LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Statuant tant sur le pourvoi principal formé par le directeur régional des finances publiques du Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord que sur le pourvoi incident relevé par M. X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 17 janvier 2017), que M. X... était détenteur de parts de plusieurs sociétés civiles immobilières ; qu'estimant qu'il y avait lieu de reconsidérer la valeur de ces parts, l'administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) dû pour les années 2007 à 2009 ; qu'après saisine de la commission de conciliation, mise en recouvrement des sommes réclamées, et rejet partiel de sa réclamation, M. X... a saisi le tribunal de grande instance d'une demande d'annulation de cette décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche :
Attendu que le directeur régional des finances publiques du Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord fait grief à l'arrêt de faire droit à la demande de M. X... tendant à ce que la rectification appliquée par l'administration soit recalculée en prenant en compte les amortissements dans le calcul de la valeur de productivité des sociétés civiles alors, selon le moyen, qu'il résulte de l'article 666 du code général des impôts que « les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs » et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales qu'« en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations » ; que, s'agissant des titres non cotés, la Cour de cassation estime, de façon constante, que la valeur vénale desdits titres doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande ; que, dès lors, la combinaison de méthodes pertinentes utilisées à cette fin doit s'approcher au mieux de la valeur du marché ; qu'il ressort, par ailleurs, de la jurisprudence de la Haute juridiction, que lorsque la méthode par comparaison ne peut être retenue celle-ci n'impose pas à l'administration le choix d'une méthode particulière de valorisation mais uniquement qu'elle soit justifiée compte tenu des caractéristiques spécifiques des titres à évaluer ; qu'ainsi le guide de l'administration fiscale intitulé « l'évaluation des entreprises et des titres de société» n'est qu'une aide qui n'a pas pour objet de fournir des formules de calcul mécaniquement applicables mais bien une ligne de conduite plus large, reposant sur une analyse approfondie de la réalité de la société; que l'utilisation de la méthode de la valeur de productivité pour évaluer les parts de sociétés civiles immobilières doit uniquement correspondre à cet objectif; qu'admettre, dans ce cadre, la déduction des amortissements du résultat net courant, bien qu'ils ne soient pas des flux, revient, en outre, à réduire artificiellement la situation nette de ces sociétés, en ce que ces amortissements correspondent à une charge calculée destinée à mesurer la dépréciation dans le temps d'une immobilisation; qu'il en résulte que la valeur de productivité calculée de cette manière s'éloigne de la notion de valeur réelle des titres à évaluer, si bien que la cour d'appel, en la validant, a violé les articles 666 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;
Mais attendu que l'arrêt constate que l'administration fiscale et M. X... se sont accordés pour définir une méthode d'évaluation des sociétés civiles par combinaison, avec des coefficients différents, de leurs valeurs mathématique, de capitalisation et de productivité ; que, concernant l'application de cette dernière méthode, il relève qu'elle repose sur la notion de résultat net courant, soit le résultat courant avant impôt ; qu'il retient à bon droit que le plan comptable général inclut le traitement des amortissements dans la détermination de ce résultat net courant ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, par lesquelles elle s'est assurée que les conditions d'application de la méthode de valorisation de productivité utilisée tenait compte d'éléments permettant d'obtenir une évaluation des parts sociales des sociétés civiles aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande, la cour d'appel a pu faire droit à la demande de M. X... ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Condamne le directeur régional des finances publiques du Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le directeur régional des finances publiques du Nord-Pas-de-Calais et du département du Nord (demandeur au pourvoi principal).
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a partiellement infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Lorient, en disant que la rectification appliquée par l'administration doit être recalculée en prenant en compte les amortissements dans le calcul de la valeur de productivité des sociétés civiles.
AUX MOTIFS PROPRES QUE «selon le document émanant de l'administration fiscale et intitulé «l'évaluation des entreprises et des titres de société», la valeur de productivité permet de dégager la valeur d'une entreprise en capitalisant le résultat net que son activité produit, peu importe que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve ; que M. X... conteste que ne soient pas pris en compte dans le calcul du résultat, la valeur des amortissements tandis que l'administration soutient qu'en matière immobilière les réparations d'entretien alléguées constituent des investissements ; que selon le paragraphe 3 de la section «la valeur de productivité» le bénéfice à retenir est établi à partir du résultat net courant (résultat courant avant impôt minoré de l'impôt sur les sociétés) afin d'éliminer les éléments exceptionnels affectant le résultat net comptable, et plus précisément du résultat net courant des trois dernières années ; qu'il en résulte que si la valeur de productivité est établie «à partir» du résultat net courant, le retraitement du résultat n'est prévu que pour ses éléments exceptionnels ; que tel n'est pas le cas des travaux d'entretien ou de mises aux normes d'un immeuble donné à bail, qui doivent être régulièrement renouvelés pour maintenir aux lieux leur valeur et permettre la location dans le respect des prescriptions légales ;que surtout, le résultat net comptable est une définition normative définie par le plan comptable, lequel inclut le traitement des amortissements dans le calcul du résultat net courant ; que la référence à cette norme par l'administration fiscale dans son guide «d'évaluation des entreprises et des titres de sociétés» impose alors d'en respecter la définition et il est fait droit à la contestation émise à ce titre par M. X... (...)» ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE «attendu que, lorsqu'elle envisage un rehaussement, l'Administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; Que la valeur vénale réelle d'un immeuble est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande ; que l'évaluation par comparaison est pertinente si elle se fonde sur des immeubles intrinsèquement similaires ayant fait l'objet de transmissions à une date voi4 sine de celle de la mutation sujette à redressement et en tout état de cause avant celle-ci ; qu'en effet, les mutations ultérieures étant par définition inconnues des acteurs du marché au moment de la mutation en cause, leur prise en compte ne permettrait pas de se rapprocher du prix tel qu'il résulte de l'offre et de la demande effectifs à cette date ; Qu'en l'espèce, l'une des mutations utilisées à (sic) terme de comparaison date du 8 novembre 2006 ; qu'elle est donc postérieure à la vente en cause qui, sur la question de l'évaluation de l'immeuble, doit être envisagée à sa date effective et non à la date de son opposabilité aux tiers ; Que dans ces conditions, en produisant une évaluation fondée sur un élément non pertinent, l'Administration ne rapporte pas la preuve d'une sous-évaluation du prix ; Attendu en conséquence qu'il y a lieu d'annuler la décision du 12 novembre 2013 rejetant la réclamation et, la taxation étant entièrement fondée sur une évaluation qui doit être écartée, d'ordonner la décharge des impôts, amendes, sanctions et intérêts de retard concernés ;» ;
ALORS QUE, premièrement, il résulte de l'article 666 du code général des impôts que « les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs » et de l'article L 17 du livre des procédures fiscales qu'« en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations»; que, s'agissant des titres non cotés, la Cour de cassation estime, de façon constante, que la valeur vénale desdits titres doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande; que, dès lors, la combinaison de méthodes pertinentes utilisées à cette fin doit s'approcher au mieux de la valeur du marché; qu'il ressort, par ailleurs, de la jurisprudence de la Haute juridiction, que lorsque la méthode par comparaison ne peut être retenue celle-ci n'impose pas à l'administration le choix d'une méthode particulière de valorisation mais uniquement qu'elle soit justifiée compte tenu des caractéristiques spécifiques des titres à évaluer; qu'ainsi le guide de l'administration fiscale intitulé «l'évaluation des entreprises et des titres de société» n'est qu'une aide qui n'a pas pour objet de fournir des formules de calcul mécaniquement applicables mais bien une ligne de conduite plus large, reposant sur une analyse approfondie de la réalité de la société; que l'utilisation de la méthode de la valeur de productivité pour évaluer les parts de sociétés civiles immobilières doit uniquement correspondre à cet objectif; qu'admettre, dans ce cadre, la déduction des amortissements du résultat net courant, bien qu'ils ne soient pas des flux, revient, en outre, à réduire artificiellement la situation nette de ces sociétés, en ce que ces amortissements correspondent à une charge calculée destinée à mesurer la dépréciation dans le temps d'une immobilisation; qu'il en résulte que la valeur de productivité calculée de cette manière s'éloigne de la notion de valeur réelle des titres à évaluer, si bien que la cour d'appel, en la validant, a violé les articles 666 du code général des impôts et L 17 du livre des procédures fiscales ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en ne justifiant pas en quoi elle assimile les charges d'entretien et de mise aux normes des immeubles, à des amortissements, leur déniant ainsi le caractère exceptionnel qui, seul permettrait, selon elle, un retraitement du résultat net courant au regard du guide de l'évaluation précité, quand l'administration considère que ces travaux sont des investissements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666 du code général des impôts et L 17 du livre des procédures fiscales. Moyen produit par la SCP A..., avocat aux Conseils, pour M. X... (demandeur au pourvoi incident).
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR rejeté les autres contestations de M. X... relatives à l'évaluation des titres des SCI en cause pour justifier la décharge des rappels d'impôt de solidarité sur la fortune litigieux, auxquels il a été assujetti au titre des années 2007 à 2009,
AUX MOTIFS QUE, concernant la valeur de capitalisation, M. X... reproche à l'administration fiscale de ne pas réintégrer les frais et produits financiers dans le calcul des revenus à capitaliser ; que l'administration fait valoir pour sa part, qu'il n'est pas usuel, s'agissant de sociétés civiles immobilières, de prendre en compte une valeur de capitalisation, utilisée principalement pour les sociétés industrielles et commerciales, qui n'ont pas la même logique de gestion ; qu'elle considère qu'elle a accepté la prise en considération d'une telle valeur dans un souci de transaction en acceptant une actualisation des loyers très favorable à l'appelant et qu'elle n'a pas à procéder à d'autre modification ; que l'examen des données prises en compte pour l'établissement des différentes valeurs démontre que la valeur mathématique tient compte des situations nettes positives ou négatives de manière à tenir compte de l'endettement ou des créances de chaque société ; que, de même, les frais et produits financiers sont pris en compte dans le calcul de la valeur de productivité ; qu'il en résulte ainsi que l'endettement éventuel de chaque société est largement pris en compte par l'administration fiscale et qu'il n'y a pas lieu de modifier le mode de calcul de la valeur de capitalisation ;
1 / ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce M. X... soulignait que sa demande ne portait en aucune façon sur la prise en compte des frais et produits financiers dans le calcul des revenus à capitaliser mais qu'elle consistait uniquement à considérer que dès lors qu'il s'agit d'évaluer les sociétés elles-mêmes, et non simplement les actifs immobiliers dont elles sont propriétaires et qui sont productifs de revenus, il n'est pas cohérent de ne pas tenir compte de la situation nette, et en particulier de l'endettement net, de chaque société ; qu'en jugeant que concernant la valeur de capitalisation, M. X... reproche à l'administration fiscale de ne pas réintégrer les frais et produits financiers dans le calcul des revenus à capitaliser, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de M. X... et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE la méthode de la valeur de capitalisation est uniquement utilisée pour l'évaluation des immeubles locatifs ou de rapport et qui sont donc productifs de revenus ; qu'elle n'a pas pour objet l'évaluation des parts d'une SCI mais l'évaluation des immeubles proprement dits, inscrits ou à l'actif du bilan d'une société, de sorte que la valeur de capitalisation ne peut être utilisée que si le passif net de cette société est admis en déduction comme il l'est pour déterminer la valeur mathématique desdits titres ; qu'en excluant la déduction de l'endettement éventuel de chaque SCI de la valeur de capitalisation pour déterminer la valeur des parts sociales, la cour d'appel a donc violé les dispositions des articles 885 S, 885 D et 666 du Code général des impôts et L.17 du Livre des procédures fiscales.