LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 540 F-D
Pourvoi n° H 19-10.616
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
Mme A... K..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° H 19-10.616 contre l'arrêt rendu le 19 mars 2018 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. U... Y...,
2°/ à Mme O... E..., épouse Y...,
domiciliés tous deux [...],
3°/ à M. P... F..., domicilié [...] ,
4°/ à M. G... N..., domicilié [...] ,
5°/ à Mme I... M..., domiciliée [...] ,
6°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , notaires associés,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme B..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...] , de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme M..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 19 mars 2018), Mme K... a acquis de Mme M... et de M. N... un terrain bâti cadastré [...]  par acte notarié du 13 décembre 2004 stipulant que l'accès à la propriété se faisait par un chemin aménagé aux frais des vendeurs.
2. Mme K... a assigné les vendeurs, ses voisins, ainsi que la SCP [...] , notaire ayant dressé l'acte de vente, en reconnaissance d'une servitude de passage pour cause d'enclave et en paiement de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
3. Mme K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en reconnaissance de l'état d'enclave de sa propriété, alors « qu'aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant, pour décider que Mme K... ne justifiait pas de l'état d'enclavement de son fonds, que "le témoignage de Mme Q... annoncé en pièce 26 ne figure pas dans les pièces remises à la cour qui n'est donc pas en mesure d'en tenir compte", sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de la pièce 26 qui figurait au bordereau de pièces annexé aux conclusions d'appelante de Mme K..., et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
4. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
5. Pour rejeter la demande en reconnaissance de l'état d'enclave, l'arrêt retient que le témoignage de Mme Q..., annoncé en pièce 26, ne figure pas parmi les pièces remises à la cour d'appel, qui n'est donc pas en mesure d'en tenir compte, et qu'aucun autre élément ne vient établir le caractère insuffisant de l'accès à la voie publique.
6. En statuant ainsi, sans avoir invité préalablement les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de cette attestation qui figurait sur le bordereau de pièces annexé aux dernières conclusions de Mme K... et dont la communication n'avait pas été contestée, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le moyen relevé d'office
7. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
8. En application de ce texte, tout jugement doit être motivé et la contradiction de motifs constitue un défaut de motifs.
9. Pour déclarer prescrite la demande formée contre le notaire, l'arrêt retient que la manifestation du dommage allégué consiste dans l'attitude opposante des voisins et doit être fixée, selon les témoignages communiqués par Mme K..., au mois d'août 2008.
10. En statuant ainsi, après avoir constaté que, hormis des échanges verbaux manifestant des rapports de voisinage tendus, Mme K... ne rapportait pas la preuve d'une entrave à l'accès à sa propriété remettant en cause la tolérance de passage, toujours en vigueur, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs contradictoires, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Demande de mise hors de cause
11. Il n'y a pas lieu de mettre hors de cause Mme M... et la SCP [...], dont la présence est nécessaire devant la cour de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen et sur le second moyen du pourvoi, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre autrement composée ;
Condamne Mme M... et la SCP [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme K...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame B... de sa demande tendant à voir reconnaître le caractère insuffisant de l'accès de sa propriété à la voie publique et la nécessité d'établir une servitude de passage,
Aux motifs propres que sur la demande de reconnaissance d'une servitude de passage : que, selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que n'est pas enclavé le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue ; qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à Mme A... K... qui revendique la reconnaissance d'une servitude, de démontrer que son fond se trouve enclavé ou que son accès est insuffisant ; sur l'existence d'une tolérance de passage : qu'en l'espèce, l'existence d'une tolérance de passage accordée par le propriétaire de la parcelle cadastrée [...]  est établie par les mentions de l'acte de vente et du plan annexé ainsi que par les constatations de l'huissier intervenu le 8 août 2008 à la demande de l'appelante qui relevait que l'accès au terrain de la requérante se fait depuis la route « par un court chemin constitué de deux bandes de béton parallèles » ; que les attestations de M. D... R... J... datée du 1er octobre 2008 et de M. L... S... datée du 27 octobre 2008 font état de conversations avec le fils de Mme E... selon lesquelles celui-ci affirmait que sa mère donnait son autorisation de passage à titre de faveur mais qu'il ne s'agissait pas de la voie d'accès normale et qu'il avait l'intention de clôturer la propriété de sa mère ; que les propos tenus ne constituent pas la fin de la tolérance accordée dès lors qu'ils n'émanent pas du propriétaire lui-même, qu'ils n'ont jamais été suivis par des actes matériels et ne manifestent pas une intention dépourvue d'équivoque ; que, si l'huissier a constaté que les voisins de Mme A... K... avaient condamné l'accès à un chemin goudronné prolongeant l'accès à sa propriété, ce dernier ne s'en trouve pas entravé, alors que l'appelante ne revendique pas de droit de passage sur cette portion du chemin d'exploitation ainsi obstrué; qu'ainsi, hormis des échanges verbaux manifestant des rapports de voisinage tendus, Mme A... K... ne rapporte pas la preuve d'une entrave à l'accès à sa propriété et qu'il existe donc bien une tolérance de passage toujours en vigueur ; sur le caractère suffisant de l'accès à la voie publique : que l'accès suffisant d'un fond à la voie publique au sens de l'article 682 du code civil s'entend d'une déserte complète de ce fond et selon un usage normal, quel qu'en soit sa destination ; que Mme A... K... soutient que l'accès à son fond est insuffisant en ce qu'il mesure dans sa partie la plus étroite 3, 05 mètres de large ce qui n'est pas conforme à la réglementation et ne permet pas l'accès au service d'incendie et de secours ; qu'en l'espèce, le plan dressé par un géomètre expert communiqué par l'appelante montre que la voie d'accès à son fond mesure environ 24 mètres de long, environ 3, 20 mètres de large sur 18 mètres, 3,02 mètres de large dans sa partie la plus étroite et va jusqu'à 6,45 mètres de large sur le reste de la distance ; que Mme A... K..., sur qui pèse la charge de la preuve ne justifie pas en quoi les dimensions du passage ne seraient pas conformes à une réglementation, empêcheraient l'accès des véhicules de secours à son fonds, ou auraient constitué un obstacle à son projet de création d'un centre d'hébergement pour personnes âgées, projet abandonné sans qu'il ne soit établi qu'il l'ait été en raison d'un accès insuffisant ; qu'il n'est ni soutenu ni justifié que Mme A... K... ne peut accéder à son fond avec un véhicule automobile ; que le témoignage de Mme Q... annoncé en pièce 26 ne figure pas dans les pièces remises à la cour qui n'est donc pas en mesure d'en tenir compte ; que, dès lors, comme les premiers juges l'ont justement relevé, Mme A... K... ne justifie pas de l'état d'enclavement de son fond, le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
Et aux motifs réputés adoptés que selon l'article 682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issus ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que l'état d'enclave est apprécié autour du jugement et n'est pas caractérisée lorsque la desserte du fonds est assurée par une tolérance, aussi longtemps qu'elle subsiste ; que par ailleurs on doit rechercher si le passage est adapté à l'utilisation normale du terrain ; que au soutien de son action, Mme B... communique un plan cadastral démontrant que sa parcelle [...]  n'a pas d'accès aux voies publiques mais apparaît en pointillé en chemin ; que les deux constats qu'elle a fait dresser par huissier les 5 août 2008 et 30 août 2011 confirment que l'accès de la route au terrain se fait "par un court chemin constitué de deux bandes de béton parallèles" mais sa "faible largeur et l'absence de bas-côtés sur sa première moitié font que si une voiture est garée dans le passage aucune autre voiture ne peut aller jusqu'à la propriété de la requérante ou en revenir" ; qu'aucun mesurage n'a été réalisé et lors des deux constats aucune voiture n'était garée et ne gênait l'accès ; que la demanderesse ne communique pas de pièce démontrant l'état actuel de son accès à la route ; que certes elle fait état d'un projet de construction d'un centre d'accueil en 2006 mais elle ne prouve pas avoir obtenu le permis de construire pour démontrer son actualité ; que de même elle soutient avoir été en difficulté pour céder sa propriété en l'absence de servitude officielle mais cela n'établit pas que le passage toléré par les époux Y... est insuffisant à l'utilisation normale et actuelle de son fonds ; qu'il s'ensuit que le tribunal ne peut constater l'enclavement de la parcelle [...]  et doit rejeter la demande de constitution d'une servitude, et ce d'autant que tous les propriétaires des fonds voisins ne sont pas présents à la cause ;
Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 4 du Code de procédure civile, les prétentions des parties déterminent les termes du litige ; que Madame B... exposait dans ses écritures d'appel (p. 5 et p. 6) que le caractère insuffisant de la voie d'accès, large de seulement 3,02 mètres à certains endroits, ne permettait pas un accès effectif et pourtant légal aux engins de secours, essentiellement les fourgons pompe-tonne, la largeur minimale requise étant de 3,50 mètres, et produisant l'attestation de Madame Q... en ce sens ; qu'en jugeant que Madame B... ne justifiait pas en quoi les dimensions du passage n'étaient pas conformes à la réglementation, et son terrain, enclavé, la Cour d'appel s'est prononcée en méconnaissance des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile;
Alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction; qu'en énonçant, pour décider que Madame B... ne justifiait pas de l'état d'enclavement de son fond, que "le témoignage de Mme Q... annoncé en pièce 26 ne figure pas dans les pièces remises à la cour qui n'est donc pas en mesure d'en tenir compte", sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de la pièce 26 qui figurait au bordereau de pièces annexé aux conclusions d'appelante de Madame B..., et dont la communication n'avait pas été contestée, la Cour d'appel a violé le texte susvisé.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'à la date de l'assignation au mois de mai 2014, l'action à l'encontre du notaire la SCP [...] était prescrite et d'avoir, en conséquence, débouté Madame B... de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
Aux motifs propres qu'en vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que le notaire doit veiller à l'efficacité technique et pratique des actes qu'il instrumente et qu'à ce titre, son devoir de conseil lui impose, en matière de vente immobilière, de vérifier l'existence et la consistance des biens, notamment l'existence de servitudes ; que l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'il convient de fixer le point de départ de la prescription invoquée en faisant application des dispositions de l'article 2270-1 ancien du code civil, applicable à l'époque des faits en cause, et selon lequel les actions en responsabilités extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'ainsi en application de ce texte, la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; que, comme l'a relevé le tribunal à juste titre, la manifestation du dommage allégué consiste dans l'attitude opposante des voisins et doit être fixée, selon les témoignages communiqués par l'appelante, au mois d'août 2008 ; que selon l'article 2222, alinéa 2, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; que le délai de 5 ans prévu par l'article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a donc commencé à courir à compter du 18 juin 2008 et que Mme A... K... se devait d'intenter son action avant le 19 juin 2013 ; qu'à la date de l'assignation au mois de mai 2014, l'action à rencontre du notaire était donc prescrite comme l'a relevé justement le jugement qui sera confirmé sur ce point ;
Et aux motifs réputés adoptés que la responsabilité du notaire rédacteur peut être recherchée par la partie qui ne l'a pas missionné, sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle de l'article 1382 du code civil ; lors de l'acte notarié de vente, la prescription délictuelle était de 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation (ancien article 2270-1 du code civil) ; que depuis le 19 juin 2008 le délai est de 5 ans, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue antérieurement (article 2222 nouveau du code civil) ; qu'au cas d'espèce on peut considérer que, si faute du notaire dans la rédaction de l'acte il y a, la manifestation du dommage date de l'obstruction des voisins à l'utilisation de la tolérance, intervenue courant août comme l'affirment les témoins et en tout cas avant le 31 décembre 2008 (le constat est du 5 août 2008) ; qu'en effet l'huissier intervenu le 30 août 2011 ne constate pas d'obstacle au passage ; que Mme B... pouvait donc agir dans les 10 ans soit jusqu'au 31 décembre 2013 ; que suite à la réduction du temps de prescription à 5 ans, l'action était recevable dans les 5 ans de l'entrée en vigueur soit jusqu'au 19 juin 2013 ; qu'en introduisant l'instance par assignation délivrée en mai 2014, Mme B... a agi tardivement et doit être déclarée irrecevable à actionner la responsabilité délictuelle de la SCP de notaires ;
Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 2224 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer; qu'en l'espèce, Madame B... exposait que "l'absence de servitude d'accès au bien vendu" lui avait été révélée par un courrier de l'étude [...] daté du 18 novembre 2010, date à compter de laquelle courrait en conséquence la prescription de l'action en responsabilité diligentée à l'encontre des notaires; qu'en conséquence, en se bornant à énoncer que, "comme l'a relevé le tribunal à juste titre, la manifestation du dommage allégué consiste dans l'attitude opposante des voisins et doit être fixée, selon les témoignages communiqués par l'appelante, au mois d'août 2008", sans rechercher si l'intéressée n'avait pas eu connaissance de l'absence de servitude de passage à la seule réception du courrier de l'étude notariale lui exposant cette particularité juridique, la Cour d'appel qui s'est référée à de simples tensions de voisinage a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2224 du Code civil ;
Et alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article 2224 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer; que l'absence de servitude de passage ayant été portée à la connaissance de Madame B... par la SCP [...] par courrier du 18 novembre 2010, il s'en déduisait que l'action de Madame B... pouvait être intentée à l'encontre de l'étude notariale jusqu'au 19 novembre 2015; que partant, en décidant que le délai de 5 ans ayant commencé à courir à compter du 18 juin 2008, Madame B... devait intenter son action avant le 19 juin 2013, de sorte qu'à la date de l'assignation au mois de mai 2014, l'action à l'encontre du notaire était prescrite, la Cour d'appel, qui n'a pas fait courir le délai de cinq ans à compter du jour où la titulaire des droits avait eu connaissance des faits lui permettant d'exercer l'action en responsabilité à l'encontre de l'étude notariale, s'est prononcée en violation de l'article 2224 du Code civil.