LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 1
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 septembre 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10280 F-D
Pourvoi n° H 18-24.711
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2020
1°/ La société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Les Mutuelles du Mans assurances services des professions libérales, société anonyme, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° H 18-24.711 contre l'arrêt n° RG : 16/02007 rendu le 28 septembre 2018 par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Villanova, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société S... M... architecte, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Les Vergers du soleil, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
4°/ à M. J... I...,
5°/ à Mme N... E..., épouse I...,
domiciliés tous deux [...],
6°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] ,
7°/ à la société U..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité de liquidateur de la société Villanova,
défendeurs à la cassation.
La société S... M... architecte a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...] et de la société Mutuelles du Mans assurances services des professions libérales, de la SCP Boulloche, avocat de la société S... M... architecte, de Me Le Prado, avocat de M. et Mme I..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte aux sociétés [...] et Les Mutuelles du Mans assurances services des professions libérales du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Crédit foncier de France.
2. Les moyens de cassation des pourvois principal et incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférent à son pourvoi ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par les sociétés [...], Les Mutuelles du Mans assurances services des professions libérales et S... M... architecte et les condamne à payer à M. et Mme I... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [...] et la société Les Mutuelles du Mans assurances services des professions libérales (demanderesses au pourvoi principal).
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP [...] et les MMA Iard in solidum avec la SCCV Les Vergers du Soleil et la Selarl S... M... à verser aux époux I... les sommes de 169 000 euros en remboursement du prix de vente et de 44 176,47 euros en réparation de divers préjudices, comprenant la somme de 37 860 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible ;
AUX MOTIFS QUE sur les préjudices subis par les époux I... : sur le remboursement du prix de vente : le remboursement du prix de vente ne constitue un préjudice réparable que s'il est établi l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir en tout ou partie la restitution du prix ; qu'en l'espèce il ressort des pièces produites que la décision de première instance qui ordonnait la restitution du prix de vente assortie de l'exécution provisoire n'a pu être exécutée à l'égard de la SCCV les vergers du soleil la saisie attribution pratiquée le 16 mars 2017 n'ayant permis l'appréhension d'aucune somme et révélant au contraire que le dossier de la SCCV était au contentieux la banque lui réclamant une somme de 568 858,77 € ; qu'il est justifié que les biens immobiliers dont elle est propriétaire sont grevés d'hypothèques ; que la totalité de la parcelle [...]  est grevée d'une hypothèque conventionnelle au profit de la banque de Réunion pour un montant de 770 000,00 €, les lots 1 2 4 à 7 -15 à 16- 22 à 25-29 à 32- 36 à 37- 14 à 42 - 47- 51 à 52- 55 à 56 – 59 - 62 à 64 - 66 à 68 sont grevés d'une hypothèque judiciaire d'un montant 24 500,00 € et qu'une hypothèque au profit du trésor pour un montant de 187 124,12 € a été prise sur l'ensemble des lots non vendus ; que par ailleurs il ressort du procès-verbal de saisie vente du 10 octobre 2017 que la SCCV ne dispose d'aucun bien mobilier à son adresse déclarée ; que les époux I... subissent un préjudice lié à l'impossibilité dans laquelle ils se trouvent d'obtenir de la part de la SCCV des liquidités représentant la restitution du prix, leur permettant de faire face à leur obligation de restitution du capital emprunté auprès de la banque ; qu'à ce stade seule la SCCV dotée de la personnalité morale est tenue au remboursement du prix perçu ; que dès lors que son insolvabilité est établie le remboursement du prix de vente constitue un préjudice réparable ; que par conséquent chacun des responsables du dommage seront tenus au remboursement du prix de vente, duquel il n'y a pas lieu de déduire les loyers éventuellement perçus, la perception des revenus étant sans incidence sur l'obligation de restituer le montant du prix de vente conséquence du prononcé de la nullité de la vente ; qu'il appartenait sur ce point au vendeur de solliciter cette restitution, cette demande n'ayant pas été formulée ; que, sur le redressement fiscal : les époux I... justifient avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 37 860 € correspondant à l'avantage fiscal octroyé et pénalités, à la suite de l'achat de l'appartement , sur leurs revenus des années 2010, 2011 et 2012 (pièce 21) ; que cette somme leur sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES que s'agissant des autres préjudices, il est établi que les époux I... ont fait l'objet d'un redressement fiscal d'un montant de 40 338 euros ; que ce préjudice est une conséquence directe des fautes commises de sorte qu'il convient de condamner in solidum la SCCV Les vergers du Soleil, la SCP [...] et la société MMA Iard à leur payer la somme de 40 338 euros ;
1°) ALORS QUE l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en condamnant la SCP [...] et la société MMA Iard in solidum avec la SCCV Les Vergers du Soleil et la Selarl S... M... à verser aux époux I... la somme de 37 860 euros en réparation de leur perte de chance d'avoir pu bénéficier des avantages fiscaux liés à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible, bien qu'elle ait relevé que mieux informés par le notaire s'il n'avait pas commis de faute, les acquéreurs auraient pu renoncer à leur acquisition, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en indemnisant les époux I..., outre du remboursement du prix de vente, de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible, quand les époux I... ne pouvaient être indemnisés de la perte d'avantages liés à deux situations incompatibles, celle dans laquelle ils auraient renoncé à leur acquisition et celle dans laquelle ils seraient restés propriétaires de l'immeuble litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP [...] et les MMA Iard in solidum avec la SCCV Les Vergers du Soleil et la Selarl S... M... à verser aux époux I... les sommes de 44 176,47 euros en réparation de leurs divers préjudices subis en dehors du préjudice moral et de 169 000 euros en remboursement du prix de vente et de les AVOIR condamné in solidum avec la SCCV Les Vergers du Soleil, la Selarl S... M... et la société Villanova à verser aux époux I... la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE sur les préjudices subis par les époux I... : sur le remboursement du prix de vente : le remboursement du prix de vente ne constitue un préjudice réparable que s'il est établi l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir en tout ou partie la restitution du prix ; qu'en l'espèce il ressort des pièces produites que la décision de première instance qui ordonnait la restitution du prix de vente assortie de l'exécution provisoire n'a pu être exécutée à l'égard de la SCCV les vergers du soleil la saisie attribution pratiquée le 16 mars 2017 n'ayant permis l'appréhension d'aucune somme et révélant au contraire que le dossier de la SCCV était au contentieux la banque lui réclamant une somme de 568 858,77 € ; qu'il est justifié que les biens immobiliers dont elle est propriétaire sont grevés d'hypothèques ; que la totalité de la parcelle [...]  est grevée d'une hypothèque conventionnelle au profit de la banque de Réunion pour un montant de 770 000,00 €, les lots 1 2 4 à 7 -15 à 16- 22 à 25-29 à 32- 36 à 37- 14 à 42 - 47- 51 à 52- 55 à 56 – 59 - 62 à 64 -66 à 68 sont grevés d'une hypothèque judiciaire d'un montant 24 500,00 € et qu'une hypothèque au profit du trésor pour un montant de 187 124,12 € a été prise sur l'ensemble des lots non vendus ; que par ailleurs il ressort du procès-verbal de saisie vente du 10 octobre 2017 que la SCCV ne dispose d'aucun bien mobilier à son adresse déclarée ; que les époux I... subissent un préjudice lié à l'impossibilité dans laquelle ils se trouvent d'obtenir de la part de la SCCV des liquidités représentant la restitution du prix, leur permettant de faire face à leur obligation de restitution du capital emprunté auprès de la banque ; qu'à ce stade seule la SCCV dotée de la personnalité morale est tenue au remboursement du prix perçu ; que dès lors que son insolvabilité est établie le remboursement du prix de vente constitue un préjudice réparable ; que par conséquent chacun des responsables du dommage seront tenus au remboursement du prix de vente, duquel il n'y a pas lieu de déduire les loyers éventuellement perçus, la perception des revenus étant sans incidence sur l'obligation de restituer le montant du prix de vente conséquence du prononcé de la nullité de la vente ; qu'il appartenait sur ce point au vendeur de solliciter cette restitution, cette demande n'ayant pas été formulée ; que, sur le redressement fiscal : les époux I... justifient avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 37 860 € correspondant à l'avantage fiscal octroyé et pénalités, à la suite de l'achat de l'appartement , sur leurs revenus des années 2010, 2011 et 2012 (pièce 21) ; que cette somme leur sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible ; que sur la taxe foncière : en cause d'appel, les époux I... justifient avoir dû acquitté une somme de 722,00 € au titre de la taxe foncière pour l'année 2011 ; que la vente étant annulée, ces frais exposés inutilement constituent un préjudice ; que sur le préjudice moral : en l'espèce, le dol est caractérisé ; que le préjudice moral, caractérisé par le sentiment d'avoir été trompé est constitué ; qu'il a été plus justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES que s'agissant des autres préjudices, il est établi que les époux I... ont fait l'objet d'un redressement fiscal d'un montant de 40 338 euros ; que ce préjudice est une conséquence directe des fautes commises de sorte qu'il convient de condamner in solidum la SCCV Les vergers du Soleil, la SCP [...] et la société MMA Iard à leur payer la somme de 40 338 euros ;; qu'ils ont en outre subi un préjudice moral en raison des tracas liés à cette affaire et du sentiment d'avoir été trompé ; que ce préjudice sera indemnisé par la somme de 5 000 euros, au paiement de laquelle seront condamnés in solidum la SCCV Les Vergers du Soleil, la SCP [...] et la société MMA Iard et M. O... R... ;
ALORS QUE l'indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en refusant de prendre en compte, dans l'évaluation de leur préjudice, les loyers perçus par les époux I... grâce à l'acquisition litigieuse, quand la perception de ces loyers constituait un avantage qu'ils avaient tiré de la situation dommageable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société S... M... architecte (demanderesse au pourvoi incident).
Le premier moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Selarl S... M..., in solidum avec la SCP [...], les MMA Iard et la SCCV Les Vergers du Soleil, à verser aux époux I... les sommes de 169 000 euros en remboursement du prix de vente et de 44 176,47 euros en réparation de divers préjudices, comprenant la somme de 37 860 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible ;
Aux motifs que « le remboursement du prix de vente ne constitue un préjudice réparable que s'il est établi l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir en tout ou partie la restitution du prix ; qu'en l'espèce il ressort des pièces produites que la décision de première instance qui ordonnait la restitution du prix de vente assortie de l'exécution provisoire n'a pu être exécutée à l'égard de la SCCV les vergers du soleil la saisie attribution pratiquée le 16 mars 2017 n'ayant permis l'appréhension d'aucune somme et révélant au contraire que le dossier de la SCCV était au contentieux la banque lui réclamant une somme de 568 858,77 € ; qu'il est également justifié que les biens immobiliers dont elle est propriétaire sont grevés d'hypothèques ; que la totalité de la parcelle [...]  est grevée d'une hypothèque conventionnelle au profit de la banque de Réunion pour un montant de 770 000,00 €, les lots 1 2 4 à 7 -15 à 16- 22 à 25-29 à 32- 36 à 37- 14 à 42 - 47- 51 à 52- 55 à 56 – 59 - 62 à 64 -66 à 68 sont grevés d'une hypothèque judiciaire d'un montant 24 500,00 € et qu'une hypothèque au profit du trésor pour un montant de 187 124,12 € a été prise sur l'ensemble des lots non vendus ; que par ailleurs il ressort du procès-verbal de saisie vente du 10 octobre 2017 que la SCCV ne dispose d'aucun bien mobilier à son adresse déclarée ; que les époux I... subissent un préjudice lié à l'impossibilité dans laquelle ils se trouvent d'obtenir de la part de la SCCV des liquidités représentant la restitution du prix, leur permettant de faire face à leur obligation de restitution du capital emprunté auprès de la banque ; qu'à ce stade seule la SCCV dotée de la personnalité morale est tenue au remboursement du prix perçu ; que dès lors que son insolvabilité est établie le remboursement du prix de vente constitue un préjudice réparable ; que par conséquent chacun des responsables du dommage seront tenus au remboursement du prix de vente, duquel il n'y a pas lieu de déduire les loyers éventuellement perçus, la perception des revenus étant sans incidence sur l'obligation de restituer le montant du prix de vente conséquence du prononcé de la nullité de la vente ; qu'il appartenait sur ce point au vendeur de solliciter cette restitution, cette demande n'ayant pas été formulée ; que, sur le redressement fiscal : les époux I... justifient avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 37 860 € correspondant à l'avantage fiscal octroyé et pénalités, à la suite de l'achat de l'appartement , sur leurs revenus des années 2010, 2011 et 2012 (pièce 21) ; que cette somme leur sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible » (arrêt p. 18 & 19) ;
Et aux motifs, éventuellement adoptés du jugement, que « s'agissant des autres préjudices, il est établi que les époux I... ont fait l'objet d'un redressement fiscal d'un montant de 40 338 euros ; que ce préjudice est une conséquence directe des fautes commises de sorte qu'il convient de condamner in solidum la SCCV Les vergers du Soleil, la SCP [...] et la société MMA Iard à leur payer la somme de 40 338 euros » ;
1/ Alors que l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en condamnant la Selarl S... M..., in solidum avec la SCP [...], les MMA Iard et la SCCV Les Vergers du Soleil, à verser aux époux I... la somme de 37 860 euros en réparation de leur perte de chance d'avoir pu bénéficier des avantages fiscaux liés à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible, bien qu'elle ait relevé que mieux informés par le notaire s'il n'avait pas commis de faute, les acquéreurs auraient pu renoncer à leur acquisition, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2/ Alors que l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en indemnisant les époux I..., outre du remboursement du prix de vente, de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible, quand les époux I... ne pouvaient être indemnisés de la perte d'avantages liés à deux situations incompatibles, celle dans laquelle ils auraient renoncé à leur acquisition et celle dans laquelle ils seraient restés propriétaires de l'immeuble litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil.
Le second moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Selarl S... M..., in solidum avec la SCP [...], les MMA Iard et la SCCV Les Vergers du Soleil, à verser aux époux I... les sommes de 44 176,47 euros en réparation de leurs divers préjudices subis en dehors du préjudice moral et de 169 000 euros en remboursement du prix de vente et de l'avoir condamnée, in solidum avec la SCCV Les Vergers du Soleil, la SCP [...], les MMA Iard et la société Villanova à verser aux époux I... la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Aux motifs que « sur le remboursement du prix de vente : le remboursement du prix de vente ne constitue un préjudice réparable que s'il est établi l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir en tout ou partie la restitution du prix ; qu'en l'espèce il ressort des pièces produites que la décision de première instance qui ordonnait la restitution du prix de vente assortie de l'exécution provisoire n'a pu être exécutée à l'égard de la SCCV les vergers du soleil la saisie attribution pratiquée le 16 mars 2017 n'ayant permis l'appréhension d'aucune somme et révélant au contraire que le dossier de la SCCV était au contentieux la banque lui réclamant une somme de 568 858,77 € ; qu'il est également justifié que les biens immobiliers dont elle est propriétaire sont grevés d'hypothèques ; que la totalité de la parcelle [...]  est grevée d'une hypothèque conventionnelle au profit de la banque de Réunion pour un montant de 770 000,00 €, les lots 1 2 4 à 7 -15 à 16- 22 à 25-29 à 32- 36 à 37- 14 à 42 - 47- 51 à 52- 55 à 56 – 59 - 62 à 64 - 66 à 68 sont grevés d'une hypothèque judiciaire d'un montant 24 500,00 € et qu'une hypothèque au profit du trésor pour un montant de 187 124,12 € a été prise sur l'ensemble des lots non vendus ; que par ailleurs il ressort du procès-verbal de saisie vente du 10 octobre 2017 que la SCCV ne dispose d'aucun bien mobilier à son adresse déclarée ; que les époux I... subissent un préjudice lié à l'impossibilité dans laquelle ils se trouvent d'obtenir de la part de la SCCV des liquidités représentant la restitution du prix, leur permettant de faire face à leur obligation de restitution du capital emprunté auprès de la banque ; qu'à ce stade seule la SCCV dotée de la personnalité morale est tenue au remboursement du prix perçu ; que dès lors que son insolvabilité est établie le remboursement du prix de vente constitue un préjudice réparable ; que par conséquent chacun des responsables du dommage seront tenus au remboursement du prix de vente, duquel il n'y a pas lieu de déduire les loyers éventuellement perçus, la perception des revenus étant sans incidence sur l'obligation de restituer le montant du prix de vente conséquence du prononcé de la nullité de la vente ; qu'il appartenait sur ce point au vendeur de solliciter cette restitution, cette demande n'ayant pas été formulée ; que, sur le redressement fiscal : les époux I... justifient avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 37 860 € correspondant à l'avantage fiscal octroyé et pénalités, à la suite de l'achat de l'appartement , sur leurs revenus des années 2010, 2011 et 2012 (pièce 21) ; que cette somme leur sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de chance d'avoir pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant toute la période éligible ; que sur la taxe foncière : en cause d'appel, les époux I... justifient avoir dû acquitté une somme de 722,00 € au titre de la taxe foncière pour l'année 2011 ; que la vente étant annulée, ces frais exposés inutilement constituent un préjudice ; que sur le préjudice moral : en l'espèce, le dol est caractérisé ; que le préjudice moral, caractérisé par le sentiment d'avoir été trompé est constitué ; qu'il a été plus justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts » (arrêt p. 18 & 19) ;
Et aux motifs, éventuellement adoptés du jugement, que « s'agissant des autres préjudices, il est établi que les époux I... ont fait l'objet d'un redressement fiscal d'un montant de 40 338 euros ; que ce préjudice est une conséquence directe des fautes commises de sorte qu'il convient de condamner in solidum la SCCV Les vergers du Soleil, la SCP [...] et la société MMA Iard à leur payer la somme de 40 338 euros ; qu'ils ont en outre subi un préjudice moral en raison des tracas liés à cette affaire et du sentiment d'avoir été trompé ; que ce préjudice sera indemnisé par la somme de 5 000 euros, au paiement de laquelle seront condamnés in solidum la SCCV Les Vergers du Soleil, la SCP [...] et la société MMA Iard et M. O... R... » ;
Alors que l'indemnisation allouée à la victime doit réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit, qu'en refusant de prendre en compte, dans l'évaluation de leur préjudice, les loyers perçus par les époux I... grâce à l'acquisition litigieuse, quand la perception de ces loyers constituait un avantage qu'ils avaient tiré de la situation dommageable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil, et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime.
Le greffier de chambre