LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le dépistage du radon effectué par l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN) était suffisamment probant, le temps de pose des dosimètres ayant été d'un mois (du 17 janvier au 18 février 2008), la cour d'appel, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de faits et de preuve qui lui étaient soumis sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit que la pollution radioactive constatée sur le site était compatible avec l'activité pratiquée dans les locaux, le code du travail et en particulier la sécurité des travailleurs, et avec la destination des locaux indiquée dans la promesse ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'éventualité d'une pollution du terrain avait été prise en compte lors de la promesse de vente puisque la société Salamandre, professionnel de l'immobilier, avait fait inclure une clause prévoyant un audit environnemental ayant pour objet de rechercher toute pollution, donc également la pollution radio-active, et avait envisagé les conséquences de la découverte d'une telle pollution, et relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la pollution constatée n'interdisait pas une restructuration du site, mais impliquait seulement de prévoir des précautions particulières, comme un contrôle des terres excavées, la cour d'appel, qui a rejeté l'action fondée sur la garantie des vices cachés, et dont les constatations rendaient la recherche relative à l'absence de cause inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Salamandre aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Salamandre
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Salamandre à payer aux sociétés Cloisons Partena et Sélinonte la somme de 580.000 ¿ au titre de la clause pénale qui sera répartie entre elles au prorata du prix de vente et d'avoir dit que le clerc de notaire séquestre de la somme de 290.000 ¿ ne pourrait se libérer de cette somme qu'au profit des sociétés Cloisons Partena et Sélinonte ;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que la promesse synallagmatique de vente est soumise à la condition particulière suivante : « qu'il soit établi avant la réalisation des présentes un audit environnemental complet émanant d'un bureau d'étude notoirement spécialisé en la matière, ce bureau devant être choisi par l'acquéreur.....Cet audit devra être réalisé et communiqué aux parties avant le 10 décembre 2007. En cas de pollution, elle doit être compatible avec l'activité pratiquée dans les locaux, comme indiqué ci-avant, ainsi qu'avec le code du travail et en particulier la sécurité des travailleurs. Dans le cas où, à dire d'expert, l'audit environnemental révélerait une pollution des sols incompatible avec la destination des locaux, telle qu'indiquée dans la désignation ci-dessus, les présentes seraient nulles et non avenues sans indemnité de part et d'autre sauf accord des parties. Les frais d'établissement de cet audit environnemental seront supportés par le vendeur à hauteur de 2.390¿, le surplus étant à la charge de l'acquéreur » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette stipulation, non susceptibles d'interprétation même pour des considérations d'équité, que les parties ont envisagé lors de la conclusion de la promesse de vente l'hypothèse d'une pollution du site et décidé d'un commun accord que seule une pollution des sols incompatible avec la destination des locaux telle que décrite dans l'acte, à savoir « un usage autre que l'habitation, soit usage d'atelier, stockage, bureaux, locaux sociaux et locaux techniques » (page 11) serait de nature à entraîner la nullité de la promesse de vente, l'acte ne comportant aucune mention relative à une autre affectation ; qu'il s'ensuit qu'en retenant qu'il convient d'examiner la pollution du site non pas au regard de la destination actuelle mais au regard du droit de propriété tel que défini par le code civil, le premier juge a dénaturé les termes clairs et précis de la convention ; que la société Salamandre soutient que l'hypothèse d'une pollution radioactive, qui n'a été découverte qu'en novembre 2007, n'était pas entrée dans le champ contractuel lors de la signature de la promesse de vente le 22 octobre 2007, seules les pollutions classiques (hydrocarbures, amiante, déchets) dont faisait état le rapport URS du 18 mars 2005 communiqué par les sociétés venderesses le 9 octobre 2007 ayant été envisagées, ledit rapport précisant en outre que d'après le personnel du site, aucune substance radioactive n'est présente sur le site ; que toutefois, dans un e-mail du 10 octobre 2007, un représentant de la société Salamandre, M. Fréderic X..., a indiqué vouloir faire réaliser un diagnostic environnemental complet afin d'avoir une connaissance globale de toute pollution susceptible d'être contenue dans les sols, ce dont il résulte que la société Salamandre a bien envisagé la possibilité d'autres types de pollution que ceux révélés par le rapport SUR ; que la condition particulière insérée par les parties dans la promesse de vente prévoit la réalisation d'un audit environnemental complet, incluant donc la recherche de tout type de pollution, et n'opère aucune distinction entre les types de pollution, étant précisé que seule une pollution du sol incompatible avec la destination des locaux entraînerait la nullité de l'acte ; que la pollution radioactive entre donc bien dans le champ des prévisions de la condition particulière de la promesse de vente, étant observé que les investigations complémentaires confiées à l'INSERN par la société Partena ont pour objet de rechercher si la pollution radioactive décelée par ICF est compatible avec le maintien de l'activité sur le site ainsi que prévu dans la promesse de vente ; que le rapport déposé par ICF environnement le 9 novembre 2007 fait état d'une pollution radioactive en un point (au droit du sondage S1) devant provenir du site voisin (Site Charvet, 23 quai du Chatelier) qui a accueilli un laboratoire Pierre et Marie Curie et où des déchets radioactifs ont été enterrés, l'activité des terres au droit des autres sondages étant comparable à une activité radioactive normale, des investigations complémentaires par un bureau d'études spécialisé en pollution radioactive étant préconisées afin de déterminer le risque potentiel d'une telle activité nucléaire, lesquelles ont été confiées d'un commun accord des parties à l'IRSN le 20 décembre 2007 ; que l'IRSN, qui est intervenue sur le site les 15 et 16 janvier 2007, a conclu dans un premier rapport en date du 2 février 2008 à la présence d'une contamination radiologique se situant en profondeur et non circonscrite à la zone située en limite de parcelle du site Charvet ne nécessitant pas de dispositions en termes de radioprotection en l'absence de risque radiologique pour les occupants du site, sous réserve du résultat de la mesure intégrée de radon, et a recommandé d'instaurer des servitudes ou des restrictions d'usage du site qui permettraient de pérenniser l'information sur l'historique du site et de prévoir des précautions particulières pour la réalisation d'aménagements ultérieurs comme par exemple un contrôle des terres excavées ; qu'après avoir effectué le mesurage du radon, l'IRSN a conclu dans un rapport du 4 février 2008 porté à la connaissance de la société Salamandre le 7 avril 2008 à une concentration en radons dans les ateliers et bureaux dépistés comparable aux valeurs mesurées lors des campagnes nationales, précisant que les concentrations sont inférieures à la valeur seuil de 400 Bq-m3 indiquée dans la législation pour les établissements recevant du public ; que, après un déplacement de l'IRSN sur le site, mais sans attendre le dépôt des deux rapports sus-visés, la société Salamandre a, par lettre du 18 janvier 2008, avisé les sociétés venderesses qu'elle n'entendait pas donner suite à l'acquisition du bien en raison de la découverte de la présence de substances radioactives exogènes de la famille du radium en raison de réglementations très contraignantes, notamment lors de toute excavation du sol et de tout redéveloppement et des coûts prohibitifs du traitement ou du stockage des sols pollués par la radioactivité ; qu'il est établi par les deux rapports de l'IRSN que la pollution radioactive constatée sur le site est compatible avec l'activité pratiquée dans les locaux ainsi qu'avec le code du travail et en particulier la sécurité des travailleurs et est compatible avec la destination des locaux indiquée dans la promesse de vente ; que le dépistage du radon effectué par l'IRSN est suffisamment probant, le temps de pose des dosimètres ayant été de un mois (du 17 janvier au 18 février 2008) et non sept jours comme indiqué par la société Salamandre ; qu'il s'ensuit que la condition particulière de la promesse de vente relative à l'existence d'une pollution compatible avec la destination des locaux est donc remplie ; qu'en saisissant d'un commun accord, après le dépôt de ICF environnement, l'IRSN le 20 décembre 2007 aux fins d'investigations complémentaires, les parties ont nécessairement prorogé d'un commun accord le délai dans lequel devait être communiqué l'audit environnemental, lequel expirait aux termes de la condition particulière le 10 décembre 2007, jusqu'au dépôt du rapport ; que la condition particulière tendant à ce que « le vendeur produise à l'acquéreur dans les 45 jours, par un organisme dûment habilité et préalablement validé par l'acquéreur, un état précisant l'innocuité des matériaux et matériels présents sur le site au regard de la santé des personnes et notamment que les matériaux amiantés présents soient compatibles avec la destination des locaux, à savoir: activités, entreposage, bureaux, locaux sociaux et techniques, et ne présente aucun danger pour les personnes y travaillant ou pouvant s'y trouver, et ne soit pas contraire au code du travail » concerne uniquement l'amiante et non la pollution du sol prévue par la condition particulière précédente ; que la « servitude permettant de prévoir les précautions pour la réalisation d'interventions ou d'aménagements ultérieurs » dont la mise en place est préconisée (et non imposée) par l'IRSN a pour objet de pérenniser l'information sur l'historique du site, d'assurer la traçabilité de la contamination radioactive et ne constitue pas la servitude de droit privé (qui suppose l'existence d'un fonds servant et d'un fonds dominant) ni la servitude de droit public (qui est instituée par la loi ou le règlement) visées à la condition suspensive de la promesse de vente prévoyant que « il n'y ait pas d'autres servitude de droit privé ou publique autres que celles qui sont relatées aux présentes » ; que seule une pollution incompatible avec l'activité pratiquée dans les locaux telle que décrite dans la promesse de vente justifie la nullité de l'acte, les parties n'ayant pas fait entrer dans le champ contractuel l'hypothèse de réalisation de travaux sur le bien acquis ; que n'est pas rapportée la preuve de l'inexactitude des déclarations du vendeur selon lesquelles :
- il n'a été porté à sa connaissance aucun désordre ou inconvénient pouvant résulter de l'exercice d'activités antérieures, d'une exploitation soumise à autorisation dans l'immeuble et qu'il n'a jamais été transporté de déchets toxiques provenant d'une telle activité dans un endroit ou vers une destination qui pourrait engager sa responsabilité ou celle de l'acquéreur ou qui pourrait entraîner des frais de nettoyage ou de remise en état du site, des atteintes à l'environnement ou des dommages aux personnes,
- à sa connaissance, ni lui-même, ni aucun propriétaire antérieur, ni aucun locataire ou occupant de l'immeuble n'y a traité ou stocké, soit en surface soit en sous-terrain, aucun déchet ou substance toxique
- à sa connaissance, l'immeuble n'est frappé d'aucune pollution susceptible de résulter notamment d'exploitation actuelle ou passée d'une installation classée pour la protection de l'environnement,
étant observé que ces déclarations visent essentiellement les activités exercées sur le site faisant l'objet de la promesse de vente alors que la pollution radioactive révélée par les audits environnementaux provient exclusivement des activités exercées dans le passé sur le site voisin dont il n'est pas établi que les sociétés venderesses en connaissaient la nature ; que la présence de substances radioactives dans le sol n'est pas constitutive d'une éviction partielle au sens de l'article 1626 du code civil, ni les sociétés venderesses ni aucun tiers ne revendiquant des droits sur l'immeuble objet de la vente ; que conformément aux dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; que l'éventualité d'une pollution du terrain a été prise en compte lors de la promesse de vente puisque la société Salamandre, qui est un professionnel de l'immobilier, a fait inclure une clause prévoyant un audit environnemental ayant pour objet de rechercher toute pollution, donc également la pollution radioactive, et a envisagé les conséquences de la découverte d'un pollution, prévoyant que seule une pollution incompatible avec la destination du site, à usage d'atelier, stockage, bureaux, locaux sociaux et locaux techniques était de nature à entraîner la nullité de la promesse de vente ; qu'un éventuel changement de destination entraînant une restructuration profonde du site et d'importants travaux d'excavation et de fondations n'est pas entré dans le champ contractuel, d'autant qu'une partie des locaux était louée à des tiers et que la société Salamandre s'était engagée à donner le surplus à bail à la SAS Cloisons Partena avec un période initiale minimale de six ans, cette durée étant de douze ans dans le projet de bail ; que la pollution radioactive affectant une partie du site étant limitée, aucune disposition de protection en termes de radioprotection n'étant nécessaire, et ne rendant pas le bien impropre à son usage tel qu'entré dans le champ contractuel, la demande de nullité de la promesse de vente sur le fondement des vices cachés sera rejetée, étant surabondamment observé que la pollution constatée n'interdit pas une restructuration du site, mais nécessite seulement de prévoir des précautions particulières comme par exemple un contrôle des terres excavées ; que le dol, qui ne se présume pas mais doit être prouvé, suppose la réunion d'un élément matériel (la réalisation de manoeuvres) et un élément intentionnel (le dessein de tromper) ; que la société Salamandre émet des supputations, mais ne rapporte pas la preuve de ce que les sociétés venderesses auraient connu l'existence d'une pollution radioactive avant sa découverte par ICF environnement, étant observé que si tel avait été le cas, il aurait été surprenant qu'elles aient accepté d'inclure dans la promesse de vente la condition particulière relative à l'exécution d'un audit environnemental ; qu'il est constant que la pollution radioactive révélée par les audits environnementaux provient exclusivement de l'activité industrielle d'extraction du radium à partir de minerais d'uranium exercées par la Satchi de 1913 à 1928 sur le site voisin sur lequel se sont succédées depuis plusieurs entreprises ayant une activité sans rapport avec celle de la Satchi, la dernière étant l'entreprise Charvet ; qu'il sera encore relevé que M. Y..., directeur immobilier du groupe Lafarge auquel appartiennent les sociétés venderesses a quitté le BRGM en 1989, avant la création de la base de données BASIAS qui référençait le site Charvet et que les articles de journaux publiés en 1997 et 1998 après la découverte de la pollution radioactive sur le site Charvet ne font état que de la pollution de ce site, la note de l'IRSN du 30 mars 2010 faisant état de ce que le site Partena est inclus dans le périmètre d'observation autour du site Charvet étant postérieure à la conclusion de la promesse de vente ; qu'il n'est donc pas rapporté la preuve que les sociétés venderesses connaissaient l'existence d'une pollution radioactive sur leur site avant son constat par ICF environnement, la demande fondée sur le dol étant donc rejetée ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions et la société Salamandre déboutée de toutes ses demandes ; que la promesse de vente est assortie d'une clause pénale aux termes de laquelle « au cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, la somme de 580.000 ¿. Le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre » ; que les sociétés venderesses ayant mis vainement la société Salamandre en demeure de régulariser la vente par acte authentique le 19 février 2008, il y a lieu de faire application de la clause pénale et de condamner la société Salamandre à payer aux sociétés Cloisons Partena et Sélinonte la somme de 580.000 ¿ répartie entre les sociétés Cloisons Partena et Sélinonte au prorata du prix de vente prévu dans la promesse, soit 280.140 ¿ au profit de la société Cloisons Partena et 299.860 ¿ au profit de la société Selinonte ; que les sociétés Cloisons Partena et Sélinonte ne rapportent pas la preuve d'un préjudice qui ne soit pas indemnisé par la clause pénale qui a précisément pour objet d'indemniser forfaitairement la partie non défaillante des conséquences du refus de son cocontractant de poursuivre la vente ;
ALORS QUE D'UNE PART, la Cour ne pouvait se fonder, pour établir que la pollution radioactive constatée sur le site est compatible avec l'activité pratiquée dans les locaux ainsi qu'avec le Code du travail et en particulier la sécurité des travailleurs, sur les deux rapports de l'IRSN de 2008, sans répondre aux conclusions de la société Salamandre signifiées le 12 mai 2011 par lesquelles celle-ci faisait valoir (p.19) que les investigations menées par cet Institut en 2010 établissaient une pollution radioactive tant au radon dans les bâtiments existants qu'au radium dans le sol et versait aux débats les pièces et 38 de nature à établir que la concentration de radon mesurée sur le site Partena était nettement plus élevée que le niveau moyen observé pour le Seine Saint Denis et beaucoup plus important que le niveau toléré par la réglementation et que la présence d'une pollution par du radium en profondeur était établie sur le site Partena ; que pour avoir omis de répondre à ces conclusions déterminantes, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE D'AUTRE PART, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ; que lorsqu'elle porte sur un immeuble, la propriété du sol emporte la propriété du sous-sol ; que l'acquéreur d'un immeuble doit ainsi être en mesure de disposer pleinement de cet immeuble, notamment en le restructurant ou le réhabilitant pour en pérenniser l'usage ; que la possibilité pour l'acquéreur de réaliser des travaux sur l'immeuble acquis entre nécessairement dans le champ contractuel ; que le vendeur doit le garantir de toute atteinte à ce droit ; que la pollution radioactive révélée par les rapports et la note d'information de l'IRSN était de nature à restreindre le pouvoir de la société Salamandre sur l'immeuble objet de la promesse litigieuse, en entravant la possibilité de réhabiliter cet immeuble, même pour l'usage contractuellement envisagé, sauf à mettre en oeuvre des protections particulières ; qu'en jugeant néanmoins que les sociétés venderesses ne devaient pas garantir les restrictions du droit de propriété objet de la promesse du 20 octobre 2007, nonobstant l'absence de clause d'exclusion de garantie et au motif erroné que les parties n'avaient pas fait entrer dans le champ contractuel la réalisation de travaux, la cour d'appel a violé les articles 544, 552 et 1641 du code civil, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS QUE DE TROISIEME PART, la société Salamandre faisait valoir (concl. p. 20, § 5) que le bien immobilier litigieux était couvert d'immeubles très vétustes et ainsi appelé à faire l'objet d'une restructuration profonde, indépendamment d'un éventuel changement de destination des lieux ; que la cour d'appel a constaté que la restructuration du site nécessitait l'emploi de précautions particulières résultant de sa pollution au radium ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les restrictions à la possibilité de restructurer le site, nécessaires pour permettre son exploitation pour l'usage visé par la promesse, ne constituaient pas un vice dont les sociétés venderesses devaient garantir la société Salamandre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 552 et 1641 du Code civil ;
ALORS QU'ENFIN, est nul le contrat qui ne peut être exécuté suivant l'économie voulue par les parties ; que la société Salamandre, qui demandait subsidiairement l'annulation de la vente litigieuse, faisait valoir que la découverte d'une pollution massive du terrain remettait totalement en cause l'économie du projet et notamment son financement par une banque (conclusions p. 20 et 26) et reprenait à son compte les motifs des premiers juges ayant retenu un tel bouleversement (p.12) ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si le bouleversement de l'économie du contrat résultant de la pollution découverte après le compromis litigieux, n'emportait pas nullité de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil.