LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a consenti à la société Aunalou une promesse synallagmatique de vente de son fonds de commerce de salon de coiffure sous diverses conditions suspensives ; que prétendant que l'acquéreur n'aurait pas réitéré la vente dans le délai convenu malgré la réalisation de ces conditions, le vendeur l'a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts pour pertes de chiffre d'affaires et de valeur de son fonds et préjudice moral ;
 	Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième, cinquième et septième branches :
 	Attendu que ce  moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
 	Mais sur le moyen , pris en sa sixième branche :
 	 Vu l'article 1152 du code civil ;
 	Attendu que pour condamner la société Aunalou à payer à M. X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, en plus de la somme de 6 500 euros prévue par la promesse de vente à titre de clause pénale, l'arrêt retient que par suite de la non réitération de la vente par la société Aunalou, M. X... n'a pu vendre son fonds à un tiers neuf mois plus tard qu'à un prix moindre ;
 	Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les dommages-intérêts dus par la société Aunalou, au cas où elle refuserait de réitérer la vente après la réalisation des conditions suspensives, avaient été fixés forfaitairement par la convention et que M. X... n'alléguait pas de préjudice distinct, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Aunalou à payer à M. X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet ,en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée
 	Condamne  M. X... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Aunalou ;		
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Aunalou "Adam et Eve"
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le défaut de réalisation de la vente incombe à la SARL AUNALOU et d'AVOIR condamné cette société à payer à Monsieur X... les sommes de 6.500  à titre d'indemnité d'immobilisation et de 10.000  à titre de dommages et intérêts, 
 AUX MOTIFS QUE la promesse de vente du 12.07.2006 a été signée sous les conditions suspensives suivantes : 1/ obtention par la SARL AUNALOU d'un prêt d'un montant de la SCI 452.000 euros sur une durée de 7 années au taux annuel maximal de 4,20 % ; 2/ délivrance par les services d'urbanisme de la Mairie de FLAYOSC d'une note de renseignement ne mentionnant aucune mesure susceptible d'empêcher la vente ; 3/ obtention d'un état de privilège et nantissements ne mentionnant aucune inscription susceptible de faire obstacle à la vente ; 4/ obtention par Monsieur X... d'un avenant au bail commercial prévoyant un renouvellement à compter du 01.04.2005 moyennant un loyer mensuel maximum de 800 euros TVA comprise si cette taxe est applicable ; dans le cadre de ce renouvellement, les locaux d'habitation dépendant du bail pourront faire l'objet d'une restitution au profit du bailleur ; 5/ le propriétaire des murs dans lesquels est exploité le fonds de commerce vendu doit accepter expressément que la réitération des présentes soit rédigée par acte sous seing privé ; que la réitération de la vente pouvait être demandée à l'acquéreur jusqu'au 15.09.2006 ; qu'il n'est pas contesté que les conditions 1 et 2 ont été réalisées dans les délais ; que s'agissant de la condition 3 relative au renouvellement du bail commercial, il résulte des pièces produites qu'elle a bien été réalisée avant le 15.09.2006 ; qu'en effet, si la bail n'a été signé que le 19.09.2006, le bailleur avait déjà consenti un renouvellement de ce ail avant le 15.09.2006 comme l'établit le courrier de Me LYVERMANT, conseil des propriétaires, les époux Z..., en date du 13.09.2006 qui adressait à Monsieur X... un exemplaire du bail à signer ; que l'accord des parties tel qu'il résulte des fax échangés entre les conseils du bailleur et de Monsieur X... établit l'existence d'un renouvellement du bail commercial dans les délais impartis par la promesse de vente ; que s'agissant du montant des loyers, le nouveau bail prévoit un loyer de « 800 euros hors taxes et charges éventuelles » ; qu'il n'est pas démontré par la SARL AUNALOU que le bail est assujetti à la TVA ; que bien au contraire, Monsieur X... démontre que le loyer qu'il règle n'est que de 800 euros, le dépôt de garantie, égale à deux mois de loyer étant de 1600 euros, et que le loyer est donc dépourvu de TVA ; qu'ainsi, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que la condition n°4 relative au bail avait été levée ; que la condition n°5 n'est pas discutée par les parties ; que la SARL AUNALOU argue d'une condition suspensive supplémentaire qui n'aurait pas été levée, à savoir l'engagement pris par Monsieur X... dans une lettre du 12.07.2006, de licencier l'un de ses employés et d'assumer les conséquences de cette rupture de contrat ;
 mais qu'un tel document qui, au surplus, ne fixe aucun délai, est extérieur à la promesse de vente et que l'obligation de Monsieur X... de licencier l'un de ses employés ne figure pas parmi les conditions suspensives énoncées dans ladite promesse de vente et ne saurait être considérée comme une telle condition ; que la réalisation ou l'absence de réalisation de l'engagement de licenciement n'a donc pas à être pris en considération et que c'est à tort que le Tribunal au motif que l'engagement n'était pas réalisé au 15.09.2006, a considéré que l'une des conditions suspensives n'avait pas été levée, de sorte que la vente ne pouvait pas être réitérée ; que sa décision sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions ; qu'il résulte de ce qui précède que les conditions suspensives ont toutes été réalisées mais que la SARL AUNALOU a refusé de réitérer l'acte de vente ; qu'elle doit donc à Monsieur X..., en application des clauses du compromis de vente, la somme de 6.500 euros versés à titre d'indemnité d'immobilisation et séquestrés sur le compte CARPA de son conseil ; que sur les préjudices invoqués par Monsieur X..., il n'est pas établi un lien de causalité entre l'absence de réitération d'une part et la diminution de son chiffre d'affaire et les licenciements auxquels il a dû procéder d'autre part ; que le préjudice moral n'est pas davantage caractérisé ; qu'en revanche, le fonds de commerce, dont le prix de vente avait été fixé à 65.000 euros dans l'acte du 12.07.2006, a finalement été vendu aux époux A... 9 mois plus tard au prix de 55.000 euros ; que Monsieur X... a donc subi un préjudice que la Cour a évalué à la somme de 10.000 euros ; que la SARL AUNALOU sera condamnée au paiement de cette somme à titre de dommages intérêts, 
 1- ALORS QUE la promesse de vente stipulait que la réitération de la vente pourrait « être demandée à l'acquéreur jusqu'au 15 septembre 2006 » et que « passé ce délai, la vente serait considérée comme caduque » ; qu'en condamnant la société AUNALOU en raison de l'absence de réitération de la vente, sans vérifier que Monsieur X... avait formellement demandé cette réitération avant le 15 septembre 2006, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
 2- ALORS QUE la promesse de vente stipulait qu'elle était conclue sous la condition suspensive que Monsieur X... « soit en mesure de présenter un avenant au bail commercial des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce cédé, prévoyant son renouvellement à compter du 1er avril 2005 » ; que la loi des parties imposait donc que Monsieur X... justifie d'un avenant formalisé signé entre le bailleur et le locataire avant le 15 septembre 2006 ; qu'en se contentant, pour dire que la condition suspensive était remplie, d'un accord qui ne résultait, à la date du 15 septembre 2006, que d'échanges de fax et de courriers, et non d'un avenant formalisé présenté par Monsieur X... avant cette date butoir, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1181 du Code civil.
 3- ALORS QUE la promesse de vente stipulait qu'elle était conclue sous la condition suspensive que Monsieur X... soit en mesure de présenter un avenant au bail commercial « moyennant un loyer mensuel maximum de 800  TVA comprise si cette taxe est applicable » ; que le loyer devant, aux termes de l'acte, être au maximum égal à 800  TTC, il devait être au maximum égal à 668,90  HT ; qu'en jugeant pourtant que la condition suspensive était remplie bien que, aux termes de ses propres constatations, le loyer ait été fixé à 800  HT, soit à un montant bien supérieur au montant maximum fixé par la promesse de vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1181 du Code civil.
 4- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire respecter le principe de la contradiction ; que dans leurs conclusions d'appel, les parties n'avaient pas soutenu que l'absence de réalisation de l'engagement pris par Monsieur X... de licencier l'une de ses salariées ne saurait être pris en considération, faute pour cet engagement de constituer une condition suspensive de la promesse de vente ; qu'en relevant ce moyen d'office, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
 5- ALORS QUE l'inexécution par l'une des parties de son engagement peut autoriser l'autre partie à refuser d'exécuter le sien si les deux engagements sont liés ; qu'en l'espèce, l'inexécution par Monsieur X... de son engagement de licencier une salariée tant qu'il pouvait encore le faire, c'est-à-dire avant la réitération de la vente, autorisait la société AUNALOU à refuser d'exécuter son obligation de réitérer la vente, peu important que l'obligation de licencier soit ou non érigée en condition suspensive de la promesse de vente ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé les principes régissant l'exception d'inexécution et l'article 1184 du Code civil.
 6- ALORS, subsidiairement, QUE constitue une clause pénale la clause d'une promesse synallagmatique de vente qui stipule qu'en cas de violation par l'acquéreur de son obligation de réitérer la vente, une somme d'un montant prédéterminé sera versée au vendeur ; que la violation de l'obligation de réitérer la vente ne peut alors donner lieu qu'à l'allocation des sommes prévues par la clause pénale, à l'exclusion de tous dommages et intérêts supplémentaires ; qu'en condamnant pourtant la société AUNALOU à payer, du fait de son refus de réitérer la vente, 10.000  à titre de dommages et intérêts supplémentaires, venant s'ajouter aux 6.500  prévus par l'acte à titre de clause pénale, la Cour d'appel a violé les articles 1152, 1226 et 1229 du Code civil.
 7- ALORS, plus subsidiairement, QUE dans ses conclusions d'appel, la société AUNALOU expliquait que la perte de valeur du fonds n'était pas en relation causale avec l'inexécution contractuelle qui lui était reprochée, dès lors que si le fonds de commerce avait finalement été vendu en 2007 pour 55.000  au lieu de 65.000 , cela s'expliquait uniquement par le fait que Monsieur X... se soit totalement désintéressé de l'exploitation de son fonds dans les derniers mois, ce qui lui avait fait perdre de la valeur ; qu'elle produisait à ce titre des pièces établissant que Monsieur X... avait fixé le centre de ses intérêts dans les Pyrénées et qu'il ne s'était dès lors plus investi dans les affaires de son salon de coiffure varois ; qu'en faisant droit à la demande indemnitaire de Monsieur X... au titre du manque à gagner dans la vente du fonds, sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.