LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Vu les articles 1889 et 1184 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rouen, 21 novembre 2012), que les consorts X... 
Y... ont vendu à M. et Mme Z..., un terrain et une maison dont ceux-ci ont consenti l'occupation gratuite à M. X... sa vie durant ; que les consorts X... 
Y... ont assigné les époux Z... en annulation de la vente pour vil prix ; que ceux-ci ont sollicité reconventionnellement que le terme du prêt à usage soit fixé au 1er septembre 2007 ; 
Attendu que pour ordonner à M. X... et Mme Y... de quitter les lieux, l'arrêt retient que l'usage de la maison consenti à M. X... sa vie durant par les époux Z... n'est pas exclusif d'une cohabitation entre eux, qu'aucune des parties ne souhaite plus y donner suite puisque chacune revendique l'usage de la maison à titre exclusif et qu'il ne peut qu'être mis fin au prêt à usage dont la poursuite est impossible ; 
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait retenu que l'accord avait pour terme le décès de M. X..., la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les époux Z... avaient un besoin pressant et imprévu de la maison ou si était caractérisé un manquement de M. X... à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation du prêt à usage avant son terme, n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ; 
Condamne M. et Mme Z... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer à M. André X... et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Z... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'usage de la maison consenti à Monsieur X... sa vie durant par les époux Z... n'était pas exclusif d'une cohabitation entre eux, d'AVOIR constaté que cette cohabitation était devenue impossible et d'AVOIR en conséquence, dit que Monsieur X... et Madame Y... devraient quitter les lieux dans les six mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
AUX MOTIFS QU'il n'existe entre les parties aucun bail puisqu'il est démontré que les époux Z... ont consenti à ce que Monsieur X... occupe la maison à titre entièrement gratuit, et ce, pendant plusieurs années, soit depuis la vente jusqu'à l'engagement des diverses procédures qui les ont opposés à compter de 2007 ; que les relations des parties en ce qui concerne l'occupation de la maison par Monsieur X... postérieurement à la vente, entrent dans les prévisions des articles 1875 et suivants du Code civil et doivent s'analyser en un prêt à usage dont les modalités doivent être recherchées dans les différents éléments versés aux débats ; que les écrits échangés entre les parties avant tout contentieux permettent de retenir que cet accord avait pour terme le décès de Monsieur X..., puisqu'il est précisé dans deux documents de la main de chacun des deux époux Z... adressés à Monsieur X... en février 2004 comme constituant une disposition à cause de mort en sa faveur, que le droit d'usage et d'habitation qui lui est " légué " s'exercerait " sa vie durant " ; que le caractère exclusif de ce droit n'est cependant pas démontré ; qu'ainsi le notaire qui a reçu l'acte a précisé dans un courrier adressé le 9 août 2006 à celui-ci consulté par Monsieur X... que " si des liens familiaux et amicaux ont conduit Monsieur et Madame Z... à loger Monsieur X... en attendant leur retraite, ils ont toujours eu l'intention, le moment venu, d'en faire leur habitation principale et ont proposé à Monsieur X... toujours dans les mêmes dispositions d'esprit, de cohabiter " ; que si d'autres lettres adressées à Monsieur X... lui assurent qu'il " restera dans la maison " et que les époux Z..., après leur retraite, resteront à DEAUVILLE (courrier du 23 février 2004), ou encore que ces derniers n'ont aucune intention de " squatter la maison ", ces éléments ne suffisent pas à démontrer que les époux Z... aient entendu se priver de toute jouissance de la maison pendant la vie de leur oncle ; qu'en effet ils ont entrepris quelques mois plus tard l'aménagement des combles, pour une somme de plus de 60. 000 euros ce qui est peu cohérent avec à la fois le maintien d'une autre projet de relogement pour les époux Z... et l'occupation de la maison et de son agrandissement par une seule personne, âgée et solitaire de surcroît ; qu'en outre au moment de la vente, l'âge de Monsieur X... soit plus de 70 ans, son isolement, puisqu'il venait de rompre avec sa compagne, et enfin, l'intimité et les relations de confiance existant alors entre les parties, puisqu'il est constant que c'est Monsieur X... qui a surveillé l'achèvement de la maison et l'aménagement des combles, tenant la comptabilité complète du chantier, rendent au contraire beaucoup plus probable le projet de cohabitation entre les parties lorsque les époux Z... seraient à la retraite, évoqué tant par le notaire ayant reçu l'acte de vente que les autres membres de la famille en des attestations très précises ; 
ET QUE les mêmes témoignages soulignent que ce projet de cohabitation s'est trouvé remis en cause par la reprise de la vie commune entre Monsieur X... et son ancienne compagne ; que la présente procédure, ainsi que les précédentes, l'excluent de toute façon, étant observé en outre qu'aucune des parties ne souhaite plus y donner suite, puisque toutes deux revendiquent l'usage de la maison à titre exclusif ; que dans ces circonstances, la Cour ne peut que constater que la poursuite du prêt à usage est devenue impossible et, y mettre fin en octroyant à Monsieur X... et Madame Y... un délai de six mois pour quitter les lieux à défaut de quoi ils devront payer une astreinte de 100 ¿ par jour de retard ; que le désistement des époux Z... de leurs demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation constaté par ordonnance du Juge de la mise en état du 15 septembre 2010 rend cependant irrecevables ces demandes à nouveau formulées par les époux Z... devant la Cour ; 
1°) ALORS QUE le juge doit préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en se bornant à relever que « la poursuite du prêt à usage est devenu impossible », pour en déduire qu'elle devait « y mettre fin », sans préciser le fondement juridique de sa décision, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ; 
2°) ALORS QU'en toute hypothèse seul le prêt à usage consenti sans contrepartie peut faire l'objet d'une résiliation anticipée ; qu'en faisant droit à la demande de résiliation anticipée du prêt à usage consenti par les époux Z... à Monsieur X... bien qu'elle ait relevé, par motifs adoptés, que comme le soutenaient les époux Z... eux-mêmes, le droit d'usage avait été consenti à ce dernier en contrepartie de la vente du bien à prix inférieur à celui du marché, de sorte que les prêteurs ne bénéficiaient d'aucun droit de résiliation anticipée, la Cour d'appel a violé l'article 1889 du Code civil ; 
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le prêteur ne peut solliciter la résiliation anticipée d'un prêt à usage consenti pour une durée déterminée que s'il justifie d'un besoin pressant et imprévu de la chose ; qu'en faisant droit à la demande de résiliation anticipée du prêt à usage consenti par les époux Z... à Monsieur X... sans constater que les prêteurs avaient un besoin pressant et imprévu de la maison d'habitation en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1889 du Code civil ; 
4°) ALORS QU'en toute hypothèse pour constituer un cas de force majeure, un évènement doit être imprévisible, irrésistible et extérieur aux cocontractants ; qu'en exonérant les époux Z... de leur obligation contractée envers Monsieur X..., portant sur un droit d'usage viager et non exclusif de leur maison d'habitation, en raison de l'impossibilité de l'exécuter qui résulterait de la mésentente entre les parties, sans constater que cette mésentente constituait un obstacle extérieur aux parties, et était imprévisible et irrésistible, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1148 du Code civil ; 
5°) ALORS QU'en toute hypothèse le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'impossibilité d'exécuter le prêt à usage, pour en prononcer la résiliation, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1148 du Code civil ; 
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, les époux Z... ne se prévalaient d'aucun manquement de Monsieur X... à ses obligations contractuelles ; qu'en faisant néanmoins droit à leur demande de résiliation judiciaire, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1184 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... et Madame Y... de leur demande de nullité de la vente intervenue suivant acte des 20 et novembre 2002, portant sur une maison d'habitation cadastrée section AE n° 678 située au... à CAUDEBEC LES ELBEUF et d'AVOIR dit que l'usage de la maison consenti à Monsieur X... sa vie durant par les époux Z... n'étaient pas exclusif d'une cohabitation entre eux, d'AVOIR constaté que cette cohabitation était devenue impossible et d'AVOIR en conséquence, dit que Monsieur X... et Madame Y... devraient quitter les lieux dans les six mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
AUX MOTIFS QU'il n'existe entre les parties aucun bail puisqu'il est démontré que les époux Z... ont consenti à ce que Monsieur X... occupe la maison à titre entièrement gratuit, et ce, pendant plusieurs années, soit depuis la vente jusqu'à l'engagement des diverses procédures qui les ont opposés à compter de 2007 ; que les relations des parties en ce qui concerne l'occupation de la maison par Monsieur X... postérieurement à la vente, entrent dans les prévisions des articles 1875 et suivants du Code civil et doivent s'analyser en un prêt à usage dont les modalités doivent être recherchées dans les différents éléments versés aux débats ; que les écrits échangés entre les parties avant tout contentieux permettent de retenir que cet accord avait pour terme le décès de Monsieur X..., puisqu'il est précisé dans deux documents de la main de chacun des deux époux Z... adressés à Monsieur X... en février 2004 comme constituant une disposition à cause de mort en sa faveur, que le droit d'usage et d'habitation qui lui est " légué " s'exercerait " sa vie durant " ; que le caractère exclusif de ce droit n'est cependant pas démontré ; qu'ainsi le notaire qui a reçu l'acte a précisé dans un courrier adressé le 9 août 2006 à celui consulté par Monsieur X... que " si des liens familiaux et amicaux ont conduit Monsieur et Madame Z... à loger Monsieur X... en attendant leur retraite, ils ont toujours eu l'intention, le moment venu, d'en faire leur habitation principale et ont proposé à Monsieur X... toujours dans les mêmes dispositions d'esprit, de cohabiter " ; que si d'autres lettres adressées à Monsieur X... lui assurent qu'il " restera dans la maison " et que les époux Z..., après leur retraite, resteront à DEAUVILLE (courrier du 23 février 2004), ou encore que ces derniers n'ont aucune intention de " squatter la maison ", ces éléments ne suffisent pas à démontrer que les époux Z... aient entendu se priver de toute jouissance de la maison pendant la vie de leur oncle ; qu'en effet ils ont entrepris quelques mois plus tard l'aménagement des combles, pour une somme de plus de 60. 000 euros ce qui est peu cohérent avec à la fois le maintien d'une autre projet de relogement pour les époux Z... et l'occupation de la maison et de son agrandissement par une seul personne, âgée et solitaire de surcroît ; qu'en outre au moment de la vente, l'âge de Monsieur X... soit plus de 70 ans, son isolement, puisqu'il venait de rompre avec sa compagne, et enfin, l'intimité et les relations de confiance existant alors entre les parties, puisqu'il est constant que c'est Monsieur X... qui a surveillé l'achèvement de la maison et l'aménagement des combles, tenant la comptabilité complète du chantier, rendent au contraire beaucoup plus probable le projet de cohabitation entre les parties lorsque les époux Z... seraient à la retraite, évoqué tant par le notaire ayant reçu l'acte de vente que les autres membres de la famille en des attestations très précises ; que les mêmes témoignages soulignent que ce projet de cohabitation s'est trouvé remis en cause par la reprise de la vie commune entre Monsieur X... et son ancienne compagne ; que la présente procédure, ainsi que les précédentes, l'excluent de toute façon, étant observé en outre qu'aucune des parties ne souhaite plus y donner suite, puisque toutes deux revendiquent l'usage de la maison à titre exclusif ; que dans ces circonstances, la Cour ne peut que constater que la poursuite du prêt à usage est devenue impossible et, y mettre fin en octroyant à Monsieur X... et Madame Y... un délai de six mois pour quitter les lieux à défaut de quoi ils devront payer une astreinte de 100 ¿ par jour de retard ; que le désistement des époux Z... de leurs demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation constaté par ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2010 rend cependant irrecevables ces demandes à nouveau formulées par les époux Z... devant la Cour ; 
QUE le tribunal, en des motifs complets et pertinents que la Cour adopte en leur intégralité, a, d'une part, rappelé que les dispositions applicables, à savoir que le prix doit être réel et sérieux et que l'accord des parties sur un prix de vente inférieur à la valeur de la chose vendue ne suffit pas à démontrer que ce prix est vil, et, d'autre part, en a justement tiré la conséquence qu'il n'y avait pas lieu en l'espèce à annulation de la vente ; 
ET QUE suivant acte notarié en date des 15 et 22 novembre 2002, Monsieur et Madame Z... ont acheté la maison construite par Monsieur X... et Madame Y... moyennant le prix de 57. 359, 58 euros hors TVA soit 68. 602, 06 euros TVA comprise ; que lors de la vente, la maison était " non terminée " ; que s'il est vrai qu'en 2000, Monsieur X... et Madame Y... avaient acheté le terrain sur lequel se trouve la maison litigieuse pour le prix de 33. 538 euros, ils ne versent aux débats aucune pièce justifiant l'ampleur et le coût des travaux d'édification de la maison ; que d'après le rapport d'expertise de Monsieur A..., la valeur vénale de la maison en novembre 2002 était, compte tenu des travaux restant à réaliser et de la moins-value commerciale due à l'état de présentation du pavillon et à son aspect inesthétique lié à l'absence totale d'aménagements extérieurs, de 103. 000 euros ; que si cette estimation est supérieure au prix auquel Monsieur X... et Madame Y... ont vendu leur maison aux époux Z..., la différence ne suffit pas à caractériser la vilement ou le caractère dérisoire du prix, ce d'autant que les époux Z... établissent qu'en plus du prix de vente, ils ont réglé la somme de 3. 000 euros à Madame Y... pour participer à ses frais de déménagement et les frais de transfert de sépulture de l'épouse de Monsieur X... (3. 498, 34 euros) et ont accepté que Monsieur X... reste vivre gratuitement dans la maison ; qu'en conséquence, compte tenu de ces éléments, le prix auquel Monsieur X... et Madame Y... ont vendu leur maison aux époux Z... apparaît tout à faire réel et sérieux ; 
ALORS QUE le prix d'une vente doit être sérieux ; qu'il résulte des propres constatations des juges du fond que la vente de la maison avait été consentie aux époux Z... moyennant une somme d'argent, outre un droit d'usage et d'habitation au bénéfice du vendeur sa vie durant, de sorte qu'en prononçant la résiliation du prêt à usage sans s'interroger sur les conséquences de cette résiliation sur la validité de la vente qu'elle avait retenue en considération de ce droit d'usage, la Cour d'appel a violé l'article 1591 du Code civil, ensemble l'article 1134 du Code civil.