LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 19 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 869 F-D
Pourvoi n° V 19-20.426
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 NOVEMBRE 2020
1°/ M. K... P..., domicilié [...] ,
2°/ Mme A... P..., épouse C..., domiciliée [...] ,
3°/ Mme Y... P..., domiciliée [...] ,
4°/ M. X... P..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° V 19-20.426 contre l'arrêt rendu le 29 avril 2019 par la cour d'appel de Reims (chambre sociale), dans le litige les opposant :
1°/ à Mme V... W..., épouse T...,
2°/ à M. O... T...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ à M. R... P..., domicilié [...] ,
4°/ à Mme D... P..., domiciliée [...] ,
5°/ à Mme Y... J..., veuve P..., domiciliée [...] ,
tous trois venant aux droits de U... P..., décédé,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat des consorts P..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme T..., après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 29 avril 2019), M. et Mme T... ont pris à bail des parcelles appartenant aux consorts P..., qu'ils ont mises à la disposition de l'EARL Ferme de Leuze
2. Par acte du 10 août 2016, les bailleurs leur ont fait délivrer congé en raison de l'âge de la retraite agricole.
3. Par requête du 3 octobre 2016, M. et Mme T... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et autorisation de cession du bail à leur fils S....
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. Les consorts P... font grief à l'arrêt d'autoriser la cession du bail au profit de M. S... T..., de dire que celui-ci bénéficie du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2018 et d'annuler le congé, alors :
« 1°/ que la faculté de céder son bail ne profite qu'au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté des obligations de son bail ; que constitue un manquement continu aux obligations statutaires le fait, pour le copreneur resté seul en place après le départ en retraite et la cessation d'exploitation de l'autre copreneur, de ne pas informer le bailleur de cette modification essentielle des conditions d'exécution du bail ; que la cour d'appel a constaté que M. O... T..., copreneur, avait pris sa retraite le 1er mai 2010 et que Mme V... T..., autre copreneur restée seule en place, n'en avait informé les bailleurs que le 8 janvier 2015 ; qu'il résultait de ces circonstances que durant 5 ans, Mme T... avait tu aux bailleurs cette modification essentielle dans les conditions d'exécution du bail, de sorte qu'elle ne s'était pas constamment acquittée de ses obligations et devait en conséquence être déchue de la faculté de céder son bail ; qu'en retenant que Mme T... était une locataire de bonne foi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que la faculté de céder son bail ne profite qu'au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté des obligations de son bail ; que l'absence de saisine, par le bailleur, du tribunal paritaire pour s'opposer à la demande de l'un des copreneurs resté seul en place que le bail se poursuive à son seul nom ne vaut pas renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de manquements antérieurs de ce copreneur à ses obligations pour s'opposer à sa demande ultérieure d'autorisation de cession du bail à un descendant ; que la cour d'appel a constaté que M. O... T..., copreneur, avait pris sa retraite le 1er mai 2010 et que Mme V... T..., autre copreneur restée seule en place, n'en avait informé les bailleurs que le 8 janvier 2015 en demandant que le bail se poursuive à son seul nom ; que la circonstance que les bailleurs n'aient pas, alors, saisi le tribunal paritaire pour s'opposer à cette demande, ne valait pas renonciation non équivoque de leur part à invoquer les manquements antérieurs de Mme T... à ses obligations, ayant consisté à leur taire durant 5 ans le départ en retraite et la cessation d'exploitation de M. T... ; qu'en considérant qu'en laissant se poursuivre le bail à son seul nom, les bailleurs n'étaient pas fondés à se prévaloir de ce manquement de Mme T... pour s'opposer à la cession, la cour d'appel a violé l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en énonçant que les attestations produites par les bailleurs n'étaient pas de nature à établir que Mme V... T... n'exploiterait pas réellement les 8 ha 45 a 55 ca puisqu'aux termes de celles-ci, quatre des bailleurs déclaraient tout au plus n'avoir jamais vu cette dernière sur un engin agricole sur les terres de son exploitation alors qu'ils n'étaient pas sur les lieux en permanence sans s'expliquer, fût-ce sommairement, sur l'attestation de Mme A... P..., un des quatre bailleurs, qui déclarait sur l'honneur le 9 décembre 2018 « n'avoir jamais constaté la participation de Mme V... T... aux travaux agricoles à aucune période de l'année - récente ou ancienne-. Pour corroborer mon propos, j'ajouterai que plusieurs parcelles de terre, constituant l'exploitation des époux T..., bordent la route que j'emprunte régulièrement pour me rendre au hameau de Leuze, sans jamais avoir vu Mme T... s'y adonner, sous aucune forme, à une activité agricole », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'exploitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe ; qu'en relevant, pour autoriser la cession du bail au profit de M. S... T..., qu'à la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, M. S... T... demeurait à 34,5 kilomètres des terres, distance compatible avec leur exploitation par ce dernier, puisque la durée de route était de 38 minutes de sorte qu'il présentait toutes les garanties requises pour assurer une bonne exploitation du fonds sans prendre en considération, comme elle y était invitée, l'importance de l'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
5. En premier lieu, ayant relevé, d'une part, que, par lettres du 8 janvier 2015, en application de l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, tel qu'il résulte de la loi du 13 octobre 2014, Mme T... avait régulièrement informé les bailleurs que son époux copreneur avait fait valoir ses droits à la retraite le 1er mai 2010 et avait cessé de participer à l'exploitation et qu'elle leur avait demandé que le bail se poursuive à son seul nom, d'autre part, que les bailleurs n'avaient pas saisi, comme le texte précité leur en reconnaissait la possibilité, le tribunal paritaire des baux ruraux d'une opposition à cette demande, la cour d'appel en a exactement déduit que le bail s'était poursuivi au seul nom de Mme T... et que la condition de bonne foi devait s'apprécier en sa personne.
6. En deuxième lieu, ayant constaté que les bailleurs avaient laissé le bail se poursuivre au nom de Mme T..., devenue seule preneuse, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs n'étaient plus fondés à se prévaloir de l'absence d'information par celle-ci, avant le 8 janvier 2015, du départ en retraite de M. T..., pour s'opposer désormais à la cession de ce bail à leur fils.
7. En troisième lieu, ayant analysé la valeur et la portée des attestations rédigées et produites par les bailleurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer dans le détail sur chacune d'entre elles, a souverainement retenu que ceux-ci n'établissaient pas le défaut d'exploitation réelle par Mme T... de la superficie louée.
8. En quatrième lieu, ayant relevé, en se plaçant à la date de saisine du tribunal, que M. S... T... demeurait à 34,5 kilomètres des terres, soit à une durée de route de trente-huit minutes, la cour d'appel a retenu souverainement que cette distance était compatible avec une bonne exploitation du fonds en vue de laquelle le candidat cessionnaire présentait toutes les garanties requises.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts P... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour les consorts P...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir autorisé la cession du bail en date du 23 décembre 1963 portant sur les parcelles sises à Morsains, actuellement cadastrées section [...]  pour une superficie de 2 ha 86 a 53 ca, [...]  pour une superficie de 2 ha 29 a 60 ca et section [...]  pour une superficie de 3 ha 29 a 42 ca, au profit de M. S... T..., d'avoir dit que M. S... T... bénéficiait du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2018 et d'avoir annulé le congé du 10 août 2016 ;
AUX MOTIFS QUE
« -Sur la cession de bail:
Les parties s'accordent sur le bail initial, qui n'est pas produit aux débats, en date du 23 décembre 1963 avec une prise d'effet au 1er mars 1964 et sur la mise à disposition des terres objets du bail au profit de l'EARL Ferme de Leuze.
Madame V... W... épouse T... reproche aux premiers juges de l'avoir déboutée de sa demande de cession de bail, alors qu'elle prétend être un preneur de bonne foi et que son fils remplit les conditions pour bénéficier de la cession.
Il convient dès lors de rechercher si cette opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes des bailleurs, lesquels s'apprécient au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel.
Les époux T... étaient locataires des parcelles en cause depuis le 1er mars 1984, à la suite d'une cession de bail autorisée par les bailleurs à leur profit (pièce n°24 des appelants).
Par courriers du 8 janvier 2015, Mme V... W... épouse T... a régulièrement informé les bailleurs, en application de l'article L.411-35 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, que son époux copreneur avait fait valoir ses droits à la retraite le 1er mai 2010 et qu'il avait cessé de participer à l'exploitation, leur demandant dans ces conditions que le bail se poursuive à son seul nom.
Les bailleurs n'ont pas saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une opposition à cette demande de sorte que le bail s'est poursuivi au seul nom de Madame V... W... épouse T..., en la personne de laquelle doit donc s'apprécier la condition de bonne foi.
En laissant le bail se poursuivre au nom de Madame V... W... épouse T..., les bailleurs ne sont pas fondés, pour s'opposer à la cession de bail, à se prévaloir de l'absence d'information par cette dernière avant le 8 janvier 2015 du départ en retraite de Monsieur O... T....
Ils n'établissent pas par ailleurs qu'une cession du bail serait déjà intervenue au profit du fils de Madame V... W... épouse T....
Les terres en cause sont mises à disposition de I'EARL Ferme de Leuze dont cette dernière et son fils sont associés exploitants.
Les attestations produites par les bailleurs ne sont pas de nature à établir que Madame V... W... épouse T... n'exploiterait pas réellement les 8 ha 45 a 55 ca puisqu'aux termes de celles-ci, quatre des bailleurs déclarent tout au plus n'avoir jamais vu cette dernière sur un engin agricole sur les terres de son exploitation alors qu'ils ne sont pas sur les lieux en permanence.
Dans ces conditions, Madame V... W... épouse T... est une locataire de bonne foi.
S'agissant ensuite des conditions de mise en valeur de l'exploitation par Monsieur S... T..., il convient de relever que celui-ci est exploitant agricole depuis le 14 mars 2015 et associé exploitant au sein de I'EARL Ferme de Leuze depuis 1er avril 2015. Il est notamment titulaire d'un baccalauréat technologique sciences et technologies de l'agronomie et de l'environnement et d'un BTS spécialité technologie végétale.
A la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, Monsieur S... T... demeurait à 34,5 kilomètres des terres, distance compatible avec leur exploitation par ce dernier, puisque la durée de route est de 38 minutes.
Au vu de ces éléments, Monsieur S... T... présente toutes les garanties requises pour assurer une bonne exploitation du fonds.
II convient donc d'autoriser la cession du bail au profit de Monsieur S... T....
Bénéficiant de toutes les prérogatives attachées à sa qualité de locataire, il convient de dire qu'il bénéficie du renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2018.
Le congé en date du 10 août 2016 doit par voie de conséquence être annulé.
Le jugement doit être infirmé en ce sens » (arrêt p. 3 et p. 4) ;
1) ALORS QUE la faculté de céder son bail ne profite qu'au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté des obligations de son bail ; que constitue un manquement continu aux obligations statutaires le fait, pour le copreneur resté seul en place après le départ en retraite et la cessation d'exploitation de l'autre copreneur, de ne pas informer le bailleur de cette modification essentielle des conditions d'exécution du bail ; que la cour d'appel a constaté que M. O... T..., copreneur, avait pris sa retraite le 1er mai 2010 et que Mme V... T..., autre copreneur restée seule en place, n'en avait informé les bailleurs que le 8 janvier 2015 ; qu'il résultait de ces circonstances que durant 5 ans, Mme T... avait tu aux bailleurs cette modification essentielle dans les conditions d'exécution du bail, de sorte qu'elle ne s'était pas constamment acquittée de ses obligations et devait en conséquence être déchue de la faculté de céder son bail ; qu'en retenant que Mme T... était une locataire de bonne foi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE la faculté de céder son bail ne profite qu'au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté des obligations de son bail ; que l'absence de saisine, par le bailleur, du tribunal paritaire pour s'opposer à la demande de l'un des copreneurs resté seul en place que le bail se poursuive à son seul nom ne vaut pas renonciation non équivoque du bailleur à se prévaloir de manquements antérieurs de ce copreneur à ses obligations pour s'opposer à sa demande ultérieure d'autorisation de cession du bail à un descendant ; que la cour d'appel a constaté que M. O... T..., copreneur, avait pris sa retraite le 1er mai 2010 et que Mme V... T..., autre copreneur restée seule en place, n'en avait informé les bailleurs que le 8 janvier 2015 en demandant que le bail se poursuive à son seul nom ; que la circonstance que les bailleurs n'aient pas, alors, saisi le tribunal paritaire pour s'opposer à cette demande, ne valait pas renonciation non équivoque de leur part à invoquer les manquements antérieurs de Mme T... à ses obligations, ayant consisté à leur taire durant 5 ans le départ en retraite et la cessation d'exploitation de M. T... ; qu'en considérant qu'en laissant se poursuivre le bail à son seul nom, les bailleurs n'étaient pas fondés à se prévaloir de ce manquement de Mme T... pour s'opposer à la cession, la cour d'appel a violé l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en énonçant que les attestations produites par les bailleurs n'étaient pas de nature à établir que Mme V... T... n'exploiterait pas réellement les 8 ha 45 a 55 ca puisqu'aux termes de celles-ci, quatre des bailleurs déclaraient tout au plus n'avoir jamais vu cette dernière sur un engin agricole sur les terres de son exploitation alors qu'ils n'étaient pas sur les lieux en permanence sans s'expliquer, fût-ce sommairement, sur l'attestation de Mme A... P..., un des quatre bailleurs, qui déclarait sur l'honneur le 9 décembre 2018 « n'avoir jamais constaté la participation de Mme V... T... aux travaux agricoles à aucune période de l'année - récente ou ancienne-. Pour corroborer mon propos, j'ajouterai que plusieurs parcelles de terre, constituant l'exploitation des époux T..., bordent la route que j'emprunte régulièrement pour me rendre au hameau de Leuze, sans jamais avoir vu Mme T... s'y adonner, sous aucune forme, à une activité agricole », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'exploitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe ; qu'en relevant, pour autoriser la cession du bail au profit de M. S... T..., qu'à la date de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, M. S... T... demeurait à 34,5 kilomètres des terres, distance compatible avec leur exploitation par ce dernier, puisque la durée de route était de 38 minutes de sorte qu'il présentait toutes les garanties requises pour assurer une bonne exploitation du fonds sans prendre en considération, comme elle y était invitée, l'importance de l'exploitation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.