LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 24 mars 2021
Rejet
Mme BATUT, président
Arrêt n° 248 F-D
Pourvoi n° X 19-21.923
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 24 MARS 2021
1°/ M. Q... X...,
2°/ Mme D... B..., épouse X...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° X 19-21.923 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Kermarrec immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. T... M..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. M..., de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Kermarrec immobilier, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 uin 2019), suivant promesse de vente du 28 avril 2011 conclue par l'entremise de la société Kermarrec immobilier (l'agent immobilier), M. et Mme X... ont vendu une maison d'habitation à M. C... et Mme R..., sous diverses conditions suspensives, l'acte authentique devant être réitéré devant M. M..., notaire, au plus tard le 30 juillet 2011. Ayant appris, le 28 juillet, l'existence d'une servitude non aedificandi grevant le bien et la réalisation d'importants travaux de rénovation depuis moins de dix ans sans garantie dommage-ouvrage, les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente.
2. M. et Mme X... les ont assignés à cette fin et un jugement du 3 janvier 2012 a constaté la caducité de la promesse de vente et rejeté leurs demandes d'indemnisation ainsi que celles réciproquement formées par M. C... et Mme R....
3. Ils ont, en outre, assigné l'agent immobilier et le notaire en garantie et indemnisation.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens, pris en leurs premières branches, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur les premier et deuxième moyens, pris en leurs deuxièmes, troisièmes et quatrièmes branches, rédigés en termes identiques, réunis
Enoncé du moyen
5. M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de l'agent immobilier à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. C... et Mme R..., et de rejeter leurs demandes au titre des frais de déménagement, de garde-meubles et de relogement, de la taxe d'habitation pour l'appartement locatif, des frais sur le crédit revolving, des intérêts bancaires, au titre de la taxe foncière 2013 de la maison de Betton et au titre du préjudice moral, alors :
« 2° / que l'agent immobilier qui rédige la promesse de vente soumise à la signature des parties est tenu d'informer celles-ci de tous éléments de nature à influer sur leur consentement ; que par suite, le vendeur qui communique à l'agent immobilier des informations destinées à être ensuite transmises par ce dernier à l'acquéreur ne commet aucun manquement à sa propre obligation d'information à l'égard de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que, même s'ils n'avaient pas directement informé leurs acquéreurs de la réalisation de travaux, ils en avaient toutefois informé l'agent immobilier intervenant comme intermédiaire professionnel entre les parties ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un dol des vendeurs à l'égard des acquéreurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la communication de cette information à l'agent immobilier, qui était lui-même tenu d'en avertir les acquéreurs, n'excluait pas toute réticence dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
3°/ que l'existence d'un dol ne peut être retenue sans que soit constaté que les manoeuvres exercés ou le silence maintenu par l'une des parties l'ont été dans le but de tromper le consentement du cocontractant ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... indiquaient que la promesse de vente avait été entièrement rédigée par l'agent immobilier, et qu'il n'en avait pas été fait lecture aux parties lors de la signature, de sorte qu'ils n'avaient pas été avertis de la présence des clauses insérées par l'agent immobilier, selon lesquelles il était déclaré qu'il n'existait aucune servitude, ou encore qu'il n'avait été effectué aucuns travaux depuis dix ans ; qu'en retenant néanmoins que la présence de ces clauses constituaient des déclarations mensongères des vendeurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions dans lesquelles ces stipulations avaient été insérées à l'acte rédigé par l'agent immobilier n'excluait toute intention dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
4°/ qu'une clause de style est susceptible de ne pas refléter la volonté des parties si elle est introduite par un tiers rédacteur dans le seul but de se conformer à un usage contractuel ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient que la clause selon laquelle il était déclaré que les vendeurs n'avaient connaissance d'aucune servitude ni d'aucune construction réalisée depuis moins de dix ans ne constituait qu'une clause de style introduite dans la promesse par l'agent immobilier et que celle-ci n'avait pas attiré leur attention sur cette stipulation ; qu'en se bornant à avoir égard aux compétences juridiques des vendeurs pour leur opposer cette clause, et en déduire le caractère volontairement mensonger de ces déclarations, quand leur connaissance du droit était précisément de nature à les convaincre, pour autant qu'ils en aient pris connaissance, qu'une telle clause, reproduite dans toutes les promesses et tous les actes de vente, ne revêtait aucune portée véritable, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil. »
Réponse de la Cour
6. L'arrêt retient que M. et Mme X... ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de dix ans, et se sont abstenus d'informer les acquéreurs de l'existence d'une servitude d'urbanisme dont ils avaient une parfaite connaissance, qui grevait leur bien et était de nature à amputer leur propriété d'une surface importante. Il ajoute que, dans la promesse de vente signée des parties, M. et Mme X... ont déclaré que les biens objets de la vente n'étaient, à leur connaissance, grevés d'aucune servitude et qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'avait été effectuée depuis moins de dix ans.
7. En prenant en compte cette déclaration, qui n'était pas privée de son effet du seul fait qu'elle aurait constitué une clause de style, et en déduisant de ces constatations et énonciations que M. et Mme X... avaient violé leurs obligations contractuelles et ainsi commis une faute dolosive, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ces chefs.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
8. M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre de la clause pénale, alors « que le notaire qui assiste son client lors de la signature d'un acte rédigé par un autre notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de son client ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... reprochait à M. M..., qui les avait assistés lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente de la maison de Saint-Coulomb le 26 mai 2011, de ne pas leur avoir conseillé de stipuler une condition suspensive visant à subordonner cette acquisition à la vente de leur maison de Betton, et de les avoir ainsi exposés à devoir s'acquitter d'une indemnité de 20 000 euros en exécution de la clause pénale insérée à cette promesse par le notaire instrumentaire ; qu'en écartant toute responsabilité de M. M... de ce chef au motif adopté que ce notaire n'était pas le rédacteur de la promesse de vente de la maison de Saint-Coulomb, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil. »
Réponse de la Cour
9. Ayant, par motifs adoptés, estimé qu'il n'était pas prouvé que M. M... soit intervenu comme conseil de M. et Mme X... lors de la signature d'une promesse de vente concernant un autre bien immobilier leur appartenant, pour en déduire que le notaire ne pouvait se voir reprocher l'absence de mention d'une condition suspensive relative à la vente de la maison d'habitation de M. et Mme X..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à voir condamner la société Kermarrec Immobilier à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. C... et Mme R... ;
AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité de la société Kermarrec Immobilier [
] Les époux X... ont signé le 1er mars 2011 avec la société Kermarrec Immobilier, un mandat "privilège" de vente de leur maison ; que le titre de propriété des époux X..., en date du 15 avril 2002, mentionne l'existence d'une servitude non aedificandi de 35 mètres par rapport à l'axe de la RD 27 ; que si la société Kermarrec Immobilier n'était pas en possession d'une copie complète du titre de propriété des vendeurs mais uniquement des premières pages, ainsi qu'elle le soutient, il lui incombait d'en exiger une de ses mandants, ce qui lui aurait permis de constater l'existence de cette servitude, d'effectuer toute vérification utile la concernant, comme le mandat lui en donnait pouvoir, et de la reprendre dans la promesse de vente ; que l'insertion d'une condition suspensive dans le compromis tenant à la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme, n'exonère pas l'agence immobilière de sa responsabilité puisqu'il lui appartenait de détenir un titre de propriété complet avant la rédaction du compromis ; que la société Kermarrec Immobilier fait également valoir qu'elle n'était pas informée de la réalisation de travaux susceptibles de relever de la responsabilité décennale, qu'ils n'ont donc pas été mentionnés dans le compromis ; que le titre de propriété porte cependant l'indication de ce que les époux X... contractent un prêt "pour des travaux à usage de résidence principale" ; que de plus, la société Kermarrec a procédé à des visites du bien et en sa qualité de professionnelle de l'immobilier et au regard de l'importance des travaux réalisés, elle n'a pas pu les ignorer ; que la société Kermarrec Immobilier a commis des fautes dans l'exécution de son mandat en n'exigeant pas une copie complète de l'acte de propriété avant de rédiger le compromis de vente et en ne mentionnant pas les travaux dans le compromis et elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des époux X... ;
ET AUX MOTIFS QUE sur la demande de garantie formée par les époux X... à l'encontre de la société Kermarrec Immobilier au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts C... R..., la société Kermarrec Immobilier conteste cette demande en invoquant les fautes des vendeurs exonératoires de sa responsabilité ; que les époux X... avaient une parfaite connaissance de la servitude d'urbanisme qui grevait leur propriété puisque celle-ci était expressément mentionnée dans l'acte authentique d'acquisition de leur bien ; que cette servitude était de nature à amputer leur propriété d'une surface importante, avec le passage de la RD 27 près du bâti ; qu'ils avaient d'ailleurs tenu compte de cette servitude dans l'aménagement de leur jardin en implantant une haie à l'endroit du tracé de la marge de recul de recul non aedificandi de 35 m par rapport à l'axe de la route ; qu'ils ont manqué à leur obligation de loyauté en omettant d'informer les acquéreurs de l'existence de cette servitude préalablement à la signature du compromis de vente, alors que son existence modifiait les caractéristiques du bien et consécutivement le prix de vente, qu'ils ont spontanément proposé de réduire de 150.000 € dès la première réclamation des consorts C... R... ; que de même, ils ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de 10 ans, sur l'étendue de ceux-ci et l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ; qu'à ces réticences avant la signature du compromis de vente, se sont ajoutées des déclarations mensongères dans le compromis de vente dans lequel il est mentionné en page 3, au titre des "Déclarations du vendeur", que "les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance [du vendeur] grevés d'aucune servitude [
] qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'a été effectué depuis moins de dix ans" ; que l'argumentation des époux X... sur leur conviction que le projet avait été abandonné et que la clause relative aux travaux constituait une clause de style est dépourvue de toute pertinence au regard de leurs compétences juridiques, monsieur X... ayant suivi des études de notariat, exercé la profession d'huissier de justice pendant 30 ans et projetant d'exercer celle de négociateur immobilier, et madame X... ayant fait des études juridiques ; qu'ils ont donc agi sans se méprendre sur la portée tant de leurs omissions que de leurs déclarations ; que Monsieur et madame X... ont délibérément violé leurs obligations contractuelles et leur faute doit être qualifiée de faute dolosive ; qu'ils seront dès lors déboutés de leur recours en garantie, au titre de la contribution à la dette, à l'encontre la société Kermarrec Immobilier qui a commis de simples manquements contractuels ;
1) ALORS QUE le principe de sécurité juridique fait obstacle à ce qu'une même juridiction adopte, pour trancher un nouveau litige, une appréciation différente de celle précédemment retenue par elle des mêmes faits ; qu'en l'espèce, la responsabilité des vendeurs a été retenue par un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 24 janvier 2013, devenu irrévocable de ce chef à la suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2018, pour simple manquement à leur obligation contractuelle d'information à l'égard des acquéreurs ; qu'en décidant ensuite, sur l'appel en garantie exercé par les vendeurs contre l'agent immobilier, que ceux-ci s'étaient finalement rendus coupables d'une réticence dolosive afin d'écarter toute contribution de l'agent immobilier au paiement des dommages-intérêts dus aux acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;
2) ALORS QUE l'agent immobilier qui rédige la promesse de vente soumise à la signature des parties est tenu d'informer celles-ci de tous éléments de nature à influer sur leur consentement ; que par suite, le vendeur qui communique à l'agent immobilier des informations destinées à être ensuite transmises par ce dernier à l'acquéreur ne commet aucun manquement à sa propre obligation d'information à l'égard de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que, même s'ils n'avaient pas directement informé leurs acquéreurs de la réalisation de travaux, ils en avaient toutefois informé la société Kermarrec Immobilier intervenant comme intermédiaire professionnel entre les parties ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un dol des vendeurs à l'égard des acquéreurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la communication de cette information à l'agent immobilier, qui était lui-même tenu d'en avertir les acquéreurs, n'excluait pas toute réticence dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
3) ALORS QUE l'existence d'un dol ne peut être retenue sans que soit constaté que les manoeuvres exercés ou le silence maintenu par l'une des parties l'ont été dans le but de tromper le consentement du cocontractant ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... indiquaient que la promesse de vente avait été entièrement rédigée par l'agent immobilier, et qu'il n'en avait pas été fait lecture aux parties lors de la signature, de sorte qu'ils n'avaient pas été avertis de la présence des clauses insérées par la société Kermarrec Immobilier, selon lesquelles il était déclaré qu'il n'existait aucune servitude, ou encore qu'il n'avait été effectué aucuns travaux depuis dix ans ; qu'en retenant néanmoins que la présence de ces clauses constituaient des déclarations mensongères des vendeurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions dans lesquelles ces stipulations avaient été insérées à l'acte rédigé par l'agent immobilier n'excluait toute intention dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
4) ALORS, en toute hypothèse, QUE une clause de style est susceptible de ne pas refléter la volonté des parties si elle est introduite par un tiers rédacteur dans le seul but de se conformer à un usage contractuel ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient que la clause selon laquelle il était déclaré que les vendeurs n'avaient connaissance d'aucune servitude ni d'aucune construction réalisée depuis moins de dix ans ne constituait qu'une clause de style introduite dans la promesse par la société Kermarrec Immobilier et que celle-ci n'avait pas attiré leur attention sur cette stipulation ; qu'en se bornant à avoir égard aux compétences juridiques des vendeurs pour leur opposer cette clause, et en déduire le caractère volontairement mensonger de ces déclarations, quand leur connaissance du droit était précisément de nature à les convaincre, pour autant qu'ils en aient pris connaissance, qu'une telle clause, reproduite dans toutes les promesses et tous les actes de vente, ne revêtait aucune portée véritable, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes au titre des frais de déménagement, de garde-meubles et de relogement, de la taxe d'habitation pour l'appartement locatif, des frais sur le crédit revolving, des intérêts bancaires, au titre de la taxe foncière 2013 de la maison de Betton et au titre du préjudice moral ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les époux X... avaient une parfaite connaissance de la servitude d'urbanisme qui grevait leur propriété puisque celle-ci était expressément mentionnée dans l'acte authentique d'acquisition de leur bien ; que cette servitude était de nature à amputer leur propriété d'une surface importante, avec le passage de la RD 27 près du bâti ; qu'ils avaient d'ailleurs tenu compte de cette servitude dans l'aménagement de leur jardin en implantant une haie à l'endroit du tracé de la marge de recul de recul non aedificandi de 35 m par rapport à l'axe de la route ; qu'ils ont manqué à leur obligation de loyauté en omettant d'informer les acquéreurs de l'existence de cette servitude préalablement à la signature du compromis de vente, alors que son existence modifiait les caractéristiques du bien et consécutivement le prix de vente, qu'ils ont spontanément proposé de réduire de 150.000 € dès la première réclamation des consorts C... R... ; que de même, ils ont gardé le silence sur les travaux de rénovation de l'immeuble qu'ils avaient entrepris depuis moins de 10 ans, sur l'étendue de ceux-ci et l'absence de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ; qu'à ces réticences avant la signature du compromis de vente, se sont ajoutées des déclarations mensongères dans le compromis de vente dans lequel il est mentionné en page 3, au titre des "Déclarations du vendeur", que "les biens, objet des présentes, ne sont à sa connaissance [du vendeur] grevés d'aucune servitude [
] qu'aucune construction, extension ou rénovation concernant l'ensemble immobilier n'a été effectué depuis moins de dix ans" ; que l'argumentation des époux X... sur leur conviction que le projet avait été abandonné et que la clause relative aux travaux constituait une clause de style est dépourvue de toute pertinence au regard de leurs compétences juridiques, monsieur X... ayant suivi des études de notariat, exercé la profession d'huissier de justice pendant 30 ans et projetant d'exercer celle de négociateur immobilier, et madame X... ayant fait des études juridiques ; qu'ils ont donc agi sans se méprendre sur la portée tant de leurs omissions que de leurs déclarations ; que Monsieur et madame X... ont délibérément violé leurs obligations contractuelles et leur faute doit être qualifiée de faute dolosive ; qu'ils seront dès lors déboutés de leur recours en garantie, au titre de la contribution à la dette, à l'encontre la société Kermarrec Immobilier qui a commis de simples manquements contractuels ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes au titre des autres préjudices, les époux X... allèguent divers préjudices consistant en des frais qu'ils ont dû engager en conséquence de l'échec de la vente, à savoir frais de déménagement, de garde meubles, de relogement, taxes d'habitation pour l'appartement locatif et taxe foncière pour la maison de Betton, frais sur le crédit revolving, intérêts bancaires ; que ces préjudices sont cependant dépourvus de tout lien de causalité avec les fautes commises par Maître M... et par la société Kermarrec Immobilier ; que l'échec de la vente est en effet consécutif aux mensonges des époux X... qui sont à l'origine d'une perte de confiance des consorts C... et R... qui ont finalement renoncé à acquérir en dépit de la diminution du prix de vente et de la remise de documents afférents aux travaux réalisés dans la maison ; que les demandes sont rejetées, par voie d'infirmation en ce qui concerne la demande au titre de la taxe foncière 2013 de la maison de Betton, et par voie de confirmation pour le surplus ; que sur la demande au titre du préjudice moral, compte tenu de ce qui a été ci-dessus jugé, la demande à ce titre n'est pas fondée ; qu'elle est rejetée par voie d'infirmation ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les demandes indemnitaires, il résulte de ce qui précède que le notaire a commis deux fautes : - en établissant et communiquant tardivement un projet d'acte mentionnant l'existence d'une servitude dont il avait connaissance depuis près de deux mois ; - en ne relevant pas dans l'acte de propriété que les vendeurs avaient nécessairement fait des travaux relevant de la responsabilité décennale ; que l'agence immobilière a pour sa part commis deux fautes : - en n'exigeant pas la communication d'un titre de propriété complet avant de rédiger le compromis de vente ; - en ne relevant pas à l'occasion de ses visites l'existence de travaux susceptibles de relever de la responsabilité décennale ; qu'il convient de vérifier poste par poste le caractère direct et certain des préjudices dont l'indemnisation est réclamée, sachant que celle-ci peut être limitée en cas de commission par les vendeurs d'une faute concourant à ce préjudice ; qu'en effet, les acquéreurs ne peuvent se retrancher derrière leur conviction que le projet d'aménagement routier était abandonné pour se dédouaner de toute responsabilité ; que compte tenu de l'expérience juridique de M. X..., qui exerçait la profession d'huissier de justice et projetait de s'installer comme négociateur immobilier, les époux X... devaient avoir pleinement conscience de l'enjeu représenté par l'existence d'une servitude due à un projet d'aménagement de la voirie, cette servitude figurant à leur acte d'acquisition ; qu'ils avaient d'ailleurs su se préoccuper de l'état de ce projet d'aménagement à l'occasion des travaux de construction de leur piscine ; qu'il leur appartenait d'adopter la même démarche préalablement à la vente et d'évoquer spontanément avec l'agence immobilière l'existence de cette servitude et la nécessité de vérifier l'état du projet d'aménagement ;
Que par la suite, en signant un compromis de vente qui stipulait une condition suspensive tenant à l'existence d'une servitude alors que la réalisation de cet événement était certaine, et qui attestait de l'absence de réalisation de travaux dans le délai de dix ans, ce qui était manifestement faux, les époux X... ont de nouveau commis une faute dont ils ne peuvent s'exonérer en invoquant l'absence de lecture du compromis ou le fait qu'il ne s'agissait que de clauses de style. En considération de la profession de M. X..., celui-ci ne pouvait ignorer la portée de ces clauses et les difficultés majeures susceptibles de se produire lorsque les acquéreurs découvriraient l'existence de la servitude et celle des travaux ; qu'il en résulte que les fautes des époux X... ont concouru à l'absence de réitération de la vente ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande formée au titre des frais de déménagement à hauteur de 4.733,17 € et des frais de garde meubles à hauteur de 2.502,06 €, l'engagement de ces frais ne résulte pas de l'annulation de la vente puisqu'ils étaient nécessairement prévus avant cette annulation et qu'ils résultaient de la nécessité d'un déménagement, qui aurait eu lieu dans les mêmes conditions si la vente avait été ratifiée comme prévu ; que la demande doit être rejetée de ce chef ; que sur la demande formée au titre des frais de relogement à hauteur de 18.442,08 € à compter du 1er juillet 2011, outre la taxe d'habitation 2012 et 2013 pour l'appartement à hauteur de 1.538 € et 758 €, et la taxe foncière pour la maison de Betton pour un montant de 1.191 €, les époux X... ont signé le 27 juin 2011 avec Mme K... A... un bail portant sur un appartement de trois pièces situés à Rennes, pour un loyer mensuel de 756,87 € outre 195 € au titre de la provision sur charges, prenant effet le 1er juillet 2011 ; que compte tenu de ces dates, il apparaît que la signature de ce bail ne résulte pas de l'échec de la vente avec les consorts C... et qu'elle résultait d'autres raisons ; que la demande doit être rejetée en ce qu'elle porte sur les loyers et la taxe d'habitation de cet appartement [
] ; que sur la demande formée au titre des intérêts débiteurs sur leurs comptes courants, intérêts et assurances sur les prêts immobiliers du 26 juillet 2011 au 20 janvier 2013 pour un montant de 14.047,68 €, et au titre des intérêts, frais et assurances du prêt GE Money Bank sur la période du 31 août 2011 au 31 janvier 2013 pour un montant de 1.222,03 €, les époux X... exposent qu'ils ont dû assumer en plus de leur loyer les échéances d'emprunt correspondant à la maison de Betton, soit 3.006,91 € par mois ; que pour faire face à ces dépenses, ils se seraient endettés auprès de leurs enfants à hauteur de 41.270 €, auprès de leurs soeurs à hauteur de 3.100 € et en souscrivant un crédit revolving à hauteur de 16.770 € ; que si la réalité des difficultés financières générées par la situation d'attente de la vente de la maison et la nécessité de recourir à des emprunts familiaux ne peuvent être remises en cause dans son principe, le chiffrage exact de ce préjudice n'est pas suffisamment étayé par les relevés bancaires produits ;
Que ce préjudice ne peut en effet comprendre les intérêts de l'emprunt immobilier, mais uniquement les agios éventuels liés au cumul du remboursement des mensualités et du règlement d'un loyer ; que cependant les pièces produites ne permettent pas de connaître la situation financière globale des époux X..., leurs revenus et le montant de leur épargne éventuelle afin de vérifier si leur situation leurs ressources leur permettait de faire face à ce cumul durant 18 mois ;
1) ALORS QUE le principe de sécurité juridique fait obstacle à ce qu'une même juridiction adopte, pour trancher un nouveau litige, une appréciation différente de celle précédemment retenue par elle des mêmes faits ; qu'en l'espèce, la responsabilité des vendeurs a été retenue par arrêt de la cour d'appel de Rennes du 24 janvier 2013, devenu irrévocable de ce chef à la suite de l'arrêt de la Cour de cassation du 27 septembre 2018, pour simple manquement à leur obligation contractuelle d'information à l'égard des acquéreurs ; qu'en décidant ensuite, sur les demandes indemnitaires formées par les vendeurs contre l'agent immobilier et le notaire, que ceux-ci s'étaient finalement rendus coupables d'une réticence dolosive ou de mensonges afin d'écarter tout lien de causalité avec les fautes commises par l'agent immobilier et le notaire, la cour d'appel a violé l'article 6, § 1, de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;
2) ALORS QUE l'agent immobilier qui rédige la promesse de vente soumise à la signature des parties est tenu d'informer celles-ci de tous éléments de nature à influer sur leur consentement ; que par suite, le vendeur qui communique à l'agent immobilier des informations destinées à être ensuite transmises par ce dernier à l'acquéreur ne commet aucun manquement à sa propre obligation d'information à l'égard de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que, même s'ils n'avaient pas directement informé leurs acquéreurs de la réalisation de travaux, ils en avaient toutefois informé la société Kermarrec Immobilier intervenant comme intermédiaire professionnel entre les parties ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un dol ou d'un mensonge des vendeurs à l'égard des acquéreurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la communication de cette information à l'agent immobilier, qui était lui-même tenu d'en avertir les acquéreurs, n'excluait pas toute réticence dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
3) ALORS QUE l'existence d'un dol ne peut être retenue sans que soit constaté que les manoeuvres exercés ou le silence maintenu par l'une des parties l'ont été dans le but de tromper le consentement du cocontractant ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... indiquaient que la promesse de vente avait été entièrement rédigée par l'agent immobilier, et qu'il n'en avait pas été fait lecture aux parties lors de la signature, de sorte qu'ils n'ont pas été avertis de la présence des clauses insérées par la société Kermarrec Immobilier, selon lesquelles il était déclaré qu'il n'existait aucune servitude, ou encore qu'il n'avait été effectué aucuns travaux depuis dix ans ; qu'en retenant néanmoins que la présence de ces clauses constituaient des déclarations mensongères des vendeurs, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions dans lesquelles ces stipulations avaient été insérées à l'acte rédigé par l'agent immobilier n'excluait toute intention dolosive de la part des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil ;
4) ALORS QUE une clause de style est susceptible de ne pas refléter la volonté des parties si elle est introduite par un tiers rédacteur dans le seul but de se conformer à un usage contractuel ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... soulignaient que la clause selon laquelle il était déclaré que les vendeurs n'avaient connaissance d'aucune servitude ni d'aucune construction réalisée depuis moins de dix ans ne constituait qu'une clause de style introduite dans la promesse par la société Kermarrec Immobilier et que celle-ci n'avait pas attiré leur attention sur cette stipulation ; qu'en se bornant à avoir égard aux compétences juridiques des vendeurs pour leur opposer cette clause, et en déduire le caractère volontairement mensonger de ces déclarations, quand leur connaissance du droit était précisément de nature à les convaincre, pour autant qu'ils en aient pris connaissance, qu'une telle clause, reproduite dans toutes les promesses et tous les actes de vente, ne revêtait aucune portée véritable, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1147 anciens du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leurs demandes au titre de la clause pénale ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les préjudices des époux X..., et sur la demande au titre de la clause pénale, le paiement de la clause pénale de 20.000 € résulte de l'absence de prévoyance des époux X... qui ont omis d'inclure une condition suspensive dans le compromis de vente de la maison de Saint Coulomb tenant à la signature de l'acte authentique de vente de la maison de Betton ; que la demande est par conséquent rejetée ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la faute résultant de l'absence de stipulation d'une condition suspensive au compromis de vente portant sur une maison à Saint-Coulomb, les époux X... reprochent enfin à Me M..., qui leur a proposé de les assister gracieusement lors de la signature le 26 mai 2011 d'un compromis de vente avec les consorts E... portant sur une maison située à Saint-Coulomb au prix de 320.000 €, d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne leur conseillant pas de stipuler une condition suspensive portant sur la réalisation de la vente de leur domicile ; que si le compromis prévoit que la régularisation par acte authentique sera faite par la SCP Dorange-Le Rouille, conseil des vendeurs, et Me M..., notaire à Rennes, conseil des acquéreurs, il mentionne qu'il est rédigé par Me L... U..., notaire à Saint-Malô ; que les pièces produites montrent que Me M... était en relation avec Me U... et le tenait informé des difficultés rencontrés avec la vente de Betton ; que Me M... a également conseillé aux époux X... d'accepter la résolution transactionnelle du compromis proposée par Me U... moyennant le règlement d'une indemnité de 20.000 € ; que cependant aucune des pièces produites par les époux X... n'établit l'intervention de Me M... avant ou au moment de la signature de ce compromis dont il n'est pas le rédacteur ; qu'aucune faute ne saurait donc lui être reprochée s'agissant de la rédaction de ce compromis et particulièrement de l'absence de condition suspensive ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande formée au titre de la clause pénale de 20.000 € versée par les époux X... après la signature d'un compromis de vente portant sur une maison située à [...], il a été indiqué que Me M... ne pouvait se voir reprocher l'absence de stipulation d'une condition suspensive prévoyant que la réitération de la vente était conditionnée à la vente de la maison de Betton faute de preuve de son intervention comme conseil avant la signature du compromis ; que lors de la signature de ce compromis le 26 mai 2011, les époux X... ne pouvaient être certains de la réitération de la vente de leur maison de Betton par acte authentique, d'autant que cette vente était conditionnée à l'absence de découverte de servitude majeure ; qu'il leur incombait par conséquent d'être prudents et de stipuler une condition suspensive pour éviter de se trouver en défaut ; que le paiement de cette clause pénale, ramenée à 20.000 €, ne présente pas un lien de causalité direct avec les fautes commises par le notaire et l'agent immobilier qui ont seulement concouru à l'absence de réalisation de la première vente ;
ALORS QUE le notaire qui assiste son client lors de la signature d'un acte rédigé par un autre notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de son client ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... reprochait à Me M..., qui les avait assistés lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente de la maison de Saint-Coulomb le 26 mai 2011, de ne pas leur avoir conseillé de stipuler une condition suspensive visant à subordonner cette acquisition à la vente de leur maison de Betton, et de les avoir ainsi exposés à devoir s'acquitter d'une indemnité de 20.000 euros en exécution de la clause pénale insérée à cette promesse par le notaire instrumentaire ; qu'en écartant toute responsabilité de Me M... de ce chef au motif adopté que ce notaire n'était pas le rédacteur de la promesse de vente de la maison de Saint-Coulomb, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil.