LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 623 F-D
Pourvoi n° R 19-16.949
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020
M. P... G..., domicilié [...] (Royaume-Uni), a formé le pourvoi n° R 19-16.949 contre l'arrêt rendu le 15 février 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société Provalim, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. G..., de la SCP Richard, avocat de la société Provalim, après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 février 2019), par acte sous seing privé du 25 février 2015, M. G... a vendu à la société Provalim un immeuble sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de démolir et de construire avant le 25 novembre 2015, la réitération de la vente devant intervenir le 25 mars 2016.
2. Le permis de construire, obtenu le 23 décembre 2015, est devenu définitif le 19 juin 2016 à la suite du rejet implicite des recours gracieux dont il avait fait l'objet. M. G... ayant refusé de réitérer la vente, la société Provalim l'a assigné en vente forcée.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. M. G... fait grief à l'arrêt de dire que la promesse de vente vaut vente, de dire que l'arrêt vaut acte authentique de vente et d'en ordonner la publication, alors :
« 1°/ que, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que pour dire que la promesse de vente litigieuse valait vente, l'arrêt attaqué retient que toutes « les conditions suspensives étaient réalisées au jour de l'expiration de la prorogation conventionnelle du terme de la promesse, à la date du 19 juin 2016 à minuit », de sorte que la vente était devenue parfaite à cette date ; qu'en statuant ainsi, quand le compromis stipulait que « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur avant le 25 novembre 2015 d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente la convention de l'opération suivante (
) » et qu'elle avait elle-même constaté que ce permis n'avait été obtenu que le 23 décembre 2015, ce dont il résultait que la condition suspensive était censée défaillie à cette date, et n'avait par conséquent pas pu se réaliser dans le délai laissé à l'acquéreur pour gérer les recours, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ qu'il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'article (a) du paragraphe II de la promesse, relatif à la mise en oeuvre de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et de démolir, stipulait qu'en cas de « recours » contre ce permis « dans le délai de deux mois de son affichage ou d'un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance », un délai de quatre mois « sera laissé à l'acquéreur, à compter de la notification qui lui sera faite du recours ou du retrait, afin de lui permettre de parvenir à une solution », et qu'à « défaut, à l'issue de ce délai, la présente condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l'acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant ainsi son affaire personnelle desdits recours » ; qu'en retenant que l'application de l'article (a) du paragraphe II du compromis avait eu pour effet de proroger le « terme de la promesse », quand cette clause tendait à proroger le délai de réalisation de la condition suspensive, qui devait intervenir dans un temps fixe, soit « avant le 25 novembre 2015 », la cour d'appel en a dénaturé la portée et violé le principe susvisé ;
3°/ que, lorsque les parties à une promesse de vente ont prévu un délai pour la réalisation de la condition suspensive et un autre pour la réitération par acte authentique, la promesse est caduque dès lors que cette condition n'est pas accomplie à la date de réitération par acte authentique ; qu'en retenant que la condition suspensive d'obtention du permis de construire avait pu s'accomplir le 19 juin 2016, soit plusieurs mois après la date prévue pour la réitération de la vente, fixée au 25 mars 2016 au plus tard, sans s'assurer, au préalable, qu'aucun délai n'avait été stipulé pour la réalisation de cette condition, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1176 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
4. D'une part, lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque (3e Civ., 9 mars 2017, pourvoi n° 15-26.182, Bull. 2017, III, n° 35).
5. La cour d'appel, qui a relevé que le permis de démolir et de construire avait été obtenu le 23 décembre 2015, avant l'échéance de la promesse, en a déduit à bon droit que la caducité n'était pas encourue.
6. D'autre part, c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de la promesse de vente rendait nécessaire, que la cour d'appel a retenu que l'application de la clause prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive en cas de recours avait eu pour effet de proroger de quatre mois le terme de la promesse à compter de la notification des recours, soit jusqu'au 20 juin 2016.
7. Enfin, elle a relevé que, la décision implicite de rejet des recours gracieux étant intervenue le 19 avril 2016, soit deux mois après la réception des recours en mairie le 19 février 2016, de sorte que, en l'absence de recours contentieux, le permis de démolir et de construire était devenu définitif le 19 juin 2016.
8. Elle en a déduit à bon droit que la condition suspensive d'obtention de ce permis était réalisée au jour de l'expiration de la prorogation conventionnelle du terme de la promesse, de sorte que la vente était devenue parfaite à la date du 19 juin 2016 et que c'était à tort que le vendeur avait refusé de réitérer l'acte authentique.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. G... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. G... et le condamne à payer à la société Provalim la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. G....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la promesse de vente consentie par acte sous seing privé du 25 février 2015 par M. P... G... à la Sarl Provalim portant sur un immeuble à usage d'habitation sis à [...] , et cadastrée section [...]  d'une surface de la et 55 ca, moyennant le prix de 350 000 € vaut vente entre les parties, et d'avoir dit que le présent arrêt vaut acte authentique de vente et ordonné la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière territorialement compétent aux frais de la Sarl Provalim ;
AUX MOTIFS QUE « la promesse synallagmatique a été consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de démolir et de construire. Le permis de démolir et de construire a été obtenu le 23 décembre 2015 soit avant l'échéance de la promesse prévue pour le 25 mars 2016. Ce permis a fait l'objet de deux recours gracieux de la part de tiers le 19 février 2016. L'article (a) du paragraphe II de la promesse consacré à cette condition suspensive précise que « si ce permis fait l'objet d'un recours contentieux dans le délai de deux mois de son affichage ou d'un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, un délai de QUATRE (4) mois sera laissé à l'acquéreur, à compter de la notification qui lui sera faite du recours ou du retrait, afin de lui permettre de parvenir à une solution. » « A défaut, à l'issue de ce délai, la présente condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l'acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant ainsi son affaire personnelle desdits recours ». Le premier juge, accueillant le moyen de défense de P... G..., a considéré que les recours avaient entraîné la mise en oeuvre de la clause précitée et que le terme de la promesse avait été décalé de quatre mois à compter de la notification des recours soit jusqu'au 20 juin 2016. Aucune solution ni aucune renonciation au bénéfice de la condition n'ayant été invoquée par la Sarl Provalim à l'expiration de ce délai supplémentaire de quatre mois, le premier juge a considéré que la condition n'avait pas été réalisée et que la promesse était devenue nulle et non avenue à la date du 20 juin 2016. L'appelante conteste cette analyse et reproche au premier juge d'avoir méconnu la lettre du contrat en mettant en oeuvre la clause précitée malgré l'absence de recours contentieux. Cependant, l'article (b) du paragraphe II consacré à la condition suspensive d'obtention du permis de construire prévoit que « si ce permis n'a pas fait l'objet ni d'un recours ni d'un retrait dans les délais sus-indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée ». Cette clause ne précise pas la nature (gracieuse ou contentieuse) du recours dont l'absence permet la réalisation de la condition car il est évident qu'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ne peut être considérée comme étant réalisée si ce permis est attaqué par un recours quelconque, même s'il s'agit d'un recours gracieux. D'ailleurs, le tableau récapitulatif des délais de la promesse annexé par le notaire rédacteur en page 27 de l'acte sous seing privé ne précise pas davantage la nature du recours des tiers dont la survenance empêche la condition de se réaliser. L'appelante n'explique pas en quoi les parties avaient intérêt à ne proroger le terme de la promesse qu'en cas de recours contentieux alors que la survenance d'un recours, même gracieux, empêchait la réalisation de la condition. C'est donc en raison d'une simple maladresse rédactionnelle, et non du fait de la volonté des parties, que l'article (a) précité a limité l'application de la clause de prorogation de quatre mois au seul recours contentieux alors que l'existence d'un recours, même gracieux, empêche aussi la condition suspensive d'obtention du permis de construire de se réaliser. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la clause de prorogation devait trouver à s'appliquer quelle que soit la nature du recours formé contre l'autorisation administrative de construire. L'appelante fait valoir, à titre subsidiaire, que la condition était réalisée à la date d'expiration de la prorogation de quatre mois puisque les auteurs des recours n'ont pas contesté le rejet implicite du maire intervenu deux mois après la réception du recours en mairie le 19 février 2016. Il résulte effectivement d'un courrier du maire de Palavas les Flots daté du 28 juillet 2016 (pièce 12) que les tiers, auteurs du recours gracieux, n'ont pas formé de recours contentieux. La décision implicite de rejet des recours gracieux est intervenue le 19 avril 2016 soit deux mois après la réception des recours en mairie le 19 février 2016. Contrairement à ce que soutient la Sarl Provalim, le permis n'est pas devenu définitif à cette date du 19 avril 2016 puisque les tiers disposaient encore d'un délai de deux mois pour contester la décision de rejet implicite du maire. Le délai du recours contre la décision de rejet implicite n'ayant expiré que le 19 juin 2016, c'est à cette date que le permis est devenu définitif. Les recours gracieux ayant été notifiés à la Sarl Provalim au plus tôt à la date du 19 février 2016 figurant sur les courriers de notification, à défaut de production des avis de réception, le délai de prorogation de quatre mois expirait le 19 juin 2016 à minuit. Or, à cette date, la condition suspensive d'obtention du permis de démolir et de construire était réalisée, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. La promesse prévoit en page 21 que la date d'expiration du délai de réitération authentique ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitue le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. La Sarl Provalim justifie avoir mis en demeure P... G... de réitérer la promesse devant le notaire le 26 septembre 2016 à 11 h par courrier recommandé en date du 8 septembre 2016 avec avis de réception revenu signé le 10 septembre 2016. Le notaire a constaté la carence du vendeur dans un procès-verbal dressé le même jour. Il est indifférent que la Sarl Provalim ait saisi le tribunal plus d'un mois (9 février 2017) après l'expiration du délai conventionnel d'un mois (à compter de la constatation du refus) stipulé en page 21 de la promesse puisque le contrat n'a prévu aucune sanction en cas de non-respect de ce délai. Toutes les conditions suspensives étant réalisées au jour de l'expiration de la prorogation conventionnelle du terme de la promesse, la vente est devenue parfaite entre les parties à la date du 19 juin 2016 à minuit et c'est à tort que P... G... a refusé de réitérer l'acte authentique » ;
1°/ ALORS, QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que pour dire que la promesse de vente litigieuse valait vente, l'arrêt attaqué retient que toutes « les conditions suspensives étaient réalisées au jour de l'expiration de la prorogation conventionnelle du terme de la promesse, à la date du 19 juin 2016 à minuit », de sorte que la vente était devenue parfaite à cette date (arrêt p. 5, § 10) ; qu'en statuant ainsi, quand le compromis stipulait que « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'acquéreur avant le 25 novembre 2015 d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente la convention de l'opération suivante (
) » (compromis p. 7) et qu'elle avait elle-même constaté que ce permis n'avait été obtenu que le 23 décembre 2015 (arrêt p. 3, § 10), ce dont il résultait que la condition suspensive était censée défaillie à cette date, et n'avait par conséquent pas pu se réaliser dans le délai laissé à l'acquéreur pour gérer les recours, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°/ ALORS, QU'il est interdit au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'article (a) du paragraphe II de la promesse, relatif à la mise en oeuvre de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et de démolir, stipulait qu'en cas de « recours » contre ce permis « dans le délai de deux mois de son affichage ou d'un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance », un délai de quatre mois « sera laissé à l'acquéreur, à compter de la notification qui lui sera faite du recours ou du retrait, afin de lui permettre de parvenir à une solution », et qu'à « défaut, à l'issue de ce délai, la présente condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l'acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant ainsi son affaire personnelle desdits recours » (cf. compromis de vente, p. 8) ; qu'en retenant que l'application de l'article (a) du paragraphe II du compromis avait eu pour effet de proroger le « terme de la promesse » (arrêt p. 5, § 10), quand cette clause tendait à proroger le délai de réalisation de la condition suspensive, qui devait intervenir dans un temps fixe, soit « avant le 25 novembre 2015 » (cf. compromis de vente p. 7), la cour d'appel en a dénaturé la portée et violé le principe susvisé ;
3°/ ALORS, QUE lorsque les parties à une promesse de vente ont prévu un délai pour la réalisation de la condition suspensive et un autre pour la réitération par acte authentique, la promesse est caduque dès lors que cette condition n'est pas accomplie à la date de réitération par acte authentique; qu'en retenant que la condition suspensive d'obtention du permis de construire avait pu s'accomplir le 19 juin 2016, soit plusieurs mois après la date prévue pour la réitération de la vente, fixée au 25 mars 2016 au plus tard, sans s'assurer, au préalable, qu'aucun délai n'avait été stipulé pour la réalisation de cette condition, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1176 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.