LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la présence d'un compte de charges payées d'avance débiteur ne signifiait pas que le syndicat ait été titulaire de ce seul fait d'une créance contre son syndic, que celui-ci ne devenait créancier que lors de la régularisation qui devait intervenir au début de l'exercice comptable suivant, son compte de charges devant être à ce moment-là débité et le compte d'attente crédité du même montant, la cour d'appel, qui a constaté que la régularisation n'avait jamais été faite mais que cette situation ne démontrait pas à elle seule qu'il y avait eu un défaut de représentation des fonds et que cette anomalie ne pourrait préjudicier aux copropriétaires que s'ils avaient payé des charges de copropriété pour le montant correspondant au solde débiteur, a pu retenir, sans être tenue de répondre à de simples allégations, que le syndicat ne démontrait pas que les sommes en litige correspondaient à des fonds qu'il aurait versés à la société Cabinet Verdie, qui auraient été enregistrés comme des charges payées d'avance, mais qui auraient été détournés par le gérant de la société ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Roques aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille huit.
MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 1228 (CIV. III) ;
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, Avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Roques ;
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la créance de la copropriété Résidence Les Roques n'était admise, au passif de la SARL CABINET VERDIE, qu'à hauteur de la somme de 56.711,14 euros à titre chirographaire ;
Aux motifs que "la présence d'un compte de charges payées d'avance débiteur ne signifie pas que le syndicat de copropriété est titulaire, de ce seul fait, d'une créance contre son ancien syndic ; que ce type de compte est en général utilisé par le syndic pour enregistrer des paiements effectués pour le compte des copropriétés concernées au profit de tiers (fournisseurs, entreprises de travaux, par exemple), sans que les copropriétaires n'aient fait préalablement l'avance de ces fonds et sans que les appels de charges réalisés à la date de ces règlements ne permettent de couvrir ces dépenses ; que celles-ci sont donc effectuées "en attente" d'un appel de charges futur auprès des copropriétaires et que le débit correspondant n'est pas une créance de la copropriété mais au contraire une avance qui lui a été consentie par son syndic ; que la copropriété ne devient créancière que lors de la régularisation qui doit normalement intervenir au début de l'exercice comptable suivant celui où le paiement a été effectué ; que son compte de charges doit être à ce moment-là débité et le compte d'attente crédité du même montant ; que cette régularisation dans le cas particulier n'a jamais été faite et que le compte d'attente est resté débiteur ; que cependant contrairement à ce que soutient le nouveau syndic, cette situation ne démontre pas à elle seule qu'il y ait eu un défaut de représentation des fonds ; que s'il est acquis que le cabinet VERDIE n'a pas régularisé le compte de charges payées d'avance, en fin d'exercice, en passant l'écriture correspondante dans le compte de charges approprié, il reste que cette anomalie ne pourrait préjudicier aux copropriétaires que s'ils avaient payé des charges de copropriété pour le montant correspondant au solde débiteur ; que l'écriture en litige peut très bien figurer dans la comptabilité du cabinet sans que les copropriétaires n'aient subi un défaut de représentation des fonds ou un détournement et donc sans qu'ils n'aient une créance contre leur ancien syndic ; qu'en l'état la copropriété ne démontre pas que les sommes en litige correspondent à des fonds qu'elle aurait versés au cabinet VERDIE, qui auraient été enregistrés comme des charges payées d'avance, mais qui auraient en réalité été détournés par le gérant de la société VERDIE ; que pour le surplus les autres postes ne sont pas contestés et que les honoraires dus à l'ancien syndic ont d'ores et déjà été déduits de la somme déclarée de 59.963,14 ; qu'au total la créance doit donc être admise pour 56.711,14 (soit 59.963,14 - 3.252 ) (arrêt attaqué, pp. 4 et 5) ;
Alors, d'une part, que le plan comptable général, dont les dispositions sont obligatoires pour les entreprises industrielles et commerciales en vertu de l'arrêté ministériel du 27 avril 1982, modifié par arrêté du 9 décembre 1986, prévoit que les "charges constatées d'avance", sont des "charges enregistrées au cours de l'exercice mais qui correspondent à des achats de biens ou services dont la fourniture ou la prestation doit intervenir ultérieurement" (PCG, I. 23) ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait au motif que le compte n° 486 "est en général utilisé par le syndic pour enregistrer des paiements effectués pour le compte des copropriétés au profit de tiers  sans que les copropriétaires n'aient fait préalablement l'avance de ces fonds et sans que les appels de charges réalisés à la date de ces règlements ne permettent de couvrir ces dépenses" (arrêt attaqué, p. 4 § 6), la Cour d'appel a violé l'article 2 de l'arrêté du 27 avril 1982 portant approbation du plan comptable général révisé, modifié par l'arrêté du 9 décembre 1986 ;
Alors, d'autre part, que dans ses dernières écritures d'appel déposées et signifiées le 3 juillet 2006, le syndicat des copropriétaires Résidence Les Roques faisait expressément valoir que les charges enregistrées par la SARL CABINET VERDIE sur le compte "charges payées d'avance" ne correspondaient à aucune dette du syndicat des copropriétaires, le syndic ayant ainsi irrégulièrement réduit le solde qui devait revenir au syndicat des copropriétaires (conclusions d'appel déposées et signifiées le 3 juillet 2006, pp. 5 à 8) ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, motif pris que la copropriété ne démontrait pas que les sommes en litige correspondraient à des fonds versés à la SARL CABINET VERDIE et qui auraient été enregistrées comme des charges payées d'avance, mais qui auraient en réalité été détournées par le gérant de la société, sans répondre aux conclusions précédemment rappelées, la Cour d'appel a violé l'article du nouveau Code de procédure civile.