LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 octobre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 747 F-D
Pourvoi n° R 18-24.558
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
1°/ Mme C... I..., épouse J..., domiciliée [...] ,
2°/ Mme Q... J..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° R 18-24.558 contre l'arrêt rendu le 18 septembre 2018 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige les opposant à la société [...], exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mmes C... et Q... J..., de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 18 septembre 2018), Mme Q... J... et Mme C... J... sont respectivement nue-propriétaire et usufruitière de deux parcelles que l'exploitation agricole à responsabilité limitée T... ( l'EARL) a exploitées pendant plusieurs années en y récoltant le foin.
2. Par déclaration du 23 mars 2015, l'EARL a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d'un bail rural.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. Mmes J... font grief à l‘arrêt d'accueillir la demande et d'ordonner la libération des parcelles, alors :
« 1°/ qu'il appartient à celui qui se prévaut de la présomption légale de bail rural posée par l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime de rapporter la preuve qu'il a la jouissance exclusive des parcelles en cause ; qu'en l'espèce, Mme C... J... faisait valoir qu'elle avait eu recours aux services de M. T..., pour procéder à la coupe et au pressage de l'herbe destinée à ses animaux et que seule la quantité de ballots en surnombre par rapport au besoin de ses propres animaux était vendue à M. T... ; qu'elle en déduisait que M. T... n'avait jamais eu la jouissance exclusive des parcelles en cause ; qu'en retenant, pour requalifier les contrats de vente d'herbe en bail rural, que les attestations versées aux débats par Mmes J... étaient impuissantes à établir que les ballots de foin constatés sur la propriété de Mme C... J... provenaient des parcelles pour lesquelles l'EARL revendiquait l'existence d'un bail rural, cependant qu'il appartenait à cette dernière de rapporter la preuve de l'existence à son profit d'une cession exclusive et ininterrompue des fruits de l'exploitation des parcelles litigieuses, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil, ensemble l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, oralement soutenues, Mmes J... faisaient valoir que l'attestation de M. U... n'était pas de nature à justifier l'allégation selon laquelle la totalité du foin des pâtures de Mme J... était destiné à l'alimentation des bovins de l'EARL, dans la mesure où il n'était nullement précisé qu'il aurait assisté personnellement à cette tâche ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, oralement soutenues, Mmes J... faisaient valoir que M. Y... ayant travaillé au sein de l'EARL, il existait un lien de collaboration a minima qui n'était pas mentionné dans l'attestation, dont la cour d'appel était invitée à tenir compte pour apprécier l'allégation selon laquelle la totalité du foin des pâtures de Mme J... était destinée à l'alimentation des bovins de l'EARL ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, oralement soutenues, Mmes J... faisaient valoir que l'attestation de l'EARL et les photographies de parcelles versées aux débats par l'EARL ne permettaient pas de dater les éléments évoqués ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que la présomption d'application du statut du fermage à la vente d'herbe est écartée lorsque cette vente n'a pas été conclue en vue d'une utilisation continue ou répétée du fonds ; que les relevés d'exploitation MSA et les déclarations de surface PAC permettent de rapporter la preuve de l'activité d'exploitant agricole ; qu'en affirmant que ni la circonstance que l'EARL n'avait pas fait inscrire les parcelles litigieuses sur son compte à la MSA, ni le défaut de déclaration de ces parcelles au titre des aides de la PAC ne pouvait faire échec à la présomption de bail rural, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
6°/ que la présomption d'application du statut du fermage à la vente d'herbe est écartée lorsque cette vente n'a pas été conclue dans l'intention d'empêcher l'application du statut du fermage ; qu'en l'espèce, Mmes J... faisaient valoir qu'aucune obligation de cultiver, produire et entretenir les parcelles n'était à la charge de l'EARL et que celle-ci ne disposait pas d'une autorisation d'exploiter pour en déduire que la conclusion de contrats de vente d'herbe n'avait pour but d'éluder le statut du fermage ; qu'en affirmant que Mmes J... ne démontraient pas que les ventes d'herbe n'avaient pas été conclues dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage, sans rechercher si les circonstances invoquées par Mme J... - tirées de l'absence d'obligation de produire et d'entretenir à la charge de l'EARL et du défaut de justification d'une autorisation d'exploiter par cette dernière - ne démontraient pas l'absence de toute volonté de la propriétaire d'éluder le statut du fermage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
4. D'une part, c'est sans inverser la charge de la preuve que la cour d'appel a retenu qu'est soumise au statut des baux ruraux la cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir, que les extraits de compte bancaire de l'EARL établissaient des transferts d'argent réguliers de 2006 à 2014 et qu'il résultait des attestations produites par l'exploitante que le foin récolté sur les parcelles avait fait l'objet, en contrepartie de ces paiements, d'une cession exclusive à cette société.
5. D'autre part, ayant exactement énoncé que les déclarations unilatérales effectuées auprès de la mutualité sociale agricole ou auprès des services délivrant les primes européennes n'étaient pas déterminantes de la qualification contractuelle, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui a répondu, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées, a, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments produits, retenu que, tant la preuve d'une cession isolée ou non exclusive des fruits que celle d'une absence d'intention d'éluder le statut du fermage, nécessaires pour renverser la présomption de bail rural, n'étaient pas rapportées par les propriétaires qui en avaient la charge.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. Mmes J... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande en reconnaissance d'un bail rural et de rejeter la demande d'annulation de celui-ci, alors « que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer ; qu'en l'espèce, aucune des parties ne contestait le démembrement de propriété du bien en cause à la date de la prise d'effet du bail litigieux ; que dès lors, en affirmant, pour rejeter la demande en nullité du bail consenti le 1er octobre 2006, par Mme C... J..., usufruitière, sans le concours de Mme Q... J..., nue-propriétaire, que le relevé de propriété versé aux débats n'établissait pas la réalité d'un démembrement de propriété à la date de prise d'effet du bail, la cour d'appel, qui a soulevé d'office ce moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. Ayant retenu que la pièce produite par Mmes J... n'était pas probante de la réalité du démembrement entre nue-propriété et usufruit à la date de prise d'effet du bail, la cour d'appel, qui a seulement vérifié si les conditions d'application de l'article 595 du code civil, invoqué par Mmes J..., étaient réunies, n'était pas tenue d'inviter les parties à s'expliquer à nouveau sur le statut du bien, qui était dans le débat.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes J... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mmes C... et Q... J...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'Earl [...] est titulaire d'un bail rural portant sur les parcelles sises sur le terroir de la commune de [...], cadastrées section [...] (40 a 30 ca) et [...]  (88 a 24 ca) et d'AVOIR dit qu'à défaut de libération par Mme C... J... née I... et Mme Q... J... des parcelles précitées passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, a ordonné leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef ;
AUX MOTIFS QUE l'article L. 411-1 du code rural dispose que « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2, Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre : - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » ; qu'il est constant que les deux parcelles sur lesquelles I'Earl [...] revendique l'existence d'un bail rural ont une vocation agricole, et que cette société conformément à sa forme sociale a une activité agricole et qu'elle a procédé à la récolte du foin sur les parcelles en cause ; qu'au vu de la copie des chèques que I'Earl [...] a pu obtenir de sa banque et de ses relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaissent que les sommes correspondantes sont inscrites en débit, il apparaît l'existence de transferts d'argents de 2007 à 2014 entre cette société et Mme C... J... née I... ; que les intimées expliquent ces transferts d'argent par le produit de la vente par Mme C... J... née I... à l'Earl [...] de foin récoltés sur les parcelles en cause ; que ces transferts d'argent caractérisent l'existence de contrats de vente d'herbe à couper passés de façon continue entre Mme C... J... née I... et I'Earl T... de 2006 à 2014 ; que les intimées pour réfuter que le foin récolté sur les parcelles litigieuses ait fait l'objet d'une cession exclusive à I'Earl [...] et échapper ainsi à la présomption de bail rural instituée par l'article L. 411-1 du code rural produisent plusieurs attestations qui tendent à établir que Mme C... J... née I... ne cédait qu'une partie de la récolte de foin et en conservait une partie pour les besoins de ses propres équidés ; il est ainsi attesté que Mme C... J... née I... agricultrice à la retraite n'ayant plus le matériel nécessaire à la fauche et au pressage du foin dont elle a besoin pour ses équidés, a recours au service de tiers pour ce faire et que des ballots de foin sont présents dans sa propriété, l'un des témoins précisant dans sa cour ; que les auteurs de ces attestations dont aucun ne demeure dans la commune où sont situées les parcelles litigieuses ne précisent pas avoir personnellement assisté au transport des ballots de foin récoltés sur ces parcelles dans la propriété actuellement occupée preneur Mme C... J... née I.... Elles sont impuissantes à établir que les ballots de foin constatés sur la propriété de Mme C... J... née I... proviennent des parcelles pour lesquelles l'Earl [...] revendique l'existence d'un bail rural. Par ailleurs, elles sont contredites par les attestations produites par cette dernière. Ainsi, M. Y... qui a travaillé sur l'exploitation du 9 juin 2010 au 28 février 2011 déclare que la totalité du foin récolté sur les parcelles [...]  et [...]  a été stockée dans les hangars de I'Earl [...] et distribuée aux bovins de la ferme pendant la période hivernale. M. et Mme A... qui demeurent à [...] dont dépendent les parcelles revendiquées attestent que les récoltes effectuées au titre des années 2007 à 2014 sans interruption servaient à l'alimentation des bovins de I'Earl [...]. M. U... agriculteur à Bouillancourt atteste également que la récolte de foin sur les parcelles litigieuses servait aux besoins de l'exploitation de I'Earl [...]. L'existence d'un désaccord entre Mme C... J... née I... et plusieurs auteurs de ces attestations sur le droit de chasse qui n'est d'ailleurs corroboré par aucun élément ne suffit pas à leur retirer leur force probante. Par ailleurs l'attestation de Mme V... de l'association Service de remplacement de la Somme qui précise que le remplacement effectué par M. Y... s'est déroulé le 9 juin 2010 au 28 février 2011 vient corriger l'erreur de date commise par M. Y... sur l'attestation qu'il a fournie, ayant mentionné avoir travaillé du 9/06/2010 au 10/02/2010 ; que ces attestations sont corroborées par les clichés photographiques aériens recueillis sur le site Google Map versés aux débats par l'Earl [...] et sur lesquels apparaissent les numéros de parcelles et qui font apparaître la présence de ballots de foin sur la parcelle [...]  venant ainsi directement démentir les propos de Mme C... J... née I... selon lesquels cette parcelle sert uniquement au parcage des animaux et ne donne pas lieu à la récolte de foin ; que le fait que l'Earl [...] n'ait pas fait inscrire à la MSA les parcelles en cause ne saurait faire échec à la présomption instituée par l'article L. 411-1 du code rural qui ne peut être combattue que par la preuve que la convention de cession exclusive des fruits de l'exploitation n'a pas été conclue en vue d'une utilisation continue ou répétée et dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage. Il en est de même du défaut de déclaration des parcelles à la PAC. La cour relève à titre surabondant que Mme C... J... née I... ne justifie avoir déclaré une des parcelles en cause comme parcelle de subsistance auprès de la MSA qu'une fois que le litige fut élevé ce qui lui retire toute utilité à sa solution ; qu'il est déduit de ces éléments que les ventes d'herbe sur les parcelles revendiquées portaient sur la totalité de la récolte ; que les intimées sur lesquelles reposent la charge de la preuve ne démontrent pas que les ventes d'herbe qui se sont répétées pendant huit ans n'ont pas été conclues dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage ; qu'il résulte de ce qui précède que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la présomption de bail rural attachée par l'article L. 411-1 du code rural aux ventes d'herbe à couper passées entre Mme C... J... née I... et l'Earl [...] de 2006 à 2014 n'est pas renversée et qu'en conséquence ces contrats de vente d'herbe à couper reçoivent la qualification de bail rural ;
1) ALORS QU''il appartient à celui qui se prévaut de la présomption légale de bail rural posée par l'article L. 411-1 du CRPM de rapporter la preuve qu'il a la jouissance exclusive des parcelles en cause ; qu'en l'espèce, C... J... faisait valoir qu'elle avait eu recours aux services de M. T..., pour procéder à la coupe et au pressage de l'herbe destinée à ses animaux et que seule la quantité de ballots en surnombre par rapport au besoin de ses propres animaux était vendue à M. T... ; qu'elle en déduisait que M. T... n'avait jamais eu la jouissance exclusive des parcelles en cause ; qu'en retenant, pour requalifier les contrats de vente d'herbe en bail rural, que les attestations versées aux débats par Mmes J... étaient impuissantes à établir que les ballots de foin constatés sur la propriété d'C... J... provenaient des parcelles pour lesquelles l'Earl [...] revendiquait l'existence d'un bail rural, cependant qu'il appartenait à cette dernière de rapporter la preuve de l'existence à son profit d'une cession exclusive et ininterrompue des fruits de l'exploitation des parcelles litigieuses, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil, ensemble l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel (pp. 14 et 15), oralement soutenues, Mmes J... faisaient valoir que l'attestation de M. U... n'était pas de nature à justifier l'allégation selon laquelle la totalité du foin des pâtures de Mme J... était destiné à l'alimentation des bovins de l'Earl [...], dans la mesure où il n'était nullement précisé qu'il aurait assisté personnellement à cette tâche ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 14), oralement soutenues, Mmes J... faisaient valoir que M. Y... ayant travaillé au sein de l'Earl [...], il existait un lien de collaboration a minima qui n'était pas mentionné dans l'attestation, dont la cour d'appel était invitée à tenir compte pour apprécier l'allégation selon laquelle la totalité du foin des pâtures de Mme J... était destinée à l'alimentation des bovins de l'Earl [...] ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 15), oralement soutenues, Mmes J... faisaient valoir que l'attestation de l'Earl [...] et les photographies de parcelles versées aux débats par l'Earl [...] ne permettaient pas de dater les éléments évoqués ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5) ALORS QUE la présomption d'application du statut du fermage à la vente d'herbe est écartée lorsque cette vente n'a pas été conclue en vue d'une utilisation continue ou répétée du fonds ; que les relevés d'exploitation MSA et les déclarations de surface PAC permettent de rapporter la preuve de l'activité d'exploitant agricole ; qu'en affirmant que ni la circonstance que l'Earl [...] n'avait pas fait inscrire les parcelles litigieuses sur son compte à la MSA, ni le défaut de déclaration de ces parcelles au titre des aides de la PAC ne pouvait faire échec à la présomption de bail rural, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
6) ALORS QUE la présomption d'application du statut du fermage à la vente d'herbe est écartée lorsque cette vente n'a pas été conclue dans l'intention d'empêcher l'application du statut du fermage ; qu'en l'espèce, Mmes J... faisaient valoir qu'aucune obligation de cultiver, produire et entretenir les parcelles n'était à la charge de l'Earl [...] et que celle-ci ne disposait pas d'une autorisation d'exploiter, pour en déduire que la conclusion de contrats de vente d'herbe n'avait pour but d'éluder le statut du fermage (cf. concl., pp. 9-10) ; qu'en affirmant que Mmes J... ne démontraient pas que les ventes d'herbe n'avaient pas été conclues dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage, sans rechercher si les circonstances invoquées par Mme J... - tirées de l'absence d'obligation de produire et d'entretenir à la charge de l'Earl [...] et du défaut de justification d'une autorisation d'exploiter par cette dernière - ne démontraient pas l'absence de toute volonté de la propriétaire d'éluder le statut du fermage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'Earl [...] est titulaire d'un bail rural portant sur les parcelles sises sur le terroir de la commune de [...], cadastrées section [...] (40 a 30 ca) et [...]  (88 a 24 ca), d'AVOIR débouté Mme Q... J... de sa demande en nullité de ce bail rural et d'AVOIR dit qu'à défaut de libération par Mme C... J... née I... et Mme Q... J... des parcelles précitées passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, a ordonné leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef ;
AUX MOTIFS QUE l'article 595 in fine du code civil prévoit que l'usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire donner à bail un fonds rural ; que Mme Q... J... au soutien de sa demande en nullité du bail rural fait valoir que ce dernier ne pouvait être passé par sa mère usufruitière des parcelles en cause sans son concours, en étant elle-même nue-propriétaire ; qu'or, si, pour justifier de leur droits respectifs sur l'immeuble litigieux les intimées produisent un relevé de propriété qui fait apparaître que Mme C... J... née I... est usufruitière et Mme Q... J... nue-propriétaire des parcelles en cause, ce relevé de propriété qui mentionne comme année de mise à jour 2014 est nécessairement postérieur à la date de conclusion du bail rural qui a débuté par la récolte à faire en 2007 et dont la date de prise d'effet, doit être fixé en fonction des usages locaux au 1er octobre 2006. Cette pièce n'est donc pas probante de la réalité d'un démembrement de propriété à la date de prise d'effet du bail ; que les intimées ne démontrant pas qu'à la date de la conclusion du bail Mme C... J... née I... était usufruitière des parcelles litigieuses, elles verront leur demande en nullité rejetée ; que l'Earl [...] se voyant reconnaître un droit de jouissance exclusif sur les parcelles litigieuses, il convient à défaut de départ volontaire de Mme C... J... née I... et de Mme Q... J... dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, d'ordonner leur expulsion ; il ne résulte d'aucun élément du dossier qu'elles résisteront à l'exécution de l'arrêt, la demande d'astreinte qui apparaît donc prématurée est rejetée ; que partant, il y a lieu en infirmant le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, de dire et juger que l'Earl [...] est devenue titulaire d'un bail rural d'une durée de neuf années lequel a pris à effet le 1er octobre 2006 et s'est renouvelé pour la même durée le 1er octobre 2015 ;
ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer ; qu'en l'espèce, aucune des parties ne contestait le démembrement de propriété du bien en cause à la date de la prise d'effet du bail litigieux ; que dès lors, en affirmant, pour rejeter la demande en nullité du bail consenti le 1er octobre 2006, par C... J..., usufruitière, sans le concours de Q... J..., nue propriétaire, que le relevé de propriété versé aux débats n'établissait pas la réalité d'un démembrement de propriété à la date de prise d'effet du bail, la cour d'appel qui a soulevé d'office ce moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile.