LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que les époux X... avaient acquis le fonds de commerce le 28 juin 2002 pour le prix de 259 163, 33 euros, moins de cinq ans avant l'ordonnance d'expropriation concernant le local dans lequel était exploité le fonds et que le service des domaines avait fixé la valeur de ce fonds à 260 000 euros le 17 septembre 2004 en prenant correctement en compte les caractéristiques essentielles du fond et, d'autre part, que les dépenses invoquées par les époux X... n'avaient consisté qu'en des travaux d'entretien courant et en des achats de matériel pour les besoins de l'exploitation, la cour d'appel a exactement retenu, par une décision motivée et sans violer l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que l'indemnité principale d'expropriation devait, en application de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et en l'absence de modifications ayant conféré au bien une plus value, être fixée au montant arrêté par le service des domaines ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à Société d'économie mixte pour le développement orléanais la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf. 
Moyen annexé au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les époux X.... 
MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 260. 000 euros l'indemnité principale revenant à Monsieur Henri X... et Madame Martine Y..., épouse X..., propriétaires pour l'éviction d'un fonds de commerce de bar, tabac, brasserie, presse, jeux, sous l'enseigne Le Pélican situé dans un immeuble sis..., acquis par acte sous seing privé en date du 28 juin 2002, enregistré à la recette des impôts d'Orléans Nord le 5 juillet 2002 et d'avoir fixé à la somme de 24. 850 euros l'indemnité de remploi, 
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l'application de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation : 1) le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des Domaines ou celle résultant de l'avis émis par la commission des opérations immobilières, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation (alinéa premier), 2) lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent doit en tenir compte (alinéa deuxième) ; Que l'ordonnance d'expropriation a été rendue en l'espèce le 25 janvier 2005 ; Qu'elle a été rectifiée par ordonnance du 11 mars 2005, une erreur matérielle affectant la décision initiale ; Que tant au 25 janvier 2005 qu'au 11 mars 2005, moins de cinq années s'étaient écoulées depuis la mutation de l'espèce, intervenue le 28 juin 2002, moyennant un prix (259. 163, 33 euros) inférieur à l'évaluation domaniale (260. 000 euros, hors indemnité de remploi) ; Que seul le prix exprimé dans l'acte du 28 juin 2002 doit être pris en considération ; Qu'il importe peu à cet égard qu'une nouvelle option pour la comptabilisation des frais d'acquisition d'immobilisations ait été créée par le règlement CRC 04-06 sur les actifs ; Qu'il ne s'agit en effet que d'une norme comptable ; Que les conditions d'application de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation sont ainsi réunies ; Qu'il en résulte que la juridiction de l'expropriation se trouve en l'espèce liée par l'avis du service des Domaines et ne peut fixer l'indemnité principale à un montant supérieur à celui arrêté par ce service ; Qu'il est certes ainsi dérogé au principe de la juste indemnité énoncé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen et par l'article 545 du Code civil, ainsi qu'à celui de la réparation intégrale du préjudice institué par l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ; Mais que cette limitation, voulue par le législateur, n'apparaît pas contraire à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l'homme et des libertés fondamentales ainsi rédigé : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans des conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur des lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions, ou des amendes » ; Qu'il n'y a pas lieu, à cet égard, à question préjudicielle imposant de surseoir à statuer ; Que les juridictions de l'ordre judiciaire sont en effet compétentes pour apprécier la compatibilité entre les dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l'homme et des libertés fondamentales et la réglementation nationale, en application du principe de l'applicabilité directe en droit interne des exigences du texte signé le 4 novembre 1950 et de ses protocoles additionnels ; Que selon la Cour européenne des droits de l'homme (arrêt Lithgrow et autres contre Royaume Uni du 8 juillet 1986) :- sans le versement d'une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive,- l'article 1er du premier protocole additionnel ne garantit pas, dans tous les cas, le droit à une compensation intégrale, car des objectifs légitimes d'utilité publique peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande ; Que l'indemnité doit ainsi seulement se situer dans un rapport raisonnable avec la valeur du bien, ce qui est le cas en l'espèce ; Qu'il ne peut par ailleurs être reproché au service des domaines de ne pas avoir respecté les dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation ; Que ce n'est en effet que dans l'hypothèse où le bien concerné a subi des modifications justifiées dans sa consistance matérielle ou juridique, son état ou sa situation d'occupation, qu'il doit en être tenu compte pour arrêter l'estimation ; Que le développement de l'activité commerciale résultant de l'augmentation du chiffre d'affaires postérieure au 28 juin 2002, ce dont il est justifié en l'espèce par la production aux débats des bilans, ne constitue pas en soi une modification dans la consistance matérielle ou juridique, l'état ou la situation d'occupation du fonds exploité sous l'enseigne « Le Pélican » ; Que par ailleurs, si l'article R. 13-43 du Code de l'expropriation impose de majorer l'évaluation retenue lors de la mutation de référence pour tenir compte des modifications mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 13-17, ce n'est que dans l'hypothèse où lesdites modifications ont conféré au bien une plus-value (dans ce cas, si la plus-value ajoutée au prix d'acquisition déclaré représente une somme supérieure à l'estimation domaniale, l'application de l'article L. 13-17 est écartée) ; Que les dépenses invoquées par les époux X...- Y... n'ont consisté qu'en des travaux d'entretien courant (réfection de peintures pour 1. 740, 72 euros HT, ce qu'ils qualifient de « travaux immédiats ») et en des achats de matériels pour les besoins de l'exploitation (ce qu'ils qualifient de « investissements postérieurs ») ; Que ce qu'ils présentent, enfin, comme d'autres chefs de préjudice (plus-value à acquitter, frais bancaires de rupture de crédit par anticipation, frais de rupture anticipée du contrat de brasseur et frais de rupture anticipée du contrat de location du dispositif de climatisation) ne relèvent pas, selon une jurisprudence constante, de la notion de préjudice indemnisable au sens de l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation, faute de lien de causalité entre ces frais et l'expropriation ; Qu'il convient dans ces conditions de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 
ET AUX MOTIFS adoptés des premiers juges QUE Monsieur et Madame X..., connaissaient lors de l'acquisition de leur fonds de commerce, l'existence du projet d'aménagement de l'ilôt de la Râpe et du risque d'expropriation du fonds en découlant ; Que cela ressort du fait que l'enquête publique a eu lieu en 2000 alors que l'acquisition s'est faite en 2002, de leurs écritures et de l'acte de cession du fonds de commerce qui en page 6 indique que : les acquéreurs ont parfaite connaissance de la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme et au regard des projets de travaux concernant le quartier, prévus par des règles d'urbanisme et au regard des projets de travaux concernant le quartier, prévus par les pouvoirs publics, notamment la création de la zone d'aménagement concerté et ses conséquences (démolition de l'existant et nouvelle implantation à prévoir en relation avec les autorités compétentes). Monsieur et Madame X... ont rencontré les responsables de ces projets dont la SEMDO et ont obtenu tous les renseignements nécessaires à ce sujet ; Que Monsieur et Madame X... indiquent qu'ils ne pensaient pas que le projet serait mis en place si rapidement ; Qu'ils ne peuvent ignorer que les projets d'utilité publique doivent être mis en oeuvre rapidement et que l'on ne saurait faire grief à l'administration de faire diligence quand l'intérêt public est en jeu ; Que l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation stipule que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation ; Que pour être indemnisable, le préjudice doit puiser sa source dans le fait même de l'expropriation ; Que la notion de préjudice direct implique donc un lien étroit, ce qui exclut la réparation de tout dommage dont l'origine peut être trouvée ailleurs que dans la dépossession imposée à l'exproprié ; Que sont des préjudices indirects non indemnisables, faute de lien de causalité établi avec l'expropriation, le remboursement des frais d'acquisition, les frais bancaires de rupture de crédit par anticipation, les frais de rupture anticipée du contrat de brasseur, les frais de rupture anticipée du contrat de location climatisation, de plus-value qui sont la conséquence d'un enrichissement et non de l'éviction ; Que Monsieur et Madame X... malgré leur connaissance du projet d'expropriation qui allait frapper le bien ont néanmoins procédé à des opérations juridiques et physiques, créant ainsi de leur propre fait, des chefs de préjudice qui ne sont donc plus alors susceptibles d'être indemnisés ; Qu'ils ne peuvent se prévaloir des investissements qu'ils ont réalisés dans ce fonds alors qu'ils savaient qu'ils allaient être nécessairement expropriés ; Qu'ils indiquent également qu'ils ignoraient la règle dite « des mutations récentes » édictée par l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation selon laquelle l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation des Domaines lorsque le prix exprimé ou la valeur déclarée à l'occasion d'une mutation du bien antérieure de moins de cinq ans à la date de l'ordonnance d'expropriation est inférieur au montant de cette estimation ; Que le fait qu'ils ignorent l'existence de cette règle ne la rend pas inapplicable, nul n'étant censé ignorer la loi ; Qu'il convient de préciser que l'article L. 13-17 alinéa 2 du Code de l'expropriation stipule que quand les biens ont depuis la mutation de référence subi des modifications dans leur consistance matérielle ou juridique leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite par les Domaines doit en tenir compte ; Que les prescriptions de l'article L. 13-17 ne peuvent être écartées que si des modifications importantes ont été apportées aux agencements, auquel cas on peut considérer qu'il y a modification de la consistance matérielle du bien ; Que Monsieur et Madame X... ne rapportent pas la preuve à leur charge d'une modification juridique ou matérielle de la consistance du bien exproprié entre son acquisition et l'ordonnance d'expropriation ; Que le développement de l'activité commerciale résultant d'une augmentation du chiffre d'affaires ne saurait constituer une modification dans la consistance matérielle ou juridique, l'état ou la situation d'occupation du fonds ; Qu'en effet, une majoration de chiffre d'affaires est normale et en tout état de cause, les causes de cette majoration peuvent être très diverses sans provenir d'un changement de nature du fonds ; Que Monsieur et Madame X... produisent une facture de travaux de mise aux normes de 1. 741 ; Que toutefois, ces travaux n'ont pas l'importance nécessaire pour être considérés comme modifiant la consistance du bien ; Que les dispositions de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation sont applicables ; Que l'acquisition s'est faite le 28 juin 2002 au prix de 259. 163, 33 ; Que le service des Domaines a formulé un avis en date du 17 septembre 2004 fixant la valeur du fonds à 260. 000 ; Que les éléments analysés ci-dessus conduisent à fixer l'indemnité à un montant de 260. 000, 
ALORS QUE d'une part, l'une des exigences du procès équitable est l'égalité des armes qui implique l'obligation d'offrir à chaque partie une possibilité raisonnable de présenter sa cause dans des conditions qui ne la placent pas dans une position de net désavantage par rapport à son adversaire ; que ne répond pas à ces exigences la procédure en fixation de l'indemnité due à un exproprié prévue par l'article L 13-17 du Code de l'expropriation qui impose au juge de fixer l'indemnité principale à l'estimation du service des domaines, soumis à l'autorité hiérarchique du ministre des finances, et établie non contradictoirement ; qu'en appliquant aux époux X... la valeur du fonds fixée dans l'avis du service des domaines à 260. 000 sans que les expropriés aient été à même de discuter cette évaluation ni le juge d'en apprécier la proportionnalité à la valeur du bien, la cour a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ; 
ALORS QUE d'autre part, toute motivation qui procède d'une simple affirmation de principe équivaut à un défaut de motifs ; qu'en se bornant à énoncer, sans davantage de précision, que l'indemnité d'expropriation fixée en application de l'article L. 13-17 du Code de l'expropriation, dont elle a souligné qu'elle dérogeait au principe de la juste indemnité, n'était pas contraire à l'article 1er du premier protocole additionnel parce qu'elle se situait dans un rapport raisonnable avec la valeur du bien, la cour d'appel a statué par voie d'affirmation générale, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. 
ALORS QU'ENFIN, aux termes de l'alinéa 2 de l'article L 13-17, lorsque des modifications ont affecté l'état matériel d'un bien objet d'une expropriation et lui ont conféré une plus-value, la majoration du prix d'acquisition est égale soit au coût des travaux, soit au moment de la plus-value si celle-ci est supérieure au coût des travaux ; Qu'en énonçant que les dépenses invoquées par les époux X...- Y... n'ont consisté qu'en des travaux d'entretien courant (réfection de peintures pour 1. 740, 72 euros HT) ne présentant pas l'importance nécessaire pour être considérés comme modifiant la consistance matérielle du bien, sans rechercher si ces travaux  quelqu'en fût l'importance  avaient conféré une plus-value au bien dont l'état matériel avait été modifié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-17 et R. 13-43 du Code de l'expropriation.