LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Carrère Promotion, ultérieurement dénommée Groupe Carrère, aux droits de laquelle est la société Gotham, ayant mis fin au contrat intitulé d'apporteur d'affaires qui la liait à M. X..., ce dernier l'a assignée aux fins de se voir reconnaître le bénéfice du statut d'agent commercial et d'obtenir des indemnités de préavis et de cessation de contrat ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article L. 134-1 du code de commerce ;
Attendu que pour dire que le contrat était un contrat d'agent commercial et condamner la société Groupe Carrère à payer à M. X... les indemnités qu'il réclamait, l'arrêt retient que les parties, qui étaient qualifiées dans le contrat de mandant et de mandataire, devaient faire leur affaire personnelle de toute charge fiscale ou sociale leur incombant et que M. X... devait justifier d'une immatriculation administrative et indiquer son numéro d'inscription au service de la TVA intercommunautaire ; 
Attendu qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un mandat d'agent commercial, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour statuer encore comme il fait, l'arrêt retient qu'aux termes du contrat M. X... exerçait son activité en qualité de mandataire de la société Carrère promotion puisqu'il disposait du pouvoir de réserver des terrains pour le compte de cette dernière dans l'attente d'une confirmation ou d'une renonciation de sa part ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le contrat faisait seulement à M. X... l'obligation de proposer en priorité et en exclusivité à la société Carrère promotion les terrains qu'il pourrait prospecter, sans l'autoriser à engager cette société à l'égard des tiers, ni à négocier en son nom, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la dernière branche :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que la société Groupe Carrère avait rompu sans préavis et sans motif le contrat d'agent commercial l'ayant lié à M. X... et l'a condamnée à lui payer les sommes de 134 000 euros à titre d'indemnité de rupture et de 15 000 euros à titre d'indemnité de préavis, l'arrêt rendu le 30 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à la société Gotham la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société Gotham.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que la Société CARRERE PROMOTION, ultérieurement dénommée «GROUPE CARRERE», puis «GOTHAM », a rompu sans préavis et sans motif le contrat d'agent commercial qui la liait avec Monsieur Jean-Louis X..., puis de l'avoir condamnée à payer à celui-ci les sommes de 134.000  à titre d'indemnité de rupture et 15.000  à titre d'indemnité compensatrice de préavis ;
AUX MOTIFS QUE la notion « d'apporteur d'affaires » n'est pas une notion juridique ; que le droit commercial ne reconnaît pas un statut particulier à ceux qui en font profession ; que, comme leur statut doit être recherché pour savoir à quelles règles ils se trouvent soumis, il convient de rattacher leur statut suis generis à ceux qu'identifie le Code de commerce en recherchant quelle a été, dans le contrat d'apporteur d'affaires signé entre les parties, la volonté de celles-ci ; que dans le contrat signé le 23 juin 2005 entre la SASU GROUPE CARRERE et Jean-Louis X..., à l'article 2, les parties sont dénommées « mandant » et « mandataire » ; qu'elles doivent faire leur affaire personnelle de toute charge fiscale ou sociale leur incombant ; que le mandataire doit justifier d'une immatriculation administrative et indiquer son numéro d'inscription au service de la TVA intercommunautaire ; que, quant à la mission du mandataire, elle consiste à s'engager à réserver au mandant la primeur des terrains qu'il sera susceptible de prospecter et à lui réserver l'exclusivité de ces opportunités foncières pour des durées fixées au contrat ; qu'à l'article 6, intitulé rémunération, et après exposé de celle-ci, il est prévu aussi une rémunération du mandataire en cas d'apport de l'affaire par le mandant lui-même ; que par ailleurs, aux termes de l'article L.134-1 du Code du commerce, l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, est chargé de façon permanente de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, achat, location ou prestation de services au nom et pour le compte de producteurs, industriels, commerçants ou autres agents commerciaux ; que, selon le contrat d'apporteur d'affaires, Jean-Louis X... exerçait sa profession en tant que mandataire, de façon indépendante, en étant inscrit au RCS et pour réserver, ce qui est la première phase d'une négociation, des contrats d'achats de terrains pour le compte d'un mandant commerçant puisqu'inscrit au RCS avec pour activité « la promotion immobilière toutes opérations de négociation et de vente portant sur des immeubles, des fonds de commerce, des droits sociaux de sociétés immobilières - construction vente - » ; qu'il n'est nullement démontré par la société appelante qu'elle viendrait aux droits, comme elle le dit, de la Société CARRERE PROMOTION avec laquelle Jean-Louis X... a signé la convention d'apporteur d'affaires ; que les deux sociétés n'en sont qu'une ; que leur numéro d'inscription au RCS de Toulouse le démontre ; que selon le contrat, le mandataire accomplit bien son activité pour le compte du mandant ; qu'en effet, cette activité est la réservation qui est un acte transitoire qui attend confirmation ou renonciation ; qu'il n'avait pas ce rôle qui n'appartient dès lors qu'au mandant qu'il réservait donc pour le compte de celui-ci ; que Jean-Louis X... n'a de toute évidence pas le statut d'agent immobilier, comme voudrait le laisser penser l'appelante, que la loi Hoguet du 2/01/1970 implique un mode de fonctionnement qui ne se retrouve pas en l'espèce, avec un système de mandats de recherches pour des biens déterminés, l'agent devant justifier d'une carte professionnelle et bénéficier d'une garantie financière obligatoire ; que de plus, c'est le seul agent immobilier qui recherche un acheteur ou un vendeur, selon le mandat qui lui est donné, et non son mandant, alors qu'en l'espèce, l'apport de l'affaire par ce dernier est prévu au contrat ; que Jean-Louis X... n'est pas non plus courtier, parce que le courtier n'est le mandataire de personne ; qu'il a des clients ; que de plus, dans le contrat incriminé, le mandataire réserve la « primeur » des terrains et réserve « l'exclusivité» des opportunités foncières à son mandant ; que ceci est en totale contradiction avec l'activité de courtier, qui est bien au contraire de rechercher les meilleures opportunités entre fournisseurs concurrents pour ses clients ; que la convention d'apporteur d'affaires conclue entre la Société GROUPE CARRERE, alors dénommée Société CARRERE PROMOTION, et Jean-Louis X... le 23/06/05 ne peut dès lors plus qu'être un contrat d'agent commercial, que la Société GROUPE CARRERE a rompu par courrier recommandé du 17/01 /08 sans motif et sans préavis, soit au bout de 2 ans et 7 mois de collaboration ; que c'est très justement que le Tribunal de commerce de Montpellier a fait application des articles L.134-1, L.134-12 et L.134-11 du Code de commerce et a condamné la Société GROUPE CARRERE à payer à Jean-Louis X... les sommes de 134.000  et 15.000  ;
1°) ALORS QUE l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux ; que l'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu'elles ont donnée à leurs conventions, mais des conditions dans lesquelles l'activité est effectivement exercée ; qu'en se bornant, pour qualifier de contrat d'agent commercial la convention conclue entre les parties le 23 juin 2005 et en déduire que Monsieur X... pouvait bénéficier du statut des agents commerciaux, à relever que les parties étaient qualifiées, dans le contrat, de « mandant» et « mandataire », qu'elles devaient faire leur affaire personnelle de toute charge fiscale ou sociale leur incombant et que Monsieur X... devait justifier d'une immatriculation administrative et indiquer son numéro d'inscription au service de la TVA intercommunautaire, circonstances impropres à caractériser un mandat d'agent commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 134-1 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE l'article 2 de la convention d'apporteur d'affaires du 23 juin 2005 stipulait que Monsieur X... s'engageait à réserver à la Société CARRERE PROMOTION la primeur et l'exclusivité des terrains qu'il serait susceptible de prospecter ; que Monsieur X... s'engageait ainsi à proposer à la Société CARRERE PROMOTION, en priorité, les terrains qu'il aurait pu prospecter ; qu'en revanche, il n'était nullement stipulé que Monsieur X... aurait disposé du pouvoir d'engager la Société CARRERE PROMOTION envers les propriétaires desdits terrains, ni qu'il aurait bénéficié d'un quelconque mandat qui lui aurait été confié par la Société CARRERE PROMOTION afin de négocier en son nom ; qu'en affirmant néanmoins qu'aux termes du contrat de mandat, Monsieur X... disposait du pouvoir de réserver des terrains pour le compte de la Société CARRERE PROMOTION, dans l'attente de la confirmation ou de la renonciation de celle-ci, afin d'en déduire que Monsieur X... avait la qualité d'agent commercial, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 2 de la convention d'apporteur d'affaires du 23 juin 2005, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, ne relèvent pas du statut des agents commerciaux, les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières ; que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis ; que la personne qui se livre à une telle activité ne peut donc prétendre au bénéfice du statut des agents commerciaux ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur X... ayant reçu pour mission de la Société CARRERE PROMOTION de rechercher pour son compte des terrains susceptibles de faire l'objet d'une opération de promotion immobilière, il avait par là même la qualité d'agent commercial, la Cour d'appel a violé les articles L 134-1, alinéa 2 du Code de commerce et 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.