AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société Simon Bigart, société anonyme, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 10 octobre 1994 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile), au profit de la société Enrio, société anonyme, aux droits de laquelle vient la société Chaussures Bonusage, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;
   LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Martin, Guerrini, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Lucas, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;
   Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Simon Bigart, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Enrio aux droits de laquelle vient la société Chaussures Bonusage, les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 octobre 1994), que la société Simon Bigart a donné à bail à la société Enrio un local situé dans un centre commercial; que, se plaignant de l'inexécution d'aménagements qui lui avaient été promis et de l'absence d'autres commerçants à l'intérieur du centre, la société Enrio a cessé de payer le loyer, puis a quitté les lieux ;
   que la bailleresse l'a assignée en paiement de loyers échus antérieurement et postérieurement à ce départ;
   Attendu que la société Simon Bigart fait grief à l'arrêt de diminuer le montant des loyers dus par la société Enrio jusqu'à son départ, alors, selon le moyen, "1°/ que la renonciation à une disposition d'ordre public doit être expresse ou tacite, mais à la condition d'être sans équivoque et résulter de faits incompatibles avec la volonté de réserver le grief, si bien qu'en énonçant que par lettre en date du 26 septembre 1988, soit près d'un an après la conclusion du bail commercial, la société Simon Bigart, bailleresse, avait, en écrivant, "si aucune solution ne pouvait être trouvée, vous pourrez purement et simplement arrêter votre commerce... Je ne peux pas m'y opposer", renoncé à la délivrance d'un congé, sans caractériser le caractère dépourvu de toute ambiguïté de la société bailleresse de renoncer à se prévaloir, d'une part, du respect par la société locataire d'une première période de trois ans et des loyers y afférents, d'autre part, du respect des formalités légales afférentes à la délivrance d'un congé, soit d'une signification par huissier, et ce, six mois avant la fin de la période triennale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions d'ordre public des dispositions des articles 3-1, 5 et 6 du décret du 30 septembre 1953 et de l'article 1134 du Code civil; 2°/ que seule l'inexécution d'une obligation mise à la charge de l'un des cocontractants autorise l'autre partie à ne pas exécuter ses propres obligations, si bien qu'en jugeant que la société locataire était fondée à cesser de payer ses loyers en raison de l'absence de tout centre commercial proche des lieux loués, élément soi-disant entré dans le champ contractuel alors que celui-ci ne dépendait nullement de la volonté du bailleur, les juges d'appel ont violé les articles 1134 et 1728 du Code civil; 3°/ que l'inexécution d'une obligation mise à la charge de l'un des cocontractants autorise l'autre à ne pas exécuter ses propres obligations, de sorte qu'en énonçant que la non-réalisation par le propriétaire des travaux qu'il s'était engagé à réaliser, ne pouvait être justifiée par l'absence de paiement des loyers dus, la cour d'appel a encore violé les articles 1134 et 1728 du Code civil; 4°/ que l'inexécution des obligations du propriétaire ne peut justifier la carence du locataire dans le paiement des loyers ou la réduction du montant contractuellement fixé par les parties qu'à la condition que le locataire soit empêché de jouir paisiblement de la chose louée, si bien qu'en jugeant que la société Enrio, locataire, avait pu, à bon droit, cesser de payer tout loyer qu'il convenait au surplus de réduire de moitié, aux seuls motifs de l'inexécution par la société Simon Bigart de certains travaux et de l'absence de centre commercial, circonstance qui, au surplus, ne dépendait pas de sa volonté, sans constater que ces circonstances avaient empêché la société Enrio de jouir de la chose, les juges d'appel ont entaché leur décision d'un manque de base légale au regard des articles 1134 et 1728 du Code civil";
   Mais attendu que la cour d'appel, qui n'a pas retenu l'exception d'inexécution, a légalement justifié sa décision en relevant souverainement que le bail faisait référence à la création d'un centre comprenant de multiples commerces et que les aménagements prévus n'avaient pas été réalisés, qu'il résultait d'un courrier du 26 septembre 1988 que la bailleresse avait renoncé à se prévaloir du défaut de congé et que l'absence de création du centre, telle qu'envisagée par les parties, et de fourniture par la bailleresse des prestations promises, avait eu des conséquences considérables sur la bonne marche du commerce exploité par le locataire;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société Simon Bigart aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Simon Bigart à payer à la société Enrio, aux droits de laquelle vient la société Chaussures Bonusage, la somme de 8 000 francs;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre mil neuf cent quatre-vingt-seize.