LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société Balineau de ce qu'elle s'est désistée de son pourvoi en tant que dirigé contre la société Les Pierres de Frontenac ; 
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Ile d'Arcins (la société Ile d'Arcins) a commandé en juin 2002 à la société Balineau des travaux de remise en état de digues de l'île d'Arcins qui avaient été endommagées lors de la tempête de décembre 1999 ; que la société Balineau en a confié la réalisation à la société Pierres de Frontenac ; que l'île ayant subi des inondations, les travaux ont été terminés par une société Sureau avec un retard d'une année par rapport à ce qui avait été initialement prévu ; qu'après expertise ordonnée en référé, la société Ile d'Arcins a assigné la société Balineau et la société Pierre de Frontenac en responsabilité et indemnisation de son préjudice ; 
Attendu que pour condamner la société Balineau à payer à la société Ile d'Arcins la somme de 150 000 euros au titre de son préjudice économique, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés que la société Balineau n'était pas fondée à soutenir que le projet ne s'était toujours pas concrétisé à ce jour pour prétendre que la société Ile d'Arcins ne subissait aucun préjudice économique, et que la perte de chance d'exploitation liée à la mauvaise exécution des travaux par la société Balineau justifiait qu'elle soit condamnée à payer des dommages-intérêts ; 
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Balineau qui soutenaient que la société Ile d'Arcins ne disposait pas de l'autorisation administrative de recevoir du public sur l'île, d'où il résultait que le défaut d'exploitation pouvait s'expliquer par cette absence ; la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; 
Condamne la société Ile d'Arcins aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes respectives des parties ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille neuf. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société Balineau. 
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Balineau à payer à la SCI Ile d'Arcins la somme de 150. 000 au titre du préjudice économique ; 
AUX MOTIFS QUE l'inondation persistante de l'île résultant de l'échec des travaux de la société Balineau a eu pour autre effet de retarder les travaux d'aménagement et donc l'exploitation commerciale, d'une part à cause de l'inaccessibilité, et d'autre part, à cause de la mobilisation de la trésorerie à la réparation des dégâts, puisque la somme qui a dû être dépensée, correspondant au devis Sureau, a dépassé celle qui était prévue correspondant au devis Balineau initial ; que les travaux effectués par la société Sureau ont été terminés en août 2003, soit un retard d'une année par rapport à ce qui avait été initialement prévu ; que la SCI Ile d'Arcins soutient avoir été victime de pressions commerciales de la part du groupe Vinci dont fait partie la SA Balineau pour faire échec à son projet et affirme qu'une entente frauduleuse a été mise en place pour la retarder à un point tel qu'elle ne puisse économiquement y survivre ; que, d'une part, il s'agit d'interprétations et non de faits en l'état prouvés ; que, d'autre part, à les supposer établis, ces comportements seraient hors du débat dont la cour a été saisie, limité à l'indemnisation pour cause d'incapacité à exécuter convenablement les travaux de remise en état des digues ; que la SCI Ile d'Arcins présente de nombreuses attestations émanant d'un architecte, plusieurs gérants de société et autres personnes, démontrant la réalité du travail de réhabilitation de l'île en vue de son exploitation ; qu'il est également prouvé par courriers préfectoraux que le projet d'aménagement de l'île avait été élaboré en 2002, diverses réunions se tenant à la préfecture avec les différents services administratifs concernés ; qu'il est prouvé de la même façon qu'à la suite de ces travaux, une réunion de présentation étant organisée à la préfecture le lundi 17 novembre 2003, à laquelle étaient conviés les maires des communes concernées, les différents chefs de services maritimes et de navigation de la Garonne, le Port autonome, les représentants de l'Equipement et de l'Environnement, l'association des pêcheurs ; qu'ensuite, les différents courriers communiqués, notamment de la préfecture, démontrent l'importance du conflit apparu, relatif à la société Vinci accusée de faire en sorte que les travaux à suivre soient bloqués, ce qui est hors de la saisine de la cour ; que le préjudice résulte donc de la perte de la chance d'obtenir les bénéfices qu'une exploitation, non retardée d'une année, aurait permis d'espérer ; que la cour rejoint sur ce point l'analyse du premier juge ; que celui-ci avait disposé de l'estimation prévisionnelle établie par l'expert-comptable, unilatérale, d'un bénéfice annuel de 804. 190, correspondant à 500 entrées par jour la moitié de l'année, la location de 15 carrelets par jour pendant le tiers de l'année et la location de 60 vélos par jour pendant le tiers de l'année ; que la SA Balineau fait valoir l'optimisme exagéré du prévisionnel et le premier juge l'a suivie dans son raisonnement ; qu'en appel, la SCI maintient cette demande et ce chiffrage mais communique également l'évaluation de la valeur locative potentielle de l'ensemble immobilier, Emmanuel Y..., sur la base du plan des lieux, des photographies lui permettant de mieux le comprendre et du prévisionnel comptable établi par Yves-Marie Z... ; que le revenu locatif susceptible d'être retiré de cet ensemble est ainsi chiffré à 300. 000 par an pour ce qui concerne le foncier actuel outre 40. 000 par an pour l'éventuelle location de carrelets si une autorisation administrative était accordée ; que la cour considère que le chiffrage du prévisionnel d'exploitation est particulièrement optimiste dans ses chiffres, à cause de l'importance d'exploitation prise en compte ; que, d'autre part, la SCI n'est pas un exploitant commercial rémunéré par ses bénéfices mais un propriétaire susceptible de louer aux fins d'exploitation commerciale ; que son loyer ne peut être équivalent au bénéfice du locataire ; que tous ces éléments permettent à la cour de chiffrer à 150. 000 le montant du préjudice résultant de la perte de chance d'exploitation liée à la mauvaise exécution des travaux par la société Balineau ; 
ET AUX MOTIFS APPROPRIES DES PREMIERS JUGES QUE la société Balineau n'est pas fondée à prétendre que le projet ne s'est toujours pas concrétisé à ce jour pour prétendre que la SCI ne subit aucun préjudice économique ; qu'en effet, si la SCI Ile d'Arcins n'a pu ouvrir l'accès au public à ce jour, c'est en raison de difficultés pour trouver une entreprise pour réaliser un ponton sur pieux ; qu'en revanche, la SCI rapporte la preuve de ce qu'elle a fait réaliser les travaux de colmatage des brèches avec enrochement par la société Sureau en 2003, après l'expertise de monsieur A... ; de ce qu'elle a, depuis la fermeture des brèches des digues, fait réaliser les travaux de rénovation des bâtiments, déblayé, défriché et déboisé le terrain, aménagé les chemins pour la circulation, installé l'eau sur l'île, rallongé le ponton, réalisé une passerelle pour l'accostage et le débarquement (constat de maître B... du 7 février 2005 et attestation de l'architecte C... du 8 février 2005) ; qu'il en résulte que le projet n'a pas été abandonné, mais seulement retardé à raison de l'inefficacité des travaux de colmatage des digues par la société Balineau, qui a repoussé d'un an la réalisation des travaux d'aménagement de l'île, ceux-ci ayant été entrepris en 2004, après réfection des digues en 2003 par la société Sureau ; 
1°) ALORS QUE seul le préjudice en lien de causalité avec le manquement contractuel peut être réparé ; que la société Balineau faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 13, alinéa 3), que la SCI Ile d'Arcins ne disposait pas de l'autorisation administrative de recevoir du public sur l'île, en sorte que le défaut d'exploitation s'expliquait par cette absence et n'avait pas de lien de causalité avec la mauvaise exécution des travaux ; qu'en se bornant faire état de réunions à la préfecture en présence de diverses autorités administratives, sans constater que la SCI Ile d'Arcins avait obtenu l'autorisation de recevoir du public sur l'île, laquelle conditionnait l'exploitation commerciale, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 
2°) ALORS QU'en laissant, en tout état de cause, sans réponse les conclusions précitées de la société Balineau faisant valoir que la SCI Ile d'Arcins ne disposait pas de l'autorisation administrative de recevoir du public sur l'île, en sorte que le défaut d'exploitation s'expliquait par cette absence et n'avait pas de lien de causalité avec la mauvaise exécution des travaux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
3°) ALORS QUE ; SUBSIDIAIREMENT, en laissant sans réponse les conclusions (p. 12) par lesquelles la société Balineau faisait valoir que le préjudice subi par la SCI Ile d'Arcins se limitait à la perte de chance de démarrer un an plus tôt l'exploitation commerciale du site, sans porter atteinte à son potentiel d'années d'exploitation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.