LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique, ci-après annexé :
 	Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de faits postérieurs à la date de livraison effective qu'elle a fixée, par motifs propres et adoptés, au 7 mars 2008 ;
 	Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le retard à la livraison, prévue au contrat le 31 mars 2007 était patent et que la société Cico, qui n'avait pas justifié de causes légitimes de prorogation des délais de livraison, avait, par diverses lettres adressées aux acquéreurs, proposé une indemnisation des retards successivement constatés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qui n'a pas retenu l'existence d'une transaction et qui a pu décider qu'il n'était pas établi, au regard de l'importance des reprises, objet des réserves rendant le logement inhabitable le 18 janvier 2008, que la livraison  pouvait avoir lieu avant le 7 mars 2008, a souverainement fixé le préjudice résultant du retard de livraison ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne la société Cico promotion aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande  de la société Cico promotion ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille douze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société Cico promotion.
 MOYEN UNIQUE DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société CICO PROMOTION à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 6.769,69  à titre de dommages-intérêts pour retard de livraison de leur appartement acquis en l'état futur d'achèvement ;
 AUX MOTIFS QU'il est acquis que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement intervenu prévoyait une date de livraison au 31 mars 2007, date impérative sous réserve de causes légitimes de suspension du délai, liées notamment à la défaillance hypothétique d'entreprises ; que le 27 avril 2007, la société CICO PROMOTION a reporté au 15 mai la livraison puis au mois de septembre, proposant par courrier du 4 juillet 2007, un avenant prévoyant une indemnisation à hauteur de 650  par mois pour la période du 15 mai au 15 septembre 2007 (2.600 ) ; que le 17 juillet 2007, les époux X... ont répliqué en faisant état de frais bancaires intercalaires supplémentaires, indiquant qu'on leur avait prélevé à ce titre, au 15 juillet, la somme de 318,07  ; que le 19 octobre 2007, la société CICO PROMOTION a déclaré accepter cette somme, tout en joignant un nouvel avenant ajoutant une indemnisation d'un mois et demi jusqu'au 25 octobre 2007 (975  TTC) ; que le 5 novembre 2007, elle a confirmé la date de remise des clés au 8 novembre 2007, proposant 303,33  TTC pour 14 jours de retard ; qu'à la suite d'une pré-recéption, le 18 janvier 2008, où les époux X... considéraient les lieux comme inhabitables en considération des réserves émises, la société CICO PROMOTION reportait la date de livraison effective au 31 janvier 2008 et proposait un complément d'indemnisation de 1.300  et 476,52  TTC couvrant deux mois et 22 jours de retard supplémentaires par le biais d'un avenant ; que le procès-verbal de livraison est finalement intervenu le 7 mars 2008 ; qu'au regard des réserves émises le 18 janvier 2008, c'est vainement que la société CICO PROMOTION prétend faire fixer la livraison de l'appartement au 30 janvier 2008, le délai étant manifestement trop court pour les reprises nécessaires ; que même si les avenants multiples et échelonnés dans le temps proposés par la société CICO PROMOTION aux époux X... n'ont pas été régulièrement contresignés par ces derniers, il n'en demeure pas moins que le retard de livraison est patent et que la société CICO PROMOTION est mal fondée à se retrancher derrière des offres purement commerciales, qu'elle maintient d'ailleurs pour partie, alors qu'elle ne justifie pas à son dossier de causes légitimes de retard ; qu'il ressort ainsi des éléments de la cause que ce qui est qualifié d'offre commerciale consiste plus sûrement en une proposition transactionnelle pour une indemnisation incontestablement due ; qu'ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande des époux X... tendant au paiement des indemnités prévues aux avenants (5.972,92 ) et à un préjudice pour perte de loyers jusqu'au 7 mars 2008, calculé sur la base retenue par les parties, d'un commun accord, d'une perte de loyer mensuelle de 650  soit 796,77  d'où la condamnation principale par le premier juge à la somme de 6.769,69  ;
 Et, AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, QUE l'argumentaire de la SAS CICO PROMOTION sur les raisons de ce retard de livraison, fixé contractuellement dans l'acte notarié au 31 mars 2007- se révèle inutile, la société ayant reconnu elle-même sa responsabilité en faisant des propositions indemnitaires ;
 1°) ALORS QUE constitue une vente en l'état futur d'achèvement le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que le vendeur est tenu d'une obligation de résultat en matière de respect des délais de livraison dont il ne peut s'exonérer qu'en prouvant la force majeure, la faute de l'acquéreur ou le fait d'un tiers ; que la société CICO PROMOTION soutenait en cause d'appel que la mauvaise qualité des travaux réalisés par la société SARF, qui s'était vu confier le marché de travaux de plafonds, cloisons et plâterie-peinture, était à l'origine de retards importants dans l'exécution des travaux et elle versait aux débats une ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND en date du 8 juillet 2008, qui avait ordonné une expertise judiciaire avant tout procès ; qu'en se bornant à affirmer que la société CICO PROMOTION ne justifiait pas à son dossier de causes légitimes de retard, sans analyser même sommairement les éléments de preuve versés aux débats et invoqués par cette dernière, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 2°) ALORS QUE la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître et qui implique l'existence de concessions réciproques des parties ; qu'en affirmant que l'offre d'indemnisation proposée par la société CICO PROMOTION à Monsieur et Madame X... constituait une proposition transactionnelle, sans constater l'existence de concessions réciproques des parties, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du Code civil ;
 3°) ALORS QUE les déclarations d'une partie ne peuvent être retenues contre elle que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit ; qu'aussi bien, en attribuant aux propositions de la société CICO PROMOTION la valeur d'une reconnaissance de sa responsabilité quand ces propositions faites à titre commercial, à supposer qu'elles auraient constitué une reconnaissance de sa responsabilité, auraient alors porté sur un point de droit, ce qui n'était légalement possible, l'arrêt attaqué a violé l'article 1354 du Code civil ;
 4°) ALORS QUE l'immeuble en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant objet du contrat ; que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation ; qu'en se bornant à affirmer qu'au regard des réserves émises le 18 janvier 2008, la société CICO PROMOTION ne pouvait prétendre faire fixer la livraison de l'appartement au 30 janvier 2008, ce délai étant trop court pour effectuer les reprises nécessaires, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les défauts de conformité, invoqués par Monsieur et Madame X... pour refuser de prendre livraison de leur appartement, présentaient un caractère substantiel, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.