LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen relevé d'office après avis donné aux parties, en application de l'article 1015 du code de procédure civile : 
Vu l'article 12 du code de procédure civile ; 
Attendu que l'arrêt attaqué condamne in solidum M. X..., notaire et la SCP X... pour ne pas avoir averti les époux Y... du danger qu'ils encouraient du fait de l'absence de garantie constituée en leur faveur dans l'acte du 31 août 1989 reçu par M. X... ; 
Qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le notaire avait pu engager sa responsabilité à l'égard des époux Y... qui n'étaient pas parties à l'acte litigieux, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle en violation du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à M. X... et à la SCP X... la somme globale de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... et la société Gérard X... 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné in solidum Monsieur Gérard X... et la SCP Gérard X... à payer à Monsieur Bernard Y... et son épouse Monique Z..., épouse Y..., la somme de 199. 530 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2002 ; 
AUX MOTIFS QUE le principe en la matière est que le notaire qui prête son concours à la rédaction d'un acte est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ; qu'en l'espèce, il résulte de la clause relative à l'hygiène et à la sécurité insérée dans l'acte du 31 août 1989 que Gérard X... avait éclairé les époux Y... et appelé leur attention sur l'importance d'une conformité de l'établissement hôtelier aux règles d'hygiène et de sécurité, puisque l'acte emploie à ce propos le terme " obligation " qui induit, même dans le sens courant, un devoir et une nécessité ; malgré cela les acquéreurs avaient accepté le risque de non-conformité puisqu'il était prévu, nonobstant l'engagement par Philippe A...de justifier de la régularité de sa situation, que le cessionnaire supporterait seul la charge des dépenses de mise en conformité qui s'avéreraient néanmoins nécessaires ; que néanmoins, dans la mesure où il était envisagé que Philippe A...puisse ne pas obtenir le certificat de complète conformité, il appartenait à Gérard X... de conseiller aux époux Y... d'assortir la convention de stipulations propres à lui conférer son utilité et son efficacité en ajoutant à l'acte des modalités qui eussent été de nature à prémunir les acquéreurs des conséquences pécuniaires de la défaillance de Philippe A...en cas de non-conformité, étant précisé que, d'une part, les connaissances personnelles des époux Y... ne dispensaient en rien le notaire de les conseiller pour assurer l'efficacité de la vente et que, d'autre part, le devoir de conseil s'impose au notaire chargé de la seule authentification des conventions des parties, sauf s'il est établi, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que le préjudice allégué s'était réalisé avant même l'intervention de l'officier public qui serait ainsi privé de la possibilité de conseiller utilement les parties ; que le notaire a ainsi commis une faute en n'avertissant pas les époux Y... du danger qu'ils encouraient du fait de l'absence de garanties constituées par Philippe A...en vue de satisfaire, de manière certaine et complète, à son obligation contractuelle de payer les travaux de mise aux normes de l'hôtel LE MAJESTIC s'il ne parvenait pas, nonobstant ses déclarations non-vérifiées, à obtenir la certification des installations au regard des exigences légales d'hygiène et de sécurité ; que cette faute a été la cause directe de la déconfiture de la société LE MAJESTIC car, confrontée après la vente à une procédure d'injonction de mise en conformité, elle a dû négocier en position de faiblesse avec Philippe A...et elle n'a pu obtenir de ce dernier que le versement d'une somme de 70. 000 , insuffisante pour mener à bien les travaux nécessaires de sorte que, ne parvenant pas à bénéficier de prêts bancaires, la société n'a pu réaliser la mise aux normes exigée et a été frappée le 28 juillet 1993 d'une mesure de fermeture administrative conduisant à sa cessation de paiement et à l'ouverture d'un redressement judiciaire puis d'une liquidation judiciaire ; que cette faute a fait perdre en premier lieu aux époux Y... une chance de mobiliser sans atermoiement les sommes nécessaires à l'exécution rapide des travaux qui conditionnaient l'ouverture de l'hôtel LE MAJESTIC, et en second lieu une chance de conserver ainsi les apports effectués au capital de la société et de percevoir des revenus de leur exploitation ; que le caractère certain du préjudice est avéré car, malgré l'absence de déclaration de créance entre les mains du mandataire judiciaire de la procédure collective soumise à la loi du 25 janvier 1985, les époux Y... disposent contre le notaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, d'une action personnelle qui, distincte de celle contre la société LE MAJESTIC, subsiste malgré l'extinction de leur créance pour défaut de déclaration et défaut de relevé de forclusion ; que de même, la mise en jeu de la responsabilité délictuelle d'un professionnel tel qu'un notaire n'a pas de caractère subsidiaire, si bien que le dommage subi par l'effet de sa faute est certain alors même que les victimes disposaient contre des tiers solvables d'autres actions consécutives à la situation dommageable née de cette faute et propres à assurer la réparation du préjudice, ce qui empêche d'opposer aux époux Y... le fait qu'ils n'aient pas engagés en temps utile contre Philippe A...une saisie conservatoire, une action en résolution de la vente ou une action en paiement des travaux ; que le dommage subi comprend donc, en premier lieu, le montant des apports qui auraient été définitivement perdus même dans l'hypothèse de l'issue la plus favorable de la procédure collective de la société LE MAJESTIC, soit la somme de 152. 040  et en second lieu, le montant des rémunérations attendues par les époux Y... entre la date prévue d'ouverture de l'établissement le 1er avril 1991 et la date d'ouverture de la liquidation judiciaire le 28 novembre 1995, soit un revenu net mensuel de 2. 000  et un total de 114. 000  sur 57 mois, en tenant compte des charges sociales et fiscales ; que le degré de probabilité qu'avaient les époux Y... de faire prospérer leur établissement et de conserver leurs apports et d'être rémunéré de leur travail si le notaire n'avait pas commis de faute doit être évalué à 75 %, si bien qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris et de condamner in solidum Gérard X... et la SCP Gérard X... notaire associé à payer aux époux Y... la somme de 199. 530  (soit 152. 040 + 114. 000 x 75 %), avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2002, date de l'appel interjeté par les époux Y... ; 
1°) ALORS QU'en l'absence d'éléments révélant une insuffisance des garanties prévues par l'acte qu'il reçoit, le notaire n'a pas l'obligation de se livrer d'office à des investigations sur la solvabilité des parties ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que Monsieur X... avait introduit dans l'acte une clause au terme de laquelle le vendeur s'engageait « à supporter le coût des travaux, équipements et installations nécessaires à la mise en conformité » (arrêt, p. 3, § 3) ; qu'en jugeant néanmoins qu'il « appartenait à Gérard X... de conseiller aux époux Y... d'assortir la convention de stipulations propres à lui conférer son utilité et son efficacité en ajoutant à l'acte des modalités qui eussent été de nature à prémunir les acquéreurs des conséquences pécuniaires de la défaillance de Philippe A...en cas de non-conformité » (arrêt, p. 4, § 2), sans établir que le notaire, qui n'avait pas à procéder à des investigations sur la solvabilité de Monsieur A..., aurait eu en sa possession, à la date de l'acte, des éléments lui permettant de déterminer l'importance des travaux nécessaires et le risque que le cédant, qui s'était engagé à les réaliser, ne puisse en supporter le coût, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE le notaire, soumis à une obligation de neutralité, n'a pas l'obligation de se livrer d'office à des investigations sur l'opportunité économique de l'opération ; qu'en jugeant que le notaire avait « commis une faute en n'avertissant pas les époux Y... du danger qu'ils encouraient du fait de l'absence de garanties constituées par Philippe A...en vue de satisfaire, de manière certaine et complète, à son obligation contractuelle de payer les travaux de mise aux normes de l'hôtel LE MAJESTIC s'il ne parvenait pas, nonobstant ses déclarations non-vérifiées, à obtenir la certification des installations au regard des exigences légales d'hygiène et de sécurité » (arrêt, p. 4, § 3), quand l'exercice d'un devoir de conseil à cet égard supposait de se livrer à une analyse économique de l'opération, qui ne relève pas de la compétence du notaire, et à prendre parti pour l'une des parties, ce qui aurait méconnu l'obligation de neutralité à laquelle l'officier ministériel est astreint, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute imputée au notaire, à qui il est reproché de n'avoir pas conseillé à l'une des parties d'obtenir de son cocontractant des garanties supplémentaires, n'est causale que s'il est démontré que, mieux informé, cette partie aurait effectivement et certainement pu obtenir de telles garanties ; qu'en jugeant que « le notaire a ainsi commis une faute en n'avertissant pas les époux Y... du danger qu'ils encouraient du fait de l'absence de garanties constituées par Philippe A...» et « que cette faute a été la cause directe de la déconfiture de la société LE MAJESTIC » (arrêt, p. 4, § 4), sans établir qu'il était certain que, mieux informés, les époux Y... auraient effectivement pu obtenir de Monsieur A...des garanties supplémentaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut se voir imputer les conséquences d'une transaction ou d'une nouvelle convention modifiant celle instrumentée conclue par son client hors sa présence, et sans nécessité ou utilité ; qu'en jugeant que le préjudice subi par les époux Y..., tenant à la perte de chance de « mobiliser sans atermoiement les sommes nécessaires à l'exécution rapide des travaux qui conditionnaient l'ouverture de l'hôtel LE MAJESTIC » et de « conserver ainsi les apports effectués au capital de la société et de percevoir des revenus de leur exploitation » (arrêt, p. 4, § 5) était imputable au notaire, quand il résultait de ses propres constatations que les époux Y... avaient renoncé à leur droit d'obtenir de Monsieur A...la prise en charge de l'intégralité du coût des travaux, comme il s'y était expressément engagé dans l'acte par la clause introduite par le notaire, en transigeant avec lui à hauteur de 70. 000 francs (arrêt, p. 3, § 5 et 6), et bien qu'elle n'ait pas relevé qu'un tel abandon, consenti hors la présence de l'officier ministériel, ait comporté une contrepartie et ait été le seul moyen de remédier à la situation dommageable qui aurait résulté de la convention initiale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, les parties ne sauraient tenir le notaire pour responsable de l'incurie procédurale dont elles ont fait preuve dans la défense de leurs intérêts ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux Y... avaient laissé éteindre « leur créance » à l'encontre de la société LE MAJESTIC « pour défaut de déclaration et défaut de relevé de forclusion », tout comme ils s'étaient abstenus d'engager « en temps utile contre Philippe A...une saisie conservatoire, une action en résolution de la vente ou action en paiement des travaux » (arrêt, p. 4, in fine et p. 5, al. 1er) ; qu'en jugeant néanmoins que le préjudice allégué par les époux Y... était imputable au notaire, bien qu'il s'évinçât de ses propres constatations qu'il n'était que la conséquence de la carence des époux Y... à défendre efficacement leurs intérêts, en laissant s'éteindre les recours dont ils disposaient contre la société et contre leur cocontractant, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.