LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 février 2013), que par convention du 6 septembre 2005, M. X...s'est engagé à verser à M. Y...une certaine somme à titre d'honoraires de négociation, en contrepartie de l'achat par lui-même ou par la société Cofimed, de neuf lots composés de studios dépendant d'un ensemble immobilier ; que suivant compromis du 7 septembre 2005, M. X...s'est engagé auprès du vendeur à acquérir neuf lots avec une faculté de rétractation dont il a usé pour cinq lots et qu'ainsi, par acte authentique du 19 janvier 2006, la société Cofimed a acquis quatre lots ; que M. Y...a assigné M. X...en paiement des honoraires prévus à la convention ; 
Attendu que M. Y...fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 
1°/ que les juges sont tenus par la loi du contrat ; qu'en retenant que M. Y...ne pouvait utilement se prévaloir de l'acte signé le 6 septembre 2005 dès lors qu'il prévoyait la remise d'une somme de 20 000 euros à titre d'honoraires de négociation pour l'« achat par la société Cofimed ou M. X...Giacomo en personne de neuf lots de studio sis (¿) propriété de Mme Z...» et qu'au vu de l'attestation de M. A..., n'avaient été vendus que quatre lots n° 40, 47, 49 et 51 à la société Cofimed, les autres lots étant cédés à des personnes physiques, quand l'acte en cause n'excluait pas le paiement d'honoraires en cas de vente à d'autres personnes, morales ou physiques, que celles visées, ledit acte mentionnant qu'il s'agissait d'une « reconnaissance d'honoraires » dus à M. Y..., « sa mission étant à ce jour parfaitement accomplie » et l'« opération » étant « réalisée », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
2°/ qu'au demeurant, en retenant de la sorte que M. Y...ne pouvait utilement se prévaloir de l'acte signé le 6 septembre 2005 dès lors qu'il prévoyait la remise d'une somme de 20 000 euros à titre d'honoraires de négociation pour l'« achat par la société Cofimed ou M. X...Giacomo en personne de neuf lots de studio sis (¿) propriété de Mme Z...» et qu'au vu de l'attestation de M. A..., n'avaient été vendus que quatre lots n° 40, 47, 49 et 51 à la société Cofimed, les autres lots étant cédés à des personnes physiques, sans dire en quoi, ainsi que cela était soutenu, les honoraires ne pouvaient être dus en cas d'usage, par M. X..., de sa faculté de substitution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ; 
3°/ que les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, M. Y...faisait aussi état de la mauvaise foi de M. X...en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1134 du code civil, en tant que l'acte litigieux de reconnaissance d'honoraires faisait suite au compromis de vente signé le même jour par l'intéressé pour les neuf lots en cause ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant tiré de la mauvaise foi de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la convention litigieuse subordonnait le paiement des honoraires à l'acquisition des neuf lots par la société Cofimed ou par M. X..., sans faculté de substitution, et constaté que cinq d'entre eux avaient été vendus à deux autres personnes, la cour d'appel, qui ne pouvait étendre les stipulations de la convention à une situation non prévue par les parties et qui n'était pas tenue de suivre celles-ci dans le détail de leur argumentation, a pu retenir que les honoraires de négociation n'étaient pas dus ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Y...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y...et le condamne à payer à M. X...la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Y...de ses demandes de paiement dirigées contre Monsieur X...; 
AUX MOTIFS QUE Monsieur Y...soutient que la somme de 20. 000 ¿ prévue à la convention du 6 septembre 2005 lui est due, le fait que Monsieur X...ait usé de la faculté de substitution étant à cet égard sans incidence, étant d'ailleurs noté que celui-ci est resté caution des personnes physiques et morales qui ont finalement acquis les neuf lots ; que, toutefois, cet acte prévoyait la remise de ladite somme « à titre d'honoraires de négociation » pour l'« achat par la société COFIMED ou Monsieur X...Giacomo en personne de 9 lots de studio sis (¿) propriété de Madame Z...» ; qu'au vu de l'attestation de Maître A..., n'ont été vendus que quatre lots n° 40, 47, 49 et 51 à la Société COFIMED, les autres lots étant vendus à des personnes physiques ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que les conditions prévues à l'acte du 6 septembre 2005 ne sont pas remplies puisque les neuf lots n'ont pas été acquis par la Société COFIMED ou Monsieur X...; que Monsieur Y..., qui succombe au principal, ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice du fait du comportement de Monsieur X...(arrêt, p. 3 et 4) ; 
1°) ALORS QUE les juges sont tenus par la loi du contrat ; qu'en retenant que Monsieur Y...ne pouvait utilement se prévaloir de l'acte signé le 6 septembre 2005 dès lors qu'il prévoyait la remise d'une somme de 20. 000 ¿ à titre d'honoraires de négociation pour l'« achat par la société COFIMED ou Monsieur X...Giacomo en personne de 9 lots de studio sis (¿) propriété de Madame Z...» et qu'au vu de l'attestation de Maître A..., n'avaient été vendus que quatre lots n° 40, 47, 49 et 51 à la Société COFIMED, les autres lots étant cédés à des personnes physiques, quand l'acte en cause n'excluait pas le paiement d'honoraires en cas de vente à d'autres personnes, morales ou physiques, que celles visées, ledit acte mentionnant qu'il s'agissait d'une « reconnaissance d'honoraires » dus à Monsieur Y..., « sa mission étant à ce jour parfaitement accomplie » et l'« opération » étant « réalisée », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
2°) ALORS QU'au demeurant, en retenant de la sorte que Monsieur Y...ne pouvait utilement se prévaloir de l'acte signé le 6 septembre 2005 dès lors qu'il prévoyait la remise d'une somme de 20. 000 ¿ à titre d'honoraires de négociation pour l'« achat par la société COFIMED ou Monsieur X...Giacomo en personne de 9 lots de studio sis (¿) propriété de Madame Z...» et qu'au vu de l'attestation de Maître A..., n'avaient été vendus que quatre lots n° 40, 47, 49 et 51 à la Société COFIMED, les autres lots étant cédés à des personnes physiques, sans dire en quoi, ainsi que cela était soutenu, les honoraires ne pouvaient être dus en cas d'usage, par Monsieur X..., de sa faculté de substitution, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, Monsieur Y...faisait aussi état de la mauvaise foi de Monsieur X...en méconnaissance des dispositions de l'alinéa 3 de l'article 1134 du Code civil, en tant que l'acte litigieux de reconnaissance d'honoraires faisait suite au compromis de vente signé le même jour par l'intéressé pour les neuf lots en cause ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant tiré de la mauvaise foi de Monsieur X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.