LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mars 2011), que la société Adelyne, qui exploite un fonds de commerce de crêperie, a signé avec la société Cj's Way un acte par lequel elle s'est engagée à céder ce fonds à un certain prix, tandis que la société Cj's Way s'est engagée réciproquement à l'acquérir sous diverses conditions suspensives, l'acte prévoyant également une indemnité de dédit dans l'hypothèse où l'une ou l'autre des parties renoncerait à la vente ; qu'estimant que les conditions suspensives s'étaient réalisées et que la société Cj's Way avait refusé sans motif d'acquérir le fonds de commerce, la société Adelyne, après l'avoir vainement sommée de réaliser la vente, a demandé sa condamnation au paiement de la clause de dédit ; que la Cj's Way s'est prévalue, à titre reconventionnel, de la nullité de l'engagement ; 
Attendu que la société Cj's Way fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée en application de la clause de dédit et d'avoir ordonné le prélèvement du montant de celui-ci sur le compte séquestre, alors, selon le moyen :
1°/ qu' est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente notamment à un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'une promesse unilatérale peut être incluse dans un contrat synallagmatique ; qu'afin de décider si une promesse doit être qualifiée d'unilatérale ou de synallagmatique il convient dès lors de prendre en compte non pas le caractère réciproque des obligations des parties mais le caractère définitif ou non de l'engagement des parties d'acheter et de vendre ainsi que l'existence éventuelle d'un droit d'option ; qu'en l'espèce, la société Cj's Way faisait valoir devant la cour d'appel que la promesse signée le 11 octobre 2006 était certes incluse dans un contrat synallagmatique mais constituait néanmoins une promesse unilatérale dès lors que «le bénéficiaire ne s'est pas non plus engagé de manière ferme et définitive à acquérir, une telle convention constitue une promesse unilatérale» ; qu'en rejetant ce moyen au motif parfaitement inopérant que «le contrat du 11 octobre 2006 crée des obligations réciproques à la charge tant de la société Adelyne que de la société Cj's Way», sans rechercher s'il ne résultait pas de l'absence d'un engagement ferme d'acheter du bénéficiaire de la promesse et de l'existence d'un droit d'option que la promesse devait être qualifiée d'unilatérale et en conséquence être déclarée nulle pour défaut de l'enregistrement, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1589 et 1589-2 du code civil ;
2°/ que commet un dol, la partie qui contrairement aux exigences de la bonne foi en matière commerciale, a omis frauduleusement de faire part de circonstances particulières qu'elle aurait dû révéler ; qu'en l'espèce, la société Adelyne avait reçu en juin 2003 une notification des services de sécurité de la Préfecture de Paris l'informant qu'elle devait «exécuter dans les meilleurs délais, les prescriptions figurant dans l'annexe ci-joint» comprenant plusieurs «mesures à observer en permanence» comme notamment celle de «limiter à moins de 20 kW la puissance calorifique des points de cuisson de la cuisine» ; que cette mesure rendant impossible l'exploitation d'un restaurant de type traditionnel dans les locaux; que la société Adelyne a expressément dissimulé cette information à la société Cj's Way en déclarant dans la promesse de vente signée le 11 octobre 2006 qu'elle «n'a reçu aucune injonction desdits services d'hygiène et de sécurité» ; que la société Adelyne savait pourtant nécessairement que la société Cj's Way avait pour objet social l'exploitation de restaurants de type traditionnel; qu'il résulte par ailleurs de la promesse de vente du 11 octobre 2006 que «le fonds de commerce compren(d)  le droit au bail des lieux où il est exploité» et que ce «bail a pour destination : «restauration sur place » ; que devant les juges du fond, la société Cj's Way avait fait valoir que cette possibilité d'exploiter dans les locaux un restaurant de type traditionnel était déterminante pour elle et qu'elle n'aurait pas signé la promesse litigieuse si elle avait eu connaissance de l'injonction préfectorale et de l'impossibilité technique et administrative d'exploiter un tel; qu'en rejetant la demande de la société Cj's Way sans rechercher si les clauses de la promesse de vente et du bail permettant expressément toute activité de «restauration sur place» n'étaient pas de nature à conférer à cette activité de restauration un caractère déterminant de sorte que la dissimulation de ces informations de la part de la société Adelyne constituait une réticence dolosive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
3°/ que les conventions n'obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'en l'espèce, l'obligation pour la société Adelyne d'informer l'exposante de la réglementation limitant les possibilités d'exploitation du fonds de commerce objet de la promesse résultait expressément d'une lettre des services de la préfecture en date du 10 juin 2003 indiquant qu'«en cas de changement de direction (du fonds de commerce exploitée), vous devrez aviser le nouveau responsable de la situation de l'établissement au regard des règles de sécurité et porter à sa connaissance la liste des mesures de sécurité à exécuter» ; que la société Adelyne a non seulement pas informé la société Cj's Way de la notification, elle a expressément déclaré dans la promesse de vente qu'elle «n'a reçu aucune injonction desdits services d'hygiène et de sécurité» manquant ainsi clairement à son obligation d'information précontractuelle; qu'en rejetant la demande de la société Cj's Way en se bornant à affirmer que le manquement de la société Adelyne à son obligation d'information et de conseil n'est pas établi, la cour d'appel a violé les articles 1135 et 1147 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant retenu que les engagements croisés de vendre et d'acquérir faisaient de cet acte un engagement synallagmatique engageant les deux parties, de manière réciproque, et que toutes deux disposaient de la faculté de renoncer à la vente moyennant paiement d'un dédit, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'acte en cause n'était pas assujetti à la formalité de l'enregistrement mentionnée à l'article 1589-2 du code civil, laquelle est prévue pour les seules promesses unilatérales de vente ;
Attendu, en deuxième lieu, qu'après avoir relevé que la cession portait sur un fonds de commerce de crêperie dont l'exploitation n'était pas affectée par les préconisations adressées par la préfecture en 2003 et qu'il n'était pas établi que la société Cj's Way ait informé la société Adelyne de son intention de modifier l'activité du fonds pour exploiter sous franchise un restaurant traditionnel, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, qui a fait ressortir l'absence de caractère déterminant de l'information omise, a retenu que le défaut de révélation de ces préconisations n'était pas constitutif d'une réticence dolosive ;
Et attendu, en dernier lieu, que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut caractériser le dol par réticence permettant l'annulation de l'engagement s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'ayant souverainement retenu qu'aucune réticence dolosive ne pouvait être reprochée à la société Adelyne, la cour d'appel, qui ne s'est pas bornée à affirmer que le manquement de la société Adelyne à son obligation d'information et de conseil n'était pas établi, a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cj's Way aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Adelyne la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société CJ'S Way
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL CJ'S WAY à payer à la SNC ADELYNE, la somme de 47.000  et d'avoir ordonné le prélèvement de cette somme sur le compte séquestre ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «la société CJ'S WAY fait valoir que l'acte du 11 octobre 2006 n'est pas une promesse synallagmatique de vente avec symétrie des engagements mais une promesse unilatérale de vente soumise à publicité, nulle pour n'avoir pas été enregistrée dans les dix jours en violation de l'article 1589-2 du code civil anciennement 1840 A du code général des impôts ; ; mais considérant que le contrat du 11 octobre 2006 crée des obligations réciproques à la charge tant de la société ADELYNE que la société CJ'S Way ; qu'il s'agit d'un contrat synallagmatique et non d'une promesse unilatérale de vente soumise à enregistrement ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté ce moyen de nullité» (Arrêt page 3) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «l'acte du 11 octobre 2006 comporte un engagement de vendre souscrit par la société ADELYNE, et un engagement d'achat souscrit par la société CJ'S WAY ; ces engagements croisés de vente et d'achat font de cet acte un engagement synallagmatique engageant les deux parties ; ces engagements croisés sont assortis d'une clause conférant à chacune des parties l'obligation de renoncer à l'opération en versant un dédit ; cette faculté de ne pas acquérir par le versement d'un dédit ne transforme pas l'engagement réciproque des parties en une simple promesse unilatérale acceptée en tant que promesse par le bénéficiaire ; l'acte du 11 octobre 2006 n'est donc pas assujetti à la formalité de l'enregistrement édictée par l'article 1589-2 du code civil» (Jugement page 3).
ALORS D'UNE PART QU'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente notamment à un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'une promesse unilatérale peut être incluse dans un contrat synallagmatique ; qu'afin de décider si une promesse doit être qualifiée d'unilatérale ou de synallagmatique il convient dès lors de prendre en compte non pas le caractère réciproque des obligations des parties mais le caractère définitif ou non de l'engagement des parties d'acheter et de vendre ainsi que l'existence éventuelle d'un droit d'option ; qu'en l'espèce, la société CJ'S WAY faisait valoir devant la cour d'appel que la promesse signée le 11 octobre 2006 était certes incluse dans un contrat synallagmatique mais constituait néanmoins une promesse unilatérale dès lors que «le bénéficiaire ne s'est pas non plus engagé de manière ferme et définitive à acquérir, une telle convention constitue une promesse unilatérale» (Conclusions page 8, dernier §) ; qu'en rejetant ce moyen au motif parfaitement inopérant que «le contrat du 11 octobre 2006 crée des obligations réciproques à la charge tant de la société ADELYNE que de la société CJ'S WAY» (Arrêt page 3, § 4), sans rechercher s'il ne résultait pas de l'absence d'un engagement ferme d'acheter du bénéficiaire de la promesse et de l'existence d'un droit d'option que la promesse devait être qualifiée d'unilatérale et en conséquence être déclarée nulle pour défaut de l'enregistrement, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1589 et 1589-2 du code civil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «la société CJ'S WAY  soutient à titre subsidiaire que son consentement a été vicié du fait de la réticence dolosive de la société ADELYNE qui lui a dissimulé l'injonction administrative résultant d'une lettre des services de la sécurité de la préfecture en date du 6 octobre 2003 ainsi que de l'impossibilité technique et administrative de modifier l'activité de crêperie alors qu'elle était informée de son intention d'exploiter dans les lieux une activité de restaurant traditionnel ; elle invoque enfin l'erreur sur les qualités substantielles, déterminante de son consentement, et à titre très subsidiaire, le manquement de la société ADELYNE à son obligation d'information et de conseil ;  c'est  par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que la non révélation de la lettre des services de la sécurité de la préfecture en date du 6 octobre 2003 n'est pas constitutive d'une réticence dolosive de la part de la société ADELYNE ; par ailleurs, l'acte du 11 octobre 2006 porte sur la vente d'un fonds de commerce de crêperie comprenant outre le droit au bail, le droit à la ligne téléphonique et le matériel, la clientèle de la crêperie, l'achalandage et l'enseigne «KREP» ; l'objet du contrat n'est pas un fonds de commerce de restaurant brasserie mais une crêperie dont les appareils de cuisson ne font pas partie d'un ensemble «grande cuisine» et qui ne relève pas de la réglementation applicable en la matière ; la société CJ'S WAY n'établit pas avoir informé la société ADELYNE de son intention de modifier l'activité du fonds pour exploiter sous franchise un restaurant traditionnel ; elle ne démontre pas avoir été trompée ni avoir pu légitimement se tromper sur les autorisations et travaux nécessaires à la modification de l'activité ; son erreur sur les qualités substantielles du fonds n'est pas prouvée ni le manquement de la société ADELYNE à son obligation d'information et de conseil ; le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions» (arrêt page 3) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE «la société CJ'S WAY soutient que la promesse du 11 octobre 2006, ci-après la promesse, est nulle en raison de la réticence dolosive de la société ADELYNE ; qu'il est produit aux débats une lettre adressée par la préfecture de police à la société ADELYNE du 6 octobre 2003 et faisant état d'une visite de l'établissement effectuée le 29 septembre 2003 ; cette lettre fait connaître à la société ADELYNE l'obligation d'exécuter les prescriptions annexées ; il s'agit  outre l'obligation de faire vérifier le fonctionnement des moyens de secours et de maintenir les dégagements libres de tout encombrement : - de fournir un document sur le conduit de fumée de la cuisine ; - de limiter à 20 kW la puissance calorifique des points de cuisson de la cuisine ; la société CJ'S WAY reproche à la société ADELYNE de ne pas lui avoir révélé l'existence de cette lettre et d'avoir dans la promesse affirmé n'avoir reçu aucune injonction des services de sécurité, et soutient qu'ils sagit d'une réticence dolosive rendant nulle la promesse ; en effet, si elle en avait eu connaissance, elle n'aurait pas souscrit on engagement de vente, puisquil résulte d'un devis qu'elle a fait établir que le coût des travaux pour mettre aux normes l'installation d'extraction d'air s'élève à 32 447,48  ; les travaux de mise aux normes décrits dans le devis précité ont pour but de mettre le conduit de ventilation en conformité avec la réglementation applicable aux cuisines visées à l'article 16 de l'arrêté du 10 octobre 2005, dites «grandes cuisines» ; que les cuisines de crêperies ne sont pas concernées ; l'exploitation de la crêperie objet de la convention ne nécessite donc pas de travaux de mise aux normes du conduit de fumée ; qu'il sera d'ailleurs observé qu'il n'est pas contesté que cette crêperie fonctionne depuis la demande de la préfecture de police de 2003, et que cette demande n'a pas été suivie de nouvelles interventions préfectorales ; ladite demande ne peut donc pas être qualifiée d'injonction ; la société CJ'S WAY n'est donc pas fondée à soutenir que la non révélation de la lettre du 6 octobre 2003 est constitutive d'une réticence dolosive ;  il résulte de ce qui précède que l'engagement d'achat souscrit par la société CJ'S WAY est valide et lie cette société ; elle doit, selon les dispositions de cet engagement, soit régulariser l'acquisition, soit verser le dédit prévu ; son refus de régulariser la vente rend exigible le paiement du dédit ; elle sera donc condamnée à payer la somme de 47 000  par prélèvement de cette somme sur le compte séquestre» (Jugement pages 3 et 4) ;
ALORS D'AUTRE PART QUE commet un dol, la partie qui contrairement aux exigences de la bonne foi en matière commerciale, a omis frauduleusement de faire part de circonstances particulières qu'elle aurait dû révéler ; qu'en l'espèce, la société ADELYNE avait reçu en juin 2003 une notification des services de sécurité de la Préfecture de Paris l'informant qu'elle devait «exécuter dans les meilleurs délais, les prescriptions figurant dans l'annexe ci-joint» comprenant plusieurs «mesures à observer en permanence» comme notamment celle de «limiter à moins de 20 kW la puissance calorifique des points de cuisson de la cuisine» ; que cette mesure rendant impossible l'exploitation d'un restaurant de type traditionnel dans les locaux; que la société ADELYNE a expressément dissimulé cette information à la société CJ'S WAY en déclarant dans la promesse de vente signée le 11 octobre 2006 qu'elle «n'a reçu aucune injonction desdits services d'hygiène et de sécurité» (Promesse page 8, § 3) ; que la société ADELYNE savait pourtant nécessairement que la société CJ'S WAY avait pour objet social l'exploitation de restaurants de type traditionnel; qu'il résulte par ailleurs de la promesse de vente du 11 octobre 2006 (page 3) que «le fonds de commerce compren(d)  le droit au bail des lieux où il est exploité» et que ce «bail a pour destination : «restauration sur place » (Promesse page 5) ; que devant les juges du fond, la société CJ'S WAY avait fait valoir que cette possibilité d'exploiter dans les locaux un restaurant de type traditionnel était déterminante pour elle et qu'elle n'aurait pas signé la promesse litigieuse si elle avait eu connaissance de l'injonction préfectorale (Conclusions page 11, § 7 et page 13, § 2, page 14, dernier §) et de l'impossibilité technique et administrative d'exploiter un tel; qu'en rejetant la demande de la société CJ'S WAY sans rechercher si les clauses de la promesse de vente et du bail permettant expressément toute activité de « restauration sur place » n'étaient pas de nature à conférer à cette activité de restauration un caractère déterminant de sorte que la dissimulation de ces informations de la part de la société ADELYNE constituait une réticence dolosive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE les conventions n'obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'en l'espèce, l'obligation pour la société ADELYNE d'informer l'exposante de la réglementation limitant les possibilités d'exploitation du fonds de commerce objet de la promesse résultait expressément d'une lettre des services de la préfecture en date du 10 juin 2003 indiquant qu'«en cas de changement de direction (du fonds de commerce exploitée), vous devrez aviser le nouveau responsable de la situation de l'établissement au regard des règles de sécurité et porter à sa connaissance la liste des mesures de sécurité à exécuter» ; que la société ADELYNE a non seulement pas informé la société CJ'S WAY de la notification, elle a expressément déclaré dans la promesse de vente qu'elle «n'a reçu aucune injonction desdits services d'hygiène et de sécurité» manquant ainsi clairement à son obligation d'information précontractuelle; qu'en rejetant la demande de la société CJ'S WAY en se bornant à affirmer que le manquement de la société ADELYNE à son obligation d'information et de conseil n'est pas établi (Arrêt page 3, § 5), la cour d'appel a violé les articles 1135 et 1147 du code civil.