LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ; 
Attendu que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 7 octobre 2011), que M. André X..., propriétaire d'une maison sur un fond contigu à celui de Mme Marie Y... 
A... épouse B..., a assigné cette dernière ainsi que M. François B..., son fils (les consorts B...), en démolition des ouvrages construits en exécution d'un permis de construire, annulé par une décision irrévocable de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 24 avril 2006, consistant en l'agrandissement et la surélévation de l'hôtel-restaurant existant et en indemnisation de ses préjudices ; 
Attendu que pour débouter M. X... de ses demandes, l'arrêt retient qu'il est acquis au débat que la construction litigieuse a été faite en vertu d'un permis de construire accordé à François B... le 31 janvier 2000, que ce permis a été annulé par une décision définitive du 24 avril 2006 ; qu'il résulte toutefois de la lecture de celle-ci que l'annulation du permis de construire est fondée sur la violation des articles 10 H et 11 H du règlement annexé au plan d'urbanisme directeur et non pour excès de pouvoir ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le permis de construire avait été irrévocablement annulé par la juridiction administrative, la cour d'appel, qui n'avait pas à opérer de distinction entre les motifs d'annulation pouvant être retenus par le juge administratif, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a maintenu dans la cause Mme Marie Y... 
A... épouse B..., l'arrêt rendu le 7 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; 
Condamne les consorts B... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts B... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts B... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X.... 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande de démolition et de sa demande de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de démolition des constructions : qu'André X... entend obtenir la démolition des constructions en se fondant tant sur les dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme que sur celles de l'article 1382 du Code civil ; qu'il résulte des dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, tel que modifié par l'ordonnance du 8 décembre 2005 entrée en application le 1er octobre 2007 applicable à la présente espèce, son alinéa 3 n'ayant maintenu les dispositions antérieures qu'en ce qui concerne le calcul de la prescription lorsque l'achèvement des travaux est intervenu antérieurement à la publication de la loi du 13 juillet 2006, que lorsqu'une construction a été édifiée en vertu d'un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par le tribunal de l'ordre judiciaire à démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou de servitude d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ; qu'en l'espèce, il est acquis au débat que la construction litigieuse a été faite en vertu d'un permis de construire accordé à François B... (n° PC9744210010005) le 31 janvier 2000, que ce permis a été annulé par la Cour administrative d'appel de Bordeaux du 24 avril 2006 aujourd'hui définitif suite au rejet par le Conseil d'Etat, le 29 juin 2007 de la requête en annulation de cette décision ; qu'il résulte toutefois de la lecture de cet arrêt que l'annulation du permis de construire est fondée sur la violation des articles 10 H et 11 H du règlement annexé au plan d'urbanisme directeur et non pour excès de pouvoir ; qu'il convient en conséquence de considérer que la demande de démolition des constructions édifiées en vertu d'un permis de construire, pour non-respect des règles d'urbanisme ne peut être accueillie » ; 
1°) ALORS QUE le recours pour excès de pouvoir devant la juridiction administrative est celui qui, ouvert contre tout acte administratif, même sans texte, a pour effet d'assurer, conformément aux principes généraux du droit, le respect de la légalité ; que la violation d'un règlement d'urbanisme constitue, devant la juridiction administrative, un moyen de légalité relevant du recours pour excès de pouvoir ; qu'en jugeant que l'annulation du permis de construire accordé à François B... le 31 janvier 2000, parce qu'elle était fondée par l'arrêt du 24 avril 2006 de la Cour administrative d'appel de BORDEAUX sur la violation des articles 10H et 11H du règlement annexé au plan d'urbanisme directeur et non sur un excès de pouvoir ne répondait pas aux prévisions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, lequel subordonne l'action en démolition exercée contre le propriétaire d'une construction édifiée conformément à un permis de construire, à l'annulation préalable, par la juridiction administrative, pour excès de pouvoir, dudit permis, la Cour d'appel a méconnu l'essence même du recours pour excès de pouvoir, violant ainsi le principe général du droit selon lequel tout acte administratif peut faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir ensemble l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme par refus d'application ; 
ET AUX MOTIFS QUE « l'action en démolition fondée sur les troubles anormaux de voisinage ne peut prospérer que s'il est établi que les consorts B... font un usage anormal de leur droit de propriété qui entraîne pour leurs voisins un trouble qui dépasse les inconvénients normaux de voisinage compte tenu du contexte objectif des lieux ; que ce trouble ne peut résulter en l'espèce de la simple violation des règles d'urbanisme les conditions édictées par l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme n'étant pas remplies ; que les aménagements litigieux ont conduit selon le permis de construire à l'extension de l'hébergement hôtelier et ont consisté notamment, selon la notice de présentation de demande de permis de construire produite au débat, dans la surélévation de la partie hôtel d'un niveau permettant la création de 8 chambres supplémentaires ; qu'un constat dressé le 19 mai 2003 par Maître C..., huissier à la demande de André X... précise que toute la limite du jardin est bordé d'un mur aveugle ; qu'il est acquis au débat que la propriété X... ne dispose d'aucune servitude de vue sur le fonds voisin ; qu'il n'est pas douteux que ces constructions ont modifié de manière importante l'environnement de l'immeuble de André X... qui est situé dans le bourg de'Hell Bourg', au coeur du cirque de Salazie qui dispose, selon la notice précitée, d'une vue grandiose sur le paysage environnant ; que, toutefois, les deux immeubles sont situés dans un quartier urbanisé où des immeubles certes entourés de jardin sont situés de part et d'autres des voies ; que le plan d'urbanisme directeur n'interdit d'ailleurs pas dans le secteur les surélévations d'un étage ; qu'en outre, l'intimé a fait établir par Bertrand D... expert en estimation immobilière un rapport dénommé'attestation'qui n'a certes pas été établi de manière contradictoire mais qui décrit de manière objective les nuisances de vue générée par la construction litigieuse ; que ce document indique en effet que la façade principale de la propriété X... située au Nord qui dispose de sept ouvertures réparties entre la salle à manger, le salon et la chambre 3 continue de bénéficier de sa vue frontale et n'a perdu que 20° des 120° de vue dont elle disposait et que la façade Est qui est percée de deux fenêtres donnant dans le salon et un fenêtre dans la chambre a perdu 100 % de sa vue ; qu'il ressort de ces constations que la vue sur les montagnes de la façade principale est préservée pour l'essentiel ; qu'ainsi il peut être considéré que la diminution partielle de la vue dans le contexte des constructions de ce lieu ne peut être qualifiée de trouble anormal ; que la décision sera donc infirmée ; qu'André X... sera débouté de sa demande de démolition » ; 
ET ENCORE AUX MOTIFS QUE « André X... ne peut prétendre à l'allocation de dommages et intérêts en réparation de la dépréciation subie par sa propriété et de son préjudice moral alors qu'il a été dit plus haut que les consorts B... n'ont pas abusé de leur droit de propriété et que les constructions litigieuses ne constituent pas un trouble du voisinage ; qu'il sera donc débouté de ses demandes subsidiaires en dommages et intérêts » ; 
2°) ALORS QUE la privation de vue ou d'ensoleillement, la transformation de l'environnement d'une maison ou le trouble esthétique résultant d'une dégradation du paysage sont constitutifs d'un trouble du voisinage ; qu'en jugeant que le trouble subi par Monsieur X... ne pouvait être qualifié d'anormal tout en relevant qu'il n'est pas douteux que les constructions érigées en application du permis de construire annulé avaient modifié de manière importante l'environnement de l'immeuble de André X... qui est situé dans le bourg de'Hell Bourg', au coeur du cirque de Salazie qui dispose, selon la notice précitée, d'une vue grandiose sur le paysage environnant, que la façade principale de la propriété X... située au Nord qui dispose de sept ouvertures réparties entre la salle à manger, le salon et la chambre 3 avait perdu 20° des 120° de vue dont elle disposait et que la façade Est qui est percée de deux fenêtres donnant dans le salon et un fenêtre dans la chambre avait perdu 100 % de sa vue, ce dont il résultait que Monsieur X... s'était vu priver d'une fraction significative de la vue grandiose dont il disposait antérieurement et que l'environnement de sa maison avait été profondément transformé, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences s'évinçant nécessairement de ses constatations et violé l'article 1382 du Code civil.