LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 septembre 2020
Cassation partielle
sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 621 F-D
Pourvois n°
E 19-17.169
F 19-17.170 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. H... D...,
2°/ Mme B... X..., épouse D...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° E 19-17.169 contre un arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre A), dans le litige les opposant :
1°/ à M. A... R..., domicilié [...] ,
2°/ à M. H... F..., domicilié [...] ,
3°/ à M. M... I..., domicilié [...] ,
4°/ à M. N... C..., domicilié [...] ,
5°/ à la société Generali assurances IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,
6°/ à la société [...], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
7°/ à la société Banque populaire méditerranée, société coopérative de banque populaire, dont le siège est [...] ,
8°/ au syndicat des copropriétaires [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société V... Ajill'Immo, dont le siège est [...] ,
9°/ à la caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama méditerranée, dont le siège est [...] ,
10°/ à la société Allianz eurocourtage, société anonyme, dont le siège est [...] ,
11°/ à la société FA, société civile immobilière,
12°/ à la société Jessi, société à responsabilité limitée,
ayant toutes deux leur siège est [...] ,
13°/ à la société Macif, dont le siège est [...] ,
14°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,
15°/ à la société Pacifica, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
1°/ M. H... D...,
2°/ Mme B... X..., épouse D...,
ont formé le pourvoi n° F 19-17.170 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à M. A... R...,
2°/ à M. H... F...,
3°/ à M. M... I...,
4°/ à M. N... C...,
5°/ à la société Generali assurance IARD, société anonyme,
6°/ à la société [...], société d'exercice libéral à responsabilité limitée,
7°/ à la société Banque populaire méditerranée, société coopérative de banque populaire,
8°/ au syndicat des copropriétaires [...] , représenté par son syndic la société V... Ajill'Immo,
9°/ à la caisse régionale d'assurance mutuelle agricole Groupama méditerranée, dont le siège est [...] ,
10°/ à la société Allianz eurocourtage, société anonyme,
11°/ à la société FA, société civile immobilière,
12°/ à la société Jessi, société à responsabilité limitée,
13°/ à la société Macif, groupement d'intérêt économique,
14°/ à la société Axa France IARD, société anonyme,
15°/ à la société Pacifica, société anonyme,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs aux pourvois n° E 19-17.169 et F 19-17.170 invoque, à l'appui de chacun de leur recours, deux et trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme D..., la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Banque populaire méditerranée, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires [...] , et après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° E 19-17.169 et F 19-17.170 sont joints.
Désistement partiel
2. Il est donné acte à M. et Mme D... du désistement de leur pourvoi n° F 19-17.170 en ce qu'il est dirigé contre M. R..., M. C..., la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Groupama Méditerranée, la société Allianz eurocourtage, la Macif, la société Axa France IARD, la société Pacifica et la société Generali assurance IARD.
3. Il est donné acte à M. et Mme D... du désistement de leur pourvoi n° E 19-17.169 en ce qu'il est dirigé contre M. R..., M. F..., M. I..., M. C..., la société [...], la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Groupama Méditerranée, la société Allianz Eurocourtage, la société Jessi, la Macif, la société Axa France IARD, la société Pacifica, le syndicat des copropriétaires [...] ), représenté par son syndic en exercice, la société V... Ajill'Immo, la société Generali assurance IARD et la société civile immobilière Fa.
Faits et procédure
4. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 novembre 2017, rectifié le 17 mai 2018 et complété le 4 octobre 2018), un dégât des eaux a provoqué des dommages au bien appartenant à la société civile immobilière Fa (la SCI) et occupé par son locataire, la société Jessi.
5. Une expertise a révélé que ces dommages étaient imputables aux logements appartenant à M. R... et à M. F..., qui entre-temps l'avait revendu à M. I..., lequel l'a revendu à M. et Mme D.... L'acte de vente prévoyait une clause de subrogation des droits et obligations de M. I... au bénéfice de ses acquéreurs.
6. Par acte du 29 mai 2012, la SCI et la société Jessi ont assigné MM. R..., F... et C..., autre propriétaire, le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et leurs assureurs respectifs en indemnisation de leurs préjudices.
7. M. I..., défaillant en première instance, a appelé M. et Mme D... en intervention forcée devant la cour d'appel. Ceux-ci ont recherché la responsabilité de la société civile professionnelle notariale [...] et appelé en garantie leur assureur, la Banque populaire provençale et corse, devenue la Banque populaire Méditerranée.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° F 19-17.170, qui est préalable
Enoncé du moyen
8. M. et Mme D... font grief à l'arrêt du 30 novembre 2017 de déclarer irrecevable leur demande de rejet de leur intervention forcée devant la cour d'appel, alors « que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige ; qu'en relevant, pour déclarer recevable l'intervention forcée de M. et Mme D... en cause d'appel, qu'ils avaient acquis l'appartement à l'origine des désordres litigieux le 27 mai 2011, quand il résultait de ses propres constatations que la vente ainsi consentie par M. I... était antérieure de plusieurs années à l'action en responsabilité introduite à son encontre par actes des 18 janvier et 6 mars 2013, de sorte qu'il aurait pu les mettre en cause dès l'origine, la cour d'appel a violé l'article 555 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 555 du code de procédure civile :
9. Il résulte de ce texte que la mise en cause devant la cour d'appel d'une personne qui n'était pas partie en première instance ou qui y figurait en une autre qualité exige l'existence d'un élément nouveau révélé par le jugement ou survenu postérieurement à celui-ci.
10. Pour écarter le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'assignation en intervention forcée délivrée par M. I... à M. et Mme D... en appel, l'arrêt retient que M. I... leur a vendu son appartement le 27 mai 2011 et que, dès lors, celui-ci, qui n'a pas comparu en première instance, peut valablement appeler en garantie ses acquéreurs, pour la première fois devant la cour d'appel, par la voie d'une intervention forcée.
11. En statuant ainsi, alors que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige et qu'elle avait constaté que la vente consentie par M. I... était antérieure à l'action en responsabilité introduite à son encontre, peu important qu'il fût défaillant en première instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le premier moyen du pourvoi n° E 19-17.169
Enoncé du moyen
12. M. et Mme D... font grief à l'arrêt du 17 mai 2018 de rejeter leur demande de garantie formée contre la Banque populaire provençale et corse, alors « que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir de l'arrêt du 30 novembre 2017 sur le pourvoi des époux D... en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à déclarer irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée par M. I..., les a condamnés à exécuter des travaux et à garantir ce dernier des condamnations prononcées à son encontre, entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt du 17 mai 2018, rectifiant le premier, déboutant les époux D... de leur demande de garantie formulée à l'encontre de la Banque populaire provençale et corse, en application de l'article 625 du code de procédure civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile :
13. Selon ce texte, la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
14. La cassation de l'arrêt du 30 novembre 2017 entraîne l'annulation, par voie de conséquence, de l'arrêt du 17 mai 2018 en ce qu'il rejette la demande en garantie formée par M. et Mme D... contre la Banque populaire provençale et corse, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
Portée et conséquences de la cassation
15. Tel que suggéré par le mémoire ampliatif, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
16. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second et troisième moyens du pourvoi n° F 19-17.170 et sur le second moyen du pourvoi n° E 19-17.169, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'irrecevabilité de l'intervention forcée de M. et Mme D... délivrée par M. I..., condamne ceux-ci à effectuer les travaux dans leurs parties privatives sous astreinte et conformément aux préconisations de l'expert, et à garantir M. I... des condamnations prononcées à son encontre et rejette les demandes de M. et Mme D... contre la société [...], l'arrêt du 30 novembre 2017 ;
CONSTATE l'annulation de l'arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence en ce qu'il rejette la demande en garantie formée par M. et Mme D... contre la Banque populaire provençale et corse ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
DÉCLARE IRRECEVABLE l'assignation en intervention forcée de M. et Mme D... ;
Condamne M. I... aux dépens du pourvoi n° F 19-17.170 et la Banque populaire provençale et corse aux dépens du pourvoi n° E 19-17.169 ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi n° E 19-17.169 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux D... de leur demande de garantie formulée à l'encontre de la Banque populaire provençale et corse ;
ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir de l'arrêt du 30 novembre 2017 sur le pourvoi des époux D... en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à déclarer irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée par M. I..., les a condamnés à exécuter des travaux et à garantir ce dernier des condamnations prononcées à son encontre, entraînera, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt du 17 mai 2018, rectifiant le premier, déboutant les époux D... de leur demande de garantie formulée à l'encontre de la Banque populaire provençale et corse, en application de l'article 625 du code de procédure civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux D... de leur demande de garantie formulée à l'encontre de la Banque populaire provençale et corse ;
AUX MOTIFS QUE « bien que régulièrement assignée en intervention forcée le 27 septembre 2016, la Banque populaire provençale et corse, assureur multirisque vie privée des époux D... n'a pas constitué avocat. Dans leurs conclusions signifiées le 17 avril 2017, les époux D... ont sollicité notamment de : dire et juger qu'en cas de condamnation, le notaire rédacteur de l'acte ou son assureur, ainsi que la BPPC, garantiront cette condamnation des suites du défaut d'information commis. Il a été omis de répondre à la demande concernant la garantie de la Banque populaire provençale et corse. Au soutien de leur demande de garantie, les époux D... produisent une attestation de la Banque populaire provençale et corse, assurance multirisque vie privée « contrat immeuble » afférent à l'appartement situé au [...] , et à effet du 26 mai 2011. Cette seule attestation ne permet pas à la cour d'apprécier l'étendue des garanties accordées par l'assureur, notamment quant à la réparation du préjudice immatériel subi par des tiers, en l'absence notamment des conditions générales contenant les clauses d'exclusions et de non garantie. A défaut de production d'éléments complémentaires, les époux D... ne démontrent pas l'existence d'une garantie de l'assureur dont ils réclament l'application. Ils seront déboutés de leur demande » ;
1) ALORS QUE l'attestation d'assurance de la Banque populaire provençale et corse afférente à l'appartement appartenant aux époux D... et situé au [...] , stipule que le bien immobilier et ses aménagements « sont couverts dans les cas suivants : [
] en « responsabilités immeuble » (qui couvre votre responsabilité [
] vis-à-vis des voisins et des tiers, pour le recours que vous pouvez subir du fait de dommages matériels, immatériels ou corporels causés aux voisins ou autres tiers, qui résulteraient d'un évènement garanti par la formule choisie) » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette clause que l'assurance couvre la responsabilité des assurés en cas de dommages, même immatériels, causés aux voisins de l'appartement assuré ; qu'en affirmant néanmoins que cette attestation ne permettait pas d'apprécier l'étendue des garanties accordées par l'assureur, notamment quant à la réparation du préjudice immatériel subi par des tiers, la cour d'appel l'a dénaturée, en violation de l'article 1134 ancien du code civil et de l'article 1192 nouveau du même code ;
2) ALORS QUE s'il incombe à l'assuré, qui réclame à l'assureur l'exécution de son obligation de garantie en raison d'un sinistre, de prouver que celui-ci est survenu dans des circonstances de fait conformes aux prévisions de la police, il appartient en revanche à l'assureur invoquant une déchéance ou une exclusion de garantie d'établir la réunion des conditions d'application de cette exception ; qu'en relevant, pour débouter les époux D... de leur demande de garantie dirigée contre leur assureur, que le contenu des clauses d'exclusions et de non-garantie n'était pas produit, la cour d'appel a fait peser sur les assurés la charge de démontrer qu'aucune exception de garantie ne pouvait leur être opposée, en violation l'article 1315 devenu 1353 du code civil, ensemble l'article L. 112-2 du code des assurances. Moyens produits au pourvoi n° F 19-17.170 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué du 30 novembre 2017 d'AVOIR débouté les époux D... de leur demande tendant à déclarer irrecevable l'assignation en intervention forcée délivrée par M... I..., de les AVOIR en conséquence condamné à exécuter les travaux dans leurs parties privatives, conformément aux préconisations de l'expert et à fournir au syndicat ainsi qu'aux parties demanderesses une attestation de réalisation des travaux dans un délai de quatre mois à compter de la signification et passé ce délai sous astreinte de 70 euros par jour de retard pendant trois mois et d'AVOIR dit que M. I... serait relevé et garanti de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre par les époux D... ;
AUX MOTIFS QUE « E... D... et B... D... n'étaient ni parties ni représentés en première instance. En application de l'article 555 du code de procédure civile, ils ne peuvent être appelés devant la cour que si l'évolution du litige implique leur mise en cause. Le seul fait de comparaître en cause d'appel après avoir fait défaut en première instance n'implique pas à lui seul une évolution du litige au sens de l'article 555 du code de procédure civile. Toutefois, M... I... indique avoir vendu, le 27 mai 2011, son appartement à E... et B... D.... Dès lors, M... I..., qui n'a pas comparu en première instance, peut valablement appeler en garantie, pour la première fois devant la cour d'appel, par la voie d'une intervention forcée, ses acquéreurs » ;
ALORS QUE l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige ; qu'en relevant, pour déclarer recevable l'intervention forcée des époux D... en cause d'appel, qu'ils avaient acquis l'appartement à l'origine des désordres litigieux le 27 mai 2011, quand il résultait de ses propres constatations que la vente ainsi consentie par M. I... était antérieure de plusieurs années à l'action en responsabilité introduite à son encontre par actes des 18 janvier et 6 mars 2013, de sorte qu'il aurait pu les mettre en cause dès l'origine, la cour d'appel a violé l'article 555 du code de procédure civile.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt du 30 novembre 2017 tel que rectifié par l'arrêt du 4 octobre 2018 d'AVOIR dit que M. I... serait relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par les époux D... ;
AUX MOTIFS QUE « par acte notarié en date du 19 août 2010, H... F... a cédé son appartement situé au premier étage à M... I.... Par acte du 27 mai 2011, M... I... a vendu ce même appartement à E... D... et B... D.... Dans les deux actes de cession figure la mention : le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il existe actuellement une procédure en cours : Procédure [...] / SCI Fa Climatiseur en date du 26 août 2009. L'acquéreur reconnaît avoir été mis en possession préalablement à la signature des présentes, d'un document dénommé « copie de la note n° 1 » rédigée par T... P... Architecte DPLG, expert, faisant état de divers problèmes dans la copropriété liés à des fuites d'eaux. L'acquéreur déclare avoir obtenu du vendeur, du syndic de la copropriété, des notaires soussignés, toutes les informations utiles quant aux conséquences de cette procédure et déclare néanmoins persister dans son intention d'acquérir le bien. Une copie de ce document est demeurée ci-annexée. L'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi, le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens présentement vendus. Cette « note n°1 » de l'expert judiciaire établie suite à une réunion du 15 avril 2010 décrit avec précision les désordres affectant le bien appartenant à la SCI Jessi et précise : local bar : le plafond comporte de nombreuses traces d'infiltrations (
) le faux plafond en plâtre sur canisses s'est écroulé en plusieurs endroits (
) à ce local est superposé l'appartement de M. F.... Local du fond : l'ensemble est en très mauvais état. On aperçoit des traces d'infiltrations (
) une bassine d'eau a été posée en aplomb d'une fuite d'eau en provenance de l'appartement situé au-dessus. Ainsi les acquéreurs successifs du bien ont été, préalablement à l'achat, informés de façon précise non seulement de l'existence d'une procédure engagée par les sociétés Jessi et Fa se plaignant d'infiltrations récurrentes et ayant conduit à la nomination d'un expert judiciaire, mais également la production de la note du 15 avril 2010 annexée à l'acte de vente accompagnée de photographies non équivoques de la gravité des désordres affectant les locaux loués par la SARL Fa et situés au rez-de-chaussée. Dès lors, les demandes tendant au prononcé de l'annulation de la vente ou relatives à un défaut du devoir de conseil seront rejetées. Par acte en date du 27 mai 2011, M... I... a vendu son appartement à E... et B... D.... Si les sociétés Fa et Jessi sollicitent la condamnation des différents propriétaires des appartements du premier étage à exécuter les travaux dans leurs parties privatives tels que préconisés par l'expert judiciaire, elles ne font aucune demande financière à l'encontre des époux D..., notamment quant au préjudice locatif et de jouissance. Il y a donc lieu sur ce point de recevoir la demande présentée par M... I... tendant à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par les époux D... » (arrêt du 30 novembre 2017) ;
ET QUE « dans son dispositif de l'arrêt du 30 novembre 2017, la cour, après avoir relevé que M. I... avait vendu son appartement à E... D... et B... D... le 27 mai 2011, a omis de statuer sur la demande présentée par M. I... tendant à être relevé et garanti par ces derniers des condamnations prononcées à son encontre. Il y a donc lieu de réparer cette omission en ce qu'il sera noté dans le dispositif : - Confirme le jugement en date du 23 avril 2015 pour le surplus et notamment en ce qu'il a condamné in solidum A... R... et M... I... à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] représenté par son syndic le cabinet V... SAS Ajill Immo la somme de 24 076,09 euros et dit que dans les rapports entre les parties la responsabilité des dommages incombent à A... R... à 60 % et M... I... à 40 %. Y ajoutant sur ce point : - Dit que M. I... sera relevé et garanti de la condamnation prononcée à son encontre par E... D... et B... D... » (arrêt du 4 octobre 2018) ;
ALORS QUE l'acte de vente du 27 mai 2011 stipule que « l'acquéreur déclare avoir obtenu du vendeur, du syndic et de la copropriété et des notaires soussignés toutes les informations utiles quant aux conséquences de cette procédure [relative aux fuites d'eau constatées dans la copropriété] et déclare néanmoins persister dans son intention d'acquérir le bien. L'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour à l'effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens présentement vendus » (p. 20) ; qu'en déduisant de cette clause, par laquelle M. I... se bornait à subroger les époux D... dans ses droits et obligations et à renoncer au bénéfice de toutes sommes susceptibles de lui être allouée, l'obligation des époux D... d'avoir à le garantir de la réparation des dommages, consécutifs aux infiltrations, subis antérieurement à la vente, la cour d'appel l'a dénaturée, en violation de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à l'espèce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux D... de leur demande formulée à l'encontre de la SCP notariale [...] ;
AUX MOTIFS QUE « par acte notarié en date du 19 août 2010, H... F... a cédé son appartement situé au premier étage à M... I.... Par acte du 27 mai 2011, M... I... a vendu ce même appartement à E... D... et B... D.... Dans les deux actes de cession figure la mention : le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît avoir été informé qu'il existe actuellement une procédure en cours : Procédure [...] / SCI Fa Climatiseur en date du 26 août 2009. L'acquéreur reconnaît avoir été mis en possession préalablement à la signature des présentes, d'un document dénommé « copie de la note n° 1 » rédigée par T... P... Architecte DPLG, expert, faisant état de divers problèmes dans la copropriété liés à des fuites d'eaux. L'acquéreur déclare avoir obtenu du vendeur, du syndic de la copropriété, des notaires soussignés, toutes les informations utiles quant aux conséquences de cette procédure et déclare néanmoins persister dans son intention d'acquérir le bien. Une copie de ce document est demeurée ci-annexée. L'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi, le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens présentement vendus. Cette « note n°1 » de l'expert judiciaire établie suite à une réunion du 15 avril 2010 décrit avec précision les désordres affectant le bien appartenant à la SCI Jessi et précise : local bar : le plafond comporte de nombreuses traces d'infiltrations (
) le faux plafond en plâtre sur canisses s'est écroulé en plusieurs endroits (
) à ce local est superposé l'appartement de M. F.... Local du fond : l'ensemble est en très mauvais état. On aperçoit des traces d'infiltrations (
) une bassine d'eau a été posée en aplomb d'une fuite d'eau en provenance de l'appartement situé au-dessus. Ainsi les acquéreurs successifs du bien ont été, préalablement à l'achat, informés de façon précise non seulement de l'existence d'une procédure engagée par les sociétés Jessi et Fa se plaignant d'infiltrations récurrentes et ayant conduit à la nomination d'un expert judiciaire, mais également la production de la note du 15 avril 2010 annexée à l'acte de vente accompagnée de photographies non équivoques de la gravité des désordres affectant les locaux loués par la SARL Fa et situés au rez-de-chaussée. Dès lors, les demandes tendant au prononcé de l'annulation de la vente ou relatives à un défaut du devoir de conseil seront rejetées. Par acte en date du 27 mai 2011, M... I... a vendu son appartement à E... et B... D.... Si les sociétés Fa et Jessi sollicitent la condamnation des différents propriétaires des appartements du premier étage à exécuter les travaux dans leurs parties privatives tels que préconisés par l'expert judiciaire, elles ne font aucune demande financière à l'encontre des époux D..., notamment quant au préjudice locatif et de jouissance. Il y a donc lieu sur ce point de recevoir la demande présentée par M... I... tendant à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par les époux D... » ;
ALORS QUE, le notaire instrumentant la vente d'un immeuble est tenu d'informer l'acquéreur des risques qu'il encourt à raison des procédures mettant en cause son auteur ; qu'en se bornant à relever, pour juger que la SCP [...] n'avait pas manqué à son devoir de conseil, que les époux D... avaient été informés de façon précise de l'existence d'une procédure engagée par les sociétés Jessi et Fa se plaignant d'infiltrations récurrentes et ayant conduit à la nomination d'un expert judiciaire ainsi que de la gravité des désordres affectant les locaux situés au rez-de-chaussée, sans rechercher s'ils avaient également été informés du risque, auquel ils s'exposaient, d'avoir à supporter la charge de l'indemnisation des préjudices subis par les voisins victimes des infiltrations antérieures à l'acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.