LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 538 F-D
Pourvoi n° M 19-11.218
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La Société européenne de gestion hôtelière (SEGH), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 19-11.218 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2018 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Bloem, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Hôtel royal Picardie,
2°/ à la société LCIE, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la Société européenne de gestion hôtelière, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société LCIE, de Me Laurent Goldman, avocat de la société Bloem, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 27 novembre 2018), le 1er juillet 2008, la Société européenne de gestion hôtelière (SEGH) a donné à bail commercial un immeuble à usage d'hôtel restaurant bar et salon de thé à une société aux droits de laquelle se trouve la société Bloem.
2. En 2009, à la suite d'infiltrations et d'humidité sur le faux plafond de la zone bar située en rez-de-chaussée et en dessous de la terrasse, une expertise a été ordonnée à la demande de la locataire. La société SEGH a alors confié à la société LCIE des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse. En 2014, une nouvelle expertise portant sur des désordres dus à des infiltrations d'eau et à des traces d'humidité dans plusieurs zones de l'immeuble a été ordonnée.
3. Après dépôt du rapport d'expertise, la société Bloem a assigné la société SEGH en exécution des travaux préconisés par l'expert et en indemnisation de ses préjudices financiers et de jouissance. La société SEGH a assigné la société LCIE en garantie.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, le deuxième et le troisième moyens, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
5 La société SEGH fait grief à l'arrêt de la condamner à procéder à divers travaux au sein de l'immeuble loué, alors « que les obligations du bailleur, prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil d'entretenir la chose louée et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives n'étant pas de l'essence du contrat de louage, les parties sont libres de les restreindre ; qu'il leur est loisible d'insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil ; qu'en l'espèce, le contrat de bail notarié, conclu le 1er juillet 2008, prévoyait que le preneur prenait les lieux dans l'état où ils se trouvaient, sans pouvoir exiger aucune réfection, même en cas de vétusté ou de vice caché et qu'il avait la charge de l'entretien des lieux loués en bon état de réparation, quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ; qu'en cet état, la cour d'appel qui a retenu néanmoins que la bailleresse était tenue de procéder à des travaux d'installation de ventilation et d'isolant, à des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses, des acrotères et des revêtements intérieures, cependant que la preneuse avait expressément renoncé à pouvoir exiger une quelconque réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques et s'était engagée à prendre à sa charge l'exécution de tous travaux, tant intérieurs qu'extérieurs, y compris ceux portant sur les gros murs, l'entretien et la réparation des terrasses en shingle, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, par refus d'application. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a retenu qu'il avait été constaté, dès la première expertise, que le couvert de l'immeuble et son étanchéité étaient affectés par des désordres qui n'avaient pas pour origine un manque d'entretien du locataire, mais un défaut d'étanchéité de la couverture affectant la structure de l'immeuble et, lors de la seconde expertise, qu'une réparation inadaptée n'avait pas permis d'y mettre fin.
7. Elle en a exactement déduit que le bailleur, qui ne pouvait s'exonérer de l'obligation lui incombant de délivrer un local conforme à la destination contractuelle, était tenu de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le quatrième moyen, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
9. La société SEGH fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes dirigées contre la société LCIE, constructeur, alors « que l'acceptation des risques est écartée lorsque le constructeur a accepté de réaliser des travaux qu'il aurait dû refuser d'accomplir en raison de leur inefficacité ; qu'en l'espèce, la société SEGH faisait valoir qu'elle s'était limitée à accepter un devis établi par une entreprise hautement spécialisée et que celle-ci devait refuser d'exécuter des travaux non conformes aux règles de l'art même s'ils lui étaient demandés par son client ; qu'en se bornant, pour exonérer la société LCIE de sa responsabilité, à retenir que la société SEGH avait pris le risque de privilégier la solution insuffisante préconisée par la société LCIE pour des raisons économiques, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il appartenait à la société LCIE, en sa qualité de professionnelle, de faire des travaux conformes aux règles de l'art et d'accomplir son travail avec sérieux - ce qui n'avait pas été le cas, ainsi que cela résultait du rapport d'expertise - et de refuser d'exécuter des travaux inefficaces, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1792 du code civil :
10. Aux termes de ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
11. Pour rejeter la demande de la société SEGH en condamnation de la société LCIE à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, l'arrêt retient que la société SEGH, maître de l'ouvrage, avait été mise en garde par l'expert judiciaire sur le devis présenté par la société LCIE et parfaitement informée que l'ajout d'une étanchéité présentait des risques importants, comme de l'importance de traiter l'étanchéité des acrotères et plus généralement de l'importance de privilégier une reprise totale de l'étanchéité, qu'elle a néanmoins opté pour cette solution plus intéressante économiquement en prenant le risque de manière délibérée et consciente de privilégier la solution insuffisante préconisée par la société LCIE.
12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il n'incombait pas à la société LCIE, en sa qualité de professionnelle, de réaliser des travaux conformes aux règles de l'art et d'accomplir son travail avec sérieux, ce qui ne ressortait pas du rapport d'expertise, et de refuser d'exécuter les travaux qu'elle savait inefficaces, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Demande de mise hors de cause
13. Il y a lieu de mettre hors de cause la société Bloem, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
Met hors de cause la société Bloem ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement rejetant la demande de la SEGH en condamnation de la société LCIE à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, l'arrêt rendu le27 novembre 2018 entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;
Remet, sur le point cassé, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;
Condamne la société LCIE aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société LCIE à payer à la société SEGH la somme de 3 000 euros, condamne la société SEGH à payer à la société Bloem la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la Société européenne de gestion hôtelière
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné, sous astreinte provisoire, la société SEGH à procéder au sein de l'immeuble à usage d'hôtel, restaurant, bar et salon de thé situé à [...] aux travaux suivants : l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris le traitement de l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection des étanchéités des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés et d'avoir dit que les travaux devront être confiés par la société SEGH à un maître d'oeuvre qualifié dans les travaux de construction immobilière ;
Aux motifs propres que, sur les obligations respectives du bailleur et du preneur, le bail conclu le 1er juillet 2008 et donc avant l'entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014 et ce, pour une durée de neuf années, a mis à la charge du preneur les dépenses relatives aux travaux de grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ; cependant si le bailleur pouvait alors mettre à la charge du preneur par une clause expresse du bail, l'obligation d'assumer les travaux d'entretien et de réparation et notamment les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, il ne pouvait en raison de l'obligation de délivrance qui lui incombe s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; aux termes du bail conclu par les parties, le preneur qui prend les lieux loués dans leur état à l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger de réfection ou travaux rendus nécessaires par la vétusté ou des vices cachés a effectivement à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil et notamment l'exécution de tous travaux tant intérieurs qu'extérieurs portant y compris sur les gros murs, l'entretien et la réparation des terrasses en shingle ; cependant la première expertise judiciaire réalisée et dont la mission ne portait que sur la terrasse du niveau R+1 permet de relever d'une part que sont affectés le couvert de l'immeuble et son étanchéité et d'autre part que l'origine des désordres constatés ne se trouvait nullement dans un manque d'entretien mais dans le choix d'une solution économique pour la réalisation de l'ensemble de la couverture et nécessitait une réfection totale de la couverture ; il s'agissait bien alors de remédier à un vice de structure même du couvert de l'immeuble relevant de l'obligation de délivrance du bailleur et le bailleur a d'ailleurs pris en charge ces travaux en 2011 ; toutefois la seconde expertise révèle que malgré les mises en garde du premier expert déconseillant très vivement le devis présenté par la société LCIE qui ne prenait pas en compte la non-conformité du bac support de couverture et le surchargeait d'un nouveau complexe de membrane PVC, le bailleur a choisi de confier les travaux à la société LCIE ; le second expert a pu constater que les préconisations du premier rapport d'expertise n'avaient nullement été suivies et que la société LCIE avait fait le choix de conserver l'étanchéité en place ; il a noté en outre dans la continuité des constatations du premier expert que les acrotères vétustes et les balustres formant le garde-corps présentaient de nombreuses fissurations favorisant les infiltrations mais qu'il n'y avait pas eu de prise en charge de l'étanchéité des acrotères ; il a relevé différents manquements aux règles de l'art ; il a conclu au fait que l'origine des désordres n'avait aucun lien avec l'entretien mais résultait de plusieurs causes selon les espaces touchés mais ayant un lien avec le défaut d'étanchéité de la couverture et des phénomènes de condensation en faux plafond ainsi que l'absence d'étanchéité des acrotères favorisant les infiltrations et leur vétusté ; ainsi c'est l'inadaptation dès l'origine du traitement de l'étanchéité du couvert qui est à l'origine des infiltrations nombreuses affectant l'immeuble et compromettant l'activité d'hôtellerie restauration exercée en son sein ; les premiers juges ont exactement retenu qu'au regard des désordres constatés consistant en de nombreuses tâches d'humidité affectant les plafonds de différentes chambres et de salles de réception alors que l'immeuble objet du bail a pour destination l'activité d'hôtel restaurant bar et salon de thé, le preneur était empêché d'assurer à ses clients des conditions de confort standard et donc d'exercer son activité dans des conditions normales ; le bailleur dès lors a manqué à son obligation de délivrance en ne faisant pas réaliser les travaux nécessaires permettant d'assurer le couvert de l'immeuble ; il ne pouvait en effet incomber au preneur l'exécution de travaux consistant en une reprise de la structure même de la couverture dès l'origine inadaptée ; il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis à la charge du bailleur les travaux préconisés par l'expert soit l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant , la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+ 1 côté rue y compris l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps , la réfection de l'étanchéité des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés, et ce avec l'intervention d'un maître d'oeuvre qualifié et sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard commençant à courir trois mois après la signification du jugement et pendant 6 mois ; il sera observé à cet effet que le tribunal ne s'est pas prononcé sur un procédé à suivre mais uniquement sur la nature des travaux à exécuter et qu'il ne peut être confirmé dans ces conditions des préconisations non visées par les premiers juges alors même que les travaux ont déjà été exécutés ;
Et aux motifs adoptés que, sur la demande d'exécution des travaux, Monsieur C... a relevé les désordres suivants : * en rez-de-chaussée, - des tâches d'humidité sur deux plaques de faux plafond du salon et deux plaques de faux plafond du restaurant, - dans l'appartement de service, des tâches sur l'ensemble des plaques de faux plafond, dans l'angle droit une forte humidité en partie haute des murs de façade, un isolant humide, des traces de moisissure, une absence de ventilation et deux gouttières en plénum récupérant les fuites en toiture, * en terrasse R+1 côté rue, - des acrotères et des balustres formant le garde-corps en très mauvais état compte tenu des nombreuses fissurations favorisant les infiltrations, * sur les autres terrasses, le décollement de plusieurs relevés non adhérents, des acrotères non protégés contre les infiltrations, * à l'étage, des traces d'humidité dans le couloir, les chambres n°3,7, 18, 17, 21 et 22 (chambre non louée plafond cloqué) et l'absence d'isolation et la présence de condensations dans le couloir menant à la chambre n°24 ; l'expert désigné par l'ordonnance de référé du 28 septembre 2009, Monsieur Y..., dont la mission était limitée à la terrasse du niveau R+1 côté rue, avait déjà constaté de graves problèmes d'étanchéité à l'origine d'infiltrations s'expliquant par plusieurs causes, à savoir la perforation multiple (par des vis de fixation), et le tassement de l'isolant, provoqué par le piétinement de la terrasse, recouverte d'une matière souple, par des ouvriers venus installer des groupes de climatisation, la déformation du bac acier causé par ce même piétinement (apparition de points bas sans évacuation de l'eau y stagnant), la vétusté des relevés au niveau des balustres béton formant le garde-corps, le caractère endommagé de ces balustres (risques élevés d'infiltrations) et un défaut majeur de conception de la couverture illustré par une suspension directe des faux-plafonds et éclairages aux bacs acier (absence de pose d'une panne intermédiaire) ; cet expert avait préconisé une réfection complète de la terrasse (isolation, fixation, membrane d'étanchéité épaisse pour éviter l'effet « poinçon » du piétinement de la terrasse, remplacement complet de la couverture y compris du bac acier, réfection des relevés d'étanchéité en rive, reprise des balustres) et une réfection du faux plafond dégradé avec la nécessité de prévoir une ossature primaire par la pose d'une panne sous le bac acier ; il avait formellement exclu qu'un défaut d'entretien ait pu jouer un rôle dans l'apparition de ces dommages ; tout en ayant conscience que les travaux qu'il estimait nécessaires allaient gêner l'exploitation commerciale du bâtiment, il déconseillait la validation du devis présenté par la société LCIE qui ne prenait pas, selon lui, en considération la non-conformité du bac support de couverture en se limitant à la pose d'un nouveau complexe de membrane PVC ; en dépit de cet avertissement, la SEGH a néanmoins fait le choix de recourir aux services de la société LCIE ; la mesure principale pour remédier aux infiltrations consistait donc dans la pose d'une membrane PVC sur l'ouvrage d'étanchéité existant ; l'inefficience de ces travaux et leur non-conformité aux règles de l'art ont été soulignées par Monsieur C... ; cet expert a ainsi critiqué le choix de la SEGH de conserver l'ancienne étanchéité et l'ancien isolant en soulignant que cette option n'était possible que si l'isolant était sec, dénué de tout phénomène de tassement et de perforations ; si le constat de ces dommages affectant l'isolant provient du rapport de Monsieur Y..., à laquelle la société LCIE n'était pas partie, il constitue toutefois un élément de preuve technique qui ne souffre d'aucune contradiction efficace ; le DTU 43,5 est sur ce sujet précis, la réfection des ouvrage d'étanchéité des toitures-terrasses ne peut, dans l'hypothèse d'une conservation de l'ancien revêtement d'étanchéité, s'effectuer que si les panneaux isolants sont secs et non tassés ; toujours au niveau de la terrasse au niveau R+1 côté rue, il apparaît, dans la continuité des constats de l'expert Y..., que les acrotères et les balustres formant le garde-corps présentent de nombreuses fissurations favorisant les infiltrations ; pour l'expert, les travaux d'étanchéité des acrotères, avec dépose et repose des balustres par un maçon, étaient indispensables pour assurer également l'étanchéité ; il est ainsi latent que la SEGH n'avait pas entendu suivre les préconisations de l'expert Y... ; son gérant avait d'ailleurs confié à l'expert C... que le devis de la société LCIE présentait l'avantage d'offrir une solution techniquement plus simple et moins onéreuse ; pour l'expert, les désordres constatés dans les pièces du rez-de-chaussée ont pour origine la vétusté des acrotères supportant le garde-corps de la terrasse au niveau R+1 sur rue et un phénomène de condensation en plénum du faux plafond, avec pour cause supplémentaire dans l'appartement de service, l'absence de ventilation ; concernant les autres dommages, l'expert indique qu'ils proviennent des défauts des autres terrasses marqués par des décollements de l'étanchéité, des relevés non-adhérents, des acrotères non protégés et des joints dégradés ; aucun défaut d'entretien n'a été retenu ; les réparations nécessaires proposées par l'expert sont l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris le traitement de l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection des étanchéités des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés ; il est ainsi établi que les désordres proviennent de défauts affectant la couverture et donc l'étanchéité de l'immeuble ; ils affectent la structure de l'immeuble ; il s'agit de réparations en principe à la charge du bailleur ; il est cependant exact que l'article 1720 du code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des clauses particulières ; le bail commercial, régularisé avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, dite Pinel, comporte les stipulations suivantes : « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront ors de l'entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état (
), ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires (
) par la vétusté, ou par des vices cachés », « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations, prévues à l'article 606 du code civil (
) » ; ces allégements d'obligations légales ne doivent cependant pas conduire le bailleur à se dispenser de son obligation minimale de délivrance de la chose louée, qui perdure pendant toute la durée du bail, et qui comprend la mise à disposition d'un bien en état de servir à l'usage pour lequel il était destiné ; il y a lieu, à ce titre, de rappeler que l'immeuble est destiné à un usage d'hôtel, restaurant, bar et salon de thé ; la Sarl Bloem est à ce titre en droit de jouir d'un bâtiment dont le couvert doit être normalement assuré afin de faire bénéficier à sa clientèle de conditions de confort standards ; les nombreuses traces d'humidité affectant les pièces intérieures de l'immeuble, dont l'ampleur ne peut que progresser en l'absence d'intervention adéquate, empêchent la Sarl Bloem d'exercer son activité dans des conditions normales ; en refusant d'effectuer les travaux assurant le couvert et l'étanchéité de l'immeuble, la SEGH manque à son obligation de délivrance ; les clauses dérogatoires évoquées précédemment ne peuvent l'exonérer d'une telle obligation ; la SEGH sera donc condamnée à procéder aux travaux suivants :l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris le traitement de l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection des étanchéités des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés ; compte tenu de leur importance, ces travaux devront être confiés par la société SEGH à un maître d'oeuvre qualifié dans les travaux de construction immobilière ; la nécessité d'assurer l'exécution de la décision conduit à dire que les travaux devront avoir débuté dans un délai maximal de 3 mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant une durée de 6 mois ;
1°) Alors qu'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'aux termes clairs et précis du contrat de bail du 1er juillet 2008, dans le paragraphe « Etat des lieux », il était stipulé que « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, mêmes s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par les vices cachés » et, dans le paragraphe « Entretien et réparation », que « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quel qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations. En conséquence, il aura notamment entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation, l'exécution de tous travaux, tant intérieurs qu'extérieurs, y compris ceux portant sur les gros murs, l'entretien et la réparation des terrasses en shingle » ; que la cour d'appel a condamné néanmoins la société SEGH, bailleresse, à procéder au sein de l'immeuble, objet du bail commercial, à des travaux consistant dans l'installation d'une ventilation et d'un isolant dans l'appartement, dans la réfection de l'isolant dans le restaurant, la réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau R+1 côté rue, y compris l'étanchéité des acrotères et la réparation du garde-corps, la réfection de l'étanchéité des autres terrasses et de leurs acrotères et la réfection des revêtements intérieurs dégradés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a fait peser sur le bailleur des travaux contractuellement à la charge du preneur qui avait accepté les lieux loués en l'état a dénaturé les termes du contrat de bail susvisés en violation du principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ;
2°) Alors que les obligations du bailleur, prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil d'entretenir la chose louée et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives n'étant pas de l'essence du contrat de louage, les parties sont libres de les restreindre ; qu'il leur est loisible d'insérer dans un contrat de bail des clauses dispensant le bailleur de certaines des obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil ; qu'en l'espèce, le contrat de bail notarié, conclu le 1er juillet 2008, prévoyait que le preneur prenait les lieux dans l'état où ils se trouvaient, sans pouvoir exiger aucune réfection, même en cas de vétusté ou de vice caché et qu'il avait la charge de l'entretien des lieux loués en bon état de réparation, quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil ; qu'en cet état, la cour d'appel qui a retenu néanmoins que la bailleresse était tenue de procéder à des travaux d'installation de ventilation et d'isolant, à des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses, des acrotères et des revêtements intérieures, cependant que la preneuse avait expressément renoncé à pouvoir exiger une quelconque réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques et s'était engagée à prendre à sa charge l'exécution de tous travaux, tant intérieurs qu'extérieurs, y compris ceux portant sur les gros murs, l'entretien et la réparation des terrasses en shingle, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, par refus d'application.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société SEGH à payer à la société Bloem la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Aux motifs que, sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, aux termes du bail si le preneur doit souffrir l'exécution de toutes réparations que le bailleur estime nécessaires utiles ou convenables et ne peut à ce titre demander aucune indemnité, il en va autrement si les travaux ne sont pas exécutés sans interruption ; en l'espèce les travaux ont été interrompus au mois d'août 2017 et ont été nécessités par ailleurs en 2017 par l'inexécution en 2011 par le bailleur des travaux préconisés par le premier expert et ce afin de limiter le coût financier généré par l'inadaptation de l'étanchéité de la terrasse ; la société Bloem a donc droit à la réparation totale du préjudice subi du fait de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui a eu pour conséquence de perturber son activité au regard de la condamnation de certaines chambres ou la dégradation de salles communes ; à la réparation déjà allouée par les premiers juges à ce titre et faute pour la société Bloem de produire des éléments chiffrés permettant de l'évaluer plus largement il convient simplement d'ajouter le préjudice de jouissance lié aux travaux de réfection exécutés durant la pleine saison touristique et de porter en conséquence à la somme de 10.000 € les dommages et intérêts alloués ;
1°) Alors que le droit de la responsabilité n'a vocation qu'à compenser les conséquences d'une atteinte à une personne ou à un patrimoine, sans perte ni profit pour la victime ; qu'en l'espèce, si la cour d'appel a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance subi par la société Bloem, elle a elle-même constaté que cette dernière ne produisait pas d'éléments chiffrés permettant de l'évaluer plus largement qu'à la somme de 6.000 euros retenue par le tribunal ; qu'en condamnant pourtant la société SEGH à payer à la société Bloem la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; qu'elle a ainsi violé le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) Alors qu'en tout état de cause, le principe de réparation intégrale du préjudice s'oppose à toute indemnisation par la fixation d'une somme forfaitaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a indemnisé la société Bloem à hauteur d'une somme de 10.000 euros pour trouble de jouissance ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société SEGH à payer à la société Bloem la somme de 17.531,10 euros HT au titre de la réfection des revêtements intérieurs dégradés ;
Aux motifs que, sur le coût des réparations des dégradations intérieures, il résulte du second rapport d'expertise qu'au nombre des réparations nécessaires figurait la réfection des revêtements intérieurs dégradés qui a d'ailleurs été incluse dans les travaux à exécuter ; il ne résulte pas des rapports de situation du maître d'oeuvre que ces travaux ait été exécutés par la société SEGH ; il ne peut ainsi s'agir d'un nouveau litige généré par de nouvelles infiltrations ; il sera observé à ce titre que les devis sont en date du mois de septembre 2017 donc consécutifs aux travaux extérieurs réceptionnés ; dès lors, la demande chiffrée formée au titre des travaux sur les revêtements intérieurs à hauteur d 'appel alors que de surcroît un événement nouveau est intervenu consistant dans le refus de prise en charge de ces travaux par l'assureur du preneur, ne peut constituer une demande nouvelle et il convient de dire qu'il appartient au bailleur de les prendre en charge ; il convient au regard des constatations de l'expert dans les différentes pièces et des devis présentés de limiter l'indemnisation due au titre de ce préjudice aux pièces et éléments dégradés et en conséquence d'allouer à la société Bloem la somme de 17.531,10 € HT étant observé que l'expert avait estimé à la somme de 35.000 € HT le préjudice résultant tant de l'installation d'une ventilation, d'un isolant dans l'appartement et de la réfection de l'isolant dans le restaurant que de la réfection des revêtements dégradés ;
Alors que le défaut de réponse à un moyen opérant constituée un défaut de motifs ; que la société SEGH faisait valoir (conclusions, p. 10) que les dégradations intérieures invoquées par la société Bloem résultaient du défaut d'entretien du pignon et du défaut de ravalement des murs extérieurs qui, aux termes du bail commercial, devait être effectué tous les cinq ans et qu'elles ne pouvaient ainsi être mises à sa charge ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions déterminantes, de nature à écarter la demande de réparation de ces dégradations, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SEGH de sa demande de condamnation de la société LCIE à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;
Aux motifs propres que, sur l'appel en garantie à l'encontre de la société LCIE, il convient de rappeler en premier lieu que les travaux de la société LCIE sont intervenus à la suite de la première expertise qui n'avait eu pour objet que l'étanchéité de la terrasse sur rue surplombant la zone bar du rez-de-chaussée et aux infiltrations constatées en faux plafond par la terrasse ; les travaux exécutés ainsi par la société LCIE n'ont concerné que l'étanchéité de la terrasse R+1 côté rue ; l'expertise réalisée en 2014 permet d'établir contrairement aux allégations de la société LCIE que les défauts d'étanchéité de la terrasse R+1 sur rue sont à l'origine des infiltrations dans le salon et dans l'appartement ; l'expert conclut très clairement au fait que c'est le choix de la société LCIE de conserver l'ancienne étanchéité et l'ancien isolant notamment en présence de tassements dénoncés par le premier expert qui constitue le non-respect des règles de l'art et il précise que par ailleurs le non traitement des acrotères qui a contribué à la survenue des désordres est un manquement de la société LCIE qui aurait dû l'intégrer à son devis ; les désordres d'étanchéité et notamment les infiltrations d'eau par les terrasses peuvent constituer des désordres d'ordre décennal étant de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ; en l'espèce les infiltrations multiples survenues dans les différents espaces de l'hôtel doivent être considérées comme des désordres d'ordre décennal ; toutefois la responsabilité décennale doit être écartée en application de l'article 1792 du code civil si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère qui peut consister en un cas de force majeure le fait d'un tiers ou en la faute du maître de l'ouvrage ; la faute du maître de l'ouvrage peut exister en cas d'immixtion fautive de celui-ci dans les travaux ou en cas d'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage ; en l'espèce le maître de l'ouvrage a été clairement alerté par une expertise judiciaire sur les risques présentés par la méthode retenue par la société LCIE consistant à rajouter une étanchéité et à conserver l'ancienne, ne prenant pas en compte la non-conformité du bac support de couverture en le surchargeant d'un nouveau complexe de membrane PVC ; l'expert précisait que les entreprises qui se contentaient de rajouter une étanchéité n'avaient pas pris en compte le surpoids ni la trop faible hauteur des relevés d'étanchéité existante qui serait alors encore plus faible ; bien plus le maître de l'ouvrage était mis en garde par l'expert judiciaire sur le devis présenté par la société LCIE qui consistait à surcharger le bac support de couverture d'un nouveau complexe de membrane PVC ; ainsi grâce à ce premier rapport le maître de l'ouvrage était parfaitement informé que l'ajout d'une étanchéité présentait des risques importants mais ainsi qu'il l'a reconnu devant le second expert a néanmoins opté pour cette solution préconisée par la société LCIE dans la mesure où elle s'avérait plus intéressante économiquement ; il était également informé de l'importance de traiter l'étanchéité des acrotères et plus généralement de l'importance de privilégier une reprise totale de l'étanchéité ; il convient de considérer que dès lors la société SEGH a pris le risque de manière délibérée et consciente de privilégier la solution insuffisante préconisée par la société LCIE et que cette acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage doit exonérer le constructeur de sa responsabilité et ce d'autant qu'il n'est nullement établi qu'il ait eu connaissance des conclusions de l'expert et de ses observations sur son premier devis ; le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en garantie formée à l'encontre de la société LCIE ;
Et aux motifs adoptés que, si les travaux de la société LCIE, limités à la terrasse côté rue, ont été insuffisants pour remédier aux désordres, il convient d'une part d'observer que la SEGH ne saurait s'en prévaloir pour engager sa responsabilité alors que bien d'autres désordres concernent d'autres éléments de l'immeuble sur lesquels la société LCIE n'est pas intervenue ; d'autre part, il n'est pas démontré de mauvaise exécution par la société LCIE des travaux commandés par la SEGH ; il convient ensuite de rappeler que la SEGH avait déjà été avertie dès novembre 2010 par l'expert Y... de l'insuffisance des travaux suggérés par le devis par la société LCIE, ce qui ne l'avait pas empêché de l'accepter l'année suivante ; son gérant a d'ailleurs confié à l'expert C... que ce choix avait un motif économique ; la SEGH avait ainsi en connaissance de cause validé l'exécution de travaux qui appelait d'expresses réserves de la part de l'expert Y... ; elle est dès lors malvenue à reprocher à la société LCIE l'absence d'une autre proposition alors qu'elle avait été plus que sensibilisée à la nécessité d'engager de plus amples travaux ; elle sera donc déboutée de ce chef ;
1°) Alors que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; que la cour d'appel a constaté que les dommages avaient pour cause des défauts d'étanchéité, le non-respect des règles de l'art et le non-traitement des acrotères, ce dont il résultait qu'ils avaient pour cause exclusive une exécution défectueuse de son marché par le constructeur, la société LCIE ; qu'en exonérant néanmoins celle-ci de sa responsabilité, au prétexte que le maître d'ouvrage avait accepté un devis qui consistait à surcharger le bac support de couverture d'un nouveau complexe de membrane PVC, et non une reprise totale de l'étanchéité privilégiée par l'expert, quand il résultait de ses constatations que les dommages n'étaient pas la conséquence du choix technique du maître d'ouvrage, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1792 du code civil ;
2°) Alors que si le fait que le maître de l'ouvrage prenne le risque de réaliser les travaux préconisés par un entrepreneur pour lesquels l'expert aurait émis des réserves, peut exonérer cet entrepreneur de tout ou partie de sa responsabilité décennale, ce n'est qu'à la condition que le maître d'ouvrage ait été dûment averti par des réserves précises, explicites et non équivoques des conséquences prévisibles de son choix ; que la cour d'appel s'est bornée à relever, pour décider que la société SEGH avait accepté le risque de réaliser une reprise partielle de l'étanchéité et exonérer l'entrepreneur de toute responsabilité, que cette société avait été alertée par une expertise judiciaire sur les risques présentés par la méthode retenue par la société LCIE consistant à rajouter une étanchéité et à conserver l'ancienne, ne prenant pas en compte la non-conformité du bac support de couverture en le surchargeant d'un nouveau complexe de membrane PVC ; qu'en statuant ainsi, sans constater que le maître d'ouvrage avait, par ces seules indications dénuées de précision, notamment sur la nature des désordres encourus et la probabilité de leur survenance, été dûment averti par des réserves circonstanciées des conséquences de son choix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
3°) Alors que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; que la cour d'appel a constaté que l'expert avait, d'une part, conclu très clairement que c'était le choix de la société LCIE de conserver l'ancienne étanchéité et l'ancien isolant en présence de tassements qui constituait le non-respect des règles de l'art, d'autre part, avait précisé que le non traitement des acrotères qui avait contribué à la survenue des désordres était un manquement de la société LCIE ; qu'en se fondant, pour exonérer la société LCIE de toute responsabilité, sur la circonstance que la société SEGH avait pris le risque de privilégier la solution insuffisante préconisée par la société LCIE et qu'il n'était nullement établi que cette dernière avait eu connaissance des conclusions de l'expert et de ses observations sur son premier devis, la cour d'appel, qui a statué par motif impropre à écarter la responsabilité de la société LCIE, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
4°) Alors que l'acceptation des risques est écartée lorsque le constructeur a accepté de réaliser des travaux qu'il aurait dû refuser d'accomplir en raison de leur inefficacité ; qu'en l'espèce, la société SEGH faisait valoir qu'elle s'était limitée à accepter un devis établi par une entreprise hautement spécialisée et que celle-ci devait refuser d'exécuter des travaux non conformes aux règles de l'art même s'ils lui étaient demandés par son client ; qu'en se bornant, pour exonérer la société LCIE de sa responsabilité, à retenir que la société SEGH avait pris le risque de privilégier la solution insuffisante préconisée par la société LCIE pour des raisons économiques, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12), s'il appartenait à la société LCIE, en sa qualité de professionnelle, de faire des travaux conformes aux règles de l'art et d'accomplir son travail avec sérieux – ce qui n'avait pas été le cas, ainsi que cela résultait du rapport d'expertise – et de refuser d'exécuter des travaux inefficaces, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil.