LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que les neuf reçus versés aux débats en originaux ne comportaient pas d'indication autre que les sommes versées, le destinataire des reçus, soit Mme X..., la date du versement et le cachet de la société SEGTI et que les faits dont ils établissaient la preuve se limitaient au versement des sommes qu'ils mentionnaient, la cour d'appel, appréciant la force probante des éléments soumis à son appréciation, en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve et répondant aux conclusions, que ces reçus ne pouvaient valoir quittance, notamment quant au payement des charges de copropriété ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que Mme X... ne justifiait, ni avoir attiré l'attention de la copropriété sur l'état défectueux de la toiture, ni d'une location préalable de son appartement et que les désordres subis par elle pouvaient avoir d'autres causes que le défaut d'entretien de la toiture, la cour d'appel, par des motifs non hypothétiques, a pu en déduire que les conditions de la mise en oeuvre de la responsabilité civile n'étaient pas réunies et rejeté la demande de Mme X... ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour Mme X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes aux fins de voir constater que celle-ci avait payé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, 6 rue de Chance Milly à Clichy (92110) une somme de 39. 163, 94 euros dont celui-ci demeurait débiteur et de voir juger que Mme X... était en conséquence créancière à l'égard de ce syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 24. 164 euros en application des principes gouvernant la compensation, 
Aux motifs adoptés des premiers juges que « Mme X..., qui, d'après le grand livre immeuble comptes de charges période du 1er janvier 1996 au 30 juin 2000 payait habituellement ses charges par chèque, prétend avoir versé à ce titre, entre le 12 janvier 1999 et le 6 avril 2000, 230. 032 francs (35. 068, 15 euros) en liquide ; que les montants unitaires des versements allégués en liquide étant différents et sans rapport avec ceux crédités dans la comptabilité du syndicat, il y a lieu de considérer qu'il s'agit de sommes supplémentaires ; que malgré ces sommes, d'un montant plus proche du prix d'un appartement de l'immeuble que des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 février 2001 prouve que lors de celle-ci, Mme X... non seulement n'a pas contesté faire partie des six débiteurs de la copropriété listés au point numéro sept, mais de plus s'est engagée à régler sa dette sans qu'aucune référence ne soit faite à ses versements en liquide ; que la première contestation des charges mises à son passif apparaît dans le compte-rendu de l'assemblée générale du 26 mars 2002, alors que d'après la copropriété, elle est redevable à cette date de 9. 982, 88 euros ; qu'il est tout aussi étonnant qu'elle ait omis de parler le 4 février 1999 à M. Y... du versement de 25. 000 francs (3. 811, 23 euros) qu'elle aurait fait le 12 janvier 1999, puis le 8 mars 1999 du versement de 40. 000 francs (6. 097, 96 euros) qu'elle soutien avoir fait le jour même alors que l'expert l'informait en tant que présidente du conseil syndical des premiers éléments de l'expertise et de la mise en place d'un plan de résorption des impayés. Puis encore, omis d'informer le cabinet mandaté par le conseil syndical dont elle était toujours présidente, des 119. 000 francs (18. 141, 43 euros), qu'elle aurait versés avant la remise de son rapport le 1er décembre 1999 ; qu'il convient par ailleurs de noter que Mme X... a été nommée ou renouvelée comme membre du conseil syndical à partir du 22 avril 1997, que le conseil syndical contrôlait trimestriellement les comptes, qu'en tant que membre de ce conseil, elle a participé à certaines réunions du comité technique de sauvegarde de la copropriété et qu'enfin elle n'explique pas comment elle a été en possession de telles sommes d'argent en liquide alors que d'après les informations transmises au sous-préfet, elle ne disposait que de 30. 100 francs (4. 588, 72 euros) de revenus imposables par an ; qu'enfin, le tribunal ne dispose pas du protocole que Mme X... a, d'après M. Y..., signé entre le 8 et le 15 mars 1999 pour apurer sa dette, ni des appels de charges qu'elle présente comme constituant la cause de ses paiements voire des originaux des reçus ; que dans ces conditions, les sommes figurant sur les reçus comme paiement des seules dettes engendrées par les appartements et les caves de l'immeuble n'apparaissent pas comme une preuve pertinente du règlement de la dette ; qu'elles seront donc écartées de l'évaluation de la dette de Mme X... vis-à-vis de la copropriété », 
Et aux motifs propres qu'« au soutien de son appel, Mme X... fait valoir qu'elle a versé une somme totale de 225. 032 francs et qu'elle n'a pas perçu le dédommagement qui devait lui être versé à hauteur de 7. 787 francs à la suite de la dégradation de sa porte palière, qu'il n'a pas été tenu compte de cette somme totale de 35. 493 euros et qu'après compensation entre cette somme et les charges de copropriété qui lui sont réclamées, elle se trouve créancière du syndicat à hauteur de 24. 164 euros dont elle demande le paiement à titre reconventionnel ; qu'elle précise que les versements effectués l'ont été en argent liquide et qu'ils correspondaient « à des sommes supplémentaires par rapport à son relevé de compte de charges » destinées à maintenir la copropriété en vie et payer les dettes de celle-ci ; que Mme X... verse aux débats neuf reçus, originaux, portant le cachet de la société SEGTI, établis entre le 12 janvier 1999 et le 30 mars 2000 ; que la somme totale des reçus est de 230. 032 francs ; que les reçus en cause ne comportent pas d'indication autre que la somme versée, le destinataire du reçu, soit Mme X..., la date du versement et le cachet de la société SEGTI ; que les faits dont ils établissent la preuve se limitent au versement des sommes qu'ils mentionnent et qu'à défaut d'indication sur la cause du versement, ils ne peuvent valoir quittance, notamment quant au paiement des charges de copropriété ; que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires porte en cause d'appel sa demande à la somme de 23. 551, 05 euros au titre des charges impayées au 3 avril 2006 ; que les comptes copropriétaires ne se suivent pas dans le temps ; que le tribunal a déduit de la dette de charges de Mme X... une somme de 4. 433, 16 euros correspond à des versements effectués en janvier 2004 ; que le SDC conteste la réalité des versements en cause en faisant valoir qu'ils ne sont pas mentionnés dans les comptes de copropriété ; que Mme X... justifie d'un versement de 4. 020 euros le 15 janvier 2004 pour lequel a été établi un reçu par la société SABIMMO et d'un versement de 413, 16 euros le 30 janvier 2004 par mandat cash au bénéfice de cette même société ; que les pièces en cause n'indiquant pas l'affectation des paiements, ceux-ci ne peuvent pas être déduits des charges dues ; qu'il sera néanmoins donné acte à Mme X... de ce qu'elle justifie avoir versé la somme de 4. 433, 16 euros à la société SABIMMO en janvier 2004 ; qu'en définitive, Mme X... sera condamnée à payer la somme de 7. 141, 45 euros correspondant aux charges arrêtées au 18 juillet 2002 et sera déboutée de sa demande de compensation », 
Alors, d'une part, que la preuve du paiement par un copropriétaire de différentes sommes à intervalles réguliers entre les mains du syndic en fait présumer l'affectation ; que ces règlements doivent être regardés comme venant au crédit du compte du copropriétaire en l'absence de preuve contraire rapportée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que Mme X... avait versé aux débats neuf reçus, originaux, portant le cachet de la société SEGTI, syndic de la copropriété, établis entre le 12 janvier 1999 et le 30 mars 2000 (en fait le 6 avril 2000) et portant sur une somme totale de 230. 032 francs ; qu'en énonçant que « les faits dont ils établissent la preuve se limitent au versement des sommes qu'ils mentionnent et qu'à défaut d'indication sur la cause du versement ils ne peuvent valoir quittance notamment quant au paiement des charges de copropriété » alors même que l'existence des paiements entre les mains du syndic étant établie il incombait au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6, rue Chance Milly à Clichy de rapporter la preuve de ce que ces paiements ne pouvaient être affectés au crédit du compte de Mme X... au sein de la copropriété, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil, 
Alors, d'autre part, que dans ses conclusions récapitulatives d'appel signifiées le 23 mai 2006 Mme X... avait fait valoir que les sommes ainsi versées à la société SEGTI, syndic de la copropriété en 1999 et 2000, correspondaient à des « sommes supplémentaires par rapport à son relevé de compte de charges » ; qu'elles avaient été réglées durant une période où la copropriété de l'immeuble 6, rue Chance Milly à Clichy était en grande difficulté et se heurtait à l'incurie du syndic, et que ces sommes constituaient en définitive pour la copropriété un trop perçu dont elle était fondée à obtenir la restitution ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande aux fins de voir constater que celle-ci demeurait créancière à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, 6 rue de Chance Milly à Clichy (92110) de la somme de 7. 786 francs (soit 1. 187, 12 euros) au titre du « dédommagement assurance non perçu », 
Aux motifs adoptés des premiers juges que faute pour Mme X... de présenter une facture de remplacement de sa porte la part de règlement différé sur présentation de facture de 1. 485 francs (226, 39 euros) ne peut être prise en compte, 
Alors d'une part que dans ses conclusions d'appel signifiées le 23 mai 2006, Mme X... faisait valoir que la compagnie d'assurances WINTHERTUR, assureur de la copropriété, avait adressé au syndic un chèque de 7. 787 francs, somme que ce dernier devait reverser immédiatement à hauteur de 6. 302 francs à Mme X..., seule la somme de 1. 485 francs étant à reverser à compter de la présentation de la facture de réparation ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile, 
Alors d'autre part que l'insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en déclarant mal fondée la demande de Mme X... au seul motif que celle-ci n'avait pas présenté une « facture de remplacement de sa porte » sans dire sur quel fondement le syndicat des copropriétaires était en droit de retenir la somme totale de 7. 787 francs qui avait été versée par l'assureur de la copropriété à la suite du dommage subi par Mme X... la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, 6 rue de Chance Milly à Clichy (92110) au paiement de la somme de 30. 030 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, en l'absence de réparation de la toiture de l'immeuble, 
Aux motifs propres que Mme X... reprend devant la cour la demande reconventionnelle qu'elle avait présentée en première instance et tendant à la condamnation du SDC à lui payer une somme de 30. 030 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi à la suite de l'impossibilité de louer son appartement pendant 33 mois ; que les premiers juges ont néanmoins justement écarté la demande en retenant que Mme X... ne justifie, ni avoir attiré l'attention de la copropriété sur l'état défectueux de la toiture, ni d'une location préalable de son appartement et que les désordres subis par elle peuvent avoir d'autres causes que le défaut d'entretien de la toiture ; que l'appelante qui n'apporte aux débats aucun élément contraire sera débouté de sa demande reconventionnelle, 
Et aux motifs adoptés des premiers juges que le début de la période de 33 mois n'étant pas précisé et la demande n'apparaissant pour la première fois que dans les conclusions signifiées le 20 septembre 2004, celui-ci ne peut être situé plus précisément qu'entre le 27 décembre 1999 et le 31 décembre 2001 ; que si le rapport de la direction générale des services techniques et de l'environnement de la ville de Clichy prouve que le 8 octobre 2001 la toiture n'était pas étanche, rien ne permet d'affirmer que la tempête du 26 décembre 1999 en soit la cause ; qu'au contraire, d'après la note du 22 mars 2002 signée par M. Gilles Z..., maire de Clichy, qui a reçu Mme X..., ladite tempête serait « survenue l'année dernière », soit en 2001 ; que le projet de plan de sauvegarde de 2001, mentionne des travaux en toiture, mais ne les prévoit que dans une deuxième phase, excluant par là même toute urgence ; que le document intitulé " travaux de réhabilitation " établi par la société PHI SARL d'Architecture, a priori en février 2003, indique que " la toiture a pu faire l'objet de visites ces dernières décennies, une révision est nécessaire, d'autant qu'il a pu être constaté la rupture d'un élément de charpente en rive ; les ouvrages annexes, gouttières pendantes, descentes d'eau pluviale, protection de rive, solins, châssis de toit, souches de cheminée, ont été quelque fois repris mais une vérification complète est nécessaire " ; que cette évaluation exclue tous travaux importants dans un passé récent et ne fait pas état d'intervention d'urgence à prévoir ; que Mme X... ne prouve pas avoir attiré l'attention de la copropriété sur l'état du toit avant l'assemblée générale du mars 2002, malgré son rôle actif au conseil syndical et des discussions nombreuses sur la réhabilitation de l'immeuble. Il convient de noter que l'assemblée a alors immédiatement missionné un architecte pour établir un rapport précis des toitures ; que l'état du réseau d'eau, problème prioritaire de la copropriété, ainsi que la condensation résultant de l'utilisation de chauffages inappropriés, sont autant de causes susceptibles d'expliquer les constatations d'humidité faites par les services de la ville de Clichy ; que si l'entretien de la toiture a pu présenter des insuffisances, et le lien de causalité entre celles-ci et l'état de l'appartement de Mme X... être partiel, l'origine de ces éventuelles insuffisances réside manifestement dans la carence des copropriétaires à s'acquitter de leurs charges, celle de Mme X... est de ce point de vue une des plus importantes débitrices chaque année au moins depuis 1993 ; que Mme X... dont le comportement financier a empêché la copropriété de disposer des fonds nécessaires aux réparations qu'elle en attendait ne peut donc se prévaloir d'une faute de celle-ci ; 
Alors en premier lieu que commet une faute le syndicat des copropriétaires qui s'abstient de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture rendus nécessaires en raison des infiltrations d'eau constatées dans les parties privatives ; qu'il résulte des constatations des premiers juges, expressément adoptées par la Cour d'appel, qu'aux termes du rapport de la direction générale des services techniques et de l'environnement de la ville de Clichy : " à la date du 8 octobre 2001, la toiture n'était pas étanche, qu'aux termes du document intitulé " travaux de réhabilitation " établi par la société PHI, une révision de la toiture était " nécessaire d'autant qu'il a pu être constaté la rupture d'un élément de charpente de rive ", que le défaut d'entretien de la toiture était au moins partiellement la cause de l'état de l'appartement de Mme X... et qu'aucune réparation n'avait été néanmoins effectuée ; qu'en ne déduisant pas de ces constatations la faute ainsi commise par le syndicat des copropriétaire de l'immeuble 6, rue Chance Milly à Clichy en relation causale avec les désordres constatés dans l'appartement de Mme X..., la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
Alors en deuxième lieu que commet une faute le syndicat des copropriétaires qui s'abstient de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture rendus nécessaires en raison des infiltrations d'eau constatées dans les parties privatives ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande en réparation du préjudice par elle aussi motifs inopérants que la preuve n'était pas rapportée de ce que l'appartement avait été mis en location et qu'elle ne justifiait pas avoir attiré l'attention de la copropriétaire sur l'état défectueux de la toiture, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la persistance des dommages causés par les infiltrations d'eau et par l'humidité constatée par la direction générale des services techniques et de l'environnement de la ville de Clichy dans le rapport en date du 8 octobre 2001 " ainsi que l'absence de toute mesure conservatoire prise pour remédier à ces désordres, ne caractérisaient pas en soi une faute imputable au syndicat des copropriétaires ayant généré un préjudice dont Mme X... était fondée à obtenir la réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 
Alors en troisième lieu que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande en réparation au motif que " les désordres peuvent avoir d'autres causes que le défaut d'entretien de la toiture ", sans autre explication, la Cour d'appel a statué par voie de motifs hypothétiques et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
Alors enfin que commet une faute le syndicat des copropriétaires qui s'abstient de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture rendus nécessaires en raison des infiltrations d'eau constatées dans les parties privatives ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande en réparation aux motifs que le " comportement financier " de Mme X... avait " empêché " la copropriété de disposer des fonds nécessaires aux réparations " sans constater qu'un quelconque appel de fonds aux fins de faire procéder aux réparations rendues nécessaires sur la toiture aurait été adressé à Mme X... et sans rechercher si, en tout état de cause, Mme X... n'avait pas régularisé les charges dont le paiement n'avait été que momentanément interrompu du fait de la défaillance du syndic, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.