LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 587 F-D
Pourvoi n° C 19-17.029
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. O... I...,
2°/ Mme G... C... U..., épouse I...,
tous deux domiciliés, [...] ,
ont formé le pourvoi n° C 19-17.029 contre l'arrêt rendu le 26 mars 2019 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre civile, 2e section), dans le litige les opposant à la société d'économie mixte immobilière de Vélizy (Semiv), société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme I..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société d'économie mixte immobilière de Vélizy, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 mars 2019), la société d'économie mixte immobilière de Vélizy (la Semiv), propriétaire à Vélizy-Villacoublay d'un logement donné à bail à M. et Mme I..., leur a notifié, le 6 novembre 2014, une offre de renouvellement du bail avec réévaluation du loyer à compter du 1er juillet 2015.
2. Les locataires ayant refusé la proposition d'augmentation du loyer et aucune conciliation n'étant intervenue, la bailleresse les a assignés en fixation du nouveau loyer.
Examen des moyens
Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme I... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de réévaluation du loyer, alors :
« 1°/ que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ; qu'en l'espèce, dans leurs écritures, les époux I... faisaient valoir que « la question de savoir si le loyer est manifestement sous-évalué est une situation juridique qui a pris naissance le 1er juillet 2009, date du précédent renouvellement du bail, donc avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le 27 mars 2014, et qui n'était pas définitivement réalisée le 27 mars 2014, l'acte extrajudiciaire demandant la réévaluation du loyer ayant été délivré postérieurement à cette date, le 18 juin 2015 » ; qu'ils en déduisaient que le nouvel article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars suivant, était seul applicable à l'action en réévaluation du loyer introduite par la société SEMIV ; qu'en retenant, pour dire que le loyer des époux I... était manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement du bail et fixer le nouveau loyer à 6,78 euros le m², que l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer présentée par la SEMIV ne pouvait être soumise qu'aux dispositions de l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ensemble l'article 2 du code civil ;
2°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour dire que l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 était seul applicable à la procédure en réévaluation du loyer introduite par la SEMIV et statuer sur le fondement de cette disposition, la cour d'appel a retenu que, « pour relever des dispositions de l'article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989, le logement, objet de la procédure de réévaluation de loyer, doit faire partie d'une zone tendue au sens de l'article susvisé, qui renvoie lui-même au décret du 10 juin 2015 fixant la liste des communes comprises dans ces zones, que ce décret n'a été publié que le 12 juin 2015 et n'est entré en vigueur que le lendemain, 13 juin 2015, soit sept mois environ après la proposition de fixation de nouveau loyer notifiée le 6 novembre 2014 par la société SEMIV à M et Mme I..., de sorte que ce décret n'était à l'évidence pas applicable lors de la demande de renouvellement de bail avec fixation d'un nouveau loyer » ; qu'en relevant d'office ce moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe du contradictoire, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en toute hypothèse, le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, entré en vigueur le 1er août 2014 et applicable aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015, prévoit, en son article 1er, que les communes des zones mentionnées dans le nouvel article 17-I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 et auquel renvoie le nouvel article 17-2-I de la même loi, sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, laquelle vise notamment la commune de Vélizy-Villacoublay ; qu'en affirmant que l'article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, n'était pas applicable en l'absence de décret fixant, au jour de l'offre de renouvellement de la SEMIV en novembre 2014, la liste des communes comprises dans les zones visées à l'article 17-2-I précité, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, ensemble le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, l'article 2 du code civil et l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
4°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour dire que l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 était seul applicable à la procédure en réévaluation du loyer introduite par la SEMIV et statuer sur le fondement de cette disposition, la cour d'appel a retenu que « l'article 17-2-I supposait la promulgation d'un arrêté fixant le loyer de référence minoré, le fait que le logement soit situé dans une agglomération visée par le décret ne suffisant pas à rendre applicables les dispositions de l'article précité ; qu'or, à la date d'effet du renouvellement du bail soit le 1er juillet 2015, un seul arrêté préfectoral avait été promulgué, à savoir celui portant le numéro 2015-176-0007 du 25 juin 2015 entré en vigueur le 1er août 2015 et ne concernant que la seule ville de Paris intra-muros » ; qu'en relevant d'office ce moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe du contradictoire, a derechef violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5°/ qu'en toute hypothèse, en l'absence d'arrêté préfectoral fixant un loyer de référence minoré dans la zone tendue concernée, aucune action en réévaluation de loyer ne peut être engagée dans ladite zone lors du renouvellement du contrat de bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « l'article 17-2-I supposait la promulgation d'un arrêté fixant le loyer de référence minoré, le fait que le logement soit situé dans une agglomération visée par le décret ne suffisant pas à rendre applicables les dispositions de l'article précité ; qu'or, à la date d'effet du renouvellement du bail soit le 1er juillet 2015, un seul arrêté préfectoral avait été promulgué, à savoir celui portant le numéro 2015 176-0007 du 25 juin 2015 entré en vigueur le 1er août 2015 et ne concernant que la seule ville de Paris intra-muros » ; qu'en considérant qu'en l'absence, à la date de renouvellement du bail, d'arrêté préfectoral fixant un loyer de référence minoré dans l'agglomération de Paris dont dépend la commune de Vélizy-Villacoublay, elle pouvait fixer un nouveau loyer sur le fondement de l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, quand, en l'absence d'un tel arrêté, la SEMIV ne pouvait engager une action en réévaluation du loyer payé par les époux I... pour la location de l'appartement situé dans cette commune, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. »
Réponse de la Cour
5. En premier lieu, ayant exactement retenu que l'application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, était subordonnée à la promulgation d'un décret déterminant les communes comprises dans les zones tendues et d'un arrêté fixant le montant annuel, du loyer de référence minoré et du loyer de référence majoré, et relevé que le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 avait été publié le 12 juin 2015 et qu'aucun arrêté préfectoral n'avait été adopté dans la commune de Vélizy-Villacoublay, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que seules les dispositions de l'ancien article 17 c) étaient applicables à l'offre de renouvellement du bail notifiée le 6 novembre 2014.
6. En effet, d'une part, il importait peu que le décret du 10 juin 2015 eût repris la liste des communes fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dès lors qu'à la date de l'offre de renouvellement la référence à cette liste n'était pas encore connue, d'autre part, le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 n'avait pas pour objet de déterminer la réévaluation du loyer, mais de limiter la hausse annuelle de celui-ci après fixation de son nouveau montant, enfin, l'absence d'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence n'avait pas pour effet de rendre inapplicables les dispositions de l'ancien article 17 c) qui demeuraient en vigueur tant que les conditions d'application du nouvel article 17-2 n'étaient pas réunies.
7. En second lieu, la cour d'appel, qui devait vérifier, même d'office, si les conditions d'application de la loi étaient réunies, n'était pas tenue de recueillir les observations des parties avant de constater l'absence de promulgation, à la date de l'offre de renouvellement du bail, des textes d'application de l'article 17-2.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme I... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme I... et les condamne à payer à la société d'économie mixte immobilière de Vélizy (Semiv) la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le loyer de M. et Mme I... était manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement du bail et d'AVOIR, en conséquence, fixé le nouveau loyer à 6,78 € le m² après application du décret de modération, soit à la somme mensuelle de 527,43 €, la majoration mensuelle s'appliquant par sixième à compter du 1er juillet 2015 au cours des six années du bail renouvelé, le loyer étant par ailleurs réévalué chaque année au 1er janvier, en fonction des variations de l'indice de référence des loyers conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989 et d'AVOIR dit qu'à défaut pour les locataires de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la présente décision vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré, non contraires à la présente décision ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'appel de la société SEMIV, sur les dispositions légales applicables, au soutien de son appel, la société SEMIV reproche au premier juge de s'être fondé à tort sur les dispositions de l'article 82 II de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron pour suivre la thèse des locataires qui soutenaient que l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 est seule applicable à l'exclusion de l'article 17 c) ancien de la loi susvisée ; qu'elle fait valoir en effet que l'offre de renouvellement a été adressée à chaque époux le 6 novembre 2014 pour le terme du bail fixé au 30 juin 2015, le renouvellement prenant effet le 1er juillet 2015, alors que les dispositions de la loi Macron du 6 août 2015 sont postérieures au renouvellement du bail et ne peuvent donc trouver application en l'espèce ; que pour conclure à la confirmation du jugement déféré qui a déclaré irrecevable la demande de la société SEMIV, faute d'avoir été fondée sur les dispositions de l'article 17-2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989, M et Mme I... répliquent que la loi du 24 mars 2014 a abrogé l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il est de jurisprudence constante que la loi nouvelle, d'ordre public, régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, qu'en l'espèce, la question de savoir si le loyer est manifestement sous-évalué est une situation juridique qui a pris naissance le 1er juillet 2009, date du précédent renouvellement du bail, donc avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle le 27 mars 2014, et qui n'était donc pas définitivement réalisée à cette date, l'acte extrajudiciaire proposant le renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer ayant été délivré postérieurement à cette date, soit le 18 juin 2015 ; qu'ils concluent que l'offre de renouvellement est donc en l'espèce, effectivement régie par les dispositions de la loi nouvelle et en particulier par les dispositions des articles 17, 17-1, 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014 ; que, sur ce, il y a lieu de rappeler qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le législateur a listé toutes les dispositions de ladite loi qui sont d'application immédiate aux contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi ; qu'or, l'article 17-2 introduit pas la loi du 24 mars 2014 ne fait pas partie de la liste, de sorte que d'après l'interprétation littérale du texte, l'article 17 c) est applicable aux baux en cours ; que cependant, la Cour de cassation, par un avis numéro 15002 en date du 16 février 2015 a estimé qu'il ne fallait pas faire une lecture littérale de l'article 14 et que certaines dispositions de la loi ALUR, bien que non mentionnées par l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 étaient d'application immédiate, notamment celles relatives aux délais de paiement, à l'article 22 concernant la majoration de 10% en cas de non-restitution du dépôt de garantie, ainsi qu'aux congés ; que même si certaines juridictions de fond ont résisté à cet avis, estimant que la jurisprudence de la Cour de cassation qui s'en est suivie a vidé de sa substance l'article 14 susvisé, il n'en demeure pas moins que les dispositions de la loi ALUR sont applicables dès lors que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ; pour autant en l'espèce, force est de constater que pour relever des dispositions de l'article 17-2-I de la loi du juillet 1989, le logement, objet de la procédure de réévaluation de loyer, doit faire partie d'une zone tendue au sens de l'article susvisé, qui renvoie lui-même au décret du 10 juin 2015 fixant la liste des communes comprises dans ces zones, que ce décret n'a été publié que le 12 juin 2015 et n'est entré en vigueur que le lendemain, 13 juin 2015, soit sept mois environ après la proposition de fixation de nouveau loyer notifiée le 6 novembre 2014 par la société SEMIV à M et Mme I..., de sorte que ce décret n'était à l'évidence pas applicable lors de la demande de renouvellement de bail avec fixation d'un nouveau loyer ; que bien plus, à supposer qu'il eût été applicable, l'article 17-2 I supposait la promulgation d'un arrêté fixant le loyer de référence minoré, le fait que le logement soit situé dans une agglomération visée par le décret ne suffisant pas à rendre applicables les dispositions de l'article précité ; qu'or, à la date d'effet du renouvellement du bail soit le 1er juillet 2015, un seul arrêté préfectoral avait été promulgué, à savoir celui portant le numéro 2015 176-0007 du 25 juin 2015 entré en vigueur le 1er août 2015 et ne concernant que la seule ville de Paris intra muros ; que l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer qui a été notifiée à M et Mme I... ne peut donc qu'être soumise aux dispositions de l'article 17 c), de sorte que l'offre est régulière et ce, d'autant plus que le bailleur a intégralement reproduit le texte applicable à la présente espèce, étant souligné à cet égard que les mentions de l'article 17 c) sont analogues à celles de la loi nouvelle (article 17-2 I) à l'exception de la notion de loyer de référence minoré dont il convient de rappeler qu'il n'a été défini que par un décret pris postérieurement à la date de la notification de l'offre de renouvellement du bail par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 6 novembre 2014 reçue le 7 novembre 2014 par M. I... et par acte d'huissier de justice délivré le 28 novembre 2014 à Mme I... ; que le moyen d'irrecevabilité soulevé par M et Mme I... doit donc être rejeté, le jugement étant infirmé sur ce point ;
1) ALORS QUE la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ; qu'en l'espèce, dans leurs écritures, les époux I... faisaient valoir que « la question de savoir si le loyer est manifestement sous-évalué est une situation juridique qui a pris naissance le 1er juillet 2009, date du précédent renouvellement du bail, donc avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, le 27 mars 2014, et qui n'était pas définitivement réalisée le 27 mars 2014, l'acte extrajudiciaire demandant la réévaluation du loyer ayant été délivré postérieurement à cette date, le 18 juin 2015 » (concl., p. 6 § 4) ; qu'ils en déduisaient que le nouvel article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars suivant, était seul applicable à l'action en réévaluation du loyer introduite par la société SEMIV (concl., p. 6 § 5) ; qu'en retenant, pour dire que le loyer des époux I... était manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement du bail et fixer le nouveau loyer à 6,78 € le m², que l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer présentée par la SEMIV ne pouvait être soumise qu'aux dispositions de l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ensemble l'article 2 du code civil ;
2) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour dire que l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 était seul applicable à la procédure en réévaluation du loyer introduite par la SEMIV et statuer sur le fondement de cette disposition, la cour d'appel a retenu que, « pour relever des dispositions de l'article 17-2-I de la loi du 6 juillet 1989, le logement, objet de la procédure de réévaluation de loyer, doit faire partie d'une zone tendue au sens de l'article susvisé, qui renvoie lui-même au décret du 10 juin 2015 fixant la liste des communes comprises dans ces zones, que ce décret n'a été publié que le 12 juin 2015 et n'est entré en vigueur que le lendemain, 13 juin 2015, soit sept mois environ après la proposition de fixation de nouveau loyer notifiée le 6 novembre 2014 par la société SEMIV à M et Mme I..., de sorte que ce décret n'était à l'évidence pas applicable lors de la demande de renouvellement de bail avec fixation d'un nouveau loyer » ; qu'en relevant d'office ce moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe du contradictoire, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, entré en vigueur le 1er août 2014 et applicable aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015, prévoit, en son article 1er, que les communes des zones mentionnées dans le nouvel article 17 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 et auquel renvoie le nouvel article 17-2 I de la même loi, sont celles qui figurent sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, laquelle vise notamment la commune de Vélizy-Villacoublay ; qu'en affirmant que l'article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, n'était pas applicable en l'absence de décret fixant, au jour de l'offre de renouvellement de la SEMIV en novembre 2014, la liste des communes comprises dans les zones visées à l'article 17-2 I précité, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, ensemble le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, l'article 2 du code civil et l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
4) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour dire que l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 était seul applicable à la procédure en réévaluation du loyer introduite par la SEMIV et statuer sur le fondement de cette disposition, la cour d'appel a retenu que « l'article 17-2 I supposait la promulgation d'un arrêté fixant le loyer de référence minoré, le fait que le logement soit situé dans une agglomération visée par le décret ne suffisant pas à rendre applicables les dispositions de l'article précité ; qu'or, à la date d'effet du renouvellement du bail soit le 1er juillet 2015, un seul arrêté préfectoral avait été promulgué, à savoir celui portant le numéro 2015 176-0007 du 25 juin 2015 entré en vigueur le 1er août 2015 et ne concernant que la seule ville de Paris intra-muros » ; qu'en relevant d'office ce moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe du contradictoire, a derechef violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5) ALORS, en toute hypothèse, QU'en l'absence d'arrêté préfectoral fixant un loyer de référence minoré dans la zone tendue concernée, aucune action en réévaluation de loyer ne peut être engagée dans ladite zone lors du renouvellement du contrat de bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « l'article 17-2 I supposait la promulgation d'un arrêté fixant le loyer de référence minoré, le fait que le logement soit situé dans une agglomération visée par le décret ne suffisant pas à rendre applicables les dispositions de l'article précité ; qu'or, à la date d'effet du renouvellement du bail soit le 1er juillet 2015, un seul arrêté préfectoral avait été promulgué, à savoir celui portant le numéro 2015 176-0007 du 25 juin 2015 entré en vigueur le 1er août 2015 et ne concernant que la seule ville de Paris intra-muros » ; qu'en considérant qu'en l'absence, à la date de renouvellement du bail, d'arrêté préfectoral fixant un loyer de référence minoré dans l'agglomération de Paris dont dépend la commune de Vélizy-Villacoublay, elle pouvait fixer un nouveau loyer sur le fondement de l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, quand, en l'absence d'un tel arrêté, la SEMIV ne pouvait engager une action en réévaluation du loyer payé par les époux I... pour la location de l'appartement situé dans cette commune, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le loyer de M. et Mme I... était manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement du bail et d'AVOIR, en conséquence, fixé le nouveau loyer à 6,78 € le m² après application du décret de modération, soit à la somme mensuelle de 527,43 €, la majoration mensuelle s'appliquant par sixième à compter du 1er juillet 2015 au cours des six années du bail renouvelé, le loyer étant par ailleurs réévalué chaque année au 1er janvier, en fonction des variations de l'indice de référence des loyers conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 17c) de la loi du 6 juillet 1989 et d'AVOIR dit qu'à défaut pour les locataires de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la présente décision vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré, non contraires à la présente décision ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'appel de la société SEMIV, sur les moyens d'irrecevabilité soulevés en défense, M. et Mme I... soulèvent l'irrégularité de la procédure initiée à leur encontre par la société SEMIV, faisant essentiellement valoir que la procédure de renouvellement du contrat de bail d'habitation fondée sur l'article 17 c) ou sur l'article I7-2 de la loi du 6 juillet 1989 doit être engagée à l'encontre de tous les titulaires du bail, que cette obligation n'a pas été respectée en l'espèce, que les actes de la procédure ont été adressés à Mme O... I... et ce, alors qu'ils auraient dû l'être à Mme G..., C... U... épouse I..., qu'en effet, si Mme I... n'a jamais reçu la moindre lettre ou le moindre acte, c'est parce qu'ils ont été adressés sous l'identité de "Mme O... I..." qui n'existe pas ; que la société SEMIV réplique que M et Mme I... reprennent leur argumentation de première instance à laquelle ils avaient finalement renoncé pour conclure à l'irrecevabilité de sa demande dirigée à l'encontre de Mme I... ; qu'elle soutient essentiellement que - Mme I... est le nom d'usage de Mme, G... C... U..., - le fait que les actes lui aient été adressés et notifiés sous son appellation d'épouse est parfaitement régulier et ce, d'autant plus qu'elle est co-titulaire du bail en sa qualité d'épouse, - Mme I... née U... est parfaitement identifiable sous son nom d'épouse, elle réside à l'adresse des actes successifs et n'allègue pas que la délivrance des actes serait inexacte,- Mme I... ne justifie d'aucun grief consécutif, elle était représentée en première instance et l'est également en cause d'appel, de sorte qu'elle a pu et peut faire valoir ses arguments en défense ; que, sur ce, conformément aux dispositions de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure et du caractère limitatif de la liste des vices de fond prévue par l'article 117 du code de procédure civile ; qu'il y a lieu de rappeler que les dispositions de l'article 114 du code de procédure civile qui prévoient que : « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public » ; qu'il est aujourd'hui admis que l'obligation de désigner une justiciable par le nom de famille et les prénoms portés sur l'acte de naissance n'est pas prescrite à peine de nullité des actes d'huissier de justice ; qu'en l'espèce, Mme I... est le nom d'usage de Mme G... C... U..., elle est parfaitement identifiable sous son nom d'épouse, et les actes lui ont bien été délivrés à son adresse ; que Mme I..., représentée tant en première instance qu'en cause d'appel, ne justifie d'aucun grief, de sorte que le moyen est inopérant et la procédure est parfaitement régulière à l'égard de Mme G... C... U... épouse I... ;
1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, dans leurs conclusions, les époux I... soutenaient que la procédure en réévaluation de loyer introduite par la SEMIV était irrecevable, dès lors que G... C... I... « n'a pas été convoquée par la Commission Départementale de Conciliation, démarche impérative qui n'est absolument pas régularisable, même en cas d'intervention volontaire dans le cadre de l'instance judiciaire postérieure » (concl., p. 12 § 2) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen déterminant des conclusions des époux I..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la procédure en réévaluation de loyer doit, à peine d'irrecevabilité, être régulièrement introduite à l'encontre des deux époux co-titulaires du contrat de bail ; que l'assignation doit, à peine de nullité, comporter les nom et prénom du destinataire ; que dans leurs conclusions, les époux I... faisaient valoir que la demande aux fins de réévaluation de loyer formée par la SEMIV était irrecevable, dès lors que l'assignation qu'elle avait faite délivrer à G... C... U... épouse I..., co-titulaire du contrat de bail litigieux, ne comportait par les nom et prénom de cette dernière, mais ceux de son époux (concl., p. 9-12) ; qu'en affirmant que « la procédure est parfaitement régulière à l'égard de Mme G... C... U... épouse I... », quand il ressortait des éléments de la procédure que l'assignation avait été délivrée à « Mme O... I... » et qu'elle ne comportait ni le prénom de son destinataire (G... C...), ni son nom de jeune-fille (U...), la cour d'appel a violé les articles 56 et 648 du code de procédure civile, ensemble les articles 114, 117 et 649 du même code ;
3) ALORS QUE la partie à qui les actes de la procédure n'ont pas été signifiés, de sorte qu'elle n'a pu prendre connaissance des écritures et pièces adverses en temps utile et assurer la défense de ses droits, subit nécessairement un grief ; que, dans leurs conclusions, les époux I... faisaient valoir qu'en raison d'une irrégularité affectant les mentions de l'assignation délivrée à Mme I..., les actes de procédure ne lui avaient pas été adressés, l'empêchant de prendre utilement connaissance des écritures et pièces adverses et d'assurer la défense de ses droits, ce qui lui avait nécessairement causé grief (concl., p. 9 in fine et p. 11 § 3) ; qu'en se bornant à affirmer que « Mme I..., représentée tant en première instance qu'en cause d'appel, ne justifie d'aucun grief de sorte de le moyen est inopérant et que la procédure est parfaitement régulière à l'égard de Mme G... C... U... épouse I... », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si Mme I... avait pu prendre connaissance des conclusions et pièces adverses en temps utile pour assurer la défense de ses droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 114 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 3 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et les droits de la défense.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le loyer de M. et Mme I... était manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement du bail et d'AVOIR, en conséquence, fixé le nouveau loyer à 6,78 € le m² avant après application du décret de modération, soit à la somme mensuelle de 527,43 €, la majoration mensuelle s'appliquant par sixième à compter du 1er juillet 2015 au cours des six années du bail renouvelé, le loyer étant par ailleurs réévalué chaque année au 1er janvier, en fonction des variations de l'indice de référence des loyers conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et d'AVOIR dit qu'à défaut pour les locataires de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la présente décision vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré, non contraires à la présente décision ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'appel de la société SEMIV, sur le fond du litige, la société SEMIV expose qu'elle a scrupuleusement suivi la procédure de renouvellement de bail et respecté ses obligations en fournissant six références de loyers dont quatre de plus de trois ans et deux de moins de trois ans conformément aux dispositions de l'article 17c) précité toutes prises dans son parc immobilier, alors même qu'elle aurait pu prendre en considération les loyers des logements appartenant à des tiers dont les montants sont considérablement supérieurs et que les calculs effectués sur la base de ses références font ressortir que le loyer actuel acquitté par M et Mme I... est manifestement sous-évalué, puisqu'il est de 3,73 euros le m² ; que M et Mme I... répliquent que : - la SEMIV est propriétaire de très nombreux bâtiments situés sur la commune de Vélizy-Villacoublay, à tel point qu'elle dispose d'ailleurs d'un quasi-monopole dans ce secteur, - la lettre de la société SEMIV portant offre de renouvellement de contrat de bail comporte six références dont aucune ne concerne l'immeuble dans lequel ils demeurent, - aucune des références ne porte sur des immeubles comparables à celui clans lequel est situé leur appartement, étant précisé que chaque bâtiment est dans un état d'entretien différent et est situé dans un lieu géographique également différent, - en réalité, la société SEMIV a sélectionné dans son parc immobilier, les références les plus élevées, qui lui sont bien évidemment plus favorables, - de ce fait, les références ne peuvent être considérées comme étant représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables, de sorte que l'offre de renouvellement de la société SEMIV est nulle ; que, sur ce, sur le fond, conformément aux articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de s'assurer que les références données portent sur des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés, soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques semblables et dans la même zone géographique, étant précisé que l'article 19 de la loi susvisée n'exige pas que les logements qui servent de références soient similaires, mais qu'ils soient seulement comparables en effet, la comparaison n'implique pas la similitude et suppose une certaine diversité ; qu'en l'espèce, la société SEMIV a notifié à M. et Mme I... la proposition de renouvellement du bail plus de six mois avant l'échéance du bail, reproduisant les dispositions de l'article 17 c), mentionnant le montant du loyer et en annexant six références ayant servi à la détermination du nouveau loyer dont quatre concernent des baux de plus de trois ans ; qu'il résulte de l'offre de renouvellement que le montant du loyer mensuel de M. et Mme I... s'élève à la somme de 290,08 euros mensuels, hors charges, pour un appartement de quatre pièces ; que la société SEMIV indique que la surface de l'appartement est de 77,80 m², outre la moitié de la surface de la loggia, soit 4,70 m², ce qui n'est pas contesté par les locataires ; que le prix du m2 mensuel était donc de 3,73 euros lors de la notification de l'offre de renouvellement ; que M et Mme I... se bornent à. affirmer que les références de la société SEMIV correspondent à des appartements qui ne sont pas comparables au leur, sans s'expliquer davantage sur ce point ; que contrairement à ce qu'ils prétendent, les appartements relatifs aux références annexées à l'offre de renouvellement sont situés dans le même secteur géographique que le leur, ainsi qu'il ressort du plan de la ville de Vélizy Villacoublay ; que les références visent des appartements similaires situés pour quatre d'entre eux au deuxième étage, les deux autres étant respectivement au 1er et 4ème étage, étant souligné que celui donné à bail aux époux I... se trouve au 3ème étage ; que le standing, la date de construction des immeubles et les éléments de confort sont identiques (absence d'ascenseur, loggia, wc intérieur, salle d'eau, chauffage et cave) ; qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment des six références annexées à l'offre de renouvellement que la moyenne des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables correspondent à un prix au m² mensuel de 9,83 euros ; que le loyer appliqué à M. et Mme I..., soit 3,73 euros le m², était donc manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande de réévaluation du loyer de M et Mme I... telle que sollicitée par la société SEMIV ; que la différence entre le loyer proposé et le loyer acquitté lors de la notification de l'offre de renouvellement est de 6,10 euros (9,83 euros - 3,73 euros) ; que l'augmentation du loyer que peut demander le bailleur est égale à la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et le loyer à la date du renouvellement, soit 3,73 euros + 3,05 euros (6,10 euros : 2) = 6,78 euros le m², soit un loyer mensuel de 527,43 euros tel que demandé par la société SEMIV alors qu'il aurait dû être de 527,48 euros si l'on multiplie 6,78 euros par 77,80 m² ; que la différence entre le montant de l'ancien loyer et du nouveau loyer s'appliquera par sixième, soit 39,56 euros chaque année ; qu'à défaut pour les locataires de signer le nouveau bail clans les conditions judiciairement fixées, il y a lieu de juger que la présente décision vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré, non contraires à la présente décision ;
1) ALORS QUE les juges ne peuvent pas modifier l'objet du litige dont ils sont saisis ; que, dans leurs écritures, les époux I... soutenaient que le balcon/loggia ne devait pas être pris en considération pour calculer la surface habitable de l'appartement litigieux et fixer le nouveau loyer de sorte que, contrairement aux affirmations de la SEMIV, ledit appartement présentait une surface de 73,10 m² et non de 77,80 m² (concl., p. 17 § 8-11) ; qu'en affirmant, pour dire que le loyer des époux I... était manifestement sous-évalué lors de la notification de l'offre de renouvellement du bail et fixer le nouveau loyer à 6,78 € le m², que « la SEMIV indique que la surface de l'appartement est de 77,80 m², outre la moitié de la surface de la loggia, soit 4,70 m², ce qui n'est pas contesté par les locataires », la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE la surface habitable, à prendre en considération pour calculer le prix du loyer réévalué, correspond à la surface plancher construite dont il faut déduire les dépendances, telles que loggias et balcons ; qu'en retenant, pour fixer le nouveau loyer dû par les époux I... à 6,78 € le m², que la surface de l'appartement est de 77,80 m², ce qui incluait 4,70 m² de balcon/loggia, la cour d'appel a violé l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ensemble l'article 1709 du code civil ;
3) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, dans leurs conclusions, les époux I... faisaient valoir que le nouveau loyer de 6,78 € le m², tel que calculé par la SEMIV, ne tenait pas compte de l'indexation prévue à l'article 5 du décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 s'agissant du loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location concerné (concl., p. 18 § 1-2) ; qu'en fixant le nouveau loyer dû par les époux I... à 6,78 € le m², sans répondre au moyen déterminant soulevé par les époux I... dans leurs écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.