LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu les articles 1646-1 et 1792 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 13 mai 2014), que l'office public d'aménagement et de construction de la Sarthe (Sarthe habitat) a fait construire un ensemble de trois immeubles, qu'il a vendu en l'état futur d'achèvement ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Donjon (le syndicat des copropriétaires) a accepté la livraison, au titre des parties communes, avec réserve, d'un vieux mur d'enceinte délimitant les espaces extérieurs de la résidence, Sarthe habitat proposant de le faire dégager de la végétation qui le recouvrait ; que le syndicat des copropriétaires a accepté cette proposition « sous réserve que le mur soit en bon état après que la végétation fusse dégagée » ; que, lors d'une réunion le 18 juillet 2006, Sarthe habitat a indiqué avoir fait réaliser les travaux nécessaires, la réfection ayant porté sur le dessus du mur et sur la partie effondrée à la suite de l'arrachage de la végétation et précisé que « l'ensemble du mur sera évidemment consolidé afin d'être remis dans des conditions normales de solidité » ; que, se plaignant de désordres affectant le mur, le syndicat des copropriétaires a assigné Sarthe habitat en indemnisation de ses préjudices ; 
Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination et qu'en conséquence, Sarthe habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer ; 
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les désordres affectant le mur litigieux ne résultaient pas de la réalisation d'un ouvrage mais du passage du temps et des effets de la végétation qui s'y était développée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Sarthe habitat à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Donjon au Mans la somme de 177 295, 10 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 13 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Donjon au Mans aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Sarthe habitat-Office public d'aménagement et de construction de la Sarthe 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a condamné l'établissement SARTHE HABITAT au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur en l'état d'achèvement à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence LE DONJON pour une somme totale de 177. 295, 10 euros ; 
AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie des vices apparents doit être exercée à peine de forclusion, à l'énoncé de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1, à savoir, la date de réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; que ce délai de forclusion est susceptible d'être interrompu par l'assignation en référé, un nouveau délai d'un an courant à compter du prononcé de l'ordonnance ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que la responsabilité de Sarthe Habitat ne pouvait être recherchée sur le fondement des vices apparents, puisque, si l'ordonnance de référé avait été rendue le 9 mai 2007, l'assignation au fond du 30 avril 2008 ne contenait aucune demande, au contraire des conclusions déposées le 17 octobre 2008 soit postérieurement au délai d'un an ayant expiré le 9 mai 2008 ; que par contre, ainsi que le soutient Sarthe Habitat, l'article 1648 alinéa 1er du code précité est inapplicable à la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement, ce vendeur étant tenu, à l'énoncé de l'article 1646-1, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil ; que ce vendeur est donc responsable, de plein droit, pendant une durée de 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ; que l'action en garantie, mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires dans le délai de 10 ans à compter de la réception du 8 juin 2006, est recevable ; que les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent présenter un caractère de gravité suffisant et relever de l'une des trois catégories de dommages précitées ; que l'expert X...a constaté, pages 9 à 11 de son rapport, que :- les murs n'ayant pas fait l'objet d'opérations d'entretien depuis plusieurs années, des arbres ont poussé et grandi en plusieurs endroits, le long des murs bordant les propriétés Y..., Z...et A...; le lierre s'est développé et incrusté entre les pierres, dans les fissures et dans certaines barbacanes ; les joints sont altérés en plusieurs endroits et sont fortement creusés lorsque l'eau a pu pénétrer au travers de la maçonnerie, à proximité des principales fissures ; près des fissures, certaines pierres sont tombées ou partiellement descellées ; les couronnements en briques sont fortement fragilisés et des briques sont décollées, le sommet du mur bordant la propriété Y...est fortement dégradé,- sur deux zones, les murs ont subi des évolutions susceptibles de diminuer ou de compromettre leur stabilité, d'abord, le mur bordant la propriété Z...est fortement incliné sur toute sa hauteur dans sa partie Sud, sur environ 8 m de longueur, il présente une forte déformation en courbe et un risque d'instabilité, une zone de sécurité ayant été délimitée en pied, diminuant la surface de pelouse sur la parcelle voisine ; ensuite, le mur bordant les propriétés A...et B..., présente d'importantes fissures verticales, un basculement significatif, surtout en partie Est ; que l'expert a préconisé, outre la suppression complète de la végétation, le grattage et le dégagement des joints altérés, des reprises ponctuelles de maçonnerie, notamment, la réfection sur environ 10 m du mur bordant la propriété Z..., la réfection des joints au mortier de chaux, le démontage et la réfection des couronnements en briques ou en moellons, l'injection de coulis de chaux pour confortation interne des maçonneries, la pose de soutènements par tirants ancrés dans le sol pour le mur bordant les propriétés A...et B... ; qu'il est certain que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination ; qu'il est tout aussi certain que si les vices de ce mur étaient visibles à la réception, puisqu'ils avaient fait l'objet de réserves, ils doivent être considérés comme cachés, leur ampleur et leurs conséquences ne s'étant révélées que postérieurement, lorsque l'importante végétation le masquant et le recouvrant a été enlevée, le rapport d'expertise ayant seul permis de les appréhender dans toutes leurs dimensions ; qu'en conséquence, Sarthe Habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer » (arrêt, p. 6 et 7) ; 
ALORS QUE le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes et les autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du code civil ; que par suite, cette garantie ne vise que les vices de construction du bien vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement, le vendeur d'un immeuble à construire n'étant pas tenu de la garantie des vices cachés du vendeur régie par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'en l'espèce, il est constant et constaté par les juges eux-mêmes que les désordres affectant le mur d'enceinte de la copropriété, qui préexistait à la construction de la résidence, ne résulte pas de la réalisation d'un ouvrage mais du passage du temps et des effets de la végétation qui s'y est développée ; qu'en condamnant néanmoins l'établissement SARHE HABITAT, vendeur en l'état futur d'achèvement, sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1646-1 et 1792 du code civil. 
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a condamné l'établissement SARTHE HABITAT au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur en l'état d'achèvement à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence LE DONJON pour une somme totale de 177. 295, 10 euros ; 
AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie des vices apparents doit être exercée à peine de forclusion, à l'énoncé de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1, à savoir, la date de réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; que ce délai de forclusion est susceptible d'être interrompu par l'assignation en référé, un nouveau délai d'un an courant à compter du prononcé de l'ordonnance ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que la responsabilité de Sarthe Habitat ne pouvait être recherchée sur le fondement des vices apparents, puisque, si l'ordonnance de référé avait été rendue le 9 mai 2007, l'assignation au fond du 30 avril 2008 ne contenait aucune demande, au contraire des conclusions déposées le 17 octobre 2008 soit postérieurement au délai d'un an ayant expiré le 9 mai 2008 ; que par contre, ainsi que le soutient Sarthe Habitat, l'article 1648 alinéa 1er du code précité est inapplicable à la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement, ce vendeur étant tenu, à l'énoncé de l'article 1646-1, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil ; que ce vendeur est donc responsable, de plein droit, pendant une durée de 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ; que l'action en garantie, mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires dans le délai de 10 ans à compter de la réception du 8 juin 2006, est recevable ; que les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent présenter un caractère de gravité suffisant et relever de l'une des trois catégories de dommages précitées ; que l'expert X...a constaté, pages 9 à 11 de son rapport, que :- les murs n'ayant pas fait l'objet d'opérations d'entretien depuis plusieurs années, des arbres ont poussé et grandi en plusieurs endroits, le long des murs bordant les propriétés Y..., Z...et A...; le lierre s'est développé et incrusté entre les pierres, dans les fissures et dans certaines barbacanes ; les joints sont altérés en plusieurs endroits et sont fortement creusés lorsque l'eau a pu pénétrer au travers de la maçonnerie, à proximité des principales fissures ; près des fissures, certaines pierres sont tombées ou partiellement descellées ; les couronnements en briques sont fortement fragilisés et des briques sont décollées, le sommet du mur bordant la propriété Y...est fortement dégradé,- sur deux zones, les murs ont subi des évolutions susceptibles de diminuer ou de compromettre leur stabilité, d'abord, le mur bordant la propriété Z...est fortement incliné sur toute sa hauteur dans sa partie Sud, sur environ 8 m de longueur, il présente une forte déformation en courbe et un risque d'instabilité, une zone de sécurité ayant été délimitée en pied, diminuant la surface de pelouse sur la parcelle voisine ; ensuite, le mur bordant les propriétés A...et B..., présente d'importantes fissures verticales, un basculement significatif, surtout en partie Est ; que l'expert a préconisé, outre la suppression complète de la végétation, le grattage et le dégagement des joints altérés, des reprises ponctuelles de maçonnerie, notamment, la réfection sur environ 10 m du mur bordant la propriété Z..., la réfection des joints au mortier de chaux, le démontage et la réfection des couronnements en briques ou en moellons, l'injection de coulis de chaux pour confortation interne des maçonneries, la pose de soutènements par tirants ancrés dans le sol pour le mur bordant les propriétés A...et B... ; qu'il est certain que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination ; qu'il est tout aussi certain que si les vices de ce mur étaient visibles à la réception, puisqu'ils avaient fait l'objet de réserves, ils doivent être considérés comme cachés, leur ampleur et leurs conséquences ne s'étant révélées que postérieurement, lorsque l'importante végétation le masquant et le recouvrant a été enlevée, le rapport d'expertise ayant seul permis de les appréhender dans toutes leurs dimensions ; qu'en conséquence, Sarthe Habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer » (arrêt, p. 6 et 7) ; 
ALORS QUE, en matière de vente d'immeuble à construire, constitue un vice caché relevant de la garantie décennale du vendeur ou du constructeur le désordre qui affecte la solidité même de l'immeuble vendu ou qui le rend impropre à sa destination ; que par suite, lorsque les désordres concernent un élément d'équipement ou extérieur à l'ouvrage, les juges sont tenus de s'assurer que le vice affectant cet élément est de nature à compromettre la solidité ou l'usage de l'immeuble dans son ensemble ; qu'en l'espèce, il est constant que la vente en l'état futur d'achèvement a porté sur un ensemble immobilier de trois bâtiments édifiés sur un terrain bordé à un endroit par un mur d'enceinte préexistant ; qu'en se bornant en l'espèce à considérer que les fissures de ce mur constituaient un vice caché pour cette raison qu'elles compromettaient sa solidité et le rendaient impropre à sa destination, sans constater que ces désordres affectaient la solidité ou l'usage de la résidence dans son ensemble, seul objet de la vente en l'état futur d'achèvement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1646-1 et 1792 du code civil. 
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION, à titre plus subsidiaire 
L'arrêt attaqué encourt la censure ; 
EN CE QU'il a condamné l'établissement SARTHE HABITAT au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur en l'état d'achèvement à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence LE DONJON pour une somme totale de 177. 295, 10 euros ; 
AUX MOTIFS QUE « l'action en garantie des vices apparents doit être exercée à peine de forclusion, à l'énoncé de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements visés à l'article 1642-1, à savoir, la date de réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; que ce délai de forclusion est susceptible d'être interrompu par l'assignation en référé, un nouveau délai d'un an courant à compter du prononcé de l'ordonnance ; que c'est donc à raison que le premier juge a retenu que la responsabilité de Sarthe Habitat ne pouvait être recherchée sur le fondement des vices apparents, puisque, si l'ordonnance de référé avait été rendue le 9 mai 2007, l'assignation au fond du 30 avril 2008 ne contenait aucune demande, au contraire des conclusions déposées le 17 octobre 2008 soit postérieurement au délai d'un an ayant expiré le 9 mai 2008 ; que par contre, ainsi que le soutient Sarthe Habitat, l'article 1648 alinéa 1er du code précité est inapplicable à la garantie des vices cachés due à l'acquéreur par le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement, ce vendeur étant tenu, à l'énoncé de l'article 1646-1, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du code civil ; que ce vendeur est donc responsable, de plein droit, pendant une durée de 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ou affectent la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert ; que l'action en garantie, mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires dans le délai de 10 ans à compter de la réception du 8 juin 2006, est recevable ; que les dommages dont le syndicat des copropriétaires demande la réparation doivent présenter un caractère de gravité suffisant et relever de l'une des trois catégories de dommages précitées ; que l'expert X...a constaté, pages 9 à 11 de son rapport, que :- les murs n'ayant pas fait l'objet d'opérations d'entretien depuis plusieurs années, des arbres ont poussé et grandi en plusieurs endroits, le long des murs bordant les propriétés Y..., Z...et A...; le lierre s'est développé et incrusté entre les pierres, dans les fissures et dans certaines barbacanes ; les joints sont altérés en plusieurs endroits et sont fortement creusés lorsque l'eau a pu pénétrer au travers de la maçonnerie, à proximité des principales fissures ; près des fissures, certaines pierres sont tombées ou partiellement descellées ; les couronnements en briques sont fortement fragilisés et des briques sont décollées, le sommet du mur bordant la propriété Y...est fortement dégradé,- sur deux zones, les murs ont subi des évolutions susceptibles de diminuer ou de compromettre leur stabilité, d'abord, le mur bordant la propriété Z...est fortement incliné sur toute sa hauteur dans sa partie Sud, sur environ 8 m de longueur, il présente une forte déformation en courbe et un risque d'instabilité, une zone de sécurité ayant été délimitée en pied, diminuant la surface de pelouse sur la parcelle voisine ; ensuite, le mur bordant les propriétés A...et B..., présente d'importantes fissures verticales, un basculement significatif, surtout en partie Est ; que l'expert a préconisé, outre la suppression complète de la végétation, le grattage et le dégagement des joints altérés, des reprises ponctuelles de maçonnerie, notamment, la réfection sur environ 10 m du mur bordant la propriété Z..., la réfection des joints au mortier de chaux, le démontage et la réfection des couronnements en briques ou en moellons, l'injection de coulis de chaux pour confortation interne des maçonneries, la pose de soutènements par tirants ancrés dans le sol pour le mur bordant les propriétés A...et B... ; qu'il est certain que les dommages atteignant le mur d'enceinte sont suffisamment graves puisqu'ils le rendent dangereux, compromettent sa solidité et le rendent impropre à sa destination ; qu'il est tout aussi certain que si les vices de ce mur étaient visibles à la réception, puisqu'ils avaient fait l'objet de réserves, ils doivent être considérés comme cachés, leur ampleur et leurs conséquences ne s'étant révélées que postérieurement, lorsque l'importante végétation le masquant et le recouvrant a été enlevée, le rapport d'expertise ayant seul permis de les appréhender dans toutes leurs dimensions ; qu'en conséquence, Sarthe Habitat doit être déclaré responsable de plein droit des dommages et condamné à les réparer » (arrêt, p. 6 et 7) ; 
ALORS QUE, premièrement, la garantie décennale due par le vendeur en l'état futur d'achèvement ne concerne que les vices cachés de l'ouvrage livré à l'acquéreur, à l'exclusion des désordres apparents ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont eux-mêmes observé que les vices affectant le mur d'enceinte étaient visibles à la réception et avaient été dénoncés par le syndicat des copropriétaires (arrêt, p. 7, av.- dern. al.) ; qu'en condamnant néanmoins l'établissement SARTHE HABITAT sur le fondement de la garantie des vices cachés, à nouveau, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1646-1 et 1792 du code civil, par fausse application, et des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du même code, par refus d'application ; 
ALORS QUE, deuxièmement, les désordres qui ont fait l'objet de réserves à la réception de l'ouvrage ne relèvent pas de la garantie des vices cachés du constructeur ou du vendeur en l'état futur d'achèvement ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que les vices affectant le mur d'enceinte avait fait l'objet de réserves de la part de la copropriété (arrêt, p. 7, av.- dern. al.) ; qu'en décidant néanmoins que l'établissement SARTHE HABITAT était tenue à garantie sur le fondement de la garantie des vices cachés, les juges du fond ont encore manqué à tirer les conséquences légales de leurs constatations, violant derechef les articles 1646-1 et 1792 du code civil, par fausse application, et les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du même code, par refus d'application ; 
ET ALORS QUE, troisièmement, l'ignorance de l'acquéreur quant à l'ampleur et les conséquences du désordre dénoncé par les réserves émises à la réception de l'ouvrage ne font pas de ce vice de construction un vice caché dès lors que le désordre est par nature évolutif ou que le risque de cette évolution a été prise en compte lors de l'émission des réserves ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations des juges que la réception de l'ouvrage est intervenue « sous réserve que le mur soit en bon état après que la végétation fût dégagée » (arrêt, p. 2, av.- dern. al.), que la végétation a été dégagée dès avant le 18 juillet 2006, laissant apparaître un mur en mauvais état (dern. al.), et que le syndicat des copropriétaires a demandé la nomination d'un expert judiciaire le 23 mars 2007 pour que l'étendue des désordres soit clairement déterminée ; qu'il en résulte que la copropriété avait, dès cette époque, connaissance des désordres affectant le mur et du risque que l'expert leur découvre un caractère de gravité important ; qu'en décidant néanmoins que ces désordres relevaient de la garantie des vices cachés, au prétexte que leur ampleur et leurs conséquences ne se seraient révélées qu'une fois déposé le rapport d'expertise, les juges du fond ont encore violé les articles 1646-1 et 1792 du code civil, par fausse application, et les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du même code, par refus d'application.