LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière de Fréjean (la société de Fréjean), dont les associés étaient M. X... et la société civile immobilière des 43 et 45 rue Ballay à Chartres (la SCI), a acquis quatre parcelles sur lesquelles elle a fait édifier une maison d'habitation ; que le 9 janvier 2003, M. X... et la SCI ont cédé à M. et Mme Y... la totalité des parts représentant le capital de la société de Fréjean ; que l'acte de cession était assorti d'une "garantie de passif" aux termes de laquelle M. X... a déclaré se porter fort pour la société de Fréjean et faire son affaire personnelle de toutes réclamations ; qu'ayant constaté des infiltrations dans la maison, M. et Mme Y... ont obtenu la désignation d'un expert ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, M. et Mme Y... et la société de Fréjean ont fait assigner M. X... en réparation des désordres ;
Attendu que pour dire que sous le couvert d'une garantie de passif, l'acte de cession contient un engagement de porte-fort, l'arrêt relève que, si une garantie de passif est chose courante en matière de cession de parts sociales, une telle garantie ne peut que concerner les cédants vis-à-vis des cessionnaires ; qu'il ajoute que s'il s'agissait d'une garantie de passif, M. et Mme Y... auraient dû assigner, non pas M. X... seul, mais également la SCI qui était associée majoritaire au sein de la société de Fréjean ; qu'il relève encore que la "garantie de passif" fait simplement référence au cédant, à savoir M. X... ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'une garantie de passif peut être souscrite par un seul des covendeurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. et Mme Y... et à la société de Fréjean la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y... et la société de Fréjean
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que sous couvert d'une garantie de passif, le rédacteur de l'acte du 9 janvier 2003 a fait naître un engagement de porte-fort, constaté la nullité de l'engagement du 9 janvier 2003 et débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées contre M. X... ;
AUX MOTIFS QU'il convient de noter que M. X... n'a aucunement vendu un bien immobilier mais n'a fait que céder des parts sociales d'ailleurs de manière minoritaire puisqu'il détenait uniquement 40 parts sociales sur les 200 parts sociales constituant le capital social de la SCI Fréjean ; que les époux Y... mettent en avant l'existence de la garantie de passif telle qu'elle ressort de l'acte sous seing privé en date du 9 janvier 2003 pour faire supporter à M. X... l'ensemble des travaux de reprise et divers préjudices ; que si une garantie de passif est chose courante en matière de cession de parts sociales cette garantie ne peut que concerner les cédants vis-à-vis des cessionnaires ; que s'il s'agissait véritablement d'une garantie du passif, les époux Y... auraient du assigner non pas M. X... mais également la SCI des 43 et 45 rue Ballay à Chartres qui se trouvait d'ailleurs être associée majoritaire au sein de la SCI Fréjean ; qu'il est constant que la « garantie de passif » fait simplement référence au cédant à savoir M. X... ; que sous couvert d'une garantie du passif le rédacteur de l'acte a fait naître un engagement de porte-fort conformément à l'article 1120 du Code civil ; que d'ailleurs l'acte est parfaitement clair sur ce point ; qu'il énonce que « dans le cadre où une créance se révèlerait postérieurement à la signature de l'acte authentique de cession et quelle qu'en soit l'origine  ou provenant des désordres dans la construction de la maison susceptibles d'être couverts par la garantie décennale, M. Frédéric X... déclare se porter fort pour ladite société civile immobilière De Fréjean et fera son affaire personnelle de toutes les réclamations » ; que l'acte du 9 janvier 2003 ne porte à l'exception de la signature de M. X... aucun engagement manuscrit qui aurait pu lui permettre d'apprécier comme il se doit la nature et l'engagement de l'obligation qu'il prenait en se portant fort pour la SCI de Fréjean ; qu'en l'absence de ces mentions, la promesse de porte-fort doit être déclarée nulle, rendant impossible toute réclamation des époux Y... à l'égard de M. X... ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de constater la nullité de l'engagement et de débouter les époux Y... de leurs demandes dirigées contre M. X... ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des écrits ; que l'acte sous seing privé du 9 janvier 2003 stipulait que « dans le cas cependant où une créance se révèlerait postérieurement à la signature de l'acte authentique de cession et quelle qu'en soit l'origine fiscale, sociale, administrative, provenant de fournisseurs ou autres personnes physiques ou morales et découlant de la période antérieure à cette signature ou provenant des désordres dans la construction de la maison susceptibles d'être couverts par la garantie décennale, M. Frédéric X... déclare se porter fort pour ladite société civile immobilière De Fréjean et fera son affaire personnelle de toutes les réclamations » (p. 9) ; qu'en considérant que cette clause stipulait une promesse de porte-fort, M. X... ne pouvant pas s'engager à ce que la société De Fréjean ratifie ou exécute un quelconque engagement, puisqu'il n'avait plus de pouvoir au sein de la société et que son engagement ne pouvait que garantir leur achat aux acquéreurs, c'est-à-dire constituer une garantie de passif, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 9 janvier 2003, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE la promesse de porte-fort prévue à l'article 1120 du Code civil constitue un engagement personnel de celui qui la souscrit de faire ratifier l'obligation ou de faire exécuter l'obligation par un tiers ; que l'acte sous seing privé du 9 janvier 2003 stipulait que, « dans le cas cependant où une créance se révèlerait postérieurement à la signature de l'acte authentique de cession et quelle qu'en soit l'origine fiscale, sociale, administrative, provenant de fournisseurs ou autres personnes physiques ou morales et découlant de la période antérieure à cette signature ou provenant des désordres dans la construction de la maison susceptibles d'être couverts par la garantie décennale, M. Frédéric X... déclare se porter fort pour ladite société civile immobilière De Fréjean et fera son affaire personnelle de toutes les réclamations » (p. 9) ; qu'en considérant que cette clause stipulait a fait naître un engagement de porte-fort, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1120 du code civil ;
3°) ALORS QU'une garantie de passif peut être souscrite par un seul des covendeurs ; qu'en considérant que cette garantie ne peut que concerner les cédants vis-à-vis des cessionnaires et que s'il s'agissait véritablement d'une garantie du passif, les époux Y... auraient du assigner non pas M. X... seul, mais également la SCI des 43 et 45 rue Ballay à Chartres, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'acte sous seing privé du 9 janvier 2003 stipulait également que M. X... « fera(it) son affaire personnelle de toutes les réclamations » (p. 9) ; qu'en affirmant que cette stipulation ne constituait qu'une promesse de porte-fort, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 9 janvier 2003, en violation de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que sous couvert d'une garantie de passif, le rédacteur de l'acte du 9 janvier 2003 a fait naître un engagement de porte-fort, constaté la nullité de l'engagement du 9 janvier 2003 et débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées contre M. X... ;
AUX MOTIFS QU'il convient de noter que M. X... n'a aucunement vendu un bien immobilier mais n'a fait que céder des parts sociales d'ailleurs de manière minoritaire puisqu'il détenait uniquement 40 parts sociales sur les 200 parts sociales constituant le capital social de la SCI Fréjean ; que les époux Y... mettent en avant l'existence de la garantie de passif telle qu'elle ressort de l'acte sous seing privé en date du 9 janvier 2003 pour faire supporter à M. X... l'ensemble des travaux de reprise et divers préjudices ; que si une garantie de passif est chose courante en matière de cession de parts sociales cette garantie ne peut que concerner les cédants vis-à-vis des cessionnaires ; que s'il s'agissait véritablement d'une garantie du passif, les époux Y... auraient du assigner non pas M. X... mais également la SCI des 43 et 45 rue Ballay à Chartres qui se trouvait d'ailleurs être associée majoritaire au sein de la SCI Fréjean ; qu'il est constant que la « garantie de passif » fait simplement référence au cédant à savoir M. X... ; que sous couvert d'une garantie du passif le rédacteur de l'acte a fait naître un engagement de porte-fort conformément à l'article 1120 du Code civil ; que d'ailleurs l'acte est parfaitement clair sur ce point ; qu'il énonce que « dans le cadre où une créance se révèlerait postérieurement à la signature de l'acte authentique de cession et quelle qu'en soit l'origine  ou provenant des désordres dans la construction de la maison susceptibles d'être couverts par la garantie décennale, M. Frédéric X... déclare se porter fort pour ladite société civile immobilière De Fréjean et fera son affaire personnelle de toutes les réclamations » ; que l'acte du 9 janvier 2003 ne porte à l'exception de la signature de M. X... aucun engagement manuscrit qui aurait pu lui permettre d'apprécier comme il se doit la nature et l'engagement de l'obligation qu'il prenait en se portant fort pour la SCI de Fréjean ; qu'en l'absence de ces mentions, la promesse de porte-fort doit être déclarée nulle, rendant impossible toute réclamation des époux Y... à l'égard de M. X... ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de constater la nullité de l'engagement et de débouter les époux Y... de leurs demandes dirigées contre M. X... ;
1°) ALORS QUE les exigences de l'article 1326 du code civil ne s'appliquent qu'aux engagements unilatéraux ayant pour objet une somme d'argent ; que l'acte sous seing privé du 9 janvier 2003 stipulait que, « dans le cas cependant où une créance se révèlerait postérieurement à la signature de l'acte authentique de cession et quelle qu'en soit l'origine fiscale, sociale, administrative, provenant de fournisseurs ou autres personnes physiques ou morales et découlant de la période antérieure à cette signature ou provenant des désordres dans la construction de la maison susceptibles d'être couverts par la garantie décennale, M. Frédéric X... déclare se porter fort pour ladite société civile immobilière De Fréjean et fera son affaire personnelle de toutes les réclamations » (p. 9) ; qu'en considérant que cet engagement était nul, faute de satisfaire aux conditions de l'article 1326 du code civil, M. X... ne s'engageant pas au paiement d'une somme d'argent et son engagement trouvant une contrepartie dans le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1326 du code civil ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE celui qui souscrit une promesse de porte-fort contracte une obligation de faire et son engagement n'est dès lors pas soumis aux exigences de l'article 1326 du code civil ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1326 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions opérantes des parties ; que dans leurs dernières conclusions d'appel, déposées et signifiées le 10 mai 2010 (p. 8)
les époux Y... faisaient valoir que l'existence de la garantie de passif et la connaissance de son engagement par M. X... étaient démontrées par le fait qu'il avait séquestré une somme de 30.089,80  en exécution de la clause litigieuse ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.