LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 7 janvier 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 7 F-D
Pourvoi n° R 19-24.792
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JANVIER 2021
1°/ M. C... W... ,
2°/ Mme R... F..., épouse W... ,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° R 19-24.792 contre l'arrêt rendu le 23 avril 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. A... U..., domicilié [...] ,
2°/ à M. K... Q...,
3°/ à Mme J... V..., épouse Q...,
domiciliés tous deux [...],
4°/ à la commune de Riec-sur-Bélon, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en [...],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de M. et Mme W... , de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. et Mme Q..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la commune de Riec-sur-Belon, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. U..., après débats en l'audience publique du 10 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 23 avril 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-22.773), le 31 juillet 1991, M. U... a acquis des consorts N... les parcelles cadastrées [...]  et [...] .
2. A la suite d'un procès-verbal de remembrement du 15 décembre 1967, ces parcelles ont été séparées par un chemin désigné au cadastre, depuis le 22 juin 2004, comme la parcelle [...] .
3. Le 10 décembre 2004, M. et Mme Q... ont vendu à M. et Mme W...  la parcelle [...] , l'acte de vente mentionnant qu'elle avait été acquise par prescription trentenaire constatée par un acte de notoriété acquisitive du 13 août 2004.
4. Le 19 mars 2009, M. U... a assigné M. et Mme W...  en revendication de cette parcelle et, le 9 août 2010, M. et Mme W...  ont formé une demande reconventionnelle en revendication du même bien et appelé en garantie M. et Mme Q....
5. Un arrêt mixte du 3 décembre 2013 a déclaré inopposable à M. U... l'acte de notoriété acquisitive du 13 août 2004 et invité M. U... à appeler à l'instance la commune de Riec-sur-Bélon (la commune), en sa qualité de propriétaire de la parcelle [...] .
Recevabilité du moyen contestée par la défense
6. M. et Mme W... , qui n'ont pas repris leur demande en revendication devant la cour d'appel de renvoi, sont sans intérêt à critiquer l'arrêt en ce qu'il fait droit à l'action en revendication de M. U... et sans qualité pour contester l'acquisition par prescription de la parcelle [...]  par M. U... à l'encontre de la commune.
7. Le moyen est donc irrecevable.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme W...  aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme W...  à payer à M. U... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme W... .
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Monsieur A... U... légitime propriétaire de la parcelle située à Riec-sur-Bélon, cadastrée section [...] , et en conséquence, d'avoir déclaré inopposable à celui-ci la vente consentie par Monsieur et Madame Q... à Monsieur et Madame W...  le 10 décembre 2004, portant notamment sur la parcelle cadastrée section [...] , située à Riec-sur-Bélon ;
AUX MOTIFS QU'il n'est plus discuté que le procèsverbal de remembrement publié le 15 décembre 1967 a dissocié la propriété de l'assiette du chemin litigieux de celle de la parcelle anciennement cadastrée [...]  des époux N... dont elle constituait la limite Sud, contiguë à la parcelle [...]  qui leur appartenait également ; qu'à l'issue du remembrement, ceux-ci ont reçu attribution des parcelles [...]  et [...] , correspondant aux mêmes fonds mais dorénavant séparés par le chemin dont ils ont cru rester propriétaires comme toujours inclus dans la parcelle [...] devenue [...]  ; que cette croyance était d'autant plus légitime qu'au cours des opérations de remembrement, cette dissociation n'avait pas été évoquée (sans doute parce qu'elle était tenue pour acquise par les géomètres en raison de la matérialisation inexpliquée du passage sur le cadastre rénové de 1961), qu'en outre, aucune référence cadastrale n'avait été attribuée à l'assiette litigieuse et qu'elle n'avait pas non plus été attribuée à un propriétaire déterminé de sorte qu'elle est entrée par défaut dans le domaine privé communal à l'insu de la municipalité qui n'a jamais contribué à son entretien et n'a jamais exercé le moindre acte de possession sur elle ainsi que l'indiquaient d'ailleurs dans leurs conclusions du 9 août 2010 les époux W...  (p. 6 de leurs écritures) ; que c'est ainsi que le conseil municipal de la commune de Riec-sur-Belon a, postérieurement à la clôture des opérations de remembrement, par délibération n° 516 du 9 février 1972 refusé de faire droit à la demande de création d'un chemin rural sur la dite emprise qu'il présentait comme privée ; que de même, sollicité en 2004 à l'occasion de la procédure de modification parcellaire, le maire de la commune a affirmé que celle-ci ne détenait aucun droit de propriété sur la parcelle, affirmation réitérée dans un courrier adressé à Maître H..., notaire, daté du 22 juin 2004 ; que les services publics ont de la même façon considéré que le passage dépendait du fonds U... ainsi que l'attestent Messieurs L... et B...  qui relatent l'autorisation sollicitée par la Direction départementale de l'agriculture (DDA) à Monsieur U... avant la pose sur la parcelle d'une buse destinée à réguler le débit de la rivière ; qu'après le remembrement, les époux N... ont de leur côté continué à disposer de cette parcelle à titre de propriétaire, notamment en consentant le 27 janvier 1978 une convention d'occupation précaire aux nouveaux propriétaires de la pisciculture du Moulin neuf, faisant suite au bail emphytéotique qu'ils avaient consenti le 13 avril 1955 aux époux P... , ses précédents exploitants ; que de même le 25 juillet 1985, après son acquisition au mois de février 1985 de la pisciculture du Moulin neuf, ils ont consenti, au profit de Monsieur K... Q..., une nouvelle convention d'occupation précaire d'une durée de 9 ans sur le passage litigieux, laquelle précisait que la propriété de ce passage, partie intégrante de la parcelle [...] , leur restait acquise et qu'ils demeuraient libres d'en disposer, se réservant tant à leur profit qu'à celui de leur fermier l'utilisation concurrente du dit passage pour leur usage personnel ; qu'aucune déduction contraire ne peut être tirée de l'attestation de Madame P...  épouse G...  affirmant, sans en justifier, ne pas avoir versé d'indemnité de location aux époux N... de 1971 à 1973 ; qu'en effet, il est établi que la société civile, à qui les consorts P...  ont cédé la pisciculture, croyait utiliser un passage dépendant de la propriété N... ; qu'elle n'a donc pas eu d'informations contraires de leur part ; que ceci démontre que le prétendu non-paiement des redevances n'était pas lié au résultat du remembrement dont les consorts P... , pas plus que les autres parties concernées, n'ont pris conscience, ayant au contraire vainement sollicité la municipalité en 1972 pour obtenir l'appropriation par elle de ce chemin ; que les consorts N... ont vendu le 31 juillet 1991 à Monsieur U... l'intégralité de l'exploitation rurale de Kervinien dont dépendaient les parcelles litigieuses et notamment la parcelle [...]  ; que les biens vendus étaient décrits de la manière suivante : "une exploitation rurale consistant en bâtiments d'habitation et d'exploitation et terres de diverses natures, figurant au plan remembré de la commune de Riec sur Belon", suivi des références cadastrales et de leur contenance, de la superficie totale des biens, soit 29 ha 12 a 47 ca, et de la mention "Tels, au surplus, que lesdits biens existent, avec leurs dépendances, sans exception ni réserve" ; qu'aucune description plus approfondie des biens, y compris des bâtiments d'habitation et d'exploitation, n'y figurait ; que dès lors ni l'absence de mention du passage qui n'avait pas une référence cadastrale distincte de celle de la parcelle [...]  à laquelle la croyance commune le rattachait, ni la légère distorsion de contenance qui en résultait vraisemblablement (0,06 % de la superficie vendue), non perceptible faute d'arpentage, ne permet de soutenir que les parties avaient entendu exclure cette parcelle de la vente ; qu'en effet, l'acte du 31 juillet 1991 n'émettait aucune restriction quant à l'étendue de la cession de la propriété de Kervinien, qui formait une entité économique ayant une même origine (à l'exception d'une parcelle cadastrée [...]  acquise ultérieurement en 1976) ; qu'il s'en déduit que convaincus du fait que le passage litigieux continuait à dépendre de la parcelle [...] , les vendeurs l'ont cédé à Monsieur U... en tant que partie intégrante de cette parcelle ; que Monsieur S... N..., covendeur, a d'ailleurs attesté en ce sens les 28 août 2007 et 21 mai 2010, sans que son témoignage, en l'absence d'indices contraires ou d'intérêts communs avec Monsieur U..., ne puisse être qualifié de complaisant ; que ceci est également confirmé par le comportement ultérieur des vendeurs qui n'ont jamais remis en cause le périmètre de la cession, ni formé la moindre prétention sur ce passage dont la propriété ne leur avait jamais été disputée avant la cession et à laquelle ils n'avaient pas davantage émis la moindre velléité de renoncer avant la vente consentie à Monsieur U... ; que dans ce contexte, l'absence de mention de l'existence d'une convention d'occupation précaire encore en cours, d'un intérêt financier très faible, n'établit pas que l'acte avait exclu le passage du périmètre de la vente alors que, d'une part, cette convention ne s'opposait au transfert de la jouissance du bien au profit de l'acquéreur et que, d'autre part, Monsieur S... N..., co-vendeur, affirme sans être utilement contredit que la convention avait été verbalement portée à la connaissance de celui-ci ; que c'est ainsi que nonobstant le silence de l'acte et le temps écoulé depuis la cession de 1991, ni les époux Q..., titulaires de la convention d'occupation précaire, ni les époux W...  n'ont émis le moindre doute sur la qualité de propriétaire de Monsieur U... avant 2004 ; que ceci est attesté par le courrier adressé les 12 janvier par les époux W...  aux époux Q... indiquant avoir eu sans succès des contacts avec Monsieur U..., propriétaire de la parcelle [...] , dont ils doutaient de la volonté de vendre et en tirant les conséquences quant à la nécessité de prévoir la desserte de la propriété par le chemin rural situé sur la commune de Moêlan-sur-Mer en limite de leur parcelle [...]  ; que de même, par un courrier du 10 mars 2003 faisant suite à une conversation téléphonique, « au sujet de l'estimation des terres grevées par le passage d'accès au Moulin Neuf », ils formaient une offre d'achat conditionnée â l'achat de la propriété Q..., offre portant sur les deux parcelles [...]  et [...] , ce qui révélait leur conviction que le passage en faisait partie ; qu'à la même époque, les époux Q... écrivait à Monsieur U... en ces termes : "une action intentée par vos soins en votre qualité de propriétaire de la parcelle vous permettrait d'obtenir la restitution des dix ans de loyer, soit environ 6 000 Frs, outre des dommages-intérêts. L'acquéreur potentiel de ma propriété souhaiterait être informé à bref délai de vos conditions quant à la cession de vos parcelles ou, à défaut, quant à la régularisation d'une convention m'octroyant un droit de passage illimité sur cette parcelle." ; qu'il s'en infère que du 16 décembre 1967, date de transfert juridique de la propriété de la parcelle par l'effet du remembrement, jusqu'à l'action en revendication exercée par Monsieur W...  par conclusions du 9 août 2010, Monsieur U... et ses auteurs ont possédé sans discontinuer le passage litigieux à titre de propriétaires, de manière paisible, publique et non équivoque, leur possession s'étant manifestée tant par des actes matériels d'entretien du bien en rapport avec sa nature que par des actes juridiques ; qu'à cet égard, il sera rappelé que contrairement à ce qui est soutenu, l'absence de paiement pendant certaines périodes des redevances convenues en contrepartie de l'usage du passage, non motivée par la contestation de sa propriété, ne constitue pas un acte interruptif de la prescription acquisitive ; que la possession exercée par les époux N... et leurs héritiers à titre de propriétaire a été transmise par eux à Monsieur U... au moyen d'un acte translatif de propriété régulier de sorte que celui-ci peut se prévaloir de la jonction de possessions utiles, lui permettant de se prévaloir de l'acquisition de la propriété de la parcelle par prescription acquisitive trentenaire accomplie au 17 décembre 1997 ; qu'il fonde néanmoins, à titre principal, son action sur l'article 2265 du code civil qui, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 applicable à l'espèce, énonce que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite le ressort de la cour d'appel dans laquelle l'immeuble est situé et par vingt ans s'il est domicilié hors dudit ressort ; que les époux W...  ne revendiquent plus la propriété de ce chemin puisqu'ils concluent à la confirmation en toutes ses dispositions de l'arrêt cassé qui les a déboutés de leur action en revendication ; que la Commune de Riec-sur-Belon s'en rapporte quant à elle à justice sans présenter la moindre argumentation de nature à éclairer sa position et à contester utilement la prétention de Monsieur U... ; qu'elle ne développe en effet aucune critique de ses prétentions, ni aucun moyen de nature à y faire obstacle. En particulier, elle ne remet expressément en cause ni l'existence d'un juste titre ayant transféré la possession de la parcelle à Monsieur U..., ni la bonne foi de celui-ci, ni le caractère exempt de vices de sa possession ; que les époux Q... et les époux W...  continuent pour leur part à contester la portée du titre ayant transféré à Monsieur U... la possession du passage et l'efficacité de sa possession mais ils n'ont pas qualité pour le faire au lieu et place du propriétaire de celui-ci ; qu'en tout état de cause, constitue un juste titre au sens de l'article 2265 du Code civil, l'acte par lequel la partie qui invoque l'usucapion abrégée d'un bien en a été mise en possession dès lors que cet acte est régulier, qu'il est translatif de propriété et qu'il émane d'un vendeur qui n'en était pas le propriétaire ; qu'en l'espèce, le titre par lequel Monsieur U... a été mis en possession du chemin litigieux lui en aurait incontestablement transféré la propriété si les vendeurs en avaient été les véritables propriétaires, son manque de précision n'ayant créé aucune incertitude quant à son objet, lequel portait incontestablement sur le passage litigieux ; qu'il constitue dès lors un juste titre au sens des dispositions sus-rappelées ; qu'à compter de sa mise en possession, Monsieur U... justifie avoir exercé des actes de possession sur le bien tant matériels, selon une fréquence adaptée à la nature de celui-ci, que juridiques notamment en consentant les autorisations sollicitées par des tiers (DDA) ; que la bonne foi de Monsieur U... n'étant pas mise en cause, il a en conséquence acquis la propriété de ce bien par usucapion abrégée à l'issue d'un délai de dix ans expirant le 1er août 2001 de sorte que son action en revendication peut également être accueillie sur ce fondement ;
1°) ALORS QUE l'acte authentique de vente du 31 juillet 1991, conclu entre les consorts N... et Monsieur U..., ne mentionnait nullement, dans la désignation des biens cédés, le chemin cadastré [...]  ; qu'en affirmant néanmoins qu'en dépit de l'imprécision de cet acte, et malgré l'absence de mention du chemin litigieux dans celui-ci, les consorts N... avaient consenti à Monsieur U..., par cet acte, la vente du chemin cadastré [...] , la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte authentique de vente du 31 juillet 1991, en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°) ALORS QUE la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Monsieur U... et ses auteurs, les consorts N..., avaient possédé sans discontinuer la parcelle litigieuse à titre de propriétaires, de manière paisible, publique et non équivoque, que la possession s'était manifestée par des actes matériels d'entretien du bien en rapport avec sa nature, ainsi que par des actes juridiques, sans indiquer quels actes matériels d'occupation réelle avaient été réalisés par Monsieur U... et ses auteurs sur la parcelle litigieuse, de nature à caractériser une possession utile, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du Code civil ;
3°) ALORS QUE celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Monsieur U... ne pouvait revendiquer la parcelle litigieuse sur le fondement de la prescription abrégée, qu'à compter de la mise à disposition du bien à ce dernier, Monsieur U... avait exercé des actes de possession matériels sur le bien, selon une fréquence adaptée à la nature de ce bien, sans indiquer quels actes matériels d'occupation réelle avaient été réalisés par Monsieur U... sur la parcelle litigieuse de nature à caractériser une possession utile, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des article 2261 et 2272 du Code civil.