LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu leur connexité, joint les pourvois n° N 13-11. 057 et F 13-14. 110 ; 
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Doutre MANNA et Cabexim Coeur d'Hérault ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 novembre 2012), que M. et Mme Y... ont vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation ; que, se plaignant d'infiltrations au niveau de la toiture charpente, les époux X... ont, après expertise, assigné les époux Y... en indemnisation ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes à l'encontre des époux Y..., alors selon le moyen : 
1°/ que la conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles se révèle par comparaison entre ce qui avait été contractuellement promis, et ce qui a été livré ; que, pour justifier leur demande indemnitaire fondée sur le défaut de délivrance conforme de la maison par les époux Y..., les époux X... faisaient valoir que les vendeurs avaient, entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique, assuré aux acquéreurs que la toiture et la charpente étaient rénovées puisqu'ils leur avaient remis un courrier de la société Celestin charpente, dans lequel il était indiqué que « cette toiture remplissait totalement son rôle de protection » ; qu'ils en déduisaient que les époux Y... leur avaient vendu une maison qui avait pour caractéristique annoncée avec une toiture totalement fonctionnelle, et que le défaut de délivrance conforme était établi en l'état d'une charpente et d'une toiture qui devaient être entièrement refaites ; qu'en se bornant à affirmer que seules les promesses de vente, actes notariés et notices descriptives avaient valeur contractuelle, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de la remise aux acquéreurs de ce courrier, entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique, un engagement des époux Y... de livrer une maison avec une toiture remplissant totalement son rôle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; 
2°/ que la conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles se révèle par comparaison entre ce qui avait été contractuellement promis, et ce qui a été livré ; que les époux X... se prévalaient encore de la mention expresse, dans le rapport établi par la société Cabexim sur l'état parasitaire de la maison litigieuse, selon laquelle la maison aurait été « entièrement rénovée », étant précisé que ce rapport était annexé à l'acte authentique de vente ; qu'ils en déduisaient que les époux Y... leur avaient vendu une maison qui avait pour caractéristique annoncée d'être « entièrement rénovée », et qu'il s'était finalement avéré que la charpente et la toiture devaient être refaites, ce qui constituait un défaut de délivrance conforme et engageait la responsabilité des vendeurs à leur égard ; qu'en se bornant à affirmer que seules les promesses de vente, actes notariés et notices descriptives avaient valeur contractuelle, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de l'annexion de ce rapport à l'acte authentique de vente, un engagement des époux Y... de livrer une maison avec une toiture remplissant totalement son rôle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; 
3°/ qu'une annonce parue dans un journal, peut engager le vendeur sur les caractéristiques indiquées de la chose proposée à la vente ; que sa responsabilité contractuelle est engagée dès lors qu'il est constaté un défaut de conformité de la chose vendue à des spécifications suffisamment précises et détaillées contenues dans l'annonce, et qui auraient déterminé le consentement de l'acquéreur ; qu'en écartant, par principe, toute valeur contractuelle à l'annonce de vente immobilière parue dans un journal et annonçant une « vigneronne rénovée », ce qui constituait une description suffisamment précise et détaillée de la maison, et était de nature à avoir une influence sur le consentement de l'acquéreur en lui assurant de n'avoir pas de travaux de rénovation à effectuer sur le bien acheté, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant retenu que la vétusté de la charpente et le défaut d'étanchéité de la toiture étaient dépourvus du caractère caché, la cour d'appel, qui en a déduit que la garantie des vices cachés n'était pas applicable, a, abstraction faite d'un motif surabondant invoqué au soutien d'un manquement à l'obligation de délivrance qui ne pouvait fonder l'action des époux X..., légalement justifié sa décision ; 
Sur le second moyen : 
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes à l'encontre des époux Y..., alors selon le moyen : 
1°/ que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en se bornant à constater, pour débouter les époux X... de leur action en garantie décennale contre les époux Y..., en leur qualité de constructeur, que ces derniers avaient effectué des « travaux de remaniement » de la charpente et de la toiture, sans caractériser la consistance, la nature, ni l'importance exactes des travaux de rénovation, ni rechercher s'ils s'apparentaient à une opération de construction au sens de l'article 1792 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de ce texte ; 
2°/ que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en affirmant que des travaux de réparation d'une toiture ne relèvent de la garantie décennale que s'ils comportent l'apport à la toiture et à la charpente d'éléments nouveaux, quand seule la réalisation d'une opération de construction est requise, la cour d'appel a ajouté à la loi un critère qu'elle ne comporte pas et tenant à « l'apport » « d'éléments nouveaux » par rapport à l'ouvrage initial, et violé l'article 1792 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant retenu souverainement qu'il ressortait du rapport de l'expert que les époux Y... n'avaient effectué que des travaux de remaniement de la charpente et de la toiture, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la garantie décennale des constructeurs n'était pas applicable, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne les époux X... aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens identiques produits par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi n° N 13-11. 057 et F 13-14. 110. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre des époux Y... ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « suivant acte en date du 21 novembre 2005, un compromis de vente est intervenu entre, d'une part, les époux Y..., d'autre part, les époux X..., ledit compromis concernant une maison d'habitation sise... à SAINT ANDRE DE SANGONIS ; que ledit compromis précisait en page 15 qu'en application des dispositions de l'article L. 271 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur étant un non-professionnel de l'immobilier, bénéficiait de la faculté de se rétracter ; que par ailleurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2006, Maître Caryle Z..., notaire associé à SAINT ANDRE DE SANGONIS, a notifié aux époux X... la copie du compromis en indiquant qu'ils pouvaient effectuer la faculté de rétractation dans un délai de sept jours ; que l'acte authentique a été signé le 1er mars 2006 ; que le jugement déféré a estimé que les époux X..., non professionnels de la construction ou de l'immobilier, ne pouvaient déceler ces désordres s'ils ne leur étaient signalés par un professionnel ; que cependant par fax en date du 9 mars 2006, la SARL GENTIL, entreprise générale du bâtiment, a indiqué aux époux X... que dans leur ensemble, la couverture et la charpente étaient dans un très mauvais état et qu'il était nécessaire de les rénover entièrement ; que les époux X... font valoir qu'ils ont reçu un avis contradictoire le même jour, la SARL CELESTIN CHARPENTES ayant mentionné dans une lettre à Monsieur Y... datée du 9 février 2006 que la toiture remplissait totalement sa fonction de protection ; que néanmoins les deux avis n'avaient pas la même portée dans la mesure où la SARL GENTIL avait effectué la visite de la couverture et de la charpente de la maison à la demande des époux X... ; ¿ que seules les promesses de vente, actes notariés et notices descriptives ont valeur contractuelle ; que les époux X... ne sont donc pas fondés à soutenir que l'annonce parue dans le journal « L'immobilier des notaires » constitue une offre liant les époux Y... » (arrêt pp. 6 et 7) ; 
ALORS QUE 1°), la conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles se révèle par comparaison entre ce qui avait été contractuellement promis, et ce qui a été livré ; que, pour justifier leur demande indemnitaire fondée sur le défaut de délivrance conforme de la maison par les époux Y..., les époux X... faisaient valoir que les vendeurs avaient, entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique, assuré aux acquéreurs que la toiture et la charpente étaient rénovées puisqu'ils leur avaient remis un courrier de la société CELESTIN CHARPENTE, dans lequel il était indiqué que « cette toiture remplissait totalement son rôle de protection » (conclusions, pp. 11 et 12) ; qu'ils en déduisaient que les époux Y... leur avaient vendu une maison qui avait pour caractéristique annoncée avec une toiture totalement fonctionnelle, et que le défaut de délivrance conforme était établi en l'état d'une charpente et d'une toiture qui devaient être entièrement refaites (conclusions, p. 13) ; qu'en se bornant à affirmer que seules les promesses de vente, actes notariés et notices descriptives avaient valeur contractuelle, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de la remise aux acquéreurs de ce courrier, entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique, un engagement des époux Y... de livrer une maison avec une toiture remplissant totalement son rôle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; 
ALORS QUE 2°), la conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles se révèle par comparaison entre ce qui avait été contractuellement promis, et ce qui a été livré ; que les époux X... se prévalaient encore de la mention expresse, dans le rapport établi par la société CABEXIM sur l'état parasitaire de la maison litigieuse, selon laquelle la maison aurait été « entièrement rénovée », étant précisé que ce rapport était annexé à l'acte authentique de vente (conclusions, p. 11) ; qu'ils en déduisaient que les époux Y... leur avaient vendu une maison qui avait pour caractéristique annoncée d'être « entièrement rénovée », et qu'il s'était finalement avéré que la charpente et la toiture devaient être refaites, ce qui constituait un défaut de délivrance conforme et engageait la responsabilité des vendeurs à leur égard (conclusions, p. 13) ; qu'en se bornant à affirmer que seules les promesses de vente, actes notariés et notices descriptives avaient valeur contractuelle, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de l'annexion de ce rapport à l'acte authentique de vente, un engagement des époux Y... de livrer une maison avec une toiture remplissant totalement son rôle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ; 
ALORS QUE 3°), une annonce parue dans un journal, peut engager le vendeur sur les caractéristiques indiquées de la chose proposée à la vente ; que sa responsabilité contractuelle est engagée dès lors qu'il est constaté un défaut de conformité de la chose vendue à des spécifications suffisamment précises et détaillées contenues dans l'annonce, et qui auraient déterminé le consentement de l'acquéreur ; qu'en écartant, par principe, toute valeur contractuelle à l'annonce de vente immobilière parue dans un journal et annonçant une « vigneronne rénovée », ce qui constituait une description suffisamment précise et détaillée de la maison, et était de nature à avoir une influence sur le consentement de l'acquéreur en lui assurant de n'avoir pas de travaux de rénovation à effectuer sur le bien acheté, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1604 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
(subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre des époux Y... ; 
AUX MOTIFS QUE « s'agissant de la garantie décennale, l'application des articles 1792 et suivants du code civil suppose une modification substantielle de l'immeuble, notamment d'importants travaux de réhabilitation de l'ensemble de l'immeuble ; que des travaux de réparation d'une toiture ne relèvent de la garantie décennale que s'ils comportent l'apport à la toiture et à la charpente d'éléments nouveaux ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport de l'expert désigné que les époux Y... n'ont effectué que des travaux de remaniement de la charpente et de la toiture ; qu'il s'ensuit que le moyen tiré de la garantie décennale n'est pas fondé » 
(arrêt pp. 7 et 8). 
ALORS QUE 1°), tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en se bornant à constater, pour débouter les époux X... de leur action en garantie décennale contre les époux Y..., en leur qualité de constructeur, que ces derniers avaient effectué des « travaux de remaniement » de la charpente et de la toiture, sans caractériser la consistance, la nature, ni l'importance exactes des travaux de rénovation, ni rechercher s'ils s'apparentaient à une opération de construction au sens de l'article 1792 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de ce texte ; 
ALORS QUE 2°), tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'en affirmant que des travaux de réparation d'une toiture ne relèvent de la garantie décennale que s'ils comportent l'apport à la toiture et à la charpente d'éléments nouveaux, quand seule la réalisation d'une opération de construction est requise, la cour d'appel a ajouté à la loi un critère qu'elle ne comporte pas et tenant à « l'apport » « d'éléments nouveaux » par rapport à l'ouvrage initial, et violé l'article 1792 du code civil.