LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 207 F-D
Pourvoi n° F 20-13.241
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
Mme V... G..., épouse P..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° F 20-13.241 contre l'arrêt rendu le 17 décembre 2019 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige l'opposant au GAEC La Ferme de la Morinière, groupement agricole d'exploitation en commun, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme P..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du GAEC La Ferme de la Morinière, après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Angers, 17 décembre 2019), par acte du 30 septembre 1998, D... P... et son épouse ont consenti à l'EARL de La Morinière (l'EARL) un bail rural portant sur diverses parcelles.
2. Par lettre du 13 décembre 2016, un notaire a notifié à l'EARL l'intention de Mme P... de vendre en bloc deux parcelles louées, cadastrées [...]  et [...] , ainsi qu'une maison d'habitation non louée cadastrée [...] , pour un prix global, et l'a informée qu'elle pouvait exercer son droit de préemption sur l'ensemble.
3. Par déclaration du 9 février 2017, le GAEC La Ferme de La Morinière (le GAEC), venant aux droits de l'EARL, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la notification de vente et en fixation de la valeur vénale des seules parcelles données à bail.
Examen du moyen
Sur le moyen unique
Enoncé du moyen
4. Mme P... fait grief à l'arrêt d'annuler la notification de vente, alors :
« 1°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer ; qu'en l'espèce, aucune des parties n'alléguait que les deux parcelles données à bail [...]  et [...]  étaient divisibles ; qu'en affirmant, pour annuler la notification de la vente, qu'il n'est pas démontré que les parcelles [...]  et [...]  forment un tout indivisible pour en déduire que le bailleur ne pouvait par un seul acte notifier au preneur la vente de ces deux parcelles, la cour d'appel qui a fondé sa décision sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2° / que le bail rural étant indivisible jusqu'à la date de son expiration, le bailleur qui décide de vendre deux parcelles données à bail peut notifier cette vente au preneur dans un seul et même acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les parcelles [...]  et [...]  sont comprises dans le bail conclu le 30 septembre 1998, entre les consorts P... et le Gaec de la Ferme de la Morinière ; qu'en affirmant, pour annuler la notification de la vente portant sur les parcelles [...]  et [...]  données à bail au Gaec La Ferme de la Morinière, qu'il n'est pas démontré que ces parcelles formeraient un tout indivisible, la cour d'appel a violé les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
3° / en toute hypothèse, que le bailleur peut notifier, dans un seul et même acte, la vente de biens qui forment un ensemble indivisible ; qu'en décidant, pour annuler la notification de la vente portant sur les parcelles [...]  et [...]  données à bail au Gaec La Ferme de la Morinière qu'il n'est pas démontré que ces parcelles formeraient un tout indivisible quand il ressortait de ses propres constatations que la parcelle de terre [...]  ne pouvait être desservie que par le chemin d'accès situé sur la parcelle [...]  de sorte qu'elles formaient un ensemble matériellement indivisible, la cour d'appel a violé articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ que le bailleur peut notifier, dans un seul et même acte, la vente de biens loués et de biens non loués lorsqu'ils constituent un ensemble indivisible ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté le caractère indivisible des parcelles cadastrées section [...]  et [...] au regard de la configuration des lieux, dès lors qu'un état d'enclave résulterait d'une vente séparée ; qu'en annulant la notification de la vente au motif qu'elle portait sur la maison d'habitation non donnée à bail, quand il ressortait de ses propres constatations que cette maison d'habitation formait un tout indivisible avec la parcelle [...]  donnée à bail, la cour d'appel a violé les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
5°/ qu'il suffit, pour que le bailleur puisse, dans un seul et même acte, notifier la vente de biens affermés et de biens non affermés, que les biens non loués forment un ensemble indivisible avec l'un des biens loués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail consenti au Gaec La Ferme de la Morinière portait sur la parcelle de terre [...]  et la parcelle servant d'assiette au chemin d'accès [...]  ; qu'elle a également constaté que la maison d'habitation cadastrée [...]  non donnée à bail et la parcelle [...]  sur laquelle se trouve le chemin d'accès objet du bail sont indivisibles ; qu'en retenant, pour annuler la notification de la vente, que celle-ci portait sur la maison d'habitation qui était divisible de la parcelle de terre [...] , la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a énoncé à bon droit que le preneur dispose de la prérogative, d'ordre public, d'acquérir par préemption les immeubles qu'il a pris en location et qu'à titre d'exception appréciée strictement, le bailleur peut lui proposer la vente unique d'un fonds affermé et de biens non compris dans l'assiette du bail rural s'ils constituent un tout indivisible.
6. Ayant analysé les éléments produits dont elle a souverainement apprécié la portée, elle a retenu, sans méconnaître le principe de la contradiction, que la venderesse ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, que les trois parcelles formaient ensemble une unité matérielle ou économique indissociable.
7. Elle en a exactement déduit que la notification au fermier d'un projet global était nulle.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme P... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme P... et la condamne à payer au GAEC La Ferme de la Morinière la somme de 3 000 euros.
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme P...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la notification de vente faite à la demande de Mme V... P... née G... le 13 décembre 2016 par Me H... O..., notaire, au Gaec La Ferme de la Morinière ;
AUX MOTIFS QUE sur la demande de nullité de la notification de vente du 13 décembre 2016 ; que le preneur est en droit d'exercer un droit de préemption sur les biens qu'il a pris en location. Le bailleur ne peut pas procéder à une vente unique d'un fonds affermé et de biens non compris dans le bail rural, sauf s'ils constituent un tout indivisible ; qu'en conséquence la notification de vente est nulle si le projet de vente inclut un ensemble de biens loués seulement en partie et si l'indivisibilité n'est pas caractérisée ; que l'indivisibilité suppose que les biens vendus ne soient pas matériellement séparables ou constituent une unité économique indissociable et elle doit être appréciée strictement ; qu'en l'espèce les différents plans cadastraux et vues aériennes de « Géoportail » versés aux débats montrent que la parcelle cadastrée section [...]  comprenant des bâtiments et une maison d'habitation, non comprise dans le bail rural liant les parties, est entourée de parcelles à vocation agricole, qu'elle ne dispose pas d'une issue directe sur une voie publique et que, pour y accéder, il faut passer par un chemin situé sur la parcelle cadastrée section [...]  ; qu'une vente portant uniquement sur la parcelle cadastrée section [...]  créerait ainsi un état d'enclave ; qu'or la parcelle cadastrée section [...]  est désignée comme étant louée à l'Earl de la Morinière dans le bail rural, et ce, pour une surface de 34 a 60 ca ; que le preneur prétend que, bien qu'incluse intégralement dans le bail rural, en réalité il n'a jamais loué qu'une partie de cette parcelle cadastrée section [...] , à savoir les parties en herbe, mais pas le chemin d'accès à la maison ; que la comparaison des surfaces mentionnées sur le bail et sur le projet de procès-verbal de délimitation dressé en 2015 par le cabinet Ferjoux-Brichet, géomètres experts, confirment que la parcelle cadastrée section [...]  a une contenance de 34 a 60 ca de sorte qu'aux termes du bail rural, c'est bien l'intégralité de cette parcelle qui a été donnée en location à l'Earl de La Morinière, devenue Gaec La Ferme de la Morinière ; que le bail conféré sur la maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée section [...]  n'indique pas expressément que le chemin ferait partie des biens loués ; que la mention que les locataires de la maison d'habitation doivent entretenir le chemin ne peut suffire à établir qu'il serait compris dans l'assiette de leur bail, ce d'autant que ledit bail précise « le propriétaire se réserve le passage du chemin pour le bois de chauffage, ainsi que le fermier ». Cette formulation est trop imprécise pour qu'une conclusion puisse en être tirée quant à la nature des droits de chacun sur le chemin.
Elle établit uniquement que tant le propriétaire, que le locataire de la maison d'habitation et le fermier des champs voisins détenaient un droit d'usage du chemin, sans permettre de déterminer à quel titre ; qu'en présence d'un bail rural qui vise expressément l'intégralité de la parcelle, donc y compris le chemin, les mentions imprécises d'un bail d'habitation postérieur, de même que l'absence d'usage du chemin par le fermier ou la présence de clôtures en bordure du chemin rendant son usage par le fermier difficile, ou même encore le fait que le fermier aurait éventuellement pu, du moins jusqu'en 2015, ignorer louer le chemin, sont insuffisants pour établir que ce chemin ne serait pas compris dans l'assiette du bail rural ; que par ailleurs, le preneur prétend que, depuis l'établissement d'un procès-verbal de délimitation et la pose de bornes le 10 avril 2015, ainsi que l'implantation de clôtures, il n'existerait plus en pratique d'indivisibilité ; que néanmoins la bailleresse conteste avoir donné son accord sur une nouvelle délimitation des parcelles et il y a lieu de relever que, non seulement le procès-verbal de délimitation versés aux débats n'a pas été publié au service de la publicité foncière, mais il n'est pas signé ; qu'aucune conséquence ne peut dès lors être tirée de la pose de bornes et de l'implantation de clôtures ; qu'à partir du moment où il est démontré que le bail rural portait sur l'intégralité de la parcelle cadastrée section [...] , y compris le chemin, et en l'absence de preuve d'une modification de l'assiette de ce bail, le caractère indivisible des parcelles cadastrées section [...]  et [...] est établi au regard de la configuration des lieux, dès lors qu'un état d'enclave résulterait d'une vente séparée ; qu'en revanche, la configuration des lieux ne permet pas de conclure que la parcelle cadastrée section [...]  constituerait un ensemble indivisible avec la parcelle cadastrée section [...]  sur laquelle ne passe pas le chemin d'accès à la voie publique ; qu'il n'est pas plus démontré que les parcelles cadastrées section [...]  et [...] formeraient un tout indivisible ; qu'il convient de relever que les parents de Mme P... lui ont transmis les biens litigieux par deux donations-partage successives à 15 ans d'intervalle, - l'une par acte du 31 mai 1978 portant notamment sur un ensemble de bâtiments d'habitation et d'exploitation situés lieudit « La Parentraye » comprenant, outre le bâti, « cour, puits, mare et pâtis avec chemins », ensemble alors cadastré section [...] , [...] et [...] pour une contenance totale de 60 a 76 ca et correspondant désormais aux parcelles aujourd'hui cadastrées section [...]  et [...] ; - l'autre par acte du 23 février 1993 portant notamment sur une pièce de terre entourant la ferme de la Parentraye située lieudit « [...]  » alors cadastrée section [...] et [...] pour une contenance de 8 ha 88 a 40 ca et désormais cadastrée section [...]  ; que cela montre que, bien que la parcelle aujourd'hui cadastrée section [...]  entoure l'ancienne ferme de la Parentraye et son chemin d'accès à la route, le tout ne constituait pas un ensemble indivisible que ce soit d'un point de vue matériel ou économique pour les auteurs de la bailleresse ; qu'or aucune modification de la configuration des lieux n'est démontrée depuis que ces donations partage ont été établies ; que quant à la présence d'une construction sur la limite entre les deux parcelles cadastrées section [...]  et [...], cela ne caractérise pas non plus l'indivisibilité de ces deux parcelles ;
Que si empiètement il y a sur la parcelle cadastrée section [...] , il est de faible importance. Il pourrait éventuellement justifier, en cas de vente séparée des deux parcelles, l'application des règles régissant les empiètements, mais ne rend pas les deux biens indivisibles, ce d'autant que les photographies produites font apparaître qu'il s'agit d'une structure en bois et tôles sans fondation susceptible d'être détruite sans atteinte au bâtiment principal ; qu'enfin la preuve n'est pas rapportée d'une unité économique indissociable entre les trois parcelles ; que sur ce point il convient de noter que le preneur, dont le siège social est situé lieudit [...], exploite les terres entourant l'ancienne ferme de la Parentraye depuis plus de 20 ans, sans être également locataire de cette ferme, la maison faisant l'objet d'un bail d'habitation distinct ; que l'indivisibilité n'étant pas caractérisée à l'égard de la parcelle cadastrée section [...] , la notification de vente ne pouvait pas porter sur les trois parcelles ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que la notification de la vente du 13 décembre 2016 est valable et de prononcer sa nullité ;
1) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer ; qu'en l'espèce, aucune des parties n'alléguait que les deux parcelles données à bail [...]  et [...]  étaient divisibles ; qu'en affirmant, pour annuler la notification de la vente, qu'il n'est pas démontré que les parcelles [...]  et [...]  forment un tout indivisible pour en déduire que le bailleur ne pouvait par un seul acte notifier au preneur la vente de ces deux parcelles, la cour d'appel qui a fondé sa décision sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le bail rural étant indivisible jusqu'à la date de son expiration, le bailleur qui décide de vendre deux parcelles données à bail peut notifier cette vente au preneur dans un seul et même acte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les parcelles [...]  et [...]  sont comprises dans le bail conclu le 30 septembre 1998, entre les consorts P... et le Gaec de la Ferme de la Morinière ; qu'en affirmant, pour annuler la notification de la vente portant sur les parcelles [...]  et [...]  données à bail au Gaec La Ferme de la Morinière, qu'il n'est pas démontré que ces parcelles formeraient un tout indivisible, la cour d'appel a violé les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le bailleur peut notifier, dans un seul et même acte, la vente de biens qui forment un ensemble indivisible ; qu'en décidant, pour annuler la notification de la vente portant sur les parcelles [...]  et [...]  données à bail au Gaec La Ferme de la Morinière qu'il n'est pas démontré que ces parcelles formeraient un tout indivisible quand il ressortait de ses propres constatations que la parcelle de terre [...]  ne pouvait être desservie que par le chemin d'accès situé sur la parcelle [...]  de sorte qu'elles formaient un ensemble matériellement indivisible, la cour d'appel a violé articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE le bailleur peut notifier, dans un seul et même acte, la vente de biens loués et de biens non loués lorsqu'ils constituent un ensemble indivisible ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté le caractère indivisible des parcelles cadastrées section [...]  et [...] au regard de la configuration des lieux, dès lors qu'un état d'enclave résulterait d'une vente séparée ; qu'en annulant la notification de la vente au motif qu'elle portait sur la maison d'habitation non donnée à bail, quand il ressortait de ses propres constatations que cette maison d'habitation formait un tout indivisible avec la parcelle [...]  donnée à bail, la cour d'appel a violé les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime ;
5) ALORS QU'il suffit, pour que le bailleur puisse, dans un seul et même acte, notifier la vente de biens affermés et de biens non affermés, que les biens non loués forment un ensemble indivisible avec l'un des biens loués ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail consenti au Gaec La Ferme de la Morinière portait sur la parcelle de terre [...]  et la parcelle servant d'assiette au chemin d'accès [...]  ; qu'elle a également constaté que la maison d'habitation cadastrée [...]  non donnée à bail et la parcelle [...]  sur laquelle se trouve le chemin d'accès objet du bail sont indivisibles ; qu'en retenant, pour annuler la notification de la vente, que celle-ci portait sur la maison d'habitation qui était divisible de la parcelle de terre [...] , la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime.