LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société SM 34 et M. Y..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société SM 34 ; 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, que les époux X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que les parties avaient entendu soumettre volontairement leur contrat aux articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le bâtiment construit comportant plus de deux logements destinés au maître de l'ouvrage la convention sortait du champ d'application du contrat de construction de maison individuelle, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux X... et la MAIF aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les époux X... et la MAIF à payer à la société CEGI aux droits de laquelle vient la société Compagnie européenne de garanties et cautions la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... et de la MAIF ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les époux X... et la Mutuelle assurance des instituteurs de France (MAIF) 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le contrat de construction du 27 mai 2003 portait sur trois logements d'habitation et constitue donc un contrat d'entreprise de droit commun et non pas un contrat de construction de maison individuelle réglementé par les dispositions d'ordre public des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, dit que de ce fait l'acte de cautionnement pris le 2 juillet 2003 par la CEGI (devenue CEGC) au titre des dispositions desdits articles se trouvait dépourvu de cause, annulé en conséquence ledit acte de cautionnement du 2 juillet 2003 et débouté en conséquence les époux X... et la Maif de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société CEGC ; 
AUX MOTIFS QUE l'article 4-3 des conditions générales du contrat de construction passé entre les époux X... et la société SM 34 stipule qu'en garantie de son engagement de réaliser les travaux au prix convenu, le constructeur justifie d'une convention de cautionnement par laquelle l'organisme habilité s'oblige à compter de la date d'ouverture du chantier à prendre en charge les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat conformément à l'article L 231-6 du code de la construction et de l'habitation ; que les conditions particulières précisent que l'organisme garant est la CEGI (aujourd'hui CEGC) et qu'il est produit l'acte de cautionnement passé le 2 juillet 2003 entre la CEGI et la société SM 34 ; qu'à titre principal la CEGC invoque la nullité de son engagement de cautionnement pour défaut de cause ou fausse cause dans la mesure où le permis de construire initial portait sur deux logements et où elle a accordé son cautionnement sur la base de ce permis alors que par la suite de nouveaux plans ont été élaborés aboutissant à la construction non pas d'une maison individuelle avec deux logements mais d'un collectif de trois logements dont deux dédiés à la location ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1131 du code civil, l'obligation sans cause ou sur une fausse cause ne peut avoir aucun effet ; que l'acte de cautionnement du 2 juillet 2003 par lequel la CEGI s'oblige vis-à-vis du maître d'ouvrage en cas de défaillance du constructeur stipule expressément que ce cautionnement est délivré en conformité avec la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d'une maison individuelle qui a modifié les articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ces dispositions étant d'ordre public ; qu'un tel cautionnement est en effet expressément prévu à l'article L 231-2 k précisant les mentions devant figurer au contrat de construction d'une maison individuelle, la garantie de livraison par la caution solidaire étant définie à l'article L 231-6 ; qu'il en résulte que la cause de l'engagement de cautionnement de la CEGC repose sur l'existence d'un contrat de construction d'une maison individuelle tel que défini à l'article L 231-1, c'est-à-dire concernant la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ; que pour que s'applique le régime spécial du contrat tel que prévu aux articles L 231-1 et suivants il est donc nécessaire que le bâtiment à construire ne comporte pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ; que par logement il faut entendre une partie d'immeuble comportant des installations sanitaires et de cuisine permettant de satisfaire à tous les besoins d'habitation, soit ce qu'on nomme en termes d'urbanisme une " unité d'habitation " ; qu'en l'espèce le permis de construire initial déposé le 27 juin et complété le 30 juillet 2002 indiquait que la construction portant sur un bâtiment comprenant deux logements, à savoir un logement de six pièces et un logement de deux pièces, que la déclaration d'ouverture de chantier du 23 juin 2003 mentionne toujours que les travaux portent sur un collectif de deux logements ; qu'au vu des plans initiaux produits à la demande de permis de construire le logement de deux pièces occupait le rez-de-chaussée bas (séjour et kitchenette) et le rez-de-chaussée haut (mezzanine, chambre et salle d'eau) tandis que le logement de six pièces occupait le premier étage (séjour, bureau et cuisine) et le deuxième étage (quatre chambres, salle de bain et salle d'eau) ; que ces plans ont été annulés et remplacés le 2 septembre 2003, soit postérieurement à l'engagement de cautionnement de la CEGC, pour être remplacés par de nouveaux plans dont il ressort que la construction porte en réalité sur trois logements, qu'ainsi outre le logement de six pièces, il existe désormais un logement de deux pièces occupant le rez-dechaussée bas (séjour et cuisine) et le rez-de-chaussée haut (chambre, salle d'eau et WC) et un studio avec cuisine et salle d'eau occupant le rez-de-. chaussée haut ; que ce studio est bien indépendant des deux autres logements, qu'il dispose en effet d'une entrée distincte au rez-de-chaussée bas donnant sur un hall avec un escalier menant au rez-de-chaussée haut, peu important que cet escalier mène également au logement de six pièces du premier étage, ces deux logements étant bien distincts ; que cette description de la construction d'après les plans produits correspond bien à la réalité puisque l'expert judiciaire a procédé à une description des lieux constatant ainsi au rez-de-chaussée bas l'existence d'un appartement de type F2 duplex, au premier niveau (qualifié de rez-de-chaussée haut sur les plans) l'existence d'une part de la chambre, salle d'eau et WC du F2 duplex et d'autre part d'un appartement de type studio comprenant un séjour avec coin cuisine ainsi que WC et salle d'eau et aux deuxième et troisième niveaux (qualifiés de premier et deuxième étages sur les plans) l'existence de l'appartement de type F6 duplex ; que ces constatations sont incontestables sans qu'il y ait lieu à s'arrêter sur la comparaison des constats d'huissier produits par les deux parties, étant rappelé d'une part que 1'huissier requis par une partie ne constate bien évidemment que ce que cette partie veut bien lui montrer et d'autre part qu'un constant d'huissier n'émane que d'une personne non spécialiste et ne peut bien évidemment pas l'emporter sur les constatations effectuées de façon objective et professionnelle par un expert judiciaire ; que les époux X... affirment que le studio qui a été ainsi construit ne constituerait pas un logement indépendant mais serait simplement une partie de leur propre logement destiné à accueillir à terme leur fille handicapée afin de lui assurer une certaine indépendance tout en état dans un environnement sécurisé par la présence de ses parents et qu'il n'y aurait ainsi toujours que deux unités d'habitations : le F2 et le F6 ; que ce raisonnement supposerait que ce serait une des pièces de leur F6 que les époux X... aurait simplement adaptée pour leur fille handicapée alors qu'il suffit de regarder les plans et de se reporter au rapport d'expertise pour constater que le F6 des époux X... comporte toujours six pièces comme à l'origine (un séjour, un bureau et quatre chambres) et que le studio en cause ne provient pas de l'aménagement d'une de ses six pièces mais a bien été créé en plus, qu'ainsi désormais ce bâtiment a en tout neuf pièces (le F6, le F2 et le studio) au lieu de huit à l'origine (le F6 et le F2) ; qu'enfin que ce studio, qui dispose d'une porte d'accès distincte et qui comprend une cuisine, un WC et une salle d'eau personnels et qui comporte de ce fait les installations sanitaires et de cuisine permettant de satisfaire à tous les besoins d'habitation, présente bien toutes les caractéristiques d'une unité d'habitation constitutives d'un logement distinct des autres ; que du fait de cette modification dans la construction de ce logement on n'est plus en présence d'un contrat de construction de maison individuelle tel que réglementé par les dispositions d'ordre public des articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation prévoyant notamment l'obligation pour le constructeur de présenter une garantie d'achèvement par un cautionnement, mais en présence d'un contrat d'entreprise de droit commun ; que dans la mesure où le bâtiment comporte effectivement plus de deux logements destinés au maître de l'ouvrage, la convention sort du champ d'application du contrat de construction d'une maison individuelle pour devenir un contrat d'entreprise de droit commun et que de ce fait l'engagement de cautionnement pris le 2 juillet 2003 par la CEGC en application des articles précités pour un contrat spécifique de construction de maison individuelle et non pas pour un contrat d'entreprise de droit commun se trouve de ce fait dépourvu de cause et, par conséquent, privé d'effet ; que le jugement déféré, qui a retenu la garantie de la CEGI (désormais CEOC) et l'a solidairement condamnée avec la société SM 34 sera infirmé et que, statuant à nouveau, l'acte de cautionnement du 02 juillet 2003 sera annulé et les époux X... et la Maif déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la CEGC y compris en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens. 
1) ALORS QUE les parties sont libres de soumettre volontairement aux dispositions impératives du Code de la construction et de l'habitation en matière de construction de maison individuelle un contrat qui n'en relève pas au regard des dispositions de ce Code ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 9), les époux X... et la Maif faisaient valoir, en se fondant sur les courriers échangés par les parties, que la société CEGI avait accepté de délivrer sa garantie dans les conditions prévues aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et ce, abstraction faite du point de savoir si l'immeuble comportait deux ou trois logements ; qu'en se bornant à relever que la construction des époux X... comportait trois logements, pour en déduire que l'engagement de la société CEGI était nul pour défaut de cause, faute d'application du statut de la construction de maison individuelle, sans s'interroger sur la volonté des parties d'étendre le statut au-delà de son domaine légal d'application, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE seuls les documents contractuels font la loi des parties ; qu'en l'espèce, pour décider que le cautionnement de la CEGI du 2 juillet 2003 était dépourvu de cause, la cour d'appel s'est fondée de manière déterminante sur la différence supposée entre les plans versés aux débats par la CEGI au vu desquels elle aurait accepté de se porter caution et les plans du 2 septembre 2003 correspondant à la construction réalisée par la société SM34 ; qu'en statuant ainsi sans vérifier, comme elle y était pourtant invitée par les époux X... (concl. p. 7), si les plans produits par la CEGI étaient bien ceux du 27 mai 2003, signés par les époux X... et la société SM34, qui seuls étaient visés par l'acte de cautionnement du 2 juillet 2003, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.