LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu sans dénaturation, d'une part, que l'opération de cession du contrat de crédit-bail immobilier entrait dans l'objet social de la société civile immobilière Parc de la Saussaie (SCI), défini à l'article 2 des statuts et qu'il n'était pas établi que M. Roger-Louis X..., qui pouvait engager seul la SCI avait excédé ses pouvoirs, et d'autre part, que celui-ci, qui avait assuré l'essentiel des apports, à partir de 1995, gérait seul les biens de la SCI sans être rémunéré, que la SCI était déficitaire et en difficulté financière depuis sa création et que la cession de crédit-bail avait été consentie sans détournement d'actif, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que M. Roger-Louis X... n'avait pas commis de faute de gestion, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que le contrat de cession de crédit-bail du 20 juillet 1998 avait été jugé régulier et que la SCI, étrangère à cet acte, n'était pas fondée à reprocher un manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Pierre X..., la SCI Parc de la Saussaie et la société Y...- Z..., mandataire liquidateur de M. Pierre X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Pierre X..., la SCI Parc de la Saussaie et la société Y...- Z..., mandataire liquidateur de M. Pierre X... à payer à la société Real invest et M. Roger-Louis X..., la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Pierre X..., la SCI Parc de la Saussaie et la société Y...- Z..., mandataire liquidateur de M. Pierre X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour M. Pierre X..., la société Parc de la Saussaie et la société Y... 
Z..., mandataire liquidateur de M. Pierre X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION. 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI DU PARC DE LA SAUSSAIE, de Monsieur Pierre X... et de la SELARL Y...- Z..., ès qualités de liquidateur tendant à la mise en cause de la responsabilité de Monsieur Roger-Louis X... en qualité de gérant de la SCI DU PARC DE LA SAUSSAIE et de la mise en cause de responsabilité de la société REAL INVEST, 
AUX MOTIFS PROPRES QU'
" en application de l'article 1850 du code civil, chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans la gestion. En l'espèce, les appelants reprochent essentiellement à Monsieur Roger-Louis X... d'avoir engagé la société en violation des pouvoirs conférés par les statuts et dans des conditions contraires à l'intérêt de la société. 
Il résulte de l'article 11 des statuts que " dans les rapports entre les associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société et qu'en cas de pluralité de gérants, ceux-ci exercent séparément leurs pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue ", et que " dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ". 
L'objet social de la société, défini à l'article 2 précise que la société a pour objet " l'acquisition et la gestion de biens immobiliers, la construction de tous ensembles immobiliers tant à usage industriel qu'à usage commercial ou d'habitation, la prise en location, avec ou sans promesse de vente, de tous biens immobiliers, la souscription de tous emprunts, avec ou sans garantie, pour la réalisation d'opération entrant dans l'objet social, et généralement toute opération, de quelque nature qu'elles soient, se rattachant directement ou indirectement à son objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société ". 
Il ressort de ce qui précède que l'opération litigieuse de cession d'un crédit-bail immobilier entre dans la définition de l'objet social tel qu'elle résulte de ces dispositions et qu'il n'est pas établi que Monsieur Roger-Louis X..., qui avait le pouvoir d'engager seul la société, ait excédé les pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts. 
Les appelants ne peuvent davantage invoquer la lettre de révocation adressée par Monsieur Pierre X... à son frère le 25 juin 1998, dès lors qu'elle est sans effet sur la qualité de co-gérant de Monsieur Roger-Louis X.... 
Il n'est pas davantage démontré que ce dernier ait agi contrairement à l'intérêt de la société. Il ressort en effet du rapport d'expertise que la société était en grande difficulté financière et intrinsèquement déficitaire depuis sa création. L'expert constate notamment que la SCI a, dès l'origine, " dû faire face à des charges importantes qui n'étaient pas couvertes par des ressources stables et des revenus suffisants ", que " les difficultés financières sont récurrentes dès le début des activités, de la SCI ", qu'au " cours de la période 1991-1998, chaque année est lourdement déficitaire et le financement a dû être apporté au coup par coup par les associés ", que " contrairement à la période de 1991 à 1995 au cours de laquelle le financement était assuré par des apports identiques de chaque associé, Monsieur Roger-Louis X... a assuré, à partir de 1995, l'essentiel des apports pour maintenir la SCI en vie et éviter le dépôt de bilan ", que " Monsieur Roger-Louis X... a dû faire face aux préoccupations liées à la gestion de la SCI et notamment aux difficultés financières rencontrées et gérait seul les biens sans être rémunérés. " 
Les appelants ne versent aux débats aucun élément qui permettent de contredire ces constatations et de démontrer que Monsieur Roger-Louis X... a commis des fautes de gestion sans lesquelles la SCI aurait pu recourir, comme ils le prétendent, à un emprunt à un taux inférieur à celui appliqué par le crédit-bailleur, lever l'option ou parvenir au terme du contrat de crédit-bail. 
Ensuite, il est constant que, même si, ainsi que le relève l'expert, la société INVEST a bénéficié de conditions exceptionnellement favorables pour la levée d'option, un prix de 2. 500. 000 F. a été payé, ainsi qu'en atteste notamment l'expert-comptable FCN dans un courrier du 13 mai 2011, et la société d'expertise comptable IFCA dans une note de mars 2011, peu important à cet égard qu'une partie de cette somme ait été payée par voie de compensation. Il s'ensuit que les appelants n'établissent pas davantage le détournement d'actif dont ils prétendent obtenir réparation. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de Monsieur Roger-Louis X.... " 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE " Selon l'article 1850 du Code civil, chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. 
Il résulte de l'article 11. 30 des statuts de la SCI DU PARC DE LA SAUSSAIE que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société ; qu'en cas de pluralité de gérants, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. 
Selon l'article 12 des statuts, les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises à la majorité des associés représentant plus de la moitié du capital social. 
En l'espèce, il n'est pas établi que la cession intervenue le 20 juillet 1998 excédait les pouvoirs de l'un des deux gérants, engageait sa responsabilité ou constituait un acte de gestion contraire à l'intérêt de la société. 
Il résulte en effet du rapport d'expertise que la SCI était en très grande difficulté financière, une demande d'échelonnement du crédit-bail sur la base d'un taux variable pour une durée portée de douze à quinze ans ayant été formulée par Monsieur Roger-Louis X... pour la SCI PARC DE LA SAUSSAIE le 12 septembre 1997. L'expert précise que la SCI a dès l'origine dû faire face à des charges importantes qui n'étaient pas couvertes par des ressources stables et des revenus suffisants ; que de 1991 à juin 1995, le financement était assuré par des apports identiques de chaque associé, alors qu'à partir du 12 juillet 1995, Monsieur Roger-Louis X... assurait l'essentiel des apports pour maintenir la SCI en vie et éviter le dépôt de bilan. 
Il n'est dès lors pas démontré que la SCI aurait pu avoir recours à un emprunt et aurait ainsi été en mesure d'aller au terme du crédit-bail. 
L'expert mentionne par ailleurs que la réalisation de la levée d'option semble avoir été obtenue dans des conditions particulièrement exceptionnelles, grâce à l'acquisition du bien par une SARL en cours de formation, un emprunt hypothécaire souscrit auprès d'une banque allemande ainsi qu'une garantie limitée à une hypothèque sur les biens et à un nantissement des parts sociales, sans engagement de caution personnelle des associés. 
Toutefois, le détournement d'actifs dénoncé par la SCI et Monsieur X... n'est pas caractérisé dans la mesure où il y a eu paiement d'une indemnité de 2500 000 F étant versée à la SCI en contrepartie de la cession du contrat de crédit-bail, et ce alors même que la société REAL INVEST aurait parallèlement bénéficié de conditions exceptionnelles pour la levée d'option. 
La faute de Monsieur Roger-Louis X... en tant que gérant n'est dès lors pas caractérisée et les demandes formulées à son encontre seront rejetées. " 
ALORS, D'UNE PART, QU'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ; que selon l'article 2 de ses statuts la SCI PARC DE LA SAUSSAIE a pour objet social " l'acquisition et la gestion de biens immobiliers, la construction de tous ensembles immobiliers tant à usage industriel qu'à usage commercial ou d'habitation, la prise en location, avec ou sans promesse de vente, de tous biens immobiliers, la souscription de tous emprunts, avec ou sans garantie, pour la réalisation d'opération entrant dans l'objet social, et généralement toute opération, de quelque nature qu'elles soient, se rattachant directement ou indirectement à son objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société " ; que l'opération de cession de crédit-bail immobilier n'entre pas dans cet objet ; qu'en écartant toute faute de Monsieur Roger-Louis X... concernant la cession, par acte du 20 juillet 1998, du contrat de crédit-bail immobilier conclu avec la Société CREDIMURS, devenue CDR CREANCES, portant sur l'acquisition d'un ensemble immobilier... à VITRY SUR SEINEpour une durée de 12 ans, moyennant un prix de 2. 500. 000 francs aux motifs que " l'opération litigieuse de cession d'un crédit-bail immobilier entre dans la définition de l'objet social tel qu'elle résulte de ces dispositions ", la cour d'appel a dénaturé l'article 2 des statuts de la SCI PARC DE LA SAUSSAIE en violation de l'article 1134 du code civil, 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le gérant d'une société est tenu d'un devoir de loyauté et de fidélité qui lui interdit de négocier un contrat avec une autre société dont il est également le gérant ; qu'en écartant toute faute de gestion de Monsieur Roger-Louis X... sans rechercher si, comme le soutenaient les appelants dans leurs écritures, Monsieur Roger-Louis X... n'avait pas profité de ses pouvoirs dans les deux sociétés, en tant que co-gérant de la SCI PARC DE LA SAUSSAIE et en tant que gérant de fait de la SARL REAL INVEST, réalisant, par la cession du contrat de crédit-bail immobilier intervenue par acte du 20 juillet 1998, une opération avantageuse pour le cessionnaire ayant abouti au transfert de la propriété de l'immeuble à usage de bureau situé à VITRY SUR SEINE à la SARL REAL INVEST, dont il est le principal actionnaire avec d'autres membres de sa famille et le gérant de fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION. 
Le second moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI DU PARC DE LA SAUSSAIE, de Monsieur Pierre X... et de la SELARL Y...- Z..., ès qualités de liquidateur tendant à la mise en cause de la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE 
" les appelants font essentiellement grief au notaire de ne pas avoir refusé de régulariser l'acte du 21 juillet 1998 alors qu'il avait connaissance du retrait de pouvoir de Monsieur Pierre X... à son frère, et d'avoir manqué à son devoir de conseil à l'égard de la SCI PARC DE LA SAUSSAIE. 
Cependant, il est constant que le devoir d'information et de conseil n'est dû qu'aux parties à l'acte de sorte que la SCI PARC DE LA SAUSSAIE qui était étrangère à l'acte litigieux, n'est pas fondée à reprocher à l'office notarial un manquement à ce titre. 
Le grief relatif à la vérification de la régularité du contrat de cession de crédit-bail intervenu le 20 juillet 1998 n'est pas davantage fondé dès lors que cet acte a été jugé régulier dans le cadre de la présente instance et que, ainsi qu'il a été dit précédemment, le retrait par Monsieur Pierre X... des pouvoirs conférés à son frère n'était pas de nature à priver celui-ci de son pouvoir d'engager la société, en sa qualité de gérant. 
Il s'ensuit que c'est à juste titre que les premiers juges ont écarté la responsabilité du notaire. " 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE 
" les requérants indiquent que l'acte notarié du 21 juillet 1998 fait référence à " diverses conventions sous seing privé établies directement entre les parties sans le concours du notaire " ; 
Ils soutiennent que la responsabilité du notaire peut également être recherchée au motif que le préjudice n'aurait pas été subi si Maître A... avait refusé la passation de l'acte authentique en cause ; 
Ils rappellent que Maître A... était en possession dès le 20 juin 1998 du retrait des pouvoirs donnés par Monsieur Pierre X... à son frère, cette révocation étant bien antérieure à la cession du contrat litigieux, ce que le notaire ne pouvait pas ignorer ; qu'en outre le notaire a établi le 20 juin 1998, soit le même jour, les statuts de la société REAL INVEST, dont l'objet social était la commercialisation de l'ensemble immobilier détourné ; 
Ils exposent que le notaire se devait de refuser de régulariser un tel acte et aurait dû, avant de la passer, vérifier l'origine de propriété et notamment l'existence des actes sous seing privé antérieurs ; 
S'agissant des demandes de la SCI PARC DE LA SAUSSAIE et de Monsieur Pierre X..., la SCP A... et Maître A... soutiennent que le notaire ne devait ses conseils qu'aux parties à l'acte, qui seules sont ses clients alors que la SCI étrangère à l'acte qu'il avait dressé est mal fondée à lui reprocher un manquement à son devoir de conseil ; 
Ils rappellent qu'ils n'étaient en rien tenus de vérifier la régularité du contrat de crédit-bail, Monsieur Roger Louis X..., gérant de la SCI, pouvant consentir à la cession. 
En l'espèce, et comme le soutient à juste titre l'office notarial, la SCI DU PARC DE LA SAUSSAIE n'était pas partie à l'acte authentique établi par Maître A... le 21 juillet 1998 ; 
En outre l'acte sous seing privé a été jugé régulier dans le cadre de la présente instance, le détournement d'actifs n'étant pas caractérisé ; 
Les demandes à l'encontre de Maître A... et de l'office notarial seront alors rejetées " 
ALORS, D'UNE PART, QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en se bornant à énoncer, pour déclarer que la SCI PARC DE LA SAUSSAIE n'était pas fondée à reprocher à l'office notarial son manquement à son devoir d'information et de conseil lors de la rédaction de l'acte authentique du 21 juin 1998, par lequel la SARL REAL INVEST, crédit preneur, avait exercé auprès de la Société CDR CREANCES, crédit bailleur, la faculté d'acquérir le bien immobilier objet d'un contrat de crédit-bail immobilier acquis le 20 juin 1998 auprès de la SCI PARC DE LA SAUSSAIE, agissant par l'intermédiaire de son gérant Monsieur Roger-Pierre X..., qu'elle n'était pas partie à l'acte litigieux, sans rechercher si le manquement du notaire à son devoir de vérifier, avant de dresser un acte, les faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte, ne lui avait pas causé un dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le notaire est tenu, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte ; qu'en l'espèce l'objet social de la société SCI PARC DE LA SAUSSAIE ne prévoyait pas la conclusion d'un contrat de cession de crédit-bail immobilier et que la mésentente entre les deux gérants révélée par le retrait par Monsieur Pierre X... des pouvoirs conférés à son frère intervenu le 20 juin 1998 ainsi que la constitution de la SARL REAL INVEST, par Monsieur Roger-Pierre X... et sa famille dans le but de commercialiser l'immeuble, faisant l'objet du crédit-bail, constituaient autant d'indices qui auraient dû inciter le notaire à soupçonner l'irrégularité de l'acte qu'il a instrumenté le 21 juillet 1998, par lequel la SARL REAL INVEST, crédit preneur, a exercé auprès de la CDR CREANCES, crédit bailleur, la faculté d'acquérir le bien immobilier objet d'un contrat de crédit-bail immobilier acquis le 20 juillet 1998 de la SCI PARC DE LA SAUSSAIE, agissant par le seul intermédiaire d'un des deux gérants Monsieur Roger-Pierre X... et à l'insu de l'autre co-gérant Monsieur Pierre X..., la cour d'appel, qui a retenu que le grief relatif à la vérification du contrat de cession de crédit-bail intervenu le 20 juillet 1998 n'était pas fondé dès lors que cet acte avait été jugé régulier, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1382 du code civil.