LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 juin 2013), que M. X..., propriétaire des lots n° 10 à 18 et 19 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d'assemblée générale ayant rejeté sa demande d'annulation des millièmes afférents à ses lots, en annulation des tantièmes de copropriété afférents aux lots 10 à 18 en tant qu'ils sont utilisés comme tantièmes de charges et en annulation des tantièmes de copropriété afférents au « lot n° 19 » consistant en la jouissance exclusive d'un jardin ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que M. X... demandait, d'une part, l'annulation de la décision n° 14 de l'assemblée générale du 4 juin 2009 qui avait rejeté sa demande tendant à l'annulation des quotes-parts de parties communes afférentes aux lots 10 à 18 et, d'autre part, l'annulation de la répartition des tantièmes de copropriété afférents aux lots 10 à 18, que sa demande, telle que formulée, concernait une modification de la répartition des quotes-parts de parties communes, et exactement retenu que le copropriétaire qui entend obtenir une modification de la répartition des charges communes générales visées à l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne doit pas fonder son action sur une demande de modification des tantièmes de copropriété dans la mesure où la répartition des charges peut être modifiée pour respecter les critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 indépendamment de la répartition, libre et intangible, des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot, qui peut être différente de celle des charges et demeure licite même si elle est faite sur des bases non conformes aux critères de l'article 5, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître les termes du litige et abstraction faite d'un motif surabondant, que les demandes de M. X..., fondées à tort sur une demande de modification des tantièmes de copropriété, devaient être rejetées ; 
Mais sur le second moyen : 
Vu les articles 1 alinéa 2 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Attendu que pour rejeter la demande de M. X... tendant à l'annulation des tantièmes de copropriété afférents à l'espace dit « lot 19 », la cour d'appel retient que le lot n° 19 ne comporte qu'un jardin et une cour sans aucune édification, de sorte qu'il est improprement désigné comme lot de parties privatives et constitue en réalité un droit de jouissance exclusif sur des parties communes, mais qu'il est désormais admis que le droit de jouissance exclusif d'un copropriétaire soit affecté d'une quote-part des parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter sans pour autant être assimilé à un droit de propriété ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le lot n° 19 était constitué d'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes et d'une quote-part de parties communes dans la propriété du sol, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande tendant à l'annulation des tantièmes de copropriété afférents à l'espace dit « lot 19 » et au retranchement des tantièmes annulés, l'arrêt rendu le 4 juin 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires du 31 quai de Vauban à Perpignan aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 31 quai de Vauban à Perpignan à payer à M. X... une somme de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à l'annulation des tantièmes de copropriété afférents au lot 10 à 18 en tant qu'ils sont utilisés comme tantièmes de charge et au retranchement des tantièmes annulés avec mention au règlement de copropriété ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur X... précise que les lots dont s'agit constituent un bâtiment délabré, comprenant cinq caves et quatre anciennes chambres de bonnes, qui ne peut être réhabilité et est destiné à être démoli selon le plan de sauvegarde de mise en valeur par les " bâtiments de France " ; qu'il fait valoir qu'on ne peut maintenir ne varietur la quote-part incombant à un bâtiment qui n'existerait plus ; que, cependant, la cour observe qu'en premier lieu si ce bâtiment doit un jour disparaître, et qu'il perd de sa valeur marchande dès à présent pour cette raison, cette disparition n'est pas encore effective ; qu'en effet, le document graphique joint à la note de l'expert Y..., produit en pièce 2, et le constat d'huissier du 9 mai 2012 en pièce 5 établissent l'existence d'un projet qui ne s'est pas encore réalisé ; que Monsieur X... précise encore qu'en l'espèce, sauf en ce qui concerne l'ascenseur (acte du 15 janvier 1976), les autres charges sont réparties, conformément à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, par référence à l'échelle des tantièmes de copropriété ; qu'il explique que pour atteindre l'objectif d'une modification de la répartition des charges (autres que celles afférentes à l'ascenseur) sa démarche passe nécessairement par une demande de modification de la répartition des tantièmes de copropriété ; que cependant, il fait erreur sur ce point, en ce que la modification de la répartition des charges communes générales est possible alors que la répartition des quotes-parts de parties communes est quant à elle intangible passé le délai de 5 ans après l'entrée en vigueur du règlement de copropriété, et que la modification de la répartition des charges peut intervenir dans le respect des dispositions de l'article 5, et est alors indépendante de la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot de parties privatives ; que, dès lors, ainsi que l'a relevé le premier juge, Monsieur X... se réfère inutilement à la combinaison des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne concerne que la répartition des charges, alors que sa demande, telle que formulée concerne une modification de la répartition des quotes-parts de parties communes ; qu'en effet, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les modalités de l'obligation de participation des copropriétaires de participer aux charges communes en ces termes : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le Règlement de Copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges " ; que les tantièmes de copropriété représentent la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot, dont la répartition est libre et intangible, l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ne proposant qu'un mode de répartition facultatif, dont le caractère supplétif résulte d'un défaut d'accord ; que ces tantièmes sont calculés pour chaque lot en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation sans qu'il soit tenu compte de son utilisation ; que les tantièmes de propriété attribués à chaque lot déterminent le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire ainsi que la quote-part de charges communes générales ; que les tantièmes de charges, qui représentent la quote-part de charges de copropriété afférentes à chaque lot, et pour lesquels la répartition des charges s'effectue donc, pour les charges entrainées par les services collectifs et les équipements communs, dites charges spéciales, en fonction de l'utilité de ces services et éléments à l'égard de chaque lot, et, pour les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, dites charges communes générales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives des lots, telles qu'elles résultent des dispositions de l'article 5, et donc en l'espèce selon les tantièmes de copropriété ; qu'il résulte des dispositions des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 que passé un délai de 5 ans après la publication du règlement de copropriété, la répartition des tantièmes de charges peut encore être modifiée à l'unanimité des copropriétaires ; qu'il s'évince de ces dispositions que la répartition des tantièmes de copropriété-libre et intangible-peut parfaitement être différente de celle des charges, laquelle est encadrée par des dispositions légales impératives, tant pour sa fixation que pour son éventuelle modification ultérieure ; que si l'intention de Monsieur X... était d'obtenir une modification de la répartition des tantièmes de charges, comme il le demande en cause d'appel, il aurait dû le formuler lors de la rédaction de son courrier du 28 avril 2009 aux fins de mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de cette demande ; que force est de constater que ce courrier portait non pas sur une demande de modification de la répartition des charges, mais sur une " annulation des quotes-parts de parties communes afférentes aux lots 10 à 18 et 19 ", c'est-à-dire à la modification des tantièmes de copropriété ; que, tandis que le syndic est tenu de rédiger les propositions de résolutions soumises par un copropriétaire au vote de l'assemblée en reprenant les termes mêmes du courrier qui lui est adressé, le syndicat des copropriétaires justifie que la résolution 14 dont l'appelant demande aujourd'hui l'annulation a été formulée dans les termes du courrier de Monsieur Z... à savoir : " Projet de résolution l'assemblée générale annule la répartition des millièmes afférente aux lots 10 à 18 et 19 et dit qu'il sera procédé au retranchement des millièmes annulés de la répartition prévue au règlement de copropriété, qui sera modifié en conséquence " ; que, dès lors, cette demande faite à l'assemblée générale des copropriétaires tout comme l'action judiciaire subséquente étaient d'emblée vouée à l'échec au regard du caractère intangible de la répartition des tantièmes de copropriété ; que si, en cause d'appel, Monsieur X... précise bien dans ses écritures qu'" il s'agit bien ici de faire modifier la répartition des charges concernant ces lois ", force est de constater que la cour ne peut annuler une résolution au seul motif que l'auteur de la proposition de résolution s'est mal exprimé et que les copropriétaires auraient dû déduire son intention secondaire ; que, par ailleurs, elle ne peut se substituer à l'assemblée des copropriétaires, laquelle n'a pas été destinataire d'une demande de modification de la répartition des charges ; que les dispositions de l'article 5 de la loi ne sont pas d'application obligatoire pour répartir les quotes-parts de parties communes entre les différents lots, mais deviennent impératives, par le renvoi fait à l'article 10 alinéa 2 lorsqu'il s'agit de la répartition des charges ; que, par voie de conséquence, si une répartition des quotes-parts de parties communes affectées à chaque lot de copropriété a été faite sur des bases non conformes aux critères de l'article 5, elle demeure licite en elle-même mais ne peut être utilisée comme clé de répartition des charges ; que les charges doivent alors faire l'objet d'une répartition spéciale, indépendante de la répartition des tantièmes de copropriété, mais obligatoirement établie d'après les critères de l'article 5 ; qu'il est admis en effet que des circonstances particulières justifient une répartition des charges communes générales qui ne corresponde pas à la répartition des tantièmes de copropriété ; qu'à l'inverse de la répartition des tantièmes de copropriété, les tantièmes de charges sont susceptibles d'être modifiés ultérieurement sous réserve de respecter les dispositions légales qui l'encadrent ; que la modification de la répartition des charges peut intervenir à tout moment dans la vie de la copropriété, et ce sans porter incidence sur la répartition des quotes-parts de parties communes qui demeure intangible ; que, dès lors, le copropriétaire qui entend obtenir une modification de la répartition des charges communes générales visées à l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi précitée ne doit pas fonder son action sur une demande de répartition des tantièmes de copropriété ; que le moyen sera en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « tantièmes de copropriété et tantièmes de charges sont deux notions différentes qui ne doivent pas être confondues : la finalité ainsi que les critères de répartition sont distincts ; que les tantièmes de copropriété sont, par principe, intangibles et ne peuvent faire l'objet d'une modification sans l'accord de tous les copropriétaires ; que cette intangibilité résulte du fait qu'ils ont été calculés et librement choisis par l'auteur de la mise en copropriété et qu'ils constituent un véritable contrat ; que la finalité des tantièmes de charges est de déterminer la base sur laquelle chaque copropriétaire devra régler ses charges ; que cette base est déterminée par référence à des critères imposés par la loi ; que la combinaison des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur laquelle M. X... fonde sa demande en ce qui concerne les lots 10 à 18 ne s'applique qu'à la répartition des charges et ne concerne nullement celle des tantièmes de copropriété dont l'intangibilité demeure acquise quand bien même les lots concernés auraient changé de consistance ou seraient dépourvus de toute valeur ; qu'il en résulte que nonobstant le fait que les lots de M. X... seraient dépourvus de toute valeur, débat dans lequel il n'y a même pas lieu d'entrer, la modification des tantièmes de copropriété ne peut être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; qu'en l'état de l'opposition de M. A... à cette modification lors de l'assemblée générale du 4 juin 2009, la résolution n° 14 ne pouvait être que rejetée ; qu'il n'y a pas lieu d'annuler cette délibération ; que la seule conséquence du caractère délabré et inutilisable des lots appartenant à M. X... ne peut consister qu'en une diminution ou une suppression des charges de copropriété concernant ces lots, ce qui est déjà le cas en l'espèce, dès lors qu'il n'est nullement contesté que pour ces lots M. X... ne s'acquitte plus d'aucune charge » ; 
1°) ALORS QUE l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties ; que Monsieur X... demandait en cause d'appel l'annulation des tantièmes de copropriété afférents aux lots 10 à 18 « en tant qu'ils sont utilisés comme tantièmes de charge » ; qu'en jugeant que « le copropriétaire qui entend obtenir une modification de la répartition des charges communes générales visées à l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi précitée ne doit pas fonder son action sur une demande de répartition des tantièmes de copropriété » pour refuser de prononcer la nullité partielle des tantièmes de copropriété en tant qu'ils étaient utilisés comme tantièmes de charge, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE le juge tient de la loi le pouvoir de réputer non écrite une clause relative à la répartition des charges et de procéder à leur nouvelle répartition ; qu'en refusant d'annuler les tantièmes de copropriété en tant qu'ils sont utilisés comme tantièmes de charge, motif pris qu'elle ne pouvait se substituer à l'assemblée des copropriétaires, laquelle n'avait pas été destinataire d'une demande de modification de la répartition des charges, quand Monsieur X... demandait en cause d'appel une modification de la répartition des tantièmes de charges, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation et a méconnu les pouvoirs qu'elle tient de l'article 43, alinéa 2 de la loi du juillet 1965, violant ce texte ensemble l'article 4 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 
qu'en rejetant les demandes de Monsieur X... tendant à la modification de la répartition des tantièmes de charges afférents aux lots 10 à 18 au motif inopérant que le bâtiment B contenant ces lots, dont elle constatait qu'il perdait « dès à présent » de sa valeur marchande, n'avait pas disparu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à l'annulation de la délibération de l'assemblée générale du 4 juin 2009 en tant qu'elle n'a pas adopté la résolution numéro 14 de l'ordre du jour, à l'annulation des tantièmes de copropriété afférents à l'espace dit « lot 19 » qui ne peut constituer un lot de copropriété et au retranchement des tantièmes annulés avec mention au règlement de copropriété ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il n'est pas contesté que le lot 19 ne comporte qu'un jardin et une cour, sans aucune édification, et que les servitudes qui le grèvent restreignent les possibilités de construction, de sorte qu'il est improprement désigné comme lot de parties privatives au regard des dispositions de l'article 1er du règlement de copropriété et de la loi précitée ; que le lot 19 constitue en réalité un droit de jouissance exclusive sur des parties communes ; qu'or, il est désormais admis que le droit de jouissance exclusif d'un copropriétaire soit affecté d'une quote-part des parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter sans pour autant être assimilé à un droit de propriété ; que c'est bien ce qu'a retenu le premier juge pour rejeter la demande de l'appelant ; que le moyen sera en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « s'agissant du lot 19 composé d'un jardin et d'une cour sur lesquels M. X... bénéficie d'un droit d'usage exclusif, si la jurisprudence a toujours considéré qu'un droit de jouissance exclusif ne pouvait constituer une partie privative d'un lot, la cour de cassation a par un arrêt du 27 mars 2008 indiqué clairement que le droit de jouissance exclusif d'un copropriétaire peut être affecté de tantièmes de copropriété permettant de calculer les charges y afférentes, sans pour autant être assimilé à un droit de propriété ; que sur ce point également il n'y a pas lieu d'annuler la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2009 » ; 
ALORS QU'un droit de jouissance exclusif sur les parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de copropriété ; qu'en refusant d'annuler les tantièmes de copropriété afférents au lot n° 19 après avoir relevé que ce lot ne comportait qu'un jardin sans aucune édification de sorte qu'il était improprement désigné comme lot de parties privatives au regard des dispositions de l'article 1er du règlement de copropriété et de la loi du 10 juin 1965, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait nécessairement que le droit de jouissance sur le jardin ne pouvait se voir affecter de tantièmes de copropriété et a violé les articles 1, alinéa 2, et 2 de la loi du 10 juillet 1965.