LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 18 mars 2021
Cassation partielle sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 268 F-D
Pourvoi n° B 20-14.295
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021
L'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont (EPA ORSA), dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° B 20-14.295 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. G... L..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme E... L..., épouse S..., domiciliée [...] ,
3°/ à M. W... L..., domicilié [...] ,
4°/ à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme E... L..., après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis- Seine-Amont (l'EPA ORSA) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. G... L... et W... L..., et la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.
Faits et procédure
2. L'arrêt attaqué (Paris,12 décembre 2019) fixe les indemnités dues à Mme E... L... et MM. G... L... et W... L... (les consorts L...) par suite de l'expropriation, au profit de l'EPA ORSA, de biens leur appartenant.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, troisième et cinquième branches, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Énoncé du moyen
4. L'EPA ORSA fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'éviction due au titre du fonds de commerce appartenant aux consorts L... à la somme de 390 727 euros, soit 346 575 euros à titre d'indemnité principale, 33 508 euros à titre d'indemnité de remploi, 6 798 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, et 3 846 euros à titre d'indemnité de déménagement, alors « que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le préjudice causé par la nécessité, pour le propriétaire du fonds de commerce, de se réinstaller, suppose qu'il exploite le fonds ; que la cour d'appel ne pouvait donc allouer une telle indemnité aux consorts L... tout en constatant que le fonds de commerce avait été donné en location-gérance et que son occupation n'était pas le fait de Mme L... ; qu'elle a ainsi violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
5. Aux termes de ce texte, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
6. Pour accueillir la demande au titre d'une indemnité pour trouble commercial, l'arrêt retient que doit être réparé le préjudice résultant de l'interruption d'activité du déménagement à la réinstallation, ou faute de l'installation, résultant de l'arrêt d'exploitation et que la cessation de l'exploitation de leurs fonds par les consorts L... leur cause un préjudice spécifique au niveau du trouble commercial distinct de celui causé par la perte du fonds.
7. En statuant ainsi, après avoir constaté que les consorts L... n'exploitaient pas personnellement le fonds de commerce donné en location-gérance, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
8. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
9. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe une indemnité pour trouble commercial, l'arrêt rendu le 12 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande tendant à la fixation d'une indemnité pour trouble commercial ;
Fixe à la somme de 383 929,02 euros l'indemnité due par l'EPA ORSA au titre de la dépossession des parcelles [...] , [...]  et [...]  sises [...] se décomposant en :
- indemnité principale : 346 575 euros
- indemnité de remploi : 33 508 euros
- indemnité pour frais de déménagement : 3 846,02 euros
Condamne Mme L..., épouse S... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'éviction due au titre du fonds de commerce appartenant aux consorts L... à la somme de 390 727 euros, soit 546 575 euros à titre d'indemnité principale, 33 508 euros à titre d'indemnité de remploi, 6 798 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial, et 3 846 euros à titre d'indemnité de déménagement ;
AUX MOTIFS QUE 1° Sur l'absence de bail, l'EPA ORSA conclu à l'absence de bail commercial, puisqu'il est produit un contrat de location-gérance souscrite au profit de Monsieur Q... A...  le 2 avril 2010 pour une durée d'un an renouvelable chaque année moyennant une redevance mensuelle de 2 315 euros ; QUE le fondement du droit à l' indemnité d'éviction se trouve dans le droit de renouvellement du bail commercial prévu à l'article L. 145–9 du code de commerce ; QUE les consorts L... sont propriétaires des murs et du fonds de commerce, de sorte qu'ils ne peuvent se donner un bail commercial à eux-mêmes . QU'en outre il ne peut y avoir de bail si aucun loyer n'est payé ; QUE les consorts L... ne peuvent en conséquence prétendre à une indemnité d'éviction commerciale ; QUE le seul préjudice subi par Madame L... est celui de la perte du contrat location-gérance et c'est sur cette base que l'indemnisation devrait être calculée ; QU'aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; QU'aux termes de l'article L. 321-2 du code de l'expropriation, les indemnités doivent être allouées à tous ceux dont les intérêts et les droits sont directement lésés par l'expropriation ; QU'en l'espèce, le bien est occupé en totalité en vertu d'un bail commercial consenti aux consorts L... par Madame J..., renouvelé le 8 novembre 2006, à effet jusqu'au 31 décembre 2015 ; QUE les consorts L... ont accordé un contrat de location-gérance à Monsieur Q... A...  le 1er avril 2010, renouvelable chaque année tacitement (pièce numéro huit), un avenant a été signé le 18 décembre 2014, renouvelant la location-gérance tacitement pour les biens pour des périodes de trois mois à compter du 1er avril 2015 ;
QU'en cas d'expropriation du fonds, l'indemnité d'éviction est due au propriétaire du fonds et non au gérant ; QUE la valeur du fonds se calcule suivant les usages de la profession et non comme le demande l'EPA ORSA d'après le montant de la redevance payée par le gérant ; QU'en effet le montant de cette redevance est pris en considération uniquement si la cour ne dispose d'aucun renseignement sur le chiffre d'affaires réalisé ; QU'en espèce, les consorts L... versent au débat les bilans du fonds de commerce loué pour les années 2013, 2014, 2015 et il convient de confirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a débouté l'EPA ORSA de sa demande subsidiaire de calcul de l'indemnité d'éviction sur la base de la perte de loyer location-gérance ;
QUE, 2° sur la méthode d'évaluation, le premier juge a exactement retenu pour chiffrer le préjudice au titre de l'éviction la méthode de la perte du fonds de commerce en se basant sur le chiffre d'affaires ;
QUE 3° sur l'indemnité pour perte du fonds de commerce: détermination du chiffre d'affaires et du taux à lui appliquer, le chiffre d'affaires non contesté par les parties est le suivant : –2014–2015 : 123 758 euros, résultat d'exploitation de 16 512 euros –2015–2016 : 107 946 euros, résultat d'exploitation de 779 euros –2016–2017:101 024 euros, résultat d'exploitation de -2898 euros, soit un chiffre d'affaires annuel moyen de 115 525 euros et un résultat d'exploitation de 4798 euros ; QUE le premier juge a indiqué qu'il est habituellement appliqué pour les activités d'hôtel meublé un coefficient multiplicateur compris entre 2,5 et 4 ; QU'au regard de la proximité de la gare RER et en façade sur la place de la mairie, mais également de la zone bruyante du fait du passage de la RN 6, de la vétusté du bien, du mauvais état général et du chiffres d'affaires en baisse constante, il a retenu un coefficient multiplicateur de 2,5 ; QU'au vu de la situation géographique favorable du bien, tout en tenant compte de la baisse constante du résultat, il convient de retenir un coefficient de 3 ;
QUE l'EPA ORSA demande l'application d'un abattement de 10 % en raison de l'occupation du bien par M. A...  et de l'ordonnance d'expulsion du 10 décembre 2018 ; QUE cependant cette situation n'étant pas imputable à Mme L..., il convient de débouter l'EPA ORSA ;
QUE, sur l'indemnité pour trouble commercial, le premier juge a alloué aux consorts L... une indemnité pour trouble commercial s'élevant à trois mois de loyer moyen de location-gérance soit la somme de 6 798 euros ; QUE l'EPA ORSA demande l'infirmation en indiquant que lors du transport sur les lieux, les consorts L... n'exerçaient aucune activité ; QUE cependant, une indemnité pour trouble commercial doit être allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l'interruption d'activité du déménagement à la réinstallation, ou faute de l'installation, résultant de l'arrêt d'exploitation ; QUE la cessation de l'exploitation de leurs fonds par les consorts L... leur cause un préjudice spécifique au niveau du trouble commercial distinct de celui causé par la perte du fonds ; QU'en conséquence le premier juge leur a exactement alloué une indemnité pour trouble commercial s'élevant comme usuellement à trois mois de loyer moyen de location-gérance, soit la somme de 6 798 euros
QUE sur l'indemnité pour frais de déménagement, le premier juge a débouté les consorts L..., en indiquant que les éléments mobiliers faisaient partie du fonds de commerce dont la perte a été indemnisée ; QUE cependant, il n'est pas contesté que les consorts L... vont devoir déménager leur mobilier et il convient en conséquence de faire droit à leur demande et de leur allouer au vu du devis produit (pièce numéro cinq) la somme de 3 846,02 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aucun texte n'impose une condition de forme particulière à la conclusion d'un bail commercial et les parties peuvent ainsi avoir valablement contracté un tel bail oralement ; QU'en l'espèce, les consorts L... produisent un contrat de location gérance par lequel ils louent un fonds de commerce à Monsieur A... , locataire gérant ; QU'ils versent également aux débats les bilans du fonds de commerce loué pour les années 2013, 2014 et 2015 ; QU'au regard de ces éléments, il convient de constater l'existence du fonds de commerce et de débouter l'EPA ORSA de sa demande de calcul de l'indemnité d'éviction sur la base de la perte de loyers de location-gérance ; QUE le préjudice subi au titre de cette éviction sera donc calculé par la méthode de la perte du fonds de commerce en se basant sur le chiffre d'affaires ;
1- ALORS QUE les juges doivent viser et analyser, fût-ce sommairement, les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leur décision ; que la cour d'appel ne pouvait affirmer que le bien était occupé en totalité en vertu d'un bail commercial consenti aux consorts L... par Madame J..., renouvelé le 8 novembre 2006, à effet jusqu'au 31 décembre 2015, sans viser les éléments de preuve desquels ils tiraient cette affirmation ; que la cour d'appel a ainsi privé sa décision de motifs et éconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2- ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait pour infirmer le jugement et porter à 3 le coefficient fixé, en première instance, à 2,5, se fonder sur la situation favorable du bien et la baisse du chiffre d'affaires, élément également pris en compte par le premier juge, sans préciser ce qui la conduisait à en faire une appréciation différente ; qu'elle a ainsi privé sa décision de motifs et derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3- ALORS QUE la cour d'appel devait rechercher si, comme il était soutenu et comme il résultait de ses constatation, le locataire gérant n'était pas occupant du chef des consorts L..., qui lui avaient consenti un contrat de location-gérance, l'expulsion de ceux-ci ayant été ordonnée au même titre que celle du locataire gérant par une décision du 10 décembre 2018 ; qu'en omettant toute recherche sur ce point, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
4- ALORS QUE les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le préjudice causé par la nécessité, pour le propriétaire du fonds de commerce, de se réinstaller, suppose qu'il exploite le fonds ; que la cour d'appel ne pouvait donc allouer une telle indemnité aux consorts L... tout en constatant que le fonds de commerce avait été donné en location-gérance et que son occupation n'était pas le fait de Mme L... ; qu'elle a ainsi violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
5- ALORS QUE, de la même façon, la cour d'appel ne pouvait allouer aux consort L... une indemnité de déménagement sans rechercher si les lieux, donnés en location gérance depuis plusieurs années, étaient garnis de meubles corporels et de matériel leur appartenant ; qu'elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de commerce.