LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant justement retenu qu'un ouvrage est « hors d'eau » après la réalisation des toitures ou des terrasses et l'exécution des revêtements d'étanchéité et relevé que l'immeuble litigieux avait atteint ce stade quand le paiement correspondant avait été appelé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que la demande du constructeur en paiement des pénalités de retard de règlement devait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme X...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. et M. X...à payer à la société Compagnie Péri Immobilier la somme de 136. 946 ¿ de pénalités de retard, selon les directives données par l'administrateur judiciaire de celle-ci ; 
AUX MOTIFS QUE l'expert Y...explique que « un immeuble est hors d'eau lorsque les ouvrages de couverture et d'étanchéité sont achevés : son gros oeuvre est terminé (les murs extérieurs sont complètement édifiés) la toiture est posée (ou la terrasse achevée), les menuiseries extérieures sont posées (vitrées). Un immeuble est hors d'air lorsqu'il est clos et couvert ; son clos (murs, fenêtres, portes...) et son couvert (toiture) sont réalisés » ; que, force est de constater que ces deux définitions sont parfaitement identiques et que cette explication ne permet pas de résoudre le problème qui oppose les parties ; que la société Péri immobilier indique que, selon le Dictionnaire permanent « construction et urbanisme », « à la différence du " clos et du couvert ", la mise hors d'eau d'un immeuble n'implique pas la pose des portes et fenêtres. Elle est constituée par la pose des toitures ou des terrasses après exécution des revêtements d'étanchéité » ; qu'elle produit aussi une consultation du Centre de recherche, d'information et de documentation notariales, en date du 21 mai 2010, considérant que « pour la doctrine, le stade " hors d'eau " prévu par l'article R 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation est atteint lorsque le toit de l'immeuble est posé ou lorsque l'étanchéité du toit terrasse est réalisée. Le stade " hors d'eau " envisagé par le texte ne se confond pas avec le stade " hors d'air " qui lui, effectivement, suppose la réalisation du " clos " et l'installation des fenêtres par exemple » ; qu'une telle différence est parfaitement compréhensible et explique que 35 % du prix soit exigible à la mise hors d'eau et 10 % à la mise hors d'air, l'explication verbale à l'audience des intimés, soutenant que la différence entre les deux situations décrites par l'expert reposerait sur la seule étanchéité de l'entourage des ouvertures, ne pouvant justifier 10 % du paiement du prix ; que la contestation de M. et M. X...ne porte pas sur l'évolution des travaux et leur durée mais sur la seule détermination de la définition du " stade hors d'eau ", laquelle détermine le droit du promoteur à demander le troisième paiement contractuellement déterminé ; qu'il apparaît que le stade hors d'eau, tel qu'il résulte de ces dernières définitions retenues par la cour, était atteint lorsque l'appel de fonds a eu lieu ; que l'architecte Z...atteste le 7 juillet 2009 que l'appartement est hors d'eau en date du 7 juillet 2009 ; qu'il résulte d'une attestation de M. A..., ingénieur, en date du 27 octobre 2009, que la charpente bois et la couverture toiture du chalet " les Aravis " à Megève ne présentaient aucune malfaçon à cette date ; que l'architecte B..., mandaté par le tribunal de commerce de Lyon dans le cadre de la procédure collective de la société Péri immobilier, indique, au vu des comptes rendus de chantier, que, en février 2009, lorsque l'entreprise CRA a quitté le chantier sans explication, " le chantier était alors hors d'eau (maçonnerie avec isolation extérieure réalisée à 70 %- charpente couverture zinguerie réalisées à 95 %) ", qu'il précise que " la société Socotec ainsi que l'architecte ont confirmé cette mise hors d'eau en février 2009 ", et ajoute que, l'architecte ayant signalé une mauvaise réalisation de la toiture, celle-ci avait été reprise par un autre charpentier selon marché signé au printemps 2009 ; qu'il décrit ensuite, dans une expertise du 15 novembre 2010, les travaux restant à réaliser, et qu'il apparaît que, à cette date, plus rien n'est à faire concernant la toiture ; que, d'ailleurs, les photographies jointes (page 4) au rapport du 3 juin 2010 de l'expert judiciaire Brusson au 17 février 2010 montrent que la toiture est achevée ; qu'il résulte de ces éléments que le chalet était hors d'eau lorsque le paiement correspondant a été appelé ; que c'est donc à juste titre que la société Compagnie Péri immobilier demande le paiement de 136. 946 ¿ de pénalités de retard contractuellement convenues, dont le décompte ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation par ailleurs ; 
1) ALORS, D'UNE PART, QU'un immeuble n'est mis « hors d'eau » que lorsque les ouvrages de couverture et d'étanchéité à l'eau sont achevés ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les époux X...reprenaient à leur compte les motifs du jugement, dont ils demandaient la confirmation, ayant retenu, sur la base des conclusions du rapport d'expertise judiciaire de M. Y...du 3 juin 2010, que les fonctions de protection et d'étanchéité à l'eau de la toiture et des menuiseries extérieures devaient s'apprécier au regard de l'ensemble du bâtiment, et non au regard du seul lot acquis par les époux X..., et constaté que le chantier était abandonné depuis août 2009, qu'il ressortait des photographies produites aux débats que les ouvertures béantes en étages pouvaient laisser pénétrer la pluie et la neige en cas d'intempéries, que la SOCOTEC avait précisé, en novembre 2009, qu'il restait à effectuer le calfeutrement à l'eau et à l'air de l'immeuble et que l'expert C...avait également indiqué qu'aucun calfeutrage n'était réalisé et qu'il existait des risques d'infiltrations par les menuiseries extérieures, de sorte que même si la toiture était achevée fin août 2009, l'abandon du chantier à cette date n'avait pas permis d'assurer l'étanchéité à l'eau de l'ouvrage ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour condamner les exposants au paiement des pénalités contractuelles de retard, qu'il résultait des éléments de preuve versés aux débats relatifs à la pose de la toiture de l'ouvrage, que le chalet était « hors d'eau » lorsque le paiement correspondant avait été appelé le 7 juillet 2009, sans réfuter les motifs du jugement qu'elle infirmait constatant l'absence d'étanchéité à l'eau de l'immeuble malgré l'achèvement de la toiture en août 2009, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
2) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QU'à supposer même, comme l'a retenu la cour d'appel, que le stade « hors d'eau » soit exclusivement constitué par la pose du toit de l'immeuble ou la réalisation de l'étanchéité du toit-terrasse sans impliquer aucun autre travaux d'étanchéité, notamment concernant les menuiseries extérieures, ce stade ne pourrait être atteint que si la toiture n'est pas affectée de malfaçons rendant l'ouvrage impropre à sa destination ; que l'arrêt énonce que la toiture avait été mal réalisée en février 2009, qu'elle avait été reprise par un autre constructeur selon marché signé au printemps 2009, que selon M. A..., ingénieur, elle ne présentait plus aucune malfaçon au 27 octobre 2009 et qu'il apparaissait, tant au vu du rapport d'expertise du 15 novembre 2010 de l'architecte B..., mandaté dans le cadre de la procédure collective de la société Péri Immobilier, qu'au vu des photographies du 17 février 2010 annexées au rapport de l'expert judiciaire Brusson du 3 juin 2010, que la toiture était désormais achevée ; qu'il résultait de ses constatations que la toiture posée en février 2009 présentait des malfaçons et avait fait l'objet de travaux de reprise dont la bonne réalisation n'avait été constatée que le 27 octobre 2009 ; que dès lors, en se bornant à affirmer qu'il résultait des éléments de preuve susvisés que le chalet était « hors d'eau » lorsque le paiement correspondant avait été appelé le 7 juillet 2009, sans constater que la remise en état de la toiture était achevée et son étanchéité à l'eau assurée à cette date, la cour d'appel a, de nouveau, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
3) ALORS, EN OUTRE, QU'en déclarant que « l'architecte B..., mandaté par le tribunal de commerce de Lyon dans le cadre de la procédure collective de la société Péri immobilier, indique, au vu des comptes rendus de chantier, que, en février 2009, lorsque l'entreprise CRA a quitté le chantier sans explication, " le chantier était alors hors d'eau (maçonnerie avec isolation extérieure réalisée à 70 %- charpente couverture zinguerie réalisées à 95 %) ", qu'il précise que " la société Socotec ainsi que l'architecte ont confirmé cette mise hors d'eau en février 2009 ", et ajoute que l'architecte ayant signalé une mauvaise réalisation de la toiture, celle-ci avait été reprise par un autre charpentier selon marché signé au printemps 2009 », quand ces énonciations attribuées à l'expert figuraient, en réalité, dans l'exposé des explications des parties, en l'occurrence la société Compagnie Péri Immobilier et Me D... son administrateur judiciaire, et que dans le chapitre intitulé « Description du bâtiment et avancement des travaux », l'expert concluait au contraire, s'agissant du bâtiment principal, qu'« avant la mise hors d'eau, hors d'air, il reste quelques menuiseries extérieures à poser », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
4) ALORS, AU SURPLUS QU'en se fondant sur l'attestation de l'architecte Z...du 7 juillet 2009 sur la prétendue mise hors d'eau de l'appartement des époux X..., dont elle constatait par ailleurs l'inexactitude du fait des malfaçons affectant la toiture du chalet, qui avait fait l'objet de travaux de reprise dont la bonne réalisation n'avait été constatée par l'ingénieur A...que le 27 octobre 2009, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.