LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er octobre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 710 F-D
Pourvoi n° Q 19-20.628
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
1°/ M. B... O...,
2°/ Mme D... O..., épouse K...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° Q 19-20.628 contre l'arrêt rendu le 11 avril 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. A... Y... ,
2°/ à Mme M... V..., épouse Y... ,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. B... O... et Mme D... O..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme Y... , après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 avril 2019), le 18 février 2004, M. et Mme J... ont consenti à M. et Mme Y...  un bail rural portant sur plusieurs parcelles.
2. Par acte du 2 juillet 2015, ils ont consenti à M. B... O... et Mme D... O... (les consorts O...) une promesse unilatérale de vente des parcelles, sous la condition suspensive qu'aucun droit de préemption ne soit exercé.
3. Le 2 octobre 2015, ils ont signifié à M. et Mme Y...  leur intention de vendre.
4. M. et Mme Y...  ayant exercé leur droit de préemption le 15 octobre 2015 et conclu la vente le 22 décembre 2015, les consorts O... les ont assignés en annulation de la décision de préemption et de la vente subséquente.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. Les consorts O... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables leurs demandes, alors :
« 1°/ que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, titulaire d'un droit d'option d'achat, a intérêt et qualité pour agir en annulation de l'exercice d'un droit de préemption et de la vente subséquente conclue avec le préempteur tant que le délai pour lever l'option n'a pas expiré ; que pour affirmer que M. et Mme O..., bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente, étaient dépourvus d'un tel intérêt à agir, l'arrêt attaqué a énoncé que le bénéficiaire d'une promesse qui n'a pas levé l'option ne peut se prévaloir de la qualité d'acquéreur évincé lui donnant intérêt à agir ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que le 22 décembre 2015, date à laquelle les bénéficiaires avaient assigné M. et Mme Y... , preneurs à bail se prétendant titulaires d'un droit de préemption sur les parcelles objet de cette promesse, le délai de levée d'option, fixé au 30 décembre 2015, n'était pas expiré, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1589 du code civil ;
2°/ que l'assignation délivrée au preneur qui a exercé son droit de préemption, aux fins d'annulation de sa décision de préemption et de la vente subséquente conclue à son profit, vaut levée d'option, dès lors qu'elle est délivrée avant l'expiration du délai d'option d'achat, par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, sans qu'il soit besoin d'établir la connaissance par le promettant de cet acte ; qu'en affirmant au contraire, pour dire que Mme K... et M. O... ne pouvaient se prévaloir de la qualité d'acquéreurs évincés pour obtenir l'annulation de la décision de préemption des consorts Y... , que l'assignation délivrée par eux le 22 décembre 2015 ne peut être analysée comme la levée d'option dès lors qu'elle a été délivrée à l'encontre des acquéreurs, sans que le vendeur n'en soit seulement avisé, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble les articles 1589 du code civil et L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a constaté que les consorts O... étaient bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente dont la validité expirait le 30 décembre 2015.
7. Elle a relevé qu'ils avaient délivré une assignation le 22 décembre 2015 aux acquéreurs mais retenu souverainement qu'ils n'avaient pas manifesté, de manière non équivoque, leur volonté d'acquérir auprès du promettant.
8. Elle en a déduit, à bon droit, qu'il n'y avait pas eu levée de l'option, que la promesse de vente était devenue caduque et que les consorts O..., dépourvus d'intérêt à agir, étaient irrecevables en leurs demandes d'annulation de la décision de préemption et de la vente.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B... O... et Mme D... O... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. B... O... et Mme D... O... et les condamne à payer à M. et Mme Y...  la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. B... O... et Mme D... O...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables M. B... O... et Mme W... O... dans l'action intentée ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'au terme de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; que les consorts O... étaient bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente dont la validité expirait le 30 décembre 2015. Ils disposaient à la date à laquelle M. et Mme Y...  ont exercé leur droit de péremption, soit le 15 octobre 2015, d'un droit d'acquérir le bien soumis au droit de préemption et limité dans le temps ; que la levée de l'option n'a pas été rendue impossible par l'exercice du droit de préemption et il appartenait aux consorts O... de préserver les droits qu'ils tenaient de la promesse de vente. Il est de principe qu'à défaut de levée d'option, la promesse est caduque de sorte que ses bénéficiaires ne disposent d'aucun droit à l'annulation de l'exercice du droit de préemption et de la vente qui s'en est suivie, étant surabondamment observé que cette vente ne pourrait au cas présent être annulée alors que les vendeurs sont absents de la procédure. Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas levé l'option ne peut être assimilé à un acquéreur évincé. La décision de la Cour de cassation qu'opposent les appelants n'est pas pertinente dès lors qu'il s'agissait dans cette espèce d'une promesse synallagmatique de vente ; que la promesse unilatérale de vente conclue le 2 juillet 2015 dispose que sa réalisation aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ; qu'ainsi que l'a rappelé le tribunal, la levée d'option n'est pas soumise à des règles de forme particulière. Il n'en demeure pas moins qu'elle doit traduire de la part du bénéficiaire, de façon non équivoque, son intention d'acquérir et que cette intention doit être exprimée auprès du promettant ou de son représentant ; que les consorts O... soutiennent que l'acte de notification de l'intention de vendre a été délivré aux bénéficiaires du droit de préemption le 2 octobre 2015 à leur demande et qu'il porte la mention selon laquelle ils se proposent d'acquérir lesdites parcelles, ce qui doit être analysé comme la levée d'option.
Or, cet acte n'a pas été délivré à leur demande mais à la requête des vendeurs, lesquels s'obligeaient par la promesse du 2 juillet 2015 à accomplir les formalités de purge. Cet acte a pour objet d'informer les preneurs de ce que le propriétaire du bien envisage de le vendre et qu'il existe à l'évidence des candidats à l'acquisition puisqu'une promesse unilatérale de vente a été consentie. Cette notification met ainsi les preneurs en mesure d'exercer leur droit de préemption. Sauf à dénaturer le sens de cet acte, il ne saurait s'analyser comme l'acte par lequel les consorts O..., qui y sont étrangers, lèvent l'option ; que l'assignation délivrée par les consorts O... le 22 décembre 2015 ne peut pas davantage être analysée comme la levée d'option puisque cette dernière suppose que les bénéficiaires manifestent leur volonté d'acquérir auprès de la personne concernée, soit le promettant, alors que l'assignation a été délivrée à l'encontre des acquéreurs, sans que le vendeur n'en soit seulement avisé ; qu'en l'absence de levée d'option, la promesse de vente est devenue caduque. Les consorts O... ne peuvent dès lors se prévaloir de la qualité d'acquéreurs évincés et sont donc dépourvus d'intérêt à agir ; que le tribunal sera en conséquence approuvé d'avoir déclaré leurs demandes irrecevables ; que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la recevabilité de l'action des consorts O... ; qu'au terme de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ; qu'au visa de l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, article énonçant les bénéficiaires du droit de préemption, la Haute juridiction a énoncé que l'action en nullité de la vente conclue au bénéficie de celui qui a exercé un droit de préemption dont il n'était pas titulaire peut être exercée par l'acquéreur évincé (Civ 3ème, 17 février 2010) ; qu'au visa de l'article 31 du code de procédure civile, la Cour de Cassation réénonce que l'acquéreur évincé a un intérêt à agir à raison de l'exercice irrégulier du droit de préemption et est donc recevable en sa demande d'annulation de la vente (Civ 3ème, 30 janvier 2013) ; que cependant, il s'agit dans ces deux espèces d'un engagement réciproque dans la volonté de vendre et d'acheter. Une promesse unilatérale de vente se caractérise par le fait que seul le vendeur s'engage à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse. Ce dernier peut accepter ou non d'acheter avant une certaine date. Si le bénéficiaire de la promesse accepte, on dit qu'il lève l'option ; que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas levé l'option et dont la promesse est ainsi devenue caduque, ne peut être qualifié d'acquéreur évincé (Civ 3ème, 22 septembre 2010) et n'a pas ainsi qualité à agir en nullité tant du droit de la vente ; qu'en l'espèce, par acte en date du 2 juillet 2015, Monsieur et Madame J... ont consenti une promesse unilatérale de vente des terrains concernant notamment les terrains loués aux époux Y... , au bénéfice des consorts O... et ce sous condition suspensive qu'aucun droit de péremption ne puisse être exercé sur les biens concernés ;
Que cet acte précise que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les 5 jours ouvrés suivant celle-ci ; que la levée d'option étant un fait juridique, elle peut être prouvée par tout moyen ; qu'en l'espèce, M. B... O... et Mme D... O... ont effectivement contracté un prêt afin de financer l'achat mais ce financement était une des conditions suspensives de la réalisation de la promesse unilatérale et ne saurait constituer en soi une levée d'option, M. B... O... et Mme D... O... restant libres d'acheter ou non à l'issue de la justification du prêt ; que de même, la mention dans l'acte de signification d'intention de vendre des propriétaires en vue d'actionner le droit de préemption des locataires que M. B... O... et Mme D... O... "se proposent d'acquérir lesdites parcelles aux conditions ci-dessus" ne peut suffire à caractériser une intention claire et précise émanant des consorts O... d'achat, ces derniers restant libres de contracter à défaut d'avoir eux-mêmes exprimé leur volonté ; qu'enfin, dès lors que le droit de préemption a été exercé, la promesse unilatérale de vente au bénéfice des consorts O... devenait caduque et aucune levée d'option pouvait dès lors se réaliser. Ainsi, l'assignation ne peut constituer une levée d'option ; qu'en conséquence, au vu de l'absence de levée d'option manifestée par M. B... O... et Mme D... O..., ces derniers ne peuvent se prévaloir de la qualité d'"acquéreurs évincés", ne s'étant jamais engagés à acheter, ils ne sont donc pas recevables ni à contester la régularité du droit de préemption ni la validité de la vente en découlant ;
1) ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, titulaire d'un droit d'option d'achat, a intérêt et qualité pour agir en annulation de l'exercice d'un droit de préemption et de la vente subséquente conclue avec le préempteur tant que le délai pour lever l'option n'a pas expiré ; que pour affirmer que M. et Mme O..., bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente, étaient dépourvus d'un tel intérêt à agir, l'arrêt attaqué a énoncé que le bénéficiaire d'une promesse qui n'a pas levé l'option ne peut se prévaloir de la qualité d'acquéreur évincé lui donnant intérêt à agir ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que le 22 décembre 2015, date à laquelle les bénéficiaires avaient assigné M. et Mme Y... , preneurs à bail se prétendant titulaires d'un droit de préemption sur les parcelles objet de cette promesse, le délai de levée d'option, fixé au 30 décembre 2015, n'était pas expiré, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1589 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE l'assignation délivrée au preneur qui a exercé son droit de préemption, aux fins d'annulation de sa décision de préemption et de la vente subséquente conclue à son profit, vaut levée d'option, dès lors qu'elle est délivrée avant l'expiration du délai d'option d'achat, par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, sans qu'il soit besoin d'établir la connaissance par le promettant de cet acte ; qu'en affirmant au contraire, pour dire que Mme K... et M. O... ne pouvaient se prévaloir de la qualité d'acquéreurs évincés pour obtenir l'annulation de la décision de préemption des consorts Y... , que l'assignation délivrée par eux le 22 décembre 2015 ne peut être analysée comme la levée d'option dès lors qu'elle a été délivrée à l'encontre des acquéreurs, sans que le vendeur n'en soit seulement avisé, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble les articles 1589 du code civil et L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime.