LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société ACI Partner's ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 14 janvier 2008 par M. Y..., notaire, la SCI Tamaris (la SCI) a vendu à M. X..., qui souhaitait réaliser, avec le financement de la société Crédit foncier de France (la banque), un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de réduction d'impôt, trois lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, sur lesquels ce dernier avait consenti un bail commercial à la société Méditerranée seniors ; qu'il était stipulé que les biens faisaient partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée de type établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; que l'acte authentique contenait, en outre, un contrat de prêt consenti à M. X... par la banque ; que le délai de livraison n'a pas été respecté et la SCI n'a pas obtenu l'autorisation administrative prescrite pour l'ouverture d'un EHPAD ; que M. X... a assigné, notamment, la SCI et son administrateur judiciaire en résolution du contrat de vente, et le notaire en responsabilité et en indemnisation ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le premier moyen :

Sur la recevabilité de ce moyen, contestée par la défense :

Attendu que la SCI et la banque soutiennent que le moyen par lequel M. X... prétend que le préjudice financier et fiscal qu'il invoque est constitué par une perte de chance est irrecevable, en ce qu'il serait contraire à ses conclusions d'appel ;

Mais attendu que, devant la cour d'appel, M. X... demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution du contrat de vente, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation, à titre principal, de son préjudice financier et fiscal, et, à titre subsidiaire, d'une perte de chance de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel et des avantages qui y sont attachés ; que le moyen formulé par M. X..., qui n'est pas contraire à ses propres écritures, est recevable ;

Et sur le moyen :

Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de garantie formée par M. X... contre le notaire en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts du chef de la perte de crédit d'impôt et de la perte de loyers défiscalisés, l'arrêt retient, par motifs propres, que la résolution de la vente litigieuse a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé, et non de réserver aux parties une situation meilleure ; qu'il ajoute, par motifs adoptés, que M. X... a fait le choix de solliciter la résolution de la vente, ce qui le prive de facto des gains futurs de son investissement, lesquels ne constituaient qu'une chance de gains sans caractère certain ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI avait manqué à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EHPAD et que la résolution de la vente ne faisait pas obstacle à la condamnation du vendeur professionnel au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acheteur, même dans le cas où le dommage invoqué aurait été constitué par une perte de chance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes en garantie de M. X... dirigées contre le notaire, l'arrêt retient que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que ce dernier avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence médicalisée pour personnes âgées EHPAD et qu'en outre, il n'appartenait pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI, retranscrite dans cet acte, concernant la destination en EHPAD des biens vendus ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du deuxième moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X... tendant à la condamnation de la SCI Les Tamaris à lui payer une somme à titre de dommages-intérêts, ainsi que sa demande en garantie dirigée contre M. Y..., l'arrêt rendu le 7 mai 2015, rectifié le 26 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la SCI Les Tamaris et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. X... la somme globale de 2 500 euros, et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. X...


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de M. X... tendant à voir condamner in solidum la SCI Les Tamaris, le Crédit foncier de France et M. Y... au paiement de la somme de 300.000 euros au titre préjudice fiscal et financier ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la résolution de la vente litigieuse ayant pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé et non à réserver aux parties une situation meilleure, il y a lieu de débouter M. X... de ses demandes en dommages et intérêts formées du chef de la perte de crédit d'impôt et du chef de la perte des loyers défiscalisés attendus ;

et AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... réclame en outre la condamnation in solidum de la SCI Les Tamaris, du Crédit foncier de France, de M. Y... et de la société ACI Partner's à lui payer la somme de 300.000 euros représentant sa perte d'un revenu défiscalisé pendant neuf ans ainsi que la perte d'une création de patrimoine par la revente du bien au bout de cette période ; qu'il convient de débouter M. X... qui a fait le choix de solliciter la résolution de la vente, ce qui le prive de facto des gains futurs de son investissement lesquels ne constituaient qu'une chance de gains sans caractère certain ;

ALORS QUE si la résolution de la vente a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé, tout acquéreur d'un bien dont la vente a été résolue aux torts du vendeur peut obtenir la condamnation de ce dernier à l'indemniser de ses préjudices tant directs et certains que caractérisés par une simple perte de chance de percevoir des loyers ou de tirer un profit d'une revente ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... avait fait valoir que la résolution de la vente de ses lots prononcée aux torts des sociétés intervenues dans le processus de vente, promoteurs et agents commerciaux, lui avait fait subir un préjudice fiscal et financier constitué par la perte du crédit d'impôt et des loyers défiscalisés et à tout le moins par la perte de chance de les percevoir en raison de la disparition, du fait des réformes fiscales, de toute possibilité de bénéficier des mêmes avantages ; qu'en affirmant, en règle de principe, que la résolution de la vente ne pouvait avoir pour conséquence que de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé pour exclure en conséquence toute indemnisation de préjudices qu'ils soient directs et certains ou même constitués par les pertes de chance invoquées, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de ses demandes de garantie dirigées contre M. Y..., notaire ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ; que le jugement entrepris est critiqué en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de M. Y... ; que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser à la simple lecture des documents que M. Y... avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence médicalisée pour personnes âgées EHPAD ; qu'en outre, il n'appartenait pas à M. Y... de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI les Tamaris, retranscrite dans l'acte authentique de vente, concernant la destination en EHPAD des biens vendus ;

et AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... reproche à M. Y..., notaire rédacteur de l'acte authentique de vente un manquement à son devoir de conseil alors qu'il se devait d'informer et de conseiller son client, cocontractant particulier, face à un professionnel de l'immobilier ; qu'il rappelle que l'acte, ainsi que les documents annexés, mentionnent très clairement la nature d'EHPAD du bien objet de la vente sans que le Crédit foncier ne vérifie à aucun moment l'existence de l'autorisation administrative nécessaire, n'attirant pas son attention sur les risques de l'opération, ni prévu les clauses susceptibles de le protéger contre cet aléa (condition suspensive, consignation des sommes tant que l'autorisation n'était pas accordée, garantie de remboursement…) ; que M. Y... soutient en réplique que la responsabilité civile professionnelle du notaire peut être retenue uniquement lorsque le demandeur fait la démonstration de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux en application de l'article 1382 du code civil ; qu'en l'espèce, M. Y... conteste avoir commis une faute au sens de l'article susvisé et fait valoir qu'il ne peut être tenu pour responsable du retard dans l'achèvement de la construction, pas plus que du refus de l'administration de permettre à la résidence service pour personnes âgées de recevoir la qualification d'EHPAD ; que selon lui, le demandeur ne peut pas plus soutenir que le projet aurait définitivement changé de nature et que le notaire aurait dû prévoir une condition suspensive d'autorisation ; qu'il fait en outre valoir que le projet n'a pas changé de nature puisqu'il s'agit toujours de réaliser une résidence services pour personnes âgées, définition précise d'un ensemble immobilier dans lequel M. X... a acquis les lots de copropriété ; que les avantages fiscaux de cet investissement subsistent ; que son acte authentique contient tous les éléments démontrant que l'acquéreur a été parfaitement informé, l'opération de construction étant elle-même assurée par une convention du Crédit foncier garantissant l'achèvement de l'immeuble ; qu'enfin, M. Y... soutient que si par impossible le tribunal devait considérer que la seule mention EHPAD, au paragraphe "Affectation des locaux" constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article 1382 du code civil, en revanche, il conviendra de juger que le préjudice dont il est demandé réparation par M. X... n'est ni actuel ni certain et qu'il n'y a en tout état de cause aucun lien de causalité entre une hypothétique faute de l'étude et le préjudice invoqué par le demandeur ; que le tribunal rappelle que les seules conséquences dommageables d'un acte sont insuffisantes pour engager la responsabilité du notaire qui ne peut résulter que d'une faute dont la preuve pèse sur la partie qui l'invoque ; qu'en l'espèce, M. X... n'établit pas que l'acte comporterait des erreurs ou des inexactitudes affectant son efficacité ou sa validité ; qu'à cet égard, si l'acte authentique de vente contient un paragraphe relatif à la nature de la résidence seniors, il n'appartenait pas au notaire qui s'est limité à enregistrer la déclaration du vendeur d'en garantir l'exactitude d'autant que la demande d'autorisation d'ouverture d'un EHPAD était en cours à l'époque de la signature de l'acte ; que l'acte n'est donc ni inexact ni mensonger ; que le vendeur n'affirme pas que l'autorisation d'ouvrir un EHPAD est acquise et se borne à mentionner que telle sera la destination de la résidence seniors ; que le notaire ne peut se voir imputer à faute le refus ultérieur opposé par l'administration, événement qu'il ne pouvait pas anticiper ; qu'enfin, aucun élément ne permet d'établir que le notaire avait été informé que la nature de la résidence constituait un élément déterminant du consentement de l'acquéreur ; que M. X... n'établit pas davantage que l'opération aurait comporté un risque particulier qui aurait dû lui être signalé par le notaire dans le cadre de son devoir de conseil ; qu'il convient par conséquent de débouter M. X... de ses demandes de garantie;

1) ALORS QUE le notaire doit s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; que la cour d'appel a constaté la qualification d'EHPAD prévue dans l'acte de vente conclue entre M. X... et la SCI Les Tamaris ce qui aurait dû conduire d'office, M. Y..., notaire rédacteur de l'acte de vente, à y inclure une condition suspensive subordonnant la vente à son accomplissement, par l'effet de la délivrance par l'administration concernée de l'autorisation d'affecter l'ensemble immobilier à cette destination ; qu'en n'imputant pas à faute l'absence d'inclusion d'une telle condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil ; que tout en constatant la mention de la qualification d'EHPAD dans l'acte de vente, soumis à sa rédaction, la cour d'appel qui n'a pas recherché si M. Y... avait bien conseillé à M. X..., l'inclusion d'une condition suspensive relative à la délivrance par l'administration de l'autorisation d'affectation à cette destination contractuellement prévue, a privé sa décision de ne pas retenir la responsabilité professionnelle du notaire de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3) ALORS QUE le notaire rédacteur de l'acte est tenu d'informer les parties, et plus précisément l'acquéreur, lorsque la vente mentionne qu'elle concerne des biens revêtant dans l'acte une qualification ouvrant droit à des avantages fiscaux pour ce dernier ; que tout en constatant que la qualification d'EHPAD était mentionnée dans l'acte de vente, la cour d'appel qui n'a cependant pas retenu que M. Y..., rédacteur de l'acte, était tenu d'éclairer M. X..., acquéreur, sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par lui, a violé l'article 1382 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, sur ce point infirmatif, d'AVOIR débouté M. X... de ses demandes tendant à voir prononcer la résolution du contrat d'assurance-vie Foncier Trajectoire conclu pour garantir l'emprunt qu'il avait souscrit auprès du Crédit foncier de France et à entendre le Crédit foncier de France condamner à lui restituer la somme de 64.000 euros investie au titre de ce contrat ;

AUX MOTIFS QU'il n'est pas rapporté la preuve que le contrat d'assurance-vie ait été conclu par M. X... auprès de la société Crédit foncier de France, que par conséquent M. X... sera débouté de ses demandes formées du chef du contrat d'assurance-vie et le jugement infirmé sur ce point ;

ALORS QUE dénature les termes clairs et précis d'un bordereau de communication de pièces (annexé aux conclusions) au nombre desquelles figurent l'offre de prêt du Crédit foncier de France prévoyant la souscription

d'une assurance-vie Foncier Trajectoire à titre de garantie (pièce n° 8) et l'exemplaire client du certificat d'adhésion au contrat Foncier Trajectoire(pièce n° 12), la cour d'appel qui, pour le débouter de ses demandes formées du chef de ce contrat d'assurance-vie, retient que M. X... ne rapporte pas la preuve qu'il ait conclu un tel contrat auprès de la société Crédit foncier de France ; qu'en se déterminant par ce seul motif, la cour d'appel a méconnu son office et dénaturé par omission les pièces produites en violation de l'article 4 du code de procédure civile.