LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 527 F-D
Pourvoi n° R 18-21.890
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société Acrobatx, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 18-21.890 contre l'arrêt rendu le 28 juin 2018 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à M. O... Y..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
EN PRESENCE :
- de M. O... E..., domicilié [...] , pris en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde ouverte à l'égard de la société Acrobatx,
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Acrobatx, de la SCP Alain Bénabent, avocat de M. Y..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 28 juin 2018), le 28 mars 2010, M. Y... a donné à bail commercial un bâtiment industriel à la société Acrobatx.
2. La locataire a cessé de payer les loyers à compter du mois d'avril 2011.
3. Le 1er mars 2012, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire auquel elle a formé opposition en l'assignant aux fins d'être déchargée du paiement des loyers tant qu'il n'aura pas exécuté des travaux de désamiantage pour satisfaire à son obligation de délivrance.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La société Acrobatx fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il avait dit que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance au titre du désamiantage des locaux donnés à bail, de valider le commandement de payer visant la clause résolutoire, de la condamner à payer à M. Y... les loyers impayés au 31 mars 2012, d'ordonner son expulsion, de la condamner à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2012, de rejeter ses demandes en dommages-intérêts et à la mise en conformité des lieux, alors « que manque à son obligation de délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée le bailleur qui délivre au preneur, et les laisse en l'état, des locaux contenant de l'amiante en état dégradé et sous la forme de poussières présentes en quantité excédant massivement les seuils réglementaires ; que la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été relevées la présence d'amiante à l'état dégradé en divers endroits du bâtiment loué, ainsi que des concentrations d'amiante pouvant atteindre 150 fibres par litre d'air, trente fois supérieures à la limite de de 5 fibres par litre fixée par l'article R. 1334-29 du code de la santé publique dans sa rédaction issue du décret du 3 juin 2011 ; qu'en retenant que le bailleur n'avait néanmoins pas manqué à son obligation de délivrance, et en validant le congé signifié le 1er mars 2012 au motif inopérant que le seuil réglementaire susvisé résultait d'un décret postérieur à la conclusion du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1719 et 1720 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1719 du code civil :
5. Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
6. Pour rejeter l'exception d'inexécution invoquée par la locataire et constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, après avoir relevé qu'un organisme avait procédé, le 27 avril 2012, à des prélèvements et à des mesures de teneur en amiante mentionnant des concentrations de 150 fibres d'amiante par litre d'air, de 140,8 fibres d'amiante par litre d'air et de 116,60 fibres d'amiante par litre d'air dans trois zones du local alors que le seuil sanitaire a été fixé à 5 fibres d'amiante par litre d'air par l'article R. 1334-29 du code de la santé publique, l'arrêt retient que cette disposition, tout comme celles des articles R. 1334-14 et suivants, issues du décret du 3 juin 2011, donc postérieures à la conclusion du bail du 28 mars 2010 et dont, en outre, la majeure partie sont entrées en vigueur le 1er février 2012, ne peuvent être invoquées pour fonder un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance.
7. En statuant ainsi, en appréciant la conformité du local à la réglementation seulement à la date de la conclusion du bail alors qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a écarté les conclusions de la société Acrobatx et la pièce 43 notifiées le 26 avril 2018 à 17h21 et la pièce 17 produite par la société Acrobatx et a rejeté la contestation portant sur la qualité d'agir de M. Y..., l'arrêt rendu le 28 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble.
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. Y... et le condamne à payer à la société Acrobatx la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Acrobatx.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt partiellement d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il avait dit que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance au titre du désamiantage des locaux donnés à bail, validé le commandement de payer visant la clause résolutoire, condamné l'EURL Acrobatx à payer à M. Y... les loyers contractuels impayés au 31 mars 2012, ordonné son expulsion, condamné l'EURL Acrobatx à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2012 et débouté celle-ci-ci de ses demandes tendant à l'allocation de dommages-intérêts et à la mise en conformité des lieux,
AUX MOTIFS QUE le bailleur ne peut par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux dans les lieux loués s'affranchir de son obligation de délivrance ; que si l'article 10 du décret 96-97 du 7 février 1996, relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, permettait au bailleur de transférer au preneur commercial ses obligations résultant de ce texte, cette disposition a été abrogée par le décret du 13 septembre 2001, auquel est soumis le bail conclu entre les parties le 28 mars 2010 ; qu'en cas de travaux prescrits par une réglementation postérieure à la conclusion du contrat de bail il convient de rechercher si le coût des travaux n'excède pas la valeur de la chose louée ; qu'en l'espèce, le preneur n'établit pas qu'avant son entrée dans les lieux le bailleur ait procédé à un « désamiantage sauvage » des lieux ni encore en mai 2013 « au retrait de plaques enfouies à l'arrière du bâtiment » ; qu'aucun document antérieur au 7 novembre 2011 ne consigne de reproches adressés à O... Y..., au titre de manquements à ses obligations relatives à la législation sur l'amiante, par l'EURL Acrobatx qui avait réalisé suivant facture du 31 août 2009 soit avant la conclusion du bail à la demande de O... Y... des travaux de bardage métallique sur le toit et les quatre faces de la tour du bâtiment industriel donné à bail ; qu'il apparaît que le preneur a cessé d'acquitter le paiement des loyers et des charges à compter du mois d'avril 2011 en raison du litige les opposant suite aux vols survenus à compter de février 2011 ; que le 7 novembre 2011, le preneur a sollicité le cabinet U... ; que selon le rapport de repérage, illustré de photographies, qui a ainsi été réalisé par N... F..., existaient à l'intérieur du hangar loué, dans un coin, des plaques amiante-ciment stockées au sol, que N... F... a qualifiées de matériaux dégradés car fortement cassées ; que ce rapport ne mentionne ni mesures ni préconisations ; que de son coté, O... Y... a sollicité la SARL JL Expertise, qui a missionné T... C..., pour établir « un dossier technique amiante, un repérage amiante, des prélèvements et analyses laboratoire et un rapport » (cf. page 2, pièce 11) ; que ce « diagnostiqueur », après avoir visité les lieux le 27 avril 2012 en compagnie du bailleur, a établi un dossier technique amiante rapport illustré de photographies ; qu'il a aussi fait procéder à des analyses de prélèvements et a conclu à la présence d'amiante à l'état dégradé en trois endroits ; que le laboratoire Eurofins requis a retenu la présence d'amiante dans les poussières du sol de l'entrepôt, dans la colle du carrelage de l'entrée et « du fibro en vrac à l'extérieur » ; que la pièce 11 communiquée seulement en cause d'appel par le bailleur ne comporte pas de préconisations ; que l'EURL Acrobatx a ensuite requis l'ITGA qui, les 19 et 20 septembre 2012, a procédé dans trois zones dans le local professionnel (zone centrale, zone nord et zone sud) à des prélèvements et à des mesures de teneur en amiante après 25 heures mentionnant des concentrations de 150 fibres d'amiante par litre d'air, 140,8 fibres d'amiante par litre d'air et encore de 116,60 fibres d'amiante par litre d'air ; que ce rapport d'essai ne comporte pas de commentaires ni de préconisations ; que le courrier du 7 février 2018 de L'ITGA (pièce 38 Acrobatx) mentionne que le seuil sanitaire a été fixé à 5 fibres d'amiante par litre d'air par l'article R. 1334-29 du code de la santé publique ; qu'il sera toutefois observé que cette disposition, tout comme celles des articles R.1334-14 et suivants du code de la santé publique, qui concernent les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, est issue du décret 2011-629 du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis ; que ce décret est donc postérieur à la conclusion du bail du 28 mars 2010 ; qu'en outre la majeure partie des dispositions du décret 2011-629 du 3 juin 2011 sont entrées en vigueur le 1° février 2012 seulement ; qu'il s'ensuit que ce décret, ni l'arrêté du 26 juin 2013, ne peuvent être invoqués pour fonder un manquement à l'obligation de délivrance imputée par le preneur à O... Y... (
) ; que l'analyse des pièces produites et des textes applicables conduit ainsi la cour à considérer et sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, que c'est à tort que le tribunal a considéré que O... Y... avait manqué à son obligation de délivrance le 1°février 2010 ; que l'EURL Acrobatx ne caractérise pas l'existence à la date du 31 mars 2012 du préjudice de jouissance qu'elle allègue ; que l'EURL Acrobatx est donc tenue au paiement de l'intégralité des loyers et charges échus au 31 mars 2012 ; que le commandement de payer délivré le 1er mars 2012 par le bailleur est donc valide et doit produire ses effets ; que l'EURL Acrobatx justifie par ses pièces 26 et 30, qui sont suffisamment probantes, de la conclusion d'un nouveau bail le 21 mars 2012 à effet du 1°avril 2012 ; que l'EURL Acrobatx n'a toutefois plus été en mesure de continuer à jouir à compter du 1er avril 2012 des lieux loués, qui ont ainsi pu être visités le 27 avril 2012 par le bailleur et le diagnostiqueur T... C... ce qui démontre qu'ils étaient alors inoccupés ; que suite au repérage ainsi effectué, des travaux de désamiantage devaient être impérativement réalisés dont le montant qui a été chiffré à 572 816 euros HT suivant offre commerciale non signée de la SRA Savac en date du 23 janvier 2012 ; que le preneur invoque que le tènement immobilier sis à [...] , cadastré section [...] , [...], [...] et [...] pouvait être alors estimé compte tenu des caractéristiques du bien, des élément obtenus et de l'état du marché immobilier, à une somme comprise entre 450 000 et 500 000 euros ; que selon le courrier adressé le 21 décembre 2012 par Maître V..., notaire associé à [...], à O... Y... ; que même si l'EURL Acrobatx a continué à invoquer après le 1er avril 2012 et encore devant le conseiller de la mise en état et devant la cour, un titre d'occupation sur les lieux dont le bailleur n'a donc pu disposer, le coût des travaux de désamiantage en raison de l'obligation d'entretien, que le bailleur ne pouvait transférer au preneur, est donc supérieur à la valeur des biens loués ; qu'en conséquence compte tenu du préjudice effectivement occasionné au bailleur l'indemnité d'occupation mensuelle qui doit être supportée par le preneur à compter du 1er avril 2012 et jusqu'à la restitution des clés doit être fixée non au double des loyers mais à la somme de 1.000 euros ;
1°- ALORS QUE manque à son obligation de délivrer la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée le bailleur qui délivre au preneur, et les laisse en l'état, des locaux contenant de l'amiante en état dégradé et sous la forme de poussières présentes en quantité excédant massivement les seuils réglementaires ; que la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été relevées la présence d'amiante à l'état dégradé en divers endroits du bâtiment loué, ainsi que des concentrations d'amiante pouvant atteindre 150 fibres par litre d'air, trente fois supérieures à la limite de de 5 fibres par litre fixée par l'article R. 1334-29 du code de la santé publique dans sa rédaction issue du décret du 3 juin 2011 ; qu'en retenant que le bailleur n'avait néanmoins pas manqué à son obligation de délivrance, et en validant le congé signifié le 1er mars 2012 au motif inopérant que le seuil réglementaire susvisé résultait d'un décret postérieur à la conclusion du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ;
2°- ALORS au surplus QUE le seuil maximal de 5 fibres d'amiante par litre d'air était déjà prescrit par l'article R. 1334-18 du code de la santé publique dans sa rédaction issue du décret du 22 décembre 2006, en vigueur au moment de la conclusion du bail qu'en jugeant que ce seuil ne serait résulté que du décret du 3 juin 2011, pour en déduire que le bailleur n'avait pas manqué à ses obligations, la cour d'appel a violé les textes réglementaires susvisés, ensemble les articles 1719 et 1720 du code civil ;
3°- ALORS en tout état de cause QU'en statuant comme ci-dessus sans rechercher si, comme il était soutenu, la présence de plaques d'amiante en état dégradé et de poussières d'amiante à des concentrations très abondantes, exposant la santé des occupants, ne caractérisait pas un vice caché dont le bailleur devait garantir la preneuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1720 du code civil ;
4°- ALORS enfin QUE l'EURL Acrobatx faisait valoir qu'en raison de la découverte des plaques d'amiante et de poussières d'amiante en quantité massive, elle avait été contrainte de souscrire un nouveau bail et de déménager les locaux faisant l'objet du litige ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'EURL Acrobatx avait souscrit un nouveau bail à effet du 1er avril 2012 et qu'elle n'avait « plus été en mesure de continuer à jouir à compter du 1er avril 2012 des lieux loués » ; qu'en déboutant l'EURL Acrobatx de sa demande de dommages-intérêts au motif qu'elle ne caractérise pas l'existence « à la date du 31 mars 2012 » d'un préjudice de jouissance, sans rechercher si l'obligation dans laquelle elle s'était trouvée de déménager dans de nouveaux locaux ne constituait pas un préjudice dont elle pouvait demander réparation au bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'expulsion, de l'EURL Acrobatx et condamné celle-ci à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2012
AUX MOTIFS QUE c'est à tort que le tribunal a considéré que O... Y... avait manqué à son obligation de délivrance le 1°février 2010 ; que le commandement de payer délivré le 1er mars 2012 par le bailleur est donc valide et doit produire ses effets ; que l'EURL Acrobatx justifie par ses pièces 26 et 30, qui sont suffisamment probantes, de la conclusion d'un nouveau bail le 21 mars 2012 à effet du 1°avril 2012 ; que l'EURL Acrobatx n'a toutefois plus été en mesure de continuer à jouir à compter du 1er avril 2012 des lieux loués, qui ont ainsi pu être visités le 27 avril 2012 par le bailleur et le diagnostiqueur T... C... ce qui démontre qu'ils étaient alors inoccupés ; que compte tenu du préjudice effectivement occasionné au bailleur l'indemnité d'occupation mensuelle qui doit être supportée par le preneur à compter du 1er avril 2012 et jusqu'à la restitution des clés doit être fixée non au double des loyers mais à la somme de 1.000 euros ;
ALORS QUE l'indemnité d'occupation est la contrepartie due par le preneur qui s'est maintenu dans les lieux sans droit ni titre ; qu'en condamnant l'EURL Acrobatx à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2012 tout en constatant qu'à compter de cette date elle n'avait « plus été en mesure de continuer à jouir des lieux loués », et que le bailleur avait pu le 27 avril 2012 visiter les lieux qui étaient inoccupés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.