LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 janvier 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 76 F-D
Pourvoi n° E 19-23.310
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 JANVIER 2021
M. P... E..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° E 19-23.310 contre l'arrêt rendu le 13 juin 2019 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. I... W...,
2°/ à Mme K... N...,
domiciliés tous deux [...],
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de M. E..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. W... et de Mme N..., après débats en l'audience publique du 24 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13 juin 2019), M. W... et Mme N... propriétaires d'un terrain qu'ils ont acquis de M. C... par acte du 3 juillet 2002, ont assigné M. E..., propriétaire de la parcelle contiguë, en démolition du mur édifié en 1991 et empiétant sur leur fonds.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
2. M. E... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors « que dans ses conclusions d'appel, M. E... faisait valoir que les consorts W... N..., qui avaient été informés de l'empiétement résultant de la construction du mur litigieux par l'acte de vente, avaient par la suite accepté la situation et renoncé sans équivoque à en demander la démolition en sollicitant et en finançant partiellement, à hauteur de 200 000 F CFP, des travaux de surélévation de ce mur en 2007 ; que dès lors, en s'abstenant de répondre à ce moyen, à l'appui duquel M. E... apportait des éléments de preuve, la cour d'appel a privé sa décision de motivation, en méconnaissance de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française :
3. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
4. Pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'empiétement, dont l'existence est mentionnée dans l'acte du 3 juillet 2002, n'est pas contestée et que l'arrêt rendu le 29 avril 1999, rejetant une demande de bornage en considération d'un accord conclu entre M. E... et de M. C..., auteur de M. W... et Mme N..., pour délimiter leurs fonds, n'a pas autorité de la chose jugée à l'égard de ces derniers.
5. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. E..., qui soutenait que M. W... et Mme N... avaient, en connaissance de cause, accepté l'emplacement du mur, surélevé, à leur demande, en exécution d'un nouvel accord, moyennant une contribution financière de leur part, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete autrement composée ;
Condamne M. W... et Mme N... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour M. P... E...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'empiétement et, en conséquence, d'avoir condamné M. E... à libérer la parcelle [...] section [...] appartenant aux consorts W... N... de toute occupation, et à démolir la clôture et le portail illégalement édifiés sous astreinte de 10 000 F CFP par jour de retard passé le délai d'un mois à compter la signification de la décision ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 545 du code civil stipule « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ; qu'il n'est pas contesté qu'il est fait mention dans l'acte notarié de vente du 3 juillet 2002 relatif à l'acquisition du terrain suscité de l'existence d'une servitude de curage, d'une servitude de passage, définies et d'un empiétement de 205 m2, « réalisé par le propriétaire de la parcelle cadastrée à la section [...] (M. E...), lequel, ainsi que cela figure sur le plan établi par le géomètre V... le 6 mai 2002, a implanté un mur de clôture et un portail à l'intérieur du bien objet des présentes » ; que s'il est aussi mentionné que l'acquéreur déclare acquérir en toute connaissance de cause et fera son affaire personnelle de toute régularisation ou rectification à ce sujet, sans recours contre le vendeur, il est de jurisprudence constante que cela ne prive pas l'acquéreur du droit d'exercer l'action qu'il a reçue de son vendeur, comme ayant cause de celui-ci. ; que l'arrêt de la cour d'appel de Papeete du 29 avril 1999, rendu entre Monsieur E... et Monsieur C... révèle à sa lecture l'existence d'un contentieux concernant une action en bornage des parcelles leur appartenant respectivement, depuis au moins la décision rendue le 7 mai 1997 par le tribunal de première instance de Papeete, action dont le fondement est différent de celle en démolition d'une construction du fait d'un tiers exercée par les consorts W... N... dans la présente instance ; que cet arrêt, qui déboute Monsieur C... de sa demande en bornage au motif qu'il existait un accord entre Monsieur E... et Monsieur R..., vendeur de M. C..., quant à la construction d'un mur mitoyen en septembre 1991, était opposable à ce dernier qui en avait été informé ; que dès lors, c'est à juste titre, et par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge, après avoir constaté que l'arrêt du 29 avril 1999 ne pouvait avoir autorité de la chose jugée à l'égard des intimés, du fait de la non-identité des parties, et en avoir justement déduit que l'accord intervenu entre Monsieur E... et Monsieur R... était inopposable à l'égard des consorts W... N..., a jugé que ces derniers étaient en droit de se prévaloir de l'empiétement, non contesté, sur leur propriété par Monsieur E..., en faisant droit à leur demande de remise en état, tout en prévoyant qu'il appartient aux parties de se mettre d'accord sur l'édification éventuelle d'un mur mitoyen à frais communs ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur I... W... et Madame K... N... demandent de constater l'empiétement par M. E... sur la terre qui leur appartient ; que l'empiétement sur le terrain d'autrui constitue une atteinte au droit de propriété spécifiquement encadrée par l'article 545 du Code civil qui dispose : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. » ; que l'empiétement est un abus du droit de propriété qui comprend la construction, ou l'extension de construction, sur une parcelle appartenant à un voisin sans l'accord de ce dernier ; que la valeur du bien d'autrui peut être dépréciée de manière significative ; qu'à l'appui de leurs prétentions, Monsieur I... W... et Madame K... N... produisent un plan de bornage du 25 juin 1992 qui délimite l'emplacement du mur séparatif et du portail implantés sur la parcelle leur appartenant, ainsi que des photographies ; que le principe de l'empiétement n'est pas contesté par leur voisin, Monsieur E... qui prétend que l'accord intervenu avec l'ancien propriétaire, est opposable à leur vendeur, M. C..., et est opposable à Monsieur I... W... et à Madame K... N... ; que l'acte notarié de vente passé devant Maître J... mentionne la désignation du terrain vendu, « observation étant faite que ce terrain est grevé d'une servitude de curage, d'une servitude de passage, d'un empiétement réalisé par le propriétaire de la parcelle cadastrée à la section [...] , lequel, ainsi que cela figure sur le plan établi par le géomètre V... le 6 mai 2002, a implanté un mur de clôture et un portail à l'intérieur du bien objet des présentes. Cet empiétement est représenté sur le plan susvisé et correspond au fractionnement dit « A » de la parcelle vendue. L'acquéreur déclare acquérir en connaissance de cause, et fera son affaire personnelle de toute régularisation ou rectification à ce sujet, sans recours contre le vendeur. Tous les frais de justice et d'expertise, de même que les dommages-intérêts éventuels seront à la charge exclusive de l'acquéreur. Le vendeur ne peut en aucun cas être inquiété à ce sujet. » ; qu'un arrêt de la cour d'appel de Papeete du 29 avril 1999, rendu entre Monsieur P... E... et Monsieur H... C..., l'a débouté de sa demande en bornage, au motif que le mur mitoyen a été construit en septembre 1991, en accord entre Monsieur E... et Monsieur R... et à frais commun ; que monsieur C... ayant eu connaissance de cet accord entre les parties sur la délimitation du fond, dont il n'ignorait pas les conséquences, lui est opposable puisqu'il a reconnu en avoir été informé ; que toutefois, l'arrêt de la cour d'appel n'a pas autorité de la chose jugée puisqu'il n'y a pas identité de parties ; qu'il résulte d'une jurisprudence constante (Cour de cassation, chambre civile 3 du 1er juillet 2014) que l'empiétement n'est pas rendu régulier par son caractère peu important ou par le fait que le propriétaire victime a acquis les lieux en connaissance de cause ; que par ailleurs, si l'accord intervenu entre Monsieur E... et Monsieur R... est opposable à Monsieur C..., il ne l'est pas à l'égard de Monsieur I... W... et Madame K... N... ; que les actes soumis à publicité, par application du 1° de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 rendant obligatoire la publication au bureau des hypothèques de la situation des immeubles de tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et de toutes décisions judiciaires, portant constatant entre vifs de la mutation, constitution de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques, sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui « sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés » ; que l'acte de cession d'une propriété immobilière doit être publié. Le prétendu accord de M. R... et de M. C..., auteur des consorts W... N..., pour permettre l'empiétement sur l'immeuble par M. E..., et donc de lui céder une partie de la propriété, n'a pas été publié et n'est pas opposable aux consorts W... N..., qui ont acquis l'immeuble sans que leur titre de propriété ne mentionne la cession précitée, en application de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
1°) ALORS QUE les actes juridictionnels par lesquels les droits le propriétaire d'une parcelle se trouvent établis, précisés ou limités s'imposent à son ayant cause à titre particulier dès lors qu'ils résultent d'une instance engagée antérieurement au transfert de propriété ; que dès lors, retenant, pour dire que l'arrêt rendu par la cour d'appel de Papeete le 29 avril 1999, qui avait constaté l'existence d'un accord survenu entre M. E... et M. R..., auteur de M. C..., quant à la construction du mur litigieux, ne pouvait avoir autorité de la chose jugée à l'égard des consorts W... N..., qu'il n'y avait pas d'identité des parties, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ;
2°) ALORS, en tout état de cause, QUE nul ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a ; que dès lors, en considérant que les consorts W... N... étaient en droit de demander la démolition du mur mitoyen construit par M. E... sur leur propriété tout en constant que leur auteur, M. C..., était tenu par l'accord conclu entre M. E... et M. R..., son propre auteur et ne pouvait donc remettre en cause la construction de ce mur, la cour d'appel qui a permis aux acquéreurs de jouir d'un droit dont était dépourvu leur vendeur, a violé les articles 544 et 1599 du code civil ;
3°) ALORS, eu demeurant, QUE le décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière est inapplicable en Polynésie française restée sous l'empire de la loi du 23 mars 1855, et du sénatus-consulte du 7 juillet 1956, relatifs à l'inscription des hypothèques ; que dès lors en retenant, pour considérer que l'accord conclu entre M. E... et M. R..., vendeur de M. C..., était inopposable aux consorts W... N..., que le titre de propriété publié ne mentionnait pas cette cession et que l'accord n'avait pas été publié conformément à l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance inopérante, a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 par fausse application ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE dans ses conclusions d'appel, M. E... faisait valoir que les consorts W... N..., qui avaient été informés de l'empiétement résultant de la construction du mur litigieux par l'acte de vente, avaient par la suite accepté la situation et renoncé sans équivoque à en demander la démolition en sollicitant et en finançant partiellement, à hauteur de 200 000 F CFP, des travaux de surélévation de ce mur en 2007 ; que dès lors, en s'abstenant de répondre à ce moyen, à l'appui duquel M. E... apportait des éléments de preuve, la cour d'appel a privé sa décision de motivation, en méconnaissance de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française.