LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 juillet 2012), que par acte établi en 1902, Mme X... a partagé l'immeuble dont elle était propriétaire en un lot attribué à Mme X... épouse Y..., décrit comme la moitié plus à l'est de la maison ensemble tout le terrain se trouvant au midi de cette moitié de maison sur laquelle partie de terrain se trouve un puits qui restera sa propriété mais qui sera grevé d'une servitude au profit de son frère, cette partie de maison étant séparée de l'autre partie par le corridor et l'escalier qui resteront communs et un lot attribué à M. X... décrit comme le restant de la maison vers l'ouest, la remise avec écurie, cave et grenier au dessus y attenant du coté ouest et le petit terrain du coté du midi ; que l'acte prévoyait en outre que le corridor, l'escalier seraient entretenus à frais communs ; que M. Z..., venu aux droits de M. X..., a assigné M. et Mme A..., venus aux droits de Mme X... afin qu'il soit constaté que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété ; que M. et Mme A... ont demandé que soit constatée l'extinction de la servitude de passage et de puisage ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 
1°/ que l'acte de 1902 par lequel Mme X... avait partagé sa propriété entre ses deux enfants, en leur attribuant chacun une partie de la maison litigieuse, précisait, après la description du lot attribué à Mme X..., auteur des époux A..., que « cette partie de maison est séparée del'autre partie par le corridor et l'escalier qui resteront communs » et rappelait, après la description du lot attribué à M. X..., auteur de M. Z..., que « le corridor, l'escalier et les portes couvrant sur la route de Vence au midi seront entretenues à frais communs » ; qu'en considérant, pour exclure l'application du statut de la copropriété à l'immeuble litigieux, que cet acte aurait attribué la propriété divise de l'escalier et du corridor à Mme X..., M. X... n'en ayant qu'un usage commun, la cour d'appel l'a dénaturé, ne violation de l'article 1134 du code civil ; 
2°/ qu'un immeuble doit être soumis au statut de la copropriété dès lors qu'il est réparti entre au moins deux propriétaires disposant chacune d'une partie privative et d'une quote part de parties communes ; qu'en excluant l'application du statut de la copropriété à l'immeuble litigieux, motif pris de l'absence de propriété indivise du sol et de l'absence d'aménagement ou se services communs, quand il résulte de ses propres constatations que l'immeuble est réparti entre deux propriétaires disposant chacun d'une partie privative et de la propriété indivise du corridor et de l'escalier commun, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que la maison issue du lot de M. X... était décrite, dans les actes ultérieurs à l'acte de partage dans les mêmes termes que celui-ci et relevé que si l'acte initial de partage employait le vocable « commun » pour l'escalier et le corridor, il ne les citait que dans la description du lot revenant à Mme X... et que la référence à ces parties d'immeuble figurait ensuite au paragraphe « conditions » de l'acte faisant suite à la description du lot de M. X... pour envisager la seule question de leur entretien prévu à frais communs, la cour d'appel a pu retenir, par une interprétation souveraine des stipulations des actes, exclusive de dénaturation, que l'escalier et le corridor faisaient l'objet d'une utilisation partagée consécutive à la configuration des lieux et qu'aucune volonté n'était manifestée quant à une organisation différente et en a exactement déduit qu'à défaut d'affectation de quote-parts de parties communes dans chacun des lots, l'immeuble n'était pas soumis au statut de la copropriété ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, par motifs adoptés, exactement relevé que par application de l'article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non usage pendant trente ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu qu'il résultait des attestations de M. et Mme B..., que le puits n'avait jamais été utilisé depuis leur acquisition en 1978, ni par eux-mêmes ni par M. Z..., l'eau courante ayant été installée depuis 1902 et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et le condamne à payer à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Z... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de Monsieur Z... tendant à voir dire que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété, à voir désigner le Président de la chambre des notaires afin d'établir un règlement de copropriété et état descriptif de division et d'en assurer la publicité foncière, tendant à voir désigner un administrateur provisoire ainsi qu'à voir dire que les frais relatifs à ces désignation seraient supportés par les copropriétaires et tendant à voir condamner les époux A... à démolir les ouvrages qu'ils avaient édifiés sur les parties communes ; 
AUX MOTIFS QU'au terme de l'article 1er du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s'applique à « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est réparti entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs » ; que Monsieur et Madame A... tiennent leurs droits d'un acte de vente, passé le 4 septembre 1998 avec Monsieur et Madame B..., le bien vendu y étant ainsi désigné : « une maison en mauvais état, à rénover, à usage d'habitation, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec jardin attenant, située sur le territoire de la commune de Cagnes-sur-Mer,..., figurant au cadastre rénové de ladite commune de la façon suivante : ¿ BS... 0, 56 soljardin » ; que Monsieur Henri Z... tient ses droits de la donation qui lui a été faite par Monsieur Denis Z..., le 29 septembre 2005, la désignation du bien donné y étant ainsi faite : « la pleine propriété de l'immeuble ci-après désigné : une propriété sise à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes), anciennement... et actuellement..., sur laquelle est édifiée une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec remise attenant et confrontant : du Nord :..., du Sud : D... Henri, de l'Est : Y... Jean-Baptiste, de l'Ouest : C... Désiré, figurant au cadastre de ladite commune section BS numéro 158 lieu-dit... pour une contenance de 01 are et 16 ca, précision étant ici faite ¿, que la parcelle anciennement cadastrée section C numéro 260 est depuis cadastrée section BS numéro 158 » ; que Monsieur Denis Z... avait été luimême attributaire de cette maison dans le cadre d'un partage, aux termes duquel il s'était vu alloti du lot n° 4, constitué de ladite maison, décrite exactement dans les mêmes termes : maison en mauvais état, cadastrée section C N° 160, avec aussi les confronts précisément désignés tels que ci-dessus ; qu'il sera précisé que le confront côté Est désigne la propriété de Monsieur Y... Jean-Baptiste, qui est l'un des auteurs des époux A..., ainsi que cela résulte du paragraphe « propriété antérieure » dans leur titre ; que sur plan cadastral, il n'est en effet pas contesté que l'immeuble est édifié sur deux parcelles, désormais distinctement numérotées 157 et 158 dont les époux A... et Monsieur Z... ont donc respectivement la propriété divise ; que plus anciennement il est établi que la maison appartenait à Madame Veuve X..., laquelle l'a partagée, en 1902, entre ses deux enfants, Joséphine X..., épouse Y..., auteur de la propriété A... et Joseph Apollon X..., auteur de la propriété Z... ; que dans cet acte de partage, la maison est ainsi décrite ; « maison d'habitation, comprenant un rez-de-chaussée et un étage au dessue, une remise avec écurie, cave à côté et grenier à foin, avec un petit terrain sur lequel est un puits du côté du midi. La partie réservée à l'habitation comprendra quatre pièces au rez-de-chaussée éclairées chacune par une fenêtre et quatre pièces au premier étage ¿ Partage : Lot de Madame Y... : 2°- et la moitié la plus à l'est de la maison servant à l'habitation décrite sous le numéro 5- Ensemble de tout le terrain se trouvant au midi de cette moitié de maison, sur laquelle partie de terrain se trouve un puits qui restera sa propriété, mais qui sera grevé d'une servitude au profit de son frère, lequel pourra y accéder pour puiser l'eau dont il aura besoin en utilisant le passage existant en ce moment. Cette partie de maison est séparée de l'autre partie par le corridor et l'escalier qui resteront communs, elle comprend deux pièces au rez-de-chaussée et deux pièces au premier étage ¿. Lot de Monsieur Joseph Apollon X... : 1°- le restant de la maison d'habitation vers l'ouest ¿ de la remise avec écurie, cave et grenier au dessus y attenant du côté ouest et du petit terrain existant au midi. La partie de la maison entrée au présent lot comprend deux pièces au rez-de-chaussée et deux pièces au premier étage ¿ Conditions : le puits de trouvant sur le terrain appartenant à Madame Y... sera sa propriété mais il est grevé d'une servitude et d'un droit d'usage au profit de Monsieur Joseph X... qui y accédera en passant par la porte commune au midi de la maison, au moyen d'un sentier faisant face à cette porte sur une longueur de 2 m pour aboutir au puits. Ce puits restera la propriété de Madame Y..., celle-ci pourra le couvrir et y établir une pompe qu'elle pourra placer sur la limite séparative du terrain appartenant à chacun des copartageants ; que cette pompe sera établie et achetée à frais communs et entretenue dans les mêmes proportions. Dans ce cas M. Joseph X... ne pourra plus aller puiser de l'eau à ce puits et se servira à cet effet de la pompe dont il a été question. Le corridor, l'escalier et les portes ouvrant sur la route de Vence et au midi seront entretenus à frais communs ainsi que la croisée ouvrant sur l'escalier. Le dessous dudit escalier appartiendra à Madame Y... » ; qu'il se déduit que l'analyse de ces actes que la situation actuelle résulte en premier lieu de l'acte de partage fait en 1902 par Madame X... au profit de chacun de ses 2 enfants ; qu'or, cet acte qui régit donc les modalités de division de l'immeuble ne prévoyait :- ni l'affectation de quote-part de parties communes,- ni de terrain commun pour l'immeuble, chacun des lots comprenant la propriété divise du terrain se trouvant au midi au droit de la moitié de maison attribuée, et chacun de ces terrains étant, ensuite, devenu une parcelle distincte du cadastre par suite de sa rénovation en 1935 pour continuer, dans les actes ultérieurs, à constituer la propriété divise de chacun,- ni, enfin, d'aménagement ou de services communs, la seule organisation prévue reposant sur la constitution d'une « servitude » de Madame Y... née X... (aux droits de laquelle se trouvent les époux A...) au profit de son frère (aux droits duquel se trouve Monsieur Z...) ; que les acte postérieurs qui définissent la propriété Joseph X... comme confrontant la propriété Jean-Baptiste X..., l'un des auteurs des époux A... confirment encore l'existence de seules propriétés divises sans organisation commune, ce qui exclut donc l'existence de lots comprenant nécessairement des quote-parts de parties communes, et sans lesquels il n'y a pas de copropriété ; que si par ailleurs il a été relevé que l'acte initial de partage emploie le vocable « commun » pour l'escalier et le corridor, il sera cependant retenu qu'il ne les cite ainsi que dans la description du lot revenant à Madame X..., aucune référence n'y étant, en revanche, faite dans la description du lot revenant à son frère. De plus la référence à ces parties de l'immeuble réapparaît ensuite au paragraphe « conditions », qui fait suite à la description du lot de Monsieur X... pour envisager alors la seule question de leur entretien, prévu à frais communs, ce qui n'est, dans ces circonstances, que la conséquence de leur utilisation partagée en suite de la configuration des lieux, aucune autre manifestation de volonté n'étant à cet égard exprimée quant à une organisation différente ; qu'enfin, la seule circonstance que la toiture soit constituée d'une charpente unique pour tout l'immeuble ne suffit pas, dans ces conditions, à soumettre l'immeuble au statut de la copropriété ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a retenu que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété et en ses dispositions subséquentes sur la désignation d'un notaire et d'un administrateur provisoire et sur les frais y afférents ; que les demandes de démolition des divers ouvrages édifiées par les parties en ce qu'elles sont fondées sur les textes de la loi du 10 juillet 1965 ne pourront être que rejetées ; 
1°) ALORS QUE l'acte de 1902 par lequel Madame X... avait partagé sa propriété entre ses deux enfants, en leur attribuant chacun une partie de la maison litigieuse, précisait, après la description du lot attribué à Madame Joséphine X..., auteur des époux A..., que « cette partie de maison est séparée de l'autre partie par le corridor et l'escalier qui resteront communs » et rappelait, après la description du lot attribué à Monsieur Joseph X..., auteur de Monsieur Z..., que « le corridor, l'escalier et les portes ouvrant sur la route de Vence au midi seront entretenus à frais communs » ; qu'en considérant, pour exclure l'application du statut de la copropriété à l'immeuble litigieux, que cet acte aurait attribué la propriété divise de l'escalier et du corridor à Madame Joséphine X..., Monsieur Joseph X... n'en ayant qu'un usage commun, la Cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
2°) ALORS QU'un immeuble doit être soumis au statut de la copropriété dès lors qu'il est réparti entre au moins deux propriétaires disposant chacune d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes ; qu'en excluant l'application du statut de la copropriété à l'immeuble litigieux, motif pris de l'absence de propriété indivise du sol et de l'absence d'aménagement ou de services communs, quand il résulte de ses propres constatations que l'immeuble est réparti entre deux propriétaires disposant chacun d'une partie privative et de la propriété indivise du corridor et de l'escalier communs, la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la servitude de passage et de puisage bénéficiant à Monsieur Henri Z... était éteinte ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE reste la question de l'extinction de la servitude de passage et de puisage, toutes deux liées, celle-ci n'ayant été prévue par l'acte de partage de 1902 au bénéfice de Monsieur X..., que pour accéder au puits et en tirer l'eau ; que de ce chef, la Cour retiendra principalement le caractère personnel de ce droit, qui était attaché à la personne de Monsieur X... et qui a donc disparu avec lui et relèvera surabondamment que si l'installation de la pompe, qui était prévue au même acte come pouvant être faite à l'initiative de Madame X..., et qui devait avoir pour conséquence l'extinction du droit de puisage de Monsieur X..., n'a certes pas été réalisée, il n'est pour autant pas contesté que l'alimentation de l'immeuble se fait désormais par de l'eau courante, ce qui, à ce jour, prive la « servitude » de toute utilité, et ce qui justifie son extinction ; 
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'aux termes de l'article 706 du code civil, la servitude est éteinte par le non usage pendant trente ans ; qu'aux termes de l'article 706 du code civil, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ; qu'il résulte des attestations de Monsieur et Madame B..., auteur de Monsieur Raoul A... et son épouse née H... et propriétaires de cette partie de la maison depuis 1978, que ce puits n'a jamais été utilisé depuis leur acquisition en 1978, ni par eux-mêmes ni par Messieurs Z..., ce qui n'est pas en soi surprenant l'eau courante ayant été mise en place depuis 1902 ; que par ailleurs, il résulte des pièces versées que Monsieur Henri Z..., ou son auteur a fait percer une ouverture dans sa partie de maison au midi donnant directement sur son jardin, et qu'il existe un portillon de communication entre le jardin des parties ; qu'il n'est plus nécessaire de passer par la porte commune donnant au midi pour accéder au puits qui est inutilisé depuis plus de trente ans ; 
1°) ALORS QUE les juges doivent respecter le principe de la contradiction et ne peuvent soulever d'office un moyen de droit sans avoir invité les parties à formuler leurs observations sur ce point ; qu'en se fondant, pour estimer que la servitude de passage et de puisage dont bénéficiait le fonds de l'exposant s'était éteinte, sur le caractère personnel de ce droit, attribué exclusivement à Joseph X..., de sorte qu'il avait « disparu avec lui » (arrêt page 6, dernier al.), sans inviter les parties à formuler leurs observations sur ce moyen de droit qu'elle décidait de relever, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QU'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ; qu'en qualifiant de personnel le droit d'usage du puits créé par l'acte de 1902, bien que cet acte ait précisé que ce puits « est grevé d'une servitude et d'un droit d'usage au profit de M. Joseph X... », sans préciser les raisons pour lesquelles elle écartait la qualification de droit réel, s'évinçant pourtant des termes de l'acte qui visait une servitude, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 686 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE les servitudes ne cessent que lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user ; qu'en jugeant que la servitude de puisage et de passage qui avait été instituée en faveur du fonds de l'exposant était éteinte en raison de son inutilité, l'alimentation de l'immeuble se faisant désormais au moyen de l'eau courante, quand seule l'impossibilité d'user de la servitude justifie une telle extinction, la Cour d'appel a violé l'article 703 du Code civil ; 
4°) ALORS QUE l'exposant soulignait que les époux B..., qui avaient revendu leur propriété aux époux A... en 1998, ne pouvaient témoigner d'un prétendu non-usage trentenaire de la servitude de puisage et de passage litigieuse, qu'ils n'avaient pu personnellement constater (conclusions page 2, al. 9 à 11) ; qu'en retenant, pour retenir le non-usage trentenaire de la servitude de puisage et de passage, qu'il résultait des attestations des époux B... que le puits n'avait jamais été utilisé depuis 1978, sans répondre aux conclusions de Monsieur Henri Z..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.