LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 juin 2011), que par acte sous seing privé du 27 janvier 2009, M. X..., représenté par son épouse en vertu d'une procuration du 11 octobre 2008, et Mme X... (les époux X...) ont promis de vendre un immeuble à M. Y... au prix de 320 000 euros payable par compensation à hauteur de la somme de 250 000 euros correspondant à une reconnaissance de dette avec affectation hypothécaire du 16 octobre 2008 consentie par Mme X..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de mandataire de son époux en exécution de la procuration du 11 octobre 2008, et de celle de 20 000 euros au titre des intérêts, le solde ayant été payé en dehors de la comptabilité du notaire ; que, faisant valoir que le prix de l'immeuble avait été intégralement payé, M. Y... a assigné les époux X... en constatation de la vente ; 
Attendu que pour débouter M. Y... de ses prétentions, annuler la promesse de vente, déclarer la reconnaissance de dette inopposable à M. X... et annuler l'affectation hypothécaire contenue dans cette reconnaissance de dette, l'arrêt retient d'une part que les époux X... ayant établi leur premier domicile conjugal en France, le régime français de la communauté légale leur est applicable de sorte que les biens litigieux, acquis après leur mariage, sont des biens communs et, d'autre part, que le terrain dont M. X... est propriétaire en Tunisie est un bien propre de sorte que le mandat qu'il a donné de vendre et hypothéquer ses " biens mobilier et immobilier ", qui doit être interprété restrictivement, portait sur les biens lui appartenant en propre et qu'en conséquence Mme X... a excédé ses pouvoirs en vendant au nom de son mari un bien commun et en affectant hypothécairement ce bien ; 
Qu'en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur un moyen relevé d'office et tiré de faits que les parties n'avaient pas invoqués au soutien de leurs prétentions, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare M. Y... mal fondé en son action tendant à voir constater la vente à son profit des lots numéros 9, 10 et 11 de l'immeuble situé... (5e), moyennant le prix de 320 000 euros, outre 32 000 euros à titre de dommages-intérêts, annule le " compromis " de vente du 27 janvier 2009, déclare la reconnaissance de dette du 16 octobre 2008 inopposable à M. X... et annule l'affectation hypothécaire contenue dans cette reconnaissance de dette, l'arrêt rendu le 30 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré M. Y... mal fondé en son action tendant à voir constater la vente à son profit des lots numéros 9, 10 et 11 de l'immeuble situé..., moyennant le prix de 320. 000 , outre 32. 000  à titre de dommages-intérêts, d'avoir annulé le compromis de vente du 27 janvier 2009, déclaré la reconnaissance de dette du 16 octobre 2008 inopposable à M. X... et d'avoir annulé l'affectation hypothécaire contenue dans cette reconnaissance de dette ; 
Aux motifs propres que par acte sous seing privé du 11 octobre 2008, intitulé « procuration spéciale » dont la signature a été légalisée par le consul de la République tunisienne en France le même jour, M. Salem X... a donné la procuration spéciale à son épouse en vue de « me représenter et agir en mon nom, avec une totale délégation de mes pouvoirs de signatures pour ce qui concerne toutes opérations sur mes biens mobilier et immobilier en acquisition qu'en cession, ou en hypothèque » ; que les époux X... soutiennent que cette procuration a été donnée par M. X... pour régler le sort d'un terrain lui appartenant sur l'île de Jerba (Tunisie) ; qu'en vertu de cette procuration, Mme X..., demeurant..., agissant tant en son nom personnel qu'au nom de son époux, a  d'abord signé en qualité d'emprunteur un acte notarié dressé par M. A... le 16 otobre 2008 intitulé « reconnaissance de dette » au profit de M. Y..., d'une somme de 250. 000  prêtée par ce dernier pour une durée de trois mois, remboursable par échéances mensuelles du 15 novembre 2008 au 15 janvier 2009, au taux de 7 % l'an, avec affectation hypothécaire de l'appartement et les deux chambres dépendant de l'immeuble situé... ;- ensuite vendu lesdits biens à M. Y..., par acte sous seing privé du 27 janvier 2009 rédigé par le même notaire, au prix de 320. 000  payable par compensation à hauteur de la somme de 270. 000  représentant celle de 250. 000  au titre de la reconnaissance de dette, celle de 20. 000  d'intérêts, le solde, soit la somme de 50. 000 , payable comptant le jour du compromis ; que les époux X..., de nationalité tunisienne, se sont mariés le 1er août 1970 à Tunis (Tunisie) ; qu'il ressort de la lettre du 10 mai 2001 émanant du notaire, M. A..., versée aux débats par M. Y..., que les époux X... ont établi leur premier domicile conjugal en France, de sorte que le régime français de la communauté légale leur est applicable ; que selon le compromis du 27 janvier 2009, les biens vendus avaient été acquis par les époux X... le 18 novembre 1988 ; qu'il s'en déduit que les lots vendus sont des biens communs ; qu'aux termes d'un acte de partage, dressé le 26 mai 2003 à Middoune (Tunisie) par M. Z... 
B..., dont les époux X... ont versé aux débats la traduction en français, de l'indivision existant entre M. X... et son frère à la suite du décès de leur père El Hedi C... 
X..., M. X... est devenu propriétaire d'un terrain sis à « ... » Middoune Jerba (Tunisie) ; que ce bien, ayant été acquis à titre gratuit pendant le mariage, est un propre de M. X... ; que M. X... étant titulaire d'un bien propre, il s'en déduit que le mandat qu'il a donné le 11 octobre 2008 de vendre et hypothéquer ses biens mobilier et immobilier, qui doit être interprété restrictivement, portait sur les biens lui appartenant en propre ; qu'en conséquence, Mme X... a excédé ses pouvoirs en vendant au nom de son mari un bien commun et en affectant hypothécairement ce bien ; que la vente n'a pas été ratifiée par M. X... et la mauvaise foi de ce dernier n'est pas établie ; que dès lors, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a annulé le compromis et l'affectation hypothécaire incluse dans la reconnaissance de dette ; 
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que la procuration dont s'agit, signée le 11 octobre 2008, même si elle est intitulée « procuration spéciale » ne mentionne ni la désignation du bien à vendre ou à hypothéquer, ni le prix ou les modalités de règlement d'une éventuelle vente ; qu'il ne peut donc s'agir d'un mandat spécial au sens de l'article 1988 ; que le compromis de vente souscrit le 27 janvier 2009 est donc nul ; 
que la reconnaissance de dette du 16 octobre 2008 est inopposable à M. X... et l'affectation hypothécaire qu'elle comporte est nulle faute de mandat spécial ainsi qu'il a été exposé plus haut ; 
1. ALORS QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il est fixé par les conclusions respectives des parties ; qu'il résulte des conclusions respectives des parties qu'aucune d'entre elles n'a fait valoir que les époux X... seraient mariés sous le régime français de la communauté légale, de sorte que les biens vendus seraient des biens communs et ceux sis à Djerba des biens propres à M. X..., pour en déduire que la procuration que M. X... a donnée à son épouse devait s'interpréter restrictivement comme ne portant que sur les biens lui appartenant en propre ; qu'en retenant cependant un tel moyen, qui n'était pas invoqué par les parties, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 
2. ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens mélangés de fait et de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'application en l'espèce du régime français de la communauté légale pour en déduire que M. X... possédait des biens propres et que la procuration donnée à son épouse ne pouvait porter que sur ces biens lui appartenant en propre, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
3. ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur un moyen relevé d'office et tiré d'un fait que les parties n'avaient pas invoqué au soutien de leurs prétentions, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, pour relever d'office le moyen tiré de l'application du régime matrimonial des époux X..., que ceux-ci ont établi leur premier domicile conjugal en France, cependant que ce fait n'avait été invoqué par aucune des parties au soutien de ses prétentions et qu'elles n'ont pas été invitées à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé les articles 7 et 16 du code de procédure civile ; 
4. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les actes qui lui sont soumis ; que par acte du 11 octobre 2008, M. X... a donné à son épouse procuration en vue de « me représenter et agir en mon nom, avec une totale délégation de mes pouvoirs de signatures pour ce qui concerne toutes opérations sur mes biens mobilier et immobilier en acquisition qu'en cession ou en hypothèque » ; que cette procuration ne comporte aucune limite quant aux biens de M. X... sur lesquels porte ce mandat ; qu'en interprétant ce mandat comme ne portant que sur les biens lui appartenant en propre, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code civil ; 
5. ALORS QUE la procuration donnée par une personne à une autre qui charge le mandataire de vendre tout ou partie des biens meubles et immeubles lui appartenant constitue un mandat exprès d'aliéner, même en l'absence de précision sur les biens concernés, le prix ou les modalités de règlement de la vente ; qu'en jugeant le contraire, pour débouter M. Y... de son action, la cour d'appel a violé l'article 1988 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de M. Isaac Y... en paiement de la somme de 320. 000  par M. Salem X... et Mme D... 
E... Bent F..., épouse X... ; 
Aux motifs que subsidiairement, M. G... réclame la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 320. 000  sur le fondement de la reconnaissance de dette du 16 octobre 2008 ; que devant le tribunal, M. Y... s'était borné à réclamer la vente forcée des biens immobiliers précités, outre le paiement de la somme de 32. 000  au titre de la clause pénale insérée dans le compromis ; que la demande en paiement de la somme de 320. 000  par les époux X... en exécution de la reconnaissance de dette est une prétention nouvelle qui est irrecevable en cause d'appel ; 
ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; que M. Y... a sollicité la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 320. 000  comme conséquence de l'annulation du compromis de vente dont cette somme constituait le prix et dont le versement n'a jamais été contesté (ses conclusions d'appel, p. 11) ; qu'en retenant, pour déclarer cette demande irrecevable comme nouvelle, qu'elle est fondée sur la reconnaissance de dette du 16 octobre 2008, laquelle ne portait que sur une somme de 250. 000 , la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE les parties peuvent ajouter en appel toutes les demandes qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes et défenses soumises au premier juge ; que la demande subsidiaire de l'acquéreur d'un bien immobilier, en remboursement du prix de vente est la conséquence de l'annulation du compromis de vente obtenu par les vendeurs ; qu'en déclarant irrecevable comme nouvelle la demande de M. Y... en remboursement des sommes versées qui constituaient le prix de la vente, au motif inopérant que ce versement a fait l'objet d'une reconnaissance de dette, cependant que cette demande subsidiaire était la conséquence de l'annulation du compromis de vente obtenue par les époux X..., la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.