LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 518 F-D
Pourvoi n° T 18-24.422
Aide juridictionnelle partielle en défense
au profit de Mme T..., épouse B....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 12 juin 2009.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
M. L... A..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° T 18-24.422 contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 8, section 4, baux ruraux), dans le litige l'opposant à Mme Y... T..., épouse B..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. A..., de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme T..., épouse B..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 septembre 2018), M. A... est titulaire de deux baux ruraux, l'un du 12 février 1988, à effet du 1er octobre 1987, l'autre du 19 septembre 1990, à effet du 1er octobre 1990, que Mme B... avait consentis à ses parents aux droits desquels il vient.
2. Par acte du 29 février 2016, Mme B... lui a donné congé avec prise d'effet "pour la fin du bail dont copie jointe", le non-renouvellement étant motivé par une sous-location prohibée. M. A... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
3. M. A... fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion, alors « qu'une information loyale du preneur titulaire de plusieurs baux commande au bailleur qui délivre un congé avec refus de renouvellement d'indiquer la date exacte d'effet du congé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. A... était titulaire d'un bail conclu le 12 février 1988 et d'un autre conclu le 19 septembre 1990 ; qu'elle a également relevé que le congé délivré à M. A... le 29 février 2016 ne précisait pas la date de ses effets mais se bornait à indiquer qu'il avait été donné « pour la fin du bail dont copie du bail jointe » laquelle était « constituée de la première page du bail du 19 septembre 1990 désignant les parcelles de ce bail ainsi que de deux pages du bail du 12 février 1988 » ; qu'en validant un tel congé qui ne permettait pas de déterminer avec certitude la date exacte de ses effets, la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, devenu l'article 1104 du même code. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime et 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
4. Il résulte de ces textes qu'il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l'auteur, d'informer loyalement le preneur, titulaire de plusieurs baux aux échéances différentes, sur celui des contrats auquel il met fin et sur la date de prise d'effet du non-renouvellement qu'il lui oppose.
5. Pour rejeter la contestation du congé, l'arrêt retient que M. A... en avait compris les termes quant aux parcelles concernées, ainsi qu'à la date d'effet, déterminable par un simple calcul.
6. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le congé mentionnait par erreur le bail du 12 février 1988, alors qu'il était mis fin au contrat du 19 septembre 1990, et que la copie jointe à cet acte constituait un mélange des deux baux, de sorte que cette confusion rendait impossible pour le preneur, à la seule lecture de la notification, l'appréciation des conséquences du refus de renouvellement telles que la date d'échéance, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne Mme B... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. A...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. A... de ses prétentions et moyens tendant à la contestation du congé délivré le 29 février 2016, d'AVOIR validé ce congé délivré par Mme B..., ès qualités d'usufruitière, à M. A... sur les parcelles situées à [...], cadastrées section [...] , [...] et [...], [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], objet du bail rural du 19 septembre 1990 et d'AVOIR ordonné, à défaut de départ volontaire pour le 30 septembre 2017, l'expulsion de M. A... et de tous occupants et biens de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application des articles L. 411-46 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le preneur a droit au renouvellement du bail, sauf au bailleur à justifier de motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31, dont notamment toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35, lequel prohibe la sous-location des parcelles prises à bail sauf autorisation du bailleur ; que le bailleur propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire ; qu'à peine de nullité, ce congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur et reproduire les ternies de l'alinéa premier de l'article L. 411-54 ; que la nullité n'est toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ; que M. A... soutient que le congé est nul en ce qu'il ne permet pas d'identifier les parcelles, objets du congé ainsi que sa date d'effet ; que Mme T... s'approprie les motifs du jugement et soutient que le congé litigieux relatif aux parcelles sises à [...], cadastrés section [...] , [...] et [...], [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] données à bail le 19 septembre 1990 est valable ; qu'en l'espèce, le congé "avec refus de renouvellement du bail en raison des fautes commises par le preneur" du 29 février 2016 rappelle que M. A... est "titulaire d'un bail à ferme en date du 12/02/1988 qui a commencé à courir le 01/10/1990 pour se terminer le 30/09/1999 (copie ci-jointe)" ; qu'il mentionne la stipulation contractuelle interdisant la sous-location et reproche à M. A... d'avoir "effectué une sous-location au profit de Mme V... S... comme l'affirme son attestation en date du 22/10/2015 (dont copie jointe)" ; que le congé a été donné "pour la fin du bail dont copie-ci-jointe" ; que les parcelles objet du congé ne sont pas désignées selon leur numéro mais désignées par renvoi à la copie du bail jointe ; que ladite copie est constituée de la première page du bail du 19 septembre 1990 désignant les parcelles de ce bail ainsi que de deux pages du bail du 12 février 1988 ; qu'au congé est annexée une attestation de Mme V... S... du 22 octobre 2015 aux termes de laquelle celle-ci indique loué depuis 2012 une pâture à M. A... moyennant 360 curas et l'entretien de celle-ci ; que, dans une correspondance du 11 avril 2016 rédigée par M. A... et produite par ce dernier, M. A... indiquait que les parcelles [...] et [...] étaient occupées par un tiers et reprochait à Mme T... de le priver de jouissance du fait de cette occupation ; que M. A... a fait dresser deux constats d'huissier des 6 avril et 10 mai 2016 relatifs aux parcelles sises à [...] « section [...] , [...], [...], [...] et [...] » ; qu'il a précisé à l'huissier de justice, Maître F..., sa qualité de locataire desdites parcelles en vertu d'un bail à ferme du 19 septembre 1990 et d'un acte de cession de bail du 1er mai 1996 et a indiqué à l'officier ministériel la date d'effet du congé soit le 30 septembre 2017 ; qu'il en résulte que le tribunal paritaire des baux ruraux a exactement retenu que, si la date du bail est inexacte et la copie jointe constitue un mélange des deux baux dont est titulaire M. A..., ce dernier avait exactement compris les termes du congé tant quant aux parcelles concernées qu'à la date d'effet du congé, déterminable par un simple calcul, comme en attestent d'ailleurs les constats d'huissier dressés des 6 avril et 10 mai 2016 et le courrier du 11 avril 2016 ; que M. A... n'a pas été induit en erreur par les termes du congé et les premiers juges ont exactement rejeté sa demande de nullité du congé, le jugement étant confirmé de ce chef ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la régularité formelle du congé ; qu'en application de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, 18 mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. À peine de nullité, ce congé doit, mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur (...) ; reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. La nullité fie sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ; que l'article L. 411-46 édicte un droit du preneur au renouvellement du bail, à moins que le bailleur ne justifie notamment de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ; qu'en l'espèce, il est reproché d'une part au congé de pas comporter la 'date de son effet, en ce qu'il y est écrit : « congé vous est donc donné pour la fin du bail dont copie ci-jointe » et alors que sont annexés à ce congé des extraits tant du bail du 12 février 1988 que de celui du 19 septembre 1990 ; que Mme B..., auteur de la délivrance du congé, ne verse pas aux débats l'original de celui-ci, mais ne conteste pas cette irrégularité ; que cependant, ce même congé prévoit que le bail a commencé le 1er octobre 1990 pour se terminer le 30 septembre 1999, de sorte qu'un simple calcul, en ajoutant les périodes de 9 ans, permet de déterminer que le bail expirera le 30 septembre 2017, fixant ainsi la date d'effet du congé. De plus, parmi les annexes figurants au congé, l'attestation de Mme V... S... du 22 octobre 2015 permet à M. A... de savoir sur quelle parcelle il lui est reproché de pratiquer une sous-location. Enfin, M. A... a pu faire dresser deux constats par un huissier de justice les 6 avril et 10 mai 2016, portant expressément sur les parcelles « section [...] , [...], [...], [...] et [...] » et faisant préciser par l'huissier « qu'il est locataire de parcelles de terre sises sur la commune de [...], [...], en vertu d'un bail à ferme du 19 septembre 1990 et d'un acte de cession de bail du 1er mai 1996 », montrant sa compréhension des termes du congé ; qu'en conséquence, il est démontré que nonobstant les irrégularités formelles contenues dans le congé du 29 février 2016, M. A... n'a pas été induit en erreur ; que dès lors, M. A... sera débouté de sa demande de nullité de ce congé.
1) ALORS QU'est nul le congé irrégulier en la forme ; que constitue un vice de forme la mention erronée, dans le congé, de la désignation du bail auquel il est mis fin ; qu'en l'espèce, il était constant que M. A... était titulaire d'un bail conclu le 12 février 1988 et d'un bail conclu le 19 septembre 1990 ; que la cour d'appel a constaté que le congé avec refus de renouvellement signifié à M. A... par acte d'huissier du 29 février 2016 comportait une erreur s'agissant de la date du bail pour lequel il avait été délivré ; qu'en validant néanmoins ce congé, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QU'une information loyale du preneur titulaire de plusieurs baux commande au bailleur qui délivre un congé avec refus de renouvellement d'identifier précisément, dans le congé, le bail auquel il est mis fin ; qu'en l'espèce, il était constant que M. A... était titulaire d'un bail conclu le 12 février 1988 et d'un bail conclu le 19 septembre 1990 ; que la cour d'appel a relevé que Mme B... a, le 29 février 2016, délivré à M. A... un congé qui indiquait que M. A... était « titulaire d'un bail à ferme en date du 12/02/1988 qui a commencé le 01/10/1990 pour se terminer le 30/09/1999 (copie ci-jointe) » et qui indiquait qu'il avait été donné « pour la fin du bail dont copie du bail jointe », laquelle était « constituée de la première page du bail du 19 septembre 1990 désignant les parcelles de ce bail ainsi que de deux pages du bail du 12 février 1988 » ; qu'en se bornant à affirmer, pour déclarer valable ce congé, que M. A... avait exactement compris les termes du congé quant aux parcelles concernées, la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, devenu l'article 1104 du même code ;
3) ALORS QU'une information loyale du preneur titulaire de plusieurs baux commande au bailleur qui délivre un congé avec refus de renouvellement d'identifier avec précision, dans le congé, les parcelles sur lesquelles porte le bail auquel il est mis fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. A... était titulaire d'un bail conclu le 12 février 1988 et d'un autre conclu le 19 septembre 1990 ; qu'elle a également observé que dans le congé délivré à M. A... le 29 février 2016, « les parcelles objet du congé ne sont pas désignées selon leur numéro mais désignées par renvoi à la copie du bail jointe » et que « ladite copie est constituée de la première page du bail du 19 septembre 1990 désignant les parcelles de ce bail ainsi que de deux pages du bail du 12 février 1988 » (cf. arrêt, p. 3) ; qu'en validant un tel congé, quand il ressortait de ses propres constatations qu'il ne permettait pas d'identifier avec certitude les parcelles sur lesquelles portait le bail auquel il était mis fin, la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du CRPM, ensemble l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, devenu l'article 1104 du même code ;
4) ALORS QU'une information loyale du preneur titulaire de plusieurs baux commande au bailleur qui délivre un congé avec refus de renouvellement d'indiquer la date exacte d'effet du congé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. A... était titulaire d'un bail conclu le 12 février 1988 et d'un autre conclu le 19 septembre 1990 ; qu'elle a également relevé que le congé délivré à M. A... le 29 février 2016 ne précisait pas la date de ses effets mais se bornait à indiquer qu'il avait été donné « pour la fin du bail dont copie du bail jointe » laquelle était « constituée de la première page du bail du 19 septembre 1990 désignant les parcelles de ce bail ainsi que de deux pages du bail du 12 février 1988 » ; qu'en validant un tel congé qui ne permettait pas de déterminer avec certitude la date exacte de ses effets, la cour d'appel a violé l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 alinéa 3 ancien du code civil, devenu l'article 1104 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. A... de ses prétentions et moyens tendant à la contestation du congé délivré le 29 février 2016, d'AVOIR validé ce congé délivré par Mme B..., ès qualités d'usufruitière, à M. A... sur les parcelles situées à [...], cadastrées section [...] , [...] et [...], [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], objet du bail rural du 19 septembre 1990 et d'AVOIR ordonné, à défaut de départ volontaire pour le 30 septembre 2017, l'expulsion de M. A... et de tous occupants et biens de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. A... conteste toute sous-location faisant valoir que Mme T... est à l'origine de l'occupation des parcelles par Mme S... qui y met ses chevaux ; que le premier juge a, par des motifs exacts et pertinents, retenu qu'au vu de l'attestation du 22 octobre 2015 de Mme V... S... et des attestations circonstanciées de M. J... R..., M. X... S..., Mme V... H..., Mme C... P... , Mme Q... S... est caractérisée une mise à disposition ancienne des parcelles litigieuses à M. R... puis à Mme V... S... moyennant une rémunération ; que M. R... précise avoir loué contre rémunération les parcelles ; que Mme Q... S... et M. X... S... précisent avoir assisté à la négociation du contrat de location et Mme H... avoir vu un paiement du loyer effectué par Mme V... S... à M. A... ; que la preuve d'une collusion frauduleuse entre Mme V... S... et Mme T... et l'occupation des parcelles litigieuses du fait de cette dernière n'est rapportée ni par les attestations produites par M. A..., ni par les constats d'huissier des 6 avril 10 mai 2016 de Maître F... ; que le constat du 31 décembre 2017 dressé par Maître E... ne permet pas plus d'imputer l'occupation des parcelles à Mme T... ; qu'enfin, la transcription le 5 septembre 2016 par Maître F..., huissier de justice, des messages téléphoniques écrits, pour partie comminatoires, adressés par Mme V... S... à M. A... ne caractérise pas la collusion frauduleuse alléguée, la première attestation de Mme S... étant antérieure à l'envoi du premier message écrit en date du 12 avril 2016 ; que les premiers juges ont en conséquence exactement retenu que M. A... a procédé à une sous-location prohibée constituant un motif grave et légitime de non renouvellement du bail ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a validé le congé, ordonné l'expulsion de M. A... et rejeté la demande d'expulsion sous astreinte et la demande de dommages et intérêts de M. A... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'existence d'un motif grave et légitime ; que le motif légitime visé à l'article L. 411-46 du code rural renvoie à l'article L. 411-31, lequel renvoie également aux contraventions aux dispositions de l'article L. 411-35 ; que cet article interdit notamment toute sous-location, sauf autorisation du bailleur ; que pour apprécier la validité du congé, il convient de se placer au jour de la délivrance de celui-ci ; qu'en l'espèce, l'attestation de Mme V... S... du 22 octobre 2015 montre l'existence d'une mise à disposition à titre onéreux de la pâture située « [...] depuis 2012 à hauteur d'environ 360 euros avec entretien de celle-ci ». Par sa composante d'une mise à disposition de terres à destination agricole en contrepartie d'une somme d'argent, il s'agit d'une sous-location dont il n'est pas justifié que le bailleur ait donné son agrément ; que de plus, cette attestation est corroborée d'une part, par celle de M. J... R... qui a pris la succession de Mme S... dans cette pâture et qui précise que l'occupation de la pâture se faisait moyennant son entretien et « une allocation rémunérée » payable en début d'année, et d'autre part, par celles de M. X... S..., Mme V... H..., Mme C... P...  et Mme Q... S..., confirmant l'occupation de Mme S... du chef de M. A... ; que si Mme V... S... occupe encore aujourd'hui certaines pâtures comme cela résulte des procès-verbaux établis à la requête de M. A... par un huissier de justice, rien ne permet d'affirmer que cette occupation se ferait sur autorisation de Mme B... et qu'ainsi, M. A... subirait un préjudice de jouissance ; qu'en conséquence, la preuve, de la sous-location étant apportée par Mme B..., elle constitue un motif grave et légitime rendant bien fondée la délivrance du congé du 29 février 2016 portant sur le bail du 19 septembre 1990, qu'ainsi, M. A... sera donc débouté de sa demande de nullité dudit congé et Mme B... sera accueillie en sa demande d'expulsion, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte ;
1) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de se prononcer sur l'ensemble des pièces versées aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, M. A... soutenait que Mme B... était à l'origine de l'occupation des parcelles par Mme S... pour avoir fait installer un portail cadenassé et fait entourer toute la propriété d'une clôture, le privant ainsi du droit d'accéder aux parcelles (cf. concl., p. 6) ; qu'au soutien de ses prétentions, il produisait un procès-verbal établi par Me E... (Pièce n° 20), ainsi qu'un échange de lettres entre Mme B... et M. A... (Pièces 6 à 9), cette dernière demandant à ce que les parcelles litigieuses soient clôturées et qu'un portail cadenassé soit installé ; qu'en affirmant que si Mme S... occupe certaines parcelles comme cela résulte des procès-verbaux établis à la requête de M. A..., aucune pièce versée aux débats ne permet d'affirmer que cette occupation se ferait sur autorisation de Mme B..., sans analyser ni même viser les courriers émanant de cette dernière, régulièrement versés aux débats par M. A..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'existence d‘une sous-location prohibée ne peut être caractérisée en l'absence de consentement du preneur à un tel acte ; qu'en l'espèce, Mme B... motivait son refus de non-renouvellement du bail consenti à M. A... par l'existence d'une sous-location prohibée au profit de Mme S... ; que de son côté, M. A... faisait valoir, preuves à l'appui, que la bailleresse était elle-même à l'origine de l'occupation des parcelles par Mme S... pour avoir fait installer un portail cadenassé et fait entourer toute la propriété d'une clôture, le privant ainsi du droit d'accéder aux parcelles (cf. concl., p. 6) ; qu'en se bornant à retenir, pour juger que la preuve d'une sous-location était rapportée, que si Mme S... occupe certaines parcelles comme cela résulte des procès-verbaux établis à la requête de M. A..., aucune pièce versée aux débats ne permet d'affirmer que cette occupation se ferait sur autorisation de Mme B... sans pour autant constater que cette occupation serait le fait de M. A... ce que ce dernier contestait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-46, L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.