LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 5 janvier 2022
 Cassation partielle
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 17 F-D
 Pourvoi n° W 20-19.971 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JANVIER 2022
 La société Etablissement Grands Projets de Polynésie, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 8], a formé le pourvoi n° W 20-19.971 contre l'arrêt rendu le 4 juin 2020 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile, expropriation), dans le litige l'opposant :
 1°/ à Mme [M] [Z], épouse [W], domiciliée [Adresse 5],
 2°/ à Mme [D] [U], épouse [L], domiciliée [Adresse 4],
 3°/ à Mme [J] [A] [U], épouse [C], domiciliée [Adresse 9],
 4°/ à Mme [G] [N] [H] [I] [K], domiciliée [Adresse 10],
 5°/ à Mme [V] [F] [Z], domiciliée [Adresse 6],
 6°/ au commissaire du gouvernement, direction des affaires foncières, domicilié [Adresse 7], pris en la personne de Mme [X] [T],
 7°/ au procureur général près la cour d'appel de Papeete, domicilié en son parquet général, [Adresse 3],
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la société Etablissement Grands Projets de Polynésie, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts [Z]-[U], après débats en l'audience publique du 16 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. L'arrêt attaqué (Papeete, 4 juin 2020) fixe les indemnités revenant à Mme [M] [R] [Y] [Z], Mme [D] [P] [U], Mme [J] [A] [U], Mme [G] [N] [H] [I] [K] et Mme [V] [F] [Z] (les consorts [Z] [U]), par suite de l'expropriation, au profit de l'établissement Tahiti Nui aménagement et développement (TNAD), devenu Grands projets de Polynésie, de deux parcelles leur appartenant en indivision.
 Examen des moyens
 Sur le premier moyen, pris en sa première branche, sur le deuxième moyen, pris en ses première et cinquième branches, et sur le troisième moyen, ci-après annexés
 2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 Mais sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et quatrième branches
 Enoncé du moyen
 3. L'établissement Grands projets de Polynésie fait grief à l'arrêt de juger que les consorts [Z]-[U] doivent se voir allouer une indemnité d'expropriation et de fixer comme il le fait les indemnités, alors :
 « 2°/ que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou un an avant la déclaration d'utilité publique, sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et situés dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune ; que la cour d'appel ne pouvait retenir, pour juger que les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] étaient des terrains à bâtir, qu'elles étaient « situées dans un secteur situé dans une partie actuellement urbanisée » qu'après avoir recherché, ce qu'elle n'a pas fait, et ce qui lui était demandé si ces parcelles étaient situées dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme ; qu'en recherchant si les parcelles étaient situées en zone urbanisée sans avoir constaté l'absence d'un document d'urbanisme, la cour d'appel a ainsi méconnu l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française ;
 4°/ qu'en toute hypothèse, le double critère de desserte et de constructibilité pour retenir la qualification de terrain à bâtir est apprécié à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou un an avant la déclaration d'utilité publique ; que pour retenir la qualité de terrain à bâtir des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2], la cour d'appel a retenu que l'expropriation avait été réalisée « pour construire un immeuble de 6 étages » et que les parcelles étaient « potentiellement », c'est-à-dire dans le futur, « raccordables » ; qu'en retenant des éléments postérieurs à la date de référence pour retenir la qualification de terrain à bâtir, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, ou un an avant la déclaration d'utilité publique, la cour d'appel a méconnu l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française. »
 Réponse de la Cour 
 Vu l'article L. 13-15, II, 1°, du code de l'expropriation d'utilité publique applicable en Polynésie française :
 4. Selon ce texte, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains, et situés dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme rendu public ou approuvé, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune.
 5. Pour qualifier les parcelles expropriées de terrains à bâtir, l'arrêt retient qu'elles sont dans un secteur situé dans une partie actuellement urbanisée de la commune, qu'elles ont été expropriées pour la réalisation d'un projet d'envergure de construction d'un ensemble touristique et qu'il est prévu d'y construire un immeuble de six étages.
 6. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est fondée, d'une part, sur la situation des parcelles dans une partie urbanisée de la commune sans avoir préalablement constaté l'absence de document tenant lieu de plan d'urbanisme rendu public ou approuvé, et, d'autre part, sur des éléments relatifs au projet de l'expropriant, postérieurs à la date de référence, a violé le texte susvisé.
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré l'appel recevable et dit que les consorts [Z]-[U], pour être les propriétaires indivis par titre des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] expropriées doivent se voir allouer une indemnité d'expropriation, l'arrêt rendu le 4 juin 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
 Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete autrement composée ;
 Condamne Mme [M] [R] [Y] [Z], Mme [D] [P] [U], Mme [J] [A] [U], Mme [G] [N] [H] [I] [K] et Mme [V] [F] [Z] aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Etablissement Grands Projets de Polynésie
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 L'établissement TNAD, nouvellement dénommé Grands projets de Polynésie, FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que les consorts [Z]-[U], pour être les propriétaires indivis par titre des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] expropriées, devaient se voir allouer une indemnité d'expropriation et d'avoir fixé les indemnités dues pour la parcelle C [Cadastre 1], au titre de l'indemnité principale à la somme de 341.601.000 francs pacifiques et au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 51.240.150 francs pacifiques ;
 1°) ALORS QU'est de bonne foi celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre dont il ignore les vices ; que la bonne foi est présumée ; qu'il était exposé qu'au moment où le remblai de la parcelle C [Cadastre 1] avait été réalisé, en 1979, la Polynésie française était légitime à se croire propriétaire de cette parcelle C [Cadastre 1] qui possédait les caractéristiques du domaine public maritime naturel (ccl p. 10 et 11) ; que pour refuser de prendre en compte le remblai effectué lors de l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, la cour d'appel a retenu que la Polynésie française ne pouvait être de bonne foi, aux motifs notamment qu'une instance ayant pour objet la propriété des parcelles était pendante quand le remblaiement a été effectué ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions faisant valoir qu'au moment où le remblai avait été effectué aucune décision déclarant les consorts [Z] propriétaires de la parcelle C [Cadastre 1] n'avait été rendue, de sorte que s'agissant d'une terre qui avait toutes les caractéristiques d'une dépendance du domaine public naturel maritime, la Polynésie française pouvait s'en croire de bonne foi légitime propriétaire, la cour d'appel a méconnu l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
 2°) ALORS QUE, subsidiairement, même de mauvaise foi, le constructeur sur le fonds d'autrui a droit à une indemnité compensatrice lorsque le propriétaire a conservé les constructions effectuées sur son terrain sans en exiger la suppression ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a pas contesté que la Polynésie française avait procédé au remblaiement de la propriété des consorts [Z]-[U] et que ceux-ci avaient conservé les aménagements réalisés ; qu'en refusant de prendre en compte le remblai effectué lors de l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, pour l'unique raison que la Polynésie française ne pouvait être considérée comme étant de bonne foi, la cour d'appel a violé l'article 555 du code civil en ses alinéas 1, 3 et 4 ;
 3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, même de mauvaise foi, le constructeur sur le fonds d'autrui a droit à une indemnité compensatrice lorsque le propriétaire a conservé les constructions effectuées sur son terrain sans en exiger la suppression ; qu'en se bornant à énoncer que les « améliorations » réalisées ne pouvaient être indemnisées sans expliciter en quoi le remblaiement ayant transformé la parcelle C [Cadastre 1] immergée en parcelle émergée n'aurait pas constitué une construction, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 555 du code civil.
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
 L'établissement TNAD, nouvellement dénommée Grands projets de Polynésie, FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que les consorts [Z]-[U], pour être les propriétaires indivis par titre des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] expropriées doivent se voir allouer une indemnité d'expropriation, d'avoir fixé les indemnités dues pour la parcelle C [Cadastre 1], au titre de l'indemnité principale à la somme de 341.601.000 francs pacifiques et au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 51.240.150 francs pacifiques, d'avoir fixé les indemnités dues pour la parcelle C [Cadastre 2], au titre de l'indemnité principale à la somme de 119.925.000 francs pacifiques et au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 17.988.750 francs pacifiques ;
 1°) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou un an avant la déclaration d'utilité publique, sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et situés dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour retenir la qualification de terrain à bâtir, a relevé « qu'il était certain que toutes les parcelles qui les environnent sont raccordées ou potentiellement raccordables sans difficulté à un réseau électrique et à un réseau d'eau potable » (arrêt, p. 22 § 3) ; qu'en statuant ainsi, tandis que la circonstance que les parcelles environnantes, non désignées, seraient dans le futur hypothétiquement raccordables ne pouvait suffire à considérer comme réalisée la condition posée au II 1 a) de l'article L 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] étaient effectivement desservis par un réseau électrique et un réseau d'eau potable, et a violé le texte susvisé ;
 2°) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou un an avant la déclaration d'utilité publique, sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et situés dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune ; que la cour d'appel ne pouvait retenir, pour juger que les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] étaient des terrains à bâtir, qu'elles étaient « situées dans un secteur situé dans une partie actuellement urbanisée » (arrêt, p. 22 § 4) qu'après avoir recherché, ce qu'elle n'a pas fait, et ce qui lui était demandé (ccl. TNAD p. 21) si ces parcelles étaient situées dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme ; qu'en recherchant si les parcelles étaient situées en zone urbanisée sans avoir constaté l'absence d'un document d'urbanisme, la cour d'appel a ainsi méconnu l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française ;
 3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le double critère de desserte et de constructibilité pour retenir la qualification de terrain à bâtir est apprécié à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, ou un an avant la déclaration d'utilité publique ; qu'en omettant de préciser que les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] auraient été desservies et constructibles à la date de référence, en 2014, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française ;
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le double critère de desserte et de constructibilité pour retenir la qualification de terrain à bâtir est apprécié à la date de référence soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou un an avant la déclaration d'utilité publique ; que pour retenir la qualité de terrain à bâtir des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2], la cour d'appel a retenu que l'expropriation avait été réalisée « pour construire un immeuble de 6 étages » (arrêt, p. 22 § 4) et que les parcelles étaient « potentiellement », c'est-à-dire dans le futur, « raccordables » ; qu'en retenant des éléments postérieurs à la date de référence pour retenir la qualification de terrain à bâtir, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, ou un an avant la déclaration d'utilité publique, la cour d'appel a méconnu l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française ;
 5°) ALORS QUE, infiniment subsidiairement, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête publique ou un an avant la déclaration d'utilité publique, sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et situés dans un secteur désigné comme constructible par un document tenant lieu de plan d'urbanisme ou bien en l'absence d'un tel document situés dans une partie actuellement urbanisée de la commune ; qu'en retenant que la parcelle C [Cadastre 2] était un terrain à bâtir, c'est-àdire un terrain constructible tout en relevant qu'il s'agissait d'un terrain toujours totalement immergé (arrêt, p. 24, § 3), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a méconnu l'article L 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la Polynésie française.
 TROSIEME MOYEN DE CASSATION 
 L'établissement TNAD, nouvellement dénommé Grands projets de Polynésie, FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que les consorts [Z]-[U], pour être les propriétaires indivis par titre des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] expropriées devaient se voir allouer une indemnité d'expropriation, d'avoir fixé les indemnités dues pour la parcelle C [Cadastre 1], au titre de l'indemnité principale à la somme de 341.601.000 francs pacifiques et au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 51.240.150 francs pacifiques, d'avoir fixé les indemnités dues pour la parcelle C [Cadastre 2], au titre de l'indemnité principale à la somme de 119.925.000 francs pacifiques et au titre de l'indemnité de remploi à la somme de 17.988.750 francs pacifiques ;
 1°) ALORS QUE les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; que la cour d'appel n'a pas précisé à la date à laquelle elle s'est placée pour évaluer les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] et a ainsi violé l'article L 13-15 I du code de l'expropriation applicable à la Polynésie française ;
 2°) ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'il est tenu compte, pour l'évaluation du bien, des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente celui-ci ; qu'en relevant que la terre appartenant aux consorts [Z] « s'étendait jusqu'à la bordure interne des eaux profondes du lagon, sous charge d'une servitude de passage au profit des embarcations » (arrêt, p. 18 dernier §) et en s'abstenant de prendre en considération cette servitude pour l'estimation de la parcelle C [Cadastre 2], la seule toujours immergée et donc soumise à la servitude de passage, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a méconnu l'article L 13-15 I du code de l'expropriation applicable à la Polynésie française ;
 3°) ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir, seulement et uniquement, l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation ; qu'en énonçant qu'elle devait rechercher quel aurait été le prix de vente des parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] si les consorts [Z] n'avaient pas été expropriés et qu'ils avaient pu disposer de leur propriété de gré à gré (arrêt p. 24 § 2), la cour d'appel n'a pas respecté le principe de réparation posé par l'article L 13-13 du code de l'expropriation applicable à la Polynésie française.