LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la Société bâtiment pierres et restauration (SBPR) ;
Sur la première branche du premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel qui a souverainement retenu que la Société d'équipement du biterrois et de son littoral (SEBLI) n'apportait pas la preuve de l'acceptation d'un risque par le maître de l'ouvrage, a, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche et le premier moyen du pourvoi incident, réunis :
Vu les articles 1147 et 1991 du code civil ;
Attendu que pour condamner in solidum la SEBLI et la société Rey et Carla à verser à l'Association foncière urbaine libre (AFUL) Hôtel de Gineste des dommages-intérêts correspondant au montant des travaux supplémentaires non prévus initialement, la cour d'appel retient qu'il appartenait, compte tenu du très mauvais état des immeubles, à la SEBLI en qualité de locateur d'ouvrage mandaté expressément par I'AFUL, de faire réaliser d'un état des lieux préalable et un relevé détaillé des lieux ou a minima d'en proposer I'exécution et que le devoir de conseil et d'information de la société Rey et Carla lui imposait, en raison de l'ancienneté de l'immeuble, de demander au maître d'ouvrage délégué de faire vérifier l'état de la construction, tant pour établir les pièces des marchés et la durée des travaux que pour respecter le budget imposé, étant trop tard lorsque les travaux furent engagés ;
Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux dont la nécessité a été découverte en cours de chantier, ne devait pas, en tout état de cause, être supporté par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident réunis :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner in solidum la société SEBLI et la société Rey et Carla à payer à l'AFUL la somme de 8 186 euros au titre d'un préjudice locatif, l'arrêt retient que le temps perdu en raison du litige est de deux années et que les fautes de la SEBLI et de la société Rey et Carla ont concouru à la réalisation du préjudice subi par l'AFUL en raison de la charge des travaux supplémentaires et du retard ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que l'importance des travaux supplémentaires nécessitait une décision immédiate pour permettre leur planification sans interruption de chantier et que l'AFUL avait refusé de payer ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum la SEBLI et la société Rey et Carla à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste les sommes de 102 633,71 euros et de 8 186 euros à titre d'indemnisation, et dit que dans leurs rapports entre elles leur part de responsabilité est d'égale moitié chacune, l'arrêt rendu le 17 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne l'AFUL Hôtel de Gineste aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'AFUL Hôtel de Gineste à verser la somme de 2 500 euros à la société Sebli et la somme de 2 500 euros à la société Rey et Carla ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement du biterrois et de son littoral.
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SEBLI, in solidum avec la SARL Rey et Carla, à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste la somme de 102 633,71 euros et dit que dans leurs rapports entre elles, leur part de responsabilité est d'égale moitié chacune et d'AVOIR condamné la SEBLI, in solidum avec la SARL Rey et Carla, à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste la somme de 7 103,98 euros correspondant au montant des travaux supplémentaires liés à l'insuffisance des architectes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le litige résulte de I'arrêt des travaux de restauration d'un immeuble ancien, en Septembre 2003, par la société SBPR, entreprise chargée des lots démolition et gros-oeuvre. L'expert judiciaire conclut que cet arrêt provient d'un désaccord sur le traitement des arases et chaînages des maçonneries en sous-toiture ainsi que des enduits, dû au mauvais état des immeubles, et sur le traitement de caves et d'un arc découverts au cours de la démolition, lesquels ont justifié des travaux supplémentaires. Ils ont été évalués à la somme de 102.633,71 euros, montant non sérieusement discuté par les parties. L'AFUL estime qu'il s'agit d'un préjudice, auquel s'ajoute celui de la perte de loyers résultant du retard de livraison qu'elle impute à l'ensemble des intervenants. Le préjudice subi par I'AFUL résulte du paiement d'une somme non prévue et très importante, au titre des travaux supplémentaires, alors que son enveloppe financière à laquelle le montant de la rénovation doit être limité, était précisément définie par le cahier des clauses particulières joint au contrat d'architecte. La convention de mandat avec la SEBLI prévoit une actualisation éventuelle du bilan prévisionnel de l'ouvrage après le choix des entreprises et la présentation si nécessaire des solutions d'économie pour respecter une enveloppe financière déterminée. La SEBLI chargée de tenir un compte particulier de toutes les dépenses constatées, reconnaît que le contrat fut "clairement rédigé dans un souci d'économie budgétaire". Le montant des travaux supplémentaires nécessaires a été évalué précisément par I'expert, ne fait pas l'objet de critique circonstanciée et il n'est pas besoin de factures pour prouver ce préjudice qui s'élève donc à 102.633,71 euros. L'AFUL invoque aussi la perte de loyers. L'immeuble, rénové dans le cadre de la loi Malraux, est à usage locatif. Ensuite du retard de restauration, les baux ne purent pas être passés à partir de Mars 2005 date d'achèvement stipulée, et les loyers ne seront jamais récupérés, ni reportables sur les années suivantes. Ceci constitue une perte, encore aient-ils du compenser des déficits fonciers. L'expert relate que les travaux ne reprirent qu'au 4ème trimestre 2005 (CF. Rapport page 21). Le temps perdu en raison du litige est en conséquence de deux années. L'AFUL produit des factures et attestation de location émanant de la société PROGEST administrateur de biens, dont il résulte que le montant total annuel des loyers perçus s'élève à 4.093 euros, soit une perte locative de 8.186 euros. Le montant des préjudices résultant de surfacturations, dégradations des immeubles, et travaux s'élevant à 7.103,98 euros n'est pas discuté. 
SUR LA RESPONSABILITE DE LA SEBLI : 
La SEBLI maintient n'avoir eu aucune obligation dans la définition du programme de travaux et le suivi technique du chantier. Les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause ainsi que des moyens et prétentions des parties auxquels ils ont pertinemment répondu en retenant la responsabilité contractuelle de la SEBLI, pour inexécution de son mandat tant quant au devoir de conseil qu'à sa mission de définition des travaux, rédaction des marchés et suivi du chantier, en retenant sa faute dans la phase d'étude des travaux nécessaires et en la condamnant à réparer le préjudice résultant des travaux supplémentaires s'élevant à 7.103,98 euros et 102,633,71 euros, outre les surfacturations. Il est ajouté que la loi du 12 Juillet 1985 n'est pas visée par la convention conclue le 21.12.2001 avec la SEBLI, intitulée "mandat privé", et aucune restriction n'a lieu d'être apportée aux obligations précisément énumérées. Il n'est pas question de désordres et I'allusion aux articles 1792 et suivants du code civil est sans objet, encore les obligations résultant du mandat apparaîtraient-eIles identiques à celles d'un locateur d'ouvrage. Si l'AFUL accepta dans ses rapports avec la SEBLI, venderesse de l'immeuble, la possibilité d'un risque pour vices cachés, il n'en est pas de même dans leurs relations contractuelles distinctes par lesquelles la SEBLI a reçu un mandat général de restauration de l'immeuble depuis l'exécution des études jusqu'à la réception des travaux. D'une part, la possibilité était laissée à la SEBLI de s'adjoindre tous hommes de I'art et techniciens, justement pour lui permettre de prendre toutes dispositions pour faire faire les vérifications utiles dont "les levées de plans et sondages", afin d'éviter des surprises dues à l'ancienneté de cet immeuble. Ceci implique qu'elle ait pris l'initiative de faire les démarches adéquates. Elles ne furent pas prévues, l'état des lieux n'ayant consisté que dans un relevé de géomètre. Aucune vérification précise de l'état de l'immeuble ne fut décidée par la SEBLI avant la signature des actes d'engagement Ie 12 JUILLET 2002 lors que la SOCOTEC avait émis le 14 JUIN 2002 des réserves concernant I'absence de relevé qualitatif des lieux et de diagnostic (CF. Rapport d'expertise. page 33). La SEBLI, professionnel en matière de restructuration d'immeubles, ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité par la faute de I'architecte, ni imprévisible, ni irrésistible. Ni le descriptif sommaire des travaux donné dans le dossier d'AST, ni I'assistance purement financière de la société FINANCIÈRE MAGELLAN ne pouvaient informer I'AFUL des insuffisances de vérifications (n'étant d'ailleurs pas démontré que le rapport de SOCOTEC lui fut transmis), et des découvertes à venir au point d'exonérer la SEBLI de sa responsabilité. Celles-ci n'ont aucun caractère imprévisible et irrésistible à l'égard de la SEBLI, chargée de la restauration du centre ville par la commune de Béziers depuis 1996 (CF. Ses conclusions), alors que l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé dénommé "quartier des anciennes arènes romaines". Des vérifications plus précises eussent permis de déceler l'existence des caves, sinon de l'arc en pierre, d'analyser correctement l'état réel des murs et enduits, de chiffrer plus précisément le coût des travaux et d'en définir exactement la teneur relative aux enduits notamment, en fonction des impératifs techniques et financiers. D'autre part, l'établissement des documents nécessaires à la consultation des maître d'oeuvre et entreprises et la mise au point des marchés d'études et travaux implique la définition du programme par la SEBLI. Chargée de la passation des marchés suivant le mode préservant les intérêts de I'AFUL (CF. Article 5 du mandat), il lui revenait de conclure des contrats qui ne soient pas sujets à interprétation contraire de par leur mauvaise rédaction et par des mises au point insuffisantes. Mandatée d'informer I'AFUL sur les anomalies de déroulement des travaux (délais) elle devait lui faire des propositions pour y remédier. Or, elle enjoignit seulement à la S.A.R.L. REY ET CARLA par lettre du 9.12.2003, de mettre en demeure SBPR de reprendre les travaux sous peine de résiliation du marché, "étant las des réclamations d'avenants injustifiés", alors que a demande de travaux supplémentaires de la SEBLI s'avérait justifiée pour l'essentiel. Enfin, chargée de contrôler les situations préalablement vérifiées par l'architecte, elle a commis une faute en ne s'apercevant pas des surfacturations. ()
SUR L'EXÉCUTION DU CONTRAT PAR LA S.A.R.L. REY ET CARLA : 
Deux contrats ont été successivement conclus avec elle portant le premier seul les études préliminaires en vue d'obtenir I'AST , le second "faisant suite que contrat d'architecte pour études préliminaires référence AST contrat du 31.7.200I', et allant du dossier de consultation des entrepreneurs au dossier des ouvrages exécutés. Sa mission qualifiée de normale, comporte l'établissement des plans, coupes, élévations cotés à l'échelle, touts détails nécessaires et devis descriptifs détaillés par corps d'état(CF : CCP Page 2 et CCG page 3). Avant les études d'exécution, suivies de la rédaction des CCAP, actes d'engagement, CCTP, dossiers descriptifs de l'état d'avancement des travaux, elle a donc fait les études aux fins d'Autorisation Spéciale de travaux (ATS) et était au courant des contraintes architecturales et financières du projet (CF. CCG page 2).L'acte d'engagement conclu le 30 Juillet 2001 entre la SEBLI et la S.A.R.L. REY ET CARLA comporte I'engagement de respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté à la signature du contrat. Le cahier des clauses particulières du contrat d'architecte conclu entre I'AFUL et la S.A.R.L. vise I'enveloppe financière. Le CCG précise page 12 que si le budget annoncé est manifestement insuffisant pour la réalisation des travaux projetés, l'architecte I'informe sans délai. En conséquence, la S.A.R.L. REY ET CARLA encore n'ait-elle pa s été chargée du relevé des existants et d'étude exécution, devait demander au maître d'ouvrage délégué de faire vérifier l'état de la construction, tant pour établir les pièces des marchés et la durée des travaux que pour respecter le budget imposé, étant trop tard lorsque les travaux furent engagés. Son devoir de conseil et d'information sur un risque qu'il conclut sans preuve avoir été pris de manière délibérée par I'AFUL, I'imposait en raison de l'état d'ancienneté de I'immeuble. Sa défaillance dans le chiffrage des travaux nécessaires, le suivi de I'avancement des travaux, la vérification des situations est également démontrée par les vérifications de l'expert judiciaire, sans être sérieusement contestée. Ainsi pour les chaînages, I'expert observe que le bordereau quantitatif ne comprend aucun poste de chaînage, que les plans de structure du BETS datés du 15.2.2002 prévoient pourtant de chaîner. N'étant pas démontré que les plans de structure furent joints au dossier d'appel d'offres, la responsabilité de I'architecte qui en outre et en tout cas géra la situation de "manière hésitante" (CF. Rapport page 13), est retenue. Chargé de viser les situations de travaux (CF.CCG page 5 G 3.3.) il est également responsable des surfacturations. En conséquence, ses fautes ont concouru avec celles de la SEBLI à la réalisation du préjudice subi par I'AFUL en raison de la charge de travaux supplémentaires et du retard subi et la S.A.R.L. sera condamnée à I'en dédommager in solidum avec la SEBLI, à hauteur de 102.633,71 euros, 17.402,20 euros, 7.103,98 euros et 8.186 euros. Dans leurs rapports entre elles, il y a lieu compte tenu de la gravité de leurs fautes respectives de partager les responsabilités entre la SEBLI et la S.A.R.L. REY ET CARLA par égales moitiés » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il résulte des pièces versées que I'Aful de l'hôtel de Gineste a été constituée en vue de procéder notamment à la rénovation et à la restauration d'un bâtiment situé à Béziers, numéros 6 à 16 rue Saint-Jacques c'est à dire dans le secteur sauvegardé de la commune ayant fait l'objet d'un périmètre de restauration immobilière, Que I'AFUL a donné à la Sebli un mandat pour la restauration de cet immeuble, Que suivant contrat d'architecte comprenant un cahier des clauses particulières et un cahier des clauses générales faisant suite à un précédent contrat pour études préliminaires du 31 juillet 2001, elle a confié à la Sarl Rey et Carla une mission allant de l'étude des dossiers de consultation des entrepreneurs à la direction de I'exécution des travaux et à I'assistance aux opérations de réception des travaux et dossiers des ouvrages exécutés sur la base d'une enveloppe de travaux de 779 237,65 euros TTC, le montant des honoraires ayant été estimé à la somme de 58 442,82 euros, Attendu que sur appels d'offre, la société de Bâtiment Pierres et Restauration (SBPR) a été attributaire du lot numéro 1 "démolition" et du lot n° 2 "VRD gros oeuvre, plâtrerie, revêtements scellés", Que le lot n° 2 a fait I'objet d'un acte d'engagement de marché de travaux du 12 juillet 2002 pour un prix de 339 722,3 euros, accompagné d'un bordereau quantitatif, d'un cahier des clauses particulières (CCAP) et suivi d'un ordre de service à I'entrepreneur en date du 11 décembre 2002, Que quatre situations ont été réglées au titre du lot n° 2 suivant certificat de paiement des 25 juin,26 juin, 29 juillet et 15 septembre 2003, Attendu que par lettre recommandée avec AR du 18 septembre 2003 adressée au cabinet d'architectes, la SBPR a invoqué des problèmes structurels et d'aménagement nécessitant des travaux supplémentaires et a sollicité une mise au point technique et administrative urgente; Qu'elle produisait le 4 novembre 2003 plusieurs devis relatifs à la reprise de stabilité des murs d'un logement, à l'adaptation du projet suite aux découvertes fortuites en cours de travaux, à la reprise des murs intérieurs et à des travaux modificatifs, le tout pour un coût de 120 205,97 euros, Attendu que le 18 novembre 2003; I'Aful a contesté ces devis supplémentaires et a déploré I'abandon du chantier par la SBPR, Que par exploit du 12 janvier 2004, Ia SBPR a fait assigner à jour fixe I'AFUL et la Sebli devant le TGI de Béziers en contestant le caractère forfaitaire du marché signé ; Que par assignation du 13 février 2004, l'Aful et la Sebli ont appelé la sarl Rey et Carla en la cause, Attendu que suivant jugement du 10 mai 2004, le TGI de Béziers a dit que le contrat dont s'agit n'est pas un marché à forfait mais un marché au métré et a ordonné avant dire droit une expertise confiée à madame X...; () Sur la responsabilité de la SEBLI es qualité de maître d'ouvrage délégué: Attendu qu'aux termes de I'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de I'ouvrage toute personne qui bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage accomplit une mission assimilable à celle du locateur d'ouvrage, Attendu qu'il résulte de la convention de mandat privé pour la restauration d'un immeuble signée le 21 décembre 2001 entre la SEBLI et I'Aful Hotel de Gineste que I'objet de la mission visée à I'article I prévoyait :
- l'établissement des documents nécessaires à la consultation des maîtres d'oeuvre et entreprises,
-la mise au point des marchés d'études et de travaux,
-leur passation et le suivi de I'exécution des travaux le tout ainsi qu'il est précisé ci-après ;
Que par ce contrat l'Aful confiait à la Sebli mandat de réaliser la restauration de I'immeuble sis rue Saint-Jacques, Que l'article 4 mentionne que I'Aful autorise dès maintenant la Sebli à faire exécuter sur son domaine tous les levées de plans et sondages nécessaires, Que I'article 5 stipule que pour I'exécution des travaux, la Sebli devra traiter dans des conditions de nature à préserver les intérêts de I'AFUL, Que le paragraphe 2 du même article précise que pour la bonne exécution des travaux la Sebli assurera notamment les tâches suivantes :
-suivi et vérification des marchés de travaux avec les entreprises choisies,
-contrôle et mise au pont et suivi du calendrier d'exécution établi par le maître d"oeuvre en collaboration avec les entreprises,
-participation aux réunions de chantier,
-information de I'Aful sur les anomalies constatées dans le déroulement des travaux (délais), la qualité des prestations et le non respect des marchés et propositions à I'Aful pour y remédier,
-contrôle des situations de travaux préalablement vérifiées par I'architecte ou le bureau d'études,
-suivi permanent de la consommation des crédits prévus dans I'optique du respect final de I'enveloppe financière,
-relations avec les compagnies concessionnaires EDF, GDF, compagnie des eaux afin de prévoir en temps opportun leurs éventuelles interventions,
-présence lors des différents contrôles ou essais à effectuer (sécurité incendie, analyse, sécurité des personnes),
-vérification pendant la période de garantie auprès des entreprises de la suite donnée aux observations et réserves formulées lors de la réception, Attendu que ces stipulations dont I'interprétation est claire confèrent à la SEBLI un statut de locateur d'ouvrage ayant la charge d'assurer la préparation des actes, l'étude du terrain par des sondages et le suivi du chantier, Qu'elle était soumise à une obligation de conseil en sa qualité de professionnelle et devait proposer toute mesure propre à faire respecter le planning, 
Que la Sebli n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'avait qu'un mandat relatif à I'organisation alors qu'elle était expressément chargée du suivi du chantier et du contrôle de I'exécution des marchés, Qu'elle disposait d'un pouvoir propre en matière de sondage et de relevés de plan, Attendu au surplus que le contrat de mandat signé n'exclut pas le principe de responsabilité prévu par l'article 1792-l du Code Civil; Que l'analyse du mandat confié à la Sebli permet de retenir que celle-ci a exercé une mission de maître d'ouvrage délégué assimilable à celle du locateur d'ouvrage, Que sa responsabilité peut être mise en jeu à la fois sur le fondement contractuel mais aussi sur le fondement de I'article 1792-l du Code Civil, Attendu donc qu'il résulte du rapport de I'expert madame X... page 4, que les immeubles étaient en très mauvais état avant travaux, Que le maître d'ouvrage qui avait commandé l'étude de structure et le contrôle technique était informé, Que compte tenu du très mauvais état des immeubles, l'établissement d'un état des lieux descriptifs et d'un diagnostic immobilier était à faire, à défaut le maître d'ouvrage s'exposait à des incertitudes sur les travaux à entreprendre, Attendu qu'il n'est pas contesté par ailleurs que le contrat des architectes ne comportait l'établissement ni d'un état des lieux préalables ni d'un relevé détaillés des lieux, Qu'il appartenait selon I'expert au maître d'ouvrage de les commander, Qu'il appartenait donc à la Sebli en qualité de locateur d'ouvrage mandaté expressément par I'Aful de faire réaliser ces actes ou a minima d'en proposer I'exécution, Qu'elle ne justifie pas l'avoir fait, Attendu également qu'au moment où l'entreprise SBPR a abandonné le chantier, I'expert relève que celui-ci subissait déjà un retard de trois mois, Que la mission de surveillance des travaux et du planning incombait à la SEBLI, Attendu donc que la SEBLI a commis un manquement dans sa mission de suivi, mise au point et vérification des marchés prévue par son contrat, indépendamment de sa responsabilité au titre de I'article 1792-1, Que ces fautes commises dans la définition des travaux et dans la rédaction des marchés engagent la responsabilité contractuelle de la Sebli qui sera tenue à réparation, Qu'elle sera donc condamnée in solidum avec I'entreprise SBPR pour l'ensemble des travaux de I'entreprise n'ayant pas été exécutés conformément aux marchés passés ()  Sur les dommages et intérêts : Attendu que I'Aful demande la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 102 633,71 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des travaux supplémentaires déjà payés et non prévus initialement, Que I'expert a confirmé le montant de cette somme et I'a imputé au maître d'ouvrage, Attendu que ce préjudice présente un lien direct avec la mission incombant à la Sebli notamment la mise au point des marchés d'études et de travaux, Qu'il a déjà été démontré qu'il appartenait au maître d'ouvrage délégué de commander un état des lieux préalable et un relevé détaillé des lieux, Que les conditions d'exécution des études précisaient en effet que I'Aful autorisait la Sebli a faire effectuer tous les levées de plans et sondages nécessaires, Que le mauvais état de I'immeuble devait imposer des investigations approfondies qui devaient être suggérées par le maître d'ouvrage délégué, Que ces travaux qualifiés de supplémentaires résultent en réalité d'une négligence fautive de la Sebli dans la phase d'étude qu'il lui incombait de mener, Que le manquement de la Sebli à ses obligations contractuelles justifie le paiement de la somme demandée en réparation du préjudice » ;
1. ALORS QUE l'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage exonère le mandataire de sa responsabilité quant au risque couru, peu important que le maître de l'ouvrage ait accepté ce risque dans un acte distinct du mandat ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu que le maître de l'ouvrage, l'AFUL Hôtel de Gineste, avait accepté dans ses rapports avec la SEBLI en qualité de venderesse de l'immeuble, la possibilité d'un risque pour vices cachés ; qu'en écartant cependant l'acceptation des risques par le maître de l'ouvrage, au prétexte que le risque n'avait pas été accepté dans le contrat de mandat confié par le maître de l'ouvrage à la SEBLI en vue de la restauration de l'immeuble vendu, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1191 du Code civil ;
2. ALORS QUE la convention conclue entre l'AFUL Hôtel de Gineste et la SEBLI était un mandat simple de conduire des opérations de restauration de l'immeuble vendu et non un contrat de locateur d'ouvrage ; que son article 4 se bornait à autoriser la SEBLI « à faire effectuer sur son domaine, tous les levées de plan et sondages nécessaires » ; qu'en affirmant que la SEBLI avait commis une faute en ne prenant pas l'initiative de faire établir des levées de plan et des sondages par des hommes de l'art et techniciens cependant qu'elle disposait d'un pouvoir propre en matière de sondage et de relevés de plan, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la nécessité d'effectuer des levées de plan et des sondages ne relevait pas de la compétence exclusive du maître d'oeuvre, la société Rey et Carla, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1984 du Code civil ;
3. ALORS QUE la responsabilité d'un mandataire est subordonnée à l'existence d'un lien de causalité entre sa faute et le dommage dont la réparation est sollicitée ; que l'arrêt attaqué a relevé que la convention de mandat prévoyait une actualisation éventuelle du bilan prévisionnel de l'ouvrage après le choix des entreprises ; que la Cour d'appel a cependant condamné la SEBLI, mandataire, à payer à titre de dommages et intérêts au maître de l'ouvrage le coût de la totalité des travaux supplémentaires qui n'avaient pas été prévus initialement ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le maître de l'ouvrage n'aurait pas de toutes façons pris ces travaux à sa charge dans l'hypothèse où la SEBLI aurait fait procéder à des relevés ou études préalables qui auraient permis de déterminer ces coûts, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1991 du Code civil ;
4. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives (p. 11, al. 2 à 4), la SEBLI soutenait qu'en cas de découvertes de vestiges sur un chantier, l'article 9.1.5 de la norme NF P 03-001 de 2000 oblige le maître de l'ouvrage est tenu de verser à l'entrepreneur une indemnité couvrant l'intégralité des dépenses qu'il justifie avoir supportées à raison de la découverte de vestiges archéologiques ; qu'elle en concluait qu'il convenait de rejeter la demande en paiement de travaux supplémentaires formulée par l'AFUL Hôtel de Gineste au titre des devis TS 02/1488 d, e et i et TS 02/1489 relatifs aux découvertes fortuites ; qu'en se bornant à affirmer que le montant des travaux supplémentaires ne faisait pas l'objet de critique circonstanciée et qu'il n'était pas besoin de factures pour prouver ce préjudice, sans répondre au moyen formulé par la SEBLI, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
5. ALORS QUE la responsabilité décennale ne peut être mise en oeuvre que si l'ouvrage est affecté d'un désordre portant atteinte à la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination ; qu'à supposer adoptés les motifs des premiers Juges sur ce point, l'arrêt attaqué aurait retenu que la SEBLI avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792-1 du Code civil en exerçant une mission de maître d'ouvrage délégué assimilable à celle de locateur d'ouvrage dès lors qu'elle était chargée d'assurer la préparation des actes, l'étude du terrain par des sondages et le suivi du chantier ; que l'arrêt attaqué a cependant estimé qu'il n'était pas question de désordres en l'occurrence ; qu'en condamnant néanmoins la SEBLI sur le fondement de la garantie décennale, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1792-1 du Code civil ;
6. ALORS QU' à supposer que SEBLI puisse être obligée à la dette dans ses rapports avec l'AFUL Hôtel de Gineste, elle ne pouvait être tenue à y contribuer dans ses rapports avec le cabinet d'architectes Rey et Carla, seul locateur d'ouvrage chargé des problèmes techniques ; qu'en affirmant que, dans leurs rapports entre elles, il y avait lieu de partager les responsabilités entre la SEBLI et société Rey et Carla par moitié, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la SEBLI, in solidum avec la SARL Rey et Carla et la SPBR à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste une somme de 17 402,20 euros au titre des surfacturations ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « () chargée de contrôler les situations préalablement vérifiées par l'architecte, elle la SEBLI a commis une faute en ne s'apercevant pas des surfacturations. () ; Quant aux surfacturations, la société SBPR ne peut pas invoquer I'erreur de I'architecte qui a validé sa situation, pour s'exonérer du remboursement d'un trop perçu de 12.858,18 euros au titre du lot N° 1. Elle ne conteste pas sérieusement que le montant des travaux facturés n'a pas été intégralement réalisé et elle en doit le remboursement. Le trop facturé sur le lot numéro 2 ne se compense pas avec le non-paiement de la situation numéro 5 s'élevant à 4.732,65 euros. La société SBPR ne conteste pas l'évaluation à la somme de 4.544,02 euros seulement des travaux qu'elle a exécutés. Elle n'a par ailleurs pas de créance à compenser dans la mesure où I'expert constate que par suite d'une erreur de calcul sur les remises consenties, le montant recalculé de la situation impayée n'est que de 2.504 euros, qu'en outre la mauvaise qualité du travail réalisé par SBPR aurait justifié une retenue au moins égale à 2.504 euros. La condamnation de SBPR au paiement de la somme de 17.402,20 euros sera confirmée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'expert a évalué les surfacturations par la SBPR à un montant de 17 402,20 euros, Qu'au titre de l'article 5 du contrat de mandat signé entre l'Aful et la Sebli, celle-ci était chargée de l'exécution des travaux, et par conséquent du contrôle des factures, Que le cabinet d'architecte Rey et Carla était en charge du visa des documents des entrepreneurs et de la direction de l'exécution des contrats de travaux .Que ces deux sociétés avaient donc conjointement en charge le contrôle de la facturation, Qu'elles seront donc condamnées in solidum avec la SBPR au remboursement de cette somme à l'Aful » ;
ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives (p. 29, § 2.3.1 se poursuivant p. 30), la SEBLI soutenait que les surfacturations de la société SBPR étaient indécelables en cours de chantier, et que l'établissement du décompte général définitif et la réception des ouvrages une fois le chantier terminé auraient permis de déceler celles-ci, de sorte que le maître de l'ouvrage n'aurait subi aucun préjudice si la société SBPR n'avait pas abandonné le chantier ; que pour condamner la SEBLI à supporter le coût de ses surfacturations, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que celle-ci était chargée de contrôler les situations préalablement vérifiées par l'architecte et qu'elle avait commis une faute en ne s'apercevant pas des surfacturations ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen péremptoire de la SEBLI, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR chiffré le préjudice locatif subi par l'AFUL Hôtel de Gineste ensuite du retard des travaux à la somme de 8 186 euros et d'AVOIR condamné la SEBLI, in solidum avec la SARL Rey et Carla, à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste cette somme et dit que dans leurs rapports entre elles, leur part de responsabilité est d'égale moitié chacune ;
AUX MOTIFS QUE « l'AFUL invoque aussi la perte de loyers. L'immeuble, rénové dans le cadre de la loi Malraux, est à usage locatif. Ensuite du retard de restauration, les baux ne purent pas être passés à partir de Mars 2005 date d'achèvement stipulée, et les loyers ne seront jamais récupérés, ni reportables sur les années suivantes. Ceci constitue une perte, encore aient-ils dû compenser des déficits fonciers. L'expert relate que les travaux ne reprirent qu'au 4ème trimestre 2005 (CF. Rapport page 21). Le temps perdu en raison du litige est en conséquence de deux années. L'AFUL produit des factures et attestation de location émanant de la société PROGEST administrateur de biens, dont il résulte que le montant total annuel des loyers perçus s'élève à 4.093 euros, soit une perte locative de 8 186 euros. () Les demandes en réparation du préjudice subi par l'AFUL pour travaux supplémentaires et retard sont mal fondées en ce que les fautes commises par cette dernière la société SBPR n'ont pas contribué au préjudice invoqué. Quand bien même cette dernière eut-elle exécuté les travaux en retard d'une durée évaluée par I'expert à 3 mois, et ceux réalisables dans I'attente de la signature d'avenants et d'ordres de service, il n'est pas sérieusement contesté que le reste des travaux du marché étaient inachevable tant qu'il n'y avait pas une acceptation écrite du maître d'ouvrage. L'expert conclut que l'importance des travaux supplémentaires justifiés nécessitait une décision immédiate pour permettre à I'entreprise leur planification sans interruption de chantier. Le refus de I'AFUL étant lié au refus de payer des travaux supplémentaires (CF. Lettre du 9.12.2003), et une décision judiciaire s'étant avérée nécessaire, le retard pris est indépendant du fait de la société SBPR » ;
ALORS QUE le fait du créancier à l'origine de son propre préjudice exonère à due concurrence le débiteur de sa responsabilité ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que le retard pris par le chantier avait notamment pour cause le refus de le maître de l'ouvrage, l'AFUL Hôtel de Gineste, de payer des travaux supplémentaires, de sorte que l'entrepreneur ne pouvait se voir reprocher ce retard ; qu'en condamnant néanmoins la SEBLI à payer au maître de l'ouvrage des dommages et intérêts correspondant à la totalité du préjudice subi à raison de la perte de loyers suite au retard pris par le chantier, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Rey et Carla.
Le premier moyen de cassation du pourvoi provoqué reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SARL REY ET CARLA, in solidum avec la SEBLI, à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste les sommes de 102.633,71 , 17.402,20 , 7.103,98  et 8.186 , et décidé qu'elles supporteraient chacune, dans leurs rapports respectifs, la moitié de ces sommes, 
AUX MOTIFS QUE, sur l'exécution du contrat par la SARL REY ET CARLA, "deux contrats ont été successivement conclus avec elle portant le premier sur des études préliminaires en vue d'obtenir l'AST, le second "faisant suite au contrat d'architecte pour études préliminaires référence ASTR contrat du 31.7.2001", et allant du dossier de consultation des entrepreneurs au dossier des ouvrages exécutés. Sa mission qualifiée de normale, comporte l'établissement des plans, coupes, élévations cotées à l'échelle, tous détails nécessaires et devis descriptifs détaillés par corps d'état. Avant les études d'exécution, suivies de la rédaction des CCAP, actes d'engagement, CCTP, dossiers descriptifs de l'état d'avancement des travaux, elle a donc fait les études aux fins d'Autorisation Spéciale de Travaux (AST) et était au courant des contraintes architecturales et financières du projet (CF. CCG page 2). L'acte d'engagement conclu le 30 1 2 juillet 2001 entre la SEBLI et la SARL REY ET CARLA comporte l'engagement de respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté à la date de signature du contrat. Le cahier des clauses particulières du contrat d'architecte conclu entre l'AFUL et la SARL vise l'enveloppe financière. Le CCG précise page 12 que si le budget annoncé est manifestement insuffisant pour la réalisation des travaux projetés, l'architecte l'en informe sans délai.
En conséquence, la SARL REY ET CARLA, encore n'ait-elle pas été chargée du relevé des existants et d'étude d'exécution, devait demander au maître d'ouvrage délégué de faire vérifier l'état de la construction, tant pour établir les pièces des marchés et la durée des travaux que pour respecter le budget imposé, étant trop tard lorsque les travaux furent engagés. Son devoir de conseil et d'information sur un risque qu'il conclut sans preuve avoir été pris de manière délibéré par l'AFUL, l'imposait en raison de l'ancienneté de l'immeuble. Sa défaillance dans le chiffrage des travaux nécessaires, le suivi de l'avancement des travaux, la vérification des situations est également démontrée par les vérifications de l'expert judiciaire, sans être sérieusement contestée. Ainsi pour les chaînages, l'expert observe que le bordereau quantitatif ne comprend aucun poste de chaînage, que les plans de structure du BETS datés du 15.2.2002 prévoient pourtant de chaîner. N'étant pas démontré que les plans de structure furent joints au dossier d'appel d'offres, la responsabilité de l'architecte qui en outre et en tout cas géra la situation de "manière hésitante" (CF Rapport page 13), est retenue. Chargé de viser les situations de travaux (CF CCG page 5 G 3.3) il est également responsable des surfacturations.
En conséquence, ses fautes ont concouru avec celles de la SEBLI à la réalisation du préjudice subi et la SARL sera condamnée à l'en dédommager in solidum avec la SEBLI, à hauteur de 102.633,71 euros, 17.402,20 euros, 7.103,98 euros et 8.186 euros. Dans leurs rapports entre elles, il y a lieu compte-tenu de la gravité de leurs fautes respectives de partager les responsabilités entre la SEBLI et la SARL REY ET CARLA par égales moitiés" (arrêt p. 13 et 14);
ET AUX MOTIFS QUE "les demandes en réparation du préjudice subi par l'AFUL pour travaux supplémentaires et retard son mal fondées en ce que les fautes commises par cette dernière n'ont pas contribué au préjudice invoqué. Quand bien même cette dernière eût-elle exécuté les travaux en retard d'une durée évaluée par l'expert à 3 mois et ceux réalisables dans l'attente de la signature d'avenants et ordres de service, il n'est pas sérieusement contesté que le reste des travaux du marché étaient inachevable tant qu'il n'y avait pas une acceptation écrite du maître d'ouvrage. L'expert conclut que l'importance des travaux supplémentaires justifiés nécessitait une décision immédiate pour permettre à l'entreprise leur planification sans interruption de chantier. Le refus de l'AFUL étant lié au refus de payer des travaux supplémentaires, et une décision judiciaire s'étant avérée nécessaire, le retard pris est indépendant du fait de la société SBPR" (arrêt p. 12 et 13) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la mise en jeu de la responsabilité de l'architecte implique que soit constatée l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice ; que pour décider que la société REY ET CARLA devait réparer le préjudice subi par l'AFUL en raison de la charge de travaux supplémentaires, la Cour d'appel a retenu qu'elle n'avait pas demandé au maître d'ouvrage délégué de faire vérifier l'état de l'immeuble et qu'elle avait été défaillante dans le chiffrage des travaux nécessaires et le suivi de l'avancement des travaux, et que ces fautes avaient contribué à la réalisation de ce dommage ; qu'en statuant ainsi, alors que la nécessité d'effectuer les travaux supplémentaires n'était pas la conséquence des fautes de l'architecte mais de la découverte, en cours de chantier, de l'état réel des existants, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la mise en jeu de la responsabilité de l'architecte implique que soit constatée l'existence d'un lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice ; qu'en retenant, pour juger que la société REY ET CARLA devait indemniser le préjudice de l'AFUL en raison de la charge de travaux supplémentaires, qu'elle n'avait pas demandé au maître d'ouvrage délégué de faire vérifier l'état de l'immeuble, qu'elle avait été défaillante dans le chiffrage des travaux nécessaires et le suivi de l'avancement des travaux et que ces fautes avaient contribué à la réalisation de ce dommage, sans rechercher si, indépendamment de ces fautes, l'AFUL n'aurait pas été contrainte de supporter le coût de ces travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. ;
ALORS, ENFIN, QUE la société REY ET CARLA faisait valoir qu'aux termes de l'article 2.0.4.3 du CCTP, la société SBPR était responsable des études de structure et devait les faire réaliser à ses frais par un bureau d'études agréé (concl. p. 4), et en déduisait que l'absence de prévision de ces travaux supplémentaires était "la résultante de négligences en phase étude imputables tant à la société SBPR qu'à la SEBLI" (concl. p. 9) ; qu'en considérant que la société SBPR n'était pas responsable du préjudice subi par l'AFUL pour les travaux supplémentaires, dont elle a admis que leur imprévision était la résultante de négligences au cours de la phase d'étude, sans répondre au moyen selon lequel cette société avait commis une faute en ne faisant pas réaliser les études préalables lui incombant contractuellement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le deuxième moyen de cassation du pourvoi provoqué reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL REY ET CARLA, in solidum avec la SEBLI et la société SPBR, à payer à l'AFUL Hôtel de Gineste la somme de 17.402,20  au titre des surfacturations, 
AUX MOTIFS QUE "sa défaillance dans le chiffrage des travaux nécessaires, le suivi de l'avancement des travaux, la vérification des situations est également démontrée par les vérifications de l'expert judiciaire, sans être sérieusement contestée. Ainsi pour les chaînages, l'expert observe que le bordereau quantitatif ne comprend aucun poste de chaînage, que les plans de structure du BETS datés du 15.2.2002 prévoient pourtant de chaîner. N'étant pas démontré que les plans de structure furent joints au dossier d'appel d'offres, la responsabilité de l'architecte qui en outre et en tout cas géra la situation de "manière hésitante" (CF Rapport page 13), est retenue. Chargé de viser les situations de travaux (CF CCG page 5 G 3.3) il est également responsable des surfacturations" (arrêt p.14);
ALORS QUE la responsabilité contractuelle de l'architecte ne peut être engagée que s'il a commis une faute à l'origine du préjudice allégué ; qu'en estimant que la société REY ET CARLA, étant chargée de viser les situations de travaux, était responsable des surfacturations, pour en déduire qu'elle devait être condamnée à indemniser le maître d'ouvrage du préjudice résultant de ces surfacturations, sans constater que celles-ci étaient décelables en cours de chantier et que le fait que le maître d'ouvrage les ait payés avait pour origine un faute de l'architecte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
Le troisième moyen de cassation du pourvoi provoqué reproche à l'arrêt attaqué d'avoir chiffré le préjudice locatif subi par l'AFUL Hôtel de Gineste suite au retard des travaux à la somme de 8.186  et d'avoir condamné la société REY ET CARLA, in solidum avec la SEBLI, à payer cette somme à l'AFUL Hôtel de Gineste ;
AUX MOTIFS QUE "deux contrats ont été successivement conclus avec elle portant le premier sur des études préliminaires en vue d'obtenir l'AST, le second "faisant suite au contrat d'architecte pour études préliminaires référence ASTR contrat du 31.7.2001", et allant du dossier de consultation des entrepreneurs au dossier des ouvrages exécutés. Sa mission qualifiée de normale, comporte l'établissement des plans, coupes, élévations cotées à l'échelle, tous détails nécessaires et devis descriptifs détaillés par corps d'état. Avant les études d'exécution, suivies de la rédaction des CCAP, actes d'engagement, CCTP, dossiers descriptifs de l'état d'avancement des travaux, elle a donc fait les études aux fins d'Autorisation Spéciale de Travaux (AST) et était au courant des contraintes architecturales et financières du projet (CF. CCG page 2). L'acte d'engagement conclu le 30 juillet 2001 entre la SEBLI et la SARL REY ET CARLA comporte l'engagement de respecter le coût prévisionnel des travaux arrêté à la date de signature du contrat. Le cahier des clauses particulières du contrat d'architecte conclu entre l'AFUL et la SARL vise l'enveloppe financière. Le CCG précise page 12 que si le budget annoncé est manifestement insuffisant pour la réalisation des travaux projetés, l'architecte l'en informe sans délai.
En conséquence, la SARL REY ET CARLA, encore n'ait-elle pas été chargée du relevé des existants et d'étude d'exécution, devait demander au maître d'ouvrage délégué de faire vérifier l'état de la construction, tant pour établir les pièces des marchés et la durée des travaux que pour respecter le budget imposé, étant trop tard lorsque les travaux furent engagés. Son devoir de conseil et d'information sur un risque qu'il conclut sans preuve avoir été pris de manière délibéré par l'AFUL, l'imposait en raison de l'ancienneté de l'immeuble. Sa défaillance dans le chiffrage des travaux nécessaires, le suivi de l'avancement des travaux, la vérification des situations est également démontrée par les vérifications de l'expert judiciaire, sans être sérieusement contestée. Ainsi pour les chaînages, l'expert observe que le bordereau quantitatif ne comprend aucun poste de chaînage, que les plans de structure du BETS datés du 15.2.2002 prévoient pourtant de chaîner. N'étant pas démontré que les plans de structure furent joints au dossier d'appel d'offres, la responsabilité de l'architecte qui en outre et en tout cas géra la situation de "manière hésitante" (CF Rapport page 13), est retenue. Chargé de viser les situations de travaux (CF CCG page 5 G 3.3) il est également responsable des surfacturations.
En conséquence, ses fautes ont concouru avec celles de la SEBLI à la réalisation du préjudice subi et la SARL sera condamnée à l'en dédommager in solidum avec la SEBLI, à hauteur de 102.633,71 euros, 17.402,20 euros, 7.103,98 euros et 8.186 euros. Dans leurs rapports entre elles, il y a lieu compte-tenu de la gravité de leurs fautes respectives de partager les responsabilités entre la SEBLI et la SARL REY ET CARLA par égales moitiés" (arrêt p. 13 et 14);
ALORS QUE le fait du créancier à l'origine de son propre préjudice exonère à due concurrence le débiteur de sa responsabilité; qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que le retard pris par le chantier avait notamment pour cause le refus du maître de l'ouvrage de payer les travaux supplémentaires, de sorte que l'entrepreneur ne pouvait se voir reprocher ce retard; qu'en condamnant néanmoins la société REY ET CARLA à payer au maître de l'ouvrage des dommages-intérêts correspondant à la totalité du préjudice subi à raison de la perte de loyers suite au retard pris par le chantier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1147 du code civil, qu'elle a violé.