LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. Christian X... ;
Vu les articles 1730, 1731 et 1732 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 11 mars 2013), que la société Nouvelle 
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 est locataire de biens, appartenant aux consorts X..., situés dans un ensemble immobilier édifié sur une parcelle de terrain ; que le bail désigne quatre bâtiments et précise qu'il est « mis à disposition de la locataire les cours et parkings inclus dans la parcelle mais qu'une voie d'accès aux immeubles à usage d'habitation et à usage industriel ou commercial appartenant au bailleur ou à sa famille est maintenue et non inclus dans le présent bail » ; qu'à la suite de plusieurs orages importants, la société locataire a assigné les bailleurs en condamnation à effectuer divers travaux de remise en état et notamment la réfection d'une voie de circulation et en indemnisation d'un trouble de jouissance ;
Attendu que pour mettre à la charge de la locataire le coût de travaux de remise en état, l'arrêt retient qu'aux termes du bail les espaces de circulation et parkings ont été mis à la disposition du preneur qui avait donc à cet égard une obligation d'entretien, que la charge d'entretien, comprenant la remise en état des voies et espaces, incombe au preneur dont la responsabilité est établie en raison d'un défaut d'entretien des caniveaux devant le bâtiment 2 à l'origine des désordres constatés et qu'il convient de déduire de la créance de dommages-intérêts détenue par la société preneuse le coût de travaux ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société avait seule la jouissance des espaces dont la réfection lui était demandée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis à la charge de la société Nouvelle 
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 la somme de 23 597,067 euros toutes taxes comprises et l'a déduite de la créance de dommages-intérêts de la société Nouvelle 
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 à l'encontre de M. Jean-Pierre X..., ramenant celle-ci au solde de 12 586,10 euros, l'arrêt rendu le 11 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne MM. Jean-Pierre et Christian X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. Jean-Pierre et Christian X... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Nouvelle 
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 ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour la société Nouvelle 
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En ce que l'arrêt infirmatif attaqué condamne M. Jean-Pierre X... à payer à la SARL société nouvelle X... la somme de 12 586,10 euros seulement à titre de solde de dommages et intérêts, ordonne le déblocage des loyers séquestrés au profit de M. Jean-Pierre X..., et le partage des dépens, 
Aux motifs que Sur les désordres affectant les lieux loués (¿) Les voiries et les espaces de circulation et de manoeuvres : L'expert a indiqué que du fait de la pente naturelle de la cour vers le bâtiment 2, les eaux étaient ramenées contre sa façade ouest. Lors de fortes précipitations, les eaux passaient sur les caniveaux mais qui sont obstrués notamment par des terres, de sorte qu'elles pénètrent dans le bâtiment. Du fait que le caniveau existant dans la cour et que le regard existant ne sont plus opérationnels les eaux ne sont plus absorbées et dévalent vers le bâtiment. L'expert a constaté la présence d'ornières et de crevasses importantes dans la cour. Aux termes du bail, les espaces de circulation et parkings ont été mis à la disposition du preneur qui avait donc à cet égard une obligation d'entretien. Contrairement aux motifs retenus par le tribunal, les travaux de remise préconisés par l'expert en état ne pouvaient donc être mis à la charge du bailleur considérant qu'il n'est absolument pas établi que l'obstruction du système d'évacuation des eaux serait le fait de la SARL Ducos à l'occasion des travaux commandés par le bailleur pour la reprise des désordres à la suite du premier jugement. Le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 23 mai 1999 au moment de l'entrée dans les lieux ne contient aucune description des voies et espaces extérieurs mis à disposition du preneur et les photographies jointes n'établissent en rien un mauvais état d'entretien comme le prétend la société nouvelle 
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. Le procès-verbal d'huissier établi à la requête du bailleur les 29 mai et 22 juillet 2009 permet de constater effectivement l'obstruction des caniveaux par les copeaux générés par l'activité du preneur. Étant responsable du dommage occasionné par le défaut d'entretien des caniveaux, la société nouvelle 
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 ne saurait donc se prévaloir de ce chef d'un quelconque trouble de jouissance. (¿) Sur les préjudices : La société nouvelle 
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 a été privée de l'usage normal du bâtiment 1 servant au stockage des menuiseries et ce jusqu'à la fin du bail ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier contradictoire dressé à sa requête le 16 décembre 2011 attestant encore d 'infiltrations importantes. Comme il a déjà été indiqué, si le bailleur est responsable de ce trouble de jouissance du fait de vétusté de la toiture et le sousdimensionnement de ses équipements rendant nécessaires sa réfection complète et leur remplacement, le preneur l'est dans une moindre mesure ayant contribué à l'aggravation des désordres en ne procédant pas à l'enlèvement des matériaux en décomposition dans le chéneau pour faciliter l'écoulement des eaux pluviales. La SOCIETE NOUVELLE 
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 n'a pu utiliser régulièrement le bureau du bâtiment 2, d'une superficie de 16 m2, ni le bâtiment 4 à usage de garage, du fait des infiltrations par temps de pluie. Son gérant a indiqué à l'expert qu'il ne demandait pas d'indemnisation en ce qui concerne le bâtiment 3, et la cour n'est saisie d'aucune demande de ce chef. Compte d'un loyer annuel de 18.024 ¿, et de la part de responsabilité incombant au preneur quant au bâtiment 1, il convient de fixer son préjudice de jouissance pour la période du 22 avril 2005 au 31 décembre 2011 sur la base d'une indemnité égale à 30 % du loyer, représentant la somme totale de 36.183,18 ¿. La société nouvelle 
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 doit être déboutée de son appel incident tendant à l'allocation des sommes de 2272,40 ¿, au titre des frais de remise en état des voiries et de 1063,15 ¿ au titre des dommages causés à trois de ses véhicules selon elle par le mauvais état de la voirie, considérant, ainsi qu'il a été indiqué, que la charge d'entretien lui incombait et qu'il n'a été prouvé aucune faute de ce chef à l'encontre du bailleur. Contrairement aux prétentions de l'appelant, la SOCIETE NOUVELLE 
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 ne saurait être tenue à effectuer quelques réparations listées par Monsieur Y..., en ce qui concerne les bâtiments des lors que pour les bâtiments 3 et 4 et la partie à usage de bureau du bâtiment 2 le locataire n'encourt aucune responsabilité et que pour le surplus l'expert n e prévoit aucune réparation susceptible d'être mise à la charge de ce dernier, puisqu'en effet les seuls travaux envisagés pour le bâtiment l concernent la reprise intégrale de la couverture en raison de sa vétusté et pour la partie atelier d u bâtiment 2 la reprise des non conformités liées au sous dimensionnement des équipements et aux pénétrations d'eaux notamment par les éléments du faîtage, les espaces entre la paroi du chéneau et la pièce de raccordement et entre le bardage bois principal et la tête de maçonnerie arasée au niveau du chéneau. Par contre, il n'en est pas de même en ce qui concerne la remise en état des voies et espaces dont la charge d'entretien incombe au preneur pour les raisons déjà évoquées ci-dessus, et dont la responsabilité est établie en raison d'un défaut d'entretien des caniveaux devant le bâtiment 2 à l'origine des désordres constatés. Il n'y a pas lieu d'ordonner comme le sollicite l'appelant une mesure d'expertise à l'effet de chiffrer les travaux de remise en état puisque l'expert Y... a déjà répondu sur ce point, préconisant le reprofilage de la cour ouest, évalué à 14 228 ¿ HT, la fourniture et mise en place d'un matériau tout venant damé et nivelé, évaluées à 3821,99 ¿ HT et la remise en état de fonctionnement des caniveaux et regards évaluée à 1680 ¿ HT, soit une somme totale de 23 597,067 ¿ TTC. Toute obligation de faire se résolvant en dommages et intérêts en cas d'inexécution, il y a donc lieu de déduire cette somme de la créance de dommages et intérêts détenue par la société nouvelle 
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 à hauteur de 36 183,18 ¿ et de condamner en conséquence Monsieur Jean-Pierre X... à lui payer la somme de 12 586,10 ¿ et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 avril 2008 à titre de dommages et intérêts supplémentaires ;
1°/ Alors que le bail conclu entre les consorts X... et la société nouvelle 
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 mentionne, au titre de la désignation des biens loués, « sur partie d'une parcelle (¿) BI 442 (¿) un ensemble immobilier comprenant : bâtiment 1 (¿), bâtiment n°2 (¿), bâtiment n° 3 (¿), bâtiment n° 4 (¿) étant ici précisé : qu'il est mis à disposition du preneur les cours et parkings inclus dans cette parcelle de terrain, mais qu'une voie d'accès permanente sera maintenue pendant toute la durée du bail ¿ et de ses renouvellements successifs ¿ pour accéder tant aux immeubles à usage d'habitation qu'à usage industriel ou commercial appartenant au bailleur ou à sa famille et non inclus dans le présent bail » ; que la cour d'appel, pour limiter l'indemnisation revenant à la société nouvelle 
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, en mettant à la charge de cette dernière le coût de travaux de remise en état des voies et espaces de circulation et parkings, a retenu qu'aux termes du bail, les espaces de circulation et parkings ont été mis à la disposition du preneur qui avait donc à cet égard une obligation d'entretien ; qu'en statuant ainsi, bien que les voies et espaces litigieux ne sont pas compris dans les biens loués, mais seulement mis à disposition du preneur, sans être laissés à son usage exclusif, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ Alors que la société nouvelle 
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 a fait valoir, sur les voies, espaces et parkings, que le bail prévoyait qu'une voie d'accès permanente serait maintenue pour accéder tant aux immeubles d'habitation qu'à usage industriel ou commercial appartenant au bailleur ou à sa famille et non inclus dans le bail, qu'elle démontrait par diverses photographies (pièce n° 11a) que M. Jean-Pierre X... utilisait les voies environnant les bâtiments qu'il louait, avec toutes sortes de véhicules de fort tonnage, que les locataires d'autres bâtiments partageaient les même passage et terrain environnant, et que les locataires de chaque bâtiment sis sur les terrains X... ne pouvaient pas revendiquer un usage exclusif et privatif des terrains qui les environnaient (conclusions, p. 6, 7, 21, 24 et 25) ; que la cour d'appel, pour limiter l'indemnisation revenant à la société nouvelle 
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, en mettant à la charge de cette dernière le coût de travaux de remise en état des voies et espaces de circulation et parkings, a retenu qu'aux termes du bail, les espaces de circulation et parkings ont été mis à la disposition du preneur qui avait donc à cet égard une obligation d'entretien ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence d'usage exclusif par la société locataire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ Alors que le preneur ne répond que des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance exclusive ; que la cour d'appel, pour limiter l'indemnisation revenant à la société nouvelle 
X...
, en mettant à la charge de cette dernière le coût de travaux de remise en état des voies et espaces de circulation et parkings, a retenu qu'aux termes du bail, les espaces de circulation et parkings ont été mis à la disposition du preneur qui avait donc à cet égard une obligation d'entretien ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société locataire avait la jouissance exclusive des voies, espaces et parkings concernés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil ;
4°/ Alors que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, et le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; que la cour d'appel qui, pour limiter l'indemnisation revenant à la société nouvelle 
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, a retenu qu'elle était responsable du dommage occasionné par le défaut d'entretien des caniveaux, et a mis à la charge de cette dernière le coût de travaux de remise en état des voies et espaces de circulation et parkings, incluant notamment en reprofilage d'une cour dont la pente naturelle ramenait les eaux vers la façade d'un bâtiment loué, a violé les articles 1730, 1731 et 1732 du code civil ;
5°/ Alors qu'il résulte des articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile, que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties sans avoir invité celles-ci à présenter des observations complémentaires ; que la cour d'appel, pour limiter l'indemnisation revenant à la société nouvelle 
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, en mettant à la charge de cette dernière le coût de travaux de remise en état des voies et espaces de circulation et parkings, a retenu qu'Il n'y avait pas lieu d'ordonner comme le sollicitait l'appelant une mesure d'expertise à l'effet de chiffrer les travaux de remise en état puisque l'expert Y... a déjà répondu sur ce point, et que toute obligation de faire se résolvant en dommages et intérêts en cas d'inexécution, il y avait donc lieu de déduire cette somme de la créance de dommages et intérêts détenue par la société nouvelle 
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 ; qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à présenter des observations complémentaires, bien que M. Jean-Pierre X... demandait à la cour d'appel de « condamner la société nouvelle 
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 à effectuer les travaux de reprise des désordres liés à son défaut d'entretien et, avant dire droit, désigner tel expert qu'il plaira à la cour aux fins de chiffrer les reprises de ces désordres et les nettoyages des lieux aux frais avancés de la société nouvelle 
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, défaillante dans son obligation d'entretien » (conclusions du 29 mai 2012, p. 11), la cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile.