LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par trois actes du 15 novembre 2006, la société Scalimmo a acquis les titres composant le capital de la société Les Marronniers ; que, dans une proposition de rectification du 17 décembre 2009, l'administration fiscale a rehaussé la valeur des titres cédés ainsi que le taux applicable aux droits d'enregistrement qui étaient dus ; qu'après mise en recouvrement et rejet de sa réclamation, la société Scalimmo a assigné le directeur général des finances publiques, chargé de la direction de contrôle fiscal d'Ile-de-France Ouest, en annulation de sa décision de rejet ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Scalimmo fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1°/ que la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel, le montant de l'actif social n'étant que l'un de ces éléments ; qu'en validant une rectification fondée sur une méthode d'évaluation exclusivement patrimoniale de titres non cotés en bourse, après avoir pourtant constaté que la société Les Marronniers, dont les parts étaient cédées, avait encore une activité, fût-elle faible, à la date de la cession litigieuse, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
2°/ que si l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, il lui appartient d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; qu'en reprochant à la société Scalimmo de ne pas avoir précisé les modalités de calcul des valeurs de rendement ou de productivité qu'elle entendait voir appliquer ni leur incidence chiffrée sur la valorisation retenue par l'administration, et de ne pas avoir démontré que les caractéristiques ou le contexte économique dans lequel la société les Marronniers évoluait devaient être pris en compte pour aboutir à une pondération de la valeur patrimoniale, quand la preuve de la pertinence de la rectification contestée pesait sur l'administration, en sorte qu'il ne pouvait être imposé à la société Scalimmo une insuffisance dans l'administration de la preuve, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
3°/ que la rectification du prix ou de l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement doit s'opérer sur la base de la valeur vénale réelle appréciée objectivement des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; qu'en validant en l'espèce la rectification par l'administration fiscale de la valorisation des titres litigieux opérée selon une évaluation exclusivement patrimoniale de l'état du stock au motif inopérant que les titres de la société Les Marronniers avaient été évalués, lors de la cession, sur la base du bilan de la société au 31 décembre 2005, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt constate que la société Les Marronniers, qui avait une activité de marchand de biens, était une société à prépondérance immobilière ayant une faible activité à la date de cession, survenue après son placement en redressement judiciaire ; qu'il relève que si la société Scalimmo soutenait que cette société avait réalisé des opérations immobilières au cours de l'exécution du plan de continuation dont elle avait bénéficié, elle n'apportait aucune précision ni aucune justification de la réalité et du volume des opérations qui auraient été réalisées ; qu'il en déduit que la valeur patrimoniale représentait le mieux la valeur vénale des parts de la société, dont les caractéristiques propres ou le contexte économique l'entourant ne justifiaient pas une pondération de la valeur retenue par l'administration fiscale ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, c'est sans inverser la charge de la preuve que la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur le motif critiqué par la troisième branche, a pu retenir que l'évaluation de la société pouvait reposer sur la seule prise en compte de sa valeur patrimoniale ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour approuver la valorisation des biens immobiliers appartenant à la société Les Marronniers retenue par l'administration fiscale, l'arrêt retient que la diminution du stock d'immeubles détenus par cette société, suite à la vente d'un bien situé à [...], le 13 janvier 2006, a été compensée par les disponibilités en résultant ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Scalimmo qui faisait valoir que le prix de cession de cet immeuble était largement inférieur à la valeur vénale retenue par l'administration fiscale, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le directeur général des finances publiques, chargé de la direction de contrôle fiscal d'Ile-de-France Ouest, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société Scalimmo la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Scalimmo.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par la société Scalimmo en annulation de la décision de rejet de sa réclamation préalable par l'administration fiscale du 27 juillet 2012 et en remboursement des sommes indument versées en suite de la procédure de rectification contestée ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la valorisation des titres de la société les Marronniers : La société Scalimmo conteste la valorisation des titres de la société les Marronniers retenue par l'administration fiscale ; elle ne conteste pas le choix fait par l'administration de procéder, s'agissant d'une société à prépondérance immobilière, à la valorisation des titres selon une évaluation patrimoniale de l'état du stock ; elle soutient qu'il appartient à l'administration qui entend rejeter une valorisation effectuée par le contribuable d'apporter des justifications si elle entend proposer une nouvelle valorisation qui doit être légalement envisageable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; la doctrine administrative et la jurisprudence faisant appel à un faisceau d'indices tandis que l'administration n'a fondé son évaluation que sur une valeur patrimoniale ; elle fait valoir que la valeur aurait dû être pondérée d'autres valeurs pour refléter la réelle valeur de marché des titres et précise que le seul recours à une évaluation mathématique des titres ne saurait suffire en l'espèce, même en présence d'une société dont le stock est constitué de biens immeubles et dont l'activité de marchand de biens était faible à la date de la cession (redressement) ; elle ajoute que la valorisation initiale a été réalisée par l'intermédiaire d'un expert-comptable, qui a justement évalué les titres au regard de la faible rentabilité de la société les Marronniers et de l'absence de garantie d'actif et de passif à la date de cession, éléments qui n'auraient pas été pris en compte par l'administration fiscale ; elle soutient que seule cette valorisation au moment de la cession des parts est fidèle à la réalité du marché ; elle souligne que l'évaluation des titres retenue par la commission départementale de conciliation (22.492 euros/part) démontrerait au surplus que le premier résultat obtenu par l'administration fiscale (39.048 euros) surévaluait largement la valeur vénale des titres ; en réponse, l'administration fiscale indique que les valeurs de rendement et de productivité n'étaient pas pertinentes dans le cas de la société les Marronniers, eu égard à son activité de marchand de biens, ce qui justifie d'avoir eu recours à une appréciation mathématique de la valeur des titres au regard des biens immeubles composant son stock ; elle soutient qu'elle a repris la méthode utilisée par l'expert-comptable en procédant à une nouvelle évaluation des immeubles du stock par comparaison, et que la valeur patrimoniale représentait le mieux la valeur vénale des parts d'une société à prépondérance immobilière dont la faible activité à la date de cession ne justifiait pas d'avoir recours à une valeur de rendement ou de productivité ; ceci étant exposé, il convient de souligner que la société Scalimmo ne conteste pas l'application du taux de 5 %, le litige portant ainsi sur 39.460 euros en droits hors pénalités ; en second lieu, il convient de noter que, comme en première instance, le débat porte sur la pertinence d'une pondération de la valeur patrimoniale utilisée par l'administration fiscale, par d'autres critères tels la valeur de rendement ou de productivité ;
ainsi que l'a relevé le premier juge, les titres de la société les Marronniers ont été évalués, lors de leur cession, sur la base du bilan de la société au 31 décembre 2015 ; la société Scalimmo ne précise ni les modalités de calcul des valeurs de rendement ou de productivité qu'elle entendrait voir appliquer ni leur incidence chiffrée sur la valorisation retenue par l'administration ; elle ne démontre pas que les caractéristiques ou le contexte économique dans lequel la société les Marronniers évoluait devraient être pris en compte pour aboutir à une pondération de la valeur patrimoniale, dont la pertinence a été constatée s'agissant d'une société à prépondérance immobilière ; la valeur patrimoniale représentait le mieux la valeur vénale des parts d'une société à prépondérance immobilière dont la faible activité à la date de cession ne justifiait pas d'avoir recours à une valeur de rendement ou de productivité ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la méthode de valorisation des titres de la société Les Marronniers :
la société Scalimmo ne conteste pas le choix fait par l'administration de procéder, s'agissant d'une société à prépondérance immobilière, à une valorisation des titres selon une évaluation patrimoniale de l'état du stock ;
seule est en débat la pertinence d'une pondération de la valeur ainsi dégagée par référence à d'autres critères d'évaluation tels que la valeur de rendement ou la valeur de productivité ;
il sera tout d'abord observé, à cet égard, que si la société Scalimmo revendique aujourd'hui l'application combinée de ces critères complémentaires, les titres ont néanmoins été évalués, lors de la cession, sur la base du seul actif net figurant au bilan de la société au 31 décembre 2005 ;
elle n'apporte en outre aucune précision ni quant aux modalités de calcul des valeurs de rendement ou de productivité qu'elle entendrait voir appliquer ni quant à leur incidence chiffrée sur la valorisation retenue par l'administration ;
elle ne précise pas, notamment, dans quelle mesure l'importance du bénéfice ou la capitalisation des dividendes dégagés par la société Les Marronniers pourraient conduire à déterminer des valeurs de productivité ou de rendement susceptibles d'affecter les résultats obtenus par application de la méthode patrimoniale ;
d'autre part, si la société Scalimmo soutient que la société Les Marronniers a continué de réaliser des opérations immobilières au cours de l'exécution du plan de continuation dont elle a bénéficié, elle n'apporte à cet égard aucune précision ni aucune justification de la réalité et du volume des opérations qui auraient ainsi été réalisées ;
la seule affirmation, générale et hypothétique, selon laquelle la société Scalimmo « a acquis les titres avec une perspective inévitable de faire prospérer l'activité et donc de réaliser des profits », ne saurait par ailleurs suffire à justifier la pondération, qu'elle revendique, de la valorisation établie par évaluation du stock ;
il n'est donc pas démontré que les caractéristiques propres de la société ou le contexte économique dans lequel elle évoluait auraient dû être pris en compte pour conduire à une pondération de la valeur retenue par application de la méthode patrimoniale, laquelle était pertinente s'agissant d'une société à prépondérance immobilière ;
la contestation sera en conséquence écartée sur ce point ;
1°) ALORS QUE la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel, le montant de l'actif social n'étant que l'un de ces éléments ; qu'en validant une rectification fondée sur une méthode d'évaluation exclusivement patrimoniale de titres non cotés en bourse, après avoir pourtant constaté que la société Les Marronniers, dont les parts étaient cédées, avait encore une activité, fût-elle faible, à la date de la cession litigieuse, la cour d'appel a violé l'article L 17 du livre des procédures fiscales ;
2°) ALORS QUE si l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, il lui appartient d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; qu'en reprochant à la société Scalimmo de ne pas avoir précisé les modalités de calcul des valeurs de rendement ou de productivité qu'elle entendait voir appliquer ni leur incidence chiffrée sur la valorisation retenue par l'administration, et de ne pas avoir démontré que les caractéristiques ou le contexte économique dans lequel la société les Marronniers évoluait devaient être pris en compte pour aboutir à une pondération de la valeur patrimoniale, quand la preuve de la pertinence de la rectification contestée pesait sur l'administration, en sorte qu'il ne pouvait être imposé à la société Scalimmo une insuffisance dans l'administration de la preuve, la cour d'appel a violé l'article L 17 du livre des procédures fiscales ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la rectification du prix ou de l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception des droits d'enregistrement doit s'opérer sur la base de la valeur vénale réelle appréciée objectivement des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; qu'en validant en l'espèce la rectification par l'administration fiscale de la valorisation des titres litigieux opérée selon une évaluation exclusivement patrimoniale de l'état du stock au motif inopérant que les titres de la société Les Marronniers avaient été évalués, lors de la cession, sur la base du bilan de la société au 31 décembre 2005, la cour d'appel a violé l'article L 17 du livre des procédures fiscales.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par la société Scalimmo en annulation de la décision de rejet de sa réclamation préalable par l'administration fiscale du 27 juillet 2012 et en remboursement des sommes indument versées en suite de la procédure de rectification contestée ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'évaluation de certains biens du stock d'immeubles :
la société critique également les termes de comparaison et les valeurs retenues par l'administration fiscale concernant plusieurs biens du stock d'immeubles de la société les Marronniers.
Concernant le bien situé à [...] :
la société Scalimmo indique que la vente d'un bien situé à [...] le 13 janvier 2006 serait intervenue antérieurement à la date de cession des parts de la société les Marronniers, entraînant ainsi une diminution du stock de cette dernière, ce dont l'administration fiscale n'a pas tenu compte ;
l'administration fiscale expose que la vente dudit bien n'a pas nécessairement modifié l'actif net de la société, la diminution du stock étant compensée par les disponibilités en résultant ; elle précise également qu'à défaut de bilan déposé par la société les Marronniers dans l'intervalle de la cession des titres, elle pouvait légitimement se fier aux éléments du bilan de l'exercice clos en 2005 et que le rapport d'expertise en date du 25 novembre 2010 produit par l'appelante utilisait des comparatifs inopérants en l'espèce ;
ainsi que l'a justement estimé le premier juge, la vente du bien le 13 janvier 2006 survenue antérieurement à la cession des parts intervenue le 15 novembre 2006 n'apparaît pas, en l'absence de bilan intermédiaire, de nature à remettre en cause l'évaluation du stock établie au 31 décembre 2005 ; en outre, la diminution du stock a été compensée par les disponibilités en résultant ;
Concernant le bien situé à [...] :
L'appelante soutient que l'état de ce bien est insalubre en raison de traces d'amiante, de termites et de plomb attestées par un diagnostic de la société Sedim et conteste ainsi la comparaison opérée par l'administration fiscale avec des biens ordinaires ;
l'administration fiscale répond que les documents produits par la société ne permettent pas d'établir l'état insalubre du bien ; elle soutient avoir procédé à une comparaison avec d'autres biens datant des années 60 pour tenir compte de traces éventuelles d'amiante et de plomb au regard des techniques de construction de l'époque ;
selon procès-verbal établi le 12 octobre 2007, à une date postérieure à la cession des parts de la société Les Marronniers, Maître Henri-Pierre A..., huissier de justice à [...], a constaté que le logement de l'immeuble se trouvant sur rue était inhabitable en l'état au motif que le sol, les papiers peints et la peinture étaient vétustes, les fenêtres très anciennes, la plancher et le plafond défoncés dans la pièce située côté est, les peintures fortement écaillées dans la cuisine et la salle de bains et qu'il existait des fissures importantes en divers endroits ; ce procès-verbal ne constate pas de traces d'amiante, de termites et de plomb ; ces constatations n'établissent pas que le bien est insalubre.
Concernant le bien situé à Pontoise :
La société Scalimmo expose qu'il s'agit d'un terrain non constructible à la date de cession des titres (2006), ce dont l'administration fiscale n'a pas tenu compte ; elle invoque un certificat d'urbanisme de 1990 ;
l'administration fiscale rejette cet argument en indiquant que ces documents ne permettent pas d'établir le caractère non constructible du bien à la date de cession, justifiant la comparaison avec des biens constructibles qu'elle a effectuée ;
or, il convient de constater que ni le certificat d'urbanisme négatif établi le 23 mai 1990 ni l'appréciation d'un cabinet d'expert-géomètre en date du 3 novembre 2010 selon laquelle le terrain n'est pas constructible en raison du classement de la parcelle en zone Ueb qui ne crée des terrains à bâtir qu'à partir de 1000 m², ne permettent d'établir le caractère non constructible de la parcelle en cause à la date de cession des parts de la société ; les Marronniers et ne sauraient donc remettre en cause l'évaluation faite par l'administration fiscale ;
Sur la prise en compte au passif des plus-values latentes :
La société soutient que l'évaluation de la valeur vénale des titres retenue par l'administration fiscale ne tient pas compte au passif de l'impôt sur les sociétés auquel auraient été soumises les plus-values de cession des biens immeubles du stock ;
ainsi que le soutient l'administration fiscale et ainsi que l'a jugé le tribunal, il n'y a pas lieu de tenir compte au passif d'un impôt éventuel au motif que les immeubles constituent des éléments de stock et non des immobilisations ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le bien sis à [...] :
la vente du bien intervenue le 13 janvier 2006 n'apparaît pas de nature à remettre en cause l'évaluation du stock établie au 31 décembre 2005 ;
faute de bilan intermédiaire postérieur, l'administration était fondée à se référer à l'actif net figurant au bilan établi à cette date, auquel la société s'était au demeurant elle-même référée ;
les termes de la comparaison récapitulés dans le rapport d'expertise « Contant » établi en novembre 2010, soit plus de quatre ans après la cession, invoqué par la société Scalimmo ne permettent pas, compte tenu des différences de superficie, d'état et de localisation constatées, de remettre en cause la valorisation retenue par l'administration et approuvée par la commission départementale de conciliation ;
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sur le biens sis à Pontoise :
le certificat d'urbanisme négatif établi le 23 mai 1990 et versé aux débats par la société Scalimmo ne saurait renseigner utilement sur le caractère constructible ou non constructible de la parcelle en cause à la date à laquelle ils ont été évalués plus de quinze années après, les titres de la société Les Marronniers, soit le 31 décembre 2005 ;
ce document ne saurait donc suffire à remettre en cause l'évaluation faite par le service vérificateur sur la base d'éléments de comparaison par ailleurs pertinents ;
1°) ALORS QUE la valeur de titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'en validant l'évaluation par l'administration fiscale du stock d'immeubles de la société Les Marronniers comprenant un bien situé à [...] qui avait été vendu le 13 janvier 2006, soit antérieurement aux cessions du 15 novembre 2006, et qui était donc sorti du patrimoine de cette société à la date du fait générateur des droits d'enregistrement, au motif inopérant que la vente de ce bien n'apparaissait pas, en l'absence de bilan intermédiaire, de nature à remettre en cause l'évaluation du stock établie au 31 décembre 2005, la cour d'appel a violé les articles 726 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en la cause, et L 17 du livre des procédures fiscales ;
2°) ALORS QU'en retenant que la diminution du stock d'immeubles de la société Les Marronniers, en suite de la vente du bien situé à [...], avait été compensée par les disponibilités en résultant, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le montant du prix de vente, soit 600.000 euros, n'était pas substantiellement inférieur à celui de la valeur vénale retenue par l'administration fiscale, soit 903.000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 726 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en la cause, et L 17 du livre des procédures fiscales ;
3°) ALORS QUE s'agissant du bien situé à [...], la société Scalimmo soutenait, dans ses conclusions d'appel (pp. 17-18) que celui-ci, d'une part, était insalubre ainsi qu'il résultait d'un procès-verbal de constat du 12 octobre 2007, et d'autre part, présentait des traces d'amiante, de termites et de plomb ainsi qu'il résultait d'un acte de cession de ce bien faisant référence à un diagnostic technique établi par la société Sedim ; qu'en affirmant que la société Scalimmo soutenait que l'état de ce bien était insalubre « en raison » de traces d'amiante, de termites et de plomb attestées par un diagnostic de la société Sedim, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la société Scalimmo, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en écartant la présence d'amiante, de termites et de plomb dans le bien situé à [...], sans examiner l'acte de cession versé aux débats par la société Scalimmo faisant référence au diagnostic technique établi par la société Sedim d'où il résultait une telle présence, la cour d'appel a violé les articles 455 du code de procédure civile, et 1353 devenu 1382 du code civil ;
5°) ALORS QU'en se bornant à retenir, s'agissant du bien situé à Pontoise, que l'appréciation d'un cabinet d'expert-géomètre en date du 3 novembre 2010, selon laquelle le terrain n'est pas constructible en raison du classement de la parcelle en zone Ueb qui ne crée des terrains à bâtir qu'à partir de 1000 m², ne permettait pas d'établir le caractère non-constructible de la parcelle en cause à la date de cession des parts de la société, sans s'expliquer sur la circonstance que le géomètre-expert déduisait la nonconstructibilité du terrain litigieux des mentions d'un plan d'occupation des sols datant de 1993, lequel était donc tout aussi applicable à l'époque des cessions du 15 novembre 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 726 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en la cause, et L 17 du livre des procédures fiscales ;
6°) ALORS, AU SURPLUS, QU'il résulte de l'avis du géomètre-expert du 3 novembre 2010 que celui-ci déduisait la non-constructibilité du bien situé à Pontoise des mentions d'un plan d'occupation des sols datant de 1993, en sorte que cette caractéristique était tout aussi valable à l'époque des cessions du 15 novembre 2006 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avis précité, et a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
7°) ALORS QU'en retenant, pour écarter le moyen tiré de ce que l'évaluation de la valeur vénale des titres retenue par l'administration fiscale n'avait pas tenu compte au passif, de l'impôt sur les sociétés auquel auraient été soumises les plus-values de cession des immeubles litigieux, que ces derniers constituaient des éléments de stock de la société Les Marronniers et non des immobilisations, quand une telle circonstance était impropre à faire échapper les plus-values résultant de la cession de ces immeubles à l'impôt sur les sociétés, la cour d'appel a violé les articles 38, 209 et 726 du code général des impôts, dans leur rédaction applicable en la cause, et L 17 du livre des procédures fiscales.