LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Donne acte à la société Expertise Galtier du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., Mme Y..., M. Z..., la société Saunier et associés, Mme A..., ès qualités, M. B..., ès qualités, Mmes C... et X... ; 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, le 12 janvier 2012), qu'à la suite d'un incendie ayant endommagé un immeuble en copropriété, la société Lamy Gestrim (société Gestrim) a confirmé la mission confiée par les copropriétaires à la société Expertise Galtier (société Galtier) d'évaluer les dommages et a conclu un contrat de maîtrise d'oeuvre avec la société d'architectes Alter Ego constituée de MM. D... et E... ; que suite au rapport établi le 23 mars 2005 par l'expert de la société AGF assurant l'immeuble et par la société Galtier, la société AGF a versé une somme correspondant à l'évaluation des travaux de réparation ; que se plaignant d'un dépassement du coût des réparations sans pouvoir en réclamer le paiement à l'assureur, les copropriétaires ont assigné la société Gestrim et la société Galtier en responsabilité et réparation de leurs préjudices ; que la société Gestrim, aux droits de laquelle vient la société Nexity Lamy, a appelé en garantie notamment MM. D... et E... ; 
 	Sur le moyen unique du pourvoi principal, examiné par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation : 
 	Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre son admission ; 
 	Sur le moyen unique du pourvoi incident de MM. D... et E... : 
 	Attendu que MM. D... et E... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum avec la société Nexity Lamy à payer à M. F..., pris en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété, une somme à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, outre intérêts, alors, selon le moyen : 
 	1°/ que le dépassement du coût prévisionnel de travaux effectués sur un immeuble ne permet de caractériser une faute du maître-d'oeuvre que s'il est notable et si les maîtres d'ouvrage ont averti l'architecte de l'obligation de ne pas dépasser ce coût ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les architectes ont soutenu que leur attention n'avait jamais été attirée sur le montant de l'indemnité définie par les experts d'assurance et les limites de l'enveloppe budgétaire qu'elle aurait constituée ; que pour retenir leur responsabilité, la cour d'appel a relevé leurs erreurs dans la détermination de la nature des travaux à entreprendre, de la durée et de leur coût, et un manquement à l'obligation de conseil sur le dépassement des indemnités d'experts ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen opérant soutenant que les architectes n'avaient pas été avertis d'un coût des travaux à ne pas dépasser, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
 	2°/ que le juge ne peut se déterminer par voie de motivation générale ou hypothétique ; qu'en l'espèce, la cour a reproché aux architectes d'avoir validé l'évaluation du coût de l'échafaudage alors que le délai prévu était déjà dépassé au moment du dépôt du rapport des experts et était manifestement insuffisant au regard des difficultés qu'engendre nécessairement un chantier d'une telle importance ; qu'en se fondant ainsi sur des difficultés « nécessairement » engendrées par un chantier d'importance, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
 	Mais attendu qu'ayant relevé souverainement que les architectes devaient réaliser « un estimatif lot par lot d'évaluation des coûts des travaux pour validation par experts », que le rapport d'expertise avait été déposé sur la base de l'évaluation des architectes, et que ceux-ci n'avaient pas attiré l'attention du syndic sur les dépassements des indemnités évaluées par les experts dont ils avaient eu connaissance dès le 1er juin 2005, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que les erreurs commises par les architectes dans la détermination de la nature des travaux à entreprendre, de leur durée et de leur coût et le manquement à leur devoir de conseil étaient à l'origine du préjudice subi par la copropriété ; 
 	D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 	Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Nexity Lamy : 
 	Attendu que la société Nexity Lamy fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec MM. D... et E... à payer à M. F..., ès qualités, une somme à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, alors, selon le moyen, que le responsable auquel est imputé le dommage n'est responsable envers la victime de cette faute que dans la mesure du préjudice directement causé par cette faute ; qu'en l'espèce, la société Nexity Lamy faisait valoir dans ses écritures que le surcoût des travaux allégué par la copropriété résultait notamment de modifications décidées par les copropriétaires afin d'améliorer l'existant, ainsi qu'il résultait d'un rapport de l'expert de l'assureur, ce qui excluait leur prise en charge par la société AGF, devenue Allianz ; que le préjudice de la copropriété ne pouvait correspondre qu'à la perte de chance d'une indemnisation complémentaire de l'assureur ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que les travaux supplémentaires décidés par les copropriétaires correspondaient à des améliorations qui n'avaient pas à être prises en charge par l'assureur, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du rapport Polyexpert du 30 mars 2007 que le surcoût lié à ces travaux supplémentaires ne pourrait être pris en charge par l'assureur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
 	Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, et par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, retenu que le coût complémentaire de location d'échafaudage et de protection parapluie était en lien direct avec les travaux nécessités par le sinistre et susceptible d'être pris en charge par l'assureur, que le surcoût des travaux de ravalement nécessités par les dommages causés aux façades, ainsi que celui des travaux de menuiseries, résultaient des préconisations de l'architecte des bâtiments de France, et qu'il n'était pas démontré que les travaux réalisés correspondaient à des améliorations qui n'avaient pas à être prises en charge par l'assureur, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; 
 	Sur le second moyen du pourvoi incident de la société Nexity Lamy : 
 	Attendu que la société Nexity Lamy fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en garantie contre la société Expertise Galtier et MM. D... et E..., alors, selon le moyen, que la contribution à la dette de réparation du dommage subi par la victime entre les coobligés fautifs a lieu en proportion de la gravité des fautes respectives ; 
 qu'en l'espèce, la société Nexity Lamy demandait, à titre subsidiaire, pour l'hypothèse où une faute aurait été retenue à son encontre, que la garantie de la société Expertise Galtier et de MM. D... et E... soit retenue, dès lors que le préjudice allégué par la copropriété avait trouvé son origine dans les fautes commises par ces différents professionnels, ce dont il résultait que ces fautes étaient d'une gravité telle qu'elles justifiaient que, sous le rapport de contribution, le cabinet d'expertise Galtier et les architectes soient seuls tenus des sommes dues à la copropriété ; qu'en rejetant cette demande, au motif inopérant de l'existence d'une faute commise par la société Nexity Lamy, sans rechercher, comme elle y était invitée, la gravité respective des fautes commises pour déterminer si l'expert d'assuré et les architectes ne devaient pas être seuls tenus de la dette de réparation ou, le cas échéant, fixer la part respective de chaque responsable dans le dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
 	Mais attendu qu'ayant retenu que la société Nexity Lamy avait commis une faute qui avec celles commises par les architectes et la société Expertise Galtier était à l'origine de l'entier dommage subi par la copropriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la part respective de chaque responsable dans le dommage, a légalement justifié sa décision ; 
 	PAR CES MOTIFS : 
 	REJETTE les pourvois ; 
 	Condamne la société Expertise Galtier, MM. D... et E... et la société Nexity Lamy aux dépens des pourvois ; 
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Expertise Galtier, MM. D... et E... et la société Nexity Lamy à payer à M. F..., ès qualités, la somme globale de  3 000 euros ; 
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour la société Expertise Galtier 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé la condamnation de la société Expertises Galtier à payer à M. F..., ès qualités de mandataire ad hoc de la copropriété du 104 rue de la barrière à Tulle, la somme de 141 053,28 euros et d'avoir réformé le jugement et ramené cette condamnation à la somme de 120 000 euros seulement au bénéfice de la société Gestrim Lamy et de MM. D... et E... ; 
 Aux motifs que la société Expertises Galtier, appelante principale, n'avait pas intimé en cause d'appel Me F..., administrateur ad hoc de la copropriété ; que si celui-ci était intervenu volontairement ès qualités dans des conclusions déposées le 27 juillet 2011 au nom des copropriétaires, il n'était pas dans la cause à la date des écritures d'appel déposées le 9 février 2011 par la société Expertises Galtier, laquelle n'avait pas conclu à nouveau ; qu'au terme de ses écritures du 9 février 2011, celle-ci n'avait conclu qu'au débouté des copropriétaires, lesquels avaient toutefois d'ores et déjà été déboutés de leurs demandes en première instance ; que dans ces conditions, la décision ne pouvait qu'être confirmée en ce que la société Expertises Galtier avait été condamnée à payer à Me F... ès qualités la somme de 141 053 euros à titre de dommages et intérêts dans la mesure où le dispositif de ses conclusions ne remettait pas en cause cette condamnation ; qu'il existait un différentiel important, relativement aux factures relatives à l'échafaudage, d'un montant de 100 317, 84 euros pour une évaluation de 51 088 euros, et aux travaux de ravalement de façade, plus élevés de 36 441 euros, conséquence de prestations supplémentaires exigées par l'architecte des bâtiments de France ; que le différentiel ne pouvait provenir que d'une évaluation inexacte dans le rapport d'expertise ; que la société Nexity Lamy, syndicat de la copropriété, n'était certes pas à l'origine de l'évaluation des dommages, mais un suivi attentif des opérations ne pouvait que la conduire à saisir l'assemblée générale des copropriétaires de la question des dépassements de prix des travaux et de l'opportunité, à défaut d'accord amiable de l'assureur, d'intenter une action en justice contre ce dernier ; que les architectes de l'agence Alter Ego, MM. D... et E..., devaient réaliser un estimatif lot par lot d'évaluation des coûts des travaux pour validation par les experts, que c'était bien en conséquence sur la base de l'évaluation des architectes que le rapport d'expertise de la société Expertises Galtier avait été déposé ; qu'ils ne pouvaient ignorer les contraintes consécutives à l'emplacement de l'immeuble dans un site protégé ; qu'il leur aurait appartenu en tout cas de le rechercher ; qu'ils avaient validé par ailleurs le coût de l'échafaudage alors que la durée était manifestement insuffisante ; qu'ils ne démontraient pas avoir attiré l'attention du syndic sur les dépassements des indemnités d'expert dont il avaient connaissance dès le 1er juin 2005 et avaient manqué à leur devoir de conseil ; que sur le montant, le préjudice devait s'analyser comme une perte de chance d'obtenir, soit dès l'origine soit après une évaluation plus conforme des dommages, soit postérieurement dans un cadre amiable ou judiciaire, une augmentation notable des indemnités versées par l'assureur ; que cette perte de chance devait être ramenée à la somme de 120 000 euros ; 
 Alors que, 1°) le juge doit observer le principe de la contradiction ; qu'en cas d'indivisibilité, l'appel d'une partie contre son créancier produit des effets à l'égard de ses codébiteurs, même non joints à l'instance ou n'ayant pas conclu spécifiquement contre le créancier commun ; que pour priver de tout effet à l'égard de la société Expertises Galtier la réformation du jugement et la diminution des dommages et intérêts mis à la charge des autres codébiteurs sur l'appel de ces derniers, en se fondant sur la circonstance que ladite société n'avait pas conclu contre leur créancier commun, la cour d'appel s'est prononcée d'office, implicitement mais nécessairement, sur l'absence d'indivisibilité du litige opposant le créancier et ses codébiteurs sans provoquer la discussion des parties sur ce point (violation de l'article 16 du code de procédure civile) ; 
 Alors que, 2°) et subsidiairement, en cas d'indivisibilité du litige entre plusieurs parties, l'appel de l'une produit effet à l'égard de l'autre, même si cette dernière n'est pas jointe à l'instance ou n'a pas conclu spécifiquement contre leur créancier commun ; qu'en supposant que la cour d'appel ne se soit pas prononcée implicitement sur l'absence d'indivisibilité du litige à l'égard des codébiteurs, elle devait s'expliquer sur les éléments du litige dont elle s'estimait saisie et préciser à ce titre, pour retenir que l'appel des codébiteurs ne pouvait bénéficier à la société Expertises Galtier, en quoi le litige relatif aux dommages et intérêts mis solidairement à la charge des codébiteurs par les premiers juges, et particulièrement le litige relatif à leur montant, n'était pas indivisible entre les codébiteurs ; qu'en s'étant abstenue de le faire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 553 du code de procédure civile ; 
 Alors que, 3°), en toute hypothèse, était indivisible entre les codébiteurs, à tout le moins en ce qui concerne la fixation du quantum du préjudice, le litige opposant la copropriété de l'immeuble à la société d'expertise, aux architectes et au syndic, dont la cour d'appel a retenu, pour les premiers, qu'ils avaient sous-évalué les travaux consécutifs à l'incendie et, pour le dernier, qu'il n'avait pas accompli les diligences nécessaires en vue du financement du surcoût par l'assurance ; qu'en ayant retenu que la réformation et la diminution du quantum des dommages et intérêts versés au mandataire ad hoc de la copropriété, sur l'appel des codébiteurs, ne bénéficiaient pas à la société Expertises Galtier, à défaut pour celle-ci d'avoir conclu contre ce dernier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que le litige était indivisible entre les codébiteurs (violation de l'article 553 du code de procédure civile). 
 Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour MM. D... et E...

 Le moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné MM D... et E..., in solidum avec la SA NEXITY LAMY, à payer à Me F..., es qualité de mandataire ad hoc de la copropriété du 104 rue de la Barrière, à Tulle, la somme de 120.000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre intérêts à compter du jugement, 
 Aux motifs que les architectes devaient réaliser, aux termes du contrat de maîtrise d'oeuvre conclu avec le syndic en qualité de mandataire de la copropriété, " un estimatif lot par lot d'évaluation des coûts des travaux pour validation par experts" ; que c'est bien en conséquence sur la base de l'évaluation des architectes que le rapport d'expertise a été déposé ; qu'il est constant cependant que ceux-ci n'ont pas pris en compte notamment les contraintes consécutives à l'emplacement de l'immeuble dans un site protégé, ce qu'ils ne pouvaient ignorer et qu'il leur appartenait en tout cas de rechercher ; qu'ils ont validé par ailleurs l'évaluation du coût de l'échafaudage alors que le délai prévu était déjà dépassé au moment du dépôt du rapport des experts et était manifestement insuffisant au regard des difficultés qu'engendre nécessairement un chantier d'une telle importance ; qu'ils ne démontrent pas au demeurant avoir attiré l'attention du syndic sur les dépassements des indemnités d'experts dont ils ont pourtant eu connaissance dès le 1er juin 2005 et ont ainsi manqué à leur devoir de conseil ; Attendu en conséquence que les erreurs commises par les architectes dans la détermination de la nature des travaux à entreprendre, de leur durée et de leur coût et le manquement à leur devoir de conseil sont à l'origine du préjudice subi par la copropriété (arrêt p. 7 & 8), 
 Alors que, d'une part, le dépassement du coût prévisionnel de travaux effectués sur un immeuble ne permet de caractériser une faute du maître d'oeuvre que s'il est notable et si les maîtres d'ouvrage ont averti l'architecte de l'obligation de ne pas dépasser ce coût ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les architectes ont soutenu que leur attention n'avait jamais été attirée sur le montant de l'indemnité définie par les experts d'assurance et les limites de l'enveloppe budgétaire qu'elle aurait constituée ; que pour retenir leur responsabilité, la cour d'appel a relevé leurs erreurs dans la détermination de la nature des travaux à entreprendre, de la durée et de leur coût, et un manquement à l'obligation de conseil sur le dépassement des indemnités d'experts ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen opérant soutenant que les architectes n'avaient pas été avertis d'un coût des travaux à ne pas dépasser, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
 Alors que, d'autre part, le juge ne peut se déterminer par voie de motivation générale ou hypothétique ; qu'en l'espèce, la cour a reproché aux architectes d'avoir validé l'évaluation du coût de l'échafaudage alors que le délai prévu était déjà dépassé au moment du dépôt du rapport des experts et était manifestement insuffisant au regard des difficultés qu'engendre nécessairement un chantier d'une telle importance ; qu'en se fondant ainsi sur des difficultés « nécessairement » engendrées par un chantier d'importance, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile. 
 Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Nexity Lamy 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la société Nexity Lamy, aux droits de la société Lamy Gestrim, et les architectes Didier D... et Guilhem E... de l'agence Alter Ego à payer à M. F..., ès qualités, la somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ; 
 AUX MOTIFS QU'il est constant qu'il existe un différentiel important, relativement aux travaux sus-visés, entre les évaluations et le coût des travaux ; que les factures relatives à l'échafaudage se sont élevées en effet à 100.317,84 euros pour une évaluation de 51.088 euros, soit un différentiel de 49.229,84 euros ; que les travaux de ravalement de façade font par ailleurs apparaître un différentiel de 36.441 euros, lequel est la conséquence de prestations supplémentaires exigées par l'architecte des bâtiments de France ; que s'il ne ressort pas enfin du dossier que des travaux supplémentaires ont été exigés par ce même architecte au titre des menuiseries intérieures et extérieures, le différentiel existant, soit 55.382,44 euros ne peut provenir que d'une évaluation inexacte dans le rapport d'expertise dès lors qu'il n'est pas démontré par la société Nexity Lamy ou les architectes D... et E... que les travaux réalisés correspondent à des améliorations qui n'avaient pas à être prises en charge par l'assureur (cf. arrêt, p. 7 § 1) ; que les travaux engagés étaient nécessaires à la reconstruction de l'immeuble ; qu'il est constant par ailleurs que la prise en charge du coût de la reconstruction incombait nécessairement à la copropriété ; que, dans ces conditions, le préjudice subi par les copropriétaires n'est pas du montant du différentiel constaté mais doit s'analyser comme une perte de chance d'obtenir, soit dès l'origine, après une évaluation plus conforme des dommages, soit postérieurement, dans un cadre amiable ou judiciaire, une augmentation notable des indemnités versées par l'assureur ; que cette perte de chance sera indemnisée, au regard des éléments du dossier, notamment les impondérables de l'acte de construire sans lien avec le sinistre, qui ont prorogé d'autant la durée de la mise en place de l'échafaudage, par une somme qu'il convient de fixer à 120.000 euros (cf. arrêt, p. 8 § 3) ; 
 ALORS QUE le responsable auquel est imputé le dommage n'est responsable envers la victime de cette faute que dans la mesure du préjudice directement causé par cette faute ; qu'en l'espèce, la société Nexity Lamy faisait valoir dans ses écritures que le surcoût des travaux allégué par la copropriété résultait notamment de modifications décidées par les copropriétaires afin d'améliorer l'existant, ainsi qu'il résultait d'un rapport de l'expert de l'assureur (prod. 2), ce qui excluait leur prise en charge par la société AGF, devenue Allianz (cf. concl., p. 19 et 20) ; que le préjudice de la copropriété ne pouvait correspondre qu'à la perte de chance d'une indemnisation complémentaire de l'assureur ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que les travaux supplémentaires décidés par les copropriétaires correspondaient à des améliorations qui n'avaient pas à être prises en charge par l'assureur, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du rapport Polyexpert du 30 mars 2007 que le surcoût lié à ces travaux supplémentaires ne pourrait être pris en charge par l'assureur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Nexity Lamy de sa demande en garantie présentée contre la société Expertise Galtier et MM. D... et E... ; 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Lamy Gestrim, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Nexity Lamy a, comme il vient de l'être jugé, commis une faute qui, avec celles commises par les architectes et la société Expertise Galtier, est à l'origine de l'entier dommage subi par la copropriété ; qu'elle ne peut en conséquence utilement rechercher la garantie de quiconque (cf. arrêt, p. 8 § 6) ; 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le cabinet d'expertise Galtier, d'une part, et le cabinet d'architecte, d'autre part, ont commis des fautes dans l'estimation des dommages et que le concours de ces fautes a causé un préjudice de la copropriété du fait du surcoût des réparations ; que ces fautes entraînent dès lors une responsabilité solidaire qui fait obstacle à toute demande de garantie (cf. jugement, p. 12 § 6) ; 
 ALORS QUE la contribution à la dette de réparation du dommage subi par la victime entre les coobligés fautifs a lieu en proportion de la gravité des fautes respectives ; qu'en l'espèce, la société Nexity Lamy demandait à titre subsidiaire, pour l'hypothèse où une faute aurait été retenue à son encontre, que la garantie de la société Expertise Galtier et de MM. D... et E... soit retenue dès lors que le préjudice allégué par la copropriété avait trouvé son origine dans les fautes commises par ces différents professionnels (cf. concl., p. 15 § 8 à 10), ce dont il résultait que ces fautes étaient d'une gravité telle qu'elles justifiaient que, sous le rapport de contribution, le cabinet d'expertise Galtier et les architectes soient seuls tenus des sommes dues à la copropriété ; qu'en rejetant cette demande, au motif inopérant de l'existence d'une faute commise par la société Nexity Lamy, sans rechercher, comme elle y était invitée, la gravité respective des fautes commises pour déterminer si l'expert d'assuré et les architectes ne devaient pas être seuls tenus de la dette de réparation ou, le cas échéant, fixer la part respective de chaque responsable dans le dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.