LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que si Mme X... n'avait pu ignorer la situation locative des locaux donnés à bail à Mme Y... jusqu'à l'acte de donation partage du 29 décembre 1978 et même au-delà jusqu'au 30 juin 1983, rien ne permettait d'affirmer qu'elle avait été informée par sa mère ni qu'elle avait eu connaissance d'une manière quelconque des baux dont la nullité était demandée et de leur exécution avant la demande de renouvellement du bail du 13 novembre 1992 présentée le 29 juin 2001 et avant l'assignation délivrée par les époux Y... le 26 septembre 2003 pour le bail du 1er octobre 1987 et constaté que les époux Y... ne démontraient pas que postérieurement à l'acte de donation partage, Mme X..., mariée à un pasteur aux Pays-Bas, avait eu connaissance des affaires commerciales et avait été tenue informée par sa mère de l'exécution des baux passés et des renouvellements de ces baux, la cour d'appel a pu en déduire que l'action en nullité des baux présentée par la nue-propriétaire n'était pas prescrite ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que le fait que l'usufruitière se soit comportée aux yeux des preneurs comme seule et unique propriétaire et ait perçu les loyers ne caractérisait pas la qualité de propriétaire apparent de l'usufruitière, que les époux Y... ne pouvaient se prévaloir de la procuration générale donnée le 2 février 1972 par Mme X... pour dire que Mme E... 
A... agissait encore comme mandataire apparente plus de dix après et constaté que compte tenu de l'âge de Mme E... 
A..., du fait qu'elle avait produit des pouvoirs spéciaux en 1975 et que la situation de Mme E... 
A... était vérifiable par des recherches élémentaires auprès de la conservation des hypothèques, la cour d'appel qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, d'une part, relevé que Mme X... n'avait commis aucune faute à l'origine du préjudice des époux Y... et constaté, d'autre part, que la demande ne pouvait pas prospérer contre Mme E... 
A... en raison de son décès, la cour devant laquelle les héritiers de Mme E... 
A... n'avaient pas été mis en cause, les consorts X... n'intervenant qu'en qualité d'héritiers de Mme X..., a pu rejeter la demande des époux Y... ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour les époux Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré non prescrites les demandes en nullité des baux commerciaux des 1er octobre 1987 et 13 novembre 1992 signés entre Olga D... veuve E... 
A... et Elsa Y..., 
AUX MOTIFS QUE 
" Le nu-propriétaire d'un bien immobilier ne peut poursuivre la nullité du bail qui a été consenti sur ce bien sans son accord par l'usufruitier, même en agissant par voie d'exception, si ce bail a été exécuté et que plus que cinq ans se sont écoulés depuis le jour où il a eu connaissance du contrat ; 
Il appartient au preneur, qui invoque cette prescription quinquennale, d'établir que le nu-propriétaire a eu connaissance de ce bail depuis plus de cinq ans, à la date de l'assignation, le point de départ de la prescription étant la date à laquelle le nu propriétaire a eu connaissance du contrat. " 
Il résulte des pièces versées aux débats que si Irène E... 
A... épouse X... n'a pu ignorer la situation locative des locaux donnés à bail à Elsa Y..., jusqu'à l'acte de donation partage du 29 12 1978 et même au delà jusqu'au 30 06 1983, rien ne permet d'affirmer qu'elle ait été informée par sa mère, ni qu'elle ait eu connaissance d'une manière quelconque des baux dont la nullité des demandée et de leur exécution, avant la demande de renouvellement du bail présentée le 29 juin 2001 et avant l'assignation délivrée par les époux Y... le 26 septembre 2003 pour le bail du 1er octobre 1987, comme les consorts X... le soutiennent, 
En effet, Irène E... 
A... et son frère ont donné une procuration générale de gestion et de disposition de biens, de l'indivision successorale à leur mère le 2 02 1973, cette procuration est visée dans le bail notarié initial du 8 avril 1974 relatif au magasin et à l'arrière magasin,..., comme ayant été reçue aux minutes de l'Office Notarial de la SCP JACQUES et CHANTAL PASQUALINI 
Cette procuration n'est pas produite aux débats mais son énonciation dans un acte authentique vaut jusqu'à inscription de faux s'agissant d'un fait que l'Officier Public a énoncé comme l'ayant accompli lui-même, 
Irène E... 
A... savait ainsi que sa mère allait gérer notamment pour son compte les biens dépendant de la succession de son père en particulier, les locaux commerciaux sis... où son père puis sa mère, jusqu'en 1974, avaient exploité un commerce de chemiserie confection bonneterie, qu'en 1972, Irène E... 
A... avait 38 ans et vivait aux PAYS BAS, s'étant mariée en 1955, 
Par bail commercial notarié du 8 avril 1974, Olga D..., veuve E... 
A... a loué aux consorts G... le magasin et ses annexes au... et a signé ce bail qui expirait le 30 juin 1983 en son nom et au nom des hoirs E... 
A..., en se prévalant de la procuration générale de 1972, 
Les époux G... ont cédé leur fonds de commerce à Elsa H... épouse Y... par acte notarié du 26 11 1975 auquel est intervenu Olga D... veuve E... 
A... agissant tant en son nom personnel qu'au nom et comme mandataire de ses enfants, mention étant faite dans l'acte notarié valant jusqu'à inscription de faux que l'original des pouvoirs, délivrés par les enfants et notamment par Irène E... 
A... époux X... le 27 octobre 1975 était annexé à l'acte ; 
Ainsi Irène E... 
A... épouse X... n'ignorait pas que les époux Y... étaient devenus titulaires de droits locatifs sur les locaux sis... pour le temps restant à courir, soit jusqu'au 30 juin 1983, 
Considérant par ailleurs qu'Olga D... veuve E... 
A... a consenti à Elsa Y... un bail commercial sur un local cave entrepôt, par acte sous seing privé du 1er octobre 1978, ce bail qualifié de " complémentaire du bail authentique du 8 04 1974 est signé par Olga D... veuve E... 
A... agissant en son nom et pour le compte des hoirs E... 
A..., 
La nullité de ce bail n'est pas requise et il est vraisemblable qu'Irène E... 
A... épouse X... en a eu connaissance dans la mesure où par acte notarié du 29 12 1978, elle est devenue seule nue propriétaire des locaux commerciaux, magasin, arrière magasin, cave entrepôt du..., sa mère en demeurant usufruitière, 
Les époux Y... ne démontrent pas que postérieurement à cette donation partage, Irène E... 
A... épouse X..., laquelle mariée à un pasteur aux PAYS BAS n'avait aucune connaissance des affaires commerciales, ait été tenue informée par sa mère de l'exécution des baux passés et du renouvellement de ces baux, 
Il est significatif de relever que le bail principal de 1974 a été renouvelé le 1er juillet 1983 par Olga D... veuve E... 
A..., agissant toujours en son nom et pour le compte des hoirs E... 
A..., malgré l'acte de donation partage du 29 12 1978 puis le 30 06 1992, à la suite d'un congé avec offre de renouvellement délivré le 12 12 1991 par Olga D... veuve E... 
A..., sans indication des hoirs ou de la nue propriétaire, la bailleresse étant représentée par la SARL OFREP II IMMOBILIER, 
De même, le bail concernant l'entrepôt, arrivé à expiration le 30 septembre 1987 a été renouvelé par acte sous seing privé le 1 octobre 1987 par Olga D... veuve E... 
A..., sans indication des hoirs E... 
A..., après un congé avec offre de renouvellement délivré par l'usufruitière seule, 
La mention que ce bail était " complémentaire du bail renouvelé le 1er 07 1983 " ne constitue pas un indice de la connaissance par Irène E... 
A... de ce bail, au vu de ce qui a été dit ci-avant, sur le renouvellement de bail du 1 07 1983, 
" Il n'est pas établi qu'Irène E... 
A... épouse X... était jusqu'en 2001 proche de sa mère, dont elle aurait eu la confiance, malgré l'éloignement géographique, dans la mesure où les baux et les congés ont été signés par Olga D... veuve E... 
A..., sans référence à l'acte de donation partage après 1978, 
En conséquence, les demandes en nullité des baux des 1. 10. 1987 et 13. 11. 1992 ne sont pas prescrites, l'affirmation d'Irène E... 
A... épouse X... selon laquelle elle n'a eu connaissance du bail du 13. 11. 1992 que par la demande de renouvellement, signifiée au mandataire de sa mère, dont elle était devenue tutrice, et du bail du 1. 10. 1987 par l'assignation du 26. 09. 2003 délivrée par les époux Y..., n'étant combattue par aucune pièce ", 
ALORS QUE le délai de prescription, fixé à cinq ans, de l'action en nullité d'un bail conclu par un usufruitier sans le concours du nu-propriétaire court à compter du jour où le nu-propriétaire a connu ou aurait du connaître l'existence du bail commercial et de ses renouvellements successifs si bien qu'en déclarant non prescrite l'action en nullité mise en oeuvre en 2004 par Madame Irène E... 
A... tout en constatant que celle-ci n'avait pu ignorer la situation locative des locaux donnés à bail à Madame Elsa Y... suivant actes en date des 26 novembre 1975 et 1er octobre 1978, puisqu'elle était devenue seule nue propriétaire des locaux commerciaux, magasin, arrière magasin, cave et entrepôt, ce dont il résultait qu'elle avait nécessairement eu connaissance des droits locatifs de Monsieur et Madame Y... et des renouvellements successifs intervenus, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et par suite a violé les articles 595 alinéa 4 et 1304 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré nuls les deux baux commerciaux en date des 1er octobre 1987 et 13 novembre 1992 et leurs demandes de renouvellement, 
AUX MOTIFS QUE 
" les époux Y... ne pouvaient se prévaloir de la procuration générale donnée le 2. 02. 1972 par Irène E... 
A... pour soutenir qu'Olga E... 
A... agissant à leurs yeux comme mandataire apparente de sa fille, plus de 10 ans après, 
Compte tenu de l'âge d'Olga E... 
A... en 1983 et encore en 1992 et de ce que cette dernière avait produit des mandats spéciaux de ses enfants pour agréer la cession du droit au bail à Elsa Y... en 1975, cette dernière devait vérifier l'évolution des droits d'Olga D... veuve E... 
A... et si elle pouvait toujours signer les baux au nom de ses enfants, 
La situation d'Olga D... veuve E... 
A... était au surplus aisément vérifiable par des recherches élémentaires à la Conservation des Hypothèques et ce, d'autant qu'Elsa Y... était assistée d'un conseil lors du renouvellement du bail principal en 1992. " 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE 
" bien qu'avertie en 1987 de ce que les biens immobiliers, objets de ce nouveau bail, appartenaient à l'indivision successorale E... 
A..., Madame Y... a signé le nouveau bail commercial concernant les locaux du rez-de-chaussée au mépris de l'acte de partage pourtant dûment publié, 
Le preneur, Madame Y..., ne peut invoquer une croyance légitime à avoir traité avec le véritable propriétaire alors qu'elle savait que le signataire du bail n'était pas seule propriétaire et qu'elle avait dès lors l'obligation de vérifier l'étendue de ses pouvoirs et cela même si le fait qu'à ses yeux, l'usufruitière s'est comportée comme le seul et l'unique propriétaire et a durant des années perçu elle-même les loyers, ce qui ne caractérise pas la qualité de propriétaire apparent de l'usufruitier " 
ALORS QUE un contractant de bonne foi est fondé à croire en l'existence d'un mandat commun et apparent de son cocontractant si des circonstances légitimes l'autorisaient à ne pas vérifier l'étendue de ses pouvoirs, si bien qu'en statuant de la sorte sans rechercher si, compte tenu de l'apparence que Madame Olga E... 
A... avait créée, pour s'être toujours comportée durant plus de vingt cinq ans, comme le seul interlocuteur agissant pour le compte de l'indivision E... 
A..., situation que ses enfants avaient conforté par leur silence, les preneurs pouvaient légitimement croire que la bailleresse était toujours titulaire d'un mandat commun et apparent pour consentir les baux et recevoir toute demande de renouvellement, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 595 alinéa 4, 1984 et 1998 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur action en responsabilité à l'encontre des héritiers de feue Olga D... veuve E... 
A... et de feue Irène E... 
A... 
X... au titre du préjudice que leur causait l'entrave injustifiée à leur liberté de cession, 
AUX MOTIFS QUE " Olga D... veuve E... 
A... n'a commis aucune faute en relation avec le préjudice dont se plaignent les époux Y... 

En revanche, les époux Y... auraient pu être indemnisés par l'usufruitière, laquelle a concouru à la nullité des baux en signant seule ces derniers, si cette dernière n'était pas décédée ", 
ALORS D'UNE PART QU'en énonçant qu'OLGA D... n'avait pas commis de faute sans répondre au moyen opposé par Monsieur et Madame Y... aux termes de leurs conclusions qui faisaient valoir que Madame Irène E... 
A... avait engagé sa responsabilité pour avoir commis une entrave injustifiée à leur liberté de cession sans raison sérieuse et valable, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile, 
ALORS D'AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé, en énonçant que les époux Y... ne pouvaient pas prétendre à une indemnisation en raison du décès de Madame Olga D... 
E... 
A... sans énoncer en quoi cette circonstance empêchait une action en responsabilité, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.