LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 janvier 2012), que la société Jalinvest, marchand de biens, après avoir acquis les 8 février 2000 et 18 février 2002 trois terrains à bâtir en prenant l'engagement dans chacun des actes d'y édifier une construction dans le délai de quatre ans, les a revendus par acte du 23 février 2003 reçu par M. X..., notaire associé de la SCP Z..., X..., B..., C..., avec la participation de M. Y..., notaire associé de la SCP Y..., D..., E..., F..., G..., H..., à la SCI Naxos qui elle-même a pris l'engagement de construire dans un nouveau délai de quatre ans à compter de son acquisition ; qu'ayant été l'objet d'un redressement fiscal, la société Jalinvest a recherché la responsabilité des notaires ; 
Attendu que la société Jalinvest fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen : 
1°/ que le notaire, qui est tenu d'appliquer aux actes qu'il rédige des règles juridiques exactes, ne peut ignorer que c'est le vendeur de terrains nus à bâtir, et non l'acheteur, qui doit s'acquitter du paiement de la TVA lorsque le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation passible de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'il résulte tant du jugement que de l'arrêt que l'acte de vente du 25 février 2003, rédigé par M. Y...et M. Z..., a imputé le paiement de la TVA à la SCI Naxos, acquéreur des terrains nus vendus par la société Jalinvest, cependant qu'il revenait légalement à cette dernière, qui les avait acquis antérieurement à la faveur d'une opération assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, de s'en acquitter ; qu'en écartant la faute des notaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
2°/ que le notaire est tenu d'appliquer aux actes authentiques de vente qu'il rédige le régime fiscal correspondant à la situation juridique des parties à la date de leur établissement ; qu'en considérant, pour écarter la faute des notaires, qu'afin de permettre à l'acquéreur d'être redevable de la TVA, l'acte de vente du 25 février 2003 avait pu valablement faire constater, par anticipation, la déchéance du régime de faveur de la première mutation qui interviendrait le 8 février 2004 en l'absence de construction réalisée par la société Jalinvest dans les quatre ans de la première vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
3°/ que le notaire est professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes auxquels il prête son concours ; qu'en se bornant à relever, pour écarter la faute des notaires, que le régime fiscal de la TVA consacré dans l'acte de vente est résulté du choix des parties sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires, rédacteurs de cet acte, avaient informé leurs clients des charges fiscales réelles pesant sur elles et des incidences fiscales de l'option retenue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
4°/ qu'en affirmant péremptoirement que les parties ont fait le choix, « en toute connaissance de cause » de placer la mutation sous le régime de la TVA au bénéfice de l'acquéreur ou « qu'il est manifeste que cette prise de position n'a pu être retenue qu'avec l'accord des parties » sans expliquer les éléments sur lesquels elle a induit une telle connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 
5°/ que le notaire, professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit, ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client par les compétences personnelles de celui-ci ; qu'en relevant, pour la débouter de son action en responsabilité contre les notaires rédacteurs de l'acte de vente, que la société Jalinvest est une entreprise de marchands de biens, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
6°/ que le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil et de mise en garde vis-à-vis de ses clients du fait qu'ils sont assistés par un tiers ; qu'en relevant, pour écarter toute faute de la part des notaires rédacteurs, que la société Jalinvest était assistée de son expert-comptable, lequel a attesté d'un crédit de TVA susceptible de se compenser avec les droits à payer, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du code civil ; 
7°/ qu'en relevant que la SCI Naxos, acheteur, avait subordonné l'acquisition des terrains de la société Jalinvest à la condition de pouvoir bénéficier du régime de récupération de la TVA par le paiement direct au Trésor public, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente du 30 juin 2002 en violation de l'article 1134 du code civil ; 
Mais attendu que par une appréciation souveraine des pièces versées aux débats notamment de la promesse d'achat du 30 juin 2002 et des correspondances échangées entre les notaires, ainsi que de la commune intention des parties à l'acte du 23 février 2003, la cour d'appel par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, ni dispenser les notaires de leur devoir de conseil, a légalement justifié sa décision en retenant que les parties avaient choisi d'un commun accord et en connaissance de cause de placer la mutation sous le régime de la TVA au bénéfice de l'acquéreur en raison de l'impossibilité avérée de respecter le délai imparti de quatre années pour l'achèvement des constructions et que la société Jalinvest avait conservé le soin de régulariser sa situation fiscale au regard de son crédit de TVA ce qui n'avait pas été fait et a été à l'origine du redressement ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Jalinvest aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jalinvest ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux SCP Z..., X..., B... et C..., et Y..., D..., E..., F..., G...et H...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Jalinvest. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société JALINVEST de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCP Z...
X...
B...& C... et la SCP Y...
D...
E...
F...
G...& H..., visant à mettre en jeu leur responsabilité civile et obtenir leur condamnation in solidum à paiement de la somme de 118. 133  avec les intérêts de droit et capitalisation, outre 30. 000  de dommages-intérêts ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Société JALINVEST recherche la responsabilité des deux SCP de notaires ayant collaboré à la rédaction de l'acte de vente, leur reprochant d'avoir commis une faute en désignant la SCI NAXOS, acquéreur, comme redevable de la TVA et en la privant ainsi de la possibilité de percevoir un prix TTC et de reverser la TVA à l'administration fiscale ; mais qu'il ressort de l'examen des éléments du dossier et notamment de la promesse d'achat conclue entre la Société JALINVEST et la SCI NAXOS le 30 juin 2002 et des correspondances échangées entre les notaires que l'acquéreur entendait régler un prix HT de 663. 153  en s'engageant à régler la TVA, ce qu'avait accepté le vendeur, et que les parties s'étaient donc entendues préalablement à la rédaction de l'acte pour placer la mutation sous le régime de l'article 257-7° du CGI, l'acquéreur prenant l'engagement d'obtenir un permis de construire dans le délai de quatre ans ; mais qu'en application de l'article 285-3°, la TVA est due par l'acquéreur lorsque la mutation porte sur un immeuble qui, antérieurement à ladite mutation, n'était pas placé dans le champ d'application du 7° de l'article 257, or, lors de la précédente mutation, la Société JALINVEST avait placé l'opération sous le régime de la TVA prévu par l'article 257-7° ; que la Société JALINVEST avait pris l'engagement de construire dans le délai de quatre ans, soit avant le 8 février 2004, mais qu'il ressortait d'un échange avec le Maire de Montauroux qu'il lui serait impossible d'obtenir le permis de construire et d'édifier une construction dans le délai d'une année qui lui restait, en raison de l'implantation à venir de réseaux routiers et de ronds points ; qu'aux termes de l'article 1594-0 G, lorsque l'acquéreur d'un terrain à bâtir n'a pas respecté son engagement de construire dans le délai de quatre ans, l'opération d'acquisition est assujettie rétroactivement à la taxe sur la publicité foncière ou au droit d'enregistrement ; que les parties ont cherché à concilier ces différents éléments et que les notaires ont proposé en revenant au régime de droit commun pour l'acquisition faite par la Société JALINVEST en février 2000, soit de séquestrer le complément de droits et la pénalité à payer par la Société JALINVEST au titre de cette acquisition, soit de noter dans l'acte que le vendeur s'acquitterait du complément de droit et de la pénalité, permettant ainsi à la SCI NAXOS acquéreur de bénéficier du régime de la TVA ; que le choix ainsi fait permettait à la vente de se réaliser selon les conditions posées par les parties dans la promesse de vente, l'acquéreur n'étant pas disposé à être privé du bénéfice du régime de la TVA et n'ayant aucun intérêt à verser au vendeur un prix TTC qui le priverait de la possibilité de la récupérer ; que les notaires, qui avaient envisagé de séquestrer les fonds nécessaires au paiement des droits dus par la Société JALINVEST, ont modifié leur projet à réception de l'attestation établie par l'expert-comptable de la Société JALINVEST du 18 février 2003 puisqu'aux dires de celui-ci, la venderesse disposait d'un crédit de TVA de 47. 106, 75  susceptible de se compenser avec les droits à payer ; que contrairement à ce qui est prétendu par la Société JALINVEST, le régime fiscal adopté par les notaires dans l'acte de vente n'était pas contraire à l'ordre public, le redressement fiscal n'ayant été opéré qu'en raison de la manifestation par la Société JALINVEST de sa volonté de conserver, malgré les dispositions envisagées, le bénéfice du régime de TVA ; qu'il convient en conséquence de retenir, en considération de ces éléments, d'une part, que les parties avaient choisi d'un commun accord et en connaissance de cause, de placer la mutation sous le régime de la TVA au bénéfice de l'acquéreur, ce qui ne constituait pas un régime contraire à l'ordre public, d'autre part, que la Société JALINVEST, par l'intervention de son expert-comptable, avait conservé le soin de régulariser sa situation fiscale au regard de son crédit de TVA, ce qui n'a pas été fait et a été à l'origine du redressement ; que l'appel interjeté par la Société JALINVEST sera donc rejeté et le jugement confirmé en toutes ses dispositions ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des pièces versées aux débats et notamment des échanges de courriers que lorsque la Société JALINVEST a décidé de revendre son terrain, dont deux des parcelles avaient déjà fait l'objet d'une mutation passible de la TVA, elle n'avait pas commencé à construire ni même obtenu un permis de construire et ce, alors qu'il s'était déjà écoulé trois ans sur les quatre ans impartis ; qu'il était matériellement impossible d'obtenir un permis de construire et d'édifier une construction dans le délai résiduel d'une année ; que dès lors, il était certain que la Société JALINVEST serait déchue du régime de faveur de la TVA à l'issue du délai de quatre ans et l'acquéreur la SCI NAXOS étant elle aussi dans l'impossibilité matérielle totale de procéder à une quelconque construction dans le délai restant imparti ; qu'il ressort expressément des courriers de Me Z... et Me Y...des 28 et 29 janvier 2003 que les parties ont décidé de prélever sur le prix de la vente le montant des droits d'enregistrement, droits supplémentaires et pénalités dus par la Société JALINVEST sur son propre achat, pour qu'elle s'acquitte spontanément, soit au terme même de l'acte de vente, soit dès après régularisation ; qu'ayant fait transmettre par son expert-comptable, Me A..., une attestation confirmant la non récupération de la TVA afférente à l'acquisition de février 2000, il n'était plus besoin à la Société JALINVEST de prélever sur le prix de vente les sommes dues au titre du rétablissement de la fiscalité de droit commun de son achat dès lors que ces droits pouvaient être payés par compensation avec le crédit de TVA en compte ; que c'est la raison pour laquelle il a été mentionné dans l'acte de vente litigieux que la mutation entrait dans le champ d'application de la TVA, l'acquéreur prenant l'engagement de construire dans les quatre ans et que le redevable de la TVA était l'acquéreur, le bien n'étant pas entré dès avant ce jour dans le champ d'application de ladite taxe ; que c'est donc en connaissance de cause que les parties ont choisi cette hypothèse en raison de l'impossibilité avérée de respecter le délai imparti de quatre années pour l'achèvement des construction, permettant ainsi à l'acquéreur, qui a pris le même engagement, de se déclarer redevable de la TVA ; qu'en agissant ainsi, les parties ont voulu faire constater par anticipation et sans attendre l'expiration du délai de quatre ans la déchéance du régime de faveur sur la première mutation (achat de février 2000) par le paiement des droits d'enregistrement normalement dus par la société demanderesse, ce paiement faisant ressortir la première mutation du champ d'application de la TVA ; que toutefois, il apparaît que la Société JALINVEST s'est abstenue de procéder à cette régularisation fiscale en s'acquittant des droits d'enregistrement prévus, que de plus, en sollicitant le remboursement de la TVA, en totale contradiction avec les mentions de l'acte litigieux, la Société JALINVEST a déclenché un contrôle fiscal puis un redressement ; qu'il est manifeste que cette prise de position n'a pu être retenue qu'avec l'accord des parties après vérifications et discussions de l'ensemble des partenaires, qu'en outre, la Société JALINVEST, marchand de biens et donc professionnel avisé en matière immobilière, ne saurait légitimement soutenir ne pas avoir connaissance de la réglementation fiscale dans ce type d'opération ; qu'enfin, en ne s'acquittant pas des droits d'enregistrement sur son achat concomitamment à la vente, la Société JALINVEST est seule à l'origine de son redressement fiscal et de son préjudice allégué, ; que dès lors, faute d'établir que les notaires ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité professionnelle, elle sera déboutée de ses prétentions ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, le notaire, qui est tenu d'appliquer aux actes qu'il rédige des règles juridiques exactes, ne peut ignorer que c'est le vendeur de terrains nus à bâtir, et non l'acheteur, qui doit s'acquitter du paiement de la TVA lorsque le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation passible de la taxe sur la valeur ajoutée ; qu'il résulte tant du jugement que de l'arrêt que l'acte de vente du 25 février 2003, rédigé par Me Y...et Me Z..., a imputé le paiement de la TVA à la SCI NAXOS, acquéreur des terrains nus vendus par la Société JALINVEST, cependant qu'il revenait légalement à cette dernière, qui les avait acquis antérieurement à la faveur d'une opération assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, de s'en acquitter ; qu'en écartant la faute des notaires, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le notaire est tenu d'appliquer aux actes authentique de vente qu'il rédige le régime fiscal correspondant à la situation juridique des parties à la date de leur établissement ; qu'en considérant, pour écarter la faute des notaires, qu'afin de permettre à l'acquéreur d'être redevable de la TVA, l'acte de vente du 25 février 2003 avait pu valablement faire constater, par anticipation, la déchéance du régime de faveur de la première mutation qui interviendrait le 8 février 2004 en l'absence de construction réalisée par la Société JALINVEST dans les quatre ans de la première vente, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le notaire est professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes auxquels il prête son concours ; qu'en se bornant à relever, pour écarter la faute des notaires, que le régime fiscal de la TVA consacré dans l'acte de vente est résulté du choix des parties sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel de la Société JALINVEST, p. 15), si les notaires, rédacteurs de cet acte, avaient informé leurs clients des charges fiscales réelles pesant sur elles et des incidences fiscales de l'option retenue, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en affirmant péremptoirement que les parties ont fait le choix, « en toute connaissance de cause » (arrêt, p. 6, 2ème considérant), de placer la mutation sous le régime de la TVA au bénéfice de l'acquéreur ou « qu'il est manifeste que cette prise de position n'a pu être retenue qu'avec l'accord des parties » (jugement, p. 8, 6ème attendu) sans expliquer les éléments sur lesquels elle a induit une telle connaissance, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE le notaire, professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit, ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client par les compétences personnelles de celui-ci ; qu'en relevant, pour la débouter de son action en responsabilité contre les notaires rédacteurs de l'acte de vente, que la Société JALINVEST est une entreprise de marchands de biens, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
ALORS, DE SIXIEME PART, QUE le notaire n'est pas dispensé de son devoir de conseil et de mise en garde vis-à-vis de ses clients du fait qu'ils sont assistés par un tiers ; qu'en relevant, pour écarter toute faute de la part des notaires rédacteurs, que la Société JALINVEST était assistée de son expert-comptable, lequel a attesté d'un crédit de TVA susceptible de se compenser avec les droits à payer, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du code civil ; 
ALORS, ENFIN, QU'en relevant que la SCI NAXOS, acheteur, avait subordonné l'acquisition des terrains de la Société JALINVEST à la condition de pouvoir bénéficier du régime de récupération de la TVA par le paiement direct au Trésor public, la Cour d'appel a dénaturé la promesse de vente du 30 juin 2002 en violation de l'article 1134 du code civil.