LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 860 F-D
Pourvoi n° K 19-22.878
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
La Société d'exploitation hôtelière Paris La Courneuve, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° K 19-22.878 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant à la société Foncière Europe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société d'exploitation hôtelière Paris La Courneuve, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société Foncière Europe, après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 juin 2019), par acte notarié du 5 juin 2013, la société Foncière Europe a vendu à la Société d'exploitation hôtelière Paris la Courneuve (la SEHPLC) une villa à usage d'habitation.
2. Soutenant que l'immeuble était affecté d'un défaut d'étanchéité dont elle n'avait eu connaissance de l'ampleur et des conséquences qu'après la vente, la SEHPLC a, après expertise, assigné la société Foncière Europe en dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. La SEHPLC fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors « que le vice n'est apparent que si l'acheteur pouvait se convaincre par lui-même de toute son ampleur et de toutes ses conséquences ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à établir qu'antérieurement à la vente, la société SEHPLC avait pu se convaincre, dans toute son ampleur et ses conséquences, du vice dont les infiltrations étaient la manifestation, cependant qu'elle constatait que si la société AG31 et l'expert judiciaire avaient relevé des défauts apparents, ce dernier concluait, après avoir réalisé des sondages qui avaient révélé de très nombreuses malfaçons, que c'était « bien l'ensemble de l'étanchéité, de l'isolation et de la protection dure qui devra être repris en totalité » pour remédier aux infiltrations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a constaté que la SEHPCL avait fait effectuer une visite technique du bien par l'entreprise AG31, cinq mois avant la vente, qui avait constaté des défauts dans la mise en oeuvre de l'étanchéité et notamment les fixations à travers l'étanchéité des unités de climatiseurs, la pénétration des gaines et câbles à travers l'étanchéité et le manque d'étanchéité en relevés des poutres béton.
5. Elle a relevé que l'expert avait pu se convaincre par un simple examen visuel des défauts concernant la forme de pente de la terrasse, l'absence de protection des relevés de la terrasse accessibles et de dispositif écartant les eaux de ruissellement en tête, la mauvaise étanchéité en périphérie des châssis d'accès toiture et éclairant posés sur des costières béton, qui sont fixés à l'aide de barre de seuil de portes intérieures, affectant l'étanchéité, tant dans leur ampleur que leurs conséquences prévisibles.
6. Elle en a souverainement déduit que la SEHPLC avait connaissance de l'étanchéité défaillante et qu'elle ne pouvait invoquer l'existence de vices cachés.
7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'exploitation hôtelière Paris la Courneuve aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société d'exploitation hôtelière Paris la Courneuve et la condamne à payer à la société Foncière Europe la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société d'exploitation hôtelière Paris-La Courneuve
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté l'acquéreur d'un bien (la société SEHPLC) de son action en garantie des vices cachés dirigée contre le vendeur (la société SFE) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les désordres, l'expert a relevé dans son rapport l'existence d'infiltrations dans le faux-plafond du dernier niveau sous la dalle terrasse formant la toiture ; qu'après examen de la toiture et la réalisation de trois sondages, il a constaté la présence d'eau sous l'étanchéité et a décrit sur l'ensemble de la toiture-terrasse de nombreuses malfaçons, non façons et non conformités aux DTU « étanchéité » des travaux réalisées en 2010 : 1) La forme de pente requise de minimum 1,5% du support d'étanchéité n'a pas été réalisée, 2) La protection dure d'une épaisseur variable de 3 à 10 cm ne comporte aucun joint de fractionnement en des reliefs et émergences, 3) L'isolant n'est pas continu au niveau des poutres créant un pont thermique, 4) L'étanchéité des relevés n'est pas raccordée aux trop plein, 5) Les relevés de la terrasse accessibles ne sont pas protégés en dur et ne comportent pas de dispositif écartant les eaux de ruissellement en tête, 6) Les châssis d'accès toiture et éclairant posés sur des costières béton ne sont pas correctement étanchés en périphérie et sont fixés à l'aide de barre de seuil de portes intérieures, 7) Ces châssis équipés de bavette plomb sont prévus pour des toitures en tuiles et nécessitent une pente de 15° minimum (actuellement entre 6 et 8°) et, 8) Les pénétrations des différentes gaines et câbles traversent directement la dalle et l'étanchéité sans fourreaux, ni platine, ni crosse ; qu'il en a conclu qu'« au vu du nombre important de malfaçons et non conformités aux DTU, c'est bien l'ensemble de l'étanchéité, de l'isolation et de la protection dure qui devra être repris en totalité » ; que sur le vice apparent, il n'est pas contesté que la SEHPCL a fait effectuer ce qu'elle a dénommé dans son courriel du 13 décembre 2012 « une visite technique » du bien organisée le 20 décembre 2012 par Monsieur O... de l'entreprise AG31, cinq mois avant la vente, qui a constaté des défauts dans la mise en oeuvre de l'étanchéité et notamment : 1) Les fixations à travers l'étanchéité des unités de climatiseurs, 2) La pénétration des gaines et câbles à travers l'étanchéité et 3) Le manque d'étanchéité en relevés des poutres béton ; que nonobstant ces défauts d'étanchéité identifiés par un technicien du bâtiment, la SARL SEHPCL a souhaité acquérir le bien en l'état ; que bien que l'expert ait fait procéder à plusieurs sondages pour déterminer toutes les malfaçons, il a pu se convaincre dès avant ces sondages, par un simple examen visuel, des défauts concernant la forme de pente de la terrasse, l'absence de protection des relevés de la terrasse accessibles et de dispositif écartant les eaux de ruissellement en tête, la mauvaise étanchéité en périphérie des châssis d'accès toiture et éclairant posés sur des costières béton, qui sont fixés à l'aide de barre de seuil de portes intérieures, affectant l'étanchéité, tant dans leur ampleur que leurs conséquences prévisibles ; que la SARL SEHPCL avait donc bien connaissance de l'étanchéité défaillante, qu'elle ne peut aujourd'hui prétendre avoir ignorée, alors qu'elle avait pu s'en convaincre elle-même par l'étude technique réalisée par l'entreprise AG31 ; qu'elle n'est donc pas fondée à invoquée l'existence de vices cachés pour demander des dommages et intérêts et ses demandes seront rejetées ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie â raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il est admis, en droit, que la non-conformité de la chose à sa destination normale est constitutive d'un vice caché ; que l'article 1642 du même Code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que la notion de vice apparent, dont le vendeur n'est pas tenu, n'est pas seulement celui qui est ostensible et que révèle un examen superficiel, mais celui qu'un homme de diligence moyenne aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires ; qu'en l'espèce, la société à responsabilité limitée SEHPLC a fait constater, par Maître B..., huissier de justice associé, le 22 juillet 2013, soit peu de temps après la vente, l'existence d'infiltrations affectant le premier étage de la maison ; que cet officier ministériel a relevé, au premier étage : Chambre Nord-ouest : en son angle Nord-est le plafond est taché, des traces de moisissures sont apparentes ; Salle d'eau de la chambre Sud : une partie du plafond est cloquée ; Couloir de distribution (placard abritant le cumulus): la peinture du plafond est cloquée ; Chambre Nord-est : dans le placard la peinture est cloquée ; Toit terrasse : Celui-ci est divisé en trois parties séparées par des murets. Il n'y a pas de relevé d'étanchéité sur les acrotères ; Des centrales de climatisation sont installées sur le toit terrasse, leurs fixations traversent apparemment l'étanchéité ; Les canalisations et câbles qui les alimentent sont regroupés sans protection aux intempéries dans des tuyaux en PVC ; Des câbles de télévision traversent eux aussi l'étanchéité ; Le revêtement d'étanchéité est dégradé en plusieurs points ; que par ailleurs, l'expert judiciaire a pu réaliser la réalité des désordres ; que les conclusions de l'expert judiciaire sont les suivantes : a) les infiltrations signalées depuis fin juillet 2013 et vérifiées après les fortes pluies de début novembre 2014 proviennent indéniablement de défauts de mise en oeuvre de l'étanchéité de la terrasse supérieure et de sa protection dure par chape pentée, b) Compte tenu de la réalisation d'une chape de protection sur l'ensemble de cette étanchéité, il est impossible de déterminer précisément les origines des infiltrations constatées, c) Après examen de la toiture et réalisation de trois sondages, l'eau est bien présente sous l'étanchéité, d) Les infiltrations peuvent se produire en de nombreux points et principalement par : 1) Les relevés d'étanchéité qui ne comportent que l'équerre de renfort et pas de relevés auto-protégés (risque de cisaillement de l'étanchéité sous protection en dur), 2) L'absence d'équerre de renfort et de relevés auto-protégés sur périphérie de la naissance d'eau pluviale (l'eau s'infiltre sous l'isolant et sous le pare-vapeur), 3) L'absence de platine au droit de la naissance eau pluviale (l'eau s'infiltre sous le pare-vapeur), 4) L'absence de dispositif pour écarter les eaux de ruissellement en partie haute des relevés (l'eau peut s'infiltrer derrière l'équerre de renfort), 5) Les châssis de toiture éclairant, non adaptés, mal étanchés et dont la pente n'est pas conforme, 6) Les percements au travers l'étanchéité des gaines et câbles d'alimentation des climatiseurs sans fourreaux, ni crosses, 7) Les éventuels poinçonnements de l'étanchéité dus à l'absence de désolidarisant entre l'étanchéité et la chape de protection, 8) Au vu de l'ensemble de ces malfaçons et non conformités aux DTU, c'est bien l'ensemble de l'étanchéité, de l'isolation et de la protection qui devra être reprise par une entreprise possédant les qualifications nécessaires en étanchéité ; que les conclusions de l'expert judiciaire, fondées sur l'étude des pièces, ainsi que sur les constatations matérielles sont argumentées et doivent être retenues, s'agissant de l'avis technique, d'autant plus qu'elles ne font l'objet d'aucune contestation sérieuse, les parties n'ayant produit aux débats aucun élément technique de nature à contredire ces conclusions ; qu'il résulte donc des constatations de l'expert l'existence de vices graves, rédhibitoires ; que par ailleurs, il résulte également du rapport d'expertise que les vices allégués préexistaient à la vente, puisque les non-façons, malfaçons et absence de conformités au DTU relevées par l'expert résulte des travaux réalisés en 2010 ; qu'il reste donc à déterminer si ce vice était caché ou apparent au moment de la vente ; que la société à responsabilité limitée FONCIERE EUROPE produit un message électronique adressé par Monsieur V... X..., gérant de la société à responsabilité limitée SEHPLC, dans lequel il confirme au vendeur son souhait d'effectuer une visite technique, sur place, le 20 décembre (2012) ; qu'il résulte de l'expertise judiciaire que cette visite technique a bien eu lieu, antérieurement à la vente ; qu'en effet, Monsieur M... précise, en page 5 de son rapport : « Le Jeudi 9 octobre 2014, Me C...  me remet copie d'un mail de Mr X... de SEHPCL adressé à Mr J... de FONCIERE EUROPE attestant d'une visite technique organisée le 20 Décembre 2012 soit 5mois avant l'acquisition de cette villa. Mr O... de l'entreprise AG31 nous confirme ce jour, avoir participé à cette réunion technique en décembre 2012, étant mandaté par Mr X... de SEHPLC, et avoir constaté des défauts dans la mise en oeuvre de l'étanchéité et notamment : - Les fixations à travers l'étanchéité des unités de climatiseurs, - La pénétration des gaines et câbles à travers l'étanchéité, - Le manque d'étanchéité en relevés des poutres béton. Mr X... de SEHPLC nous confirme cette réunion technique de décembre 2012 en présence d'AG31. Mr O... de AG31 est surpris ce jour, par la dégradation prématurée du revêtement d'étanchéité résine appliqué sur la chape de protection en terrasse, ne l'ayant pas constaté en décembre 2012. » ; que de même, l'expert judiciaire mentionne, en page 8 de son rapport, en réponse au point 8.6 de sa mission : « Ce sont des non façons, des malfaçons dans la mise en oeuvre de l'étanchéité en et des non-conformités au DTU « étanchéité » des travaux réalisées en 2010. Mr O... de l'entreprise AG31 mandaté par SEHPLC a participé à une réunion technique en décembre 2012, avant l'acquisition par SEHPLC, et avait déjaÌ constaté des défauts dans la mise en oeuvre de l'étanchéité et notamment : - Les fixations à travers l'étanchéité des unités de climatiseurs, - La pénétration des gaines et câbles à travers l'étanchéité, - Le manque d'étanchéité en relevés des poutres béton » ; qu'ainsi, avant l'acquisition, la société à responsabilité limitée SEHPLC a-t-il visité les lieux, assisté d'un technicien du bâtiment ; qu'elle a pu, à cette occasion, se convaincre de la mise en oeuvre défaillante de l'étanchéité ; qu'en effet, il résulte des constatations du technicien mandaté par les soins de la société à responsabilité limitée SEHPLC que certaines des non-façons, malfaçons et non-conformités au DTU étaient apparentes, telle que la fixation à travers l'étanchéité des appareils de climatisation, des gaines et câbles, ainsi que l'absence de relevés d'étanchéité ; que cela est corroboré par le procès-verbal de constat dressé en juillet 2003 à la requête de la société à responsabilité limitée SEHPLC ; qu'en effet, l'officier ministériel, qui n'est pas un technicien du bâtiment, a procédé aux mêmes constatations, ainsi que la dégradation, en plusieurs points, du revêtement d'étanchéité ; que contrairement aux allégations de la société à responsabilité limitée SEHPLC, il était possible de se rendre compte de cette défaillance, sans procéder à des sondages ; qu'il résulte, d'ailleurs, de l'expertise, que les sondages réalisés par l'expert ont permis de constater certaines malfaçons ou non-conformité, mais que l'expert lui-même a pu en constater également lors d'un simple examen visuel (dernier paragraphe de la page 7 du rapport) ; qu'or, une étanchéité défaillante est de nature à permettre l'apparition d'infiltrations dans l'habitation ; que dès lors, il apparaît que le vice allégué était apparent au moment de la vente et que la société à responsabilité limitée SEHPLC, qui a procédé à une visite « technique » des lieux, avec un technicien du bâtiment, avait parfaitement pu s'en convaincre avant l'acquisition ; qu'en conséquence, la société à responsabilité limitée SEHPLC sera déboutée de sa demande en garantie des vices cachés ;
ALORS QUE le vice n'est apparent que si l'acheteur pouvait se convaincre par lui-même de toute son ampleur et de toutes ses conséquences ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à établir qu'antérieurement à la vente, la société SEHPLC avait pu se convaincre, dans toute son ampleur et ses conséquences, du vice dont les infiltrations étaient la manifestation, cependant qu'elle constatait que si la société AG31 et l'expert judiciaire avaient relevé des défauts apparents, ce dernier concluait, après avoir réalisé des sondages qui avaient révélé de très nombreuses malfaçons, que c'était « bien l'ensemble de l'étanchéité, de l'isolation et de la protection dure qui devra e.tre repris en totalité » pour remédier aux infiltrations, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil.