LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30 novembre 2011), que le 12 mai 1997 Mme C... a consenti à M. et Mme X...un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 1997 ; que les locataires ont donné en location gérance à la société X...le fonds de commerce exploité dans les locaux sous l'enseigne « Maison de la presse » par acte du 3 février 2005 ; que M. C... venant aux droits de sa mère décédée, a délivré le 27 janvier 2009 aux locataires un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à respecter la destination des lieux prévue au bail ; que le 20 février 2009, la société X...a assigné M. C... et M. et Mme X...pour que soient constatés, le renouvellement du bail à compter du 1er mars 2006 ainsi que l'accord sur le prix, la modification de la destination et de l'affectation des lieux et qu'en conséquence, le commandement du 27 janvier 2009 visant la clause résolutoire insérée au bail du 12 mai 1997 soit déclaré nul ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes alors, selon le moyen : 
1°/ que conservent un caractère confidentiel, les correspondances entre avocats, même lorsqu'elles portent la mention « officielle », dès lors qu'elles font référence à une correspondance antérieure couverte par le secret professionnel ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle se référait expressément à quatre courriers antérieurs échangés par les avocats des parties et couverts par le secret professionnel, la lettre du 30 juin 2008 ne pouvait constituer un courrier officiel dépourvu de confidentialité ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
2°/ que sont couvertes par le secret professionnel et ne peuvent être produites aux débats, même pour faire la preuve d'un prétendu accord entre les parties, les correspondances échangées entre avocats et qui ne comportent pas la mention « officielle » ; qu'en fondant sa décision sur l'existence et le contenu d'un accord résultant prétendument des correspondances entre avocats visées dans la lettre du 30 juin 2008, tout en constatant que ces correspondances ne comportent pas la mention « officielle », la cour d'appel a violé l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
3°/ qu'en fondant sa décision sur des correspondances échangées entre les avocats des parties qui ne comportent pas la mention « officielle », sans même avoir caractérisé les concessions réciproques que les parties auraient consenties pour parvenir à une transaction de nature à justifier selon elle, le caractère officiel de ces courriers dont le contenu n'est même pas analysé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2044 du code civil et 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
4°/ qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sur le fondement de la divulgation de ces correspondances par une convention conclue le 30 juin 2008 entre les époux X...et les époux Y...et par l'acte de cession du fonds de commerce auxquels le bailleur, seul fondé à renoncer à se prévaloir du secret professionnel attaché à ces courriers, n'avait pas participé, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
5°/ que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que le bailleur n'était pas partie à la convention du 30 juin 2008 ni à l'acte de cession du fonds de commerce conclus entre les époux X...et les époux Y...; qu'en opposant au bailleur, les mentions de ces conventions faisant état de son prétendu accord quant à la fixation des conditions du bail renouvelé, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ; 
6°/ qu'en déduisant du contenu d'une assignation en déplafonnement du loyer, rappelant les cas de « déplafonnement », à savoir « un accord entre les parties » ou la « mise en oeuvre d'une procédure de déspécialisation partielle », un accord de la bailleresse quant à la modification des clauses contractuelles relative à la destination des lieux et quant aux caractéristiques du local, la cour d'appel a dénaturé le contenu de cette assignation telle qu'elle l'a elle-même cité, en violation de l'article 1134 du code civil ; 
7°/ qu'en toutes matières que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les correspondances échangées entre le client et son avocat sont couvertes par le secret professionnel ; qu'en reprochant à M. C... de ne pas produire aux débats les courriers adressés à son conseil pour démontrer son désaccord, la cour d'appel a violé de plus fort l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
Mais attendu qu'ayant retenu qu'une lettre officielle du 30 juin 2008 émanant de l'avocat de la bailleresse faisait état d'un accord intervenu entre les parties à la procédure engagée le 5 avril 2005 devant le juge des loyers commerciaux et que le contenu de cet accord avait été repris dans l'acte authentique de cession du fonds de commerce, la cour d'appel a pu, abstraction faite des motifs erronés mais surabondants relatifs à l'officialisation des courriers antérieurs échangés entre les avocats, retenir l'existence d'un accord sur le prix, la modification de la destination et de l'affectation des lieux ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen ci-après annexé : 
Attendu que la cour d'appel qui a retenu une absence de contravention à la destination des lieux et au descriptif des lieux tels que résultant de l'accord sur le bail renouvelé à effet du 1er mars 2006, n'était pas tenue de se livrer à une recherche qui ne lui était pas demandée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. C... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. C...

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail initial du 12 mai 1997 a été renouvelé à effet du 1er mars 2006 et que les parties se sont accordées sur ses modalités à savoir le prix, la destination et l'affectation des lieux, dit en conséquence, le commandement visant la clause résolutoire signifié le 27 janvier 2009 nul et de nul effet, d'avoir enjoint à M. C... de procéder à la signature d'un acte de bail d'une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2006, conforme aux stipulations du bail initial sauf en ce qui concerne le loyer, la destination et l'affectation modifiés par accord des parties portant sur le loyer annuel de 10. 000 euros TTC outre la taxe foncière à compter du 1er avril 2008, sur le descriptif (rez-de-chaussée surface commerciale, toilettes lavabo, bureau, réserve et petit cabanon, un étage à usage commercial, grenier au-dessus), sur la clause relative à la destination des lieux (modernisation de la destination des lieux en prévoyant presse, librairie, papeterie, carterie, loto, loterie, faïence, souvenirs, photos, textiles et tous articles concernant une maison de presse) et d'avoir dit qu'à défaut d'y déférer dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, ledit arrêt vaudra bail ; 
Aux motifs qu'en application des dispositions de l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 modifiée par la loi du 11 février 2004, « en toutes matières que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères, à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention officielle, les notes d'entretien et plus généralement, toutes pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel » ; qu'en l'espèce, les époux X...et les époux Y...ont conclu le 30 juin 2008 une convention rédigée par Maître Z..., qui a d'ailleurs été annexée à l'acte notarié du 11 juillet 2008 contenant cession de fonds de commerce, aux termes de laquelle les parties ont constaté que la condition suspensive consistant dans la production d'un nouveau bail se trouvait réalisée ; qu'il y est rappelé en effet, que la cession de parts sociales et la cession du fonds de commerce étaient conclues entre les parties sous diverses conditions suspensives se trouvant toutes remplies à la date de ce jour, « à l'exclusion de celle relative à la production du nouveau bail commercial qui devait être réalisée entre les cédants et les bailleurs dans le cadre du renouvellement du bail commercial du 12 mai, arrivé à expiration en date du 28 février 2006 » ; qu'il y est précisé que le juge des loyers n'a pas eu à se prononcer sur la fixation du bail renouvelé puisqu'un accord est intervenu directement entre les parties, par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs, Maître A...en ce qui concerne la bailleresse, et B...en ce qui concerne les preneurs ; qu'il est encore indiqué que divers courriers ont été échangés entre ces derniers et notamment, deux courriers de Maître B...en date des 15 et 29 mai et deux courriers de Maître A...des 27 et 30 mai 2008 et « que ces courriers échangés d'avocat à avocat ont un caractère officiel liant les parties respectives ainsi que l'a reconnu expressément Maître A...dans son courrier adressé à Maître B...en date du 30 juin 2008 » ; que le Bâtonnier de l'ordre des avocats de Brest interrogé par M. C... en octobre 2008 quant au problème de la confidentialité des courriers précités a estimé « qu'en l'état actuel du dossier il n'existait aucun accord officiel dont l'un ou l'autre des avocats ou l'une ou l'autre des parties pourrait se prévaloir » ; que ce même Bâtonnier a ultérieurement indiqué à M. C... qu'il avait ouvert une enquête déontologique en application des dispositions de l'article 187 du décret du 27 novembre 1991 et que Maître A...avait commis un manquement aux règles professionnelles « en portant mention officielle sur un courrier du 30 juin 2008 ; que ce courrier ne pouvait se voir qualifié d'officiel puisqu'il se réfère à des écrits antérieurs par nature confidentiels et qu'il n'équivaut pas à un acte de procédure ; que la SARL X...(et son conseil) pouvaient parfaitement se voir opposer le caractère confidentiel de ce document, même s'il porte la mention officielle, ainsi que des documents par nature confidentiels auxquels il se réfère et ne peuvent dès lors se prévaloir valablement d'un accord » ; que cette analyse a été en partie reprise par le premier juge, qui a écarté des débats les courriers ne portant pas la mention officielle ; que cependant si le Bâtonnier de Brest a fait référence à l'article 3-2 du RIH adopté par le CNB, il convient de rappeler que les dispositions législatives précitées prévalent et que comme l'ont précisé les premiers juges la lettre du 30 juin 2008 émanant du conseil de Mme C... n'est pas couverte par le secret professionnel ; que ce courrier n'ayant de sens que si les documents qui y sont visés ne sont pas soumis au secret professionnel, il y a lieu de rechercher, en l'absence de la mention « officiel » si ces lettres doivent être considérées comme des documents officiels ; qu'à cet égard il a déjà été jugé que tel était le cas de courriers ayant pour objet de matérialiser un accord des parties mettant fin au litige ; que tel est le cas en l'espèce, l'assignation en déplafonnement du loyer délivrée à l'initiative de Mme veuve C... ayant été radiée le 7 octobre 2008, certes à défaut de diligences, mais de manière implicite en raison de l'accord antérieurement intervenu ; que d'ailleurs comme le souligne la SARL X...l'accord de la bailleresse quant à la modification des clauses contractuelles relatives à la destination des lieux et quant aux caractéristiques du local est également établi par le contenu même de cette assignation, qui rappelle les cas de déplafonnement du loyer à savoir « un accord entre les parties » ou la mise en oeuvre d'une procédure de déspécialisation partielle, aucune action de la sorte n'ayant été engagée ; qu'en outre, M. C... qui soutient avoir fait part de son désaccord à Maître A...n'a pas produit aux débats les courriers adressés à son conseil, alors pourtant que le client peut décider de rendre publique la copie d'une lettre qu'il a adressée à son avocat ; considérant également que l'accord dont s'agit, qui a été annexé à l'acte notarié contenant cession de fonds de commerce est également entièrement repris dans le corps de l'acte authentique, cet élément confortant le faisceau de preuves ci-dessus examiné ; qu'il est ainsi établi que la bailleresse et les preneurs par l'intermédiaire de leur conseil respectif, spécialement mandaté à cet effet, ont trouvé un accord postérieurement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement, accord portant sur le loyer annuel de 10. 000 euros TTC outre la taxe foncière à compter du 1er avril 2008, accord sur le descriptif, accord sur la clause relative à la destination des lieux ; que le jugement doit être infirmé en ce que la preuve de l'accord intervenu entre la bailleresse et les preneurs est suffisamment rapportée ; que cet accord portant sur le loyer mais également sur la destination des lieux et le descriptif des lieux loués, il doit être dit que le bail commercial initial du 12 mai 1997 a été renouvelé à effet du 1er mars 2006 et que les parties se sont accordées sur les modalités à savoir le prix, la destination et l'affectation des lieux ; qu'en l'absence de contravention à la destination des lieux et au descriptif des lieux, le commandement délivré le 27 janvier 2009 est nul et de nul effet ; 
1°- Alors que conservent un caractère confidentiel, les correspondances entre avocats, même lorsqu'elles portent la mention « officielle », dès lors qu'elles font référence à une correspondance antérieure couverte par le secret professionnel ; qu'en l'espèce, dès lors qu'elle se référait expressément à quatre courriers antérieurs échangés par les avocats des parties et couverts par le secret professionnel, la lettre du 30 juin 2008 ne pouvait constituer un courrier officiel dépourvu de confidentialité ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
2°- Alors qu'en tout état de cause, sont couvertes par le secret professionnel et ne peuvent être produites aux débats, même pour faire la preuve d'un prétendu accord entre les parties, les correspondances échangées entre avocats et qui ne comportent pas la mention « officielle » ; qu'en fondant sa décision sur l'existence et le contenu d'un accord résultant prétendument des correspondances entre avocats visées dans la lettre du 30 juin 2008, tout en constatant que ces correspondances ne comportent pas la mention « officielle », la Cour d'appel a violé l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
3°- Alors qu'en fondant sa décision sur des correspondances échangées entre les avocats des parties qui ne comportent pas la mention « officielle », sans même avoir caractérisé les concessions réciproques que les parties auraient consenties pour parvenir à une transaction de nature à justifier selon elle, le caractère officiel de ces courriers dont le contenu n'est même pas analysé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2044 du Code civil et 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
4°- Alors qu'en se déterminant comme elle l'a fait, sur le fondement de la divulgation de ces correspondances par une convention conclue le 30 juin 2008 entre les époux X...et les époux Y...et par l'acte de cession du fonds de commerce auxquels le bailleur, seul fondé à renoncer à se prévaloir du secret professionnel attaché à ces courriers, n'avait pas participé, la Cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 ; 
5°- Alors que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que le bailleur n'était pas partie à la convention du 30 juin 2008 ni à l'acte de cession du fonds de commerce conclus entre les époux X...et les époux Y...; qu'en opposant au bailleur, les mentions de ces conventions faisant état de son prétendu accord quant à la fixation des conditions du bail renouvelé, la Cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ; 
6°- Alors qu'en déduisant du contenu d'une assignation en déplafonnement du loyer, rappelant les cas de « déplafonnement », à savoir « un accord entre les parties » ou la « mise en oeuvre d'une procédure de déspécialisation partielle », un accord de la bailleresse quant à la modification des clauses contractuelles relative à la destination des lieux et quant aux caractéristiques du local, la Cour d'appel a dénaturé le contenu de cette assignation telle qu'elle l'a elle-même cité, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
7°- Alors qu'en toutes matières que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les correspondances échangées entre le client et son avocat sont couvertes par le secret professionnel ; qu'en reprochant à M. C... de ne pas produire aux débats les courriers adressés à son conseil pour démontrer son désaccord, la Cour d'appel a violé de plus fort l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail initial du 12 mai 1997 a été renouvelé à effet du 1er mars 2006 et que les parties se sont accordées sur ses modalités à savoir le prix, la destination et l'affectation des lieux, dit en conséquence, le commandement visant la clause résolutoire signifié le 27 janvier 2009 nul et de nul effet, d'avoir enjoint à M. C... de procéder à la signature d'un acte de bail d'une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2006, conforme aux stipulations du bail initial sauf en ce qui concerne le loyer, la destination et l'affectation modifiés par accord des parties portant sur le loyer annuel de 10. 000 euros TTC outre la taxe foncière à compter du 1er avril 2008, sur le descriptif (rez-de-chaussée surface commerciale, toilettes lavabo, bureau, réserve et petit cabanon, un étage à usage commercial, grenier au-dessus), sur la clause relative à la destination des lieux (modernisation de la destination des lieux en prévoyant presse, librairie, papeterie, carterie, loto, loterie, faïence, souvenirs, photos, textiles et tous articles concernant une maison de presse) et d'avoir dit qu'à défaut d'y déférer dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, ledit arrêt vaudra bail ; 
Aux motifs qu'il est ainsi établi que la bailleresse et les preneurs par l'intermédiaire de leur conseil respectif, spécialement mandaté à cet effet, ont trouvé un accord postérieurement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement, accord portant sur le loyer annuel de 10. 000 euros TTC outre la taxe foncière à compter du 1er avril 2008, accord sur le descriptif (rez-de-chaussée surface commerciale, toilettes, lavabo, bureau, réserve et petit cabanon, un étage à usage commercial, grenier au-dessus), accord sur la clause relative à la destination des lieux (modernisation de la destination des lieux en prévoyant presse, librairie, papeterie, carterie, loto, loterie, faïences, souvenirs, photos textiles et tous articles concernant une maison de presse) ; que le jugement doit être infirmé en ce que la preuve de l'accord intervenu entre la bailleresse et les preneurs est suffisamment rapportée ; que cet accord portant sur le loyer mais également sur la destination des lieux et le descriptif des lieux loués, il doit être dit que le bail commercial initial du 12 mai 1997 a été renouvelé à effet du 1er mars 2006 et que les parties se sont accordées sur les modalités à savoir le prix, la destination et l'affectation des lieux ; qu'en l'absence de contravention à la destination des lieux et au descriptif des lieux, le commandement délivré le 27 janvier 2009 est nul et de nul effet ; 
Alors qu'en statuant comme elle l'a fait, sans expliquer en quoi l'exploitation dans les lieux d'un commerce de vente de produits alimentaires et de tableaux était conforme à la destination des lieux telle que modifiée avec le prétendu accord du bailleur et qui selon ses propres constatations a simplement consisté à accepter une « modernisation de la destination des lieux en prévoyant presse, librairie, papeterie, carterie, loto, loterie, faïences, souvenirs, photos textiles et tous articles concernant une maison de presse », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, L 145-41 et L 145-47 et suivants du Code de commerce.