LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... ; 
Sur le moyen unique : 
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 4 janvier 2016), que, par acte sous seing privé du 9 février 2008, M. X... a reçu de Mme Z... la somme de 20 000 euros à titre d'acompte à valoir sur le prix de vente d'un terrain dont il était propriétaire avec Mme Y... ; qu'il s'est engagé à restituer cette somme s'il ne pouvait obtenir le permis de lotir en juin 2008 ; que, par acte sous seing privé du 19 septembre 2009, le prix de vente du terrain a été réduit et Mme Z... a versé la somme de 35 000 euros pour le réserver ; que, par arrêté du 3 mai 2010, la déclaration visant à la création d'un lot à bâtir a été acceptée par le maire de la commune ; que, soutenant que les vendeurs n'avaient pas respecté leurs engagements, Mme Z... les a assignés en restitution des acomptes et paiement de dommages et intérêts ; 
Attendu que, pour condamner M. X... et Mme Y... à payer diverses sommes à Mme Z..., l'arrêt retient que, dans une réponse du 3 juin 2010, Mme Z... confirmait au notaire son intention de se porter acquéreur mais indiquait que de nombreux points restaient en discussion, liés notamment à la réduction de la superficie du terrain, et qu'il convenait de les clarifier, qu'aucune réponse ne lui était adressée ni par M. X... ni par son notaire, qu'alors que les parties étaient d'accord sur l'objet de la vente et sur son prix, la réalisation de la condition suspensive avait modifié l'économie générale du contrat de sorte qu'il appartenait aux vendeurs de répondre aux questions que Mme Z... se posait légitimement et qui étaient détaillées dans sa lettre adressée au notaire de M. X... le 3 juin 2010, qu'aucune réponse n'avait cependant été apportée par les vendeurs qui avaient interrompu les discussions sans raison, que cette inexécution de leurs obligations avait rendu l'accord impossible et que la rupture de cet accord leur était imputable ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait produit une lettre de son notaire du 15 juin 2010 faisant suite à celle de Mme Z... du 3 juin 2010, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission ce document, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; 
Condamne Mme Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement des vendeurs (M. X..., l'exposant, et Mme Y...) à rembourser à l'acquéreur (Mme Z...) la somme de 35 000 € et celle de 2 391, 53 €, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2013 et capitalisation, et de les avoir condamnés à verser au même 15 000 € de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE, par acte sous seing privé du 9 février 2008, Raymond X... avait attesté avoir reçu de Ghislaine Z... la somme de 20 000 € à titre d'acompte sur l'achat d'un terrain ayant une superficie de 1914 m ² vendu au prix de 228 670 €, cette somme devant être déduite lors de la signature de la vente, Raymond X... s'engageant à la rembourser s'il ne pouvait pas obtenir le permis de lotir au mois de juin 2008 ; qu'aux termes d'un autre acte sous seing privé en date du 19 septembre 2009, Raymond X... et Anna Y... indiquaient avoir changé le prix de la parcelle, ce prix étant dorénavant de 213 428, 62 €, Ghislaine Z... ayant versé un acompte de 35 000 € pour la réservation du terrain ; que, par arrêté du 3 mai 2010, le maire de la commune avait fait droit à la déclaration préalable présentée par Raymond X... afin de pouvoir créer un lot à bâtir ; qu'il résultait de ce document que la superficie de la parcelle 1674, devenue 1674 p, était dorénavant de 1750 m ² à la suite de la création d'une aire de retournement imposée par la commune et amputant la parcelle litigieuse ; que, dans son courrier adressé le 28 mai 2010 par Me C..., notaire de Raymond X..., à Ghislaine Z... celui-là lui demandait de confirmer son intention de se porter acquéreur de ce terrain, tel qu'il résultait de la division acceptée par la mairie, au prix de 213 428 € et qu'à défaut de confirmation ce terrain serait mis en vente ; que, dans une réponse du 3 juin 2010, Ghislaine Z... avait confirmé au notaire son intention de se porter acquéreur mais avait indiqué que de nombreux points restaient en discussion liés notamment à la réduction de la superficie du terrain et qu'il convenait de les clarifier ; qu'aucune réponse ne lui avait été adressée ni par Raymond X... ni par son notaire ; qu'il résultait de cet échange de courrier qu'un accord de principe relatif à la vente du terrain par Raymond X... et Anna Y... à Ghislaine Z... existait ; que cependant, alors que cet accord portait sur un terrain de 1914 m ², la superficie avait été réduite ; qu'en effet, si le permis de lotir que Raymond X... s'était engagé à obtenir avait été effectivement délivré de telle sorte que la condition suspensive s'était réalisée, les conditions initialement fixées n'avaient pu cependant être maintenues ; qu'il en résultait que les actes sus évoqués ne pouvaient avoir la force obligatoire d'un compromis de vente ; qu'Anna Y... et Raymond X... ne pouvaient donc prétendre que Ghislaine Z..., en ayant refusé d'acquérir le bien au prix convenu, n'avait pas respecté ses obligations ; que, par contre, ces actes permettaient d'établir l'existence d'un accord aux termes duquel les parties s'étaient obligées à poursuivre de bonne foi la négociation des conditions d'un contrat de vente futur ; qu'or, et alors que les parties étaient d'accord sur l'objet et de la vente et sur son prix, la réalisation de la condition suspensive avait modifié l'économie générale du contrat de telle sorte qu'il appartenait aux vendeurs de répondre aux questions que Ghislaine Z... se posait légitimement et qui étaient détaillées dans son courrier adressé au notaire de Raymond X... le 3 juin 2010 ; qu'aucune réponse n'ayant cependant été apportée par les vendeurs qui avaient interrompu les discussions sans raison, il convenait à ce sujet de préciser que, selon les pièces produites aux débats, la promesse de Raymond X... de vendre le terrain à Ghislaine Z... remontait au moins au mois de septembre 2006 ; que cette inexécution de leurs obligations par les consorts X...
Y... avait rendu l'accord impossible, d'autant plus que ces derniers avaient ensuite, malgré l'assignation en justice délivrée, vendu le terrain litigieux à des tiers, obligeant ainsi Ghislaine Z... à abandonner sa demande initiale en vente forcée ; que la rupture de cet accord était imputable aux vendeurs qui devaient réparer le préjudice subi par Ghislaine Z... ; qu'il ne pouvait être contesté que la somme de 35 000 € avait été payée en février et en mai 2008 ce qui avait engendré une immobilisation du capital pendant de longues années ; que Mme Z... était en droit de demander réparation de la perte de chance de conclure l'achat du terrain, étant rappelé que la promesse de vente initiale remontait au mois de septembre 2006, et que ces éléments justifiaient l'attribution d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts (arrêt attaqué, p. 6, alinéas 3 à 10, p. 7 et, p. 8, alinéas 1 à 9) ; 
ALORS QUE, d'une part, le juge doit se prononcer sur tous les documents régulièrement versés aux débats ; qu'en l'espèce, à l'appui de leurs prétentions visant à démontrer que l'acquéreur était à l'origine de la rupture de l'accord, les vendeurs soutenaient que, par l'intermédiaire de son notaire, Me C..., l'exposant avait répondu le 15 juin 2010 au courrier de l'acquéreur du 3 précédent, plus précisément avait adressé un retour au notaire de celui-ci, Me D..., en lui demandant si son mandant voulait acquérir le terrain litigieux et en apportant des réponses à ses questions (v. les conclusions de l'exposant signifiées le 3 avril 2015, pp. 13 et 14, et les conclusions de Mme Y..., signifiées le 24 septembre 2015, pp. 17 et 18) ; qu'en ne tirant aucune conséquence de ces éléments de preuve, pourtant soumis à son examen, et en affirmant au contraire qu'aucune réponse n'avait été apportée au courrier de l'acheteur du 3 juin 2010, pour en déduire que la rupture de l'accord était imputable aux vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ; 
ALORS QUE, d'autre part, il résultait clairement du courrier du 15 juin 2010 que Me C..., notaire des vendeurs, avait adressé au notaire de l'acquéreur, Me D..., que l'exposant avait répondu au courrier de l'acquéreur du 3 juin 2010, et plus particulièrement lui avait adressé en retour en lui demandant si son mandant voulait acquérir le terrain litigieux et en apportant des réponses à ses questions ; qu'en faisant abstraction de cette pièce décisive, la cour d'appel l'a dénaturée par omission en violation de l'article 1134 du code civil ; 
ALORS QUE, enfin, l'exposant faisait valoir (v. ses conclusions signifiées le 3 avril 2015, p. 6, alinéas 9 à 14, p. 20, alinéas 2 à 10, et p. 21, alinéas 1 à 5) que l'accord pour vendre le terrain litigieux, soumis à autorisation de lotir, avait fait entrer ab initio dans le champ contractuel la nécessité d'envisager une aire de retournement et que les parties, dès l'origine, avait prévu cette aire qui réduirait la surface utile ; qu'en se contentant d'affirmer que les conditions initialement fixées dans le contrat n'avaient pu cependant être maintenues et que la réalisation de la condition suspensive, c'est-à-dire l'obtention de l'autorisation de lotir, avait modifié l'économie générale du contrat, sans répondre au moyen dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.