LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 231 F-D
Pourvoi n° E 20-11.676
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
La communauté de communes Porte de DrômArdèche, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 20-11.676 contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section B), dans le litige l'opposant à M. P... V..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la communauté de communes Porte de Drômardèche, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. V..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. L'arrêt attaqué (Nîmes, 25 novembre 2019) fixe le montant des indemnités revenant à M. V... au titre de l'expropriation, au profit de la communauté de communes Porte de DrômArdèche, de plusieurs parcelles lui appartenant.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
3. La communauté de communes Porte de DrômArdèche fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'expropriation comme il le fait, alors « que le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'en fixant les indemnités principales et de remploi dues à M. V... pour l'expropriation de ses parcelles sans examiner les trois termes de comparaison invoqués par la communauté de communes constitués par les accords amiables intervenus après la déclaration d'utilité publique et dans le cadre de l'opération d'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-8 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel, qui a souverainement retenu que la vente par M. V... à son fermier d'un terrain agricole situé à quelques mètres des terrains expropriés, au prix de 8,76 euros le mètre carré, était de nature à remettre en cause le prix de 5,146 euros proposé par l'expropriante par référence aux accords amiables intervenus à l'intérieur du périmètre de l'opération d'expropriation faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique, a légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la communauté de communes Porte de DrômArdèche aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la communauté de communes Porte de DrômArdèche et la condamne à payer à M. V... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la communauté de communes Porte de DrômArdèche.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité d'expropriation due par la communauté de communes Porte de DrômArdèche à M. V..., en contrepartie de l'expropriation pour cause d'utilité publique, des parcelles cadastrées sous la section [...] , [...]  et [...] , [...], à la somme de 250 621 euros ;
AUX MOTIFS QU'il ressort de ce rapport [le rapport d'expertise judiciaire] que le tènement constitué des trois parcelles est enserré entre la route départementale 86, la voie ferrée et des locaux industriels, que ce tènement à usage agricole se situe dans la zone AU i du plan local d'urbanisme, c'est-à-dire dans une zone à vocation industrielle et artisanale ; c'est à juste titre que la communauté de communes Porte de DrômArdèche ait observer qu'en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, les trois parcelles expropriées doivent être évaluées selon leur seul usage effectif, un an avant la date de l'ouverture de l'enquête publique et non en fonction de l'utilisation qui en sera donnée par l'autorité expropriante ; or l'expert judiciaire a considéré à tort que la méthode d'estimation de terrains à vocation agricole n'était pas adaptée et a proposé une évaluation calculée sur les prix de vente de lots destinés à une activité artisanale, soit 244 562 euros, après déduction des dépenses d'aménagement des lots ; une telle évaluation ne peut servir de référence au calcul de l'indemnité d'expropriation que le terrain de M. P... V... était affecté, un an avant la date d'ouverture de l'enquête publique, à un usage agricole de terre labourable et de verger d'abricotiers, sans pouvoir relever du label AOC Saint Joseph applicable au seul vignoble ; à la suite du dire qui lui a été transmis, l'expert judiciaire, dans un optique de valorisation viticole a estimé le prix du terrain à 7 euros /m², tout en notant que le terrain pour un usage viticole souffrait de contraintes liées à la nature du sol et à une exposition peu favorable ; mais la circonstance que M. V... ait vendu le 28 mai 2010 à son fermier M. M... W..., au [...], à quelques mètres des terrains expropriés, un terrain agricole d'une surface de 13 692 m² au prix global de 120 000 euros, soit de 8,76 euros et non 20 euros / m², est de nature à remettre en cause l'évaluation proposée par l'autorité expropriante à 5,146 euros ; l'évaluation de 8 euros /m² retenue par le premier juge doit donc être entérinée dans la mesure où M. V... démontre qu'un terrain à usage agricole jouxtant quasiment les parcelles à un prix largement supérieur à celui proposé par l'autorité expropriante ; sur la base d'une indemnité de 8 euros / m², l'indemnité principale correspond à la somme de 226 928 euros, somme à laquelle s'ajoutera l'indemnité de remploi sur les bases suivants : 20% jusqu'à 5000 euros : 1000 euros, 15% entre 5000 et 15 000 euros : 1500 euros, 10 % au-delà (soit sur 211 928 euros) : 21 192,80 euros, indemnité de remploi : 23 192,80 euros ; indemnité totale : 226 928 euros + 23 192,80 euros = 250 620,80 euros, soit 250 621 euros ;
1) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en se bornant à retenir, pour fixer l'indemnité d'expropriation due à M V... au prix de 8 euros / m², que la circonstance que M. V... ait vendu en 2010 à son fermier à proximité des terrains expropriés, situés commune de [...], un terrain agricole au prix de 8,76 m² est de nature à remettre en cause l'évaluation proposée par l'autorité expropriante, sans examiner les termes de comparaison invoqués par la communauté de communes Porte de DrômArdèche et constitués d'une part, par trois ventes amiables intervenus dans le cadre des opérations d'expropriation et d'autre part, par des ventes de terrains agricoles sur le territoire de la commune de [...], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE, l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés et le juge de l'expropriation doit analyser les termes de référence qui lui sont soumis ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation sur la base d'un terme de comparaison versé aux débats par M. V... sans analyser les termes de comparaison versés aux débats par la communauté de communes Porte de DrômArdèche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation ;
3) ALORS QUE le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'en fixant les indemnités principales et de remploi dues à M. V... pour l'expropriation de ses parcelles sans examiner les trois termes de comparaison invoqués par la communauté de communes constitués par les accords amiables intervenus après la déclaration d'utilité publique et dans le cadre de l'opération d'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-8 du code d'expropriation pour cause d'utilité publique.