LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte aux consorts Z...-A... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., ès qualités ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 9 octobre 2007), que le 23 juin 1994, Mme Z... et M. A... (consorts Z...-A...) ont signé avec la société SCPI, exerçant à l'enseigne Maisons Mikit, un contrat de construction de maison individuelle ; que la société CIAM a consenti une garantie de livraison ; que la société SCPI a été mise en liquidation judiciaire ; que des désordres étant constatés, une expertise a été ordonnée ; que, par acte sous seing privé du 7 février 2004, les consorts Z...-A... ont vendu une parcelle de 40 ares 56 centiares et la maison édifiée dépendant de leur propriété d'une superficie totale de 85 ares 26 centiares ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 13 avril 2004 ; qu'après dépôt du rapport de l'expert, les consorts Z...-A... ont assigné la société CIAM et M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SPCI, en indemnisation de leurs préjudices ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable : 
Attendu que la société CIAM fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 62 000 euros aux consorts Z...-A..., alors, selon le moyen : 
1° / que les pénalités prévues en cas de retard ont pour terme la livraison de la construction, laquelle s'entend de la prise de possession de l'ouvrage ou de l'achèvement des travaux contractuellement prévus, dès lors que les malfaçons et les non-conformités susceptibles d'affecter l'immeuble ne sont pas de nature à le rendre inhabitable ; qu'en retenant la date de la réception et non celle de l'achèvement des travaux, au prétexte que la réception était assortie de réserves et de défauts de conformité restés sans remède, et que si les maîtres de l'ouvrage étaient en droit d'accepter néanmoins l'ouvrage en le réceptionnant, il n'appartenait pas au juge de fixer la livraison à une date antérieure, sans constater que les défauts de conformité subsistant après achèvement des travaux et ayant donné lieu à des réserves avaient rendu l'immeuble inhabitable, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2-2- i) et L. 231-6- I-c) du code de la construction et de l'habitation ; 
2° / que le garant n'est tenu de prendre en charge que la défaillance du constructeur dans la livraison de l'immeuble ; qu'en refusant de tenir compte du retard imputable aux maîtres de l'ouvrage au prétexte que le constructeur devait seul la livraison, que le garant avait été négligent dans l'exécution de ses obligations et que l'intervention des maîtres de l'ouvrage dans l'exécution des travaux d'achèvement n'était pas " nécessairement fautive " compte tenu d'une " situation juridique assez floue ", sans constater que cette immixtion aurait justifié un retard de quatorze mois, la cour d'appel a violé l'article L. 231-6-I du code de la construction et de l'habitation ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que ni la société SCPI, qui devait la livraison, ni la société CIAM, qui devait la garantie, n'avaient réalisé de diligences pour que cette livraison intervienne et que la société CIAM, qui était restée passive, ne pouvait reprocher à Mme Z... son intervention, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la société CIAM faisait valoir avec raison que la livraison différait de la réception prévue dans le cadre du contrat de construction et qu'une telle distinction se manifestait notamment en cas de prise de possession, et constaté qu'en l'espèce aucune prise de possession n'était intervenue, a pu en déduire que les consorts Z...-A... avaient droit à leur indemnité et qu'il fallait retenir les pénalités de retard jusqu'à la date de la réception, qui, en l'espèce, emportait livraison de la chose ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi principal : 
Attendu que les consorts Z...-A... font grief à l'arrêt de limiter à la somme de 62 000 euros le montant des indemnités de retard et de ne pas faire droit à leur demande de dommages et intérêts en indemnisation de différents préjudices, alors, selon le moyen : 
1° / que la garantie du retard dans la livraison de l'ouvrage prévue par les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation n'est pas une clause pénale ; qu'en jugeant que le montant arithmétique des indemnités tel qu'il est demandé excéderait manifestement le préjudice des consorts Z...-A... qui ont pu revendre cette maison, la cour d'appel a violé l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation ; 
2° / que le garant qui a commis une faute personnelle peut être condamnée à indemniser le maître de l'ouvrage de son préjudice moral et financier résultant des troubles de jouissance ; qu'en se bornant à juger que le montant arithmétique des indemnités tel qu'il est demandé excéderait manifestement le préjudice des consorts Z...-A... qui ont pu revendre cette maison, se limitant aux pénalités de retard et sans répondre aux différents chefs de préjudice invoqués par Mme Z... et M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que l'attestation de la société CIAM garantissait le versement d'indemnités pour retard de livraison dans la limite de 1/3 000e du prix convenu au contrat de construction, par jour de retard, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que la pénalité de retard était une clause pénale, mais qui, appliquant cette pénalité contractuelle et répondant aux différents chefs de préjudice invoqués, a retenu que le montant arithmétique des indemnités tel qu'il était demandé excédait le " préjudice " global des consorts Z...-A... et qu'il fallait le limiter à la somme de 62 000 euros, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque demandeur la charge de ses dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour les consorts Z...-A..., 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 62. 000 euros le montant des indemnités de retard garanti à Mme Sylvette Z... divorcée B... et à Monsieur Eric A... par la CAISSE INDUSTRIELLE D'ASSURANCE MUTUELLE et de n'avoir pas fait droit à ses demandes de dommages et intérêts en indemnisation de différents préjudices ; 
Aux motifs que 
« b) sur les indemnités de retard « Attendu que les indemnités de retard sont dues aux termes de l'attestation d'assurance, pour retard de livraison ; 
Attendu que cette créance ne se perd pas par la vente de la chose ; 
Que constituant une évaluation forfaitaire du dommage, elle ne perd pas sa cause par la vente de la maison ; 
Que les consorts Z... 
A... sont donc en droit d'agir malgré la vente de leur maison ; 
Attendu que la CIAM fait valoir avec raison que la livraison diffère de la réception prévue dans le cadre d'un contrat de construction ; 
Qu'une telle distinction se manifeste notamment en cas de prise de possession ; 
Mais qu'en l'espèce aucune prise de possession n'est intervenue ; 
Que le créancier est en droit de refuser la livraison tant que l'objet à livrer n'est pas conforme aux données contractuelles ; 
Attendu que, selon la CIAM, l'immeuble a été achevé au plus tard le 8 juillet 2003, date de la dernière intervention sur le chantier ; 
Mais attendu que l'expert a constaté la levée des réserves le 26 avril 2004, en précisant que 19 défauts de conformités étaient restés sans remède, étant observé que sa liste ne comprend pas la réduction de surface ; 
Que les consorts Z... 
A... étaient en droit de refuser la livraison tant que la maison n'était pas conforme à la commande ou jusqu'à la levée des réserves dans le cadre de l'article L. 231-6 du Code de la Construction et de l'Habitation ; 
Que s'ils acceptent cette livraison à la date de la réception, ils exercent un droit qui leur appartient ; mais que rien n'autorise la juridiction à fixer la livraison à une date antérieure ; 
Qu'aucun autre acte matériel de livraison n'est allégué ; 
Attendu que la CIAM reproche à Mme Z... d'être intervenue dans le choix des entreprises ; 
Mais que c'était la société Maison MIKIT qui devait livraison ; 
Que la CIAM devait la garantie et les obligations édictées par l'article L. 231-6 précité ; 
Que ni l'une ni l'autre n'ont réalisé de diligences pour que cette livraison intervienne ; 
Que c'est finalement l'expert qui avait choisi les entreprises dont le remplacement aurait été demandé par Mme Z... ; 
Que la situation juridique était assez floue et que la demande de Mme Z... n'était pas nécessairement fautive ; 
Que la CIAM, qui est restée passive, ne peut donc pas lui reprocher cette intervention ; 
Attendu en conséquence que cela ne prive pas les consorts Z... 
A... de leur droit à indemnité ; 
Qu'il faut donc retenir les pénalités de retard jusqu'à la date de la réception qui, en l'espèce, emporte livraison de la chose ; 
Attendu cependant que le montant arithmétique des indemnités tel qu'il est demandé excéderait manifestement le préjudice des consorts Z... 
A... qui ont pu revendre cette maison ; 
Qu'il faut le limiter à 62. 000 euros ; 
Attendu qu'eu égard à la présente décision et aux situations respectives des parties, l'équité ne commande aucune indemnité en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; 
Attendu que chacune des parties succombe partiellement dans ses demandes et devra garder la charge de ses dépens, sauf Me Y... » ; 
Alors, d'une part, que la garantie du retard dans la livraison de l'ouvrage prévue par les dispositions d'ordre public du Code de construction et d'habitation n'est pas une clause pénale ; qu'en jugeant que le montant arithmétique des indemnités tel qu'il est demandé excéderait manifestement le préjudice des consorts Z... 
A... qui ont pu revendre cette maison, la Cour d'appel a violé l'article R. 231-14 du Code de construction et d'habitation ; 
Alors, d'autre part, que le garant qui a commis une faute personnelle, peut être condamné à indemniser le maître de l'ouvrage de son préjudice moral et financier résultant des troubles de jouissance ; qu'en se bornant à juger que le montant arithmétique des indemnités tel qu'il est demandé excéderait manifestement le préjudice des consorts Z... 
A... qui ont pu revendre cette maison, se limitant aux pénalités de retard et sans répondre aux différents chefs de préjudice invoqués par Mme B... et de M. A..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour la société Caisse industrielle d'assurance mutuelle, 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un garant (la société CIAM, l'exposante) à payer à des maîtres d'ouvrage (les consorts Z... et A...) la somme de 62. 000 en réparation de leurs préjudices ; 
AUX MOTIFS QUE les indemnités de retard étaient dues aux termes de l'attestation d'assurance pour retard de livraison ; que cette créance ne se perdait pas par la vente de la chose ; que, constituant une évaluation forfaitaire du dommage, elle ne perdait pas sa cause par la vente de la maison ; que les consorts Z... et A... étaient donc en droit d'agir malgré la vente de leur maison ; que la CIAM faisait valoir avec raison que la livraison différait de la réception prévue dans le cadre d'un contrat de construction ; qu'une telle distinction se manifestait notamment en cas de prise de possession ; qu'en l'espèce, aucune prise de possession n'était cependant intervenue ; que le créancier était en droit de refuser la livraison tant que l'objet à livrer n'était pas conforme aux données contractuelles ; que, selon la CIAM, l'immeuble était achevé au plus tard le 8 juillet 2003, date de la dernière intervention sur le chantier ; que, cependant, l'expert avait constaté la levée des réserves le 26 avril 2004, en précisant que dix-neuf défauts de conformité étaient restés sans remède, étant observé que la liste ne comprenait pas la réduction de surface ; que les consorts Z... et A... étaient en droit de refuser la livraison tant que la maison n'était pas conforme à la commande ou jusqu'à la levée des réserves dans le cadre de l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ; que s'ils acceptaient cette livraison à la date de la réception, ils exerçaient un droit qui leur appartenait ; que rien n'autorisait la juridiction à fixer la livraison à une date antérieure ; qu'aucun autre acte matériel de livraison n'était allégué ; que la CIAM reprochait à Mme Z... d'être intervenue dans le choix des entreprises ; que c'était cependant la société MAISONS MIKIT qui devait la livraison ; que la CIAM devait la garantie et les obligations édictées par l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ; que ni l'une ni l'autre n'avaient réalisé de diligences pour que cette livraison intervînt ; que c'était finalement l'expert qui avait choisi les entreprises dont le remplacement aurait été demandé par Mme Z... ; que la situation juridique était assez floue et que la demande de Mme Z... n'était pas nécessairement fautive ; que la CIAM, qui était restée passive, ne pouvait donc pas lui reprocher cette intervention ; qu'en conséquence, cela ne privait pas les consorts Z... et A... de leur droit à indemnité (arrêt attaqué, p. 6, § b, alinéas 1 à 4 ; p. 7) ; 
ALORS QUE, d'une part, les pénalités prévues en cas de retard ont pour terme la livraison de la construction, laquelle s'entend de la prise de possession de l'ouvrage ou de l'achèvement des travaux contractuellement prévus, dès lors que les malfaçons et les non-conformités susceptibles d'affecter l'immeuble ne sont pas de nature à le rendre inhabitable ; qu'en retenant la date de la réception et non celle de l'achèvement des travaux, au prétexte que la réception était assortie de réserves et de défauts de conformité restés sans remède, et que si les maîtres de l'ouvrage étaient en droit d'accepter néanmoins l'ouvrage en le réceptionnant, il n'appartenait pas au juge de fixer la livraison à une date antérieure, sans constater que les défauts de conformité subsistant après achèvement des travaux et ayant donné lieu à des réserves avaient rendu l'immeuble inhabitable, la cour d'appel a violé les articles L. 231-2- i) et L. 231-6- I-c) du Code de la construction et de l'habitation ; 
ALORS QUE, d'autre part, le garant n'est tenu de prendre en charge que la défaillance du constructeur dans la livraison de l'immeuble ; qu'en refusant de tenir compte du retard imputable aux maîtres de l'ouvrage au prétexte que le constructeur devait seul la livraison, que le garant avait été négligent dans l'exécution de ses obligations et que l'intervention des maîtres de l'ouvrage dans l'exécution des travaux d'achèvement n'était pas « nécessairement fautive » compte tenu d'une « situation juridique assez floue », sans constater que cette immixtion aurait justifié un retard de quatorze mois, la cour d'appel a violé l'article L. 231-6- I du Code de la construction et de l'habitation.