LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 novembre 2010), que les consorts X...ont cédé à Mme Y...un contrat de vente en état futur d'achèvement ; que se plaignant d'une dissimulation de l'état d'avancement réel de l'immeuble, Mme Y...les a assignés, ainsi que la société D...-B..., en indemnisation de ses préjudices ; 
Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de Mme Y..., alors, selon le moyen : 
1°/ qu'il résulte du bordereau des pièces communiquées par Mme Y...qu'elle a produit le constat du 9 juillet 2004 tandis que les consorts X...n'ont produit dans leurs dernières écritures que le rapport d'expertise établi le 20 octobre par M. Z...; qu'en considérant que les consorts X...avaient produit le constat établi le 9 juillet 2004 par M. Z..., la cour d'appel a dénaturé les termes du bordereau de communication de pièces de Mme Y...; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
2°/ que M. Z..., dans son constat du 9 juillet 2004 a procédé à une réception contradictoire des travaux, et a précisé que les menuiseries extérieures étaient fournies et posées ainsi que la porte d'entrée, sans mentionner qu'elles ne seraient pas complètement fixées, ni scellées ; qu'il a souligné que le calfeutrage était irrégulier sans préciser qu'il était inexistant mais qu'il y avait lieu de procéder à des travaux de reprise pour mettre l'immeuble en conformité ; qu'en déduisant des termes de ce constat que les menuiseries extérieures n'étaient pas complètement fixées ni scellées et qu'elles étaient dépourvues de calfeutrage, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du code civil ; 
3°/ que le juge peut, à condition d'observer le principe de la contradiction, prendre en considération parmi les éléments du débats même les faits que les parties n'auraient pas spécialement invoqués au soutien de leur prétention ; qu'en se déterminant en considération du constat du 9 juillet 2004 qui n'était pas spécialement invoqué par Mme Y...dans ses conclusions pour en déduire, de sa propre initiative, dans le silence des parties, que ce constat établissait que les travaux n'avaient pas atteint le stade " hors d'air ", la cour d'appel qui s'est fondée sur un élément du débat que les parties n'avaient pas spécialement invoqué au soutien de leur prétention sans provoquer leur explication, a violé les articles 7, alinéa 2, et 16 du code de procédure civile ; 
4°/ que les consorts X...ont versé aux débats, le rapport d'expertise de M. Z...du 20 octobre 2009 ainsi que différents avis de plusieurs conseils de l'architecture, de l'urbanisme et de l'environnement et un constat d'huissier afin d'établir que les travaux avaient atteint le stade hors air ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces différents documents de preuve, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 
5°/ que le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en se déterminant en considération de l'attestation de M. A..., négociateur immobilier, du 5 janvier 2009, pour en déduire que les consorts X...avaient eu connaissance de l'arrêt de la construction dès le premier trimestre 2004 et des difficultés et retards du programme dont la livraison était initialement prévue au plus tard pour le deuxième trimestre 2004, la cour d'appel s'est fondée de sa propre initiative sur un document qui n'était pas visé par les parties dans leurs conclusions et leur bordereau de communication de pièces ; qu'ainsi, elle a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les menuiseries extérieures de l'îlot 2 étaient fournies sur le chantier mais sans être complètement fixées et scellées, et étaient dépourvues d'un calfeutrage de sorte que l'on ne pouvait considérer que l'étanchéité à l'air de la construction était alors assurée, ce que le dossier photographique joint au rapport confirmait, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation ni de ce rapport, ni du bordereau de production de pièces des consorts X...qui le mentionnait, ni violation du principe de la contradiction, qu'il résultait du rapport du 9 juillet 2004 de M. Z...que l'état d'avancement hors d'air attesté lors de la cession du 30 août 2004 ne correspondait pas à l'état réel d'avancement de la construction ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts X...aux dépens ; 
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les consorts X...à payer la somme de 2 500 euros à Me Bouthors ; rejette la demande des consorts X...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les consorts X...à payer à Mme Y...des dommages et intérêts d'un montant de 63 865 ¿ 12 ; 
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites :
- que par acte notarié du 3 septembre 2003 les consorts X...ont acquis en l'état de futur achèvement le lot n º 5 (soit dans l'îlot 2 bâtiment D un appartement type T3) et les lots 27 et 28 (2 places de stationnement) dans un immeuble en copropriété situé à VEDENE (VAUCLUSE) alors à l'état " achèvement des fondations ", dont l'achèvement et la livraison étaient prévus à cet acte " au plus tard courant 2eme trimestre 2004 sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre légitime suspension de délais ", et ce pour le prix de 106. 640 ¿,
- que le 5 mai 2004 ils ont signé un mandat de vente sans exclusivité à la Société ACKYMO, étant observé que le mandat ne comporte pas l'indication de l'état d'achèvement de la construction.
- qu'après signature d'un acte sous seing privé de cession sous conditions suspensives le 6 juillet 2004 entre les consorts X...et Madame Y..., la cession du contrat de vente en état futur d'achèvement a été réitérée par acte reçu le 30 août 2004 par Maître B..., notaire associé de la SCP Guy D...-Christophe B..., dont il résulte que le chantier de construction de l'immeuble objet du contrat cédé est au stade " hors d'air " selon une attestation délivrée par le directeur technique des " BATISSES DES MONTS DE PROVENCE " en date du 30 janvier 2004 annexée en copie à l'acte, rappel étant fait à celui-ci des conditions de la vente en l'état futur d'achèvement objet de l'acte du 3 septembre 2003 ; 
ET QU'il est constant que les lots vendus n'ont pas été livrés par la SCI LOU VIGNARES, venderesse, à Madame Y...dans les délais prévus, même prorogés, et qu'ensuite du prononcé de la liquidation judiciaire de la SCI LOU VIGNARES, la SARL GABRIEL PROMOTION a proposé aux acquéreurs qui le souhaitaient de reprendre leurs lots pour achever la construction, ce que Madame Y...a accepté en lui cédant par acte des 22 et 24 mai 2007 ses lots pour un moindre prix, précision étant alors donné dans cet acte que " l'immeuble dont dépendent les biens vendus est inachevé et atteint le stade hors d'eau " ; que l'acquéreur victime de manoeuvres dolosives peut agir en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'il a subi ; qu'en l'espèce, il résulte de la seule comparaison des énonciations de l'acte de cession de contrat de vente en l'état futur d'achèvement par les consorts X...à Madame Marylène Y...du 30 août 2004 que l'état attesté d'avancement de la construction est " hors d'air " alors que lorsque Madame Y...a dû céder les mêmes droits par l'acte des 22 et 24 mai 2007 il ne pouvait être qualifié que " hors d'eau " ; que les consorts X...opposent à leur cocontractante qu'elle n'établit pas que l'état d'avancement attesté dans l'acte du 30 août 2004 ne correspondait pas à l'état d'avancement réel comme elle le soutient, qu'elle avait pu se rendre compte elle-même de cet état d'avancement du chantier et qu'eux-mêmes ne pouvaient connaître la situation de la SCI LOU VIGNARES et l'état d'abandon du chantier comme il le leur est reproché ; que, sur l'état d'avancement réel de la construction des lots objet de l'acte de cession du 30 août 2004. les constatations d'huissier du 31 janvier 2005 produites par Madame Y...sont contestées notamment en ce qu'elles ne peuvent correspondre à l'état d'avancement à la date de l'acte de cession et de celui alors attesté ; que ce constat témoigne dans tous les cas qu'à cette date le chantier est abandonné, mais gardé, et n'est pas achevé ; que l'absence d'identification dans ce constat des lots alors visités et décrits ne permet toutefois pas de s'assurer qu'il s'agissait de ceux cédés ; que les consorts X...produisent la copie d'un rapport de constat d'un architecte expert, Monsieur Z..., daté du 9 juillet 2004, qui avait été alors mandaté par la SCI LOU VIGNARES pour faire une proposition de réception contradictoire et d'arrêté de compte des travaux selon les lots, auquel sont annexées des photographies ; qu'il résulte de ce constat que si les lots gros oeuvre et charpente-couverture de l'îlot 2 peuvent être considérés comme achevés, sous réserve de reprise des malfaçons, en juillet 2004, ce qui caractérise un état d'avancement " hors d'eau ", les menuiseries extérieures du même îlot 2 étaient fournies sur le chantier mais sans être complètement fixées et scellées, et étaient dépourvues d'un calfeutrage de sorte que l'on ne peut considérer que l'étanchéité à l'air. de la construction était alors assurée, ce que le dossier photographique joint au rapport confirme, et retenir que le stade mise hors d'air était caractérisé et atteint comme en attestait le directeur technique des BATISSES DE PROVENCE le 30 janvier 2004, six mois avant même ce constat d'expert postérieur à une suspension des travaux et un arrêt du chantier ; que les photographies annexées au rapport de cet expert en juillet 2004. antérieures à la cession du 30 août 2004, sont en définitive quasi identiques à celles de l'huissier du 31 janvier 2005 ce qui atteste de l'arrêt de la construction depuis plusieurs mois ; qu'il est donc établi que l'état d'avancement " hors d'air " attesté lors de la cession du 30 août 2004 ne correspondait pas à l'état réel d'avancement de la construction ; qu'il résulte de l'attestation délivrée le 3 mars 2005 par Madame Chantal C..., ancienne négociatrice employée par l'agence SARL ACKYMO, que les lots vendus en état futur d'achèvement et objets du mandat de vente sans exclusivité du 5 mai 2004 ne pouvaient être visités, s'agissant d'un chantier alors inaccessible et sans activité apparente, et qu'ayant interrogé les vendeurs après l'avoir constaté elle-même, ils lui avaient fait part de ce qu'il ne s'agissait que d'une période transitoire et qu'une autre entreprise allait reprendre les travaux, ce que le constructeur vendeur lui avait également déclaré quand elle l'avait interrogé ; qu'il résulte encore d'une attestation de Monsieur A..., négociateur immobilier, datée du 5 janvier 2009, qu'il avait reçu en avril 2004 Monsieur X...dans l'agence oÿ il travaillait lorsque celui-ci lui avait proposé de lui donner un mandat de vente portant sur les lots en cause, mais, parce qu'il avait une connaissance personnelle des difficultés rencontrées par le constructeur promoteur de ce programme pour avoir lui-même vendu un lot en VEFA à un autre acquéreur, il avait fait part à Monsieur X...qu'il était difficilement envisageable dans ces circonstances de proposer ses lots à la vente alors qu'au premier trimestre 2004 il y avait des arrêts de travaux avec des changements successifs d'équipes de maçons, et qu'il lui avait alors conseillé d'attendre la fin des travaux et la remise des clefs pour revendre, ce que Monsieur X...n'avait pas fait en donnant mandat à des agences locales voisines ; que ces deux attestations établissent que les consorts X...ont eu connaissance de l'arrêt de la construction dès le premier trimestre 2004 et des difficultés et retards du programme dont la livraison était initialement prévue au plus tard pour le 2eme trimestre 2004, et qu'ils ne pouvaient méconnaître l'état réel d'avancement du chantier lorsqu'ils ont produits l'attestation datée du 30 janvier 2004, annexée à l'acte du 30 août 2004, qui à l'évidence n'était plus alors d'actualité ; qu'il ne résulte d'aucun des autres documents produits qu'ils en ont informé loyalement Madame Y...qui n'avait pu s'en convaincre autrement par une visite de l'immeuble en construction puisque le chantier était inaccessible/ même au mandataire immobilier qu'ils ont chargé de la vente en mai 2004 pour se désengager d'un projet immobilier dont ils connaissaient les difficultés depuis plusieurs mois ; 
1. ALORS QU'il résulte du bordereau des pièces communiquées par Mme Y...qu'elle a produit le constat du 9 juillet 2004 tandis que les consorts X...n'ont produit dans leurs dernières écritures que le rapport d'expertise établi le 20 octobre 2009 par M. Z...; qu'en considérant que les consorts X...avaient produit le constat établi le 9 juillet 2004 par M. Z..., la cour d'appel a dénaturé les termes du bordereau de communication de pièces de Mme Y...; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 
2. ALORS QUE M. Z..., dans son constat du 9 juillet 2004, a procédé à une réception contradictoire des travaux, et a précisé que les menuiseries extérieures étaient fournies et posées ainsi que la porte d'entrée, sans mentionner qu'elles ne seraient pas complètement fixées, ni scellées ; qu'il a souligné que le calfeutrage était irrégulier sans préciser qu'il était inexistant mais qu'il y avait lieu de procéder à des travaux de reprise pour mettre l'immeuble en conformité ; qu'en déduisant des termes de ce constat que les menuiseries extérieures n'étaient pas complètement fixées ni scellées et qu'elles étaient dépourvues de calfeutrage, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
3. ALORS QUE le juge peut, à condition d'observer le principe de la contradiction, prendre en considération parmi les éléments du débat même les faits que les parties n'auraient pas spécialement invoqués au soutien de leur prétention ; qu'en se déterminant en considération du constat du 9 juillet 2004 qui n'était pas spécialement invoqué par Mme Y...dans ses conclusions pour en déduire, de sa propre initiative, dans le silence des parties, que ce constat établissait que les travaux n'avaient pas atteint le stade " hors d'air ", la cour d'appel qui s'est fondée sur un élément du débat que les parties n'avaient pas spécialement invoqué au soutien de leur prétention sans provoquer leur explication, a violé les articles 7, alinéa 2, et 16 du Code de procédure civile ; 
4. ALORS QUE les consorts X...ont versé aux débats, le rapport d'expertise de M. Z...du 20 octobre 2009 ainsi que différents avis de plusieurs conseils de l'architecture, de l'urbanisme et de l'environnement et un constat d'huissier afin d'établir que les travaux avaient atteint le stade hors d'air ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces différents documents de preuve, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 
5. ALORS QUE le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en se déterminant en considération de l'attestation de Monsieur A..., négociateur immobilier, datée du 5 janvier 2009, pour en déduire que les consorts X...avaient eu connaissance de l'arrêt de la construction dès le premier trimestre 2004 et des difficultés et retards du programme dont la livraison était initialement prévue au plus tard pour le 2eme trimestre 2004, la cour d'appel s'est fondée de sa propre initiative sur un document qui n'était pas visé par les parties dans leurs conclusions et leur bordereau de communication de pièces ; qu'ainsi, elle a violé l'article 16 du Code de procédure civile.