LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles,14 mars 2017) que M. et Mme X... ont consenti à M. et Mme Y... une promesse synallagmatique de vente d'un fonds de commerce, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par ces derniers ; que la société Y... a été constituée afin de se substituer au bénéficiaire ; que, prétendant que M. et Mme X... avaient refusé de réitérer la vente dans le délai convenu malgré la réalisation de la condition suspensive, M. et Mme Y... ainsi que la société Y... les ont assignés en remboursement de l'acompte versé sur le prix de vente et en paiement de l'indemnité contractuelle prévue en cas de renonciation à la vente ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de constatation de la caducité de la promesse de vente en l'absence de dépôt de demande de prêt au plus tard le 2 juillet 2013 et de réalisation de la condition d'octroi du prêt, de les condamner solidairement à payer à M. et Mme Y... et à la société Y... (les consorts Y...) le dédit et de rejeter leurs demandes en paiement de celui-ci ainsi qu'en réparation de leurs préjudices alors, selon le moyen :
1°/ que le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que « la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives signée le 20 juin 2013 entre M. X... (le Promettant) et les époux Y... (le Bénéficiaire) produite aux débats », visée par le jugement et l'arrêt attaqué, stipulait expressément, « Titre II PROMESSE (
) II.2 Conditions Suspensives (
) II.3 : délai de réalisation de la Promesse (
) les parties conviennent que toutes les conditions suspensives stipulées au présent acte devront être réalisées au plus tard le 23 août 2013 ; par ailleurs, le Bénéficiaire devra justifier avoir déposé une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard le 2 juillet 2013, sous peine de caducité de la Promesse » ; qu'il s'ensuivait, qu'à peine de caducité de la promesse de vente, les consorts Y... devaient prouver le dépôt d'une demande de crédit auprès de la banque, au plus tard le 2 juillet 2013 ; qu'il s'agissait, là, non pas d'une condition suspensive stipulée au profit du seul acquéreur, mais bien d'une obligation contractuelle mise à sa charge sanctionnée par la caducité de cette promesse ; qu'en affirmant le contraire pour retenir que « les vendeurs ne pouvaient utilement opposer le dépôt tardif de la demande de prêt », la cour d'appel a dénaturé le titre II de la promesse synallagmatique du 20 juin 2013 et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que pour échapper à la caducité de facto de la promesse de vente, il incombait au bénéficiaire de démontrer qu'il avait « déposé une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard le 2 juillet 2013 » ; qu'en se bornant à dire que les acquéreurs auraient satisfait à cette obligation, aux seuls motifs adoptés que « par mail du 4 juillet 2013, le cabinet Leriquie indiquait au conseil des époux X... que 5 dossiers de banque étaient partis vers leur destinataire le 25 juin 2013 et attachait en pièce jointe un courrier qu'il indiquait avoir adressé aux époux Y... le 25 juin 2013 », sans constater la preuve d'un dépôt effectif d'une demande de crédit, notamment par la production du récépissé de la banque, la cour d'appel a violé l'adage « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même », ensemble les articles 1134, 1176, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1315 du code civil ;
3°/ qu'il est interdit au juge de dénaturer les éléments versés aux débats ; que le courrier de la banque daté du 26 juillet 2013, visé par le jugement entrepris donnant son accord à la société Y... pour le financement de l'achat du fonds de commerce, ne précisait pas la date du dépôt de la demande de crédit par les acquéreurs ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, « qu'il ne peut être contesté au vu de ce courrier de la banque que les époux Y... ont fait diligence pour obtenir un prêt bancaire, conforme aux stipulations des conditions suspensives de la Promesse de vente » qui prévoyait expressément, à peine de caducité de cette promesse, le dépôt d'une demande de crédit auprès d'une banque, au plus tard, le 2 juillet 2013, la cour d'appel a dénaturé le courrier de la banque du 26 juillet 2013, et violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ que la caducité de la promesse était acquise de facto à la date du 2 juillet 2013, en l'absence de preuve par le bénéficiaire d'une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard, à cette date, sans que le vendeur ait à remplir des formalités nécessaires à sa mise en oeuvre ; qu'en reprochant aux vendeurs, par motifs adoptés des premiers juges de ne pas avoir invoqué la caducité de la promesse en août 2013, quand l'accord de la banque d'octroyer son prêt leur avait été notifié, et qu'ils n'auraient pu, par suite, l'invoquer a posteriori, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
5°/ que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'au cas présent, cette offre sans réserve et ferme devait être faite par la banque au plus tard le 23 août 2013 pour un montant de 380 000 euros ; qu'en se bornant à viser « la lettre du conseil des acquéreurs du 7 août 2013 indiquant l'accord de la Banque populaire rives de Paris pour le financement de l'achat du fonds de commerce », pour déclarer accomplie la condition suspensive d'obtention du prêt, sans constater la délivrance par la banque d'une offre ferme et sans réserve d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
6°/ qu'un accord de principe ou avec réserve ne constitue pas l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'au présent cas, par motifs adoptés des premiers juges , la cour d'appel a constaté que la banque avait donné son accord avec réserves le 26 juillet 2013, mais que « les fonds à hauteur de 380.000 euros avaient été débloqués » au 1er octobre 2013, soit postérieurement à la date prévue par la condition suspensive au 23 août 2013 ; qu'en affirmant cependant, par motifs adoptés des premiers juges, « que la condition suspensive d'obtention du prêt était donc réalisée au 23 août 2013 et que les conditions de la vente étaient parfaites », la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations de fait et a violé les articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Mais attendu, en premier lieu, que c'est sans dénaturer l'acte litigieux que la cour d'appel a relevé qu'il précisait expressément que les conditions suspensives qu'il prévoyait étaient stipulées au profit de l'acquéreur, qui pourrait seul s'en prévaloir ou choisir d'y renoncer ;
Et attendu, en second lieu, que ce seul motif étant de nature à justifier la décision quant à la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, invoquée par M. et Mme X..., les griefs des deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches, qui critiquent des motifs surabondants, sont inopérants ;
D'où il suit que pour partie inopérant, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de constatation de la caducité de la promesse de vente en raison du dépassement du délai pour la réitération de la vente, de les condamner solidairement à payer aux consorts Y... le dédit, et de rejeter leurs demandes en paiement de celui-ci ainsi qu' en réparation de leurs préjudices alors, selon le moyen, que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas remplie, la promesse est caduque ; qu'au présent cas, il résultait du paragraphe II.3 de la promesse de vente que « les parties conviennent que la Promesse devra être réitérée au plus tard le 3 septembre 2013, par la signature d'un acte définitif de cession » ; que la caducité de la promesse était de facto acquise à cette date, sauf report du délai par le promettant pour régularisation ; qu'à supposer même que les parties aient pu, d'un commun accord, reporter la date de la signature de l'acte authentique au 13 septembre suivant, le défaut de régularisation de la convention à cette date, rendait caduque la promesse, qui ne pouvait plus permettre une réitération de l'acte le 1er octobre, à la seule initiative des acquéreurs ; qu'en décidant le contraire aux motifs erronés que « la date stipulée à la promesse de vente pour sa régularisation n'est assortie d'aucune sanction », la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse ne prévoyait aucune sanction en cas de non-respect de la date stipulée pour la régularisation de l'acte de vente, la cour d'appel a pu rejeter le moyen tiré de la caducité de la promesse ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de constatation, en application de l'article 1612 du code civil, qu'aucun acte réitératif de vente n'avait pu être régularisé en date des 3 et 12 septembre 2013, à défaut de présentation des fonds propres à permettre le paiement du prix et des frais accessoires inhérents à la vente, de les condamner solidairement à payer aux consorts Y... le dédit, et de rejeter leurs demandes en paiement de celui-ci ainsi qu' en réparation de leurs préjudices alors, selon le moyen, que le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix ; que dans leurs conclusions d'appel n° 4 récapitulatives , les vendeurs avaient démontré que les acquéreurs n'avaient offert de verser que la somme de 450 000 euros, au lieu de celle de 480 000 euros, non compris l'acompte de 50 000 euros, initialement prévue pour conclure l'opération (sans compter le crédit vendeur de 100 000 euros, soit une totalité de 630 000 euros) et « sans faire référence aux 80.000 euros relatifs aux frais accessoires à la vente » ; qu'en estimant que les conditions de l'acquisition du fonds de commerce auraient été remplies, aux seuls motifs que « que les acquéreurs justifient avoir disposé et présenté, au 1er octobre 2013, 50 000 euros qu'ils avaient versés au titre de l'indemnité d'immobilisation du fonds de commerce, 380 000 euros représentés par deux chèques de banque, 22 810 euros par un chèque au nom du Trésor public, 2 152,80 euros versés au conseil pour les frais d'acte, ainsi que 89 847,20 euros et 8 293,20 euros déposés sur leur compte en banque pour leur apport personnel », sans s'expliquer sur le moyen susmentionné et rechercher si le prix de vente et ses accessoires avaient été intégralement par les acquéreurs pour leur permettre de disposer du bien vendu, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1612 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les consorts Y... justifiaient avoir réuni une somme globale de 553 103 euros, hors crédit vendeur, laquelle est supérieure à celle de 480 000 euros invoquée par le moyen, la cour d'appel a effectué la recherche prétendument omise et légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le cinquième moyen :
Attendu que M. et Mme X... font encore le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que tout jugement doit être motivé ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen péremptoire des vendeurs tiré de ce que la clause de dédit ne peut être analysée autrement que comme une clause pénale dont l'application doit être proportionnée au préjudice réellement subi par les acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'une clause de dédit ne constituant pas une clause pénale, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. et Mme Y... ainsi qu'à la société Y... la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les vendeurs, M. et Mme X..., de leurs demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente du 20 juin 2013, à raison de l'absence de dépôt de demandes de prêt au plus tard le 2 juillet 2013, de les AVOIR condamnés solidairement à payer à M. et Mme Y... et à la SAS Y... la somme de 50 000 euros au titre du dédit, et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de ces derniers à leur régler les sommes de 50 000 euros au titre de ce dédit et 25 000 euros, en réparation des préjudices subis ;
AUX MOTIFS QUE « ils [les vendeurs, M. et Mme X...] se prévalent du manquement des acquéreurs à l'obligation qu'ils tenaient de la promesse de vente de déposer une demande de crédit au plus tard le 2 juillet 2013, et alors que mis en demeure d'y satisfaire le 4 juillet 2013, ils n'y ont pas répondu ; (
) ; mais considérant, (
), que la promesse de vente prévoyait expressément que les conditions suspensives étaient stipulées au profit du seul acquéreur, "qui pourra seul s'en prévaloir ou choisir d'y renoncer" ; qu'il en résulte que les vendeurs ne pouvaient utilement opposer le dépôt tardif de la demande de prêt ou celui de l'obtention du prêt, auquel les acquéreurs, qui demandaient la conclusion de la vente, avaient en tout état de cause satisfait, ainsi que cela résulte d'une part, du courriel de l'intermédiaire immobilier qui indiquait aux vendeurs le 4 juillet 2013 que cinq demandes de prêts avaient été faites (
) » (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives signée le 20 juin 2013 entre Monsieur X... (le Promettant) et les époux Y... (le Bénéficiaire) est produite aux débats ; que le paragraphe II.1 « Promesse sous conditions suspensives » énonce : « Par les présentes, Le Promettant promet de céder au bénéficiaire, qui accepte ladite promesse tout en prenant l'engagement d'acquérir mais sous les conditions suspensives expresses ci-après énoncées, le fonds de commerce
» ; que le paragraphe II.2 « Conditions suspensives » énonce les conditions suspensives, notamment au paragraphe II.2.2 : « le Bénéficiaire devra obtenir un prêt d'un montant en principal de 380 000 €, au taux maximum de 4% hors assurance
» ; que le paragraphe II.2.4 énonce : « Les conditions suspensives qui viennent d'être mentionnées sont stipulées d'un commun accord entre les parties dans l'intérêt du Bénéficiaire qui pourra seul s'en prévaloir ou choisir d'y renoncer » ; que le paragraphe II.3 « Délai de réalisation de la promesse » précise : « Les parties conviennent que toutes les conditions suspensives stipulées au présent acte devront être réalisées au plus tard le 23 août 2013. Par ailleurs, le Bénéficiaire devra justifier avoir déposé une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard le 2 juillet 2013, sous peine de caducité de la Promesse » ; que les époux X... allèguent que les époux Y... n'ont pas respecté leur engagement de justifier avoir déposé une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard le 2 juillet 2013 ; que cependant par mail du 4 juillet 2013, le cabinet LERIQUIER indiquait au conseil des époux X... que 5 dossiers de banque étaient partis vers leur destinataire le 25 juin 2013 et attachait en pièce jointe un courrier qu'il indiquait avoir adressé aux époux Y... le 25 juin 2013 ; que les époux X... contestent ce document, alléguant qu'il avait été rédigé a posteriori pour les besoins de la cause ; qu'ils n'apportent pas la preuve de leurs allégations ; que par lettre officielle en date du 7 août 2013, le conseil des époux Y... faisait copie à son contradicteur de l'accord de la Banque Populaire Rives de Paris adressé à la SAS Y... pour le financement de l'achat du fonds de commerce, à hauteur de 380 000 € au taux fixe de 2,85% ; que le courrier de la banque produit aux débats est daté du 26 juillet 2013 ; qu'il ne peut être contesté au vu du courrier de la banque que les époux Y... ont fait diligence pour obtenir un prêt bancaire conforme aux stipulations des conditions suspensives de la Promesse de vente ; que la Promesse indique que les époux Y... doivent justifier avoir déposé une demande de prêt au plus tard le 2 juillet 2013 et non de la date butoir à laquelle ils devaient informer les époux X... ; que de plus, les époux X... n'ont pas à ce stade invoqué la caducité de la Promesse ; qu'ils ne peuvent en conséquence invoquer a posteriori le fait qu'il n'a jamais été justifié de la réalité des diligences dans les délais pour prétendre à une caducité de la Promesse » (jugement entrepris, p. 10) ;
ALORS QUE 1°) le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que « la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives signée le 20 juin 2013 entre Monsieur X... (le Promettant) et les époux Y... (le Bénéficiaire) produite aux débats », visée par le jugement entrepris confirmé (p. 10, §. 2) et l'arrêt attaqué (p. 6, §. 3), stipulait expressément, « Titre II PROMESSE (
) II.2 Conditions Suspensives (
) II.3 : délai de réalisation de la Promesse (
) les parties conviennent que toutes les conditions suspensives stipulées au présent acte devront être réalisées au plus tard le 23 août 2013 ; par ailleurs, le Bénéficiaire devra justifier avoir déposé une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard le 2 juillet 2013, sous peine de caducité de la Promesse » ; qu'il s'ensuivait, qu'à peine de caducité de la promesse de vente, M. et Mme Y... et la SAS Y...  devaient prouver le dépôt d'une demande de crédit auprès de la banque, au plus tard le 2 juillet 2013 ; qu'il s'agissait, là, non pas d'une condition suspensive stipulée au profit du seul acquéreur, mais bien d'une obligation contractuelle mise à sa charge sanctionnée par la caducité de cette promesse ; qu'en affirmant le contraire pour retenir que « les vendeurs ne pouvaient utilement opposer le dépôt tardif de la demande de prêt », la cour d'appel a dénaturé le titre II de la promesse synallagmatique du 20 juin 2013 et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 2°), au surplus, nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; que pour échapper à la caducité de facto de la promesse de vente, il incombait au bénéficiaire de démontrer qu'il avait « déposé une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard le 2 juillet 2013 » ; qu'en se bornant à dire que les acquéreurs auraient satisfait à cette obligation, aux seuls motifs adoptés (jugement entrepris, p. 10) que « par mail du 4 juillet 2013, le cabinet LERIQUIER indiquait au conseil des époux X... que 5 dossiers de banque étaient partis vers leur destinataire le 25 juin 2013 et attachait en pièce jointe un courrier qu'il indiquait avoir adressé aux époux Y... le 25 juin 2013 », sans constater la preuve d'un dépôt effectif d'une demande de crédit, notamment par la production du récépissé de la banque, la cour d'appel a violé l'adage « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même », ensemble les articles 1134, 1176, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1315 du code civil ;
ALORS QUE 3°) et en toute hypothèse, il est interdit au juge de dénaturer les éléments versés aux débats ; que le courrier de la banque daté du 26 juillet 2013, visé par le jugement entrepris (p. 10, §. 6) donnant son accord à la SAS Y... pour le financement de l'achat du fonds de commerce, ne précisait pas la date du dépôt de la demande de crédit par les acquéreurs ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges (jugement entrepris, p. 10), « qu'il ne peut être contesté au vu de ce courrier de la banque que les époux Y... ont fait diligence pour obtenir un prêt bancaire, conforme aux stipulations des conditions suspensives de la Promesse de vente » qui prévoyait expressément, à peine de caducité de cette promesse, le dépôt d'une demande de crédit auprès d'une banque, au plus tard, le 2 juillet 2013, la cour d'appel a dénaturé le courrier de la banque du 26 juillet 2013, et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE 4°) la caducité de la promesse était acquise de facto à la date du 2 juillet 2013, en l'absence de preuve par le bénéficiaire d'une demande de crédit auprès d'un établissement bancaire au plus tard, à cette date, sans que le vendeur ait à remplir des formalités nécessaire à sa mise en oeuvre ; qu'en reprochant aux vendeurs, par motifs adoptés des premiers juges (cf. jugement entrepris, p. 10, §. 7) de ne pas avoir invoqué la caducité de la promesse en août 2013, quand l'accord de la banque d'octroyer son prêt leur avait été notifié, et qu'ils n'auraient pu, par suite, l'invoquer a posteriori, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les vendeurs, M. et Mme X..., de leurs demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente du 20 juin 2013, à raison de l'absence de réalisation de la condition d'octroi du prêt, de les AVOIR condamnés solidairement à payer à M. et Mme Y... et à la SAS C... , la somme de 50 000 euros au titre du dédit, et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de ces derniers à leur régler les sommes de 50 000 euros au titre de ce dédit et 25 000 euros, en réparation des préjudices subis ;
AUX MOTIFS QU'« ils [les vendeurs, M. et Mme X...] opposent en outre, le manquement des acquéreurs dans leur obligation d'obtenir ce prêt avant le délai convenu devant expirer le 23 août 2013, et dont ils soutiennent qu'elle devait être justifiée par une offre écrite, ferme et définitive de la banque ; (
) ; mais considérant, (
), que la promesse de vente prévoyait expressément que les conditions suspensives étaient stipulées au profit du seul acquéreur, "qui pourra seul s'en prévaloir ou choisir d'y renoncer" ; qu'il en résulte que les vendeurs ne pouvaient utilement opposer le dépôt tardif de la demande de prêt ou celui de l'obtention du prêt, auquel les acquéreurs, qui demandaient la conclusion de la vente, avaient en tout état de cause satisfait, ainsi que cela résulte (
) de la lettre du conseil des acquéreurs du 7 août 2013 indiquant l'accord de la Banque populaire rives de Paris pour l'achat du fonds de commerce » (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le paragraphe II.1 « Promesse sous conditions suspensives » énonce : « Par les présentes, Le Promettant promet de céder au bénéficiaire, qui accepte ladite promesse tout en prenant l'engagement d'acquérir mais sous les conditions suspensives expresses ci-après énoncées, le fonds de commerce
» que le paragraphe II.2 « Conditions suspensives » énonce les conditions suspensives, notamment au paragraphe II.2.2 : « le Bénéficiaire devra obtenir un prêt d'un montant en principal de 380 000 €, au taux maximum de 4% hors assurance
» ; que le paragraphe II.2.4 énonce « Les conditions suspensives qui viennent d'être mentionnées sont stipulées d'un commun accord entre les parties dans l'intérêt du Bénéficiaire qui pourra seul s'en prévaloir ou choisir d'y renoncer » ; que le paragraphe II.3 « Délai de réalisation de la promesse » précise : « Les parties conviennent que toutes les conditions suspensives stipulées au présent acte devront être réalisées au plus tard le 23 août 2013. L'accord de financement de la banque est donné « sous réserve de l'acceptation de l'entreprise d'assurance par la banque et du risque par l'assureur » ; que le 9 août, le conseil des époux Y... faisait parvenir à son contradicteur la copie de l'accord de l'assurance, l'assureur étant la CBP, une émanation de la BPRP ; que ce courrier du conseil des demandeurs stipulait : « en conséquence la condition suspensive liée au crédit bancaire est réalisée » ; que l'accord de la banque mentionne notamment : « Garanties » : Subrogation privilège du vendeur, nantissement sur le fonds de commerce. Caution SOCAMA à hauteur de 150 000 €, caution personnelle de M. Y... Tony et Consentement express de Mme » ; « Réserves : L'apport personnel soit conforme au plan de financement et prises de garantie » ; « Validité de cet accord : Cet accord de crédit est valable 8 mois à compter de la présente ; dans ce délai, notre accord restera valable, sauf dans les cas suivants :
impossibilité de prendre les garanties prévues
» ; qu'à la lecture des points ci-dessus, il apparaît qu'une fois la réserve sur l'assurance levée, l'accord de la banque était définitif et que la seule condition lui permettant de ne pas honorer son accord de prêt soit l'impossibilité de prendre les garanties prévues ; qu'à aucun moment, la banque n'a invoqué cette clause ; que les époux X... n'apportent pas la preuve que la visite du site par la SOCAMA était indispensable à l'accord de prêt ; que de surcroît, un constat d'huissier produit aux débats et établi en date du 1er octobre 2013 atteste que les fonds à hauteur de 380 000 € avaient été débloqués par la banque à cette date et que la banque avait donc honoré son accord du 26 juillet 2013 ; que la condition suspensive d'obtention du prêt était donc réalisée au 23 août 2013 ; que les conditions de la vente étaient parfaites ; que de surcroît, la Promesse de vente précise que « Les conditions suspensives qui viennent d'être mentionnées sont stipulées d'un commun accord entre les parties dans l'intérêt du Bénéficiaire qui pourra seul s'en prévaloir ou choisir d'y renoncer » ; que les époux Y... et la SAS Y...  en tant que bénéficiaires étaient les seuls à pouvoir se prévaloir de la clause suspensive ; qu'il est constant qu'ils ne l'ont pas fait puisqu'ils ont demandé la réalisation de la promesse en convoquant les époux X... à une réunion de signature le 1er octobre 2013 par acte extrajudiciaire en date du 26 septembre 2013 ; que la promesse de vente stipule en son paragraphe II.3 : « Les parties conviennent que la Promesse devra être réitérée au plus tard le 3 septembre 2013 par la signature d'un acte définitif de cession » ; que par courrier officiel en date du 30 août 2013, le conseil des défendeurs écrivait à son contradicteur : « Suite à votre télécopie du 28 août dernier, je vous précise que le rendez-vous de signature ne pourra avoir lieu avant le 13 septembre prochain. » ; qu'à cette date, les époux X... ne remettaient donc pas en cause la signature de l'acte de cession ; que les époux X... allèguent du défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt dans les délais, à savoir avant le 23 août 2013 pour justifier de la caducité de la Promesse de vente ; qu'au soutien de leur allégation, ils produisent aux débats un courrier du conseil des demandeurs du 4 septembre 2013 à leur conseil qui écrivait : « je vous remercie de m'autoriser à faire passer le clacq dans l'établissement afin de permettre à Socama de garantir le crédit » ; que ce n'est que le 17 septembre, soit 13 jours après réception du courrier du 4 septembre et 6 jours après la réunion de pré-signature du 12 septembre mentionnée plus haut qu'ils invoquent cette demande pour justifier du fait que l'accord de la Socama pour garantir le prêt n'avait pas été donné à la date du 23 août et que l'accord d'obtention du prêt par la SAS Y... n'était donc pas acquise à cette date par les demandeurs ; que cependant ils n'apportent aucunement la preuve que la banque ait remis en cause son accord de prêt ; que les époux X... ne se sont pas rendus à la réunion de signature du 1er octobre 2013 ; qu'en ne se rendant pas à cette Convocation ils ont manifesté leur refus de procéder à la réalisation de la promesse à laquelle ils s'étaient engagés ; que le paragraphe II.7 « Acompte- indemnité due encas de renonciation à la cession » stipule : « II.7.1 De convention expresse entre les parties, il est versé un acompte de 50 000 € en un chèque à l'ordre de la CARPA ; II.7.2 Les parties conviennent que la somme de 50 000 € sera due, au Promettant, à défaut de réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Bénéficiaire entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Promettant ; au Bénéficiaire, en sus du remboursement de l'acompte, à défaut de la réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Promettant entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Bénéficiaire » ; qu'en l'espèce, les conditions suspensives ont été réalisées, que le Bénéficiaire en convoquant le Promettant à la réunion de signature ne s'est pas soustrait aux obligations résultant de la Promesse de vente ; par contre, que le Promettant s'est soustrait à ses obligations en ne réalisant pas la Promesse, considérant à tort que celle-ci était devenue caduque ; qu'en conséquence, le tribunal dira que la condition suspensive comprise au bénéfice de l'acquéreur dans la promesse synallagmatique de vente et d'achat du fonds de commerce est satisfaite et condamnera solidairement les époux X... à payer aux demandeurs la somme de 50 000 € en tout au titre du dédit fixé dans le cadre des dispositions du paragraphe II.7.2 de la Promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce du 20 juin 2013 » (jugement entrepris, pp. 10-12) ;
ALORS QUE 1°) la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'au cas présent, cette offre sans réserve et ferme devait être faite par la banque au plus tard le 23 août 2013 pour un montant de 380 000 euros ; qu'en se bornant à viser (arrêt attaqué, p. 6, §. 3), « la lettre du conseil des acquéreurs du 7 août 2013 indiquant l'accord de la Banque populaire rives de Paris pour le financement de l'achat du fonds de commerce », pour déclarer accomplie la condition suspensive d'obtention du prêt, sans constater la délivrance par la banque d'une offre ferme et sans réserve d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS QUE 2°), et en toute hypothèse, un accord de principe ou avec réserve ne constitue pas l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; qu'au présent cas, par motifs adoptés des premiers juges (cf. jugement entrepris, p. 10 in fine et p. 11), la cour d'appel a constaté que la banque avait donné son accord avec réserves le 26 juillet 2013, mais que « les fonds à hauteur de 380.000 € avaient été débloqués » au 1er octobre 2013, soit postérieurement à la date prévue par la condition suspensive au 23 août 2013 ; qu'en affirmant cependant, par motifs adoptés des premiers juges, « que la condition suspensive d'obtention du prêt était donc réalisée au 23 août 2013 et que les conditions de la vente étaient parfaites », la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations de fait et a violé les articles 1134 et 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les vendeurs, M. et Mme X..., de leurs demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente du 20 juin 2013, à raison du dépassement du délai pour la réitération de la vente de les AVOIR condamnés solidairement à payer à M. et Mme Y... et à la SAS Y... la somme de 50 000 euros au titre du dédit, et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de ces derniers à leur régler les sommes de 50 000 euros au titre de ce dédit et 25 000 euros, en réparation des préjudices subis ;
AUX MOTIFS QU'« ils [les vendeurs, M. et Mme X...] opposent encore, le dépassement du délai pour la réitération de la vente qui n'est pas intervenue dans le délai stipulé à la promesse de vente ; (
) ; mais considérant (
) que la date stipulée à la promesse de vente pour sa régularisation n'est assortie d'aucune sanction » (arrêt attaqué, p. 6) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la promesse de vente stipule en son paragraphe 11.3 : « Les parties conviennent que la Promesse devra être réitérée au plus tard le 3 septembre 2013 par la signature d'un acte définitif de cession. » ; que par courrier officiel en date du 30 août 2013, le conseil des défendeurs écrivait à son contradicteur : « Suite à votre télécopie du 28 août dernier, je vous précise que le rendez-vous de signature ne pourra avoir lieu avant le 13 septembre prochain. » ; que les époux X... ne se sont pas rendus à la réunion de signature du 1er octobre 2013 ; qu'en ne se rendant pas à cette convocation, ils ont manifesté leur refus de procéder à la réalisation de la promesse à laquelle ils s'étaient engagés ; que le paragraphe II.7 « Acompte-indemnité due encas de renonciation à la cession » stipule : « II.7.1 De convention expresse entre les parties, il est versé un acompte de 50 000 € en un chèque à l'ordre de la CARPA ; II.7.2 Les parties conviennent que la somme de 50 000 € sera due, au Promettant, à défaut de réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Bénéficiaire entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Promettant ; au Bénéficiaire, en sus du remboursement de l'acompte, à défaut de la réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Promettant entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Bénéficiaire » ; qu'en l'espèce, les conditions suspensives ont été réalisées, que le Bénéficiaire en convoquant le Promettant à la réunion de signature ne s'est pas soustrait aux obligations résultant de la Promesse de vente ; par contre, que le Promettant s'est soustrait à ses obligations en ne réalisant pas la Promesse, considérant à tort que celle-ci était devenue caduque ; qu'en conséquence, le Tribunal dira que la condition suspensive comprise au bénéfice de l'acquéreur dans la promesse synallagmatique de vente et d'achat du fonds de commerce est satisfaite et condamnera solidairement les époux X... à payer aux demandeurs la somme de 50 000 € en tout au titre du dédit fixé dans le cadre des dispositions du paragraphe II.7.2 de la Promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce du 20 juin 2013 » (jugement entrepris, pp. 11-12) ;
ALORS QUE lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas remplie, la promesse est caduque ; qu'au présent cas, il résultait du paragraphe II.3 de la promesse de vente que « les parties conviennent que la Promesse devra être réitérée au plus tard le 3 septembre 2013, par la signature d'un acte définitif de cession » ; que la caducité de la promesse était de facto acquise à cette date, sauf report du délai par le promettant pour régularisation ; qu'à supposer même que les parties aient pu, d'un commun accord, reporter la date de la signature de l'acte authentique au 13 septembre suivant, le défaut de régularisation de la convention à cette date, rendait caduque la promesse, qui ne pouvait plus permettre une réitération de l'acte le 1er octobre, à la seule initiative des acquéreurs ; qu'en décidant le contraire aux motifs erronés que « la date stipulée à la promesse de vente pour sa régularisation n'est assortie d'aucune sanction », la cour d'appel a violé les articles 1134 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les vendeurs, M. et Mme X..., de leurs demandes tendant à voir constater en application de l'article 1612 du code civil, qu'aucun acte réitératif de vente n'a pu être régularisé en date des 3 et 12 septembre 2013, à défaut de présentation des fonds propres à permettre le paiement du prix et des frais accessoires inhérents à la vente, de les AVOIR condamnés solidairement à payer à M. et Mme Y... et à la SAS Y... la somme de 50 000 euros au titre de ce dédit, et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de ces derniers à leur régler les sommes de 50 000 euros au titre de ce dédit et 25 000 euros, en réparation des préjudices subis ;
AUX MOTIFS QUE « qu'enfin, les époux X... se prévalent de l'article 1612 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, pour conclure qu'ils ne pouvaient être tenus de vendre, alors d'une part, que le 4 septembre 2013, le conseil des acquéreurs leur a transmis un projet d'acte de vente en indiquant "manquent uniquement de mon côté les conditions bancaires et du vôtre les chiffres du bilan clos le 31 juillet 2013, les quintaux, les bulletins de salaires ainsi que le détail des livraisons" ; que d'autre part, les acquéreurs ne peuvent prétendre avoir disposé le 1er octobre 2013 les fonds nécessaires à l'acquisition du fond, alors qu'il manquait 80 000 euros nécessaires au paiement des frais accessoires à la vente et de rédaction des actes ; mais considérant (
) que les acquéreurs justifient avoir disposé et présenté, au 1er octobre 2013, 50 000 € qu'ils avaient versés au titre de l'indemnité d'immobilisation du fonds de commerce, 380 000 € représentés par deux chèques de banque, 22 810 euros par un chèque au nom du Trésor public, 2 152,80 euros versés au conseil pour les frais d'acte, ainsi que 89 847,20 euros et 8 293,20 euros déposés sur leur compte en banque pour leur apport personnel ; que par ces motifs, les conditions de l'acquisition du fonds de commerce par les époux Y... étaient remplies, de sorte qu'en suite du refus de vendre des époux X..., il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions y compris sur le montant de l'indemnité de dédit » (arrêt attaqué, p. 6) ;
ET AUX MOTIF EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le paragraphe II.7 « Acompte- indemnité due encas de renonciation à la cession » stipule : « II.7.1 De convention expresse entre les parties, il est versé un acompte de 50 000 € en un chèque à l'ordre de la CARPA ; II.7.2 Les parties conviennent que la somme de 50 000 € sera due, au Promettant, à défaut de réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Bénéficiaire entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Promettant ; au Bénéficiaire, en sus du remboursement de l'acompte, à défaut de la réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Promettant entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Bénéficiaire » ; qu'en l'espèce, les conditions suspensives ont été réalisées, que le Bénéficiaire en convoquant le Promettant à la réunion de signature ne s'est pas soustrait aux obligations résultant de la Promesse de vente ; par contre, que le Promettant s'est soustrait à ses obligations en ne réalisant pas la Promesse, considérant à tort que celle-ci était devenue caduque ; qu'en conséquence, le tribunal dira que la condition suspensive comprise au bénéfice de l'acquéreur dans la promesse synallagmatique de vente et d'achat du fonds de commerce est satisfaite et condamnera solidairement les époux X... à payer aux demandeurs la somme de 50 000 € en tout au titre du dédit fixé dans le cadre des dispositions du paragraphe II.7.2 de la Promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce du 20 juin 2013 » (jugement entrepris, pp. 11-12) ;
ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paye pas le prix ; que dans leurs conclusions d'appel n° 4 récapitulatives (signifiées le 3 janvier 2017), les vendeurs avaient démontré (p. 18) que les acquéreurs n'avaient offert de verser que la somme de 450 000 euros, au lieu de celle de 480 000 euros, non compris l'acompte de 50 000 euros, initialement prévue pour conclure l'opération (sans compter le crédit vendeur de 100 000 euros, soit une totalité de 630 000 euros) et « sans faire référence aux 80.000 € relatifs aux frais accessoires à la vente » ; qu'en estimant que les conditions de l'acquisition du fonds de commerce auraient été remplies, aux seuls motifs que « que les acquéreurs justifient avoir disposé et présenté, au 1er octobre 2013, 50 000 € qu'ils avaient versés au titre de l'indemnité d'immobilisation du fonds de commerce, 380.000 € représentés par deux chèques de banque, 22.810 euros par un chèque au nom du Trésor public, 2 152,80 euros versés au conseil pour les frais d'acte, ainsi que 89 847,20 euros et 8 293,20 euros déposés sur leur compte en banque pour leur apport personnel », sans s'expliquer sur le moyen susmentionné et rechercher si le prix de vente et ses accessoires avaient été intégralement par les acquéreurs pour leur permettre de disposer du bien vendu, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1612 du code civil.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les vendeurs, M. et Mme X..., de leurs demandes tendant à voir constater en application de l'article 1612 du code civil, qu'aucun acte réitératif de vente n'a pu être régularisé en date des 3 et 12 septembre 2013, à défaut de présentation des fonds propres à permettre le paiement du prix et des frais accessoires inhérents à la vente, de les AVOIR condamnés solidairement à payer à M. et Mme Y... et à la SAS Y... la somme de 50 000 euros au titre de ce dédit, et de les AVOIR déboutés de leur demande de condamnation de ces derniers à leur régler les sommes de 50 000 euros au titre de ce dédit et 25 000 euros, en réparation des préjudices subis ;
AUX MOTIFS QUE « les conditions de l'acquisition du fonds de commerce par les époux Y... étaient remplies, de sorte qu'en suite du refus de vendre des époux X..., il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions y compris sur le montant de l'indemnité de dédit » (arrêt attaqué, p. 6 in fine) ;
ET AUX MOTIF EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les époux X... ne se sont pas rendus à la réunion de signature du 1er octobre 2013 ; qu'en ne se rendant pas à cette Convocation ils ont manifesté leur refus de procéder à la réalisation de la promesse à laquelle ils s'étaient engagés ; que le paragraphe II.7 « Acompte- indemnité due encas de renonciation à la cession » stipule : « II.7.1 De convention expresse entre les parties, il est versé un acompte de 50 000 € en un chèque à l'ordre de la CARPA ; II.7.2 Les parties conviennent que la somme de 50 000 € sera due, au Promettant, à défaut de réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Bénéficiaire entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Promettant ; au Bénéficiaire, en sus du remboursement de l'acompte, à défaut de la réalisation de la Promesse mais en cas de réalisation des conditions suspensives visées ci-avant dans l'hypothèse où le Promettant entendrait se soustraire aux obligations résultant des présentes, ceci en réparation du préjudice subi par le Bénéficiaire » ; qu'en l'espèce, les conditions suspensives ont été réalisées, que le Bénéficiaire en convoquant le Promettant à la réunion de signature ne s'est pas soustrait aux obligations résultant de la Promesse de vente ; par contre, que le Promettant s'est soustrait à ses obligations en ne réalisant pas la Promesse, considérant à tort que celle-ci était devenue caduque ; qu'en conséquence, le tribunal dira que la condition suspensive comprise au bénéfice de l'acquéreur dans la promesse synallagmatique de vente et d'achat du fonds de commerce est satisfaite et condamnera solidairement les époux X... à payer aux demandeurs la somme de 50 000 € en tout au titre du dédit fixé dans le cadre des dispositions du paragraphe II.7.2 de la Promesse synallagmatique de vente de fonds de commerce du 20 juin 2013 » (jugement entrepris, pp. 11-12) ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en s'abstenant de répondre au moyen péremptoire des vendeurs tiré de ce que la clause de dédit ne peut être analysée autrement que comme une clause pénale dont l'application doit être proportionnée au préjudice réellement subi par les acquéreurs (cf. conclusions d'appel n° 4 récapitulatives, pp. 20-22), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.