LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu les articles 1134 et 1178 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 février 2011), que par acte 3 septembre 2007, M. X...a vendu à M. Y... et M. Z... un terrain à L'étang Salé pour 580 000 euros, sous conditions suspensives pour le vendeur de justifier du désenclavement du bien et pour les acquéreurs de l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt, la réitération par acte authentique étant fixée au 30 septembre 2008 ; que M. X..., se plaignant d'avoir adressé aux acheteurs plusieurs demandes de justification du permis de construire restées sans réponse, a, par actes des 27 novembre et 1er décembre 2008, assigné ces derniers en caducité du compromis de vente et paiement de la clause pénale ; 
Attendu que pour débouter M. X...de ses demandes et le condamner à verser à M. Y... et M. Z... le montant de la clause pénale, l'arrêt retient qu'il ne peut être fait grief aux acheteurs de ne pas avoir rempli leurs obligations afférentes à la réalisation des conditions suspensives dès lors que le vendeur n'avait pas rempli préalablement la sienne relative au désenclavement du terrain et que la caducité du compromis est donc due à une faute de ce dernier ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation de désenclavement imposée au vendeur n'était pas enfermée dans un délai et que le contrat ne prévoyait pas qu'elle constituait un préalable à l'exécution par les acheteurs de leurs propres obligations, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; 
Condamne M. Y... et M. Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et M. Z... à payer 2 500 euros à M. X...; rejette la demande de M. Y... et M. Z... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et condamné Monsieur X...à verser à Messieurs Y... et Z... la somme de 29. 000  au titre de la clause pénale contenue dans le compromis du 3 septembre 2007 aujourd'hui caduc ; 
AUX MOTIFS QU'aux termes du compromis signé par les parties formalisé par un acte sous seing privé du 3 septembre 2007 Monsieur Bernard X...a vendu à Ms Vivien Y... et Patrick Z... un terrain dont il est clairement précisé, au titre notamment de l'obligation de bornage à la charge du propriétaire, que la destination est la construction d'un immeuble en tout ou partie à usage d'habitation. Les conditions suspensives qui figurent dans ce compromis sont :- celles de droit commun afférentes à la qualité de l'acquéreur, aux servitudes, charges et vices susceptibles d'être découverts, à l'absence de droit de préemption et d'hypothèques sur le terrain,- l'obligation pour le vendeur de justifier du désenclavement du bien vendu au moyen d'une servitude de passage d'au moins 3, 50 mètres de large desservant le bien vendu depuis la voie publique et établie par acte authentique,- l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire pour la réalisation de deux immeubles pour une superficie de 1. 200 m2,- l'obtention par l'acquéreur d'un prêt dont le montant et les conditions précises étaient indiquées. Il contient une stipulation de clause pénale prévoyant qu'au cas où, toutes les conditions relatives à son exécution étant remplies, l'une des parties, après mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre la somme de 29. 000 . La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2008 et elle n'a jamais été requise ni par le vendeur ni par les acquéreurs et n'est pas intervenue. En effet après avoir sollicité des acquéreurs, notamment par l'intermédiaire de son notaire par courrier du 30 avril 2008, la justification du dépôt du permis de construire ou de la décision de refus de la commune, sans réponse de leur part Monsieur X..., toujours par l'intermédiaire du notaire et par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2008, leur a fait connaître qu'il se prévalait de la caducité du compromis et qu'il entendait reprendre la libre disposition de son bien. Considérant que la caducité du compromis leur était imputable au regard de leur carence fautive dans la non réalisation des conditions suspensives d'obtention du permis de construire et de prêt Monsieur X...a alors initié la présente instance à l'encontre des acquéreurs et requis l'application de la clause pénale à son bénéfice. Or si la validité de ce compromis ne peut être remis en cause, il demeure qu'outre le fait qu'il résulte des termes mêmes de celui-ci que les conditions suspensives d'obtention du permis de construire et de prêt n'étaient souscrites que dans le seul intérêt des acquéreurs qui pouvaient y renoncer, il est évident que Monsieur X...vendeur ne peut leur fait grief, pour requérir l'application de la clause pénale à son profit, de ne pas avoir rempli leurs obligations afférentes à la réalisation de ces conditions dès lors que lui-même n'a pas rempli préalablement la sienne relative au désenclavement du terrain. Si en effet les consorts ne discutent pas n'avoir déposé ni demande de permis de construire ni demande de prêt, Monsieur X...ne conteste pas ne pas avoir rempli son obligation de justifier du désenclavement du bien vendu au moyen d'une servitude de passage d'au moins 3, 50 mètres de large desservant le bien vendu depuis la voie publique et établie par acte authentique. Or, il est évident qu'aucune demande de permis de construire ni d'ailleurs de prêt ne pouvait se faire sans qu'au préalable la parcelle de terrain sur laquelle il était expressément prévu aux termes du compromis la construction d'un immeuble ait été désenclavée. Il s'ensuit qu'en l'absence de faute des acquéreurs Monsieur X...doit être débouté de sa demande tendant à l'application de la clause pénale à son profit et que, la caducité du compromis incombant à une faute de sa part, il doit être condamné à verser aux consorts Y...-Z..., par application de cette clause, la somme de 29. 000  ; 
1°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés ; qu'en affirmant péremptoirement qu'il était « évident » qu'aucune demande de permis de construire « ni d'ailleurs » de prêt ne pouvait être faite par les consorts Z... et Y... sans qu'au préalable Monsieur X...leur ait communiqué la justification du désenclavement de la parcelle, sans indiquer ce qui fondait juridiquement cette obligation de communication préalable de l'acte de désenclavement, à propos de laquelle le compromis de vente est silencieux, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 
2°/ ALORS QUE le compromis de vente stipulait que « les présentes sont conclues sous la condition suspensive suivante : le vendeur s'oblige à justifier du désenclavement du bien vendu au moyen d'une servitude de passage d'au moins 3, 50 mètres de large desservant le bien vendu depuis la voie publique et établie par un acte authentique » (cf. compromis de vente, p. 5, « Conditions suspensives de désenclavement du bien vendu ») ; que ce même compromis obligeait l'acquéreur à déposer une demande de permis et une demande de prêt au plus tard le 30 janvier 2008 ; que le contrat ne prévoyait pas que l'obligation faite au vendeur de justifier du désenclavement de la parcelle cédée par la production d'un acte authentique était un préalable aux dépôts des demandes de permis et de prêt mises à la charge de l'acquéreur et conditionnait ces demandes ; qu'en retenant néanmoins que Monsieur X...était fautif pour n'avoir pas transmis aux consorts Z...
Y..., pour leur permettre de déposer le permis de construire litigieux, la justification du désenclavement de la parcelle, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 1152, 1178 et 1226 du même Code ; 
3°/ ALORS QUE le compromis mettant seulement à la charge du vendeur l'obligation de justifier du désenclavement de la parcelle cédée, sans lui impartir un quelconque délai pour le faire, Monsieur X...était réputé satisfaire à cette obligation en justifiant du désenclavement au plus tard lors de la réitération de la vente par acte authentique, fixée au 30 septembre 2008 ; qu'en jugeant qu'il avait commis un manquement à ses obligations en s'abstenant de le faire et en empêchant ce faisant les acquéreurs de respecter leurs propres obligations, sans constater qu'il aurait été mis en demeure par les acquéreurs de communiquer ce justificatif pour les besoins de l'examen de leur demande de permis, ou qu'un délai avait été convenu entre les parties pour l'y contraindre et qu'il n'aurait pas respecté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1152, 1178 et 1226 du Code Civil ; 
4°/ QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QUE le compromis stipulait que « l'acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive » (cf. compromis de vente du 3 septembre 2007, p. 6, « Condition suspensive d'obtention de prêt ») ; qu'en jugeant que la caducité du compromis avait pour origine le comportement de Monsieur X...qui s'était abstenu de transmettre aux consorts Z... et Y... la justification du désenclavement de la parcelle sans laquelle ils ne pouvaient procéder aux dépôts de la demande de permis et de prêt érigés en conditions suspensives, après avoir pourtant constaté que les consorts Z... et Y... s'étaient abstenus de répondre aux lettres de Monsieur X...les interrogeant sur l'avancée de leurs démarches relatives à l'obtention du permis de construire et du prêt, et n'avaient donc jamais informé Monsieur X...de la nécessité de leur faire parvenir la justification du désenclavement de la parcelle, la Cour d'appel a derechef violé en conséquence l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 1152, 1178 et 1226 du Code civil.