LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2012), que M. X..., propriétaire de lots dans l'immeuble... sis... à Marseille, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions n° 1, 1-1 et 1-2 votées lors de l'assemblée générale du 7 novembre 2006, relatives à la réalisation de travaux de rénovation des colonnes de distribution d'eau ; 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'il résulte des articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux d'amélioration, de transformation ou d'addition doivent être adoptés à la double majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix dès lors qu'ils emportent l'adjonction d'un élément nouveau ; qu'il résulte des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire comportaient effectivement l'adjonction d'éléments nouveaux, soit la réalisation de nouveaux réseaux horizontaux de distribution dans les caves, de collecteurs de distribution horizontaux bouclés à chaque niveau sur les paliers, ainsi que le principe de la pose de faux plafond, la modification de l'éclairage et le changement des compteurs individuels actuels par un compte dit télé-relevé ; qu'en retenant, pour décider que les travaux avaient été régulièrement adoptés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu'ils étaient justifiés par la nécessité de remplacer des équipements vétustes, et qu'ils relèvent de l'entretien ou de la conservation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales d'où il résultait que les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire constituaient des travaux d'amélioration dès lors qu'ils impliquaient effectivement l'adjonction d'éléments nouveaux ; qu'ainsi, elle a violé les dispositions précitées ; 
2°/ qu'à tout le moins, à la différence des travaux dit mixtes qui sont regardés comme des travaux d'entretien ou de conservation dès lors qu'ils tendent au remplacement d'un système défectueux ou obsolète, les travaux d'amélioration, de transformation ou d'addition doivent être adoptés à la double majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix dès lors qu'ils emportent l'adjonction d'un élément nouveau ; qu'il résulte des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire comportaient effectivement l'adjonction d'éléments nouveaux, soit la réalisation de nouveaux réseaux horizontaux de distribution dans les caves, de collecteurs de distribution horizontaux bouclés à chaque niveau sur les paliers, ainsi que le principe de la pose de faux plafond, la modification de l'éclairage et le changement des compteurs individuels actuels par un compte dit télé-relevé ; qu'en retenant, pour décider que les travaux avaient été régulièrement adoptés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu'ils étaient justifiés par la nécessité de remplacer des équipements vétustes, et qu'ils relèvent de l'entretien ou de la conservation, sans expliquer concrètement, ainsi qu'elle y était invitée, en quoi l'adjonction et la pose d'éléments nouveaux étaient justifiés par la nécessité de remédier aux défauts de l'ancien système, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la rénovation du réseau de distribution d'eau, défectueux, était devenue nécessaire et que, les colonnes étant situées dans des gaines inaccessibles, le projet prévoyait la création de deux colonnes principales de distribution en parties communes, de réseaux de distribution dans les caves et de collecteurs sur les paliers, ainsi que la pose subséquente de faux plafonds et la modification de l'éclairage, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument omises, a pu en déduire que nonobstant l'adjonction d'éléments nouveaux, ces travaux, qui avaient pour objet le remplacement d'un élément d'équipement vétuste, étaient des travaux d'entretien qui avaient été régulièrement adoptés aux conditions de majorité prévues par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble... sis... à Marseille la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que M. Paul X... avait formée afin de voir annuler les résolutions n° 1, n° 1-1 et n° 1-2 de l'assemblée générale du 7 novembre 2006 par lesquelles les copropriétaires de l'immeuble ... ont adopté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire ; 
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... fait valoir que suite à de nombreux dégâts des eaux dus à la vétusté des installations, plusieurs études ont été réalisées afin de rénover ces installations ; que la société PLB ENERGIE CONSEIL, cabinet d'ingénieurs conseils, a établi le 2 octobre 2006 une note de synthèse indiquant que : " les colonnes verticales de distribution (qui sont en acier galvanisé) ont fait l'objet récemment de plusieurs réparations suite à des fuites compte tenu de la difficulté des interventions sur les colonnes qui sont situées dans des gaines inaccessibles, le projet de rénovation consiste à réaliser deux colonnes principales de distribution en parties communes au niveau des escaliers, puis de réaliser des collecteurs de distribution horizontaux par étage sur les paliers " ; que la description des travaux prévus évoque plusieurs réfections, ainsi que la réalisation de nouveaux réseaux horizontaux de distribution dans les caves, de collecteurs de distribution horizontaux bouclés à chaque niveau sur les paliers ; qu'il a également été voté le principe de la pose de faux plafond, la modification de l'éclairage, ainsi que le changement des compteurs individuels actuels par un compte dit télérelevé ; que l'ensemble de ces éléments, et la production de plusieurs factures de réparations de plomberie permettent d'établir la vétusté du système actuel et la nécessité de procéder à sa rénovation ; que ces travaux comportent également certaines améliorations notamment en ce qui concerne le changement des compteurs individuels actuels par un compte dit télérelevé, mais ceux-ci constituent un accessoire des travaux principaux qui peuvent être qualifiés de travaux mixtes ; que la substitution d'une installation moderne, plus fiable et plus performante relève des travaux d'entretien, même s'il y a objectivement une amélioration, notamment pour ce qui concerne la réalisation de nouveaux réseaux, colonnes et collecteurs rendus nécessaires pour pouvoir accéder plus facilement aux installations ; que l'aspect conservation de ces travaux est prédominant par rapport à l'aspect entretien, et les transformations ainsi réalisées ne retirent pas aux travaux leur caractère de travaux d'entretien ou de conservation ; que le montant de la dépense n'a pas à être pris en considération pour la qualification des travaux litigieux ; qu'il convient donc de dire que les travaux qui ont été votés lors de l'assemblée générale du 7 novembre 2006, sont des travaux mixtes avec un caractère de rénovation et d'entretien qui relèvent de la majorité simple ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE le 2 octobre 2006 la Cabinet PLB ENERGIE CONSEIL a établi un rapport, dans lequel il est indiqué : " Le projet concerne la rénovation des réseaux d'eau chaude sanitaire et d'eau froide alimentant le bâtiment 3 (y compris les réseaux enterrés, dont une partie dessert le bâtiment 2), ainsi que la rénovation de la production ECS du bâtiment 3 en chaufferie. I. SITUATION ACTUELLE : Les colonnes verticales de distribution (qui sont en acier galvanisé) ont fait l'objet récemment de plusieurs réparations suite à des fuites. Le Conseil Syndical a chargé le Cabinet PLB ENERGIE CONSEIL de procéder à la mise au point d'un dossier d'Appel d'Offres concernant le remplacement complet de la distribution ECS et EF. Compte tenu de la difficulté des interventions sur les colonnes qui sont situées dans des gaines inaccessibles, le projet de rénovation consiste à réaliser deux colonnes principales de distribution en parties communes au niveau des escaliers, puis de réaliser des collecteurs de distribution horizontaux par étage sur les paliers... " ; que le récapitulatif des dépenses engagées par le Syndicat pour des travaux de recherche et de réparation de fuites en octobre, novembre et décembre 2005, février, juillet, août et septembre 2006, et les factures d'intervention des 28 décembre 2006 (Contrôle de la pression eau chaude chez Mr G.), 21 février 2007 (Recherche de fuite infiltrant l'appartement de Mme L.), 6 mai 2007 (Remplacement du détendeur de pression eau chaude alimentation Mr N. et Mr V.), 7 mai 2007 ('Rebouchage de la gaine technique des toilettes de Madame M. après recherche de fuite et réparation), 25 mai 2007 (nouveau Contrôle de la pression eau chaude côté salle de bains chez Madame G.) et 7 juin 2007 (Contrôle de la pression eau chaude chez Mr D.), confirment la nécessité de remettre en état un réseau de distribution devenu défectueux ; que s'agissant dès lors de travaux d'entretien, même s'ils reviennent à remplacer un élément d'équipement par un autre, plus fiable et plus accessible, la décision pouvait être prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24), laquelle a été obtenue (1466 pour, 1378 contre, 48 abstentions en ce qui concerne les travaux proprement dits ; 2834 pour, 58 contre en ce qui concerne le calendrier des appels de fonds ; unanimité en ce qui concerne le recours à un emprunt collectif) ; que le remplacement des compteurs d'eau par un comptage télérelevé constitue en revanche une véritable amélioration, nécessitant à ce titre un vote à la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26) ; mais l'examen du procès-verbal de séance permet de constater que celle-ci a été effectivement atteinte (48 copropriétaires pour sur 67, et 2622 voix pour sur 3589), même si la convocation annonçait inexactement un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), voire moins (article 25-1) ; 
1. ALORS QU'il résulte des articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux d'amélioration, de transformation ou d'addition doivent être adoptés à la double majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix dès lors qu'ils emportent l'adjonction d'un élément nouveau ; qu'il résulte des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire comportaient effectivement l'adjonction d'éléments nouveaux, soit la réalisation de nouveaux réseaux horizontaux de distribution dans les caves, de collecteurs de distribution horizontaux bouclés à chaque niveau sur les paliers, ainsi que le principe de la pose de faux plafond, la modification de l'éclairage et le changement des compteurs individuels actuels par un compte dit télé-relevé ; qu'en retenant, pour décider que les travaux avaient été régulièrement adoptés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu'ils étaient justifiés par la nécessité de remplacer des équipements vétustes, et qu'ils relèvent de l'entretien ou de la conservation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales d'où il résultait que les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire constituaient des travaux d'amélioration dès lors qu'ils impliquaient effectivement l'adjonction d'éléments nouveaux ; qu'ainsi, elle a violé les dispositions précitées ; 
2. ALORS à tout le moins QU'à la différence des travaux dit mixtes qui sont regardés comme des travaux d'entretien ou de conservation dès lors qu'ils tendent au remplacement d'un système défectueux ou obsolète, les travaux d'amélioration, de transformation ou d'addition doivent être adoptés à la double majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix dès lors qu'ils emportent l'adjonction d'un élément nouveau ; qu'il résulte des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que les travaux de rénovation des colonnes d'eau chaude sanitaire et d'eau froide sanitaire comportaient effectivement l'adjonction d'éléments nouveaux, soit la réalisation de nouveaux réseaux horizontaux de distribution dans les caves, de collecteurs de distribution horizontaux bouclés à chaque niveau sur les paliers, ainsi que le principe de la pose de faux plafond, la modification de l'éclairage et le changement des compteurs individuels actuels par un compte dit télé-relevé ; qu'en retenant, pour décider que les travaux avaient été régulièrement adoptés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu'ils étaient justifiés par la nécessité de remplacer des équipements vétustes, et qu'ils relèvent de l'entretien ou de la conservation, sans expliquer concrètement, ainsi qu'elle y était invitée, en quoi l'adjonction et la pose d'éléments nouveaux étaient justifiés par la nécessité de remédier aux défauts de l'ancien système, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.