LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 décembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 951 F-D
Pourvoi n° P 19-20.903
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 DÉCEMBRE 2020
L'association syndicale libre du lotissement Les Monts caraïbes, dont le siège est [...] , représentée par son administrateur provisoire, la société BCM, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, venant aux droits de la société [...], représentée par M. C... W..., a formé le pourvoi n° P 19-20.903 contre l'arrêt rendu le 25 mars 2019 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme G... P..., épouse S...,
2°/ à M. X... S...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de l'association syndicale libre du lotissement Les Monts caraïbes, de Me Le Prado, avocat de M. et Mme S..., après débats en l'audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 25 mars 2019), l'association syndicale libre du lotissement Les Monts caraïbes (l'ASL) ayant assigné M. et Mme S..., propriétaires d'un lot dans ce lotissement, en paiement de charges afférentes à l'entretien des voies et équipements communs, ceux-ci ont soulevé l'irrecevabilité de la demande à défaut pour l'ASL d'avoir été constituée de l'accord unanime des associés.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches
Enoncé du moyen
2. L'ASL fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable, alors :
« 4°/ que dans le cas d'un lotissement, le consentement unanime et écrit requis pour la constitution d'une association syndicale libre se trouve réalisé du seul fait que les premiers acquéreurs se sont engagés, en signant leur acte d'acquisition, à respecter les conditions et charges résultant de sa création, telles qu'elle s'infèrent de ses statuts lorsque ceux-ci ont été préalablement mis au point ; qu'en considérant que les mentions de l'acte notarié de vente du 22 décembre 1994, par lequel le lotisseur, M. O... H... , avait vendu le lot n° 8 du lotissement aux auteurs des époux S..., les époux L..., étaient impuissantes à établir que les époux L... avaient donné leur consentement écrit à la création de l'ASL Les Monts caraïbes, sans prendre en considération, comme elle y était invitée, les clauses de cet acte stipulant que la vente avait lieu sous les charges et conditions résultant notamment des statuts de l'association syndicale libre, dont l'acquéreur reconnaissait avoir reçu un exemplaire, et qui rendaient obligatoirement membres de l'association tous les propriétaires de lots dépendant du lotissement, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 5 de la loi du 21 juillet 1865 et 3 du décret du 18 décembre 1927, dont les dispositions sont aujourd'hui reprises aux articles 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et 3 du décret du 3 mai 2006, ainsi qu'au regard de l'article R. 315-6, devenu R. 442-7, du code de l'urbanisme ;
5°/ que lorsque les statuts d'une association syndicale libre prévoient sa constitution dès la première vente de l'un des lots, la condition relative au consentement unanime de ses fondateurs est nécessairement réalisée dès lors qu'il est justifié, outre du consentement du lotisseur, de celui de l'un des acquéreurs initiaux ; qu'en considérant que le consentement exprimé par les époux L... dans l'acte de vente du 22 décembre 1994 ne pouvait faire preuve à lui seul de la constitution régulière de l'ASL exposante, faute de démonstration que tous les autres acquéreurs originels des dix lots du lotissement avaient eux aussi consenti à sa création, après avoir pourtant relevé que l'article 1er des statuts de l'ASL stipulait que cette association existerait dès la signature du premier acte authentique de vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 5 de la loi du 21 juillet 1865 et 3 du décret du 18 décembre 1927, dont les dispositions sont aujourd'hui reprises aux articles 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et 3 du décret du 3 mai 2006. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 5, alinéa 2, de la loi du 21 juillet 1865 :
3. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
4. Aux termes du second, le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit.
5. Pour déclarer irrecevable la demande de l'ASL, l'arrêt retient, par motifs propres, que, si l'ASL verse aux débats ses statuts du 18 juin 1991, son avis de constitution envoyé à un journal d'annonces légales le 9 décembre 1996, ainsi que la confirmation de l'insertion de cette constitution au recueil des actes administratifs de la préfecture de la Guadeloupe, ces pièces ne présument pas de la régularité de la constitution de l'ASL et qu'en ne démontrant pas avoir recueilli le consentement unanime des associés, l'ASL ne justifie pas avoir été régulièrement constituée.
6. Elle retient également, par motifs adoptés, qu'il n'est pas démontré que la création d'une association syndicale libre était prescrite par l'arrêté de lotir, que l'ASL ne produit pas le cahier des charges du lotissement, de sorte qu'il n'est pas établi que ce cahier des charges imposait aux acquéreurs de créer une association syndicale libre, et que, s'il résulte de l'acte notarié de vente 22 décembre 1994 qu'ont été communiqués à M. et Mme L..., auteur de M. et Mme S..., l'arrêté municipal autorisant le lotissement et l'arrêté modificatif, les statuts de l'association syndicale et le cahier des charges du lotissement, et qu'il était mentionné que la répartition des frais d'entretien des équipements communs serait gérée par l'association syndicale du lotissement, ces simples mentions sont insuffisantes pour considérer que M. et Mme L... ont donné leur consentement écrit à la création de l'ASL.
7. L'arrêt ajoute que les statuts de l'ASL du 18 juin 1991 prévoyaient qu'étaient membres de plein droit de l'association tous propriétaires, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l'un des lots divis du lotissement, de sorte que, même à supposer que les références à l'ASL dans cet acte de vente du 22 décembre 1994 soient suffisantes pour caractériser le consentement écrit de M. et Mme L... à la création de l'ASL, encore faudrait-il qu'il soit démontré que l'ensemble des associés, donc les acheteurs originels des dix lots du lotissement, aient consenti par écrit à la création de l'ASL.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le consentement par écrit de M. et Mme L... à la création de l'association syndicale ne résultait pas des stipulations de leur acte de vente qui prévoyait que celle-ci aurait lieu sous les charges et conditions résultant des statuts de l'association syndicale libre, annexés à cet acte, lesquels rendaient membres de l'association tous les propriétaires de lots, la cour d'appel, qui a constaté que les statuts de l'ASL prévoyaient que l'association existerait dès la signature du premier acte authentique de vente, n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne M. et Mme S... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme S... et les condamne à payer à l'association syndicale libre du lotissement Les Monts caraïbes la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre du lotissement Les Monts caraïbes
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action exercée par l'Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement Les Monts Caraïbes, représentée par son administrateur provisoire ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' en application de l'article 5 de la loi du 21 juillet 1865 relative aux associations syndicales, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, les associations syndicales libres se forment sans l'intervention de l'administration et le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit ; qu'en cause d'appel comme en première instance, l'association syndicale libre du lotissement Les Monts Caraïbes verse aux débats ses statuts du 18 juin 1991, son avis de constitution envoyé à un journal d'annonces légales le 9 décembre 1996, ainsi que la confirmation que cette constitution a été insérée au recueil des actes administratifs de la préfecture de la Guadeloupe ; que ces pièces ne présument pas de la régularité de la constitution de l'association syndicale libre du lotissement Les Monts Caraïbes ; qu'en ne démontrant pas avoir recueilli par écrit le consentement unanime des associés, l'association syndicale libre du lotissement Les Monts Caraïbes ne justifie pas avoir été régulièrement constitué ; qu'en conséquence, il conviendra de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action engagée par l'action syndicale libre du lotissement Les Monts Caraïbes ainsi que l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes de l'article 5 de la loi du 21 juillet 1865 relative aux associations syndicales, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, applicable aux faits de l'espèce, la constitution d'une association syndicale libre suppose le consentement unanime des associés, constaté par écrit ; qu'en outre, aux termes de l'article 3 du décret du 18 décembre 1927 portant sur les associations syndicales, dans sa version antérieure au décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, applicable aux faits de l'espèce, si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l'acte d'association ; que par ailleurs, en application de l'article 2 du décret du 18 décembre 1927 précité, les obligations qui dérivent de la constitution de l'association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre et les suivent, en quelque mains qu'il passe, jusqu'à la dissolution de l'association ; qu'il résulte de la combinaison de ces textes qu'une association syndicale libre ne peut être formée que par le consentement écrit de tous les propriétaires des immeubles situés dans le périmètre défini par les statuts ; que ce n'est qu'une fois l'association syndicale libre créée que la qualité de membre s'impose aux titulaires successifs du droit de propriété des immeubles se trouvant dans son périmètre ; qu'ainsi, lorsqu'une personne achète un bien immobilier se trouvant dans le périmètre d'une association syndicale libre créée antérieurement à la vente, il acquiert automatiquement la qualité de membre, qui est attachée à la propriété immobilière, et ce qu'il ait été informé de l'existence de cette association par le vendeur ou non ; qu'en revanche, lorsqu'une personne est propriétaire d'un bien immobilier, la création d'une association syndicale libre englobant ce bien dans son périmètre et l'acquisition de la qualité de membre nécessite l'accord écrit de ce propriétaire conformément à l'article 5 de la loi de 1865 précité ; que toutefois, dans le cadre de lotissements, le consentement unanime et par écrit des copropriétaires du lotissement à la constitution d'une association syndicale se trouve réalisé lorsque chacun des intéressés s'engage, en signant son acte d'acquisition, à respecter les clauses du cahier des charges, lequel impose cette constitution ; que les statuts de l'association syndicale libre ne peuvent pas valablement déroger à ces règles ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées que O... I...  a établi les statuts de l'ASL du lotissement Les Monts Caraïbes par acte sous seing privé en date du 18 juin 1991, qu'un avis de constitution a été publié dans le journal d'annonces légales France Antilles le 12 décembre 1996 et, selon courrier de l'administration du 22 janvier 1997, que cette constitution a été enregistrée au recueil des actes administratifs de la préfecture de la Guadeloupe ; que toutefois, le fait que l'ASL Les Monts Caraïbes ait fait procéder à ces publicités et l'existence de statuts ne présument pas de la régularité de la constitution de cette association et ne démontrent pas cette régularité ; qu'en outre, il résulte de l'autorisation de lotir délivrée par le maire de Gourbeyre le 10 avril 1992 que D... I...  a été autorisé à réaliser un lotissement composé de dix lots, sur un terrain lui appartenant sis à « Grande Savane », section [...]  a ; que si cette autorisation mentionne que « les prescriptions imposées à la réalisation de ce lotissement figurent en annexe [dudit] arrêté » (article 10), ces annexes ne sont pas versées aux débats, de sorte qu'il n'est pas démontré que la création d'une association syndicale libre était l'une de ces prescriptions imposées ; que de même, le demandeur ne produit pas le cahier des charges du lotissement de sorte qu'il n'est pas établi que ce cahier des charges imposait aux acquéreurs de créer une association syndicale libre ; que de plus, il résulte de l'acte notarié du 22 décembre 1994 que O... H...  a vendu à N... V... A... L... et son épouse N... Q... J..., sur la commune de Gourbeyre, lieudit « Grande Savane », une parcelle de terre constituant le lot n° 8, dépendant d'un lotissement ayant fait l'objet d'un arrêté municipal du maire de ladite commune le 10 avril 1992, figurant sur le cadastre rénové de la commune sous la relation section [...], [...]  et [...], lieudit « [...] » d'une contenance respectivement de 14 a 76 ca et 3 a 14 ca et 1/10ème de la parcelle cadastrée section [...]  d'une contenance de 23 a 20 ca correspondant à la voie d'accès ; qu'il ressort des mentions de cet acte qu'ont été communiqués aux époux L... l'arrêté municipal autorisant le lotissement et l'arrêté modificatif, les statuts de l'association syndicale libre et le cahier des charges du lotissement ; qu'est également mentionné à cet acte le fait que « la répartition des frais d'entretien (voirie du lotissement, éclairage public, réfection de réseau, etc. (
) sera géré par l'association syndicale du lotissement » ; que ces simples mentions sont insuffisantes pour considérer que les époux L... ont donné leur consentement écrit à la création de l'ASL Les Monts Caraïbes ; que par ailleurs, selon l'article 1 des statuts de l'ASL Les Monts Caraïbes du 18 juin 1991 était « formée une association syndicale libre, régie par la loi du 21 juin 1865, les lois qui l'ont modifiée, les décrets pris pour son application et les présents statuts, qui existera dès la signature du premier acte authentique de vente et qui groupera tous les propriétaires des terrains dépendant du lotissement Les Monts Caraïbes, réalisé par O... I... , sur un terrain lui appartenant, sis dans la commune de Gourbeyre (Guadeloupe), cadastré sous le numéro [...]  a » ; qu'il était également stipulé que sont membres de plein droit de l'association « tous propriétaires, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l'un des lots divis du lotissement » ; qu'ainsi, même à supposer que les références à l'ASL Les Monts Caraïbes dans cet acte de vente du 22 décembre 1994 soient suffisantes pour caractériser le consentement écrit des époux L... à la création de l'ASL Les Monts Caraïbes, encore faudrait-il qu'il soit démontré que l'ensemble des associés, donc les acheteurs originels desdits lots du lotissement, aient consentis par écrit à la création de l'ASL Les Monts Caraïbes ; que l'ASL Les Monts Caraïbes ne rapporte pas la preuve que tel ait été le cas ; qu'enfin, si l'ASL Les Monts Caraïbes indique que « les juridictions lui ont reconnu une qualité et un intérêt à agir à l'encontre du lotisseur et de tous les intervenants à la construction du lotissement en ce qui concerne leur responsabilité contractuelle au titre des désordres subis par la collectivité » (dernières conclusions, p. 3), elle ne verse aux débats aucune des décisions qui auraient été rendues sur ce point et n'explique pas le raisonnement juridique précis suivi, alors même que la question de la régularité de la constitution de l'ASL Les Monts Caraïbes est au coeur du présent débat ; qu'au vu des moyens soutenus par les époux S..., c'est à tort que l'ASL Les Monts Caraïbes affirment que le débat ne concerne que la mise en conformité des statuts de l'ASL Les Monts Caraïbes avec l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ; que le fait que les époux S... aient participé à des assemblées générales de l'ASL Les Monts Caraïbes ne fait pas obstacle à leur contestation de la régularité de la constitution de cette association ; qu'en conséquence, l'ASL Les Monts Caraïbes ne démontre pas avoir été régulièrement constituée et avoir acquis la personnalité juridique et donc la capacité d'agir en justice ; qu'en application de l'article 32 du code de procédure civile, aux termes duquel « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue de tout droit d'agir », son action sera donc déclarée irrecevable ;
1/ ALORS QUE l'invocation par le défendeur de l'inexistence de la personne morale qui agit en justice constitue une exception de nullité de l'acte introductif d'instance et non une fin de non-recevoir ; qu'en déclarant irrecevable l'action exercée par l'ASL du lotissement Les Monts Caraïbes, motif pris de l'absence de justification suffisante de la régularité de la constitution de cette association, la cour d'appel a violé les articles 12, 73, 120 et 122 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QU' il incombe à la partie qui invoque une exception de nullité ou une fin de non-recevoir de justifier de son bien-fondé ; qu'en déclarant irrecevable l'action exercée par l'ASL du lotissement Les Monts Caraïbes, motif pris de l'absence de démonstration suffisante par celle-ci du recueil par écrit du consentement unanime de ses membres fondateurs et donc de la régularité de sa constitution, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1353 (anciennement 1315) du code civil ;
3/ ALORS QU' en matière de lotissement, la constitution d'une Association Syndicale Libre constitue une obligation réglementaire chaque fois que le lotissement inclut des équipements communs qui ne sont pas destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou à être transférés à une collectivité publique ; qu'en ce cas, le consentement unanime et écrit requis pour la constitution d'une telle association résulte du seul fait que les premiers acquéreurs se sont engagés, en signant leur acte d'acquisition, à respecter les conditions et charges résultant de sa création, telles qu'elles s'infèrent de ses statuts lorsque ceux-ci ont été préalablement mis au point ; que pour dire insuffisamment établi le consentement unanime et écrit des propriétaires fondateurs de l'ASL Les Monts Caraïbes, la cour d'appel a relevé, par motifs adoptés du jugement, qu'il n'était pas justifié, faute notamment de production du cahier des charges du lotissement, que la constitution de l'association syndicale libre avait été imposée par l'administration ; qu'en statuant de la sorte, quand cette obligation réglementaire s'inférait nécessairement de ce que le lotissement incluait des équipements communs non destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou à être transférés aux collectivités publiques, ce que nul ne contestait et ce qu'elle était en mesure de vérifier au regard des pièces versées aux débats, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 5 de la loi du 21 juillet 1865 et 3 du décret du 18 décembre 1927, dont les dispositions sont aujourd'hui reprises aux articles 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et 3 du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006, ainsi qu'au regard de l'article R 315-6, devenu R 442-7, du code de l'urbanisme ;
4/ ALORS QUE dans le cas d'un lotissement, le consentement unanime et écrit requis pour la constitution d'une Association Syndicale Libre se trouve réalisé du seul fait que les premiers acquéreurs se sont engagés, en signant leur acte d'acquisition, à respecter les conditions et charges résultant de sa création, telles qu'elle s'infèrent de ses statuts lorsque ceux-ci ont été préalablement mis au point ; qu'en considérant que les mentions de l'acte notarié de vente du 22 décembre 1994, par lequel le lotisseur, M. O... H... , avait vendu le lot n° 8 du lotissement aux auteurs des époux S..., les époux L..., étaient impuissantes à établir que les époux L... avaient donné leur consentement écrit à la création de l'ASL Les Monts Caraïbes, sans prendre en considération, comme elle y était invitée (cf. les conclusions de l'exposante, p. 5, p. 8, in fine et suite p. 9), les clauses de cet acte stipulant que la vente avait lieu sous les charges et conditions résultant notamment des statuts de l'association syndicale libre, dont l'acquéreur reconnaissait avoir reçu un exemplaire, et qui rendaient obligatoirement membres de l'association tous les propriétaires de lots dépendant du lotissement, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 5 de la loi du 21 juillet 1865 et 3 du décret du 18 décembre 1927, dont les dispositions sont aujourd'hui reprises aux articles 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et 3 du décret du 3 mai 2006, ainsi qu'au regard de l'article R 315-6, devenu R 442-7, du code de l'urbanisme ;
5/ ALORS QUE lorsque les statuts d'une Association Syndicale Libre prévoient sa constitution dès la première vente de l'un des lots, la condition relative au consentement unanime de ses fondateurs est nécessairement réalisée dès lors qu'il est justifié, outre du consentement du lotisseur, de celui de l'un des acquéreurs initiaux ; qu'en considérant que le consentement exprimé par les époux L... dans l'acte de vente du 22 décembre 1994 ne pouvait faire preuve à lui seul de la constitution régulière de l'ASL exposante, faute de démonstration que tous les autres acquéreurs originels des dix lots du lotissement avaient eux aussi consenti à sa création, après avoir pourtant relevé que l'article 1er des statuts de l'ASL stipulait que cette association existerait dès la signature du premier acte authentique de vente, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 5 de la loi du 21 juillet 1865 et 3 du décret du 18 décembre 1927, dont les dispositions sont aujourd'hui reprises aux articles 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et 3 du décret du 3 mai 2006.