LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 611 F-D
Pourvoi n° F 19-20.896
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020
1°/ M. R... W..., domicilié [...] ,
2°/ la société Cristal, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° F 19-20.896 contre l'arrêt rendu le 20 juin 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant à M. U... E..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
M. E... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de M. W... et de la société Cristal, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de M. E..., après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 juin 2019), M. E... a donné à bail en renouvellement à Mme E... un local commercial à usage de restaurant, bar et dancing pour neuf ans à compter du 21 octobre 2013.
2. Invoquant la réalisation de travaux dans les lieux loués sans son autorisation, le bailleur a saisi le juge des référés qui a, par décision du 9 mars 2015, ordonné une expertise.
3. Dans la nuit du 29 au 30 mars 2015, un incendie a détruit en partie les locaux.
4. Un jugement du 19 octobre 2015 a prononcé la liquidation judiciaire de Mme E... et désigné un liquidateur judiciaire.
5. Le 8 janvier 2016, la mission de l'expert a été étendue aux désordres résultant de l'incendie et l'expertise rendue opposable au liquidateur judiciaire.
6. Le 19 février 2016, M. W... s'est porté adjudicataire du fonds de commerce pour le compte de la société Cristal en formation.
7. Les 24 et 25 novembre 2016, M. E... a assigné M. W... et la société Cristal en résiliation de plein droit du bail au 30 mars 2015.
8. Les 28 et 29 novembre 2016, M. E... leur a délivré un congé avec refus de renouvellement pour le 30 juin 2017 et sans offre d'indemnité d'éviction. M. E... a assigné M. W... et la société Cristal en validation du congé.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
9. M. W... et la société Cristal font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation de plein droit du bail à la date de l'incendie, alors « que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite par cas fortuit, le bail peut être résilié ; que l'incendie dont la cause n'est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit ; qu'en affirmant, pour prononcer la résiliation de plein droit du bail en application de l'article 1722 du code civil, qu'il ressortait du rapport d'expertise que l'incendie, dont la cause est indéterminée et qui s'est déclaré au cours de la nuit du 29 au 30 mars 2015, avait détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux plafonds de la piste de danse, que le local était en l'état inexploitable, après avoir néanmoins constaté que la cause de l'incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1722 du code civil :
10. Il résulte de ce texte que, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
11. Pour prononcer la résiliation de plein droit du bail, l'arrêt retient que l'incendie a endommagé la charpente de la couverture et détruit les faux plafonds de la piste de danse, rendant les locaux loués inexploitables, de sorte que la chose louée a été détruite en totalité par cas fortuit.
12 . En statuant ainsi, après avoir constaté que la cause de l'incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
13. M. W... et la société Cristal font grief à l'arrêt de condamner le premier à payer à M. E... une somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 19 février 2016 et jusqu'au 23 mai 2018, alors « que la cassation s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le premier moyen, en ce que la cour d'appel a prononcé la résiliation de plein droit du bail commercial, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt condamnant M. W... à payer à M. E... une somme de 2 000 euros à titre d'indemnité d'occupation, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
14. Selon ce texte, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce et s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
15. La cassation prononcée sur le premier moyen entraîne, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il condamne M. W... à payer à M. E... une indemnité d'occupation du 19 février 2016 au 23 mai 2018.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal ni sur le pourvoi incident, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce la résiliation du bail au 30 mars 2015 et condamne M. W... à payer à M. E... une indemnité d'occupation due à compter du 19 février 2016 au 23 mai 2018, l'arrêt rendu le 20 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne M. E... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. W... et la société Cristal.
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé au 30 mars 2015 la résiliation du bail concernant le local situé [...] , en application de l'article 1722 du code civil ;
AUX MOTIFS QUE « l'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou une résiliation du bail ; dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ;
qu'est assimilée à une perte totale de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ;
que le bail commercial a pour destination un usage de « restauration-bar-dancing » ;
qu'il ressort du rapport d'expertise que l'incendie, dont la cause est indéterminée et qui s'est déclaré au cours de la nuit du 29 au 30 mars 2015, a détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux plafonds de la piste de danse ; ce même rapport indique que le local est en l'état inexploitable et ne peut être loué par l'effet combiné de l'incendie qui s'est déclaré dans le local et de malfaçons liés à des travaux effectués par un sous-locataire non autorisé de l'ancien preneur en liquidation judiciaire ;
que dès lors, il convient de considérer que les locaux ont été détruits par cas fortuit en totalité, compte tenu de l'impossibilité absolue et définitive d'user du local conformément à sa destination, alors que le coût des travaux de remise en état du bien, qui ne peuvent s'analyser en de simples réparations, chiffré à une somme supérieure à 180.000 € excède très largement le montant du loyer annuel qui s'élevait à la somme de 69.432 € ;
qu'en conséquence, en application de l'article 1722 du code civil, il y a lieu de dire que le bail est résilié de plein droit ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;
que le bail étant résilié de plein droit, le jugement du 24 janvier 2017 sera infirmé en ce qu'il a condamné M. E... à effectuer des travaux de remise en état du local et en ce qu'il a ordonné une diminution du loyer » (arrêt p.9 et 10) ;
1/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur son bien-fondé ; qu'en l'espèce, pour prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial en application de l'article 1722 du code civil, la cour a retenu qu'il ressortait du rapport d'expertise que l'incendie avait détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux plafonds de la piste de danse, que le local était en l'état inexploitable et ne pouvait être loué par l'effet combiné de l'incendie qui s'était déclaré dans le local et de malfaçons liés à des travaux effectués par un sous-locataire non autorisé de l'ancien preneur en liquidation judiciaire, que les locaux avaient été détruits par cas fortuit en totalité, que le coût des travaux de remise en état du bien, qui ne pouvaient s'analyser en de simples réparations, chiffré à une somme supérieure à 180.000 €, excédait très largement le montant du loyer annuel qui s'élevait à la somme de 69.432 € ; que pourtant, aucune des parties n'a invoqué le moyen pris de la destruction de la chose louée par cas fortuit permettant la résiliation de plein droit du bail, en application de l'article 1722 du code civil ; qu'en prononçant cette résiliation compte tenu de la destruction de la chose louée, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite par cas fortuit, le bail peut être résilié ; que l'incendie dont la cause n'est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit ; qu'en affirmant, pour prononcer la résiliation de plein droit du bail en application de l'article 1722 du code civil, qu'il ressortait du rapport d'expertise que l'incendie, dont la cause est indéterminée et qui s'est déclaré au cours de la nuit du 29 au 30 mars 2015, avait détruit deux fermes de la charpente de la couverture du local, fortement détérioré une troisième et détruit les faux plafonds de la piste de danse, que le local était en l'état inexploitable, après avoir néanmoins constaté que la cause de l'incendie était indéterminée, ce qui ne caractérisait aucun cas fortuit, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
3/ ALORS QUE la destruction de la chose louée peut être caractérisée lorsque le coût de sa remise en état dépasse sa valeur ; qu'en l'espèce, pour juger que le bail était résilié de plein droit, la cour a retenu que le coût des travaux de remise en état excédait largement le montant du loyer annuel ; qu'en fondant ainsi sa décision sur le montant du loyer et non sur la valeur du bien loué, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. W... à payer à M. E... une somme de 2000 € au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 19 février 2016 et jusqu'au 23 mai 2018 ;
AUX MOTIFS QUE « le bail étant résilié à la date du sinistre (soit le 30 mars 2015), il convient de condamner M. W... à verser une indemnité d'occupation pour la période courant du 19 février 2016 (date de la vente du fonds de commerce) jusqu'à la restitution des lieux, intervenue le 23 mai 2018 (selon les écritures du 4 décembre 2018 de M. E... dans l'affaire enregistrée sous le RG n°18.02468) ;
que M. E... ne chiffre pas le montant de l'indemnité d'occupation qu'il sollicite ;
que cette indemnité, déterminable, est destinée à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local ; ce dernier a récupéré les lieux loués le 23 mai 2018 ; les locaux ne pouvaient permettre à un locataire commercial d'exercer un commerce depuis l'incendie du 30 mars 2015 ; le préjudice du bailleur est donc uniquement constitué par son impossibilité d'avoir pu reprendre son local afin, le cas échéant, d'y faire des travaux de remise en état ;
que lorsque M. W... est devenu adjudicataire des lieux loués en février 2016, le local commercial était déjà sinistré ; dès lors, l'indemnité d'occupation sera justement réparée par la somme de 2000 € à laquelle sera condamné M. W... » (arrêt, p. 10 et 11) ;
ALORS QUE la cassation s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le premier moyen, en ce que la cour d'appel a prononcé la résiliation de plein droit du bail commercial, entraînera par voie de conséquence la cassation du chef de l'arrêt condamnant M. W... à payer à M. E... une somme de 2000 € à titre d'indemnité d'occupation, en application de l'article 624 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. E....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. W... à verser à M. E... la seule somme de 2.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 19 février 2016 et jusqu'au 23 mai 2018 ;
Aux motifs que « Monsieur E... ne chiffre pas le montant de l'indemnité d'occupation qu'il sollicite.
Cette indemnité, déterminable, est destinée à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Ce dernier a récupéré les lieux loués le 23 mai 2018. Les locaux ne pouvaient permettre à un locataire commercial d'exercer un commerce depuis l'incendie du 30 mars 2015.
Le préjudice du bailleur est donc uniquement constitué par son impossibilité d'avoir pu reprendre son local afin, le cas échéant, d'y faire des travaux de remise en état.
Lorsque Monsieur W... est devenu adjudicataire des lieux loués en février 2016, le local commercial était déjà sinistré. Dès lors, l'indemnité d'occupation sera justement réparée par la somme de 2000 euros à laquelle sera condamné Monsieur W... » ;
Alors que dans ses conclusions d'appel (conclusions, p. 13, La confirmation de la validité du congé et de ses conséquences), M. E... sollicitait une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer, soit 6.596 euros ; qu'en retenant pourtant que le bailleur ne chiffrait pas le montant de l'indemnité d'occupation qu'il sollicitait, pour fixer une telle indemnité à la seule somme de 2.000 euros, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. E..., en violation de l'article 4 du code de procédure civile.