LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mai 2014), que le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Président (le syndicat) a assigné la société de la Baignerie (la société) en paiement de certaines sommes au titre d'un arriéré de charges, de provisions sur charges et frais de recouvrement ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2008 avait définitivement décidé de procéder au remplacement des garde-corps, retenu la proposition d'une entreprise pour un montant déterminé et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds relatifs aux travaux selon la clef de répartition des charges générales, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'à moins qu'elle ne soit annulée, cette décision s'imposait à tous les copropriétaires et en a exactement déduit que les charges étaient dues, selon la clef de répartition retenue par elle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que, la société n'ayant pas soutenu que les frais de recouvrement n'étaient pas nécessaires, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que les frais réclamés par le syndicat étaient justifié pour la somme qu'elle a retenue ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société de la Baignerie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de la Baignerie et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Président la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société de la Baignerie.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la SCI La Baignerie à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Président la somme de 6.287,16 ¿ au titre des charges arrêtées au 1er avril 2011 et des provisions sur charges avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2010, date de la mise en demeure du commandement de payer, de l'assignation ou du jugement pour les sommes visées à chacun de ces actes et de leur date d'échéance pour les sommes exigibles postérieurement au jugement et d'AVOIR condamné la SCI de La Baignerie à verser au syndicat la somme de 652,52 ¿ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans son arrêt avant dire droit, la cour avait relevé qu'indépendamment de la question tendant à dire si, au vu des dispositions contenues dans le règlement de copropriété, les frais de réparation des garde-corps constituaient des charges communes générales ou des charges communes spéciales, l'assemblée générale des copropriétaires du 21 mars 2008 avait, dans sa résolution n° 15, décidé de procéder au remplacement des garde-corps, retenu la proposition de l'entreprise MVA pour un total de 111.437,12 ¿ TTC et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds relatifs à ces travaux, « selon la clef de répartition charges générales » ; qu'il se confirme, au vu des dernières conclusions des parties, que cette assemblée générale n'a pas été contestée et qu'elle est aujourd'hui devenue définitive ; que la Cour rappelle que les décisions des assemblées générales sont exécutoires tant qu'elle n'ont pas été annulées et qu'elles s'imposent alors à tous les copropriétaires ; qu'en l'espèce, la résolution visée n'est pas relative à l'approbation des comptes, ce qui autoriserait, le cas échéant, une action en rectification du compte individuel du copropriétaire contestant sur le fondement de l'article 45-1 du décret du mars 1967, la Cour rappelant toutefois qu'une résolution relative à l'approbation des comptes n'a en toute hypothèse pas vocation à procéder à la répartition de la dépense ; qu'il s'agit ici au contraire d'une délibération qui, après avoir décidé de l'exécution des travaux et du budget à y consacrer, s'est prononcée de manière définitive sur la répartition de la dépense entre tous les copropriétaires, selon la clef de répartition des charges communes générales, cette décision ne pouvant que s'imposer à tous les copropriétaires, hormis une annulation non intervenue en l'espèce ; que sauf à priver les décisions exécutoires de l'assemblée générale de toute substance, aucune action en rectification du compte individuel ne peut être admise sur le fondement d'une décision d'assemblée générale définitive portant sur l'adoption d'une clef de répartition des charges ; que la SCI de la Baignerie aurait dû utiliser, dans les délais impartis la voie de la contestation de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui lui était offerte en sa qualité de copropriétaire opposant pour contester en justice la validité de la décision de l'assemblée générale si elle ne lui paraissait pas conforme au règlement de copropriété ; qu'en conséquence, la Cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI de la Baignerie à payer au syndicat des copropriétaires Président la somme de 6.287,16 euros au titre des charges arriérées et débouté ladite société de son action sur le fondement de l'article 45-1 du décret ;
AUX MOTIFS EVENTUELLLEMENT ADOPTES QUE le règlement de copropriété stipule, aux pages 37 et 38 : "Section 1 ¿ Charges générales : Définition : Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes du présent règlement, c'est-à-dire : c) bâtiment : ¿ les frais d'entretien et de réparation et de reconstruction des balcons, appuis de balcons ou balustrades et ce même pour les frais afférents aux balcons réservés à l'usage exclusif de propriétaires déterminés, bien qu'ils soient alors parties privatives" ; qu'il s'évince clairement de ce paragraphe que, bien que portant sur des parties privatives, les dépenses relatives aux appuis de balcons ou balustrades (garde-corps) sont considérées comme des charges générales auxquelles l'ensemble des lots est assujetti ;
1°) ALORS QUE toute clause contraire aux dispositions impératives des articles 6 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 doit être réputée non écrite ; qu'en se fondant, pour condamner la SCI de la Baignerie à verser au syndicat la somme de 6.287,16 ¿, sur l'autorité attachée à la résolution n°15 de l'assemblée générale du 21 mars 2008 ayant autorisé la répartition d'une dépense relative à l'entretien des garde-corps, parties privatives, selon la clef relative aux charges générales, définitive dès lors qu'elle n'avait pas été contestée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, quand une telle décision, contraire aux règles impératives de répartition des charges visées à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 devait être tenue pour non écrite de sorte que la SCI de la Baignerie était fondée à la contester en tout état de cause, la Cour d'appel a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, toute clause contraire aux dispositions impératives des articles 6 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 doit être réputée non écrite ; qu'en se fondant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges sur une clause du règlement de copropriété soumettant les frais de réparation des balcons, appuis de balcons et balustrades à une répartition sur la base des tantièmes de parties communes, « bien qu'ils soient parties privatives » quand une telle clause, contraire aux règles impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne permet de répartir sur cette base que les frais d'entretien des parties communes, devait être réputée non écrite, la Cour d'appel a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1943 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le règlement de copropriété opérait une distinction claire et précise entre, d'une part, les « extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps et fenêtres de chaque appartement » (nous soulignons), dont les frais de réparation pouvaient être répartis selon la clef relative aux charges générales mais « seulement lorsqu'ils sont la conséquence d'un ravalement général » et, d'autre part, les « balcons, appuis de balcons ou balustrades », dont les frais pouvaient être répartis selon les tantièmes de charges générales ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que la SCI de la Baignerie ne pouvait être exonérée des frais de remplacement des garde-corps dès lors qu'il s'évinçait du règlement de copropriété que les « dépenses relatives aux appuis de balcons ou balustrades (garde-corps) étaient considérées comme des charges générales auxquelles l'ensemble des lots était assujetti » (jugement page 4, al. 2), la Cour d'appel a dénaturé les termes du règlement de copropriété et violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la SCI La Baignerie à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Président la somme de 652,52 ¿ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 10-1 de la loi 65 557 du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige » ; qu'en l'espèce, ils sont justifiés pour 656,52 euros qui resteront à la charge du défendeur ;
ALORS QUE seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire défaillant ; qu'en se bornant, pour mettre à la charge de la SCI de La Baignerie la somme de 656,52 ¿ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que ces frais étaient « justifiés » , sans relever qu'ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Président, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte.