LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; 
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
DÉCLARE non admis le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., les condamne à payer la somme de 2 500 euros in solidum à M. et Mme Y... ; 
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES à la présente décision 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré qui avait ordonné à M. et Mme Y... de démolir la construction qu'ils ont fait édifier sis ... et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification du jugement et qui avait condamné solidairement M. et Mme Y... à verser à M. et Mme X..., la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis jusqu'à ce jour, et d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes ; 
Aux motifs que pour ouvrir droit à réparation, le trouble de voisinage doit présenter un caractère anormal qui induit une gravité certaine ; que la réalité du trouble allégué doit s'apprécier au regard de la zone d'habitat et des contraintes inhérentes à l'urbanisme ; qu'il ressort du rapport déposé par M. Gérard Z..., expert-géomètre, désigné par ordonnance de référé du 6 janvier 2006, qu'en altimétrie, la construction ne respecte aucune des règles générales d'implantation définie par l'article UE 10 du POS, en ce qu'il y a dépassement des hauteurs admissibles par rapport au terrain naturel, de 1m34 pour l'égout du toit et de 0m83 pour le faitage, imposée par l'article UE 11, en ce que la construction ne présente aucune ressemblance avec les constructions voisines et forme une verrue qui dépasse d'un étage la ligne générale des faitages aux alentours, et par l'article UE 12 en l'absence totale d'aire de dégagement plane devant le garage ; qu'il relève que la réalisation est éloignée de l'autorisation accordée, les hauteurs augmentant au fur et à mesure que l'on s'élève dans les étages et que la rampe d'accès au garage n'est pas conforme avec l'article UE 12 du POS ; que selon ses constatations, l'origine des dépassements provient de la réalisation de la semelle de fondation qui a été creusée à 0, 90m au-dessous du niveau de la rue au lieu de 1, 35m ; qu'il conclut que les époux X... subissent la proximité de la coupole d'un bâtiment de 11mètres qui les écrase d'un étage en dépassant leur toit de 2m38 et forme un décroché de 1m44 vers le sud au-delà de leur façade arrière ce qui a pour effet de les priver définitivement du soleil de l'après-midi et que du fait d'un apport de remblai de plus de 1m50 non autorisé, le seul voisin est implanté à hauteur de leur clôture d'une hauteur de 1m60 avec pour conséquence de se trouver exposés à une vue droite à distance non réglementaire par-dessus la clôture en direction de leur entrée et d'être dominés par les allées et venues de voitures en direction d'un garage suspendu au niveau du 1er étage ; mais que par arrêt du 18 mars 2010, la Cour d'appel administrative d'appel de Versailles a annulé le jugement rendu le 3 novembre 2008 par le tribunal administratif de Versailles annulant l'arrêté du 23 janvier 2006 par lequel le maire de Fontenay aux Roses a délivré aux époux Y... un permis de construire modificatif ; que les juges d'appel relèvent que la construction litigieuse fait partie d'un quartier urbain, constitué de maisons d'habitation aux formes très variées et dépourvu d'unité de style, situé à proximité d'une zone d'habitat semi-dense et d'une zone mixte habitat-activité et qu'elle ne dépasse pas la ligne générale des faitages alentour, l'effet de surplomb à la maison de M. et Mme X... étant dû à la pente de la rue et du terrain naturel, qui donne lieu à un dénivelé d'1, 50m entre les deux constructions ; qu'ils estiment s'agissant de la hauteur du faitage du bâtiment que ces modifications limitées n'affectent pas l'économie générale du projet, concernant la hauteur au regard du terrain naturel et la pente des rampes de stationnement, que la méconnaissance des articles UE 10-2 et UE 12-1-2 n'est pas fondée ; que si une construction respectant les règles du POS peut occasionner un trouble anormal de voisinage, il appartient aux époux X... de rapporter la preuve que son emprise au sol et sa hauteur sont sources de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que les photographies produites aux débats prises rue de l'Ile où sont situés les deux pavillons établissent que la construction litigieuse, plus haute d'un étage que le pavillon des époux X... ne présente pas une élévation disproportionnée par rapport à l'environnement urbain proche, composé de constructions disparates dans leur style et leurs proportions ; que le trouble résultant du surplomb du seuil d'entrée et de la rampe d'accès au garage de la propriété 
Y... 
dont ils se plaignent n'est pas caractérisé alors qu'il s'agit d'un simple lieu de passage pour les occupants ; qu'ils n'établissent pas des allées venues incessantes sources de nuisances sonores ou de pollution ; que s'agissant de la perte d'ensoleillement estimée à 30 % de la période diurne par les époux X..., aucun relevé n'a été établi par l'expert ; que les appelants produisent une étude réalisée le 1er septembre 2011 par le cabinet A4 Architecture, dont les conclusions ne sont pas contredites par les époux X..., dont il ressort que la perte d'ensoleillement résultant de l'ombre portée par le toit de leur construction est inexistante en hiver, très faible en automne et au printemps et affecte le pavillon mitoyen à partir de 16 heures en été ; qu'il n'est donc pas démontré une perte sensible d'ensoleillement en relation avec l'édification du pavillon voisin, étant observé que la réduction constatée est inhérente à la dimension modeste des terrains en zone urbaine ; qu'il s'ensuit que les époux X... qui ne justifient pas de l'existence d'un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage, doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes ; 
Alors d'une part, que la juridiction de l'ordre judiciaire à laquelle est opposée une exception d'illégalité d'un permis de construire dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige, est tenue de surseoir à statuer jusqu'à ce qu'une décision définitive du juge administratif saisi de la question de la légalité de cet acte soit intervenue ; qu'en l'espèce, les époux X... contestaient la régularité du permis de construire modificatif de l'immeuble litigieux et faisaient valoir que la décision de la Cour d'appel administrative de Versailles du 18 mars 2010 qui a annulé le jugement du 3 novembre 2008 du Tribunal administratif de Versailles annulant ce permis de construire modificatif, n'est pas définitive mais fait l'objet d'un recours en cassation actuellement pendant devant le Conseil d'Etat ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement de la consécration de la légalité du permis de construire par l'arrêt du 18 mars 2010, au lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive du juge administratif saisi d'un recours contre cet arrêt, la Cour d'appel a violé les articles 12, 49 et 378 du Code de procédure, ensemble le principe de la séparation des pouvoirs ; 
Alors d'autre part et en toute hypothèse, que l'annulation de l'arrêt de la Cour administrative d'appel du 18 mars 2010 qui fait l'objet d'un recours actuellement pendant devant le Conseil d'Etat et l'annulation du permis de construire modificatif par le juge administratif ainsi saisi privera l'arrêt attaqué de tout fondement légal au regard de l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme ; 
Alors enfin, qu'en cas de préjudice résultant de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, la démolition de l'immeuble peut être obtenue, sans qu'il soit nécessaire de démontrer que ce préjudice est constitutif d'un trouble anormal de voisinage ; qu'en statuant comme elle l'a fait sur le seul fondement de l'absence d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 480-13 du Code de l'urbanisme et 1382 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré qui avait ordonné à M. et Mme Y... de démolir la construction qu'ils ont fait édifier sis ... et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification du jugement et qui avait condamné solidairement M. et Mme Y... à verser à M. et Mme X..., la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis jusqu'à ce jour, et d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes ; 
Aux motifs que pour ouvrir droit à réparation, le trouble de voisinage doit présenter un caractère anormal qui induit une gravité certaine ; que la réalité du trouble allégué doit s'apprécier au regard de la zone d'habitat et des contraintes inhérentes à l'urbanisme ; qu'il ressort du rapport déposé par M. Gérard Z..., expert-géomètre, désigné par ordonnance de référé du 6 janvier 2006, qu'en altimétrie, la construction ne respecte aucune des règles générales d'implantation définie par l'article UE 10 du POS, en ce qu'il y a dépassement des hauteurs admissibles par rapport au terrain naturel, de 1m34 pour l'égout du toit et de 0m83 pour le faitage, imposée par l'article UE 11, en ce que la construction ne présente aucune ressemblance avec les constructions voisines et forme une verrue qui dépasse d'un étage la ligne générale des faitages aux alentours, et par l'article UE 12 en l'absence totale d'aire de dégagement plane devant le garage ; qu'il relève que la réalisation est éloignée de l'autorisation accordée, les hauteurs augmentant au fur et à mesure que l'on s'élève dans les étages et que la rampe d'accès au garage n'est pas conforme avec l'article UE 12 du POS ; que selon ses constatations, l'origine des dépassements provient de la réalisation de la semelle de fondation qui a été creusée à 0, 90m au-dessous du niveau de la rue au lieu de 1, 35m ; qu'il conclut que les époux X... subissent la proximité de la coupole d'un bâtiment de 11mètres qui les écrase d'un étage en dépassant leur toit de 2m38 et forme un décroché de 1m44 vers le sud au-delà de leur façade arrière ce qui a pour effet de les priver définitivement du soleil de l'après-midi et que du fait d'un apport de remblai de plus de 1m50 non autorisé, le seul voisin est implanté à hauteur de leur clôture d'une hauteur de 1m60 avec pour conséquence de se trouver exposés à une vue droite à distance non réglementaire par-dessus la clôture en direction de leur entrée et d'être dominés par les allées et venues de voitures en direction d'un garage suspendu au niveau du 1er étage ; mais que par arrêt du 18 mars 2010, la Cour d'appel administrative d'appel de Versailles a annulé le jugement rendu le 3 novembre 2008 par le tribunal administratif de Versailles annulant l'arrêté du 23 janvier 2006 par lequel le maire de Fontenay aux Roses a délivré aux époux Y... un permis de construire modificatif ; que les juges d'appel relèvent que la construction litigieuse fait partie d'un quartier urbain, constitué de maisons d'habitation aux formes très variées et dépourvu d'unité de style, situé à proximité d'une zone d'habitat semi-dense et d'une zone mixte habitat-activité et qu'elle ne dépasse pas la ligne générale des faitages alentour, l'effet de surplomb à la maison de M. et Mme X... étant dû à la pente de la rue et du terrain naturel, qui donne lieu à un dénivelé d'1, 50m entre les deux constructions ; qu'ils estiment s'agissant de la hauteur du faitage du bâtiment que ces modifications limitées n'affectent pas l'économie générale du projet, concernant la hauteur au regard du terrain naturel et la pente des rampes de stationnement, que la méconnaissance des articles UE 10-2 et UE 12-1-2 n'est pas fondée ; que si une construction respectant les règles du POS peut occasionner un trouble anormal de voisinage, il appartient aux époux X... de rapporter la preuve que son emprise au sol et sa hauteur sont sources de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage ; que les photographies produites aux débats prises rue de l'Ile où sont situés les deux pavillons établissent que la construction litigieuse, plus haute d'un étage que le pavillon des époux X... ne présente pas une élévation disproportionnée par rapport à l'environnement urbain proche, composé de constructions disparates dans leur style et leurs proportions ; que le trouble résultant du surplomb du seuil d'entrée et de la rampe d'accès au garage de la propriété 
Y... 
dont ils se plaignent n'est pas caractérisé alors qu'il s'agit d'un simple lieu de passage pour les occupants ; qu'ils n'établissent pas des allées venues incessantes sources de nuisances sonores ou de pollution ; que s'agissant de la perte d'ensoleillement estimée à 30 % de la période diurne par les époux X..., aucun relevé n'a été établi par l'expert ; que les appelants produisent une étude réalisée le 1er septembre 2011 par le cabinet A4 Architecture, dont les conclusions ne sont pas contredites par les époux X..., dont il ressort que la perte d'ensoleillement résultant de l'ombre portée par le toit de leur construction est inexistante en hiver, très faible en automne et au printemps et affecte le pavillon mitoyen à partir de 16 heures en été ; qu'il n'est donc pas démontré une perte sensible d'ensoleillement en relation avec l'édification du pavillon voisin, étant observé que la réduction constatée est inhérente à la dimension modeste des terrains en zone urbaine ; qu'il s'ensuit que les époux X... qui ne justifient pas de l'existence d'un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage, doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes ; 
Alors d'une part, qu'en ne s'expliquant pas comme elle y était invitée, sur le trouble anormal de voisinage résultant de l'impression d'écrasement constitué par le fait de se retrouver dominés par un bâtiment mitoyen dépassant le pavillon d'un étage et comportant un décroché et ce dans une zone d'habitat individuel de faible densité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; 
Alors d'autre part, qu'en se bornant à exclure l'existence de nuisances sonores ou de pollution résultant du surplomb du seuil d'entrée et de la rampe d'accès au garage de la propriété 
Y... 
sans s'expliquer sur le préjudice invoqué résultant de la vue inopportune sur les allées et venues de véhicules en direction d'un garage suspendu au niveau du 1er étage soit à hauteur de visage pour les époux X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; 
Alors en outre, qu'en ne s'expliquant pas non plus comme elle y était invitée, sur le préjudice résultant de la vue droite créée sur l'immeuble des époux X... par ce surplomb du seuil d'entrée permettant une vue par-dessus leur clôture au demeurant à distance non réglementaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; 
Alors enfin, qu'en ne s'expliquant pas non plus ainsi qu'elle y était invitée sur le préjudice subi par les époux X... en conséquence de la baisse de la valeur vénale de leur pavillon résultant de construction d'un immeuble mitoyen de grande hauteur avec une vue plongeante, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.