LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
NL4
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 mars 2021
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 255 F-D
Pourvoi n° T 19-16.560
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 24 MARS 2021
1°/ M. D... S..., domicilié [...] (Pérou),
2°/ Mme V... Q..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° T 19-16.560 contre l'arrêt rendu le 15 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. X... H..., domicilié [...] ,
2°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Darret-Courgeon, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. S... et de Mme Q..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. H... et de la société [...], et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Darret-Courgeon, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2019), par acte du 19 mai 2015, reçu par M. H... (le notaire), M. S... et Mme Q... (les promettants) ont consenti à M. K... et Mme J... (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier, sous différentes conditions suspensives comprenant le versement par les bénéficiaires de la moitié de l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 47 500 euros, le reliquat étant exigible en cas de désistement hors de l'une des conditions suspensives.
2. Le 3 août 2015, les bénéficiaires ont exercé leur faculté de rétractation et obtenu, en l'absence de communication d'un des trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété dont dépend ce bien, la restitution de la part de l'indemnité versée.
3. Reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité et la validité de l'acte, les promettants l'ont assigné en responsabilité et indemnisation de leur préjudice.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, quatrième, cinquième et sixième branches, et le second moyen, réunis
Enoncé des moyens
5. Par leur premier moyen, les promettants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réparation de leur préjudice matériel, alors :
« 2°/ que les promettants faisaient valoir que c'étaient la négligence et l'absence de toutes diligences du notaire dans la mise en oeuvre des dispositions de l'acte relatives à l'application de la condition suspensive d'obtention du prêt, qui avaient fait perdre aux promettants la chance de sortir du contrat sans immobilisation trop longue du bien, tout en conservant de plein droit l'indemnité d'immobilisation ; qu'ils sollicitaient la confirmation de la décision du premier qui avait considéré que le retard apporté par le notaire dans la notification du procès-verbal d'assemblée générale de 2012 avait eu pour conséquence de différer d'autant l'exercice du droit de rétractation ; qu'ayant constaté que la faute commise par le notaire avait eu pour effet de ne pas faire courir le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne découlait pas de la tardiveté de la rétractation un préjudice indifférent de la volonté avérée ou non de rétractation des bénéficiaires, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ;
4°/ que le juge ne peut pas se prononcer par des motifs hypothétiques ; que le motif hypothétique équivaut à une absence de motif ; qu'en énonçant que « faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, M. S... et Mme Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel s'est déterminée par un motif purement hypothétique et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que nul ne peut être contraint d'administrer la preuve d'un fait négatif ; qu'en retenant, pour rejeter la demande des promettants, que « faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, M. S... et Mme Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel, qui a exigé des promettants qu'ils rapportent la preuve d'un fait négatif, a violé l'article 1315, devenu l'article 1353 du code civil ;
6°/ que toute perte de chance doit être indemnisée ; qu'en énonçant que « faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, M. S... et Mme Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable. »
6. Par leur second moyen, les promettants font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réparation de leur préjudice moral, alors « que tout jugement doit être motivé ; qu'en rejetant la demande des promettants tendant à obtenir la condamnation du notaire au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral sans donner de motifs à sa décision, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. C'est par une appréciation souveraine des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis et après avoir constaté que les bénéficiaires avaient exercé leur faculté de rétractation, par lettre du 3 août 2015, alors qu'ils n'avaient toujours pas reçu le procès-verbal litigieux et que la vente avait été consentie sous différentes conditions suspensives, que la cour d'appel qui n'a ni statué par des motifs hypothétiques ni exigé la preuve d'un fait négatif et qui n'était pas tenue d'effectuer la recherche visée par la deuxième branche du premier moyen, que ses constatations rendaient inopérante, a estimé que les promettants ne justifiaient d'aucun préjudice certain, en lien direct avec la faute du notaire.
8. Les moyens ne sont donc pas fondés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. S... et Mme Q... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. S... et Mme Q...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur D... S... et Madame V... Q... de leur demande tendant à obtenir la condamnation de Maître X... H... au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant du manquement du notaire ;
AUX MOTIFS QUE l'article L. 721-2, II, 10 du code de la construction et de l'habitation impose la remise à l'acquéreur, au plus tard à la date de la signature de la promesse, des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des trois dernières années ; que l'article L. 721-3 prévoit qu'aÌ défaut de cette remise au plus tard à la date de la promesse, le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-l ne court qu'aÌ compter du lendemain de la communication du document ; qu'il est constant que Monsieur H..., qui a remis aux acquéreurs les procès-verbaux d'assemblée générale de 2013 et 2014, a commis une faute pour avoir omis de leur remettre celui de l'assemblée générale du 13 décembre 2012 qu'il avait, par erreur, remplacé par le procès-verbal de l'assemblée générale d'une autre copropriété ; que dans ces conditions, le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-l du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru ; que par lettres du 3 août 2015, alors qu'ils n'avaient toujours par reçu le procès-verbal litigieux, ceux-ci ont informé le vendeur de leur décision de rétracter leur consentement ; que faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, Monsieur S... et Madame Q... ne justifient pas du préjudice allégué ;
1° ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que la motivation imprécise équivaut à une absence de motifs ; qu'en énonçant que « par lettres du 3 août 2015, alors qu'ils n'avaient toujours par reçu le procès-verbal litigieux, ceux-ci [les consorts K.../J... ] ont informé le vendeur de leur décision de rétracter leur consentement, que faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, Monsieur S... et Madame Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel s'est prononcée par une motivation imprécise qui ne permet pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle en violation des articles 455 et 458 du code civil ;
2° ALORS QUE les consorts S.../Q... faisaient valoir que c'étaient la négligence et l'absence de toutes diligences de Maître H... dans la mise en oeuvre des dispositions de l'acte relatives à l'application de la condition suspensive d'obtention du prêt, qui avaient fait perdre aux consorts S.../Q... la chance de sortir du contrat sans immobilisation trop longue du bien, tout en conservant de plein droit l'indemnité d'immobilisation (cf. prod n° 3, p. 13 § 2 et p. 20 § 4 et p. 24 § 4 à dernier) ; qu'ils sollicitaient la confirmation de la décision du premier (cf. prod n° 3, p. 36) qui avait considéré que le retard apporté par le notaire dans la notification du procès-verbal d'assemblée générale de 2012 avait eu pour conséquence de différer d'autant l'exercice du droit de rétractation (cf. prod n° 1, p. 7 § 4) ; qu'ayant constaté que la faute commise par le notaire avait eu pour effet de ne pas faire courir le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne découlait pas de la tardiveté de la rétractation un préjudice indifférent de la volonté avérée ou non de rétractation des consorts K.../J..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ;
3° ALORS QUE la dénaturation par omission donne ouverture à cassation ; que tel est le cas lorsque les juges du fond ont fait abstraction d'un document régulièrement produit aux débats et de nature à avoir une incidence sur la solution du litige ; qu'en énonçant que « par lettres du 3 août 2015, alors qu'ils n'avaient toujours par reçu le procès-verbal litigieux, ceux-ci [les consorts K.../J... ] ont informé le vendeur de leur décision de rétracter leur consentement, que faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, Monsieur S... et Madame Q... ne justifient pas du préjudice allégué », sans même examiner le courrier de Maître U..., régulièrement versé aux débats (cf. prod n° 4), duquel il ressortait que les consorts K.../J... n'auraient pas exercé leur droit de rétractation au lendemain du compromis de vente, la cour d'appel a dénaturé par omission le courrier de la déclaration rectificative de radiation du 26 novembre 2009 et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure aÌ l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
4° ALORS QUE le juge ne peut pas se prononcer par des motifs hypothétiques ; que le motif hypothétique équivaut à une absence de motif ;
qu'en énonçant que « faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, Monsieur S... et Madame Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel s'est déterminée par un motif purement hypothétique et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5° ALORS QUE nul ne peut être contraint d'administrer la preuve d'un fait négatif ; qu'en retenant, pour rejeter la demande des consorts S.../Q..., que « faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, Monsieur S... et Madame Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel, qui a exigé des consorts S.../Q... qu'ils rapportent la preuve d'un fait négatif, a violé l'article 1315, devenu l'article 1353 du code civil ;
6° ALORS QUE toute perte de chance doit être indemnisée ; qu'en énonçant que « faute de démontrer que les acquéreurs n'auraient pas exercé leur droit de rétractation dans le délai légal de dix jours qui aurait couru dès le lendemain de la remise de la promesse de vente notariée, Monsieur S... et Madame Q... ne justifient pas du préjudice allégué », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur D... S... et Madame V... Q... de leur demande tendant à obtenir la condamnation de Maître X... H... au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;
SANS MOTIFS
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en rejetant la demande de Monsieur D... S... et Madame V... Q... tendant à obtenir la condamnation de Maître X... H... au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral sans donner de motifs à sa décision, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile.