LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le 5 juillet 1995 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Andréa Park (le syndicat) avait été condamné en référé à effectuer sous astreinte les travaux de remise en état de l'étanchéité, avec la garantie de la société Coreca, que les travaux n'ayant pas été exécutés dans les délais, le juge de l'exécution saisi par M. X... avait à deux reprises liquidé l'astreinte, et retenu que même s'il avait attendu d'obtenir la garantie de la société Coreca, M. Y... avait été négligent pour engager une action contre les constructeurs en paiement des travaux préconisés par l'expert sans aucune autorisation, la cour d'appel, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'en ne mettant pas à l'ordre du jour les appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux destinés à mettre fin aux désordres ni l'autorisation d'ester en justice et en ne procédant pas aux travaux de réfection, M. Z... avait commis une faute dans l'exécution de son mandat ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'action du syndicat contre les constructeurs pouvait être régularisée par le nouveau syndic élu le 13 avril 2000 avant l'expiration le 30 juin 2003 du délai de prescription de la garantie décennale, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu retenir que M. Y... avait fait perdre au syndicat une chance d'être indemnisé de l'intégralité de son préjudice dont elle a souverainement évalué le montant ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Andréa Park la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. Y... 

ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y... à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ANDREA PARK la somme de 27. 243, 20 uros à titre de dommages et intérêts outre, le cas échéant, 40 % des condamnations complémentaires prononcées par la Cour d'Appel sur appel du jugement du 21 juin 2002 ; 
AUX MOTIFS QU'il convient de préciser que Monsieur Y... a été syndic de la copropriété ANDREA PARK jusqu'à l'Assemblée Générale des copropriétaires en date du 13 avril 2000 qui a désigné à cette fonction la Société C. R. G. I ; Attendu que si les premières infiltrations se sont produites dans l'appartement de Monsieur X... situé au 3ème étage de l'immeuble le 13 septembre 1989, il n'est pas contesté que le syndic effectuera une déclaration de sinistre auprès de l'assureur dommage-ouvrage de l'immeuble, la Compagnie AXA le 6 décembre 1990, étant admis que la réception de l'immeuble a été prononcée le 26 janvier 1989 ; Que la Compagnie AXA remboursera le coût des travaux de recherches de fuites ainsi que la facture de travaux de plomberie de l'entreprise GORY ; Attendu que par ordonnance du 3 mars 1993 Monsieur A... était désigné en qualité d'expert à la requête de Monsieur X... ; Que par ordonnances des 30 juin 1993 et 23 février 1994 l'expertise était étendue à la requête du Syndicat des Copropriétaires, aux constructeurs et à la Compagnie AXA ; Attendu que sur la base du rapport de l'expert en date du 31 janvier 1995, le Magistrat des Référés a le 5 juillet 1995 condamné le Syndicat des Copropriétaires à effectuer des travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse sous astreinte et a condamné la Société CORECA à le garantir et à rembourser les frais de recherches de fuites ; Attendu que les travaux n'ayant pas été exécutés dans les délais (3 mois) fixés par jugement du 19 mars 1996 le Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance de GRASSE saisi à la requête de Monsieur X... liquidera l'astreinte à la somme de 45. 000 francs et prononcera une nouvelle astreinte de 3. 000 francs par jour de retard ; Attendu que les travaux étant toujours inexécutés, par jugement du 5 mai 1998 le Juge de l'Exécution du Tribunal de Grande Instance de GRASSE liquidait l'astreinte à la somme de 200. 000 francs ; Attendu cependant qu'une transaction a été conclue entre le Syndicat des Copropriétaires et Monsieur X... ramenant la créance de Monsieur X..., compte tenu des charges dues par ce dernier à la somme de 85. 676 francs, acceptée par l'Assemblée Générale du 18 avril 2001 ; Attendu qu'il résulte de cette situation que le syndic a manifestement omis de procéder aux appels de fonds nécessaires à l'exécution des travaux après avis de l'Assemblée Générale compte tenu du préjudice persistant subi par Monsieur X... qui tentait en vain d'en obtenir réparation ; 
ET AUX MOTIFS QUE même s'il a attendu d'obtenir la garantie de la Société CORECA accordée par l'ordonnance du 5 juillet 1995 le délai écoulé et les plaintes de Monsieur X... qui se plaignait légitimement de la persistance des désordres dans son appartement, Monsieur Y... a été négligeant alors que le Syndicat des Copropriétaires sera assigné devant le Tribunal de Grande Instance de GRASSE au mois d'août 1997 par Monsieur X... et que l'action qu'il engagera au mois d'août 1998 à l'égard des constructeurs pour obtenir le paiement du coût des travaux de réfection préconisés par l'expert s'élevant à la somme de 165. 408, 93 francs ne fera l'objet d'aucune autorisation du Syndicat des Copropriétaires de sorte que par deux jugements du 21 juin 2002 le Tribunal de Grande Instance de GRASSE déclarera irrecevable le recours du Syndicat des Copropriétaires à l'encontre des constructeurs ; qu'ainsi en ne mettant pas à l'ordre du jour les appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux de reprises des relevés d'étanchéité destinés à mettre fin aux désordres ni l'autorisation d'ester en justice et en ne procédant pas aux travaux de réfection Monsieur Y... en sa qualité de syndic de l'immeuble ANDREA PARK a commis une faute dans l'exécution de son mandat ; Attendu toutefois qu'en ce qui concerne l'irrecevabilité des recours exercés par le Syndicat à l'encontre des constructeurs, la régularisation de la demande pouvait être faite avant l'expiration du délai de prescription de la garantie décennale qui avait été interrompu par les assignations délivrées par le Syndicat des Copropriétaires devant le Magistrat des Référés le 30 juin 1993 et qui expirait ainsi le 30 juin 2003 ; Attendu qu'ainsi la Société C. R. G. I. à compter du 13 avril 2000 date de son élection en qualité de syndic du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ANDREA PARK avait la possibilité de régulariser la procédure en se faisant autoriser à agir par l'Assemblée Générale des copropriétaires ; Attendu en conséquence que les deux syndics ont commis une faute qui est de nature à avoir fait perdre au Syndicat des Copropriétaires une chance d'être indemnisé de l'intégralité de son préjudice ; Attendu que la perte qu'a fait subir Monsieur Y... peut être évaluée à 40 % des sommes allouées par les deux jugements du 21 juin 2002 et de la somme transactionnelle sur décision du Juge de l'Exécution ainsi que des frais exposés soit la somme totale de 27. 243, 20 uros (68. 108 x 40 %) outre les éventuelles condamnations prononcées par la Cour d'Appel sur l'appel du jugement du 21 juin 2002 si le montant de celles-ci est modifié ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE, Monsieur Y... a fait valoir dans ses écritures en cause d'appel, que la société CORECA a été condamnée à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation à réaliser les travaux litigieux prononcée à l'encontre de ce dernier ainsi qu'à lui rembourser le montant des frais de recherches de fuite engagés par celui-ci de sorte qu'il était logique, en l'état d'une telle décision, de ne pas demander aux copropriétaires d'avancer les fonds nécessaires à la réalisation des travaux litigieux et ce, d'autant que les infiltrations avaient cessé dès la fin de l'année 1993 ; Que, ces précisions étant faites, Monsieur Y... a exposé qu'il a préféré faire exécuter l'ordonnance en référé du 5 juillet 1995 ayant condamné la société CORECA à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre plutôt que de solliciter le financement des travaux auprès des copropriétaires (Conclusions en appel de Monsieur Y..., p. 7 à 10- production) ; Qu'en s'étant abstenue de se prononcer sur ce moyen des conclusions d'appel de Monsieur Y..., lequel était pourtant de nature à démontrer que l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales des appels de fond nécessaires à l'exécution des travaux litigieux par le syndicat des copropriétaires était inutile compte tenu du fait que la société CORECA avait été condamnée à garantir et à relever ce dernier de la condamnation prononcée à son encontre de sorte que l'absence d'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales des appels de fond nécessaires à l'exécution des travaux litigieux était parfaitement justifiée, la Cour d'appel n'a pas entièrement rempli son office et ce, en violation de l'article 455 du nouveau Code de Procédure Civile ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel qui a constaté que l'ordonnance de référé du 5 juillet 1995 a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse, sous astreinte, et que la société CORECA a été condamnée à le relever et à le garantir de cette condamnation a, ce faisant, mis en évidence que le coût des travaux litigieux incombait en définitive à la société CORECA du fait de la condamnation à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires, prononcée à son encontre par l'ordonnance susvisée de sorte que Monsieur B... a pu légitimement s'abstenir de solliciter l'avance des fonds nécessaires à l'exécution des travaux litigieux par le syndicat des copropriétaires ; Qu'en ayant considéré, nonobstant de telles constatations, que Monsieur Y... a été négligent et qu'il a commis une faute dans l'exécution de son mandat en s'étant abstenu d'inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales des appels de fond nécessaires à l'exécution des travaux litigieux, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui en résultaient et ce, en violation des dispositions de l'article 1992 du Code civil ; 
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE Monsieur Y... a fait valoir, dans ses écritures en cause d'appel, qu'il a été particulièrement diligent et qu'il considérait, pour sa part, avoir agit au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires en poursuivant l'exécution de la décision ayant condamné la société CORECA à relever et à garantir ce dernier de la condamnation prononcée à son encontre et ce, afin d'éviter aux copropriétaires l'avance des fonds nécessaires à la réalisation des travaux litigieux ; Que, Monsieur Y... a également fait ressortir qu'il a obtenu le règlement des travaux auprès de la société CORECA et que lesdits travaux ont été exécutés immédiatement après l'intervention d'un tel règlement (Conclusions en appel de Monsieur Y..., p. 9 & 10- production) ; Qu'en ayant, néanmoins, considéré que Monsieur Y... a été négligent sans répondre à l'argumentation de celui-ci visant à démontrer que son attitude était exclusive de l'existence d'une faute en ce que celui-ci, qui a agit au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, a été particulièrement diligent en procédant à l'exécution de la décision en vue d'éviter aux copropriétaires l'avance des travaux litigieux et en obtenant le règlement des travaux auprès de la société CORECA lesquels ont été réalisés dès l'intervention d'un tel règlement, la Cour d'appel a, une nouvelle fois, méconnu les exigences de l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE, la Cour d'appel a admis, s'agissant de l'irrecevabilité des recours exercés par le syndicat des Copropriétaires à l'encontre des constructeurs, que la régularisation de la demande pouvait être faite avant l'expiration du délai de prescription de la garantie décennale qui avait été interrompu par les assignations délivrées par le syndicat devant le Magistrat des Référés le 30 juin 1993 et qui expirait ainsi le 30 juin 2003. qu'en outre, la Cour d'appel a reconnu que la société C. R. G. I, en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété de l'immeuble ANDREA PARK, élue le 13 mai 2000, avait la possibilité de régulariser la procédure en se faisant autoriser à agir par l'Assemblée Générale des copropriétaires ; Que ce faisant, la Cour d'appel a, par la même, mis en évidence que nonobstant le fait pour Monsieur Y... d'avoir exercé une action à l'encontre des constructeurs en vue d'obtenir le paiement par ces derniers des travaux préconisés par l'expert sans avoir sollicité d'autorisation d'ester en justice, ce dernier n'a pas causé de préjudice au syndicat au cours de l'exécution de son mandat dès lors que la régularisation de la demande pouvait intervenir jusqu'à l'expiration du délai de prescription de la garantie décennale soit le 30 juin 2003 et qu'une telle régularisation était toujours possible lorsque le nouveau syndic a été élu le 13 avril 2000 ; Que dès lors, en ayant néanmoins considéré que Monsieur Y... a fait perdre au syndicat une chance d'être indemnisé de l'intégralité de son préjudice la Cour d'appel a refusé, une nouvelle fois, de tirer les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations et ce, en violation des dispositions de l'article 1992 du Code civil ; 
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE, la perte d'une chance ne peut dépendre que d'un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l'attitude de la victime ; Qu'en l'espèce, Monsieur Y... a fait valoir, dans ses écritures en cause d'appel, que le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic la société CRGI qui avaient la possibilité de régulariser le mandat d'ester en justice et ce, dans l'hypothèse la moins favorable, jusqu'au 26 janvier 2003 se sont purement et simplement abstenus d'y procéder nonobstant le fait qu'ils étaient informés de ce que celui-ci était irrégulier depuis le jugement du 21 juin 2002 (Conclusions en appel de Monsieur Y..., p. 11) de sorte qu'il incombait à la Cour d'appel de rechercher, en l'état d'une telle argumentation, si le fait pour le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic la société C. R. G. I, de ne pas avoir usé de la faculté qui leur était offerte de régulariser le mandat avant l'expiration du délai de prescription ne s'opposait pas à la revendication d'une perte de chance par celui-ci ; Qu'en s'étant abstenue de procéder à cette recherche pourtant déterminante en ce qu'elle aurait permis de mettre en évidence que le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic, élu le 13 avril 2000, qui avait la possibilité de régulariser le mandat, était en mesure d'éviter l'irrecevabilité du recours exercé par Monsieur Y... ce dont il résultait que le syndicat ne pouvait valablement exciper d'une perte de chance d'être indemnisé de l'intégralité de son préjudice par les constructeurs et leurs assureurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du Code Civil ; 
ALORS, ENFIN, QUE, la réparation ne saurait présenter un caractère forfaitaire et cette indemnité doit correspondre à une fraction des différents chefs de préjudice supportés par la victime ; Qu'il appartient ainsi aux juges du fond d'évaluer, d'une part, les différents chefs de préjudice invoqués par le demandeur à l'action et, d'autre part, d'apprécier à quelle fraction de ces préjudices devait être évaluée la perte de chance indemnisée ; Qu'en tout état de cause, la Cour de cassation met à la charge des juges du fond une obligation d'évaluer préalablement le préjudice subi par l'intéressé pour déterminer et évaluer la perte de chance alléguée par celui-ci ; Qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui a, en premier lieu, constaté que la faute prétendument commise par le syndic était de nature à faire perdre au syndicat des copropriétaires une chance d'être indemnisé de l'intégralité de son préjudice a entrepris, dans un second temps, d'évaluer directement la perte de chance subie par syndicat des copropriétaires qu'elle a arrêté à 40 % des sommes alloués à Monsieur X... dans le cadre des deux jugements du 21 juin 2002 et de la somme transactionnelle correspondant à l'astreinte liquidée au profit de Monsieur X... ainsi que 40 % des condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées sur appel de l'un des jugements ; Qu'en ayant statué ainsi, sans évaluer préalablement le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait de l'irrecevabilité des recours ayant résulté de l'absence d'autorisation d'ester en justice et ce, alors qu'elle en avait constaté l'existence sur le principe, la Cour d'appel a affecté dépourvu, de plus fort, son arrêt d'un manque de base légale au regard de l'article 1992 du Code civil.