LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Sophie Y..., Mme Eva Y... et MM. Z... et Johan Y... ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 2011), que M. et Mme Y... ont confié la construction d'une maison individuelle à M. X..., assuré auprès de la MAAF ; que l'ouvrage a été réceptionné, avec réserves, le 9 août 2004 ; qu'après le décès de Kurt Y..., Mme Y..., a assigné M. X... en levée des réserves et indemnisation de ses préjudices ; 
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé : 
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer la somme de 131 000 euros au titre des pénalités de retard ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat précisait que la livraison se ferait le 31 mai 2003 et que des pénalités journalières seraient appliquées si ce délai était dépassé et ne prévoyait pas de mise en demeure préalable, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée des stipulations contractuelles, a pu en déduire que l'application des pénalités de retard résultait de la simple constatation du dépassement de la date de livraison ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de condamner M. X..., in solidum avec la MAAF, à ne régler que la somme de 23 347, 72 euros au titre des désordres de nature décennale ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que les eaux pluviales de la terrasse nord s'écoulaient par l'accès à la villa et se répandaient sur l'aire de retournement des véhicules face à l'entrée des garages et retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que l'expert, qui avait indiqué que ce désordre pouvait rendre l'ouvrage impropre à sa destination, n'avait pas expliqué en quoi l'accès à la maison était perturbé par les écoulements d'eau, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme Y... ne pouvait obtenir réparation de ce désordre sur le fondement de la garantie décennale, dont elle était saisie, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de condamner M. X... à ne payer que la somme de 38 116, 10 euros, au titre des travaux de reprise des non-conformités et malfaçons ne relevant pas de la garantie décennale ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que le plan du 3 mai 2002 prévoyait un certain nombre d'aménagements et que, contrairement à ce qui avait été initialement prévu, il avait été créé une cloison en fond de garage, isolant celui-ci du reste de la construction, dont la démolition avait été nécessaire, car créant une surface habitable, en infraction avec le permis de construire, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu rejeter la demande de Mme Y..., a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : 
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la condamner à régler une somme de 29 635, 78 euros ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat précisait que le règlement des 5 % du solde des travaux interviendrait « après achèvement complet des aménagements du sous-sol ainsi que le fonctionnement complet de la maison intérieur et extérieur », avec une mention manuscrite, au plus tard le 30 novembre 2003, et que la réception des travaux était intervenue le 9 août 2004 et retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation des termes du contrat que leur imprécision rendait nécessaire, que « le fonctionnement complet de la maison intérieur et extérieur » devait s'entendre comme étant la livraison ou la réception, la cour d'appel a pu condamner Mme Y... au paiement de la somme de 29 635, 78 euros ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X.... 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à Madame Y... la somme de 131. 000 € au titre des pénalités de retard avec les intérêts au taux légal à compter du jugement et avec anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; 
AUX MOTIFS QUE, Monsieur X... soutient ne devoir aucune pénalité de retard faute de mise en demeure préalable des consorts Y..., conformément à l'article 1146 du Code civil et à la norme NFP03001 ; que, contestant le rapport d'expertise sur ce point, l'appelant fait valoir qu'aucun retard ne lui est imputable en l'état du décès de Monsieur Y... et de l'opposition du syndic du lotissement de l'exécution des travaux pendant l'été ; que Madame Y... réplique que si aucune mise en demeure n'est nécessaire pour obtenir le paiement des pénalités de retard, elle a délivré une telle mise en demeure le 6 septembre 2004 ; que le contrat liant les parties précise que la livraison se fera le 31 mai 2003 après démarrage du chantier le 10 juin 2002 et que des pénalités journalières seront appliquées si ce délai est dépassé, à raison de 500 € par jour ouvrable ; que le contrat ne prévoyant pas de mise en demeure préalable, l'application des pénalités de retard résulte donc de la simple constatation du dépassement de la date de livraison ; que la réception avec réserves est intervenue le 9 août 2004 soit avec un retard de 405 jours calendaires soit 305 jours ouvrables par rapport à la date contractuelle ; que, par courrier du 16 septembre 2003 adressé à Monsieur X..., Madame Y... a reconnu que le syndic de la copropriété avait demandé l'interruption des travaux pendant le mois de juillet 2002 et qu'à la suite du décès de son mari fin juillet 2002, il y avait également eu un retard de 2 mois dans le règlement d'un appel de fonds ; qu'en revanche, Monsieur X... ne justifie pas, au vu des pièces versées aux débats, du bien fondé des autres motifs qu'il invoque pour s'exonérer du retard, à savoir l'absence d'approvisionnement en eau durant l'été 2002, les demandes de report émanant des consorts Y... ou la réalisation de travaux supplémentaires ; que Monsieur X... ne fonde pas sa demande tendant à voir limiter le montant des pénalités de retard à 1/ 3000ème du prix du chantier HT pour une durée maximum d'un mois ; que c'est donc à bon droit que le premier juge, après avoir justement déduit la durée du retard non imputable à Monsieur X..., tel que reconnu par Madame Y... dans le courrier susvisé, a retenu un retard de 262 jours calendaires de retard et a, en conséquence condamné Monsieur X... à payer la somme de 131 000 € au titre des pénalités de retard indemnisant le préjudice subi de ce fait par Madame Y... ; 
ALORS D'UNE PART QUE, peu important que l'obligation primitive contienne, ou non un terme dans lequel elle doive être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est mis en demeure, sauf conventions contraires des parties ; qu'en l'espèce, pour faire application de la clause pénale prévue dans le contrat d'entreprise conclu avec Monsieur X..., et pour allouer à Madame Y... la somme de 131 000 euros à titre de pénalités de retard en application de cette clause, la cour d'appel, qui retient que le contrat ne prévoyant pas de mise en demeure préalable, l'application des pénalités de retard résulte donc de la simple constatation du dépassement de la date de livraison, a retranché aux articles 1146 et 1230 du code civil ainsi violés ; 
ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE, la cour d'appel n'a pas constaté que les parties avaient convenu que l'entrepreneur serait mis en demeure par la seule arrivée du terme prévu pour la fin du chantier et la livraison de l'ouvrage objet du contrat ; qu'ainsi, elle a privé son arrêt de base légale au regard des mêmes articles 1146 et 1230 du code civil. 
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils pour Mme Dominique Y.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un entrepreneur (M. X...), in solidum avec son assureur (la MAAF, tenue cependant à hauteur de seulement 19. 486, 42 €), constructeur d'une maison individuelle, à régler une somme de seulement 23. 347, 72 au maître d'ouvrage (Mme Y...), au titre des désordres de nature décennale ; 
AUX MOTIFS QUE les eaux pluviales de la terrasse nord s'écoulent par l'accès à la villa et se répandent sur l'aire de retournement des véhicules face à l'entrée des garages ; que cependant l'expert n'avait pas objectivé en quoi les écoulements d'eaux pluviales étaient telles qu'elles entravaient notablement l'utilisation de cette aire de retournement, M. A... indiquant que ce désordre « peut » rendre l'ouvrage impropre à sa destination, sans objectiver en quoi l'accès à la maison était perturbé par des écoulements d'eau ; qu'en conséquence, Mme Y... ne pouvait obtenir réparation de ces désordres sur le fondement de la garantie décennale ; 
1°) ALORS QUE les juges du fond doivent rechercher si un désordre est susceptible de revêtir une qualification décennale, sans pouvoir se retrancher derrière les imprécisions de l'expert pour les écarter ; qu'en énonçant, pour refuser toute qualification décennale aux écoulements d'eaux pluviales de la terrasse nord, que l'expert avait relevé que ce désordre « peut » rendre l'ouvrage impropre à sa destination, sans objectiver en quoi l'accès à la maison était perturbé par des écoulements d'eau, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
2°) ALORS QUE tout désordre de construction doit être réparé, sauf s'il était apparent à la réception et n'était pas réservé ; qu'en refusant de réparer le préjudice causé par les écoulements d'eaux pluviales en terrasse nord, dont elle avait pourtant constaté la réalité, au moins sur un fondement contractuel de droit commun, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1147 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
II est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un entrepreneur (M. X...), constructeur de maison individuelle, à indemniser une maîtresse d'ouvrage (Mme Y...), sur le fondement contractuel de droit commun, à hauteur de seulement 38. 116, 10 €, au titre des travaux de reprise des non-conformités et malfaçons ne relevant pas de la garantie décennale ; 
AUX MOTIFS OU'au titre de la démolition de la cloison du garage, ainsi que l'avait relevé l'expert, le plan d'aménagement du 3 mai 2002 prévoyait un certain nombre d'aménagements et, contrairement à ce qui avait été initialement prévu, il avait été créé une cloison en fond de garage, isolant celui-ci du reste de la construction, dont la démolition avait été nécessaire, car créant une surface habitable, en infraction avec le permis de construire ; que c'était donc ajuste titre que Mme Y... avait été déboutée de ce chef de demande par le premier juge ; 
ALORS QUE l'entrepreneur doit démolir à ses frais toute construction réalisée contrairement à ce qui avait été contractuellement prévu ; qu'en refusant toute indemnisation à Mme Y..., au titre de la démolition de la cloison du garage, au motif qu'elle n'avait pas été initialement prévue et avait été réalisée en infraction avec le permis de construire, sans rechercher si cet ouvrage supplémentaire n'avait pas été prévu dans le plan d'aménagement du 3 mai 2002, sous condition suspensive d'acceptation par la commune et si M. X... ne l'avait ainsi pas réalisé sans autorisation écrite de Mme Y..., la commune ayant refusé son accord, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné un maître d'ouvrage (Mme Y...) à régler une somme de 29. 635, 78 € à un entrepreneur de construction de maison individuelle (M. X...), au titre d'une prétendue retenue de garantie sur le montant du marché ; 
AUX MOTIFS QUE M. X... réclamait la somme de 29. 635, 78 € HT au titre de la retenue de garantie de 5 % ; que le contrat précisait que le règlement des 5 % du solde des travaux interviendrait « après achèvement complet des aménagements du sous-sol ainsi que le fonctionnement complet de la maison intérieur et extérieur », avec une mention manuscrite, au plus tard le 30 novembre 2003 ; que la réception des travaux était intervenue le 9 août 2004, alors que la date contractuelle pour le paiement du solde des travaux était donc largement expirée ; que le marché ne prévoyant pas de travaux d'aménagement et « le fonctionnement complet de la maison intérieur et extérieur » devant s'entendre comme étant la livraison ou la réception, c'était donc à juste titre que M. X... réclamait à Mme Y... le paiement de la somme de 29. 635, 78 € hors taxes ; 
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis d'un marché de travaux ; qu'en énonçant que le solde de 5 % du prix du marché s'analysait en une retenue de garantie, qui était due à compter de la livraison ou de la réception de la maison, quand ce solde, qui ne s'analysait pas en une retenue de garantie, était dû au moment du « fonctionnement complet de la maison », lequel n'était jamais intervenu, la cour d'appel a dénaturé les termes du contrat du 3 mai 2002, en violation de l'article 1134 du code civil.