LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 673 F-D
Pourvoi n° D 19-16.547
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2020
La société du Matavai, société anonyme, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 19-16.547 contre l'arrêt rendu le 14 février 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. U... A..., domicilié [...] ,
2°/ à M. C... Q..., domicilié [...] , pris en qualité de représentant des créanciers de la société du Matavai,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société du Matavai, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. A..., après débats en l'audience publique du 30 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 14 février 2019), M. A... a concédé à la société du Matavai un droit de superficie portant sur un terrain lui appartenant, en vue de la construction d'un ensemble immobilier. Des tiers, se prétendant propriétaires d'une partie du terrain, les ont assignés afin de faire valoir leurs droits. La société du Matavai ayant cessé de payer les loyers en avril 2012, M. A... lui a signifié, le 2 août 2012, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail. La société du Matavai a assigné M. A... en suspension du paiement des loyers et en paiement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
2. La société du Matavai fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de prononcer la résiliation du bail, alors :
« 1°/ que le bailleur doit garantie pour toute éviction ou tout risque d'éviction du preneur de la chose louée ; qu'en affirmant que la société Matavai ne pouvait prétendre à la garantie de M. A... dans la mesure où « le risque d'éviction ne s'est pas réalisé » cependant que le simple risque d'éviction qui a pesé sur la société Matavai suffisait à justifier la garantie du bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1726 et 1728 du code civil ;
2°/ que le bailleur doit garantie pour tout trouble de droit émanant d'un tiers ; que le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution et refuser de régler les loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations ; qu'en exonérant le bailleur de toute garantie et de toute responsabilité au titre du risque d'éviction subi par la locataire au motif que la société Matavai n'avait « demandé ni la réduction du loyer, ni la résiliation du bail », cependant que la société Matavai était en toute hypothèse en mesure de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers litigieux, la cour d'appel a violé les articles 1726 et 1728 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1726 du code civil :
3. Selon ce texte, si le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble ou l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.
4. Pour rejeter les demandes de la société du Matavai, l'arrêt retient qu'en cas d'éviction partielle, le preneur peut demander, suivant les circonstances, soit une réduction de loyers, soit la résiliation du bail, que la société du Matavai, qui n'aurait pu subir qu'une éviction partielle puisqu'une seule des deux parcelles louées faisait l'objet de l'action en revendication, n'a demandé ni la réduction du loyer ni la résiliation du bail, que le risque d'éviction ne s'est pas réalisé et qu'aucun manquement de M. A... à son obligation de délivrance et de jouissance paisible n'est établi.
5. En statuant ainsi, alors que le bailleur est tenu de répondre du trouble subi par son locataire par suite d'une action concernant la propriété du fonds en cas d'éviction ou de risque d'éviction du preneur et que la possibilité offerte au preneur de solliciter la diminution du prix du bail ne lui interdit pas d'invoquer l'exception d'inexécution, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete autrement composée ;
Condamne M. A... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. A... et le condamne à payer à la société du Matavai, représentée par M. Q..., la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société du Matavai
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société du Matavai de toutes ses demandes, d'avoir prononcé la résiliation du bail à compter du 5 décembre 2012, date de la demande faite par conclusions de M. A... en premier ressort, d'avoir condamné la société du Matavai à payer à M. A... la somme de 12.000.000 F CFP en paiement des loyers échus d'avril à novembre 2012, outre les intérêts et capitalisation des intérêts, d'avoir fixé à 1.500.000 F CFP le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due par la société du Matavai et condamné celle-ci à payer ladite indemnité mensuelle à compter du 5 décembre 2012 jusqu'à la libération effective des lieux, d'avoir enjoint à la société du Matavai de restituer à M. A... les parcelles louées dans les huit jours de la signification de l'arrêt, ce sous astreinte provisoire de 200.000 F CFP par jour de retard à s'exécuter passé ce délai, et d'avoir, à défaut pour elle de s'être exécutée dans ce délai de huit jours, ordonné l'expulsion de la société du Matavai et de tous occupants de son chef des parcelles litigieuses ;
AUX MOTIFS QUE l'objet du bail du 20 juin 2003 est de conférer au preneur, pendant sa durée fixée à 99 ans, un droit réel de superficie consistant en la propriété du sol et des constructions, le bailleur restant propriétaire du sous-sol ; qu'il porte sur les parcelles [...]  et [...]  à Papeete, domaine de Tipaerui ; que les constructions deviennent la propriété du bailleur à la fin du bail sans indemnité ; que la société du Matavai a fait instruire à compter de 2005 des autorisations administratives en vue de la construction et de l'exploitation d'un centre commercial et de logements ; qu'il n'est pas contesté que la société du Matavai a interrompu le paiement de ses loyers en avril 2012 ; que c'est de ce chef qu'U... A... lui a fait signifier le 2 août 2012 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ainsi rédigée : « Si le preneur ne payait pas les loyers aux dates prévues comme il s'y engage, le bailleur pourra faire résilier le bail par décision de justice et demander au preneur toutes indemnités qui lui seront dues, trois mois après une demande de paiement non exécutée par le preneur et adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au preneur et aux banquiers ayant avisé le bailleur des crédits consentis au preneur » ; qu'il n'est pas justifié qu'U... A... ait été avisé de tels crédits ; que par lettre signifiée le 15 octobre 2012, la société du Matavai a répondu : « Par la présente nous accusons réception de votre commandement de payer du 2 août dernier. Actuellement, notre société et vous-même sommes à nouveau assignés en revendication de la parcelle [...]  (
) Cette situation nous crée un préjudice certain en ce qu'elle contribue à bloquer la délivrance des autorisations administratives indispensables à l'exploitation du site (
). Malgré les occupations, les procédures judiciaires et les blocages des autorisations administratives inhérentes à cette situation, notre société vous a versé 141.500.000 F CFP de loyers depuis la signature du bail (
) Bien qu'étant partie à la procédure, vous n'avez jamais apporté votre contribution à la rédaction des conclusions en défense dans ce dossier, alors qu'il vous appartient de faire la preuve de votre propriété. Compte tenu de ces éléments, notre société suspend le paiement des loyers dans l'attente d'un jugement. Il va de soi que nous reprendrons les règlements dès que ce contentieux aura trouvé une issue favorable » ; que la société du Matavai a introduit la présente instance le 16 novembre 2012 pour demander la suspension du paiement des loyers et l'indemnisation de ses frais du fait de l'occupation et de la revendication des lieux par des tiers ; qu'U... A... a demandé reconventionnellement la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ; qu'aucune clause du bail ne conditionne le paiement des loyers, qui est l'obligation principale du preneur, à la bonne fin des ouvrages entrepris par la société du Matavai pour exploiter les lieux loués, notamment l'obtention de permis de construire ou d'autres autorisations administratives ; que les motifs indiqués par la société du Matavai dans son courrier précité du 15 octobre 2012 ne peuvent donc caractériser une impossibilité totale d'user des lieux conformément à leur destination justifiant le non-paiement des loyers, étant rappelé que la destination du bail est particulièrement large, l'immeuble loué l'étant pour toutes destinations et l'édification de toutes constructions et aménagements à tous usages ; qu'U... A... a satisfait à son obligation de délivrance, notamment, s'agissant de l'existence de son droit de propriété, par le rappel des titres qui figure dans l'acte authentique du bail du 20 juin 2003 ; que sa garantie de jouissance paisible est cantonnée à ce qui fait l'objet du bail, c'est-à-dire un droit de superficie ; que dans sa réponse précitée, la société du Matavai a indiqué qu'elle faisait elle-même l'objet d'une action en revendication de propriété de tiers ; qu'étant titulaire d'un droit de superficie, et par ailleurs propriétaire, elle ne pouvait en effet qu'être incluse dans cette revendication, sans devoir se reposer sur U... A... pour y défendre ; que lorsque le preneur subit une éviction totale, le bail est résilié de plein droit et les loyers cessent d'être dus ; qu'une indemnité peut être mise à la charge du bailleur, s'il y a faute de sa part ; qu'en cas d'éviction partielle, le preneur peut demander, suivant les circonstances, soit une réduction de loyers, soit la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, la société du Matavai n'aurait pu subir du fait d'U... A... qu'une éviction partielle puisqu'une seule des deux parcelles louées faisait l'objet de l'action en revendication ; qu'elle n'a demandé ni la réduction du loyer, ni la résiliation du bail ; que le risque d'éviction ne s'est pas réalisé ; qu'U... A... conclut justement que l'occupation des lieux par des revendicateurs a duré quatre mois en 2006-2007, qu'aucune de leurs demandes en justice n'a été admise, et qu'il a constamment et effectivement défendu aux voies de fait comme aux prétentions des revendicateurs ; que la société du Matavai ne peut donc pas être suivie lorsqu'elle fait valoir que la garantie du bailleur qu'elle invoque justifie l'interruption du paiement des loyers, et que les lieux étaient impropres à leur destination du fait du risque d'éviction ; qu'elle se contredit quand elle fait grief à U... A... de ne pas l'avoir garantie, tout en faisant état de plusieurs refus de permis de construire, par la suite annulés, motivés selon elle par la crainte de l'administration, et non du bailleur, d'être en présence d'une revendication foncière fondée ; qu'il ne peut non plus être imputé à U... A... que le permis de construire finalement obtenu par la société du Matavai le 26 décembre 2013 fasse toujours l'objet de recours de tiers devant la juridiction administrative ; qu'il résulte au demeurant d'un jugement du tribunal administratif de la Polynésie française du 24 septembre 2013 qui a annulé un refus d'autorisation de travaux immobiliers opposé à la société du Matavai que ce refus n'avait pas été motivé par l'existence d'un litige foncier ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail et a fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers ; que d'autre part, le jugement a retenu que, bien qu'elle ne vise aucun fondement juridique précis, la demande formée par la société du Matavai peut s'analyser en une demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé au titre du manquement par le bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible ; que devant la cour, la société du Matavai fonde ses prétentions (factures de vigiles en 2006-2010, frais de procédure, terrassement du site, clôture, intérêts débiteurs et frais bancaires) sur l'impossibilité totale de disposer du droit de superficie qui lui a été cédé ; qu'elle s'est abstenue de demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail ; que les frais dont elle demande le remboursement ont été engagés dans son propre intérêt, qui était, et semble toujours être, de réaliser son programme immobilier, et pour la conservation du bien loué, que doit assurer le preneur ; que comme il a été dit, aucun manquement d'U... A... à son obligation de délivrance et de jouissance paisible n'est établi ; qu'U... A... est recevable et bien fondé à demander la résiliation du bail pour les causes du commandement de payer du 2 août 2012 ; qu'il sera donc fait droit à ses demandes de ce chef ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le bailleur doit garantie pour tout trouble de droit émanant d'un tiers ; qu'en l'espèce, il est constant que des tiers ont revendiqué une partie du terrain loué à la société Matavai, en assignant celle-ci et M. U... A..., bailleur, devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins de remettre en cause le titre de propriété du bailleur ; qu'en affirmant que la société Matavai ne pouvait prétendre à ce titre à la garantie de M. A... au motif qu' « étant titulaire d'un droit de superficie, et par ailleurs propriétaire, elle ne pouvait en effet qu'être incluse dans cette revendication, sans devoir se reposer sur U... A... pour y défendre » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 4), la cour d'appel qui a totalement éludé la portée de l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur a violé les articles 1726 et 1728 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le bailleur doit garantie pour toute éviction ou tout risque d'éviction du preneur de la chose louée ; qu'en affirmant que la société Matavai ne pouvait prétendre à la garantie de M. A... dans la mesure où « le risque d'éviction ne s'est pas réalisé » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 6), cependant que le simple risque d'éviction qui a pesé sur la société Matavai suffisait à justifier la garantie du bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1726 et 1728 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE le bailleur doit garantie pour tout trouble de droit émanant d'un tiers ; que le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution et refuser de régler les loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations ; qu'en exonérant le bailleur de toute garantie et de toute responsabilité au titre du risque d'éviction subi par la locataire au motif que la société Matavai n'avait « demandé ni la réduction du loyer, ni la résiliation du bail » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 6 ; cf. également p. 9, alinéa 4), cependant que la société Matavai était en toute hypothèse en mesure de se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers litigieux, la cour d'appel a violé les articles 726 et 1728 du code civil ;
ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution et ne pas régler les loyers lorsque le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance ; que devant la cour d'appel, la société Matavai faisait valoir que M. U... A..., avait manqué à son obligation de délivrance en faisant peser sur elle un risque d'éviction constitué par une revendication de propriété émanant d'un tiers, ce qui justifiait la suspension du paiement des loyers invoquée par le bailleur pour solliciter la résiliation du contrat de bail ; qu'en considérant à l'inverse que M. A... avait satisfait à son obligation de délivrance, dans la mesure où « aucune clause du bail ne conditionne le paiement des loyers, qui est l'obligation principale du preneur, à la bonne fin des ouvrages entrepris par la société du Matavai pour exploiter les lieux loués, notamment l'obtention de permis de construire ou d'autres autorisations administratives » (arrêt attaqué, p. 8, alinéa 3), sans rechercher si le fait pour le contrat de bail de prévoir que le locataire était autorisé à réaliser sur le terrain loué toutes les constructions de son choix ne mettait pas à la charge de M. A... l'obligation de rendre ces réalisations possibles, sans qu'il puisse y être apporté aucune entrave, constituée en l'espèce par la revendication de propriété émanant d'un tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du code civil.