LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 562 F-D
Pourvoi n° D 19-10.084
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
Mme W... Y..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° D 19-10.084 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Holdim, société à responsabilité limitée,
2°/ à la société Cap 50, société à responsabilité limitée,
toutes deux ayant leur siège [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de Me Bouthors, avocat de Mme Y..., de la SCP Boulloche, avocat des sociétés Holdim, Cap 50, après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 11 septembre 2018), par convention d'associés du 13 février 2012, Mme Y..., agent immobilier, s'est engagée à vendre un bien immobilier à une société qu'elle devait constituer avec la société Holdim aux fins de construction et commercialisation d'un immeuble. L'acte prévoyait qu'elle était chargée de la commercialisation des appartements et la société Holdim de la promotion immobilière.
2. Par acte du 26 novembre 2012, Mme Y... a consenti à la société Holdim une promesse unilatérale de vente sur son bien, la faculté de lever l'option expirant le 30 janvier 2013.
3. La société Holdim n'ayant pas levé l'option, Mme Y... l'a assignée aux fins de constat de la caducité de la promesse unilatérale de vente. Reconventionnellement, la société Holdim et la société Cap 50, intervenant volontaire à l'instance, ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices du fait du refus de Mme Y... de signer l'acte de vente.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. Mme Y... fait grief à l'arrêt de la condamner à verser la somme de 90 324,95 euros à la société Holdim à titre de dommages-intérêts pour inexécution des obligations nées de la convention d'associés du 13 février 2012, ainsi que celle de 148 494,83 euros à la société Cap 50 en réparation de son préjudice né de l'absence de commercialisation de l'opération de promotion immobilière, alors :
« 1°/ que l'inexécution d'une convention est justifiée si le cocontractant n'a pas lui-même satisfait à une obligation contractuelle, découlant d'une convention intrinsèquement liée à la première ; qu'en l'espèce, il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que la promesse de vente du 26 novembre 2012 portant sur les biens visés par la convention d'associés du 13 février 2012, et consentie selon les modalités de paiement fixées dans cette dernière, était devenue caduque faute pour la société Holdim d'avoir levé l'option dans le délai imparti ; qu'en considérant que Mme Y... avait failli à ses obligations nées de la convention d'associés, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la société Holdim n'avait ainsi pas elle-même exécuté ses propres obligations nées de la promesse de vente, de sorte que Mme Y... était également en droit de ne pas exécuter la convention d'associés, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que, lorsque des contrats sont interdépendants et constituent un seul et même ensemble contractuel, participant à une opération économique commune, la caducité de l'un entraîne la caducité de l'autre ; qu'en l'espèce, après avoir elle-même retenu la caducité de la promesse de vente du 13 février 2012, en l'absence de signature d'un acte authentique de vente avant le terme fixé, la cour d'appel a cependant jugé que la caducité de la promesse de vente n'aurait pas entraîné la caducité de la convention d'associés ; qu'en statuant ainsi quand la convention d'associés stipulant la vente par Mme Y... de sa propriété en vue d'une opération de promotion immobilière et la promesse de vente portant sur ladite propriété, étaient interdépendantes et formaient un seul et même ensemble contractuel, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1165 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ qu'enfin, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ; que pour débouter Mme Y... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la convention d'associés, la cour d'appel a considéré qu'elle n'était pas illicite dès lors qu'elle constituait un contrat à durée indéterminée dont le terme était celui de l'opération immobilière projetée, et que les parties avaient, à la suite de la caducité de la promesse de vente du 26 novembre 2012, toute latitude de signer une nouvelle promesse ; qu'en statuant ainsi quand il en résultait que la convention d'associés était subordonnée à la conclusion de l'acte authentique de vente qu'il était au seul pouvoir de l'acquéreur de faire survenir ou d'empêcher tant que le projet de promotion immobilière n'était pas mis en oeuvre, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1170 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a souverainement retenu, d'une part, que la caducité de la promesse de vente n'avait pas entraîné celle de la convention d'associés, dont l'objet était plus large et qui n'était qu'une modalité de mise en œuvre de cette convention, de sorte que les parties avaient toute latitude de signer une nouvelle promesse de vente dans l'attente de la ratification de l'acte authentique de vente, d'autre part, que l'absence de terme prévu à la convention ne la rendait pas perpétuelle, alors qu'il s'agissait d'un contrat à durée indéterminée, dont le terme était celui de l'opération de promotion immobilière organisée, de sorte que l'objet de la convention était licite.
6. La cour d'appel, devant laquelle Mme Y... sollicitait la nullité de la convention d'associés non pas en raison du caractère potestatif de l'engagement de la société Holdim, mais du caractère perpétuel de son propre engagement, a pu en déduire que Mme Y... avait failli à ses obligations contractuelles en ne respectant pas les clauses de la convention d'associés et en refusant de signer l'acte de vente.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. Mme Y... fait le même grief à l'arrêt, alors « que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui s'y attache par un lien de dépendance nécessaire. En l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mme Y... avait failli à ses obligations contractuelles faute d'avoir exécuté les stipulations de la convention d'associés du 13 février 2012, et l'a condamnée à indemniser les sociétés Holdim et Cap 50 des frais et dépens qu'elles auraient engagées en application de la convention ; que la cassation à venir de l'arrêt en ce qu'il a retenu la responsabilité de Mme Y... au titre de l'inexécution prétendue de ses obligations contractuelles, entraînera, par application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation des dispositions indemnitaires visées au moyen. »
Réponse de la Cour
9. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
Premier moyen de cassation
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Y... à verser, à titre de dommages intérêts, la somme de 90.324,95€ à la société Holdim pour inexécution des obligations nées de la convention d'associés du 13 février 2012, ainsi que celle de 148.494,83 € à la société Cap 50 en réparation de son préjudice né de l'absence de commercialisation de l'opération de promotion immobilière;
aux motifs propres que: «(
) Vu les dispositions de l'ancien article 1134 du code civil ; Aux termes de la convention d'associés signée, le 13 février 2012, par Mme Y... et la SARL Holdim, la première s'est engagée à céder sa propriété à une SARL à constituer entre elle- même, détenant 1 5 % des titres et la société Holdim, détenant 85 % des titres, au prix de 527.000,00 €. Il était ensuite convenu que la vente serait conditionnée par l'obtention des permis de démolir et de construire 23 logements et par la purge des délais de recours administratifs. Les modalités de paiement du prix de vente étaient par ailleurs fixées. Il était encore stipulé que Mme Y... s'occuperait de la commercialisation du programme des 23 logements et serait rémunérée au taux de 3 % HT sur le chiffre d'affaire HT, que la société Holdim assurerait la maîtrise d'ouvrage et serait rémunérée à hauteur de 5 % HT sur le chiffre d'affaire TTC et que la maîtrise d'oeuvre serait confiée au cabinet Lorenzo Architecture. Il importe peu, pour la cour, de qualifier juridiquement cette convention, dûment signée par les deux parties contractantes, pour la solution du litige. En application des dispositions contractuelles précédentes, une promesse de vente de la propriété a été consentie, le 26 novembre 2012, par Mme Y... à la SARL Holdim, pour une durée expirant le 30 janvier 2013 à 13 heures. Il est constant et admis par les deux parties que cette promesse est devenue caduque, aucun acte authentique de vente n'ayant été signé avant le terme de ladite promesse. Pour autant, la caducité de la promesse de vente n'a pas entrainé, de facto, la caducité de la convention d'associée, dont l'objet est plus large, ladite promesse n'étant qu'une modalité de mise en oeuvre de la première convention. Les parties avaient, dès lors, toute latitude de signer une nouvelle promesse de vente dans l'attente de la ratification de l'acte authentique de vente. De plus, l'absence de terme prévu au contrat ne rend pas ce dernier éternel, contrairement aux allégations de Mme Y.... Il s'agissait d'un contrat à durée indéterminée, dont le terme était implicitement celui de l'opération de promotion immobilière organisée. L'objet de la convention était, dès lors, parfaitement licite.
Les premiers juges ont, à bon droit, considéré que Mme Y... avait failli à ses obligations contractuelles en ne respectant pas les clauses de la convention d'associés. Mme Y... n'a d'ailleurs fourni aucune explication satisfaisante quant à son comportement constitutif d'un refus de vente. Il est donc certain qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la SARL Holdim. La SARL Cap 50, société du Groupe Aubery, au même titre que la SARL Holdim, et dont l'activité est celle de marchand de biens, est intervenue dans l'opération immobilière puisque c'est elle qui a été autorisée par Mme Y... pour solliciter et obtenir le permis de construire. Il est démontré que l'irrespect de ses obligations contractuelles par Mme Y... envers la SARL Holdim a généré en outre un préjudice, de nature délictuelle, à l'égard de la SARL Cap 50. Le jugement entrepris doit recevoir confirmation de l'ensemble de ces chefs » ;
et aux motifs adoptés des premiers juges que : « les parties s'accordent pour que soit constatée la caducité de la promesse de vente faite par Madame Y... à la SARL Holdim le 26 novembre 2012 ; qu'en effet, celle-ci est venue à expiration le 30 janvier 2013, sans que cette dernière ne lève l'option et que l'acte authentique ne soit réitéré. Que ces éléments ressortent de la chronologie des faits et ne souffrent d'aucune difficulté juridique. Que dès lors, le tribunal doit constater la caducité de cette promesse. Sur les demandes reconventionnelles présentées par les sociétés Holdim et Cap 50 : (
que) cependant (
) les parties sont toutes des professionnelles chevronnées de la promotion immobilière et des ventes en l'état futur d'achèvement; Que contractuellement, elles avaient souscrit une convention le 13 février 2012, que la demanderesse appelle pudiquement « sui generis » et qui s'intitule cependant clairement « convention d'associés » qui comportait les obligations suivantes à la charge des parties: - pour Madame Y...: * la cession de sa propriété moyennant 527.000 € à une SARL à constituer avec la SARL Holdim et le groupe Aubery, avec des modalités de paiements échelonnés très précis, * la commercialisation du programme avec rémunération à hauteur de 3 % HT sur le chiffre d'affaires HT, - pour la SARL Holdim : - la maîtrise d'ouvrage, rémunérée à hauteur de 5 % HT sur le chiffre d'affaires TTC, les deux parties convenant que la marge prévisionnelle représentera 11 % du chiffre d'affaires HT, soit 550.000 €. Que cette convention emportait donc pour Madame Y... obligation de céder maison et terrain, sur lequel devait être édifiée le collectif de 23 logements. Qu'en ne respectant pas le terme de ses obligations, Madame Y... a failli à ses obligations; quelle a évidemment causé à la société Holdim un dommage au visa de l'article 1147 du code civil ; Que celui-ci doit être évalué en fonction de l'avancement de l'opération de construction ; (
) Qu'il en va de même, mais au visa de l'article 1382 du code civil pour la SARL Cap 50 (
) Que dès lors et au visa de l'article 1382 du code civil, la faute commise par Madame Y... en interrompant toute relation d'affaire avec la SARL Cap 50 a causé à cette dernière un préjudice » ;
1°) alors, d'une part, que l'inexécution d'une convention est justifiée si le cocontractant n'a pas lui-même satisfait à une obligation contractuelle, découlant d'une convention intrinsèquement liée à la première ; qu'en l'espèce, il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que la promesse de vente du 26 novembre 2012 portant sur les biens visés par la convention d'associés du 13 février 2012, et consentie selon les modalités de paiement fixées dans cette dernière, était devenue caduque faute pour la société Holdim d'avoir levé l'option dans le délai imparti (TGI p. 5, antépénultième et dernier § ; CA p. 5 dernier § et p.6, § 1er) ; qu'en considérant que Mme Y... avait failli à ses obligations nées de la convention d'associés, cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la société Holdim n'avait ainsi pas elle-même exécuté ses propres obligations nées de la promesse de vente, de sorte que Mme Y... était également en droit de ne pas exécuter la convention d'associés, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) alors, d'autre part, et en tout état de cause, que lorsque des contrats sont interdépendants et constituent un seul et même ensemble contractuel, participant à une opération économique commune, la caducité de l'un entraîne la caducité de l'autre ; qu'en l'espèce, après avoir elle-même retenu la caducité de la promesse de vente du 13 février 2012, en l'absence de signature d'un acte authentique de vente avant le terme fixé (TGI p. 5, ibidem ; CA p. 5 et p.6, ibidem) , la cour d'appel a cependant jugé que la caducité de la promesse de vente n'aurait pas entraîné la caducité de la convention d'associés ; qu'en statuant ainsi quand la convention d'associés stipulant la vente par Mme Y... de sa propriété en vue d'une opération de promotion immobilière et la promesse de vente portant sur ladite propriété, étaient interdépendantes et formaient un seul et même ensemble contractuel, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134 et 1165 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) alors, enfin, qu'est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ; que pour débouter Mme Y... de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la convention d'associés, la cour d'appel a considéré qu'elle n'était pas illicite dès lors qu'elle constituait un contrat à durée indéterminée dont le terme était celui de l'opération immobilière projetée, et que les parties avaient, à la suite de la caducité de la promesse de vente du 26 novembre 2012, toute latitude de signer une nouvelle promesse (CA p. 6, § 1 et 2) ; qu'en statuant ainsi quand il en résultait que la convention d'associés était subordonnée à la conclusion de l'acte authentique de vente qu'il était au seul pouvoir de l'acquéreur de faire survenir ou d'empêcher tant que le projet de promotion immobilière n'était pas mis en oeuvre, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1170 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Second moyen de cassation
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme Y... à verser, à titre de dommages intérêts, la somme de 90.324,95€ à la société Holdim pour inexécution des obligations nées de la convention d'associés du 13 février 2012, ainsi que celle de 148.494,83 € à la société Cap 50 en réparation de son préjudice né de l'absence de commercialisation de l'opération de promotion immobilière;
aux motifs que : «(
) En application des termes de la convention d'associés, la SARL Holdim et la SARL Cap 50 ont entamé les démarches nécessaires à l'opération de promotion immobilière. Ceci a entrainé des frais et des dépenses dont il est légitime qu'elles en demandent le remboursement à Mme Y..., en réparation de leur préjudice matériel né de l'engagement contractuel de réaliser l'opération de construction et de vente des 23 logements. Ces frais et dépenses sont parfaitement justifiés devant la cour de sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement quant aux montants des dommages intérêts accordés aux deux sociétés du Groupe Aubery. Ainsi, les réparations doivent comprendre les taxes acquittées, les honoraires versés au maitre d'oeuvre, aux bureaux d'étude et bureaux de contrôle par la SARL Cap 50 et les honoraires d'assistance à maîtrise d'ouvrage, les frais de constitution de la société Pointe Bateau par la SARL Holdim. Par contre, les frais déjà réglés par l'une et l'autre des sociétés au titre de la publicité de l'opération immobilière ne peuvent entrer dans les dommages intérêts dus par Mme Y..., ceux-ci étant estimés prématurés alors que l'acte authentique de vente du terrain n'était pas encore signé. De plus, la SARL Holdim n'est pas fondée à solliciter des dommages intérêts au titre de la perte de gains escomptés, ceux-ci étant aléatoires, comme tributaires du succès de l'opération de promotion immobilière. Faute de preuve d'un préjudice certain, cette demande doit être rejetée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme Y... à verser, à la SARL Cap 50, la somme de 148 494,83 € et, à la SARL Holdim, celle de 90 324,85 €, à titre de dommages intérêts.»;
alors que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mme Y... avait failli à ses obligations contractuelles faute d'avoir exécuté les stipulations de la convention d'associés du 13 février 2012, et l'a condamnée à indemniser les sociétés Holdim et Cap 50 des frais et dépens qu'elles auraient engagées en application de la convention; que la cassation à venir de l'arrêt en ce qu'il a retenu la responsabilité de Mme Y... au titre de l'inexécution prétendue de ses obligations contractuelles, entraînera, par application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation des dispositions indemnitaires visées au moyen.