LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Joint les pourvois n° B 15-13.102 et X 15-17.123 ;
 	Attendu, selon les arrêts attaqués (Chambéry, 17 décembre 2013 et 14 octobre 2014), que la société Le Bois des Chiens a vendu en l'état futur d'achèvement un chalet de montagne à la société civile immobilière Vavigi (la SCI) ; que la livraison, qui devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2008, a eu lieu le 19 mai 2009 ; que la SCI a assigné la société Le Bois des chiens en indemnisation du retard de livraison ; qu'à titre reconventionnel, celle-ci a demandé le paiement du solde du prix, outre les intérêts de retard ;
 	Sur le moyen unique du pourvoi n° B 15-13.102 de la SCI :
 	Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer les intérêts au taux de 1% par mois, à compter du 19 mai 2009, sur les sommes de 199 083,91 euros représentant le solde du prix de vente et de 89 646,55 euros représentant le coût des travaux supplémentaires ;
 	Mais attendu qu'ayant constaté que la SCI ne contestait pas devoir à la société Le Bois des Chiens la somme totale de 288 730,46 euros, au titre du solde du prix de vente et des travaux supplémentaires, et souverainement retenu que la SCI aurait dû payer cette somme le 19 mai 2009, jour de la remise des clefs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
 	Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique du pourvoi n° X15-17.123 de la société Le Bois des Chiens qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE les pourvois ;
 	Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes  ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyen produit au pourvoi n° B 15-13.102 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société  Vavigi, 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR assorti la condamnation de la société Vavigi à payer à la société Le Bois des Chiens les sommes de 199.083,91 euros représentant le solde du prix de vente et 89.646,55 euros représentant le coût des travaux supplémentaires, d'intérêts au taux de 1% par mois à compter du 19 mai 2009 ;
 AUX MOTIFS QU'il est constant que la société Vavigi aurait dû payer le solde du prix lors de la remise des clés, c'est-à-dire le 19 mai 2009, date qui servira de point de départ aux intérêts contractuels de 1 % par mois ;
 ALORS QUE l'inexécution de ses obligations par une partie peut justifier que son cocontractant suspende l'exécution de ses propres obligations ; qu'en assortissant la condamnation de la SCI Vavigi à payer le solde du prix de vente d'intérêts de retard au taux de 1 % par mois à compter de la remise des clés sans rechercher, comme elle y était invitée, si les défauts de conformité, les non-façons et le retard qu'elle constatait elle-même ne justifiaient pas le refus de paiement de la SCI Vavigi, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
 Moyen produit au pourvoi n° X 15-17.123 par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Le Bois des Chiens
 Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué tel que rectifié par l'arrêt du 14 octobre 2014 d'avoir condamné la société LE BOIS DES CHIENS à payer à la société VAVIGI la somme de 158 400 euros au titre des pénalités de retards et les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE selon une disposition figurant en haut de page 31 de l'acte de vente, pour l'appréciation des événements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension du délai d'achèvement, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par un expert choisi contradictoirement par elles et payé par l'acquéreur ; que le moyen est invoqué par la société VAVIGI en page 11 de ses conclusions ; qu'un rapport d'expertise judiciaire constitue le certificat prévu par cette disposition, qu'il en résulte que l'appréciation de Monsieur X.... ne peut être remise en cause, selon laquelle la prise de possession est intervenue avec un retard de 176 jours, qu'ainsi, le montant des pénalités de retard s'élèverait à 158 400 euros, disposition dont la société VAVIGI demande la confirmation ; que la société LE BOIS DES CHIENS soutient que cette indemnisation constituerait une clause pénale et qu'elle serait manifestement excessive ; qu'il convient d'apprécier ce caractère par rapport à la norme AFNOR NFP 03.001 qui constitue un usage constant dans le bâtiment ; que selon l'article 9.5, de cette norme, sauf stipulation différente, il est appliqué, après une mise en demeure, une pénalité journalière de 1/1000ème du montant du marché, le montant des pénalités est plafonné à 5% du montant du marché ; que selon la norme AFNOR, le taux des pénalités serait donc de l'ordre de l'ordre de 3 000 euros par jour de retard ; qu'en l'espèce, le taux prévu par l'acte est proche de celui, beaucoup moins élevé, prévu par l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation pour les contrats de construction de maisons individuelles, c'est-à-dire 1/3000ème du montant du marché par jour de retard ; que l'application du plafonnement prévu par la norme AFNOR, conduirait à un chiffre très proche de celui de 158 400 euros, qu'il en résulte que le montant des pénalités de retard ne présente pas de caractère manifestement excessif 
 ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE dans l'acte de vente, il est prévu que le vendeur s'engage expressément à livrer le chalet au plus tard le 15 novembre 2008 et qu'en cas de retard, il sera versé à l'acquéreur une pénalité de 900 euros par jour de retard ; qu'il est précisé que s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension de délai, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ; qu'il est encore prévu à l'acte que dans le cas où l'acquéreur, postérieurement à la signature de l'acte et avant l'achèvement des travaux désirerait que des modifications soient apportées à son bien ou que des travaux fussent exécutés, il devra s'adresser au vendeur lequel fera apprécier par le maître d'oeuvre si les travaux sont réalisables ; le vendeur établira d'accord avec l'acquéreur, par avenant écrit et préalable, la nature des travaux sur le délai de livraison ci-dessus prévu ; que le chalet a été livré le 19 mai 2009 ; qu'il ressort du rapport d'expertise de Monsieur X... que le chantier devait démarrer le 1er juin 2008 pour se terminer le 15 novembre 2008, soit 198 jours d'exécution ; que le chalet a été livré avec 184 jours de retard ; que Monsieur X... n'a pas retenu de journées d'intempéries, ni d'autres causes de suspension mais a pris en compte une incidence de 8 jours s'agissant des travaux supplémentaires réclamés par l'acquéreur en cours de chantier ; que Monsieur X... a calculé un montant de 89 646,50 euros de travaux supplémentaires et des travaux en moins-values pour 24 979,89 euros soit une plusvalue réelle de 64 667,61 euros ; que Monsieur X... a considéré que ces travaux apportaient une perturbation au déroulement du chantier et retenu sur la base d'une calcul théorique résultant d'un ratio prix du marché/nombre de jours prévus pour l'exécution, un report de 8 jours au bénéfice du vendeur ; que de 184 jours de retard, Monsieur X... a donc mis à la charge de la société LE BOIS DES CHIENS un retard de livraison de 176 jours, soit 158 400 euros de pénalités de retard ; que la société LE BOIS DES CHIENS critique les calculs de l'expert judiciaire et s'appuie sur le rapport non contradictoire de Monsieur Y... qui considère que la date de livraison prévue au marché pouvait être tenue compte tenu des travaux modificatifs demandés par l'acquéreur ; Monsieur Y... a établi un nouveau planning sur la base de tous les bons de commande signés concernant les modifications apportées par le client et de reporter le temps de travail initialement prévu sur le marché à la date d'acceptation des nouveaux devis ; qu'il conclut que, hors intempéries, la livraison ne pouvait intervenir avant le 23 mars 2009 ; que l'approche de Monsieur Y... est certes moins théorique que celle de Monsieur X... mais ne prend pas en considération la clause contractuelle selon laquelle il appartient au vendeur d'établir par voie d'avenant écrit et préalable, en accord avec l'acquéreur, en cas de modifications et travaux supplémentaires un document informant l'acquéreur de l'incidence desdits travaux sur les délais de livraison initialement prévus ; que le vendeur sait qu'il a pris des engagements drastiques, sanctionnés par de lourdes pénalités de retard, s'agissant du délai de livraison, parce que cette date de livraison était un élément essentiel du contrat et la clause contractuelle susdite lui rappelle que, en cas d'immixtion importante du client de nature à retarder l'issue des travaux, il doit avoir l'accord de ce dernier pour convenir d'un report de la date de livraison ; que si le vendeur ne prend pas la précaution d'obtenir un accord préalable de l'acquéreur sur un report de la date d'achèvement des travaux supplémentaires, il prend le risque en cas de livraison tardive de supporter les pénalités de retard ; que c'est le cas en l'espèce ; qu'en conséquence, il ne peut être retenu la date du 23 mars 2009 proposée par Monsieur Y... comme date de livraison hors intempéries pour cause de travaux supplémentaires ; que le fait pour le vendeur d'avoir accepté d'exécuter des travaux supplémentaires a en effet une double incidence sur les délais : celle du temps d'exécution en plus, à proprement parler, et celle liée aux intempéries puisque, alors que le chantier devait être terminé en novembre, il s'est poursuivi pendant l'hiver, période pendant laquelle les difficultés atmosphériques en pays d'altitude peuvent contraindre les constructeurs à cesser leurs activités ; que c'est au vendeur qui n'a pas expressément informé l'acquéreur de l'incidence des travaux supplémentaires sur la durée du chantier de supporter les conséquences des intempéries hivernales que dès lors, il ne peut être accepté de prendre en compte toutes les intempéries de la période postérieure au mois de novembre 2008 et c'est justement que Monsieur X... a examiné lesdites intempéries sur la période de juin à fin novembre 2008 ; que Monsieur X... a indiqué que, sur cette période, on pouvait relever deux jours de précipitations dangereuses avec une hauteur de neige de 30cm au sol avec accès dangereux au chantier au sens des articles L. 731-1 à 13 du code du travail ; que l'expert a refusé de prendre en compte ces deux jours d'intempéries au motif que deux entreprises étaient présentes sur le chantier les 24 et 25 novembre 2008 ; qu'il ressort des comptes rendus des 13, 20 et 27 novembre 2008 qui n'ont fait l'objet d'aucune contestation que le planning des travaux n'a pas été modifié compte tenu des intempéries survenues les 25 et 28 novembre 2008, la réception du chalet n° 3 étant maintenue au 30 décembre 2008 ; le maître d'oeuvre a pourtant porté une mention expresse lorsque les travaux devaient être arrêtés pour intempéries ; que c'est ainsi que dans le compte-rendu du 4 décembre 2008, il est mentionné : « entreprise MARIN : plantations arrêtées pour cause d'intempérie » ; qu'il en résulte que pour le maître d'oeuvre, les travaux concernant le chalet n° 3 n'ont pas été arrêtés par l'épisode neigeux des 24 et 25 novembre 2008 ; que les jours d'intempéries ne doivent pas constituer un empêchement seulement théorique mais doivent avoir réellement provoqué une impossibilité de travailler pour justifier une livraison tardive ; que dès lors il n'y a pas lieu de retenir ces deux jours de neige comme cause légitime de suspension du délai ; que la société LE BOIS DES CHIENS invoque pour justifier le retard de livraison du chalet des prétendus retard de paiement ; qu'en effet dans l'article « séquestre » il est prévu à l'acte que des pénalités de retard pour livraison tardive pourraient ne pas être dues en cas de retard de paiement d'un appel de fonds puisque la date de livraison serait retardée d'autant ; qu'il ressort des pièces produites que l'acquéreur a contesté en cours de chantier les factures qui lui étaient adressées, qui ne correspondaient pas à l'état d'avancement du chantier ; que pour exemple, la société LE BOIS DES CHIENS a adressé une facture le 27 mai 2008 pour le stade « hors d'eau » alors que la pose de tavaillons sur toiture était en cours de réalisation le 21 août 2008 ; que pour être hors d'eau, la toiture doit être posée (circulaire interministérielle du 23 décembre 2005) ; que de même, il apparaît au vu des constats d'huissier produits que la société VAVIGI a payé au promoteur des acomptes pour faciliter la trésorerie de ce dernier avant même d'y être tenue compte tenu de l'avancement des travaux (cloisons, sols) ; que c'est donc justement que Monsieur X... n'a pas retenu au préjudice de l'acquéreur des retards dans les appels de fonds justifiant des déductions sur les pénalités de retard dues par la société LE BOIS DES CHIENS ; qu'il sera donc donné acte à la SCI VAVIGI de ce que dans ses dernières conclusions elle accepte ses conclusions de l'expert X... qui a retenu une suspension de huit jours pour la perturbation apportée par les travaux supplémentaires dans l'avancement classique et prévisible du chantier ; qu'il sera donc comptabilisé huit jours de suspension légitime pour incidence des travaux supplémentaires, donc un retard de jours ; que la société LE BOIS DES CHIENS sollicite une réduction du montant des pénalités de retard par application de l'article 1152 du code civil qui permet au juge de modérer la clause pénale s'il apparaît excessive ; qu'il est prévu une pénalité de retard de 900 euros par jour de retard à compter du 16 novembre 2008 ; qu'en l'espèce, il doit être pris en compte qu'une clause pénale avait été spécifiquement prévue pour la livraison du chalet n° 3, contrairement aux deux autres chalets de la même promotion ; que la société LE BOIS DES CHIENS a donc pris cet engagement parce qu'elle connaissait l'importance pour l'acquéreur de la date de livraison et aussi en toute connaissance de cause s'agissant du non-respect des délais ; que le montant convenu n'apparaissait donc pas excessif aux yeux du vendeur ; que surtout, il apparaissait que les délais pouvaient être tenus du seul fait de travaux supplémentaires commandés par l'acquéreur, il appartenait au vendeur d'obtenir un report de la date de livraison ou encore une renégociation du montant de la clause pénale par avenant ; que la société LE BOIS DES CHIENS n'invoque aucune autre difficulté qui expliquerait l'importance du retard ; qu'il n'y a donc pas lieu de réduire le montant des pénalités de retard ; que la demande de la SCI VAVIGI est donc bien fondée, au titre des pénalités de retard à hauteur de 158 400 euros (176 x 900 euros) ;
 1° ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, après avoir rappelé que l'acte de vente stipulait que « pour l'appréciation des événements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension du délai d'achèvement, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par un expert choisi contradictoirement par elles et payé par l'acquéreur », la cour d'appel a énoncé que « le moyen était invoqué par la société VAVIGI en page 11 de ses conclusions » pour en déduire qu'un rapport d'expertise judiciaire constituait le certificat prévu par cette disposition, et qu'il en résultait que l'appréciation de Monsieur X... selon laquelle la prise de possession était intervenue avec un retard de 176 jours ne pouvait être remise en cause de sorte que le montant des pénalités de retard s'élevait à 158 400 euros ; qu'en énonçant que le moyen tiré de ce qu'un rapport d'expertise judiciaire constituait le certificat prévu par le contrat de vente cependant que la société VAVIGI ne faisait pas valoir un tel moyen dans ses écritures d'appel dans lesquelles elle se bornait à évoquer l'existence de la clause litigieuse, pour en tirer la conséquence que la société LE BOIS DES CHIENS n'avait formé aucune demande tendant à ce qu'un expert choisi contradictoirement rédige un certificat aux fins d'apprécier les évènements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension du délai d'achèvement, la cour d'appel qui a, ainsi relevé d'office un moyen, sans provoquer les observations préalables des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 2° ALORS QU'il résulte de l'acte de vente que pour l'appréciation des évènements susceptibles de constituer une cause légitime de suspension du délai d'achèvement, les parties d'un commun accord déclaraient s'en rapporter à un certificat établi par un expert choisi contradictoirement par elles et payé par l'acquéreur ; qu'en considérant qu'un rapport d'expertise judiciaire pouvait constituer le certificat prévu par cette disposition pour en déduire qu'il n'y avait pas lieu de remettre en cause l'appréciation de l'expertise réalisée par Monsieur X..., la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente en violation de l'article 1134 du code civil ;
 3° ALORS QUE si le juge peut préférer se référer aux conclusions d'une expertise ordonnée judiciairement plutôt qu'à celle d'une expertise technique établie non contradictoirement, il ne peut refuser d'examiner cette dernière sous l'unique prétexte qu'une expertise judiciaire avait été ordonnée ; qu'en énonçant, pour écarter tout examen du rapport d'expertise de Monsieur Y..., qu'un rapport d'expertise judiciaire constituait le certificat prévu par cette disposition, et qu'il en résultait que l'appréciation de l'expert, Monsieur X..., ne pouvait être remise en cause, la cour d'appel a violé l'article 9 du code de procédure civile, ensemble l'article 1315 du code civil ;
 4° ALORS QUE par des écritures demeurées sans réponse, la société LE BOIS DES CHIENS faisait valoir qu'elle avait accepté d'exécuter des travaux supplémentaires réclamés par la société VAVIGI après la date théorique d'achèvement des travaux et qu'elle avait été totalement dépendante des délais d'acceptation des devis par sa cliente, ce qui avait engendré mécaniquement des délais supplémentaires ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 5° ALORS QUE selon l'acte de vente, le délai d'achèvement était convenu sous réserve de la survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension dudit délai telle que les intempéries ; qu'en écartant l'existence d'intempéries légitimant la suspension du délai au prétexte que des entreprises auraient été présentes sur le chantier les jours d'intempéries sans même rechercher ainsi qu'elle y était invitée, si les comptes rendus de chantier ne faisaient pas état de la seule présence des responsables des entreprises à l'exclusion du personnel ouvrier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 6° ALORS QU'il ressort de l'acte de vente qu'un retard de règlement des travaux justifiait un retard de livraison ; qu'en énonçant qu'il n'existait aucun retard de paiement de la part de l'acquéreur quand il ressortait de ses propres constatations qu'il existait, du propre aveu de la société VAVIGI, un retard de paiement concernant le paiement des travaux supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 7° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas se fonder sur un moyen qui n'a ni été soutenu, ni allégué par les parties sans avoir préalablement sollicité les explications des parties sur ce moyen qu'ils relèvent d'office ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il convenait d'apprécier le caractère excessif de la clause par rapport à la norme AFNOR NFP 03.001 qui constituait un usage constant dans le bâtiment et que, selon l'article 9.5 de cette norme, sauf stipulation différente, il est appliqué, après une mise en demeure, une pénalité journalière de 1/1000ème du montant du marché, le montant des pénalités étant plafonné à 5% du montant du marché ; qu'elle a relevé que selon la norme AFNOR, le taux des pénalités serait de l'ordre de 3 000 euros par jour de retard et, qu'en l'espèce, le taux prévu par l'acte est proche de celui, beaucoup moins élevé, prévu par l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation pour les contrats de construction de maisons individuelles, c'est-à-dire 1/3000ème du montant du marché par jour de retard pour en déduire que l'application du plafonnement prévu par la norme AFNOR, conduirait à un chiffre très proche de celui de 158 400 euros ; qu'elle a décidé que le montant des pénalités de retard ne présentait pas de caractère manifestement excessif ; qu'en se fondant sur ce moyen, qui n'avait pas été invoqué par les parties dans leurs écritures d'appel, sans avoir préalablement assuré le respect du contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.