LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 décembre 2020
Cassation
Mme BATUT, président
Arrêt n° 790 F-D
Pourvoi n° F 19-13.697
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 DÉCEMBRE 2020
La société Les Bégonias, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-13.697 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Les Bégonias, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 13 novembre 2018), à l'issue de la signature d'un compromis prévoyant l'acquisition par la SCI Les Bégonias (l'acquéreur) d'un terrain au prix de 385 710 euros toutes taxes comprises auprès de la société Saint Mesmin (le vendeur) et le paiement par ce dernier de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) d'un montant de 63 210 euros, la vente a été réitérée avec une TVA ramenée à 9 948 euros, par acte authentique reçu le 27 juin 2014 par M. B..., notaire, avec la participation de Mme F... (le notaire), notaire associée de la société civile professionnelle [...] (la SCP notariale).
2. Estimant que le notaire avait commis une faute en mentionnant dans l'acte authentique un montant différent de TVA, l'acquéreur a assigné la SCP notariale en responsabilité et indemnisation.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
3. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le notaire engage sa responsabilité lorsqu'il n'a pas informé l'acquéreur d'une différence de prix figurant dans le compromis de vente et dans l'acte authentique, sauf s'il est établi que l'acquéreur avait déjà connaissance de la différence litigieuse ou qu'il a commis une faute présentant les caractères d'une cause exonératoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le notaire avait commis une faute en ce qu'il n'avait pas vérifié la concordance du prix de vente entre le compromis et l'acte authentique et n'avait pas rempli son obligation de conseil en n'ayant pas appelé l'attention des parties, ni suscité des explications sur cette différence de prix ; qu'en retenant, pour exclure tout lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices liés au surcoût supporté par l'acquéreur, que ce dernier avait fait le choix de réitérer la vente, sans à aucun moment constater que son choix aurait été éclairé, en connaissance de la discordance de prix entre les actes, ou aurait constitué une faute propre à exonérer le notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :
4. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
5. Pour rejeter les demandes de l'acquéreur, après avoir relevé que le notaire a commis une faute en ce qu'il n'a pas vérifié la concordance du montant de la TVA à la charge de celui-ci entre le compromis de vente et l'acte authentique, ni rempli son obligation de conseil à défaut d'avoir appelé l'attention des parties ou suscité des explications sur cette différence de prix, l'arrêt retient que l'acquéreur, qui a fait le choix de réitérer la vente, n'établit pas le lien de causalité entre la faute du notaire et son préjudice.
6. En se déterminant ainsi, sans s'assurer, par une information complète et circonstanciée, de l'intention des parties au regard de la discordance de prix entre les actes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne la SCP [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP [...] et la condamne à payer à la SCI Les Bégonias la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Les Bégonias
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté la SCI Les Bégonias de l'ensemble de ses prétentions et de l'AVOIR condamnée aux dépens.
AUX MOTIFS QUE « sur la faute : Il est constant que lorsque le notaire agit en qualité d'officier ministériel, sa responsabilité est délictuelle, responsabilité qui vaut tant pour sa tâche d'authentification que de rédaction, que de conseil. Le devoir de conseil est dû par le notaire même lorsqu'il se contente de donner forme authentique à une convention arrêtée par les parties en dehors de lui. Il doit veiller à l'efficacité technique, pratique des actes qu'il instrumente. L'obligation de conseil est due à l'égard des deux parties. Force est de relever que le notaire avait toute possibilité de contrôler, vérifier la concordance entre le compromis et l'acte authentique. La seule lecture attentive des actes permettait de relever la différence. Maître F... qui doit rapporter la preuve de ce qu'il a exercé son obligation de conseil ne justifie nullement avoir appelé l'attention des parties, de son client sur la différence, avoir suscité des explications, éclaircissements sur ce point. Il est constant que la présence de plusieurs notaires n'est pas de nature à atténuer la responsabilité du notaire qui se contente d'authentifier un acte établi par un autre notaire. Il est enfin constant que la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire, n'est pas subordonnée à la poursuite préalable contre d'autres débiteurs. La faute est donc caractérisée. Sur le préjudice : Il appartient à la SCI Les Begonias de démontrer un préjudice en relation de causalité avec la faute du notaire. La SCI pouvait faire le choix de ne pas réitérer la vente, choix qui ne fut pas le sien. Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes d'indemnisation faute d'établir un lien direct entre la faute du notaire et son préjudice » ;
1) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, le notaire soutenait dans ses conclusions d'appel que l'acquéreur ne pouvait obtenir l'indemnisation du préjudice constitué par la différence de prix figurant dans le compromis de vente et dans l'acte authentique, dès lors qu'il s'agissait d'une simple erreur matérielle que l'acquéreur s'était abstenu de faire rectifier en justice, et qu'il ne pouvait non plus réclamer l'indemnisation du préjudice complémentaire résultant de la souscription d'un prêt pour faire face au surcoût litigieux, dès lors qu'il s'agissait d'un choix de gestion dont le notaire n'avait pas à supporter la charge d'une part, le préjudice invoqué faisant l'objet d'une évaluation forfaitaire d'autre part ; qu'en retenant qu'il n'était pas établi que la faute du notaire ait été en lien avec le préjudice subi par l'acquéreur puisque celui-ci avait fait le choix de réitérer la vente, la cour d'appel, qui a soulevé d'office ce moyen sans inviter les parties à s'en expliquer préalablement, a violé l'article 16 du code de procédure civile.
2) ALORS QUE le notaire engage sa responsabilité lorsqu'il n'a pas informé l'acquéreur d'une différence de prix figurant dans le compromis de vente et dans l'acte authentique, sauf s'il est établi que l'acquéreur avait déjà connaissance de la différence litigieuse ou qu'il a commis une faute présentant les caractères d'une cause exonératoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que le notaire avait commis une faute en ce qu'il n'avait pas vérifié la concordance du prix de vente entre le compromis et l'acte authentique et n'avait pas rempli son obligation de conseil en n'ayant pas appelé l'attention des parties, ni suscité des explications sur cette différence de prix ; qu'en retenant, pour exclure tout lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices liés au surcoût supporté par l'acquéreur, que ce dernier avait fait le choix de réitérer la vente, sans à aucun moment constater que son choix aurait été éclairé, i.e. en connaissance de la discordance de prix entre les actes, ou aurait constitué une faute propre à exonérer le notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.