LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon les arrêts attaqués (Rennes, 6 janvier 2011 et 7 juin 2012), que par acte authentique du 7 juillet 2006, M. X...et Mme Y...ont vendu à M. A... et Mme Z...un terrain à bâtir ; que se plaignant d'avoir découvert la présence de deux mètres de remblais rendant indispensable la réalisation de fondations spéciales, M. A... et Mme Z...ont assigné leurs vendeurs en paiement sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
Attendu que M. X...et Mme Y...font grief aux arrêts de les condamner solidairement à payer à M. A... et Mme Z...la somme de 28 671 euros avec intérêts légaux à compter du 13 avril 2007, alors, selon le moyen : 
1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en affirmant que la nécessité de mise en oeuvre de fondations spéciales diminuait l'usage d'un terrain, et compte tenu de leur coût, égal à 57 % du prix dudit terrain, l'acquéreur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, la cour d'appel a statué par des motifs généraux impropres à caractériser la volonté des consorts A...-Henry de donner un moindre prix s'ils avaient connu le défaut allégué et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 
2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vendeur n'est pas tenu d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur profane sur les défauts du bien qui sont apparents ou devraient l'être pour le professionnel qui assiste l'acquéreur ; qu'en décidant que s'il était envisageable que le vice présenté par le sol ait pu être sinon décelé, ou du moins soupçonné par le professionnel qu'était le maître d'oeuvre, l'erreur éventuelle d'appréciation commis par celui-ci ne pouvait avoir pour conséquence d'exonérer les vendeurs de leur propre obligation d'information, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que le terrain était constitué de deux ou trois mètres d'épaisseur de remblais nécessitant la mise en oeuvre de fondations spéciales ce qui en diminuait l'usage, et relevé que ce vice était indécelable pour des acquéreurs profanes tels que M. A... et Mme Z..., qu'il n'était pas démontré que le maître d'oeuvre ayant établi avant la vente le dossier de permis de construire et le cahier des clauses techniques particulières ait eu conscience de la difficulté et les en ait avisés, qu'aucune pièce du dossier ne démontrait que les acquéreurs aient été informés au moment de la vente du vice présenté par le terrain et que, compte tenu du coût des fondations spéciales, égal à 57 % du prix du terrain, ils n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils l'avaient connu, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les vendeurs avaient connaissance du vice, a pu déduire de ces seuls motifs que le terrain était affecté d'un vice non apparent au moment de l'acquisition, que la clause d'exclusion de garantie ne pouvait pas être opposée aux acquéreurs et que les vendeurs étaient tenus de les garantir du vice présenté par le terrain ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. X...et Mme Y...et aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...et Mme Y...à payer la somme de 3 000 euros à M. A... et Mme Z...; rejette la demande de M. X...et Mme Y...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme Y...et M. X.... 
Il est reproché aux arrêts attaqués d'avoir infirmé le jugement entrepris et condamné solidairement Monsieur Sukru X...et Madame Gwenaëlle Y...à payer à Monsieur Emmanuel A... et Madame Nathalie Z...la somme de 28. 671 ¿ avec intérêts légaux à compter du 13 avril 2007 ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'étude géotechnique d'avant projet réalisée par la société ARCADIS en février 2007, celle réalisée ensuite en avril 2007 par le bureau d'étude LE COZ, les devis établis par la société Bernard MALECOT avant et après ces études font apparaître que le terrain est constitué de deux à trois mètres d'épaisseur de remblais, pour un coût d'environ 30. 000 euros, étude préalable du bureau d'études comprise ; la nécessité de mise en oeuvre de fondations spéciales diminue l'usage d'un terrain, et compte tenu de leur coût, égal à 57 % du prix dudit terrain, l'acquéreur n'en aurait donné qu'un moindre coût s'il l'avait connu ; le premier juge a toutefois considéré que le vice était apparent pour les acquéreurs et que par application des dispositions de l'article 1642 du code civil, les vendeurs ne pouvaient être tenus à le garantir ; il en a voulu pour preuve le fait que depuis le début de leurs démarches d'acquisition, Monsieur A... et Madame Z...étaient assistés d'un maître d'oeuvre professionnel, lequel, en établissant le dossier de permis de construire, déposé en mairie le jour même, avait nécessairement eu conscience de la nature du terrain et en aurait avisé ses clients ; à l'examen des pièces versées aux débats, il est constant que le vice présenté par le terrain était décelable pour des acquéreurs profanes tels Monsieur A... et Madame Z..., qui ne pouvaient en aucun cas se douter que le fait que le terrain soit surélevé par rapport à la route, présente une pente, et après décapage (dont il est établi qu'il a eu lieu avant la signature de l'acte authentique) révèle des terres de couleurs jaunes, soit significatif d'un remblaiement et de difficultés pour effectuer des fondations ; s'agissant du maître d'oeuvre qui a établi avant la vente le dossier de permis de construire ainsi que le CCTP, il n'est pas démontre qu'il ait eu conscience de la difficulté et en ait avisé ses clients ; en effet, une telle conscience eut impliqué qu'avant de rédiger le CCTP du lot gros-oeuvre, il ait prévu comme une formalité technique indispensable une étude de sol préalable, afin de vérifier dans quelle mesure ses doutes quant à la nature du terrain étaient ou non fondés, ou même, ait sollicité directement des devis pour des fondations spéciales : tel n'est pas le cas en l'espèce : le CCTP ne prévoit que des fondations usuelles et la clause invoquée par le premier juge, selon laquelle « les fondations seront calculées sur la base d'un taux de 2 bars au cm2 à-0, 60 du sol naturel. Ne sont pas compris au présent CCTP : les sondages, études techniques et fondations spéciales en cas de résistance inférieure à 2 bars au cm2 » apparaît non pas comme la conséquence d'une suspicion quant à la nature du sol mais comme une clause type visant à spécifier que le marché envisagé n'est pas un marché à forfait et que l'entreprise est déchargée de l'obligation de procéder, préalablement à la soumission, à une étude de sol ; à cet égard, s'il est envisageable que le vice présenté par le sol ait pu être sinon décelé, ou du moins soupçonné par le professionnel qu'était le maître d'oeuvre, l'erreur éventuelle d'appréciation commise par celui-ci ne peut avoir pour conséquence d'exonérer les vendeurs de leur propre obligation d'information ; en tout état de cause, aucune pièce du dossier ne démontre que les acquéreurs aient été informés au moment de la vente du vice présenté par le terrain, l'argumentation des vendeurs selon laquelle « il est de notoriété publique que les terrains ont supporté les remblais de la rocade qui a été effectuée à CHATEAUBRIAND » n'étant étayée d'aucune pièce sérieuse, la majorité des habitants d'un bourg et de son voisinage se souciant peu de ce type de circonstances ; cette argumentation démontre en revanche que pour leur part, les vendeurs qui soutiennent non seulement que le vice était notoire mais apparent y compris pour un néophyte, en avait connaissance au moment de la vente ; en effet, le terrain litigieux fait partie d'un lotissement de cinq lots, acheté par les vendeurs, qui ont revendu un lot, celui faisant l'objet du litige ; avant de vendre le lot litigieux, ils avaient déposé des demandes de permis de construire pour les autres lots, lesquelles, selon leur propre argumentation, ne nécessitaient pas de fondations spéciales, puisque les maisons étaient prévues sans étage ; cette argumentation prend toute sa signification s'il est précisé qu'elle émane d'un vendeur professionnel du bâtiment, dans une spécialité ayant trait au gros-oeuvre, puisque Monsieur X...exerce la profession de maçon ; elle permet en tout état de cause d'affirmer que Monsieur X...et Madame Y...connaissaient le vice affectant le terrain lorsqu'ils l'ont vendu, ce qu'au demeurant ils ne contestent pas, leur argumentation étant fondée sur le caractère apparent du vice et non sur leur propre méconnaissance de celui-ci ; par conséquent, la clause insérée à l'acte, excluant leur garantie pour les vices cachés affectant le sol du terrain vendu, est inopérante et ils sont tenus à garantir leurs acheteurs du vice caché présenté par la chose ; en l'espèce, les appelants ne sollicitent pas la résolution de la vente mais la restitution d'une partie du prix, qui, par application de dispositions de l'article 1644 du code civil, doit être arbitrée par un expert ; par conséquent, il est sursis à statuer sur le montant de leur action estimatoire et une expertise est ordonnée à leurs frais avancés » (arrêt du 6 janvier 2011, pages 2 à 4) ; 
ET QUE « selon les conclusions de Monsieur D..., l'existence des remblais a engendré une perte de valeur du terrain égale au coût des travaux supplémentaires que les appelants ont dû exposer pour pouvoir mener à bien leur projet immobilier ; celle-ci s'est élevée à la somme de 28. 671 ¿, égale donc à la moins-value supportée par le terrain, dont Monsieur X...et Madame Y...doivent garantie aux acquéreurs, sur le fondement des dispositions de l'article 1644 du code civil ; celle-ci portera intérêts légaux à compter de l'assignation, puisque Monsieur A... et Madame Z...ont dû déjà débourser cette somme afin de pouvoir faire édifier leur maison, et que les vendeurs, qui connaissaient l'existence du vice, sont tenus des dommages et intérêts complémentaires » (arrêt du 7 juin 2012, page 1) ; 
1°) ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en affirmant que la nécessité de mise en oeuvre de fondations spéciales diminuait l'usage d'un terrain, et compte tenu de leur coût, égal à 57 % du prix dudit terrain, l'acquéreur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, la cour d'appel a statué par des motifs généraux impropres à caractériser la volonté des consorts A...-HENRY de donner un moindre prix s'ils avaient connu le défaut allégué et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 
2°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vendeur n'est pas tenu d'attirer spécialement l'attention de l'acquéreur profane sur les défauts du bien qui sont apparents ou devraient l'être pour le professionnel qui assiste l'acquéreur ; qu'en décidant que s'il était envisageable que le vice présenté par le sol ait pu être sinon décelé, ou du moins soupçonné par le professionnel qu'était le maître d'oeuvre, l'erreur éventuelle d'appréciation commis par celui-ci ne pouvait avoir pour conséquence d'exonérer les vendeurs de leur propre obligation d'information, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil.