LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'ayant été victimes de dommages causés par l'effondrement d'un bâtiment appartenant à la SCI de la Tille (la SCI), assuré auprès de la Société mutuelle d'assurances de Bourgogne (l'assureur) et donné en location à la société Établissements Perrin, qui l'avait mis à la disposition de deux de ses salariés, MM. X...et Y..., M. Z... et la commune de Til-Châtel (la commune) ont assigné la SCI et son assureur en indemnisation ; que la société locataire ainsi que les deux occupants de l'immeuble ont été attraits dans la procédure par l'assureur ; 
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du premier moyen annexé qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche : 
Vu l'article 1384, alinéa 1, du code civil, ensemble l'article 1386 du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause ; 
Attendu que le second de ces textes, visant spécialement la ruine d'un bâtiment, laquelle doit s'entendre non seulement de sa destruction totale, mais encore de la dégradation partielle de toute partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble, pour imposer sans distinction au propriétaire la responsabilité de ce fait et la subordonner à la preuve d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction, exclut l'application de la disposition générale de l'article 1384, alinéa 1, relative à la responsabilité du fait de toute chose, mobilière ou immobilière ; 
Attendu que, pour condamner la SCI à payer des dommages-intérêts à M. Z... ainsi qu'à la commune en réparation de leurs préjudices résultant de l'effondrement de l'immeuble dont elle est propriétaire, et condamner en conséquence son assureur à la garantir de l'intégralité des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt, après avoir retenu que l'effondrement de la grange, propriété de la SCI, restait inexpliqué et qu'au demeurant l'immeuble avait fait l'objet de travaux d'entretien et que la particulière ancienneté de son édification permettait d'écarter tout vice de construction, énonce que, dans ces conditions, l'application à l'espèce de l'article 1386 du code civil ne peut qu'être écartée et que, dès lors que l'immeuble, par son effondrement, a eu un rôle causal dans les préjudices subis par M. Z... ainsi que par la commune, la responsabilité de son gardien est indubitablement engagée sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1 ; 
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés, le premier, par fausse application, et le second, par refus d'application ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 
MET hors de cause, sur sa demande, M. X... ; 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions condamnant la SCI de la Tille à payer diverses sommes à M. Z... ainsi qu'à la commune de Til-Châtel, sous la garantie de la Société mutuelle d'assurances de Bourgogne, l'arrêt rendu le 17 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ; 
Condamne M. Z... et la commune de Til-Châtel aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la Société mutuelle d'assurances de Bourgogne 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société Civile Immobilière de la Tille à payer à Monsieur François Z..., ainsi qu'à la commune de Til-Châtel, diverses sommes à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices résultant de l'effondrement de l'immeuble dont elle est propriétaire, et en conséquence d'avoir condamné la SMAB, assureur de la SCI de la Tille, à garantir celle-ci de l'intégralité de ces condamnations ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1386 du Code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de la construction ; que l'article 1384, alinéa 1er, du même Code énonce qu'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde ; que contrairement à ce que soutient la SMAB, lorsque le dommage n'a pas été causé dans les circonstances prévues par l'article 1386, l'article 1384, alinéa 1er, est applicable contre le gardien, même propriétaire ; qu'il résulte sans aucune ambiguïté tant du rapport d'expertise judiciaire que des expertises amiables qui l'ont précédée que l'effondrement de la grange propriété de la SCI de la Tille reste inexpliqué ; qu'au demeurant, l'expert confirme que l'immeuble avait fait l'objet de travaux d'entretien et que la particulière ancienneté de son édification permet d'écarter tout vice de construction ; que dans ces conditions, l'application à l'espèce de l'article 1386 du Code civil ne peut qu'être écartée, ce dont les parties conviennent ; que dès lors que l'immeuble, par son effondrement, a eu un rôle causal dans les préjudices subis par Monsieur Z... ainsi que par la commune de Til-Châtel, la responsabilité, de son gardien est indubitablement engagée sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er ; que reste, en présence d'un immeuble donné en location, à déterminer qui du propriétaire ou du locataire en avait la garde ; qu'à cet égard, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI de la Tille que l'immeuble a été donné à bail à la société Établissements Perrin au terme d'un bail d'habitation expressément soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, étant rappelé que la grange litigieuse constituait une annexe d'un local d'habitation situé 56 rue d'Aval ; qu'en application de l'article 6 c) de cette loi, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'il sera constaté à la lecture du rapport d'expertise que l'effondrement a débuté par le basculement du mur pignon bordant la ruelle de l'abreuvoir, lequel a entraîné dans sa chute les éléments de charpente, qui ont à leur tour, par l'effet dit " du bras de levier ", provoqué la rupture du mur de refend intérieur ; qu'il en résulte clairement que l'effondrement a pris naissance dans les éléments du bâti servant à assurer le clos et le couvert de l'immeuble ; qu'or, l'entretien de ces seuls éléments incombe au seul propriétaire, lequel doit donc être considéré comme en étant resté le gardien ; que c'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu la responsabilité de la SCI de la Tille sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est établi que l'effondrement, survenu le 9 septembre 2010 vers 18 heures, de la grange située au 17 rue des Tanneries à Til-Châtel a gravement endommagé l'immeuble de Monsieur Z... ; que l'expert a notamment expliqué qu'il « s'agit de construction en murs de pierres hourdées au mortier de chaux, constituées de deux parements de pierres sans véritable liaison entre eux (…). Nous sommes en présence de maçonnerie non homogène en pierres empilées, purgées par l'eau qui, au fil des années, a pu s'infiltrer » (page 29). « Les travaux effectués semblent démontrer que l'étanchéité au droit de ce mur ne devait plus être assurée à 100 % et cela depuis très longtemps » (p. 31) ; que l'expert a conclu son rapport en expliquant que « la cause réelle de l'effondrement du mur pignon demeure inexpliquée » (page 32) ; que conformément aux dispositions de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, la SCI de la Tille, qui était le gardien de l'immeuble au sens légal, est responsable des conséquences dommageables de l'effondrement de son immeuble ; qu'elle est donc tenue d'indemniser Monsieur Z... et la commune de Til-Châtel ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, l'effondrement d'un immeuble caractérise sa ruine et entre donc dans les prévisions de l'article 1386 du Code civil, de sorte que la réparation du dommage causée par cet effondrement ne peut être poursuivie que sur le fondement de ce texte spécial, exclusif de l'application concurrente des règles gouvernant la responsabilité du fait des choses ; que dès lors, ayant elle-même constaté que la ruine de l'immeuble n'était imputable, ni à un défaut d'entretien, ni à un vice de construction, la cause de l'effondrement demeurant inexpliquée, la Cour devait en déduire que la responsabilité de son propriétaire ne pouvait être recherchée, ni davantage la garantie de la SMAB ; qu'en considérant au contraire que l'absence de défaut d'entretien ou de vice de construction justifiait l'éviction de l'article 1386 du Code civil au profit de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, la Cour viole le premier de ces textes par refus d'application et le second par fausse application, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile ; 
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, très loin de convenir que l'article 1386 du Code civil ne pouvait trouver à s'appliquer à l'espèce, la SMAB en revendiquait au contraire son application à titre exclusif dès lors que l'immeuble litigieux s'était effondré dans son intégralité, ce qui caractérisait sa ruine (cf. les écritures de la SMAB, p. 5 in fine et p. 6 et suivantes, spéc. p. 7 § 2) ; qu'en retenant au contraire que les parties étaient convenues d'écarter l'application en l'espèce de l'article 1386 du Code civil, la Cour statue au prix d'une éclatante dénaturation des écritures dont elle était saisie par la SMAB, ce en quoi elle viole l'article 4 du Code de procédure civile, ensemble méconnaît les exigences du principe dispositif. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société Civile Immobilière de la Tille à payer à Monsieur François Z..., ainsi qu'à la commune de Til-Châtel, diverses sommes à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices résultant de l'effondrement de l'immeuble dont elle est propriétaire, et en conséquence d'avoir condamné la SMAB, assureur de la SCI de la Tille, à garantir celle-ci de l'intégralité de ces condamnations, ensemble d'avoir mis hors de cause Monsieur Éric X..., Monsieur Philippe Y... et la société Établissements Perrin ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1386 du Code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de la construction ; que l'article 1384, alinéa 1er, du même Code énonce qu'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde ; que contrairement à ce que soutient la SMAB, lorsque le dommage n'a pas été causé dans les circonstances prévues par l'article 1386, l'article 1384, alinéa 1er, est applicable contre le gardien, même propriétaire ; qu'il résulte sans aucune ambiguïté tant du rapport d'expertise judiciaire que des expertises amiables qui l'ont précédée que l'effondrement de la grange propriété de la SCI de la Tille reste inexpliqué ; qu'au demeurant, l'expert confirme que l'immeuble avait fait l'objet de travaux d'entretien et que la particulière ancienneté de son édification permet d'écarter tout vice de construction ; que dans ces conditions, l'application à l'espèce de l'article 1386 du Code civil ne peut qu'être écartée, ce dont les parties conviennent ; que dès lors que l'immeuble, par son effondrement, a eu un rôle causal dans les préjudices subis par Monsieur Z... ainsi que par la commune de Til-Châtel, la responsabilité, de son gardien est indubitablement engagée sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er ; que reste, en présence d'un immeuble donné en location, à déterminer qui du propriétaire ou du locataire en avait la garde ; qu'à cet égard, il ressort des pièces versées aux débats par la SCI de la Tille que l'immeuble a été donné à bail à la société Établissements Perrin au terme d'un bail d'habitation expressément soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, étant rappelé que la grange litigieuse constituait une annexe d'un local d'habitation situé 56 rue d'Aval ; qu'en application de l'article 6 c) de cette loi, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'il sera constaté à la lecture du rapport d'expertise que l'effondrement a débuté par le basculement du mur pignon bordant la ruelle de l'abreuvoir, lequel a entraîné dans sa chute les éléments de charpente, qui ont à leur tour, par l'effet dit " du bras de levier ", provoqué la rupture du mur de refend intérieur ; qu'il en résulte clairement que l'effondrement a pris naissance dans les éléments du bâti servant à assurer le clos et le couvert de l'immeuble ; qu'or, l'entretien de ces seuls éléments incombe au seul propriétaire, lequel doit donc être considéré comme en étant resté le gardien ; que c'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu la responsabilité de la SCI de la Tille sur le fondement de l'article 1384, alinéa 1er ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est établi que l'effondrement, survenu le 9 septembre 2010 vers 18 heures, de la grange située au 17 rue des Tanneries à Til-Châtel a gravement endommagé l'immeuble de Monsieur Z... ; que l'expert a notamment expliqué qu'il « s'agit de construction en murs de pierres hourdées au mortier de chaux, constituées de deux parements de pierres sans véritable liaison entre eux (…). Nous sommes en présence de maçonnerie non homogène en pierres empilées, purgées par l'eau qui, au fil des années, a pu s'infiltrer » (page 29). « Les travaux effectués semblent démontrer que l'étanchéité au droit de ce mur ne devait plus être assurée à 100 % et cela depuis très longtemps » (p. 31) ; que l'expert a conclu son rapport en expliquant que « la cause réelle de l'effondrement du mur pignon demeure inexpliquée » (page 32) ; que conformément aux dispositions de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, la SCI de la Tille, qui était le gardien de l'immeuble au sens légal, est responsable des conséquences dommageables de l'effondrement de son immeuble ; qu'elle est donc tenue d'indemniser Monsieur Z... et la commune de Til-Châtel ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, la responsabilité de plein droit édictée par l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil, à l'encontre du gardien d'une chose inanimée, tel un immeuble, est fondée sur les pouvoirs d'usage, de direction et de contrôle qui caractérisent la garde ; que dès lors, celui auquel est abandonnée la libre disposition d'un immeuble en vertu d'un contrat tel un bail, en est légalement constitué le gardien pendant la durée de ce contrat ; qu'en considérant au contraire que la SCI de la Tille, bien qu'ayant donné son immeuble en location, en était demeuré gardien, sans relever aucune circonstance particulière de nature à établir qu'elle avait conservé sur cet immeuble ou une partie de cet immeuble les pouvoirs d'usage, de direction et de contrôle qui caractérisent la garde, la Cour prive sa décision de base légale au regard de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, les règles régissant le contrat de bail, et notamment les obligations d'entretien respectives du propriétaire et du locataire, ne trouvent application que dans les rapports entre bailleur et preneur mais sont sans portée s'agissant de déterminer qui du propriétaire ou de son locataire peut être regardé à l'égard des tiers comme le gardien de l'immeuble en cause, d'où il suit qu'en se fondant, pour retenir que la SCI de la Tille était demeurée gardienne de l'immeuble dont l'effondrement a provoqué le dommage, sur les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Cour se détermine par un motif inopérant, ce en quoi elle prive de nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil ; 
ET ALORS QUE, ENFIN ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, dès lors que la Cour constatait que l'effondrement de l'immeuble était inexpliqué et que sa cause ne résidait pas dans un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, raison pour laquelle elle a cru pouvoir écarter les dispositions de l'article 1386 du Code civil, elle ne pouvait ensuite tirer prétexte de ce que l'effondrement de l'immeuble avait pris naissance dans des éléments du bâti dont l'entretien incombe au propriétaire pour en déduire que la SCI de la Tille en était demeurée le gardien ; qu'en refusant de la sorte de tirer les conséquences de ses propres constatations, la Cour viole l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil.