LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 novembre 2012), que, par acte sous seing privé du 26 juin 2009, Mme X..., venderesse, et Mme Y... veuve Z... (Mme Z...), acquéreur, ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement ; que faute de réitération de la vente, Mme Z... a assigné Mme X... en paiement de la clause pénale ; 
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme Z... la somme de 18 000 euros au titre de l'indemnité contractuelle, alors, selon le moyen : 
1°/ que les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que définis par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que Mme X... sollicitait l'annulation de la vente pour vice du consentement ou incapacité, quand l'intéressée recherchait à titre principal la caducité de la vente du fait de la non réalisation de la condition suspensive relative au financement de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 
2°/ que les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat ; qu'au demeurant, en faisant application, après avoir annulé le contrat de vente, de la clause pénale qu'il stipulait, quand cette clause n'envisageait le paiement d'une indemnité qu'au cas d'une rupture prenant la forme d'une « résolution », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
3°/ que les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat ; qu'en retenant au surplus, pour justifier le jeu de la clause pénale, qu'il importait peu que la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt n'ait pas été réalisée dès lors que la non réitération résultait du refus de Mme X... de signer l'acte authentique, quand un tel refus ne pouvait ouvrir droit à paiement qu'« après levée de toutes les conditions suspensives », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
4°/ que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente ; qu'en tout état de cause, en se déterminant comme elle l'a fait, quand l'absence de levée de la condition suspensive ne pouvait qu'aboutir à la caducité de la vente et à exclure l'application de la clause pénale, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, constaté que la vente devait être réitérée au plus tard au mois de décembre 2009, que le 3 décembre 2009 Mme X... a notifié à Mme Z... qu'elle était contrainte d'annuler la vente, retenu par motifs non critiqués, interprétant souverainement le contrat, que la condition d'obtention du prêt était stipulée en faveur de l'acquéreur qui pouvait y renoncer, et relevé que la vente avait été empêchée non pas en raison de l'octroi ou non du prêt, mais par le refus du vendeur de la réitérer, la cour d'appel a pu, sans modifier l'objet du litige, accueillir la demande de paiement de l'indemnité contractuelle ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, constatant le refus de réitérer la vente de Madame X... suivant compromis en date du 26 juin 2009, donnant acte à Madame Z... de ce qu'elle renonçait à poursuivre la régularisation de cette vente et prononçant la nullité de ladite vente, condamné Madame X... à payer à Madame Z... la somme de 18. 000 ¿ au titre de l'indemnité contractuelle ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE Madame X... se borne à reprendre devant la Cour ses prétentions et moyens de première instance ; qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge lui a déjà répondu par des motifs développés pertinents qui méritent adoption, et qu'il a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions (arrêt, p. 3) ; 
et AUX MOTIFS DU PREMIER JUGE QUE les parties demandent toutes les deux que la nullité de la vente soit prononcée ; que leurs fondements diffèrent, Madame X... fait valoir que sa volonté a été viciée du fait de son état de santé dépressif et psychotique ; qu'elle allègue que les notaires s'en sont aperçus et ont confirmé l'absence de suites au compromis et la restitution du dépôt de garantie à Madame Z... ; que cette dernière soutient avoir accepté l'annulation demandée par la venderesse qui invoquait ne pouvoir se reloger ailleurs malgré ses recherches ; que, pour la validité de la convention, il faut le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de contracter, un objet certain et une cause licite ; que ces deux dernières conditions ne sont pas invoquées ; que, pour que le moyen tiré de l'article 1108 du Code civil agisse, Madame X... doit justifier soit qu'elle n'avait pas la capacité au moment du contrat soit que son consentement a été vicié ; que bien que Madame X... expose ne pas avoir eu « son consentement éclairé », aucun élément au dossier ne vient au soutien de cette thèse d'un vice du consentement qui sera donc écartée ; que Madame X... doit donc rapporter la preuve que le 26 juin 2009, au moment où elle signe le sous seing privé, elle se trouvait incapable ; qu'elle produit cinq certificats médicaux allant du 10 avril 2007 au 15 juin 2010 ; que, le 12 avril 2007, le Docteur A..., neuropsychiatre, certifie que Madame X... souffre d'un état dépressif sévère chronicisé avec réaction de deuil, pertes des centres d'intérêt, troubles d'adaptation, adynamie, repli, obligeant à suivre un traitement psychotique au long cours et la rendant peu apte à exercer une activité professionnelle même à temps partiel ; que, le 11 février 2008, le même médecin écrit que Madame X... présente une pathologie invalidante avec diabète, cardiopathie, HTA, cataracte et insuffisance respiratoire et un état dépressif sévère avec somatisations anxieuses et qu'en conséquence son état de santé est incompatible avec une activité professionnelle même à temps partiel ; que, le 25 avril 2008, le Docteur B..., chirurgien ORL, certifie qu'elle présente une surdité bilatérale sévère justifiant un appareillage auditif binaural ; que le compromis de vente a été signé en juin 2009 ; qu'or, il n'apparaît nullement que les maux dont souffrait Madame X..., qui n'a fait l'objet ni d'une tutelle, ni d'une curatelle, ni même d'une procédure visant à la placer sous main de justice, auraient aboli son discernement au point qu'elle ne soit pas en capacité de consentir à vendre ; que, le 17 décembre 2009, le Docteur A... atteste que Madame X... présente des troubles psychiques et suit un traitement psychotique au long cours qui diminuent ses capacités d'analyse et l'appréciation dans la gestion de ses biens et réduisent son ancrage dans le réel ; que, toutefois, là encore, il n'est pas prétendu que l'avis médical du médecin spécialiste en psychiatrie et neurologie a permis d'effectuer un signalement ou d'entamer une procédure en vue de la protection de Madame X... au titre du droit des incapables majeurs ; que le Tribunal retient d'ailleurs que par une circonstance curieuse aucune contestation n'est présentée sur un prix de vente qui serait dérisoire ou sur des circonstances pour vendre qui pencheraient exagérément en faveur de l'acquéreur ; qu'il appert que l'absence de capacité soutenue n'aurait donc eu aucune conséquence sur les conditions de la vente ; que le dernier certificat du 15 juin 2010 fait état d'une maladie cardio-vasculaire sévère qui, à l'instar de celui concernant la surdité, ne rapportent pas la preuve que Madame X... se trouvait au moment de la signature du compromis de vente chez l'agent immobilier dans un état tel que son discernement s'en trouvait aboli et qu'elle se trouvait incapable de donner son consentement ; que, le 1er décembre 2009, Maître C..., notaire de Madame X..., écrit à Maître D..., et s'il parle de ses difficultés à retrouver un logement n'évoque absolument aucun problème de compréhension ou touchant à la capacité de sa cliente ; que, le 19 janvier 2010, soit postérieurement au délai pour réitérer, le même notaire informe Madame Z..., par l'intermédiaire de son notaire, de « ces nouveaux éléments d'information sur la santé de sa cliente qui rendent très incertain le résultat d'une quelconque procédure à l'encontre de Madame X... » ; qu'il n'est pas précisé la nature desdits problèmes de santé nouveaux et le seul certificat médical proche, de décembre 2009, aux débats, ne fait pas état de difficultés nouvelles mais d'un état dépressif chronique présent depuis au moins 2007 ; qu'au décours de l'état dépressif décrit et au vu des éléments débattus, des certificats qui paraissent surtout établis dans le contexte d'une appréciation à porter sur l'invalidité professionnelle, il est impossible de retenir une altération des capacités telle que le consentement de la venderesse s'en serait trouvé altéré au point de ne pouvoir être valablement donné ; que, par sa lettre du 3 décembre 2009, Madame X..., qui écrit avoir rencontré de nombreuses difficultés n'ayant pas eu le logement social escompté et se heurtant à l'impossibilité de produire des fiches de paie puisqu'elle ne travaille pas, se dit dans l'obligation d'annuler la vente et supplie Madame Z... de ne pas la contraindre à quitter l'appartement ; que les difficultés de Madame X... avaient fait l'objet d'un premier courrier adressé à Madame Z... le 29 novembre, quatre jours plus tôt, où elle mettait en objet « demande de rétractation », puis exposait les mêmes problèmes que supra ; qu'il ressort clairement de ces éléments que la convention, à l'initiative du vendeur, a été annulée du fait de la rencontre des volontés des parties, Madame X... sollicitant l'annulation des engagements et Madame Z... acceptant de ne pas poursuivre, la décision de vendre se trouve annulée ; que, sur la clause pénale, Madame Z... accepte la décision d'annuler la vente de Madame X... ; que cet accord n'est pas contesté et la demanderesse ne présente aucune demande en sens contraire ; qu'en contrepartie toutefois, elle excipe de l'application de la clause inscrite à l'article IX du sous-seing privé qui édicte qu'« en application de la rubrique " Réalisation " et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de dix-huit mille ¿ » ; que, pour rejeter cette application, Madame X... soutient la non réalisation des conditions suspensives, argue sur ce point qu'il lui était impossible de trouver un logement, souligne que Madame Z... ne justifie pas de l'obtention d'un prêt et non plus du préjudice entraîné par l'annulation de la vente ; qu'aucune condition au contrat ne prescrivait le relogement de la venderesse ; que, par ailleurs, la condition de l'octroi d'un prêt est stipulée en faveur de l'acquéreur qui peut toujours y renoncer ; que, conformément à l'article 1589 du Code civil, la vente était parfaite et la seule raison patente d'empêchement de la vente n'est pas l'octroi ou non d'un prêt mais le refus du vendeur ; qu'il faut en conséquence faire application de la clause prescrite au IX de la convention qui fait la loi des parties ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1152 du Code civil, le juge ne peut modifier ce qui a été décidé entre les parties sauf à ce qu'il soit justifié aux débats que le montant de 18. 000 ¿ convenu est manifestement excessif, ce que Madame X... ne fait pas ; que formalisé par son refus écrit daté 3 décembre 2009, l'abandon de la vente entre les parties est imputable à Madame X... et, conformément au contrat, elle doit le montant indemnitaire convenu le 26 juin 2009 (jugement, p. 3 à 6) ; 
1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que définis par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant que Madame X... sollicitait l'annulation de la vente pour vice du consentement ou incapacité, quand l'intéressée recherchait à titre principal la caducité de la vente du fait de la non réalisation de la condition suspensive relative au financement de celle-ci, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat ; qu'au demeurant, en faisant application, après avoir annulé le contrat de vente, de la clause pénale qu'il stipulait, quand cette clause n'envisageait le paiement d'une indemnité qu'au cas d'une rupture prenant la forme d'une « résolution », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat ; qu'en retenant au surplus, pour justifier le jeu de la clause pénale, qu'il importait peu que la condition suspensive relatif à l'octroi d'un prêt n'ait pas été réalisée dès lors que la non réitération résultait du refus de Madame X... de signer l'acte authentique, quand un tel refus ne pouvait ouvrir droit à paiement qu'« après levée de toutes les conditions suspensives », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
4°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente ; qu'en tout état de cause, en se déterminant comme elle l'a fait, quand l'absence de levée de la condition suspensive ne pouvait qu'aboutir à la caducité de la vente et à exclure l'application de la clause pénale, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil.