LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann,Le RabelaisetL'Emeraude28 rue Gay Lussac, ont été victimes de détournements de fonds commis par leur syndic, la société Soges immobilier, mise en liquidation judiciaire le 22 août 1997, qu'au cours de l'information pénale ouverte à la suite de ces faits, le juge d'instruction a commis un expert judiciaire, que la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF), qui avait publié la cessation de sa garantie le 4 avril 1997, a été assignée en remboursement des sommes détournées et condamnée à payer aux syndicats les sommes calculées par l'expert et arrêtées au 22 août 1997 ; 
Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 
Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 
Attendu que le juge, tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction, ne peut se fonder exclusivement, pour déterminer le montant de l'obligation d'une partie, sur un rapport d'expertise non contradictoire à son égard, dont celle-ci soutenait expressément qu'il lui était inopposable ; 
Que, pour condamner la SOCAF à payer aux syndicats les sommes retenues par l'expert, l'arrêt énonce que le fait que celle-ci n'ait pas participé aux opérations d'expertise, alors que le rapport a été versé aux débats et soumis ainsi à la discussion contradictoire des parties, ne saurait caractériser une atteinte aux principes essentiels du droit ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que cette société avait soulevé l'inopposabilité à son égard de l'expertise à laquelle elle n'avait pas été convoquée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 
Vu l'article 3. 2 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 44, 45 et 46 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ; 
Attendu que, pour condamner la SOCAF à garantir l'intégralité des créances des syndicats trouvant leur origine dans les détournements de fonds commis par le syndic, l'arrêt retient que, si cette société justifie bien de la publication de l'avis de cessation de sa garantie dans les Affiches de Grenoble et dans Le Dauphiné du 4 avril 1997, elle ne démontre pas avoir informé les présidents ou membres des conseils syndicaux, de sorte qu'elle ne peut revendiquer l'opposabilité de sa cessation de garantie au 7 avril 1997 ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant prévues à l'article 46 du décret du 20 juillet 1972 ont pour seul effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de l'article 44, alinéa 3, du décret, à l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant sa publication dans deux journaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare la SOCAF irrecevable en son exception d'incompétence, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sauf sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ; 
Condamne les syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann,Le RabelaisetL'Emeraude28 rue Gay Lussac, aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers20 rue de Lesdiguières,18 rue Lachmann,Le RabelaisetL'Emeraude28 rue Gay Lussac; les condamne à verser à la SOCAF la somme de 3 200 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier20 rue Lesdiguières à GRENOBLEla somme de 1. 832, 07 , au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilierLe Rabelais,55 rue du Boutet à VOREPPEla somme de 2. 8831, 19 , au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier18 rue Lachmann à GRENOBLEla somme de 10. 827, 03  et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilierL'Emeraude,28 rue Gay Lussac à GRENOBLEla somme de 12. 346, 01 , dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2007 et débouté la SOCAF de l'ensemble de ses demandes ; 
AUX MOTIFS QUE la SOCAF ne démontre aucune cause de nullité du rapport d'expertise ; que le fait qu'elle n'ait pas participé aux opérations d'expertise, alors que le rapport a été versé aux débats, ne saurait caractériser une atteinte aux principes essentiels de notre droit ; que la SOCAF n'a pas discuté les conclusions de l'expertise, qui s'avèrent claires, détaillées et argumentées ; qu'il convient de relever que les détournements ont été possibles en raison de la mauvaise tenue des diverses comptabilités ce qui ne saurait permettre à la SOCAF d'échapper à ses obligations de caution du syndic indélicat ; qu'il n'y a pas lieu à annulation ni à déclaration d'inopposabilité de l'expertise à l'égard de la SOCAF ; que la SOCAF est une société coopérative de caution mutuelle dont l'objet est de garantir, dans le cadre des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, le remboursement ou la restitution des sommes versées ou remises à ses adhérents, agents immobiliers ou gérants d'immeuble ; la SOCAF prétend, au soutien de son refus de garantie, que les intimés ne sont pas en mesure de rapporter la preuve d'une créance certaine, liquide et exigible ; elle allègue notamment le caractère approximatif des sommes retenues par l'expert, au surplus déterminées jusqu'au 22 août 1997 alors que sa garantie a cessé au 7 avril 1997 ; si la SOCAF justifie bien de l'avis de cessation de sa garantie dans les Affiches de Grenoble et dans le Dauphiné le 4 avril 1997, elle ne démontre pas avoir informé les présidents ou membres des conseils syndicaux, de sorte qu'elle ne peut revendiquer l'opposabilité de sa cessation de garantie au 7 avril 1997, étant relevé par ailleurs que l'expert explique qu'au vu des pièces en sa possession, ses évaluations, retenues par les juridictions pénales tant de première instance qu'en appel, ne peuvent être que des évaluations minimales ; dès lors, il convient de retenir ces chiffrages ; ainsi, les syndicats justifient bien d'une créance certaine, liquide et exigible, telle que présentée dans leurs écritures ; pour limiter sa garantie, la SOCAF prétend encore à l'application de l'article 46 du décret du 20 juillet 1972 qui stipule « si plusieurs demandes sont reçues, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excéderait le montant de la garantie » ; la SOCAF démontre avoir consenti une garantie d'un montant de 167. 694, 00  suivant attestation de garantie corroborée par la photocopie de la carte professionnelle de la SOGES ; le total des demandes des syndicats de copropriété au litige s'élève à la somme de 27. 836, 30  ; au soutien de sa prétention, la SOCAF se prévaut de sa pièce 7, établie par elle-même et intitulée « tableau de réclamations » listant 26 réclamants pour un total de réclamations de 230. 919, 93  ; elle produit également les courriers de réclamations de : *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriétéles ancoliesà FONTAINE pour la somme de 2. 357, 79 , *la société VERCORS IMMOBILIER pour la copropriété,1 rue Lazare Carnotpour la somme de 2. 275, 78 , *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriété11 rue Clémentpour la somme de 524, 41 , *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriété28 rue Emile Zolapour la somme de 3. 351, 74 , *la société VALLET IMMOBILIER pour la copropriété17 rue Farconnetpour la somme de 900, 13 , *Mme Y... pour la copropriété3 allée des lilaspour la somme de 3. 380, 17 , *les copropriétaires du8 rue Jules Ferrypour une somme non chiffrée, *la société les clefs de l'immobilier dauphinois pour la copropriétéla Chantournepour la somme de 41. 418, 13 , le conseil syndical pour la copropriété la Pagerie pour une somme non chiffrée, la société Grenette immobilier pour la copropriété25 rue Lachmannpour 2. 649, 27 , *monsieur Haziza pour la copropriété la République pour la somme de 1. 372, 04  ; il convient de relever que la SOCAF d'une part, ne justifie que d'une partie minoritaire des réclamations visées dans son tableau mais surtout, que les chiffres portés dans celui-ci, ne correspondent que pour 4 copropriétés, les chiffres retenus par ailleurs par la SOCAF étant outrageusement exagérés ; à titre d'exemple, la copropriétéles ancoliesa formé une réclamation pour la somme de 2. 357, 79  alors que la SOCAF mentionne une réclamation de 26. 413, 00  ou encore, le copropriété les Lilas qui revendique la somme de 3. 380, 17  alors que la SOCAF se prévaut d'une revendication de 25. 010, 02  ; les réclamations justifiées s'élèvent à la somme de 58. 229, 46  auxquelles il convient d'ajouter les réclamations des syndicats de copropriétés au litige pour la somme de 27. 836, 30  ; dès lors, le montant total des réclamations justifiées s'élevant à la somme de 86. 065, 76 , est inférieur à la garantie consentie de sorte qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 46 du décret du 20 juillet 1972 ni à répartition au marc le franc ; par voie de conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré, sauf sur le montant des indemnités de procédure allouées ; il sera fait droit aux demandes principales des syndicats de copropriétaires en la cause, sauf pour la copropriétéLe Rabelaisqui sollicite la somme de 5. 575, 27  qui ne correspond ni à sa demande initiale ni au chiffrage de l'expert s'élevant à la somme de 2. 831, 19 , montant auquel la SOCAF sera condamnée ; 
1°- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances respecter et faire respecter le principe du contradictoire ; que le juge ne peut se déterminer au seul vu d'une expertise établie non contradictoirement ; que la cour d'appel a constaté que la SOCAF n'avait pas été appelée aux opérations d'expertise de M. X... ; qu'en se fondant cependant sur le seul rapport de ce dernier pour fixer les sommes dues aux différents copropriétés et débouter la SOCAF de sa demande tendant à une répartition au marc le franc, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
2°- ALORS QUE en tout état de cause la SOCAF faisait valoir que l'expert n'avait pu réunir les documents nécessaires à la rédaction de son rapport et que le tableau du préjudice subi par les copropriétés n'était étayé d'aucun justificatif comptable ; qu'elle ajoutait que l'expert n'avait pas tenu compte de versements qu'elle avait opérés entre les mains de la SOGES ; qu'en énonçant cependant que la SOCAF n'avait pas discuté les conclusions de l'expertise, la cour d'appel a violé les articles 4 et 455 du code de procédure civile ; 
3°- ALORS QUE les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant aux personnes désignées aux articles 45 et 46 du décret du 20 juillet 1972 ont pour seul effet de limiter à trois mois à compter de cette notification le droit pour ces personnes d'invoquer la garantie financière du garant et sont sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de l'article 44, alinéa 3, du décret, à l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant sa publication dans deux journaux ; qu'en considérant que la cessation de garantie publiée dans les Affiches de Grenoble et dans le Dauphiné le 4 avril 1997 par la société SOCAF n'était pas opposable aux présidents ou membres des conseils syndicaux dès lors que la SOCAF n'avait pas notifié cette cessation de garantie, la cour d'appel a violé les articles 44, 45 et 46 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 par fausse application, ensemble avec l'article 3. 2 de la loi du 2 janvier 1970.