LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 439 F-D
Pourvoi n° S 19-14.443
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
Mme C... A..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° S 19-14.443 contre l'arrêt rendu le 31 janvier 2019 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. U... H..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mme A..., de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. H..., après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 31 janvier 2019), par acte du 3 septembre 1990, M. H... a pris à bail un domaine comprenant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres appartenant à Mme A....
2. Par acte du 30 avril 2015, celle-ci a délivré un congé que M. H... a contesté en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux et en sollicitant la désignation d'un expert en fixation de la valeur locative des biens donnés à bail. Par jugement du 9 mars 2017, le tribunal a annulé le congé, ordonné le renouvellement du bail et ordonné une expertise judiciaire sur l'évaluation du fermage.
3. Après dépôt du rapport de l'expert, les parties ont demandé la détermination du prix du bail renouvelé et se sont opposées sur la valeur locative du bâtiment d'habitation.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Mme A... fait grief à l'arrêt de fixer le montant annuel du fermage dû par M. H... à compter du 1er novembre 2016 et de rejeter les demandes des parties plus amples ou contraires, alors « que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; que dans ses conclusions d'appel, M. H... demandait à la cour d'appel de réduire le montant du fermage à concurrence de 2 200 euros par an correspondant à la valeur locative de la maison d'habitation et de 61,56 euros concernant les terres et prés ; que de son côté, Mme A... soutenait qu'il n'existait aucune raison objective qui permette au preneur, même s'il n'occupait pas la maison d'habitation qui avait été donnée à bail, de diminuer le prix du bail de ladite maison non occupée de son propre choix ; qu'en décidant de mettre fin au bail en tant qu'il portait sur la maison d'habitation, la cour d'appel qui a modifié les termes du litige, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
5. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
6. Pour fixer le fermage, en supprimant de son montant global tout loyer au titre de la maison d'habitation, l'arrêt retient que, nonobstant le principe de l'indivisibilité du bail, la cour ne peut que tirer toutes les conséquences du défaut d'habitabilité de la maison d'habitation et de l'absence de volonté réelle de l'une comme de l'autre des parties d'assurer la poursuite, dans des conditions normales, de la relation contractuelle en ce qu'elle porte sur cet élément du bail.
7. En statuant ainsi, alors qu'elle n'était pas saisie d'une demande tendant à constater que le bail ne se poursuivrait pas sur l'un des biens qui en faisaient l'objet, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
Condamne M. H... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme A...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé à 6.890,66 euros le montant annuel du fermage dû à compter du 1er novembre 2016 par M. U... H... à Mme C... A... au titre du bail rural portant sur le domaine agricole des [...] situé à [...] et d'AVOIR débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 411-11 du code rural, le prix de chaque fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; que sur le loyer de la maison d'habitation ; qu'il résulte du texte précité que le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret ; qu'en l'espèce, l'arrêté préfectoral applicable pour le département de la Nièvre est celui du 5 juin 2009 qui détermine, en fonction de l'état et du type d'équipement de chaque logement, trois catégories de maisons d'habitation, dont la catégorie C à laquelle sont attachés les minima et maxima les plus faibles (entre 2,44 et 3,62 euros mensuels le mètre carré) ; que par ailleurs, le logement décent, au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, doit, notamment, assurer une protection contre les remontées d'eau au infiltrations, permettre une ventilation et un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale des locaux et garantir une absence de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires. Il doit comporter, entre autres éléments d'équipement et de confort, une installation permettant un chauffage normal, une installation sanitaire assurant des évacuations distinctes des eaux ménagères et des eaux vannes ou encore un réseau électrique permettant un éclairage suffisant ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants ; que pour classer la maison d'habitation objet du litige dans la catégorie C et proposer une valeur unitaire de 2,50 euros mensuels le mètre carré, soit 185 euros par mois pour une surface habitable totale de 74 mètres carrés, l'expert K... retient essentiellement une absence d'isolation, en dehors de celle réalisée par le locataire, une absence de chauffage, en dehors également de celui installé par le locataire et la présence d'humidité dans le logement provenant d'un défaut de système de ventilation passif ou actif. Répondant à un dire de la bailleresse qui faisait état d'une aggravation de l'humidité du fait de l'inoccupation des lieux par le locataire depuis 2008, l'expert précise que la salle d'eau ne comporte, contrairement aux exigences réglementaires, aucun élément de ventilation (ni entrée ni sortie d'air vicié) et que l'humidité présente dans les autres pièces (séjour, chambre) et localisée au bas des murs et dans les coins des pièces montre qu'il s'agit de remontée d'eau tellurique ;
que l'expert Q..., désigné par le jugement du 4 avril 2016, rappelle tout d'abord que M. U... H... a réalisé dans ce logement le doublage et l'isolation des murs périphériques du rez-de-chaussée, unique niveau habitable, la transformation de deux chambres en un séjour, l'installation d'un ballon d'eau chaude et d'un chauffage central à partir d'une chaudière placée dans la cave et la réfection de l'électricité. Évoquant en second lieu les désordres présentés par ce logement, il mentionne la présence de traces d'humidité et de moisissures notamment dans la chambre et le séjour qu'il attribue pour sa part à un défaut de ventilation et des phénomènes de condensation, ainsi qu'un soulèvement du sol et une fissuration du carrelage en deux endroits du séjour et une absence de traitement des eaux usées (eaux ménagères) qui sont évacuées avec les eaux pluviales et rejetées dons un pré à l'arrière de la maison. S'agissant des désordres affectant le carrelage du séjour, l'expert précise qu'ils ont pour origine une déformation du plancher haut de la cave constituée de poutrelles métalliques dont le gonflement par la rouille met en compression horizontale les briques constituant les voûtains intermédiaires, et que ces désordres, qui sont évolutifs, compromettent la solidité de l'ouvrage ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments d'appréciation que certaines caractéristiques du logement (locaux initialement loués sans chauffage ni isolation et ventilation active ou passive, système électrique obsolète remplacé par le preneur, remontées d'eau au bas des murs des pièces à vivre ou encore système non réglementaire d'évacuation des eaux usées) sont autant de critères qui justifient le classement de la maison d'habitation en catégorie C, quasiment à la valeur minimale de l'arrêté préfectoral, ce que ne conteste pas au demeurant Mme C... A... ; que cependant, les désordres affectant le carrelage du séjour, en raison de leur caractère évolutif, sont susceptibles de compromettre, à terme, la solidité de l'ouvrage et donc la sécurité physique des occupants, et ne peuvent se traduire par une simple minoration du loyer mais impliquent qu'il y soit remédié par la bailleresse ou, à défaut, qu'il soit mis fin au bail portant sur la maison d'habitation. Il est constant, en l'occurrence, que le preneur a déjà mis fin unilatéralement à cette occupation depuis 2008, pour des raisons au demeurant sensiblement différentes, et que la bailleresse, qui n'ignore pas, depuis le dépôt par M. Q... de son rapport le 4 août 2016, la nature et la gravité de ce désordre, n'a pas proposé d'y remédier en effectuant les travaux de reprise nécessaires et relativement onéreux lui incombant ; que dès lors, nonobstant le principe de l'indivisibilité du bail, la cour ne peut que tirer toutes les conséquences du défaut d'habitabilité de cette maison d'habitation et de l'absence de volonté réelle de l'une comme de l'autre des parties d'assurer la poursuite, dans des conditions normales, de la relation contractuelle portant sur cet élément donné à bail ; qu'il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de dire qu'il ne sera pas tenu compte, dans le prix global du fermage, d'un loyer pour des locaux d'habitation que le preneur ne peut plus raisonnablement occuper, sauf à prendre un risque pour sa sécurité ainsi que celle des membres de sa famille ; que sur les autres éléments du fermage ;
que les parties s'accordent pour fixer à 1 550 euros le montant du loyer des bâtiments d'exploitation et à 5 380,67 euros celui des parcelles, à l'exception de la parcelle [...]  dite [...], d'une contenance de 54 ares, d'une valeur locative de 61,56 euros, à propos de laquelle elles reconnaissent que, de fait, elle n'est pas exploitée par le preneur ; que Mme C... A... soutient néanmoins, sans être contredite par M. U... H..., que ce dernier a été autorisé à exploiter en contrepartie la parcelle [...]  d'une contenance de 18 a 90 ca, comprise dans un ensemble unique composé par ailleurs de la parcelle [...] , d'une contenance de 3 ha 71 ares a l'état de pré, dont la valeur locative a été évaluée par l'expert a 423 euros, soit 114,01617 euros l'hectare ; qu'en conséquence, il y a lieu de déduire de la valeur locative des parcelles la somme de 61,56 euros correspondant à la parcelle [...]  et d'y ajouter la somme de 21,55 euros correspondant à la parcelle [...]  (0,1890 x 114,01617), soit la somme totale de 5 340,66 euros ;
1) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; que dans ses conclusions d'appel, M. H... demandait à la cour d'appel de réduire le montant du fermage à concurrence de 2.200 euros par an correspondant à la valeur locative de la maison d'habitation et de 61,56 euros concernant les terres et prés ; que de son côté, Mme A... soutenait qu'il n'existait aucune raison objective qui permette au preneur, même s'il n'occupait pas la maison d'habitation qui avait été donnée à bail, de diminuer le prix du bail de ladite maison non occupée de son propre choix ; qu'en décidant de mettre fin au bail en tant qu'il portait sur la maison d'habitation, la cour d'appel qui a modifié les termes du litige, a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à s'en expliquer ; qu'en l'espèce, aucune des parties ne prétendait qu'il existait un accord entre elles pour que la maison d'habitation soit retirée de l'assiette du bail ; qu'en décidant de mettre fin au bail en tant qu'il portait sur la maison d'habitation au motif qu'elle ne pouvait que tirer toutes les conséquences de l'absence de volonté réelle de l'une comme de l'autre des parties d'assurer la poursuite, dans des conditions normales, de la relation contractuelle sur la maison d'habitation donnée à bail, la cour d'appel qui a fondé sa décision sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE la force obligatoire du contrat s'impose tant aux parties qu'aux juges ; qu'en l'espèce, le paragraphe « Désignation » du bail rural du 3 septembre 1990 stipule notamment que le bail comprend une « maison d'habitation composée d'une cuisine-séjour, deux chambres, salle de bains et WC, le tout couvert en ardoises. Cave et grenier » et le paragraphe « Fermage » stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel représenté par la valeur en argent de – Deux mille trois cent soixante quatorze kilogrammes de viande de boeuf, première qualité poids net » ; que par convention du 10 janvier 2002, les parties sont convenues que « la valeur locative pour le restant du renouvellement du bail en cours, c'est-à-dire jusqu'au 1er novembre 2007, est fixée d'un commun accord entre Mme A... et M. U... H... à la somme de 51 000 F hors remboursement de la quote-part d'impôts fonciers et chambre d'agriculture » ; qu'en décidant de mettre fin au bail en tant qu'il portait sur la maison d'habitation, la cour d'appel qui a méconnu la force obligatoire du contrat, a violé l'article 1134 devenu 1103 du code civil ;
4) ALORS QU'à défaut d'accord entre les parties, le prix du bail renouvelé fixé par le juge ne peut s'inscrire que dans le cadre des maxima et des minima définis par l'arrêté préfectoral ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il ressortait des éléments soumis à son appréciation que certaines caractéristiques du logement justifiaient le classement de la maison d'habitation en catégorie C, quasiment à la valeur minimale de l'arrêté préfectoral, ce que ne contestait pas au demeurant Mme A... ; qu'en décidant finalement de supprimer, purement et simplement, dans le prix global du fermage, tout loyer au titre de la maison d'habitation, la cour d'appel a violé l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;
5) ALORS QUE le principe de l'indivisibilité du bail rural fait obstacle à ce que soit retiré de son assiette un bien qui est matériellement nécessaire à l'exploitation ; qu'en décidant, pour retirer la valeur locative de la maison d'habitation du prix global du fermage, que nonobstant le principe de l'indivisibilité du bail, elle ne pouvait que tirer toutes les conséquences du défaut d'habitabilité de la maison d'habitation et de l'absence de volonté réelle des parties d'assurer la poursuite de la relation contractuelle portant sur cet élément donné à bail, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ;
6) ALORS, en toute hypothèse, QUE le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ; qu'ainsi, la mise à disposition de l'immeuble au profit du preneur a pour contrepartie le paiement d'un loyer ; qu'en décidant de supprimer tout loyer au titre de la maison d'habitation, sans supprimer cet immeuble de l'assiette du bail, la cour d'appel a violé les articles 1106 et 1709 du code civil.