LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les architectes avaient informé la société Aurélia promotions, maître de l'ouvrage, de la réglementation d'urbanisme applicable au projet et présenté une demande de permis de lotir portant sur des commerces, bureaux et logements, qu'après l'obtention le 13 avril 2001, de l'autorisation de lotissement comportant une erreur matérielle, les difficultés d'obtention du permis de construire, déposé par le maître de l'ouvrage le 28 juin 2001, étaient liées à la non-réalisation des travaux de voirie qui incombaient à la société Aurélia promotions et que le refus du permis de construire, le 15 octobre 2002, était postérieur de six mois à la date de résiliation du contrat d'architecte par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inutiles, a pu, en se basant sur les énonciations du rapport d'expertise et sans inverser la charge de la preuve, déduire de ces seuls motifs, que l'échec de l'opération de construction projetée par la société Aurélia promotions n'était pas imputable à M. 
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et à Mme 
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; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Aurélia promotions aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Aurélia promotions à payer à Mme 
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et M. 
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, la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aurélia promotions ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Aurélia promotions. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de la société Aurélia Promotions tendant à la résolution du contrat d'architecte du 4 août 1999 aux torts de Mme 
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et de M. 
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, ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts, et d'AVOIR condamné la société Aurélia Promotions à payer à M. 
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et à Mme 
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la somme principale de 96. 593, 79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2002 ; 
AUX MOTIFS QUE la cour constate au fond et au regard des différentes questions posées à l'expert que celui-ci a indiqué : A la question dire si les architectes selon les règles et usages professionnels applicables ont commis des fautes en s'abstenant de vérifier les contraintes d'urbanisme avant de débuter leurs travaux et en omettant d'en informer clairement le maître de l'ouvrage : il n'est pas possible à la vue du dossier de dire qu'ils ont omis d'informer clairement le maître de l'ouvrage et d'indiquer les contraintes d'urbanisme. Le maître de l'ouvrage et la mairie étaient en discussion et négociation. A la question dire si les demandes de permis de construire pouvaient être confectionnées puis déposées par les architectes avant l'aboutissement du permis de lotir : le permis de lotir doit toujours être obtenu avant le dépôt des permis de construire des lots ; cependant le maître de l'ouvrage doit avoir réalisé et fait valider par les services techniques et DDE les travaux de voirie ou avoir cautionné ces travaux. L'autorisation de lotir du 13/ 04. 01 par erreur ou non par erreur n'autorisait pas de logement alors que le dossier de demande de lotir indiquait bien  commerce/ activité/ construction de logements. Les permis de construire pour ces deux raisons ne pouvaient être instruits par les services instructeurs ; A la question dire si les demandes déposées recelaient des vices, des erreurs ou des omissions imputables aux architectes susceptibles de mettre obstacle à leur aboutissement : le permis de lotir du 13/ 04/ 01 déposé en mairie avait pour titre et contenu ce que le POS autorise ; le dossier était présenté sous forme de lotissement avec étude d'opération d'ensemble. Ce qui est une bonne décision. Le maître de l'ouvrage a signé les dossiers de permis de construire proposés par les architectes. Ils ont été non instruits et classés sans suite le 15/ 10/ 02 ; A la question dire à qui incombe la responsabilité du non aboutissement. Rechercher les causes profondes et véritables des difficultés de lotissement du programme : l'erreur volontaire ou involontaire des instructeurs de modifier le titre de l'autorisation de permis de lotir par rapport au dossier déposé est à l'origine du différend entre les parties. Le refus du permis de construire est certainement lié à la rédaction surprise de l'autorisation de lotir, à la non fourniture du certificat de conformité du lotissement et aussi à la non production par le promoteur de la caution concernant la non réalisation des voiries ; une autre cause profonde des difficultés d'aboutissement du programme est certainement créée par les nombreuses discussions sur le nombre de logements sociaux à mettre en place, PLA 20 %, 50 % non précisée au POS de référence. Le 4/ 08/ 99, signature du contrat d'architecte Y...-X.... Mais en cours de réflexion pour les modifications à venir et souhaitées par anticipation. Le contrat d'architecte a été résilié le 22/ 02/ 02. Aurélia Promotion a changé d'équipe d'architectes, contrats du 31/ 08/ 03 ainsi que de programme réécrit avec la mairie pour obtenir les permis de construire. A la question déterminer le solde des honoraires dus aux architectes et le préjudice éventuellement subi par le maître d'ouvrage en raison des fautes commises par les architectes : la somme réclamée par les architectes, soit 96. 593, 79 euros correspond au travail réalisé et est conforme au contrat d'architecte ; en ce qui concerne le préjudice allégué l'expert indique que la demande ne peut être acceptée car hors sujet et correspondant à un autre programme ; l'expert ajoute aussi que le problème d'accès était un prétexte administratif pour bloquer les permis de construire et la responsabilité des frais complémentaires que le promoteur a dû exposer est liée à l'attitude des services instructeurs et des services techniques ; La cour constate au regard de l'ensemble de ces éléments d'une part que l'expert a apporté une réponse précise à chacune des questions posées et que d'autre part : Tout d'abord que les architectes ont parfaitement informé le maître de l'ouvrage de la réglementation d'urbanisme applicable au secteur considéré ; Que le permis de lotir ayant été obtenu la demande de permis de construire pouvait être déposée ; que d'ailleurs ce dépôt a été fait à la demande de la Sarl Aurélia selon son courrier en date du 12/ 04/ 2000 ; que les difficultés d'obtention du permis de construire sont liées à la non réalisation des travaux de voirie et à la non obtention de la garantie bancaire, toutes causes non imputables aux architectes ; Que les difficultés rencontrées sont liées à la volonté de la mairie concernée d'imposer au-delà des règles d'urbanisme la réalisation de logements sociaux (50 % au lieu de 20 %) d'une part et à la non fourniture de la caution bancaire pour la réalisation des voiries ; La cour constate aussi que le refus de permis de construire en date du 15/ 10/ 2002 est postérieur de 6 mois à la date de résiliation du contrat d'architecte en date du 22/ 02/ 02 ; En conséquence la cour déboutera la Sarl Aurélia Promotion en l'ensemble de ses demandes en confirmera la décision entreprise en toutes ses dispositions » ; 
1) ALORS QUE la preuve de l'exécution correcte du devoir de conseil pèse sur son débiteur ; que la cour d'appel, pour retenir que Mme 
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et M. 
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n'avaient pas méconnu leur devoir de conseil envers la société Aurélia Promotion, a relevé que suivant l'expert, il n'était pas établi que les architectes aient omis d'informer clairement le maître d'ouvrage sur les contraintes d'urbanisme applicables au projet ; qu'en statuant ainsi, quand seule la preuve positive de la délivrance des informations pertinentes était de nature à établir que les architectes avaient satisfait à leur devoir de conseil, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ; 
2) ALORS QUE la délivrance d'un permis de construire dans un lotissement ne peut avoir lieu avant l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement sauf le cas où l'arrêté de lotir prévoit expressément que le lotisseur pourra fournir une garantie bancaire d'achèvement des travaux ; que l'arrêté de lotir du 13 avril 2001 prévoyait qu'aucun permis de construire ne pourrait être délivré pour des constructions à édifier à l'intérieur du périmètre du lotissement avant l'achèvement des travaux prescrits, sans accorder à la société Aurelia Promotion la possibilité de fournir une garantie bancaire d'achèvement des travaux ; qu'en affirmant que l'échec de l'opération de construction était lié au défaut d'obtention par la société Aurelia Promotion d'une garantie bancaire d'achèvement des travaux, sans s'assurer que cette société avait été autorisée à fournir une telle garantie, la cour d'appel a violé l'article R. 315-39-1 du code de l'urbanisme en sa rédaction ancienne applicable au litige ; 
3) ALORS QUE le refus de délivrance d'un permis de construire est imputable à l'architecte lorsqu'il résulte de l'inexécution des missions qui lui ont été confiées ; que pour retenir que l'échec de l'opération de construction projetée par la société Aurélia Promotion n'était pas imputable à M. 
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et à Mme 
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, la cour d'appel a considéré que les difficultés d'obtention du permis de construire étaient liées au fait que les travaux de voirie n'avaient pas été réalisés ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme les conclusions de la société Aurélia Promotion l'y invitaient (p. 17), s'il n'entrait pas dans la mission des architectes de faire approuver par l'administration, en préalable à l'exécution des travaux de voirie, les plans de raccordement du lotissement à la route nationale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ; 
4) ALORS QUE le maire chargé de délivrer un permis de construire dans un lotissement ne peut aggraver les exigences prévues par les règles d'urbanisme qui étaient en vigueur au jour du prononcé de l'arrêté de lotir ; que dès lors, en affirmant que les causes de l'échec de l'opération de construction voulue par la société Aurélia Promotion étaient liées à la volonté de la commune de Bouc-Bel-Air d'imposer la réalisation de logements sociaux au-delà des exigences des règles d'urbanisme initialement applicables sans vérifier si les nouvelles exigences en matière de logements sociaux prévues par le plan d'occupation des sols révisé étaient antérieures ou non à délivrance de l'arrêté de lotir le 13 avril 2001, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 315-39 du code de l'urbanisme, en sa rédaction ancienne applicable au litige ; 
5) ALORS QUE l'architecte, tenu de s'assurer de la faisabilité du projet qu'il élabore pour le compte du maître d'ouvrage, doit veiller à l'obtention des autorisations administratives nécessaires ; que dans ses conclusions d'appel (p. 23), la société Aurelia Promotion faisait valoir que le permis de lotir qui lui avait été délivré le 13 avril 2001 ne mentionnait pas les logements parmi les constructions autorisées, ce qui imposait aux architectes de demander un permis de lotir modificatif au plus vite ; qu'en s'abstenant de vérifier si la délivrance du permis de construire n'était pas rendue impossible du fait d'une erreur matérielle affectant le permis de lotir de sorte que l'inertie des architectes à demander un permis modificatif était la véritable cause de l'échec du projet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.