LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu, appréciant la volonté de l'auteur de l'acte, qu'une servitude de passage avait été concédée le 1er mars 1996 sur la parcelle AC234 au profit de la parcelle AC213, et relevé que l'acte du 19 juillet 2003, par lequel M. et Mme X... avaient acquis la parcelle AC234, faisait mention de cette servitude, la cour d'appel, sans dénaturation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. et Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., les condamne à payer à M. et Mme Z... la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir consacré au profit de la parcelle cadastrée section AC n° 213, sise sur la commune de Houlbec-Cocherel, une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AC n° 234, sise sur la même commune, appartenant aux époux X... et qui constitue le fonds servant et d'avoir débouté en conséquence M. et Mme X... de leurs demandes, tendant à voir ordonner la fermeture du portail, interdire aux époux Z... de passer sur la parcelle n° 234 et condamner ceux-ci au paiement de la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts ; 
Aux motifs qu'en application de l'article 691 du code civil, les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titre ; que M. Dominique Y..., propriétaire de la parcelle cadastrée section AC n° 234, a rédigé un acte, daté du 1er mars 1996 et ainsi libellé : « Je soussigné Dominique Y... donne à M. Z... Didier, l'autorisation d'un droit de passage sur l'entrée du 8 bis rue de Mercey 27120 Houlbec-Cocherel et ce, à compter du 1er mars 1996. Il est bien entendu que ce droit de passage n'est nullement un droit de stationnement » ; qu'en tout état de cause, pour répondre à l'argumentation des appelants relative à la date de ce document, il sera observé que, par application de l'article 1328 du code civil, il a acquis date certaine le juillet 2003, date de l'acte notarié de vente aux époux X..., des parcelles situées au bis route de Mercey à Houlbec-Cocherel, cadastrées n 233 et 234, et qui vise cet écrit ; 
que ce dernier doit être apprécié en fonction des qualités de son rédacteur ; que M. Y..., propriétaire du fonds cadastré n° 234, n'est pas un professionnel du droit (il est mentionné comme étant « chef de produit » et les termes « droit de passage » et « servitude de passage » sont, pour lui, synonymes ; que la commune intention des parties de créer un droit de passage et non simplement une autorisation personnelle accordée seulement à M. Z... est confirmée par la continuité de la servitude de passage après la vente de l'immeuble par M. Dominique Y... aux époux A..., et par le rappel que ces derniers ont fait inclure dans l'acte de cession de leur immeuble aux époux X... de l'existence de cette servitude de passage ; qu'en conséquence, les appelants ne peuvent soutenir que l'acte du 1er mars 1996 n'aurait conféré à leurs voisins qu'un droit personnel et non un droit réel ; que cet acte constitue le titre visé à l'article 691 du code civil ; que pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'en l'espèce, il est constant que l'acte du 1er mars 1996 n'a pas fait l'objet de cette publication ; qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé non seulement si elle a été publiée, mais encore si son acte d'acquisition en fait mention ou s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'il est tout aussi constant que le titre de propriété des époux X... du 19 juillet 2003 (qui a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 8 août 2003) comporte, à la rubrique « rappel de servitude », une reprise de ladite servitude ainsi rédigée : « le vendeur précise en outre qu'il a concédé par courrier, un droit de passage sur la propriété cadastrée section AC n° 234 au profit de la parcelle cadastrée AC n° 213 appartenant à M. Z... » ; qu'il en résulte donc la pleine connaissance par les appelants de cette servitude de passage qui leur est, dès lors, pleinement opposable ; qu'en conséquence, le tribunal a justement constaté que la parcelle cadastrée section AC n° 213, appartenant aux époux Z..., bénéficie d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section AC n° 234, propriété des époux X... qu'il a consacrée, et en a déduit à juste titre que ces derniers n'étaient pas fondés à obtenir la fermeture du portail et l'interdiction pour les époux Z... de passer sur la parcelle n° 234 ; 
Alors, en premier lieu, qu'aux termes de l'acte daté du 1er mars 1996, M. Dominique Y... déclarait : « Je soussigné Dominique Y... donne à M. Z... Didier, l'autorisation d'un droit de passage sur l'entrée du 8 bis rue de Mercey 27120 Houlbec-Cocherel et ce, à compter du 1er mars 1996. Il est bien entendu que ce droit de passage n'est nullement un droit de stationnement » ; qu'en énonçant que cet acte était constitutif d'une servitude de passage alors même que cette mention n'y figurait pas et qu'il n'était pas plus fait référence à un fonds dominant, la cour d'appel a dénaturé l'acte daté du 1er mars 1996 et a violé l'article 1134 du code civil, 
Alors, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'acte authentique de vente en date du 19 juillet 2003 il était mentionné : « Aux termes de l'acte d'acquisition de Monsieur Dominique Y..., il a été rappelé ce qui suit littéralement reproduit : Le vendeur fait observer qu'à l'origine, sa propriété était cadastrée section AC n° 214, pour une contenance de 25a 50ca. Suivant acte reçu par Me Baymont, notaire à Vernon, le avril 1993 (¿) il a vendu une partie de sa propriété à Monsieur Francis B... consistant en une parcelle de terrain cadastrée section AC n° 232 de 13a 10ca. Le surplus de la propriété restant appartenir à Monsieur Y... étant, à la suite de cette vente, cadastrée section AC n° 233 de 10a 71 ca constituant la maison d'habitation et AC n° 234 de 1a ca constituant un sas d'accès. Lors de cette vente, afin de permettre à Monsieur B... d'accéder au Domaine Public aux biens lui étant vendus, Monsieur Y... a constitué à son profit une servitude de passage pour piétons, véhicules et toutes canalisations de réseaux divers (électricité, gaz, téléphone, eau, égouts), sur la parcelle cadastrée section Ac n° 234 (fonds servant) au profit de la parcelle cadastrée section AC n° 232 (fonds dominant). Ladite servitude devra permettre notamment aux véhicules d'effectuer sur le fonds servant les manoeuvres nécessaires à leur entrée et leur sortie du fonds dominant, ceci afin de ne pas gêner la circulation sur la route de Mercey. Le vendeur précise en outre qu'il a concédé par courrier, un droit de passage sur la propriété cadastrée section AC n° 234, au profit de la parcelle AC n° 213 appartenant à M. Z... » ; qu'en énonçant que le titre de propriété des époux X... du 19 juillet 2003 « comporte une reprise de la servitude de passage » au profit de la parcelle cadastrée AC n° 213 appartenant à M. Z... alors même que l'acte du 19 juillet 2003 reproduisait simplement la déclaration émanant du précédent vendeur lors de l'établissement de l'acte de vente en date du 16 décembre 1996, la cour d'appel a dénaturé l'acte notarié du 19 juillet 2003 et a violé l'article 1134 du code civil, 
Alors, en troisième lieu, qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, ou si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de la vente ; qu'en énonçant que la servitude de passage litigieuse était opposable à M. et Mme X... au seul motif que l'acte de vente en date du 19 juillet 2003, publié le 8 août 2003 à la conservation des hypothèques, faisait mention de ce que M. Y..., précédent vendeur, avait déclaré avoir concédé « par courrier » un droit de passage sur la propriété cadastrée section AC n° 234, au profit de la parcelle AC n° 213 appartenant à M. Z..., sans constater que l'acte daté du 1er mars 1996, non annexé à l'acte de vente, avait été porté à la connaissance de M. et Mme X... lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 691 et 695 du code civil, ensemble les articles 28 et du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, 
Alors enfin que dans leurs conclusions d'appel Monsieur et Madame X... faisaient valoir que l'acte de vente en date du 16 décembre 1996 conclu entre M. Dominique Y..., vendeur, et M. et Mme A..., acquéreurs, ne faisait pas mention d'un droit de passage sur la propriété cadastrée section AC n° 234 au profit de la parcelle cadastrée section AC n° 213, contrairement aux déclarations reproduites dans l'acte de vente en date du 19 juillet 2003, d'où il résultait qu'aucune servitude de passage ne pouvait leur être opposée en leur qualité d'ayants droit des consorts A... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile