LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 548 F-D
Pourvois n°
U 19-14.606
J 19-16.943 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
I - La Société Teocalco, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-14.606 contre un arrêt rendu le 29 janvier 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1, anciennement dénommée 1re chambre A), dans le litige l'opposant à M. J... E..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
II - M. J... E..., a formé le pourvoi n° J 19-16.943 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à la société Teocalco, défendeur à la cassation.
La demanderesse au pourvoi n° U 19-14.606 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le demandeur au pourvoi n° J 19-16.943 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Teocalco, de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. E..., après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° J 19-16.943 et U 19-14.606 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 janvier 2019), par acte du 30 avril 2014, la société civile immobilière Teocalco (la SCI) a promis de vendre un immeuble à M. E....
3. La réitération par acte authentique, fixée au 18 juillet 2014, n'ayant pas eu lieu, M. E... a assigné la SCI en réalisation forcée de la vente et en dommages-intérêts.
4. La vente ayant été réitérée en cours d'instance, chacune des parties a sollicité la condamnation de l'autre au paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier et le second moyens du pourvoi n° J 19-16.943, pris en leurs première, deuxième, cinquième et sixième branches, ci-après annexés
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique du pourvoi n° U 19-14.606
Enoncé du moyen
6. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. E... en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que, d'une part, aux termes de l'acte du 30 avril 2014, « il était expressément convenu entre les parties, savoir : que le vendeur sera subrogé par l'acquéreur dans tous les droits et obligations de toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris la procédure susvisée pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à compter de la réitération des présentes par acte authentique » ; qu'en refusant de constater que, par cette
clause, l'acquéreur s'était engagé à prendre en charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance, de sorte qu'il aurait été seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre en cause d'appel, quand les parties étaient convenues de la subrogation de l'acquéreur dans toutes les procédures - sans exception - liées à l'immeuble vendu, y compris celle en cours devant la juridiction du second degré, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties en violation de l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 ;
2°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en retenant que la réitération de la vente par acte authentique était intervenue postérieurement à l'arrêt du 25 novembre 2014, de sorte qu'à cette date le vendeur ne pouvait se prévaloir d'une subrogation de l'acquéreur dans ses droits et obligations, faisant ainsi application du contrat prévoyant que cette subrogation interviendrait « à compter de la réitération des présentes par acte authentique », quand le vendeur sollicitait la prise en charge par l'acquéreur des condamnations prononcées à son encontre à titre indemnitaire, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ qu'enfin, le droit commun de la responsabilité exige une faute, un préjudice et une relation causale entre les deux ; qu'en refusant d'indemniser le vendeur à concurrence de la condamnation prononcée à son encontre par arrêt confirmatif du 25 novembre 2014, sous déduction des sommes réglées en exécution du jugement du 28 novembre 2013, au prétexte que la clause subrogeant l'acquéreur au vendeur dans toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris celle pendante devant la cour d'Aix-en-Provence, n'aurait pas été déterminante du consentement du vendeur, quand elle constatait que l'acquéreur était seul responsable de la non-réitération de la vente dans le délai convenu et, en toute hypothèse, le 29 octobre 2014, date à laquelle l'acte authentique était régularisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240. »
Réponse de la Cour
7. La cour d'appel a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de la clause de subrogation rendait nécessaire, que l'acquéreur ne s'était pas engagé à prendre à sa charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance, de sorte que celui-ci était le seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre.
8. Elle a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la demande de dommages-intérêts devait être rejetée.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier et le second moyens du pourvoi n° J 19-16.943, pris en leur troisième branche, réunis
Enoncé du moyen
10. M. E... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de la SCI au paiement de la clause pénale et de le condamner au paiement de cette même clause, alors « qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de ce dernier de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives ; qu'en l'absence d'une telle justification, il ne peut être fait reproche à l'acquéreur de n'avoir pas déféré à la sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de la réitération de l'acte authentique ; qu'en énonçant que le 29 octobre 2014, M. G... avait dressé un procès-verbal de carence mentionnant expressément : « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable », que « la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées » et que « l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » sans constater que M. E... avait été informé et s'était vu transmettre les différents documents dont l'établissement à l'initiative du vendeur avait été érigé en condition suspensive dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, en particulier le rapport amiante qui devait être établi par une société agréée, de sorte qu'en l'absence de cette transmission M. E... ne pouvait se voir reprocher de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique « en dépit de deux sommations à comparaître », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1175 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1134, 1175, 1176 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
11. Il résulte de ces textes qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives à la charge du vendeur, établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de celui-ci de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives.
12. Pour condamner M. E... au paiement de la clause pénale, l'arrêt retient qu'en faisant le choix de ne pas se présenter devant le notaire, il n'a pu constater que tous les diagnostics avaient été effectués, le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014, de sorte que le notaire les avaient en sa possession, que les conditions suspensives étaient dès lors levées et qu'il avait par son absence empêché la réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes de la promesse.
13. En se déterminant ainsi, sans constater que M. E... avait reçu les différents documents dont l'établissement à l'initiative du vendeur avait été érigé en condition suspensive dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, alors qu'en l'absence de la transmission de ces documents il ne pouvait lui être reproché de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit de deux sommations à comparaître, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de la société Teocalco en paiement de la somme de 92 410,03 euros, l'arrêt rendu le 29 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Teocalco aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Teocalco et la condamne à payer à M. E... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit AU POURVOI N° U 19-14.606 par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour la société Teocalco.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un vendeur (la société Teocalco, l'exposante) de sa demande contre l'acquéreur (M. E...) en paiement de la somme de 92 410.03 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS, propres et éventuellement adoptés, QUE la nonréitération de la vente au-delà du 29 octobre 2014, date à laquelle les conditions suspensives étaient levées, le notaire ayant attesté que la vente était en état d'être finalisée, était exclusivement imputable à M. E..., qui était donc condamné à payer la somme de 55 000 € au titre de la clause pénale ; que la promesse du 30 avril 2014 rappelait en page 4 que, suivant jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 28 novembre 2013, la société Teocalco avait été condamnée à payer à M. C...-D... (le locataire) la somme de 230 000 €, outre 51 179,94 € à titre de dommages et intérêts et 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et que la venderesse déclarait que la somme de 140 589,97 € avait d'ores et déjà été versée en application de cette décision, dont elle avait cependant interjeté appel, la procédure étant pendante devant la cour d'Aix-en-Provence ; qu'il était stipulé à la suite, page 5, qu' « il est expressément convenu entre les parties que le vendeur sera subrogé par l'acquéreur dans touts les droits et obligations de toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris la procédure susvisée pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à compter de la réitération des présentes par acte authentique » ; qu'il ne pouvait en être déduit que, par cette clause, dont la rédaction était particulièrement peu claire, l'acquéreur s'était engagé à prendre à sa charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance par un jugement assorti de l'exécution provisoire, de sorte que ce dernier était bien le seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre ; que c'était également en vain que la société Teocalco prétendait qu'il s'agissait d'une condition déterminante de son consentement et que le prix de vente tenait compte de cette clause, quand ladite condition particulière érigée comme étant déterminante du consentement du vendeur ne concernait, à la lecture de l'acte, que l'engagement de l'acquéreur à faire son affaire personnelle et de prendre, à ses frais exclusifs, tous les travaux rendus nécessaires par deux arrêtés ou tout autre arrêté qui serait rendu nécessaire par la suite (arrêt attaqué, p. 7, alinéas 5 à 9 ; p. 8) ; que la non-réitération de la vente au-delà du 10 octobre 2014 étant du fait de M. E..., qui ne s'était pas présenté à l'étude notariale en dépit d'une sommation, tandis que le notaire avait attesté que les diagnostics techniques étaient produits et que la vente était en état d'être finalisée, il devait être condamné à verser la clause pénale à la société Teocalco dans les conditions contractuelles fixées au compromis ; que, sur la somme de 92 410,03 € réclamée au titre de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Teocalco par arrêt de la cour d'Aix-en-Provence en date du 25 novembre 2014, le compromis du 30 avril 2014 prévoyait, en page 5, la subrogation de l'acquéreur « dans tous les droits et obligations de toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris la procédure susvisée pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à compter de la réitération des présentes par acte authentique » ; que cette clause, qui était, au déclaratif de la société Teocalco, déterminante de son consentement, n'avait pas été mise en évidence comme telle dans le compromis ; que, dès lors, l'acte authentique ayant été réitéré en date du 10 mars 2016, M. E... n'était pas subrogé dans les droits de la société Teocalco au moment de l'arrêt de la cour d'Aix-en-Provence, et aucun élément ne justifiait qu'il fût tenu au remboursement de ladite somme (jugement entrepris, p. 7) ;
ALORS QUE, d'une part, aux termes de l'acte du 30 avril 2014, « il était expressément convenu entre les parties, savoir : que le vendeur sera subrogé par l'acquéreur dans tous les droits et obligations de toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris la procédure susvisée pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à compter de la réitération des présentes par acte authentique » ; qu'en refusant de constater que, par cette clause, l'acquéreur s'était engagé à prendre en charge le paiement du complément des sommes auxquelles le vendeur avait été condamné en première instance, de sorte qu'il aurait été seul débiteur de la totalité des condamnations prononcées à son encontre en cause d'appel, quand les parties étaient convenues de la subrogation de l'acquéreur dans toutes les procédures - sans exception - liées à l'immeuble vendu, y compris celle en cours devant la juridiction du second degré, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties en violation de l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 ;
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en retenant que la réitération de la vente par acte authentique était intervenue postérieurement à l'arrêt du 25 novembre 2014, de sorte qu'à cette date le vendeur ne pouvait se prévaloir d'une subrogation de l'acquéreur dans ses droits et obligations, faisant ainsi application du contrat prévoyant que cette subrogation interviendrait « à compter de la réitération des présentes par acte authentique », quand le vendeur sollicitait la prise en charge par l'acquéreur des condamnations prononcées à son encontre à titre indemnitaire (v. le dispositif de ses conclusions signifiées le 21 août 2017), la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, enfin, le droit commun de la responsabilité exige une faute, un préjudice et une relation causale entre les deux ; qu'en refusant d'indemniser le vendeur à concurrence de la condamnation prononcée à son encontre par arrêt confirmatif du 25 novembre 2014, sous déduction des sommes réglées en exécution du jugement du 28 novembre 2013, au prétexte que la clause subrogeant l'acquéreur au vendeur dans toutes les procédures liées à l'immeuble, y compris celle pendante devant la cour d'Aix-en-Provence, n'aurait pas été déterminante du consentement du vendeur, quand elle constatait que l'acquéreur était seul responsable de la non-réitération de la vente dans le délai convenu et, en toute hypothèse, le 29 octobre 2014, date à laquelle l'acte authentique était régularisable, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240. Moyens produits AU POURVOI N° J 19-16.943 par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. E....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, d'avoir débouté M. J... E... de sa demande tendant à voir condamner la SCI Teocalco à lui payer la somme de 55.000 euros en réparation du préjudice subi du fait du retard dans la régularisation de l'acte authentique outre la somme de 10.000 d'euros pour les frais irrépétibles,
Aux motifs propres que par acte du 30 avril 2014, la SCI Teocalco s'est engagée à vendre à M. E... un bien immobilier situé sur la commune de [...], pour un prix de 550.000 € ; qu'aux termes de cette promesse, M. E... a indiqué renoncer expressément à la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt ; que la réalisation de la vente était subordonnée aux conditions suspensives suivantes énoncées en pages 6 et 7 de l'acte : - urbanisme et plus particulièrement que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination, - purge de tout droit de préemption, - l'état hypothécaire ne doit pas révéler l'existence d'inscription pour un montant supérieur au prix de vente et d'une publication de commandement de saisie, ni d'autres droits réels que ceux énoncés dans l'acte, - condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée, - condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée, - état parasitaire négatif : délivrance par un professionnel agréé d'une attestation certifiant que le bien n'est pas infesté par les termites, - obtention d'un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble vendu ; que la réitération de l'acte authentique était fixée au 18 juillet 2014 au plus tard, en l'étude de Maître W... G..., notaire à Marseille ; qu'il n'est pas contesté que la vente n'a pas eu lieu à cette date et n'interviendra finalement que le 10 mars 2016, chaque partie imputant cette situation au comportement fautif de l'autre et réclamant des dommages et intérêts à hauteur de 55.000 € correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis, en réparation de son préjudice ; que M. E... soutient que dès lors que le compromis de vente n'avait aucune date de réalisation des conditions suspensives, la date de réitération ne peut valoir date butoir et qu'il a légitimement refusé de réitérer l'acte authentique en raison de la non-réalisation des conditions suspensives consistant en la remise des diagnostics techniques dont il n'a eu communication qu'en février 2015 lors de la procédure en référé initiée par l'agent immobilier en vue du paiement de sa commission ; qu'en l'occurrence, par acte d'huissier en date du 1er septembre 2014, la SCI Teocalco a fait délivrer sommation à M. E... d'avoir à comparaître le 8 septembre 2014 à 17 heures, en l'étude de Maître G..., date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé en l'absence de comparution de l'acquéreur ; qu'une seconde sommation a été notifiée à l'appelant par acte d'huissier en date du 10 octobre 2014, d'avoir à comparaître le 29 octobre 2014 à 11 heures, toujours en l'étude de Maître G... ; que celui-ci va dresser un procès-verbal, au constat de l'absence de M. E..., mentionnant expressément que « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable » [souligné par nous] [sic, la cour d'appel] ; que contrairement à ce que soutient M. E..., il ne s'agit pas d'une simple ligne « sybilline » mais bien d'une mention apposée par un officier public ministériel qui fait foi jusqu'à inscription de faux ; qu'au demeurant, la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées ; que l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter ; qu'aucune démarche n'a été accomplie en ce sens et c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. E..., en ne se rendant pas à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit de deux sommations à comparaître, est bien à l'origine de la non-réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes du compromis ; que M. E... ne peut davantage reprocher à la SCI Teocalco de l'avoir trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 sur la nature de la procédure en cours avec le locataire commercial, alors que la promesse litigieuse décrit précisément en pages 4 et 5, le litige pendant entre le vendeur et M. C... D..., et mentionne plus particulièrement l'assignation délivrée par le locataire « dont copie demeurera ci-annexée » reprenant les condamnations mises à la charge du vendeur, ainsi que l'appel interjeté par ce dernier devant la cour de céans ; qu'il est ensuite expressément indiqué que « l'acquéreur déclare être parfaitement informé de la procédure en cours et dispense le notaire rédacteur des présentes de la relater plus longuement aux présentes » ; qu'en conséquence, l'acquéreur disposait bien d'une copie, tant de l'assignation que du jugement du 26 novembre 2013, la lecture de ce dernier document qu'il produit au dossier permettant de comprendre que le litige ne portait pas sur un problème d'indemnité d'éviction du locataire sortant ; qu'il en résulte que la SCI Teocalco n'a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles de sorte que la demande de condamnation à hauteur de 55.000 € à titre de dommages et intérêts par l'appelant ne peut qu'entrer en voie de rejet,
Et aux motifs éventuellement adoptés du premier juge qu'au visa de l'article 1176 du code civil, M. E... expose que le compromis de vente n'ayant prévu aucune date de réalisation des conditions suspensives, la date de réitération prévue ne peut valoir date butoir de sorte qu'il a légitimement refusé de réitéré l'acte de vente en raison de la non-réalisation de la condition suspensive consistant en la remise des diagnostics techniques avant la seconde procédure de référé intentée par l'agent immobilier Urban Immobilier ; que le compromis intervenu entre les parties en date du 30 avril 2014 prévoyait en effet, en page 7, des clauses suspensives ayant trait à la remise des diagnostics techniques (amiante, état parasitaire négatif et diagnostic de performance énergétique) ; qu'or, si le 1er septembre 2014, date de la première sommation à M. E... d'avoir à comparaître à l'étude de son notaire (choisi conformément à l'accord des parties comme stipulé en page 11 du compromis), le diagnostic relatif à l'état parasitaire négatif conforme aux stipulations légales était manquant, tel n'était pas le cas lors de la seconde sommation en date du 10 octobre 2014, ainsi qu'établi par une attestation notariée dressée par Maître W... G... en date du 29 octobre 2014 (pièce n° 7 du défendeur) ; que dès lors M. E..., qui ne s'est pas rendu à l'étude notariale chargée de la réitération du compromis en dépit de deux sommations à comparaître, est à l'origine de la non-réitération de l'acte dans les délais les plus conformes aux termes du compromis ; que la SCI Teocalco n'a pas commis de faute donnant lieu à réparation pour le demandeur ; que M. E... est mal fondé en ses demandes de dommages et intérêts ; qu'il en sera débouté,
1° Alors en premier lieu que tout jugement doit être motivé ; que le juge ne peut se fonder sur des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; que pour exclure tout comportement fautif de la SCI Teocalco, la cour d'appel a énoncé dans ses motifs que « la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées » et « que l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notarial alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » ; qu'en se fondant sur de tels motifs qui retenaient tout à la fois deux hypothèses radicalement antithétiques quant à la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives à la date du procès-verbal de carence établi en l'absence de M. J... E... par Maître G... le 29 octobre 2014, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
2° Alors en deuxième lieu que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant tout à la fois, tant par motifs propres que par motifs adoptés des premiers juges, « qu'à la date de la première sommation à M. E... à comparaître à l'étude de son notaire (choisi conformément à l'accord des parties comme stipulé en page 11 du compromis), le diagnostic relatif à l'état parasitaire négatif conforme aux stipulations légales était manquant » puis que « M. E..., qui ne s'est pas rendu à l'étude notariale chargée de la réitération du compromis en dépit de deux sommations à comparaître, est à l'origine de la non-réitération de l'acte dans les délais les plus conformes aux termes du compromis », la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile,
3° Alors en troisième lieu qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de ce dernier de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives ; qu'en l'absence d'une telle justification, il ne peut être fait reproche à l'acquéreur de n'avoir pas déféré à la sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de la réitération de l'acte authentique ; qu'en énonçant que le 29 octobre 2014, Maître G... avait dressé un procès-verbal de carence mentionnant expressément : « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable », que « la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées » et que « l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » sans constater que M. E... avait été informé et s'était vu transmettre les différents documents dont l'établissement à l'initiative du vendeur avait été érigé en condition suspensive dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, en particulier le rapport amiante qui devait être établi par une société agréée, de sorte qu'en l'absence de cette transmission M. E... ne pouvait se voir reprocher de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique « en dépit de deux sommations à comparaître », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1175 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause,
4° Alors en quatrième lieu qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de ce dernier de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives ; qu'en l'absence d'une telle justification, il ne peut être fait reproche à l'acquéreur de n'avoir pas déféré à la sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de la réitération de l'acte authentique ; qu'en énonçant que « l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » sans rechercher si la SCI Teocalco ne s'était pas abstenue de répondre aux demandes expresses de M. E... réclamant les différents documents dont l'établissement avait été érigé en conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et n'avait transmis à l'acquéreur ces documents, qui plus est partiels, qu'à la fin du premier trimestre 2015 lors de la procédure de référé initiée à son encontre par la société Urban Développement, agent immobilier de la SCI Teocalco, de sorte que, faute d'avoir été mis en possession des différents documents dont l'établissement avait été érigé en autant de conditions suspensives, M. E... ne pouvait se voir reprocher de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique « en dépit de deux sommations à comparaître », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1175, 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause,
5° Alors en cinquième lieu que dans ses conclusions d'appel, M. E... faisait valoir que Maître G... n'avait lui-même procédé à aucune transmission des documents érigés dans le compromis de vente en conditions suspensives dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et qu'aucun document n'avait été annexé, ni même visé, dans le procès-verbal de carence établi le 29 octobre 2014 par Maître G... de sorte que lors de la notification de ce procès-verbal M. E... était demeuré dans l'ignorance des diagnostics établis partiellement ; qu'il était ajouté que le rapport amiante qui lui avait été communiqué en définitive à la fin du premier trimestre 2015 révélait la présence d'amiante de sorte qu'il y avait lieu pour l'acquéreur de déterminer la nature et le coût des travaux de réhabilitation a effectuer, l'immeuble ayant donné lieu à un arrêté de fermeture depuis le 10 juin 2011 ; qu'il en était déduit que la SCI Teocalco était seule à l'origine du retard dans la réitération de l'acte authentique de vente qui était ainsi subordonnée à la parfaite connaissance par l'acquéreur de la situation de l'immeuble au regard des risques liés à la présence de l'amiante et du contenu précis des diagnostics performances énergétiques, l'immeuble étant affecté à l'usage d'hôtel-restaurant, et qu'aucune faute ne pouvait en conséquence être reprochée à l'acquéreur ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
6° Alors en sixième lieu que dans ses conclusions d'appel M. E... faisait valoir que la SCI Teocalco, dans un premier temps, avait sciemment tardé à lui transmettre les documents dont l'établissement avait été érigé en conditions suspensives dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur dans l'attente de la décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence saisie parallèlement du lige opposant la SCI Teocalco à M. C...-D..., locataire, puis, dans un second temps, à la suite de l'arrêt rendu le 25 novembre 2014 par cette juridiction, avait fait pression sur M. E... afin qu'il renonce à ses projets en initiant à son encontre plusieurs procédures de référé sans aucun fondement, ceci dans l'unique objectif de renégocier un prix de vente encore plus favorable ; qu'il en était déduit que la réitération de la vente par acte authentique effectuée en définitive le 10 mars 2016 était exclusivement imputable à la SCI Teocalco ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. J... E... à payer à la SCI Teocalco la somme de 55.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale stipulée au compromis de vente intervenu entre les parties en date du 30 avril 2014,
Aux motifs propres que par acte du 30 avril 2014, la SCI Teocalco s'est engagée à vendre à M. E... un bien immobilier situé sur la commune de [...], pour un prix de 550.000 € ; qu'aux termes de cette promesse, M. E... a indiqué renoncer expressément à la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt ; que la réalisation de la vente était subordonnée aux conditions suspensives suivantes énoncées en pages 6 et 7 de l'acte : - urbanisme et plus particulièrement que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent pas l'existence d'une servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination, - purge de tout droit de préemption, - l'état hypothécaire ne doit pas révéler l'existence d'inscription pour un montant supérieur au prix de vente et d'une publication de commandement de saisie, ni d'autres droits réels que ceux énoncés dans l'acte, - condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée, - condition suspensive d'amiante : production par le vendeur d'un rapport établi par une société agréée, - état parasitaire négatif : délivrance par un professionnel agréé d'une attestation certifiant que le bien n'est pas infesté par les termites, - obtention d'un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble vendu ; que la réitération de l'acte authentique était fixée au 18 juillet 2014 au plus tard, en l'étude de Maître W... G..., notaire à Marseille ; qu'il n'est pas contesté que la vente n'a pas eu lieu à cette date et n'interviendra finalement que le 10 mars 2016, chaque partie imputant cette situation au comportement fautif de l'autre et réclamant des dommages et intérêts à hauteur de 55.000 € correspondant au montant de la clause pénale prévue au compromis, en réparation de son préjudice ; que M. E... soutient que dès lors que le compromis de vente n'avait aucune date de réalisation des conditions suspensives, la date de réitération ne peut valoir date butoir et qu'il a légitimement refusé de réitérer l'acte authentique en raison de la non-réalisation des conditions suspensives consistant en la remise des diagnostics techniques dont il n'a eu communication qu'en février 2015 lors de la procédure en référé initiée par l'agent immobilier en vue du paiement de sa commission ; qu'en l'occurrence, par acte d'huissier en date du 1er septembre 2014, la SCI Teocalco a fait délivrer sommation à M. E... d'avoir à comparaître le 8 septembre 2014 à 17 heures, en l'étude de Maître G..., date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé en l'absence de comparution de l'acquéreur ; qu'une seconde sommation a été notifiée à l'appelant par acte d'huissier en date du 10 octobre 2014, d'avoir à comparaître le 29 octobre 2014 à 11 heures, toujours en l'étude de Maître G... ; que celui-ci va dresser un procès-verbal, au constat de l'absence de M. E..., mentionnant expressément que « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable » [souligné par nous] ; que contrairement à ce que soutient M. E..., il ne s'agit pas d'une simple ligne « sybilline » mais bien d'une mention apposée par un officier public ministériel qui fait foi jusqu'à inscription de faux ; qu'au demeurant, la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées ; que l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notarial alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter ; qu'aucune démarche n'a été accomplie en ce sens et c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. E..., en ne se rendant pas à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique en dépit de deux sommations à comparaître, est bien à l'origine de la non-réitération de l'acte dans des délais plus conformes aux termes du compromis ; que M. E... ne peut davantage reprocher à la SCI Teocalco de l'avoir trompé lors de l'acte du 30 avril 2014 sur la nature de la procédure en cours avec le locataire commercial, alors que la promesse litigieuse décrit précisément en pages 4 et 5, le litige pendant entre le vendeur et M. C... D..., et mentionne plus particulièrement l'assignation délivrée par le locataire « dont copie demeurera ci-annexée » reprenant les condamnations mises à la charge du vendeur, ainsi que l'appel interjeté par ce dernier devant la cour de céans ; qu'il est ensuite expressément indiqué que « l'acquéreur déclare être parfaitement informé de la procédure en cours et dispense le notaire rédacteur des présentes de la relater plus longuement aux présentes » ; qu'en conséquence, l'acquéreur disposait bien d'une copie, tant de l'assignation que du jugement du 26 novembre 2013, la lecture de ce dernier document qu'il produit au dossier permettant de comprendre que le litige ne portait pas sur un problème d'indemnité d'éviction du locataire sortant ; qu'il en résulte que la SCI Teocalco n'a pas commis de manquement à ses obligations contractuelles de sorte que la demande de condamnation à hauteur de 55.000 € à titre de dommages et intérêts par l'appelant ne peut qu'entrer en voie de rejet ; qu'en revanche, et au regard des développements qui précèdent, la SCI Teocalco est fondée à solliciter l'application à son profit de la clause insérée à l'acte du 30 avril 2014 correspondant à 10 % du montant de la vente et due au « cas où l'une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles » (page 12) ; qu'en effet, la non-réitération de la vente au-delà du 29 octobre 2014, date à laquelle les conditions suspensives étaient levées, le notaire attestant que la vente est en l'état d'être finalisée, est exclusivement imputable à M. E... qui sera donc condamné à payer à l'intimée la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges qu'aux termes de l'article 1134 du code civil : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi » ; que le compromis du 30 avril 2014 prévoyait, en page 12, l'hypothèse d'une clause pénale dans les conditions suivantes : « Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente. Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante » ; que la non-réitération de la vente au-delà de la date du 10 octobre 2014 étant du fait de M. E... qui ne s'est pas présenté à l'étude notariale en dépit d'une sommation et alors même que le notaire atteste que les diagnostics techniques étaient produits et que la vente était en état d'être finalisée (pièce n° 7 du défendeur), il devra être condamné à verser la clause pénale à la SCI Teocalco dans les conditions contractuelles fixées au compromis,
1° Alors en premier lieu que tout jugement doit être motivé ; que le juge ne peut se fonder sur des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; que pour exclure tout comportement fautif de la SCI Teocalco, la cour d'appel a énoncé dans ses motifs que « la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées » et « que l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notarial alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » ; qu'en se fondant sur de tels motifs qui retenaient tout à la fois deux hypothèses radicalement antithétiques quant à la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives à la date du procès-verbal de carence établi en l'absence de M. J... E... par Maître G... le 29 octobre 2014, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
2° Alors en deuxième lieu que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant tout à la fois, tant par motifs propres que par motifs adoptés des premiers juges, « qu'à la date de la première sommation à M. E... à comparaître à l'étude de son notaire (choisi conformément à l'accord des parties comme stipulé en page 11 du compromis), le diagnostic relatif à l'état parasitaire négatif conforme aux stipulations légales était manquant » puis que « M. E..., qui ne s'est pas rendu à l'étude notariale chargée de la réitération du compromis en dépit de deux sommations à comparaître, est à l'origine de la non-réitération de l'acte dans les délais les plus conformes aux termes du compromis », la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile,
3° Alors en troisième lieu qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de ce dernier de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives ; qu'en l'absence d'une telle justification, il ne peut être fait reproche à l'acquéreur de n'avoir pas déféré à la sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de la réitération de l'acte authentique ; qu'en énonçant que le 29 octobre 2014, Maître G... avait dressé un procès-verbal de carence mentionnant expressément : « Réalisation des conditions suspensives. Le notaire soussigné constate que l'ensemble des conditions suspensives stipulées aux termes de l'avant-contrat en date du 30 avril 2014, sont à ce jour réalisées et que l'acte authentique réitérant les termes dudit contrat est à ce jour régularisable », que « la liste des documents techniques dont l'acquéreur prétend n'avoir eu connaissance qu'en février 2015 au travers d'un bordereau de pièces communiquées par l'agent immobilier, démontre qu'à la date du 29 octobre 2014, ils avaient bien tous été effectués (le dernier relatif à l'amiante datant du 27 octobre 2014) de sorte que le notaire les avait nécessairement en sa possession lorsqu'il a établi le second procès-verbal de carence constatant que toutes les conditions suspensives étaient levées » et que « l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » sans constater que M. E... avait été informé et s'était vu transmettre les différents documents dont l'établissement à l'initiative du vendeur avait été érigé en condition suspensive dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, en particulier le rapport amiante qui devait être établi par une société agréée, de sorte qu'en l'absence de cette transmission M. E... ne pouvait se voir reprocher de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique « en dépit de deux sommations à comparaître », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1175 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause,
4° Alors en quatrième lieu qu'en présence de clauses stipulées dans une promesse synallagmatique de vente conclue sous différentes conditions suspensives établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, il incombe au vendeur de justifier auprès de ce dernier de la levée de l'ensemble de ces conditions suspensives ; qu'en l'absence d'une telle justification, il ne peut être fait reproche à l'acquéreur de n'avoir pas déféré à la sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de la réitération de l'acte authentique ; qu'en énonçant que « l'acquéreur a fait le choix de ne pas se déplacer en l'office notariale alors que s'il avait comparu, il aurait pu constater que les conditions suspensives étaient levées et, dans la négative, refuser de signer en faisant dresser un procès-verbal de difficultés pour forcer le cas échéant le vendeur à s'exécuter » sans rechercher si la SCI Teocalco ne s'était pas abstenue de répondre aux demandes expresses de M. E... réclamant les différents documents dont l'établissement avait été érigé en conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et n'avait transmis à l'acquéreur ces documents, qui plus est partiels, qu'à la fin du premier trimestre 2015 lors de la procédure de référé initiée à son encontre par la société Urban Développement, agent immobilier de la SCI Teocalco, de sorte que, faute d'avoir été mis en possession des différents documents dont l'établissement avait été érigé en autant de conditions suspensives, M. E... ne pouvait se voir reprocher de ne pas s'être rendu à l'étude notariale chargée de la réitération de l'acte authentique « en dépit de deux sommations à comparaître », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1175, 1176 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable en la cause,
5° Alors en cinquième lieu que dans ses conclusions d'appel, M. E... faisait valoir que Maître G... n'avait lui-même procédé à aucune transmission des documents érigés dans le compromis de vente en conditions suspensives dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et qu'aucun document n'avait été annexé, ni même visé, dans le procès-verbal de carence établi le 29 octobre 2014 par Maître G... de sorte que lors de la notification de ce procès-verbal M. E... était demeuré dans l'ignorance des diagnostics établis partiellement ; qu'il était ajouté que le rapport amiante qui lui avait été communiqué en définitive à la fin du premier trimestre 2015 révélait la présence d'amiante de sorte qu'il y avait lieu pour l'acquéreur de déterminer la nature et le coût des travaux de réhabilitation a effectuer, l'immeuble ayant donné lieu à un arrêté de fermeture depuis le 10 juin 2011 ; qu'il en était déduit que la SCI Teocalco était seule à l'origine du retard dans la réitération de l'acte authentique de vente qui était ainsi subordonnée à la parfaite connaissance par l'acquéreur de la situation de l'immeuble au regard des risques liés à la présence de l'amiante et du contenu précis des diagnostics performances énergétiques, l'immeuble étant affecté à l'usage d'hôtel-restaurant, et qu'aucune faute ne pouvait en conséquence être reprochée à l'acquéreur ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
6° Alors en sixième lieu que dans ses conclusions d'appel M. E... faisait valoir que la SCI Teocalco, dans un premier temps, avait sciemment tardé à lui transmettre les documents dont l'établissement avait été érigé en conditions suspensives dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur dans l'attente de la décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence saisie parallèlement du lige opposant la SCI Teocalco à M. C...-D..., locataire, puis, dans un second temps, à la suite de l'arrêt rendu le 25 novembre 2014 par cette juridiction, avait fait pression sur M. E... afin qu'il renonce à ses projets en initiant à son encontre plusieurs procédures de référé sans aucun fondement, ceci dans l'unique objectif de renégocier un prix de vente encore plus favorable ; qu'il en était déduit que la réitération de la vente par acte authentique effectuée en définitive le 10 mars 2016 était exclusivement imputable à la SCI Teocalco ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.