LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 mai 2012), que par deux actes sous seing privé des 8 février et 14 mars 2007, Mme Sylvie X... et M. Yvan X... ont promis d'acheter à la Société d'aménagement foncier et rural Aveyron Lot Tarn (la SAFALT) des terres agricoles et un corps de ferme faisant partie d'une plus grande propriété, dont un château et ses dépendances conservés par la SAFALT ; que par acte sous seing privé du 15 mai 2007, M. Jean X... a signé une promesse unilatérale d'achat similaire portant sur des terres attenantes ; que par lettre du 24 juillet 2007, la SAFALT a ajouté, au profit du propriétaire du château, une condition relative à une servitude d'eau qui a été acceptée par les promettants ; que faisant grief à la SAFALT de refuser de réitérer la vente malgré la levée de l'option et le paiement du prix de vente, Mme Sylvie X..., M. Yvan X... et M. Jean X... (les consorts X...) l'ont assignée le 6 avril 2010 en résolution des promesses, en restitution des sommes versées, et en indemnisation de leurs préjudices ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que la SAFALT fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution des promesses d'achat et de la condamner à verser des sommes aux consorts X... au titre de leurs préjudices financier et moral, alors, selon le moyen : 
1°/ que celui qui refuse de signer un acte authentique qui n'est pas conforme aux termes du contrat initial ne peut se voir imputer la rupture de la promesse de vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que le projet d'acte du 3 septembre 2008 comportait, au regard des termes de la promesse conclue entre la SAFALT et les consorts X..., « une condition nouvelle d'enlèvement de la canalisation propre en cas de raccordement au réseau public » ; qu'en considérant que l'absence de réitération des promesses de vente par acte authentique était imputable à la SAFALT et engageait sa responsabilité contractuelle, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, et a violé l'article 1147 du code civil ; 
2°/ que la cour d'appel a constaté que le projet d'acte notarié adressé le 3 septembre 2008 à la SAFALT stipulait d'une part, que le propriétaire du château n'était autorisé à créer sa propre canalisation qu'à compter du 31 décembre 2009 et d'autre part, que le propriétaire de la parcelle vendue ne garantissait l'accessibilité de la vanne d'alimentation en eau du château que jusqu'au 31 décembre 2009 ; qu'ainsi, le projet d'acte de vente notarié ne garantissait pas l'alimentation en eau du château entre le 31 décembre 2009 et la réalisation nécessairement ultérieure de la canalisation propre du château ; qu'en affirmant, au mépris de ses propres constatations, que le projet d'acte authentique ne créait pas de risque de coupure d'eau pour le château voisin de la parcelle vendue, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
3°/ que la promesse unilatérale de vente oblige le promettant, dont le consentement au contrat est d'ores et déjà acquis, à conclure celui-ci aux conditions promises ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par courrier du 24 juillet 2007, la SAFALT avait proposé aux consorts X..., qui l'avaient accepté, une clause particulière décrivant dans quelles conditions une servitude d'adduction d'eau grèverait leur fonds au profit du fonds voisin, faisant de cette servitude un élément essentiel de leur accord ; que la cour d'appel a également relevé que la clause contenue dans le projet d'acte authentique de vente du 3 septembre 2008 relative à cette servitude d'adduction d'eau différait sensiblement de celle décrite dans le courrier du 24 juillet 2007 ; qu'en reprochant à la SAFALT d'avoir refusé de signer en l'état l'acte authentique de vente sans s'assurer que la différence de rédaction de la clause litigieuse imposée par les consorts X... était justifiée par un motif légitime, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1146 et 1147 du code civil ; 
4°/ que les dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation ; qu'il en est spécialement ainsi lorsque l'exécution de l'obligation requiert le concours du créancier ; qu'en considérant au contraire, pour décider que la SAFALT avait engagé sa responsabilité contractuelle en s'abstenant de réitérer la vente par acte authentique, qu'il importait peu qu'elle n'ait pas été mise en demeure de régulariser l'acte définitif, la cour d'appel a violé les articles 1146 et 1147 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que le projet d'acte notarié, que la SAFALT a refusé de signer, ne comportait pas de différence avec les conditions définies par la lettre du 24 juillet 2007 et acceptées par les promettants, relatives à la création d'une prise d'eau reliant directement la citerne au château, lesquelles impliquaient que l'eau pouvait être coupée à tout moment si cette canalisation n'était pas installée à la date fixée, relevé qu'il ne pouvait être soutenu que ce projet ne reprenait pas les modalités initialement prévues et acceptées par les parties et que la condition nouvelle d'enlèvement de cette canalisation, devenue sans objet après raccordement au réseau public d'approvisionnement, n'était pas fondamentale et retenu, par un motif non critiqué, qu'il résultait de la lettre du 12 mars 2009 que la SAFALT n'entendait pas réitérer la vente sur la base du projet d'acte notarié de septembre 2008, caractérisant ainsi le fait que l'inexécution du contrat par la SAFALT était acquise et rendait inutile l'envoi d'une mise en demeure, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le caractère légitime de la différence de rédaction de la clause litigieuse que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la SAFALT avait engagé sa responsabilité contractuelle ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que la question de l'approvisionnement en eau ne concernait que les parcelles de Mme X..., relevé que la SAFALT, qui soutenait que les ventes n'étaient nullement indissociables, n'avait pas proposé qu'elles soient dissociées dans sa lettre du 12 mars 2009 relative à de nouvelles conditions d'approvisionnement en eau, et retenu que M. Jean X... était fondé à obtenir l'indemnisation de ses préjudices, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la position des consorts X... sur la divisibilité des ventes que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; 
Mais sur le deuxième moyen : 
Vu l'article 1147 du code civil ; 
Attendu que pour condamner la SAFALT à verser à Mme X... et M. Yvan X... la somme de 147 361, 23 euros au titre de leur préjudice financier, l'arrêt retient que leur demande principale à ce titre, fondée sur l'application d'une clause dont ils ne peuvent se prévaloir, est rejetée et qu'ils justifient du coût des prêts contractés en 2007, de la perte des intérêts de la somme apportée au titre de l'autofinancement, des frais liés à la modification du GAEC, des frais de notaire et de la perte d'une indemnité et d'un contrat prime à l'herbe ; 
Qu'en statuant ainsi, alors que la somme allouée correspondait à celle réclamée à titre principal par Mme X... et M. Yvan X... en réparation de leur préjudice financier, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SAFALT à verser à Mme X... et M. Yvan X... la somme de 147 361, 23 euros au titre de leur préjudice financier, l'arrêt rendu le 3 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; 
Condamne la Société d'aménagement foncier et rural Aveyron Lot Tarn aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Société d'aménagement foncier et rural Aveyron Lot Tarn 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution des promesses d'achat conclus par Mme Sylvie X... et son père Jean aux torts de la Safalt et d'AVOIR, en conséquence condamné la Safalt à payer à Sylvie et Yvan X... la somme de 147. 361, 23 ¿ au titre du préjudice financier et celle de 4. 000 ¿ au titre du préjudice moral et à Jean X... la somme de 7. 455 ¿ au titre du préjudice financier et celle de 2. 000 ¿ au titre du préjudice moral ; 
AUX MOTIFS QU'il est constant que les consorts X... ont signé en février, mars et avril 2007, trois promesses d'achat auprès de la Safalt portant sur des terres agricoles et un corps de ferme situés commune de Rivière sur Tarn et Compeyre moyennant le prix principal de 552. 558 ¿ ; que ce domaine agricole faisait partie d'une propriété plus vaste appelée Domaine de Lugagnac comprenant également un château avec ses dépendances, le tout acquis par la Safalt suivant acte authentique en date du 3 août 2007 ; que les promesses d'achat stipulaient que la réalisation de la promesse d'achat ne pourrait être faite que si la Safalt en faisait la demande au promettant par lettre adressée à son domicile expédiée au plus tard dans les six mois de la date de la promesse d'achat soit avant le 2 août 2007 pour la première, le 14 septembre 2007 pour la deuxième et le 15 novembre 2007 pour la troisième ; que les époux X... ont versé à la Safalt les sommes de 49. 700 ¿ et 49. 185 ¿ au mois d'avril 2007, que M. Jean X... a versé la somme de 10. 227 ¿ le 3 mai 2007 et que les consorts X... ont procédé au paiement du solde du prix de vente des terres le 17 août 2007 ; que les consorts X... ont reçu une lettre datée du 24 juillet 2007 dans laquelle la Safalt ajoutait aux promesses d'achat une servitude d'adduction d'eau ; que les consorts X... ont accepté la nouvelle condition en paraphant et en signant ladite lettre ; que le projet d'acte de vente a été rédigé en septembre 2008 par Me Norbert Y..., notaire associé à Millau ; que ce projet stipule que l'alimentation d'eau du château, propriété de la Safalt, le propriétaire de la parcelle J 790 vendue aux consorts X... s'engage à maintenir la vanne d'ouverture et de coupure de l'alimentation en eau commune accessible au propriétaire du château en permanence jusqu'au 31 décembre 2009 date à laquelle :- soit il existera un réseau public d'alimentation d'eau auquel cas le propriétaire du château et de ses dépendances devra s'y raccorder,- soit il n'existera pas de réseau public d'alimentation d'eau auquel cas le propriétaire du château sera tenu d'assurer sa propre alimentation en eau ; que le projet stipule également que le propriétaire du château est autorisé à établir compter du 31 décembre 2009 sa propre canalisation à partir du réservoir situé sur la parcelle vendue aux consorts X..., la prise d'eau sur ledit réservoir devant être établie à partir du tiers supérieur de celui-ci ; que par lettre en date du 12 mars 2009, la Safalt a invoqué des difficultés concernant le partage de l'eau entre le corps de ferme et le château et a proposé trois solutions aux consorts X... ; que le jugement déféré a estimé qu'il ne pouvait être reproché à la Safalt d'avoir différé la régularisation de l'acte authentique établi en septembre 2008 au motif que l'acte ne reprenait pas les modalités initialement prévues et acceptées par les parties ; que cependant, le projet d'acte établi en septembre 2008 ne comporte pas de différences avec les nouvelles conditions figurant dans la lettre du 24 juillet 2007 ; qu'en effet les deux documents prévoient que la nouvelle prise d'eau sur la citerne ne pourra être installée qu'à compter du 31 décembre 2009, que si le projet d'acte stipulait qu'en cas d'absence de réseau public d'alimentation d'eau, le propriétaire du château serait tenu d'assurer sa propre alimentation en eau, il précisait également que le propriétaire du château pourrait établir sa propre canalisation à partir du réservoir situé sur la parcelle J 197 ; que la Safalt ne peut donc soutenir que le projet d'acte prévoyait la coupure de l'eau au 31 décembre 2009 ; qu'au surplus, dans les conditions fixées dans la lettre du 24 juillet 2007, il était déjà imposé aux propriétaires du château une canalisation propre, l'expression « pour bénéficier d'une alimentation indépendante » impliquant que l'on pouvait être coupé à tout moment si la canalisation n'était pas installée ; qu'enfin, la condition nouvelle d'enlèvement de la canalisation propre en cas de raccordement au réseau public ne présentait pas un caractère fondamental ; qu'en effet il était évident que cette canalisation devenait sans objet dans cette hypothèse : qu'il ne peut donc être soutenu que le projet d'acte établi en septembre 2008 ne reprenait pas les modalités initialement prévues et acceptées par les parties ; qu'il ressort de la lettre en date du 12 mars 2009 que la Safalt n'entendait pas réitérer la vente sur la base du projet d'acte rédigé en septembre 2008 ; qu'en l'espèce les consorts X... ont demandé la résolution de l'obligation de faire de la Safalt en dommages et intérêts ; que le moyen tiré de l'absence de mise en demeure de régulariser l'acte définitif n'est pas fondé ; qu'il s'ensuit que la Safalt a engagé sa responsabilité contractuelle ; qu'il y a lieu en conséquence de prononcer la résolution des promesses d'achat et de condamner la Safalt à restituer aux consorts X... les sommes avancées par celle-ci soit 501. 419 ¿ pour Sylvie et Yvan X... et 51. 139 ¿ pour Jean X... (¿) ; que le préjudice financier des appelants sera fixé à 147. 361, 23 euros pour les époux Yvan X... et à 7455 ¿ pour M. Jean X... ; que la non réalisation de la vente a occasionné un préjudice moral pour les appelants dû aux tracas occasionnés par l'incertitude quant à la réalisation du projet et aussi par l'ancienneté de l'exploitation des terres dépendant du domaine de Lugagnac ; qu'en conséquence il sera alloué à ce titre la somme de 2000 ¿ à chacun des appelants ; 
1) ALORS QUE celui qui refuse de signer un acte authentique qui n'est pas conforme aux termes du contrat initial ne peut se voir imputer la rupture de la promesse de vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que le projet d'acte du 3 septembre 2008 comportait, au regard des termes de la promesse conclue entre la Safalt et les consorts X..., « une condition nouvelle d'enlèvement de la canalisation propre en cas de raccordement au réseau public » ; qu'en considérant que l'absence de réitération des promesses de vente par acte authentique était imputable à la Safalt et engageait sa responsabilité contractuelle, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient, et a violé l'article 1147 du code civil ; 
2) ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le projet d'acte notarié adressé le 3 septembre 2008 à la Safalt stipulait (p. 8) d'une part, que le propriétaire du château n'était autorisé à créer sa propre canalisation qu'à compter du 31 décembre 2009 et d'autre part, que le propriétaire de la parcelle vendue ne garantissait l'accessibilité de la vanne d'alimentation en eau du château que jusqu'au 31 décembre 2009 ; qu'ainsi, le projet d'acte de vente notarié ne garantissait pas l'alimentation en eau du château entre le 31 décembre 2009 et la réalisation nécessairement ultérieure de la canalisation propre du château ; qu'en affirmant, au mépris de ses propres constatations, que le projet d'acte authentique ne créait pas de risque de coupure d'eau pour le château voisin de la parcelle vendue, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
3) ALORS QUE la promesse unilatérale de vente oblige le promettant, dont le consentement au contrat est d'ores et déjà acquis, à conclure celui-ci aux conditions promises ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que par courrier du 24 juillet 2007, la Safalt avait proposé aux consorts X..., qui l'avaient accepté, une clause particulière décrivant dans quelles conditions une servitude d'adduction d'eau grèverait leur fonds au profit du fonds voisin, faisant de cette servitude un élément essentiel de leur accord ; que la cour d'appel a également relevé que la clause contenue dans le projet d'acte authentique de vente du 3 septembre 2008 relative à cette servitude d'adduction d'eau différait sensiblement de celle décrite dans le courrier du 24 juillet 2007 ; qu'en reprochant à la Safalt d'avoir refusé de signer en l'état l'acte authentique de vente sans s'assurer que la différence de rédaction de la clause litigieuse imposée par les consorts X... était justifiée par un motif légitime, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1146 et 1147 du code civil ; 
4) ALORS QUE les dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation ; qu'il en est spécialement ainsi lorsque l'exécution de l'obligation requiert le concours du créancier ; qu'en considérant au contraire, pour décider que la Safalt avait engagé sa responsabilité contractuelle en s'abstenant de réitérer la vente par acte authentique, qu'il importait peu qu'elle n'ait pas été mise en demeure de régulariser l'acte définitif, la cour d'appel a violé les articles 1146 et 1147 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la Safalt à payer à Sylvie et Ivan X... la somme de 147. 361, 23 ¿ au titre de leur préjudice financier ; 
AUX MOTIFS QUE la clause invoquée par les époux X... concerne la majoration des sommes dues par l'acquéreur en cas de non paiement du prix de rétrocession ; que leur demande principale au titre du préjudice financier sera donc rejetée ; que si la question de l'eau ne concernait que les parcelles de Madame Sylvie X..., la Safalt n'a pas proposé dans sa lettre du 12 mars 2009 que les ventes soient dissociées ; que les consorts X... sont donc fondés à invoquer un préjudice global ; que les consorts X... ne sont pas devenus propriétaire du bien ; qu'il s'ensuit que le moyen d'invoqué par la Safalt tiré du défaut de paiement par les appelants des impôts et taxes n'est pas fondé ; que les époux X... justifient pour les montants demandés du coût des trois prêts contractés en mai 2007, de la perte d'intérêts sur la somme de 186. 170 ¿ apportée au titre de l'autofinancement, des frais liés à la modification du GAEC et des frais de notaire ; qu'ils produisent par ailleurs les documents administratifs établissant la perte de l'indemnité compensatrice handicap naturel à concurrence de 42. 700 ¿ et du contrat prime à l'herbe sur cinq années à concurrence de 32. 500 ¿ (¿) ; qu'en conséquence le préjudice financier des époux Yvan X... sera fixé à 147. 361, 23 euros (¿) ; que la non réalisation de la vente a occasionné un préjudice moral pour les appelants dû aux tracas occasionnés par l'incertitude quant à la réalisation du projet et aussi par l'ancienneté de l'exploitation des terres du domaine de Lugagnac ; qu'en conséquence il sera alloué à ce titre la somme de 2000 ¿ à chacun des appelants ; 
1) ALORS QUE si les juges du fond apprécient souverainement l'indemnité due à la victime sans être tenu de spécifier les bases sur lesquelles ils en ont évalué le montant, cette appréciation cesse d'être souveraine lorsqu'elle est fondée sur des motifs insuffisants, contradictoires ou erronés ; que dans leurs conclusions d'appel, Sylvie et Yvan X... faisaient valoir, à titre principal, que le montant de leur préjudice financier devait être calculé forfaitairement à la somme de 147. 361, 23 euros et ce par application de la clause insérée dans la promesse d'achat ; qu'à titre subsidiaire, ils prétendaient justifier leur préjudice à hauteur de 146. 004, 60 euros ; que la cour d'appel a expressément écarté la demande principale de Sylvie et Yvan X... en relevant que « la clause invoquée par les époux X... concerne la majoration des sommes dues par l'acquéreur en cas de non-paiement du prix de rétrocession, (si bien que) leur demande principale au titre du préjudice financier sera donc rejetée » ; qu'en allouant aux époux X... la somme globale de 147. 361, 23 euros sollicitée par eux en réparation de leur préjudice financier à titre principal après avoir expressément rejeté cette demande principale, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé l'article 1147 du code civil ; 
2) ALORS QUE la réparation ne doit pas excéder le montant du dommage ; que dans leurs conclusions d'appel, Sylvie et Yvan X... évaluaient leur préjudice financier à la somme de 146. 004, 60 euros ; qu'en leur allouant, à titre de dommages-intérêts, une somme supérieure au préjudice financier qu'ils affirmaient avoir subi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 
3) ALORS QUE les juges du fond qui sont liés par les conclusions prises devant eux, ne peuvent modifier les termes du litige dont ils sont saisis ; que dans leurs conclusions d'appel, Sylvie et Yvan X... évaluaient leur préjudice financier à la somme de 146. 004, 60 euros ; qu'en leur allouant la somme globale de 147. 361, 23 euros, quand ces derniers ne sollicitaient sur les bases de calcul retenues qu'une somme de 146. 004, 60 euros, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la Safalt à payer à M. Jean X... la somme de 7. 455 ¿ au titre du préjudice financier et celle de 2. 000 ¿ au titre du préjudice moral ; 
AUX MOTIFS QUE (¿) si la question de l'eau ne concernait que les parcelles de Mme Sylvie X..., la Safalt n'a pas proposé dans sa lettre du 12 mars 2009 que les ventes soient dissociées ; que les consorts X... sont donc fondés à invoquer un préjudice global (¿) ; que s'agissant du préjudice de M. Jean X..., s'il justifie de la perte d'intérêts sur la somme de 51 139 euros apportée au titre de l'autofinancement, il n'établit pas que le report de son départ en retraite soit lié à la non réalisation de la vente ; qu'en conséquence le préjudice financier de M. Jean X... sera fixé à la somme de 7. 455 ¿ (¿) ; que la non réalisation de la vente a occasionné un préjudice moral pour les appelants dû aux tracas occasionnés par l'incertitude quant à la réalisation du projet et aussi par l'ancienneté de l'exploitation des terres du domaine de Lugagnac ; qu'en conséquence il sera alloué à ce titre la somme de 2. 000 ¿ à chacun des appelants ; 
ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la Safalt faisait valoir que « contrairement à ce que soutenaient les consorts X..., les promesses d'achat n'étaient nullement indissociables (et) que cela ne résulte d'aucun document contractuel », pour en déduire que « puisque la question de l'eau ne concerne en tout état de cause que les parcelles de Mme Sylvie X..., rien n'interdisait à M. Jean X... de procéder à la signature de l'acte (et) qu'il pouvait, en effet, régulariser l'acte définitif à son niveau puisqu'il bénéficie d'une promesse distincte de sa fille et totalement indépendante » (conclusions p. 11) ; que pour justifier l'indemnisation du préjudice de Jean X..., la cour d'appel a cru pouvoir reprocher à la Safalt de ne pas avoir proposé que les ventes soient dissociées ; qu'en s'abstenant de vérifier, comme cela lui était pourtant demandé, si les consorts X... ne s'étaient pas toujours opposés à des ventes séparées en prétendant à tort que les trois promesses d'achat étaient indissociables, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.