LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 mars 2008) que Mmes X... et Y... ont donné à bail à la société Pegase le 15 mars 1999, chacune pour leur part de propriété, un domaine pour l'exploitation d'un centre équestre ; que le bail comportait une destination "tous commerces" ; que le maire de la commune de Lançon de Provence ayant rejeté une demande de permis de construire présentée par la société Pegase pour l'édification d'un restaurant au motif que le domaine était situé dans une zone réservée à la production agricole, cette société a assigné les bailleresses en résolution du bail pour défaut de délivrance, en remboursement de travaux réalisés et des loyers versés de mai 1999 à septembre 2000 ainsi qu'en paiement de dommages-et-intérêts ;
Attendu que, pour débouter la société Pegase de sa demande en remboursement des loyers, l'arrêt retient que la résolution anéantit le contrat rétroactivement mais que la société Pegase ne peut réclamer la restitution des loyers versés, ayant occupé les locaux jusqu'à son départ volontaire des lieux le 20 décembre 2000 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Pegase de sa demande en remboursement des loyers, l'arrêt rendu le 20 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Partage les dépens entre la société Pegase, Mmes X... et Y... et M. Z... ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Pegase, (demanderesse au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Pegase de sa demande tendant au remboursement des loyers et d'avoir limité à 8 000 euros le montant des dommages-intérêts dus par Mesdames X... et Y... à la SARL Pegase, AUX MOTIFS QU'il ressort des circonstances ayant présidé à la signature des baux litigieux que Mmes X... et Y... ont sciemment et en connaissance de cause, signé des baux à destination «tous commerces» alors qu'elles ne pouvaient ignorer la nature particulière, à caractère agricole, du domaine qu'elles donnaient à bail ; qu'ainsi, l'obligation de délivrance qui leur incombait a été méconnue, du fait même que les locaux ne sont pas conformes à la destination contractuelle mentionnée au bail et recherchée ; que les bailleresses avaient l'obligation de vérifier au préalable si certaines restrictions administratives n'interdiraient pas telle ou telle affectation ; que le bailleur, qui a commis une faute en relation avec le refus de l'administration, doit sa garantie sur le fondement de l'article 1719 du Code civil ; qu'en effet l'interdiction d'exploiter opposée par l'administration justifie la responsabilité du bailleur, puisque le preneur n'a pu jouir des locaux ; que dans ces conditions, même si l'échec du projet de création du centre hippique est la conséquence de modifications que la preneuse a souhaité apporter à cette activité, étant précisé que son objet social pouvait toujours être modifié, cette éventualité était contenue implicitement dans la mention insérée au bail «tous commerces» et justifie la résolution des baux pour défaut de délivrance par les bailleresses Mmes X... et Y... ; que la résolution anéantit le contrat rétroactivement et entraîne en principe la restitution des fournitures réciproques, dans la mesure où l'exécution partielle du contrat ne l'a pas rendue impossible en fait ; que la SARL Pegase ne peut réclamer la restitution des loyers versés, ayant occupé les locaux jusqu'à son départ volontaire des lieux le 20 décembre 2000 ;
ALORS QUE si dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir pourtant prononcé la résolution du bail pour manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance, et constaté que le preneur n'avait pu jouir des locaux, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1719 et 1184 du Code civil qu'elle a violés.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité à 8000 euros le montant des dommages-intérêts dus par Mesdames X... et Y... à la SARL Pegase ;
AUX MOTIFS QUE la SARL Pegase réclame le remboursement de travaux d'aménagements, et de frais d'exploitation ; que toutefois force est de constater que le préjudice invoqué par le preneur aurait été moindre, voire inexistant, en ce qui concerne les travaux, s'il avait effectué une demande préalable de permis de construire ; qu'ainsi, l'exécution prématurée de ces travaux, l'a été en violation des règles d'urbanisme par la SARL Pegase, qui se trouve dès lors mal venue à réclamer le remboursement desdits travaux ; qu'il en est de même des frais d'exploitation, qui sont liés à la jouissance des lieux dont la société preneuse a disposé ; que cependant que la SARL Pegase qui n'a pu réaliser son projet d'activité, essentiellement du fait du manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance, a de ce fait, subi un préjudice ; que la Cour estime devoir évaluer la réparation de ce préjudice à la somme de 8000 euros ;
ALORS D'UNE PART, que l'obligation de délivrance constitue une obligation de résultat dont le bailleur ne peut s'exonérer totalement qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans expliquer en quoi le fait de la victime qui a commencé à exécuter des travaux sans attendre le permis de construire refusé en ce que les travaux emportaient une modification de la destination des lieux prohibée par le POS, était imprévisible, irrésistible et extérieur pour les bailleresses qui avaient, en connaissance de cause de la modification envisagée, expressément autorisé le preneur à exercer «tous commerces» dans les lieux et à exécuter «d'ores et déjà», «tous les travaux d'aménagement, démolition, rénovation, clôture, nécessaires à son activité», la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1148 du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART, ET DE SURCROIT, qu'en statuant comme elle l'a fait sans qu'il résulte de ses constatations que les travaux de remise en état et d'amélioration exécutés et dont l'indemnisation était demandée, étaient de ceux qui étaient soumis à une demande préalable de permis de construire pour changement de destination, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la faute de la victime ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1147 et 1148 du Code civil ;
ALORS ENFIN, QU'en se fondant pour exclure le remboursement des frais d'exploitation sur la circonstance que ces frais seraient «liés à la jouissance des lieux dont la société preneuse a disposé » tout en admettant par ailleurs que les bailleresses avaient manqué à leur obligation de délivrance et que «le preneur n'a pu jouir des locaux», la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyen produit par Me Odent, avocat aux Conseils pour M. Z..., (demandeur au pourvoi incident).
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un avocat, Me Z..., à garantir Mmes X... et Y... des condamnations prononcées contre celles-ci à hauteur de 8.000 au profit de la société PEGASE, pour faute professionnelle commise à l'occasion de la rédaction de baux commerciaux ;
AUX MOTIFS QUE, chargé de la rédaction d'un acte, l'avocat reste tenu d'un devoir de diligence et de conseil ; qu'il lui incombe d'apporter toute diligence pour se renseigner sur les éléments de droit et de fait qui commandent les actes qu'il prépare et d'informer ses clients sur la conduite à tenir ; qu'un avocat, rédacteur d'acte, doit en effet prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte, même à l'égard de l'autre partie ; que l'omission ou l'absence de vérification d'un élément dont dépend la validité ou l'efficacité de l'acte constitue un manquement fautif au devoir de diligence qui pèse sur le professionnel ; qu'ainsi, en prêtant son concours à la rédaction du bail, mandaté par la SARL PEGASE, Me Z... se devait de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de l'acte et ne pouvait se contenter de porter la mention « tous commerces », sans se préoccuper, eu égard à la nature des biens donnés à bail dont il ne pouvait ignorer les caractéristiques, de la réalisation même éventuelle de cette destination ; qu'il ne peut se contenter, pour s'exonérer, d'affirmer que les parties étaient parfaitement d'accord pour porter à l'acte cette mention ; qu'en qualité de professionnel du droit, il se devait d'attirer l'attention des deux parties sur la portée de cette mention et ses implications ;
1°/ ALORS QUE la responsabilité d'un avocat, en sa qualité de rédacteur d'actes juridiques, ne peut être engagée qu'en cas de faute dûment caractérisée ; que, dans ses conclusions d'appel, Me Z... s'était prévalu de l'aveu judiciaire émis par Mmes X... et Y... dans leurs conclusions de première instance quant à leur connaissance de la portée véritable de la mention « tous commerces » devant avoir un lien obligatoire avec la production agricole et figurant dans les baux commerciaux qu'il avait rédigés et avait fait valoir que son obligation de renseignement et de conseil avait pour limite les points nécessairement connus par les parties contractantes ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur la portée de cet aveu judiciaire de nature à dégager Me Z... de toute faute professionnelle reprochée à raison de la mention de cette seule indication sans autre précision, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1135, 1147, 1356 et 1992 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, dans le cadre de sa mission, l'avocat, rédacteur d'actes juridiques, n'est tenu de ne s'assurer que de leur efficacité ; que tout en constatant que la société PEGASE avait modifié, après la formation des baux, la destination contractuelle initiale des lieux loués, ayant reçu l'agrément des services municipaux et préfectoraux, la cour d'appel, qui a cependant imputé à faute à Me Z... le fait de ne pas s'être enquis de la possibilité pour le preneur d'exercer toutes les activités commerciales même autres que celles liées à la production agricole, a méconnu la portée limitée de la mission de ce conseil, en violation des articles 1134, 1135, 1147 et 1992 du code civil ;
3°/ ALORS QU'enfin et subsidiairement, la faute commise par un avocat ne peut engager la responsabilité professionnelle de celui-ci qu'à la condition d'avoir causé un préjudice à son client, mandant ; que la cour d'appel a retenu que, de par la volonté des bailleresses, des autorités municipale et préfectorale, la société PEGASE n'aurait pu exercer une activité commerciale sans rapport avec la production agricole, ce qui induisait l'absence d'incidence du défaut d'indication relativement à cette production agricole dans les baux commerciaux ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si l'absence de précision quant au contenu et à la portée de la mention « tous commerces » indiquée dans les baux commerciaux rédigés par Me Z... avait effectivement causé un préjudice direct et certain à la société PEGASE, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1135, 1147 et 1992 du code civil