LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que mariés sous le régime légal, M. X... et Mme Y... ont fait édifier une maison d'habitation sur un terrain, appartenant en propre à l'époux, financée par des fonds communs et propres à chaque époux ; qu'un jugement du 25 mai 2004 a prononcé leur divorce ; que M. X... a vendu l'immeuble en octobre 2006 et conservé le prix de 270 000 euros ; que des difficultés sont survenues au cours des opérations de liquidation de la communauté ; 
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche : 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer le montant de la récompense qu'il doit à la communauté à la somme de 247 000 euros, de dire qu'il a droit, au titre des « reprises », à la somme de 20 007 euros, et de dire que Mme Y... a droit à la somme de 23 332 euros ; 
Attendu qu'il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt que la cour d'appel ait évalué la valeur du terrain sans tenir compte de la circonstance qu'il était devenu constructible ; qu'en sa première branche, le moyen manque en fait ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche : 
Vu l'article 1469, alinéa 3, du code civil ; 
Attendu qu'il résulte de ce texte que lorsque la récompense doit être égale au profit subsistant, celui-ci se détermine d'après la proportion dans laquelle les fonds empruntés ont contribué au financement de l'acquisition ou de l'amélioration du bien ; que, dans le cas où le financement n'a été que partiel, le profit subsistant ne peut être que partiel ;
Attendu que, pour fixer le montant de la récompense due par M. X... à la communauté à la somme de 247 000 euros, le montant de la « reprise » de Mme Y... à la somme de 23 332 euros et le montant de celle de M. X... à 20 007 euros, l'arrêt retient que dans le cas d'une construction édifiée à l'aide de fonds communs sur un terrain propre la récompense est égale à la plus-value procurée par la construction au fonds où elle est implantée, c'est-à-dire la valeur actuelle de l'immeuble diminuée de la valeur actuelle du terrain, que l'immeuble a été vendu 270 000 euros en octobre 2006, que les notaires commis ont évalué la valeur actuelle du terrain à la somme de 23 000 euros, de sorte que la récompense due par M. X... à la communauté doit être fixée à la somme de 247 000 euros, que Mme Y... a contribué au moyen de ses fonds propres au financement de la construction à hauteur de 12 092,17 euros, que la valeur de la construction étant de 128 010 euros, Mme Y... peut prétendre à une reprise de 23 332 euros, que M. X... a également contribué au moyen de ses fonds propres au financement de la construction à hauteur de 10 368,96 euros, qu'en application de la même méthode de calcul, il peut prétendre à une reprise de 20 007 euros ; 
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la construction édifiée sur le terrain appartenant en propre au mari avait été financée partiellement par la communauté et par des fonds appartenant en propre à chacun des époux, de sorte que la récompense due par M. X... à la communauté et à son épouse devait être déterminée d'après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté et à l'épouse avaient contribué à la plus value apportée au terrain par cette construction, la cour d'appel a, par fausse application, violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le montant de la récompense due par M. X... à la communauté s'élève à la somme de 247 000 euros, que Mme Y... a droit au titre des reprises à la somme de 23 332 euros, que M. X... a droit au titre des reprises à la somme de 20 007 euros, l'arrêt rendu le 13 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; 
Condamne Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X.... 
M. Jean-Paul X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 247 000 ¿ la récompense due par M. X... à la communauté, dit que ce dernier avait droit à titre de reprises à la somme de 20 007 ¿ et que Mme Y... avait droit au même titre à la somme de 23 332 ¿. 
AUX MOTIFS QUE selon acte notarié du 20 novembre 1985, M. X... a reçu de son père un terrain sis à Bretteville sur Saire sur lequel a été édifiée la maison d'habitation du couple, la construction ayant été réglée au moyen d'emprunts communs ainsi que d'apports de sommes que chacun des époux possédaient en propre au jour du mariage, soit en juin 1985 ; que cet immeuble, conformément aux dispositions de l'article 1406 du code civil constitue en conséquence un bien propre de M. X..., lequel doit récompense à la communauté ; que l'immeuble a été vendu 270 000 ¿ en octobre 2006 ; que dans le cas d'une construction édifiée à l'aide de fonds communs sur un terrain propre la récompense est égale, non à la valeur du bien construit, mais à la plus-value procurée par la construction au fonds où elle est implantée, c'est-à-dire la valeur actuelle de l'immeuble diminuée de la valeur actuelle du terrain ; que dans l'acte de donation du 20 novembre 1985 le terrain d'une superficie de 3 163 m2 était évalué à 8 000 francs (1 220 ¿) et présenté comme terrain à bâtir ; que les notaires commis ont évalué la valeur actuelle du terrain à la somme de 23 000 euros, montant contesté par M. X... qui évalue le terrain seul à la somme de 98 053 euros ; que toutefois, la liste de référence qu'il produit permet de vérifier que la plupart des terrains sont de petite superficie par rapport à son terrain ; que d'autre part le plan de la parcelle communiqué aux débats permet de vérifier que le terrain est de forme très allongée et étroit, sa largeur variant de 15,43 mètres en bordure de voie à 27,73 mètres en fond de parcelle, il n'était de plus pas viabilisé lors de la donation et compte tenu de sa configuration avait épuisé son potentiel de constructibilité ; que sur la liste des références produite par M. X... figurent également des références à 6 et 7 euros le m2 pour de vastes parcelles ; qu'ainsi en valorisant le terrain à 23 000 euros, soit 7,27 euros/ m2 les notaires ont fait une juste appréciation de la valeur du terrain, ayant en outre appliqué au prix du terrain litigieux la même revalorisation que celle ayant profité à l'ensemble de la propriété, compte tenu du prix de vente de l'ensemble ; que M. X... sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir revaloriser le terrain à hauteur de 98 053 ¿ ; que la récompense due par M. X... à la communauté sera en conséquence de 247 000 euros (prix de vente de l'ensemble diminué de la valeur du terrain) ; que le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a évalué à 118 794 euros le montant de la récompense due par M. X... à la communauté ; qu'à la date de son mariage, Mme Y... possédait une somme de 12 092,17 ¿ ; que bien qu'il ne soit justifié d'aucune clause de remploi, M. X... ne conteste pas que les fonds propres de Mme Y... ont été utilisés pour la construction de l'immeuble, Mme Y... a donc droit à reprise dans le cadre de la liquidation ; que la valeur de la construction retenue par les notaires et non remise en cause par les parties étant de 128 010 euros, le montant de la reprise auquel Mme Y... peut prétendre dans le cadre de la liquidation s'établit à 23 332 euros (12 092,17 x 247 000 / 128 010) ; que M. X... produit un extrait de son compte PEL afférent à l'année 1985 permettant de vérifier que ce compte était créditeur d'une somme de 68 015,90 francs (10 368,96 euros) seul ce montant sera retenu au titre des propres affectés à la construction, les sommes versées postérieurement au mariage ne pouvant plus, faute d'éléments contraires non justifiés, être considérés comme des propres compte tenu du régime de communauté légale ; qu'il aura donc droit au titre des reprises à la somme de 20 007,28 euros, arrondie à 20 007 ¿ (10 368,96 x 247 000 / 128 010) ; 
ALORS QUE la récompense due par un époux à la communauté au titre du financement partiel par cette dernière de la construction d'un immeuble sur le terrain propre de cet époux est calculée en tenant compte de la seule quote-part de la construction financée par les deniers communs ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que la construction d'une maison d'habitation sur un terrain propre de l'époux avait été financée tant au moyen d'emprunts communs que de fonds propres à chacun des époux, ce dont il résultait qu'après avoir fixé à 247.000 euros la plus-value apportée par la construction il lui fallait déterminer la récompense due par M. X... à la communauté au regard de la seule quote-part du bien financée par cette dernière, a néanmoins jugé que la récompense due était égale au profit subsistant, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1469 du code civil. 
ET ALORS QU'en tenant compte, pour estimer la valeur actuelle du terrain constituant un bien propre à M. X..., de ce que, lors de sa donation à ce dernier, la parcelle avait épuisé son potentiel de constructibilité après avoir constaté que la maison d'habitation du couple y avait été ultérieurement édifiée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations desquelles il ressortait que ce bien propre était constructible, et a ainsi violé l'article 1469 du code civil.