LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait noté que " l'eau de pluie qui s'infiltre dans le remblai du vide de fouille du bâtiment (sous-sol enterré), s'infiltre au travers de la paroi en béton banché par les micro-fissures de retrait qui existent, et ce, malgré la présence d'un écran de protection verticale interposé entre le béton et le remblai ", " le 02/ 11/ 2005, en période de pluie, une humidification ponctuelle du mur du fond du local, au droit d'une fissure, a été relevée (pas de coulure d'eau). Une trace sèche " dépôt calcaire " a été relevée à droite de la remarque précédente, sur le même mur au droit d'une fissure en retrait. Aucune trace d'eau ni d'humidification du dallage en béton n'a été constatée lors de la réunion d'expertise ", la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le demandeur n'établissait pas une humidité plus importante et que pouvaient être admises les tolérances évoquées par l'expert pour un garage ordinaire, a pu en déduire que ce désordre n'était pas de nature décennale ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième et le troisième moyens, réunis, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que selon l'expert le désordre relatif au refoulement des eaux vannes et des eaux usées résultait d'un défaut d'usage, que les plaques de fonte recouvrant les regards étaient visibles lors de la prise de possession des lieux, et qu'aucune remarque n'avait été faite dans le mois suivant, que la présence de ces plaques de fonte recouvrant les regards devait attirer l'attention d'un acquéreur normalement diligent, sans qu'il soit nécessaire de posséder des connaissances techniques et qu'à défaut de compteurs, elles signalaient la présence de regards, donc de passages d'eau susceptibles de déborder, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu que le vice était apparent et en a justement déduit que cette apparence interdisait tout recours à l'encontre de la venderesse et de son assureur ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser la somme de 2 500 euros à la société Fima représentée par son liquidateur la société APER et la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence La Falaise d'Hacqueville ; rejette la demande de M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure : 
EN CE QU'il a rejeté la demande en réparation, formée par Monsieur X..., ayant acquis un garage dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement à raison des infiltrations provenant de défauts d'étanchéité affectant l'un des murs du garage ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Concernant les eaux de pluie s'infiltrant par le mur du fond, l'expert écrit : l'eau de pluie qui s'infiltre dans le remblai du vide de fouille du bâtiment (sous-sol enterré), s'infiltre au travers de la paroi en béton banché par les micro-fissures de retrait qui existent, et ce, malgré la présence d'un écran de protection verticale interposé entre le béton et le remblai ; qu'il relève le 02/ 11/ 2005, en période de pluie, une humidification ponctuelle du mur du fond du local, au droit d'une fissure, a été relevée à droite de la remarque précédente, sur le même mur au droit d'une fissure de retrait. Aucune trace d'eau ni d'humidification du dallage en béton n'a été constatée lors de la réunion d'expertise » et apprécie « les désordres entrent largement dans les tolérances admises » ; le demandeur n'établit pas une humidité plus importante ; que l'on peut retenir les tolérances évoquées par l'expert pour un garage ordinaire ; qu'il n'y a pas de garantie due pour ce désordre ; que le demandeur fait encore valoir la responsabilité au titre des désordres intermédiaires par application de l'article 1147 du code civil ; mais que l'expert analyse ainsi la cause du désordre, sans être contredit « L'eau de pluie qui s'infiltre dans le remblai du vide de fouille du bâtiment (sous-sol enterré), s'infiltre au travers de la paroi en béton banché par les micro-fissures de retrait qui existent, et ce, malgré la présence d'un écran de protection verticale interposée entre le béton et le remblai » ; que l'expert n'a caractérisé aucune faute et que l'on ne sait pas pourquoi la protection verticale interposée n'a pas accompli son office ». Monsieur X... fait valoir qu'il a acheté ce garage pour y entreposer des meubles anciens et des voitures de collection ; que cette finalité un peu particulière suppose que des circonstances particulières aient permis de la faire entrer dans l'emprise du contrat ; qu'il affirme en avoir averti la société venderesse ; que cependant, il ne dit pas quelle pièce permettrait d'établir cet avertissement ; qu'il ne l'établit pas » 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur le premier moyen soulevé par Monsieur X... pour obtenir la réparation du défaut d'étanchéité du mur du fond du garage, à savoir la garantie décennale prévue à l'article 1792 du code civil, il y a lieu de rappeler que l'application de ce régime de responsabilité ne concerne que les désordres « qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Selon les constatations effectuées tant par l'expert judiciaire commis (Monsieur Y...), que par Maître Z... huissier, ainsi que par l'expert de la société EURISK, sur une période large comprise entre octobre 2004 et novembre 2005, la fissure verticale présente dans le mur du fond du garage n'est susceptible, en cas de pluie, que d'entraîner une humidification et de laisser à son endroit des traces de coulures blanches de calcite. Cette humidification ponctuelle ne conduit à aucune trace d'eau au sol. Monsieur X... considère que l'humidité de ce mur rend son garage impropre à la destination qu'il comptait en faire, à savoir le stationnement de véhicules de collection et l'entrepôt de meubles anciens, dont il dit qu'il avait informé la SNC FIMA lors de l'acquisition du bien. En l'absence de document contractuel opposable, établissant que le demandeur entendait utiliser l'immeuble selon les finalités qu'il décrit, c'est en fonction d'une destination commune du garage que celui-ci doit être apprécié. Sur ce, il y a lieu de considérer que la fissure du mur, entraînant la présence ponctuelle d'humidité telle que précédemment décrite, ne rend pas le bien impropre à sa destination ordinaire de garage, c'est-à-dire de stationnement de véhicules, fussent-ce de collection, ou encore à l'entrepôt de diverses choses, étant précisé que toute pièce enterrée qui n'est pas spécialement affectée à l'habitation, tel qu'un garage, est susceptible d'être le siège de traces d'humidité notamment sur les murs sans que cela constitue un dommage. Concernant le second moyen tiré de la responsabilité de droit commun de l'article 1147 du code civil, le demandeur estime que le constructeur a commis une faute en réalisant un mur qui n'est pas étanche. Il s'appuie sur le rapport d'expertise de la société EURISK qu'il cite. Ce rapport indique que « la fissure se trouve au droit d'un raidisseur incorporé dans le voile » et ajoute qu'elle est traversante. Il ne ressort pas des constations du rapport de la société EURISK, ni des autres constats soumis aux débats, que l'existence de la fissure dans le mur correspond à une faute commise dans l'exécution de l'ouvrage, dans la mesure où elle est de faible ampleur à l'endroit d'un raidisseur du mur enterré. D'ailleurs le document technique unifié (DTU) applicable aux maçonneries de soubassement, qui contribue à la définition des règles de l'art en la matière, considère que des infiltrations limitées sont acceptables dans les murs extérieurs. En conséquence, Monsieur X... doit être débouté de ses demandes tendant à faire réparer le défaut d'étanchéité du mur du fond de son garage ». 
ALORS QUE le constructeur a l'obligation de livrer un local étanche. Que le défaut d'étanchéité, quel qu'en soit le siège ou l'ampleur, révèle par lui-même que l'immeuble est impropre à sa destination, et que sa solidité est compromise ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1792 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure : 
EN CE QU'il a rejeté les demandes de Monsieur X... visant à obtenir que le vendeur et la copropriété fussent condamnés à effectuer les travaux de réfection à l'effet de faire disparaître deux plaques de fonte, aménagées à l'intérieur du local, ainsi que deux équipements, affectés, dans l'intérêt de la copropriété, à l'évacuation d'eaux vannes et d'eaux usées. 
AUX MOTIFS QUE « le second désordre résulte selon l'expert d'un défaut d'usage « le fait d'avoir enlevé le bouchon de matières dans le regard de visite du collecteur enterré a remis en service le réseau. Il n'y a donc pas de problème d'exécution de l'ouvrage, ni de vacuité des collecteurs enterrés » ; qu'ainsi, lorsque l'amas de matière a été enlevé, les eaux vannes se sont écoulées ; qu'auparavant, elles avaient débordé du regard et s'étaient répandues dans le garage, créant ainsi un désordre certain ; que cependant les plaques de fonte recouvrant les regards étaient visibles lors de la prise des lieux et qu'aucune remarque n'a été faite dans le mois suivant ; que l'expert relève en effet que le procès-verbal de prise de possession du garage date du 11 janvier 2002 ; que la première réclamation concernant les débordements autour de la plaque de fonte datent du 28 avril 2011 ; que la présence de ces plaques de fonte recouvrant les regards devaient attirer l'attention d'un acquéreur normalement diligent, sans qu'il lui soit nécessaire de posséder des connaissances techniques ; qu'à défaut de compteurs, elles signalaient la présence de regards, donc de passages d'eau susceptibles de déborder ; qu'en conséquence ce vice était apparent ; que cette apparence interdit tout recours à l'encontre de la venderesse et de son assureur » 
ALORS QUE, premièrement, si, pour retenir le caractère apparent des malfaçons, les juges du fond ont fait état de deux plaques de fonte correspondant à des regards, ils n'ont pas cherché si, au-delà des plaques de fonte, un dispositif avait été aménagé pour permettre l'évacuation dans l'intérêt de la copropriété des eaux vannes et des eaux usées impliquant des risques pour l'usager du local, et en tout cas l'obligation de supporter les interventions de la copropriété ; qu'insuffisant sur ce point, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. 
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute de se pencher sur le point de savoir si, au-delà des plaques de fonte manifestant la présence des regards, l'acquéreur pouvait se rendre compte, lors de la réception, que des ouvrages existaient sous les plaques de fonte affectées aux parties communes et non à un usage privatif ; les Juges du fond ont de nouveau violé l'article 1792 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure : 
EN CE QU'il a rejeté les demandes de Monsieur X... visant à obtenir que le vendeur et la copropriété fussent condamnés à effectuer les travaux de réfection à l'effet de faire disparaître deux plaques de fonte, aménagées à l'intérieur du local, ainsi que deux équipements affectés dans l'intérêt de la copropriété, dans l'évacuation d'eaux vannes et d'eaux usées. 
AUX MOTIFS QUE « le second désordre résulte selon l'expert d'un défaut d'usage « le fait d'avoir enlevé le bouchon de matières dans le regard de visite du collecteur enterré a remis en service le réseau. Il n'y a donc pas de problème d'exécution de l'ouvrage, ni de vacuité des collecteurs enterrés » ; qu'ainsi, lorsque l'amas de matière a été enlevé, les eaux vannes se sont écoulées ; qu'auparavant, elles avaient débordé du regard et s'étaient répandues dans le garage, créant ainsi un désordre certain ; que cependant les plaques de fonte recouvrant les regards étaient visibles lors de la prise des lieux et qu'aucune remarque n'a été faite dans le mois suivant ; que l'expert relève en effet que le procès-verbal de prise de possession du garage date du 11 janvier 2002 ; que la première réclamation concernant les débordements autour de la plaque de fonte datent du 28 avril 2011 ; que la présence de ces plaques de fonte recouvrant les regards devaient attirer l'attention d'un acquéreur normalement diligent, sans qu'il lui soit nécessaire de posséder des connaissances techniques ; qu'à défaut de compteurs, elles signalaient la présence de regards, donc de passages d'eau susceptibles de déborder ; qu'en conséquence que ce vice était apparent ; que cette apparence interdit tout recours à l'encontre de la venderesse et de son assureur » 
ALORS QUE, premièrement, indépendamment de la garantie décennale, Monsieur X... se prévalait, sur un fondement contractuel, de la méconnaissance par le vendeur de son obligation d'information et de conseil dans la mesure où les plaques n'étant pas signalées sur le plan annexé à l'acte de vente, il n'a bénéficié d'aucune information et d'aucun conseil lors de la vente. Faute de cette explication, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. 
ALORS QUE, deuxièmement, de la même manière, Monsieur X... se prévalait de ce qu'il avait été trompé par le vendeur lors de la vente, et que faute de s'expliquer sur la responsabilité encourue par le vendeur au titre du dol, les Juges du fond ont manqué à leur base légale au regard de l'article 1116 du code civil.