LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 novembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 963 F-D
Pourvoi n° W 19-19.024
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 NOVEMBRE 2020
Mme A... T... , domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° W 19-19.024 contre l'arrêt rendu le 9 mai 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Newstone, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société civile BO 45, dont le siège est [...] ,
3°/ à M. X... J..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de Mme T... , de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Newstone et de la société civile BO 45, après débats en l'audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 9 mai 2019), Mme T... a promis de vendre à la société Newstone, à laquelle s'est substituée la société civile BO 45, une parcelle de terrain supportant des constructions à démolir, sous diverses conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt bancaire, assorties d'une clause de caducité.
2. La société Newstone a notifié au notaire, le 11 mars 2016, qu'elle renonçait aux conditions suspensives.
3. Mme T... n'ayant pas comparu devant le notaire à la date du 29 juillet 2016 qui lui avait été notifiée pour la signature de l'acte authentique de vente, les sociétés Newstone et BO 45 l'ont assignée en exécution forcée de la vente et en paiement de diverses sommes au titre de la clause pénale, de frais et de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Mme T... fait grief à l'arrêt de constater la réalisation de la vente au bénéfice de la société civile BO 45, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, les parties sont convenues, dans le compromis de vente du 11 septembre 2015, de soumettre la perfection de la vente à un certain nombre de conditions [obtention du permis de construire, obtention d'un prêt, obtention d'une garantie bancaire d'achèvement], devant être satisfaites avant des dates déterminées ; que, s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un prêt bancaire, les parties étaient convenues que la société Newstone, bénéficiaire de la promesse, ne pourrait y renoncer que par voie de notification faite au notaire, avant le 15 décembre 2015 ; qu'en jugeant dès lors que la vente était devenue parfaite au 11 mars 2016, au motif qu'à cette date la société Newstone avait informé le notaire de son intention de renoncer aux conditions suspensives, avant la date prévue pour la régularisation de l'acte ( 31 juillet 2016), quand l'absence de renonciation de la société Newstone à la condition relative à l'obtention d'un prêt bancaire dans le délai et les formes requises faisait définitivement obstacle à la conclusion de la vente, la cour a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
5. Les sociétés Newstone et BO 45 contestent la recevabilité du moyen. Elles soutiennent qu'il est nouveau, mélangé de fait et de droit, Mme T... ne s'étant pas prévalue, dans ses conclusions d'appel, des conditions dans lesquelles la renonciation aurait dû être effectuée par l'acquéreur.
6. Cependant, l'arrêt relève que le contrat stipulait que, si l'acquéreur voulait renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il devait notifier au notaire instrumentaire, dans des formes et délais spécifiés, qu'il disposait des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt.
7. Le moyen, qui est né de l'arrêt, est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
8. Selon ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
9. Pour déclarer la vente parfaite au 11 mars 2016, l'arrêt retient que l'acquéreur était libre de renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée en sa seule faveur, qu'il a été fait référence par erreur au code de la consommation dans la promesse et que la renonciation est intervenue dans les délais impartis pour la réalisation des conditions.
10. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acquéreur devait notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte la renonciation à la condition d'obtention d'un prêt dans les mêmes formes et délais que l'obtention ou le refus du prêt, soit au plus tard le 15 décembre 2015, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le deuxième moyen, le troisième moyen, pris en sa deuxième branche, et le quatrième moyen, réunis
Enoncé du moyen
11. Mme T... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société BO 45 une somme au titre de la clause pénale et une somme au titre des frais engagés, alors :
« 1°/ que pour justifier par voie de confirmation la condamnation de Mme T... à verser à la société civile BO 45 la somme de 5 000 000 francs CFP, en application de la clause pénale contractuelle, la cour a retenu qu'elle n'avait "pas voulu réitérer le compromis de vente par acte authentique, alors que l'acquéreur avait renoncé au bénéfice des conditions suspensives" ; que, cependant, comme il a été démontré dans le précédent moyen, "l'acquéreur" n'a pas renoncé au bénéficie des conditions suspensives, puisqu'il en est au moins une, celle relative au prêt bancaire, à laquelle il n'a prétendu renoncer que le 11 mars 2016 bien qu'il se fût contractuellement engagé à ce qu'une telle renonciation, si elle devait intervenir, aurait lieu avant le 15 décembre 2015 ; que cette condition suspensive, à laquelle il n'a pas été renoncé selon les formes et délais convenus, n'a jamais non plus été levée, puisque la réponse que le bénéficiaire du compromis de vente s'était engagé à apporter au promettant sur le refus ou l'acceptation du prêt avant le 15 décembre 2015 n'a elle-même jamais été apportée ; qu'il s'ensuit que la vente étant devenue caduque, la condamnation de Mme T... au paiement de la clause pénale, prétendument justifiée par son opposition à la réitération du compromis de vente par acte authentique, est privée de cause ; que, dès lors, la cassation à intervenir du chef du premier moyen entraînera, par voie de conséquence, en vertu de l'article 625 du code de procédure civile, cassation de l'arrêt en ce qu'il a confirmé la condamnation ;
2°/ que la condamnation au paiement d'une somme de 7 millions repose, dans le jugement, sur l'hypothèse d'un "retard" attribué à Mme T... dans la conclusion de la vente, en dépit de la renonciation supposée du bénéficiaire du compromis de vente à toutes les conditions suspensives ; que, cependant, il a été démontré dans le premier moyen, que la décision de la cour est erronée en ce qu'elle a jugé que la société Newstone avait efficacement procédé à cette renonciation ; qu'il s'ensuit, contrairement aux affirmations de la cour, d'une part, que la vente est devenue caduque du fait de la société Newstone et que, d'autre part, aucun "retard" ne peut être attribué à Mme T... , de sorte qu'aucun des "frais engagés" ne pouvait être mis à sa charge – a fortiori au titre d'un "surcoût" évalué à la somme de 7 millions francs CFP ; que, dès lors, la cassation à intervenir du chef du premier moyen entraînera, en vertu de l'article 625 du code de procédure civile, cassation de l'arrêt en ce qu'il a pu prononcer par voie de confirmation la condamnation de Mme T... au paiement de cette somme ;
3°/ qu'une action en justice ne peut pas, sauf circonstances particulières dûment caractérisées, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation éventuelle dont sa décision a pu être l'objet en appel ; qu'en l'espèce, le tribunal a explicitement écarté tout abus de droit de la part de Mme F...  dans la défense de ses intérêts, ce dont il résultait qu'elle était fondée à considérer qu'elle pouvait légitimement faire appel d'une décision qui lui avait partiellement donné gain de cause mais qui l'avait néanmoins condamnée ; qu'en décidant dès lors de la condamner au paiement d'une somme de 5 000 000 francs CFP, au motif qu'elle aurait fait "preuve dans des procédures dilatoires vouées à l'échec d'une résistance abusive révélatrice d'une mauvaise foi", la cour, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser un abus de droit, a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 625 du code de procédure civile :
12. Selon ce texte, la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
13. La cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ces moyens.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete autrement composée ;
Condamne les sociétés Newstone et BO 45 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour Mme T... .
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 17 mai 2018 par le tribunal civil de première instance de Papeete, en ce qu'il a constaté la réalisation de la vente par Mme T... à la société civile BO 45, prise en la personne de son gérant, M. U... B..., de la parcelle de terre située à Papeete, Cours de l'union sacrée, dépendant du domaine Faariipiti [lot 26 cadastré section [...] ], et les constructions y édifiées à démolir, moyennant le prix de 145 millions de francs CFP et D'AVOIR ordonné dès lors la passation de l'acte de vente sous forme authentique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le compromis de vente signé entre les parties le 11 septembre 2015 était soumis à la réalisation de plusieurs conditions suspensives parfaitement décrites et analysées par le premier juge (obtention du permis de construire, obtention d'un prêt, obtention d'une garantie bancaire d'achèvement), et stipulait que la régularisation de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2016, l'acte devant être passé au maximum le 31 août 2016 ; que la cour constate que le compromis de vente du 11 septembre 2015 liant les parties stipulait au chapitre « conditions suspensives » comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté, les conditions suspensives précitées ; qu'il s'en déduit que les conditions suspensives contenues dans le compromis du 11 mars 2015 étaient faites au seul bénéfice de l'acquéreur ; qu'en ce qui concerne l'obtention du prêt il est indiqué dans l'acte précité que « conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation la présente promesse synallagmatique est soumise à la condition suspensive de l'octroi du ou des prêts » envisagés et il y est indiqué expressément que « si l'acquéreur veut renoncer à cette condition suspensive, il devra notifier au notaire désigné par la rédaction de l'acte authentique dans les formes et délais sus indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt » ; que dans ses écritures, page 9, l'appelante reconnaît que, le 11 mars 2016, Me H... N... informait son notaire, Me C... Y..., que sa cliente, la société Newstone, lui faisait part de son intention de ne pas se prévaloir de la non réalisation éventuelle d'aucune des conditions suspensives stipulées en sa faveur, soit trois mois avant la venté prévue ; que le 26 mai 2016, Me Y... indiquait à Mme T... que M. B..., gérant de la société Newstone, était libre de renoncer aux conditions suspensives stipulées en sa seule faveur (permis de construction et obtention d'un prêt), c'est-à-dire qu'il pouvait tout à fait procéder à l'acquisition sans recourir à un prêt ou sans en avoir obtenu au préalable un permis de construire ; que dès lors, même s'il est fait référence par erreur au code de la consommation au regard de la condition suspensive relative au prêt, dans le compromis précité, on ne peut en déduire aucune conséquence, en l'absence d'un préjudice quelconque allégué par l'appelante, d'autant qu'il a été expressément renoncé aux conditions suspensives par l'acquéreur, le 11 mars 2016, l'acte devant être régularisé au plus tard le 31 juillet 2016 ; que c'est donc par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le premier juge après avoir analysé avec pertinence les conditions suspensives prévues dans le compromis du 11 mars 2015, en a déduit qu'en renonçant aux conditions suspensives de la vente dans les délais impartis pour la réalisation des conditions, la vente réalisée à la date du compromis était parfaite à la date de la renonciation, soit le 11 mars 2016, et en a tiré les justes conséquences sur l'exécution forcée de la vente, et les sommes dues par les parties ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le document intitulé « compromis », qui constate le consentement des deux parties sur la chose et sur le prix, constitue en réalité un avant-contrat de vente ; que, sur les conditions suspensives : le compromis de vente en date du 11 septembre 2015 était soumis à la réalisation de plusieurs conditions suspensives relatives à la délivrance des notes de renseignements d'aménagement fournis par le service de l'urbanisme, à l'obtention d'un permis de construire pour l'édification d'un immeuble collectif à usage d'habitation d'au moins 45 logements, à l'obtention d'un prêt pour financer l'acquisition, et à l'obtention d'une garantie bancaire d'achèvement ; Obtention du permis de construire : Il était prévu que le dossier complet de demande de permis de construire devait être justifié auprès du vendeur avant le 15 décembre 2015 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente ; que de plus, « au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le vendeur sera délié de toute obligation et sans indemnité » ; que la société Newstone a justifié d'une demande de permis de construire déposée le 3 décembre 2015, dont le récépissé a été notifié au vendeur par courriel du 9 décembre 2015 et par courrier du 18 décembre 2015, faisant suite à une lettre de mise en demeure qui avait été délivrée par le vendeur ; que l'acquéreur devait justifier de l'obtention du permis de construire avant le 15 mars 2016 au moyen d'une copie dudit permis ; que le vendeur était délié de toute obligation en cas de non-respect de cet engagement, sous les mêmes conditions ; Obtention d'un prêt : que l'acquéreur a déclaré vouloir souscrire un ou plusieurs emprunts à l'effet de financer tout ou partie du prix d'acquisition de l'immeuble ; que le montant total des prêts sollicités devait s'élever à 145 millions de francs CFP et devait s'étaler sur une durée de 24 mois, au taux d'intérêts maximum hors assurance correspondant au taux maximum fixe de Euribor de 3 mois + 2 points ; que le ou les prêts étaient considérés comme obtenus par la remise ou la réception des offres de prêts ; que l'acquéreur devait notifier, au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, l'obtention ou le refus opposé aux demandes de prêt au plus tard le 15 décembre 2015 ; qu'à défaut de justifier cette obtention dans le délai mentionné et à titre de charges et conditions essentielles, le vendeur retrouvait la libre disposition de son bien, sans autre formalité ; que le 18 décembre 2015, Me J... a reçu l'offre commerciale faite par la banque de Tahiti en date du 17 décembre 2015, acceptée le même jour, pour le financement partiel du terrain à hauteur de 150 millions de francs CFP, sous la forme d'un crédit relais de 24 mois, au taux Euribor 1 mois +2 % ; que l'offre était soumise à la condition de l'obtention du permis de construire. ; Obtention d'une garantie bancaire d'achèvement : que l'acquéreur devait obtenir d'un établissement bancaire la délivrance d'une garantie bancaire d'achèvement pour l'édification de l'immeuble collectif à usage d'habitation ; qu'il était prévu que l'acquéreur notifiait au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique l'obtention ou le refus opposé à la délivrance de la garantie bancaire d'achèvement au plus tard le 30 juin 2016 ; qu'à défaut de justifier de cette obtention dans le délai indiqué, le vendeur retrouvait la libre disposition de son bien sans autre formalité ; que par un courrier du 7 mars 2016, Mme T... informait la société Newstone de son opposition à toute prorogation du compromis et lui faisait mise en demeure sous 8 jours de justifier des diligences dans les délais impartis, tant en ce qui concernait le dépôt du dossier complet de l'urbanisme que le dossier bancaire ; qu'il était précisé dans le compromis de vente que : « si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive, il devra notifier au notaire, dans les formes et délais sus indiqués, qu'il dispose des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt. L'acquéreur s'obligeait à déposer ses demandes de prêt dans un délai de 10 jours à compter de la signature et à justifier aussitôt au notaire en lui en adressant le double » ; que, le 11 mars 2016, la société Newstone, par l'intermédiaire de l'étude de Me N..., faisait connaître à Me J... son intention de ne pas se prévaloir des conditions suspensives stipulées en sa faveur, dans le compromis signé le 11 septembre 2015 ; que lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance ; qu'il résulte d'une jurisprudence constante que la condition suspensive de prêt est édictée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur-emprunteur (Civ. 3e, 8 juill. 2014, n° 13-17386) ; qu'ainsi, la faculté de renonciation aux conditions suspensives par l'acquéreur est admise au-delà du délai imparti pour la réalisation des conditions (Civ 3e, 27 octobre 2016 n°15-23727) ; qu'en renonçant aux conditions suspensives de la vente, la société Newstone a rendu la vente parfaite ; que, dès lors, la vente réalisée à la date du compromis était parfaite à la date de la renonciation, soit le 11 mars 2016 ; qu'il convient de constater que la vente a été réalisée ; que sur l'exécution forcée de la vente : le vendeur ne peut exciper de la défaillance de l'acquéreur pour refuser de conclure la vente ; que l'acte devait être régularisé au plus tard le 31 juillet 2016 par Me H... N... : « Pour le cas où le notaire chargé de cette régularisation n'aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente (
) ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du présent compromis serait prorogée de trente jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte sans pouvoir excéder le 31 août 2016 » qu'un projet d'acte de vente a été remis et une date de signature a été proposée à Mme T... pour le 20 juillet 2016, par Me N... aux termes d'une correspondance, signifiée par huissier, en date du 25 juillet 2016 ; que le 1er août 2016, la SCI BO 45 a fait sommation, par huissier, à Mme T... de se présenter en l'étude de Me N..., le mardi 9 août 2016 à 16 h, pour signer l'acte de vente, qu'un procès-verbal de défaut a été dressé par le notaire, le 9 août 2016, constatant le défaut de présentation de Mme T... et l'intention de M. B... de poursuivre la réalisation de la vente au profit de la société civile 130 45 ; que le délai fixé pour la régularisation de l'acte authentique constitue le point de départ de l'exécution forcée de la vente ; qu'en conséquence, la Société BO 45 est fondée à demander l'exécution forcée de la vente ; que la vente ne peut toutefois être prononcée judiciairement en l'absence de règlement du prix ; que les parties devront se rapprocher d'un notaire pour la rédaction de l'acte authentique ;
1° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, les parties sont convenues, dans le compromis de vente du 11 septembre 2015, de soumettre la perfection de la vente à un certain nombre de conditions [obtention du permis de construire, obtention d'un prêt, obtention d'une garantie bancaire d'achèvement], devant être satisfaites avant des dates déterminées ; que, s'agissant de la condition relative à l'obtention d'un prêt bancaire, les parties étaient convenues que la société Newstone, bénéficiaire de la promesse, ne pourrait y renoncer que par voie de notification faite au notaire, avant le 15 décembre 2015 ; qu'en jugeant dès lors que la vente était devenue parfaite au 11 mars 2016, au motif qu'à cette date la société Newstone avait informé le notaire de son intention de renoncer aux conditions suspensives, avant la date prévue pour la régularisation de l'acte (31 juillet 2016), quand l'absence de renonciation de la société Newstone à la condition relative à l'obtention d'un prêt bancaire dans le délai et les formes requises faisait définitivement obstacle à la conclusion de la vente, la cour a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil ;
2° ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 11 septembre 2015 a stipulé que la régularisation de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2016, l'acte devant être passé au maximum le 31 août 2016 ; que, parmi les conditions suspensives contenues dans cet acte figurait distinctement une condition relative à l'obtention d'un prêt bancaire, laquelle indiquait que « l'acquéreur devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, l'obtention ou le refus opposé aux demandes de prêt et au plus tard le 15 décembre 2015 » (p. 8 ; en gras dans le document) ; que les mêmes stipulations ajoutaient : « Si l'acquéreur veut renoncer à la condition suspensive ci-dessus stipulée, il devra notifier audit notaire, dans les formes et délais sus indiqués, qu'il dispose désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans l'aide d'un prêt » (p. 8) ; qu'il résultait ainsi de ces stipulations, claires et sans ambiguïté, que la renonciation éventuelle du bénéficiaire du compromis de vente à la condition relative à l'obtention d'un prêt devait intervenir, auprès du notaire, dans le même délai où il avait à lui notifier soit l'obtention, soit le refus du prêt ; qu'en jugeant dès lors que la société Newstone avait pu, conformément aux stipulations du compromis de vente, renoncer à l'ensemble des conditions suspensives le 11 mars 2016, y compris à la condition relative au prêt, dès lors que cette renonciation était intervenue avant la date fixée pour la régularisation de l'acte (31 juillet 2016), la cour a dénaturé le contrat qu'elle a prétendu appliquer, en violation du principe susvisé ;
3° ALORS QUE si les conditions suspensives figurant dans une promesse de vente sont en principe conclues dans l'intérêt du bénéficiaire, qui peut y renoncer, les délais conventionnellement prévus pour leur réalisation sont conclus dans l'intérêt des deux parties ; qu'il en est ainsi spécialement du délai que les parties ont fixé, non seulement pour la réalisation d'une condition, mais aussi pour la renonciation éventuelle du bénéficiaire de la promesse à se prévaloir de l'absence de réalisation de cette condition ; qu'en l'espèce, outre que toutes les conditions suspensives relatives au permis de construire et au prêt bancaire devaient être levées dans des délais convenus, le compromis de vente stipulait que la société Newstone, si elle entendait renoncer à la condition suspensive relative au prêt bancaire, devait notifier cette renonciation au notaire avant le 15 décembre 2015 ; qu'il en résultait que la société Newstone ne pouvait disposer à son gré des délais conventionnellement conclus pour imposer la conclusion de la vente alors même que ces délais n'étaient pas respectés ; qu'il en était spécialement ainsi du délai fixé pour renoncer à la condition suspensive relative au prêt bancaire ; qu'en jugeant dès lors, pour justifier la perfection de la vente au 11 mars 2016, date à laquelle la société Newstone avait déclaré « son intention de ne plus se prévaloir de la non-réalisation éventuelle d'aucune des conditions suspensives stipulées » dans le compromis de vente (arrêt, p. 10, motifs § 7), que ces conditions suspensives avaient été « faites au seul bénéfice du l'acquéreur » (arrêt, p. 10, motifs, § 5), la cour a violé les article 1134 et 1178, devenus respectivement 1103 et 1304-3 du tribunal de grande instance ;
4° ALORS QUE la cour, après avoir jugé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait vainement fait sommation à Mme T... , le 1er août 2016, de venir signer devant lui l'acte de vente, a décidé, au constat de ce que M. B... entendait poursuivre la réalisation de la vente au profit de la société civile BO 45, d'ordonner la passation de l'acte de vente sous la forme authentique ; que cette décision présuppose que Mme T... se soit opposée à une vente dont les conditions étaient levées ; que, cependant, ainsi qu'il a été démontré plus haut, la condition suspensive relative au prêt bancaire, à tout le moins, n'a jamais été levée et le bénéficiaire du compromis de vente n'y a pas renoncé dans les formes et délais convenus, contractuellement fixés, puisque cette renonciation, qui aurait dû intervenir avant le 15 décembre 2015, n'est intervenue que le 11 mars 2016 ; qu'il s'ensuit que, la vente étant devenue caduque, l'exécution forcée de cette vente est sans cause ; que, dès lors, la cassation à intervenir du chef des critiques précédentes entraînera, par voie de conséquence nécessaire, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a prononcé cette exécution forcée.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 17 mai 2018 par le tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu'il a condamné Mme A... T... à payer à la société civile BO 45 la somme de 5 000 000 francs CFP au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le premier juge, a déduit de la renonciation aux conditions suspensives de la vente dans les délais impartis, que la vente était parfaite au 11 mars 2016, date de la renonciation, et en a tiré les justes conséquences sur l'exécution forcées de la vente et les sommes dues par les parties ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la convention comporte une clause pénale ainsi rédigée : « si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale une indemnité d'ores et déjà fixée à 5 millions de francs CFP. Cette somme sera immédiatement exigible, sans autre formalité, du seul fait de l'inexécution des obligations mises à sa charge ou du retard dans leur accomplissement » ; que Mme T... n'a pas voulu réitérer le compromis de vente par acte authentique, alors que l'acquéreur avait renoncé au bénéfice des conditions suspensives ; que le montant de 5 millions de francs au titre de la clause pénale, est acquis à l'acquéreur ;
ALORS QUE, pour justifier par voie de confirmation la condamnation de Mme T... à verser à la société civile BO 45 la somme de 5 000 000 francs CFP, en application de la clause pénale contractuelle, la cour a retenu qu'elle n'avait « pas voulu réitérer le compromis de vente par acte authentique, alors que l'acquéreur avait renoncé au bénéfice des conditions suspensives » (jugement, p. 8, § 2) ; que, cependant, comme il a été démontré dans le précédent moyen, « l'acquéreur » n'a pas renoncé au bénéficie des conditions suspensives, puisqu'il en est au moins une, celle relative au prêt bancaire, à laquelle il n'a prétendu renoncer que le 11 mars 2016 bien qu'il se fût contractuellement engagé à ce qu'une telle renonciation, si elle devait intervenir, aurait lieu avant le 15 décembre 2015 ; que cette condition suspensive, à laquelle il n'a pas été renoncé selon les formes et délais convenus, n'a jamais non plus été levée, puisque la réponse que le bénéficiaire du compromis de vente s'était engagé à apporter au promettant sur le refus ou l'acceptation du prêt avant le 15 décembre 2015 n'a elle-même jamais été apportée ; qu'il s'ensuit que la vente étant devenue caduque, la condamnation de Mme T... au paiement de la cause pénale, prétendument justifiée par son opposition à la réitération du compromis de vente par acte authentique, est privée de cause ; que, dès lors, la cassation à intervenir du chef du premier moyen entraînera, par voie de conséquence, en vertu de l'article 625 du code de procédure civile, cassation de l'arrêt en ce qu'il a confirmé condamnation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR possiblement confirmé le jugement rendu le 17 mai 2018 par le tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu'il a condamné Mme A... T... à payer à la société civile BO 45 la somme 7 000 000 francs CFP au titre des frais engagés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE pas plus qu'en première instance, les intimées [les sociétés civile BO 45 et Newstone] ne justifient de leurs demandes à hauteur de la somme réclamée de 13 006 300 francs CFP, pour les frais engagés, dont elles seront déboutées ;
ET AUX MOTIFS POSSIBLEMENT ADOPTES QUE la société civile BO 45 demande une somme de 13 006 330 francs CFP au titre des frais engagés, correspondant aux études, dossier de demande de permis de construire, frais d'architecte et aux autres ; qu'il appartient à celui qui se prévaut d'une créance de justifier de son origine ; qu'aux termes de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction en vigueur en Polynésie française, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'à l'appui de sa demande, la société BO 45 produit un état descriptif des dépenses engagées au titre du permis de construire, correspondant à des frais d'architecte pour un montant de 11 300 000 francs CFP, des frais de projecteur dessinateur pour un montant de 1 130 000 francs CFP, une étude d'impact sur l'environnement de 406 800 francs CFP, des frais d'infographiste pour un montant de 160 500 francs CFP ; qu'elle produit une note d'honoraires de l'architecte (6 mars 2016) d'un montant de 7 910 000 francs CFP, une facture (17 février 2016) de 565 000 francs CFP et une facture de 203 400 francs CFP ; que ces études préliminaires pourront être utilisées au moment de l'actualisation du dossier de permis de construire pour un immeuble comportant une résidence 45 logements ; qu'un surcoût a toutefois été provoqué par l'inaction du vendeur qui impose la constitution d'un nouveau dossier avec des documents actualisés pour l'obtention du permis de construire ; que l'étude d'impact devra être également refaite ; qu'il convient dès lors d'allouer une somme de 7 000 000 francs CFP de ce chef ;
1° ALORS QUE la société BO 45 avait réclamé à Mme T... le paiement d'une somme de 13 006 300 francs CFP au titre de frais divers ; que le tribunal, après avoir apparemment jugé que partie de ces frais étaient établis, a néanmoins jugé que, compte tenu du prononcé de l'exécution forcée de la vente, les études réalisées seraient ultérieurement utiles, de sorte que leur montant ne pouvait être mis à la charge de Mme T... ; qu'il a revanche jugé qu'en raison du « retard » imputé à cette dernière, de nouveaux frais devaient être engagés, à hauteur de 7 millions francs CFP, qu'il a condamné Mme T... à payer ; que la cour a, au contraire, jugé que les demandes formées à hauteur de 13 006 300 francs CFP n'étaient pas justifiées et devaient être rejetées ; qu'elle a dans son dispositif, à la fois « confirmé le jugement pour le surplus » et « débouté les parties du surplus de leurs demandes », sans que l'on sache ainsi si elle a confirmé la condamnation au paiement de 7 millions francs CFP ou si elle l'a infirmée ; qu'en se déterminant ainsi de manière inintelligible, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE la condamnation au paiement d'une somme de 7 millions repose, dans le jugement, sur l'hypothèse d'un « retard » attribué à Mme T... dans la conclusion de la vente, en dépit de la renonciation supposée du bénéficiaire du compromis de vente à toutes les conditions suspensives ; que, cependant, il a été démontré dans le premier moyen, que la décision de la cour est erronée en ce qu'elle a jugé que la société Newstone avait efficacement procédé à cette renonciation ; qu'il s'ensuit, contrairement aux affirmations de la cour, d'une part, que la vente est devenue caduque du fait de la société Newstone et que, d'autre part, aucun « retard » ne peut être attribué à Mme T... , de sorte qu'aucun des « frais engagés » ne pouvait être mis à sa charge – a fortiori au titre d'un « surcoût » évalué à la somme de 7 millions francs CFP ; que, dès lors, la cassation à intervenir du chef du premier moyen entraînera, en vertu de l'article 625 du code de procédure civile, cassation de l'arrêt en ce qu'il a pu prononcer par voie de confirmation la condamnation de Mme T... au paiement de cette somme ;
3° ALORS QUE la cour a retenu dans ses propres motifs, que « les intimées -c'est-à-dire les sociétés BO 45 et Newstone- ne justifient (pas) de leurs demandes à hauteur de la somme réclamée de 13 006 300 francs CFP, pour les frais engagés, dont ils seront déboutés » ; que dès lors, si la cour, en indiquant ultérieurement dans son dispositif : « confirme le jugement du 7 mai 2018 pour le surplus », a entendu confirmer notamment la condamnation de Mme T... à payer une somme de 7 millions francs CFP à la société BO 45 au titre des « frais engagés », sa décision est manifestement entachée d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné Mme T... au paiement d'une somme de 5 000 000 francs FCP à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QU'elle a fait preuve dans des procédures dilatoires vouées à l'échec d'une résistance abusive révélatrice d'une particulière mauvaise foi, et ce en dépit des conseils avisés de son propre notaire, obligeant les intimées à exposer des frais de défense conséquents, et à saisir la justice pour voir prononcer une vente qui aurait dû se réaliser le 20 juillet 2016, il y a près de trois années, alors que le prix était régulièrement versé à l'étude du notaire avant la régularisation prévue ;
ALORS QU'une action en justice ne peut pas, sauf circonstances particulières dûment caractérisées, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation éventuelle dont sa décision a pu être l'objet en appel ; qu'en l'espèce, le tribunal a explicitement écarté tout abus de droit de la part de Mme F...  dans la défense de ses intérêts, ce dont il résultait qu'elle était fondée à considérer qu'elle pouvait légitimement faire appel d'une décision qui lui avait partiellement donné gain de cause mais qui l'avait néanmoins condamnée ; qu'en décidant dès lors de la condamner au paiement d'une somme de 5 000 000 francs CFP, au motif qu'elle aurait fait « preuve dans des procédures dilatoires vouées à l'échec d'une résistance abusive révélatrice d'une mauvaise foi », la cour, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser un abus de droit, a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil.