LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 octobre 2011), que, le 19 décembre 1995, M. et Mme X... ont consenti à M. Y... une promesse de bail sur un immeuble à usage commercial sous la condition suspensive d'obtenir la résiliation définitive du bail alors en cours ; que, le 13 décembre 1996, ils ont vendu cet immeuble à M. et Mme Z..., l'acte mentionnant l'existence de la promesse et de la procédure en cours ; que, par arrêt du 25 juin 1999, la cour d'appel de Saint-Denis a constaté la réalisation de la condition suspensive et déclaré le bail parfait ; que, par arrêt du 22 février 2002, elle a condamné M. et Mme X... à indemniser M. Y... pour rupture de la promesse de bail et rejeté la demande en ce qu'elle était dirigée contre M. Z... ; que, par acte du 22 novembre 2006, M. et Mme Z... ont délivré à M. Y... un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction ; que M. Y... les a assignés afin d'obtenir l'annulation du congé, la délivrance des lieux sous astreinte et la réparation de son préjudice ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que l'arrêt du 22 février 2002, faisant application des clauses de la promesse de bail, avait condamné les époux X..., seuls signataires de cet acte, à verser à M. Y... une somme en raison de l'inexécution de l'engagement qu'ils avaient pris à son égard et rejeté la demande dirigée contre les époux Z... non parties à cet acte, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande d'indemnisation du préjudice résultant du refus de délivrance des lieux loués n'avait pas le même objet que la demande de réparation du préjudice résultant de l'inexécution de la promesse de bail, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée devait être écartée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que, lors de la signature de l'acte de vente, M. et Mme Z... avaient reconnu être pleinement informés de l'existence de la promesse de bail consentie sur le bien dont ils faisaient l'acquisition ainsi que de la procédure dont elle était l'objet, déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle, la cour d'appel, par ce seul motif, en a souverainement déduit que la promesse de bail, devenue bail par suite de la réalisation de la condition suspensive, leur était opposable ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que si M. Y... avait incontestablement subi un préjudice dont il était en droit d'obtenir réparation, celui-ci ne pouvait cependant être constitué par une perte réelle de bénéfices puisqu'il ne bénéficiait que d'un bail sans avoir acquis le fonds de commerce qu'il aurait dû créer s'il avait pu obtenir la délivrance des lieux, la cour d'appel, statuant au vu des circonstances de fait qui étaient dans le débat et explicitant le fondement juridique de la demande d'indemnisation, a pu retenir, sans violer le principe de la contradiction, que le préjudice de M. Y..., dont elle a souverainement évalué le montant, consistait en la perte d'une chance d'exploiter dans les lieux un fonds de commerce de discothèque et d'en retirer les profits escomptés ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'arrêt du 22 février 2002 avait alloué une indemnité à M. Y... au titre de la rupture de leur promesse par les époux X..., la cour d'appel a souverainement retenu que cette indemnité ne réparait pas le préjudice résultant du refus persistant des époux Z... de lui délivrer les lieux loués ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Z... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la fin de nonrecevoir soulevée par M. Z... tirée de l'autorité de chose jugée de l'arrêt de la cour d'appel de Saint-Denis du 22 février 2002 ; 
AUX MOTIFS QUE pour déclarer irrecevables les demandes de M. Jean-
Michel Y..., le premier juge après avoir évoqué les nombreuses décisions rendues dans le cadre du contentieux qui opposa les parties depuis 1996, a considéré qu'en décidant de lui allouer des dommages et intérêts pour l'indemniser de l'inexécution par les époux X... de leur obligation d'exécuter la promesse de bail qu'ils lui avaient consentie, la cour de ce siège avait, par son arrêt au fond rendu le 22 février 2002, jugé que « la cause de la réparation était bien la résolution de l'obligation de faire » et que dès lors il ne pouvait plus revendiquer « l'application de son bail alors que les obligations en découlant pour le bailleur avaient été résolues par une décision définitive rendue sur le fond » et que dès lors ses demandes se heurtaient à l'autorité de la chose jugée par cette cour qui a prononcé la résolution avec dommages et intérêts du bail dont il avait été jugé bénéficiaire » ; il convient cependant de rappeler que l'action introduite par M. Y... fait suite à un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction que lui ont fait délivrer les époux Z... le 22 novembre 2006, pour, selon les termes mêmes de cet acte, mettre fin à compter du 24 mai 2007 « au bail résultant du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Pierre du 16 mai 1997 qui a déclaré parfait entre les époux X...et M. Jean-Michel Y... le bail objet d'une promesse consentie le 19 décembre 1995 sur l'immeuble sis à Saint-Pierre, Ravine des Cabris, lieudit Mahavel » ; or à aucun moment le litige soumis à la cour dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt rendue le 22 février 2002 n'a eu pour objet un tel congé de de sorte que le tribunal ne pouvait refuser d'examiner la contestation dont il était saisi de ce chef en retenant l'autorité de chose jugée pour déclarer le demandeur à l'action irrecevable en ses demandes ; il ressort des documents régulièrement communiqués que par un jugement du tribunal de grande Instance de Saint-Pierre du 16 mai 1997 confirmé par un arrêt de cette cour du 26 juin 1999 devenu définitif, Jean-Michel Y... s'est vu reconnaître le bénéfice d'un bail déclaré parfait sur l'immeuble précité comprenant une salle à usage de dancing avec dépendances, une maison d'habitation pour le locataire et un terrain d'une superficie de 6 728 m2, en vertu d'une promesse que lui avait consentie les époux X...-A...qui en était propriétaires et qui l'ont vendu aux époux Z... par acte du 13 décembre 1996 ; malgré plusieurs procédures engagées pour tenter d'obtenir la délivrance des locaux propre à lui permettre d'exercer ses droits de locataire et malgré deux décisions de référé confirmées en appel, l'une du 22 octobre 1999 qui avait ordonné tant aux époux X...-A...qu'à M. Z... de le mettre en possession des lieux et l'autre du 31 mars 2000 qui avait prononcé l'expulsion de ce dernier, Jean-Michel Y... n'a pu entrer dans les lieux ; c'est dans ces conditions qu'il a engagé une action contre les époux X...-A...promettants et contre les époux Z... acquéreurs du bien objet de la promesse, pour les entendre condamnés à réparer son préjudice ; aux termes de l'arrêt rendu dans le cadre de cette procédure le 22 février 2002, retenu par le premier juge pour considérer comme acquise l'autorité de chose jugée, la cour d'appel de ce siège, faisant application des clauses de la promesse de bail signée le 19 décembre 1995, a condamné las époux X...-A...seuls signataires de cet acte, à verser à Jean-Michel Y... la somme de 30 489, 80 ¿ (200 000 F) en raison de l'inexécution de l'engagement qu'ils avalent pris à son égard et rejeté la demande dirigée contre les époux Z... non parties à cet acte ; cependant à aucun moment cette décision n'a prononcé la résolution du bail dont l'existence avait été reconnue par le jugement du 16 mai 1997 confirmé par arrêt du 25 juin 1999 devenu définitif et la condamnation précitée qui a eu pour objet de réparer le préjudice résultant de l'inexécution par les promettants de leurs obligations à l'égard du bénéficiaire et non pas, comme l'a analysé le premier Juge, de réparer « la résolution de l'obligation de faire », n'a pu avoir pour effet d'anéantir le bail judiciaire déclaré parfait en 1997 ; force est de constater qu'aucune décision judiciaire n'est intervenue ultérieurement pour y mettre fin puisqu'il n'est ni justifié ni même invoqué qu'une action en résiliation aurait été intentée par l'une ou l'autre des parties ; 
ALORS QU'il y a autorité de chose jugée lorsque la même question litigieuse oppose les même parties prises en la même qualité et procède de la même cause que la précédente ; qu'en l'espèce, il ressort d'un arrêt de la cour d'appel de Saint-Denis du 22 février 2002 que Jean-Michel Y... avait été débouté de sa demande formée contre Denis Z..., tendant à ce qu'il soit condamné à lui payer la somme de 3 000 000 F en réparation de son préjudice financier en l'absence de délivrance d'un immeuble à usage commercial de discothèque situé à Saint-Pierre (Réunion), lieudit « Ravine des cabris » ; que par la suite, M. Y... a assigné les époux Z... en demandant, au titre de ses dernières écritures, la nullité d'un congé qui lui avait délivré, la mise à disposition de l'immeuble sous astreinte de 10 000 ¿ 
par jour de retard, 1 749 392 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui aurait occasionné leur refus d'exécuter leur obligation de délivrance, et à titre subsidiaire, une indemnité d'occupation de 1 500 000 ¿ ; qu'en écartant l'autorité de chose jugé de l'arrêt du 22 février 2002, en relevant que l'instance ayant donné lieu à cet arrêt n'a pas eu pour objet le congé donné par les époux Z..., mais sans rechercher s'il n'y avait pas une similitude d'objet, de cause et de parties en ce qui concerne la demande indemnitaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1351 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir décidé que les époux Z... ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle en refusant de satisfaire à leur obligation de délivrer les locaux loués à M. Y... ; 
AUX MOTIFS QUE les époux Z... ne peuvent invoquer l'inopposabilité de ce bail à leur égard alors d'une part que lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire le 13 décembre 1996, ils avaient reconnu être pleinement informés de l'existence de la promesse de bail consentie sur le bien dont ils faisaient l'acquisition ainsi que de la procédure judiciaire dont elle était l'objet, déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle et d'autre part qu'ils ont été parfaitement informés des résultats de cette procédure puisque c'est en exécution des décisions qui en sont issues lesquelles ont reconnu l'existence du bail, qu'ils ont été attraits dans les instances engagées par Jean-Michel Y... pour tenter d'obtenir la délivrance du bien loué et qu'ils ont été condamnés à ce titre ; ils en ont d'ailleurs eu parfaitement conscience puisqu'ils ont manifesté leur intention d'y mettre fin en prenant l'initiative de délivrer au bénéficiaire, le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, objet du présent litige ; 
1°/ ALORS QU'en vertu de l'article 1743 du code civil, le bail est opposable au nouveau propriétaire dès lors qu'il est authentique, qu'il a une date certaine ou encore qu'il était connu du nouveau propriétaire avant la vente ; 
qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire le 13 décembre 1996, les époux Z... avaient reconnu être pleinement informés de l'existence de la promesse de bail consentie sur le bien dont ils faisaient l'acquisition ainsi que de la procédure judiciaire ; qu'en se fondant sur de tels motifs, dont il ne résulte pas que les époux Z... avaient eu connaissance de l'existence d'un contrat de bail au moment de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du code civil ; 
2°/ ALORS QU'en relevant l'existence de procédures engagées contre les époux Z... sur le fondement du bail reconnu entre les époux X... et M. Z... ou encore la délivrance d'un congé par les époux Z... concernant ce même bail, pour leur refuser d'invoquer l'inopposabilité dudit bail, mais sans constater que ces événements postérieurs à la vente apportaient la preuve de leur connaissance de celui-ci avant la vente, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du code civil ; 
3°/ ALORS QU'il ressort du congé délivré par les époux Z... à M. Y... qu'« 7. En l'état de ces décisions définitives, M. Y... ne détient donc aucun droit sur ledit immeuble, au contraire de l'EURL Appolo Night, locataire des lieux suivant bail en date du 17 octobre 1997. 8. Nonobstant cette situation, et à toutes fins utiles, M. Z... Denis et Mme B...Gisèle épouse Z... entendent mettre fin au bail litigieux résultant du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint Pierre du 16 mai 1997 qui a déclaré parfait entre les époux X...et M. Jean-Michel Y... le bail, objet d'une promesse de bail sous conditions suspensives suivant acte du 19 décembre 1995 sur l'immeuble sis à saint Pierre, Ravine des Cabris, lieudit Mahavel avec effet au 25 mai 1996, et en conséquence donner congé à M. Jean-Michel Y... pour le 24 mai 2007. 9. En application des articles L145-14 et L. 145-17 du code de commerce et à supposer l'existence d'un bail valable au profit de M. Y..., ce qui est expressément contesté, les époux Denis Z... déclarent, refuser le renouvellement du bail » ; qu'en affirmant que ce congé justifiait la reconnaissance d'un bail par les époux Z... au profit de M. Y..., la cour d'appel a dénaturé ledit acte et ainsi violé l'article 1134 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION : 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que les époux Z... ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle en refusant de satisfaire à leur obligation de délivrer les locaux loués à M. Y... et les a condamnés de ce chef à payer à Jean-Michel Y... la somme de 500 000 ¿ à titre de réparation de son préjudice ; 
AUX MOTIFS QUE titulaire d'un bail sur le bien acquis par les époux Z..., (M. Y...) n'a jamais pu obtenir de ces derniers la délivrance des locaux loués malgré les nombreuses procédures qu'il a diligentées et les décisions de justice qui ont ordonné sa mise en possession et l'expulsion de M. Z... ; le refus des bailleurs d'exécuter leur obligation de délivrance constitue un manquement fautif dont ils doivent réparer les conséquences dommageables qui en sont résulté ; l'appelant soutient à ce titre que les époux Z... l'ont empêché d'exploiter son fonds de commerce et l'ont ainsi privé de la réalisation de bénéfices qu'il chiffre à 194 376 ¿ par an soit une perte de 1 749 392 ¿ sur neuf années ; s'il a incontestablement subi un préjudice dont il est en droit d'obtenir réparation celui-ci ne peut cependant être constitué par une perte réelle de bénéfices telle qu'il le soutient puisqu'en effet il ne bénéficiait que d'un bail sans avoir acquis le fonds de commerce qu'il aurait dû créer s'il avait pu obtenir la délivrance des lieux ; 
son préjudice résulte en réalité de la perte de chance subie de pouvoir créer et exploiter normalement dans les lieux un fonds de commerce de discothèque et d'en retirer les profits qu'une telle activité lui aurait permis d'escompter ; eu égard à ces éléments les époux Z... seront condamnés à lui payer la somme de 500 000 ¿ à titre de dommages et Intérêts en réparation de son préjudice avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 
ALORS. D'UNE PART. QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant de sa propre initiative, pour justifier l'attribution à M. Y... d'une somme de 500 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, un préjudice tiré de la perte de chance subie de pouvoir créer et exploiter normalement dans les lieux un fonds de commerce de discothèque et d'en retirer les profits qu'une telle activité lui aurait permis d'escompter, mais sans provoquer les explications des parties sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; 
ALORS. D'AUTRE PART. QUE l'arrêt attaqué constate que le précédent arrêt du 22 février 2002 avait accordé des dommages et intérêts à Monsieur Y... en réparation du préjudice causé par l'inexécution du bail ; qu'en lui allouant à nouveau des dommages et intérêts pour la réparation du même préjudice, et sans tenir compte de la réparation précédemment accordée, la Cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice et l'article 1147 du Code civil.