LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 483 F-D
Pourvoi n° H 19-14.158
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
1°/ Mme K... F..., domiciliée [...] ,
2°/ Mme B... I..., domiciliée [...] ,
3°/ M. J... F..., domicilié [...] ,
ont formé le pourvoi n° H 19-14.158 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2019 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige les opposant à M. E... C..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat des consorts F... et de Mme I..., de la SCP Boullez, avocat de M. C..., après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 22 janvier 2019), par acte du 25 septembre 1981, à effet au 15 juillet 1981, M. C... a pris à bail des parcelles agricoles qui appartiennent aux consorts F... et qu'il a mises à la disposition de l'EARL du Muzet constituée avec ses fils N... et Y....
2. Par acte du 13 janvier 2016, les consorts F... ont délivré à M. C... un congé avec refus de renouvellement pour cause d'âge de la retraite, à effet au 14 juillet 2017.
3. Par déclaration du 22 avril 2016, M. C... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et en autorisation de céder le bail à son fils Y.... Les consorts F... ont sollicité reconventionnellement la résiliation du bail.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. Les consorts F... font grief à l'arrêt d'autoriser la cession du bail, alors « que le défaut d'information du bailleur par le preneur de la mise à disposition d'une société d'exploitation agricole des parcelles affermées prive le preneur du droit de céder son titre ; qu'en l'espèce, les bailleurs faisaient valoir que « les consorts F... ne peuvent qu'une nouvelle fois condamner la mauvaise foi du preneur en place qui n'a jamais notifié d'information quant à la mise à disposition du bail à ferme au profit de l'EARL du Muzet » ; qu'en affirmant que la mauvaise foi du preneur n'est pas établie, les fils de M. C... n'ayant fomenté aucune manoeuvre visant à s'approprier irrégulièrement un droit au bail, M. C... ayant toujours réglé personnellement et à échéance les fermages dus et ayant continué d'exploiter, sans s'interroger sur la circonstance que E... C..., unique titulaire du bail, n'avait jamais personnellement informé les bailleurs de la mise à disposition du bail à l'EARL du Muzet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime :
5. Il résulte de ces textes que le défaut d'information du bailleur quant à la mise des biens loués à la disposition d'une société d'exploitation constitue un manquement du preneur à ses obligations le privant du droit de céder le bail.
6. Pour autoriser la cession du bail, l'arrêt retient que la mauvaise foi du preneur n'est pas établie, en l'absence de manoeuvre de ses fils pour s'approprier le droit au bail, M. C....ayant réglé les fermages et ayant continué d'exploiter.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que M. C... ait omis d'aviser les consorts F... de ce qu'il avait mis à disposition de l'EARL du Muzet des parcelles prises à bail n'était pas de nature à le priver du droit de céder le bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. Les consorts F... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de résiliation du bail, alors « que le défaut de participation à l'exploitation des parcelles affermées mises à disposition d'une société d'exploitation agricole justifie la résiliation du bail ; que la qualité d'associé non exploitant de la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués induit que le preneur a cessé de se consacrer personnellement à l'exploitation des parcelles en cause ; qu'en l'espèce, les consorts F... faisaient valoir que « l'EARL du Muzet [était] constituée des associés M. E... C..., M. N... C... et M. Y... C... », mais qu'il résultait « des statuts de la société du 17 décembre 2012 que seuls MM. Y... et N... C... étaient associés exploitants de la société », et que « par conséquent, M. E... C... était quant à lui associé non exploitant » ; qu'en affirmant que la qualité d'associé de E... C... au sein de l'EARL permettait d'établir sa participation effective à l'exploitation des parcelles données à bail, sans s'expliquer sur la clause des statuts réservant la qualité d'exploitant aux deux autres associés, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime :
9. Selon ce texte, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur.
10. Pour rejeter la demande de résiliation du bail, l'arrêt retient que M. C..., toujours associé de l'EARL du Muzet, a déclaré son activité à la mutualité sociale agricole et payé les fermages.
11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause des statuts de l'EARL du Muzet, réservant la qualité d'exploitants aux deux autres associés, ne révélait pas que M. C... avait cessé de se consacrer aux travaux de façon effective et permanente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne M. C... aux dépens ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. C... et le condamne à payer aux consorts F... et à Mme I... la somme globale de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts F... et Mme I...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR autorisé la cession à M. Y... C... du bail portant sur les six parcelles en nature de terres situées à Valence, d'une superficie totale de 11,3661 hectares, objet du contrat de bail à ferme en date du 25 septembre 1981 à effet au 15 juillet 1981, signé entre M. E... C... et les consorts F... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le congé et la cession du bail ; que les bailleurs fondent leur demande de congé sur la mauvaise foi de M. E... C..., sur la cession de bail prohibée et sur l'absence d'autorisation d'exploiter ; qu'il résulte de l'examen des pièces produites aux débats que M. E... C..., cédant, remplit la condition de bonne foi en ce que d'une part, il a toujours régulièrement payé le fermage depuis l'origine et d'autre part, après avoir constaté le refus de cession opposé par les bailleurs, il n'a pas fait valoir immédiatement ses droits à la retraite et s'est maintenu comme associé exploitant aux côtés de ses fils comme en témoignent les relevés d'exploitation 2014 à 2017 ; qu'il a donc respecté l'obligation personnelles effective et directe des terres, les termes de la lettre du 5 janvier 2013 signée par ses fils ne pouvant lui être imputés comme témoignant d'une mauvaise foi de sa part, puisqu'elle n'émane pas de lui ; que M. Y... C..., candidat cessionnaire, remplit quant à lui parfaitement les conditions de reprise en ce qu'il est titulaire d'un BTSA, qu'il loge à proximité de l'exploitation, qu'il dispose du matériel nécessaire à l'exploitation ainsi que d'une borne d'irrigation, il s'est installé sans aide depuis le 2 janvier 2013 et il détient aujourd'hui 45 % des parts de l'Earl du Muzet ; qu'enfin, l'autorisation d'exploiter les terres a été délivrée à l'Earl du Mazet par l'autorité préfectorale, selon l'attestation en date du 20 septembre 2017 ; que de plus, il ressort des éléments de la procédure que les bailleurs ont pour seule intention, depuis plusieurs années, de transmettre l'exploitation des terres objet du bail à un membre de leur propre famille, M. D... F... ; que la cour d'appel de Grenoble a déjà eu à statuer sur la demande de reprise des terres par M. D... F... (arrêt du 6 septembre 2016) et avait constaté à cette occasion que M. D... F... exerçait la profession de comptable à Villefranche-sur-Saône (69) et qu'il était domicilié à Lyon (69), soit respectivement à 130 et 105 km du lieu d'exploitation des terres dans le Drôme. La cour avait donc estimé que M. D... F... ne remplissait pas les conditions de proximité pour une exploitation personnelle, et aucun élément nouveau n'est apporté sur ce point aujourd'hui ; que la cession de bail n'étant donc pas prohibée et le congé n'étant pas fondé, le jugement sera confirmé de ce chef ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. C... demande au tribunal d'annuler le congé que lui ont fait délivrer les consorts F... le 13 janvier 2016, et d'autoriser la cession du bail au profit de son fils Y... C... ; que les bailleurs s'opposent aux demandes ; que le jugement rendu le 24 août dernier, auquel il est expressément renvoyé, a tranché en grande partie le litige, mais a sursis à statuer dans l'attente de la décision de la Préfecture de la Drôme sur le droit d'exploiter les parcelles objet du bail à ferme, seul élément manquant à Me C... pour pouvoir céder valablement le bail à son fils Me Y... C... ; que M. Y... C... a fourni une attestation des services préfectoraux datée du 20 septembre 2017 mentionnant que l'autorisation d'exploiter les terres a été accordée à l'Earl du Muzet, dont M. Y... C... est associé et à la disposition de laquelle le bail est mis ; que dès lors il y a lieu d'autoriser la cession de bail ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. C... demande au tribunal d'annuler le congé que lui ont fait délivrer les consorts F... le 13 janvier 2016, et d'autoriser la cession du bail au profit de son fils Y... C... ; que les bailleurs s'opposent aux demandes faisant valoir la mauvaise foi des demandeurs, la cession de bail prohibée et l'absence d'autorisation d'exploiter ; qu'il doit être rappelé que la mauvaise foi ne se présume pas, mais doit être démontrée ; en l'espèce il est exact que M. Y... C... et son frère, tous deux associés avec leur père au sein d'une Earl depuis le 1er janvier 2013, ont adressé aux bailleurs un courrier daté du 5 janvier 2013 dans lequel ils écrivaient « vous nous avez consenti un bail » et mentionnait « le bail dont nous sommes titulaires ; qu'au regard du contexte et de la chronologie des relations entre les parties, il apparaît que ce courrier ne caractérisait pas une manoeuvre destinée à s'approprier irrégulièrement un droit au bail, mais constituait une maladresse de rédaction en suite des relations de fermage instaurées depuis plusieurs décennies ; que d'ailleurs la situation a été éclaircie par le courrier rédigé par M. E... C... le 20 avril 2013 ; que la mauvaise foi du preneur n'est donc pas établie, M. C... ayant par ailleurs toujours réglé personnellement et à échéance les fermages dus ; qu'il ne peut pas plus être considéré que M. E... C... aurait procédé à une cession de bail prohibée, dès lors que, ayant pris acte du refus des bailleurs, il n'a pas fait valoir ses droits à la retraite et s'est maintenu comme exploitant agricole ainsi qu'en atteste l'attestation émanant de la MSA ; que par ailleurs M. Y... C..., candidat à la cession du bail, remplit les conditions garantissant les conditions de mises en valeur de l'exploitation, puisqu'il est titulaire depuis 2003 d'un BTSA, habite à proximité de l'exploitation, dispose du matériel nécessaire et de la borne d'irrigation des parcelles ; [
] ;
1) ALORS QUE le défaut d'information du bailleur par le preneur de la mise à disposition d'une société d'exploitation agricole des parcelles affermées prive le preneur du droit de céder son titre ; qu'en l'espèce, les bailleurs faisaient valoir que « les consorts F... ne peuvent qu'une nouvelle fois condamner la mauvaise foi du preneur en place qui n'a jamais notifié d'information quant à la mise à disposition du bail à ferme au profit de l'Earl du Muzet » (cf. concl., p. 7) ; qu'en affirmant que la mauvaise foi du preneur n'est pas établie, les fils de M. C... n'ayant fomenté aucune manoeuvre visant à s'approprier irrégulièrement un droit au bail, M. C... ayant toujours réglé personnellement et à échéance les fermages dus et ayant continué d'exploiter, sans s'interroger sur la circonstance que E... C..., unique titulaire du bail, n'avait jamais personnellement informé les bailleurs de la mise à disposition du bail à l'Earl du Muzet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail prive le preneur du droit de céder son titre ; que la qualité d'associé non exploitant de la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués induit que le preneur a cessé de se consacrer personnellement à l'exploitation des parcelles en cause ; qu'en l'espèce, les consorts F... faisaient valoir que « l'Earl du Muzet [était] constituée des associés M. E... C..., M. N... C... et M. Y... C... » et qu'il résultait « des statuts de la société du 17 décembre 2012 que seuls MM. Y... et N... C... étaient associés exploitants de la société », et que « par conséquent, M. E... C... était quant à lui associé non exploitant » (cf. concl., p. 7) ; qu'en considérant que la qualité d'associé de E... C... au sein de l'Earl permettait d'établir sa participation effective à l'exploitation des parcelles données à bail, sans s'expliquer sur la clause des statuts réservant la qualité d'exploitant aux deux autres associés, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail prive le preneur du droit de céder son titre ; que l'inscription en qualité de chef d'exploitation auprès de la Mutualité sociale agricole (MSA) ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en affirmant que les relevés d'exploitation de la MSA du 2014 à 2017 suffisait à établir que E... C... s'était maintenu comme associé exploitant aux côtés de ses fils et à exclure qu'il ait pu manquer à son obligation d'exploiter les parcelles données à bail, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail prive le preneur du droit de céder son titre ; que l'absence de liquidation des droits à l'arrivée de l'âge légal de départ à la retraite ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en affirmant que la circonstance que E... C... n'avait pas fait valoir immédiatement ses droits à la retraite excluait qu'il ait pu manquer à son obligation d'exploiter les parcelles données à bail, la cour d'appel a violé l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
5) ALORS QUE le défaut de réponse est un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, E... C... demandait l'autorisation de céder à son fils Y... le bail portant sur les parcelles qui avaient été mises à disposition de l'Earl du Muzet dans laquelle ils étaient tous les deux associés ; que dans leurs conclusions (p. 9-10), les consorts F... faisaient valoir que l'Earl du Muzet ne pouvait se prévaloir d'une autorisation d'exploiter définitive et que le tribunal administratif de Grenoble avait été saisi aux fins d'annulation de l'autorisation d'exploiter délivrée à l'Earl ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pourtant péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts F... de leur demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail ;
AUX MOTIFS QUE sur la résiliation du bail ; que les appelants demandent subsidiairement la résiliation du bail en reprochant à M. E... C... d'avoir procédé à une cession prohibée du bail à ses enfants N... et Y... C..., sans attendre l'accord du bailleur ou à défaut, l'autorisation du tribunal ; qu'or, la réalité de cette cession n'est pas établie ainsi que l'a souligné à bon droit le tribunal paritaire, M. E... C..., exploitant qui a continué à payer personnellement les fermages, étant toujours déclaré à la MSA comme exploitant après avoir repoussé son départ en retraite, la demande d'autorisation d'exploiter ayant été faite au nom de l'Earl du Muzet en vue de la cession de bail envisagé, et les termes de la lettre de N... et Y... C... du 5 janvier 2013, ne suffisant pas par eux-mêmes à établir la réalité d'une cession de bail effectivement intervenue ; que l'absence de toute faute prouvée imputable au preneur conduit au rejet de la demande de résiliation ;
1) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles affermées mises à disposition d'une société d'exploitation agricole justifie la résiliation du bail ; que la qualité d'associé non exploitant de la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués induit que le preneur a cessé de se consacrer personnellement à l'exploitation des parcelles en cause ; qu'en l'espèce, les consorts F... faisaient valoir que « l'Earl du Muzet [était] constituée des associés M. E... C..., M. N... C... et M. Y... C... », mais qu'il résultait « des statuts de la société du 17 décembre 2012 que seuls MM. Y... et N... C... étaient associés exploitants de la société », et que « par conséquent, M. E... C... était quant à lui associé non exploitant » (cf. concl., p. 12) ; qu'en affirmant que la qualité d'associé de E... C... au sein de l'Earl permettait d'établir sa participation effective à l'exploitation des parcelles données à bail, sans s'expliquer sur la clause des statuts réservant la qualité d'exploitant aux deux autres associés, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles affermées mises à disposition d'une société d'exploitation agricole justifie la résiliation du bail ; que le paiement des fermages ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en l'espèce, les consorts F... faisaient valoir que E... C... avait mis les terres louées à la disposition de l'Earl du Muzet dans laquelle il était associé non exploitant et qu'il avait cessé d'exploiter personnellement ces terres ; qu'en se fondant, pour exclure que E... C... ait pu manquer à son obligation d'exploiter personnellement les parcelles données à bail, sur la circonstance en réalité inopérante qu'il avait continué à payer personnellement les fermages, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail et mises à disposition d'une société d'exploitation agricole justifie la résiliation du bail ; que l'inscription en qualité de chef d'exploitation auprès de la Mutualité sociale agricole ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en se fondant, pour exclure que E... C... ait pu manquer à son obligation d'exploiter effectivement et personnellement les parcelles données à bail, sur la circonstance qu'il était toujours déclaré à la MSA comme exploitant, la cour d'appel a violé les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE le défaut de participation à l'exploitation des parcelles données à bail et mises à disposition d'une société d'exploitation agricole justifie la résiliation du bail ; que l'absence de liquidation des droits à l'arrivée de l'âge légal de départ à la retraite ne garantit pas la participation effective du preneur à l'exploitation ; qu'en se fondant, pour exclure que E... C... ait pu manquer à son obligation d'exploiter effectivement et personnellement les parcelles données à bail, sur la circonstance en réalité inopérante qu'il avait repoussé son départ en retraite, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.