LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 avril 2013), que M. et Mme X... ont souscrit un prêt immobilier auprès de la société Banque populaire de la Côte d'Azur (la BPCA) pour financer l'achat du terrain et la construction d'une maison par la société Les Mas provençaux, aujourd'hui en liquidation judiciaire ; que la réalisation des travaux a été confiée à la société Isotec qui les a sous-traités à diverses entreprises ; que se plaignant de malfaçons, de non-conformités et d'un inachèvement de la maison, les époux X... ont assigné la BPCA et les constructeurs en requalification du contrat signé avec la société Les Mas provençaux en un contrat de construction de maison individuelle et en indemnisation de leurs préjudices ; 
Attendu que la BPCA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer diverses sommes aux époux X... in solidum avec les constructeurs, alors, selon le moyen : 
1°/ que le préjudice résultant, pour le maître d'ouvrage, du manquement de l'établissement de crédit à son obligation de s'assurer, avant le déblocage des fonds destinés à financer l'édification d'une maison individuelle, de la délivrance d'une attestation de garantie de livraison consiste seulement en une perte de chance de souscrire une telle garantie ; que cette perte de chance ne peut être indemnisée à concurrence de l'intégralité des sommes que le maître d'ouvrage aurait perçues s'il avait souscrit une assurance de garantie de livraison ; qu'en condamnant la BPCA à verser aux époux X... la totalité des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et des pénalités de retard, la cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ; 
2°/ que la garantie de livraison à prix et délai convenus couvre uniquement la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global prévu au contrat ; qu'en condamnant la BPCA à indemniser les époux X... à concurrence du coût total des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, sans constater que les époux X... avaient déjà versé le montant prévu au contrat, et que la somme allouée judiciairement correspondait au seul dépassement du prix initial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-10 et L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, ensemble de l'article 1371 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant retenu que le contrat était un contrat de construction de maison individuelle et que le défaut de souscription d'une garantie de livraison, imputable à la faute de la BPCA, n'avait pas permis aux époux X... d'être couverts contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, la cour d'appel en a exactement déduit qu'après la défaillance du constructeur, la BPCA, devait prendre à sa charge la totalité des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et des pénalités de retard ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Banque populaire de la Côte d'Azur aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Banque populaire de la Côte d'Azur à payer aux époux X..., la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Banque populaire de la Côte d'Azur ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Banque populaire de la Côte d'Azur 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la BPCA à verser aux époux X... in solidum avec la société ISOTEC les sommes de 92. 696, 71 ¿ et de 7. 104, 24 ¿, in solidum avec la société BTT les sommes de 2. 718, 17 ¿ et de 43. 776, 29 ¿, in solidum avec Monsieur Y... la somme de 1. 000 ¿, in solidum avec la société SGPC la somme de 4. 000 ¿, in solidum avec Monsieur Z... la somme de 3. 326, 32 ¿, in solidum avec la société CHIPAULT la somme de 6. 235, 89 ¿, ainsi que la somme de 37. 005, 89 ¿ au titre des pénalités de retard et celle de 27. 498, 50 ¿ au titre des frais de location ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il convient de déterminer le préjudice que Monsieur et Madame X... ont subi et résultant directement et certainement de la faute commise par la Banque Populaire de la Côté d'Azur. La non souscription d'une garantie de livraison n'a pas permis à Monsieur et Madame X... d'être couverts à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. (...) Seront donc condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame X... : 
constructeur 
les sommes de 
au tire des malfaçon et inachèvements 
la société Isotec et la Banque Populaire de la Côte d'Azur 
92 696. 71 et 
7 104, 24 ¿ 
du gros oeuvre et des enduits extérieurs 
la société BTT et la Banque Populaire de la Côte d'Azur 
2 718, 17 ¿ + 
43 776. 29 ¿ 
de couverture, génoises, escalier 
Monsieur Y... et la Banque Populaire de la Côte d'Azur 
1 000 ¿ 
dommages et intérêts, la reprise des menuiseries n'ayant pas été chiffré par l'expert judiciaire 
la société SGPC et la Banque Populaire de la Côte d'Azur 
4 000 ¿ 
de plomberie 
Monsieur Z... et la Banque Populaire de la Côte d'Azur 
3 326, 32 ¿ 
de cloisons 
la société Chipault et la Banque Populaire de la Côte d'Azur 
6 235, 89 ¿ 
d'électricité 
le tout outre intérêts de droit et indexation sur l'indice BT 01 à compter du 13 juin 2007. De même, il convient de confirmer le jugement sur le chef d'indemnité de déménagement. En ce qui concerne les pénalités de retard, Monsieur et Madame X... réclament la somme de 37 005, 89 ¿. La méthode de calcul proposée doit être entérinée et le montant réclamé mis à la charge de la Banque Populaire de la Côte d'Azur au titre du manquement à son obligation d'information et de conseil En ce qui concerne les frais de location, ils doivent au vu des éléments produits par les demandeurs être indemnisés pour la période de mars 2005 à juin 2007, à concurrence de la somme de 27 498, 50 ¿. Cette somme doit être mise à la charge de la Banque Populaire de la Côte d'Azur » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« Il appartenait à la banque populaire Côte d'Azur de s'assurer de l'existence d'une garantie de livraison avant de débloquer les fonds nécessaires à la construction. En l'occurrence, elle a omis de le faire. Ce manquement est constitutif d'une faute, à l'origine du préjudice des époux X... qui se sont trouvés privés de tous les bénéfices que la garantie de livraison aurait offerts, savoir le financement de l'achèvement des travaux, la reprise des malfaçons et le paiement des pénalités de retard. Dans ces conditions, il convient de retenir la responsabilité de la banque populaire Côte d'Azur à l'égard des époux X... et de la condamner à réparer l'entier préjudice subi par ces derniers. 
Sur la responsabilité des sous-traitants En vertu de l'article 1382 du code civil, la responsabilité du sous-traitant peut-être engagée à l'égard du maître d'ouvrage s'il est démontré à son encontre une faute, un préjudice direct et un lien de causalité entre le préjudice subi et ladite faute. Le maître de l'ouvrage ne dispose donc contre le sous-traitant que d'une action en responsabilité délictuelle pour faute prouvée. 
Constituent des fautes de la part des sous-traitants, le manquement aux règles de l'art ou l'exécution défectueuse des travaux ou encore une abstention fautive. Le sous-traitant doit alors réparer l'intégralité du préjudice causé au maître de l'ouvrage résultant de sa faute. À l'inverse, le sous-traitant peut mettre en oeuvre la responsabilité délictuelle du maître de l'ouvrage dès lors qu'il est en mesure de rapporter la double preuve d'une faute de ce dernier et un lien de causalité avec le préjudice qu'il subit. En l'espèce, les époux X... demandent au tribunal de dire et juger que la société ISOTEC, la société CHIPAULT CARRELAGE et ÉLECTRICITÉ à l'enseigne de CARELEC, l'entreprise Z..., M. Y... exerçant sous l'enseigne de l'entreprise « dans les règles de l'art », la société SGPC et la société BTT bâtiment tous travaux, sont responsables de l'ensemble des désordres objectivés par l'expert judiciaire, de dire et juger qu'aucune immixtion fautive ne peut être reprochée aux époux X..., de débouter en conséquence la société ISOTEC ainsi que Monsieur Y... et de l'ensemble de leurs demandes. Ils demandent en conséquence leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts. S'agissant de la responsabilité de la société ISOTEC, il apparaît que cette société s'est vue confier le gros oeuvre par la SARL LES MAS PROVENÇAUX. Elle a sous-traité ce marché à la SARL KF BAT le 21 octobre 2002, laquelle a abandonné le chantier. Il ne peut être retenu à l'encontre de la société ISOTEC une faute concernant le non-respect des règles parasismiques. L'expert indique que les quelques sondages qu'il a fait effectuer le 3 octobre 2005 ont permis de constater la présence de chaînages horizontaux et des poteaux verticaux de normes parasismiques dans les semelles de fondation et l'ossature béton armé de la villa ; ce qui est un élément plutôt rassurant au dire de l'expert à l'égard de sa solidité en cas de tremblement de terre. L'expert ajoute qu'il n'a pu toutefois faire qu'un nombre très limité de sondages destructifs et que dans ces conditions il lui est impossible d'affirmer que toutes les armatures de renfort prévues dans les règles parasismiques ont bien été fournies et posées. Au regard des constatations de l'expert, il n'est nullement démontré que les règles parasismiques n'auraient pas été respectées. Le seul fait de ne pouvoir affirmer que toutes les armatures de renfort ont été fournies faute de sondages suffisants, n'est pas probant. Le doute de l'expert lié au choix qu'il a fait de procéder à des investigations limitées, ne constitue pas une preuve d'un non-respect des normes parasismiques. L'expert relève des défauts importants de planéité des murs, un défaut d'implantation du garage et de l'abri voiture décalés par rapport au plan du permis de construire, d'importants défauts de planéité de la plupart des murs de façade et de refend, de nombreux trous mal rebouchés au niveau des agglos, des joints non remplis de mortier au moment de la pose, des raccords entre béton et agglos faits grossièrement, un défaut des enduits extérieurs. L'ensemble résulte d'un défaut d'exécution. La société ISOTEC ne conteste pas la réalité des fautes qui lui sont imputées. Au regard de ces éléments, la responsabilité de la société ISOTEC est engagée à l'égard de Monsieur et Mme X... Contrairement à ce qu'elle soutient, il n'y a pas lieu à partage de responsabilité entre elle et Monsieur et Mme X..., au motif qu'ils se seraient comportés en maîtres d'oeuvre. Le seul fait d'avoir été présents sur le chantier après l'abandon par KF BAT et d'avoir pris plus de 300 photos ne permet pas de prouver que Monsieur et Madame X... se seraient immiscés dans la conduite du chantier. En outre, les époux X... n'ont aucune compétence particulière en matière de construction ; ils n'ont pas assuré la direction du chantier et n'ont pas exécuté même partiellement des travaux ou imposé un procédé de construction quelconque ; ils se sont contentés de payer directement les sous-traitants et de prendre des photographies de l'avancement du chantier sans pouvoir apprécier la qualité du travail. En l'absence de partage de responsabilité, la société ISOTEC doit donc réparer l'entier préjudice de Monsieur et Mme X... résultant de sa faute. Selon la société ISOTEC, les travaux de reprise du lot qui lui a été confié s'élèvent à 36. 442, 12 ¿. Il apparaît toutefois à la lecture du rapport d'expertise que le coût des travaux de finition du gros oeuvre et de remèdes aux malfaçons est estimé à 136 473 ¿ TTC, hors travaux de finition des travaux des corps d'état secondaires, sur la base d'un devis du 29 avril 2006 arrêté à la somme de 128 748, 50 ¿ TTC. L'expert judiciaire explique que le devis communiqué par la société ISOTEC avec le dire du 21 décembre 2006 d'un montant de 36 442, 12 ¿ TTC ne peut être pris en compte. Il convient à cet égard de retenir les constatations et observations de l'expert judiciaire, lequel relève que ce devis ne correspond pas aux prestations de base du projet de 2002, que les solutions proposées dans ce devis ne sont pas techniquement satisfaisantes et qu'au total ce devis ne chiffre que très partiellement le coût des travaux des remèdes aux non-conformités et aux malfaçons, voire sous-estime certains postes. Dans ces conditions, la société ISOTEC sera condamnée à payer la somme de 136 473 ¿ TTC et non celle de 36 442, 12 ¿ qu'elle propose de payer. En outre, l'expert retient un coût de reprise des enduits extérieurs à la charge de la SARL ISOTEC de 7 104, 24 ¿. Les sommes de 136 473 ¿ et 7 104, 24 ¿ porteront intérêts de droit et seront indexées sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13 juin 2007 date de dépôt du rapport d'expertise. S'agissant de la responsabilité de l'entreprise BTT, il apparaît que celle-ci a été chargée de réaliser le lot couverture, génoises, escalier intérieur. L'expert judiciaire a constaté que les génoises avaient été mal réalisées d'épaisseur variable très inesthétique. Les différents pans de toiture présentent des défauts de planéité inacceptables. Les tuiles de couverture se relèvent dans les angles en partie basse ; ce qui est dû au défaut d'implantation de la charpente par rapport aux génoises et aux tuiles d'égout de toiture. Par ailleurs il existe des fuites au niveau des noues. Enfin dans le hall d'entrée, la paillasse en béton armé de l'escalier a dû être élargie par endroits, les reprises sont mal faites. Ces défauts d'exécution constituent des fautes de nature à engager la responsabilité délictuelle de l'entreprise BTT à l'égard de Monsieur et Madame X.... L'expert a chiffré la reprise de la couverture à la somme de 2718, 17 ¿. Il convient de condamner l'entreprise BTT à payer à Monsieur et Madame X... ladite somme de 2718, 17 ¿. La somme de 2718, 17 ¿ portera intérêts de droit et sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13 juin 2007 date de dépôt du rapport d'expertise. S'agissant de la responsabilité de Monsieur Frédéric Y... exerçant sous l'enseigne « dans les règles de l'art » il apparaît que celui-ci est intervenu dans la construction pour fournir les menuiseries intérieures et extérieures et pour les poser. L'expert judiciaire relève que la porte du garage a été posée trop basse et empêche la pose d'un carrelage sur la terrasse, que la porte basculante du garage bute contre le linteau cintré en béton armé et qu'il existe un espace important sous les huisseries. Pour écarter sa responsabilité, M. Y... soutient qu'aucune faute ne lui est imputable dès lors que les désordres relatifs à son lot résultent d'une erreur du maçon et plus généralement d'un défaut de coordination des travaux. Cependant, l'expert judiciaire retient en page 21 de son rapport que ces désordres constituent des malfaçons, autrement dit une mauvaise mise en oeuvre des matériaux. De plus, le sous-traitant ne peut être exonéré de toute responsabilité aux motifs de l'existence ou de l'absence d'instruction des autres entrepreneurs ou encore de la mauvaise qualité du support sur lequel il a été amené à travailler. Monsieur Y... n'a nullement fait savoir en cours de chantier, lorsqu'il a procédé à la pose des menuiseries, que les supports sur lesquels il devait travailler ne lui permettaient pas de réaliser correctement son lot menuiseries. Ce défaut d'information à l'égard de Monsieur et Mme X... constitue une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à leur égard. Dans ces conditions, Monsieur Y... doit être condamné à réparer tout préjudice en rapport avec les défauts d'exécution du lot menuiserie. Sur ce point, Monsieur et Madame X... concluent à la condamnation in solidum de tous les constructeurs y compris Monsieur Y... au paiement de la somme de 160 513 ¿, montant de la reprise des malfaçons et de la finition du gros oeuvre et des lots secondaires, sans toutefois préciser le coût de reprise des menuiseries. Monsieur Y..., à titre subsidiaire, s'oppose à une condamnation in solidum estimant qu'il ne peut être condamné qu'au titre du préjudice en rapport avec sa faute. Il ne donne aucun élément chiffré. L'expert judiciaire ne donne pour sa part aucun élément sur le coût de reprise des menuiseries tant dans le corps que dans les conclusions de son rapport. S'il ne peut être prononcé une indemnisation lorsqu'il n'existe pas de préjudice, en revanche il ne peut y avoir rejet d'une demande de dommages-intérêts au seul motif que le préjudice dont le juge a constaté l'existence n'est pas chiffré (cour de cassation 3ème civile, 27 septembre 2005, numéro 04-15520). Le tribunal ne dispose en l'occurrence d'aucun élément chiffré. Cependant le préjudice se trouve caractérisé puisque la porte du garage a été posée trop basse et empêche la pose d'un carrelage sur la terrasse, la porte basculante du garage bute contre le linteau cintré en béton armé et il existe un espace important sous les huisseries. Il convient d'arbitrer ce préjudice à la somme de 1. 000 euros. Par conséquent, Monsieur Y... sera condamné au profit de Monsieur et Madame X..., au paiement de la somme de 1000 euros avec intérêts de droit, sans qu'il y ait lieu à indexation de ce chef. S'agissant de la responsabilité de la société SGPC, il ressort des pièces versées aux débats que l'entreprise a été chargée de réaliser le lot plomberie. Selon l'expert judiciaire il existe à plusieurs endroits de la villa de nombreux trous non rebouchés du fait d'un défaut d'implantation des évacuations des eaux usées. De plus, le bac à douche n'est pas conforme aux stipulations contractuelles. Ce défaut d'exécution constitue une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la société SGPC. L'expert a chiffré le coût de reprise de la plomberie à la somme de 4000 ¿. Il convient de condamner la société SGPC à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 4000 ¿. La somme de 4000 ¿ portera intérêts de droit et sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13 juin 2007 date de dépôt du rapport d'expertise. S'agissant de la responsabilité de l'entreprise Z..., il ressort des pièces versées aux débats que l'entreprise a été chargée de réaliser le lot placoplâtre. Concernant ce lot, l'expert judiciaire relève que les rampans doublés par du BA 13 ne sont pas plans. Ce défaut d'exécution constitue également une faute de nature à engager la responsabilité de cette société. L'expert a chiffré le coût de reprise du placoplâtre à la somme de 3326, 32 ¿. Il convient de condamner l'entreprise Z... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 3326, 32 ¿. La somme de 3326, 32 ¿ portera intérêts de droit et sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13 juin 2007 date de dépôt du rapport d'expertise. S'agissant de la responsabilité de la société CHIPPAULT, il ressort des pièces versées aux débats que cette société a été chargée du lot électricité. L'expert relève que les conduits de VMC ont été posés dans les chambres alors qu'ils auraient pu et même dû être posés dans la salle de bain et les WC. Le plancher chauffant est implanté trop bas. L'expert a chiffré le coût de reprise du lot électricité à la somme de 6 235, 89 ¿. Il convient de condamner la société CHIPPAULT à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 6 235, 89 ¿ au titre des travaux de reprise de l'électricité. La somme de 6235, 89 ¿ portera intérêts de droit et sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13 juin 2007 date de dépôt du rapport d'expertise. S'agissant de la demande de condamnation in solidum au titre de la reprise des malfaçons et de la finition, les demandeurs sollicitent du tribunal le prononcé d'une condamnation des défendeurs in solidum. La société ISOTEC et Monsieur Y... s'y opposent. Pour que les défendeurs soient condamnés in solidum, il est de droit qu'ils doivent avoir concouru à la réalisation de la totalité du dommage ; ce qui suppose l'imputabilité commune d'un même dommage à plusieurs défendeurs ou encore que les défendeurs à l'action en responsabilité soient du fait de leurs fautes respectives à l'origine des mêmes dommages. En l'espèce, chaque participant à l'acte de construire n'est responsable que du dommage qu'il a causé lui-même ; il n'est nullement établi l'existence d'une faute commune entre les différents sous traitants, chacun ayant reçu un lot bien distinct. Au demeurant, les époux X... n'ont pas motivé leur demande de condamnation in solidum et n'ont nullement établi une coresponsabilité des défendeurs à un même dommage. Dans ces conditions, la demande de condamnation in solidum sera rejetée entre les sous traitants, au titre de la reprise des malfaçons et de la finition du gros oeuvre et des lots secondaires. A l'inverse, la BPCA sera condamnée in solidum avec chacun des intervenants à l'acte de construire, selon le dispositif ci-après, dès lors qu'elle a concouru par sa faute à l'entier dommage. Sur les pénalités de retard Les époux X... réclament la somme de 71. 695, 64 euros, au titre des pénalités de retard, à raison de 1/ 3000 e du prix TTC fixé au marché par jour ouvré de retard. Ils font valoir que le permis de construire a été obtenu le 4 juillet 2002, que les travaux auraient dû être achevés au plus tard le 4 avril 2003, qu'à la date du rapport d'expertise, le 13 juin 2007, le retard de livraison s'établit à 1530 jours, que les pénalités de retard s'établissent donc à 1530 x 1/ 3000 x 140 528, 72 euros, soit 71. 695, 64 euros. Il apparaît que les époux X... réclament des pénalités contractuelles, sur la base de l'article 12 du marché de travaux. Ce contrat a été signé entre eux et LES MAS PROVENCAUX. Les sous traitants n'ont pas signé ce contrat. Il ne saurait en conséquence leur être réclamé une indemnisation sur la base de pénalités contractuelles, alors que leur responsabilité n'est recherchée et ne peut être engagée que sur le fondement délictuel. S'agissant en revanche de la banque populaire Côte d'Azur, il lui appartenait de s'assurer de l'existence d'une garantie de livraison avant de débloquer les fonds nécessaires à la construction. En l'occurrence, elle a omis de le faire. Ce manquement est constitutif d'une faute, à l'origine du préjudice des époux X... qui se sont trouvés privés de tous les bénéfices que la garantie de livraison aurait offerts, et notamment du paiement des pénalités de retard. Dans ces conditions, il convient de retenir la responsabilité de la banque populaire Côte d'Azur à l'égard des époux X... et de la condamner à réparer le préjudice subi par ces derniers, savoir le non-paiement des pénalités de retard. Il y a lieu dès lors de condamner la BPCA à verser aux époux X... la somme de 71. 695, 64 ¿ au titre des pénalités de retard » ; 
ALORS D'UNE PART QUE le préjudice résultant, pour le maître d'ouvrage, du manquement de l'établissement de crédit à son obligation de s'assurer, avant le déblocage des fonds destinés à financer l'édification d'une maison individuelle, de la délivrance d'une attestation de garantie de livraison consiste seulement en une perte de chance de souscrire une telle garantie ; que cette perte de chance ne peut être indemnisée à concurrence de l'intégralité des sommes que le maître d'ouvrage aurait perçues s'il avait souscrit une assurance de garantie de livraison ; qu'en condamnant la BPCA à verser aux époux X... la totalité des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et des pénalités de retard, la Cour d'appel a violé l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE la garantie de livraison à prix et délai convenus couvre uniquement la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global prévu au contrat ; qu'en condamnant la BPCA à indemniser les époux X... à concurrence du coût total des travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, sans constater que les époux X... avaient déjà versé le montant prévu au contrat, et que la somme allouée judiciairement correspondait au seul dépassement du prix initial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-10 et L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble de l'article 1371 du Code civil.