LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'acceptation expresse de l'article 4-4 des conditions générales de vente, retenu à bon droit que l'absence de stipulation dans le contrat d'un délai d'exécution autre qu'indicatif et d'une clause pénale fixant par anticipation les modalités d'indemnisation des éventuels retards d'exécution n'interdisait pas à la société civile immobilière Ulca, maître de l'ouvrage pour laquelle, ainsi qu'il résultait des correspondances échangées avec la société Barbot CM, entrepreneur, ce délai avait constitué un élément déterminant de son consentement, de rechercher la responsabilité de cet entrepreneur sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle, dès lors que celui-ci, infructueusement mis en demeure, avait failli à l'obligation d'achever les travaux dans un délai raisonnable compte tenu de la nature des prestations qu'il s'était engagé à exécuter ; 
Attendu, d'autre part, qu'en allouant à la SCI une somme en réparation du préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux et une somme correspondant à des dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs, la cour d'appel n'a pas réparé deux fois le même préjudice ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Barbot CM aux dépens ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille neuf. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils pour la société Barbot CM. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société BARBOT CM à payer à la SCI ULCA les sommes de 4 537, 47, à titre d'indemnité de retard, et de 30 000 à titre de perte de loyers ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour retenir que la SCI ULCA se trouvait fondée à réclamer réparation à la SA BARBOT d'un retard dans l'exécution du contrat qui les liait, le premier Juge en procédant à l'interprétation des stipulations conventionnelles et de la commune intention des parties telle qu'elle apparaissait des échanges de courriers, a exactement considéré qu'aucun délai n'avait été expressément convenu, que des causes étrangères  notamment la tempête de 1999 et les retards d'autres entreprises avec lesquelles avait contracté la SCI ULCA  avaient imposé un report de livraison, et que le délai avait constitué un élément déterminant du consentement, ce dernier point étant corroboré par la circonstance, qui s'évince des mentions du bail commercial, que la SCI ULCA dont la gérante est Madame X... avait pour objet de louer les locaux construits à la SARL GARAGE X... dont Monsieur X... est le gérant, de sorte qu'il est patent que les époux X... étaient nécessairement soucieux d'entamer au plus vite l'exploitation commerciale du garage dans le nouvel immeuble ; que c'est encore avec pertinence que le Tribunal a constaté que les parties n'avaient pas lors de la conclusion du contrat fixé par anticipation au moyen d'une clause pénale les modalités d'indemnisation des éventuels retards d'exécution, étant observé que l'article 4-4 des conditions générales de vente qui prévoit la possibilité d'une telle clause faute d'avoir été expressément accepté par les parties, n'a pas été inclus dans le champ contractuel ; que la SA BARBOT soutient donc à tort que l'application de l'article 4-4 devrait néanmoins être mise en oeuvre et qu'il s'en déduisait que les parties auraient conventionnellement exclu toute application entre elles de l'article 1147 du Code civil ; que s'il est exact que ce texte n'est pas d'ordre public, rien ne permet de retenir que les parties auraient entendu lui substituer, dans les rapports entre elles, un autre mode de réparation des inexécutions de leurs engagements, de sorte que le premier Juge a à bon droit retenu que ledit article 1147 devait régir le litige ; que l'ouvrage commandé en janvier 1999 n'a été réceptionné, par le truchement de l'expert, que le 26 février 2003 ; que la seule comparaison de ces dates démontre que la SA BARBOT a failli à son obligation d'exécuter le contrat dans un délai raisonnable ; que toutefois le premier juge en considération des causes étrangères, de l'attitude de la SCI ULCA qui même en présence d'inachèvements ou de défauts mineurs aurait pu recevoir l'immeuble plus tôt, et de la circonstance qu'elle en avait d'ailleurs pris possession dès le 1er juillet 2002  date à laquelle elle l'avait loué à la SARL GARAGE X...  a réduit les prétentions de la SCI ULCA ; que c'est donc vainement que la SA BARBOT fait grief au Tribunal de ne pas avoir tiré les conséquences de ses constatations ; que pour apprécier les pertes locatives le premier Juge s'est référé au bail commercial conclu par la SCI ULCA et prévoyant un loyer mensuel de 3 335 ; que la SA BARBOT se méprend en soutenant que seule « la marge bénéficiaire » et non pas « une perte de chiffre d'affaires » devait être prise en compte pour déterminer l'étendue du préjudice alors que de telles notions sont étrangères à la SCI faute pour elle d'exercer une activité commerciale ; qu'en l'absence d'autres éléments il apparaît que le premier Juge a indemnisé intégralement le trouble de jouissance et les pertes de loyers subies par la SCI ULCA ce que cette dernière admet en l'absence d'appel incident, de sorte que le jugement doit être confirmé » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'article 4. 4 des conditions générales de vente stipule qu'« en cas de pénalités de retard expressément acceptées par notre Société ou d'indemnisation quelconque liée directement ou indirectement à un retard, celles-ci seront dans tous les cas de plein droit plafonnées à un maximum de 5 % hors taxes du montant des travaux confiés à la société BARBOT CM » ; que s'il n'y a aucune pénalité de retard prévue au contrat, il est néanmoins fait référence à une « indemnité quelconque » qui ne semble pas subordonnée à une acceptation expresse de la SA BARBOT ; que, par ailleurs, cette disposition n'exclut pas l'application du droit commun de la responsabilité contractuelle fondée sur l'article 1147 du Code civil qui dispose que : « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement des dommages et intérêts à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait eu aucune mauvaise foi de sa part » ; que selon l'expert, la SCI ULCA a subi un préjudice de jouissance en raison du retard de la SA BARBOT dans l'exécution des travaux ; que l'expert retient une indemnité d'un montant de 4 573, 47 correspondant à 5 % hors taxes du montant des travaux ; qu'en effet, l'article 4. 4 des Conditions générales du marché fixe un plafond maximum de l'indemnité en cas de retard à 5 % HT du montant des travaux ;
qu'il convient dès lors d'attribuer à la SCI ULCA une indemnité à raison du retard dans l'exécution des travaux à hauteur de 4 573, 47 ; que la SCI ULCA a confié à la société BARBOT la réalisation d'un bâtiment industriel à l'usage de garage ; que la date de réception judiciaire des travaux a été fixée par l'expert au 26 février 2003 ; que la SCI ULCA a toutefois conclu un bail commercial le 30 juin 2002 avec la SARL GARAGE PIERRE X... ; qu'à compter de la prise d'effet du bail, soit le 1er juillet 2002, elle a donc perçu un revenu mensuel hors taxe de 3 335 pour l'exploitation du local objet du litige ; que, par ailleurs, par courrier du 13 août 2002 adressé par la SCI ULCA, la SA BARBOT constate l'exploitation commerciale du garage depuis plusieurs mois, ce qui n'a pas été contesté par la SCI ULCA ; qu'il a été démontré ci-dessus que la SA BARBOT n'est que partiellement responsable du retard d'exécution des travaux ; que la défenderesse aurait pu réceptionner l'ouvrage antérieurement à la réception judiciaire en émettant des réserves ; qu'enfin et surtout, malgré les travaux de reprise et de finition nécessaires, la SCI ULCA ne rapporte pas la preuve que les bâtiments étaient inexploitables, étant observé que le gérant de la SCI ULCA, Monsieur Pierre X..., est également gérant de la SARL GARAGE PIERRE X... ; qu'en tenant compte de ces éléments, il convient d'évaluer le préjudice subi par la SCI ULCA au titre de la perte de loyers à la somme de 30 000 » ; 
ALORS PRINCIPALEMENT QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 4-1 des conditions générales de vente stipulait que « sauf stipulation écrite particulière expressément acceptée par notre Société (la société BARBOT CM), les délais de commande et marchés ne sont mentionnés qu'à titre indicatif. Un retard éventuel de la Société BARBOT CM ne peut donner lieu à annulation de la commande ni à des pénalités ou autres indemnités, à quelque titre que ce soit, sauf disposition contractuelle contraire et expressément acceptée par la société BARBOT CM » ; que la cour d'appel, qui n'a constaté l'existence d'aucune stipulation particulière contraire aux conditions générales de vente et acceptée par la société BARBOT quant à des « pénalités ou autres indemnités » à raison d'un éventuel retard, mais a néanmoins jugé que l'article 1147 du Code civil devait régir le litige faute pour les parties d'en avoir conventionnellement exclu l'application, a violé l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 4-4 stipulait qu'« en cas de pénalités de retard expressément acceptées par notre société (la société BARBOT CM) ou d'indemnisation quelconque liée directement ou indirectement à un retard, celles-ci seront dans tous les cas, de plein droit, plafonnées à un maximum de 5 % hors taxes du montant des travaux confiés à la société BARBOT CM » ; qu'en jugeant néanmoins que l'article 4-4 des conditions générales de vente n'avait pas été inclus dans le champ contractuel faute d'avoir fait l'objet d'une acceptation expresse par les parties quand c'est au contraire la prévision de pénalités de retard qui devait faire l'objet d'une telle acceptation, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS SUBSIDIAIREMENT ENCORE QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que l'article 4-4 stipulait qu'« en cas de pénalités de retard expressément acceptées par notre société (la société BARBOT CM) ou d'indemnisation quelconque liée directement ou indirectement à un retard, celles-ci seront dans tous les cas, de plein droit, plafonnées à un maximum de 5 % hors taxes du montant des travaux confiés à la société BARBOT CM » et que l'article 4-5 ajoutait que « les pénalités de retard éventuellement applicables sont exclusives de tous autres dommages-intérêts et constituent le plafond contractuel de la réparation des préjudices causés au client par les retards qui nous seraient imputables » ; qu'en accordant à la SCI ULCA la somme totale de 34 573, 47 en réparation du retard dans l'exécution des travaux quand il résultait des articles 4-4 et 4-5 des conditions générales de vente que l'indemnisation du retard était plafonnée à un maximum de 5 % hors taxe du montant des travaux confiés, soit à la somme de 4 573, 47, et que cette indemnité était exclusive de tous autres dommages-intérêts à raison d'un retard dans l'exécution des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE que la réparation du préjudice subi par la victime doit être intégrale, sans qu'il n'y ait pour elle ni perte ni profit ; que la cour d'appel, qui a accordé à la SCI ULCA à la fois une indemnité au titre d'un trouble de jouissance et une indemnité pour perte des loyers que la SCI aurait pu tirer de cette jouissance, a ainsi réparé deux fois le même préjudice résultant du retard dans l'exécution des travaux, violant ainsi l'article 1147 du Code civil.