LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 23 novembre 2017), que dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la SCI Auer (la SCI) a construit un ensemble immobilier dénommé Auer dock ; que la SCI a été mise en liquidation judiciaire, le 1er octobre 2012, la société T... S... étant désignée liquidateur ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Auer dock (le syndicat) a déclaré au passif des créances au titre de non-façons et de malfaçons et au titre de charges de copropriété impayées relatives à des lots invendus qui ont été contestées ; que le juge-commissaire ayant retenu qu'il n'avait pas le pouvoir de statuer sur les contestations, le syndicat a assigné la SCI en paiement ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner la SCI à lui payer la somme de 6 000 349 FCFP au titre des charges de copropriété postérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire et de fixer sa créance au passif alors, selon le moyen, que les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire sont payées à échéance lorsqu'elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ; que les créances de charges de copropriété constituent des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que les créances postérieures au jugement d'ouverture ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SCI ne pouvaient bénéficier d'un traitement préférentiel sur le fondement de l'article L. 641-13 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à l'espèce, que lesdites créances n'étaient pas nées « pour les besoins de la procédure », la cour d'appel a violé l'article L. 643-13, I, du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2014-326, du 12 mars 2014, applicable en Nouvelle-Calédonie ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que la créance de charges de copropriété, née postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI, était afférente aux lots dont celle-ci était restée propriétaire, et que de telles charges sont dues, par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait que ce dernier soit ou non concerné par une procédure collective, l'arrêt retient exactement que ces charges ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et qu'aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du code de commerce ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen ni sur le second moyen, pris en ses première, troisième, quatrième et cinquième branches, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société T... S..., en sa qualité de liquidateur de la SCI Auer, la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock de sa demande tendant à voir condamner la Société Auer à lui payer la somme de 1.445.944 FCFP au titre des charges de copropriété antérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire, et d'avoir en conséquence fixé cette créance au passif de la Société Auer ;
AUX MOTIFS QUE, sur les créances au titre des charges de copropriété impayées, il est acquis aux débats que la Société Auer est restée propriétaire de plusieurs lots de copropriété, et qu'elle ne règle pas les charges afférentes à ces lots ; que, sur les créances antérieures à la liquidation judiciaire de la Société Auer, sur le caractère de ces créances, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock soutient que la créance déclarée constitue une créance « privilégiée » en application de l'article 2374 du Code civil ; que toutefois, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock doit déclarer sa créance antérieure en invoquant son privilège spécial, en application de l'article L. 621-44 du Code de commerce ; qu'en effet, concernant les créances antérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective, celles-ci sont garanties par le privilège, qui est une sûreté immobilière spéciale, dont la mise en oeuvre est liée à la vente du lot (cf. l'avis de la Cour de cassation du 21 janvier 2002) ; qu'en l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock a déclaré sa créance à titre privilégié le 13 décembre 2012 ; qu'il est de jurisprudence constante que cette déclaration de créance vaut opposition et mise en oeuvre du privilège avant la vente du lot, mais que son efficience est suspendue à la réalisation effective de la vente ; qu'en conséquence, il conviendra de le rappeler dans le dispositif de la présente décision ; que, sur le montant, la Société Auer a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal mixte de commerce, en date du 1er octobre 2012 ; que la Société T... S... a été désignée en qualité de liquidateur de cette société ; que cette décision a été publiée au JONC le 16 octobre 2012 ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock a déclaré sa créance pour un montant de 1.445.944 FCFP à titre privilégié, par courrier en date du 13 décembre 2012, reçu le 14 décembre 2012 par la Société T... S... ès qualités ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock sollicite la condamnation de la Société T... S... ès qualités, à lui payer la somme de 1.445.944 FCFP au titre des charges de copropriétés antérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire ; que toutefois, au visa des articles susvisés de la délibération n° 352 du 18 janvier 2008, aucune condamnation ne saurait être prononcée ; que la créance ne peut être que fixée au passif ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock n'omet pas, d'ailleurs, de solliciter cette fixation, dans sa demande subsidiaire à ce titre ; qu'il y a donc lieu de fixer la créance déclarée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, au jour de l'ouverture de la procédure collective, à la somme de 1.445.944 FCFP, afin qu'elle soit inscrite sur l'état des créances de la Société Auer ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'efficience du caractère privilégié de la créance due par la Société Auer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, antérieurement au jugement d'ouverture, au titre du paiement des travaux et charges de copropriété, était suspendue à la réalisation effective de la vente des lots de ladite société, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, en cas de vente d'un lot de copropriété, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un privilège immobilier pour le paiement des charges et des travaux ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock ne pouvait se prévaloir de son privilège spécial immobilier sur le lot vendu, que l'efficience de ce privilège était suspendue à la réalisation effective de la vente des lots de la Société Auer, sans constater qu'aucune vente de lots de cette société n'avait eu lieu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 2374, 1° bis, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock de sa demande tendant à voir condamner la Société Auer à lui payer la somme de 6.000.349 FCFP, au titre des charges de copropriété postérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire, et d'avoir fixé sa créance au passif de la Société Auer à la seule somme de 494.527 FCFP ;
AUX MOTIFS QUE, sur les créances postérieures à l'ouverture de la procédure collective, sur le caractère de ces créances, au principal, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock sollicite la « condamnation » de la Société T... S... ès qualités, à payer les charges dues postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire, en faisant valoir que ces charges revêtent le caractère de créances privilégiées ; que la Société T... S... ès qualités s'oppose à ce qu'une condamnation soit prononcée, au motif que lesdites charges ne sont pas des créances nées pour les besoins de la procédure de liquidation ; qu'en d'autres termes, se pose la question de savoir si les charges de copropriété doivent bénéficier d'un traitement préférentiel ; qu'en cas de liquidation judiciaire, toute créance doit, pour bénéficier d'un traitement préférentiel, répondre aux critères visés dans les dispositions de l'article L. 641-13 du Code de commerce, applicable en matière de liquidation judiciaire ; que sont ainsi payées à leurs échéances, les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire « pour les besoins du déroulement de la procédure » ; qu'il ressort de la jurisprudence établie, appliquée à l'article L. 641-13 du Code de commerce, que la nécessité de conservation de l'immeuble du débiteur n'est plus le critère d'appréciation de la nature de la créance ; que le critère doit être la recherche du fait de savoir si la créance est née, ou non, pour les besoins du déroulement de la procédure ; qu'à ce titre, les charges de copropriété sont dues par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait que ce dernier soit ou non concerné par une procédure collective ; que ces charges de copropriété ne représentent ainsi pas des créances inhérentes à la procédure collective en cours, qui seraient nées pour assurer son bon déroulement ; qu'en conséquence, les charges de copropriété dues postérieurement au jugement de liquidation judiciaire ne sauraient constituer des créances « pour les besoins du déroulement de la procédure » ; qu'enfin, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock soutient également que cette créance constituerait une créance « privilégiée » en application de l'article 2374 du Code civil ; que ce poste de demande est rejeté pour les mêmes motifs exposés ci-dessus concernant les créances antérieures ; qu'il en résulte qu'aucun paiement à échéance ne saurait être exigé, et par voie de conséquence qu'aucune condamnation à payer ne saurait être prononcée ; qu'il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock de sa demande tendant à la condamnation de la Société T... S... ès qualité à payer la somme de 6 000 349 CFP ; qu'au subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock des copropriétaires sollicite « la fixation » de la créance née postérieurement ; que la Société T... S... ne s'oppose pas, dans ses écritures au principe de cette fixation ; que, sur le montant, [
] sur le délai à prendre en compte, l'alinéa 5 de l'article L. 622-24 du Code de commerce précité dispose que «
les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d'exigibilité de la créance » ; que les délais en question correspondent au délai de déclaration de créance de deux mois, prévu par l'article R 622-22 du Code de commerce, auquel renvoie l'article ci-dessus ; qu'aux termes de ses dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock conclut à une créance d'un montant de 6.000.349 FCFP au titre des charges de copropriété dues par la Société Auer postérieurement à la liquidation judiciaire de celle-ci, ladite somme étant arrêtée au 1er janvier 2017 ; que la Société T... S..., invoquant l'article ci-dessus, expose qu'il appartenait au Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock d'adresser au mandataire un courrier à chaque fois que de nouvelles sommes devenaient exigibles ; qu'en effet, la date d'exigibilité de ces créances correspond à la date des appels de fonds ; que ce n'est que par courrier en date du 14 septembre 2016, reçu par le mandataire le 15 septembre 2016, que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock réclame les charges de copropriété dues par la Société Auer postérieurement à l'ouverture de la procédure collective (pièce 43 produite par le syndicat) ; qu'en conséquence, au regard du délai de déclaration de créance de deux mois; prévu par l'article R. 622-22 du Code de commerce susvisé, seule la période visée par la Société T... S... est retenue ; qu'il convient donc de ne fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock qu'en ce qui concerne les charges des 3ème et 4ème trimestres 2016 ; que le décompte des sommes exigibles a été joint, et fait apparaître que ces charges s'élèvent au montant total de 494.527 FCFP (240.224+218.378+35.925) ; qu'en conséquence, il y a lieu de fixer la créance née postérieurement à l'ouverture de la procédure, à la seule somme de 494.527 FCFP ;
1°) ALORS QU'aux termes de l'article L. 641-3 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2014-326 du 12 mars 2014, applicable en Nouvelle-Calédonie, sont payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité régulièrement autorisé, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l'activité ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que les créances postérieures au jugement d'ouverture ayant prononcé la liquidation judiciaire de la Société Auer ne pouvaient bénéficier d'un traitement préférentiel sur le fondement de l'article L. 641-13 du Code de commerce dans sa rédaction alors en vigueur, que lesdites créances n'étaient pas nées « pour les besoins de la procédure », sans répondre aux conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, qui soutenait que les dépenses ayant donné lieu aux charges de copropriété avaient été engagées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
2°) ALORS QUE les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire sont payées à échéance lorsqu'elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ; que les créances de charges de copropriété constituent des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que les créances postérieures au jugement d'ouverture ayant prononcé la liquidation judiciaire de la Société Auer ne pouvaient bénéficier d'un traitement préférentiel sur le fondement de l'article L. 641-13 du Code de commerce, dans sa rédaction applicable à l'espèce, que lesdites créances n'étaient pas nées « pour les besoins de la procédure », la Cour d'appel a violé l'article L. 643-13, I, du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2014-326, du 12 mars 2014, applicable en Nouvelle-Calédonie.
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'efficience du caractère privilégié de la créance due postérieurement au jugement d'ouverture par la Société Auer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, au titre du paiement des travaux et charges de copropriété, était suspendue à la réalisation effective de la vente des lots de ladite société, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de vente d'un lot de copropriété, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un privilège immobilier pour le paiement des charges et des travaux ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock ne pouvait se prévaloir de son privilège spécial immobilier sur le lot vendu, que l'efficience de ce privilège était suspendue à la réalisation effective de la vente des lots de la Société Auer , sans constater qu'aucune vente de lots de cette société n'avait eu lieu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 2374, 1° bis, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;
5°) ALORS QUE, subsidiairement, la pièce n° 43 du bordereau de communication de pièces produit en appel par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock, intitulée « Courriers au Mandataire liquidateur », est clairement constitué de trois courriers en date des 14 septembre 2016, 5 janvier 2017 et 19 avril 2017, ayant pour objet la réclamation des charges de copropriété pour les années 2016 et 2017 ; qu'en affirmant néanmoins que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Auer dock réclamait uniquement des charges pour les 3ème et 4ème trimestres 2016, par un courrier du 14 septembre 2016 (pièce 43), la Cour d'appel a dénaturé la pièce n° 43 du bordereau de communication de pièces, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause.