LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 Sur le moyen unique, ci-après annexé :
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 décembre 2015), que, le 13 mars 2011, la société Groupe [E] [Z] (la société GTO) a conclu une promesse de vente de diverses parcelles sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; que, le 15 mars 2011, la société GTO a confié à la société Atelier Rec (la société Rec) une mission de maîtrise d'oeuvre pour la création d'un ensemble immobilier ; que la promesse de vente est devenue caduque ; que la société Rec a assigné en paiement de ses honoraires la société GTO qui a opposé l'exception d'inexécution du contrat ;
 Attendu que la société GTO fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la société Rec ;
 Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Rec avait rappelé à la société GTO, qui sollicitait de nombreuses modifications, le délai pour déposer le permis de construire, que la société GTO ne justifiait pas du motif du refus du permis de construire, que la promesse de vente était devenue caduque du fait de la décision des vendeurs et de l'acquéreur de rétracter les déclarations d'intention d'aliéner adressée aux services de la commune [Localité 1], que la société GTO, promoteur immobilier averti des règles d'urbanisme, avait communiqué à la société Rec le plan local d'urbanisme applicable à son projet et qu'elle avait retiré de la mission de la société Atelier rec les contacts et les diligences à effectuer auprès des services de l'urbanisme, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la société Rec n'avait commis ni faute dans l'accomplissement de sa mission, ni manquement à son devoir de conseil ;
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 PAR CES MOTIFS :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne la société Groupe [E] [Z] aux dépens ;
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupe [E] [Z] et la condamne à payer à la société Atelier Rec la somme de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Groupe [E] [Z].
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Groupe [E] [Z] de toutes ses demandes et de l'avoir condamnée à payer à la société Atelier REC la somme de 111.826 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2012 ;
 AUX MOTIFS QUE « en cause d'appel, la SARL GTO ne soulève pas la nullité du contrat, moyen auquel a répondu le tribunal. Elle soulève uniquement l'exception d'inexécution du contrat pour fautes de la SARL Rec dans l'exécution du contrat de maîtrise d'oeuvre ; que la SARL demande de constater la résiliation du contrat aux torts de la SARL GTO ; que sur la résiliation du contrat souscrit par la SARL GTO auprès de la SARL Rec et sur l'exception d'inexécution alléguée, la SARL GTO invoque un manquement au devoir de conseil et d'information de la SARL Rec en ne l'informant pas de l'impossibilité de délivrance du permis de construire sur la zone objet du contrat, de la modification du PLU (plan local d'urbanisme) et en ne remplissant pas sa mission d'avant projet définitif dont la SARL REC demande règlement sur facture ; qu'elle affirme que la SARL Rec connaissait l'absence de viabilité du projet déjà établi pour le compte des sociétés venderesses mais elle n'en justifie pas ; qu'elle n'établit pas davantage le motif du refus du permis de construire ; qu'elle se borne à indiquer que le PLU avait été modifié après le 15 avril 2011 mais elle ne justifie pas de la date de modification du PLU ; qu'a contrario, la SARL Rec produit le courrier du 16 juillet 2012 qu'elle a adressé à la SARL GTO dans lequel elle lui rappelait l'interdiction qui lui avait été faite de tout contact préalable avec les services instructeurs dans le sens des démarches qu'elle réalise habituellement et le fait que [L] [W] s'était engagé pour le compte de la SARL GTO à clarifier la situation pour un nouveau dépôt de projet après passage en commission en avril 2011 ; que la SARL GTO n'a en effet jamais répondu à ce courrier dont la teneur est contesté uniquement par conclusions ; que la SARL Rec produit des échanges de mail avec [L] [W], en avril 2011 notamment, concernant le projet litigieux qui attestent que [L] [W] était l'interlocuteur de la SARL Rec mais surtout des services du Grand Toulouse ([M] [I] ou [Y] [T]) auxquels il demandait rendez vous. Tous les mails étaient adressés en copie à [E] [Z] ; que si le rôle de [L] [W] n'est pas clairement déterminé par les pièces communiquées entre parties ; qu'il ressort de celles de la SARL GTO qu'il a été leur interlocuteur initial avant la signature de la promesse de vente sous conditions et il apparaît dans la présentation du projet au service du Grand Toulouse dans le cadre des mails précités ; que si dans un des mails en avril 2011, il s'y présente comme « collaborateur de M. [V] », dirigeant des sociétés venderesses et donc encore propriétaires des zones à construire, cette qualité ne correspond pas à son rôle réel puisqu'après la signature de la promesse de vente du 13 mars 2011, les vendeurs ne portaient pas le projet de construction du futur acquéreur ; qu'il agissait donc nécessairement dans l'intérêt de la SARL GTO, futur acquéreur quand il a écrit début avril 2011 au service du Grand [Localité 1] ; que [L] [W] était donc nécessairement informé des conditions du PLU et des exigences des services du Grand [Localité 1] et l'interlocuteur privilégié de la SARL GTO sur ces questions comme le montrent les mails précités, ce qui corrobore la thèse de la SARL Rec qui expose ne pas avoir été missionnée sur ces difficultés d'urbanisme contrairement à ces missions habituelles ; que dans le cas contraire, la SARL GTO n'aurait pas manqué de solliciter immédiatement la résiliation du contrat pour faute grave de l'architecte alors qu'elle a attendu de recevoir la facture d'honoraire de cette dernière pour invoquer une telle carence en matière d'urbanisme par lettre du 10 juillet 2012 ; que par ailleurs, la SARL Rec établit que le contrat sous conditions suspensives est devenu caduque du fait dé la décision des vendeurs et acquéreur de rétracter les déclarations d'intention d'aliéner adressées aux services de la ville [Localité 1] après la date ultime de réitération de l'acte au 30 septembre 2011, comme cela ressort du courrier des vendeurs à la SARL GTO le 29 mai 2012, sans retenir les agissements du maître d'oeuvre ; qu'enfin, ce même courrier rappelait à l'acquéreur que le permis de construire devait être déposé dans le délai de rigueur convenu du 15 avril 2011, ce qui n'a pas été respecté. L'architecte de la SARL Rec justifie qu'il avait rappelé ces impératifs de date dans un courrier du 28 mars 2011 face aux nombreuses modifications sollicitées (pièce 10) ; qu'aucun élément n'établit de façon certaine que ce sont les modifications du PLU après le 15 avril 2011 qui ont déterminé l'abandon du projet ; mais que surtout, il convient de constater que la date limite de dépôt du permis de construire est expressément stipulée dans l'acte de promesse de vente sous conditions, ce que connaissait nécessairement la SARL GTO. La SARL GTO connaissait parfaitement les règles du PLU applicables au projet puisque, dans la promesse de vente sous condition suspensive, il est mentionné en gras en bas de la page 6 (elle-même paraphée) : « l'acquéreur reconnaît avoir consulté le PLU de la commune [Localité 1] et être parfaitement informé des règles applicables au terrain en matière d'urbanisme » ; que dans le contrat d'architecture signé le 15 mars 2011, il était stipulé : « l'article 2 renseignements à fournir par le maître d'ouvrage : POS ou PLU et réglementations spécifiques applicables etc ... » ; que la SARL GTO, qui est un promoteur immobilier averti des règles d'urbanisme, a donc communiqué à la SARL Rec le PLU en cours d'application à la date du contrat et a nécessairement été informée, si tel était le cas, de son évolution imminente par les services de la ville. Elle ne peut donc reprocher à la SARL Rec un manquement au devoir d'information ou de conseil au titre du PLU alors que le permis de construire devait être déposé au plus tard le 15 avril 2011 selon clause particulière de la promesse de vente sous condition suspensive soit à peine un mois après avoir confié sa mission d'architecte à la SARL Rec ; que la SARL GTO n'établit pas davantage que la SARL Rec avait essuyé un précédent refus des services municipaux concernant un précédent projet avec les vendeurs ; que la SARL Rec le conteste ; que la faute alléguée de ce chef n'est donc pas établie ; qu'enfin, sur les travaux réalisés par la SARL Rec et objet de la facture dont il est demandé paiement ont été intégralement réalisés ; qu'il ne s'agit pas d'un simple copié / collé des travaux pour des projets antérieurs comme l'affirme la SARL GTO ; qu'il s'agit d'un travail substantiel entre le projet APS de mars 2011 et le projet APD-PC de mai 2011, comme l'a jugé à bon droit le tribunal. Elle produit des schémas et plans d'architecte précis du projet commandé, conformes aux stipulations du contrat d'architecte pour l'avant projet définitif, avec de nombreuses nomenclatures qui n'existaient pas dans le projet antérieur ; que le manquement allégué n'est donc pas davantage justifié ; qu'il convient de débouter la SARL GTO de ses demandes au titre de fautes de la SARL Rec qui ne sont pas établies ; que la résiliation du contrat de maître d'oeuvre désormais effective est donc le fait de la SARL GTO et découle de l'abandon du projet par le maître de l'ouvrage et non d'une faute prouvée de la SARL Rec ; que sur les demandes en paiement de la SARL Rec : qu'ayant justifiée de la réalité et de la qualité de sa prestation, la SARL Rec sollicite à bon droit le règlement de sa facture d'un montant de 111.826 euros TTC ; qu'il convient de confirmer le jugement de ce chef ; qu'elle sollicite également une indemnité prévue à l'article 8 du contrat qui stipule « en cas de résiliation prononcée par le Maître de l'Ouvrage, le solde de l'Honoraire correspondant aux prestations exécutées est immédiatement exigible ; qu'en outre, en cas de résiliation non justifiée par une faute prouvée de l'architecte, le maître de l'ouvrage réglera 20% du montant des Honoraires qui auraient été versés si la mission n'avait pas été interrompue » ; que dès lors que le contrat d'architecture est résilié du fait de la caducité de la promesse de vente avec conditions suspensives pour des fautes non prouvées de la SARL Rec, la SARL GTO est redevable de l'indemnité contractuelle ; mais que dans la mesure où la clause est imprécise sur ce qu'elle désigne « l'Honoraire » comme base de calcul de l'indemnité et à défaut de détermination précise des travaux à exécuter en définitive après non-dépôt d'un nouveau permis de construire, la cour ne peut faire droit à la demande d'application de l'article 8 du contrat ; que la SARL Rec doit être déboutée de sa demande ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; que sur les demandes reconventionnelles de la SARL GTO, la SARL GTO succombe dans sa demande relative à la résiliation du contrat aux torts de la SARL Rec ; qu'elle ne peut donc solliciter la réparation d'un quelconque préjudice et notamment le remboursement de prestations qu'elle a réglées et qui ne découlent pas directement de fautes prouvées de la SARL Rec ni d'un abus de droit de la SARL Rec ; que le jugement sera confirmé également de ce chef » ;
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « la SARL ATELIER REC et la SARL GROUPE [E] [Z] ont bien signé le 15 mars 2011 un contrat de maîtrise d'oeuvre complète prévoyant une rémunération de la SARL ATELIER REC égale à 8,50/0 du montant prévisionnel des travaux HT ; que la SARL GROUPE [E] [Z] reproche à la SARL ATELIER REC d'avoir « vicié son consentement en dissimulant sciemment la non-validité d'un quelconque projet sur le terrain 
 qu'elle venait d'acquérir » ; que selon les termes de la promesse de vente entre les vendeurs (SNC HERMEZ, SCI LES FEUX et SCI HONG) et l'acquéreur (la SARL GROUPE [E] [Z]) signée le 16 mars 2011« L'acquéreur reconnaît avoir consulté le PLU de la commune [Localité 1] et être parfaitement Informé des règles applicables au terrain en matière d'urbanisme » ; que selon les termes de l'article 2 «Renseignements à fournir par le maître d'ouvrage » du contrat d'architecture - maîtrise d'oeuvre signé entre les parties, le 15 mars 2011, Il est stipulé que « Les éléments programmatiques de l'opération envisagée permettant de définir les prestations confiées à l'architecte - POS ou PLU et réglementation spécifiques applicables : - Etat des lieux, plans, coupes, façades, - Diagnostics réalisés en amont, si réalisés, - Etude sol, » ; que ces différents documents doivent donc être fournis par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire la SARL GROUPE [E] [Z] ; qu'il est donc, dans le cadre de présente affaire, de la responsabilité du maitre d'ouvrage c'est-à-dire la SARL GROUPE [E] [Z], d'avoir effectivement pris connaissance des différents documents mentionnés en même temps que les fournir à la SARL ATELIER REC, architecte désigné ; que d'autre part Monsieur [L] [W], collaborateur de Monsieur [V], (et salarié des sociétés venderesses de celui-ci) ainsi qu'il le précise dans un courriel adressé à Madame [M] [I] en date du 05 avril 2011, intervient dans les relations entre la SARL ATELIER REC et les services de la Mairie [Localité 1] «Vous en souhaitant une bonne réception et dans l'attente de notre future rencontre pour laquelle vous aurez la courtoisie de nous fixer une date de rendez-vous à votre convenance et auquel je serai accompagné de Mr [E] [Z] et de notre Architecte [Q] [F] Atelier REC » ; que d'autre part la SARL GROUPE [E] [Z] semble imposer sans doute assez souvent et de façon non officielle, la présence dans un certain nombre de réunions avec l'entité Grand Toulouse en charge de l'urbanisme, de Monsieur [L] [W] intervenant « stratégique » sous l'autorité des vendeurs en tant que conseiller technique avec l'aval de la SARL GROUPE [E] [Z] ; qu'en conséquence, la SARL GROUPE [E] [Z], était donc parfaitement au courant des différentes dispositions réglementaires en vigueur par différentes sources et ne peut pas reprocher à la SARL ATELIER REC d'avoir vicié son consentement ; qu'en conséquence le contrat liant les deux parties n'est en aucune façon entaché de nullité même si, au final, un permis de construire a été déposé sans qu'il ne soit ultérieurement accordé ; que la SARL GROUPE [E] [Z] reproche à la SARL ATELIER REC de n'avoir fourni aucun travail substantiel, Monsieur [E] [Z] précisant dans un courrier en date du 10 juillet 2012 adressé au Cabinet d'architecte [Q] [F] « le travail objet de la phase AVP, n'est ni plus ni moins qu'un copié/collé du travail que vous avez effectué pour M.[V], Et 11 va de soi que ce travail a déjà été facturé à ce dernier » ; que le conseil de la SARL GROUPE [E] [Z] mentionne dans ses conclusions responsives n° 04 pour l'audience du 5 novembre 2013 « l'avant-projet n'était que la copie de l'avant-projet établi pour le compte des Sociétés venderesses, et qui avait fait déjà fait l'objet d'un refus » sans qu'il ne soit - apporté une ou des preuves de ce refus ; que la SARL GROUPE [E] [Z] justifie ainsi du non-paiement de la facture de la SARL ATELIER REC d'un montant de 111 826 € TTC ; qu'en examinant le dossier APS de mars 2011 et le dossier APD-PC de mai 2011, Il apparaît clairement qu'un travail substantiel a été fourni par la SARL ATELIER REC entre ces deux phases de projet ; que le nombre de nomenclatures varie très sensiblement de l'APS à l'APD-PC ce qui signifie qu'un travail important a été effectué par la SARL ATELIER REC dans le cadre de ce contrat d'architecture /Maîtrise d'oeuvre et que la facturation de l'APD-PC n'a pas pu être facturée à Monsieur [V] car intervenant par définition après la phase de l'APS ;
 qu'en conséquence, le tribunal condamnera la SARL GROUPE [E] [Z] à payer à la SARL ATELIER REC la somme de 111 826 C TTC correspondant à la facture de la SARL ATELIER REC n° REC 11047 du 30 avril 2011 qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2012, date de l'envoi du courrier de réclamation de paiement à la SARL GROUPE [E] [Z] ; que la SARL ATELIER REC demande à ce que la SARL GROUPE [E] [Z] soit condamnée à lui payer la somme de 201 286,80 € TTC à titre d'indemnité de résiliation ; que la SARL ATELIER REC n'a pas été en mesure d'obtenir le permis de construire dans le cadre de cette opération, il ne sera pas fait application des termes de l'article 8 « résiliation » du contrat d'architecture signé entre les parties, le tribunal déboutera donc la SARL ATELIER REC du chef de cette demande ; que le tribunal, en raison des dispositions qui précédent, déboutera la SARL GROUPE [E] [Z] de l'ensemble de ses demandes » ;
 1°) ALORS QUE la société GTO faisait valoir que la société Atelier REC avait manqué à son devoir de conseil en n'effectuant pas les diligences qui lui auraient permis de connaître le caractère irréalisable du projet en raison de l'existence de la zone de préemption et de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire avant que les services de l'urbanisme n'informent la société GTO et la société Atelier REC de cette difficulté lors d'une réunion d'avril 2011 ; qu'en considérant que la société GTO n'établissait pas le motif du refus du permis de construire ni la date de modification du PLU (p. 4 § 1) et que la résiliation du contrat d'architecture et maîtrise d'oeuvre était le fait de la société GTO qui a abandonné le projet de construction (p. 5 in fine), sans tenir compte, comme il lui était demandé, du refus opposé par les services de l'urbanisme dès le mois d'avril 2011 au motif que les parcelles objet du projet figuraient sur une zone de préemption, ce dont il s'inférait que l'abandon du projet n'était pas le fait de la société GTO qui a en réalité été contrainte d'y renoncer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 2°) ALORS QU' en considérant que la société GTO ne justifiait pas que la société Atelier Rec « connaissait l'absence de viabilité du projet déjà établi pour le compte des sociétés venderesses » (p. 4 § 1) motifs pris qu'elle n'avait pas répondu à un courrier de la société Atelier REC du 16 juillet 2012 dans lequel elle indiquait n'avoir pas eu de contact avec les services de l'urbanisme, et qu'elle n'avait contesté ce courrier que par voie de conclusions dans le cadre du présent litige, cependant que le silence de la société GTO ne constituait pas un aveu de ce que l'architecte et maître d'oeuvre n'était pas tenu d'intervenir auprès des services de l'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
 3°) ALORS QU' en considérant en outre que la société GTO avait de toute façon été informée des conditions et des exigences des services de l'urbanisme du Grand [Localité 1] par Monsieur [W], qui était son interlocuteur privilégié et agissait dans son intérêt, aux motifs inopérants que ce dernier avait demandé par courriels aux services de l'urbanisme le plan de division relatif aux parcelles des sociétés venderesses, en tant que collaborateur du dirigeant de ces sociétés (Hermez, Les Feux et Hong) et que Monsieur [Z] avait été inscrit en copie, ce qui ne permettait pas d'établir que Monsieur [W] avait été l'interlocuteur privilégié de la société GTO, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 4°) ALORS, AU SURPLUS, QU' en retenant que Monsieur [W], informé des conditions du PLU et des exigences des services du Grand Toulouse, avait été l'interlocuteur privilégié de la société GTO, après avoir pourtant constaté que son « rôle n'était pas clairement déterminé » et, qu'en qualité de collaborateur du dirigeant des sociétés venderesses, il avait été uniquement « leur interlocuteur initial avant la signature de la promesse de vente sous conditions », ce dont il s'inférait qu'il n'avait pas pu être l'interlocuteur privilégié de la société GTO dans le cadre du projet [G] tel que repris la société GTO, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du code civil ;
 5°) ALORS, EN OUTRE, QU' en reprochant à la la société GTO de n'avoir pas déposé la demande de permis de construire dans le délai convenu au 15 avril 2011, tout en rappelant que dans un courrier du 28 mars 2011, l'architecte lui avait rappelé ces impératifs, cependant que dans son courrier du 28 mars 2011, la société Atelier REC annonçait à la société GTO qu'elle n'était pas en mesure de proposer un dossier de demande de permis de construire avant le 26 avril 2011, ce dont il s'inférait que le retard dans le dépôt de la demande de permis était imputable à l'architecte, et non au maître de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 6°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la société GTO faisait valoir que la société Atelier Rec (Monsieur [F]) avait été invitée à assister à la réunion avec les services du Grand Toulouse, comme l'indique le courriel des services de l'urbanisme du 1er décembre 2011, à laquelle Monsieur [W] n'avait d'ailleurs pas été convié, ce qui démontrait que l'architecte était effectivement en charge de l'examen de la conformité du projet aux règles de l'urbanisme et qu'il devait conseiller le maître de l'ouvrage sur ce point ; qu'en considérant néanmoins que la société Atelier REC n'avait pas été missionnée sur les « difficultés d'urbanisme », sans prendre en compte, comme il lui était demandé, la circonstance que l'architecte avait été régulièrement convoqué à la réunion avec les services de l'urbanisme et qu'il était donc en charge de cet aspect du dossier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 7°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE à l'occasion de l'établissement du dossier de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction et notamment le plan d'occupation des sols, et exercer son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage des difficultés relatives à la mise au point de son projet ; qu'en application de l'article 3.1.2 du contrat d'architecture et de maîtrise d'oeuvre, la société Atelier REC devait élaborer un dossier de demande de permis de construire comportant tous les éléments graphiques nécessaires à l'instruction administrative, et se renseigner « si nécessaire sur tous documents complémentaires nécessités par la situation du terrain », ce qui impliquait qu'elle examine si le terrain était sur une zone de préemption ; qu'en considérant néanmoins que la société Atelier REC n'avait pas été missionnée sur les « difficultés d'urbanisme », sans prendre en compte, eu égard à la nature de sa mission, son devoir de conseil envers le maitre de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.