LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 22 mai 2012), que M. X..., après avoir fait réaliser des travaux de rénovation et d'extension de sa maison par M. Y..., a vendu l'immeuble à M. et Mme Z..., par l'intermédiaire de M. A..., agent immobilier et les parties ont signé l'acte authentique de vente, établi par M. C..., notaire ; que se plaignant de désordres, les époux Z... ont, après expertise, assigné en indemnisation, M. X..., M. Y..., M. A... et M. C... ; 
Sur les premier et le deuxième moyens du pourvoi principal, réunis : 
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec M. X..., à l'égard des époux Z..., alors selon le moyen : 
1°/ que la garantie décennale ne peut être mise en oeuvre à l'égard d'une entreprise que s'il est préalablement démontré qu'eu égard au marché passé entre l'entreprise et le maître d'ouvrage, les prestations qui sont le siège des désordres étaient au nombre des prestations entrant dans le champ de la convention, et pour lesquelles l'entreprise était contractuellement rémunérée ; qu'en l'espèce, si M. Y... reconnaissait qu'il avait réalisé des travaux de maçonnerie ainsi que des travaux de charpente concernant l'extension de la maison, en revanche il contestait avoir été chargé d'autres travaux, notamment dans la partie ancienne de l'immeuble ; qu'en estimant que M. Y... devait la garantie décennale pour l'ensemble des désordres, sans constater que ceux des travaux dont il contestait avoir été contractuellement chargé entraient bien dans le champ du contrat d'entreprise passé entre lui et le maître d'ouvrage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1787 et 1792 du code civil ; 
2°/ que lorsque l'exécution du marché de travaux a été interrompu, l'entreprise ne peut être recherchée, au titre de la garantie décennale, que pour ceux des travaux réalisés avant cette interruption, et non pour ceux exécutés postérieurement par des tiers ; qu'en l'espèce, à la suite d'un conflit avec le maître d'ouvrage, M. Y... avait quitté le chantier ; que les travaux avaient été poursuivis par M. X... lui-même ou par des tiers ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir si M. Y... avait quitté le chantier et si les travaux incriminés n'avaient pas été réalisés, au moins pour partie, non par M. Y... mais par des tiers, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1787 et 1792 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait fait réaliser dans sa maison, avant de la vendre, des travaux d'extension du bâtiment existant, de charpente et de couverture, exécutés par M. Y..., entrepreneur qui n'avait pas reçu de mission par écrit mais avait, en l'absence d'architecte, apposé son tampon sur la demande de permis de construire, reçu en paiement de son intervention des chèques établis par M. X... et acheté des matériaux correspondant aux travaux intérieurs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit, qu'en sa qualité d'entrepreneur, M. Y... était tenu à la garantie légale de l'article 1792 du code civil pour les désordres affectant les travaux qu'il avait exécutés, et a légalement justifié sa décision ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, le moyen unique du pourvoi incident de M. C... et le moyen unique du pourvoi incident de M. A..., réunis, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que, d'une part, le vendeur M. X... et l'entrepreneur M. Y... qui avait réalisé les travaux étaient tenus in solidum à la garantie décennale, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, pour un montant évalué à la somme de 139 500 euros et que, d'autre part, M. A..., agent immobilier, et M. C..., notaire rédacteur de l'acte de vente, avaient manqué à leur devoir de renseignement et de conseil en se contentant des déclarations du vendeur qui affirmait qu'il n'avait pas réalisé depuis dix ans de travaux entrant dans le champ de la garantie décennale et que ces manquements avaient causé aux époux Z... la perte d'une chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions, la cour d'appel, qui a indemnisé des préjudices ayant des fondements juridiques distincts, n'a pas prononcé une double indemnisation ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme Z..., la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 
Moyens produits au pourvoi principal par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a condamné Monsieur Y..., in solidum avec Monsieur X..., à l'égard de Monsieur et Madame Z..., et a rejeté la demande visant à ce qu'un partage soit opéré entre Monsieur X... et Monsieur Y... ; 
AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QU'« aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que l'article 1792-1 du code civil précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; qu'il apparaît en l'espèce que Monsieur X..., l'ancien propriétaire de la maison acquise par les époux Z..., a fait procéder à d'importants travaux de rénovation de l'immeuble ainsi qu'à une extension et que ces travaux ont été confiés à Monsieur Y..., qui était alors un de ses proches ; qu'aucun document contractuel n'a, dans ce contexte, été rédigé et aucune assurance dommage ouvrage n'a été souscrite pour ces travaux ; qu'il ressort des pièces du dossier (essentiellement le rapport de l'expert judiciaire B...) que les désordres affectant les travaux sont multiples et importants : dégradation du plancher par pourrissement, capillarité des murs extérieurs, absence de joint de dilatation entre la partie ancienne de la maison et l'extension, passage d'eau sous les seuils de portes-fenêtres de l'extension, erreur de pose des menuiseries extérieures etc ; que l'expert a aussi caractérisé " des défauts d'exécution multiples de la charpente bois " ; que les causes incontestables de ces désordres sont :- une méconnaissance totale des règles de l'art concernant la charpente,- le non-respect des règles de l'art concernant les murs en maçonnerie,- des erreurs d'exécution des seuils,- l'absence de bande de redressement des feuillures,- l'absence de dispositif mis en oeuvre pour combattre les phénomènes de retrait et de tassement différentiel ; que comme justement apprécié par le 1er juge, de tels désordres compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropres à sa destination au point que l'expert a préconisé des travaux importants en urgence si la décision de démolition intégrale de l'extension n'était pas prise ; que le vendeur de l'immeuble qui a fait procéder courant 1998-1999 à des travaux d'extension du bâtiment existant, ainsi qu'à des travaux de charpente et de couverture de l'immeuble est donc tenu à la garantie légale en vertu de l'article 1792 précité ; que comme l'est aussi l'entrepreneur des travaux M. Y... même si aucune mission n'a été confiée par écrit à celui-ci par M. X... ; que la demande de permis de construire porte, au demeurant, le tampon de M. Y..., lequel a reçu en paiement de son intervention des chèques établis par M. X... ; que le dossier révèle aussi que M. Y... a acheté des matériaux correspondant aux travaux intérieurs (pose et fourniture de plancher en particulier) ; qu'il est donc responsable de plein droit des désordres de nature décennale imputables aux travaux qu'il a (mal) exécutés : travaux d'extension des murs et de la toiture (gros oeuvre/ charpente et couverture) mais aussi travaux intérieurs » ; 
ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « c'est à tort que le Tribunal a, dans les rapports Y..., fait supporter au premier une part de responsabilité (de 45 %) dans la réalisation de dommage ; que M. Y... qui a accepté de réaliser des travaux sans posséder les aptitudes requises et sans exiger l'assistance d'un maître d'oeuvre pour éviter les erreurs majeures d'exécution à l'origine des désordres doit, en effet, garantir intégralement M. X... ; qu'il n'est pas prouvé qu'il ait participé à la réalisation des travaux litigieux, M. X... était en droit d'obtenir de M. Y... une exécution des dits travaux dans les règles de l'art ; que ce même s'il a pris le risque, pour des raisons d'économie, de confier cette opération de rénovation et d'extension à un professionnel dont les qualités pouvaient être mises en doute et qui n'avait pas souscrit une assurance ; que le fait que M. X... ait ensuite réalisé des gains financiers importants lors de la vente de l'immeuble ne suffit pas à exonérer l'entrepreneur, même partiellement, de son obligation de résultat à l'égard de son client » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que l'article 1792-1 du Code civil précise notamment qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; qu'il apparaît que Monsieur X..., l'ancien propriétaire de la maison en cause, a fait procéder à d'importants travaux de rénovation de la maison ainsi qu'à une extension et que ces travaux ont été confiés au moins pour partie à Monsieur Y... ; qu'il ressort également des débats qu'en raison d'un lien familial existant entre Monsieur X... et Monsieur Y..., aucun document contractuel n'a été rédigé ; qu'en outre, aucune assurance dommage ouvrage n'a été souscrite pour ces travaux ; qu'il ne peut être utilement contesté que des désordres sont apparus sur le plancher du rez-de-chaussée de la maison d'habitation des époux Z... ; qu'il ressort des éléments du dossier que ces désordres consistent notamment en l'apparition de pourrissement engendrant une dégradation du recouvrement du plancher ainsi que des traces de champignons ; que la capillarité des murs extérieurs, l'absence de joint de dilatation entre la partie ancienne de la maison et l'extension, des passages d'eau sous les seuils des portes-fenêtres de l'extension ainsi qu'une erreur de pose des menuiseries extérieures ont également été relevés au titre des désordres en page 5 du rapport expertal ; qu'ainsi, l'expert a pu noter " des défauts d'exécution multiples de la charpente bois " ; que les causes de ces désordres retenues par l'expert et non discutées par les parties sont :- une méconnaissance totale des règles de l'art concernant la charpente,- le non-respect des règles de l'art concernant les murs en maçonnerie,- des erreurs d'exécution des seuils,- l'absence de bande de redressement des feuillures,- l'absence de dispositif mis en oeuvre pour combattre les phénomènes de retrait et de tassement différentiel ; qu'il ressort, concernant le gros oeuvre, une condensation sur le dallage béton entraînant un pourrissement du panneau de sol en aggloméré et des infiltrations d'eau au travers des murs ; que compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que les désordres décrits compromettent la solidité de l'ouvrage (affaissement des accessoires sanitaires) et le rendent impropre à sa destination (fuites d'eau, pourrissement et développement d'un champignon) au point que l'expert préconise des travaux importants en urgence si la décision de démolition complète de l'extension n'est pas prise rapidement ; qu'il ne peut être utilement contesté que Monsieur X... a fait procéder en 1998-1999 à des travaux d'extension du bâtiment existant ainsi qu'à des travaux de charpente et de couverture de l'édifice si bien qu'il y a lieu de considérer que des travaux de rénovation importants qui auraient dû être effectués selon les techniques du bâtiment ont été opérés à sa demande dans l'immeuble en cause, revendu par la suite ; qu'au vu de ces éléments, il y a lieu de dire que Monsieur X..., en qualité de vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux importants de rénovation et d'extension, est tenu à la garantie légale prévue par l'article 1792 du Code civil ; que faute de document contractuel, il y a lieu de considérer que la réception des travaux est intervenue lors de l'entrée dans les lieux du précédent propriétaire manifestant ainsi une volonté non équivoque de recevoir de sorte que la présente action se situe dans le délai décennal ; qu'il ressort également de l'ensemble des éléments versés aux débats que Monsieur X... a confié l'aménagement de la maison et la réalisation de l'extension à Monsieur Y... sans que cette mission n'ait été établie par un écrit, compte tenu d'un lien familial qui existait entre eux au moment des travaux ; qu'ainsi, les travaux de gros oeuvre, la charpente et la couverture de l'immeuble en cause ont été effectués majoritairement par Monsieur Y... sans qu'il soit permis d'exclure toute participation de la part de Monsieur X... ; que si Monsieur Y... conteste sa qualité de constructeur au sens du texte susvisé, il ressort de l'ensemble des éléments du dossier et de ses propres écrits qu'il a effectué les travaux d'agrandissement des murs et de la toiture de sorte que les travaux de gros oeuvre, de charpente et de couverture peuvent lui être imputés ; qu'il s'ensuit que la responsabilité de plein droit des constructeurs a vocation à s'appliquer en 1'espèce à l'égard de Messieurs X... et Y... au bénéfice des époux Z... pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination tels que relevés par l'expert et non contestés par les parties ; qu'aucun élément avancé par les parties ne permet de les exonérer de cette responsabilité de plein droit ; qu'en conséquence, il y a lieu de déclarer Messieurs X... et Y... responsables in solidum des dommages survenus dans la propriété des époux Z... » ; 
ALORS QUE la garantie décennale ne peut être mise en oeuvre à l'égard d'une entreprise que s'il est préalablement démontré qu'eu égard au marché passé entre l'entreprise et le maître d'ouvrage, les prestations qui sont le siège des désordres étaient au nombre des prestations entrant dans le champ de la convention, et pour lesquelles l'entreprise était contractuellement rémunérée ; qu'en l'espèce, si Monsieur Y... reconnaissait qu'il avait réalisé des travaux de maçonnerie ainsi que des travaux de charpente concernant l'extension de la maison, en revanche il contestait avoir été chargé d'autres travaux, notamment dans la partie ancienne de l'immeuble ; qu'en estimant que Monsieur Y... devait la garantie décennale pour l'ensemble des désordres, sans constater que ceux des travaux dont il contestait avoir été contractuellement chargé entraient bien dans le champ du contrat d'entreprise passé entre lui et le maître d'ouvrage, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1787 et 1792 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a condamné Monsieur Y..., in solidum avec Monsieur X..., à l'égard de Monsieur et Madame Z..., et a rejeté la demande visant à ce qu'un partage soit opéré entre Monsieur X... et Monsieur Y... ; 
AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QU'« aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que l'article 1792-1 du code civil précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; qu'il apparaît en l'espèce que Monsieur X..., l'ancien propriétaire de la maison acquise par les époux Z..., a fait procéder à d'importants travaux de rénovation de l'immeuble ainsi qu'à une extension et que ces travaux ont été confiés à Monsieur Y..., qui était alors un de ses proches ; qu'aucun document contractuel n'a, dans ce contexte, été rédigé et aucune assurance dommage ouvrage n'a été souscrite pour ces travaux ; qu'il ressort des pièces du dossier (essentiellement le rapport de l'expert judiciaire B...) que les désordres affectant les travaux sont multiples et importants : dégradation du plancher par pourrissement, capillarité des murs extérieurs, absence de joint de dilatation entre la partie ancienne de la maison et l'extension, passage d'eau sous les seuils de portes-fenêtres de l'extension, erreur de pose des menuiseries extérieures etc ; que l'expert a aussi caractérisé " des défauts d'exécution multiples de la charpente bois " ; que les causes incontestables de ces désordres sont :- une méconnaissance totale des règles de l'art concernant la charpente,- le non-respect des règles de l'art concernant les murs en maçonnerie,- des erreurs d'exécution des seuils,- l'absence de bande de redressement des feuillures,- l'absence de dispositif mis en oeuvre pour combattre les phénomènes de retrait et de tassement différentiel ; que comme justement apprécié par le 1er juge, de tels désordres compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropres à sa destination au point que l'expert a préconisé des travaux importants en urgence si la décision de démolition intégrale de l'extension n'était pas prise ; que le vendeur de l'immeuble qui a fait procéder courant 1998-1999 à des travaux d'extension du bâtiment existant, ainsi qu'à des travaux de charpente et de couverture de l'immeuble est donc tenu à la garantie légale en vertu de l'article 1792 précité ; que comme l'est aussi l'entrepreneur des travaux M. Y... même si aucune mission n'a été confiée par écrit à celui-ci par M. X... ; que la demande de permis de construire porte, au demeurant, le tampon de M. Y..., lequel a reçu en paiement de son intervention des chèques établis par M. X... ; que le dossier révèle aussi que M. Y... a acheté des matériaux correspondant aux travaux intérieurs (pose et fourniture de plancher en particulier) ; qu'il est donc responsable de plein droit des désordres de nature décennale imputables aux travaux qu'il a (mal) exécutés : travaux d'extension des murs et de la toiture (gros oeuvre/ charpente et couverture) mais aussi travaux intérieurs » ; 
ET AUX MOTIFS PROPRES ENSUITE QUE « c'est à tort que le Tribunal a, dans les rapports Merrick-Y..., fait supporter au premier une part de responsabilité (de 45 %) dans la réalisation de dommage ; que M. Y... qui a accepté de réaliser des travaux sans posséder les aptitudes requises et sans exiger l'assistance d'un maître d'oeuvre pour éviter les erreurs majeures d'exécution à l'origine des désordres doit, en effet, garantir intégralement X... ; qu'il n'est pas prouvé qu'il ait participé à la réalisation des travaux litigieux, M. X... était en droit d'obtenir de M. Y... une exécution des dits travaux dans les règles de l'art ; que ce même s'il a pris le risque, pour des raisons d'économie, de confier cette opération de rénovation et d'extension à un professionnel dont les qualités pouvaient être mises en doute et qui n'avait pas souscrit une assurance ; que le fait que M. X... ait ensuite réalisé des gains financiers importants lors de la vente de l'immeuble ne suffit pas à exonérer l'entrepreneur, même partiellement, de son obligation de résultat à l'égard de son client » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« aux termes de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que l'article 1792-1 du Code civil précise notamment qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; qu'il apparaît que Monsieur X..., l'ancien propriétaire de la maison en cause, a fait procéder à d'importants travaux de rénovation de la maison ainsi qu'à une extension et que ces travaux ont été confiés au moins pour partie à Monsieur Y... ; qu'il ressort également des débats qu'en raison d'un lien familial existant entre Monsieur X... et Monsieur Y..., aucun document contractuel n'a été rédigé ; qu'en outre, aucune assurance dommage ouvrage n'a été souscrite pour ces travaux ; qu'il ne peut être utilement contesté que des désordres sont apparus sur le plancher du rez de chaussée de la maison d'habitation des époux LEBLANC ; qu'il ressort des éléments du dossier que ces désordres consistent notamment en l'apparition de pourrissement engendrant une dégradation du recouvrement du plancher ainsi que des traces de champignons ; que la capillarité des murs extérieurs, l'absence de joint de dilatation entre la partie ancienne de la maison et l'extension, des passages d'eau sous les seuils des portes-fenêtres de l'extension ainsi qu'une erreur de pose des menuiseries extérieures ont également été relevés au titre des désordres en page 5 du rapport expertal ; qu'ainsi, l'expert a pu noter " des défauts d'exécution multiples de la charpente bois " ; que les causes de ces désordres retenues par l'expert et non discutées par les parties sont :- une méconnaissance totale des règles de l'art concernant la charpente,- le non-respect des règles de l'art concernant les murs en maçonnerie,- des erreurs d'exécution des seuils,- l'absence de bande de redressement des feuillures,- l'absence de dispositif mis en oeuvre pour combattre les phénomènes de retrait et de tassement différentiel ; qu'il ressort, concernant le gros oeuvre, une condensation sur le dallage béton entraînant un pourrissement du panneau de sol en aggloméré et des infiltrations d'eau au travers des murs ; que compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que les désordres décrits compromettent la solidité de l'ouvrage (affaissement des accessoires sanitaires) et le rendent impropre à sa destination (fuites d'eau, pourrissement et développement d'un champignon) au point que l'expert préconise des travaux importants en urgence si la décision de démolition complète de l'extension n'est pas prise rapidement ; qu'il ne peut être utilement contesté que Monsieur X... a fait procéder en 1998-1999 à des travaux d'extension du bâtiment existant ainsi qu'à des travaux de charpente et de couverture de l'édifice si bien qu'il y a lieu de considérer que des travaux de rénovation importants qui auraient dû être effectués selon les techniques du bâtiment ont été opérés à sa demande dans l'immeuble en cause, revendu par la suite ; qu'au vu de ces éléments, il y a lieu de dire que Monsieur X..., en qualité de vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux importants de rénovation et d'extension, est tenu à la garantie légale prévue par l'article 1792 du Code civil ; que faute de document contractuel, il y a lieu de considérer que la réception des travaux est intervenue lors de l'entrée dans les lieux du précédent propriétaire manifestant ainsi une volonté non équivoque de recevoir de sorte que la présente action se situe dans le délai décennal ; qu'il ressort également de l'ensemble des éléments versés aux débats que Monsieur X... a confié l'aménagement de la maison et la réalisation de l'extension à Monsieur Y... sans que cette mission n'ait été établie par un écrit, compte tenu d'un lien familial qui existait entre eux au moment des travaux ; qu'ainsi, les travaux de gros oeuvre, la charpente et la couverture de l'immeuble en cause ont été effectués majoritairement par Monsieur Y... sans qu'il soit permis d'exclure toute participation de la part de Monsieur X... ; que si Monsieur Y... conteste sa qualité de constructeur au sens du texte sus visé, il ressort de l'ensemble des éléments du dossier et de ses propres écrits qu'il a effectué les travaux d'agrandissement des murs et de la toiture de sorte que les travaux de gros oeuvre, de charpente et de couverture peuvent lui être imputés ; qu'il s'ensuit que la responsabilité de plein droit des constructeurs a vocation à s'appliquer en 1'espèce à l'égard de Messieurs X... et Y... au bénéfice des époux Z... pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination tels que relevés par l'expert et non contestés par les parties ; qu'aucun élément avancé par les parties ne permet de les exonérer de cette responsabilité de plein droit ; qu'en conséquence, il y a lieu de déclarer Messieurs X... et Y... responsables in solidum des dommages survenus dans la propriété des époux Z... » ; 
ALORS QUE lorsque l'exécution du marché de travaux a été interrompu, l'entreprise ne peut être recherchée, au titre de la garantie décennale, que pour ceux des travaux réalisés avant cette interruption, et non pour ceux exécutés postérieurement par des tiers ; qu'en l'espèce, à la suite d'un conflit avec le maître d'ouvrage, Monsieur Y... avait quitté le chantier ; que les travaux avaient été poursuivis par Monsieur X... lui-même ou par des tiers (conclusions du 26 décembre 2011, p. 6 § 2 et 3) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur le point de savoir si Monsieur Y... avait quitté le chantier et si les travaux incriminés n'avaient pas été réalisés, au moins pour partie, non par Monsieur Y... mais par des tiers, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1787 et 1792 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a condamné Monsieur Y..., in solidum avec Monsieur X..., à payer à Monsieur et Madame Z... une somme principale de 139. 500 ¿, ensemble a rejeté la demande visant à un partage entre Monsieur X... et Monsieur Y... ; 
AUX MOTIFS QUE « le montant des travaux de remise en état de l'immeuble a été chiffré à 130. 000 ¿ par l'expert judiciaire qui n'a pas ventilé poste par poste ses estimations ; que s'y ajoute le coût de l'assurance dommage-ouvrage (9. 500 ¿) ; que le droit à réparation intégrale des époux Z... impose de prendre en considération l'ensemble des travaux préconisés par M. B... soit, pour l'essentiel :- la découverture complète de la maison " ancienne et extension " ;- l'enlèvement de la charpente de l'extension et celle rapportée sur la partie ancienne ;- la réfection totale de l'extension y compris la charpente et la convention du gros oeuvre en intégralité ;- la reconstruction de l'ouvrage tous corps d'état, sous le contrôle d'un maître d'oeuvre ; qu'en l'absence d'écrit permettant de connaître précisément le domaine d'intervention de M. Y..., il convient de considérer que l'importance des défauts d'exécution commis par M. Y... commande, comme l'a justement apprécié l'expert judiciaire, la réfection totale de la charpente et de la couverture de l'immeuble pris dans sa globalité ; que c'est pourquoi il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise quatre ans après le dépôt du rapport de M. B... ; que le jugement ayant condamné in solidum M. X... et M. Y... à payer une somme de 139. 500 ¿ aux époux Z... au titre des travaux de remise en état de l'immeuble sera donc confirmé ; que s'agissant du préjudice de jouissance subi par les époux Z... qui avaient acquis l'immeuble pour en faire une résidence secondaire, la Cour considère :- qu'en fixant à 100 ¿ par mois à compter de septembre 2005 l'indemnité réparatrice, le Tribunal en a fait une juste appréciation ; qu'en fixant au même montant le trouble subi par eux pendant la durée des travaux de remise en état (5 mois selon l'expert judiciaire), il en a également pris la juste mesure » ; 
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « c'est aussi à juste titre que le premier juge a considéré que Me C..., notaire rédacteur de l'acte de vente, avait manqué à son devoir de renseignement et de conseil en se contentant des déclarations du vendeur qui affirmait qu'aucun travaux entrant dans le champ de la garantie décennale n'avait été réalisé depuis 10 ans ; qu'en effet, même s'il n'entrait pas dans la mission du notaire de visiter les lieux avant la signature de l'acte authentique, il résultait suffisamment des éléments portés à sa connaissance que les affirmations de M. X... étaient pour le moins douteuses ; qu'il est constant que l'immeuble litigieux avait été acquis par M. X... en 1998 pour être revendu en 2004 à un prix beaucoup plus élevé ; que surtout le descriptif du bien dans l'acte authentique du 4 décembre 1998 faisait état d'une maison d'habitation comprenant une salle d'eau, deux chambres, un grenier perdu mais aménageable, une cave à la suite, réserve à bois, cour, jardin, verger sur lequel petit bâtiment, pré, tandis que le même bien était décrit dans l'acte notarié du 30 octobre 2004 comme comprenant au rez de chaussée : une cuisine équipée avec cheminée, séjour, arrière-cuisine avec chaudière, deux chambres, salle de bains avec baignoire, douche et WC, grenier, ancien four à pain, jardin, verger sur lequel petit bâtiment, pré ; que ce qui induisait la réalisation de travaux importants de rénovation dans l'immeuble dans l'intervalle et aurait dû conduire le notaire à approfondir son questionnement quant à l'existence à l'existence d'ouvrages soumis à la garantie décennale ; que ce qui lui aurait permis de ne pas se borner à acter, sans commentaire, des déclarations (du vendeur) dont la véracité était mise en cause par des éléments objectifs de nature à éveiller les soupçons d'un notaire normalement attentif ; que ce qui aurait attiré particulièrement l'attention des acquéreurs sur ce point important ; que ces manquements de l'agent immobilier et du notaire ont généré pour les époux la perte d'une chance, non d'être garantis par une assurance (fût-elle obligatoire), mais de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions (moins onéreuses) en connaissance de l'absence d'assurance des désordres pouvant affecter les travaux réalisés dans l'immeuble ; que cette perte de chance, sous estimée par le tribunal, doit être indemnisée à hauteur de 60. 000 ¿ ; que cette indemnité est distincte de la somme obtenue par les époux Z... sur le fondement de l'article 1792 du code civil et l'existence d'aléas dans le recouvrement des sommes dues par M. X... et M. Y... ne justifie pas qu'elle soit égale au coût des travaux de réparation ; que M. A... et Me C... seront tenus in solidum au paiement de cette indemnité de 60. 000 ¿ » ; 
ALORS QUE les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, et à supposer bien fondées les actions exercées par Monsieur et Madame Z..., ceux-ci pouvaient tout au plus prétendre pouvoir disposer d'une construction répondant à sa destination, en contrepartie de la somme de 137. 200 ¿ qu'ils avaient accepté d'acquitter pour en devenir propriétaires ; qu'en leur octroyant, d'une part, une somme de 139. 500 ¿ leur permettant d'être propriétaires d'une maison répondant pleinement à leurs attentes et, d'autre part, une somme de 60. 000 ¿ correspondant à la perte de chance qu'ils ont éprouvée de ne pas conclure à un moindre prix, eu égard aux désordres affectant la maison, Monsieur et Madame Z... ont obtenu des réparations excédant le préjudice subi ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué doit être censuré pour violation de l'article 1792 du Code civil, ensemble du principe suivant lequel les réparations allouées ne peuvent excéder le préjudice subi. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour M. A.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. A..., in solidum avec M. C..., à payer aux époux Z... la somme de 60 000 ¿ pour perte de chance ; 
AUX MOTIFS que ces manquements de l'agent immobilier et du notaire ont généré pour les époux Z... la perte d'une chance, non d'être garantis par une assurance (fût-elle obligatoire), mais de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions (moins onéreuses) en connaissance de l'absence d'assurance des désordres pouvant affecter les travaux réalisés dans l'immeuble ; que cette perte de chance, sous-estimée par le tribunal, doit être indemnisée à hauteur de 60 000 ¿ ; 
ALORS QUE le propre de la responsabilité est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en condamnant M. A..., agent immobilier, à payer aux époux Z... la somme de 60 000 ¿ pour perte de chance de conclure à moindre prix eu égard aux désordres potentiels affectant la maison bien qu'ayant été indemnisés du coût des travaux de reprise de ces désordres, évalués à la somme de 139 500 ¿, les acquéreurs avaient reçu l'équivalent de la prestation convenue, la cour d'appel, qui leur a accordé une double indemnisation, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. C.... 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur C..., in solidum avec Monsieur A..., à payer aux époux Z... la somme de 60. 000 euros pour perte de chance ; 
AUX MOTIFS QUE les manquements de l'agent immobilier et du notaire ont généré pour les époux la perte d'une chance, non d'être garantis par une assurance, fût-elle obligatoire, mais de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions, moins onéreuses, en connaissance de l'absence d'assurance des désordres pouvant affecter les travaux réalisés dans l'immeuble ; que cette perte de chance, sous-estimée par le Tribunal, doit être indemnisée à hauteur de 60. 000 euros ; 
ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en condamnant le notaire à payer aux époux Z... la somme de 60. 000 euros pour perte de chance de conclure à moindre prix eu égard aux désordres potentiels affectant la maison bien qu'ayant été indemnisés du coût des travaux de reprise de ces désordres, évalués à la somme de 139. 500 euros, les acquéreurs avaient reçu l'équivalent de la prestation convenue, la Cour d'appel, qui leur a accordé une double indemnisation, a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.