LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 30 juin 2015), que la Société d'équipement et de construction de la Sarthe (la société) a donné à bail commercial à M. et Mme X... un bâtiment industriel comprenant un équipement technique, dont une station de traitement des eaux de rinçage, pour y exercer une activité de décapage et de traitement de surfaces ; que la bailleresse leur a délivré un commandement de payer les loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au bail, et a obtenu, en référé, la constatation de la résiliation du bail ; que M. et Mme X... l'ont assignée au fond pour voir dire n'y avoir lieu à résiliation du bail ; que la société a demandé reconventionnellement l'expulsion des preneurs et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
 	Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande et de rejeter les siennes ;
 	Mais attendu qu'ayant relevé que l'équipement industriel donné à bail n'avait jamais fonctionné alors qu'il était indispensable à l'exercice de l'activité des preneurs et que la bailleresse, qui n'avait pas remédié à ce dysfonctionnement, avait néanmoins délivré un commandement de payer les loyers restés impayés à compter du mois de septembre 2007 et retenu que l'inexécution de l'obligation de délivrance de la bailleresse était liée au manquement reproché aux preneurs, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et qui a retenu, par un motif non critiqué, que la circonstance que les preneurs  avaient vendu cet équipement à la bailleresse ne déchargeait pas celle-ci de son obligation de délivrance en l'absence d'indivisibilité de ces deux contrats, en a souverainement déduit que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'en faire application ;
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne la Société d'équipement et de construction de la Sarthe aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'équipement et de construction de la Sarthe ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement et de constructions de la Sarthe 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU'il a décidé qu'il n'y avait pas lieu de constater la résiliation du bail du 1er mars 2002 puis rejeté l'ensemble des demandes de la société SECOS, notamment les demandes visant à l'expulsion de M. et Mme X..., ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « il est constant que les loyers impayés visés dans le commandement de payer délivré aux époux X... n'ont pas été réglés dans le mois de la délivrance du commandement ; que cependant les clauses résolutoires ne peuvent être mises en oeuvre que de bonne foi ; que tel n'est pas le cas lorsque, comme en l'espèce le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire alors qu'il a lui-même failli à ses obligations contractuelles et qu'il ne peut ignorer ses propres manquements ; qu'en l'espèce il résulte du bail que l'obligation de délivrance de la société Secos portait non seulement sur un bâtiment industriel d'une surface de 465 m2 mais également sur un équipement technique nécessaire à l'exploitation des locaux (cabine de décapage, matstrip eaux pures: station de traitement des eaux usées, matstrip filtre presse:: réduction et séchage des boues de débourbeur, matstrip préfiltre: préparation des boues de débourbeur, matstrip désolveur: déchloration des boues de décapage) ; que l'ensemble de ces éléments formait en réalité une station de décapage avec traitement des eaux de décapage à l'intérieur de l'atelier donné à bail ; qu'il est constant que les éléments de cette station ont été fournis par la société froid environnement ; que, dès le 6 mars 2002, soit cinq jours après la signature du bail, la Secos a fait constater par huissier, après avoir rappelé que la société froid environnement était "en cessation des paiements" depuis le lundi précédent, que la station d'épuration ne fonctionnait pas ; qu'il résultait de ce constat que l'ensemble de la chaîne ne pouvait fonctionner en raison de défauts affectant : - le système de chauffe non cohérent, - l'absence de thermostat de sécurité et l'utilisation de tuyaux de captation de chlorure en PVC, matière incompatible avec son utilisation, - des défauts affectant le caisson de condensation- une inadaptation du préfiltre n'en permettant pas le nettoyage et la maintenance,- des fuites d'eau et d'huile sur les pompes hydraulique et d'alimentation des filtres,- un défaut de protection et de finition de l'aire de lavage, étant observé que si figurent des remarques tendant à relativiser le constat de l'huissier sur un feuillet agrafé au dit constat on n'en connaît pas l'auteur ni les conditions dans lesquelles elles ont été recueillies ce qui les privent de toute portée ; qu'il est donc établi que le matériel donné à bail nécessaire pour l'exploitation des locaux n'était pas en état de fonctionnement lors de la prise d'effet du bail, le constat d'huissier permettant de constater que les défauts relevés ne concernaient pas la cabine de décapage qui devait être réalisée par le preneur à bail ; que sans même qu'il ait été besoin d'une mise en demeure, puisqu'elle été informée des dysfonctionnements pour les avoir fait elle-même constater, la SECOS, se devait de prendre des dispositions pour y faire remédier et honorer ainsi son obligation de délivrance ; qu'aucune des pièces produites aux débats ne permet de constater qu'elle a pris des dispositions en ce sens, les intimés établissant par un constat d'huissier du 28 mars 2012, que le matériel défectueux a finalement été remisé à l'extérieur des bâtiments faut d'avoir jamais pu fonctionner ; que le matériel défectueux avait certes été acquis dans un premier temps par les époux X... "Sarthe décapage" auprès de la société froid environnement mais ces derniers l'ont ensuite cédé à la Secos qui les leur a donné à bail ; que cette dernière ne saurait cependant, sans se contredire, pour se libérer de ses propres obligations de bailleresse, opposer aux époux X... un manquement à leur obligation de vendeur du matériel tout en soutenant que le contrat de vente, issu de la convention non datée dont les termes ont été rappelés dans l'exposé du litige, ne constitue nullement, avec le bail, un ensemble contractuel interdépendant ( cf page 13 de ses conclusions) étant observé que la société Secos reproche précisément au premier juge d'avoir dénaturé les conventions en ayant retenu qu'elles formaient un tout contractuel ; qu'il n'est pas justifié de manière suffisante que la SECOS aurait en outre, en septembre 2003, vendu aux époux X... une part de l'immeuble donné à bail sans réviser le montant du loyer (les termes du bail n'étant pas assez précis pour que la cour, puisse, par comparaison, vérifier que la cession de septembre 2003 portait sur une part des biens donnés à bail) ; qu'aucune exception d'inexécution ne peut donc être de ce chef, utilement opposée à la bailleresse ; qu' il reste en application des strictes clauses du bail et sans qu'il soit besoin, sur ce point, de se référer à une quelconque autre convention, que la preuve est rapportée de ce que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance qui impliquait que le matériel donné à bail, nécessaire à l'exploitation, soit en état de fonctionnement ; que la Secos ayant manqué à ses propres obligations, c'est à juste titre que les intimés demandent à la cour de juger qu'elle saurait se prévaloir d'une résolution du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; »
 (arrêt, pp. 6 à 8) ;
 ALORS QUE une clause résolutoire peut être neutralisée lorsqu'elle est mise en oeuvre de mauvaise foi ; que la mauvaise foi s'apprécie au regard des circonstances de la mise en oeuvre, et non au regard de considérations touchant à la bonne exécution du contrat ; qu'en opposant à la société SECOS l'inexécution partielle de son obligation de délivrance, quand cette considération est indifférente aux conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire, les juges du fond ont statué par un motif inopérant ; que ce faisant, ils ont violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU'il a décidé qu'il n'y avait pas lieu de constater la résiliation du bail du 1er mars 2002 puis rejeté l'ensemble des demandes de la société SECOS, notamment les demandes visant à l'expulsion de M. et Mme X..., ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « il est constant que les loyers impayés visés dans le commandement de payer délivré aux époux X... n'ont pas été réglés dans le mois de la délivrance du commandement ; que cependant les clauses résolutoires ne peuvent être mises en oeuvre que de bonne foi ; que tel n'est pas le cas lorsque, comme en l'espèce le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire alors qu'il a lui-même failli à ses obligations contractuelles et qu'il ne peut ignorer ses propres manquements ; qu'en l'espèce il résulte du bail que l'obligation de délivrance de la société Secos portait non seulement sur un bâtiment industriel d'une surface de 465 m2 mais également sur un équipement technique nécessaire à l'exploitation des locaux (cabine de décapage, matstrip eaux pures: station de traitement des eaux usées, matstrip filtre presse:: réduction et séchage des boues de débourbeur, matstrip préfiltre: préparation des boues de débourbeur, matstrip désolveur: déchloration des boues de décapage) ; que l'ensemble de ces éléments formait en réalité une station de décapage avec traitement des eaux de décapage à l'intérieur de l'atelier donné à bail ; qu'il est constant que les éléments de cette station ont été fournis par la société froid environnement ; que, dès le 6 mars 2002, soit cinq jours après la signature du bail, la Secos a fait constater par huissier, après avoir rappelé que la société froid environnement était "en cessation des paiements" depuis le lundi précédent, que la station d'épuration ne fonctionnait pas ; qu'il résultait de ce constat que l'ensemble de la chaîne ne pouvait fonctionner en raison de défauts affectant : - le système de chauffe non cohérent, - l'absence de thermostat de sécurité et l'utilisation de tuyaux de captation de chlorure en PVC, matière incompatible avec son utilisation, - des défauts affectant le caisson de condensation- une inadaptation du préfiltre n'en permettant pas le nettoyage et la maintenance,- des fuites d'eau et d'huile sur les pompes hydraulique et d'alimentation des filtres,- un défaut de protection et de finition de l'aire de lavage, étant observé que si figurent des remarques tendant à relativiser le constat de l'huissier sur un feuillet agrafé au dit constat on n'en connaît pas l'auteur ni les conditions dans lesquelles elles ont été recueillies ce qui les privent de toute portée ; qu'il est donc établi que le matériel donné à bail nécessaire pour l'exploitation des locaux n'était pas en état de fonctionnement lors de la prise d'effet du bail, le constat d'huissier permettant de constater que les défauts relevés ne concernaient pas la cabine de décapage qui devait être réalisée par le preneur à bail ; que sans même qu'il ait été besoin d'une mise en demeure, puisqu'elle été informée des dysfonctionnements pour les avoir fait elle-même constater, la SECOS, se devait de prendre des dispositions pour y faire remédier et honorer ainsi son obligation de délivrance ; qu'aucune des pièces produites aux débats ne permet de constater qu'elle a pris des dispositions en ce sens, les intimés établissant par un constat d'huissier du 28 mars 2012, que le matériel défectueux a finalement été remisé à l'extérieur des bâtiments faut d'avoir jamais pu fonctionner ; que le matériel défectueux avait certes été acquis dans un premier temps par les époux X... " Sarthe décapage" auprès de la société froid environnement mais ces derniers l'ont ensuite cédé à la Secos qui les leur a donné à bail ; que cette dernière ne saurait cependant, sans se contredire, pour se libérer de ses propres obligations de bailleresse, opposer aux époux X... un manquement à leur obligation de vendeur du matériel tout en soutenant que le contrat de vente, issu de la convention non datée dont les termes ont été rappelés dans l'exposé du litige, ne constitue nullement, avec le bail, un ensemble contractuel interdépendant ( cf page 13 de ses conclusions) étant observé que la société Secos reproche précisément au premier juge d'avoir dénaturé les conventions en ayant retenu qu'elles formaient un tout contractuel ; qu'il n'est pas justifié de manière suffisante que la SECOS aurait en outre, en septembre 2003, vendu aux époux X... une part de l'immeuble donné à bail sans réviser le montant du loyer (les termes du bail n'étant pas assez précis pour que la cour, puisse, par comparaison, vérifier que la cession de septembre 2003 portait sur une part des biens donnés à bail) ; qu'aucune exception d'inexécution ne peut donc être de ce chef, utilement opposée à la bailleresse ; qu' il reste en application des strictes clauses du bail et sans qu'il soit besoin, sur ce point, de se référer à une quelconque autre convention, que la preuve est rapportée de ce que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance qui impliquait que le matériel donné à bail, nécessaire à l'exploitation, soit en état de fonctionnement ; que la Secos ayant manqué à ses propres obligations, c'est à juste titre que les intimés demandent à la cour de juger qu'elle saurait se prévaloir d'une résolution du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; »
 (arrêt, pp. 6 à 8) ;
 AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « les époux X... font ensuite valoir que "la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion se heurtaient enfin à l'exception d'inexécution qu'aurait pu invoquer les locataires dés lors qu'il est établi que le bailleur avait manqué gravement à son obligation de délivrance en ne fournissant pas la contrepartie promise d'une installation d'un système de traitement des eaux usées qui fonctionne, ce qui est établi sans contestation et est à l'origine des difficultés du locataire" ; que pour ce faire les époux X... soutiennent que les trois conventions liant la SECOS et la SARL Sarthe décapage forment un tout indivisible constituant un contrat de crédit-bail dans le cadre duquel la SECOS s'était engagée à acheter et à donner en location à la SARL Sarthe décapage une installation de traitement des eaux usées issues de l'activité de décapage et qu'elle a manqué à son obligation de délivrance, l'installation litigieuse n'ayant jamais fonctionné ; que le tribunal n'est toutefois saisi d'aucune demande explicite de requalification de l'ensemble formé par ces conventions que ce soit dans les motifs ou le dispositif des conclusions des requérants ; qu'il n'est de toute façon pas nécessaire de procéder à la requalification évoquée ; qu'il suffit de constater d'une part que l'équipement technique comprenant la station de traitement des eaux de rinçage figure parmi les biens loués aux termes du contrat de bail commercial en date du 1er mars 2002 , sa commande par la SARL Sarthe décapage, son rachat par la SECOS et sa remise en location à la SARL SARTHE HABITAT étant l'objet de la convention non datée de location des matériels conclue entre ces deux sociétés, d'autre part que cette dernière convention confirme le lien existant entre les deux contrats puisqu'elle rappelle "le 26 février 2001 la SECOS a consenti à la SARL DECAPAGE une promesse de bail commercial qui a été acceptée par cette dernière… Mais il a été expressément prévu par ailleurs que cette promesse de bail portait également sur tout un ensemble de matériel nécessaire à l'exploitation qui sera acheté par la SARL Sarthe décapage puis cédé à la SECOS et qui demeurera l'entière propriété de cette dernière" ; que tant la SECOS le 6 mars 2002 que la SARL Sarthe décapage le 28 mars 2012 ont fait constater par huissier de justice les dysfonctionnements de la station de traitement des eaux de décapage ; que dans le premier de ces constats la SECOS était la première à reconnaître que cette situation compromettait l'activité de sa locataire, celle-ci étant "suspendue dans l'attente d'une autorisation préfectorale qui ne sera donnée que dans le cas où la station d'épuration fonctionne normalement" ; que d'après les mentions du second constat cette installation n'a jamais fonctionné et les époux X... indiquent dans leurs conclusions avoir dû trouver une solution de remplacement dont la mise en oeuvre a nécessairement eu un coût financier pesant sur l'exploitation ; qu'il ressort du détail de la somme réclamée dans le commandement de payer rappelant la clause résolutoire en date du 8 décembre 2008 que le premier impayé a été constaté en 2007 ; que le non respect par le bailleur de son obligation de délivrance d'un matériel en état de marche dont il reconnaît lui même qu'il était indispensable à l'activité du preneur autorise ce dernier à lui opposer l'exception d'inexécution et à ne payer que partiellement le loyer contractuellement fixé ; que par voie de conséquence la SECOS ne peut se prévaloir de cet impayé et de son absence de règlement dans le mois suivant le commandement de payer en date du 8 décembre 2008 pour prétendre à l'acquisition de la clause résolutoire ; que les ayant assignés en référé aux fins de résiliation du bail et d'expulsion la SECOS ne peut sans contradiction et pour les motifs déjà développés refuser aux époux X... le droit de lui opposer l'exception d'inexécution au motif que les dispositions de l'article 1843 du code civil ne créeraient aucun droit au fondateur défaillant d'une société ; que les obligations nées du bail n'étant pas à sens unique le droit pour la SECOS de tirer les conséquences de leur inexécution par le preneur a pour contrepartie le droit pour les époux X... de lui opposer tous les moyens qu'aurait pu lui opposer la SARL Sarthe décapage si elle avait été immatriculée et spécialement l'exception d'inexécution de ses propres engagements ; que par voie de conséquence la SECOS ne peut se prévaloir du non paiement des loyers par le locataire pour prétendre à l'acquisition de la clause résolutoire et il doit être dit qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail commercial consenti par la SECOS le 1er mars 2002 pour une durée de 15 ans à compter du 1er mars 2012 et portant sur un local à usage de bâtiment industriel sis ... RUAUDI –d'une surface de 435 m2 afin d'y exploiter une activité de décapage et de traitement de surfaces ; » (jugement, pp. 5 et 6) ;
 ALORS QUE, premièrement, dès lors que le matériel avait été acquis par M. et Mme X..., puis revendu à la société SECOS, avant que celle-ci ne le donne à bail à M. et Mme X..., la circonstance que M. et Mme X... ont vendu un matériel défectueux, faisait obstacle à ce que ces derniers puissent invoquer la mauvaise foi de la société SECOS au stade de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, au prétexte que le matériel loué, que M. et Mme X... avaient eux-mêmes vendu, était défectueux ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 alinéa 3 du code civil ;
 ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, faute d'avoir recherché si dans les conventions des parties, il n'incombait pas aux époux X... de procéder à l'entretien ou à la remise en état du matériel, et si dès lors cette circonstance ne faisait pas obstacle à ce qu'ils puissent invoquer la mauvaise foi de la société SECOS (conclusions du 2 octobre 2014, p16), les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.