LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 435 F-D
Pourvoi n° X 19-14.218
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
1°/ Mme M... F...,
2°/ Mme I... F...,
toutes deux domiciliées [...] ,
3°/ la société Le Grand Gourmet, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° X 19-14.218 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 8), dans le litige les opposant à la société Livo, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, président, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mmes M... et I... F... et de la société Le Grand Gourmet, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué ( Paris, 25 janvier 2019), Mme W... a donné à bail, dans le même immeuble, à Mme M... F... des locaux à usage de café-bar-restaurant et d'habitation et à la société Le Grand Gourmet des locaux à usage de charcuterie et d'habitation. Le 26 septembre 2016, Mme W... a vendu les locaux donnés à bail à la société Livo.
2. Le 26 décembre 2016, un arrêté du maire de la commune a déclaré l'immeuble dont dépendent les lieux loués en état de péril imminent et enjoint au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires, chacun en ce qui les concerne, de procéder à la dépose d'un conduit de fumée en fibrociment. Le 3 mai 2017, à la suite de l'exécution des travaux, l'arrêté de péril a été levé.
3. Le 9 août 2017, Mme M... F..., la société Le Grand Gourmet et sa gérante, Mme I... F..., occupant le logement inclus dans le bail, ont assigné en référé la société Livo en exécution de travaux de remise en état, en désignation d'un consultant et en paiement de diverses provisions. Mme M... F... et la société Le Grand Gourmet ont sollicité la restitution de loyers indûment payés et l'indemnisation du trouble d'exploitation consécutif au non-respect de l'arrêté de péril imminent et Mmes F... l'indemnisation du trouble de jouissance résultant pour chacune d'elles du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et de leur préjudice moral subi du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent.
Examen des moyens
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
4. Mmes F... et la société Le Grand Gourmet font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de provision au titre du trouble d'exploitation et du préjudice moral subis du fait du non-respect de l'arrêté de péril, alors :
« 1°/ que l'inexécution de travaux prescrits par un arrêté de péril imminent cause nécessairement un préjudice aux occupants de l'immeuble, soumis, de ce fait, à un danger grave et imminent persistant tout le temps que dure cette inexécution ; qu'en déboutant la société Le Grand Gourmet et Mme M... F... de leur demande de provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices matériel et moral résultant pour elles de l'inexécution, constatée par l'arrêt, des travaux prescrits par l'arrêté du 26 décembre 2016, au motif inopérant qu'il n'était pas produit de pièces justifiant l'existence des préjudices, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile ;
2°/ que le juge des référés, saisi d'une demande de provision sur le fondement de l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, est tenu d'examiner le sérieux de la contestation opposée par le débiteur ; qu'en se bornant, pour rejeter les demandes de provision de la société Le Grand Gourmet et de Mme M... F..., à relever que le bailleur invoquait une clause de renonciation expresse du preneur à son encontre, qu'il n'appartenait pas au juge des référés d'interpréter, sans vérifier si la clause litigieuse était sujette à interprétation, ni justifier en quoi elle était de nature à rendre sérieusement contestable l'obligation de la société Livo résultant de l'inexécution des travaux prescrits par un arrêté de péril, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a constaté que, si les travaux prescrits par l'autorité administrative avaient été exécutés plus de trois mois après la date de l'arrêté de péril imminent, les copropriétaires, réunis en assemblée générale, les avaient approuvés dès le 7 décembre 2016, que les fonds avaient été appelés au titre de travaux urgents et que les sommes nécessaires avaient été réglées par la société Livo.
6. Elle a relevé ensuite qu'aucun élément permettant d'apprécier avec l'évidence requise en référé l'existence d'un préjudice d'exploitation résultant de l'arrêté de péril du 26 décembre 2016 n'avait été produit, qu'il n'avait été ni invoqué une cessation de l'exploitation ni justifié d'une baisse du chiffre d'affaires ou d'une perte de clientèle et qu'aucune attestation ne venait étayer l'affirmation de l'existence d'un préjudice d'angoisse.
7. Elle a pu, abstraction faite du motif surabondant visé à la seconde branche, en déduire que l'obligation était sérieusement contestable.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
9. Mmes F... et la société Le Grand Gourmet font grief à l'arrêt de rejeter la demande de provision formée par Mme M... F... en indemnisation des troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, alors :
« 1°/ que le juge des référés, saisi d'une demande de provision, doit vérifier le sérieux de la contestation opposée par le débiteur et préciser, le cas échéant, en quoi la contestation présente ce caractère ; qu'en se bornant en l'espèce, pour dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Mme M... F... au titre du manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent, à relever que les parties s'opposaient sur de nombreux points que l'arrêt énumère, sans caractériser, comme il le lui incombait, l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à cette demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile.
2°/ qu'en déduisant l'existence d'une contestation sérieuse de la circonstance qu'une expertise était en cours pour décrire les désordres allégués de part et d'autre, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le caractère indécent du logement, au sens des articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, au titre duquel était formée la demande de provision, ressortait avec évidence des éléments versés aux débats par Mme M... F..., que les premières constatations de l'expert judiciaire permettaient, à ce stade, de confirmer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel a relevé que les parties au bail s'opposaient sur l'état des locaux lors de l'entrée en jouissance en l'absence d'état des lieux, sur les obligations respectives des parties au regard des clauses du bail, notamment au regard de celle de renonciation à tout recours, et sur la nature et les conséquences des travaux réalisés par la locataire, alors que l'expertise judiciaire était en cours.
11. Sans être tenue de procéder à une recherche que de telles constatations rendaient inopérante, elle a en pu déduire l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi de la provision sollicitée.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
13. Mmes F... et la société Le Grand Gourmet font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes de Mme I... F..., alors « que le manquement du bailleur à l'obligation de fournir un logement décent constitue une faute délictuelle que l'occupant du logement est recevable à invoquer à son encontre, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce, Mme I... F..., occupante du local à usage d'habitation, loué par la société Livo à la société Le Grand Gourmet, sollicitait la réparation du préjudice matériel qui résultait pour elle du caractère indécent, au sens du décret du 30 janvier 2002, du logement donné à bail par la société Livo ; qu'en retenant, pour déclarer son action irrecevable, que Mme I... F..., qui disposait d'une action de nature délictuelle à l'encontre du bailleur, n'invoquait aucune faute, autre qu'un manquement de celui-ci à ses obligations contractuelles, cependant que ledit manquement constituait également une faute délictuelle invocable par le tiers au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil, ensemble les articles 122 et 808 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 122 du code de procédure civile et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
14. Selon le premier de ces textes, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut du droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon le second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
15. Pour déclarer irrecevables les demandes de Mme I... F... contre la SCI Livo, l'arrêt retient que l'occupant du logement mis à sa disposition par le titulaire du bail dispose d'une action de nature délictuelle à l'égard du bailleur dès lors qu'il établit une faute distincte d'un manquement contractuel et que Mme I... F... n'invoque qu'un manquement à l'obligation contractuelle du bailleur de délivrer un logement décent sans justifier d'aucune autre faute du bailleur.
16. En statuant ainsi, alors que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le quatrième moyen
Énoncé du moyen
17. Les consorts F... et la société Le Grand Gourmet font grief à l'arrêt de condamner, à titre provisionnel, la société Livo à payer à Mme M... F... une somme limitée à 5 328,48 euros correspondant aux loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016, et à payer à la société Le Grand Gourmet, une somme limitée à 5 550,71 euros correspondant aux loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016, alors « que, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'arrêté de péril imminent visant l'immeuble pris à bail par la société Le Grand Gourmet et par Mme M... F... a été adopté le 26 décembre 2016, et que l'arrêté de mainlevée dupéril est intervenu le 3 mai 2017 ; qu'en limitant la période pendant laquelle les loyers avaient été indûment versés, du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017, date de réception des travaux, cependant qu'aucun loyer n'était dû jusqu'au premier jour du mois qui suivait l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, soit en l'espèce au plus tôt, jusqu'au 1er juin 2017, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 521-2, alinéa 3, du code de la construction et de l'habitation :
18. Aux termes de ce texte, pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
19. Pour limiter la demande de restitution des loyers formée à titre provisionnel par Mme M... F... et la société Le Grand Gourmet, l'arrêt retient que l'arrêté de péril imminent visant l'immeuble dont dépendent les lieux loués a été pris le 26 décembre 2016 et que les travaux ont été réceptionnés le 11 avril 2017 et, se référant à cette date, en déduit que les locataires bénéficient d'une créance de restitution des loyers indûment versés, non sérieusement contestable, d'un montant respectif de 7 898,73 euros pour Mme M... F... et de 8 243,63 euros pour la société Le Grand Gourmet.
20. En statuant ainsi, alors qu'aucun loyer n'était dû jusqu'au premier jour du mois suivant le l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de Mme I... F... et condamne la SCI Livo à payer à Mme M... F... la somme de 5 318,48 euros et à la société Le Grand Gourmet la somme de 5 550,71 euros, et ce, au titre des loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016, l'arrêt rendu le 25 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société Livo aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Livo à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme M... F..., Mme I... F... et la société Le Grand Gourmet ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mmes M... et I... F... et la société Le Grand Gourmet
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes formées par madame I... F... tendant à la condamnation de la SCI Livo au paiement de diverses sommes à titre provisionnel sur la réparation de troubles de jouissance et du préjudice moral subis ;
Aux motifs propres que « sur la fin de non-recevoir des demandes de Mme I... F..., au terme de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; qu'en l'espèce, en application de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation (Cass. Civ 3è, 18 mai 2017 pourvoi n°16-11203), Mme I... F..., dont il n'est pas contesté qu'elle est un tiers au contrat de bail liant la SCI Livo à la société Le Grand Gourmet, ne peut invoquer un manquement seulement de nature contractuelle au soutien de son action délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'abandonnant son argumentation de première instance, basée sur la sanction du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance d'un logement décent tirée de l'article 1719 du code civil, Mme I... F... soutient désormais que la délivrance d'un logement décent est une obligation à valeur constitutionnelle selon une décision du Conseil Constitutionnel du 7 décembre 2000 dont la violation constitue une faute quasi-délictuelle, qu'en outre, en sa qualité d'occupante du logement, elle a un intérêt légitime et indiscutable à la bonne exécution du contrat de bail ; que cependant, s'il est exact que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent constitue un objectif de valeur constitutionnelle, cet objectif se décline dans la loi, notamment dans les rapports entre le bailleur et le locataire par l'article 1719 du code civil ; que le locataire, titulaire d'un contrat de bail dispose ainsi d'une action de nature contractuelle à l'égard de son bailleur pour faire respecter cette obligation ; que l'occupant du logement mis à sa disposition par le locataire titulaire du bail dispose également d'une action de nature délictuelle à l'égard du bailleur dès lors qu'il établit une faute distincte d'un manquement à l'obligation contractuelle susvisée ; qu'or, Mme I... F... ne fait qu'invoquer cette obligation contractuelle, définie par la loi, sans justifier d'aucune autre faute du bailleur ; qu'en outre, il peut être observé que l'indemnisation du préjudice invoquée consistant, notamment, en la restitution de loyers s'inscrit parfaitement dans le cadre de la relation contractuelle décrite ; qu'il en résulte que Mme I... F... ne peut justifier d'aucune qualité, ni aucun intérêt légitime à agir de sorte que la décision du premier juge ayant déclaré irrecevable son action dirigée contre la SCI Livo sera confirmée» (arrêt, p. 6) ;
Et, à les supposer adoptés, aux motifs que « sur la recevabilité des demandes formées par madame I... F..., le contrat de bail conclu le 12 avril 2002 avec la société le Grand Gourmet porte sur des locaux au rez-de-chaussée à usage commercial destinés à l'activité de charcuterie et toutes activités et au premier et deuxième étages à usage d'habitation ; qu'ainsi ce bail est un bail mixte commercial et d'habitation soumis pour le tout au statut des baux commerciaux, conformément aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et comme il est stipulé dans chaque contrat ; que madame I... F... est gérante de la société le Grand Gourmet ; qu'elle n'a pas qualité à agir contre le bailleur en inexécution de ses obligations que ce soit au titre du local commercial que du local d'habitation qu'elle occupe, seule la société Le Grand Gourmet ayant qualité de preneur à bail ; qu'il convient de déclarer irrecevables les demandes formées par madame I... F... dans le cadre de la présente instance » (jugement, p. 3) ;
1°) Alors que le manquement du bailleur à l'obligation de fournir un logement décent constitue une faute délictuelle que l'occupant du logement est recevable à invoquer à son encontre, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en l'espèce, madame I... F..., occupante du local à usage d'habitation, loué par la société Livo à société le Grand Gourmet, sollicitait la réparation du préjudice matériel qui résultait pour elle du caractère indécent, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, du logement donné à bail par la société Livo ; qu'en retenant, pour déclarer son action irrecevable, que madame I... F..., qui disposait d'une action de nature délictuelle à l'encontre du bailleur, n'invoquait aucune faute, autre qu'un manquement de celui-ci à ses obligations contractuelles, cependant que ledit manquement constituait également une faute délictuelle invocable par le tiers au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil, ensemble les articles 122 et 808 du code de procédure civile ;
2°) Alors que le juge ne peut méconnaître les termes du litige tels qu'il ressortent des conclusions respectives des parties ; que, pour déclarer madame I... F... irrecevable en sa demande d'indemnisation du préjudice résultant du caractère indécent du logement qu'elle occupe, la cour d'appel a relevé que l'indemnisation du préjudice invoquée consiste, notamment, en une restitution de loyers, et en a déduit que la demande s'inscrivait dans le cadre d'une relation contractuelle (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'en se prononçant ainsi, quand madame I... F... sollicitait non pas la restitution de loyers mais la somme provisionnelle de 15 000 euros en réparation du trouble de jouissance résultant du caractère indécent du logement qu'elle occupe (concl., p. 21), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) Alors que, en tout état de cause, le juge ne peut méconnaître les termes du litige tels qu'il ressortent des conclusions respectives des parties ; que, pour déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation formées par madame I... F..., la cour d'appel a relevé qu'en sa qualité de tiers au contrat de bail, l'occupante du logement n'invoquait que l'obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent, résultant de l'article 1719 du code civil, sans justifier d'aucune autre faute du bailleur, de nature à engager sa responsabilité délictuelle à son égard (arrêt, p. 6 § 5) ; qu'en statuant de la sorte tandis que madame I... F... sollicitait, en outre, la réparation de son préjudice moral d'anxiété en fondant cette demande sur l'inexécution fautive, par la société Livo, des travaux prescrits par l'arrêté de péril imminent du 26 décembre 2016 (concl., pp. 10-11), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de provision formées par madame M... F... et par la société Le Grand Gourmet, au titre du trouble d'exploitation et du préjudice moral ;
Aux motifs propres que « au terme de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier ; que le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée [
] ; que sur la réparation du trouble d'exploitation et du préjudice moral subis du fait de l'arrêté de péril imminent et de son non-respect, les locataires évoquent un préjudice économique résultant du caractère public de l'arrêté qui a conduit la clientèle et les passants à se tenir éloignés de leurs commerces et un préjudice d'angoisse pour leur familles en ce compris des enfants en bas âge ; qu'elles invoquent également le non-respect par le bailleur du délai consenti par l'arrêté pour effectuer les travaux ; qu'à hauteur de cour, il n'est toujours pas produit d'élément permettant d'apprécier avec l'évidence requise en référé l'existence d'un préjudice d'exploitation résultant de la prise de l'arrêté de péril du 26 décembre 2016 ; qu'il n'est d'ailleurs pas soutenu que l'exploitation a cessé et nullement justifié d'une baisse du chiffre d'affaires ou d'une perte de clientèle ; que de même, aucune attestation ne vient étayer l'affirmation de l'existence d'un préjudice d'angoisse ; que la seule affirmation de ce que les travaux requis par l'arrêté ont été exécutés plus de trois mois après la date de son établissement alors que dès le 7 décembre 2016, les copropriétaires réunies en assemblée générale votaient l'exécution de ces travaux, les appels de fonds étant réalisés au titre de travaux urgents et les sommes nécessaires réglées par la SCI Livo en janvier 2017 ; qu'au demeurant, le bail litigieux contient des clauses de renonciation expresse du preneur à l'encontre du bailleur dont l'interprétation échappe au pouvoir du juge des référés ; que la décision de première instance qui a rejeté ces demandes de provisions soit ainsi être confirmée » (arrêt, p. 6 et p.8) ;
Et aux motifs adoptés que « sur les troubles d'exploitation subis du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent, il n'est versé aux débats aucun élément permettant d'apprécier, si du fait de l'arrêté de péril du 26 décembre 2016 qui a enjoint au syndicat des copropriétaires, dans un délai de 6 jours, à déposer le conduit de fumée situé à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal de l'immeuble, la société Le Grand Gourmet et madame M... F... ont subi des troubles d'exploitation ; qu'il convient dès lors de les débouter de leur demande ; que sur le préjudice moral, madame M... F... sollicite une provision sur son préjudice moral d'angoisse subi du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent ; qu'il n'est versé aucune pièce ou élément justifiant cette demande » (jugement, p.7) ;
1°) Alors que l'inexécution de travaux prescrits par un arrêté de péril imminent cause nécessairement un préjudice aux occupants de l'immeuble, soumis, de ce fait, à un danger grave et imminent persistant tout le temps que dure cette inexécution ; qu'en déboutant la société le Grand Gourmet et madame M... F... de leur demande de provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices matériel et moral résultant pour elles de l'inexécution, constatée par l'arrêt, des travaux prescrits par l'arrêté du 26 décembre 2016, au motif inopérant qu'il n'était pas produit de pièces justifiant l'existence des préjudices, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil, ensemble l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile ;
2°) Alors que le juge des référés, saisi d'une demande de provision sur le fondement de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, est tenu d'examiner le sérieux de la contestation opposée par le débiteur ; qu'en se bornant, pour rejeter les demandes de provision de la société le Grand Gourmet et de madame M... F..., à relever que le bailleur invoquait une clause de renonciation expresse du preneur à son encontre, qu'il n'appartenait pas au juge des référés d'interpréter, sans vérifier si la clause litigieuse était sujette à interprétation, ni justifier en quoi elle était de nature à rendre sérieusement contestable l'obligation de la société Livo résultant de l'inexécution des travaux prescrits par un arrêté de péril, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de provision formée par madame M... F... sur la réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent ;
Aux motifs que « au terme de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier ; que le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée [
] ; que sur la réparation du préjudice résultant de l'indécence du logement, Mme M... F... sollicite la condamnation de la SCI Livo à lui payer à titre de provision, pour Mme M... F... la somme de 15.000 euros en réparation des troubles de jouissance résultant du manquement par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent, la cour relève que les parties sont liées par un bail déjà ancien conclu le 16 octobre 1998 ; qu'elles s'opposent sur l'état des locaux lors de la prise de possession des locaux en l'absence d'état des lieux, sur les obligations respectives des parties s'agissant de l'entretien et de réparation des locaux au regard au regard du contenu du bail et notamment de l'existence de clauses de non recours, sur la nature des travaux réalisés par Mme M... F... et le fait qu'ils aient abouti à des transformations voire à des dégradations du bâtiment et exécutés sans autorisation du bailleur ; qu'elles s'opposent encore sur les obligations mis à la charge du bailleur et sur le respect ou non de ses obligations ; qu'elle relève par ailleurs qu'une expertise non remise en cause par le présent appel a été ordonnée par le premier juge avec mission principale de décrire les désordres allégué de part et d'autres ; qu'en l'absence du rapport de l'expert non encore déposé à ce jour, nonobstant la rédaction de notes par l'expert qui peuvent évolués, et de la nécessité d'analyser les conclusions expertales au regard du contenu du bail, il existe des contestations sérieuses qui conduisent à confirmer la décision du premier juge qui a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande » (arrêt, p. 8) ;
1°) Alors que le juge des référés, saisi d'une demande de provision, doit vérifier le sérieux de la contestation opposée par le débiteur et préciser, le cas échéant, en quoi la contestation présente ce caractère ; qu'en se bornant en l'espèce, pour dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par madame M... F... au titre du manquement du bailleur à son obligation de lui délivrer un logement décent, à relever que les parties s'opposaient sur de nombreux points que l'arrêt énumère, sans caractériser, comme il le lui incombait, l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à cette demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'en déduisant l'existence d'une contestation sérieuse de la circonstance qu'une expertise était en cours pour décrire les désordres allégués de part et d'autre, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, pp. 14-21), si le caractère indécent du logement, au sens des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, au titre duquel était formée la demande de provision, ressortait avec évidence des éléments versés aux débats par madame M... F..., que les premières constatations de l'expert judiciaire permettaient, à ce stade, de confirmer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 809 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné, à titre provisionnel, la société Livo à payer à madame M... F... une somme limitée à 5 328,48 euros correspondant aux loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016, et à payer à la société Le grand Gourmet, une somme limitée à 5 550,71 euros correspondant aux loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016 ;
Aux motifs que « sur la demande de restitution des loyers, l'article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation dispose que "Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L.1331-25 et. L.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ; que le texte ne distingue pas selon qu'il s'agisse d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial de sorte que, ainsi que l'a considéré la Cour de cassation, l'article L. 521-2 s'applique en matière de baux commerciaux ( Civ. 3e, 17 mars 2016, n°14-29.243 ; que par ailleurs, il est constant que lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, les loyers ne sont plus dus pour la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (Civ. 3e, 20 oct. 2016,no 15-22.680) ; qu'en l'espèce, la Mairie d'[...] a émis le 26 décembre 2016 au visa des articles L.511-1 et L.521-1 à L.521-4 du code de la construction et de l'habitation, un arrêté de péril imminent concernant "l'immeuble situé [...] " et a enjoint au syndicat des copropriétaires " de procéder, chacun en ce qui le concerne dans un délai maximum de 6 jours à compter de la notification du présent arrêté, à la dépose du conduit de fumée en fibrociment situé à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal de l'immeuble" ; que l'arrêté vise l'ensemble des lots composant la copropriété dont les lots1-2-3-7-9-12 appartenant à la SCI Livo et loués pour ce qui concerne les lots 1,2,3 aux deux appelantes qui selon l'acte de vente produit, contiennent tous une quote-part des parties communes ; que par ailleurs, suivant les indications apportées par la SCI Livo non contredite par les appelantes, l'arrêté de mainlevée du péril est intervenue le 3 mai 2017 et précise que les travaux ont été réceptionnés le 11 avril 2017 ; qu'il sera encore relevé que les locataires n'ont jamais soutenu avoir arrêté l'exploitation de leur commerce ou l'occupation du logement pendant la dite période ; qu'ils ont justifiés avoir procédé au paiement des loyers dont ils demandent aujourd'hui la restitution ; qu'il en résulte avec l'évidence requise en référé que les loyers correspondant à la période du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 n'étaient pas dus de sorte que la SCI Livo sera condamné à titre provisionnel à payer les sommes correspondantes, soit pour les locaux loués par Mme M... F... la somme de 5 318,48 euros (1er trimestre 2017 : 4 739,24 euros et 11 jours en avril 2017: 579,24 euros) et pour la société Le Grand Gourmet la somme de 5 550,71euros (1er trimestre 2017 : 4 946,18 euros et 11 jours en avril 2017) ; que la décision de première instance sera infirmée en ce sens » (arrêt, p. 7) ;
Alors que pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'arrêté de péril imminent visant l'immeuble pris à bail par la société le Grand Gourmet et par madame M... F... a été adopté le 26 décembre 2016, et que l'arrêté de mainlevée du péril est intervenu le 3 mai 2017 ; qu'en limitant la période pendant laquelle les loyers avaient été indument versés, du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017, date de réception des travaux, cependant qu'aucun loyer n'était dû jusqu'au premier jour du mois qui suivait l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, soit en l'espèce au plus tôt, jusqu'au 1er juin 2017, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation.