AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Met hors de cause la société Assurances générales de France et la société Generali assurances ;
   Donne acte à la Mutuelle L'Auxiliaire du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux X..., la société Quazzola, la compagnie Groupe Azur, la société Mettallerie Pellet, la société Sopoferm, M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Revêtements Basso Frères, M. Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Muller, M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Abbe-Henri, la société Setac, la société Isolation Plaquerie Menuiserie et la société Nouvelle Empereur Frères ;
   Sur le moyen unique du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué :
   Vu l'article 1792 du Code civil ;
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 5 mai 2004), que la société civile immobilière (SCI) Les Balcons de Salève a fait réaliser un groupe d'immeubles comportant 78 logements et 360 mètres carrés de surface commerciale; que le plan d'occupation des sols prévoyait un parking par logement et des places de stationnement correspondant à 60 % de la surface commerciale; que la SCI a conclu un marché tous corps d'état avec la société Montessuit, assurée auprès de la Mutuelle l'Auxiliaire ; que la maîtrise d'oeuvre des travaux a été confiée à M. B..., architecte, assuré auprès des Mutuelles du Mans ; que les parties communes ont été réceptionnées sans réserves ; que le syndicat des copropriétaires ayant constaté qu'un bâtiment supplémentaire avait été construit portant le nombre de logements de 78 à 118, que des parkings et des places de stationnement pour la surface commerciale manquaient et que des prescriptions de sécurité n'avaient pas été respectées, il a assigné en réparation les différents intervenants à l'acte de construire ;
   Attendu que, pour condamner in solidum la société Montessuit et l'architecte, M. B..., avec leurs assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les non-conformités aux règles d'urbanisme et de construction, l'arrêt retient qu'il est constant que la construction achevée laissait apparaître une absence de 35 parkings et 220 mètres carrés de surface de stationnement et qu'un certain nombre d'éléments concernant les règles de sécurité étaient absents à la réception de l'ouvrage, que le syndicat des copropriétaires n'était pas présent à la réception, que l'absence d'un nombre important de places de stationnement eu égard au plan d'occupation des sols rendait l'immeuble impropre à sa destination et que celle d'éléments de sécurité constituait des désordres couverts par la garantie décennale ;
   Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait relevé que les inachèvements et non conformités contractuelles étaient apparentes à la réception des parties communes et que celle-ci avait été effectuée sans réserves par la SCI, maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé, le syndicat des copropriétaires venant aux droits de la SCI, n'étant pas recevable à solliciter la réparation de dommages apparents non dénoncés en temps utile ;
   PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi provoqué :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum la société Montessuit, M. B... et leurs assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les non-conformités aux règles d'urbanisme et de construction, l'arrêt rendu le 5 mai 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
   Condamne le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Balcons de Salève aux dépens des pourvois ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Balcons de Salève à payer à la Mutuelle l'Auxiliaire la somme de 2 000 euros ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes les autres demandes de ce chef ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille cinq.