LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 novembre 2007), que M. X... est propriétaire d'un local commercial à Aix-en-Provence dans un immeuble en copropriété où il exploite un fonds de commerce d'alimentation, "sandwicherie" et vente à emporter ; que M. Y... est propriétaire d'un local commercial situé dans le même immeuble, exploité par des locataires successifs ; qu'une décision irrévocable du 20 juin 1991 retenant que le locataire de M. Y... exploitait un commerce de restauration, activité prohibée par le règlement de copropriété, l'a condamné à faire cesser cette activité ; que M. X... a assigné M. Y... en réparation de son préjudice ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que M. Y..., copropriétaire du rez-de-chaussée de l'immeuble, a donné son bien en location commerciale le 21 juillet 1988 à la société Mio'Lyce car à l'époque le règlement de copropriété n'imposait aucune restriction quant à la nature du commerce exploitable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 8 du règlement de copropriété du 8 mai 1951 stipulait "sont également interdits, les commerces de poissonnerie, et les fromageries ainsi que les restaurants", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. Y... à verser à la SCP Bachellier et Potier de La Varde la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour M. X...

Monsieur X... fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir débouté de sa demande de condamnation de monsieur Y... à lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice commercial qu'il avait subi ;
AUX MOTIFS QUE la demande de M. X... fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil est recevable à charge de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; que M. Y..., copropriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble situé ... du lot numéro 113 à usage de commerce, a donné son bien en location commerciale le 21 juillet 1988 à la société Mio'Lyce car à l'époque, le règlement de copropriété n'imposait aucune restriction quant à la nature du commerce exploitable ; que le bail mentionnait toutefois l'exclusion de commerces bruyants de quelque façon que ce soit, pour le voisinage (y compris sandwicherie, croissanterie, snack) ; que par acte du 13 juin 1989, le règlement de copropriété de l'immeuble a été rectifié pour interdire "dans les locaux du rez-de-chaussée de l'immeuble les commerces de restaurants est généralement tous les commerces pouvant incommoder les copropriétaires par le bruit et l'odeur ; que M. X... qui exploite dans la même copropriété et à quelques mètres du local de M. Y... un commerce de sandwicherie invoque un préjudice résultant de la dégradation de son chiffre d'affaires et de la perte d'exportation commerciale du fait en soulignant que "le principe de libre concurrence est nécessairement faussé lorsque un concurrent ne respecte pas lui-même les principes de loyauté et de respect des règlements qui lui interdisent un certain mode d'exploitation de son activité, créant ainsi une situation concurrentielle totalement déloyale, faussant ainsi les règles du marché" ; qu'ainsi M. X... demande la réparation d'un préjudice résultant d'actes de concurrence déloyale ; que cependant M. Y... et M. X... ne sont pas en rapport de concurrence faute d'exercice d'une activité commerciale par M. Y... ; que pour établir la faute de M. Y..., M. X... invoque le manquement aux obligations du règlement de copropriété interdisant l'exploitation des commerces de restauration et l'exercice d'activités incommodant les copropriétaires par le bruit et l'odeur ; qu'il s'agit donc d'une action pour trouble de voisinage comme l'a déjà relevé la même cour d'appel dans son arrêt du 16 décembre 1993 et que la demande de réparation ne peut porter que sur le trouble résultant des bruit, odeur, encombrement, allée et venue à l'intérieur de l'immeuble ; qu'en conséquence le préjudice commercial allégué par M. X... n'est pas en relation de cause à effet direct avec la violation alléguée du règlement de copropriété imputée à M. Y... ; que dans ces conditions la demande de réparation du préjudice commercial n'est pas fondée ; qu'il n'est pas démontré que postérieurement à la notification de la modification du règlement de copropriété intervenue le 13 juin 1989, M. Y... ait systématiquement et consciemment souhaité donner son lot de copropriété à bail en vue de l'exploitation d'activité de restauration ou de consommation de nourriture sur place ; qu'il justifie également de cessions du droit au bail sans son intervention positive, dans le cadre de procédures collectives ; qu'il justifie en outre avoir régulièrement informé les locataires des obligations résultant du règlement de copropriété et de l'interdiction d'exercer une activité de restauration et qu'il a enfin, au vu de chaque contravention à l'interdiction, engagé les procédures destinées à faire résilier les baux et expulser les locataires ; qu'il est ainsi justifié de ce que M. Y... a mis en oeuvre toutes les procédures nécessaires et efficaces pour faire cesser les exploitations illicites de son local commercial ; qu'il convient de rappeler qu'en 1995 il avait bien informé M. Z... et la SARL CMM des restrictions imposées par le règlement de copropriété et que le fait d'avoir attendu le 6 février 1997 pour engager une procédure en résiliation à l'encontre de l'exploitant du fonds de commerce ne peut pas être considéré comme fautif dans la mesure le tribunal d'instance, par jugement du 22 juillet 1997, a décidé de surseoir à statuer sur la demande, ce qui est révélateur d'une difficulté sérieuse étant observé que la cour d'appel n'a statué que le 9 mars 2001 sur la liquidation de l'astreinte ; qu'en conséquence la demande de M. X... n'est pas fondée et qu'il convient de réformer le jugement entrepris ;
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, monsieur X... fondait son action à l'encontre de monsieur Y... sur l'article 1382 du code civil du fait du non-respect du règlement de copropriété par ses locataires et des décisions de justice lui ayant enjoint de faire cesser l'activité de restaurant qu'ils exerçaient ; que dès lors, en énonçant, pour le débouter de ses demandes indemnitaires, que monsieur X... demandait la réparation d'un préjudice résultant d'actes de concurrence déloyale, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions, et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE le règlement de copropriété du 8 mai 1951 de l'immeuble dans lequel les locataires successifs de monsieur Y... ont exercé une activité de restaurant stipulait en son article 8 que « sont également interdits, les commerces de poissonnerie, et les fromageries ainsi que les restaurants » ; que dès lors, en relevant que lorsqu'il a donné à bail son local commercial le 21 juillet 1988, « le règlement de copropriété n 'imposait aucune restriction quant à la nature du commerce exploitable », la cour d'appel a dénaturé ce règlement de copropriété, et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE l'action fondée sur le trouble de voisinage permet la réparation d'un préjudice commercial ; que dès lors, la cour d'appel qui, après avoir relevé que l'action de monsieur X..., qui demandait réparation à monsieur Y... du préjudice commercial qu'il subissait du fait de l'exercice par ses locataires successifs d'une activité de restaurant prohibée par le règlement de copropriété, était fondée sur le trouble de voisinage, a énoncé, pour écarter cette demande, que la réparation ne pouvait porter que sur le trouble résultant des bruit, odeur, encombrement, allée et venue à l'intérieur de l'immeuble, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QU'après avoir relevé que par jugement du 20 juin 1991 le tribunal de grande instance d'Aix en Provence avait condamné monsieur Y... à faire cesser l'exploitation de tout commerce de restaurant dans les locaux lui appartenant et que c'est seulement le 13 février 2003, après que sept locataires différents aient exercé l'activité interdite, que celle-ci a cessé par l'expulsion du dernier de ces locataires, ce dont il. résultait que monsieur Y... n'avait pas mis tout en oeuvre pour s'opposer à l'exploitation prohibée par un règlement de copropriété sur le respect duquel monsieur X... pouvait compter, en tant qu'exploitant régulier d'un autre local commercial situé dans l'immeuble, la cour d'appel, qui a néanmoins décidé que ce dernier n'avait pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité, a violé l'article 1.382 du code civil ;
ALORS QUE la cour d'appel qui, pour décider que monsieur Y... n'avait pas commis de faute en attendant le 6 février 1997 pour engager une procédure en résiliation du bail à l'encontre de monsieur Z... et de la société CMM, locataires exerçant une activité de restaurant depuis 1995, s'est fondée sur la circonstance inopérante que le tribunal d'instance avait décidé, par jugement du 22 juillet 1997, de surseoir à statuer à la procédure de résiliation, a violé l'article 1382 du code civil.