LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 JL
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 27 mai 2021
 Rejet
 M. CHAUVIN, président
 Arrêt n° 461 F-D
 Pourvoi n° N 19-25.939 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021
 1°/ Mme [V] [D], épouse [L], domiciliée [Adresse 1],
 2°/ Mme [C] [D], domiciliée [Adresse 2],
 3°/ Mme [I] [D], épouse [I], domiciliée [Adresse 3],
 4°/ Mme [R] [D], domiciliée [Adresse 4],
 5°/ M. [A] [D], domicilié [Adresse 5],
 6°/ M. [X] [R], domicilié [Adresse 6],
 7°/ M. [O] [S], domicilié [Adresse 7],
 8°/ Mme [B] [S], épouse [H], domiciliée [Adresse 8],
 9°/ Mme [L] [S], domiciliée [Adresse 9],
 ont formé le pourvoi n° N 19-25.939 contre l'arrêt rendu le 24 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige les opposant :
 1°/ à la Société d'aménagement 77, société d'économie mixte, dont le siège est [Adresse 10],
 2°/ à la Direction générale des finances publiques, Trésorerie générale de [Localité 1], dont le siège est [Adresse 11],
 défenderesses à la cassation.
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat Mme [V] [D], épouse [L], Mme [C] [D], Mme [I] [D], épouse [I], Mme [R] [D], M. [A] [D], M. [X] [R], M. [O] [S], Mme [B] [S], épouse [H] et Mme [L] [S], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la Société d'aménagement 77, après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. L'arrêt attaqué (Paris, 24 octobre 2019) fixe le montant des indemnités revenant à Mme [V] [D], épouse [L], Mme [C] [D], Mme [I] [D], épouse [I], Mme [R] [D], M. [A] [D], M. [X] [R], M. [O] [S], Mme [B] [S], épouse [H] et Mme [L] [S] (les consorts [D]) au titre de l'expropriation, au profit de la société d'économie mixte Aménagement 77, d'une parcelle leur appartenant.
 Examen des moyens
 Sur le premier moyen, ci-après annexé
 2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 Sur le second moyen
 Enoncé du moyen
 3. Les consorts [D] font grief à l'arrêt de fixer comme il le fait l'indemnité d'expropriation, alors « que les indemnités d'expropriation pour cause d'utilité publique allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, sauf à méconnaître le principe d'une juste indemnisation du préjudice causé par l'expropriation au propriétaire exproprié, dans l'hypothèse où sa parcelle est située dans une zone d'aménagement d'ensemble, et où le périmètre de cette opération est constitué d'un ensemble de terrains hétérogènes, notamment en termes de desserte par des réseaux, l'appréciation de la dimension des réseaux desservant la parcelle expropriée, déterminant la qualification de terrain à bâtir et, corrélativement, le prix de l'expropriation, doit s'effectuer sur une zone cohérente regroupant des terrains dont les caractéristiques sont objectivement similaires, et non abstraitement sur la totalité de la zone d'aménagement ; que, pour limiter le montant de l'indemnisation due aux consorts [D], [R] et [S] au prix d'un terrain non constructible, la cour d'appel retient que le terrain exproprié, classé par le PLU dans une zone d'aménagement de la ZAC, ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où la dimension des réseaux ne devait pas être appréciée au regard du seul terrain exproprié, mais à celui de l'ensemble de la zone, et que les réseaux existants sur l'ensemble de la zone desservaient de manière insuffisante les terrains dans le périmètre de la ZAC ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »
 Réponse de la Cour 
 4. La cour d'appel a relevé à bon droit que, la parcelle expropriée étant classée par le plan local d'urbanisme dans une zone d'aménagement concertée, la dimension des réseaux la desservant s'appréciait au regard de l'ensemble de cette zone et a retenu souverainement que les réseaux desservaient de manière insuffisante les terrains dans le périmètre de la zone.
 5. Alors qu'il ne lui était pas demandé d'examiner de façon concrète si l'appréciation de la desserte de la parcelle par des réseaux de dimensions suffisantes au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement concertée n'avait pas pour eux, compte tenu de son étendue et de son hétérogénéité, des conséquences excessives et ne leur imposait pas une charge disproportionnée au regard du droit au respect de leurs biens garanti par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer ces dispositions, qu'il y avait lieu d'écarter la qualification de terrain à bâtir. 
 6. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne Mme [V] [D], épouse [L], Mme [C] [D], Mme [I] [D], épouse [I], Mme [R] [D], M. [A] [D], M. [X] [R], M. [O] [S], Mme [B] [S], épouse [H] et Mme [L] [S] aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour Mme [V] [D], épouse [L], Mme [C] [D], Mme [I] [D], épouse [I], Mme [R] [D], M. [A] [D], M. [X] [R], M. [O] [S], Mme [B] [S], épouse [H] et Mme [L] [S] 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts [D], [R] et [S] de leur demande de voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel de la SEM AMENAGEMENT 77, et d'AVOIR fixé la somme totale de 28.971 ? à verser aux consorts [D], [R] et [S] par la SEM AMENAGEMENT 77 au titre de la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 2], cadastrée BH [Cadastre 1], se décomposant comme suit : indemnité principale : 25.428 ?, et indemnité de remploi : 3.543 ? ;
 AUX MOTIFS QUE « Sur la recevabilité de l'appel, les consorts [D] soulèvent l'irrecevabilité de l'appel pour absence d'effet dévolutif, en se fondant sur les articles 933 et 562 du code de procédure civile ; en matière d'expropriation, l'article R. 311-24 du code de l'expropriation modifié par le décret numéro 2017-1255 du 8 août 2017 - article 4 (entrée en vigueur au 1er septembre 2017) dispose que l'appel est interjeté par les parties, par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour ; la déclaration d'appel est accompagnée d'une copie de la décision ; l'alinéa 3 dispose qu'il est fait application des dispositions de l'article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du gouvernement ; en l'espèce , l'appel a été interjeté par la SEM AMENAGEMENT 77 par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2018, selon les dispositions susvisées ; en outre, dans l'acte d'appel, la SEM 77 a désigné le jugement dont il est fait appel, et a précisé les chefs du jugement critiqués ; cet appel a donc été régulièrement interjeté dans un délai d'un mois par lettre recommandée avec accusé de réception au greffe de la cour d'appel avec transmission de la copie du jugement déféré conformément à l'article R. 331-24 susvisé ; le greffe a, conformément à l'article 936 du code de procédure civile, enregistré l'appel le 5 mars 2018 et avisé les consorts [D] et le commissaire du gouvernement qu'ils seront ultérieurement convoqués devant la cour, avec reproduction intégrale de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; en conséquence, il convient de débouter les consorts [D] de leur demande de voir déclarer l'appel de la SEM 77 irrecevable » (arrêt, p. 9) ;
 ALORS QUE 1°), le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; que, pour débouter les consorts [D] de leur demande tendant à voir déclarer l'appel irrecevable, la cour d'appel affirme que « l'appel a été interjeté par la SEM AMENAGEMENT 77 par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2018 [?] » et que, « dans l'acte d'appel, la SEM 77 a désigné le jugement dont il est fait appel, et a précisé les chefs du jugement critiqués » (arrêt, p. 9) ; qu'en statuant ainsi, quand l'acte d'appel du 26 février 2018 n'était pas régulièrement produit aux débats, la SEM AMENAGEMENT 77 s'étant bornée à produire la notification de l'appel adressée le 5 mars 2018 par le greffe aux consorts [D] (sa pièce produite en appel, n° 9), la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du principe du contradictoire, et elle a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 ALORS QUE 2°), il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'à supposer que la cour d'appel se soit fondée sur les mentions de la notification de l'appel adressée le 5 mars 2018 par le greffe aux consorts [D], produite par la SEM, pour affirmer que, dans l'acte d'appel, la SEM avait désigné le jugement dont il était fait appel, et précisé les chefs du jugement critiqués, en statuant ainsi, quand cet acte indiquait exclusivement que « cet appel porte sur la totalité de la décision », la cour d'appel a dénaturé l'acte du 5 mars 2018, en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la somme totale de 28.971 ? à verser aux consorts [D], [R] et [S] par la SEM AMENAGEMENT 77 au titre de la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 2], cadastrée BH [Cadastre 1], se décomposant comme suit : indemnité principale : 25.428 ?, et indemnité de remploi : 3.543 ? ;
 AUX MOTIFS QUE, « aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité ; l'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation : conformément aux dispositions de l'article L. 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L. 322-3 et L. 322-6 dudit code leur usage effectif à la date définie par ce texte ; l'appel principal de la SEM AMENAGEMENT 77 porte sur la qualification juridique de la parcelle et sur la valeur à retenir pour la fixation de l'indemnité principale : l'appel incident des consorts [D] porte sur l'appel, les valeurs à retenir pour la fixation de l'indemnité principale et sur le pourcentage d'abattement ; l'appel incident du commissaire du gouvernement concerne la qualification juridique de la parcelle et la valeur à retenir pour la fixation de l'indemnité principale ; aucune contestation n'existe au titre de la superficie de 978 m² ; s'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 7 janvier 2015 conformément aux articles L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité public et L. 213-4 du code de l'urbanisme ; s'agissant des données d'urbanisme, la parcelle est cadastrée BH n°[Cadastre 1] dans le secteur [Localité 3] sise au lieu-dit « [Adresse 12] ; la parcelle litigieuse a été classée en zone 1AUdu PLU pour permettre la réalisation d'une Zone d'Aménagement Concertée (ZAC) ; la ZAC n'est pas contestée par les parties en cause d'appel ; le jugement sera donc confirmé sur ces points ; pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle qui forme un terrain nu en nature de friche et bois taillis, libre de toute occupation, de forme rectangulaire ; le premier juge s'est reporté au procès-verbal de transport du 7 mars 2017 ; s'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 18 janvier 2018 ; Sur la qualification de terrain à bâtir : l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité public dispose que : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue l'article L. 1 ou, dans le cas prévu l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2 » ; au visa de cet article, le premier juge a considéré que la parcelle en cause remplit les conditions posées par l'article L. 322-2 pour recevoir la qualification de terrain à bâtir ; cependant, il est de principe que les terrains expropriés, classés par le PLU dans une zone d'aménagement de la ZAC ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir dans la mesure où la dimension des réseaux ne doit pas être appréciée au regard des seuls terrains expropriés, mais à celui de l'ensemble de la zone ; que la desserte des parcelles expropriées, situées l'intérieur d'une ZAC doit être appréciée non en fonction du seul usage de ces parcelles mais de la desserte de l'ensemble de cette zone ; en l'espèce, la parcelle est située en zone 1AUb du PLU dans le secteur [Localité 3] qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué par le « [Localité 4] » à[Localité 2] ; la parcelle litigieuse a été classée en zone 1AU pour permettre la réalisation de la ZAC ; le terrain exproprié est partiellement desservi par un ensemble de réseaux ; ainsi, une voie carrossable goudronnée ce qui lui confère une bonne accessibilité aux véhicules terrestres à moteur ou à pied, celle-ci desservant entre autres une vingtaine d'habitations ; à propos du réseau d'assainissement (pièce SEM n° 3), la notice technique de la réalisation de la [Localité 5] (page 5) indique que : La solution retenue est de récupérer les eaux des ilots (?), et le rejet existant sur l'actuel sentier de [Localité 6] et de passer par fonçage sous la RD 934 (DN 200) pour se brancher sur le futur réseau de l'avenue des Rédars. Cette solution permettra de supprimer le poste de refoulement situé sur le sentier de [Localité 6] (?). Il faudra prévoir un renforcement du poste de refoulement situé sur le [Localité 4]. Au sujet du réseau d'eau potable, il sera prévu la pose d'une nouvelle canalisation (?). Cette canalisation permettra de créer une grande maille. (?) Elle sera connectée à la canalisation existante (?) située (?) sur le [Localité 4]. Le réseau actuel est insuffisant pour desservir l'ensemble de la ZAC ; concernant le réseau électrique, (page 9) : Le futur réseau de distribution d'électricité (Réseau BT) sera en partie basé sur le réseau existant qui sera à enfouir sur la rue de [Localité 6], le [Localité 4] (?). La construction de voies nouvelles implique la création de réseaux neufs. Il parait donc nécessaire d'enfouir les réseaux aériens actuels et déployer de nouveaux réseaux ; les réseaux existants desservent donc de manière insuffisante les terrains dans le périmètre de la ZAC ; l'appréciation sommaire des dépenses pour la mise à niveau des réseaux et desserte est d'ailleurs évaluée à plus de 8 millions d'euros ; en conséquence, la parcelle en cause ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir ; il convient donc d'infirmer le jugement en ce sens » (arrêt, pp. 10 à 12) ;
 ALORS QUE les indemnités d'expropriation pour cause d'utilité publique allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, sauf à méconnaître le principe d'une juste indemnisation du préjudice causé par l'expropriation au propriétaire exproprié, dans l'hypothèse où sa parcelle est située dans une zone d'aménagement d'ensemble, et où le périmètre de cette opération est constitué d'un ensemble de terrains hétérogènes, notamment en termes de desserte par des réseaux, l'appréciation de la dimension des réseaux desservant la parcelle expropriée, déterminant la qualification de terrain à bâtir et, corrélativement, le prix de l'expropriation, doit s'effectuer sur une zone cohérente regroupant des terrains dont les caractéristiques sont objectivement similaires, et non abstraitement sur la totalité de la zone d'aménagement ; que, pour limiter le montant de l'indemnisation due aux consorts [D], [R] et [S] au prix d'un terrain non constructible, la cour d'appel retient que le terrain exproprié, classé par le PLU dans une zone d'aménagement de la ZAC, ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où la dimension des réseaux ne devait pas être appréciée au regard du seul terrain exproprié, mais à celui de l'ensemble de la zone, et que les réseaux existants sur l'ensemble de la zone desservaient de manière insuffisante les terrains dans le périmètre de la ZAC ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales.