AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Daniel Corot, société anonyme, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 13 février 1997 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre, 2e section), au profit de la société Esders, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, en l'audience publique du 19 janvier 1999, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Daniel Corot, de la SCP Thomas-Raquin et Benabent, avocat de la société Esders, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 février 1997), que la société Esders a donné à bail à la société Daniel Corot un local à usage commercial, pour 9 ans à compter du 1er août 1984 ; que la superficie de ce local a été mentionnée dans le bail comme étant approximativement de 224 mètres carrés ; qu'au cours d'une procédure en fixation de l'indemnité d'éviction, à la suite du congé délivré par la bailleresse avec refus de renouvellement du bail, l'expert commis judiciairement a estimé la surface utile d'occupation du local sans habillage mural à 177,78 mètres carrés ; que, se prévalant de l'importante différence entre la surface mentionnée au bail et celle indiquée par l'expert, la société locataire a assigné la bailleresse en remboursement des loyers et charges acquittés indûment depuis la prise d'effet du bail ;
   Attendu que la société Daniel Corot fait grief à l'arrêt de la déclarer non fondée en son action relative aux loyers acquittés postérieurement au 8 décembre 1989, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'article 1235 du Code civil, ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition, et constitue un indu le fait dans les rapports entre le bailleur et le preneur d'avoir payé un loyer annuel déterminé par le contrat pour une superficie des lieux loués également déterminée par le contrat mais qui se révèle être inférieure ; que la cour d'appel, qui, pour déclarer non fondée l'action en restitution formée par la société Daniel Corot, s'est déterminée par le fait qu'elle avait accepté les conditions du bail, mais qui s'est abstenue de rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de la société Daniel Corot, si la différence entre la surface déclarée par le bailleur et la surface réelle des lieux loués n'avait pas provoqué une erreur ayant altéré son consentement et justifiant la restitution du trop perçu de loyers acceptés en son montant en considération de la superficie des lieux loués telle que désignée au contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée et de l'article 1376 du Code civil ;
   2 ) que, conformément à l'article 1134 du Code civil, il appartient aux juges du fond d'interpréter la volonté des parties telle qu'exprimée dans un contrat, spécialement lorsqu'ils y sont invités par une des parties contractantes ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions, la société Daniel Corot a fait valoir que le loyer des lieux loués avait été fixé en considération de la superficie de ces mêmes lieux, telle que déclarée par le bailleur qui, lui-même, en choisissant un indice du coût de la construction comme critère de la révision du loyer, avait confirmé la corrélation entre le montant du loyer et la superficie des lieux loués ;
   qu'en refusant de rechercher la volonté des parties, et notamment de rechercher si les parties n'avaient pas fixé le montant du loyer en relation avec la superficie des lieux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée" ;
   Mais attendu qu'ayant constaté qu'il n'existait aucune corrélation entre la surface approximative indiquée au contrat de bail et la fixation du prix de ce bail et que la société locataire avait accepté ce loyer en pleine connaissance de cause puisqu'elle exploitait déjà son fonds dans les locaux, et retenu qu'il n'était pas établi que la superficie réelle des lieux avait été un élément déterminant du montant du loyer, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Mais sur le premier moyen :
   Vu l'article 2277 du Code civil ;
   Attendu que les actions en paiement des loyers et fermages, et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, se prescrivent par cinq ans ;
   Attendu que, pour déclarer irrecevable l'action en répétition d'un trop perçu sur les loyers payés par la société Daniel Corot antérieurement au 8 décembre 1989, l'arrêt retient que la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil s'applique à une telle action ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en répétition des sommes versées indûment à titre de loyers n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :
   Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   Attendu que, pour débouter la société Daniel Corot de sa demande en restitution d'un trop perçu sur les charges de copropriété remboursées à la société Esders, l'arrêt retient que les charges sont calculées et facturées à cette dernière pour l'ensemble des locaux dont elle est propriétaire, non en mètres carrés utiles, mais en mètres carrés dits GLA, soit sur une surface comprenant, en plus de la surface de l'emprise, les murs séparatifs des autres lots, le couloir de desserte de livraison, les cloisons intérieures et les poteaux, puis réparties par la bailleresse entre ses différents locataires en fonction d'une clé de répartition fondée sur les mètres carrés GLA de chacun de ces locataires ;
   Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Daniel Corot qui faisait valoir que le bail stipulait que la superficie des locaux loués devait servir de calcul à la quote-part des charges que la locataire devait rembourser à la bailleresse, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en remboursement d'un trop perçu sur les loyers payés antérieurement au 8 décembre 1989 et en ce qu'il a débouté la société Daniel Corot de sa demande en répétition d'un trop perçu sur les charges, l'arrêt rendu le 13 février 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
   Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Esders ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre février mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.