LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1304 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le cabinet X... père et fils et Y... dont le contrat de mandat de syndic de la copropriété de la résidence Ile de Flandre était entaché de nullité pour avoir méconnu les prescriptions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, a été assigné par le syndicat des copropriétaires de la résidence d'Ile de Flandre en paiement des sommes que celui-ci lui avait réglées et de celles qu'il avait réglées au titre des frais et honoraires liés à la désignation d'un administrateur provisoire ; 
Attendu que pour condamner le cabinet X... père et fils et Y... à verser au syndicat des copropriétaires les frais et honoraires qu'il avait encaissés, l'arrêt retient que la nullité qui affecte rétroactivement le mandat du syndic, prive ce dernier de tout droit à rémunération quelque soit le fondement juridique invoqué, qu'il s'agisse de ses honoraires ou de ses débours et que sa gestion fût utile ou non au syndicat des copropriétaires ; 
Qu'en statuant ainsi alors que la nullité d'un mandat exécuté entraîne des restitutions réciproques et que la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer, doit s'acquitter d'une indemnité équivalente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le cabinet X... père et fils et Y... à verser au syndicat des copropriétaires les frais et honoraires qu'il avait facturés à celui-ci au titre des exercices 2005 et 2006, l'arrêt rendu le 2 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Ile de Flandre aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Ile de Flandre ; le condamne à verser au cabinet X... père et fils et Y... la somme 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour le cabinet X... père et fils et Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué : 
D'AVOIR condamné la société cabinet X... Père & Fils et Y... à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence Ile de Flandre l'intégralité des honoraires qu'il a perçus au cours de l'exécution du mandat annulé ; 
AUX MOTIFS QUE « ledit cabinet, s'appuyant sur des décisions de justice auxquelles ses conclusions d'appel se réfèrent, soutient que lorsqu'un syndic exerce sa mission dans le cadre d'un mandat régulièrement donné par l'assemblée générale, comme en l'espèce, il n'a pas à rembourser les honoraires perçus lorsque le mandat vient à être rétroactivement annulé alors que le syndicat est dans l'impossibilité de restituer les prestations accomplies pour son compte qui méritent rémunération. Mais le syndic dont le mandat est nul-de surcroît en l'espèce à titre de sanction légale de sa propre faute-est censé n'avoir jamais été syndic pendant la période concernée par la nullité-ici à compter du 9 juin 2005 jusqu'à la désignation de Maître Z...ès qualités. Cette nullité rétroactive prive le syndic " de fait " de tout droit à rémunération quel que soit le fondement juridique invoqué (gestion d'affaire, mandat apparent, enrichissement sans cause etc...), qu'il s'agisse de ses honoraires proprement dit ou de ses débours, que sa gestion fût ou non utile ou bénéfique au syndicat des copropriétaires. En conséquence, le cabinet X... et Y... doit rembourser en leur intégralité, pour la période concernée, les honoraires, frais et débours qu'il a avancés pour administrer une copropriété dont il a perdu la gestion à titre de sanction légale. La cour confirme le principal des condamnations prononcées de ce chef. Elle ne fera pas droit à la demande additionnelle formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires gui fait rétroagir à tort la nullité à compter du 8 juin 2005, date de l'assemblée ayant renouvelé le mandat du cabinet X... et Y.... Il sera en effet rappelé qu'au regard des dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi, la nullité de plein droit du mandat est encourue seulement à l'expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic » ; 
ALORS QUE dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises en l'état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution ; que lorsque cette remise en état se révèle matériellement impossible, la partie qui a bénéficié de la prestation qu'elle ne peut restituer doit s'acquitter de la valeur de celle-ci ; que si le commencement d'exécution du contrat est réciproque, les restitutions en valeur, qui sont une conséquence nécessaire de l'annulation, doivent elles-mêmes être réciproques ; qu'il s'ensuit qu'en refusant de prendre en compte la valeur des prestations de service fournies au syndicat des copropriétaires résidence Ile de Flandre pour condamner la société cabinet X... Père & Fils et Y... au remboursement de l'intégralité des honoraires qu'elle a perçus en vertu du mandat ultérieurement annulé, la Cour d'appel a violé l'article 1304 du Code civil.