LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 SG
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 12 mai 2021
 Cassation partielle
 M. CHAUVIN, président
 Arrêt n° 417 F-D
 Pourvoi n° Z 20-15.489 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021
 La société [Personne physico-morale 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 20-15.489 contre l'arrêt rendu le 14 février 2020 par la cour d'appel de Montpellier (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant à la société Serm, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société [Personne physico-morale 1], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Serm, après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. L'arrêt attaqué (Montpellier, 14 février 2020) fixe les indemnités dues à la société [O] et compagnie par suite de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement de la région montpelliéraine, d'un bien dans lequel est exploité un fonds de commerce lui appartenant. 
 Examen du moyen
 Sur le moyen unique, pris en sa première branche 
 Énoncé du moyen
 2. La société [O] et compagnie fait grief à l'arrêt de limiter les indemnités d'expropriation aux sommes de 28 100 euros à titre d'indemnité d'éviction, 1 201 euros à titre d'indemnité de remploi et 2 200 euros à titre d'indemnité de licenciement, l'ensemble représentant une indemnité globale de 31 501 euros, alors « que pour la fixation des indemnités dues à raison d'une expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en refusant de prendre en compte le chiffre d'affaires de l'année 2018 dans le calcul de l'indemnité d'éviction sur la base du chiffre d'affaires moyen réalisé par la société [O] et compagnie sur les trois dernières années, au motif que celui-ci n'était pas encore connu et n'était d'ailleurs pas réalisé en totalité à la date d'audience du 28 novembre 2018, quand elle était tenue de prendre en compte ce chiffre dès lors qu'il recouvrait une situation existante à la date du prononcé de la décision de première instance, la cour d'appel a violé les articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation. »
 Réponse de la Cour
 Vu l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
 3. Selon ce texte, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
 4. Pour refuser de prendre en compte le chiffre d'affaires de l'année 2018 pour le calcul du chiffre d'affaires de référence, l'arrêt retient qu'à la date du jugement de première instance, ce chiffre d'affaires n'était pas encore connu et qu'il n'était pas réalisé en totalité à la date d'audience du 28 novembre 2018.
 5. En statuant ainsi, alors que le chiffre d'affaires de l'année 2018 était antérieur à la décision de première instance du 16 janvier 2019 et qu'il avait été produit par la société [O] et compagnie en cause d'appel, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche 
 Énoncé du moyen
 6. La société [O] et compagnie fait le même grief à l'arrêt, alors « que le principe de réparation intégrale du préjudice résultant de l'expropriation impose au juge de l'expropriation de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité, tout élément de valorisation du bien objet de l'expropriation ; qu'en refusant de prendre en compte, au titre de la valorisation du fonds, le droit d'utilisation d'une terrasse pour lequel était justifié du paiement d'une redevance auprès des services compétents de la ville de Montpellier, après avoir relevé qu'il ne s'agissait que d'une utilisation précaire et révocable du domaine public, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à écarter ce chef de demande, a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. »
 Réponse de la Cour
 Vu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
 7. Aux termes de ce texte, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
 8. Pour refuser de prendre en compte, au titre de la valorisation du fonds, le droit d'utilisation d'une terrasse, l'arrêt retient qu'il ne s'agit que d'une utilisation précaire et révocable du domaine public.
 9. En statuant ainsi, par un motif impropre à écarter ce chef de demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe les indemnités d'éviction et de remploi dues par la Société d'équipement de la région montpelliéraine à la société [O] et compagnie aux sommes de 28 100 euros et de 1 201 euros, l'arrêt rendu le 14 février 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
 Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
 Condamne la Société d'équipement de la région montpelliéraine aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société d'équipement de la région montpelliéraine et la condamne à payer à la société [Personne physico-morale 1] la somme de 3 000 euros ;
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société [O] et compagnie.
 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité les indemnités d'expropriation dues par la SERM à la société [Personne physico-morale 1] aux sommes de 28.100 ? à titre d'indemnité d'éviction, 1.201 ? à titre d'indemnité de remploi et 2.200 ? à titre d'indemnité de licenciement, l'ensemble représentant une indemnité globale de 31.501 ?, 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE 
 « En l'application de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
 En application des articles L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation, la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété soit en l'espèce le 2 octobre 2014, en fonction de l'usage effectif tel qu'il existait à la date de référence soit le 2 mars 2006, les biens étant estimés à la date de la décision de première instance.
 La société [Personne physico-morale 1] exploitait un fonds de commerce, acquis le 25 février 1987, de débit de boissons et restauration rapide, dans les locaux situés à [Adresse 3]. Le bail commercial qui est mentionné dans l'acte de cession du fonds de commerce n'est pas produit aux débats.
 La société [Personne physico-morale 1] confirme en appel qu'il n'y a pas de transfert de fonds mais une cessation d'activité. L'indemnité d'éviction doit donc être déterminée sur la base de la valeur vénale du fonds de commerce.
 En ce qui concerne les locaux occupés, la société [Personne physico-morale 1] soutient que ceux du deuxième étage faisaient partie intégrante du bail commercial. Toutefois, le procès-verbal de transport sur les lieux du 25 avril 2017, effectué dans le cadre de la procédure d'expropriation de l'immeuble au préjudice de l'indivision [O][O], ne fait aucune mention de l'occupation de ces locaux à usage d'habitation par la société [O] et Compagnie, d'ailleurs, dans le jugement rendu le 26 octobre 2017, le juge de l'expropriation a indemnisé l'indivision propriétaire, pour les locaux du deuxième étage, comme des pièces à usage d'habitation sans pratiquer l'abattement pour occupation qu'il avait effectué pour les locaux du rez-de-chaussée, dans lesquels il avait été déclaré l'exploitation du fonds de commerce, éléments qui n'ont pas été contestés en cause d'appel.
 Il en résulte qu'il n'y a pas lieu d'inclure les locaux du deuxième étage comme étant exploités par la société [Personne physico-morale 1] au titre du fonds de commerce.
 La société [Personne physico-morale 1] soutient que doivent être retenus au titre des trois années de référence pour le calcul du chiffre d'affaires moyen, les années 2016- 2017 et 2018, soit un chiffre d'affaires moyen de 66 584 ?, toutefois, comme l'indique le commissaire du gouvernement, à la date du jugement de première instance, le chiffre d'affaires pour l'année 2018 n'était pas encore connu et n'était d'ailleurs pas réalisé en totalité, à la date d'audience du 28 novembre 2018, il n'y a donc pas lieu de retenir ce chiffre d'affaires dans le calcul du chiffre d'affaires moyen sur les trois dernières années.
 En ce concerne le taux de modération appliqué sur le chiffre d'affaires moyen, la société [Personne physico-morale 1] sollicite l'application d'un taux de 100 %.
 Toutefois, contrairement à ce qui est indiqué dans ses conclusions, les barèmes retenus notamment dans le mémento [K] [H] varient de 80 à 160 % pour les activités de café-tabac et de 40 à 110 % pour les activités de restauration rapide, il est donc inexact d'affirmer que l'expert M. [G], missionné par la société d'Equipement de la région Montpelliéraine, a retenu un taux multiplicateur en deçà du taux le plus bas du barème, et que l'évaluation du juge de l'expropriation est faussée.
 En ce qui concerne la situation financière de la société, la société [Personne physico-morale 1] soutient qu'ayant diversifié son activité en proposant un espace salon de thé, vente de pâtisseries orientales dans le second local, son chiffre d'affaires était en nette progression.
 S'il est exact que le chiffre d'affaires de la société à compter de l'année 2016 s'est légèrement redressé, passant de 52.830 ? à 66.746 ? en 2017, puis 80.178 ? en 2018, il ne peut être contesté que les dettes qui s'élevaient à 140.106 ? en 2016 s'élevaient toujours à 147.915 ? en 2017 et 141.247 ? en 2018, ce qui donnait un déficit comptable de 788 ? pour l'année 2016, de 9.398 ? en 2017 et un bénéfice de 18.476 ? en 2018, le résultat fiscal étant toutefois nul après imputation des déficits antérieurs.
 En outre, il ne peut être valablement soutenu que les dettes envers l'indivision [O][O] correspondent à un simple besoin de trésorerie de la société et que les autres dettes fiscales et sociales sont des dettes courantes qui sont en général réglées en début d'année suivante, et l'affirmation selon laquelle M. [O] [O][O] renoncerait à percevoir une indemnité de rupture conventionnelle de contrat de travail n'est pas de nature à modifier la situation financière très dégradée de la société.
 Relativement aux éléments de valorisation du fonds de commerce, il n'est pas contesté que les locaux sont situés dans un quartier qui comprend de nombreux commerces de proximité, quartier qui fait l'objet d'une opération de réhabilitation et rénovation, et que l'immeuble qui est situé en bordure de la ligne de tramway sur une grande place à proximité d'un parking, bénéficie d'une situation favorable.
 En ce qui concerne l'existence d'une terrasse, en l'absence de production aux débats du bail commercial, l'autorisation d'utiliser celle-ci n'est nulle part mentionnée, il ne s'agit donc que d'une utilisation précaire et révocable du domaine public, qui ne peut être prise en compte au titre de la valorisation du fonds.
 La société [Personne physico-morale 1] fait valoir, enfin, qu'elle avait engagé des travaux de rénovation dans les locaux en 2017 ; toutefois, la seule production aux débats d'un contrat d'architecte qui fait référence à une opération de remplacement de deux devantures et enseignes (mise en conformité) pour un montant de 2 850 ?, n'est pas de nature à remettre en cause les constatations effectuées lors du transport sur les lieux et dans le rapport d'expertise, qui font état de locaux dégradés et en mauvais état.
 Le commissaire du gouvernement propose de retenir en cause d'appel un pourcentage de 55 % sur le chiffre d'affaires moyen, toutefois eu égard aux constations du transport sur les lieux et celles effectuées par l'expert M. [G], aux développements précédents relatifs à la situation comptable et financière de la société, il convient de confirmer l'évaluation retenue par le juge de première instance qui a appliqué un taux de modération de 45 % sur le chiffre d'affaires moyen de 62.444 ? et a ainsi alloué à la société [Personne physico-morale 1] une indemnité d'éviction de 28.100 ?.
 En ce qui concerne la perte du droit au bail, la société [Personne physico-morale 1] produit aux débats une promesse synallagmatique de cession de bail partiel (un local sur deux) signée le 25 février 2015 avec la société Talifalt, et sollicite en conséquence une indemnisation pour perte du droit au bail égale au montant de cette promesse de cession, soit 140.000 ?.
 Toutefois, il n'est pas contesté que l'ordonnance d'expropriation, qui a été rendue le 2 octobre 2014, a éteint tous les droits réels personnels existant sur le bien exproprié et entraîné la résiliation du bail commercial.
 Mais surtout, la promesse synallagmatique de cession de bail partielle, produite aux débats fait état de plusieurs conditions suspensives notamment l'accord du propriétaire du local en l'espèce l'indivision constituée de nombreux co-indivisaires, l'autorisation du propriétaire et de la commune de Montpellier pour agrandir l'ouverture donnant sur le cours Gambetta et sur la [Adresse 4], ce qui rend incertaine et hypothétique, la perte du droit au bail.
 Le préjudice allégué, éventuel, ne sera donc pas indemnisé.
 Sur l'indemnité de remploi :
 Il n'est pas contesté que l'allocation de cette indemnité n'est pas subordonnée à un remploi effectif.
 Concernant le taux de l'indemnité, tenant compte du régime fiscal relatif aux droits d'enregistrement, le taux sera fixé à 5 % pour la fraction inférieure à 23.000 ? et à 10 % pour le surplus, le jugement qui a alloué la somme de 1.201 ? sera confirmé.
 Sur les autres demandes :
 Sur la demande au titre de la perte de stock, la société [Personne physico-morale 1] maintient dans les motifs de ses conclusions une demande à hauteur de 10.000 ?, mais ne produit aucune pièce justifiant de ce préjudice, sachant que le stock de marchandises au 31 décembre 2016 était évalué à 699 ?, elle sera déboutée de cette demande, le jugement sera confirmé de ce chef », 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE 
 « Sur l'indemnité d'éviction :
 La nature des demandes formulées, de même que leur quantum, imposent de rappeler que, selon l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, "les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation" : il appartient donc à la SARL défenderesse de rapporter la preuve de son préjudice, ainsi que du caractère direct, matériel et certain de celui-ci.
 Par ailleurs, la présente juridiction ne pourra statuer qu'en tenant compte de son jugement du 26 octobre 2017, dans l'instance qui opposait les consorts [O], propriétaires de l'immeuble exploité, à la SERM expropriante, ayant notamment indemnisé les locaux situés au deuxième étage de l'immeuble ne pouvant donc être aujourd'hui considérés comme exploités par la SARL [O] au titre du fonds de commerce.
 De même, la SARL [Personne physico-morale 1] indique clairement, dans son dernier mémoire, qu'il n'y aura pas de transfert de fonds, mais une cessation d'activité et ne sollicite pas d'alternative, il sera donc statué en ce sens.
 Pour justifier son offre inférieure à l'avis du Service des Domaines du 15 janvier 2018, l'expropriante produit un rapport d'expertise rédigé par M. [G] qui relève une situation catastrophique du fonds de commerce, celui-ci ne disposant pas de "l'activité et la structure financière pour dégager des bénéfices, de trésorerie pour payer loyer et salarié qui dépend d'une indivision successorale avec une dette très élevée".
 Si les éléments de valorisation qui sont développés par la défenderesse comme la situation géographique de l'établissement, l'existence d'une terrasse, la proximité du tramway et la présence de nombreux commerces dans un quartier en réhabilitation et proche du centre de Montpellier sont entendables, la simple étude du bilan comptable qu'elle produit elle-même permet de rejoindre les conclusions de l'expert [G] sur la réalité de l'activité (pièce 7 défenderesse). En effet, ne serait-ce que pour l'année 2017, si le chiffre d'affaires affiché est de 66.746 ?, l'examen du passif permet de constater de multiples dettes qui sont rapportées d'années en années concernant, notamment, les postes importants comme les dettes fiscales et sociales (13.575 ?), mais également des dettes dues à l'indivision [O] pour plus de 37.000 ?, pour un résultat net comptable très faible compte tenu de la nature de l'activité et de la localisation du commerce de 9.399 ?.
 De ce fait et compte tenu des éléments comptables produits et des observations de l'expert, la méthode de calcul lié au chiffre d'affaires sera retenue pour calculer l'indemnité pour perte de fonds, ainsi, compte tenu de la méthode du chiffre d'affaire moyen pondéré par les barèmes des professions, l'activité en cause étant une activité de petite restauration rapide, café, salon de thé, il sera appliqué une modération de 45 % sur le chiffre d'affaire moyen compte tenu de la situation financière de l'établissement, mais également de la vétusté de ses équipements, comme a pu le démontrer le transport sur les lieux, soit, en l'espèce, 62.444 ? (chiffre d'affaire moyen) X 45 % = 28.100 ? arrondis.
 C'est donc la somme de 28.100 ? qui sera effectivement retenue au titre de l'indemnité principale, la SARL souhaitant conserver sa licence IV et compte tenu des termes de comparaison produits par Mme le Commissaire du gouvernement en adéquation avec la valorisation du droit au bail.
 Sur l'indemnité de remploi :
 Rappelons que l'allocation de cette indemnité n'est pas subordonnée à un remploi effectif et il y a lieu de l'accorder même en cas de cessation d'activité.
 Pour tenir compte du régime fiscal relatif aux droits d'enregistrement, le taux d'indemnité de remploi sera fixé à 5 % de l'indemnité d'éviction pour la fraction inférieure ou égale à 23.000 ? et 10 % pour le surplus, soit en l'espèce, une somme totale de 1.150 ? + 51 ? = 1.201 ?.
 Sur les autres demandes :
 Compte tenu de la cessation de son activité, l'indemnité accessoire pour trouble commercial n'est pas due.
 Le montant du stock n'est pas démontré et le transport sur les lieux a permis de constater qu'il était très limité, aucune somme ne peut être allouée à ce titre », 
 1°) ALORS QUE pour la fixation des indemnités dues à raison d'une expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en refusant de prendre en compte le chiffre d'affaires de l'année 2018 dans le calcul de l'indemnité d'éviction sur la base du chiffre d'affaires moyen réalisé par la société [Personne physico-morale 1] sur les trois dernières années, au motif que celui-ci n'était pas encore connu et n'était d'ailleurs pas réalisé en totalité à la date d'audience du 28 novembre 2018, quand elle était tenue de prendre en compte ce chiffre dès lors qu'il recouvrait une situation existante à la date du prononcé de la décision de première instance, la cour d'appel a violé les articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation ;
 2°) ALORS QUE le principe de réparation intégrale du préjudice résultant de l'expropriation impose au juge de l'expropriation de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité, tout élément de valorisation du bien objet de l'expropriation ; qu'en refusant de prendre en compte, au titre de la valorisation du fonds, le droit d'utilisation d'une terrasse pour lequel était justifié du paiement d'une redevance auprès des services compétents de la ville de Montpellier, après avoir relevé qu'il ne s'agissait que d'une utilisation précaire et révocable du domaine public, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à écarter ce chef de demande, a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation.