LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 536 F-D
Pourvoi n° R 18-23.270
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
M. I... K..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° R 18-23.270 contre l'arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d'appel d'[...] (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Foncia-Union Immobilière amiénoise, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. K..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Foncia-Union Immobilière amiénoise, et après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué ([...], 7 juin 2018), M. K..., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné la société Foncia-Union Immobilière Amiénoise, syndic, en indemnisation des préjudices locatif et financier nés de son inaction dans la gestion d'un désordre de structure.
Examen des moyens
Sur le second moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
2.M. K... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, M.K... soutenait qu'il avait été mis dans l'impossibilité de mettre son appartement en location avant la réalisation des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes ; qu'à cet égard, il importait peu de savoir à quelle date M. K... avait lui-même terminé les travaux de rénovation de son appartement si leur achèvement n'aurait de toute façon pas permis de le donner en location ; qu'en se bornant à opposer que M. K... ne démontrait pas à quelle date ses travaux de rénovation avaient été achevés, sans rechercher si l'absence de réalisation des travaux de reprise des parties communes n'avait pas suffi à empêcher la mise en location du lot de M. K..., les juges ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
3. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
3. Pour rejeter les demandes, l'arrêt, par motifs substitués, retient que M. K... ne produit aucun élément permettant de déterminer la date à laquelle la rénovation récente dont il est question a été terminée, de sorte qu'il n'est pas établi que les fautes commises par la société Foncia de janvier 2009 à juin 2015 ont entraîné l'impossibilité de louer son bien et ont un lien de causalité avec le préjudice invoqué.
4. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'absence de réalisation des travaux de reprise des parties communes n'avait pas suffi à empêcher la mise en location par M. K... de son bien selon le moyen, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'[...] ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;
Condamne la société Foncia-Union Immobilière Amiénoise aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Foncia-Union Immobilière Amiénoise et la condamne à payer à M. K... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. K...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté les demandes de M. K... tendant au paiement par la société FONCIA de la somme de 96.000 euros au titre de son préjudice locatif, et de la somme de 29.826,39 euros au titre de son préjudice financier ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE sur la faute de la société FONCIA, en l'espèce, il résulte des éléments du dossier : - que la société FONCIA a pris la suite de Mr D... en janvier 2009 et ne conteste pas avoir été mis en possession à cette date de l'ensemble des documents concernant la copropriété litigieuse ; - qu'elle a donc eu connaissance dès janvier 2009 du rapport du cabinet POLYEXPERT du 16 septembre 2008 préconisant des travaux pour remédier à un ensemble de désordres qualifiés de "peu important et ne fragilisant pas l'immeuble" ; - que la société FONCIA ne justifie avoir accomplie suite à ce rapport aucune diligence, quelle n'a pas fait inscrire la question de la réalisation des travaux à une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires au cours des années 2009 à 2012, ni mis en oeuvre une expertise judiciaire pour obtenir des éclaircissements sur les désordres en question ; - que lorsqu'elle a eu connaissance du devis établi par l'entreprise [...] le 8 mars 2013 suite à la déclaration par le syndic d'un sinistre effondrement et alors que cette entreprise faisait état d'une intervention estimée urgente, la société FONCIA a pris les mesures urgentes qui s'imposaient en mandatant le 17 mai 2013 cette entreprise pour réaliser de nouveaux étais ; -que néanmoins, suite au résultat des opérations d'expertises réalisée du cabinet ELEX du 9 août 2013 qui concluait portant à l'insuffisance des travaux réalisés par l'entreprise [...] et les COMPAGNONS DU BATLMENT en 2007 et l'aggravation des désordres depuis cette date, la société FONCIA ne justifie pas avoir pris d'autre initiative que de réclamer des travaux de reprise par ses entreprises en octobre 2014 dont il n'est pas justifié des suites et que de faire inscrire la question de la réalisation des travaux préconisés à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de juin 2015, soit près de deux ans après qu'elle ait eu connaissance de manière certaine de la nécessité de faire réaliser les travaux en question ; qu'il en résulte qu'en s'abstenant d'accomplir la moindre diligence suite au dépôt du rapport d'expertise du septembre 2008 et en tardant à prendre des dispositions pour que les travaux indispensables visés par le rapport du 9 août 2013 soient réalisés, la société FONCIA a fait preuve de négligences constitutives d'une faute au sens des articles précités étant précisé : - que la circonstance que Mr I... K... ne justifie pas avoir réclamé soit directement auprès du syndic soit lors des assemblées générales au cours des années 2009 à 2012 aucune diligence de la société FONCIA concernant les préconisations du rapport du 16 septembre 2008, n'est pas de nature à permettre à la société FONCIA de s'exonérer de la faute qu'elle a commise ; - qu'il en est de même du fait que Mr I... K... n'a réclamé que le 27 janvier 2015 la mise à l'ordre du jour de la question de la réalisation des travaux préconisés par le rapport du 9 août 2013 et que la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de faire réaliser des travaux d'urgence et d'en solliciter, a posteriori, le remboursement ; - qu'en effet, la charge d'administrer la propriété ne reposait pas sur Mr I... K... mais sur la société FONCIA qui a manqué à ses obligations ; - qu'en outre, le quitus donné par l'assemblée générale annuelle constitue une décision collective qui n'affecte pas les situations individuelles et que s'il décharge le syndic de sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires, le quitus n'emporte pas renonciation des copropriétaires à engager individuellement la responsabilité délictuelle du syndic qui leur a causé un préjudice personnel ;
ET AUX MOTIFS ENSUITE QUE sur le préjudice de M. I... K... et le lien de causalité, selon M. I... K... les négligences fautives de la société FONCIA auraient entraîné pour lui un préjudice constitué par l'impossibilité de louer l'appartement du 1" étage qui a acquis le 22 avril 2008 au moyen d'un prêt de 100.000 € destiné à financer l'acquisition à hauteur de 80.000 € et à procéder à des travaux d'aménagement intérieurs pour 20.000 € ; qu'il justifie que l'acquisition en question a un coût de 29.826 € représentant le montant des intérêts de l'emprunt qu'il a contracté et en cause d'appel ; qu'il produit une attestation de Maître H... notaire à [...] datée du 14 janvier 2017 qui indique que ce bien qui a fait l'objet d'une rénovation récente a une valeur locative mensuelle de 900 à 1000 € ; que cependant, il n'est produit aucun élément permettant de déterminer la date à laquelle la rénovation récente dont il est question a été terminée, de sorte qu'il n'est pas établi que les fautes commises par la société FONCIA de janvier 2009 à juin 2015 ont entraîné pour M. I... K... l'impossibilité de louer son bien et ont de ce fait un lien de causalité avec le préjudice invoqué ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. I... K... de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice locatif et financier ; que toutefois, dans la mesure où la Cour adopte une motivation sensiblement différente de celle retenue par les premiers juges notamment sur la question des préjudices locatif et financier et du lien de causalité, il convient de préciser que cette confirmation intervient sur ce point par adoption et substitution de nouveaux motifs ;
ALORS QUE, premièrement, l'objet du litige est déterminé par les prétentions et les moyens des parties ; qu'à cet égard, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en l'espèce, ni la société FONCIA ni M. K... n'évoquaient en cause d'appel la question de savoir à quelle date les travaux de rénovation entrepris par celui-ci auraient été achevés ; qu'en opposant l'existence d'une incertitude relative à la date d'achèvement de ces travaux, pour en déduire que le lien de causalité entre le préjudice de M. K... et la faute du syndic n'était pas établi, les juges se sont fondés sur un élément de fait qui n'était invoqué par aucune des parties au litige et qui n'était par conséquent pas dans le débat ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, les juges sont tenus de faire respecter et de respecter eux-mêmes le principe de la contradiction ; qu'en opposant en l'espèce que la date d'achèvement des travaux de rénovation entrepris par M. K... n'était pas connue, pour en déduire que le lien de causalité entre la faute de la société FONCIA et le préjudice locatif et financier de M. K... n'était pas établi, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a rejeté les demandes de M. K... tendant au paiement par la société FONCIA de la somme de 96.000 euros au titre de son préjudice locatif, et de la somme de 29.826,39 euros au titre de son préjudice financier ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE sur la faute de la société FONCIA, en l'espèce, il résulte des éléments du dossier : - que la société FONCIA a pris la suite de Mr D... en janvier 2009 et ne conteste pas avoir été mis en possession à cette date de l'ensemble des documents concernant la copropriété litigieuse ; - qu'elle a donc eu connaissance dès janvier 2009 du rapport du cabinet POLYEXPERT du 16 septembre 2008 préconisant des travaux pour remédier à un ensemble de désordres qualifiés de "peu important et ne fragilisant pas l'immeuble" ; - que la société FONCIA ne justifie avoir accomplie suite à ce rapport aucune diligence, quelle n'a pas fait inscrire la question de la réalisation des travaux à une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires au cours des années 2009 à 2012, ni mis en oeuvre une expertise judiciaire pour obtenir des éclaircissements sur les désordres en question ; - que lorsqu'elle a eu connaissance du devis établi par l'entreprise [...] le 8 mars 2013 suite à la déclaration par le syndic d'un sinistre effondrement et alors que cette entreprise faisait état d'une intervention estimée urgente, la société FONCIA a pris les mesures urgentes qui s'imposaient en mandatant le 17 mai 2013 cette entreprise pour réaliser de nouveaux étais; -que néanmoins, suite au résultat des opérations d'expertises réalisée du cabinet ELEX du 9 août 2013 qui concluait portant à l'insuffisance des travaux réalisés par l'entreprise [...] et les COMPAGNONS DU BATLMENT en 2007 et l'aggravation des désordres depuis cette date, la société FONCIA ne justifie pas avoir pris d'autre initiative que de réclamer des travaux de reprise par ses entreprises en octobre 2014 dont il n'est pas justifié des suites et que de faire inscrire la question de la réalisation des travaux préconisés à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de juin 2015, soit près de deux ans après qu'elle ait eu connaissance de manière certaine de la nécessité de faire réaliser les travaux en question ; qu'il en résulte qu'en s'abstenant d'accomplir la moindre diligence suite au dépôt du rapport d'expertise du septembre 2008 et en tardant à prendre des dispositions pour que les travaux indispensables visés par le rapport du 9 août 2013 soient réalisés, la société FONCIA a fait preuve de négligences constitutives d'une faute au sens des articles précités étant précisé : - que la circonstance que Mr I... K... ne justifie pas avoir réclamé soit directement auprès du syndic soit lors des assemblées générales au cours des années 2009 à 2012 aucune diligence de la société FONCIA concernant les préconisations du rapport du 16 septembre 2008, n'est pas de nature à permettre à la société FONCIA de s'exonérer de la faute qu'elle a commise ; - qu'il en est de même du fait que Mr I... K... n'a réclamé que le 27 janvier 2015 la mise à l'ordre du jour de la question de la réalisation des travaux préconisés par le rapport du 9 août 2013 et que la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de faire réaliser des travaux d'urgence et d'en solliciter, a posteriori, le remboursement ; - qu'en effet, la charge d'administrer la propriété ne reposait pas sur Mr I... K... mais sur la société FONCIA qui a manqué à ses obligations ; - qu'en outre, le quitus donné par l'assemblée générale annuelle constitue une décision collective qui n'affecte pas les situations individuelles et que s'il décharge le syndic de sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires, le quitus n'emporte pas renonciation des copropriétaires à engager individuellement la responsabilité délictuelle du syndic qui leur a causé un préjudice personnel ;
ET AUX MOTIFS ENSUITE QUE sur le préjudice de M. I... K... et le lien de causalité, selon M. I... K... les négligences fautives de la société FONCIA auraient entraîné pour lui un préjudice constitué par l'impossibilité de louer l'appartement du 1" étage qui a acquis le 22 avril 2008 au moyen d'un prêt de 100.000 € destiné à financer l'acquisition à hauteur de 80.000 € et à procéder à des travaux d'aménagement intérieurs pour 20.000 € ; qu'il justifie que l'acquisition en question a un coût de 29.826 € représentant le montant des intérêts de l'emprunt qu'il a contracté et en cause d'appel ; qu'il produit une attestation de Maître H... notaire à [...] datée du 14 janvier 2017 qui indique que ce bien qui a fait l'objet d'une rénovation récente a une valeur locative mensuelle de 900 à 1000 € ; que cependant, il n'est produit aucun élément permettant de déterminer la date à laquelle la rénovation récente dont il est question a été terminée, de sorte qu'il n'est pas établi que les fautes commises par la société FONCIA de janvier 2009 à juin 2015 ont entraîné pour M. I... K... l'impossibilité de louer son bien et ont de ce fait un lien de causalité avec le préjudice invoqué ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. I... K... de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice locatif et financier ; que toutefois, dans la mesure où la Cour adopte une motivation sensiblement différente de celle retenue par les premiers juges notamment sur la question des préjudices locatif et financier et du lien de causalité, il convient de préciser que cette confirmation intervient sur ce point par adoption et substitution de nouveaux motifs ;
ALORS QUE, premièrement, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'à cet égard, les juges sont tenus de procéder à l'évaluation d'un préjudice certain en son principe, au besoin en ordonnant, même d'office, les mesures d'instruction nécessaires à cet effet ; qu'en l'espèce, M. K... faisait valoir que l'absence de réalisation des travaux de reprise des désordres structurels affectant les parties communes depuis l'acquisition de son lot du premier étage le 22 avril 2008, puis de l'effondrement du plancher bas du deuxième étage et du mur de façade survenu le 25 octobre 2012, l'avait empêché de donner son appartement en location ; qu'en opposant que la date d'achèvement des travaux de rénovation de cet appartement entrepris par M. K..., permettant de justifier d'une valeur locative mensuelle de 900 à 1.000 euros, n'était pas établie, quand cette circonstance ne concernait que la valeur locative du bien, et non la possibilité de le donner en location, les juges ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, deuxièmement, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, les juges ont eux-mêmes constaté que la société FONCIA avait commis une faute en n'accomplissant aucune diligence visant à remédier aux désordres affectant les parties communes depuis le rapport d'expertise du 16 septembre 2008 jusqu'à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires du mois de juin 2015 ; qu'en écartant néanmoins toute responsabilité de ce syndic au motif que la date d'achèvement des travaux de rénovation entrepris parallèlement par M. K... n'était pas établie, quand il leur revenait, s'ils décidaient d'avoir égard à cette autre circonstance, de constater que ces travaux avaient duré au moins aussi longtemps que l'inaction du syndic pour pouvoir exonérer celui-ci de toute responsabilité, les juges ont une nouvelle fois statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, troisièmement, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce, M. K... soutenait qu'il avait été mis dans l'impossibilité de mettre son appartement en location avant la réalisation des travaux de reprise des désordres affectant les parties communes ; qu'à cet égard, il importait peu de savoir à quelle date M. K... avait luimême terminé les travaux de rénovation de son appartement si leur achèvement n'aurait de toute façon pas permis de le donner en location ; qu'en se bornant à opposer que M. K... ne démontrait pas à quelle date ses travaux de rénovation avaient été achevés, sans rechercher si l'absence de réalisation des travaux de reprise des parties communes n'avait pas suffi à empêcher la mise en location du lot de M. K..., les juges ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, quatrièmement, le comportement de la victime n'est de nature à exonérer l'auteur de la faute de sa responsabilité que si elle constitue un cas de force majeure ou la cause exclusive du dommage ; qu'en se retranchant en l'espèce derrière l'éventualité, d'ailleurs non établie, que les travaux de rénovation entrepris par M. K... aient pu également empêcher la mise en location de son appartement, sans constater que cette circonstance, à la considérer avérée, aurait constitué la cause exclusive du préjudice subi par M. K... ou un cas de force majeure pour la société FONCIA, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
ET ALORS QUE, cinquièmement, et subsidiairement, la faute de la victime n'est qu'une cause d'exonération partielle de la responsabilité de l'auteur dont la responsabilité est recherchée ; que le partage de la responsabilité s'effectue en ce cas à proportion de la gravité et de la causalité des fautes respectives dans la réalisation du dommage ; qu'en exonérant la société FONCIA de toute responsabilité au motif que M. K... avait lui-même fait réaliser des travaux de rénovation qui auraient également pu l'empêcher de donner son appartement en location, les juges ont à nouveau statué par un motif inopérant, et privé leur décision de base légale au regard des articles 1382 et 1383 anciens du code civil dans leur rédaction applicable en l'espèce, ensemble l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.