LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 23 septembre 2021
 Rejet
 M. CHAUVIN, président
 Arrêt n° 668 FS-D
 Pourvoi n° N 19-25.410 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2021
 La société Parot Véhicules industriels, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 19-25.410 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :
 1°/ à M. [W] [V], domicilié [Adresse 4],
 2°/ à Mme [Y] [S], veuve [V], domiciliée [Adresse 3], prise tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de [N] [V], décédé,
 3°/ à Mme [E] [Z], épouse [V], domiciliée [Adresse 4],
 4°/ à la société [V], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], représentée par son gérant M. [Q] [K],
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de la société Parot Véhicules industriels, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat des consorts [V] et de la société [V], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MM. Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mme Aldigé, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 5 novembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 24 janvier 2019, pourvoi n° 17-27.106), le 31 décembre 1997, M. et Mme [N] [V] et M. et Mme [W] [V] (les consorts [V]), en qualité d'usufruitiers, et la SCI [V] (la SCI), en qualité de nue-propriétaire, ont consenti un bail commercial sur un ensemble immobilier à une société, aux droits de laquelle se trouve la société Parot Véhicules industriels (la locataire). 
 2. Le 30 décembre 2008, au cours de la période de reconduction tacite de ce bail, la SCI et les consorts [V], qui ne représentaient, après avoir fait donation de parts d'usufruit à leurs enfants, que sept douzièmes des droits indivis, ont signifié à la locataire un congé, à effet du 30 juin 2009, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné et, le 26 août 2011, ont assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé.
 3. La locataire a soulevé, par voie d'exception, la nullité du congé.
 Examen des moyens
 Sur le second moyen, ci-après annexé
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 Sur le premier moyen 
 5. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé, d'ordonner le déplafonnement du loyer et de fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé, alors « que la nullité du congé délivré par voie d'huissier, par le bailleur au preneur, est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ; qu'il en résulte que l'irrégularité affectant la validité du congé ne peut être couverte qu'avant l'expiration du délai de prescription de l'action au fond ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que le congé délivré, le 30 décembre 2008 par la SCI [V], en sa qualité de nu propriétaire, et une partie des usufruitiers, à la société Parot véhicules industriels était valable, que l'irrégularité affectant le congé avait été couverte par la cession intervenue le 30 janvier 2012, qui avait réuni les droits de nu-propriété et d'usufruit sur la tête de la SCI [V], bien qu'une telle régularisation, intervenue après l'expiration du délai de l'action, n'ait pu couvrir l'irrégularité de l'acte litigieux, de ce fait entaché de nullité, la cour d'appel a violé les articles 117 et 121 du code de procédure civile, ensemble les articles L. 145-9, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et L. 145-60 du code de commerce. »
 Réponse de la Cour
 6. L'action en fixation du prix du bail renouvelé n'ayant pas été déclarée prescrite, la cour d'appel a exactement retenu que la nullité fondée sur l'irrégularité de fond affectant le congé du 30 décembre 2008, qui n'avait pas été délivré par l'ensemble des coïndivisaires, avait été couverte par suite de la cession intervenue le 30 janvier 2012 et entraînant la réunion de tous les droits indivis entre les mains de la SCI qui avait manifesté sa volonté d'exécuter le congé.
 7. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne la société Parot Véhicules industriels aux dépens ;
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Parot Véhicules industriels et la condamne à payer la somme de 3 500 euros à la SCI [V] ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Parot Véhicules industriels
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé qui lui a été délivré par acte d'huissier le 30 décembre 2008, par Messieurs [N] et [W] [V], leurs épouses respectives, Mesdames [Y] [S] et [E] [Z], ainsi que la SCI [V], puis d'avoir ordonné le déplafonnement du loyer relatif au bail consenti le 31 décembre 1997 par ces derniers à la Société ADOUR GARAGE [V], aux droits de laquelle vient la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS, et d'avoir fixé à la somme de 180.000 euros HT le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2011, puis à compter de cette dernière date, à la somme de 195.800 euros HT ;
 AUX MOTIFS QUE, sur la nullité alléguée du congé, le congé a été délivré par la SCI [V], nu propriétaire, et par les quatre coindivisaires signataires du bail initial ; qu'il ne mentionne pas les quatre enfants des coindivisaires, qui ont bénéficié dans l'intervalle, en novembre 1999 et janvier 2001, d'une donation d'usufruit ; que la locataire soutient la nullité du congé au visa de l'article 815-3 du code civil aux termes duquel « le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité (...) 4° conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal » ; que les intimés opposent qu'il s'agit d'une demande nouvelle, qu'elle est irrecevable car prescrite faute d'avoir été invoquée in limine litis (article 74 du code de procédure civile) et mal fondée ; (...) ; que, sur le bien-fondé du moyen, si le congé doit, pour être valable, être délivré par l'ensemble des coindivisaires, il apparaît que cette nullité peut être couverte si elle est régularisée avant que le juge statue (par l'intervention volontaire des indivisaires omis), si la cause en a disparu, voire si l'indivisaire omis a manifesté par des actes positifs son intention d'exécuter le congé ; qu'il est établi, et non contesté, que le congé délivré le 30 décembre 2008 est entaché d'irrégularité faute d'avoir été délivré par l'ensemble des coindivisaires ; que l'appelante soutient que faute, à tout le moins, d'intervention volontaire à la procédure des indivisaires omis, aucune régularisation n'est intervenue, et qu'elle n'est plus possible en raison du délai écoulé ; que c'est cependant sans fondement qu'elle allègue que la régularisation, pour être valable, devait intervenir dans le délai de deux ans de sa signification, alors que cette question n'entre pas dans le champ d'application de l'article L.145-60 du code de commerce, qui vise les actions en lien avec l'application du statut des baux commerciaux ; que les intimés sont en revanche fondés à opposer que la nullité a été couverte par la cession intervenue le 30 janvier 2012 qui a réuni les droits de nu-propriété et d'usufruit sur la tête de la SCI [V], qui a participé à la délivrance du congé et qui, présente à la procédure depuis le début de l'instance, a manifesté avec constance sa volonté d'exécuter le congé, cependant que l'intervention à l'instance des coindivisaires omis n'avait plus lieu d'être, ladite cession ayant mis fin à leur intérêt à agir ; qu'il y a lieu en conséquence de déclarer le congé valable ;
 ALORS QUE la nullité du congé délivré par voie d'huissier, par le bailleur au preneur, est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure ; qu'il en résulte que l'irrégularité affectant la validité du congé ne peut être couverte qu'avant l'expiration du délai de prescription de l'action au fond ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que le congé délivré le 30 décembre 2008 par la SCI [V], en sa qualité de nu propriétaire, et une partie des usufruitiers à la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS était valable, que l'irrégularité affectant le congé avait été couverte par la cession intervenue le 30 janvier 2012, qui avait réuni les droits de nu-propriété et d'usufruit sur la tête de la SCI [V], bien qu'une telle régularisation, intervenue après l'expiration du délai de l'action, n'ait pu couvrir l'irrégularité de l'acte litigieux, de ce fait entaché de nullité, la Cour d'appel a violé les articles 117 et 121 du Code de procédure civile, ensemble les articles L. 145-9, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, et L. 145-60 du Code de commerce.
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné le déplafonnement du loyer relatif au bail consenti le 31 décembre 1997 par Messieurs [N] et [W] [V], et leurs épouses respectives, Mesdames [Y] [S] et [E] [Z], ainsi que la SCI [V] à la Société ADOUR GARAGE [V], aux droits de laquelle vient la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS, et d'avoir fixé à la somme de 180.000 euros HT le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2011, puis à compter de cette dernière date, à la somme de 195.800 euros HT ;
 AUX MOTIFS QUE, sur le bienfondé du déplafonnement, l'article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe d'un plafonnement à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, qui sont : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; que les bailleurs qui sollicitent le déplafonnement du loyer se fondent en l'espèce sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; qu'aux termes de l'article R.145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire (...) ; que les locaux litigieux sont situés en bordure de la RN 117, à 3 kms des sorties AR A 64 et A 63, contigus à la zone industrielle [Localité 2] et implantés à proximité du CEF à [Localité 1] ; que même si la Société PAROT VI peut utilement soutenir qu'en sa qualité de concessionnaire IVECO, sa clientèle, pour son activité de vente, est majoritairement constituée d'artisans, de commerçants, de PME, PMI et entreprises individuelles, et qu'elle intervient surtout sur les véhicules de gammes A et B, les véhicules de gamme C ne représentant qu'une part minime de son activité, les intimés sont fondés à faire valoir que l'expansion du CEF et de la zone alentour et l'amélioration des accès et du réseau routier, qui ont généré un trafic quotidien considérable, a nécessairement induit un besoin d'entretien et de dépannage accru qui n'a pu qu'être bénéfique à l'activité d'atelier de la Société PAROT VI située à une distance négligeable de 7,5 kms ; qu'aux termes de son rapport déposé le 20 septembre 2013, qui chiffre à 16.324,77 euros le loyer mensuel, soit 195.897,24 euros le loyer annuel, l'expert judiciaire, rappelant que la modification des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier par rapport à l'activité exercée (page 29 du rapport), a estimé que le déplafonnement était justifié, l'activité de l'appelante ayant été favorablement impactée par le développement routier et l'essor important de la zone au cours des 20 dernières années en dépit du fléchissement constaté entre 2008 et 2013 du fait de la crise économique ; que même si les conclusions de l'expert mandaté par l'appelante sont nettement plus réservées sur l'existence d'un impact favorable, c'est surtout au regard de l'évolution négative du contexte économique au cours des années postérieures, considération qui ne saurait être prise en compte dès lors que, comme le rappelle l'appelante elle-même, la situation à prendre en compte est celle à la date du renouvellement du bail ; que par ailleurs, Monsieur [I] lui-même a confirmé le bienfondé d'un déplafonnement du montant du loyer, qui a conclu que le loyer de la Société PAROT VI (alors de 92.220,72 euros HT) était inférieur aux données du marché et a proposé de le chiffrer à la somme de 150.152 euros HT annuels (soit 12.512 euros mensuels) ramenée à 142.632 euros HT arrondie à 142.000 euros HT après application d'un abattement de 5 % dont le principe est critiquable puisqu'il se fonde sur la crise économique dont il constaté les effets plus de 5 ans après le renouvellement ; que l'appelante reproche aussi à l'expert judiciaire d'avoir procédé par comparaison avec des baux dont la date n'est pas précisée ; que pour autant, si la Société PAROT VI, dans les dires qu'elle a adressés à l'expert, notamment le 28 mai 2013, a contesté la pertinence des éléments de comparaison, c'est uniquement au regard de la superficie et vétusté des locaux, et non en raison de la date des baux, privant l'expert de la possibilité d'affiner ses conclusions sur ce point ; que par ailleurs, l'avis d'expert dont elle se prévaut souffre la même critique puisqu'il se base sur des baux encore postérieurs puisque contemporains à son rapport, daté du 07 novembre 2014 ; qu'en tout état de cause, la cour est en mesure de rectifier la surévaluation résultant de l'indexation appliquée de manière erronée entre juillet 2009 et septembre 2013 sans avoir besoin de recourir à une nouvelle expertise, étant relevé par ailleurs que le chiffre retenu par l'expert judiciaire est cohérent avec celui auquel parvient le bailleur en appliquant la méthode de la valorisation du loyer par application d'un taux de rendement de 10 % de la valeur des locaux (valorisés à 2.400.000 euros en janvier 2012) et conforme aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, le plus pertinent étant celui du loyer de la Société DARRIGNAND, concessionnaire Renault Trucks, située à 1 km des locaux litigieux, d'une superficie similaire, d'un montant de 292.692 euros HT selon bail renouvelé le 1er avril 2010 ; qu'en conséquence, le déplafonnement du loyer doit être admis dans son principe ; qu'en l'état des données et pièces produites, le jugement qui a fixé le loyer à la somme de 180.000 euros HT par an entre le 1er juillet 2009 et le 30 juin 2011, puis à 195.800 euros HT à compter de cette date, mérite confirmation ; qu'il n'y a pas lieu en revanche, au regard des circonstances décrites plus haut, de procéder à un déplafonnement supplémentaire pour la période postérieure au 1er avril 2015 au cours de laquelle les éléments et chiffres ne révèlent pas d'évolution favorable ;
 ALORS QUE seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le preneur est de nature à justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que le déplafonnement du loyer relatif au bail consenti par les consorts [V] et la SCI [V] à la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS était justifié, que l'activité de dépannage et d'entretien exercée par celle-ci avait « nécessairement » été accrue compte tenu de l'expansion du centre européen de fret, situé à proximité, qui avait généré « un trafic quotidien considérable », sans rechercher, comme elle y était invitée, si une telle augmentation du trafic routier avait porté sur des véhicules dont la réparation et/ou le dépannage entraient dans le champ réel d'activité de la Société PAROT VEHICULES INDUSTRIELS, de sorte qu'une telle modification des facteurs locaux de commercialité avait pu avoir, pour son activité, une incidence favorable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce.