LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu la connexité, joint les pourvois n° G 11-26.363 et E 12-19.096 ;
Sur la déchéance du pourvoi n° G 11-26.363 en ce qu'il est dirigé contre la société Le Baba bourgeois et M. Patrice X... liquidateur à la liquidation judiciaire de cette société, relevée d'office après avertissement aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que le mémoire ampliatif n'a été signifié ni à la société Le Baba bourgeois ni à M. Patrice X... son liquidateur ; que la déchéance du pourvoi s'ensuit, en ce qu'il est dirigé contre ces parties ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 août 2011), que M. Y..., propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété à Paris, l'a donné à bail à usage commercial à la société Le Baba bourgeois qui a cédé son fonds de commerce à la société SAJMB ; que le syndicat des copropriétaires a assigné M. Y... et la société SAJMB en cessation de l'activité de restauration, comme contraire au règlement de copropriété, et résiliation du bail consenti à la société SAJMB ; que M. Y... a demandé reconventionnellement que soit constatée l'illicéité de la clause du règlement de copropriété prescrivant que « les boutiques ne pourront être utilisées pour des commerces qui, par leur nature, le bruit, les trépidations, les odeurs seraient de nature à nuire au standing de l'immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants. C'est ainsi que sont formellement interdits, sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, les commerces suivants : tous commerces alimentaires rentrant dans les catégories visées à l'alinéa ci-dessus, les café, bar, restaurant, boîtes de nuit, dancing, discothèque, cinéma, toute salle de spectacles » ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que la clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'était pas contraire à la destination mixte de l'immeuble, la cour d'appel a légalement justifié sa décision refusant de prononcer la nullité de cette clause ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires en cessation de l'activité de la société SAJMB et résiliation du bail, l'arrêt retient que le bail autorise les activités de salon de thé et petite restauration, en contradiction avec les interdictions figurant au règlement de copropriété ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il était demandé, si l'activité permise par le bail était précisément interdite par le règlement de copropriété et si elle était effectivement génératrice de nuisances, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CONSTATE LA DECHEANCE du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Le Baba bourgeois et M. Patrice X..., ès qualités ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a ordonné à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués, prononcé la résiliation du bail consenti par M. Y... à la société SAJMB et ordonné l'expulsion de cette société, l'arrêt rendu entre les parties le 31 août 2011 par la cour d'appel de Paris, remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Saint-Germain - 5 quai de la Tournelle à Paris 5e aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 4 boulevard Saint-Germain - 5 quai de la Tournelle à Paris 5e, le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits aux pourvois n° G 11-26.363 et E 12-19.096 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de M. Y... tendant à voir constater la nullité de la clause du règlement de copropriété qui interdit les commerces alimentaires, les cafés, bars restaurants dans l'immeuble et d'avoir en conséquence, ordonné à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués, prononcé la résiliation du bail consenti par M. Y... à la société SAJMB sous l'enseigne Le Baba Bourgeois, ordonné l'expulsion de cette société et de tous occupants de son chef et débouté M. Y... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE le bail commercial du 3 mai 2006 conclu entre M. Y... et la SARL Le Baba Bourgeois autorisait les salons de thé et la petite restauration ; que cette clause était en contradiction avec les interdictions figurant au règlement ; qu'il était mentionné au bail (article 5) que : « le preneur respectera, dans le cadre de la loi en vigueur, les prescriptions du règlement intérieur en vigueur et/ou du règlement de copropriété » ; que la clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'est pas contraire à la destination mixte de l'immeuble ; que dès lors convient-il d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause du règlement précité ; qu'il sera enjoint à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués et la résiliation du bail consenti par M. Y... à la société SAJMB sera ordonnée, de même que la fermeture du restaurant ; que l'expulsion de cette société sera ordonnée dans les conditions du dispositif ;
ALORS QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation ; qu'en l'espèce, M. Y... faisait valoir que l'interdiction des commerces alimentaires, café, bar, restaurant n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble, dès lors que cet immeuble qui est en très mauvais état et très mal entretenu n'est absolument pas un immeuble de standing ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans s'expliquer sur les caractères de l'immeuble et sans préciser en quoi cette restriction aux droits d'un copropriétaire était justifiée par la destination au demeurant mixte de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués, prononcé la résiliation du bail consenti par M. Y... à la société SAJMB sous l'enseigne Le Baba Bourgeois, ordonné l'expulsion de cette société et de tous occupants de son chef et débouté M. Y... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE le bail commercial du 3 mai 2006 conclu entre M. Y... et la SARL Le Baba Bourgeois autorisait les salons de thé et la petite restauration ; que cette clause était en contradiction avec les interdictions figurant au règlement ; qu'il était mentionné au bail (article 5) que : « le preneur respectera, dans le cadre de la loi en vigueur, les prescriptions du règlement intérieur en vigueur et/ou du règlement de copropriété » ; que la clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'est pas contraire à la destination mixte de l'immeuble ; que dès lors convient-il d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la clause du règlement précité ; qu'il sera enjoint à la société SAJMB de cesser toute activité dans les locaux loués et la résiliation du bail consenti par M. Y... à la société SAJMB sera ordonnée, de même que la fermeture du restaurant ; que l'expulsion de cette société sera ordonnée dans les conditions du dispositif ;
ALORS, D'UNE PART, QUE seule une clause du règlement de copropriété conforme à la destination de l'immeuble et interdisant très précisément l'activité commerciale exercée peut être de nature à justifier l'interdiction de cette activité ; qu'ainsi, en décidant que la clause du règlement de copropriété prohibant seulement les commerces de café, bar et restaurant, serait de nature à exclure l'exercice par les copropriétaires d'une activité distincte de salon de thé et de petite restauration de plats non cuisinés sur place, la Cour d'appel a violé les articles 9, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'il résulte du règlement de copropriété que les « boutiques ne pourront être utilisés pour des commerces qui, par leur nature, le bruit, les trépidations, les odeurs, seraient de nature à nuire au standing de l'immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants. C'est ainsi que sont formellement interdits, sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, les commerces suivants : tous commerces alimentaires rentrant dans les catégories visées à l'alinéa ci-dessus, les café, bar, restaurant » ; que dès lors, l'activité litigieuse de salon de thé et de petite restauration de plats non cuisinés sur place, qui ne peut être assimilée à une activité de café, bar, restaurant, ne pouvait être considérée comme non conforme au règlement de copropriété, que s'il était établi que ce commerce alimentaire était effectivement source de bruits, trépidations ou odeurs de nature à nuire au standing de l'immeuble ou à apporter une gêne à ses habitants ; qu'en se bornant à énoncer que la clause du bail autorisant les salons de thé et la petite restauration était en contradiction avec les interdictions figurant au règlement de copropriété, sans qu'il résulte de ses constatations que cette activité apportait effectivement une gêne aux habitants de l'immeuble la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.