LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 475 F-D
Pourvoi n° Q 19-15.476
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société La Beuilloise, société civile immobilière, dont le siège est chez M. D... Q..., [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-15.476 contre l'arrêt rendu le 21 février 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8, anciennement dénommée 11e chambre B), dans le litige l'opposant à Mme U... F..., veuve J..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société La Beuilloise, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 février 2019), les 11 juillet 2011 et 5 août 2015, la SCI La Beuilloise, propriétaire d'un logement donné à bail à Mme F..., lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement d'un arriéré de loyers et de charges locatives.
2. Mme F... a assigné la SCI La Beuilloise en annulation de ces commandements.
3. Reconventionnellement, la SCI La Beuilloise a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. La SCI La Beuilloise fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande reconventionnelle, alors « que le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, Mme F... ne soutenait pas que, faute d'avoir été notifiées au préfet du département en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes reconventionnelles de la SCI La Beuilloise, tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ou, subsidiairement, voir prononcer sa résiliation judiciaire, étaient irrecevables ; qu'en soulevant ce moyen d'office sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
6. Pour déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SCI La Beuilloise en résiliation du bail, l'arrêt retient que la bailleresse ne démontre pas avoir notifié cette demande au préfet en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que cette absence de notification ne peut faire l'objet d'une régularisation.
7. En statuant ainsi, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations des parties sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Condamne Mme F... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme F... et la condamne à payer à la SCI La Beuilloise la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société La Beuilloise.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré les demandes de constat et de prononcé de résiliation du bail irrecevables ;
AUX MOTIFS QUE, sur la recevabilité de la demande de résiliation (acquisition de la clause résolutoire), en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour être recevable l'assignation aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail doit être notifiée au Préfet deux mois avant la date de l'audience ; que cette obligation a été étendue par les lois des 13 décembre 2000 et 18 janvier 2005 aux demandes reconventionnelles, lorsque procédure est engagée par le locataire et que le propriétaire demande la résiliation du bail pour impayés locatifs ; que l'absence de notification de l'assignation au Préfet ne peut faire l'objet d'une régularisation ; qu'en l'espèce l'action a été introduite par Mme F..., le bailleur justifie de la saisine de la CAPEX mais ne démontre pas avoir notifié au Préfet sa demande reconventionnelle en constatation d'acquisition de la clause résolutoire, ou en prononcé de résiliation judiciaire ; qu'en conséquence de quoi la demande de résiliation du bail est irrecevable et par voie de conséquence celle d'expulsion ;
ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, Mme F... ne soutenait pas que, faute d'avoir été notifiées au Préfet du département en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes reconventionnelles de la SCI La Beuilloise, tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ou, subsidiairement, voir prononcer sa résiliation judiciaire, étaient irrecevables ; qu'en soulevant ce moyen d'office sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel, qui a méconnu le principe de la contradiction, a violé l'article 16 du code de procédure civile.