LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 janvier 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 107 F-D
Pourvoi n° R 19-22.446
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021
M. U... V..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° R 19-22.446 contre l'arrêt rendu le 19 juin 2019 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires des immeubles [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Foncia Hauguel, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Foncia Hauguel, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de Me Occhipinti, avocat de M. V..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires des immeubles [...], de la SCP Ghestin, avocat de la société Foncia Hauguel, après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 19 juin 2019), M. V..., propriétaire de divers lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, contestant la facturation adressée au syndicat des copropriétaires d'une rémunération pour le « recensement des attestations pour TVA ajoutée à taux réduit », a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Foncia Hauguel, en annulation de deux résolutions adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2014, qui a approuvé les comptes de l'année 2013 incluant la rémunération de cette prestation et donné quitus au syndic de sa gestion.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Enoncé du moyen
2. M. V... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'annulation des résolutions, alors « que le syndic ne peut pas facturer les frais de gestion courante, dont relèvent les tâches administratives prévisibles et quantifiables à l'avance ; que le recueil des attestations selon lesquelles les lots de copropriété sont destinés à l'habitation, destinées à obtenir le paiement d'une TVA réduite sur les travaux, est une tâche prévisible et quantifiable et relève de la gestion courante ; qu'en estimant qu'elle pouvait être facturée, en se référant de façon inopérante au fait qu'elle n'ait pas été expressément prévue par l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010 du secrétaire d'Etat chargé du commerce (n° ECEC1007420A), la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ledit arrêté. » Réponse de la Cour
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause, l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 et l'article 279-0 bis du code général des impôts ;
3. Selon les deux premiers de ces textes, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission et seules les prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat ouvrent droit à la perception d'une rémunération spécifique complémentaire. L'établissement de la déclaration simplifiée prévue par le dernier texte constitue une diligence de gestion courante se rapportant à la vérification et au paiement des factures entrant dans la mission du syndic.
4. Pour dire ni illicite ni abusive la clause du contrat de syndic classant, en prestation variable non incluse dans le forfait annuel au titre de la gestion courante de la copropriété, le recensement d'attestations établies par les copropriétaires déclarant l'usage des lots dont ils sont propriétaires, l'arrêt retient que l'arrêté du 19 mars 2010 entré en vigueur le 1er juillet 2010, qui a énuméré la liste minimale des prestations incluses dans le forfait actuel, n'a pas cité la prestation relative au « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » comme entrant dans les prestations de gestion courante et qu'il ne peut être soutenu que cette prestation sans rapport avec la vérification et le paiement des factures est inutile alors qu'elle est nécessaire pour bénéficier des taux réduits de TVA et que son établissement incombe au syndic pour les immeubles en copropriété.
5. En statuant ainsi, alors que l'établissement de la déclaration simplifiée, relative au taux auquel la taxe à la valeur ajoutée peut être appliquée aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien effectués, selon le dernier des textes susvisés, dans des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans, constitue une diligence de gestion courante se rapportant à la vérification et au paiement des factures permettant au syndic de présenter des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...]
[...] et la société Foncia Hauguel aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et la société Foncia Hauguel et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] à payer à M. V... la somme de 1 000 euros et la société Foncia Hauguel à payer à M. V... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. V....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. V... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sans qu'il soit possible de prendre en compte des recommandations du Conseil national de la consommation invoquées par l'appelant mais qui n'ont pas été suivies d'effets et ainsi que le soulignent les intimées, l'arrêté du 19 mars 2010 entré en vigueur le 1er juillet 2010 et concernant les nouveaux contrats de syndic signés à compter de cette date, qui a énuméré la liste minimale des prestations incluses dans le forfait actuel en précisant que toute prestation particulière doit être fixée explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic, n'a nullement cité la prestation relative au « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » comme entrant dans les prestations de gestion courante. L'appelant est mal fondé à soutenir que cette prestation est inutile alors qu'elle est nécessaire pour bénéficier des taux réduits de TVA et que son établissement incombe au syndic pour les immeubles en copropriété. Contrairement à ce que soutient M. V..., cette prestation, dont il convient de rappeler qu'elle est facturée 3,34 euros HT par lot et par an, est sans rapport avec la vérification et le paiement des factures qui relèvent de la gestion courante effectuée par le syndic ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la clause contractuelle figurant au contrat de syndic liant la SAS Foncia Hauguel au syndicat des copropriétaires des immeubles [...], approuvé lors de l'assemblée générale du 10 juin 2013, et aux termes de laquelle il est prévu sous le libellé « recensement des attestations pour TVA à taux réduit » la facturation de 3,34€ HT coût/lot principal/ an, est illicite, Monsieur U... V... sollicite l'annulation des résolutions n04 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013 et n0 5 donnant quitus de la gestion au syndic pour la période écoulée de 2013, approuvées lors de l'assemblée générale du 9 juillet 2014. Selon Monsieur V... en effet, afin de permettre à chaque copropriétaire opposant ou défaillant d'exercer son droit individuel d'engager la responsabilité quasi délictuelle du Syndic, il convient au préalable que l'assemblée générale rejette les comptes de copropriété approuvés et n'accorde pas le quitus au syndic. Toutefois l'action en responsabilité quasi-délictuelle appartenant à chaque copropriétaire, qui ne se confond pas avec l'action contractuelle réservée au seul Syndicat des Copropriétaires, implique la démonstration d'une faute du syndic, d'un préjudice du copropriétaire et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. L'action visant à voir déclarer abusive la clause contractuelle contestée par Monsieur V... en revanche, implique l'existence d'une relation contractuelle liant le copropriétaire au syndic. Or une telle relation n'existe pas en l'espèce entre Monsieur V... et la société Foncia Hauguel. Cette relation n'existe en effet qu'entre le Syndicat des copropriétaires des résidences [...] et le syndic la société Foncia Hauguel. Ainsi seul le syndicat des copropriétaires peut saisir la juridiction compétente, en vue de faire annuler la clause contestée, sous réserve d'une résolution l'autorisant à saisir la juridiction en vue de voir annulée la clause relative à la perception d'honoraires pour l'établissement de l'attestation TVA. En revanche aucune disposition légale ne subordonne l'exercice d'une telle action en nullité à une contestation préalable de la résolution de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans lesquels figuraient tout ou partie des factures dues en exécution de ce contrat. En conséquence et ainsi que le soutient la société Foncia Hauguel, Monsieur V... ne peut sous couvert de contestation d'une résolution ayant approuvé les comptes d'un exercice et donné quitus au syndic, faire prononcer la nullité d'une clause d'un contrat auquel il n'est pas partie. Monsieur V... n'a donc qualité à agir à l'encontre du syndic, que sur un fondement quasi-délictuel. A ce titre comme précisé ci-dessus, il lui appartient de rapporter la preuve d'une faute du syndic, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Selon lui, la faute du syndic résiderait dans la perception d'honoraires au titre du recensement des attestations TVA, dont il considère qu'il s'agit d'une perception illicite. Toutefois, dès lors que la facture litigieuse comptabilisée, d'un montant de 185,38€ est conforme aux stipulations contractuelles du contrat, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre du syndic qui n'a fait qu'appliquer les clauses contractuelles d'un contrat approuvé lors de l'assemblée générale du 10 juin 2013. En conséquence il convient de débouter Monsieur V... de l'ensemble de ses demandes ;
1°) - ALORS QUE le syndic ne peut pas facturer les frais de gestion courante, dont relèvent les tâches administratives prévisibles et quantifiables à l'avance ; que le recueil des attestations selon lesquelles les lots de copropriété sont destinés à l'habitation, destinées à obtenir le paiement d'une TVA réduite sur les travaux, est une tâche prévisible et quantifiable et relève de la gestion courante ; qu'en estimant qu'elle pouvait être facturée, en se référant de façon inopérante au fait qu'elle n'ait pas été expressément prévue par l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010 du secrétaire d'Etat chargé du commerce (n° ECEC1007420A), la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ledit arrêté ;
2°) - ALORS QU'il résulte de la doctrine administrative que, pour l'application du taux réduit de TVA aux travaux dans les parties communes, les attestations des copropriétaires sur la destination des lots ne doivent être demandées que si moins de 50 % des lots sont consacrés à l'habitation ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du règlement de copropriété que tous les lots étaient consacrés à l'habitation, de sorte que le recueil des attestations des copropriétaires était inutile pour obtenir le taux réduit de TVA, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 279 0 bis du code général des impôts ;
3°) - ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la somme facturée par le syndic n'avait pas été calculée en violation du contrat applicable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14-3 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) - ALORS QUE tout copropriétaire opposant ou défaillant peut demander l'annulation d'une résolution de l'assemblée générale, même en invoquant par voie d'exception l'irrégularité du contrat de syndic auquel il n'est pas partie ; qu'en estimant, par motifs adoptés, que M. V... ne pouvait pas agir contre les résolutions ayant approuvé les comptes de l'exercice et donné quitus au syndic en faisant valoir l'illicéité d'une clause du contrat de syndic, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) - ALORS QUE les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si ce principe n'avait pas été méconnu par les comptes du syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et 2, alinéa 2, du décret du 14 mars 2005.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. V... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE M. V... soutient qu'en violation de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne l'a pas mis en possibilité de consulter l'ensemble des documents définis par ce texte, ce qui ne peut qu'entraîner la nullité des résolutions relatives à l'approbation des comptes et au quitus donné au syndic. Ainsi expose-t-il que lors d'un rendez-vous le 26 mai 2014 avec le conseil syndical, il s'est déplacé chez le syndic pour y consulter les justificatifs des dépenses de l'exercice 2013 soumis à l'approbation d'assemblée générale du 9 juillet 2014, qu'il a pu consulter les factures, mais ni aucun document en rapport avec la gestion locative de l'ancienne loge du gardien confiée à la société Foncia ni les contrats des fournisseurs. Il rapporte que le syndic lui a fait valoir que la gestion locative était réalisée par un autre service, qui seul disposait des documents de gestion locative qui allaient lui être demandés et précise que malgré un courriel du 4 juin 2014 lui annonçant l'envoi de ces documents puis un nouvel avis du 17 juin suivant, il ne les a jamais reçus. Il soutient en outre ne pas avoir pu obtenir des copies des justificatifs de charges. Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats que la demande évoquée a été faite par M. V... en qualité de membre du conseil syndical à l'occasion d'une réunion préparatoire de l'assemblée générale. Au surplus, la société Foncia produit le courrier qu'elle a adressé le 17 juin 2014 à M. V... pour lui transmettre les documents remis par la gestionnaire de l'ancienne loge du gardien, sans que l'authenticité de ce courrier soit contestée. Si M. V... affirme dans le cadre de la présente procédure ne pas avoir reçu ces documents, il paraît douteux qu'il aurait omis de protester à l'époque si tel avait été le cas. L'appelant n'apportant pas la preuve des manquements reprochés à l'obligation prévue par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce moyen de nullité sera écarté ;
1°) - ALORS QUE le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété ; qu'il doit prouver avoir rempli cette obligation légale ; qu'en reprochant à M. V... de ne pas prouver les manquements du syndic à ces obligations, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1353 du code civil ;
2°) - ALORS QU'en se bornant à énoncer qu'il paraît douteux que, si M. V... n'avait pas reçu les documents litigieux, il aurait omis de s'en plaindre, la cour d'appel s'est prononcée par les motifs hypothétiques, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) - ALORS QUE le syndic doit mettre à disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété ; qu'en se fondant sur le fait que la demande de communication de pièces avait été faite par M. V... en qualité de membre du conseil syndicat, circonstance inopérante puisqu'elle ne changeait rien à la qualité de copropriétaire de M. V... et aux obligations du syndic, la cour d'appel a violé l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.