LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 412 F-D
Pourvoi n° F 19-14.456
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
La société Les Cures Marines, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-14.456 contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2018 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre, renvoi cassation), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Beach Hôtel [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le cabinet Vindicis, [...] ,
2°/ à la société Foncière Soleil invest, société par actions simplifiée,
3°/ à la société HDS Trouville, société à responsabilité limitée, et ayant un établissement [...] ,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
4°/ à la société Arkéa crédit bail, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société Locindus, société anonyme, dont le siège est [...] ,
6°/ à la société Natiocrédibail, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les sociétés Arkéa crédit bail, Locindus et Natiocrédibail ont formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
Les demanderesses aux pourvois principal et provoqué invoquent, à l'appui de leurs recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés Les Cures Marines, Arkéa crédit bail, Locindus, Natiocrédibail, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Foncière soleil invest, de la société HDS Trouville, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 19 septembre 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 14 septembre 2017, pourvoi n° 16-10.006), le 15 juillet 2009, la société Les Cures Marines a, en vue de la rénovation d'un bâtiment jouxtant un hôtel en copropriété, obtenu de l'assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble l'autorisation de créer, sur le patio, des ouvertures constituant des servitudes de vues. Cette autorisation a été confirmée par une assemblée générale postérieure de la même copropriété, sous réserve de la signature d'une convention avec la société HSD Trouville, exploitant de l'hôtel.
2. Cette convention n'ayant pas été signée, la société Les Cures Marines a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Beach Hôtel, la société HSD Trouville et la société Foncière Soleil Invest, copropriétaire, en autorisation de pratiquer les ouvertures prévues et indemnisation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier et le troisième moyens, ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et quatrième branches
Enoncé du moyen
4. La société Les Cures Marines fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande visant à faire constater l'existence de servitudes de vue dans le mur nord-est, et sa demande relative à l'aggravation de ces servitudes, alors :
« 1°/ qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans constater que la copropriété avait, aux termes de la délibération du 15 juillet 2009, subordonné son engagement à l'accomplissement d'une formalité, à savoir la conclusion d'un acte sous seing privé retranscrivant la volonté commune des parties, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 anciens [1113 et 1172 nouveaux] du code civil, ensemble les articles 690 et 691 du code civil ;
2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant pour autant que le simple remaniement du projet initial suffisait à priver d'effet l'accord résultant de la délibération du 15 juillet 2009, sans constater que la société Les Cures Marines ait entendu renoncer de manière non équivoque au bénéfice de ce dernier, les juges du fond ont violé les articles 690, 691 et 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 690 et 1134, devenu 1103, du code civil :
5. Selon le premier de ces textes, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre. Selon le second, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
6. Pour dire que la délibération de l'assemblée générale du 15 juillet 2009, ayant autorisé la création d'une servitude de vues sur le patio, ne pouvait avoir à elle seule pour effet d'établir la servitude revendiquée, l'arrêt retient, d'une part, par motifs propres, que cette délibération impliquait la signature d'un acte, fut-il sous seing privé, dont le projet annexé à la convocation à l'assemblée générale n'était pas finalisé, puisqu'il supposait notamment la désignation précise du lot et du volume devant résulter du futur état descriptif de division du fonds dominant, d'autre part, par motifs adoptés, que cette délibération avait été postérieurement privée d'effet puisque la société Les Cures Marines avait modifié son projet de construction et demandé un permis de construire modificatif.
7. En se déterminant ainsi, sans constater que la délibération du 15 juillet 2009 ait subordonné l'institution de la servitude de vue à la conclusion d'un acte retranscrivant la volonté commune des parties et sans constater que la société Les Cures Marines ait renoncé de façon non équivoque au bénéfice de la délibération précitée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation
8. Vu l'article 625 du code de procédure civile :
9. Selon ce texte, la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
10. La cassation à intervenir sur le pourvoi principal de la société Les Cures Marines entraîne, sur le pourvoi provoqué des sociétés Arkéa Crédit Bail, Locindus et Natiocrédibail, la cassation de l'arrêt en ce qu'il déclare sans objet les demandes de ces sociétés tendant à obtenir la garantie de la société Les Cures Marines.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Beach Hôtel, et déclaré les sociétés HDS Trouville et Foncière Soleil Invest irrecevables en leurs demandes sauf celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 19 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Beach Hôtel, la société Foncière Soleil Invest et la société HDS Trouville aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Foncière Soleil Invest et HDS Trouville et condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Beach Hôtel, la société Foncière Soleil Invest et la société HDS Trouville à payer à la société Les Cures Marines et aux sociétés Arkéa crédit bail, Locindus et Natiocrédibail la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Les Cures Marines, demanderesse au pourvoi principal, et pour les sociétés Arkéa crédit bail, Locindus et Natiocrédibail, demanderesses au pourvoi provoqué.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté les demandes de la société LES CURES MARINES visant à faire constater l'existence de servitudes de vue, s'agissant des vues pratiquées dans le mur nord-est, et débouté la société LES CURES MARINES de sa demande relative à l'aggravation de ces servitudes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur ce point, la motivation du tribunal, qui n' avait pas distingué suivant l'orientation des murs faute pour la demanderesse d'avoir établi une telle distinction, n'est désormais pertinente que pour le mur Nord Est, puisque la demanderesse appelante ne se réfère aux délibérations d'assemblée générale que pour ce mur ; que pour débouter la société LES CURES MARINES de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouverture avec servitudes de vue, le tribunal a considéré notamment : - que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE BEACH HOTEL du 15 juillet 2009 n'avait pas été suivie de mise en oeuvre par acte authentique suivi de publicité foncière ; qu'elle n'avait plus d'effet, puisque, postérieurement, le projet de construction avait été modifié et des ouvertures ajoutées ; - que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE BEACH HOTEL du 10 novembre 2012 dépendait de la signature d'une convention ayant valeur de transaction et qu'à défaut d'une telle signature par le syndicat des copropriétaires et par la société HDS Trouville exploitant le BEACH HOTEL, la délibération était sans effet ; d'autant plus que la société LES CURES MARINES avait écrit au syndicat le 20 février 2003 que le projet était caduc en raison des nouvelles demandes de la société HDS Trouville ; - qu'il n'y avait donc pas d'abus de droit dans le fait pour le syndicat de s'opposer à la mise en oeuvre d'une servitude qui n'existait pas ; si c'est à tort que le tribunal a estimé que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE BEACH HOTEL DU 15 juillet 2009 aurait dû être suivie de mise en oeuvre par acte authentique et publicité foncière, il n'en demeure pas moins que cette résolution impliquait la signature d'un acte, fut-il sous seing privé, dont le projet sous la dénomination "Constitution d'une servitude de passage", avait été annexé à la convocation à l'assemblée générale et n'était pas finalisé puisqu'il supposait notamment, comme cela y était expressément indiqué, la désignation précise du lot et du volume qui résulterait, pour le fonds dominant, de l'état descriptif de division qui devait lui-même être établi préalablement à cet acte de constitution de la servitude ; que dans ces conditions, à défaut de ces actes, la décision de l'assemblée générale du 15 juillet 2009 ne pouvait avoir à elle seule pour effet d'établir la servitude revendiquée, la cour adoptant pour le surplus les motifs du jugement ; que quant à l'aggravation de servitude à raison de 5 fenêtres qui n'étaient pas demandées au 15 juillet 2009, aggravation revendiquée aujourd'hui à titre seulement subsidiaire par la société LES CURES MARINES, elle ne saurait davantage être admise dès lors que l'aggravation de servitude supposerait l'existence de la dite servitude dont il vient d'être rappelé qu'elle n'était pas constituée » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Par délibération du 15/07/2009 l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel a adopté par 2812/2812 votants la résolution suivante : "autorisation du syndicat des copropriétaires de la résidence le beach hôtel à donner au profit du volume " hôtel (anciennes cures marines) concédé en gestion par la mairie de Trouville à la KI les cures marines en vue de la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vue et de la création d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie, constituant une servitude de passage (cf plan annexé à la convocation)- art 25 de la loi du 10/07/1965. L'assemblée générale après en avoir délibéré, donne son autorisation à l'hôtel (ancienne cures marines ) concédé en gestion par la mairie de Trouville à la SC1 les cures marines pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de passage (cf plans et projet de constitution de servitudes annexés à la convocation), conformément à l'avant projet sommaire. Pour information la SCI les cures marines a été transformée en société anonyme avec le même siège social". Force est de constater que cette résolution n'a été suivie d'aucune mise en oeuvre au travers d'un acte authentique suivi de la publicité foncière. La sté les cures marines ne conteste pas le fait que le projet soumis à la délibération du 15/07/2009 a été modifié et a fait l'objet d'une demande de PCM du 24/10/2010 (voir pièce 11 du dossier de la sté Les cures marines). En conséquence la délibération adoptée par un nombre de votants de 2812 /2812 en vertu des dispositions de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 n'a plus d'effet puisque le projet de construction a été modifié postérieurement et des ouvertures ajoutées. Cette délibération n'a aucune utilité pour apprécier la demande présentée par la sté les cures marines. Par délibération du 10/11/2012, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel adopté la résolution suivante :"confirmation de l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires du beach hôtel pour la création d'un droit d'accès vers l'institut de thalassothérapie avec tarification préférentielle au profit du beach hôtel et pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues, avec autorisation de pose d'échafaudage temporaire. Condition de majorité article 26. Il est rappelé que l'assemblée générale des copropriétaires a donné son accord le 15/07/2009 pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues au profit des volumes immobiliers de la sté les cures marines, et pour la création à la charge de la sté les cures marines d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté constituant une servitude de passage au profit du beach hôtel sur les volumes immobiliers de la sté les cures marines. Aujourd'hui la société les cures marines a finalisé son projet définitif représenté sur le plan 23/26 daté du 24/11/2010 joint à la convocation. Pour la réalisation des vues, la sté les cures marines s'est engagée dans le projet d'acte joint à la convention à prendre les mesures suivantes :"suit toute une série de mesures destinées à réduire les désagréments, "la sté les cures marines propose également aux copropriétaires et leurs ayants droit de bénéficier d'une tarification préférentielle pour l'accès aux services de l'institut de thalassothérapie projeté. Ceci exposé : 1ere décision : l'assemblée générale ,après en avoir délibéré, confirme son autorisation pour la création d'un droit d'accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté avec tarification préférentielle au profit du beach hôtel et la création des vues sur la patio selon le plan n°23/26 daté du 24/11/2010 joint à la convocation ." (ce plan est celui figurant en pièce 11 du dossier de la sté les cures marines). 2ème décision l'assemblée générale, après en avoir délibéré, donne en conséquence son autorisation à la sté les cures marines pour la pose d'un échafaudage dans le patio le long du mur pignon nord-ouest au sol et en appui des constructions existantes ou en surplomb le temps nécessaire à la réalisation du percement des vues. 3eme décision : l'assemblée générale donne tout pouvoir au syndic à l'effet de régulariser l'acte authentique de constitution des servitudes (vues et passage) objet des décisions numéros I et 2 avec la sté les cures marines (ou tous les ayants cause ou ayants droit) selon le projet de rédaction joint à la convocation. 4ème décision : l'assemblée générale prend acte que ces décisions sont pendantes à la signature d'une convention ayant valeur de transaction au sens de l'article 1244 et suivants du code civil, convention jointe à la convocation à la présente assemblée générale. L'assemblée générale approuve les termes de cette convention et autorise le syndic à procéder à sa signature". Cette résolution n'a pu être votée à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10/07/1.965, 54 copropriétaires l'ont voté totalisant 5058/5058 tantièmes L'assemblée générale a donc décidé de voter la résolution à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965, précisant que dans le cas où un copropriétaire contesterait la présente décision dans le délai légal de 02 mois, une nouvelle convocation de l'assemblée serait effectuée pour voter à nouveau sur le présent projet de résolution. La résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés. La convention dont il est fait état dans résolution est celle figurant en pièce 12 du dossier de la sté les cures marines, elle a seulement été signée le 15/10/1012 par la sté les cures marines. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel et la sté HDS Trouville exploitant le beach hôtel ne l'ont pas signé. Dès lors et dans la mesure où l'assemblée générale a pris acte que ses décisions sont pendantes à la signature de la dite convention, le défaut de signature de cette dernière conduit à considérer que les décisions sont sans effet la condition suspensive n'étant pas réalisée. Bien plus, le 20/02/2013 la sté les cures marines écrit au syndic de la copropriété l'immeuble le beach hôtel pour indiquer qu' en raison des nouvelles demandes de la sté HDS Trouville, le projet est caduc (voir la pièce 14 du dossier de la sté les cures marines). La convention suspensive ne pouvant plus être réalisée, la résolution prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 ne peut pas être déclinée. En conséquence le tribunal ne peut pas autoriser les ouvertures avec servitude de vue sollicitées par la sté les cures marines puisque le contrat entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel n'est pas parfait. La demande présentée par la sté les cures marines sera rejetée » ;
ALORS QUE, premièrement, une partie ayant fait à la copropriété une offre de servitude, la copropriété peut adhérer à cette offre dans le cadre d'une délibération qui suffit à instituer la servitude ; que si, dans ses conclusions devant la Cour d'appel de CAEN, la copropriété soutenait que la délibération du 15 juillet 2009 ne pouvait être invoquée comme constitutive par elle-même d'une servitude au profit de la société LES CURES MARINES, à aucun moment elle n'a prétendu que le projet annexé à la convocation, pour ne pas être finalisé, ne pouvait valoir offre, que la délibération du 15 juillet 2009 ne pouvait en conséquence valoir acceptation et que la constitution de la servitude postulait l'intervention ultérieure d'un acte sous seing privé ; que les conclusions des sociétés FONCIERE SOLEIL INVEST et HDS TROUVILLE, prises devant la juridiction de renvoi, si elles contestaient à leur tour que la délibération du 15 juillet 2009 puisse constituer par elle-même le fondement d'une servitude, ne le soutenait pas davantage ; qu'en retenant, sans provoquer au préalable les explications des parties, qu'à défaut de tout acte ultérieur sous seing privé, la délibération ne pouvait avoir pour effet de constituer la servitude revendiquée, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, si, dans ses conclusions devant la Cour d'appel de CAEN, la copropriété soutenait que la délibération du 15 juillet 2009 ne pouvait être invoquée comme constitutive par elle-même d'une servitude au profit de la société LES CURES MARINES, à aucun moment elle n'a prétendu que la constitution de la servitude était subordonnée à l'accomplissement d'une formalité, à savoir la conclusion d'un acte sous seing privé ultérieur retranscrivant la volonté commune des parties qui s'est exprimée par l'adhésion de la copropriété, aux termes de la délibération du 15 juillet 2009, à l'offre de la société LES CURES MARINES ; que les conclusions des sociétés FONCIERE SOLEIL INVEST et HDS TROUVILLE, prises devant la juridiction de renvoi, si elles contestaient à leur tour que la délibération du 15 juillet 2009 puisse constituer par elle-même le fondement d'une servitude, ne le soutenait pas davantage ; qu'en retenant, sans provoquer au préalable les explications des parties, qu'à défaut de tout acte sous seing privé ultérieur, la délibération ne pouvait avoir pour effet de constituer la servitude revendiquée, les juges du fond ont violé le principe du contradictoire et l'article 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté les demandes de la société LES CURES MARINES visant à faire constater l'existence de servitudes de vue, s'agissant des vues pratiquées dans le mur nord-est, et débouté la société LES CURES MARINES de sa demande relative à l'aggravation de ces servitudes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur ce point, la motivation du tribunal, qui n' avait pas distingué suivant l'orientation des murs faute pour la demanderesse d'avoir établi une telle distinction, n'est désormais pertinente que pour le mur Nord Est, puisque la demanderesse appelante ne se réfère aux délibérations d'assemblée générale que pour ce mur ; que pour débouter la société LES CURES MARINES de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouverture avec servitudes de vue, le tribunal a considéré notamment : - que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE BEACH HOTEL du 15 juillet 2009 n'avait pas été suivie de mise en oeuvre par acte authentique suivi de publicité foncière ; qu'elle n'avait plus d'effet, puisque, postérieurement, le projet de construction avait été modifié et des ouvertures ajoutées ; - que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE BEACH HOTEL du 10 novembre 2012 dépendait de la signature d'une convention ayant valeur de transaction et qu'à défaut d'une telle signature par le syndicat des copropriétaires et par la société HDS Trouville exploitant le BEACH HOTEL, la délibération était sans effet ; d'autant plus que la société LES CURES MARINES avait écrit au syndicat le 20 février 2003 que le projet était caduc en raison des nouvelles demandes de la société HDS Trouville ; - qu'il n'y avait donc pas d'abus de droit dans le fait pour le syndicat de s'opposer à la mise en oeuvre d'une servitude qui n'existait pas ; si c'est à tort que le tribunal a estimé que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE BEACH HOTEL DU 15 juillet 2009 aurait dû être suivie de mise en oeuvre par acte authentique et publicité foncière, il n'en demeure pas moins que cette résolution impliquait la signature d'un acte, fut-il sous seing privé, dont le projet sous la dénomination "Constitution d'une servitude de passage", avait été annexé à la convocation à l'assemblée générale et n'était pas finalisé puisqu'il supposait notamment, comme cela y était expressément indiqué, la désignation précise du lot et du volume qui résulterait, pour le fonds dominant, de l'état descriptif de division qui devait lui-même être établi préalablement à cet acte de constitution de la servitude ; que dans ces conditions, à défaut de ces actes, la décision de l'assemblée générale du 15 juillet 2009 ne pouvait avoir à elle seule pour effet d'établir la servitude revendiquée, la cour adoptant pour le surplus les motifs du jugement ; que quant à l'aggravation de servitude à raison de 5 fenêtres qui n'étaient pas demandées au 15 juillet 2009, aggravation revendiquée aujourd'hui à titre seulement subsidiaire par la société LES CURES MARINES, elle ne saurait davantage être admise dès lors que l'aggravation de servitude supposerait l'existence de la dite servitude dont il vient d'être rappelé qu'elle n'était pas constituée » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Par délibération du 15/07/2009 l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel a adopté par 2812/2812 votants la résolution suivante : "autorisation du syndicat des copropriétaires de la résidence le beach hôtel à donner au profit du volume " hôtel (anciennes cures marines) concédé en gestion par la mairie de Trouville à la KI les cures marines en vue de la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vue et de la création d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie, constituant une servitude de passage (cf plan annexé à la convocation)- art 25 de la loi du 10/07/1965. L'assemblée générale après en avoir délibéré, donne son autorisation à l'hôtel (ancienne cures marines ) concédé en gestion par la mairie de Trouville à la SC1 les cures marines pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de passage (cf plans et projet de constitution de servitudes annexés à la convocation), conformément à l'avant projet sommaire. Pour information la SCI les cures marines a été transformée en société anonyme avec le même siège social". Force est de constater que cette résolution n'a été suivie d'aucune mise en oeuvre au travers d'un acte authentique suivi de la publicité foncière. La sté les cures marines ne conteste pas le fait que le projet soumis à la délibération du 15/07/2009 a été modifié et a fait l'objet d'une demande de PCM du 24/10/2010 (voir pièce 11 du dossier de la sté Les cures marines). En conséquence la délibération adoptée par un nombre de votants de 2812 /2812 en vertu des dispositions de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 n'a plus d'effet puisque le projet de construction a été modifié postérieurement et des ouvertures ajoutées. Cette délibération n'a aucune utilité pour apprécier la demande présentée par la sté les cures marines. Par délibération du 10/11/2012, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel adopté la résolution suivante :"confirmation de l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires du beach hôtel pour la création d'un droit d'accès vers l'institut de thalassothérapie avec tarification préférentielle au profit du beach hôtel et pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues, avec autorisation de pose d'échafaudage temporaire. Condition de majorité article 26. Il est rappelé que l'assemblée générale des copropriétaires a donné son accord le 15/07/2009 pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues au profit des volumes immobiliers de la sté les cures marines, et pour la création à la charge de la sté les cures marines d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté constituant une servitude de passage au profit du beach hôtel sur les volumes immobiliers de la sté les cures marines. Aujourd'hui la société les cures marines a finalisé son projet définitif représenté sur le plan 23/26 daté du 24/11/2010 joint à la convocation. Pour la réalisation des vues, la sté les cures marines s'est engagée dans le projet d'acte joint à la convention à prendre les mesures suivantes :"suit toute une série de mesures destinées à réduire les désagréments, "la sté les cures marines propose également aux copropriétaires et leurs ayants droit de bénéficier d'une tarification préférentielle pour l'accès aux services de l'institut de thalassothérapie projeté. Ceci exposé : 1ere décision : l'assemblée générale ,après en avoir délibéré, confirme son autorisation pour la création d'un droit d'accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté avec tarification préférentielle au profit du beach hôtel et la création des vues sur la patio selon le plan n°23/26 daté du 24/11/2010 joint à la convocation ." (ce plan est celui figurant en pièce 11 du dossier de la sté les cures marines). 2eme décision l'assemblée générale, après en avoir délibéré, donne en conséquence son autorisation à la sté les cures marines pour la pose d'un échafaudage dans le patio le long du mur pignon nord-ouest au sol et en appui des constructions existantes ou en surplomb le temps nécessaire à la réalisation du percement des vues. 3ème décision : l'assemblée générale donne tout pouvoir au syndic à l'effet de régulariser l'acte authentique de constitution des servitudes (vues et passage) objet des décisions numéros I et 2 avec la sté les cures marines (ou tous les ayants cause ou ayants droit) selon le projet de rédaction joint à la convocation. 4ème décision : l'assemblée générale prend acte que ces décisions sont pendantes à la signature d'une convention ayant valeur de transaction au sens de l'article 1244 et suivants du code civil, convention jointe à la convocation à la présente assemblée générale. L'assemblée générale approuve les termes de cette convention et autorise le syndic à procéder à sa signature". Cette résolution n'a pu être votée à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10/07/1.965, 54 copropriétaires l'ont voté totalisant 5058/5058 tantièmes L'assemblée générale a donc décidé de voter la résolution à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965, précisant que dans le cas où un copropriétaire contesterait la présente décision dans le délai légal de 02 mois, une nouvelle convocation de l'assemblée serait effectuée pour voter à nouveau sur le présent projet de résolution. La résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés. La convention dont il est fait état dans résolution est celle figurant en pièce 12 du dossier de la sté les cures marines, elle a seulement été signée le 15/10/1012 par la sté les cures marines. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel et la sté HDS Trouville exploitant le beach hôtel ne l'ont pas signé. Dès lors et dans la mesure où l'assemblée générale a pris acte que ses décisions sont pendantes à la signature de la dite convention, le défaut de signature de cette dernière conduit à considérer que les décisions sont sans effet la condition suspensive n'étant pas réalisée. Bien plus, le 20/02/2013 la sté les cures marines écrit au syndic de la copropriété l'immeuble le beach hôtel pour indiquer qu' en raison des nouvelles demandes de la sté HDS Trouville, le projet est caduc (voir la pièce 14 du dossier de la sté les cures marines). La convention suspensive ne pouvant plus être réalisée, la résolution prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 ne peut pas être déclinée. En conséquence le tribunal ne peut pas autoriser les ouvertures avec servitude de vue sollicitées par la sté les cures marines puisque le contrat entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel n'est pas parfait. La demande présentée par la sté les cures marines sera rejetée » ;
ALORS QUE, premièrement, l'offre de la société LES CURES MARINES, ayant pris la forme d'un projet de convention, et l'acceptation de la copropriété, par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2009, portaient tant sur le principe de la servitude de vue et que sur son assiette ; qu'à ce titre, elles suffisaient à instituer la servitude de vue, peu important que les parties aient prévu l'établissement d'un écrit pour retranscrire les éléments constituant cet accord ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 1108 et 1134 anciens [1113 et 1172 nouveaux] du code civil, ensemble les articles 690 et 691 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, et tout état, en statuant comme ils l'ont fait, sans constater que la copropriété avait, aux termes de la délibération du 15 juillet 2009, subordonné son engagement à l'accomplissement d'une formalité, à savoir la conclusion d'un acte sous seing privé retranscrivant la volonté commune des parties, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 anciens [1113 et 1172 nouveaux] du code civil, ensemble les articles 690 et 691 du code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, dans le projet de convention, qui constituait l'offre de la société LES CURES MARINES et sur lequel l'assemblée générale de la copropriété a délibéré, il était simplement indiqué que les lots supportant les servitudes seront désignés conformément aux états descriptifs de division en volume ; qu'en s'abstenant de rechercher si les éléments qui devaient figurer dans l'écrit projeté affectaient les composantes de la servitude, et faisaient ainsi obstacle à ce que la servitude puisse être constituée à la suite de l'offre de la société LES CURES MARINES et de la délibération du 15 juillet 2009, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 anciens [1113 et 1172 nouveaux] du code civil, ensemble les articles 690 et 691 du code civil ;
ALORS QUE, quatrièmement, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant pour autant que le simple remaniement du projet initial suffisait à priver d'effet l'accord résultant de la délibération du 15 juillet 2009, sans constater que la société LES CURES MARINES ait entendu renoncer de manière non équivoque au bénéfice de ce dernier, les juges du fond ont violé les articles 690, 691 et 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil ;
ALORS QUE, cinquièmement, et en tout état, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant pour autant que le simple remaniement du projet initial suffisait à priver d'effet l'accord résultant de la délibération du 15 juillet 2009, sans rechercher, au préalable, si la société LES CURES MARINES avait entendu renoncer de manière non équivoque au bénéfice de ce dernier, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 690, 691 et 1134 ancien [1103 nouveau] du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté les demandes de la société LES CURES MARINES visant à faire constater l'existence de servitudes de vue, s'agissant des vues pratiquées dans le mur nord-ouest ;
AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne ses demandes relatives au mur Nord-Ouest, l'appelante ne se fonde plus sur la résolution du 15 juillet 2009 mais uniquement, afin d'obtenir reconnaissance de la même servitude que celle qu'elle prétendait tirer de cette résolution, sur la destination du père de famille et, subsidiairement, sur la prescription trentenaire, lesquelles rendaient inutile l'autorisation qu'elle avait demandée ; qu'elle fait état à cette fin de l'acte de vente par la ville de Trouville du 4 mars 1983, du plan établi par l'architecte de l'acquéreur annexé au dit acte, du réglement de copropriété et de photographies produites par elle-même et par le syndicat des copropriétaires ; que la cour constate à cet égard : - qu'aucune de ces pièces ne permet de conclure à l'existence d'une servitude par destination du père de famille qui suppose l'existence préalable de deux fonds divisés et la constitution de servitudes préalables à cette division, point sur lequel aucune explication ni aucun élément ne sont fournis ; - que ni l'acte de vente par la ville de Trouville du 4 mars 1983, ni le plan établi par l'architecte de T acquéreur annexé au dit acte sur lequel, tel qu'il est produit, ne figure aucune indication particulière sur les ouvertures, ni les photographies produites, qui sont récentes, ne prouvent l'existence de 15 fenêtres à la date du 4 mars 1983 ; - que si le règlement de copropriété fait état de nombreuses servitudes (de passage, d'appui,...) au bénéfice de différents lots, il ne mentionne pas particulièrement les servitude de vues dont se prévaut la société LES CURES MARINES ; qu'il se borne s'agissant des "ouvertures" à indiquer que "les ouvertures et fenêtres des bâtiments des Cures marines et de la salle des congrès (...) devront être respectées conformément au plan annexé", lequel n'est ni annexé ni produit ; que le nombre et le positionnement des ouvertures n'est donc pas déterminé et qu' aucune précision n' est fournie sur les ouvertures qui auraient existé sur le patio et moins encore sur la date de leur création ; - que la prescription trentenaire depuis mars 1983 ne peut être considérée comme acquise puisqu'elle supposerait une possession de manière continue, paisible, publique, non équivoque jusqu'en mars 2013 ; que force est toutefois de constater, d'une part, que la société LES CURES MARINES a sollicité l'autorisation de procéder "à la création d'ouvertures sur le patio" dès avant 2013 puisque la première résolution votée datait du 15 juillet 2009, ce qui implique qu'elle même ne pensait pas pouvoir se prévaloir du droit qu'elle revendique aujourd'hui, d'autre part et surtout, que dans une lettre du 6 février 2013, le syndic de copropriété lui a expressément rappelé qu'elle ne "disposait d'aucun droit pour créer des ouvertures sur le patio de l'hôtel " et qu'au cas où les travaux seraient engagés, il userait de toutes voies de droit pour les faire cesser ; que dans sa lettre en réponse du 20 février 2013, la société LES CURES MARINES a reconnu expressément que les servitudes étaient contestées, fut-ce en critiquant cette position » ;
ALORS QUE, premièrement, les juges du fond ne pouvaient écarter l'existence d'une servitude par destination du père de famille comme supposant l'existence préalable de deux fonds divisés, sans s'expliquer sur la clause de l'acte de vente du 4 mars 1983 conclu entre la Ville de TROUVILLE-SUR-MER et l'auteur de la copropriété, énonçant (p. 9) : « Toutes les ouvertures et fenêtres des bâtiments des Cures Marines et de la Salle des Congrès, de même que celles des autres bâtiments restant la propriété du vendeur et contigüs à l'immeuble vendu, devront être respectées conformément aux plans ci-annexés, sauf dérogation acceptée par le vendeur » ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 692 à 694 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, l'acte du 4 mars 1983 ayant indéniablement institué ou rappelé l'existence de servitudes de vues, il appartenait à la copropriété d'établir que les vues actuelles ne coïncidaient pas avec les vues consacrées lors de la vente du 4 mars 1983 ; qu'en faisant peser la preuve contraire sur la société LES CURES MARINES, les juges du fond ont inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 ancien [1353 nouveau] du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, l'acte du 4 mars 1983 ayant indéniablement institué ou rappelé l'existence de servitudes de vues, il appartenait aux juges du fond, s'ils constataient qu'ils ne disposaient pas des éléments pour se prononcer sur l'assiette de la servitude, de prescrire une mesure d'instruction ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour violation des articles 4 du code civil, 12 du code de procédure civile et 692 à 694 du code civil.