AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Forum de Courchevel 1850, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 6 septembre 1994 par la cour d'appel de Lyon (2e chambre), au profit :
   1°/ de la société Access, société anonyme, dont le siège est ...,
   2°/ de la Banque La Hénin, dont le siège est ... Ville-L'Evêque, 75008 Paris,
   3°/ de la Banque de Savoie, dont le siège est ...,
   4°/ de M. Jean-Pierre X..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Access, demeurant ...,
   5°/ de M. Bernard Y..., ès qualités de représentant des créanciers de la société Access, demeurant ...,
   défendeurs à la cassation ;
   La Banque de Savoie a formé, par un mémoire déposé au greffe le 24 août 1995, un pourvoi provoqué contre le même arrêt;
   La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;
   La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation également annexés au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 1er octobre 1996, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président et rapporteur, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, Martin, Guerrini, conseillers, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
   Sur le rapport de Mlle Fossereau, conseiller doyen, les observations de Me Cossa, avocat de la société civile immobilière (SCI) Forum de Courchevel 1850, de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la Banque La Hénin, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la Banque de Savoie, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la société Access, de M. X... et de M. Y..., ès qualités, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 septembre 1994), que la société civile immobilière "du forum de Courchevel 1850" (SCI) a, par acte du 3 août 1990, vendu un groupe de bâtiments en l'état futur d'achèvement à la société Access, la banque la Henin se portant partiellement caution du paiement du prix et le délai d'achèvement étant contractuellement fixé au 28 février 1991; que la venderesse et la banque de Savoie, cessionnaire de sa créance, ayant assigné la société Access et la caution en paiement du solde, celles-ci ont invoqué le retard de livraison et les malfaçons des travaux;
   Attendu que la SCI et la banque de Savoie font grief à l'arrêt d'avoir fixé au 28 octobre 1991 la date d'achèvement réel et de déclarer la venderesse débitrice de pénalités de retard, alors, selon le moyen, "1°) que l'acte de vente conclu entre la SCI et la société Access en date du 3 août 1990 stipulait en son chapitre relatif au délai d'achèvement contractuel que celui-ci serait, le cas échéant, majoré des jours d'intempéries constatés par une attestation de l'architecte ou du BET, à laquelle les parties convenaient de se rapporter à cet égard, le délai étant également majoré des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise et, de manière générale, en cas de force majeure ;
   que cette clause exempte de toute équivoque, ne mettait pas à la charge de la société venderesse l'obligation d'aviser la société acquéresse des événements susceptibles, aux termes du contrat, d'entraîner la majoration du délai d'achèvement contractuel des locaux litigieux dès lors que cette dernière n'était pas chargée d'en contrôler l'existence pendant le déroulement du chantier; qu'il s'ensuit qu'en mettant à la charge de la SCI l'obligation d'informer la société Access des événements générateurs des retards survenus au cours des travaux, la cour d'appel a ajouté à l'acte de vente susvisé une stipulation qu'il ne comporte pas et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil; 2°) que la SCI avait versé aux débats deux attestations émanant, l'une de la société SERALP, maître d'oeuvre de l'opération, l'autre de la société SPIE Cintra, et établissant, pour la première, que le décompte des jours d'intempérie aboutissait à une majoration de 57 jours calendaires du délai d'achèvement contractuel et, pour la seconde, que le dépôt de bilan de l'entreprise Aulnet, sous-traitante de la société Cintra, avait retardé les travaux de 21 jours; que, dès lors, en refusant de prendre en compte les 78 jours de retard dont il était ainsi justifié au motif que la SCI n'établissait pas que ces événements aient eu l'incidence qu'elle leur prêtait et en négligeant de s'expliquer sur la portée des éléments de preuve susvisés, pourtant de nature à justifier la majoration du délai d'achèvement aux termes du contrat de vente, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   3°) que l'expert, qui devait rechercher si l'immeuble litigieux était achevé et, dans l'affirmative, préciser la date de cet achèvement, n'avait pas reçu la mission d'examiner les causes de majoration du délai d'achèvement contractuel; qu'en toute hypothèse, une partie a toujours la possibilité d'apporter au juge une précision ou une preuve qu'il lui appartient d'apprécier alors même que l'expert ne s'est pas prononcé sur elle; que, dès lors, en énonçant que la SCI n'avait pas fait état au cours de l'expertise des causes précitées de majoration du délai d'achèvement contractuel et que cela n'avait pas permis à l'expert d'émettre un avis à leur sujet, la cour d'appel s'est déterminée par des considérations parfaitement inopérantes, privant ainsi de nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil; 4°) que l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, applicable en la cause, répute achevé l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat; qu'il s'ensuit que, s'agissant en l'espèce d'un immeuble à l'usage d'habitation, celui-ci devait être réputé achevé à la date où il était habitable; que, dès lors, en reprenant à son compte les conclusions de l'expert qui a retenu comme motifs d'inachèvement trois défauts de finition ne rendant pas l'immeuble inhabitable, sur la seule considération,

en réalité inopérante, des nécessités de confort d'un habitat de luxe en station de sports d'hiver, la cour d'appel a violé le texte susvisé";
   Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la SCI étant restée silencieuse lors de l'expertise quant aux causes de retard du chantier, l'expert chargé de le calculer n'avait pu vérifier l'incidence éventuelle des jours d'intempérie et celle du dépôt de bilan d'une entreprise sur l'inachèvement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les immeubles n'étaient pas achevés le 28 février 1991 au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, dès lors que la sécurité n'était pas garantie quant à l'installation électrique, que les "locaux à skis" n'étaient pas terminés et que le système d'ouverture des garages était défaillant, ce qui rendait les lieux impropres à une utilisation conforme à leur destination;
   Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi provoqué, réunis :
   Attendu que la SCI et la banque de Savoie font grief à l'arrêt de condamner la SCI à verser des pénalités de retard, alors, selon le moyen, "1°) que même si l'obligation primitive contient un terme dans lequel elle doit être accomplie, la peine constituée par l'exécution d'une clause pénale n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé à livrer a été vraiment mis en demeure de s'exécuter par son créancier; que, dès lors, en énonçant pour confirmer le jugement qui a condamné la SCI à payer à la société Access la somme de 12 284 640 francs au titre de pénalités de retard, que le vendeur devait s'acquitter "spontanément" de son obligation de livrer, la cour d'appel a violé l'article 1230 du Code civil par défaut d'application; 2°) que la perte d'une chance suppose, pour être indemnisable, que la partie qui allègue avoir subi un préjudice rapporte la preuve que la chance dont elle aurait été privée était réelle et sérieuse; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que la société Access avait subi un préjudice du seul fait de la perte de la possibilité de commencer la commercialisation des locaux litigieux pendant les mois précédant les jeux olympiques; qu'en statuant ainsi, sans relever aucune circonstance de nature à caractériser l'existence d'une chance précise de vente qui aurait été compromise par le retard de livraison, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 1147 du Code civil";
   Mais attendu qu'ayant constaté que l'obligation d'achèvement contractuellement fixée au 28 février 1991 n'avait pas été remplie à cette date, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la mise en demeure d'achever les travaux, non exigée par le contrat, n'était pas nécessaire, a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant souverainement que la société Access n'ayant pu commencer la commercialisation des immeubles avant les jeux olympiques, avait subi de ce fait un grave préjudice financier qui empêchait de considérer le montant contractuel des pénalités comme manifestement excessif;
   Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi provoqué, réunis :
   Attendu que la SCI et la banque de Savoie font grief à l'arrêt de rejeter "en l'état" la demande de la venderesse en paiement du solde du prix, alors, selon le moyen, "1°) qu'en application de l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation, applicable en la cause, le solde du prix de vente d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, diminué le cas échéant d'un montant de 5% du prix total en cas de contestation sur la conformité de l'immeuble avec les prévisions du contrat, est exigible par le vendeur lors de la mise à disposition des locaux à l'acquéreur; que l'exécution de l'obligation, à la charge de l'acquéreur, de payer le solde du prix de vente est indépendante de l'existence de désordres réservés et ne saurait surtout être subordonnée à la levée de ces réserves, dès lors que les opérations de réception et de levée des réserves s'inscrivent dans les rapports issus de contrats d'entreprise entre le vendeur et les constructeurs, distincts de ceux existant entre le vendeur et l'acheteur; qu'en l'espèce, le contrat de vente conclu en date du 3 août 1990 entre la SCI et la société Access stipulait que le solde du prix de vente dû par cette dernière, soit la somme de 27 372 000 francs, serait payable lors de la mise des locaux à sa disposition; qu'il a été constaté par les juges du fond que la société Access a pris possession de l'immeuble litigieux au mois de décembre 1991; que, dès lors, en déboutant la SCI de sa demande en paiement du solde du prix, au motif parfaitement inopérant, que le coût de reprise des désordres réservés n'a pas été évalué par l'expert, la cour d'appel a violé, ensemble, le texte susvisé et l'article 1134 du Code civil; 2°) qu'il ne peut être fait droit à une exception d'inexécution que pour autant que l'inexécution prétendue est d'une gravité suffisante pour affranchir le demandeur à l'exception de ses propres obligations; que, dès lors, en énonçant, pour rejeter la demande de la SCI en paiement du solde du prix de vente, que le coût de la remise en état était susceptible d'excéder le solde du prix, ce qui, en l'absence des conclusions de l'expert judiciaire sur ce point, revenait à supposer un fait non encore établi, la cour d'appel a statué par un motif hypothétique et par là-même inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil; 3°) que la SCI avait versé aux débats un rapport d'expertise établi à sa demande par l'expert A... et aux termes duquel celui-ci concluait que le coût des travaux de reprise des locaux litigieux

pouvait être estimé à 5 000 000 francs; que cette estimation constituait une réplique à celle de 17 865 900 francs émise par l'expert Z..., mandaté aux mêmes fins par la société Access; que, dès lors, en rejetant la demande la SCI en paiement du solde du prix de vente en la seule considération des conclusions de M. Z... et sans s'expliquer sur l'élément de discussion que constituait le rapport établi par M. A..., pourtant de nature à cantonner le coût des reprises au seul montant de la retenue de garantie, la cour d'appel a, de nouveau, privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 du Code civil; 4°) que l'article 48 de la loi du 1er janvier 1985, applicable en la cause, prévoit que les instances en cours au moment du prononcé du jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire peuvent tendre uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant; qu'en l'état de la condamnation de la banque La Hénin, prononcée par l'arrêt, au paiement en sa qualité de caution des sommes éventuellement mises à la charge de la société Access au titre du règlement du solde du prix de vente, il importait peu qu'une procédure collective fût engagée à l'encontre de cette dernière, dès lors que l'exécution de ses engagements étant garantie par une caution, il suffisait que la créance de la SCI sur la société Access fût fixée pour qu'elle devînt exigible; qu'il s'ensuit qu'en énonçant, pour justifier le débouté de la demande de la SCI venderesse en paiement du solde du prix de vente, que la procédure collective concernant la société Access, intervenue postérieurement au jugement, interdisait toute condamnation contre elle, la cour d'appel s'est déterminée par une considération inopérante, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard tant du texte susvisé que de l'article 1134 du Code civil";
   Mais attendu qu'ayant constaté que l'expert judiciaire avait décrit de nombreux désordres dont le Tribunal avait justement estimé que leur coût dépasserait largement la retenue de garantie, et était de nature à excéder le solde du prix, et qu'il n'avait pas encore été procédé à l'évaluation des réfections et finitions, la cour d'appel, qui a relevé, à bon droit, que la procédure collective contre la société Access interdisait sa condamnation, a souverainement retenu qu'il convenait de renvoyer l'affaire devant les premiers juges pour fixer le montant de la créance éventuelle de la SCI au vu de l'expertise en cours;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la SCI Forum de Courchevel aux dépens des pourvois;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Forum de Courchevel à payer, d'une part, à la société Access la somme de 8 000 francs et, d'autre part, à la Banque La Hénin, à M. X..., ès qualités, et à M. Y..., ès qualités, ensemble, la somme de 8 000 francs;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé en l'audience publique du six novembre mil neuf cent quatre-vingt-seize par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.