LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il était mentionné dans l'acte de vente du 10 janvier 1966 que la ruine cadastrée B 56 bis vendue par les consorts X... à Mme Y... était sans accès et constaté que le plan annexé à cet acte délimitait chacune des parcelles vendues par un trait de couleur verte, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que le terrain entourant la ruine était exclu de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'après avoir envisagé la construction d'un pont au-dessus du canal afin de relier la parcelle B n° 50 de M. et Mme Z... à la parcelle B 56 leur appartenant, l'expert avait noté que cette possibilité impliquait une autorisation qui ne pouvait qu'être précaire et révocable du fait du statut de domaine public du canal, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni méconnaître le principe de la contradiction, a souverainement retenu que le seul passage possible pour désenclaver la parcelle B n° 50 serait pris sur la parcelle B n° 2544 appartenant aux consorts Y..., a légalement justifié sa décision ;
Et attendu, d'autre part, que le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;
Sur le troisième moyen ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les consorts Z... disposaient d'un titre conforme au cadastre et au plan établi en fonction de la superficie du terrain, que la limite retenue par l'expert judiciaire correspondait exactement à celle qu'avaient retenue deux géomètres mandatés par Mme Y... et qu'il n'était pas démontré que la clôture des consorts Y... avait été édifiée plus de trente ans avant l'assignation, la cour d'appel qui a dégagé les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, en a souverainement déduit que le terrain d'une surface de 43 m² situé entre cette limite et le mur de clôture était la propriété de M. et Mme Z... et que les consorts Y... devaient restituer ce terrain ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ;
rejette la demande des consorts Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et autres
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des revendiquants (les consorts Y..., les exposants) de leur réclamation de la propriété de la partie nord de la parcelle cadastrée section n ° 56 sur la commune du TIGNET ;
AUX MOTIFS QU'il était mentionné dans l'acte du 10 janvier 1966 qu'originairement les biens vendus par les consorts X... à Mme Y... appartenaient, avec d'autres, à Elisabeth A... veuve de Pierre X..., et l'expertise avait effectivement permis d'établir qu'aux termes d'un acte notarié du 28 mai 1889, Elisabeth A... veuve X..., Claire A... et Alphonse A... avaient procédé au partage des biens ayant appartenu à leur mère, notamment les parcelles actuellement cadastrées B 49, B 54, B 56, B 57 et B 1763, que le deuxième lot correspondait à l'actuelle parcelle B 57, que le troisième lot correspondait à la partie nord de la parcelle B 49 (devenue 2544 et 2545) ainsi qu'à la parcelle B 48, et que le premier lot, attribué à Mme A... veuve X..., correspondait au restant de la parcelle B 49, à une partie de la parcelle B 53, à une partie de la parcelle B 55, à la partie de la parcelle B 56 dont la pro-priété était revendiquée par les consorts Y... et à la ruine cadastrée B 1763 ; qu'il n'était cependant pas possible d'en déduire que les consorts Y... étaient propriétaires d'une partie de la parcelle B 56, dès lors qu'en ne cédant à Mme Y... que la ruine cadastrée section B 56 bis pour 70 ca, en précisant que celle-ci était sans accès, et en délimitant chacune des parcelles B 49, B 55 et B 56 bis par un trait de teinte verte sur le plan annexé à l'acte de vente du 10 janvier 1966, les consorts X... avaient, sans équivoque, exclu de cette vente le terrain entourant cette ruine ;
ALORS QUE, dans le cas où les termes du contrat pris dans leur sens littéral sont incompatibles avec l'ensemble de ses stipulations et l'intention des parties, il doit être tenu compte de la volonté réelle de ces dernières ; qu'en se bornant à relever que, par acte du 10 janvier 1966, les héritiers de Mme A... veuve X... avaient vendu les parcelles désignées à l'acte en précisant qu'il était cédé une ruine cadastrée section B 56 bis «sans accès », pour en déduire qu'ils avaient, sans équivoque, exclu de cette vente le terrain revendiqué entourant la ruine sise sur la parcelle B 56, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (v. conclusions d'appel des exposants, pp. 7 à 11), si, en dépit de leur clarté apparente, cette désignation des parcelles et la mention de ce que la ruine était sans accès étaient entachées d'une erreur, les vendeurs ayant voulu céder toutes les parcelles qui avaient été attribuées par partage à leur auteur, en 1889, en ce compris celle entourant la ruine cédée, d'autant plus qu'en l'absence d'une telle cession cette ruine aurait été inaccessible et les autres parcelles cédées n'auraient pas été d'un seul tenant, et si cette erreur résultait de la reproduction des mentions inexactes du cadastre rénové en 1948, qui omettait de viser le droit de propriété des vendeurs sur la parcelle litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que le passage permettant de désenclaver le fonds appartenant aux époux Z..., cadastré section B n° 50, sur la commune du TIGNET, serait pris sur la parcelle cadastrée section B n° 2544 dont Mme B... et M. C... étaient nus-propriétaires et Mme Y... usufruitière, et s'exercerait sur l'assiette figurant en jaune sur le plan constituant l'annexe 12 du rapport établi le 15 juin 2009 par l'expert et, en conséquence, d'avoir condamné les propriétaires du fonds dominant à payer aux nus-propriétaires et à l'usufruitière du fonds ser-vant une indemnité globale de 1.200 ¿ en réparation du dom-mage que leur occasionnait le passage ;
AUX MOTIFS QUE, après avoir envisagé la construc-tion d'un pont au-dessus du canal de la Siagne afin de relier la parcelle B 50 à la parcelle B 56 ou à la parcelle B 57 (faisant partie du domaine privé de la commune) qui jouxtaient la traverse des Planasteaux, l'expert avait écrit : « nous avons rencontré un représentant du Sicasil, organisme ayant délégation de service public pour la gestion du canal ; il nous a indiqué que cette possibilité implique de réaliser un ouvrage avec des caractéristiques techniques imposées, que l'autorisation ne peut qu'être précaire et révocable du fait du statut du domaine public du canal et que la réalisation d'un pont impliquait une dépense fixe de 850 € de frais de dossier, un loyer annuel de 1.800 €» ; que le passage permettant de désenclaver un fonds ne pouvant être fixé par le juge sur le domaine public, il apparaissait que le seul passage répondant aux exigences de l'article 683 était celui que l'ex-pert avait proposé de fixer sur !a parcelle B 2544 des consorts Y... conformément à l'assiette qu'il avait fait figurer sur le plan constituant l'annexe 12 de son rapport ; que ce passage serait donc retenu ; que l'expert indiquant que l'assiette du passage avait une superficie de 35 m² et que le prix du mètre carré de terrain dans le secteur en cause pouvait être évalué à 75 €, la cour possédait des éléments d'appréciation suffisants pour condamner les époux Z... à payer aux consorts Y... une indemnité de 1.200 € en réparation du dommage que leur causait le passage ;
ALORS QUE les exposants avaient formulé des pré-tentions relatives à la fixation du droit de passage destiné à désenclaver la parcelle n° 50 qui différaient selon que leur droit de propriété sur la partie nord de la parcelle n° 56 serait ou non reconnu ; que la censure à intervenir sur le premier moyen relatif à leur revendication de propriété entraînera, par voie de conséquence, l'annulation du chef de dispositif fixant le passage permettant de désenclaver la parcelle n° 50, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; qu'en retenant, pour fixer le passage permettant de désenclaver le fonds appartenant aux époux Z... sur la parcelle B 2544 des exposants, que seul ce passage répondait aux exigences de l'article 683 du code civil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par ces derniers (v. leurs conclusions d'appel, p. 5, al. 5 et s.), si l'enclave résultait de la division de la parcelle n° 56 ayant appartenu aux propriétaires du fonds enclavé et qui desservait ce dernier, de sorte que le passage ne pouvait être demandé que sur cette parcelle n° 56, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 684 du code civil ;
ALORS QUE, en toute hypothèse, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant, pour exclure que le passage permettant de désenclaver le fonds cadastré n° 50 soit fixé sur la parcelle B 56 ou la parcelle B 57 qui en étaient séparés par le canal de la Siagne dépendant du domaine public, sur le moyen pris de ce que le juge ne pourrait fixer un tel passage sur le domaine public, sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur ce moyen de droit qu'elle soulevait d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné des possesseurs (les consorts Y..., les exposants) à restituer la surface de 43 m² sur laquelle ils empiétaient au préjudice de la propriété des revendiquants (les époux Z...) et de les avoir condamnés à déplacer leur clôture dans un délai de deux mois sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE, en page 9 de son rapport l'expert avait écrit notamment : « au plan de 1966, le dessin de clôture ou de mur n'existe pas ; la limite figurée correspond à des extrémités de murs de restanques côté aval, mais aucun élément naturel n'est figuré pour le tronçon amont ; la juxtaposition de ce plan sur l'état des lieux de M. D..., lequel indique qu'il a également juxtaposé un plan dressé par M. E... (celui-ci a exercé à peu près jusqu'en 1980), a été vérifiée par nos soins ; et ce plan figure bien pour sa part une limite constituée d'un ancien mur de restanque sur toute la longueur de la limite contestée ; nous proposerons donc, à défaut de certitude sur la possible prescription, de retenir comme limite celle proposée au plan de M. D..., conforme au plan E..., soit la ligne que nous avons soulignée par les lettres ABCDE » ; que l'expert avait en outre indiqué que la simple observation du mur de clôture existant ne permettait pas de le dater de façon certaine ; que si les consorts Y... produisaient un écrit aux termes duquel M. F... attestait sur l'honneur que dans les années 1970-1971 il était employé dans la société C... et qu'il avait participé « à la réalisation du mur de clôture côté gauche de l'entrée jusqu'au canal sur la propriété de Mme Y... ... », ce document, qui n'était corroboré par aucun autre et qui émanait de l'ancien salarié d'une société portant le même nom que M. C... n'emportait pas la conviction ; que la limite ABCDE retenue par l'expert ne pouvait être sérieusement contestée dès lors qu'elle correspondait très exactement à celle que deux géomètres mandatés par Mme Y... avaient déjà retenue et que les consorts Y... ne rapportaient pas la preuve que leur clôture avait été édifiée plus de trente ans avant l'assignation du 17 octobre 2006 ; que c'était donc par une exacte appréciation que le premier juge avait retenu que le terrain d'une surface de 43 m² compris entre cette limite et le mur de clôture des consorts Y... était la propriété des époux Z... et qu'il avait condamné les premiers à restituer ce terrain aux seconds, afin de faire cesser tout empiètement ;
ALORS QUE la propriété des biens s'acquiert par succession, par donation entre vifs ou testamentaires ou par l'effet des obligations ; qu'en se fondant exclusivement, pour admettre le droit de propriété des revendiquants sur la par-celle litigieuse comprise entre la limite ABCDE fixée par l'expert et le mur de clôture édifié par les exposants, et pour accueillir la demande des intéressés en restitution de ladite parcelle et en démolition dudit mur, sur les constatations du rapport d'expertise selon lesquelles deux géomètres avaient déjà retenu la limite ABCDE et sur le fait que les exposants n'établissaient pas avoir construit la clôture plus de trente ans avant l'assignation, sans préciser le titre de propriété dont les revendiquants tenaient le droit qu'elle leur reconnaissait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale a sa décision au regard de l'article 711 du code civil.