LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 445 F-D
Pourvoi n° F 19-14.134
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
La société Lau Bat, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-14.134 contre l'arrêt rendu le 26 février 2019 par la cour d'appel de Pau (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société Auto bilan 64, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Lau Bat, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Auto bilan 64, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 15-25.579), la société Lau Bat, qui a donné à bail à la société Auto bilan 64 des locaux à usage commercial situés sur les parcelles cadastrées section [...]  et [...], l'a assignée en résiliation du bail en lui reprochant une occupation illicite des parcelles [...]  et [...], à l'origine de troubles de voisinage en contravention avec l'obligation imposée au preneur de jouir en bon père de famille.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. la société Lau Bat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que l'usage de parcelles appartenant au bailleur et non comprises dans le bail caractérise une méconnaissance par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation ; qu'en l'espèce, pour écarter toute infraction du preneur, l'arrêt attaqué a retenu l'existence d'un « droit personnel attaché à son bail » lui octroyant la faculté d'user de voies de passage sur des parcelles non comprises dans le contrat ; qu'en admettant la licéité de leur usage par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause et l'article 1741 du même code ;
2°/ qu'au surplus, en affirmant que le contrat accordait au preneur un « droit personnel attaché à son bail » d'user de voies de passage sur les parcelles [...] , [...] et [...], l'arrêt attaqué a ainsi retenu qu'il l'autorisait implicitement à en faire usage ; que, ce faisant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail qui n'incluait pas lesdites parcelles, violant ainsi l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
3. Vu les articles 1134, alinéa 1er, 1184, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1741 du code civil :
4. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte des deux derniers textes que l'inexécution du contrat de bail peut entraîner sa résiliation.
5. Pour écarter l'infraction du preneur tenant au passage sur des parcelles qui ne font pas partie de l'assiette du bail, que le bailleur invoquait comme étant à l'origine d'une violation des obligations du bail, l'arrêt retient que le preneur a la faculté d'user d'un droit personnel attaché à son bail d'utiliser la porte arrière du bâtiment loué et d'emprunter la voie de sortie dont dispose la bailleresse à travers les parcelles [...]  et [...] dont elle est propriétaire et le fonds d'un voisin qui lui a concédé une servitude de passage, pour rejoindre l'accès de sortie de son commerce, le contrat de bail ne stipulant aucune interdiction d'user de cette porte arrière de sortie et de cette voie de passage.
6. En statuant ainsi, sans constater que le bail comportait une clause autorisant le preneur à emprunter une voie d'accès sur des parcelles non comprises dans l'assiette du bail et appartenant au bailleur ou sur lesquelles celui-ci bénéficiait d'une servitude de passage, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société Auto bilan 64 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Auto bilan 64 et la condamne à payer à la société Lau Bat la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour la société Lau Bat
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, d'avoir débouté le bailleur de locaux commerciaux (la société Lau Bat, l'exposante) de sa demande en résiliation du bail consenti à un preneur (la société Auto Bilan 64) occupant illicitement des terrains non compris dans la location ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande en résiliation du bail pour occupation de parcelles non comprises dans le bail, la Cour de cassation avait rappelé que le contrat de bail définissait clairement son objet comme étant le local commercial situé sur les parcelles [...]  et [...] avec un parking et n'incluait pas les parcelles cadastrées [...] , [...] et [...] ; que la résiliation judiciaire était sollicitée par la SCI Laubat sur le fondement de l'article 1184 ancien du code civil pour occupation illicite d'un terrain qui n'était pas loué et pour conflit avec le voisinage ; qu'elle reprochait à la société Auto Bilan 64 d'occuper irrégulièrement les parcelles [...] et [...] ; que ces parcelles ne faisant pas partie du bail, leur occupation, fût-elle irrégulière, ne pouvait servir de fondement à la résiliation du contrat de bail lui-même car la faute alléguée devait être fondée sur une stipulation précise du contrat ou sur un manquement à une disposition légale ; que, par ailleurs, dans ses conclusions, la société Lau Bat exposait qu'une bande de terrain [...]  à l'arrière du bâtiment et [...]  le long de celui-ci lui appartenaient, que son voisin M. J... disposait d'une servitude de passage sur la parcelle [...]  pour accéder à son terrain et qu'une autre bande de terrain [...]  en façade sur rue appartenait à M. J... qui avait concédé une servitude de passage à la société Lau Bat pour accéder à l'arrière du bâtiment ; que la seule configuration des lieux avec les « servitudes de passage » ci-dessus mentionnées et alléguées par la bailleresse elle-même, ainsi que la présence d'une porte arrière dans les bâtiments loués justifiaient de la faculté du preneur d'user d'un droit personnel attaché à son bail d'utiliser l'arrière du bâtiment et de la voie de sortie dont disposait la bailleresse elle-même sur un fonds voisin pour rejoindre l'accès de sortie de son commerce, le contrat de bail ne stipulant aucune interdiction d'user de cette porte arrière et de cette voie de passage ; que, dès lors, il n'y avait pas infraction au contrat de bail par le preneur ni faute grave établie à son encontre de nature à justifier la résiliation du bail commercial (arrêt attaqué, p. 9 et p. 10, 1er à 4ème al.) ;
ALORS QUE l'usage de parcelles appartenant au bailleur et non comprises dans le bail caractérise une méconnaissance par le preneur de ses obligations contractuelles justifiant la résiliation ; qu'en l'espèce, pour écarter toute infraction du preneur, l'arrêt attaqué a retenu l'existence d'un « droit personnel attaché à son bail » lui octroyant la faculté d'user de voies de passage sur des parcelles non comprises dans le contrat ; qu'en admettant la licéité de leur usage par le preneur, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause et l'article 1741 du même code ;
ALORS QUE, au surplus, en affirmant que le contrat accordait au preneur un « droit personnel attaché à son bail » d'user de voies de passage sur les parcelles [...] , [...] et [...], l'arrêt attaqué a ainsi retenu qu'il l'autorisait implicitement à en faire usage ; que, ce faisant, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail qui n'incluait pas lesdites parcelles, violant ainsi l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause.