LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que des fissures étant apparues en février 1994 sur la façade de sa maison d'habitation, M. X... avait consulté un expert en bâtiment qui avait émis les plus expresses réserves quant à l'évolution des multiples désordres, que M. X... avait engagé deux procédures de référé expertise, l'une administrative, l'autre judiciaire, et que si, après le dépôt d'un rapport faisant état de fines fissures qui n'étaient ni infiltrantes, ni de nature à porter atteinte à la solidité de l'immeuble et qui n'avaient pas pour origine un mouvement du terrain d'assise des fondations, M. X... n'avait pas engagé de procédure au fond, il avait en 1999, redoutant que le phénomène ne s'aggrave, saisi le médiateur de la République pour évoquer une dégradation de l'état de sa maison dont les façades se fissuraient sous l'effet conjugué des matériaux qui composent la construction et le glissement progressif de terrain, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que, lors de la vente intervenue le 3 janvier 2004, les acquéreurs n'étaient pas en mesure de constater l'existence de ces fissures qui avaient été masquées par une couche d'enduit et n'étaient pas apparentes pour un non professionnels du bâtiment, a pu en déduire que M. X... avait manqué à son obligation de loyauté envers ses cocontractants en omettant de signaler l'existence de ces fissures, et fait preuve envers eux d'une réticence dolosive ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième et sur le troisième moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 2 500 euros, la somme de 1 000 euros à la SMABTP, et la somme de 1 000 euros à l'agence immobilière Foncia Timbal ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. X... était responsable d'une réticence dolosive à l'égard des époux Y... et de l'avoir condamné à payer à ceux-ci la somme de 40. 000  à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QU'en cause d'appel, les époux Y... fondent à titre principal leur action sur les articles 1116, 1134 et 1382 du code civil ; qu'il existe, en application de l'article 1134 alinéa 2 du code civil, une obligation générale de loyauté entre cocontractants et que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que des fissures étant apparues en février 1994 sur les façades de l'immeuble, M. X... a saisi la SMABTP, assureur responsabilité décennale du constructeur de sa maison, qui a refusé de prendre en charge le sinistre au motif que l'origine des désordres résidait dans une cause extérieure à l'opération de construction, puis son assureur multirisques habitation, lequel a désigné un expert qui a conclu que les fissures nécessiteraient la mise en oeuvre de l'assurance du constructeur ; qu'en présence de ces avis contradictoires, il a demandé à un expert en bâtiment, M. B..., de donner un avis sur l'état de la maison et l'origine du sinistre et que ce dernier, dans un rapport du 18 juillet 1994, a émis les plus expresses réserves quant à l'évolution des multiples désordres relevés ; que M. X... a engagé deux procédures de référé expertise, l'une devant le président du tribunal administratif mettant en cause la commune de Monesties et la direction départementale de l'équipement, l'autre devant le président du tribunal de grande instance d'Albi à l'encontre de la SMABTP, assureur décennal de la SARL Albigeoise de Construction et du liquidateur de cette dernière ; que selon le rapport d'expertise établi en avril 1995 par l'expert désigné, M. C..., la maison de M. X... présentait alors sur les murs extérieurs de fines fissures qui n'étaient ni infiltrantes, ni de nature à porter atteinte à sa solidité, et qui n'avaient pas pour origine un mouvement du terrain d'assise des fondations ; que cet expert préconisait l'application d'une couche d'enduit sur l'ensemble de la maison pour masquer la fissuration, et en chiffrait le coût à la somme de 3. 000 F HT ; qu'il apparaît qu'à la suite de cette expertise, M. X... n'a pas engagé de procédure au fond contre quiconque ; que dans un courrier du 23 novembre 1999 adressé au maire de la commune de Monesties, le médiateur de la République indique : « J'ai récemment été saisie d'une demande de médiation par M. et Mme Simon X... qui s'inquiètent de l'état de dégradation de leur maison d'habitation dont les façades se fissurent sous l'effet conjugué des matériaux qui composent la construction et de glissements progressifs de terrain. Afin d'éviter que le phénomène ne s'aggrave, ils souhaitent que le chemin communal situé en bordure de leur propriété, actuellement hors d'usage et à l'abandon, soit plus régulièrement entretenu, et nivelé par les services techniques de la commune » ; que le rapport d'expertise judiciaire déposé par M. D... en janvier 2007 met en évidence les éléments suivants :- des fissures affectent les façades nord-ouest et sud-est, le pignon nord-est et l'intérieur (cuisine, séjour et garage) ;- deux reprises d'enduit peu, voire pas du tout perceptibles, notamment pour un non professionnel du bâtiment ;- le phénomène de fissuration est évolutif depuis 1994 tel que l'avait appréhendé M. B... en son rapport du 18 juillet 1994 ;- de nouvelles fissures sont apparues en 2004, et la commune de Monesties a fait l'objet le 27 mai 2005 d'un arrêté « catastrophe naturelle » pour sécheresse de juillet à septembre 2003 ;- la fissure située en partie gauche du linteau de la porte du garage, que l'expert qualifie de traversante, avait fait l'objet d'une reprise d'enduit ;- les désordres sont de nature à affecter à terme la solidité de l'immeuble ; que l'expert judiciaire indique que les époux Y... n'ont pas été informés avant la vente du bâtiment du fait que des désordres l'affectaient ; qu'il fonde cette appréciation sur l'attestation de Maître E..., notaire rédacteur de l'acte authentique de vente, qui déclare en réponse à une interrogation de l'expert que les copies de plans représentant les deux façades principales de l'immeuble n'étaient pas annexées à l'acte reçu par lui le 3 janvier 2004 et que ces plans n'ont jamais été en sa possession ni n'ont figuré dans le dossier de M. et Mme Y..., et sur les indications de Mmes F... et G..., intervenues en qualité d'intermédiaires dans la vente du bien litigieux, dont il résulte qu'aucun rapport faisant état de fissures affectant le bâtiment ne leur a été remis par M. X... ; que M. X... ne fournit aucun élément de nature à établir qu'il a informé les acquéreurs de l'existence de fissures, des procédures de référé qu'il avait engagées en 1995, ni qu'il leur a communiqué le rapport d'expertise établi par M. C... ; que les acquéreurs n'étaient pas en mesure de constater l'existence de ces fissures qui avaient été masquées par une couche d'enduit et n'étaient donc pas apparentes pour un non professionnel du bâtiment lors de la vente ; que dans un courrier du 2 décembre 2009 adressé aux époux Y..., le maire de la commune de Monesties affirme qu'il était de notoriété publique que la maison de M. X... était affectée de vices de construction graves, de sorte que personne n'aurait acheté cette maison ; que si le rapport d'expertise de M. C... ne fait pas état de tels désordres, mais seulement de fissures de faible importance nécessitant une simple réfection d'enduit, il demeure que les époux X... ont en fin d'année 1999, soit plus de quatre ans après le dépôt de ce rapport, évoqué auprès du médiateur de la République une dégradation de l'état de leur maison au niveau des fissures en façades, et un risque d'aggravation de ce phénomène ; qu'en conséquence, M. X... a manqué à son obligation de loyauté envers ses cocontractants en omettant en toute connaissance de cause lors de la vente de son immeuble en janvier 2004 de signaler l'existence de fissures qui l'avaient conduit en 1995 à engager plusieurs procédures contentieuses, qu'il n'avait certes pas menées jusqu'à leur terme compte tenu des conclusions de l'expert C..., mais dont il craignait quelques années plus tard, en 1999, une évolution défavorable, et qui avaient été dissimulées par un enduit les rendant imperceptibles pour un acquéreur profane ; qu'il a ce faisant fait preuve d'une réticence dolosive envers les époux Y... ; 
ALORS QUE le vendeur, tenu d'une obligation de bonne foi, se rend coupable d'une réticence dolosive s'il dissimule à l'acheteur un vice de la chose vendue ; qu'en estimant que M. X..., vendeur, avait manqué à ses obligations de loyauté et d'information en n'informant pas M. et Mme Y..., acquéreurs, de l'existence des fissures apparues en 1994, et même d'avoir dissimulé ces fissures par un enduit, tout en constatant que l'expert désigné à l'époque avait qualifiées ces désordres de « fissures de faible importance », qui n'étaient « ni infiltrantes, ni de nature à porter atteinte à la solidité de l'immeuble, et qui n'avaient pas pour origine un mouvement du terrain d'assise des fondations », et que cet expert avait lui-même préconisé au titre des réparations l'application d'une simple couche d'enduit (arrêt attaqué, p. 6 § 2 et p. 7 § 5), ce dont il s'évinçait que les fissures de 1994 ne présentaient aucun caractère de gravité dont la dissimulation, à la supposer avérée, serait susceptible d'engager la responsabilité de M. X... au titre d'un manque de loyauté, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1116, 1134 et 1382 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de ses demandes à l'encontre de l'agence immobilière Timbal ; 
AUX MOTIFS QUE M. X... ne démontre pas avoir remis à l'agence Timbal le rapport d'expertise de M. C... ni celui de M. B... et que s'il a pu, selon les indications données par Mme F..., montrer à celle-ci deux micro-fissures au niveau du crépi, il ne peut être reproché à l'agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de la construction, d'avoir estimé ces fissures anodines et ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur ce point ; 
ALORS QUE l'agent immobilier doit communiquer aux acquéreurs tous les éléments qui ont été portés à sa connaissance et qui concernent l'état de l'immeuble ; qu'en exonérant l'agence immobilière Timbal de toute responsabilité, tout en constatant expressément que celle-ci avait été avertie par M. X... de l'existence des micro-fissures qui affectaient l'immeuble proposé à la vente (arrêt attaqué, p. 8 in fine), ce dont il s'évinçait que l'agent immobilier se trouvait nécessairement en faute pour n'avoir pas averti les acquéreurs de l'existence de ces désordres qui lui avaient été spécialement signalés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action en garantie formée par M. X... à l'encontre de la SMABTP ; 
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance ; que toutefois, ce délai ne court, en cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque là ; que quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier ; que l'article L. 114-2 du même code précise que la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d'interruption de la prescription et par la désignation d'experts à la suite d'un sinistre ; qu'en l'espèce, l'assignation délivrée à la requête des époux Y... contre M. X... est en date du 19 juillet 2005, qu'il y est indiqué que les demandeurs ont constaté l'apparition de fissures sur l'immeuble et ont fait une déclaration de sinistre à la GMF, précédent assureur multirisque habitation des vendeurs, et qu'il y est expressément fait référence à la procédure judiciaire diligentée contre le constructeur en 1995 ; que la prescription a été interrompue par la désignation d'expert résultant de l'ordonnance de référé du 5 septembre 2005, et qu'un nouveau délai a recommencé à courir à compter de cette ordonnance ; que M. X... a fait assigner la SMABTP, assureur du constructeur, le 8 janvier 2008 ; qu'il ne peut valablement prétendre qu'il attendait les résultats du rapport d'expertise pour exercer son action à l'encontre de la SMABTP ; qu'il lui appartenait au contraire d'assigner celle-ci afin que les opérations d'expertise lui soient opposables ; que, par conséquent, l'action en garantie de M. X... est prescrite ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance ; que ce délai ne court, en cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque là ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 23 avril 2010, p. 18 et 19), M. X... faisait valoir qu'il n'avait eu connaissance de l'existence de désordres décennaux susceptibles de mettre en jeu la garantie de la compagnie SMABTP que lors du dépôt du rapport d'expertise judiciaire qui a révélé ces désordres, soit le 22 janvier 2007 ; qu'en estimant toutefois que le délai de prescription avait couru à compter de la désignation d'expert résultant de l'ordonnance de référé du 5 septembre 2005, au motif que M. X... « ne peut valablement prétendre qu'il attendait les résultats du rapport d'expertise pour exercer son action à l'encontre de la SMABTP » et qu'« il lui appartenait au contraire d'assigner celle-ci afin que les opérations d'expertise lui soient opposables » (arrêt attaqué, p. 9 § 8 et 9), sans constater qu'à la date de la désignation d'expert, M. X... avait connaissance de l'existence du sinistre susceptible de mettre en cause la garantie de l'assureur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription court du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 23 avril 2010, p. 19 § 4), M. X... faisait valoir qu'il avait été assigné au fond par M. et Mme Y... par acte du 8 mars 2007, de sorte que c'était à compter de ce jour seulement qu'avait couru la prescription biennale ; qu'en estimant que la prescription avait couru à compter de la date de la désignation d'expert survenue le 5 septembre 2005, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.