LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er octobre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 711 F-D
Pourvoi n° C 19-19.513
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
1°/ Mme X... G..., domiciliée [...] ,
2°/ Mme Q... G..., domiciliée [...] ,
3°/ Mme N... G..., domiciliée [...] ,
4°/ Mme B... G..., domiciliée [...] ,
ont formé le pourvoi n° C 19-19.513 contre l'arrêt rendu le 24 mai 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. R... K...,
2°/ à Mme T... M..., épouse K...,
tous deux domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des consorts G..., de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme K..., après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mai 2019), par acte authentique du 11 février 2016, Mmes X..., Q..., N... et B... G... (les consorts G...) ont promis de vendre à M. et Mme K... les lots de l'état de division d'un immeuble en copropriété.
2. La promesse unilatérale de vente, conclue par l'intermédiaire de la société Atevim, agent immobilier, était consentie jusqu'au 29 avril 2016 et l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 69 000 euros.
3. L'acte authentique n'ayant pas été signé, les consorts G... ont assigné M. et Mme K... en paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation.
4. M. et Mme K... ont assigné les consorts G... en vente forcée et en restitution de la somme de 69 000 euros.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche
Enoncé du moyen
5. Les consorts G... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et de les condamner à restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation, alors « qu'en retenant également, pour exonérer M. et Mme K... du paiement aux consorts G... de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 69 000 € malgré le défaut de versement de la partie du prix de vente payable comptant et l'absence de production de l'attestation bancaire, que « les relevés de compte des bénéficiaires prouvent la disponibilité en mai 2016 des fonds non empruntés » et que « d'ailleurs, dans leur lettre non datée de refus de report de la date de signature de l'acte authentique, les consorts G... ne reprochent pas aux époux K... de ne pas avoir fait l'évidence des fonds, mais de ne pas avoir respecté les dates, indiquant avoir « pris d'autres engagements liés à la réalisation de cette promesse », la cour d'appel a derechef statué par des motifs inopérants, privant à nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil en sa rédaction applicable au litige. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
6. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
7. Pour rejeter la demande en paiement des consorts G..., l'arrêt retient que, si les époux K... n'ont pu confirmer le rendez-vous de signature fixé au 3 mai 2016 par le notaire des promettantes, c'est parce que le prêteur n'avait pu rédiger le contrat de prêt pour cette date, que les relevés de compte des bénéficiaires prouvent la disponibilité en mai 2016 des fonds non empruntés, que, dans leur lettre de refus de report de la date de signature de l'acte authentique, les consorts G... ne reprochent pas aux époux K... de ne pas avoir fait l'évidence des fonds, mais de ne pas avoir respecté les dates, que le report de quinze jours sollicité par les bénéficiaires s'inscrivait dans le délai de même durée prévu par la promesse dans l'attente de toutes les pièces nécessaires à la réalisation et que les époux K... ont sollicité l'exécution de la promesse et la caducité de celle-ci ne leur est pas imputable.
8. En se déterminant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'il résultait de la promesse de vente que la levée d'option devait être accompagnée dans les cinq jours de la consignation par le bénéficiaire entre les mains du notaire de l'entier prix de vente, déduction faite des prêts accordés, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le second moyen, pris en sa seconde branche
Énoncé du moyen
9. Les consorts G... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à M. et Mme K... des dommages-intérêts, alors « que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le premier moyen, en ce que l'arrêt a retenu que la caducité de la promesse de vente n'était pas due à la faute de M. et Mme K..., a débouté Mmes X..., Q..., N... et B... G... de toutes leurs demandes et les a condamnées in solidum à restituer à M. R... K... et Mme T... M..., épouse K..., la somme de 69.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné in solidum Mmes X..., Q..., N... et B... G... à verser à M. et Mme K... la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
10. Selon ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
11. La cassation prononcée sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il condamne in solidum les consorts G... à payer à M. et Mme K... la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mmes X..., Q..., N... et B... G... de toutes leurs demandes et les condamne in solidum à restituer à M. et Mme K... la somme de 69 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017 et à leur payer la somme de 60 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 24 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne M. et Mme K... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme K... et les condamne à payer aux consorts G... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour les consorts G...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mmes X..., Q..., N... et B... G... de toutes leurs demandes, d'AVOIR condamné in solidum Mmes X..., Q..., N... et B... G... à restituer à M. R... K... et Mme T... M..., épouse K..., la somme de 69.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017 et à leur payer la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU' « aux termes de la promesse unilatérale de vente du 11 février 2016, les parties ont stipulé que la somme de 69 000 € versée par les bénéficiaires resterait "acquise définitivement au promettant à titre d'indemnité d'immobilisation fixée conventionnellement entre les parties, si le bénéficiaire ne demande pas l'exécution de la présente promesse dans les délais et conditions convenus, malgré la réalisation des conditions suspensives ci-dessus stipulées" ; QU'au chapitre "Durée et mode de réalisation de la promesse", ce contrat énonçait que la réalisation pourrait être demandée par le bénéficiaire jusqu'au 29 avril 2016 inclusivement, que le bénéficiaire pourrait lever l'option soit par exploit d'huissier soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par écrit remis contre récépissé, précision étant fait que "la levée d'option pourra résulter également de la régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai susvisé. Quel que soit le mode employé, la volonté d'acquérir devra parvenir à l'étude du notaire soussigné, au plus tard et à peine de forclusion, dans la journée de l'expiration du délai sus indiqué. En outre, cette levée d'option, soit donc la déclaration d'intention d'acquérir, devra être accompagnée de la consignation par le bénéficiaire entre les mains du notaire soussigné, chargé de dresser l'acte authentique de la vente projetée, dans les cinq jours de la levée d'option, à savoir : - de l'entier prix de vente, déduction faite éventuellement du ou des prêts accordés et acceptés par le bénéficiaire en vue de l'acquisition, - et de la provision suffisante pour les frais de vente et d'emprunt éventuel, sauf à parfaire ou à diminuer. En ce qui concerne la partie éventuellement financée à l'aide de prêts, le bénéficiaire devra produire, en même temps que le versement ci-dessus prévu, toute attestation bancaire certifiant de la disponibilité immédiate des fonds prêtés et destinés au financement de l'acquisition." ; QUE par lettre recommandée du 26 avril 2016 reçue le 27 avril 2016 par le notaire des consorts G..., les époux K... ont déclaré lever l'option, confirmant que la condition suspensive relative au financement était levée. Si les époux K... n'ont pu confirmer le rendez-vous de signature fixé au 3 mai 2016 par le notaire des promettantes, c'est parce que le prêteur n'avait pu rédiger le contrat de prêt pour cette date, ainsi qu'en atteste son courriel du 26 avril 2016 adressé au notaire des bénéficiaires dans lequel il indique que "la date proposée est trop courte compte tenu des différentes formalités nécessaires à la mise en place du financement pour cette acquisition et nos services sont de plus en sous-effectif en cette période de vacances scolaires". Le prêteur "confirme, cependant, que les actes sont en cours de rédaction chez nous et que nous faisons au mieux pour être prêt à signer dans le courant de la semaine du 8 ou 17 mai idéalement". Les relevés de compte des bénéficiaires prouvent la disponibilité en mai 2016 des fonds non empruntés. D'ailleurs, dans leur lettre non datée de refus de report de la date de signature de l'acte authentique, les consorts G... ne reprochent pas aux époux K... de ne pas avoir fait l'évidence des fonds, mais de ne pas avoir respecté les dates, indiquant avoir "pris d'autres engagements liés à la réalisation de cette promesse". Or le report de quinze jours sollicité par les bénéficiaires s'inscrivait dans le délai de même durée prévu par la promesse dans l'attente de toutes les pièces nécessaires à la réalisation, dont "les éventuels dossiers de prêts". De surcroît, les promettantes ne prouvent pas que ce faible retard leur aurait fait perdre la chance de signer un acte de vente au profit d'un tiers avant l'expiration de ce délai. Par suite, les époux K... ayant sollicité l'exécution de la promesse et la caducité de celle-ci ne leur étant pas imputable, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due. QU'en conséquence, les consorts G... doivent être déboutés de leurs demandes, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit. Les consorts G... doivent être condamnés à restituer aux époux K... la somme de 69 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2017 comme le demandent ces derniers bien que la demande de restitution figure déjà dans leur assignation du 22 juillet 2016. QUE les époux K..., qui ont renoncé à l'exécution forcée de la vente, ne sont pas en droit de réclamer la réparation d'un préjudice qu'ils décrivent comme "la perte de chance d'acquérir le bien litigieux" qu'ils évaluent "par le différentiel existant entre le prix (qu'ils) auraient dû payer au jour de leur acquisition et celui constaté" à la date de leurs dernières écritures, soit la somme de 281 245,77 €. N'établissant pas qu'ils n'auraient pu acquérir en mai 2016 un autre bien présentant les mêmes caractéristiques que celui dont ils ont été privés, les époux K... peuvent seulement se prévaloir du préjudice né de la déconvenue de n'avoir pu acquérir le bien qu'ils convoitaient, préjudice qui doit être évalué à la somme de 60 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner in solidum les consorts G... » ;
1°) ALORS QU'il ressortait de la production n°6 de M. et Mme K... que la lettre recommandée avec accusé de réception manifestant leur volonté d'acquérir le bien litigieux avait été postée le 27 avril 2016 à Porto Vecchio, cachet de la poste faisant foi, et reçue à l'étude du notaire le 3 mai 2016, soit quatre jours après la date d'expiration du délai de validité de la promesse de vente ; qu'en retenant, pour rejeter la demande des consorts G... de voir les époux K... condamnés à leur payer l'indemnité d'occupation d'un montant de 69.000 € avec intérêts au taux légal, faute d'acceptation de la promesse à la date butoir du 29 avril 2016, que « par lettre recommandée du 26 avril 2016 reçue le 27 avril 2016 par le notaire des consorts G..., les époux K... ont déclaré lever l'option, confirmant que la condition suspensive relative au financement était levée » (arrêt p. 4 alinéa 3), la cour d'appel a dénaturé la preuve de dépôt et l'avis de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2016 produite par M. et Mme K..., en violation de l'article 1192 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil, ensemble le principe interdisant au juge de dénaturer les pièces produites devant lui ;
2°) ET ALORS QUE M. et Mme K... ne prétendaient pas que le courrier d'acceptation envoyé à l'étude du notaire lui fût parvenu avant la date butoir du 29 avril 2016 inclus mais reconnaissaient qu'il n'était arrivé que le 3 mai, arguant que les consorts G... avaient volontairement refusé de retirer la lettre avant cette date (conclusions des époux K..., p. 11 alinéas 5 et 6) ; qu'en retenant, pour rejeter la demande des consorts G... de voir les époux K... condamnés à leur payer l'indemnité d'occupation d'un montant de 69.000 € avec intérêts au taux légal, faute d'acceptation de la promesse à la date butoir du 29 avril 2016, que « par lettre recommandée du 26 avril 2016 reçue le 27 avril 2016 par le notaire des consorts G..., les époux K... ont déclaré lever l'option, confirmant que la condition suspensive relative au financement était levée » (arrêt p. 4 alinéa 3), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ET ALORS QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 11 février 2016 prévoyait que le bénéficiaire disposait d'un délai expirant le 29 avril 2016 – inclus – pour lever l'option et que cette levée d'option devrait être accompagnée, dans les 5 jours, du versement entre les mains du notaire du promettant du prix de vente payable comptant et de la provision suffisante pour les frais d'acte et de vente et d'emprunt éventuel ainsi que, pour la partie financée à l'aide de prêts, de la production d'une attestation bancaire certifiant de la disponibilité immédiate des fonds prêtés et destinés au financement de l'acquisition ; qu'elle disposait que faute pour le bénéficiaire d'avoir demandé l'exécution de la promesse de vente dans les conditions et délais convenus, l'indemnité d'immobilisation resterait définitivement acquise au promettant ; qu'en retenant, pour exonérer M. et Mme K... du paiement aux consorts G... de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 69.000 € malgré le défaut de versement de la partie du prix de vente payable comptant et l'absence de production de l'attestation bancaire à la date du 4 mai 2016, que si les époux K... n'avaient pu confirmer le rendez-vous de signature fixé au 3 mai 2016 par le notaire des promettantes, c'est parce que le prêteur n'avait pu rédiger le contrat de prêt pour cette date, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil en sa rédaction applicable au litige ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si le retard de la banque dans la rédaction des contrats de prêt, « compte tenu des différentes formalités nécessaires », n'était pas dû à tout le moins partiellement, au fait que M. et Mme K... avaient « fait solliciter des prêts par des personnes morales distinctes » (conclusions p. 11) dans le cadre d'un montage financier complexe, qui ne correspondait pas aux caractéristiques contractuelles prévues, de sorte qu'ils ne pouvaient s'en prévaloir pour s'exonérer du paiement de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;
5°) ALORS ENCORE QU'en retenant également, pour exonérer M. et Mme K... du paiement aux consorts G... de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 69.000 € malgré le défaut de versement de la partie du prix de vente payable comptant et l'absence de production de l'attestation bancaire, que « les relevés de compte des bénéficiaires prouvent la disponibilité en mai 2016 des fonds non empruntés » (arrêt p. 4 alinéa 3) et que « d'ailleurs, dans leur lettre non datée de refus de report de la date de signature de l'acte authentique, les consorts G... ne reprochent pas aux époux K... de ne pas avoir fait l'évidence des fonds, mais de ne pas avoir respecté les dates, indiquant avoir « pris d'autres engagements liés à la réalisation de cette promesse » (ibid.), la cour d'appel a derechef statué par des motifs inopérants, privant à nouveau sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil en sa rédaction applicable au litige ;
6°) ALORS ENCORE QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 11 février 2016 prévoyait que la levée d'option par lettre recommandée avec accusé de réception devrait être accompagnée du versement dans les 5 jours entre les mains du notaire du promettant du prix de vente payable comptant et de la provision suffisante pour les frais d'acte et de vente et d'emprunt éventuel ainsi que, pour la partie financée à l'aide de prêts, de la production d'une attestation bancaire certifiant de la disponibilité immédiate des fonds prêtés et destinés au financement de l'acquisition ; qu'elle prévoyait que faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option dans les formes et délais prévus, la promesse de vente serait caduque et l'indemnité d'immobilisation acquise au promettant ; qu'en retenant, pour débouter les consorts G... de leur demande de paiement de cette indemnité d'immobilisation en l'absence de levée d'option valable, que « le report de quinze jours sollicité par les bénéficiaires s'inscrivait dans le délai de même durée prévu par la promesse dans l'attente de toutes les pièces nécessaires à la réalisation, dont « les éventuels dossiers de prêts » (arrêt p. 4 alinéa 3), la cour d'appel a appliqué aux délais impératifs déterminés pour la levée d'option le délai supplémentaire stipulé exclusivement pour la signature de l'acte de vente, violant une nouvelle fois l'article 1134 ancien du code civil en sa rédaction applicable au litige ;
7°) ALORS ENCORE QU'en retenant, pour débouter les consorts G... de leur demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation en l'absence de levée d'option valable, que « les promettantes ne prouvent pas que ce faible retard leur aurait fait perdre la chance de signer un acte de vente au profit d'un tiers avant l'expiration de ce délai » (arrêt p. 4 alinéa 3), la cour d'appel, qui a ajouté au contrat une condition qu'il ne prévoyait pas, a encore violé l'article 1134 ancien du code civil en sa rédaction applicable au litige.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné in solidum Mmes X..., Q..., N... et B... G... à payer à M. et Mme K... la somme de 60.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « les époux K... peuvent seulement se prévaloir du préjudice né de la déconvenue de n'avoir pu acquérir le bien qu'ils convoitaient, préjudice qui doit être évalué à la somme de 60.000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner in solidum les consorts G... » ;
1°) ALORS QUE seule l'inexécution ou la mauvaise exécution d'une de ses obligations contractuelles par le débiteur peut entraîner sa responsabilité ; qu'en l'espèce, M. et Mme K... demandaient l'indemnisation du préjudice que leur aurait causé le refus des promettantes de réitérer la vente ; qu'en allouant à M. et Mme K... une somme de 60.000€ au titre « du préjudice né de la déconvenue de n'avoir pu acquérir le bien qu'ils convoitaient » (arrêt p. 5 alinéa 1er), sans caractériser un quelconque manquement des exposantes à leurs obligations contractuelles, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 (ancien) du code civil devenu l'article 1231-1 du code civil ;
2°) ET ALORS, en toute hypothèse, QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le premier moyen, en ce que l'arrêt a retenu que la caducité de la promesse de vente n'était pas due à la faute de M. et Mme K..., a débouté Mmes X..., Q..., N... et B... G... de toutes leurs demandes et les a condamnées in solidum à restituer à M. R... K... et Mme T... M..., épouse K..., la somme de 69.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2017, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné in solidum Mmes X..., Q..., N... et B... G... à verser à M. et Mme K... la somme de 60.000€ à titre de dommages et intérêts et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.