LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 5 avril 2013), que le 10 mai 2005, la société civile immobilière Alix et la société civile immobilière Tosca (les SCI) ont confié à Mmes X... et Y...(les architectes) une mission comportant les phases de conception architecturale et d'études de projet de conception générale pour un programme de construction d'un ensemble immobilier ; que par un nouvel engagement du 17 février 2006, les SCI leur ont confié pour le même programme une mission révisée comportant en outre une prestation d'assistance pour la passation du marché de travaux ; que soutenant que les architectes avaient gravement manqué à leurs obligations contractuelles et à l'obligation générale de conseil, les SCI les ont assignés en réparation de leurs préjudices ; 
Attendu que les SCI font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen : 
1°/ que l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les SCI Tosca et Alix n'avaient pas fait état d'une enveloppe budgétaire arrêtée par eux quand il appartenait aux architectes de vérifier, préalablement au dépôt du permis de construire, que le projet envisagé pour lequel ils sollicitaient une autorisation administrative était compatible avec les contraintes budgétaires du maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 
2°/ que l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les SCI Tosca et Alix n'avaient pas fait état d'une enveloppe budgétaire arrêtée par eux, sans rechercher s'il ne résultait pas de la discussion engagée par les parties en octobre 2005 sur le coût prévisionnel de la construction, qu'elle visait pourtant, que les architectes étaient informés de ce que le coût du programme de construction de six logements évalué en octobre 2005 à un montant de 807 052, 54 euros était incompatible avec l'enveloppe financière des maîtres de l'ouvrage, mentionnée dans la première lettre de mission, s'élevant à 300 000 euros HT environ, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
3°/ que l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que la mention d'un coût prévisionnel de travaux d'un montant de 555 000 euros TTC dans la seconde lettre de mission datée de mars 2006 se rapportait à la rémunération des architectes et ne correspondait pas à un " budget prévisionnel réel ", lequel avait été établi en septembre 2005 à un montant de 807 052, 54 euros, sans rechercher s'il ne résultait pas de la discussion engagée par les parties en octobre 2005 sur le coût prévisionnel de la construction, qu'elle visait pourtant, et de la notice explicative rédigée par les architectes eux-mêmes, spécialement visée par les maîtres de l'ouvrage dans leurs conclusions, que le projet avait été réduit afin de trouver une meilleur adéquation entre le budget et le bâtiment prévu, et le coût prévisionnel ramené à la somme de 555 000 euros TTC dans la lettre de mission modificative de mars 2006, correspondant à l'évaluation rectificative effectuée le 20 janvier 2006 pour la construction de cinq logements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
4°/ que l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que le coût global de 839 113, 84 euros n'avait dépassé le coût prévisionnel de 807 052, 54 euros que de 3, 9 %, sans rechercher si le coût prévisionnel n'avait pas été ramené à la somme de 555 000 euros TTC dans la lettre de mission modificative de mars 2006 afin d'adapter le projet à l'enveloppe financière des maîtres de l'ouvrage, et en comparant ainsi le coût prévisionnel du premier projet, au coût global du projet modifié réduisant le nombre de logements à construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
5°/ que l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les contraintes du sol et les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les études de sol n'étaient pas un préalable au dépôt de la demande de permis de construire bien que l'architecte ait été tenu de soumettre à autorisation administrative un projet tenant compte des contraintes du sol afin notamment de l'adapter à l'enveloppe financière du maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 
6°/ que l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les contraintes du sol et les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les études de sol n'étaient pas un préalable au dépôt de la demande de permis de construire sans rechercher, comme elle y était invitée, si la prise en compte tardive, par les architectes, des contraintes de sol, n'avaient pas empêché les maîtres de l'ouvrage de tenir compte du surcoût imposé par celles-ci pour réduire davantage leur projet et son coût, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les deux lettres de mission chargeaient les architectes de déterminer le budget prévisionnel du projet, lequel ne pouvait être connu dès la signature de ces contrats, et que les coûts provisionnels qui y figuraient étaient destinés au calcul de leur rémunération, relevé que, lors de la discussion intervenue en octobre 2005, les maîtres de l'ouvrage ne faisaient pas état d'une enveloppe budgétaire arrêtée par eux et communiquée aux architectes et retenu que le coût global du projet n'avait dépassé que de 3, 9 % le budget prévisionnel établi en septembre 2005 par les architectes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que Mmes X... et Y...n'avaient pas manqué à leur obligation de conseil ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'étude de sol, qui, conformément au contrat, incombait au maître de l'ouvrage, n'était pas un préalable au dépôt d'une demande de permis de construire, relevé que les SCI ne justifiaient pas que les architectes n'avaient pas pris en compte cette étude lors de l'élaboration de l'étude de projet de conception générale et retenu que l'immeuble construit ne présentait pas de désordres et était exempt de vices, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que Mme X... et M. Y...n'avaient pas commis une faute engageant leur responsabilité ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne les sociétés civiles immobilières Alix et Tosca aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les SCI Alix et Tosca à payer à Mme X... et à Mme Y...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des SCI Alix et Tosca ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les SCI Tosca et Alix 
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les SCI TOSCA et ALIX de l'ensemble de leurs prétentions dirigées contre Mesdames X... et Y...; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la prise en compte tardive des études du sol, les lettres de mission confiées à Margrith X... et Dagmar Y...définissent le détail des prestations mises à la charge de ces professionnelles ; que s'il est très vraisemblable qu'elles ont été rédigées par les architectes, elles ont été débattues entre les parties, les maîtres de l'ouvrage n'étant pas des particuliers mais des professionnels qui avaient, selon les pièces du dossier, déjà engagé un autre programme avec les mêmes architectes ; que c'est ainsi qu'il était stipulé au titre " Etude de sol " que le maître de l'ouvrage fera réaliser une étude de sol (soit par l'entreprise G O. ou par un bureau d'études) et que cette mission n'incombait pas à l'architecte du projet ; que c'est ainsi que SCI ALIX et la SCI TOSCA ont fait réaliser par l'entreprise SEGC une étude de faisabilité géotechnique qui a été établi par un rapport du 1er mars 2006 et effectué des sondages le 11 avril 2006 ; que s'il ne peut être contesté que ces études ont été menées postérieurement à l'obtention des permis de construire les 27 septembre 2005 et 15 février 2006 (permis modificatif), elles ne sont pas un préalable au dépôt d'une demande de permis de construire et sont simplement indispensables à l'architecte pour l'exécution de la suite de sa mission en sa phase 2 portant sur l'étude de projet de conception générale ; que sur ce point, il doit être constaté la SCI ALIX et la SCI TOSCA ne justifient pas que ces études n'ont pas intégré les études de sol qu'elles avaient fait réaliser ; qu'en effet les appelantes insèrent dans une même pièce communiquée sous le numéro 6, entre l'étude géotechnique proprement dite et les sondages précités, trois pages relatives à la demande de permis de construire rectificatif qui pourtant ne peut pas avoir été rendue nécessaire par la prise en compte tardive de l'étude de sols qui n'étaient pas encore réalisées lors du dépôt le 3 décembre 2005 de la demande du permis modificatif ; qu'en outre, elles produisent une attestation établie par le responsable de l'EURL CHEYROL, en charge du lot maçonnerie, exposant que les coûts supplémentaires d'adaptation au sol de la construction qui doivent être ajoutés au devis initial du 4 juin 2006 sur la base de demande de permis de construire est d'un montant de 50. 507, 82 ¿ ; que cette attestation est en contradiction avec la facture complémentaire qui a été émise le 28 juin 2006 par cette entreprise pour un montant de 32. 222, 50 ¿ (pièce n° 32) pour des travaux paraissant liés avec une adaptation au sol de la construction ; que toutefois il s'avère, que si effectivement cette entreprise avait établi un devis le 4 janvier 2006 pour un montant de 201. 592, 13 ¿ TTC (pièce 23), elle a signé le marché au mois d'octobre 2006 pour un montant total de 193 665, 60 ¿ TTC (pièce 31) à une date où elle devait prendre en compte les études de sol ; que ce marché n'est pas détaillé et ne permet pas de vérifier un comparatif avec le devis initial ; qu'au surplus et surtout il n'est pas établi que le marché ainsi passé ne permettait pas de répondre aux nécessités générées par les études de sol que l'entreprise avait en sa possession lors de sa signature ; qu'enfin, la SCI ALIX et la SCI TOSCA produisent un constat daté du 4 mars 2008 décrivant un mur de soutènement qui a dû, selon elles, être surélevé compte tenu d'une erreur de conception ; que toutefois cette pièce qui n'est fondée sur aucune considération technique et qui se borne à reprendre les affirmations de l'appelante à l'huissier ne peut justifier l'existence d'une erreur de conception ; qu'il résulte de ces considérations que la preuve n'est pas rapportée que les études de sol n'ont pas été prises en compte ou ont été prises en compte tardivement par les architectes qui ne peuvent voir leur responsabilité engagée sur ce point ; sur le manquement à l'obligation de conseil, que les lettres de mission confiées par la SCI ALIX et la SCI TOSCA à Margrith X... et Dagmar Y...précisent que ces dernières dans la phase n° 1 doivent procéder à une évaluation globale des coûts indicatifs ; que toutefois elles ne sauraient prétendre que cette évaluation résulte de la mention figurant dans la lettre de mission : " coût prévisionnel des travaux 300 000 ¿ hors taxe " dans la première et de 555. 000 ¿ TTC dans la seconde ; qu'en effet ce coût prévisionnel ainsi précisé, était destiné à la rémunération des architectes puisqu'il figure au chapitre de la rémunération de ces derniers, qui soutiennent à juste titre qu'il ne pouvait s'agir du coût prévisionnel réel, d'autant que ce budget prévisionnel ne pouvait être déterminé dès la signature du contrat alors qu'il entrait dans la mission de l'architecte de le déterminer ; qu'il entre en effet dans la mission de l'architecte de vérifier que le projet envisagé est compatible avec l'enveloppe du budget prévisionnel de son client, mais encore faut-il que celui-ci informe le professionnel de son budget prévisionnel ; qu'or en l'espèce il résulte d'un courrier électronique adressé en octobre 2005 par le gérant du maître de l'ouvrage à l'architecte qu'une discussion s'est engagée sur ce coût prévisionnel à cette époque (pièce 28) que les maîtres de l'ouvrage contestent sans toutefois faire état d'une enveloppe budgétaire arrêtée par eux ; que les pièces établissent en outre que le budget prévisionnel a été établi en septembre 2005 pour un montant de 807. 052, 54 ¿ (pièce 51) et que le coût global est de 839. 113, 84 ¿ (pièce 30) ; que ces documents révèlent que le coût global n'a finalement dépassé le coût prévisionnel que de 3, 9 % et qu'une nouvelle lettre de mission a été signée pour prendre en compte la diminution du projet et déposer une nouvelle demande de permis de construire pour un projet moins ambitieux ; qu'il en résulte qu'il ne peut être reproché à Margrith X... et Dagmar Y...un manquement à leur obligation de conseil ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en l'espèce, aux termes de la première lettre de mission, les architectes se sont engagées à procéder à la phase de conception architecturale des bâtiments comprenant l'élaboration d'esquisse, avant projet sommaire, avant projet détaillé et permis de construire, ainsi qu'à la phase 2 comprenant les études de projet de conception générale, les plans, coupes, devis descriptifs, calendrier indicatif d'exécution des travaux, et évaluation de chaque lot ou corps d'état ; que si, comme le rappellent à juste titre les requérantes, l'architecte chargé de la conception d'un projet et de l'établissement des plans du permis de construire est tenu d'un devoir de conseil envers le maître de l'ouvrage et doit concevoir un projet réalisable, qui tient compte des contraintes du sol, encore faut-il que le maître de l'ouvrage, qui se plaint en l'espèce d'une prise en compte « tardive » de ces contraintes et du surcoût qui s'en est suivi, démontre en l'espèce que les architectes X... et Y...ont effectivement failli à cette obligation ; qu'à cet égard, il ressort du contrat liant les parties que l'étude de sol incombait au maître de l'ouvrage, qui devait faire procéder à cette étude par l'entreprise de gros oeuvre ou par un bureau d'étude. La SCI TOSCANE a pour ce faire dépêché le cabinet SEGC, dont le rapport a été rendu le 21 avril 2006 ; qu'il ressort des pièces produites que les architectes ont bien pris en compte l'étude géotechnique dans l'élaboration de leur projet, ce qui ressort de leur courrier du 29. 11. 2006, aux termes duquel elles indiquent que les plans concernant la structure et les fondations ont été établis par le BET BECYM et que ces plans intègrent bien la topographie et l'étude du géotechnicien ; que ce point n'est d'ailleurs pas contesté, les SCI TOSCA et ALIX reprochant en réalité à la maîtrise d'oeuvre d'avoir « fort tardivement prévu » l'étude géotechnique, et d'avoir déposé un permis de construire le 27. 09. 2005 avant qu'elle ne soit réalisée ; que bien que cette chronologie soit exacte, il convient toutefois de considérer que l'étude géotechnique, bien qu'ayant été prise en compte après le dépôt du permis de construire, a toutefois bien été intégrée au projet de construction et n'a pas révélé une impossibilité de mise en oeuvre, de sorte qu'il ne saurait être reproché aux architectes d'avoir conçu un projet irréalisable ou atteint de vices dans la mesure où celui-ci a bien donné lieu à la construction d'un immeuble, qui ne présente manifestement pas de désordre, aucun élément du dossier ne permettant en tout état de cause de l'établir ; que dans ces conditions, quand bien même l'étude géotechnique aurait été prise en compte tardivement, ce fait n'est pas fautif puisque l'ouvrage est exempt de vices, et si des surcoûts ont été facturés à ce titre, si tant est qu'ils soient établis, ils ne résultent nullement d'une faute éventuelle de la maîtrise d'oeuvre ; qu'en effet, les contraintes du sol, qu'elles se soient révélées avant ou après le dépôt du permis de construire, sont par définition susceptibles de générer des surcoûts s'il s'avère nécessaire de réaliser des ouvrages supplémentaires qui devront tenir compte de la configuration du terrain ; que par ailleurs, le simple fait de prévoir dans un contrat d'architecte que l'étude géotechnique incombera au maître de l'ouvrage n'est pas en soi constitutif d'une faute ; qu'enfin, si le projet initial a dû subir certaines modifications, il ressort de la notice explicative jointe à la demande de permis modificatif déposée le 15. 02. 2006, que les modifications sollicitées résultent de la nécessité de réduire la surface du bâtiment, pour trouver une meilleure adéquation entre le budget du maître d'ouvrage et le bâtiment prévu, et s'inscrire encore mieux dans le contexte pavillonnaire des constructions environnantes ; que ce second permis n'est donc pas consécutif aux contraintes du sol, qui n'étaient d'ailleurs pas encore connues lors du dépôt de ce second permis, mais à des difficultés budgétaires qui ne permettaient pas à la maîtrise d'oeuvre d'élaborer une telle construction avec une enveloppe de 300. 000 ¿ ; qu'à cet égard, les maîtres de l'ouvrage reprochent aux architectes de n'avoir pas tenu compte de leurs contraintes financières et d'avoir augmenté considérablement les coûts ; qu'or, outre le fait que les requérantes ne fournissent aucun élément technique permettant d'étayer leurs allégations à ce sujet, il suffit de se reporter au descriptif de l'immeuble pour considérer qu'il s'agissait d'un projet relativement ambitieux, pour lequel une enveloppe de 300. 000 ¿ n'apparaît pas conforme à un tel ouvrage ; qu'en l'absence de mesures d'investigations techniques, il s'évince des éléments ci-dessus que les simples allégations des demanderesses ne sont soit pas démontrées, soit non vérifiables, de sorte qu'aucune faute ne sera retenue à l'encontre des architectes X... et Y...; 
1°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les SCI TOSCA et ALIX n'avaient pas fait état d'une enveloppe budgétaire arrêtée par eux quand il appartenait aux architectes de vérifier, préalablement au dépôt du permis de construire, que le projet envisagé pour lequel ils sollicitaient une autorisation administrative était compatible avec les contraintes budgétaires du maître de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 
2°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les SCI TOSCA et ALIX n'avaient pas fait état d'une enveloppe budgétaire arrêtée par eux, sans rechercher s'il ne résultait pas de la discussion engagée par les parties en octobre 2005 sur le coût prévisionnel de la construction, qu'elle visait pourtant, que les architectes étaient informés de ce que le coût du programme de construction de six logements évalué en octobre 2005 à un montant de 807. 052, 54 euros était incompatible avec l'enveloppe financière des maîtres de l'ouvrage, mentionnée dans la première lettre de mission, s'élevant à 300. 000 euros HT environ, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que la mention d'un coût prévisionnel de travaux d'un montant de 555. 000 euros TTC dans la seconde lettre de mission datée de mars 2006 se rapportait à la rémunération des architectes et ne correspondait pas à un " budget prévisionnel réel ", lequel avait été établi en septembre 2005 à un montant de 807. 052, 54 euros, sans rechercher s'il ne résultait pas de la discussion engagée par les parties en octobre 2005 sur le coût prévisionnel de la construction, qu'elle visait pourtant, et de la notice explicative rédigée par les architectes eux-mêmes, spécialement visée par les maîtres de l'ouvrage dans leurs conclusions, que le projet avait été réduit afin de trouver une meilleur adéquation entre le budget et le bâtiment prévu, et le coût prévisionnel ramené à la somme de 555. 000 euros TTC dans la lettre de mission modificative de mars 2006, correspondant à l'évaluation rectificative effectuée le 20 janvier 2006 pour la construction de 5 logements, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
4°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que le coût global de 839. 113, 84 euros n'avait dépassé le coût prévisionnel de 807. 052, 54 euros que de 3, 9 %, sans rechercher si le coût prévisionnel n'avait pas été ramené à la somme de 555. 000 euros TTC dans la lettre de mission modificative de mars 2006 afin d'adapter le projet à l'enveloppe financière des maîtres de l'ouvrage, et en comparant ainsi le coût prévisionnel du premier projet, au coût global du projet modifié réduisant le nombre de logements à construire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
5°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les contraintes du sol et les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les études de sol n'étaient pas un préalable au dépôt de la demande de permis de construire bien que l'architecte ait été tenu de soumettre à autorisation administrative un projet tenant compte des contraintes du sol afin notamment de l'adapter à l'enveloppe financière du maître de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'architecte est tenu d'établir et de réaliser un projet compatible avec les contraintes du sol et les capacités financières du maître de l'ouvrage ; qu'en affirmant que les études de sol n'étaient pas un préalable au dépôt de la demande de permis de construire sans rechercher, comme elle y était invitée, si la prise en compte tardive, par les architectes, des contraintes de sol, n'avaient pas empêché les maîtres de l'ouvrage de tenir compte du surcoût imposé par celles-ci pour réduire davantage leur projet et son coût, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.