LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 499 F-D
Pourvoi n° Q 18-24.350
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. Q... D...,
2°/ Mme H... Y..., épouse D...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° Q 18-24.350 contre l'arrêt rendu le 11 septembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige les opposant :
1°/ au SDC syndicat principal de la résidence [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic en exercice la société Littoral immobilier,
2°/ à la société Littoral immobilier, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
3°/ à M. ZR... O..., domicilié [...] ,
4°/ à M. M... W..., domicilié [...] ,
5°/ à M. WL... P...,
6°/ à Mme C... B..., épouse P...,
domiciliés tous deux [...],
7°/ à Mme J... T..., épouse I..., domiciliée [...] ,
8°/ à Mme J... L..., domiciliée [...] ,
9°/ à Mme X... I..., épouse R..., domiciliée [...] ,
10°/ à Mme U... I..., épouse V..., domiciliée [...] ,
11°/ à la société Quietude, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quiétude ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Les demandeurs aux pourvois principal et incident invoquent, à l'appui de leurs recours, les six moyens de cassation identiques annexés au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. et Mme D..., M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et de la société Quietude, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat du SDC syndicat principal de la résidence [...] et de la société Littoral immobilier, après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 11 septembre 2018), M. et Mme D..., M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quiétude, propriétaires de lots dans la résidence [...] soumise au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence (le syndicat) et le syndic, la société Littoral immobilier, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2011, subsidiairement, en annulation de certaines des décisions prises lors de cette assemblée.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur les troisième, quatrième, cinquième et sixième moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis
Enoncé du moyen
3. M. et Mme D..., M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quiétude font grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation de l'assemblée générale du 5 septembre 2011, alors « que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires, chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote ; que par exception, le mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose, y compris en qualité de représentant légal d'une société copropriétaire, ne dépasse pas 5 % des voix du syndicat ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient que les voix dont M. G... disposait lui-même, en son nom personnel, en qualité de représentant de la SCI La Manu et en qualité de mandataires, représentaient 5 060 tantièmes et excédaient donc la limite de 5 % ; que pour dire l'inverse, la cour d'appel a retenu qu'il ne fallait pas tenir compte des voix de la SCI La Manu pour laquelle M. G... était intervenu non en qualité de mandataire, mais de représentant légal ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a constaté que, sur la feuille de présence portant mention des signatures et des représentations de mandats, M. G... signait en qualité de représentant légal de la SCI La Manu et non au titre d'un mandat délivré à sa personne.
5. Elle en a déduit à bon droit que les 224 tantièmes de cette SCI ne devaient pas être comptabilisés dans le cumul des mandats de M. G..., qui se limitait à 4 836 tantièmes, représentant un total inférieur au seuil légal de 5 %, de sorte que la demande en annulation de l'assemblée générale devait être rejetée.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis
Enoncé du moyen
7. M. et Mme D..., M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quiétude font grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011, alors « que chaque résolution proposée au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet ; que l'approbation des comptes et la répartition des charges et produits constituent deux objets distincts et doivent donc faire l'objet de deux votes distincts ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 9 et 17 du décret n° 65-557 du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a retenu à bon droit que l'arrêté des comptes doit faire apparaître la quote-part de chacun des copropriétaires après la répartition des charges et produits de l'exercice pour la soumettre à l'approbation de l'assemblée générale et que l'approbation et la répartition des comptes généraux sont des questions indissociables pouvant faire l'objet d'un vote unique.
9. Elle en a exactement déduit que la demande en annulation de la résolution n° 2 devait être rejetée.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme D..., M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quiétude aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par M. et Mme D..., M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quiétude et condamne M. et Mme D..., d'une part, et M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la SCI Quietude, d'autre part, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et à la société Littoral immobilier la somme de 1 500 euros chacun ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens identiques produits au pourvoi principal par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D... et au pourvoi incident pour M. W..., M. et Mme P..., Mme L... et la société Quietude.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
aux motifs que « sur l'application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : que les copropriétaires critiquent le motif du premier juge que l'appartenance de certains mandants des 8 pouvoirs de Madame E... également à un autre syndicat secondaire n'est pas contraire au texte de l'article 22 ; qu'ils considèrent que l'esprit de ce texte est de faciliter la représentation des personnes qui ont les mêmes intérêts dans les mêmes syndicats de sorte que tous les mandants d'un même mandataire doivent appartenir exclusivement à un seul et même syndicat secondaire ; que l'article 22 dispose précisément : « le mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire » ; que la formulation du texte que tous les mandants doivent appartenir à un même syndicat secondaire n'exclut d'aucune façon que certains mandants appartenant bien à ce même syndicat secondaire appartiennent aussi pour d'autres lots à un autre syndicat secondaire ; que la cour confirme en conséquence le motif pertinent du premier juge pour rejeter ce moyen d'annulation de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ; que les copropriétaires soutiennent que le seuil maximal de 5 % des voix du syndicat posé par l'article 22 pour le cumul des mandats a été dépassé concernant l'addition des voix des époux E... ; que la cour observe comme le premier juge que la règle de l'article 22 n'implique pas d'additionner les voix, que chaque époux cotitulaire du lot est un mandataire indépendant dans la mesure où un seul vote pour le lot commun, et confirme en conséquence le rejet de la demande d'annulation à ce titre ; que les copropriétaires soutiennent dans leurs écritures d'appelant un autre dépassement du seuil maximal de 5 % concernant les votes de Monsieur G... avec un cumul de 5060 tantièmes ; que la cour constate d'une part que la situation de Monsieur G... n'avait pas été invoquée en première instance, d'autre part pour y répondre toutefois que sur la feuille de présence portant mention des signatures et des représentations de mandats les copropriétaires comptabilisent une qualité de mandataire de Monsieur G... pour une SCI La Manu alors qu'il signe en qualité de représentant légal de la SCI et non pas au titre d'un mandat délivré à sa personne, de sorte que les 224 tantièmes de cette SCI ne doivent pas être comptabilisés dans le cumul des mandats ; qu'il en résulte que le cumul se limite à 5060 – 224 = 4836 tantièmes représentant un total inférieur au seuil légal de 5 % ; que ce nouveau motif d'annulation de l'assemblée générale sera également rejeté » ;
alors 1/ que lors de l'assemblée générale des copropriétaires, chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote ; que, par exception, le mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose, y compris en qualité de représentant légal d'une société-copropriétaire, ne dépasse pas 5 % des voix du syndicat ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient que les voix dont M. G... disposait lui-même, en son nom personnel, en qualité de représentant de la SCI La Manu, et en qualité de mandataires représentaient 5 060 tantièmes, et excédaient donc la limite de 5 % (conclusions, p. 4) ; que pour dire l'inverse, la cour d'appel a retenu qu'il ne fallait pas tenir compte des voix de la SCI La Manu pour laquelle M. G... était intervenu non en qualité de mandataire, mais de représentant légal de la SCI ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en la cause ;
alors et en tout état de cause 2/ que pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux ; qu'en retenant pourtant que la situation de M. G... « n'avait pas été invoquée en première instance », quand les exposants pouvaient soulever de nouveaux moyens au soutien de leur demande en nullité de l'assemblée générale du 5 septembre 2011, qu'ils avaient formulée en première instance, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
aux motifs propres que « sur la résolution n°2 : que le jugement déféré a retenu la possibilité d'un vote unique sur l'approbation et la répartition des comptes généraux s'agissant de questions indissociables, la répartition étant l'une des composantes des comptes généraux ; que le premier juge a pris le soin d'appuyer ce motif pertinent sur une recommandation de la commission relative à la copropriété du 7 décembre 2006 considérant à juste titre que l'arrêté de compte n'est qu'un document préparatoire qui doit permettre de faire apparaître la quote-part de chacun des copropriétaires après la répartition des charges et produits de l'exercice pour la soumettre à l'approbation de l'assemblée générale ; que cette motivation pertinente n'est pas contredite par la jurisprudence invoquée selon laquelle une nouvelle répartition des charges ne pourrait résulter implicitement de l'approbation des comptes, alors que justement en l'espèce la nouvelle répartition résultant des comptes généraux a fait l'objet du vote de l'assemblée générale ; que la cour confirme le rejet de la demande d'annulation de la résolution n°2» ;
et aux motifs adoptés que « sur la résolution n° 2 : que cette résolution porte sur l'approbation des comptes et leur entière répartition pour la période du 01/04/2010 au 31/03/11 ; que les copropriétaires demandeurs sollicitent son annulation au motif que cette résolution porte sur deux questions différentes qui auraient dû faire l'objet d'un vote séparé ; qu'il est constant qu'en vertu des dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, au terme desquelles le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote, chaque question doit faire l'objet d'un voté séparé, un seul et même vote ne pouvant porter sur deux questions ; qu'il est toutefois admis que si les différentes questions sont dépendantes les unes des autres, ou qu'il existe un lien étroit entre les deux décisions objets du même vote et qu'elles relèvent de la même majorité, ce qui est le cas en l'espèce, l'annulation ne peut être encourue de ce chef ; qu'or en l'espèce la résolution soumise au vote porte sur l'approbation et la répartition des comptes généraux, qui constituent en réalité une même question puisque la répartition des charges et des produits de l'exercice est indissociable des comptes généraux dont elle est l'une des composantes ; que cette interprétation résulte d'ailleurs de la recommandation n° 6 de la commission relative à la copropriété en date du 7 décembre 2006 au terme de laquelle : « Sur l'approbation des comptes et la répartition du solde des charges et des produits de l'exercice; Considérant que ce document est destiné à être soumis aux copropriétaires en vue de leur approbation par l'assemblée générale ; Considérant que la répartition du solde des charges et des produits de l'exercice est ainsi effectuée à l'arrêté des comptes, mais sous réserve de son approbation par l'assemblée générale des copropriétaires ; Considérant que ce n'est que l'approbation des comptes qui rendra exigibles les excédents de charges ou de produits de l'exercice par rapport au budget prévisionnel ; Rappelle que seule l'approbation des comptes par l'assemblée générale donne force à la répartition des charges et à l'inscription des éventuels excédents ou insuffisances de charges au débit ou au crédit du compte individuel de chaque copropriétaire » ; qu'il en résulte que l'approbation et la répartition des comptes recouvrent une seule et même notion comptable et qu'il n'y a donc pas lieu à vote distinct, et ce même en cas de changement de syndic en fin d'exercice, puisque la répartition des charges en fin d'exercice entre les copropriétaires résulte de l'état de répartition des charges inclus dans le règlement de copropriété ; que la demande d'annulation de la résolution n° 2 sera en conséquence rejetée » ;
alors que chaque résolution proposée au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet ; que l'approbation des comptes, et la répartition des charges et produits constituent deux objets distincts, et doivent donc faire l'objet de deux votes distincts ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 9 et 17 du décret n° 65-557 du 17 mars 1967, dans leur rédaction applicable en la cause.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
aux motifs propres que « sur la résolution n°3 : que le premier juge a constaté que la résolution ne porte pas sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché exigeant une mise en concurrence d'entreprises, s'agissant seulement des honoraires et frais d'actes de contentieux et par ailleurs d'un budget seulement prévisionnel ; que les copropriétaires n'opposent aucune critique sérieuse à ce motif pertinent par la seule affirmation contraire d'une charge à caractère exceptionnel ; que les copropriétaires ne sont pas fondés à déduire de la présentation des budgets prévisionnels au conseil syndical du 22 juin 2011 qu'ils ont été élaborés par le conseil syndical et non par le syndic qui en a la charge en application de l'article 18 de la loi de 1965 ; que la cour observe que l'article 18 énonce sans autre précision que le syndic est chargé d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, que ce principe général de concertation sans modalités réglementées n'est pas contredit par le procès-verbal du conseil syndical du 22 juin 2011 ; que la cour ne retient aucun lien entre la révocation de la présidente du conseil syndical et l'application des règles de l'article 18 » ;
et aux motifs adoptés que « sur la résolution n° 3 : que cette résolution porte sur le vote du budget prévisionnel pour l'exercice en cours du 1/04/2011 au 31/03/2012 pour un montant de 133 700 € ; que les demandeurs prétendent que ce budget comprend une rubrique « dépenses courantes » pour la somme de 36 410 € qui aurait en réalité un caractère exceptionnel exigeant le recours à la procédure de mise en concurrence entre entreprises ; qu'or, force est de relever d'une part que la résolution attaquée ne porte que sur le vote du budget prévisionnel et non sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché et d'autre part et surtout qu'elle ne concerne pas une dépense justifiant une mise en concurrence puisqu'elle est inhérente aux honoraires de l'expert KR... pour un montant de 21 418 €, aux honoraires d'huissier pour la somme de 5 000 €, aux frais d'acte de contentieux pour la somme de 10 000 € ; qu'il résulte par ailleurs du procès-verbal du conseil syndical du 22 juin 2011 que contrairement à ce qu'affirment les demandeurs les budgets prévisionnels ont bien été présentés lors du conseil syndical du 22 juin 2011 et que c'est bien le conseil syndical et non le syndic, absent à cette réunion, qui a voté la révocation de la présidente, Mme F... et élu un nouveau président en la personne de M. S... ; que la demande en nullité de la résolution n° 3 ne saurait en conséquence prospérer » ;
alors 1/ que le budget prévisionnel, lequel a pour objet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, doit être adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ; que cette résolution peut être judiciairement annulée si elle est irrégulière ; qu'en refusant pourtant d'annuler la résolution n° 3 au prétexte qu'elle portait sur le vote d'un budget prévisionnel et non sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché, la cour d'appel a violé l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
alors 2/ que le vote du budget prévisionnel a pour objet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ; que ne sont pas constitutifs d'une telle dépense courante, les honoraires d'expert, les honoraires d'huissier et les frais de contentieux ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
aux motifs propres que « sur la résolution n°4 : que le premier juge écarte la demande d'annulation sur l'argumentation d'une dépense à caractère exceptionnel et d'une augmentation injustifiée du contrat d'entretien en relevant à nouveau le caractère seulement prévisionnel du budget proposé au vote, dans l'attente d'une clarification du décompte qui est intervenue par la suite par le vote d'une baisse de budget lors de l'assemblée générale du 9 août 2012 ; que les copropriétaires ne démontrent pas davantage en appel qu'il s'agisse d'une dépense définitive ouvrant les obligations liées à des dépenses à caractère exceptionnel ; que la cour confirme l'appréciation du premier juge pour rejeter la demande d'annulation » ;
et aux motifs adoptés que « sur la résolution n° 4 : que cette résolution porte sur le vote du budget prévisionnel pour l'exercice allant du 01/04/2012 au 31/03/2013 pour un montant de 134 000 € ; que les demandeurs sollicitent l'annulation de cette résolution au motif qu'une charge à caractère exceptionnel est incluse dans la rubrique des charges courantes pour 28 000 € et qu'il y a une augmentation injustifiée du contrat d'entretien ; qu'or, il sera là encore relevé qu'il s'agit du vote du budget prévisionnel et non du vote d'une dépense, que la nature des charges a bien été spécifiée dans le cadre des documents joints à la convocation d'assemblée générale destinés à permettre l'information des copropriétaires et que ce budget a été voté dans l'attente d'une clarification des comptes qui est intervenue par la suite et qui a conduit à ce qu'une baisse du budget à la somme de 109 660 € soit votée à l'unanimité lors de l'AG suivante du 09/08/2012 ; que la demande de nullité de la résolution n° 4 ne saurait en conséquence davantage être accueillie » ;
alors que le budget prévisionnel, lequel a pour objet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, doit être adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ; que la résolution adoptant le budget prévisionnel peut être annulée si elle est irrégulière ; qu'en refusant pourtant d'annuler la résolution n° 4 au prétexte qu'elle portait sur le vote d'un budget prévisionnel adopté dans l'attente d'une clarification des comptes, laquelle est ultérieurement intervenue, la cour d'appel a violé l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation des résolutions n° 5 et 5 a de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
aux motifs propres que « sur la résolution n° 5 et 5a : que le premier juge a retenu pour valider le vote de la prolongation du mandat du syndic du 21 avril au 31 août 2012 que la mention dans l'assemblée générale du 21 février 2011 que le mandat du syndic avait pris fin au 26 octobre 2011 résultait à l'évidence d'une simple erreur matérielle, puisqu'il résulte du contrat du syndic joint à la convocation de l'assemblée que celui-ci avait été rédigé pour 14 mois, cette durée expirant exactement à la date du 21 avril 2012 ; que les copropriétaires n'apportent aucune contradiction en appel de cette lecture évidente de la volonté de l'assemblée générale concernant la durée contractuelle du mandat du syndic et sa prolongation ; que les copropriétaires affirment sans le démontrer davantage que le syndic avait révoqué sans en avoir le pouvoir la présidente du conseil syndical, alors que cette révocation avait été régulièrement votée par les membres du conseil syndical lors de la réunion du 22 juin 2011, de sorte que le nouveau président avait qualité pour signer le contrat du syndic ; que le premier juge ajoute avec pertinence sans être utilement contredit que le simple renouvellement d'un contrat de syndic ne nécessite pas une mise en concurrence avec d'autres candidats au poste ; que la cour confirme le rejet de la demande d'annulation des résolutions également sur ces argumentations non fondées » ;
et aux motifs adoptés que « sur les résolutions 5 et 5 a : que la résolution n° 5 est ainsi rédigée : « Désignation du syndic : l'assemblée générale vote la prolongation du mandat du syndic EURL Littoral Immobilier représenté par M. K... du 21 avril 2012 au 31 août 2012, adopte le contrat de syndic ci-joint et désigne le président du conseil syndical à la signature » ; que cette résolution n'a pas été adoptée à la majorité de l'article 25 et a donc fait l'objet d'une second vote à la majorité de l'article 25-1 dans le cadre de la résolution n° 5 a ; que les demandeurs exposent que le mandat du syndic avait pris fin au 26/10/2011, comme voté lors de l'AG du 21/02/2011, il était impossible de prolonger un mandat qui avait expiré à la date du 21/04/2012 et qu'il aurait de ce fait fallu signer un autre contrat ; qu'ils ajoutent qu'à ce titre, il n'y a pas eu de mise en concurrence avec un autre syndic ; qu'ils prétendent enfin que ce contrat a été signé par M. S... qui n'avait pas qualité pour ce faire en l'état de l'irrégularité de la révocation de Mme F... faite par le syndic ; que s'agissant en premier lieu de la prolongation du mandat de syndic, il sera observé qu'une simple erreur matérielle semble en réalité avoir affecté le PV d'assemblée générale du 21/02/2011 puisqu'il résulte du contrat de syndic joint à la convocation de cette assemblée que celui-ci avait été rédigé pour 14 mois ; que c'est donc par erreur que le syndic de l'époque Foncia Goze, élu à cette assemblée en qualité de secrétaire, a indiqué que le contrat de syndic prendrait fin au 26/20/2011 au lieu de mentionner la date du 20/04/2012 ; que ceci est d'ailleurs confirmé par Mme E... qui, en sa qualité de présidente de l'AG du 21 février 2011, indique « qu'aucune discussion n'est intervenue durant l'assemblée sur la durée du mandat de syndic élu Littoral Immobilier. La durée du contrat de syndic de 14 mois n'a pas été correctement indiquée dans le procès-verbal de l'AG par l'ancien syndic » ; qu'il sera ainsi jugé que la prolongation du mandat de syndic votée par l'AG du 24/12/2012 jusqu'au 31/08/2012 est valable en l'état d'un contrat signé dans l'esprit de tous les copropriétaires pour une durée de 14 mois et de l'existence d'une simple erreur matérielle affectant le PV de l'AG du 21/02/2012 ; que s'agissant du simple renouvellement du contrat de syndic, il n'y avait d'ailleurs pas lieu à mise en concurrence avec un autre syndic ; qu'enfin, dès lors qu'il a été jugé plus haut que la révocation de Mme F... et l'élection de M. S... en qualité de président du conseil syndical n'étaient entachées d'aucune irrégularité pour avoir bien été votées par les membres du conseil syndical lors de la réunion du 22 juin 2011, laquelle s'est tenue hors la présence du syndic, M. S... avait qualité pour signer le contrat de syndic ; que la demande tendant à voir annuler les résolutions n'° 5 et 5 a sera ainsi rejetée » ;
alors que sous couvert d'interpréter les délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires, les juges du fond ne peuvent en modifier le sens ou la portée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que le procès-verbal d'assemblée générale du 21 février 2011 indiquait que le contrat de syndic prenait fin le 26 octobre 2011 ; que la convocation à l'assemblée générale indiquait de même un terme au 26 octobre 2011 ; qu'en retenant pourtant que cette mention procèderait d'une erreur de plume et que le contrat aurait été « signé dans l'esprit de tous les copropriétaires pour une durée de 14 mois », soit jusqu'au 20 avril 2012 (jugement, p. 10, alinéa 7), la cour d'appel a violé l'article 11 du décret du 11 mars 1967.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté les époux D..., M. O..., M. W..., la SCI Quiétude, les époux P..., Mme T..., Mmes U... et X... I..., et Mme L... de leur demande tendant à l'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 ;
aux motifs propres que « sur la résolution n° 9 : que le premier juge a répondu à la demande d'annulation par des motifs pertinents que la cour adopte, que la simple autorisation donnée au conseil syndical de réunir des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation des copropriétés ne caractérise pas la délégation de pouvoir prévue par l'article 21 du décret du 17 mars 1967 pour des dépenses précises pour un objet et un plafond de prix déterminé et pour des travaux particuliers spécialement énumérés par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les copropriétaires ne sont pas fondés à opposer l'argument fallacieux que la demande de devis engage également les dépenses au titre des travaux ; que la cour ajoute que les travaux d'un projet de séparation des copropriétés ne relèvent pas de l'énumération de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » ;
et aux motifs adoptés que « sur la résolution n° 9 : que cette résolution est ainsi rédigée : « Scission : L'assemblée générale délègue au conseil syndical le choix des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation des copropriétés » ; que les demandeurs prétendent qu'il s'agit là d'une délégation de pouvoir au sens de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 qui ne peut à ce titre porter que sur un acte précis, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la délégation est tout à fait ouverte et ne concerne pas un acte particulier mais un choix entre divers devis possibles ; que toutefois il résulte des termes de cette résolution que le conseil syndical est simplement autorisé à réunir des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation des copropriétés et qu'il ne s'agit pas d'une délégation de pouvoir au sens de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 ; que cet article renvoie en effet pour les actes susceptibles de faire l'objet d'une telle délégation à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 qui renvoie lui-même à l'article 24 de cette même loi, lequel ne concerne que la réalisation des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, dont il n'est nullement question en l'espèce ; que cette résolution n'a pris aucune décision susceptible d'engager la copropriété et n'a eu vocation qu'à mandater le conseil syndical pour examiner un point précis dont il devra rendre compte ultérieurement, à savoir le coût financier que représenterait une éventuelle scission de la copropriété, et ce en parfaite conformité avec les attributions qui lui sont confiées par les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette résolution sera ainsi validée » ;
alors que l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les décisions inscrites à l'ordre du jour ; qu'en l'espèce, était inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale au titre de la résolution 9 : « l'assemblée générale délègue au conseil syndical le choix des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation des copropriétés et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds correspondants » ; qu'a été adoptée la résolution suivante : « « l'assemblée générale délègue au conseil syndical le choix des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation des copropriétés » ; qu'en retenant pourtant que cette résolution était valable, quand elle était distincte de celle inscrite à l'ordre du jour, la cour d'appel a violé l'article 13 du décret du 10 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause.