LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que Mme Arlette X... épouse Y..., Mme Bernadette Y..., M. Didier Z... et Mme Laurence Z... (les propriétaires) sont propriétaires indivis d'un immeuble à usage hôtelier à Metz qu'ils ont loué en partie à la société hôtelière Metz centre gare (la locataire) ; qu'à la suite de travaux ayant révélé une structure de l'immeuble très défectueuse, les propriétaires ont, le 27 décembre 2005, assigné la locataire devant les juges pour obtenir la résiliation du bail commercial, la désignation d'un expert pour évaluer leur préjudice ainsi que le paiement d'une provision de 92 452, 92 euros représentant les loyers impayés par un autre locataire ; que cette procédure a fait l'objet d'une ordonnance du juge de la mise en état prononçant l'interruption de l'instance dans l'attente de la mise en cause des organes de la procédure collective ouverte contre la locataire ; qu'en effet les 10 juillet 2006 et 8 janvier 2007 la locataire a été mise en redressement puis liquidation judiciaires, M. A... étant désigné liquidateur ; que les propriétaires ont déclaré leur créance le 12 septembre 2006, comprenant notamment des loyers impayés par la locataire et des dommages-intérêts, en se prévalant de manquements de la locataire à ses obligations contractuelles ; que le 10 avril 2008, les propriétaires ont assigné le liquidateur de la locataire ainsi que plusieurs autres personnes pour obtenir notamment la résiliation du bail commercial, le paiement d'une provision de 4 500 000 euros à valoir sur leur préjudice économique et financiers ainsi que la désignation d'un expert pour chiffrer ce préjudice ; que le juge commissaire a rejeté les créances déclarées par les propriétaires ; 
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche : 
Vu les articles L. 622-21 et L. 624-2 du code de commerce ; 
Attendu que pour confirmer l'ordonnance par laquelle le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société hôtelière Metz centre gare s'est déclaré compétent pour statuer sur l'admission ou le rejet des créances déclarées par les propriétaires et rejeter les créances déclarées au titre des loyers et charges antérieurs au redressement judiciaire, ainsi que la créance déclarée à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les instances introduites par les propriétaires sont étrangères à la production des propriétaires et qu'en dépit de la clause qui mettait la totalité des travaux à la charge des locataires, les propriétaires demeuraient tenus d'une obligation de délivrance à laquelle ils avaient manqué en ne remédiant pas aux vices graves qui empêchaient l'exploitation commerciale des lieux ; 
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le juge-commissaire n'est pas compétent pour connaître de la contestation relative à l'exécution du contrat, fondement de la déclaration de créance, et que la cour d'appel statuant sur la procédure de vérification des créances, doit surseoir à statuer sur l'admission de la créance dans l'attente de la décision à intervenir sur les responsabilités encourues et les préjudices subis, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a reçu l'appel de Mme Arlette X..., épouse Y..., Mme Bernadette Y..., M. et Mme Z..., l'arrêt rendu le 29 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ; 
Condamne M. A..., ès qualités aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les consorts Y... et Z... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance par laquelle le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Hôtelière Metz Centre Gare s'est déclaré compétent pour statuer sur l'admission ou le rejet des créances déclarées par les consorts Y...- Z... et d'avoir en conséquence rejeté les créances déclarées par l'indivision au titre des loyers et charges antérieurs au redressement judiciaire, ainsi que la créance déclarée à titre de dommages et intérêts, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE dans le cadre de la liquidation judiciaire de la Sarl Société Hôtelière Metz Centre Gare, le juge commissaire a pris une ordonnance le 19 mai 2008 pour rejeter une production des propriétaires indivis de l'hôtel, les consorts X...
Y... 
Z..., qui demandent la reconnaissance d'une créance de 72. 203, 04  au titre des loyers antérieurs au redressement judiciaire, 28. 278  au titre des charges, 39. 270, 78  au titre de l'occupation postérieure à l'ouverture de la procédure et 4 millions d'euros à titre de dommages et intérêts ; Que les consorts X... 
Y... 
Z... ont relevé appel de cette ordonnance le 26 mai 2008, dans des conditions de recevabilité non contestées ; Qu'au soutien de leur recours, les appelants indiquent essentiellement que le juge commissaire ne pouvait statuer, compte tenu de la préexistence d'une instance en cours, introduite par assignation du 27 décembre 2005, et reprise par réassignation du 10 avril 2008 ; (...) Qu'ils avaient intenté le 27 décembre 2005 une instance en résiliation du bail et qu'ils demandaient, outre cette résiliation, le paiement d'une provision de 91. 452, 92  correspondant au loyer perdu du fait de la fermeture du restaurant Le Tantra ; Que cette instance a été tout naturellement interrompue par la mise en redressement judiciaire de la société locataire ; Qu'ils ont intenté une autre instance le 10 avril 2008, pour demander un peu confusément à beaucoup de personnes, dont les constructeurs et les mandataires judiciaires personnellement, une indemnité provisionnelle de 4. 500. 000  ; Que c'est à juste titre que le juge-commissaire a observé que ces instances étaient étrangères à la production des propriétaires, laquelle avait d'ailleurs été faite sans mention d'une instance en cours ; Qu'il a déjà été relevé que l'instance introduite le 27 décembre 2005 avait l'objet spécifique de faire prononcer la résiliation du bail et de faire condamner le locataire à payer une provision correspondant au loyer perdu dans le cadre de la location du restaurant Le Tantra situé au rez-de-chaussée, 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DU PREMIER JUGE QUE sur la compétence, l'admission ou le rejet des créances est de la compétence du juge-commissaire, qui peut également constater que la contestation ne relève pas de sa compétence ou constater l'existence d'une procédure en cours ; Que les créances, dans les termes dans lesquels elles ont été déclarées, ne font pas l'objet d'une procédure judiciaire en cours lors de l'ouverture de la procédure collective ; Que dans sa déclaration de créance l'indivision ne mentionne pas que les créances déclarées font l'objet d'une procédure en cours ; Que l'indivision fait état d'une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Metz sous RG n° 06/ 00 345 initiée par une assignation du 27 novembre 2005 ; Que par cette procédure, l'indivision poursuivait la résiliation du bail commercial aux torts de la société Hôtelière Metz Centre Gare ; Que cette procédure ne porte pas sur les créances telles que déclarées par l'indivision ; Que la procédure introduite par assignation du 10 avril 2008, postérieure à l'ouverture de la procédure collective, et contre la société Hôtelière Metz Centre Gare, Maître A... ès-qualités et à titre personnel, Maître C...ès-qualités et à titre personnel, la société Norisko, Pertuy, JPL, AAG, Néo Restauration et Madame D..., n'est à l'évidence pas la reprise de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Metz sous le RG n° 06/ 00 345, 
ALORS QUE D'UNE PART, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un acte ; qu'en énonçant d'abord que l'instance en cours au jour du redressement judiciaire de la société Hôtelière Metz Centre Gare introduite par les bailleurs à l'encontre de la société preneuse le 27 décembre 2005 tendait à la résiliation du bail commercial aux torts de la société preneuse, tandis que cette assignation tendait également à la désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer les préjudices subis par les bailleurs du fait des agissements fautifs de la société preneuse et ensuite que l'assignation du 10 avril 2008 introduisait une autre instance tandis qu'elle précisait expressément réitérer l'exploit du 27 décembre 2005 la cour a dénaturé les assignations des 27 décembre 2005 (Prod. 13) et 10 avril 2008 (prod. 14) en violation de l'article 1134 du Code civil, 
ALORS QUE D'AUTRE PART, toute déclaration de créance doit contenir l'indication de la juridiction saisie si la créance fait l'objet d'un litige ; Qu'en énonçant que la déclaration de créance de l'indivision ne mentionne pas que les créances déclarées font l'objet d'une procédure en cours, alors que l'assignation en résiliation du bail délivrée le 27 décembre 2005 à la société Hôtelière Metz Gare Centre par les consorts Y... 
Z... était jointe à la déclaration de créance (Prod. 9), ce dont il résultait qu'elle comportait l'indication de la juridiction saisie, la cour d'appel a violé l'article 98, 3° du décret n° 2005-1677 du 28 décembre 2005, 
ALORS QU'EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, la cour qui statue sur la procédure de vérification des créances est tenue de s'assurer que la contestation relève du pouvoir juridictionnel du juge-commissaire ; Qu'à défaut, elle est tenue de surseoir à statuer sur l'admission de la créance ; Qu'en énonçant, pour se déclarer compétente pour statuer sur l'admission des créances, que l'instance en cours au jour du jugement d'ouverture de la procédure collective tendait à la résiliation du bail aux torts du locataire, alors que le juge-commissaire n'était pas compétent pour connaître de la contestation relative à l'exécution du contrat, fondement de la déclaration de créance, de sorte qu'elle était tenue de surseoir à statuer sur l'admission de la créance, la cour d'appel a violé l'article L. 624-2 du Code de commerce dans sa rédaction alors applicable. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance du juge commissaire ayant rejeté les créances déclarées par l'indivision Y... au titre des loyers et charges antérieurs au redressement judiciaire et d'avoir rejeté la créance déclarée à titre de dommages et intérêts, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts Y... font valoir subsidiairement au fond que la société locataire a entrepris des travaux sans étude préalable et sans accord des propriétaires conformément aux clauses du bail, et qu'elle a laissé l'immeuble dans un état de ruine ; Qu'ils estiment que la société locataire ne peut pas être dispensée du paiement des loyers, et qu'elle doit en outre la remise en état des lieux, d'un coût approximatif de 4 millions d'euros ; Qu'ils sollicitent subsidiairement une expertise du coût de cette remise en état ; Qu'ils concluent à l'infirmation de l'ordonnance entreprise, et qu'ils sollicitent la reconnaissance des créances de loyers et de charges pour lesquelles ils ont produit à titre privilégié, ainsi que d'une créance de réparation de 4 millions d'euros ; Que Maître A..., liquidateur judiciaire de la société Hôtelière Metz Centre Gare, et cette société concluent à la confirmation du rejet des demandes des propriétaires en faisant essentiellement valoir que ceux-ci ont manqué à leur obligation de délivrance des lieux loués ; Qu'ils sollicitent 10. 000  de dommages et intérêts pour procédure abusive et 10. 000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Que les pièces versées aux débats montrent que les consorts X... 
Y... 
Z..., propriétaire d'un immeuble à usage hôtelier à Metz, l'ont loué la société Hôtelière Metz Centre Gare le 4 juillet 2002, à la suite d'une promesse de bail du 26 mars ; Que le bail stipulait que le locataire prenait les lieux en l'état, et s'engageait à faire les réparations de toute nature, sauf à obtenir l'autorisation du propriétaire pour les travaux susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble et généralement pour tous travaux importants ; Que conformément à une stipulation finale du bail, le réaménagement de l'hôtel devait être effectué à la diligence de la société locataire ; Qu'un accord de principe lui a été donné à cette fin par un courrier du 26 mars 2002 de l'avocat des propriétaires, aux termes duquel celui-ci a confirmé leur accord pour le dépôt du permis de construire ; Que le locataire a fait procéder à la démolition des plafonds et des cloisons, mais que ces travaux ont mis à jour une ossature d'une résistance très problématique et insuffisante, constituée notamment de poutres de béton en train de s'effriter ; Que le bureau de contrôle a émis des réserves sur la poursuite des travaux dans ces conditions, et qu'une expertise a été mise en oeuvre ; Que les experts ont confirmé que la résistance de l'ossature hétéroclite et en mauvais état leur paraissait insuffisante, et qu'ils se sont interrogés sur l'état de cette ossature dans les deux niveaux du rez-de-chaussée loués à un restaurant à l'enseigne Le Tantra ; Qu'ils ont estimé qu'avant toute poursuite de la construction, il fallait examiner cette ossature, avec l'inconvénient corrélatif de devoir procéder à des investigations destructives dans les niveaux de restaurant ; Qu'ils ont indiqué qu'il ne leur paraissait pas possible de présumer une résistance suffisante dans un bâtiment destiné à l'accueil du public ; Qu'ils ont signalé que les investigations en la matière étaient très coûteuses et dépassaient 284. 000  pour leur coût spécifique, auxquels il y avait lieu d'ajouter 259. 000  pour les remises en état ; Que les travaux ont été arrêtés, d'autant que la mairie a pris un arrêté d'interdiction d'accès pour les locaux du rez-de-chaussée ; Que l'immeuble a été abandonné en l'état et que la société locataire a été placée en redressement judiciaire le 11 juillet 2006, puis en liquidation judiciaire le 8 janvier 2007 ; Que les propriétaires ont produit pour les loyers et les charges échus avant le redressement judiciaire, pour une indemnité de remise en état estimée à 4 millions d'euros, et également pour une somme de 39. 270 euros correspondant à l'occupation postérieure à l'ouverture de la procédure ; qu'au fond, il faut observer que les propriétaires ont bien donné leur accord de principe pour le réaménagement de l'hôtel, et que ce sont les premiers travaux de démolition des cloisons qui ont révélé un vice grave constitué par la faiblesse d'une sorte d'ossature hétéroclite ; Qu'en dépit de la clause qui mettait la totalité des travaux à la charge du locataire, le propriétaire demeurait tenu en principe d'une obligation de délivrance ; Qu'il a été jugé par un arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2008 que si par une clause expresse du bail, le preneur pouvait prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, le propriétaire ne pouvait, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il était tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; Que tel est bien le cas de l'espèce, où l'aménagement que devait faire le locataire a été empêché par la découverte d'un vice grave dans la structure de l'immeuble ; Qu'une autre décision du 5 juin 2002 a donné une solution identique, et dans le cadre d'une affaire exactement similaire, puisqu'elle concernait l'aménagement d'un hôtel, dont le coût s'était avéré beaucoup plus important du fait de la découverte de la nécessité de travaux imprévus ; Qu'en l'espèce, les propriétaires ont bien manqué à leur obligation de délivrer les lieux loués en remédiant aux vices graves qui empêchaient leur exploitation commerciale ; Que la cour confirme par conséquent que faute d'avoir exécuté leur obligation de délivrance, les propriétaires ne pouvaient réclamer ni loyers, ni charges, ni coût d'une remise en état rendue nécessaire par la découverte du vice ; Qu'en ce qui concerne l'occupation postérieure à l'ouverture de la procédure, celle-ci ne pouvait pas faire l'objet d'une production au passif de la liquidation judiciaire de la société, 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE les créances de loyers et charges sont contestées aux motifs que l'immeuble donné à bail était dans un état le rendant impropre à sa destination, selon rapports d'experts, ayant fait l'objet d'arrêtés de péril et d'interdiction d'accès ; Que les créances de loyers et charges postérieurs à l'ouverture de la procédure collective ne pouvant de surcroît figurer au passif comme n'étant pas nées antérieurement au jugement d'ouverture ; Que l'indivision soutient que l'arrêté de péril a été annulé, que le prétendu état impropre à sa destination de l'immeuble serait de la responsabilité exclusive de la société Hôtelière Metz Centre Gare, qu'il n'y a pas eu de décision dispensant la société Hôtelière Metz Centre Gare de régler les loyers ; que les pièces communiquées, le constat des experts, démontrent que l'immeuble, donné à bail par l'indivision Schaefer-Y...- Z... pour la réalisation d'un établissement hôtelier, était impropre à sa destination ; Que les motifs pour lesquels les arrêtés de péril ont été annulés ne peuvent masquer le péril existant, conséquence de l'état de l'immeuble ; Que l'interdiction d'accès à l'immeuble a été décidée ; Que la société Hôtelière Metz Centre Gare, à l'origine de la mise à jour de l'état de l'immeuble, n'est pas à l'origine de l'état de cet immeuble ; Que l'immeuble donné à bail est impropre à sa destination, il ne peut générer une créance de loyer, l'indivision qui a manqué à son obligation contractuelle ne peut détenir une créance au titre de loyers et charges ; Que le fait que la société Hôtelière Metz Centre Gare ait demandé en vain à être dispensée du règlement des loyers est sans conséquence, le débat ne portant pas sur l'existence de la créance de loyer ; Que les créances nées postérieurement à l'ouverture du redressement judiciaire ne peuvent par définition figurer au passif ; Que pour ces motifs, les créances déclarées au titre de loyers et charges antérieurs, postérieurs au redressement judiciaire sont rejetées ; Que la créance de dommages et intérêts est contestée aux motifs que l'indivision ne documente en aucune manière le chiffre de 4 millions d'euros, que la non perception de loyers Le Tantra est la conséquence de l'arrêté d'interdiction d'accès, que l'indivision confond la notion de préjudice conséquence de l'atteinte à un droit, avec le coût de la réhabilitation de son immeuble ; Que l'indivision répond que la non perception des loyers Le Tantra est la conséquence des travaux non autorisés par la société Hôtelière Metz Centre Gare qui ont provoqué l'arrêté d'interdiction d'accès, que le coût de la réhabilitation sera fixé après expertise judiciaire complémentaire que l'indivision sollicite ; Discussion : Que la créance déclarée à hauteur de 4. 000. 000  n'est de fait pas documentée ; Que de surcroît, pour le raisonnement, et par simple hypothèse, si un tel montant, ou moins, était justifié, il s'ajouterait théoriquement aux 3. 071. 938, 39  déjà investis par la SHMGC, ce qui représenterait un montant a fortiori totalement exorbitant ; Que l'indivision Schaefer-Y...- Z... semble fonder sa demande sur la non perception de loyers Le Tantra sur l'investissement nécessaire pour achever les opérations d'expertise, exécuter les travaux de finition, sur le montant total des travaux à exécuter pour terminer l'immeuble ; Que l'indivision précise que le montant des travaux sera très important et qu'il apparaît raisonnable de prévoir un investissement global évalué à 4. 000. 000  ; Que la multiplicité des fondements invoqués ne constitue pas une justification de la créance de dommages et intérêts déclarée ; Que la non perception de loyers résulte d'un arrêté d'interdiction d'accès dû à l'état de l'immeuble ; Que la référence à des travaux à exécuter pour terminer l'immeuble, à un investissement global, caractérise une recherche de financement de la réhabilitation de l'immeuble à l'état de ruine, par l'indivision, auprès de la société Hôtelière Metz Centre Gare ; Qu'il n'y a pas la recherche de réparer un préjudice causé par l'atteinte à un droit ; Que l'indivision ne peut se voir reconnaître une créance pour le montant qui serait nécessaire pour réhabiliter son immeuble ; Que pour ces motifs, la créance déclarée à titre de dommages et intérêts doit être rejetée, 
ALORS QUE D'UNE PART, le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un contrat ; Qu'en énonçant que le bail stipulait que le locataire prenait les lieux en l'état, et s'engageait à faire les réparations de toute nature, sauf à obtenir l'autorisation du propriétaire pour les travaux susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble, tandis que le bail du 4 juillet 2002 (Prod. 2) autorisait la société preneuse à faire toutes transformations intérieures, « mais à la condition expresse de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail en violation de l'article 1134 du Code civil, 
ALORS QUE D'AUTRE PART, sauf autorisation du bailleur, le preneur ne peut procéder à la transformation des lieux loués ; Qu'en énonçant que les propriétaires avaient donné leur accord de principe pour le réaménagement de l'hôtel par un courrier du 26 mars 2002 de leur avocat, aux termes duquel celui-ci avait confirmé leur accord pour le dépôt du permis de construire et que ce sont les premiers travaux de démolition des cloisons effectués par la société preneuse qui avaient révélé un vice grave, constitué par la faiblesse d'une sorte d'ossature hétéroclite, pour en déduire que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance, sans relever-comme l'y invitaient les bailleurs (Prod. 12, concl. p. 14, in fine)- que l'accord de principe donné par les bailleurs « pour le dépôt du permis de construire » qui ne vaut pas permis de démolir ne pouvait décharger la société preneuse des obligations résultant stipulations contractuelles lui imposant non seulement de soumettre aux bailleurs le détail des travaux projetés (bail p. 4, conditions particulières), mais encore d'obtenir leur autorisation expresse et écrite de réaliser des transformations intérieures, telles des démolitions, des déplacements d'escalier, des ouvertures dans les parquets et des percements de gros murs (bail, p. 3- charges et conditions), la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1728 du Code civil, 
ALORS QU'ENFIN, le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille ; Qu'il lui est interdit d'exécuter des travaux susceptibles de compromettre la solidité de l'immeuble ; Qu'en énonçant que ce sont les premiers travaux de démolition des cloisons qui ont révélé un vice grave, constitué par la faiblesse d'une sorte d'ossature hétéroclite, pour en déduire que les propriétaires avaient manqué à leur obligation de délivrance, sans rechercher-comme elle y était pourtant invitée par les bailleurs (Prod. 12, concl. p. 5, § 7, p. 6, § 6) faisant référence aux constatations des experts judiciaires (Prod. 3 p. 8 in fine) dont la mission avait été interrompue faute de consignation par la société preneuse-si « les démolitions de cloisons, planchers, faites avant reconnaissance et étude de l'existant » n'avaient pas perturbé « l'équilibre de la structure qui s'était fait avec mise en charge des cloisons », de sorte que les travaux entrepris par la société preneuse sans étude préalable de la structure existante avaient compromis la solidité de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1720 et 1728 du Code civil,