LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à Mme R... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Alvic immobilier ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 mars 2017) et les productions, que le 3 juin 2009, M. B... Z... et Mme Rénate Z... ont conclu avec Mme R..., par l'intermédiaire de l'agence Alvic Immobilier, un protocole de cession des parts composant le capital de la SCI « La Perle de Marenne », propriétaire d'un ensemble immobilier financé par des prêts bancaires cautionnés par M. Z... Z... et Mme C... Z... ; que Mme R... ayant présenté un chèque de 12 961 euros en règlement du prix des parts, l'acte de cession des parts sociales n'a pas été signé, et M. B... Z..., Mme L... Z..., M. Z... Z... et Mme C... Z... (les consorts Z...) ont assigné Mme R... afin de voir juger que la vente était parfaite au prix de 1 200 000 euros ; qu'invoquant ensuite l'absence d'accord des parties sur le prix, ils ont modifié leur demande en poursuivant l'annulation du protocole ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme R... fait grief à l'arrêt de rejeter sa fin de non-recevoir tirée de l'estoppel alors, selon le moyen :
1°/ que la partie qui a sollicité l'exécution forcée d'une vente, en se prévalant de son caractère parfait, ne peut dans le cadre de la même instance en solliciter la nullité pour indétermination du prix, sans se contredire au détriment d'autrui ; que dès lors, en retenant, pour juger que les consorts Z... étaient recevables à solliciter la nullité du protocole pour indétermination du prix après avoir initialement demandé que la vente soit jugée parfaite, au vu du caractère déterminé du prix, qu'ils n'avaient fait qu'adapter leurs demandes à la défense qui leur était opposée par Mme R..., la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en tout état de cause, les consorts Z... et Mme R... s'accordaient pour dire que leur désaccord portait sur le prix de cession des parts sociales de la SCI « La Perle des Marennes » et que ce désaccord s'était manifesté dès une réunion en date du 22 octobre 2009 ; que dès lors, la cour d'appel qui, pour juger que les consorts Z... étaient recevables à solliciter la nullité du protocole pour indétermination du prix après avoir initialement demandé à ce que la vente soit jugée parfaite, au vu du caractère déterminé du prix, s'est fondée sur la circonstance que ce n'est qu'entre l'action initiale engagée à l'encontre de Mme R... en 2010 et la mise en cause de l'agence immobilière en 2011 que la divergence entre les parties quant au prix et à l'objet de la cession avait été révélée et qu'en conséquence, les consorts Z... n'avaient fait qu'adapter leurs demandes à la défense opposée par Mme R... a méconnu les termes du litige et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'arrêt relève que les consorts Z..., qui ont assigné Mme R... en 2010, estimaient dans leur acte introductif d'instance que la vente était parfaite puisque le prix était déterminé ; qu'il ajoute qu'il s'est avéré que les parties étaient en désaccord sur le prix et sur l'objet de la cession, parts sociales ou bien immobilier, si bien qu'ils ont mis en cause la société Alvic Immobilier par un nouvel acte introductif d'instance en 2011, en demandant la nullité de l'acte de cession, et que, les deux affaires ayant fait l'objet d'une jonction, ils ont abandonné leur demande tendant à voir juger la vente parfaite ; qu'il en déduit que les consorts Z... ont adapté leurs demandes à la défense qui leur était opposée par Mme R... et n'ont pas ainsi fait preuve de déloyauté ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, c'est à bon droit que la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir que la prétention initiale des consorts Z... tendant à voir juger la vente parfaite pour un prix de 1 200 000 euros n'avait pu faire naître une croyance légitime chez Mme R..., et qui n'a pas modifié l'objet du litige, a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ;
Et sur le second moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme R....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Mme I... R... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ;
AUX MOTIFS QUE Mme R... fait valoir que les intimés soutiennent en même temps d'une part que la cession est nulle au motif que les parties ne sont pas parvenues à fixer le prix de vente et d'autre part que la vente est parfaite et que le prix de cession est de 1.200.000 euros, que la demande en nullité du contrat est donc irrecevable sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile et que le jugement sera annulé conformément à l'article 562 du code de procédure civile, que ce changement dans l'argumentaire lui cause un préjudice qu'elle estime à 50.000 euros ; que les consorts Z... font valoir que Mme R... invoque cette fin de nonrecevoir pour la première fois en appel alors qu'elle connaît leur position depuis 4 ans, qu'elle aurait dû soulever cette irrecevabilité plus tôt ; qu'ils soutiennent que rien ne les empêche de changer de stratégie, ce changement de stratégie ne pouvant être assimilé à une autocontradiction, qu'ils ont par ailleurs découvert tardivement l'insolvabilité de Mme R... et ont adapté leur demande à ce fait nouveau ; qu'ils demandent l'allocation de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile ; que la cour relève que l'action a été engagée en 2010 à l'encontre de Mme R... par les consorts Z... qui estimaient dans leur acte introductif d'instance que la vente était parfaite puisque le prix était déterminé ; puis que les consorts Z... ont mis en cause la société Alvic Immobilier par un nouvel acte introductif d'instance en 2011 demandant cette fois la nullité de l'acte de cession ; qu'il s'est avéré en effet entre ces deux actions que les parties différaient sur le prix de cession et sur l'objet de la cession, parts sociales ou bien immobilier ; que les deux affaires ayant fait l'objet d'une jonction, les consorts Z... ont abandonné leur demande tendant à voir juger la vente parfaite ; que la cour note que les consorts Z... ont adapté leurs demandes à la défense qui leur était opposée par Mme R... et ce faisant, n'ont pas fait preuve de déloyauté ; que par ailleurs, Mme R... elle-même n'a pas modifié sa défense ; que cette fin de non-recevoir sera par conséquent écartée ;
1°) ALORS QUE la partie qui a sollicité l'exécution forcée d'une vente, en se prévalant de son caractère parfait, ne peut dans le cadre de la même instance en solliciter la nullité pour indétermination du prix, sans se contredire au détriment d'autrui ; que dès lors, en retenant, pour juger que les consorts Z... étaient recevables à solliciter la nullité du protocole pour indétermination du prix après avoir initialement demandé que la vente soit jugée parfaite, au vu du caractère déterminé du prix, qu'ils n'avaient fait qu'adapter leurs demandes à la défense qui leur était opposée par Mme R..., la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, les consorts Z... et Mme R... s'accordaient pour dire que leur désaccord portait sur le prix de cession des parts sociales de la SCI La Perle des Marennes et que ce désaccord s'était manifesté dès une réunion en date du 22 octobre 2009 ; que dès lors, la cour d'appel qui, pour juger que les consorts Z... étaient recevables à solliciter la nullité du protocole pour indétermination du prix après avoir initialement demandé à ce que la vente soit jugée parfaite, au vu du caractère déterminé du prix, s'est fondée sur la circonstance que ce n'est qu'entre l'action initiale engagée à l'encontre de Mme R... en 2010 et la mise en cause de l'agence immobilière en 2011 que la divergence entre les parties quant au prix et à l'objet de la cession avait été révélée et qu'en conséquence, les consorts Z... n'avaient fait qu'adapter leurs demandes à la défense opposée par Mme R... a méconnu les termes du litige et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Mme I... R... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le protocole de cession de parts de la SCI La Perle de Marennes était nul, d'une nullité absolue, et que la vente n'était pas parfaite ainsi que d'avoir rejeté toutes ses demandes de condamnation à des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la validité de la vente, Mme R... fait valoir que les parties étaient d'accord sur le prix de vente, que ce prix était déterminable et dès lors, que la vente était parfaite ; que les consorts Z... contestent le fait que les parties étaient d'accord sur le prix ou que celui-ci était déterminable ; qu'ils font valoir que leur accord portait sur un prix de 1.200.000 euros alors que Mme R... estime que l'accord portait sur la somme de 12.961 euros ; qu'aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix ;
qu'en l'espèce, la SCI La Perle de Marennes a donné mandat le 17 mars 2009 à la société Alvic Immobilier de vendre les murs d'un hôtel sis à Marennes avec la mention suivante « en vente uniquement de parts sociales de la SCI » pour le prix de 1.450.000 euros ; que par courrier du 8 mai 2009, Mme I... R... a confirmé sa proposition d'achat « concernant les murs de l'hôtel La Perle de Marennes moyennant le prix global et forfaitaire de 1.200.000 euros, frais d'agence inclus » ; que le courrier précisait : « l'acquisition se fera par le rachat des parts sociales de la SCI La Perle de Marennes qui détient les murs de l'hôtel, ce qui entraînera la reprise des deux emprunts existants, dont les tableaux d'amortissement ont été communiqués » ; qu'un protocole de cession des parts sociales de la SCI non daté mais qui apparaît selon des courriers postérieurs avoir été établi le 3 juin 2009 était signé entre M. B... Z... et Mme L... Z..., d'une part, et Mme I... R..., d'autre part ; que ce protocole stipulait que le prix de cession était de 1.200.000 euros, somme globale et forfaitaire, qu'il comprenait les frais d'agence ainsi que les comptes courants qui pourraient être dus à la date de cession, sans indication de leur montant ; qu'enfin, il était précisé que « cette somme a été fixée en considération d'un élément déterminant, à savoir que les cessionnaires de la SCI continuent le remboursement des emprunts du Crédit Agricole dont les tableaux d'amortissement sont annexés aux présentes » ; que l'article 5 du protocole ajoutait que « la fraction du prix payable comptant, tel qu'elle résultera des comptes établis au jour de la cession, sera payable lors de la signature des actes de cession » ; que cependant le protocole n'indique pas les modalités de paiement du prix, ce qui est payé comptant et le solde ni comment ce solde serait payé ; que comme l'ont relevé les premiers juges, il ressort de ces différents actes une grande confusion tant sur les parties que sur l'objet et sur le prix ; qu'ainsi, le mandat est donné par la SCI et porte tant sur les parts sociales que sur le bien immobilier alors que la SCI ne pouvait céder que le bien immobilier à l'exclusion des parts sociales ; que le courrier de Mme R... est tout aussi confus puisqu'il se réfère également à l'acquisition des murs de l'hôtel par le rachat des parts sociales ; qu'enfin, le protocole porte sur les parts sociales ; qu'aucun de ces documents ne mentionne que le prix stipulé doit être diminué du montant des prêts souscrits ; qu'en résumé, les consorts Z... considèrent que le prix des parts sociales s'élevait à 1.200.000 euros alors que Mme R... considère que le prix de cession est de 12.961 euros, soit la valeur de l'immeuble ; qu'il résulte de ces éléments que dès le départ, les parties n'étaient pas d'accord sur l'objet de la cession, immeuble ou parts sociales, et sur le prix de cession, avec ou sans les emprunts ; que les divers experts mandatés par les parties ne sont pas parvenus à un accord et le troisième expert missionné par l'agence immobilière n'a pas non plus obtenu l'accord des parties ; que la cour constate en conséquence qu'il n'y avait pas d'accord sur le prix de vente des parts sociales/immeuble et que la vente n'est pas parfaite ; que la cour ajoute que ce prix n'est pas déterminable non plus compte tenu des divergences entre les parties que la cour ne peut résoudre par la désignation d'un technicien, dès lors que celui-ci ne pourrait se référer à aucun document lui permettant d'évaluer le prix, les documents signés étant trop confus ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris ; que sur la violation de l'exclusivité contractuelle, que Mme R... fait valoir que malgré la clause d'exclusivité figurant à l'article 2 du protocole du 3 juin 2009, les consorts Z... ont conclu une promesse de cession avec M. K... A... ; qu'elle sollicite l'allocation de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de cette violation ; que la cour ne discerne pas dans les pièces produites par Mme R... une promesse de vente des murs de l'hôtel à M. A..., qui est locataire et qui en serait le bénéficiaire ; que par ailleurs, la cour n'ayant pas retenu l'existence d'une vente, il ne serait résulté aucun préjudice pour Mme R... de négociations entre les consorts Z... et M. A... dont la cour ignore le dénouement ; que cette demande sera par conséquent rejetée ; que sur les dommages et intérêts demandés par Mme R..., Mme R... demande l'allocation de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; (
) ; que la cour rappelle qu'elle a jugé que les divers actes passés entre les parties, que ce soient le mandat de vente, la proposition d'achat ou le protocole, étaient confus et que chacune d'elles y a participé avec l'assistance d'un professionnel de l'immobilier dont la responsabilité reste à rechercher ; qu'en conséquence, la cour considère qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts et rejettera toutes les demandes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les époux Z...-P... sont associés et cogérants de la société civile immobilière La Perle de Marennes ;
que celle-ci est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage hôtelier sis à Marennes, [...] ; que celui-ci a été donné à bail le 17 mars 2009 à la société Tulpen ; que, le même jour, la société civile immobilière a consenti à la société Alvic Immobilier le mandat de rechercher un acquéreur de parts sociales pour un prix mininum net vendeur de 1.450.000 euros ; que le 8 mai 2009, Mme R... a formé une offre d'acquisition de ces parts, au prix de 1.200.000 euros, frais d'agence inclus, offre acceptée le même jour par les associés ; que les parties ont signé un protocole de cession des parts, le 3 juin 2009 pour les demandeurs, à une date inconnue mais ultérieure pour les défendeurs ; que ce protocole contenait une condition suspensive à laquelle sa bénéficiaire, Mme R... a renoncé, ce qui n'est pas discuté ; que l'acte de cession des parts sociales n'a pas été signé par les parties, Mme R... ayant présenté lors du rendez-vous de signature un chèque de 12.961 euros en règlement du prix des parts ; que les consorts Z... ont, ensuite, introduit la présente instance, tendant, initialement à voir juger que la vente était parfaite au prix de 1.200.000 euros puis ont modifié leur demande et sollicitent maintenant de voir juger que le protocole est nul ; que sur la demande principale en nullité du protocole et la demande reconventionnelle de Mme R... à voir juger la vente parfaite, indivisibles, à l'appui de leur demande, les consorts Z...-P... soutiennent que le prix de cession convenu était, à leurs yeux, de 1.200.000 euros, même s'il devait se traduire par une cession de parts sociales et la reprise des prêts contractés par la société civile immobilière pour l'acquisition de l'immeuble ; que si l'on admet le raisonnement de Mme R..., à savoir que cette somme concernait la seule valorisation de l'immeuble, et qu'il fallait évaluer la valeur des parts sociales, il en résulte une absence de prix et la nullité de la cession ; que, pour sa part, Mme R... soutient que le prix de vente était déterminé par les parties, dès lors qu'il s'agissait du prix de 1.200.000 euros, à diminuer de la commission due à l'agence immobilière, en ce compris les comptes courants dont les associés pourraient être détenteurs, à convertir en valeur de parts sociales, le juge pouvant désigner un technicien pour évaluer ces parts sur des éléments objectifs ; que le mandat de vente a été consenti par la société civile immobilière et portait sur les « murs d'un hôtel (
) en vente uniquement de parts sociales de la société civile immobilière » ; qu'il comportait déjà une ambiguïté de sens, la société civile immobilière pouvant donner mandat de vendre un bien immobilier mais non pas de mandat de cession de ses parts, seuls les cédants ayant qualité pour ce faire ; que l'offre formée par Mme R... le 8 mai 2009, acceptée par les époux Z...-P..., portait sur les « murs de l'hôtel La Perle de Marennes moyennant le prix global et forfaitaire de 1.200.000€, frais d'agence inclus » et précisait que l'acquisition se ferait « par le rachat des parts de la société civile immobilière (
) ce qui entraînera la reprise des deux emprunts existants » ; qu'il ne se déduit pas à l'évidence de cette seule rédaction que l'intention des parties était, comme le soutient Mme R..., d'imputer sur le prix des murs de l'immeuble l'emprunt souscrit par la société civile immobilière, l'interprétation contraire étant également possible ; que le protocole signé ultérieurement par les parties précisait que les cessionnaires s'interdisaient de vendre l'immeuble pendant la durée de la promesse, que l'article 4 du protocole fixait le prix total des parts cédées à la somme globale et forfaitaire de 1.200.000 euros, commission d'agence incluse, comportant les comptes courants qui pourraient être dus à la date de la cession, sans qu'il soit précisé le montant de ceux-ci à la date du protocole ni s'ils devaient être remboursés ou non et ajoutait que le montant du prix était fixé en considération de la reprise par la cessionnaire des emprunts de la société civile immobilière ; que si cette rédaction peut se comprendre comme fixant un prix ferme de 1.200.000 euros, l'article 5 précise que la fraction du prix payable comptant résultera des comptes établis au jour de la signature, sans que soit plus explicité en quoi consistait la partie du prix non payable comptant ; qu'aucun document comptable n'était annexé au protocole ; que les parties ont ensuite missionné leurs experts-comptables respectifs ; qu'il s'en déduit que le prix de cession des parts restait à déterminer ; qu'elles ne sont pas parvenues à un accord sur le prix ; qu'elle sont alors convenues de l'intervention d'un troisième expert-comptable, M. W..., saisi par l'agence immobilière le 18 septembre 2009, sans toutefois qu'il lui soit donné une mission d'arbitre ; que M. W... a valorisé les parts à la somme de 22.761 euros et le montant des comptes-courants d'associés à la somme de 91.468 euros ; que l'expert-comptable de Mme R... a estimé les parts à la somme de 12.931 euros alors que les époux Z...-P... avaient estimé, dans un courriel du 16 septembre 2009, que la partie payable comptant du prix devait être de 300.000 euros ; qu'il résulte des éléments ci-dessus rapportés que les parties n'étaient pas d'accord sur le prix ; que Mme R... soutient, cependant, que le prix était déterminable et que le juge a le loisir de désigner un technicien pour évaluer le prix sur le fondement d'éléments objectifs indépendants de la volonté des parties ; mais que, comme l'admet, par ailleurs, Mme R..., le juge n'a pas le pouvoir de se substituer aux parties pour déterminer un prix de vente ; que, contrairement à ce qu'elle affirme, les imprécisions du protocole, l'absence d'annexes comptables et de référence à une méthodologie de détermination du prix, ne permettent pas d'évaluer celui-ci sur le fondement d'éléments objectifs indépendants de la volonté des parties et connus d'elles lors de la signature du protocole et, donc, de désigner un technicien avec une telle mission ; que si, aux termes de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix, en l'espèce, en l'absence d'accord sur le prix et de prix déterminable, le protocole ne vaut pas vente et est entaché d'une nullité absolue ;
1°) ALORS QUE tant les consorts Z... que Mme R... soutenaient dans leurs écritures que l'objet de leur désaccord portait sur le prix de vente des parts sociales de la SCI La Perle de Marennes et non sur l'objet de la vente ; que dès lors, en affirmant, pour dire que la vente conclue n'était pas parfaite, faute d'accord sur la chose, que dès le départ, les parties n'avaient pas été d'accord sur l'objet de la cession, immeuble ou parts sociales, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque de deux parties sur la chose et sur le prix ; que, dès lors, en se bornant à énoncer, pour juger que la vente conclue n'était pas parfaite, faute d'accord sur le prix, qu'aucun des documents échangés entre les parties ne mentionnait que le prix stipulé devait être diminué du montant des prêts souscrits et qu'en conséquence, dès le départ, les parties n'avaient pas été d'accord sur le prix de cession, avec ou sans les emprunts, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne se déduisait pas nécessairement de l'article 9 du protocole qui stipulait que la cession était soumise à une condition suspensive d'obtention de crédit portant sur « la différence existant entre le coût global de l'opération (
) et le solde dû sur les emprunts du Crédit Agricole au jour de la cession » que les parties étaient convenues que le montant des emprunts contractés devait être déduit de la somme forfaitaire et globale de 1.200.000 euros stipulé au contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'article 4 du protocole stipulait que « le prix total des parts cédées est fixé à la somme de 1.200.000€, en ce compris les frais d'agence Alvic Immobilier » et que « cette somme comprend également le ou les compte(s) courant(s) qui pourraient être dus à la date de la cession » ; qu'en affirmant, pour juger que la vente conclue n'était pas parfaite, faute d'accord sur le prix, que cette clause ne précisait pas le montant des comptes-courants à la date du protocole ni s'ils devaient être remboursés, la cour d'appel a dénaturé les termes et clairs précis de la clause précitée dont il résultait que le montant des comptes-courants d'associés tel que constaté le jour de la cession devait venir en déduction de la somme de 1.200.000 euros pour déterminer le prix de cession des parts litigieuses et a ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, la vente conclue pour un prix indéterminé est entachée de nullité relative ; qu'en retenant, pour dire que le protocole de cession de parts de la SCI La Perle de Marennes était entaché de nullité absolue, que les parties ne s'étaient pas mis d'accord sur le prix de cession desdites parts, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil.