LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 janvier 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 124 F-D
Pourvoi n° F 19-17.906
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021
Le syndicat des copropriétaires de la [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Citya Ducasse, domicilié [...] , a formé le pourvoi n° F 19-17.906 contre l'arrêt rendu le 20 mai 2019 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme B... A..., épouse G..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires de la [...], de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme A..., après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 20 mai 2019), Mme A..., propriétaire d'un lot dans la résidence [...], soumise au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) en annulation des assemblées générales de copropriétaires des 27juillet 2013 et 26 juin 2014.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
2. Le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler les assemblées générales des 27 juillet 2013 et 26 juin 2014, alors « que l'irrégularité des mentions de la feuille de présence d'une assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires n'est pas sanctionnée par l'annulation de l'assemblée générale lorsque, en dépit de son insuffisance, la feuille de présence contient les éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes ; qu'en prononçant l'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 motif pris que la feuille de présence n'indique pas le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales, tout en constatant, par motifs adoptés, que les nombres de voix indiqués sur la feuille de présence pour chaque copropriétaire correspondent à leurs quotes-parts dans les parties communes et que, s'agissant des votes sur les parties communes spéciales, ils sont repris et indiqués dans le procès-verbal d'assemblée, notamment en cas d'opposition d'un copropriétaire au vote d'une résolution, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la feuille de présence, complétée par les mentions du procès-verbal, permettait d'identifier, y compris pour les parties communes spéciales, les copropriétaires présents et le résultat de leur vote, violant ainsi les articles 22 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 dans leur version applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 14 du décret du 17 mars 1967 :
3. Il résulte de ce texte qu'il est tenu une feuille de présence à l'assemblée générale pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions des articles 22 et 24 de la loi.
4. L'omission de ces mentions ne rend l'assemblée générale annulable qu'en l'absence d'éléments suffisants permettant l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes.
5. Pour accueillir les demandes, l'arrêt retient que la résidence [...] comprenant trois bâtiments, les charges des parties communes spéciales à chaque bâtiment sont réparties entre les seuls lots qui le composent et le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire est proportionnel à sa participation à ces dépenses, que, lors de l'assemblée du 27 juillet 2013, certaines résolutions concernaient l'ensemble des copropriétaires, tandis que d'autres ne concernaient qu'un bâtiment, que, si la feuille de présence indique le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire correspondant à sa quote-part dans les parties communes, ce document ne mentionne nullement le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales et que ce défaut ne permet pas d'identifier le nombre de voix de chaque copropriétaire attaché aux parties communes spéciales, de calculer les majorités à l'occasion du vote et de s'assurer de la régularité des résolutions qui sont prises, de sorte que l'annulation de l'assemblée générale annuelle du 27 juillet 2013 est encourue et que l'annulation de cette assemblée générale qui avait désigné le syndic rendait annulable l'assemblée suivante convoquée par ce syndic rétroactivement privé de pouvoir.
6. En statuant ainsi, sans constater que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d'assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne Mme A... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires la résidence [...] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la [...].
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...] à Agen en date du 27 juillet 2013 et d'AVOIR prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [...] à Agen en date du 26 juin 2014 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 [
], s'agissant du second moyen d'annulation, tenant au défaut de mention sur la feuille de présence de l'assemblée générale du 27 juillet 2013, du nombre de voix des copropriétaires, attaché aux parties communes spéciales, que l'article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose l'établissement d'une feuille de présence indiquant les noms et domicile de chaque copropriétaire et le cas échéant de son mandataire, et le nombre de voix dont il dispose ; qu'ainsi, cette feuille rend possible l'identification des copropriétaires présents et permet de calculer les majorités à l'occasion du vote ; que selon l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; que, selon l'article 24 du même texte, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ; que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ; que chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ; qu'en l'espèce, la résidence [...] comprenant trois bâtiments, les charges des parties communes particulières, ou spéciales, à chaque bâtiment, sont réparties entre les seuls lots qui le composent et dans ce cas, le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire est proportionnel à sa participation à ces dépenses dans les parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernés procédant alors au vote et les autres s'abstenant d'y participer ; qu'or, le premier juge a relevé à juste titre que lors de l'assemblée du 27 juillet 2013, certaines résolutions concernaient l'ensemble des copropriétaires, tandis que d'autres ne concernaient qu'un bâtiment, A, B ou C, et que si la feuille de présence indique le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire correspondant à sa quote-part dans les parties communes, ce document ne mentionne nullement le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales ; que ce défaut ne permet pas d'identifier le nombre de voix de chaque copropriétaire, attaché aux parties communes spéciales, de calculer les majorités à l'occasion du vote et de s'assurer de la régularité des résolutions qui ont été prises, ce dont il résulte que l'annulation de l'assemblée générale annuelle du 27 juillet 2013 est encourue ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point ;
ET QUE sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 juin 2014 [
], le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte ; qu'il sera confirmé ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 [
] compte tenu de l'irrégularité de la feuille de présence de l'assemblée du 27 juillet 2013, le statut de la copropriété a instauré un formalisme rigoureux quant à l'établissement des documents de séance pour constater l'existence et la régularité des décisions prises, notamment s'agissant de la feuille de présence ; que les règles de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sont d'ordre public et doivent être strictement observées, sous peine d'entraîner la nullité des décisions adoptées, même en l'absence de démonstration d'un grief par un copropriétaire ; qu'aux termes de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence aux assemblées générales qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu s'il y a lieu des dispositions des articles 22 et 24 de la loi ; qu'en effet, aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes et, aux termes de l'article 24 de la même loi, des assemblées particulières peuvent être tenues où le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire est proportionnel à sa participation aux charges spéciales ; qu'ainsi, dans les copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, les règlements de copropriété-états descriptifs de division établissent une distinction entre parties communes générales, réparties entre tous les lots, et parties communes particulières, dites spéciales, à chaque bâtiment, réparties entre les seuls lots qui le composent ; que rien ne s'oppose à ce que ces assemblées se déroulent au cours des séances d'assemblées générales, sous la condition que les copropriétaires non concernées s'abstiennent de participer à leurs délibérations ; qu'en l'espèce, lors de l'assemblée du 27 juillet 2013, certaines résolutions concernaient l'ensemble des copropriétaires, tandis que d'autres ne concernaient qu'un bâtiment (A, B, ou C) et seuls les copropriétaires concernés votaient alors ; que, sur la feuille de présence, les voix indiquées pour chaque copropriétaire correspondent à leurs quotes-parts dans les parties communes ; qu'il n'est pas indiqué leur nombre de voix s'agissant des votes sur les parties communes spéciales, affectées à un seul des bâtiments ; que, dans le procès-verbal d'assemblée, ces nombres de voix sont repris et indiqués notamment en cas d'opposition d'un copropriétaire au vote de la résolution, néanmoins ils n'apparaissent pas sur la feuille de présence ; que, si la jurisprudence applique de manière libérale le formalisme prévu pour la tenue de la feuille de présence, celle-ci devant être considérée comme étant régulière dès lors qu'elle contient les éléments suffisants pour identifier les copropriétaires qui ont assisté à l'assemblée générale, il est rappelé que la feuille de présence a pour but de déterminer les majorités à recueillir pour l'adoption des résolutions de l'assemblée au moment des votes en identifiant les copropriétaires et le nombre de voix dont ils disposent et ainsi de constater la régularité des décisions prises ; que l'indication du nombre de voix des copropriétaires en fonction des parties communes spéciales, s'agissant des décisions d'assemblées particulières à chaque bâtiment, doit ainsi être obligatoirement indiqué ; que cette mention faisant défaut dans la feuille de présence relative à l'assemblée générale du 27 juillet 2013, cette dernière ne permet pas clairement d'identifier le nombre de voix afférent à chaque copropriétaire ; qu'elle est donc irrégulière ; qu'en conséquence, l'irrégularité de la feuille de présence entraîne la nullité de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 ;
ET QUE sur l'annulation de l'assemblée générale du 26 juin 2014, l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir ; que, cependant, pour être annulée, cette deuxième assemblée doit elle-même avoir fait l'objet d'une action en contestation intentée dans le délai de deux mois, l'annulation d'une assemblée générale n'entraînant pas de plein droit l'annulation des assemblées tenues ultérieurement ; qu'en l'espèce, Madame G... a intenté une action en contestation contre l'assemblée suivant celle annulée du 27 juillet 2013, c'est à dire celle du 26 juin 2014, par assignation en date du 14 août 2014 soit dans le délai de 2 mois ; qu'en conséquence, l'action de Madame G... étant recevable, l'assemblée générale du 26 juin 2014 sera déclarée nulle ;
1°) ALORS QUE l'irrégularité des mentions de la feuille de présence d'une assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires n'est pas sanctionnée par l'annulation de l'assemblée générale lorsque, en dépit de son insuffisance, la feuille de présence contient les éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes ; qu'en prononçant l'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 motif pris que la feuille de présence n'indique pas le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales, tout en constatant, par motifs adoptés (jugement, p. 8, § 3 et 5), que les nombres de voix indiqués sur la feuille de présence pour chaque copropriétaire correspondent à leurs quotesparts dans les parties communes et que, s'agissant des votes sur les parties communes spéciales, ils sont repris et indiqués dans le procès-verbal d'assemblée, notamment en cas d'opposition d'un copropriétaire au vote d'une résolution, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que la feuille de présence, complétée par les mentions du procès-verbal, permettait d'identifier, y compris pour les parties communes spéciales, les copropriétaires présents et le résultat de leur vote, violant ainsi les articles 22 et 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 dans leur version applicable à la cause ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, seules les résolutions affectées par l'irrégularité de la feuille de présence d'une assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires encourent l'annulation ; qu'en prononçant l'annulation de l'assemblée générale en son entier, motif pris que la feuille de présence n'indique pas le nombre de voix attribué à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires (p. 9, § 1 et 2), si l'annulation ne devait pas être cantonnée aux seules résolutions concernant les parties communes afférentes au bâtiment A dans lequel sont situés les lots de la demanderesse à l'annulation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 22 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 dans leur version applicable à la cause ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, seules les résolutions affectées par l'irrégularité de la feuille de présence d'une assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires encourent l'annulation ; qu'en prononçant l'annulation de l'assemblée générale en son entier, motif pris que la feuille de présence n'indique pas le nombre de voix attribué à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales, tout en constatant que la feuille de présence comporte l'indication des voix de chaque copropriétaire correspondant à leurs quotes-parts dans les parties communes générales, ce dont il résultait que l'identité des copropriétaires et le résultat des votes concernant ces parties communes générales pouvaient être contrôlés à partir des indications de la feuille de présence, de sorte que seules les résolutions relatives aux parties communes spéciales encouraient l'annulation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 22 et 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 14 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967 dans leur version applicable à la cause.