LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 9 octobre 2012), que la société Shiroga, ayant pour associé unique et gérant M. X..., a conclu, le 7 août 2008, avec le propriétaire d'un terrain une promesse synallagmatique de vente, puis, le 3 novembre 2008, avec la société Equity Partners Rognac, dont M. X... était associé et co-gérant, une promesse de vente en l'état futur d'achèvement sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt et de l'acquisition du terrain au plus tard le 28 février 2009 ; que le bien ayant été vendu par la société Shiroga à un tiers, la société Equity Partners Rognac l'a assignée in solidum avec M. X... en paiement de la somme stipulée à titre de clause pénale ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Shiroga et M. X... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum au paiement de la somme stipulée à titre de clause pénale, alors, selon le moyen, que lorsque le juge décide de relever d'office un moyen, il est tenu, en toutes circonstances, de respecter le principe du contradictoire et d'inviter les parties à s'expliquer sur celui-ci si bien qu'en relevant d'office, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, l'application de l'article 1178 du code civil pour en déduire que dans la mesure où la société Shiroga devait être tenue pour responsable de la défaillance de la condition tenant à l'acquisition, par le promettant, du terrain objet de la promesse de vente du 3 novembre 2008 avant le 28 février 2009, elle devait être condamnée in solidum avec son gérant à verser à la société Equity Partners Rognac la somme de 364 780 euros en exécution de la clause pénale insérée dans ladite promesse de vente, cependant que le fondement de l'article 1178 du code civil n'avait nullement été invoqué au soutien de la demande de la société Equity Partners Rognac, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la société Shiroga avait volontairement retardé la vente à son profit au-delà du 28 février 2009 et que toutes les conditions prévues à la promesse de vente en l'état futur d'achèvement étaient remplies, la cour d'appel a pu en déduire, sans violation du principe de la contradiction, que la société Shiroga n'avait pas respecté ses engagements ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Shiroga et M. X... font grief à l'arrêt de condamner M. X..., in solidum avec la société Shiroga au paiement de la somme stipulée à titre de clause pénale, alors, selon le moyen, que tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de motiver ses décisions, le juge doit préciser le fondement juridique des condamnations qu'il prononce si bien qu'en omettant de préciser sur quel fondement juridique elle a prononcé la condamnation solidaire de M. X..., gérant de la société Shiroga, avec cette société, au paiement de la somme de 364 780 euros en principal en exécution de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 3 novembre 2011, étant en outre observé que les parties ne s'accordaient pas sur le fondement d'une éventuelle condamnation de M. X..., la cour d'appel a violé les articles 12 et 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'en sa qualité de gérant de la société Equity Partners Rognac M. X... avait commis une faute personnelle engageant sa responsabilité, la cour d'appel, sans violer l'article 12 du code de procédure civile, a pu en déduire que M. X... devait être condamné in solidum avec la société Shiroga ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Shiroga et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Shiroga et M. X... à payer à la société Equity Partners Rognac la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Shiroga et M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Shiroga et M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum la société SHIROGA et Monsieur François X... à payer à la société EQUITY PARTNERS ROGNAC la somme, en principal, de 364.780 € en exécution de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 3 novembre 2008, 
AUX MOTIFS QUE "selon la promesse synallagmatique de vente du 7 août 2008, le transfert de propriété n'aura lieu qu'à la signature de l'acte authentique, qu'elle est, d'autre part, soumise à différentes conditions suspensives, d'urbanisme, de renonciation par les collectivités publiques à leur droit de préemption, d'absence d'inscription d'hypothèque pour un montant supérieur au prix de vente, et d'obtention d'un permis de construire ;
que la condition litigieuse figurant dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement à la société EQUITY PARTNERS ROGNAC, ne présentait (...) pas de caractère potestatif, puisque la vente du terrain à la société SHIROGA était soumise à différentes conditions suspensives qui ne dépendaient pas de la volonté de l'acquéreur, et en outre, au respect par le vendeur de son engagement de signer l'acte authentique ;
que, selon l'article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
qu'il résulte des éléments de la cause que la société SHIROGA a volontairement retardé la vente à son profit au-delà de la date du 28 février 2009 ;
En effet, les appelants indiquent eux-mêmes, dans leurs conclusions, qu'ils ont commencé les travaux le 4 mars 2009 (page 15), que bien évidemment, la société SHIROGA avait conclu les marchés avec les entreprises bien avant cette date ;
que la société SHIROGA s'est donc comportée comme le propriétaire du terrain avant le 28 février 2009 ;
que le notaire de la société EQUITY PARTNERS ROGNAC a envoyé à son confrère un courrier le 17 février 2009, puis un second courrier le 2 mars 2009, pour lui demander les pièces nécessaires pour préparer l'acte de vente, que ces courriers sont restés sans réponse avant le 19 mars 2009 ;
que le notaire de la société SHIROGA a seulement fait parvenir à son confrère des réponses dilatoires avant de lui faire savoir que la société SHIROGA n'avait pas obtenu le financement pour l'acquisition de la parcelle ;
que, d'une part, cette réponse présentait un caractère fallacieux, puisque le compromis du 7 août 2008 ne comportait aucune condition relative au financement de l'acquisition du terrain par la société SHIROGA, et d'autant plus que dans le même temps, la société SHIROGA avait pu disposer des fonds pour commencer les travaux ;
que ces différentes circonstances caractérisent la volonté de la société SHIROGA de retarder la vente à son profit ;
qu'il résulte, d'autre part, d'un courrier de la société EQUITY PARTNERS ROGNAC du 27 janvier 2009 portant la signature de chacun des associés, que cette société avait accepté l'offre de financement du crédit mutuel avec les conditions qu'elle comportait, de sorte qu'elle avait obtenu le financement prévu par l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 3 novembre 2008, et qu'ainsi, toutes les conditions prévues par cet acte étaient remplies ;
qu'en conséquence, que les premiers juges ont décidé à juste titre que la société SHIROGA n'avait pas respecté ses engagements ;
qu'ils ont de même estimé à juste titre que le montant de la clause pénale prévue dans l'acte ne présentait pas de caractère manifestement excessif",
ALORS QUE lorsque le juge décide de relever d'office un moyen, il est tenu, en toutes circonstances, de respecter le principe du contradictoire et d'inviter les parties à s'expliquer sur celui-ci si bien qu'en relevant d'office, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, l'application de l'article 1178 du code civil pour en déduire que dans la mesure où la société SHIROGA devait être tenue pour responsable de la défaillance de la condition tenant à l'acquisition, par le promettant, du terrain objet de la promesse de vente du 3 novembre 2008 avant le 28 février 2009, elle devait être condamnée in solidum avec son gérant à verser à la société EQUITY PARTNERS ROGNAC la somme de 364.780 € en exécution de la clause pénale insérée dans ladite promesse de vente, cependant que le fondement de l'article 1178 du code civil n'avait nullement été invoqué au soutien de la demande de la société EQUITY PARTNERS ROGNAC, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X..., in solidum avec la société SHIROGA, au paiement, en principal, de la somme de 364.780 € en exécution de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 3 novembre 2008 
AUX MOTIFS PROPRES QUE "pour condamner Monsieur X... solidairement avec la société SHIROGA, les premiers juges ont pris en considération sa qualité de gérant de la société EQUITY PARTNERS ROGNAC et ont donc retenu qu'il avait commis une faute personnelle engageant sa responsabilité ;
qu'il convient d'approuver ce raisonnement"
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE "le gérant de la SARL SHIROGA est Monsieur François X... et qu'il est, en même temps, associé fondateur et co-gérant de la société EQUITY PARTNERS ROGNAC ;
qu'au moment de la vente par la SARL SHIROGA à OSEO, où il représentait la SARL SHIROGA, Monsieur François X... ne pouvait ignorer qu'il réalisait ès qualités un acte contraire à l'intérêt social de la SARL EQUITY PARTNERS ROGNAC, dont pourtant il était associé et co-gérant, alors même que, ainsi que cela est démontré ci-dessus, la même solution de financement intercalaire du prix du terrain aurait pu être adoptée à l'occasion de la réitération de la vente promise par la SARL SHIROGA à la SARL EQUITY PARTNERS ROGNAC ;
que, ce faisant, en ne s'opposant pas, en sa qualité de cogérant de la SARL EQUITY PARTNERS ROGNAC, à l'acte qu'il a réalisé en sa qualité de gérant de la SARL SHIROGA, il a engagé sa responsabilité personnelle envers la SARL EQUITY PARTNERS ROGNAC dans le cadre de son mandat de gérant de cette société et qu'il convient donc de le condamner in solidum avec la SARL SHIROGA", 
ALORS QUE tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de motiver ses décisions, le juge doit préciser le fondement juridique des condamnations qu'il prononce si bien qu'en omettant de préciser sur quel fondement juridique elle a prononcé la condamnation solidaire de Monsieur X..., gérant de la société SHIROGA, avec cette société, au paiement de la somme de 364.780 € en principal en exécution de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 3 novembre 2011, étant en outre observé que les parties ne s'accordaient pas sur le fondement d'une éventuelle condamnation de Monsieur X..., la cour d'appel a violé les articles 12 et 455 du code de procédure civile.