LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 489 F-D
Pourvoi n° W 19-12.814
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. N... E... W..., domicilié [...] ,
2°/ la société Jericho, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° W 19-12.814 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile), dans le litige les opposant à M. G... J..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. E... W... et de la société Jericho, de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. J..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 23 novembre 2018), M. E... W... a concédé à M. J... l'occupation d'un terrain nu par une convention du 28 mai 1999, renouvelée le 1er avril 2012, qui précise que le terrain est non constructible et qu'elle est exclue du champ d'application du statut des baux commerciaux.
2. Le 16 août 2007, M. E... W... a notifié à M. J... le terme de la mise à disposition du terrain.
3. M. J... n'ayant pas libéré les lieux, la société Jericho, qui a acquis l'usufruit du terrain, l'a assigné en expulsion.
4. M. J... s'y est opposé en soutenant que la convention était un bail portant sur un terrain nu, soumis au statut des baux commerciaux.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
5. M. E... W... et la société Jericho font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'expulsion de M. J..., alors « que les dispositions relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas aux baux des terrains nus sauf ceux sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que la cour d'appel a relevé que M. J... se servait, pour les besoins de son activité professionnelle, de deux containers destinés au stockage des pièces et autres matériels ; qu'elle en déduisait qu'aucune édification irrégulière ne pouvait être reprochée à M. J... ; qu'en jugeant néanmoins que la convention litigieuse tombait dans le champ de l'article L. 145-1, § I, 2 du code de commerce, lequel n'est applicable qu'aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 145-1, I, 2° du code de commerce :
6. Selon ce texte, les dispositions relatives au bail commercial s'appliquent aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
7. Pour juger que la convention entrait dans le champ de l'article précité, l'arrêt retient que M. J... se servait, pour les besoins de son activité, de deux containers destinés au stockage des pièces et qu'il en résulte qu'aucune édification irrégulière en méconnaissance des règles d'urbanisme et de la convention ne peut lui être reprochée.
8. En statuant ainsi, alors que la location d'un terrain nu n'est pas soumise au statut des baux commerciaux si aucune construction n'est édifiée sur les lieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;
Condamne M. J... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. J... et le condamne à payer à M. E... W... et à la société Jericho la somme globale de 3 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour M. E... W... et la société Jericho.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Jericho et M. E... W... de leurs demandes en restitution du terrain situé au [...] ) en expulsion de M. J... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'une première convention d'occupation d'un terrain nu a été conclue entre Monsieur E... W... et G... J..., le 28 mai 1999, pour une durée de trois ans, commençant à courir le 1er juin 1999 pour se terminer le 31 mai 2002, laquelle précise que le terrain est non constructible et qu'elle est exclue du champ d'application du décret du 30 septembre 1953, de la loi du 23 décembre 1986 et de la loi du 6 juillet 1989, et de la loi du 1e août 1984 sur les fermages. Une deuxième convention de même nature portant sur le même objet a été conclue entre les mêmes parties le 1e avril 2012 pour une durée indéterminée. Ainsi, la deuxième convention fait suite à la première qui venait à expiration, et sa conclusion pour une durée indéterminée, contredit son caractère précaire, dont il ne peut être soutenu qu'il serait légitimé par une cause objective. Si les appelants ne le contestent pas, ils soutiennent que seule une requalification en bail civil peut intervenir, tandis que G... J... fait valoir que la convention doit faire l'objet d'une requalification en bail commercial. Aux termes de l'article L.145-1 du code de commerce ‘‘I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre... 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire''. En l'espèce, G... J... est inscrit au répertoire des métiers depuis 1997 pour l'activité de « Réparation automobile poids lourds ». Il établit par les pièces qu'il produit qu'en signant la convention de 1999, il a repris l'activité mécanique poids lourds exercée par Monsieur X... à cette adresse, pour les besoins de laquelle deux containers servant de hangars avaient été installés sur le terrain, destinés au stockage des pièces et autres matériels. Il es résulte d'une part qu'aucune édification irrégulière en méconnaissance des règles d'urbanisme et de la convention ne peut être reprochée à G... J..., et d'autre part que Monsieur E... W... ne peut prétendre n'avoir pas consenti expressément à l'installation de ces hangars, lesquels étaient présents lors de la signature de la convention, et ont servi à l'exploitation de l'activité de G... J... pendant plus de 15 ans, sans provoquer aucune objection de la part du propriétaire avant l'instance d'appel. Par ailleurs, aucune interdiction d'exercer une activité commerciale n'est mentionnée dans la convention, et cette interdiction ne saurait être déduite de la qualification précaire de la convention, ni de son exclusion, qu'elle mentionne, du champ d'application du décret du 30 septembre 1953. Enfin, la poursuite de l'exploitation de l'activité de réparation automobile est démontrée par les pièces produites. Ainsi, la convention liant les parties doit être requalifiée en bail commercial ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les conventions, relevant soit des dispositions civiles soit commerciales, ne peuvent être qualifiées de convention d'occupation précaire que s'il existe une cause objective de précarité de jouissance conférée à l'occupant, indépendante de la volonté des partie, que le recours à une convention d'occupation précaire est licite s'il existe, en conséquence, un motif légitime d'y recourir, appréciée au jour de la conclusion du contrat, qu'y sont exclues des raisons d'intérêt personnel sans cause objective, la seule durée du contrat ou la seul modicité de la redevance, ou des raisons dénotant la volonté des parties d'écarter purement et simplement un régime impératif de baux. À l'examen de la convention, n'y est mentionnée aucune circonstance particulière, autre que la volonté des partis, constituant un motif légitime de précarité, qu'il résulte des pièces produites qu'effectivement le défendeur a repris l'activité commerciale du précédent occupant, exerçant sur les lieux loués une activité de garagiste. Si aux termes de l'article L.145-5 du code de commerce, ‘‘les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieur à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location''. Aux termes de l'article L.145-15 dudit code ‘‘sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L.145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l'article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54''. Aux termes des dispositions du code de commerce, le congé ne peut être délivré par acte extra judiciaire qu'à la fin de chaque période triennale ou au terme du bail, six mois avant l'échéance du bail. Aux termes de la convention soit le 31 mai 2002, l'occupation s'est maintenue jusqu'à la demande de résiliation (16/8/07) soit 5 ans et même au delà jusqu'à l'assignation délivrée le 27/3/15, que l'acte liant les parties doit donc être requalifié en bail commercial qui s'est renouvelé tacitement et il convient en conséquence de constater que le congé délivré est nul comme étant non conforme aux prescriptions légales ;
1. ALORS QUE les dispositions relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas aux baux des terrains nus sauf ceux sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que pour juger que la convention du code de commerce litigieuse tombait dans le champ de l'article L.145-1, §I, 2, la cour d'appel a relevé que M. J... se servait pour les besoins de son activité professionnelle de deux containers destinés au stockage des pièces et autres matériels ; qu'en statuant ainsi sans établir l'existence de constructions destinées à accueillir la clientèle et dans lesquelles serait exploité un fonds de commerce, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
2. ALORS QUE les dispositions relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas aux baux des terrains nus sauf ceux sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que la cour d'appel a relevé que M. J... se servait, pour les besoins de son activité professionnelle, de deux containers destinés au stockage des pièces et autres matériels ; qu'elle en déduisait qu'aucune édification irrégulière ne pouvait être reprochée à M. J... ; qu'en jugeant néanmoins que la convention litigieuse tombait dans le champ de l'article L.145-1, §I, 2 du code de commerce, lequel n'est applicable qu'aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du code de commerce ;
3. ALORS QUE les dispositions relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas aux baux des terrains nus sauf ceux sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que M. E... W... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'aucun consentement exprès n'avait été donné par le propriétaire à l'installation du containers ; que la cour d'appel, pour faire droit aux prétentions du locataire, a jugé que M. E... W... avait nécessairement consenti à cette installation puisque les containers étaient là le jour de la signature du contrat et qu'ils y sont restés pendant 15 ans ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
4. ALORS QUE les dispositions relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas aux baux des terrains nus sauf ceux sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que M. E... W... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'aucun consentement exprès n'avait été donné par le propriétaire à l'installation du containers ; que la cour d'appel, pour faire droit aux prétentions du locataire, a jugé que M. E... W... avait nécessairement consenti à cette installation puisque les containers étaient là le jour de la signature du contrat et qu'ils y sont restés pendant 15 ans ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser le consentement de M. E... W... non seulement à l'édification de construction mais également à l'exploitation commerciale, la cour d'appel a violé l'article L 145-1 du code de commerce.