LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société Somesys n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, sur l'engagement hors contrat et au titre des prestations P1 P 2 et P3 et qu'en vertu du contrat, celle-ci ne prenait en charge que les seules tuyauteries de raccordement comprises entre les deux locaux techniques et retenu, par motifs adoptés, que le sérieux, la compétence et l'impartialité de l'expert judiciaire n'étaient pas sérieusement contestés, qu'il n'était produit aucun rapport émanant d'un technicien qui permette de justifier d'autres modes de calcul, la cour d'appel, qui n'a pas privé sa décision de motifs, a souverainement évalué le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le syndicat ne pouvait pas réclamer la réparation de préjudices personnels aux copropriétaires alors que certains d'entre eux exerçaient une action individuelle et que la demande devait être rejetée, le moyen qui reproche à la cour d'appel d'avoir déclaré la demande irrecevable pour défaut de qualité manque en fait ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Frioul la Chapelle aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidence Frioul la Chapelle et le condamne à payer à la société Somesys la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Résidence Frioul la Chapelle.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 33 384  les dommages intérêts dus au syndicat des copropriétaires de la résidence du Frioul La Chapelle, par la Sté SOMESYS, 
AUX MOTIFS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la convention des parties réside, essentiellement, dans le « Contrat relatif à la gestion d'équipements de génie climatique » du 24 mars 1997, et ses annexes, (cf. contrat article 2) ; qu'à ce stade, il convient de relever que, selon l'expert judiciaire, dont les dires ne sont pas contestés sur ce point, « Monsieur X..., du cabinet COFEX, est le rédacteur du contrat d'exploitation litigieux, qui a été missionné pour ce faire, par le syndicat des copropriétaires, en 1996 » (cf. rapport page 11) ;
qu'il a par ailleurs été désigné par la copropriété « pour appliquer un programme de contrôle de la prestation P3 et aboutir à l'obtention des objectifs fixés » (cf. contrat article 1.2) ; qu'il s'y ajoute un engagement «hors contrat » auquel celui-ci fait référence et qu'il acte (contrat préambule) ; que sur l'engagement hors contrat, le contrat énonce en préambule : «la reconduction du contrat précédent s'inscrit dans les engagements pris par la Sté SOMESYS, notamment à travers sa lettre du 6 juin 1996. Il est rappelé dans cet engagement certains travaux pris en charge directement par le prestataire et concernant plus particulièrement : la modification de la régulation pour un fonctionnement optimal de la PAC, la modification de vanne de régulation de l'échangeur, le remplacement de certaines vannes et la reprise de calorifuge. L'ensemble des travaux devra être réalisé avant le 30 septembre 1997 » ; les pièces d'où résulte l'engagement ainsi acté sont annexées au rapport d'expertise judiciaire » ; qu'il résulte des propres écritures de la Sté SOMESYS que « ces travaux n'ont jamais été réalisés» ;
elle n'a donc pas rempli ses obligations ; que sur les obligations contractuelles au titre du P1, selon l'expert judiciaire, « il est convenu de désigner par P1 les clauses qui traitent de la gestion de l'énergie. Le contrat de la Sté SOMESYS est de type PF, comme prestation forfaitaire » ; le contrat prévoit notamment : « Le titulaire informe le maître de l'ouvrage des quantités de combustibles réellement consomméesLe suivi des consommations d'énergie est défini dans l'annexe 4 de la convention. Le titulaire aura en charge le relevé régulier des appareils de comptages et de mesures. En liaison avec le responsable technique, il devra également établir mensuellement les ratios des consommations définis en annexe  Le titulaire contrôlera l'équilibrage thermique des installations et fera connaître au client les écarts constatés. Le titulaire procèdera à l'enregistrement des températures Le titulaire rendra compte de la gestion des énergies. Le titulaire fera également connaître à la copropriété les améliorations qui lui paraîtraient souhaitables, pour la meilleure marche des installations et leurs meilleures performances. Ceci dans le cadre de son obligation de conseil » ; il convient de considérer, avec l'expert judiciaire, que pour remplir correctement son obligation, qui a pour finalité l'obtention d'une température ambiante de base, pour des économies d'énergie, la Sté SOMESYS devait intervenir non seulement sur les installations prises en charge au titre des prestations P1 et P2, mais également, sur les vannes situées en pieds de colonnes, sur le réseau de distribution ; (cf rapport page 29) ; qu'or, il résulte du rapport d'expertise qu'elle ne l'a pas fait, ces vannes étant hors d'usage (cf. rapport page 35) ; en outre, elle n'a pas contrôlé l'obtention du résultat recherché dont la Sté ICA INGENIERIE a montré au contraire qu'il n'était pas atteint (cf. rapport page 40) ; que la Sté SOMESYS a donc manqué à ses obligations ; que sur les obligations contractuelles au titre du P2, selon l'expert judiciaire, « il est convenu de désigner par P2 les clauses qui traitent de la maintenance privative et curative des installations» ; que les installations prises en charge par la Sté SOMESYS sont définies à l'annexe 2 du contrat, qui vise notamment les « deux pompes eau de mer», « les tuyauteries de liaison et calorifuge qualité eau glacée» et les « émetteurs radiateur et convecteur» ; puisque telle est l'explication technique donnée par Monsieur X..., rédacteur du contrat, missionné pour ce faire par le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer avec l'expert judiciaire que l'expression « tuyauteries de liaison » désigne les seules tuyauteries de raccordement comprises entre deux locaux techniques ; qu'en revanche, ce même Monsieur X... confirme s'il en était besoin que la prestation P2 inclut l'entretien des ventilo-convecteurs ; qu'or, il résulte du rapport d'expertise que la Sté SOMESYS n'a pas assuré le nettoyage des filtres, qui lorsqu'ils sont encrassés empêchent d'atteindre la température ambiante de base, et entraînent une surconsommation électrique pour les copropriétaires, comme elle le reconnaît elle-même ; que par ailleurs, la Sté SOMESYS n'a communiqué aucun planning des opérations d'entretien préventif, qu'elle semble avoir négligés ; qu'ainsi, l'expert judiciaire rapporte : « Le niveau de la pompe à eau de mer a été rehaussé, le 31 octobre 2003, (principalement suite à l'étude faite par Monsieur Y... pour le syndicat). Avant cette date, lors de chaque montée des eaux dans le vide sanitaire, la Sté SOMESYS remplaçait la pompe à eau de mer. Même son assureur avait fini par s'émouvoir de ces sinistres à répétition » ; que la Sté SOMESYS a donc manqué à ses obligations ; que sur les obligations contractuelles au titre du P3, selon l'expert judiciaire, « il est convenu de désigner par P3 les clauses qui traitent des prestations de gros entretien, renouvellement et de garantie totale. Le contrat de la Sté SOMESYS est de type GTR, comme garantie totale avec réparation » ; que les installations prises en charge par la Sté SOMESYS sont définies à l'annexe 3 du contrat, qui vise notamment les «tuyauteries de liaison » ; que pour les mêmes raisons que ci-dessus, cette expression désigne les seules tuyauteries de raccordement comprises entre les deux locaux techniques ; qu'en revanche, la clause de garantie totale avec répartition « impose au titulaire la tenue d'un compte d'exécution» permettant « une vérification à l'issue de chaque exercice, et au moment de la liquidation du marché, un partage équitable entre le titulaire et le client du solde positif ou négatif de ce compte, par rapport au marché » ; qu'en outre, le contrat prévoit notamment : »si l'installation cesse d'être conformé à la législation en vigueur, le titulaire, dès qu'il en a connaissance, doit le signaler au cabinet OTEXLe titulaire rendra compte annuellement de la gestion des énergies et de la bonne marche de l'installation et de travaux à entreprendre ou entrepris dans le cadre de sa prestation P3 ; en particulier, l'exploitant devra : garantir la permanence de fonctionnement et les performances des installations, s'assurer en permanence par surveillances et contrôles des rendements des matériels, de la fiabilité des régulations, des installations et du suivi des consommations d'énergie, de manière à ce qu'elles correspondent à des dépenses optimales. L'exploitant sera en conséquence tenu d'intervenir sur les installations (régulations comprises) par des réparations, remplacements ou renouvellements immédiats en cas de nécessité, ou bien de manière préventive lors de l'obsolescence des matériels ou des risques de défaillances, la Sté SOMESYS proposera annuellement un programme de renouvellement de matériel qui sera soumis au client et sera accompagné des devis estimatifs ; qu'or, il résulte du rapport d'expertise que la Sté SOMESYS n'a pas mis en oeuvre les procédures de gestion du P3, n'a pas assuré le maintien à niveau du matériel et des performances, et n'a proposé aucun plan de renouvellement ; qu'ainsi, l'armoire électrique centrale n'est plus conforme aux normes de sécurité, celle de commande de la pompe à chaleur est arrivée en fin de vie, et le régulateur a des performances réduites de plus de la moitié ; que la Sté SOMESYS a donc manqué à ses obligations ; que sur les préjudices du syndicat des copropriétaires de la résidence FRIOUL LA CHAPELLE et le compte entre les parties, que le syndicat demande la confirmation du jugement pour ce qui n'est pas contraire à ses conclusions, que le tribunal lui a alloué une somme de 3200  au titre du défaut d'enregistrement des températures ; que ce montant correspond à l'évaluation de l'expert judiciaire, que la décision entreprise sera confirmée ; que le premier juge lui a aussi alloué une somme de 80 000  à titre de dommages intérêts pour dégradation accélérée du réseau de distribution, qu'il s'agisse des canalisations ou des différentes vannes », fonctionnement non performant du système, multiplication des incidents et plaintes de la part des copropriétaires ; que le premier poste de préjudice fait l'objet d'une demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires ; que seuls les trois derniers seront donc examinés ; que la cour trouve dans les pièces du dossier les éléments nécessaires et suffisants pour fixer le montant des dommages intérêts à ces titres à 10 000  ; que le syndicat formule ensuite des demandes reconventionnelles, que pour les travaux « hors contrat » non réalisés, l'expert judiciaire retient la somme de 8164  ; que cela ne représente que le coût de mise en place d'un optimiseur ; que pour autant, la somme de 21 716  réclamée par le syndicat n'est pas justifiée ; que pour le défaut d'entretien des ventilo-convecteurs, l'expert évalue ce défaut de prestation à la somme de 1500  par an pendant huit ans, soit 12 000 , que ce montant n'est pas discuté et sera retenu ; que pour les pénalités, l'expert judiciaire décompte 594  de pénalités contractuelles, pour retard lors de la mise en route du chauffage en octobre 2003 ; que le syndicat n'établit l'existence d'aucune autre prestation nonconforme, insuffisante, ou excessive, au sens de l'article 5 du contrat ; qu'il sera débouté du surplus de sa demande ; que pour les dépenses P3 et solde de gestion P3, le contrat ne prévoit pas que les travaux P3 soient exécutés sur devis accepté ; que l'expert judiciaire retient un montant de dépenses P3 de 12 777  ; que la somme due par la Sté SOMESYS au titre du solde de gestion reste donc de 18 131  ; que pour la perte partielle de jouissance des logements et du plaisir de vie, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, qu'il ne peut réclamer la réparation de préjudices personnels aux copropriétaires alors que certains d'entre eux exercent une action individuelle, que la demande sera donc rejetée ; que pour le remboursement des surconsommations d'énergie électrique, le préjudice propre du syndicat n'est pas justifié ; qu'il sera débouté de sa demande ; que pour la réparation et le remplacement des tuyauteries, en vertu du contrat, la Sté SOMESYS ne prenait en charge que les seules tuyauteries de raccordement comprises entre les deux locaux techniques ; que l'expert judiciaire indique : « nous ne connaissons pas d'exemple de tuyauteries de transport d'eau glacée qui ne soient pas corrodées par les condensatsSi les travaux d'entretien préventifs avaient été planifiés, le solde du compte aurait été réduit d'autant ; que la demande du syndicat sera donc rejetée ; qu'au terme du compte entre les parties, la Sté SOMESYS devra en conséquence payer au syndicat les sommes de 18 131  au titre du solde du compte de gestion, 594  au titre des pénalités et 33 384  à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
1 ) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires a souligné, (conclusions page 10 et s. ), que le rapport d'expertise judiciaire comportait des lacunes importantes, notamment faute de chiffrer le préjudice lié au défaut d'exécution des prestations du contrat P2, d'évoquer la question du remboursement total des redevances P3, laissant un tiers de leur coût au bénéfice de la Sté SOMESYS, faute de chiffrer le remboursement des canalisations en vide sanitaire aux frais de la Sté SOMESYS, et le dédommagement lié au vieillissement prématuré, dû au manque d'entretien, de réparation et d'amélioration du système ; que la cour d'appel, pour limiter le montant de l'indemnisation des différents chefs de préjudice, s'est fondée sur les évaluations de l'expert mais s'est abstenue d'énoncer quelque motif que ce soit quant au caractère probant, sérieux et complet de ses conclusions ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2 ) ALORS QUE le juge qui constate le manquement contractuel d'une partie à ses obligations doit, conformément à l'article 1149 du code civil, indemniser le préjudice qui en résulte pour le cocontractant ainsi que le préjudice résultant de l'inexécution des obligations d'information et de conseil, spécialement prévues par le contrat formé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu les manquements de la Sté SOMESYS aux engagements dits « hors contrats » comme l'inexécution des prestations dites P1, P2 et P3 correspondant, pour chaque catégorie de prestations, au paiement de redevances spécifiques et à des dommages aussi spécifiques, mais n'a pas condamné la Sté SOMESYS au paiement de dommages intérêts correspondant aux préjudices subis, en relation avec les obligations contractuelles inexécutées ; qu'ainsi, la cour d'appel a constaté que la Sté SOMESYS admettait dans ses écritures qu'elle n'avait pas réalisé les travaux hors contrat prévus en préambule, soit la modification de régulation pour un fonctionnement optimal de la PAC, celle de la vanne de régulation de l'échangeur, le remplacement des vannes, et la reprise du calorifuge, ces travaux devant être réalisés avant le 31 décembre 1997 ; que toutefois, elle n'a pas indemnisé le préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires, tel qu'évalué dans ses écritures, notamment sur le fondement du coût de la réfection d'une installation, opérée au cours de l'expertise, pour un des six bâtiments ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
3 ) ALORS QUE de même, la cour d'appel a retenu que la Sté SOMESYS n'avait pas exécuté ses obligations liées au contrat P1, relatives à la gestion des énergies, lui imposant, dans le cadre de son obligation de conseil, de proposer les améliorations souhaitables pour une meilleure marche des installations, et leurs performances, et d'intervenir sur les installations prises en charge au titre des prestations P2 et P3 mais aussi sur les vannes, et que celles-ci étaient hors d'usage ; qu'en limitant le montant des dommages intérêts à la somme de 3200  au titre du défaut d'enregistrement des températures, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil ;
4 ) ALORS QUE, à nouveau, la cour d'appel a retenu que la Sté SOMESYS avait manqué aux obligations du contrat P2, relatives à la maintenance préventive et curative des installations, telles que définies à l'annexe 2 du contrat, soit notamment les deux pompes eau de mer, les tuyauteries de liaison et calorifuge qualité eau glacée, les émetteurs, radiateur convecteur, le défaut de nettoyage des filtres faisant obstacle à l'obtention de la température ambiante de base et entraînant une surconsommation électrique, ajoutant que la Sté SOMESYS avait négligé les travaux d'entretien préventifs ; qu'en limitant les dommages intérêts à l'indemnisation du préjudice lié au défaut d'entretien des ventilo-convecteurs, et en rejetant toute autre demande afférente à ces manquements, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil ;
5 ) ALORS QUE s'agissant du montant des dommages intérêts alloués pour dégradation accélérée du réseau de distribution, portant sur les canalisations ou les vannes, le fonctionnement non performant du système, la multiplication des incidents et les plaintes de la part des copropriétaires, la cour d'appel a différé l'examen du premier poste pour ensuite en rejeter l'indemnisation, et sur les trois postes restants, a minoré le montant des dommages intérêts, l'estimant à la somme de 10 000  après avoir énoncé qu'elle trouvait dans les pièces du dossier les éléments nécessaires et suffisants, tout en s'abstenant d'énoncer pour quels motifs elle ne retenait pas l'estimation du premier juge, soit une somme de 80 000 , et de donner des motifs fondant le rejet du premier poste ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
6 ) ALORS QUE conformément à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation d'un préjudice collectif, subi par tous les copropriétaires, et trouvant son origine dans les parties communes, le dommage affectant les parties communes comme les parties privatives ; qu'en retenant, pour décider que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité pour agir aux fins d'obtenir réparation des préjudices subis par les copropriétaires dans les parties privatives de leurs lots, que certains d'entre eux avaient exercé une action propre aux fins de demander réparation de leur préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé.