LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, d'une part, retenu, par une interprétaion souveraine de la volonté des parties, rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de la promesse, que les inexécutions formelles de la levée d'option n'étaient pas soumise à une sanction particulière et, d'autre part, que la société GB EURL ne rapportait pas la preuve que la SARL SIMAC EST n'aurait pas été en mesure de signer la vente et de payer le prix avant la date prévue à la promesse, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que la stiputation " d'une indemnité d'immobilisation à titre de clause pénale " constituait une clause pénale et qu'elle devait être réduite ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne la société GB EURL aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GB EURL à payer à la société SIMAC Est, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société GB EURL ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour la société GB. 
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR condamné la société SIMAC EST à payer à la société GB la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts, 
AUX MOTIFS QUE la société GB avait consenti le 22 janvier 2008 une promesse unilatérale de vente portant sur dix parcelles à bâtir munies de permis de construire au prix global de 1. 500. 000  à Fréjus, domaine « ...» ; que la promesse de vente avait été consentie pour une durée expirant le 23 avril 2008 à 16 heures et devait être signée dans les huit jours de la levée de l'option ; que la levée d'option devait être accompagnée d'un versement par le bénéficiaire entre les mains du notaire d'une somme « suffisante pour assurer partie du prix payable comptant et des frais de vente à préciser par le notaire » ; que relancée le 16 avril 2008 par le notaire du promettant, et encore le 22 avril 2008 en vue d'une réitération avant la fin du mois, la société SIMAC EST avait levé l'option le 23 avril 2008 à 15 heures par signification d'huissier et avait adressé, par l'intermédiaire de son notaire le 24 avril 2008 au notaire du vendeur, une demande d'établissement de l'acte sous les conditions habituelles en la matière et avec engagement de payer le prix par un prêt bancaire à recevoir en même temps que l'acte authentique ; que le 25 avril 2008, le notaire de l'acquéreur avait fixé avec le notaire du vendeur un rendez-vous de signature le 30 avril 2008 ; que le 28 avril 2008, Me Y... rappelait que la promesse de vente prévoyant un délai d'un mois pour la réitération, ce délai impliquait une « signature avant le 23 mai 2008 » ; que le 29 avril 2008, Me X...lui avait répondu dans ces termes : « () J'attire votre attention sur le fait que la levée d'option de la part de votre client n'a pas été accompagnée du paiement d'une partie du prix et des frais ; ni même de la justification de l'obtention d'un quelconque emprunt. A ce titre mon client se réserve le droit de considérer cette levée d'option comme nulle et non avenue. Il pourrait réclamer à ce titre l'indemnité d'immobilisation pour laquelle votre client aurait dû fournir une caution dans le mois de la signature de la promesse. A défaut de signature au plus tard le vendredi 9 mai 2008, mon client m'indique qu'il se considérera libéré de la promesse » ; que le 13 mai 2008, la société GB avait invoqué l'irrégularité de la levée d'option en ces termes : « la promesse que nous avons signée le 25 janvier 2008 prévoyait une indemnité d'immobilisation de 150. 000 euros, qui devait être garantie par la production d'un cautionnement bancaire dans le mois suivant ladite signature, soit au plus tard le 25 février 2008. A ce jour, vous n'avez toujours pas versé cette indemnité d'immobilisation ni même produit le cautionnement bancaire qui devait la garantir. D'autre part, vous deviez lever l'option au plus tard le 23 avril 2008 à 16 heures et cette levée d'option devait être accompagnée du versement, entre les mains de Maître X..., d'une somme suffisante pour assurer le paiement du prix déduction faite du ou des prêts bancaires pouvant alors être obtenus et déblocables. Or votre levée d'option effectuée in extremis ne s'est accompagnée d'aucun versement et au moment de la levée d'option, vous n'aviez obtenu aucun prêt en mesure d'être débloqué. En conséquence, l'option n'a pas été levée valablement. Je reprends donc la libre disposition de mon bien. Je reste dans l'attente du versement de la somme de 150. 000 euros dans les plus brefs délais » ; que pour justifier sa réclamation, la société SIMAC EST s'était fondée sur la clause selon laquelle « Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire et non réductible de cent cinquante mille (150. 000) euros. L'indemnité sera totalement acquise au promettant quelle que soit la date de la renonciation du BENEFICIAIRE, son montant n'étant pas fixé en considération de la durée de l'immobilisation. Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre de clause pénale faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le versement de cette indemnité sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de UN MOIS des présentes, entre les mains du comptable de l'office notarial du LAVANDOU pour le compte du PROMETTANT, d'un engagement de caution d'un établissement financier notoirement solvable, ledit établissement financier devant s'engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE le montant sus-indiqué. L'engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu pendant une durée supérieure de deux mois à la durée de la présente promesse. Dans l'hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l'impossibilité d'obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d'effectuer à la comptabilité du Notaire indiqué aux présentes, dans le même délai, le versement d'une somme correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation. Dès à présent, au cas de versement, le comptable de l'Office notarial du LAVANDOU en est constitué séquestre » ; que l'indemnité d'immobilisation ayant été qualifiée de clause pénale, dont la nature juridique était spécifique, et les deux termes étant habituels à la matière des promesses de vente, la juxtaposition de la formule « indemnité d'immobilisation à titre de clause pénale » nécessitait une interprétation de la volonté des parties, l'« erreur » invoquée n'ayant pas seulement été matérielle ; que dans le doute, la convention s'interprétait contre celui qui avait stipulé et en faveur de celui qui avait contracté l'obligation ; que cette clause ambigüe serait interprétée en ce sens qu'elle mettait à la charge de la société SIMAC EST une clause pénale, plus favorable car réductible, et non une indemnité d'immobilisation ; que cette clause pénale était manifestement excessive compte tenu de ce que la société GB ne rapportait pas la preuve que la société SIMAC EST n'aurait pas été en mesure de signer la vente et de payer le prix avant le 23 mai 2008, la date avancée pour invoquer tardivement la caducité de la promesse et de la levée d'option, soit le 9 mai 2008, ne correspondant à aucune obligation contractuelle, et les inexécutions formelles de la levée d'option n'étant pas soumise à sanction particulière ; que tout au contraire il s'en déduisait que la société GB avait mis en oeuvre précipitamment une autre opération plus lucrative, 
ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'étant pas tenu d'acquérir, il ne manque pas à une obligation contractuelle en s'abstenant de lever l'option ; que par suite la stipulation, dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente au profit du promettant, d'une indemnité d'immobilisation, ne constitue pas une clause pénale réductible en application de l'article 1152 du code civil ; qu'en l'espèce, la convention litigieuse qui stipulait une indemnité d'immobilisation en cas d'absence de levée d'option était une promesse unilatérale de vente qui ne faisait peser aucune obligation d'acquérir sur son bénéficiaire ; qu'en requalifiant néanmoins en clause pénale l'indemnité d'immobilisation stipulée à la charge de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1226 ensemble l'article 1152 du code civil, 
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les conventions légalement formées constituent la loi des parties et ne donnent lieu à interprétation que si elles sont obscures ou ambigües ; qu'en l'espèce, la promesse du 22 janvier 2008 était affectée d'une indemnité d'immobilisation selon laquelle « les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire et non réductible de cent cinquante mille (150. 000) euros. L'indemnité sera totalement acquise au promettant quelle que soit la date de la renonciation du BENEFICIAIRE, son montant n'étant pas fixé en considération de la durée de l'immobilisation. Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre de clause pénale faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées () » ; que selon ces stipulations contractuelles, la somme forfaitaire et non réductible mise à la charge du bénéficiaire de cette promesse unilatérale de vente, indépendamment de la durée de l'option, n'était pas destinée à sanctionner une obligation contractuelle mais constituait le seul prix de l'exclusivité qui lui était consentie ; que son montant, équivalent à 10 % du prix de vente, n'était pas de nature à faire peser sur le bénéficiaire une quelconque obligation d'acquisition ; que les termes de ladite clause, stipulant une indemnité d'immobilisation comme seule contrepartie à l'immobilisation du bien, dont la clarté et la précision n'étaient pas affectés par la juxtaposition des termes « clause pénale » et « indemnité d'immobilisation », étaient donc exclusifs d'interprétation ; qu'en procédant néanmoins à la requalification de cette indemnité d'immobilisation en clause pénale, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte qui lui était soumis et ainsi violé l'article 1134 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident éventuel par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour la Société Immobilière d'aménagement et de construction de l'Est (SIMAC Est). 
MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SIMAC EST à payer à l'EURL GB la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts et de l'avoir débouté de sa demande indemnitaire présentée à titre reconventionnel ; 
AUX MOTIFS QUE la clause pénale est manifestement excessive compte tenu de ce que l'EURL GB ne rapporte pas la preuve que la SARL SIMAC EST n'aurait pas été en mesure de signer la vente et de payer le prix avant le 23 mai 2008, la date avancée pour invoquer tardivement la caducité de la promesse de levée d'option, soit le 9 mai 2008, ne correspondant à aucune obligation contractuelle, et les inexécutions formelles de la levée d'option n'étant pas soumises à sanction particulière ; que tout au contraire, il s'en déduit que l'EURL GB a mis en oeuvre précipitamment une autre opération plus lucrative (arrêt p. 5) ; 
ALORS QU'en condamnant la société SIMAC EST à payer à l'EURL GB la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts et en déboutant la société SIMAC de sa demande indemnitaire présentée à titre reconventionnel, tout en relevant que c'était l'EURL GB qui avait commis une faute contractuelle en se retirant précipitamment de l'opération conclue avec la société SIMAC pour conclure avec des tiers une convention plus lucrative, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1147 et 1152 du Code civil.