LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 17 avril 2012), que, par acte du 11 mars 2005, les époux X... ont acquis des parcelles sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de lotir autorisant quatre lots, l'un destiné à leur usage personnel, les autres à la revente ; que les époux X... ont confié à M. Y..., architecte, une mission portant sur la conception du projet de lotissement et l'établissement du « règlement » de construction ; que le permis de lotir a été obtenu le 25 novembre 2005 ; que, soutenant qu'un acquéreur potentiel d'une parcelle avait renoncé à son achat au motif que la surface hors oeuvre nette constructible (SHON) annoncée au « règlement » de construction était inexacte, les époux X... ont, après expertise, assigné M. Y... en indemnisation de leurs préjudices ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu que l'arrêt ayant rappelé dans sa motivation les prétentions et moyens des époux X... dont l'exposé correspond à leurs dernières conclusions, le moyen est inopérant ; 
Mais sur le second moyen : 
Vu l'article 1147 du code civil ; 
Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, l'arrêt retient que le manquement de l'architecte doit s'apprécier au regard du contenu de la mission qui lui a été confiée, que la mission confiée à M. Y... portait sur l'assistance au montage du dossier lotissement, des rendez-vous, la conception du projet de lotissement en quatre lots et l'établissement du « règlement » de construction et qu'au regard de cette mission restreinte, M. Y... n'a pas failli à son obligation générale de conseil et d'information en n'alertant pas ses clients sur l'opportunité de reconsidérer leur projet, le fait qu'il ait été informé des réserves émises par le géomètre sur la division souhaitée par les époux X... compte tenu de la forme du terrain étant inopérant dès lors que sa mission restait circonscrite à la constitution du dossier nécessaire à l'obtention d'un permis de lotir en quatre lots, qu'il a effectivement conçu et qui a été approuvé par l'autorité administrative ; 
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la faute de l'architecte, tenu d'un devoir de conseil envers son client, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; 
Condamne M. Y... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les époux X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande d'indemnisation dirigée contre Monsieur Y... ; 
ALORS QUE le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande d'indemnisation en exposant les moyens et prétentions de ceuxci par référence à des écritures déposées le 10 janvier 2012, quand ils avaient régularisé leurs dernières écritures le 15 novembre 2011, la Cour d'appel a violé l'article 954, alinéa 2, du Code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande d'indemnisation dirigée contre Monsieur Y... ; 
AUX MOTIFS QUE deux fautes sont reprochées à l'architecte par les époux X..., d'une part des erreurs de calcul dans la détermination de la SHON constructible mentionnée au règlement de construction pour les lots n° 20 et 21 et, d'autre part, un manquement à ses obligations professionnelles car il aurait dû les alerter sur le caractère inopportun d'un découpage en quatre lots et leur conseiller une recomposition en trois lots ; que, sur ce second grief, le manquement doit être apprécié au regard du contenu de la mission confiée à l'architecte ; qu'en l'absence de contrat signé par les parties, la mission résulte de la note d'honoraires de Monsieur Y... du 21 juin 2005 qui facturait une « assistance au montage du dossier lotissement ¿, des rendez-vous, la conception du projet de lotissement en 4 lots et l'établissement du règlement de construction » ; que les époux X..., qui rappellent avoir fait appel à Monsieur Y... après avoir signé un compromis de vente comportant une condition suspensive d'obtention d'un permis de lotir pour quatre lots, pour qu'il « prépare les documents nécessaires à l'obtention du permis de lotir », ne discutent pas l'étendue de cette mission ; qu'il est admis, de surcroît, que le projet des époux X... était d'affecter une partie des quelques 8. 200 m ² acquis à la construction de leur futur immeuble d'habitation et de revendre le surplus ; que Monsieur Y..., ainsi qu'il le souligne, est donc intervenu pour aider ses clients à réaliser leur projet de division parcellaire en quatre lots, suffisamment élaboré puisqu'il est intervenu pour avoir donné lieu à l'insertion, au profit des époux X..., d'une condition suspensive dans le compromis, et non pour faire une étude de faisabilité d'un projet d'investissement à des fins spéculatives qui aurait impliqué effectivement de prendre en compte les « facteurs de commercialité » des parcelles à créer compte-tenu de l'environnement, secteur de parc hautement résidentiel de MARCQ EN BAROEUL propice à la construction de maisons individuelles de standing, disposant d'importants volumes ; que la Cour observe, par ailleurs, que les époux X... n'avaient pas fait de la SHON nette constructible un critère de la condition suspensive insérée au compromis et les intéressés ne prétendent ni ne justifient avoir demandé à Monsieur Y... de s'assurer que la division parcellaire projetée laisserait subsister une SHON minimum en deçà de laquelle ils reconsidéreraient leur projet ; que la Cour considère, dès lors, qu'au regard de la mission restreinte qui lui était confiée, Monsieur Y... n'a pas failli à son obligation générale de conseil et d'information en ne se préoccupant pas des facteurs de commercialité cités, en n'alertant pas ses clients sur la SHON réellement constructible et sur l'opportunité de reconsidérer leur projet, le fait qu'il ait été informé des réserves émises par le géomètre sur la division souhaitée par les époux X... compte-tenu de la forme du terrain étant inopérant dès lors que sa mission restait circonscrite à la constitution du dossier nécessaire à l'obtention d'un permis de lotir en quatre lots, qu'il a effectivement conçu et qui a été approuvé par l'autorité administrative ; que, sur le premier grief, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., le règlement de construction élaboré par Monsieur Y... n'est pas erroné lorsqu'il indique, pour la parcelle n° 20, une SHON maximum d e 468, 20 m ² et, pour la parcelle n° 21, de 383 m ², s'agissant de la SHON constructible maximale que l'architecte est tenu de préciser selon les dispositions de l'article R. 315-4 du Code de l'urbanisme et que l'expert judiciaire estime ces calculs exacts ; que, par contre, l'expert judiciaire a constaté que, pour deux des quatre lots, le règlement de construction élaboré par Monsieur Y..., bien qu'il rappelle au titre des contraintes en matière de voirie la nécessité d'une emprise de 3 mètres de large pour les surfaces de voirie, reproduit sous l'article 8 des surfaces totales de voirie à déduire de la SHON constructible inexactes car calculées en fonction d'une largeur de 4, 50 mètres ; que cette erreur s'est traduite par l'indication au règlement de construction pour le lot n° 20 d'une « densité » de 468, 20 m ² dont 283 m ² d'allée (quand celle-ci était de 314, 44 m ²) et pour le lot n° 21 d'une « densité » de 383 m ² dont 181 m ² d'allée (au lieu de 201, 11 m ²) ; que les époux X... estiment que cette « très importante erreur de calcul » a été déterminante dans leur appréciation de la pertinence de leur projet initial par rapport à la situation du lotissement et aux facteurs de commercialité déjà évoqués ; que la Cour observe cependant que la pertinence du projet de lotissement des époux X... n'a pu être appréciée qu'au terme de l'analyse réalisée par l'expert judiciaire en exécution de la mission qu'ils avaient sollicitée en référé qui était de déterminer, au regard de l'ensemble des règles d'urbanisme applicables, la SHON effectivement constructible pour chacun des lots ; que c'est ainsi qu'après avoir rappelé l'ensemble des contraintes d'urbanisme liées au PLU et au règlement du lotissement de la zone, Monsieur Z... a calculé la surface hors oeuvre nette constructible une fois prises en compte toutes ces contraintes, que ce soit l'emprise des voiries objet de l'erreur susvisée, mais aussi le nombre de places de stationnement obligatoire, les hauteurs maximales imposées, la forme et le style des habitations, pour arriver à cette conclusion que, sur la parcelle n° 20, la surface hors oeuvre nette constructible ne pourrait pas excéder 187, 43 m ² et, sur la parcelle n° 21, 246, 75 m ² ; que l'erreur commise par Monsieur Y... sur un seul de ces paramètres, mentionné à titre indicatif dans le règlement de construction, sans qu'aucune étude ne soit concomitamment réalisée pour déterminer la surface constructible nette dont disposeraient les futurs propriétaires des parcelles n'a pu être déterminante dans l'option des époux X... ; que la Cour constate que ceux-ci n'établissent pas avoir commandé ce travail à Monsieur Y..., le courrier qu'ils lui ont adressé le 28 février 2006, après désistement d'un acquéreur, lui demandant d'effectuer en urgence une étude de faisabilité sur la base des contraintes du PLU, du lotissement A... et du règlement de construction pour vérifier si la SHON proposée était conforme à la réalité, laissant présumer le contraire ; qu'aussi, même si le règlement de construction de Monsieur Y... « n'était pas parfaitement limpide », ainsi qu'a pu le relever l'expert judiciaire, on ne peut en déduire ni défaillance de Monsieur Y... dans l'accomplissement de ses obligations contractuelles ni manquement à des prescriptions légales ou réglementaires, les époux X... convenant que la seule obligation pesant sur lui étant l'indication, selon l'article R. 315-4 du Code de l'urbanisme, de la surface hors oeuvre nette maximale que précise le règlement ; que la Cour estime, dans ces conditions, que le préjudice financier subi par les époux X... du fait de la substitution à leur projet initial d'un lotissement en trois lots, pour mieux s'adapter à la demande des acheteurs potentiels, n'est pas la conséquence des fautes reprochées à l'architecte (arrêt, p. 3 à 5) ; 
ALORS QUE l'architecte, tenu d'un devoir de conseil envers son client, doit aviser celui-ci, maître de l'ouvrage, des difficultés relatives à la mise en point de son projet dont il doit contrôler la faisabilité ; qu'en écartant toute faute de Monsieur Y... en tant que le devoir de conseil de celui-ci n'aurait pas impliqué qu'il alerte les époux X... sur le caractère inopportun d'un découpage en quatre lots de leur projet de lotissement pour leur conseiller une recomposition en trois lots, n'étant pas saisi d'une étude de faisabilité d'un projet d'investissement, mais de l'« assistance au montage du dossier lotissement » et de la « conception du projet de lotissement en quatre lots », la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.