LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mars 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 247 F-D
Pourvoi n° J 20-12.209
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021
La Société immobilière de la Pointe Simon (SIPS), société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 20-12.209 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2019 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Saphir Spa, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de la Société immobilière de la Pointe-Simon, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Saphir Spa, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 3 décembre 2019), rendu en référé, le 27 juillet 2016, la Société immobilière de la Pointe Simon (la société SIPS) a donné à bail commercial à la société Saphir Spa diverses cellules brutes de béton, que la locataire s'est engagée à aménager à ses frais exclusifs en vue d'une ouverture de l'établissement au public le 1er janvier 2017.
2. A titre de participation aux travaux d'aménagement, la bailleresse a accepté de verser à la locataire, dans les trois mois suivant la signature du bail, après régularisation d'une convention de nantissement et sur présentation de justificatifs, une avance de 50 000 euros.
3. Le 22 septembre 2017, elle a délivré à la société Saphir Spa un commandement de payer une certaine somme au titre des charges des trois premiers trimestres 2017.
4. Le 15 novembre 2017, elle a assigné sa locataire en référé en constatation de la résiliation du bail, paiement des charges arriérées et fixation d'une indemnité d'occupation.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La société SIPS fait grief à l'arrêt de dire que le juge des référés n'était pas « compétent », alors « que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que la société SIPS ne pouvait se prévaloir de ce que la société Saphir Spa n'avait pas déféré au commandement de payer la somme de 25 473,66 euros au titre des charges de fonctionnement, qu'elle-même était tenue, aux termes du contrat de bail, de verser à la société Saphir Spa une somme de 50 000 euros, à titre de participation financière aux travaux, et que la société Saphir Spa était fondée à lui opposer une exception d'inexécution, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il avait été stipulé que cette participation financière devait intervenir après régularisation d'une convention de nantissement au profit du bailleur et sur présentation de justificatifs, ce dont la société Saphir Spa s'était abstenue, de sorte que cette somme n'était pas exigible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 808 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 808 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 11 décembre 2019 :
6. Selon ce texte, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
7. Pour dire n'y avoir lieu à référé, l'arrêt retient que, pour justifier le non-paiement des charges, la société Saphir Spa se prévaut de l'exception d'inexécution de l'engagement du bailleur de payer l'avance de 50 000 euros et que cette exception constitue une contestation sérieuse.
8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'avance promise par la bailleresse, au terme d'une clause claire et précise du bail, n'était pas subordonnée à la constitution d'un nantissement et à la production de justificatifs par la locataire, dont celle-ci ne justifiait pas, de sorte que la demande n'était pas sérieusement contestable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 décembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France autrement composée ;
Condamne la société Saphir Spa aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Saphir Spa et la condamne à payer à la Société immobilière de la Pointe Simon (SIPS) la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière de la Pointe Simon
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le juge des référés n'était pas compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, à la date du 23 octobre 2017, du bail commercial du 27 juillet 2016 qui liait la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA POINTE SIMON à la Société SAPHIR SPA et ordonner l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, ni pour la condamner à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA POINTE SIMON la somme de 27.215,29 euros en deniers ou quittances valables au titre des charges impayés ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de bail signé entre les parties le 27 juillet 2016 prévoyait en son article 17 une clause résolutoire "à l'initiative du bailleur" à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou rappel des charges, "comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions" du bail, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeurés sans effet "si bon semble au bailleur" ; que cette dernière expression n'est absolument pas ambiguë et ne rend pas la clause équivoque, le bailleur, et lui seul comme le rappelle la jurisprudence sur ce sujet, pouvant se prévaloir du non-paiement mais n'en ayant pas l'obligation et pouvant également demander la poursuite du bail même en présence d'impayés ; que conformément aux conditions particulières et à la désignation des locaux (article 22 du contrat) les cellules des locaux ont été livrées hors d'air, brutes de béton avec attente fluides (eau froide, sanitaire et climatisation) sans baie ni porte intérieure ; que le bail prévoyait (article 8.1) que le preneur prenne les lieux loués en l'état où ils se trouvent et l'article 2.2 du contrat rappelle que le preneur ne pourra exiger aucun travaux ni mise en conformité du bailleur, les locaux étant constitués d'une coque livrée brute de gros oeuvre, fluides en attente ; que néanmoins le contrat de bail prévoyait en son article 31 intitulé "participation financière du bailleur aux travaux d'aménagement du preneur "le versement d'une somme de 50 000€ hors TVA en sus dans les trois mois qui suivront la signature du bail, après régularisation d'une convention de nantissement au profit du Bailleur et sur présentation de justificatifs remboursable ; qu'il est constant que le bailleur n'a pas versé cette somme comme il devait le faire avant le 27 octobre 2016, correspondant au délai de 3 mois prévu au contrat du 27 juillet 2016 ; que La Sasu Saphir Spa se prévaut de l'exception d'inexécution de cet engagement pour justifier le non-paiement des charges malgré commandement du 22 septembre 2017 ; qu'il s'agit là d'une contestation sérieuse qui échappe à la compétence du juge des référés et c'est à tort que le juge des référés s'est déclaré compétent et a statué sur la résiliation du contrat ; que compte tenu de créances réciproques eu égard à cet engagement de versement de la somme de 50.000 € et du moyen tiré de l'exception d'inexécution, la demande de condamnation provisionnelle à paiement de la somme de 27.215,29 € se heurtait également à une contestation sérieuse ; qu'il convient d'infirmer intégralement l'ordonnance de référé du 14 décembre 2018, y compris sur la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exception des dépens qui n'ont pas été visés dans la déclaration d'appel ;
ALORS QUE dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA POINTE SIMON ne pouvait se prévaloir de ce que la Société SAPHIR SPA n'avait pas déféré au commandement de payer la somme de 25.473,66 euros au titre des charges de fonctionnement, qu'elle-même était tenue, aux termes du contrat de bail, de verser à la Société SAPHIR SPA une somme de 50.000 euros, à titre de participation financière aux travaux, et que la Société SAPHIR SPA était fondée à lui opposer une exception d'inexécution, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il avait été stipulé que cette participation financière devait intervenir après régularisation d'une convention de nantissement au profit du bailleur et sur présentation de justificatifs, ce dont la Société SAPHIR SPA s'était abstenue, de sorte que cette somme n'était pas exigible, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 808 du Code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ensemble l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.