LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la demande de dommages et intérêts de M. et Mme X... était fondée sur les articles 1719 et 1134 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches, relatives à l'application de l'article 1382 du code civil, qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à SCI Motelay-Lafont la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de la demande en paiement de dommages intérêts formée contre la SCI MOTELAY LAFONT, 
AUX MOTIFS QUE sur la recherche de la responsabilité du bailleur par les anciens preneurs, agissant sur le fondement des articles 1134 et 1719 du code civil, les époux X... reprochent à la SCI MOTELAY LAFONT, bailleresse, des manquements à ses obligations contractuelles de délivrance de locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destines, et d'entretien; que l'obligation de délivrance s'exécute à la date de prise d'effet du bail et ne concerne pas l'exécution ultérieure du contrat; qu'en l'espèce, les appelants reconnaissent dans leurs écritures (page 18) que "durant de nombreuses années, les locaux situés en façade ont pu être exploités sans être en contravention avec la législation" ; qu'ils ne se plaignent en réalité d'une non conformité des locaux qu'à compter de l'intervention de l'arrêté du 9 mai 1995, et des courriers des services sanitaires qui ont fait suite à son intervention, courriers en date des 24 mai 2000 et 27 août 2002 ; que pour ce qui concerne le local annexe, la réserve, ils invoquent une insalubrité et une impropriété à l'usage de leur commerce de ce local, des suites de dégradations, et de défauts d'étanchéité qui se seraient manifestés à partir des années 1990 1991 et qui auraient persisté postérieurement à 2001, malgré la réalisation de travaux de réfection ; que le débat qui oppose les parties concerne donc en réalité non la délivrance en elle-même des lieux loués suite aux baux signés le 25 février 1974, mais la recherche de l'imputabilité au bailleur d'un défaut d'entretien et d'un défaut de conformité des locaux suite aux modifications de normes imposées par l'administration; que les règles relatives à l'obligation d'entretien mises à la charge du bailleur telles qu'énoncées par les articles 1719 2° et 1720 du code civil ne sont pas d'ordre public et peuvent être écartées par le contrat de bail commercial ; qu'en l'espèce, les baux signés entre les parties le 25 février 1974 énoncent que le preneur se conformera à toutes prescriptions de l'autorité administrative pour l'hygiène, la salubrité et autres causes et sera tenu d'exécuter les travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués (article 5-2) ; que dans les courriers adressés par les services vétérinaires de la Préfecture de la Gironde les 24 février 2000 et 4 septembre 2002 relatifs aux exigences réglementaires résultant de l'arrêté du 9 mai 1995 concernant l'activité de distribution de denrées alimentaires remises directement au consommateur, la remise directe s'entendant de toute opération réalisée entre un détenteur d'un aliment et un particulier, destinant ce produit à sa consommation, ce qui est bien le cas d'une épicerie, il a été relevé que le sol des locaux n'était pas pourvu de moyens d'évacuation des eaux de lavage, qu'il n'y avait pas de plonge permettant le nettoyage et la désinfection du petit matériel, tel que les plats, les couteaux, que le personnel ne disposait pas de vestiaires, de sanitaire, et d'équipement de lave-mains adapté à l'activité, que le magasin de vente de produits alimentaires était dépourvu de point d'eau et de sanitaires, situation interdisant toutes manipulations de denrées nues ; qu'il résulte du rapport de monsieur Y... du 12 novembre 1993 que les locaux loués sont situés dans un immmeuble de rapport, de trois étages, et disposaient dans la pièce dite « habitable » donnant sur la cour couverte de WC avec chasse reliés au réseau d'égout ; que l'immeuble était donc raccordé aux réseaux publics d'eau potable et d'évacuation des eaux usées ; qu'en exécution des clauses du bail, la mise en conformité des locaux où les époux X... exploitaient leur fonds de commerce d'épicerie fine, fruits, primeurs, volailles, oeufs, conserves, avec les dispositions de l'arrêté du 9 mai 1995 concernant les points d'eau, l'évacuation des eaux de lavage et les sanitaires incombait exclusivement aux preneurs ; que les époux X... ne peuvent dès lors invoquer un quelconque manquement de leur bailleur à ce titre ; qu'en ce qui concerne l'insalubrité invoquée et l'obligation pour le bailleur de garantir au preneur le clos et le couvert telle qu'elle résulte effectivement du bail, il ressort du rapport de monsieur Z... désigné en référé en date du 24 octobre 1995, que des travaux incombaient au bailleur estimés à l'époque à 88 624 F, relatifs à l'évacuation des eaux pluviales, l'exécution de regards de sol, la remise en état de la verrière, la réfection des cheneaux et platelage autour de la verrière, l'étanchéité sur balcon premier étage surplombant le magasin, la réfection de l'enduit plâtre avec raccord de briques au linteau de la baie du magasin, le remplacement du jambage et carrelage de l'habillage côté droit du magasin ainsi que le linteau du magasin, et le remplacement de la banne extérieure du magasin endommagée par les infiltrations en provenance du balcon du 1er étage ; qu'il est justifié par la SCI MOTELAY LAFONT par les factures versées aux débats qu'elle a réalisé, après les constatations de l'expert, les travaux suivants, en juin et juillet 1996, la réfection du réseau aérien et enterré du réseau d'assainissement dans la cave et la cour, avec fourniture et branchement d'un bac à graisses, démolition des cheminées, pour un coût total de 44 827 F TTC, en juillet 2006, des travaux de zinguerie après enlèvement de la verrière, pose de cheneaux, de solins, remplacement des écoulements en plastique au dessus de la verrière, de réfection de la descente d'eaux pluviales sur le balcon côté façade, de réfection du lit du cheneau en bois par voliges et coyaux bois et ce, pour un coût de 26 037 F TTC ; en août 1996, des travaux de maçonnerie, couverture et peinture pour un total de 76 494 F HT hors frais de maîtrise d'oeuvre ainsi que la réfection de la verrière et la reprise du balcon sur rue pour un coût total de 21 387 F TTC ; qu'en ce qui concerne la remise en état du store, le bailleur avait, le 18 janvier 1995, demandé aux preneurs de signaler le sinistre à leur assureur, qu'il n'est pas justifié de cette démarche, par les époux X... ; qu'en outre, le bail du magasin énonce, en la clause 6-8, que toutes réparations grosses ou menues et les remplacements ou réfections qui deviendraient nécessaires en cours de bail, aux devantures, vitrines, glaces, volets, ou rideaux de fermeture du magasin seront à la charge exclusive du preneur qui devra les tenir en bon état de propreté, d'entretien, et de fonctionnement ; qu'il appartenait dès lors aux preneurs de procéder au remplacement du store après déclaration du sinistre à leur assureur ; qu'en toute hypothèse, la banne de store a finalement été remplacée aux frais du bailleur ainsi qu'il ressort du second rapport de monsieur A... qui sera évoqué ci après ; que dans son rapport, du 13 septembre 2001, l'expert A... a retenu que les travaux rendus obligatoires par l'arrêté ministériel du 9 mai 1995 se chiffraient pour la partie magasin à 3 658 ¿ et pour la partie entrepôt, y compris les travaux d'entretien, à 3391 ¿ ; qu'ainsi qu'il a été dit, les travaux de mise en conformité étaient à la charge des preneurs ; que par ailleurs, en application des dispositions des articles 6-8 et 6-5 des baux, les travaux d'entretien ne ressortant ni du clos ni du couvert, y compris les grosses réparations incombaient aussi aux preneurs ; que l'expert A... a vérifié si les travaux préconisés par l'expert Z... dans son rapport du 24 octobre 1995, et ressortant du clos et du couvert, incombant au bailleur avaient été exécutés ; qu'il a conclu que restaient à effectuer la reprise de l'écoulement des eaux du balcon de l'étage et la réparation des dégâts consécutifs, que la réfection des désordres provoqués par une fuite de descente d'eau de l'étage survenue ultérieurement ayant souillé le sol de la réserve, et endommagé une partie des enduits en plafond, et sur mur, le total des travaux dits relevant du bailleur a été chiffré à la somme totale de 1859 ¿, en ce compris le coût de remplacement de la banne de store, représentant environ 20 % du coût total des travaux préconisés ; qu'il résulte enfin du second rapport de monsieur A... datant du 20 juin 2006 que depuis la précédente expertise, les travaux suivants ont été réalisés par le bailleur, étanchéité du balcon et évacuation, remplacement de la banne de store, réparation du tuyau d'évacuation au droit de la réserve ; qu'en revanche, il n'a été réalisé aucuns travaux pour les locataires ; que l'expert A... a en outre relevé que depuis son précédent rapport, deux nouveaux sinistres étaient intervenus, un vitrage de la verrière avait été cassé dans des circonstances non élucidées mais vraisemblablement des suites de la chute d'un objet depuis les étages supérieurs représentant un coût de reprise de 360 ¿ HT, et une fuite d'eau intervenue dans la pièce dite réserve, en provenance des appartements en étage, une partie du revêtement en mur et plafond ayant été endommagée ; qu'il précise que lors de sa visite des lieux, la fuite d'eau avait été réparée mais non ses conséquences ; qu'il relève néanmoins que le revêtement des murs et plafond était avant la fuite en état de délabrement ; que le coût de réfection du parement mural y compris le piquetage de l'existant et le nettoyage a été évalué à 300 ¿ HT ; qu'il n'est justifié par les époux X... bien qu'ils aient fait procéder le 12 septembre 2001 à un constat d'huissier suite au dégât des eaux ayant nécessité l'intervention des pompiers le 4 septembre 2001, d'aucun signalement de ce sinistre auorès du bailleur, alors que l'article 5-4 du bail leur imposait de signaler immédiatement au bailleur notamment les fuites d'eau afin que toutes mesures utiles puissent être prises à temps pour empêcher les dégâts, le preneur restant responsable des conséquences de sa négligence à se sujet ; qu'ils ne justifient en outre d'aucune déclaration à leur assureur pour dégâts des eaux ; qu'ils ne peuvent dès lors reprocher au bailleur un défaut d'intervention de sa part, et une aggravation des dégradations ; que l'expert a par ailleurs retenu au titre des travaux au bailleur la remise en état des murs de la cour intérieure couverte abîmés, suite au mauvais état de la couveture verrière initiale, représentant un coût total, de 7550 ¿ HT ; qu'il doit être relevé que la verrière a fait l'objet d'une réfection en août 1996, ainsi que l'ensemble des tuyaux de descente d'eaux pluviales, raccordement et remplacement des écoulements en plastique au dessus de la verrière, en juillet 1996 ; que des suites de ces travaux assurant le clos et le couvert, les époux X... ne justifient de la réalisation d'aucuns travaux d'entretien dans les locaux annexes au magasin ; que l'état dégradé des murs de la cour intérieure couverte constaté en 2001 puis 2006 par l'expert A... ne peut dès lors être mis à la charge du bailleur ; que l'expert a en outre réactualisé le montant des travaux de mise en conformité pour les locaux annexes utilisables en réserves exigés par les services vétérinaires de la Gironde selon le courrier du 4 septembre 2002 et le service d'hygiène de la mairie de Bordeaux, selon le courrier du 5 novembre 2004, consistant en la ventilation des pièces à partir de la cour intérieure, par mise en place de grilles d'entrée et sortie d'air, le remplacement des deux siphons de sol mis en place en 2001 mais non conformes, la création d'un réseau d'évacuation séparé des autres eaux usées pour les siphons de sol, la mise en conformité du réseau électrique, chiffrés à la somme totale de 1 976 ¿ valeur janvier 2006 ; que ces travaux étant toujours en corrélation avec les dispositions de l'arrêté du 9 mai 1995 ne pouvaient ainsi pas être mis à la charge du bailleur ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bailleur tenu à l'égard des preneurs d'assurer le clos et le couvert a exécuté dans des délais raisonnables les travaux de réfection lui incombant préconisés par les experts judiciaires successifs et qu'aucun manquement à son obligation contractuelle d'entretien et de jouissance paisible ne peut être retenu à son encontre ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes de dommages intérêts ;
1) ALORS QUE dans leurs conclusions, les époux X... ont fait valoir qu'il résultait des clauses du bail qu'ils étaient tenus d'exécuter les travaux d'entretien ne ressortant pas du clos et du couvert mais que le bailleur en s'abstenant de procéder aux travaux nécessaires et préalables à ceux leur incombant, de nature à assurer le clos et le couvert, les avait placés dans l'impossibilité de faire exécuter les travaux mis à leur charge; que le bailleur n'avait pas fait réaliser les travaux de nature à remédier aux inondations réitérées, ce qui augmentait d'autant l'importance et le coût des travaux mis à leur charge et qui, également, les différait, causant pour eux un préjudice réel, résultant de l'état de dégradation persistant des locaux abritant leur fonds de commerce ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter les époux X... de leurs demandes, que le bailleur avait fait réaliser les travaux lui incombant dans des délais tenus pour raisonnables, sans rechercher si le bailleur, en mettant à la disposition des preneurs des locaux en un état tel, que les preneurs avaient été placés dans l'obligation d'exercer leur activité de vente d'épicerie fine dans des locaux qui lui étaient impropres, n'avait pas commis une faute en relation avec le préjudice subi par les preneurs, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE, dans leurs conclusions, les époux X... ont fait valoir qu'ils avaient été dans l'impossibilité de procéder aux travaux prescrits par l'autorité administrative faute d'être autorisés par le bail les liant à la SCI MOTELAY LAFONT à percer des murs ou à réaliser tout autres travaux portant atteinte au gros oeuvre ; qu'en se bornant à relever que les preneurs avaient la charge de procéder à tous les travaux, y compris les grosses réparations, la cour d'appel qui n'a pas recherché si les preneurs n'avaient pas subi un préjudice devant être indemnisé par le bailleur pour n'avoir pas pu mettre les locaux loués en conformité, faute d'avoir été autorisés à porter atteinte au gros oeuvre, et pour n'avoir pas même pu exécuter, régulièrement, leur obligation d'entretien, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.