LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu les articles 455 et 563 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 2 mars 2016), que, se plaignant d'infiltrations, Mme X..., propriétaire, dans un immeuble en copropriété, d'un lot composé d'un appartement, a assigné la société Foncia Marmignon Rodrigues, devenue la société Foncia Gatineau Marmignon (la société Foncia), syndic de la copropriété, en indemnisation de son préjudice ; 
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que 
la société Foncia ne fait que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, les moyens dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte ; 
Qu'en statuant ainsi, sans examiner tous les éléments de preuve produits pour la première fois devant elle, la cour d'appel a méconnu les exigences des textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action engagée par Mme X..., l'arrêt rendu le 2 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Foncia Gatineau Marmignon. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la société Foncia Marmignon Rodrigues, désormais Foncia-Gatineau-Marmignon, à payer à Mme X... la somme de 5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu'aux dépens incluant les frais d'expertise taxés à la somme de 8 820 euros, et y ajoutant d'AVOIR condamné la société Foncia-Gatineau-Marmignon à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE, « par la décision critiquée, les premiers juges ont retenu en faveur de Mme X..., copropriétaire victime de dégâts des eaux récurrents dans les parties privatives de son appartement, la responsabilité délictuelle du syndic auquel il est reproché une inertie fautive et, partant, un manquement dans la mission confiée par le syndicat des copropriétaires, d'administration et de conservation de l'immeuble en copropriété. La société Foncia conteste la carence dans la gestion des sinistres connus par Mme X... et énumère ses diligences entre les premières infiltrations de 2006 et le protocole transactionnel dressé avec le constructeur Eiffage fin 2010, validé par le conseil syndical, prévoyant des travaux de reprise qui ont été réalisés. Elle insiste sur le fait que les nouveaux désordres concernant les velux et le salon ne lui ont été signalés que dans le cadre de la présente procédure et rappelle qu'il n'y a qu'une seule assemblée générale par an et qu'à chaque assemblée générale entre juin 2008 et juin 2014, les problèmes rencontrés par Mme X... ont été signalés et le point sur les travaux a été fait. Elle fait également valoir qu'en toute hypothèse, il n'y a aucun lien entre son comportement et le prétendu préjudice de jouissance d'un montant de 10 000 euros allégué par Mme X.... Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. En effet, il ressort de la chronologie des sinistres et de leur traitement par la société Foncia, parfaitement relatée par le premier juge, qu'en dix ans et malgré sept dégâts des eaux successifs démontrant la persistance d'infiltrations par la couverture de l'immeuble relevant de la responsabilité décennale du constructeur Eiffage, et nonobstant nombre de courriers recommandés qui lui ont régulièrement été adressés par Mme X..., qui s'inquiétait de l'absence de travaux de reprise en toiture, la société Foncia n'a fait réaliser qu'une réfection conservatoire du chéneau en juillet 2008 puis s'est contentée de trouver un accord amiable avec le constructeur en janvier 2011, lequel n'interviendra au demeurant qu'en juin 2012 pour une simple reprise partielle en toiture, laissant ainsi expirer le délai d'action en responsabilité décennale alors que des défauts d'étanchéité persistaient en toiture selon l'expert Y...; au regard du constat initial qui pointait déjà ce défaut d'étanchéité (courrier PolyExpert du 11 juillet 2008), portant sur une partie commune de l'immeuble et les dommages subis par Mme X... qui engageaient la responsabilité de la copropriété, il incombait au syndic, non seulement de prendre des mesures immédiates à titre provisoire, mais également de provoquer une expertise judiciaire pour faire rechercher la cause du sinistre par un homme de l'art puis de faire mettre en oeuvre dans les plus brefs délais les solutions préconisées par ce dernier. Le défaut de diligence du syndic a incontestablement et directement causé un préjudice à Mme X..., lequel préjudice s'analyse en la perte de chance de voir les travaux de reprise s'exécuter rapidement et efficacement. La cour dispose des éléments suffisants pour fixer cette perte de chance à 5 000 euros. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions. La société Foncia, partie succombante, supportera les dépens d'appel ainsi qu'une indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur les désordres Les désordres ont été décrits par l'expert désigné par le juge de la mise en état le 4 avril 2013. L'expert a constaté des traces d'infiltration d'eau à l'endroit des velux de la chambre, du salon, de la cuisine de l'appartement de Mme X.... La fuite d'eau à l'endroit du velux du salon s'est manifestée peu avant l'expertise. Il relève que l'isolation autour de la fenêtre de toit (velux) est inexistante, que les combles ne sont pas suffisamment isolés. Il considère que le velux est bien posé, ne présente pas de défectuosité interne, que la pente de toit est insuffisante au regard des préconisations techniques du velux. Il estime que les désordres sont dus à la combinaison de trois facteurs :- défaut d'isolation autour des ébrasements de la fenêtre de toit,- insuffisance d'isolation dans le comble,- insuffisance de pente pour l'installation des châssis – sur les responsabilités Selon l'expert, le défaut ou l'insuffisance d'isolation est dû à une erreur de conception sur les quantités à mettre en oeuvre, l'insuffisance de la pente est due à une erreur d'exécution lors de la pose. Il ajoute néanmoins que ce n'est pas l'insuffisance de la pente qui est à l'origine des désordres. L'expert indique que des travaux conservatoires ont été réalisés pour 192, 12 euros suite aux sinistres déclarés en 2006, 2007 par Mme X..., travaux réalisés par l'entreprise Deniau (facture du 11 juillet 2008). La facture mentionne la pose d'une pièce de véral dans le chéneau. Les travaux conservatoires consistaient en une reprise des doublis de la couverture ardoise, au remplacement des ardoises défectueuses, à la pose d'une bande d'aluminium bitumé. L'entreprise Deniau avait établi un devis le 26 juillet 2008 pour des travaux définitifs, travaux qui s'élevaient à 6 769 euros, travaux qui n'ont pas été réalisés. Courant 2009, un protocole est signé entre le syndic et la société Eiffage. Le protocole est signé par Foncia, ès qualité de syndic et Eiffage immobilier Atlantique. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires s'est plaint à plusieurs reprises de la chaleur constatée sous la verrière ainsi que d'infiltrations d'eau dans la cage F, infiltrations provenant de la verrière et d'un chéneau en toiture. Les travaux envisagés portent notamment sur la pose de plaques alvéolaires au-dessus de la verrière, la reprise du chéneau défectueux de la toiture du bâtiment F, le remplacement du revêtement de sol. Les travaux convenus dans le protocole sont approuvés lors de l'assemblée générale du 29 juin 2010, ont reçu l'accord de principe de l'architecte de l'Etat le 21 juillet 2010. Foncia déposera la déclaration préalable nécessaire. Eiffage fera réaliser les travaux à ses frais. Les travaux devaient être achevés et réceptionnés avant le 31 mai 2011, devaient faire l'objet d'une nouvelle garantie décennale. Les travaux ont été réalisés en juin 2012 par l'entreprise Merlot, entreprise qui a adressé sa facture à la société Eiffage pour 6 279 euros (facture du 26 juin 2012). La comparaison par l'expert du devis effectué par l'entreprise Deniau et de la facture démontre que Merlot a repris uniquement 5 m du chéneau défectueux alors que Deniau envisageait une réfection complète. L'expert note que les infiltrations n'ont pas ensuite réapparu, ce qui démontre que les travaux réalisés s'agissant du chéneau étaient suffisants. Sur les remèdes préconisés L'expert indique qu'il sera nécessaire de reprendre en sous-face de la couverture l'isolation et sa ventilation. Pour remédier au problème de condensation, il est nécessaire de reprendre l'isolation des combles et de refaire les cloisons d'ébrasement des velux avec un matériau isolant. Il chiffre les travaux à la somme de 14 216, 68 euros. Il préconise la pose de velux neufs, l'état de conservation des velux existants ayant souffert des fuites récurrentes. Sur les fautes du syndic Le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde, son entretien. L'article 18 définit les missions du syndic, qui sont la conservation, l'entretien de l'immeuble. Il a le pouvoir de faire procéder en cas d'urgence aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. Le syndic reçoit du syndicat des copropriétaires un mandat à titre onéreux. Il doit pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant. Le syndic qui tarde à faire exécuter des travaux sur les parties communes engage sa responsabilité. De même, le syndic qui néglige de rechercher en temps utile la responsabilité des constructeurs de l'immeuble engage sa responsabilité. Un copropriétaire peut agir en responsabilité contre le syndic pour faute commise dans les limites de son mandat. Mme X... fait valoir qu'en dix ans et malgré sept dégâts des eaux successifs, une seule intervention de nature provisoire a été réalisée. Elle estime que le syndic a manqué à sa mission de bonne administration et de conservation de l'immeuble par son inertie. Elle reproche au syndic d'avoir préféré se rapprocher du constructeur, le groupe Eiffage, d'avoir privilégié la recherche d'une solution amiable. Elle soutient que le protocole de 2009 qui prévoyait la reprise gratuite des toitures avant le 31 mai 2011 n'a jamais été concrétisé. Elle considère que le syndic aurait dû rechercher la responsabilité du maître d'oeuvre et des constructeurs, aurait dû agir en justice. Mme X... fait valoir qu'elle a mis en demeure le syndic les 24 août 2010, 25 janvier 2011, 30 mai 2011, 15 juin 2011, 11 avril 2012, que c'est elle qui a dû provoquer une expertise pour établir les causes des désordres (problèmes de conception et de pose), que les difficultés n'ont pas été résolues en dépit des diligences alléguées. Le syndic estime avoir réagi avec promptitude aux problèmes dénoncés par Mme X.... Il soutient avoir réagi, déclaré les sinistres et fait intervenir des entreprises qui ont remédié aux désordres dans les règles de l'art. Les pièces produites établissent les diligences suivantes : Informé en 2006 d'une fuite le long d'un des poteaux de la charpente apparente, le syndic fait une déclaration le 9 octobre 2006 à l'assureur de l'immeuble, assureur qui mandate le cabinet Saratec. Foncia produit un courrier du 8 décembre 2006 adressé à Mme X..., courrier auquel est annexé le rapport d'expertise du cabinet. Il qualifie les infiltrations dans l'appartement de Mme X... comme posant seulement un dommage esthétique, estime qu'elles ne sont pas susceptibles d'engager la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Par courrier du 24 juillet 2007, Mme X... signale au syndic de nouvelles infiltrations constatées le 23 juillet dans le salon, précise qu'elles ont entraîné un léger décollement du parquet flottant. Le 24 novembre 2007, Mme X... informe le syndic d'une nouvelle déclaration de sinistre suite à un dégât des eaux le 21 novembre. Elle indique avoir fait intervenir un huissier aux fins de constat, demande que lui soient envoyés les devis. Foncia indique avoir procédé à une nouvelle déclaration de sinistre en octobre 2007, déclaration qu'il réitère en novembre 2007. Le 5 février 2008, le syndic adresse à Mme X... copie d'un nouveau rapport du cabinet Saratec. Le rapport du 30 janvier 2008 fait état d'eau dans une cuvette posée au sol à proximité d'un poteau charpente faisant partie de la structure bois supportant la toiture. Il est préconisé une vérification de la zone ouest toiture et la reprise locale du doublis endommagé. Le 28 mai 2008, Mme X... fait une nouvelle déclaration de sinistre (infiltrations accrues par toiture). Le 11 juillet 2008, la SARL Deniau écrit à Mme X..., indique avoir réalisé le doublis de la partie haute de la couverture, une réfection provisoire du chéneau. Le 31 août 2008, Mme X... effectue une nouvelle déclaration de sinistre en lien avec des infiltrations par velux dans la chambre. Le 17 octobre 2008, la SA Aitec missionnée par MMA, indique que les infiltrations par couverture rendent l'ouvrage impropre à sa destination, que la garantie est acquise au titre du contrat dommages-ouvrages, que le montant des travaux s'élève à 480 euros HT. Le 19 mai 2009, Foncia écrit à Mme X..., lui précise avoir répondu à son assureur, relancé plusieurs fois l'entreprise Merlot, écrit le 11 septembre 2008 à Eiffage afin de leur demander de prendre en charge les travaux au titre de la garantie décennale. Le 26 mai 2009, Eiffage répond à Foncia suite au courrier du 18 mai 2009 dans lequel « vous nous mettiez en demeure de prendre position sur le problème de la verrière ». L'assemblée générale du 29 juin 2010 donne pouvoir au syndic pour signer le protocole. Mme X... demande la mention explicite dans le procès-verbal que la réparation définitive de la partie de toiture située au-dessus de son appartement (chéneau ardoise) soit bien prise en compte dans ce dossier comme Eiffage en a pris l'engagement. Mme X... déclare un nouveau dégât des eaux le 19 juin 2012 (cuisine), le 27 juillet 2013 (chambre). L'avocat de Mme X... multiplie les courriers au syndic. Le 24 avril 2012, Foncia reconnaît la non-réalisation des travaux : « A ce jour, malgré l'engagement d'Eiffage, les travaux ne sont pas réalisés. Nous vous informons mettre en demeure Eiffage de réaliser ces travaux avant le 30 juin 2012. Nous ne manquerons pas de vous confirmer la date de réalisation des travaux ». La lettre de « mise en demeure » adressée par Foncia à Eiffage est produite, a été rédigée le 24 avril 2012. Elle indique qu'à défaut de réalisation des travaux, nous serons « amenés pour sauvegarder nos intérêts à user de démarches moins amicales ». Foncia informe l'avocat de Mme X... le 2 mai 2012 que les travaux seront réalisés entre le 29 mai et le 8 juin 2012, le 14 juin 2012 que les clés ont été retirées. Eiffage se dit désolé pour ce retard, a oublié. Le syndic a certes répondu aux courriers de Mme X... ou de son avocat, fait des déclarations de sinistres, fait voter des travaux. Cependant, les pièces produites par les parties et le rapport d'expertise établissent :- il est erroné de soutenir que les travaux qui s'imposaient ont été effectués et réalisés dans les règles de l'art puisque l'expert a constaté des infiltrations d'eau chez Mme X... à l'endroit des velux de la chambre, du salon, de la cuisine. Il a diagnostiqué une insuffisance d'isolation imputable pour l'essentiel à une erreur de conception, préconisé la reprise de l'isolation des combles, la réfaction des cloisons d'ébrasement des velux. – Des travaux ont été réalisés dans le passé ; en juillet 2008 (réfaction provisoire du chéneau) par la SARL Deniau, en mai/ juin 2012 par la SARL Merlot, travaux réglés par Eiffage. S'agissant des travaux réalisés en mai, juin 2012, ils sont à l'évidence tardifs puisqu'en octobre 2008, la SA Aitec avait indiqué que les infiltrations par la couverture rendaient l'ouvrage impropre à sa destination, d'ores et déjà préconisé des travaux pour un montant inférieur à 500 euros. Ces travaux n'ont pas été effectués, Foncia considérant qu'ils devaient être financés par Eiffage puisqu'ils relevaient de la garantie décennale. Le principe des travaux et de leur financement a été acquis en 2009. Pour autant, il a fallu attendre mai 2012 pour qu'ils soient effectués. Le protocole prévoyait la réalisation et réception des travaux avant le 31 mai 2011. Même ce délai n'a pas été respecté. Si le retard est imputable pour l'essentiel à Eiffage qui a reconnu le 26 avril 2012 les avoir oubliés, Foncia ne démontre pas avoir veillé à la mise en oeuvre du protocole, ne produit aucune mise en demeure entre juin 2011 et le 24 avril 2012. Les termes du courrier du 24 avril 2012 démontrent effectivement un souci de ménager Eiffage au détriment des intérêts des copropriétaires. Se seront écoulés près de quatre ans entre les travaux de juillet 2008 et juin 2012 alors que les déclarations de sinistre successives démontraient la persistance des désordres et la nécessité de réaliser les travaux. Il a effectivement fallu l'expertise judiciaire ordonnée par le juge de la mise en état pour que soit diagnostiquée la cause de la persistance des infiltrations et préconisés les travaux nécessaires. Sur les préjudices Mme X... demande au tribunal de condamner le syndic à lui payer la somme de 14 216, 68 euros correspondant aux travaux préconisés, la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Elle doit établir un lien de causalité entre son préjudice et la faute du syndic. La faute du syndic consiste à avoir manqué d'efficacité. De ce fait, les travaux ont été différés. Cet ajournement a généré un préjudice, préjudice qui équivaut à la perte de chance de voir réaliser les travaux efficacement. Le syndic ne saurait donc être condamné à payer à Mme X... les travaux, travaux dont la nécessité a été mise en lumière par l'expertise, travaux qui doivent être votés en assemblée générale. Il sera condamné à lui régler la somme de 5 000 euros consistant en une perte de chance de voir réaliser les travaux dans une diligence raisonnable ». 
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'il en va tout spécialement ainsi lorsque, en cause d'appel, une partie produit de nouvelles pièces afin de pallier une insuffisance dans l'administration de la preuve déplorée par le premier juge ; qu'en l'espèce, afin de prouver la réalité de son action pour mettre fin aux désordres déplorés par Mme X... et sauvegarder les droits du syndicat, et ce dès 2006, la société Foncia-Gatineau-Marmignon produisait de nouvelles pièces en cause d'appel (pièces 12 à 28) et s'y référait expressément en exposant le contenu de chacune de ces pièces ; qu'en se bornant, pour confirmer le jugement, à déplorer de manière générale et imprécise l'absence de « justification complémentaire utile », et l'absence de nécessité d'entrer dans le détail de l'argumentation de l'appelante, sans se prononcer sur ces divers éléments de preuve non soumis au premier juge, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 563 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE, tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, Mme X... se bornait à soutenir que la société Foncia Marmignon avait toujours « refusé d'agir en justice » tandis que la compagnie d'assurance refusait de prendre en charge le sinistre de Mme X... au titre de la garantie décennale et que la société Eiffage n'exécutait pas le protocole finalement conclu ; que ce moyen, qui constituait une simple allégation, supposait que le syndicat des copropriétaires, seul titulaire du droit d'action, ait voulu agir en justice, sans au demeurant qu'il soit spécialement question d'une action aux fins d'expertise judiciaire, et que le syndic l'en ait dissuadé et ait ainsi refusé de jouer son rôle de représentant dans le cadre d'une action ; que Mme X... soutenait encore que seule l'expertise judiciaire finalement diligentée à sa demande avait permis de déterminer les causes des désordres sans pour autant reprocher au syndic de n'avoir pas pris lui-même l'initiative d'une telle mesure d'instruction ; qu'en soulevant d'office le moyen pris de ce que le syndic aurait dû « provoquer une expertise judiciaire pour faire rechercher la cause du sinistre par un homme de l'art », et donc en retenant que le syndic, tenu par son devoir de conseil et son obligation de sauvegarder les droits du syndicat en justice, aurait dû informer le syndicat de la nécessité d'une action judiciaire aux fins d'expertise, indépendamment de toute impulsion donnée en ce sens par ce syndicat, le conseil syndical ou Mme X... elle-même, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 
3°) ALORS QUE le syndic ne manque à son devoir de conseil et à son obligation de sauvegarder les droits du syndicat en justice que s'il omet d'informer ce dernier de la nécessité d'agir en temps utile à l'encontre du constructeur responsable d'un désordre affectant une partie commune et dont l'assureur dommages-ouvrage refuse sa garantie ; que tel n'est pas le cas lorsque ce syndic informe régulièrement le syndicat de ce désordre et de ses évolutions, lui permettant ainsi de saisir la portée de ses décisions, et soumet à son vote un protocole d'accord avec le constructeur aux fins de remédier au désordre hors procédure judiciaire ; qu'en l'espèce, il était constant qu'à chaque assemblée générale depuis 2008, le problème afférent à la toiture était dûment évoqué, que les copropriétaires étaient tenus informés du refus de l'assureur, de la recherche de la cause des désordres, que le syndicat avait lui-même voulu mener des investigations hors expertise judiciaire, et que c'est en plein accord avec le syndicat de copropriété, qui a voté favorablement le 29 juin 2010, qu'un protocole a finalement été conclu le 10 janvier 2011 avec la société Eiffage aux fins de régler de manière amiable le différend ; qu'en permettant cependant à Mme X... de se plaindre d'un manquement du syndic à son devoir de conseil envers le syndicat de copropriété et en considérant que le syndic était fautif pour s'être s'abstenu de provoquer une expertise judiciaire, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 
4°) ALORS subsidiairement QUE le syndic n'est tenu d'inviter le syndicat de copropriété à agir en justice aux fins d'expertise que si les circonstances établissent de manière manifeste que la cause des désordres subis par une partie commune n'a pas été valablement déterminée à l'issue des investigations déjà menées ; qu'en l'espèce, la société Foncia-Gatineau-Marmignon exposait qu'après une réunion tenue le 18 janvier 2008, la Saretec avait donné mission à l'entreprise Deniau de procéder à la recherche de fuite sur la tour d'angle de l'Ilot des Cordeliers, au moyen d'une nacelle de 26 mètres et que, le 22 juillet 2008, l'entreprise Deniau avait informé le cabinet Foncia que le chéneau actuel n'avait pas été changé lors des travaux de réfection de la résidence, qu'il avait été seulement repeint, de sorte que, présentant une porosité importante, son remplacement était nécessaire ; qu'il en résultait qu'à l'issue de cette recherche, le syndic n'avait été informé que du caractère provisoire de l'intervention de l'entrepreneur et de la nécessité de remplacer le chéneau ; qu'il était tout aussi constant que le protocole conclu ensuite avec la société Eiffage prévoyait le remplacement de ce chéneau et que l'expert judiciaire Y... a constaté que les travaux finalement réalisés en exécution du protocole avaient permis de mettre fin aux infiltrations et étaient ainsi suffisants ; qu'il s'ensuit que rien dans ces conditions n'imposait de solliciter depuis le début des dégâts des eaux une expertise judiciaire pour mener plus avant les investigations ; qu'en faisant reproche à la société Foncia-Gatineau-Marmignon de n'avoir pas provoqué une expertise judiciaire pour faire rechercher la cause du sinistre par un homme de l'art puis de faire mettre en oeuvre dans les plus brefs délais les solutions préconisées par ce dernier, par cela seul que le défaut portait sur une partie commune et que les dommages subis par Mme X... engageaient la responsabilité de la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 
5°) ALORS en tout état de cause QUE le membre d'un syndicat de copropriété ayant autorisé le syndic à conclure avec le constructeur un protocole transactionnel aux fins de régler un différend et mettre fin à un désordre ne peut invoquer un manquement du syndic à son devoir de conseil et à son obligation de sauvegarder les droits du syndicat en justice pour n'avoir pas invité le syndicat à agir en justice que s'il prouve que le syndicat a été trompé sur la teneur du contentieux et n'a pas été mis en mesure de comprendre la portée de la transaction ; qu'en se bornant en l'espèce à reprocher à la société Foncia-Gatineau-Marmignon de n'avoir pas provoqué une expertise judiciaire et d'avoir préféré un règlement amiable du litige sans rechercher si le syndicat de copropriété, qui, le 29 juin 2010, avait dûment autorisé le syndic à signer le protocole transactionnel du 10 janvier 2011, et avait donc accepté de ne pas agir en justice, établissait qu'il n'avait pas été suffisamment conseillé et informé par le syndic sur la portée de ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 
6°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que, dans son courrier adressé à la société Eiffage le 24 avril 2012, la société Foncia-Gatineau-Marmignon écrivait : « En date du 10 janvier 2011, un protocole transactionnel a été conclu entre vous et le syndicat des copropriétaires « Ilot des Cordeliers ». A l'article 2, il était prévu la réfection du chéneau défectueux en toiture du bâtiment F en plus des travaux liés à la verrière. Or, à ce jour, les travaux que vous deviez confier à l'entreprise Merlot pour le chéneau n'ont toujours pas été effectués. Force est de constater que l'engagement du protocole n'a pas été respecté. Nous vous mettons en demeure de réaliser ces travaux avant le 30 juin 2012, car nous vous précisons avoir été destinataires d'un courrier de Maître Z..., avocat de Mme X..., Appt. F43, sous toiture Bâtiment F, va engager une action à notre encontre. A défaut de votre part d'un engagement écrit et précis quant à la date de réalisation des travaux de toiture, nous serons amenés, pour sauvegarder nos intérêts, à user de démarches moins amicales » ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que les termes de ce courrier démontraient un souci de ménager la société Eiffage au détriment des intérêts des copropriétaires, la cour d'appel a ignoré le principe sus-visé ; 
7°) ALORS en tout état de cause QUE, tenu de respecter l'objet du litige tel que déterminé par les moyens et prétentions des parties, le juge ne peut statuer extra petita et accorder ce qui n'a pas été demandé ; qu'en l'espèce, Mme X... demandait en cause d'appel que la société Foncia-Gatineau-Marmignon soit condamnée au paiement d'une part de la somme de 14 074, 52 euros correspondant à 99 % du coût des travaux de reprise, du fait d'une perte de chance d'avoir pu obtenir les travaux nécessaires permettant d'endiguer les désordres subis, d'autre part de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance du fait des dégâts des eaux l'ayant empêchée d'user normalement de son bien ; qu'elle demandait ainsi de réformer le jugement entrepris en ce qu'il lui avait alloué la somme de 5 000 euros pour perte de chance de voir réaliser les travaux dans une diligence raisonnable, demande qu'elle n'avait au demeurant pas formulée en 1ère instance et n'entendait donc pas formuler davantage en cause d'appel ; qu'en confirmant cependant le jugement entrepris et, dès lors en allouant une indemnisation à hauteur de 5 000 euros sur un fondement – le devoir de conseil-et au titre d'un préjudice – la perte de chance de voir réaliser les travaux dans une diligence raisonnable-qui n'étaient aucunement invoqués par Mme X..., mais bien au contraire refusés par celle-ci, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la société Foncia Marmignon Rodrigues, désormais Foncia-Gatineau-Marmignon, à payer à Mme X... les dépens incluant les frais d'expertise taxés à la somme de 8 820 euros ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « La société Foncia, partie succombante, supportera les dépens d'appel ainsi qu'une indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le syndic, qui succombe, sera condamné aux dépens » ; 
1°) ALORS QUE le juge d'appel ne peut se borner à adopter entièrement les motifs du premier juge sans répondre aux moyens produits en cause d'appel et de nature à établir que la décision de première instance n'est pas justifiée ; qu'en affirmant, uniquement par motifs adoptés, que les dépens incluant les frais d'expertise taxés à la somme de 8 820 euros seraient payés par la société Foncia-Gatineau-Marmignon, partie succombante, tandis que cette société faisait valoir en cause d'appel que rien ne pouvait justifier que le coût de cette expertise, qui établissait que seuls les intervenants à l'opération de construction d'origine pouvaient voir leur responsabilité engagée, devait être supporté par elle, la cour d'appel, qui n'a donc pas répondu à la contestation émise devant elle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE les dépens ne sont mis à la charge de la partie succombante que s'ils ont été nécessités par le litige opposant cette partie à la partie gagnante et sont en lien avec l'attitude reprochée à la partie succombante ; qu'ainsi, dans le cadre d'un litige opposant un copropriétaire au syndic et portant sur la manière dont ce dernier a géré les désordres de construction, le coût de l'expertise ayant été diligentée uniquement afin de rechercher la cause de ces désordres et n'ayant strictement rien révélé sur l'attitude du syndic y ayant été confronté ne peut être supporté par ce dernier, fut-il succombant ; qu'en l'espèce, l'expertise diligentée n'a permis que de révéler la cause des désordres lesquels étaient entièrement imputables au promoteur et au constructeur ; qu'elle n'a fourni aucune information sur l'attitude observée par la société Foncia-Gatineau-Marmignon ; qu'en se bornant à affirmer que la société Foncia-Gatineau-Marmignon devait supporter les dépens dont le coût de cette expertise sans rechercher en quoi cette expertise avait permis d'apprécier sa propre responsabilité, seul objet du litige, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 696 du code de procédure civile.