LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 juillet 2015), que M. X... et Mme Y... ont fait construire une maison sur une parcelle issue de la division d'un terrain sur lequel était édifié un immeuble constitué de deux appartements dont l'un a été vendu à M. et Mme Z... et l'autre à M. et Mme A... ; que, soutenant que la maison contrevenait aux règles d'urbanisme et aux dispositions des articles 678 et suivants du code civil, M. et Mme Z..., M. et Mme A... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 impasse de Conseillé (le syndicat) ont assigné M. X... et Mme Y... en démolition de la maison et en paiement de dommages-intérêts ; qu'en cours d'instance, la maison a été vendue à M. B... et Mme C... ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer des dommages-intérêts à M. et Mme Z... et à M. A... ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la maison de M. X... et Mme Y... ne respectait pas le permis de construire dans la mesure où la côte altimétrique du rez-de-chaussée avait été rehaussée de vingt et un centimètres, qu'une vue directe avait été pratiquée sur le fonds voisin inférieure à la distance légale et que la construction empiétait sur la propriété voisine sur trente à trente-cinq centimètres, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'une offre de preuve, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de dommages-intérêts devait être accueillie ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident du syndicat et le moyen unique du pourvoi incident de M. et Mme Z... et de M. A..., réunis, ci-après annexé : 
Attendu que le syndicat, M. et Mme Z... et M. A... font grief à l'arrêt écarter comme irrecevable la demande de démolition ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, qu'aucune action n'avait été engagée devant la juridiction administrative pour voir annuler le permis de construire accordé à M. X... et Mme Y... et que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'avait pas fait l'objet de contestation, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que la demande de démolition était irrecevable ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal : 
Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 
Attendu que l'arrêt condamne M. X... et Mme Y... à payer des dommages-intérêts au syndicat ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat n'avait pas sollicité de dommages-intérêts à son profit, mais seulement la démolition de l'immeuble, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; 
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... et Mme Y... à payer la somme de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 impasse de Conseillé, l'arrêt rendu le 24 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; 
DIT n'y avoir lieu à renvoi ; 
Condamne M. A..., M. et Mme Z... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 impasse de Conseillé aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y..., demandeurs au pourvoi principal 
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir après avoir déclaré le syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé irrecevable à agir en démolition, recevable à agir en dommages-intérêts et d'avoir condamné en conséquence solidairement M. Fabien X... et Melle Sophie Y... à lui payer la somme de 40. 000 € (quarante mille euros) à titre de dommages-intérêts.
- AU MOTIF QUE le syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé justifie de la désignation comme syndic bénévole de Mme A... par l'assemblée générale du 9 juin 2007 qui a également autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre des consorts X...- Y.... Il justifie ensuite de la désignation en qualité de syndic bénévole de Mme Z... le 16 avril 2009 ; par conséquent l'action engagée par le syndicat des copropriétaires suivant assignation du 15 septembre 2011 est recevable, cette action ayant été autorisée par une assemblée générale et le syndic ayant été valablement désigné. Il y a lieu d'infirmer la décision déférée sur ce point. 
(….) 
Sur la demande de dommages-intérêts : En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions d'irrecevabilité de la demande pour non-respect de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme prévoyant un recours préalable en annulation du permis de construire devant la juridiction administrative, dans la mesure où tout permis de construire est délivré sous réserve du respect des droits des tiers, notamment de ceux des voisins immédiats de l'immeuble construit, en particulier en ce qui concerne les obligations contractuelles et le respect des servitudes de droit privé ainsi que cela est expressément indiqué au permis de construire délivré. Il convient donc de poursuivre l'examen au fond de la demande de dommages-intérêts présentée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires et les consorts Z...- A.... A cet égard, le rapport d'expertise contradictoire de M. D... conclut notamment que la construction X... ne respecte pas le PLU en vigueur à l'époque du permis de construire délivré le 13 novembre 2006 ; qu'elle ne respecte pas le permis de construire lui-même dans la mesure où la côte altimétrique du rez-de-chaussée a été rehaussée de 21 cm, qu'elle ne respecte pas la hauteur de clôture fixée au PLU et qu'il existe une vue directe sur mur à 1, 45 m au lieu de 1, 90 m de haut ; par ailleurs, elle empiète au niveau des semelles de fondations sur la propriété voisine de 30 à 35 cm. Ces éléments purement objectifs constatés par l'expert sont incontestables ; toutefois, le constat d'une construction X... irrégulière en raison de sa hauteur provient, selon l'expert lui-même, d'une difficulté en relation avec la mauvaise rédaction d'un article du PLU sujet à interprétation et devant être modifié selon le responsable de l'urbanisme de la commune de Tarnos. Il convient de relever que l'expert écrit aussi en page 8 de son rapport que le bâtiment est conforme au PLU, ce qu'il ne reprend pas dans sa conclusion définitive. La demande globale de dommages-intérêts pour préjudice patrimonial et préjudice de jouissance, présentée à titre subsidiaire, est donc fondée en son principe, eu égard aux constatations de l'expert, étant précisé que la perte d'ensoleillement et le préjudice esthétique sont caractérisés par le fait que l'immeuble litigieux a été construit à 1, 45 m de l'immeuble voisin et de ses fenêtres alors que cette distance devait être égale à 3, 20 m, l'expert ayant par ailleurs procédé à des simulations informatiques établissant formellement la perte de luminosité. Il y a lieu à indemnisation sur le fondement des dispositions des articles 544, 678 et 679 du code civil. Sur le quantum, il doit donner lieu à arbitrage de la juridiction ; il convient d'allouer aux appelants, eu égard aux éléments de la cause, chacun la somme de 40. 000 €.
- ALORS QUE D'UNE PART que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que l'autorisation doit désigner les personnes contre lesquelles l'action doit être dirigée et être donnée en vue d'un objet déterminé ; que cette dernière condition n'est pas satisfaite dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires se borne à mandater le syndic pour l'autoriser à agir « à l'encontre de M. X... et Mme Y... afin d'obtenir le respect des règles applicables concernant leur immeuble au besoin en demandant la démolition » ; qu'en se bornant à énoncer qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé avait lors de l'assemblée du 9 juin 2007 valablement autorisé le syndic bénévole, régulièrement désigné, à agir en justice à l'encontre des consorts X...- Y... sans analyser ledit procès-verbal d'Assemblée Générale du 9 juin 2007 ni même rechercher si la formulation employée dans ce dernier à savoir « obtenir le respect des règles applicables concernant leur immeuble » n'était pas, en l'absence d'énoncé ou de description des règles prétendument non respectées, trop imprécise pour remplir les conditions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de ce texte
-ALORS QUE D'AUTRE PART dans leurs dernières conclusions d'appel (p 4 § 6 et s), les consorts X...- Y... s'étaient prévalus de la règle selon laquelle les procès-verbaux de séances d'assemblées générales doivent être inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet, conformément aux dispositions de l'article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qu'en l'espèce, faute de respecter cette règle, le procès-verbal du 9 juin 2007, n'avait aucune force probante ; qu'en se bornant à énoncer que le syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé justifiait de la désignation comme syndic bénévole de Mme A... par l'assemblée générale du 9 juin 2007 qui avait également autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre des consorts X...- Y... sans répondre auxdites conclusions des consorts X...- Y... qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise, si elles avaient été prises en considération, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
- ALORS QUE DE TROISIEME PART dans leurs conclusions récapitulatives d'appel (cf notamment dispositif desdites conclusions p 12 et 13), le syndicat des copropriétaires sollicitait exclusivement la démolition de l'immeuble, seuls les consorts Z...- A... ayant sollicité à titre principal puis à titre subsidiaire si la démolition n'était pas ordonnée des dommages-intérêts en réparation de la perte patrimoniale ainsi que du trouble de jouissance incluant la perte d'ensoleillement et l'atteinte à la vue ; qu'en décidant qu'il y avait lieu de « poursuivre l'examen au fond de la demande de dommages-intérêts présentée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires et les consorts Z...- A... » et en allouant ainsi notamment la somme de 40. 000 € à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires qui sollicitait uniquement la démolition de l'immeuble à l'exclusion de toute condamnation des exposants à des dommages-intérêts, la cour d'appel a dénaturé lesdites conclusions qui étaient claires et précises en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
- ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige, tel qu'ils sont déterminés par les parties dans leurs dernières conclusions ; qu'en condamnant les consorts X...- Y... à payer à titre de dommages-intérêts la somme de 40. 000 € au syndicat des copropriétaires quand ledit syndicat des copropriétaires n'avait sollicité aucun dommages-intérêts à son profit mais uniquement la démolition de l'immeuble, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
- ALORS QU'ENFIN en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice pour mettre en oeuvre la responsabilité d'un tiers et obtenir des dommages-intérêts à l'encontre de ces derniers sans y avoir été expressément autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que dès lors, en allouant des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires qui n'avait été autorisé lors de l'assemblée générale du 9 juin 2007 qu'à solliciter la démolition de l'immeuble des consorts X...- Y..., la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié. 
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. Fabien X... et Melle Sophie Y... à payer au syndicat des copropriétaires du 6 impasse de Conseillé à Tarnos, à M. Charles A..., M. et Mme Z..., chacun, la somme de 40. 000 € (quarante mille euros),
- AU MOTIF QUE Sur la demande de dommages-intérêts : En revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions d'irrecevabilité de la demande pour non-respect de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme prévoyant un recours préalable en annulation du permis de construire devant la juridiction administrative, dans la mesure où tout permis de construire est délivré sous réserve du respect des droits des tiers, notamment de ceux des voisins immédiats de l'immeuble construit, en particulier en ce qui concerne les obligations contractuelles et le respect des servitudes de droit privé ainsi que cela est expressément indiqué au permis de construire délivré. Il convient donc de poursuivre l'examen au fond de la demande de dommages-intérêts présentée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires et les consorts Z...- A.... A cet égard, le rapport d'expertise contradictoire de M. D... conclut notamment que la construction X... ne respecte pas le PLU en vigueur à l'époque du permis de construire délivré le 13 novembre 2006 ; qu'elle ne respecte pas le permis de construire lui-même dans la mesure où la côte altimétrique du rez-de-chaussée a été rehaussée de 21 cm, qu'elle ne respecte pas la hauteur de clôture fixée au PLU et qu'il existe une vue directe sur mur à 1, 45 m au lieu de 1, 90 m de haut ; par ailleurs, elle empiète au niveau des semelles de fondations sur la propriété voisine de 30 à 35 cm. Ces éléments purement objectifs constatés par l'expert sont incontestables ; toutefois, le constat d'une construction X... irrégulière en raison de sa hauteur provient, selon l'expert lui-même, d'une difficulté en relation avec la mauvaise rédaction d'un article du PLU sujet à interprétation et devant être modifié selon le responsable de l'urbanisme de la commune de Tarnos. Il convient de relever que l'expert écrit aussi en page 8 de son rapport que le bâtiment est conforme au PLU, ce qu'il ne reprend pas dans sa conclusion définitive. La demande globale de dommages-intérêts pour préjudice patrimonial et préjudice de jouissance, présentée à titre subsidiaire, est donc fondée en son principe, eu égard aux constatations de l'expert, étant précisé que la perte d'ensoleillement et le préjudice esthétique sont caractérisés par le fait que l'immeuble litigieux a été construit à 1, 45 m de l'immeuble voisin et de ses fenêtres alors que cette distance devait être égale à 3, 20 m, l'expert ayant par ailleurs procédé à des simulations informatiques établissant formellement la perte de luminosité. Il y a lieu à indemnisation sur le fondement des dispositions des articles 544, 678 et 679 du code civil. Sur le quantum, il doit donner lieu à arbitrage de la juridiction ; il convient d'allouer aux appelants, eu égard aux éléments de la cause, chacun la somme de 40. 000 €.
- ALORS QUE D'UNE PART lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ; qu'en l'espèce, comme le faisaient valoir les exposants dans leurs dernières conclusions d'appel (p 5), leur permis de construire n'a pas été annulé et un certificat de conformité leur a même été délivré ; qu'en condamnant cependant les exposants à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires ainsi qu'aux copropriétaires de l'immeuble du 6 impasse Conseillé, motifs pris que le rapport d'expertise contradictoire de M. D... conclut notamment que la construction X... ne respecte pas le PLU en vigueur à l'époque du permis de construire délivré le 13 novembre 2006 ; qu'elle ne respecte pas le permis de construire lui-même dans la mesure où la côte altimétrique du rez-de-chaussée a été rehaussée de 21 cm, qu'elle ne respecte pas la hauteur de clôture fixée au PLU, qu'il existe une vue directe sur mur à 1, 45 m au lieu de 1, 90 m de haut et que par ailleurs, elle empiète au niveau des semelles de fondations sur la propriété voisine de 30 à 35 cm, la cour d'appel, qui a ainsi porté une appréciation sur la légalité du permis de construire, a excédé ses pouvoirs en violation de la loi des 16 et 24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III, de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article L. 460-2 du même Code ;
- ALORS QUE D'AUTRE PART le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire avait expressément conclu son rapport (cf sa conclusion° en constatant notamment que « la construction X... : respecte les règles d'urbanisme de l'époque du permis de construire (PLU) (…) » ; qu'en affirmant cependant que « le rapport d'expertise contradictoire de M. D... conclut notamment que la construction X... ne respecte pas le PLU en vigueur à l'époque du permis de construire délivré le 13 novembre 2006 » et qu'il ne reprend pas dans sa conclusions définitive que le bâtiment est conforme au PLU pour allouer des dommages-intérêts conséquents aux syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires de l'immeuble du 6 impasse Conseillé, la cour d'appel a dénaturé les conclusions claires et précises du rapport d'expertise en violation de l'article 1134 du code civil ;
- ALORS QUE DE TROISIEME PART les dommages-intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; que dans leurs dernières conclusions d'appel, les exposants avaient fait valoir (cf leurs conclusions p 10 et 11) que ni les époux Z... ni M. A... n'habitaient dans l'immeuble litigieux et qu'ils ne pouvaient donc invoquer un trouble de jouissance ; qu'en indemnisant ces derniers à hauteur de 40. 000 € chacun sans répondre auxdites conclusions qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise si elles avaient été prises en considération, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
Moyen identique produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 impasse de Conseillé, et pour M. et Mme Z... et M. A..., demandeurs aux pourvois incidents 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'écarter comme irrecevable la demande de démolition ; 
AUX MOTIFS QUE l'assignation introductive d'instance, qui vaut conclusions, et les conclusions postérieures du syndicat des copropriétaires et des consorts Z...-A... consistent, à titre principal, en une demande de démolition d'un immeuble construit ; que l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 précise que sont publiés au service de publicité foncière de la situation des immeubles, les actes et décisions judiciaires portant sur les droits réels immobiliers ; qu'une demande de démolition d'un immeuble constitue par essence une action constatant une mutation ou un changement dans la constitution de droits réels, notamment en ce qui concerne les garanties dues aux tiers dans les cas d'hypothèques ; que par conséquent, l'exigence de publication, par ailleurs reprise dans les dispositions de l'article 56-4° du code de procédure civile, doit être satisfaite, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; 
ALORS QUE l'article 28, 4°, c) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ne prévoit de publication obligatoire au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles que des seules demandes en justice portant sur des droits réels immobiliers et tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort qui a été publiée ; qu'il s'ensuit qu'une demande en justice aux fins de voir ordonner la démolition d'un immeuble ne tend pas à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ; qu'en déclarant irrecevable la demande en démolition formée par les époux Z... et M. A..., motifs pris de l'absence de publication foncière de la demande de démolition qui constitue une action constatant une mutation dans la constitution de droit réels et de l'absence des mentions relatives à l'immeuble dans l'assignation, la cour d'appel a violé les articles 28 et 35 du décret du 4 janvier 1955 et l'article 56 4° du code de procédure civile.