LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Lyon, 16 décembre 2008) que Mme X..., par l'intermédiaire de son mandataire, la société Boisse immobilier - Imogroup, a vendu un immeuble suivant promesse de vente du 30 juin 2006 à M. Y... et Mme Z... sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, qu'une clause pénale était stipulée au profit de la venderesse ; que les acquéreurs n'ayant pu obtenir le prêt sollicité, Mme X... a demandé le paiement du montant de la clause pénale et l'agence immobilière celui de sa commission ;
 	Sur le second moyen :
 	Vu l'article 1226 du code civil, ensemble l'article 1152, alinéa 2, du même code ;
 	Attendu que pour réduire la somme prévue à titre de commission au profit de la société Boisse immobilier - Imogroup, la cour d'appel retient que la rémunération du mandataire, qui en l'espèce est une clause pénale, doit être réduite à un euro symbolique ;
 	Qu'en statuant ainsi sans établir le caractère comminatoire et indemnitaire de la somme prévue à l'acte au profit du mandataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
 	Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à un euro la somme allouée à la société Boisse immobilier - Imogroup, l'arrêt rendu le 16 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
 	Condamne  Mme X... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 2 500 euros aux consorts Y... ; rejette la demande de la société Boisse immobilier - Imogroup ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Boisse immobilier "Imogroup" et autre
 PREMIER MOYEN DE CASSATION :
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité le montant de la condamnation prononcée au profit de Mlle Anne X..., au titre de la clause pénale, à la somme de 500  ; 
 AUX MOTIFS QUE la non réalisation de la condition suspensive est due à la carence des acquéreurs ; que dès lors, la condition suspensive est réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ; qu'il y a lieu, toutefois, de relever que la société Casden a imposé à Mme Z... la caution de M. Y..., lequel n'a pas pu obtenir son financement faute d'obtenir la caution d'une personne morale ; que ces éléments sont de nature à atténuer la carence des acquéreurs ; qu'en outre Mlle X..., qui a restitué aux acquéreurs leur acompte, n'établit pas son préjudice ; qu'il y a lieu en conséquence de réduire la clause pénale de 19.600 euros à 500 euros ; 
 ALORS QUE le juge qui décide de modifier la convention qui fait la loi des parties en modérant la peine qui y est stipulée doit justifier sa décision en faisant ressortir la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé ; que la cour, qui réduit de façon drastique la pénalité conventionnelle, sans même constater son caractère manifestement excessif, sur la base de motifs tirés du comportement du débiteur et en reprochant à tort au créancier de ne pas établir son préjudice, ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1152 du code civil, violé. 
 SECOND MOYEN DE CASSATION :
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité le montant de la condamnation prononcée au profit de la société Boisse Immobilier à la somme de 1 euro ; 
 AUX MOTIFS QUE la non réalisation de la condition suspensive est due à la carence des acquéreurs ; que dès lors, la condition suspensive est réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil ; qu'il y a lieu, toutefois, de relever que la société Casden a imposé à Mme Z... la caution de M. Y..., lequel n'a pas pu obtenir son financement faute d'obtenir la caution d'une personne morale ; que ces éléments sont de nature à atténuer la carence des acquéreurs ; qu'en outre Mlle X..., qui a restitué aux acquéreurs leur acompte, n'établit pas son préjudice ; qu'il y a lieu en conséquence de réduire la clause pénale du mandataire, qui est en l'espèce une clause pénale, à 1 euro symbolique ; 
 ALORS QUE, D'UNE PART, le juge doit respecter, en toutes circonstances, le principe du contradictoire ; qu'en requalifiant d'office la rémunération du mandataire en clause pénale, pour prétendre modérer la somme réclamée à ce titre, la cour viole, faute d'avoir rouvert les débats pour permettre aux parties de présenter leurs observations quant à ce, l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
 ALORS QUE, D'AUTRE PART, une clause pénale est stipulée pour assurer l'exécution d'une convention et constitue la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale ; qu'en requalifiant en clause pénale la rémunération due à l'agent immobilier sans assortir sa décision du moindre motif permettant de s'assurer du caractère comminatoire et indemnitaire caractéristique d'une clause pénale, la cour prive sa décision de toute base légale au regard des articles 1226 et 1229 du code civil, ensemble au regard de l'article 1152, alinéa 2, du même code ;
 ALORS QUE, EN OUTRE, le juge qui décide de modifier la convention qui fait la loi des parties en modérant la peine qui y est stipulée doit justifier sa décision en faisant ressortir la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé ; que la cour qui s'abstient de constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale stipulée au profit de la société Boisse Immobilier, à la supposer même exactement qualifiée, et qui, a fortiori, ne fait nullement ressortir cette disproportion manifeste, ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1152 du code civil, violé ; 
 ET ALORS QUE, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, le juge ne peut prétendre réduire le montant d'une pénalité contractuelle à la somme, expressément qualifiée de symbolique, de 1 euro et priver par-là même le créancier de toute réparation effective sans constater l'absence totale de préjudice, d'où il suit qu'à cet égard encore, la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil.