LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2015), que M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndic, la société Foncia Grand Delta (la société Foncia), aux droits de la société Foncia Robin, et Mme Y..., membre du conseil syndical, en paiement de dommages et intérêts, en invoquant les fautes commises par ceux-ci dans la gestion d'un sinistre lié à une fuite d'eau survenue sur une canalisation enterrée, desservant l'immeuble ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts au titre des travaux non avalisés par une assemblée générale ; 
Mais attendu qu'ayant relevé qu'en procédant aux appels de fonds pour payer les travaux de réparation de la fuite, sans avoir préalablement et en urgence convoqué une assemblée générale pour faire valider ces travaux, la société Foncia avait commis une faute et constaté, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la réparation, dont M. X... admettait l'urgence, avait été efficace et que la fuite avait cessé, que la dépense était indispensable et qu'il n'était pas démontré que des considérations techniques aient pu être négligées, la cour d'appel, qui n'a pas énoncé qu'il ne pouvait être question de refaire l'alimentation d'eau de la copropriété, a souverainement retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve du préjudice qu'il alléguait ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts au titre de la surfacturation d'eau ; 
Mais attendu qu'appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir, par motifs propres et adoptés, que la société Foncia, qui avait accompli toutes les diligences nécessaires pour mettre fin à la fuite, qui avait tenté, dès le mois de mars 2007, d'obtenir un dégrèvement et n'était pas en mesure, lors de l'assemblée générale du 26 juin 2007, de faire une communication sur une facture qui n'était pas encore émise, n'avait commis aucune faute dans la recherche de la fuite, dans la mise en oeuvre et l'exécution des travaux, dans l'information des copropriétaires sur la surconsommation d'eau et ses conséquences pour la facturation et dans la demande de dégrèvement ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande dommages et intérêts dirigée contre Mme Y... ; 
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le procès-verbal indiquait que les travaux avaient été réceptionnés par le syndic en présence de Mme Y... en sa qualité de représentante du conseil syndical, la cour d'appel a retenu souverainement, sans dénaturation, que M. X... n'établissait pas la faute qu'aurait commise celle-ci en étant présente lors de la réception des travaux ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Foncia Grand Delta la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts au titre de travaux urgents non avalisés par une assemblée générale extraordinaire, 
AUX MOTIFS QU'il ressort des dispositions combinées des articles 9, 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 que lorsque, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic fait procéder à des travaux urgents :
- il peut émettre un appel de fonds provisionnel égal au tiers du montant des travaux,
- il doit informer le syndicat des copropriétaires,
- il doit convoquer une assemblée générale en urgence afin de conformer la commande ; 
qu'à défaut les appels de fonds émis pour le solde du paiement ne sont pas opposables aux copropriétaires ; qu'en l'occurrence les travaux réalisés en février 2007 ont été validés le 26 juin 2007, soit postérieurement à l'appel de fonds « travaux urgents solde » en date du 28 février 2007 ; qu'en conséquence, en procédant à cet appel de fonds sans préalablement et en urgence, convoquer une assemblée générale pour faire valider les travaux, la société Foncia a effectivement commis une faute ; que cependant comme le premier juge l'a rappelé, il incombe à M. X... de rapporter la preuve d'un préjudice ayant un lien de causalité avec cette faute ; qu'en l'occurrence il soutient que le syndicat des copropriétaires a perdu une occasion de profiter de son expertise pour effectuer des travaux de nature à mettre fin aux difficultés d'alimentation d'eau dans la copropriété et discuter des considérations techniques devant présider à l'opération ; que s'agissant d'une fuite d'eau importante qui a généré une surfacturation de plus de 17. 000 euros le caractère urgent et la nécessité de la réparation entreprise par la société Foncia ne peuvent être niés ; que d'ailleurs M. X... lui-même admet cette urgence puisqu'il reproche également son inertie au syndic ; qu'il ne pouvait donc être question comme le prétend M. X... de refaire l'alimentation d'eau de la copropriété, cela d'autant que, ne rapportant pas la preuve des difficultés alléguées, il ne démontre pas le besoin d'entreprendre une telle reprise ; que par ailleurs les parties ne contestent pas que la réparation a été efficace et que la fuite a cessé ; qu'il en résulte qu'il n'apparaît pas que des considérations techniques aient pu être négligées ; que dès lors on ne voit pas en quoi l'expertise de M. X... aurait pu avoir une quelconque utilité ; que sur ce point-là aucun préjudice n'est établi puisque la dépense était incontournable et indispensable ; qu'en outre s'agissant de la sommation de payer, force est de constater, comme l'a fait le premier juge, que si son montant est erroné, le décompte qui l'accompagne révèle qu'elle est fondée en son principe puisque, même en retranchant le montant de l'appel de fonds non exigible du 28 février 2007 et les frais d'huissiers, le compte de M. et Mme X... était débiteur et cela depuis le 1er juillet 2006, c'est-à-dire antérieurement aux travaux effectués par la société Saccoccio et aux dépenses qu'ils ont généré ; que M. X... ne peut donc valablement se prévaloir d'un préjudice de ce chef et la transaction intervenue le 5 juillet 2010 entre M. et Mme X... et le syndicat des copropriétaires n'est pas de nature à justifier du contraire ; 
1°) ALORS QUE lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ; qu'en se fondant pour débouter M. X... de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'émission d'appels de fonds partiellement réglés sur des travaux non votés par une assemblée générale immédiatement convoquée, sur la circonstance que la dépense était incontournable et indispensable, quand à défaut de ratification des travaux litigieux par une assemblée générale immédiatement convoquée, le paiement de sa quote-part des dépenses ne pouvait être réclamé à M. X..., la Cour d'appel a violé les articles 37 du décret du 17 mars 1967 et 1382 du code civil ; 
2°) ALORS QUE lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ; qu'en se fondant pour exclure le préjudice résultant de la faute du syndic qui n'ayant pas convoqué immédiatement une assemblée générale afin d'avaliser les travaux litigieux, a mis la copropriété devant le fait accompli et l'a privée de la possibilité d'opter pour un remaniement complet du circuit vieux de 30 ans depuis le compteur général, sur la circonstance qu'il ne pouvait être question de refaire l'alimentation d'eau de la copropriété, quand seule l'assemblée générale avait qualité pour en décider et que la privation de ce choix constituait à lui seul un préjudice réparable, la Cour d'appel a violé les articles 37 du décret du 17 mars 1967 et 1382 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts au titre de la surfacturation d'eau, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE malgré son homologation par le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence l'accord du 10 avril 2008 non validé en assemblée générale ne peut être opposable à M. X... qui ne l'a pas signé et qui a déclaré y être défavorable ; qu'en conséquence même si l'intéressé était partie prenante à l'origine de la saisine du conciliateur (comme conseiller technique et juridique) sa demande d'indemnisation relativement au prétendu retard pris par la société Foncia pour mettre fin à la fuite d'eau doit être déclarée recevable ; que comme l'a relevé à juste titre le premier juge par des motifs pertinents que la Cour adopte, il ressort des pièces versées aux débats et de la chronologie des faits que la société Foncia n'a commis aucune faute :
- dans la recherche de fuite,
- dans la mise en oeuvre et l'exécution de travaux,
- dans l'information des copropriétaires relativement à la surconsommation d'eau et à ses conséquences en termes de facturation,
- dans la demande de dégrèvement et de remise ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DU JUGEMENT QUE par un courrier en date du 21 novembre 2006 reçu le 27 novembre 2006 par le syndic, le service de l'eau et de l'assainissement de Gardanne a indiqué que la consommation d'eau de l'immeuble était en augmentation sensible et pouvait s'expliquer :
- soit par une utilisation plus abondante qu'à l'accoutumée,
- soit par une défectuosité de l'installation ; 
qu'il convient de relever que cette consommation (2. 290 m3 en novembre 2006) était en hausse par rapport à l'année précédente (1. 195 m3) mais qu'elle avait déjà atteint 3. 476 m3 en novembre 2002, 1. 950 m3 en juin 2003, 1. 786 m3 en octobre 2003 et 1. 900 m3 en mai 2004 et que la possibilité d'une utilisation « plus abondante qu'à l'accoutumée » pouvait ne pas être exclue ; que le syndic a néanmoins fait procéder dès le 7 décembre 2006 à la recherche d'une éventuelle fuite par une société spécialisée ; qu'un rapport a été déposé le 5 janvier 2007 ; que la société Roland Saccoccio a établi un devis de réparation le 11 janvier 2007 reçu le 15 janvier par le syndic et est intervenue le 31 janvier 2007 ; que les consorts X... et A... ne peuvent sans une certaine contradiction reprocher au syndic de ne pas avoir convoqué une assemblée générale extraordinaire pour avaliser le devis de l'entreprise Saccoccio et lui reprocher dans le même temps « de ne pas avoir pris de décision rapide et efficace » ; que les consorts X... et A... s'interrogent sur l'origine de la fuite et sur le fait de n'avoir eu aucune explication sérieuse et raisonnable pour expliquer celle-ci ; qu'ils ne démontrent pas que les fuites ont perduré après l'intervention de l'entreprise Saccoccio et que les factures de consommation d'eau qui ont suivi ont également augmenté de façon conséquente ; que la circonstance qu'il n'y ait pas eu d'autres surfacturations démontre que l'intervention a été efficace et peu importe l'absence d'explication technique « sérieuse » (qui est fournie par le rapport du 5 janvier 2007 et le devis de l'entreprise Saccoccio) dès lors que la société Foncia Grand Delta a fait immédiatement le nécessaire pour faire stopper cette fuite ; que par ailleurs les consorts X... et A... reprochent au syndic de ne pas avoir alerté suffisamment à temps les copropriétaires sur le risque de surfacturation et de ne pas l'avoir mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui s'est tenue le 26 juin 2007 ; que la facture de la Régie des eaux est émise en date du 29 juin 2007 avec paiement au 7 août 2007 ; que le syndic qui avait tenté dès le mois de mars 2007 d'obtenir un dégrèvement qui lui a été refusé n'était donc pas en mesure, à la date de l'assemblée générale, de faire une quelconque communication sur une facture qui n'était pas encore émise et ainsi de « sciemment » omettre de l'évoquer comme affirment avec une particulière mauvaise foi les demandeurs qui connaissent parfaitement la date de cette facture ; que la société Foncia Grand Delta n'est pas à l'origine de la fuite d'eau et n'a commis aucune faute dans la gestion de ce sinistre puisque ce syndic a accompli toutes les diligences nécessaires pour y mettre fin au plus vite, y compris en prenant le risque d'engager sa responsabilité en faisant exécuter les travaux sans convoquer l'assemblée générale comme annoncé dans son courrier du 23 janvier ; 
1°) ALORS QUE la carence du syndic dans la prise en charge de travaux urgents engage sa responsabilité ; que dès lors qu'il est alerté par l'existence d'une surconsommation d'eau et sur la possibilité d'une fuite sur l'installation, le syndic doit sans attendre prendre immédiatement les mesures nécessaires pour vérifier l'installation et pour stopper cette fuite sans délai ; qu'en écartant la faute de la société Foncia Grand Delta à l'origine de la surfacturation d'eau d'un montant de 17. 800 euros résultant d'une fuite sur la canalisation commune, après avoir constaté que bien qu'informé par un courrier en date du 21 novembre 2006 reçu le 27 novembre 2006 par le service de l'eau et de l'assainissement de Gardanne que la consommation d'eau de l'immeuble était en augmentation sensible et que cette surconsommation pouvait être due à une défectuosité de l'installation, le syndic avait attendu le 7 décembre 2006 pour faire procéder à la recherche d'une éventuelle fuite par une société spécialisée et que ce n'est que le 31 janvier 2007 soit plus de deux mois après que la possibilité d'une fuite a été signalée que le syndic a fait exécuter les travaux de réparation par la société Roland Saccoccio, ce dont il résulte que le syndic avait fait preuve d'une carence fautive dans la prise en charge du sinistre, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil qu'elle a violé ; 
2°) ALORS QUE M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 9) que contrairement à ce qui est énoncé par le jugement déféré, l'entreprise Saccoccio n'est pas intervenue le 31 janvier 2007 mais a commencé ses travaux à partir du 12 février 2007 ainsi que cela apparaît dans l'ordre de service de Foncia du 29 janvier 2007 et que ce n'est que le 20 février 2007 que les travaux ont été achevés de sorte que la société Foncia a laissé perdurer la fuite durant trois mois du 20 novembre 2006 au 20 février 2007 ; qu'en se bornant à adopter les motifs du jugement qui pour écarter la carence du syndic avait énoncé que la société Roland Saccoccio serait intervenue le 31 janvier 2007, sans répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
3°) ALORS QU'en ne s'expliquant pas sur la faute du syndic invoquée par M. X... qui faisait valoir (conclusions p. 9 et 10) qu'il aurait dû fermer immédiatement la vanne du compteur général et faire réaliser un pontage provisoire par l'installation d'une tuyauterie d'alimentation hors sol provisoire ce qui aurait permis de stopper immédiatement la fuite en attendant la réalisation de travaux pérennes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
4°) ALORS QUE M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 10) que par un courrier du 24 mai 2007 régulièrement versé aux débats, soit avant l'assemblée générale du 26 juin 2007, la société Foncia avait été informée par un relevé de compteur général fait par la Régie des eaux, que la consommation d'eau pour le 1er semestre 2007 s'élevait à 8. 252 m3 et qu'il suffisait pour connaître le montant de la facture de faire un calcul en multipliant cette consommation par le prix du mètre cube d'eau (soit 2 à 2, 30 euros le mètre cube) de sorte que contrairement à ce qu'énonce le jugement, la société Foncia était parfaitement en mesure de donner les informations nécessaires dès l'assemblée générale du 26 juin 2007 sans attendre la facture en date du 29 juin 2007 ; qu'en se bornant à adopter les motifs du jugement selon lesquelles la facture de la Régie des eaux a été émise le 29 juin 2007 soit postérieurement à la date de l'assemblée générale à laquelle le syndic n'aurait pas été en mesure de faire une quelconque communication sur une facture qui n'était pas encore émise, sans répondre aux conclusions déterminantes de M. X..., la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande dirigée contre Mme Y..., 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est incontestable que Mme Y... était à la date des faits, membre du conseil syndical ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte et auxquels l'appelant n'oppose aucun moyen valable que le premier juge a considéré que l'intéressée n'avait commis aucune faute dans l'exercice de ses attribution ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS DU JUGEMENT QU'il est indiqué dans le procès-verbal de réception des travaux de l'entreprise Saccoccio que ces travaux ont été réceptionnés sans réserve le 8 mars 2007 par le syndic « en présence de Mme Hélène Y... en sa qualité de représentant du conseil syndical » ; que Mme Hélène Y... était bien membre du conseil syndical depuis le 20 novembre 2006 ; qu'elle n'a pas signé le procès-verbal de réception des travaux contrairement à ce qu'affirment les demandeurs, celui-ci n'ayant été signé que par l'entreprise et le syndic ; que les demandeurs n'indiquent pas quelles réserves il aurait fallu émettre ; que la suite a démontré d'ailleurs que ces travaux ont donné satisfaction et qu'il n'y avait pas lieu d'émettre de telles réserves ; que les demandeurs n'établissent donc ni la nature ni la réalité de la faute qu'aurait commise Mme Y... en étant présente à la réception de ces travaux ; 
1°) ALORS QU'outre la signature du syndic et de l'entreprise, le procès-verbal de réception des travaux du 8 mars 2007 comporte sous son nom, la signature de Mme Y... ; qu'en énonçant que cette dernière n'aurait pas signé le procès-verbal de réception, la Cour d'appel a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ; 
2°) ALORS QUE le conseil syndical a pour mission le contrôle de la gestion du syndic ; que commet une faute le membre du conseil syndical qui signe le procès-verbal de réception de travaux urgents commandés par le syndic sans que l'assemblée générale ait été convoquée ainsi que l'exige la loi en permettant ainsi leur paiement ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 21 de la loi du 10 juillet 1965.