AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le premier moyen ci-après annexé :
   Attendu qu'il résulte des constatations souveraines de l'arrêt que les pièces n'avaient pas été communiquées en temps utile au sens des articles 13 et 135 du nouveau code de procédure civile ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant retenu qu'il ne résultait pas des pièces versées aux débats et qu'il n'était pas soutenu que la société civile immobilière Cap Antipolis avait rempli les conditions posées par la promesse de vente pour la mise en oeuvre de la clause de substitution, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant tiré de l'absence de production au passif, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
   Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant retenu que l'existence de l'action en bornage à laquelle il avait été mis fin par un accord transactionnel, ne pouvait suffire à établir que les époux X... n'étaient pas propriétaires de la totalité de la parcelle ayant fait l'objet de l'acte du 21 juillet 1994, qu'il ne pouvait plus être procédé à un détachement parcellaire et à l'établissement d'un document d'arpentage le constatant dès lors que la société AMII avait déposé un permis de construire portant sur la totalité de la surface appartenant aux époux X..., alors que seule une parcelle de 5 500 m2 devait leur être vendue, ce qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier elle ne pouvait ignorer et avait rendu nécessaire le recours à la solution proposée par M. Y..., notaire, acceptée par la société AMII ainsi que le démontrait l'avenant du 12 novembre 1997, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire l'absence de faute imputable aux époux X... ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des pièces produites et notamment d'un courrier adressé le 8 avril 1998 aux époux X... et d'une lettre adressée au responsable de la société AMII par la société Prodinvest, que l'échec de l'opération était dû à une mauvaise appréciation de sa rentabilité et que c'étaient ces motifs économiques et non le nouveau montage juridique proposé par le notaire et que la société AMII avait accepté ainsi qu'en faisait foi l'avenant du 12 novembre 1997, qui avaient conduit celle-ci à ne pas signer l'acte préparé par le notaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire l'absence de lien de causalité entre l'échec de l'opération et les manquements allégués et non établis ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la SCI Cap Antipolis et M. Z..., ès qualités, aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Cap Antipolis et de M. Z..., ès qualités, les condamne ensemble, à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros, et à la SCP Guerin-Moschetti-Leperre-Levy-Barbe et Bignell, la somme de 2 000 euros ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille six.