LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 15 septembre 2011), que la société Fit, aux droits de laquelle vient la société Sophora, maître d'ouvrage, a confié, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., à la société Eurovia Bourgogne (la société Eurovia) le lot voiries et réseaux divers de la construction d'un magasin sur une parcelle lui appartenant ; qu'après la vente le 26 avril 2001 de la portion du terrain sur laquelle était édifié ce magasin, la société Sophora en a vendu la portion restante le 17 novembre 2004 à la société civile immobilière Les Taureaux (la SCI) ; que, constatant sur ce terrain la présence de canalisations d'évacuation afférentes au magasin qui l'empêchaient de développer son projet de construction d'une laverie, cette société a demandé le 5 mars 2007 à la société Sophora de les déplacer ; que la société Sophora a assigné M. X..., la Mutuelle des architectes français (la MAF) et la société Eurovia pour obtenir la réparation de ses préjudices découlant de la non conformité des travaux, notamment le montant de la transaction qu'elle avait conclue le 28 avril 2010 avec la SCI ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que la société Eurovia fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Sophora une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'en omettant de répondre au moyen tiré de l'existence des regards de visite et de la fosse d'hydrocarbures affleurant le sol, donc parfaitement visibles, qui rendait apparente la modification du tracé des réseaux d'eaux litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2°/ qu'en décidant que le fait que les signatures des représentants des sociétés Sophora et Les taureaux figuraient sur le plan de récolement impliquait nécessairement que ce document n'était pas contemporain de la réalisation des travaux mais était, au contraire, postérieur au 17 novembre 2004 tandis qu'une signature peut à l'évidence être apposée sur un document préexistant, la cour d'appel qui s'est prononcée par un motif erroné, a violé l'article 1147 du code civil ; 
3°/ qu'en retenant que le plan de récolement n'était pas contemporain de la réalisation des travaux tandis que le plan, signé Jean Y..., était intitulé " implantation d'une surface commerciale " et portait sur " le récolement des réseaux ", ce qui ne pouvait indiquer plus clairement, comme le soutenait la société Eurovia, qu'il avait été établi par elle durant la réalisation des travaux, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé l'article 1134 du code civil ; 
4°/ que le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qu'on a pu prévoir sauf dol ou faute lourde de sa part ; qu'en retenant que " l'attitude de la société Eurovia ne lui permet pas de se prévaloir des dispositions de l'article 1150 du code civil " sans pour autant constater que cette société avait commis un dol ou une faute lourde, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ; 
5°/ que le dommage n'est réparable que s'il est en lien de causalité avec le manquement du débiteur ; que le juge doit constater ce lien de causalité ; qu'en écartant par un motif erroné tiré de l'obligation de bonne foi de la société Sophora le moyen tiré de ce que l'accord transactionnel dont il était demandé réparation n'était pas juridiquement nécessaire dès lors qu'une clause de non garantie des servitudes était stipulée dans l'acte de vente et que l'action en garantie des vices cachés était prescrite, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la transaction était une nécessité et partant n'a pas établi le lien de causalité entre la faute et le dommage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
6°/ qu'il incombe au créancier qui demande réparation de son préjudice d'établir le lien de causalité avec les manquements contractuels du débiteur ; qu'en retenant qu'il appartenait à la société Eurovia de prouver que l'accord transactionnel était de complaisance tandis que c'était à la société Sophora, qui demandait réparation du préjudice qui en découlait, de prouver que la conclusion de l'accord avait été rendu juridiquement nécessaire par les manquements de son débiteur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ; 
7°/ que l'indemnisation des dommages n'est pas forfaitaire et globale mais résulte de l'évaluation précise des différents chefs de préjudice ; qu'en retenant qu'" il sera alloué une juste et suffisante indemnité de 7 000 euros qui comprendra le coût de l'acte notarié " sans préciser les frais autres que le coût de cet acte entrant dans le calcul de l'indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
8°/ qu'en ne répondant pas au moyen tiré de ce que le prix de la transaction devait être minoré de la taxe sur la valeur ajoutée dès lors que la société Sophora pouvait la récupérer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis et sans dénaturation, que la société Eurovia ne démontrait pas que les canalisations litigieuses avaient un caractère apparent, ni que le maître d'ouvrage ou le maître d'oeuvre avaient ordonné ou accepté la modification de leur implantation, et retenu, sans inverser la charge de la preuve, que la société Eurovia n'était pas fondée à reprocher à la société Sophora, qui était tenue d'agir de bonne foi, de ne pas avoir opposé à la SCI la clause imposant à l'acquéreur de supporter toute servitude et la prescription de l'action en réparation du vice caché, ni à se prévaloir, compte tenu de son attitude, des dispositions de l'article 1150 du code civil pour tenter de limiter son obligation d'indemnisation, la cour d'appel, qui en a justement déduit que la société Eurovia devait indemniser la société Sophora du préjudice dont elle a souverainement fixé le montant, a légalement justifié sa décision ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est sans objet ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Eurovia Bourgogne aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Eurovia Bourgogne à payer à la société Sophora la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Eurovia Bourgogne. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SAS Eurovia Bourgogne à payer à la SARL Sophora la somme de 42. 880 euros à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE selon contrat d'architecte des 29 juin 2000 et 10 janvier 2001, la SARL Sophora Fit, qui a pour objet notamment l'exploitation d'un fonds de commerce d'agence immobilière et le suivi pour le compte d'autrui de toutes opérations de construction, a confié à M. Jérôme X..., architecte, la maîtrise d'oeuvre d'une opération de création d'un magasin Aldi à Clamecy (58) ; que le 12 décembre 2000, la SARL Sophora Fit a obtenu le permis de construire qu'elle avait sollicité ; que selon marché de travaux privés des 8 et 19 mars 2001, qui stipulait que « les travaux en modification du marché initial feraient l'objet d'avenants par l'entrepreneur et signés par les deux parties suivant CC », le lot VRD de cette construction a été confié à la SAS Eurovia Bourgogne, pour un coût total de 1 277 770, 52  ; que le 26 avril 2001, la SARL Sophora Fit a vendu à la société Immaldi et Cie le terrain cadastré BB n° 5 d'une superficie de 48a70ca ; que l e 30 décembre 2002, en présence de M. Jérôme X..., maître d'oeuvre, la SARL Sophora Fit a accepté sans réserve les travaux de VRD du magasin Aldimarché à Clamecy ; que le 17 novembre 2004, elle a vendu à la SCI Les Taureaux la parcelle voisine, cadastrée BB n° 4, d'une surface d e 2518 m2, pour la somme de 53. 357  hors taxes, soit 63. 815  toutes taxes comprises ; qu'envisageant sur son terrain des travaux de construction d'une laverie, la SCI Les Taureaux a découvert qu'y étaient implantées des tuyauteries d'évacuation d'eau pluviale du parking du magasin Aldi ; qu'elle a demandé le 5 mars 2007 à la SARL Sophora Fit de déplacer ces canalisations qui l'empêchaient de développer son projet ; que le 28 avril 2010, soit postérieurement au jugement déféré, la SCI Les Taureaux a concédé à titre réel et perpétuel à la société Immaldi et Cie une servitude de passage sur son terrain des réseaux d'évacuation des eaux de son parking ainsi que l'installation d'un séparateur d'hydrocarbures moyennant, à titre d'indemnité forfaitaire et transactionnelle, la réduction du prix de vente du terrain cédé par la SARL Sophora Fit à la SCI Les Taureaux, d'une somme de 30. 000  hors taxes, soit 35. 880, 00  toutes taxes comprises ; que devant la cour, la SAS Eurovia Bourgogne n'excipe plus du défaut d'intérêt à agir de la SARL Sophora Fit ; que depuis cette décision, l'objet du litige entre les parties a évolué dès lors qu'une transaction a mis fin à celui opposant la SARL Sophora Fit et la SCI Les Taureaux ; qu'aux termes de l'article 1134 du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour des causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; qu'il n'est pas contesté que le réseaux EU-EP litigieux n'a pas été réalisé conformément au plan annexé au permis de construire ; que pour conclure au rejet de la demande, la SAS Eurovia Bourgogne soutient que la modification du branchement des réseaux EU-EP était apparente à la réception du 30 décembre 2002, qui est intervenue sans réserve et à laquelle était présent M. Jérôme X... ; que cependant qu'alors que les canalisations étaient enterrées, elle ne démontre pas le caractère apparent de cette modification qui aurait d'ailleurs nécessité le dépôt d'une demande modificative de permis de construire ; que ne produisant que le marché de travaux privés des 8 et 19 mars 2001 et le procès-verbal de réception des travaux du 30 décembre 2002, mais non les plans d'exécution qui lui ont été nécessairement remis, elle ne démontre pas davantage que cette modification avait été ordonnée ou en tous cas acceptée préalablement par le maître d'ouvrage et/ ou le maître d'oeuvre ; que ces ordre ou acceptation ne résultent pas du plan de récolement des réseaux à l'en-tête de la société Jean Y... annexé à l'acte authentique de concession de la servitude, qui ne comporte aucune date mais les signatures de monsieur Roger Z..., représentant la SARL Sophora Fit, et de monsieur Joël A..., représentant la SCI Les Taureaux, ce qui implique nécessairement que ce document, qui a vraisemblablement été établi pour les besoins de la transaction notariée, n'est pas contemporain de la réalisation des travaux et est au contraire postérieur au 17 novembre 2004 ; que c'est donc avec la plus parfaite mauvaise foi que la SAS Eurovia Bourgogne soutient que ce plan de récolement des réseaux serait la preuve que la SARL Sophora Fit connaissait à tout le moins l'implantation des réseaux et les avait réceptionnés ; que la SAS Eurovia Bourgogne n'est pas fondée à reprocher à la SARL Sophora Fit, qui était tenue d'agir de bonne foi conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil, de ne pas avoir opposé à la SCI Les Taureaux d'une part la clause imposant à l'acquéreur de supporter toute servitude active et passive, apparente ou occulte continue ou discontinue, à supposer même qu'une telle clause de style aurait pu prospérer, d'autre part la prescription de l'action en réparation du vice caché ; qu'elle ne démontre pas davantage que l'accord transactionnel reçu le 28 avril 2010 par maître B..., notaire, serait de complaisance ; que l'attitude de la SAS Eurovia Bourgogne ne lui permet pas de se prévaloir des dispositions de l'article 1150 du code civil pour tenter de limiter son obligation d'indemniser ; qu'eu égard au caractère forfaitaire du marché, la SARL Sophora Fit n'est pas fondée à réclamer une indemnité de 10. 000  pour « surcoût facturé » ; que s'il n'est pas douteux qu'elle a dû exposer des frais annexes à l'occasion des pourparlers qui ont été nécessaires pour parvenir à la transaction du 28 avril 2010, la SARL Sophora Fit ne démontre pas que ces frais ont atteint la somme de 10 000  ; qu'il lui sera alloué une juste et suffisante indemnité de 7 000  qui comprendra le coût de l'acte notarié ; qu'en définitive le préjudice de la SARL Sophora Fit sera suffisamment réparé par une indemnité de 42 880, 00  (35 880, 00  + 7 000 ) ; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL. Sophora Fit la totalité des frais par elle exposés non compris dans les dépens ; 
1°) ALORS QU'en omettant de répondre au moyen tiré de l'existence des regards de visite et de la fosse d'hydrocarbures affleurant le sol, donc parfaitement visibles, qui rendait apparente la modification du tracé des réseaux d'eaux litigieux (Conclusions d'appel de la société Eurovia Bourgogne, p. 4, § 3), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QU'en décidant que le fait que les signatures des représentants des sociétés Sophora et Les taureaux figuraient sur le plan de récolement impliquait nécessairement que ce document n'était pas contemporain de la réalisation des travaux mais était, au contraire, postérieur au 17 novembre 2004 tandis qu'une signature peut à l'évidence être apposée sur un document préexistant, la cour d'appel qui s'est prononcée par un motif erroné, a violé l'article 1147 du code civil ; 
3°) ALORS QU'en retenant que le plan de récolement n'était pas contemporain de la réalisation des travaux tandis que le plan, signé Jean Y..., était intitulé « implantation d'une surface commerciale » et portait sur « le récolement des réseaux », ce qui ne pouvait indiquer plus clairement, comme le soutenait l'exposante, qu'il avait été établi par elle durant la réalisation des travaux, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé l'article 1134 du code civil ; 
4°) ALORS subsidiairement QUE le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qu'on a pu prévoir sauf dol ou faute lourde de sa part ; qu'en retenant que « l'attitude de la société Eurovia ne lui permet pas de se prévaloir des dispositions de l'article 1150 du code civil » sans pour autant constater que cette société avait commis un dol ou une faute lourde, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ; 
5°) ALORS subsidiairement QUE le dommage n'est réparable que s'il est en lien de causalité avec le manquement du débiteur ; que le juge doit constater ce lien de causalité ; qu'en écartant par un motif erroné tiré de l'obligation de bonne foi de la société Sophora le moyen tiré de ce que l'accord transactionnel dont il était demandé réparation n'était pas juridiquement nécessaire dès lors qu'une clause de non garantie des servitudes était stipulée dans l'acte de vente et que l'action en garantie des vices cachés était prescrite, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la transaction était une nécessité et partant n'a pas établi le lien de causalité entre la faute et le dommage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
6°) ALORS subsidiairement QU'il incombe au créancier qui demande réparation de son préjudice d'établir le lien de causalité avec les manquements contractuels du débiteur ; qu'en retenant qu'il appartenait à l'exposante de prouver que l'accord transactionnel était de complaisance tandis que c'était à la société Sophora, qui demandait réparation du préjudice qui en découlait, de prouver que la conclusion de l'accord avait été rendu juridiquement nécessaire par les manquements de son débiteur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil ; 
7°) ALORS subsidiairement QUE l'indemnisation des dommages n'est pas forfaitaire et globale mais résulte de l'évaluation précise des différents chefs de préjudice ; qu'en retenant qu'« il sera alloué une juste et suffisante indemnité de 7. 000 euros qui comprendra le coût de l'acte notarié » sans préciser les frais autres que le coût de cet acte entrant dans le calcul de l'indemnité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
8°) ALORS subsidiairement QU'en ne répondant pas au moyen tiré de ce que le prix de la transaction devait être minoré de la taxe sur la valeur ajoutée dès lors que la société Sophora pouvait la récupérer (Conclusions d'appel pour la société Eurovia, p. 6, § 1 et 2), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la SAS Eurovia Bourgogne et monsieur X... supporteront respectivement 80 % et 20 % du montant total des indemnités allouées à la société Sophora Fit et des dépens ; 
AUX MOTIFS QU'en l'état des justificatifs produits, alors que la SAS Eurovia Bourgogne ne démontre pas que monsieur Jérôme X... lui aurait demandé de modifier l'implantation des réseaux EU-EP, ni quel pouvait être son intérêt à effectuer une telle demande à l'insu du maître d'ouvrage ; que seul peut lui être reproché un défaut de surveillance sérieuse des travaux, qui aurait mis en évidence leur non conformité à la convention des parties et au permis de construire ; que dès lors, la SAS Eurovia Bourgogne ne saurait exiger d'être intégralement garanti par M. Jérôme X... ; que dans leurs rapports entre eux, sous réserve du redressement judiciaire en cours, la SAS Eurovia Bourgogne et monsieur Jérôme X... supporteront respectivement 80 % et 20 % du montant total des indemnités allouées à la SARL Sophora Fit ; que la MAF devra sa garantie dans les limites de la convention d'assurance, étant observé que monsieur Jérôme X... a produit copie d'appels à cotisations, non de quittances ; qu'il n'y a pas lieu de « dire que dans tous les cas, la créance sera inscrite au passif de M. Jérôme X... », encore moins de condamner le mandataire judiciaire au paiement de quelconques indemnités ; 
ALORS QUE la cassation de l'arrêt à intervenir en ce qu'il a condamné la société Eurovia à payer à la SARL Sophora la somme de 42. 880 euros à titre de dommages et intérêts s'étendra nécessairement au chef de dispositif par lequel il a été dit que la société Eurovia et monsieur X... supporteront respectivement 80 % et 20 % du montant total des indemnités allouées à la société Sophora, en application de l'article 624 du code de procédure civile.