LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 SG
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 30 juin 2021
 Rejet
 M. CHAUVIN, président
 Arrêt n° 567 F-D
 Pourvoi n° M 20-11.038 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021
 1°/ M. [A] [A], domicilié [Adresse 1],
 2°/ La société civile [A] d'[Localité 1], dont le siège est [Adresse 2],
 ont formé le pourvoi n° M 20-11.038 contre l'arrêt rendu le 31 octobre 2019 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre sociale, section B), dans le litige les opposant :
 1°/ au [Adresse 3], groupement foncier agricole, dont le siège est [Adresse 4],
 2°/ à Mme [Q] [A], épouse [P], domiciliée [Adresse 4],
 défenderesses à la cassation.
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de Me Bouthors, avocat de M. [A] et de la Société civile [A] d'[Localité 1], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du Château de Lamarque et de Mme [A], après débats en l'audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure
 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 31 octobre 2019), par actes des 4 juillet 1963 et 2 avril 1974, Mme [Y] et sa fille, [L] [A], ont donné à bail à long terme à la société civile [A] d'[Localité 1] une propriété viticole comprenant un château, des bâtiments d'exploitation, des prairies et des terres.
 2. [L] [A] est décédée le [Date décès 1] 1980 en laissant pour lui succéder Mme [P], M. [A] et M. [Q], ses enfants.
 3. Par déclaration du 18 juin 2010, Mme [P], agissant tant en sa qualité de propriétaire qu'en sa qualité de coïndivisaire des biens dépendant de l'indivision successorale, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en mise en conformité du fermage avec les dispositions de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007, modifié par celui du 21 avril 2010, et en remboursement par le preneur du surcoût fiscal et de la quote-part de charges foncières.
 4. Un jugement a nommé un expert afin d'évaluer le prix du bail. En 2014, Mme [P] a fait apport des terres et des bâtiments lui appartenant au GFA [Adresse 3]. Celui-ci est intervenu à l'instance en qualité de bailleur. 
 Examen du moyen
 Enoncé du moyen
 5. La société civile [A] d'[Localité 1] et M. [A] font grief à l'arrêt de fixer le prix des fermages sur la base de l'arrêté préfectoral du 23 avril 2010, de dire y avoir lieu à majoration desdits fermage de 25 %, de condamner la société au titre des fermages 2010-2015 échus à payer une certaine somme à Mme [P] et au GFA [Adresse 3] et une autre à Mme [P] ès-qualités de co-indivisaire, avec les intérêts au taux légal, de condamner la société au titre du surcoût fiscal et des charges foncières à payer à Mme [P] et au GFA [Adresse 3] une certaine somme pour la période 2005-2012 et une autre pour la période 2013-2015 avec les intérêts au taux légal, de dire que les intérêts échus seront capitalisés et de les condamner in solidum à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, alors :
 « 1°/ qu'il résulte des dispositions de l'article L 411-11 et L 416-1 du code rural et de la pêche maritime, que la mise en conformité du prix du bail à long terme ne peut avoir lieu qu'en début de chaque nouvelle période de neuf ans au regard des dispositions de l'arrêté préfectoral alors en cours ; qu'en déclarant directement applicables les dispositions de l'arrêté préfectoral du 21 avril 2010 intervenu postérieurement à la nouvelle période de neuf ans, ayant débuté le 1er juillet 2008, la cour a donné une portée rétroactive illégale à l'arrêté préfectoral du 21 avril 2010 en violation des textes susvisés ;
 2°/ que le principe de sécurité juridique, mis en oeuvre par les articles L 411-11 et L 416-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, interdit de soumettre toute période renouvelée d'un bail à long terme aux dispositions d'un arrêté préfectoral réglant la mesure des fermages, quand cet arrêté est intervenu postérieurement au point de départ de ladite période ; que pareille modification en cours de bail porte aux légitimes espérances du preneur une atteinte excessive ; qu'en déclarant faire application de l'arrêté préfectoral du 21 avril 2010 à la période renouvelée du bail dont le point de départ était antérieur au 1er juillet 2008, la cour a méconnu les textes et principes susvisés. »
 Réponse de la Cour
 6. En premier lieu, la cour d'appel a retenu, à bon droit, d'une part, que les maxima et les minima déterminés par l'autorité administrative afin de déterminer le prix du fermage font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans et que le prix des baux en cours peut être fixé par le juge en début de chaque nouvelle période de neuf ans d'un bail à long terme, d'autre part, qu'aucun texte n'impose que cette fixation intervienne sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de la nouvelle période de neuf ans à venir de sorte que l'arrêté préfectoral permettant de déterminer le prix du fermage modifié est celui applicable à la date de la demande de mise en conformité.
 7. Ayant constaté que l'arrêté préfectoral du 23 avril 2010 régissant la demande de Mme [P], présentée le 21 juin 2010, avait modifié celui du 10 mai 2007 sur un seul point relatif à la mention de crus classés, la cour d'appel n'a pas donné de portée rétroactive au dispositif applicable.
 8. En second lieu, dès lors que le rappel du montant des fermages concerne la période s'étendant de 2010 à 2015 et que, par sa décision en déterminant le montant, elle a appliqué des textes d'ordre public qui s'imposent aux parties et répondent à un motif d'intérêt général de politique agricole d'objectivation du prix par périodes de neuf ans, la cour d'appel n'a pas méconnu le principe de sécurité juridique.
 9. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne la société [A] d'[Localité 1] et M. [A] aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. [A] et la Société civile [A] d'[Localité 1].
 Le moyen reproche à la cour d'avoir fixé le prix des fermages concernant les biens appartenant aux intimés et les biens dépendant de l'indivision successorale sur la base de l'arrêté préfectoral du 23 avril 2010 ;
 - d'avoir dit y avoir lieu à majoration desdits fermage de 25 % ;
 - d'avoir condamné la Société civile [A] d'[Localité 1] au titre des fermages 2010-2015 échus à payer 280.596 euros à Mme [P] et au GFA [Adresse 3] et 41.028,79 euros à Mme [P] ès-qualités de co-indivisaire, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris ;
 - d'avoir encore, condamné la Société civile [A] d'[Localité 1] au titre du surcoût fiscal et des charges foncières à payer à Mme [P] et au GFA [Adresse 3] 16.900 euros pour la période 2005-2012 avec les intérêts légaux à compter de la signification du jugement, et 4.137 euros pour la période 2013-2015 avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de son arrêt ;
 - d'avoir dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
 - et d'avoir enfin condamné la Société civile [A] d'[Localité 1] in solidum avec M. [A] [A]. à verser 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 aux motifs, sur le prix du fermage des terres à vocation viticole, que
 Les preneurs font valoir que, en vertu des dispositions de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, le prix des baux ruraux à long terme ne peut être révisé qu'en début de chaque nouvelle période de 9 ans sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de la nouvelle période de 9 ans à venir. Ils soutiennent qu'en l'espèce, il convient de se référer à l'arrêté préfectoral en vigueur au 1er juillet 2008, soit l'arrêté du 10 mai 2007 qui prévoyait que les terres à vocation viticole ne pouvaient bénéficier du barème de la catégorie exceptionnelle réclamée par les bailleurs que si ces terres dépendent d'un cru classé ou d'un cru bourgeois. Or, concluent-ils, tel n'était plus alors le cas puisque si le château de Lamarque a longtemps relevé de la dénomination cru bourgeois, il a perdu cette faculté en 2003. De même, à la date d'entrée en jouissance des lieux du fermier en 1963, la propriété laissée à l'abandon ne possédait pas une notoriété suffisante pour prétendre à la catégorie exceptionnelle, le bailleur n'ayant jamais consenti à ce que le preneur use pour le vin du château la classification cru bourgeois ou cru exceptionnel. Ils considèrent, en conséquence, que la demande de mise en conformité du fermage sur les terres à vocation viticole doit être rejetée. A titre subsidiaire, ils contestent une partie des conclusions du rapport d'expertise.
 Les bailleurs objectent que la décision de mise en conformité du prix du fermage sur la base de l'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 modifié par l'arrêté du 21 avril 2010 résulte de l'arrêt de la cour d'appel du 14 février 2013 qui est revêtue de l'autorité de la chose jugée et qui a répondu à l'argumentation des appelants s'agissant de l'arrêté préfectoral applicable, de la date de révision du prix du fermage, de l'éligibilité de la propriété viticole à la catégorie de cru bourgeois exceptionnel et de sa notoriété acquise avant sa reprise par la société civile [A] d'[Localité 1] de sorte que les contestations des appelants sur ces points doivent être déclarés irrecevables. Sur le fond, les intimés soutiennent que contrairement à la thèse défendue par les appelants selon laquelle la demande de mise en conformité ne peut être obtenue que sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de chaque période de 9 ans d'un bail à long terme, il résulte des dispositions de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime interprétées de façon constante par la cour de cassation que la mise en conformité d'une part, peut être sollicitée dès que les quantités de denrées servant de référence au prix de fermage sont modifiées par un nouvel arrêté préfectoral, peu important la date anniversaire du bail, et d'autre part, s'apprécie au regard de préfectoral en vigueur au moment où la mise en conformité est demandée, soit, en l'espèce, l'arrêté du 10 mai 2007 modifié par l'arrêté du 21 avril 2010. Ils font valoir, en outre, que la société ne peut valablement prétendre qu'elle est dans l'impossibilité de se prévaloir de la notoriété de la marque Château de Lamarque dans la mesure où elle est confirmée par les revues spécialisées et les experts mandatés par les parties ou par les juridictions, étant observé que seul le bailleur a compétence pour déposer le nom du domaine à titre de marque et qu'en l'espèce, il ne s'est pas opposé à l'utilisation par le preneur de celle-ci.
 Sur les conditions de la mise en conformité du prix du fermage
 Selon l'article L 411 -11 du code rural et de la pêche maritime, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l'actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation prévues au présent article ne s'appliquent pas. / L'autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l'autorité compétente procède elle-même à cette fixation./ Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail. / Contrairement à ce que soutiennent les preneurs, ce texte n'impose pas que le prix du fermage soit fixé sur la base de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date anniversaire de la nouvelle période de 9 ans à venir. Selon la cour de cassation, lorsque les maxima et les minima ont été modifiés, l'arrêté préfectoral à prendre en compte pour déterminer le prix du fermage modifié est celui applicable à la date de la demande en mise en conformité. / Or, en l'espèce, Mme [P] a saisi la juridiction paritaire des baux ruraux le 21 juin 2010 aux fins de mis en conformité du prix du fermage. L'arrêté préfectoral applicable est donc celui du 23 avril 2010 ayant modifié celui du 10 mai 2007. / Ce texte n'a modifié les dispositions de l'arrêté du 10 mai 2007 que sur un seul point énoncé à l'article 8-E qui a remplacé la mention cru classé ou cru bourgeois par celle de cru classé ou de notoriété reconnue. : L'article 8-E est ainsi rédigé : " dans le cadre où la plantation est faite par le preneur sur les terres à vocation viticole dépendant d'un cru classé ou de notoriété reconnue et si le bailleur, propriétaire du fonds et de la marque commerciale, cru classé ou de notoriété reconnue, consent à ce que le preneur puisse, par une clause expresse du bail, pour la durée du fermage des terres à vocation viticole, user pour le vin produit par les vignes complantées sur la dite terre, du nom du château - cru classé ou de notoriété reconnue- à titre commercial, dans ce cas, le prix du fermage des dites terres à vocation viticole sera fixé, pour les baux de 9 ans en quantité d'hectolitres à l'hectare et par an de l'AOC la plus noble à laquelle a droit l'aire où est située la parcelle en cause dans le cadre des quantités minimales et maximales suivantes ; ce fermage sera à évaluer en monnaie jusqu'à la 4en,e année : catégorie exceptionnelle : minimum : 3 hectolitres ; maximum : 5 hectolitres."
 S'agissant de la première condition relative à la notion de notoriété reconnue, les bailleurs démontrent qu'ils sont en droit de la revendiquer dans la mesure où la propriété viticole [Adresse 3] était classée Cru bourgeois exceptionnel puis supérieur jusqu'à la disparition de cette classification en 2003. Les extraits de revues spécialisées produits aux débats attestent également d'une telle notoriété pour la période contemporaine à la demande de mise en conformité et le propre site internet du château s'en prévaut toujours aujourd'hui. Il importe peu que lors de la conclusion du bail, une partie des terres n'étaient plus plantées en vignes dès lors que cette notoriété résulte d'un état antérieur lié, notamment, à la situation géographique privilégiée du château au sein du vignoble du médoc et à la qualité de ses vins reconnue depuis le 18ème siècle ainsi que l'a retenu un expert judiciaire mandaté dans un autre litige opposant les mêmes parties dans le cadre de la liquidation de la succession.
 En ce qui concerne la deuxième condition relative à l'autorisation donnée au preneur pour qu'il puisse, par une clause expresse du bail, pour la durée du fermage des terres à vocation viticole, user pour le vin produit par les vignes complantées sur la dite terre, du nom du château - cru classé ou de notoriété reconnue- à titre commercial, il résulte des pièces du dossier que le preneur utilise la marque " Château de Lamarque " depuis la signature du bail initial du 4 juillet 1963 avec l'accord express et réitéré du bailleur qui, bien que seul titulaire de la marque en qualité de propriétaire du fonds, ne s'est pas opposé au dépôt de la marque en 1971 par la société fermière [A] d'[Localité 1], dont les statuts, approuvés par Mme [P] en sa double qualité de bailleresse et d'associé de la société, prévoient que celle-ci a pour objet l'exploitation du domaine viticole de Lamarque sous l'appellation Château de Lamarque. Il découle de ces éléments que la deuxième condition requise par l'arrêté préfectoral pour fixer le prix du fermage selon les prescriptions de l'article 8-E est bien remplie.
 C'est donc à bon droit que les premiers juges ont apprécié la modification du prix du fermage au regard des dispositions de cet arrêté.
 [?]
 Sur la majoration du prix du fermage au titre de la durée du bail, les preneurs concluent à une absence de majoration du prix du bail en raison de sa durée car le bail n'entre dans aucune catégorie prévue par l'arrêté préfectoral applicable, étant observé, de surcroît, que la majoration n'est pas de plein droit ; elle est soumise à l'accord des parties qui, en l'espèce, ne l'ont pas prévue dans le bail. / Les bailleurs considèrent que les deux baux d'une durée supérieure à 25 ans s'analysent comme des baux de carrière dont la durée est calquée sur celle de la vie de l'exploitant et pour lesquels l'arrêté préfectoral institue une majoration du prix de fermage de 1% par an. Ils en déduisent que c'est donc à bon droit que le tribunal a fixé une majoration de 60% correspondant à une durée totale de 60 ans des deux baux signés par les parties. / Si, en application de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, soit en monnaie ou en denrée selon la nature des biens loués, ce prix demeure enserré entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative. / Ces dispositions d'ordre public sont d'interprétation stricte.
 L'arrêté préfectoral du 10 mai 2007 applicable à ce point du litige dispose que les baux à long terme tels que définis à l'article L 416-1 du code rural et de la pêche maritime autorisent une augmentation du prix du fermage par rapport au prix retenu pour un bail de 9 ans de :
 - pour un bail d'au moins 18 ans donnant droit au renouvellement (416-1) : + 20 %
 - pour un bail de 25 ans renouvelable : + 25 %
 - pour un bail de carrière (L 416-5) : augmentation maximum de 1 % par année de validité du bail à compter de la première année d'effet du contrat 
 La cour retient, en premier lieu, que contrairement à la thèse défendue par les preneurs, l'arrêté préfectoral ne subordonne pas la majoration à un accord préalable des parties et en second lieu, que les preneurs ne peuvent valablement prétendre qu'aucune majoration du fermage n'est applicable au regard des dispositions de l'arrêté préfectoral alors qu'ils ont soutenu en première instance qu'il convenait d'appliquer une majoration de 15%. / Il importe, en conséquence, de vérifier à quelle catégorie de bail à long terme appartient le bail litigieux. / Or, les premiers juges ont dit qu'il s'agissait d'un bail de carrière. [?] / Le bail de carrière ne peut, en conséquence, être retenu pour apprécier le montant de la majoration. / En revanche, le bail initial conclu en 1963 entre les parties pour une durée de 30 ans ayant été renouvelé en 1974 pour une nouvelle durée de 30 ans, il s'en déduit que la majoration applicable est celle de 25% prévue à l'arrêté susvisé pour les baux de 25 ans renouvelable au sens de l'article L 416-3. /
 Le jugement sera, en conséquence, réformé en ce sens. 
 alors d'une part qu'il résulte des dispositions de l'article L 411-11 et L 416-1 du code rural et de la pêche maritime, que la mise en conformité du prix du bail à long terme ne peut avoir lieu qu'en début de chaque nouvelle période de neuf ans au regard des dispositions de l'arrêté préfectoral alors en cours ; qu'en déclarant directement applicables les dispositions de l'arrêté préfectoral du 21 avril 2010 intervenu postérieurement à la nouvelle période de neuf ans, ayant débuté le 1er juillet 2008, la cour a donné une portée rétroactive illégale à l'arrêté préfectoral du 21 avril 2010 en violation des textes susvisés ;
 alors d'autre part que le principe de sécurité juridique, mis en oeuvre par les articles L 411-11 et L 416-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, interdit de soumettre toute période renouvelée d'un bail à long terme aux dispositions d'un arrêté préfectoral réglant la mesure des fermages, quand cet arrêté est intervenu postérieurement au point de départ de ladite période ; que pareille modification en cours de bail porte aux légitimes espérances du preneur une atteinte excessive ; qu'en déclarant faire application de l'arrêté préfectoral du 21 avril 2010 à la période renouvelée du bail dont le point de départ était antérieur au 1er juillet 2008, la cour a méconnu les textes et principes susvisés.