LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mars 2012), qu'aux termes de deux actes authentiques en date du 14 mai 1982, Mme Anne-Marie X... a consenti deux baux à long terme portant respectivement sur des immeubles à usage agricole et viticole au groupement foncier agricole « Chez Moreau » (le GFA) ; que la bailleresse a ensuite donné la nue-propriété des biens loués à sa fille, Marie-Laure X... ; que ces deux baux ont fait l'objet d'avenants, par actes authentiques des 21 mars 1995 et 14 novembre 2001, auxquels la société Vignoble de Beaulieu (la société), bénéficiaire d'une mise à disposition consentie par le GFA, est intervenue ; qu'invoquant une cession de bail irrégulière entre le GFA et la société, Mmes X... ont saisi le tribunal paritaire en résiliation des baux ; qu'au cours de la procédure née de cette action et par acte du 8 décembre 2010, Mmes X... ont délivré congé société pour le 31 décembre 2014 ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des actes dénommés « avenants » rendait nécessaire, la cour d'appel, qui a relevé que les baux du 14 mai 1982 avaient été remplacés, dans une volonté commune de régulariser la situation entre les véritables parties, par un bail unique du 14 novembre 2001 liant désormais Mmes X... à la société exploitante des biens loués, a pu, sans violer le principe de la contradiction, ni être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendait inopérantes, en déduire que la demande tendant à la résiliation du bail devait être rejetée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le second moyen : 
Vu l'article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article R. 411-11 du même code ; 
Attendu que le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion ; 
Attendu que pour annuler le congé délivré par Mmes X..., l'arrêt retient que le tribunal était déjà saisi à la date de délivrance du congé d'une instance au fond dans le cadre de laquelle la société concluait de manière générale au rejet des prétentions des bailleresses et à son maintien dans les lieux et que dans l'acte du 14 novembre 2001, les parties étaient convenues de la prorogation du terme des baux au 31 décembre 2014, sans possibilité de reprise pendant cette période ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société n'avait pas saisi le tribunal paritaire d'une contestation du congé délivré pour le 31 décembre 2014 et que la demande de résiliation du bail formée par le bailleur et la contestation par le locataire de la validité d'un congé n'ont pas le même objet, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé le congé en date du 8 décembre 2010, l'arrêt rendu entre les parties, le 29 mars 2012, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les baux du 14 mai 1982, conclus par Madame Anne-Marie Y..., veuve X..., et le G. F. A. de CHEZ MOREAU ont été remplacés par un bail unique en date du 14 novembre 2001 qui lie désormais Madame Anne-Marie Y...veuve X... et Madame Marie-Laure X... épouse Z...à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU ; et en conséquence infirmé la décision des premiers juges en ce qu'elle a prononcé la résiliation des baux du 14 mai 1982, AUX MOTIFS QU'il ressort en effet des pièces versées aux débats que les deux baux initiaux du 14 mai 1982 ont été conclus entre Mme X..., bailleur et le GFA de Chez MOREAU, preneur qui a mis, sans l'autorisation de la propriétaire, lesdits baux à disposition du GAEC DE COGNASSIER, cession d'une personne morale à une autre personne morale qui n'était pas possible juridiquement (article L 411-37 du code rural) ; que le Tribunal Paritaire ajustement qualifié cette cession d'illicite et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU ne conteste pas cette analyse ; que les premiers juges ont décidé de plus à bon droit qu'une cession prohibée ne peut donner lieu à régularisation, les dispositions du code rural relatives au statut du fermage étant d'ordre public ; que cependant, la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU soutient que les parties ont " régularisé " la situation en concluant un nouveau contrat de bail de 19 ans le 21 mars 1995 alors que Mesdames X... et Z...soutiennent que les actes notariés du 21 mars 1995 et du 14 novembre 2001 ne sont que des prorogations des baux en cours jusqu'au 31décembre 2014 ; que la Cour considère qu'en effet, l'acte du 21 mars 1995 régularisé par Mme veuve X... et la SARL VIGNOBLES de BEAULIEU ne peut s'apparenter à un nouveau bail dans la mesure où après un long exposé du notaire sur la situation antérieure, la seule disposition prise est qualifiée d'avenant aux baux et concerne la durée de ces baux, prolongée jusqu'au 31 décembre 2014 ; que par contre, tel n'est pas exactement le cas de l'acte du 14 novembre 2001 qualifié par le notaire d'avenants à bail, date à laquelle comparaissent Mesdames X... et Z...et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU qui, après un long exposé du notaire sur la situation des biens et des parties, régularisent page 8 un BAIL A LONG TERME avec diverses rubriques, notamment-durée et renouvellement ;- charges et conditions, conditions particulières ;- prix et nouvelles modalités 120620 BP de paiement ; que contrairement à ce qu'ont décidé les premiers juges, la Cour considère que les parties, en souscrivant un acte notarié qualifié de BAIL A LONG TERME ont choisi de régulariser la situation entre les véritables parties, d'un côté Mme X... usufruitière et Mme Z..., nue-propriétaire et la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU, exploitante des parcelles louées en formulant précisément et exhaustivement les nouveaux droits et obligations de chacun dans un nouveau contrat liant les parties :- le terme des baux est prorogé d'un commun accord jusqu'au 31 décembre 2014, sans possibilité de reprise pendant cette période ;- les obligations de chaque partie concernant la jouissance des biens, les arbres, les chemins-clôtures-fossés, l'entretien des prés, les vignes, les impôts, les assurances, le droit de chasser, la cession de bail ou la sous-location, la modification des lieux, l'amélioration sont très précisément détaillées ;- les dispositions concernant la fin du bail, le décès du preneur, la résiliation du bail sont également clairement énoncées ; que les parties ont également arrêté des conditions particulières comme le passage par le preneur du girobroyeur deux fois l'an dans le pré autour de la maison du bailleur et le relevé annuel par le preneur des chais du bailleur ; qu'enfin et surtout, les parties ont déclaré que le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel qu'elles ont fixé par un fermage pour les terres et pour les cultures viticoles (le bail à métayage régularisé le 14 mai 1982 dans l'acte portant le numéro 10700 étant converti en bail à fermage) ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, et en retenant d'office que l'acte authentique du 14 novembre 2011 constituait un nouveau bail, cependant qu'aucune des parties n'avait prétendu qu'il pouvait recevoir cette qualification, la Cour d'appel qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur ce point a procédé d'une violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'acte du 14 novembre 2001 devait être regardé comme un nouveau bail, remplaçant les baux du 14 mai 1982 dès lors que les parties en souscrivant un acte notarié qualifié de « bail à long terme » avaient choisi de régulariser la situation entre les véritables parties, en formulant précisément et exhaustivement des nouveaux droits et obligations de chacune dans un nouveau contrat liant les parties, la Cour d'appel a dénaturé l'acte en litige, lui donnant une qualification et une portée qu'il n'avait pas, violant, ce faisant, l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit années, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours ; qu'il ne peut se substituer à un bail précédent que si les parties y ont mis fin en le résiliant ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, et en retenant que les parties étaient liées par un bail à long terme unique en date du 14 novembre 2001 et ne pouvaient se prévaloir d'un avenant aux baux précédents, tout en constatant que le terme des baux précédents était prorogé jusqu'au 31 décembre 2014, de sorte que la durée du bail était de treize ans seulement et sans caractériser par ailleurs la résiliation des baux précédents, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime et 1134 du Code civil ; 
ALORS, ENFIN, QU'en dernière hypothèse et à titre infiniment subsidiaire, en statuant comme elle l'a fait, sans même rechercher si la signature par Mesdames X... et Z...de l'acte authentique du 14 novembre 2001 qualifié à tort par elles de nouveau bail, constituait une manifestation claire et non équivoque de leur intention de renoncer à se prévaloir de la cession prohibée des baux signés le 14 mai 1982, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-35 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 8 décembre 2010 à la SARL VIGNOBLE de BEAULIEU par Mesdames veuve X... et Marie-Laure Z..., pour le 31 décembre 2014 ; 
AUX MOTIFS QU'en l'espèce, après avoir saisi le Tribunal Paritaire le 23 septembre 2010 d'une demande de résiliation des baux, Madame veuve X... et sa fille, Marie-Laure Z...ont, sans renoncer à la procédure de résiliation, donné congé le 8 décembre 2010 à la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU de terres exploitées selon deux baux en date du 14 mai 1982 ; que la société VIGNOBLE DE BEAULIEU n'a pas saisi le Tribunal Paritaire de ce congé dans la mesure où ledit tribunal était déjà saisi à cette date d'une instance au fond et qu'elle concluait de manière générale au rejet des prétentions des bailleresses et à son maintien dans les lieux ; que le Tribunal Paritaire ayant prononcé la résiliation des baux du 14 mai 1982, l'examen du congé délivré le 8 décembre 2010 était devenu sans objet ; que la Cour ayant infirmé la décision des premiers juges, le problème du congé redevient d'actualité ; que la demande qui se rattache aux prétentions originaires est recevable en appel ; que dans l'acte du 14 novembre 2001, les parties ont expressément convenu que le terme des baux est prorogé d'un commun accord jusqu'au 31 décembre 2014 sans possibilité de reprise pendant cette période ; que dès lors, il convient de déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 8 décembre 2010 ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement du bail à long terme d'une durée d'au moins vingt cinq ans, doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 ; que ce congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ; que le preneur qui ne conteste pas le congé dans le délai de quatre mois à compter de sa réception encourt la forclusion ; que cette forclusion lui interdit de contester la validité du congé pour quelque motif que ce soit ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que la société preneuse, la SARL VIGNOBLE DE BEAULIEU, n'avait pas contesté le congé dans le délai qui lui était imparti, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L 411-47, L. 411-54, R. 411-11 et L. 416-3 du Code rural et de la pêche maritime ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE si le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins vingt-cinq ans avec une clause de tacite reconduction, le bailleur peut décider d'y mettre fin en délivrant congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ; que dans ce cas, le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les bailleresses avaient le 8 décembre 2010 donné congé à la société preneuse pour le 31 décembre 2014, date d'expiration des baux à long terme, soit plus de quatre ans avant cette date, de sorte que le congé était régulier et devait produire effet à cette même date, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-47 et L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime.