LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :
Vu les articles 1147, 1604 et 1642-1 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 2011), que la SCI de Pierlas a fait édifier un "ensemble immobilier" qu'elle a vendu en l'état futur d'achèvement ; que la société SAEA, devenue société Eiffage, avait en charge le lot comprenant les terrassements généraux et le gros oeuvre ; que la réception est intervenue le 5 décembre 2000 ; que se plaignant de désordres et non conformités, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Garibaldi a, par acte du 22 mai 2006, après expertise, fait assigner la SCI de Pierlas en responsabilité des vices de construction et défaut de conformité ;
Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires caractérise la faute commise par la SCI de Pierlas en ce qu'elle n'a pas satisfait à son obligation de délivrance et qu'il ne s'agit pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais de la responsabilité contractuelle pour inexécution ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser un manquement du vendeur à son obligation de délivrance et alors que les défauts d'étanchéité à l'origine des infiltrations constituaient des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction , la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Garibaldi aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Eiffage construction Côte-d'Azur, demanderesse au pourvoi principal
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR condamné la S.C.I. de PIERLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 118.908,13 , dit que cette somme sera réévaluée en fonction de l'indice BT 01 entre la date de dépôt du rapport d'expertise et le jour de l'arrêt et d'avoir, rejetant ses demandes, condamné la société exposante à relever et garantir la S.C.I. de PIERLAS de l'ensemble des condamnations mises à sa charge en ce compris les frais irrépétibles,
AUX MOTIFS QU'il résulte des faits que la Résidence Garibaldi a été édifiée par la S.C.I. de PIERLAS qui a agi en qualité de maître d'ouvrage, vendeur en l'état futur d'achèvement ; que les appartements ont été livrés à partir de l'été 2000 et que la réception a eu lieu le 5 décembre 2000 ; que le syndicat ayant constaté des désordres et autres défauts d'achèvement a obtenu la désignation d'un expert judiciaire par ordonnance du 9 octobre 2001 qui a déposé son rapport le 5 octobre 2005 ; que les désordres dont se plaint le syndicat des copropriétaires concernent essentiellement des inondations en sous-sol et l'absence de traitement du pignon sud ; que l'expert a relevé que les infiltrations provenaient d'une part de l'absence de cunettes raccordées à des puisards avec des pompes de relevage et d'autre part de l'absence de solin ou de couvertine d'étanchéité avec l'immeuble voisin ; que ces désordres ont fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux en date du 5 décembre 2000 ; que la SAS EIFFAGE et la S.C.I. de PIERLAS font soutenir, ainsi que retenu par le premier juge, que ces désordres ne peuvent relever de la garantie décennale mais relèvent, s'agissant de vices réservés, de la garantie de parfait achèvement ; que le syndicat des copropriétaires fait soutenir que le maître d'ouvrage n'a jamais contesté devoir réparer ces désordres ; que dès lors le délai de l'article 1648, alinéa 2, du Code civil n'est pas applicable ; que la Cour constate au titre du pignon sud qu'il résulte du rapport d'expertise que ce pignon a été livré brut de décoffrage ; que le lot attribué à la SAEA, aujourd'hui SNC EIFFAGE, comprenait le traitement des joints entre bâtiments et le traitement du pignon sud à l'exception de la peinture ; que ces travaux n'ont pas été exécutés ; qu'il ne s'agit donc pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais au contraire d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais au contraire de la responsabilité contractuelle pour inexécution ; que donc la notion de bref délai est inapplicable au cas d'espèce ainsi que celle de parfait achèvement après réception avec réserve ; que la Cour dira que la SNC EIFFAGE est reconnue fautive au titre de sa responsabilité contractuelle pour inexécution totale de son marché ; qu'il en va de même au titre des infiltrations provenant de l'absence de cunettes raccordées à des puisards avec des pompes de relevage, que l'expert note « il fallait impérativement que vos cunettes soient étanches ce qui n'est pas le cas », en raison du défaut d'étanchéité à la jonction de l'immeuble avec les deux immeubles riverains ; qu'il appartenait à la S.A.E.A. de mettre en oeuvre cette étanchéité dans le cadre de son marché, ce qu'elle n'a pas fait ; que la Cour retiendra la responsabilité contractuelle de la SNC EIFFAGE dans le cadre de l'exécution de ses travaux ; que la Cour constate que le syndicat des copropriétaires ne présente aucune demande directe contre la SNC EIFFAGE, recherchant uniquement la responsabilité de la S.C.I. de PIERLAS en sa qualité de maître de l'ouvrage ; que la S.C.I. de PIERLAS demande à la Cour de dire que la SNC EIFFAGE sera condamnée à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge ; que la Cour a constaté que seule la SNC EIFFAGE devait être retenue comme responsable des inexécutions contractuelles ; que le syndicat des copropriétaires caractérise la faute commise par la S.C.I. de PIERLAS en ce qu'elle n'a pas satisfait à son obligation de délivrance ; qu'en conséquence elle condamnera la S.C.I. de PIERLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 118.908,13  ; que la SNC EIFFAGE est condamnée à relever et garantir la S.C.I. de PIERLAS de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles ;
ALORS D'UNE PART QU'en retenant qu'il résulte du rapport d'expertise que le pignon sud a été livré brut de décoffrage, que ce lot attribué à l'exposante comprenait le traitement des joints entre bâtiments et le traitement du pignon sud à l'exception de la peinture, que ces travaux n'ont pas été exécutés, qu'il ne s'agit donc pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais au contraire d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais au contraire de la responsabilité contractuelle pour inexécution, que la SNC EIFFAGE est reconnue fautive au titre de sa responsabilité contractuelle pour inexécution totale de son marché, pour en déduire que seule la SNC EIFFAGE doit être retenue comme responsable des inexécutions contractuelles, que le syndicat des copropriétaires caractérise la faute commise par la S.C.I. de PIERLAS en ce qu'elle n'a pas satisfait à son obligation de délivrance et condamner l'exposante à relever et garantir la SCI de PIERLAS, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé le manquement à l'obligation de délivrance du vendeur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1604 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir qu'elle ne devait, dans le cadre du traitement du pignon sud, que le ragréage et non la préparation ainsi que la mise en peinture, l'article 17.1 du CCTP lot n°17 « peinture » démontrant que l'entreprise chargée de ce lot devait réaliser au préalable de l'enduit plastique épais, « la vérification de l'état des bétons, ragréage nécessaire, repiquage des balèvres et saillies et redressages des arrêtes », l'exposante n'ayant pas en charge les enduits de façade ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte du rapport d'expertise que le pignon sud a été livré brut de décoffrage, que ce lot attribué à l'exposante comprenait le traitement des joints entre bâtiments et le traitement du pignon sud à l'exception de la peinture, que ces travaux n'ont pas été exécutés, qu'il ne s'agit donc pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais au contraire d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais au contraire de la responsabilité contractuelle pour inexécution, que la SNC EIFFAGE est reconnue fautive au titre de sa responsabilité contractuelle pour inexécution totale de son marché, pour en déduire que seule la SNC EIFFAGE doit être retenue comme responsable des inexécutions contractuelles, la Cour d'appel a dénaturé la convention liant les parties au titre du lot n°2 attribué à l'exposante et elle a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE la société exposante faisait valoir qu'elle ne devait, dans le cadre du traitement du pignon sud, que le ragréage et non la préparation ainsi que la mise en peinture, l'article 17.1 du CCTP lot n°17 « peinture » démontrant que l'entreprise chargée de ce lot devait réaliser au préalable de l'enduit plastique épais, « la vérification de l'état des bétons, ragréage nécessaire, repiquage des balèvres et saillies et redressages des arrêtes », l'exposante n'ayant pas en charge les enduits de façade ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte du rapport d'expertise que le pignon sud a été livré brut de décoffrage, que ce lot attribué à l'exposante comprenait le traitement des joints entre bâtiments et le traitement du pignon sud à l'exception de la peinture, que ces travaux n'ont pas été exécutés, qu'il ne s'agit donc pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais au contraire d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais au contraire de la responsabilité contractuelle pour inexécution, que la SNC EIFFAGE est reconnue fautive au titre de sa responsabilité contractuelle pour inexécution totale de son marché, sans préciser en quoi ces manquements imputés à l'exposante constituait une inexécution des ses obligations contractuelles et non comme l'avait retenu le premier juge une mauvaise exécution de ces obligations, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
ALORS DE QUATRIEME PART QUE la société exposante avait fait valoir que les venues d'eau en sous-sol résultaient du manquement du maître de l'ouvrage ainsi qu'il résultait du rapport de sol initial établi par la société SOL ESSAIS, faisant état d'un niveau des eaux exceptionnel à la cote plus 9,25 NGF au moins, que ce rapport précise que « la cote finie de celui-ci a été fixée d'après les coupes qui nous ont été communiquées à 9,40 dans le système de référence », qu'il résulte de ce rapport que c'est sur les indications du maître de l'ouvrage et de son architecte qu'il a été conclu que les ouvrages se situaient au-dessus du niveau des plus hautes eaux et qu'il n'était pas nécessaire de prévoir un cuvelage du sous-sol, ce qui était erroné, le maître d'ouvrage et le concepteur ayant modifié les cotes finies du sous-sol entre l'avant-projet fourni à SOL-ESSAIS et le projet d'exécution fourni aux entreprises, sans attirer l'attention des différents intervenants et sans même communiquer le projet d'exécution à SOL-ESSAIS, qui avait précisé dans son rapport qu'il devait être « éventuellement complété et modifié lorsque le projet aura pris sa forme définitive » ; qu'en se contentant de relever que la société exposante est reconnue fautive au titre des infiltrations provenant de l'absence de cunette raccordée à des puisards avec des pompes de relevage, que l'expert a noté qu'il fallait impérativement que les cunettes soient étanches, ce qui n'est pas le cas en raison du défaut d'étanchéité à la jonction de l'immeuble avec les deux immeubles riverains, qu'il appartenait à la société exposante de mettre en oeuvre cette étanchéité dans le cadre de son marché, ce qu'elle n'a pas fait, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le maître de l'ouvrage n'avait pas engagé sa responsabilité du fait des modifications de la cote finie du sous-sol , la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS DE CINQUIEME PART QUE l'exposante faisait valoir que les manquements du maître de l'ouvrage étaient à l'origine des problèmes d'infiltration dénoncés par le syndicat des copropriétaires pour avoir fait l'économie d'un cuvelage rendu nécessaire par la modification de la cote finie du sous-sol ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE SIXIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que l'étanchéité des joints horizontaux relevait des prestations incombant au titulaire du lot « charpente/couverture », le manque de pompe dans les sous-sols n'étant pas imputable à l'exposante mais au titulaire du lot « plomberie », ce que l'expert a relevé ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel qui décide que l'exposante est reconnue fautive au titre des infiltrations provenant de l'absence de cunettes raccordées à des puisards avec des pompes de relevage, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE SEPTIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que dans le cadre de ses obligations contractuelles il ne lui incombait pas d'installer les pompes de relevage, que dés lors la demande de paiement d'une facture d'un montant de 5.104,86 euros, ayant pour objet l'installation de pompes de relevage; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel qui condamne l'exposante à garantir le vendeur condamné au paiement de la somme de 118.908, 13 , comprenant cette facture, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE HUITIEME PART QUE la société exposante faisait valoir que la reprise des fissures du radier pour un montant de 2.511,60 euros était indue dès lors que les infiltrations ne provenaient pas du radier mais de la périphérie du bâtiment, l'expert ayant contesté l'existence d'infiltrations à travers le radier « car toutes les infiltrations que nous avons contestées proviennent de la périphérie du bâtiment et non du radier » (conclusions p.16) ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS DE NEUVIEME PART QUE l'exposante faisait valoir, s'agissant du calfeutrement des abergements pour un montant de 15.482,22 euros, que non seulement le taux de TVA devait être de 5,5 % et non de 19,6 % mais qu'en tout état de cause, les travaux de zinguerie avaient déjà été chiffrés dans le devis de ragréage du pignon sud pour un montant de 7.714,47 euros; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que les travaux de zinguerie ne lui incombaient pas dès lors qu'ils étaient à la charge du titulaire du lot n°4 « charpente et couverture » ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société de Pierlas, demanderesse au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société DE PIERLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 118.908,13  et dit que cette somme serait réévaluée en fonction de la variation de l'indice national bâtiment BT01 entre la date de dépôt du rapport d'expertise et le jour de la présente décision ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des faits que la Résidence Garibaldi a été édifiée par la SCI de PIERLAS qui a agi en qualité de maître d'ouvrage, vendeur en l'état futur d'achèvement ; que les appartements ont été livrés à partir de l'été 2000 et que la réception a eu lieu le 5 décembre 2000 ; que le syndicat ayant constaté des désordres et autres défauts d'achèvement a obtenu la désignation d'un expert judiciaire par ordonnance du 9 octobre 2001 qui a déposé son rapport le 5 octobre 2005 ; que les désordres dont se plaint le syndicat des copropriétaires concernent essentiellement des inondations en sous-sol et l'absence de traitement du pignon sud ; que l'expert a relevé que les infiltrations provenaient d'une part de l'absence de cunettes raccordées à des puisards avec des pompes de relevage et d'autre part de l'absence de solin ou de couvertine d'étanchéité avec l'immeuble voisin ; que ces désordres ont fait l'objet de réserves lors de la réception des travaux en date du 5 décembre 2000 ; que la SAS EIFFAGE et la SCI de PIERLAS font soutenir, ainsi que retenu par le premier juge, que ces désordres ne peuvent relever de la garantie décennale mais relèvent, s'agissant de vices réservés, de la garantie de parfait achèvement ; que le syndicat des copropriétaires fait soutenir que le maître d'ouvrage n'a jamais contesté devoir réparer ces désordres ; que dès lors le délai de l'article 1648, alinéa 2, du Code civil n'est pas applicable ; que la Cour constate au titre du pignon sud qu'il résulte du rapport d'expertise que ce pignon a été livré brut de décoffrage ; que le lot attribué à la SAEA, aujourd'hui SNC EIFFAGE, comprenait le traitement des joints entre bâtiments et le traitement du pignon sud à l'exception de la peinture ; que ces travaux n'ont pas été exécutés ; qu'il ne s'agit donc pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais au contraire d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais au contraire de la responsabilité contractuelle pour inexécution ; que donc la notion de bref délai est inapplicable au cas d'espèce ainsi que celle de parfait achèvement après réception avec réserve ; que la Cour dira que la SNC EIFFAGE est reconnue fautive au titre de sa responsabilité contractuelle pour inexécution totale de son marché ; qu'il en va de même au titre des infiltrations provenant de l'absence de cunettes raccordées à des puisards avec des pompes de relevage, que l'expert note « il fallait impérativement que vos cunettes soient étanches ce qui n'est pas le cas », en raison du défaut d'étanchéité à la jonction de l'immeuble avec les deux immeubles riverains ; qu'il appartenait à la S.A.E.A. de mettre en oeuvre cette étanchéité dans le cadre de son marché, ce qu'elle n'a pas fait ; que la Cour retiendra la responsabilité contractuelle de la SNC EIFFAGE dans le cadre de l'exécution de ses travaux ; que la Cour constate que le syndicat des copropriétaires ne présente aucune demande directe contre la SNC EIFFAGE, recherchant uniquement la responsabilité de la SCI de PIERLAS en sa qualité de maître de l'ouvrage ; que la SCI de PIERLAS demande à la Cour de dire que la SNC EIFFAGE sera condamnée à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge ; que la Cour a constaté que seule la SNC EIFFAGE devait être retenue comme responsable des inexécutions contractuelles ; que le syndicat des copropriétaires caractérise la faute commise par la SCI de PIERLAS en ce qu'elle n'a pas satisfait à son obligation de délivrance ; qu'en conséquence elle condamnera la S.C.I. de PIERLAS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 118.908,13  ; que la SNC EIFFAGE est condamnée à relever et garantir la S.C.I. de PIERLAS de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles ;
1° ALORS QUE la perméabilité affectant les murs d'une construction entraînant l'inondation d'un sous-sol constitue un vice de construction, et non une non-conformité, dont la réparation doit être sollicitée dans les treize mois suivant la prise de possession de l'immeuble ou la réception des travaux ; qu'en jugeant que la SCI DE PIERLAS était responsable, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, « en ce qu'elle n'a vait pas satisfait à son obligation de délivrance » (arrêt p.4, §2), retenant ainsi que le maître de l'ouvrage avait manqué à son obligation de conformité, alors que les désordres relevés par l'expert constituaient des vices de construction dont le syndicat des copropriétaires était forclos à solliciter la réparation à l'encontre de l'exposante, la Cour d'appel a violé les articles 1642-1 ancien et 1648 du Code civil ;
2° ALORS QU'en retenant qu'il résulte du rapport d'expertise que le pignon sud a été livré brut de décoffrage, que ce lot attribué à la société EIFFAGE comprenait le traitement des joints entre bâtiments et le traitement du pignon sud à l'exception de la peinture, que ces travaux n'ont pas été exécutés, qu'il ne s'agit donc pas d'une mauvaise exécution ou d'un désordre mais au contraire d'une inexécution d'une obligation contractuelle qui ne relève pas du régime des vices de la construction mais au contraire de la responsabilité contractuelle pour inexécution, que la SNC EIFFAGE est reconnue fautive au titre de sa responsabilité contractuelle pour inexécution totale de son marché, pour en déduire que seule la SNC EIFFAGE doit être retenue comme responsable des inexécutions contractuelles, que le syndicat des copropriétaires caractérise la faute commise par la SCI de PIERLAS en ce qu'elle n'a pas satisfait à son obligation de délivrance, la Cour d'appel qui n'a pas caractérisé le manquement à l'obligation de délivrance du vendeur, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, 1604 et 1642-1 du Code civil.