LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 février 2020
Cassation
Mme MOUILLARD, président
Arrêt n° 134 F-D
Pourvoi n° V 18-20.859
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 26 FÉVRIER 2020
La société Le Dauphin, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 18-20.859 contre l'arrêt rendu le 5 juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 8), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société P... H...-B... W..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société [...],
2°/ à la société [...], société anonyme à directoire et conseil de surveillance, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Services travaux location gérances, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société MAB finance, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Barbot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Le Dauphin, de Me Le Prado, avocat de la société P... H...-B... W..., ès qualités et après débats en l'audience publique du 7 janvier 2020 où étaient présents Mme Mouillard, président, Mme Barbot, conseiller référendaire rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, et Mme Labat, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu les articles L. 641-12, 3° et R. 641-21, alinéa 2, du code de commerce ;
Attendu que lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d'un immeuble utilisé pour l'activité de l'entreprise, en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société [...] (la société [...]) exerçait son activité dans des locaux donnés en location par la SCI Le Dauphin ; que le 5 décembre 2016, la société [...] a été mise en liquidation judiciaire, la société H...-W... étant désignée en qualité de liquidateur ; qu'un jugement du 18 janvier 2017, confirmé par un arrêt du 18 mai 2017, a arrêté le plan de cession de la société [...] au profit de la société STLG, le bail étant exclu du périmètre de la cession ; que le 8 février 2017, le liquidateur a saisi le juge-commissaire d'une requête tendant à l'autoriser à céder le bail, sur le fondement de l'article L. 642-19 du code de commerce, deux sociétés s'étant portées acquéreurs, la société STLG et la société Mab Finance ; que devant le juge-commissaire, le bailleur s'est opposé à cette demande et a demandé, à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail, pour défaut de paiement des loyers ;
Attendu que, pour rejeter la demande de constatation de la résiliation du bail et, en conséquence, autoriser la cession du bail au profit de la société STLG, l'arrêt retient que les dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l'article L.145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, le liquidateur pouvant se prévaloir des dispositions de l'article L.145-41 susmentionné et solliciter des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, et que le fait d'opter pour la saisine du juge-commissaire, plutôt que pour le juge des référés, d'une demande en constat de la résiliation du bail ne dispense pas de la délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, le statut des baux commerciaux s'appliquant quel que soit le juge saisi, en raison de son caractère d'ordre public ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation du bail sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire de ce dernier, n'était pas dans l'obligation de délivrer le commandement exigé par l'article L. 145-41 du code de commerce, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2018 (RG : n° 17/13025), entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société H...-W..., en qualité de liquidateur de la société [...], aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Le Dauphin
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail de la SCI Le Dauphin, et d'avoir en conséquence autorisé la cession au profit de la société STLG du contrat de bail consenti par la SCI Le Dauphin ayant pour objet un ensemble immobilier sis [...] faisant partie d'un ensemble plus vaste dénommé « Usine Pilote » figurant au cadastre section [...] sis à [...], et dépendant de la liquidation judiciaire de l'entreprise [...] moyennant le prix de 1.000 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, consécutivement au jugement de liquidation judiciaire, le liquidateur a poursuivi le contrat de bail, mais n'a pas réglé les loyers dus en contrepartie ; que c'est ainsi que la bailleresse a adressé deux mises en demeure au liquidateur judiciaire, les 8 février 2017 et 30 mars 2017, précisant qu'en l'absence de paiement rapide, elle serait contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail ; qu'aucun commandement de payer ne fut délivré, mais lors de l'audience devant le juge-commissaire afin d'autoriser la cession du droit au bail, la SCI Le Dauphin a sollicité que le juge-commissaire constate la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers, malgré une mise en demeure adressée au liquidateur et demeurée infructueuse ; que le liquidateur judiciaire s'est opposé à la constatation de la résiliation du bail, au motif qu'aucun commandement de payer n'avait été délivré et le lendemain de l'audience, soit le 23 mai 2017, le liquidateur a adressé à l'avocat de la SCI Le Dauphin le montant des loyers dus ; que la SCI appelante reproche au juge commissaire de l'avoir déboutée de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail, alors que plus de trois mois s'étant écoulés depuis l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et les loyers étant demeurés impayés, elle considère que le juge-commissaire avait l'obligation de constater la résiliation de plein droit sollicitée ; que pour débouter la bailleresse de sa demande de résiliation, le juge-commissaire a relevé qu'aucun commandement de payer n'avait été préalablement délivré et qu'au surplus le mandataire liquidateur avait régularisé la situation en payant la totalité des loyers échus ; que selon l'article L. 641-12 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième et cinquième alinéas de l'article L.622-14 du même code ; que selon l'article L.622-14 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement ; que si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation ; que par ailleurs, il résulte de l'article L.145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le juge saisi d'une demande de délais de grâce, pouvant, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; que les dispositions de l'article L.622-14 du code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l'article L.145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d'un commandement, le liquidateur pouvant se prévaloir des dispositions de l'article L.145-41 susmentionnées et solliciter des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ; qu'il s'ensuit que la résolution de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois après le jugement d'ouverture n'est pas acquise tant qu'il n'y a pas eu, en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, délivrance par acte d'huissier d'un commandement de payer au preneur, l'écoulement d'un délai d'un mois pendant lequel ce commandement est demeuré infructueux, et, enfin, l'écoulement des délais de grâce éventuellement octroyés au preneur ; que contrairement à ce que soutient la SCI bailleresse, le fait d'opter pour la saisine du juge-commissaire plutôt que pour le juge des référés, d'une demande en constat de la résiliation du bail ne dispense pas de la délivrance préalable d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, et le statut des baux commerciaux s'applique quel que soit le juge saisi, en raison de son caractère d'ordre public, la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en cours par le juge-commissaire, en application des articles L.622-14 et R.622-13 alinéa 2 du code de commerce devant intervenir sans préjudice de l'article L. 145-41 du même code ; qu'en conséquence, c'est à juste titre qu'il n'a pas été fait droit à la demande de constatation de la résiliation du bail et l'ordonnance sera donc confirmée de ce chef (arrêt, p. 3 à 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' aucune demande de résiliation n'a été formulée par le bailleur avant l'audience de ce jour malgré les termes de son courrier en date du 30 mars 2017 par lequel Maître Joyeux, avocat des bailleurs, indique au liquidateur « à défaut de paiement rapide (des loyers), je serai contraint de vous faire parvenir un commandement de payer visant la clause résolutoire » ; qu'aucun commandement de payer n'a jamais été adressé ; que faute d'avoir satisfait à cette formalité préalable, le juge ne saurait constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, considérant en outre que le mandataire liquidateur soutient avoir régularisé la situation des loyers échus impayés postérieurs à la liquidation ; que le bail dont s'agit a ainsi été poursuivi postérieurement à la liquidation judiciaire et n'est ni résilié ni résolu au jour de l'audience (ordonnance, p. 4) ;
1°) ALORS QUE le juge-commissaire a compétence pour constater la résiliation de plein droit du bail d'immeuble dans les conditions prévues à l'article L. 641-12 du code de commerce, applicable en cas de liquidation judiciaire du preneur ; que lorsque le bailleur choisit de saisir le juge-commissaire, et non le juge des référés, d'une demande tendant à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers postérieurement à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire, sans invoquer le bénéfice de la clause résolutoire stipulée dans le bail, il n'a pas à respecter l'obligation de délivrer un commandement de payer préalable énoncée à l'article L. 145-41 du code de commerce ; qu'en décidant le contraire (arrêt, p. 4), la cour d'appel a violé les articles L. 641-12 et R. 641-21 du code de commerce ;
2°) ALORS QU'EN OUTRE, après l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire contre le débiteur, le bailleur peut demander au juge-commissaire la résiliation judiciaire ou le constat la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire ; que, dans un tel cas, le bailleur n'a pas à délivrer au débiteur un commandement de payer, préalablement à sa demande tendant à l'anéantissement du bail commercial pour défaut de paiement des loyers pendant plus de trois mois après l'ouverture d'une liquidation judiciaire ; qu'en décidant néanmoins le contraire (arrêt, p. 4 § 8), tandis que la procédure de liquidation judiciaire obéit, en cas de défaut de paiement des loyers postérieurement à son ouverture, à un régime de résiliation de plein droit du bail dérogatoire au droit commun, le juge-commissaire étant tenu de prononcer la résiliation sur la seule constatation d'un défaut de paiement d'au moins trois mois de loyers, la cour d'appel a violé l'article L. 641-12 3°) du code de commerce ;
3°) ALORS QUE le bailleur auquel les loyers ne sont pas payés par le débiteur en liquidation judiciaire pendant plus de trois mois après l'ouverture de la procédure collective peut demander au juge-commissaire qu'il constate la résiliation de plein droit du contrat de bail ; que le juge-commissaire, saisi d'une telle demande, doit prononcer la résiliation sur la seule constatation d'un défaut de paiement des loyers plus de trois mois après l'ouverture de la procédure collective ; que le paiement des loyers dus après l'expiration de ce délai de trois mois n'est pas nature à priver le bailleur de son droit de solliciter la résiliation de plein droit du bail commercial ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a, par motifs réputés adoptés (ordonnance, p. 5 § 6), écarté la demande en résiliation de plein droit du bail commercial formée par la SCI Le Dauphin en relevant que « le mandataire soutient avoir régularisé la situation des loyers échus impayés postérieurs à la liquidation » ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que ce paiement n'était intervenu qu'après l'audience du 23 mai 2017, soit plus de trois mois après le prononcé de la liquidation judiciaire, intervenu le 5 décembre 2016, et postérieurement à la demande en résiliation de plein droit formée par la SCI Le Dauphin, la cour d'appel a violé l'article L. 641-12 3°) du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail de la SCI Le Dauphin, et d'avoir en conséquence autorisé la cession au profit de la société STLG du contrat de bail consenti par la SCI Le Dauphin ayant pour objet un ensemble immobilier sis [...] faisant partie d'un ensemble plus vaste dénommé « Usine Pilote » figurant au cadastre section [...] sis à [...], et dépendant de la liquidation judiciaire de l'entreprise [...] moyennant le prix de 1.000 € ;
AUX MOTIFS QUE devant la présente cour, la SCI bailleresse reproche au juge commissaire d'avoir autorisé la cession du bail commercial en violation de l'article 8 du contrat de bail qui prévoit que le preneur ne pourra céder son droit au bail, sans l'autorisation du bailleur, si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce ; qu'elle fait valoir que la cession des baux n'est pas concomitante à la cession du fonds de commerce intervenue consécutivement au jugement arrêtant le plan et que dès lors elle est en droit de s'opposer à cette cession ; que toutefois, la société STLG, à laquelle la société [...] a été cédée par le jugement du tribunal de commerce du 18 janvier 2017, puis par les actes de cession du 28 février 2017, est bien l'acquéreur du fonds de commerce de cette société et aucun texte, ni aucune clause contractuelle n'exigent que la cession de droit au bail soit concomitante à la cession du fonds de commerce pour qu'il puisse y être procédé sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du bailleur ; qu'il convient donc de confirmer l'ordonnance qui a autorisé la cession du droit au bail (arrêt, p. 5 § 3 à 7) ;
1°) ALORS QU' il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'article 8 du contrat de bail commercial conclu entre la société [...] et la SCI Le Dauphin stipulait que « le preneur ne pourra pas céder son droit au présent bail, si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce » ; que la cour d'appel a jugé qu'« aucun texte ni aucune clause contractuelle n'exigent que la cession de droit au bail soit concomitante à la cession du fonds de commerce pour qu'il puisse y être procédé sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du bailleur » (arrêt, p. 5 § 4), ce dont elle a déduit que la cession du droit au bail à la société STLG, qui avait acquis le fonds de commerce de la société [...] en excluant expressément la reprise des baux, pouvait être autorisée malgré le désaccord de la SCI Le Dauphin ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que le contrat de bail ne prévoyait la cession du droit au bail qu'à l'occasion de la cession du fonds de commerce, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail et violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;
2°) ALORS QU' en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ; qu'en l'espèce, la SCI Le Dauphin faisait valoir (concl., p. 16) qu'il résultait de l'article 9 du contrat de bail commercial que le preneur ne pouvait « céder son droit au présent bail, si ce n'est à un successeur dans son fonds de commerce » ; qu'elle en déduisait que la cession du bail ne pouvait, en vertu de cette stipulation, intervenir indépendamment de la cession du fonds de commerce ; qu'en se bornant à énoncer qu'« aucun texte ni aucune clause contractuelle n'exigent que la cession de droit au bail soit concomitante à la cession du fonds de commerce pour qu'il puisse y être procédé sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du bailleur » (arrêt, p. 5 § 4), au visa du seul article 8 du bail, sans rechercher s'il résultait de l'article 9 de cet acte qu'il était interdit au preneur de céder son droit au bail autrement qu'à l'occasion de la cession de son fonds de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce.