LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique des 23 et 26 septembre 2009, Mmes H... et V... M..., alors âgées respectivement de 92 et 87 ans, ont vendu à M. C... une maison d'habitation et une parcelle de terre au prix de 77 000 euros, payable pour partie au comptant, à concurrence de 10 000 euros, et le solde en six annuités, du 1er janvier 2010 au 1er janvier 2015 ; qu'agissant dans le cadre de l'article 10 du livre des procédures fiscales, l'administration fiscale a adressé à M. C..., le 3 avril 2012, une demande de justification du paiement du prix ; qu'après avoir répondu, le 30 avril 2012, qu'il avait omis de régler les annuités échues, M. C... a procédé au paiement de la somme due au titre des trois annuités échues de 2010 à 2012 puis a, le 28 décembre 2012, réglé, par anticipation, le solde du prix ; qu'estimant que la vente était une donation déguisée et procédant, en outre, à une réévaluation du bien à hauteur de 97 500 euros, l'administration fiscale a mis en recouvrement, le 10 juin 2013, une certaine somme au titre du reliquat des droits de mutation et de pénalités ; qu'après le rejet de sa réclamation, M. C... a assigné le directeur départemental des finances publiques en dégrèvement des impositions et pénalités ;
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, et sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que pour dire que l'acte de vente litigieux devait recevoir la qualification de donation déguisée, l'arrêt retient, notamment, que son prix a été sous-évalué en se fondant sur une attestation immobilière d'un notaire du 12 juillet 2007 ; qu'il retient encore qu'aucune pièce du dossier ne démontre que le bien aurait perdu 20% de sa valeur entre ces deux dates, « l'avis émis par un agent immobilier en janvier 2013 » n'ayant pas été versé aux débats et le prix de revente du bien en 2014 ne reflétant pas la situation du marché au jour de la vente ;
Qu'en se prononçant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cet avis, intitulé « dossier d'expertise en évaluation immobilière » et établi par une personne se présentant comme un expert immobilier Fnaim et expert près la cour d'appel de Grenoble, qui figurait sur le bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions de M. C... dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne le directeur général des impôts aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. C... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. C...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur O... C... à payer à la Direction générale des finances publiques la somme de 106.106 euros au titre de reliquats de droits de mutation et de pénalités ;
AUX MOTIFS QUE, selon l'article 64 du Livre des procédures fiscales, l'administration, afin d'en restituer le véritable caractère, est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ; qu'en l'occurrence, et contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, l'administration fiscale démontre, par un faisceau d'indices, l'intention libérale des venderesses et la contrepartie avantageuse pour l'acquéreur ; qu'en effet, si l'acte a certes été passé devant notaire sous la forme d'une vente, il s'avère que le prix n'a été stipulé payable comptant que pour une partie dérisoire (10.000 euros sur 77.000 euros) ; que le solde du prix a été échelonné sur une durée particulièrement longue (six années) au regard de l'âge avancé des venderesses (92 et 87 ans) ; que la garantie prévue pour le cas du non-paiement des annuités n'a pas été mise en oeuvre, alors qu'aucune des trois annuités échues n'avait été honorée, ce qui démontre que, contrairement à ce que soutient Monsieur O... C..., les venderesses n'avaient pas besoin de liquidités ; qu'il est en outre établi que les venderesses, sans descendance en ligne directe, étaient proches de Monsieur C..., en ce qu'elles lui avaient donné procuration sur leurs comptes en 2008, et en ce qu'au cours des années précédant l'acte litigieux, et comme cela figure dans la proposition de rectification du 20 novembre 2012 et n'est pas contesté, elles lui avaient vendu un terrain à bâtir, lui avaient donné la nue-propriété de 10 hectares de terre et l'avaient gratifié au titre de différents contrats d'assurance vie ; qu'à ces éléments s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euros, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires ; que la diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier ; qu'en effet, l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats ; que par ailleurs, le prix de revente du bien, en mars 2014, ne reflète pas la situation du marché au jour de la vente en 2009 ; que selon l'article 1729 du Code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...) entraînent l'application d'une majoration de (...) 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales ; qu'elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire (...) ; que Monsieur C... conteste l'application de la procédure d'abus de droit, en soutenant que la seule qualification qui aurait pu être envisagée par l'administration fiscale serait celle de donation indirecte, relevant du droit commun ; que cependant, comme cela ressort de ce qui précède, l'abus de droit est constitué et Monsieur C... en a été le principal bénéficiaire ; que la décision de rejet du 9 décembre 2013 du directeur départemental des finances publiques des Hautes-Alpes est fondée, et le jugement doit donc être infirmé ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'intention libérale de Mesdames M... en faveur de Monsieur C... était caractérisée par le fait que le prix de vente de l'immeuble litigieux n'avait été stipulé payable comptant que pour 10.000 euros sur 77.000 euros, soit pour une partie qui serait « dérisoire », sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE toute pièce mentionnée dans le bordereau de communication annexé aux conclusions des parties est présumée avoir été produite aux débats ; que le bordereau de communication de pièces joint aux conclusions d'appel de Monsieur C... mentionnait que la pièce n° 9 était un « rapport d'expertise de Mr L... » ; qu'en affirmant néanmoins que l'« avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 » n'avait pas été versé aux débats, visant ainsi le rapport d'expertise, pour en déduire qu'aucun élément ne justifiait la sous-évaluation des biens immobilier acquis par Monsieur C... à 70.000 euros au lieu des 97.500 euros qu'elle avait retenus, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 132 et 954 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur l'absence au dossier d'une pièce invoquée par une partie, qui figurait sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n'avait pas été contestée par l'adversaire, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence de cette pièce au dossier ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que le bien objet de la vente litigieuse avait été sous-évalué, que Monsieur C... ne justifiait cette évaluation par aucune pièce et ne produisait pas « l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 » sur lequel il s'appuyait, bien qu'aucune des parties n'ait contesté la communication de ce rapport d'expertise, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur l'absence de cette pièce au dossier, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier le bénéficiaire ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que l'acte des 23 et 26 octobre 2009 constituait une donation déguisée inopposable à l'administration, que les biens vendus, qui auraient eu une valeur de 97.500 euros, avaient été sous-évalués à la somme de 77.000 euros, dès lors qu'aucune pièce du dossier ne justifiait la diminution de 20 % de la valeur de ce bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble litigieux présentait plusieurs désordres (fissurations, humidité, existence de matériaux amiantés, notamment au niveau du toit, présence de plomb dans la peinture
) qui justifiaient que le bien ait été estimé à la somme de 70.000 euros au moment de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil ;
5°) ALORS QUE, en toute hypothèse, une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier le bénéficiaire ; que l'existence d'une intention libérale ne se déduit pas de la seule absence d'équivalence des prestations ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que l'acte de vente des 23 et 26 octobre 2009 constituait une donation déguisée inopposable à l'administration, que le prix des biens vendus n'avait été stipulé payable comptant que pour une partie « dérisoire » du prix total de vente et que le bien immobilier avait été sous-évalué, que le solde du prix avait été échelonné sur une durée particulièrement longue au regard de l'âge avancé des venderesses et que ces dernières n'avaient pas besoin de liquidités, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'intention libérale, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil ;
6°) ALORS QU'une libéralité suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier le bénéficiaire ; que le simple retard de paiement du prix de vente ne suffit pas à caractériser l'intention libérale ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour décider que l'acte de vente des 23 et 26 octobre 2009 constituait une donation déguisée inopposable à l'administration, que l'intention libérale de Mesdames M... était caractérisée par le fait que Monsieur C... n'avait pas honoré trois des cinq annuités dont il était contractuellement tenu, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce dernier avait effectivement payé l'intégralité du prix de vente préalablement à la dernière échéance convenue par les parties, de sorte que Monsieur C... avait seulement payé ses échéances avec retard, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir évalué le bien immobilier vendu par Mesdames M... à la somme de 97.500 euros et d'avoir en conséquence condamné Monsieur O... C... à payer à la Direction générale des finances publiques la somme de 106.106 euros au titre de reliquats de droits de mutation et de pénalités ;
AUX MOTIFS QU'à ces éléments s'ajoute la sous-évaluation du bien au regard de l'estimation faite un peu plus de deux auparavant à 97.500 euros, comme cela ressort de l'attestation immobilière dressée le 12 juillet 2007 par le notaire chargé de la succession de l'une des trois propriétaires ; que la diminution de 20 % de la valeur de ce bien ne résulte d'aucune pièce du dossier ; qu'en effet, l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 n'est pas versé aux débats ; que par ailleurs, le prix de revente du bien, en mars 2014, ne reflète pas la situation du marché au jour de la vente en 2009 ; que selon l'article 1729 du Code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt (...)
entraînent l'application d'une majoration de (...) 80 % en cas d'abus de droit au sens de l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales ; qu'elle est ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale du ou des actes constitutifs de l'abus de droit ou en a été le principal bénéficiaire (...) ; que Monsieur C... conteste l'application de la procédure d'abus de droit, en soutenant que la seule qualification qui aurait pu être envisagée par l'administration fiscale serait celle de donation indirecte, relevant du droit commun ; que cependant, comme cela ressort de ce qui précède, l'abus de droit est constitué et Monsieur C... en a été le principal bénéficiaire ; que la décision de rejet du 9 décembre 2013 du directeur départemental des finances publiques des Hautes-Alpes est fondée, et le jugement doit donc être infirmé ;
1°) ALORS QUE toute pièce mentionnée dans le bordereau de communication annexé aux conclusions des parties est présumée avoir été produite aux débats ; que le bordereau de communication de pièces joint aux conclusions d'appel de Monsieur C... mentionnait que la pièce n° 9 était un « rapport d'expertise de Mr L... » ; qu'en affirmant néanmoins que l'« avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 » n'avait pas été versé aux débats, visant ainsi ce rapport d'expertise, pour en déduire qu'aucun élément ne justifiait la sous-évaluation des biens immobilier acquis par Monsieur C... à 70.000 euros au lieu des 97.500 euros qu'elle avait retenus, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 132 et 954 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur l'absence au dossier d'une pièce invoquée par une partie, qui figurait sur le bordereau de communication de pièces et dont la communication n'avait pas été contestée par l'adversaire, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence de cette pièce au dossier ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que le bien objet de la vente litigieuse avait été sous-évalué, que Monsieur C... ne justifiait cette évaluation par aucune pièce et ne produisait pas « l'avis qu'aurait émis un agent immobilier en janvier 2013 » sur lequel il s'appuyait, bien qu'aucune des parties n'ait contesté la communication de cette expertise, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur l'absence de cette pièce aux débats, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la valeur vénale des biens litigieux devait être fixée à la somme de 97.500 euros et non à la somme de 77.000 euros retenue par les parties, qu'aucune pièce du dossier ne justifiait la diminution de 20 % de la valeur de ce bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble litigieux présentait plusieurs désordres (fissuration, humidité, existence de matériaux amiantes, notamment au niveau du toit, présence de plomb dans la peinture
) qui justifiaient que le prix retenu par les parties au moment de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 64 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 894 du Code civil.