LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 juillet 2014), que l'administration fiscale a notifié à M. X... une proposition de rectification de son impôt de solidarité sur la fortune pour les années 2002, 2003, 2005 et 2006 ; qu'après mise en recouvrement des droits correspondants et rejet de sa réclamation contentieuse, M. X... a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargé de ce supplément d'imposition ; 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 
1°/ que la valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt ; qu'il convient en conséquence de tenir compte non seulement des facteurs juridiques relatifs aux réglementations d'urbanisme, mais également des éléments de fait relatifs notamment à l'usage effectif de l'immeuble à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'en déboutant M. X... de sa contestation relative au fait que l'administration fiscale se base exclusivement sur des éléments de comparaison inadaptés au seul motif que la qualification du terrain est attachée à sa nature et non à son usage effectif, de sorte que l'intéressé peut à tout moment vendre les terrains constructibles qu'il a affectés à des jardins familiaux selon la valeur du marché, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, ensemble les articles 666, 761, 885 D et 885 S du code général des impôts ; 
2°/ que la simple référence à des éléments de preuve n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ne saurait satisfaire aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; qu'en jugeant que l'administration fiscale a fait une juste évaluation de la valeur vénale réelle des biens de M. X... au motif qu'en tenant compte d'un coefficient d'occupation des sols de 0, 8 et de la hauteur des constructions limitée à 11 mètres, l'administration avait justement retenu, pour les années de référence, une valeur vénale moyenne des terrains entre 59, 50 euros et 72, 80 euros le m ² en prenant en compte des éléments de comparaison versés aux débats constitués de terrains à lotir non viabilisés et situés à La Rochelle ou dans des communes voisines, à l'exception du front de mer et intrinsèquement similaires aux parcelles de M. X... sans faire la moindre analyse, au moins sommaire, de ces éléments de référence, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt constate que les parcelles de terrains litigieuses sont situées en zone UC du plan d'occupation des sols de la commune et constituent, au regard du coefficient d'occupation des sols, des terrains à bâtir ; qu'il relève que les éléments de comparaison présentés par l'administration fiscale sont des terrains à lotir, non viabilisés, situés dans la même commune ou dans des communes voisines ; qu'il retient que ceux-ci sont intrinsèquement similaires aux parcelles litigieuses et que la qualification d'un terrain est attachée à sa nature et non à son usage effectif, de sorte que M. X... peut, à tout moment vendre ses terrains comme constructibles ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire la valeur vénale réelle de ces derniers ; que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille quinze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. X... 

IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur X... de sa demande tendant à voir prononcer la décharge totale des impositions supplémentaires assorties des pénalités, 
AUX MOTIFS QUE : 
« L'appelant reproche à l'administration fiscale de ne pas établir ni de prouver le bien fondé de ses évaluations en apportant des éléments de comparaison inadaptés qui ne se rapportent pas à des cessions de biens intrinsèquement similaires, notamment des jardins familiaux situés dans le même secteur géographique et cédés à la même époque, de sorte qu'il soutient que la motivation concrète fait défaut. 
Mais la qualification du terrain est attachée à la nature du terrain et non à son usage effectif, de sorte que M. X... peut à tout moment vendre ces terrains constructibles qu'il a affectés à des jardins familiaux (situés à moins d'un kilomètre du centre ville, en zone UC du plan d'occupation des sols de la commune approuvé le 25 mai 1980) selon la valeur du marché. 
À cet égard, en tenant compte d'un coefficient d'occupation des sols de 0, 8 et la hauteur des constructions est limitée à 11 m, et l'administration ayant justement retenu pour les années de référence une valeur vénale moyenne des terrains entre 59, 50 ¿ et 72, 80 ¿ le m ² en prenant en compte des éléments de comparaison versés aux débats constitués de terrains à lotir non viabilisés et situés à LA ROCHELLE (Quartier des Minimes ou Bd de la République ou Fief des Ardennes) ou dans des communes voisines (LA PALLICE, PERIGNY) à l'exception du front de mer et intrinsèquement similaires aux parcelles de M. X..., l'administration a fait une juste évaluation de la valeur vénale réelle des biens qui sera confirmée en appel. » ; 
ALORS D'UNE PART QUE la valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt ; Qu'il convient en conséquence de tenir compte non seulement des facteurs juridiques relatifs aux réglementations d'urbanisme, mais également des éléments de fait relatifs notamment à l'usage effectif de l'immeuble à la date du fait générateur de l'impôt ; Qu'en déboutant Monsieur X... de sa contestation relative au fait que l'administration fiscale se base exclusivement sur des éléments de comparaison inadaptés au seul motif que la qualification du terrain est attachée à sa nature et non à son usage effectif, de sorte que l'appelant peut à tout moment vendre les terrains constructibles qu'il a affectés à des jardins familiaux selon la valeur du marché, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales, ensemble les articles 666, 761, 885 D et 885 S du Code général des impôts ; 
ALORS D'AUTRE PART QUE la simple référence à des éléments de preuve n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ne saurait satisfaire aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; Qu'en jugeant que l'adminis-tration fiscale a fait une juste évaluation de la valeur vénale réelle des biens de Monsieur X... au motif qu'en tenant compte d'un coefficient d'occupation des sols de 0, 8 et de la hauteur des constructions limitée à 11 mètres, l'administra-tion avait justement retenu, pour les années de référence, une valeur vénale moyenne des terrains entre 59, 50 ¿ et 72, 80 ¿ le m ² en prenant en compte des éléments de comparaison versés aux débats constitués de terrains à lotir non viabilisés et situés à LA ROCHELLE ou dans des communes voisines, à l'exception du front de mer et intrinsèquement similaires aux parcelles de Monsieur X... sans faire la moindre analyse, au moins sommaire, de ces éléments de référence, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.