LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que M. X... n'était pas le concepteur ni le constructeur de l'immeuble et relevé qu'il n'était pas établi que les travaux d'aménagement de la cave réalisés en 1995 étaient à l'origine des infiltrations constatées en début d'année 2009, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne pouvait être considéré comme un vendeur professionnel simplement parce qu'il avait exercé la profession d'architecte et que la clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente devait recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de leur action en dommages-intérêts pour dol dans la formation du contrat ;
AUX MOTIFS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il peut résulter de manoeuvres et de mensonges mais peut également être déduit du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que M. et Mme Y... ont adressé aux époux X... un courrier le 29 janvier 2009 relatant un phénomène de remontées capillaires dans l'ensemble du niveau du jardin ; qu'ils précisent qu'ils ont découvert un dispositif de protection contre les remontées d'eau qu'ils décrivent comme une « fosse » qui se remplit systématiquement après qu'elle soit vidée, ouvrage qui se trouvait dissimulé derrière des meubles et encombrants dans la cave ; qu'un constat d'huissier de justice dressé le 30 janvier 2009 note la présence d'eau au sol par flaques sur toute la longueur de la pièce en pierres voûtées et une fosse en pierre remplie d'eau sur une hauteur d'environ quatorze centimètres de hauteur sur plus d'un mètre de longueur, ainsi que dans la pièce formant sas avant la cave une forte humidité qui remonte le long des murs et de la mousse blanche sur les dalles en pierre au sol ; que dans son rapport, l'expert judiciaire M. Fernando Z... explique que les eaux d'infiltration pénètrent à l'intérieur de la cave semi-enterrée par remontée verticale par le sol et par pénétration latérale à travers les murs enterrés ; que ce point est confirmé par M. Yves A..., technicien requis par les appelants pour donner un avis technique sur le rapport d'expertise mais qui propose cependant d'établir une distinction entre ces deux phénomènes physiques, le premier se produisant lorsque de l'eau s'accumule dans le terrain derrière le mur provoquant sa saturation complète et la formation d'une nappe temporaire avec une charge suffisante pour permettre des écoulements d'eau liquide à travers les discontinuités de la maçonnerie ancienne dont les matériaux sont poreux avec une intensité plus ou moins grande suivant la nature et l'humidité du terrain au contact du mur ; que l'expert écarte toute relation avec un état de catastrophe naturelle pour des dommages causés par des inondations et coulées de boue entre le 13 et le 15 décembre 2008 qui n'ont pas affecté la commune de Menerbes ; que toutefois, si les traces d'un tel sinistre ne sont pas décelables sur le terrain et si l'arrêté du 13 mars 2009 ne mentionne aucune demande de la commune, il ne peut être méconnu que des pluies particulièrement importantes ont affecté le secteur puisque le relevé de précipitations de météo France indique pour la seule journée du 14 décembre 2009 une pluviométrie de 108 millimètres qui peut être qualifiée d'inhabituelle et d'une grande intensité ; qu'il convient donc de déterminer si les époux X... avaient connaissance d'une humidité anormale de la cave par l'effet de remontées capillaire et s'ils avaient déjà pu constater des infiltrations d'eau ; que propriétaires depuis le 25 juin 1983, les époux X... ont réalisé d'importants travaux de rénovation et de construction parmi lesquels l'aménagement de la cave voûtée construite en pierres de pays bâties à la chaux dont les mur nord-est et nord-ouest sont enterrés jusqu'à une hauteur de deux mètres ; qu'ils ont entrepris cet aménagement en procédant à la pose d'un carrelage au sol et à la réalisation de banquettes maçonnées, tout en préservant un espace dans l'angle nord-est de la pièce pour, selon leurs explications, entreposer un ancien congélateur-bahut amené de Belgique qui ne pouvait être installé qu'en respectant un décaissement de quinze centimètres de profondeur ; que sur le fond de ce décaissement, deux gaines électriques sont apparentes dont la présence s'expliquerait difficilement si l'ouvrage avait été conçu, dès son origine, comme un collecteur d'eau ou un réservoir ; que de plus, une prise électrique a été installée sur le mur dans l'angle nord-est ce qui conforte les explications des époux X... quant à la destination initiale de cet ouvrage ; qu'il s'avère par ailleurs que la présence d'humidité, tout à fait concevable dans cette partie de l'immeuble à usage de cave, peut justifier la réalisation d'une barrière d'étanchéité pour isoler une pièce attenante destinée à devenir une chambre sans qu'il y ait lieu d'attribuer ces travaux à un problème plus important d'infiltration d'eau ; que les photographies prises par les époux Y... lors de leur visite montrent que les propriétaires utilisaient cet espace pour l'entrepôt de divers objets et effets et même pour stocker des denrées alimentaires ; que leur examen ne permet pas de déceler de traces de remontées d'eau et laisse entrevoir le rebord de l'emplacement litigieux qui n'apparaît donc pas avoir été masqué ou caché par divers encombrants ; qu'ainsi, même si les propriétaires ont décidé par la suite d'installer un réfrigérateur dans la descente de la cave, les éléments débattus ne révèlent pas que le système de drainage ne remplissait pas son rôle et que les époux X... ont été confrontés à des désordres méritant d'être rapportés à M. et Mme Y... qui ont visité l'immeuble à plusieurs reprises, en été et en hiver, pour en apprécier le potentiel, en particulier la cave qu'ils ont examinée avec l'assistance de leur architecte qui n'a pas détecté une quelconque anormalité ; que les infiltrations d'eau constatées à deux reprises le 31 décembre 2009 et le 11 mai 2010, de même que les taux d'humidité excessifs relevés par l'expert en période sèche, sept mois après les très fortes pluies de la fin de l'année 2008, n'apportent pas la certitude que des épisodes similaires sont survenus antérieurement à la vente le 28 juillet 2008 et qu'à cette époque, les aménagements réalisés par les époux X... ne suffisaient pas à endiguer un problème récurrent d'inondation de la cave ; que dès lors, la démonstration n'est pas rapportée que les vendeurs se sont abstenus de révéler une information déterminante qui aurait dissuadé les acquéreurs de s'engager et qu'ils auraient ainsi commis un dol par réticence affectant l'acte de vente du 22 juillet 2008 ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que « la démonstration n'est pas rapportée que les vendeurs se sont abstenus de révéler une information déterminante qui aurait dissuadé les acquéreurs de s'engager et qu'ils auraient ainsi commis un dol par réticence affectant l'acte de vente du 22 juillet 2008 » (arrêt attaqué, p. 8 alinéa 2), sans analyser, même sommairement, les conclusions du rapport d'expertise judiciaire qui indique que les consorts X... connaissaient l'existence des infiltrations le jour de la vente (rapport d'expertise, p. 14 in fine), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile et l'article 1353 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU' en énonçant successivement, pour écarter la demande de M. et Mme Y... fondée sur le dol, d'une part, qu'il n'est pas établi que des infiltrations d'eau seraient survenues antérieurement à la vente du 28 juillet 2008 et, d'autre part, qu'il n'est pas établi non plus « qu'à cette époque les aménagements réalisés par les époux X... ne suffisaient pas à endiguer un problème récurrent d'inondation de la cave » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 1er), ce dont il s'évinçait que l'existence d'infiltrations d'eau antérieure à la vente du 28 juillet 2008 était avérée, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par une motivation entachée de contradiction, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de leur action en garantie des vices cachés ;
AUX MOTIFS QUE l'acte de vente contient une clause élusive des vices cachés stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble dans son état le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de l'état des constructions et de leurs vices même cachés ; que cette clause ne reçoit pas application lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi, ainsi que lorsqu'il est un professionnel ; que la mauvaise foi supposant que le vendeur connaissait les vices de la chose ne peut être retenue en l'espèce pour écarter la clause de non-garantie ; que par ailleurs, la qualité du vendeur professionnel ne peut être retenue simplement parce que M. Henri X... a exercé la profession d'architecte dans la mesure où il n'est pas le concepteur ni le constructeur de l'immeuble et qu'il n'est pas établi que les travaux d'aménagement de la cave réalisés en 1995 sont à l'origine des infiltrations constatées en début d'année 2009 ;
ALORS QUE la clause du contrat de vente stipulant que l'acquéreur prendra l'immeuble dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur au titre des vices cachés, ne peut être invoquée que par le vendeur profane et de bonne foi ; qu'en mettant en oeuvre cette clause de non-garantie au profit des consorts X..., tout en constatant que M. X... avait la qualité d'architecte et qu'il avait fait procéder à ces travaux d'aménagement avant la vente de manière à tenter d'endiguer « un problème récurrent d'inondation de la cave » (arrêt attaqué, p. 8, alinéas 1 et 7), ce dont il résultait nécessairement que M. X... ne pouvait être considéré comme un vendeur profane et que sa mauvaise foi se trouvait caractérisée par le fait qu'il avait dissimulé aux acquéreurs les travaux d'endiguement entrepris, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1643 du code civil.