LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui n'a réformé le jugement sur le montant de l'indemnité d'expropriation qu'en l'amendant sur l'emplacement privilégié de la parcelle qu'elle a caractérisé en retenant souverainement sa situation exceptionnelle dans une agglomération urbaine en bordure de mer, a adopté les motifs du jugement qui font référence aux accord amiables ; 
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'a pas accordé une indemnité de remploi supérieure à celle sollicitée par les expropriés, en a, sans modifier l'objet du litige, souverainement fixé le montant ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la commune de Sainte-Adresse aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Sainte-Adresse ; la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille neuf. 
MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 222 (CIV. III) ; 
Moyen produit par la SCP Ghestin, Avocat aux Conseils, pour la commune de Sainte-Adresse ; 
Il est fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 10. 884 le montant des indemnités d'expropriation dues par la commune de SAINTE-ADRESSE, expropriante, aux expropriés, les consorts X... ; 
AUX MOTIFS QUE 
Sur la qualification du terrain exproprié 
Que le terrain exproprié, appartenant aux consorts X..., sis à ..., cadastré XC 108, d'une superficie de 907 mètres carrés, est dépourvu d'usage effectif à la date de référence, 9 mai 1999, soit un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique selon application de l'article L. 13-15-II du Code de l'Expropriation ; 
Que la parcelle expropriée est bordée par une voie publique, desservie par des réseaux de distribution d'électricité et d'eau potable. Mais elle est située en zone ND du plan d'occupation des sols de la commune de Sainte Adresse (secteur ND 1) ; 
Que la zone ND comprend des espaces naturels protégés, à proximité du cap de la Hève et des terrains instables, en raison des éboulements consécutifs à l'érosion des falaises du littoral ; 
Que seuls les travaux de protection et de conservation du site et les aménagements nécessaires à la mise en valeur des lieux peuvent être autorisés. Dès lors, à la date de référence, la parcelle expropriée doit être considérée comme inconstructible et ne peut être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15-II du Code de l'Expropriation, ainsi que le premier juge l'a, à juste titre, décidé ; 
Que le jugement déféré doit être confirmé à cet égard ; 
Que sur l'indemnisation 
Qu'ainsi que l'a constaté, à juste titre, le premier juge, le terrain exproprié appartenant aux consorts X... bénéficie d'une situation exceptionnelle et privilégiée, dans une agglomération urbaine, en bordure de la plage de Sainte-Adresse et offre une vue panoramique sur l'estuaire de la Seine et la mer ; 
Que cette situation justifie une plus-value ; 
Qu'il convient en conséquence, amendant sur ce point le jugement entrepris, d'élever sur la base de 10 euros par mètre carré le montant de l'indemnité de dépossession due par l'expropriante aux expropriés, pour le fixer comme suit : 
Indemnité principale de dépossession : 907 m2 x 10 m2 = 9. 070 euros ; 
Indemnité accessoire de remploi (au taux de 20 %) 1. 814 euros, Total = 10. 884 euros. 
1° / ALORS QUE le juge de l'expropriation doit, au besoin d'office, tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une DUP et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires et portent sur les deux tiers des surfaces concernées ou avec les deux tiers des propriétaires et portent sur la moitié des surfaces concernées ; que dans ses observations et conclusions devant la Cour, le Commissaire du Gouvernement visait de nombreuses ventes amiables à l'intérieur du périmètre concerné, à des prix compris entre 0, 46 / m2 et 0, 91 / m2 ; qu'en s'abstenant totalement de viser dans sa décision et de tenir compte de ces accords amiables, voire de les prendre pour base de l'indemnité due aux consorts X..., la Cour d'appel a violé l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation, ensemble l'article L. 13-19 du même Code. 
2° / ALORS QUE pour la fixation de l'indemnité d'expropriation, le juge ne peut tenir compte de la plus-value résultant de la situation du terrain que si son propriétaire pouvait en avoir un usage effectif ou potentiel ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que le terrain des consorts X... était classé en zone inconstructible et ne pouvait faire l'objet que de travaux de protection et de conservation du site et d'aménagements nécessaires à leur mise en valeur ; qu'en fixant à 10 le m2 l'indemnité d'expropriation due aux consorts X..., compte tenu de la situation exceptionnelle de leur terrain qui est cependant inexploitable pour un particulier, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant les articles L. 13-15- I et L. 13-14 du Code de l'expropriation. 
3° / ALORS QUE la décision du juge de l'expropriation doit préciser les motifs de droit ou de fait en raison desquels chacune des indemnités principales ou accessoires est allouée ; qu'en fixant sans aucun motif ni de droit ni de fait l'indemnité accessoire de remploi à 20 % de 9. 070 euros constituant l'indemnité de dépossession, soit 1. 814, la Cour d'appel a violé l'article R. 13-36 du Code de l'expropriation. 
4° / ALORS QUE les termes du litige sont fixés par les prétentions respectives des parties ; que la commune de SAINTE ADRESSE offrait une indemnité de remploi de 20 % sur les premiers 5. 000 d'indemnité principale ; que dans leur mémoire récapitulatif devant la Cour, les consorts X... ne réclamaient une indemnité de remploi de 20 % que sur les premiers 5. 000 euros d'indemnité principale ; qu'en fixant dès lors l'indemnité de remploi à 20 % de la totalité de l'indemnité principale fixée à 9. 070 euros, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du Code de procédure civile.