LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 19 octobre 2011), que le 30 octobre 2004, les époux X...ont signé un contrat de construction d'une maison individuelle avec la société Maisons AGC qui a attribué à M. Y...les travaux de terrassement, à la société B & C construction ceux de gros oeuvre et à Mme Z...ceux de charpente et de couverture ; que la société Crédit industriel et commercial Est (la banque) a assuré le financement de l'opération, après une offre de prêt émise le 31 mars 2005 ; que le chantier ayant été interrompu en juin 2005, les époux X...ont, après expertise, assigné la société Maisons AGC, la banque et les constructeurs en réparation de leurs préjudices ; 
Sur le premier moyen : 
Vu les articles L. 231-1, L. 231-6, L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil ; 
Attendu que pour limiter le préjudice des époux X..., résultant du non-respect des dispositions légales afférentes au contrat de construction de maison individuelle, l'arrêt retient que le préjudice des maîtres de l'ouvrage devait s'analyser en une perte de chance de bénéficier de la garantie de livraison, estimée en l'espèce à 50 % ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, l'absence de garantie de livraison cause un préjudice certain au maître de l'ouvrage et que le banquier qui ne refuse pas de financer un contrat de construction de maison individuelle en l'absence de souscription de cette garantie doit supporter l'ensemble du préjudice résultant de cette absence, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Maisons AGC et la banque CIC Est, in solidum, à payer aux époux X...: les sommes de 51 887, 50 euros au titre de la reprise des malfaçons, 41 133, 60 euros au titre du surcoût d'achèvement de l'ouvrage, 61 103, 25 euros au titre du retard de livraison de l'ouvrage, rejette, pour le surplus, les demandes des époux X..., condamne la société Maisons AGC à relever et garantir la banque CIC Est des condamnations ci-dessus, à hauteur de 82 216, 54 euros et la société B & C Construction à relever et garantir la banque CIC Est, des condamnations ci-dessus, à hauteur de 45 196, 30 euros, condamne Mme Z...à relever et garantir la banque CIC Est des condamnations ci-dessus, à hauteur de 11 299, 08 euros, l'arrêt rendu le 19 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ; 
Condamne les sociétés Maisons AGC, CIC Est, B & C Constructions et Mme Z...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Maisons AGC, CIC Est, B & C Constructions et Mme Z...à payer la somme globale de 2 500 euros à M. et Mme X...; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité à 154 124, 35 euros la réparation du préjudice des époux X...et de les avoir au surplus déboutés de leurs autres demandes ; 
AUX MOTIFS QUE, Sur la responsabilité de la SARL MAISONS A. G. C, qu'en s'abstenant de soumettre à la signature des maîtres de l'ouvrage un contrat conforme aux dispositions légales d'ordre public, la SARL MAISONS A. G. C., professionnel de la construction, a commis une faute engageant sa responsabilité et l'obligeant à réparation, notamment au titre du préjudice des maîtres de l'ouvrage résultant de l'absence de la garantie de livraison à prix et délai convenus ; Sur la responsabilité de la banque CIC Est ; qu'aux ternes de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison ; qu'en l'espèce, la banque CIC EST, aux termes de son offre de prêt du 31 mars 2005, a elle-même qualifié l'opération de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, soumise aux dispositions de la loi du 19 décembre 1990 ; que ladite offre rappelle les dispositions de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, notamment la condition suspensive d'obtention de la garantie à prix et délai convenu, et la nécessité de justifier de la réalisation de cette condition avant déblocage des fonds ; que, dès lors, la banque, en s'abstenant d'effectuer les vérifications mises à sa charge par l'article L. 231-10 précité du code de la construction et de l'habitation, et en débloquant les fonds sans s'être fait communiquer l'attestation de garantie de livraison, a commis une faute engageant sa responsabilité envers les maîtres de l'ouvrage ; Sur le préjudice des époux X.... que, parmi les préjudices invoqués par les maîtres de l'ouvrage, il convient de distinguer, d'une part ceux qui résultent de l'absence de garantie de livraison à prix et délai convenus, d'autre part ceux qui ne sont pas la conséquence de l'absence de cette garantie ; Préjudice résultant de l'absence de garantie de livraison. Attendu que, si le contrat avait été conclu dans les formes légales, les maîtres de l'ouvrage aurait bénéficié de la garantie de livraison, obligatoire dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle ; Mais attendu qu'il n'apparaît pas certain que, si la SARL MAISONS A. G. C. avait soumis aux maîtres de l'ouvrage un contrat conforme aux dispositions légales, ou si la banque CIC EST avait exigé la production d'un tel contrat pour accorder son prêt, la convention aurait pu être conclue ; qu'à tout le moins, le prix n'aurait pas été le même ; Attendu en effet que les maîtres de l'ouvrage disposaient d'un budget limité ; qu'ils se sont adressés à la SARL MAISONS A. G. C. parce qu'ils entretenaient des relations amicales avec le gérant de celle-ci ; que plusieurs études ont été proposées par la SARL MAISONS A. O. C. pour ne pas dépasser le budget, avant que soit conclue la convention du 30 octobre 2004 prévoyant un prix maximum de 148 000 euros HT, lequel, selon l'expert judiciaire, était manifestement sous-estimé ; que, si un contrat de construction de maison en bonne et due forme avait été signé, les maîtres de l'ouvrage auraient dû supporter notamment le coût de la garantie de livraison, que le constructeur inclut nécessairement dans le prix ; Attendu que le préjudice des maîtres de l'ouvrage résultant du non-respect des dispositions légales afférentes au contrat de construction de maison individuelle s'analyse donc en une perte de chance de bénéficier de la garantie de livraison ; que la Cour estime cette perte de chance à 50 % en l'espèce ; que la garantie de livraison à prix et délai convenus couvre d'une part le dépassement du coût de la construction, d'autre part que les pénalités de retard ; le dépassement du coût de la construction Attendu que ce poste comprend :- le coût de reprise des malfaçons, étant observé qu'en l'espèce, selon l'expert judiciaire, les malfaçons sont d'une gravité telle que la maison, inachevée, doit être démolie et reconstruite,- le coût d'achèvement du chantier après reconstruction de la maison jusqu'au stade actuel d'avancement des travaux ; Reprise des malfaçons Attendu que l'expert judiciaire a chiffré à 87 500 euros HT le coût des travaux de démolition et de reconstruction jusqu'au stade actuel d'avancement du chantier, soit 103 775 euros TTC ; que, compte tenu du pourcentage retenu pour la perte de chance, les maîtres de l'ouvrage peuvent prétendre à ce titre à une indemnité de 51 887, 50 euros ; Achèvement du chantier Attendu que, selon l'expert, le montant des travaux nécessaires pour achever l'ouvrage après reconstruction est de 168 700 euros HT, soit 200 078, 20 euros TTC ; que, compte tenu du fait que les martres de l'ouvrage ont déjà versé la somme non contestée de 57 717 euros, et du prix initialement fixé à 148 000E HT soit 175 528 euros TTC, le dépassement du coût sera de 200 078, 20 + 57 717-175 528 = 82 267, 20 euros ; Attendu que l'indemnisation des maîtres de l'ouvrage à ce titre doit, compte tenu de la perte de chance, être fixée à 41 133, 60 euros ; Les pénalités de retard que, si un contrat de construction de maison individuelle avait été conclu conformément aux dispositions légales, des pénalités de retard ne pouvant être inférieures à 1/ 3000 ère du prix convenu par jour de retard auraient été prévues et auraient été prises en charge par le garant de livraison ; Attendu que, selon l'expert, le délai raisonnable d'exécution des travaux, qui ont débuté en avril 2005, était de sept mois ; les pénalités de retard doivent être calculées à compter du 1er décembre 2005 à raison de 175 528/ 3000 58, 50 euros par jour de retard ; Attendu que la période comprise entre le 20 décembre 2007, date de dépôt du rapport d'expertise, et le 22 octobre 2008, date d'introduction de l'instance au fond par les maîtres de l'ouvrage, n'est pas imputable aux intimés et ne doit donc pas être prise en compte ; Attendu qu'un délai de huit mois à compter du présent arrêt est suffisant pour effectuer les travaux de reprise et d'achèvement de l'ouvrage ; le calcul des pénalités de retard doit être arrêté au 19 juin 2012 ; Attendu que les pénalités de retard doivent donc être calculées comme suit :- du 1er décembre 2005 au 20 décembre 2007 : 58, 50 x 750 = 43 875, 00 euros-du 22 octobre 2008 au 19 juin 2012 : 58, 50 x 1 339 = 78 331, 50 euros ; total : 122 206, 50 euros ; que, compte tenu du pourcentage de perte de chance, les appelants peuvent prétendre à une indemnité de 61 103, 25 euros ; Préjudices ne résultant pas de l'absence de garantie de livraison. Les intérêts sur paiement anticipé. Attendu que les époux X...ont payé, au moyen des fonds débloqués par la banque CIC EST, une somme correspondant à environ 40 % du coût prévu pour l'ensemble de l'opération ; Attendu que, selon les appelants, ils n'auraient dû payer, en fonction de l'avancement des travaux et de l'échéancier prévu à l'article R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation, que 25 % du prix convenu ; qu'ils prétendent donc supporter des intérêts indus sur le déblocage de fonds d'un montant de 11 746, 73 euros effectué par la banque le 12 juillet 2005 ; ais attendu qu'il ressort des dispositions de l'article R. 231-7 précité du code de la construction et de l'habitation que 25 % du prix est exigible à. l'achèvement, des, fondations et 40 % à l'achèvement des murs ; qu'en l'espèce, les murs ont été achevés et même la charpente et la couverture posées ; que les appelants ne sont donc pas fondés à invoquer un paiement anticipé ; 
1/ ALORS QUE sans garantie légale de livraison, le contrat de construction d'une maison individuelle est atteint d'une nullité d'ordre public et le constructeur, qui interrompt les travaux après avoir proposé et conclu un tel contrat sans la garantie légale de livraison cause un dommage acquis et consommé au maître de l'ouvrage l'obligeant à couvrir l'ensemble des surcoûts générés par sa défaillance ; qu'en l'espèce, en jugeant que le préjudice des maîtres de l'ouvrage devait s'analyser en une perte de chance de bénéficier de la garantie de livraison car si la SARL MAISONS AGC avait soumis aux maîtres de l'ouvrage un contrat conforme aux dispositions légales il n'est pas certain que la convention aurait pu être conclue, qu'à tout le moins, le prix n'aurait pas été le même, quand l'entrepreneur, qui devait s'interdire de proposer et de signer un contrat illégal, dont il n'a pas assuré l'exécution, a causé un dommage définitif aux maîtres de l'ouvrage et devait le réparer intégralement, la cour d'appel a violé les articles L. 231-1, L. 231-6 et L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble, l'article 1147 du Code civil et le principe de la réparation intégrale ; 
2/ ALORS QUE sans garantie légale de livraison, le contrat de construction d'une maison individuelle est atteint d'une nullité d'ordre public et, en cas de défaillance du constructeur, le prêteur qui, en violation des règles d'ordre public, a émis une offre de prêt et a débloqué les fonds sans demander communication de l'attestation de garantie légale de livraison permet ainsi la réalisation d'un dommage acquis et consommé aux emprunteurs, privés de la garantie d'ordre public qui devait couvrir l'ensemble des surcoûts générés par cette défaillance du constructeur ; qu'en l'espèce, en affirmant que le préjudice des emprunteurs devait s'analyser en une perte de chance de bénéficier de la garantie de livraison, quand la banque, qui devait s'interdire d'émettre une offre et de débloquer les fonds à défaut d'attestation de garantie, a permis le financement d'un contrat illégal ce qui a conduit les emprunteurs à s'engager sans protection dans la construction litigieuse leur causant ainsi un dommage définitif qu'elle devait réparer intégralement, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles L. 231-1, L. 231-6 et L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation l'article 1147 du Code civil et le principe de la réparation intégrale ; 
3/ ALORS QUE, le constructeur, lorsqu'il propose un contrat de construction d'une maison individuelle, doit intégrer dans l'offre l'ensemble des coûts résultant de ses obligations légales impératives ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer qu'il n'apparaît pas certain que, si la SARL MAISONS AGC avait soumis aux maîtres de l'ouvrage un contrat conforme aux dispositions légales, la convention aurait pu être conclue, qu'à tout le moins, le prix n'aurait pas été le même, dès lors qu'elle n'a ni constaté qu'aucun autre projet conforme à la loi ne pouvait être présenté aux époux X..., ni que le coût de la garantie de livraison, qu'elle n'a ni chiffré ni énoncé, rendait impossible la réalisation de tout autre projet de construction dans leur enveloppe budgétaire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L. 231-1, L. 231-6 et L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, l'article 1147 du Code civil et le principe de la réparation intégrale ; 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité à 154 124, 35 euros la réparation du préjudice des époux X...et de les AVOIR au surplus déboutés de leurs autres demandes ; 
AUX MOTIFS QUE, L'absence d'assurance dommages-ouvrage. Attendu qu'il est constant que le chantier a été arrêté et que l'ouvrage n'a pas été réceptionné. Attendu qu'en l'absence de réception des travaux, l'assurance dommages-ouvrage n'aurait pas pu couvrir le sinistre ; Attendu qu'au surplus, si une telle assurance avait été souscrite, les maîtres de l'ouvrage auraient dû en supporter le coût ; Attendu que le préjudice invoqué de ce chef n'est donc pas établi ; 
1/ ALORS QUE, selon l'article L. 242-1 du Code des assurances, l'assurance dommages-ouvrage prend effet avant la réception lorsque le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié du fait de l'inexécution par celui-ci de ses obligations ; qu'en l'espèce, en affirmant le contraire, quand il était constant que le chantier avait été interrompu et le contrat de louage d'ouvrage inexécuté, de sorte que les époux X...aurait pu bénéficier de cette assurance dommages-ouvrage avant la réception des travaux, la cour d'appel a violé les articles L. 241-1 du Code des assurances et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ; 
2/ ALORS QUE, la motivation hypothétique constitue un défaut de motif ; Que l'assurance dommages-ouvrage constituant une condition légale obligatoire pour la validité du contrat, la cour d'appel ne pouvait en l'espèce débouter les époux X...de leur demande en se bornant à énoncer que « si une assurance (dommages-ouvrage) avait été souscrite, les maîtres de l'ouvrage auraient dû en supporter le coût », quand le constructeur qui avait proposé et conclu le contrat ne les ayant pas avertis de la nécessité de la souscrire en sus il s'en déduisait qu'il avait nécessairement inclus dans le coût global de la construction le coût de cette assurance et qu'en affirmant le contraire par une motivation hypothétique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
3/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, le contrat de construction d'une maison individuelle conclu sans référence à une assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage est nul et le constructeur, qui propose et conclut un tel contrat illégal, prive le maître de l'ouvrage de cette protection légale impérative, ce qui lui cause nécessairement un dommage ; qu'en l'espèce, dès lors que le contrat de construction de maison individuelle conclu par les époux X...ne comportait pas de référence à l'assurance dommages-ouvrage, le constructeur devait refuser de le conclure et de l'exécuter et la cour d'appel ne pouvait rejeter la demande d'indemnisation des maîtres de l'ouvrage, au motif inopérant qu'ils auraient dû en supporter le coût, quand la conclusion puis l'exécution défaillante du contrat par le constructeur leur avait nécessairement causé un dommage dont il devait réparation, la cour d'appel a violé les articles L. 231-1, L. 231-2 et L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation et le principe de la réparation intégrale ; 
4/ ALORS QUE le prêteur qui émet une offre de prêt sans vérifier la mention de la souscription par le maître de l'ouvrage d'une assurance dommages-ouvrage prive de manière certaine l'emprunteur de cette protection légale impérative ce qui, en cas de défaillance de l'entrepreneur, lui cause ainsi un dommage qu'il doit réparer ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il est constant que le contrat de construction de maison individuelle conclu par les époux X...ne comportait pas de référence à l'assurance dommages-ouvrage, le préteur se devait de refuser de financer ce projet et la cour d'appel ne pouvait débouter les maîtres de l'ouvrage de leur demande d'indemnisation au motif inopérant que si une telle assurance avait été souscrite ils auraient dû en supporter le coût ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles L. 231-1, L. 231-2 et L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation et le principe de la réparation intégrale ; 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité à 154 124, 35 euros la réparation du préjudice des époux X...et de les avoir au surplus déboutés de leurs autres demandes ; 
AUX MOTIFS QUE, Le préjudice moral. Attendu que les appelants ne justifient pas avoir subi un préjudice de cette nature ; doivent donc être déboutés de leur demande à ce titre. 
ALORS QUE le juge est tenu de réparer l'intégralité du préjudice subi ; qu'en l'espèce, les époux X...faisant valoir et justifiant que l'apparition des vices de la construction, les démarches amiables, puis contentieuses tant avec les entreprises de construction qu'avec la banque, avaient été une source de stress durable, la cour d'appel ne pouvait exclure la réparation de leur préjudice moral en se bornant à énoncer, de manière générale, qu'ils ne justifient pas avoir subi un préjudice de cette nature ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil et du principe de la réparation intégrale ; 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité à 154 124, 35 euros la réparation du préjudice des époux X...et de les avoir au surplus déboutés de leurs autres demandes ; 
AUX MOTIFS QUE parmi les préjudices invoqués par les maîtres de l'ouvrage, il convient de distinguer, d'une part ceux qui résultent de l'absence de garantie de livraison à prix et délai convenus, d'autre part ceux qui ne sont pas la conséquence de l'absence de cette garantie ; que l'expert judiciaire a chiffré à 87 500 E HT le coût des travaux de démolition et de reconstruction jusqu'au stade actuel d'avancement du chantier, soit 103 775  TTC ; que, compte tenu du pourcentage retenu pour la perte de chance, les maîtres de l'ouvrage peuvent prétendre à ce titre à une indemnité de 51 887, 50  ; que le contrat conclu entre les époux X...et la SARL MAISONS A. G. C. est nul, ainsi qu'il a été vu ci-dessus ; que, dès lors, la SARL MAISONS A. G. C. ne peut réclamer le solde de sa rémunération prévue par cc contrat ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle ; qu'il est constant que le chantier a été arrêté et que l'ouvrage n'a pas été réceptionné ; qu'en l'absence de réception des travaux, l'assurance dommages-ouvrage n'aurait pas pu couvrir le sinistre ; qu'au surplus, si une telle assurance avait été souscrite, les maitres de l'ouvrage auraient dû en supporter le coût ; que le préjudice invoqué de ce chef n'est donc pas établi ; préjudice moral ; que les appelants ne justifient pas avoir subi un préjudice de cette nature ils doivent donc être déboutés de leur demande à ce titre ; que le partage des responsabilités doit être effectué à raison de la gravité des fautes commises par chaque co-responsable, à savoir :- pour la banque CIC EST : ne pas avoir respecté son obligation de vérifier la régularité du contrat de construction de maison individuelle et avoir débloqué les fonds sans s'assurer que la garantie de livraison à prix et délai convenus avait été obtenue, pour la SARL MAISONS A. G. C. :, ne pas avoir proposé la. conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle conforme aux dispositions légales et, de plus, avoir manifestement failli dans sa mission de maîtrise d'oeuvre, en ayant notamment, selon l'expert, fortement sous-évalué le coût des travaux,- pour la SARL B & C CONSTRUCTIONS et Catherine Z...: avoir commis de nombreux et importants manquements aux règles de l'art, caractérisés par l'expert judiciaire ; qu'en considération de ces éléments, il convient de répartir comme suit les responsabilités : pour la reprise des malfaçons (51 887, 50 ) et les pénalités de retard (61 103, 25 6) : 
10 % pour la banque CIC EST, 
40 % pour la SARL MAISONS A. O. C., 
40 % pour la SARL B & C CONSTRUCTIONS, 
10 % pour Catherine Z... ;
- pour le surcoût d'achèvement de l'ouvrage (41 133, 60 S) : 10 % pour la banque CIC EST, 90 % pour la SARL MAISONS A. G. C. ; que la SARL MAISONS A. G. C. devra donc garantir la banque CIC EST à hauteur de : 
(51 887, 50- I-61 103, 25) x 40 % et 41 133, 60 x 90 %, soit 82 216, 54  que la SARL B & C CONSTRUCTIONS devra quant à elle garantir la banque à hauteur de : 
(51 887, 50 + 61 103, 25) x 40 % soit 45 196, 30 , enfin que Catherine Z...devra garantir la banque à hauteur de : (51 887, 50 + 61 103, 25) x 10 % soit 11 299, 08  ; 
1/ ALORS QUE, les époux X...faisaient valoir dans leurs conclusions que la SARL B & C CONSTRUCTION avait commis de nombreuses fautes dans l'exécution du gros oeuvre en ne respectant pas le permis de construire et en ne faisant pas réaliser les plans par un bureau d'études, de sorte que la construction est atteinte dans sa solidité ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2/ ALORS QUE les époux X...faisaient valoir dans leurs conclusions que Madame Z..., chargée de la réalisation de la charpente, avait sous dimensionné celle-ci et exécuté un travail non conforme aux règles de l'art ; qu'en les déboutant de leurs demandes en réparation de leurs préjudices sans répondre à ce moyen pertinent la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.