LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la société Sosli était titulaire depuis le 1er mars 1999 d'un bail portant sur des locaux à usage commercial dans lequel elle exploitait un centre de sport et de loisirs moyennant un loyer de 3 048, 98 euros ramené unilatéralement par celle-ci à 1 500 euros par mois à compter de l'acquisition le 28 février 2005 par la société civile immobilière la Bibliothèque (la SCI) de l'immeuble abritant les locaux loués et que la SCI avait demandé qu'un bail écrit soit établi et que le loyer soit fixé à une certaine somme à compter de la date de son acquisition, la cour d'appel, qui n'a pas constaté la résiliation du bail initial, a exactement retenu, comme il le lui avait été demandé, que, en application de l'article L. 145-38, alinéa 4, du code du commerce, les améliorations faites par les investissements du preneur ne pouvaient être utilisées pour augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société La Bibliothèque aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Bibliothèque ; la condamne à payer à la société Sosli la somme de 2 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société La Bibliothèque. 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, qui a ordonné à la SARL SOSLI de régulariser avec la SCI LA BIBLIOTHEQUE un bail commercial dont l'entrée en jouissance a été fixée à la date du 28 février 2005, D'AVOIR fixé le montant du loyer mensuel à la somme de seulement 3. 500  HT, D'AVOIR en conséquence débouté la SCI LA BIBLIOTHEQUE de sa demande en paiement et D'AVOIR condamné cette dernière à restituer à la SARL SOSLI la somme de 22. 796, 41  au titre du trop perçu sur les loyers couvrant la période du 1er mars 2005 au 31 décembre 2007 ; 
AUX MOTIFS QU'il est constant que lorsque la SARL SOSLI pris à bail le 1er mars 1999 cet immeuble édifié en 1982, celui-ci abritait un squash qui avait été construit en 1985 et qui était composé au rez-de-chaussée : d'un sauna, d'un débarras, d'un solarium, au premier étage : de trois squash, d'un ensemble restauration, d'un espace cuisine, au deuxième étage : de vestiaires avec douches, d'une salle non utilisée, d'un petit studio non aménagé et au troisième étage, d'une salle de danse et d'une petite salle avec quelques appareils de musculation ; que l'expertise menée par Madame Z... a établi que ce jour, ce centre de remise en forme comporte de très nombreux aménagements occupant l'espace sur les 3 étages, comportant une piscine extérieure couverte et chauffée de 17 mètres sur 5, 50 mètres, avec un coin jacuzzi, nage à contre courant et terrasse aménagée attenante, salles de gymnastique et musculation, un hammam, un sauna, une salle de bronzage, un espace esthétique comprenant 3 cabines, 3 bureaux et un espace accueil, douches entièrement rénovées, des sanitaires et vestiaires à chaque étage, une cuisine et un coin cuisine ; que pour le tout, ont été mis en oeuvre un parquet flottant, la pose de carrelage mural pour certains espaces, et installés une chaudière munie d'un système automatique et électronique de chauffage général du bâtiment et de la piscine, ainsi qu'un système de sécurité incendie à tous les étages ; que des aménagements extérieurs importants ont également été réalisés, réfection complète de la séparation clôture nord, bord de la rue du 10 boulevard Michelet, pose d'un portail deux ventaux pour accéder au parking par la rue du boulevard Michelet et pose d'un autre portail pour accéder au parking par la rue Saint Germain ; qu'il ne peut être sérieusement contesté que ces travaux d'aménagement et équipements spécifiques à la destination des lieux et qui doivent en outre être conformes aux normes et prestations imposées par le franchiseur « Moving » dont dépend le centre de remise en forme de la SARL SOSLI, n'ont rien de commun avec les équipements nécessaires à l'activité de squash que menait le précédent locataire attesté par l'état des lieux rapporté ci-dessus, et n'ont pu qu'être créés et financés par la SARL SOSLI, tel que cela résulte des très nombreuses factures versées aux débats par cette dernière ; que c'est donc par une mauvaise appréciation des pièces versées aux débats que les premiers juges ont estimé qu'il n'était pas établi que ce serait la SARL SOSLI qui aurait effectué ces travaux, et suivi l'expert qui les a pris en considération dans la fixation du loyer, alors que les améliorations faites par les investissements du preneur ne peuvent être utilisés pour augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail, tel que le stipule l'article L. 145-38 alinéa 4 du Code du commerce ; qu'en outre, l'impact de l'inconvénient de la nature inondable de la zone urbaine sur laquelle est édifié l'immeuble n'a manifestement pas été mesuré à sa juste valeur, et le critère de bonne implantation doit donc dès lors être fortement tempéré, tel que cela résulte du procès verbal dressé le 6 juillet 2001 par Me X..., huissier de justice à Brive, ainsi que des photographies y annexées, qui révèlent que la piscine de l'établissement était remplie d'une eau boueuse jusqu'à ras bord, que tout l'espace à l'entour étant recouvert de boue, que le local technique de la piscine était totalement inondé occasionnant des dégradations importantes aux pompes, système de nage à contre courant, filtre chauffage, cuve à fuel, que le local de la chaufferie était également inondée avec une ligne d'eau à 35 cm, l'ensemble des matériels se trouvant endommagé, que dans le parking du sous-sol une ligne d'eau existait entre 30 et 40 cm, que les locaux des soins les trois cabines d'accueil ont été inondées par plus de 20 cm d'eau, que le sol stratifié était recouvert de boue, que de même l'espace hammam et le vestiaire étaient inondés, que l'ensemble des matériels était dégradé et à cet égard, les photos prises par l'huissier annexées au procès-verbal sont parfaitement éloquentes sur l'importance des sinistres ; qu'il est soutenu en outre par la SARL SOSLI sans être contredite sur ce point, qu'à chaque forte précipitation le cours d'eau sort de son lit occasionnant des inondations importantes ; que par ailleurs, la SARL SOSLI rapporte la preuve devant la Cour par un constat dressé le 18 juin 2007 par la SCP SEIJO LOPEZ LALLART, huissiers de justice, que contrairement à ce qu'avait indiqué l'expert et pris en compte les premiers juges, l'ensemble du sous-sol du bâtiment qui abrite notamment vestiaire, hammam, douches et centre de soins ne se trouvent pas raccordés au réseau public ; qu'il ne peut être non plus tenu compte du loyer que versait la SARL SOSLI à Monsieur Franck Y... ancien propriétaire de l'immeuble, dès lors que celui-ci est intervenu dans le cadre d'un accord familial dont le montant avait été calculé pour couvrir les échéances de l'emprunt souscrit pour l'acquisition des murs sans se référer aux critères habituels et légaux de détermination d'un loyer commercial ; qu'eu égard à ces éléments, et notamment aux contraintes des lieux qui entraînent des frais d'entretien importants lors des inondations, le loyer fixé par le premier juge doit être ramené à la somme mensuelle de 3. 500  ; que le jugement sera émendé sur le montant du loyer ; que sur les comptes entre les parties, le total des loyers à régler depuis le 1er mars 2005 jusqu'au 31 décembre 2007 est de 3. 500  X 34 mois = 119. 000  ; que la SCI LA BIBLIOTHEQUE a perçu la somme de 141. 796, 41 , soit un trop perçu de 22. 796, 41  qu'elle devra restituer à la SARL SOSLI ; 
1°) ALORS QUE l'article L 145-38 du Code de commerce n'est applicable qu'aux demandes de révision des loyers ; que la Cour était saisie d'une demande de fixation du loyer d'un bail à compter de sa date de prise d'effet-fixée par la Cour à la date du 28 février 2005- et non d'une demande de révision d'un loyer déjà fixé ; que dès lors, en refusant de prendre en compte les aménagement litigieux pour fixer ce loyer, motif pris des dispositions de l'alinéa 4 du texte susvisé, la Cour l'a violé par fausse application. 
2°) ALORS QUE la Cour a ordonné à la SARL SOSLI de régulariser avec la SCI LA BIBLIOTHEQUE un bail commercial avec entrée en jouissance du 28 février 2005 et a fixé le montant du loyer dû à compter de la prise d'effet de ce bail ; qu'en refusant, pour fixer ce loyer, de prendre en compte les aménagement litigieux, motif pris de ce que l'alinéa 4 de l'article L 145-38 du Code de commerce prohibe la prise en compte les améliorations résultant des investissements du preneur pour « augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail », la Cour a derechef violé ce texte par fausse application ; 
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE les dispositions de l'article L 145-38 du Code de commerce sur la révision des loyers visent uniquement les investissements du preneur réalisés sur le bail en cours et non antérieurement ; qu'en statuant ainsi alors qu'il était constant que les aménagements concernés avaient été réalisés antérieurement au 28 février 2005, date de prise d'effet du bail dont le loyer était litigieux, la Cour a derechef violé le texte susvisé par fausse application.