LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 avril 2012), que la société civile immobilière Le San Marco (la SCI) a fait construire un ensemble immobilier vendu en état futur d'achèvement ; que le syndicat des copropriétaires, se plaignant de malfaçons, a assigné la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon (la Caisse d'épargne), garant d'achèvement, l'assureur dommages-ouvrage et les constructeurs ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que la Caisse d'épargne fait grief à l'arrêt de déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco subrogé dans les droits de la SCI, de prononcer la réception judiciaire des travaux au 23 janvier 2004, avec réserves constituées par l'ensemble des désordres relevés dans le rapport d'expert du 12 juillet 2005, et de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 176 530, 98 euros revalorisée par application de l'indice BT01 tel qu'en vigueur entre le mois de mars 2005 et le jour de l'arrêt, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation conforme de l'immeuble au regard de sa destination ; que s'agissant d'un immeuble à usage d'habitation, celui-ci est réputé achevé dès lors que son habitation est rendue possible en fait et en droit ; qu'en relevant en l'espèce que le risque d'inondation du garage en sous-sol en cas de forte pluie et d'infiltrations dans la fosse d'ascenseur constituaient des malfaçons rendant impossible l'usage normal de l'immeuble, quand ces désordres ne rendaient pas l'immeuble impropre à l'habitation, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; 
2°/ que les parties à la vente en l'état futur d'achèvement peuvent décider, même ultérieurement, de préciser les conditions auxquelles l'immeuble sera réputé achevé ; qu'en l'espèce, la Caisse d'épargne, s'appuyant à cet effet sur différentes pièces, faisait valoir que l'architecte maître d'oeuvre, représentant le maître de l'ouvrage à l'égard de l'entrepreneur, avait convenu dès 1998 avec ce dernier de ne plus poser de drain périphérique en sous-sol ; qu'en se bornant à relever, pour répondre à ce moyen, que l'absence de drain à l'origine du risque d'inondation n'avait fait l'objet, aux dires de l'expert, d'aucune décision officielle du maître d'oeuvre ou du maître d'ouvrage délégué, ou encore qu'un devis du 14 février 2005, également retenu par l'expert, ne prévoyait pas de drain, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; 
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'avis de l'expert sur l'occupation normale de l'immeuble était démenti par l'impossibilité d'utiliser les garages en sous-sol en cas de forte pluie, ce qui rendait l'ouvrage impropre à son utilisation, la cour d'appel, qui a, par ailleurs, constaté, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas établi que le drain périphérique, prévu au CCTP ainsi que sur les plans d'exécution et réclamé à plusieurs reprises par le coordinateur de sécurité lors de la construction, avait été supprimé par le maître d'oeuvre ou le maître d'ouvrage délégué, a pu en déduire que l'immeuble n'était pas achevé et que le garant était tenu d'assurer le financement des reprises de l'ouvrage ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen : 
Attendu que la Caisse d'épargne fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'un immeuble d'habitation en l'état futur d'achèvement destiné à une copropriété est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'habitation de l'immeuble par les copropriétaires ; que lorsque l'action en garantie d'achèvement est introduite par le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne peut se prévaloir que d'une impossibilité d'accéder aux parties communes ou d'une impossibilité générale d'habiter les lots privatifs, seuls les acquéreurs des lots de copropriété disposant de la faculté de se prévaloir, au regard de leurs situations personnelles, d'une impossibilité d'habiter dans leur lot respectif ; qu'en l'espèce, pour décider, sur l'action de la copropriété, que l'immeuble détenu par celle-ci n'était pas achevé, les juges du fond ont retenu que les occupants de la résidence ne disposaient pas, du fait de la non-conformité de la rampe d'accès, de la faculté de faire accéder à leur lot une personne handicapée ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à établir l'impossibilité pour l'ensemble des copropriétaires d'accéder à leurs lots ou aux parties communes, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; 
2°/ que les juges ont l'obligation de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'en se bornant à affirmer en l'espèce qu'« il existe actuellement des dispositions législatives et réglementaires imposant la normalisation des immeubles pour faciliter l'accès aux personnes handicapées », sans indiquer quelles seraient ces dispositions, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 
3°/ que les juges ont en outre l'obligation de viser les pièces sur lesquels ils s'appuient lorsque celles-ci fondent leur raisonnement ; qu'en affirmant en l'espèce que les dispositions légales prévoyant la réalisation de rampes d'accès auraient été intégrées « dans les documents contractuels », sans préciser quels seraient ces documents ni à quel endroit cette intégration aurait été réalisée, la cour d'appel a de surcroît violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les normes légales et réglementaires imposant la normalisation des immeubles pour l'accès aux handicapés avaient été intégrées dans les documents contractuels qui prévoyaient des rampes d'accès aux immeubles, et relevé que les rampes réalisées n'étaient pas conformes aux prévisions contractuelles puisqu'elles ne permettaient pas l'accès des handicapés et rendaient l'ouvrage impropre à son utilisation, la cour d'appel a pu en déduire que ces rampes, parties communes desservant l'ensemble des appartements, n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation et que le garant était tenu d'assurer le financement des reprises de l'ouvrage ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur les pourvois incidents éventuels : 
Attendu que le rejet du pourvoi principal rend sans objet les pourvois incidents éventuels ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le San Marco, à la SMABTP, à la société Bureau Véritas, à la société Acte IARD et à Mme X... la somme de 3 000 euros ainsi qu'à M. Y... et à la société L'Auxiliaire la somme globale de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon, demanderesse au pourvoi principal. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO subrogé dans les droits de la SCI LE SAN MARCO, prononcé la réception judiciaire des travaux au 23 janvier 2004 avec réserves constituées par l'ensemble des désordres relevés dans le rapport d'expert du 12 juillet 2005, et condamné la CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC-ROUSSILLON à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 176. 530, 98 euros revalorisée par application de l'indice BT01 tel qu'en vigueur entre le mois de mars 2005 et le jour de l'arrêt ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les désordres : l'expert désigné, Monsieur Z..., a retenu plusieurs séries de désordres dans son rapport ; qu'en ce qui concerne le bâtiment A, isolé et comprenant 14 appartements, il a relevé notamment des infiltrations affectant les garages en sous-sol, des fissurations sous la terrasse de l'appartement de Monsieur A... à hauteur du portail d'accès aux garages, des fissures affectant la façade et l'accès au garage, un pourcentage de pente important et non conforme à la norme de la rampe d'accès pour handicapés ainsi qu'une infiltration des eaux pluviales sous le portail basculant fermant l'accès aux garages privés ; que s'agissant des bâtiments B et C accolés et comprenant 24 appartements, l'expert a relevé la présence de fissures à hauteur de l'entrée principale, des fissurations avec infiltrations sur le mur sous terrasse de l'appartement n° 11 au rez-de-chaussée du bâtiment C, une ouverture importante du joint de dilatation du mur du jardinet, une fissure importante à l'extrémité du bâtiment B sur le mur de clôture, une non-conformité du seuil de la porte d'entrée au bâtiment B-C ne permettant pas l'accès des handicapés et un pourcentage de pente important non conforme à la norme de la rampe d'accès pour handicapés ; qu'au surplus, l'expert a repris les désordres mentionnés dans le constat établi le 8 mars 2001 par Maître B..., huissier de justice ; que ces désordres, décrits en pages 60 et 61 du rapport, concernent les inondations survenues en sous-sol des garages des bâtiments A, B et C et l'inondation de la cuve d'ascenseur du bâtiment B-C ; que l'expert relève que les ouvrages en sous-sol ont été réalisés de telle façon qu'ils ne permettent pas de recueillir et d'évacuer normalement les eaux de ruissellement en provenance des rampes d'accès ou les eaux de ruissellement au droit des murs enveloppe ; qu'il a chiffré : à 129. 805, 29 ¿ T. T. C. les travaux nécessaires pour remédier aux inondations des sous-sols à usage de garage ; à 46. 725, 69 ¿ T. T. C. les travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité des rampes d'accès handicapés ; à 7. 000 ¿ T. T. C. les aménagements nécessaires pour sécuriser les rampes d'accès handicapés par la fourniture et la pose de garde-corps ; à 3. 000 ¿ T. T. C. les travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres constatés ; que sur la réception, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » demande à la Cour de fixer la date de la réception judiciaire ; qu'il convient de le déclarer recevable en sa demande comme subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage la SCI « Le SAN MARCO », dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 20 avril 2001 ; qu'aucun procès-verbal de réception n'a été signé entre le maître de l'ouvrage et les intervenants à la construction ; qu'en l'absence de procès-verbal de réception, il convient de prononcer la réception judiciaire ; que le juge doit vérifier qu'il a bien été constaté de façon contradictoire que l'immeuble était effectivement habitable ; qu'en l'espèce, eu égard aux désordres invoqués et à la mesure d'instruction intervenue, la date de réception judiciaire sera fixée lors de l'examen contradictoire de l'ouvrage par l'expert en présence de l'entrepreneur et du maître d'ouvrage ; que le premier examen des désordres par l'expert désigné, Monsieur Z..., a eu lieu le 23 janvier 2004, date de la première visite sur les lieux ; qu'en effet la note compte-rendu en date du même jour précise que les constatations ont été ainsi rendues communes et opposables à toutes les parties ; que si, par ailleurs, le 21 juillet 2000, le syndic de la copropriété a demandé à la SCI SAN MARCO et à la SOCOFIM de lui fournir le certificat de conformité des travaux et le certificat de conformité des rampes handicapés d'accès aux bâtiments, cette circonstance ne peut être considérée comme l'existence d'une volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage ; qu'il y a lieu en conséquence de fixer judiciairement la date de réception des travaux au 23 janvier 2004 ; que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ; que sur l'obligation de garantie de la Caisse d'Epargne Languedoc, aux termes de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, relatif à la garantie d'achèvement ou de remboursement de l'immeuble tel que défini à l'article R. 261-1, cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite, soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art ; que par ailleurs l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble ; que comme il a été à juste titre retenu par le Tribunal aux termes de motifs précis et pertinents que la Cour adopte, l'expert Monsieur Z... a été désigné par ordonnance de référé, c'est-à-dire dans le respect du principe du contradictoire, et cette seule différence par rapport à l'ordonnance sur requête ne saurait avoir pour effet d'écarter l'application de l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que si l'expert désigné a indiqué en page 46 de son rapport que l'immeuble peut être considéré comme achevé dans la mesure où il est normalement occupé, cette appréciation a été aussitôt contredite dès lors que l'expert rappelle que les problèmes d'inondations des sous-sols et d'infiltrations dans la fosse d'ascenseur du bâtiment B/ C constituent des désordres ; que s'agissant de la notion d'achèvement, l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation propose deux critères cumulatifs : d'une part l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination et d'autre part l'absence de défaut de conformité ayant un caractère substantiel et de malfaçons rendant les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation ; qu'en conséquence, si l'achèvement s'accommode d'une certaine imperfection, ladite imperfection ne doit pas empêcher une utilisation normale de l'immeuble ; qu'en l'espèce l'impossibilité d'utiliser les garages en sous-sols en cas de forte pluie constitue une impossibilité d'utiliser normalement l'immeuble ; qu'au surplus l'expert a précisé en pages 50 et 54 de son rapport qu'aucun document de la part de la maîtrise d'oeuvre ou du maître de l'ouvrage délégué n'avait officialisé la suppression du drainage périphérique contractuellement dû par la société Dumez Sud ; qu'en outre le devis de la société LCRI du 14 février 2005 retenu par l'expert en page 66 de son rapport ne prévoit pas de drain ; qu'il s'ensuit que le moyen subsidiaire invoqué par la Caisse d'Epargne et tiré de l'omission du drain périphérique n'est pas fondé ; qu'en ce qui concerne la non-conformité des rampes, il existe actuellement des dispositions législatives et réglementaires imposant la normalisation des immeubles pour faciliter l'accès aux personnes handicapées ; qu'en l'espèce ces dispositions ont été intégrées dans les documents contractuels qui prévoyaient des rampes d'accès pour les handicapés ; qu'en conséquence, les occupants de la résidence se voyaient reconnaître contractuellement la possibilité de faire accéder à leur lot toute personne handicapée ; qu'en l'espèce cette possibilité n'existe pas actuellement et ne permet donc pas une utilisation normale de l'ouvrage ; qu'il s'ensuit que le moyen subsidiaire invoqué par la Caisse d'Epargne et tiré de l'appréciation vente par vente n'est pas fondé ; que la garantie d'achèvement est limitée aux travaux strictement nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; qu'en l'espèce seuls les travaux nécessaires pour remédier d'une part aux inondations des sous-sols à usage de garage, d'autre part à la non conformité des rampes d'accès handicapés seront retenus, soit la somme de 176. 530, 98 ¿ » (arrêt, p. 9-13) ; 
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « les désordres, dont se plaint le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN MARCO ont été retenus par l'expert Monsieur Z... dans son rapport en date du 12 juillet 2005 auquel il convient de se référer ; qu'en résumé, les constatations de l'expert dans le bâtiment A, isolé et comprenant 14 appartements, sont les suivantes (cf P 57 du rapport) :- des infiltrations affectent les garages en sous-sol par les bacs à fleurs de chaque côté de l'entrée principale, provenant de fissurations de disjonction entre les murets des bacs à fleurs et la façade dont il y a tout lieu de penser qu'elles ont également affecté le revêtement étanche intérieur (cf P 67),- des infiltrations d'eaux pluviales se produisent dans les garages et au dessus du portail d'accès au garage par la toiture-terrasse extérieure de l'appartement n° 10 de M. A... situé au rez-de-chaussée,- sous la terrasse de l'appartement de Monsieur A... à hauteur du portail d'accès aux garages, l'expert a noté la présence de fissurations horizontales et verticales avec traces d'infiltrations, Monsieur Z... ayant noté des traces d'infiltrations,- de nombreuses fissures affectent la façade et l'accès au garage, des fissures sont visibles de chaque côté de l'entrée principale à hauteur des bacs à fleurs et sur le mur de soutènement extérieur et correspondent aux disjonctions des parois des bacs à fleurs par rapport à la façade,- dans le parking, la peinture des murs est cloquée et s'écaille, ce qui est symptomatique des pénétrations d'eau dans le mur de soutènement, constituant le fond du parking extérieur,- la rampe d'accès pour handicapés présente un pourcentage de pente important non conforme à la norme handicapé et il n'existe en outre ni palier de repos, ni garde-corps en rive alors que ces rampes atteignent un dénivelé de plus d'un mètre par rapport au sol situé en contrebas,- des eaux pluviales s'infiltrent sous le portail basculant formant l'accès aux garages privés et l'existence d'infiltrations a été constatée dans les garages privés G4, G6 et G7, l'eau s'évacuant sous les portails de ces garages et inondant l'accès commun ; que les constatations de l'expert dans les bâtiments B et C, accolés et comprenant 24 appartements, sont les suivantes (cf P 59 du rapport) :- présence de fissures à hauteur de rentrée principale (à la jonction entre la maçonnerie et le châssis menuisé de l'entrée) visibles du fait de l'absence de couvre-joints de finition,- fissurations avec infiltrations sur le mur sous terrasse de l'appartement n° 11 au rez-de-chaussée du bâtiment C, révélatrices d'un défaut d'étanchéité au droit de la jonction entre ces deux ouvrages, ainsi que sur le mur à gauche de l'accès au garage,- derrière le bâtiment C, côté école, ouverture importante du joint de dilatation du mur jardinet (le jour est apparent) et fissure importante à l'extrémité du bâtiment B, côté école, sur le mur de clôture,- non-conformité du seuil de la porte d'entrée au bâtiment B-C qui ne permet pas l'accès des handicapés (différence de niveau de 2, 5 cm entre les dalles du palier extérieur étanché couvrant le sous-sol et le carrelage d'habillage du seuil de la porte d'entrée alors que la réglementation autorise des ressauts de hauteur inférieure ou égale à 2 cm sur les cheminements destinés aux handicapés),- et comme dans le bâtiment A, pourcentage de pente important non conforme à la norme handicapé de la rampe d'accès pour handicapés et, en outre, absence de palier de repos et de garde-corps en rive alors que ces rampes atteignent un dénivelé de plus d'un mètre par rapport au sol situé en contrebas ; que l'expert a en outre repris les désordres mentionnés sur le procès-verbal de constat établi le 8 mars 2001 par Maître B..., huissier de justice, en précisant que s'il ne les pas constatés, ils n'ont fait devant lui l'objet d'aucune contestation ; que dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ne les contestent pas davantage ; que ces désordres, décrits en pages 60 et 61 du rapport, concernent les inondations qui se produisent en sous-sol des garages des trois bâtiments A, B et C et l'inondation de la cuve d'ascenseur du bâtiment B-C ; qu'il ressort du rapport d'expertise de Monsieur Z... (cf P 62) que ces inondations résultent d'une part de venues d'eau sous les portails d'accès aux sous-sols des bâtiments et d'autre part d'infiltrations en pied des murs enveloppe ; que l'expert a détaillé les nombreuses insuffisances des dispositifs mie en place pour recueillir et évacuer les eaux venues dans les sous-sols (cf P 63 et 64 de son rapport) ; que certes, des malfaçons ont été commises, comme les insuffisances et contre pentes du caniveau central ou l'orientation de la pente du dallage qui n'est pas partout respectée ; que surtout, le drain périphérique à l'arrière des " mues enveloppe " n'a pas été réalisé alors que selon le rapport initial de contrôle technique établi par la SA BUREAU VERITAS le 12 octobre 1998, il était prévu au CCTP qu'il l'était également sur les plans d'exécution dressés par le BET BM INGENIERIE et a été demandé dans les télécopies de Monsieur Y... adressées à Monsieur C... et au bureau d'études de sol SORES le 10 février 1999, à Monsieur C... le13 mars 1999, à la SNC DUMEZ le 23 mars 1999 ; que lors des visites effectuées les 2 février 2000 et 1er mars 2000, liées aux " opérations préalables à la réception ", il a été demandé à l'entreprise DUMEZ de " fournir le procès-verbal du bureau de contrôle et du bureau d'étude de sol concernant la modification de la suppression du drainage périphérique extérieur du bâtiment " pour tous les bâtiments ; que l'expert ajoute cependant que par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2000, Monsieur Y... avait indiqué à la SCI LE SAN MARCO " Nous vous signalons que vous avez demandé à l'entreprise DUMEZ de ne pas exécuter les drainages extérieurs du bâtiment LE SAN MARCO. Les sous-sols sont donc considérés comme inondables " ; qu'il ressort de ces éléments qu'en cours de chantier, la suppression du drainage périphérique contractuellement dû par la SNC DUMEZ SUD a été évoquée mais qu'aucun document de la part de la maîtrise d'oeuvre ou du maître de l'ouvrage délégué n'a officialisé cette suppression (Cf P 50-54 du rapport de Monsieur Z...) ; qu'en conclusion, l'expert relève que les ouvrages en sous-sol ont été réalisés de telle façon qu'ils ne permettent pas de recueillir et d'évacuer normalement les eaux de ruissellement en provenance des rampes d'accès ou les eaux d'infiltration au droit des murs enveloppe (cf P 64) ; que certes, comme l'indique Monsieur Z... dans son rapport du 12 juillet 2005, l'immeuble résidence LE SAN MARCO " peut être considéré comme achevé dans la mesure où il est normalement occupé " ; qu'il ressort néanmoins de son rapport qu'il présente des désordres substantiels compromettant les conditions de son utilisation ; que tel est le cas non seulement des inondations dans les sous-sols à usage de garage dont la réparation est chiffrée à la somme de 129. 805, 29 ¿ TTC mais également de la non-conformité des rampes d'accès handicapés (dont la réparation est chiffré à la somme de 46. 725, 69 ¿ TTC) ; qu'à cet égard, il convient en effet de préciser que l'allongement de la longueur des rampes est indispensable pour permettre de réduire leur pente au taux maximal autorisé de 5 % ; que rallongement de 9, 80 m nécessaire pour le bâtiment A et de 4, 5 m pour le bâtiment B-C n'est cependant réalisable ni pour le bâtiment A, en limite de propriété, ni pour les bâtiments B-C, puisque cet allongement aboutirait à supprimer la place de parking pour handicapés prévue à cet emplacement sur le plan de masse de l'opération (cf P 67) ; que l'expert Monsieur Z... a par conséquent entériné la proposition de Monsieur D..., maître d'oeuvre du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO, de retenir une solution de " plates-formes élévatrices " venant se substituer aux rampes actuelles ; que cependant, cette solution qui constitue la seule réalisable est onéreuse ; qu'en définitive l'expert a chiffré (cf P 66) :- les travaux nécessaires pour remédier aux inondations des sous-sols à usage de garage à le somme de 129. 805, 29 ¿ TTC,- les travaux nécessaires pour remédier à la non conformité des rampes d'accès handicapés à la somme de 46. 725, 89 ¿ TTC,- les aménagements nécessaires pour sécuriser les rampes d'accès handicapés par la fourniture et la pose de garde corps à la somme de 7. 000 ¿ TTC,- les travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres constatés (essentiellement des fissurations constatées à divers endroits du bâtiment A et des infiltrations ou fissurations constatées à différents endroits du bâtiment B) à la somme totale de 3. 000 ¿ TTC (cf P 88-70),- les travaux nécessaires pour remédier aux venues d'eau dans la fosse d'ascenseur du bâtiment B-C à la somme 1. 500 ¿ TTC ; que le montant de tous ces travaux s'élève à la somme totale 188. 078, 59 ¿ TTC, qui sera revalorisée en fonction de la variation de l'indice BT01 entre celui publié au mois de mars 2005 (cf P 71 du rapport) et celui connu au jour du jugement ; que sur la réception, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO demande au tribunal de fixer la date de la réception judiciaire ; qu'il convient de le déclarer recevable en se demande comme subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage la SCI LE SAN MARCO, dont la liquidation judiciaire e été prononcée le 20 avril 2001 ; qu'aucun procès-verbal de réception n'a été signé entre le maître de l'ouvrage et les intervenants à la construction ; que le bâtiment A a fait l'objet d'une " opération préalable à la réception " le 28 janvier 2000 ; que le procès-verbal établi par Monsieur Y... dresse une liste de réserves et est signé par le maître de l'ouvrage, la SCI LE SAN MARCO, et le maître d'oeuvre, Monsieur Y..., mais pas par " l'entreprise ", laquelle n'a donc pas formalisé son acceptation ; qu'il résulte au contraire des pièces produites par la société DUMEZ que la SCI LE SAN MARCO a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier du 28 janvier 2001 dont il ressort que la SNC DUMEZ était en litige avec celle-ci et refusait de remettre les clefs ; que c'est en raison d'un changement des clefs opéré par le maître de l'ouvrage que les appartements du bâtiment A ont pu être occupés, malgré l'opposition de la société DUMEZ ; qu'ainsi, si la SCI LE SAN MARCO acceptait l'ouvrage, en tout cas dans ses parties privatives, la SNC DUMEZ refusait alors toute réception du bâtiment A ; que par ailleurs, dans son rapport d'expertise déposé en l'état le 11 juin 2003, Monsieur E... indique (P 6) que, selon les déclarations de Monsieur Y..., si des réceptions partielles par logement sont intervenues pour le bâtiment A et si des propriétaires sont entrés dans les lieux, les parties communes n'étaient pas encore terminées ; que si par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 mars 2000, reproduite en page 74 du rapport d'expertise de Monsieur Z..., la SNC DUMEZ a écrit à Monsieur Y... que toutes les réserves des parties commune du bâtiment A étaient alors levées par le SCI LE SAN MARCO comme les réserves des logements, que la réalité de cette affirmation n'est cependant pas établie ; que concernant les bâtiments B et C, le procès-verbal établi par Monsieur Y... avec de nombreuses réserves ne comporte aucune signature ; que dans son rapport d'expert déposé en l'état le 11 juin 2003, Monsieur E... reproduit (cf P 7) un accord consensuel auquel les parties, à savoir la SCI SAN MARCO, la SNC DUMEZ SUD, Monsieur Y..., la société B3R et la société C... ET F... étaient parvenues en cours d'expertise mais qui n'a finalement pas été concrétisé ; qu'à l'époque, le conseil de la SCI SAN MARCO n'admettait une réception au 28 janvier 2000 que sous la réserve générale qu'il n'existe qu'un marché unique pour les trois bâtiments (A B C), que la date la plus tardive de réception apparemment évoquée, portant sur les parties communes, était le 24 février 2000 ; qu'au vu des 38 procès-verbaux soit de " réception " seule soit de " réception et de livraison " produits par la SMABTP, tous les appartements ont été livrés, avec des réserves, entre les mois de février 2000 et mars 2000 ; que dès le 20 juin 2000, le syndic de la copropriété LE SAN MARCO a mis la SCI SAN MARCO et la SOCOFIM en demeure de remédier aux inondations des garages en cas de fortes pluies ; que le 21 juillet 2000, il leur demandait de lui fournir le certificat de conformité des travaux et le certificat de conformité des rampes handicapés d'accès aux bâtiments ; que ces courriers démontrent que les deux désordres actuels les plus graves étaient alors déjà apparus ; qu'il ressort en définitive de ces éléments que l'immeuble est aujourd'hui occupé depuis plus de dix ans, la lettre du 21 juillet 2000 démontrant que la copropriété s'était à cette dernière date rendue compte des deux désordres substantiels de l'ouvrage par suite de sa prise de possession des lieux ; qu'il convient en conséquence de fixer la date de la réception tacite au 21 juillet 2000 en retenant comme réserves l'intégralité des désordres retenus par l'expert, Monsieur Z..., dans son rapport ; qu'il convient simplement de relever que la livraison des appartements a permis de limiter le préjudice des acquéreurs ; que sur la garantie de la Caisse d'Epargne, la fin de la garantie de la CAISSE D'EPARGNE est régie par l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation repris par l'acte notarié du 22 décembre 1998 ; que conformément à l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement telle que souscrite auprès de la CAISSE D'EPARGNE prend fin à l'achèvement de l'immeuble, lequel s'entend : " à la date de déclaration d'achèvement des travaux certifiés par un homme de l'art conformément à la réglementation en vigueur et plus particulièrement aux termes de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ", " à défaut, à la date de la constatation de l'achèvement des travaux par une personne qualifiée désignée conformément à l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ou encore judiciairement dès lors qu'auront été réalisés les travaux indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble au sens de l'article R. 281-1 du même Code " ; qu'en l'espèce, aucune déclaration d'achèvement des travaux n'a été établie ; qu'en revanche, Monsieur Z... a été désigné judiciairement, non par ordonnance sur requête mais par ordonnance de référé, c'est-à-dire dans le respect du principe du contradictoire ; que cette seule différence par rapport à l'ordonnance sur requête, favorable aux défendeurs, ne saurait avoir pour effet d'écarter l'application de l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que le désordre affectant le sous-sol qui est inondable en cas de forte pluie en l'absence essentiellement de la réalisation d'un drain périphérique et la non-conformité aux normes des rampes d'accès pour les handicapés, non réparable puisqu'il faut contourner la difficulté en installant des plates-formes élévatrices qui n'étaient pas prévues, présentent l'un et l'autre un caractère substantiel ; qu'il convient par conséquent de considérer que l'immeuble n'est pas achevé au sens de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SCI LE SAN MARCO, maître de l'ouvrage, intervenue le 20 avril 2001 caractérise sa carence à achever l'immeuble ; que d'ailleurs, par arrêt du 20 septembre 2005, la cour d'appel de Montpellier avait confirmé en ce sens un jugement du tribunal de grande instance rendu le 5 février 2004 en retenant l'obligation à garantie de la CAISSE D'EPARGNE en vertu de l'acte notarié du 22 décembre 1998 ; qu'il convient en conséquence de dire et juger que la CAISSE D'EPARGNE est débitrice de l'obligation de réparation des désordres retenus par l'expert ; que conformément à son engagement contractuel, la garantie de bonne fin de la CAISSE D'EPARGNE cessera dès lors qu'auront été réalisés les travaux indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble (Cf P 18 de l'acte) ; qu'il convient d'interpréter cette clause en précisant que sa garantie prendra fin dès le paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage mises à sa charge ; qu'il convient en conséquence de condamner la CAISSE D'EPARGNE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO la somme totale de 188. 078, 69 ¿ au titre de la garantie extrinsèque d'achèvement ; que le recours de la CAISSE D'EPARGNE à l'encontre de la SMABTP prise en sa quitté d'assureur dommages-ouvrage s'avère mal fondé ; qu'en effet, la réception des travaux est prononcée par le tribunal à la date du 21 juillet 2000 avec les réserves résultant du rapport établi par Monsieur François Z... le 12 juillet 2005 ; que par conséquent, les désordres retenus relèvent de la responsabilité contractuelle des constructeurs, non couverts par l'assurance dommages-ouvrage » (jugement, p. 21-25) ; 
ALORS QUE, premièrement, en matière de vente en l'état futur d'achèvement, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation conforme de l'immeuble au regard de sa destination ; que s'agissant d'un immeuble à usage d'habitation, celui-ci est réputé achevé dès lors que son habitation est rendue possible en fait et en droit ; qu'en relevant en l'espèce que le risque d'inondation du garage en sous-sol en cas de forte pluie et d'infiltrations dans la fosse d'ascenseur constituaient des malfaçons rendant impossible l'usage normal de l'immeuble, quand ces désordres ne rendaient pas l'immeuble impropre à l'habitation, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; 
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les parties à la vente en l'état futur d'achèvement peuvent décider, même ultérieurement, de préciser les conditions auxquelles l'immeuble sera réputé achevé ; qu'en l'espèce, la CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC-ROUSSILLON, s'appuyant à cet effet sur différentes pièces, faisait valoir que l'architecte maître d'oeuvre, représentant le maître de l'ouvrage à l'égard de l'entrepreneur, avait convenu dès 1998 avec ce dernier de ne plus poser de drain périphérique en sous-sol (concl. 25 octobre 2011, p. 11-12) ; qu'en se bornant à relever, pour répondre à ce moyen, que l'absence de drain à l'origine du risque d'inondation n'avait fait l'objet, aux dires de l'expert, d'aucune décision officielle du maître d'oeuvre ou du maître d'ouvrage délégué, ou encore qu'un devis du 14 février 2005, également retenu par l'expert, ne prévoyait pas de drain, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO subrogé dans les droits de la SCI LE SAN MARCO, prononcé la réception judiciaire des travaux au 23 janvier 2004 avec réserves constituées par l'ensemble des désordres relevés dans le rapport d'expert du 12 juillet 2005, et condamné la CAISSE D'ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC-ROUSSILLON à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 176. 530, 98 euros revalorisée par application de l'indice BT01 tel qu'en vigueur entre le mois de mars 2005 et le jour de l'arrêt ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les désordres : l'expert désigné, Monsieur Z..., a retenu plusieurs séries de désordres dans son rapport ; qu'en ce qui concerne le bâtiment A, isolé et comprenant 14 appartements, il a relevé notamment des infiltrations affectant les garages en sous-sol, des fissurations sous la terrasse de l'appartement de Monsieur A... à hauteur du portail d'accès aux garages, des fissures affectant la façade et l'accès au garage, un pourcentage de pente important et non conforme à la norme de la rampe d'accès pour handicapés ainsi qu'une infiltration des eaux pluviales sous le portail basculant fermant l'accès aux garages privés ; que s'agissant des bâtiments B et C accolés et comprenant 24 appartements, l'expert a relevé la présence de fissures à hauteur de l'entrée principale, des fissurations avec infiltrations sur le mur sous terrasse de l'appartement n° 11 au rez-de-chaussée du bâtiment C, une ouverture importante du joint de dilatation du mur du jardinet, une fissure importante à l'extrémité du bâtiment B sur le mur de clôture, une non-conformité du seuil de la porte d'entrée au bâtiment B-C ne permettant pas l'accès des handicapés et un pourcentage de pente important non conforme à la norme de la rampe d'accès pour handicapés ; qu'au surplus, l'expert a repris les désordres mentionnés dans le constat établi le 8 mars 2001 par Maître B..., huissier de justice ; que ces désordres, décrits en pages 60 et 61 du rapport, concernent les inondations survenues en sous-sol des garages des bâtiments A, B et C et l'inondation de la cuve d'ascenseur du bâtiment B-C ; que l'expert relève que les ouvrages en sous-sol ont été réalisés de telle façon qu'ils ne permettent pas de recueillir et d'évacuer normalement les eaux de ruissellement en provenance des rampes d'accès ou les eaux de ruissellement au droit des murs enveloppe ; qu'il a chiffré : à 129. 805, 29 ¿ T. T. C. les travaux nécessaires pour remédier aux inondations des sous-sols à usage de garage ; à 46. 725, 69 ¿ T. T. C. les travaux nécessaires pour remédier à là non-conformité des rampes d'accès handicapés ; à 7. 000 ¿ T. T. C. les aménagements nécessaires pour sécuriser les rampes d'accès handicapés par la fourniture et la pose de garde-corps ; à 3. 000 ¿ T. T. C. les travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres constatés ; que sur la réception, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le SAN MARCO » demande à la Cour de fixer la date de la réception judiciaire ; qu'il convient de le déclarer recevable en sa demande comme subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage la SCI « Le SAN MARCO », dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 20 avril 2001 ; qu'aucun procès-verbal de réception n'a été signé entre le maître de l'ouvrage et les intervenants à la construction ; qu'en l'absence de procès-verbal de réception, il convient de prononcer la réception judiciaire ; que le juge doit vérifier qu'il a bien été constaté de façon contradictoire que l'immeuble était effectivement habitable ; qu'en l'espèce, eu égard aux désordres invoqués et à la mesure d'instruction intervenue, la date de réception judiciaire sera fixée lors de l'examen contradictoire de l'ouvrage par l'expert en présence de l'entrepreneur et du maître d'ouvrage ; que le premier examen des désordres par l'expert désigné, Monsieur Z..., a eu lieu le 23 janvier 2004, date de la première visite sur les lieux ; qu'en effet la note compte-rendu en date du même jour précise que les constatations ont été ainsi rendues communes et opposables à toutes les parties ; que si, par ailleurs, le 21 juillet 2000, le syndic de la copropriété a demandé à la SCI SAN MARCO et à la SOCOFIM de lui fournir le certificat de conformité des travaux et le certificat de conformité des rampes handicapés d'accès aux bâtiments, cette circonstance ne peut être considérée comme l'existence d'une volonté non équivoque du maître de recevoir l'ouvrage ; qu'il y a lieu en conséquence de fixer judiciairement la date de réception des travaux au 23 janvier 2004 ; que le jugement déféré sera infirmé en ce sens ; que sur l'obligation de garantie de la Caisse d'Epargne Languedoc, aux termes de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, relatif à la garantie d'achèvement ou de remboursement de l'immeuble tel que défini à l'article R. 261-1, cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite, soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art ; que par ailleurs l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble ; que comme il a été à juste titre retenu par le Tribunal aux termes de motifs précis et pertinents que la Cour adopte, l'expert Monsieur Z... a été désigné par ordonnance de référé, c'est-à-dire dans le respect du principe du contradictoire, et cette seule différence par rapport à l'ordonnance sur requête ne saurait avoir pour effet d'écarter l'application de l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que si l'expert désigné a indiqué en page 46 de son rapport que l'immeuble peut être considéré comme achevé dans la mesure où il est normalement occupé, cette appréciation a été aussitôt contredite dès lors que l'expert rappelle que les problèmes d'inondations des sous-sols et d'infiltrations dans la fosse d'ascenseur du bâtiment B/ C constituent des désordres ; que s'agissant de la notion d'achèvement, l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation propose deux critères cumulatifs : d'une part l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination et d'autre part l'absence de défaut de conformité ayant un caractère substantiel et de malfaçons rendant les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation ; qu'en conséquence, si l'achèvement s'accommode d'une certaine imperfection, ladite imperfection ne doit pas empêcher une utilisation normale de l'immeuble ; qu'en l'espèce l'impossibilité d'utiliser les garages en sous-sols en cas de forte pluie constitue une impossibilité d'utiliser normalement l'immeuble ; qu'au surplus l'expert a précisé en pages 50 et 54 de son rapport qu'aucun document de la part de la maîtrise d'oeuvre ou du maître de l'ouvrage délégué n'avait officialisé la suppression du drainage périphérique contractuellement dû par la société Dumez Sud ; qu'en outre le devis de la société LCRI du 14 février 2005 retenu par l'expert en page 66 de son rapport ne prévoit pas de drain ; qu'il s'ensuit que le moyen subsidiaire invoqué par la Caisse d'Epargne et tiré de l'omission du drain périphérique n'est pas fondé ; qu'en ce qui concerne la non-conformité des rampes, il existe actuellement des dispositions législatives et réglementaires imposant la normalisation des immeubles pour faciliter l'accès aux personnes handicapées ; qu'en l'espèce ces dispositions ont été intégrées dans les documents contractuels qui prévoyaient des rampes d'accès pour les handicapés ; qu'en conséquence, les occupants de la résidence se voyaient reconnaître contractuellement la possibilité de faire accéder à leur lot toute personne handicapée ; qu'en l'espèce cette possibilité n'existe pas actuellement et ne permet donc pas une utilisation normale de l'ouvrage ; qu'il s'ensuit que le moyen subsidiaire invoqué par la Caisse d'Epargne et tiré de l'appréciation vente par vente n'est pas fondé ; que la garantie d'achèvement est limitée aux travaux strictement nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; qu'en l'espèce seuls les travaux nécessaires pour remédier d'une part aux inondations des sous-sols à usage de garage, d'autre part à la non-conformité des rampes d'accès handicapés seront retenus, soit la somme de 176. 530, 98 ¿ » (arrêt, p. 9-13) ; 
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « les désordres, dont se plaint le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN MARCO ont été retenus par l'expert Monsieur Z... dans son rapport en date du 12 juillet 2005 auquel il convient de se référer ; qu'en résumé, les constatations de l'expert dans le bâtiment A, isolé et comprenant 14 appartements, sont les suivantes (cf P 57 du rapport) :- des infiltrations affectent les garages en sous-sol par les bacs à fleurs de chaque côté de l'entrée principale, provenant de fissurations de disjonction entre les murets des bacs à fleurs et la façade dont il y a tout lieu de penser qu'elles ont également affecté le revêtement étanche intérieur (cf P 67),- des infiltrations d'eaux pluviales se produisent dans les garages et au dessus du portail d'accès au garage par la toiture-terrasse extérieure de l'appartement n° 10 de M. A... situé au rez-de-chaussée,- sous la terrasse de l'appartement de Monsieur A... à hauteur du portail d'accès aux garages, l'expert a noté la présence de fissurations horizontales et verticales avec traces d'infiltrations, Monsieur Z... ayant noté des traces d'infiltrations,- de nombreuses fissures affectent la façade et l'accès au garage, des fissures sont visibles de chaque côté de l'entrée principale à hauteur des bacs à fleurs et sur le mur de soutènement extérieur et correspondent aux disjonctions des parois des bacs à fleurs par rapport à la façade,- dans le parking, la peinture des murs est cloquée et s'écaille, ce qui est symptomatique des pénétrations d'eau dans le mur de soutènement, constituant le fond du parking extérieur,- la rampe d'accès pour handicapés présente un pourcentage de pente important non conforme à la norme handicapé et il n'existe en outre ni palier de repos, ni garde-corps en rive alors que ces rampes atteignent un dénivelé de plus d'un mètre par rapport au sol situé en contrebas,- des eaux pluviales s'infiltrent sous le portail basculant formant l'accès aux garages privés et l'existence d'infiltrations a été constatée dans les garages privés G4, G6 et G7, l'eau s'évacuant sous les portails de ces garages et inondant l'accès commun ; que les constatations de l'expert dans les bâtiments B et C, accolés et comprenant 24 appartements, sont les suivantes (cf P 59 du rapport) :- présence de fissures à hauteur de rentrée principale (à la jonction entre la maçonnerie et le châssis menuisé de l'entrée) visibles du fait de l'absence de couvre-joints de finition,- fissurations avec infiltrations sur le mur sous terrasse de l'appartement n° 11 au rez-de-chaussée du bâtiment C, révélatrices d'un défaut d'étanchéité au droit de la jonction entre ces deux ouvrages, ainsi que sur le mur à gauche de l'accès au garage,- derrière le bâtiment C, côté école, ouverture importante du joint de dilatation du mur jardinet (le jour est apparent) et fissure importante à l'extrémité du bâtiment B, côté école, sur le mur de clôture,- non conformité du seuil de la porte d'entrée au bâtiment B-C qui ne permet pas l'accès des handicapés (différence de niveau de 2, 5 cm entre les dalles du palier extérieur étanché couvrant le sous-sol et le carrelage d'habillage du seuil de la porte d'entrée alors que la réglementation autorise des ressauts de hauteur inférieure ou égale à 2 cm sur les cheminements destinés aux handicapés),- et comme dans le bâtiment A, pourcentage de pente important non conforme à la norme handicapé de la rampe d'accès pour handicapés et, en outre, absence de palier de repos et de garde-corps en rive alors que ces rampes atteignent un dénivelé de plus d'un mètre par rapport au sol situé en contrebas ; que l'expert a en outre repris les désordres mentionnés sur le procès-verbal de constat établi le 8 mars 2001 par Maître B..., huissier de justice, en précisant que s'il ne les pas constatés, ils n'ont fait devant lui l'objet d'aucune contestation ; que dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ne les contestent pas davantage ; que ces désordres, décrits en pages 60 et 61 du rapport, concernent les inondations qui se produisent en sous-sol des garages des trois bâtiments A, B et C et l'inondation de la cuve d'ascenseur du bâtiment B-C ; qu'il ressort du rapport d'expertise de Monsieur Z... (cf P 62) que ces inondations résultent d'une part de venues d'eau sous les portails d'accès aux sous-sols des bâtiments et d'autre part d'infiltrations en pied des murs enveloppe ; que l'expert a détaillé les nombreuses insuffisances des dispositifs mie en place pour recueillir et évacuer les eaux venues dans les sous-sols (cf P 63 et 64 de son rapport) ; que certes, des malfaçons ont été commises, comme les insuffisances et contre pentes du caniveau central ou l'orientation de la pente du dallage qui n'est pas partout respectée ; que surtout, le drain périphérique à l'arrière des " mues enveloppe " n'a pas été réalisé alors que selon le rapport initial de contrôle technique établi par la SA BUREAU VERITAS le 12 octobre 1998, il était prévu au CCTP qu'il l'était également sur les plans d'exécution dressés par le BET BM INGENIERIE et a été demandé dans les télécopies de Monsieur Y... adressées à Monsieur C... et au bureau d'études de sol SORES le 10 février 1999, à Monsieur C... le13 mars 1999, à la SNC DUMEZ le 23 mars 1999 ; que lors des visites effectuées les 2 février 2000 et 1er mars 2000, liées aux " opérations préalables à la réception ", il a été demandé à l'entreprise DUMEZ de " fournir le procès-verbal du bureau de contrôle et du bureau d'étude de sol concernant la modification de la suppression du drainage périphérique extérieur du bâtiment " pour tous les bâtiments ; que l'expert ajoute cependant que par lettre recommandée avec avis de réception du 9 octobre 2000, Monsieur Y... avait indiqué à la SCI LE SAN MARCO " Nous vous signalons que vous avez demandé à l'entreprise DUMEZ de ne pas exécuter les drainages extérieurs du bâtiment LE SAN MARCO. Les sous-sols sont donc considérés comme inondables " ; qu'il ressort de ces éléments qu'en cours de chantier, la suppression du drainage périphérique contractuellement dû par la SNC DUMEZ SUD a été évoquée mais qu'aucun document de la part de la maîtrise d'oeuvre ou du maître de l'ouvrage délégué n'a officialisé cette suppression (Cf P 50-54 du rapport de Monsieur Z...) ; qu'en conclusion, l'expert relève que les ouvrages en sous-sol ont été réalisés de telle façon qu'ils ne permettent pas de recueillir et d'évacuer normalement les eaux de ruissellement en provenance des rampes d'accès ou les eaux d'infiltration au droit des murs enveloppe (cf P 64) ; que certes, comme l'indique Monsieur Z... dans son rapport du 12 juillet 2005, l'immeuble résidence LE SAN MARCO " peut être considéré comme achevé dans la mesure où il est normalement occupé " ; qu'il ressort néanmoins de son rapport qu'il présente des désordres substantiels compromettant les conditions de son utilisation ; que tel est le cas non seulement des inondations dans les sous-sols à usage de garage dont la réparation est chiffrée à la somme de 129. 805, 29 ¿ TTC mais également de la non-conformité des rampes d'accès handicapés (dont la réparation est chiffré à la somme de 46. 725, 69 ¿ TTC) ; qu'à cet égard, il convient en effet de préciser que l'allongement de la longueur des rampes est indispensable pour permettre de réduire leur pente au taux maximal autorisé de 5 % ; que rallongement de 9, 80 m nécessaire pour le bâtiment A et de 4, 5 m pour le bâtiment B-C n'est cependant réalisable ni pour le bâtiment A, en limite de propriété, ni pour les bâtiments B-C, puisque cet allongement aboutirait à supprimer la place de parking pour handicapés prévue à cet emplacement sur le plan de masse de l'opération (cf P 67) ; que l'expert Monsieur Z... a par conséquent entériné la proposition de Monsieur D..., maître d'oeuvre du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO, de retenir une solution de " plates-formes élévatrices " venant se substituer aux rampes actuelles ; que cependant, cette solution qui constitue la seule réalisable est onéreuse ; qu'en définitive l'expert a chiffré (cf P 66) :- les travaux nécessaires pour remédier aux inondations des sous-sols à usage de garage à le somme de 129. 805, 29 ¿ TTC,- les travaux nécessaires pour remédier à la non conformité des rampes d'accès handicapés à la somme de 46. 725, 89 ¿ TTC,- les aménagements nécessaires pour sécuriser les rampes d'accès handicapés par la fourniture et la pose de garde corps à la somme de 7. 000 ¿ TTC,- les travaux nécessaires pour remédier aux autres désordres constatés (essentiellement des fissurations constatées à divers endroits du bâtiment A et des infiltrations ou fissurations constatées à différents endroits du bâtiment B) à la somme totale de 3. 000 ¿ TTC (cf P 88-70),- les travaux nécessaires pour remédier aux venues d'eau dans la fosse d'ascenseur du bâtiment B-C à la somme 1. 500 ¿ TTC ; que le montant de tous ces travaux s'élève à la somme totale 188. 078, 59 ¿ TTC, qui sera revalorisée en fonction de la variation de l'indice BT01 entre celui publié au mois de mars 2005 (cf P 71 du rapport) et celui connu au jour du jugement ; que sur la réception, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO demande au tribunal de fixer la date de la réception judiciaire ; qu'il convient de le déclarer recevable en se demande comme subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage la SCI LE SAN MARCO, dont la liquidation judiciaire e été prononcée le 20 avril 2001 ; qu'aucun procès-verbal de réception n'a été signé entre le maître de l'ouvrage et les intervenants à la construction ; que le bâtiment A a fait l'objet d'une " opération préalable à la réception " le 28 janvier 2000 ; que le procès-verbal établi par Monsieur Y... dresse une liste de réserves et est signé par le maître de l'ouvrage, la SCI LE SAN MARCO, et le maître d'oeuvre, Monsieur Y..., mais pas par " l'entreprise ", laquelle n'a donc pas formalisé son acceptation ; qu'il résulte au contraire des pièces produites par la société DUMEZ que la SCI LE SAN MARCO a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier du 28 janvier 2001 dont il ressort que la SNC DUMEZ était en litige avec celle-ci et refusait de remettre les clefs ; que c'est en raison d'un changement des clefs opéré par le maître de l'ouvrage que les appartements du bâtiment A ont pu être occupés, malgré l'opposition de la société DUMEZ ; qu'ainsi, si la SCI LE SAN MARCO acceptait l'ouvrage, en tout cas dans ses parties privatives, la SNC DUMEZ refusait alors toute réception du bâtiment A ; que par ailleurs, dans son rapport d'expertise déposé en l'état le 11 juin 2003, Monsieur E... indique (P 6) que, selon les déclarations de Monsieur Y..., si des réceptions partielles par logement sont intervenues pour le bâtiment A et si des propriétaires sont entrés dans les lieux, les parties communes n'étaient pas encore terminées ; que si par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 mars 2000, reproduite en page 74 du rapport d'expertise de Monsieur Z..., la SNC DUMEZ a écrit à Monsieur Y... que toutes les réserves des parties commune du bâtiment A étaient alors levées par le SCI LE SAN MARCO comme les réserves des logements, que la réalité de cette affirmation n'est cependant pas établie ; que concernant les bâtiments B et C, le procès-verbal établi par Monsieur Y... avec de nombreuses réserves ne comporte aucune signature ; que dans son rapport d'expert déposé en l'état le 11 juin 2003, Monsieur E... reproduit (cf P 7) un accord consensuel auquel les parties, à savoir la SCI SAN MARCO, la SNC DUMEZ SUD, Monsieur Y..., la société B3R et la société C... ET F... étaient parvenues en cours d'expertise mais qui n'a finalement pas été concrétisé ; qu'à l'époque, le conseil de la SCI SAN MARCO n'admettait une réception au 28 janvier 2000 que sous la réserve générale qu'il n'existe qu'un marché unique pour les trois bâtiments (A B C), que la date la plus tardive de réception apparemment évoquée, portant sur les parties communes, était le 24 février 2000 ; qu'au vu des 38 procès-verbaux soit de " réception " seule soit de " réception et de livraison " produits par la SMABTP, tous les appartements ont été livrés, avec des réserves, entre les mois de février 2000 et mars 2000 ; que dès le 20 juin 2000, le syndic de la copropriété LE SAN MARCO a mis la SCI SAN MARCO et la SOCOFIM en demeure de remédier aux inondations des garages en cas de fortes pluies ; que le 21 juillet 2000, il leur demandait de lui fournir le certificat de conformité des travaux et le certificat de conformité des rampes handicapés d'accès aux bâtiments ; que ces courriers démontrent que les deux désordres actuels les plus graves étaient alors déjà apparus ; qu'il ressort en définitive de ces éléments que l'immeuble est aujourd'hui occupé depuis plus de dix ans, la lettre du 21 juillet 2000 démontrant que la copropriété s'était à cette dernière date rendue compte des deux désordres substantiels de l'ouvrage par suite de sa prise de possession des lieux ; qu'il convient en conséquence de fixer la date de la réception tacite au 21 juillet 2000 en retenant comme réserves l'intégralité des désordres retenus par l'expert, Monsieur Z..., dans son rapport ; qu'il convient simplement de relever que la livraison des appartements a permis de limiter le préjudice des acquéreurs ; que sur la garantie de la Caisse d'Epargne, la fin de la garantie de la CAISSE D'EPARGNE est régie par l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation repris par l'acte notarié du 22 décembre 1998 ; que conformément à l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement telle que souscrite auprès de la CAISSE D'EPARGNE prend fin à l'achèvement de l'immeuble, lequel s'entend : " à la date de déclaration d'achèvement des travaux certifiés par un homme de l'art conformément à la réglementation en vigueur et plus particulièrement aux termes de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ", " à défaut, à la date de la constatation de l'achèvement des travaux par une personne qualifiée désignée conformément à l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ou encore judiciairement dès lors qu'auront été réalisés les travaux indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble au sens de l'article R. 281-1 du même Code " ; qu'en l'espèce., aucune déclaration d'achèvement des travaux n'a été établie ; qu'en revanche, Monsieur Z... a été désigné judiciairement, non par ordonnance sur requête mais par ordonnance de référé, c'est à dire dans le respect du principe du contradictoire ; que cette seule différence par rapport à l'ordonnance sur requête, favorable aux défendeurs, ne saurait avoir pour effet d'écarter l'application de l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que le désordre affectant le sous-sol qui est inondable en cas de forte pluie en l'absence essentiellement de la réalisation d'un drain périphérique et la non-conformité aux normes des rampes d'accès pour les handicapés, non réparable puisqu'il faut contourner la difficulté en installant des plates-formes élévatrices qui n'étaient pas prévues, présentent l'un et l'autre un caractère substantiel ; qu'il convient par conséquent de considérer que l'immeuble n'est pas achevé au sens de l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en outre, la liquidation judiciaire de la SCI LE SAN MARCO, maître de l'ouvrage, intervenue le 20 avril 2001 caractérise sa carence à achever l'immeuble ; que d'ailleurs, par arrêt du 20 septembre 2005, la cour d'appel de Montpellier avait confirmé en ce sens un jugement du tribunal de grande instance rendu le 5 février 2004 en retenant l'obligation à garantie de la CAISSE D'EPARGNE en vertu de l'acte notarié du 22 décembre 1998 ; qu'il convient en conséquence de dire et juger que la CAISSE D'EPARGNE est débitrice de l'obligation de réparation des désordres retenus par l'expert ; que conformément à son engagement contractuel, la garantie de bonne fin de la CAISSE D'EPARGNE cessera dès lors qu'auront été réalisés les travaux indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble (Cf P 18 de l'acte) ; qu'il convient d'interpréter cette clause en précisant que sa garantie prendra fin dès le paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage mises à sa charge ; qu'il convient en conséquence de condamner la CAISSE D'EPARGNE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAN MARCO la somme totale de 188. 078, 69 ¿ au titre de la garantie extrinsèque d'achèvement ; que le recours de la CAISSE D'EPARGNE à l'encontre de la SMABTP prise en sa quitté d'assureur dommages-ouvrage s'avère mal fondé ; qu'en effet, la réception des travaux est prononcée par le tribunal à la date du 21 juillet 2000 avec les réserves résultant du rapport établi par Monsieur François Z... le 12 juillet 2005 ; que par conséquent, les désordres retenus relèvent de la responsabilité contractuelle des constructeurs, non couverts par l'assurance dommages-ouvrage » (jugement, p. 21-25) ; 
ALORS QUE, premièrement, un immeuble d'habitation en l'état futur d'achèvement destiné à une copropriété est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'habitation de l'immeuble par les copropriétaires ; que lorsque l'action en garantie d'achèvement est introduite par le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne peut se prévaloir que d'une impossibilité d'accéder aux parties communes ou d'une impossibilité générale d'habiter les lots privatifs, seuls les acquéreurs des lots de copropriété disposant de la faculté de se prévaloir, au regard de leurs situations personnelles, d'une impossibilité d'habiter dans leur lot respectif ; qu'en l'espèce, pour décider, sur l'action de la copropriété, que l'immeuble détenu par celle-ci n'était pas achevé, les juges du fond ont retenu que les occupants de la résidence ne disposaient pas, du fait de la non-conformité de la rampe d'accès, de la faculté de faire accéder à leur lot une personne handicapée ; qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à établir l'impossibilité pour l'ensemble des copropriétaires d'accéder à leurs lots ou aux parties communes, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; 
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les juges ont l'obligation de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'en se bornant à affirmer en l'espèce qu'« il existe actuellement des dispositions législatives et réglementaires imposant la normalisation des immeubles pour faciliter l'accès aux personnes handicapées », sans indiquer quelles seraient ces dispositions, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ; 
ET ALORS QUE, troisièmement, que les juges ont en outre l'obligation de viser les pièces sur lesquels ils s'appuient lorsque celles-ci fondent leur raisonnement ; qu'en affirmant en l'espèce que les dispositions légales prévoyant la réalisation de rampes d'accès auraient été intégrées « dans les documents contractuels », sans préciser quels seraient ces documents ni à quel endroit cette intégration aurait été réalisée, la cour d'appel a de surcroît violé l'article 455 du code de procédure civile. 
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la SMABTP, demanderesse au pourvoi incident éventuel. 
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR déclaré le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES recevable en son action au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 
AUX MOTIFS QUE « sur la recevabilité de l'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : que la recevabilité de l'action est régie par les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2001 précise dans sa huitième résolution que le syndicat des copropriétaires a habilité le syndic à agir en justice pour engager toutes actions judiciaires nécessaires à :
- l'obtention d'une couverture dommages-ouvrage,
- l'achèvement des travaux et la levée des réserves,
- la prise en charge de ces travaux et des primes restant dues à l'assurance dommages-ouvrage par la CAISSE D'EPARGNE dans le cadre de la garantie extrinsèque ;
- la prise en charge de tous frais non couverts par la garantie extrinsèque susnommée par la responsabilité civile du notaire Maître X... ;
- la réception judiciaire des travaux ; 
que l'identité des personnes devant être assignées n'a pas à figurer dans l'autorisation de l'assemblée dès lors que l'objet de l'action est bien mentionné ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES » ; 
ALORS QUE l'autorisation donnée par l'assemblée générale au syndic d'agir en justice doit préciser les désordres pour la réparation desquels il est habilité ; qu'en déclarant recevable l'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES quand le procès-verbal ne précisait en aucune manière les désordres dont il était demandé réparation et pour lesquels le syndic était habilité à agir, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967. 
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Bureau Véritas, demanderesse au pourvoi incident éventuel. 
Il est fait grief à la Cour de MONTPELLIER d'avoir déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action au regard des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 
AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2001 précise dans sa huitième résolution que le syndicat des copropriétaires a habilité le syndic à agir en justice pour engager toutes actions judiciaires nécessaires à l'obtention d'une couverture dommage-ouvrage, l'achèvement des travaux et la levée des réserves, la prise en charge de ces travaux et des primes restant dues à l'assurance dommage ouvrage par la Caisse d'Epargne dans le cadre de la garantie extrinsèque, la prise en charge de tous frais non couverts par la garantie extrinsèque susnommée par la responsabilité civile du notaire Maître X... et la réception judiciaire des travaux ; que l'identité des personnes devant être assignée n'a pas à figurer dans l'autorisation de l'assemblée dès lors que l'action est bien mentionnée ; 
ALORS QUE l'autorisation donnée par l'assemblée générale au syndic d'agir en justice doit préciser les désordres pour lesquels il est habilité à agir en justice ; qu'en déclarant recevable l'action du Syndicat des copropriétaires quand, selon ses constatations, le procès-verbal ne précisait en aucune manière les travaux dont l'achèvement était demandé dans le cadre de la garantie extrinsèque de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance du Languedoc-Roussillon et pour lesquels le syndic était habilité à agir en justice, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967. 
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la société Acte IARD, demanderesse au pourvoi incident éventuel. 
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 
AUX MOTIFS QUE la recevabilité de l'action était régie par les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2001 précisait dans sa huitième résolution que le syndicat des copropriétaires avait habilité le syndic à agir en justice pour engager toutes actions judiciaires nécessaires à l'obtention d'une couverture dommages-ouvrage, l'achèvement des travaux et la levée des réserves, la prise en charge de ces travaux et des primes restant dues à l'assurance dommages-ouvrage par la Caisse d'épargne dans le cadre de la garantie extrinsèque, la prise en charge de tous frais non couverts par la garantie extrinsèque susnommée par la responsabilité civile du notaire maître X... ; la réception judiciaire des travaux, que l'identité des personnes devant être assignées n'avait pas à figurer dans l'autorisation de l'assemblée, dès lors que l'objet de l'action était bien mentionné ; que le jugement déféré serait en conséquence confirmé en ce qu'il avait déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires (arrêt, p. 8) ; 
ALORS QUE l'habilitation que l'assemblée générale des copropriétaires doit conférer au syndic pour former une action tendant à la réparation de préjudices causés par des désordres et au bénéfice d'une garantie extrinsèque d'achèvement doit préciser les désordre et travaux d'achèvement concernés ; que la cour d'appel a constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, conférant au syndic habilitation à agir en justice, avait visé toutes actions judiciaires nécessaires à « l'achèvement des travaux » et à leur prise en charge au titre de la garantie extrinsèque due par la Caisse d'épargne, ce dont il résultait que ledit procès-verbal ne précisait en aucune manière les désordres dont il était demandé réparation ni les travaux dont il était demandé l'achèvement au titre de cette garantie et que l'action en justice du syndicat des copropriétaires était irrecevable ; qu'en retenant néanmoins que le syndic avait été habilité à former l'action concernée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967.