LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juin 2010) que MM. Didier et Florian X..., Mmes Mathilde, Jung et Sook X..., M. Y..., M. Z..., M. A..., Mme B... et la société Soficapa (les consorts X...) ont cédé à la société Financière d'Urville des actions de la société Copra Provence (la société Copra) ; que le prix de cession comportait une partie fixe et plusieurs compléments de prix, le troisième prévoyant qu'un complément de prix serait dû pour les opérations de marchand de biens initiées avant le 31 décembre 2004 ou pour les opérations dont le permis de construire sera obtenu avant le 31 décembre 2004 ; que l'opération litigieuse, dite l'Aixoise, figure au nombre des opérations visées dans le protocole, puis dans deux avenants du 17 décembre 2004 et du 1er décembre 2005 ; que la société Financière d'Urville ayant refusé de payer le troisième complément de prix au motif que le permis de construire de l'opération l'Aixoise a été obtenu en décembre 2005, les consorts X... l'ont assignée en paiement de cette somme, d'intérêts de retard et de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen : 
Attendu que la société Financière d'Urville fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer aux consorts X... la somme de 176 275,48 euros avec intérêts de retard à compter du 19 août 2007, celle de 17 965 euros, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil et celle de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 
1°/ que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties, lesquelles sont fixées dans leurs conclusions ; qu'aux termes du protocole initial du 26 novembre 2003 et de ses avenants en date des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, l'opération immobilière dite "l'Aixoise" ne pouvait donner lieu à complément de prix qu'à la condition, soit d'avoir la nature d'une opération de marchands de biens initiée avant le 31 décembre 2004, soit d'avoir été menée conformément à un permis de construire obtenu avant le 31 décembre 2004 ; que les consorts X... demandaient le paiement d'un complément de prix au titre de l'opération "l'Aixoise" dans le cadre de la seconde branche de l'alternative, sans que les parties aient jamais évoqué la première branche de cette alternative, visant les opérations de marchands de biens ; qu'en faisant droit à la demande en paiement d'un complément de prix présentée par les consorts X..., au motif que l'opération "l'Aixoise" était "une opération initiée avant le 31 décembre 2004" et que "la date d'obtention du permis de construire est indifférente", c'est-à-dire en se plaçant dans le cadre de la première branche de l'alternative qui n'était pas invoquée par les parties, la cour d'appel a modifié l'objet du litige tel qu'il était fixé par les conclusions qui précèdent, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en se plaçant dans le cadre de la première branche de l'alternative ouverte par le protocole initial du 26 novembre 2003 et de ses avenants des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, non invoquée par les parties, sans inviter celles-ci à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ qu'aux termes du protocole initial du 26 novembre 2003 et de ses avenants en date des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, l'opération immobilière dite "l'Aixoise" ne pouvait donner lieu à complément de prix qu'à la condition, soit d'avoir la nature d'une opération de marchands de biens initiée avant le 31 décembre 2004, soit d'avoir été menée conformément à un permis de construire obtenu avant le 31 décembre 2004 ; qu'en estimant que l'opération immobilière "l'Aixoise" justifiait le paiement d'un complément de prix au profit des consorts X... au motif qu'elle était "une opération initiée avant le 31 décembre 2004" et que, dans ces conditions, "la date d'obtention du permis de construire est indifférente", sans rechercher si l'opération litigieuse avait la nature d'une opération de marchands de biens, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 110-1 du code de commerce ; 
Mais attendu qu'après avoir constaté que les parties s'accordent pour dire que les compléments de prix ont été prévus pour prendre en compte les opérations de promotion immobilière mises en place au moment de la cession de capital et de rémunérer les diligences et prestations de la société Copra avant la cession de son capital à la société Financière d'Urville, et rappelé le contenu du protocole et des avenants relatifs au troisième complément de prix pour l'opération l'Aixoise, l'arrêt retient, d'abord, que conditionner, pour cette opération, le versement du complément de prix à l'obtention du permis de construire avant la date du 31 décembre 2004 reviendrait à priver de sens les deux avenants intervenus, pour le premier, moins de quinze jours avant la date butoir du 31 décembre 2004, et pour le second, qui prévoit "un accord spécifique, conformément aux stipulations du protocole lorsque les conditions de réalisation seront connues, fût-ce au cours des exercices à venir", près d'un an après ladite date et, ensuite, qu'il résulte des pièces du dossier que les consorts X... ont initié l'opération et multiplié les diligences pour permettre son aboutissement; qu'en l'état de ces constatations et énonciations, dont il résulte qu'elle n'a pas fait droit à la demande en paiement du troisième complément de prix sur le fondement de la première branche de l'alternative du protocole, mais sur celui de la seconde branche de ce dernier, tel que modifié par les avenants des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; que le moyen, inopérant en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ; 
Et attendu que le second moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Financière d'Urville aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour la société Financière d'Urville.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Financière d'Urville à payer à Messieurs Didier et Florian X..., François Régis Y..., Pierre Z..., Charles A..., Mesdemoiselles Mathilde, Jung, Sook X..., Madame Caroline B... et à la société Soficapa les sommes de 176.275,48 euros avec intérêts de retard à compter du 19 août 2007 et de 17.965 euros, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, ainsi que celle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent pour dire que les compléments de prix ont été prévus pour prendre en compte les opérations de promotion immobilière mises en place au moment de la cession du capital, et de rémunérer les diligences et prestations de Copra Provence avant la cession de son capital à la société Financière d'Urville ; que l'article 2.3 du protocole détermine le 3ème complément de prix à 40 % des honoraires de gestion hors taxes à la société Copra Provence « pour les opérations de marchand de biens initiées avant le 31/12/2004 ou pour les opérations dont le permis de construire sera obtenu avant le 31/12/2004 », tels qu'ils figureront dans les bilans prévisionnels, « à la condition que ces honoraires soient facturables et payables après acquisition des fonciers et après expiration des recours des tiers et du délai de retrait par l'administration » ; que l'opération dite « l'Aixoise » figure au nombre des opérations visées dans le protocole, puis dans les deux avenants du 17/12/2004 et du 1/12/2005 ; que dans le premier acte (page 6), elle est citée aux côtés de « Moure Rouge » à Cannes, « Valmante » à Marseille, « Cap Neree », « Chemin Millot » à Antibes ; qu'il est là spécifié que le permis de construire a été déposé en mars/avril 2004, et que les honoraires se chiffrent à 98.672 euros (40 % de 148.000 euros  49.328 euros d'impôts sur les sociétés à 33,33 %) ; que l'article 4 de l'avenant n° 1 énonce que « les honoraires de gestion constituant la base du troisième complément de prix seront ceux figurant sur l'étude financière prévisionnelle qui sera présentée à l'approbation des associés du tour de table lors de l'assemblée générale décidant du lancement des opérations concernées (qu') à la date d'établissement des présentes, l'actualisation du montant des honoraires s'établit prévisionnellement (pour l'opération l'Aixoise) à la somme de 111.739 euros », les honoraires pour « Moure Rouge » à Cannes, « Chemin Millot » à Antibes étant eux aussi chiffrés, alors qu'il est spécifié que l'opération « Cap Neree » est abandonnée et que l'opération « Valmante » est gelée « dans l'attente de l'issue de la procédure en cours » ; qu'il est mentionné dans le préambule de l'avenant n° 2, que « le protocole de cession d'actions signé entre les parties, le 19/3/2004, et l'avenant n° 1 audit protocole en date du 17/12/2004 ont fixé « les conditions de calcul et de paiement des compléments de prix dus par le cessionnaire aux cédants au fur et à mesure de la réalisation des événements prévus A la date de signature du présent avenant les sommes dues au 30/06/2005 n'ont pas été versées et la caution n'a pas été mise en place ; les parties se sont en conséquence rapprochées aux fins de convenir du présent avenant » ; que l'article 2 de ce second avenant, intitulé « troisième complément de prix », stipule : « l'article 4 de l'avenant n° 1 indique, à titre prévisionnel, les b ases de calcul du troisième complément de prix relatif aux honoraires de gestion « des opérations initiées avant la cession des actions les opérations « Moure Rouge » à Cannes, « l'Aixoise » à Aix-en-Provence, « Valmante » à Marseille, feront quant à elles l'objet d'accords spécifiques conformes aux stipulations du protocole lorsque les conditions de réalisation seront connues, fût-ce au cours des exercices à venir » ; qu'il s'évince de ce qui précède que l'opération dite « l'Aixoise », expressément et constamment désignée par les parties comme étant « une opération initiée avant le 31/12/2004 » doit, aux termes des stipulations contractuelles, générer au profit des consorts X..., des honoraires, dans le cadre du troisième complément de prix ; que la date d'obtention du permis de construire est indifférente ; que seule la connaissance des conditions de réalisation de l'opération est déterminante de la fixation et du paiement desdits honoraires ; que la cour ne peut entériner l'argumentation de l'intimée qui prétend que, pour cette opération, toutes les prestations ont été effectuées par le cessionnaire, car la promesse de vente concernant le terrain a été signée le 6/7/2004 et l'avenant de la promesse le 8/9/2005 et qu'il est « évident que les demandes de permis de construire ne sont préparées qu'après la signature d'une promesse de vente et non avant et que, lors de la signature du protocole d'accord d'origine, et lors de la levée des conditions suspensives en date du 19/3/2004, les parties savaient pertinemment qu'aucune promesse n'était signée et que le dossier de permis de construire ne pouvait donc être élaboré » (page 15 et 16 des conclusions) ; que conditionner, pour l'opération dite « l'Aixoise », le versement du complément de prix à l'obtention du permis de construire avant la date du 31/12/2004 serait tout d'abord méconnaître les dispositions claires et précises du protocole d'accord qui prévoit qu'il est dû, pour deux sortes d'opérations, soit pour celles initiées avant le 31/12/2004, soit pour celles dont le permis de construire sera obtenu avant le 31/12/2004 (article 2.3 du protocole ci-dessus rappelé), ensuite priver de sens les deux avenants intervenus, pour le premier, qui détermine, à titre prévisionnel, le montant des honoraires dus, moins de 15 jours avant la date butoir du 31/12/2004, et, pour le second, qui prévoit un « accord spécifique, conformément aux stipulations du protocole lorsque les conditions de réalisation seront connues fût-ce au cours des exercices à venir », près d'un an après ladite date ; qu'il résulte, d'autre part, des pièces versées aux débats que les appelants, et plus spécialement Monsieur Didier X..., ont initié l'opération et multiplié les diligences pour permettre son aboutissement ; que notamment Monsieur Paul D..., qui a vendu le terrain (pièce 25 des appelants) écrit à propos de Monsieur Didier X..., « nous nous sommes entendus verbalement sur le prix de cession d'une deuxième opération (l'Aixoise) au cours du premier semestre 2004 et (il était) parfaitement fondé de considérer que l'affaire était conclue avant même la signature d'un compromis » ; que Monsieur André E... (pièce 28 des appelants) relate qu'au début du mois de février 2006, il a reçu Monsieur Didier X... qui lui a expliqué « que le permis de construire accordé en décembre 2005 faisait l'objet d'un recours qui allait retarder considérablement le dénouement de l'opération (l'Aixoise) et qu'ayant encore des intérêts financiers dans cette affaire et ayant appris (qu'il connaissait) l'auteur du recours, (lui) a demandé s'il (lui) était possible d'examiner la question avec cette personne, laquelle (lui) a indiqué qu'elle allait retirer ledit recours » ; que l'intimée ne critique pas le montant des honoraires de gestion tel qu'il a été fixé par les appelants (arrêt attaqué, pp. 5-6) ;
ALORS, d'une part, QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties, lesquelles sont fixées dans leurs conclusions ; qu'aux termes du protocole initial du 26 novembre 2003 et de ses avenants en date des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, l'opération immobilière dite « l'Aixoise » ne pouvait donner lieu à complément de prix qu'à la condition, soit d'avoir la nature d'une opération de marchands de biens initiée avant le 31 décembre 2004, soit d'avoir été menée conformément à un permis de construire obtenu avant le 31 décembre 2004 ; que les consorts X... demandaient le paiement d'un complément de prix au titre de l'opération « l'Aixoise » dans le cadre de la seconde branche de l'alternative, sans que les parties aient jamais évoqué la première branche de cette alternative, visant les opérations de marchands de biens (conclusions des consorts X... signifiées le 26 mars 2010 p. 3 et conclusions de la société Financière d'Urville signifiées le 9 mars 2010 p. 10) ; qu'en faisant droit à la demande en paiement d'un complément de prix présentée par les consorts X..., au motif que l'opération « l'Aixoise » était « une opération initiée avant le 31/12/2004 » et que « la date d'obtention du permis de construire est indifférente », c'est-à-dire en se plaçant dans le cadre de la première branche de l'alternative qui n'était pas invoquée par les parties, la cour d'appel a modifié l'objet du litige tel qu'il était fixé par les conclusions qui précèdent, en violation de l'article 4 du Code de Procédure civile ;
ALORS, d'autre part, QU'en se plaçant dans le cadre de la première branche de l'alternative ouverte par le protocole initial du 26 novembre 2003 et de ses avenants des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, non invoquée par les parties, sans inviter celles-ci à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de Procédure civile ;
ALORS, de troisième part, QU'aux termes du protocole initial du 26 novembre 2003 et de ses avenants en date des 17 décembre 2004 et 1er décembre 2005, l'opération immobilière dite « l'Aixoise » ne pouvait donner lieu à complément de prix qu'à la condition, soit d'avoir la nature d'une opération de marchands de biens initiée avant le 31 décembre 2004, soit d'avoir été menée conformément à un permis de construire obtenu avant le 31 décembre 2004 ; qu'en estimant que l'opération immobilière « l'Aixoise »
justifiait le paiement d'un complément de prix au profit des consorts X... au motif qu'elle était « une opération initiée avant le 31/12/2004 » et que, dans ces conditions, « la date d'obtention du permis de construire est indifférente » (arrêt attaqué, p. 6), sans rechercher si l'opération litigieuse avait la nature d'une opération de marchands de biens, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L.110-1 du Code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Financière d'Urville à payer à Messieurs Didier et Florian X..., François Régis Y..., Pierre Z..., Charles A..., Mesdemoiselles Mathilde, Jung, Sook X..., Madame Caroline B... et à la société Soficapa la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu'il est constant que les parties sont convenues, d'une part, que la société Financière d'Urville devrait payer des intérêts de retard (taux légal + 2) et, d'autre part, fournir une caution bancaire portant sur le paiement du solde des compléments de prix ; que l'intimée indique même dans ses écritures procédurales que l'objet principal de l'avenant n° 2 est de prévoir des intérêts de retard et de réduire le montant de la caution bancaire ; qu'il n'est pas contesté et qu'il est même expressément reconnu par l'intimée qu'elle ne s'est pas acquittée des intérêts de retard et qu'elle n'a pas fourni la caution, alors que les appelants ont réclamé le paiement des intérêts et la mise en place de la caution (13,14,16,22) ; que notamment, le représentant de la société Financière d'Urville a écrit à Monsieur Didier X..., le 18/12/2006, « les intérêts au taux légal majoré de deux points seront calculés à compter de mars 2006 », le 1/5/2007 « je vous dois encore les intérêts de retard et le solde de Cannes », le 16/6/2007, en réponse à la société Soficapa, qui lui signalait que Didier X... et elle-même avaient été « particulièrement conciliants sur la caution bancaire, non fournie à ce jour, ce qui (n'avait) pas été à (son) désavantage (trésorerie non immobilisée et absence de coût) et sur les intérêts de retard », « pour ce qui est des intérêts de retard et la CB vous avez raison », le 16/9/2007 à Monsieur X... « le seul point non respecté et qui me chagrine est celui de la fourniture d'une caution » (pièces 8,10,16,23) ; que l'intimée ne conteste pas le calcul qui a été fait par les appelants du montant des sommes dues au titre des intérêts, qui est reproduit dans un tableau mentionnant très précisément, pour chacune des opérations, la date de paiement convenue, les sommes dues ou perçues et le nombre de jours de retard ainsi que les dispositions contractuelles ; qu'elle sera condamnée à payer la somme de 17.965 euros ; que la cour, compte tenu des éléments dont elle dispose, fixera à 10.000 euros le montant des dommages et intérêts dus aux appelants du fait de l'absence de fourniture d'une caution bancaire (arrête attaqué p. 7) ;
ALORS QUE des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en condamnant la société Financière d'Urville à payer aux consorts X... et autres la somme de 17.965 euros au titre des intérêts de retard, puis en allouant de surcroît à ceux-ci une somme de 10.000 euros « du fait de l'absence de la fourniture de caution bancaire », sans caractériser le préjudice qui aurait été subi de ce seul fait par les consorts X... et autres, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.