LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 14 octobre 2011), que la société civile de construction vente Aurélie (la SCCV) a confié à la société Corbat la construction d'un immeuble d'habitation sur une parcelle voisine de celle appartenant à M. X... ; que celui-ci s'étant plaint de dommages causés par ces travaux, la SCCV lui a proposé un dédommagement forfaitaire que M. X... a accepté ; que M. X..., se prévalant d'un rapport d'expertise établi par son assureur, a assigné la SCCV en réparation de ses préjudices et remise en état des lieux ; qu'après avoir a appelé en cause M. Z... en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Corbat, il a demandé la condamnation de la seule SCCV ;
 	Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches : 
 	Vu l'article 1134 du code civil ;	
 	Attendu que pour rejeter les demandes de M. X..., l'arrêt retient que, selon le rapport d'expertise, les non-conformités au permis de construire résultant de la construction d'une partie du terrain initialement destinée à un espace naturel et de la surélévation à 5 mètres d'un mur qui devait s'élever à 2 mètres, ne sont pas contraires aux règles d'urbanisme et n'occasionnent aucune gêne que l'on peut qualifier d'esthétique et d'agrément pour le fonds X... ;
 	Qu'en statuant ainsi, alors que le rapport de l'expert indiquait, d'une part, que le respect de l'article UA10 du plan d'occupation des sols limitant la hauteur des dépendances à 3,50 mètres de hauteur absolue était sujet à interprétation dans la mesure où le règlement de zone ne précisait pas si l'ouvrage réalisé par la SCCV pouvait être considéré comme une dépendance et, d'autre part, que l'ouvrage réalisé en non-conformité avec le permis de construire, n'occasionnait qu'une gêne esthétique générale et d'agrément pour le fonds de M. X... et qu'il ne pouvait donner un avis sur l'évaluation objective d'un tel préjudice, la cour d'appel, qui a dénaturé le rapport d'expertise, a violé le texte susvisé ;
 	Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
 	Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
 	Attendu que pour rejeter sa demande de dommages-intérêts au titre d'un empiétement sur son fonds, la cour d'appel retient que M. X... n'invoque aucun élément de preuve pour justifier de ses prétentions et ne fournit aucun début de preuve qui pourrait justifier l'allocation d'un quelconque dédommagement ;
 	Qu'en statuant ainsi sans examiner les photographies, mentionnées comme pièce n° 20 du bordereau récapitulatif de communication de pièces, produites par M. X... au soutien de sa demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
 	Condamne la SCCV Aurélie aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCCV Aurélie à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCCV Aurélie ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X....
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de toutes ses demandes ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCCV Aurélie a obtenu le 5 avril 2005 un permis de construire pour édifier, sur la parcelle voisine du fonds de Jean X... un immeuble collectif ; que les travaux de construction ont entraîné des nuisances pour la propriété de Jean X... ; que compte tenu des réclamations de celui-ci, la SCCV Aurélie, par courrier du 14 novembre 2006 a proposé un dédommagement forfaitaire à Jean X... ; que celui-ci concernait une liste de travaux que la SCCV Aurélie reconnaît devoir suite à des désordres occasionnés par la réalisation des travaux (infiltrations dans le garage et troubles entraînés par la servitude de tour d'échelle) et en raison de la non-conformité de la construction par rapport au permis de construire et résultant de la hauteur du mur de clôture ; qu'il était chiffré à un total de 4780¿ et la somme était arrondie à 6000¿ « afin de régler définitivement nos différends » ; que par courrier du 4 décembre 2006 Jean X... acceptait cette proposition en précisant que « pour la liste des travaux énumérés » : « j'attends votre chèque de 6000¿ pour solde de tout compte afin de régler nos désaccords » ; qu'il n'est pas contesté que la somme de 6000¿ lui était versée par chèque ; qu'un tel échange de courrier ne peut valoir transaction au sens des dispositions de l'article 2044 du Code civil car il n'y figure pas la volonté expresse de renoncer à toute action en justice et en fait donc pas obstacle à la présente procédure ; que pour justifier ses actuelles prétentions, Jean X... produit un rapport d'expertise établi à la demande de son assureur protection juridique par le cabinet Saretec le 31 août 2007 ; qu'il ressort de ce document que des désordres invoqués par Jean X... ont pu être constatés ; que l'expert relève en effet la non-conformité du bâtiment construit par la SCCV Aurélie avec le permis de construire qui résulte de l'utilisation de la partie en aval du terrain initialement prévue en espace naturel en espace bâti supportant des terrasses accessibles directement depuis les logements du rez-de-chaussée et de la surélévation du mur de 5 mètres au lieu de la hauteur prévue au permis de construire de 2 mètres ; que toutefois ce technicien mandaté par le propre assureur de l'appelant note que ces non-conformités ne sont pas contraires aux règles d'urbanisme et « n'occasionnent aucune gêne que l'on peut qualifier d'esthétique générale et d'agrément pour le fonds X... » ; que rien ne permet ainsi de considérer que le préjudice qu'aurait subi Jean X... serait supérieur à la somme qu'il a perçue dans le cadre de l'accord précité et qui s'élève à un montant de 3200 ¿ ; qu'il en est de même pour les infiltrations d'eau pluviales dans le garage à travers le mur de clôture séparatif, dont l'expert confirme l'existence et en évalue le coût de réparation à un montant de 428,68¿ alors que Jean X... a perçu pour ce désordre une somme de 570¿ dans le cadre de l'accord précité ; qu'enfin l'expert note que le problème de stagnation d'eau sur la rue Edouard Sartre ne peu être imputé à la SCCV Aurélie qui n'est pas propriétaire de la voirie ; qu'il ressort de ces considérations que Jean X... ne justifie pas l'existence d'un préjudice imputable à la SCCV Aurélie qui n'ait pas déjà été réparé par le versement de la somme de 6000¿ précitée ; qu'il ne peut réclamer en outre la réalisation des travaux sous astreinte alors que la somme était destinée à faire procéder à la reprise de ces désordres ; que Jean X... invoque en outre l'empiétement de la construction sur son fonds ; que ce point n'a pas fait l'objet de l'accord précité ; que toutefois l'appelant, à qui incombe la charge de la preuve, n'invoque aucun élément pour justifier ses prétentions et ne fournit aucun début de preuve qui pourrait justifier l'allocation d'un quelconque dédommagement et autoriser la désignation d'un expert ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu'elle a débouté Jean X... de toutes ses prétentions ;
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le cabinet Saretec a été sollicité par la MAIF, assureur de M. X..., pour faire l'expertise des préjudices allégués par lui, et le rapport a été déposé le 31/08/2007 ; que l'expert conclut en constatant que l'immeuble édifié sur la parcelle voisine de celle de M. X... ne serait pas conforme au permis de construire obtenu par la SCCV Aurélie, mais il ajoute que cette non-conformité n'était pas susceptible d'occasionner au demandeur un réel préjudice ; qu'il relève que les légers dommages matériels subis par M. X... sont réparés par le paiement d'une somme de 6000¿ qu'il a jugée plus que suffisante, et qui a été acceptée par M. X... ; que quant au problème de stagnation d'eau sur la rue, l'expert précise qu'il n'est pas imputable à la construction édifiée par la SCCV Aurélie, et il ajoute que le défaut d'implantation et l'empiétement sur le fonds de M. X... n'a pas été constaté objectivement ; qu'à la date du 31/08/2007, l'expert de M. X... précisait donc que les dommages matériels étaient qualifiés de légers, et que les autres préjudices étudiés s'avéraient inexistants ; que le cabinet Saretec ajoutait que l'indemnisation proposée par la SCCV Aurélie était plus que suffisante et qu'elle avait été acceptée par M. X... ; que ces éléments sont confirmés par les termes des courriers du 14/11/2006 adressé par la SCCV Aurélie et du 30/11/2006 adressé par M. X... ; qu'il ressort sans ambiguïté de ces deux courriers que la SCCV Aurélie a proposé au demandeur de lui payer une somme de 6000 ¿ « afin de régler définitivement nos différends », et que M. X..., par courrier du 30/11/2006, intitulé « Mon acceptation pour la liste des travaux et le solde d'indemnités », a déclaré clairement « j'accepte votre proposition concernant mes doléances pour la liste des travaux énumérés et détaillés dans votre courrier, et pour le solde d'indemnités. J'attends votre chèque de 6000 ¿ pour solde de tout compte afin de régler nos différends » ; que M. X... ne conteste pas avoir reçu ce chèque qui est débité du grand livre de la SCCV Aurélie à la date du 14/03/2007 ; que dès lors que le demandeur ne fonde, dans ses dernières écritures du 9/12/2008, aucune de ses demandes sur l'existence de dommages et de préjudices nés postérieurement à l'expertise de Saretec et au paiement de la réparation qu'il a accepté, il convient de le débouter de ses demandes ; qu'il est en effet loisible de constater que les sommes relatives à la réalisation des travaux, pour lesquels le demandeur réclame encore indemnisation, figurent pour 1580¿ et 3200¿ dans le compte des sommes proposées par la SCCV Aurélie dans son courrier du 14/11/2006 ; que le demandeur est donc particulièrement mal fondé à soutenir que « la somme de 6000¿ versée à M. X..., en l'absence de travaux effectués, ne saurait valoir solde de tout compte entre les parties », puisque les sommes de 1580¿ et 3200¿ avaient pour vocation de permettre à M. X... de financer lui-même les travaux concernés ;
 1) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; que le rapport d'expertise Saretec, s'il exclut l'existence de préjudices liés à la vue directe de l'ouvrage ou à la suppression de vue, reconnaît en revanche expressément l'existence pour M. X... d'un préjudice esthétique et d'agrément lié à la construction de la SCCV Aurélie en énonçant que « l'ouvrage réalisé en non-conformité avec le permis de construire, n'occasionne qu'une gêne que l'on peut qualifier d'esthétique générale et d'agrément pour le fonds de M. et Mme X.... Saretec ne peut donner un avis éclairé sur l'évaluation objective d'un tel préjudice. » (rapport d'expertise Saretec p. 6) ; que dès lors, en affirmant que « ce technicien mandaté par le propre assureur de l'appelant note que ces non-conformités ne sont pas contraires aux règles d'urbanisme et « n'occasionnent aucune gêne que l'on peut qualifier d'esthétique générale et d'agrément pour le fonds X... » » (arrêt p. 4), pour rejeter toute indemnisation de ce chef à M. X..., la Cour d'appel a manifestement dénaturé le sens clair et précis du rapport d'expertise en lui donnant une signification totalement contraire à ses énonciations, violant par-là l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 2) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; que le rapport d'expertise Saretec reconnaît formellement l'existence pour M. X... d'un préjudice lié à la construction de la SCCV Aurélie en énonçant que « l'ouvrage réalisé en non-conformité avec le permis de construire, n'occasionne qu'une gêne que l'on peut qualifier d'esthétique générale et d'agrément pour le fonds de M. et Mme X... » et précise alors qu'il « ne peut donner un avis éclairé sur l'évaluation objective d'un tel préjudice. » (rapport d'expertise Saretec p. 6) ; que dès lors, en affirmant, par motifs adoptés, qu'« il  le cabinet Saretec, expert  ajoute que cette non-conformité n'était pas susceptible d'occasionner au demandeur un réel préjudice » et que « l'expert de M. X... précisait donc que les dommages matériels constatés étaient qualifiés de légers, et que les autres préjudices étudiés s'avéraient inexistants » (jugement p. 1), tandis que l'expertise reconnaît expressément l'existence d'un préjudice de gêne esthétique et d'agrément mais se refuse simplement à l'évaluer, la Cour d'appel a, là encore, manifestement dénaturé les termes clairs et précis du rapport et violé l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 3) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'un écrit ; que le rapport d'expertise Saretec ne se prononce pas définitivement sur la conformité aux règles d'urbanisme du bâtiment édifié par la SCCV Aurélie et émet au contraire des réserves expresses sur ce point en avançant que « l'ouvrage réalisé ne semble pas en contradiction avec les règles édictées par le plan d'occupation des sols en matière de hauteur maximale des constructions. En effet, cette hauteur est limitée à 10 mètres par rapport au terrain naturel et force est de constater que cette hauteur n'est pas dépassée. L'article UA10 du POS joint au présent rapport est toutefois sujet à interprétation en ce qui concerne le paragraphe 4 où il est indiqué que la hauteur des dépendances est limitée à 3,50 mètres de hauteur absolue. Le règlement de zone ne précise pas si l'ouvrage réalisé par la SCCV Aurélie peut être considéré comme une dépendance. Il apparaît également que la SCCV Aurélie n'a pas obtenu son certificat de conformité. M. A... nous indique enfin qu'il n'a pas fait de demande de permis de construire modificatif. En effet, le POS en vigueur au moment du dépôt de permis de construire a depuis été transformé en PLU ce qui pose, d'après M. A..., une difficulté d'interprétation des textes applicables. La SCCV Aurélie serait en cours de négociation avec la commune des Avirons en vue de régulariser cette affaire » (rapport d'expertise Saretec, p. 6) ; que dès lors, en affirmant que le rapport Saretec énonce que « ces non-conformités ne sont pas contraires aux règles d'urbanisme » (arrêt p. 4), en occultant ainsi délibérément les réserves circonstanciées qui y apparaissent formellement et qui empêchent le rapport de trancher sur ce point, la Cour d'appel en a dénaturé le sens clair et précis, et a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ;
 4) ALORS QUE le juge doit viser ou analyser, au moins succinctement, tous les éléments de preuve versés aux débats par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'à l'appui de sa demande de dommages-intérêts fondée notamment sur le défaut d'implantation de la construction et un empiétement, M. X... produisait des photographies (pièce n° 20) établissant notamment que la borne délimitant les propriétés avait été arrachée durant les travaux ; qu'en affirmant, pour rejeter les demandes de dommages-intérêts de M. X..., qu'il n'invoque aucun élément de preuve pour justifier de ses prétentions, sans viser, ni même analyser au moins succinctement ces photographies, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.