LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 septembre 2012), que Mme X..., locataire d'un bien à usage commercial appartenant à la société Talia dirigée par M. Y..., a contesté la validité du congé délivré à effet du 30 septembre 2006 lui refusant le renouvellement et le paiement d'une indemnité d'éviction en raison de l'état du local ; qu'après un premier arrêt du 16 décembre 2010, déclarant le congé régulier en la forme mais ouvrant droit au paiement d'une indemnité d'éviction fixant une indemnité pour pertes d'exploitation jusqu'au 30 septembre 2010 et disant que la locataire pouvait, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, se maintenir dans les lieux, la locataire, ensuite du dépôt du rapport de l'expertise ordonnée pour évaluer l'indemnité d'éviction, a sollicité la condamnation des bailleurs au paiement des diverses indemnités ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi :
Vu l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande d'indemnisation au titre des pertes d'exploitation du 1er octobre 2010 jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que si le calcul de la perte d'exploitation comme égale à la marge brute du chiffre d'affaires corrigée de certaines économies réalisées en raison de l'arrêt de l'exploitation a été pertinent au début de la cessation d'activité alors que la reprise d'activité était envisageable et a pu être maintenu par l'arrêt du 16 décembre 2010 pour la période se terminant au 30 septembre 2010, elle n'apparaît plus adéquate après cette date, l'arrêt rejetant la demande de remise en état des lieux et donc la possibilité pour Mme X... de reprendre son activité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur qui n'a pu continuer son activité jusqu'à la date de paiement de l'indemnité d'éviction du fait du manquement du bailleur à ses obligations, est fondé à solliciter la réparation du préjudice qui en résulte, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande en réparation des pertes d'exploitation entre le 1er octobre 2010 et la date du paiement de l'indemnité d'éviction, l'arrêt rendu le 28 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. et Mme Y... et la société Talia aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et la société Talia, les condamne solidairement à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 100.000 ¿ le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur ;
Aux motifs que :
« Sur l'indemnité d'éviction
L'article L. 145-14 du Code de commerce énonce : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".
Pour proposer une indemnité d'éviction de 100 000 euros, l'expert judiciaire a retenu le chiffre d'affaires moyen hors taxes des quatre derniers exercices (142 336 ¿) et y a appliqué un coefficient de 70 % en raison des barèmes des différentes activités permises par le bail, de l'emplacement du local, des désordres fonciers qui l'affectent et du caractère déficitaire du fonds avant le sinistre.
L'expert judiciaire a aussi calculé la valeur du droit au bail l'estimant entre 23 785 euros et 82 000 euros selon les méthodes retenues aboutissant à une moyenne de 64 000 euros valeur 2005 et 81 000 euros valeur 2011.
Les bailleurs proposent une indemnité d'éviction de 72 000 euros arguant qu'en raison de la cessation de l'exploitation, la valeur du fonds de commerce se réduit à celle du droit au bail.
Mais si l'indemnité d'éviction doit être appréciée à la date la plus proche de celle où le juge statue, la consistance du fonds de commerce indemnisable s'apprécie à l'époque du refus de renouvellement soit en l'espèce le 30 septembre 2006.
À cette date, l'exploitation du fonds par Madame X... avait cessé, en raison des désordres, depuis moins d'une année, durée insuffisante pour faire disparaître la clientèle, et la valeur du fonds ne se réduisait pas à celle de son droit au bail.
Pour réclamer une indemnité d'éviction de 250 000 euros, Madame X... se réfère à un protocole transactionnel du 19 février 2008 signé notamment par Monsieur et Madame Y... et qui stipule une indemnisation de 200 000 euros pour la perte de son fonds de commerce.
En réalité, ce protocole prévoit l'achat par la SCI Peolis, l'autre copropriétaire de l'immeuble, du local appartenant à Monsieur et Madame Y... ou à la société TALIA et la renonciation par Madame X... du bail commercial dont elle bénéficie contre une indemnité de 200 000 euros versée par la SCI Peolis couvrant ses différents préjudices.
Mais ce protocole d'accord ne s'est pas concrétisé, la SCI Peolis n'ayant pas acquis l'immeuble. Au surplus la somme de 200 000 euros promise à Madame X... ne couvre pas seulement la valeur de son fonds de commerce mais tous ses préjudices dont elle continue à réclamer réparation.
Ainsi, le fonds de commerce de Madame X... doit être estimé à la somme de 100 000 euros et son indemnité d'éviction fixée à ce montant outre intérêts au taux légal à compter de ce jour, date de sa fixation, capitalisé année par année.
Vainement, Madame X... soutient-elle que si cette somme de 100 000 euros était retenue, ses adversaires qui ont conclu un accord secret avec la SCI Peolis effectueraient avec cette société les travaux de remise en état permettant un enrichissement reposant entre la valeur vénale théorique et la valeur vénale réelle du fonds de commerce et justifiant une indemnisation complémentaire de 150 000 euros. En effet, rien n'appuie cet accord et le projet de réfection de l'immeuble et au surplus l'indemnité d'éviction ne se calcule pas entre la différence de la valeur de l'immeuble libre et celle de l'immeuble occupé par un fonds de commerce ;
Alors, d'une part, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en concluant le protocole transactionnel du 19 février 2008, les bailleurs ont définitivement reconnu que l'indemnité d'éviction due au preneur s'élevait à la somme 200.000 ¿ ; qu'en refusant de tenir compte de ce protocole au motif inopérant qu'une autre partie à l'accord n'avait finalement pas pu y donner suite, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Alors d'autre part que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'une partie ne peut, successivement, reconnaître dans un protocole transactionnel que l'indemnité d'éviction du locataire doit s'évaluer à la somme de 200.000 ¿ et contester ensuite cette somme en justice ; qu'en estimant que les bailleurs n'étaient pas liés par l'évaluation du préjudice du preneur compte tenu de l'absence de concrétisation de la convention par une autre partie au contrat, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ;
Alors, de troisième part, que les juges du fond ne peuvent se déterminer sur le seul visa de documents n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ; qu'en se bornant à affirmer, pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur à la somme de 100.000 ¿, que le fonds de commerce de Madame X... devait être estimé à la somme de 100.000 ¿, sans s'expliquer sur les éléments justifiant le montant ainsi retenu, la Cour d'appel n'a pas motivé sa décision et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors enfin que la valeur marchande d'un fonds de commerce est liée aux éléments qui le composent ; que les juges doivent indiquer les éléments du préjudice qu'ils indemnisent ; qu'en se bornant à relever que le fonds de commerce de Madame X... devait être estimé à la somme de 100.000 ¿ sans indiquer les éléments du préjudice qu'elle indemnisait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à 5.598 ¿ l'indemnité due à Madame X... au titre des pertes d'exploitation et du remboursement des charges incompressibles ;
Aux motifs que :
« Sur les pertes d'exploitation et le remboursement des charges incompressibles
Madame X... distingue les pertes d'exploitation qui d'après elle correspondent au bénéfice qu'elle aurait réalisé si elle n'avait pas dû cesser l'exploitation du fonds et les charges incompressibles de ce fonds.
Elle évalue les pertes d'exploitation par référence à l'estimation de l'expert-comptable Z..., sapiteur de l'expert A..., nommé par le premier juge. Cet expert a calculé la perte d'exploitation comme égale à la marge brute du chiffre d'affaires corrigée de certaines économies réalisées en raison de l'arrêt de l'exploitation.
Cette méthode de calcul correspond aux dépenses effectuées par Madame X... pour poursuivre le maintien du fonds sans exploitation. Compte tenu de leur mode de calcul les pertes d'exploitation ne sauraient s'assimiler aux bénéfices non réalisés depuis la fermeture du fonds ; d'ailleurs, il convient de noter que le montant des pertes d'exploitation estimé par l'expert-comptable Z... diffère grandement du résultat d'exploitation qui était négatif pour les trois dernières années.
Elles incluent le remboursement des charges incompressibles et la demande de Madame X... pour pertes d'exploitation et celle pour charges incompressibles font double emploi.
Si la méthode de l'expert-comptable Z... a été pertinente au début de la cessation d'activité alors que la reprise d'activité était envisageable et a pu être maintenu par l'arrêt du 16 décembre 2010 pour la période se terminant au 30 septembre 2010, elle n'apparaît plus adéquate après cette date, l'arrêt rejetant la demande de remise en état des lieux et donc la possibilité pour Madame X... de reprendre son activité.
Les documents versés à l'expert B... permettent de fixer à la somme de 5 598 euros les frais assumés par Madame X... du 1er octobre 2010 au 31 décembre 2011. Aucune justification de dépenses depuis cette date n'est produite » ;
Alors, d'une part, que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ; qu'en l'espèce, l'arrêt du 16 décembre 2010 a définitivement admis l'existence d'une créance du preneur au titre des pertes d'exploitation jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction ; qu'en jugeant cependant que le preneur ne pouvait pas prétendre à une indemnisation au titre des pertes d'exploitation depuis le 30 septembre 2010, la Cour d'appel a violé l'article 480 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du Code civil ;
Alors, d'autre part subsidiairement, que le preneur doit être indemnisé de tous les préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial ; qu'en l'espèce, en retenant, pour limiter le préjudice subi par le preneur et spécialement le préjudice lié aux pertes d'exploitation, que la reprise d'activité était impossible, quand il lui appartenait pourtant d'indemniser l'intégralité du préjudice subi par le preneur au titre des pertes d'exploitation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction sans tenir compte de l'impossibilité de reprendre l'exploitation dès lors qu'une telle impossibilité résultait du fait du bailleur, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du Code de commerce, ensemble les articles 1147 et 1151 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation des époux Y... à payer à Madame X... la somme de 3.013 euros à titre de remboursement des indemnités de licenciement ;
Aux motifs que :
« Sur les frais de licenciement :
Madame X... expose que la cessation d'exploitation l'a obligée à licencier ses deux salariés et qu'outre l'indemnité de licenciement (3 031 ¿) elle a dû supporter les salaires durant la période de fermeture du magasin, les charges sociales et les autres indemnités soit un total de 17 567,33 euros qu'elle arrondit à la somme de 20 000 euros,
En réalité il ressort du rapport du sapiteur Z... que le coût salarial a été pris en compte pour déterminer les pertes d'exploitation du 4e trimestre 2005 et des exercices 2006 et 2007, le licenciement étant intervenu cette année-là.
Madame X... ne peut inclure les salaires versés à ses deux employés de l'arrêt de l'exploitation à leur licenciement et les charges sociales afférentes étant d'ailleurs noté que l'expertise Z... montre que ces salariés ont été mis en chômage partiel et que le coût de celui -ci a été intégré dans les charges d'exploitation.
Il convient de lui allouer le seul remboursement des indemnités de licenciement soit la somme non contestée de 3 031 euros » ;
Alors, d'une part, que Madame X... faisait valoir dans ses écritures en appel que le licenciement de ses deux salariés l'avait conduite à les indemniser de toutes les sommes leur revenant et notamment des indemnités de préavis et de rupture (Conclusions, p. 12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire quand le preneur doit pourtant être indemnisé de tous les préjudices qui sont la conséquence immédiate et directe du défaut de renouvellement du bail commercial, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, que Madame X... faisait valoir dans ses écritures en appel que l'expert n'avait pas personnellement accompli sa mission et s'était fondé sur le rapport d'un autre sapiteur sur la base de documents antérieurs (conclusions, p. 12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du Code de procédure civile.