LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 484 F-D
Pourvoi n° F 19-14.939
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
L'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement Le Mont Soleil, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-14.939 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. S... B..., domicilié [...] ,
2°/ à M. J... B..., domicilié [...] ,
3°/ à M. Y... B..., domicilié [...] ,
4°/ à M. A... B..., domicilié [...] ,
5°/ à M. L... B..., domicilié [...] ,
6°/ à M. W... B..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement Le Mont Soleil, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat des consorts B..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2018), l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement Le Mont Soleil (l'ASL) est propriétaire de terrains et équipements communs d'un ensemble immobilier. Les consorts B... sont propriétaires indivis d'une parcelle contiguë.
2. L'ASL a saisi le tribunal en fixation d'une limite séparative et démolition des ouvrages implantés par les consorts B... à l'extrémité de leur terrain.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. L'ASL fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de démolition de l'ensemble des ouvrages édifiés à la jonction de l'[...] , alors :
« 1°/ que, par une lettre du 29 mars 1960, M. G..., auteur de M. B..., a écrit à MM. M..., auteurs de l'ASL Le Mont Soleil : « je viens par la présente lettre vous autoriser à agrandir le Pont sur la Ritorte et de ce fait vous cède le terrain nécessaire qui m'appartient sans limitation de durée pour rendre l'accès à votre lotissement conforme au plan déposé [et] je m'interdis toute construction, plantations, dans la zone de visibilité telle que celle-ci est déterminée suivant le plan annexé à la présente lettre » ; qu'il a ainsi très clairement « cédé » son terrain à MM. M..., tout en précisant les implications qui en résultaient, à savoir que la cession s'effectuait sans limitation de durée et qu'il s'interdisait désormais toute construction ou plantation sur ce terrain ; qu'en retenant qu'il ne peut pas se déduire de ce courrier, qui était pourtant clair, que M. G... aurait entendu céder la propriété de son bien, la cour d'appel a dénaturé le courrier du 29 mars 1960 et ainsi violé son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°/ que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres ; qu'en retenant que le courrier portant cession de propriété rédigé par M. G... ne peut pas être regardé comme constitutif d'un titre de propriété faute d'avoir été confirmé par un acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1358 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. Ayant relevé l'imprécision d'une lettre du 29 mars 1960 dans laquelle le propriétaire de la parcelle, personne peu familière du droit, indiquait que, pour faciliter un accès, il cédait le terrain nécessaire "sans limitation de durée", la cour d'appel, par une interprétation que l'ambiguïté des termes employés rendait nécessaire, a, abstraction faite d'un motif surabondant sur l'absence de confirmation par acte authentique, souverainement retenu que ce document, qui n'identifiait pas l'objet d'un éventuel transfert, n'était pas constitutif d'un titre de propriété.
5. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
6. L'ASL fait le même grief à l'arrêt, alors :
« 1°/ qu' il résulte clairement de la facture en date du 31 octobre 2017, versée aux débats, que l'ASL Le Mont Soleil a pris en charge la réfection de la totalité de la voirie de l'[...] en finançant, en autres, la mise en oeuvre mécanisée d'un enrobé noir sur une surface de 5 080 m² ; qu'en affirmant qu'il ne résulte pas des pièces du dossier que le goudronnage de la parcelle litigieuse, située sur la [...] , aurait été l'oeuvre de l'ASL Le Mont Soleil, les factures produites ne mentionnant pas l'emplacement exact des travaux réalisés, alors que la facture du 31 octobre 2017 précisait clairement qu'ils avaient concerné l'[...] , sans aucune distinction, ni limitation, la cour d'appel a dénaturé la facture du 31 octobre 2017 et ainsi violé son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°/ que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en retenant, pour écarter le moyen tiré de la prescription acquisitive invoqué par l'ASL Le Mont Soleil, que le passage litigieux n'était pas réservé aux seuls résidents du lotissement mais ouvert à la circulation publique et qu'ainsi des actes de possession ont été faits concurremment par plusieurs personnes, ce qui ne suffisait pas à exclure que l'ASL ait acquis ce passage par l'effet de la possession, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 2261 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Ayant retenu que l'utilisation de la partie de parcelle revendiquée par les résidents du lotissement résultait d'une simple tolérance, que la possession alléguée, qui n'était pas exclusive, était entachée d'équivoque et, sans dénaturation, que l'ASL ne justifiait pas s'être comportée en propriétaire, alors que les consorts B... avaient fait construire un édifice sur le tènement contesté en application d'une autorisation d'urbanisme préalablement demandée, la cour d'appel en a exactement déduit que l'ASL n'avait pas acquis la propriété par prescription.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
9. L'ASL fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que les juges du fond doivent analyser, fut-ce sommairement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que l'ASL du Mont Soleil versait aux débats des planches photographiques dont il résultait que la construction litigieuse, située à l'extrémité sud-ouest du fonds des consorts B..., ne présentait aucune utilité pour ces derniers mais portait préjudice aux habitants du lotissement Le Mont Soleil en limitant la visibilité à la jonction de l'[...] , en complexifiant les manoeuvres à cet endroit et en dissimulant le panneau « Céder le passage » qu'elle renfermait ; qu'en affirmant que l'ASL Le Mont Soleil ne rapportait pas la preuve, notamment par les planches photographiques produites, de ce que la construction litigieuse caractériserait un abus de droit de la part des consorts B..., sans analyser, fut-ce sommairement, ces planches photographiques, produites en pièce n° 14, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
10. Ayant procédé à l'analyse de la valeur et de la portée des éléments produits, la cour d'appel a, par une décision motivée, retenu que l'ASL, à qui il incombait d'en rapporter la preuve, n'établissait pas que la réalisation d'un aménagement sur un terrain leur appartenant caractérisait un abus de droit de la part des consorts B....
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association syndicale libre des copropriétaires du Lotissement Le Mont Soleil aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement Le Mont Soleil et la condamne à payer aux consorts B... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement Le Mont Soleil
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté l'ASL Le Mont Soleil de sa demande de démolition de l'ensemble des ouvrages édifiés à la jonction de l'[...] ;
AUX MOTIFS QUE « sur la cession de propriété : si par lettre en date du 29 mars 1960, M. G..., précédent propriétaire de la parcelle, indique qu'il « cède le terrain nécessaire qui [lui] appartient sans limitation de durée », il ne peut se déduire de ce courrier que M. G... aurait entendu réellement céder la propriété du bien, dans la mesure où cette personne, peu familière du droit, indique par ailleurs que cette « cession » intervient « sans limitation de durée » mention contradictoire avec tout transfert de propriété ; qu'en outre, cette cession n'a été confirmée par aucun acte authentique, de sorte que le document rédigé par M. G... ne peut être regardé comme constitutif d'un titre de propriété ; qu'enfin, la lettre de la commune de Hyères en date du 2 décembre 2015, au demeurant insuffisamment précise en ce qu'elle se borne à mentionner le propriétaire des parcelles [...]  et [...]  sans préciser le sort de la zone sur laquelle a été construite la jardinière en question, ne peut non plus être regardée comme un juste titre » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « SUR LA PROPRIETE FONCIERE DE L'ASL DU MONT SOLEIL, l'ASL du Mont Soleil soutient disposer de la propriété sur laquelle a été réalisé l'édifice au niveau de l'entrée de la voie d'accès à [...] ; qu'elle fonde sa prétention sur le courrier de Monsieur G... en date du 29 mars 1960 qu'elle considère constitutif de son titre de propriété ; qu'aux termes de celuici, dont l'authenticité n'est pas contestée, Monsieur G..., auteur des consorts B..., indique céder le terrain nécessaire qui lui appartient sans limitation de durée pour rendre l'accès du lotissement conforme au plan déposé ; qu'il s'interdit toute construction dans la zone de visibilité telle que celle-ci est déterminée suivant le plan annexé à la présente lettre ; que la formulation retenue reste très ambigüe, puisque s'il est question de cession, il est indiqué que celle-ci s'effectue sans limitation de durée ; qu'au-delà, la cession, qui peut s'effectuer à titre gratuit ou onéreux, implique un transfert de propriété ; que dès lors, l'engagement à ne pas construire de construction dans la zone de visibilité apparaît surabondant, sauf à considérer que la partie cédée ne serait pas identique à la partie sur laquelle il s'engage à ne pas construire ; qu'or, la partie du terrain qu'il dit céder n'est pas identifiée ; que l'ASL du Mont Soleil ne rapport nullement la preuve que la construction de l'édifice litigieux se trouve précisément sur la partie prise en compte par les services d'urbanisme en vue de permettre la création du lotissement ; qu'aucun élément sur ce point ne figure dans l'acte de cession des consorts B... ; que compte tenu de ces éléments et particulièrement de l'absence de documents postérieurs, le document rédigé par Monsieur G... ne peut être considéré comme constitutif d'un titre de propriété » ;
1°) ALORS QUE par une lettre du 29 mars 1960, M. G..., auteur de M. B..., a écrit à MM. M..., auteurs de l'ASL Le Mont Soleil : « je viens par la présente lettre vous autoriser à agrandir le Pont sur la Ritorte et de ce fait vous cède le terrain nécessaire qui m'appartient sans limitation de durée pour rendre l'accès à votre lotissement conforme au plan déposé [et] je m'interdis toute construction, plantations, dans la zone de visibilité telle que celle-ci est déterminée suivant le plan annexé à la présente lettre » ; qu'il a ainsi très clairement « cédé » son terrain à MM. M..., tout en précisant les implications qui en résultaient, à savoir que la cession s'effectuait sans limitation de durée et qu'il s'interdisait désormais toute construction ou plantation sur ce terrain ; qu'en retenant qu'il ne pouvait pas se déduire de ce courrier, qui était pourtant clair, que M. G... aurait entendu céder la propriété de son bien, la cour d'appel a dénaturé le courrier du 29 mars 1960 et ainsi violé son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
2°) ALORS QUE les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres ; qu'en retenant que le courrier portant cession de propriété rédigé par M. G... ne peut pas être regardé comme constitutif d'un titre de propriété faute d'avoir été confirmé par un acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1358 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR débouté l'ASL Le Mont Soleil de sa demande de démolition de l'ensemble des ouvrages édifiés à la jonction de l'[...] ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'acquisition de la propriété par prescription acquisitive : aux termes de l'article 2261 du code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » ; qu'aux termes de l'article 2262 du même code : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription » ; qu'en l'espèce, il ne ressort pas du courrier du 29 mars 1960 précité que M. G... aurait cesser de se comporter en propriétaire, son engagement contenu dans cette lettre à ne pas construire dans la zone de visibilité étant de nature à rapporter la preuve du contraire et à caractériser une simple tolérance accordée au profit de l'ASL ; que par ailleurs, les consorts B... ont agi en véritable propriétaire des lieux en cause, construisant l'édifice contesté en application d'une autorisation d'urbanisme préalablement demandé ; que de son côté au contraire, l'ASL ne justifie pas en quoi elle se serait comportée comme le propriétaire de la partie de parcelle revendiquée, la simple utilisation de celle-ci, résultant d'une tolérance depuis 1960, pour entrer et sortir du domaine de l'ASL étant insuffisante à cet égard et aucune preuve n'étant rapportée de ce que les consorts B... auraient, jusqu'en 2010, « manifesté leur consentement » à la propriété de l'ASL ou procède à la « reconnaissance de la prescription » ; qu'enfin, il ne résulte pas des pièces du dossier, que le goudronnage, l'aménagement d'un panneau de signalisation, d'une bouche d'égout et d'un marquage signalétique auraient été l'oeuvre de l'ASL, les factures en date des 10 octobre 2014 (pièce n° 18.1 de l'appelante) et 17 octobre 2017 (pièces n° 19.1 et 19.2 de l'appelante) ne mentionnant pas l'emplacement exact des travaux réalisés et le courrier de la commune du 2 décembre 2015 (pièce n° 20 de l'appelante) ne portant mention d'aucuns travaux ; que par suite, le moyen tiré de la prescription acquisitive ne peut qu'être écarté » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « SUR L'ACQUISITION DE LA PROPRIETE FONCIERE PAR PRESCRIPTION ACQUISITIVE aux termes des articles 2261 et 2262 du Code civil, pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription ; qu'en l'occurrence, l'ASL du MONT SOLEIL n'apporte pas d'éléments de nature à caractériser les faits de possession invoqués en vue de la prescription ; que comme cela a été relevé, il n'est pas établi que Monsieur G... ait entendu céder ledit terrain et qu'il ne se soit plus comporté en tant que propriétaire ; qu'au contraire, son engagement à ne pas construire de construction dans la zone de visibilité caractérise sa qualité de propriétaire ; que dans cette continuité, les consorts B... ont tout autant agi comme de véritables propriétaires le feraient par la construction de l'édifice litigieux et le dépôt préalable un permis de construire ; qu'inversement, l'ASL du Mont SOLEIL n'indique pas en quoi elle se serait comportée comme le propriétaire de la parcelle revendiquée ; que l'utilisation par l'ASL depuis 1961 de l'emplacement litigieux n'est pas suffisante en soi pour établir sa possession ; qu'il ne ressort pas davantage de la procédure que l'aménagement d'un panneau de circulation, d'une bouche d'égout et d'un marquage signalétique implantés au lieu de la construction soit l'oeuvre de l'ASL ; qu'enfin et surtout, il sera observé que ledit passage n'est pas réservé aux seuls résidents du lotissement, étant ouvert à la circulation publique ; qu'or, lorsque des actes de possession ont été faits concurremment par plusieurs personnes, la possession ne peut donner naissance à la prescription acquisitive ; que dans ces conditions, l'emplacement sur lequel l'édifice a été construit ne peut être considéré comme relevant de la propriété de l'ASL » ;
1°) ALORS QU'il résulte clairement de la facture en date du 31 octobre 2017, versée aux débats (production n° 4), que l'ASL Le Mont Soleil a pris en charge la réfection de la totalité de la voirie de l'[...] en finançant, en autres, la mise en oeuvre mécanisée d'un enrobé noir sur une surface de 5 080 m² ; qu'en affirmant qu'il ne résulte pas des pièces du dossier que le goudronnage de la parcelle litigieuse, située sur la [...] , aurait été l'oeuvre de l'ASL Le Mont Soleil, les factures produites ne mentionnant pas l'emplacement exact des travaux réalisés, alors que la facture du 31 octobre 2017 précisait clairement qu'ils avaient concerné l'[...] , sans aucune distinction, ni limitation, la cour d'appel a dénaturé la facture du 31 octobre 2017 et ainsi violé son obligation de ne pas dénaturé l'écrit qui lui est soumis ;
2°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ;
qu'en retenant, pour écarter le moyen tiré de la prescription acquisitive invoqué par l'ASL Le Mont Soleil, que le passage litigieux n'était pas réservé aux seuls résidents du lotissement mais ouvert à la circulation publique et qu'ainsi des actes de possession ont été faits concurremment par plusieurs personnes, ce qui ne suffisait pas à exclure que l'ASL ait acquis ce passage par l'effet de la possession, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article 2261 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué
D'AVOIR débouté l'ASL Le Mont Soleil de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'abus de droit : enfin, l'appelante ne rapporte pas la preuve, notamment par les planches photographiques et les attestations produites, de ce que, dans un contexte certes conflictuel, la réalisation de cette construction aménagée et plantée sous la forme d'un jardinet d'agrément caractériserait un abus de droit de la part des consorts B... ; que par suite le jugement ne peut qu'être confirmé » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'ASL du Mont SOLEIL ne rapporte pas la preuve d'une quelconque volonté de nuire de la part des consorts B..., dont la seule volonté paraît être mu d'une reconnaissance sur leurs fonds d'un droit de passage ; que la construction litigieuse, certainement en lien avec le refus de reconnaissance d'une servitude de passage, n'en demeure pas moins conforme avec les règles d'urbanisme ; qu'elle n'est pas constitutive d'un abus de droit au sens des articles 544 et 545 du Code civil ; que l'ASL sera déboutée du chef de sa demande » ;
ALORS QUE les juges du fond doivent analyser, fut-ce sommairement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que l'ASL du Mont Soleil versait aux débats des planches photographiques (production n° 6) dont il résultait que la construction litigieuse, située à l'extrémité sud-ouest du fonds des consorts B..., ne présentait aucune utilité pour ces derniers mais portait préjudice aux habitants du lotissement Le Mont Soleil en limitant la visibilité à la jonction de l'[...] , en complexifiant les manoeuvres à cet endroit et en dissimulant le panneau « Céder le passage » qu'elle renfermait ; qu'en affirmant que l'ASL Le Mont Soleil ne rapportait pas la preuve, notamment par les planches photographiques produites, de ce que la construction litigieuse caractériserait un abus de droit de la part des consorts B..., sans analyser, fut-ce sommairement, ces planches photographiques, produites en pièce n°14, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.