LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mars 2016), que, par ordonnance du 18 décembre 2006, le juge de l'expropriation a prononcé, au profit de la Société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris (SIEMP), le transfert de propriété des lots dépendant du syndicat des copropriétaires du 3 Cité Germain Pilon à Paris, sur le fondement d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable du 20 juillet 2005 et d'un arrêté portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité du 10 août 2006 du préfet de Paris ; que, ces arrêtés ayant été annulés par une décision irrévocable de la juridiction administrative, la société civile professionnelle Valliot, ès qualités de liquidatrice du syndicat des copropriétaires, a saisi le juge de l'expropriation, sur le fondement des articles L. 12-5 et R. 12-5 du code de l'expropriation, pour faire constater la perte de base légale de l'ordonnance et obtenir le paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que la SIEMP et la ville de Paris font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires des dégradations subies par les parties communes de l'immeuble, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après jugement du 5 mai 2014 rectifié le 8 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 ;
Mais attendu qu'ayant retenu, souverainement, que, si l'immeuble était en mauvais état au moment de l'ordonnance d'expropriation, il ressortait notamment du constat d'huissier de justice du 31 mai 2007 et du rapport de mission de la SCP d'huissiers de justice du 12 février 2007, soit à une époque proche de l'ordonnance d'expropriation, que les murs et plafond des parties communes étaient recouverts d'une toile de verre de facture récente, que le linoleum de sol à tous les étages était en bon état, que les conduits verticaux : eaux, vannes, eaux usées et le conduit d'arrivée d'eau alimentant l'immeuble étaient en bon état, que certains appartements étaient en bon état, en particulier trois des appartements de M. X..., et, exactement, que l'obligation à indemnisation de la SIEMP et de la ville de Paris était à la mesure des dégradations qui étaient résultées de l'expropriation irrégulière pour l'immeuble à compter de la date de l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces dégradations étaient celles résultant en particulier de l'aggravation de l'état de l'immeuble du fait de l'arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SIEMP et la Ville de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société immobilière d'économie mixte de la Ville de Paris et la Ville de Paris.
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné in solidum la SIEMP et la VILLE DE PARIS à indemniser le syndicat des copropriétaires du 3 cité Germain Pilon à Paris 18e des dégradations subies par les parties communes de cet immeuble postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à restitution de l'immeuble après jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le procès-verbal de transport du juge de l'expropriation du 26 septembre 2007, dont les mentions ne sont pas remises en question par les parties, fournit des renseignements utiles sur l'état de l'immeuble à une époque encore assez proche de l'ordonnance d'expropriation, que le juge a souligné le caractère exceptionnel de la situation de l'immeuble, à proximité de la rue des Abbesses où se trouvent cafés, restaurants, petits commerces de bouche variés ; qu'il a noté le charme et l'agrément des lieux dans un des quartiers les plus pittoresques de Paris, de réputation mondiale, que le juge de l'expropriation a également relevé que l'immeuble présentait alors une façade sur rue malmenée par les désordres divers (affaissements, fissures), par un entretien néglige et par des interventions inesthétiques (bandeaux de béton brut horizontaux) ; que des étais spectaculaires s'appuyaient sur cette façade et la masquaient partiellement ; que ladite façade, indépendamment des travaux et des désordres, correspondait à un immeuble de très modeste facture, remanié à plusieurs reprises sans précaution esthétique ; que le couloir à l'entrée de l'immeuble, partant en biais, était très étroit, que l'immeuble était en travaux, ceux-ci étant destinés à l'empêcher de basculer vers la cour, côté sud ; que l'architecte de l'immeuble, présent sur les lieux, a précisé qu'il s'agissait d'installer une structure métallique sur toute la hauteur et la largeur du bâtiment, qu'il avait ainsi été nécessaire d'accéder au sous-sol, sous l'appartement de Mme Y..., l'une des copropriétaires du rez-de-chaussée, dont le logement n'était plus qu'une ruine, les murs ayant disparu, le plancher ayant été supprimé sur plusieurs mètres carrés, des gravats s'amoncelant, qu'il apparaît que si l'immeuble en cause faisait l'objet de désordres anciens, les copropriétaires avaient enfin, maigre d'importantes difficultés de trésorerie, décidé de réaliser des travaux de structure et de confortation, dont l'exécution avait effectivement commencé'qu'ils ont d'ailleurs obtenu l'autorisation judiciaire de les poursuivre, jusqu'à ce que le tribunal de grande instance décide de leur interruption, eu égard à la survenance de l'ordonnance d'expropriation, qui n'avait pas encore été invalidée ; qu'il n'est aucunement établi que les travaux opiniâtrement sollicités, certains des copropriétaires étant particulièrement déterminés, n'auraient pu être menés à bien de façon satisfaisante par le syndicat des copropriétaires si l'expropriation n'avait pas eu lieu, que si la SIEMP est effectivement devenue propriétaire des lots expropriés à compter de l'ordonnance d'expropriation, elle n'ignorait pas l'existence des recours formés par le syndicat de copropriétaires, ainsi que par plusieurs copropriétaires et la possibilité que ces recours soient couronnés de succès ; qu'elle ne pouvait ainsi que savoir que, dans cette hypothèse, il lui appartiendrait, en vertu de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation, de supporter toutes les conséquences défavorables de l'opération jugée irrégulière, quand bien même, elle n'était pas l'auteur des décisions mises à néant ; qu'elle ne peut prétendre faire supporter au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires les conséquences défavorables pour le bâtiment des sept années pendant lesquelles elle a assuré seule la responsabilité de son entretien et de sa gestion, de sorte que l'état des lieux résultant de l'arrêté du préfet de police du 25 juin 2014 ne peut leur être opposé comme étant celui correspondant à l'état de l'immeuble lors de l'ordonnance d'expropriation ; qu'elle ne peut davantage reprocher le non-achèvement des travaux dont elle a obtenu en justice l'interruption, laquelle est intervenue, non pas en raison d'un prétendu non-respect des règles de l'art mais pour la seule raison que la SIEMP était devenue, à compter de l'ordonnance d'expropriation, la seule propriétaire de l'immeuble, que si l'immeuble était en mauvais état au moment de l'ordonnance d'expropriation, il ressort notamment du constat d'huissier de la SCP d'huissiers de justice Pecastaing du 31 mai 2007 et du rapport de mission de la SCP d'huissiers de justice du 12 février 2007, soit une époque proche de l'ordonnance d'expropriation, que les murs et plafond des parties communes étaient recouverts d'une toile de verre de facture récente ; que le linoleum de sol à tous les étages était en bon état, que les conduits verticaux : eaux, vannes, eaux usées et le conduit d'arrivée d'eau alimentant l'immeuble étaient en bon état ; que certains appartement étaient en bon état, en particulier trois des appartements de M. X... ; que l'obligation à indemnisation de la SIEMP et de la ville de Paris est à la mesure des dégradations qui sont résultées de l'expropriation irrégulière pour l'immeuble, à compter de la date de l'ordonnance d'expropriation, résultant en particulier d'une éventuelle aggravation de l'état de l'immeuble du fait de l'arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années, que l'existence de telles dégradation ressort notamment du constat de Me A..., huissier, du 19 décembre 2014, à la réouverture de l'immeuble ; qu'il ne peut pour autant être imputé aux appelantes le coût de l'entière réfection de l'immeuble comme si celui-ci avait été entièrement en parfait état ou même le coût d'une partie des travaux entrepris ; qu'il ne peut leur être davantage fait supporter les éventuels désordres résultant de sondages effectués dans des parties privatives pour la réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux destinés à stabiliser l'immeuble, ou d'une façon générale, les effets des travaux diligentés par le syndicat des copropriétaires ; que les pièces versées aux débats ne permettent pas à la cour de chiffrer le coût des seuls travaux de remise en état imputables aux appelantes et devant être mis à leur charge ; qu'en effet, ne peuvent en rien être pris en considération les travaux effectués par M. B..., dès lors que l'ordonnance sur requête rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris, le désignant en qualité d'expert, a été ensuite rétractée par la cour d'appel de Paris, ce qui la prive rétroactivement de toute valeur cette décision, ainsi que, par voie de conséquence, tous les actes que l'expert, non valablement désigné, a pu réaliser ; que les frais afférents à son intervention ne pourront par suite être mis à la charge des appelantes ; qu'il n'est pas par ailleurs justifié par les parties de l'existence d'une expertise valide en cours d'exécution, de nature à permettre à la cour de disposer des éléments d'information qui lui sont nécessaires pour trancher le litige qui lui est soumis, de sorte qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'hypothétique dépôt du rapport d'expertise de M. C... ; que le jugement doit être confirmé sur ce point ; que dans ces conditions qu'il convient de recourir, avant dire droit plus amplement sur l'indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires, à une nouvelle mesure d'instruction dont la mission sera précisée dans le dispositif de cette décision » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « sur l'état des biens lorsqu'ils ont été expropriés, il résulte de la lecture du procès-verbal de transport du juge de l'expropriation du 26 septembre 2006 :- que l'immeuble était l'objet de désordres anciens (datés en 1882, 1885, 1900), liés au mauvais état du réseau d'assainissement,- qu'un affaissement du terrain et les désordres subséquents étaient signalés en 1955,- que cet immeuble est au droit d'une voie ayant subi en 1979 un affaissement, en 1981 un effondrement de la chaussée, en 1982, une réfection de l'égout central sous la chaussée, cette réfection ayant elle-même donné lieu à la mise en place d'étais spectaculaires placés de part et d'autre la voie, et toujours présents à ce jour,- que depuis au moins 2001, l'immeuble faisant l'objet de diagnostics, visites techniques, expertises commandée par son mauvais état,- que le 25 mai 2001, un arrêté préfectoral déclarait l'immeuble insalubre remédiable et faisait injonction à la copropriété d'effectuer des travaux,- que le 24 mai 2004, un arrêté préfectoral de péril enjoignait les copropriétaires d'assurer la stabilité de l'immeuble,- que les logements visités étaient exigus, vétustes et très modestement équipés, qu'ils paraissaient hors d'eau, certains étant occupés par des locataires, les autres étant vides ; qu'il résulte encore des pièces versées aux débats et notamment des motifs de l'arrêt de la cour administrative de Paris en date du 11 mars 2011, que l'immeuble était affecté en juillet 2005 de divers désordres consistant en une vétusté et un affaiblissement des éléments porteurs verticaux et horizontaux, un mauvais état des murs et revêtements, la présence d'humidité dans les parties communes et privatives, la dangerosité des installations électriques et la présence de plomb dans les peintures ; que les travaux de confortement de l'immeuble, lequel menaçait de basculer, ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2005 pour une enveloppe de 170. 000 euros ; que par la suite, la copropriété a signé un devis proposé par une entreprise (CDI) le 4 novembre 2006, pour une somme bien inférieure, de 86. 885 euros ; que les travaux nécessaires à la cessation du péril menaçant l'immeuble (basculement) étaient donc compris dans une fourchette allant de 80. 000 euros à 170. 000 euros ; qu'en tout état de cause, l'état de l'immeuble nécessitait une mise de fonds de la part du syndicat des copropriétaires ; que sur l'état des biens restitués, sans contestation possible, l'état de l'immeuble aujourd'hui est beaucoup plus dégradé que celui observé lors de l'expropriation ; qu'il est admis que l'immeuble n'a pas été maintenu fermé depuis son expropriation ; qu'à ce jour, les parties communes sont dévastées, certains murs ou certains planchers sont éventrés pour les besoins des sondages puis des travaux de reprise ; qu'il n'y a plus de réseaux de distribution ; que les parties communes nécessitent donc aujourd'hui une réhabilitation complète en ce compris une partie de la toiture ; que la dégradation est telle que le commissaire du gouvernement évalue l'immeuble sur la base de la seule valeur du terrain ; que l'origine de cette aggravation de l'état de l'immeuble est indéterminée ; que les copropriétaires sont certes intervenus dans l'immeuble alors qu'ils n'en étaient plus propriétaires, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation ; que la S. I. E. M. P. et la Ville de Paris à ce titre font valoir qu'ils ont contribué à leur propre dommage en engageant des travaux dans un immeuble qui n'était plus le leur ; que les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires font valoir que la S. I. E. M. P. après avoir empêché les travaux, a laissé l'immeuble se dégrader, ouvert au plein vent depuis des années ; qu'il convient d'observer que l'intervention dans l'immeuble des copropriétaires, par la voie du syndicat des copropriétaires, a pu prospérer en vertu d'autorisations régulièrement sollicitées et accordées par plusieurs décisions de justice ; que si ces décisions de justice ont, près de deux années plus tard, été annulées à la demande de la S. I. E. M. P., il apparaît que le syndicat des copropriétaires a agi dans un cadre juridictionnel régulier, représenté par un mandataire de justice ; qu'il est certain que le syndicat des copropriétaires et à travers lui, les copropriétaires, ont persisté dans leur intention d'intervenir dans un immeuble dont la propriété avait été transférée à l'autorité expropriante, prétentions qui ne pouvaient que générer la résistance de l'autorité expropriante, propriétaire de l'immeuble ; qu'il est encore certain que les errements de cette procédure résultent pour beaucoup du choix de procéder à une expropriation au visa de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970, limitant l'indemnité à la seule valeur du terrain, alors que l'immeuble était élevé de 6 étages et situé dans l'un des quartiers les plus prisés de la ville ; que dans ces conditions, il ne sera pas pris en considération les manquements allégués par la S. I. E. M. P. et la Ville de Paris pour minorer les dommages et intérêts dus au syndicat des copropriétaires au titre de l'opération irrégulière » ;
ALORS QUE, premièrement, si l'administration, tenue de restituer l'immeuble à la suite de l'annulation de la décision fondant l'expropriation, doit indemniser l'exproprié de la dépréciation subie par le bien du fait de son usage, en revanche, elle n'est pas tenue de la dépréciation liée à la seule vétusté résultant de l'effet du temps ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont eux-mêmes constaté l'état de délabrement de l'immeuble qui avait justifié l'adoption de différents arrêtés de péril depuis 2001 ; qu'en mettant néanmoins à la charge de la SIEMP et de la VILLE DE PARIS l'ensemble des dégradations apparues entre 2006 et 2014, sous la seule réserve de celles liées aux travaux entrepris par la copropriété, sans réserver les dégradations liées au simple effet du temps, les juges du fond ont violé l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation, devenu l'article R. 223-6 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, tenue de restituer l'immeuble à la suite de l'annulation de la décision fondant l'expropriation, l'administration ne peut avoir à supporter les dégradations que la copropriété et les copropriétaires auraient eu à supporter eu égard à l'état qui était celui de l'immeuble antérieurement à son expropriation ; qu'en mettant à la charge de la SIEMP et de la VILLE DE PARIS toutes les dégradations survenues entre 2006 et 2014, sous la seule réserve de celles consécutives aux travaux entrepris par la copropriété, sans vérifier, comme il lui était demandé, si ces autres dégradations ne trouvaient pas leur origine dans l'état initial de l'immeuble et n'auraient pas dû, dès lors, être supportées par la copropriété et les copropriétaires, la cour d'appel a à tout le moins privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 12-5-4 du code de l'expropriation, devenu l'article R. 223-6.