LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 411-2 du code rural ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 septembre 2008), que M. Jacques X... exploitait des parcelles de vignes lui appartenant en nue-propriété, sa mère Mme X... en étant usufruitière ; que par jugement du 25 juillet 2000, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'encontre de M. X... et Mme Y..., désignée en qualité de mandataire liquidateur ; qu'ensuite de l'ouverture de cette procédure, Mme X..., les deux enfants du débiteur, Vincent et Cécile X..., et M. Régis Z..., ont constitué la société civile d'exploitation agricole du Domaine du Vau Godard (SCEA) qui a repris l'exploitation des vignes ; que Mme X... étant décédée le 14 novembre 2002, M. Jacques X... est devenu propriétaire des parcelles de vignes dont il était nu-propriétaire ; que sur demande de Mme Y..., le juge commissaire a autorisé, par ordonnance du 4 novembre 2004, leur vente aux enchères publiques ; qu'à l'audience des criées du 24 mai 2005, les époux A... ont été déclarés adjudicataires des parcelles ; que le 13 juin 2005, la SCEA a signifié au greffe qu'elle entendait exercer son droit de préemption, en sa qualité de fermier exploitant les vignes ainsi vendues ; que contestant la réalité de ce bail les époux A... ont assigné la SCEA, en présence de M. X... et de Mme Y..., ès-qualités, pour faire déclarer nul le bail dont se prévalait la SCEA et en conséquence nulle la déclaration d'exercice de son droit de préemption effectuée par cette société ;
Attendu que pour constater que la SCEA n'était pas titulaire d'un bail rural sur les parcelles en cause, l'arrêt retient que c'est à bon droit que les époux A... font observer qu'aux termes de l'article L. 411-2 du code rural, les dispositions du fermage ne sont pas applicables aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe à leur exploitation au sein de celle-ci, qu'il est ainsi établi que Mme X..., qui a selon les dires mêmes de la SCEA, voulu créer cette société pour continuer de procéder à la mise en valeur des biens dont elle était usufruitière et qui ne pouvaient plus être exploités par son fils en raison de la procédure collective dont il faisait l'objet, n'a donc pu conclure avec la SCEA qu'une convention d'occupation précaire qui a cessé d'exister à la date de son décès ; 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si Mme X... avait effectivement participé à l'exploitation des parcelles au sein de la SCEA, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;
Condamne les époux A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux A... ; les condamne à payer à M. X... et à la SCEA du Domaine du Vau Godard, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X... et la société du Domaine du Vau Godard.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la SCEA du Domaine du Vau Godard n'est pas titulaire d'un bail rural sur les parcelles de vignes cadastrées sur la commune de Benais section E numéro 2303, section E numéro 4358, section E numéro 4360 et section ZE numéro 38, déclaré nul et de nul effet la déclaration d'exercice d'un droit de préemption portant sur ces quatre parcelles effectuée le 13 juin 2005 par la SCEA du Domaine du Vau Godard, déclaré nuls et de nul effet tous actes qui sont la suite et la conséquence de cette déclaration du 13 juin 2005, dit que Monsieur A... et son épouse sont seuls propriétaires des quatre parcelles susvisées sous réserve du paiement entre les mains de Maître Y... es qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de Monsieur Jacques X... du prix porté à leurs déclaration d'adjudication en date des 24 et 26 mai 2005, ordonné l'expulsion de ces parcelles au besoin avec l'assistance de la force publique, de la SCEA du Domaine du Vau Godard, de toute personne de son chef et de tous matériels lui appartenant au plus tard huit jours après la signification de l'arrêt, déclaré le jugement commun à Monsieur Jacques X... et à Maître Nadine Y... es qualités et condamné la SCEA du Domaine du Vau Godard à payer à Monsieur A... et à son épouse ensemble la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts et 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux motifs qu'il appartient à la SCEA de démontrer l'existence d'un bail rural régulièrement conclu avec Madame veuve X... ; qu'aucun écrit n'a été rédigé par les parties ; que l'article 595 du Code civil précise que l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ; qu'il ne peut donc être reconnu à la convention ayant pu lier la SCEA et Madame veuve X... le caractère d'un bail rural puisque cette dernière n'était qu'usufruitière des terres données à exploiter et n'avait donc pas qualité pour passer seule un tel bail ; que le nu-propriétaire, Monsieur Jacques X... placé en liquidation judiciaire n'aurait pu y apporter son concours ; qu'il n'est pas allégué que Maître Y... qui avait seule qualité pour représenter Monsieur Jacques X... ait apporté son concours à la conclusion d'un tel contrat ; que c'est à bon droit que les appelants font de plus observer qu'aux termes de l'article L 411-2 du Code rural, les dispositions du fermage ne sont pas applicables aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe à leur exploitation au sein de celle-ci ; qu'il est ainsi établi que Madame X... qui a selon les dires mêmes de la SCEA voulu créer cette société pour continuer de procéder à la mise en valeur des biens dont elle était usufruitière et qui ne pouvaient plus être exploités par son fils en raison de la procédure collective dont il faisait l'objet, n'a donc pu conclure avec la SCEA qu'une convention d'occupation précaire qui a cessé d'exister à la date de son décès ; qu'à cette date Monsieur X... étant devenu seul propriétaire des terres litigieuses il appartenait à Maître X... de procéder à leur mise en vente laquelle a été réalisée par licitation ; que Maître Y... bien qu'elle s'en soit rapportée à justice sur les demandes formées devant cette Cour a également expressément conclu lors de l'audience à la réformation du jugement entrepris ; qu'elle a fait valoir que c'est à tort que le Tribunal a constaté l'existence d'un bail rural alors qu'elle contestait formellement avoir conclu un tel bail avec la SCEA ; qu'elle soutient avoir seulement laissé à la disposition de la SCEA les terres que celle-ci exploitait du vivant de Madame X... ; qu'elle précise qu'elle n'a émis que des factures de mise à disposition et non des factures de fermage ; que les appelants bien que n'ayant sollicité que la nullité du contrat de bail ont quant à eux également soutenu qu'aucun bail rural n'avait été consenti à la SCEA ce qui doit conduire la Cour en application de l'article 12 du Code de procédure civile à requalifier la demande de nullité formée sur ce fondement en demande de constatation d'inexistence du contrat de bail à ferme allégué par Monsieur Jacques X... et la SCEA ; que Monsieur Jacques X... et la SCEA soutiennent qu'avant qu'il soit procédé à la licitation, Maître Y... avait reconnu devant le Tribunal de commerce de Tours l'existence d'un bail rural et avait fait porter mention de ce bail au cahier des charges ; que le jugement du Tribunal de commerce de Tours statuant sur une demande formée par l'épouse de Monsieur Jacques X... tendant à voir préciser dans l'ordonnance du juge commissaire à la liquidation de son mari, que les parcelles vendues étaient grevées d'un bail agricole au profit de la SCEA a simplement dans son dispositif, déclaré ce recours recevable mais mal fondé et a confirmé en tous points l'ordonnance du juge commissaire en condamnant Madame X... aux entiers dépens ; qu'en application des articles 480 et 455 du Code de procédure civile, seul le dispositif d'une décision est assorti de l'autorité de la chose jugée ; que c'est donc à tort que le Tribunal s'est fondé sur les motifs du jugement en les qualifiant de décisoires alors qu'une telle qualification n'est prévue par aucun texte légal et est sanctionnée par la jurisprudence depuis vingt ans ; que les motifs du jugement du Tribunal de commerce de Tours n'ayant pas l'autorité de la chose jugée, Monsieur Jacques X... et la SCEA ne peuvent se fonder sur eux pour démontrer l'existence d'un bail rural ; que les écritures prises par Maître Y... devant le tribunal de commerce n'ayant pas été versées aux débats, aucun aveu judiciaire fait par le mandataire liquidateur de l'existence d'un bail rural n'est démontré par l'intimée ; que Monsieur Jacques X... et la SCEA soutiennent en outre que les époux A... ne peuvent remettre en question la portée du cahier des charges et son contenu qui ont vis à vis d'eux force obligatoire puisqu'ils n'ont pas contesté l'existence d'un bail avant d'acquérir définitivement le bien ; que les mentions qui sont portées sur le cahier des charges à la suite de la description des terres acquises par les époux A... sont les suivantes : « parcelles mise à la disposition de la SCEA du Domaine du Vau Godard, bail verbal, fermage versé normalement » ; que cette rédaction est ambiguë comme parlant tout d'abord de « mise à disposition », terme contraire à celui de « bail rural » cette dernière qualification n'étant d'ailleurs pas employée ensuite puisque seule la mention d'un « bail verbal » est portée sur le cahier des charges et que le terme de « bail » peut concerner un bail précaire ; que le terme de fermage est quant à lui antinomique avec celui de « mise à disposition » ; que la rédaction du cahier des charges ne permettant pas dès lors de déterminer si un bail rural a été ou non consenti par Maître Y... à la SCEA du Vau Godard, il convient de rechercher quelle a pu être la commune intention des parties ; qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment des courriers échangés entre Maître Y... et la SAFER que le mandataire liquidateur a sollicité cet organisme pour trouver un « viticulteur pour reprendre l'entretien et l'exploitation des vignes » ; que la SAFER a répondu le 4 avril 2003 qu'aucun viticulteur ne « s'était déclaré intéressé car les vignes ont déjà été taillées et restent occupées par Monsieur X... » ; que par courrier du 11 avril 2003 Maître Y... écrivait à la SCEA : « Je ne vois pas comment trois récoltes ont pu être faites sur les vignes par votre société qui ne peut en conséquence prétendre avoir acquis un bail rural. Le fermage proposé à 457 euros l'hectare apparaît trop faible pour pouvoir être retenu par Monsieur le juge et je vous invite en conséquence à revoir votre proposition à au moins 550 euros » ; que dès le début de ses relations contractuelles avec l'intimée, Maître Y... a donc clairement contesté l'existence de tout bail rural ; qu'elle n'a employé qu'improprement le mot « fermage » ; qu'elle a ensuite délivré à la SCEA non des avis de paiement de fermages mais des « factures de mise à disposition des vignes » pour les années 2003, 2004 et 2005 ; que cette mise à disposition peut d'autant moins correspondre à l'octroi d'un bail à ferme que Maître Y... n'avait en sa qualité de mandataire liquidateur que la possibilité de conclure avec la SCEA comme elle l'a fait avec la SAFER pour d'autres parcelles, que des conventions de mise à disposition provisoire ; que le bail que Maître Y... n'a jamais contesté avoir conclu verbalement avec la SCEA ne peut donc être qualifié de bail rural mais est uniquement un bail précaire valide jusqu'à la vente des immeubles ainsi mis à disposition et dépendant de la liquidation de Monsieur Jacques X... ; qu'en application des articles L 412-1 et suivants du Code rural seul le preneur à ferme dispose d'un droit de préemption qui n'est pas accordé par la loi au seul occupant précaire ; que la SCEA a fautivement exercé un droit de préemption auquel elle ne pouvait prétendre et a ainsi empêché la prise de possession des terres et leur exploitation par les époux A... ; que les vignes ont été laissées à l'abandon et vont nécessiter un important et coûteux travail de remise en état ; que les époux A... subissent ainsi un préjudice financier qu'il convient de réparer par l'octroi d'une somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Alors d'une part, que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311- 1 du Code rural est régie par le statut du fermage ; que ces dispositions sont d'ordre public ; qu'en énonçant que les mentions du cahier des charges selon lesquelles les parcelles sont « mises à la disposition de la SCEA du Domaine du Vau Godard, bail verbal, fermage versé normalement » ne permettraient pas de constater l'existence d'un bail rural, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 411-1 du Code rural qu'elle a violé ;
Alors d'autre part, que les dispositions des articles L. 411-1 et L. 411-2 du Code rural n'interdisent pas la conclusion d'un bail soumis au statut du fermage portant sur les biens mis à la disposition d'une société par une personne, même continuant de participer à l'exploitation au sein de celle-ci ; qu'en considérant que Madame veuve X... qui a voulu créer la SCEA pour continuer de procéder à la mise en valeur des biens dont elle était usufruitière et qui ne pouvaient plus être exploités par son fils en raison de la procédure collective dont il faisait l'objet, ne pouvait conclure avec cette SCEA qu'une convention d'occupation précaire, l'arrêt attaqué a violé les articles susvisés ;
Alors en troisième lieu, que ne peuvent échapper au statut du fermage que les biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci ; qu'en se contentant de relever le désir de Madame veuve X... de continuer de procéder à la mise en valeur des biens dont elle était usufruitière, sans constater que Madame veuve X... avait effectivement participé avant son décès à l'exploitation des parcelles au sein de la SCEA, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 411-1 et L 411-2 du Code rural ;
Alors en quatrième lieu, que la nullité d'un bail portant sur un fonds rural consenti par un usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire ; que l'acquéreur du bien ne peut agir en nullité du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, en l'absence de demande de nullité du bail formée par le nu-propriétaire ou par son mandataire liquidateur, la Cour d'appel a violé l'article 595 du Code civil ;
Alors de surcroît, que le nu-propriétaire d'un bien immobilier ne peut poursuivre la nullité du bail qui a été consenti sur ce bien sans son accord par l'usufruitier, même en agissant par voie d'exception, si ce bail a été exécuté et que plus de cinq années se sont écoulées depuis le jour où il a eu connaissance de ce contrat ; qu'en l'espèce, la SCEA et Monsieur X... faisaient valoir que le délai de cinq ans pour agir en nullité du bail litigieux était expiré et que la validité du bail ne pouvait plus par conséquent être discutée ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors en outre, que l'absence d'autorité de la chose jugée des motifs du jugement du Tribunal de commerce de Tours selon lesquels le mandataire liquidateur ne conteste pas l'existence d'un bail rural et s'engage à ce qu'il soit mentionné dans le cahier des charges n'est pas de nature à interdire à Monsieur Jacques X... et à la SCEA de se fonder sur eux pour démontrer la reconnaissance et l'acceptation par le mandataire liquidateur du bail rural consenti par Madame X... sur les biens litigieux ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles L 411-1 du Code rural et 1351 du Code civil ;
Alors enfin et en tout état de cause, qu'en matière de saisie immobilière, le cahier des charges constitue une convention ayant force obligatoire entre le poursuivant, les créanciers, le débiteur et l'adjudicataire ; que dès lors que l'existence du bail litigieux est expressément mentionnée au cahier des charges et que ce cahier des charges n'a pas été contesté en temps utile, ce bail était opposable aux époux A... adjudicataires, qui en connaissaient l'existence dès avant l'adjudication ; qu'en énonçant que le bail litigieux constituerait un bail précaire valide jusqu'à la vente des immeubles, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, L 622-16 alinéa 1er ancien du Code de commerce, 689, 690,712 et 715 du Code de commerce.