LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 mars 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 194 F-D
Pourvoi n° T 19-15.686
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont (EPA ORSA), dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 19-15.686 contre l'arrêt rendu le 21 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
1°/ à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. H... U..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont, de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. U..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à l'établissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont (l'EPA ORSA) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.
Faits et procédure
2. L'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 2019) fixe les indemnités d'éviction revenant à M. U... à la suite de l'expropriation, au profit de l'EPA ORSA, d'un bien immobilier dans lequel celui-ci exploite un fonds de commerce d'hôtel et café-restaurant.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. L'EPA ORSA fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités dues à M. U..., alors « que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en refusant de prendre en considération, pour estimer l'indemnité d'éviction due à M. U..., le fait qu'il n'avait pas produit de pièces comptables et fiscales relatives aux années 2016 et 2017, soit pour les périodes du 1er avril 2015 au 31 mars 2016 et du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, tout en constatant que le jugement était en date du 24 juillet 2017, la cour d'appel a violé l'article L. 322-2 du code de l'expropriation. » Réponse de la Cour
Vu l'article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
5. Selon ce texte, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
6. L'arrêt attaqué fixe les indemnités d'éviction par référence aux chiffres d'affaires des exercices 2012-2013, 2013-2014 et 2014-2015.
7. En statuant ainsi, après avoir constaté que le jugement avait été rendu le 24 juillet 2017 et que M. U... avait omis volontairement de verser les liasses fiscales des exercices 2015-2016 et 2016-2017, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. U... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'éviction principale due à M. U... à la somme de 367 778 €, l'indemnité de remploi à celle de 35 628 € et l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 10 596 € ;
AUX MOTIFS propres QUE s'agissant de la date de référence, M. U... n'a pas conclu sur ce point, tandis que l'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement s'accordent à la fixer au 28 juin 2016 ;
QU'en application des articles L. 322-2 du code de l'expropriation et L. 213-6 du code de l'urbanisme, le bien étant soumis au droit de préemption urbain, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé la date de référence au 28 juin 2016, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de Villeneuve Saint Georges ;
QUE s'agissant des données d'urbanisme, la parcelle [...] est en zone [...] à la date de référence, qui correspond à un secteur urbain mixte de la Zac multiservice du centre-ville (projet Carnot) ;
QUE pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle d'une superficie de 123 m², supportant un ensemble immobilier à usage d'habitation et de commerce, avec un immeuble en R+3 à usage d'hôtel-bar-restaurant d'une surface utile de 425 m² comprenant :
- au rez-de-chaussée, un espace faisant office de bar-restaurant,
- au premier étage, une grande salle de réception,
- au 2e étage, 6 chambres avec sanitaires communs sur palier,
- au 3e étage, 6 chambres avec douches communes sur le palier,
- au sous-sol, cave avec office blanchisserie,
QUE le premier juge et le commissaire du gouvernement indiquent que l'ensemble est dans un état d'entretien correct, tandis que l'EPA ORSA indique qu'il est en état d'usage, en précisant que les fenêtres sont en bois et en simple vitrage ;
QUE M. U... exploite un fonds de commerce à usage de « café, hôtel, restaurant », en vertu d'un bail commercial qui a lui a été concédé par la SCI LOUIEM le 31 juillet 2002 ;
QUE M. U... souligne que le bien est situé en centre-ville à 50 m du RER, accessible par les transports en 21 à 23 minutes et des stations Chatelet les halles et gare de Lyon ; QUE les 2/3 des chiffres d'affaires résultant de l'occupation du fonds de commerce proviennent de l'hôtel, occupé constamment grâce à un contrat de collaboration conclu avec le SAMU social de Paris, que l'hôtel est donc en activité toute l'année, sans dépendre ni des saisons ni des variations de demandes de touristes, et que les activités de restaurant -café, salle de fête, représentent 1/3 du chiffre d'affaires, puisque les événements organisés dans l'établissement sont connus dans la communauté algérienne de la région Ile-de-France ;
QUE s'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 24 juillet 2017 ;
QUE, sur l'indemnité principale, les parties s'accordent comme en première instance pour la fixation de l'indemnité d'éviction avec l'utilisation de la méthode de la perte du fonds en se basant sur le chiffre d'affaires, et compte tenu de la nature différente des activités d'hôtellerie et de restauration, calculée pour chacune d'elles, si ce n'est que l'EPA ORSA demande de tenir compte d'une référence comparable ;
QUE le premier juge a rappelé que l'indemnité d'éviction est calculée à partir de la moyenne des 3 derniers chiffres d'affaires TTC de l'exproprié, et qu'en l'espèce aucune pièce ne détaille les montants HT des chiffres d'affaires, qu'aucune attestation comptable n'est produite, et qu'il a pris la peine de les calculer à partir des comptes de résultats versés aux débats, à savoir les années 2012-2013, 2013-2014, 2014-2015 ;
QU'en cause d'appel, comme l'indique à juste titre l'EPA ORSA, M. U... verse aux débats les mêmes liasses fiscales, en omettant toujours volontairement de verser les liasses fiscales pour les années 2016 (du 1er avril 2015 au 31 mars 2016) et 2017 (du 1er avril 2016 au 31 mars 2017), alors que l'article L322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 24 juillet 2017 ;
QU'il sera relevé que la mise en place d'une collaboration directe en continuité des missions d'hébergement avec le SAMU social de Paris (pièce numéro 2) est datée du 3 juillet 2014, et qu'il est prévu que la durée de l'accord est à compter du 10 juillet 2014 pour une durée déterminée de 12 mois; il n'est donc pas justifié d'un nouvel accord avec le SAMU social, pour les années 2016 et 2017 ;
QU'il n'y a pas lieu cependant comme le demande l'EPA ORSA de considérer qu'il y a un défaut d'exploitation, et la cour comme le premier juge, se basera sur les liasses fiscales versées aux débats ;
QUE M. U... indique à tort que les chiffres d'affaires retenus par le premier juge sont amoindris, car il retient dans ses calculs (page 6 de ses conclusions) un taux de TVA 19,7% alors que le taux appliqué de 19,6 % ;
QUE l'activité de M. U... à partir des liasses fiscales versées aux débats est la suivante :
- activité hôtellerie TTC :
2012-2013 : 101 875 euros
2013-2014 : 100 290 euros
2014-2015 : 109 012 euros
CA moyen TTC: 103 726 euros ;
QUE le premier juge compte-tenu de l'emplacement à proximité de la garée du chiffre d'affaires globalement stable, a appliqué un taux de 3 ;
- activité de restauration TTC :
2012-2013 : 79 180 euros
2013-2014 : 68 542 euros
2014-2015 52 043 euros
CA moyen TTC : 66 588 euros ;
QUE le premier juge compte-tenu de l'emplacement très bruyant dans un quartier peu attractif, à proximité de la gare, et du chiffre d'affaires en recul progressif sur 3 années a appliqué un taux de 0,85 ;
QUE M. U... indique que pour l'activité d'hôtel, la doctrine considère que le coefficient multiplicateur à retenir oscille entre 2,5 et 4,5 ; en raison de la clientèle stable et du bon emplacement, du chiffre d'affaires important, il convient d'appliquer un coefficient de 4,5, et que pour la partie restaurant, le coefficient multiplicateur variant entre 60 et 100 pour cent du chiffre d'affaires annuel, il convient en raison de sa renommée dans la communauté algérienne, de la dotation d'une salle des fêtes, de retenir 100 % du chiffre d'affaires ;
QUE l'EPA ORSA demande de retenir un terme de comparaison consistant en une vente du 17 avril 2013 entre la SARL Rodrigues Nelson Da Fonte et la SARL the dreams au [...] , correspondant à un fonds de commerce de bar restaurant hôtel, à 200 mètres de Paris, avec une moyenne des derniers CA HT de 52 677euros et un prix de cession de 113 000 euros, soit un ratio de 2,15 fois le chiffre d'affaires HT, soit environ 1,9 fois le CA TTC ;
QUE le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement ;
QUE le terme proposé par l'EPA ORSA est unique, il n'est pas corroboré par d'autres références, il ne peut donc être retenu dans le cadre de la méthode de la comparaison ;
QU'il convient donc comme le premier juge d'utiliser la méthode de la perte du fonds de commerce en se basant sur la moyenne des 3 derniers chiffres d'affaires TTC produits et d'y appliquer des coefficients, comme proposés par M. U... et le commissaire du gouvernement ;
QUE s'agissant de l'activité meublée, comme l'indique M. U... pour ce type d'activité le coefficient multiplicateur oscille entre 2,5 et 4,5 ; QUE cependant le premier juge a tenu compte de l'emplacement à proximité de la gare de l'instabilité du chiffre d'affaires avec une légère augmentation, et a donc exactement appliqué un taux de 3, puisque aucun motif particulier ne justifie en l'espèce d'appliquer le coefficient maximum de 4,5 ;
QUE le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
QUE s'agissant de l'activité restauration, comme l'indique M. U..., le coefficient multiplicateur varie entre 60 et 100 pour cent du chiffre d'affaires annuel ; QUE cependant il n'est pas contestable que l'emplacement est très bruyant, sur la RN 6 passante, en face des voies de la gare RER C de [...], en-dessous du couloir aérien de l'[...] en zone C, dans un quartier peu attractif, à proximité de la gare, et que le chiffre d'affaires est en recul progressif sur 3 années, de façon significative; le premier juge a donc exactement retenu un taux de 0,85 et il n'existe aucun motif particulier pour retenir le coefficient maximum de 100 % ;
QUE le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
QU'en conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité d'éviction selon les modalités suivantes :
- activité hôtellerie: 103 726 euros x3 = 311 178 euros
- activité restauration: 66 588 euros x 0,85= 56 600 euros ;
(
)
QUE s'agissant de la fixation à titre principal d'une indemnité d'éviction pour la perte d'un fonds de commerce, le premier juge a exactement retenu la méthode habituelle pour calculer les indemnités accessoires à savoir :
- 5 % sur 23000 euros = 1 150 euros
- 10 % sur 344 778 euros= 34 478 euros
Total : 35 628euros ;
(
)
QU'une indemnité pour trouble commercial est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation ;
QU'il est acquis en l'espèce que M. U... a reçu une indemnité d'éviction en février 2018, qu'il a donc l'obligation de quitter les lieux depuis le mois de mars 2018, et qu'en l'état il a droit à une indemnité pour trouble commercial correspondant soit au préjudice certain résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou soit comme il indique, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation ;
QUE le premier juge a donc exactement alloué une indemnité à M. U... pour trouble commercial; s'agissant de son montant, cette indemnité correspond soit à 15 jours de CA TTC, soit 3 mois de bénéfices, soit à 1,5mois de salaires et charges ;
QU'en l'espèce il convient donc d'appliquer la méthode la plus favorable à l'exproprié et de retenir en conséquence 3 mois de bénéfices moyens soit la somme de 42 384 x 3/12 = 10 596 euros ;
QUE le jugement sera donc infirmé en ce sens ;
ET AUX MOTIFS adoptés des premiers juges, QUE sur la fixation de l'indemnité principale et la méthode d'évaluation, conformément aux dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; QU'il résulte des dispositions combinées de ce texte avec celles de l'article L. 311-2 du même code que les indemnités doivent être allouées à tous ceux dont les intérêts ou les droits sont directement lésés par l'expropriation ; QU'il convient, dans ce contexte, de fixer l'indemnité due par l'EPA ORSA à M. H... U... au titre de son éviction forcée des locaux qu'il occupe ; QUE le préjudice subi par M. H... U... au titre de cette éviction sera calculé, comme le souhaitent les parties, par la méthode de la perte du fonds en se basant sur le chiffre d'affaires ; QU'il est constant que l'indemnité d'éviction est calculée à partir de la moyenne des trois derniers chiffres d'affaires TTC de l'exproprié ; QUE compte tenu de la nature différente des activités d'hôtellerie et de restauration, il y a lieu de calculer l'indemnité d'éviction pour chacune d'elles ; QU'aucune pièce ne détaillant les montants HT des chiffres d'affaires, aucune attestation comptable n'étant produite, le tribunal a pris la peine de les calculer à partir des comptes de résultat versés aux débats ;
Activité hôtellerie :
QU'en l'espèce, il ressort des pièces produites, que l'activité hôtellerie a généré les chiffres d'affaires suivants TTC (par application aux CA HT du compte de résultat les taux de TVA indiqués) :
2012-2013 : 101 875 €
2013-2014 : 100 290 €
2014-2015 : 109 012 €
CA moyen TTC : 103 726 € ;
QUE compte tenu de l'emplacement à proximité de la gare et du chiffre d'affaires globalement stable il sera appliqué à ce CA moyen TTC un taux de 3
Soit une indemnité principale pour l'activité hôtellerie = 311 178 € ;
Activité restauration :
QU'en l'espèce, il ressort des pièces produites, que l'activité restauration a généré les chiffres d'affaires suivants TTC (par application aux CA HT du compte de résultat les taux de TVA indiqués) :
2012-2013 : 79 180 €
2013-2014: 68 542 €
2014-2015 : 52 043 €
CA moyen TTC: 66 588 € ;
QUE compte tenu de l'emplacement très bruyant dans un quartier peu attractif, à proximité de la gare, et du chiffre d'affaires en recul progressif sur 3 années, il sera appliqué à ce CA moyen TTC un taux de 0,85
Soit une indemnité principale pour l'activité restauration = 56 600 €
Indemnité principale totale: 367 778 € ;
1- ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en refusant de prendre en considération, pour estimer l'indemnité d'éviction due à M. U..., le fait qu'il n'avait pas produit de pièces comptables et fiscales relatives aux années 2016 et 2017, soit pour les périodes du 1er avril 2015 au 31 mars 2016 et du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, tout en constatant que le jugement était en date du 24 juillet 2017, la cour d'appel a violé l'article L. 322-2 du code de l'expropriation ;
2- ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour calculer l'indemnité principale selon la méthode de la reconstitution du chiffre d'affaires, que « s'agissant de l'activité meublée, comme l'indique M. U... pour ce type d'activité le coefficient multiplicateur oscille entre 2,5 et 4,5 » et que « s'agissant de l'activité restauration, comme l'indique M. U..., le coefficient multiplicateur varie entre 60 et 100 pour cent du chiffre d'affaires annuel », les juges du fond ont procédé par voie de simple affirmation, par un motif d'ordre général, et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.