LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 avril 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 345 F-D
Pourvoi n° K 19-24.672
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021
1°/ la société Vialimba, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Bouvet & Guyonnet, dont le siège est [...] , agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Vialimba,
ont formé le pourvoi n° K 19-24.672 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la Société d'aménagement de la Savoie (SAEM), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de Me Carbonnier, avocat des sociétés Vialimba et Bouvet & Guyonnet, ès qualités, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Société d'Aménagement de la Savoie, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 10 septembre 2019), le 28 septembre 2016, la Société d'aménagement de la Savoie a, selon un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois à compter du 15 septembre 2016, donné un local commercial en location à la société Vialimba.
2. Par courrier électronique du 17 janvier 2017, lettre recommandée du 19 janvier 2017, puis acte d'huissier de justice du 26 janvier 2017, la Société d'aménagement de la Savoie a sommé la société Vialimba de lui restituer les locaux loués.
3. Le 31 mars 2017, la société Vialimba a assigné la Société d'aménagement de la Savoie pour faire juger qu'un courrier électronique annexé au bail dérogatoire valait bail commercial de sorte qu'elle était en droit de se maintenir dans les lieux.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
5. La société Vialimba fait grief à l'arrêt de dire que le bail du 28 septembre 2016 n'entre pas dans les dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce, mais constitue un bail dérogatoire expiré le 15 janvier 2017, alors :
« 1°/ que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; Qu'il ressort des constatations des juges du fond que si le contrat signé le 28 septembre 2016 constituait un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois à compter du 15 septembre 2016 pour se terminer le 15 janvier 2017 « destiné à permettre au preneur [la société Vialimba] de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future du bar à bière », « il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS [Société d'aménagement de la Savoie] du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties » ; Qu'il n'est pas contesté que « la société Vialimba a fait réaliser les travaux d'aménagement convenus et a acquis une licence d'exploitation de débit de boissons Licence IV le 12 octobre 2016 »; Qu'alors qu'il était convenu qu'à l'issue du bail dérogatoire, celui-ci devait se transformer en bail commercial une fois réalisés les importants travaux d'aménagement, les juges du fond se sont bornés à relever « que dès le 17 janvier 2017, la SAS a fait connaître à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles et s'est expressément prévalue du terme échu du bail dérogatoire », ce qui « entraînait automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité » pour en conclure que « la société Vialimba n'est pas au bénéfice d'un bail commercial » ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1103 du code civil ;
2°/ que le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ; Qu'ainsi que l'ont constaté les juges du fond, si le contrat signé le 28 septembre 2016 constituait un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois à compter du 15 septembre 2016 pour se terminer le 15 janvier 2017 « destiné à permettre au preneur [la société Vialimba] de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future d'un bar à bière », « il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS [Société d'aménagement de la Savoie] du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties » ; Qu'il est constant que la société Vialimba ayant réalisé les importants travaux d'aménagement convenus, le bail dérogatoire s'est transformé en bail commercial ; Qu'en considérant cependant « que dès le 17 janvier 2017, la SAS a fait connaître à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles et s'est expressément prévalue du terme échu du bail dérogatoire », ce qui « entraînait automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité », la cour d'appel a dénaturé les termes de l'acte du 28 septembre 2016 et du courrier électronique de la SAS du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties, et violé l'article 1192 du code civil, ensemble les articles 1188 et 1189 de ce même code. »
Réponse de la Cour
6. Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été conclu par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.
7. A l'expiration du bail dérogatoire prévu par l'article L. 145-5 du code de commerce, il ne s'opère un nouveau bail que si le preneur reste et est laissé en possession, au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance du contrat.
8. La cour d'appel a souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation des éléments de preuve produits, que leur rapprochement rendait nécessaire, que la commune intention des parties était de conclure un bail dérogatoire afin de permettre à la société Vialimba d'aménager les locaux avant la signature d'un bail soumis au statut des baux commerciaux.
9. Elle a relevé que le preneur avait, à titre de clause déterminante, expressément renoncé au statut et qu'à l'issue du bail, la Société d'aménagement de la Savoie, par mise en demeure du 19 janvier 2017, s'était prévalue du terme et avait demandé la restitution des lieux.
10. Elle a déduit, à bon droit, de ces seuls motifs, que la société Vialimba ne pouvait revendiquer le bénéfice d'un bail commercial et était devenue occupante sans droit ni titre.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bouvet et Guyonnet ès qualités de liquidateur de la société Vialimba aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société société Bouvet et Guyonnet ès qualités de liquidateur de la société Vialimba et la condamne à payer à la Société d'aménagement de la Savoie la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour les sociétés Vialimba et Bouvet & Guyonnet, ès qualités.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail dérogatoire portant sur le local commercial n° 8, bâtiment F, dans l'ensemble immobilier [...] , signé entre la SARL Vialimba et la Société d'Aménagent de la Savoie le 28 septembre 2016, ne rentrait pas dans les dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce mais constituait un bail dérogatoire au sens de l'article L. 145-5 du code de commerce, dit que le bail dérogatoire susvisé avait, suivant les dispositions contractuelles, expiré le 15 janvier 2017 et n'avait pas été prolongé, suite à la résiliation par la Société d'Aménagement de la Savoie, et dit que la SARL Vialimba est donc désormais occupante sans droit ni titre du local susvisé, et d'AVOIR débouté la SARL Vialimba et la SELARL Etude Bouvet et Guyonnet, ès qualités de liquidateur, de leur demande tendant à voir dire et juger que le refus de la SAS Aménagement de la Savoie de consentir un bail commercial à la SARL Vialimba après la réalisation des travaux d'aménagement du bar à bières est fautif et engage sa responsabilité contractuelle, et condamner la SAS à leur payer une somme de 669 058 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,
AUX MOTIFS PROPRES QUE "Le statut des baux commerciaux, institué par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, est d'ordre public et s'applique, par principe, aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Toutefois, en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre relatif aux baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux. Le bail dérogatoire ainsi conclu ne permet au preneur de bénéficier d'un bail commercial soumis au statut qu'à la condition d'avoir été laissé dans les lieux au-delà du terme du bail initial, sans opposition manifestée par le bailleur dans le délai d'un mois. En l'espèce, il est constant que la SAS a consenti à la société Vialimba un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois par acte du 28 septembre 2016 dans des conditions bien précises et destiné à permettre au preneur de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future d'un bar à bière. Il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties. Pour autant, cette intention des parties d'une relation future ne fait en aucun cas perdre tout effet au bail dérogatoire conclu dans les termes rappelés ci-dessus. Il est ainsi rappelé dans l'article I que « à titre de clause déterminante, le présent bail ne rentre pas dans le champ d'application des dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce relatifs aux baux commerciaux, auxquels le preneur renonce expressément par la signature des présentes ». En effet, le bailleur n'entendait pas s'engager d'emblée par un bail commercial, les locaux étant nus et devant faire l'objet d'aménagements importants. Il convenait pour la SAS de s'assurer de leur réalisation effective avant de consentir un bail commercial. La promesse de bail contenue dans le document du 29 août 2016 n'était donc pas parfaite, et c'est en vain que la société Vialimba conclut à l'existence d'un bail commercial dès son entrée dans les lieux. De la même manière, le bail dérogatoire ayant été conclu pour une durée ferme de quatre mois, la société Vialimba ne peut sérieusement prétendre qu'il aurait pris fin dès la fin des -travaux d'aménagement pour laisser automatiquement place au bail commercial, dès le 14 décembre 2016, alors que telle n'était manifestement pas la volonté des parties. Par ailleurs, il est constant que dès le 17 janvier 2017, puis par mise en demeure du 19 janvier 2017, la SAS a fait connaître à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles et s'est expressément prévalue du terme échu du bail dérogatoire. Ce terme, improprement qualifié de résiliation par le bailleur et le tribunal, entraînait donc automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité. La société Vialimba soutient que les griefs invoqués par la SAS seraient inopérants comme n'entrant pas dans les obligations du preneur. Toutefois, outre que ce motif est en réalité surabondant, il convient de rappeler que le bail dérogatoire prévoit dans son article 5.5 « occupation -jouissance » que le preneur veillera à ce que la tranquillité et le bon ordre de l'immeuble ne soient troublés en aucune manière par son fait ou celui des personnes qu'il emploiera à son service, notamment par des bruits, fumées, odeurs, vibrations ou autres facteurs de gêne et de danger ». Or, il est amplement démontré par les pièces produites aux débats que dès la fin du mois de décembre 2016, le bar exploité par la société Vialimba a fait l'objet de très nombreuses plaintes de la part des occupants de la résidence voisine, rendant nécessaires de multiples interventions de la société MMV, chargée de gérer les locations, du syndic de l'immeuble, mais aussi de la mairie et des services de gendarmerie. La société Vialimba prétend que l'exploitation d'une licence IV offre la possibilité d'ouvrir l'établissement jusqu'à 2 heures du matin. Toutefois, une telle possibilité n'est offerte qu'à la condition qu'elle soit compatible avec les règlements locaux, et particulièrement avec le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds. Or en l'espèce la SAS a rappelé à la société Vialimba les termes du règlement de copropriété relatifs aux troubles de jouissance, et l'article 5.5 du bail dérogatoire (pièce n° 4 de la SAS). La société Vialimba soutient encore qu'elle aurait cessé les nuisances sonores dès la réunion du 12 janvier 2017 et aurait ensuite mis en place un limiteur de bruit. Toutefois, les plaintes se sont poursuivies au-delà du 12 janvier 2017 (pièces no 5 à 9 et 11 de l'intimée), les gendarmes étant même intervenus sur place le 10 février à 00 heure 30 pour constater des atteintes à la tranquillité publique, constat suivi d'un avertissement délivré par le préfet de la Savoie avec menace de fermeture administrative (pièce no 41 de la SAS). En tout état de cause, et même à supposer que la situation ait été effectivement régularisée du point de vue des nuisances, dès lors que le bailleur s'est valablement prévalu du terme du bail dérogatoire dans le mois suivant, la société Vialimba n'a plus, à compter de cette date, ni droit ni titre pour occuper les lieux. Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le tribunal a dit que la société Vialimba n'est pas au bénéfice d'un bail commercial et que le bail dérogatoire a pris fin le 15 janvier 2017" (arrêt, p. 6 à 8),
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE "dès lors qu'il a été jugé ci-dessus que la société Vialimba n'avait aucun droit au maintien dans les lieux loués ensuite du terme du bail dérogatoire, intervenu le 15 janvier 2017, elle ne peut prétendre que la rupture des relations contractuelles serait fautive de la part du bailleur ; Au demeurant, comme il a été exposé ci-dessus, l'absence de conclusion d'un bail commercial ensuite du bail dérogatoire est imputable au seul comportement du preneur qui ne s'est pas conformé aux règlements locaux et a poursuivi son exploitation dans des conditions inacceptables pour le voisinage" (arrêt, p. 8 et 9),
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE "si effectivement les parties ont entendu, par leur échange de mails des 26 et 29 août 2016, signer un bail commercial portant sur le local n° 8 susvisé, l'analyse des termes employés fait apparaître qu'il s'agissait d'un projet qui, par ailleurs, devait être établi par Notaire. De plus, il est clairement indiqué qu'il était convenu, au préalable, de signer un bail précaire permettant de réaliser les travaux d'aménagement dudit local. De surcroît, si effectivement des détails sont donnés quant aux caractéristiques du bail commercial devant lier, à l'avenir, les parties, notamment la chose et le prix, elles apparaissent bien indiquées qu'en cas de bases de travail, devant donc être entérinées par les parties, outre que plusieurs options sont proposées au preneur, sur lesquelles il devait opter « en fonction de ses attentes ». Par ailleurs, le mail du 26 août 2016 émanant des défendeurs ne fait référence qu'à une demande de réservation du local et l'envoi de documents en vue de la signature d'un projet de bail, et ne serait pas analysé, excepté concernant les locaux, comme un accord sur les éléments essentiels du contrat de bail, étant précisé de surcroît qu'aucune pièce produite par les défendeurs ne vient définir quelles conditions et options ont été finalement choisies a posteriori par le preneur. Dès lors, il n'existe aucune équivoque quant à la commune intention des parties lors de ces échanges de mails qui ne sauraient, même si ces documents ont été paraphés et annexés au bail dérogatoire, valoir bail commercial, les parties ayant clairement entendues, au préalable, signer un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois qui doit dès lors trouver à s'exécuter" (jugement, p. 4 à 6),
1°) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;
Qu'il ressort des constatations des juges du fond que si le contrat signé le 28 septembre 2016 constituait un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois à compter du 15 septembre 2016 pour se terminer le 15 janvier 2017 « destiné à permettre au preneur [la société Vialimba] de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future du bar à bière », « il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS [Société d'aménagement de la Savoie] du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties » (arrêt, p. 7) ;
Qu'il n'est pas contesté que « la société Vialimba a fait réaliser les travaux d'aménagement convenus et a acquis une licence d'exploitation de débit de boissons Licence IV le 12 octobre 2016 » (arrêt, p. 2)
Qu'alors qu'il était convenu qu'à l'issue du bail dérogatoire, celui-ci devait se transformer en bail commercial une fois réalisés les importants travaux d'aménagement, les juges du fond se sont bornés à relever « que dès le 17 janvier 2017, la SAS a fait connaître à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles et s'est expressément prévalue du terme échu du bail dérogatoire », ce qui « entraînait automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité » pour en conclure que « la société Vialimba n'est pas au bénéfice d'un bail commercial » ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1103 du code civil ;
2°) ALORS QUE le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis des actes qui lui sont soumis ;
Qu'ainsi que l'ont constaté les juges du fond, si le contrat signé le 28 septembre 2016 constituait un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois à compter du 15 septembre 2016 pour se terminer le 15 janvier 2017 « destiné à permettre au preneur [la société Vialimba] de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future d'un bar à bière », « il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS [Société d'aménagement de la Savoie] du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties » ;
Qu'il est constant que la société Vialimba ayant réalisé les importants travaux d'aménagement convenus, le bail dérogatoire s'est transformé en bail commercial ;
Qu'en considérant cependant « que dès le 17 janvier 2017, la SAS a fait connaître à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles et s'est expressément prévalue du terme échu du bail dérogatoire », ce qui « entraînait automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité », la cour d'appel a dénaturé les termes de l'acte du 28 septembre 2016 et du courrier électronique de la SAS du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties, et violé l'article 1192 du code civil, ensemble les articles 1188 et 1189 de ce même code ;
3°) ALORS QUE les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;
Qu'ainsi que l'ont constaté les juges du fond, si le contrat signé le 28 septembre 2016 constituait un bail dérogatoire d'une durée de quatre mois à compter du 15 septembre 2016 pour se terminer le 15 janvier 2017 «destiné à permettre au preneur [la société Vialimba] de réaliser des travaux d'aménagement intérieur du local en vue de l'exploitation future d'un bar à bière », « il était donc clairement dans l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, dans des conditions pour l'essentiel déjà convenues comme exposées dans le courrier électronique de la SAS [Société d'aménagement de la Savoie] du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties » ;
Que dans ses écritures d'appel, la société Vialimba rappelait que, selon les termes du courrier électronique de la SAS du 29 août 2016, annexé au bail dérogatoire et paraphé par les parties, le bail précaire n'avait été conclu qu'« en vue de réaliser les travaux d'aménagement » des locaux commerciaux donnés nus, et que les travaux avaient été effectivement réalisés (achat de la licence IV, travaux d'aménagement) pour des montants importants réglés notamment au moyen de deux crédits bancaires ;
Qu'en approuvant la SAS d'avoir fait connaître dès le 17 janvier 2017 à la société Vialimba son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles en se prévalant du terme échu du bail dérogatoire, ce qui « entrainait automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité », alors que la mauvaise foi de la SAS était patente, la cour d'appel a violé l'article 1104 du code civil ;
4°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ;
Qu'après avoir relevé que c'était uniquement parce que le bail dérogatoire était venu à terme le 15 janvier 2017 que les relations contractuelles avaient pris fin, si bien que « ce terme, improprement qualifié de résiliation par le bailleur et le tribunal, entraînait donc automatiquement l'obligation pour la société Vialimba de quitter les lieux, sans autre formalité », la cour d'appel a retenu certains griefs relatifs à de prétendus troubles de jouissance pour tenter de justifier sa décision, tout en relevant leur caractère surabondant, puisque « même à supposer que la situation ait été régularisée du point de vue des nuisances, dès lors que le bailleur s'est valablement prévalu du terme du bail dérogatoire dans le mois suivant, la société Vialimba n'a plus, à compter de cette date, ni droit ni titre pour occuper les lieux » ;
Qu'en mélangeant ainsi, de manière particulièrement confuse et contradictoire, le critère d'arrivée à terme du bail dérogatoire et celui de l'existence de nuisances qui pourrait justifier une résiliation du bail commercial, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.