LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu l'article 1184 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 novembre 2011), que par acte du 18 août 1999, M. X...a vendu à la SCI Marguerite, représentée par ses deux associés, M. A... et Mme Y..., un lot d'un immeuble en copropriété pour un montant de 200 000 francs (30 489 euros) assorti d'une reprise de rente viagère au profit de Mme X..., veuve Z...; que les consorts X...ont mis en demeure la SCI Marguerite, M. A... et Mme Y...de payer les arrérages de la rente puis les ont assignés, après la délivrance d'un commandement de payer, en résolution de la vente ; 
Attendu que tout en prononçant la résolution de la vente pour les manquements de M. A... et Mme Y...à leur obligation de payer des arrérages de la rente viagère, l'arrêt condamne les débirentiers à payer les arrérages échus et impayés de cette rente ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur ne peut prétendre qu'à des dommages-intérêts à la suite de la résolution du contrat, mais non à l'exécution de l'obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. A... et Mme Y...au paiement de la somme de 6 033, 96 euros au titre des rentes non payées, l'arrêt rendu le 25 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 
Condamne les consorts X...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...à payer à la SCI Marguerite, M. A... et Mme Y...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X...; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Marguerite, M. A... et Mme Y...

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résolution de la vente conclue le 18 août 1999 et autorisé M. X...à conserver la partie payée comptant du prix de la vente, toutes les embellissements et améliorations qui ont pu être apportés aux parties d'immeuble vendues sans indemnité ni restitution, ainsi que la rente versée par l'acquéreur ; 
Aux motifs qu'" un examen attentif des comptes proposés par Monsieur Louis X...et Madame Blanche X...veuve Z..., amène à conclure qu'au moment des commandements, plusieurs arrérages étaient impayés et non pas seulement, comme le prétendaient les appelants, les majorations dues aux variations des indices, en sorte que la clause résolutoire, comme l'a justement relevé le premier juge, doit s'appliquer ; que la bonne foi des débirentiers n'est nullement démontrée, bien au contraire, puisqu'ils excipent de changements d'adresse dont leurs cocontractants n'ont manifestement pas été avisés, puisqu'ils ont attendu l'instance d'appel pour reconnaître que, depuis le 19 août 2000, la S. C. I. Marguerite n'était plus propriétaire du bien vendu par l'effet d'une clause effective du contrat et puisqu'ils ont attendu le 8 septembre 2011 pour, selon leurs dires, payer la somme de 6. 741, 48 ¿ manifestement due en exécution du contrat ; qu'ainsi, il ne saurait être fait droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 
Que le premier juge a strictement appliqué les clauses contractuelles, après avoir justement constaté la résolution de la vente litigieuse, autorisant Monsieur Louis X...à conserver la partie payée comptant du prix de vente, tous les embellissements et améliorations qui ont pu être apportés aux parties d'immeuble vendues sans indemnité ni restitution, disant qu'il conserverait la partie du prix payé et ne serait tenu à aucune restitution à l'égard de la rente versée par l'acquéreur et condamnant Monsieur Dominique A... et Madame Valérie Y...à payer à Madame Blanche Veuve Z...la somme de 6. 033, 96 ¿ au titre rentes non payées " (arrêt p. 5 & 6) ; 
Et aux motifs adoptés que " suivant acte notarié en date du 18 août 1999, Louis X...a vendu à la SCI MARGUERITE en cours d'immatriculation au RCS de NICE représentée par Dominique A... et Valérie Y..., en qualité de seuls associés de ladite société, en présence de Blanche X...veuve Z..., en qualité de crédirentière, le lot n° 2 de l'immeuble cadastré Section MN n° 31, ..., s'agissant de l'appartement du haut et jardin du haut comprenant un salon, une salle de bains, deux chambres, un dégagement, une cuisine, une salle à manger et les 100/ 140èmes des parties communes, moyennant la somme de 30. 489 ¿ (200. 000 francs). 
L'acte comprend une clause de reprise de rente viagère, aux termes de laquelle l'acquéreur s'est soumis à payer à Blanche Z...la part de la rente annuelle et viagère d'un montant de base actuel de 609, 80 ¿ 
(4. 000 francs), se décomposant de la manière suivante : 457, 35 ¿ (3. 000 francs) pour le lot 2 vendu à la SCI MARGUERITE et 152, 45 ¿ (1. 000 francs) pour le lot 1 restant appartenir à M. X..., ainsi que toutes les majorations légales ou conventionnelles dont la rente pourra être frappée. 
L'acte notarié stipule qu'à défaut d'immatriculation de la SCI MARGUERITE dans un délai d'un an à compter de la signature dudit acte, le bien vendu se trouvera appartenir de façon définitive à tous les associés de ladite société et ce, dans les mêmes proportions que celles de leurs droits dans le capital social. 
Des arrérages de rente n'ont pas été réglés. Une mise en demeure a été adressée à Valérie Y...et à Dominique A... le 11 et 19 avril 2006. Celle-ci est demeurée vaine. 
Le 22 mai 2007 et le 8 juin 2007, il a été fait sommation à la SCI MARGUERITE, à Valérie Y...et à Dominique A... de justifier de l'immatriculation de la SCI MARGUERITE entre le 18 août 1999 et le 18 août 2000 et il leur a été fait sommation de justifier du paiement de la rente viagère au profit de Blanche X...veuve Z...depuis le 18 août 1999. 
Il leur a été fait commandement d'avoir à payer la somme de 9. 033, 96 ¿ au titre des 14 mois d'arrérages de rente non payés outre l'indexation. 
A ce jour, il n'a pas été justifié de l'immatriculation de la SCI MARGUERITE. 
Seule la somme de 3. 000 ¿ a été versée ensuite du commandement de payer. 
Le contrat de vente du 18 août 1999 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle il est stipulé qu'" à défaut par l'acquéreur d'acquitter exactement les arrérages de la rente due à Mme Z...et en cas de mise en demeure par celle-ci au vendeur, d'avoir à payer ladite rente, la présente vente sera résolue de plein droit, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le vendeur de son intention d'user du bénéfice de la présence clause et demeuré infructueux ". 
Il convient de considérer que Valérie Y...et Dominique A..., seuls associés et la SCI MARGUERITE n'ont pas respecté les engagements résultant de l'acte du 18 août 1999, en ce qui concerne le paiement de la rente viagère. 
Il convient donc de constater qu'en application de la clause résolutoire contenue au contrat, la vente est résolue de plein droit. 
Conformément aux clauses du contrat, Louis X...est fondé à conserver la partie payée comptant du prix de vente, et ne sera tenu à aucune restitution à l'égard de la rente versée par l'acquéreur. 
Il convient en outre de condamner Dominique A... et Valérie Y...à payer à Blanche X...veuve Z...la somme de 6. 033, 96 ¿ au titre des rentes non payées " (jugement p. 4) ; 
Alors, d'une part, que la stipulation selon laquelle en cas de résolution, le vendeur conservera la partie du prix payée comptant et les arrérages versés de la rente s'analyse en une clause pénale, susceptible de réduction par le juge ; qu'en considérant que le contrat autorisait le vendeur à conserver la partie payée comptant du prix de vente et les rentes versées par l'acquéreur, et s'opposait à la demande de restitution des arrérages versés et de la partie du prix payé comptant, sans rechercher si la stipulation litigieuse ne constituait pas une clause pénale manifestement excessive et donc susceptible de réduction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la convention européenne des droits de l'homme et les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ; 
Alors, d'autre part, que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention, lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, tout en prononçant la résolution de la vente en raison des manquements de Monsieur A... et Mme Y...à leur obligation de payer les arrérages de la rente viagère, ce qui emportait, selon le contrat, l'acquisition définitive par le vendeur des arrérages perçus, la cour a condamné les débirentiers à payer les arrérages échus de cette rente ; qu'en statuant ainsi, bien qu'à la suite de la résolution du contrat, le crédirentier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil.