LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique :
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 avril 2009), que la société Le Roc a acquis un terrain le 12 avril 2000 sous le bénéfice de l'exonération des droits d'enregistrement et, qu'en l'absence de revente dans le délai de quatre ans imparti par l'article 1105 du code général des impôts, l'administration fiscale lui a réclamé le montant de ces droits avec les intérêts de retard ; qu'après le rejet de sa réclamation, la société Le Roc a saisi le tribunal de grande instance qui a prononcé le dégrèvement de la somme réclamée ;
 	Attendu que la société Le Roc fait grief à l'arrêt d'avoir rétabli l'avis de mise en recouvrement émis à son encontre le 4 septembre 2006 par l'administration des impôts, alors, selon le moyen :
 	1°/ que selon l'article 1115 du code général des impôts, les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'ils se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 du même code et, d'autre part, qu'ils fassent connaître à cette occasion leur intention de revendre dans un délai de quatre ans ; qu'à défaut de revente dans ce délai, les acquéreurs sont tenus d'acquitter dans le mois suivant l'expiration du délai les droits et taxes de mutation non perçus lors de l'achat sauf à démontrer qu'ils en ont été empêchés par un cas de force majeure au sens de l'article 1148 du code civil, c'est-à-dire par un événement extérieur, imprévisible et irrésistible de sorte qu'en l'espèce, la cour d'appel qui a mis à la charge du marchand de biens, eu égard à sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'obligation de vérifier sur place le raccordement aux réseaux publics d'assainissement du terrain dont l'achat est envisagé, nonobstant la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif en attestant sur la base de données fiables détenues par les services de la mairie ayant construit ou fait construire lesdits réseaux, la cour a violé par fausse interprétation les dispositions de l'article 1148 du code civil, ensemble celles de l'article 1115 du code général des impôts ;
 	2°/ que selon l'article 1115 du code général des impôts, les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'ils se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 du même code et, d'autre part, qu'ils fassent connaître à cette occasion leur intention de revendre dans un délai de quatre ans ; qu'à défaut de revente dans ce délai, les acquéreurs sont tenus d'acquitter dans le mois suivant l'expiration du délai les droits et taxes de mutation non perçus lors de l'achat sauf à démontrer qu'ils en ont été empêchés par un cas de force majeure de sorte que la cour d'appel qui a jugé que l'impossibilité absolue de revendre le terrain dans le délai de quatre ans en fonction des contraintes d'urbanisme fixées par la ville de Béziers n'était pas démontrée sans tirer les conséquences de ses constatations selon lesquelles le terrain, réputé constructible, avait été acquis en vue de sa revente à raison de ses qualités intrinsèques, notamment cette constructibilité, a violé par refus d'application les dispositions de l'article 1148 du code civil, ensemble celles de l'article 1115 du code général des impôts ;
 	Mais attendu que l'arrêt constate que la société Le Roc, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, avait la possibilité de vérifier si le terrain était viabilisé et conforme aux règles d'urbanisme ; qu'il retient qu'elle ne démontrait pas avoir été dans l'impossibilité absolue de le revendre dans le délai de quatre ans en fonction des contraintes d'urbanisme mais risquait de subir une moins value au lieu de réaliser le plus value escomptée ; que la cour d'appel a exactement déduit de ces constatations que cette seule circonstance ne suffit pas à caractériser le caractère irrésistible sans lequel il ne peut y avoir de force majeure ; que le moyen n'est pas fondé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne la société Le Roc aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la direction générale des finances publiques la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
 Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour la société Le Roc.
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rétabli l'avis de mise en recouvrement n° 01 2 078814 émis le 4 septembre 2006 par l'administration des impôts à l'encontre de la SARL ROC, exposante, pour un montant de 16.650 ,
 AUX MOTIFS QUE
 "La SARL LE ROC qui a fait l'objet d'un redressement fiscal pour n'avoir pas revendu le terrain acquis le 12 avril 2000 en qualité de marchand de biens dans le délai de 4 ans imparti par l'article 1115 du Code Général des Impôts, soutient que la délivrance par la Mairie de BEZIERS d'un certificat d'urbanisme positif erroné constitue un cas de force majeure qui a fait obstacle à la revente de ce bien dès lors qu'elle ne pouvait obtenir un permis de construire avant la réalisation du réseau public d'assainissement soit plus de 4 ans plus tard.
 Or, d'une part, la seule délivrance d'un certificat d'urbanisme erroné ne permet pas à la SARL LE ROC d'établir l'imprévisibilité du caractère inconstructible du terrain alors qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle avait la possibilité de vérifier par elle-même et au besoin avec l'assistance des services techniques de la mairie s'il était effectivement viabilisé et conforme aux règles d'urbanisme et si aucune difficulté n'était à craindre nonobstant la délivrance de ce document.
 D'autre part, l'engagement pris par la SARL LE ROC n'était pas un engagement de construire mais seulement de revendre et n'était pas assorti de réserves concernant les conditions économiques de cette revente. Or ainsi que l'administration le fait justement observer, elle ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité absolue de revendre le bien dans le délai de 4 ans en fonction des contraintes d'urbanisme fixées par la ville de BEZIERS. La seule circonstance qu'elle risquait en ce cas de subir une moins-value au lieu de réaliser la plus-value escomptée ne suffit pas à caractériser l'irrésistibilité sans laquelle il ne peut y avoir de force majeure.
 Dès lors c'est à bon droit que l'administration des impôts a rejeté sa demande de dégrèvement",
 ALORS, D'UNE PART, QUE selon l'article 1115 du code général des impôts, les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'ils se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 du même code et, d'autre part, qu'ils fassent connaître à cette occasion leur intention de revendre dans un délai de quatre ans ; qu'à défaut de revente dans ce délai, les acquéreurs sont tenus d'acquitter dans le mois suivant l'expiration du délai les droits et taxes de mutation non perçus lors de l'achat sauf à démontrer qu'ils en ont été empêchés par un cas de force majeure au sens de l'article 1148 du code civil, c'est-à-dire par un événement extérieur, imprévisible et irrésistible de sorte qu'en l'espèce, la Cour d'appel qui a mis à la charge du marchand de biens, eu égard à sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'obligation de vérifier sur place le raccordement aux réseaux publics d'assainissement du terrain dont l'achat est envisagé, nonobstant la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif en attestant sur la base de données fiables détenues par les services de la Mairie ayant construit ou fait construire lesdits réseaux, la Cour a violé par fausse interprétation les dispositions de l'article 1148 du code civil, ensemble celles de l'article 1115 du code général des impôts,
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE selon l'article 1115 du code général des impôts, les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'ils se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 du même code et, d'autre part, qu'ils fassent connaître à cette occasion leur intention de revendre dans un délai de quatre ans ; qu'à défaut de revente dans ce délai, les acquéreurs sont tenus d'acquitter dans le mois suivant l'expiration du délai les droits et taxes de mutation non perçus lors de l'achat sauf à démontrer qu'ils en ont été empêchés par un cas de force majeure de sorte que la Cour d'appel qui a jugé que l'impossibilité absolue de revendre le terrain dans le délai de quatre ans en fonction des contraintes d'urbanisme fixées par la ville de BEZIERS n'était pas démontrée sans tirer les conséquences de ses constatations selon lesquelles le terrain, réputé constructible, avait été acquis en vue de sa revente à raison de ses qualités intrinsèques, notamment cette constructibilité, a violé par refus d'application les dispositions de l'article 1148 du code civil, ensemble celles de l'article 1115 du code général des impôts.