LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 mars 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 218 F-D
Pourvois n°
X 20-10.657
D 20-13.653 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
I. 1°/ La société Bel Air, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ M. R... W..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° X 20-10.657 contre un arrêt rendu le 13 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société 18 RS, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défendresse à la cassation.
II. La société 18 RS, société civile immobilière, a formé le pourvoi n° D 20-13.653 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Bel air, société civile immobilière,
2°/ à M. R... W...,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse au pourvoi n° X 20-10.657 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi n° D 20-13.653 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt ;
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société 18 RS, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Bel Air et de M. W..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° D 20-13.653 et X 20-10.657 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2019), par acte du 29 juillet 2014, la société civile immobilière Bel air (la SCI Bel air) a vendu à la société civile immobilière 18 RS (la SCI 18 RS) un immeuble donné à bail commercial.
3. La locataire n'ayant pas réglé le dernier loyer trimestriel au jour de la vente, la société venderesse a délivré à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et a procédé à une saisie conservatoire sur le compte de la caution.
4. Le 21 avril 2015, la SCI 18 RS a conclu avec la société locataire et sa caution une transaction par laquelle elle renonçait à sa créance locative moyennant la résiliation du bail et le règlement d'une indemnité.
5. Après la libération des locaux, la SCI 18 RS a fait effectuer des travaux dans l'immeuble et a assigné la SCI Bel air et son gérant, M. W..., en indemnisation de ses préjudices sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et du défaut de contenance.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° D 20-13.653
Enoncé du moyen
6. La SCI 18 RS fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes sur le fondement du dol, alors :
« 1°/ que le contractant victime d'un dol a le droit d'obtenir l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts dès lors que l'autre partie a dissimulé un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ou l'aurait convaincu de contracter à d'autres conditions ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté que les mentions de l'acte de vente selon lesquelles le locataire respectait ses obligations de paiement du loyer étaient mensongères, compte tenu que la société Au beau marché de Champigny, titulaire du droit au bail, n'avait jamais acquitté aucune des échéances de loyer dues depuis la conclusion du bail au mois d'octobre 2013 ; qu'en estimant que cette déclaration mensongère était indifférente, pour cette raison que les loyers étaient toujours acquittés par la caution, quand il est déterminant pour l'acquéreur, conduit à venir dans les droits du bailleur, de s'assurer que le locataire s'acquitte régulièrement de ses loyers, indépendamment du point de savoir si la caution pourvoit depuis le début du bail aux défauts de paiement du débiteur principal, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs constatations, en violation de l' article 1116 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de l'article 1382, devenu 1241, du code civil ;
2°/ que le contractant victime d'un dol a le droit d'obtenir l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts dès lors que l'autre partie a dissimulé un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ou l'aurait convaincu de contracter à d'autres conditions ; qu'en retenant en l'espèce qu'aucune activité commerciale n'avait débuté avant l'acquisition du local par la SCI 18 RS, et que le bail apparaissait dès lors « fragile », pour en déduire qu'il n'était pas démontré que l'existence du bail commercial était déterminante dans l'acquisition du local commercial, sans constater que la SCI 18 RS, qui avait signé un acte de vente attestant de la bonne exécution de ses obligations par le locataire, ait eu connaissance de l'absence d'activité de ce dernier, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de l'article 1382, devenu 1241, du code civil ;
3°/ que le contractant victime d'un dol a le droit d'obtenir l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts dès lors que l'autre partie a dissimulé un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ou l'aurait convaincu de contracter à d'autres conditions ; qu'en l'espèce, la SCI 18 RS faisait valoir qu'elle avait dû se résoudre à mettre un terme au contrat de bail en raison de ce que le locataire n'acquittait aucune de ses échéances de loyer et de ce que, la caution ayant elle-même fini par contester la validité de son engagement, il importait de mettre un terme aux
impayés et de reprendre rapidement possession des locaux pour trouver un nouveau preneur ; qu'en opposant que la SCI 18 RS avait mis fin au bail de sa propre initiative, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la transaction conclue en ce sens avec le locataire et sa caution ne trouvait pas son origine dans la défaillance du locataire et dans la contestation de la caution, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de l'article 1382, devenu 1241, du code civil. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a retenu que la mention mensongère relative au respect par le preneur des obligations du bail contenue dans le contrat de vente ne pouvait être retenue à l'encontre de la société venderesse, les loyers étant payés depuis l'origine par des cautions sérieuses et solvables qui avaient respecté leurs engagements et que ce n'était que postérieurement à la vente des murs que celles-ci en contestaient la validité.
8. Elle a également retenu que, si le bien acquis par la SCI 18 RS était destiné à lui procurer des revenus locatifs, rien ne venait étayer le fait que c'était l'existence du bail qui était déterminante à ses yeux lors de cet achat.
9. Elle en a souverainement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que la preuve d'un dol n'était pas rapportée.
10. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
11. La SCI 18 RS fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes sur le fondement de l'erreur de contenance du local commercial, alors :
« 1°/ que le motif hypothétique ou dubitatif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant en l'espèce que la différence de surfaces « paraît provenir » de l'absence de prise en compte des remises se trouvant au fond du local lors du relevé du 21 juillet 2015, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que les juges sont tenus de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 29 juillet 2014 désignait le bien vendu comme présentant, selon les relevés cadastraux, une surface au sol de 3 ares et 79 centiares, et selon le bail commercial, une surface d'environ 380 m² au rez-de-chaussée, d'environ 110 m² à l'étage, pour un total d'environ 490 m² ; qu'en jugeant que l'emploi de la locution « environ » précédant la mention des surfaces des locaux signifiait que celles-ci n'étaient ni vérifiées ni garanties, quand cette préposition indique seulement l'existence d'une marge d'erreur, qu'il appartenait en conséquence au juge d'apprécier afin de déterminer si le défaut de contenance de l'immeuble était ou non d'un vingtième, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
3°/ que le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'il importe peu à cet égard de déterminer l'origine de la stipulation de contenance figurant à l'acte de vente, dès lors que sa reprise par les parties à la vente suffit à établir leur volonté de la retenir pour base de calcul de la garantie légale de contenance ; qu'en opposant en l'espèce que la SCI 18 RS, qui produisait un rapport de géomètre-expert faisant état d'une surface totale de 343,36 m² au lieu de 379 m² pour le local commercial, ne faisait pas la preuve d'une différence de contenance pour cette raison que les indications de l'acte de vente provenaient sur ce point de celles stipulées au contrat de bail, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil ;
4°/ que le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'en affirmant encore que les surfaces litigieuses correspondaient à des remises non comprises dans l'assiette des baux, quand cette dernière, que les juges ont constaté être à l'origine de la contenance stipulée à l'acte de vente, était au contraire plus importante que la contenance réelle dont se prévalait la SCI 18 RS, la cour d'appel a également statué par un motif inopérant, privant à nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil ;
5°/ que le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'en l'espèce, la stipulation de contenance de 379 m² ou d'environ 380 m² pour le rez-de-chaussée du local commercial objet de la vente provenait, non seulement des stipulations du contrat de bail commercial, mais également des relevés cadastraux ; qu'en s'en tenant à des considérations relatives au contenu des surfaces stipulées au contrat de bail, sans s'expliquer sur la circonstance que l'acte de vente s'appuyait également sur des relevés cadastraux qui faisaient état d'une même surface au sol de 379 m², soit environ 380 m², la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil. »
Réponse de la Cour
12. La cour d'appel a constaté que l'acte de vente ne mentionnait aucune surface réelle, toutes les surfaces indiquées étant précédées de la mention « environ ».
13. Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision de la mention rendait nécessaire, que cela signifiait que les surfaces n'étaient ni vérifiées ni garanties.
14. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la preuve de la différence entre les surfaces mentionnées à l'acte et les surfaces réelles n'était pas rapportée.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique du pourvoi n° X 20-10.657, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
16. La SCI Bel air et M. W... font grief à l'arrêt de dire que la toiture et la charpente sont affectées d'un vice caché et de condamner la première à indemniser la SCI 18 RS à ce titre, alors « qu'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose et doit recevoir application ; qu'au présent cas, il résultait tant de l'acte de vente du 29 juillet 2014 conclu entre l'exposante et l'acquéreur la SCI 18 RS, visé par la cour d'appel que de l'exposé des moyens et prétentions des parties de l'arrêt attaqué et des conclusions d'appel de la SCI Bel Air, qu'une clause exclusive de garantie du vendeur avait été expressément stipulée qui lui interdisait de se prévaloir de vices cachés après la vente ; qu'en condamnant cependant la SCI Bel Air au titre de cette garantie, sans prendre compte cette exclusion contractuelle stipulée entre professionnels de même spécialité, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1643 du code civil :
17. Il résulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachées est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose.
18. Pour écarter la clause, l'arrêt retient que la découverte de l'état de la charpente ne pouvait se faire qu'après dépose des doublages et des faux plafonds et que rien n'établissait que les travaux qu'aurait dû faire réaliser le locataire commercial avait commencé et que s'agissant d'un vice caché le vendeur professionnel ne pouvait s'en exonérer.
19. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société 18 RS n'était pas un professionnel de l'immobilier et si la clause exclusive de garantie des vices cachés ne lui était pas opposable en cette qualité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI Bel air à payer la SCI 18 RS des sommes au titre des travaux de reprise de la charpente et des dommages-intérêts complémentaires, l'arrêt rendu le 13 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCI 18 RS aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI 18 RS et la condamne à payer à la société Bel air et à M. W... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi n° X 20-10.657 par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour la SCI Bel Air et M. W....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la toiture et la charpente du bien acquis étaient affectées lors de la vente d'un vice caché et en conséquence condamné la SCI Bel Air à payer à la SCI 18 RS une somme de 95 155 euros au titre des travaux de reprise outre les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt et une somme de 7 160 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires ;
AUX MOTIFS QUE « la société cessionnaire soutient que le bien dont elle a fait l'acquisition était affecté de vices cachés, que connaissait le vendeur. Elle déduit la connaissance du vice par le vendeur du fait qu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Elle indique qu'elle a dû engager des frais de remise en état des lieux pour un montant total de 228.436,50 euros TTC, dont elle sollicite le paiement en application de l'article 1641 du code civil. La SCI 18 RS indique qu'elle fonde ses demandes à ce titre non seulement sur les articles 1641 et suivants du code civil, mais également, sur le fait que leur dissimulation par le vendeur a été volontaire, puisque connu par lui au jour de la vente "ce qui relève de l'article 1645 du code civil". Elle soutient que la SCI BEL AIR est un professionnel de l'immobilier, que dès lors pèse sur elle une présomption de connaissance du vice caché ; que les vices cachés affectant le bien, lui ont été dissimulés par des manoeuvres ; qu'elle n'a eu connaissance des vices affectant le fonds, que lorsque les plafonds, faux plafonds et doublages ont été démontés et démolis que la structure de l'immeuble est apparue ; que ces vices affectent la charpente et la couverture selon les constatations de l'huissier de justice. La SCI 18 RS soutient que la SCI BEL AIR a la qualité de vendeur professionnel et que dès lors, elle est présumée connaître les vices cachés affectant le bien vendu. La SCI BEL AIR conteste avoir cette qualité. En l'espèce, il résulte de l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Créteil, que la SCI BEL AIR a pour activité "l'acquisition de tous immeubles et de tous terrains, administration, exploitation par bail ou location de tous immeubles en France ou à l'étranger et plus particulièrement des locaux situés à [...] (val de Marne) [...]". Elle est composée de deux associés M. R... W... et la SCI [...]. Par ailleurs, M. R... W... est le gérant de la SARL MUST'IM, entreprise du bâtiment, quant à Mme I... G..., gérante de la SCI [...], elle a également une activité d'agent immobilier. Il est de principe que constitue une activité professionnelle celle d'une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que ce soit des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lesquels s'exerce cette activité étant indifférent. Dans ces conditions, la qualité de vendeur professionnel de la SCI BEL AIR est ainsi suffisamment rapportée, d'autant que ses porteurs de parts sociales sont des professionnels de l'immobilier. Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice caché affectant la chose vendue. Cependant, quand bien même la qualité de vendeur professionnel de la SCI BEL AIR ne peut être contestée, et qu'en cette qualité, pèse sur elle une présomption de connaissance du vice caché affectant l'immeuble acheté, et plus particulièrement sa toiture, il n'en demeure pas moins, que l'appelante n'établit pas que ce soit volontairement que la SCI BEL AIR lui a dissimulé l'existence de ce vice. Dès lors, la SCI 18 RS ne peut solliciter sur le fondement du dol la réparation du dommage subi de ce chef. La SCI 18 RS forme également sa demande d'indemnisation sur la garantie des vices cachés, puisque dans le dispositif de ses conclusions elle vise les articles fondant cette demande. En l'espèce, la SCI BEL AIR qui soutient que le bien immobilier serait affecté de vices cachés, verse aux débats un constat d'huissier qu'elle a fait dresser les 16 et 29 juin 2015, ainsi que les factures correspondant aux travaux qu'elle a fait réaliser dans les lieux loués. Elle ne précise pas exactement quels seraient les vices cachés affectant le bien, sauf en ce qui concerne la charpente et la couverture de l'ouvrage pour lesquelles elle rappelle que l'huissier a constaté certains désordres qu'elle énumère. Il ressort de la lecture du constat d'huissier dressé les 16 et 29 juin 2015, alors que le local était en cours de réfection après dépose des doublages et faux plafonds qu'une "poutre est pourrie" ; que "la couverture présente une flexibilité témoignant d'une importance faiblesse de la charpente" ; que "la charpente de la partie non découverte est trempée, les poteaux sont généralement pourris ; les pannes sont tâchées d'humidité et de moisissures ; un entrait est brisé, vermoulu et sommairement renforcé, menace ruine ; une panne est vermoulue semble-t-il à coeur" ; la découverte de l'état de la charpente ne pouvait se faire qu'après dépose des doublages et faux plafonds et rien ne vient établir que les travaux qu'aurait dû faire réaliser la société AU MARCHE DE CHAMPIGNY, ont en fait commencé. Dans ces conditions, les vices affectant la charpente de l'immeuble ne sont apparus que postérieurement à la vente, lorsque la SCI 18 RS a entrepris des travaux dans les locaux. Il s'agit donc bien d'un vice caché, que l'acquéreur ne pouvait connaître et dont le vendeur, s'agissant d'un vendeur professionnel, ne peut s'exonérer. Dans ces conditions, la SCI 18 RS est bien fondée à solliciter la condamnation de la société SCI BEL AIR à lui rembourser le coût de la réfection de la toiture, rendue nécessaire par le vice caché affectant la charpente selon facture en date du 26 juillet 2015, d'un montant hors taxe de 86.504,54 euros et toutes taxes comprises de 95.155 euros » (arrêt attaqué, pp. 9-11) ;
ALORS QUE 1°), l'acheteur professionnel ne peut invoquer des vices cachés qu'il aurait pu découvrir en procédant à l'examen de la chose vendue ; qu'au présent cas, il résultait tant du jugement entrepris (p. 7, §§. 4 et suiv.) que de l'exposé des moyens et prétentions des parties dans l'arrêt attaqué (pp. 4-5) et des conclusions d'appel de la SCI Bel Air, que la SCI 18 RS et son gérant M. P... étaient des professionnels de l'immobilier, ayant toutes les facultés de se rendre compte de l'état de l'immeuble de la SCI Bel Air qu'ils avaient décidé d'acquérir et de rénover, devaient légitimement s'attendre à ce que la charpente ait également besoin d'une réfection ; qu'en condamnant la SCI Bel Air à garantir les travaux de charpente aux motifs que celle-ci aurait été affectée d'un vice caché apparu après la vente, sans tenir compte de la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI 18 RS et de son gérant à même de se rendre compte de l'état du bien acquis, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ;
ALORS QUE 2°), au surplus, une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose et doit recevoir application ; qu'au présent cas, il résultait tant de l'acte de vente du 29 juillet 2014 conclu entre l'exposante et l'acquéreur la SCI 18 RS, visé par la cour d'appel (p. 2) que de l'exposé des moyens et prétentions des parties de l'arrêt attaqué (pp. 4-5) et des conclusions d'appel de la SCI Bel Air (p. 18, §. 38), qu'une clause exclusive de garantie du vendeur avait été expressément stipulée qui lui interdisait de se prévaloir de vices cachés après la vente ; qu'en condamnant cependant la SCI Bel Air au titre de cette garantie, sans prendre compte cette exclusion contractuelle stipulée entre professionnels de même spécialité, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.
Moyens produits au pourvoi n° D 20-13.653 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société 18 RS.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI 18 RS de ses demandes tendant au paiement de dommages-intérêts par la SCI BEL AIR et M. W... en raison du dol commis dans la conclusion de la vente du local commercial ;
AUX MOTIFS PROPRES D'ABORD QUE « Sur la situation locative du bien vendu
En l'espèce, la société cessionnaire expose que le contrat de vente contient des mentions erronées quant à la situation locative du bien, la SCI BEL AIR ayant notamment indiqué que "le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers et provisions pour charges" ; que "la situation locative transmise est exacte sincère et véritable" ; qu'à "sa connaissance le locataire a respecté les obligations lui incombant au titre du bail" et que "le vendeur rembourse le prorata des loyers correspondant à la période postérieure la date de signature de l'acte de vente et encaissé par le vendeur à cette date".
La cour relève que ces mentions sont mensongères dans la mesure où la locataire n'avait pas respecté les obligations du bail, puisque les loyers avaient été payés depuis l'origine par la caution et qu'au jour de la signature de l'acte de vente, le terme devant être payé le 1er juillet 2014, ne l'avait pas été.
Cependant, le paiement des loyers était garanti par un cautionnement avec des cautions sérieuses et solvables, qui jusqu'alors avaient respecté leurs engagements et ce n'est que postérieurement à la vente des murs que celles-ci en ont contesté la validité. Certes, le bien dont la SCI 18 RS a fait l'acquisition était destiné à lui procurer des revenus locatifs, mais rien de vient étayer le fait que c'était l'existence du bail dont s'agit qui était déterminant aux yeux de l'acquéreur lors de cet achat,
En effet, la SCI 18 RS verse aux débats une assignation délivrée le 30 mars 2016, par la SARL BOUCHERIE DES 4 FRERES, MM. J... et C... T... et Mme X... et Q... , à la SCI BEL AIR et Me E... notaire, par laquelle, ils contestent leurs engagements de caution de la SARL AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY. Les cautions exposent notamment que les locaux ayant été loués à l'état brut, des travaux étaient indispensables pour démarrer l'activité ; qu'un devis a été réalisé le 28 janvier 2014 et proposé au preneur le 7 avril 2014, mais qu'aucun établissement bancaire n'a voulu accorder le financement sollicité ; que la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY a dû faire face au paiement des loyers, sans avoir aucune activité. Or, il est constant que M. D... P..., n'a Visité le bien qu'une seule fois en compagnie de M. R... W... et de Mme I... G..., à la fin du mois d'avril 2014, la promesse d'achat ayant été signée le 30 avril 2014, Mme G... atteste que la visite a été rapide, M. R... W... prétextant qu'il avait dû emprunter les clés au locataire (boucherie des 4 frères), que ce local était loué "et qu'il devait rapporter les clés". (pièce 68).
Il en résulte, que lors de ta signature de la promesse de vente le 30 avril 2014 et lors de la vente du 29 juillet 2014, aucune activité commerciale n'avait commencé dans les lieux. Dans ces conditions, le bail consenti à la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY, depuis octobre 2013, apparaissait dès lors fragile et il n'est pas démontré que l'existence de ce bail était déterminante dans la conclusion de cet achat.
Par ailleurs, si le cessionnaire a jugé utile de mettre fin à ce bail, dans le cadre d'un protocole d'accord, et ainsi d'abandonner une partie des loyers exigibles, il l'a fait de sa propre initiative, sans que cela résulte directement des mentions litigieuses. S'il a rencontré par la suite des difficultés pour relouer le bien, ce fait n'est pas non plus en lien direct avec lesdites mentions.
Si bien qu'aucun dol ne peut être retenu de ce chef » ;
AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « Sur la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter
La SCI 18RS soutient que sa perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, pourrait être fixée à la somme de 354.300 euros correspondant au différentiel entre la valeur locative entrée dans le champ contractuel et la valeur locative réelle de local.
Aucun dol n'ayant été retenu par la cour, il s'ensuit que la SCI 18RS doit être déboutée de la demande de dommages-intérêts formée de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel pour dol et du fait des vices cachés
La SCI 18 RS sollicite à ce titre la condamnation solidaire de M. R... W... et de La SCI BEL AIR à lui payer une somme de 50.000 euros
Le dol n'a pas été retenu. En revanche, le vice caché a partiellement été retenu, en ce qui concerne la charpente et la toiture.
La SCI 18RS se plaint d*avoir dû régler la taxe foncière des années 2014, 2015 et 2016 alors qu'elle ne pouvait pas donner le bien en location.
La cour relève que seule la charge de l'impôt foncier pour l'année 2015, au cours de laquelle ont été effectués des travaux de reprise de la charpente, alors que le bien ne pouvait être donné en location pendant cette période est en lien direct avec le vice caché retenu. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la SCI 18 RS à hauteur de la somme de 7.160 euros et la SCI 18 RS sera déboutée pour le surplus de sa demande.
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral pour dol et du fait des vices cachés
La SCI 18 RS sollicite la condamnation de la BEL AIR et de M. R... W..., à lui payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, les tracas de cette vente et de cette procédure ayant altéré la santé de M. P... son gérant.
Ainsi que l'ont noté les premiers juges, M. P... n'étant pas partie à l'instance. aucune demande de dommages-intérêts ne peut être faite par la SCI 19RS, en raison du trouble qu'il allègue avoir subi,
Sur la demande de remboursement au titre des frais d'huissier
La SCI 18RS expose avoir engagé des frais d'huissier
dont elle demande le remboursement à hauteur de la somme totale de la somme de 1025,96 euros. Elie vise au soutien de cette demande ses pièces 6,7,8 et 15.
La cour relève que ces différents actes ne concernent que des procédures engagées à rencontre de la locataire et sont dus à la défaillance de celle-ci et non au dol lequel n'a d'ailleurs pas été retenu par la cour. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SCI 18RS de cette demande.
Sur les demandes présentées à l'encontre de M. R... W..., à titre personnel
La SCI 18 RS demande à la cour de constater que A... W... a commis à son détriment une tentative d'escroquerie au jugement. La cour rappelle qu'une telle demande n'est pas une prétention la saisissant. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
La responsabilité du gérant d'une SCI ne peut être retenue que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions.
En l'espèce, aucun dol n'a été retenu à rencontre de la SCI BEL AIR, en raison des actes de son gérant. Seule a été retenue l'existence d'un vice caché affectant la toiture, étant cependant relevé qu'aucune manoeuvre dolosive été retenue sur ce point.
Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI 18 RS de cette demande. » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Sur les demandes au titre des loyers impayés
En application de l'article 1130 (ancien article 1109) du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
En application de l'article 1137 (ancien article 1116) du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En l'espèce la SCI 18 RS fait valoir que son consentement a été vicié à l'occasion de la vente intervenue le 29 juillet 2014 du fait de la dissimulation des impayés de loyers de la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY et qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de ladite situation. Elle affirme en effet qu'elle a souscrit un prêt immobilier d'un montant de 770.000 euros remboursable selon des mensualités importantes qu'elle pensait pouvoir supporter moyennant le règlement des loyers.
L'acte de vente en date du 29 juillet 2014 mentionne "le vendeur déclare et garantit que le locataire est à jour du paiement de ses loyers et de provision sur charges; que la situation locative transmise est exacte, sincère et véritable; qu'à sa connaissance le locataire a respecté les obligations lui incombant au titre du bail".
Or il est incontestable que les loyers correspondant au 2ème trimestre de l'année 2014 ont été réglés par la société Boucherie des 4 frères, caution, au moyen de trois chèques dont le dernier a été encaissé le 15 juillet 2014. De telles modalités de règlement révèlent une situation financière au mieux fragilisée du preneur, qui n'a manifestement pas été en capacité de régler les derniers loyers. Cette situation, d'autant plus préoccupante que le bail était récent (moins d'un an), a effectivement été cachée à la SCI 18 RS.
En revanche, rien ne permet d'établir que la SCI BEL AIR avait une connaissance exacte de la situation financière réelle de la locataire ni conscience de l'ampleur de ses difficultés.
Certes, il apparaît aujourd'hui que le loyer du 3ème trimestre 2014, qui était exigible au 1er juillet 2014 soit antérieurement à la vente du local intervenue le 29 juillet 2014, n'avait pas été réglé à la date de la vente, contrairement aux mentions de l'acte de vente.
Néanmoins, compte tenu du bref délai qui s'est écoulé entre la date d'exigibilité des loyers (1er juillet) et la date de signature de l'acte (29 juillet), il n'est pas possible d'affirmer que la SCI BEL AIR avait connaissance de cet impayé ni qu'elle ait délibérément voulu tromper le consentement de l'acquéreur quant à la situation financière de la locataire.
Ainsi, il peut seulement être reproché à la SCI BEL AIR de ne pas avoir précisé à son futur acquéreur que le dernier loyer trimestriel avait été réglé par la caution.
En revanche, la SCI 18 RS est seule responsable de la signature d'un protocole transactionnel portant sur les impayés postérieurs à la vente qui l'a privée d'une partie de ses revenus.
Par ailleurs, la SCI 18 RS a ensuite signé un bail en juillet 2015 avec une association qui n'a pas non plus réglé ses loyers et a quitté les lieux un an plus tard. Il n'y a à l'évidence aucun lien de causalité entre le choix malheureux du nouveau locataire et les réticences dolosives pouvant être retenues à l'encontre de la SCI BEL AIR.
Compte tenu de ces éléments, la demande formulée par la SCI 18 RS au titre des loyers impayés sera purement et simplement rejetée. » ;
1° ALORS QUE le contractant victime d'un dol a le droit d'obtenir l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts dès lors que l'autre partie a dissimulé un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ou l'aurait convaincu de contracter à d'autres conditions ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté que les mentions de l'acte de vente selon lesquelles le locataire respectait ses obligations de paiement du loyer étaient mensongères, compte tenu que la société AU BEAU MARCHÉ DE CHAMPIGNY, titulaire du droit au bail, n'avait jamais acquitté aucune des échéances de loyer dues depuis la conclusion du bail au mois d'octobre 2013 ; qu'en estimant que cette déclaration mensongère était indifférente, pour cette raison que les loyers étaient toujours acquittés par la caution, quand il est déterminant pour l'acquéreur, conduit à venir dans les droits du bailleur, de s'assurer que le locataire s'acquitte régulièrement de ses loyers, indépendamment du point de savoir si la caution pourvoit depuis le début du bail aux défauts de paiement du débiteur principal, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs constatations, en violation des article 1116 et 1382 anciens du code civil ;
2° ALORS QUE le contractant victime d'un dol a le droit d'obtenir l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts dès lors que l'autre partie a dissimulé un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ou l'aurait convaincu de contracter à d'autres conditions ; qu'en retenant en l'espèce qu'aucune activité commerciale n'avait débuté avant l'acquisition du local par la SCI 18 RS, et que le bail apparaissait dès lors « fragile », pour en déduire qu'il n'était pas démontré que l'existence du bail commercial était déterminante dans l'acquisition du local commercial, sans constater que la SCI 18 RS, qui avait signé un acte de vente attestant de la bonne exécution de ses obligations par le locataire, ait eu connaissance de l'absence d'activité de ce dernier, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 anciens du code civil ;
3° ALORS QUE le contractant victime d'un dol a le droit d'obtenir l'annulation de son engagement et l'allocation de dommages-intérêts dès lors que l'autre partie a dissimulé un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter, ou l'aurait convaincu de contracter à d'autres conditions ; qu'en l'espèce, la SCI 18 RS faisait valoir qu'elle avait dû se résoudre à mettre un terme au contrat de bail en raison de ce que le locataire n'acquittait aucune de ses échéances de loyer et de ce que, la caution ayant elle-même fini par contester la validité de son engagement, il importait de mettre un terme aux impayés et de reprendre rapidement possession des locaux pour trouver un nouveau preneur ; qu'en opposant que la SCI 18 RS avait mis fin au bail de sa propre initiative, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la transaction conclue en ce sens avec le locataire et sa caution ne trouvait pas son origine dans la défaillance du locataire et dans la contestation de la caution, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 anciens du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI 18 RS de ses demandes tendant au paiement d'une indemnité par la SCI BEL AIR et M. W... en raison de l'erreur de contenance du local commercial ;
AUX MOTIFS SUBSTITUÉS QUE « Sur l'erreur de contenance
Cette demande est présentée tant, sur le fondement du dol, voir du vice du caché, que sur celui de l'article 1622 du code civil.
La cour relève que les demandes présentées à ce titre sur le fondement du dol ou du vice caché, ne sont pas véritablement développées et rien ne vient établir que la surface exacte du bien acquis a été déterminante dans cet achat.
S'agissant d'une demande formée sur le fondement de l'article 1622 du code civil, le tribunal a relevé que cette demande ayant été présentée plus d'un an après la vente, la SCI 18RS devait en être déboutée,
La SCI 18RS soutient que sa demande initialement présentée sur le fondement de la loi CARREZ, inapplicable en l'espèce, a interrompu la prescription.
La SCI BEL AIR soutient que le délai pour agir est un délai de forclusion qui n'a pas été interrompu par l'assignation.
II résulte de l'article 2241 du code civil que "la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion."
En l'espèce, le délai pour agir en application de l'article 1622 du code civil, compte tenu de l'erreur sur la contenance du bien, est un délai de forclusion. Ce délai pour agir a valablement été interrompu par l'assignation délivrée dans l'année de la vente quant à l'erreur sur La contenance, mais avec un fondement distinct, les deux actions poursuivant le même but.
La SCI 18RS soutient qu'il existe une erreur sur la contenance du bien de 54m² ce qui correspond à plus d'un vingtième, et ouvre droit à une réparation de 142, 105,32 euros. La SCI BEL AIR, pour s'opposer à cette demande réplique qu'il existe au contrat une clause de non garantie s'agissant des surfaces quand bien même la différence entre la contenance indiquée et celle réelle excéderait -elle un vingtième et que la superficie mentionnée à l'acte est conforme à la surface du local.
La cour relève que l'acte de vente ne mentionne aucune surface réelle, toutes les surfaces indiquées étant précédées de la mention "environ". En page 3 de l'acte est reprise la surface figurant au cadastre soit 3 ares 79 ca ; puis la désignation telle qu'elle résulte du titre de propriété, laquelle n'indique aucune surface, suivie de la "désignation actuelle telle qu'elle résulte du bail commercial :
au rez-de-chaussée, un local commercial d'environ 380 m² avec lave mains et WC cour ;
au premier étage, environ 110 m² composé d'une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de bains, WC, grenier ;
Soit un total d'environ 490 m².
La SCI 18 RS a fait procéder à un métrage en application de loi dite Carrez. Il en résulte que la superficie du "local commercial "serait de 343,36 m² dont 326 m² pour le local commercial. 2,43 m² pour des WC et 15,02 m² pour une entrée et deux lots situés à l'étage auraient une surface respective de 38,76 m² et de 68,56 m².
Ont également été communiqués aux débats des plans ainsi qu'un état des superficies établis par un géomètre expert datés de 1978, Pour le rez-de-chaussée, ce document porte mention d'une surface utile pour le "hall d'exposition" non compris la cage d'escalier de 337 m², et de deux réserves de 19,10 m² et 22,30 m², soit une totale de 378,40 m².
Selon les plans annexés, ces deux réserves sont situées au fond du local commercial. Pour l'étage, l'état des superficies indique qu'il est constitué de réserves d'un bureau, d'un WC d'une cuisine et d'un dégagement, pour une surface totale de 11,15 m² ; pour le sous-sol la surface est de 8,40 m².
La différence de surfaces, en ce qui concerne le rez-de-chaussée, parait provenir de la non prise en compte lors du relevé de surface du 21 juillet 2015 des remises se trouvant au fond du local commercial. En toute hypothèse, toutes les surfaces indiquées dans l'acte de vente portent la mention "environ", ce qui signifie qu'elles ne sont ni vérifiées ni garanties. Au surplus, elles ne font que reproduire des contenances figurant au bail commercial, alors même que ces données ne sont pas garanties, étant au besoin observé que les surfaces des locaux objets d'un bail commercial ne sont généralement pas des surfaces utiles mais des surfaces pondérées et que les surfaces correspondant à des remises sont comprises dans l'assiette des baux.
Dans ces conditions, la SCI 18RS est mal fondée dans ses demandes tendant à obtenir une diminution du prix d'achat pour erreur de plus du 20e sur les surfaces vendues, la preuve de la différence entre les surfaces mentionnées à l'acte et les surfaces réelles n'étant pas rapportée. » ;
1° ALORS QUE le motif hypothétique ou dubitatif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant en l'espèce que la différence de surfaces « paraît provenir » de l'absence de prise en compte des remises se trouvant au fond du local lors du relevé du 21 juillet 2015, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2° ALORS QUE les juges sont tenus de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 29 juillet 2014 désignait le bien vendu comme présentant, selon les relevés cadastraux, une surface au sol de 3 ares et 79 centiares, et selon le bail commercial, une surface d'environ 380 m² au rez-de-chaussée, d'environ 110 m² à l'étage, pour un total d'environ 490 m² ; qu'en jugeant que l'emploi de la locution « environ » précédant la mention des surfaces des locaux signifiait que celles-ci n'étaient ni vérifiées ni garanties, quand cette préposition indique seulement l'existence d'une marge d'erreur, qu'il appartenait en conséquence au juge d'apprécier afin de déterminer si le défaut de contenance de l'immeuble était ou non d'un vingtième, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
3° ALORS QUE le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'il importe peu à cet égard de déterminer l'origine de la stipulation de contenance figurant à l'acte de vente, dès lors que sa reprise par les parties à la vente suffit à établir leur volonté de la retenir pour base de calcul de la garantie légale de contenance ; qu'en opposant en l'espèce que la SCI 18 RS, qui produisait un rapport de géomètre-expert faisant état d'une surface totale de 343,36 m² au lieu de 379 m² pour le local commercial, ne faisait pas la preuve d'une différence de contenance pour cette raison que les indications de l'acte de vente provenaient sur ce point de celles stipulées au contrat de bail, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil ;
4° ALORS QUE le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'en affirmant encore que les surfaces litigieuses correspondaient à des remises non comprises dans l'assiette des baux, quand cette dernière, que les juges ont constaté être à l'origine de la contenance stipulée à l'acte de vente, était au contraire plus importante que la contenance réelle dont se prévalait la SCI 18 RS, la cour d'appel a également statué par un motif inopérant, privant à nouveau sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil.
5° ALORS QUE le défaut de contenance du bien immeuble donne lieu à diminution du prix en faveur de l'acquéreur lorsqu'il est d'un vingtième au moins de cette stipulée à l'acte de vente ; qu'en l'espèce, la stipulation de contenance de 379 m² ou d'environ 380 m² pour le rez-de-chaussée du local commercial objet de la vente provenait, non seulement des stipulations du contrat de bail commercial, mais également des relevés cadastraux ; qu'en s'en tenant à des considérations relatives au contenu des surfaces stipulées au contrat de bail, sans s'expliquer sur la circonstance que l'acte de vente s'appuyait également sur des relevés cadastraux qui faisaient état d'une même surface au sol de 379 m², soit environ 380 m², la cour d'appel a de toute façon privé sa décision de base légale au regard des articles 1616 et 1619 du code civil.