LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, qui est recevable : 
Vu l'article 1644 du code civil ; 
Attendu que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 9 octobre 2012), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à Mme Y... qui, soutenant que la toiture était fuyarde, les a assignés en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer une somme en remboursement d'une partie du prix et des dommages-intérêts à Mme Y..., l'arrêt retient que la restitution d'une partie du prix peut correspondre au coût des travaux de réfection à réaliser ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; 
Condamne Mme Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

M. et Mme X... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à régler à Melle Y... la somme de 13. 439, 44 euros au titre du remboursement d'une partie du prix qu'elle leur avait versé lors de l'acquisition de son appartement par acte en date du 16 mai 2007 outre la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. et Mme X... ne peuvent pas prétendre qu'ils ignoraient que la toiture fût fuyarde antérieurement à la vente, puisque des travaux de réparation partielle ont été effectués peu avant la vente, suivant facture de l'entreprise Cambon Didier du 16 novembre 2006, travaux qu'ils n'ont pas révélés dans l'acte de vente ; qu'il ne peut être sérieusement soutenu que la vétusté de la toiture a eu pour cause les intempéries postérieures à la vente, alors que par lettre du 25 novembre 2008, M. Vincent Z..., fils de la propriétaire de l'appartement du deuxième étage et neveu de Mme X..., écrivait « suite aux pluies diluviennes de ces derniers temps, de gros dégâts sont apparus dans l'appartement de ma mère (¿) Des réparations ont été effectuées en 2006 mais elles ne correspondaient qu'à la réparation de quelques fuites. Or à l'heure actuelle il est indispensable de faire de vraies réparations (¿) J'ai fait intervenir un spécialiste en 2007 (¿) il a constaté le faîtage défectueux qu'il faut remplacer, plus une reprise d'étanchéité » ; que c'est d'une exacte analyse des éléments de fait de la cause que le premier juge a déduit la connaissance du vice par les vendeurs au moment de la vente, écartant en conséquence la clause de non garantie ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ; 
AUX MOTIFS ADOPTES QUE si l'on ne peut véritablement reprocher aux époux X... une attitude véritablement dolosive en n'ayant pas informé Melle Y... des fuites de la toiture de l'immeuble dont la gravité s'est révélée à la suite des dernières pluies, celles-ci correspondent au vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil car Melle Y... n'aurait donné qu'un moindre prix de l'appartement si elle l'avait connu ; que celle-ci qui est un acheteur profane, ne pouvait se rendre compte de son existence alors qu'il affectait essentiellement les tuiles du toit et qu'il était en outre camouflé part de la peinture rouge ; que dès lors, il est de jurisprudence constante qu'une clause de non-garantie ne s'applique pas si le vendeur avait connaissance du vice caché, comme c'était le cas en l'espèce où les époux X... ont exécuté des travaux d'étanchéité litigieux ; que dans ce même cas les époux X... sont tenus de tous les dommages et intérêts envers Melle Y... ; qu'en conséquence, la jurisprudence admet que la restitution d'une partie du prix peut correspondre au coût des travaux de réfection à réaliser et les époux X... seront condamnés à rembourser à Melle Y... la somme de 13. 439, 44 euros ; qu'en ce qui concerne les dommages et intérêts, Melle Y... exagère le montant de son préjudice et les époux X... seront condamnés à lui verser à ce titre la somme de 3. 000 euros ; 
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la cour d'appel qui, bien qu'ayant constaté que la gravité des désordres ne s'était révélée qu'à la suite des dernières pluies, soit postérieurement à la vente de sorte que les époux X... n'avaient commis aucun dol en n'informant pas Melle Y... des fuites de la toiture, a néanmoins, pour écarter l'application de la clause de non-garantie stipulée au contrat et condamner les vendeurs au paiement de la somme de 13. 439, 44 euros en remboursement d'une partie du prix de vente outre la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts, retenu que ces derniers ne pouvaient pas prétendre ignorer que la toiture fût fuyarde, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé les articles 1643 et 1645 du code civil ; 
2°) ALORS QU'en se bornant, pour dire que les époux X... avaient connaissance de l'existence du vice et écarter en conséquence la clause de non-garantie, à énoncer que des travaux de réparation partielle avaient été effectués peu avant la vente suivant facture en date du 16 novembre 2006, sans rechercher, elle y était expressément invitée, si, dès lors que lesdits travaux avaient été entrepris à la seule initiative de M. Z..., fils de la propriétaire de l'appartement du second étage, au nom duquel la facture avait été établie, ces derniers, qui n'habitaient pas dans les lieux, ne pouvaient, de bonne foi, ignorer la nature de cette réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1643 et 1645 du code civil ; 
3°) ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE l'action fondée sur la garantie des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en se bornant, pour accueillir l'action intentée par Melle Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés, à relever que la gravité des fuites de la toiture s'était révélée à la suite des dernières pluies, sans préciser, comme l'y invitaient expressément les exposants, à quelle date exacte l'acquéreur avait découvert l'existence du vice et sans rechercher si l'action avait été exercée au plus tard deux ans après cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1648 du code civil ; 
4°) ALORS QUE la réduction du prix fondée sur la garantie des vices cachés doit être arbitrée par experts ; qu'en accueillant l'action estimatoire exercée par Melle Y... sur le fondement de la garantie des vices cachés et en condamnant en conséquence les époux X... à lui rembourser la somme de 13. 439, 44 euros correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture tel qu'il résultait du seul devis établi par l'entreprise Cousin Toitures à la demande de Melle Y..., la cour d'appel qui ne s'est pas déterminée au regard des conclusions d'un expert a ainsi violé l'article 1644 du code civil ; 
5°) ALORS QU'EN TOUTE HYPOTHESE la réduction du prix fondée sur la garantie des vices cachés ne peut, lorsque le vice affecte les parties communes d'un immeuble en copropriété, excéder la quote-part supportée par l'acquéreur dans les travaux nécessaires pour remédier aux vices ; que la cour d'appel en se bornant, pour condamner les époux X... à rembourser à Melle Y... la somme de 13. 439, 44 euros, à énoncer que la restitution du prix pouvait correspondre au coût des travaux de réfection de la toiture, sans rechercher quelle était la quote-part supportée par Melle Y... dans ces travaux, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1644 du code civil.