LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le premier certificat d'urbanisme comportait la mention "desserte insuffisante : pas d'accès voirie communale l'hiver" et le second, la mention "terrain non desservi", que la non-conformité du terrain de la société Chamer avec le plan d'occupation des sols de la commune des Allues, qui subordonne l'acceptation du permis de construire à un accès normal des engins de lutte contre l'incendie, ne pouvait être régularisé et, répondant aux conclusions, qu'aucune création de voie privée ne pouvait réduire la distance à la voie déneigée par la commune et garantir l'accès du matériel de lutte contre l'incendie, la cour d'appel a pu en déduire qu'en déposant cinq demandes de permis de construire tout en ignorant ces réserves et ne formulant pas la moindre mise en garde auprès du maître de l'ouvrage M. X... avait commis un manquement à son devoir de conseil et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. X...

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur André X... à garantir la SCI Chamer du coût des démolitions et travaux accessoires ordonnés, et du paiement de la somme de 15750  à titre de dommages-intérêts,
Aux motifs que « la SCI Chamer a confié à André X..., architecte à Méribel les Allues, la conception des avant-projets du chalet qu'elle souhaitait construire aux Allues, ainsi que la constitution du dossier de demande de permis de construire et les plans d'exécution de ce chalet.
Un permis de construire a été accordé à la SCI Chamer le 2 avril 1998.
À la suite des recours engagés par la SCI Le Chat Botté, la SCI Chamer a présenté de nouvelles demandes et un permis de construire modificatif et de nouveaux permis de construire ont été accordés les 28 juillet 1998, 16 octobre 1998, 18 mai 1999 et 16 juillet 1999.
Par jugement du 15 décembre 1999, le tribunal administratif de Grenoble a toutefois annulé ce dernier permis de construire au motif que les conditions d'accès du matériel de lutte contre les incendies n'étaient pas réunies dans la mesure où la construction projetée ne se trouvait pas à moins de 100 m d'une voie déneigée et que, de ce fait, les dispositions de l'article U3 2-1 du plan d'occupation des sols de la commune des Allues, applicables en l'espèce, n'étaient pas respectées.
La cour administrative d'appel de Lyon, par arrêt du 2 novembre 2004, a confirmé cette décision, ajoutant qu'en période hivernale la construction projetée ne pouvait être atteinte qu'en traversant une piste de ski ce qui serait dangereux tant pour les habitants du chalet que pour les skieurs.
L'architecte ne s'est donc pas préoccupé du respect des règles d'urbanisme pour élaborer son projet, malgré la teneur des certificats d'urbanisme délivré le 26 mars 1997 et le 18 novembre 1997, qui devait attirer son attention, et la situation particulière du site, à proximité d'une piste de ski.
Le premier de ces certificats tout en étant positif, mentionne en effet la constitution d'une servitude de passage créée entre les deux lots concernés, mais indique, en ce qui concerne la voirie : « desserte insuffisante : pas d'accès voirie communale l'hiver ». Il précise d'ailleurs que le terrain dont s'agit est constructible « sous les réserves et selon les prescriptions mentionnées dans ce document ».
Le second certificat d'urbanisme, lui aussi positif, indique quant à lui, en ce qui concerne la voirie : « terrain non desservi » et précise d'ailleurs à propos de la création de places de stationnement que « l'isolement par les pistes de ski (rend) l'accès automobile impossible... ».
André X... en déposant cinq demandes de permis de construire, tout en ignorant ces réserves et en ne formulant pas la moindre mise en garde auprès du maître de l'ouvrage, a indiscutablement commis un manquement à son devoir de conseil, constitutif d'une faute, d'autant que la non-conformité du terrain de la SCI Chamer avec le plan d'occupation des sols de la commune des Allues et par voie de conséquence avec l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme qui subordonne l'acceptation du permis de construire à un accès normal des engins de lutte contre l'incendie ne pouvait être régularisée, ce qui aurait encore dû le rendre plus vigilant.
En effet aucune création de voie privée ne pouvait réduire la distance à la voie déneigée par la commune et garantir ainsi l'accès du matériel de lutte contre l'incendie.
André X... sera donc condamné à garantir la SCI Chamer du coût de la démolition de l'immeuble illégalement construit » (arrêt p. 6 & 7),
« Qu'André X... sera condamné à garantir la SCI Chamer à hauteur de 15 750  représentant le préjudice de jouissance d'août 1999 à novembre 2004, date de l'annulation définitive du permis de construire.
Dans la mesure où il appartenait à cette dernière de démolir sa construction dès que son caractère illicite est définitivement apparu, soit en novembre 2004, après le rendu de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Lyon, l'architecte ne saurait en effet être condamné à la garantir pour la période postérieure » (arrêt p. 8, § 4 & 5),
Alors que, d'une part, l'annulation d'un permis de construire par le juge ne suffit pas à caractériser une faute du maître d'oeuvre chargé du dossier de permis ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, M. X... a soutenu que le permis de construire accordé à la SCI CHAMER avait été annulé par le juge administratif dans l'exercice de son pouvoir d'interprétation des articles UD 3.2 du POS et R. 111-4 du code de l'urbanisme, prévoyant une simple faculté de refus de délivrer un permis sur un fonds qui ne serait pas desservi par des voies et d'accès difficile pour les engins de lutte contre l'incendie ; qu'en reprochant à l'architecte d'avoir déposé des demandes de permis ignorant les réserves qui figuraient dans des certificats d'urbanisme, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, le maître de l'ouvrage engage sa responsabilité à l'égard des constructeurs lorsqu'il accepte un risque ; que le maître d'ouvrage qui entreprend des travaux de construction sur le fondement d'un permis de construire sans attendre l'expiration du délai de recours contre ce permis prend le risque d'être condamné à la démolition de sa construction en cas d'annulation de l'autorisation ; qu'il doit alors supporter, ne serait-ce que partiellement, le coût de cette démolition ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... a soutenu que la SCI CHAMER avait demandé aux entreprises de commencer les travaux avant expiration du délai de recours, et avait pris le risque de s'exposer à une action en justice du voisin ; que la Cour d'appel a condamné M. X... à garantir la SCI CHAMER du coût des démolitions et travaux accessoires, et de dommages-intérêts ; qu'en exonérant ainsi la SCI de toute responsabilité, sans répondre au moyen invoquant l'acceptation d'un risque par le maître d'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'en outre, M. X... a également soutenu que la SCI CHAMER connaissait parfaitement l'état d'enclave de son terrain, ce qui résultait en particulier des décisions rendues par le juge administratif dans la procédure dirigée par la SCI contre la commune, et qu'il lui appartenait de solliciter un droit de passage pour faire cesser cet état ; qu'en condamnant M. X... à garantir la SCI CHAMER du coût des démolitions et travaux accessoires, et de dommages-intérêts, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'enfin, l'architecte ne peut être condamné à garantir le maître d'ouvrage du paiement d'une astreinte prononcée contre ce dernier ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... a souligné que l'éventuelle astreinte ordonnée par le juge devrait être à la charge exclusive de la SCI CHAMER ; qu'en ne précisant pas expressément que la condamnation à garantie ne pouvait porter sur l'astreinte, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une insuffisance de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.