LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 352 F-D
Pourvoi n° S 19-17.594
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
La société Loiselet et Draigremont, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-17.594 contre l'arrêt rendu le 13 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Real gestion, société de gérance de Passy, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat de la société Loiselet et Draigremont, de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 2019), l'ensemble immobilier Le Mesnil Haut est divisé en quatre sous-ensembles dits « verticaux » soumis au statut de la copropriété, comportant chacun une quote-part des parties communes de l'ensemble horizontal. La société Loiselet et Daigremont a été le syndic de ces quatre sous-ensembles jusqu'au 15 juin 1992, date à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) l'a déchargée de son mandat. Par décision prise en assemblée générale le 19 mars 1992, cette société a en outre été désignée syndic de l'ensemble horizontal avec mission d'organiser sa gestion et de convoquer une assemblée générale annuelle. Le 26 novembre 1995, M. T... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de l'ensemble horizontal. La société Loiselet et Daigremont a assigné le syndicat en remboursement de dépenses de gardiennage des parkings communs de l'ensemble horizontal dont elle a fait l'avance entre 1992 et 2006.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. La société Loiselet et Daigremont fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que si un syndic ne peut pas avancer des fonds au syndicat des copropriétaires, aucun texte n'interdit à un tiers d'agir de la sorte ; que la cour d'appel a constaté que la société Loiselet et Daigremont avait agi comme syndic de fait et n'avait pas de lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires du [...] , de sorte qu'elle était un tiers ; qu'en estimant qu'elle n'avait pas pu avancer des fonds au syndicat, elle a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
2°/ que l'enrichissement sans cause peut fonder une demande de paiement dès lors que le demandeur s'est appauvri sans raison au profit du défendeur ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les dépenses réalisées par la société Loiselet et Daigremont pour le compte du syndicat n'avaient pas été nécessaires et considérées comme telles au moins en leur principe par une sentence arbitrale définitive, de sorte que l'absence de mandat pour ces opérations ne pouvait pas constituer un obstacle à l'action de in rem verso, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
3°/ que seule la faute lourde ou intentionnelle de l'appauvri le prive du paiement de sa créance ; que la cour d'appel n'a pas constaté que les dépenses engagées par la société Loiselet et Daigremont étaient inutiles ou nuisibles ou faites dans son intérêt personnel ; qu'en retenant néanmoins que sa gestion sans mandat la privait de tout droit à remboursement, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause. »
Réponse de la Cour
3. Ayant retenu, à bon droit, qu'en cas d'avances de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, ni les règles de la gestion d'affaire, ni celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, que les textes légaux définissant la mission du syndic ne permettent pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires, que dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic, et constaté que la société Loiselet et Daigremont s'était comportée en syndic de fait de la copropriété horizontale « Le Mesnil Haut » de 1992 à 2006, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la demande de cette société devait être rejetée et a légalement fondé sa décision.
4. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Loiselet et Daigremont aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Loiselet et Daigremont et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour la société Loiselet et Draigremont
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Loiselet & Daigremontde l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort des éléments précédemment exposés que la société Loiselet & Daigremont s' est comportée en syndic de fait de la copropriété horizontale "Le Haut Mesnil" de 1992 à 2006, et réclame la somme de 267.334,59 € au titre des charges qu'elle prétend avoir réglées de ses propres deniers pour le compte du syndicat des copropriétaires vertical du [...] , faisant partie de cette copropriété horizontale, en fondant sa demande sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause ; Les premiers juges ont exactement relevé que les notions de "syndic de fait" et de "gestion d'affaires", fondée sur l'article 1372 ancien du code civil, ne peuvent être retenues, dans la mesure où la société Loiselet & Daigremont, agissant ès qualités de syndic et exerçant des actes, ne dispose d'aucun pouvoir fondé sur un mandat exprès et qu'elle n'est en aucun cas habilitée à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires ; Comme l'a dit le tribunal, il en est de même en cas d'avance de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, pour lesquelles les règles de la gestion d'affaires non plus que celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, étant considéré que les textes légaux définissant la mission du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et suivants du décret du 17 mars 1967) ne permettaient pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires ; les premiers juges ont justement retenu que, dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic ; La société Loiselet & Daigremont a décidé de gérer de fait l'ensemble horizontal, alors qu'elle était le syndic des quatre syndicats de copropriétaires verticaux jusqu' en juin 1992 puis de trois de ceux-ci a compter de juin 1992 ; elle était en mesure de s'en dispenser, à tout le moins dès l'ordonnance sur requête du 26 novembre 1995 ayant désigné M. T..., administrateur judiciaire, en qualité d' administrateur provisoire de la copropriété horizontale "Le Mesnil Haut" ; C'est à juste titre que le tribunal a souligné qu'en sa qualité de professionnelle, la société Loiselet & Daigremont ne pouvait ignorer les dispositions de la loi du 2 janvier 1972 (dite loi Hoguet) et de son décret d'application du 20 juillet 1972 aux termes desquelles il est fait obligation à tout professionnel en matière immobilière de disposer d'un mandat écrit, et dès lors, en l'absence d'un tel mandat, elle ne pouvait ignorer non plus qu'elle engageait sa responsabilité dans le cadre d'une gestion illégale, ne pouvant en conséquence prétendre au remboursement de sommes engagées sur aucun fondement juridique ; Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Loiselet & Daigremont de sa demande en paiement
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Loiselet & Daigremont s'est comportée en "syndic de fait" de la copropriété horizontale "Le Haut Mesnil" de 1992 à 2006, et réclame à ce jour la somme de 267.334,59 euros au titre des "charges" qu'elle a réglées pour le compte du Syndicat des Copropriétaires vertical du [...] , faisant partie de ladite copropriété horizontale, en fondant sa demande sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause. Toutefois, il est établi que les notions de "syndic de fait" et de "gestion d'affaires", fondée sur l'article 1372 du Code civil, ne peuvent être retenues, dans la mesure où la société, agissant ès qualités de syndic et exerçant des actes, ne dispose d'aucun pouvoir fondé sur un mandat exprès. Elle n'est en aucun cas habilitée à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il en est, au surplus, de même en cas d'avance de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, pour lesquelles les règles de la gestion d'affaires non plus que celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, étant considéré que les textes légaux définissant la mission du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et suivants du décret du 17 mars 1967) ne permettaient pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires. Dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic. la société Loiselet & Daigremont a décidé de gérer de fait l'ensemble horizontal, alors qu'elle était le syndic des quatre syndicats de copropriétaires verticaux jusqu'en juin 1992 puis de trois de ceux-ci à compter de juin 1992. Elle était en mesure de s'en dispenser, à tout le moins dès l'ordonnance sur requête du 26 novembre 1995 ayant désigné Maître T... en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale "Le Mesnil Haut". Il convient de souligner par ailleurs qu'en sa qualité de professionnel, la société Loiselet & Daigremont ne pouvait ignorer les dispositions de la loi du 2 janvier 1972 (dite loi Hoguet) et de son décret d'application du 20 juillet 1972, aux termes desquelles il est fait obligation à tout professionnel en matière immobilière de disposer d'un mandat écrit, et dès lors, en l'absence dudit mandat, ne pouvait ignorer non plus qu'elle engageait sa responsabilité dans le cadre d'une gestion illégale, ne pouvant en conséquence prétendre au remboursement de sommes engagées sur aucun fondement juridique. En conséquence, il convient de débouter la demanderesse de sa demande ;
1°) - ALORS QUE si un syndic ne peut pas avancer des fonds au syndicat des copropriétaires, aucun texte n'interdit à un tiers d'agir de la sorte ; que la cour d'appel a constaté que la société Loiselet & Daigremont avait agi comme syndic de fait et n'avait pas de lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires du [...] , de sorte qu'elle était un tiers ; qu'en estimant qu'elle n'avait pas pu avancer des fonds au syndicat, elle a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
2°) - ALORS QUE l'enrichissement sans cause peut fonder une demande de paiement dès lors que le demandeur s'est appauvri sans raison au profit du défendeur ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les dépenses réalisées par la société Loiselet & Daigremont pour le compte du Syndicat n'avaient pas été nécessaires et considérées comme telles au moins en leur principe par une sentence arbitrale définitive, de sorte que l'absence de mandat pour ces opérations ne pouvait pas constituer un obstacle à l'action de in rem verso, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;
3°) - ALORS QUE seule la faute lourde ou intentionnelle de l'appauvri le prive du paiement de sa créance ; que la cour d'appel n'a pas constaté que les dépenses engagées par la société Loiselet & Daigremont étaient inutiles ou nuisibles ou faites dans son intérêt personnel ; qu'en retenant néanmoins que sa gestion sans mandat la privait de tout droit à remboursement, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause.