LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 2015), que la société civile immobilière Les 3 J (la SCI), dont le gérant est M. X..., était propriétaire d'une parcelle bâtie d'une superficie de 857 m ² qui a été expropriée, à concurrence de 210 m ², à la demande du département de la Seine-Saint-Denis à la suite d'un arrêté déclarant d'utilité publique la réalisation d'une ligne ferroviaire ; que, par jugement irrévocable du 20 juin 2012, le juge de l'expropriation a fixé une indemnité de dépossession comprenant l'intégralité de la construction qui n'était pas rescindable ; que la Société nationale des chemins de fer français mobilités (la SNCF mobilités) a entrepris l'expropriation partielle de la parcelle restant, à hauteur de 120 m ², et a saisi le juge de l'expropriation en fixation de l'indemnité de dépossession ; 
Attendu que la SCI et M. X... font grief à l'arrêt de fixer cette indemnité à la somme de 14 050 euros ; 
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le bien devait être évalué à la date de la décision de première instance selon son usage effectif à la date à laquelle avait été approuvé le plan local d'urbanisme et relevé que la construction, qui n'était pas rescindable, avait été intégralement indemnisée lors d'une première expropriation partielle, de sorte que le bien devait être indemnisé comme un terrain nu par comparaison avec des terrains présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et devant laquelle la SCI et M. X... n'avaient pas soutenu que les références fournies par le commissaire du gouvernement devaient être écartées au motif qu'elles étaient trop éloignées de la date du jugement, a, sans dénaturation, souverainement retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et a légalement justifié sa décision ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la SCI Les 3 J et M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Les 3 J 
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant fixé l'indemnité principale à la somme de 12. 000 €, l'indemnité de remploi à la somme de 2. 050 € et à 3. 000 € l'indemnité pour frais non compris dans les dépens.
- AU MOTIF QUE pour l'exposé complet des faits, de la procédure des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe par Monsieur X... et la SCI Les 3 J, appelantes, le 25 juillet 2013, aux termes desquelles ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
- à titre principal, fixer l'indemnité d'expropriation à la somme de 450. 000 euros ;
- à titre subsidiaire, la fixer à la somme de 399. 541 euros ;
- condamner la SNCF à payer à la SCI la somme de 4. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;
- adressées par le commissaire du gouvernement le 19 septembre 2013, aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement ;
- adressées au greffe le 11 octobre 2013 par la SNCF, aux termes desquelles elle demande la confirmation du jugement critiqué et la condamnation de la SCI les 3 J, représentée par Monsieur X..., aux dépens ; (…) 
Que le commissaire du gouvernement a fourni 14 références de parcelles situées dans le même zonage correspondant à des transactions intervenues de janvier 2010 à juin 2010 et faisant ressortir une valeur moyenne de 99, 50 € qu'il y a lieu d'arrondir à 100 € le m ²
- ALORS QUE D'UNE PART à peine d'irrecevabilité, l'intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; que le commissaire du gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d'irrecevabilité déposer ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais ; que la cour d'appel doit vérifier d'office le respect des délais de dépôt des mémoires ; qu'en l'espèce, pour fixer les indemnités de dépossession revenant à la SCI Les 3 J dont le gérant est Monsieur X... par suite de l'expropriation, au profit de la SNCF d'une parcelle lui appartenant, la cour, s'est fondée sur les 14 termes de comparaison versés aux débats le commissaire du gouvernement le 19 septembre 2013 ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans vérifier d'office le respect des délais de dépôt du mémoire du commissaire du gouvernement dans le mois de la notification du mémoire de la SCI les 3 J et de Monsieur X... déposé le 25 juillet 2013, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation dans sa rédaction alors applicable à la cause
-ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause en statuant comme elle l'a fait sans vérifier d'office le respect du délai de dépôt du mémoire de la SNCF dont elle a constaté qu'il l'avait été le 11 octobre 2013 alors que le mémoire de la SCI Les 3 J et de Monsieur X... l'avait été quant à lui le 25 juillet 2013, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation dans sa rédaction alors applicable à la cause
-ALORS QUE DE TROISIEME PART faute de mentionner la date de notification des mémoires produits, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa rédaction alors applicable à la cause. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant fixé l'indemnité principale à la somme de 12. 000 €, l'indemnité de remploi à la somme de 2. 050 € et à 3. 000 € l'indemnité pour frais non compris dans les dépens.
- AU MOTIF QUE sur le fond, Monsieur X... et la SCI Les 3 J, appelants, font valoir que :
- une expertise amiable a été effectuée par M. Y..., faisant ressortir des valorisations majorées ;
- il ne peut être accordé moins que ce qui a été accordé, par jugement du 20 juin 2012 du juge de l'expropriation de la Seine Saint Denis, au titre d'une parcelle voisine de la même surface S n° 144 (399. 541 euros), étant souligné que :
- l'expropriation ne concerne qu'une partie du terrain de la SCI 3 J, de sorte que les travaux de la SNCF vont gêner l'utilisation du reste de la parcelle ;
- Monsieur X... ne pourra plus réaliser le centre thérapeutique pour les enfants trisomiques, son fils Jonathan étant trisomique ; 
Considérant que la SNCF observe que :
- les deux procédures ne sont pas comparables, car dans la première affaire ayant donné lieu à une indemnisation majorée, il avait été relevé que la démolition de la partie se trouvant sur l'emprise était de nature à porter une atteinte telle à la solidité de la partie construite restante, du fait essentiellement de la présence d'une structure métallique porteuse, qu'il convenait d'indemniser la SCI Les 3 J de la valeur de l'intégralité de la construction ;
- il en a été déduit que le terrain est juridiquement nu en 2013, faute de quoi, les demandes des appelants aboutiraient à une double indemnisation ;
- le jugement doit en conséquence être confirmé ; 
Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que lui seul a fourni des termes de comparaison sur les tendances du marché sur les cessions de terrain en zone UI sur la commune de Pierrefitte sur Seine et d'autres communes limitrophes, faisant ressortir une valeur moyenne de 99, 50 euros le m ², arrondie à 100 euros le m ², valeur qu'il propose de retenir ; 
Considérant que, conformément aux dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; Considérant que la parcelle étant située dans un emplacement réservé par la mise en compatibilité du POS de la commune de Pierrefitte sur Seine, la date de référence, en application des dispositions de l'article L. 13-15-11- 4è du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; Considérant en l'espèce que le bien doit être par suite évalué à la date du 19 mars 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 15 avril 2010, date de l'approbation du PLU ; Considérant que le bien est à cette dernière date situé en zone Ul-d ; Considérant que la SCI les 3 J était propriétaire sur la parcelle cadastrée S n° 130 sur laquelle se trouve une construction de type entrepôt ; que cette parcelle a été divisée en la parcelle S n° 143 de 630 m ² et en la parcelle S n° 144 de 210 m ² ; que le département de Seine St Denis a procédé à l'expropriation de cette dernière parcelle ; Considérant que la parcelle S n° 143 a, à son tour, été divisée en la parcelle S n° 161 de 510 m ² et en la parcelle S n° 162 pour 120 m ², cette dernière parcelle correspondant précisément à l'emprise de cette procédure d'expropriation par la SNCF ; Considérant que par jugement du 20 juin 2012, le juge de l'expropriation près le tribunal de grande instance de Bobigny, lorsqu'il a indemnisé la SCI 3 J à la suite de l'expropriation de la parcelle S n° 144 de 210 m ², a en même temps précisé l'intégralité du bâti (l'entrepôt se trouvant sur la parcelle initialement S n° 130), car cette construction n'était pas rescindable ; qu'il s'ensuit que la SCI 3 J ne peut être indemnisée une deuxième fois du fait de la présence sur la parcelle S n° 162 d'une partie dudit bâtiment ; Considérant dès lors que c'est à bon droit que le premier juge a indemnisé la SCI 3 J comme s'il s'était agi d'un terrain nu ; que la SCI Les 3 J ne peut apprécier son terrain, selon le bénéfice qu'il retirerait de la vente d'un immeuble construit sur huit étages, à 3. 500 euros le prix du m ² ; qu'elle ne peut davantage réclamer la même somme que celle accordée par le juge de l'expropriation puisque celle-ci prenait en compte la totalité de la valeur de l'entrepôt ; Considérant que le préjudice immatériel résultant d'une gêne future alléguée et non démontrée, de même que le préjudice moral qui résulterait pour Monsieur X... de l'impossibilité de réaliser des projets immobiliers invoqués lui tenant en coeur ne sont pas indemnisables en matière d'expropriation. Considérant que l'appréciation de la valeur du terrain dont s'agit appartenant à la SCI 3 J ne peut se faire que par comparaison avec celle de terrains présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; Considérant que le commissaire du gouvernement a fourni 14 références de parcelles situées dans le même zonage, correspondant à des transactions intervenues de janvier 2010 à juin 2012 et faisant ressortir une valeur moyenne de 99, 50 euros, qu'il y a lieu d'arrondir à 100 euros le m ² ; Considérant que, dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- ALORS QUE D'UNE PART en vertu de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, une mesure d'expropriation doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu ; que l'exproprié doit effectivement obtenir une indemnisation raisonnable en rapport avec la valeur du bien dont il a été privé ; qu'en l'espèce, dans son mémoire d'appel (p. 6 dernier §), la SNCF avait elle-même sollicité la fixation de l'indemnité de dépossession revenant à la SCI les 3 J représentée par Monsieur Fabien X... à hauteur de 48. 300 € et demandé à la cour (cf son mémoire p. 7 § 1) de bien vouloir confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 12 décembre 2012 (et non celui rendu le 26 mars 2013) ayant fixé l'indemnité provisionnelle à la somme de 48. 300 € ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, si en réduisant à 14. 050 € l'indemnité d'expropriation par rapport à celle proposée par la SNCF elle-même (48. 300 €), la cour avait ménagé un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'exproprié la cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et de l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention Européenne des Droits de l'Homme.
- ALORS QUE D'AUTRE PART le bien exproprié doit être évalué à la date du jugement de première instance ; qu'en l'espèce, la cour a retenu que le bien devait ainsi être évalué à la date du 19 mars 2013, date du jugement de première instance, selon son usage effectif à la date de référence du 15 avril 2010, date de l'approbation du PLU ; qu'en se référant cependant exclusivement à des transactions intervenues entre janvier 2010 et juin 2012 dont 8 intervenues en 2010, deux en 2011 et une seule en 2012 pour en déduire une valeur au m ² arrondie à 100 € sans expliquer en quoi ces ventes pouvaient être prises en référence pour l'évaluation du bien au 19 mars 2013, date du jugement de première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation dans sa rédaction alors applicable.
- ALORS QUE DE TROISIEME PART et en tout état de cause en affirmant que le commissaire du gouvernement avait fourni dans son mémoire du 19 septembre 2013 14 références de parcelles situées dans le même zonage, correspondant à des transactions intervenues de janvier 2010 à juin 2012 et faisant ressortir une valeur moyenne de 99, 50 euros, qu'il y avait lieu d'arrondir à 100 euros le m ² alors que lesdites références correspondaient à des transactions intervenues depuis le 20 août 2009 (référence de publication 2009P3931), la cour d'appel a dénaturé le tableau des termes de comparaison figurant à la p. 5 des conclusions du commissaire du gouvernement en violation de l'article 4 du code de procédure civile.