LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'acte sous seing privé du 10 septembre 1999 ne contenait aucun engagement d'acheter de la SCI Les Contines qui avait accepté simplement la promesse de vente , la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante en a déduit à bon droit que cet acte constituait une promesse unilatérale dont l'absence d'enregistrement dans un délai de dix jours entraînait la nullité par application de l'article 1840-A du code général des impôts, alors en vigueur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident formé par la communauté de communes du Quercy Caussadais, ci après annexé :
Attendu, d'une part, que la Communauté de communes du Quercy Caussadais ayant soulevé pour la première fois, devant la Cour de cassation, le moyen tiré de l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif, le moyen est irrecevable de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la communauté de communes avait laissé la société Sageco environnement fixer son siège social sur le site, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante a pu déduire de ce seul motif que la société Sageco avait subi un préjudice ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par Me Brouchot, avocat aux Conseils pour les sociétés Environnement Sageco et Les Contines
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la promesse de vente signée le 10 septembre 1999 entre la Communauté de communes du Quercy Caussadais et la SCI LES CONTINES est une promesse unilatérale de vente et de l'AVOIR déclarée nulle pour ne pas avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée et le prix payé ; que l'article 1589 précise que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'article 1840-A du code général des impôts repris par l'article 1589-2 du même code, issu de l'ordonnance du 7 décembre 2005, dispose que : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier (...), si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date » ; qu'en l'espèce, l'acte sous seing privé du 10 septembre 1999 contient l'engagement de la Communauté de communes du Quercy Caussadais de céder intégralement à la SCI LES CONTINES les terrains qu'elle doit acquérir sur l'aire de Contines, et ce dès acquisition de ces terrains ; que les parcelles objet de la vente sont clairement identifiées et le prix d'achat est déterminé ; qu'il est précisé que les frais d'acte notarié (et éventuellement de géomètre) seront pris en charge par l'acquéreur, et le vendeur s'engage à passer cet acte, sous réserve de l'accord du conseil communautaire, à première réquisition du représentant de la SCI LES CONTINES ; que cet acte ne contient aucun engagement d'acheter de la part de la SCI LES CONTINES qui accepte simplement la promesse de vendre de la Communauté de communes aux conditions susvisées ; que les éléments invoqués par les intimés, à savoir l'établissement de la promesse de cession en deux exemplaires, le désignation du bénéficiaire comme l'acquéreur, et l'absence de précision quant à la durée de validité de l'offre, ne sont pas de nature à constituer la preuve d'un engagement d'acquérir opposable à la SCI LES CONTINES ; qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, et il n'est pas contesté que ce document n'a pas été enregistré dans les dix jours de l'acceptation de la promesse ; que cette promesse unilatérale de vente est donc nulle ; que la demande de la SCI LES CONTINES tendant à voir déclarer la vente parfaite sera rejetée ;
ALORS D'UNE PART QU'une promesse de vente est synallagmatique et non unilatérale lorsque le cocontractant s'est engagé à acquérir les biens expressément définis et non simplement à lever, en tant que simple bénéficiaire, une option proposée par le promettant ; que, tout en constatant l'établissement de la promesse de cession en deux exemplaires, la désignation de la SCI CONTINES comme l'acquéreur et non pas comme le simple bénéficiaire, celle de la Communauté de communes comme vendeur, l'absence de précision quant à la durée de validité de l'offre, outre le défaut de mention d'une option caractéristique d'une promesse unilatérale de vente, la Cour d'appel qui a cependant retenu cette dernière qualification n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres observations qui induisaient la qualification de promesse synallagmatique de vente compte tenu de la manifestation certaine d'intention d'acquérir de la SCI LES CONTINES, au regard des articles 1589 du Code civil et 1840 A du Code général des impôts qu'elle a ainsi violés ;
ALORS D'AUTRE PART QUE tout commencement de preuve par écrit peut être complété par d'autres éléments tels que des témoignages ou des indices ; que pour conclure au caractère synallagmatique de la promesse de vente, les premiers juges s'étaient fondés non seulement sur les termes de la promesse de vente mais également sur les déclarations d'intention des parties, le conseil de communauté concerné ainsi que la SCI LES CONTINES et la SAGECO, faisant ressortir la ferme intention de celle-ci d'acquérir les terrains visés ; qu'en s'abstenant de rechercher, pour réfuter la motivation contraire du jugement, si ces éléments n'étaient pas constitutifs d'indices susceptibles de compléter le commencement de preuve par écrit constitué par la promesse de vente du 10 septembre 1999, la Cour d'appel a privé son arrêt infirmatif de base légale au regard des articles 1589 et 1347 du Code civil et 1840 A du Code général des impôts.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Balat, avocat aux Conseils pour la communauté des communes du Quercy caussadais.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Communauté de communes du QUERCY CAUSSADAIS à payer à la SARL SAGECO ENVIRONNEMENT la somme de 25.878,20 à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE l'arrêté préfectoral du 14 février 2004 refusant l'autorisation d'exploiter à la SARL SAGECO vise expressément la délibération du conseil de communauté du 5 avril 2002, et le fait que le pétitionnaire n'a pas fourni au Préfet de Tarn et Garonne et au service instructeur un document prouvant qu'il soit propriétaire des terrains ou qu'il en possède la jouissance ; que de plus, il ressort de la délibération du conseil communautaire du 5 novembre 1999 que la communauté de communes avait laissé la Société SOGECO créer son siège sur le site, et qu'un accord de principe avait été donné à la réalisation de la vente ; que la SARL SAGECO subit donc un préjudice en relation avec la décision de la communauté de communes de procéder par voie de délibération à l'annulation de la promesse de vente ; que toutefois, il n'est pas démontré que la justification de posséder la jouissance des terrains aurait suffi à permettre à la SARL SAGECO d'obtenir l'autorisation d'exploiter, ce d'autant que l'enquête publique a mis en évidence certains éléments négatifs susceptibles d'avoir une incidence sur l'obtention de cette autorisation, et qu'il n'est pas exclu que d'autres candidats aient pu en bénéficier ; que la SARL SAGECO réclame une somme de 129.391 correspondant au vu des documents comptables qu'elle produit à un déficit d'exploitation, mais qu'elle n'établit pas que les dépenses qu'elle a exposées l'ont été en pure perte ; que compte tenu de l'ensemble de ces éléments, son préjudice effectif ne peut s'analyser qu'en une perte de chance d'obtenir l'autorisation d'exploiter qu'il y a lieu d'évaluer à 20 % de la somme réclamée, soit 25.878,20 ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la juridiction administrative est seule compétente pour apprécier l'existence d'une responsabilité extra contractuelle d'une personne publique ; qu'en condamnant la Communauté de communes du QUERCY CAUSSADAIS, établissement public de coopération intercommunale, à indemniser la Société SAGECO au titre de l'annulation d'une promesse de vente à laquelle cette dernière n'était pas partie, de sorte qu'était nécessairement en cause la responsabilité extra contractuelle de la personne publique, la cour d'appel a méconnu le principe de la séparation des pouvoirs et a violé la loi des 16-24 août 1790 et de décret du 16 fructidor an III ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la promesse de vente qui n'est pas enregistrée dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire est nulle ; qu'en reprochant à la Communauté de communes du QUERCY CAUSSADAIS d'avoir causé à la Société SAGECO un préjudice en procédant le 5 avril 2002 à l'annulation de la promesse unilatérale de vente du 10 septembre 1999 (arrêt attaqué, p. 5 in fine), tout en constatant que cette promesse était en toute hypothèse nulle faute d'avoir été enregistrée dans les dix jours (arrêt attaqué, p. 5 § 7 et 8), ce dont il résultait que l'établissement public exposant ne pouvait avoir causé aucun préjudice à la Société SAGECO, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 21 janvier 2008, p. 10 § 1er), la Communauté de communes du QUERCY CAUSSADAIS faisait valoir qu'"en ce qui concerne l'éventualité d'un rachat des terrains par la SARL SAGECO, aucun acte n'a été établi ni signé dans ce sens, seul un accord de principe avait été donné sous réserve de connaître les tarifs qui peuvent être appliqués et d'un achat direct par la Société SAGECO" ; qu'en estimant, le cas échéant, que la communauté de communes se trouvait engagée vis-à-vis de la Société SAGECO, aux termes de la délibération du 5 novembre 1999, à céder les terrains en cause, sans répondre aux conclusions susvisées faisant valoir que cet accord de principe était accompagné de réserves qui n'avaient pas été levées, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.