, cité par la Safer à l'appui de ses prétentions, Daniel X... s'exprime en son nom (" Je vendrai ", " je m'en tiendrai aux termes de la promesse ")- et la Safer n'ignorait pas, à cette date et dès l'origine, qu'une partie des biens concernés ne pouvaient être vendue par Daniel X... ; si celui-ci ajoute " l'intervention de Mme A...veuve X... ne posait pas de problème jusqu'à la contestation relative à la /  rétrocession ", ces termes, rapportant la position qu'il attribue à l'intéressée-laquelle ne s'est jamais exprimée jusqu'au 21 février 2008- ne signifient pas qu'il l'avait représentée à la promesse de vente ou qu'il s'était porté fort pour elle. Les mêmes motifs ont conduit le premier juge à admettre que, au-delà de la nullité d'un avant-contrat dont l'établissement n'est pas une condition nécessaire, la vente elle-même n'était pas intervenue à défaut de l'accord d'une des parties, y compris pour les immeubles appartenant aux autres vendeurs dès lors qu'il s'agissait d'une opération globale concernant un ensemble bâti et non bâti constituant l'exploitation agricole, et qu'en l'absence de vente des uns, celle des autres n'entrait pas dans les prévisions des parties. Dans ces circonstances, ainsi que l'a retenu le premier juge, il ne saurait être reproché aux consorts X... d'être intempestivement revenus sur leur accord et/ ou d'avoir rompu illégitimement des pourparlers pré-contractuels : Jeanne X... n'ayant donné aucun accord, n'ayant pas été associée aux négociations engagées en son absence, la vente était viciée dès l'origine et les pourparlers irréguliers par la seule négligence de la Safer. Si le premier juge en a à bon droit déduit que la demande en dommages et intérêts de la SAFER à rencontre des consorts X... était mal fondée, il a à tort admis le principe de la responsabilité de Daniel X... à l'égard de la SARL TDS : l'absence de faute des consorts X... dans la non-réalisation de la vente a les mêmes effets à l'égard de la SARL TDS qui en tout état de cause aurait dû quitter les lieux à défaut d'en être devenue propriétaire. Il est vrai que Daniel X... a consenti expressément, dans la promesse de vente, à mettre à disposition de la SAFER 2 bâtiments en l'autorisant à faire dès octobre 2007, autour du bâtiment en lamellé-collé, des travaux de mise à niveau, empierrement, création d'un bassin de rétention ; et contrairement à ce que soutient Daniel X... dans la présente procédure, il n'ignorait pas l'identité de la ou des personnes qui seraient substituées à la SAFER comme prévu aussi dans la promesse de vente, et la nature de l'activité envisagée, ainsi qu'il ressort de la description des travaux susvisés, et de la mention de la SARL TDS, ou de M. B..., à plusieurs reprises dans les compléments manuscrits apportés à la promesse de vente. Mais la SARL TDS, qui a entrepris son exploitation avec une célérité remarquable, a elle-même pris un risque en entrant dans les lieux avant la signature de l'acte authentique de vente, et comme dit précédemment, l'irrégularité de la promesse de vente et le non-aboutissement de la transaction envisagée ont pour origine la carence de la SAFER, et non pas celle des consorts X.... De plus, il est définitivement établi que la SARL TDS ne pouvait exercer son activité sur le site de Lemuy, faute d'y être régulièrement autorisée, et qu'elle ne pouvait donc espérer rentabiliser ses investissements et prendre des marchés. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré Daniel X... (partiellement) responsable du préjudice invoqué par la SARL TDS et ordonné une expertise pour en déterminer le quantum. Pour les mêmes motifs, l'appel incident du GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE des SAUCENELLES est mal fondé. Comme indiqué par le premier juge, le préjudice invoqué par l'EARL des SAUCENELLES n'a pas de relation causale avec une faute de la SAFER ou de sa substituée : si la réduction du cheptel ovin et la nécessité de louer un bâtiment extérieur ont augmenté les charges de l'EARL et diminué son résultat d'exploitation, l'origine s'en trouve dans la légèreté avec laquelle le gérant Daniel X... a accepté que la SARL TDS prenne possession des lieux, avant la réalisation de la vente, sur la base d'une promesse dont il ne pouvait lui-même ignorer l'insuffisance puisqu'il a pu s'en prévaloir pour mettre fin aux négociations. Les appelants sollicitent la condamnation solidaire de la SAFER et de la SARL TDS au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 20 625  à compter du 25 octobre 2007 jusqu'à la libération complète des lieux. Outre qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'une occupation en vue d'une activité agricole, le moyen tiré par la SARI. TDS de la prétendue incompétence de la Cour au profit du tribunal paritaire des baux ruraux méconnaît l'article 79 du code de procédure civile, à la lecture duquel l'intimée se reportera utilement. Il n'est pas sans intérêt de noter que la formulation des écritures des appelants ne permet pas de savoir lequel ou lesquels d'entre eux réclament paiement de cette indemnité, et dans quelle proportion pour chacun. En tout état de cause, cette indemnité ne saurait concerner Jeanne X..., dont l'usufruit ne porte pas sur les parcelles mises à disposition de la SARL TDS. Il appartiendra aux deux autres /  appelants de s'expliquer sur ce point, après dépôt du rapport d'expertise qui devra fournir les éléments d'appréciation du montant de l'indemnité d'occupation due non pas depuis le 25 octobre 2007- aucune contrepartie onéreuse n'étant alors convenue entre les parties dans la perspective de la vente-mais depuis le 21 février 2008, date à laquelle Daniel X... s'est prévalu de la nullité de la promesse de vente, jusqu'à parfaite libération des lieux. L'expert fournira les éléments d'évaluation de l'indemnité d'occupation selon les critères qu'il choisira et justifiera, sous réserve des dires des parties auxquels il devra répondre, sans qu'il y ait lieu à ce stade de la procédure de fixer les principes de calcul. Il incombe à la SAFER et à la SARL TDS d'assumer in solidum non seulement l'indemnité d'occupation restant à chiffrer, mais aussi les frais de remise des lieux dans leur état antérieur à l'occupation : à cet égard la mesure d'expertise ordonnée par le premier juge s'impose, les pièces produites par la SARL TDS ne permettant pas d'être assuré qu'au-delà du démantèlement de la plate-forme de compostage, les bâtiments et terrains ont été restitués dans leur état initial, étant cependant précisé que l'expert devra tenir compte le cas échéant des améliorations apportées, et que la remise en état s'entend d'un site non pollué par l'activité exercée par la SARL TDS-de sorte que la recherche d'une telle pollution et de ses remèdes relève déjà de la mission de l'expert. 
1°/ Alors qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ; que la cour d'appel, pour juger la Safer tenue in solidum avec la société TDS envers M. Daniel X... et l'EARL des Saucenelles, dont le gérant est M. Daniel X..., d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés, a retenu que la vente était viciée dès l'origine et les pourparlers irréguliers par la seule négligence de la Safer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1234 du code civil ; 
2°/ Alors que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence et par son imprudence ; que la cour d'appel, pour juger la Safer tenue in solidum avec la société TDS envers M. Daniel X... et l'EARL des Saucenelles, dont le gérant est M. Daniel X..., d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés, et des frais de remise en état, a retenu que compte tenu de l'acte de donation partage constituant l'usufruit de Jeanne X..., stipulant une interdiction d'aliéner, en l'absence de preuve de mandat de représentation, la Safer n'établissait pas quelle circonstance la dispensait de rechercher l'étendue des pouvoirs du signataire unique, et que Jeanne X... n'ayant donné aucun accord, n'ayant pas été associée aux négociations engagées en son absence, la vente était viciée dès l'origine et les pourparlers irréguliers par la seule négligence de la Safer ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la Safer avait expressément invité Daniel X... à lui retourner l'acte signé par lui et par Mme Jeanne X..., et, par motifs adoptés du jugement, que la Safer avait évoqué la renonciation de Mme Jeanne X... à son usufruit dans un courrier au notaire des consorts X..., Me C..., en date du 26 septembre 2007, ce dont il résulte que la Safer n'avait pas négligé la nécessité du consentement de Mme Jeanne X..., la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé de faute imputable à la Safer, a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ; 
3°/ Alors que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence et par son imprudence ; que la cour d'appel, pour juger la Safer tenue in solidum avec la société TDS envers M. Daniel X... et l'EARL des Saucenelles, dont le gérant est M. Daniel X..., d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés, a retenu que la vente était viciée dès l'origine et les pourparlers irréguliers par la seule négligence de la Safer ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la promesse de vente, transmise à Daniel X... sous forme dactylographiée (courrier du 3 septembre 2007) avait été signée par Daniel X... le 13 septembre 2007, après rectification et ajout manuscrit d'un complément d'accord, et en relevant la faute de M. Daniel X..., pour avoir accepté la prise de possession par la SARL TDS sur la base d'une promesse dont il ne pouvait ignorer l'insuffisance, et que la SARL TDS avait pris un risque en entrant dans les lieux avant la signature de l'acte authentique de vente, ce dont il résulte que M. Daniel X... avait causé, ou au moins contribué à la réalisation du préjudice lié à l'occupation des immeubles objet de la promesse de vente, et que ce préjudice ne résulte pas d'un fait imputable à la Safer, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1383 du code civil ; 
4°/ Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la Safer de Franche Comté a fait valoir que M. Daniel X... avait pris la qualité de « seul responsable de la décision » (conclusions, p. 18), en se prévalant notamment d'une lettre de M. Daniel X... du 22 janvier 2008, où il écrivait que sa mère était très ennuyée de savoir que la population de Lemuy était hostile à l'utilisation imprévue de la propriété, et que cependant, dans la mesure où les deux premières difficultés seraient résolues (signature d'un acte unique et paiement pour l'occupation des immeubles) elles entraîneraient la solution de la troisième (l'intervention de Mme A...veuve X...) (conclusions, p. 19, al. 1 et 2) et que par cette dernière formule à valeur d'aveu, M. X... ne pouvait pas confirmer de manière plus explicite qu'il avait dès l'origine et conservait la haute main sur l'opération et sur les décisions de sa mère (ibid., al. 3) ; que la cour d'appel, pour juger la Safer tenue in solidum avec la société TDS envers M. Daniel X... et l'EARL des Saucenelles, dont le gérant est M. Daniel X..., d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés, a retenu que la vente était viciée dès l'origine et les pourparlers irréguliers par la seule négligence de la Safer ; qu'en statuant ainsi, tout en citant partiellement la lettre de M. X... du 22 janvier 2008, et sans s'expliquer sur la volonté de M. Daniel X... de se désengager et son influence sur la décision de sa mère, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 
5°/ Alors que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence et par son imprudence ; que la cour d'appel, pour juger la Safer tenue in solidum avec la société TDS envers M. Daniel X... et l'EARL des Saucenelles, dont le gérant est M. Daniel X..., d'une indemnité d'occupation pour la période du 21 février 2008 au jour de la restitution des lieux occupés, a retenu que la vente était viciée dès l'origine et les pourparlers irréguliers par la seule négligence de la Safer ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence de régularisation n'était pas lié à la seule volonté de M. X... qui, s'appuyant sur la contestation du projet par les habitants du village, entendait se dégager de l'engagement qu'il souscrivait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 du code civil.