LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu que l'arrêt attaqué (Colmar,18 septembre 2012 ), fixe le montant des indemnités revenant à M. et Mme X... (les consorts X...) à la suite de l'expropriation au profit de la communauté de communes de la région de Brumath de parcelles leur appartenant ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de limiter à la somme de 202 818,90 euros l'indemnité principale d'expropriation et à celle de 21 281,89 euros l'indemnité de remploi, alors, selon le moyen :
1°/ que dans leurs conclusions d'appel ils ont contesté l'application par le premier juge des dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique en indiquant qu'aucune précision n'avait jamais été donnée par la communauté des communes sur les parcelles ayant fait l'objet d'un accord amiable au prix de 610 euros l'are, que les valeurs retenues par le premier juge n'avaient pas fait l'objet de communication de pièces justificatives et qu'à l'appui de ses dernières écritures le commissaire du gouvernement avait produit un certain nombre d'éléments permettant de retenir que des accords amiables avaient été conclus à un prix plus élevé qu'à celui retenu par le premier juge ; qu'en énonçant que le premier juge avait relevé sans être démenti que les acquisitions amiables au prix de 610 euros portaient sur une superficie de 86 ha 17 a et 23 ca, soit 71,81 % de la surface totale des 120 ha, et que les accords amiables concernaient soixante dix-huit propriétaires sur cent trente-trois, soit 58,64 % des propriétaires, si bien que l'article L. 13-16 trouvait application, alors que les accords amiables retenus par le premier juge avaient été vivement contestés, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
2°/ que sous réserve de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec au moins deux tiers des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'il en résulte que les juges ne peuvent prendre en considération les accords antérieurs à la déclaration d'utilité publique ; que la cour d'appel, qui a décidé de faire application de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, par motifs adoptés, a tenu compte des accords amiables dont il est constaté qu'ils ont été conclus entre l'année 2000 et jusqu'en septembre 2011, alors qu'elle a relevé que la déclaration d'utilité publique n'était intervenue que le 17 février 2009, a violé l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3° / que si pour fixer l'indemnité d'expropriation le juge doit tenir compte des accords amiables réalisés entre l'expropriant et les divers titulaires à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, il n'est tenu de le faire que pour des biens présentant des caractéristiques tant juridiques que matérielles comparables à celui soumis à son évaluation ; que dans ses conclusions d'appel ils ont insisté sur le fait qu'aucune précision n'avait jamais été donnée par la communauté des communes de la région sur la consistance et les caractéristiques des parcelles ayant donné lieu à de tels accords et que les tableaux produits par le commissaire du gouvernement à l'appui de ses dernières conclusions seulement ne contenaient pas de références précises ; qu'en se référant aux accords amiables passés par la communauté des communes dans les communes de Bernolsteim et Mommenheim dans une zone identique sans donner la moindre précision sur la consistance ni les caractéristiques des biens objets de ces accords amiables la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
4°/ que les juges doivent respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; que dans leurs écritures ils ont fait valoir qu'ils avaient fait une demande pour obtenir du directeur régional des finances publiques des éléments relatifs à des mutations qui avaient eu lieu à Bischeim dans une zone comparable et qu'ils n'avaient pas reçu ces éléments si bien que le principe de la contradiction n'avait pas pu être respecté car ils n'avaient pas été mis dans la possibilité de fournir aux juges des éléments de comparaison autres que ceux du commissaire du gouvernement et de l'expropriant ; qu'ayant reçu en cours de délibéré les documents délivrés par l'administration fiscale, ils les ont produits et les ont annexés à une note en délibéré déposée au greffe de la cour le 19 juillet 2012 ; qu'en ne faisant aucune mention de ces documents ni de la note en délibéré la cour d'appel qui n'en n'a pas tenu compte, alors qu'elle n'était pas liée par le prix des accords amiables, a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
5° / que lorsque les terrains sont dépourvus d'accès suffisants aux réseaux de viabilité et qu'ils ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir, l'indemnité d'expropriation peut être majorée compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle expropriée ; qu'il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux visé par le premier juge, dont les motifs ont été adoptés, que la parcelle litigieuse bénéficie d'une situation privilégiée ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation sur la base de 610 euros l'are compte tenu des accords amiables conclus avec la communauté des communes sans aucune majoration par rapport au prix du marché constaté, la cour d'appel n'a pas tenu compte de la situation privilégiée des parcelles litigieuses constatée dans le procès-verbal de transport sur les lieux et a violé les articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Mais attendu que, n'ayant pris pour base que les accords amiables postérieurs à la déclaration d'utilité publique concernant des terrains comparables dont elle a précisé la consistance et les caractéristiques et retenu la situation privilégiée des parcelles expropriées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de prendre en compte une note en délibéré qu'elle n'avait ni demandée ni autorisée, a, sans dénaturation des conclusions des consorts X... ni violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la communauté de communes de la région de Brumath la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 202.818,90 ¿ l'indemnité principale d'expropriation et en conséquence à 21.281,89 ¿ indemnité de remploi pour l'expropriation des parcelles appartenant aux consorts X... par la communauté de communes de la Région de Brumath ;
Aux motifs que la date de référence fixée par le premier juge au 17 février 2009 est admise par les parties et ne fait l'objet d'aucune contestation ; les parcelles concernées étaient situées :-en zone NCA à vocation agricole permettant la construction uniquement à but agricole, logement de l'agriculteur compris ; -en zone IINA2 correspondant à une zone inconstructible en l'état ne pouvant être urbanisée qu'après modification, révision du plan d'occupation des sols ou création d'une ZAC ; qu'il s'agit d'une zone naturelle peu ou non desservie par des équipements destinée à l'urbanisation organisée à moyen et long terme sous forme de construction à usage principal d'activités ; en zone INA2 correspondant à une zone naturelle, peu ou pas desservie par les équipements destinée à l'urbanisation organisée à court terme ; la zone INAX étant réputée non constructible en l'état et ne pouvant être urbanisée que dans le cadre des procédures, soit de la création d'une ZAC ; que la mise en compatibilité du plan d'occupation des sols de la commune de Bernolsheim par arrêté préfectoral du 17 février 2009 a classé les parcelles concernées en zone INAX correspondant à une zone naturelle non équipée, destinée essentiellement au développement d'activités économiques, ne pouvant être urbanisée que dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble ; que toutefois à la date de référence, les parcelles dont il s'agit demeuraient à l'état de terres agricoles, non desservies par des réseaux d'eau et électrique ; que pour l'estimation des parcelles litigieuses au regard des valeurs de terres agricoles, il y a lieu de prendre comme termes de comparaison l'étude de marché des terrains d'activité dans la commune, les environs et en partie nord de la communauté urbaine de Strasbourg, ainsi que l'étude de marché des terres agricoles à Bernolsheim et environ, notamment des terres incluses dans la même ZAC et cédées à l'amiable, telles que produites par le commissaire du gouvernement ; qu'à la date de référence, les valeurs les plus hautes relevées à l'étude de marché actualisée s'établissent à 100¿ l'are à Bernolsheim , 319¿ ¿ l'are et 129¿ l'are à Mommenheim, commune immédiatement voisine, 350¿ et 450¿ l'are à Brumath, 200¿ et 130¿ l'are à Schwindratsheim ; qu'au regard des valeurs de terrains d'activités non équipés le commissaire du gouvernement produit l'étude de marché actualisée qui a été contradictoirement débattue comprenant 61 extraits d'actes de vente passés devant notaire dans les communes de Bernolsheim et Mommenheim dans une zone identique à celle des parcelles litigieuses ; que lesdites mutations qui constituent des termes de comparaison pertinents font apparaître une valeur de 610¿ HT l'are ; que force est de relever que les parcelles expropriées ne sont pas desservies par un réseau d'eau potable ni par un réseau d'assainissement ni par un réseau électrique pour une fourniture d'électricité domestique, même si une ligne électrique à haute tension traverse la zone, étant observé que la discothèque « le Cube » dont les appelants invoquent la situation a financé son propre transformateur basse tension pour se connecter au réseau haute tension ; qu'aucune comparaison utile ne peut donc être faite à cet égard ; qu'au surplus, le premier juge a relevé sans être démenti que ces acquisitions amiables portent sur une superficie de 86 ha 17 a 23 ca soit 71,81% de la surface totale de 120ha et que les accords amiables concernent 78 propriétaires sur 133, soit 58,64% des propriétaires ; qu'ainsi plus de la moitié des propriétaires concernés portant sur au moins deux tiers de la superficie concernée ont accepté le prix de 610¿ l'are offert par la commune de la région de Brumath ; qu'en application de l'article L 13-16 du code de l'expropriation lesdits accords amiables doivent être pris pour base pour la fixation des indemnités de dépossession ; qu'en retenant cette valeur, sensiblement supérieure à la valeur des meilleures terres agricoles le juge a retenu la situation privilégiée des parcelles des consorts X... ; que les appelants ne peuvent prétendre à une meilleure valorisation au motif d'un effet vitrine résultant d'une situation de proximité par rapport au rond-point d'accès à la ZAC, à la proximité de l'autoroute A4 et de l'échangeur A4 /340 alors qu'il n'existe aucun accès direct aux parcelles depuis ces voies de circulation, le règlement de la ZAC imposant une obligation de desserte centrale faisant office d'accès unique et obligatoire à la voirie qui a pour effet de placer l'ensemble des terrains de la ZAC sur un pied d'égalité et de faire considérer les parcelles comme parfaitement comparables ; qu'il s'en suit que le premier juge a fait une exacte appréciation des indemnités principale et de remploi due aux consorts X... ;
Et aux motifs adoptés que s'agissant d'évaluer la valeur vénale de terrains n'ayant pas la qualification de terrains à bâtir, il y a lieu de prendre en considération les mutations ayant pour objet des terrains ayant la même nature et présentant les mêmes caractéristiques que les terrains litigieux ; (¿.) il convient au préalable d'écarter les références n'ayant pas fait l'objet de mutations qui si elles n'aboutissent pas ne reflètent pas l'état du marché local ; de même une valeur d'apport à une société ne peut refléter le prix du marché immobilier local, étant généralement fixée en fonction de considérations autres notamment d'une stratégie de groupe ; les références correspondant à la commercialisation de terrains équipés ou des références de terrains à bâtir ne peuvent pas non plus être retenues, n'étant pas dans une situation comparable ; la référence d'une cession en 2008 par l'Etat à la SCI Chloé, de la parcelle section 17 n° 459 à hauteur de 1800¿ l'are ne peut être retenue s'agissant d'une parcelle située en zone UX qui est une zone urbaine ; au vu des arguments de Monsieur et Madame X..., il semble que le prix de 1200à 1500¿ l'are se pratiquait durant les années 2001 à 2003, ou que Monsieur et Madame X... ont accepté le prix de 1500¿ l'are en considération du projet envisagé ; or la Communauté des Communes de la Région de Brumath a acquis dès l'année 2000 et jusqu'en septembre 2011, les parcelles situées dans la zone de la ZAC de la Plateforme Départementale d'Activités de la Région de Brumath au prix de 4000 francs (610¿) l'are créant un marché local à ce niveau de prix ; il convient également de rappeler que les dispositions de l'article L 13-16 du code de l'expropriation qui prévoient que la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; En l'espèce la Communauté des Communes de la Région de Brumath a acquis après la déclaration d'utilité publique une surface de 86 ha 17 ares 23 centiares soit 71,81% de la surface globale de 120 ha et les accords amiables concernent 78 propriétaires sur 133 spot 58,64% des propriétaires ; plus de la moitié des propriétaires concernés portant sur au moins deux tiers de la superficie concernée ont accepté le prix de 610¿ l'are offert par la Communauté des communes de la Région de Brumath ;il convient en conséquence de fixer à 610¿ l'are l'indemnité principale due par la communauté de communes de la région de Brumath pour l'expropriation desdites parcelles ; il convient également de calculer l'indemnité de remploi due aux propriétaires expropriés sur la base de l'indemnité principale par application d'un taux de 20% jusqu'à 5000¿ d'un taux de 15% entre 5000 et 15000¿ et d'un taux de 10% au-delà au regard des usages en vigueur en la matière et de fixer l'indemnité totale due selon le tableau ci-dessus : (..) ; Monsieur X... Jean-Luc et Madame X... Fabienne, pour l'expropriation des parcelles situées sur la commune de Bernolsheim d'une surface totale de 332,49 ares cadastrées section 17 n° 16,17,18et 443/020 : indemnité principale 202818,90¿ indemnité de remploi 21281,89¿ total 224.100,79¿ ;
1° Alors que dans leurs conclusions d'appel les exposants ont contesté l'application par le premier juge des dispositions de l'article 13-16 du code de l'expropriation en indiquant qu'aucune précision n'avait jamais été donnée par la communauté des communes sur les parcelles ayant fait l'objet d'un accord amiable au prix de 610¿ l'are ( conclusions p 7 ), que les valeurs retenues par le premier juge n'avaient pas fait l'objet de communication de pièces justificatives et qu'à l'appui de ses dernières écritures que le commissaire du gouvernement avait produit un certain nombre d'éléments permettant de retenir que des accords amiables avaient été conclus à un prix plus élevé à celui retenu par le premier juge ( conclusions p 9) ; qu'en énonçant que le premier juge avait relevé sans être démenti que les acquisitions amiables au prix de 610 ¿ portaient sur une superficie de 86 ha 17 a et 23 ce soit 71,81¿ de la surface totale des 120ha et que les accords amiables concernaient 78 propriétaires sur 133 soit 58, 64% des propriétaires, si bien que l'article L 13-16 trouvait application, alors que les accords amiables retenus par le premier juge avaient été vivement contestés, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel et violé l'article 4 du code de procédure civile 
2° Alors que sous réserve de l'article 13-17 du code de l'expropriation, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec au moins deux tiers des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'il en résulte que les juges ne peuvent prendre en considération les accords antérieurs à la déclaration d'utilité publique ; que la cour d'appel a décidé de faire application de l'article L 13-16 du code de l'expropriation et par motifs adoptés, a tenu compte des accords amiables dont il est constaté qu'ils ont été conclus entre l'année 2000 et jusqu'en septembre 2011 ( cf jugement p 11), alors qu'elle a relevé que la déclaration d'utilité publique n'était intervenue que le 17 février 2009 (arrêt p 2), a violé l'article L 13-16 du code de l'expropriation.
3° Alors que si pour fixer l'indemnité d'expropriation le juge doit tenir compte des accords amiables réalisés entre l'expropriant et les divers titulaires à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, il n'est tenu de le faire que pour des biens présentant des caractéristiques tant juridiques que matérielles comparables à celui soumis à son évaluation ; que dans ses conclusions d'appel l'exposante a insisté sur le fait qu'aucune précision n'avait jamais été donnée par la Communauté des Communes de la Région sur la consistance et les caractéristiques des parcelles ayant donné lieu à de tels accords et que les tableaux produits par le commissaire du gouvernement à l'appui de ses dernières conclusions seulement ne contenaient pas de références précises ; qu'en se référant aux accords amiables passés par la communauté des communes dans les communes de Bernolsteim et Mommenheim dans une zone identique sans donner la moindre précision sur la consistance ni les caractéristiques des biens objets de ces accords amiables la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 13-16 du code de l'expropriation 
4° Alors que les juges doivent respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; que dans leurs écritures les exposants ont fait valoir qu'ils avaient fait une demande pour obtenir du Directeur Régional des finances publiques des éléments relatifs à des mutations qui avaient eu lieu à Bischeim dans une zone comparable et qu'ils n'avaient pas reçu ces éléments si bien que le principe de la contradiction n'avait pas pu être respecté car ils n'avaient pas été mis dans la possibilité de fournir aux juges des éléments de comparaison autres que ceux du commissaire du gouvernement et de l'expropriant ; qu'ayant reçu en cours de délibéré les documents délivrés par l'administration fiscale, les exposants les ont produits et les ont annexés à une note en délibéré déposée au greffe de la cour le 19 juillet 2012 ; qu'en ne faisant aucune mention de ces documents ni de la note en délibéré la cour d'appel qui n'en n'a pas tenu compte, alors qu'elle n'était pas liée par le prix des accords amiables, a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales 
5° Alors que lorsque les terrains sont dépourvus d'accès suffisants aux réseaux de viabilité et qu'ils ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir, l'indemnité d'expropriation peut être majorée compte tenu de la situation privilégiée de la parcelle expropriée ; qu'il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux visé par le premier juge, dont les motifs ont été adoptés, que la parcelle litigieuse bénéficie d'une situation privilégiée ; qu'en fixant l'indemnité d'expropriation sur la base de 610 ¿ l'are compte tenu des accords amiables conclus avec la communauté des communes sans aucune majoration par rapport au prix du marché constaté, la cour d'appel n'a pas tenu compte de la situation privilégiée des parcelles litigieuses constatée dans le procès-verbal de transport sur les lieux et a violé les articles L 13-13 et L 13-15 du code de l'expropriation.