LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 415 F-D
Pourvoi n° C 18-24.063
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
1°/ M. H... S...,
2°/ Mme T... L..., épouse S...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ la société WCP, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° C 18-24.063 contre l'arrêt rendu le 5 septembre 2018 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires [...] , représenté par son syndic, la Société de gestion immobilière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le syndicat des copropriétaires du [...] a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens annexés au présent arrêt.
Le demandeur au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme S... et de la SCI WCP, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires [...], après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 5 septembre 2018), la SCI WCP et M. et Mme S... sont propriétaires de lots commerciaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
2. Les copropriétaires réunis en assemblée générale ayant refusé à la SCI WCP l'autorisation de construire un édicule dans le prolongement de son lot par décision du 5 août 2014 et adopté un règlement de copropriété par décision du 30 décembre 2014, la SCI WCP et M. et Mme S... ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble (le syndicat) en annulation de la première décision et de certaines clauses du règlement de copropriété.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. La SCI WCP et M. et Mme S... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de la décision du 5 août 2014 et de rejeter une demande de dommages-intérêts au titre de l'abus de majorité, alors :
« 1°/ que sont prises à la majorité des membres du syndicat de copropriété représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ; que, par exception, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; que la cour d'appel a retenu que « le projet (de la SCI WCP) s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction ou à la destination de l'immeuble » ; qu'en décidant néanmoins que ce projet, « en raison de l'aliénation d'une partie de la cour commune qu'il entraîne, (...) est soumis aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actes d'acquisition exigeant l'unanimité des voix de tous les copropriétaires », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ qu'en tout état de cause, l'article VII du règlement de copropriété adopté le 14 décembre 2014, intitulé « Composition des parties communes », stipule en son chapitre A « Parties communes à tous les copropriétaires sans exception (parties communes générales) » que constituent des choses ou parties communes à tous les copropriétaires, notamment, outre les éléments porteurs, tels que « gros murs, façades », etc., « le gros oeuvre des planchers (poutres, dalles) des balcons et loggias, (...), toutes les terrasses, accessibles ou non, à l'exclusion du revêtement superficiel au-dessus de l'étanchéité et du complexe d'isolation, pour celles qui sont affectées à l'usage exclusif de certains copropriétaires » et, en son chapitre C « Accessoires aux parties communes », que « Sont accessoires aux parties communes : (...) Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours ou jardins, ou sur des balcons ou terrasses constituant des parties communes, même si la jouissance exclusive en est rattachée à un lot privatif » ; que pour dire que les consorts S...-WCP, dont le projet d'édicule aboutirait à une construction sur la cour intérieure commune, se trouvent dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, la cour d'appel a retenu que les balcons et loggias, sur lesquels ceux-ci ont réalisé des extensions, avec l'autorisation ou du moins sans opposition du syndicat, sont définis au règlement de copropriété comme des parties privatives ; qu'en statuant ainsi, elle a dénaturé ledit règlement de copropriété et, par suite, violé l'article 1134 ancien du code civil et l'article 1103 nouveau de ce code ;
3°/ qu'en tout état de cause, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si les extensions réalisées par les autres copropriétaires sur les balcons et loggias ne s'appuient pas sur les façades, parties communes de la copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble de l'article 1134 ancien du code civil et de l'article 1103 nouveau du même code ;
4°/ qu'en tout état de cause, pour dire que les consorts S...-WCP, dont le projet d'édicule aboutirait à une construction sur la cour intérieure commune, se trouvent dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, la cour d'appel a retenu que les extensions réalisées par ceux-ci sur les balcons et loggias sont anciens de plus de trente ans ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si M. et Mme I... n'avaient pas été autorisés en 2011 par le syndicat à réaliser une extension de l'un de leurs édicules sur leur balcon, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil, devenue l'article 1240 nouveau de ce code ;
5°/ qu'en tout état de cause, pour tenter de justifier la discrimination subie par la SCI WCP et par les consorts S..., le syndicat affirmait encore que si M. X... a réalisé une extension de son lot sur la cour intérieure, il a, en contrepartie, réalisé des travaux dans l'intérêt commun et que les consorts S...-WCP ne pouvaient valablement réclamer un avantage gratuit ; qu'en statuant sans rechercher, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si les copropriétaires autres que M. X..., notamment M. et Mme I..., avaient fourni le moindre avantage à la copropriété en contrepartie des extensions qu'ils avaient réalisées sur les parties communes, la cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du Code civil, devenue l'article 1240 nouveau de ce code. »
Réponse de la Cour
4. La SCI WCP et Mme S... n'ayant pas soutenu en appel que les balcons étaient des parties privatives en application du règlement de copropriété adopté le 30 décembre 2014, le moyen, en sa deuxième branche, est nouveau et mélangé de fait et de droit.
5. La cour d'appel a retenu que les copropriétaires avaient utilisé, pour la réalisation des aménagements sur les balcons, un espace qui leur était strictement réservé, sans empiéter ni affecter la cour commune à l'usage de tous les copropriétaires, que c'était dans le même sens qu'il y avait lieu d'analyser la situation de M. et Mme I... qui avaient été autorisés à agrandir les sanitaires installés sur le balcon dépendant de leur lot, c'est-à-dire sur leurs parties privatives, en-dehors de l'assiette de la cour commune, et que, s'agissant de M. X..., propriétaire d'un lot commercial donnant dans la cour intérieure, les travaux du dallage complet de la cour, ainsi que la réfection de toutes les conduites d'eaux vannes et usées, avaient été réalisés, conformément à l'assemblée générale, dans l'intérêt commun et en contrepartie de la cession d'une partie des parties communes.
6. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches, relatives à l'appui des extensions sur les façades, à la date à laquelle une autorisation de construire avait été délivrée à M. et Mme I... et à l'absence de contrepartie fournie par les copropriétaires, que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la majorité à laquelle aurait dû être adoptée la décision emportant aliénation d'une partie commune, que la SCI WCP et M. et Mme S... se trouvaient dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, de sorte qu'une rupture d'égalité permettant de retenir un abus de majorité n'était pas caractérisée.
7. Le moyen, irrecevable en sa deuxième branche, n'est donc pas fondé pour le surplus.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
8. La SCI WCP et M. et Mme S... font grief à l'arrêt d'annuler la partie de l'article 10 relatif aux conditions d'occupation de la cour intérieure rédigée comme suit : « L'accès à la cour intérieure de l'immeuble est strictement réservée aux copropriétaires. Le stationnement des véhicules à deux roues dans la cour est exclusivement autorisé aux copropriétaires », alors « que la cour d'appel a retenu dans ses motifs que, « dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée » ; qu'en rejetant néanmoins la demande d'annulation de cette clause, dans le dispositif de son arrêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle a donc violé. »
Réponse de la Cour
9. Ayant retenu, dans les motifs de son arrêt, que la clause litigieuse devait être annulée, la cour d'appel a, dans le dispositif, confirmé le jugement « en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation », alors, au demeurant, qu'il avait annulé la clause.
10. Le moyen, qui tend à dénoncer une erreur matérielle pouvant être réparée selon la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation.
11. Il est donc irrecevable.
Mais sur le troisième moyen, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
12. La SCI WCP et M. et Mme S... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'annulation de la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relative aux conditions d'occupation figurant sous la A relatif au « Caractère de l'occupation » ainsi rédigée : « Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux », et de la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relative aux conditions d'occupation figurant sous le B relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche) », alors « que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; mais que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ; que la Cour d'appel, faute d'avoir recherché, comme les consorts S...-WCP le lui demandaient expressément, si les deux clauses de l'article 10 du règlement de copropriété restreignant les activités pouvant être exercées par les propriétaires dans leurs lots privatifs, clauses dont elle a retenu qu'elles apportent des restrictions au droit de jouissance et d'usage des copropriétaires sur leurs lots privatifs, avaient néanmoins pu être valablement adoptées à une majorité qualifiée et non pas à l'unanimité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 26, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 :
13. Il résulte de ce texte que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
14. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble est à usage mixte d'habitation, bureaux professionnels et locaux commerciaux, qu'il s‘ensuit que, par une recherche in concreto, les dispositions restrictives sur l'activité politique et syndicale, de même que la création d'une clinique ou d'un studio de danse, apparaissent justifiées par rapport à la destination de l'immeuble, que la clause instituant une restriction sur la profession de chanteur ou de professeur de musique apparaît encore justifiée par la destination de l'immeuble, dès lors qu'est prévue son atténuation par la possibilité d'aménagement des locaux pour les rendre conforme au caractère de l'occupation, que, de la même façon, est exempte de critique la partie du règlement de copropriété relative à l'usage des parties privatives ainsi libellée : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode, et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous commerces dit de bouche) », qui s'inscrit dans le respect du règlement de copropriété et ne permet pas de caractériser un abus de majorité, dès lors que la restriction est limitée aux seuls locaux du rez-de-chaussée et rappelle la destination à usage mixte de l'immeuble, sans qu'elle concerne l'activité actuelle des parties.
15. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dispositions litigieuses, dont elle constatait qu'elles restreignaient les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, avaient pu être adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le quatrième moyen, pris en sa seconde branche
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
16. Aux termes de ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
17. La cassation sur le troisième moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif ayant rejeté la demande en dommages-intérêts de la SCI WCP et de M. et Mme S....
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation de la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relative aux conditions d'occupation figurant sous la A relatif au « Caractère de l'occupation » ainsi rédigée : « Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux », et de la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relative aux conditions d'occupation figurant sous le B relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche) » et la demande de dommages-intérêts de la SCI WCP et de M. et Mme S..., l'arrêt rendu le 5 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du 40 cours Napoléon à [...] et le condamne à payer à la SCI WCP, et M. et Mme S... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S... et la société WCP, demandeurs au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit qu'il n'y a pas d'abus de majorité dans la résolution prise lors de l'assemblée générale de copropriétaires de l'immeuble 40 Cour Napoléon du 5 août 2014 qui a refusé « l'autorisation à donner à la S.C.I. WCP de construire un édicule pour des sanitaires dans le prolongement de son lot situé au rez-de-chaussée de l'immeuble dans la continuation des sanitaires existants sur les balcons extérieurs de l'immeuble », d'avoir rejeté la demande d'annulation relative à cette clause, et d'avoir débouté la S.C.I. WCP et les consorts S... de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'abus de majorité dont ils ont été les victimes,
Aux motifs que « Sur l'annulation de la résolution du 05 août 2014 refusant à la S.C.I. WCP l'autorisation de construire un édicule :
Comme devant les premiers juges, la S.C.I. WCP et les consorts S... ont maintenu la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 05 septembre 2013 par le tribunal de grande instance d'[...], lequel aux termes de son dispositif a :annulé la délibération prise le 14 décembre 2011 par laquelle l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [...] n'a "pas autorisé M. P..., gérant de la S.C.I. WCP à construire un édicule pour les sanitaires dans le prolongement jouxtant l'entrée du [...], la construction devant être réalisée dans la cour et dans le prolongement des sanitaires existants sur les balcons extérieurs de l'immeuble".
Si par délibération votée lors de l'assemblée générale du 05 août 2014, la résolution refusant l'autorisation de construire un édicule est fondée sur la même cause et présentée par les mêmes parties, elle n'a cependant pas le même objet en ce qu'elle résulte d'une délibération prise lors d'une assemblée générale distincte.
Le jugement qui a rejeté cette fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée sera par conséquent confirmé.
Ils estiment que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 05 août 2014 qui leur a refusé l'autorisation de construire un édicule pour des sanitaires dans le prolongement du lot de la S.C.I. WCP situé au rez-de-chaussée de l'immeuble dans la continuation des sanitaires existants sur les balcons extérieurs de l'immeuble est constitutive d'un abus de majorité, lequel suppose que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt pour la copropriété et qu'elle soit préjudiciable à celui qui invoque l'abus.
Il est constant qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ; ainsi, une décision non contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ne constitue pas un abus de droit ; de même, une résolution votée sans intention de nuire n'est pas une décision abusive ; par ailleurs, il incombe à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci.
Pour établir le caractère abusif du refus de réaliser un édicule dans le prolongement de leur lot, la S.C.I. WCP et les consorts S... soutiennent qu'il n'a pas été motivé par l'intérêt commun en ce que l'extension projetée serait la reconstruction d'anciens sanitaires ayant existé auparavant avant de s'effondrer, alors que tous les autres lots en disposent actuellement, et que le projet s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction, ni à la destination de l'immeuble
Le moyen de fait tiré de l'existence d'une ancienne canalisation se terminant en Y au rez-de-chaussée est totalement incertain compte tenu des témoignages contradictoires produits sur ce point par chaque partie puisque si l'artisan M. K... atteste de cette présence, en revanche les copropriétaires notamment M..., C..., I... et J... la contestent, sans que leur seule qualité puisse remettre en cause la validité de leur témoignage du seul fait qu'ils sont membres de l'assemblée générale des copropriétaires, entité distincte.
En réalité, les avis des techniciens requis convergent vers cette absence puisque tout comme M. Y... qui précise qu'aucune trace d'évacuation des eaux usées et d'eaux vannes pour sanitaires du local commercial de la S.C.I. WCP n'est visible, M. N... pour sa part indique qu'aucune trace ou vestige d'une construction ancienne n'est visible attenant au local commercial.
La circonstance ensuite que tous les lots disposent d'extensions extérieures à l'intérieur de la cour commune, à l'exception de la S.C.I. WCP dont le projet empiète sur la cour commune affectée à l'usage de tous les copropriétaires, alors que ces aménagements ont été réalisés sur les balcons et loggias, dans un espace réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire et définis au règlement de copropriété comme des parties privatives et anciens de plus de trente ans comme cela résulte des attestations produites, ne permet pas de caractériser l'absence d'intérêt commun.
Enfin, le fait de relever par ailleurs que le projet s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction ou à la destination de l'immeuble, alors qu'en raison de l'aliénation d'une partie de la cour commune qu'il entraîne, il est soumis aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actes d'acquisition exigeant l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, est insuffisant pour établir l'absence d'un intérêt commun qui caractériserait un abus de majorité.
Le syndicat de copropriété conteste le caractère abusif pour rupture d'égalité invoquée par les parties intimées résultant du refus qui leur a été opposé à l'adoption de la résolution soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
A cet égard, s'il ne conteste pas que les aménagements sur les balcons, qualifiés parties communes, ont été réalisés sans opposition de sa part, les copropriétaires ont utilisé un espace qui leur était strictement réservé, sans empiéter ni affecter la cour commune, dont ils ont prescrit depuis lors l'assiette.
C'est dans le même sens qu'il y a lieu d'analyser la situation des époux I... qui ont été autorisés à agrandir les sanitaires installés sur leur balcon dépendant de leur lot, c'est-à-dire sur leurs parties privatives, en dehors donc de l'assiette de la cour commune.
Quant à M. X..., propriétaire du lot commercial donnant dans la cour intérieure qui a réalisé une extension de son lot, il résulte des pièces produites, spécialement du procès-verbal de l'assemblée générale du 03 avril 1987, devenue définitive, la mention suivante : "En ce qui concerne le dallage de la cour, les copropriétaires proposent à M. X... de prendre en charge le dallage de la cour en contrepartie de la cession gratuite des parties communes".
Si au sens littéral le terme "propose" se distingue de "accorde" ou encore "autorise", il résulte néanmoins de l'examen des attestations produites, exemptes de toute critique formelle alors même qu'elles proviennent des copropriétaires, que les travaux du dallage complet et de la cour ainsi que la réfection de toutes les conduites d'eaux vannes et usées ont bien été réalisées, conformément à l'assemblée générale, dans l'intérêt commun et en contrepartie de la cession d'une partie des parties communes.
En conséquence, la S.C.I. WCP et les consorts S... qui se trouvent dans une situation distincte, ne caractérisent pas la rupture d'égalité permettant de retenir un abus de majorité.
Enfin pour s'opposer à l'abus de majorité, invoqué de la part des intimés résultant du refus de leur résolution, qui lèserait leurs intérêts, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir qu'après avoir acquis le 03 Mars 2005 leurs lots au sein de la copropriété dans lesquels existaient alors des sanitaires, démolis ensuite par les consorts S..., et qu'ensuite la S.C.I. WCP a été autorisée par l'assemblée générale du 15 décembre 2010 à procéder au branchement d'un WC à la colonne existante, ils ne peuvent pas valablement réclamer un avantage gratuit.
De même, les mises en cause considérées comme injustifiées et infondées qui résulteraient de courriers ou de mesures prises par le syndicat des copropriétaires, et seulement en rapport possible avec l'assemblée générale en cours de laquelle la résolution contestée a été prise, sont sans incidence sur la caractérisation de l'abus de majorité imputé au refus qui leur a été opposé lors de la dite assemblée générale.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution de l'assemblée générale du 05 août 2014 n'autorisant pas la S.C.I. WCP à réaliser les travaux sollicités » ;
1°) Alors que sont prises à la majorité des membres du syndicat de copropriété représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ; que, par exception, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; que la Cour d'appel a retenu que « le projet (de la S.C.I. WCP) s'intègre totalement à l'existant sans nuire à l'harmonie, ni à l'esthétique de la construction ou à la destination de l'immeuble » ; qu'en décidant néanmoins que ce projet, « en raison de l'aliénation d'une partie de la cour commune qu'il entraîne, (...) est soumis aux conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actes d'acquisition exigeant l'unanimité des voix de tous les copropriétaires », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) Alors que, en tout état de cause, l'article VII du règlement de copropriété adopté le 14 décembre 2014, intitulé « Composition des parties communes », stipule en son chapitre A « Parties communes à tous les copropriétaires sans exception (parties communes générales) » que constituent des choses ou parties communes à tous les copropriétaires, notamment, outre les éléments porteurs, tels que « gros murs, façades", etc., « le gros oeuvre des planchers (poutres, dalles) des balcons et loggias, (...), toutes les terrasses, accessibles ou non, à l'exclusion du revêtement superficiel au-dessus de l'étanchéité et du complexe d'isolation, pour celles qui sont affectées à l'usage exclusif de certains copropriétaires » et, en son chapitre C « Accessoires aux parties communes », que « Sont accessoires aux parties communes : (...) Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours ou jardins, ou sur des balcons ou terrasses constituant des parties communes, même si la jouissance exclusive en est rattachée à un lot privatif » ; que pour dire que les consorts S...-WCP, dont le projet d'édicule aboutirait à une construction sur la cour intérieure commune, se trouvent dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, la Cour d'appel a retenu que les balcons et loggias, sur lesquels ceux-ci ont réalisé des extensions, avec l'autorisation ou du moins sans opposition du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, sont définis au règlement de copropriété comme des parties privatives ; qu'en statuant ainsi, elle a dénaturé ledit règlement de copropriété et, par suite, violé l'article 1134 ancien du Code civil et l'article 1103 nouveau de ce Code ;
3°) Alors que, en tout état de cause, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si les extensions réalisées par les autres copropriétaires sur les balcons et loggias ne s'appuient pas, en tout état de cause, sur les façades, parties communes de la copropriété, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble de l'article 1134 ancien du Code civil et de l'article 1103 nouveau du même Code ;
4°) Alors que, en tout état de cause, pour dire que les consorts S...-WCP, dont le projet d'édicule aboutirait à une construction sur la cour intérieure commune, se trouvent dans une situation distincte de celle des autres copropriétaires, la Cour d'appel a retenu que les extensions réalisées par ceux-ci sur les balcons et loggias sont anciens de plus de trente ans ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si M. et Mme I... n'avaient pas été autorisés en 2011 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à réaliser une extension de l'un de leurs édicules sur leur balcon, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du Code civil, devenue l'article 1240 nouveau de ce Code;
5°) Alors que, en tout état de cause, pour tenter de justifier la discrimination subie par la S.C.I. WCP et par les consorts S..., le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES affirmait encore que si M. X... a réalisé une extension de son lot sur la cour intérieure, il a, en contrepartie, réalisé des travaux dans l'intérêt commun et que les consorts S...-WCP ne pouvaient valablement réclamer un avantage gratuit ; qu'en statuant sans rechercher, comme cela le lui était demandé par les consorts S...-WCP, si les copropriétaires autres que M. X..., notamment M. et Mme I..., avaient fourni le moindre avantage à la copropriété en contrepartie des extensions qu'ils avaient réalisées sur les parties communes, la Cour d'appel a, derechef, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du Code civil, devenue l'article 1240 nouveau de ce Code.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait « rejeté la demande d'annulation de la partie de l'article 10 relatif aux conditions d'occupation de la cour intérieure rédigée comme suit : "L'accès à la cour intérieure de l'immeuble est strictement réservé aux copropriétaires. Le stationnement des véhicules à deux roues dans la cour est exclusivement autorisé aux copropriétaires" »,
Aux motifs propres que « La cour rappelle que l'abus de majorité suppose la volonté démontrée que le vote n'est pas inspiré par l'intérêt collectif des copropriétaires et une volonté de nuire à certains d'entre eux, et qu'il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision querellée.
(...) la partie de l'article 10 relatif aux conditions d'occupation de la cour intérieure dont l'annulation est poursuivie est rédigée comme suit : "L'accès à la cour intérieure de l'immeuble est strictement réservé aux copropriétaires. Le stationnement des véhicules à deux roues dans la cour est exclusivement autorisé aux copropriétaires". Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la clause n'a pas vocation à créer un parking mais à interdire le stationnement sauvage, sans prévoir d'emplacements réservés, dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée. Le jugement sera confirmé sur ce point » ;
Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris, que « S'agissant de l'article 10 relatif à l'accès exclusif de la cour intérieure aux copropriétaires et à l'usage exclusif de ces derniers de ladite cour afin de stationner des véhicules à deux roues, il convient, outre les constatations faites par procès-verbal d'huissier de justice entre les 28 mars et 17 avril 2014, de constater que le syndic lui-même dans un courrier en date du 20 septembre 2013, invoquait le danger que pouvait présenter le stockage d'objets dans la cour intérieure ; que dès lors le défendeur doit être considéré comme infondé à tenter de justifier d'un stationnement de véhicules fussent-ils à deux roues et réservés aux copropriétaires » ;
Alors que la Cour d'appel a retenu dans ses motifs que, « dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée » ; qu'en rejetant néanmoins la demande d'annulation de cette clause, dans le dispositif de son arrêt, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle a donc violé.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir dit qu'il n'y a d'abus de majorité ni dans la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relatif aux conditions d'occupation figurant sous le A relatif au "Caractère de l'occupation" (pages 8 et 9) ainsi rédigée : « Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux », ni dans la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relatif aux conditions d'occupation figurant sous le B relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche) », d'avoir rejeté les demandes d'annulation relatives à ces clauses,
Aux motifs que « La cour rappelle que l'abus de majorité suppose la volonté démontrée que le vote n'est pas inspiré par l'intérêt collectif des copropriétaires et une volonté de nuire à certains d'entre eux, et qu'il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision querellée.
(...)
En quatrième lieu, la partie de l'article 10 figurant sous le 1 relatif au "Caractère de l'occupation" (pages 8 et 9) dont l'annulation est poursuivie, est rédigée comme suit : "Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux".
L'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise à cet égard que le règlement conventionnel de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble est à usage mixte d'habitation, bureaux professionnels et locaux commerciaux.
Il s'ensuit que par une recherche in concreto, les dispositions restrictives sur l'activité politique et syndicale, de même que la création d'une clinique ou d'un studio de danse dans aucun des lots apparaissent justifiées par rapport à la destination de l'immeuble.
Concernant la restriction critiquée sur la profession de chanteur ou de professeur de musique dans aucun des lots, dès lors qu'est prévue son atténuation par la possibilité d'aménagement des locaux pour les rendre conforme au caractère de l'occupation, la clause paraît encore justifiée par la destination de l'immeuble ;
De la même façon est exempte de critique la partie du règlement de copropriété relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : " les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche)", dès lors que la restriction ci-dessus définie est limitée aux seuls locaux du rez-de-chaussée, et rappelle la destination à usage mixte de l'immeuble, sans qu'elle concerne l'activité actuelle des parties intimées.
Dès lors cette partie de la clause s'inscrit dans le respect du règlement de copropriété et ne permet pas de caractériser un abus de majorité.
Le jugement déféré qui annule les dispositions ci-dessus énumérées et figurant sous l'article 10 sera par conséquent infirmé » ;
1°) Alors que le règlement conventionnel de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la Cour d'appel, après avoir retenu que « l'immeuble est à usage mixte d'habitation, bureaux professionnels et locaux commerciaux », s'est bornée à retenir « que par une recherche in concreto, les dispositions restrictives sur l'activité politique et syndicale, de même que la création d'une clinique ou d'un studio de danse dans aucun des lots apparaissent justifiées par rapport à la destination de l'immeuble » et que « de la même façon est exempte de critique la partie du règlement de copropriété relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : " les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche)", dès lors que la restriction ci-dessus définie est limitée aux seuls locaux du rez-de-chaussée, et rappelle la destination à usage mixte de l'immeuble, sans qu'elle concerne l'activité actuelle des parties intimées ; qu'en statuant par ces motifs de pure forme, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) Alors que, partant, le règlement conventionnel de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la Cour d'appel, après avoir retenu que « l'immeuble est à usage mixte d'habitation, bureaux professionnels et locaux commerciaux », s'est bornée à retenir « que par une recherche in concreto, les dispositions restrictives sur l'activité politique et syndicale, de même que la création d'une clinique ou d'un studio de danse dans aucun des lots apparaissent justifiées par rapport à la destination de l'immeuble » et que « de la même façon est exempte de critique la partie du règlement de copropriété relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : " les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche)", dès lors que la restriction ci-dessus définie est limitée aux seuls locaux du rez-de-chaussée, et rappelle la destination à usage mixte de l'immeuble, sans qu'elle concerne l'activité actuelle des parties intimées » ; qu'en statuant par ces motifs de pure forme, sans préciser en quoi les restrictions ainsi apportées aux droits des copropriétaires seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°) Alors que, en tout état de cause, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; mais que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ; que les consorts S...-WCP soutenaient en appel que les deux clauses de l'article 10 du règlement de copropriété restreignant les activités pouvant être exercées par les propriétaires dans leurs lots privatifs, clauses dont la Cour d'appel a retenu qu'elles apportent des restrictions au droit de jouissance et d'usage des copropriétaires sur leurs lots privatifs, ne pouvaient, par voie de conséquence, faire l'objet d'une adoption qu'à l'unanimité des copropriétaires, de sorte qu'elles n'avaient pas été valablement adoptées à la seule majorité qualifiée de l'article 26, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) Et alors que, partant, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; mais que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance ; que la Cour d'appel, faute d'avoir recherché, comme les consorts S...-WCP le lui demandaient expressément, si les deux clauses de l'article 10 du règlement de copropriété restreignant les activités pouvant être exercées par les propriétaires dans leurs lots privatifs, clauses dont elle a retenu qu'elles apportent des restrictions au droit de jouissance et d'usage des copropriétaires sur leurs lots privatifs, avaient néanmoins pu être valablement adoptées à une majorité qualifiée et non pas à l'unanimité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir débouté la S.C.I. WCP et les consorts S... de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'abus de majorité dont ils ont été les victimes,
Aux motifs, en substance, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, appelant, a obtenu la réformation en sa faveur d'une grande partie des chefs du jugement ayant prononcé l'annulation d'une résolution d'assemblée générale et de clauses du règlement de copropriété, à l'exception de celui portant sur la clause du règlement de copropriété relative au stationnement des véhicules à deux roues ; et que les intimés n'établissent pas que la clause du règlement de copropriété relative au stationnement des véhicules à deux roues leur aurait occasionné un préjudice ;
1°) Alors que la censure de l'arrêt attaqué, en ce qu'il a dit qu'il n'y a pas d'abus de majorité dans la résolution prise lors de l'assemblée générale de copropriétaires de l'immeuble 40 Cour Napoléon du 5 août 2014 qui a refusé « l'autorisation à donner à la S.C.I. WCP de construire un édicule pour des sanitaires dans le prolongement de son lot situé au rez-de-chaussée de l'immeuble dans la continuation des sanitaires existants sur les balcons extérieurs de l'immeuble » et a rejeté la demande tendant à son annulation, entraînera nécessairement, sur le fondement de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la S.C.I. WCP et les consorts S... de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'abus de majorité dont ils ont été les victimes, à raison du lien de dépendance nécessaire existant entre ces deux chefs de décision ;
2°) Et alors que la censure de l'arrêt attaqué, en ce qu'il a dit qu'il n'y a d'abus de majorité ni dans la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relatif aux conditions d'occupation figurant sous le A relatif au "Caractère de l'occupation" (pages 8 et 9) ainsi rédigée : « Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse ; Aucun lot ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l'immeuble la profession de chanteur de musique ou de chant, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d'un professionnel, à moins toutefois, que ces locaux soient aménagés de façon telle que leur utilisation soit conformé au caractère de l'occupation ci-avant définie et qu'aucun bruit ne soit perceptible à l'extérieur des locaux », ni dans la partie de l'article 10 du règlement de copropriété relatif aux conditions d'occupation figurant sous le B relatif à l'usage des parties privées ainsi libellé : « les locaux sis en rez-de-chaussée de l'immeuble pourront être utilisés pour tous usages (commercial ou professionnel) à l'exclusion de toute activité classée par la loi comme insalubre et incommode et à l'exclusion de tous commerces de restauration (tous métiers dits de bouche) » et en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation relatives à ces clauses, entraînera nécessairement, sur le fondement de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la S.C.I. WCP et les consorts S... de leur demande de dommages et intérêts au titre de l'abus de majorité dont ils ont été les victimes, à raison du lien de dépendance nécessaire existant entre ces deux chefs de décision. Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 40 cours Napoléon à Ajaccio, demanderesse au pourvoi incident éventuel.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR annulé la partie de l'article 10 du règlement de la copropriété relative aux conditions d'occupation de la cour intérieure rédigée comme suit : « L'accès à la cour intérieure de l'immeuble est strictement réservé aux copropriétaires. Le stationnement des véhicules à deux roues dans la cour est exclusivement autorisé aux copropriétaires » ;
AUX MOTIFS QUE si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la clause n'a pas vocation à créer un parking mais à interdire le stationnement sauvage, sans prévoir d'emplacements réservés, dès lors qu'elle procure un avantage aux seuls copropriétaires de deux roues, nullement limité dans le temps contrairement à ce qui est soutenu, et sans aucune contrepartie pour les autres, alors pourtant que c'est une partie commune qui est utilisée, la clause qui favorise l'intérêt de quelques propriétaires crée une rupture d'égalité et doit par conséquent être annulée ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE s'agissant de l'article 10 relatif à l'accès exclusif de la cour intérieure aux copropriétaires et à l'usage exclusif de ces derniers de ladite cour afin de stationner des véhicules à deux roues, il convient, outre les constatations faites par procès-verbal d'huissier de justice entre les 28 mars et 17 avril 2014, de constater que le syndic lui-même, dans un courrier en date du 20 septembre 2013, invoquait le danger que pouvait représenter le stockage d'objets dans la cour intérieure ; que dès lors le défendeur doit être considéré comme infondé à tenter de justifier d'un stationnement de véhicules, fussent-ils à deux roues et réservés aux copropriétaires ;
1) ALORS QUE la rupture d'égalité suppose un traitement différent appliqué à une identité de situation ; qu'en réservant dans la cour commune le stationnement aux seuls deux roues appartenant à des copropriétaires, la clause litigieuse, applicable à tout copropriétaire dès lors qu'il possède un deux roues, ne crée aucune rupture d'égalité à l'égard des copropriétaires non possesseurs de deux roues, qui de ce fait même se trouvent dans une situation différente ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé le principe d'égalité ensemble l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'ancien article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse de l'article 10 du règlement de copropriété réglementant l'usage de la cour avait vocation à prohiber le « stationnement sauvage » dans la cour et à en libérer l'accès en interdisant le stationnement de véhicules appartenant à des tiers et en le limitant à des véhicules de faible envergure (conclusions d'appel, p. 43) ; qu'en jugeant que la clause litigieuse était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires sans s'expliquer sur ce point, et en se fondant sur une lettre du syndic sans lien avec le stationnement de véhicules, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'ancien article 1382 du code civil.