LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Montpellier, 25 mai 2011) que M. Jacques X..., Mme Flore X..., Mme Jacqueline X..., Mme Marguerite X..., M. Jean-Luc X..., M. Jean Régis X..., Mme Marion Y..., M. Dominique X..., M. Patrice X..., Mme Anne X..., M. Antoine X..., M. Rémi X..., M. Etienne X..., Mme Elise X..., Mme Rose X..., Mme Pauline X... (les consorts X...), propriétaires indivis de locaux commerciaux, les ont donnés à bail commercial à la société Le Théâtre par acte du 1er juillet 1995 pour une durée de neuf ans ; que, M. Rémi X... ayant cédé la nue-propriété de sa part indivise à ses trois enfants, Elise, Rose et Pauline, un avenant au bail a été conclu le 5 avril 2006, intégrant ces dernières dans la désignation des personnes bailleresses ; que, par acte du 26 décembre 2006, la société Le Théâtre a fait signifier une demande de renouvellement de bail à " l'indivision X..., représentée par M. X... Rémi " ; que, les consorts X..., par acte du 24 septembre 2007, ont signifié à la société Le Théâtre un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er avril 2008, puis, par acte du 11 octobre 2007, l'ont assignée en nullité de la demande en renouvellement du 21 décembre 2006 et en fixation du loyer à la valeur locative, le bail à renouveler ayant duré plus de douze ans ; 
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de juger régulière et valide la demande de renouvellement du bail commercial présentée par la société Le Théâtre le 21 décembre 2006 à " l'indivision X... représentée par M. Rémi X... " et de dire que le bail s'était renouvelé à compter du 21 juin 2007 pour une durée de neuf ans, alors, selon le moyen : 
1°/ que l'indivision n'a pas la personnalité juridique ; que le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond qui ne requiert la preuve d'aucun grief ; qu'en décidant en l'espèce que la notification de la demande de renouvellement du bail commercial par la société Le Théâtre à " l'indivision X... représentée par M. Rémi X... " n'avait pu " constituer qu'une erreur de forme (article 112) dont le bailleur est à l'origine et qui n'a strictement causé aucun grief ", en sorte que sa nullité n'était pas encourue, la cour d'appel a violé les articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile ; 
2°/ que l'irrégularité de fond tirée de l'absence de personnalité juridique du destinataire d'un acte extrajudiciaire n'est pas susceptible d'être couverte ; qu'en décidant en l'espèce qu'à supposer que l'irrégularité alléguée soit une irrégularité de fond, elle aurait été couverte par le congé avec offre de renouvellement délivré au preneur le 24 septembre 2007 par l'ensemble des copropriétaires indivis, cependant que l'absence de personnalité juridique de l'indivision ne pouvait faire l'objet d'une quelconque régularisation, la cour d'appel a violé à nouveau les articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile ; 
3°/ que la régularisation doit intervenir avant toute forclusion ; qu'à supposer que puisse être couverte l'irrégularité de fond tirée de l'absence de personnalité juridique du destinataire d'une demande de renouvellement d'un bail commercial, elle ne pouvait l'être que dans le délai de trois mois ouvert par l'article L. 145-10 du code de commerce au bailleur, à compter de la signification de la demande de renouvellement, pour faire connaitre, dans ce délai, sa décision d'accepter ou de refuser le renouvellement du bail ; qu'en énonçant en l'espèce que l'irrégularité de fond tirée de l'absence de personnalité juridique de " l'indivision X... " destinataire de la demande de renouvellement du bail en date du 21 décembre 2006, avait été couverte par un congé délivré par les co-indivisaires le 24 septembre 2007, et que la demande de renouvellement devait être déclarée régulière et produire son plein effet, cependant que le bailleur s'est trouvé purement et simplement privé de la possibilité de refuser le renouvellement du bail dans le délai de trois mois ouvert par l'article L. 145-10 à compter de la signification de la demande de renouvellement formée par le locataire, la cour d'appel a violé l'article 117 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-10 du code de commerce ; 
4°/ qu'à supposer que l'arrêt ait entendu se fonder sur la qualité de mandataire apparent de M. Rémi X..., la cour d'appel aurait relevé ce moyen d'office, sans provoquer les observations préalables des parties, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; 
5°/ qu'une telle qualité ne pouvait être déduite de l'avenant du 5 avril 2006 dès lors que cet avenant avait précisément pour objet d'indiquer l'identité de chacun des indivisaires, de sorte que la cour d'appel a violé l'article 1984 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le bailleur était, dans l'avenant du 5 avril 2006, désigné comme étant l'indivision des consorts X..., représentée par M. Rémi X..., intervenant tant en son nom personnel que pour se porter fort pour chacun des membres des propriétaires indivis, qu'il résultait des pièces versées aux débats que cette indivision avait confié un mandat de représentation à M. Rémi X..., ce dernier étant le seul interlocuteur de la société Le Théâtre et agissant au nom de ses coïndivisaires, que le preneur s'était borné à reprendre la dénomination du bailleur telle qu'elle figurait dans cet avenant et que la notification à l'indivision n'avait pu constituer qu'une erreur de forme dont le bailleur lui-même était à l'origine et qui n'avait causé aucun grief, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les consorts X...et Mme Y...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...et Mme Y...à payer à la société Le Théâtre la somme de 2 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille douze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et Mme Y.... 
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir jugé que la demande de renouvellement du bail commercial présentée par la SA LE THEATRE le 21 décembre 2006 à « l'indivision X... représentée par Monsieur Rémi X... » était régulière et valide et d'avoir en conséquence dit que le bail s'était renouvelé à compter du 21 juin 2007 pour une durée de neuf ans ; 
AUX MOTIFS QUE « le bail initial a été consenti par treize personnes physiques dont Rémi X..., « Agissant en leur qualité de copropriétaires indivis de l'immeuble », mais signé par le seul Rémi X..., sous la formule « Le représentant des bailleurs » ; que dès l'origine, Monsieur Rémi X... opposait donc sa qualité de « représentant des bailleurs » que nul ne conteste à ce jour, au vu des conclusions régulièrement échangées ; que la Cour relève d'ailleurs en page 2 de ce bail initial la formule « Les indivisions X... » dont elle ne sait si elle relève d'une coquille (les indivisaires ?) ou d'un pluriel impropre (l'indivision ?) puisque le verbe qui suit ce sujet est au singulier (« loue ») ; qu'en toute hypothèse, il est certain que Monsieur Rémi X..., à tout le moins à compter de l'avenant du 1er juillet 1995, a lui-même assimilé sa qualité initiale de « représentant des bailleurs » et celle de représentant de « l'indivision » constituée à cette époque par seize personnes ; que si cet avenant avait pour but d'intégrer à « l'indivision » les trois demoiselles Elise, Rose et Pauline X... en leur qualité de nue-propriétaires, il n'en demeure pas moins que le preneur peut en opposer les termes, à savoir : « l'indivision des consorts X..., constituée par (seize personnes physiques listées) représentée aux présents par Monsieur Rémi X..., lequel intervient également tant en son nom personnel que pour se porter fort pour chacun des membres des propriétaires indivis de l'immeuble loué, précités, chez lequel il est fait élection de domicile, ci-après dénommés « le bailleur » ; que Monsieur Rémi X... a seul signé cet avenant « pour l'indivision » ; que s'il est vrai qu'une indivision n'a pas de personnalité juridique, il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce, et à tout le moins depuis l'avenant précité, les copropriétaires indivis ne sauraient contester qu'ils ont entendu utiliser cette dénomination dans leurs rapports locatifs avec leur preneur, dès lors que ladite « indivision » était représentée par Monsieur Rémi X... qui signait « pour l'indivision » ; qu'ainsi, et en demandant leur renouvellement le 21 décembre 2006 à : « l'indivision X... représentée par Monsieur X... Rémi, ...» ils n'ont fait qu'utiliser les propres termes de l'avenant précité, l'erreur alléguée mais non démontrée étant en toute hypothèse commune qui fait le droit, dès lors qu'aucune ambiguïté n'a pu en résulter, puisque dès le 7 février 2007, et en sa qualité de « conseil de l'indivision X... » l'avocat du bailleur prenait acte de la demande de renouvellement aujourd'hui litigieuse et indiquait même « qu'en application de l'article L 145-10 alinéa 3 du Code de commerce, l'indivision que je représente doit vous notifier sa réponse à cette demande avant le 21 mars 2007 » ; qu'il s'en déduit qu'à admettre même que la SNC LE THEATRE aurait dû notifier sa demande à chaque copropriétaire indivis, ou à Monsieur Rémi X... représentant les copropriétaires indivis ou à l'un de ces copropriétaires indivis, la notification à « l'indivision représentée par Monsieur Rémi X... » n'a pu constituer qu'une erreur de forme (article 112) dont le bailleur lui-même est à l'origine, et qui n'a strictement causé aucun grief puisque le conseil (au surplus « de l'indivision ») a reconnu que cet acte extrajudiciaire mettait en route le délai de trois mois de l'article L 145-10 du Code de commerce et que tous les copropriétaires indivis ont eu connaissance de cet acte et y ont répondu par leur conseil ; qu'à retenir même qu'il s'agisse d'une irrégularité de fond, la demande de renouvellement ne pouvant être adressée à une entité dépourvue de personnalité juridique, cette irrégularité de fond a été couverte par au moins un acte que les bailleurs ont pris l'initiative de signifier, à savoir le congé avec offre de renouvellement en date du 24 septembre 2007 émanant des copropriétaires indivis et faisant état non seulement de leur offre, mais aussi de la nullité de la demande de renouvellement en date du 21 décembre 2006, ce qui démontre bien que tous les bailleurs se sont vus signifier la demande de renouvellement et ne peuvent donc plus invoquer l'irrespect de l'article L 145-10 du Code de commerce » ; que cette motivation, dans un souci d'exhaustivité, laisse entière l'absence de démonstration d'une erreur affectant la dénomination du bailleur à qui la demande de renouvellement a été notifiée puisque le preneur s'est borné à reprendre la dénomination apparaissant au dernier avenant régissant leurs rapports locatifs ; qu'enfin, la qualité de nues-propriétaires des demoiselles X... qui apparaît à l'avenant précité ne change ni en fait ni en droit la problématique soumise à la Cour, puisque les termes mêmes de l'avenant intègrent ces demoiselles à « l'indivision » et que seul cet avenant est opposable à la SNC LE THEATRE ; que c'est donc une confirmation du premier juge qui s'impose sur la régularité de la demande de renouvellement par le preneur en date du 21 décembre 2006 » ; 
1°/ ALORS QUE l'indivision n'a pas la personnalité juridique ; que le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond qui ne requiert la preuve d'aucun grief ; qu'en décidant en l'espèce que la notification de la demande de renouvellement du bail commercial par la société LE THEATRE à « l'indivision X... représentée par Monsieur Rémi X... » n'avait pu « constituer qu'une erreur de forme (article 112) dont le bailleur est à l'origine et qui n'a strictement causé aucun grief », en sorte que sa nullité n'était pas encourue, la Cour d'appel a violé les articles 815-3 du Code civil et 117 du Code de procédure civile ; 
2°/ ALORS QUE l'irrégularité de fond tirée de l'absence de personnalité juridique du destinataire d'un acte extrajudiciaire n'est pas susceptible d'être couverte ; qu'en décidant en l'espèce qu'à supposer que l'irrégularité alléguée soit une irrégularité de fond, elle aurait été couverte par le congé avec offre de renouvellement délivré au preneur le 24 septembre 2007 par l'ensemble des copropriétaires indivis, cependant que l'absence de personnalité juridique de l'indivision ne pouvait faire l'objet d'une quelconque régularisation, la Cour d'appel a violé à nouveau les articles 815-3 du Code civil et 117 du Code de procédure civile ; 
3°/ ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE, la régularisation doit intervenir avant toute forclusion ; qu'à supposer que puisse être couverte l'irrégularité de fond tirée de l'absence de personnalité juridique du destinataire d'une demande de renouvellement d'un bail commercial, elle ne pouvait l'être que dans le délai de trois mois ouvert par l'article L 145-10 du Code de commerce au bailleur, à compter de la signification de la demande de renouvellement, pour faire connaître, dans ce délai, sa décision d'accepter ou de refuser le renouvellement du bail ; qu'en énonçant en l'espèce que l'irrégularité de fond tirée de l'absence de personnalité juridique de « l'indivision X... » destinataire de la demande de renouvellement du bail en date du 21 décembre 2006, avait été couverte par un congé délivré par les co-indivisaires le 24 septembre 2007, et que la demande de renouvellement devait être déclarée régulière et produire son plein effet, cependant que le bailleur s'est trouvé purement et simplement privé de la possibilité de refuser le renouvellement du bail dans le délai de trois mois ouvert par l'article L 145-10 à compter de la signification de la demande de renouvellement formée par le locataire, la Cour d'appel a violé l'article 117 du Code de procédure civile, ensemble l'article L 145-10 du Code de commerce ; 
4°/ ALORS QU'A SUPPOSER que l'arrêt ait entendu se fonder sur la qualité de mandataire apparent de Monsieur Rémi X..., la Cour d'appel aurait relevé ce moyen d'office, sans provoquer les observations préalables des parties, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 
5°/ ALORS QU'AU SURPLUS une telle qualité ne pouvait être déduite de l'avenant du 5 avril 2006 dès lors que cet avenant avait précisément pour objet d'indiquer l'identité de chacun des indivisaires, de sorte que la Cour d'appel a violé l'article 1984 du Code civil.