LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 Sur le moyen unique :
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 septembre 2015), que M. et Mme [J] ont souscrit un prêt immobilier auprès de la Caisse de crédit mutuel [Adresse 1] (la Caisse de crédit mutuel) pour financer la construction d'une maison par la société Qualitec, depuis en liquidation judiciaire ; que, se plaignant d'un manquement de la banque à ses obligations de conseil et d'information relatif aux dispositions d'ordre public régissant le contrat de construction de maison individuelle, M. et Mme [J] l'ont assignée en indemnisation ;
 Attendu que la Caisse de crédit mutuel fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
 1°/ que la perte de chance est une fraction de l'avantage dont eût bénéficié la victime si la chance s'était réalisée ; qu'ainsi la réparation de tous les préjudices causés au maître de l'ouvrage par l'absence de garantie de livraison dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, englobe nécessairement la réparation de la perte de chance de bénéficier de la garantie de livraison ; que l'arrêt attaqué a constaté que la juridiction répressive a déclaré le dirigeant de la société Qualitec coupable de construction de maison individuelle sans garantie de livraison puis l'a condamné à indemniser les époux [J] des préjudices en découlant ; qu'en condamnant néanmoins la Caisse de Crédit mutuel à réparer leur perte de bénéficier de la garantie de livraison, au prétexte que la faute et le préjudice imputables à la banque seraient distincts de ceux imputables au constructeur et que la somme allouée par le juge pénal, inférieure à celle réclamée par les époux [J], ne ferait pas disparaître leur dommage, cependant que la réparation de leur perte de chance était comprise dans l'indemnité que leur a accordée la juridiction répressive, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de réparation intégrale ;
 2°/ qu'à supposer même que l'arrêt attaqué ait pu évaluer la perte de chance de bénéficier d'une garantie de livraison subie par les époux [J] à un montant supérieur à celui, précédemment arrêté par la juridiction répressive, de leurs préjudices résultant de l'absence de garantie de livraison, les dommages-intérêts déjà alloués à ce titre par le juge pénal devaient être déduits de l'indemnisation de leur perte de chance ; qu'en ne procédant pas ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de réparation intégrale ;
 Mais attendu qu'ayant constaté que le dirigeant de la société Qualitec avait été déclaré coupable d'avoir commis l'infraction de construction de maison individuelle sans garantie de livraison et condamné à payer à M. et Mme [J] une somme à titre de dommages-intérêts et retenu que les fautes commises par le constructeur et le prêteur de deniers étaient distinctes, que les dommages en résultant n'étaient pas identiques, que la condamnation par la juridiction pénale du dirigeant de la société Qualitec à indemniser le préjudice résultant de l'absence de souscription des garanties ne faisait pas disparaître le dommage subi par les maîtres de l'ouvrage du fait du manquement du banquier à son obligation et procédant directement de sa faute qui devait s'apprécier par rapport à l'absence de garantie de livraison sur laquelle leur attention n'avait pas été attirée, la cour d'appel a pu condamner la Caisse de crédit mutuel à indemniser le préjudice de M. et Mme [J] dans une proportion qu'elle a souverainement évaluée ;
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 PAR CES MOTIFS :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne M. et Mme [J] aux dépens ;
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse de crédit mutuel ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Caisse du crédit mutuel [Adresse 1].
 L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU'il a condamné la Caisse de crédit mutuel à payer 16 066 € aux époux [J] à titre de dommages-intérêts ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la banque qui conteste, par vole d'appel incident, les dispositions ayant retenu qu'elle avait manqué à ses obligations d'information et de conseil, soutient qu'elle n'avait pas à requalifier le contrat Elle ajoute que la convention n'était pas en tout état de cause un contrat de construction de maison individuelle, les travaux ayant été exécutés par diverses entreprises en exécution de marchés signés par les époux [J]. Il résulte de l'offre de prêt que ce dernier a été accordé par la banque pour l'acquisition d'un terrain à construire et la construction d'une maison. Il n'est pas contesté que la banque était en possession de la convention du 14 août 2008 qui portait sur l'exécution pour un prix forfaitaire des prestations correspondant à l'élévation d'une maison individuelle hors les travaux de second oeuvre, d'après un plan figurant en annexe. Il n'est pas contesté que ce plan a été fourni par la SARI. Qualitec qui est une société commerciale ayant pour objet social la construction de bâtiments et non un architecte. La circonstance, au demeurant contestée, que les époux [J] aient réglé directement les entreprises choisies pour exécuter les travaux objets de la convention au moyen des fonds débloqués est inopérante dès lors que le contrat de construction était conclu avec la S.A.R.L. Qualitec. Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge qui a en outre relevé que le gérant de la S.A.R.L. Qualitec avait été pour ces faits condamné du chef de l'infraction prévue par l'article L 241 -8 du code de la construction et de l'habitation, a retenu que ce contrat s'analyse en un contrat de construction de maison individuelle et qu'il ne comporte aucune garantie de livraison. L'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation, qui ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis, ne le dispense pas de son obligation de renseignement et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage à qui il fait une offre de prêt. Si le prêteur de deniers ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le mettre de l'ouvrage, il n'en a pas moins, à titre de renseignement et de conseil, l'obligation de déterminer avec son client, dépourvu de connaissances juridiques, le cadre contractuel du projet qu'il accepte de financer. En proposant un crédit destiné à financer le construction d'une maison individuelle, la caisse de Crédit Mutuel [Adresse 1] devait informer les époux [U] [J] des risques qu'ils encourraient dès lors que l'acte passé avec le constructeur les privait des garanties légales prévues par les articles L 231-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation et notamment la garantie de livraison. La banque qui s'est abstenue d'attirer l'attention des époux [U] [J] sur ce risque, a commis une faute contractuelle ouvrant droit réparation. Sur le préjudice, les époux [U] [J] reprochent aux premiers juges d'avoir considéré, pour les débouter de leur demande indemnitaire, que dès lors que leur préjudice matériel et moral a été réparé par l'indemnisation allouée par la juridiction pénale, la perte de chance d'échapper au risque encouru ne s'est pas réalisée. Ils soutiennent que le dommage résultant des fautes commises par le constructeur et par la banque n'est pas identique et que la seule inexécution par cette dernière de ses obligations entraîne un préjudice s'analysant en une perte de chance d'avoir souscrit un contrat les garantissant contre la défaillance du constructeur. Ils portent leur demande à la somme globale de 173.211,45 euros incluant les échéances du prêt payées à hauteur de 47.451,60 euros. Il est constant que M. [F], dirigeant de la S.A.R.L. Qualitec, a été, sur plainte des époux [U] [J], déclaré coupable par la chambre correctionnelle de cette Cour pour l'infraction de construction de maison individuelle sans garantie de livraison et condamné à payer aux plaignants une somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts. Les fautes commises par le constructeur et le prêteur de deniers dont la responsabilité est retenue sur le fondement de l'article 1147 du code civil sont distinctes et les dommages qui en résultent ne sont pas identiques. Le préjudice résultant de la faute de la caisse de Crédit Mutuel [Adresse 1] est analysée par les premiers juges et 1es appelants en une perte de chance de conclure une convention pourvue des garanties légales attachées aux contrats de construction de maison individuelle. La circonstance que le constructeur qui n'avait pas souscrit ces garanties ait été condamné à indemniser le préjudice en résultant par une somme en tout état de cause inférieure à celle réclamée est sans incidence sur le caractère certain de la perte de chance subie par les maîtres de l'ouvrage du fait du manquement du banquier à son obligation. La somme allouée par la juridiction pénale ne fait pas plus disparaître le préjudice en résultant. C'est, par ailleurs, à tort que la caisse de Crédit Mutuel [Adresse 1] soutient qu'il ne peut être allouée dans le cadre de la présente instance une somme supérieure à celle accordée par la juridiction pénale, les conditions de l'article 1351 du code civil n'étant pas réunies. Les époux [U] [J] sont fondés à obtenir réparation du dommage procédant directement de la faute de la banque, lequel doit s'apprécier par rapport à l'absence de garantie de livraison sur laquelle leur attention n'a pas été attirée. Cette garantie, aux termes de l'article L 231.-6, couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Les appelants qui soutiennent que la construction, non achevée et affectée de désordres et de non conformités, doit être reprise dans son intégralité, réclament à ce titre le paiement d'une somme de 90.296 euros correspondant à la totalité des sommes payées. Ils se bornent à produire, pour décrire l'état de l'immeuble, un procès-verbal de constat qu'ils ont fait établir le 30 octobre 2009. Il en résulte qu'ils ont, à cette occasion, fait ouvrir la porte de l'immeuble par un serrurier et changer le barillet. Il ressort d'un courrier de la Qualitec en date du 12 octobre 2009 que les travaux tant extérieurs qu'intérieurs n'étaient pas achevés à cette date et que la réception des travaux était fixée par le constructeur au 21 novembre 2012. Eu égard au désaccord existant entre les parties, les travaux n'ont pas été achevés et la réception n'est pas intervenue. La liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Qualitec est intervenue quelques mois plus tard. Les travaux restant à achever étaient ainsi définis dans le courrier du 12 octobre 2009 : "achèvement place, bandes et travaux intérieurs ; achèvement travaux extérieurs et fermeture extérieurs". Il résulte effectivement du procès-verbal de constat que les volets n'étaient pas posés non plus que l'escalier intérieur, que le conduit de cheminée n'a pas été installé ni les descentes de gouttières posées. Les clichés photographiques et les constatations de l'huissier de justice qui n'est pas un technicien de la construction ne permettent pas d'établir si les multiples imperfections relevées relèvent de désordres ou de défauts d'achèvement étant observé que les maîtres de l'ouvrage s'étaient réservés les travaux de terrassement, de plomberie, électricité, raccordement et sol du rez de chaussée. Les pièces produites établissent en revanche une non-conformité de l'isolation en toiture, la laine de verre ne présentant pas l'épaisseur prévue au descriptif de travaux. Les garants sont redevables hors le coût de reprise des malfaçons et non conformités, de celui des travaux d'achèvement de l'immeuble au-delà du prix convenu. Le coût de ces derniers, s'ajoutant à la mise en conformité de l'isolation en toiture, est évalué, en prenant en considération le montant des acomptes fixés contractuellement devant être versés au fur et à mesure de l'évolution du chantier et eu égard aux prestations exécutées, à la somme de 16.000 euros. Il n'est pas contesté que les époux [U] [J] qui indiquent avoir réglé une somme globale de 90296 euros restaient devoir, au titre du prix convenu, une celle de 5804 euros. Le coût à prendre en charge au titre de la garantie de livraison est donc de 10.196 euros. Celle-ci couvre également les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours Elle s'applique même dans le cas où, ainsi qu'en l'espèce, la convention ne prévoit pas de pénalités de retard. Il résulte en effet des articles L 231-2 i et R 231-14 du code susvisé que le contrat de construction de maison individuelle croit Inclure des pénalités de retard d'un montant non inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. La livraison était prévue contractuellement courant juillet 2009 sous réserve du paiement d'une somme de 28.800 euros le 15 février 2009. Or, il n'est pas contesté que cette somme n'a pas été réglée à bonne date par les maîtres de l'ouvrage. La S.A.R.L. Qualitec a par la suite, dans son courrier du 12 octobre 2009, proposé une date de réception de la totalité des travaux avec remise de clefs au 21 novembre suivant mais s'est abstenue de convoquer les maîtres de l'ouvrage pour cette date qu'elle n'a pas confirmée. Il convient de retenir cette date comme celle prévue pour la livraison. Les pénalités courent donc compter du 21 novembre 2009 jusqu'au prononcé de la liquidation judiciaire du constructeur qui rendait impossible l'achèvement des travaux par celui-ci. Dès lors que ces pénalités de retard d'un montant de 7656,17 euros auraient été prises en charge au titre de la garantie de livraison, les époux [U] [J] qui en ont été privés notamment du fait du manquement de la banque à son obligation sont fondés à les inclure dans leur préjudice, Les pénalités de retard qui pourraient être dues ultérieurement sont la conséquence de la cessation d'activité du constructeur e ne sont pas imputables à la faute de la banque. S'il est certain qu'en cas de garantie de livraison, les époux [U] [J] auraient eu la faculté de saisir le garant qui aurait désigné une entreprise chargée de terminer les travaux et ainsi évité les démarches qu'ils ont dû personnellement exécuter, le préjudice qui en découle n'est pas la conséquence de la faute de la banque mais de l'abandon de chantier par le constructeur. La demande présentée au titre du préjudice moral qui inclut le préjudice susvisé est rejetée à défaut de lien de causalité avec le manquement de la banque. C'est également à tort que les appelants sollicitent le remboursement des mensualités de l'emprunt En effet, celles-ci sont la contrepartie de la mise à disposition des fonds utilisés pour l'acquisition du terrain et l'édification de l'immeuble effectivement construit. Le préjudice subi par les époux [U] [J] s'analysant en une perte de chance, cette dernière est évaluée, eu égard à l'avantage important constitué par la garantie de livraison à laquelle Ils pouvaient prétendre et n'avaient aucune raison objective de renoncer, à 90%. La caisse de Crédit Mutuel [Adresse 1] est donc condamnée à leur régler la somme de 16.066 euros. La décision déférée est par suite réformée sur ce seul point. L'appel étant fondé en son principe, la caisse de Crédit Mutuel [Adresse 1] supporte les dépens d'appel comme ceux de première instance et ne peut bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle doit, en revanche, régler sur ce fondement aux époux [U] [J] qui ont exposé des frais irrépétibles en cause d'appel, une indemnité complémentaire qu'il est équitable de fixer à la somme de 2500 euros » ;
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « aux termes de l'article L231-10 du Code de la construction et de l'habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L 231-2 du même code, qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison. Si cet article ne met pas à la charge du prêteur de deniers l'obligation de requalifier en contrat de construction de maison individuelle le document qui lui est soumis et si le prêteur ne peut s'immiscer dans la convention passée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, il n'en a pas moins un devoir d'information et de conseil. L'article L 231-2 dispose, notamment, que le contrat doit comporter : - la désignation du terrain, - l'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites - la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, - le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, - l'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts, - la référence de l'assurance dommages souscrites par le maître de l'ouvrage, - les garanties de remboursement et de livraison. La Caisse de Crédit Mutuel admet dans ses écritures que lors de la signature du prêt, le contrat lui a été présenté par les époux [J], ainsi que les factures justifiant un prêt d'un montant de 120.000 euros, supérieur aux 96.100 euros pour la construction de 1a maison. Ainsi, au regard du projet de construction envisagé, la banque, professionnel du prêt immobilier, aurait dû attirer l'attention des époux [J] sur Je caractère lacunaire de leur contrat, notamment sur l'absence d c mention d'une assurance dommage ou encore d'une garantie de livraison. En conséquence, la Caisse de Crédit Mutuel a manqué à son devoir d'information et de conseil » ;
 ALORS premièrement QUE la perte de chance est une fraction de l'avantage dont eût bénéficié la victime si la chance s'était réalisée ; qu'ainsi la réparation de tous les préjudices causés au maître de l'ouvrage par l'absence de garantie de livraison dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, englobe nécessairement la réparation de la perte de chance de bénéficier de la garantie de livraison ; que l'arrêt attaqué a constaté que la juridiction répressive a déclaré le dirigeant de la société Qualitec coupable de construction de maison individuelle sans garantie de livraison puis l'a condamné à indemniser les époux [J] des préjudices en découlant ; qu'en condamnant néanmoins la Caisse de Crédit mutuel à réparer leur perte de bénéficier de la garantie de livraison, au prétexte que la faute et le préjudice imputables à la banque seraient distincts de ceux imputables au constructeur et que la somme allouée par le juge pénal, inférieure à celle réclamée par les époux [J], ne ferait pas disparaître leur dommage, cependant que la réparation de leur perte de chance était comprise dans l'indemnité que leur a accordée la juridiction répressive, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de réparation intégrale ;
 ALORS deuxièmement QU'à supposer même que l'arrêt attaqué ait pu évaluer la perte de chance de bénéficier d'une garantie de livraison subie par les époux [J] à un montant supérieur à celui, précédemment arrêté par la juridiction répressive, de leurs préjudices résultant de l'absence de garantie de livraison, les dommages-intérêts déjà alloués à ce titre par le juge pénal devaient être déduits de l'indemnisation de leur perte de chance ; qu'en ne procédant pas ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et le principe de réparation intégrale.