LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte au syndicat des copropriétaires 20/28 rue de la Fédération Saint-Saëns à Paris 15e du désistement du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société de gérance et d'administration immobilière Gérer ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2013), que le syndicat des copropriétaires 20/28 rue de la Fédération Saint-Saëns (le syndicat) a assigné la société Gérer, aux droits de laquelle se trouve la société Dauchez, syndic de 1975 au 10 avril 1996, la société Lamy, syndic du 10 avril 1996 au 21 mai 2001 et la société Urbania Paris, aux droits de laquelle se trouve la société Parisiorum, syndic du 21 mai 2001 au 22 mars 2005 en indemnisation du préjudice résultant de sa condamnation, par un arrêt définitif du 12 octobre 2004 à payer aux deux couples de gardiens un rappel de salaires du mois d'août 1997 au mois d'avril 2004 et de la mauvaise gestion du service de gardiennage ;
Sur le troisième moyen, préalable, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les condamnations prononcées par l'arrêt du 12 octobre 2004 portaient sur des rappels de salaires postérieurs à l'expiration du mandat du cabinet Gérer, la cour d'appel a pu retenir que, même s'il était reproché à ce syndic de n'avoir pas respecté la législation du travail des gardiens d'immeubles, les condamnations prononcées contre le syndicat n'étaient pas en relation causale démontrée avec ladite faute, à la supposer établie ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la copropriété comportait six bâtiments et que le règlement de copropriété avait prévu deux loges de gardiens et relevé que l'embauche de deux couples de gardiens était adaptée à l'importance de l'immeuble, répondait aux souhaits des copropriétaires de l'époque et ne constituait pas en soi une faute de gestion la cour d'appel, qui n'a pas statué par voie de simple affirmation et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir qu'aucune faute contractuelle relativement à la période pour laquelle le syndic n'avait pas obtenu le quitus de sa gestion, en relation causale directe et certaine avec le préjudice lié à l'organisation du service de gardiennage n'était démontrée et que si ce premier syndic avait fait établir une étude portant sur la réorganisation complète de ce service, ce qui ne lui avait pas été demandé, il n'était pas acquis que le syndicat était à l'époque favorable à la suppression de l'un des deux couples de gardiens ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'avec le temps, le souci d'économie des copropriétaires avait pris le pas sur les considérations sécuritaires qui avaient pu justifier sous le mandat du premier syndic l'embauche de quatre gardiens, la cour d'appel a pu retenir que les sociétés Lamy et Urbania avaient manqué à leur devoir de conseil en ne proposant pas au cours de leur mandat respectif une réorganisation du service de gardiennage que le syndicat des copropriétaires était disposé à accepter et qu'il était résulté de ces manquements des pertes de chances pour le syndicat d'obtenir la mise en place en temps voulu d'une réorganisation moins coûteuse du service de gardiennage, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a pu retenir que les fautes imputables aux deux syndics successifs, bien que de même nature, n'avait pas indissociablement concouru à la création du dommage, a souverainement évalué le préjudice dont elle n'était pas tenue de préciser les éléments ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais, sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner in solidum les sociétés Lamy et Urbania à payer une certaine somme au syndicat (au titre de l'indemnisation des suites de l'arrêt du 12 octobre 2004), l'arrêt retient que les fautes de gestion des deux syndics ont concouru à la réalisation du dommage qui consiste dans la perte d'une chance d'éviter un procès avec les gardiens occasionnant des coûts élevés au titre des condamnations accessoires et l'engagement de ses propres frais et honoraires ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le syndicat avait été condamné par un arrêt définitif du 12 octobre 2004 au paiement de rappels de salaires dus aux gardiens pour la période d'août 1997 à avril 2004, caractérisant ainsi un préjudice actuel et non une perte de chance, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Lamy et la société Parisiorum aux droits de la société Urbania Paris Michel X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros produisant intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, l'arrêt rendu le 10 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires 20-28 rue de la Fédération Saint-Saëns à Paris 15e et les sociétés Lamy et Parisiorum aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Lamy et Parisiorum à payer au syndicat des copropriétaires 20-28 rue de la Fédération Saint-Saëns à Paris 15e la somme de 3 000 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société Dauchez la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 20-28 rue de la Fédération Saint-Saëns à Paris 15e.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de euros la condamnation in solidum des sociétés Lamy et Parisiorum à l'indemniser au titre des suites de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 octobre 2004 ;
AUX MOTIFS QUE ces condamnations pour divers rappels de salaires d'août 1997 à avril 2004 portent sur des périodes afférentes à la gestion : * de la société LAMY : d'août 1997 au 21 mai 2011, * de la société PARISIORUM, aux droits de la société URBANIA PARIS Michel X... : du 22 mai 2001 à avril 2004 ; que les rappels de salaires étant dus aux gardiens en application des contrats de travail et des législation et réglementation en vigueur, la condamnation du Syndicat des copropriétaires, l'employeur, à les payer n'est pas constitutive d'un préjudice subi par la copropriété qui n'a fait qu'exécuter ses obligations pécuniaires à l'égard de ses salariés ; que c'est simplement l'exécution d'une obligation que le syndicat avait méconnue, quelles que soient les raisons de cette méconnaissance ; qu'il n'y a pas lieu à dommages et intérêts à ce titre ; que les frais et honoraires de procédure extrêmement élevés pour un procès de droit du travail, réclamés à hauteur de 100.746,74 euros, liés au procès gagné par les gardiens trouvent leur origine essentielle dans les fautes successives des deuxième et troisième syndics qui se déduisent de l'arrêt du 12 octobre 2004 de la Cour ; qu'il est en effet indéniablement démontré que les contrats de travail des quatre gardiens, modifiés par avenant du 30 juillet 1996 ne respectaient pas la législation et/ou la réglementation du travail concernant les concierges qui n'avaient pas perçu pendant près de sept ans certaines rémunérations auxquelles ils avaient droit ; qu'or la fixation des conditions de travail du (ou des) concierge(s) incombe au syndic au regard de l'article 31 du décret du 17 mars 1967 ; qu'il lui appartient à ce titre de respecter tous les textes applicables aux gardiens de copropriété (législation, réglementation, convention collective) bien que l'employeur soit le syndicat des copropriétaires et non le syndic ; que le non-respect du droit du travail engage la responsabilité contractuelle des syndics à l'égard du syndicat des copropriétaires pour faute de gestion ; qu'en l'espèce ces fautes de gestion indiscutables ont été commises : - par le Cabinet LAMY jusqu'au 21 mai 2001, date de l'expiration de son mandat, - puis par la société URBANIA PARIS Michel X... du mai 2001 jusqu'à son remplacement par le quatrième syndic, bien que cette société ne soit pas l'auteur des contrats des quatre gardiens ; qu'en effet le syndic ne peut pas se prévaloir de la propre faute de son prédécesseur dans la fixation ou la modification des contrats pour tenter de s'exonérer de sa responsabilité ; qu'en ne s'assurant pas de la conformité au droit du travail des contrats modifiés par son prédécesseur, la société LAMY, et partant en maintenant en vigueur des contrats dont elle aurait dû, en sa qualité de syndic professionnel, se convaincre du caractère illicite ou irrégulier, la société URBANIA PARIS Michel X... a, au même titre que son prédécesseur, commis une faute de gestion ; que les quitus dont ont bénéficié ces deux syndics pour plusieurs exercices ne couvrent pas leurs fautes de gestion puisque les copropriétaires n'étaient pas à même de déceler à l'examen des documents joints aux convocations aux assemblées générales annuelles et des procès-verbaux des dites assemblées, que les gardiens ne percevaient en fait que des salaires inférieurs à ceux auxquels ils avaient droit ; que ces fautes de gestion successives mais finalement de même nature ont indissociablement concouru à la réalisation du dommage consistant en la perte d'une chance extrêmement sérieuse d'éviter un procès avec les gardiens, générant la mise à sa charge de coûts élevés au titre : - d'une part des condamnations accessoires (dépens et frais irrépétibles) au profit des parties gagnantes, - d'autre part de l'engagement de ses propres frais et honoraires liés à sa représentation en justice ; que la Cour dispose des éléments lui permettant d'estimer la chance perdue à 50.000 euros ; qu'elle rejette les prétentions plus amples ou contraires comme inopérantes et injustifiées sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
1°) ALORS QUE le syndic est responsable de sa gestion ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait jugé que les sociétés Lamy et Urbania, syndics entrés respectivement en fonction les 10 avril 1996 et 22 mai 2001, avaient manqué à leur devoir de conseil envers le syndicat des copropriétaires en ne faisant rien pour réorganiser le service de gardiennage et réduire son coût de fonctionnement, ce dont il résultait que, par leurs fautes, le syndicat s'est trouvé condamné à verser, pour une période allant d'août 1997 à avril 2004, divers rappels de salaire aux quatre gardiens de l'ensemble immobilier, a néanmoins retenu que ces condamnations n'étaient que l'exécution d'une obligation que le syndicat avait méconnue, de sorte qu'elles n'ouvraient pas droit à indemnisation, a violé les articles 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967 ;
2°) ALORS QUE le syndic, seul responsable de sa gestion, doit indemniser entièrement le syndicat des copropriétaires des frais et honoraires relatifs à un procès supporté par lui à raison des manquements du syndic à des obligations légales ou réglementaires ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté qu'il était indéniablement démontré que, par la faute des sociétés Lamy et Urbania, les contrats de travail des quatre gardiens ne respectaient pas la législation et la réglementation du travail, ce qui avait conduit à un procès intenté par ces derniers contre le syndicat, a néanmoins jugé, s'agissant des frais et honoraires de ce procès, que le dommage du syndicat devait être réparé à la mesure de la perte d'une chance de l'éviter, a violé les articles 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation des sociétés Lamy et Parisiorum à lui verser, chacune, la somme de 40.000 euros au titre de la gestion du service de gardiennage ;
AUX MOTIFS QUE les deux syndics dont s'agit ont chacun manqué à leur devoir de conseil en ne proposant pas au cours de leurs mandats respectifs une réorganisation licite au regard du droit du travail et moins onéreuse du service de gardiennage que le Syndicat des copropriétaires était pourtant disposé à accepter comme le confirme son adoption du système mis en place par le syndic actuel depuis l'exercice 2007/2008 avec l'embauche de deux gardiens au lieu de quatre ; qu'il est résulté de leurs manquements respectifs à leur devoir de conseil des pertes de chance extrêmement sérieuses pour le syndicat d'obtenir la mise en place en temps voulu d'une réorganisation moins coûteuse du gardiennage ; que la Cour dispose des éléments pour évaluer chaque chance perdue (une par syndic) à la somme de 40.000 euros ; que ces fautes, bien que de même nature, n'ont pas, à l'inverse de celles ayant abouti à la prise en charge de coûts de procédure, indissociablement concouru à la création du dommage ;
1°) ALORS QUE le dommage dont la réalisation est certaine doit être entièrement réparé ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que le syndicat des copropriétaires était disposé à accepter, durant les mandats des sociétés Lamy et Parisiorum, une réorganisation moins onéreuse du service de gardiennage, ce dont il résultait que les manquements des syndics à leur devoir de proposer cette réorganisation avait causé au syndicat un dommage certain, a néanmoins jugé que les fautes des syndics avaient seulement causé une perte de chance de mettre en place une organisation moins coûteuse, a violé les articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le préjudice doit être réparé intégralement, sans perte ni profit ; qu'en se contentant d'affirmer qu'elle disposait des éléments pour évaluer chaque chance perdue à la somme de 40.000 euros, sans autrement s'expliquer sur les éléments complets, détaillés et étayés par lesquels le syndicat des copropriétaires évaluait son préjudice, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de s'assurer que le préjudice subi avait été intégralement réparé, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3°) ALORS QUE, plus subsidiairement chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que les manquements respectifs des syndics à leur devoir de conseil avait contribué à des pertes de chance pour le syndicat d'obtenir la mise en place d'une réorganisation moins coûteuse du gardiennage, ce dont il résultait qu'ils avaient, chacun, contribué à la réalisation du même dommage, a néanmoins retenu, pour les condamner à verser chacun une somme de euros au syndicat, que leurs fautes n'avait pas indissociablement concouru à la création du dommage, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé les articles 1202 et 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les principes régissant l'obligation in solidum.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté ses demandes dirigées contre la société Dauchez copropriétés aux droits de la société Gérer ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant des condamnations prononcées par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 octobre 2004, elles portent sur des rappels de salaires d'août 1997 à avril 2004, donc postérieurs à l'expiration du mandat de syndic de la société GERER en date du 10 avril 1996 ; qu'il s'ensuit que, même s'il est reproché à cet ancien syndic de n'avoir pas respecté la législation du travail des gardiens de l'immeuble, les condamnations prononcées contre le Syndicat des copropriétaires ne sont pas en relation causale démontrée avec ladite faute, à la supposer établie ; que la Cour, rejetant comme mal fondées et inopérantes les prétentions du Syndicat des copropriétaires sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, déboute celui-ci de sa demande de dommages et intérêts chiffrée à 725.000 euros plus intérêts en ce qu'elle est dirigée contre la société GÉRER ; que, s'agissant de la mauvaise gestion du service, l'immeuble dont s'agit comporte six bâtiments comprenant 484 appartements, des locaux commerciaux et professionnels et un bâtiment sur deux niveaux de sous-sol à usage de parking et de caves ; que les bâtiments D et E de 14 étages comportent chacun trois cages d'escaliers et six ascenseurs, à nettoyer et entretenir ; que le règlement de copropriété a prévu deux loges de gardiens, l'une au rez-de-chaussée du bâtiment B, l'autre au rez-de-chaussée du bâtiment F ; qu'il stipule que le service de l'immeuble est assuré par des concierges ; que l'embauche dès la création de la copropriété de deux couples de gardiens au lieu d'un seul gardien par loge, qui était adaptée à l'importance de la copropriété et qui répondait aux souhaits des copropriétaires de l'époque dont le souci d'économie était moins marqué que celui des copropriétaires actuels ne constitue pas en soi une faute de gestion du service de gardiennage ; que les coûts importants du service dont s'agit n'étaient nullement ignorés des copropriétaires informés annuellement de ceux-ci dans le cadre des assemblées générales appelées à approuver les comptes de la copropriété joints aux convocations conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; que la société GÉRER a reçu un quitus de sa gestion annuelle jusqu'à l'exercice couvrant la période du 1er octobre 1993 au 30 septembre 1994 inclus, l'assemblée générale du 10 avril 1996 désignant un nouveau syndic, le cabinet LAMY, ayant refusé le quitus pour l'exercice du 1er octobre 1994 au 30 septembre 1995 ; que ces quitus ont couvert les actes de gestions portés à la connaissance des assemblées au moment où elles se sont prononcées dès lorsque le syndic GÉRER n'avait dissimulé au syndicat aucune information et qu'il ne s'est pas révélé ultérieurement un fait ou une cause jusqu'ici inconnue remettant en question le service du gardiennage ; qu'il est en effet rappelé que le litige prud'homal ayant abouti à l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 12 octobre 2004 porte sur une période postérieure à la gestion de la copropriété dont s'agit par la société GÉRER ; qu'en revanche le refus de quitus prive le syndic GÉRER de la couverture des actes de sa gestion à partir du 1er octobre 1994 ; mais qu'il n'est démontré relativement à cette période aucune faute contractuelle en relation causale directe et certaine avec le préjudice lié à l'organisation du service de gardiennage ; qu'enfin la société GÉRER dont le mandat de syndic a expiré en avril 1996 n'est pas responsable de l'absence de prise de décision du syndicat de 1996 à 2002, décision qui aurait permis d'éviter le contentieux avec les gardiens et de mettre en place de nouvelles solutions de gardiennage, moins onéreuses, si celles-ci étaient souhaitées par les copropriétaires ; que si ce premier syndic avait fait établir une étude portant sur la réorganisation complète du service du gardiennage - qui ne lui avait pas été demandée - il n'est pas acquis que le syndicat était à l'époque favorable à la suppression d'un des deux couples de gardiens ; que la Cour rejette en conséquence la demande de dommages intérêts compensatoires de la mauvaise gestion du service de gardiennage dirigée contre la société DAUCHEZ COPROPRIETAIRES aux droits de la société GÉRER ;
1°) ALORS QUE le syndic est responsable de sa gestion, notamment en ce qu'il fixe les conditions de travail du personnel employé par le syndicat ;qu'en se fondant, pour écarter la responsabilité de la société Gérer, syndic de l'immeuble de 1975 jusqu'au 10 avril 1996, au titre des condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires par la cour d'appel de Paris le 12 octobre 2004, sur la circonstance inopérante que ces condamnations portaient sur une période postérieure à sa gestion, laquelle n'excluait pas que ce syndic ait été, au moins pour partie, le responsable des manquements à la législation sur le travail à l'origine des condamnations prononcées en 2004, la cour d'appel a violé les articles 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967 ;
2°) ALORS QU'en se fondant encore, pour dire que l'assemblée générale des copropriétaires avait donné en connaissance de cause quitus à la société Gérer pour ses actes jusqu'au 1er octobre 1994, et ainsi écarter la responsabilité de ce syndic jusqu'à cette date, sur la circonstance que les condamnations prononcées le 12 octobre 2004 portaient sur une période postérieure à sa gestion, laquelle n'impliquait toutefois pas que, pendant sa gestion, les gardiens avaient perçus les salaires qui leur étaient dus et donc que les copropriétaires avaient voté le quitus en connaissance de cause, la cour d'appel a violé les articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) ALORS QU'en se contentant de retenir, pour écarter la responsabilité de la société Gérer pour ses actes postérieurs au 1er octobre 1994, pour lesquels elle n'avait pas reçu quitus, qu'il n'était démontré, relativement à cette période, aucune faute contractuelle en relation causale directe et certaine avec le préjudice lié à l'organisation du service de gardiennage, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE le préjudice dont la réalisation n'est pas certaine est réparé par l'indemnisation de la perte d'une chance ; qu'en se bornant à relever, pour écarter la responsabilité de la société Gérer au titre de la mauvaise gestion du service de gardiennage, que si ce syndic avait fait établir une étude portant sur la réorganisation complète du service du gardiennage il n'est pas acquis que le syndicat était à l'époque favorable à la suppression d'un des deux couples de gardiens, sans rechercher, comme cela lui était demandé à titre subsidiaire, si cette incertitude ne devait pas se résoudre par l'indemnisation de la perte d'une chance de réorganiser le service, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965.