LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 novembre 2020
Cassation partielle sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 804 F-D
Pourvoi n° B 19-22.111
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
La commune de Sorgues, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'[...], a formé le pourvoi n° B 19-22.111 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section B), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme P... S..., épouse N..., domiciliée [...] ,
2°/ à Mme F... G..., épouse S..., domiciliée [...] ,
3°/ à M. T... S..., domicilié [...] ,
4°/ à M. I... S..., domicilié [...] ,
5°/ à M. E... S..., domicilié [...] ,
6°/ à Mme U... S..., épouse O..., domiciliée [...] ,
7°/ M. J... D..., domicilié [...] ,
8°/ M. X... S..., domicilié [...] ,
9°/ M. T... S..., domicilié [...] ,
10°/ M. RV... S..., [...] ,
11°/ Y... S..., ayant été domicilié [...] , décédé le 13 mai 2019, aux droits duquel viennent :
12°/ Mme M... S..., épouse D..., domiciliée [...] , agissant tant à titre personnel qu'en qualité d'héritière de Y... S...,
13°/ M. W... X... S..., domicilié [...] , époux de Mme R... H...,
14°/ M. Y... V... A..., domicilié [...] , époux de Mme G... Q... K... C...,
15°/ Mme L... G..., veuve Y... S..., domiciliée [...] ,
tous trois pris en qualité d'héritiers de Y... S...,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la commune de Sorgues, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des consorts S... et de MM. A... et D..., après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 1er juillet 2019), Mme P... S..., Mme F... S..., M. T... B... S..., M. I... S..., M. E... S..., Mme U... O..., Mme M... D..., M. Y... S..., M. X... S..., M. T... S..., M. RV... S... et M. J... D... (les consorts S...), propriétaires de parcelles de terre situées dans des emplacements réservés, ont mis en demeure la commune de Sorgues (la commune) de les acquérir en application de la procédure de délaissement prévue par l'article prévu à l'article L. 230-1 du code de l'urbanisme.
2. Aucun accord n'étant intervenu, ils ont saisi le juge de l'expropriation d'une demande de fixation judiciaire du prix de cession.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et le deuxième moyen, ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche
Énoncé du moyen
4. La commune grief à l'arrêt de fixer à la somme de 1 287 087,76 euros l'indemnité due au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] se décomposant en 875 668 euros au titre de l'indemnité principale, 88 586,68 euros au titre de l'indemnité de remploi et 322 833,08 euros au titre de l'indemnité de terres végétales et de fixer à la somme de 14 438,42 euros l'indemnité due au titre de la dépossession des parcelles [...]  et [...] se décomposant en 8 610 euros au titre de l'indemnité principale, 1 541,50 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4 286,92 euros au titre de l'indemnité de terres végétales, alors « que la valeur d'un terrain exproprié ne peut être appréciée en fonction de sa vocation future ; qu'en se fondant, pour accorder à l'[...] une indemnité de terre végétale de 327 120 euros, sur la circonstance que dans le cadre d'un projet de création d'un bassin de rétention, il est prévu l'excavation de 56 400 m3 de terres selon l'étude hydraulique réalisée par le cabinet YZ... à la demande de la commune de Sorgues, la cour d'appel a violé l'article L. 230-3 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 322-2, dernier alinéa, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
5. Selon ce texte, quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
6. La valeur du terrain ne peut pas s'apprécier en fonction de sa vocation future, seul étant pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers à la date de référence.
7. Pour accueillir la demande des consorts S... au titre d'une indemnité de terres végétales, l'arrêt retient que l'unité foncière, objet du droit de délaissement, était autrefois une propriété agricole, bordée au sud par un canal, que sont prévues la création d'un bassin de rétention et l'excavation de 56 400 m3 de terres et que cette terre a une valeur marchande comme terre végétale, enrichie depuis des années par l'exploitation agricole.
8. En statuant ainsi, en appréciant la valeur des terres expropriées en fonction de leur vocation future, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
9. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
10. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe des indemnités de terres végétales, l'arrêt rendu le 1er juillet 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande tendant à la fixation d'une indemnité de terres végétales ;
Fixe à la somme de 964 254,68 euros l'indemnité due à Mme P... S..., Mme F... S..., M. T... B... S..., M. I... S..., M. E... S..., Mme U... O..., Mme M... D..., M. Y... S..., M. X... S..., M. T... S... et M. RV... S... au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...]
se décomposant en :
- indemnité principale : 875 668 euros
- indemnité de remploi : 88 586,68 euros
Fixe à la somme de 10 151,50 euros l'indemnité due à Mme M... D... et M. J... D... au titre de la dépossession des parcelles [...]  et [...] se décomposant en :
- indemnité principale : 8 610 euros
- indemnité de remploi : 1 541,50 euros
Condamne les consorts S... et MM. A... et D... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la commune de Sorgues.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1 287 087,76 euros l'indemnité due à l'hoirie S... au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] se décomposant en 875 668 euros au titre de l'indemnité principale, 88 586,68 euros au titre de l'indemnité de remploi et 322 833,08 euros au titre de l'indemnité de terres végétales et d'avoir fixé à la somme de 14 438,42 euros l'indemnité due à Mme M... S... épouse D... et à M. J... D... au titre de la dépossession des parcelles [...]  et [...] se décomposant en 8 610 euros au titre de l'indemnité principale, 1 541,50 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4 286,92 euros au titre de l'indemnité de terres végétales ;
AUX MOTIFS QUE
« Suivant mémoire déposé le 18 janvier 2019, la commune de Sorgues demande à la cour d'infirmer le jugement, de fixer le prix des terres à hauteur maximale de 330 262,97 € et de condamner l'[...] à lui payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;
L'appelante prétend que les termes de référence qu'elle produit pour justifier sa proposition de prix possèdent des caractéristiques comparables et sont classés dans les mêmes zones et dans la même commune que les parcelles litigieuses. Elle conteste en revanche la pertinence des termes de référence avancés tant par le commissaire du gouvernement que par l'[...], pour être trop anciens ou situés dans une autre commune. Elle déclare s'en rapporter sur le classement en situation privilégiée de l'ensemble des parcelles de la zone naturelle, du fait de la proximité d'une zone habitée, et de l'existence de réseaux de viabilité ainsi que de voies de circulation.
La commune de Sorgues affirme que le classement de la plupart des parcelles en zone N est motivé par des considérations d'intérêt général – constituer un corridor paysager participant à la constitution d'un périphérique vert – et s'inscrit dans une politique d'urbanisme.
Elle conteste le droit de l'[...] à une indemnité de tréfonds dès lors que cette dernière n'apporte pas la preuve que le sous-sol de ses terrains était exploité ou du moins exploitable de manière économiquement rentable et qu'elle a obtenu une autorisation pour une telle exploitation » ;
ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date ; qu'en statuant au seul visa du mémoire d'appel déposé par la commune de Sorgues le 18 janvier 2019, quand cette dernière avait déposé des conclusions en réplique et récapitulatives le 30 avril 2019 et sans rechercher si ces dernières conclusions ne comportaient pas des éléments complémentaires, en réplique au mémoire d'intimé de l'[...] et aux conclusions du commissaire du gouvernement, qui auraient été recevables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1 287 087,76 euros l'indemnité due à l'[...] au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] se décomposant en 875 668 euros au titre de l'indemnité principale, 88 586,68 euros au titre de l'indemnité de remploi et 322 833,08 euros au titre de l'indemnité de terres végétales et d'avoir fixé à la somme de 14 438,42 euros l'indemnité due à Mme M... S... épouse D... et à M. J... D... au titre de la dépossession des parcelles [...]  et [...] se décomposant en 8 610 euros au titre de l'indemnité principale, 1 541,50 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4 286,92 euros au titre de l'indemnité de terres végétales ;
AUX MOTIFS QUE
« -Sur l'évaluation des parcelles situées en zone N :
que la position des parties, en ce qui concerne l'évaluation de ces parcelles au m2 est la suivante :
en situation privilégiée
en situation non privilégiée
Appelante= la commune de Sorgues
2,58 € (63.030 m²)
Intimée = l'[...]
40 € (63.030 m²)
Commissaire du gouvernement
10 € (pour 10.200 m²)
1 € (pour 51.955m²)
qu'il importe de relever que ces parcelles représentant une superficie de 63.030 m2 sont entourées de lotissements, l'ensemble étant bordé par une voie d'une largeur de 6 à 7 mètres ; que, de plus, tous les réseaux (eau, edf, assainissement) sont situés à proximité ;
que cet environnement confère aux parcelles une situation privilégiée; que ce caractère privilégié bénéficie à l'ensemble des parcelles la composant, y compris celles n'étant pas en confrontation directe avec les zones urbanisées et n'étant pas directement desservies en voirie, dès lors qu'elles forment un quadrilatère et une unité foncière d'un seul tenant;
qu'il doit être tenu compte de cette situation privilégiée pour évaluer les parcelles;
que parmi les références produites aux débats, il convient d'écarter la liste de ventes de terrains fournie par l'[...], issue d'une recherche sur le fichier Perval (Notaires de France), dès lors qu'il n'est pas établi que ces terrains se situent dans une zone [...] à situation privilégiée ; que bien au contraire, la mention "constructible habitation mixte" laisse à penser qu'il s'agit de terrains rattachés à une zone constructible ;
que ces références sont donc dénuées de toute pertinence ;
que par ailleurs, les transactions portant sur des terrains qui ne sont pas situés sur la commune de Sorgues, ni sur une commune limitrophe, doivent être appréciées avec précaution puisqu'il appartient aux juges du fond de rechercher de préférence comme référence les cessions de biens possédant les mêmes caractéristiques ou des caractéristiques comparables et situés si possible dans la même zone que le bien à évaluer ;
qu'ainsi, il convient de prendre en considération essentiellement les références de ventes de terrains sur la commune de Sorgues, situés dans une zone N naturelle et bénéficiant d'une situation privilégiée ;
que, selon le commissaire du gouvernement, la consultation du fichier des ventes intervenues sur Sorgues au cours des 5 dernières années a permis de repérer 13 ventes mais après lecture des actes notariés, et confrontation avec les règles d'urbanisme, aucune d'entre elles n'a pu être retenue pour servir de terme de comparaison fiable ; que c'est pourquoi, il a étendu ses recherches à d'autres communes du Vaucluse;
que le commissaire du gouvernement produit ainsi 5 termes de référence, accompagnés des actes de vente, permettant à la cour de vérifier le caractère hautement privilégié de ces terrains :
Date de la vente
lieu de situation
superficie
prix au m²
27/11/2014
[...]
615 m²
5 €
19/09/2016
[...]
3.182 €
5,88 €
10/10/2016
[...]
78 m²
11 €
15/12/2016
[...]
16 6 m²
10 €
04/04/2017
[...]
1.800 m²
22,22 €
Soit un prix médian au m2 de 10,88 (€) pour des biens en situation privilégiée mais situés dans une zone éloignée géographiquement des parcelles à acquérir ;
que la commune de Sorgues a produit 3 termes de référence dont il convient d'écarter celui concernant une zone qui n'est pas une zone naturelle mais une zone agricole ;
que les autres termes de référence correspondent à des transactions intervenues en 2015:
- le 12 mai 2015 : vente d'une parcelle (CZ66) d'une superficie de 1 941 m² pour un prix au m² de 4,68 €
- le 9 février 2015 : vente d'une parcelle (CZ65) d'une superficie de 15 745 m² pour un prix au m2 de 2,07 € ;
qu'au vu des documents produits, il apparait que ces deux terrains ne bénéficient pas d'une situation privilégiée identique à celle des parcelles litigieuses, en raison des nuisances résultant de la proximité de l'autoroute, de l'absence de réseaux et de voirie à proximité immédiate ;
que l'attractivité du quartier AQ... dans lequel sont situées les parcelles litigieuses ainsi que le caractère hautement privilégié de son environnement dénué de nuisances, leur confèrent une plus-value immobilière nettement supérieure aux termes de référence cités par la commune de Sorgues ;
qu'en considération de l'ensemble des éléments examinés ci-dessus, il convient de fixer à 10 € le prix au m2 des parcelles de 1'[...] classées en zone N ;
qu'en définitive l'indemnité principale revenant
1. à l'[...] s'établit comme suit :
Parcelles
superficie
prix au m²
prix parcelle
zone [...]
1.242 m²
10 €
12.420 €
zone [...]
709 m²
168 €
190.012 €
zone [...]
282 m²
84 €
23.688 €
zone [...]
62.606 m²
10 €
626.060 €
total
875.868
2. aux consorts D.../S... s'établit comme suit :
Parcelles
superficie
prix au m²
prix parcelle
zone [...]
437 m²
10 €
4.370 €
zone [...]
424 m²
10 €
4.240 €
total
8.610 €
que l'indemnité accessoire de remploi, calculée selon le barème classique des indemnités de remploi, s'établit ainsi :
- pour l'[...]
20% jusqu'à 5.000
15% de 5.000 à 15.000
10% au-delà de 15.000
total
875.868
1.000
1.500
86.086,68
86.586,68 €
- pour les consorts D.../S...
20% jusqu'à 5.000
15% de 5.000 à 15.000
10% au-delà de 15.000
total
8.610
1.000
541.50
1.541.50 €
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les parties s'accordaient à reconnaître le caractère privilégié des parcelles classées en zone [...] ; en retenant que lesdites parcelles présentent un caractère « hautement privilégié », pour évaluer leur prix à 10 € / m2 au regard d'un tel caractère, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1 287 087,76 euros l'indemnité due à l'[...] au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] se décomposant en 875 668 euros au titre de l'indemnité principale, 88 586,68 euros au titre de l'indemnité de remploi et 322 833,08 euros au titre de l'indemnité de terres végétales et d'avoir fixé à la somme de 14 438,42 euros l'indemnité due à Mme M... S... épouse D... et à M. J... D... au titre de la dépossession des parcelles [...]  et 200 se décomposant en 8 610 euros au titre de l'indemnité principale, 1 541,50 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4 286,92 euros au titre de l'indemnité de terres végétales ;
AUX MOTIFS QUE
« - Sur l'indemnité de terre végétale :
que l'unité foncière, objet du droit de délaissement de l'[...], était autrefois une propriété agricole, bordée au sud par un canal ;
que dans le cadre du projet de création d'un bassin de rétention, il est prévu l'excavation de 56.400 m3 de terres, selon l'étude hydraulique réalisée à la demande de la commune de Sorgues par le cabinet YZ...; que cette terre ayant une valeur marchande comme terre végétale, enrichie depuis des années par l'exploitation agricole, l'[...] est bien fondée à solliciter une indemnité à ce titre ;
que toutefois, les devis produits reflètent le prix de la revente par des marchands, mais pas le prix auquel elle peut être achetée par ces commerçants ;
que, pour tenir compte des frais inhérents d'excavation de cette terre par des engins spécialisés, de transport et de la marge bénéficiaire des marchands, il convient d'appliquer un abattement de 60 % au montant du prix de revente hors taxes d'une terre végétale non tamisée (14,50 X 0,40), ce qui fait ressortir un prix au m3 de 5,8 € et de fixer en conséquence l'indemnité de terre végétale à la somme de 327.120 € ((56.400 m3 X 5,8 €)
soit au prorata des parcelles détenues
-64.839/65.700 au profit de l'[...] = 322.833,08 €
- 861/65.700 au profit des consorts D.../S... = 4.286,92€ » ;
1°) ALORS QU'en matière d'expropriation, une indemnité de tréfonds a uniquement pour objet d'indemniser la réduction ou la suppression des possibilités d'utilisation de ce tréfonds ; qu'en accordant à l'[...] une indemnité de terre végétale de 327 120 euros, alors que le classement des parcelles concernées en zones [...], [...] et [...], interdisait à l'[...] toute exploitation de leur tréfonds en l'absence d'une autorisation d'urbanisme le leur autorisant expressément, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la valeur d'un terrain exproprié ne peut être appréciée en fonction de sa vocation future ; qu'en se fondant, pour accorder à l'[...] une indemnité de terre végétale de 327 120 euros, sur la circonstance que dans le cadre d'un projet de création d'un bassin de rétention, il est prévu l'excavation de 56 400 m3 de terres selon l'étude hydraulique réalisée par le cabinet YZ... à la demande de la commune de Sorgues, la cour d'appel a violé l'article L. 230-3 du code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; qu'en se fondant, pour accorder à l'[...] une indemnité de terre végétale de 327 120 euros, sur la circonstance que dans le cadre d'un projet de création d'un bassin de rétention, il est prévu l'excavation de 56 400 m3 de terres selon l'étude hydraulique réalisée par le cabinet YZ... à la demande de la commune de Sorgues, quand un tel projet faisait l'objet de l'emplacement réservé n° [...], la cour d'appel a violé l'article L. 322-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.