LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 octobre 2014), que la SCI X..., propriétaire de lots dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, invoquant le fait que toutes les convocations avaient été adressées à son gérant, M. X..., et non à elle-même, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des assemblées générales tenues au cours des dix dernières années et d'une résolution prise lors de l'assemblée générale du 3 mai 1994 lui affectant le surcoût de la prime d'assurance entraîné par l'exploitation d'une discothèque dans les lieux ; 
Attendu que la SCI X... et M. X... font grief à l'arrêt de débouter la SCI de ses demandes et de la condamner au paiement de sommes à ce titre ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs non critiqués, que l'absence de production des convocations aux assemblées générales, auxquelles M. X... était absent, empêchait de considérer qu'elles étaient libellées de manière erronée ou ambiguë et qu'elles ne permettaient pas de comprendre que M. X... était convoqué en sa qualité de gérant de la SCI X... et qu'en ce qui concerne les autres assemblées générales auxquelles M. X... était présent, à supposer quelles aient été adressées à celui-ci sans précision, ce qui n'était pas établi, M. X... était apparu comme le mandataire apparent de la SCI X..., et exactement retenu que lors de l'instance ayant abouti à un arrêt du 4 août 1998, dans la mesure où M. X... ne possédait pas de lots dans la copropriété, il s'était nécessairement présenté comme le gérant de la SCI et le syndicat des copropriétaires avait nécessairement considéré qu'il agissait comme mandataire de la SCI X..., la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction ni méconnu l'autorité de la chose jugée, en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu à annulation des assemblées générales tenues dans les dix années précédant l'assignation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la SCI X... et M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI X... et de M. X... ; les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 10 rue Jean-Jacques Rousseau à Bordeaux la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la SCI X... et M. X... 

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI X... de ses demandes d'annulation des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble du 10 rue Jean-Jacques Rousseau à Bordeaux, tenues dans les 10 ans antérieurs à l'assignation introductive d'instance et aux fins de voir dire qu'elle n'est pas débitrice des primes d'assurance liées à son activité de discothèque, et de l'avoir condamnée au paiement, au titre de l'année 2005 et du 1er semestre 2006 de la somme de 41 634 ¿ sauf à ajouter la part de prime due pour cette période, et à soustraire les montants d'assurance déjà payés et au titre de la période du 2ème trimestre 2006 à la fin de l'année 2008, la somme de 73 897 ¿, déduction faite des montants payés, 
AUX MOTIFS QUE sur la demande d'annulation des assemblées générales et du règlement de copropriété, la SCI X... demande l'annulation de l'ensemble des assemblées de copropriétaires tenues dans les 10 ans précédant l'assignation du 11 mars 2005, soit depuis le 11 mars 1996, et en particulier des assemblées générales des 28 juin 2004, 12 juin 2003, 4 juillet 2002, 26 juin 2001, 21 juin 2000, 1er juin 1999, 25 juin 1998, 21 mai 1997, 15 avril 1996 et 20 juin 1995 au motif qu'elle n'aurait pas été convoquée à ces assemblées générales ; qu'il ressort de l'acte d'achat passé entre la société Alain Parailloux et la SCI X... le 5 avril 1988 portant sur les lots 11, 23 et 24 de la copropriété des 21, 23, n 25, 27 29 rue Mably, et 10, 12, 14 rue Jean-Jacques Rousseau que la propriétaire des lots est la SCI X... et non M. Olivier X... qui est le gérant de la SCI X... ; qu'il ressort des procès verbaux d'assemblées générales que M. X... était présent à ces assemblées générales, hormis à celles du 1er juin 1999 et du 12 juin 2003, 28 juin 2004, et qu'il s'y est exprimé et a voté ; qu'il doit être noté, s'agissant des trois assemblées générales auxquelles M. X... n'a pas été présent ou représenté qu'il est expressément indiqué par les appelants que M. X... avait été convoqué aux assemblées générales mais que c'était la SCI X... qui devait être convoquée ; qu'il en ressort que M. X... a bien été convoqué à ces trois assemblées auxquelles il a été absent ; que l'absence de production de sa convocation ne permet pas de considérer qu'elle était libellée de manière erronée ou ambiguë, et ne permettait pas de comprendre que M. X... était convoqué en qualité de gérant ; qu'en ce qui concerne les autres assemblées générales, auxquelles selon le procès verbal dressé à ces occasions, M. X... était présent et à supposer que la convocation ait été adressée à celui-ci, sans autre précision, ce qui n'est pas établi, M. X... est apparu comme mandataire apparent du propriétaire, la SCI X..., dans la mesure où il a laissé penser au syndicat des copropriétaires comme aux autres copropriétaires qu'il était présent comme mandataire du propriétaire, la SCI X..., ce qui était d'autant plus plausible qu'il n'avait en sa qualité de particulier aucune raison d'assister aux assemblées générales et d'y voter ; que comme la remarqué le tribunal, entre 1994 et 1998, il a pris la parole aux assemblées générales de copropriétaires, a défendu les intérêts des lots appartenant à la SCI X..., et s'est présenté comme le propriétaire des lots de la SCI X... ; qu'il s'est pareillement présenté comme le propriétaire du lot, abritant la discothèque dans sa lettre du 29 octobre 2003, adressée au syndic de la copropriété, et indiquant le départ du locataire exploitant sa discothèque ; que hormis la surprime liée à l'activité de discothèque, la SCI X... a payé les charges calculées en exécution des délibérations votées aux assemblées générales auxquelles M. X... a voté en son nom, de sorte qu'elle a ratifié la qualité de mandataire pris par M. X..., lors de ces assemblées générales de copropriété ; qu'il ne peut être imputé à faute au syndicat des copropriétaires à qui la SCI X... reproche de ne pas avoir tenu la liste des copropriétaires à jour car elle a été représentée aux assemblées générales et ne démontre pas ne pas avoir été valablement convoquée à celles où M. X... était absent ; que la demande de nullité des assemblées générales tenues durant les 10 années précédant l'assignation sera donc rejetée ; 
ET AUX MOTIFS QUE s'agissant de la demande de nullité de la 5ème résolution de l'assemblée générale du 3 mai 1994, mettant à la charge du propriétaire des lots hébergeant la discothèque le surcoût de la prime d'assurance, lié à cette activité, il est produit un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 29 février 1996, confirmé par arrêt du 4 août 1998, ayant rejeté la demande de nullité de la résolution du 3 mai 1994, qui avait mis à la charge du propriétaire des lots demandeur le surcoût de la prime d'assurance lié à l'exploitation d'une discothèque, dans le cadre d'une instance entre M. Olivier X... et le syndicat des copropriétaires du 10 rue Jean-Jacques ROUSSEAU, et ayant jugé que le surcoût devait être supporté en totalité par M. X... ; que dans la mesure où M. X... ne possédait pas de lots dans la copropriété, il s'est nécessairement présenté comme gérant de la SCI et le syndicat des copropriétaires a nécessairement considéré qu'il agissait comme mandataire de la SCI X... ; qu'il sera noté à défaut que le fait pour M. X... de se prétendre faussement propriétaire d'un bien dans le cadre d'une action en justice est susceptible d'appeler condamnation ; qu'il ressort des décisions de justice susmentionnées que M. X... demandait l'annulation de l'assemblée générale du 3 mai 1994, mettant à la charge la surprime d'assurance liée à l'exploitation d'une discothèque dans les lieux en sa qualité de propriétaire du lot, comme contrevenant à l'article 11 de la loi sur la copropriété imposant un vote à l'unanimité pour modifier la répartition des charges tandis que le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la demande de surcoût des primes tenait à l'application de l'article 5 du règlement de copropriété, qui constituait une dérogation conventionnelle à la répartition des charges telle que prévue par l'article 10 de la loi sur la copropriété ; que le tribunal puis la cour d'appel ont jugé que la résolution attaquée mettant le montant de la surprime d'assurance à la seule charge du propriétaire dans lequel était exploité la discothèque était conforme à l'article 5 du règlement de copropriété qui constituait une dérogation conventionnelle à la répartition des charges telle que prévue par l'article 10 de la loi sur la copropriété prévoyant une répartition des charges en fonction de l'utilité des services et éléments présentée à l'égard de chaque lot ; que dès lors, les juridictions susmentionnées ont confirmé la validité de la 5ème résolution de l'assemblée des copropriétaires du 3 mai 1994 portant sur l'indemnité d'assurance et sa conformité au règlement de copropriété et à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relative à la copropriété, et ont condamné le propriétaire des lots abritant la discothèque à payer l'entier surcoût de prime ; qu'il sera noté qu'il est demandé à ce jour l'annulation de la résolution du 3 mai 1994, comme violant l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il s'ensuit que l'identité de partie, d'objet et de cause entre la procédure ayant donné lieu à ces décisions est totale et que la demande d'annulation de la 5ème résolution de l'assemblée générale du 3 mai 1994 comme étant contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 se heurte à l'autorité de la chose jugée, ainsi qu'indiqué par le tribunal ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI X... de ses demandes d'annulation portant sur les assemblées générales de copropriétaires dont celle du 3 mai 1994 et d'annulation de sa transcription dans le règlement de copropriété ; 
1) ALORS QUE, les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires, ce qui impose la convocation de tous les copropriétaires, et notamment de la société civile immobilière propriétaire du lot et non pas de son gérant ; que pour refuser d'annuler les assemblées générales de copropriété auxquelles la SCI X... n'avait pas été convoquée, seul son gérant l'ayant été, la cour d'appel a retenu qu'il avait été présent en qualité de mandataire apparent ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
2) ALORS QUE le juge ne peut pas relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que celui-ci, dans ses conclusions, s'est borné à alléguer que M. X... s'était « fait passer » pour le propriétaire du lot, qu'il avait voté aux assemblées générales et n'avait pas révélé que la SCI était seule propriétaire des lots ; qu'il ne ressort pas de ces arguments que le syndicat des copropriétaires se soit prévalu de la qualité de mandataire apparent de M. X... ; que de même, le syndicat des copropriétaires ne s'est pas prévalu de ce que la SCI X... aurait ratifié les décisions prises par M. X..., en son nom ; qu'en se fondant néanmoins sur l'apparence et sur la ratification des actes nuls, pour rejeter les demandes de nullité des assemblées générales de copropriétaires auxquelles un copropriétaire n'avait pas été convoqué, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
3) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, il faut que la chose jugée soit la même et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée entre elle et contre elles en la même qualité ; que la cour d'appel a considéré que l'instance achevée par l'arrêt confirmatif du 4 août 1998 ayant pour objet l'annulation de la 5ème résolution de l'assemblée générale du 3 mai 1994 avait opposé le syndicat des copropriétaires à M. X... et que l'identité de parties, d'objet et de cause était totale avec la présente espèce opposant pourtant le syndicat des copropriétaires à la SCI X... et non pas à M. X..., à titre personnel ou de gérant ; qu'en opposant à la SCI X... l'autorité de la chose jugée à la demande en annulation de la même 5ème résolution, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;