LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 5 novembre 2012), que le 21 octobre 2004, la société civile immobilière Les Colonnades (la société Les Colonnades) a acheté à la société civile immobilière Les Berges de la rose (la société Les Berges de la rose) un terrain à bâtir situé sur la commune de Goyave (Guadeloupe) ; que le maire a refusé le 18 avril 2005 la délivrance du permis de construire sollicité en raison du risque d'inondation et de l'absence d'étude spécifique sur ce point ; que par lettre du 23 novembre 2005, la direction départementale de l'équipement a informé la société Les Colonnades de la confirmation de l'exposition du site à un aléa élevé d'inondation et de son avis négatif à toute nouvelle demande de permis de construire ; que le 11 juin 2008, la société Les Colonnades a assigné la société Les Berges de la rose pour obtenir, à titre principal, l'annulation de la vente pour erreur et, à titre subsidiaire, pour défaut de conformité ou vice caché ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'inconstructibilité du terrain due à son caractère inondable le rendait impropre à son usage de terrain à bâtir et constituait un vice caché, la cour d'appel en a exactement déduit que la garantie des vices cachés constituait l'unique fondement possible de l'action exercée ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1648 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ; 
Attendu que pour déclarer l'action de la société Les Colonnades en annulation du contrat de vente du 21 octobre 2004 fondée sur la garantie des vices cachés irrecevable pour forclusion, l'arrêt retient que l'assignation doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice, qu'à compter du 23 novembre 2005, cette société avait nécessairement connaissance de l'inconstructibilité définitive du terrain et que l'assignation est en date du 11 juin 2008 ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de deux ans substitué au bref délai de l'article 1648 du code civil par l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, n'est pas applicable aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable comme étant forclose l'action en garante des vices cachés de la société Les Colonnades, l'arrêt rendu le 5 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne la société Les Berges de la rose aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Les Colonnades.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI LES COLONNADES tendant, à titre principal, à l'annulation de la vente passée avec la SCI LES BERGES DE LA ROSE le 21 octobre 2004 pour erreur ayant vicié son consentement et, subsidiairement, à la résolution de cette vente pour défaut de délivrance conforme, 
AUX MOTIFS QUE 
"d'une part, l'inconstructibilité du terrain invoquée par la SCI LES COLONNADES , en ce qu'il est un défaut caché qui rend le terrain impropre à l'usage de terrain à bâtir auquel elle le destinait, constitue un vice caché de la chose vendue (Cass. Civ. 3ème, 1er octobre 1997, pourvoi n° 95-22263 ; Cass. Civ. 3ème, 15 mars 2000, pourvoi n° 97-19959). 
D'autre part, en présence d'un vice caché, l'action en garantie des vices cachés constitue l'unique fondement possible à l'action de l'acquéreur contre le vendeur.
Ainsi, une partie ne saurait à bon droit se prévaloir de la nullité de la vente pour erreur lorsque le défaut invoqué s'analyse à la fois comme un vice caché et comme une erreur sur les qualités substantielles du bien (Cass. Civ. 1ère, 14 mai 1996, pourvoi n° 94-13921 ; Cass. Civ. 3ème, 7 juin 2000 ; Cass. Civ. 3ème, 17 novembre 2004, pourvoi n° 03-14958).
Dès lors, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a accueilli l'action en nullité de la SCI LES COLONNADES pour erreur sur la substance. 
En outre, l'inconstructibilité du terrain étant un vice caché et ne pouvant s'analyser en un manquement à l'obligation de délivrance conforme, la demande, à titre subsidiaire, formulée par la SCI LES COLONNADES sur ce fondement doit être rejetée", 
ALORS QUE l'existence d'un vice caché n'exclut pas, par elle-même, la possibilité d'invoquer l'erreur sur la qualité substantielle de la chose vendue, telle la croyance erronée dans le caractère constructible d'un terrain acquis aux fins d'y édifier un bâtiment à usage commercial si bien qu'en déboutant l'exposante de sa demande en nullité de la vente d'un terrain aux fins, selon les termes de l'acte du 21 octobre 2004, d'y édifier un immeuble à usage commercial, au motif que l'inconstructibilité caractériserait un vice caché ouvrant seulement droit à l'action en garantie des vices cachés, à l'exclusion de toute autre action contre le vendeur, cependant que cette qualification n'excluait pas l'erreur de l'acheteur quant à l'inconstructibilité du terrain, lui permettant d'exercer une action en nullité de la vente pour vice du consentement, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil par refus d'application.
SECOND MOYEN DE CASSATION. 
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action subsidiaire en garantie des vices cachés présentée par la SCI LES COLONNADES comme étant forclose, 
AUX MOTIFS QUE 
"Concernant la demande présentée à titre très subsidiaire par la SCI LES COLONNADES, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en application de l'article 1648, alinéa 1er du code civil, l'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice". 
En l'espèce, le point de départ du délai doit être fixé après la date du refus du permis de construire du 18 avril 2005, une possibilité de constructibilité du terrain restant envisageable, au terme de ce rejet, après la réalisation d'études par des géologues et géotechniciens.
Il doit être fixé au 23 novembre 2005, date du courrier de la Direction départementale de l'équipement à la SCI LES COLONNADES , qui indique : "l'examen attentif des documents produits, leur mise en perspective avec le plan de prévention des risques naturels en cours d'élaboration, confirment l'exposition du site à un aléa inondation élevé pour la quasi-totalité du terrain : fortes hauteurs d'eau et vitesse d'écoulement d'eau élevée (¿) Toute nouvelle demande de permis de construire conduirait mes services à proposer un avis négatif au maire de GOYAVE, compétent sur la question du droit du sol".
A compter de cette date, la SCI LES COLONNADES avait nécessairement connaissance de l'inconstructibilité définitive du terrain, l'adoption du plan de prévention des risques naturels, le 3 mars 2008, ne faisant que confirmer cette inconstructibilité liée aux risques d'inondation. 
Eu égard à la date de l'assignation du 11 juin 2008, l'action doit ainsi être déclarée irrecevable comme étant forclose.
Sans égard pour les demandes présentées par la société LES BERGES DE LA ROSE en son appel incident, lesquelles deviennent sans objet, il convient d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions", 
ALORS QUE le délai de deux ans substitué au bref délai de l'article 1648 du code civil par l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 n'est pas applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de ce texte, l'action résultant des vices rédhibitoires devant, en ce qui les concerne, être intentée par l'acquéreur dans un bref délai à compter de la connaissance du vice caché si bien qu'en jugeant que l'action 130059/DA/DG subsidiaire en garantie des vices cachés engagée par la SCI LES COLONNADES à l'encontre de la SCI LES BERGES DE LA ROSE concernant la vente d'un terrain intervenue par acte du 21 octobre 2004 était forclose pour ne pas avoir été engagée dans le délai de deux ans à compter de la connaissance du vice, cependant que ce délai ne s'appliquait pas à cette vente conclue antérieurement à l'ordonnance du 17 février 2005 et qu'elle devait déterminer le bref délai pour agir en fonction des critères prévus par l'ancien article 1648 du code civil, tirés de la nature des vices rédhibitoires et de l'usage du lieu où la vente a été faite, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 17 février 2005, ensemble l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 par fausse application et l'article 1648 du code civil dans sa version alors en vigueur par refus d'application.