LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 février 2012), que la société Adelia a confié à M. X... une mission de maîtrise d'oeuvre portant sur la construction d'un immeuble à usage collectif d'habitation comportant des garages et un parking ; que la réalisation du parking a été confiée à la société SCREG Sud-Ouest ; que le lot confié à la société SCREG Sud-Ouest a été réceptionné sans réserves le 12 juin 1997 ; que, se plaignant d'inondations du parking, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Thébaïde (le syndicat des copropriétaires), a, après expertise, assigné la société Adélia, M. X... et la société SCREG Sud-Ouest en réparation des désordres sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, et à titre subsidiaire sur celles de l'article 1147 du même code ;
Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu que l'impropriété à destination de l'ouvrage n'était pas établie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1792 du même code ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en réparation fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun de M. X..., de la société Adélia et de la société SCREG Sud-Ouest, l'arrêt retient que les dommages relèvent d'une garantie légale et ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les désordres non apparents à la réception ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination, ce dont il résultait qu'ils ne relevaient pas de l'application de l'article 1792 du code civil mais donnaient lieu à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes en réparation fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun de M. X..., de la société Adélia et de la société SCREG Sud-Ouest, l'arrêt rendu le 23 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. X... et la société SCREG Sud-Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la société SCREG Sud-Ouest à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Thébaïde la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Thébaïde
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence THEBAÏDE de sa demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur Alain X..., la Société SCREG SUD OUEST et la Société ADELIA à lui payer la somme de 53.820  en réparation des désordres liés à l'inondation du parking, et la somme de 3.000  sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
AUX MOTIFS QUE « 2) Sur la responsabilité des désordres affectant le parking
L'action du syndicat des copropriétaires est fondée sur les dispositions de l'article 1792 du code civil relatif à la garantie décennale.
La date de réception le 12 juin 1997 n'a pas été contestée.
L'expert a pu mettre en évidence que les remontées d'eaux usées et les inondations épisodiques résultent de la conception du système d'évacuation qui est composé de quatre regards à fond étanche, répartis sur la largeur du parking et connectés entre eux, et reliés à un séparateur à hydrocarbures puis à un puisard qui permet l'infiltration des eaux pluviales dans le sol, lequel est très proche de la nappe phréatique qui ne peut absorber les eaux qui remontent et stagnent à la surface.
Le permis de construire initial prévoyait que les eaux de ruissellement des parkings et de la voirie devaient être collectées et évacuées par relèvement vers le réseau d'assainissement d'eaux pluviales, mais que par courrier du 25 avril 1996 adressé par l'architecte au maître de l'ouvrage, les parties ont proposé aux services municipaux une modification du système d'évacuation des eaux du parking, par la mise en place d'un système d'évacuation par infiltration.
Il résulte de ces constatations et des développements de l'expert qui ne sont pas discutés par les parties, que la présence épisodique d'eau sur le parking est imputable à une mauvaise conception du système d'évacuation.
Le parking constitue un ouvrage et les dispositions de l'article 1792 du code civil sont applicables.
Cependant, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les dommages compromettent la solidité l'ouvrage, ou bien qu'ils le rendent impropres à sa destination.
La solidité de l'ouvrage n'est à l'évidence pas compromise par ce phénomène de stagnation d'eau.
En outre, l'expert n'a pas constaté les désordres allégués ; il s'est fondé sur les photographies des lieux ainsi que sur les résultats des investigations menées sur le puisard principal pour dire que lors de fortes pluies, l'eau stagne sur une large zone centrale du parking d'environ 200 m².
Aucun élément du dossier, ni les photographies versées aux débats ne permettent cependant de dire que ces inondations temporaires, n'affectant qu'une partie du parking, sont de nature à rendre le parking impropre à son usage c'est-à-dire à la circulation et au stationnement des véhicules.
L'impropriété de l'ouvrage à sa destination n'est donc pas établie, et dès lors, il y a lieu de réformer le jugement et de juger que les dispositions relatives à la garantie décennale ne peuvent recevoir application, et de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formulées de ce chef.
A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires a conclu à la responsabilité contractuelle de M. X... et de la société SCREG Sud-Ouest.
Or, l'ouvrage a fait l'objet d'une réception contradictoire le 12 juin 1997, qui correspond à la date de cessation des relations contractuelles entre les parties.
Les dommages relèvent donc d'une garantie légale, et ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, y compris lorsque les désordres trouvent leur origine dans une non-conformité aux stipulations contractuelles.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l'ensemble des demandes formulées à ce titre.
(...) Il convient donc de réformer le jugement du 17 novembre 2010 en ce qu'il a condamné in solidum M. X... et la SCGREG Sud-Ouest à lui payer une indemnité pour frais irrépétibles, et sa demande formulée en cause d'appel sera également rejetée » (arrêt p. 5, § 4 à dernier, p. 6, § 1 à 4 et p. 7, § 1er).
ALORS, d'une part, QUE le Syndicat des copropriétaires de la résidence THEBAÏDE démontrait que la présence épisodique d'eau sur le parking rendait celui-ci impropre à son usage ; que l'expert a considéré que le parking était impropre à sa destination, de manière temporaire mais récurrente, précisant qu'il devenait inaccessible lors de fortes pluies ; que les premiers juges avaient constaté que les désordres compromettaient gravement les conditions d'utilisation du parking et des garages, parties de l'ouvrage quotidiennement indispensables aux résidents, et rendaient une partie importante de l'ouvrage impropre à sa destination ; que la Cour d'appel, après avoir souligné que le parking constituait un ouvrage et que les dispositions de l'article 1792 du Code civil étaient applicables, a elle-même relevé que selon l'expert, lors de fortes pluies, l'eau stagnait sur une large zone centrale du parking d'environ 200 m² ; qu'en jugeant néanmoins que l'impropriété de l'ouvrage à son usage n'était pas établie, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du Code civil.
ALORS, d'autre part, QU'en affirmant qu'aucun élément du dossier ne permettait de dire que les inondations affectant le parking étaient de nature à rendre le parking impropre à son usage, s'écartant ainsi par voie de pure affirmation des conclusions du rapport d'expertise qui avaient au contraire retenu que la stagnation d'eau sur la partie centrale du parking le rendait « impropre à sa destination, de manière temporaire mais récurrente », que le parking n'était « inaccessible que quelques jours par an, mais que cela constitue bien une impropriété à sa destination », et que « par forte pluie, le système d'évacuation ne permet pas d'évacuer la totalité des eaux de pluie, compromettant l'accès aux véhicules » (rapport p. 10, 14 et 15), la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS, subsidiairement, QUE des désordres qui, ne compromettant ni la solidité de l'immeuble ni la destination de l'ouvrage, ne sont pas soumis à la garantie décennale, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée ; qu'à titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence THEBAÏDE démontrait la faute de l'architecte, de l'entrepreneur et du maître de l'ouvrage en établissant que le désordre constaté sur le parking et les garages était la conséquence d'une erreur de conception, et demandait leur condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; que tout en constatant que la présence épisodique d'eau sur le parking était imputable à une mauvaise conception du système d'évacuation, ce qui était constitutif d'une faute, la Cour d'appel a rejeté l'action en responsabilité contractuelle des constructeurs, motifs pris de ce que les dommages relevaient d'une garantie légale ; qu'en statuant par de tels motifs, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1147 du Code civil.
ALORS, enfin, QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en rejetant la demande fondée sur la responsabilité contractuelle des constructeurs, motifs pris de ce que les dommages relevaient d'une garantie légale, après avoir énoncé que la solidité de l'immeuble n'était pas compromise par les désordres, qu'il n'était pas établi qu'ils soient de nature à rendre le parking impropre à son usage et que, dès lors, les dispositions relatives à la garantie décennale ne pouvaient recevoir application, la Cour d'appel, qui s'est contredite, a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.