LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la convention du 11 octobre 2001, qui nommait « acquéreurs » tant les époux X... que les époux Y..., ne faisait aucune référence à une faculté d'option qui aurait été accordée à ceux-ci et souverainement retenu que le contexte dans lequel la convention avait été conclue, consistant en la vente des parcelles après leur division en deux parties d'égale superficie, conduisait à retenir l'existence d'engagements réciproques de vendre et d'acheter et que c'est en tant qu'acquéreurs de la moitié des parcelles que les époux Y... avaient signé la convention de sorte qu'ils prenaient bien l'engagement d'acheter, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation non assortie d'une offre de preuve sur l'enregistrement de la convention, a exactement déduit de ces seuls motifs que la convention présentait un caractère synallagmatique ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la convention du 11 octobre 2001 stipulait que les limites de la cession étaient précisées dans un plan joint à l'acte et que les terrains étaient acquis avec les servitudes en place et retenu que c'était à tort que les époux X... refusaient le plan de division réalisé par le géomètre-expert, lequel correspondait à l'application cohérente de la convention, et que, nonobstant la procédure introduite par les époux X... relative à l'assiette des servitudes, M. Y... avait manifesté par lettre sa volonté de régulariser la vente prévue dans la convention, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises et a pu en déduire qu'il existait un accord sur la chose vendue, laquelle était déterminée, et que les époux X... ne pouvaient invoquer la nullité de la vente, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il ne ressortait pas des clauses de la convention du 11 octobre 2001 que les parties aient érigé la formalité du « compromis » en condition de formation de la vente de sorte qu'elle constituait une vente comportant engagement synallagmatique des parties, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente était parfaite ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, que les époux X... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la condition suspensive relative à la division des parcelles aurait défailli, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le plan de division établi par le géomètre-expert correspondait à l'application cohérente de la convention du 11 octobre 2001, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la condition suspensive relative à la division des parcelles était remplie ; 
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les époux X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande d'annulation de la convention du 11 octobre 2001, constaté l'accord de M. Y... et de M. et Mme X... sur la chose, à savoir un terrain d'agrément d'une surface totale de 00ha 28a 24ca cadastré section BI 477, d'une surface de 08ca et section BI 518 d'une surface de 28 a 16 ca situé... à Palaiseau et sur le prix de 19. 056 euros, dit que la vente dans les termes du projet d'acte de vente établi par Maître Z..., notaire, est parfaite, ordonné la publication du jugement et du projet du 9 octobre 2009 à la conservation des hypothèques et d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
Aux motifs que s'agissant de la nature de la convention du 11 octobre 2011 sur laquelle les parties s'opposent, il incombe au juge de rechercher la commune intention des parties dans les termes employés et dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester ; que s'agissant des termes de la convention, celle-ci nomme expressément « acquéreurs » tant les époux X... que les époux Y... ; que son exposé préalable relate que la SAFY, qui souhaitait vendre des parcelles, était entrée en contact avec les voisins de ces terrains, les époux X... et Y... et que ces derniers en tant qu'acquéreurs « ont trouvé un accord leur permettant d'acquérir chacun une partie des parcelles vendues », « un plan de découpage établi par les acquéreurs » étant joint à la convention ; qu'ainsi c'est en tant qu'acquéreurs de la moitié des parcelles vendues par la SAFY que les époux Y... ont signé la convention, de sorte qu'ils prenaient bien l'engagement d'acheter ; qu'en effet si les époux X... ont pris expressément l'engagement irrévocable de céder une partie des parcelles aux époux Y..., c'est parce que la convention prévoyait que, dans un premier temps, ils feraient l'acquisition de la totalité des parcelles, de sorte que l'absence d'engagement corrélatif express des époux Y... d'acheter ne peut être interprétée comme la réserve d'une faculté d'option ; qu'ensuite en dépit du plan de découpage joint à la convention du 11 octobre 2001, les époux X... ont refusé la division de la parcelle n° 478 faite par la société Gross et Alain géomètre expert ; que dans l'assignation en référé du 6 mai 2002 pour la désignation d'un expert, les époux Y... exposent que l'acte du 11 octobre 2001 concrétise leur accord sur la chose et sur le prix tendant à ce que les terrains vendus par la SAFY deviennent la propriété respective d'eux-mêmes et des époux X..., et invoquant leur droit à la rétrocession d'une partie des parcelles, demandent la désignation d'un expert afin qu'il donne son avis sur l'assiette des droits qui leur ont été conférés par la convention ; qu'il s'en déduit que postérieurement à l'acte du 11 octobre 2011, les époux Y... se sont comportés comme les acquéreurs des terrains ; qu'enfin, les époux Y... ayant unilatéralement modifié le bornage effectué le 9 septembre 2003 par la société Gross et Alain en y portant des mentions manuscrites relatives aux servitudes, les époux X... les ont assignés en fixation des servitudes ; que dans leurs conclusions du 12 juin 2006 dans cette instance, les époux X... ont soutenu que le bornage du 9 septembre 2003 correspondait à l'accord de principe du 11 octobre 2001 par lequel ils avaient vendu aux époux Y... la parcelle cadastrée section BI n° 477, soulignant que par cet accord, « les parties ne se bornaient pas simplement à convenir de la vente de parcelles, mais convenaient également d'une constitution de servitude », la parcelle n° 477 étant grevée d'une servitude de passage à leur profit ; que par jugement du 8 octobre 2007, le Tribunal de grande instance d'Evry a fait droit à cette demande, et dit que la parcelle n° 477 était grevée d'une servitude de passage au profit du fonds des époux X... ; qu'il s'en déduit que postérieurement à l'acte du 11 octobre 2001, les époux X... ont admis avoir vendu le 11 octobre 2001 aux époux Y..., partie de la parcelle n° 478 et la parcelle n° 477 sur laquelle ils ont réclamé et obtenu le bénéfice d'une servitude de passage ; qu'en conséquence, il résulte tant des termes de la convention, que du comportement postérieur des parties, que l'acte du 11 octobre 2001 est une vente comportant engagement synallagmatique des parties ; que dès lors le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que cette convention n'était pas une promesse unilatérale de vente et qu'elle ne devait pas être annulée pour enregistrement tardif ; 
Et encore aux motifs que les époux X... peuvent d'autant moins invoquer la nullité de la vente qu'ils ont réclamé l'exécution de la convention à laquelle ils prétendent ne pas avoir valablement consenti en revendiquant judiciairement une servitude sur le fonds qu'ils avaient vendu aux époux Y... ; qu'ainsi ils ne peuvent de bonne foi, tour à tour exiger l'exécution de la convention et invoquer sa nullité ; 
Et aux motifs adoptés du jugement qu'il n'est fait référence à aucune faculté d'option pour les acquéreurs, les époux X... comme les époux Y... donnant les uns et les autres leur consentement au contrat de vente de la moitié des parcelles vendues par la SAFY, la référence à la rédaction d'un compromis concomitant à la signature de l'acte de vente ne constituant pas une modalité de levée d'option mais une simple façon dans l'esprit des parties de rendre tous les accords « définitifs » ; que M. et Mme X... ne peuvent en outre sérieusement contester aujourd'hui que dans l'esprit des parties cette convention comportait l'engagement réciproque de vendre et d'acheter sachant qu'ils ne remettent pas en cause le contexte dans lequel elle a été conclue tel qu'il est décrit par M. Y... ; 
1°- Alors qu'est unilatéral le contrat par lequel une personne est obligée envers une autre, sans qu'il y ait d'engagement de la part de celle-ci ; que la promesse de vente qui ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation d'acquérir, constitue une promesse unilatérale de vente soumise aux dispositions d'ordre public de l'article 1840 A du CGI devenu 1589-2 du Code civil ; qu'en statuant comme elle l'a fait en raison de l'emploi dans la convention tripartite du 11 octobre 2011 du terme « acquéreur », lequel désigne d'ailleurs à la fois les époux Y... et les époux X... et ne postule aucun engagement des époux Y... d'acquérir effectivement les parcelles litigieuses en contrepartie de l'engagement des époux X... de les vendre, et après avoir admis que si cette convention stipule l'engagement irrévocable des époux X... de vendre, il ne stipule en revanche aucun engagement exprès corrélatif des époux Y... d'acheter, la Cour d'appel a violé les articles 1102 et 1103 du Code civil ; 
2°- Alors qu'à supposer qu'un comportement postérieur des parties puisse être de nature à permettre de qualifier une convention dépourvue d'engagements réciproques de vendre et d'acheter, de promesse synallagmatique de vente, c'est à la condition que ce comportement soit de nature à manifester l'existence, à la date de la promesse, d'un engagement de son bénéficiaire, d'acquérir ; qu'en se bornant à constater que postérieurement à l'acte du 11 octobre 2011, les époux Y... se sont comportés comme les acquéreurs des terrains, comportement qui n'était pas nécessairement la conséquence d'un engagement d'acquérir, la Cour d'appel a encore violé les articles 1102 et 1103 du Code civil ; 
3°- Alors que les époux X... faisaient valoir que le comportement de M. Y..., juriste de formation, qui avait fait enregistrer, certes avec retard, la convention du 11 octobre 2011, le 8 janvier 2002, établit qu'il avait conscience qu'il ne s'était pas engagé à acheter et que cette convention ne constituait qu'une promesse unilatérale de vente ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
4°- Alors qu'à supposer qu'un comportement postérieur des parties puisse être de nature à permettre de qualifier une convention dépourvue d'engagements réciproques de vendre et d'acheter, de promesse synallagmatique de vente, c'est à la condition que ce comportement soit de nature à manifester l'existence, à la date de la promesse, d'un engagement de son bénéficiaire, d'acquérir ; qu'en se bornant à énoncer que les époux X... ont admis avoir vendu le 11 octobre 2001 aux époux Y..., partie de la parcelle n° 478 et la parcelle n° 477 sur laquelle ils ont réclamé et obtenu le bénéfice d'une servitude de passage, quand ce comportement ne postule pas nécessairement l'existence, à la date de la convention litigieuse, d'un engagement des bénéficiaires de la promesse d'acquérir les parcelles, la Cour d'appel a encore violé les articles 1102 et 1103 du Code civil ; 
5°- Alors que la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle, comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit ; qu'en opposant aux époux X..., leur aveu de l'existence d'une vente, la Cour d'appel a violé l'article 1354 du Code civil ; 
6°- Alors que les dispositions de l'article 1840 A du CGI devenu 1589-2 du Code civil frappant de nullité toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire sont d'ordre public ; qu'en énonçant que la prétendue mauvaise foi des époux X... qui auraient exigé l'exécution de la convention en revendiquant une servitude sur le fonds vendu aux époux Y... leur interdirait d'en invoquer la nullité, la Cour d'appel a violé l'article 1840 A du CGI devenu 1589-2 du Code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande d'annulation de la convention du 11 octobre 2001, constaté l'accord de M. Y... et de M. et Mme X... sur la chose, à savoir un terrain d'agrément d'une surface totale de 00ha 28a 24ca cadastré section BI 477, d'une surface de 08ca et section BI 518 d'une surface de 28 a 16 ca situé... à Palaiseau et sur le prix de 19. 056 euros, dit que la vente dans les termes du projet d'acte de vente établi par Maître Z..., notaire, est parfaite, ordonné la publication du jugement et du projet du 9 octobre 2009 à la conservation des hypothèques et d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
Aux motifs que concernant la consistance de la chose vendue et la validité du consentement, que l'acte du 11 octobre 2001 stipulait que les limites de la cession étaient précisées au plan joint, les terrains étant acquis avec les servitudes en place à avoir un droit d'accès aux parcelles depuis le..., les parcelles 476 et 477 étant le fonds servant ; qu'ainsi la chose vendue était déterminable, ayant d'ailleurs été déterminée à la demande des parties qui n'ont pas prétendu à une impossibilité, par expertise et par le jugement du 8 octobre 2007, de sorte que les époux X... ne peuvent invoquer la nullité de la vente de ce chef ; qu'ils le peuvent d'autant moins qu'ils ont réclamé l'exécution de la convention à laquelle ils prétendent ne pas avoir valablement consenti en revendiquant judiciairement une servitude sur le fonds qu'ils avaient vendu aux époux Y... ; qu'ainsi, ils ne peuvent de bonne foi, tour à tour exiger l'exécution de la convention et invoquer sa nullité ; 
Alors que la promesse de vente ne vaut vente que lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'en se bornant à énoncer que la parcelle objet de la convention du 11 octobre 2001 était déterminable et à exclure par conséquent la nullité de cette convention, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur l'existence à la date de la convention litigieuse, d'un accord des parties sur la chose objet de la promesse de vente, et sans rechercher si les difficultés postérieures à la signature de cette convention pour parvenir à une division des fonds et à une délimitation du tracé des parcelles objets de la promesse, et le refus de M. Y... d'admettre que la parcelle objet de la promesse de vente était grevée de la servitude de passage prévue par cette convention, ne démontraient pas l'absence de tout accord des parties sur la chose objet de la promesse de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande d'annulation de la convention du 11 octobre 2001, constaté l'accord de M. Y... et de M. et Mme X... sur la chose, à savoir un terrain d'agrément d'une surface totale de 00ha 28a 24ca cadastré section BI 477, d'une surface de 08ca et section BI 518 d'une surface de 28 a 16 ca situé... à Palaiseau et sur le prix de 19. 056 euros, dit que la vente dans les termes du projet d'acte de vente établi par Maître Z..., notaire, est parfaite, ordonné la publication du jugement et du projet du 9 octobre 2009 à la conservation des hypothèques et d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
Aux motifs que le contrat du 11 octobre 2001 prévoit que la vente entre les époux X... et les époux Y... aurait lieu dès que la division aurait été régularisée par les services du cadastre et qu'un compromis de vente serait établi sur ces bases simultanément à l'acte de vente entre la SAFY et les époux X... ; qu'il ne ressort pas de ces clauses que les parties aient érigé la formalité du compromis en condition de formation de la vente ; que les époux Y... ayant unilatéralement modifié le bornage effectué le 9 septembre 2003 par la société Gross et Alain en y portant des mentions manuscrites relatives aux servitudes, les époux X... les ont assignés en fixation des servitudes ; que dans leurs conclusions du 12 juin 2006 dans cette instance, les époux X... ont soutenu que le bornage du 9 septembre 2003 correspondait à l'accord de principe du 11 octobre 2001 par lequel ils avaient vendu aux époux Y... la parcelle cadastrée section BI n° 477, soulignant que par cet accord, « les parties ne se bornaient pas simplement à convenir de la vente de parcelles, mais convenaient également d'une constitution de servitude », la parcelle n° 477 étant grevée d'une servitude de passage à leur profit ; que par jugement du 8 octobre 2007, le Tribunal de grande instance d'Evry a fait droit à cette demande, et dit que la parcelle n° 477 était grevée d'une servitude de passage au profit du fonds des époux X... ; qu'il s'en déduit que postérieurement à l'acte du 11 octobre 2001, les époux X... ont admis avoir vendu le 11 octobre 2001 aux époux Y..., partie de la parcelle n° 478 et la parcelle n° 477 sur laquelle ils ont réclamé et obtenu le bénéfice d'une servitude de passage ; qu'ainsi, postérieurement à l'acte du 11 octobre 2001, les époux Y... se sont comportés en acquéreurs et les époux X... leur ont reconnu cette qualité en réclamant judiciairement une servitude sur le fonds qu'ils venaient de leur vendre ; qu'à bon droit le jugement entrepris a dit que la condition relative à la division du fonds étant remplie, la vente était parfaite, peu important que la réitération n'ait pas encore eu lieu, cette absence n'étant pas susceptible d'entraîner la caducité de l'acte dès lors que les parties en poursuivaient l'exécution ; 
1°- Alors que les termes de la convention du 11 octobre 2001 selon lesquelles la vente « aura » lieu dès que la division aura été régularisée par les services du cadastre et qu'« un compromis de vente sera établi sur ces bases entre M. et Mme X... et M. et Mme Y... simultanément à l'acte de vente entre la société SAFY et M. et Mme X... afin de rendre ces accords définitifs » manifestent de façon claire et précise la volonté des parties de subordonner la formation même de la vente à la signature d'un compromis ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
2°- Alors que la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle, comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit ; qu'en opposant aux époux X..., leur aveu de l'existence d'une vente, la Cour d'appel a violé l'article 1354 du Code civil ; 
3°- Alors que le jugement du 8 octobre 2007 n'a pas dit que la servitude serait due par les époux Y... en qualité de propriétaire du fonds servant cadastré BI 477 mais que cette parcelle BI 477 était grevée d'une servitude de passage au profit des parcelles BI 223 et 517 ; que s'il a condamné les époux Y... à laisser libre le passage par la suppression de la barrière et de la clôture édifiées, c'est après avoir constaté l'existence d'une voie de fait, en précisant expressément que la parcelle BI 477 n'est pas la propriété des époux Y..., mais celle des époux X..., l'acte de cession n'ayant pas été régularisé ; qu'en énonçant que cette procédure consacrerait la reconnaissance d'une vente au profit des époux Y..., la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande d'annulation de la convention du 11 octobre 2001, constaté l'accord de M. Y... et de M. et Mme X... sur la chose, à savoir un terrain d'agrément d'une surface totale de 00ha 28a 24ca cadastré section BI 477, d'une surface de 08ca et section BI 518 d'une surface de 28 a 16 ca situé... à Palaiseau et sur le prix de 19. 056 euros, dit que la vente dans les termes du projet d'acte de vente établi par Maître Z..., notaire, est parfaite, ordonné la publication du jugement et du projet du 9 octobre 2009 à la conservation des hypothèques et d'avoir condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
Aux motifs qu'à bon droit le jugement entrepris a dit que la condition relative à la division du fonds était remplie, la vente était parfaite ; 
Et aux motifs adoptés du jugement que l'expert a conclu que le plan de division dressé par le cabinet Gross-Alain le 27 décembre 2001 correspondait à l'application cohérente de la convention du 11 octobre 2001 en particulier au respect de la distance de 12 mètres entre le pignon nord du pavillon des époux Y... et la ligne B-C ; qu'il est donc acquis que c'est à tort que les époux X... refusaient le plan de division qui avait été établi ; que les époux Y... après le dépôt du rapport d'expertise, ont accepté de payer la totalité des honoraires du cabinet Gross-Alain afin qu'il finalise sa mission ; que c'est ainsi que le plan de bornage a été établi le 11 septembre 2003 qu'à cette date la condition prévue dans la convention litigieuse était donc accomplie ; 
1° Alors que la convention du 11 octobre 2011 stipule que la vente aura lieu « dès que la division aura été régularisée par les services du cadastre » ; qu'en énonçant que la condition relative à la division des fonds se serait réalisée à la date de l'établissement d'un plan de bornage par le géomètre, le 11 septembre 2003, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
2°- Alors qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions des époux X... qui faisaient valoir que le plan d'arpentage publié au cadastre n'était pas le document qui avait été signé par toutes les parties, et que le plan de division du 11 septembre 2003 joint au document d'arpentage et qui a été publié ne comporte plus aucune mention de la servitude prévue par la convention du 11 octobre 2001, ce dont il résulte que la condition relative à la régularisation par les services du cadastre de la division convenue par les parties n'était pas remplie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.