LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 598 F-D
Pourvoi n° D 19-20.871
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
La société Domaine du Preconil, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-20.871 contre l'arrêt rendu le 2 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Domaine du Preconil, dont le siège est [...] , représenté par son syndic en exercice, le cabinet Citya mer et soleil, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Domaine du Preconil, de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires Domaine du Preconil, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 mai 2019), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 26 janvier 2017, pourvoi n° 11-14.797), la SCI Domaine du Préconil (la SCI) a réalisé un ensemble immobilier devant comprendre à l'origine cinq bâtiments.
2. Le syndicat des copropriétaires, se plaignant de ce que les travaux prévus en parties communes n'avaient pas tous été réalisés, a assigné la SCI pour obtenir la réalisation de ces travaux. La SCI a sollicité reconventionnellement des dommages-intérêts pour la perte financière consécutive à l'impossibilité de construire le cinquième bâtiment.
Examen du moyen
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
3. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande prescrite, alors « que lorsqu'une activité suppose une autorisation administrative dont la légalité est elle-même soumise au contrôle du juge administratif, le dommage lié à l'impossibilité de déployer l'activité ne peut à tout le moins être connu avec certitude que du jour où, la décision de refus ayant été déférée au juge administratif, celui-ci rejette le recours dirigé contre le refus ; qu'en l'espèce, le refus de permis de construire lié à l'insuffisance du COS ayant été déféré au juge administratif, c'est seulement à la date à laquelle le juge administratif a refusé d'annuler le refus que le préjudice de nullité est apparu ; qu'en écartant cette solution, qui permettait de rejeter l'exception de prescription dès lors que la demande avait été formulée le 12 juillet 2006, les juges du fond ont violé l'article 2270-1 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 2270-1, alinéa 1, du code civil, dans sa rédaction applicable au litige :
4. Aux termes de ce texte, les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.
5. Pour déclarer irrecevable la demande de la SCI, l'arrêt retient que le dommage était nécessairement manifeste pour le SCI dès l'arrêté pris, le 7 février 1995, par le maire de la commune portant interruption de travaux, ce qui l'a conduite, le 21 mars 1995, à déposer une demande de permis de construire modificatif, et que cet arrêté constitue la date la plus tardive au-delà de laquelle la SCI ne pouvait plus ignorer son droit à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de sorte la demande présentée le 12 avril 2006 était prescrite.
6. En statuant ainsi, alors que le dommage subi par la SCI ne s'était manifesté qu'à compter de la décision irrévocable du tribunal administratif du 29 juin 2000, confirmant le refus de permis de construire modificatif, ce dont il résulte que la prescription n'avait pu courir antérieurement, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du Domaine du Preconil aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du Domaine du Preconil et le condamne à payer à la SCI Domaine du Preconil la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Domaine du Preconil
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a considéré comme prescrite la demande de la SCI DOMAINE DU PRECONIL et confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN du 15 mars 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCI Domaine du Preconil fait valoir que son action « qui tend à compenser la perte de droits à construire dont elle est titulaire est née de la réglementation d'urbanisme et a donc un caractère réel soumis à la prescription trentenaire » ; qu'en l'espèce la SCI Domaine du Preconil sollicite l'allocation de dommages et intérêts tendant à réparer le préjudice économique subi du fait de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, le 5 août 1986, aux copropriétaires de fermer les loggias ; que l'action engagée ne peut donc s'analyser comme une action à caractère réel ou mixte ; que de même, les dispositions dérogatoires applicables en droit de la copropriété, telles que définies dans la loi du 10 juillet 1965, doivent s'appliquer en l'espèce et non celles générales de l'ancien article 1382 du code civil (dans sa version applicable à l'espèce) ; qu'au surplus, la cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 26 janvier 2017, que : les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation et a donc retenu qu'étaient seules applicables en l'espèce les dispositions de l'article 2270-l du code civil (dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008) ; qu'en l'espèce, suite à la fermeture des loggias par certains copropriétaires, un procès-verbal de constat a été dressé par la direction départementale du Var du Ministère de l'Equipement le 22 novembre 1994 mentionnant notamment « des travaux de construction entrepris en non conformité avec les plans annexés au permis de construire accordé le 14 mai 1985 et permis modificatif du 25 septembre 1986 : de nombreuses loggias sont fermées par des baies vitrées en façade des immeubles À, B, C, D (...) les travaux de construction prévus dans le cadre du permis de construire ne sont pas achevés, l'extrémité Nord du bâtiment D est en cours de réalisation et le bâtiment E n'est pas construit » ; que par arrêté portant interruption de travaux du 7 février 1995, le maire de Sainte Maxime a, au vu du procès verbal dressé le 22 novembre 1994, mis en demeure le représentant de la société Progadim(anciennement SCI Domaine du Preconil) de « cesser immédiatement les travaux d'un bâtiment, engagés ait lieu dit le Capet résidence Domaine de Preconil » ; que la SCI Domaine du Preconil a déposé le 21 mars 1995 une demande de permis modificatif prévoyant notamment pour le groupe E ; la suppression du bâtiment les Acacias et pour le bâtiment Les Eucalyptus la création de 28 logements ; que ce permis a été accordé le 24 juin 1996 et l'arrêté interruptif des travaux a été rapporté le 26 juin 1996 ; que le 16 janvier 1997, la SCI Domaine du Preconil a déposé une nouvelle demande de permis modificatif concernant la construction du bâtiment E qui a été refusé ; que l'article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, fixe à la date de « manifestation du dommage » ou à celle de son aggravation, le point de départ de la prescription ; qu'il y a donc lieu de déterminer à quelle date le dommage causé par l'autorisation donnée aux copropriétaires de fermer les loggias s'est « manifesté » à la SCI Domaine du Preconil ; que la nature même du dommage n'est pas discutée : il s'agit de l'impossibilité pour la SCI Domaine du Preconil d'entreprendre la construction des bâtiments A,B,C,D,E, telle que prévue au projet initial ; que le « dommage» était nécessairement manifeste» pour la SCI Domaine du Preconil dès l'arrêté en date du 7 février 1995 du maire de Sainte Maxime portant interruption de travaux, ce qui l'a conduite le 21 mars 1995 a déposer une demande de permis de construire modificatif, cette société précisant d'ailleurs dans la note explicative l'accompagnant : des copropriétaires ont fermé les loggias sans autorisation (...) à ce jour 163 loggias ont été fermées. Ces fermetures représentent me surface SHON de 1624 m3(... ) pour régulariser le modificatif de la tranche 2, il est proposé de supprimer, en phase provisoire, le bâtiment Les Acacias projeté en phase 3 ; que la manifestation du dommage était donc évidente à cette date pour la SCI Domaine du Preconil même s'il n'était pas fixé avec précision et peu important que des copropriétaires aient continué postérieurement à procéder à la fermeture des loggias ; qu'il apparaît donc que l'arrêté du maire de Sainte Maxime portant interruption de travaux en date du 7 février 1995 doit être considéré comme la date la plus tardive au-delà de laquelle la SCI Domaine du Preconil ne pouvait plus ignorer son droit à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires Domaine du Preconil » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il est constant que les droits à construire au profit de la SCI DOMAINE DU PRECONIL, ont été réduits en raison de la décision prise par de nombreux copropriétaires de fermer leurs loggias ; que ces fermetures de loggias ont entraîné 1'interruption des travaux puis l'impossibilité pour la SCI DOMAINE DU PRECONIL, d'édifier le dernier bâtiment prévu, soit le Bâtiment E ; que la SCI DOMAINE DU PRECONIL invoque la faute du syndicat des copropriétaires, qui, aux termes de l'assemblée générale tenue le 5 août 1586, a autorisé la fermeture des loggias, contrairement aux dispositions du règlement de copropriété ; que le procès-verbal de cette assemblée générale n'est produit ; qu'il n'est toutefois pas contesté qu'aux termes de cette réunion, l'assemblée générale a autorisé la réalisation de travaux contraires au règlement de copropriété, et que, ce faisant, elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre des un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; que les actions tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété sont ainsi soumises à la prescription de dix ans ; que l'action fondée sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doit en conséquence être déclarée irrecevable, comme prescrite ; aux de l'article 2270-1 du Code civil, les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que le préjudice résultant de la réduction des droits à construire a été réalisé lors de la réalisation des travaux de fermeture des loggias, et, au tard le 7 février 1996, date de l'arrêté d'interruption des travaux ; que la demande reconventionnelle a été formée par conclusions signifiées le 12 avril 2006 ; qu'aucune demande antérieure n'est justifiée ; que l'action fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil doit en conséquence être déclarée irrecevable comme prescrite » ;
ALORS QUE, premièrement, lorsqu'une activité suppose une autorisation administrative dont la légalité est elle-même soumise au contrôle du juge administratif, le dommage lié à l'impossibilité de déployer l'activité ne peut être connu avec certitude que du jour où, la décision de refus ayant été déférée au juge administratif, la décision par laquelle celui-ci rejette le recours dirigé contre le refus devient définitive ; qu'en l'espèce, le refus de permis de construire lié à l'insuffisance du COS ayant été déféré au juge administratif, c'est seulement à la date à laquelle la décision du juge administratif refusant d'annuler le refus est devenue définitive que le préjudice de nullité est apparu ; qu'en écartant cette solution, qui permettait de rejeter l'exception de prescription dès lors que la demande avait été formulée le 12 juillet 2006, les juges du fond ont violé l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
ALORS QUE, deuxièmement, lorsqu'une activité suppose une autorisation administrative dont la légalité est elle-même soumise au contrôle du juge administratif, le dommage lié à l'impossibilité de déployer l'activité ne peut à tout le moins être connu avec certitude que du jour où, la décision de refus ayant été déférée au juge administratif, celui-ci rejette le recours dirigé contre le refus ; qu'en l'espèce, le refus de permis de construire lié à l'insuffisance du COS ayant été déféré au juge administratif, c'est seulement à la date à laquelle le juge administratif a refusé d'annuler le refus que le préjudice de nullité est apparu ; qu'en écartant cette solution, qui permettait de rejeter l'exception de prescription dès lors que la demande avait été formulée le 12 juillet 2006, les juges du fond ont violé l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, lorsqu'une activité ne peut être déployée qu'après y avoir été autorisé, le préjudice résultant de l'impossibilité de développer l'activité en cause ne nait, en tout cas, que du jour où l'administration refuse l'autorisation ; qu'en décidant le contraire, quand la demande de permis modificatif déposée par la SCI DOMAINE DE PRECONIL était du 16 janvier 1997, ce qui excluait que la prescription puisse être considérée comme acquise, les juges du fond ont violé l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction applicable à l'époque des faits.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a considéré comme prescrite la demande de la SCI DOMAINE DU PRECONIL et confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN du 15 mars 2007 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SCI Domaine du Preconil fait valoir que son action « qui tend à compenser la perte de droits à construire dont elle est titulaire est née de la réglementation d'urbanisme et a donc un caractère réel soumis à la prescription trentenaire » ; qu'en l'espèce la SCI Domaine du Preconil sollicite l'allocation de dommages et intérêts tendant à réparer le préjudice économique subi du fait de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, le 5 août 1986, aux copropriétaires de fermer les loggias ; que l'action engagée ne peut donc s'analyser comme une action à caractère réel ou mixte ; que de même, les dispositions dérogatoires applicables en droit de la copropriété, telles que définies dans la loi du 10 juillet 1965, doivent s'appliquer en l'espèce et non celles générales de l'ancien article 1382 du code civil (dans sa version applicable à l'espèce) ; qu'au surplus, la cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 26 janvier 2017, que : les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation et a donc retenu qu'étaient seules applicables en l'espèce les dispositions de l'article 2270-l du code civil (dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008) ; qu'en l'espèce, suite à la fermeture des loggias par certains copropriétaires, un procès-verbal de constat a été dressé par la direction départementale du Var du Ministère de l'Equipement le 22 novembre 1994 mentionnant notamment « des travaux de construction entrepris en non conformité avec les plans annexés au permis de construire accordé le 14 mai 1985 et permis modificatif du 25 septembre 1986 : de nombreuses loggias sont fermées par des baies vitrées en façade des immeubles À, B, C, D (...) les travaux de construction prévus dans le cadre du permis de construire ne sont pas achevés, l'extrémité Nord du bâtiment D est en cours de réalisation et le bâtiment E n'est pas construit » ; que par arrêté portant interruption de travaux du 7 février 1995, le maire de Sainte Maxime a, au vu du procès verbal dressé le 22 novembre 1994, mis en demeure le représentant de la société Progadim(anciennement SCI Domaine du Preconil) de « cesser immédiatement les travaux d'un bâtiment, engagés ait lieu dit le Capet résidence Domaine de Preconil » ; que la SCI Domaine du Preconil a déposé le 21 mars 1995 une demande de permis modificatif prévoyant notamment pour le groupe E ; la suppression du bâtiment les Acacias et pour le bâtiment Les Eucalyptus la création de 28 logements ; que ce permis a été accordé le 24 juin 1996 et l'arrêté interruptif des travaux a été rapporté le 26 juin 1996 ; que le 16 janvier 1997, la SCI Domaine du Preconil a déposé une nouvelle demande de permis modificatif concernant la construction du bâtiment E qui a été refusé ; que l'article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, fixe à la date de « manifestation du dommage » ou à celle de son aggravation, le point de départ de la prescription ; qu'il y a donc lieu de déterminer à quelle date le dommage causé par l'autorisation donnée aux copropriétaires de fermer les loggias s'est « manifesté » à la SCI Domaine du Preconil ; que la nature même du dommage n'est pas discutée : il s'agit de l'impossibilité pour la SCI Domaine du Preconil d'entreprendre la construction des bâtiments A,B,C,D,E, telle que prévue au projet initial ; que le « dommage» était nécessairement manifeste» pour la SCI Domaine du Preconil dès l'arrêté en date du 7 février 1995 du maire de Sainte Maxime portant interruption de travaux, ce qui l'a conduite le 21 mars 1995 a déposer une demande de permis de construire modificatif, cette société précisant d'ailleurs dans la note explicative l'accompagnant : des copropriétaires ont fermé les loggias sans autorisation (...) à ce jour 163 loggias ont été fermées. Ces fermetures représentent me surface SHON de 1624 m3(... ) pour régulariser le modificatif de la tranche 2, il est proposé de supprimer, en phase provisoire, le bâtiment Les Acacias projeté en phase 3 ; que la manifestation du dommage était donc évidente à cette date pour la SCI Domaine du Preconil même s'il n'était pas fixé avec précision et peu important que des copropriétaires aient continué postérieurement à procéder à la fermeture des loggias ; qu'il apparaît donc que l'arrêté du maire de Sainte Maxime portant interruption de travaux en date du 7 février 1995 doit être considéré comme la date la plus tardive au-delà de laquelle la SCI Domaine du Preconil ne pouvait plus ignorer son droit à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires Domaine du Preconil » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il est constant que les droits à construire au profit de la SCI DOMAINE DU PRECONIL, ont été réduits en raison de la décision prise par de nombreux copropriétaires de fermer leurs loggias ; que ces fermetures de loggias ont entraîné l'interruption des travaux puis l'impossibilité pour la SCI DOMAINE DU PRECONIL, d'édifier le dernier bâtiment prévu, soit le Bâtiment E ; que la SCI DOMAINE DU PRECONIL invoque la faute du syndicat des copropriétaires, qui, aux termes de l'assemblée générale tenue le 5 août 1586, a autorisé la fermeture des loggias, contrairement aux dispositions du règlement de copropriété ; que le procès-verbal de cette assemblée générale n'est produit ; qu'il n'est toutefois pas contesté qu'aux termes de cette réunion, l'assemblée générale a autorisé la réalisation de travaux contraires au règlement de copropriété, et que, ce faisant, elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre des un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; que les actions tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété sont ainsi soumises à la prescription de dix ans ; que l'action fondée sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doit en conséquence être déclarée irrecevable, comme prescrite ; aux de l'article 2270-1 du Code civil, les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que le préjudice résultant de la réduction des droits à construire a été réalisé lors de la réalisation des travaux de fermeture des loggias, et, au tard le 7 février 1996, date de l'arrêté d'interruption des travaux ; que la demande reconventionnelle a été formée par conclusions signifiées le 12 avril 2006 ; qu'aucune demande antérieure n'est justifiée ; que l'action fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil doit en conséquence être déclarée irrecevable comme prescrite » ;
ALORS QUE, premièrement, le délai de prescription ne peut courir, s'agissant d'une action en réparation, que du jour où la victime connait, non seulement l'existence du dommage, mais également son étendue ; qu'en énonçant qu'à la date du 7 février 1995 ou à la date du 21 mars 1995, la manifestation du dommage était évidente tout en constatant qu'« il n'était pas fixé avec précision », ce qui laissait entendre que la SCI DOMAINE DU PRECONIL ne pouvait en déterminer l'étendue, et excluait ainsi que le point de départ puisse être fixé à cette date, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 ;
ALORS QUE, deuxièmement, lorsque le dommage s'aggrave, le point de départ du délai est différé dans le temps du jour de son aggravation ; qu'en refusant de prendre en compte l'aggravation du dommage liée à ce que d'autres copropriétaires fermaient leur loggia, sans s'en expliquer, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 2270-1 du Code civil.