LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 19 mars 2015), que, le 17 juin 2008, M. et Mme X... ont conclu avec la société Habitat Maison SIC (la société Habitat) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, en finançant l'opération par un prêt contracté auprès de la société BNP Paribas ; qu'ils ont, après expertise, assigné la société Habitat et la société BNP Paribas en nullité du contrat de construction avec remboursement des appels de fonds versés, démolition de la maison et nullité du contrat de prêt ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de nullité ; 
Mais attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation, que, par leurs lettres des 18 août et 26 octobre 2009, M. et Mme X... avaient demandé l'exécution du contrat de construction et qu'il résultait des termes précis employés, accompagnés de références juridiques pertinentes, qu'ils avaient connaissance de la nullité encourue du contrat, mais qu'ils avaient préféré, alors que la maison était quasiment achevée, demander l'application de la garantie d'achèvement à délais et prix convenus, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que M. et Mme X... avaient renoncé à demander la nullité du contrat de construction ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à la société Habitat une certaine somme au titre du solde du prix ; 
Mais attendu qu'ayant retenu, après avoir condamné la société Habitat à payer à M. et Mme X... la somme de 8 815, 52 euros au titre des travaux nécessaires à la levée des réserves, que le contrat de construction avait été respecté et que M. et Mme X... ne justifiaient pas d'un préjudice actuel, la cour d'appel a pu les condamner à payer la somme de 25 775, 97 euros au titre du solde du prix avec intérêts ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en condamnation in solidum de la société BNP Paribas avec le constructeur ; 
Mais attendu qu'ayant retenu que la banque n'était tenue qu'à un contrôle formel des documents produits et que M. et Mme X..., ayant renoncé à se prévaloir des irrégularités du contrat de construction, ne justifiaient d'aucun préjudice à l'égard de la société BNP Paribas, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de la banque n'était pas engagée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt. 
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demandes d'annulation du contrat de construction qu'il avait conclu avec la société Maison SIC et du contrat de prêt qu'ils avaient conclu avec société BNP Paribas, d'AVOIR rejeté les demandes tendant à ce que soient ordonnées la restitution des sommes versées, la remise en état du terrain et l'indemnisation des préjudices subis par les maîtres de l'ouvrage, d'AVOIR prononcé la réception judiciaire de l'ouvrage et d'AVOIR condamné les époux X... à verser à la société Maisons SIC la somme de 25. 775, 97 € ; 
AUX MOTIFS QUE le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est régi par l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ; que ce contrat doit être rédigé en respectant les dispositions de l'article L. 231-2 du même Code et contenir à peine de nullité toutes les mentions prévues à cet article, ce qui permet au maître de l'ouvrage d'obtenir la nullité du contrat en cas de violation de cet article, outre l'allocation de dommages et intérêts ; qu'en application de l'article L. 210-1 dudit Code, la réglementation du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est une réglementation d'ordre public ; qu'il s'agit d'une réglementation d'ordre public à visée de protection, de sorte que la sanction est une nullité relative, susceptible d'être couverte en cas de confirmation explicite de la convention susceptible d'être annulée ; qu'il appartient dans ce cas au constructeur de démontrer que le maître de l'ouvrage avait une parfaite connaissance du vice et qu'il a entendu renoncer en toute connaissance de cause à son action en nullité ; que la seule exécution du contrat par les parties ne peut valoir renonciation par le maître de l'ouvrage à se prévaloir des nullités du contrat car elle ne permet pas de déduire que les maîtres de l'ouvrage avaient connaissance des cas de nullité et ont renoncé à s'en prévaloir en connaissance de leur droit à voir ordonner la nullité ; que les époux X... allèguent cinq motifs de nullité :
- l'absence de respect du délai de rétractation ;
- un plan annexé au contrat ne comportant ni les points lumineux, ni l'emplacement des prises ;
- une notice descriptive non conforme à la législation tant au plan des travaux réservés qu'au plan des travaux omis ;
- une absence de garantie de paiement et de garantie de livraison à prix et délais convenus. 
Qu'il est invoqué deux courriers à l'appui de la renonciation à se prévaloir de la nullité à l'encontre des époux X..., à savoir un courrier du 18 août 2009 et un courrier du 26 octobre 2009 ; qu'il s'avère que le courrier du 18 août 2009 envoyé par les époux X... à la société SIC Construction est ainsi rédigé : « constatant que le délai de livraison de 8 mois est dépassé depuis le 17/ 08/ 2009, nous vous mettons en demeure de nous livrer notre pavillon dans les plus brefs délais ; conformément aux termes du contrat cité en référence, nous vous demandons également l'application des pénalités de retard prévues chapitre 8-6 dont vous voudrez bien tenir compte lors des prochains appels de fonds ; une copie de ce courrier est adressée ce jour à votre caution QBE France » ; que ce courrier visait expressément à demander l'achèvement de la construction de la maison que la société Sic Habitat s'était engagée à livrer ; que la lettre du 26 octobre 2009 adressée à AGEMI est ainsi libellée : « nous vous informons que nous serons probablement contraints de solliciter votre garantie dans le cadre de vos obligations de garant à prix et délais convenus. En effet, il s'avère que notre constructeur a omis de décrire et chiffrer dans la notice descriptive de nombreux travaux qu'il ne réalisait pas alors que la réglementation applicable (CCH Art 231-4 et arrêté du 27 novembre 1991) lui fait obligation de chiffrer l'ensemble des travaux réservés et de nous faire accepter la charge de la mention manuscrite. Or, de nombreux postes ont été omis tant en chiffrage dans la colonne prévue qu'en totalisation dans la mention manuscrite, ce qui va conduire à une augmentation très importante du prix total de l'ouvrage « du fait du constructeur », ce dont vous devez nous garantir (CCH art. L. 231-6 Chap I, alinéa b). Dès lors, nous ne manquerons pas de vous faire parvenir les factures de ces travaux aux fins d'en obtenir le remboursement par vos soins » ; que ces courriers demandent l'application complète du contrat ; que le second est rédigé, comme l'a relevé le Tribunal, en termes précis avec références juridiques pertinentes, et intervient plus d'un an après la signature du contrat de construction de maison individuelle et alors que la maison est quasiment achevée ; qu'ils confirment que les époux X..., qui avaient pris vraisemblablement conseil auprès de personnes compétentes, avaient connaissance qu'ils pouvaient demander la nullité du contrat, mais qu'ils ont préféré demander l'achèvement de la maison et l'application de la garantie d'achèvement à délais et prix convenus ; qu'ils ont, ce faisant, renoncé à demander la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans du 17 juin 2008 ; qu'il sera ajouté que :
- monsieur et madame X... ont expressément renoncé à se prévaloir de la nullité du contrat pouvant résulter des insuffisances de la notice ne prévoyant pas des éléments essentiels du contrat et la totalité des travaux réservés alors que, comme noté par le Tribunal, ils auraient pu le faire à la date de leur courrier ;
- en demandant l'exécution du contrat, ils ont renoncé à la nullité tenant à l'absence de la garantie de remboursement car elle ne présentait plus d'intérêt pour eux, du fait que cette garantie prend fin lors de l'ouverture du chantier, ce dont ils ont eu connaissance du fait de la mention portée sur le contrat, et qu'elle n'avait plus lieu de jouer, la maison étant construite ;
- la nullité relative à l'absence de garantie de livraison à prix et délai convenu n'aurait pu être obtenue car une telle garantie a été fournie selon attestation de QBE France – Agemi en date du 24 décembre 2008 faisant référence au contrat signé le 17 juin 2008 par les époux X..., et le contrat signé le 17 juin 2008 mentionne que le contrat est soumis à la condition suspensive de l'obtention par le constructeur de la garantie de livraison prévue à l'article L. 2316 du CCH auprès de QBE, qu'une attestation de garantie délivrée par cet organisme sera adressée au maître de l'ouvrage dans le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives, que le maître de l'ouvrage (sic) s'engage à communiquer cette attestation au maître de l'ouvrage dès sa réception et qu'enfin le délai pour la réalisation des conditions suspensives est de 12 mois à compter de la signature du contrat, de sorte que l'attestation de la garantie de livraison a bien été obtenue dans le délai indiqué ; que par ailleurs, monsieur et madame X... ne démontrent pas ne pas avoir reçu l'attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus, et au contraire leur courrier du 26 octobre 2009 adressé audit garant de livraison à prix et délai convenu démontre qu'ils l'ont effectivement reçue ;
- le plan fourni en pièce 6 des appelants mentionne les points d'électricité pour chaque pièce, ce qui ne permettait pas aux époux X... de demander la nullité du contrat pour inobservation de l'article R. 221-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
- il sera enfin ajouté qu'il est sollicité la nullité du contrat au motif que le délai de rétractation n'a pas pu courir faute de notification du contrat à chacun des deux époux mais que, s'il est exact que le contrat de construction de maison individuelle a été envoyé par lettre recommandée avec avis de réception à « Monsieur ou Madame X... » et qu'un seul des époux l'a signé le 26/ 06/ 2008, l'absence de notification du contrat à un des co-contractants a pour sanction l'impossibilité de faire courir le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et non la nullité du contrat ; qu'en l'espèce, non seulement il n'est pas demandé dans le dispositif des conclusions de constater la rétractation d'un des époux, mais le courrier du 18 août 2009 envoyé par les deux époux alors que la construction était quasiment achevée, exigeant son achèvement à prix convenu établit que l'époux non signataire a eu connaissance du contrat et a renoncé à se rétracter, en ayant connaissance de ce droit mentionné dans le contrat qu'il a pu lire, puisqu'il a demandé son application au niveau des pénalités de retard qui y sont prévues ; 
Que pour l'ensemble de ces motifs, la demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle telle que sollicitée par les époux X... sera rejetée ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation qui relève de l'ordre public de protection, le contrat dit de construction de maison individuelle doit obligatoirement être rédigé dans le respect des dispositions de l'article L. 231-2 du même Code et contenir, à peine de nullité, toutes les mentions prévues par ce texte ; qu'en cas de clauses illégales, le maître d'ouvrage peut obtenir l'annulation de son engagement et des dommages et intérêts réparant le préjudice que lui a causé la violation de la loi, sauf au constructeur de démontrer une confirmation explicite de la nullité encourue ; que la confirmation suppose pour être valable que le bénéficiaire de dispositions d'ordre public de protection ait une parfaite connaissance des vices affectant le contrat et qu'il ait eu une volonté effective et non équivoque de renoncer en toute connaissance de cause à son action en nullité, ce qui ne peut se déduire de la seule exécution par les parties de leurs obligations ; qu'hormis la réalisation de la maison objet du contrat sans protestation des époux X... qui l'ont au demeurant exigée ainsi qu'il résulte de leur courrier du 18 août 2009 constatant l'absence de livraison à la date du 17 août qui constituait selon eux le terme contractuellement prévu et demandant l'application des pénalités de retard, leur lettre postérieure du 26 octobre 2009 démontre qu'ils ont sans ambiguïté entendu former de manière tacite mais non équivoque les nullités encourues ; qu'en effet, par cette correspondance, adressée au garant de livraison à prix et délais convenus, ils écrivaient : « il s'avère que notre constructeur a omis de décrire et chiffrer dans la notice descriptive de nombreux travaux qu'il ne réalisait pas alors que la réglementation applicable (CCH art. R. 231-4 et arrêté du 27 novembre 1991) lui fait obligation de chiffrer l'ensemble des travaux réservés et de nous en faire accepter la charge par une mention manuscrite ; or, de nombreux postes ont été omis tant en chiffrage dans la colonne prévue qu'en totalisation dans la mention manuscrite ce qui va conduire à une augmentation très importante du prix total de l'ouvrage du fait du constructeur, ce dont vous devez nous garantir (CCH art. L. 231-6 chap I alinéa b). Dès lors, nous ne manquerons pas de vous faire parvenir les factures de travaux aux fins d'en obtenir le remboursement par vos soins » ; que cette missive très circonstanciée, assortie de références juridiques aussi précises que pertinentes et rédigée plus d'un an après la signature du contrat et de ses avenants et alors que la construction était déjà édifiée, établit que les époux X... avaient une complète connaissance de la nullité encourue et ils étaient en effet parfaitement fondés à soutenir que des éléments aussi indispensables que l'évacuation des eaux pluviales, le raccordement au tout à l'égout, le fourreau électrique entre le compteur et l'habitation ou l'arrivée d'eau entre compteur et habitation n'étaient pas compris dans le prix convenu et ne faisaient pas davantage l'objet d'un chiffrage individualisé, auquel ne peut valablement être substituée une estimation globale des travaux hors contrat de telle sorte que la notice descriptive était effectivement en contravention avec les exigences de l'article R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation ; que c'est en toute connaissance de cause que, sachant disposer de la possibilité d'obtenir l'annulation du contrat du 17 juin 2008, ils en ont néanmoins poursuivi l'exécution et informé le garant AGEMI de leur volonté de mettre en jeu sa garantie, renonçant ainsi tacitement à invoquer les nullités d'ordre public affectant la convention intervenue avec la société MAISONS SIC ; qu'il ne sera donc pas fait droit à la demande d'annulation du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans du 17 juin 2008 et de ses avenants, ni, par voie de conséquence, à la demande d'annulation du contrat de crédit immobilier consenti par BNP PARIBAS ainsi qu'aux demandes reconventionnelles subséquentes ; 
1° ALORS QUE, dans leurs courriers des 18 août et 26 octobre 2009, les époux X... sollicitaient l'achèvement de la maison et le paiement, par le garant, des travaux omis, non chiffrés ou mal chiffrés dans leur notice descriptive, sans faire état de la nullité du contrat conclu avec la société Maison SIC ; qu'en jugeant que ces courriers assortis de références juridiques précises et pertinentes, rédigés plus d'un an après la signature du contrat et de ses avenants et alors que la construction était quasiment achevée confirmeraient que les époux X... avaient une complète connaissance de la nullité encourue et que « les époux X..., qui avaient pris vraisemblablement conseil auprès de personnes compétentes, avaient connaissance qu'ils pouvaient demander la nullité du contrat mais qu'ils ont préféré demander l'achèvement de la maison et l'application de la garantie d'achèvement », la Cour d'appel les a dénaturés, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
2° ALORS QU'en toute hypothèse, la confirmation d'un acte nul exige la connaissance du vice l'affectant et l'intention non équivoque de le réparer ; qu'en jugeant que, par courriers des 18 août et 26 octobre 2009, les époux X... avaient renoncé à la nullité du contrat résultant des non-conformités de la notice et de l'absence de garantie de remboursement lors de la signature, sans relever qu'il s'évinçait de ces courriers la volonté non équivoque des époux X... de réparer le vice dont était entaché le contrat litigieux, la Cour d'appel a violé l'article 1338 du Code civil ; 
3° ALORS QU'un motif dubitatif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant que les époux X... « avaient pris vraisemblablement conseil auprès de personnes compétentes » pour déduire des termes de leur courrier sollicitant le paiement des travaux omis, non chiffrés ou mal chiffrés dans leur notice, qu'ils étaient informés de la nullité dont était atteint le contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 
4° ALORS QUE l'absence de garantie de livraison à l'ouverture du chantier emporte nullité du contrat de construction ; qu'en écartant la nullité du contrat au motif que l'attestation de garantie avait été transmise aux maîtres de l'ouvrage dans le délai de réalisation des conditions suspensives, sans rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions d'appel des époux X..., p. 36-37) si elle avait été obtenue avant l'ouverture du chantier et le début des travaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation ; 
5° ALORS QUE seules les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif ; qu'en jugeant qu'elle n'était pas saisie de la rétractation dès lors que celle-ci n'était pas visée dans le dispositif des conclusions des époux X..., quand elle ne constituait pas une prétention mais un simple moyen invoqué au soutien des demandes d'annulation du contrat, de restitution des sommes versées et de remise en état du terrain, la Cour d'appel a violé l'article 954 du Code de procédure civile ; 
6° ALORS QUE la renonciation au bénéfice des dispositions d'ordre public de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas possible ; qu'en jugeant qu'en sollicitant l'exécution du contrat par courrier du 18 août 2009, l'époux non signataire de l'avis de réception du courrier de notification du contrat avait renoncé à se prévaloir de son droit de rétractation, la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 
7° ALORS QU'en toute hypothèse, la renonciation à l'exercice d'un droit exige la connaissance de la possibilité de s'en prévaloir et la volonté claire et non équivoque d'y renoncer ; qu'en jugeant qu'en sollicitant l'exécution du contrat par courrier du 18 août 2009, l'époux non signataire de l'avis de réception du courrier de notification du contrat avait renoncé à se prévaloir de son droit de rétractation, sans rechercher s'il savait que, faute d'avoir personnellement signé l'avis de réception du courrier unique, il en disposait encore, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1338 du Code civil et L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Maisons SIC le solde du marché, soit la somme de 25. 775, 97 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2012 ; 
AUX MOTIFS QU'il est justifié de mentionner une réserve (pour la non-conformité des débords de toit) (…) ; que sur la demande de paiement du solde dû au titre du contrat de construction (…) ; que la SAS Habitat Maisons SIC présente une demande reconventionnelle de 25. 775, 97 € TTC après vérification des factures par ses soins en constatant que les travaux réalisés ont été facturés pour 103. 103, 95 € et qu'il a été versé par les époux X... la somme de 77. 327, 98 € par la banque ; que les époux X... seront condamnés à payer à la SAS Maisons SIC Habitat la somme de 25. 775, 97 € TTC ; 
ALORS QUE le solde de 5 % du prix de la construction n'est dû qu'à la levée de l'intégralité des réserves ; qu'en condamnant les maîtres de l'ouvrage à régler au constructeur le solde du prix de leur construction après avoir relevé qu'après exécution des travaux de reprise par équivalent il subsistait une réserve relative aux débords de toit, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L. 231-2, L. 231-4 et R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demandes tendant à ce que la société BNP Paribas soit tenue, in solidum, des condamnations prononcées contre le constructeur ; 
AUX MOTIFS QU'il est fait reproche à la banque d'un contrôle insuffisant des documents produits ; que la banque n'est tenue qu'à un contrôle formel de documents produits et n'a pas à s'immiscer dans les relations contractuelles existant entre le maître de l'ouvrage et le constructeur (…) ; que la banque n'a pas à contrôler le contenu du plan, pas plus qu'elle n'a à contrôler le contenu de la notice descriptive, mais elle doit en vérifier l'existence (…) ; que certes, l'attestation de remboursement produite émanant de COVEA ne permet pas de retenir la preuve de l'existence d'une garantie de livraison car il s'agit d'une attestation générale demandant à être complétée par une attestation nominative non produite, mais les époux X... ont renoncé à se prévaloir des irrégularités présentées par le contrat de construction, de sorte qu'ils ne peuvent invoquer de préjudice venant de cette irrégularité contre la SA BNP Paribas ; qu'en toute hypothèse, il n'existe pas de préjudice venant de l'absence de garantie de remboursement, la construction ayant été réalisée ; qu'au vue de ces éléments, M. et Mme X... seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre de la SA BNP Paribas ; 
1° ALORS QU'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et notamment le chiffrage des travaux laissés à la charge des maîtres de l'ouvrage ; qu'en jugeant, pour écarter la responsabilité de la société BNP Paribas, que « la banque n'a (vait) pas à contrôler (…) le contenu de la notice descriptive » mais qu'elle devait simplement « en vérifier l'existence », la Cour d'appel a violé les articles L. 231-10 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ; 
2° ALORS QU'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et notamment l'annexion effective d'une garantie de remboursement ; qu'en jugeant que le prêteur n'était pas tenu de vérifier l'annexion d'une garantie de remboursement au contrat dès lors que le contrat en faisait état, la Cour d'appel a violé les articles L. 231-10 et L. 231-2 et du Code de la construction et de l'habitation ; 
3° ALORS QUE tout antécédent nécessaire d'un dommage en est la cause ; qu'en écartant la responsabilité de la société BNP Paribas aux motifs qu'« il n'existe pas de préjudice venant de l'absence de garantie de remboursement, la construction ayant été réalisée », sans rechercher si ce manquement n'avaient pas fait perdre aux époux X... la possibilité de se détourner, dès ce moment-là, de la société Maisons Sic et d'éviter toutes les conséquences dommageables de cette opération préjudiciable, la Cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil et L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation.