LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique :
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 19 mai 2008), que la société Auxicomi, aux droits de laquelle se trouve la société Oseo Financement, a conclu le 25 novembre 1997 un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de dix ans au profit de la société SMB Industrie ; que celle-ci ayant été mise en liquidation judiciaire, le contrat de crédit-bail immobilier a été résilié le 17 septembre 2004 ; que la société Oseo Financement a sollicité l'admission d'une créance de 105 933, 17 euros  à titre d'indemnité de résiliation, qui a été contestée par la société civile professionnelle Jean-François Dargent, Bernard Morange et Isabelle Tirmant (la SCP) ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société SMB Industrie ;
 	Attendu que la SCP ès-qualités fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
 	1°/ que le contrat de crédit-bail immobilier doit obligatoirement conférer au preneur une faculté de résiliation anticipée, laquelle ne peut être regardée comme effective si le contrat subordonne l'exercice de cette faculté au paiement d'une somme, dont l'objet n'est pas uniquement la réparation du préjudice subi par le crédit-bailleur du fait de la rupture anticipée, mais qui s'apparente à une pénalité contractuelle ayant, comme telle, pour objet de dissuader le crédit-preneur de rompre le contrat par anticipation ; qu'ayant elle-même relevé que l'indemnité de résiliation prévue à l'article 36 du contrat litigieux avait le caractère d'une clause pénale, la cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande de la société Oseo Financement sans violer les articles L. 313-9, alinéa 2, du code monétaire et financier et 1226 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile et le principe d'effectivité des droits ;
 	2°/ que doit être regardée comme manifestement excessive la clause pénale assortissant un contrat de crédit-bail immobilier qui met à la charge du crédit-preneur le paiement d'une somme égale ou supérieure au profit que le crédit-bailleur aurait retiré de la poursuite du contrat jusqu'à son terme ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si très loin d'avoir causé un préjudice au crédit-bailleur, la rupture avant terme du contrat de crédit-bail ne lui avait pas permis, du fait de la revente de l'immeuble, de réaliser un gain supérieur au bénéfice qu'il pouvait escompter de la poursuite du contrat jusqu'à son terme et si dès lors la pénalité contractuelle n'apparaissait pas comme manifestement excessive, en l'absence de tout préjudice réel, la cour d'appel ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1152 du code civil ;
 	Mais attendu, d'une part, que la SCP s'étant bornée à demander devant les juges du fond la réduction de la clause pénale prévue par l'article 36 du contrat de crédit-bail immobilier, sans se prévaloir du droit de résiliation anticipée à la demande du crédit-preneur pour en contester la validité, le moyen est contraire à ses précédentes écritures et partant, irrecevable ;
 	Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la résiliation du contrat, intervenue  du fait de la liquidation judiciaire de la société SMB Industrie, entraînait de plein droit le paiement de l'indemnité prévue à titre de clause pénale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de motiver spécialement sa décision dès lors que, faisant application pure et simple de la convention, elle refusait de modérer la peine contractuellement convenue, a, par ce seul motif,  légalement justifié sa décision de ce chef ; 
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ; 
 	Condamne la SCP Dargent, Morange et Tirmant, ès qualités, aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Dargent, Morange et Tirmant, ès qualités, à payer à la société Oseo Financement la somme de 2 500 euros ;
 	Rejette la demande de la SCP Dargent, Morange et Tirman, ès qualités ;		
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.
 MOYEN ANNEXE  au présent arrêt
 Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils pour la SCP Dargent, Morange et Tirmant,
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la créance de la SA OSEO Financement à hauteur de 105.933,17   doit être admise au passif de la liquidation judiciaire de la SA SMB Industrie et ce à titre privilégié ;
 AUX MOTIFS QUE le contrat en date du 25 novembre 1997 stipule en son article 36 que : « la résiliation ou la résolution du présent contrat de crédit-bail avant son expiration conventionnelle entraînera de plein droit et sans formalité quelconque le paiement par le crédit-preneur d'une indemnité égale à la moitié de la valeur résiduelle des locaux telle que définie par référence au paragraphe D de l'article « sinistre » ci-dessus, non indexée pour l'application de la présente disposition. Liée au caractère particulier du crédit-bail, cette indemnité aura le caractère de dommages-intérêts forfaitaires pour compenser le préjudice subi par le crédit-bailleur par suite de la résiliation ou de la résolution anticipée du crédit-bail. Le crédit-preneur déclare que la présente opération a été réalisée à sa demande et en fonction de ses besoins spécifiques et reconnaît en conséquence le bon droit du crédit-bailleur à cette indemnité, compte-tenu du caractère essentiellement financier de cette opération.
 Il est expressément convenu en conséquence que la présente clause pénale constitue une condition essentielle et déterminante sans laquelle le crédit-bailleur n'aurait point contracté » ; que la somme réclamée s'analyse donc en une clause pénale car l'indemnisation intervient de plein droit en cas de manquement contractuel précis, ici la résiliation ou la résolution anticipée du crédit-bail ; que cette clause est donc soumise à réduction éventuelle en application de l'article 1152 du code civil, laquelle n'est nullement justifiée en l'espèce, s'agissant d'une somme due en conséquence de la résiliation du contrat de crédit-bail indépendamment du prix de vente de l'immeuble ; qu'il en résulte que la créance est fondée et que l'ordonnance dont appel doit être infirmée ; que la somme de 105.933,17   sera donc admise au passif de la liquidation judiciaire de la société SMB et ce à titre privilégié en vertu des conditions particulières prévues au contrat de crédit-bail et plus particulièrement du nantissement défini aux pages 76 et 77 dudit contrat ;
 ALORS QUE, D'UNE PART, le contrat de crédit-bail immobilier doit obligatoirement conférer au preneur une faculté de résiliation anticipée, laquelle ne peut être regardée comme effective si le contrat subordonne l'exercice de cette faculté au paiement d'une somme, dont l'objet n'est pas uniquement la réparation du préjudice subi par le crédit-bailleur du fait de la rupture anticipée, mais qui s'apparente à une pénalité contractuelle ayant, comme telle, pour objet de dissuader le crédit-preneur de rompre le contrat par anticipation ; qu'ayant elle-même relevé que l'indemnité de résiliation prévue à l'article 36 du contrat litigieux avait le caractère d'une clause pénale, la cour ne pouvait faire droit à la demande de la société OSEO Financement sans violer les articles L. 313-9, alinéa 2, du code monétaire et financier et 1226 du code civil, ensemble l'article 12 du code de procédure civile et le principe d'effectivité des droits ;
 ET ALORS QUE, D'AUTRE PART ET SUBSIDIAIREMENT, doit être regardée comme manifestement excessive la clause pénale assortissant un contrat de crédit-bail immobilier qui met à la charge du crédit-preneur le paiement d'une somme égale ou supérieure au profit que le crédit-bailleur aurait retiré de la poursuite du contrat jusqu'à son terme ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si très loin d'avoir causé préjudice au crédit-bailleur, la rupture avant terme du contrat de crédit-bail ne lui avait pas permis, du fait de la revente de l'immeuble, de réaliser un gain supérieur au bénéficie qu'il pouvait escompter de la poursuite du contrat jusqu'à son terme et si dès lors la pénalité contractuelle n'apparaissait pas comme manifestement excessive, en l'absence de tout préjudice réel, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1152 du code civil.