LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à Réseau ferré de France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la commune de Marseille ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2013), que par acte authentique des 23 et 24 juillet 2001, l'établissement public industriel et commercial Réseau ferré de France a vendu à la société anonyme d'économie mixte Marseille aménagement un ensemble immobilier comportant des parcelles situées chemin de l'Argile à Marseille, cadastrées C 159,160 et 161 ; que les terrains étant pollués, la société anonyme d'économie mixte Marseille aménagement, a, après expertise, assigné Réseau ferré de France en dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Réseau ferré de France fait grief à l'arrêt de dire que la société Marseille aménagement est bien fondée à invoquer le défaut de conformité des terrains vendus et de le condamner à lui verser la somme de 9 126 253,08 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que relève de la garantie des vices cachés le défaut caché de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ; que constitue à ce titre un vice caché la pollution affectant un terrain industriel destiné à être réhabilité pour la réalisation d'équipements publics dès lors que cet état du terrain le rend non constructible ; qu'en retenant que la pollution affectant les remblais situés sur les parcelles vendues constituait un manquement à l'obligation de délivrance, cependant qu'elle constatait que le terrain était destiné à la réalisation d'équipements publics qui ne pouvaient être réalisés sans une dépollution des sols, ce dont il résultait qu'elle constituait un vice caché des parcelles vendues, la cour d'appel a violé l'article 1603 du code civil par fausse application et l'article 1641 du même code par refus d'application ;
2°/ que lorsqu'un défaut affectant la chose vendue constitue un vice caché, la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action à l'exclusion de la responsabilité contractuelle ; qu'en condamnant RFF en raison de son prétendu manquement à son obligation de délivrance conforme, cependant que la pollution des parcelles litigieuses, du fait qu'elle les rendait inconstructibles en l'état, constituait un vice caché, dont l'existence excluait tout autre fondement concurrent de l'action du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
3°/ que le contrat de vente litigieux, s'il comporte des déclarations générales sur l'absence de pollution au titre de l'exploitation d'installations classées, d'enfouissement de déchets ou de risques pour la santé et l'environnement, fait expressément réserve de cette déclaration à propos des parcelles litigieuses cadastrées section C 159, 160 et 161 ; qu'à leur égard, le contrat se bornait à déclarer que selon l'ancien exploitant ¿ la SNCF ¿ « on ne devrait pas y trouver de pollution importante, exceptée des traces très anciennes de charbons », ce qui excluait clairement et précisément toute spécification sur une absence de pollution desdites parcelles ; qu'en affirmant qu'il résultait de la vente litigieuse que les parties s'étaient entendues sur l'absence de pollution importante sur ces parcelles, la cour d'appel a dénaturé les stipulations du contrat de vente litigieux en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°/ que l'imprudence de l'acquéreur fait obstacle à la responsabilité de son vendeur au titre de l'obligation de délivrance ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si la circonstance que la SA Marseille aménagement, professionnelle des opérations d'acquisition et de restauration immobilières, n'ignorait pas que les parcelles polluées comportaient des remblais ayant servi à l'exploitation du chemin de fer, ne faisait pas obstacle à ce qu'il puisse être imputé à RFF un manquement à l'obligation de délivrance conforme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1603 du code civil ;
5°/ que dans ses conclusions d'appel, RFF soutenait que la clause aux termes de laquelle « l'acquéreur¿ souffrira des troubles dommages et servitudes de toute nature qui pourraient résulter de l'existence, de l'exploitation et de l'entretien du chemin de fer » excluait tout recours pour les dommages, telle que la pollution litigieuse, résultant des remblais qui avaient servi à l'exploitation du chemin de fer ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée de cette clause exclusive de responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le terrain vendu était affecté d'une pollution aux métaux lourds, et relevé, sans dénaturer l'acte authentique de vente, que l'absence de pollution importante était entrée dans le champ contractuel et que le vendeur connaissait la destination à usage d'équipements publics des parcelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir qu'il existait une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement prévu et que Réseau ferré de France avait manqué à son obligation de délivrance des parcelles conforme à la convention des parties ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Réseau ferré de France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Réseau ferré de France à payer la somme de 3 000 euros à la société Marseille aménagement ; rejette la demande de Réseau ferré de France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour Réseau ferré de France.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SA Marseille Aménagement est bien fondée à invoquer le défaut de conformité des terrains vendus par RFF les 23/24 juillet 2001 et d'avoir condamné l'établissement public à lui verser la somme de 9 126 253,63 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la SA Marseille Aménagement sollicite, sur le fondement d'un défaut de livraison conforme, l'octroi de dommages et intérêts correspondant au coût de la dépollution du site qu'elle a dû faire réaliser ; (¿) qu'en ce qui concerne le moyen soulevé par RFF tiré de l'article 4 de la promesse de vente des terrains, que celui-ci stipule en effet que « L'acquéreur prendra l'immeuble, objet de la présente promesse, dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment sans garantie du sol ou du sous-sol, de fouilles, carrières ou remblais qui auraient pu être pratiqués et de tous mouvements qui en résulteraient par la suite. Il souffrira les troubles ou dommages de toute nature qui pourraient résulter de l'existence, de l'exploitation et de l'entretien du chemin de fer » ; que l'acte authentique de vente des 23 et 24 juillet 2001 comporte une clause explicite aux termes de laquelle : « Les parties déclarent que les clauses contenues au présent acte font novation avec celles qui auraient pu être insérées dans tout avant-contrat établi en vue des présentes » ; que l'acte de vente ne contient pas la clause de la promesse ci-dessus rappelée de non-recours, à raison notamment des remblais ; que l'acte authentique contient une autre clause, à comparer encore avec celle de la promesse, par laquelle « L'acquéreur prend le bien vendu en l'état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison que ce soit de l'état du sol ou du sous sol à raison de fouilles ou d'excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien le bien (¿) ; souffrira les troubles dommages et servitudes de toute nature que pourraient résulter de l'existence, de l'exploitation et de l'entretien du chemin de fer » (page 15) ; que l'acte de vente énonce ensuite, en page 19 : « Le vendeur déclare, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sous le paragraphe ¿¿installations classées ¿ pollution'', que le bien vendu n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation soumise à autorisation (loi du 13 juillet 1992 relatif à l'élimination des déchets ainsi qu'aux installations classées pour la protection de l'environnement), qu'il n'a jamais été déposé, enfoui et utilisé sur ou dans le bien vendu de déchets ou substances quelconques telles que par exemple, amiante, PCB ou PCT directement ou bien des appareils ou installations pouvant entraîner le danger ou inconvénient pour la santé ou l'environnement, qu'il n'a jamais été exercé sur le bien vendu ou les immeubles voisins d'activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement (notamment air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols), notamment celles visées par la loi du 19 juillet 1916 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement qui rendrait nécessaire, en considération de sa destination à usage d'habitation une action de dépollution préalable à la construction. Le notaire soussigné rappelle en outre aux parties qu'il résulte de l'article 8-1 de la loi du 19 juillet 1976 modifié le 13 juillet 1992 ce qui suit, littéralement rapporté : ¿¿Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur. Il informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. A défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.'' À cet égard le vendeur déclare qu'il n'a pas été exploité dans les lieux objets des présente d' activité soumise à autorisation ou sens de ladite loi à l 'exception des activités ci-après visées est expressément exercées sur les parcelles ci-après désignées : installations classées pollution: - parcelles cadastrées section AR 36 épis 68 ; - en ce qui concerne les parcelles cadastrées section C numéros 159, 160 et 161 les parcelles en cause : Il résulte d'un document établi par la SNCF en date du 12 juin 2001 demeuré annexé au présent acte ce qui suit : ¿¿L'utilisation de ce terrain a été prévue en 1912 pour y recevoir une partie des débords de la gare du Prado (notamment le charbon) relogés à la suite du transfert des ateliers de petit entretien de Marseille Saint-Charles à la Capelette ayant nécessité l'extension de la gare. Il a donc été réservé à l'activité fret de logistique. Il est occupé depuis 1979 par le négociant en bois. A notre connaissance on ne devrait pas y trouver de pollution importante, excepté des traces très anciennes de dépôts de charbon." (¿) » ; que l'acte indique donc faussement que le bien vendu n'est atteint que par une pollution peu importante ; que pour remplir l'obligation de délivrance conforme, le terrain vendu devait être exempt de pollution aux métaux lourds ; que l'absence de pollution importante étant entrée dans le champ contractuel, il existe une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement convenu ; que le fait que RFF ignorait ou non la pollution aux métaux lourd affectant le terrain vendu est inopérant à cet égard ; que cette société ne saurait soutenir, non sans contradiction avec le moyen précédent, que les parties auraient fixé le prix de vente au plus bas en considération de cet élément, et que SA Marseille Aménagement aurait accepté d'acquérir un terrain éventuellement pollué, alors que l'acte affirme précisément qu'il ne l'est pas ; qu'ensuite la promesse de vente de 1999, auquel l'acte de vente des 23 et 24 juillet 2001 se réfère en page 4, comporte en préambule un exposé de la volonté urbanistique de la Ville de Marseille : « Suite à des études réalisées mettant en évidence la forte dégradation du bâti résidentiel de ce secteur" et le fait que la gare du Prado ait participé à l'absence de liaison entre les différents quartiers, la mise en valeur de ces terrains "constitué l'un des grands enjeux du développement de Marseille. Dans cette perspective, il est envisagé la réalisation sur une partie des terrains ferroviaires d'un grand parc urbain. La réalisation de cet équipement permettra également d'engager une opération de restructuration urbaine de plus grande ampleur sur l'ensemble du périmètre d'études" ; que c'est ainsi que RFF reconnaît elle-même (sic.) en page 4 de ses propres écritures que « La volonté clairement affichée de la Ville de Marseille et de son concessionnaire, la société MARSEILLE AMENAGEMENT, était sur ces emprises, de restructurer entièrement le quartier Menpenti-Capelette afin de créer un secteur d'habitation de bureaux et d'équipements publics » ; qu'il en résulte que le vendeur connaissait la destination à usage d'équipements publics des parcelles ; que le moyen soulevé par RFF de ce que l'acte authentique de vente ne mentionnerait pas la réalisation d'immeubles d'habitation ou d'équipements publics et que l'affectation des parcelles n'aurait été connue de RFF que postérieurement à la conclusion de la vente, est avancé de mauvaise foi et doit être écarté ; qu'en définitive l'absence de pollution importante et la destination des parcelles qualification d'équipements publics sont deux éléments qui sont tous deux entrés dans le champ contractuel ; qu'en conséquence la SA Marseille Aménagement, qui dû engager des frais importants pour dépolluer le terrain vendu qui n'est pas conforme à la chose promise, doit être indemnisée par son vendeur (arrêt, p. 4-6) ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE lorsque la chose vendue était destinée à un usage particulier convenu entre les parties, le défaut qui en affecte l'usage doit être qualifié comme un défaut de conformité et non comme un vice caché, la délivrance n'étant pas conforme à ce qu'elle attendait l'acheteur ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que RFF connaissait parfaitement l'usage qui allait être fait des terrains objets de la vente, usage qui découle de l'objet même de la zone d'activités de La Capelette, destinée évidemment à recevoir diverses constructions immobilières, dont des immeubles d'habitation et des équipements publics ; que la société Lisec qui a réalisé un diagnostic de pollution du site, a dans son rapport du 20 août 2003, conclu à l'existence d'une pollution généralisée en métaux lourds ; que cette analyse a été confirmée par les résultats de l'expertise de l'expert judiciaire qui a également conclu à une pollution aux métaux lourds, notamment à l'arsenic (jugement, p. 6) ;
1°) ALORS QUE relève de la garantie des vices cachés le défaut caché de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ; que constitue à ce titre un vice caché la pollution affectant un terrain industriel destiné à être réhabilité pour la réalisation d'équipements publics dès lors que cet état du terrain le rend non-constructible ; qu'en retenant que la pollution affectant les remblais situés sur les parcelles vendues constituait un manquement à l'obligation de délivrance, cependant qu'elle constatait que le terrain était destiné à la réalisation d'équipements publics qui ne pouvaient être réalisés sans une dépollution des sols, ce dont il résultait qu'elle constituait un vice caché des parcelles vendues, la cour d'appel a violé l'article 1603 du code civil par fausse application et l'article 1641 du même code par refus d'application ;
2°) ALORS QUE lorsqu'un défaut affectant la chose vendue constitue un vice caché, la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action à l'exclusion de la responsabilité contractuelle ; qu'en condamnant RFF en raison de son prétendu manquement à son obligation de délivrance conforme, cependant que la pollution des parcelles litigieuses, du fait qu'elle les rendait inconstructibles en l'état, constituait un vice caché, dont l'existence excluait tout autre fondement concurrent de l'action du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;
3°) ALORS QUE le contrat de vente litigieux, s'il comporte des déclarations générales sur l'absence de pollution au titre de l'exploitation d'installations classées, d'enfouissement de déchets ou de risques pour la santé et l'environnement, fait expressément réserve de cette déclaration à propos des parcelles litigieuses cadastrées section C 159, 160 et 161 ; qu'à leur égard, le contrat se bornait à déclarer que selon l'ancien exploitant ¿ la SNCF ¿ « on ne devrait pas y trouver de pollution importante, exceptée des traces très anciennes de charbons », ce qui excluait clairement et précisément toute spécification sur une absence de pollution desdites parcelles ; qu'en affirmant qu'il résultait de la vente litigieuse que les parties s'étaient entendues sur l'absence de pollution importante sur ces parcelles, la cour d'appel a dénaturé les stipulations du contrat de vente litigieux en violation de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'imprudence de l'acquéreur fait obstacle à la responsabilité de son vendeur au titre de l'obligation de délivrance ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si la circonstance que la SA Marseille Aménagement, professionnelle des opérations d'acquisition et de restauration immobilières, n'ignorait pas que les parcelles polluées comportaient des remblais ayant servi à l'exploitation du chemin de fer, ne faisait pas obstacle à ce qu'il puisse être imputé à RFF un manquement à l'obligation de délivrance conforme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1603 du code civil ;
5°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, RFF soutenait que la clause aux termes de laquelle « l'acquéreur¿ souffrira des troubles dommages et servitudes de toute nature qui pourraient résulter de l'existence, de l'exploitation et de l'entretien du chemin de fer » excluait tout recours pour les dommages, telle que la pollution litigieuse, résultant des remblais qui avaient servi à l'exploitation du chemin de fer ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée de cette clause exclusive de responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1604 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SA Marseille Aménagement est bien fondée à invoquer le défaut de conformité des terrains vendus par RFF les 23/24 juillet 2001 et d'avoir condamné l'établissement public à lui verser la somme de 9 126 253,63 ¿ à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE le projet d'aménagement prévoyait dès l'origine l'édification d'ouvrages qui allait nécessiter à l'évidence des excavations ; que l'acte de vente rappelle aux parties les obligations de la loi du 19 juillet 1976 modifiée par la loi du 13 juillet 1992, qui est aujourd'hui codifiée à l'article L. 514-20 du code de l'environnement, relative aux conséquences sur la garantie d'une exploitation d'installation soumise à autorisation ; que dans ce cas, le vendeur a des obligations précises d'information de l'acheteur des risques de pollution encourus sur l'objet de la vente ; qu'en l'espèce, non seulement aucune information n'a été donnée à SA Marseille Aménagement dans les conditions légales requises par ce texte, mais encore l'acte fait référence à un document établi par la SNCF le 12 juin 2001 suivant lequel sur les terrains vendus ne devrait pas se trouver de pollution importante, si ce n'est des traces anciennes de dépôt de charbon ; qu'également, il est mentionné à l'acte de vente que « le bien vendu n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter de l'exploitation actuelle et passée¿ » et qu'il n'a jamais été exercé sur le bien vendu ou les immeubles voisins « d'activité entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement qui rendraient nécessaires une action de dépollution » ; qu'en conséquence de ces éléments, SA Marseille Aménagement, qui a dû engager des frais importants pour dépolluer les terrains qui lui ont été vendus sans qu'ils soient conformes à la chose promise, est bien fondée à demander à en être indemnisée par son vendeur RFF (jugement, p. 6-7) ;
1°) ALORS QUE l'information dont le vendeur d'un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée porte sur l'existence de cette installation et sur les dangers et risques importants qui résultent de son exploitation ; que dans ses conclusions d'appel, RFF rappelait que le rapport d'expertise avait fait ressortir que la pollution atteignait les remblais situés sur les parcelles litigieuses, qu'elle ne procédait pas de l'ancienne exploitation mais constituait une pollution rapportée lorsque ces remblais ont été réalisés lors de la construction des bâtiments et plates-formes ; qu'en se bornant à affirmer que l'information légale n'avait pas été fournie, que l'acte de vente faisait mention d'une pollution peu importante et qu'il était déclaré que le bien n'était pas frappé de pollution importante et n'avait pas fait l'objet d'activité polluante, sans rechercher si la pollution litigieuse résultait de l'exploitation antérieure d'une installation classée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ;
2°) ALORS QUE lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; qu'en affirmant que l'information n'avait pas été fournie à l'acquéreur dans les conditions légales, cependant qu'il résultait de ses énonciations de l'arrêt que RFF avait respecté cette obligation en mentionnant cette information dans les stipulations de l'acte de vente, pris sous la forme authentique (arrêt attaqué, p. 5), la cour d'appel a violé l'article L. 514-20 du code de l'environnement.