LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte aux consorts X... 
Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z... ; 
Sur le moyen unique : 
Vu les articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 janvier 2013) que M. A... est propriétaire du lot n° 2 correspondant à l'appartement au 1er étage d'un immeuble en copropriété constitué d'une villa dont la façade sud abrite en outre au rez-de-chaussée l'appartement que les consorts X... 
Y... ont acquis de M. Z... formant le lot n° 3 ainsi que deux garages situés sur la façade sud de l'immeuble, à l'ouest et à l'est de celui-ci et dépendant respectivement des lots 2 et 3 ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2009 a donné l'autorisation à M. A... de créer sur la façade ouest de la villa un escalier destiné à desservir son appartement ; que M. Z... a assigné M. A... ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Itsasturrieta en annulation de cette décision ; que les consorts X... 
Y... ont repris la procédure ; 
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'escalier sera réalisé sur la façade ouest de la copropriété et aboutira sur une allée située au pied de cette façade, sans atteindre la terrasse située au pied de la façade sud qui recouvre les deux garages et que cette décision a pu être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher ainsi qu'il le lui était demandé, si l'escalier était susceptible de réaliser une emprise sur l'allée, partie commune et était conforme aux stipulations du règlement de copropriété relatives à l'utilisation des jardins parties communes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; 
Condamne M. A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et le condamne à payer aux consorts X... 
Y... la somme de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour les consorts X... 
Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les consorts X... de toutes leurs demandes, notamment celle en annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Itsasturrieta du 6 mai 2009 ; 
AUX MOTIFS QUE la copropriété en cause est constituée par une maison comportant deux lots numéros 2 et 3 appartenant respectivement à M. A... et aux consorts X... et Y... venant aux droits de M. Z... ; que l'appartement de M. A... est située au premier étage de la villa, en façade sud, et il est propriétaire d'un garage situé en dessous de l'immeuble ; que l'appartement des consorts X... et Y... est situé au rez-de-chaussée, et ils sont également propriétaires d'un garage située en sous-sol de l'immeuble ; que chacun des deux garages est surmonté par une terrasse située au niveau du jardin de la copropriété ; que les consorts X... et Y... ont sollicité l'annulation d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2009 adoptée à la majorité de l'article 25- b de la loi du 10 juillet 1965 aux termes de laquelle M. A... a été autorisé à créer un escalier partant du balcon de son appartement pour rejoindre la terrasse située en côté ouest de la résidence ; qu'ils prétendent qu'ils ont un droit de jouissance exclusive sur les deux terrasses surplombant les garages en s'appuyant sur les actes de vente de leurs auteurs établis les 14 septembre 1981 et 18 janvier 1955, dont il résulte effectivement que l'appartement numéro 1 située en rez-de-chaussée « aura la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit des garages » ; qu'ils en tirent donc la conséquence que le lot numéro 2 de M. A... n'a aucun droit de jouissance sur la terrasse du garage et que d'ailleurs son titre de propriété ne mentionne rien à ce titre ; que cependant, il résulte de leur acte de propriété du 3 novembre 2010 qu'ils ont acquis « la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit du garage » ; qu'il ne s'agit donc pas de la jouissance exclusive des terrasses formant le toit des garages ; que, d'autre part, la définition de leur lot doit être examinée au regard du deuxième modificatif du règlement de copropriété établi le 8 septembre 1977 par acte notarié de Me B..., qui modifie de manière substantielle la composition des lots ainsi que les conditions leur jouissance ; qu'en effet le numéro 1 a été scindé en deux lots, le lot numéro 3 constitué de l'appartement et du garage appartenant aux consorts X... et Y..., et le lot numéro 4 étant constitué par des caves ; que dans le premier modificatif du règlement de copropriété du 18 janvier 1955, la pièce située au rez-de-chaussée de l'immeuble avait la jouissance exclusive sur la terrasse formant le toit des garages ; que, désormais, il résulte de la dernière modification du règlement de copropriété intervenue le 8 septembre 1077, que le propriétaire de ce lot, c'est-à-dire les consorts X... et Y..., aura la jouissance exclusive de la terrasse formant de toit du garage ; qu'en conséquence, il découle de l'examen des titres de copropriété et de la dernière version du règlement de copropriété que les consorts X... et Y... ont la jouissance exclusive de la terrasse formant le toit de leur garage, et que M. A... a la jouissance exclusive de celle formant le toit de son garage ; qu'en conséquence, la construction de l'escalier à partir de son appartement n'aura pas pour effet d'affecter la jouissance d'une partie commune, puisqu'au surplus, il résulte de l'examen du devis et du plan des lieux, qu'il sera réalisé sur la façade ouest de la copropriété et qu'il aboutira sur une allée située au pied de cette façade, sans déboucher ni atteindre la terrasse située en pied de la façade sud qui recouvre les deux garages ; qu'enfin, cette résolution de l'assemblée générale relative à l'édification de cet escalier a été adoptée à juste titre selon les termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; 
ALORS QUE doit être prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix la décision qui autorise des travaux réalisant une emprise sur les parties communes de la copropriété ; qu'en considérant que la réalisation de l'escalier extérieur, dont elle constatait qu'il aboutira sur une allée située au pied de la façade ouest de la résidence, avait été valablement autorisée à la majorité simple de tous les copropriétaires, sans avoir recherché, ainsi qu'elle y avait été pourtant invitée, si cette allée n'était pas une partie commune, de surcroît destinée à une utilisation d'étendage de linge, sur laquelle l'édification de l'escalier réaliserait une emprise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.