LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 828 F-D
Pourvoi n° N 19-21.914
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
Le groupement foncier agricole Pillot, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-21.914 contre l'arrêt rendu le 22 mai 2019 par la cour d'appel de Poitiers (chambre sociale), dans le litige l'opposant à la SAFER nouvelle-Aquitaine, société d'aménagement foncier et d'établissement rural, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Intervenant : La société Actis, mandataires judiciaires, prise en la personne de M. B... L..., en qualité de liquidateur de M. Q... U...,
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du GFA Pillot, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la SAFER nouvelle-Aquitaine, de la SARL Corlay, avocat de la société Actis, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Intervention volontaire
1. Il est donné acte à la Selarl Actis, ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de M. U..., de son intervention volontaire.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 22 mai 2019), une ordonnance du 16 janvier 2014 a autorisé le mandataire liquidateur de M. U... à céder au GFA Pillot les immeubles dépendant de la liquidation moyennant un prix de 141 870 euros.
3. Par lettre du 6 août 2014, le notaire instrumentaire a adressé à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Poitou Charentes (la SAFER) une notification valant offre de vente des parcelles.
4.Le 11 août 2014, la SAFER a invoqué la nullité la déclaration d'intention d'aliéner au motifs que certaines parcelles provenaient d'une précédente rétrocession et qu'il y avait lieu de solliciter une autorisation de sa part.
5. Entre août et novembre 2014, le notaire a adressé à la SAFER plusieurs déclarations d'intention d'aliéner.
6. La SAFER a alors procédé à des déclarations de préemption distinctes, selon qu'elles portaient ou non sur les parcelles ayant déja fait l'objet d'une rétrocession à M. U....
7. Par assignation du 6 mars 2015, le GFA Pillot a saisi le tribunal en forclusion des déclarations de préemption.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. Le GFA Pillot fait grief à l'arrêt de déclarer la SAFER recevable en son exercice du droit de préemption sur les parcelles référencées sur la commune de [...], [...], [...] , [...], [...], [...], [...] , [...]  et sur la commune d'[...], [...]  et [...], alors « que l'exercice du droit de préemption par la Safer ne peut avoir pour effet de modifier les conditions d'une vente autorisée par le juge-commissaire ; que, par une ordonnance du [...] janvier [...]14, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur à vendre au Gfa Pillot moyennant un prix de 141 870 euros les parcelles situées commune de [...], [...], [...] , [...], [...], [...], [...], [...] , [...]  , [...]  et [...] , et commune d'[...], [...] , [...] et [...] , [...], [...], [...] ; qu'en déclarant recevable la SAFER à exercer son droit de préemption sur un partie seulement des parcelles, de sorte que la préemption modifiait les conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire, la cour d'appel a violé l'article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L. 642-18 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 642-18 du code de commerce :
9. Selon ce texte, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.
10. Il en résulte que, lors de la réalisation des actes par le notaire instrumentaire, l'exercice du droit de préemption par la SAFER ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire.
11. Pour dire que la SAFER avait exercé en temps utile son droit de préemption sur une partie des parcelles vendues, l'arrêt retient, s'agissant des seules parcelles qu'elle avait rétrocédées antérieurement au débiteur, que le notaire avait adressé une nouvelle déclaration le15 novembre 2014, mentionnant un prix de 99 900, 75 euros, à laquelle la SAFER avait répondu par une autre lettre du 19 novembre 2014, expédiée dans le délai requis.
13. En statuant ainsi, alors que les conditions de la cession, devenue parfaite, avaient été fixées par une ordonnance ayant acquis force de chose jugée et s'imposaient à la Safer à laquelle elles avaient été notifiées, sans que l'imprécision de déclarations complémentaires que le notaire, tenu d'instrumenter conformément à cette décision, lui avait adressées, à sa demande, ait une quelconque incidence, de sorte que la SAFER n'était pas recevable à préempter séparément, en un ou deux lots, des parcelles dont seule la vente en bloc avait été autorisée par le juge-commissaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne la SAFER Poitou Charentes aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAFER Poitou Charentes et la condamne à payer au GFA Pillot la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour le GFA Pillot.
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la Safer recevable en son exercice du droit de préemption sur les parcelles référencées sur la commune de [...], [...], [...], [...], [...], [...] , [...] , et sur la commune d'[...], [...]  et [...] ;
AUX MOTIFS QUE
« En vertu de l'article L. 412-8 du code rural, dont les dispositions s'appliquent au droit de préemption de la SAPER sur le fondement de l'article L. 143-8 du même code, le notaire chargé de la vente du bien doit faire connaître à la SAFER bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. La SAFER dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.
Par ordonnance du 16 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Niort a autorisé le mandataire liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de U... Q... à céder au GFA PILLOT, pour le prix de 141.870 euros, les différentes parcelles en cause, ce qui a donné lieu à une première DIA du 6 août 2014 portant sur l'ensemble des parcelles, d'une superficie globale de 26 ha 40 a 75 ca, pour un prix de 141.870 euros.
La SAFER a critiqué cette DIA en indiquant que les parcelles situées :
- commune de [...] : [...] , [...], [...], [...], [...], [...]
- commune de [...] : [...], [...]
provenaient d'une rétrocession par la SAFER du 12 mars 2008 et devaient dès lors faire l'objet d'une demande d'autorisation de cession conformément au cahier des charges.
Dans son courrier du 21 août 2014 prenant acte des remarques de la SAFER, le notaire d'une part annonce une demande de dérogation au cahier des charges - nécessairement relative aux parcelles qui avaient fait l'objet d'une rétrocession par la SAFER — et joint à son courrier une nouvelle DIA annulant et remplaçant la précédente" et portant sur les parcelles ainsi référencées :
- sur la commune de [...] : [...]  et [...], [...] , [...]  et la moitié indivise de la parcelle [...]
- sur la commune d'[...] [...], [...], [...], [...], 1 au prix de 41.969,25 euros.
Il est relevé qu'il s'agit-là des parcelles qui ne nécessitaient pas d'autorisation de dérogation, ainsi qu'il peut être déduit du courrier précité de la SAFER.
Dès lors, il est manifeste que le notaire a entendu annuler en son entier la première DIA du 6 août 2014 :
- pour procéder à une demande de dérogation concernant les parcelles anciennement rétrocédées
- pour éditer une nouvelle DIA "annulant et remplaçant la précédente" s'agissant des parcelles qui n'avaient pas été rétrocédées.
En conséquence, le délai de forclusion n'a pas commencé à courir le 6 août 2014.
La SAFER, qui a reçu le 26 août 2014 la DIA du 21 août 2014 ainsi qu'il résulte de l'accusé de réception, avait donc jusqu'au 26 octobre 2014 pour exercer son droit de préemption sur les parcelles non rétrocédées. Ne l'ayant fait que par un courrier du 19 novembre 2014, elle était forclose. Il en est de même si l'on considère qu'elle a exercé son droit de préemption par le courrier du 28 octobre 2014 portant sur l'ensemble des parcelles.
S'agissant des parcelles anciennement rétrocédées, dont il n'est pas contesté qu'elles ont fait l'objet d'une dérogation au cahier des charges, le notaire a adressé une nouvelle DIA datée du 15 novembre 2014 et mentionnant un prix de 99.900, 75 euros. La SAFER ayant exercé son droit dc préemption par un autre courrier daté du 19 novembre 2014, qui "annule et remplace notre envoi du 28 octobre 2014", a exercé son droit dans les délais requis de sorte qu'il convient de valider la préemption exercée » ;
1°) ALORS QUE l'exercice du droit de préemption par la Safer ne peut avoir pour effet de modifier les conditions d'une vente autorisée par le juge-commissaire ; que, par une ordonnance du [...] janvier [...]14, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur à vendre au Gfa Pillot moyennant un prix de 141 870 euros les parcelles situées commune de [...], [...], [...] , [...], [...], [...], [...], [...] , [...]  , [...]  et [...] , et commune d'[...], [...] , [...] et [...] , [...], [...], [...] ; qu'en déclarant recevable la Safer à exercer son droit de préemption sur un partie seulement des parcelles, de sorte que la préemption modifiait les conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire, la cour d'appel a violé l'article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article L. 642-18 du code de commerce ;
2°) ALORS, en toute hypothèse, QU' en cas de vente globale de plusieurs parcelles n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice par la Safer de son droit de préemption ne peut conduire à une division forcée de l'objet de la vente ; qu'en déclarant la Safer Poitou-Charentes recevable en l'exercice de son droit de préemption par lettre du 19 novembre 2014 sur les parcelles référencées sur la commune de [...], [...], [...] , [...], [...], [...] , [...] , et sur la commune d'[...], [...]  et [...], quand ces parcelles n'étaient qu'une partie des parcelles ayant fait l'objet de l'ordonnance du juge-commissaire du 16 janvier 2014 ayant autorisé la vente, la cour d'appel a violé l'article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime ;
3°) ALORS, subsidiairement, QUE la notification par le notaire instrumentaire de la déclaration d'intention d'aliéner au bénéficiaire du droit de préemption vaut offre de vente ; que la Safer, sauf notification erronée ou incomplète, dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour exercer son droit de préemption ; que par ordonnance du 16 janvier 2014, le juge-commissaire a autorisé le liquidateur à céder diverses parcelles au Gfa Pillot moyennant un prix de 141 870 euros, que, peu important l'existence d'une notification ultérieure faite par le notaire et le fait que certaines des parcelles aient été anciennement rétrocédées à M. U..., débiteur en liquidation judiciaire, et auraient dû faire l'objet, préalablement à la cession, d'une demande de dérogation au cahier des charges, la notification de la déclaration d'intention d'aliéner faite le 6 août 2014 à la Safer avait fait courir le délai d'exercice du droit de préemption ; qu'en retenant néanmoins que le délai de deux mois n'avait pas commencé à courir aux motifs inopérants qu'une demande, préalable à la cession, de dérogation au cahier 19N0737/OFD des charges aurait dû être adressée à la Safer pour certaines des parcelles et que le notaire avait par la suite effectué cette demande et adressé une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé les articles L. 143-8 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime.