LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 22 octobre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 758 F-D
Pourvoi n° T 18-24.215
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
1°/ la société Protection des alliages légers, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ M. G... K..., domicilié [...] , agissant en qualité d'administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Protection des alliages légers (PAL),
3°/ M. H... V..., domicilié [...] , agissant en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Protection des alliages légers (PAL),
ont formé le pourvoi n° T 18-24.215 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Le Loft industriel, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société GPI Groupement patrimoine immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Colin-Stoclet, avocat de la société Protection des alliages légers, de M. K..., ès qualités, et de M. V..., ès qualités, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Le Loft industriel, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 septembre 2018), la société Protection des alliages légers (PAL) a pris à bail un immeuble à usage commercial appartenant à la société Groupement patrimoine immobilier (GPI), que celui-ci a ensuite vendu à la société Le Loft industriel.
2. Une ordonnance de référé du 30 novembre 2012 a autorisé la société PAL à exécuter des travaux de réfection des locaux aux lieu et place de la société GPI et, à cette fin, a condamnée celle-ci à lui verser une provision. Un arrêt du 23 octobre 2013 a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'exécution des travaux, ordonné une expertise portant sur les travaux et condamné la société PAL à payer à la société GPI une somme provisionnelle au titre de loyers échus et impayés de février à septembre 2013.
3. Le 18 septembre 2013, la société GPI avait signifié à la société PAL un commandement, visant la clause résolutoire, de payer une somme correspondant aux loyers échus et impayés du 1er février au 1er juillet 2013, auquel la société PAL a formé opposition. Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches et en sa dernière branche, et sur le second moyen, pris en ses deux premières branche
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. La société Protection des alliages légers, l'administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de cette société font grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire alors « que la clause résolutoire n'est acquise que si le bailleur détient sur le preneur une créance certaine restée impayée malgré la délivrance du commandement ; qu'en prononçant l'acquisition de la clause résolutoire, sans rechercher, comme l'y invitait la société PAL, si, du fait de la compensation légale opérée de plein droit entre la somme de 100 000 euros due par la société GPI en application de l'ordonnance du 30 novembre 2012 et les loyers échus depuis le 1er février 2013, la société GPI pouvait, à la date de la dénonciation du commandement de payer le 18 septembre 2013, se prévaloir d'une créance certaine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
6. La compensation légale n'a pas lieu si les dettes réciproques ne sont pas certaines.
7. Ayant relevé que l'ordonnance de référé du 30 novembre 2012 avait été frappée d'appel, puis avait été infirmée, et que la société PAL l'avait exécutée à ses risques et périls, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations sur l'absence de caractère certain de la dette du bailleur rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen, pris en sa troisième branche
8. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée. PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Protection des alliages aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Protection des alliages légers et la condamne à payer à la société Le Loft industriel la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Protection des alliages légers, M. K..., ès qualités, et M. V..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2013, ordonné l'expulsion de la société PAL sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le mois suivant la signification de l'arrêt et condamné la société PAL à payer à la société Le loft industriel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours, outre le montant des charges prévues au bail, à compter du jugement jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés à la bailleresse ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'acquisition de la clause résolutoire, pour voir confirmer le jugement qui a écarté l'acquisition de la clause résolutoire que le bailleur a dénoncé dans les commandements de payer, le premier, le 18 septembre 2013, la société PAL se prévaut de son opposition à ce commandement par l'assignation qu'elle a fait délivrer le 10 octobre 2013 et soutient que le bailleur n'a pas dénoncé ce commandement de bonne foi, alors qu'il était condamné au paiement de la somme de 100 000 euros pour permettre l'exécution des travaux ; que, toutefois, l'exception d'inexécution du paiement des loyers au motif de désordres dans les locaux loués ne peut être opposée qu'au cas de l'impossibilité de les utiliser, ce qui n'est pas démontré, ni même allégué par la société PAL, et n'a enfin pas été caractérisé par l'expert qui, après avoir retenu que l'essentiel des travaux du bâtiment relevait de l'article 606 du code civil et devait être supporté par le bailleur, a relevé, page 28 de son rapport, que « les dommages sont peu conséquents dans la zone atelier, compte tenu de l'activité » sauf ceux « situés dans le pavillon qui est à usage de bureaux » ; que, d'autre part, aucune décision de suspension de ce commandement de payer n'a été prise en application de l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, et alors que l'exécution provisoire de l'ordonnance qui condamnait le bailleur à payer la somme de 100 000 euros pour la réalisation de travaux a eu lieu aux risques et périls de la preneuse qui l'a poursuivie, il ne peut être déduit la preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire, et tandis qu'il est constant que la société PAL n'a acquitté les loyers réclamés que le 15 avril 2014, il convient, par ces motifs, d'infirmer le jugement de ce chef et de déclarer acquise la clause résolutoire avec effet au 18 octobre 2013 ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion, fixé ses modalités et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux pour un montant égal à celui des loyers outre les charges et les taxes jusqu'à la libération effective du local ; qu'en revanche, l'ancienneté de l'acquisition de la clause résolutoire justifie que l'expulsion du local de la preneuse soit assortie d'une astreinte ;
1°) ALORS QU'est de mauvaise foi le bailleur qui met en oeuvre la clause résolutoire prévu au bail dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance du commandement de payer les loyers échus et non réglés ; que la cour d'appel a constaté qu'après avoir été condamnée, par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres du 30 novembre 2012, à verser à la société PAL une provision de 100 000 euros au titre des travaux de réfection lui incombant, la société GPI, qui n'a pas exécuté l'ordonnance, a délivré le 18 septembre 2013 à la société PAL un commandement de payer les loyers dus depuis le 1er février 2013, visant la clause résolutoire ; qu'en considérant que la mauvaise foi de la société GPI n'était pas caractérisée, sans rechercher si cette société n'avait pas mis en oeuvre la clause résolutoire dans le but de se soustraire au paiement de la somme due au titre des travaux lui incombant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE le fait que le preneur ne puisse invoquer l'exception d'inexécution si les locaux ne sont pas inutilisables, que le commandement de payer n'ait pas été suspendu et que la poursuite de l'exécution provisoire d'une décision condamnant le bailleur à payer une somme au titre des travaux lui incombant se fasse aux risques et périls du preneur, est sans incidence sur la caractérisation de la bonne ou mauvaise foi du bailleur dénonçant un commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu'en se fondant exclusivement sur de telles circonstances inopérantes pour écarter la mauvaise foi de la société GPI, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE la clause résolutoire n'est acquise que si le bailleur détient sur le preneur une créance certaine restée impayée malgré la délivrance du commandement ; qu'en prononçant l'acquisition de la clause résolutoire, sans rechercher, comme l'y invitait la société PAL (conclusions, p. 21-23), si, du fait de la compensation légale opérée de plein droit entre la somme de 100 000 euros due par la société GPI en application de l'ordonnance du 30 novembre 2012 et les loyers échus depuis le 1er février 2013, la société GPI pouvait, à la date de la dénonciation du commandement de payer le 18 septembre 2013, se prévaloir d'une créance certaine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QUE le bailleur qui, postérieurement à un premier commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, délivre un autre commandement de payer fondé sur un nouveau grief puis un congé avec offre de renouvellement de bail, doit être regardé comme ayant renoncé sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier commandement ; que la cour d'appel a relevé que, postérieurement au premier commandement de payer en date du 18 septembre 2013, la société Le loft industriel avait délivré un deuxième commandement de payer en 2014 et un troisième en 2015, fondés sur des nouveaux griefs (arrêt, p. 2) ; que la société PAL soutenait que le 14 janvier 2016, le bailleur lui avait fait délivrer un congé pour la date du 19 juillet 2016 avec offre de renouvellement de bail (conclusions, p.14) et versait ce congé au débat (pièce n° 28) ; qu'en considérant que la clause résolutoire était acquise à la suite de la dénonciation du commandement de payer du 18 septembre 2013 sans rechercher si, en délivrant à la société PAL deux nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire puis un congé avec offre de renouvellement de bail, la société Le loft industriel n'avait pas renoncé sans équivoque à se prévaloir du commandement de payer du 18 septembre 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la société PAL tendant à la condamnation in solidum des sociétés GPI et Le loft industriel à lui payer la somme de 168 721,20 euros au titre de son préjudice de jouissance du 2 novembre 2009 au 2 mai 2018 à parfaire à partir du 3 mai 2018 par une indemnisation par jour de retard du trouble de jouissance de 17,04 euros pour la partie bureaux et de 37,34 euros pour la partie atelier des locaux, jusqu'à la réception définitive des travaux, la somme de 66 553,58 au titre de la réparation de son préjudice en raison de l'impossibilité d'exploiter pendant les travaux de réfection des toitures et la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral et de son préjudice d'image auprès de sa clientèle ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert a relevé dans son rapport que l'état des locaux n'avait pas empêché la poursuite de l'activité de la société PAL et qu'aucune urgence n'était attachée à l'exécution des travaux, état que la preneuse connaissait dès la souscription du bail en 1989, et dont elle a pu mesurer l'étendue pour avoir prétendu à l'acquisition de l'immeuble de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté les demandes d'indemnisation d'un préjudice d'exploitation, moral et d'image, mais sera infirmé en ce qu'il a reconnu l'existence d'un préjudice de jouissance ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le préjudice d'exploitation, la société PAL devant quitter les lieux loués sa demande au titre du préjudice d'exploitation durant les travaux de réfection sera rejetée ; que, sur le préjudice moral et de réputation, les manquements de la société PAL à son obligation d'entretien des locaux (notamment peinture, nettoyage) ont contribué à leur état dégradé ; qu'elle sera déboutée de sa demande présentée au titre du préjudice moral et d'image subi du fait de l'état dégradé des locaux ;
1°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que la circonstance, d'une part, que le preneur ait eu connaissance des désordres affectant les locaux lors de la souscription du bail et, d'autre part, que ces désordres ne l'aient pas empêché de poursuivre son activité dans les locaux, est sans incidence sur le droit du preneur d'obtenir réparation pour le préjudice subi du fait de ces désordres ; qu'en se fondant sur de telles circonstances inopérantes pour rejeter la demande de la société PAL tendant à la réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'impossibilité d'utiliser la quasitotalité des bureaux et des gênes résultant des infiltrations d'eau dans l'atelier, ainsi que du préjudice d'exploitation, du préjudice moral subi du fait de la durée de la procédure et du préjudice de réputation subi du fait de l'impossibilité de recevoir des clients dans les bureaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1719 du code civil ;
2°) ALORS QUE la faute du preneur, si elle ne constitue pas la cause unique du dommage, ne peut totalement exonérer de sa responsabilité contractuelle le bailleur défaillant ; qu'en relevant, pour débouter intégralement la société PAL de sa demande tendant à la réparation de son préjudice moral et de réputation, que les manquements de cette société à son obligation d'entretien des locaux avait contribué à leur état dégradé, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que ces manquements auraient constitué la cause unique du dommage invoqué, a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QUE la cassation sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la censure de l'arrêt en ce qu'il a débouté la société PAL de sa demande tendant à la réparation du préjudice subi au titre de l'impossibilité d'exploiter les locaux pendant les travaux de réfection des toitures.