LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
 	Vu l'article 761 du code général des impôts ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'à la suite du décès de Robert X..., le 7 février 2005, son héritier, M. Jacques X..., a déposé une déclaration de succession faisant état d'un immeuble évalué à 1 100 000 euros ; que ce bien a été vendu le 23 juillet 2007 au prix de 900 000 euros et que, le 4 décembre suivant, l'administration fiscale a rejeté la demande de M. Jacques X... tendant à la restitution d'une partie des droits de mutation correspondant à la surévaluation de l'immeuble dans la déclaration de succession ; que M. Jacques X... a assigné le directeur des services fiscaux de la Gironde aux fins d'annulation de sa décision de rejet et de restitution de la somme de 63 924 euros avec intérêts au taux légal à compter de sa requête du 23 juillet 2007 ;
 	Attendu que pour débouter M. Jacques X... de ses demandes, l'arrêt retient qu'à défaut de production d'éléments de comparaison antérieurs au mois de février 2005, il doit être considéré que la preuve d'une surestimation du bien n'est pas rapportée ;
 	Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief :
 	CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
 	Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à  M. X... la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour M. X...

 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté un contribuable, Monsieur X..., de sa demande d'annulation de la décision de l'Administration fiscale de rejet de sa réclamation en restitution d'un trop-perçu, à hauteur de 63.924 , de droits de mutation portant sur un immeuble cédé à un prix inférieur à l'évaluation effectuée dans la déclaration de succession à hauteur de 63.924  ;
 AUX MOTIFS QU'il ressort des dispositions des articles 761 du Code Général des Impôts et R 194-1 al. 2 du Livre des Procédures Fiscales que les immeubles sont estimés d'après la déclaration détaillée et estimative des parties et que, si un contribuable estime s'être trompé lors de la déclaration de valeur qu'il a effectuée après le décès, il lui appartient de rapporter la preuve du caractère exagéré de son évaluation ; que cette preuve peut être faite par tous moyens mais, dès lors que le bien est censé avoir été évalué à sa valeur au jour du décès, elle doit porter sur la valeur vénale du bien à cette date ; qu'il n'est pas contestable que le bien en cause pouvait, du fait de sa localisation dans une ZAC, présenter certaines difficultés d'évaluation, ayant été rappelé toutefois par la DIRECTION DES SERVICES FISCAUX DE LA GIRONDE que le périmètre de la ZAC avait été arrêté par le Conseil de la communauté urbaine de BORDEAUX dès le mois de mai 2002 et que la déclaration d'utilité publique au profit de l'OPAC AQUITANIS des acquisitions d'immeuble effectuées dans cette zone avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral de mai 2003 en sorte qu'aucun opérateur intervenant sur le marché immobilier ne pouvait ignorer ces spécificités ; que d'autre part, l'absence de dissimulation de prix résultant du fait que le bien a été vendu à un opérateur public n'a jamais été mise en question ni le fait qu'il ait été conforme à la valeur du marché au moment de la vente, le débat portant sur la valeur du bien à la date de la mutation ; que la vente intervenue en juillet 2007, plus de deux ans après le décès, ne peut représenter le reflet du marché immobilier sur le secteur à l'époque du fait générateur et il en est de même de tous les éléments de comparaison postérieurs à ce fait ; qu'à défaut de production d'éléments de comparaison antérieurs au mois de février 2005 et situés dans le secteur concerné, il doit être considéré que la preuve d'une surestimation du bien n'est pas rapportée ;
 ALORS D'UNE PART QUE, pour la perception des droits de mutation après décès, la valeur d'un immeuble doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d'obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu'est supposée entraîner le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, au jour du décès ; que tout en constatant l'impossibilité, pour des raisons de zonage, de réaliser le projet classique immobilier sur la base envisagée par la Société SAFRAN à l'origine de l'évaluation erronée, dans la déclaration de succession, par Monsieur X..., de l'immeuble de son défunt père à la somme de 1.100.000  et la seule possibilité de réaliser un projet de logements sociaux, lequel donnera lieu à une cession au prix de 900.000  à la Société d'HLM AQUITANIS, la Cour d'Appel qui a cependant considéré non établie la surévaluation de l'estimation déclarée, au jour du fait générateur de l'impôt, n'a pas tiré les conséquences de ses observations induisant la réalité de cette surévaluation au jour du décès de Monsieur Robert X... au regard des articles 761 du Code Général des Impôts et R 194-1 al. 2 du Livre des Procédures Fiscales qu'elle a ainsi violés ;
 ALORS D'AUTRE PART QUE, dans son jugement infirmé, le Tribunal avait relevé que le prix de vente de 900.000  de l'immeuble évalué 1.100.000  dans la déclaration de succession correspondait à une valeur de 300  le mètre carré de surface hors oeuvre nette, ce qui était supérieur à la première offre de la Société AQUITANIS à hauteur de 508.500  en 2005, au jour du décès et aux offres d'autres promoteurs de l'ordre de 200  le mètre carré de surface hors oeuvre nette, autant d'éléments de comparaison concomitants et non postérieurs au jour du fait générateur de l'impôt ; qu'en affirmant que le caractère exagéré de l'évaluation de l'immeuble dans la déclaration de succession à la somme de 1.100.000  n'était pas établi sans réfuter expressément le motif du jugement ayant retenu que la preuve de la valeur vénale de l'immeuble d'environ 500.000  était rapportée, la Cour d'Appel a privé son arrêt infirmatif de base légale au regard des articles 761 du Code Général des Impôts et R 194-1 al. 2 du Livre des Procédures Fiscales.