LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 15 novembre 2011), que la société Pharmacie du Géant Casino, est locataire d'un local à usage commercial dépendant d'un centre commercial, l'ensemble appartenant à la société Mercialys ; que la société Mercialys a entrepris des travaux de restructuration du centre commercial aux abords de la pharmacie et a indemnisé celle-ci de la perte d'exploitation en résultant conformément à un protocole signé entre les parties ; que se prévalant de préjudices distincts de cette perte d'exploitation, et notamment d'importantes gênes et dégâts matériels, la société locataire a assigné la société bailleresse en indemnisation ; 
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de débouter la société Pharmacie Géant Casino de ses demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ qu'une clause exonératoire de responsabilité du bailleur est inapplicable lorsque les travaux subis par son locataire occasionnent un trouble de jouissance anormal ; que l'arrêt attaqué a retenu qu'il ne pouvait être fait application de l'article 15 § 4 du contrat de bail litigieux, selon lequel le preneur devrait souffrir, sans indemnité, tous travaux que le bailleur estimerait devoir faire exécuter, dès lors que les travaux réalisés par le bailleur avaient entraîné pour la locataire un trouble excessif de nature à priver d'efficacité la clause litigieuse ; qu'en affirmant néanmoins que l'article 17 du même contrat, par lequel le preneur déclarait renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur, devait trouver application même en cas de préjudice anormal subi par la locataire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1724 du code civil ;
2°/ que le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que, dans ses conclusions récapitulatives, la société Pharmacie du Géant Casino soutenait que quelles que soient les dispositions conventionnelles, le bailleur devait toujours répondre des dégâts dans l'exécution du chantier, si bien que les demandes en réparation de l'exposante étaient recevables ; qu'était ainsi visé la clause exonératoire de responsabilité insérée à l'article 17 du bail litigieux ; qu'en affirmant que la société Pharmacie du Géant casino ne remettait pas en cause la validité de cet article, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant par là même l'article 4 du code de procédure civile ;
3°/ que doit être réputée non écrite la clause limitative de réparation qui contredit la portée de l'obligation essentielle souscrite par le débiteur ; qu'en matière de bail, la jouissance paisible des lieux loués constitue une obligation essentielle du bailleur ;que, pour débouter la locataire de sa demande d'indemnisation du fait du trouble apporté à la jouissance des lieux loués, l'arrêt s'est fondé sur la circonstance que seule une faute lourde du bailleur, non invoquée en l'espèce, aurait permis d'écarter la clause exonératoire de toute responsabilité du bailleur stipulée à l'article 17 du contrat de bail litigieux et qu'il était loisible aux parties à un bail commercial d'apporter des limitations à l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux ; qu'en statuant ainsi, quand une clause exonératoire de responsabilité du bailleur qui contredisait la portée de l'obligation essentielle souscrite par celui-ci et qui lui imposait d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués devait également être écartée, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
4°/ que le succès d'une action en responsabilité contractuelle n'est pas subordonné à la preuve par le demandeur que son préjudice n'a pas déjà été indemnisé par un assureur ; qu'en déboutant la société Pharmacie du Géant Casino de son action en responsabilité contractuelle contre la société Mercialys, au prétexte qu'elle était taisante sur une éventuelle indemnisation par son assureur des dommages qu'elle invoque, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1315 du code civil ;
5°/ qu'en tout état de cause que la demande tendant à la remise en état la chose louée dans sa forme initiale est distincte de celle fondée sur la responsabilité du bailleur à raison du préjudice subi par le preneur du fait de l'exécution de travaux dans les lieux loués ; qu'en déboutant le preneur de sa demande tendant à la remise en état des lieux loués dans leur forme initiale à la suite de l'obturation de trois fenêtres par le bailleur, au prétexte que l'article 17 du contrat de bail prévoyait que le preneur déclarait renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1147 du code civil et, par refus d'application, l'article 1723 du même code ;
6°/ que la circonstance qu'un locataire ait eu connaissance d'un projet de rénovation du centre commercial dans lequel se trouvent les lieux qu'il loue et que ce projet n'avait suscité aucune remarque de sa part n'est pas de nature à exonérer le bailleur de la responsabilité qu'il est susceptible d'encourir du fait de la mauvaise exécution des travaux de rénovation ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1724 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que seule doit être réputée non écrite une clause limitative de réparation contredisant la portée d'une obligation essentielle du débiteur et, par une interprétation souveraine, que la clause 17 du contrat de bail, prévoyant la renonciation par le preneur de tous recours en responsabilité contre le bailleur, ses filiales et leurs assureurs, n'exonérait le bailleur que pour les seuls désordres affectant les lieux loués et pour lesquels le preneur pouvait être couvert par une assurance, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, déduire de ces seuls motifs que la société Pharmacie du Géant Casino ne pouvait prétendre à aucune indemnisation de la part de son bailleur pour les dommages résultant de l'exécution des travaux ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Pharmacie du Géant Casino aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pharmacie du Géant Casino à payer à la société Mercialys la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Pharmacie du Géant Casino ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Pharmacie du Géant Casino.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait débouté la société PHARMACIE GÉANT CASINO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et condamné celle-ci à payer à la société MERCIALYS la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR condamné la société PHARMACIE DU GÉANT CASINO à payer à la société MERCIALYS la somme de 2 000 euros en application, en cause d'appel, du même article ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les clauses 14.6 et 15.5 du contrat de bail litigieux invoquées par la société MERCIALYS, qui ne visent que les travaux effectués sur les parties communes du centre commercial, n'ont pas vocation à s'appliquer dans le présent litige, les demandes de la société Pharmacie du Géant Casino étant limitées au coût de remise en état du local loué du fait de la mauvaise exécution des travaux, et à l'indemnisation de son préjudice du fait de l'obturation de trois fenêtres ; Attendu que si, dans un bail commercial, il peut être dérogé à l'article 1724 du Code civil; c'est à la condition que la gêne occasionnée par les travaux n'entraîne pas une cessation totale d'activité ou que l'importance et la durée des travaux ne rendent pas cette gêne anormale, ou exonère totalement le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués ; qu'en l'espèce, la clause d'exonération prévue par l'article 15.4 du contrat de bail ne peut avoir pour effet d'exonérer la société MERCIALYS de toute responsabilité, dès lors que les travaux réalisés entraînent pour sa locataire un trouble excessif, lequel est de nature à priver d'efficacité la clause litigieuse ; qu'en outre, la clause d'exonération ne vise que le préjudice résultant de l'exécution des travaux effectués sur la chose louée, et non celui résultant d'une exécution défectueuse des dits travaux ; Attendu par ailleurs que l'article 2048 du Code civil dispose: "Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu." ; Que l'article 2049 du même code précise: "Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé." ; qu'il s'en déduit que la transaction est un contrat soumis à un principe d'interprétation restrictive, principe dont la rigueur se trouve seulement tempérée par la référence à la suite nécessaire de ce qui est exprimé ; Attendu en l'espèce que le protocole d'accord du 26 mai 2006, qui vaut expressément "transaction au sens des dispositions de l'article 2044 et suivants du Code civil" ( pièce n° 2 de la société MERCIALYS) doit être interprété comme une renonciation expresse du preneur à solliciter toute demande d'indemnisation complémentaire à l'encontre du bailleur en réparation du préjudice lié à une perte d'exploitation pour la période courant entre le 1er avril et le 30 juin 2006, conformément à l'objet de la transaction tel qu'il est fixé dans son préambule. ; que cette limitation de l'indemnisation à la perte d'exploitation ressort également de l'article 2 de la transaction, qui détaille tout d'abord le mode de calcul de l'indemnisation, laquelle est déterminée sur la base d'une perte d'exploitation moyenne sur trois mois, puis qui prévoit un remboursement par le preneur si sa perle réelle d'exploitation est inférieure à la somme de 105.000 euros fixée par la transaction ; Attendu en conséquence que c'est à tort que la société MERCIALYS fait valoir que la transaction du 26 mai 2006 prive la société Pharmacie du Géant Casino de la possibilité de demander l'indemnisation de tout préjudice, dès lors que l'autorité de chose jugée, mentionnée dans la transaction, et invoquée par la société MERCIALYS, ne concerne qu'une éventuelle demande d'indemnisation de la perte d'exploitation ; Attendu, cependant, que seule doit être réputée non écrite la clause limitative de réparation qui contredit la portée de l'obligation essentielle du débiteur ; que tel n'est pas le cas d'une clause élusive de la responsabilité du bailleur envers le preneur qui n'exonère pas totalement le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués ; que, de la même façon, si les parties ne peuvent écarter de façon générale l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux, elles restent libres d'y apporter des limitations, notamment en matière de bail commercial, hors le cas de dol ou de faute lourde ; Attendu qu'en l'espèce, l'article 17 du contrat de bail, dont la validité n'est pas remise en cause par la société Pharmacie du Géant Casino, prévoit que le preneur déclare renoncer, dans le cadre du bail, à tous recours en responsabilité contre le bailleur, ses filiales et leurs assureurs ; qu'il résulte de l'économie de cette clause et des clauses suivantes, d'une part qu'elle exonère le bailleur de toute responsabilité pour les désordres affectant les locaux loués, d'autre part qu'elle concerne les dommages pour lesquels le preneur peut être couvert par une assurance ; que cette interprétation de la clause litigieuse est confortée par l'existence du protocole d'accord transactionnel du 12 mai 2006, aux termes duquel la société MERCIALYS a accepté d'indemniser le préjudice strictement commercial de la société Pharmacie du Géant Casino, pour lequel aucune obligation d'assurance ne figure au contrat de bail ; que la locataire est d'ailleurs taisante sur une éventuelle indemnisation par son assureur des dommages qu'elle invoque ; Attendu en conséquence, que c'est à tort que la société Pharmacie du Géant Casino prétend que cette clause n'est pas d'application absolue et cesse d'être applicable en cas de préjudice anormal ou en cas de dégâts dans l'exécution du chantier, dès lors que son applicabilité n'est limitée qu'en cas de faute lourde du bailleur, qui n'est pas invoquée en l'espèce ; que, surabondamment, la faute lourde, qui ne peut résulter du seul manquement à une obligation, fût-elle essentielle, mais doit se déduire de la gravité du comportement du débiteur, n'est pas établie à l'encontre de la société MERCIALYS ; Attendu qu'il en résulte que la société Pharmacie du Géant Casino ne peut prétendre à aucune indemnisation de la part de son bailleur pour les dommages résultant l'exécution des travaux litigieux ; que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ; Attendu enfin qu'il convient, en équité, de condamner la société Pharmacie du Géant Casino à payer à la société MERCIALYS la somme de 2.000 euros en application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le jugement étant confirmé par ailleurs ; que la demande présentée sur le même fondement par la société Pharmacie du Géant Casino , qui succombe, sera en revanche rejetée, et elle supportera seule les dépens d'appel » ;
1. ALORS QU'une clause exonératoire de responsabilité du bailleur est inapplicable lorsque les travaux subis par son locataire occasionnent un trouble de jouissance anormal ; que l'arrêt attaqué a retenu qu'il ne pouvait être fait application de l'article 15 § 4 du contrat de bail litigieux, selon lequel le preneur devrait souffrir, sans indemnité, tous travaux que le bailleur estimerait devoir faire exécuter, dès lors que les travaux réalisés par le bailleur avaient entraîné pour la locataire un trouble excessif de nature à priver d'efficacité la clause litigieuse ; qu'en affirmant néanmoins que l'article 17 du même contrat, par lequel le preneur déclarait renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur, devait trouver application même en cas de préjudice anormal subi par la locataire, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1724 du Code civil ;
2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que, dans ses conclusions récapitulatives (p. 4, dernier alinéa, se poursuivant p. 5 ; p. 6, antépénultième alinéa), la société PHARMACIE DU GÉANT CASINO soutenait que quelles que soient les dispositions conventionnelles, le bailleur devait toujours répondre des dégâts dans l'exécution du chantier, si bien que les demandes en réparation de l'exposante étaient recevables ; qu'était ainsi visé la clause exonératoire de responsabilité insérée à l'article 17 du bail litigieux ; qu'en affirmant que la société PHARMACIE DU GÉANT CASINO ne remettait pas en cause la validité de cet article, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant par là même l'article du Code de procédure civile ;
3. ALORS QUE doit être réputée non écrite la clause limitative de réparation qui contredit la portée de l'obligation essentielle souscrite par le débiteur ; qu'en matière de bail, la jouissance paisible des lieux loués constitue une obligation essentielle du bailleur ; que, pour débouter la locataire de sa demande d'indemnisation du fait du trouble apporté à la jouissance des lieux loués, l'arrêt s'est fondé sur la circonstance que seule une faute lourde du bailleur, non invoquée en l'espèce, aurait permis d'écarter la clause exonératoire de toute responsabilité du bailleur stipulée à l'article 17 du contrat de bail litigieux et qu'il était loisible aux parties à un bail commercial d'apporter des limitations à l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible des lieux ; qu'en statuant ainsi, quand une clause exonératoire de responsabilité du bailleur qui contredisait la portée de l'obligation essentielle souscrite par celui-ci et qui lui imposait d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués devait également être écartée, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
4. ALORS QUE le succès d'une action en responsabilité contractuelle n'est pas subordonné à la preuve par le demandeur que son préjudice n'a pas déjà été indemnisé par un assureur ; qu'en déboutant la société PHARMACIE DU GÉANT CASINO de son action en responsabilité contractuelle contre la société MERCIALYS, au prétexte qu'elle était taisante sur une éventuelle indemnisation par son assureur des dommages qu'elle invoque, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1315 du Code civil ;
5. ALORS en tout état de cause QUE la demande tendant à la remise en état la chose louée dans sa forme initiale est distincte de celle fondée sur la responsabilité du bailleur à raison du préjudice subi par le preneur du fait de l'exécution de travaux dans les lieux loués ; qu'en déboutant le preneur de sa demande tendant à la remise en état des lieux loués dans leur forme initiale à la suite de l'obturation de trois fenêtres par le bailleur, au prétexte que l'article 17 du contrat de bail prévoyait que le preneur déclarait renoncer à tous recours en responsabilité contre le bailleur, la Cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1147 du Code civil et, par refus d'application, l'article 1723 du même Code ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il ressort des pièces que la société PHARMACIE GÉANT CASINO connaissait parfaitement le projet de rénovation du Centre commercial et que le projet n'a suscité aucune remarque de sa part » ;
6. ALORS QUE la circonstance qu'un locataire ait eu connaissance d'un projet de rénovation du centre commercial dans lequel se trouvent les lieux qu'il loue et que ce projet n'avait suscité aucune remarque de sa part n'est pas de nature à exonérer le bailleur de la responsabilité qu'il est susceptible d'encourir du fait de la mauvaise exécution des travaux de rénovation ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1724 du Code civil.