LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 244 F-D
Pourvoi n° Z 20-14.385
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021
La commune [...], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville, [...], a formé le pourvoi n° Z 20-14.385 contre l'arrêt rendu le 14 janvier 2020 par la cour d'appel de Besançon (chambre sociale), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme C... S..., domiciliée [...] ,
2°/ à la société [...], société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [...],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la commune [...], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de Mme S... et de la société [...], après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 14 janvier 2020), par acte du 28 novembre 2014, la commune [...] (la commune) a donné à bail rural à Mme F... diverses parcelles mises par celle-ci à la disposition de la société civile d'exploitation agricole [...] (la SCEA).
2. Par la suite, Mme F... a informé la commune qu'elle prenait sa retraite et a cédé à Mme S... les parts qu'elle détenait au sein de la SCEA.
3. Mme S... a demandé à la commune de lui donner à bail les terrains communaux précédemment loués à Mme F....
4. Par délibérations des 13 février 2015 et 1er juillet 2015, la commune a proposé d'établir ce bail selon diverses conditions qu'elle a successivement modifiées, en envisageant, en dernier lieu, la régularisation d'une convention de mise à disposition par l'intermédiaire de la SAFER pour une durée limitée.
5. En l'absence d'intervention de la SAFER, Mme S... et la SCEA ont exploité les parcelles et réglé une somme au titre de l'année 2015.
6. Par déclaration du 15 mai 2018, la commune a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en expulsion de Mme S... et de la SCEA et en paiement d'une indemnité d'occupation.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
7. La commune fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de condamner Mme S... et la SCEA à lui payer une somme au titre des fermages arréragés, alors :
« 1°/ que l'existence d'un bail suppose un accord de volonté sur une mise à disposition d'un bien à titre onéreux ; que des pourparlers engagés en vue de conclure un bail ne valent pas bail tant qu'il n'y a pas d'accord des parties sur les éléments essentiels du contrat envisagé ; qu'en déduisant de la seule circonstance que la commune [...] avait eu l'intention de donner à bail à Mme S... des biens communaux relevant de son domaine privé, l'existence d'un bail à ferme, sans constater que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels du contrat, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 devenu 1103 et l'article 1709 du code civil ;
2°/ que le conseil municipal ne peut approuver la passation des baux sur les terrains communaux sans avoir défini le régime juridique applicable et le loyer ; qu'en l'espèce, la commune [...] faisait valoir que dans sa délibération du 1er juillet 2015, le conseil municipal n'avait pris aucun engagement ferme et définitif au profit de Mme S... et n'avait fixé aucun fermage ; qu'en déduisant l'existence d'un bail à ferme du seul fait que la commune [...] avait eu, par délibération du 1er juillet 2015, l'intention de donner à bail à Mme S... des communaux relevant de son domaine privé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le conseil municipal avait pu valablement donner son accord à la conclusion d'un tel bail sans s'être prononcée sur l'application du statut du fermage et le montant du fermage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 2121-29 et L. 2122-21 6° du code général des collectivités territoriales ;
3°/ qu'une convention ne peut être qualifiée de bail à ferme en l'absence de preuve de l'existence d'une mise à disposition des parcelles par leur propriétaire ; qu'en déduisant de l'occupation des terres par Mme S... l'existence d'un bail à ferme, sans caractériser de mise à disposition effective de ces biens par la commune [...] au profit de leur occupante, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 devenu 1103 et l'article 1709 du code civil ;
4°/ qu'une convention ne peut être qualifiée en bail à ferme en l'absence de preuve de l'existence d'une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des immeubles litigieux ; qu'en l'espèce, la commune [...] faisait valoir que la délibération du 1er juillet 2015 n'évoquait aucun loyer et que Mme S... n'avait pas réglé de fermage puisqu'il n'en avait jamais été question ; qu'en déduisant de l'occupation des terres par Mme S... l'existence d'un bail à ferme sans constater l'existence d'un accord sur une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des terrains communaux, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 devenu 1103 et l'article 1709 du code civil. »
Réponse de la Cour
8. Ayant procédé à l'analyse de la valeur et de la portée des éléments produits, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui ne s'est pas exclusivement fondée sur l'occupation des parcelles par Mme S... et la SCEA, a souverainement retenu que la rencontre des consentements des parties en vue de conclure un bail rural, consistant en la mise à disposition à titre onéreux de terres agricoles au sens de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, était établie.
9. Ayant relevé que la commune avait réclamé une contrepartie à l'exploitation des parcelles et retenu qu'elle ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, qu'elle remplissait les conditions d'une convention dérogatoire au statut impératif des baux ruraux, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme S... et la SCEA justifiaient d'un titre faisant obstacle à leur expulsion.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune [...].
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Commune [...] de l'intégralité de ses demandes et d'AVOIR en conséquence condamné la Scea [...] et Mme C... S... à payer à la Commune [...] la somme de 2.000,00 euros au titre des fermages impayés et la somme de 1.000,00 euros au titre du fermage dû pour l'année 2019 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des explications des parties, concordantes sur ce point, que par contrat en date du 28 novembre 2014, la commune [...] a donné à bail à ferme à Mme I... F... diverses parcelles, dont celles cadastrées section [...] ([...]) n°[...] ([...]) n°[...] ([...]) et section [...]  ([...]) ; que par la suite Mme I... F... a mis à la disposition de la Scea [...], dans laquelle elle était associée avec son époux, lesdites parcelles ; qu'il est constant que Mme I... F... a fait savoir à la commune qu'elle désirait prendre sa retraite et qu'elle souhaitait céder son exploitation à Mme C... S... ; qu'il résulte des éléments produits aux débats que pour ce faire Mme C... S... a dans un premier temps racheté les parts sociales de la Scea [...] ; qu'il est établi que Mme C... S... a ensuite demandé à la commune de lui donner à bail rural les communaux jusque-là exploités par Mme F... ; que lors d'une délibération du 13 février 2015 la commune [...] a proposé d'établir le bail sollicité en assortissant son autorisation des conditions suivantes : le siège social et l'exploitation laitière devaient être maintenus sur la commune, l'exploitation au village ne pouvant servir de pâture d'été ; qu'il est clairement précisé que le bail ne serait signé que si ces conditions pouvaient être légalement appliquées ; qu'il y a lieu de considérer que l'offre de la commune doit s'analyser en une promesse de bail rural sous conditions suspensives ; que constatant que les conditions qu'elle avait posées dans sa délibération du 13 février 2015 ne pouvaient être légalement imposées au preneur, la commune [...] a décidé de ne pas louer les communaux à Mme S... ; que par cette décision la commune [...] a constaté que sa promesse de bail était devenue caduque dès lors que les conditions suspensives n'avaient pas été levées ; que le 1er juillet 2015, après une entrevue entre le maire et Mme S..., la commune [...] a pris une nouvelle délibération et a proposé à celle-ci la location des terres aux conditions suivantes : - les communaux pourront être louées sous forme d'un bail précaire établi par la Safer pour une durée de 2 ans maximum, - Mme S... s'engage à s'installer dans la ferme de Mme F... et de continuer son exploitation sur le village comme actuellement, traite toute l'année dans la ferme située à [...], -- ces conditions impliquent la mise aux normes de la totalité du bâtiment, - l'exploitation de Mme S... sera indépendante du Gaec S..., - à l'issue des 2 années de location, si toutes les conditions ne sont pas respectées et s'il y a un doute dans la sincérité de l'installation, les communaux seront repris par la commune ; que la commune explique dans ses conclusions ne pas avoir voulu s'engager dans un bail rural et que pour ce faire, avoir eu recours aux dispositions de l'article L. 142-6 du Code Rural et de la Pêche Maritime lesquelles prévoient que les propriétaires peuvent confier leurs terres à la Safer pour leur location et leur exploitation per le truchement de la sous-location ; qu'il convient de préciser que la Safer dispose dans cette hypothèse d'un libre choix de l'exploitant agricole ; que l'argument avancé par la commune [...] ne saurait emporter la conviction de la cour, dès lors qu'elle ne justifie pas de l'existence d'une convention de mise à disposition conclue avec la Safer, d'une part, et qu'elle a personnellement choisi le preneur en la personne de Mme S..., d'autre part ; que la proposition de bail en date du 1er juillet 2015 démontre, comme au demeurant celle formulée dans la délibération du 13 février 2015, l'intention de la commune [...] de donner à bail à Mme C... S..., exploitante agricole, des communaux relevant de son domaine privé ; qu'il convient de noter que le même jour la commune [...] a établi un bulletin de mutation des terres litigieuses destiné à la MSA de Franche-Comté au profit de la Scea [...] ; qu'il est attesté par les termes clairs d'un courrier adressé le 6 janvier 2016 par la commune [...] à un autre exploitant agricole, M. E... que l'intention initiale a trouvé par la suite sa concrétisation ; qu'il est en effet précisé dans cette correspondance : « Je vous informe que conformément à la délibération du conseil municipal du 1er juillet 2015
les terrains communaux exploités par Mme I... F... seront loués à Mme C... S... dans un premier temps pour une période de deux ans afin de lui permettre de s'installer sur la commune suivant les conditions définies » ; que l'article L. 411-2 du code précité permet au propriétaire d'une terre à vocation agricole de conclure une convention d'occupation précaire dérogeant aux dispositions de l'article L. 411-1 du même code lorsque la convention : 1° est passée en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession, dès lors qu'une instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans l'indivision résulte d'une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du code civil ; 2° permet au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civile de solidarité de rester dans tout ou partie d'un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement ; 3° tend à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ; que la commune [...] ne démontre pas que la convention conclue avec Mme S... satisfait à l'une des conditions posées par l'article L.411-2 sus-visé ; qu'il s'ensuit que celle-ci doit être qualifiée de bail rural au sens de l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime ; qu'il résulte des développements qui précèdent que Mme C... S... et la Scea [...] détiennent un titre pour exploiter les communaux appartenant à la commune [...] et précédemment loués à Mme F... ; qu'il s'ensuit que la demande d'expulsion formée à leur encontre doit être rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la qualification du contrat ; en vertu des dispositions de l'article L.411-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime :
« Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L.311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L.411-2. Cette disposition est d'ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre : - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propriétaire d'un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens » ; que l'article L. 142-6 du Code Rural et de la Pêche Maritime que les propriétaires peuvent mettre leurs terres dans les mains de la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (Safer) pour que celles-ci soient louées et exploitées. Ce contrat de location au profit de la Safer n'est pas soumis au statut du fermage. La Safer dispose d'un libre choix de l'exploitant agricole. Le bail consenti à l'exploitant n'est pas soumis au statut du fermage sauf pour les règles relatives au montant du fermage : qu'en l'espèce, la Commune [...] reproche à Madame C... S... et à la Scea [...] de [ne] pas avoir contracté une convention d'occupation précaire auprès de la Safer concernant les parcelles communales. Cependant, la Commune [...] ne rapporte pas la preuve qu'une convention de mise à disposition ait été passée avec la Safer. En effet en vertu des dispositions de l'article L.142-6 du Code Rural et de la Pêche Maritime, cette convention relève de la seule initiative du propriétaire des parcelles ; qu'aussi la Commune [...] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour faire valoir l'absence d'une convention passée entre la Safer et Madame C... S..., dès lors qu'elle devait au préalable, par convention, mettre à la disposition ses terres auprès de la Safer ; qu'en vertu des dispositions de l'article L. 411-2 du Code Rural et de la Pêche Maritime : « Les dispositions de l'article L. 411-1 ne sont pas applicables : - aux conventions conclues en application de dispositions législatives particulières ; - aux concessions et aux conventions portant sur l'utilisation des forêts ou des biens relevant du régime forestier, y compris sur le plan agricole ou pastoral ; - aux conventions conclues en vue d'assurer l'entretien des terrains situés à proximité immeuble à usage d'habitation et en constituant la dépendance ; - aux conventions d'occupation précaire : 1° Passées en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession, dès lors qu'une instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans l'indivision résulte d'une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du code civil ; 2° Permettant au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité de rester dans tout ou partie d'un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement ; 3 ° Tendant à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ; - aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci » ; que seules les 3 situations visées par l'article L. 411-2 du Code Rural et [de la] Pêche Maritime justifient la validité d'une convention d'occupation précaire, le propriétaire ne peut valablement imprimer un caractère obligatoire à l'occupation du fonds pour un autre motif. La convention qui est justifiée par d'autres considérations justifient un bail rural soumis au statut du fermage ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les parcelles objets du litige ne concernent pas une mise en valeur dans le cadre d'une succession, le maintien du conjoint ou du partenaire sur le bien loué ou bien encore une exploitation temporaire d'un bien non agricole ou dont la destination agricole doit changer ; qu'en outre, il ressort des pièces produites à l'audience, du bulletin de mutation des terres cadastrées [...], [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , en faveur de la Scea [...] en date du 01 juillet 2015 ; de plus, dans son courrier du 06 janvier 2016, la Commune [...] informe Monsieur E... dans ces termes : « Je vous informe que conformément à la délibération du Conseil Municipal du 1er juillet 2015, validée par M. le souspréfet de Pontarlier en date du 28 août 2015, les terrains communaux exploités par Madame I... F... seront loués à Mme C... S... dans un premier temps pour une période de 2 ans afin de lui permettre de s'installer sur la commune suivant les conditions définies » ; qu'aussi cette occupation des terres se fait selon un contrat qui n'est pas une convention d'occupation précaire et ne découle pas d'une convention de mise à disposition avec la Safer ; que par conséquent, il s'agit d'un bail rural soumis au statut du fermage . Les indemnités d'occupation sollicitées par la commune [...] doivent s'analyser en des fermages impayés ; que les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime disposent que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermages ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échange. En l'espèce, la Commune [...] ne justifie d'aucune mise en demeure formalisée selon les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural de la pêche maritime ; que par conséquent, le bail accordé à la suite de la délibération du Conseil Municipal le 1er juillet 2015 est un bail rural de neuf ans qui n'a pas fait l'objet d'une résiliation ;
1) ALORS QUE l'existence d'un bail suppose un accord de volonté sur une mise à disposition d'un bien à titre onéreux ; que des pourparlers engagés en vue de conclure un bail ne valent pas bail tant qu'il n'y a pas d'accord des parties sur les éléments essentiels du contrat envisagé ; qu'en déduisant de la seule circonstance que la commune [...] avait eu l'intention de donner à bail à Mme S... des biens communaux relevant de son domaine privé, l'existence d'un bail à ferme, sans constater que les parties étaient parvenues à un accord sur les éléments essentiels du contrat, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 devenu 1103 et l'article 1709 du code civil ;
2) ALORS QUE le conseil municipal ne peut approuver la passation des baux sur les terrains communaux sans avoir défini le régime juridique applicable et le loyer ; qu'en l'espèce, la commune [...] faisait valoir que dans sa délibération du 1er juillet 2015, le conseil municipal n'avait pris aucun engagement ferme et définitif au profit de Mme S... et n'avait fixé aucun fermage (cf. concl., p. 6) ; qu'en déduisant l'existence d'un bail à ferme du seul fait que la commune [...] avait eu, par délibération du 1er juillet 2015, l'intention de donner à bail à Mme S... des communaux relevant de son domaine privé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le conseil municipal avait pu valablement donner son accord à la conclusion d'un tel bail sans s'être prononcée sur l'application du statut du fermage et le montant du fermage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 2121-29 et L. 2122-21 6° du code général des collectivités territoriales ;
3) ALORS QU'une convention ne peut être qualifiée de bail à ferme en l'absence de preuve de l'existence d'une mise à disposition des parcelles par leur propriétaire ; qu'en déduisant de l'occupation des terres par Mme S... l'existence d'un bail à ferme, sans caractériser de mise à disposition effective de ces biens par la commune [...] au profit de leur occupante, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 devenu 1103 et l'article 1709 du code civil ;
4) ALORS QU'une convention ne peut être qualifiée en bail à ferme en l'absence de preuve de l'existence d'une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des immeubles litigieux ; qu'en l'espèce, la commune [...] faisait valoir que la délibération du 1er juillet 2015 n'évoquait aucun loyer et que Mme S... n'avait pas réglé de fermage puisqu'il n'en avait jamais été question ; qu'en déduisant de l'occupation des terres par Mme S... l'existence d'un bail à ferme sans constater l'existence d'un accord sur une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des terrains communaux, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 devenu 1103 et l'article 1709 du code civil.