LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu leur connexité, joint les pourvois J 10-25. 601 et M 12-24. 921 ; 
Sur le premier moyen du pourvoi M 12-24. 921 : 
Attendu, selon les arrêts attaqués (Pau, 27 mai 2010 et 20 décembre 2011) que les consorts Z... sont copropriétaires indivis d'un immeuble donné à bail commercial à M. X...pour la partie hôtel et à la société Elgar pour la partie café-restaurant ; que par actes du 23 décembre 2003, les consorts Z... ont délivré congé pour le 1er juillet 2004 à chacun des locataires avec offre d'indemnité d'éviction, puis, suite à la chute d'un morceau de corniche, ils leur ont délivré les 17 et 18 août 2004 un nouveau congé sans offre d'indemnité d'éviction à effet au 1er mars 2005 ; que l'arrêt du 27 mai 2010 a notamment dit que les congés du 23 décembre 2003 avaient mis fin au bail à compter du 1er mars 2005 mais ouvraient aux preneurs droit à une indemnité d'éviction, condamné les bailleurs à faire exécuter divers travaux, et avant dire droit sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, ordonné une expertise ; 
Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt du 20 décembre 2011, statuant après expertise, de rejeter leur demande de prononcé de la résiliation du bail les liant à M. X..., alors, selon le moyen : 
1°/ qu'en ne répondant pas aux conclusions opérantes des consorts Z... faisant valoir constat d'huissier à l'appui, que M. X...s'était opposé à la réalisation par eux des travaux de sécurité mis à leur charge par l'arrêt avant dire-droit du 27 mai 2010, de sorte qu'il avait ainsi méconnu son obligation de laisser le bailleur pénétrer dans les lieux loués pour y faire les travaux nécessaires, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 
2°/ que méconnaît les termes du litige le juge qui retient qu'un fait invoqué ne l'était pas ; qu'en énonçant que « le manquement reproché, sanctionné judiciairement par le précédent arrêt, est antérieur à la résiliation du bail intervenue par l'effet du congé, les bailleurs ne se fondant pas sur un nouveau manquement qui serait né pendant la durée du maintien dans les lieux », quand les bailleurs avaient invoqué la postériorité de l'obstruction fautive à la date d'effet du congé, l'arrêt a méconnu les termes du litige et partant violé de l'article 4 du code de procédure civile ; 
Mais attendu que l'arrêt, en dépit de la formule du dispositif rejetant la demande de prononcé de la résiliation judiciaire, n'a pas statué sur la demande des consorts Z... du chef de l'obstruction par M. X...à la réalisation de travaux de sécurité, et a statué au delà des prétentions en rejetant une demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exécution par M. X...de travaux que les bailleurs n'avaient pas formée ; que l'omission de statuer et le fait d'avoir statué au delà des prétentions des parties ne donnent pas ouverture à cassation mais peuvent être réparés par la procédure prévue aux articles 463 et 464 du code de procédure civile ; 
D'où il suit que le moyen est irrecevable ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi M 12-24. 921, ci-après annexé : 
Attendu que l'indemnité d'éviction comprenant les frais normaux de déménagement et de réinstallation, à moins que le bailleur ne prouve que le préjudice soit moindre, la cour d'appel, devant laquelle les consorts Z... ne soutenaient pas que M. X...ne se réinstallerait pas, a à bon droit, sans violer le principe de la réparation intégrale, alloué à ce dernier une indemnité pour trouble commercial qu'elle a souverainement évalué par le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le quatrième moyen du pourvoi M 12-24. 921, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté la perte du fonds de M. X...qui employait six personnes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée, a, à bon droit, sans violer le principe de la réparation intégrale et statuant sur la demande dont elle était saisie, alloué au preneur une indemnité pour frais de licenciement sur présentation de justificatifs ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le cinquième moyen du pourvoi M 12-24. 921, ci-après annexé : 
Attendu que l'indemnité d'éviction étant égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, la cour d'appel, qui a constaté la perte du fonds de la société Elgar, a, à bon droit, sans violer le principe de la réparation intégrale et statuant sur la demande dont elle était saisie, alloué au preneur des indemnités de licenciements, des frais inhérents à la dissolution de la société et des indemnités de résiliation anticipée des contrats de fournitures, sur justificatifs ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi J 10-25. 601 et sur le deuxième moyen du pourvoi M 12-24. 921, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne les consorts Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. X...et celle de 3 000 euros à la société Elgar ; rejette leur demande ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit au pourvoi n° J 10-25. 601 par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour les consorts Z.... 
En ce que l'arrêt infirmatif attaqué dit que les congés délivrés pour le 1er mars 2005 ont mis fin aux baux consentis à M. Joël X...et à la SARL Elgar et ouvrent droit à leur profit au paiement de l'indemnité d'éviction, en l'absence de motif grave et légitime, rejette la demande d'expulsion formée contre les locataires, et limite la condamnation de M. Joël X...aux sommes de 123 369, 03 ¿ TTC et de 17 940 ¿ TTC au titre des travaux de remise en état respectivement des parties extérieures de l'immeuble et des chambres, et la condamnation de la SARL Elgar à la somme de 13 707, 67 ¿ TTC, et condamne les consorts Z... à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert, tels que ceux mentionnés dans le devis de la société B. A. M. du 18 juillet 2006 annexé au rapport d'expertise, à l'exception de la partie des travaux afférente au poste 6, intitulé " réfection serrurerie ", 
Aux motifs que sur les réparations : en ce qui concerne l'extérieur de l'immeuble : l'expert judiciaire a constaté pour l'enveloppe extérieure de l'immeuble que :- les armatures en béton armé se sont corrodées par manque d'enrobage et ont fait éclater le béton des corniches et des balcons,- la peinture des façades est vétusté,- la peinture des avant-toits est vétusté,- la peinture des volets et des menuiseries extérieures est très vétuste,- les garde-corps métalliques sont oxydés voire fortement dégradés en pied par la rouille, une absence d'entretien sur dalles et descente des eaux pluviales (oxydation par endroit),- la zinguerie est vétuste par endroit,- certaines cheminées présentent de nombreuses altérations et fissures,- la couv erture est vétuste au droit des arêtiers avec des dégradations plus ponctuelles en partie courante ; le bail liant les parties stipule que " les locataires effectueront à leurs frais pendant la durée du bail, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires à l'immeuble loué, locativ es, d'entretien, et même les grosses réparations mises par la loi à la charge des propriétaires, sans exception " ; les preneurs occupant à eux deux l'ensemble de l'immeuble, non soumis au régime de la copropriété, ne sauraient valablement soutenir que leur obligation d'entretien et de réparations se limiterait aux pièces intérieures mentionnés dans leur bail ; cependant, si les parties peuvent déroger à l'article 1720 du code civil qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, de telles clauses ne peuvent s'interpréter que restrictivement ; par ailleurs, le bailleur ne saurait en vertu de l'obligation de délivrance qui pèse sur lui en vertu de l'article 1719 du Code civil, être dégagé purement et simplement de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison des vices affectant la structure de la chose louée ; selon notamment l'étude réalisée parle bureau d'études COBET à laquelle l'expert se réfère expressément, les signes de vieillissement de la façade apparus au niveau des corniches, bandeaux et balcons, proviennent d'un phénomène fréquent affectant les immeubles comprenant des ouvrages structurels en béton armé en façades dans les sites ex posés aux embruns marins » comme c'est le cas en l'espèce. Généralement ces ouvrages de béton armé et de conception ancienne, comportent des armatures non suffisamment protégées de la corrosion par un enrobage de béton suffisant. Dans ces conditions la moindre microfissuration met en contact les armatures avec l'atmosphère, les aciers augmentent de volume et font éclater le béton qui les enrobe. Ce processus survient classiquement aussi au droit des scellements de pièces métalliques dans le béton ; ces désordres, afférents aux corniches, bandeaux, balcons, qui affectent la structure même de l'immeuble et sont en lien direct avec un processus de dégradation inhérent à un vice de la chose louée résultant d'une insuffisance de protection contre la corrosion, ne sauraient en conséquence être mis à la charge des locataires ; l'état dégradé des peintures de la façade, des avants-toits, des volets et des menuiseries extérieures, ainsi que l'oxydation des gardes corps, grilles et dalles et descentes des eaux pluviales proviennent de l'absence de travaux de ravalement pendant une longue période, alors que l'immeuble, faut-il le rappeler est exposé aux embruns maritimes, ces travaux d'entretien normalement périodiques étant à la charge des preneurs en vertu de clause précitée du bail ; les preneurs ont failli à cette obligation puisqu'il est établi que les derniers travaux de ravalement relatifs aux désordres constatés ont été effectués par M. Joël X...suivant plusieurs factures émises entre le 20 mars 1989 et le 7 mai 1991, à l'exception d'un remplacement ponctuel de 4 menuiseries extérieures selon une commande en date du 20 mars 2006 ; par contre, il convient de constater que la clause du bail, d'interprétation stricte, ne met pas à la charge des preneurs les travaux nécessaires en raison de la vétusté de l'immeuble ; aussi, ces derniers ne sauraient être tenus aux travaux de remise en état causés par la vétusté affectant la zinguerie, les cheminées et la couverture de l'immeuble ; en conséquence, les preneurs sont redevables au litre des travaux de remise en état leur incombant tels que chiffrés par l'expert sur la base des devis émis par les sociétés B. A. M. et URDAZURI, des sommes de 68. 205, 79 ¿ HT pour les travaux de serrurerie des gardes corps et grilles et de 46. 406, 83 ¿ HT pour les travaux de peinture de la façade, des menuiseries et des parties métalliques ; les baux ne contiennent aucune stipulation quant à la répartition entre les deux locataires du montant des travaux de réparation et d'entretien leur incombant ; cependant, il convient de rappeler que le 12 décembre 1979 les parties av aient déjà accepté de répartir les grosses réparations de la toiture dans la proportion de 90 % pour l'hôtel et 10 % pour le bar restaurant ; en l'espèce, les travaux incombant aux preneurs sont également afférents à la remise en état des parties extérieures de l'immeuble ; il y a donc lieu de retenir cette répartition qui est conforme à l'occupation et à l'activité de chacun des preneurs dans les lieux ; en conséquence, M. Joël X...et la SARL ELGAR seront condamnés à payer respectivement aux bailleurs, c'est-à-dire aux seuls propriétaires actuellement indivis, les sommes de 103. 151, 36 ¿ HT, soit) 23. 369, 03 ¿ TTC et de 11. 461, 26 ¿ HT, soit 13. 707, 67 TTC, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2008 ; en ce qui concerne la sécurité de l'immeuble : le 9 novembre 2005 la commission de sécurité de l'arrondissement de Bayonne a émis un avis favorable au fonctionnement de rétablissement assorti de la réalisation de certaines prescriptions, dont notamment le remplacement des portes d'isolation du sous-sol par des blocs porte coupe-feu, l'installation d'une porte coupe feu au 4ème étage en remplacement de la porte donnant accès au grenier et le vidage des meubles contenu dans ce dernier ; l'expert judiciaire a estimé ces travaux permettant d'isoler les établissements du sous-sol et le dernier niveau avec le grenier meublé à la somme de 2. 441 ¿ HT, scion un devis émis le 12 décembre 2006 par la société B. A. M. ; cependant la clause dérogatoire du bail ne mentionne aucunement que les travaux de mise en conformité de l'immeuble imposés par l'administration seraient à la charge des preneurs, la seule exonération des travaux de réparation et d'entretien n'étant pas suffisante à cet égard ; il y a donc lieu de débouter les bailleurs de ce chef de demande ; en ce qui concerne les ouvrages intérieurs ; si l'expert a relevé que les ouv rages intérieurs ont fait l'objet globalement d'un entretien courant pouvant être qualifié de correct, il a néanmoins constaté le mauvais état ou l'absence d'entretien de certaines pièces ; En page 9 de son rapport il a en particulier dressé un état détaillé concernant les chambres et chiffré à la somme de 15. 000 ¿ HT soit 17. 940 TTC, le coût de remise en état des embellissements intérieurs vétustés, écaillés ou fissurés ; ces travaux d'entretien concernant exclusivement les chambres incombent seul à M. Joël X..., exploitant de l'hôtel ; en conséquence, il convient de le condamner à payer cette somme, et ce également avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2008 ; sur l'indemnité d'éviction : par actes du 18 août 2004 les bailleurs ont fait signifier aux preneurs un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à la suite d'un commandement du 21 juin 2004 où invoquant une intervention de la police municipale le 9 juin 2004 et la mise en place d'un périmètre de sécurité autour de l'immeuble à la suite de l'écroulement d'une corniche sur la voie publique, ils les mettaient en demeure de procéder, conformément à la clause du bail, à tous travaux d'entretien et de réparations nécessaires tant sur la corniche que sur l'ensemble de l'immeuble pour éviter tous problèmes de sécurité similaires et assurer la conservation de l'immeuble ; le motif allégué ne saurait être considéré comme grave et légitime puisque les désordres invoqués par les bailleurs, à l'origine de la chute de la corniche et des problèmes de sécurité induits sur la v oie publique, trouvent leur cause, ainsi qu'il convient de le rappeler, dans un vice propre de la chose excluant l'application de la clause du bail. invoquée par les bailleurs ; il est constant que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ; dès lors, il y a lieu de dire que les congé délivrés le 18 août 2004 pour le 1er mars 2005 ont mis fin au bail, et en l'absence d'éléments suffisants permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction revenant à M. Joël X...et à la SARL ELGAR, d'ordonner avant dire droit une expertise, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-après de l'arrêt ; 
1°/ Alors que les baux liant les consorts Z... à M. Joël X...d'une part, et la SARL Elgar, d'autre part, prévoient que « les locataires effectueront à leurs frais pendant la durée du bail toutes les réparations qui deviendraient nécessaires à l'immeuble loué, locatives, d'entretien et même les grosses réparations mises par la loi à la charge des propriétaires, sans exception ni réserve » ; que la cour d'appel, pour refuser de mettre à la charge des locataires le coût de travaux de réparation de désordres imputés à la vétusté, condamner les bailleurs à les faire exécuter, et décider que les locataires pouvaient bénéficier d'une indemnité d'éviction, a retenu que les clauses dérogeant à l'article 1720 du code civil ne pouvaient s'interpréter que restrictivement, et que la clause du bail ne mettait pas à la charge des preneurs les travaux nécessaires en raison de la vétusté de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, bien que la clause mettait expressément et clairement ces réparations à la charge des locataires, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
2°/ Alors que les baux liant les consorts Z... à M. Joël X...d'une part, et la SARL Elgar, d'autre part, prévoient que « les locataires effectueront à leurs frais pendant la durée du bail toutes les réparations qui deviendraient nécessaires à l'immeuble loué, locatives, d'entretien et même les grosses réparations mises par la loi à la charge des propriétaires, sans exception ni réserve » ; que la cour d'appel, qui a refusé de mettre à la charge des locataires le coût de travaux de réparation de désordres imputés à un vice et à la vétusté, condamner les bailleurs à les faire exécuter, et décider que les locataires pouvaient bénéficier d'une indemnité d'éviction, tout en relevant les manquements des locataires à leur obligation d'entretien, spécialement des parties extérieures de l'immeuble, à défaut de ravalement, sans rechercher s'ils n'avaient pas, au moins pour partie, contribué à la réalisation des désordres liés à la vétusté ou à un vice, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil. 
Moyens produits au pourvoi n° M 12-24. 921 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour les consorts Z.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
II est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté les consorts Z... de leur demande tendant à ce que soit prononcée judiciairement la résiliation du bail les liant à Monsieur X...; 
AUX MOTIFS QUE : « le locataire a procédé au règlement des causes du commandement, les fonds étant déposés dans le délai d'un mois imparti à la CARPA de Bayonne. Le fait qu'il ait fallu refaire pour une raison totalement étrangère à sa volonté la chèque de règlement qui avait été établi également dans le délai et suivant les indications du conseil des consorts Z..., interdit à ces derniers de se prévaloir des effets de la clause résolutoire ; qu'en tout état de cause, les consorts Z... ne peuvent également prétendre au constat de résiliation du bail, puisque le locataire n'a pas été mis en demeure d'exécuter les travaux conformément à la clause résolutoire contenue dans le bail, mais de payer les sommes mises à sa charge en vertu de l'arrêt du 27 mai 2010 et qu'en tout état de cause le manquement reproché, sanctionné judiciairement par le précédent arrêt, est antérieur à la résiliation du bail intervenue par l'effet du congé, les bailleurs ne se fondant pas sur un nouveau manquement qui serait né pendant la durée du maintien dans les lieux ; que pareillement, le non paiement de l'intégralité des sommes mises à la charge du locataire en vertu de l'arrêt du 27 mai 2010 malgré le commandement ne saurait entraîner le prononcé de la résiliation du bail, faute pour les bailleurs de fonder celle-ci sur un manquement du locataire aux clauses du bail ; que dès lors, les consorts Z... seront déboutés de leur demande tendant au constat de la résiliation ou subsidiairement à son prononcé » ; 
ALORS 1°) QU'en ne répondant pas aux conclusions opérantes des consorts Z... faisant valoir, constat d'huissier à l'appui (Pièce n º 15 du bordereau), que Monsieur X...s'était opposé à la réalisation par eux des travaux de sécurité mis à leur charge par l'arrêt avant dire-droit du 27 mai 2010 (Conclusions d'appel, p. 20), de sorte qu'il avait ainsi méconnu son obligation de laisser le bailleur pénétrer dans les lieux loués pour y faire les travaux nécessaire, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS 2 º) QUE méconnaît les termes du litige le juge qui retient qu'un fait invoqué ne l'était pas ; qu'en énonçant que « le manquement reproché, sanctionné judiciairement par le précédent arrêt, est antérieur à la résiliation du bail intervenue par l'effet du congé, les bailleurs ne se fondant pas sur un nouveau manquemen qui serait né pendant la durée du maintien dans les lieux », quand les bailleurs avaient invoqué et démontré la postériorité de l'obstruction fautive à la date d'effet du congé (Conclusions d'appel, p. 20), l'arrêt a, en toute hypothèse, méconnu les termes du litige et partant violé l'article 4 du. code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté la demande de nullité des opérations d'expertise formulée par les consorts Z..., de les AVOIR, en conséquence, condamnés à payer à Monsieur X...et à la SARL ELGAR des sommes à titre d'indemnité d'éviction et d'AVOIR fixé à une certaine somme les indemnités d'occupation dues par ces derniers ; 
AUX MOTIFS QU': « il ressort des pièces versées aux débats que le conseil des consorts Z... a été régulièrement convoqué aux opérations d'expertise, dont la réunion d'ouverture avait été fixée le 1er septembre 2010 au palais de justice de Bayonne, et ce par une lettre de l'expert en date du 29 juin 2010 ; Tous les indivisaires domiciliés en Espagne ont été également convoqués par lettres recommandées avec accusé de réception du 29 juin 2010 adressées individuellement à chacun d'eux à leur adresse déclarée dans la procédure, et dans des délais manifestement suffisant leur permettant de s'y présenter ou de s'y faire représenter par leur conseil ; Le fait que cinq indivisaires n'aient pas été touchés personnellement par les convocations n'est pas de nature à entraîner la nullité des opérations, dès lors qu'il n'est pas soutenu, ni démontré au contraire qu'elle n'auraient pas été adressées à une autre adresse que la leur, l'expert n'étant pas tenu d'effectuer d'autres diligences, et alors que leur conseil avait été lui-même régulièrement avisé et qu'il a fait savoir ultérieurement qu'il n'assisterait pas à la suite des opérations auxquelles aucun de ses mandants ne s'est également présenté ; L'annulation de précédentes opérations d'expertise menées par Monsieur Y...dans une autre instance n'opposant pas les mêmes parties, aux termes d'un arrêt par la Cour d'appel de Pau le 10 novembre 2009 au motif qu'il s'était adjoint un tiers pour l'établissement de son rapport, ne permet pas à elle seule de remettre en cause les compétences de l'expert, figurant toujours sur la liste de la Cour d'appel et la qualité du travail accompli personnellement dans le cadre de la mission qui lui a été confiée le 27 mai 2010 ; Aucun élément ne permet de conclure à l'existence d'un manque d'impartialité de l'expert et une quelconque violation du principe du contradictoire dans la conduite de ses opérations, les consorts Z... ayant pu faire valoir leurs observations avant le dépôt le 11 avril 2011 du rapport au moyen d'un dire adressé par leur conseil le 24 février 2011 et auquel il a été répondu en tous points et de manière circonstanciée le 7 avril 2011, conformément à la mission impartie à l'expert par la Cour ; La réponse de l'expert est certes vive, mais n'est que la réplique au courrier peu amène du conseil des consorts Z... qui l'a provoquée, sous entendant qu'il n'aurait pas été convoqué lui-même et ses clients aux opérations, en mettant en cause son impartialité et ses compétences professionnelles et en faisant état de l'annulation dans la précédente affaire sus-évoquée » ; 
ALORS 1 º) QUE les parties et leur conseil sont convoqués à toutes les opérations d'expertise, lesquelles doivent être menées de manière contradictoires ; qu'en se bornant à retenir que le conseil des consorts Z... a été régulièrement convoqué aux opérations d'expertise par une lettre de l'expert en date du 29 juin 2010, sans rechercher si la preuve avait été faite de ce que le conseil des consorts Z... s'était effectivement vu adresser la convocation à la première réunion d'expertise ¿ ce qu'il contestait ¿, cette preuve ne pouvant être valablement rapportée par la seule existence d'une lettre datée par l'expert lui-même ou par la mention dans le rapport du respect de cette formalité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 160 du code de procédure civile ; 
ALORS 2 º) QUE le règlement n º 1393/ 2007 du Parlement européen et du Conseil du 13 novembre 2007 impose des formalités particulières de signification ou de notification d'actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile et commerciale, parmi lesquelles ne figure pas l'envoi d'une simple lettre recommandée avec accusé de réception ; que ce règlement est applicable à la notification des convocations à une opération d'expertise dès lors que le destinataire se trouve dans un autre Etat membre que celui du lieu de convocation ; qu'en considérant que les consorts Z..., tous domiciliés en Espagne, ont été régulièrement convoqués aux opérations d'expertise par lettres recommandées avec accusé de réception du 29 juin 2010, la cour d'appel a violé l'article 1er du règlement précité, ensemble les articles 16 et 160 du code de procédure civile ; 
ALORS 3 º) QUE la compétence de l'expert désigné est une condition substantielle de la régularité des opérations d'expertise ; que l'inscription sur la liste des experts agréés près une cour d'appel ne tend qu'à reconnaître la compétence de l'expert dans un domaine technique marqué par la ou les rubriques dans lesquelles il est inscrit ; qu'une telle inscription n'interdit pas à une partie de contester la compétence de l'expert pour connaître d'une question ne relevant pas spécialement de cette ou ces rubriques ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante tirée de son inscription sur la liste des experts agréés, sans rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions d'appel, pp. 6-7), offre de preuve à l'appui (aveu de l'expert dans l'arrêt du 10 novembre 2009), si l'expert Y...n'était pas incompétent en matière d'indemnité d'éviction, ce qu'il avait lui-même déjà reconnu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 175 et 233 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR fixé l'indemnité d'éviction due par les consorts Z... à Monsieur X...à la somme de 898. 660 euros ; 
AUX MOTIFS QU': « il y a lieu de retenir au titre des indemnités accessoires dont l'expert a fait une exacte appréciation une indemnité de remploi de 92. 610 égale à 10 % de la valeur du fonds destiné à couvrir l'ensemble des frais de recherche, de rédaction d'actes et de mutation dans un nouveau fonds et une indemnité de 12. 250 euros correspondant à trois mois du chiffre d'affaires moyen pour réparer le trouble commercial prévisible causé par l'éviction jusqu'au rétablissement » ; 
ALORS QUE l'indemnité d'éviction est égale au préjudice subi du fait de l'éviction ; qu'en accordant une indemnité de 12. 250 euros « correspondant à trois mois du chiffre d'affaires moyen pour réparer le trouble commercial prévisible causé par l'éviction jusqu'au rétablissement », la cour d'appel, qui n'a pas réparer un préjudice réellement subi par Monsieur X..., faute de savoir à quelle date certaine aurait lieu son rétablissement effectif, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que l'indemnité d'éviction due par les consorts Z... à Monsieur X...serait augmentée, le cas échéant, du montant des frais de déménagement et du coût du licenciement du personnel, et ce sur présentation de justificatifs ; 
AUX MOTIFS QUE : « le montant retenu par l'expert repose sur une étude détaillée effectuée par le cabinet d'expertise comptable Tastet-Lissarague, figurant en annexe du rapport, portant effectivement sur les salariés que compte cet établissement, confirmés par l'édition de données DADS-U, en tenant compte de leurs droits acquis au regard de leur ancienneté respective tant en ce qui concerne les indemnités de licenciement proprement dites que les congés payés et leur droit individuel à la formation ; Cependant l'évaluation a été faite à une date théorique de licenciement, arrêtée le 30 septembre 2010, en supposant une cessation d'activité à cette date, et qui n'est plus d'actualité » ; 
ALORS 1 º) QU'en disant que l'indemnité d'éviction serait augmentée « le cas échéant » du coût des licenciements, la Cour d'appel, qui a prononcé une condamnation conditionnelle visant à indemniser un préjudice purement éventuel au jour où elle statuait, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale ; 
ALORS 2 º) QU'à tout le moins, en disant, après avoir pourtant constaté le rétablissement prévisible de Monsieur X...dans les trois mois de son éviction, que l'indemnité d'éviction serait augmentée du coût des licenciements sans expliquer en quoi son rétablissement ne s'accompagnait pas de la poursuite des contrats de travail en cours, ce dont il aurait résulté que Monsieur X...ne subissait de ce point de vue aucun préjudice en lien de causalité avec l'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ; 
ALORS 3°) QU'en disant que l'indemnité d'éviction serait augmentée du coût des licenciements, « sur présentation de justificatifs », quand il lui appartenait d'évaluer elle-même le préjudice. dont elle avait constaté l'existence, fit-ce au moyen d'une mesure d'instruction, la cour d'appel, qui n'a pas mis un terme au litige dont elle était saisie, a, en toute hypothèse ; violé l'article 12 du code de procédure civile. 
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR fixé l'indemnité d'éviction due par les consorts Z... à la SARL ELGAR à la somme de 528. 609 euros et dit que cette somme sera augmentée, le cas échéant, du coût du déménagement, des indemnités de licenciements, des frais inhérents à ; la dissolution de la société et des indemnités de résiliation anticipée des contrats de fournitures, sur présentation de justificatifs ; 
AUX MOTIFS, QUE : « contrairement aux affirmations des consorts Z..., les contrats de travail en cours au jour de la cessation du contrat de location-gérance subsistant entre le propriétaire du fonds de commerce et le personnel de l'entreprise, doivent être également comprises dans l'indemnité d'éviction et sur justificatifs, les indemnités de licenciements qui seront effectivement supportées par la SARL ELGAR, de même que les frais inhérents à sa dissolution et les diverses indemnités découlant de la résiliation anticipée des contrats de fournitures » ; 
ALORS 1°) QUE : seul peut être réparé un dommage certain. ; qu'en disant que l'indemnité d'éviction serait augmentée « le cas échéant » des indemnités de licenciements, des frais inhérents à la dissolution de la. société et des indemnités de résiliation anticipée des contrats de fournitures, la Cour d'appel, qui a prononcé une condamnation conditionnelle visant à indemniser un préjudice purement éventuel, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 
ALORS 2°) QU'en disant que l'indemnité d'éviction. serait augmentée des indemnités de licenciements, des frais inhérents à la dissolution de la société et des indemnités de résiliation anticipée des contrats de. fournitures, « sur présentation de justificatifs », quand il lui appartenait d'évaluer elle-même le préjudice, fût-ce au moyen d'une mesure d'instruction, la cour d'appel, qui n'a pas mis un terme au litige dont elle était saisie, a méconnu son office et violé l'article 12 du code de procédure civile.