LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 339 F-D
Pourvoi n° V 19-19.092
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
Le groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle, société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° V 19-19.092 contre l'arrêt rendu le 18 avril 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre D), dans le litige l'opposant au département des Pyrénées-Orientales, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Le département des Pyrénées-Orientales a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat du groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du département des Pyrénées-Orientales, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 avril 2019), par actes des 3 juin 1977 et 16 novembre 1983, celui-ci modifié par des avenants ultérieurs, le département des Pyrénées-Orientales (le département), propriétaire de deux domaines agricoles, les a donnés à bail à la société civile d'exploitation agricole Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle (la SCEA).
2. Par actes du 16 juin 2015, le département a mis en demeure la SCEA de payer les fermages arréragés.
3. Par déclaration du 31 août 2015, la SCEA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en contestation des sommes et en paiement de dommages-intérêts. Le département a demandé reconventionnellement la résiliation des baux et le paiement de certaines sommes.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. La SCEA fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail du 16 novembre 1983 relatif au domaine de La Bouadelle, de la condamner à payer une certaine somme au département et d'ordonner son expulsion, alors :
« 1°/ qu'il résulte des propres constatations de la cour que la location des gîtes ruraux faisait partie intégrante du bail initial, les redevances venant compléter les sommes dues au titre des fermages ; qu'il en résultait que les contestations élevées par la SCEA au titre des gîtes qui n'étaient pas aux normes pouvaient parfaitement caractériser le motif légitime de ne pas payer les fermages ; qu'en décidant cependant qu'il importait peu au stade de la résiliation du bail de statuer sur les contestations soulevées par la SCEA au titre des autres sommes réclamées par le bailleur (fermages ultérieurs, redevances des gîtes, charges) dès lors qu'il suffisait que cette résiliation soit justifiée par le défaut de paiement des seuls fermages 2010/2011 hors redevances relatives aux gîtes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
2°/ qu'en reprochant au preneur de n'avoir émis des contestations que par courrier du 12 août 2012 pour en déduire que les désordres ne pouvaient justifier le défaut de paiement des loyers payables d'avance et exigibles à une date antérieure soit pour les années 2010 et 2012 quand le département n'avait réclamé les fermages qu'en 2014, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 code rural ;
3°/ qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que la SCEA le groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle s'était trouvée au cours des années 2010 à 2012 dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds loué tant au titre de son activité principale d'éleveur d'équidés, les biens loués comprenant essentiellement des parcelles en nature de bois, landes et terres qu'au titre des bâtiments de gîtes au motif inopérant que la SCEA produisait elle-même plusieurs attestations de clients ayant effectué des séjours au cours de l'année 2013, date à laquelle ils louaient les bonnes conditions matérielles d'hébergement offertes par ces gîtes, la cour d'appel, qui a totalement perdu de vue que cela n'empêchait nullement leur défaut de mises aux normes et leurs insuffisances de confort n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
4°/ que l'exception d'inexécution peut être opposée en matière de bail rural, sous la seule réserve qu'elle soit proportionnée ; que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement destiné à recevoir du public ne répondant pas aux normes autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers ; qu'au cas d'espèce en repoussant le jeu de l'exception d'inexécution, motif pris de ce que les désordres affectant principalement les bâtiments à usage de gîte ne représentaient qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louées que la SCEA ne pouvait justifier la retenue des fermages par le seul motif invoqué de la non-réalisation des travaux ou remises aux normes incombant au bailleur, ce qui ne pouvait être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1184 et 1134 du code civil dans leur rédaction alors applicable ;
5°/ que, dès lors que la clause de loyer était obscure, le défaut de paiement des fermages de 2010 à 2012 ne pouvait être imputé à faute à la SCEA, le département n'ayant d'ailleurs réclamé aucune somme avant 2014 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural. »
Réponse de la Cour
5. Ayant relevé, sans dénaturation de la clause de fermage stipulée au bail, que, pour le domaine de La Bouadelle, la SCEA, qui n'avait pas régularisé sa situation, était redevable des fermages de la période s'étendant de 2010 à 2012 et retenu souverainement que les désordres allégués par celle-ci, affectant des bâtiments à usage de gîte, ne constituaient pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages dus au titre de l'exploitation de la totalité du domaine, dès lors que cette rétention n'était pas proportionnée à la carence imputée au bailleur, la cour d'appel, qui a fait une exacte application de l'article L. 411-31, I, du code rural et de la pêche maritime, texte d'ordre public, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
6. La SCEA fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au département une somme arrêtée au 16 novembre 2018 pour les deux domaines, alors :
« 1°/ que le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s'oppose à ce que l'instauration par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 d'un délai de prescription plus court vienne à expiration avant son entrée en vigueur ; que si l'action en nullité se prescrit désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer, elle se prescrivait avant l'instauration de la loi du 17 juin 2008 par trente ans ; qu'en décidant que le délai quinquennale de l'article 2224 du code civil avait commencé à courir à compter du jour de la signature de l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 pour en déduire qu'il était expiré le 19 mars 2003 soit avant même l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 2224 du code civil et l'article 26 de la loi précitée ;
2°/ qu'en se bornant à énoncer que le point de départ de la prescription a couru, en l'espèce, à compter de la date à laquelle le titulaire de l'action a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer, c'est-à-dire à la date de la signature de l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 lequel ne comporte pas la mention de la date de la délibération préalable du conseil général, ce qui aurait dû éveiller immédiatement son attention sur une éventuelle irrégularité à ce titre sans rechercher si la SCEA exposante n'avait pas eu connaissance seulement en cours d'instance de cet avenant n° 2 qui avait été signé entre le président du conseil général des Pyrénées-Orientales et le précédent exploitant, à savoir le président du groupement Pastoral du Haut Moyen Vallespir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 2224 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. La nullité d'un acte pour défaut de pouvoir, laquelle ne tend qu'à la protection des intérêts privés des parties, relève du régime des nullités relatives.
8. Sous l'empire de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'action en nullité à ce titre était soumise au délai quinquennal de la prescription extinctive.
9. Ayant relevé que l'acte argué de nullité avait été conclu le 19 mars 1998, date à laquelle la SCEA avait eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de l' irrégularité qu'elle dénonçait, l'avenant ne comportant pas la mention de la date de la délibération en cause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que, dès lors que cet acte avait reçu un commencement d'exécution, l'action était prescrite à compter du 19 mars 2003.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident
Enoncé du moyen
11. Le département fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de résiliation du bail rural du 3 juin 1977 pour le domaine de Falgas, alors « que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'en se bornant à retenir que la résiliation du bail n'était pas justifiée pour défaut de paiement des fermages et que la résiliation du bail de La Bouadelle n'était pas justifiée pour mauvaise exploitation du fond, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la résiliation du bail portant sur le domaine de Falgas n'était pas justifiée en raison des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I, 2°, du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 411-31-1, 2°, du code rural et de la pêche maritime :
12. Selon ce texte, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
13. Pour rejeter la demande de résiliation du bail rural portant sur le domaine de Falgas, l'arrêt retient que la condition de deux défauts de paiement des fermages n'est pas établie.
14. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la résiliation du bail portant sur le domaine de Falgas n'était pas justifiée en raison des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de résiliation du bail du 3 juin 1977 ayant pour objet le domaine de Falgas, l'arrêt rendu le 18 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCEA groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle aux dépens des pourvois ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour le groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail rural du 16 novembre 1983 s'agissant du domaine de la Bouadelle, d'avoir condamné la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à payer au Département des Pyrénées-Orientales la somme de 42.068, 68 € au titre des sommes dues arrêtées au 16 novembre 2018 pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle ; d'avoir dit que la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle était tenue de quitter les lieux loués au Domaine de La Bouadelle faisant l'objet du bail du 16 novembre 1983, de rendre libre, tant de ses biens que de tous occupants de son chef, la propriété rurale, objet du bail, à défaut de quoi elle pourrait y être contrainte par une expulsion, avec si besoin est, le recours à la force publique et qu'elle sera tenue de payer au bailleur une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévues par le bail ;
- AU MOTIF QUE Il ressort des pièces produites qu'au jour de la demande de résiliation du bail par le Département, soit au 1er mars 2016, date de ses conclusions, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle était encore redevable des fermages pour les années 2010 à 2012, hors redevances relatives aux gîtes. Le Département des Pyrénées-Orientales justifie avoir adressé à la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle deux mises en demeure successives pour réclamer le paiement de ces fermages, la première en date du 24 septembre 2014, dont le preneur a accusé réception le 25 septembre suivant, la seconde en date du 26 janvier 2015, dont le preneur a accusé réception le 3 février 2015. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle soutient qu'elle n'a pas manqué à ses obligations à ce titre et conteste être redevable des fermages en cause envers le Département des Pyrénées-Orientales en invoquant :
- qu'aucun fermage n'était dû pour la période réclamée, les parties ayant convenu la fixation d'un loyer forfaitaire (250.700 francs) pour la durée du bail, loyer acquitté en un seul paiement lors de la prise de possession du bail, conformément à la clause relative au fermage et contenue dans le bail
- qu'elle n'a reçu aucune demande en paiement de fermages jusqu'en 2014,
- qu'aucun titre de recette émis par le Département ne lui a été notifié concernant les sommes dues et n'a été rendu exécutoire contrairement aux, règles de la comptabilité publique, les mises en demeure ne pouvant s'y substituer
- qu'il n'a pas été tenu compte de certains paiements faits par la SCEA, et particulièrement, d'un versement par chèque d'un montant de 2.314, 65 € en date du 18 janvier 2012.
- que le Département a manqué lui-même à ses obligations en n'effectuant pas les travaux de mises aux normes des bâtiments nécessaires pour permettre l'accès aux personnes handicapées, l'isolation des lieux, l'installation des détecteurs de fumée s'agissant des gîtes loués au sein de l'exploitation, en n'effectuant pas les travaux nécessaires pour remédier à un certain nombre de désordres affectant ces mêmes bâtiments et en ne procédant pas aux diagnostics obligatoires relatifs à l'amiante et aux performances énergétiques.
Le bail notarié du 16 novembre 1983 prévoit page 15 qu'il « est consenti et accepté moyennant un loyer payable d'avance pour la durée du présent bail soit la somme de 250.700 francs, non révisable et non remboursable, ce qui correspond à un loyer annuel de 10.028 francs que le bailleur reconnaît avoir reçu avant ce jour et en dehors de la comptabilité du notaire ». Il convient également de relever que ce bail à long terme d'une durée initiale de 25 ans, avec effet à compter du 1er janvier 1983 et expirant le 31 décembre 2007, a été renouvelé tacitement à son expiration, et ce, chaque année, ainsi que prévu par les dispositions du bail initial. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne saurait ainsi prétendre que la somme de 250.700 francs qu'elle a versée le jour de la conclusion du contrat de bail valait paiement pour toute la durée du bail excédant la durée initiale de 25 ans, alors qu'il ressort des termes même de la clause précitée que la somme de 250.700 francs correspondait à un loyer annuel de 10.028 francs et donc à l'équivalent de 25 versements annuels ne correspondant qu'à la durée initiale du bail. Le bailleur pouvait donc continuer à prétendre à compter du 1" janvier 2008 à un fermage annuel de 10.028 francs, soit 1.528,76 euros, dès lors que le bail a été renouvelé chaque année tacitement à compter de cette date. Par ailleurs, si le Département admet avoir omis de réclamer le paiement des fermages à compter du premier renouvellement du bail, il ne résulte d'aucune pièce versée aux débats que cette omission constitue une renonciation du bailleur au paiement du fermage, dès lors au surplus, qu'il appartient à tout preneur de procéder au règlement de ses fermages spontanément, sans attendre une quelconque réclamation de son bailleur, et que le Département, pour prétendre à la résiliation du bail, a respecté les clauses contractuelles du bail en adressant deux mises en demeure successives relatives aux termes impayés en cause avant l'acquisition de la prescription quinquennale. De même, il ne ressort d'aucune disposition légale ou contractuelle que le Département soit contraint, pour prétendre à la résiliation du contrat de bail, à délivrer des titres de recettes correspondant aux fermages impayés. S'agissant d'un contrat de bail de droit privé portant sur des biens dont il n'est pas contesté qu'ils appartiennent au domaine privé du Département, seules sont applicables, sur les conditions de la résiliation du bail, les dispositions prévues au contrat, lesquelles sont conformes, en l'espèce, aux dispositions légales ordinaires du statut du fermage. C'est ainsi que le fermage fixé par le bail est dû de plein droit par le preneur en vertu du seul contrat liant les parties et la résiliation du bail est encourue, à défaut de paiement de deux termes de loyers demeurés impayés, la seule exigence formelle à respecter par le bailleur étant la délivrance d'une mise en demeure, formalité remplie, en l'espèce, par le Département. Peu important, en conséquence, que ce dernier ait ou non préalablement délivré à la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle des titres de recettes. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle n'établit pas, en outre, avoir régularisé le paiement des fermages impayés pour les années 2010 à 2012, tels que visés par les lettres de mise en demeure des 24 septembre 2014 et 26 janvier 2015 qui lui ont été adressées par le Département et ce, dans le délai de trois mois visé par l'article L. 411-31 du Code Rural. A cet égard, les seuls versements dont il est justifié étant relatifs aux fermages dus pour le Domaine de FALGAS ou à d'autres causes (paiement de taxes notamment). S'agissant particulièrement de la somme invoquée de 2314, 65 E, si la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle justifie par les relevés de comptes qu'elle produit (pièce 28), conformes aux documents produits par le Département (pièce 15), qu'elle a bien adressé ce règlement au Département en janvier 2012, il convient de relever que ce versement a eu pour objet de régler
- une taxe foncière 2010 à hauteur de 636, 76 € et de 19 €
- un fermage pour le Domaine de Falgas (imputé par le bailleur pour le paiement de l'année 2009) à hauteur de 937, 74 € et de 28 €
- une taxe foncière 2011 à hauteur de 693,15 €,
mais qu'il n'a eu en aucun cas pour objet de régler les trois fermages impayés de 2010 à 2012 pour le Domaine de LA BOUADELLE.
Enfin, s'agissant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle produit :
- un courrier en date du 12 août 2012 adressé au Département et aux termes duquel la SCEA se plaint d'importants problèmes d'isolation thermique l'empêchant de poursuivre l'activité des gîtes, activité annexe à son exploitation
- un procès-verbal de constat d'huissier en date du 5 décembre 2017 faisant apparaître un certain nombre de désordres, notamment des infiltrations, affectant principalement les bâtiments à usage de gîte, le logement de Mme S..., salariée de la SCEA s'occupant des gîtes et le logement du gérant de la SCEA
- deux attestations l'une émanant de Mme S..., l'autre de M. D..., ancien salarié de la SCEA confirmant l'existence de désordres affectant les bâtiments destinés aux gîtes.
Cependant, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle est mal fondée à opposer, pour justifier du non-paiement des fermages pour les années 2010 à 2012, l'inexécution par le Département de ses obligations contractuelles de bailleur tant au titre des désordres que des travaux ou mises aux normes pour l'accueil du public, alors que :
- la première réclamation du preneur à ce titre résulte du courrier du 12 août 2012, les désordres ne pouvant donc justifier le défaut de paiement des loyers payables d'avance et exigibles à une date antérieure soit pour les années 2010 et 2012,
- les désordres affectent principalement les bâtiments à usage de gîte, pour lesquels une redevance distincte du fermage initial et complémentaire à celui-ci a été fixée par les parties suivant avenants postérieurs au contrat de bail initial, ces bâtiments ne représentant qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louée (2 ares 66 pour une exploitation de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares), la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne pouvant donc justifier la retenue des fermages, à tous le moins hors redevances relatives aux gîtes, par le seul motif invoqué de non-réalisation de travaux ou mises aux normes incombant au bailleur en ce qui concerne ces bâtiments, motif qui ne peut être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré
- il n'est pas établi que la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle s'est trouvée au cours des années 2010 à 2012 dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds loué tant au titre de son activité principale d'éleveur d'équidés, les biens loués comprenant essentiellement des parcelles en nature de bois, landes et terres qu'au titre des bâtiments de gîtes, puisque la SCEA produit elle-même plusieurs attestations de clients ayant effectué des séjours au cours de l'année 2013, date à laquelle ils louaient les bonnes conditions matérielles d'hébergement offertes par ces gîtes.
En conséquence, faute pour la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle de s'être acquittée des fermages des années 2010 à 2012 à la date de la première demande aux fins de résiliation de bail formée par le Département des Pyrénées-Orientales devant le tribunal paritaire des baux ruraux, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail renouvelé du 16 novembre 1983. Il convient donc de confirmer la décision entreprise à ce titre, mais par substitution de motifs, peu important, en effet, au stade de la résiliation du bail de statuer sur les contestations soulevés par la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle au titre des autres sommes réclamées par le bailleur (fermages ultérieurs, redevances des gîtes, charges), dès lors qu'il suffit que cette résiliation soit justifiée par le défaut de paiement des seuls fermages 2010 à 2012, hors redevances relatives aux gîtes. Le Département des Pyrénées-Orientales sollicite, en cause d'appel, la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à lui payer la somme de 42.862, 72 € au titre des fermages, redevances et remboursement de charges dus pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle, et arrêtés au 16 novembre 2018 selon bordereau de situation de la paierie départementale du 16 novembre 2018 (pièce 10 de l'appelant), complété par un tableau récapitulatif du 21 novembre 2021 ajoutant les fermages dus pour l'année 2018 (pièce 11 de l'appelant).
La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle pour s'opposer au paiement des sommes dues invoque :
- l'absence de délivrance par le Département de titres exécutoires concernant les sommes dues
- l'absence de demande de paiement du Département avant 2014
- la nullité de l'avenant du 19 mars 1998 relatif au paiement d'une redevance de 30 % au titre de la location des gîtes
- le calcul erroné de cette redevance
- la non-prise en compte par le département de versements effectués par la SCEA et des erreurs dans le montant des sommes réclamées
- le remboursement indû des taxes foncières de 2009 à 2016
- le remboursement indû des frais d'analyse de l'eau
En ce qui concerne l'absence de délivrance de titres exécutoires par le bailleur et le défaut de demande de paiement avant 2014, il convient de rappeler que les deux contrats de bail liant les parties portent sur des biens relevant du domaine privé du Département et sont soumis aux règles du statut du fermage, conformément à la volonté des deux parties, ainsi qu'il' résulte des clauses contractuelles. Les parties sont donc soumises aux règles de droit privé, la SCEA n'invoquant ni l'existence d'une clause exorbitante du droit commun contenue dus ces contrats, ni le fait pour elle d'être associée à l'exécution même du service public. Le paiement des fermages et des charges prévus par ces contrats, ainsi que rappelé précédemment, est donc dû de plein droit au bailleur à l'échéance fixée par le bail pour les fermages et à première demande du bailleur pour le remboursement des charges, sans d'autres formalités particulières. Le Bailleur, fût-il le Département, lequel tire son droit au paiement du fermage et des charges directement du contrat de bail, ne saurait donc se voir opposer un refus de paiement en l'absence de délivrance préalable de titres de recettes relativement aux sommes en cause, formalité non prévue par les contrats de bail et qui ne peut donc conditionner ce paiement par le preneur. Il conviendra de rajouter que si les collectivités territoriales, dont les départements, sont tenues, en effet, d'émettre des titres de recettes, c'est uniquement pour leur permettre de procéder à des voies d'exécution forcée et leur délivrance ne constitue pas un préalable nécessaire à une demande judiciaire en paiement.
S'agissant de l'absence de demande de paiement par le Département avant 2014, comme précédemment indiqué, elle ne saurait valoir renonciation du bailleur au paiement du fermage, cette demande en paiement ayant pour seule limite la prescription quinquennale, laquelle n'est pas acquise, en l'espèce, à l'égard des sommes réclamées et n'est d'ailleurs pas soulevée par la SCEA.
S'agissant de la redevance due au titre de la location des gîtes, l'avenant n° 2 au bail du 16 novembre 1983 relatif au Domaine de LA BOUADELLE, signé le 19 mars 1998 stipule qu'il a pour objet la mise à disposition au preneur de la 2ème partie du bâtiment après rénovation dans laquelle ont été aménagés deux gîtes ruraux destinés à conforter par les recettes de leur location le revenu de l'exploitation d'élevage du preneur, étant précisé qu'un premier avenant à ce même bail rural avait été signé le 24 mai 1996 concernant la mise à disposition d'une première partie de bâtiments pour le logement du vacher. Cet avenant prévoit que la clause "Fermage" du bail du 16 novembre 1983 est complétée par le versement du preneur au Conseil Général (aujourd'hui le Département) au titre de cette mise à disposition de 30 % du montant des produits bruts de la location des gîtes, les charges diverses (eau, électricité, etc....), payable le 1er novembre de chaque année, accompagnée de l'état récapitulatif dés recettes de l'année civile précédente, les autres clauses et conditions, énoncées au bail initial et dans l'avenant n° 1 restant sans changement. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne saurait prétendre que cet avenant sous seing privé constitue un nouveau contrat totalement distinct et autonome du contrat de bail initial, en ce qu'il ne porterait pas sur les mêmes immeubles et n'aurait pas le même objet, s'agissant de bâtiments qui ne sont plus destinés à une activité d'élevage mais à accueillir du public et qu'il aurait dû être soumis au formalisme inhérent aux baux de longue durée exigeant une signature devant notaire. Il ressort clairement des termes du contrat de bail initial du 16 novembre 1983 et des avenants conclus postérieurement que le bail initial ne porte pas exclusivement sur des parcelles de terre mais également sur des constructions, que ces constructions ont été rénovées pour partie aux fins de créer des gîtes ruraux et qu'il s'agit donc bien des mêmes immeubles que ceux visés dans l'acte de bail initial, même s'ils ont fait l'objet d'une rénovation. Si l'exploitation de gîtes ne présente pas de caractère agricole, elle se rattache néanmoins à l'exploitation agricole principale visée par le contrat de bail initial, qui porte sur une superficie totale pour le seul Domaine de la BOUADELLE de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares alors que l'activité de gîtes s'exerce sur une surface totale de 266,36 m2, soit l'équivalent de 266 ares, laquelle représente une part infime de l'ensemble de l'exploitation. En conséquence, les parties étaient recevables à signer un avenant sous seing privé, lequel vise expressément le bail initial et se dispenser de recourir à un acte notarié s'agissant non pas de conclure un nouveau bail mais de rattacher au bail à long terme notarié toujours en cours cette activité purement accessoire et d'en prévoir les modalités financières entre les parties. L'avenant n° 2 du 19 mars 1998 ne saurait donc encourir une quelconque nullité à ce titre.
1°)- ALORS QUE il résulte des propres constatations de la cour que la location des gîtes ruraux faisait partie intégrante du bail initial, les redevances venant compléter les sommes dues au titre des fermages (cf arrêt p. 11) ; qu'il en résultait que les contestations élevées par la SCEA au titre des gîtes qui n'étaient pas aux normes pouvaient parfaitement caractériser le motif légitime de ne pas payer les fermages ; qu'en décidant cependant qu'il importait peu au stade de la résiliation du bail de statuer sur les contestations soulevées par la SCEA au titre des autres sommes réclamées par le bailleur (fermages ultérieurs, redevances des gîtes, charges) dès lors qu'il suffisait que cette résiliation soit justifiée par le défaut de paiement des seuls fermages 2010/2011 hors redevances relatives aux gîtes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
2°)- ALORS QUE en reprochant au preneur de n'avoir émis des contestations que par courrier du 12 août 2012 pour en déduire que les désordres ne pouvaient justifier le défaut de paiement des loyers payables d'avance et exigibles à une date antérieure soit pour les années 2010 et 2012 quand le Département n'avait réclamé les fermages qu'en 2014, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
3°)- ALORS QUE en se bornant à énoncer qu'il n'était pas établi que la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle s'était trouvée au cours des années 2010 à 2012 dans l'impossibilité totale d'exploiter le fonds loué tant au titre de son activité principale d'éleveur d'équidés, les biens loués comprenant essentiellement des parcelles en nature de bois, landes et terres qu'au titre des bâtiments de gîtes au motif inopérant que la SCEA produisait elle-même plusieurs attestations de clients ayant effectué des séjours au cours de l'année 2013, date à laquelle ils louaient les bonnes conditions matérielles d'hébergement offertes par ces gîtes, la cour d'appel, qui a totalement perdu de vue que cela n'empêchait nullement leur défaut de mises aux normes et leurs insuffisances de confort n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 du code rural ;
4°)- ALORS QUE l'exception d'inexécution peut être opposée en matière de bail rural, sous la seule réserve qu'elle soit proportionnée ; que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement destiné à recevoir du public ne répondant pas aux normes autorise le locataire à suspendre le paiement des loyers ; qu'au cas d'espèce en repoussant le jeu de l'exception d'inexécution, motif pris de ce que les désordres affectant principalement les bâtiments à usage de gîte ne représentaient qu'une partie annexe et infime de l'exploitation louées que la SCEA ne pouvait justifier la retenue des fermages par le seul motif invoqué de la non-réalisation des travaux ou remises aux normes incombant au bailleur, ce qui ne pouvait être considéré comme une réponse proportionnée à un tel manquement, si celui-ci était avéré, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles 1184 et 1134 du code civil dans leur rédaction alors applicable.
5°) - ALORS QUE dès lors que la clause de loyer était obscure, le défaut de paiement des fermages de 2010 à 2012 ne pouvait être imputé à faute à la SCEA, le Département n'ayant d'ailleurs réclamé aucune somme avant 2014 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural.
SECOND MOYEN DE CASSATION
- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à payer au Département des Pyrénées-Orientales la somme de 42.068, 68 € au titre des sommes dues arrêtées au 16 novembre 2018 pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle
- AU MOTIF QUE le Département des Pyrénées-Orientales sollicite, en cause d'appel, la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à lui payer la somme de 42.862,72 € au titre des fermages, redevances et remboursement de charges dus pour les deux domaines Falgas et La Bouadelle, et arrêtés au 16 novembre 2018 selon bordereau de situation de la paierie départementale du 16 novembre 2018 (pièce 10 de l'appelant), complété par un tableau récapitulatif du 21 novembre 2021 ajoutant les fermages dus pour l'année 2018 (pièce 11 de l'appelant).
La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle pour s'opposer au paiement des sommes dues invoque :
- l'absence de délivrance par le Département de titres exécutoires concernant les sommes dues
- l'absence de demande de paiement du Département avant 2014
- la nullité de l'avenant du 19 mars 1998 relatif au paiement d'une redevance de 30 % au titre de la location des gîtes
- le calcul erroné de cette redevance
- la non-prise en compte par le département de versements effectués par la SCEA et des erreurs dans le montant des sommes réclamées
- le remboursement indû des taxes foncières de 2009 à 2016
- le remboursement indû des frais d'analyse de l'eau
En ce qui concerne l'absence de délivrance de titres exécutoires par le bailleur et le défaut de demande de paiement avant 2014, il convient de rappeler que les deux contrats de bail liant les parties portent sur des biens relevant du domaine privé du Département et sont soumis aux règles du statut du fermage, conformément à la volonté des deux parties, ainsi qu'il' résulte des clauses contractuelles. Les parties sont donc soumises aux règles de droit privé, la SCEA n'invoquant ni l'existence d'une clause exorbitante du droit commun contenue dus ces contrats, ni le fait pour elle d'être associée à l'exécution même du service public. Le paiement des fermages et des charges prévus par ces contrats, ainsi que rappelé précédemment, est donc dû de plein droit au bailleur à l'échéance fixée par le bail pour les fermages et à première demande du bailleur pour le remboursement des charges, sans d'autres formalités particulières. Le Bailleur, fût-il le Département, lequel tire son droit au paiement du fermage et des charges directement du contrat de bail, ne saurait donc se voir opposer un refus de paiement en l'absence de délivrance préalable de titres de recettes relativement aux sommes en cause, formalité non prévue par les contrats de bail et qui ne peut donc conditionner ce paiement par le preneur. Il conviendra de rajouter que si les collectivités territoriales, dont les départements, sont tenues, en effet, d'émettre des titres de recettes, c'est uniquement pour leur permettre de procéder à des voies d'exécution forcée et leur délivrance ne constitue pas un préalable nécessaire à une demande judiciaire en paiement.
S'agissant de l'absence de demande de paiement par le Département avant 2014, comme précédemment indiqué, elle ne saurait valoir renonciation du bailleur au paiement du fermage, cette demande en paiement ayant pour seule limite la prescription quinquennale, laquelle n'est pas acquise, en l'espèce, à l'égard des sommes réclamées et n'est d'ailleurs pas soulevée par la SCEA.
S'agissant de la redevance due au titre de la location des gîtes, l'avenant n° 2 au bail du 16 novembre 1983 relatif au Domaine de LA BOUADELLE, signé le 19 mars 1998 stipule qu'il a pour objet la mise à disposition au preneur de la 2ème partie du bâtiment après rénovation dans laquelle ont été aménagés deux gîtes ruraux destinés à conforter par les recettes de leur location le revenu de l'exploitation d'élevage du preneur, étant précisé qu'un premier avenant à ce même bail rural avait été signé le 24 mai 1996 concernant la mise à disposition d'une première partie de bâtiments pour le logement du vacher. Cet avenant prévoit que la clause "Fermage" du bail du 16 novembre 1983 est complétée par le versement du preneur au Conseil Général (aujourd'hui le Département) au titre de cette mise à disposition de 30 % du montant des produits bruts de la location des gîtes, les charges diverses (eau, électricité, etc....), payable le 1er novembre de chaque année, accompagnée de l'état récapitulatif des recettes de l'année civile précédente, les autres clauses et conditions, énoncées au bail initial et dans l'avenant n° 1 restant sans changement. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne saurait prétendre que cet avenant sous seing privé constitue un nouveau contrat totalement distinct et autonome du contrat de bail initial, en ce qu'il ne porterait pas sur les mêmes immeubles et n'aurait pas le même objet, s'agissant de bâtiments qui ne sont plus destinés à une activité d'élevage mais à accueillir du public et qu'il aurait dû être soumis au formalisme inhérent aux baux de longue durée exigeant une signature devant notaire. Il ressort clairement des termes du contrat de bail initial du 16 novembre 1983 et des avenants conclus postérieurement que le bail initial ne porte pas exclusivement sur des parcelles de terre mais également sur des constructions, que ces constructions ont été rénovées pour partie aux fins de créer des gîtes ruraux et qu'il s'agit donc bien des mêmes immeubles que ceux visés dans l'acte de bail initial, même s'ils ont fait l'objet d'une rénovation. Si l'exploitation de gîtes ne présente pas de caractère agricole, elle se rattache néanmoins à l'exploitation agricole principale visée par le contrat de bail initial, qui porte sur une superficie totale pour le seul Domaine de la BOUADELLE de 193 hectares, 70 ares et 65 centiares alors que l'activité de gîtes s'exerce sur une surface totale de 266, 36 m2, soit l'équivalent de 266 ares, laquelle représente une part infime de l'ensemble de l'exploitation. En conséquence, les parties étaient recevables à signer un avenant sous seing privé, lequel vise expressément le bail initial et se dispenser de recourir à un acte notarié s'agissant non pas de conclure un nouveau bail mais de rattacher au bail à long terme notarié toujours en cours cette activité purement accessoire et d'en prévoir les modalités financières entre les parties. L'avenant n° 2 du 19 mars 1998 ne saurait donc encourir une quelconque nullité à ce titre.
En ce qui concerne l'absence de délibération préalable du Conseil Général, il résulte de l'article L. 3221-1 du code général des collectivités territoriales, en vigueur au moment de l'avenant litigieux que le président du conseil général prépare et exécute les délibérations du conseil général, l'article R. 3221-1 du même code donnant pouvoir au président du conseil général de signer les contrats approuvés par une délibération du conseil général. En l'espèce l'avenant litigieux du 19 mars 1998 mentionne que l'acte est conclu par le président du conseil général agissant au nom et pour le compte du département en vertu d'une délibération de la Commission permanente du Conseil Général sans mentionner la date de cette délibération et sans qu'il en soit justifié. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne précise pas si elle invoque une nullité relative ou absolue. Cependant à supposer même que le président du Conseil général ait agi sans délibération de la commission permanente et que cette irrégularité soit sanctionnée par une nullité absolue, le juge judiciaire ne peut prononcer la nullité du contrat après l'expiration du délai de la prescription quinquennale prévu à l'article 2224 du code civil qui s'applique à toutes les actions en nullité. Le point de départ de la prescription a couru, en l'espèce, à compter de la date à laquelle le titulaire de l'action a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle a eu connaissance ou aurait dû avoir' connaissance de cette irrégularité dès la date de signature de l'avenant qui ne comporte pas la mention de la date de la délibération en cause, ce qui aurait dû éveiller immédiatement son attention sur une éventuelle irrégularité à ce titre. En conséquence, et alors que cet acte a reçu un commencement d'exécution, l'action en nullité doit être considérée comme étant prescrite à compter du 19 mars 2003 et la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle n'est plus fondée à la soulever depuis cette date.
Sur le calcul de la redevance due au titre de la location des gîtes, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle invoque à ce titre une pratique instituée par les parties et un accord pris entre elles dès 2010 pour modifier l'avenant en cause aux fins de retenir 30 % ou 40 % du chiffre d'affaire net et non brut, en contrepartie de travaux de mise aux normes que devait effectuer le Département et d'une remise de 30 % accordée par la SCEA sur les séjours effectués dans le Domaine par les agents du Département. Cependant, pour démontrer un tel accord, la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne produit qu'un courrier en date du 12 août 2012 adressé à la présidente du Conseil Général qui ne fait état que de pourparlers en ce sens et qui se sont soldés par un échec, la SCEA écrivant « après nous être entretenus à ce sujet, nous semblions être tombés d'accord pour une rétrocession de 40 % sur le résultat net des gîtes, malheureusement nous avons appris qu'aucune suite favorable n'avait été donnée à cette demande ; nous la réitérons (
), courrier qui contredit donc de manière formelle le témoignage de Madame N... sur un accord définitif à ce titre du Conseil Général lors d'une réunion du 8 septembre 2010, ce témoin, gérante d'une société chargée du secrétariat de la SCEA, pouvant, au surplus, être considéré comme partial dans le litige opposant cette dernière au Département, compte tenu des liens l'unissant à l'appelant. La présidente du Conseil général confirmait d'ailleurs, par un courrier du 16 juillet 2013, le principe de calcul de la redevance sur les revenus bruts tirés de la location des gîtes pour les années 2010 à 2012. Le seul fait pour la SCEA de produire des documents démontrant que des remises de 30 % étaient accordées aux agents du Conseil Départemental pour les séjours effectués au Domaine de la BOUADELLE ne saurait établir que ces remises étaient conditionnées à une modification de calcul des redevances. Il en est de même du courrier du 15 décembre 2009 adressé par la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à la présidente du Conseil Général, et par lequel elle déclare les revenus locatifs des gîtes pour l'année 2008 au titre du "bilan après déduction de charges" alors que cette déclaration est purement unilatérale de la part du preneur. Il ressort, en outre, de l'avenant du 19 mars 1998 que les parties ont entendu appliquer le pourcentage de 30 % sur les recettes de location des gîtes de l'année civile précédente, le preneur s'engageant à adresser au bailleur un bilan financier annuel de cette location. Il ne ressort d'aucune pièce produite par l'appelant que celui-ci ait adressé au Département les bilans financiers annuels de la location en cause depuis l'année 2010, malgré les réclamations du bailleur notamment par courrier du 16 juillet 2013. Cette carence du preneur a donc contraint le Département à calculer la redevance sur les derniers produits de location déclarés par la SCEA en 2009 au titre du bilan de l'année 2008, soit sur la somme de 13.215 €, ainsi qu'il résulte d'un courrier du gérant de la SCEA en date du 15 décembre 2009 puis sur ceux déclarés pour l'année 2013 (sans production du bilan correspondant) à hauteur de 8.906€, ainsi qu'il résulte d'un courrier de la SCEA en date du 22 décembre 2014. Le Département n'a donc eu d'autre choix que de retenir, sans incohérence et sans que ce calcul ne puisse être considéré comme résultant d'un accord des parties, des redevances d'un montant de 3.964,50 € pour les années 2010 à 2012 et de 2.671,80 € pour les années suivantes. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a considéré qu'il n'était établi l'existence d'aucun accord, ni pratique différente aux fins de calculer la redevance litigieuse sur le chiffre d'affaire net des gîtes.
En ce qui concerne les versements que la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle prétend avoir effectués, il ressort des pièces produites que la somme invoquée de 2.314,65 € a bien été prise en compte par le Département, ainsi qu'indiquée précédemment dans le paragraphe consacré à la résiliation des baux. En ce qui concerne la retenue invoquée par la SCEA à hauteur de 4.144,82 € le 3 juin 2013 sur le remboursement de la TVA, il n'est produit aucune pièce à ce titre. Il en est de même de la somme de 3.964,50 € qui aurait été acquittée le 18 septembre 2010, la SCEA ne produisant aucun justificatif de paiement. Par ailleurs s'agissant des taxes foncières du Domaine de LA BOUADELLE sur les propriétés bâties, il est exact comme le rappelle le premier juge qu'elles sont à la charge du preneur, conformément aux termes du bail qui prévoit en sa page 10 que le preneur aura à payer et éventuellement à rembourser au bailleur le 5ème du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, cette charge étant conforme aux dispositions de l'article L. 415-3 alinéa 3 du code rural. La SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle ne saurait donc s'opposer au remboursement de ces taxes, dès lors qu'elle ne conteste pas avoir été informée par le bailleur du montant des sommes dues à ce titre, les dispositions contractuelles ne conditionnant pas ce remboursement à la justification par le bailleur du paiement de ces charges. Enfin, c'est sans aucune incohérence que le Département fait figurer dans son bordereau de situation du 16 novembre 2018 la somme de 11.893,50 € au titre des produits locatifs pour les années 2010 à 2012 (et non au titre des années 2009 à 2013 comme le prétend l'appelant), cette somme correspondant exactement aux redevances de 30 % résultant de la déclaration de la SCEA au titre des recettes de l'année 2008 (soit 3 x 3.964,50 € par an), comme indiqué précédemment. En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a déduit des sommes réclamées par le Département celle de 794,04 € au titre des frais d'analyse de l'eau, dont la charge incombe au bailleur et non au preneur. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris sur la condamnation de la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle au paiement des sommes dues, sauf à réactualiser le montant des sommes, arrêtées au 16 novembre 2018. Il convient donc de condamner la SCEA Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle à payer au Département la somme de 42.068, 68 € au titre des sommes dues arrêtées au 16 novembre 2018 pour les deux domaines Falgas et LA BOUADELLE, déduction faite des frais d'analyse de l'eau, et ce, sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise comptable, qui ne saurait suppléer la carence de l'appelant dans l'administration de la preuve alors que cette charge lui incombe au regard des contestations qu'il a soulevées.
1°)- ALORS QUE D'UNE PART le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle s'oppose à ce que l'instauration par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 d'un délai de prescription plus court vienne à expiration avant son entrée en vigueur ; que si l'action en nullité se prescrit désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer, elle se prescrivait avant l'instauration de la loi du 17 juin 2008 par trente ans ; qu'en décidant que le délai quinquennale de l'article 2224 du Code civil avait commencé à courir à compter du jour de la signature de l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 pour en déduire qu'il était expiré le 19 mars 2003 soit avant même l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 2224 du code civil et l'article 26 de la loi précitée.
2°)- ALORS QUE D'AUTRE PART en se bornant à énoncer que le point de départ de la prescription a couru, en l'espèce, à compter de la date à laquelle le titulaire de l'action a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer, c'est-à-dire à la date de la signature de l'avenant n° 2 du 19 mars 1998 lequel ne comporte pas la mention de la date de la délibération préalable du Conseil Général, ce qui aurait dû éveiller immédiatement son attention sur une éventuelle irrégularité à ce titre sans rechercher si la SCEA exposante n'avait pas eu connaissance seulement en cours d'instance de cet avenant n° 2 qui avait été signé entre le Président du Conseil Général des Pyrénées-Orientales et le précédent exploitant, à savoir le Président du Groupement Pastoral du Haut Moyen Vallespir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 2224 du code civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour le département des Pyrénées-Orientales.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail rural du 3 juin 1977 pour le domaine de Falgas ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Pour le domaine de Falgas
Les parties s'accordent pour dire que seul le fermage pour l'année 2015 était demeuré impayé au jour de la demande de résiliation du bail, la Scea Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle n'ayant procédé au paiement de ce fermage qu'au cours de l'instance en appel par chèque daté du 28 janvier 2019.
Un règlement tardif n'est pas susceptible de remettre en cause les conditions d'acquisition de la résiliation du bail.
Cependant, les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural n'imposent pas que les deux défauts de paiement de fermage exigés pour entraîner la résiliation du bail portent sur deux échéances distinctes et autorisent la résiliation à la suite d'une échéance unique, à condition néanmoins que deux mises en demeure séparées par un délai minimal de trois mois aient été délivrées par le bailleur.
En l'espèce, il ressort des pièces produites que si le Département des Pyrénées-Orientales a délivré deux mises en demeure successives pour le paiement du fermage 2015, ces mises en demeure n'ont pas respecté le délai de trois mois prévu par les dispositions précités puisque sa première mise en demeure en date du 3 octobre 2016, date à laquelle il en a accusé réception et que sa seconde mise en demeure est datée du 29 décembre 2016 soit un délai inférieur à 3 mois par rapport à la précédente, étant précisé, en outre, que le retour de l'avis de réception de ce courrier ne comporte aucune date de remise à son destinataire et aucune signature.
La résiliation du bail ne pouvait en conséquence, être encourue pour le Domaine de Falgas.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée par le Département des Pyrénées-Orientales à ce titre et, et ce sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la Scea Groupement Pastoral Falgas-La Bouadelle » (arrêt p. 6)
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE
« En revanche, il n'est justifié que d'un seul fermage impayé ayant subsisté à l'issue du délai de 3 mois après mise en demeure concernant le bail de 1977 du domaine de Falgas, à savoir le fermage de 2015, objet de la mise en demeure par courrier recommandé du 6 octobre 2016 ; en effet, le fermage de 2014 a été acquitté dans les trois mois de la mise en demeure du 18 juin 2015.
La condition légale de résiliation à raison du paiement des loyers n'est donc pas remplie pour le domaine de Falgas.
(
)
Le bailleur prend également pour motif de résiliation du bail de La Bouadelle, la mauvaise exploitation du fonds.
Alors que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'en se bornant à retenir que la résiliation du bail n'était pas justifiée pour défaut de paiement des fermages et que la résiliation du bail de La Bouadelle n'était pas justifiée pour mauvaise exploitation du fond, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions du département, p. 13 à 15), si la résiliation du bail portant sur le Domaine de Falgas n'était pas justifiée en raison des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-31, I, 2°, du code rural et de la pêche maritime.