LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu la connexité, joint les pourvois n° V 11-19. 888, F 11-22. 635, et Y 11-22. 697 ; 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire rédacteur de l'acte avait attesté avoir transmis aux consorts B...-C..., par un courrier en date du 15 janvier 2004, le plan de coupe de la future construction, que par deux lettres du 2 février 2004, ceux-ci avaient indiqué donner leur accord sur les termes de la construction sous réserve que sa hauteur ne dépasse pas 5, 06 mètres à partir du sol naturel non réaménagé par des terrassements jusqu'à la partie la plus haute du toit, que l'acte constitutif de servitude, signé par les parties ou leurs mandataires, visait expressément le plan de coupe qui avait été précédemment transmis et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte constitutif de servitude du 8 juillet 2004 rendait nécessaire, que le " sol naturel ", à partir duquel devait être appréciée la hauteur de la construction litigieuse, devait s'entendre du point le plus haut du plancher bas du rez-de-chaussée tel qu'indiqué sur le plan de coupe annexé à l'acte, la cour d'appel, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs que la construction litigieuse était conforme à la servitude de prospect convenue entre les parties ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne les consorts B...-C...aux dépens des pourvois ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts B...-C...à payer aux consorts Z...-A...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts B...-C...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen commun produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts B...-C..., demandeurs aux pourvois n° V 11-19. 888, F 11-22. 635 et Y 11-22. 697 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le projet de construction de Monsieur Michaël Z... et Madame Sylvie A... est conforme à la servitude de prospect souscrite entre les parties, 
AUX MOTIFS QUE « la servitude conventionnelle prévue à l'acte authentique du 8 juillet 2004 est ainsi rédigée : « servitude de prospect en vue de sauvegarder une vue d'agrément identification des fonds dominants : A Le Moule (Guadeloupe), lieudit ...» : a  une parcelle cadastrée section AI n° 1782 de 00 ha 10 a 00 ca, appartenant à M. et Mme Michel B..., b  une parcelle cadastrée section AI n° 1783 de 00 ha 10 a 00 ca, appartenant à Mme Sylvie C... identification du fonds servant : « A Le Moule (Guadeloupe), lieudit « ...», une parcelle cadastrée section AI n° 365 de 00 ha 16 a 23 ca, objet de la présente vente. A titre de la servitude réelle et perpétuelle, M. Michaël Z...  X... et Melle Stéphanie A..., acquéreurs du fonds servant, s'engagent, ainsi que leurs ayants-droits à : 1/ implanter, sur ledit fonds servant, l'immeuble à usage d'habitation qu'ils envisagent d'édifier, de la manière établie au plan de masse qui demeure annexé aux présentes après mentions : 2/ ce que le faîte de ladite construction n'excède pas une hauteur de 5, 06 mètres telle qu'elle figure sur le plan de coupe qui demeure annexé aux présentes après mention. Etant expressément convenu que cette hauteur doit s'apprécier à partir du sol naturel. » ; que les appelants contestent la conformité du projet de construction des intimés, objet d'un permis de construire, au regard des termes de la servitude et, précisément, critiquent la hauteur de la construction qui dépasserait les 5, 06 mètres stipulés ; qu'il résulte des termes mêmes de la convention que celle-ci doit être lue en référence au plan de coupe annexé à l'acte authentique, étant observé que la hauteur de 5, 06 mètres résulte de ce plan ; qu'à cet égard les appelants ne sauraient soutenir que ce plan ne peut leur être opposé, puisqu'il est annexé à l'acte authentique et, qu'il résulte des pièces produites aux débats, que ce plan de coupe ont été transmis aux époux B... et à Mme C... le 15 janvier 2004 ; que par deux courriers du 2 février 2004, M et Mme B..., d'une part, et Mme C..., d'autre part, ont donné leur accord sur les termes de la convention sous réserve que la hauteur de la construction de la parcelle AL 365 ne devrait en aucun cas dépasser 5 mètres 06 à partir du sol naturel et non réaménagé par des terrassements jusqu'à la partie la plus haute du toit, actuellement et dans le futur ; qu'ils ont, naturellement, eu transmission du projet de l'acte de vente qu'ils ont dûment approuvé ; que le litige entre les parties provient de l'ambiguïté résultant de l'absence de mention du niveau géographique de la Guadeloupe sur ce plan et de la non-prise en compte de la partie semi-enterrée de la maison dans les 5, 06 mètres mentionnés dans la clause ; que cependant, la référence à prendre en compte est indubitablement celle du plan de coupe, à savoir, le point le plus haut du niveau du plancher bas du rez-de-chaussée, indiqué TN, sur le plan ; qu'il résulte de la clause, laquelle renvoie au plan, qu'il y a une adéquation entre le projet de construction des intimés et les termes de la servitude ; qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le projet de construction de M. Mickaël Z... et Mme Sylvie A... est conforme à la servitude de prospect souscrite entre les parties ;  que la question du respect des droits des appelants et précisément de la servitude conventionnelle était une question sérieuse pour laquelle ils avaient des éléments tangibles allant dans leur sens, à savoir l'expertise amiable et la consultation des services de la direction départementale de l'équipement », 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU JUGEMENT QUE « le plan de coupe annexé à l'acte notarié revêt bien une nature contractuelle dès lors que :- l'acte signé de toutes les parties ou de leurs mandataires, vise expressément « le plan de coupe, qui demeure également annexé aux présentes » ;- dans son attestation en date du 8 septembre 2005, le notaire rédacteur de l'acte créant la servitude déclare qu'ont été transmis aux propriétaires du fond dominant par courrier en date du 15 janvier 2003 le plan de masse et également les plans de coupe indiquant la hauteur maximale de la construction matérialisant notamment le dénivelé du sol naturel ;- les propriétaires du fond dominant ont signé et remis au notaire des procurations reprenant l'entier texte relatif à la servitude de prospect en vue de sauvegarder une vue d'agrément, texte conforme à celui figurant dans l'acte authentique et visant le plan de coupe annexé à l'acte authentique », 
ALORS, D'UNE PART, QUE tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en affirmant, après avoir observé que le litige provient de l'ambiguïté résultant de l'absence de mention du niveau géographique de la Guadeloupe sur le plan de coupe annexé à l'acte authentique et de la non prise en compte de la partie semi-enterrée de la maison dans les 5, 06 mètres mentionnés dans la clause, que la référence à prendre en compte est indiscutablement celle du plan de coupe, à savoir le point le plus haut du niveau du plancher bas du rez-de-chaussée, indiqué TN sur le plan, sans répondre aux conclusions de M. et Mme B... et de Mme C... faisant valoir qu'une telle interprétation était contraire aux termes de la convention qui, pour permettre de maintenir au profit des fonds dominants la vue d'agrément dont ils jouissaient, prévoyait expressément que cette hauteur devait s'apprécier à partir du sol naturel, conformément aux prévisions du POS du MOULE ainsi qu'il résultait de l'avis technique donné par la DDE le 13 octobre 2006, précisant que « la hauteur se mesure en tout point de l'égout de toiture sur une même ligne verticale, en tenant compte du terrain naturel, c'est-à-dire du terrain non remanié par la construction », et comme l'avait retenu le Cabinet TEXA, selon lesquels le projet de construction litigieux présentait une hauteur totale à partir du sol naturel de 8, 13 mètres, et occultait partiellement le rivage, ni aucunement justifier de son affirmation, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure Civile ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux B... et Madame C... faisaient valoir que, tandis qu'il avaient fait de la conservation de leur vue sur la mer une condition déterminante de leur consentement, et qu'ils avaient ainsi fait préciser à l'acte que la hauteur de 5, 06 mètres devait s'apprécier à partir du sol naturel, Monsieur Z... et Mademoiselle A... s'étaient abstenus de clarifier la hauteur indiquée dans leur « projet », à savoir 5, 06 mètres, dissimulant notamment que la hauteur totale de la construction était de 8, 13 mètres et passant volontairement sous silence cet élément déterminant ; qu'ils soutenaient, à cet égard, qu'ils s'étaient abstenus de leur transmettre l'ensemble des informations concernant leur projet de construction comme ils s'y étaient engagés dans la promesse de vente signée entre les consorts E..., Z... et A... les 13 et 14 novembre 2003 ; qu'ils avaient, dans leur demande de permis de construire déposée le 20 novembre 2003, avant même la présentation aux époux B... et à Madame C... de leur « projet » de construction le 15 janvier 2004, caché la hauteur réelle dudit projet et n'avaient, en violation de la réglementation en matière d'affichage du permis de construire qu'ils avaient obtenu le 18 février 2004, procédé à un affichage qu'en août 2004, soit après l'acceptation de signer la procuration des époux B... en mai 2004 ; qu'ils ajoutaient que Maître E..., vendeur, avait négocié et rédigé la servitude, et que la procuration signée en faveur de Maître F...ne contenait que trois pages dans lesquelles ne figuraient pas les plans ; qu'en laissant sans réponse les conclusions dont elle se trouvait ainsi saisie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure Civile ; 
ALORS, ENCORE, QU'en affirmant, pour dire que le plan annexé à l'acte authentique du 8 juillet 2004 serait opposable aux époux B... et à Madame C... que ce plan leur avait été transmis le 15 janvier 2004 et que par deux courriers du 2 février 2004, ils avaient respectivement donné leur accord sur les termes de la convention sous réserve que la hauteur de la construction de la parcelle AL 365 ne devrait en aucun cas dépasser 5 mètres 06 à partir du sol naturel non réaménagé par des terrassements jusqu'à la partie la plus haute du toit, actuellement et dans le futur, cependant qu'il ressort du courrier en date du 15 janvier 2004 adressé par Maître E...aux intéressés que celui-ci leur avait transmis, concernant le projet de l'acquéreur : le plan de masse (indiquant l'implantation de la construction) et deux plans de coupe indiquant la hauteur maximale de ladite construction, ainsi que « le texte de la servitude de passage que je vous propose (indiquant les modalités du droit à consentir par vous) » et qui figurera dans l'acte de vente par les Consorts E...au profit de l'acquéreur dont il s'agit », de sorte que la convention et l'accord de principe donnés portaient sur la servitude de passage, et non sur la servitude de prospect, les consorts B... et C... donnant, aux termes de ces courriers, leur accord pour une servitude de passage sous réserves de conditions supplémentaires liées notamment à la préservation de leur vue, la Cour d'appel a dénaturé les courriers des 15 janvier 2004 et 2 février 2004 et a, partant, violé l'article 1134 du Code Civil ; 
ET ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en affirmant que le plan annexé à l'acte authentique du 8 juillet 2004 serait opposable aux époux B... et à Mme C..., dans la mesure où il résultait des pièces produites aux débats que ces plans de coupe leur avaient été transmis le 15 janvier 2004, cependant qu'il ressort de ses propres constatations qu'après que le plan de coupe du projet de construction de M. Z... et de Mlle A... leur ait été ainsi transmis, les époux B... et Mme C... avaient, le 2 février 2004, donné leur accord sur les termes de la convention sous réserve que la hauteur de la construction de la parcelle AL 365 ne devrait en aucun cas dépasser 5 mètres 06 à partir du sol naturel non réaménagé par des terrassements jusqu'à la partie la plus haute du toit, et que les intéressés faisaient valoir que la procuration signée en faveur de Me F..., mentionnant cette exigence, contenait trois pages dans lesquelles ne figuraient pas les plans de construction et de coupe, qui ne leur avaient pas été communiqués et qu'ils n'avaient ni signés, ni paraphés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code Civil.