LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 avril 2013), que les consorts Y... qui avaient confié à la société Primm un mandat exclusif de vendre un appartement à Paris au prix de 3 200 000 euros, sont entrés en relation par l'intermédiaire de Mme A..., chargée d'un mandat de recherche avec les époux X... qui ont visité ce bien ; que les époux X..., estimant qu'un accord était intervenu, ont assigné les consorts Y... en paiement de dommages-intérêts et ont proposé d'acquérir l'appartement au prix de 2 700 000 euros, commission incluse ;
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes de condamnation des consorts Y... à réparer leurs préjudices résultant du manquement à leurs obligations contractuelles, alors, selon le moyen : 
1°/ que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'il y a accord sur la chose et le prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme ; qu'en s'étant fondée, pour retenir qu'aucun accord sur la chose et sur le prix n'était intervenu, sur la circonstance inopérante que les époux X... ne justifiaient d'aucune offre d'achat écrite de leur part acceptée par les vendeurs, sans avoir recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si le projet de promesse de vente du bien au prix de 2 700 000 euros transmis par le mandataire des vendeurs aux acquéreurs n'avait pas été accepté en toutes ses conditions par le mandataire des acquéreurs selon une lettre du 6 mai 2008, matérialisant ainsi l'échange des consentements sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ; 
2°/ que subsidiairement celui qui a laissé créer à l'égard des tiers une apparence de mandat est tenu, comme le mandant, d'exécuter les engagements contractés par le mandataire apparent ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si les époux X... n'avaient pu légitiment croire que le notaire des vendeurs, M. F..., agissait en vertu d'un mandat des vendeurs lorsqu'il leur avait transmis un projet de promesse de vente comportant l'état civil complet des vendeurs, un descriptif précis du bien vendu et mentionnant un prix de 2 700 000 euros intégrant la commission due à l'agence immobilière, ce qui engageait les vendeurs sur le fondement du mandat apparent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la lettre du 6 mai 2008 du notaire des acquéreurs confirmait leur décision d'acquérir l'appartement « ayant trouvé un accord en tous points avec les vendeurs », que les attestations de Mme A..., mandataire des acquéreurs n'évoquaient pas le prix de vente et que le notaire mandaté par la société Primm pour le compte des vendeurs qui avait adressé un projet de promesse de vente, avait indiqué qu'il n'était pas chargé de la négociation et que les conditions financières n'étant pas arrêtées, le prix lui avait été indiqué verbalement par le notaire des acquéreurs, la cour d'appel, qui a pu en déduire, que ces éléments caractérisaient des pourparlers précontractuels entre les parties, mais que les époux X... n'établissaient pas la réalité d'un accord des vendeurs sur un prix de 2 700 000 euros, incluant les frais d'agence, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que si les époux X... avaient visité le bien à plusieurs reprises en compagnie de professionnels en vue d'établir des devis de travaux de rénovation qui n'avaient pas été produits, avaient réservé des emplacements de parking dans un immeuble voisin, déposé dès le 5 mai 2008 des dossiers pour l'inscription de leurs enfants dans un établissement scolaire pour la prochaine rentrée scolaire, et signé une promesse synallagmatique de vente de leur propre appartement plus d'un mois avant de visiter celui des consorts Y..., ce qui ne leur permettait pas de prétendre l'avoir vendu dans des conditions précipitées et à un moindre prix que celui qu'ils pouvaient escompter et constaté le caractère prématuré des démarches effectuées avant la signature d'une promesse de vente engageant les deux parties, la cour d'appel, qui a pu retenir que les époux X... ne démontraient pas plus une faute des vendeurs dans l'exercice de leur droit de rupture unilatérale des pourparlers que le lien de causalité avec les préjudices qu'ils auraient subis de ce fait, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer aux consorts Y..., la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir condamner M. Y... et Mme Z... veuve Y... à réparer leurs préjudices résultant du manquement à leurs obligations contractuelles ; 
Aux motifs propres que la lettre du 6 mai 2008 de M. D..., notaire des acquéreurs adressée à M. F..., notaire des vendeurs, dans laquelle il était mentionné « je vous confirme que mes clients ont pris la décision ferme et définitive d'acquérir cet appartement ayant trouvé un accord en tous points avec les vendeurs, de sorte que nous pouvons même considérer qu'une promesse bilatérale peut être substituée à la promesse unilatérale » ne saurait constituer la rencontre de l'offre et de l'acceptation en raison de l'imprécision totale de ses termes qui ne mentionnaient même pas le prix proposé par les époux X... ; que les attestations de Mme A..., leur mandataire, n'évoquaient même pas le prix de vente prétendument arrêté à 2 700 000 euros ; qu'à cet égard les appelants ne justifiaient d'aucune offre d'achat écrite de leur part et acceptée par les vendeurs ; qu'ils ne sauraient davantage se prévaloir du projet de promesse de vente adressé à son confrère par M. F..., mandaté par la société Primm mais qui n'était pas chargé de la négociation, celui-ci n'ayant indiqué d'aucune façon l'accord des consorts Y... sur les termes du projet qui ne correspondait ni aux conditions du mandat quant au prix et au paiement de la commission d'agence ni aux exigences par ailleurs manifestées par eux sur un dépôt de garantie versé à la signature de l'avant-contrat ; que dans ces conditions, les époux X... ne sauraient se prévaloir de la théorie du mandat apparent, le notaire n'ayant pas engagé les vendeurs par l'envoi de ce projet dont les conditions financières n'étaient pas arrêtées, le prix n'ayant été indiqué que verbalement par son confrère, ainsi qu'il l'avait précisé dans une lettre du 15 octobre 2008 ; que les demandeurs n'ont donc pas établi la réalité de l'accord des vendeurs sur un prix de 2 700 000 euros, frais d'agence inclus, seuls des pourparlers pré-contractuels étant intervenus ; que s'agissant de la rupture des pourparlers, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; que les premiers juges ont pertinemment rejeté cette demande, la faute des vendeurs dans l'exercice de leur droit de rupture des pourparlers n'ayant pas été rapportée ; 
Et aux motifs adoptés que s'il ressort des pièces produites que des négociations étaient intervenues entre les parties sur les modalités de la vente, les échanges de courriers électroniques des 28 et 29 avril 2008 faisaient apparaître des divergences entre les positions respectives de l'acquéreur et du vendeur, notamment sur le montant du dépôt de garantie, la condition suspensive d'obtention d'un prêt et celle de la vente préalable par l'acquéreur de son propre bien immobilier ; que les consorts Y... avaient confié à l'agence immobilière un mandat de vente de leur bien immobilier au prix de 3 200 000 euros hors rémunération du mandataire ; que le projet de promesse de vente mentionnait un prix de 2 700 000 euros en ce compris la commission due à l'agence ; que ce projet prévoyait une indemnité d'immobilisation de 270 000 euros mais précisait que le bénéficiaire ne verserait que 135 000 euros et s'obligeait à verser le solde au promettant au plus tard dans les huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l'acte de son seul fait ; qu'il ressortait des pièces produites que la plaquette de présentation de l'appartement à vendre mentionnait un prix en cours de détermination par le vendeur ; que le mandat confié à l'agence Primm en février 2007 fixait un prix de vente de 3 200 000 euros et une commission de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que l'annonce immobilière du 12 février 2009 indiquait « conditions financières : nous consulter » ; que Sophie A... affirmait qu'en janvier 2008, lorsque M. B... et Mme C... lui ayant fait part de leur recherche d'appartement, elle leur avait immédiatement parlé d'un bien à vendre avenue Victor Hugo, le bien étant à l'époque présenté à 3 200 000 euros ; que les époux X... avaient signé le 20 février 2008 une promesse synallagmatique de vente de leur appartement moyennant un prix de 2 700 000 euros ; que la société Primm et la société CDA confirmaient la présentation du bien à la vente au prix de 3 200 000 euros net vendeur hors honoraire de commercialisation ; que M. E... précisait qu'une première proposition au prix de 2 600 000 euros exprimée en avril 2008 avait aussitôt été refusée et avait été améliorée à 2 700 000 euros pour lequel aucun accord n'avait été donné d'autant que le mandataire restait évasif sur les honoraires de commercialisation ; que dans un courrier du 7 mai 2008, M. F... avait écrit à son confrère ne pas être en mesure de confirmer le rendez-vous du 15 mai prochain ; que le notaire des acheteurs lui avait immédiatement répondu que ses clients avaient pris la décision ferme et définitive d'acquérir l'appartement ayant trouvé un accord en tous points avec les vendeurs de sorte que l'on pouvait considérer qu'une promesse bilatérale pouvait être substituée à la promesse unilatérale ; que M. F... précisait dans une lettre du 15 octobre 2008 avoir effectivement adressé au notaire de l'acquéreur un projet de promesse de vente dont les conditions financières n'étaient pas arrêtées, le prix ne lui ayant été indiqué que verbalement par son confrère ; qu'au surplus, les époux X... ne justifiaient d'aucune offre d'achat écrite acceptée par le vendeur ; que tant que les négociations n'avaient pas abouti, les parties conservaient la liberté de ne pas s'engager ; que les époux X... procédaient par simples affirmations sans établir la réalité de l'accord des vendeurs sur un prix de vente de 2 700 000 euros frais d'agence inclus ; 
qu'ils n'avaient pas rapporté la preuve d'un quelconque manquement des consorts Y... à des engagements contractuels par essence inexistants, seuls des pourparlers pré-contractuels étant intervenus entre les parties ; que le notaire n'avait pas été chargé de la négociation mais l'agence immobilière, laquelle avait été mandatée pour vendre au prix net de 3 200 000 euros et que si le prix de présentation du bien n'interdisait pas la conclusion d'un accord sur un prix moindre, l'agence ne pouvait accepter un prix très nettement inférieur sans l'accord exprès du mandant ; que le bien litigieux avait finalement été vendu à un tiers au prix de 3 005 000 euros suivant l'attestation établie le 8 juin 2010 par M. F... ; que s'agissant de la rupture des pourparlers, une responsabilité délictuelle ne pouvait être encourue qu'en cas de faute détachable de la décision de rompre les pourparlers caractérisant un manquement à l'obligation de négocier de bonne foi ; que les époux X... ne démontraient pas plus une faute des vendeurs dans l'exercice de leur droit de rupture unilatérale des pourparlers que le lien de causalité avec les préjudices qu'ils auraient subis de ce fait ; que s'ils avaient visité le bien à plusieurs reprises en compagnie de professionnels en vue d'établir des devis de travaux de rénovation, avaient réservé des emplacements de parking dans un immeuble voisin, avaient déposé dès le 5 mai 2008 des dossiers pour l'inscription de leurs enfants dans un établissement scolaire pour la prochaine rentrée scolaire, ces démarches étaient prématurées et effectuées avant la signature d'une promesse de vente engageant les deux parties ; qu'ils avaient signé une promesse synallagmatique de vente de leur propre appartement plus d'un mois avant de visiter celui de l'avenue Victor Hugo, ce qui ne leur permettait pas de prétendre l'avoir vendu dans des conditions précipitées et à un moindre prix que celui qu'ils pouvaient escompter ; 
Alors 1°) que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'il y a accord sur la chose et le prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme ; qu'en s'étant fondée, pour retenir qu'aucun accord sur la chose et sur le prix n'était intervenu, sur la circonstance inopérante que M. et Mme X... ne justifiaient d'aucune offre d'achat écrite de leur part acceptée par les vendeurs, sans avoir recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si le projet de promesse de vente du bien au prix de 2 700 000 euros transmis par le mandataire des vendeurs aux acquéreurs n'avait pas été accepté en toutes ses conditions par le mandataire des acquéreurs selon une lettre du 6 mai 2008, matérialisant ainsi l'échange des consentements sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil ; 
Alors 2°) et subsidiairement que celui qui a laissé créer à l'égard des tiers une apparence de mandat est tenu, comme le mandant, d'exécuter les engagements contractés par le mandataire apparent ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si M. et Mme X... n'avaient pu légitiment croire que le notaire des vendeurs, Me F..., agissait en vertu d'un mandat des vendeurs lorsqu'il leur avait transmis un projet de promesse de vente comportant l'état civil complet des vendeurs, un descriptif précis du bien vendu et mentionnant un prix de 2 700 000 euros intégrant la commission due à l'agence immobilière, ce qui engageait les vendeurs sur le fondement du mandat apparent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir condamner M. Y... et Mme Z... veuve Y... à réparer leur préjudice résultant de la rupture fautive des pourparlers ; 
Aux motifs propres que seuls des pourparlers pré-contractuels sont intervenus ; que s'agissant de la rupture des pourparlers, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; que les premiers juges ont pertinemment rejeté cette demande, la faute des vendeurs dans l'exercice de leur droit de rupture des pourparlers n'ayant pas été rapportée ; 
Et aux motifs éventuellement adoptés que s'il ressort des pièces produites que des négociations étaient intervenues entre les parties sur les modalités de la vente, les échanges de courriers électroniques des 28 et 29 avril 2008 faisaient apparaître des divergences entre les positions respectives de l'acquéreur et du vendeur, notamment sur le montant du dépôt de garantie, la condition suspensive d'obtention d'un prêt et celle de la vente préalable par l'acquéreur de son propre bien immobilier ; que les consorts Y... avaient confié à l'agence immobilière un mandat de vente de leur bien immobilier au prix de 3 200 000 euros hors rémunération du mandataire ; que le projet de promesse de vente mentionnait un prix de 2 700 000 euros en ce compris la commission due à l'agence ; que ce projet prévoyait une indemnité d'immobilisation de 270 000 euros mais précisait que le bénéficiaire ne verserait que 135 000 euros et s'obligeait à verser le solde au promettant au plus tard dans les huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l'acte de son seul fait ; que Sophie 
A... 
affirmait qu'en janvier 2008, lorsque M. B... et Mme C... lui ayant fait part de leur recherche d'appartement, elle leur avait immédiatement parlé d'un bien à vendre avenue Victor Hugo, le bien étant à l'époque présenté à 3 200 000 euros ; que les époux X... avaient signé le 20 février 2008 une promesse synallagmatique de vente de leur appartement moyennant un prix de 2 700 000 euros ; que M. E... précisait qu'une première proposition au prix de 2 600 000 euros exprimée en avril 2008 avait aussitôt été refusée et avait été améliorée à 2 700 000 euros pour lequel aucun accord n'avait été donné d'autant que le mandataire restait évasif sur les honoraires de commercialisation ; que dans un courrier du 7 mai 2008, M. F... avait écrit à son confrère ne pas être en mesure de confirmer le rendez-vous du 15 mai prochain ; que le notaire des acheteurs lui avait immédiatement répondu que ses clients avaient pris la décision ferme et définitive d'acquérir l'appartement ayant trouvé un accord en tous points avec les vendeurs de sorte que l'on pouvait considérer qu'une promesse bilatérale pouvait être substituée à la promesse unilatérale ; que M. F... précisait dans une lettre du 15 octobre 2008 avoir effectivement adressé au notaire de l'acquéreur un projet de promesse de vente dont les conditions financières n'étaient pas arrêtées, le prix ne lui ayant été indiqué que verbalement par son confrère ; qu'au surplus, les époux X... ne justifiaient d'aucune offre d'achat écrite acceptée par le vendeur ; que tant que les négociations n'avaient pas abouti, les parties conservaient la liberté de ne pas s'engager ; que les époux X... procèdent par simples affirmations sans établir la réalité de l'accord des vendeurs sur un prix de vente de 2 700 000 euros frais d'agence inclus ; que seuls des pourparlers précontractuels étaient intervenus entre les parties ; que le notaire n'avait pas été chargé de la négociation mais l'agence immobilière, laquelle avait été mandatée pour vendre au prix net de 3 200 000 euros et que si le prix de présentation du bien n'interdisait pas la conclusion d'un accord sur un prix moindre, l'agence ne pouvait accepter un prix très nettement inférieur sans l'accord exprès du mandant ; que le bien litigieux avait finalement été vendu à un tiers au prix de 3 005 000 euros suivant l'attestation établie le 8 juin 2010 par M. F... ; que s'agissant de la rupture des pourparlers, une responsabilité délictuelle ne pouvait être encourue qu'en cas de faute détachable de la décision de rompre les pourparlers caractérisant un manquement à l'obligation de négocier de bonne foi ; que les époux X... ne démontraient pas plus une faute des vendeurs dans l'exercice de leur droit de rupture unilatérale des pourparlers que le lien de causalité avec les préjudices qu'ils auraient subis de ce fait ; que s'ils avaient visité le bien à plusieurs reprises en compagnie de professionnels en vue d'établir des devis de travaux de rénovation, avaient réservé des emplacements de parking dans un immeuble voisin, avaient déposé dès le 5 mai 2008 des dossiers pour l'inscription de leurs enfants dans un établissement scolaire pour la prochaine rentrée scolaire, ces démarches étaient prématurées et effectuées avant la signature d'une promesse de vente engageant les deux parties ; qu'ils avaient signé une promesse synallagmatique de vente de leur propre appartement plus d'un mois avant de visiter celui de l'avenue Victor Hugo, ce qui ne leur permettait pas de prétendre l'avoir vendu dans des conditions précipitées et à un moindre prix que celui qu'ils pouvaient escompter ; 
Alors 1°) que la rupture brutale et unilatérale de pourparlers par une partie ayant maintenu l'autre dans la croyance erronée que l'affaire allait être conclue à son profit engage sa responsabilité délictuelle et l'oblige à indemniser le préjudice en résultant ; qu'après avoir constaté que les acheteurs avaient visité le bien à plusieurs reprises en compagnie de professionnels en vue d'établir des devis de travaux, que le notaire des vendeurs avait été saisi et avait établi un projet de promesse de vente qui avait été communiqué aux acquéreurs puis que les vendeurs avaient subitement mis un terme sans motif aux pourparlers très peu de temps avant le rendez-vous de signature de cet acte, la cour d'appel, qui a refusé de retenir la rupture fautive des pourparlers, a violé l'article 1382 du code civil ; 
Alors 2°) qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si la rupture brutale des pourparlers par les vendeurs n'avait pas causé des préjudices matériel et moral aux époux X..., qui avaient pris toutes les dispositions pour faire coïncider la vente de leur propre appartement avec l'acquisition de celui vendu par M. et Mme Y..., en les contraignant à chercher dans la précipitation un appartement en location ainsi qu'à supporter, de ce fait, les frais d'un double déménagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.