LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° B 13-15.808, P 13-15.865 et Z 13-15.875 ;
Sur le premier moyen des pourvois n° P 13-15.865 et Z 13-15.875 :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2012), que par acte sous seing privé du 13 avril 2002 intitulé « bail rural », Mme X... a donné à bail à la société Les Etangs de Sauvebonne (la société) un domaine comprenant des terres, un étang et une maison à usage d'habitation ; que le bail prévoyait notamment le versement par la société d'un dépôt de garantie à la bailleresse ; que la société a demandé la révision du loyer prétendument excessif, la restitution du dépôt de garantie et la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux ; que Mme X... a opposé la péremption d'instance ; 
Attendu que pour rejeter l'exception de péremption, l'arrêt retient qu'une lettre du 15 janvier 2010, par laquelle la société avait demandé au juge chargé du contrôle de l'expertise d'interroger l'expert sur l'état d'avancement de ses opérations, a interrompu le délai de péremption ;
Qu'en statuant ainsi, en se fondant sur une pièce non invoquée par les parties, sans les avoir préalablement mises en mesure d'en débattre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne la société Les Etangs de Sauvebonne aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Etangs de Sauvebonne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes de la société Les Etangs de Sauvebonne ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi n° B 13-15.808 par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Les Etangs de Sauvebonne. 
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SEARL Les Etangs de Sauvebonne de sa demande en restitution du dépôt de garantie versé d'un montant de 15.245 euros, 
AUX MOTIFS QUE "le bail prévoit clairement, d'une part, le versement d'un dépôt de garantie de 15.245 euros devant venir en déduction du prix en cas de vente, d'autre part, la reprise du cheptel de poissons à un prix de 15.245 euros qui ne sera toutefois pas dû en cas de vente ; l'article L.411-12 prévoit que le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L.411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit, mais n'interdit pas aux parties de prévoir un dépôt de garantie qui ne saurait être assimilé à une redevance ou à un service ; la SEARL Les Etangs de Sauvebonne sera donc déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 15.245 euros qu'elle a versée à Mme X... à titre de dépôt de garantie ; " 
ALORS QUE le bailleur ne peut imposer au preneur, titulaire d'un bail soumis au statut de fermage, le paiement d'aucune somme en sus du fermage calculé en application des dispositions d'ordre public de l'article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, sauf dans les cas limitativement énumérés par l'article L.411-12 ; qu'en considérant que le bail avait pu imposer au preneur, en sus du fermage, le paiement d'un dépôt de garantie stipulé compte tenu de la valeur de la propriété et des aménagements loués, la cour d'appel a violé les articles L.411-12 et L.411-74 du code rural et de la pêche maritime.Moyens identiques produits aux pourvois n° P 13-15.865 et Z 13-15.875 par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de constatation de la péremption de l'instance formée par Mme Yvette X... ; 
AUX MOTIFS QUE par lettre du 15 janvier 2010, reçue par le greffe le 19 janvier 2010, la SEARL Les Étangs de Sauvebonne a demandé au magistrat chargé du contrôle de l'expertise d'interroger l'expert sur l'état d'avancement de ses opérations, manifestant ainsi sa volonté de poursuivre l'instance. Cette diligence étant intervenue avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter du 11 mars 2008, la demande de péremption formée par Mme X... sera rejetée ; 
1) ALORS, D'UNE PART, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Les Étangs de Sauvebonne ne contestait pas l'exception de péremption d'instance soulevée par Mme X... ; que dès lors, en relevant d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce point, le moyen tiré de l'existence d'une diligence, résultant d'une lettre du 15 janvier 2010, interruptive du délai de péremption que la société les Etangs de Sauvebonne n'invoquait pas, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou fournis par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en retenant que «par lettre du 15 janvier 2010, reçue par le greffe le 19 janvier 2010, la SEARL Les Étangs de Sauvebonne a demandé au magistrat chargé du contrôle de l'expertise d'interroger l'expert sur l'état d'avancement de ses opérations, manifestant ainsi sa volonté de poursuivre l'instance », quand il n'apparaît ni des mentions de l'arrêt, ni des bordereaux de communication de pièces annexés aux conclusions des parties qui ne la visaient pas, que la lettre du 15 janvier 2010 sur laquelle elle a fondé sa décision ait été l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'aux termes mêmes des constatations de l'arrêt attaqué, la lettre du 15 janvier 2010 n'avait que pour objet de faire interroger l'expert sur l'état d'avancement de ses opérations ; qu'une telle démarche qui ne tendait pas à ce que l'expert hâte le déroulement de ses opérations ou dépose son rapport, ne constituait pas en elle-même un acte tendant à faire progresser l'affaire ; que, dès lors, en rejetant la demande de constatation de la péremption de l'instance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 386 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le prix du bail à la somme de 3.039 ¿ à la date du 13 avril 2002 ;
AUX MOTIFS QUE pour déterminer la valeur locative de la maison d'habitation, l'expert s'est référé à l'arrêté préfectoral du 26 novembre 1991, et c'est par une exacte appréciation qu'il a retenu la note de 5/7 pour la salle à manger, celle de 5/7 pour la salle de bains, celle de 2/3 pour le sol, et celle de 6/9 pour l'accès, dès lors que cette habitation est en réalité un cabanon transformé et qu'il n'est pas établi qu'elle se trouve à moins de deux kilomètres des commerces et de l'école. La valeur locative des étangs et des terres n'étant pas contestée, le prix annuel du bail sera fixé à la somme de 3.039 ¿ à la date du 13 avril 2002, cette somme devant être actualisée chaque année conformément aux dispositions de l'article L. 411-11 du code rural ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, Mme X... soutenait que le bien avait été loué à l'état neuf, ce qui était établi par l'état des lieux d'entrée signé par les deux parties et annexé au rapport d'expertise, de sorte que pour fixer la valeur locative de la maison d'habitation, l'expert ne pouvait, comme il l'avait fait, faire supporter au bailleur la moins-value ou décote due au manquement de la société Les Étangs de Sauvebonne ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, pourtant propre à démontrer le caractère erroné du prix du bail retenu par l'expert, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en déclarant que la valeur locative des étangs n'était pas contestée, quand dans ses conclusions d'appel, Mme X... soutenait que « l'expert a rappelé à plusieurs reprises que le bien était atypique, voire unique dans la région, et qu'il n'existait pas d'étangs de référence susceptible de comparaison. Que pour autant, alors même qu'il précise qu'il n'y a pas d'activité piscicole sur la propriété, ce qui est exact et l'est encore plus aujourd'hui, il indexe le prix du bail sur les piscicultures de l'Indre, ce qui paraît inapproprié au regard de ses constatations, ce dernier ne retenant pas le fait qu'aujourd'hui les étangs servent pour la pêche de loisirs », contestant ainsi expressément la valeur locative des étangs retenue par l'expert sur la base de l'arrêté préfectoral de l'Indre relatif à un type d'exploitation différent, la Cour d'appel a dénaturé ces conclusions, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.