LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu l'article 815 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 27 septembre 2011) que M. X... et M. Y... ont assigné Mme Z...et la société Heylan en suppression des constructions et aménagements qu'elles ont réalisés sans leur consentement sur la parcelle BR n° 75 à usage de patecq sur lesquels ils prétendent détenir en commun des droits indivis ; 
Attendu que pour dire que cette parcelle constitue un patecq soumis au régime d'une indivision perpétuelle et forcée, l'arrêt énonce que le patecq, institution du droit coutumier provençal constituée par un espace à vocation originairement agricole, dépendant des bâtiments à l'usage desquels il reste attaché, même après division de ces derniers, est soumis à un régime d'indivision forcée, de nature perpétuelle, nul ne pouvant y mettre un terme, par dérogation au régime de l'indivision classique, les droits en patecq ne se perdant pas même par non usage, que l'existence du patecq est attestée par des actes remontant à 1831 et par le propre titre de Mme Z...du 15 janvier 1999 et que MM. X...et Sauter sont propriétaires en indivision de la parcelle bâtie BR n° 77 comportant des bâtiments dont la situation suffit à leur assurer des droits sur le patecq commun ; 
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si par l'acte de partage des 23 et 28 janvier 1981, il n'avait pas été mis fin au régime de l'indivision perpétuelle et forcée avec l'accord unanime des précédents propriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 septembre 2011, entre les parties par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence la cause et les parties en l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour y être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne MM. X... et Sauter aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. X... et Sauter à payer à Mme Z...la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour Mme Z...et la société Helyan. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la parcelle litigieuse constituait un patecq soumis au régime d'une indivision perpétuelle et forcée ; 
Aux motifs qu'« au soutien de la demande de réformation de la décision relative à l'existence d'un patecq cadastré BR, numéro 75, commun et indivis aux parcelles BR numéros 287, 288, 77, 79 et 80, les appelants soutiennent que Messieurs X... et Y... sont dépourvus d'intérêt à agir comme n'étant pas titulaires de droits sur le patecq litigieux, la totalité des droits indivis sur celui-ci ayant été attribuée à son auteur selon un acte de partage A...du 28 janvier 1981 et les titres de propriété des intimés ne mentionnant pas de droits sur le patecq ; que la thèse des appelants se heurte à la nature juridique du patecq, institution du droit coutumier provençal reconnue par la jurisprudence et constituée par un espace à vocation originairement agricole dépendant des bâtiments à l'usage desquels il restait attaché, même après division de ces derniers ; que le patecq est soumis à un régime d'indivision forcée, de nature perpétuelle, nul ne pouvait y mettre un terme par dérogation au régime de l'indivision classique, les droits en patecq ne se perdant pas, même par le non usage ; que l'existence du patecq litigieux est attestée par des actes remontant à 1831, et le propre titre de Madame Z...du 15 janvier 1999 y fait, comme l'a relevé le jugement, expressément référence, la vente portant notamment sur « les droits indivis à usage de patecq entre tous les habitants du hameau d'EINESI » ; que Madame Z...était d'autant mieux à même d'apprécier l'existence et les conséquences de ce patecq que les trois compromis par elle signés le 30 octobre 1998, stipulent au titre des conditions suspensives : « condition particulières : il est convenu que l'acquéreur se réserve le droit d'annuler purement et simplement les présentes, s'il y avait d'autres ayants droit au patecq cadastré Section G numéro 340, ainsi que les propriétés des bâtis se trouvant à l'intérieur de ce dit patecq » ; qu'il est constant que Monsieur Y... est propriétaire de la parcelle bâtie cadastrée BR 80 (ex numéro 345) et que Messieurs X... et Y... sont propriétaires en indivision de la parcelle bâtie BR numéro 77 (ex numéro 343), ces bâtiments étant situés sur le patecq en cause cadastré BR numéro 75 (ex numéro 340) ; que cette situation suffit à elle seule à leur assurer des droits sur le patecq litigieux, peu important que des actes n'aient pas fait mention de celui-ci, puisque le droit au patecq est imprescriptible ; que la circonstance que le cadastre ait temporairement attribué la parcelle BR numéro 75 4 à Madame Z...est indifférente, d'une part, parce que le cadastre ayant une finalité essentiellement fiscale n'est pas créateur de droits de propriété et, d'autre part, parce que l'erreur commise par cette Administration a été rectifiée, la parcelle BR numéro 75 faisant désormais l'objet d'un relevé de propriété au nom des propriétaires indivis patecq BR numéro 75 ; que les développements tirés d'un plan de bornage du géomètre, Monsieur B..., sont tout aussi inopérants, Madame Z...n'étant envisagée dans le courrier de ce géomètre que comme l'une des titulaires de droits de propriété sur le patecq voisin du terrain objet du bornage ; que c'est donc à bon droit que le jugement déféré a dit que la parcelle BR numéro 75 constitue un patecq commun et indivis aux parcelles VR numéros 287, 288, 77, 78, 79 et 80 » ; 
Alors, d'une part, que l'indivision perpétuelle et forcée d'un bien créé ou conservé en vue d'être affecté à l'exploitation de plusieurs propriétés prend fin par décision unanime de tous les propriétaires des fonds dominants dont le bien indivis constitue l'accessoire ; qu'en jugeant que le patecq restait soumis au régime de l'indivision forcée, de nature perpétuelle sans que nul ne puisse y mettre un terme, sans vérifier, comme elle y était invitée, si les propriétaires antérieurs des fonds dominants n'étaient pas convenus de mettre fin au régime de l'indivision du bien litigieux et d'attribuer la totalité des droits indivis à Madame C..., auteur de Monsieur D...et de Madame E..., eux-mêmes auteurs de Madame Z..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815 du code civil ; 
Alors, d'autre part, que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, Madame Z...et la Société HELYAN faisaient valoir, dans leurs conclusions, que, par acte de partage passé en l'étude de Maître COURET, notaire à TOULON, en date des 23 et 28 janvier 1981, des biens des consorts A..., précédents propriétaires de la parcelle actuelle de Madame Z..., il avait été attribué à Madame C...née A..., l'auteur de Monsieur D...et de Madame E..., eux-mêmes auteurs de Madame Z..., tous les droits et indivis au patecq ; qu'au soutien de leurs conclusions, les appelantes produisaient l'acte de partage établissant, sans aucune ambiguïté, la réunion entre les mains de Madame C..., née A..., de tous les droits indivis sur la parcelle de terre à usage de patecq ; qu'en jugeant que les intimés étaient propriétaires de bâtiments situés sur le patecq et que cette situation suffisait, à elle seule, à leur assurer des droits indivis sur cette parcelle sans répondre à l'argumentation invoquée par les appelantes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Alors, enfin, et en tout état de cause, que la qualification d'indivision perpétuelle et forcée s'applique aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l'accessoire indispensable ; qu'en retenant le caractère perpétuel de l'indivision sans préciser en quoi le patecq était nécessaire à l'usage des propriétés attenantes et en constituait un accessoire indispensable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Attendu que le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait ordonné la suppression des constructions ou aménagements effectués par Madame Z...sur le patecq ; 
Aux motifs que « concernant la suppression des constructions ou aménagements effectués sur le patecq, le premier juge a exactement rappelé que le patecq est un espace commun devant rester totalement disponible pour la libre jouissance de l'ensemble des titulaires des droits indivis, aucun de ces titulaires ne pouvant diminuer l'usage des autres ; qu'aucune construction, aménagement ou occupation de l'assiette du patecq ne peut être réalisée sauf unanimité des titulaires des droits sur le patecq ; que l'existence d'autorisations administratives, d'ailleurs toujours délivrées sous réserves des droits des tiers, ne saurait valider la régularité d'aménagements effectués sans le consentement de l'unanimité des « communistes », pour reprendre l'ancienne dénomination des titulaires des droits à un patecq ; que les pièces produites par les intimés, savoir les procès-verbaux de constat d'huissier déjà communiqués en première instance, les photographies des lieux et nouvelles pièces versées en cause d'appel (pièces numéros 34 et 35) par les intimés, établissent la réalité de l'irrégularité des divers aménagements, dont la suppression a été justement ordonnée par le jugement entrepris ; qu'il n'apparait pas de données justifiant l'extension des suppressions ordonnées et l'augmentation de l'astreinte prononcée ; que le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs ainsi que de la disposition relative à l'absence de droit de stationnement des appelants sur la parcelle BR 75, la Cour adoptant à cet égard les motifs de la décision entreprise » ; 
Alors que la cassation à intervenir sur le premier moyen emportera cassation par voie de conséquence de l'arrêt en ce qu'il a ordonné la suppression des constructions ou aménagements réalisés sur le patecq litigieux, et ce, en application de l'article 624 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'appel d'avoir rejeté l'appel en garantie dirigé par Madame Z...et la Société HELYAN contre le notaire, Maître F... ; 
Aux motifs que « s'agissant de l'appel en garantie dirigé contre le notaire, Maître F..., auquel est imputé un manquement à son devoir de conseil et à son obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte du 15 janvier 1999, les données du litige ne permettent aucunement de caractériser une faute du notaire dans l'accomplissement de ses diligences ; que, comme déjà indiqué ci-dessus, Madame Z...a été parfaitement informée, dès les compromis antérieurs à la passation de l'acte authentique, de l'existence d'un patecq et des droits auxquels pouvaient prétendre sur celui-ci les propriétaires des immeubles bâtis bordant celui-ci ; que Madame Z...a, au demeurant, écrit une lettre du 10 mars 1999, après réitération de la vente, à Madame Y..., dont la teneur énoncée dans le jugement entrepris ne laissait aucun doute sur la connaissance qu'elle avait des droits des bénéficiaires du patecq, puisqu'elle sollicitait l'accord de Madame Y... sur divers aménagements concernant le patecq ; que les écrits du notaire, Maître F..., du 23 juin 2006 et du 19 juillet 2006, n'apportent pas d'éléments de nature à obnubiler les droits des éventuels bénéficiaires du patecq et ont été rédigés pour les besoins des procédures en cours, notamment devant la juridiction administrative ; qu'aucune pièce du dossier ne révélant une quelconque carence du notaire dans l'existence d'un patecq et les conséquences attachées à cette situation, observation étant faite que les travaux critiqués ont été entrepris dès 1999, le jugement ayant rejeté l'appel en garantie du notaire, Maître F..., sera également confirmé ». 
Alors, d'une part, que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que Madame Z...et la société HELYAN avaient sollicité de la cour d'appel qu'elle statue sur la violation par le notaire, Maître F..., de son obligation de s'assurer de l'efficacité de l'acte de vente du 15 janvier 1999 et faisaient valoir que l'intéressé n'avait pas vérifié l'exacte situation juridique des biens objets de la transaction ; qu'en jugeant que Madame Z...avait été correctement informée de l'existence du patecq et en avait pleine connaissance, la Cour d'appel n'a pas statué sur l'éventuelle violation de l'obligation mise à la charge du notaire de s'assurer de l'efficacité de l'acte et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Alors, d'autre part, que pour justifier l'absence de violation de ses obligations contractuelles par Maître F... au jour de la signature de l'acte de vente, la Cour d'appel s'est fondée sur une lettre écrite par Madame Z...le 10 mars 1999 et deux écrits du notaire en date de 23 juin 2006 et du 19 juillet 2006, tous postérieurs au jour de la signature de l'acte de vente intervenu le 15 janvier 1999 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas caractérisé l'absence de faute contractuelle du notaire au jour de la signature de l'acte de vente et a privé sa décision de base légale.