LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 503 F-D
Pourvoi n° K 19-11.769
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
M. V... X..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° K 19-11.769 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre C), dans le litige l'opposant à M. Y... U..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. X..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 13 novembre 2018), M. U... a donné à bail un appartement à M. X....
2. M. X... ayant interrompu le règlement des loyers, M. U... l'a assigné en résiliation du bail, expulsion et paiement de l'arriéré de loyers.
3. M. X... s'est opposé à ces demandes en invoquant une créance d'un montant supérieur au titre d'un trop-versé de charges et un préjudice de jouissance. Il a, en outre, argué de faux le contrat de bail produit par M. U... et sollicité une expertise pour déterminer l'état du logement.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de M. U... et de rejeter sa demande d'expertise, alors « que, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ; qu'au cas présent, la cour d'appel a énoncé qu'il convenait de prendre en considération, pour régir les obligations des deux parties, le bail produit par le bailleur, dont M. X... contestait l'authenticité, en retenant que rien en tout état de cause dans le cadre de la procédure civile ne permettrait de considérer que ce contrat serait un faux ; qu'en statuant ainsi, sans procéder à la vérification de l'écriture désavouée, lorsqu'il lui appartenait de vérifier l'authenticité du contrat produit en enjoignant, si nécessaire, aux parties de produire tous documents utiles à comparer à l'écrit contesté et, au besoin, en ordonnant une expertise, la cour d'appel a violé l'article 1324 du code civil (devenu 1372 du même code), ensemble les articles 287 et 288 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. Ayant retenu, par motifs adoptés, qu'après comparaison des signatures apposées sur chacun des contrats de bail avec celles figurant sur l'état des lieux et les pièces produites, aucun de ces actes, qui étaient pour l'essentiel identiques, ne pouvait être qualifié de faux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une nouvelle vérification d'écriture, en a exactement déduit que l'allégation de faux soulevée par M. X... devait être écartée.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. M. X... fait le même grief à l'arrêt, alors :
« 1°/ que la non-conformité du logement loué aux prescriptions de l'article 16 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire le droit d'obtenir des dommages et intérêts pour réparer le préjudice de jouissance qu'il a eu à subir du fait de l'indécence du logement ; que cette créance, connexe à la dette de loyer, a vocation à se compenser avec cette dernière ; qu'en condamnant M. X... à s'acquitter de la somme de 14 928 euros au titre des loyers impayés et en prononçant sur ce fondement la résiliation du bail, sans répondre au moyen selon lequel tout ou partie des loyers impayés devait être considéré comme payé par compensation avec la créance due en réparation du préjudice de jouissance subi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que M. X... faisait valoir que le contrat de bail prévoyait la fourniture d'une quantité déterminée de gaz et d'électricité, ce qui lui ouvrait le droit au remboursement des sommes qu'il avait payées au titre de ses factures d'EDF et de GDF, créance qui avait vocation à se compenser avec les sommes dues au titre des loyers impayés ; qu'en condamnant M. X... à s'acquitter de la somme de 14 928 euros au titre des loyers impayés et en prononçant sur ce fondement la résiliation du bail, sans répondre au moyen selon lequel tout ou partie des loyers impayés devait être considéré comme payé par compensation avec la créance due en remboursement des sommes déboursées au titre de l'électricité et du gaz, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'au soutien de sa demande d'expertise, M. X... faisait valoir qu'une telle mesure était non seulement nécessaire pour déterminer les travaux indispensables mais également pour évaluer le montant des dommages et intérêts susceptibles de réparer le préjudice de jouissance qu'il avait subi en ayant été contraint de vivre dans un logement ne respectant pas les prescriptions de la loi du 6 juillet 1989, en notamment pendant la période antérieure à la décision de première instance ; que la cour d'appel a rejeté la demande d'expertise en retenant uniquement qu'elle n'était plus utile dès lors que la résiliation du bail était prononcée sans expliquer en quoi elle ne serait pas nécessaire à l'évaluation du préjudice de jouissance pour la période antérieure à la résiliation ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen dirimant articulé par M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. Ayant retenu que M. X... ne rapportait pas la preuve du caractère inhabitable du logement, ce dont il résultait que l'existence d'un préjudice de jouissance n'était pas établie et que le loyer était fixé charges non incluses, sans obligation pour le bailleur de fournir des prestations d'eau, d'électricité et de gaz, la cour d'appel, qui, en rejetant la demande d'expertise, n'a fait qu'user de son pouvoir discrétionnaire, a répondu, en les écartant, aux conclusions prétendument délaissées.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur V... X... de sa demande tendant à voir organiser une mesure d'expertise, D'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu entre Monsieur Y... U... et Monsieur V... X... portant sur un local à usage d'habitation situé [...] , D'AVOIR dit que M V... X... devra libérer les lieux et à défaut ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'aide ou l'assistance de la force publique et D'AVOIR condamné Monsieur V... X... à payer à Monsieur U... la somme de 14 928 € ;
AUX MOTIFS QUE la cour observe qu'en appel seul le bailleur produit un contrat en original et rien en tout état de cause dans le cadre de la procédure civile ne permet de considérer que ce contrat est un faux ; qu'au demeurant la cour relève comme le premier juge que les deux contrats produits sont pour l'essentiel identiques à savoir qu'ils concernent la location par Y... U... à V... X... d'un logement de type F3 sur la commune du [...] moyennant un loyer mensuel de 700 € sans qu'il soit prévu de clause d'indexation ; qu'en outre, que l'on se réfère à l'un ou à l'autre des contrats, la location est soumise aux règles de la loi du 6 juillet 1989, le logement n'étant pas meublé ; qu'en réalité les deux contrats divergent sur la question des charges, celui du bailleur mentionnant que le loyer sera majoré des charges locatives alors que celui du preneur mentionne que le loyer est net de toutes majorations ; que, toutefois, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il convenait de prendre en considération, pour régir les obligations des deux parties, le bail produit par le bailleur dans la mesure où, dans les deux contrats, il est prévu une provision mensuelle de charges de 50€ par mois ce qui ne peut se concevoir si le loyer est net de toutes majorations pour charges, et dans la mesure où le preneur reconnaît avoir exécuté cette condition en payant cette provision révélant ainsi la commune intention des parties (arrêt attaqué p.5 et 6) ;
ALORS QUE si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ; qu'au cas présent, la cour d'appel a énoncé qu'il convenait de prendre en considération, pour régir les obligations des deux parties, le bail produit par le bailleur, dont Monsieur X... contestait l'authenticité, en retenant que rien en tout état de cause dans le cadre de la procédure civile ne permettrait de considérer que ce contrat serait un faux ; qu'en statuant ainsi, sans procéder à la vérification de l'écriture désavouée, lorsqu'il lui appartenait de vérifier l'authenticité du contrat produit en enjoignant, si nécessaire, aux parties de produire tous documents utiles à comparer à l'écrit contesté et, au besoin, en ordonnant une expertise, la cour d'appel a violé l'article 1324 du code civil (devenu 1372 du même code), ensemble les articles 287 et 288 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur V... X... de sa demande tendant à voir organiser une mesure d'expertise, D'AVOIR prononcé la résiliation du bail conclu entre Monsieur Y... U... et Monsieur V... X... portant sur un local à usage d'habitation situé [...] , D'AVOIR dit que M V... X... devra libérer les lieux et à défaut ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l'aide ou l'assistance de la force publique et D'AVOIR condamné Monsieur V... X... à payer à Monsieur U... la somme de 14 928 € ;
AUX MOTIFS QUE la cour observe qu'en appel seul le bailleur produit un contrat en original et rien en tout état de cause dans le cadre de la procédure civile ne permet de considérer que ce contrat est un faux ; qu'au demeurant la cour relève comme le premier juge que les deux contrats produits sont pour l'essentiel identiques à savoir qu'ils concernent la location par Y... U... à V... X... d'un logement de type F3 sur la commune du [...] moyennant un loyer mensuel de 700 € sans qu'il soit prévu de clause d'indexation ; qu'en outre que l'on se réfère à l'un ou à l'autre des contrats, la location est soumise aux règles de la loi du 6 juillet 1989, le logement n'étant pas meublé ; qu'en réalité les deux contrats divergent sur la question des charges, celui du bailleur mentionnant que le loyer sera majoré des charges locatives alors que celui du preneur mentionne que le loyer est net de toutes majorations ; que, toutefois, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il convenait de prendre en considération pour régir les obligations des deux parties le bail produit par le bailleur dans la mesure où dans les deux contrats il est prévu une provision mensuelle de charges de 50€ par mois ce qui ne peut se concevoir si le loyer est net de toutes majorations pour charges, et dans la mesure où le preneur reconnaît avoir exécuté cette condition en payant cette provision révélant ainsi la commune intention des parties ; que V... X... ne conteste pas le non-paiement des loyers arrêtés à la date du jugement de première instance à la somme de 18.200 € mais soutient, d'une part, qu'il serait en réalité créancier du bailleur puisque selon son exemplaire de bail, il ne doit aucune charge ou majoration en sus du bail et en raison de l'indécence du logement ; que toutefois, il sera retenu comme en première instance que, selon les conventions liant les parties, le loyer mensuel de 700 € est majoré des charges locatives récupérables et qu'en tout état de cause, même si en raison du défaut de justificatifs de certaines charges, le bailleur peut être tenu à restituer un trop perçu cela ne peut dispenser le preneur du paiement du loyer durant plusieurs mois ; que, concernant l'indécence du logement il sera rappelé que l'exception d'inexécution suppose de rapporter la preuve que le logement est totalement inhabitable ce qui ne semble pas établi en l'espèce et que surtout cela n'autorise pas le locataire de sa seule initiative à suspendre le paiement des loyers, seule la saisine du juge pouvant permettre une suspension ou une consignation du loyer dû ; que par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge, constatant que le locataire avait manqué à son obligation essentielle de paiement du loyer de manière réitérée, a prononcé la résiliation du bail, ordonné son expulsion selon certaines conditions et l'a également condamné à payer la somme de 700 € au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ; qu'il a déjà été exposé que V... X... est défaillant à rapporter la preuve qui lui incombe qu'il s'est acquitté au titre des loyers échus au 24 juin 2016 (date de la décision de première instance) de la somme de 18 200 € ; que concernant la question des charges récupérables, le premier juge après avoir rappelé la liste des charges récupérables précisée en annexe du décret du 26 août 1987 et après avoir examiné avec précision les justificatifs produits par le bailleur, a retenu que, compte tenu des provisions sur charges, il n'est pas contesté que V... X... a réglé une somme totale de 4 800 € alors qu'il n'est justifié par le bailleur au titre des années 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 des charges récupérables pour un total de 1.528 € soit un trop perçu de 3.272€ ; que cette analyse et ce calcul ne font l'objet d'aucune critique sérieuse en appel et, par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu'après compensation entre les créances réciproques des parties, elle a condamné V... X... à payer à Y... U... la somme de 14.928€ ; (
) que c'est à bon droit que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions légales, a considéré qu'en l'état du prononcé de la résiliation du bail il n'y avait pas lieu de faire droit à la mesure d'expertise pour dire si le logement correspond aux critères de décence tels que définis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la confirmation du prononcé de la résiliation du bail par la cour d'appel induit le rejet de la demande d'expertise confirmant ainsi le jugement dont appel (arrêt attaqué p.5 à 9) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés de la décision de première instance, QUE les baux produits sont pour l'essentiel identiques, qu'il y a lieu de retenir qu'ils concernent la location d'un local à usage d'habitation [...] ; que cette location concerne un logement à usage d'habitation non meublée, qu'elle est en conséquence soumise aux dispositions d'ordre public des lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989 ; que le loyer prévu a été fixée à la somme de 700 euros sans que soit stipulée de clause d'indexation ; que, concernant les charges, le contrat prévoit deux possibilités, la première excluant toute majoration du loyer, celui-ci étant stipulé net de charge, la seconde prévoyant que le loyer serait à majorer des charges locatives, qu'il a manifestement été choisi de se référer à la deuxième possibilité puisque les deux baux prévoient une provision mensuelle de 50 euros à valoir sur les charges que le locataire indique d'ailleurs avoir toujours payée (
) ; que M. Y... U..., dans le dernier état de ses explications, demande paiement des loyers des mois de juin, novembre et décembre 2013 ainsi que des loyers dus à compter du mois d'août 2014 ; que le bail ne comporte pas de clause d'indexation du loyer mensuel de 700 euros ; que M. V... X... qui reconnaît avoir cessé de payer son loyer depuis le mois de janvier 2015 n'apporte la preuve d'aucun paiement correspondant aux loyers réclamés, en conséquence, les loyers dus à la date de la présente décision s'élèvent à 18 200 euros (
) ; que M. Y... U... produit les justificatifs de la taxe des ordures ménagères pour les années 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 pour un total de 1528 euros, que les factures concernant l'entretien du jardin [...] ne sauraient être pris en compte au titre des charges récupérables ; qu'il n'est pas contesté que M. V... X... a réglé au titre des provisions sur charges la somme de 4 800 euros, qu'il est fondé à réclamer restitution des provisions correspondant à des charges non justifiées soit 3272 euros ; que M V... X... ayant donc manqué à son obligation essentielle du paiement de loyers et charges, la résiliation du bail sera prononcée ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec au besoin le concours de la force publique, le preneur ne pouvant se prévaloir d'une inexécution des obligations du bailleur pour refuser le paiement intégral des loyers ; que le concours de la force publique étant accordé, il n'y a pas lieu d'assortir d'une astreinte la mesure d'expulsion prononcée ; que M V... X... sera condamné à payer à M. Y... U... la somme de 14 928 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de la présente décision (
) ; qu'en l'espèce, la résiliation du bail étant ordonnée par la présente décision il n'y a pas lieu d'ordonner l'expertise sollicitée (jugement p. 3 à 6) ;
1°) ALORS QUE la non-conformité du logement loué aux prescriptions de l'article 16 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire le droit d'obtenir des dommages et intérêts pour réparer le préjudice de jouissance qu'il a eu à subir du fait de l'indécence du logement ; que cette créance, connexe à la dette de loyer, a vocation à se compenser avec cette dernière ; qu'en condamnant Monsieur X... à s'acquitter de la somme de 14 928 € au titre des loyers impayés et en prononçant sur ce fondement la résiliation du bail, sans répondre au moyen selon lequel tout ou partie des loyers impayés devait être considéré comme payé par compensation avec la créance due en réparation du préjudice de jouissance subi (écritures de l'exposant p. 6 à 10), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir que le contrat de bail prévoyait la fourniture d'une quantité déterminée de gaz et d'électricité, ce qui lui ouvrait le droit au remboursement des sommes qu'il avait payées au titre de ses factures d'EDF et de GDF, créance qui avait vocation à se compenser avec les sommes dues au titre des loyers impayés ; qu'en condamnant Monsieur X... à s'acquitter de la somme de 14 928 € au titre des loyers impayés et en prononçant sur ce fondement la résiliation du bail, sans répondre au moyen selon lequel tout ou partie des loyers impayés devait être considéré comme payé par compensation avec la créance due en remboursement des sommes déboursées au titre de l'électricité et du gaz (écritures de l'exposant p. 5), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'au soutien de sa demande d'expertise, Monsieur X... faisait valoir qu'une telle mesure était non seulement nécessaire pour déterminer les travaux indispensables mais également pour évaluer le montant des dommages et intérêts susceptibles de réparer le préjudice de jouissance qu'il avait subi en ayant été contraint de vivre dans un logement ne respectant pas les prescriptions de la loi du 6 juillet 1989, en notamment pendant la période antérieure à la décision de première instance (écritures de l'exposant p. 9 et 10) ; que la cour d'appel a rejeté la demande d'expertise en retenant uniquement qu'elle n'était plus utile dès lors que la résiliation du bail était prononcée sans expliquer en quoi elle ne serait pas nécessaire à l'évaluation du préjudice de jouissance pour la période antérieure à la résiliation ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen dirimant articulé par Monsieur X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.