LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2262 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 17 juin 2008, applicable en la cause, ensemble l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu, selon le premier de ces textes, que toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2011), que la société Domaine Simonnet, propriétaire d'une parcelle de terre à vignes donnée à bail aux époux X... aux droits desquels est venu M. X..., a délivré à ce dernier un congé pour reprise; que M. X... a agi en annulation de ce congé, sollicitant par ailleurs la requalification du contrat de métayage en bail à ferme ainsi que la régularisation des fermages illicites et la répétition des sommes indûment versées ; 
Attendu que pour accueillir la demande de régularisation des fermages illicites, l'arrêt retient que le fermier a toujours la possibilité de contester le montant du fermage payé, même après expiration du délai de prescription de son action en annulation de la clause prévoyant un fermage illicite, dans les limites de la prescription quinquennale fixée par l'ancien article 2277 du code civil, reprise dans l'article 2224 dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 ; 
Qu'en statuant ainsi alors que la répétition litigieuse n'était que la conséquence de l'action en nullité de la clause fixant le fermage et tout en retenant que l'action en régularisation des fermages était prescrite, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a annulé le congé délivré le 31 mars 2010 et qualifié de bail à ferme le contrat passé le 15 février 1969, l'arrêt rendu le 24 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Domaine Simonnet la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société civile du Domaine Simonnet
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a qualifié de bail à ferme le contrat passé le 15 février 2009, a déclaré recevable l'action en régularisation des fermages illicites pour les fermages dus à compter du 25 juin 2005, a ordonné avant-dire droit au fond une expertise judiciaire, entre autres, pour établir le montant licite du fermage qu'aurait dû percevoir la société DOMAINE SIMONNET, pour la période du 25 juin 2005 au 1er novembre 2011, et pour fixer le montant du fermage à compter du 1er novembre 2011, a débouté l'exposante de ses demandes contraires et a sursis à statuer sur les autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE « La demande de M. X... aux fins de remboursement de fermages illicites : que le tribunal a justement énoncé que le bail du 15 février 1969 ne prévoit aucun partage des frais d'exploitation, alors que le partage de la récolte constitue la base de la rétribution du bailleur et en a exactement déduit que la qualification de bail a métayage s'en trouvait nécessairement exclue ; que la réglementation d'ordre public des baux à ferme restreint la liberté des parties dans la fixation du fermage ; qu'il s'ensuit que le fermier a toujours la possibilité de contester le montant du fermage payé, même après expiration du délai de prescription de son action en annulation de la clause prévoyant un fermage illicite, dans les limites de la prescription quinquennale fixée par l'ancien article 2277 du Code civil, reprise dans l'article 2224 dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 ; que le jugement déféré doit donc être également confirmé sur ce point » (arrêt, p. 6, alinéas 2 et 3) ;
ALORS QUE, premièrement, l'action en régularisation des fermages illicites, distincte de l'action en révision des fermages anormaux prévue par l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, suppose constatée l'illicéité du fermage ; qu'en se contentant d'énoncer, au cas d'espèce, par motifs adoptés, que le preneur « sollicite la régularisation du fermage au titre de la période 1989-2011 en arguant de l'obligation de fixer les fermages en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative, en application de l'article L. 411-11 alinéa 3 du code rural » (jugement entrepris, p. 5, avant-dernier §), pour déclarer recevable cette demande de régularisation, sans préciser en quoi la clause fixant les loyers dans le bail conclu le 15 février 1969 était susceptible de ne pas respecter les normes posées par l'administration, l'arrêt attaqué, qui s'est prononcé par un motif d'ordre général sans se référer aux stipulations du bail, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS QUE, deuxièmement et en tout cas, seule l'action en révision prévue à l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime est recevable lorsque l'illicéité du fermage résulte de l'inobservation des minima et des maxima arrêtés par l'autorité administrative en application de l'article L. 411-11 du même code ; qu'en jugeant recevable l'action en régularisation des fermages, distincte de l'action en révision, aux motifs que le bail conclu le 15 février 1969 faisait état d'un fermage non conforme aux maxima et aux minima fixés par l'autorité administrative, lorsque seule l'action en révision était alors recevable dans les délais fixés à l'article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS QUE, troisièmement, l'action en régularisation, comme l'action en révision, du fermage, ne vise qu'à la fixation pour l'avenir du prix du bail renouvelé et ne peut donc jouer qu'à compter de la demande sans avoir d'effet rétroactif ; qu'en jugeant au cas d'espèce que M. X... était recevable dans son action en régularisation des fermages à compter du 25 juin 2005, lorsque celui-ci avait introduit sa demande de régularisation le 25 juin 2010, la cour d'appel a violé l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS QUE, quatrièmement et en tout état de cause, en vertu de l'ancien article 2262 du code civil, applicable au litige, l'action en régularisation des fermages illicites, dont le bien-fondé conditionne la répétition des fermages éventuellement illicites, se prescrit par trente ans à compter de la conclusion de la clause fixant les modalités de calcul des fermages litigieux ; qu'en jugeant au cas d'espèce que le fermier était recevable dans son action tendant, d'une part, à la régularisation pour l'avenir des fermages illicites et, d'autre part, à la restitution des fermages illicites indûment versés depuis le 25 juin 2005, lorsque ces demandes de régularisation des fermages illicites avaient été formées le 25 juin 2010 et étaient par conséquent prescrites puisque la clause de fixation des fermages litigieuse avait été conclue le 15 février 1969, la cour d'appel a violé l'article 2262 ancien du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.