LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 290 F-D
Pourvoi n° X 20-11.071
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
La société Alter finance capital, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 20-11.071 contre l'arrêt rendu le 31 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société des Hôtels et Casino [...], société anonyme, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société d'exploitation de l'hôtel et du restaurant Fouquet's, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
3°/ à la Société générale, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Alter finance capital, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société des Hôtels et Casino [...] et de la société d'exploitation de l'hôtel et du restaurant Fouquet's, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la Société générale, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 octobre 2019), rendu en référé, le 22 décembre 2000, la société Alter Finance Capital a donné à bail commercial un immeuble à usage de bureaux à la société Hotelux, aux droits de laquelle viennent la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et la société des Hôtels et Casino [...] (les locataires).
2. En exécution de ce contrat, les locataires ont fourni à la bailleresse une garantie autonome, par laquelle la Société Générale s'engageait à lui payer à première demande une certaine somme destinée à couvrir les loyers impayés et les travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux.
3. Le 28 septembre 2015, les locataires ont demandé le renouvellement de leur bail, puis ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du montant du nouveau loyer.
4. Les 3 et 6 août 2018, la bailleresse leur a signifié qu'elle exerçait son droit d'option et refusait le renouvellement du bail, en offrant de leur payer une indemnité d'éviction.
5. Le 31 août 2018, les locataires ont assigné la bailleresse pour faire juger que l'acte intitulé « notification du droit d'option » était nul et que le bail était renouvelé à compter du 1er octobre 2015.
6. La Société Générale ayant refusé d'exécuter la garantie à première demande, la société Alter Finance Capital l'a assignée devant le juge des référés en exécution de son engagement.
Examen du moyen Enoncé du moyen
7. La société Alter Finance Capital fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande et d'interdire à la Société Générale de verser la somme appelée au titre de la garantie, alors :
« 1°/ qu'aux termes de la garantie à première demande « le bail [est] subordonné à la constitution d'une garantie bancaire pour couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire » ; que la cour d'appel a constaté que la garantie à première demande émise par la Société Générale au bénéfice de la société Alter Finance Capital était destinée à couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux « en cas de départ du locataire » ; qu'en retenant, pour dire que la condition de mise en œuvre de la garantie, à savoir le départ du locataire, n'était pas satisfaite, que le locataire n'était ni parti ni en cours de départ et qu'il pouvait rester jusqu'à l'obtention de l'indemnité d'éviction due ensuite du refus de renouvellement du bail, la cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable ;
2°/ que la cour d'appel a constaté que la Société Générale avait émis au bénéfice de la société Alter Finance Capital une garantie à première demande destinée à couvrir « le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire » ; que la Société Générale y avait déclaré s'engager à effectuer ce paiement, à première demande du bailleur, sans pouvoir soulever de contestation pour quelque motif que ce soit, étant précisé que la demande du bailleur résulterait suffisamment d'une lettre à la Société Générale attestant que le versement des sommes réclamées était dû en conséquence du présent engagement et que les conditions de leur paiement se trouvaient réalisées, la banque étant tenue de régler les sommes réclamées sur présentation de cette lettre nonobstant toute objection ou opposition émanant de toute personne ou du locataire ; que la cour d'appel a constaté que le bénéficiaire avait régulièrement appelé en garantie la Société Générale, ce que cette dernière ne contestait pas ; qu'il s'en déduisait qu'il n'était pas sérieusement contestable que la Société Générale était tenue d'exécuter son obligation de paiement ; qu'en disant, pour faire défense à la Société Générale de payer, que cette dernière pouvait utilement opposer l'exception tenant à l'effet du droit d'option de l'article L. 145-57 du code de commerce sur la fin du bail et le départ du locataire, question intéressant cependant les seuls rapports donneur d'ordre-bénéficiaire, la cour d'appel a violé l'article 2321 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l'article 873 du code de procédure civile ;
3°/ qu'une garantie autonome à première demande est indépendante du contrat de base, ce dont il résulte que les conditions d'exécution de ce contrat sont dépourvues d'incidence pour l'appréciation des droits du bénéficiaire, auquel aucune exception tirée de celles-ci n'est opposable ; que le juge des référés ne peut faire défense au garant de payer qu'en cas de fraude ou d'abus manifeste ; qu'en retenant, pour dire qu'une contestation sérieuse s'opposait à la demande de la société Alter Finance Capital, que la garantie ne pouvait être appelée qu'en cas de départ du locataire et non de fin de bail, peu important que le bail ait défini l'obligation de remise en état à couvrir par la garantie autonome comme la remise en état des locaux en fin de bail ou en cas de départ, que l'exercice du droit d'option ouvert au bailleur était l'objet d'une contestation portée devant les tribunaux entre le locataire et le bailleur et que cette option aboutissait à la fin du bail mais pas nécessairement au départ du locataire, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un abus manifeste de l'appel en garantie, et a violé l'article 2321 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l'article 873 du code de procédure civile ;
4°/ que le juge des référés ne peut faire défense au garant de payer que s'il relève le caractère manifestement abusif ou frauduleux de l'appel de la garantie à première demande ; que le bénéficiaire d'une garantie à première demande couvrant les loyers et les éventuels travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux en cas de départ du locataire, qui a exercé le droit d'option de l'article L. 145-57 du code de commerce mettant fin au bail et consacrant un droit acquis pour le bailleur au départ du locataire, ne commet ni faute ni abus en appelant le garant à première demande ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 2321 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l'article 873 du code de procédure civile.
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a relevé que la garantie destinée à couvrir le paiement des travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux ne pouvait être appelée qu'« en cas de départ du locataire ».
9. Elle a exactement retenu que, si l'exercice du droit d'option par la bailleresse mettait fin au bail, le départ des locataires était subordonné au paiement d'une indemnité d'éviction et que celles-ci étaient en droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au règlement de l'indemnité.
10. Elle a pu déduire, de ces seuls motifs, sans dénaturation, que l'appel de la garantie, qui était prématuré, se heurtait à une contestation sérieuse.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Alter Finance Capital aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Alter Finance Capital et la condamne à payer, d'une part, à la Société générale la somme de 3 000 euros et, d'autre part, à la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et à la société des Hôtels et Casino [...] la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Alter finance capital.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Alter Finance Capital de ses demandes et d'AVOIR interdit à la Société Générale de verser à la société Alter Finance Capital la somme appelée au titre de la garantie à première demande du 27 novembre 2006 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'une garantie à première demande est une garantie autonome, qu'elle est d'application stricte et que ses conditions de mise en oeuvre sont définies par le texte de la garantie elle-même et non pas par les dispositions du contrat sous-jacent ; qu'en l'objet de cette garantie à première demande, selon ses termes mêmes, est de couvrir l'obligation du locataire en cas de départ et non en fin de bail, qu'il appartenait à la demanderesse de ne pas l'accepter lors de son émission si elle estimait ne pas être couverte comme le bail le prévoyait, mais que la lecture stricte qui s'impose ne permet pas de faire dire au texte de la garantie autre chose que ce qui y figure ; que la demanderesse soutient également, en second lieu, que la situation présente est effectivement un cas de départ, puisque, en exerçant l'option offerte au bailleur par l'article L.145-57 du code de commerce, elle aurait mis un terme définitif au bail, en offrant de régler l'indemnité d'éviction, et que le locataire doit donc restituer les locaux ; qu'une contestation sérieuse, et portée devant les tribunaux, existe entre bailleur et locataire sur l'exercice de cette option, ce dernier en demandant la nullité, faisant valoir que le bailleur aurait expressément, dans le bail, renoncé à exercer ce droit ; que, même si, l'exercice de l'option était jugé valide au terme de la procédure récemment introduite et le bail effectivement terminé, le locataire aurait droit, en application des articles L 125-28 et 125-29 du code de commerce, au maintien dans les lieux jusqu'à ce que l'indemnité d'éviction lui soit versée, que la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction, qui peut être longue, ne pourra commencer qu'à l'issue de celle qui est actuellement en cours, que c'est seulement -lorsque cette indemnité d'éviction aurait été versée que le locataire serait en situation de départ et que ce n'est donc aucunement le cas aujourd'hui ; que la garantie couvrant uniquement le cas de départ du locataire, aucune créance du bailleur ne pouvait exister contre le locataire à ce titre, ce dernier n'étant ni parti, ni en cours de départ et, en l'absence évidente, totale et certaine de toute créance, l'appel est manifestement abusif ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que l'engagement souscrit par la Société Générale à la demande de la Sas d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et de la Sa des Hôtels et Casino [...] au bénéfice de la Sas Alter Finance Capital constitue une garantie autonome au sens de l'article 2321 du code civil, c'est-à-dire un engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues ; que si, selon cet article, troisième alinéa, le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie, il n'est pas tenu, aux termes du deuxième alinéa, en cas d'abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d'ordre ; que le premier juge, par des motifs que la cour fait siens, a retenu à bon droit que la demande de la société Alter Finance Capital pouvait être tenue pour manifestement abusive ; qu'il ressort, en effet, des termes mêmes de l'engagement de la Société Générale que la garantie émise par celle-ci était destinée à couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire ; que cette notion de "départ du locataire" ne saurait être confondue avec celle de "fin du bail" à la suite de la notification par le bailleur de sa décision d'exercer son droit d'option prévu à l'article L 145-57 du code de commerce et de refuser le renouvellement du bail dès lors que le bailleur qui fait usage de ce droit est, en principe, redevable envers le locataire d'une indemnité d'éviction et que, en vertu de l'article L 145-28 du même code, ce locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçu cette indemnité ; que la demande en paiement de la société Alter Finance Capital, à supposer qu'elle doive être lue comme une demande à titre provisionnel, à défaut de quoi elle serait irrecevable au regard des pouvoirs conférés au président du tribunal de commerce à l'article 873 du code de procédure civile, se heurte ainsi à une contestation sérieuse ;
1/ ALORS QU'aux termes de la garantie à première demande « le bail [est] subordonné à la constitution d'une garantie bancaire pour couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire » ; que la cour d'appel a constaté que la garantie à première demande émise par la Société Générale au bénéfice de la société Alter Finance Capital était destinée à couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux « en cas de départ du locataire » ; qu'en retenant, pour dire que la condition de mise en oeuvre de la garantie, à savoir le départ du locataire, n'était pas satisfaite, que le locataire n'était ni parti ni en cours de départ et qu'il pouvait rester jusqu'à l'obtention de l'indemnité d'éviction due ensuite du refus de nouvellement du bail, la cour d'appel a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable ;
2/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la Société Générale avait émis au bénéfice de la société Alter Finance Capital une garantie à première demande destinée à couvrir « le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire » ; que la Société Générale y avait déclaré s'engager à effectuer ce paiement, à première demande du bailleur, sans pouvoir soulever de contestation pour quelque motif que ce soit, étant précisé que la demande du bailleur résulterait suffisamment d'une lettre à la Société Générale attestant que le versement des sommes réclamées était dû en conséquence du présent engagement et que les conditions de leur paiement se trouvaient réalisées, la banque étant tenue de régler les sommes réclamées sur présentation de cette lettre nonobstant toute objection ou opposition émanant de toute personne ou du locataire ; que la cour d'appel a constaté que le bénéficiaire avait régulièrement appelé en garantie la Société Générale, ce que cette dernière ne contestait pas ; qu'il s'en déduisait qu'il n'était pas sérieusement contestable que la Société Générale était tenue d'exécuter son obligation de paiement ; qu'en disant, pour faire défense à la Société Générale de payer, que cette dernière pouvait utilement opposer l'exception tenant à l'effet du droit d'option de l'article L.145-57 du code de commerce sur la fin du bail et le départ du locataire, question intéressant cependant les seuls rapports donneur d'ordrebénéficiaire, la cour d'appel a violé l'article 2321 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l'article 873 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QU'une garantie autonome à première demande est indépendante du contrat de base, ce dont il résulte que les conditions d'exécution de ce contrat sont dépourvues d'incidence pour l'appréciation des droits du bénéficiaire, auquel aucune exception tirée de celles-ci n'est opposable ; que le juge des référés ne peut faire défense au garant de payer qu'en cas de fraude ou d'abus manifeste ; qu'en retenant, pour dire qu'une contestation sérieuse s'opposait à la demande de la société Alter Finance Capital, que la garantie ne pouvait être appelée qu'en cas de départ du locataire et non de fin de bail, peu important que le bail ait défini l'obligation de remise en état à couvrir par la garantie autonome comme la remise en état des locaux en fin de bail ou en cas de départ, que l'exercice du droit d'option ouvert au bailleur était l'objet d'une contestation portée devant les tribunaux entre le locataire et le bailleur et que cette option aboutissait à la fin du bail mais pas nécessairement au départ du locataire, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'un abus manifeste de l'appel en garantie, et a violé l'article 2321 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l'article 873 du code de procédure civile ;
4/ ALORS QUE le juge des référés ne peut faire défense au garant de payer que s'il relève le caractère manifestement abusif ou frauduleux de l'appel de la garantie à première demande ; que le bénéficiaire d'une garantie à première demande couvrant les loyers et les éventuels travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux en cas de départ du locataire, qui a exercé le droit d'option de l'article L.145-57 du code de commerce mettant fin au bail et consacrant un droit acquis pour le bailleur au départ du locataire, ne commet ni faute ni abus en appelant le garant à première demande ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 2321 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l'article 873 du code de procédure civile.