LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait constaté, par une note technique du 21 octobre 1995, que la Résidence " Le Monté Cristo " n'était pas susceptible de recevoir une activité de discothèque au regard de sa structure, laquelle n'apparaissait pas capable d'empêcher la transmission des basses fréquences en dépit de l'isolement qu'avait fait réaliser la société Le Grand Bleu, précédente exploitante, que les troubles acoustiques dont se plaignaient les époux X... et Y... avait perduré au cours de l'exploitation de la discothèque par les consorts Z-B... à compter de décembre 1999, ainsi qu'il résultait de l'avis de l'expert judiciaire émis en 2003, que ce dernier avait relevé en outre qu'entre deux réunions d'expertise, le limiteur de volume sonore de la discothèque avait été remplacé, mais que ce dispositif n'était pas d'une efficacité dissuasive suffisante, que lors de la dernière réunion d'expertise du 23 février 2002, le niveau sonore sur la piste était bien supérieur à celui récédentes réunions pour ne pas être perceptible la nuit dans la chambre des époux Y... et que les nouveaux limiteurs n'étaient pas réglés pour satisfaire les exigences évitant la gêne pour les riverains, que les consorts Z-B... invoquaient de manière inopérante le rapport de contrôle acoustique établi le 22 février 2006 par le bureau Veritas missonné par eux, dès lors que ce dernier avait procédé à une prise de mesure à l'intérieur de l'établissement, dans un appartement du rez-de-chaussée de la résidence, sur la voie publique, mais qu'aucune mesure n'avait été effectuée dans les appartements X... et Y... et que ces derniers établissaient que les nuisances sonores avaient perduré postérieurement au rapport d'expertise ainsi qu'il résultait des constatations faites par un huissier de justice le 26 août 2007 à 3 heures dans l'appartement de M. A... (successeur des époux X...) et dans celui des époux Y..., la cour d'appel, qui a caractérisé le trouble anormal de voisinage subi par les époux X... et Y..., copropriétaires d'appartement dans l'immeuble où les consorts Z-B... exploitaient une discothèque générant des nuisances sonores et qui a souverainement décidé de la mesure propre à faire cesser ce trouble, a, sans violer le principe de liberté du commerce et de l'industrie, légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts Z-B... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z-B... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Monté Cristo, aux époux Y... et aux époux X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Z... et autre 
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a ordonné la cessation de l'activité de discothèque dans le pub Le Monte Cristo dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 500 par jour de retard passé ce délai, et a condamné Monsieur Loïc Z... et Madame Magali B... à payer, in solidum avec la SCI DES BAINS, la somme de 2. 500 aux époux X... et celle de 2. 500 aux époux Y... en réparation du préjudice résultant des troubles anormaux de voisinage, ajoutant que la SCI DES BAINS, d'un côté, et Monsieur Loïc Z... et Madame Magali B..., de l'autre, contribueraient entre eux par moitié à ces condamnations ;
- AUX MOTIFS QUE les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage dont se plaignent les époux X... et Y... ont perduré aux cours de l'exploitation de la discothèque par les époux Z-B... à compter du mois de décembre 1999, ainsi qu'il résulte de l'avis de l'expert judiciaire C..., émis en 2003 ; que ce dernier a relevé, en outre, qu'entre deux réunions d'expertise le limiteur de volume sonore de la discothèque avait été remplacé et que celui qui l'équipait initialement, d'une part, « n'empêche pas la sonorisation de dépasser le nombre de décibels autorisés chez le voisin, car il est réglé sur un niveau trop élevé » (projet de rapport de janvier 2001, p. 17, § 3. 4), d'autre part, était manipulable par les exploitants eux-mêmes qui pouvaient le désactiver ou en limiter l'action puisque « bien que plombé, les réglages peuvent être modifiés à tous moments car il manquait la plaquette translucide qui doit être solidaire du plombage » (rapport, p. 20, § 3. 4) ; l'expert a encore relevé, lors de sa dernière réunion d'expertise du 23 février 2002, que « le niveau sonore sur la piste est bien supérieur à celui qui avait été défini lors des essais des précédentes réunions d'expertise, à savoir 85dB (A) pour ne pas être perceptible la nuit dans la chambre des époux Y... » (rapport, p. 18 in fine) et que « les nouveaux limiteurs ne sont pas réglés pour satisfaire les exigences évitant la gêne pour les riverain » (rapport, p. 20, § 3. 4) ; que l'expert a également relativisé l'efficacité dissuasive du limiteur de volume sonore de remplacement, équipant la discothèque lors de la dernière réunion d'expertise du 23 février 2002 en ce que « son branchement électrique devra être modifié afin d'être relié au compteur général pour permettre une coupure avec temporisation de 30 minutes lorsque le niveau est dépassé. Ce système est largement utilisé afin de décourager les infractions » (rapport provisoire d'octobre 2002, p. 22) ; qu'enfin, les intimés établissent que les nuisances sonores ont perduré postérieurement au rapport d'expertise ainsi qu'il résulte des constatations suivantes qu'ils ont fait établir au ministère d'huissier le 26 août 2007 à 3 heures : « appartement de M. A... (successeur des époux X...) : dans l'appartement, je constate que la gamme des basses de la musique est audible ; () on entend la voix du DJ sans distinguer le sens des paroles. Le bruit est plus audible dans la salle de bains que dans la pièce de vie. Appartement de M. et Mme Y... : les basses fréquences sont audibles dans la pièce avec coin kitchenette et dans la chambre » ; que les consorts Z-B... invoquent de manière inopérante le rapport de contrôle acoustique établi le 22 janvier 2006 par le bureau Veritas missionné par eux dès lors que ce dernier a procédé à une prise de mesures à l'intérieur de l'établissement (sur la piste de danse et dans la salle de bar), dans un appartement au rez-de-chaussée de la résidence (appartement D...), sur la voie publique, mais qu'aucune mesure n'a été effectuée dans les appartements X... et Y... ; que les consorts Z-B... invoquent également de manière inopérante le bénéfice de l'antériorité en application de l'article L. 112-16 du Code de la Construction et de l'Habitation ; que les époux X... ont acquis leur lot de copropriété par acte authentique du 29 octobre 1992 ; que le titre des époux Y... n'est pas versé aux débats mais la présence de ces derniers est mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 1993 ; qu'il est établi que, postérieurement, le 8 février 1994, la commission d'arrondissement de sécurité a émis un avis favorable au reclassement du pub le Monte Cristo en établissement de type principal L (cabaret) et N (restaurant-bar) et de type secondaire P (discothèque) ; qu'en conséquence, les consorts Z-B... invoquent de manière inopérante le bénéfice de l'article L. 112-16 du Code de la Construction et de l'Habitation dont la condition finale n'est pas en l'occurrence remplie puisque le sous-sol de la résidence Le Monte Cristo n'était pas occupé dans les mêmes conditions lorsque les époux X... et Y... sont devenus copropriétaires, aucune activité commerciale de discothèque n'étant à l'époque exercée ; que les consorts Z-B... invoquent également de manière inopérante les dispositions de l'article 15, alinéa 3, du règlement de copropriété dès lors que ce texte n'est pas applicable au matériel professionnel de sonorisation et d'amplification utilisé par eux pour leur activité commerciale ; qu'ils invoquent enfin de manière inopérante l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dès lors que, en droit, l'alinéa 1er de ce texte confère à chaque copropriétaire le droit d'user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la conditions de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en fait, il résulte des motifs qui précèdent que l'usage fait par les consorts Z-B... des parties privatives dont ils sont locataires est générateur de troubles excédant les inconvénients du voisinage pour les époux X... et Y... ; l'indemnisation du préjudice subi par ces derniers sera arbitrée à la somme de 2. 500 pour les époux X..., d'une part, et pour les époux Y..., d'autre part ; que si les dommages et intérêts alloués aux consorts X...-Y... les indemnisent des troubles anormaux de voisinage subis par eux depuis plus de 10 ans à ce jour, la prévention de ces troubles, pour l'avenir, impose la cessation de l'activité dommageable, dont la persistance du caractère turbulent est établie par le procès verbal de constat d'huissier de justice dressé le 26 août 2007 ; que le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la cessation, sous astreinte, de l'activité de discothèque dans la résidence Le Monte Cristo ; que les manquements respectivement imputables à la SCI DES BAINS, copropriétaire et bailleresse, et aux consorts Z-B..., locataires, l'une pour violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 15 du règlement de copropriété, les autres pour violation du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, apparaissent d'un degré de gravité équivalent ; que la clause insérée dans l'acte de cession du fonds de commerce de discothèque du 17 décembre 1999 relative aux prescriptions d'utilisation du matériel de sonorisation n'a pas dispensé la SCI DES BAINS, en sa qualité de bailleresse, de l'obligation de faire respecter par ses locataires les textes et principes précités ; qu'en conséquence, la SCI DES BAINS, d'une part, et les consorts Z-B..., d'autre part, contribueront entre eux chacun pour moitié à la dette indemnitaire envers les consorts X... et Y... ;
- ALORS, D'UNE PART, QU'il appartient aux juges du fond de caractériser l'anormalité des troubles de voisinage justifiant d'ordonner la cessation de l'activité commerciale génératrice de ces troubles ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que les exploitants avaient remplacé le limiteur de volume sonore entre les deux réunions d'expertise et avaient fait établir par le bureau Veritas un rapport de contrôle acoustique, la Cour d'Appel, pour juger que les troubles persistaient et que la cessation de l'activité dommageable s'imposait en conséquence, s'est fondée sur le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 26 août 2007, d'où il ressortait : « appartement de M. A... (successeur des époux X...) : dans l'appartement, je constate que la gamme des basses de la musique est audible ; () on entend la voix du DJ sans distinguer le sens des paroles. Le bruit est plus audible dans la salle de bains que dans la pièce de vie. Appartement de M. et Mme Y... : les basses fréquences sont audibles dans la pièce avec coin kitchenette et dans la chambre » ; qu'en l'état de ces constatations, impropres à caractériser l'anormalité des troubles acoustiques justifiant d'interdire pour l'avenir l'exploitation de l'activité de discothèque, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ensemble des articles 544 et 1382 du Code Civil ;
- ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'interdiction d'exercer une activité commerciale, portant atteinte à la liberté du commerce et de l'industrie, doit obéir à un rapport raisonnable de proportionnalité entre la sanction ainsi imposée et le but légitime visé ; qu'en ordonnant en l'espèce la cessation de l'activité de discothèque en raison de troubles acoustiques occasionnés, cependant que les juges ont reconnu que ces troubles ne présentaient pas un caractère collectif, que sur les deux copropriétaires s'en plaignant un seul était encore dans les lieux au jour du prononcé de la sanction et qu'il ressortait des conclusions de l'expert que le limiteur de volume sonore installé par les exploitants pouvait être efficace, la Cour d'Appel a imposé une sanction sans rapport raisonnable de proportionnalité avec le but visé, violant ensemble le principe de la liberté du commerce et de l'industrie et le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. 
SECOND MOYEN DE CASSATION :
- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a rejeté tous chefs de demandes formés par Monsieur Loïc Z... et Madame Magali B... à l'encontre de la Société le GRAND BLEU, a jugé bien fondée dans son principe, et dans une proportion de moitié en son montant, l'action de Monsieur Loïc Z... et de Madame Magali B... à l'encontre de la SCI DES BAINS en indemnisation des conséquences préjudiciables de la cessation de l'activité de discothèque dans le local donné à bail par la seconde aux premiers et, avant dire droit sur la demande d'indemnité d'éviction formée par Monsieur Loïc Z... et de Madame Magali B... à l'encontre de la SCI DES BAINS, a ordonné une mesure d'expertise, commettant pour y procéder Monsieur Jean-Pierre G... ;
- AUX MOTIFS QUE la Société le GRAND BLEU, venderesse aux consorts Z-B... du fonds de commerce litigieux, fait valoir avec pertinence que l'application de la garantie d'éviction à laquelle est tenu le vendeur envers l'acquéreur par application de l'article 1626 du Code Civil est conditionnée par l'existence d'une cause de l'éviction antérieure à la vente ; qu'en l'occurrence, la cessation de l'activité de discothèque dans le local pris à bail par les consorts Z-B... résulte du jugement entrepris prononcé le 5 avril 2006 et confirmé par le présent arrêt postérieurement à l'acte de vente du 17 décembre 1999 ; que la demande indemnitaire formée par les consorts Z-B... à l'encontre de la Société le GRAND BLEU doit donc être rejetée, en infirmation du jugement entrepris ; que l'action indemnitaire des consorts Z-B... contre la SCI DES BAINS est implicitement fondée sur la garantie de jouissance paisible à laquelle est obligé le bailleur envers le preneur par application de l'article 1719 du Code Civil ; que la cessation de l'activité de discothèque est consécutive aux troubles anormaux de voisinage provoqués par cette activité et générés concurremment par la puissance du matériel de sonorisation de l'établissement et par l'inadaptation de la structure du bâtiment de la résidence Le Monte Cristo à l'isolement acoustique que nécessiterait cette activité, inadaptation relevée par les experts judiciaires E... et C... ; que cette inadaptation structurelle du local donné à bail engage l'obligation de garantie de jouissance paisible de la bailleresse et rend fondée, en son principe, la demande des locataires en indemnisation de leur éviction ; que, cependant, ainsi qu'il a été relevé précédemment, la décision judiciaire de cessation de l'activité de discothèque a également pour cause l'utilisation gênante et dommageable, par les locataires, du matériel de sonorisation de leur fonds de commerce ; que ce fait des locataires exonère partiellement la bailleresse de son obligation de garantie de jouissance paisible, dans une proportion qui doit être appréciée à une quote-part de moitié ; que la Cour ne dispose pas d'éléments d'appréciation suffisants pour liquider l'indemnité d'éviction réclamée par les consorts Z-B... ; que la solution du litige impose sur ce point le recours à une mesure d'expertise ;
- ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur doit garantie de l'éviction par un tiers si le droit invoqué en justice par le tiers ayant conduit à l'éviction de la chose vendue, bien que reconnu après la vente, existait d'ores et déjà au moment de celle-ci ; qu'en l'espèce, l'action des copropriétaires tendant à faire interdire, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, l'exploitation de l'activité de discothèque ayant été introduite en 1995, soit antérieurement à la vente passée en 1999, elle constituait une cause d'éviction affectant, fût-ce en germe, le droit vendu et obligeant le vendeur à en garantir son acquéreur, et ce avant même qu'intervienne la décision ordonnant la cessation de l'activité considérée ; qu'en écartant pourtant, dans ces circonstances, la garantie du vendeur, la Cour d'Appel a violé l'article 1626 du Code Civil ;
- ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE le fait du locataire ne constitue une cause d'exonération partielle pour le bailleur tenu à son égard d'une garantie de jouissance paisible que s'il présence un caractère fautif ; qu'en jugeant que le fait des locataires, tenant à l'utilisation gênante et dommageable du matériel de sonorisation de leur fonds de commerce, exonérait le bailleur de son obligation de garantie de jouissance paisible dans la proportion de la moitié, sans constater que ce fait présentait un caractère fautif, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code Civil.