LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 537 F-D
Pourvoi n° T 18-26.032
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société CDC Group, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 18-26.032 contre l'arrêt rendu le 6 février 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant à la commune de Saint-Etienne, représentée par son maire exercice, domiciliée en cette qualité, [...], défenderesse à la cassation.
La commune de Saint Etienne a formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société CDC Group, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la commune de Saint-Etienne, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 février 2018), par acte du 1er novembre 2004, la commune de Saint-Etienne (la commune) a donné à bail commercial à la société Helixair, aux droits de laquelle se trouve la société CDC Group, un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à usage d'héliport, ainsi qu'une plateforme constituant une hélistation de transport public.
2. Aux termes du bail, le preneur pouvait exercer toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant au travail aérien, déclarait faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l'exercice de ses activités et s'engageait à respecter toutes les obligations légales et administratives réglementant l'exercice de ses activités et toutes les prescriptions de l'administration, à exécuter à ses frais, sans aucun recours contre le bailleur, tous travaux qui pourraient être exigés à cet égard et, aux termes d'une clause intitulée « servitude », à permettre l'accès à l'héliport à toute société titulaire d'un contrat avec le Samu 42.
3. En janvier 2009, la société Hélicap, qui gérait l'activité de transport par hélicoptère du SAMU, a résilié les conventions d'accès aux installations de l'héliport la liant à la société Helixair, pour non-conformité aux prescriptions relatives à l'activité de transport public de l'aviation civile. La société CDC Group a alors assigné la commune en condamnation à mettre les lieux en conformité avec l'exercice d'une activité de transport public aérien, en remboursement des sommes indûment perçues au titre des loyers et en réparation du préjudice subi. La commune a demandé la condamnation de la société CDC Group à effectuer les travaux de mise en conformité avec l'activité de transport public aérien.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. La société CDC Group fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que le juge est tenu de ne pas dénaturer les écrit clairs et précis versés aux débats par les parties ; que l'article 1er du contrat de bail commercial conclu entre la ville de Saint-Etienne, bailleur, et la société Hélixair, preneur, aux droits de laquelle vient la société CDC Group, stipule que le bail porte notamment sur « une plateforme constituant une hélistation de transport public » ; que son article 4.1, c), intitulé « servitude », prévoit en outre que « le preneur s'engage, pendant toute la durée du bail, à permettre l'accès à l'héliport à toute société titulaire d'un contrat avec le SAMU 42 en utilisant la plateforme, l'atelier (en présence d'au-moins une personne désignée par Helixair) en cas de contrainte technique et les nouvelles installation extérieure de carburant, sous réserve que le titulaire s'engage à respecter la réglementation en vigueur et les règles de sécurité et fournisse une attestation d'assurance couvrant les risques liés à son activité et notamment ses interventions réalisées sur le site » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ces clauses que le bail portait notamment sur une hélistation destinée à une activité de transport public au profit du SAMU, imposée au preneur par le biais d'une servitude pendant toute la durée du bail ; que le prix élevé du bail accepté par le preneur avait été fixé en fonction de cette activité expressément visée et imposée par le bailleur ; qu'en jugeant toutefois que la bailleresse n'était tenue d'aucune obligation de délivrance en cours de bail s'agissant de l'activité de transport aérien, dès lors que celle-ci était étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail commercial, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'entretien de la chose louée incombe, en principe, au bailleur, sauf stipulation contraire expresse mettant cet entretien à la charge du preneur ; qu'il résulte de l'article 4.1, a) et b), du contrat de bail commercial que le bailleur a autorisé le preneur à exercer dans les lieux loués les activités entrant dans son objet social, correspondant à des activités de travail aérien, et que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations nécessaires à l'exercice de ces activités, de tout problème lié à leur exercice, et des travaux de mise en conformité aux normes administratives d'hygiène et de salubrité ; qu'il résulte, en outre, de l'article 4.2 b), intitulé « entretien-réparations », que seules les dépenses d'entretien et de réparation courantes, ainsi que les petites réparations dont le montant individualisé ne dépasse pas la somme de 460 €, sont à la charge du preneur ; qu'en jugeant toutefois, par motifs propres, que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien, et par motif adoptés des premiers juges, que cette commune intention résultait de la faculté donnée au preneur de résilier le bail par anticipation en cas de changement de réglementation qui rendrait impossible l'exploitation du site pour l'activité de transport héliporté, quand il résultait du contrat de bail commercial que toutes les grosses réparations étaient à la charge du bailleur et que cette obligation d'entretien et de délivrance pesant sur le bailleur portait nécessairement sur toutes les activités prévues par le bail – travail aérien et transport public aérien – en fonction desquelles le prix du bail avait été fixé, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ;
3°/ en tout état de cause, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'entretien de la chose louée incombe, en principe, au bailleur, sauf stipulation contraire expresse mettant cet entretien à la charge du preneur ; qu'il résulte de l'article 4.1, a) et b), du contrat de bail commercial que le bailleur a autorisé le preneur à exercer dans les lieux loués les activités entrant dans son objet social, correspondant à des activités de travail aérien, et que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations nécessaires à l'exercice de ces activités, de tout problème lié à leur exercice, et des travaux de mise en conformité aux normes administratives d'hygiène et de salubrité ; que, par ailleurs, l'article 4.1, c), du contrat de bail commercial impose au preneur, par le biais d'une servitude, d'exercer pendant toute la durée du bail une activité de transport aérien au profit du SAMU, sans qu'aucune obligation d'entretien quant à cette activité n'ait été mise à sa charge, de sorte que cette obligation incombait nécessairement au bailleur ; qu'en jugeant toutefois, par motifs propres, que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien (cf. arrêt attaqué, p. 6, § 4), et par motif adoptés des premiers juges, que cette commune intention résultait de la faculté donnée au preneur de résilier le bail par anticipation en cas de changement de réglementation qui rendrait impossible l'exploitation du site pour l'activité de transport héliporté, quand il résultait du contrat de bail commercial que l'entretien de l'hélistation pour l'exercice de l'activité de transport aérien incombait au bailleur, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ;
4°/ en toute hypothèse, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, la société CDC Group faisait valoir qu'en proposant la conclusion d'un bail emphytéotique moyennant un loyer annuel réduit des deux tiers, en contrepartie de la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité du site, la ville de Saint-Etienne avait implicitement reconnu être débitrice de cette obligation de mise en conformité qu'elle a ainsi voulu transférer au preneur ; qu'en jugeant que la mise en conformité du site n'incombait pas au bailleur, sans répondre à ce moyen de la société CDC Group, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a retenu souverainement que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU, sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir, pendant toute la durée du bail, la faculté d'accueillir des activités de transport aérien.
6. Elle a pu en déduire, sans méconnaître la loi des parties, que l'obligation de délivrance ne concernait que le travail aérien et que la bailleresse n'y était pas tenue pour l'activité de transport aérien, activité étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie.
7. Répondant aux conclusions prétendument délaissées, elle a estimé que la mise en conformité avec l'exercice d'une activité de transport public aérien n'avait été proposée par la société CDC Group que dans un cadre transactionnel et ne pouvait valoir reconnaissance d'une obligation née du bail.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen unique du pourvoi incident
Enoncé du moyen
9. La commune fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail du 2 novembre 2004 prévoyait, dans un article 5 intitulé clause particulière, que la société locataire devra se conformer à l'ensemble des dispositions légales qui régissent et réglementent son activité de transport aérien pour laquelle la responsabilité de la ville ne saurait être engagée ; qu'il résultait des termes clairs et précis de cette clause que la société CDC Group devait prendre en charge les travaux de mise en conformité avec l'activité de transport public aérien, lui permettant de respecter la réglementation applicable ; qu'en jugeant toutefois qu'il ne saurait être imposé à la société CDC Group de réaliser des travaux de mise en conformité des lieux avec une activité de transport public héliporté, que l'administration ne lui avait pas fait injonction de mettre en oeuvre, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel a relevé que l'exécution de travaux de mise en conformité avec la réglementation applicable à l'activité de transport public aérien, qu'elle a, au terme d'une interprétation souveraine de la volonté des parties, retenue comme étrangère à la destination contractuelle, n'avait pas fait l'objet d'une quelconque mise en demeure de la part de l'administration.
11. Elle a pu, sans méconnaître la portée et le sens de la clause éludant la responsabilité de la bailleresse pour une activité de transport aérien exercée par la locataire, retenir que la commune ne pouvait prétendre à l'exécution de travaux se rattachant à cette activité.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles
456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller
empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique
du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société CDC Group, demanderesse au pourvoi principal.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société CDC Group de sa demande de mise en conformité des lieux par la ville de Saint-Etienne et de l'avoir déboutée de ses demandes relatives au loyer et aux dommages-intérêts ;
Aux motifs propres que « Sur la demande principale ; que selon l'article 1134 (devenu 1103) du code civil, le contrat fait la loi des parties ; que selon l'article 1147 (devenu 1217 et 1231-1 du code civil), la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, peut demander la réparation des conséquences de l'inexécution sauf à prouver que l'exécution a été empêchée par la force majeure, c'est à dire un événement imprévisible et irrésistible ; que selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée et en bon état de réparations de toute espèce ; que le bailleur peut s'affranchir de son obligation de délivrance par une clause expresse du bail ; qu'en l'espèce, le bail précise que les locaux sont loués pour l'exercice des activités entrant dans l'objet social du preneur « ainsi résumé : toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant au travail aérien, achat, vente, entretien (à titre accessoire) de matériel aérien. Location coque nue' » ; que cette destination ne devra être l'objet d'aucun changement sans l'accord préalable, exprès et écrit du bailleur ; que le preneur déclare « faire son affaire personnelle, d'une part des autorisations qui seraient, le cas échéant, nécessaires à l'exercice de son activité, et d'autre part, de tout problème lié à l'exercice de ces dernières » et qu'il se « conformera à toutes les prescriptions de l'administration, notamment pour cause d'hygiène et de salubrité, et exécutera à ses frais, en sans aucun recours contre le bailleur, tous travaux qui pourraient être exigés à cet égard » ; que c'est par une exacte analyse du préambule et des clauses du bail que le premier juge a retenu que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien ; qu'il en résulte que l'obligation de délivrance, qui ne s'attache qu'à l'activité autorisée dans lieux, ne concernait que le travail aérien et que la bailleresse n'était tenue d'aucune obligation de délivrance en cours de bail s'agissant de l'activité de transport aérien, activité étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie ; que les allégations de la ville de Saint-Etienne selon lesquelles la société CDC Group aurait reconnu son obligation de prendre en charge la mise en conformité sont démenties par les échanges de courriers intervenus avec la société Helixair dans le courant de l'année 2009 qui font apparaître que cette prise en charge aurait été acceptée dans le cadre de la mise en place d'un bail emphytéotique assorti d'une réduction du loyer et que la mise en conformité n'a été proposée que dans un cadre transactionnel et ne peut valoir reconnaissance d'une obligation née du bail ; qu'ainsi, même à supposer que la résiliation du contrat Helicap soit en lien de causalité avec la non-conformité des installations à l'activité de transport héliporté, elle ne saurait être imputée à faute à la ville de Saint-Etienne ; qu'en tout état de cause, en l'absence d'obligation de maintien des lieux en conformité avec les obligations réglementaires en matière de transport public, la société CDC Group ne peut prétendre à des dommages et intérêts ou à réduction du loyer tenant au fait que l'héliport ne permet plus l'activité de transport, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de ses demandes de ce chef et que le jugement doit être confirmé sur ce point » (arrêt attaqué, p. 5 et 6) ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que « Sur l'économie du contrat ; que le bail conclu entre les parties compose notamment les dispositions suivantes : - la société Hélixair est spécialisée dans l'achat, la vente et la location de matériel aérien (préambule), - les biens loués consistent en un bâtiment à usage d'héliport et une plateforme constituant une hélistation de transport public (article 1er), - compte tenu de son activité professionnelle, le preneur dispose d'une faculté de résiliation hors des échéances triennales dans l'hypothèse d'un changement de réglementation qui rendrait impossible l'exploitation du site pour l'exploitation du transport héliporté (article 2), - le preneur peut exercer dans les lieux toute opération industrielle et commerciale se rapportant au travail aérien, achat, vente, entretien de matériel aérien, location de coques nues (articles 4.1 a), - le preneur fait son affaire des autorisations nécessaires à l'exercice de ses activités et de tout problème lié à l'exercice de ces dernières (idem), - le preneur doit respecter toutes les obligations administratives réglementant l'exercice de ses activités ; il se conforme à toutes les prescriptions de l'administration et exécute à ses frais tous travaux exigés à cet égard (article 4.1 b), - le preneur s'engage à permettre l'accès à l'héliport de toute société titulaire d'un contrat avec le SAMU (article 4.1 c), - le preneur s'engage à laisser les lieux en bon état de réparation et d'entretien à l'expiration du bail, le bailleur se réservant la faculté d'agir en justice aux fins d'expulsion en cas d'inexécution (article 4.1 e) ; qu'il ressort de ce dispositif que la société Hélixair, puis la SARL CDC Group, ont loué les installations appartenant à la ville de Saint-Etienne pour y exercer leur activité qui comporte le travail aérien, l'achat, la vente, l'entretien et la location de matériel aérien, mais ne s'étend pas au transport aérien ; qu'elles se sont engagées notamment à faire leur affaire des autorisations administratives indispensables et à prendre en charge les travaux nécessaires à l'exercice de ces activités ; que les installations louées permettaient en outre, au jour de la conclusion du contrat, les activités de transport public ; qu'à ce titre le preneur s'est engagé à les mettre à disposition du prestataire du SAMU, mais disposait de la faculté de résilier le contrat dans le cas où une évolution réglementaire interdirait l'activité de transport ; qu'il faut donc en déduire que les parties ont eu la commune volonté de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer au preneur la charge de maintenir pour toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien ; que la faculté de résiliation ouverte au preneur démontre également que le bailleur n'entendait pas s'engager à maintenir cette possibilité ; que la SARL CDC Group se trouve donc contractuellement obligée de prendre en charge les travaux nécessaires à l'exercice de ses propres activités ; qu'elle n'est pas contrainte d'assumer ceux qui sont exigés pour l'activité de transport aérien ; que rien n'impose non plus à la ville de Saint-Etienne de prendre en charge ces derniers ; Sur la prise en charge de la mise en conformité ; que les services de la direction générale de l'aviation civile ont établi un rapport de contrôle d'où il ressort que deux textes prévoient les règles applicables aux infrastructures destinées aux hélicoptères, un arrêté du 29 septembre 2009 dit « TAC hélistations » relatif aux caractéristiques techniques de sécurité applicables à la conception, à l'aménagement, à l'exploitation et à l'entretien des infrastructures aéronautiques terrestres utilisées exclusivement par des hélicoptères à un seul rotor principal et un arrêté du 6 mai 1995 relatif aux aérodromes et autres emplacements utilisés par les hélicoptères ; que l'autorisation de création et de mise en service en tant qu'hélistation destinée au transport public a été prises sur la base de ce dernier texte ; que les services de la direction générale de l'aviation civile ont relevés quatre écarts et dix-sept observation par rapport aux règles applicables ; que trois des écarts concernent la conformité d'informations ou procédures, le dernier l'indisponibilité des feux périphériques et projecteurs destinés à l'exploitation de nuit ; que seize des observations sont des non-conformité par rapport à l'arrêté TAC hélistations la dernière relevant l'insuffisance des extincteurs disponibles ; que les anomalies touchant aux feux et aux extincteurs relèvent de l'exploitant ainsi que le précise d'ailleurs l'arrêté préfectoral portant création et mise en service de l'hélistation, et il en est de même des procédures ; que l'arrêté TAC hélistations ne concerne pas uniquement les infrastructures destinées au transport public mais toutes les installations accueillant des hélicoptères ; que l'exercice des activités de la SARL CDC Group, même si elles n'incluent pas le transport public, suppose donc la correction des non-conformités relevées par les services de la direction générale de l'aviation civile ; que dès lors que ces travaux sont nécessaires à l'exercice de ses propres activités, il appartient à la SARL CDC Group de les prendre en charge ; que la SARL CDC Group sera déboutée de sa demande visant à faire exécuter la mise en conformité par la ville de Saint-Etienne ; Sur le montant des loyers et le préjudice de la SARL CDC Group ; que la ville de Saint-Etienne n'étant pas obligée de maintenir les lieux en conformité avec les exigences du transport public, la SARL CDC Group ne peut prétendre ni à une suspension des loyers ni à des dommages et intérêts du fait que l'héliport ne permet plus l'activité de transport ; que le coût des travaux de mise en conformité a été évalué dans un rapport établi en décembre 2008 par une société extérieure après une commande passée par la ville de Saint-Etienne en novembre 2008 en réponse à une proposition de juin 2008 ; que la société Hélicap, qui assurait les transports pour le SAMU, a informé en janvier 2009 la SAR L CDC Group de la résiliation de la convention aux termes de laquelle elle utilisait les installations ; que si l'on peut évidemment s'interroger sur les raisons qui ont poussé la ville de Saint-Etienne à étudier dès juin 2008 la mise en conformité de l'héliport, celle-ci n'a finalement connu le coût des travaux qu'en décembre 2008 ; que la décision de la société Hélicap, qui ne pouvait être prise qu'après développement d'une autre plateforme, n'a pas pu être dictée par le montant de ces travaux ; qu'en outre, la création d'un héliport au CHU ne dépendait évidemment pas de la seule ville de Saint-Etienne et n'a pu être décidée par elle, même s'il paraît vraisemblable qu'elle avait connaissance de ce projet ; qu'il n'est pas démontré que la ville de Saint-Etienne ait une responsabilité dans le départ de la société Hélicap ; que la SARL CDC Group sera déboutée de ses demandes relatives à la suspension du paiement des loyers, aux dommages et intérêts, à la réduction du montant du loyer, qui apparaissent non fondées en l'absence de manquement du bailleur à ses obligations » (jugement entrepris, p. 3 à 5) ;
1) Alors que le juge est tenu de ne pas dénaturer les écrit clairs et précis versés aux débats par les parties ; que l'article 1er du contrat de bail commercial conclu entre la ville de Saint-Etienne, bailleur, et la société Hélixair, preneur, aux droits de laquelle vient la société CDC Group, stipule que le bail porte notamment sur « une plateforme constituant une hélistation de transport public » ; que son article 4.1, c), intitulé « servitude », prévoit en outre que « le preneur s'engage, pendant toute la durée du bail, à permettre l'accès à l'héliport à toute société titulaire d'un contrat avec le SAMU 42 en utilisant la plateforme, l'atelier (en présence d'au-moins une personne désignée par Helixair) en cas de contrainte technique et les nouvelles installation extérieure de carburant, sous réserve que le titulaire s'engage à respecter la réglementation en vigueur et les règles de sécurité et fournisse une attestation d'assurance couvrant les risques liés à son activité et notamment ses interventions réalisées sur le site » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de ces clauses que le bail portait notamment sur une hélistation destinée à une activité de transport public au profit du SAMU, imposée au preneur par le biais d'une servitude pendant toute la durée du bail ; que le prix élevé du bail accepté par le preneur avait été fixé en fonction de cette activité expressément visée et imposée par le bailleur ; qu'en jugeant toutefois que la bailleresse n'était tenue d'aucune obligation de délivrance en cours de bail s'agissant de l'activité de transport aérien, dès lors que celle-ci était étrangère à la destination des lieux telle que contractuellement définie, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail commercial, en violation de l'article 1192 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'entretien de la chose louée incombe, en principe, au bailleur, sauf stipulation contraire expresse mettant cet entretien à la charge du preneur ; qu'il résulte de l'article 4.1, a) et b), du contrat de bail commercial que le bailleur a autorisé le preneur à exercer dans les lieux loués les activités entrant dans son objet social, correspondant à des activités de travail aérien, et que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations nécessaires à l'exercice de ces activités, de tout problème lié à leur exercice, et des travaux de mise en conformité aux normes administratives d'hygiène et de salubrité ; qu'il résulte, en outre, de l'article 4.2 b), intitulé « entretien-réparations », que seules les dépenses d'entretien et de réparation courantes, ainsi que les petites réparations dont le montant individualisé ne dépasse pas la somme de 460 €, sont à la charge du preneur ; qu'en jugeant toutefois, par motifs propres, que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien (cf. arrêt attaqué, p. 6, § 4), et par motif adoptés des premiers juges, que cette commune intention résultait de la faculté donnée au preneur de résilier le bail par anticipation en cas de changement de réglementation qui rendrait impossible l'exploitation du site pour l'activité de transport héliporté (cf. jugement entrepris, p. 4), quand il résultait du contrat de bail commercial que toutes les grosses réparations étaient à la charge du bailleur et que cette obligation d'entretien et de délivrance pesant sur le bailleur portait nécessairement sur toutes les activités prévues par le bail – travail aérien et transport public aérien – en fonction desquelles le prix du bail avait été fixé, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ;
3) Alors, en tout état de cause, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'entretien de la chose louée incombe, en principe, au bailleur, sauf stipulation contraire expresse mettant cet entretien à la charge du preneur ; qu'il résulte de l'article 4.1, a) et b), du contrat de bail commercial que le bailleur a autorisé le preneur à exercer dans les lieux loués les activités entrant dans son objet social, correspondant à des activités de travail aérien, et que le preneur s'est engagé à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations nécessaires à l'exercice de ces activités, de tout problème lié à leur exercice, et des travaux de mise en conformité aux normes administratives d'hygiène et de salubrité ; que, par ailleurs, l'article 4.1, c), du contrat de bail commercial impose au preneur, par le biais d'une servitude, d'exercer pendant toute la durée du bail une activité de transport aérien au profit du SAMU, sans qu'aucune obligation d'entretien quant à cette activité n'ait été mise à sa charge, de sorte que cette obligation incombait nécessairement au bailleur ; qu'en jugeant toutefois, par motifs propres, que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du SAMU sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien (cf. arrêt attaqué, p. 6, § 4), et par motif adoptés des premiers juges, que cette commune intention résultait de la faculté donnée au preneur de résilier le bail par anticipation en cas de changement de réglementation qui rendrait impossible l'exploitation du site pour l'activité de transport héliporté (cf. jugement entrepris, p. 4), quand il résultait du contrat de bail commercial que l'entretien de l'hélistation pour l'exercice de l'activité de transport aérien incombait au bailleur, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ;
4) Alors, en toute hypothèse, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, la société CDC Group faisait valoir qu'en proposant la conclusion d'un bail emphytéotique moyennant un loyer annuel réduit des deux tiers, en contrepartie de la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité du site, la ville de Saint-Etienne avait implicitement reconnu être débitrice de cette obligation de mise en conformité qu'elle a ainsi voulu transférer au preneur (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 17) ; qu'en jugeant que la mise en conformité du site n'incombait pas au bailleur, sans répondre à ce moyen de la société CDC Group, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune de Saint-Etienne, demanderesse au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la ville de Saint-Etienne de sa demande reconventionnelle ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en l'espèce, le bail précise que les locaux sont loués pour l'exercice des activités entrant dans l'objet social du preneur « ainsi résumé : toutes opérations industrielles et commerciales se rapportant au travail aérien, achat, vente, entretien (à titre accessoire) de matériel aérien. Location de coque nue » ; que cette destination ne devra être l'objet d'aucun changement sans l'accord préalable, exprès et écrit du bailleur ; que le preneur déclare « faire son affaire personnelle, d'une part des autorisations qui seraient, le cas échéant, nécessaires à l'exercice de son activité, et d'autre part, de tout problème lié à l'exercice de ces dernières » et qu'il se « conformera à toutes les prescriptions de l'administration, notamment pour cause d'hygiène et de salubrité, et exécutera à ses frais, et sans aucun recours contre le bailleur, tous travaux qui pourraient être exigés à cet égard » ; que c'est pas une exacte analyse du préambule et des clauses du bail que le premier juge a retenu que la commune intention des parties avait été de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du Samu sans imposer à aucune des parties la charge de maintenir pendant toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien (
) ; que les allégations de la ville de Saint-Etienne selon lesquelles la société CDC Group aurait reconnu son obligation de prendre en charge la mise en conformité sont démenties par les échanges de courriers intervenus avec la société Hélixair dans le courant de l'année 2009 qui font apparaître que cette prise en charge aurait été acceptée dans le cadre de la mise en place d'un bail emphytéotique assorti d'une réduction du loyer et que la mise en conformité n'a été proposée que dans un cadre transactionnel et ne peut valoir reconnaissance d'une obligation née du bail (
) ; que sur la demande reconventionnelle de la Ville de Saint-Etienne, il est acquis que, pour les motifs développés précédemment, il ne saurait être imposé à la société CDC Group de réaliser des travaux de mise en conformité des lieux avec une activité de transport public héliporté ; que si le rapport établi par la Dgac le 26 août 2010 suite à un contrôle diagnostique du 5 juillet précédent fait état de 4 « écarts » et 17 « observations » appelant une action corrective des installations de l'hélistation et si la société CDC Group reconnaît exercer une activité coque nue qui implique le décollage et l'atterrissage d'hélicoptères, il résulte de l'arrêté préfectoral du 28 avril 2011, pris après observations de la Dgac et en considération du fait que le gérant de la société Cdc Group avait attesté ne plus faire usage de l'hélistation de nuit et n'avoir pris aucun engagement écrit de remise en état des aides visuelles, que le préfet de la Loire a maintenu l'autorisation d'exploiter l'hélistation accordée par l'arrêté du 5 juillet 2005 et n'en a modifié les termes qu'en ce sens que cette exploitation était limitée à une utilisation de jour et que l'entretien du balisage était limité au seul balisage diurne ; qu'il en résulte que la ville de Saint-Etienne est sans titre à exiger de la part de son locataire des travaux que l'administration ne lui a pas fait injonction de mettre en oeuvre de sorte que le jugement doit également être confirmé sur ce point ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail commercial conclu entre les parties comporte notamment les dispositions suivantes : - la société Helixair est spécialisée dans l'achat, la vente et la location de matériel aérien (préambule), - les biens loués consistent en un bâtiment à usage d'héliport et une plate-forme constituant une hélistation de transport public (article 1er), - compte tenu de son activité professionnelle, le preneur dispose d'une faculté de résiliation hors des échéances triennales dans l'hypothèse d'un changement de réglementation qui rendrait impossible l'exploitation du site pour l'activité de transport héliporté (article 2), - le preneur peut exercer dans les lieux toute opération industrielle et commerciale se rapportant au travail aérien, achat, vente, entretien de matériel aérien, location de coques nues (article 4.1 a), - le preneur fait son affaire des autorisations nécessaires à l'exercice de ses activités et de tout problème lié à l'exercice de ces dernières (idem), - le preneur doit respecter toutes les obligations administratives réglementant l'exercice de ses activités ; il se conforme à toutes les prescriptions de l'administration et exécute à ses frais tous travaux exigés à cet égard (article 4.1 b), - le preneur s'engage à laisser les lieux en bon état de réparation et d'entretien à l'expiration du bail, le bailleur se réservant la faculté d'agir en justice aux fins d'expulsion en cas d'inexécution (article 4.1 e) ; qu'il ressort de ce dispositif que la société Hélixair, puis la Sarl CDC Group, ont loué les installations appartenant à la ville de Saint-Etienne pour y exercer leur activité qui comporte le travail aérien, l'achat, la vente, l'entretien et la location de matériel aérien, mais ne s'entend pas du transport aérien ; qu'elles se sont engagées notamment à faire leur affaire des autorisations administratives indispensables et à prendre en charge les travaux nécessaires à l'exercice de ces activités ; que les installations louées permettaient en outre, au jour de la conclusion du contrat, les activités de transport public ; qu'à ce titre, le preneur s'est engagé à les mettre à disposition du prestataire du Samu, mais disposait de la faculté de résilier le contrat dans le cas où une évolution réglementaire interdirait l'activité de transport ; qu'il faut donc en déduire que les parties ont eu la commune volonté de permettre l'utilisation des lieux par le service de transport aérien du Samu sans imposer au preneur la charge de maintenir pour toute la durée du bail la faculté d'accueillir des activités de transport aérien ; que la faculté de résiliation ouverte au preneur démontre également que le bailleur n'entendait pas s'engager à maintenir cette possibilité ; que la Sarl CDC Group se trouve donc contractuellement obligée de prendre en charge les travaux nécessaires à l'exercice de ses propres activités ; qu'elle n'est pas contrainte d'assumer ceux qui sont exigés pour l'activité de transport aérien » ;
ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail du 2 novembre 2004 prévoyait, dans un article 5 intitulé « clause particulière », que « la société (locataire) devra se conformer à l'ensemble des dispositions légales qui régissent et réglementent son activité de transport aérien pour laquelle la responsabilité de la ville ne saurait être engagée » ; qu'il résultait des termes clairs et précis de cette clause que la société CDC Group devait prendre en charge les travaux de mise en conformité avec l'activité de transport public aérien, lui permettant de respecter la réglementation applicable ; qu'en jugeant toutefois qu'il ne saurait être imposé à la société CDC Group de réaliser des travaux de mise en conformité des lieux avec une activité de transport public héliporté, que l'administration ne lui avait pas fait injonction de mettre en oeuvre, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil.