LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (SIEMP) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société MMA ;
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la Siemp, qui a engagé les travaux de restructuration de l'immeuble sans informer la société Denis Léon des mesures prises pour assurer la sécurité de son exploitation, et qui n'établissait pas qu'elle avait pris dès l'engagement des travaux et maintenu pendant toute la durée de ces travaux les mesures appropriées de nature à permettre à la société Denis Léon de conserver le bénéfice des garanties professionnelles souscrites auprès de la société MMA ou de contracter une nouvelle police d'assurance, ce qui avait contraint cette dernière à cesser l'exploitation de son fonds de commerce du 29 janvier 2004 au 24 mai 2005, et retenu qu'ainsi la Siemp, en sa qualité de bailleresse, avait manqué à son obligation de délivrance dont la clause de souffrance, inscrite au bail, ne pouvait l'affranchir, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la société SIEMP avait commis une faute dans l'engagement des travaux qui avait entraîné la cessation des garanties professionnelles dont bénéficiait la société Denis Léon, entraînant de ce fait la cessation de ses activités pendant la durée des travaux, soit du 29 janvier 2004 au 31 mai 2005, d'avoir jugé que la société Denis Léon avait subi un préjudice commercial du fait de cette interruption de son activité et d'avoir condamné la société SIEMP à payer à titre provisionnel à la société Denis Léon la somme de 500.000 à valoir sur le préjudice commercial qui sera fixé après expertise ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE si l'on admettait que les travaux en cause étaient obligatoires pour le bailleur, celui-ci avait toutefois l'obligation de mettre en oeuvre ceux-là de telle façon qu'ils causent un minimum de préjudice à son locataire ; que c'est seulement en présence d'une telle attitude précautionneuse du bailleur que le preneur ne pourrait réclamer réparation du chef du préjudice subi ; que de surcroît, la démarche de recomposition totale de l'immeuble demeure un choix de gestion qui ne saurait être rangé dans la catégorie des travaux obligatoires, même si cela s'inscrit dans le cadre d'une mission d'intérêt collectif afin de favoriser l'habitat social ; que la « clause de souffrance » n'interdit pas de rechercher la responsabilité du bailleur ; qu'il résulte du rapport d'expertise non efficacement contesté que divers engagements avaient été pris par les parties pour permettre la réalisation des travaux ; que ces dispositions avaient reçu l'accord des parties ; que la présence d'un vigile avait été considérée par la société SIEMP, dans un premier temps, comme inutile ; qu'elle a tenté vainement de trouver un assureur acceptant sa garantie sans cette condition mais que l'assureur sollicité avait refusé de garantir le risque en raison de « protections existantes très insuffisantes, compte tenu du stock à garantir et risque aggravé du fait des travaux de rénovation longue durée » ; qu'ainsi le seul assureur acceptant de couvrir cette bijouterie imposait l'ensemble des conditions précitées, « ces dispositions devant être opérationnelles dès le début des travaux, sous peine de déchéance des garanties lors d'un sinistre » ; que la société SIEMP n'avait pas prévenu la société Denis Léon, ni même l'expert, que les travaux étaient commencés dès le 29 janvier 2004 ; que faute de sécurité suffisante, l'assureur a résilié ses garanties avec effet du 4 février 2004 ; que seul une lettre adressée à l'expert le 9 février 2004 par l'avocat de la société SIEMP faisait état des sécurités mises en place ; qu'entre-temps, il s'est produit une chute de verre provenant de l'immeuble sur la voie publique, l'expert constatant qu'il manquait une protection au-dessus du magasin ; que la société SIEMP ne peut faire grief à la société Denis Léon d'avoir prévenu son assureur du début des travaux sans faire état de la réalité des mesures mises en place alors qu'elle n'avait pas prévenu quiconque de quoi que ce soit et que la locataire ignorait les dispositions mises en place et leur caractère opérationnel et durable ; que la société SIEMP a créé la situation qu'elle impute à tort à son locataire ; que ce dernier n'a commis aucune faute en prévenant son assureur car elle ne pouvait risquer une déchéance de ses garanties en cas de sinistres ; que le premier à être efficacement prévenu fut l'expert par une télécopie du 13 février 2004 ; que même si la société SIEMP verse aux débats des factures de gardiennage payées jusqu'au 1er février 2005 inclus, elle n'a jamais justifié d'un engagement ferme et durable auprès de cette société de gardiennage ; que compte tenu des difficultés rencontrées par la société Denis Léon pour assurer son activité commerciale avec les dispositifs de sécurité exigés par les assureurs, on ne peut reprocher à la société Denis Léon d'avoir maintenu la fermeture de son magasin alors que le seul assureur acceptant de garantir le risque « Globale Bijoutier » avait résilié la police, la compagnie Zurich, pour la « multirisque professionnelle » ayant, avant même le début litigieux des travaux, indiqué qu'elle n'avait pas encore pris une position définitive ; que la société SIEMP étant à l'origine de cette fermeture, provoquée par la privation d'assurances professionnelles, ne peut faire grief à la société Denis Léon de n'avoir donné une suite quelconque aux deux sommations des 22 octobre et 26 novembre 2004 demandant la reprise de l'exploitation et d'avoir à justifier d'une assurance en cours de validité ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est manifeste que les travaux envisagés, pour lesquels la société SIEMP a acquis l'immeuble, ne font pas partie des travaux visés par la clause contractuelle ; que les travaux considérés étaient la conséquence d'une volonté de réhabilitation et de modification du bâtiment dans son ensemble ; que la clause contractuelle ne peut en conséquence être opposée à la locataire ; que la société SIEMP produit deux procès-verbaux de constat dressés les 30 et 31 janvier faisant état de la présence d'un maître-chien devant la boutique mais ne produit aucun contrat de gardiennage antérieur au début des travaux ; qu'au contraire, elle ne produit des factures de gardiennage 24h/24 qu'à compter du 1er avril 2004, ces factures ne précisant d'ailleurs pas la présence ou non d'un maître chien la nuit ; que la société SIEMP a décidé d'engager les travaux à une date où elle n'avait pas justifié de ce qu'elle mettait en oeuvre la totalité des mesures permettant à la locataire de bénéficier d'une assurance professionnelle, indispensable au maintien de son activité ; que cette précipitation constitue une faute contractuelle puisqu'elle a entraîné la résiliation des garanties pendant la durée des travaux et ainsi la fermeture du fonds ; que les difficultés rencontrées pour trouver une assurance acceptant de couvrir le risque rendait la reprise des garanties très improbable pendant la durée des travaux, dès lors qu'une interruption du contrat était régulièrement intervenue ; que la faute commise par la société SIEMP dans la gestion du calendrier de son intervention a été à l'origine de la fermeture du fonds jusqu'en mai 2005, date à partir la reprise de l'exploitation n'était plus limitée ; qu'il est manifeste que la société Denis Léon a subi un préjudice commercial du fait de la fermeture de son fonds de février 2004 à mai 2005, soit 16 mois ; que compte tenu de l'existence de charges fixes sans contrepartie pendant cette durée et d'une perte de marge inéluctable, il peut être alloué une somme forfaitaire de 500.000 à titre provisionnel à valoir sur le préjudice définitif ;
1°/ ALORS QU' en considérant que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'étaient qu'un choix de gestion et ne pouvaient être considérés comme des travaux s'imposant à la société SIEMP, bailleresse, pour écarter l'application de la clause du contrat de bail stipulant que la société Denis Léon, preneur, devait supporter sans indemnité les travaux que la bailleresse était obligée d'exécuter, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 5, § 3 à 5), si les travaux étaient également nécessaires pour assurer la conservation et la stabilité de cet immeuble vétuste, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ;
2°/ ALORS QU' en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 8, § 6 et p. 10, § 4), si le comportement de la société Denis Léon, preneur, était à l'origine du préjudice que cette société alléguait dès lors que cette dernière avait simplement informé son assureur du début des travaux, sans demander au préalable à la société SIEMP si les mesures de sécurité exigées par l'assureur et pour lesquelles cette dernière avait donné son accord étaient effectives et pouvaient être signalées à l'assureur en même temps que la modification du risque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil ;
3°/ ALORS QU' en se contentant d'affirmer que le défaut d'information de l'existence des mesures de sécurité demandées par l'assureur au jour du commencement des travaux le 29 janvier 2004 justifiait la cessation d'exploitation jusqu'au 24 mai 2005, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 8 et s.), si, peu important le défaut d'information à cette date et l'absence de justification d'un engagement ferme et durable auprès de la société de gardiennage, la mise en place effective des mesures de sécurité jusqu'à la fin des travaux dont la réalité a été constatée privait de justification l'interruption d'activité pour toute cette durée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil ;
4°/ ALORS QU' en se contentant de retenir que le contrat d'assurance de la société Denis Léon avait été résilié et qu'il ne pouvait être reproché à cette société de ne pas avoir repris d'activité compte tenu des difficultés à s'assurer, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12, § 1 à 4), si malgré ces difficultés antérieures et la résiliation du contrat d'assurance initial, la société Denis Léon pouvait demander de nouveau à être garantie par son assureur après avoir été informée que toutes les mesures de sécurité exigées par ce dernier avaient été respectées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil.
SECOND MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société SIEMP de sa demande tendant à être garantie par la société MMA des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS QUE le contrat d'assurance souscrit par la société SIEMP auprès de la société MMA a trait à un « contrat responsabilité civile promoteur » et se situe dans le cadre de la réalisation d'un programme de construction pour les activités consistant notamment à acquérir des terrains, prendre l'initiative d'opérations de construction à usage divers, assurer le contrôle des opérations de construction, créer des sociétés immobilières et toutes autres interventions, démarches ou actions liées à l'activité de promotion immobilière ou de marchand de biens ; que l'objet de l'assurance « les réparations pécuniaires auxquelles pourrait être tenu, à l'égard des tiers, l'assuré dont la responsabilité est garantie par le présent contrat du fait ou à l'occasion des activités professionnelles objet du titre 2 (voir indications précédentes) » ; que sans s'arrêter à l'objection relative aux « tiers », la société Denis Léon pouvant être effectivement considérée comme tel au regard de la définition des « tiers » donnée au titre 1B de la police, il reste que la responsabilité contractuelle du bailleur née des manquements décrits et entrant, spécialement, dans le champ d'application de l'article 1719 du Code civil, n'entre pas dans la garantie accordée par la société MMA à la société SIEMP ;
1°/ ALORS QU' il résulte de l'arrêt attaqué que l'assurance conclue auprès de la société MMA par la société SIEMP avait pour objet les réparations pécuniaires auxquelles cette dernière pourrait être tenue à l'égard des tiers du fait des activités professionnelles relatives à la construction et que la société Denis Léon avait la qualité de tiers au sens de ce contrat d'assurance ; qu'en jugeant néanmoins que la garantie n'était pas due au motif inopérant que la société SIEMP était tenue à l'égard de la société Denis Léon au titre d'une responsabilité contractuelle, tandis que, peu important l'ordre de responsabilité sur le fondement duquel la société SIEMP était jugée responsable, cette condamnation à réparation envers un tiers avait pour origine l'opération de construction engagée par la société SIEMP et garantie par la société MMA, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS QU' en jugeant que la responsabilité contractuelle du bailleur née des manquements retenus n'entrait pas dans la garantie accordée par la société MMA à la société SIEMP, sans constater l'existence d'une clause d'exclusion de garantie des réparations pécuniaires dues à raison d'une telle responsabilité du constructeur assuré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.