LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 7 février 2012), qu'agissant en vertu d'un mandat de vente du 15 octobre 2007, portant sur la maison d'habitation de M. X... et Mme Y..., aux termes duquel ceux-ci s'engageaient à ne pas mandater d'autres intermédiaires à compter de cette date, à l'exception de l'agence Guy Hoquet, déjà titulaire d'un mandat, la société Roméo Conseils, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Cimm Immobilier, a présenté ce bien à M. Z... et Mme A..., lesquels, après avoir signé un bon de visite le 19 janvier 2008, ont transmis deux offres d'achat que les vendeurs ont déclinées, qu'informée par ceux-ci, le 1er avril 2008, de la vente de leur maison à Mme A... par l'entremise de la société Guy Hoquet, la société Roméo Conseils a assigné, d'une part, ses mandants en paiement de la clause pénale assortissant leur engagement d'exclusivité, et, d'autre part, les acquéreurs, en dommages-intérêts pour fraude à ses droits, sollicitant leur condamnation in solidum au paiement d'une même somme ; 
Sur le premier moyen, pris en ses trois branches : 
Attendu que la société Roméo Conseils fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de condamnation de M. X... et de Mme Y... à lui payer la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale, alors, selon le moyen : 
1°/ que lorsque le mandant a donné à un mandataire un mandat non exclusif de vente, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue ; que les époux X..., vendeurs, ont donné à l'agence Cimm Immobilier, agent immobilier, un mandat exclusif de vendre leur maison à l'exception des mandats confiés antérieurement par le mandant, savoir prétendument l'agence Guy Hoquet ; qu'en énonçant dès lors que l'antériorité de l'un des mandats par rapport à l'autre est sans aucune incidence sur leurs effets juridiques respectifs et en refusant de tirer les conséquences légales de la postériorité du mandat confié à l'agence Guy Hoquet par rapport à celui confié à l'agence Cimm Immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; 
2°/ que le mandataire initial peut prétendre à l'attribution de dommages-intérêts lorsque le mandant a commis une faute qui l'a privé de la réalisation de l'acquisition ; que les époux X..., mandants, ne pouvaient, sans méconnaître leurs obligations contractuelles envers l'agence Cimm Immobilier, confier à l'agence Guy Hoquet un second mandat de vente postérieur à celui confié à l'agence Cimm Immobilier, les mandants s'étant interdits de mandater d'autres intermédiaires à l'exception des mandats antérieurement confiés à d'autres agents immobiliers ; qu'en affirmant néanmoins qu'aucune faute ne pouvait être reprochée aux vendeurs, la cour 
d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; 
3°/ qu'en affirmant faussement dans le mandat de vente confié le 15 octobre 2007 à l'agence Cimm Immobilier qu'un mandat de vente antérieur aurait été confié à l'agence Guy Hoquet tandis que ce mandat était postérieur puisqu'il a été conclu le 17 octobre 2007, les époux X... ont manqué à leur obligation de loyauté contractuelle commettant une faute engageant leur responsabilité envers l'agence Cimm Immobilier ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... s'étaient engagés le 15 octobre 2007 à ne plus désigner, à compter de cette date, d'autres intermédiaires que la société Roméo Conseils, hormis l'agence Guy Hoquet déjà mandatée, la cour d'appel en a exactement déduit que ces deux agences, informées de ce que l'une comme l'autre étaient chargées de vendre le même bien, se trouvaient dans la situation de mandataires non exclusifs, de sorte qu'en réalisant la vente avec Mme A... par l'entremise de l'agence concurrente, les mandants n'avaient manqué à aucune de leurs obligations contractuelles envers la société Roméo Conseils ; que sa décision de refuser de faire application de la clause pénale est ainsi légalement justifiée ; 
Sur le second moyen, pris en ses deux branches : 
Attendu que ce moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Roméo Conseils aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Roméo conseils 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société ROMEO CONSEILS exerçant sous l'enseigne CIMM IMMOBILIER de sa demande de condamnation de M. X... et de Mme Y... divorcée X... à lui payer la somme de 14. 000 euros au titre de la clause pénale, stipulée au mandat de vente conféré par ces vendeurs à l'agent immobilier ; 
AUX MOTIFS QUE les vendeurs ont donné mandat de vente pour le même bien à deux agences immobilières, ce dont chacune était informée ; que l'antériorité de l'un des mandats par rapport à l'autre est sans aucune incidence sur leurs effets juridiques respectifs ; que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de sa réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, les acquéreurs après avoir visité le bien immobilier par l'intermédiaire de la société ROMEO CONSEILS le 9 janvier 2008, et avoir fait une proposition à hauteur de 250. 000 euros, ont de nouveau visité ce bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence Guy HOQUET, le 22 février 2008 ; qu'au terme d'une négociation menée par l'agence Guy HOQUET, la vente a été réalisée par l'intermédiaire de celle-ci, moyennant un prix de 255. 000 euros, incluant une commission de 8. 000 euros ; qu'ainsi, la vente a été réalisée par l'intermédiaire d'une agence régulièrement mandatée, moyennant paiement d'une commission librement négociée et à un prix différent de celui proposé initialement ; qu'ainsi, aucune faute ne peut être reprochée aux vendeurs, la vente étant intervenue dans des circonstances exemptes de toute manoeuvre frauduleuse ; qu'en conséquence, la demande dirigée contre les vendeurs est mal fondée ; 
1°) ALORS QUE lorsque le mandant a donné à un mandataire un mandat non exclusif de vente, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue ; que les époux X..., vendeurs, ont donné à l'agence CIMM IMMOBILIER, agent immobilier, un mandat exclusif de vendre leur maison à l'exception des mandats confiés antérieurement par le mandant, savoir prétendument l'agence Guy HOQUET ; qu'en énonçant dès lors que l'antériorité de l'un des mandats par rapport à l'autre est sans aucune incidence sur leurs effets juridiques respectifs et en refusant de tirer les conséquences légales de la postériorité du mandat confié à l'agence Guy HOQUET par rapport à celui confié à l'agence CIMM IMMOBILIER, la Cour d'Appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; 
2°) ALORS QUE le mandataire initial peut prétendre à l'attribution de dommages-intérêts lorsque le mandant a commis une faute qui l'a privé de la réalisation de l'acquisition ; que les époux X..., mandants, ne pouvaient, sans méconnaître leurs obligations contractuelles envers l'agence CIMM IMMOBILIER, confier à l'agence Guy HOQUET un second mandat de vente postérieur à celui confié à l'agence CIMM IMMOBILIER, les mandants s'étant interdits de mandater d'autres intermédiaires à l'exception des mandats antérieurement confiés à d'autres agents immobiliers ; qu'en affirmant néanmoins qu'aucune faute ne pouvait être reprochée aux vendeurs, la Cour d'Appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; 
3°) ALORS EN OUTRE QU'en affirmant faussement dans le mandat de vente confié le 15 octobre 2007 à l'agence CIMM IMMOBILIER qu'un mandat de vente antérieur aurait été confié à l'agence Guy HOQUET tandis que ce mandat était postérieur puisqu'il a été conclu le 17 octobre 2007, les époux X... ont manqué à leur obligation de loyauté contractuelle commettant une faute engageant leur responsabilité envers l'agence CIMM IMMOBILIER ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'Appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société ROMEO CONSEILS exerçant sous l'enseigne CIMM IMMOBILIER de son action en responsabilité délictuelle à l'encontre de M. Z... et de Mme A... ; 
AUX MOTIFS QUE l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission due à l'agence immobilière titulaire d'un mandat du vendeur par l'entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l'agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice ; que toutefois, l'agent immobilier ne peut sur l'engagement conclu dans le bon de visite demander ou recevoir directement ou indirectement aucune autre somme à titre de rémunération, de commission, ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; que la société ROMEO CONSEILS ne peut donc fonder sa demande comme elle le fait sur « l'engagement » souscrit par Mme A... dans le bon de visite, cet engagement étant dépourvu de force obligatoire pour l'acquéreur ; que par ailleurs, les circonstances de la vente étant exemptes de manoeuvre frauduleuse destinée à éluder le paiement d'une commission, aucun autre comportement fautif de M. Z... ou Mme A... n'est établi ; qu'en conséquence, la demande à l'encontre de M. Z... et Mme A... est mal fondée ; 
1°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'agence CIMM IMMOBILIER avait fait valoir que les manoeuvres frauduleuses des acquéreurs lui ayant fait perdre la commission promise par les vendeurs résultaient notamment de l'acquisition de l'immeuble par interposition de personne ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; que les consorts A...-Z..., mis en rapport avec les vendeurs par l'agence CIMM IMMOBILIER, ont réalisé la transaction par l'intermédiaire de l'agence Guy HOQUET moyennant un prix de 255. 000 euros incluant la commission de 8. 000 euros de cet agent immobilier, très proche de leur dernière offre de 250. 000 euros, pour évincer l'agence CIMM IMMOBILIER, en accord avec les vendeurs qui s'étaient engagés à lui verser une commission de 14. 000 euros ; qu'en énonçant que les circonstances de la vente étaient exemptes de manoeuvre frauduleuse destinée à éluder le paiement d'une commission, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1382 du Code civil qu'elle a ainsi violé.