LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'incendie était la conséquence de l'extrême vétusté de l'installation électrique aggravée par des fuites en toiture et qu'il s'agissait de vices, antérieurs à la signature du bail et cachés au preneur quant à leur incidence sur la pérennité de l'immeuble loué, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur le seul rapport de M. D... et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée, a exactement retenu que la clause du bail prévoyant la prise des lieux en l'état par le preneur ne pouvait décharger le bailleur, qui conservait la charge des grosses réparations, de son obligation de réfection de l'installation électrique et de la toiture et a pu en déduire que le sinistre étant exclusivement imputable à la défaillance du bailleur dans l'entretien de l'immeuble au titre de l'installation électrique et de la toiture, assimilable à un vice de construction, le locataire était exonéré de la présomption de responsabilité pesant sur lui en application de l'article 1733 du code civil ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Mutuelle de Poitiers aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mutuelle de Poitiers à payer la somme de 1 500 euros aux époux X... et la somme de 1 500 euros à la société Generali assurances IARD, rejette la demande de la société Mutuelle de Poitiers ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour la Mutuelle de Poitiers assurances. 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que la SCI Les Tamaris était entièrement responsable du sinistre et de la résiliation du contrat de bail et de l'avoir en conséquence condamné in solidum avec son assureur, d'une part, à réparer le préjudice matériel en résultant pour les preneurs et, d'autre part, à rembourser à ces derniers les loyers échus de septembre à décembre 2006 ainsi que le coût des frais de l'acte de vente du fonds de commerce et les frais annexes à cette vente ; 
aux motifs propres que M D... commandant des sapeurs pompiers à la retraite et technicien qualifié qui a été désigné en qualité de sapiteur par le Parquet de Bergerac dans le cadre de l'enquête de gendarmerie diligentée à la suite de l'incendie ayant détruit l'hôtel-restaurant exploité par les époux X... indique notamment aux termes de son rapport que les investigations l'ont conduit à constater le caractère extrêmement vétuste de l'installation électrique dans le grenier et la salle de restaurant où elle n'a pas fait l'objet de réfection ainsi que le reconnaît la propriétaire des locaux loués ; II relève également que l'existence de fuites d'eau qui lui a été signalée par des témoignages (M Y..., M Z... et M A...) a été vérifiée par ses soins du fait de la présence de traces d'écoulement d'eau sur la poutre qui supporte l'applique à partir de laquelle s'est produite une surchauffe au niveau de son support en bois qui a provoqué son inflammation puis la propagation du feu à la poutre elle même ; Dés lors ses conclusions qui imputent le sinistre à l'extrême vétusté de l'installation électrique ne peuvent être considérées comme dubitatives du seul fait qu'il emploie le terme " semble " qui traduit simplement une prudence scientifique néanmoins exempte de toute ambiguïté. Par ailleurs cette impropriété de l'installation électrique à sa destination est manifestement aggravée par les fuites d'eaux pluviales fréquentes résultant également du mauvais entretien de la toiture. Le rapport d'expertise établi par M B... à la requête exclusivement de la compagnie d'assurances Mutuelles de Poitiers ne peut remettre en cause utilement les constatations de M D... mandaté par le Parquet du tribunal de grande instance de Bergerac qui n'a pu de ce fait être soumis à aucune pression des parties. Par ailleurs la lecture du rapport déposé par M. B... révèle qu'il n'opère aucune analyse précise de l'origine du sinistre et ce d'autant plus que lors de son intervention les décombres de la charpente et de la couverture ainsi que le contenu des combles avaient été déblayés par les pompiers ; Les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur D..., qui seront seules retenues comme probantes, établissent l'extrême vétusté de l'installation électrique et les désordres affectant la toiture des locaux loués et démontrent de ce fait qu'ils constituaient des vices antérieurs à la signature du bail intervenue moins d'une année avant le sinistre et devant être considérés comme cachés à l'égard des preneurs quant aux incidences qu'ils pouvaient avoir sur la pérennité de l'immeuble loué ; En conséquence, la clause insérée dans le bail prévoyant que le locataire prendrait les lieux loués dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir exiger la moindre réparation pendant la durée du bail n'a pu décharger le bailleur de son obligation de réfection de cette installation électrique et de la toiture dès lors qu'il conservait de surcroît expressément la charge des grosses réparations ; Par ailleurs, la circonstance que les époux X... aient fait procéder à des travaux d'électricité limités ayant consisté en un repiquage sur une prise existante lors de la création d'une cloison au rez-de-chaussée n'a manifestement eu aucune incidence sur l'origine du sinistre ; Egalement, la SCI Les Tamaris et Madame C... n'apportent aucun élément de preuve déterminant susceptible d'établir que les époux X... aient perçu en cours de bail la gravité des défauts d'étanchéité de la toiture et aient été vainement mandatés par leurs soins pour faire établir des devis de réparation qu'ils avaient pris l'engagement de réaliser dès réception de ces derniers ; Sur la base de ces éléments, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que le sinistre devait être imputé exclusivement à la défaillance caractérisée du bailleur dans l'entretien de l'immeuble au titre de l'installation électrique et de l'entretien de la toiture assimilable à un vice de construction, ce qui exonérait le locataire de la présomption de responsabilité qui pèse sur lui en application de l'article 1733 du code civil ; 
1°) alors que, d'une part, le juge ne peut fonder sa décision sur le seul rapport d'un expert établi de manière non contradictoire, peu important que ce rapport ait été soumis à la libre discussion des parties ; qu'en se fondant exclusivement sur le rapport non contradictoire de Monsieur D... pour décider que l'incendie trouvait sa cause exclusive dans un vice de construction, la cour d'appel a violé les articles 16 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
2°) alors que, d'autre part, et en tout état de cause, les dispositions de l'article 1733 du code civil qui décharge le preneur de sa responsabilité en cas d'incendie si celui-ci est arrivé par vice de construction, ne sont pas d'ordre public et des clauses particulières peuvent y déroger ; que le bail du 28 décembre 2005 consenti aux époux X... prévoyait de façon précise que « le preneur ne pourra élever aucune réclamation ni exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction, apparents ou cachés, erreur dans la désignation de la contenance, mauvais état du sous-sol, dégradation, insalubrité, cas de force majeure ou autre cause », étant entendu qu'il était prévu que « le preneur devra s'assurer dans la classe correspondant à son activité, sans recours possible contre le bailleur ou son assureur » et que « le bailleur ne garantit pas le preneur ¿, en cas d'accident pouvant survenir du fait de l'installation desdits services dans les lieux loués - le preneur devra faire son affaire personnelle de tous cas fortuits, prévus ou imprévus - et pour plus de sécurité, le preneur devra contracter toutes assurances nécessaires de façon que la responsabilité du bailleur soit entièrement dégagée » ; qu'en refusant d'appliquer ces dispositions contractuelles qui étaient dans le débat et s'imposaient aux parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil par refus d'application et l'article 1733 du code civil par fausse application ; 
3°) alors qu'en se fondant, en outre, exclusivement sur la clause relative à la répartition entre les parties de la charge des réparations pendant la durée du contrat de bail (arrêt, p. 8 § 4), sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (conclusions, p. 7 et 8), si le présent litige, relatif à la prise en charge des risques résultant de l'incendie de la chose louée, ne devait pas être tranché en application des différentes clauses du contrat de bail selon lesquelles le preneur s'interdisait tout recours contre le bailleur ou l'assureur de ce dernier en cas de sinistre résultant notamment d'un incendie causé par les installations du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ensemble l'article 1733 du code civil ;