LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Donne acte à la société L'Auxiliaire du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., la société Financière et immobilière Kléber, la société Cabinet Limberger et la société MMA IARD (MMA) ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 21 avril 2016), que, le 25 août 2005, un incendie s'est produit dans un appartement de la société Adoma, occupé par M. X..., assuré auprès de la société MMA, et s'est propagé dans l'immeuble en copropriété ; que le syndic a fait une déclaration de sinistre à son assureur, la société AGF, devenue Allianz, qui a mandaté, en qualité d'expert, le Cabinet Dantard, et a désigné le Cabinet Tessiot pour évaluer les travaux et suivre leur réalisation ; que le syndicat des copropriétaires et la société Adoma, après expertise, ont assigné les sociétés Allianz, Cabinet Tessiot et Cabinet Dantard en indemnisation ; que l'assureur du Cabinet Tessiot, la société l'Auxiliaire, M. X... et la société MMA ont été appelés à l'instance ; 
 	Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexés :  
 	Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
 	Mais sur le premier moyen du pourvoi principal : 
 	Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
 	Attendu que, pour condamner la société L'Auxiliaire, assureur du maître d'oeuvre, à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire du fait du retard dans la réalisation des travaux de remise en état de l'immeuble sinistré, l'arrêt retient que ce sont des manquements aux obligations professionnelles du cabinet Tessiot qui sont à l'origine du dommage subi, du retard de la prise en charge globale du sinistre, ce qui en a majoré le coût, et alourdi les pertes en résultant, que, si le rapport a révélé que les travaux nécessaires à remédier aux conséquences de l'incendie ont été sous-estimés par le maître d'oeuvre afin de correspondre à l'indemnisation proposée par l'assureur de l'immeuble, il n'est pas démontré que ces fautes d'appréciation ont été volontaires, concertées et prises dans le but de nuire à la copropriété et à la société Adoma ;
 	Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société L'Auxiliaire qui invoquait une exclusion contractuelle de garantie spécifique et distincte des exclusions légales et faisait valoir que l'article 3.1.2.4 des conventions spéciales de la police globale concepteur excluait de la garantie les réclamations trouvant leur origine dans l'absence de prise en compte des réserves émises par un bureau de contrôle technique, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
 	Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident : 
 	Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
 	Attendu que, pour condamner la société Allianz à payer à la société Adoma la somme de 42 265,54 euros, l'arrêt retient que les pertes de loyer du 1er septembre 2005 au 30 juin 2007 s'élevaient à la somme de 42 265,54 euros qui n'était pas contestée ;
 	Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Allianz qui soutenait que la garantie de la perte de loyers était expressément plafonnée à deux années de loyer, correspondant à la somme de 49 440 euros, dont 24 720 euros étaient déjà inclus dans l'évaluation de l'indemnité d'assurance de 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi incident auquel la société Allianz a déclaré renoncer :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société L'Auxiliaire, assureur du Cabinet Tessiot, à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire du fait du retard dans la réalisation des travaux de remise en état de l'immeuble sinistré, condamne la société Allianz à payer à la société Adoma la somme de 42 265,54 euros au titre des pertes de redevances locatives du 1er septembre 2005 au 30 juin 2007, l'arrêt rendu le 21 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
 	Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la société mutuelle L'Auxiliaire, demanderesse au pourvoi principal
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné l'assureur de responsabilité civile (la mutuelle L'Auxiliaire, l'exposante) d'un maître d'oeuvre (le cabinet d'architectes Tessiot) à garantir son assuré des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices subis par un syndicat de copropriété et un copropriétaire (la société Adoma, anciennement Sonacotra) du fait du retard dans la réalisation des travaux de remise en état d'un immeuble sinistré ;
 AUX MOTIFS QUE les premiers juges avaient analysé et retenu la responsabilité du maître d'oeuvre, chargé par le syndicat des copropriétaires et par la société Adoma de mener à bien le chiffrage des travaux à réaliser et le suivi de leur bonne exécution ; qu'il était rappelé les déclarations faites devant l'expert par le maître d'oeuvre précisant qu'il avait connaissance de l'ampleur des réfections nécessaires mais qu'elles avaient été négligées afin de les caler sur l'indemnisation proposée par la compagnie d'assurance ; que, sur la garantie de L'Auxiliaire, les manquements de son assuré à ses obligations professionnelles étaient à l'origine du dommage subi en raison du retard dans la prise en charge globale du sinistre ; que cet assureur opposait l'existence d'une faute dolosive de son assuré ; que si le rapport avait révélé que les travaux nécessaires pour remédier aux conséquences de l'incendie avaient été sous-estimés par le maître d'oeuvre, afin de correspondre à l'indemnisation proposée par l'assureur de l'immeuble, ce qui résultait des seules déclarations du maître d'oeuvre et d'une interprétation des résultats du diagnostic de l'Apave non pris en compte, il n'était pas démontré que ces fautes d'appréciation avaient été volontaires, concertées et prises dans le but de nuire à la copropriété et à Adoma, ce qui résultait d'une interprétation non étayée par des éléments concrets, quand elles étaient, d'évidence, le fruit d'une mauvaise appréciation du maître d'oeuvre résultant d'un manquement professionnel : n'avoir pas considéré que les éléments de structure intérieure devaient nécessairement être repris (arrêt attaqué, p. 19, § 4, p. 20, 1er alinéa, et § 5, et p. 21, 1er alinéa) ;
 ALORS QUE la garantie de l'assureur n'est pas due en cas de faute intentionnelle de l'assuré, laquelle est constituée lorsque ce dernier a voulu causer le dommage tel qu'il est survenu ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a retenu la responsabilité contractuelle du maître d'oeuvre chargé du suivi des travaux de remise en état de l'immeuble sinistré, en rappelant qu'il avait lui-même déclaré à l'expert judiciaire que, tout en connaissant l'ampleur des réfections nécessaires, il s'était abstenu d'y procéder afin de les "caler" sur l'indemnisation proposée par l'assureur de l'immeuble, autrement dit qu'il avait volontairement privé la copropriété d'une reprise complète des malfaçons ; qu'en énonçant cependant, pour déclarer l'exposante tenue de garantir son assuré, que n'était pas démontrée l'existence d'une faute volontaire commise dans le but de nuire à la copropriété, refusant ainsi de tirer les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances ;
 ALORS QUE, de surcroît, la garantie de l'assureur est exclue lorsque, en ayant délibérément manqué à ses obligations, l'assuré a commis une faute dolosive ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé que l'assuré avait lui-même déclaré à l'expert judiciaire s'être abstenu de procéder aux réfections nécessaires, dont il connaissait l'ampleur, afin de les "caler" sur l'indemnisation proposée par l'assureur de l'immeuble sinistré, ce dont il résultait qu'en sa qualité de maître d'oeuvre chargé du suivi des travaux de réfection de l'immeuble sinistré il avait délibérément manqué à ses obligations ; qu'en retenant que n'était pas démontrée l'existence d'une faute dolosive de l'assuré, refusant ainsi de tirer les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances ;
 ALORS QUE, par ailleurs, après avoir rappelé (v. ses concl. du 25 janvier 2016, p. 17, 2ème  et 3ème  al.) que « le principe de la liberté contractuelle permet(tait), au moyen d'une clause d'exclusion de garantie, de déclarer inassurables d'autres comportements que la faute intentionnelle ou dolosive », l'exposante faisait valoir (v. ses concl. préc., p. 17, 10ème al. et s., et p. 18, 1er  à 4ème  al.) que « l'article 3.1.2.4 des conventions spéciales de la Police Globale Concepteur (pièce n° 11) » souscrite par son assuré « exclu(ait) de la garantie les réclamations trouvant leur origine dans la non prise en compte des réserves émises par un bureau de contrôle technique », que les conclusions du rapport de « l'expert judiciaire Varoquier » indiquaient précisément que l'assuré « s'(était) délibérément et totalement affranchi des conclusions émises par le bureau de contrôle qu'il avait pourtant lui-même mandaté » et qu'à ce titre sa garantie n'était « pas mobilisable » ; qu'en délaissant ce moyen par lequel l'assureur invoquait une exclusion contractuelle de garantie spécifique et distincte des exclusions légales, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'assureur de responsabilité civile (la mutuelle L'Auxiliaire, l'exposante) d'un maître d'oeuvre (le cabinet d'architectes Tessiot) de sa demande tendant à voir l'assureur de l'immeuble sinistré (la société Allianz) tenu de le garantir des condamnations mises à la charge de son assuré ;
 AUX MOTIFS QUE L'Auxiliaire ne pouvait utilement rechercher la garantie de la compagnie Allianz des conséquences des fautes professionnelles de son assuré qui n'avaient pas concouru au dommage couvert par l'assureur incendie (arrêt attaqué, p. 21, § 6, 3ème alinéa) ;
 ALORS QUE l'exposante faisait valoir (v. ses concl. du 25 janvier 2016, p. 22, 11ème alinéa, et p. 23, 8ème à 10ème alinéas, prod.) que l'assureur de l'immeuble sinistré avait commis « une faute (…) susceptible de mobiliser » à son égard « sa responsabilité quasi délictuelle », dont il devait « réparation » sans égard à « ses plafonds de garantie », en ce qu'il avait mis la copropriété « dans l'impossibilité durant les quatre années de la procédure de réaliser les travaux », amplifiant ainsi « le renchérissement (de leur) coût » mis « à la charge », notamment, du maître d'oeuvre ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant par lequel l'exposante soutenait que, indépendamment des stipulations de la police incendie, l'assureur de l'immeuble sinistré avait commis une faute spécifique dont il lui devait réparation sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un maître d'oeuvre (le cabinet d'architectes Tessiot) à verser à un copropriétaire (la société Adoma), au titre des pertes locatives non prises en charge par l'assureur de l'immeuble sinistré, la somme de 113 276,79 € pour la période du 1er juillet 2007 au 1er juillet 2009, et d'avoir condamné son assureur (la mutuelle L'Auxiliaire, l'exposante) à le garantir de cette condamnation ;
 AUX MOTIFS QUE le dommage résultant des fautes contractuelles du cabinet Tessiot avait été exactement déterminé par le jugement aux pertes locatives non prises en charge par l'assureur, chiffrées à 113 276,79 € jusqu'au 1er juillet 2009 (arrêt attaqué, p. 20, 4ème alinéa) ;
 ALORS QUE, sur « les préjudices liés au retard apporté à l'exécution des travaux », l'exposante objectait (v. ses concl. du 25 janvier 2016, p. 20, § 2, prod.) que, dans la mesure où ceux-ci « (avaient) débuté le 12 mars 2008 » et que « leur exécution passait par une reprise substantielle de la structure de l'immeuble » sinistré, « ce n'était (…) qu'à compter du mois de mars 2009 » que le copropriétaire – la société Adoma, anciennement Sonacotra – aurait « pu à nouveau percevoir des loyers », de sorte que « sa perte locative s'établi(ssait) tout au plus (…) à : 3 mois x 7 856,67 € = 23 570,01 € » ; qu'en délaissant ce moyen essentiel à la fixation du montant réel des pertes locatives invoquées, la cour d'appel n'a pas satisfait aux prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Allianz, demanderesse au pourvoi incident
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que le montant de l'indemnité à la suite de l'incendie correspondant au coût des travaux arbitré par l'expert était chiffré à 652.720,54 euros hors taxes, outre les honoraires et diagnostics pour 90.454,04 euros hors taxes et le montant de l'assurance dommages-ouvrage omis par l'expert, et qui peut être chiffré à 9 % du montant des travaux hors taxes soit à la somme de 79.744,65 euros hors taxes, soit un total de 1.022.919,40 hors taxes, sauf à déduire de ces sommes celle déjà perçues au titre de la première indemnisation, soit 116,280,48 euros, et d'avoir condamné la société Allianz au règlement de cette somme, majorée de la TVA applicable au jour du règlement, au profit du Syndicat des copropriétaires et pour le compte de qui il appartiendra au sein de la copropriété ;
 AUX MOTIFS QUE les désordres décrits par l'expert Y... consistent en l'affaiblissement de l'infrastructure de l'immeuble en suite de l'incendie du mois d'août 2005. Cette infrastructure, constituée d'une ossature bois, renforcée lors de travaux d'aménagements réalisés en 1986, par un doublage métallique, a perdu du fait de la température élevée générée par l'incendie, toutes ses qualités de résistance, causant des dommages à la structure irréversibles qu'il convenait de reprendre ; que le diagnostic de l'Apave du 27 février 2006 fait clairement apparaître ce désordre consécutif au sinistre ; que les travaux à envisager devaient dès lors comporter la reprise de l'hyperstructure intérieure ; que du rapport de Y..., il résulte clairement qu'entre la date du diagnostic de l'Apave du 27 février 2006 et sa première visite des lieux le 17 mars 2009, il n'y a eu aucune aggravation des désordres : la fragilité de la structure intérieure et l'affaissement des planchers sont les mêmes qu'à la date du sinistre en août 2005 ; que les travaux à exécuter pour parvenir à la remise en état des lieux sont les mêmes que ceux qui auraient dus être définis et entrepris dès la connaissance du diagnostic de l'Apave ; que les travaux initialement prévus en suite de cet incendie ne correspondaient pas aux prestations nécessaires et obligatoires qui devaient être mises en oeuvre ; qu'il a encore été clairement affirmé devant l'expert que les travaux envisagés par le maître d'oeuvre Tessiot, le cabinet d'expert d'assuré Dantard et les experts de la compagnie d'assurance de l'assuré AGF, ont été minimisés pour caler à l'indemnisation envisagée par cette compagnie d'assurances, et que les travaux de reprise de structure et planchers ont été écartés pour correspondre à cette indemnisation ; que l'indemnisation versée par l'assureur pour la remise en état, hors indemnité pour perte de loyers, a été de 196 666 € TTC, alors que M. Y... a chiffré les travaux nécessaires à 1 128 036,79 € TTC ; qu'en l'absence d'aggravation des désordres depuis le sinistre, c'est cette somme qui devait être proposée ; que la cause du retard du démarrage des travaux est le fait de ne pas avoir pris en compte les éléments du diagnostic de l'Apave ; que sur l'opposabilité du rapport aux parties, ce rapport, ainsi que considéré par les premiers juges, est opposable à toutes les parties hormis à M. X... et à sa compagnie d'assurances MMA, ces deux parties n'ayant pas été appelées à l'expertise dans le cadre de la procédure de référé ; le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré le rapport de M. Y... inopposable à M. X... et à MMA ; que la cour constate qu'il n'était pas demandé par la compagnie d'assurances Allianz, venant aux droits d'AGF, que soit prononcée la nullité du rapport de M. Y..., le tribunal ayant de ce chef statué au-delà de la demande, ce qu'il convient de rectifier, la cour étant par l'effet dévolutif de l'appel saisie de la rectification ; qu'aucune demande en annulation du rapport n'est pas plus formulée en cause d'appel ; que le jugement sera rectifié en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à prononcer l'annulation du rapport d'expertise de M. Y... qui n'était pas sollicitée ; que contrairement à ce que soutient Allianz, le rapport de M. Y... n'est pas entaché d'erreurs flagrantes résidant dans l absence de distinction entre les conséquences directes de l'incendie et les conséquences des défauts de construction de l'ouvrage et/ou les postes de préjudice relevant d'améliorations ou de mises en conformité réglementaires de l'ouvrage sinistré sans relation avec ledit incendie ; qu'ainsi que retenu ci-dessus, il résulte du rapport que la structure intérieure du bâtiment avant l'incendie était conforme et réalisait son rôle, et que c'est l'incendie qui lui a fait perdre toutes ses qualités de résistance ; qu'il n'y a donc lieu, ni à écarter les conclusions de l'expert, ni à désignation d'un nouvel expert ainsi que retenu par les premiers juges au chapitre du jugement : "analyse du rapport d'expertise et obligation de l'assureur du sinistre" qui analyse tant les éléments techniques retenus par l'expert Y... que ceux, non pertinents, invoqués par la compagnie Allianz, motifs que la cour adopte ; que sur l'obligation à indemniser de la compagnie d'assurances Allianz, c'est également par des motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu l'obligation à garantir de la compagnie Allianz, tant dans son principe que dans son étendue, en se fondant sur les obligations résultant de la garantie souscrite par l'assuré aux termes du contrat d'assurance (valeur à neuf sans déduction de la vétusté si elle n'excède pas 33 %), les coûts de remise en état chiffrés par l'expert ne constituant pas un enrichissement sans cause mais des remèdes nécessaires aux désordres créés par l'incendie, les frais de remise en conformité étant également couverts par la police ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnisation à la somme de 1 022 919,40 € HT, majorée de la TVA applicable au jour du règlement et comprenant le coût des travaux à entreprendre, les honoraires et diagnostics à effectuer et le montant de l'assurance dommage-ouvrage à souscrire, dont à déduire la somme de 116 280,48 € déjà perçue au titre de la première indemnisation. A cette somme, il y a lieu d'ajouter ainsi que retenu en première instance le coût des frais d'étayage assumé par Adoma pour 15 950 € HT et à 25 € par jour jusqu'au retrait des étais ;
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur la demande de condamnation de la compagnie Allianz, qu'à ce titre, les demandeurs sollicitent l'homologation du rapport d'expertise ils soutiennent que l'Indemnité due par l'assureur doit couvrir la valeur de la chose sinistrée et l'étendue dommages subis et ceux en application du principe de la réparation intégrale ; qu'en matière d'immeuble cette réparation correspond à la valeur de reconstruction à neuf comme cela est prévu au contrat d'assurance ; que le syndicat ne fonde sa demande à rencontre de la Compagnie ALLIANZ que sur les dispositions de l'article 1147 du code civil tandis que ADOMA Invoque également le dol commis selon elle par ALLIANZ et sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que le Tribunal considère qu'il est nécessaire d'apprécier d'abord le contenu du rapport et des critiques qui sont formulées à son sujet au regard de l'obligation contractuelle de l'assureur d'indemniser les conséquences du sinistre puis d'aborder la question d'un dol éventuel qui ne peut avoir pour conséquences que d'étendre au delà des dispositions contractuelles le droit à indemnisation à rencontre de l'assureur et des autres intervenants ; que l'analyse du rapport d'expertise et l'obligation de l'assureur du sinistre, ALLIANZ considère qu'une partie des travaux préconisée par l'expert ne sont pas destinés à réparer les conséquences de l'incendie mais doivent pallier les insuffisances de conception et de réalisation de l'ouvrage lors de sa construction ou de sa réhabilitation : sous dimensionnement de solives, de la poutre maitresse, de l'ossature bois en général, de la structure du plancher...qu'elle invoque à ce titre les conclusions d'un rapport de Monsieur BONY qu'elle a mandaté en qualité d'expert ; que elle soutient que de nombreux postes relèvent de l'amélioration de l'ouvrage (désamiantage, protection au feu, ventilation) et que la TVA applicable doit être minorée (travaux dans l'ancien) ; que la Compagnie oppose les arguments de ses propres experts au rapport de Monsieur Y... ; qu'en particulier elle tire des conclusions d'un rapport GINGER CEBTP SOLEN dont l'élément essentiel consiste à indiquer que lors des opérations de réhabilitation 20 années avant l'incendie, le renforcement des poutres et poteaux avait été assuré par des profilés métalliques à l'exception des porteuses du plancher du R4-1, un assemblage à trait de Jupiter se trouve à proximité des poteaux doubles ; qu'ainsi une importante descente de charges s'opère sur la portée libre d'une poutre bois ; que le Tribunal observe que la Compagnie n'a, dans le temps de l'expertise, formulé aucune observations sur les éléments relevés contradictoirement par l'expert el invoque en définitive une expertise amiable diligentée à sa seule initiative et de manière non contradictoire pour réfuter les conclusions de l'expert ; que l'expert a tout d'abord fait l'analyse d'un diagnostic de solidité effectué par l'APAVE le 27 février 2000, diagnostic révélant clairement le schéma constructif du bâtiment : planchers à ossature bols, distribution en cloisonnement léger, structure différente selon les niveaux, les poteaux bois des poutres maîtresses disposées surie hauteur des 3 étages ne descendant pas sur la hauteur du rez-de-chaussée de la réserve de la parfumerie ; que ce diagnostic prévoyait une étude complémentaire une fois l'ossature du plancher haut du WC mise à nu" ; que l'étude des planchers révéla le sous-dimensionnement des solives ainsi que des poutres maîtresse et que, par conséquent, le renforcement do l'ossature du plancher du 1er étage doit être envisagé (Page 10 du rapport) ; que l'expert note que la synthèse de ce rapport il est recommandé de déposer le plancher haut du RDC, de mettre un nouveau solivage et un nouveau plancher, que le renforcement de la poutre maitresse sera vraisemblablement à prévoir, qu'il faut prévoir des chapes allégées, que les désordres constatés sur les planchers des 1er et 2ème et 3ème niveau des étages sont similaires ; que ces premiers éléments sont exploités pour invoquer un défaut de construction de l'immeuble ou un défaut de réhabilitation en 1986 ; qu'or, l'expert précise plus loin que c'est l'incendie qui a provoqué l'affaiblissement de l'infrastructure du bâtiment et souligne que si, à l'origine il s'agissait d'une ossature bois, la réhabilitation a été confortée par un doublage métallique et que lors de l'incendie la forte chaleur qui s'est dégagée a modifié les caractéristiques de la structure mixte bois/métal qui a perdu toutes ses qualités de résistance ; qu'il a rappelé à ce titre que l'incendie génère des températures supérieures à 600 ° tandis que l'acier perd ses qualités de résistance au-delà de 500 ° en soulignant que la structure bois/acier était incluse à l'intérieur du foyer et a subi des dommages irréversibles ; qu'il conclut sans ambiguïté que le désordre est consécutif au sinistre ; qu'il a écarté de manière motivée le diagnostic technique réalisé par GROUPE INGENIERIE EUROPE (appelé "rapport SOLEN" ou GINGER CEBTP SOLEN dans les conclusions d'ALLIANZ) estimant que si les calculs proposés étaient réalistes le bâtiment se serait déjà écroulé depuis longtemps ; que l'expert a ainsi critiqué sans être démenti au cours de ses opérations les calculs faits (page 17, point 2.7.2.1), le Tribunal estime que ce diagnostic ne remet pas on cause la pertinence du rapport judiciaire ; que l'examen de ce rapport (pièce 11 ALLIANZ) montre 
 qu'effectivement chaque poutre porteuse R+1, R+2, R.13 est reprise par 3 poteaux alignés verticalement el renforcée de profilés métalliques sur toute tour longueur ou sur les 2/3 de cette longueur à R+1 qui ne comporte que 2 poteaux ; que ce rapport précise seulement que les porteuses du plancher du R+1 ne sont pas renforcées par des ferrures métalliques et qu'un assemblage : à trait de Jupiter se trouve à proximité des poteaux doubles ; qu'il préconise soit un remplacement des solives existantes soit un renforcement par la mise en place de profilés métalliques ; que le Tribunal cherche vainement dans ce rapport des éléments critiques des conclusions auxquelles est parvenu l'expert ; qu'en particulier ce rapport ne décrit pas les effets de l'incendie sur cette structure mixte existante acier/bois ; qu'en outre il préconise un mode de réparation faisant appel à celte technique d'association de bois et de profilés métalliques ; qu'enfin la structure du R+1 est citée comme la plus fragile, force est de constater que l'usage en charpente de la technique dite « trait de Jupiter » est ancienne, que la poutre maîtresse incriminée assure son office depuis la construction de l'ouvrage et que les affaissements constatés après l'incendie concernaient les planchers des 1 et 2ème étage situés au-dessus du sinistre et non pas cet élément ; que le Tribunal observe qua le bâtiment a été édifié au début du siècle dernier, qu'il n'est livré aucun élément permettant de conclure que les défauts de sa construction aient entraîné le moindre affaissement ou le moindre désordre ; qu'il a fait l'objet d'une réhabilitation en 1986 soit près de vingt ans avant le sinistre et il n'est pas signalé la moindre difficulté en ce qui concerne la structure de ce bâtiment entre cette réhabilitation et l'incendie ; que l'expert a constaté qu'entre le diagnostic sollicité de l'APAVE le 27 Vieller 2006 et son accédit du 17 mare 2009 il n'a été constaté aucune aggravation des désordres, la pose d'étais n'a été laite qu'en octobre 2008 et n'assure quels stabilisation dans le sens des poussées verticales ; que le confortement d'une ossature bois par une ossature métallique est un procédé éprouvé et qui n'est pas remis en cause, il suppose que la structure bois ne convient pas à la finalité du projet de réhabilitation qui supposait des modifications des espaces et on particulier le dégagement de l'espace du rez-de-chaussée destiné aux commerces (l'expert évoque la nécessite d'assurer le contreventement et la stabilité de la structure qui avait été dépouillée de son cloisonnement) ; que l'inadaptation de la simple structure bois ne signifie pas pour autant qu'il existait un vice de construction, l'insuffisance des natives étant justement compensée à l'origine par des cloisonnements puis, dans le cadre de la réhabilitation, par un doublage acier rendant la réalisation cohérente et conforme à sa destination ; que les quelques atteintes par insectes xylophages concernent l'aubier de certaines poutres, c'est à dire la partie externe qui ne joue qu'un rôle moindre dans la solidité, doivent être rattachées à la vétusté de l'ouvrage, édifié à la fin du XVIII ou au début de Xle" siècle et ces atteintes ne justifient nullement un refus de prise en charge par ALLIANZ puisqu'elles entrent dans le cadre de sa garantie valeur à neuf incluant la vétusté ; que le rapport de reconnaissance du cabinet PEIGNE, mandaté par les AGF (cabinet TEXA) confirme que le feu a attaqué le solivage en bois ; que le plancher s'est affaissé, sa réfection entraînera d'importants travaux au second étage (pièce 2 ALLIANZ) cependant le rapport définitif d'octobre 2007 ne prévoyait que 7.490 euros de travaux pour la reprise de la structure (pièce 6 ALLIANZ) ce chiffrage a été repris par le Cabinet DANTARD en novembre 2007 (pièce 7 bis ALLIANZ) ; que le rapport d'expertise amiable et non contradictoire de Monsieur BONY indique que les solives eux 2ème et 3ème étage sont aptes à supporter les charges normalisées mais ne le sont pas au 1er étage ne conteste les critiques faites par l'expert judiciaire au rapport CEBTP SOLEN ; que néanmoins, le Tribunal constate que celle critique n'est pas étayée puisque cet expert n'explique pas pourquoi la fragilité de la structure du premier étage n'a pas ou pour conséquence d'entrainer depuis le début du siècle dernier des problèmes d'affaissement voir d'effondrement alors même qu'il a été observé par CEBTP SOLEN que l'assemblage « à trait de Jupiter » est un assemblage ancien, donc d'origine, et qu'il s'agit dune technique de construction éprouvée ; que l'expert de l'assureur conclut du reste que les travaux de remplacement de poutres maîtresses RDC, 1er, 2ème étage doivent être considérés comme liés aux conséquences de l'incendie (page 5 de son rapport) ; qu'il résulte ainsi suffisamment des éléments produits aux débats que le sinistre a provoqué des dégâts sur la structure du bâtiment alors que cette structure n'avait pas occasionné auparavant le moindre dommage ; que ces désordres n'ont pas été pris en charge par la Compagnie d'assurance qui ne méconnaît pas son obligation à verser un complément d'indemnisation (Elle offre de payer un solde d'Indemnité à hauteur de 112.874 euros) tout en contestant le montant de cette indemnité ; que l'assurance contractée par le syndic de copropriété auprès des AGF (devenue ALLIANZ) le 13 novembre 1994 est une assurance "valeur à neuf" en cas d'Incendie, c'est à dire valeur de reconstruction ou de remplacement, sans déduction de vétusté si elle n'excède pas 33 % ; que cette assurance comprend également les pertes de loyers dans la limite de la valeur locative avec un maximum de deux années de loyer, les frais, de déblais, garde meuble, sauvetage, honoraires d'expert, d'architectes de bureau d'étude, de contrôle technique, les frais de remise en conformité avec la législation, la cotisation Dommages Ouvrage, (Pièce 1 ALLIANZ) ; qu'ALLIANZ conteste à tort les montants chiffrés par l'expert au litre de la remise en conformité avec la législation imposant la dépose du flocage amiante, la création de portiques en acier au niveau RDC 1er et 2ème étage puisque ces postes sont effectivement couverts par sa garantie ; qu'il en est de même de la protection au feu des éléments métalliques ; que l'allégement des planchers est lié aux réparations de la structure et aux contraintes de charge et ne constitue pas un enrichissement sans cause mais un remède lié aux conséquences de l'incendie ; que la discussion sur les métrages, les surfaces concernées, les volumes, le nombre de portes, d'éviers, de robinets, de baignoires, de cabines de douche, de WC et lavabos, de prise électriques, de prises de téléphone et de prises de télévision n'a pas été faite contradictoirement devant l'expert judiciaire et est donc totalement inopérante, le Tribunal homologuera les conclusions de l'expert judiciaire sur ces points ; qu'en revanche, la discussion sur le taux de TVA applicable est recevable, le Tribunal considérera qu'il y a lieu de chiffrer le montant des réparations hors taxe et quels TVA applicable sera celle en vigueur au Jour du règlement ; qu'au total, le Tribunal constate au vu de l'exposé qui précède, qu'il dispose de tous les éléments utiles pour statuer de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise ; que le montant de l'indemnité correspondent au coût des travaux justement arbitré par l'expert sera donc de 852.720,54 € HT outre les honoraires et diagnostics pour 90.454,04 € HT et le montant de l'assurance Dommages-Ouvrage omis par l'expert et qui peut être chiffré à 9 % du montant des travaux HT soit à la somme de 79.744,85 € HT soit un total de 1,022.919,40 E HT ; qu'il conviendra déduire de ces sommes celles qui ont été effectivement perçues au titre de la première indemnisation soit 116,280,48 € ;
 ALORS QU' en relevant, pour retenir qu'il n'y avait pas lieu de distinguer l'origine des dommages, que M. Z... n'expliquait pas pourquoi la fragilité de la structure du premier étage n'avait pas eu pour conséquence d'entrainer depuis le début du siècle dernier des problèmes d'affaissement et qu'il avait en outre « conclut du reste que les travaux de remplacement de poutres maîtresses RDC, 1er, 2ème étage doivent être considérés comme liés aux conséquences de l'incendie (page 5 de son rapport) », cependant que les travaux de remplacement de poutres maîtresses des 1er et 2ème étages, visés en page 5 du rapport, ne portaient que sur l'un des nombreux chefs de préjudice mentionnés, limité à 18 000 euros, et que de M. Z... avait au contraire indiqué dans les conclusions de son rapport que des « manquements aux règles de l'art liés à la structure de l'immeuble étaient apparus en 1986 à l'occasion de travaux de modifications structurelles de l'immeuble », de sorte que la réalité des anomalies de structures, révélées en 1986, ne pouvait être mise en cause, peu important qu'elles n'aient pas provoqué un problème d'affaissement, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de Monsieur Z... et méconnu le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les documents de la cause.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit le montant dû pour la perte de loyer est, pour les pertes de redevances locatives du septembre 2005 au 30 juin 2007, de 42 265,54 euros et d'avoir condamné la compagnie Allianz au règlement de celte somme au profit de la société Adoma ;
 AUX MOTIFS QUE sur l'obligation à indemniser de la compagnie d'assurances Allianz, c'est également par des motifs que la cour adopte que le tribunal a retenu l'obligation à garantir de la compagnie Allianz, tant dans son principe que dans son étendue, en se fondant sur les obligations résultant de la garantie souscrite par l'assuré aux termes du contrat d'assurance (valeur à neuf sans déduction de la vétusté si elle n'excède pas 33 %), les coûts de remise en état chiffrés par l'expert ne constituant pas un enrichissement sans cause mais des remèdes nécessaires aux désordres créés par l'incendie, les frais de remise en conformité étant également couverts par la police ; que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnisation à la somme de 1 022 919,40 € HT, majorée de la TVA applicable au jour du règlement et comprenant le coût des travaux à entreprendre, les honoraires et diagnostics à effectuer et le montant de l'assurance dommage-ouvrage à souscrire, dont à déduire la somme de 116 280,48 € déjà perçue au titre de la première indemnisation ; qu'à cette somme, il y a lieu d'ajouter ainsi que retenu en première instance le coût des frais d'étayage assumé par Adoma pour 15.950 € HT et à 25 € par jour jusqu'au retrait des étais ; que de même en ce qui concerne les pertes de loyer arrêtées à 42 265,54 € au 30 juin 2007, la copropriété et la société Adoma sollicitant la confirmation du jugement sauf l'appel incident d'Adorno sur les coût de manutention qui sera examiné ci-après ;
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' il y a lieu en outre de dire que l'assureur doit indemniser ADOMA des frais exposés au titre de l'étayage du bâtiment mesure de précaution dont la nécessité a été confirmée par l'expert et dont il est justifié pour 15.950 € HT selon compte arrêté au 30 Juin 2010 (pièces 26 à 32 ADOMA) et à 25 € par jour jusqu'au retrait de ces étais ; que le montant du pour la perte de loyer sera arrêté, conformément au contrat à la valeur locative annuelle plafonnée à deux années sans qu'Il y ait lieu de tenir compte d'un taux d'occupation soit à la somme de 17.771,62 + 24.493,92 € ainsi qu'il est justifié (pièces 25a et 25b ADOMA) pour les pertes de redevances locatives du 1er septembre 2005 au 30 juin 2007 soit un total de 42.265,54 € ; qu'il n'est pas justifié par ADOMA du coût de la manutention pour effectuer la libération des logements qu'elle a estimé à 250 € forfaitairement par logement en indiquant n'avoir pas fait appel à des déménageurs mais à son personnel ; qu'il ne peut être fait droit à celte demande présentée tardivement et sans justification ;
 ALORS QUE dans ses dernières conclusions d'appel déposées et signifiées le 9 septembre 2015 (p. 19), la société Allianz faisait valoir que la garantie de la perte de loyers était expressément plafonnée à deux années de loyer, correspondant à la somme de 49 440 euros, dont 24 720 euros déjà inclus dans l'évaluation de l'indemnité d'assurance de 2007 ; qu'en la condamnant néanmoins à payer à la société Adoma la somme de 42 265,54 euros au titre des pertes de redevances locatives du septembre 2005 au 30 juin 2007, sans répondre au moyen déterminant selon lequel la somme de 24 720 euros avait déjà été payée et devait être déduite par compensation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Allianz de ses demandes en garantie dirigées contre Monsieur X... et son assureur la compagnie MMA ;
 AUX MOTIFS QUE sur la mise en cause de MMA, ainsi que rappelé ci-dessus, les opérations d'expertise et le rapport de M. Y... ne sauraient être déclarés opposables à MMA et à M. X..., son assuré, qui n'ont pas été appelés dans la cause au cours de celles-ci ; que ces parties n'ont été mises en cause dans la procédure que tardivement, par actes du 18 juin 2013 alors que l'instance au fond était engagée depuis juillet 2010 ; qu'ainsi qu'indiqué précédemment, le jugement est dès lors confirmé en ce qu'il a déclaré inopposable à MMA et à M. X... le rapport d'expertise Varoquier, ni l'assuré ni l'assureur n'ayant été partie dans le cadre de la procédure d'expertise ; qu'au surplus, l'expertise n'a porté que sur les conséquences dommageables du sinistre d'incendie et non pas sur son origine ou ses causes ; que le tribunal a ensuite rappelé qu'en application des dispositions de l'article L. 121-4 du Code des assurances, lorsqu'il existe plusieurs assurances pour un même risque, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l'indemnisation de ses dommages en s'adressant à l'assureur de son choix et que dans leurs rapports, les assureurs ont convenu de la répartition de la charge finale du dommage entre eux ; que la compagnie MMA a dès lors été amenée à verser entre les mains de la compagnie AGF, devenue Allianz, la somme de 43 722 correspondant à sa part dans l'indemnisation du dommage alors chiffré, avant prise en compte des travaux de reprise des structures, à 196 666 € pour les travaux et 24 720 € pour la perte de loyer ; qu'ainsi, si MMA ne peut contester la responsabilité de son assuré du fait de son intervention à ce stade de la gestion du sinistre, et de sa prise en charge de partie des conséquences dommageables du sinistre, ne pouvant pas plus opposer de prescription du fait de cette reconnaissance, Allianz, ainsi que relevé par les premiers juges, ne fournit pas les éléments permettant d'apprécier la part d'indemnité complémentaire susceptible de rester à la charge du second assureur, ne pouvant lui opposer les conclusions d'une expertise contradictoire à son égard ou à celui de son assuré ; que son appel en garantie contre MMA, dont le quantum n'est pas justifié, ne peut donc prospérer ; que concernant l'appel en garantie effectué par le syndicat des copropriétaires et dont il a été débouté en première instance par des motifs auxquels il n'est pas répondu devant la cour, ce syndicat se contente en cause d'appel de reprendre les moyens soulevés devant le tribunal ; que c'est par des motifs que la cour adopte que sa demande dirigée contre MMA a été rejetée ; que concernant l'appel en garantie formé par les cabinets Tessiot et Dantard, les premiers juges ont retenu que ces deux cabinets sont condamnés à indemniser Ici copropriété et la société Adoma des conséquences du retard dans l'exécution des travaux ; que ces conséquences ne sont pas directement liées à l'incendie mais aux fautes commises par eux, et qu'ils ne pouvaient en conséquence valablement solliciter la garantie de MMA concernée par le sinistre d'incendie lui-même ; qu'il en va de même de la demande en garantie formulée par l'assureur de responsabilité du cabinet Tessiot, l'Auxiliaire, dont la prise en charge est limitée aux retards ci-dessus définis ; que le tribunal ayant omis de statuer à cet égard, l'Auxiliaire sera déboutée de sa demande de ce chef ;
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' il y a lieu en outre de dire que l'assureur doit indemniser ADOMA des frais exposés au titre de l'étayage du bâtiment mesure de précaution dont la nécessité a été confirmée par l'expert et dont il est justifié pour 15.950 € HT selon compte arrêté au 30 Juin 2010 (pièces 26 à 32 ADOMA) et à 25 € par jour jusqu'au retrait de ces étais ; que le montant du pour la perte de loyer sera arrêté, conformément au contrat à la valeur locative annuelle plafonnée à deux années sans qu'Il y ait lieu de tenir compte d'un taux d'occupation soit à la somme de 17.771,62 + 24.493,92 € ainsi qu'il est justifié (pièces 25a et 25b ADOMA) pour les pertes de redevances locatives du 1er septembre 2005 au 30 juin 2007 soit un total de 42.265,54 € ; qu'il n'est pas justifié par ADOMA du coût de la manutention pour effectuer la libération des logements qu'elle a estimé à 250 € forfaitairement par logement en indiquant n'avoir pas fait appel à des déménageurs mais à son personnel ; qu'il ne peut être fait droit à celte demande présentée tardivement et sans justification ;
 ALORS QUE l'assureur qui, en connaissance des résultats de l'expertise dont le but est d'établir la réalité et l'étendue de la responsabilité de son assuré qu'il garantit, a eu la possibilité d'en discuter les conclusions, ne peut, sauf s'il y a eu fraude à son encontre, soutenir qu'elle lui est inopposable ; qu'en considérant que l'appel en garantie de la société Allianz à l'encontre de la compagnie MMA ne pouvait prospérer, motifs pris que le quantum n'était pas justifié et qu'elle n'avait pas fournit les éléments permettant d'apprécier la part d'indemnité complémentaire susceptible de rester à la charge du second assureur, ne pouvant lui opposer les conclusions d'une expertise contradictoire à son égard ou à celui de son assuré, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.