LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique, ci après annexé :
 	Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, la méthode d'évaluation et les termes de comparaison qui lui sont apparus, après les avoir analysés, les mieux appropriés, compte tenu de la situation de la parcelle expropriée et de ses caractéristiques, la cour d'appel, qui a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'expropriation, a légalement justifié sa décision ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ; 
 	Condamne la société agricole du Gros Pin aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne  la société agricole du Gros Pin à payer à la commune de Nice la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société agricole du Gros Pin ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf.
 MOYEN ANNEXE  au présent arrêt
 Moyen produit par Me de NERVO, avocat aux Conseils pour la société agricole du Gros Pin
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité l'indemnité d'expropriation du par la ville de Nice à la société agricole du Gros Pin à la somme de 458.934   soit 416.304   au titre de l'indemnité principale et 42.630   au titre de l'indemnité de remploi
 AUX MOTIFS QUE par application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; qu'il revient de retenir à titre de termes de comparaison des biens situés dans une zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en matière d'urbanisme de taille comparable, proche du bien à estimer selon les évaluations effectuées à la date proche de la décision de première instance date d'évaluation par application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation ; que l'enquête d'utilité publique a été ouverte pour la parcelle expropriée sis à Nice 39 Camin Jean Banis cadastrée AX n° 94 le 19 novembre 2004 et que la date de référence pour apprécier l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers est le 19 novembre 2003 ; qu'à cette date le plan d'occupation des sols approuvé le 29 septembre 2000 classait ledit terrain en zone NB-b à unité foncière de 1.500 m² et au COS de 0, 08 ce qui correspondait à l'usage effectif de cette parcelle et que c'est donc sur cette banse que ce terrain doit être évalué ; que la décision de première instance est en date du 9 août 2006 et que ce terrain qualifié de terrain à bâtir doit être évalué selon le marché immobilier de juillet 2006 ; que le bien exproprié appartenant à la société agricole du Gros Pin se situe en section NB-b au POS de la commune de Noce avec un COS de 0,8 et une unité foncière de 1.500 m² ; que c'est avec raison que le premier juge a dit que compte tenu de la surface de la parcelle expropriée soit 4.899 m² et de sa configuration irrégulière ; qu'il y avait lieu de tenir compte du fait que ce terrain peut être divisé en 3 lots constructibles permettant de dégager une SHON globale de 391, 92 m² arrondie justement par le premier juge à 392 m² ; qu'il convient de confirmer cette méthode de calcul dite de récupération foncière de l'indemnité principale retenue par les premiers juges ; qu'au vu des pièces produites aux débats et des visites des lieux par le premier juge cette méthode de calcul est adaptée à l'espèce et la plus favorable à l'expropriée en raison du fort coefficient d'occupation du sol et du fait que la parcelle expropriée est une parcelle de terre de configuration irrégulière à l'état brut non entretenue constituée de restanques complantées d'oliviers ; qu'ainsi la méthode de calcul par lots proposée par l'expropriée sera écartée comme ne correspondant pas à la recherche de la valeur brute d'un terrain non viabilité ni loti pour être commercialisé ; que pour dégager une valeur métrique SHON le premier juge a écarté des valeurs de référence non pertinentes ; qu'il a en revanche à juste titre estimé que les éléments de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement 183 et 264 chemin Crémat présentaient des caractéristiques approchantes ou identiques au bien exproprié et lui permettait de retenir des pris au m² SHON de 740,50   le m² de 787 euros le m² et de 866, 36 euros le m² ; qu'il a aussi de façon correcte retenu la valeur au m² SCHON de 1146 euros pour une parcelle cadastrée AT 243 aux caractéristiques pertinentes ; que le premier juge a tenu compte du prix des parcelles CI 77 -78-79 et 114 bien qu'elles ne soient pas comparables à la parcelle expropriée pour admettre comme l'invoquait la société Agricole Le Gros Pin d'existence d'une hausse du foncier de 20 % en deux ans ce que maintient l'appelante ; qu'au terme de cette analyse le premier juge est parvenu à un prix moyen au m² SCON de 884, 97   qu'il a majoré de 20 % pour obtenir une valeur vénale de la parcelle expropriée calculée ainsi 1062Euros x 392 m² 416.304   ; qu'il convient de confirmer le montant de cette indemnisation principale et de rejeter la demande d'évaluation de l'indemnité principale due pour la parcelle expropriée au montant de 900.000   présentée par la société agricole du Gros Pin sur la base inexacte et non fondée de la vente par lots viabilisés en 2005 du terrain sis 264 Chemin Crémat cadastré BY 321 à 326 et constituant le lotissement « Plana de Flor » au prix moyen calculé et actualisé par ses soins au m² SHON de 2.1004 euros ;
 ALORS QUE le juge de l'expropriation est tenu d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation ; qu'il doit prendre en considération la situation privilégiée des terrains expropriés, qui leur est conférée par leur implantation et leur desserte quelle que soit leur constructibilité à la date de référence ; que dans ses écritures d'appel, la Société Agricole du Gros Pin a fait valoir que le terrain exproprié se trouvait dans une situation exceptionnelle qu'elle a précisément décrite ; ( cf mémoire p 4,5,6 et 8 ); qu'elle a en outre demandé qu'il soit tenu compte de la plus value présentée par l'implantation et les dessertes de ce bien par rapport à ceux qui avaient été retenus à titre d'éléments de comparaison par le premier juge ,compte tenu de sa situation privilégiée ; qu'en se bornant à confirmer la décision des premiers juges sans tenir compte de la situation exceptionnelle de ce bien , la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des articles 13-13 et 13-15 du code de l'expropriation et de l'article 1er du 1er protocole additionnel de la convention européenne des droits de l'homme.