LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, que sous le couvert d'une violation de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, le moyen en sa deuxième branche critique une omission de statuer, qui, pouvant être réparée selon la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu qu'à la date de référence le plan de prévention des risques inondation n'était plus opposable, que cependant, ce risque d'inondation était un risque naturel, physique, objectif qui ne pouvait être ignoré, que si la constructibilité théorique n'était pas épuisée, l'implantation des bâtiments jusqu'en bordure de voie ne permettait pas en pratique de construire davantage, sauf surélévation, la cour d'appel, sans violer les articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation, sans contradiction ni dénaturation, a souverainement choisi la méthode d'évaluation et les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés à la parcelle expropriée compte tenu de ses caractéristiques et a fixé le montant de l'indemnité d'expropriation ; 
D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la communauté d'agglomération de Nice-Côte-d'Azur la somme de 250 euros ; rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour les époux X... 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues par la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE NICE COTE D'AZUR (CANCA) à M. et Mme Fidèle X... à une indemnité principale de 606. 776, 00 et à une indemnité de remploi de 61. 678, 00, soit à un total de 668. 454, 00 ; 
Aux motifs que « l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; 
 que, par application de l'article L. 13-15 du Code de l'Expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; 
 que l'article L. 13-15- II-4° du Code de l'Expropriation précise que lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols au sens du 8° de l'article L. 123-1 du Code de l'Urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; la date de référence prévue est alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; 
 que le bien exproprié étant en emplacement réservé, il convient d'appliquer l'article L. 13-15- II-4° du Code de l'Expropriation et de prendre comme date de référence celle prévue audit article, en l'occurrence le dernier plan d'urbanisme du 16 décembre 2005 qui classe le bien en zone UA / e à coefficient d'occupation des sols de deux ; 
 qu'à cette date le plan de prévention des risques d'inondation n'était plus opposable ; que cependant ce risque d'inondation est un risque naturel, physique, objectif, qui ne peut être ignoré ; 
 que l'environnement de ce terrain correspond à une zone urbanisée, de bâtiments commerciaux, au sein d'un noeud de voies de communication avec environnement bruyant, peu propice à l'habitat, mais favorable à l'usage commercial ou de bureaux ; 
 que si la constructibilité théorique n'est pas épuisée, l'implantation des bâtiments jusqu'en bordure de voie ne permet pas en pratique de construire d'avantage (sic) sauf surélévation ; 
 qu'en conséquence, il y a lieu de prendre en compte la valeur vénale réelle de ce bien et non une valeur théorique de récupération foncière alors que les constructions sur ce terrain sont en partie encore louées et représentent une valeur qui ne peut être ignorée ; 
 que l'indemnité sera calculée, comme l'a fait le premier juge, en valeur bâti terrain intégré ; 
 qu'il ne sera pas appliqué d'abattement pour vétusté, pour tenir compte de la valorisation possible des lieux compte tenu de la surface constructible potentielle ; 
 que les termes de comparaison donnés par la Communauté d'Agglomération de NICE Côte d'Azur et trouvés par elle et non fournis par le Commissaire du Gouvernement
-un jugement définitif du Juge de l'Expropriation du 6 décembre 2004 terrain de 939 m ² quartier... à NICE avec un bâti ancien valeur métrique de 565, 50 le mètre carré bâti terrain intégré
-un acte de vente consorts Z... à Communauté d'Agglomération de NICE Côte d'Azur les 3 septembre et 20 octobre 2003, d'un terrain de 540 m ² section...,... à NICE pour 336. 640 soit 622 / m ², ou la moitié ou 331 en valeur surface hors oeuvre nette constructible compte tenu d'un coefficient d'occupation des sols de deux,
- un jugement du 2 novembre 2004, pour un immeuble rue Reine Jeanne à NICE valeur métrique 875 ; 
 que les époux X... produisent comme termes de comparaison :
- une vente le 26 octobre 2005 par la société 72 DELFINO à la société MARIGNAN terrain ... à NICE de 563 m ² pour 1. 838 m ² de surface hors oeuvre nette constructible au prix de 2. 005. 619, 04, soit 1. 091, 20 le m ² / SHON,
- une vente le 2 août 2005 consorts A... à KAUFMAN et BRAUD terrains de 10. 354 m ² quartier Sainte-Marguerite à NICE avec 4. 141, 60 m ² de surface hors oeuvre nette constructible, moyennant 3. 022. 664, soit 730 le m ² / SHON,
- une vente en 2003 publiée 2003 P 1600 par la SCI NICE 400 Promenade des Anglais et la société Crédit Suisse ASSET MIK, quartier Notre Dame de Lourdes à NICE de 23. 800 m ² de surface hors oeuvre nette constructible, vente en l'état futur d'achèvement, à 1. 238 / m ² SHON ; 
 que le Commissaire du Gouvernement a cité plusieurs termes, avec références de publication à la Conservation des hypothèques, pour des magasins, des entrepôts et des appartements dans le même secteur de NICE ; 
 que les parties n'ont pas soulevé de moyen tenant à la position dominante du Commissaire du Gouvernement ou à une inégalité des armes eu égard aux termes cités ; qu'ils n'ont pas demandé que ces références soient écartées, les acceptant ainsi comme termes pouvant être pris en considération ; 
 que de l'ensemble des termes cités ressort une valeur moyenne de 1. 200 / m ² de surface utile pondérée pour des magasins, 1. 000 pour les garages, 1. 100 / m ² pour des entrepôts et 950 / m ² pour des appartements ; 
 que l'indemnité principale sera de : 
magasins sur rue (99, 21 m ² + 23, 55 m ²) X 1. 200 = 147. 312, 
garage 17 m ² X 1. 000 = 17. 000, 
entrepôts avec bureau 507 m ² de surface utile X 1. 100- abattement 40 % = 334. 620, 
logements inoccupés 54, 96 m ² de surface utile X 950 = 52. 212, 
appartement loué 73, 20 m ² de surface utile X 950- abattement 20 % = 55. 632, total : 606. 776 ; 
 que l'article R. 13-46 du Code de l'Expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; 
 que l'alinéa trois dudit article précise que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; 
 qu'il n'existe aucun taux imposé, mais que la Cour estime de bonne justice de le fixer en l'espèce de manière dégressive soit à 20 sur la fraction d'indemnité inférieure ou égale à 5 000, 15 % sur la fraction d'indemnité comprise entre 5 000 et 15. 000 et 10 % sur la fraction d'indemnité supérieure à 15 000 ; 
 son montant aboutit à : 1. 500 + 1. 000 + 59. 178 = 61. 678 » ; 
1. Alors que, d'une part, les indemnités allouées à la partie expropriée doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, si le potentiel de constructibilité d'un terrain n'est pas totalement épuisé, le juge doit évaluer cumulativement le terrain et les constructions ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a estimé qu'il y avait lieu de prendre en compte la valeur vénale réelle du bien exproprié, et non une valeur théorique de récupération foncière, les constructions sur ce terrain étant en partie encore louées et représentant une valeur qui ne pouvait être ignorée, et que l'indemnité serait calculée en valeur bâti terrain intégré ; qu'en ayant ainsi estimé que la méthode de la « récupération foncière » et la méthode d'estimation du bien « terrain intégré » étaient alternatives, et non cumulatives, la Cour d'appel a violé les articles L. 13-13 et L. 13-15 du Code de l'Expropriation ; 
2. Alors que, d'autre part, les indemnités allouées à la partie expropriée doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'ainsi, l'indemnité doit être calculée au regard de la totalité des biens objet de l'expropriation ; qu'en s'abstenant cependant de prendre en compte, dans le cadre de l'évaluation du bâti existant, la perte des dépendances de 20, 62 m ² que les époux X... avaient subie, la Cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du Code de l'Expropriation ; 
3. Alors que, de troisième part, pour l'estimation des biens expropriés, il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; que le juge ne peut prendre en compte qu'une servitude ou une restriction administrative opposables et qu'il n'a pas à entrer dans des appréciations subjectives sur un risque physique ou autre, qu'il n'a pas compétence pour apprécier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a énoncé qu'à la date d'estimation du bien, le plan de prévention des risques d'inondation n'était plus opposable mais que, cependant, ce risque d'inondation était un risque naturel, physique, objectif, qui ne pouvait être ignoré ; qu'en fondant son estimation du bien exproprié sur de telles circonstances inopérantes, la Cour d'appel a violé, par mauvaise application, l'article L. 13-15 du Code de l'Expropriation ; 
4. Alors qu'en outre, pour justifier la prise en compte de la seule valeur vénale réelle du bien, et non de sa valeur de récupération foncière, la Cour d'appel a fondé sa décision sur la considération selon laquelle, si la constructibilité théorique n'était pas épuisée, l'implantation des bâtiments jusqu'en bordure de voie ne permettait pas en pratique de construire davantage, sauf surélévation ; qu'en ne précisant pas, toutefois, en quoi une telle surélévation aurait été matériellement ou juridiquement impossible, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du Code de l'Expropriation ; 
5. Alors que, de plus, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a, de ce fait, violé l'article 455 du Nouveau Code de procédure civile en jugeant, d'une part, que l'implantation des bâtiments jusqu'en bordure de voie ne permettait pas en pratique de construire davantage, sauf surélévation, mais, d'autre part, qu'il y avait lieu de tenir compte de la valorisation possible des lieux compte tenu de la surface constructible potentielle ; 
6. Alors que, par ailleurs, en énonçant que M. et Mme X... avaient accepté les termes de calcul de Monsieur le Commissaire du Gouvernement, la Cour d'appel a dénaturé leurs écritures et a ainsi violé les articles 4 et 5 du Code de Procédure civile.