LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 octobre 2015), que la SCCV Le Prieuré Saint-Jacques (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme Y... un appartement avec parking ; qu'après livraison, les acquéreurs, se plaignant d'une superficie inférieure à celle prévue et d'un retard de livraison, ont assigné la SCCV et son assureur, la société Albingia, en réduction du prix ; que la SCCV a sollicité la garantie de cette dernière ; 
Attendu que la SCCV fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat d'assurance avait été souscrit par la société Holding Humani Flor en qualité d'assurée principale et pour le compte de ses filiales, en qualité d'assurées additionnelles, et relevé qu'en reconnaissant avoir reçu un exemplaire des conditions spéciales et un document comportant les informations sur exclusions de garantie, cette société avait rendu toutes ces clauses opposables aux assurées additionnelles, au nombre desquelles figure la SCCV, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que les clauses d'exclusions prévues étaient à bon droit opposées par la société Albingia à la SCCV, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Le Prieuré Saint-Jacques et Mme B...ès qualités aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Prieuré Saint-Jacques et Mme B...ès qualités et la condamne à payer à la société Albingia la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la société Le Prieuré Saint-Jacques et Mme B...ès qualités. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCCV LE PRIEURE SAINT JACQUES de sa demande dirigée contre la Compagnie ALBINGIA ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la garantie de la compagnie ALBINGIA : le contrat d'assurances RC des professionnels de l'immobilier promoteurs aménageurs-lotisseurs a été souscrit auprès de la compagnie ALBINGIA par la société HOLDING HUMANI FIOR dont la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES est une filiale ; ce contrat a été souscrit par la société HOLDING HUMANI FLOR en qualité d'assurée principale, et pour le compte de ses filiales en qualité d'assurées additionnelles ; en effet, les conditions personnelles au contrat litigieux (n° R1102919) mentionnent expressément la société HOLDING HUMANI FLOR comme preneur d'assurance et assuré, et comme assurées additionnelles, " les sociétés immobilières de construction quelle que soit leur forme juridique créées et détenues par le preneur d'assurances. " ; il est constant que la société HOLDING HUMANI FLOR détient la majorité des parts de la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES et que cette dernière a bien la qualité d'assurée additionnelle dans le contrat susvisé ; M. Y... et Mme C..., tiers au contrat d'assurance, demandent qu'il soit jugé ce que de droit quant à l'opposabilité des conditions particulières à l'assurée et au bien-fondé de la demande de garantie ; la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES soutient que les conditions spéciales mentionnant les exclusions de garantie ne lui sont pas opposables dans la mesure où elle ne les a ni paraphées ni signées ; toutefois dès lors que la police a été souscrite par la société HOLDING HUMANI FLOR en son nom en tant qu'assureur principal et pour le compte de ses filiales, les conditions particulières n'avaient pas à être paraphées ni signées par la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES ; en signant les conditions personnelles de l'offre et en reconnaissant avoir reçu un exemplaire des conditions spéciales, des conditions personnelles, des conditions générales, des garanties et franchises et d'un document comportant les informations sur les limites et exclusions de garantie, la société HOLDING HUMANI FLOR a rendu toutes ces clauses opposables aux assurées additionnelles, au nombre desquelles figure la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES ; si la police d'assurance est opposable à la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES, les chefs de préjudice invoqués (réduction du prix de vente, coût du remboursement anticipé d'une partie de l'emprunt, indemnité pour retard de livraison, frais notariés calculés sur la base d'un prix de vente erroné) se heurtent cependant à l'exclusion prévue par l'article 6 des exclusions communes, qui prévoient que sont exclus du présent contrat : « U. Les conséquences de l'inexécution des obligations de faire ou de délivrance, lorsque la responsabilité de l'assuré résulte du non-respect de l'obligation de délivrance conforme, telle que prévue par les articles 1604 à 1624 du code civil, y compris lorsqu'il s'agit d'une non-conformité de l'ouvrage avec le devis descriptif avec toute forme de publicité ou avec tout autre document contractuel (...), X Le prix de vente ou la partie de prix que l'assuré doit restituer (…), Z. Les conséquences des litiges relatifs au prix de vente de l'immeuble vendu ou consécutifs à l'application d'lm indice de révision des prix notamment, en cas de retard des travaux » ; or, force est de constater que les dommages dont M. Y... et Mme C...demandent réparation sont exclus de la garantie en vertu des dispositions qui précèdent ; contrairement à ce que soutient la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES, l'exclusion prévue au paragraphe U est lui est applicable dans la mesure où l'action des vendeurs se fonde sur les articles 1617 et 1619 du code civil qui se rapportent à l'obligation de délivrance du vendeur ; il en est de même de l'exclusion prévue au paragraphe X, les acquéreurs sollicitant de l'assuré la restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble ; il en est encore de même de l'exclusion prévue au paragraphe Z, la demande des consorts Y... 
C...tendant aussi à obtenir la réparation des conséquences des litiges relatifs au prix de vente de l'immeuble vendu en ce qui concerne les coûts spécifiques qui en résultent, et en particulier la majoration des frais d'acte ; ces clauses d'exclusion parfaitement intelligibles, formelles et limitées sont à bon droit opposées par la compagnie ALBINGIA à la SCCV LE PRIEURÉ SAINT JACQUES ; en ce qui concerne le retard de livraison, qui constitue un dommage distinct des causes d'exclusion prévues aux articles D, X et Z des exclusions communes, le montant de l'indemnité chiffré à 1. 496, 00 € est inférieur à la franchise contractuelle de 5. 000. 00 €, opposable à l'assuré et aux tiers, et ne peut dès lors ouvrir droit à indemnisation par l'assureur ; le jugement sera par suite confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la compagnie ALBINGIA » (arrêt pp. 7 et 8) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la garantie de la Compagnie ALBINGIA ; celle-ci est sollicitée par les époux Y... sous la forme d'une demande de condamnation solidaire mais également par la SCCV LE PRIEURE SAINT JACQUES qui prétend être relevée indemne de l'ensemble des condamnations prononcées contre elle ; le contrat d'assurance RC DES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER PROMOTEURS AMENAGEURSLOTISSEURS dont l'application est revendiquée est intervenu entre la compagnie ALBINGIA d'une part et la HOLDING HUMANI FLOR d'autre part, pour elle-même en qualité d'assuré principal et pour le compte de ses filiales comme assurées additionnelles, le contrat étant étendu à toute société créée par l'assuré dans lesquelles il détient la majorité des parts ; les conditions personnelles à l'offre ont été signées par la HOLDING HUMANI FLOR qui reconnaissait avoir reçu un exemplaire des conditions spéciales, des conditions générales, des conditions personnelles, des garanties et franchises mais également d'un document comportant les informations sur les limites et exclusions de garanties, et ce les 16 février et 22 mars 2011, avec, de la part de l'assuré ou preneur d'assurance un rajout de mentions manuscrites confirmant sa parfaite connaissance de l'ensemble des conditions générales et particulières ; ces conditions sont donc opposables à la HOLDING HUMANI FLOR mais également aux assurés additionnels qui n'avaient pas à signer directement les conditions particulières ou autres documents, la signature de l'assuré principal étant seule nécessaire et suffisante ; or, l'article 6 paragraphes U, X et Z des conditions spéciales excluent, pour toutes les garanties du contrat, les conséquences de l'inexécution de faire ou de délivrance telle que prévue par les articles 1604 à 1624 du code civil, notamment en raison de non conformités par rapport aux descriptifs, ainsi que la restitution de tout ou partie du prix de vente et les conséquences des litiges relatifs au prix de vente ou bien à une indexation de prix consécutive à un retard de travaux ; ces clauses, claires, dépourvues de toute ambiguïté ou équivoque, qui sont formelles et limitées et n'ont pas pour effet de vider le contrat de son sens, sont opposables à l'assuré et aux tiers, de telle sorte que les demandes dirigées contre la société ALBINGIA du chef de la non-conformité de surface seront rejetées ; par contre, si aucune exclusion de garantie ne peut être invoquée quant à un retard de livraison, événement dont le caractère aléatoire est avéré et qui n'entre pas dans le champ d'application des clauses sus mentionnées, la société ALBINGIA ne peut être tenue à garantir les conséquences de cet événement, compte tenu d'une franchise contractuelle de 5. 000 euros, opposable aux tiers, et dont le montant est supérieur au dommage ; toutes les demandes dirigées contre cet assureur seront en conséquence rejetées » (jugement, pp. 4 et 5) ; 
ALORS QUE 1°), l'assureur ne peut opposer à l'assuré que les exclusions de garantie qui ont été portées à sa connaissance ; que, nonobstant la signature par l'assuré des conditions personnelles faisant référence aux conditions spéciales, la clause d'exclusion inscrite dans ces conditions spéciales doit avoir été effectivement portée à la connaissance de l'assuré, pour lui être opposable ; que la SCCV LE PRIEURE SAINT JACQUES faisait valoir, dans ses conclusions (pp. 8 et 9), que les conditions spéciales mentionnant la clause d'exclusion, que lui opposait la Compagnie ALBINGIA, n'avaient pas été portées à sa connaissance, ni signées par elle ; qu'elle produisait, au soutien de sa démonstration, une attestation de Monsieur D..., courtier d'assurance, reconnaissant que la Compagnie ALBINGIA avait seulement exigé de l'assuré qu'il signe les conditions personnelles, mais non les conditions spéciales litigieuses ; qu'en se bornant à affirmer qu'en signant les conditions personnelles de l'offre et en reconnaissant avoir reçu, notamment, un exemplaire des conditions spéciales, la société HOLDING HUMANI FLOR, assuré et signataire du contrat, avait rendu toutes leurs clauses opposables aux assurés additionnels, au nombre desquels figure la SCCV LE PRIEURE SAINT JACQUES, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, nonobstant les mentions contenues dans les conditions personnelles, la clause d'exclusion litigieuse n'avait en réalité pas été portée à la connaissance de l'assuré signataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 112-2 du code des assurances ; 
ALORS QUE 2°), l'assureur ne peut opposer à l'assuré que les exclusions de garantie qui ont été portées à sa connaissance ; qu'en relevant, pour déclarer la clause d'exclusion opposable à la SCCV LE PRIEURE SAINT JACQUES, que le rajout de mentions manuscrites confirmait la parfaite connaissance de l'assuré « de l'ensemble des conditions générales et particulières », sans caractériser la connaissance qu'aurait eu l'assurée des « conditions spéciales » incluant la clause d'exclusion, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, et privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 112-2 du code des assurances ; 
ALORS QUE 3°), l'assureur ne peut opposer au bénéficiaire de l'assurance pour compte que les exclusions de garantie qui ont été portées à sa connaissance ; qu'en déduisant de la seule signature, par le souscripteur de l'assurance, des conditions personnelles qui renvoyaient aux conditions spéciales contenant l'exclusion de garantie, que ces conditions spéciales étaient opposables à la SCCV LE PRIEURE SAINT JACQUES (arrêt, p. 7), sans caractériser la connaissance qu'aurait eue personnellement cette dernière, non signataire du contrat, des conditions spéciales, et donc de la clause d'exclusion qui lui était opposée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 112-2 du code des assurances, ensemble l'article L. 112-1 du même code.