LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 424 F-D
Pourvoi n° A 18-11.940
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
1°/ M. V... H...,
2°/ Mme M... R... épouse H...,
domiciliés tous deux lotissement [...], [...],
ont formé le pourvoi n° A 18-11.940 contre l'arrêt rendu le 26 mai 2017 par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile TI), dans le litige les opposant à la commune de [...], représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de Me Carbonnier, avocat de M. et Mme H..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la commune de [...], représentée par son maire en exercice, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à Mme R... épouse H... du désistement de son pourvoi.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 mai 2017), en 1986, M. et Mme H... ont acquis de la Société Immobilière de Construction Nouvelle (la SICN) une parcelle de terrain sur laquelle ils ont édifié une maison d'habitation.
3. Le 4 juin 2012, soutenant que cette construction empiétait sur la parcelle contiguë, cadastrée [...] , dont elle est propriétaire, la commune de ... les a assignés en bornage.
4. M. et Mme H... ont formé, au visa de l'article 2272 du code civil, une demande reconventionnelle afin de faire juger qu'ils sont devenus propriétaires par prescription acquisitive décennale de la portion de terrain qu'ils occupent sur la parcelle [...] .
Examen des moyens
Sur le premier moyen, ci-après annexé
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
6. M. H... fait grief à l'arrêt d'ordonner le bornage des parcelles contiguës suivant la ligne AB proposée par l'expert judiciaire et de rejeter sa revendication de propriété, alors « que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de dix ans quand celui qui acquiert est de bonne foi et peut se prévaloir d'un juste titre ; qu'en l'espèce, pour débouter les époux H... de leur revendication de propriété par prescription abrégée, la cour d'appel a considéré que le titre des époux H... est clair sur la contenance et la limite du lot n° ... qui leur a été vendu, de sorte qu'ils ne pouvaient pas ignorer le risque que représentait une telle construction, quand la contenance et la limite du terrain vendu importent peu dès lors que le terrain revendiqué est, en tout ou partie, celui qui a été vendu ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 2272 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. Il résulte de l'article 2272 du code civil que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription, de sorte qu'il doit émaner d'une personne qui n'est pas propriétaire du bien désigné dans ce titre.
8. Il ressort de l'arrêt qu'il n'était pas contesté que la SICN était propriétaire de la parcelle vendue à M. et Mme H....
9. Il en résulte que ceux-ci ne peuvent invoquer l'existence d'un juste titre pour revendiquer la propriété de la portion de terrain litigieuse.
10. Par ce motif de pur droit, substitué à celui critiqué dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche, qui est recevable comme étant de pur droit
11. M. H... fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'une sanction doit être proportionnée à la gravité des faits reprochés, à l'importance du dommage causé et à la situation de la personne sanctionnée ; qu'en l'espèce, pour ordonner le bornage des parcelles [...]  et [...]  suivant la ligne [...] figurée sur le plan du rapport d'expertise et débouter les époux H... de leur revendication de propriété par prescription abrégée, la cour d'appel a considéré que les époux H... ne pouvaient se prévaloir de cette prescription dans la mesure où leur titre est clair sur la contenance et la limite du lot n° ... qui leur a été vendu, après pourtant avoir constaté que la maison des époux H... empiète sur la parcelle [...]  appartenant à la commune de ... et que ces derniers avaient obtenu leur permis de construire le 16 février 1987 et un certificat de conformité le 16 juin 1988, d'où il ressort une disproportion entre la sanction infligée aux époux H... et le fait qu'ils avaient été autorisés à construire leur maison par la commune de [...] elle-même ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le principe de proportionnalité, ensemble l'article 2272 du code civil. »
12. M. H... n'est pas fondé à invoquer le principe de proportionnalité pour contester la fixation de la limite séparative révélant l'existence d'un empiétement de sa construction sur la parcelle contiguë, dès lors que cet empiétement porte atteinte au droit au respect des biens du propriétaire de cette parcelle.
13. Il en résulte que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante.
14. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. H... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. H... et le condamne à payer à la commune de [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. H...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR homologué le rapport d'expertise de M. F..., ordonné le bornage des parcelles [...]  et [...]  suivant la ligne [...] figurée sur le plan du rapport d'expertise, dit que la partie la plus diligente solliciterait M. F... pour la pose des bornes aux points mentionnés, aux frais partagés des parties et débouté les époux H... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE « La qualité de propriétaire de la commune de ... n'a jamais été contestée devant le premier juge, ni à l'occasion du jugement avant dire droit du 4 décembre 2012, ni lors du jugement querellé du 30 décembre 2014. Dans son exploit introductif d'instance, la commune de [...] se disait propriétaire d'une parcelle [...] . En réalité, le litige porte sur la parcelle [...]  qui est issue d'un plus grand terrain de 114.275 m2, acquis des époux Q... W... par l'intimée les 21 et 27 novembre 1975. L'expert F... a produit en annexe de son rapport (pièce n° 3) l'acte des 21 et 27 novembre 1975. Si le plan de la parcelle ne se trouve pas annexé à cet acte, suivant réponse du notaire faite à l'expert le 4 octobre 2013, sa description comprend une partie du terrain (4 ha 92 a et 70 ca) par la suite revendue par lots pour former le lotissement "[...] ", créé par la Société Immobilière de Construction Nouvelle en 1985, à l'exception de certaines parcelles dont la commune de ... est restée propriétaire, dont la parcelle [...]  » ;
ALORS QUE les juges du fond ne doivent pas interpréter les clauses claires et précises des actes juridiques, à peine de dénaturation ;
Qu'en l'espèce, pour dire que la commune de [...] est restée propriétaire de la parcelle [...]  après avoir acquis des époux W... un terrain de 114 275 m2 par acte notarié des 21 et 27 novembre 1975, la cour d'appel a considéré que, si le plan de la parcelle ne se trouve pas annexé à cet acte, sa description comprend une partie du terrain de 4 ha 92 a et 70 ca, par la suite revendue par lots pour former le lotissement « Les [...] », créé par la Société Immobilière de Construction Nouvelle en 1985, à l'exception de certaines parcelles dont la Commune de [...] est restée propriétaire, quand il ne ressort pas des termes clairs et précis de l'acte notarié des 21 et 27 novembre 1975 (production n° 4) que la commune [...] était propriétaire de la parcelle [...]  ;
Qu'en dénaturant de la sorte l'acte notarié des 21 et 27 novembre 1975, la cour d'appel a violé l'article 1192 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR homologué le rapport d'expertise de M. F..., ordonné le bornage des parcelles [...]  et [...]  suivant la ligne [...] figurée sur le plan du rapport d'expertise, dit que la partie la plus diligente solliciterait M. F... pour la pose des bornes aux points mentionnés, aux frais partagés des parties et débouté les époux H... de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« Aux termes de l'article 2272 du Code civil, "le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans". En l'espèce, la maison des époux H... empiète sur la parcelle [...]  appartenant à la commune de .... Ils ont obtenu leur permis de construire le 16 février 1987 et un certificat de conformité le 16 juin 1988, peu important que ces documents émanent de la commune de [...]. Au moment où l'action en bornage est engagée par la commune de [...] (4 juin 2012), il s'est écoulé moins de 26 ans depuis l'acquisition des époux H... et 24 ans depuis le certificat de conformité qui acte l'existence de la construction litigieuse, si bien qu'ils ne sont habilités à revendiquer que la prescription abrégée, ainsi d'ailleurs qu'ils le font, le délai de l'ancien article 2265 du Code civil s'étant en toute hypothèse écoulé lors de l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. Cependant, les critères de la bonne foi et du juste titre doivent être réunis. Or, le titre des époux H... est particulièrement clair sur la contenance et la limite du lot [...]  qui leur a été vendu, de sorte qu'ils ne pouvaient pas ignorer le risque que représentait une telle construction. Enfin, les circonstances selon lesquelles cette action coïnciderait avec un règlement de comptes politique orchestré par la nouvelle municipalité, à supposer cette assertion établie, ne sont d'aucun secours dans la solution du litige » (p. 5).
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« Ainsi que le rappellent les époux H..., le tribunal d'instance saisi d'une demande en bornage peut connaître du moyen de défense tiré de la propriété opposé par le défendeur à l'action en bornage. Aux termes de l'article 2272 alinéa 2 du code civil, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans. Cependant, les époux H... ne peuvent sérieusement se prévaloir de ces dispositions dans la mesure où leur titre contient le plan de leur lot avec des bornes ainsi que le rappelle l'expert dans son rapport. Ils n'ont donc pas occupé la parcelle de la commune de ... de bonne foi et par juste titre. Leur demande en ce sens sera rejetée » ;
1°) ALORS QUE le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de dix ans quand celui qui acquiert est de bonne foi et peut se prévaloir d'un juste titre ;
Qu'en l'espèce, pour débouter les époux H... de leur revendication de propriété par prescription abrégée, la cour d'appel a considéré que le titre des époux H... est clair sur la contenance et la limite du lot n° ... qui leur a été vendu, de sorte qu'ils ne pouvaient pas ignorer le risque que représentait une telle construction, quand la contenance et la limite du terrain vendu importent peu dès lors que le terrain revendiqué est, en tout ou partie, celui qui a été vendu ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 2272 du code civil ;
2°) ALORS QU'une sanction doit être proportionnée à la gravité des faits reprochés, à l'importance du dommage causé et à la situation de la personne sanctionnée ;
Qu'en l'espèce, pour ordonner le bornage des parcelles [...]  et [...]  suivant la ligne [...] figurée sur le plan du rapport d'expertise et débouter les époux H... de leur revendication de propriété par prescription abrégée, la cour d'appel a considéré que les époux H... ne pouvaient se prévaloir de cette prescription dans la mesure où leur titre est clair sur la contenance et la limite du lot n° ... qui leur a été vendu, après pourtant avoir constaté que la maison des époux H... empiète sur la parcelle [...]  appartenant à la commune de [...] et que ces derniers avaient obtenu leur permis de construire le 16 février 1987 et un certificat de conformité le 16 juin 1988, d'où il ressort une disproportion entre la sanction infligée aux époux G... et le fait qu'ils avaient été autorisés à construire leur maison par la commune de [...] elle-même ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le principe de proportionnalité, ensemble l'article 2272 du code civil.
Le greffier de chambre