LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'ayant décidé d'acquérir un terrain et d'y construire une maison individuelle sans attendre d'avoir vendu un bien immobilier dont elle était propriétaire, Mme G... (l'emprunteuse) a obtenu de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Rhône-Alpes (la Caisse) un prêt-relais d'un montant de 63 000 euros remboursable en une seule échéance à l'expiration d'un délai de deux ans ; qu'elle a également contracté, auprès du même établissement, deux autres emprunts afin de financer son projet immobilier ; que l'emprunteuse n'ayant pas remboursé le prêt-relais à son échéance, la Caisse l'a assignée en paiement; que celle-ci a recherché la responsabilité de la Caisse pour manquement à son devoir de mise en garde ;
Attendu que pour condamner la Caisse à payer des dommages-intérêts à l'emprunteuse pour manquement à son devoir de mise en garde lors de l'octroi du prêt-relais, l'arrêt retient que tandis que la valeur du bien était estimée entre 110 000 et 115 000 euros, un compromis de vente stipulant un prix de 55 000 euros a été signé plus de six ans plus tard ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la valeur du bien mis en vente doit être estimée à la date de l'octroi du prêt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que, réformant le jugement, il condamne la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Rhône-Alpes à payer à Mme G... la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts et ordonne la compensation entre les créances respectives des parties et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 7 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne Mme G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Rhône-Alpes
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, condamné Madame G... à payer à la Caisse exposante la somme de 68.214,65€ avec intérêts au taux de 4,07% à compter du 10 mars 2013 jusqu'au 12 décembre 2014, puis à compter de cette dernière date, de nouveau, avec intérêts au taux de 4,05%, condamné la Caisse exposante à payer à Madame G... la somme de 60.000€ de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité, et ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,
AUX MOTIFS QUE l'établissement bancaire, qui consent un crédit, est tenu envers un emprunteur non averti d'une obligation de mise en garde au regard des capacités financières de son client et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; que l'obligation de mise en garde est ainsi subordonnée à deux conditions, la qualité d'emprunteur non averti et l'existence d'un risque d'endettement ; que le devoir de mise en garde oblige le banquier, avant d'apporter son concours, à vérifier les capacités financières de son client et à l'alerter des risques encourus ; que le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, qui ne conclut pas sur ce point, ne discute pas la qualité d'emprunteur non averti de Madame G... ; que concernant le risque d'endettement, il convient de se replacer à la date de la souscription du crédit et d'apprécier les capacités financières de l'emprunteur à cette date ; qu'en l'espèce, Madame G... a souhaité vendre son immeuble de plusieurs niveaux pour faire construire une maison de plainpied ; que dans l'attente de la vente de la maison de Loriol, elle a contracté le prêt relai litigieux ; que le Crédit de la preuve qu'il a satisfait à la vérification des capacités financières de sa cliente avant l'octroi du prêt et à son devoir de mise en garde, justifie uniquement de deux estimations immobilières ; que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros ; que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 € ; que Madame G... disposait d'un bien immobilier situé à Loriol estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 € ; que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes , il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde ; que le préjudice né du manquement par un établissement de crédit à son obligation de mise en garde s'analyse en la perte de chance de ne pas contracter ; qu'en l'espèce, la perte de chance de Madame G... ne pas contracter le prêt relai d'un montant, intérêts compris, de 68.214,65€ est majeure et justifie de condamner la banque à lui payer la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS D'UNE PART QUE le prêt relai d'un montant de 63 000 euros a été accordé sur la base de deux évaluations du bien immobilier, respectivement de 110 000 et 115 000 euros, communiquées à la banque par l'emprunteuse, dont il ressortait l'absence de tout risque d'endettement excessif ; qu'ayant relevé que la Caisse exposante justifie uniquement de deux estimations immobilières, que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros, que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 €, que Madame G... disposait d'un bien immobilier estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 €, pour en déduire que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, sans relever les éléments établissant que les évaluations communiquées par l'emprunteuse étaient surévaluées lors de l'octroi du prêt, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le banquier qui octroie un prêt relai dans l'attente de la vente d'un bien immobilier n'est tenu d'aucune obligation d'informer l'emprunteur sur les risques de non réalisation de la vente dans le délai d'amortissement différé ou de sa réalisation à un prix différent de celui ressortant des évaluations communiquées par l'emprunteur en l'absence d'anomalie apparente ; qu'ayant relevé que la Caisse exposante justifie uniquement de deux estimations immobilières, que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros, que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 €, que Madame G... disposait d'un bien immobilier estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 €, pour en déduire que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, sans relever les éléments établissant que la Caisse exposante lors de l'octroi du prêt savait ou aurait dû savoir qu'une crise de l'immobilier interviendrait postérieurement à la conclusion du prêt relai, et que la vente du bien se ferait pour la moitié de l'évaluation faite 6 ans auparavant lors de l'octroi du prêt, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE le prêt relai d'un montant de 63 000 euros a été accordé sur la base de deux évaluations respectivement de 110 000 et 115 000 euros faites par des agences immobilières et communiquées à la banque par l'emprunteuse, dont il ressortait l'absence de tout risque d'endettement excessif; qu'ayant relevé que la Caisse exposante justifie uniquement de deux estimations immobilières, que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros, que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 €, que Madame G... disposait d'un bien immobilier estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 €, pour en déduire que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, la cour d'appel qui prend en considération le prix de la vente intervenue plus de 6 ans après l'octroi du prêt relai, pour retenir la responsabilité de la banque, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS ENFIN et subsidiairement QUE le crédit- relai qui est un crédit consenti dans l'attente de la vente d'un bien appartenant à l'emprunteur, dont la bonne fin est assurée par le produit de sa revente, est remboursable en capital en une seule échéance, prévue à la date de revente annoncée du bien ; que la responsabilité de la banque doit être appréciée au regard de l'analyse de la seule évaluation du bien à revendre, à l'exclusion de la capacité de remboursement de l'emprunteur ; qu'en se prononçant au regard de la capacité de remboursement de l'emprunteur et en prenant en considération les autres prêts accordés le même jour, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR infirmé le jugement et, statuant à nouveau, condamné Madame G... à payer à la Caisse exposante la somme de 68.214,65€ avec intérêts au taux de 4,07% à compter du 10 mars 2013 jusqu'au 12 décembre 2014, puis à compter de cette dernière date, de nouveau, avec intérêts au taux de 4,05%, condamné la Caisse exposante à payer à Madame G... la somme de 60.000€ de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité, et ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,
AUX MOTIFS QUE l'établissement bancaire, qui consent un crédit, est tenu envers un emprunteur non averti d'une obligation de mise en garde au regard des capacités financières de son client et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt ; que l'obligation de mise en garde est ainsi subordonnée à deux conditions, la qualité d'emprunteur non averti et l'existence d'un risque d'endettement ; que le devoir de mise en garde oblige le banquier, avant d'apporter son concours, à vérifier les capacités financières de son client et à l'alerter des risques encourus ; que le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, qui ne conclut pas sur ce point, ne discute pas la qualité d'emprunteur non averti de Madame G... ; que concernant le risque d'endettement, il convient de se replacer à la date de la souscription du crédit et d'apprécier les capacités financières de l'emprunteur à cette date ; qu'en l'espèce, Madame G... a souhaité vendre son immeuble de plusieurs niveaux pour faire construire une maison de plainpied ; que dans l'attente de la vente de la maison de Loriol, elle a contracté le prêt relai litigieux ; que le Crédit de la preuve qu'il a satisfait à la vérification des capacités financières de sa cliente avant l'octroi du prêt et à son devoir de mise en garde, justifie uniquement de deux estimations immobilières ; que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros ; que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 € ; que Madame G... disposait d'un bien immobilier situé à Loriol estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 € ; que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde ; que le préjudice né du manquement par un établissement de crédit à son obligation de mise en garde s'analyse en la perte de chance de ne pas contracter ; qu'en l'espèce, la perte de chance de Madame G... ne pas contracter le prêt relai d'un montant, intérêts compris, de 68.214,65€ est majeure et justifie de condamner la banque à lui payer la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts ;
ALORS D'UNE PART QUE l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l'égard d'un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l'inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l'emprunteur et sur le risque de l'endettement qui résulte de son octroi et non sur les risques de l'opération financée ; que l'exposante faisait valoir que les deux autres prêts accordés le même jour pour la même opération, qui ont été entièrement remboursés, n'établissaient aucun risque d'endettement dès lors que la vente du bien immobilier permettait le remboursement du prêt relai et laissait à l'emprunteuse un reliquat de près de 40000 euros et qu'il avait été prévu une renégociation des deux prêts pour tenir compte de cette vente ; qu'ayant relevé que la Caisse exposante justifie uniquement de deux estimations immobilières, que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros, que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 €, que Madame G... disposait d'un bien immobilier estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 €, pour en déduire que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé un risque d'endettement excessif et l'inadaptation des prêts aux capacités financières de l'emprunteuse lors de l'octroi des prêts litigieux, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l'égard d'un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l'inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l'emprunteur et sur le risque de l'endettement qui résulte de son octroi et non sur les risques de l'opération financée ; que l'exposante faisait valoir que les deux autres prêts accordés le même jour pour la même opération, qui ont été entièrement remboursés, n'établissaient aucun risque d'endettement dès lors que la vente du bien immobilier permettait le remboursement du prêt relai et laissait à l'emprunteuse un reliquat de près de 40000 euros et qu'il avait été prévu une renégociation des deux prêts pour tenir compte de cette vente ; qu'ayant relevé que la Caisse exposante justifie uniquement de deux estimations immobilières, que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros, que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 €, que Madame G... disposait d'un bien immobilier estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 €, pour en déduire que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, la cour d'appel qui prend en considération des circonstances postérieures à l'octroi des prêts, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
ALORS ENFIN QUE l'obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l'égard d'un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l'inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l'emprunteur et sur le risque de l'endettement qui résulte de son octroi et non sur les risques de l'opération financée ; que l'exposante faisait valoir que les deux autres prêts accordés le même jour pour la même opération, qui ont été entièrement remboursés, n'établissaient aucun risque d'endettement dès lors que la vente du bien immobilier permettait le remboursement du prêt relai et laissait à l'emprunteuse un reliquat de près de 40000 euros et qu'il avait été prévu une renégociation des deux prêts pour tenir compte de cette vente ; qu'ayant relevé que la Caisse exposante justifie uniquement de deux estimations immobilières, que Madame G..., retraitée, percevait, selon avis d'imposition 2010, une retraite mensuelle de 1.052,25 euros, que concomitamment au prêt relai, elle a souscrit auprès de la même banque, un prêt Tout Habitat Facilimmo d'un montant de 42.000 € avec une mensualité de 307,52 € et un prêt Résidence Principale de 27.000 € avec une mensualité de 156,97 €, soit hors prêt relai la somme mensuelle de 491,39 €, que Madame G... disposait d'un bien immobilier estimé selon deux évaluations immobilières à 110.000 € et 115.000 €, mais sur lequel, finalement, un compromis de vente a été signé, plus de six ans après sa mise en vente, pour un prix de 55.000 €, pour en déduire que compte tenu de l'âge de Madame G... (67 ans lors de la souscription du crédit) et de l'impossibilité subséquente d'amélioration financière de sa situation, de la difficulté du marché immobilier et de son endettement de près de 47% lié aux deux autres crédits accordés par le Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône-Alpes, il est démontré que la banque a manqué à son obligation de mise en garde, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait qu'à la date de l'octroi du prêt relai et des deux autres prêts, les prêts étaient adaptés à la situation de l'emprunteuse qui ne courait aucun risque d'endettement excessif dès lors que le bien immobilier devait être vendu et son prix affecté au remboursement du prêt relai, laissant à l'emprunteuse un capital de près de 40000 euros, et elle a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;