LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société civile immobilière Newnet du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Mutuelles du Mans assurances, la société Etanchisol, la société Aspect Déco, la société Ar Déco Intérieur (ARDI) et la société Blanc et.Denis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 janvier 2012), que la société Newnet, propriétaire d'un terrain, a vendu des millièmes de copropriété à bâtir à la société civile immobilière Les Chateliers (société Les Chateliers), qui s'est engagée à mettre à sa disposition, après leur achèvement, divers lots de copropriété dépendant de l'immeuble à édifier ; que la société Les Chateliers a entrepris la construction d'un immeuble de 5 étages sur ce terrain ; que la société VA2I est intervenue en qualité de maître d'ouvrage délégué pour le compte de la société Les Chateliers ; que, par la suite la société Les Chateliers a opéré une transmission universelle de son patrimoine au profit de la société VA2I ; que, se prévalant de malfaçons, de non-conformités et de retards, la société Newnet a, après expertise, assigné la société VA2I en paiement de sommes ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que l'expert démontrait qu'au regard du coefficient d'occupation des sols l'édification de la terrasse provoquerait un dépassement de la hauteur autorisée, la cour d'appel n' a pas statué par un motif hypothétique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a retenu, répondant aux conclusions, qu'il n'y avait pas de désordre avéré ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le sixième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à un simple argument non étayé d'offre de preuve ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation au titre du point 49-3 et des cuisine, cloisons et salle de bains, l'arrêt retient que c'est avec raison que le tribunal a rejeté ces demandes qui n'avaient pas été soumises à l'expert pour un examen à la fois technique et contradictoire ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 4 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation au titre du désordre affectant la cheminée, l'arrêt retient qu'il s'agit de défauts d'aspects négligeables ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'évaluer le dommage dont elle avait constaté l'existence en son principe, a violé le texte susvisé ;
Et sur le septième moyen :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation au titre de la pente inversée de la terrasse, l'arrêt retient que la société Newnet a renoncé à cette demande ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Newnet réclamait une somme de 1 353,19 euros au titre de ce désordre, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation au titre du point 49-3 et des cuisine, cloisons et salle de bains, la demande d'indemnisation au titre du désordre affectant la cheminée et la demande d'indemnisation au titre de la pente inversée de la terrasse, l'arrêt rendu le 13 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Newnet
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté toute demande de la SCI Newnet au titre des pénalités de retard ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a accordé de ce chef la somme de 11.800 ¿ correspondant au quantum proposé par l'expert ; que la livraison était contractuellement prévue au 15 mars 2005, qu'elle est intervenue le 31 mai 2005, que le contrat prévoit une indemnité de retard de 200 ¿ par jour dans la limite de 26.221,15 ¿ TTC ; que l'expert a chiffré sa proposition en considération des seuls retards dus et excusés par les intempéries, qu'il a à ce titre, après vérification, retenu dix-huit jours de retard sur les vingt-quatre invoqués par VA2I, que le jugement sera confirmé sur ce point ; qu'il existe cependant d'autres causes de retard légitimes, que l'acte de vente prévoit bien « sauf survenance d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement » que suit une énumération qui n'est nullement exhaustive, qu'il a existé en l'espèce d'autres causes légitimes de suspension du délai, qu'il en est ainsi de la défaillance et de l'abandon de chantier de la société Serre en charge du lot gros oeuvre, que la mise en liquidation d'une entreprise, surtout quand elle est celle principale, est une cause légitime de suspension ; que c'est à raison que la société VA2I observe qu'il lui était difficile de résilier un marché à forfait avant que la défaillance de l'entreprise soit notoire, que cette défaillance a été précédée de rappels à l'ordre non suivis d'effet, qu'il faut ajouter encore que l'administrateur a notifié son intention de continuer les contrats en cours, que ce n'est que le 29 juin 2005 que la liquidation sera prononcée, que ces événements constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison, que compte tenu des intempéries de près d'un mois ¿ ce qui n'est nullement excessif pour un chantier se déroulant en période hivernale ¿ et de la liquidation de l'entreprise de gros oeuvre, le retard effectif de deux mois n'est aucunement injustifié et faisant partie à l'évidence des aléas prévisibles d'un chantier de construction de cette ampleur ; que la société VA2I invoque encore avec des apparences de raison bien étayées de preuves de retard du maître d'ouvrage du fait des modifications exigées par lui, que l'acte de vente prévoyait la possibilité pour la SCI de solliciter des travaux modificatifs avant le 30 décembre 2003, que c'est un fait que de telles modifications sont intervenues ultérieurement, ainsi en janvier 2004, qu'à la suite de propositions purement commerciales de la société VA2I la SCI a encore répondu tardivement pour soumettre ses propositions, que de nouvelles modifications ont encore été sollicitées par lettre du 13 mai 2004 ; que c'est encore, preuves à l'appui, résultant des correspondances échangées, avec raison, que la société VA2I fait valoir que le maître d'ouvrage est intervenu à plusieurs reprises dans les opérations de construction en commandant des travaux à d'autres entreprises que celles prévues à l'origine (l'ATRIER, la société CLIMAREF), qu'il s'agit là encore d'une cause légitime de retard ; qu'il en résulte que la société VA2I justifie amplement le retard de deux mois effectif intervenu ; que le jugement sera réformé et les demandes de la société Newnet au titre des pénalités de retard rejetées dans leur intégralité ;
ALORS QUE la date de réception de l'ouvrage ne peut constituer le terme au regard duquel s'apprécie le retard du constructeur, lorsqu'ont été émises des réserves empêchant l'utilisation de l'immeuble affecté à l'habitation ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 12 octobre 2011, p. 67 à 71), la SCI Newnet faisait valoir que le retard avéré pris par la société VA2I était imputable au fait que celle-ci se trouvait « dépourvue de conducteur de travaux » (p. 68 § 1) et qu'il ne pouvait en revanche être attribué à des demandes de travaux modificatifs hors contrats, celles-ci ayant été «refusées, sans exception » (p. 70 § 1) ; que la SCI Newnet ajoutait par ailleurs qu'elle n'avait « pu louer aucun de ses appartements avant la levée d'un minimum de réserves, soit bien au-delà de la date de livraison puisque de nombreuses réserves persistent encore à ce jour » (p. 69 § 5) ; qu'en estimant que le retard de la société VA2I se limitait à une période de deux mois et demi (arrêt attaqué, p. 6 § 5), et que ce retard était entièrement excusable en raison de l'abandon du chantier par la société Serre, par l'existence d'intempéries et par des modifications exigées par le maître de l'ouvrage ou par une immixtion de celui-ci (arrêt attaqué, p. 6 in fine et p. 7 § 1 à 3), sans répondre aux conclusions susvisées et notamment à celles faisant valoir que le retard devait être également apprécié au regard des nombreuses réserves faisant obstacle à la mise en location des appartements, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'indemnisation de la moins-value au titre du point 49-3 et des cuisine, cloisons et salle de bain ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est avec raison que le tribunal a rejeté les demandes de la SCI qui n'avaient pas été soumises à l'expert pour un examen à la fois technique et contradictoire ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandes au titre des points notés par la demanderesse 49-3, cuisine, cloisons et salle de bain n'ont pas été discutés par devant l'expert (son rapport n'en fait pas état) ; que la SCI Newnet sera donc déboutée de ses demandes, pour lesquelles manque donc l'avis technique de l'expert ;
ALORS QUE le fait que l'expert ne se soit pas prononcé sur un élément de préjudice n'interdit pas aux parties de soumettre cet élément à l'appréciation des juges du fond ; qu'en rejetant la demande d'indemnisation présentée par la SCI Newnet en raison de la moins-value au titre « du point 49-3 et des cuisine, cloisons et salle de bain », au motif que « c'est avec raison que le tribunal a rejeté les demandes de la SCI qui n'avaient pas été soumises à l'expert pour un examen à la fois technique et contradictoire » (arrêt attaqué, p. 6 § 3), la cour d'appel a commis un déni de justice et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI Newnet sollicitant l'indemnisation à hauteur de la somme de 895,22 ¿ TTC du désordre affectant la cheminée (points 4 et 5) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal retenant l'avis de l'expert a rejeté à bon droit la demande de Newnet qui conteste sans motif technique et juridique déterminant l'avis de l'expert qui estime ces défauts d'aspects négligeables ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le tribunal fait sien l'avis de l'expert ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'évaluer et d'indemniser le préjudice subi en raison des malfaçons affectant l'ouvrage livré, dont ils constatent l'existence ; qu'en constatant l'existence de « défauts d'aspects» affectant la cheminée, puis en refusant d'allouer une quelconque indemnisation à la SCI Newnet au motif que ces défauts seraient «négligeables », la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Newnet de sa demande relative à l'indemnisation à hauteur de 33.800 ¿ TTC du préjudice lié à l'absence de couverture de la terrasse du lot 18 (point 15) ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal a avec raison pour des motifs déterminants relatif au permis de construire, repris des suggestions de l'expert, rejeté la demande de Newnet, la cour ajoutant qu'il s'agit d'une non-conformité apparente visible lors de la prise de possession et qui n'a pas fait l'objet de réclamation à la réception ni dans les courriers immédiatement postérieurs ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'avenant du 23 juillet 2002 prévoit une terrasse couverte ; que cependant, ce texte précise que « dans l'hypothèse où pour des raisons uniquement d'autorisation du permis de construire, cette terrasse accessible ne serait pas réalisable, le promoteur paiera au rationnaire une somme de 3.811 ¿ » ; que l'expert démontre qu'au regard du coefficient d'occupation des sols, l'édification d'une terrasse couverte provoquerait un dépassement de la hauteur autorisée (rapport pages 29 et 30) ; qu'en conséquence, la SCI Newnet sera déboutée de sa demande de 33.800 ¿ ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 12 octobre 2011, p. 24 § 8), la SCI Newnet faisait valoir qu'aucune demande de permis relatif à la terrasse litigieuse n'avait été déposée et, a fortiori, qu'aucun refus n'avait été opposé par l'administration ; qu'en estimant que le constructeur avait pu se soustraire à la réalisation de la terrasse couverte contractuellement prévue au seul motif que l'expert estimait qu'une demande de permis aurait probablement été refusée au regard du coefficient d'occupation des sols, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation hypothétique, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que la non-conformité apparente n'avait pas fait l'objet d'une réclamation lors de la réception de l'ouvrage, moyen de défense qui n'était pas invoqué par la société VA2I dans ses conclusions d'appel, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté la demande de la SCI Newnet au titre du point 16 (contrepente) ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal a accordé, non pas la troisième solution (11.000 ¿) comme il le dit, mais la seconde (3.300 ¿) ; que si l'expert admet l'existence d'une légère contrepente, il n'a pas constaté de désordre à proprement dit et a proposé en première solution de ne rien faire « puisqu'il n'y a pas de désordre avéré » et seulement la nécessité d'un entretien régulier pour éviter les moustiques que pourraient générer, à la longue, en période d'été, quelques rétentions d'eau ;
ALORS, D'UNE PART, QUE dès lors qu'il constate l'existence d'un désordre, le juge doit en fixer les modalités de réparation ; qu'en constatant que la terrasse était affectée d'une « légère contrepente » mais en décidant que ce désordre ne justifiait aucune indemnisation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 12 octobre 2011, p. 25 § 6), la SCI Newnet faisait valoir que la contrepente affectant la terrasse provoquait des problèmes d'hygiène et d'odeurs dus à l'eau stagnante, qui étaient mentionnés par l'expert ; qu'en se bornant à retenir que les désordres occasionnés par la contrepente litigieuse se limitait à la présence de moustiques, sans répondre aux conclusions susvisées décrivant d'autres désordres identifiés par l'expert judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir rejeté la demande d'indemnisation de la SCI Newnet relative au point 20 (absence de prises et d'arrivée électriques pour une cuisine) ;
AUX MOTIFS QUE l'expert avait proposé de rejeter cette demande ; que le tribunal y a fait droit à hauteur de 1.482,62 ¿ ; que la cour constate que ni le règlement de copropriété, ni l'acte notarié, ni l'acte descriptif de division ne font état de l'existence d'une cuisine dans le lot 17 au terme d'un aménagement qui a été décidé par Newnet ;
ALORS QUE les obligations du constructeur s'apprécient au regard du contrat passé avec le maître de l'ouvrage ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 12 octobre 2011, p. 36), la SCI Newnet faisait valoir que, dans ses rapports avec la société VA2I, il était convenu, ainsi qu'en attestait les réunions de chantier, que la pièce litigieuse pourrait être utilisée comme cuisine, ce qui expliquait d'ailleurs que cette dernière avait « traité cette pièce de manière hydrofuge » ; qu'en estimant qu'aucune indemnité n'était due au titre de l'absence de prise d'arrivée électrique dans cette pièce, dès lors que « ni le règlement de copropriété, ni l'acte notarié, ni l'acte descriptif de division ne font état de l'existence d'une cuisine dans le lot 17 » (arrêt attaqué, p. 5, point 20), la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil.
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est enfin reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation de la SCI Newnet relative au point 40 (terrasse - pente inversée) ;
AUX MOTIFS QUE Newnet renonce à ses demandes ;
ALORS QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 12 octobre 2011, p. 51 et 52), la société Newnet sollicitait au titre du point 40 (terrasse - pente inversée) le paiement d'une somme de 1.353,19 ¿ ; qu'en affirmant que la société Newnet avait renoncé à cette demande (arrêt attaqué, p. 6 § 1), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.