LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 16 septembre 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 5 février 2014, pourvoi n° 13-10. 174), que la société Corin, aux droits de laquelle se trouvent la société Corin Asset management et la société Mercialys, a donné en location à M. X..., pour l'exercice d'une activité de vente de prêt à porter, un local situé dans un centre commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1997 ; que, le 29 mai 2007, les sociétés bailleresses ont délivré un congé à effet du 1er décembre 2007 avec offre d'une indemnité d'éviction puis ont assigné M. X... en fixation de l'indemnité ; 
Sur le premier et le quatrième moyens, ci-après annexés : 
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
Mais sur le deuxième moyen : 
Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble l'article L. 145-14 du code de commerce ; 
Attendu que, pour rejeter la demande au titre des frais de réinstallation, l'arrêt retient qu'à défaut pour le locataire de démontrer quels frais de ce type il pourrait avoir à exposer, sa demande n'est pas fondée par la seule production d'un devis de transformation ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est tenu d'indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d'un fonds non transférable, sauf s'il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ; 
Et sur le troisième moyen : 
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ; 
Attendu que, pour rejeter la demande au titre de la perte de stock, l'arrêt retient que la remise des clés étant intervenue près de quatre ans après la date d'effet du congé, le locataire aurait eu la possibilité de vendre tout ou partie du stock et se trouve mal fondé à soutenir que la perte de celui-ci est imputable en totalité au congé qui lui a été délivré ; 
Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure le lien de causalité entre le non-renouvellement du bail et la perte d'au-moins une partie du stock, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... au titre des frais de réinstallation et de perte de stock, l'arrêt rendu le 16 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; 
Condamne la société Corin Asset management et la société Mercialys aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Corin Asset management et Mercialys et les condamne à payer à M. X... la somme globale de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 173 000 € le montant de l'indemnité principale ; 
AUX MOTIFS QU'en considération des éléments proposés par l'expert judiciaire, et des observations des parties cette indemnité peut être chiffrée comme suit :- concernant l'indemnité principale, qui est constituée par le préjudice causé par le défaut de renouvellement, elle doit être calculée sur la base du chiffre d'affaires toutes taxes comprises des quatre dernières années, conformément aux usages de la profession comme le rappelle l'article L. 145-14 du code de commerce, et comme l'a dit la Cour de cassation (…), soit en suivant le calcul de l'expert, un chiffre moyen de 217 000 euros. À ce chiffre sera affecté un coefficient multiplicateur que le premier juge a à juste titre fixé à 80 % en retenant l'évaluation expertale, en considération de la nature du commerce ; les parties, qui en proposent d'autres, n'apportent aux débats aucun avis autorisé pertinent, basé sur des éléments propres au commerce en question, qui auraient été négligés par l'expert. Le jugement sera en conséquence réformé en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale, l'indemnité étant portée à 217 000 x 80 % = 173 000 euros ; 
ALORS QU'en se bornant, pour fixer le coefficient multiplicateur à 80 %, à prendre en considération la nature du commerce, sans prendre en compte, comme elle y était invitée, l'emplacement du fonds de commerce de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce. 
ALORS QUE le rapport d'expertise du 20 novembre 2009 a déterminé le coefficient multiplicateur en fonction du type d'activité et des marques commercialisés sans prendre en considération les prix pratiqués ; qu'en affirmant néanmoins « que le coefficient multiplicateur de 80 % proposé par l'expert reposait sur l'appréciation de la nature du commerce » la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande au titre des frais de réinstallation ; 
AUX MOTIFS QU'en considération des éléments proposés par l'expert judiciaire, et des observations des parties cette indemnité peut être chiffrée comme suit : les frais de réinstallation : contrairement à ce que soutient M. X..., dès l'instant que le locataire évincé, qui perçoit de par la loi une indemnité d'éviction prenant en compte la totalité de son préjudice, ne démontre pas quels frais de réinstallation il pourrait avoir à exposer, en apportant la preuve d'un projet précis, sa demande de paiement de frais de réinstallation n'est pas fondée. La seule production d'un devis de transformation est d'ailleurs insuffisante à démontrer la réalité du projet invoqué par M. X.... Le premier juge a rejeté cette demande à juste raison ; 
ALORS QUE le preneur évincé est présumé être contraint, à la suite de son éviction, d'exposer des frais de réinstallation de son fonds de commerce dans d'autres locaux ; qu'en décidant néanmoins, pour rejeter la demande formée par M. X... au titre des frais de réinstallation, qu'il ne démontrait pas quels frais de réinstallation pour un projet précis il pourrait avoir à exposer, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article L. 145-14 du code de commerce. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande au titre de la perte des stocks ; 
AUX MOTIFS QU'en considération des éléments proposés par l'expert judiciaire, et des observations des parties cette indemnité peut être chiffrée comme suit : contrairement à ce que soutient le bailleur il ne ressort pas du rapport d'expertise que la valeur du stock a été prise en compte dans le calcul de l'indemnité principale, l'expert précisant au contraire que la valeur du stock sera celle retenue au moment effectif où le locataire aura quitté le local et qu'elle fera l'objet d'une évaluation séparée. L'inventaire dressé par huissier de justice lors du procès-verbal de constat du 2 avril 2012 comprend l'énumération précise de la marchandise en stock à cette date et son évaluation à 39 093, 75 euros hors taxes ; il n'est pas contesté que la marge bénéficiaire peut être évaluée à 2, 5 d'où une perte de 97 734, 37 euros. Mais le bailleur soutient à juste titre que la remise des clés étant intervenue près de quatre ans après la date d'effet du congé, M. X... aurait eu la possibilité de vendre tout ou partie du stock et se trouve en tout cas mal fondé à soutenir que la perte du stock est imputable en totalité au congé qui lui a été délivré. La demande formée sur ce fondement devait être rejetée et il sera ajouté au jugement sur ce point ; 
1°) ALORS QUE les motifs dubitatifs ou hypothétiques équivalent à une absence de motifs ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande formulée au titre de la perte des stocks, sur le fait que M. X... aurait eu la possibilité de vendre tout ou partie du stock (arrêt attaqué, p. 6), la cour d'appel a statué par un motif hypothétique et a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE le preneur doit être indemnisé de tous les préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial ; que, pour rejeter la demande de M. X... tendant à l'indemnisation de la perte de ses stocks, la cour d'appel a retenu qu'il se trouvait mal fondé à soutenir que la perte du stock était imputable en totalité au congé qui lui avait été délivré ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à écarter l'existence d'un lien de causalité entre la perte des stocks et le congé délivré, partant, de toute responsabilité du bailleur dans la perte de stock en raison du congé délivré, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 15 120 € hors taxe avec indexation sur l'indice du coût de la construction à compter du 1er décembre 2007 jusqu'à complète libération des lieux, outre les accessoires, la TVA et l'indexation dus en vertu du bail échu ; 
AUX MOTIFS QU'en considération des éléments proposés par l'expert judiciaire, et des observations des parties cette indemnité peut être chiffrée comme suit : en ce qui concerne l'indemnité d'occupation : pour l'évaluer à 15 120 euros, comme retenue par le tribunal, l'expert judiciaire a pris en compte les caractéristiques du local, notamment sa superficie, sa situation, son état d'entretien, sa destination ; il a pris en considération les prix pratiqués par le voisinage. M. X..., qui soutient que cette indemnité a été surévaluée, l'expert n'ayant pris en compte que les valeurs qui avaient été communiquées par le bailleur, ne produit aucun élément documenté de comparaison concernant les commerces voisins dont il fait pourtant état dans ses écritures. (…) l'évaluation de l'expert qui apparaît au contraire particulièrement justifiée, documentée et impartiale méritait donc d'être retenue comme l'a fait le premier juge ; 
1°) ALORS QUE l'indemnité d'occupation doit être fixée en considération de la valeur locative du marché, c'est-à-dire selon les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'en se bornant à relever, pour retenir l'indemnité d'occupation fixée par l'expert, que celui-ci s'était référé aux prix pratiqués par le voisinage, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 9 et 10), si le bailleur s'était refusé à communiquer les baux qu'il avait consentis pour les locaux situés dans la même aile que le fonds de commerce de M. X..., de sorte que l'expert n'avait pu les prendre en considération et qu'il convenait de réduire l'indemnité proposée afin de prendre en considération l'emplacement exact du fonds de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-28 du code de commerce ; 
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 5), M. X... faisait valoir que, pour fixer l'indemnité d'occupation, un abattement pour précarité devait être appliqué sur la valeur locative ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, de nature à limiter le montant des sommes dues par le preneur, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.