LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 septembre 2015), que, le 6 novembre 2009, M. et Mme X...et la société AST groupe (AST), ont signé deux contrats de construction de maison individuelle ; qu'une garantie de livraison a été délivrée par la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI BAT) ; que M. et Mme X..., ayant constaté des désordres des fondations, ont, après expertise, assigné le constructeur en résiliation des deux contrats et en paiement de diverses sommes au titre de la remise en état des fondations, de l'indemnité contractuelle de résiliation, de la perte de chance de location des deux villas et des pénalités de retard ; que la société AST a sollicité le paiement de ses factures ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de fixer au 6 juin 2011 la date d'effet de la résiliation des deux contrats et de rejeter leur demande de paiement des pénalités de retard contractuelles, alors, selon le moyen : 
1°/ que n'ayant pas d'effet rétroactif, la résiliation du contrat de construction de maison individuelle ne fait pas obstacle à l'application au constructeur de pénalités contractuelles de retard de livraison au jour ; qu'en écartant la demande de M. et Mme X... en paiement de pénalités de retard aux motifs que la résiliation du contrat de construction devait prendre effet au 6 juin 2011, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ; 
2°/ que la résiliation judiciaire d'un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de l'inexécution de ses obligations par le cocontractant fautif ; qu'en jugeant, pour écarter l'application des pénalités de retard, « que le contrat de construction n'étant pas un contrat à exécution instantanée, sa résiliation n'opère que pour l'avenir, à compter de la date à laquelle le débiteur a cessé d'exécuter ses obligations », la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ; 
3°/ que le juge ne peut modifier les termes du débat ; qu'en fixant la date d'effet de la résiliation au 6 juin 2011 alors que M. et Mme X... soutenaient qu'elle devait prendre effet à la date du jugement et que la société AST ne concluait pas sur ce point, la cour d'appel a modifié les termes du débat et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que les deux maisons devaient être livrées au plus tard le 11 juillet 2011 et retenu, pour fixer souverainement la date de la résiliation au 6 juin 2011, que, si la plupart des désordres avaient été constatés dès le 13 décembre 2010, la société AST était intervenue courant mai 2011 pour effectuer les reprises, estimées insuffisantes par l'expert, lors de sa réunion du 6 juin 2011, la cour d'appel en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que, la cessation des relations entre les parties étant antérieure à l'échéance prévue au contrat, les pénalités de retard n'étaient pas dues ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen : 
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de paiement des pénalités de retard contractuelles, dirigée contre la société CGI BAT, alors, selon le moyen : 
1°/ que la cassation qui atteindra le chef de dispositif ayant fixé au 6 juin 2011 la date d'effet de la résiliation des deux contrats de construction de maison individuelle conclus entre M. et Mme X... et la société AST et débouté M. et Mme X... de leur demande de paiement des pénalités de retard contractuelles dirigée contre la société AST entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a débouté M. et Mme X... de leur demande de paiement de pénalités contractuelles de retard contre la société CGI BAT en application de l'article 624 du code de procédure civile ; 
2°/ que la résiliation du contrat de construction ne met pas fin à l'obligation légale, autonome et d'ordre public du garant de livraison de supporter les pénalités contractuelle de retard jusqu'à la date de livraison de l'immeuble ; qu'en jugeant que « les pénalités de retard n'étant pas dues par le constructeur (dès lors que la résiliation était intervenue avant l'expiration du délai contractuel), elles ne (pouvaient) davantage être réclamées au garant », la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation ; 
Mais attendu, d'une part, que, le premier moyen étant rejeté, le troisième moyen, en ce qu'il invoque une cassation par voie de conséquence, est sans objet ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la résiliation était intervenue avant l'expiration du délai contractuel et qu'à la demande de M. et Mme X..., aucun constructeur n'avait été chargé des travaux d'achèvement des deux maisons, la cour d'appel en a exactement déduit que le garant de livraison n'était pas tenu de prendre à sa charge les pénalités de retard ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le deuxième moyen : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation de la perte de chance de louer les deux maisons, l'arrêt retient que M. et Mme X... ne fournissent pas d'éléments suffisants permettant d'apprécier la réalité et l'étendue de ce préjudice ; 
Qu'en statuant ainsi, sans examiner le contrat de construction de la seconde maison qui établissait que, dès l'origine, elle était destinée à la location ni l'attestation de M. 
Y...
indiquant la valeur locative des deux maisons, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
Et sur le quatrième moyen : 
Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 
Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer à la société AST la somme de 36 588, 47 euros au titre de solde des travaux de fondations, l'arrêt retient que, la résiliation des contrats de construction n'ayant pas d'effet rétroactif, les prestations concernant les fondations réalisées par la société AST doivent être payées par les maîtres de l'ouvrage, même s'ils ont choisi de ne pas réclamer le coût de la reconstruction ; 
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que les fondations réalisées par la société AST devaient être démolies, pour être reconstruites conformément aux règles de l'art, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnisation de la perte de chance de louer les deux maisons et condamne M. et Mme X... à payer à la société AST la somme totale de 36 588, 47 euros, l'arrêt rendu le 8 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; 
Condamne la société AST groupe aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société AST groupe à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé au 6 juin 2011 la date d'effet de la résiliation des deux contrats de construction de maison individuelle conclus entre M. et Mme X... et la SA AST Groupe et d'AVOIR en conséquence, débouté M. et Mme X... de leur demande de paiement des pénalités de retard contractuelles dirigée contre la société AST Groupe ; 
AUX MOTIFS QUE les désordres survenus en début de chantier, affectant les fondations de l'immeuble, non réparés par la société AST Groupe malgré les préconisations de l'expert et encore contestés par elle après le dépôt du rapport d'expertise, interdisent toute poursuite des relations contractuelles entre les parties et constituent un motif suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation des deux contrats de construction, aux torts exclusifs du constructeur ; que le jugement querellé sera donc confirmé de ce chef ; que le contrat de construction n'étant pas un contrat à exécution instantanée, sa résiliation n'opère que pour l'avenir, à compter de la date à laquelle le débiteur a cessé d'exécuter ses obligations ; qu'en l'espèce, si la plupart des désordres ont été constatés par l'huissier de justice dès le 13 décembre 2010, il apparaît néanmoins que la société AST Groupe est intervenue, à la demande de l'expert, courant mai 2011 sur la maison B puis que lors de la seconde réunion organisée le 06 juin 2011, pour vérifier la bonne exécution des travaux de reprise, il a été constaté par monsieur Z...que ces derniers n'avaient pas été réalisés correctement ; que cette date du 06 juin doit être retenue comme date de résiliation en ce qu'elle constate la défaillance définitive du constructeur (…) ; 
1° ALORS QUE n'ayant pas d'effet rétroactif, la résiliation du contrat de construction de maison individuelle ne fait pas obstacle à l'application au constructeur de pénalités contractuelles de retard de livraison au jour ; qu'en écartant la demande des époux X... en paiement de pénalités de retard aux motifs que la résiliation du contrat de construction devait prendre effet au 6 juin 2011, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ; 
2° ALORS QU'en toute hypothèse, la résiliation judiciaire d'un contrat à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de l'inexécution de ses obligations par le cocontractant fautif ; qu'en jugeant, pour écarter l'application des pénalités de retard, « que le contrat de construction n'étant pas un contrat à exécution instantanée, sa résiliation n'opère que pour l'avenir, à compter de la date à laquelle le débiteur a cessé d'exécuter ses obligations », la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ; 
3° ALORS QU'en toute hypothèse le juge ne peut modifier les termes du débat ; qu'en fixant la date d'effet de la résiliation au 6 juin 2011 alors que les époux X... soutenaient qu'elle devait prendre effet à la date du jugement et que la société AST Groupe ne concluait pas sur ce point, la Cour d'appel a modifié les termes du débat et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de la perte de chance de louer les deux maisons ; 
AUX MOTIFS QUE les époux X... réclament l'indemnisation de la perte de chance de location des deux villas mais ne fournissent pas à la cour d'éléments suffisants permettant d'apprécier la réalité et l'étendue de ce préjudice ; qu'en effet, le seul fait que les maisons n'aient pas été livrées à la date prévue ne suffit pas à caractériser un préjudice de jouissance ou un préjudice locatif, dans la mesure où il n'est pas indiqué si les villas ont été effectivement construites et à quelle date, ni démontré que leurs propriétaires avaient l'intention de les occuper ou de les mettre en location ; que la seule estimation locative théorique de la régie Actuelles, produite aux débats, n'est pas probante ; qu'il convient donc de rejeter cette demande d'indemnisation ; 
1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ni rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de la perte de chance de louer la seconde maison en construction, aux motifs qu'ils « ne fournissent pas à la cour d'éléments suffisants permettant d'apprécier la réalité et l'étendue de ce préjudice » dès lors qu'il n'était pas « démontré que leurs propriétaires avaient l'intention de (l') occuper ou de (la) mettre en location », sans examiner, comme il lui était demandé, le contrat de construction (art. 2/ 2) de la seconde maison qui établissait que dès l'origine elle était destiné à la location, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
2° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ni rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de la perte de chance de louer la seconde maison en construction, aux motifs qu'ils « ne fournissent pas à la cour d'éléments suffisants permettant d'apprécier la réalité et l'étendue de ce préjudice » dès lors que « la seule estimation locative théorique de la régie Actuelles, produite aux débats, n'(était) pas probante », sans examiner, comme il lui était demandé, l'attestation de Damien 
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Immobilier, qui précisait également de ce que les loyers devaient être évalués à un prix compris entre 650 et 700 € (conclusions d'appel des époux X..., p. 16, § 9), la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
3° ALORS QU'en déboutant M. et Mme X... de leur demande d'indemnisation de la perte de chance de louer la seconde maison en construction jusqu'à la date de l'arrêt, aux motifs qu'ils « ne fournissent pas à la cour d'éléments suffisants permettant d'apprécier la réalité et l'étendue de ce préjudice » « dans la mesure où il n'est pas indiqué si les villas ont été effectivement construites et à quelle date », alors qu'ils soutenaient avoir « l'intention de faire repartir leur projet de construction de deux maisons individuelles », de « s'adresser à un autre constructeur (…) auquel ils demanderont l'établissement de deux nouveaux projets » mais qu'ils « ignor (ai) ent à quel prix ces deux constructions pourr (aient) être édifiées » 
(conclusions d'appel des époux X..., p. 18, § 7 à 9), la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux X... en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 
4° ALORS QU'en toute hypothèse, le seul retard de livraison suffit à caractériser un préjudice de jouissance subi par le créancier ; qu'en retenant, pour écarter la demande de M. et Mme X... d'indemnisation de la perte de chance de louer la seconde maison, que « les maisons n'a [vaient] pas été livrées à la date prévue » mais que cela « ne suffit pas à caractériser un préjudice de jouissance ou un préjudice locatif, dans la mesure où il n'est pas indiqué si les villas ont été effectivement construites et à quelle date, ni démontré que leurs propriétaires avaient l'intention de les occuper ou de les mettre en location », la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande de paiement des pénalités de retard contractuelles dirigée contre la société CGI BAT ; 
AUX MOTIFS QUE les pénalités de retard n'étant pas dues par le constructeur, ne peuvent davantage être réclamées au garant ; 
1° ALORS QUE la cassation qui atteindra le chef de dispositif ayant fixé au 6 juin 2011 la date d'effet de la résiliation des deux contrats de construction de maison individuelle conclus entre M. et Mme X... et la SA AST Groupe et débouté M. et Mme X... de leur demande de paiement des pénalités de retard contractuelles dirigée contre la société AST Groupe entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de dispositif par lequel la Cour d'appel a débouté les époux X... de leur demande de paiement de pénalités contractuelles de retard contre la société CGI BAT en application de l'article 624 du Code de procédure civile ; 
2° ALORS QUE la résiliation du contrat de construction ne met pas fin à l'obligation légale, autonome et d'ordre public du garant de livraison de supporter les pénalités contractuelle de retard jusqu'à la date de livraison de l'immeuble ; qu'en jugeant que « les pénalités de retard n'étant pas dues par le constructeur (dès lors que la résiliation était intervenue avant l'expiration du délai contractuel), elles ne (pouvaient) davantage être réclamées au garant », la Cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société AST Groupe la somme de 36. 588, 47 € ; 
AUX MOTIFS QUE la résiliation des contrats de construction n'ayant pas d'effet rétroactif, les prestations concernant les fondations réalisées par la société AST Groupe doivent être payées à cette dernière par les maîtres de l'ouvrage, même si ces derniers ont finalement choisi devant la cour de ne pas lui réclamer le coût de la reconstruction des fondations conformément aux règles de l'art ; que les époux X... doivent en conséquence être condamnés à payer à la société AST Groupe le montant de ses deux factures de 19. 456, 50 € et 15. 339, 25 €, outre l'actualisation du prix calculé conformément aux dispositions légales et contractuelles, à hauteur de 1. 792, 72 €, soit au total 36. 588, 47 € TTC ; 
1° ALORS QU'une partie est fondée à refuser d'exécuter ses obligations lorsque son cocontractant n'exécute pas les siennes ; qu'en condamnant les époux X... à payer à la société AST Groupe la somme de 36. 588, 47 € tout en constatant que les travaux réalisés devaient être détruits et que les époux X... ne sollicitaient pas le paiement de leur reconstruction, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ; 
2° ALORS QU'une partie ne peut être tenue de payer des travaux viciés ayant vocation à être détruits et dont elle ne sollicite pas la reconstruction ; qu'en condamnant les époux X... à payer à la société AST Groupe la somme de 36. 588, 47 € tout en constatant que les travaux réalisés devaient être détruits et que les époux X... ne sollicitaient pas le paiement de leur reconstruction, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1184 du Code civil.