LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. X... et à la Mutuelle des architectes francais (MAF) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société CEF, la société Peinture sol revêtement, la société Generali IARD, la société Thermique électromécanique plomberie, la société MT II, la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 2011), que la société Au 71, propriétaire d'un groupe d'immeubles qu'elle a vendu par lots après avoir fait réaliser la rénovation des parties communes, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X... architecte, assuré par la MAF, avec le concours de la société CEF entreprise générale de bâtiment assurée par la société Axa assurances IARD (Axa) ; que la réception des travaux a été prononcée sans réserve, le 29 novembre 1999 par la société " Au 71 " assistée de M. X... en présence de la société CEF et du cabinet De Viellenave, syndic de la copropriété ; que se plaignant de désordres, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné la société SAS venant aux droits du cabinet De Viellenave et son assureur ainsi que la société Au 71, qui a appelé en garantie M. X..., la société CEF, la société AGF ; que Mme Y... a été désignée comme liquidateur judiciaire de la société Au 71 
Sur le moyen unique du pourvoi incident de Mme Y..., ci-après annexé : 
Attendu que la créance des dépens et des frais résultant de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, mise à la charge du débiteur, trouve son origine dans la décision qui statue sur ces dépens et frais et entrent dans les prévisions de l'article L. 621-32 du code de commerce lorsque cette décision est postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident de la société SAS et de la société Axa, réunis : 
Vu l'article 1147 du code civil ; 
Attendu que pour condamner M. X... et la MAF, in solidum avec la société SAS et son assureur, à payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre des travaux de ravalement non réalisés, l'arrêt retient que M. X... a manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas l'inexécution partielle du ravalement ; 
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la société Au 71, maître de l'ouvrage, avait procédé à la réception sans réserve de l'ouvrage et que l'absence d'ouvrage était apparente même pour un profane de la technique du bâtiment normalement attentif à la vérification de la conformité des travaux à la commande, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article susvisé ; 
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. X..., la MAF, la société SAS et son assureur Axa à payer au syndicat des copropriétaires in solidum la somme de 76 995, 62 euros HT au titre des travaux de ravalement non réalisés, et en ce qu'il dit que la société Au 71, la société SAS et la société Axa seront entièrement garanties part M. X... et la MAF, l'arrêt rendu le 2 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires du 71 rue du Faubourg Saint-Antoine à Paris 11e aux dépens des pourvois, sauf ceux engagés par Mme Y..., ès qualités, qui resteront à sa charge ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X... et la MAF, demandeurs au pourvoi principal 
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum M. X... et la Mutuelle des Architectes Français, avec la société SAS venant aux droits du cabinet VIELLENAVE et son assureur AXA, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76. 995, 62  HT au titre des travaux de ravalement non réalisés, 
Aux motifs que « sur les travaux de ravalement non réalisés (79. 443, 62  HT) 
L'expert a relevé que n'avaient pas été réalisés les ravalements :
- de la façade sur courettes mitoyennes au...,
- de la façade sur la copropriété de l'Etoile d'Or,
- des murs pignons donnant sur les copropriétés des...,
- du pignon sud. 
Le tribunal a considéré qu'ils étaient dus par le vendeur mais n'a pas retenu la responsabilité des locateurs d'ouvrage. 
Le syndicat des copropriétaires, qui estime qu'ils étaient contractuellement dus recherche la responsabilité, outre d'AU 71, soit de Monsieur X... et de la société CEF pour défaut d'exécution en cas de non conformité cachée à la réception, soit de Monsieur X... et du Cabinet Services d'Administration et de Syndic (SAS) venant aux droits du Cabinet VIELLENAVE pour manquement à leur devoir de conseil à la réception et livraison, ainsi que la garantie de leurs assureurs. 
Les locateurs d'ouvrage opposent principalement que ces ravalements n'étaient pas prévus au marché et qu'en tout état de cause, l'inexécution était apparente même pour un profane. 
Le cabinet SAS et son assureur AXA contestent le caractère apparent de la non façon au jour de la livraison, et en raison de son absence de qualification technique et du caractère difficilement accessible des locaux concernés. 
Les engagements de AU 71 à l'égard des acquéreurs au titre du ravalement ne sont définis que par les termes du « descriptif sommaire de travaux » de juin 1998 annexé à leur acte de vente, lesquels sont identiques au descriptif du CCTP. Celui-ci est ainsi rédigé : 
" 1  PRÉPARATION
-Piochage, piquage et bouchardage des enduits existants pour obtention d'un support présentant une surface nette, propre et exempte d'impuretés. 
2- RAVALEMENT DES FAÇADES
-Enduisage complet des surfaces à peindre avec un enduit pelliculaire adapté de type MUREX.
- Application de deux couches de peinture minérale. Marque préconisée " KEIM ".
- Les saillies seront pourvues de gouttes d'eau ou larmiers et présenteront des contrepentes de façon que l'eau n'atteigne pas la façade. 
Les saillies seront revêtues de zinc par le lot Couverture ". 
Compte tenu de ce descriptif qui ne fait état que de façades à enduire ou/ et peindre, le syndicat des copropriétaires n'établit pas que AU 71 se serait engagée envers les acquéreurs à réaliser le ravalement des murs pignons ; Il sera donc débouté de sa demande y relative ; En revanche, le ravalement des façades était dû. 
Compte tenu de l'état de vétusté constaté par l'expert, il n'est pas sérieusement contestable que cette absence d'ouvrage était apparente même pour un profane de la technique du bâtiment normalement attentif à la vérification de la conformité des travaux, et en l'espèce tant pour AU 71 maître d'ouvrage dans le cadre de la réception des travaux que pour le cabinet VIELLENAVE qui ne conteste pas avoir été mandaté par le syndicat des copropriétaires pour prendre possession des parties communes et a signé à ce titre le procès-verbal de réception du 29 novembre 1999. 
En conséquence, la réception sans réserve couvre la responsabilité de la société CEF. En revanche, sont engagées les responsabilités en raison de leurs fautes contractuelles :
- de AU71 qui a réceptionné sans réserve, pour le compte du syndicat des copropriétaires, des travaux dont elle ne pouvait ignorer qu'ils n'étaient que partiellement réalisés,
- de Monsieur X... qui a manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas l'inexécution partielle du ravalement,
- du Cabinet VIELLENAVE qui n'a pas apporté le soin et la diligence nécessaires dans le cadre de la livraison des parties communes. 
Ils seront donc condamnés in solidum avec la MAF et AXA FRANCE prise en qualité d'assureur du syndic, celle-ci dans les limites de sa police, au coût des travaux chiffrés par l  expert à la somme de 76. 995, 62  HT outre TVA en vigueur et actualisation selon l'indice BT01 au jour de la présente décision » (arrêt p. 9 et 10), 
Alors que, d'une part, la réception, qui est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, concerne des prestations exécutées, et est sans effet sur des prestations contractuelles qui n'ont pas été réalisées ; qu'il ne peut donc être reproché à un architecte de n'avoir pas, lors de la réception, signalé au maître d'ouvrage que des prestations n'ont pas été exécutées ; que dès lors, en retenant la responsabilité de M. X... pour avoir manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas l'inexécution partielle du ravalement, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 
Alors que, d'autre part et à titre subsidiaire, l'obligation de conseil ne porte pas sur des faits qui sont connus par le contractant ; que le syndicat de copropriété, qui vient aux droits du maître d'ouvrage, n'a pas plus de droits que ce dernier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu la faute de la société AU71, maître d'ouvrage, qui a réceptionné sans réserve, pour le compte du syndicat des copropriétaires, des travaux dont elle ne pouvait ignorer qu'ils n'étaient que partiellement réalisés ; qu'en décidant que l'architecte avait engagé sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires pour avoir manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas l'inexécution partielle de ces travaux, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. 
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir condamné in solidum M. X... et la Mutuelle des Architectes Français, avec la société SAS venant aux droits du cabinet VIELLENAVE et son assureur AXA, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76. 995, 62  HT au titre des travaux de ravalement non réalisés, d'avoir dit que la SARL AU 71 serait entièrement garantie par Monsieur X..., et que la société SAS et AXA seraient entièrement garantis par M. X... et la Mutuelle des Architectes Français, 
Aux motifs que « dans le cadre des recours, la SARL AU 71, la société SAS venant aux droits du Cabinet VIELLENAVE et AXA seront entièrement garanties par Monsieur X... seul pour la première, et Monsieur X... et la MAF pour les deux autres en raison des manquements du maître d'oeuvre dans la direction des travaux » (arrêt p. 10, § 3), 
Alors qu'une partie qui a commis une faute motivant sa condamnation à réparer un dommage ne peut obtenir la garantie intégrale d'une autre partie ayant commis une faute ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a prononcé une condamnation de la société SAS, aux droits du cabinet VIELLENAVE, et de son assureur AXA, envers le syndicat des copropriétaires, pour n'avoir pas apporté la diligence nécessaire dans le cadre de la livraison des parties communes, et a retenu la faute de la société AU71 qui a réceptionné sans réserve des travaux dont elle ne pouvait ignorer qu'ils n'étaient que partiellement réalisés ; qu'en décidant que ces parties seraient entièrement garanties par M. X... en raison de ses manquements dans la direction des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. 
Moyen produit par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour la société Axa France IARD et la SAS, venant aux droits du Cabinet SAS De Viellenave, demanderesses au pourvoi incident ; 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir condamné in solidum Monsieur X..., la MAF, la société SAS venant aux droits du cabinet VIELLENAVE et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, celle-ci dans les limites de sa police à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76. 995, 62  outre TVA en vigueur et actualisation selon l'indice BT 01 au jour de la présente décision ; 
AUX MOTIFS QUE sur les travaux de ravalement non réalisés (79. 443, 62 ), l'expert a relevé que n'avaient pas été réalisés les ravalements :
- de la façade sur courettes mitoyennes au...,
- de la façade sur la copropriété de l'Étoile d'Or,
- des murs pignons donnant sur les copropriétés des...,
- du pignon sud ; 
que le Tribunal a considéré qu'ils étaient dus par le vendeur mais n'a pas retenu la responsabilité des locateurs d'ouvrage ; que le syndicat des copropriétaires, qui estime qu'ils étaient contractuellement dus et recherche la responsabilité, outre d'AU71, soit de Monsieur X... et de la société CEF pour défaut d'exécution en cas de non conformité cachée à la réception soit de Monsieur X... et du Cabinet Services d'administration et de Syndic (SAS) venant aux droits du Cabinet VIELLENAVE pour manquement à leur devoir de conseil à la réception et livraison, ainsi que la garantie de leurs assureurs ; que compte tenu du descriptif qui ne fait état que de façades à enduire ou/ et peindre, le syndicat des copropriétaires n'établit pas que AU71 se serait engagée envers les acquéreurs à réaliser le ravalement des murs pignons ; qu'il sera donc débouté de sa demande y relative ; qu'en revanche, le ravalement des façades était dû ; que compte tenu de l'état de vétusté constaté par l'expert, il n'est pas sérieusement contestable que cette absence d'ouvrage était apparente même pour un profane de la technique du bâtiment normalement attentif à la vérification de la conformité des travaux, et en l'espèce tant pour AU 71 maître d'ouvrage dans le cadre de la réception des travaux que pour le cabinet VIELLENAVE qui ne conteste pas avoir été mandaté par le syndicat des copropriétaires pour prendre possession des parties communes et à signé à ce titre le procès-verbal de réception du 29 novembre 1999 ; qu'en conséquence, la réception sans réserve couvre la responsabilité de la société CEF ; qu'en revanche, sont engagées les responsabilités en raisons de leurs fautes contractuelles :
- de AU71 qui a réceptionné sans réserve, pour le compte du syndicat des copropriétaires, des travaux dont elle ne pouvait ignorer qu'ils n'étaient que partiellement réalisés,
- de Monsieur X... qui a manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas l'inexécution partielle du ravalement ;
- du Cabinet VIELLENAVE qui n'a pas apporté le soin et la diligence nécessaire dans le cadre de la livraison des parties communes ; 
ALORS QUE le caractère apparent des malfaçons et non façons s'apprécie au jour de la réception ; qu'en se bornant à affirmer que « compte tenu de l'état de vétusté constaté par l'expert, il n'est pas sérieusement contestable que cette absence d'ouvrage était apparente même pour un profane de la technique du bâtiment » quand il était expressément soutenu qu'il n'était pas établi que les dégradations et désordres relevés aient existé à la date de réception et de livraison des travaux (concl. p. 9/ 20 in fine et p. 10/ 20, al. 5 & 6), ce que le Tribunal avait d'ailleurs relevé (jugement, p. 21), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1792-6 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. 
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour Mme Brigitte Y..., ès qualités, demanderesse au pourvoi incident ; 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société AU 71, in solidum avec ALLIANZ, venant aux droits des AGF, Monsieur X..., la MAF, la société CEF, AXA France, la société PSR, GENERALI dans les limites de sa police, la société TOP, la SMABTP dans les limites de sa police, la société SAS venant aux droits du Cabinet VIELLENAVE et son assureur AXA France, aux dépens en ce inclus les frais d'expertise, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du 71 rue du Faubourg Saint Antoine 40. 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 
ALORS QU'aucune condamnation pécuniaire ne peut être prononcée à l'encontre d'une société en liquidation judiciaire ; qu'en condamnant la société AU 71, in solidum avec d'autres parties, à payer au syndicat des copropriétaires du 71 rue du Faubourg Saint Antoine une somme d'argent au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel après avoir constaté que Maître Y... était intervenue à l'instance en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl AU 71, la cour d'appel a violé les articles L. 622-21 et L. 641-3 du Code de commerce.