LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 26 janvier 2012), que M. et Mme X... ont conclu avec M. Y... un contrat de maîtrise d'oeuvre comportant une mission de conception d'une maison d'habitation et de consultation des entreprises ; que le lot maçonnerie a été confié à la société Chauveau et le lot charpente à M. Z... ; qu'à la suite de la fissuration en cours de chantier des murs et du pignon du garage sur lesquels reposait la charpente, les maîtres de l'ouvrage ont conclu le 18 octobre 2002 un protocole d'accord avec M. Y..., la société Chauveau et M. Z... définissant les travaux de reprise du gros oeuvre et de la charpente à exécuter dans un délai de deux mois, par lequel ils renonçaient à agir en justice et à demander l'indemnisation de tous préjudices matériels ou immatériels découlant de ces désordres ; qu'après expertise judiciaire, les époux X... ont assigné M. Y..., la société Chauveau et M. Z... pour obtenir l'annulation du protocole d'accord, l'exécution des travaux prévus par ce protocole et l'expertise ainsi que l'indemnisation de leurs préjudices ; 
Sur le moyen unique du pourvoi principal : 
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le condamner in solidum avec la société Chauveau et M. Y... à verser diverses sommes aux époux X... au titre de leur trouble de jouissance et pour les perturbations et tracas supportés et à lui en faire supporter 40 % de la charge définitive, alors, selon le moyen : 
1°/ que la condamnation in solidum de M. Z..., aux côtés des autres intervenants et notamment de la société Chauveau, postulait qu'une faute puisse lui être personnellement imputée et que cette faute ait contribué à la réalisation d'un préjudice indemnisable, comme non couvert par la renonciation à toute action en justice et à toute indemnisation que comportait la transaction du 18 octobre 2002, telle que validée par la cour ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que si de nouveaux désordres sont apparus postérieurement à la transaction, ces désordres affectant la dalle et les fondations de l'immeuble étaient imputables à la seule société Chauveau à l'exclusion de M. Z..., chargé du lot charpente ; qu'il résulte également des constatations de l'arrêt que la reprise des désordres affectant les maçonneries devait impérativement intervenir avant que M. Z... n'exécute les travaux de repose de la charpente prévus par le protocole ; que l'arrêt énonce encore que les travaux de maçonnerie n'étaient toujours pas exécutés en juin 2011, faisant obstacle à l'exécution des travaux de reprise par M. Z... ; qu'il résulte plus qu'à suffire de ces diverses constatations qu'en aucune façon les préjudices tels qu'indemnisés, nés des retards et vicissitudes qu'a rencontré le chantier postérieurement à la période couverte par l'autorité de la chose jugée s'attachant à la transaction, ne pouvaient être imputés à M. Z... ; qu'en le condamnant néanmoins comme elle le fait, la cour viole les articles 1147, 1203 et 2052 du code civil ; 
2°/ qu'en l'absence de tout contrat de sous-traitance, un entrepreneur ne peut être déclaré responsable du fait d'un autre, ni donc être tenu de remédier, comme tel, à ses frais et à ses risques, à la carence d'une tierce entreprise intervenant sur le même chantier ; qu'en retenant néanmoins que M. Z... aurait dû, pour pouvoir accomplir les travaux de reprise mis à sa charge par la transaction, prendre l'initiative de faire appel à ses frais à une entreprise tierce compétente en matière de maçonnerie pour remédier à la carence de la société Chauveau, la cour, qui ne précise nullement à quel titre et sur quel fondement M. Z... aurait contracté une telle obligation exorbitante, ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, violé ; 
3°/ qu'en affirmant que les divers entrepreneurs, y compris M. Soulabaille, avaient adopté une attitude de blocage, sans nullement préciser en quoi une telle attitude pouvait être personnellement imputée à M. Z..., étant rappelé, comme l'a du reste reconnu la cour, que les travaux afférents à la charpente ne pouvaient être entrepris que postérieurement à l'achèvement de la maçonnerie, la cour prive de nouveau sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil de plus fort violé ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que les époux X... étaient fondés à obtenir l'exécution des travaux prévus par le protocole d'accord du 18 octobre 2002 et, en qualité de profanes, à solliciter en référé une expertise en 2003 pour procéder au contrôle de la structure de la construction, relevé que l'absence de réaction des constructeurs à leurs demandes d'exécuter les travaux de réparation des maçonneries et de la charpente avait conduit les époux X... à agir en justice et que, postérieurement au jugement du 19 septembre 2006 le condamnant à procéder au démontage et remontage des murs et du pignon du garage, M. Z... avait instauré une discussion sans fondement sur les modalités d'exécution de ces travaux de maçonnerie mis à sa charge, et retenu que son attitude de blocage avait contribué à accentuer le retard du chantier, la cour d'appel a pu en déduire, sans violation de l'autorité de la chose jugée s'attachant à la transaction, que M. Z... était tenu, in solidum avec la société Chauveau et M. Y..., de verser aux époux X..., au titre des préjudices résultant du retard à compter du mois d'avril 2003, diverses sommes dont elle a souverainement apprécié le montant et la proportion restant à sa charge ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. et Mme X... : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance du mois d'août 2010 jusqu'à réception des travaux formée à l'encontre de M. Z..., de la société Chauveau et de M. Y..., alors, selon le moyen, que l'entrepreneur, tenu sur le fondement de la responsabilité contractuelle avant réception d'une obligation de résultat qu'il lui appartient de remplir en tout état de cause, doit indemniser le maître de l'ouvrage du préjudice qu'il a subi sauf preuve d'une cause étrangère ou de l'existence d'une faute du maître de l'ouvrage constituant la cause unique du dommage ; qu'en se fondant, après avoir retenu des manquements des constructeurs dans l'exécution des travaux leur incombant ayant entraîné un retard du chantier, commencé en 2002 et toujours inachevé, sur une simple négligence des maîtres de l'ouvrage pour exonérer les différents intervenants à l'opération de construction de toute responsabilité dans le retard du chantier postérieurement au mois de juillet 2010, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé de cause étrangère ou l'existence d'une faute des maîtres de l'ouvrage constituant la cause unique du préjudice résultant du retard postérieur au mois de juillet 2010, a violé l'article 1147 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que, si, après le dépôt du second rapport d'expertise de M. B... en juillet 2010, M. et Mme X... avaient demandé à M. Z... de poser la charpente en l'assurant que les travaux de maçonnerie avaient été exécutés, celui-ci avait constaté en juin 2011 que ces travaux étaient strictement dans le même état qu'un an plus tôt et retenu que cette information erronée attestait d'une négligence de la part des maîtres d'ouvrage dans le suivi du chantier, la cour d'appel a pu en déduire que le préjudice de jouissance du mois d'août 2010 jusqu'à réception des travaux résultant de la mise en oeuvre tardive des travaux de reprise ne pouvait être imputé aux constructeurs ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident de M. Y... : 
Vu les articles 1147 et 2052 du code civil ; 
Attendu que pour condamner M. Y... in solidum avec la société Chauveau et M. Z... à verser à M. et Mme X... diverses sommes au titre de leur préjudice de jouissance et des perturbations et tracas subis et mettre à sa charge définitive 20 % de ces sommes, l'arrêt retient que le maître d'oeuvre a rédigé un descriptif du lot charpente du garage trop imprécis laissant une trop grande initiative dans la définition technique des éléments la composant, ce qui a permis la survenance du désordre, ce d'autant qu'il n'ignorait pas qu'en l'absence de maîtrise d'oeuvre d'exécution, les plans et ouvrages conçus par M. Z... ne seraient l'objet d'aucune vérification par un autre professionnel ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que cette faute relative à la cause du désordre initial entrait dans le champ du protocole d'accord dont elle a retenu la validité, que M. Y... n'était pas chargé d'une mission d'exécution et qu'aucune faute ultérieure de sa part concourant au préjudice de jouissance et aux perturbations et tracas subis par les maîtres de l'ouvrage n'a été constatée à son encontre, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Y... in solidum avec la société Chauveau et M. Z... à verser à M. et Mme X... les sommes de 31 181, 02 euros en réparation de leur préjudice de jouissance d'avril 2003 à juillet 2010 et de 25 000 euros en réparation des perturbations et tracas supportés et met à sa charge définitive 20 % de ces sommes, l'arrêt rendu le 26 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; 
Condamne M. Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit au pourvoi principal par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. Z.... 
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum M. Z..., aux côtés de la société Chauveau et de M. Y..., à verser aux époux X... les sommes de 31. 181, 02 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance d'avril 2003 à juillet 2010 et de 25. 000 euros, en réparation des perturbations et tracas supportés, ensemble mis à la charge définitive de M. Z... 40 % de ces sommes ; 
AUX MOTIFS QU'il résulte de la déclaration d'ouverture de chantier (DROC) versée aux débats que le chantier a commencé en avril 2002 ; qu'ainsi que le relèvent les époux X..., le délai habituel de réalisation de ce type d'immeuble permettait de prévoir un achèvement en avril 2003, ou au plus tard à l'été 2003 ; que l'expert a indiqué que l'arrêt des travaux en septembre 2002 suite à la découverte des fissures des façades était justifié ; que par ailleurs, il ne peut être reproché aux époux X... d'avoir sollicité une expertise en 2003, sachant que, profanes en ce domaine, il leur était conseillé par un professionnel qui refusait d'exécuter les travaux prévus dans le protocole, de procéder à un contrôle de la structure, ni en 2009, quand de nouvelles malfaçons et non-conformités structurelles avaient été détectées qui ne pouvaient être ignorées dans le cadre d'une réparation sérieuse et pérenne de l'immeuble ; que les courriers échangés entre les maîtres de l'ouvrage et les constructeurs établissent de plus que dès novembre 2004 M. et Mme X... ont demandé l'exécution des travaux de réparation des maçonneries et de la charpente ; que l'absence de réaction des professionnels les a conduits à agir en justice ; que de la même façon, postérieurement au jugement s'est instauré un débat sur les modalités d'exécution des travaux de maçonnerie définis dans les décisions, discussion sans fondement puisque comme l'a rappelé l'arrêt du 26 juin 2008, l'absence de compétence du charpentier en matière de maçonnerie ne le privait pas de la possibilité de faire appel à ses frais à une entreprise tierce compétente en cette matière ; qu'au-delà des manquements des constructeurs dans l'exécution de travaux relevant pourtant de leur spécialité, ces éléments attestent d'une attitude de blocage des entrepreneurs ayant contribué à accentuer le retard du chantier ; que ne peut par contre leur être imputé le retard de la mise en oeuvre des travaux de reprise à compter du dépôt de la seconde expertise de M. B... en juillet 2010, puisque si M. et Mme X... ont par la voix de leur conseil demandé à M. Z... de poser la couverture, l'assurant que les travaux de maçonnerie étaient exécutés, il s'est avéré à l'issue d'un simple déplacement sur les lieux de l'intéressé en juin 2011 que cette information était erronée, les travaux étant strictement dans le même état qu'un an plus tôt, ce qui atteste d'une négligence de la part des maîtres d'ouvrage dans le suivi du chantier ; qu'au vu de ces éléments, le retard dans l'exécution de l'immeuble entre avril et juin 2010 doit être imputé à M. Z..., à la société Chauveau, mais également à M. Y... ; que ce dernier a en effet comme l'a relevé l'expert rédigé un descriptif du lot charpente pour la partie garage trop imprécis, laissant une trop grande initiative à l'entreprise dans la définition technique des éléments la composant, ce qui a permis la survenance du désordre, ce d'autant que le maître d'oeuvre n'ignorait pas qu'en l'absence de maîtrise d'oeuvre d'exécution, les plans et ouvrages conçus par M. Z... ne seraient l'objet d'aucune vérification par un autre professionnel ; que la réalité du préjudice de jouissance allégué est démontrée, puisque les maîtres de l'ouvrage, réglant les crédits relatifs à la construction de leur maison, se sont trouvés dans l'obligation du fait du retard accumulé d'assurer leur logement en finançant une location ; qu'ils justifient du paiement d'une somme mensuelle de 362, 57 ¿ ; qu'en conséquence, M. Z..., la société Chauveau et M. Y..., qui ont contribué par leurs manquements respectifs au préjudice des époux X... seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 31. 181, 02 ¿ liquidée au mois de juillet 2010 ; qu'il est de plus justifié par les nombreuses attestations produites de l'importance des troubles et perturbations que leur a occasionné le déroulement atypique de la construction de l'immeuble, ce qui justifie que leur soit accordée, compte tenu de l'importance du retard, une indemnité complémentaire de 25. 000 ¿ à ce titre qui sera également supportée par les constructions ; qu'au regard des importants manquements aux règles de l'art relevés par les experts à l'égard de M. Z... comme de la société Chauveau et des prescriptions insuffisantes de M. Y..., ces condamnations seront supportées à hauteur de 40 % par M. Z..., à hauteur de 40 % par la société Chauveau et de 20 % par M. Y... ; qu'il sera accordés recours et garantie dans ces limites aux parties qui le demandent ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, la condamnation in solidum de M. Z..., aux côtés des autres intervenants et notamment de la société Chauveau, postulait qu'une faute puisse lui être personnellement imputée et que cette faute ait contribué à la réalisation d'un préjudice indemnisable, comme non couvert par la renonciation à toute action en justice et à toute indemnisation que comportait la transaction du 18 octobre 2002, telle que validée par la cour ; qu'il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que si de nouveaux désordres sont apparus postérieurement à la transaction, ces désordres affectant la dalle et les fondations de l'immeuble étaient imputables à la seule société Chauveau à l'exclusion de M. Z..., chargé du lot charpente (arrêt p. 7, pénultième alinéa) ; qu'il résulte également des constatations de l'arrêt que la reprise des désordres affectant les maçonneries devait impérativement intervenir avant que M. Z... n'exécute les travaux de repose de la charpente prévus par le protocole (arrêt p. 6, § 4 et p. 8, § 3) ; que l'arrêt énonce encore que les travaux de maçonnerie n'étaient toujours pas exécutés en juin 2011, faisant obstacle à l'exécution des travaux de reprise par M. Z... (arrêt p. 9, pénultième alinéa) ; qu'il résulte plus qu'à suffire de ces diverses constatations qu'en aucune façon les préjudices tels qu'indemnisés, nés des retards et vicissitudes qu'a rencontré le chantier postérieurement à la période couverte par l'autorité de la chose jugée s'attachant à la transaction, ne pouvaient être imputés à M. Z... ; qu'en le condamnant néanmoins comme elle le fait, la cour viole les articles 1147, 1203 et 2052 du Code civil ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en l'absence de tout contrat de sous-traitance, un entrepreneur ne peut être déclaré responsable du fait d'un autre, ni donc être tenu de remédier, comme tel, à ses frais et à ses risques, à la carence d'une tierce entreprise intervenant sur le même chantier ; qu'en retenant néanmoins que M. Z... aurait dû, pour pouvoir accomplir les travaux de reprise mis à sa charge par la transaction, prendre l'initiative de faire appel à ses frais à une entreprise tierce compétente en matière de maçonnerie pour remédier à la carence de la société Chauveau, la cour, qui ne précise nullement à quel titre et sur quel fondement M. Z... aurait contracté une telle obligation exorbitante, ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil, violé ; 
ET ALORS ENFIN QU'en affirmant que les divers entrepreneurs, y compris M. Z..., avaient adopté une attitude de blocage, sans nullement préciser en quoi une telle attitude pouvait être personnellement imputée à M. Z..., étant rappelé, comme l'a du reste reconnu la Cour, que les travaux afférents à la charpente ne pouvaient être entrepris que postérieurement à l'achèvement de la maçonnerie, la Cour prive de nouveau sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil de plus fort violé ; 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 
En ce que l'arrêt attaqué, limitant la condamnation de Monsieur Z..., la société Chauveau et Monsieur Y... in solidum à verser aux époux X... une somme de 31 181, 02 euros en réparation de leur préjudice de jouissance d'avril 2003 à juillet 2010, a rejeté la demande des époux X... tendant à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance du mois d'août 2010 jusqu'à réception des travaux ; 
Aux motifs que ne peut par contre leur être imputé à Monsieur Z..., la société Chauveau et Monsieur Y... le retard dans la mise oeuvre des travaux de reprise à compter du dépôt de la seconde expertise de Monsieur B... en juillet 2010, puisque si Monsieur et Madame X... ont par la voix de leur conseil demandé à Monsieur Z... de poser la couverture, l'assurant que les travaux de maçonnerie étaient exécutés, il s'est avéré à l'issue d'un simple déplacement sur les lieux de l'intéressé en juin 2011 que cette information était erronée, les travaux étant strictement dans le même état qu'un an plus tôt, ce qui atteste d'une négligence de la part des maîtres de l'ouvrage dans le suivi du chantier. 
Alors que l'entrepreneur, tenu sur le fondement de la responsabilité contractuelle avant réception d'une obligation de résultat qu'il lui appartient de remplir en tout état de cause, doit indemniser le maître de l'ouvrage du préjudice qu'il a subi sauf preuve d'une cause étrangère ou de l'existence d'une faute du maître de l'ouvrage constituant la cause unique du dommage ; qu'en se fondant, après avoir retenu des manquements des constructeurs dans l'exécution des travaux leur incombant ayant entrainé un retard du chantier, commencé en 2002 et toujours inachevé, sur une simple négligence des maîtres de l'ouvrage pour exonérer les différents intervenants à l'opération de construction de toute responsabilité dans le retard du chantier postérieurement au mois de juillet 2010, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé de cause étrangère ou l'existence d'une faute des maîtres de l'ouvrage constituant la cause unique du préjudice résultant du retard postérieur au mois de juillet 2010, a violé l'article 1147 du code civil. 
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum un maître d'oeuvre investi d'une mission partielle de conception et de consultation des entreprises (M. Y..., l'exposant), aux côtés de l'entreprise de maçonnerie (société CHAUVEAU) et de l'entrepreneur chargé du lot charpente (M. Z...), à verser aux maîtres de l'ouvrage les sommes de 31. 181, 02 ¿, en réparation de leur préjudice de jouissance d'avril 2003 à juillet 2010, et de 25. 000 ¿, en réparation des perturbations et tracas supportés, et d'avoir mis à sa charge définitive 20 % de ces sommes ; 
AUX MOTIFS QU'« il résulte de la DROC versée aux débats que le chantier a commencé en avril 2002 ; qu'ainsi que le relèvent les époux X..., le délai habituel de réalisation de ce type d'immeuble permettait de prévoir un achèvement en avril 2003 ou au plus tard à l'été 2003 ; que l'expert a indiqué que l'arrêt des travaux en septembre 2002 suite à la découverte des fissures des façades était jusitifié ; que par ailleurs, il ne peut être reproché aux époux X... d'avoir sollicité une expertise en 2003, alors que profanes en ce domaine, il leur était conseillé par un professionnel qui refusait d'exécuter les travaux prévus dans le protocole, de procéder à un contrôle de la structure, ni en 2009 alors que de nouvelles malfaçons et non conformités structurelles avaient été détectées qui ne pouvaient être ignorées dans le cadre d'une réparation sérieuse et pérenne de l'immeuble ; que les courriers échangés entre les maîtres de l'ouvrage et les constructeurs établissent de plus que, dès novembre 2004, M. et Mme X... ont demandé l'exécution des travaux de réparation des maçonneries et de la charpente ; que l'absence de réaction des professionnels les a conduits à agir en justice ; que de la même façon, postérieurement aux jugements s'est instauré un débat sur les modalités d'exécution des travaux de maçonnerie définis dans les décisions, discussion sans fondement puisque, comme l'a rappelé l'arrêt du 26 juin 2008, l'absence de compétence du charpentier en matière de maçonnerie ne le privait pas de la possibilité de faire appel à ses frais à une entreprise tierce compétente en cette matière ; qu'au-delà des manquements des constructeurs dans l'exécution de travaux relevant pourtant de leur spécialité, ces éléments attestent d'une attitude de blocage des entrepreneurs ayant contribué à accentuer le retard du chantier ; que ne peut par contre leur être imputé le retard dans la mise en oeuvre des travaux de reprise à compter du dépôt de la seconde expertise de M. B... en juillet 2010, puisque si M. et Mme X... ont par la voix de leur conseil demandé à M. Z... de poser la couverture, l'assurant que les travaux de maçonnerie étaient exécutés, il s'est avéré à l'issue d'un simple déplacement sur les lieux de l'intéressé en juin 2011 que cette information était erronée, les travaux étant strictement dans le même état qu'un an plus tôt, ce qui atteste d'une négligence de la part des maîtres de l'ouvrage dans le suivi du chantier ; qu'au vu de ces éléments, le retard dans l'exécution de l'immeuble entre avril 2003 et juillet 2010 doit être imputé à M. Z..., à la société CHAUVEAU, mais également à M. Y... ; que ce dernier a en effet comme l'a relevé l'expert rédigé un descriptif du lot charpente pour la partie garage trop imprécis, laissant une trop grande initiative à l'entreprise dans la définition technique des éléments la composant, ce qui a permis la survenance du désordre, ce d'autant que le maître d'oeuvre n'ignorait pas qu'en l'absence de maîtrise d'oeuvre d'exécution, les plans et ouvrages conçus par M. Z... ne seraient l'objet d'aucune vérification par un autre professionnel ; que la réalité du préjudice de jouissance allégué est démontrée, puisque les maîtres de l'ouvrage, réglant les crédits relatifs à la construction de leur maison, se sont trouvés dans l'obligation du fait du retard accumulé d'assurer leur logement en finançant une location ; qu'ils justifient du paiement d'une somme mensuelle de 362, 57 ¿ ; 
ALORS QUE, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt infirmatif attaqué que, selon transaction du 18 octobre 2002, validée par la cour d'appel, les maîtres de l'ouvrage avaient renoncé à toute procédure judiciaire concernant les désordres décrits dans le protocole transactionnel et les devis y annexés (désordres de la charpente, fissurations et déformations des maçonneries des murs de façade de la partie nord (garage) de la maison, absence de chaînage du pignon nord du garage) et avaient renoncé à prétendre à l'indemnisation de tout préjudice matériel ou immatériel né de ces désordres ; que si de nouveaux désordres étaient apparus postérieurement à la transaction, ils affectaient la dalle et les fondations de l'immeuble (arrêt attaqué, p. 6, 4ème et 5ème alinéas) ; qu'il ressort également des énonciations de la juridiction du second degré que le maître d'oeuvre était totalement étranger à ces nouveaux désordres, l'expert n'ayant pas relevé d'imprécision dans le descriptif du lot maçonnerie (arrêt attaqué, p. 7, pénultième alinéa), et le maître d'oeuvre n'étant pas chargé de suivre et surveiller les travaux (ibid.) ; qu'il s'ensuit que les préjudices tels qu'indemnisés, nés des retards et vicissitudes rencontrés par le chantier entre avril 2003 et juillet 2010, soit postérieurement à la période couverte par l'autorité de la chose jugée s'attachant à la transaction, ne pouvaient être imputés à l'exposant ; qu'en le condamnant néanmoins au prétexte qu'il aurait « rédigé un descriptif du lot charpente pour la partie garage trop imprécis, laissant une trop grande initiative à l'entreprise dans la définition des éléments la composant, ce qui avait permis la survenance du désordre », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 1147 et 2052 du code civil.