LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1641 du code civil ; 
Attendu que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 octobre 2014), que, par acte authentique du 28 février 2011, Mme X... et M. Y... ont vendu à M. Z... une maison d'habitation ; qu'après le dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, l'acquéreur a assigné les vendeurs en résolution de la vente pour vices cachés et, subsidiairement, en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ; 
Attendu qu'après avoir écarté l'action en nullité pour vice caché, la cour d'appel prononce la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble ; 
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
Condamne M. Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la nullité du contrat authentique de vente conclu, en date du 28 février 2011, entre monsieur Z..., acquéreur, d'une part, et monsieur Y... et madame X..., vendeurs, d'autre part, d'une maison à usage d'habitation située Cardesse (Pyrénées-Atlantiques), condamné monsieur Y... et madame X... à restituer à monsieur Z... le prix d'acquisition du bien immobilier, soit la somme de 158. 000 € outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts et dit que monsieur Z... devrait restituer à monsieur Y... et madame X... le bien vendu ; 
AUX MOTIFS QUE l'article 1641 du code civil disposait : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » ; qu'au cours des opérations d'expertise, l'expert avait relevé :- que certains désordres étaient apparents et visibles pour un non professionnel à l'occasion des visites préalables à l'achat (fissures murales, ondulations du plancher et affaiblissement, fissures de solives, éventuels jours entre le mur du séjour et le sol),- que d'autres désordres apparents ne l'étaient pas pour un non professionnel (décomposition de l'isolant dans le complexe, ventilation du vide sanitaire insuffisante, consolidation des solives en vide sanitaire avec des parpaings et autres briques) ; qu'il est donc établi qu'il existait, dans le bien vendu, des vices cachés au moment de la vente ; que cependant tant le compromis de vente que l'acte authentique de vente comportaient une clause d'exonération de garantie des vices cachés ; que le compromis de vente en date du 26 novembre 2010 prévoyait : « La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et notamment, sous celles suivantes auquel l'acquéreur sera tenu : 1 º) de prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment :- de l'état des bâtiments, du sol et du sous-sol, des vices mêmes cachés de vétusté sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées, le cas échéant, aux présentes,- (.....) » ; que l'acte authentique de vente en date du 28 février 2011 précisait, quant à lui : « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte » ; que de telles clauses exonéraient les vendeurs de la garantie des vices cachés à la condition toutefois qu'ils ne soient pas de mauvaise foi et qu'ils n'aient pas eu connaissance des vices constatés avant la vente ; qu'en l'espèce, il n'était pas établi, ainsi que cela avait été développé ci-dessus, que les consorts Y...-X... avaient eu connaissance des désordres, qualifiés de vices cachés par l'expert ; que leur mauvaise foi ne pouvait donc être retenue ; qu'en application de l'article 1134 alinéa premier du code civil, les conventions légalement formées tenaient lieu de loi à ceux qui les avaient faites ; que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés, contenue dans l'acte authentique du 28 février 2011, trouvait donc application, en l'espèce ; que dès lors c'était à bon droit que le premier juge avait débouté monsieur Z... de son action en garantie pour vices cachés ; que le jugement déféré serait donc confirmé de ce chef ; que sur l'erreur sur les qualités substantielles du bien, monsieur Z... sollicitait enfin la nullité de la vente en application des dispositions de l'article 1110 du code civil, pour erreur sur la qualité substantielle de la maison qu'il avait achetée ; que la qualité substantielle s'entendait soit de la qualité déterminante du consentement de la victime au moment où elle souhaite conclure le contrat, soit de l'aptitude de la chose à remplir l'usage auquel celui qui s'est trompé la destinait ; que toutefois que pour entraîner la nullité du contrat, l'erreur commise devait être excusable, ce qui signifiait que le contractant ne devait pas avoir commis une faute en ne se renseignant pas suffisamment ou, à tout le moins, en prenant au minimum de précautions ; qu'il n'était pas contesté que monsieur Z... avait acheté ce bien immobilier, dénommé dans l'acte « maison d'habitation », pour y habiter ; qu'en conséquence, la qualité déterminante de la maison, lors de l'acquisition, était son caractère habitable ; que toutefois il était apparu, à l'issue des opérations d'expertise, que le bien était totalement inhabitable et dangereux ; qu'en effet, l'expert judiciaire expliquait : « La dégradation observée des fondations, structure du rez-de-chaussée et mur porteur périmétrique est très avancée et irréversible. Une estimation des travaux de reprise pourrait être envisagée voire, de démolition/ construction. L'occupation de la maison est actuellement impossible en raison des risques potentiels d'effondrement. » ; qu'il ajoutait : « La visite technique du 7 février 2012 avec le sachant Entreprise Petrau Bat confirme le caractère extrêmement dangereux du site... L'occupation de la maison est actuellement impossible en raison des risques potentiels d'effondrement et le caractère extrêmement dangereux du site est avéré. Nous avons, en ce sens, alerté les conseils des parties afin que personne ne pénètre dans les lieux... La maison aurait déjà dû être évacuée très certainement depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, au regard de la dégradation de la structure porteuse de l'habitation » ; que dès lors, même si monsieur Z..., musicien de profession, pouvait avoir été alerté par les désordres apparents relevés par l'expert-qui ne concernaient pas la structure de l'habitation-, il ne pouvait cependant pas en déduire que la maison menaçait de s'effondrer et était devenue totalement inhabitable ; qu'il y avait lieu de relever, à cet égard :- d'une part que l'expert, missionné par l'assureur de protection juridique de monsieur Z..., qui avait relevé les vices cachés, n'avait pas, en tant que professionnel, relevé l'importance des dégradations de la structure et le risque d'effondrement,- d'autre part que ni les consorts Y... 
X..., ni leurs locataires, occupants de la maison, n'avaient pris conscience de la gravité de la situation ; que dès lors, l'erreur commise par monsieur Z... sur la qualité substantielle du bien acheté, à savoir son habitabilité, élément déterminant de son consentement et nécessairement connu de ses cocontractants, était parfaitement excusable ; qu'en conséquence, en application des dispositions des articles 1109 et 1110 du code civil, il y avait lieu de prononcer la nullité du contrat de vente conclu entre monsieur Z... et les consorts Y... 
X..., le 28 février 2011, et de condamner les consorts Y... 
X... à restituer à monsieur Z... le prix d'acquisition, soit la somme de 158. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2012, date de l'assignation introductive d'instance, en contrepartie de quoi monsieur Z... devrait restituer le bien vendu (arrêt, p. 7, § § 9 à 14, p. 8, § § 1 à 7, 16 à 20, p. 9, § § 1 à 10) ; 
ALORS QUE lorsque la chose est atteinte d'un défaut la rendant impropre à son usage, l'acheteur ne dispose pas de l'action en nullité pour erreur sur les qualités substantielles, mais seulement de l'action en garantie des vices cachés ; qu'en prononçant néanmoins la nullité du contrat de vente de la maison d'habitation pour erreur sur une qualité substantielle, par la considération que ladite maison, inhabitable, était ainsi atteinte d'un défaut la rendant impropre à son usage, ce dont il aurait dû être déduit qu'une nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles ne pouvait être prononcée, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1641 du code civil.