LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 447 F-D
Pourvoi n° P 19-12.347
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
1°/ M. F... O...,
2°/ Mme J... G... , épouse O...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° P 19-12.347 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre des urgences), dans le litige les opposant à la société Les résidences de l'Orléanais OPH d'Orléans métropole, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Lesourd, avocat de M. et Mme O..., de Me Le Prado, avocat de la société Les résidences de l'Orléanais OPH d'Orléans métropole, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 28 novembre 2018), M. et Mme O..., locataires d'une maison d'habitation, ont assigné leur bailleur, la société Les résidences de l'Orléanais OPH d'Orléans métropole (l'OPH), en réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant le logement et en indemnisation de leur préjudice de jouissance.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
2. M. et Mme O... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes alors « que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état, de procéder à son entretien, sauf réparations locatives et menu entretien, et de garantir ses vices ou défauts ; qu'en déboutant intégralement les preneurs de leurs demandes indemnitaires au titre des troubles de jouissance résultant tant de l'apparition des désordres successifs, dont des fissures en façade relevant de la garantie du bailleur, que des conditions dans lesquelles s'étaient déroulés les travaux de reprise diligentés par ledit bailleur, en ce que le bailleur avait fait d'importants travaux, sans rechercher si lesdits troubles résultaient des obligations du bailleur et de leurs modalités d'exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
3. Selon ce texte, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.
4. Pour rejeter les demandes de M. et Mme O..., l'arrêt retient que la demande d'indemnité pour troubles de jouissance ne peut être accueillie, le bailleur ayant fait d'importants travaux et les troubles invoqués étant imputables, comme le soulignent les experts, au défaut d'entretien, à l'obstruction et à l'encrassement des VMC.
5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les preneurs n'avaient pas, nonobstant la réalisation de travaux, subi un préjudice de jouissance et si les fautes qu'ils avaient commises étaient de nature à exonérer totalement le bailleur de son obligation de garantie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait Iieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
Condamne la société Les résidences de l'orléanais OPH d'Orléans métropole aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les résidences de l'orléanais OPH d'Orléans métropole à payer à M. et Mme O... une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour M. et Mme O...
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux O... de leurs demandes tendant à voir condamner leur bailleur à effectuer les travaux de reprise de leur logement et à les indemniser de leur préjudice de jouissance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants opèrent de nombreux et longs développements sur le déroulement des opérations d'expertise, et sur le contenu des rapports, dont le premier juge a fait une analyse pertinente ; qu'ils invoquent les conclusions du rapport d'expertise complémentaire et des recherches effectuées : « les désordres constatés sont dus à la présence d'une fissure importante dans le mur situé sur la terrasse de la maison ; lors d'épisodes pluvieux importants, l'eau s'infiltre par cette fissure, coule le long de la maçonnerie à l'intérieur de la maison ; ensuite elle se répand sur la dalle entre le premier et le second étage, rencontre l'escalier qui lui sert de mèche pour s'écouler sur les murs ; l'eau n'est retenue par aucun matériau, l'isolation étant du polystyrène ; les autres défauts contribuent à l'apport d'une humidité supplémentaire dans la structure de la maison » ; qu'ils en tirent pour conclusions que l'ensemble des causes des désordres ne peut pas être retenu au même plan dans l'échelle d'importance et que, depuis le dépôt du rapport d'expertise le bailleur a, de ce fait, réalisé les travaux pour remédier à cette fissure sur la façade en septembre 2016, et que depuis, ils ne connaissent plus d'infiltrations ni d'écoulement d'eau ; qu'ils ne contestent pas que les travaux extérieurs « ont résolu les infiltrations d'eau dans l'immeuble » ; que les appelants prétendent que l'ensemble des travaux intérieurs n'ont pas été réalisés dans leur globalité, et en outre que les travaux réalisés de reprise des désordres ne donneraient pas satisfaction ; que, sur le premier de ces points, F... O... et J... G...  épouse O... invoquent des désordres existants antérieurement à l'expertise et aux travaux effectués, en particulier des traces d'humidité dans la salle d'eau ; que, sur le deuxième de ces points, par la production de la pièce 12, la partie intimée établit que les locataires lui ont refusé l'accès lorsqu'elle a tenté une visite des lieux, et ce, à deux reprises, le 28 avril 2017 et le 7 juin 2017 ; qu'ainsi, compte tenu du défaut d'entretien qui leur est imputable, de leur refus de laisser le propriétaire visiter les lieux, afin de décider d'éventuelles mesures à prendre, F... O... et J... G...  épouse O... ne peuvent être déclarés bien-fondés en leur appel s'agissant des travaux demandés ; que le local loué a été expertisé à plusieurs reprises, chacune des parties invoquant pour sa part les conclusions des techniciens intervenus ; qu'une nouvelle expertise pourrait apporter aucun élément utile ; que la demande d'indemnité pour trouble de jouissance ne peut être non plus accueillie, le bailleur ayant fait d'importants travaux, d'une part, et les troubles invoqués étant imputables, comme le soulignent les experts, au défaut d'entretien, à l'obstruction et à l'encrassement des VMC » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTÉS, DES PREMIERS JUGES QUE « selon l'article 1134 du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » ; que l'article 1135 dudit code rappelle que « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature » ; que les prétentions des parties prennent pour base des éléments de fait, des actes et des situations juridiques, qui doivent être allégués (article 6 du code de procédure civile) puis prouvés conformément à l'article 9 du CPC ; qu'aux termes de l'article 1315 du code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ; qu'enfin, l'article 1147 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu'il résulte de la lecture des pièces versées aux débats que Mme J... G...  épouse O... et M. F... O... ont alerté leur bailleur des désordres liés à l'humidité dès le mois de décembre 2006 (pièce produite la plus ancienne) et il est établi qu'une première réunion a eu lieu le 22 févier 2007 ; qu'il résulte également de la lecture des nombreux échanges de courriers entre Mme J... G...  épouse O... et M. F... O... et des tiers et/ou l'Office Public de l'Habitat - Les résidences de l'Orléanais que les recherches se sont portées dans un premier temps vers la construction elle-même dont le caractère récent pouvait légitimement laisser penser à un vice de construction ; qu'ainsi, la réunion du 2 février 2007 a conduit à un nouveau raccord de VMC, et à une retouche du seuil de la porte d'accès à la terrasse ; que, par suite, d'autres désordres sont apparus, notamment de nouvelles moisissures noires, dont l'origine a été établie comme étant la condensation résultant « d'une insuffisance de renouvellement de l'air vicié tandis que l'insuffisance d'entretien des entrées d'air et bouches d'extractions des VMC a été relevée » (mai 2011) ; que la cause des traces de moisissures dans les angles des plafonds de plusieurs pièces a été à nouveau désignée, lors des expertises menées au mois d'août 2012, comme étant « défaut d'entretien et d'usage des installations de la VMC (grilles d'entrée d'air sur fenêtres obstruées, encrassement des conduites d'extraction dans la cuisine et la salle de bains de l'étage), empêchant ainsi la bonne circulation de l'air dans le logement. Ce désordre qui relève d'un défaut d'entretien courant de l'ouvrage ne peut engager la responsabilité décennale des constructeurs et demeure totalement exclu des garanties » ; qu'en 2013, une nouvelle expertise a relevé la présence d'une fissure sur le pignon sud-ouest (juillet 2013) dont le rebouchage a été effectué le 29 juillet 2013. Le premier rapport d'expertise judiciaire a confirmé l'encrassement des bouches d'extraction des pièces humides et des réglettes d'arrivée d'air présentes sur les fenêtres, des voilages épais étant en outre positionnés devant ; que le détalonnage des portes et la pose de tapis épais ont obstrué encore davantage la circulation de l'air ; qu'en revanche, cette expertise a permis de révéler un nouveau désordre, à savoir une forte humidité des murs (80 % dans la masse) dont l'origine a été confirmée dans le rapport complémentaire déposé le 11 mars 2016 comme étant une large fissure dans la façade, outre d'autres plus fines ; que toutefois il est observé que le bailleur a fait diligence en acceptant un devis de réparation dès le 3 mai 2016, soit moins de deux mois après l'identification d'une des causes pour un montant total de 40 030,61 € TTC ; qu'il résulte de tout ce qui précède que les désordres ont eu des origines multifactorielles lesquelles se sont parfois succédées dans le temps à mesure que le bâtiment vieillissait mais qu'en tout état de cause, la responsabilité de Mme J... G...  épouse O... et M. F... O... a toujours été soulignée par le défaut d'entretien, obstruction et encrassement des VMC de façon constante lors de toutes les expertises qui se sont succédées durant plusieurs années ; qu'enfin, il est observé que le bailleur a toujours fait diligences dans des délais rapides pour prendre en compte, solutionner et réparer les désordres, au besoin en engageant des frais importants ; qu'en conséquence, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à indemnisation du préjudice de Mme J... G...  épouse O... et M. F... O... en l'absence de faute et de responsabilité de l'Office public de l'habitat - les résidences de l'Orléanais » ;
1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état, de procéder à son entretien, sauf réparations locatives et menu entretien, et de garantir ses vices ou défauts ; qu'en déboutant intégralement les preneurs de leurs demandes de remise en état dirigées contre le bailleur à la suite de désordres trouvant leur origine notamment dans des fissures en façade relevant de la garantie du bailleur en ce que le bailleur avait effectué d'importants travaux, sans rechercher si lesdites réparations avaient épuisé ses obligations contractuelles de remise en état des désordres et de leurs suites, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
2) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état, de procéder à son entretien, sauf réparations locatives et menu entretien, et de garantir ses vices ou défauts ; qu'en déboutant intégralement les preneurs de leurs demandes indemnitaires au titre des troubles de jouissance résultant tant de l'apparition des désordres successifs, dont des fissures en façade relevant de la garantie du bailleur, que des conditions dans lesquelles s'étaient déroulés les travaux de reprise diligentés par ledit bailleur, en ce que le bailleur avait fait d'importants travaux, sans rechercher si lesdits troubles résultaient des obligations du bailleur et de leurs modalités d'exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
3) ALORS QUE le bailleur est tenu de toutes les réparations nécessaires autres que locatives ; que s'agissant de la VMC, si le nettoyage des entrées d'air incombe au locataire, celui des bouches d'aération relève du bailleur ; qu'en déboutant les preneurs de l'ensemble de leurs demandes en ce que les troubles invoqués résulteraient d'un défaut d'entretien, d'une obstruction et d'un encrassement des VMC qui leur étaient imputables tandis que l'entretien des conduits encrassés était à la charge du bailleur, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
4) ALORS QU'en déduisant l'existence d'un refus répété, à savoir les 28 avril et 7 juin 2017, des locataires de laisser l'accès au bailleur d'un courrier de ce dernier daté du 2 juin 2017 (production), qui se bornait à faire état d'un rendez-vous du 28 avril, auquel une des locataires n'avait pas été présent, et à annoncer une future visite le 7 juin suivant, la cour d'appel a violé le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.