LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 22 octobre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 748 F-D
Pourvoi n° G 19-10.134
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. W....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 19 juin 2019.
Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme S..., épouse W....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 17 octobre 2019.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020
M. I... V..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° G 19-10.134 contre l'arrêt rendu le 18 octobre 2018 par la cour d'appel de Rennes (chambre des baux ruraux), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. L... W...,
2°/ à Mme G... S..., épouse W...,
domiciliés tous deux Le Home, 35560 Antrain,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de Me Balat, avocat de M. V..., de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme W..., après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 octobre 2018), par acte du 25 septembre 2009, M. et Mme W... ont donné à bail à M. V... un bâtiment d'élevage de volailles et ses équipements.
2. Par avenant du 18 décembre 2013, le montant du fermage a été revu en contrepartie de travaux effectués aux frais du preneur et consistant en un remplacement de rideaux.
3. Par requête du 15 juillet 2015, M. V... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en paiement, par les bailleurs, des travaux de mise en conformité du bien loué, ou, à défaut, en résiliation du bail rural à leurs torts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. M. V... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résiliation du bail, alors « que la résiliation du bail est prononcée aux torts exclusifs du bailleur lorsque celui-ci manque à son obligation d'entretien de la chose louée ; qu'à l'appui de sa demande tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs, M. V... faisait valoir devant les juges du fond que les treuils installés dans le bâtiment était « âgés de près de 20 ans et, de ce fait, devenus inopérants », que c'était « l'ensemble des équipement qui souffre du même problème de vétusté » et que la vétusté des treuils avait un effet sur la ventilation du bâtiment, qui était pourtant « essentielle et indispensable pour mener à bien un lot de volaille » ; qu'en considérant que M. V... ne rapportait pas la preuve de la vétusté alléguée, dans la mesure où le rapport d'expertise établi par M. H... ne donnait pas de précision sur l'origine des désordres, tout en constatant toutefois que figurait dans ce rapport un cliché photographique représentant la « vue d'un treuil totalement oxydé », ce dont résultait nécessairement la preuve que les équipements du bâtiment étaient affectés par la rouille, et donc par la vétusté, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1721 du code civil et l'article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1720 du code civil et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime :
5. Il résulte de ces textes que les réparations occasionnées par la vétusté n'incombent pas au preneur à bail rural.
6. Pour rejeter la demande de résiliation formée par M. V..., l'arrêt retient que les attestations produites par celui-ci mentionnent le caractère obsolète des équipements de ventilation du poulailler, non conformes à la réglementation européenne, et que l'expert mandaté par la compagnie d'assurance du preneur s'est limité au commentaire d'une photographie d'un treuil totalement oxydé sans préciser l'origine de ce désordre, de sorte que le preneur ne rapporte pas la preuve d'un manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien.
7. En statuant ainsi, tout en relevant que les équipements, dont certains étaient couverts de rouille, étaient affectés de dysfonctionnements tenant à leur vétusté, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne M. et Mme W... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. V...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. I... V... de sa demande tendant à la résiliation du bail ;
AUX MOTIFS QU'aux termes des pièces de la procédure, il est acquis que le 24 août 2009, il a été constaté par les parties et suite à l'intervention d'un agent de la société Adaf Somatherm que toute l'installation du bâtiment et du local technique avait été vérifiée et mise en marche et que « tout était bien fonctionnel et aux normes en vigueur », qu'un rapport de diagnostic énergétique retient principalement en juin 2012 que les rideaux sont mal positionnés ou abîmés et préconise le remplacement des rideaux par des rideaux isolants et le changement des joints entre les portails et autour des portails, que le 18 décembre 2013, les bailleurs ont expressément autorisé le preneur à améliorer les conditions de production et de rentabilité de son exploitation en remplaçant les rideaux actuels par des rideaux isolés et à ses frais exclusifs, les parties convenant en outre d'une minoration de 1.000 € du fermage annuel ; qu'il est donc acquis que depuis le début du bail et jusqu'en 2013, les parties n'ont pas eu à débattre de la prise en charge d'éventuels travaux à réaliser sur l'installation et imposés par son état ; qu'en 2013, la convention ci-avant exposée, établie et signée par les parties qui ont par là-même expressément renoncé à se prévaloir des dispositions d'ordre public relative au montant du fermage, consiste en une autorisation des bailleurs données à leur preneur pour la mise en place des rideaux isolants ; qu'il ne s'évince nullement de cet acte que les bailleurs ont alors reconnu que les travaux en cause devaient être pris en charge à leur frais puisque l'accord dit précisément le contraire au surplus une minoration du loyer a été arrêtée en regard de ces travaux d'amélioration que le preneur a ainsi souhaité réaliser sur l'installation et alors qu'il n'est nullement établi qu'un tel changement soit induit par une quelconque vétusté ; qu'en outre, l'appelant produit les attestations de M. X..., responsable avicole et celle de M. Y... ; que le premier assure en 2016 qu'il a dû annuler la mise en place de poussins certifiés programmée en 2015 dans le poulailler d'Antrain compte tenu des équipements de ventilation devenus obsolètes en regard des normes européennes notamment celle de « poulet de chair » et le second constate le non-fonctionnement des treuils permettant la ventilation mais à une date non renseignée ; qu'en outre, M. B..., technico-commercial, atteste que M. V... ne peut pas aérer le bâtiment compte tenu du dysfonctionnement des motoréducteurs ; que cependant, ces seuls éléments ne permettent pas de déterminer l'origine véritable des dysfonctionnements invoqués ; que si le preneur se plaint de dysfonctionnements du bâtiment relevant de la vétusté et rendant impossible la poursuite de l'exploitation en 2015, la preuve de ladite vétusté n'est absolument pas établie ; qu'en effet, à l'appui de ses prétentions, il produit le projet de rapport d'expertise dressé le 25 mai 2015 par M. H..., expert de son assureur, actionné dans le cadre de sa garantie protection juridique ; que toutefois, l'intéressé ne reprend que les doléances des parties et n'apporte aucun élément précis quant à l'origine des dysfonctionnements invoqués – vétusté ou défaut d'entretien du preneur – son rapport n'étant aucunement circonstancié sur la prise en charge des travaux par le preneur ou les bailleurs et alors que le changement des treuils était déjà en cause et il ne constate pas davantage l'impossibilité de poursuivre l'exploitation, il ne s'est d'ailleurs effectivement livré à aucune analyse technique effective ; qu'ainsi, et comme élément objectif, M. H... se limite à légender un cliché photographique « vue d'un treuil totalement oxydé » et sans donner de précision quant à l'origine de ce désordre ; qu'il convient au surplus de relever que le preneur a pleine conscience de sa défaillance dans la charge de la preuve des manquements de ses bailleurs à ce titre puisqu'en 2017, il a saisi le juge des référés d'une demande d'organisation d'expertise refusée au visa de l'article 145 du code de procédure civile ; qu'enfin et si à l'appui de sa demande de résiliation, l'appelant souligne que les bailleurs ont proposé le bien en cause à la Safer, il doit cependant être rappelé que le 20 mars 2017, lui-même indiquait que « dans la suite de mon action pour mettre fin au bail, je vous confirme que le bien est libre dès à présent à la vente sans attendre la fin du bail conclu le 25 septembre 2009 et qu'il ne sera, en tout état de cause, pas renouvelé » ; qu'eu égard à l'ensemble de ces éléments, la demande de résiliation aux torts des bailleurs doit être rejetée en l'absence de manquement de ces derniers à leurs obligations vis-à-vis de leur preneur ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la résiliation du bail est prononcée aux torts exclusifs du bailleur lorsque celui-ci manque à son obligation d'entretien de la chose louée ; qu'à l'appui de sa demande tendant à la résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs, M. V... faisait valoir devant les juges du fond que les treuils installés dans le bâtiment était « âgés de près de 20 ans et, de ce fait, devenus inopérants », que c'était « l'ensemble des équipement qui souffre du même problème de vétusté » et que la vétusté des treuils avait un effet sur la ventilation du bâtiment, qui était pourtant « essentielle et indispensable pour mener à bien un lot de volaille » (conclusions d'appel du 20 juin 2018, p. 7, alinéas 5, 6 et 10) ; qu'en considérant que M. V... ne rapportait pas la preuve de la vétusté alléguée, dans la mesure où le rapport d'expertise établi par M. H... ne donnait pas de précision sur l'origine des désordres, tout en constatant toutefois que figurait dans ce rapport un cliché photographique représentant la « vue d'un treuil totalement oxydé » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5), ce dont résultait nécessairement la preuve que les équipements du bâtiment étaient affectés par la rouille, et donc par la vétusté, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1721 du code civil et l'article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la résiliation du bail est prononcée aux torts exclusifs du bailleur lorsque celui-ci manque à son obligation d'entretien de la chose louée ; qu'en considérant que M. V... ne rapportait pas la preuve de la vétusté qu'il alléguait, cette carence probatoire se trouvant confirmée par le fait qu'il avait vainement saisi le juge des référés à l'effet de voir ordonner une mesure d'instruction in futurum (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 6), cependant que dans son ordonnance du 24 février 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Fougères se bornait à constater son incompétence pour connaître de la demande dès lors que le tribunal d'instance était déjà saisi au fond des demandes de l'exposant (ordonnance, p. 3, alinéa 4), de sorte que cette décision n'apportait aucun élément pertinent sur la question en litige, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif sans rapport avec le débat, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1721 du code civil et de l'article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, ENFIN, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens des pièces versées aux débats par les parties ; qu'en affirmant qu'en concluant la convention du 18 décembre 2013, les bailleurs et le preneur avaient « expressément renoncé à se prévaloir des dispositions d'ordre public relatives au montant du fermage » (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 2), cependant que cet avenant au contrat de bail ne prévoit rien de tel et se borne en réalité à diminuer le montant du fermage annuel de manière à compenser le montant des travaux que M. V... était autorisé à entreprendre en l'état de la carence des bailleurs, qui se trouvait ainsi établie, la cour d'appel a dénaturé l'avenant du 18 décembre 2013 et a violé l'article 1192 du code civil et le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté M. I... V... de ses demandes tendant à la condamnation des époux W... à lui payer diverses sommes à titre de remboursement de frais de travaux engagés par lui ;
AUX MOTIFS QU' il sera rappelé à titre liminaire qu'il ne ressort nullement et comme retenu ci-avant que la convention passée en 2013 entre les parties vaut reconnaissance par les bailleurs de travaux réglés par le preneur en leur lui et place comme soutenu par ce dernier ; que par ailleurs, et en l'absence d'éléments techniques objectifs, il n'est nullement démontré que le changement des treuils et motoréducteurs, dont le prix de remplacement est sollicité, correspond à des grosses réparations et ne relève pas d'un défaut d'entretien de M. V..., qui n'a fait part d'aucune doléance officielle à ses bailleurs sur ce point avant 2015, bailleurs qui lui ont fait une proposition par l'entremise de leur notaire et sans réponse de sa part ; qu'il doit être observé qu'il a pourtant été procédé au changement d'un treuil dès octobre 2014 ; qu'alors que les factures en cause sont relatives aux dépenses visées à la convention de 2013, et aux dépenses liées au remplacement de ces treuils et à des remplacements de motoréducteur et contacteurs sur rideau, la demande formée par le preneur doit être rejetée ;
ALORS QUE seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur ; qu'en déboutant M. V... de ses demandes de remboursement des frais qu'il avait engagés au motif qu'elle ne pouvait déterminer si les dépenses en cause relevaient des grosses réparations ou de l'entretien courant, cependant qu'elle avait elle-même fait le constat, en rappelant les termes du rapport d'expertise établi par M. H..., que les treuils qui équipaient le bâtiment étaient « oxydés », autrement dit rouillés (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 5), de sorte qu'il était démontré que les dépenses engagées par M. V... ne relevaient pas de l'entretien courant mais qu'elles incombaient aux bailleurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1721 du code civil et l'article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime.