LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 3 novembre 2014), que M. X... est propriétaire d'une maison d'habitation contiguë aux parcelles ZA 294 et 295 (anciennement ZA 55 et 204) appartenant à Mme Y... ; que, par acte du 18 avril 1981, Mme Z..., auteur antérieur de Mme Y..., a consenti au profit du fonds de M. X..., à titre de servitude perpétuelle grevant la parcelle cadastrée ZA 55, le droit d'ouvrir des ouvertures dans un mur jusqu'alors aveugle ainsi qu'une servitude non altius tollendi ; que soutenant que, par suite d'une erreur matérielle, la parcelle grevée était non pas la parcelle ZA 55 en nature de jardin mais la parcelle ZA 204 abritant un hangar que M. et Mme Y... avaient surélevé, en violation de l'acte du 18 avril 1981, M. X... a assigné ces derniers en rectification de cet acte et en démolition de la surélévation ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable : 
Attendu que, M. et Mme Y... n'ayant pas soulevé dans leurs conclusions l'irrégularité de la publication de l'acte du 18 avril 1981 et l'inopposabilité de la servitude à leur égard, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; 
D'où il suit que le moyen est irrecevable ; 
Sur le pourvoi principal : 
Vu l'article 1134 du code civil ; 
Attendu que, pour rejeter la demande de démolition, l'arrêt, retient que la servitude non altius tollendi n'avait pas pour objet de préserver ce dont disposait d'ores et déjà le fonds dominant, mais d'assurer à ce fonds, dépourvu de toute ouverture à l'ouest, un droit de vue, que les parties ont entendu grever d'une servitude conventionnelle la parcelle cadastrée ZA 204 et non celle cadastrée ZA 55 et que le présent arrêt ne peut avoir qu'un caractère constitutif, comme le titre conventionnel ayant institué la servitude, et ne peut produire effet que pour l'avenir, de sorte que la destruction de la partie modifiée de l'ouvrage existant ne saurait être ordonnée ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte constitutif du 18 avril 1981 instituait une servitude de vue et, « comme conséquence du droit de vue ainsi conféré », une servitude non altius tollendi, ce dont il résultait que la seconde était destinée à garantir le plein exercice de la première, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis cet acte, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ; 
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande relative à la démolition de surélévations ; 
AUX MOTIFS QUE, sur le bien-fondé de la demande de Monsieur X... relative à la démolition des surélévations, il ressort des pièces versées aux débats qu'il existait en 2010, sur la partie exposée au nord-est de la parcelle alors cadastrée section ZA n° 204, une construction en briques creuses dépourvue de couverture que les intimés ont entrepris de faire transformer en garage, en surélevant un mur et en modifiant la charpente, de sorte que le toit ne comporte plus qu'une pente contre deux antérieurement ; que depuis la fenêtre qui est située à l'étage dans l'angle nord de la construction de Monsieur X..., la vue ne porte donc plus désormais que sur le mur exposé au sud-est de ce garage ; que Madame A..., épouse Y..., n'a déposé que le 28 octobre 2010 une demande de permis de construire à laquelle il a été fait droit par un arrêté du maire de NEUF-EGLISE en date du 30 novembre 2010 ; qu'il ressort d'un courrier du 30 septembre 2010 adressé au maire de NEUF-EGLISE par l'épouse de l'appelant qu'à cette date le crépi avait déjà été réalisé ; que cette demande de permis de construire n'a donc eu pour objet que de régulariser la situation ; que l'appelant n'est pas fondé à soutenir que les intimés ont délibérément violé les obligations découlant de l'acte du 18 avril 1981 alors qu'ils savaient que leur parcelle était grevée d'une servitude ainsi que, selon lui, le confirme la mention « côté servitude » figurant sur un des plans de leur dossier de déclaration de travaux ; que ce n'est en effet que par un courrier recommandé du 16 octobre 2010, avec demande d'avis de réception, que Madame A..., épouse Y..., a été informée par l'appelant de ce qu'il avait la conviction qu'une erreur matérielle affectait l'acte du 18 avril 1981 ; qu'il avait rencontré Madame A..., épouse Y..., le 24 septembre précédent, et celle-ci, se référant à son acte d'acquisition comportant le rappel de l'acte du 18 avril 1981, lui avait indiqué que la servitude grevait la parcelle alors cadastrée sous le n° 55 de la section ZA et non la parcelle alors cadastrée sous le n° 204 de la section ZA ; que c'est donc courant octobre 2010, après achèvement des travaux de gros oeuvre et en vue de l'obtention d'un permis de construire, que les plans ont été établis avec la mention « côté servitude » ; que la servitude non altius tollendi de l'espèce n'avait pas pour objet de préserver ce dont disposait d'ores et déjà le fonds dominant, mais d'assurer à ce fonds, dépourvu de toute ouverture à l'ouest, un droit de vue ; que c'est par une interprétation de la convention du 18 avril 1981 que la Cour est conduite à retenir que les parties ont entendu grever d'une servitude conventionnelle la parcelle alors cadastrée sous le n° 204 de la section ZA et non la parcelle alors cadastrée sous le n° 55 de la section ZA ; que dès lors, le présent arrêt ne peut avoir qu'un caractère constitutif, comme le titre conventionnel ayant institué la servitude, et ne peut produire effet que pour l'avenir, de sorte que la destruction de la partie modifiée de l'ouvrage existant ne saurait être ordonnée (arrêt, p. 5 et 6) ; 
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant, pour débouter Monsieur X... de sa demande de destruction des surélévations effectuées par les époux Y... sur la parcelle cadastrée section ZA n° 295 en violation d'une servitude non altius tollendi, que celle-ci n'avait pas pour objet de préserver ce dont disposait d'ores et déjà le fonds dominant de Monsieur X..., mais d'assurer à ce fonds, dépourvu de toute ouverture à l'ouest, un droit de vue, quand il résultait des termes clairs et précis de l'acte notarié du 18 avril 1981, spécialement de la clause intitulée « concession du droit de servitude de vue », que « comme conséquence du droit de vue ainsi conféré », le fonds servant – celui des époux Y... – était grevé « d'une servitude non altius tollendi au profit de l'immeuble de Monsieur X... », de sorte que ce dernier disposait d'un droit de vue résultant de la servitude de vue et d'une servitude non altius tollendi, conséquence de celle-ci, la seconde servitude garantissant l'exercice de la première, la Cour d'appel, qui a dénaturé cet acte, a violé l'article 1134 du Code civil ; 
2°) ALORS QU'une servitude est une charge imposée par un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, toute servitude étant établie pour ce fonds dominant ; qu'au demeurant, en se contentant de considérer que la servitude non altius tollendi litigieuse n'avait pas pour objet de préserver ce dont disposait déjà le fonds dominant – celui de Monsieur X... – mais d'assurer à ce fonds, dépourvu de toute ouverture à l'ouest, un droit de vue, sans rechercher si la clause de « concession du droit de servitude de vue », insérée dans l'acte notarié du 18 avril 1981, n'avait pas institué conventionnellement deux servitudes, l'une de vue et l'autre non altius tollendi, la seconde garantissant l'exercice de la première et procurant ainsi une réelle utilité pour le fonds dominant de Monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 637 et 686 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat, loi des parties ; qui plus est, en considérant que Monsieur X... n'était pas fondé à soutenir que les époux Y... avaient délibérément violé les obligations découlant de l'acte du 18 avril 1981 puisqu'ils savaient que leur parcelle était grevée d'une servitude comme le confirmait la mention « côté servitude » figurant sur l'un des plans de leur dossier de déclaration de travaux, à raison de ce que ce n'était que courant octobre 2010, après achèvement des travaux de gros oeuvre et en vue de l'obtention d'un permis de construire, que les plans avaient été établis avec cette mention, sans rechercher si la commune intention des parties à cet acte de 1981 n'avait pas été de permettre à Monsieur X... d'ouvrir des fenêtres donnant sur le fonds voisin-le fonds actuel des époux Y... en lui garantissant une vue, un ensoleillement et un panorama et si les parties n'avaient donc pas entendu clairement lier l'exercice de la servitude de vue à celle de la servitude non altius tollendi, la seconde servitude garantissant l'exercice de la première, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 
4°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même, le principe de la contradiction ; que, de surcroît, en déboutant Monsieur X... de sa demande de destruction des surélévations litigieuses, en soulevant d'office le moyen tiré de ce que l'arrêt rendu, comme le titre conventionnel ayant institué la servitude, ne pouvaient avoir qu'un caractère constitutif et ne pouvaient produire effet que pour l'avenir, de sorte que la destruction des surélévations, partie modifiée de l'ouvrage existant, n'était pas susceptible d'être ordonnée, sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile 
5°) ALORS QUE la servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ; qu'en toute hypothèse, en statuant comme elle l'a fait à raison de ce que son arrêt ne pouvait avoir qu'un caractère constitutif, à l'instar du titre conventionnel ayant institué la servitude, et ne pouvait produire d'effet que pour l'avenir, de sorte que la destruction des surélévations, partie modifiée de l'ouvrage existant, ne pouvait être ordonnée, quand la servitude litigieuse ne pouvait dériver que de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi ou des conventions entre les propriétaires-en l'occurrence de l'acte notarié du 18 avril 1981- et non d'une décision de justice, tel l'arrêt attaqué, celuici n'ayant procédé qu'à la rectification d'une erreur matérielle dans la numérotation de la parcelle constituant le fonds servant et n'ayant créé aucune servitude, la Cour d'appel a violé l'article 639 du Code civil ; 
6°) ALORS QUE le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; qu'enfin, et en toute hypothèse encore, en statuant comme elle l'a fait, en considérant que son arrêt ne pouvait avoir qu'un caractère constitutif, à l'instar de l'acte notarié du 18 avril 1981, et ne pouvait produire effet que pour l'avenir, de sorte que la demande de Monsieur X... de destruction des surélévations devait être rejetée, sans rechercher si en faisant édifier ces surélévations, les époux Y... n'avaient pas diminué l'usage de la servitude conventionnelle ou ne l'avaient pas rendue plus incommode, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 701 du Code civil. 
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., demandeurs au pourvoi incident préalable. 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la servitude non altius tollendi instituée dans l'acte reçu le 18 avril 1981 par Me E..., notaire à Menat, publié le 2 juin 1981 à la conservation des hypothèques de Riom sous le volume 3004 n° 2, au profit de l'immeuble édifié sur la parcelle figurant au cadastre de Neuf-Eglise sous le n° 203 de la section ZA, grève la parcelle figurant au cadastre de Neuf-Eglise sous le n° 295 (anciennement 204) de la section ZA et d'AVOIR ordonné la transcription du présent arrêt, aux frais de M. X..., au service de publicité foncière de Riom ; 
AUX MOTIFS QUE sur le bien-fondé de la demande de M. X... relative à la rectification de l'acte du 18 avril 1981, l'acte notarié du 18 avril 1981 est incontestablement affecté d'une erreur matérielle, ainsi que l'a relevé la juridiction du premier degré, au vu des plans cadastraux versés aux débats, en ce que c'est le mur ouest (et non le mur est comme indiqué dans l'acte) de la maison d'habitation appartenant à M. X... qui est en façade sur le jardin côté est (et non ouest comme indiqué dans l'acte) de ce qui est aujourd'hui la propriété de Mme A..., épouse Y... ; que l'examen des pièces soumises à l'appréciation de la cour révèlent que les parties à l'acte du 18 avril 1981 étaient à l'évidence convenues que la servitude perpétuelle concédée par Mme C..., épouse Z..., grevait non pas le jardin alors cadastré sous le n° 55 section ZA mais la partie de la parcelle alors cadastrée sous le n° 204 de la section ZA dont elle était propriétaire pour lui avoir été attribuée aux termes d'un acte de donation-partage reçu par Maître E... le 5 décembre 1932, ainsi que mentionné dans les actes de vente par les consorts Z... aux époux D... et par ces derniers à Mme A..., épouse Y... ; qu'il ressort en effet de l'attestation, régulière en la forme, établie le 30 septembre 2010 par M. Roger Z..., fils de Mme C..., épouse Z..., que la servitude de vue concédée le 18 avril 1981 par sa mère portait bien sur la parcelle alors ZA 204 et non sur la parcelle alors ZA 55 ; que les photographies versées aux débats par les intimés confirment par ailleurs que le mur de la construction de l'appelant exposé au nord-est et donnant sur la parcelle désormais cadastrée ZA 294 n'est percé d'aucune ouverture, pas plus que la remise qui est accolée à cette façade, alors que l'acte du 18 avril 1981 avait pour objet de permettre à M. X... de « mieux éclairer et aérer sa maison d'habitation » ; qu'il convient donc d'ordonner la rectification sollicitée, aux frais de l'appelant, le jugement déféré devant être à cet égard infirmé ; que, sur le bien-fondé de la demande de M. X... relative à la démolition des surélévations, il ressort des pièces versées aux débats qu'il existait en 2010, sur la partie exposée au nordest de la parcelle alors cadastrée section ZA n° 204, une construction en briques creuses dépourvue de couverture que les intimés ont entrepris de faire transformer en garage, en surélevant un mur et en modifiant la charpente, de sorte que le toit ne comporte plus qu'une pente contre deux antérieurement ; que depuis la fenêtre qui est située à l'étage dans l'angle nord de la construction de M. X..., la vue ne porte donc plus désormais que sur le mur exposé au sud-est de ce garage ; que Mme A..., épouse Y..., n'a déposé que le 28 octobre 2010 une demande de permis de construire à laquelle il a été fait droit par un arrêté du maire de Neuf-Eglise en date du 30 novembre 2010 ; qu'il ressort d'un courrier du 30 septembre 2010 adressé au maire de Neuf-Eglise par l'épouse de l'appelant qu'à cette date le crépi avait déjà été réalisé ; que cette demande de permis de construire n'a donc eu pour objet que de régulariser la situation ; que l'appelant n'est pas fondé à soutenir que les intimés ont délibérément violé les obligations découlant de l'acte du 18 avril 1981 alors qu'ils savaient que leur parcelle était grevée d'une servitude ainsi que, selon lui, le confirme la mention « côté servitude » figurant sur un des plans de leur dossier de déclaration de travaux ; que ce n'est en effet que par un courrier recommandé du 16 octobre 2010, avec demande d'avis de réception, que Mme A..., épouse Y..., a été informée par l'appelant de ce qu'il avait la conviction qu'une erreur matérielle affectait l'acte du 18 avril 1981 ; qu'il avait rencontré Mme A..., épouse Y..., le 24 septembre précédent, et celle-ci, se référant à son acte d'acquisition comportant le rappel de l'acte du 18 avril 1981, lui avait indiqué que la servitude grevait la parcelle alors cadastrée sous le n° 55 de la section ZA et non la parcelle alors cadastrée sous le n° 204 de la section ZA ; que c'est donc courant octobre 2010, après achèvement des travaux de gros oeuvre et en vue de l'obtention d'un permis de construire, que les plans ont été établis avec la mention « côté servitude » ; que la servitude non altius tollendi de l'espèce n'avait pas pour objet de préserver ce dont disposait d'ores et déjà le fonds dominant, mais d'assurer à ce fonds, dépourvu de toute ouverture à l'ouest, un droit de vue ; que c'est par une interprétation de la convention du 18 avril 1981 que la Cour est conduite à retenir que les parties ont entendu grever d'une servitude conventionnelle la parcelle alors cadastrée sous le n° 204 de la section ZA et non la parcelle alors cadastrée sous le n° 55 de la section ZA ; que dès lors, le présent arrêt ne peut avoir qu'un caractère constitutif, comme le titre conventionnel ayant institué la servitude, et ne peut produire effet que pour l'avenir, de sorte que la destruction de la partie modifiée de l'ouvrage existant ne saurait être ordonnée ; 
1) ALORS QUE la publication d'un acte comportant des indications cadastrales inexactes ne permet pas à la formalité de remplir son rôle de publicité à l'égard des tiers ; qu'en décidant, après avoir constaté l'erreur matérielle entachant les indications cadastrales de l'acte du 18 avril 1981 constitutif publié, que la servitude non altius tollendi grevait, pour l'avenir, la parcelle ZA 295 (anciennement 204) et non la parcelle ZA 294 (anciennement 55), quand cette servitude, faute d'une publicité effective, était inopposable aux époux Y..., tant pour le passé que pour l'avenir, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 ; 
2) ALORS QU'une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; que la cour d'appel a relevé que « ce n'est … que par un courrier recommandé du 16 octobre 2010, avec demande d'avis de réception, que Mme A..., épouse Y..., a été informée par l'appelant de ce qu'il avait la conviction qu'une erreur matérielle affectait l'acte du 18 avril 1981 » et que « celle-ci, se référant à l'acte d'acquisition comportant le rappel de l'acte du 18 avril 1981, lui avait indiqué que la servitude grevait la parcelle alors cadastrée sous le n° 55 de la section ZA et non la parcelle alors cadastrée sous le n° 204 de la section ZA », qu'il en résulte nécessairement, d'une part, que l'acte d'acquisition des époux Y... ne mentionnait pas de servitude sur la parcelle ZA 295 (anciennement 204) et d'autre part, que Mme A..., épouse Y..., n'avait pas connaissance de l'existence d'une servitude grevant la parcelle ZA 295 (anciennement 204) au moment de l'acquisition, intervenue le 18 novembre 2005 ; qu'en décidant néanmoins que la servitude non altius tollendi grèverait pour l'avenir la parcelle ZA 295 (anciennement 204) et non la parcelle ZA 294 (anciennement 55), quand cette servitude, non publiée, qui n'était pas mentionnée dans l'acte d'acquisition des époux Y... et dont ces derniers n'avaient pas connaissance lors de l'acquisition, leur était inopposable, tant pour le passé que pour l'avenir, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955.