LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que les griefs exposés par la SCI de la Cour Vinque (la SCI), en cause d'appel, contre l'expertise ordonnée par le juge des référés, étaient confus et peu explicites, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, qu'ils ne permettaient pas de déceler une quelconque partialité de l'expert et qu'il n'y avait pas lieu d'annuler l'expertise ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les eaux pluviales apparues sur le plafond de la chambre froide de la société Somme Viandes provenaient du décollement du relevé d'étanchéité de la terrasse de l'habitation voisine appartenant à M. X... et Mme Y... et relevé que la SCI connaissait, antérieurement à la vente, l'existence du vice affectant l'immeuble, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et caractérisé l'antériorité du vice a pu, sans méconnaître les termes du litige, en déduire l'existence d'un vice caché et l'impossibilité pour la SCI de se prévaloir de la clause de non-garantie figurant dans le contrat de vente et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que la remise en état de la chambre froide nécessitait la destruction de celle-ci et sa reconstruction et qu'il n'y avait pas lieu de prendre en considération la vétusté car son isolant était encore aux normes avant d'être endommagé par les infiltrations d'eau pluviale, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a souverainement fixé le montant du préjudice de la société Somme Viandes ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la SCI de la Cour Vinque aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Cour Vinque à payer la somme de 2 500 euros à la société Mutuelle d'assurances des professions alimentaires ; rejette la demande de la SCI de la Cour Vinque ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour la société de la Cour Vinque 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception de nullité du rapport d'expertise et, en conséquence, d'avoir condamné la SCI DE LA COUR VINQUE à payer aux consorts X...- Y..., au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 3. 894, 29 euros, indexée en fonction de l'indice du coût de la construction applicable au 24 novembre 2006, date du dépôt du rapport de l'expert, et, en conséquence de cette condamnation, condamné la SCI DE LA COUR VINQUE à garantir les consorts X...- Y... de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais, à la requête de la SARL SOMME VIANDES et de sa Compagnie d'assurance MAPA et encore condamné la SCI DE LA COUR VINQUE aux dépens et au paiement de diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS QUE la SCI DE LA COUR VINQUE vient soutenir que l'expertise ordonnée par le juge des référés serait nulle comme excessivement partiale à son encontre ; que la cour relève que ses griefs exposés en page 1 de ses écritures déposées le 15 décembre 2010, tenues pour ici reproduites, sont pour le moins confus et peu explicites et ne permettent pas de déceler une quelconque partialité de l'expert ; 
1/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, à l'appui de sa demande en nullité de l'expertise, la SCI DE LA COUR VINQUE s'était prévalue d'une atteinte au principe de la contradiction en soutenant que lorsque l'expertise lui avait été étendue, la chambre froide de la SARL SOMME VIANDES avait d'ores et déjà été démontée à la demande de l'expert de sorte qu'elle n'avait pu être présente lors des constatations matérielles ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, qu'elle déclarait ellemême devoir être tenue pour reproduites, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la SCI DE LA COUR VINQUE avait fait valoir, en outre aux mêmes fins, que l'expert n'avait pas respecté à son endroit l'exigence d'impartialité prévue à l'article 237 du code de procédure civile notamment en ce que l'expertise avait mis en cause à titre personnel M. Z... époux de la gérante de la SCI DE LA COUR VINQUE en lui imputant la qualité de professionnel du bâtiment et de vendeur de l'immeuble par l'intermédiaire de la SCI d'où un manque d'objectivité de nature à nuire sur la recherche des causes techniques du désordre ; qu'en rejetant par principe cette argumentation au motif de son absence de clarté, sans avoir examiné aucune des circonstances de fait qu'elle avait invoquée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 237 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI DE LA COUR VINQUE à payer aux consorts X...- Y..., au titre de la réduction du prix de vente, la somme de 3. 894, 29 euros, indexée en fonction de l'indice du coût de la construction applicable au 24 novembre 2006, date du dépôt du rapport de l'expert, et, en conséquence de cette condamnation, condamné la SCI DE LA COUR VINQUE à garantir les consorts X...- Y... de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais, à la requête de la SARL SOMME VIANDES et de sa Compagnie d'assurance MAPA et condamné la SCI DE LA COUR VINQUE aux dépens et au paiement de diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE pour retenir la garantie de la SCI venderesse tant dans le cadre de l'action estimatoire formée contre elle par les consorts X...- Y..., que dans le cadre de leur responsabilité envers la SARL SOMME VIANDES, le tribunal relève que cette SCI avait fait procéder, peu avant la vente du 18 avril 2006, par une société GBS à des travaux sommaires d'étanchéisation alors que le gérant de cette société GBS, M. Z..., était le propre gérant de la SCI et professionnel de la construction ; qu'il s'ensuit que la SCI ne peut avoir ignoré le vice du défaut d'étanchéité qui, partant, ne saurait être couvert par la clause de non garantie des vices cachés intégrée dans le contrat de vente ; que la cour ne peut, nonobstant l'ancienneté de l'immeuble invoquée par la SCI venderesse, que confirmer cette motivation et les conséquences que le premier juge en a déduites, aucun autre élément, en cause d'appel n'ayant été allégué pour contredire cette analyse ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT QUE l'article 1641 du code civil dispose que " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avait connus " ; que l'acte de vente du 18 avril 2006 contient une clause relative aux vices cachés aux termes de laquelle " le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre " environnement-santé publique ". Toutefois, il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance... " ; qu'il appartient donc à M. X... et à Melle Y... de démontrer que leur vendeur avait connaissance du vice affectant l'immeuble avant la vente ; que dans son rapport déposé le 26 novembre 2006, M. B...précise que les eaux pluviales qui sont apparues sur le plafond de la chambre froide de la SARL SOMME VIANDES proviennent du décollement du relevé d'étanchéité de la terrasse de l'habitation voisine appartenant à M. X... et à Melle Y... ; qu'il ajoute que ce vice est antérieur à l'origine de la présence d'eau dans la chambre froide de la boucherie et de sa fermeture à compter du 7 juillet 2006 ; qu'il indique qu'un tel vice était nécessairement visible par un professionnel tel que M. Z... qui était le gérant de la société GBS qui a effectué les travaux dans l'immeuble litigieux ; que sachant qu'à l'occasion des opérations d'expertise judiciaire, M. Z... représentait officiellement la SCI DE LA COUR VINQUE, il apparaît que celui-ci connaissait parfaitement l'existence du vice qui affectait l'immeuble vendu par la SCI DE LA COUR VINQUE ; que par application des dispositions de l'article 1641 du code civil et des dispositions contractuelles de l'acte de vente relatives aux vices cachés, la SCI DE LA COUR VINQUE ne peut donc s'exonérer de sa responsabilité quant au vice allégué par M. X... et Melle Y... ; que l'article 1644 du code civil précise que " dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts " ; que l'expert judiciaire a chiffré le coût de la réfection de l'étanchéité et le remplacement d'une porte endommagée par l'humidité à la somme de 3. 894, 29 euros ttc ; que M. X... et Melle Y... sollicitent également le paiement de la réfection du plafond de la cuisine pour la somme de 1. 397, 88 euros ainsi que le paiement d'une facture de 352, 82 euros ; qu'il convient d'observer que l'expert n'a pas pris en considération dans son rapport la remise en état du plafond de la cuisine et qu'il n'a manifestement pas été débattu de manière contradictoire de cette question ; que c'est pourquoi seule la somme de 3. 894, 29 euros ttc pourra donc être retenue au titre de la réduction du prix de vente ; 
1/ ALORS QUE seuls les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné un moindre prix s'il l'avait connu, sont susceptibles d'ouvrir droit à la garantie des vices cachés ; qu'après avoir constaté un simple décollement du relevé d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble vendu, la cour d'appel ne pouvait accueillir l'action en garantie du vice caché sans établir que ce désordre rendait l'immeuble impropre à sa destination ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, à laquelle elle était invitée par les conclusions contestant tout vice caché, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ; 
2/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en matière de défaut inhérent à la chose vendue, il appartient au demandeur d'établir que le vice existait antérieurement à la vente ; qu'après avoir constaté un décollement du relevé d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble vendu qui, peu avant la vente, avait fait l'objet de travaux d'étanchéité, la cour d'appel ne pouvait accueillir l'action en garantie du vice caché sans établir que le désordre était antérieur à la vente ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, rendue nécessaire par les conclusions contestant tout vice caché, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1641 du code civil ; 
3/ ALORS TRES SUBSIDIAIREMENT QUE dans leurs conclusions d'appel, les parties avaient fait valoir que M. Z... était gérant de la société GBS et mais qu'il n'était pas celui de la SCI DE LA COUR VINQUE laquelle était dirigée par son épouse ; que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a déclaré que M. Z... avait été tout à la fois le gérant de la société GBS et de la SCI DE LA COUR VINQUE, de sorte que la SCI ne pouvait avoir ignoré le vice de défaut d'étanchéité ; qu'en méconnaissant les termes du litige pour assimiler la SCI DE LA COUR VINQUE à un vendeur professionnel tenu de connaître le prétendu vice, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (TRES SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI DE LA COUR VINQUE à garantir les consorts X...- Y... de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts et frais, à la requête de la SARL SOMME VIANDES et de sa Compagnie d'assurance MAPA, notamment la somme de 17. 304, 02 euros ttc au titre de la démolition et de la reconstruction de la chambre froide, et condamné la SCI DE LA COUR VINQUE aux dépens et au paiement de diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE le principe de la responsabilité des consorts X...- Y... est contesté par la SCI DE LA COUR VINQUE au motif qu'ils ne sont pas gardiens des eaux pluviales (" la pluie ne leur appartient pas " concl. p. 2) ; que la cour observe que leur responsabilité est établie sur la base de l'article 1384 du code civil de sorte qu'il n'y a rien à redire du principe de cette responsabilité retenue par le premier juge, pas même critiquée par les consorts X...- Y... ; que comme la SCI DE LA COUR VINQUE, ces derniers en revanche contestent l'importance des indemnités mises à leur charge ; qu'eu égard aux motifs retenus par le tribunal et aux énonciations du rapport de l'expert tenu pour ici reproduit, la cour, confirmera cependant cette évaluation et l'expertise comptable ordonnée ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT QUE dans son rapport, l'expert précise que les infiltrations pluviales dans l'environnement de la chambre froide proviennent bien de la terrasse de Monsieur Julien X... et de Mademoiselle Audrey Y... ; qu'il considère que la remise en état de la chambre froide nécessite la destruction de celle-ci et sa reconstruction ; qu'il évalue les travaux à la somme de 17. 304, 02 euros ttc ; qu'il estime qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération la vétusté de cette chambre froide car l'isolant de celle-ci était encore aux normes avant d'être endommagé par les infiltrations d'eau pluviale ; qu'il résulte des conclusions de l'expert que Monsieur Julien X... et de Mademoiselle Audrey Y... sont responsables des conséquences dommageables des infiltrations d'eau pluviale dans la chambre froide de la SARL SOMME VIANDES, en provenance de leur terrasse ; qu'ils seront donc condamnés à payer à la Compagnie d'assurances MAPA, subrogée dans les droits de la SARL SOMME VIANDES la somme de 17. 304, 02 euros ttc au titre de la démolition et de la reconstruction de la chambre froide ; 
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel tant la SCI DE LA COUR VINQUE (cf. conclusions p. 3) que les consorts X...- Y... (cf. conclusions, p. 15 et 16) ont contesté les demandes de la SARL SOMME VIANDES en faisant valoir que sous le couvert de réparation intégrale de son préjudice, celle-ci prétendait faire remplacer son ancienne chambre froide ayant 17 ans, par une nouvelle chambre froide présentant des améliorations techniques notables, en incluant au surplus dans le préjudice allégué la taxe sur la valeur ajoutée qu'elle pouvait récupérer, d'où un enrichissement sans cause ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions avant de fixer le préjudice de la société SOMME VIANDES à la somme de 17. 304, 02 euros ttc au titre de la démolition et de la reconstruction de la chambre froide, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.