LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 16 avril 2015), que la société Le Jardin d'Horus, qui a fait réaliser une résidence avec services pour personnes âgées, a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. X... ; que l'acte de vente stipulait que " le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 31 décembre 2009 " et que " ce délai sera le cas échéant majoré de tels nombres de jours précisés dans la clause (essentiellement : intempéries, grève, dépôt de bilan d'une entreprise...) et en cas de force majeure " ; qu'il n'y a pas eu d'accord entre les parties sur une livraison proposée pour mars 2011 ; que M. X... a assigné la société Le Jardin d'Horus en indemnisation du préjudice résultant au retard de livraison ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu que la société Le Jardin d'Horus fait grief à l'arrêt de dire qu'elle était responsable du retard dans la livraison du bien et de la condamner à payer diverses sommes à M. X... ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, par des motifs non hypothétiques, qu'en raison de la nature des lots (ravalement, peinture...) la société Piro Bat devait pouvoir être remplacée assez rapidement, ce qui n'avait pas été le cas, dès lors que, mise en liquidation par une décision du 23 septembre 2009, elle n'avait été remplacée qu'à l'été 2010, que les démissions successives de deux maîtres d'oeuvre ne pouvaient être considérées comme imprévisibles et irrésistibles, la société Le Jardin d'Horus pouvant rechercher et retrouver un nouveau maître d'oeuvre pour poursuivre le chantier, comme elle l'avait fait à deux reprises, et que, si des défectuosités étaient apparues en cours de chantier et s'il avait fallu recourir à une expertise, ce genre d'événements, pour un chantier de construction important, n'était ni imprévisible ni opposable par le vendeur dans ses rapports avec le client acquéreur, la cour d'appel a pu retenir un dépassement irrégulier d'un an ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu que la société Le Jardin d'Horus fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... la somme de 457, 87 euros par mois, à compter du 1er juillet 2011 et jusqu'au mois au cours duquel la remise des clés s'effectuera ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que le retard dans la livraison et la persistance de celui-ci étaient imputables à la société Le Jardin d'Horus et que M. X... était, en conséquence, légitime à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser de payer le solde sans que cette société ne puisse le lui opposer pour refuser de lui remettre les clés de son appartement, la cour d'appel a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Le Jardin d'Horus aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Jardin d'Horus et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Le Jardin d'Horus, Mme Y... et M. Z..., ès qualités, 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué d'avoir dit que la société LE JARDIN D'HORUS était responsable du retard dans la livraison du bien immobilier acheté par Monsieur Pascal X... et d'avoir dit que le préjudice de Monsieur Pascal X... s'établissait aux sommes de 5 494, 44 euros au titre du préjudice résultant des loyers non perçus, 7 077 euros au titre du préjudice résultant des frais de rééchelonnement du prêt, 1 500 euros au titre du préjudice moral ou psychologique, d'avoir constaté la compensation entre la somme totale de 14 071, 44 euros due par la société LE JARDIN D'HORUS à Monsieur Pascal X... et la somme de 10 710 euros due par ce dernier à son vendeur, et d'avoir, en conséquence, fixé la créance de Monsieur Pascal X... envers la procédure collective de la société LE JARDIN D'HORUS à la somme de 3 361, 44 euros ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat de vente du 13 juin 2008 stipulait (page 22) au paragraphe « poursuite et achèvement de la construction » : 1°/ obligation d'achever : le vendeur s'oblige à poursuivre la construction et à l'achever... dans le délai ci-après fixé ; 3°/ délai d'exécution des travaux : le vendeur exécutera son obligation d'achever au plus tard le 31 décembre 2009. Toutefois, ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempéries... constatés par une attestation de l'architecte... des jours de retard consécutif à une grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus ; en cas de force majeure ; que le libellé de ces clauses (obligation d'achever, le vendeur s'oblige... le vendeur exécutera son obligation) montre que le délai fixé avait un caractère impératif, ferme ; que le fait qu'il soit stipulé des cas de prorogation signifie qu'en dehors de ces hypothèses, le délai fixé est à respecter et s'impose au vendeur ; que sinon, cela serait laisser l'exécution de son « obligation » à sa discrétion ; qu'il était donc prévu un délai d'exécution devant s'achever au plus tard le 31 décembre 2009 : que la livraison « imminente » a été annoncée par lettre du 21 mars 2011 ; qu'il ressort d'une lettre de Monsieur X... qu'un rendez-vous sur place dans cette perspective a eu lieu le 25 mars 2011 ; qu'il y donc eu ainsi un retard dans l'achèvement et la livraison possible de l'appartement au moins jusqu'à fin mars 2011 ; que sur les causes de prolongation, et au vu de la stipulation précitée, d'abord en ce qui concerne les intempéries, il est produit une attestation du maître d'oeuvre d'exécution (SARL 3CG) du 29 juin 2009 attestant de 56 jours d'intempéries (pluie, vent violent, neige, gel) au 7 mai 2009 ; qu'il peut donc être admis un report de ce chef pour 56 jours ouvrables ; qu'ensuite, la SARL PIRO BAT (lot ravalement, revêtements plastiques, peintures selon marché du septembre 2008) a fait l'objet de l'ouverture d'une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Chartres du 23 septembre 2009 (date de cessation des paiements fixée provisoirement aux 23 mars 2008) ; qu'il peut être observé que le contrat ne précise pas comment les jours de retard consécutifs à un dépôt de bilan seraient évalués (il est renvoyé à une attestation de l'architecte, il n'en est pas produit à ce sujet et de toutes façons il appartiendrait à la juridiction de contrôler les jours décomptés) ; qu'en raison de la nature des lots (ravalement, peinture...) cette entreprise devait pouvoir être remplacée assez rapidement ; qu'il apparaît qu'elle n'a été remplacée qu'à l'été 2010 (marché produits des 20 juillet 2010, 17 août 2010 et 2 septembre 2010) ; qu'il est ignoré quel était le planning du chantier lors de la liquidation de la SARL PIRO BAT et donc l'incidence réelle de cette défaillance sur l'avancement des travaux ; que dans ces conditions, si le principe d'une perturbation ayant entraîné quelque retard peut être admis, une telle durée de presque un an ne peut être retenue ; qu'en conséquence, pour ces deux causes de majoration du délai (intempéries, dépôt de bilan d'une entreprise), il sera admis une durée confondue de report de trois mois ; que sur les démissions successives de deux maîtres d'oeuvre, un premier maître d'oeuvre d'exécution, la SARL cabinet 3CG, a démissionné fin juillet 2009 ; qu'un autre contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution a été conclu avec la SARL D21 le 1er septembre 2009 ; que la SARL LE JARDIN D'HORUS indique que le 26 juillet 2010, cette société a unilatéralement résilié le contrat ; qu'un autre contrat de maîtrise d'oeuvre a été convenu avec la SARL AASR le 27 septembre 2010 ; que cela étant, le retrait d'intervenants dans une telle opération de construction importante ne peut être considéré comme imprévisible et irrésistible ; que les raisons de ces démissions ou résiliations ne sont pas déterminées, alors que cela aurait son incidence sur le caractère extérieur à celui qui s'en prévaut que doit avoir un cas de force majeure ; que ces retraits sont intervenus fin juillet 2009 comme fin juillet 2010 ; que le mois d'août est traditionnellement une période de vacances dans le bâtiment ; que les maîtres d'oeuvre ont été remplacés, là, assez rapidement, en septembre (début septembre 2009, fin septembre 2010) ; que les périodes gênantes d'absence de maître d'oeuvre d'exécution ont donc été assez courtes ; qu'en raison de ces éléments, il ne peut être considéré que ces circonstances ont constitué un ou des cas de force majeure ; que de même, si des défectuosités sont apparues en cours de chantier et s'il a fallu recourir à une expertise, ce genre d'événements pour un chantier de construction important n'est pas imprévisible ni opposable par le vendeur dans ses rapports avec le client-acquéreur ; qu'en conséquence sur la période de dépassement total de 15 mois, il sera retenu un dépassement irrégulier du délai d'achèvement et de livraison de l'appartement, imputable à la SARL LE JARDIN D'HORUS, d'un an, soit d'avri1 2010 à mars 2011 ; que sur le préjudice résultant de ce retard, il correspond d'abord au manque à gagner pour absence de loyer du logement qui avait été loué à la société LES SERENIALES, mais avec effet à compter de la livraison du dit appartement ; qu'il ressort de la déclaration de créance du 16 septembre 2011 pour Monsieur. X... que la somme de 6 868, 05 euros correspond aux loyers pour l'année 2010 (5 494, 44 euros TTC) et à ceux pour le premier trimestre 2011 (1 373, 61 euros TTC) ; que compte tenu de la période retenue d'un an, le préjudice résultant des loyers non perçus en mars 2011 s'élève à 5 494, 44 euros TTC ; qu'il peut être admis que Monsieur X..., ne percevant pas ces revenus locatifs, a été amené à négocier un rééchelonnement de prêt ; que compte tenu des éléments de calcul produits (offre de prêt de mai 2008 d'une durée de mois avec fin de tableau d'amortissement provisoire-120 mensualités-mentionnant un total d'intérêts payés de 25 539, 05 euros et d'assurance de 4 816 euros ; document « au 6/ 6/ 2011 suite à passage en amortissement » mentionnant une durée totale du prêt de 156 mois avec une fin de tableau d'amortissement-158 mensualités-faisant état d'un total intérêts de 31 3 698, 35 euros et d'assurance de 5 734 euros), la fixation du préjudice résultant des frais de rééchelonnement du prêt à la somme de 7 077 euros sera confirmée ; que le tribunal a retenu à juste titre un préjudice moral ou psychologique évalué à 1 500 euros pour les perturbations, soucis et tracas divers causés par la situation litigieuse et le déroulement de cette opération de construction. Monsieur X... produit à ce sujet quelques courriers de la SARL LE JARDIN D'HORUS annonçant périodiquement des retards de livraison, diverses lettres de réclamation de sa part en 2009, une coupure de presse évoquant un certain désarroi des propriétaires ; 
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE sur les démissions des Sociétés 3CG et D21, maîtres d'oeuvre d'exécution : qu'un événement ne peut revêtir les caractères de la force majeure que s'il est imprévisible et irrésistible ; que le fait que les sociétés 3CG et D21, maîtres d'oeuvre d'exécution, aient démissionné en cours de chantier ne présente pas ces caractères de la force majeure ; que d'une part, s'agissant d'un chantier de grande envergure et devant être réalisé sur plusieurs mois, la SARL LE JARDIN D'HORUS, maître d'ouvrage, devait normalement prévoir qu'il y aurait une ou plusieurs démissions en cours de chantier ; que les conséquences de ces démissions, à savoir l'organisation d'une mesure d'expertise pour déterminer quelles avaient été les malfaçons avant qu'un autre maître d'oeuvre ne reprenne le chantier n'étaient pas non plus imprévisibles par la SARL LE JARDIN D'HORUS et ce, d'autant plus que cette mesure lui permettait de sauvegarder ses intérêts dans une éventuelle procédure en responsabilité à l'encontre des précédents maîtres d'oeuvre d'exécution ; qu'au surplus, la démission de la société 3CG peut s'expliquer notamment par l'absence de réponse donnée par la SARL LE JARDIN D'HORUS aux interrogations que la Société 3CG avait formulées et ce, au regard de la lettre de ladite société en date du 23 juillet 2009 ; que d'autre part, les démissions susmentionnées ne présentaient aucun caractère d'irrésistibilité pour la SARL LE JARDIN D'HORUS dès lors que cette dernière pouvait rechercher et retrouver un nouveau maître d'oeuvre pour poursuivre le chantier, comme elle l'a fait à deux reprises ; qu'en conséquence, la SARL LE JARDIN D'HORUS n'est pas fondée à justifier une partie du retard pris par le chantier par les démissions des Sociétés 3CG et D21 ; que Monsieur X... a également subi un préjudice moral lié au retard pris par le chantier, ce dernier lui ayant causé une inquiétude importante et la crainte de perdre le rendement du placement de ses économies ; que la SARL LE JARDIN D'HORUS devra lui verser la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral ; 
1° ALORS QUE le vendeur d'immeubles en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de réparer le préjudice causé par un retard de livraison résultant d'une cause légitime de suspension du délai ; que l'acte de vente stipulait, sous l'intitulé « délai d'exécution des travaux », que « ce délai sera, le cas échéant, majoré des jours d'intempéries au sens de la réglementation du travail, des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d'une entreprise », et plus généralement, « en cas de force majeure » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le délai contractuel de livraison n'avait pas été respecté puisque, prévue pour être effectuée le 31 décembre 2009, la livraison de l'appartement n'avait été possible qu'à la fin du mois de mars 2011 ; qu'en retenant une majoration de délai de trois mois au titre des intempéries et du dépôt de bilan, soit environ 40 jours au titre de la perturbation occasionnée par le dépôt de bilan de la société PIRO BAT, qui faisait l'objet de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Chartres du 23 septembre 2009, cependant qu'elle avait constaté que la société LE JARDIN D'HORUS justifiait qu'elle n'avait pu remplacer la société PIRO BAT qu'à l'été 2010 par la passation des marchés des 20 juillet 2010, 17 août 2010, et 2 septembre 2010, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil ; 
2° ALORS QUE le juge ne peut pas se prononcer par des motifs hypothétiques ; que le motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant qu'en raison de la nature des lots, la société PIRO BAT devait pouvoir être remplacée assez rapidement, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs hypothétiques et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
3° ALORS QUE constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution ; que le départ imprévu des maîtres d'oeuvres constitue un cas de force majeure ; qu'en retenant que le retrait des maîtres d'oeuvres dans une telle opération de construction importante ne pouvait être considéré comme un événement imprévisible et irrésistible, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil ; 
4° ALORS QUE constitue un cas de force majeure un « événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution ; que les désordres liés à la mauvaise exécution des travaux par le premier entrepreneur intervenu, qui ont conduit à la nécessité de saisir le juge d'une demande d'expertise, constituent un cas de force majeure ; qu'en retenant que le recours à une expertise au cours de l'exécution des travaux ne présentait pas les caractères de la force majeure, la cour d'appel a violé l'article 1148 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société LE JARDIN D'HORUS à payer à Monsieur Pascal X... la somme de 457, 87 euros par mois, à compter du 1er juillet 2011 et jusqu'au mois au cours duquel la remise des clés s'effectuera, étant précisé que cette remise des clés se réalisera selon les modalités organisées au paragraphe « constatation de l'achèvement des constructions-prise de possession » du contrat du 13 juin 2008 pages 24/ 25 ; 
AUX MOTIFS QUE le contrat prévoyait l'établissement d'un procès-verbal contradictoire de constatation de l'achèvement de la construction ; que si la remise des clés à l'acquéreur à cette occasion, pour valoir livraison et prise de possession, était prévue « après versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à la disposition de l'acquéreur », le tribunal rappelle à juste titre l'exception d'inexécution applicable selon le droit commun des contrats ; qu'il est apprécié ensuite si cette exception a été invoquée de manière fondée ; qu'en l'occurrence, la livraison a été reportée à plusieurs reprises et en définitive à fin mars 2011, soit pour une durée d'un an imputable au vendeur ; qu'il subsistait un solde de euros à régler sur les travaux et 4 800 euros pour le mobilier, cette dernière somme ayant été réglée en juin 2012, qu'une une somme de 5 355 euros (moitié de celle pour les travaux) avait déjà été consignée en février 2011 ; que Monsieur X... subissait un préjudice consistant depuis au moins un an en une perte de loyer ; qu'il a été reconnu également qu'il avait un préjudice financier pour rééchelonnement de son prêt ; que son préjudice est en définitive supérieur au solde des travaux ; que si en mars 2011, sa créance de ce chef n'était pas consacrée, il est admis maintenant qu'il a donc subi des préjudices sus évoqués selon les montants retenus ci-dessus, dommages imputables à la SARL LE JARDIN D'HORUS ; qu'en raison de ces éléments, il convient de considérer qu'il a pu légitimement opposer à son cocontractant l'exception d'inexécution pour refuser le paiement du solde des travaux et obtenir préalablement la livraison du logement avec remise des clés ; que compte tenu de la compensation qui s'opère entre les créances des parties avec un solde au profit de Monsieur X..., le solde des travaux est maintenant apuré ; que la disposition du jugement ordonnant à la SARL LE JARDIN D'HORUS la remise des clés sera donc reprise, sauf à préciser qu'elle devra s'inscrire dans les modalités contractuelles de constatation d'achèvement des travaux ; que le retard dans la livraison et la persistance de celui-ci étant imputée à la SARL LE JARDIN D'HORUS, il convient également de faire droit à la demande en paiement au titre de la perte de loyers pour la période postérieure à l'ouverture de la sauvegarde, s'agissant d'une créance née régulièrement se rattachant aux suites de l'exécution du contrat ; qu'il n'est pas d'ailleurs opposé d'observations sur le principe de cette demande au regard des règles sur les procédures collectives et donc débattu à ce sujet ; qu'il peut être observé notamment que la SARL LE JARDIN D'HORUS et le mandataire judiciaire poursuivent la continuation et l'exécution du contrat en sollicitant la réception de l'appartement ; que la demande de Monsieur X... sera donc admise, à compter du mois suivant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, soit à partir du 1er juillet 2011 ; qu'il sera alloué une somme équivalente au montant du loyer, soit 457, 87 euros par mois, jusqu'à la remise des clés ; 
ALORS QUE la faute de la victime exclut son droit à indemnisation lorsqu'elle est la cause exclusive de son préjudice ; qu'en considérant que Monsieur X... subissait un préjudice du fait de la perte des loyers sans même rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le comportement de Monsieur X..., qui avait refusé de prendre livraison de l'appartement dès la fin du mois de mars 2011, n'était pas la cause exclusive du préjudice résultant de sa perte de loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.