LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 mai 2013), que par acte sous seing privé du 20 juillet 2006, la société civile immobilière du Petit Bois (SCI), ayant pour associés M. et Mme X..., M. et Mme Y..., M. et Mme Z..., représentée par M. Y..., cogérant avec M. X..., a donné à bail rural des biens à la société Sarremas représentée par M. X... ; que celle-ci a assigné la SCI en désignation d'expert et fixation du prix du fermage ; que M. et Mme Z... et Mme Y..., devenue gérante de la SCI, sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité la nullité du bail ; 
Attendu que la société Sarremas fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du bail et d'ordonner son expulsion alors, selon le moyen : 
1°/ que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, sans qu'il importe qu'ils en aient eu connaissance ou non ; qu'en décidant qu'encourait la nullité le bail conclu sans avoir été soumis au vote de l'assemblée générale en violation des statuts de la SCI, par un représentant ayant la double qualité de bailleur et de preneur, connaissant parfaitement les limites des pouvoirs du gérant, quand la clause statutaire limitant les pouvoirs du gérant de la SCI du Petit Bois était inopposable à la société Sarremas, peu important que le gérant de celle-ci en ait eu connaissance, la cour d'appel a violé l'article 1849, alinéas 1 et 3 du code civil ; 
2°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en décidant que le bail conclu entre la SCI du Petit Bois et la société Sarremas encourait la nullité en raison d'un dol à l'égard des autres associés non gérants de la SCI du Petit Bois, lesquels en tant que tiers à la convention litigieuse ne pouvaient pas, pour en demander la nullité, se prétendre victime d'un vice du consentement, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1116 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X..., gérant de la société preneuse, avait également la qualité de cogérant de la SCI bailleresse au moment de la signature de la convention et que la conclusion du bail rural n'avait pas été soumise au vote de l'assemblée générale en violation des statuts, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le bail rural encourait la nullité ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Sarremas aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sarremas à payer à M. et Mme Z..., la société civile immobilière du Petit Bois et Mme Y..., la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Sarremas ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Sarremas 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR accueilli l'exception de nullité formée par M. et Mme Z... et Mme A..., associés de la SCI du Petit Bois, constaté la nullité de la convention en date du 20 juillet 2006 entre la SCI du Petit Bois et la SARL Sarremas, constaté que la SARL Sarremas est occupante sans droit ni titre des biens immobiliers appartenant à la SCI du Petit Bois, ordonné l'expulsion de la SARL Sarremas ; 
AUX MOTIFS QUE l'exception de nullité est perpétuelle mais ne peut être invoquée que pour un contrat qui n'a pas reçu exécution ; que toutefois, cette règle ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité ; qu'il convient donc d'examiner la demande en nullité par voie d'exception formée par les associés de la SCI du Petit Bois, dont la personnalité est distincte de celle de la société, et vérifier si, à leur égard, l'action en nullité est prescrite ; qu'en l'espèce, il résulte des statuts de la SCI du Petit Bois que le ou les gérants ne peuvent seuls, sans l'autorisation de 1'assemblée générale des associée, engager la SCI au titre d'un bail rural ; or, il est constant que l'autorisation de l'assemblée générale des associés de la SCI du Petit Bois n'a pas été sollicitée par les gérants pour signer la convention du 20 juillet 2006 expressément intitulée bail rural et faisant référence à un fermage ; que la nature juridique de cette convention n'était donc pas connue, des associés de la SCI, non gérants, au moment de sa signature et avait un caractère occulte à leur égard ; que le fait que la SCI du Petit Bois ait perçu depuis juillet 2006, une somme annuelle de 33. 500 ¿ de la SARL Sarremas, dont la forme est commerciale, ne démontre pas que les associés de la SCI, non gérants ; auraient eu connaissance de la qualification juridique de bail rural portées sur la convention ; qu'ainsi, il apparaît que les associés non gérants la SCI, c'est-à-dire les époux Z..., Mme X... et Mme A... épouse Y..., ont eu connaissance de la nature juridique portée sur cette convention seulement au moment de l'engagement de l'action en justice devant le tribunal paritaire des baux ruraux en date du 12 Juin 2009 par la SARL Sarremas ; que le délai de prescription de la nullité fondée sur le dol, vice du consentement, relève des dispositions de l'article 1304 du code civil et non de l'article 1844-14 du code civil ; que ce délai n'a couru à l'égard des associés non gérants de la SCI qu'à compter de la date de la découverte de la nature juridique de la convention c'est-à-dire le 12 juin 2009 ; que l'exception de nullité formée par les associés non gérants de la SCI est donc recevable en ce qu'elle a été formulée avant l'expiration du délai de prescription de 5 ans ; que M. X..., gérant de la SARL Sarremas, preneur, avait également la qualité de co-gérant de la SCI du Petit Bois, bailleur, au moment de la signature de la convention litigieuse ; qu'il avait donc parfaitement connaissance des limites des pouvoirs du gérant de la SCI du Petit Bois, bailleur ; que la conclusion d'une convention de bail rural ayant pour effet de diminuer très fortement la valeur des biens immobiliers de la SCI du Petit Bois, laquelle n'a pas été soumise au vote de l'assemblée générale en violation des statuts de cette société, par un représentant ayant la double qualité de bailleur et de preneur, connaissant parfaitement les limites des pouvoirs du gérant, constitue un dol à l'égard des autres associés non gérants de la SCI, de sorte que cette convention encourt la nullité ; 
1) ALORS QUE dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, sans qu'il importe qu'ils en aient eu connaissance ou non ; qu'en décidant qu'encourait la nullité le bail conclu sans avoir été soumis au vote de l'assemblée générale en violation des statuts de la SCI, par un représentant ayant la double qualité de bailleur et de preneur, connaissant parfaitement les limites des pouvoirs du gérant, quand la clause statutaire limitant les pouvoirs du gérant de la SCI du Petit Bois était inopposable à la SARL Sarremas, peu important que le gérant de celle-ci en ait eu connaissance, la cour d'appel a violé l'article 1849, alinéas 1 et 3 du code civil ; 
2) ALORS QUE le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'en décidant que le bail conclu entre la SCI du Petit Bois et la SARL Sarremas encourait la nullité en raison d'un dol à l'égard des autres associés non gérants de la SCI du Petit Bois, lesquels en tant que tiers à la convention litigieuse ne pouvaient pas, pour en demander la nullité, se prétendre victime d'un vice du consentement, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1116 du code civil.