LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 mars 2021
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 249 F-D
Pourvoi n° E 19-22.206
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme K....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 17 octobre 2019.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 24 MARS 2021
1°/ M. U... A..., domicilié [...] ,
2°/ la société [...] , société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , actuellement en redressement judiciaire
3°/ la société AJ UP, mandataire judicaire, en la personne de M. D... E..., agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la société [...] , société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
4°/ M. R... L..., agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société [...] , domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° E 19-22.206 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme I... M..., domiciliée [...] ,
2°/ à Mme W... K..., domiciliée [...] ,
3°/ à la société Vers le futur, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. A..., de la société [...] , de la société AJ UP, ès qualités, de M. L..., ès qualités, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme M..., de Mme K..., de la société Vers le futur, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 4 juin 2019), le 29 février 2012, la SCI Vers le futur (la SCI), ayant pour associées et cogérantes Mmes M... et K..., a confié à la société [...] un mandat non exclusif de vente d'un local commercial au prix de 660 000 euros. Le 11 mai 2012, la SCI a signé une promesse synallagmatique de vente de l'immeuble au bénéfice de MM. A... et J... pour le prix de 360 000 euros et, le 10 juillet suivant, ces derniers ont promis de revendre l'immeuble à la Société immobilière européenne des mousquetaires. Le 10 août 2012, une banque, créancière de la SCI, a délivré à celle-ci un commandement de payer emportant saisie des biens de la société et par jugement du 28 mai 2013, le juge de l'exécution a autorisé la vente amiable du local qui a été consentie par la SCI, le 4 octobre 2013, au profit de la Société immobilière européenne des mousquetaires au prix de 660 000 euros.
2. Reprochant à la société [...] de ne pas leur avoir présenté cet acquéreur dès le début de la relation contractuelle, et à M. A... personnellement d'avoir eu l'intention d'acheter les locaux en son nom personnel à un prix bien inférieur au prix du marché pour les revendre immédiatement au double du prix d'achat à ce même acquéreur, Mmes M... et K... et la SCI les ont assignés en responsabilité et indemnisation.
Examen des moyens
Sur les premier et second moyens, réunis
Enoncé des moyens
3. Par leur premier moyen, M. A... et la société [...] font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à la SCI et Mmes M... et K... la somme de 44 615 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que les règles déontologiques d'une profession ne s'imposent qu'aux membres de cette profession ; qu'en jugeant que M. A... avait commis une faute en violant les règles déontologiques applicables à la profession d'agent immobilier, après avoir constaté que l'agent immobilier intervenu en l'espèce était une personne morale distincte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce. »
4. Par leur second moyen, M. A... et la société [...] font le même grief à l'arrêt, alors « qu'en décidant que la SCI aurait évité de payer un an d'intérêts sur le capital restant dû au titre du prêt de septembre 2012 au 4 octobre 2013 si l'agent immobilier lui avait présenté l'acquéreur dès septembre 2012 sans répondre au moyen selon lequel la vente aurait de toute façon été retardée par la saisie immobilière en cours, la vente amiable devant être autorisée par le juge de l'exécution, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. Après avoir relevé que, si le mandat était confié à la société [...] , M. A... avait tenté de réaliser une opération lucrative au détriment de la SCI en achetant le bien pour le revendre ensuite à la Société immobilière européenne des mousquetaires dont il connaissait de longue date l'intérêt pour le local de la SCI, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, qu'il avait commis une faute délictuelle à l'égard de celle-ci et de Mmes M... et K....
6. Ayant estimé qu'il était quasiment certain qu'au regard de la surface financière de l'acquéreur proposé, la banque poursuivante aurait accepté de renoncer à la procédure de vente forcée et que, si la vente était intervenue en septembre 2012, la SCI n'aurait pas supporté un an d'intérêts sur le capital restant dû au titre du prêt ni les frais de saisie immobilière, les juges du fond, qui n'étaient pas tenus de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ont souverainement évalué le quantum du préjudice de perte de chance.
7. Les moyens ne sont donc pas fondés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A... et la société [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. A..., la société [...] , la société AJ UP, prise en la personne de M. E..., en qualité d'administrateur judiciaire de la société [...] , et M. L..., en qualité d'administrateur judiciaire de la société [...] , et les condamne à payer à la SCI Vers le futur et Mme M... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. A..., la société [...] , la société AJ UP, prise en la personne de M. E..., en qualité d'administrateur judiciaire de la société [...] , et M. L..., en qualité d'administrateur judiciaire de la société [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné U... A... et la société [...] in solidum à payer à la SCI Vers le Futur, I... M... et W... K... la somme de 44 615 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU' « Il résulte de cette chronologie que la multiplication des actes passés alternativement par U... A... et sa société, sur des fondements différents – mandat de vente de l'immeuble ou de cessions des parts sociales, compromis portant successivement sur les parts sociales puis sur l'immeuble – étaient de nature à générer une réelle confusion dans l'esprit de I... M... et W... K..., dont il n'est pas contesté qu'elles étaient profanes et confrontées à d'importantes difficultés financières.
Il en ressort également que U... A..., qui s'était engagé en octobre 2011 à acheter les parts sociales au prix de 595.000 euros, a en définitive choisi en mai 2012 d'acquérir l'immeuble 360.000 euros pour le revendre, selon compromis du 10 juillet 2012, à la société Immobilière Européenne des Mousquetaires dont il connaissait de longue date l'intérêt pour le bâtiment de la SCI « Vers le Futur »
En effet, la société Immobilière Européenne des Mousquetaires avait engagé des négociations avec la commune dès le mois d'avril 2012 pour l'achat d'une parcelle contiguë de 680 m² en vue de construire un magasin Netto sur la parcelle objet du compromis.
La société [...] , mandatée par la SCI Vers le Futur à l'effet de vendre ses locaux, dès le 29 février 2012, a attendu la vente forcée du bien, en octobre 2013, pour mettre la société Immobilière Européenne des Mousquetaires en relation avec la SCI « Vers le Futur », et U... A... a cherché, par ces atermoiements, à favoriser ses intérêts au détriment de ceux de la venderesse.
Ainsi que l'a retenu le tribunal, en ne présentant pas ce candidat acquéreur à sa mandante, alors même que son dirigeant, U... A..., avait connaissance des difficultés financières auxquelles la SCI Vers le Futur était confrontée, la société [...] , titulaire d'un mandat de vente depuis le 29 février 2012, a failli à ses obligations de mandataire.
U... A..., qui tentait de son côté de négocier la vente à son avantage, a, quant à lui, violé les règles déontologiques de la profession d'agent immobilier » (arrêt attaqué, p. 5 § 6 à 11) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « La SCI VERS LE FUTUR et la Société [...] sont liées par un contrat de mandat non exclusif de vente ou de prise à bail commercial ou de vente des parts sociales en date du 29 février 2012 [
]
En revanche, il ressort clairement de l'acte de vente du 4 octobre 2013 (page 2) conforté par un courrier de la Société IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES du 22 février 2013 et par un courrier du maire de FORGES du 30 avril 2013 que, par avant-contrat du 10 juillet 2012, M. A... et M. J... s'étaient engagés à revendre le bien à la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES sous la condition suspensive de régularisation de la vente ayant fait l'objet de l'avant-contrat du 11 mai 2012, et sous la condition suspensive pour la Société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES d'obtenir un permis de construire. Selon la missive sus-visée de pour la Société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES adressée au Conseil de la SCI VERS LE FUTUR, les pourparlers ont débuté courant avril 2012.
Il en ressort qu'en ne présentant pas ce candidat acquéreur à ses mandants, la Société [...] chargée de vendre le bien immobilier de son mandant a failli à ses obligations de mandataire, et ce en toute mauvaise foi, puisqu'il est évident que M. A..., par l'entremise de sa Société et en violation des règles déontologiques applicables à la profession d'agent immobilier, a cherché, à réaliser une opération lucrative en achetant au prix de 360000 € un bien, dont il savait qu'il pourrait le revendre 600000 € à minima.
Le comportement fautif, sur le fondement contractuel, pour la Société [...] , et sur le fondement délictuel, pour M. A..., est donc établi » (jugement, p. 5 § 6 et dernier § à p. 6 § 2) ;
ALORS QUE les règles déontologiques d'une profession ne s'imposent qu'aux membres de cette profession ; qu'en jugeant que M. A... avait commis une faute en violant les règles déontologiques applicables à la profession d'agent immobilier, après avoir constaté que l'agent immobilier intervenu en l'espèce était une personne morale distincte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné U... A... et la société [...] in solidum à payer à la SCI Vers le Futur, I... M... et W... K... la somme de 44 615 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Sur les préjudices
Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les agissements de la société [...] et de U... A... ont fait perdre à la SCI Vers Le Futur une chance, que la cour évalue à 90 %, de vendre ses locaux, non pas en octobre 2013, mais un an plus tôt.
En effet, si la société [...] avait présenté la société Immobilière Européenne des Mousquetaires à sa mandante en septembre 2012, la vente aurait eu de grandes chances de se réaliser car le projet de la société était déjà bien avancé :
- le dossier de permis de construire un magasin Netto dans le bâtiment de la SCI Vers le Futur avait été déposé le 17 septembre 2012 ;
- les négociations avec la commune pour l'achat d'une parcelle contiguë de 680 m² avaient commencé en avril 2012 ;
Et il est quasiment certain qu'au regard de la surface financière de l'acquéreur proposé, la banque poursuivante aurait accepté de renoncer à la procédure de vente forcée.
Si la vente était intervenue en septembre 2012, la SCI Vers le Futur n'aurait pas supporté un an d'intérêts sur le capital restant dû au titre du prêt, ni les frais de saisie immobilière.
Au vu des pièces produites sur le montant des intérêts et des frais de saisie immobilière, le préjudice résultant de la perte de chance perdue sera indemnisé à hauteur de 44 612 euros, somme au paiement de laquelle la société [...] sera condamnée » (arrêt attaqué, p. 5 § 4 en partant de la fin à p. 6 § 4 ;
ALORS QU'en décidant que la SCI aurait évité de payer un an d'intérêts sur le capital restant dû au titre du prêt de septembre 2012 au 4 octobre 2013 si l'agent immobilier lui avait présenté l'acquéreur dès septembre 2012 sans répondre au moyen selon lequel la vente aurait de toute façon été retardée par la saisie immobilière en cours, la vente amiable devant être autorisée par le Juge de l'exécution (conclusions d'appel A..., p. 11 § 13 à 15), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.