LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 486 F-D
Pourvoi n° D 19-15.926
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
Mme N... W..., veuve V..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° D 19-15.926 contre l'arrêt rendu le 12 février 2019 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige l'opposant à M. Q... L..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme V..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. L..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 12 février 2019), M. L... exploite des parcelles appartenant à MM. V... dont la mère a conservé l'usufruit. Il est cessionnaire de deux baux distincts qui avaient été consentis à ses parents le 11 avril 1981. A la suite d'opérations de remembrement et de rénovation cadastrale sur les communes concernées, l'assiette parcellaire a été substantiellement modifiée et les droits du preneur reportés sur la nouvelle assiette.
2. Par acte du 27 mars 2015, Mme V... a délivré un congé à M. L... au titre du premier bail, sur le fondement des articles L. 411- 47 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, à effet au 30 septembre 2016, pour reprise au profit de son fils, B..., ou, à défaut, de son autre fils, R....
3. Par un autre acte du même jour, Mme V... a délivré à M. L... un congé rural au titre du second bail, à effet au 30 septembre 2019, pour reprise au profit de son fils, B..., ou, à défaut, au profit de son autre fils, R....
4. Par déclarations des 10 et 15 juillet 2015, M. L... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation des congés respectifs.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. Mme V... fait grief à l'arrêt d'annuler le congé délivré à M. L..., avec effet au 30 septembre 2016, relatif au bail conclu le 11 avril 1981 sur une surface de 45 ha 79 a 68 ca, alors :
« 1°/ qu'aucune disposition du code rural et de la pêche maritime n'impose la mention dans le congé de la désignation cadastrale et de la superficie de chacune des parcelles reprises ; qu'a fortiori, en cas de reprise portant sur l'ensemble des terres données à bail, l'absence des références cadastrales est indifférente ; qu'en retenant, pour annuler le congé, que du fait de la modification de l'assiette du bail par l'effet du démembrement et du concours des deux baux et des deux congés sur les mêmes parcelles, le preneur n'aurait pas été en mesure de savoir quels étaient les biens affectés par le congé pour reprise, quand elle constatait par ailleurs que le congé rappelait l'acte authentique en vertu duquel le titre locatif avait été consenti, désignait les lieux loués figurant au bail d'origine et précisait la surface qui devait être libérée sur les parcelles sur lesquels les droits du preneur s'étaient reportés à la suite du remembrement et de la rénovation cadastrale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que le congé est valable s'il est avéré que l'omission ou l'inexactitude constatée n'est pas de nature à induire le preneur en erreur ; que la mention dans le congé de la surface à libérer sur des parcelles formant l'assiette de deux baux distincts permet suffisamment de déterminer l'assiette de la reprise, excluant ainsi que le preneur soit induit en erreur ; qu'en retenant, pour annuler le congé, que la consistance des biens repris était incertaine du fait de leur concours avec un autre bail et qu'il appartenait à Mme V... préalablement à la délivrance du congé d'individualiser la part des parcelles litigieuses correspondant aux lieux loués en vertu du bail en cause sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, M. L... étant locataire de la totalité de la surface de ces parcelles au titre des deux baux conclus avec Mme V..., la mention de la surface louée sur ces parcelles au titre du présent bail et devant être libérée n'excluait pas qu'il ait pu être induit en erreur, peu important que la surface correspondante n'ait pas été individualisée concrètement, M. L... pouvant libérer la surface louée sur les parcelles [...] , [...] , [...]  et [...]  comme il l'entend, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
6. Lorsque la reprise pour exploiter porte sur une partie des biens loués ou sur des biens loués en vertu de baux aux échéances différentes, le congé avec refus de renouvellement doit comporter une délimitation claire et précise des biens concernés.
7. Après avoir relevé que les parcelles attribuées à Mme V... lors du remembrement étaient comprises dans l'assiette des deux baux consentis à M. L..., la cour d'appel a énoncé à bon droit que, si cette particularité n'avait pas affecté les opérations de rénovation cadastrale, il appartenait néanmoins à la bailleresse, préalablement à la délivrance du congé, d'individualiser la partie des parcelles qui correspondait aux lieux loués en vertu de chaque bail et dont elle poursuivait la reprise.
8. Elle a retenu souverainement que Mme V... ne le démontrait pas, celle-ci n'ayant justifié ni même prétendu avoir entrepris une quelconque démarche amiable ou judiciaire en vue d'une telle individualisation, de sorte que les termes du congé ne permettaient pas, à eux seuls, de déterminer la consistance exacte des parcelles objet de la reprise.
9. Elle a estimé que l'ambiguïté constatée n'était pas levée par la délivrance concomitante d'un autre congé visant les mêmes biens mais pour une date d'effet différente et que la circonstance que M. L... eût été locataire de la totalité de la surface au titre des deux baux n'excluait pas qu'il ait été induit en erreur par le libellé des congés délivrés.
10. La cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que le congé devait être annulé.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme V... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme V... et la condamne à payer à M. L... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour Mme V...
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir annulé le congé délivré le 27 mars 2015 par Mme N... W... veuve V... à M. Q... L..., avec effet au 30 septembre 2016, relatif au bail conclu le 11 avril 1981 sur une surface de 45ha 79a 68ca ;
AUX MOTIFS QUE
« Sur la demande de nullité du congé pour vice de forme.
L'indication des parcelles pour lesquelles il est donné congé ne figure pas parmi les mentions devant figurer au bail en application de l'article L.411-47 du code rural pour autant, il est de principe que le congé doit à peine de nullité être dénué d'ambiguïté.
Le congé indique que suite aux opérations de remembrement, les droits du preneur ont été reportés sur les parcelles attribuées aux bailleurs en contrepartie de leurs apports et que « M. Q... L... est actuellement locataire des parcelles suivantes» :
terroir de la commune de Roupy:
parcelle [...]  d'une contenance de 3ha 46a 09ca,
parcelle [...]  d'une contenance de 5ha 01a 90ca,
terroir de la commune d'Etreillers,
parcelle [...]  pour 11 ha 29 a,
parcelle [...]  pour 26 ha 09a 98ca,
parcelle [...]  pour 4 ha 21a 68ca,
terroir de commune d'Attilly,
parcelle [...]  pour 4ha 67a 50ca.
Il résulte du bail d'origine que les dix-huit parcelles données à bail en vertu de celui-ci développaient une contenance totale de 45ha 79a 68ca ; il n'est pas contesté que parmi ces dix-huit parcelles, trois d'entre elles sises sur terroir de Roupy n'ont pas été affectées par les opérations de remembrement, à savoir les parcelles [...] , [...]  et [...]  devenues à la suite d'une modernisation cadastrale [...]  et [...] .
Il est précisé au congé que sur « les parcelles [...] , [...] , [...]  et [...]  susvisées représentant une surface globale de 46 hectares 28 ares et 06 centiares (en fait 16 centiares), seuls 37 hectares sont loués au titre du bail objet du présent congé ».
Le procès-verbal de remembrement versé aux débats permet de vérifier que les parcelles [...] , [...]  et [...] sises sur le terroir de la commune d'Etreiller et la parcelle [...]  sise sur le terroir de la commune d'Attily sont issues des opérations de remembrement, qu'elles ont été attribuées à Mme N... W... veuve V... en contrepartie des parcelles abandonnées qui avaient été louées en vertu du bail en cause.
La lecture du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Quentin dans le litige opposant les mêmes parties relatif au congé portant sur l'autre bail renseigne sur l'assiette de celui-ci, laquelle comprend également après opérations de remembrement les trois parcelles sises sur le terroir de la commune d'Etreillers ([...] , [...] , [...] ) et sur la parcelle [...]  dépendant du terroir de la commune d'Attilly. Cet autre congé a été donné pour le 30 septembre 2019.
Le rappel au congé querellé dans le cadre de la présente instance de l'acte authentique en vertu duquel le titre locatif a été consenti, la désignation des lieux loués figurant au bail d'origine et la précision figurant au congé selon laquelle sur les parcelles [...] , [...] , [...]  et [...]  [en réalité, [...] ] faisant partie désormais de l'assiette du bail d'une superficie totale de 46ha 28a 06ca, seuls 37 hectares 31 ares sont loués au titre du bail objet du congé ne suffisent pas du fait de la modification de l'assiette du bail par l'effet du démembrement et du concours des deux baux et des deux congés sur les mêmes parcelles, à mettre le preneur en mesure de savoir quels étaient les biens affectés par le congé.
Les premiers juges ont rejeté le moyen de nullité de forme du congé défendu par M. Q... L..., considérant son analyse comme non sérieuse au motif qu'elle reviendrait à considérer que tout remembrement mettrait obstacle à la délivrance d'un congé postérieur par un bailleur en rendant l'assiette de la reprise indéterminable.
La particularité de l'espèce tient au fait que les parcelles attribuées à Mme N... W... veuve V... sont comprises dans l'assiette des deux baux consentis par cette dernière à M. Q... L.... Si cette particularité n'a pas affecté les opérations de remembrement, il appartenait à Mme N... W... veuve V... préalablement à la délivrance du congé présentement querellé d'individualiser la part des parcelles litigieuses correspondant aux lieux loués en vertu du bail en cause et dont elle poursuit la reprise par ce congé, ce qu'elle n'a pas fait, n'ayant justifié ni même prétendu avoir entrepris une quelconque démarche amiable et/ou judiciaire en vue de cette individualisation.
Le congé querellé ne saurait valablement poursuivre la reprise de biens dont la consistance demeure incertaine du fait de leur concours avec un autre bail.
Il résulte de ce qui précède une ambiguïté du congé querellé que ne vient nullement lever la délivrance d'un autre congé visant les mêmes biens mais pour une date différente.
Partant, pour les motifs qui précèdent et qui se substituent à ceux retenus par les premiers juges, le jugement est confirmé en ce qu'il a annulé le congé et en l'ensemble de ses dispositions subséquentes. » (arrêt, p. 5, Motifs, à p. 7, al. 3) ;
1) ALORS QU'aucune disposition du code rural et de la pêche maritime n'impose la mention dans le congé de la désignation cadastrale et de la superficie de chacune des parcelles reprises ; qu'a fortiori, en cas de reprise portant sur l'ensemble des terres données à bail, l'absence des références cadastrales est indifférente ; qu'en retenant, pour annuler le congé, que du fait de la modification de l'assiette du bail par l'effet du démembrement et du concours des deux baux et des deux congés sur les mêmes parcelles, le preneur n'aurait pas été en mesure de savoir quels étaient les biens affectés par le congé pour reprise, quand elle constatait par ailleurs que le congé rappelait l'acte authentique en vertu duquel le titre locatif avait été consenti, désignait les lieux loués figurant au bail d'origine et précisait la surface qui devait être libérée sur les parcelles sur lesquels les droits du preneur s'étaient reportés à la suite du remembrement et de la rénovation cadastrale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le congé est valable s'il est avéré que l'omission ou l'inexactitude constatée n'est pas de nature à induire le preneur en erreur ; que la mention dans le congé de la surface à libérer sur des parcelles formant l'assiette de deux baux distincts permet suffisamment de déterminer l'assiette de la reprise, excluant ainsi que le preneur soit induit en erreur ; qu'en retenant, pour annuler le congé, que la consistance des biens repris était incertaine du fait de leur concours avec un autre bail et qu'il appartenait à Mme V... préalablement à la délivrance du congé d'individualiser la part des parcelles litigieuses correspondant aux lieux loués en vertu du bail en cause sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 6, al. 2), si, M. L... étant locataire de la totalité de la surface de ces parcelles au titre des deux baux conclus avec Mme V..., la mention de la surface louée sur ces parcelles au titre du présent bail et devant être libérée n'excluait pas qu'il ait pu être induit en erreur, peu important que la surface correspondante n'ait pas été individualisée concrètement, M. L... pouvant libérer la surface louée sur les parcelles [...] , [...] , [...]  et [...]  comme il l'entend, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime.