LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 19 avril 2011), que la société civile immobilière Octopus a confié à M. X... une mission de maîtrise d'oeuvre complète pour la construction d'un supermarché, devant être livré le 25 juin 2003 pour être exploité commercialement par la société Saint-Bonnet discount à compter du 1er juillet 2003 ; que les arrêtés successifs délivrant un permis de construire ont fait l'objet de divers recours devant les juridictions administratives qui les ont suspendus puis annulés ; qu'après ouverture du supermarché le 6 novembre 2003, un permis de construire dont la demande a été déposée par un autre architecte a été accordé par arrêté du 27 juillet 2004 qui n'a fait l'objet d'aucun recours ; que la SCI Octopus et la société Saint-Bonnet discount ont assigné M. X... devant le tribunal de grande instance pour obtenir indemnisation des divers chefs de préjudice qu'elles invoquaient ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1147 du code civil du code civil ;
Attendu que pour fixer l'indemnisation de la société Octopus de façon globale à une certaine somme et la débouter du surplus de ses demandes, la cour dappel retient qu'il n'est pas contestable que l'implantation d'une grande surface génère un contentieux administratif de la part des riverains, que par ailleurs, la construction s'est poursuivie en très grande partie sous la maîtrise d'oeuvre de M. X... qui a donc rempli la majeure partie des ses obligations et le retard de livraison est minime sur un projet de cette envergure ; qu'en l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre les manquements de M. X... et les demandes de la société Octopus relatives aux frais d'huissier, aux honoraires de conseil et aux condamnations administratives qui concernent les procédures administratives, il convient de débouter la société Octopus de ce chef ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont indemnisé de façon globale le préjudice de la société Octopus en condamnant M. X... à lui payer, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, des dommages-intérêts d'un montant de 10 000,00 euros ;
Qu'en statuant ainsi après avoir énoncé que M. X... devait répondre des manquements constatés au respect des règles d'urbanisme et alors que tout manquement à une obligation contractuelle sans lequel le dommage n'aurait pas été subi, en constitue la cause et que la réparation du préjudice doit lui correspondre sans égard à la gravité de la faute commise, la cour dappel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Attendu que pour débouter la société Saint-Bonnet discount de ses demandes, la cour dappel se borne à énoncer que cette dernière ne démontre pas le lien de causalité entre les manquements contractuels de M. X... et les divers préjudices qu'elle allègue ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté le report au 6 novembre 2003 de la date d'ouverture effective du supermarché prévue au 1er juillet 2003 et la perte par les promoteurs du projet du bénéfice d'une première saison estivale d'exploitation, sans rechercher ainsi qu'il le lui était demandé si, en l'absence des manquements de l'architecte, le magasin aurait pu ouvrir à la date convenue, la cour dappel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à verser la somme globale de 2 500 euros aux sociétés Octopus et Saint-Bonnet discount ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés Saint-Bonnet discount et Octopus.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de M. Jean-Luc X..., architecte, à l'égard de la SCI OCTOPUS, à la somme de 10 000 , et d'AVOIR débouté la SCI OCTOPUS du surplus de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Octopus a confié à M. Jean-Luc X... une mission de maître d'oeuvre complète pour la construction d'un supermarché, dont l'exploitation serait donnée à la société Saint Bonnet Discount avec un terme de réalisation pour le 23 juin 2003, date prévue pour l'ouverture du supermarché ; qu'entre novembre 2002 et août 2003, M. X... a déposé successivement 3 demandes de permis de construire qui étaient après acceptation par le maire déférés devant le Tribunal administratif et pour les 2 premier suspendus par voie de référé, la troisième étant annulée pour erreur manifeste d'appréciation ; que la SCI Octopus a confié à un autre architecte le sin de déposer une quatrième demande de permis de construire laquelle a donné lieu à un arrêté conforme le 27 juillet 2007 qui ne faisait l'objet d'aucun recours ; que le premier arrêté délivrant permis de construire à la société Octopus a été suspendu au motif que le moyen tiré de la méconnaissance des prescriptions du §1 de l'article ZA3 du règlement de la zone d'aménagement du DRAC, relatives aux accès, était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté ; que le deuxième arrêté de permis de construire a été suspendu au motif que la zone de déchargement implantée à l'extérieur du plan d'aménagement de la zone ne respectait pas l'article Z3 du règlement de la zone du DRAC ; que le troisième arrêté a été annulé au motif que la déclivité de l'accès à la grande surface et l'absence de trottoir présentaient un risque pour la sécurité ; que le défaut de respect du règlement de la zone d'aménagement du DRAC constitue un manquement aux règles objectives d'urbanisme alors que la dernière décision de la juridiction administrative consacre un manquement subjectif aux règles d'urbanisme ; que dès lors M. X... doit répondre de ces manquement ; que néanmoins il n'est pas contestable que l'implantation d'une grande surface génère un contentieux administratif de la part des riverains ; que la construction s'est poursuivie en grande partie sous la maîtrise d'oeuvre de M. X... qui a donc rempli la majeure partie de ses obligations ; qu'enfin, le retard de livraison est minime sur un projet de cette envergure ; qu'en l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre les manquement de M. X... et les demandes de la société Octopus relatives aux frais d'huissiers, aux honoraires de conseil et aux condamnations administratives qui concernent les procédure administratives, il convient de débouter la société Octopus de ce chef ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont indemnisé de façon globale le préjudice de la société Octopus en condamnant M. X... à lui payer sur le fondement de l'article 1147 du Code civil des dommages et intérêts d'un montant de 10 000  ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'entre nombre 2003 et août 2003, M. X... déposait successivement trois demandes de permis de construire, qui étaient à chaque fois acceptés par le maire avant d'être déférés par des riverains au Tribunal administratif ; que les deux premiers permis étaient suspendus par voie de référé, tandis que le troisième, contemporain de l'achèvement des travaux, était annulé pour erreur manifeste d'appréciation ; que compte tenu de ces événements la date d'ouverture effective du supermarché avait été repoussée au 6 novembre 2003, faisant perdre aux promoteurs du projet le bénéfice d'une première saison estivale d'exploitation ; que M. X... a manqué à ses obligations professionnelles ; qu'il y a lieu cependant de relativiser largement l'importance de ces manquements dans la réalisation du préjudice invoqué par les demanderesses ; qu'il s'agit en effet d'erreurs de conception mineures affectant un projet d'ensemble qui avait été précisément défini avec le maître de l'ouvrage et avait reçu l'aval des services instructeurs de la DDE et de la Commune ; que l'évolution du contentieux de l'urbanisme (avant une réforme récente venue en corriger les excès) conférait un aléa certain à tout projet de cette importance, au regard de l'opposition qu'il suscite la plupart du temps auprès des riverains ; que l'examen des procédures administratives permet de constater que les tiers demandeurs à l'annulation des permis de construire ont invoqué ces erreurs parmi un grand nombre d'autres moyens de fait et de droit, sans que celles-ci ne revêtent une importance particulière à leur égard ; qu'il serait manifestement excessif et contraire au principe de l'indemnisation des seuls dommages directs de condamner l'architecte à réparer l'ensemble des conséquences financières du retard pris dans la réalisation de l'opération ; que sa responsabilité doit être limitée vis-à-vis de son seul client la SCI OCTOPUS à une somme forfaitaire de 10 000  correspondant au tiers du montant des honoraires convenus ;
1°) ALORS QUE la réparation du préjudice doit correspondre à ce dernier sans égard pour la gravité de la faute commise et ne saurait être forfaitaire ; qu'en retenant que M. X... avait manqué à ses obligations contractuelles en méconnaissant à plusieurs reprises les règles d'urbanisme lors de l'élaboration des projets de construction, ce qui avait motivé, par deux fois, la suspension de l'exécution des arrêtés municipaux qui avaient accordé les permis de construire, puis l'annulation de l'arrêté qui avait accordé le troisième permis de construire, mais qu'il convenait de « minimiser l'importance » de ces manquements dès lors qu'il se serait agi « d'erreurs de conception mineures » et que l'architecte avait, par ailleurs, rempli la majeure partie de ses obligations, pour limiter sa condamnation, à titre de dommages et intérêts, au paiement d'une « somme forfaitaire de 10 000 euros correspondant au tiers du montant des honoraires convenus », la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le préjudice doit être réparé intégralement ; qu'en se bornant à retenir, par une affirmation générale, que l'implantation d'une grande surface générerait un contentieux administratif de la part des riverains et que, en l'espèce, le retard de livraison aurait été minime sur un projet de cette envergure, pour limiter « de façon globale » l'indemnisation du préjudice subi par la SCI OCTOPUS à la somme de 10 000 , sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette société n'avait pas été privée des loyers d'un montant total de 35 880  qu'elle aurait perçus entre le 1er juillet 2003 et le 6 novembre 2003 si la livraison du bâtiment, contractuellement prévue au 1er juillet 2003, n'avait pas été retardée en conséquence des décisions de suspension des arrêtés municipaux, elles-mêmes causées par les fautes de l'architecte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, tout manquement de l'architecte à ses obligations contractuelles, sans lequel le dommage n'aurait pas été subi, en constitue la cause ; qu'en se bornant à relever, par des affirmations générales et inopérantes, que « l'évolution du contentieux de l'urbanisme (avant une réforme récente venue en corriger les excès) conférait un aléa certain à tout projet de cette importance, au regard de l'opposition qu'il suscite la plupart du temps auprès des riverains » et que les demandeurs à l'annulation des permis de construire avaient invoqué les erreurs commises par l'architecte parmi un grand nombre d'autres moyens, pour retenir que la preuve d'un lien de causalité entre les manquements de M. X... et le paiement, par la SCI OCTOPUS, des honoraires d'avocat qu'elle avait dû supporter afin d'assurer sa défense devant les juridictions administratives et tenter d'obtenir le rejet des demandes de suspension et d'annulation n'était pas rapportée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'architecte qui manque à ses obligations contractuelles doit réparer l'intégralité du préjudice que ce manquement a causé ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si en conséquence des différents manquements successifs commis par M. X..., à l'origine de la suspension puis de l'annulation des trois premiers permis de construire qu'il avait déposés, la SCI OCTOPUS n'avait pas dû s'adresser à un autre architecte pour déposer un nouveau dossier de permis de construire et une déclaration de travaux réguliers et lui payer, à ce titre, la somme de 9 568 , la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout antécédent du dommage, en l'absence duquel il ne se serait pas réalisé, en constitue la cause ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les deux premiers permis de construire avaient fait l'objet d'une suspension par le juge administratif en raison de la méconnaissance, par l'architecte, des règles objectives fixées par le règlement de la ZAC du DRAC et que le troisième permis de construire avait été annulé par la juridiction administrative au motif que le projet conçu par l'architecte ne respectait pas les règles de sécurité énoncées par l'article R. 111-4 du Code de l'urbanisme ; qu'en retenant « l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre les manquements » de l'architecte et les « condamnations administratives qui concernent les procédures administratives » précitées, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en tout état de cause, il résulte des propres constatations de l'arrêt que les fautes commises par M. X... avaient motivé la suspension des deux premiers permis de construire puis l'annulation du troisième permis de construire par le juge administratif ; qu'en retenant que les frais d'huissier de justice que la SCI OCTOPUS avait dû exposer afin de faire constater l'interruption des travaux et l'affichage des nouveaux permis de construire en conséquence de ces décisions, ne présentaient pas de lien de causalité avec ces fautes, la Cour d'appel, qui a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL SAINT BONNET DISCOUNT de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. Jean-Luc X... ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Octopus a confié à M. Jean-Luc X... une mission de maître d'oeuvre complète pour la construction d'un supermarché, dont l'exploitation serait donnée à la société Saint Bonnet Discount avec un terme de réalisation pour le 23 juin 2003, date prévue pour l'ouverture du supermarché ; qu'entre novembre 2002 et août 2003, M. X... a déposé successivement 3 demandes de permis de construire qui étaient après acceptation par le maire déférés devant le Tribunal administratif et pour les 2 premier suspendus par voie de référé, la troisième étant annulée pour erreur manifeste d'appréciation ; que la SCI Octopus a confié à un autre architecte le sin de déposer une quatrième demande de permis de construire laquelle a donné lieu à un arrêté conforme le 27 juillet 2007 qui ne faisait l'objet d'aucun recours ; que le premier arrêté délivrant permis de construire à la société Octopus a été suspendu au motif que le moyen tiré de la méconnaissance des prescriptions du §1 de l'article ZA3 du règlement de la zone d'aménagement du DRAC, relatives aux accès, était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté ; que le deuxième arrêté de permis de construire a été suspendu au motif que la zone de déchargement implantée à l'extérieur du plan d'aménagement de la zone ne respectait pas l'article Z3 du règlement de la zone du DRAC ; que le troisième arrêté a été annulé au motif que la déclivité de l'accès à la grande surface et l'absence de trottoir présentaient un risque pour la sécurité ; que le défaut de respect du règlement de la zone d'aménagement du DRAC constitue un manquement aux règles objectives d'urbanisme alors que la dernière décision de la juridiction administrative consacre un manquement subjectif aux règles d'urbanisme ; que dès lors M. X... doit répondre de ces manquement ; que néanmoins il n'est pas contestable que l'implantation d'une grande surface génère un contentieux administratif de la part des riverains ; que la construction s'est poursuivie en grande partie sous la maîtrise d'oeuvre de M. X... qui a donc rempli la majeure partie de ses obligations ; qu'enfin, le retard de livraison est minime sur un projet de cette envergure ; que la société Saint Bonnet Discount ne démontrant pas le lien de causalité entre les manquements contractuels de M. X... et les divers préjudices qu'elle allègue, il convient de la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'entre nombre 2003 et août 2003, M. X... déposait successivement trois demandes de permis de construire, qui étaient à chaque fois acceptés par le maire avant d'être déférés par des riverains au Tribunal administratif ; que les deux premiers permis étaient suspendus par voie de référé, tandis que le troisième, contemporain de l'achèvement des travaux, était annulé pour erreur manifeste d'appréciation ; que compte tenu de ces événements la date d'ouverture effective du supermarché avait été repoussée au 6 novembre 2003, faisant perdre aux promoteurs du projet le bénéfice d'une première saison estivale d'exploitation ; que M. X... a manqué à ses obligations professionnelles ; qu'il y a lieu cependant de relativiser largement l'importance de ces manquements dans la réalisation du préjudice invoqué par les demanderesses ; qu'il s'agit en effet d'erreurs de conception mineures affectant un projet d'ensemble qui avait été précisément défini avec le maître de l'ouvrage et avait reçu l'aval des services instructeurs de la DDE et de la Commune ; que l'évolution du contentieux de l'urbanisme (avant une réforme récente venue en corriger les excès) conférait un aléa certain à tout projet de cette importance, au regard de l'opposition qu'il suscite la plupart du temps auprès des riverains ; que l'examen des procédures administratives permet de constater que les tiers demandeurs à l'annulation des permis de construire ont invoqué ces erreurs parmi un grand nombre d'autres moyens de fait et de droit, sans que celles-ci ne revêtent une importance particulière à leur égard ; qu'il serait manifestement excessif et contraire au principe de l'indemnisation des seuls dommages directs de condamner l'architecte à réparer l'ensemble des conséquences financières du retard pris dans la réalisation de l'opération ; que sa responsabilité doit être limitée vis-à-vis de son seul client la SCI OCTOPUS à une somme forfaitaire de 10 000  correspondant au tiers du montant des honoraires convenus ;
1°) ALORS QUE tout antécédent du dommage, en l'absence duquel il ne se serait pas réalisé, en constitue la cause ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les deux premiers permis de construire délivrés sur les demandes élaborées par M. X... avaient fait l'objet d'une suspension par le juge administratif en raison de la méconnaissance, par l'architecte, des règles objectives fixées par le règlement de la ZAC du DRAC, et que le troisième permis de construire avait été annulé par la juridiction administrative au motif que le projet conçu par l'architecte ne respectait pas les règles de sécurité énoncées par l'article R. 111-4 du Code de l'urbanisme, ce qui avait entraîné un « retard de livraison » et que « compte tenu de ces événements la date d'ouverture effective du supermarché », fixée contractuellement au 1er juillet 2003, « avait été repoussée au 6 novembre 2003, faisant perdre aux promoteurs du projet le bénéfice d'une première saison estivale d'exploitation » ; qu'en retenant que la SARL SAINT BONNET DISCOUNT, locataire du bâtiment et exploitant le magasin ne démontrait pas le lien de causalité entre les manquements contractuels de M. X... et la perte de la marge brute qu'elle aurait réalisée au cours de cette saison si les locaux n'avaient pas été livrés avec quatre mois de retard, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, tout manquement de l'architecte à ses obligations contractuelles, sans lequel le dommage n'aurait pas été subi, en constitue la cause ; qu'en se bornant à relever que l'implantation d'une grande surface générerait un contentieux administratif de la part des riverains et que les manquements commis par M. X... et le retard de livraison auraient été minimes, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si en l'absence de ces manquements, la date de réception des travaux fixée au 25 juin 2003 n'aurait pas été respectée, en sorte que le magasin aurait pu ouvrir le 1er juillet 2003 et que la société SAINT BONNET DISCOUNT n'aurait pas été privée de la marge brute qu'elle aurait ainsi réalisée au cours des mois de juillet à novembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en retenant que la SCI OCTOPUS était le « seul client » de M. X... pour débouter la SARL SAINT BONNET DISCOUNT de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre M. X..., la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.