LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'Union départementale des associations familiales (UDAF) prise en qualité de curateur de Mme Catherine Y... ; 
Sur la déchéance du pourvoi soulevée par Mme Y... et M. Z..., ès qualités : 
Attendu que le 2 avril 2008 M. X... a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 15 janvier 2008, que le mémoire ampliatif a été signifié à Mme Y... et remis au domicile de la destinataire le 26 août 2008, qu'il a été signifié à M. Z..., en sa qualité de curateur de Mme Y... le 2 septembre 2008 et à la société Guirandon Guipponi Leygue le 1er septembre 2008 ; 
Que le moyen de déchéance tiré des dispositions de l'article 510-2 du code civil, alors applicable, n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que pour solliciter l'allocation de dommages-intérêts, M. X... invoquait la clause du contrat de prêt prévoyant une indemnité de 20 % de la somme due en cas de difficulté de recouvrement postérieurement à l'échéance du 7 juin 2000, que la cession de créance était postérieure à l'échéance du prêt, qu'aucune mise en demeure préalable n'avait été adressée à Mme Y..., que le bien dont l'achat avait été financé au moyen du prêt était inhabitable alors que M. X... était conseil de Mme Y... et professionnel de l'immobilier et que l'état " d'influençabilité " de Mme Y... était démontré, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations souveraines que la clause qualifiée à l'acte de " dommages-intérêts " constituait une clause pénale, laquelle apparaissait manifestement excessive ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le quatrième moyen et le cinquième moyen, pris en sa première branche, réunis, ci-après annexés : 
Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des conclusions que M. X... ait soulevé les moyens tirés, d'une part, de ce que seul, en sa qualité d'acquéreur, il pouvait se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et, d'autre part, de ce qu'il était fondé à refuser de verser les fonds le jour prévu pour la signature de l'acte authentique dès lors qu'il était avéré que l'acte ne serait pas signé à raison de la carence de Mme Y... ; 
Que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; 
Sur le cinquième moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait de la correspondance du 17 juillet 2006 du maire de la commune d'Agde, adressée à la société Languedoc Terrains, que le droit de préemption de la commune n'avait pas été purgé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments tirés de la signature, par un conseiller municipal, d'un document daté du 18 septembre 2000 et attestant que la commune ne ferait pas valoir son droit de préemption, en a souverainement déduit que la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption avait défailli ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des conclusions de M. X..., se bornant à rappeler les motifs de l'arrêt définitif rendu par la cour d'appel de Montpellier, statuant en matière correctionnelle, que M. X... ait soulevé le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil ni ceux tirés de ce que la production d'une attestation ne répondant pas aux exigences légales et le fait de se livrer à des déclarations imprécises devant le notaire ne pouvaient être considérés comme relevant d'un comportement fautif ; 
Que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu que la deuxième branche du premier moyen étant rejetée, le moyen de cassation par voie de conséquence est irrecevable ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y..., assistée de son curateur, M. Z..., d'une part, et à la société Guirandon Guipponi Leygue, d'autre part, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt : 
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Armand X... à payer à Melle Y... et M. Z..., ès qualités de curateur, la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de l'ensemble des pièces produites aux débats que M. X... a tenté de profiter de la situation financière difficile dans laquelle se trouvait Mme Y... à la suite du redressement fiscal qui lui a été notifié, ainsi que le justifie la lettre du contrôleur des impôts du 21 février 2006 ; que l'insistance de M. X... pour acquérir les biens appartenant à Mme Y... pour un prix très inférieur aux prix pratiqués est démontrée par les attestations de M. Vincent B..., s'agissant d'une personne particulièrement vulnérable ou influençable ; que les tracas provoqués à Mme Y... par l'acquisition d'un immeuble en mauvais état, revendu rapidement à un prix inférieur au prêt consenti par l'agent immobilier, intermédiaire à la vente, à laquelle s'est substitué M. X... avec une clause pénale manifestement excessive, les différentes manoeuvres de l'appelant pour parvenir à la vente des biens immobiliers appartenant à Mme Y..., justifient que soit allouée la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts, tels qu'évalués par le premier juge qui a fait une exacte appréciation de la situation des parties ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'à la fois le prix prévu pour ces transactions immobilières mais aussi les procédés d'utilisation d'une attestation sans aucune forme légale pour démontrer l'acquisition d'une condition suspensive puis des déclarations imprécises devant le notaire au moment des PV de carence et ensuite une poursuite d'une exécution forcée compte tenu du caractère insignifiant du prix proposé aboutissant à une plus-value exorbitante ; que ces manoeuvres justifient la condamnation de M. X... à la somme de 10. 000 euros de dommages et intérêts ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, les décisions de la justice pénale ont au civil l'autorité absolue de la chose jugée à l'égard de tout ce qui concerne ce qui a été nécessairement apprécié quant à l'existence du fait incriminé, sa qualification, la culpabilité ou l'innocence de ceux auxquels le fait est imputé ; qu'il résulte de l'arrêt définitif de la troisième chambre correctionnelle de la cour d'appel de Montpellier du 12 octobre 2004, que M. X... n'avait pas manqué d'invoquer et de produire devant la cour (cf. ses dernières écritures p. 16 et le bordereau annexé), que celui-ci a été relaxé des fins des poursuites engagées à son encontre du chef d'abus frauduleux de la vulnérabilité de Mme Y..., après que le juge répressif eut notamment observé, par des motifs qui sont le soutien nécessaire de sa décision, que les différentes transactions intervenues entre les protagonistes étaient conformes aux prix pratiqués sur le marché, que le prêt consenti par l'agence immobilière du Grau d'Agde était stipulé sans intérêts de sorte qu'il n'était pas de nature à préjudicier à Mlle Y..., qu'en tout état de cause, M. X... n'était pas partie à l'acte du 7 juin 1999 et qu'il n'était pas établi que M. Armand X... avait connaissance de l'état de Mlle Y..., ni qu'il en avait abusé frauduleusement ; qu'en considérant au contraire, pour condamner M. X... au paiement de dommages et intérêts, qu'il avait commis une faute compte tenu de la particulière vulnérabilité de Mme Y..., en insistant pour acquérir ses biens pour un prix très inférieur aux prix pratiqués, voire pour un prix insignifiant, qu'il s'était rendu coupable de manoeuvres pour parvenir à ses fins et que pouvaient encore lui être reprochées les conditions dans lesquelles un prêt avait été consenti à Mme Y..., la cour d'appel viole l'article 1351 du code civil et le principe de l'autorité absolue de la chose jugée au pénal sur le civil ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial et dans le respect de ce que postule le principe de l'égalité des armes ; que la décision attaquée, qui instruit uniquement à charge, en délaissant systématiquement les éléments invoqués par M. X... pour établir l'inanité des griefs qui lui étaient imputés, qu'il s'agisse de la décision de relaxe dont il a fait l'objet ou du rapport d'expertise judiciaire issu de la procédure pénale, et qui de plus affirme de façon totalement gratuite, sans nullement justifier sa décision à cet égard par des éléments concrets, que M. X... s'est rendu coupable de manoeuvres et qu'il a tenté de profiter indûment de la situation de faiblesse dans laquelle se trouvait une personne particulièrement vulnérable et influençable, méconnaît manifestement ces exigences fondamentales et viole, ce faisant, l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
ALORS QUE, DE PLUS, la production aux débats d'une attestation ne respectant pas les conditions de forme prévues à l'article 202 du code de procédure civile est dépourvue de toute sanction et n'est pas en soi constitutive d'une faute ; que la cour qui, par motifs adoptés du jugement, se fonde sur la production d'une telle attestation pour justifier une condamnation à dommage et intérêts, sans nullement relever que cette attestation relatait des faits inexacts et qu'elle avait pour objet de tromper la religion du juge, ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ; 
ET ALORS QUE, ENFIN, en retenant encore, pour tenter de justifier sa décision, que M. X... avait fait des déclarations imprécises devant le notaire au moment des procès-verbaux de carence, sans nullement faire ressortir en quoi ces déclarations encouraient le grief d'imprécision, ni, à supposer même ce fait établi, en quoi cette imprécision serait constitutive d'une faute susceptible d'être sanctionnée par l'octroi de dommages-intérêts, les juges du fond privent de nouveau leur décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nuls et non avenus les actes sous seings privés des 12 mars 2000 et 12 juillet 2000, condamné M. X... à payer à Mlle Y... et M. Z... ès qualités de curateur la somme de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts, ensemble limité à la somme de 100 euros la condamnation prononcée à l'encontre de Mlle Y... au titre de la clause pénale assortissant l'acte du 7 juin 1999 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de l'ensemble des pièces produites aux débats que M. X... a tenté de profiter de la situation financière difficile dans laquelle se trouvait Mme Y... à la suite du redressement fiscal qui lui a été notifié, ainsi que le justifie la lettre du contrôleur des impôts du 21 février 2006 ; que l'insistance de M. X... pour acquérir les biens appartenant à Mme Y... pour un prix très inférieur aux prix pratiqués est démontrée par les attestations de M. Vincent B..., s'agissant d'une personne particulièrement vulnérable ou influençable ; que les tracas provoqués à Mme Y... par l'acquisition d'un immeuble en mauvais état, revendu rapidement à un prix inférieur au prêt consenti par l'agent immobilier, intermédiaire à la vente, à laquelle s'est substitué M. X... avec une clause pénale manifestement excessive, les différentes manoeuvres de l'appelant pour parvenir à la vente des biens immobiliers appartenant à Mme Y..., justifient que soit allouée la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts, tels qu'évalués par le premier juge qui a fait une exacte appréciation de la situation des parties ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'à la fois le prix prévu pour ces transactions immobilières mais aussi les procédés d'utilisation d'une attestation sans aucune forme légale pour démontrer l'acquisition d'une condition suspensive puis des déclarations imprécises devant le notaire au moment des PV de carence et ensuite une poursuite d'une exécution forcée compte tenu du caractère insignifiant du prix proposé aboutissant à une plus-value exorbitante ; que ces manoeuvres justifient la condamnation de M. X... à la somme de 10. 000 euros de dommages et intérêts ; 
ALORS QUE, à raison de son indivisibilité, le vice résultant du manquement au devoir d'impartialité entraîne l'anéantissement, en toutes ses dispositions, de la décision qui s'en trouve affectée, d'où il suit que la cassation qui sera prononcée sur la base de la deuxième branche du premier moyen entraînera, par voie de conséquence, la cassation en toutes ses dispositions de l'arrêt attaqué, en application de l'article 624 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire par rapport aux deux premiers) 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 100 euros la condamnation prononcée à l'encontre de Mlle Y... au titre de la clause pénale assortissant l'acte du 7 juin 1999 ; 
AUX MOTIFS QU'il est constant que par acte passé le 7 juin 1999 en l'étude de Me C..., notaire associé, Mme Catherine Y... a acquis de M. D... une maison d'habitation située..., commune d'Agde, moyennant le prix de 475. 000 F ; qu'il résulte de l'acte authentique que la société Agence immobilière du Grau d'Agde a accordé à Mme Y... pour l'acquisition de ce bien un prêt d'un montant de 523. 500 F, avec en garantie de remboursement de la somme prêtée, hypothèque au profit du prêteur sur l'ensemble immobilier situé... au Grau d'Agde ; qu'aux termes du contrat de prêt, la clause « Dommages et intérêts » mentionne que dans le cas où le prêteur « serait obligé d'entreprises des démarches ou des poursuites ou une action quelconque en vue d'obtenir le paiement du prêt, il aura droit à titre de dommages et intérêts à une somme représentant 20 % des sommes restant dues » ; qu'il n'est pas contesté que par acte notarié du 31 août 2000, Me C... a reçu en la forme authentique transport de créances de l'agence immobilière du Grau d'Agde, représentée par Mme A..., le cédant, à M. X..., le cessionnaire, pour un montant de 523. 500 F ; que ce transport a été porté à la connaissance de Mlle Y... le 7 septembre 2000 suivant lettre produite aux débats de Me C..., notaire ; que si cette signification n'est pas conforme aux dispositions de l'article 1690 du code civil, le défaut d'accomplissement des formalités prévues par ce texte ne rend pas le cessionnaire irrecevable à réclamer au débiteur cédé l'exécution de son obligation, quand cette exécution n'est susceptible de faire grief à aucun droit advenu depuis la naissance de la créance ; qu'en outre Mme Y... a accepté tacitement le transport de créances en se libérant de sa dette par des paiements effectués directement à M. X... ; qu'en revanche il est sollicité par l'appelant l'application de la clause Dommages et intérêts insérée au contrat de prêt, laquelle prévoit paiement d'une indemnité de 20 % de la somme due, en cas de difficulté de recouvrement de ladite créance, postérieurement à la date d'échéance du 7 juin 2000 ; qu'il y a lieu d'observer que la cession de créance est postérieure à l'échéance du prêt ; qu'aucune mise en demeure préalable n'a été adressée à Mme Y... ; que, par ailleurs, le bien, objet de la vente, pour lequel le prêt a été consenti, se trouvait dans un état d'inhabitabilité ainsi qu'il en est justifié par des attestations ; que M. X..., conseil de Mme Y..., intervenant dans l'agence immobilière du Grau d'Agde, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer l'état de l'immeuble pour lequel le prêt était accordé ; que de plus, le compte-rendu d'examen psychiatrique, dressé par le Dr. E... le 5 mai 2003, démontre l'état d'influençabilité majeure de Mme Y... qui n'a aucune idée de la valeur des objets lorsqu'elle excède une certaine somme, comme une maison d'habitation par exemple ; qu'ainsi, la clause Dommages et intérêts insérée dans l'acte de prêt, compte tenu des circonstances dans lesquelles le contrat a été passé par Mme Y..., doit être considérée comme une clause pénale, laquelle apparaît manifestement excessive ; qu'ainsi, conformément aux dispositions de l'article 1152, alinéa 2, du code civil, il convient de modérer la peine et de la fixer à 100 euros à titre de dommages et intérêts dus à M. X... ; 
ALORS QUE le juge qui décide de modifier la convention qui fait la loi des parties en modérant la peine qui y est stipulée doit justifier sa décision en faisant ressortir la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé ; qu'en se déterminant sur la base de motifs tirés de la personnalité du débiteur et des circonstances dans lesquelles le contrat avait été passé, lesquels étaient impropres à faire ressortir à eux seuls le caractère manifestement excessif de la pénalité, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1152 du code civil. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire par rapport aux deux premiers) : 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul et non avenu l'acte sous seing privé du 12 mars 2000 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte du compromis de vente du 12 mars 2000 que le vendeur a cédé un ensemble immobilier moyennant le prix de 1. 000. 000 francs TVA à 20, 60 % en sus, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, à hauteur de 750. 000 F, le solde, soit 250. 000 F, étant converti en l'obligation pour l'acquéreur qui s'y oblige, de construire et d'aménager à ses frais pour le compte du vendeur, une maison d'habitation ; que cet acte comportait les conditions suspensives suivantes : purge des droits de préemption, délivrance d'une note d'urbanisme, obtention par l'acquéreur d'un prêt de 1. 000. 000 F sur une durée de deux années, au taux maximum de 5, 50 %, réitération des présentes conventions par acte authentique établi par Me C... avec préalablement versement du prix et des frais, obtention du permis de construire de 10 habitations minimum dans un délai de six mois, le tout d'ici le 12 septembre 2000, délai de rigueur choisi par les parties comme une condition essentielle des conventions qui, en conséquence, seront nulles et non avenues après cette date sans aucune formalité ; qu'il est établi par le procès-verbal de défaut en date du 12 septembre 2000, dressé par Me C..., notaire associé, que Mlle Y... ne s'est pas présentée ni personne pour elle ; qu'il convient toutefois d'observer, aux termes de ce procès-verbaux, qu'il est rappelé que les conventions ont été soumises par les partis à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire au plus tard le 1er juillet 2000, que le notaire à demandé à M. X... de lui remettre la somme de 750. 000 F ainsi que la justification du certificat d'urbanisme et du permis de construire et ses annexes, et que M. X... a précisé que les sommes et les pièces seraient déposées en l'étude du notaire dès que Mlle Y... voudra signer la vente relatée ; qu'il ne peut être discuté que même à supposer valable le prêt consenti par M. F... à M. X..., la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulait que le prix et les frais devaient être préalablement versés à la réitération par acte authentique, de sorte qu'à défaut de versement des fonds, la condition suspensive a défailli ; que par ailleurs, il résulte de l'ordonnance de référé du 26 juin 2001 du tribunal de grande instance de Béziers que, par arrêté du 6 avril 2001, un permis de démolir et un permis de construire 13 logements ont été délivrés au groupe F... par la comme d'Agde ; qu'ainsi, une deuxième condition suspensive qui devait se réaliser avant le 12 septembre 2000 a défailli ; qu'en conséquence, conformément aux dispositions du sous seing privé du 12 mars 2000, la date butoir du 12 septembre 2000 étant atteinte sans que les conditions ne soient réalisées, la convention doit être déclarée nulle ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE concernant l'acte du 12 mars 2000, il convient d'appliquer la loi des parties et d'observer que M. X... fait état d'une attestation de M. F... qui s'engage à prêter sans intérêts la somme de 1. 000. 000 F à M. X... daté du 11 avril 2000 ; que cet élément ne présente aucune garantie viable au niveau des garanties financières ni même d'élément probant sur l'existence physique de cette personne ; que le délai de carence établi par le notaire le 12 septembre 2000 confirme l'absence totale de réalisation des conditions suspensives en précisant : « le notaire soussigné a demandé à M. X... Armand, acquéreur, de lui remettre la somme de 750. 000 F représentant la partie du prix de ladite vente payable au comptant, la justification de la purge de tous droits de préemption, le certificat d'urbanisme, le permis de construire et ses annexes » ; que « M. X... a aussitôt précisé que les sommes et pièces seraient déposées en l'étude du notaire soussigné, dès que Mlle Y... voudra bien signer la vente sus relatée ; que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que nonobstant la discussion sur la réalité du prix de la chose, il convient de mentionner que M. X... n'a rempli aucune des conditions suspensives prévues par les actes sous seing privé et s'est bien gardé de verser entre les mains du notaire le prix prévu et tous les documents afférents à cette vente ; que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que les actes doivent être considérés comme nuls et non avenus » ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est réputée édictée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, de sorte que seul M. X... eut pu se prévaloir de la défaillance de cette condition ; qu'en statuant comme elle le fait, la cour viole les articles 1134, 1175 et 1176 du code civil ; 
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que la somme de 750. 000 francs était « payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique » ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée (cf. les dernières écritures de M. X..., p. 10 et 11), si compte tenu de cette donnée, M. X... n'était pas fondé à refuser de verser les fonds le jour prévu pour la signature de l'acte authentique, dès l'instant qu'il était avéré que l'acte ne serait pas signé en l'état de la carence de Mlle Y..., de sorte que l'échec de l'opération n'était imputable qu'à cette dernière et non à la défaillance de la condition suspensive, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1134 du code civil. 
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire par rapport aux deux premiers) : 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul et non avenu l'acte sous seing privé du 18 juillet 2000 ; 
AUX MOTIFS QU'il ressort du sous seing privé dressé le 18 juillet 2000, que Mme Y... a vendu à M. X..., sur la commune d'Agde une parcelle de terrain non constructible, lieu-dit « Le... », d'une superficie de 50, 70 ars, moyennant le prix de 50. 700 F, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique réitérant les conventions ; qu'aux termes de ce contrat, les conditions suspensives sont prévues : purge de tous droits de préemption, délivrance d'une note d'urbanisme par l'autorité communale ne comportant aucune restriction administrative au droit de propriété de l'acquéreur, délivrance d'un état hypothécaire par le Bureau des hypothèques ne révélant l'existence ni d'inscription, ni de commandement de saisie, obtention par l'acquéreur d'un prêt, cette clause ne comportant pas le montant minimum ni la durée du prêt, la réiétation des conventions par acte authentique établi par Me C... avec préalablement versement du prix et des frais, le tout dans un délai de deux mois ; qu'il ressort du procès-verbal de défaut en date du 18 septembre 2000, dressé par Me C..., que Mme Y... ne s'est pas présentée à cette date, ni personne pour elle, le notaire faisant mention avoir demandé à M. X..., acquéreur, de lui remettre la somme de 50. 700 F représentant le prix de vente, M. X... précisant que cette somme serait déposée en l'étude du notaire dès que Mlle Y... voudrait signer la vente ; que si M. X... a versé le montant des frais préalablement à la réitération par acte authentique du compromis signé, en revanche le prix de vente n'a pas été préalablement versé ; que par ailleurs, il résulte de la correspondance du 17 juillet 2006 du maire de la commune d'Agde à Languedoc Terrains, que le droit de préemption de la collectivité n'a pas été purgé ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que la somme de 50. 700 francs était « payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique » ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée (cf. les dernières écritures de M. X..., p. 10 et 11), si compte tenu de cette donnée, M. X... n'était pas fondé à refuser de verser les fonds le jour prévu pour la signature de l'acte authentique, dès l'instant qu'il était avéré que l'acte ne serait pas signé en l'état de la carence de Mlle Y..., de sorte que l'échec de l'opération n'était imputable qu'à cette dernière et non à la défaillance de la condition suspensive, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ; 
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour justifier de la réalisation de la condition relative à la purge du droit de préemption, M. Armand X... avait produit la déclaration d'intention d'aliéner relative à la parcelle de terrain qui constituait l'objet de l'acte du 18 juillet 2000 et qui portait les mentions suivantes : « Décision de la commune. Je, soussigné pour le maire, J. G..., conseiller municipal de la commune de..., suit le cachet de la mairie d'Agde, déclare que celle-ci n'EXERCERA PAS son droit de préemption. Fait à Agde, le 18 septembre 2000 » ; qu'en ne prenant pas en compte cette décision administrative, qui attestait sans équivoque de la purge du droit de préemption, quoi qu'ait pu écrire par la suite le maire dans une lettre du 17 juillet 2006, la cour viole l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.