LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 685 F-D
Pourvoi n° U 19-16.285
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
La Société du parc d'activité de la Valentine, société en nom collectif, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-16.285 contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3 - 4), dans le litige l'opposant à la société Daniel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la Société du parc d'activité de la Valentine, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Daniel, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 janvier 2019), par acte authentique du 17 décembre 2008, la Société du parc d'activité de la Valentine (le vendeur) a vendu à la société CMCIC Lease (l'acheteur) un lot de volume au sein d'un ensemble immobilier. Le même jour, cette dernière a consenti, sur ce bien, un crédit-bail à la société civile immobilière Daniel (le crédit-preneur). Celle-ci a enfin donné en location les locaux à la société PBA (le locataire).
2. Invoquant une méconnaissance par le vendeur de son engagement contractuel de réaliser des travaux de remise en état afin de remédier à un défaut d'étanchéité de l'immeuble, le crédit-preneur, après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert judiciaire, a assigné le vendeur en responsabilité et indemnisation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. Le vendeur fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes du crédit-preneur et, en conséquence, de le condamner, sous astreinte, à accomplir les travaux prescrits par l'expert judiciaire et de le condamner à payer au crédit-preneur la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, alors :
« 1°/ que le juge ne peut pas modifier l'objet du litige ; qu'à cet égard, dans les procédures avec représentation obligatoire, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ; que, dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives d'appel notifiées le 9 juillet 2018, le crédit-preneur sollicitait que ses demandes soient jugées recevables au motif qu'il était une partie au contrat de crédit-bail immobilier du 17 décembre 2008 et demandait à la cour d'appel de « constater de ce fait que le débat portait sur la recevabilité de l'action autonome de la SCI Daniel, partie autonome dans les actes d'achat vente et de crédit-bail immobilier au regard des obligations que la Société du parc d'activité de la Valentine prenait à l'égard de chaque partie » ; qu'en affirmant néanmoins que le crédit-preneur agissait en vertu d'un mandat qui lui aurait été consenti par l'acheteur et qu'il avait effectivement qualité à agir à l'encontre du vendeur en vertu du mandat que l'acheteur lui avait conféré dans l'acte de vente du 17 décembre 2008, la cour d'appel, qui a ainsi statué sur une prétention fondée sur l'existence d'un mandat dont elle n'était pas saisie, a modifié l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose en son nom et pour son compte ; que, pour affirmer qu'il résultait de l'acte de vente du 17 décembre 2008 que l'acheteur avait donné mandat au crédit-preneur d'exercer ses droits relatifs à l'encontre de qui il appartiendra et à agir en justice, l'arrêt attaqué s'est borné à relever que cet acte énonçait qu'il a paru légitime que soient transférés au preneur "tous risques et obligations quels qu'ils soient, même résultant du cas de force majeure, qui selon le droit commun, auraient dû être ou pu incomber au propriétaire de l'immeuble", de sorte que le crédit-preneur "assurera seul l'ensemble de ses droits qu'il pourrait y avoir lieu d'exercer à l'encontre de qui il appartiendra quant aux vices de l'immeuble" les termes "de ses droits" renvoyant à ceux de l'acheteur ; qu'en statuant ainsi, sans constater que le crédit-preneur avait ainsi été habilité par l'acheteur d'agir en son nom et pour son compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. Se fondant sur les clauses de l'acte authentique de vente, l'arrêt retient, comme l'invoquait le crédit-preneur, que le vendeur s'était engagé envers l'acquéreur à réparer le défaut d'étanchéité et que ce dernier avait donné mandat au crédit-preneur d'exercer ses droits relatifs aux vices de l'immeuble.
5. Sans modifier l'objet du litige, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'un mandat et a pu en déduire que le crédit-preneur avait qualité à agir à l'encontre du vendeur en exécution de son engagement contractuel et en réparation.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à accomplir, sous astreinte, les travaux prescrits par l'expert judiciaire et de le condamner à payer au crédit-preneur la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, alors :
« 1°/ que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 17 décembre 2008 énonçait : "le vendeur déclare qu'un défaut d'étanchéité a été constaté dans les locaux objets des présentes, qu'un état des lieux a été effectué par la société Ariane expertises le 16 décembre 2008, dont l'original est ci-annexé. (
) Le vendeur prend personnellement l'engagement d'effectuer les travaux de remise en état au plus tard le 31 janvier 2009 " ; que la cour d'appel a relevé qu'immédiatement après la vente, le vendeur a fait réaliser des travaux de remise en état par l'entreprise Travaux du midi et qu'il résulte de l'expertise judiciaire "que les travaux de reprise, s'ils ont été efficaces n'ont pas permis de réparer certains désordres évolutifs plus récemment apparus" ; qu'en condamnant le vendeur à effectuer les travaux de réparation de ces désordres évolutifs et à indemniser le crédit-preneur du préjudice subi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en l'état des travaux de reprise diligentés par le vendeur et jugés efficaces, il résultait de l'acte de vente du 17 décembre 2008 que le vendeur s'était également engagé à réparer les désordres évolutifs apparus ultérieurement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ que le juge ne peut pas modifier les termes du litige ; que, dans ses conclusions récapitulatives, le crédit-preneur soutenait qu'en raison de la faute qu'il imputait au vendeur, il avait subi un préjudice consistant en une diminution du loyer qu'il avait accordée au locataire au titre de la seule année 2010 ; qu'en évaluant le préjudice subi par le crédit-preneur "compte tenu de la durée des nuisances malgré leur discontinuité, la société PBA exploitant les locaux depuis l'année 2010", soit au-delà la seule année 2010 au titre de laquelle la réparation d'un préjudice était sollicitée, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse au moyen
8. Ayant retenu que les travaux réalisés par le vendeur n'avaient pas permis de remédier de façon pérenne aux désordres constatés lors de la conclusion du contrat de vente, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le vendeur devait procéder aux reprises prescrites par l'expert et indemniser le sous-acquéreur du préjudice résultant de l'inexécution de son obligation qu'elle a fixé dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et sans modifier l'objet du litige.
9. Le moyen ne peut donc être accueilli.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société du parc d'activité de la Valentine aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société du parc d'activité de la Valentine et la condamne à payer à la société Daniel somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société du parc d'activité de la Valentine
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré la société Daniel recevable en ses demandes à l'encontre de la société du parc d'activité de la Valentine et, en conséquence, d'AVOIR condamné la société du parc d'activité de la Valentine à accomplir les travaux prescrits par l'expert I... W... dans son rapport d'expertise en date du 5 février 2015 au paragraphe 15-1 (pages 31 à 33/38), d'AVOIR dit que ces travaux, qui devront faire l'objet d'une mission de maîtrise d'oeuvre, devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter de l'autorisation donnée par le syndic de l'ASL de les entreprendre sur les parties communes, ce à peine d'astreinte provisoire d'un montant de 150 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai et pour une durée de 3 mois et d'AVOIR condamné la société du parc d'activité de la Valentine à payer à la société Daniel la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Daniel critique le jugement au motif que pour la déclarer irrecevable en ses demandes le premier juge aurait à tort estimé que le litige était « géré » par les dispositions du contrat de crédit-bail immobilier dans ses rapports avec la CMCIC Lease, alors que le débat portait sur la recevabilité de son action autonome, puisqu'elle est partie autonome dans les actes d'achat vente et de crédit-bail immobilier, au regard des obligations que la société du parc prenait à l'égard de chaque partie ; Qu'elle soutient que sa qualité à agir résulte du mandat que lui a donné le propriétaire, CMCIC Lease, lequel est opposable au vendeur, la société du parc, puisqu'il figure dans l'acte de vente signé entre toutes les parties le 17 décembre 2008 devant notaire ; Qu'elle estime que ce mandat résulte du paragraphe 7 « occupation - propriété - jouissance » 2ème alinéa, en page 7, l'acquéreur déclare qu'il fait la présente acquisition dans le cadre d'une opération de crédit-bail à réaliser avec la SCI Daniel, ci-après intervenante, et du paragraphe « intervention du preneur à crédit-bail » en page 26 et 27, en son 4ème alinéa qui précise la SCI Daniel assurera seule l'ensemble de ses droits qu'il pourrait avoir lieu d'exercer à l'encontre de qui il appartiendra quant aux vices de l'immeuble. Elle fera seule, à ses frais exclusifs, son affaire des procédures à engager et suivre, dont elle tiendra cependant le crédit-bailleur informé et auxquelles ce dernier, s'il le désire, pourra toujours intervenir quelque soit l'état de l'instance [...] ; qu'elle allègue que « ses droits », dans la phrase précitée se rapporte non à ses propres droits mais à ceux de CMCIC Lease ; qu'elle soutient que le mandat, donné dans les pages 26 et 27 de l'acte authentique, est conforme aux dispositions de l'article 1985 du code civil et reste valide tant que le contrat de crédit-bail demeure ; Qu'elle rappelle qu'un défaut d'étanchéité avait été constaté la veille de l'acte, par Ariane expertise, et que dans l'acte de vente dans le paragraphe « charges et conditions » en page 20, le vendeur a pris personnellement l'engagement d'effectuer les travaux de remise en état au plus tard le 31 janvier 2009 ; Qu'elle estime qu'étant partie à l'acte de vente, il s'agit d'un engagement contractuel autonome, valant obligation de résultat, pris par la société du parc à son égard et à l'égard de CMCIC Lease ; que la société du parc également signataire de l'acte ne peut ignorer ces dispositions ; Qu'en réponse la société du parc soutient que la SCI Daniel n'a pas d'intérêt à agir ; qu'elle souligne que la clause dont elle entend se prévaloir ne contient aucun mandat ; que la SCI Daniel s'est engagée à assurer seule l'ensemble de ses droits, ce qui signifie qu'elle défendra ses intérêts comme elle le souhaite à charge d'en informer le crédit-bailleur ; que ladite clause figure dans le paragraphe intitulé « intervention du crédit-preneur » dans lequel le notaire n'a noté que les déclarations de la SCI Daniel ; Qu'elle souligne que l'acte de crédit-bail immobilier liant la SCI Daniel à la CMCIC Lease ne comporte pas davantage mandat d'agir de sorte que la demande est irrecevable ; Qu'elle conteste être liée à la SCI Daniel par une relation contractuelle, cette dernière n'étant intervenue qu'en fin d'acte pour faire des déclarations et uniquement cela ; Attendu en premier lieu que la SCI Daniel ne peut soutenir sans contradiction à la fois exercer une action contractuelle en vertu d'un droit propre dont elle disposerait à l'encontre de la société du parc, et agir en vertu d'un mandat qui lui aurait été consenti par la société CMCIC Lease ; Qu'aux termes des dispositions des articles 1984 et 1985 du code civil le mandat, qui peut être donné par acte authentique, est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; Que les parties à l'acte authentique de vente en date du 17 décembre 2008 sont le vendeur, la société du Parc, et l'acquéreur, la société CMCIC Lease ; que la seule mention dans l'acte authentique dans l'identification des parties de la SCI Daniel, crédit-preneur, n'a pas pour effet de conférer à cette partie intervenante des droits à l'encontre du vendeur, à moins qu'il ne résulte d'une mention particulière de l'acte l'existence d'un mandat expressément consenti par l'acquéreur, par ailleurs crédit-bailleur, au créditpreneur ; Qu'à cet égard, la partie intitulée « intervention du preneur à crédit-bail », en page 26 et 27 de l'acte, ne comporte pas uniquement des déclarations de la SCI Daniel, représentée par son gérant M. O..., comme le soutient la société du parc ; qu'il apparaît au contraire qu'elle contient des déclarations de l'acquéreur, la société CMCIC Lease, puisqu'il est indiqué en page 27 : « De son côté, l'acquéreur reconnaît que pendant la durée de l'opération son rôle se borne bien que juridiquement propriétaire de l'immeuble, à assurer, dans les limites arrêtées entre les parties et sous réserve que le preneur remplisse exactement ses obligations contractuelles, le financement de l'immeuble. Dans ces conditions il a paru légitime, non seulement que le preneur assume les risques qui découlent de sa situation juridique, mais que lui soient également transférés tous risques et obligations quels qu'ils soient, même résultant du cas de force majeure, qui selon le droit commun, auraient dû ou pu incomber au propriétaire de l'immeuble. Dans cet état d'esprit, la société SCI Daniel assurera seule l'ensemble de ses droits qu'il pourrait y avoir lieu d'exercer à l'encontre de qui il appartiendra quant aux vices de l'immeuble. Elle fera seule, à ses frais exclusifs son affaire des procédures à engager et à suivre, dont elle tiendra cependant le crédit-bailleur informé et auxquelles ce dernier, s'il le désire pourra toujours intervenir quel que soit l'état de l'instance. » Que l'expression « ses droits » dans la phrase relative à ceux à exercer quant aux vices de l'immeuble ne peut se rapporter qu'aux droits de l'acquéreur, non seulement parce qu'il est l'auteur de cette déclaration, mais également parce que la SCI D., ne dispose en sa seule qualité de crédit-preneur d'aucune action relative aux vices de l'immeuble, enfin parce qu'il n'est aucune nécessité d'insérer dans un acte une clause stipulant qu'une partie exerce ses propres droits ; Qu'il en résulte que par les clauses sus-reproduites, l'acquéreur, la société CMCIC Lease, a donné mandat à la SCI D., crédit-preneur, d'exercer ses droits relatifs aux vices de l'immeuble à l'encontre de qui il appartiendra et à agir en justice ; que seul le crédit-bailleur pourrait se prévaloir du fait qu'il ne soit pas justifié qu'elle l'ait avisé de l'introduction de cette procédure ; Que l'acte authentique de vente comporte en pages 20 et 21, dans le paragraphe « charges et conditions » les mentions suivantes : « La présente vente a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit et notamment sous celles suivantes à l'exécution desquelles les parties s'obligent expressément, savoir : Etat de l'immeuble [...] Le vendeur déclare qu'un défaut d'étanchéité a été constaté dans les locaux objets des présentes, qu'un état des lieux a été effectué par la société Ariane Expertises le 16 décembre 2008. Le vendeur déclare également qu'il a effectué à ce titre une déclaration de sinistre auprès de l'assurance dommage-ouvrage ci-après visée par lettre en date du 16 décembre 2008 ci-annexée. Le vendeur prend personnellement l'engagement d'effectuer les travaux de remise en état au plus tard le 31 janvier 2009" ; Qu'il en résulte que la Société du parc s'est engagée envers l'acquéreur, CMCIC Lease, à réparer ce défaut d'étanchéité, et qu'en vertu du mandat que cette dernière a conféré au crédit-preneur dans le même acte, la SCI Daniel a en conséquence qualité à agir à l'encontre du vendeur, la société du parc, en exécution de cette obligation et en réparation ; Que le jugement entrepris, qui l'a déclarée irrecevable en ses demandes, sera infirmé ;
1) ALORS QUE le juge ne peut pas modifier l'objet du litige ; qu'à cet égard, dans les procédures avec représentation obligatoire, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ; que dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives d'appel notifiées le 9 juillet 2018 (p. 18), la société Daniel sollicitait que ses demandes soient jugées recevables au motif qu'elle était une partie au contrat de crédit-bail immobilier du 17 décembre 2008 et demandait à la cour d'appel de « constater de ce fait que le débat portait sur la recevabilité de l'action autonome de la SCI Daniel, partie autonome dans les actes d'achat vente et de crédit-bail immobilier au regard des obligations que la Société du Parc d'Activité de la Valentine prenait à l'égard de chaque partie » ; qu'en affirmant néanmoins que la société Daniel agissait en vertu d'un mandat qui lui aurait été consenti par la société CMCIC Lease et qu'elle avait effectivement qualité à agir à l'encontre du vendeur en vertu du mandat que cette société lui avait conféré dans l'acte de vente du 17 décembre 2008, la cour d'appel qui a ainsi statué sur une prétention fondée sur l'existence d'un mandat dont elle n'était pas saisie, a modifié l'objet du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose en son nom et pour son compte ; que pour affirmer qu'il résultait de l'acte de vente du 17 décembre 2008 que la société CMCIC Lease avait donné mandat à la société Daniel d'exercer ses droits relatifs à l'encontre de qui il appartiendra et à agir en justice, l'arrêt attaqué s'est borné à relever que cet acte énonçait qu'il a paru légitime que soient transférés au preneur « tous risques et obligations quels qu'ils soient, même résultant du cas de force majeure, qui selon le droit commun, auraient dû être ou pu incomber au propriétaire de l'immeuble », de sorte que la société Daniel « assurera seule l'ensemble de ses droits qu'il pourrait y avoir lieu d'exercer à l'encontre de qui il appartiendra quant aux vices de l'immeuble », les termes « de ses droits » renvoyant à ceux de la société CMCIC Lease ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la société Daniel avait ainsi été habilitée par la société CMCIC Lease d'agir en son nom et pour son compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société du parc d'activité de la Valentine à accomplir les travaux prescrits par l'expert I... W... dans son rapport d'expertise en date du 5 février 2015 au paragraphe 15-1 (pages 31 à 33/38), d'AVOIR dit que ces travaux, qui devront faire l'objet d'une mission de maîtrise d'oeuvre, devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter de l'autorisation donnée par le syndic de l'ASL de les entreprendre sur les parties communes, ce à peine d'astreinte provisoire d'un montant de 150 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai et pour une durée de 3 mois et d'AVOIR condamné la société du parc d'activité de la Valentine à payer à la société Daniel la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'Ariane expertises en date du 16 décembre 2008 intitulé « Etat des lieux » qu'il a été constaté au rez-de-chaussée : De manière générale des réparations ont été effectuées sur certains PVC, des réserves sont à mettre dans le temps sur l'ensemble du réseau d'écoulement. De la même manière des infiltrations apparaissent dans les zones de joints de dilatation du bâti et au sous-sol -1 : - parois moulées côté V... O... sous parking : des traces importantes d'infiltration, - mur droit côté ascenseur : traces d'eau : mur et sol, - fuite des conduites d'arrosage des jardinières, - traces d'infiltration en plafond provenant des zones du rez-de-chaussée ; qu'il convient de rappeler qu'il résulte de la page 2 de l'acte authentique de vente que la société Progereal est gérante de la société du parc, et de la page 18 que le directeur de l'association syndicale libre des propriétaires pour la gestion des équipements et ouvrages communs de l'ensemble immobilier « carré médicis » est Promoreal ; qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des courriers adressés par Progereal à la société Travaux du midi et des courriels échangés entre Progereal et la société IDM-France à laquelle la SCI Daniel appartient (pièces 5-1 à 5-6 de l'appelante), qu'immédiatement après la vente, la société du Parc a fait réaliser des travaux par l'entreprise Travaux du midi, qu'il apparaît cependant qu'il n'a pas été mis fin à la totalité des infiltrations au plus tard le 31 janvier 2009 comme le vendeur s'y était engagé puisqu'au mois de mars 2009 l'une d'elle était toujours manifeste (pièce 5-7) et qu'en décembre 2009 d'autres étaient apparues lors des dernières pluies (pièce 5-8) ; qu'il résulte de surcroît du rapport d'expertise (pièce 6-2) que de nouveaux désordres sont intervenus ultérieurement ; qu'il résulte de cette expertise (page 34) que les travaux de reprise, s'ils ont été efficaces n'ont pas permis de réparer certains désordres évolutifs plus récemment constatés et qui persistaient toujours lors de la rédaction du rapport de l'expert W... le 5 février 2015 ; qu'il apparaît ainsi que des problèmes d'infiltration constatés dans les zones A, B, C, D du rez-de-chaussée de même que ceux de la zone C du 1er étage sont des suites de ceux constatés dès le16 décembre 2008 et ont pour origine des défauts de mise en oeuvre de l'étanchéité des terrasses au niveau R+1 notamment au niveau des relevés et des fissures, sur la structure maçonnée du bâtiment, générées par des défauts de continuité des joints de dilatation entre plancher et parois verticales ; que de même sont en lien avec ces infiltrations la dégradation de 2 dalles en fibres minérales du faux plafond suspendu constatée en zone E du rez-de-chaussée ; qu'en revanche les désordres affectant les zones F, G, H avaient pour cause un dégât des eaux accidentel imputable à un autre logement, et que les infiltrations de la zone K ne sont apparues qu'en février 2013 sans que l'expert n'établisse de lien avec les infiltrations initialement constatées en 2008 ; que la Société du parc, qui n'a pas remédié de façon pérenne à ces désordres, doit être condamnée, en exécution de son engagement de remise en état pris lors de la vente à effectuer les travaux prescrits par l'expert au paragraphe 15.1 en page 31 à 33 ; que le syndic de copropriété n'étant pas en la cause, le délai de trois mois qui lui sera imparti pour les effectuer courra à compter de l'autorisation donnée par le syndic d'accomplir les travaux sur les parties communes, ce à peine d'astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pour une période de trois mois ; que la réparation des dommages devra faire l'objet d'une mission de maîtrise d'oeuvre comme préconisé par l'expert en page 34 de son rapport ; qu'il n'y a pas lieu en revanche d'imposer à la société du parc de fournir à la SCI Daniel une attestation établie par un contrôleur technique dans la construction certifiant que les préconisations de l'expert ont été totalement exécutées dans les règles de l'art ; que la Société du parc devra également indemniser la SCI Daniel du préjudice résultant de l'inexécution de son obligation ; que l'existence d'infiltrations d'eau dans le hall commercial lors de fortes pluies (goutte à goutte en certains points du faux plafond du hall commercial) a indéniablement causé un préjudice au sous-locataire des biens vendus, la société PBA exploitant une concession Volkswagen, et par voie de conséquence à la SCI Daniel qui a dû le réparer ; que cependant l'évaluation du préjudice subi par la société PBA, qu'elle a accepté d'indemniser en lui consentant en 2010 une réduction de loyer de 150 000 euros, ne peut être mis intégralement à la charge du vendeur ; qu'en effet cette indemnisation correspondait également pour partie à des désordres dont la société PBA s'était plainte mais qui étaient sans lien avec l'obligation souscrite par la société du parc dans le cadre de l'acte de vente, et notamment des problèmes affectant le monte-charge, le parking et l'absence de jouissance de places de stationnement privatives ; qu'était de même évoquée une dévaluation des primes versées par le constructeur dans la mesure où ses standards notamment immobiliers n'étaient pas respectés, que cependant il n'en a été justifié ni dans le cadre de l'expertise ni dans celui de la présente instance ; qu'il n'est pas allégué que les infiltrations d'eau lors de fortes pluies aient conduit à une fermeture de la concession même pour de courtes périodes ; que les désagréments causés ont consisté en des conditions d'exploitation plus difficiles ces jours-là, la société PBA devant mettre en place des bacs au sol à proximité des véhicules exposés, ce qui a ponctuellement nuit à l'image de standing de la concession de même que la dégradation de dalles du faux plafond ; que compte tenu de la durée des nuisances malgré leur discontinuité, la société PBA exploitant les locaux depuis l'année 2010, le préjudice en lien avec l'inexécution par le vendeur de ses obligations, justifie la condamnation de la Société du parc à payer à la SCI Daniel des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 100 000 euros ;
1) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; qu'en l'espèce, l'acte de vente du 17 décembre 2008 énonçait :
« le vendeur déclare qu'un défaut d'étanchéité a été constaté dans les locaux objets des présentes, qu'un état des lieux a été effectué par la société Ariane Expertises le décembre 2008, dont l'original est ci-annexé. (
) Le vendeur prend personnellement l'engagement d'effectuer les travaux de remise en état au plus tard le 31 janvier 2009 » (p. 20 in fine et p. 21 in limine) ; que la cour d'appel a relevé qu'immédiatement après la vente, la société du Parc d'activité de la Valentine, venderesse, a fait réaliser des travaux de remise en état par l'entreprise Travaux du midi et qu'il résulte de l'expertise judiciaire que « les travaux de reprise, s'ils ont été efficaces n'ont pas permis de réparer certains désordres évolutifs plus récemment apparus » (arrêt, p. 7, § 4) ; qu'en condamnant la venderesse à effectuer les travaux de réparation de ces désordres évolutifs et à indemniser la société Daniel, crédit-preneur, du préjudice subi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en l'état des travaux de reprise diligentés par la venderesse et jugés efficaces, il résultait de l'acte de vente du 17 décembre 2008 que la venderesse s'était également engagée à réparer les désordres évolutifs apparus ultérieurement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le juge ne peut pas modifier les termes du litige ; que dans ses conclusions récapitulatives, la société Daniel soutenait qu'en raison de la faute qu'elle imputait à la société du Parc d'activité de la Valentine, elle avait subi un préjudice consistant en une diminution du loyer qu'elle avait accordée à la société PBA au titre de la seule année 2010 (p. 8, dernier § ; 9, § 2 ; p. 16, § 5) ; qu'en évaluant le préjudice subi par la société Daniel « compte tenu de la durée des nuisances malgré leur discontinuité, la société PBA exploitant les locaux depuis l'année 2010 » (arrêt, p. 4, § 4), soit au-delà la seule année 2010 au titre de laquelle la réparation d'un préjudice était sollicitée, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.