LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 novembre 2010) que Mme X... a consenti à M. Y... un bail à usage commercial d'une durée de 23 mois et 29 jours à effet au 1er octobre 2003 ; qu'un bail commercial s'étant opéré à compter du 30 septembre 2005, la cour d'appel a, après expertise, fixé la valeur locative ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme la valeur locative, alors, selon le moyen :
1°/ que l'absence de dire adressé à l'expert judiciaire n'empêche pas la partie de produire ensuite devant le juge des éléments propres à contredire son travail, sur lesquels le juge doit se prononcer ; qu'en ayant refusé de se prononcer sur l'avis fourni par l'expert foncier agricole en raison de l'absence de dire adressé à l'expert judiciaire par M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 276 du code d e procédure civile ; 
2°/ que l'article L. 145-33 du code de commerce énumère limitativement les seuls éléments à prendre en considération pour la fixation du montant du loyer d'un bail renouvelé ; qu'en ayant considéré que le prix d'un bail renouvelé pouvait être fixé en fonction d'un pas de porte qui n'avait pas été intégré au bail initial, la cour d'appel a violé l'article L. 145-33 du code de commerce ; 
3°/ que si le juge peut tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, il ne peut tenir compte d'éléments étrangers aux conventions initialement intervenues entre les parties et aux prescriptions légales ; qu'en tenant compte du versement d'un droit dentrée non prévu par la loi après avoir constaté que les parties ne l'avait pas pris en compte lors de la fixation du prix de bail le 3 septembre 2003, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce ;
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement retenu que l'avis d'un expert foncier agricole amiablement consulté par le preneur, ne pouvait utilement contredire le rapport de l'expert judiciaire ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement fixé la valeur locative, en se référant aux éléments visés par l'article L. 145-33 du code de commerce et en adoptant la méthode de calcul, intégrant le pas-de-porte, qui lui est apparue la meilleure ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur locative du local commercial à la somme mensuelle de 2300 euros à compter du 30 septembre 2005 et d'avoir condamné M. Y... à payer à Mme Z... ce loyer à compter de cette date, 
Aux motifs que M. Y... qui n'avait pas adressé de dire à l'expert pour étayer le débat technique sur la prise en compte du droit d'entrée conformément à l'article 276 du code de procédure civile ne pouvait utilement contrecarrer le travail de l'expert par la production d'un avis donné par un expert foncier agricole le 16 mars 2010 en réponse à une demande de M. Y... du 2 mars 2010 sollicitant ses commentaires sur le rapport de l'expert judiciaire, ni par de simples attestations de commerçants de la rue Garat indiquant la superficie de leurs fonds de commerce et le montant du loyer mensuel versé, attestations figurant en annexe du rapport d'expertise ; que c'était souverainement que les juges du fond fixaient la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui leur apparaissait le meilleur ; que si lors de la fixation du loyer dans le cadre du bail dérogatoire signé le 3 septembre 2003 pour se terminer le 29 septembre 2005, les parties n'avaient pas pris en compte le versement d'un droit d'entrée, la cour pouvait, dans le cadre d'un nouveau bail de neuf ans opéré le 30 septembre 2005 au bénéfice de M. Y... désormais bénéficiaire du statut des baux commerciaux, tenir compte de la décapitalisation du droit d'entrée dans la fixation de la valeur locative des lieux donnés à bail commercial en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; qu'au regard des éléments soumis à la cour, de l'absence de versement d'un droit d'entrée lors de la signature du bail précaire le 3 septembre 2003, de la fixation du loyer à 1600 euros par mois, de la reconnaissance de l'existence d'un nouveau bail de neuf ans à compter du 30 septembre 2005 soumis au statut des baux commerciaux, des conditions de l'emplacement du local loué, des éléments de comparaison fournis par l'expert, il convenait d'intégrer le droit d'entrée dans le montant du loyer mensuel et fixer la valeur locative à la somme arrondie de 2300 euros par mois à compter du 30 septembre 2005 ;
Alors que 1°) l'absence de dire adressé à l'expert judiciaire n'empêche pas la partie de produire ensuite devant le juge des éléments propres à contredire son travail, sur lesquels le juge doit se prononcer ; qu'en ayant refusé de se prononcer sur l'avis fourni par l'expert foncier agricole en raison de l'absence de dire adressé à l'expert judiciaire par M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 276 du code de procédure civile ;
Alors que 2°) l'article L 145-33 du code de commerce énumère limitativement les seuls éléments à prendre en considération pour la fixation du montant du loyer d'un bail renouvelé ; qu'en ayant considéré que le prix d'un bail renouvelé pouvait être fixé en fonction d'un pas de porte qui n'avait pas été intégré au bail initial, la cour d'appel a violé l'article L 145-33 du code de commerce ;
Alors que 3°) si le juge peut tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, il ne peut tenir compte d'éléments étrangers aux conventions initialement intervenues entre les parties et aux prescriptions légales ; qu'en tenant compte du versement d'un droit dentrée non prévu par la loi après avoir constaté que les parties ne l'avait pas pris en compte lors de la fixation du prix de bail le 3 septembre 2003, la cour d'appel a violé les articles L 145-33 et R 145-8 du code de commerce.