LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 avril 2016), que Mmes X..., propriétaires d'une parcelle cadastrée EH 28 située en bord de mer, ont assigné l'ASL La Redouno Est (l'ASL) et M. et Mme Y...

(les consorts Y...), propriétaires de parcelles voisines, en désenclavement ; 
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : 
Attendu que l'ASL et les consorts Y...font grief à l'arrêt de constater l'état d'enclave de la parcelle cadastrée EH 28 et de retenir l'accès n° 1 préconisé par l'expert judiciaire ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle EH 28 ne disposait d'aucun accès à la voie publique et que la solution de désenclavement retenue par l'expert était la seule possible au vu de la configuration des lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne l'ASL La Redouno Est et les consorts Y...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'ASL La Redouno Est et des consorts Y...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société ASL Redouno Est et M. et Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté l'état d'enclave de la parcelle située à ...; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE 
« Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge par des motifs que la cour adopte, le rapport d'expertise de M. Z...a procédé à une analyse objective des données de fait de la cause et il en résulte que la parcelle des consorts X...ne dispose d'aucun accès direct à la voie publique, les appelants ne pouvant sérieusement soutenir qu'elle n'est pas enclavée puisqu'elle disposerait d'un accès à pied par le chemin des douaniers et d'un accès par la mer ; ils ne peuvent pas plus soutenir que les dispositions de l'article 682 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer en faisant valoir que la loi Littoral interdirait aux consorts X...de construire sur leur fonds, que celui-ci n'est pas construit, ne comporte aucune exploitation agricole, industrielle ou commerciale et que les consorts X...n'ont aucun projet de construction ; en effet, outre que les consorts X...justifient de ce qu'une partie de leur parcelle est constructible, la loi qui autorise le propriétaire d'une parcelle enclavée à réclamer le droit de passage sur celles de ses voisins, ne distingue pas entre les divers modes d'exploitation dont peut être l'objet le fonds dominant dont l'intérêt nécessite la création d'un passage ; 
En considération des éléments du rapport d'expertise, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'état d'enclave ne résulte pas de la vente par l'une des intimées de la parcelle n° 26 en mars 2001 car cette parcelle ne jouxtait pas la parcelle litigieuse, que cette dernière a une origine commune avec toutes les parcelles limitrophes, selon les éléments du cadastre napoléonien ; […] le jugement sera confirmé », 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE 
« Le rapport de M. Joël Z..., dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision ; 
Il en résulte que la parcelle ne possède aucun accès direct à la voie publique ; Il n'est pas sérieux de la part des défendeurs de soutenir qu'il existe un accès maritime, en invoquant une jurisprudence propre aux territoires de Polynésie, d'autant que le relief rocheux rend cet accès totalement hypothétique ; 
L'expert s'est livré à un examen des titres de propriété des parties et des évolutions du cadastre sur lequel les parties ne formulent aucune critique sérieuse ; 
Il en résulte que la parcelle litigieuse, acquise en 1984 par les consorts X..., est dans cette configuration depuis 1928 au moins ; 
L'état d'enclave ne résulte pas davantage de la vente de la parcelle cadastrée n° 26 le 16 mars 2001 par l'un des indivisaires, dans la mesure où cette parcelle ne jouxtait pas la parcelle litigieuse ; 
Le caractère volontaire de l'enclave ne peut donc pas être opposé aux demandeurs ; 
L'examen du cadastre napoléonien par l'expert permet de constater que la parcelle a une origine commune avec toutes les parcelles limitrophes, tant au sud, qu'à l'est ou l'ouest ; 
Le tribunal n'est pas compétent pour statuer sur le caractère constructible ou non de la parcelle, étant observé que cette faculté peut évoluer dans le temps ; 
Les demandeurs produisent des certificats d'urbanisme qui n'excluent pas la possibilité de construire une surface habitable, selon un coefficient de 0, 1 ; 
En tout état de cause, une demande de désenclavement n'est pas subordonnée à l'existence d'un projet de construction ; 
[…] Il y a donc lieu de constater l'état d'enclave de la parcelle appartenant aux demandeurs au sens des dispositions de l'article 682 du code civil […] », 
ALORS, D'UNE PART, QUE n'est pas enclavé, le fonds qui dispose d'une issue sur la voie publique suffisante pour les besoins de son utilisation normale compte tenu de sa destination de sorte qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la parcelle des consorts X...ne disposait d'aucun accès à la voie publique, que l'ASL La Redouno Est et les consorts Y...ne pouvaient sérieusement soutenir que la parcelle disposerait d'un accès à pied par le chemin des douaniers et d'un accès par la mer, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X...pouvaient accéder à la voie publique en empruntant le sentier piétonnier correspondant à une bande de deux mètres longeant à l'ouest la propriété de M. et Mme A...et située à l'est du grillage nord-sud posé par la SCI de l'Hermitage sans barrière d'accès, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil, 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE n'est pas enclavé, le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage lui permettant un libre accès à la voie publique, tant que cette tolérance est maintenue si bien qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la parcelle des consorts X...ne disposait d'aucun accès à la voie publique, que l'ASL La Redouno Est et les consorts Y...ne pouvaient sérieusement soutenir que la parcelle disposerait d'un accès à pied par le chemin des douaniers et d'un accès par la mer, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X...avaient été autorisés par M. B..., gérant de la SCI de l'Hermitage, à emprunter un sentier piétonnier traversant la propriété de cette dernière, de sorte qu'elles bénéficiaient ainsi d'un accès à la voie publique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire). 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir décidé que la parcelle bénéficiera d'un accès à la voie publique selon les modalités préconisées par l'expert judiciaire, selon sa proposition « accès n° 1 », c'est-à-dire depuis le n° ..., en empruntant le chemin privé goudronné dénommé « Darius Milhaud » puis le sentier appartenant à l'ASL La Redouno Est, c'est-à-dire en longeant successivement les parcelles n° 36, n° 35, n° 33, n° 31, n° 30 puis n° 29, le sentier devant être élargi au niveau des parcelles cadastrées n° 29, 30 et 31 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE 
« […] la solution de désenclavement qu'il [l'expert] a retenue est la seule possible au vu de la configuration des lieux, le premier juge se référant également aux actes anciens qui mentionnent un " chemin entre deux " entre les propriétés devenues A...et lotissement La Redouno Est ainsi qu'à deux bornages, dont l'un de 1931 ; un protocole transactionnel est déjà intervenu entre les intimés et certains des propriétaires, étant observé que les époux A...ont acquiescé en première instance à la demande de désenclavement ainsi qu'à l'offre indemnitaire des intimés ; le jugement sera confirmé » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE 
« Le rapport de M. Joël Z..., dont l'expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision ; 
[…] L'expert s'est livré à un examen des titres de propriété des parties et des évolutions du cadastre sur lequel les parties ne formulent aucune critique sérieuse ; 
[…] L'expert a procédé à un examen minutieux des possibilités de désenclavement de la parcelle, qui sont théoriquement au nombre de deux, mais se résument en pratique en un seul et unique accès possible, compte tenu de la présence d'une barre rocheuse infranchissable ; 
C'est cet accès " n° 1 " que l'expert préconise et qui est revendiqué par les demandeurs ; depuis la voie publique, au n° ..., il emprunte un chemin privé goudronné dénommé " Darius Milhaud ", large de 5 mètres, et qui longe trois propriétés ; Ensuite il emprunte un sentier appartenant à l'ASL La Redouno Est, qui doit être élargi sur la propriété des époux A...(parcelles cadastrées n° 29, 30 et 31) puis descend en pente douce sur la propriété Mimoune ; 
L'expert note d'ailleurs que les actes anciens mentionnent un " chemin entre deux " entre les propriétés A...(anciennement C...) et G...puis de H... (actuel lotissement La Redouno est) ; 
L'expert fait référence à ce propos à un ancien bornage réalisé le 10 mars 1931, et souligne que lors du récent bornage de la propriété A..., M. D..., géomètre expert, a exclu de cette propriété une bande de 1, 50 mètres sur ce qui serait l'emprise de l'accès proposé ; 
Un protocole transactionnel a d'ores et déjà été conclu entre les demandeurs et les propriétaires des autres parcelles concernées, cadastrées, M. Bertrand E...et M. et Mme F..., tant en ce qui concerne le principe du passage accordé que le montant de l'indemnité leur revenant, conforme aux préconisations de l'expert judiciaire ; 
M. et Mme A..., en ce qui concerne leur propriété, ont expressément acquiescé à la demande de désenclavement et à l'offre indemnitaire des demandeurs ; 
Il y a donc lieu de […] dire que son accès [l'accès à la parcelle des demandeurs] se fera selon la proposition n° 1 de l'expert judiciaire », 
ALORS QUE le tracé de l'assiette d'une servitude ne peut pas ignorer les contraintes d'urbanisme et environnementales si bien qu'en fixant l'assiette de la servitude de passage bénéficiant au fonds des consorts X...selon les modalités préconisées par l'expert judiciaire dans sa proposition « accès n° 1 », sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si ce tracé, qui supposait d'abattre un grand pin et de supprimer une haie, était compatible avec contraintes d'urbanisme et environnementales applicables aux parcelles en cause, partiellement situées en zone de protection des sites et monuments naturels, en particulier des espaces boisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682 et 683 du code civil, ensemble les articles L 113-1 et L 113-2 du code de l'urbanisme.