LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni des écritures de la société Cyval que celle-ci ait soutenu devant la cour d'appel que l'impossibilité matérielle d'exécuter le contrat de bail aurait rendu sans effet la volonté des parties de créer un lien d'indivisibilité entre deux conventions ni que cette indivisibilité aurait eu pour effet de contourner une loi d'ordre public ; 
D'où il suit que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que le contrat n'avait jamais pu être exécuté entre les sociétés Plandor et Cyval et que le précédent locataire ne s'était jamais plaint d'un défaut de délivrance des surfaces prévues au bail, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la résolution du bail devait être prononcée à compter du 28 mai 1997, date à laquelle la société Cyval était devenue titulaire du bail ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cyval aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cyval à payer aux époux X... et à M. Y..., ès qualités, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Cyval ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Cyval.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les deux baux conclu le 22 octobre 1991 étaient indissociables et D'AVOIR prononcé la résolution du bail commercial initial à compter du 28 mai 1997 ;
AUX MOTIFS QU' il est désormais établi de manière incontestable que ces deux surfaces sont confondues et qu'il est constant que les deux contrats avaient, au moins partiellement, exactement de même objet ; que, même si ces baux ne mentionnent pas leur interdépendance, leur signature le même jour et pour une durée identique, l'impossibilité d'identifier un objet différent des deux contrats, la signature, par le bailleur et le preneur initiaux, d'une convention de franchise de loyers unique pour l'ensemble des lieux donnés à bail, la conclusion postérieure aux contrats de location de trois protocoles d'accord signés entre Monsieur Z... et la société Pépinières Salle-Proust ainsi qu'entre Monsieur Z... et ses sous-locataires en faisant exclusivement référence à des montants globaux de loyer, démontrent que les parties ont bien eu l'intention de contracter deux baux indissociables pour un loyer global de 299 400 francs, montant dont il est en outre établi, par l'expertise versée aux débats, qu'il correspond à une valeur locative très raisonnable des seuls locaux décrits dans le bail à ferme initial ; qu'il est ainsi démontré qu'un bail commercial n'a été conclu que pour permettre une sous-location interdite par le statut des baux à ferme mais que le bail à ferme initial n'aurait jamais prévu un loyer de 149 400 francs si une partie des locaux donnés en location n'avait fait par ailleurs l'objet de la perception du loyer de 150 000 francs prévu par le second contrat ; qu'il convient dès lors de faire droit à la demande de la société Plandor et des époux X... tendant à voir juger les deux baux indissociables ; qu'aux termes de l'article 1719 du Code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée ; qu'une même chose ne peut matériellement être délivrée deux fois en vertu de deux baux distincts et que le bailleur n'a donc pas respecté l'obligation de délivrance qui lui incombait aux termes du bail commercial ; que la locataire se prévalant de ce défaut de délivrance, il convient de prononcer la résolution de ce contrat de bail et non sa résiliation puisqu'il n'a jamais pu être exécuté entre Plandor et Cyval ;
ALORS QUE l'impossibilité matérielle d'exécuter un contrat de bail dont la chose a déjà été délivrée en vertu d'un premier bail rend sans effet la volonté des parties de créer un lien d'indivisibilité entre les deux conventions ; qu'en déclarant que les parties avaient eu la volonté de rendre indissociables le bail commercial et le bail à ferme tout en constatant l'impossibilité matérielle d'exécuter le bail commercial dont la chose avait déjà été délivrée au preneur en vertu du bail à ferme, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1218 du Code civil, ensemble l'article 1719 du Code civil ;
ALORS, en tout état de cause, QUE lorsque l'indivisibilité entre plusieurs contrats est voulue par les parties pour contourner une loi d'ordre public, cette volonté ne produit aucun effet ; qu'en faisant produire effet à la prétendue volonté des parties de rendre indissociables le bail commercial et le bail à ferme après avoir relevé que le bailleur n'avait pas respecté son obligation de délivrance aux termes du bail commercial, la chose ayant déjà été délivrée en vertu du bail à ferme, et que le bail commercial n'avait été conclu que pour permettre une sous-location interdite par le statut du bail à ferme, la Cour d'appel a violé les articles 1218 et 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la résolution du bail commercial initial à compter du 28 mai 1997 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1719 du Code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée ; qu'une même chose ne peut être matériellement délivrée deux fois en vertu de deux baux distincts et que le bailleur n'a donc pas respecté l'obligation de délivrance qui lui incombait aux termes du bail commercial ; que la locataire se prévalant de ce défaut de délivrance, il convient de prononcer la résolution de ce contrat de bail et non sa résiliation puisqu'il n'a jamais pu être exécuté entre Plandor et Cyval ; que M. Z..., précédent locataire, ne s'est jamais plaint d'un défaut de délivrance et s'est régulièrement acquitté de loyers dont Cyval ne peut solliciter la restitution à son profit sauf à bénéficier d'un enrichissement sans cause ; que la résolution du bail commercial interviendra dès lors, non comme le sollicite l'intimée à la date de conclusion de ce contrat mais à compter du 28 mai 1997, date à laquelle Cyval en est devenue titulaire sans obtenir délivrance par Plandor de la superficie de 600 mètres carrés objet du contrat ;
ALORS QUE la résolution judiciaire pour absence d'exécution dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; qu'en prononçant la résolution judiciaire du bail pour défaut de délivrance non à la date de sa prise d'effet mais à la date à laquelle la société Cyval en est devenue titulaire, la Cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ;
ALORS, encore, QU'en retenant, pour fixer la date de résolution du bail au 28 mai 1997, que la société Cyval ne pouvait solliciter la restitution des loyers acquittés par le précédent locataire bien qu'il résulte de ses constatations qu'une franchise totale de loyer d'une durée de neuf ans avait été convenue entre les parties dès la conclusion du bail, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.