LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Donne acte à la société civile immobilière Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 18 mai 2012 par la cour d'appel de Paris ;
 	Sur le premier moyen :
 	Vu l'article 1174 du code civil ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2014), que la SCI a, par contrat du 12 janvier 2006, confié à la société HB concept+ (société HB) une mission de maîtrise d'oeuvre en vue de la construction d'une résidence pour personnes âgées ; qu'à la suite de la résiliation du contrat par la SCI, la société HB a sollicité le paiement d'un solde d'honoraires ; que, la SCI ayant contesté ces demandes, elle l'a assignée en paiement du solde réclamé et en indemnisation des préjudices résultant de la résiliation du contrat ;
 	Attendu que, pour condamner la SCI à payer à la société HB la somme de 508 554,99 euros, l'arrêt retient que la réalisation d'un contrat ne peut être soumise à la réalisation d'une condition potestative de la part de celui qui s'oblige, qu'en l'espèce les obligations du maître de l'ouvrage envers l'architecte qu'il a fait travailler ne peuvent être soumises à son seul bon vouloir de poursuivre ou non le projet et de signer ou non le contrat et que l'architecte ne peut voir sa rémunération, contrepartie du travail qu'il a fourni, soumise à un tel aléa ;
Qu'en statuant ainsi, sans préciser la clause qu'elle estimait potestative et alors que la SCI faisait valoir que l'exécution du contrat était impossible du fait de la caducité, qui ne lui était pas imputable, de la promesse de vente du terrain d'assiette de l'opération projetée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 
 	CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 	Condamne la société HB concept + aux dépens ;
 	Vu l'article 700 de l'article du code de procédure civile, rejette la demande de la société HB concept + et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société  Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche.
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, 
 D'AVOIR condamné la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche à payer à la société HB Concept + la somme de 508.554,99 euros TTC, augmentée des intérêts légaux au 28 décembre 1997, 
 AUX MOTIFS QU'« il résulte des conclusions du rapport d'expertise, du disque compact y annexé et des constations de l'expert que l'architecte a effectué le travail demandé jusqu'à la rupture et que ses abondants travaux sont exempts de reproches; que la réalisation d'un contrat ne peut être soumise à la réalisation d'une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; qu'en l'espèce les obligations du maître de l'ouvrage et envers l'architecte qu'il a fait travailler ne peuvent être soumises à son seul bon vouloir de poursuivre ou non le projet et de signer ou non le contrat ; que l'architecte ne peut voir sa rémunération, contrepartie du travail qu'il a fourni, soumise à un tel aléa ; que sur les travaux effectués, il y a lieu de condamner la SCI VILLENEUVE SAINT GEORGES RIVE GAUCHE au paiement des honoraires dus, estimés par l'expert, à la somme des honoraires facturés diminuée des sommes perçues ainsi qu'il sera indiqué cidessous ; que par ailleurs le préjudice subi par la rupture des relations contractuelles en raison des agissements de la SCI VILLENEUVE SAINT GEORGES RIVE GAUCHE ne saurait consister au montant total des honoraires attendus sur l'intégralité de la maîtrise d'oeuvre du chantier, qui ne correspond pas à la réalité du gain attendu compte-tenu des frais de revient de l'opération ; que l'expert, en retenant le montant du préjudice tel que prévu dans la convention type, et qui correspond à un usage, a, au vu des éléments de l'espèce, estimé ceux-ci à un montant qui indemnisera justement la maîtrise d'oeuvre ; que le montant des sommes dues s'élève ainsi à : honoraires pour les travaux effectués : 360.398,40€ TTC - versements effectués (59.800+59.800) + 20% des honoraires prévus (838.782,96TTC) = 408.554,99€ TTC » ;
 	1°/ALORS, d'une part, QU'aux termes de l'article 1174 du code civil, toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; que n'est entachée de potestativité que l'obligation dont l'exécution dépend du bon vouloir de la partie qui s'oblige ; que, dans ses écritures d'appel (concl., p. 9), la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche a fait valoir que le contrat d'architecte ayant fait suite à la signature d'une simple promesse de vente unilatérale, ainsi que les parties s'y étaient engagées, la réalisation des prestations définies supposait donc inévitablement la perfection de la vente ; qu'elle exposait que l'architecte avait toujours su que la parcelle n'était pas encore acquise au maître de l'ouvrage et savait donc que la suite des opérations était soumise à l'aléa tiré de l'acquisition du foncier, dont elle a nécessairement assumé le risque en connaissance de cause (concl., p. 12) ; qu'enfin, elle soutenait que la caducité de la promesse de vente ne lui était pas imputable, comme cela a été reconnu judiciairement (concl., p. 13) ; qu'elle invoquait de ce chef l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 20 décembre 2012 ; que la cour d'appel a retenu que la réalisation d'un contrat ne peut être soumise à la réalisation d'une condition potestative de la part de celui qui s'oblige et qu'en l'espèce les obligations du maître de l'ouvrage et envers l'architecte qu'il a fait travailler ne peuvent être soumises à son seul bon vouloir de poursuivre ou non le projet et de signer ou non le contrat, l'architecte ne pouvant voir sa rémunération, contrepartie du travail qu'il a fourni, soumise à un tel aléa ; qu'en statuant ainsi, sans prendre en considération la circonstance que le défaut de réalisation de la vente n'était pas imputable à la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche, ce qui démontrait que l'exécution du contrat d'architecte ne dépendait pas de son bon vouloir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
 2°/ALORS, d'autre part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que le juge doit s'en tenir aux modalités de détermination du montant des honoraires adoptées par les parties contractantes ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche a fait valoir, s'agissant des demandes en paiement des prestations exécutées (concl., p. 14 s.) que l'article 7 du contrat d'architecte, affecté d'une erreur, est inapplicable et que, pour déterminer le montant des prestations réalisées par l'architecte, la cour d'appel devait faire application du premier paragraphe du protocole d'accord en date du 10 octobre 2005, aux termes duquel « le taux global d'honoraires du contrat définissant ladite mission est fixé à 6% hors taxes (six pour cent) du montant global toutes taxes comprises des travaux entrant dans le champ d'application du contrat à confier audit cabinet » (concl., p. 15) ; qu'elle invoquait encore que ce même protocole prévoit un honoraire réparti en fonction des prestations réalisés et que cette répartition prévoit, un honoraire de 10% en paiement du dépôt du permis de construire (PCM) ; qu'elle en déduisait que la rémunération de l'architecte devait être calculée comme suit : Pourcentage d'honoraire eu égard aux prestations réalisées suivant protocole du 10 octobre 2005 X 6% X Coût TTC des travaux ; qu'elle soutenait que, conformément à l'article 3.13 du contrat d'architecte, il est acquis que le dossier de permis de construire modificatif est établi sur demande écrite du maître de l'ouvrage, et que les honoraires complémentaires à cet effet sont fixés d'un commun accord ; qu'elle rapportait (concl., p. 16), que la société HB Concept + verse aux débats une facture d'honoraires en date du 24 juillet 2007, relative au dépôt de dossiers de trois permis de construire et d'un permis modificatif, mais que ces prestations n'ont jamais été sollicitées et résultent de la seule initiative de l'architecte et sans qu'aucun honoraire complémentaire n'ait été convenu de sorte qu'aucun honoraire ne saurait être réclamé à cet égard ; qu'elle en concluait que seule la première phase (dépôt du PCM comprenant dépôt du permis + dépôt du PCM) a été réalisée valablement, ainsi qu'il résulte du bon pour accord porté sur les seules factures n° 01/05/2008 et n° 01/01/2006, de sorte que, conformément aux dispositions contractuelles applicables pour le calcul de l'honoraire, le montant dû à l'architecte est donc : 16.711.000 X 10% (soit 10 %) X 6% = 100.266 euros HT et que, s'étant déjà acquittée d'une somme globale de 100.000 euros HT, sous forme d'acomptes, il reste donc dû une somme de 266 euros HT, soit 318,14 euros TTC ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur les stipulations invoquées par la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche, qui devaient seules permettre la détermination du montant des prestations dues à l'architecte, compte tenu de ses diligences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 3°/ALORS, enfin, QUE (subsidiaire) les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que le juge doit s'en tenir aux modalités de détermination du montant des honoraires adoptées par les parties contractantes ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche (concl., p. 17) a fait valoir que l'expert, pour fixer une répartition des pourcentages cohérente avec la décomposition des missions, croit pouvoir se fonder sur les contrats types fournis par l'Ordre des architectes, pour en déduire qu'au stade des missions accomplies par HB Concept +, le cumul des pourcentages atteindrait 34 %, et relève que le montant réclamé par l'architecte serait cohérent, et même inférieur à celui du tableau de l'ordre des architectes ; qu'elle a soutenu que seul le protocole d'accord du 10 octobre 2005, qui forme la commune intention des parties, devait s'appliquer et que l'application d'une répartition étrangère à celle qui a pu être convenue entre les parties ne peut se substituer en l'espèce ; qu'elle rappelait (concl. , p. 18) qu'aux termes du protocole d'accord du 10 octobre 2005, seul accord entre les parties formulant une répartition « utilisable », celles-ci se sont accordées sur la répartition des différentes phases de la mission de maîtrise d'oeuvre de conception (phase permis de construire - 20%) et d'exécution (phases marché et travaux, respectivement 30 et 50 %) soit un total de 100%, plus précisément sur un pourcentage de 20 % correspondant à la phase permis de construire, laquelle se décompose comme suit : dépôt du PCM : 10%, arrêté de permis initial purgé : 5%, arrêté de PCM purgé : 5% ; qu'elle exposait que si le permis de construire modificatif du 30 juillet 2007 n'a pas été déposé, il n'en demeure pas moins qu'il a été préparé par l'architecte ; qu'elle affirmait consentir à considérer que la société HB Concept +, malgré l'absence de dépôt du permis de construire modificatif du 30 juillet 2007, pourrait voir fixer ses honoraires sur la base de 15 % des honoraires dus, correspondant aux deux premières étapes de cette phase, soit : (16 711 000 € TTC x 6 %) x 15 % = 150 399 euros HT (auxquels seraient retranchés l'ensemble des acomptes perçus) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur les stipulations invoquées par la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche, qui devaient seules permettre la détermination du montant des prestations dues à l'architecte, compte tenu de ses diligences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche à payer à la société HB Concept + la somme de 508.554,99 euros TTC, augmentée des intérêts légaux au 28 décembre 1997, 
 AUX MOTIFS QU'« il résulte des conclusions du rapport d'expertise, du disque compact y annexé et des constations de l'expert que l'architecte a effectué le travail demandé jusqu'à la rupture et que ses abondants travaux sont exempts de reproches ; que la réalisation d'un contrat ne peut être soumise à la réalisation d'une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ; qu'en l'espèce les obligations du maître de l'ouvrage et envers l'architecte qu'il a fait travailler ne peuvent être soumises à son seul bon vouloir de poursuivre ou non le projet et de signer ou non le contrat ; que l'architecte ne peut voir sa rémunération, contrepartie du travail qu'il a fourni, soumise à un tel aléa ; que sur les travaux effectués, il y a lieu de condamner la SCI VILLENEUVE SAINT GEORGES RIVE GAUCHE au paiement des honoraires dus, estimés par l'expert, à la somme des honoraires facturés diminuée des sommes perçues ainsi qu'il sera indiqué cidessous ; que par ailleurs le préjudice subi par la rupture des relations contractuelles en raison des agissements de la SCI VILLENEUVE SAINT GEORGES RIVE GAUCHE ne saurait consister au montant total des honoraires attendus sur l'intégralité de la maîtrise d'oeuvre du chantier, qui ne correspond pas à la réalité du gain attendu compte-tenu des frais de revient de l'opération ; que l'expert, en retenant le montant du préjudice tel que prévu dans la convention type, et qui correspond à un usage, a, au vu des éléments de l'espèce, estimé ceux-ci à un montant qui indemnisera justement la maîtrise d'oeuvre ; que le montant des sommes dues s'élève ainsi à : honoraires pour les travaux effectués : 360.398,40€ TTC - versements effectués (59.800+59.800) + 20% des honoraires prévus (838.782,96TTC) = 408.554,99€ TTC » ;
 ALORS QUE, dans ses écritures d'appel (concl., p. 7 s.), la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche a fait valoir que la promesse de vente du terrain et le contrat d'architecte sont des conventions interdépendantes conclues en vue de la même opération économique définie dans un protocole cadre en date du 10 octobre 2005, et constituent donc un ensemble contractuel indivisible ; qu'elle soutenait (concl., p. 20) que, dans la mesure où ces contrats sont interdépendants, la caducité de l'un entraîne nécessairement l'inefficacité des autres ; qu'elle exposait encore que la défaillance des conditions suspensives contenues dans la promesse de vente du 12 décembre 2005 et la caducité de la promesse de vente, excluent désormais la possibilité de parvenir à l'acquisition projetée, de sorte que les prestations définies au contrat d'architecte du 20 juin 2006 ainsi privées de l'objet même sur lequel elles devaient porter, s'avèrent impossibles à exécuter et qu'ainsi c'est à juste titre qu'elle a, en résiliant le contrat litigieux, pris acte de sa caducité ; qu'elle en concluait qu'en l'absence de rupture abusive du contrat d'architecte, la société HB Concept + n'est pas fondée à demander la réparation de quelque préjudice que ce soit ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, du fait de la caducité de la promesse de vente, qui formait avec le contrat d'architecte et le protocole cadre un ensemble contractuel, la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche n'avait pas résilié le contrat d'architecte sans commettre de faute, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, 
 D'AVOIR condamné la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche à payer à la société HB Concept + la somme de 508.554,99 euros TTC, augmentée des intérêts légaux au 28 décembre 1997, 
 AUX MOTIFS QUE « la société d'architecte fait également valoir qu'elle a subi d'autres préjudices du fait qu'elle a dû embaucher puis licencier du personnel, qu'elle a été placée sous procédure collective et qu'elle a refusé d'autres chantiers ; que la réalité de ce préjudice est indiscutable et qu'il est spécial et distinct des honoraires dus et du manque à gagner tel que calculé ci-dessus ; que l'expert s'en remet à l'appréciation de la Cour, tout en reconnaissant la réalité de ce préjudice en l'espèce ; que la Cour trouve dans le rapport d'expertise et ses annexes et les autres éléments du dossier les moyens pour évaluer justement le préjudice à 100.000 € » ;
 1°/ALORS, d'une part, QUE, dans ses écritures d'appel (concl., p. 7 s.), la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche a fait valoir que la promesse de vente du terrain et le contrat d'architecte sont des conventions interdépendantes conclues en vue de la même opération économique définie dans un protocole cadre en date du 10 octobre 2005, et constituent donc un ensemble contractuel indivisible ; qu'elle soutenait (concl., p. 20) que, dans la mesure où ces contrats sont interdépendants, la caducité de l'un entraîne nécessairement l'inefficacité des autres ; qu'elle exposait encore que la défaillance des conditions suspensives contenues dans la promesse de vente du 12 décembre 2005 et la caducité de la promesse de vente, excluent désormais la possibilité de parvenir à l'acquisition projetée, de sorte que les prestations définies au contrat d'architecte du 20 juin 2006 ainsi privées de l'objet même sur lequel elles devaient porter, s'avèrent impossibles à exécuter et qu'ainsi c'est à juste titre qu'elle a, en résiliant le contrat litigieux, pris acte de sa caducité ; qu'elle en concluait qu'en l'absence de rupture abusive du contrat d'architecte, la société HB Concept + n'est pas fondée à demander la réparation de quelque préjudice que ce soit ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, du fait de la caducité de la promesse de vente, qui formait avec le contrat d'architecte et le protocole cadre un ensemble contractuel, la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauchel n'avait pas résilié le contrat d'architecte sans commettre de faute, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 2°/ALORS, d'autre part, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 21-22), la SCI Villeneuve Saint-Georges Rive Gauche a soutenu que le préjudice invoqué par la société HB Concept + ne peut donner lieu à réparation en ce qu'il incertain ; qu'elle soutenait que, rien ne lui permet d'affirmer avec certitude qu'elle aurait effectivement conclu un autre contrat s'il n'avait pas été lié par le contrat d'architecte ; qu'en laissant sans réponse ces chefs de conclusions, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.