LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2010), que la société Compagnie financière ELSA (le maître de l'ouvrage) a confié à la société X... et X... (le maître d'oeuvre) une mission complète relative à la construction d'un immeuble ; qu'après l'abandon du projet, le maître d'oeuvre a sollicité le paiement de ses honoraires ; 
Sur le troisième moyen : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que, dans son mail du 1er avril 2008 adressé au maître d'oeuvre, le maître de l'ouvrage exigeait un pré-projet impeccable à destination du maire, reconnaissant ainsi que la première phase était terminée ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du maître de l'ouvrage selon lesquelles le maître d'oeuvre n'avait pas procédé à l'analyse des contraintes administratives et réglementaires qui aurait du intervenir au stade de la phase " étude d'esquisse ", la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne la société X... et X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société X... et X... ; la condamne à payer à la société Compagnie financière Elsa la somme de 2 500 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie financière Elsa 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR condamné la compagnie FINANCIERE ELSA à payer au cabinet SCP X... & X... la somme de 47. 955, 18  HT au titre de ses honoraires avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2008 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la Cour constate qu'à ce jour la réalité du lien contractuel n'est plus contestée ; que cependant la SAS ELSA demande à la Cour de constater que la société X... ne rapporte pas la preuve de l'étendue de sa mission ; de son accomplissement et plus encore de son exécution satisfaisante ; que la Cour constate cependant que la SAS ELSA ne remet pas en cause l'exécution par la SCP X... d'une esquisse sur la base de laquelle elle a participé à la réunion du 16/ 04/ 08 avec le maire ; que le dossier constitué a été utilisé au cours de cette réunion ; que la Cour relève aussi qu'il résulte d'un mail en date du 1/ 04/ 08 adressé par Madame Y... au cabinet X... que celle-ci exigeait " un pré-projet impeccable à destination du maire ", pour la réunion ; que la Cour relève encore que Madame Y... a adressé plusieurs autres mails pendant la même période préparatoire dans lesquels elle questionnait le cabinet sur des éléments contenus dans ce pré-projet voire même lui adressait des mesures ou surfaces à prendre en considération ; que la Cour constate surtout que dans le cadre d'un mail en date du 12/ 04/ 08 adressé par le cabinet X... à Madame Y..., et dont la réalité n'est pas remise en cause, le cabinet faisait parvenir à la SAS ELSA une estimation de l'enveloppe globale estimative du projet ; que la Cour relève également que le cabinet X... avait adressé dès le 31/ 03/ 08 un projet de contrat de maîtrise d'oeuvre reprenant l'ensemble de la mission confiée par la SAS ELSA ; que la Cour dira que certes si ces documents n'ont pas fait l'objet d'une signature de manière formelle, leur réalité n'est pas contestée et l'étendue de la mission n'est pas contestable au regard de la masse de mail échangés entre les parties » ; 
ET AUX MOTIFS QUE « la SAS discute le montant des sommes demandées par le cabinet X... à la suite de l'abandon de son projet ; qu'il ressort des pièces communiquées à la procédure que le cabinet X... avait communiqué dès le 20/ 02/ 08 une proposition d'honoraire qui n'avait pas reçu de discussion de la part de la SAS ; que le 31/ 03/ 08 elle adressait encore un projet de contrat de maîtrise d'oeuvre reprenant le calendrier prévisionnel des différences étapes de cette mission et prévoyant un délai de 3 semaines pour les études d'esquisse, un délai de 7 semaines pour les études d'avant-projet sommaire, puis un délai de 8 semaines pour l'avant projet définitif ; que la Cour a relevé que dans son mail du 1/ 04/ 08 adressé par Madame Y... au cabinet X... la SAS exigeait " un pré-projet impeccable " à destination du maire, reconnaissant ainsi que la 1ère phase était terminée et que la 2ème phase devait être accomplie avant la réunion du 16/ 04/ 08 ; la cour relève aussi à la lecture des pièces communiquées à la procédure que le cabinet X... avait déjà établi les plans du bâtiment relevant de la phase APS au jour de la suspension du projet par la SAS ELSA ; qu'ainsi donc et contrairement à ce que retenu par le premier juge, le cabinet X... justifie bien de l'accomplissement de sa mission au niveau des sommes demandées ; qu'en conséquence, la Cour réformant de ce chef la décision entreprise condamnera la SAS ELSA à payer au cabinet X... la somme de 47. 955, 18  HT au titre de ses honoraires avec intérêts au taux légal à compter du 26/ 05/ 08 » (arrêt p. 5) ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« en l'absence d'accord écrit entre les parties, la SCP X... et X... a commencé sa prestation en réalisant, d'après ces dires, la totalité de la phase d'étude d'esquisse et environ la moitié de la phase d'étude d'avant projet sommaire prévu au projet de marché ; que, sur la base d'une esquisse, la SAS COMPAGNIE FINANCIERE ELSA et la SCP X... et X... ont présenté le projet au cours d'une réunion à la Mairie de MONNETIER-MORNEX, en date du 16 avril 2008 ; que l'utilisation par la SAS COMPAGNIE FINANCIERE ELSA des travaux exécutés par la SCP X... et X..., au cours de la réunion à la Mairie, constitue la preuve de l'existence d'un contrat de maître d'oeuvre, l'écrit n'étant pas une condition de validité du contrat, qui peut être prouvé par tous moyens légalement admissibles ; qu'en conséquence, le Tribunal retiendra qu'un contrat de maître d'oeuvre a bien été conclu entre les parties » ; 
ALORS QUE, le consentement de la partie qui s'oblige est une condition essentielle pour la validité d'une convention ; que la Cour d'appel a constaté que la société COMPAGNIE FINANCIERE ELSA ne remet pas en cause l'exécution par la SCP X... d'une esquisse sur la base de laquelle elle a participé à la réunion du 16 avril 2008 avec le maire et que le dossier constitué a été utilisé au cours de cette réunion ; que, pour condamner la société COMPAGNIE FINANCIERE ELSA à payer à la société X... une somme de 47. 955, 18  HT au titre de ses honoraires, la Cour d'appel a aussi retenu la réalisation par la société X... d'études d'avant-projet sommaire, c'est-à-dire l'établissement des plans du bâtiment relevant de la phase APS ; que, pour en décider ainsi, la Cour d'appel a énoncé avoir relevé que dans son mail du 1/ 04/ 08 adressé par Madame Y... au cabinet X..., la SAS exigeait " un pré-projet impeccable " à destination du maire, reconnaissant ainsi que la 1ère phase était terminée et que la 2ème phase devait être accomplie avant la réunion du 16/ 04/ 08 et avoir aussi relevé, à la lecture des pièces communiquées à la procédure, que le cabinet X... avait déjà établi les plans du bâtiment relevant de la phase APS au jour de la suspension du projet par la SAS ELSA ; qu'en statuant ainsi, en l'état de ses constatations selon lesquels la réunion du 16 avril 2008 avait eu lieu sur la base seulement d'une esquisse, ce qui excluait la présentation des plans relevant l'avant-projet sommaire (APS) et donc en statuant par des motifs impropres à caractériser que la société COMPAGNIE FINANCIERE ELSA aurait donné son consentement à la réalisation par la société X... & X... desdits plans, lesquels, selon ses propres constatations, n'ont pas été utilisés lors de la réunion du 16 avril 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et 1134 du Code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR, en confirmant le jugement, débouté la compagnie FINANCIERE ELSA de sa demande de dommages et intérêts au titre de manquements au devoir de conseil ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'« à ce jour, la SAS ELSA fait soutenir que cet abandon de projet est dû au fait que le cabinet X... a d'emblée lancé ses travaux sur la base du coefficient maximum envisageable de 0. 50 en zone Ucr sans jamais émettre la moindre réserve quant à sa compatibilité avec l'opération envisagée ; qu'il lui appartenait d'émettre toutes réserves quant à la poursuite du projet et partant de ses études en ce compris celles revendiquées au stade APS à compter du 16/ 04/ 08 ; qu'elle est donc fondée à opposer au cabinet X... son manquement à son devoir de conseil de nature à le priver du droit à paiement des prestations accomplies ; que la Cour rappellera qu'il n'appartient pas à un architecte d'apprécier le contenu d'un programme dès lors que celui-ci respecte les règles de constructibilité ; que la Cour dit que c'est à juste titre que le cabinet X... fait soutenir qu'il n'entre pas dans ses compétences de cabinet d'architecte d'apprécier la conception de l'intérêt public du maître d'ouvrage et surtout de la commune, mais qu'il lui appartient au contraire de présenter un projet répondant aux attentes de son client tout en respectant les contraintes urbanistiques du site ; que la Cour relève à la lecture des courriers échangés entre la SAS Elsa et le cabinet X... et plus particulièrement celui en date du 15/ 05/ 08 que la SAS ELSA écrit au cabinet X... : " vous n'ignoriez pas que le projet était dès l'origine prévu et validé par l'ancienne municipalité pour la construction de 6. 000 m ² de SHON minimum sous réserve d'obtenir un avis favorable sans recours d'utilité publique " ; qu'ainsi, il est démontré et établi par cette phrase que la SAS ELSA reconnaît que le projet effectué par le cabinet X... correspondait non seulement à ses attentes mais encore aux critères d'utilité publique recommandé par la mairie en place lors de la phase initiale de l'étude ; que cependant, et ainsi que le reconnaît encore la SAS ELSA dans ce même courrier et à la suite : " projet que l'actuelle municipalité refuse  il apparaît que l'actuelle municipalité ne souhaite pas accueillir une telle construction sur son territoire  ce revirement de la mairie " ; que la notion d'utilité publique est laissée à l'appréciation souveraine de chaque municipalité à l'intérieur de sa commune ; que la Cour dira en conséquence, au regard des changements de critères dus uniquement au changement de municipalité sur le territoire de la commune où devait être édifié le bâtiment que le cabinet X... n'a pas failli à son devoir de conseil ni à ses obligations contractuelles en effectuant un projet à la fois conforme aux demandes de la SAS ELSA et aux recommandations de la municipalité en place lors de la préparation première de ce projet ; que la SAS ELSA reconnaît enfin et ce dans son courrier en date du 7/ 05/ 08 que la municipalité " nous réclamaient des conditions, afin de justifier de l'intérêt public, très discutables (mise à disposition d'un contingent de logements à la Communauté de communes, cession de parcelles boisées, du gouffre ", qu'elle entend suspendre son projet en attendant que la mairie clarifie sa position ajoutant : " nous reviendrons vers vous dès que la position de la mairie sera clarifiée ", démontrant à la fois l'absence de rôle du cabinet X... dans cette phase et son implication totale à elle dans la recherche d'un consensus avec l'autorité politique communale ; que la SAS sera encore déboutée de ce chef demande et la décision sera confirmée de ce chef » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il apparaît donc que la SCP X... et X... a réalisé ses travaux sur la base du coefficient maximum envisageable, mais que les conditions imposées par la Mairie de MONNETIER-MORNEX n'ont pas été acceptées par la SAS COMPAGNIE FINANCIERE ELSA ; qu'en conséquence, la SCP X... et X... n'a aucune responsabilité sur l'arrêt du projet et a donc exécuté son début de mission en appliquant la législation en vigueur ; qu'en l'absence de manquement de devoir de conseil de la part de la SCP X... et X..., la SAS COMPAGNIE FINANCIERE ELSA sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts faite à ce titre » ; 
1°/ ALORS, d'une part, QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage ; qu'à l'occasion de l'établissement du dossier de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction et exercer son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage des difficultés relatives à la mise en point de son projet ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 10 s.), la société COMPAGNIE FINANCIERE ELSA soutenait, en substance, que l'obtention d'un permis de construire compatible avec l'objectif de SHON de 6. 000 m ² supposait d'administrer, en zone UCr, le COS de 0, 50 applicable aux « bâtiments et installations d'intérêt public » (article UC 14 du PLU), qu'à défaut, le programme ne pouvait recevoir qu'un COS de 0, 20, et que cependant, la SCP X... & X... avait d'emblée lancé ses travaux sur la base du coefficient maximum envisageable de 0, 50 en zone Ucr, sans jamais émettre la moindre réserve quant à sa compatibilité avec l'opération projetée, ce alors même qu'elle était dubitative quant au classement du projet en opération d'intérêt public ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions de nature à établir le manquement de la société X... & X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
2°/ ALORS, d'autre part, QUE l'architecte est tenu d'un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage ; qu'à l'occasion de l'établissement du dossier de permis de construire, l'architecte doit respecter les règles d'urbanisme applicables à la construction et exercer son devoir de conseil en avisant le maître de l'ouvrage des difficultés relatives à la mise en point de son projet ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 12-13), la société COMPAGNIE FINANCIERE ELSA a fait valoir qu'il appartenait à la société X... & X... d'émettre toutes réserves quant à la poursuite du projet, et partant de ses études, en ce compris celles revendiquées au stade de la phase « APS », à compter du 16 avril 2008 ; qu'elle ajoutait que ce devoir de conseil s'imposait d'autant plus, qu'aucune solution ne pouvait plus s'offrir à la elle pour sortir éventuellement de l'impasse urbanistique, sans que ne soit bouleversée l'économie du projet, via notamment la réserve d'un contingent de logements au bénéfice de la Commune, ce de surcroît en l'état du coût de construction « hors norme » indiqué par la SCP X... & X... ; qu'elle précisait que cette dernière en est d'autant plus consciente, qu'elle concède avoir toujours considéré que la compatibilité du programme avec l'enveloppe prévisionnelle était, déjà, affectée par « l'intégration d'équipements hôteliers au programme, sans possibilité de financement par le prix de vente des appartements » (cf. page 10 de ses conclusions) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions de nature à établir le manquement de la société X... & X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR condamné la compagnie FINANCIERE ELSA à payer au cabinet SCP X... & X... la somme de 47. 955, 18  HT au titre de ses honoraires avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2008 ; 
AUX MOTIFS QUE « la SAS discute le montant des sommes demandées par le cabinet X... à la suite de l'abandon de son projet ; qu'il ressort des pièces communiquées à la procédure que le cabinet X... avait communiqué dès le 20/ 02/ 08 une proposition d'honoraire qui n'avait pas reçu de discussion de la part de la SAS ; que le 31/ 03/ 08 elle adressait encore un projet de contrat de maîtrise d'oeuvre reprenant le calendrier prévisionnel des différences étapes de cette mission et prévoyant un délai de 3 semaines pour les études d'esquisse, un délai de 7 semaines pour les études d'avant-projet sommaire, puis un délai de 8 semaines pour l'avant projet définitif ; que la Cour a relevé que dans son mail du 1/ 04/ 08 adressé par Madame Y... au cabinet X... la SAS exigeait " un pré-projet impeccable " à destination du maire, reconnaissant ainsi que la 1ère phase était terminée et que la 2ème phase devait être accomplie avant la réunion du 16/ 04/ 08 ; la cour relève aussi à la lecture des pièces communiquées à la procédure que le cabinet X... avait déjà établi les plans du bâtiment relevant de la phase APS au jour de la suspension du projet par la SAS ELSA ; qu'ainsi donc et contrairement à ce que retenu par le premier juge, le cabinet X... justifie bien de l'accomplissement de sa mission au niveau des sommes demandées ; qu'en conséquence, la Cour réformant de ce chef la décision entreprise condamnera la SAS ELSA à payer au cabinet X... la somme de 47. 955, 18  HT au titre de ses honoraires avec intérêts au taux légal à compter du 26/ 05/ 08 » ; 
ALORS QUE, dans ses écritures d'appel, la société COMPAGNIE FINANCIERE ELSA a fait valoir qu'« au stade de la phase " ETUDE D'ESQUISSE ", la prestation fournie par la SCP X... & X... s'était circonscrite-à la date du 8 avril 2008- à la fourniture d'une " PREMIERE APPROCHE DE L'ESQUISSE " (pour reprendre ses propres termes), en prévision de la réunion en Mairie du 16 avril 2008 » et qu'« il ne devait être procédé à aucune " analyse des contraintes administratives et réglementaires », telle que permettant précisément d'appréhender la comptabilité du projet aux règles urbanistiques découlant du Plan Local d'Urbanisme » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments d'appréciation de l'étendue des diligences accomplies par la société X... & X... et de nature à réduire le quantum de sa demande de paiement d'honoraires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1787 du Code civil.