LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la société Ecuries de Pargaminières (la société) avait procédé à la démolition de la chape et de la dalle de béton sur le terre-plein en rez-de-chaussée de l'immeuble ainsi qu'à des terrassements sur une partie du local pour la création d'une éventuelle cave, relevé que ces travaux n'avaient pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et retenu que le retard d'exécution des travaux de rénovation trouvait sa cause unique dans les fautes de négligence et d'imprudence de la société, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la seule irrégularité de travaux entrepris sans autorisation permettait au syndicat des copropriétaires d'exiger de la société la remise des lieux dans leur état antérieur et a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ; 
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le moyen qui invoque la cassation du chef de dispositif de l'arrêt relatif aux dépens par voie de conséquence de la cassation à intervenir sur les deux premiers moyens est sans portée ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Ecuries de Pargaminières aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ecuries de Pargaminières et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires et à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Ecuries de Pargaminières. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné, sous astreinte passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES à remettre en état les parties communes, combler les décaissements, supprimer toutes les excavations sous le dallage, rétablir un dallage stable suffisant pour servir d'appui aux supports de la structure, et modifier ses projets d'aménagement en fonction de ces contraintes sous le contrôle d'un maître d'oeuvre, de l'AVOIR condamnée à payer au syndicat de copropriétaire la somme de 4. 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'AVOIR rejeté sa demande d'indemnisation au titre de la privation de jouissance de ses locaux ; 
AUX MOTIFS QUE « sur les atteintes relevées, les experts judiciaires mentionnent avoir constaté lors de leur visite des lieux plusieurs anomalies : à l'appartement de la Sci Ecuries de Pargaminières en rez de chaussée, un décaissement d'environ 60 cm sous le dallage existant, une mise à nu des poteaux métalliques intermédiaires supportant les poutres bois, la présence de plusieurs excavations sous le dallage ; que, sur les responsabilités de la Sci Ecuries de Pargaminières envers le syndicat des copropriétaires, en vertu de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d'ordre public selon son article 43, la Sci Ecuries de Pargaminières ne pouvait entreprendre dans son lot privatif des travaux affectant ces parties communes sans l'autorisation préalable et expresse du syndicat des copropriétaires ; que lesdits travaux sont par la même irréguliers depuis l'origine et le restent puisqu'ils n'ont jamais été ultérieurement ratifiés par le syndicat des copropriétaires qui dès janvier 2006 avait rappelé à ce copropriétaire son obligation puis dès juin 2006 l'avait mis en demeure d'arrêter les travaux entrepris " sans autorisation et sans précaution " et le 7 août 2007 avait voté en assemblée générale cet arrêt avec demande de remise d'un dossier complet à soumettre à son approbation ; qu'ils engagent la responsabilité de la Sci Ecuries de Pargaminières pour manquement à ses obligations tant légales qu'issues du règlement de copropriété ; que, sur les réparations et la remise en état, la seule irrégularité de travaux entrepris sans autorisation du syndicat des copropriétaires permet à ce dernier d'exiger du copropriétaire responsable la remise des lieux dans leur état antérieur, sans même avoir à rapporter la preuve d'un préjudice et sans que ce dernier puisse se prévaloir des infractions au règlement de copropriétaire qu'ont pu commettre d'autres copropriétaires ; que l'étendue de la remise en état reste litigieuse entre parties qu'il s'agisse du dallage du rez-de-chaussée ou du plancher haut du 1er étage ; qu'en ce qui concerne le dallage du rez-de-chaussée, le rapport d'expertise de M. B..., établi sur avis du bureau d'études C... désigné comme sapiteur, mentionne l'absence de nécessité de reprise en sous oeuvre de la structure (contrairement à ce que préconisait l'expert Y... qui avait considéré que la démolition des cloisons avait partiellement déstabilisé l'immeuble), dans la mesure où les charges vont s'avérer inférieures à celles qui existaient avant rénovation (pas de surcharge nouvelle à la structure existante ; principe compatible avec l'état du bâtiment) ; que les modalités techniques de rénovation de son local désormais envisagées par la Sci Ecuries de Pargaminières ont changé dans un sens de sécurité puisqu'elle ne procèdera pas à un ancrage dans le mur de refend ou sur les murs d'enveloppes ou mitoyens dont l'intégrité sera totalement respectée et ne réalisera pas de cave et donc d'affouillement complémentaire (principe de plancher bois partiel sur micropieux) ; qu'elles ont été validées par un bureau de contrôle et sont de ce fait acceptables sous deux réserves énoncées par le sapiteur à page 2 de sa note du 11 janvier 2010 qui devront être reprises dans la phase d'exécution (pages 6 et 10 du rapport) ; que l'expert judiciaire préconise, toutefois, la consolidation des appuis des 2 poteaux des files 3 et 4 par injection de mortier au-dessous pour un coût de 4. 000 € HT qui doit être supporté par la Sci Ecuries de Pargaminières puisqu'il trouve son origine dans la rénovation entreprise par ce copropriétaire sans précaution suffisante pour avoir notamment, en affouillant la dalle, fragilisé ces supports (page 9 § O du rapport, note du 11 janvier 2010 du sapiteur) ; que cette remise en état doit, également, inclure tous les travaux de remblaiement des volumes décaissés et de création d'une nouvelle dalle selon les préconisations de l'expert B... et de son sapiteur à savoir " sa conception devra tenir compte de la présence des poteaux de renfort et reprendre leurs efforts ; elle ne devra pas s'appuyer sur les murs de refends de la copropriété afin de ne pas surcharger les fondations existantes " (cf note du 2 juin 2009), ce qui est indivisible avec la suppression éventuelle des excavations ou cavités découvertes à l'occasion des démolitions irrégulièrement faites ; que le coût de ces prestations n'a pas été chiffré par l'expert B... et le syndicat des copropriétaires ne peut se référer à celles de l'expert Y... qui s'inscrivaient dans un projet de réhabilitation différent » ; 
ET QUE « le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice complémentaire né des dérangements divers causés par les désordres puisqu'il a dû multiplier les démarches envers ce copropriétaire et que les atteintes portées aux parties communes persistent depuis plusieurs années, ce qui justifie l'octroi de la somme de 4. 000 € à titre de dommages et intérêts » ; 
ET QUE « sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers la Sci Ecuries de Pargaminières, la Sci Ecuries de Pargaminières ne peut rechercher la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; que la faiblesse de certaines structures porteuses nécessitant des travaux confortatifs était antérieure au placement en copropriété de l'immeuble (le règlement de copropriété est du 10 février 2005 et la première assemblée générale du syndicat est du 5 janvier 2006) qui n'est pas de nature à faire peser sur le syndicat les obligations qui incombaient au propriétaires d'origine de l'immeuble ; qu'au demeurant, le dommage allégué par la Sci Ecuries de Pargaminières né de la perte de jouissance des locaux depuis janvier 2007 est dépourvu de lien de causalité avec l'état réel de l'immeuble mais résulte du seul comportement de ce copropriétaire ; que le retard dans l'exécution des travaux de rénovation entrepris trouve sa cause unique dans les fautes de négligence et d'imprudence de ce copropriétaire, son refus de se soumettre aux règles régissant la copropriété, malgré les avertissements et mises en garde ; que la Sci Ecuries de Pargaminières a, en effet, commencé des travaux de réhabilitation dans un immeuble ancien sans précaution, en faisant courir des risques non négligeables à ses structures ; qu'elle a provoqué l'inquiétude légitime de la copropriété en procédant à des démolitions et décaissements importants, sans requérir les autorisations préalables nécessaires du syndicat des copropriétaires ni fournir toutes les données techniques réclamées dès avril 2006 ; que la décision de la copropriété suivant procès-verbal d'assemblée générale du 7 août 2006 de faire arrêter les travaux était justifiée à cette date car selon l'expert B... et son sapiteur " si la Sci Ecuries de Pargaminières avait continué elle aurait pu en déchaussant les poteaux mal fondés entraîner l'effondrement du plancher " (page 7 du rapport et note du 15/ 10/ 2009), les dispositions techniques alors envisagées créant bien un risque pour les parties communes (page 10 du rapport) » ; 
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction, sans qu'il y ait lieu, s'agissant d'un immeuble qui n'a pas toujours été placé sous le régime de la copropriété, de distinguer selon la date d'apparition, antérieure ou non, à la mise en copropriété ; qu'en jugeant que la faiblesse de certaines structures porteuses nécessitant des travaux confortatifs, parce qu'elle était antérieure à la mise en copropriété, n'était pas de nature à faire peser sur le syndicat des copropriétaires les obligations qui incombaient aux propriétaires d'origine, la Cour d'appel a violé l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ; 
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en jugeant que la faiblesse de certaines structures porteuses nécessitant des travaux confortatifs, parce qu'elle était antérieure au placement de l'immeuble sous le régime de la copropriété, n'était pas de nature à faire peser sur le syndicat des copropriétaires les obligations qui incombaient aux propriétaires d'origine, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'était pas engagée à raison de son refus de remédier aux désordres affectant la structure de l'immeuble, postérieurement au placement de l'immeuble sous le régime de la copropriété intervenu en 2005, tandis que ces désordres avaient été signalés tant par la société TRIPTYQUE, architecte de la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES, le 25 avril 2006 et, par lettre recommandée, le 17 novembre 2006, que par la mairie de TOULOUSE le 29 août 2006 et par le cabinet EQUADOM, expert mandaté par l'assureur des époux X..., le 9 mars 2007, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
3°) ALORS QUE les désordres constatés à l'occasion de travaux réalisés par un copropriétaire qui n'ont été que le révélateur d'une situation préexistante imputable à un défaut d'entretien et au vieillissement de l'immeuble relèvent de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires dès lors que des travaux de réparation auraient dû, en toute hypothèse, être entrepris pour assurer la conservation de l'immeuble, sauf à en imputer une partie au copropriétaire à raison des circonstances, telle l'urgence, dans lesquelles ils ont été effectivement réalisés ; qu'en jugeant que la seule irrégularité des travaux entrepris par la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES sans autorisation du syndicat des copropriétaires permettait à celui-ci d'exiger de celle-là la remise en état des lieux tout en relevant que la faiblesse de certaines structures porteuses nécessitait des travaux confortatifs, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il résultait que la charge des travaux incombait au premier chef au syndicat des copropriétaires, violant ainsi l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
4°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires, responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, doit à ce titre réparer la perte de la chance de louer éventuellement son appartement et de percevoir les loyers résultant de cette location subie par un copropriétaire ; qu'en jugeant que le dommage allégué par les SCI ECURIES DE PARGAMINIERES né de la perte de jouissance des locaux depuis 2007 était dépourvu de lien de causalité avec l'état réel de l'immeuble mais résultait du seul comportement de ce copropriétaire, tout en relevant que la faiblesse de certaines structures porteuses nécessitait des travaux confortatifs, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a, de nouveau, violé l'article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit que la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES était tenue, sous astreinte passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, de remettre en état le chevêtre et d'en supporter la charge intégrale et de l'AVOIR condamnée à payer aux époux X... la somme de 4. 000 € à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les atteintes relevées, les experts judiciaires mentionnent avoir constaté lors de leur visite des lieux plusieurs anomalies : à l'appartement des époux X... au 1er étage un affaissement du plancher sur une surface d'environ 4 m ², dans l'angle du séjour ; afin de sécuriser cette partie du plancher des travaux confortatifs d'étaiement par pieds droits et madriers en bois posés en partie haute du plancher au droit du chevêtre et calage des étais en pied ont été préconisés au cours de la première expertise » ; 
ET QUE « la responsabilité de la Sci Ecuries de Pargaminières est engagée envers les époux X... sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui conditionne le droit de chaque propriétaire de disposer des parties privatives comprises dans son lot et d'en jouir librement à l'absence d'atteinte aux droits des autres copropriétaires puisqu'à l'occasion des travaux elle a provoqué l'affaissement du chevêtre de leur appartement sur 3 à 4 m ² dans l'angle du séjour interdisant l'usage de cette superficie et causé ainsi un trouble anormal de voisinage ; le sapiteur C... a indiqué dans sa note du 27 juin 2009 que " cet ancien chevêtre en bois de cheminée soutenait un ancien conduit et que le sol de l'étage et a été dégradé par les différents intervenants qui l'ont modifié sans précaution au point qu'il n'est plus stable " ; qu'il explique que " les photos prouvent qu'à un certain moment les entreprises de la Sci Ecuries de Pargaminières ont enlevé deux chevrons qui soutenaient les carreaux de sol et qu'en faisant en plus enlever le bouchon de béton qui liait le tout elle a provoqué l'effondrement final d'où l'étaiement qu'elle a dû mettre en place " ; qu'il a précisé dans celle du 15 octobre 2009 " il est exact qu'il existait une pièce de bois qui a été enlevée par dessous soit depuis l'appartement de la Sci Ecuries de Pargaminières ; les traces étaient visibles lors de ma visite " ; que la Sci Ecuries de Pargaminières ne produit aucun élément de nature à remettre en cause cet avis d'un professionnel spécialisé qui repose sur des données objectives, après examen contradictoire du défaut allégué ; que le coût de la remise en état s'établit à la somme de 1. 165 € HT soit 820 € HT pour reprendre le plancher et 300 ¿ HT pour replanifier le carrelage sur les m ² concernés ; que les époux X... ont subi un préjudice complémentaire né des troubles de jouissance et dérangements divers causés par les désordres puisqu'ils ont perdu la jouissance de 4 m ² de superficie de leur appartement depuis février 2006, date à laquelle ils ont signalé l'affaissement litigieux à l'occasion d'une assemblée générale de copropriétaires avant de la faire constater par huissier un mois plus tard, ce qui justifie l'octroi de la somme de 4. 000 € à titre de dommages et intérêts » ; 
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES produisait en cause d'appel le diagnostic de la société ARC ET SITES rapportant que « la structure du plancher est constituée de poutres maîtresses, de solives et de planches de vois supportant le sol de l'étage (carreaux de terre cuite sur chape de mortier de chaux et de sable). Des fourrures en planches et chevrons ont été fixées sur les faces latérales des solives de façon à supporter un plafond plâtre sur lattis bois, comme en témoignent les traces de plâtre (lignes parallèles régulières) visibles en sous face des fourrures. De production industrielle, ces fourrures mises en place dans la seconde moitié du XIXe siècle ou dans la première moitié du XXe siècle, contrastent avec les solives et poutres maîtresses d'origine (bois non calibrés débités artisanalement) destinées à rester apparentes. Dans la seconde moitié du XXe siècle, le plafond plâtre a été déposé (exceptées les fourrures), permettant ainsi l'accroche de suspentes métalliques aux solives pour un faux plafond. Les fourrures en planche et chevron de l'ancien plafond étaient devenues obsolètes. Ces éléments du second oeuvre ne participent en aucun cas à la structure du plancher. Aussi, leur dépose s'avérait nécessaire dans le cadre d'une restauration du plafond d'origine à solives apparentes » (complément de diagnostic de novembre 2010, p. 9, pièce n° 23 du bordereau annexé à ses conclusions) ; qu'en jugeant que la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES ne produisait aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions du sapiteur selon lesquelles la dégradation du chevêtre lui était imputable pour avoir fait enlever « deux chevrons qui soutenaient les carreaux de sol », sans s'expliquer sur cette pièce établissant que lesdits chevrons ne participaient en aucun cas à la structure du plancher, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ; 
2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES produisait en cause d'appel une lettre émanant de Madame Z..., architecte des époux X..., énonçant que « pour répondre à la demande de la remise en place du conduit qui existait, évacuation d'un chauffe-eau, nous avons décidé de le remettre à la même place. Nous réalisons donc un tube inox à double paroi conforme à la réglementation pour une évacuation de gaz brûlés de chaudière. Il est important de noter que l'ancien conduit démoli ne permettait en aucun cas d'évacuer les gaz brûlés d'une chaudière et ne sortait pas en toiture. Ce conduit était réalisé en briques foraines sur champ largement fissurés » (lettre du 27 octobre 2005, antépén. et pén. §, pièce n° 27 du bordereau annexé à ses conclusions) ainsi que le diagnostic de la société ARC ET SITES rapportant, sous un plan avant travaux, que « le conduit d'évacuation de la chaudière du rez-de-chaussée est ici représenté. Il apparaît comme associé aux maçonneries, parties communes de l'immeuble. Lors des travaux engagés à l'étage en 2005, ce conduit a été démoli, permettant notamment au propriétaire de l'étage de bénéficier d'un gain de surface supplémentaire. Cette démolition réalisée à l'étage a néanmoins généré un trou en liaison directe avec le local du rez-de-chaussée, si bien que l'isolation phonique n'était plus assurée entre les deux locaux. Un bouchon en béton a donc été coulé depuis le local de l'étage, comme en témoigne le coffrage mis en place au niveau inférieur. Le 16 octobre 2005 Monsieur A... a fait constater par Maître D..., huissier de justice, " le rebouchage " du conduit et la présence du matériel de coffrage de l'entreprise ETB intervenue à l'étage. Monsieur A... a demandé au propriétaire du local situé à l'étage que soit rétabli le conduit de sa chaudière. La démolition d'un bouchon en béton est susceptible d'occasionner des désordres dans la voûte en briques et des fissures de cloisons portées par la structure bois (propagation des vibrations). Ce cas est particulièrement fréquent et ne peut être évité qu'en prenant des dispositions très spécifiques (découpage sans vibration par sciage au disque diamant, etc). Compte tenu des désordres constatés, il est vraisemblable que la démolition du bouchon en béton ait été réalisée au percuteur, à l'origine d'importantes vibrations. Ces désordres ne peuvent en effet s'expliquer par la dépose au rez-de-chaussée, du plafond ou des pièces de bois rapportées (fourrures) » (complément de diagnostic de novembre 2010, p. 12 et 13, pièce n° 23 du bordereau annexé à ses conclusions) ; qu'en jugeant que la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES ne produisait aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions du sapiteur selon lesquelles la dégradation du chevêtre lui était imputable pour avoir fait « enlever le bouchon de béton qui liait le tout », sans s'expliquer sur ces pièces établissant que c'étaient les époux X... qui avaient eux-mêmes supprimé le conduit et l'avaient réinstallé et que la suppression du bouchon de béton entre temps posé leur était imputable, la Cour d'appel a violé l'article du Code de procédure civile ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES aux entiers dépens comprenant les frais de référé et le coût des deux expertises judiciaires ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et dépens doivent être confirmées ; que la Sci Ecuries de Pargaminières qui succombe dans son recours supportera la charge des dépens d'appel » ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « quelques regrettables que puissent être les contradictions entre les rapports d'expertises judiciaires, le présent litige ne s'est noué que parce que la SCI ECURIES DE PARGAMINIERES a entrepris de lourds travaux de manière illégale sans avoir obtenu de la copropriété les autorisations exigées par la loi. Elle doit donc supporter l'intégralité des dépens » ; 
ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur l'un, ou l'autre, des deux premiers moyens entraînera la cassation, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, des chefs de dispositif de l'arrêt statuant sur les dépens.