LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique :
 	Vu l'article 1134 du code civil ;
 	Attendu selon l'arrêt attaqué (Bordeaux 10 octobre 2011), que la société Villa d'Asie a, par contrat du 22 décembre 2003 pris en location des locaux à construire appartenant à la société Sapa 1, devenue Sapa Planète ; que les locaux ont été mis à disposition le 1er mars 2006, le bail débutant le 1er avril ; que par acte du 11 août 2006, la locataire a assigné  la bailleresse notamment en réparation pour manquements à son obligation de délivrance des lieux ; que  saisi d'une part, le  5 décembre 2006, par la société preneuse en report du paiement des loyers, d'autre part par la bailleresse, le 27 décembre 2006, en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, le juge des référés a par ordonnance du 5 mars 2007, rejeté les demandes du locataire, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Villa d'Asie et l'a condamnée au paiement d'une certaine somme ; que cette ordonnance a été confirmée par  la cour d'appel par arrêt du 26 juin 2007 ; qu'à la suite de cet arrêt,  un accord a été signé par les parties le 4 juillet 2007, en exécution duquel la société Villa d'Asie a payé à la bailleresse une somme de 78541,99 ; que la société Villa d'Asie a poursuivi l'instance engagée au fond pour manquements à l'obligation de délivrance ;
 	Attendu que pour déclarer irrecevable cette action, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu de s'arrêter au sens littéral des termes document intitulé  "récapitulatif des sommes dues par Villa d'Asie suite à jugement d'appel du 26.6.2007" , alors que les parties s'opposaient depuis 2006, que la locataire avait engagé une instance au fond qui était toujours en cours, qu'elle avait quitté les lieux, que les discussions existaient entre les parties depuis plusieurs mois  et la commune intention des parties ayant signé cet accord était bien de mettre fin à l'ensemble des différents les opposants, sans qu'une différence puisse être faite entre la procédure de référé qui était achevée et l'instance au fond toujours pendante puisque cet accord "solde définitivement le contentieux existant entre les parties" ; 
 	Qu'en statuant ainsi alors que le document signé par les parties le 4 juillet 2007 définit strictement son champ d'application, la cour d'appel l'a dénaturé et a violé l'article 1134 du code  civil ;		
 	PAR CES MOTIFS :
 	CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 octobre 2011 entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit ; les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée ;
 	Condamne la société Sapa Planète  aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sapa Planète à verser à Me X..., ès qualités de la société Villa d'Asie la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Sapa Planète ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille treize.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour M.  X..., ès qualités,
 La SARL VILLA D'ASIE fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables ses demandes tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail pour manquement de la bailleresse, la SARL SAPA, à ses obligations contractuelles, voir condamner la SARL SAPA à lui restituer les sommes dues et la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts.
 AUX MOTIFS QUE : «Sur la recevabilité des demandes de la S.A.R.L. VILLA D'ASIE :
 En vertu de l'article 32 du code de procédure civile : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ». Et en application de l'article 122 du même code : «Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir».
 En l'espèce, l'appelante invoque l'irrecevabilité des demandes formulées par son ancien locataire au motif qu'il a signé avec elle une transaction mettant fin au litige les opposant, ce que conteste l'intimée, opérant, comme le premier juge, une distinction entre l'instance au fond et l'instance en référé.
 S'agissant d'un accord signé par deux parties, il convient de leur rappeler :
 	- qu'en vertu de l'article 1134 du Code civil : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites... (Et) elles doivent être exécutées de bonne foi »,
 	- qu'en vertu de l'article 1156 du même code : «On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes».
 Alors qu'une instance au fond avait été engagée à la requête du locataire, que les décisions rendues en référé y ont fait référence, que le locataire avait quitté les lieux, que chacune des parties avait consulté un conseil, lesquelles communiquaient entre eux (lettre officielle du 7 mai 2007), le 4 juillet 2007 les parties ont signé un accord où figure le décompte des sommes restant dues par l'ancien locataire, soit 78 541,95 , somme que le gérant de la S.A.R.L. VILLA D'ASIE a réglé le jour même, en remettant un chèque du même montant, accord se terminant par la phrase suivante : « Bon pour la somme de soixante-dix-huit mille cinq cent quarante et un euros et quatre vingt quinze centimes qui solde définitivement le contentieux existant entre les parties signataires des présentes».
 Sans s'arrêter au sens littéral des termes du titre de ce document : « récapitulatif des sommes dues par Villa d'Asie suite à jugement d'appel du 26.6.2007 », alors que les parties s'opposaient depuis 2006, que le locataire avait engagé une instance au fond qui était toujours en cours, qu'il avait quitté les lieux, que des discussions existaient entre les parties depuis plusieurs mois, comme en témoignent le courrier précité du 7.5.2007 et celui de SAPA du 11.4.2007, la commune (intention) des parties ayant signé cet accord était bien de mettre fin à l'ensemble des différen(d)s les opposants, sans qu'une différence puisse être faite entre la procédure de référé qui était achevée et l'instance au fond toujours pendante, puisque cet accord «solde définitivement le contentieux existant entre les parties».
 Pour cette raison, chaque partie ayant renoncé à agir à rencontre de l'autre au titre du bail litigieux, la S.A.R.L. VILLA D'ASIE ne disposait plus du droit d'agir en justice.
 	Les demandes en justice formulées par elle après cet accord sont donc irrecevables et le jugement déféré doit être infirmé » (arrêt attaqué p. 5, § 4 au dernier et p. 6, § 1 à 3) ;
 ALORS, D'UNE PART, QU'il n'est pas permis aux juges, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, d'en dénaturer les termes ; que le document du 4 juillet 2007, intitulé : « RECAPITULATIF des sommes dues par VILLA d'ASIE suite à jugement d'appel du 26.06.2007 », soit la décision rendue en référé sur l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, mettait fin au seul litige portant sur les loyers dus dans le cadre de l'instance en référé, à l'exclusion du litige portant au fond sur les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance ; que la Cour d'Appel a cependant considéré que ce récapitulatif « mett(ait) fin à l'ensemble des différen(d)s les opposants (les parties), sans qu'une différence puisse être faite entre la procédure de référé qui était achevée et l'instance au fond toujours pendante » motifs pris de ce qu'il ne convenait pas de « s'arrêter au sens littéral des termes du titre de ce document» (arrêt attaqué p. 6, § 1er); qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a dénaturé les termes dudit document du 4 juillet 2007 en méconnaissance des dispositions de l'article 1134 du Code Civil ;
 ALORS, D'AUTRE PART, QU'ainsi que le faisait valoir la SARL VILLA D'ASIE, dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 3, § antépénultième), la SARL SAPA avait elle-même reconnu la distinction existant entre l'instance en référé et celle au fond dans les termes suivants :« force est effectivement de constater que la procédure engagée par la seule société VILLA D'ASIE devant le Juge du fond ne tend pas aux mêmes fins que celles objet du référé » ; qu'en considérant dès lors que « la commune (intention) des parties ayant signé cet accord était bien de mettre fin à l'ensemble des différen(d)s les opposants sans qu'une différence puisse être faite entre la procédure de référé qui était achevée et l'instance au fond toujours pendante» (arrêt attaqué p. 6, § 1er) sans avoir nul égard aux propres conclusions de référé de la SARL SAPA telles qu'invoquées par la SARL VILLA D'ASIE, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du Code civil.