LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 juin 2006), que la société civile immobilière (SCI) Les Perruches a passé un accord avec la société Lavage 95, sa locataire, aux termes duquel le bail commercial liant les parties était résilié, les locaux seraient libérés le 30 avril 2002, une indemnité d'éviction versée, la bailleresse renonçant aux loyers de novembre et décembre 2001 et à l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier au 30 avril 2002, une clause pénale étant prévue en cas de non-respect des obligations respectives des parties ; que la société Lavage 95 ayant quitté les lieux le 22 juillet 2002, a assigné la bailleresse, ainsi que les époux X... en leur qualité de cautions solidaires, en paiement de l'indemnité d'éviction et de la clause pénale ;
 	Sur le premier moyen, ci-après annexé :
 	Attendu qu'ayant constaté que l'accord de résiliation du bail prévoyait que la locataire devait laisser le terrain libre le 30 avril 2002 et que le bailleur devait payer une indemnité d'éviction et renonçait aux loyers et indemnités d'occupation dus de novembre 2001 à mars 2002, que chacune de ses obligations était sanctionnée par la stipulation d'une clause pénale, la cour d'appel qui n'était pas saisie d'une demande de résolution du bail et  qui a relevé que la situation n'autorisait pas le bailleur à remettre en cause le contrat signé, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
 	Mais sur le deuxième moyen :
 	Vu l'article 1152 du  code civil ;
 	Attendu que pour réduire le montant de la clause pénale stipulée dans l'accord, l'arrêt retient que l'application de la clause pénale jusqu'au jour de l'arrêt aboutit au paiement d'une somme manifestement excessive au regard des sommes dues au principal ;
 	Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause sans se fonder sur la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
 	Et sur le troisième moyen :
 	Vu l'article 1294 du code civil ;
 	Attendu que la caution peut opposer la compensation de ce que le créancier doit au débiteur principal ;
 	Attendu que pour refuser d'ordonner la compensation, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la compensation des créances ne mettant pas en cause exactement les mêmes parties ;
 	Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... était caution de la SCI, ce dont il résultait que les parties étaient les mêmes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a réduit le montant de la clause pénale et en ce qu'il a rejeté la demande de compensation des créances, l'arrêt rendu le 22 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
 	Condamne la société Lavage 95 aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette toutes les demandes formées de ce chef ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille sept.