AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
   Rejette toutes les demandes de mises hors de cause ;
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 janvier 2005) que la société civile immobilière Les Hauts de Nice (la SCI) depuis lors en liquidation judiciaire, a fait construire un groupe d'immeubles, vendu en l'état futur d'achèvement, sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., architecte, assuré par la Mutuelle des architectes français (MAF), ayant sous-traité une partie de la mission d'études à la société GIEB, assurée par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), avec garantie d'achèvement fournie par la banque SOBI, devenue Société Monégasque United European Bank Monaco, les entrepreneurs constructeurs étant notamment la société Spapa, devenue Asten, chargée de l'étanchéité, et les sociétés Lucaroni et Y..., sous-traitantes d'un entrepreneur principal non en cause ; que la société Socotec a été chargée d'une mission de contrôle technique ; qu'une police unique de chantier a été souscrite auprès de la société Axa, qui a également accordé à la SCI une garantie au titre de sa responsabilité civile de promoteur ; que des non-conformités aux stipulations contractuelles, des malfaçons et des inachèvements ayant été constatés, le syndicat des copropriétaires a sollicité la réparation de son préjudice ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause la société Axa, assureur en responsabilité civile, au titre des non-conformités, alors, selon le moyen, que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu de livrer les ouvrages contractuellement promis ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté la réalité des non-conformités invoquées par le syndicat des copropriétaires et admis que ces non-conformités avaient profité à la SCI, la cour d'appel, qui a caractérisé ainsi la responsabilité civile professionnelle de la SCI Les Hauts de Nice à l'origine du préjudice invoqué, n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du code civil, qu'elle a violé ;
   Mais attendu qu'ayant retenu qu'il n'était pas établi que la SCI avait commis des fautes en relation avec le préjudice invoqué au titre des non-conformités aux stipulations contractuelles alléguées, la cour d'appel a pu en déduire que la police d'assurance garantissant la responsabilité civile professionnelle de ce promoteur ne pouvait trouver application ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
   Attendu que le grief fait à l'arrêt de ne pas répondre aux demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur la responsabilité décennale de M. X... dénonce une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue par l'article 463 du nouveau code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
   D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
   Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
   Attendu que le grief fait à l'arrêt de ne pas répondre aux demandes du syndicat des copropriétaires formées contre la société GIEB au titre des préjudices autres que ceux découlant des non-conformités aux stipulations contractuelles dénonce une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue par l'article 463 du nouveau code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
   D'où il suit que le moyen est irrecevable :
   Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
   Attendu qu'ayant relevé que, selon le rapport d'expertise judiciaire, les sous-traitants Lucaroni et Y..., à qui les stipulations du cahier des charges n'étaient pas contractuellement opposables, n'avaient commis aucune faute, la cour d'appel a pu retenir que ces entrepreneurs n'engageaient pas leur responsabilité sur le fondement quasi-délictuel ;
   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
   Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
   Vu l'article 1147 du code civil ;
   Attendu que pour mettre hors de cause M. X... au titre des non-conformités aux stipulations contractuelles, l'arrêt retient que les fautes relevées concernant l'établissement et la modification de la notice descriptive engagent la responsabilité de la société GIEB, bureau d'études sous-traitant de l'architecte, et qu'il n'est pas établi que ce dernier ait eu connaissance de ces modifications ou ait manqué à ce sujet à son obligation de conseil ;
   Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M. X..., cocontractant de la SCI, était investi d'une mission d'architecte ce dont il résultait qu'il était contractuellement responsable vis-à-vis du maître de l'ouvrage de l'inobservation des stipulations du marché imputables à son sous-traitant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   Et sur le quatrième moyen :
   Vu l'article 1147 du code civil ;
   Attendu que pour mettre hors de cause la société Socotec du chef des non-conformités contractuelles, l'arrêt retient que la réglementation interdit au contrôleur technique de s'immiscer dans la conception ou l'exécution des ouvrages, et que ce contrôleur ne dispose d'aucun pouvoir de décision ou de coercition sur le chantier, son rôle n'étant pas de s'assurer que ses avis sont suivis d'effet ;
   Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, du fait des non-conformités ou des malfaçons, il n'était pas porté atteinte à la solidité de certains ouvrages que la société Socotec avait la charge de contrôler, et sans vérifier si des modifications réalisées ne compromettaient pas la sécurité des installations, ce dont le contrôleur technique aurait dû se préoccuper, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
   Et sur le sixième moyen :
   Vu l'article 1792 du code civil ;
   Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires contre la société Spapa, l'arrêt retient qu'il résulte du rapport d'expertise de M. Z... que cette société n'est pas responsable de la défaillance de son ouvrage ;
   Qu'en statuant par de tels motifs, qui ne suffisent pas à écarter la responsabilité de la société Spapa, engagée de plein droit en cas de malfaçons génératrices de désordres sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   Et sur le septième moyen :
   Vu l'article 1134 du Code civil ;
   Attendu que pour dire que le syndicat des copropriétaires a renoncé à exiger la réparation d'autres inachèvements que ceux ayant fait l'objet du "protocole" signé par ce syndicat et la société SOBI, l'arrêt retient que la clause insérée dans cet acte précisant que le syndicat est libre par ailleurs d'engager toute procédure à l'encontre des constructeurs, à l'exception de la société SOBI, ne vise évidemment pas les inachèvements, mais les malfaçons ou non-conformités ;
   Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte signé le 24 octobre 1996 stipulait que le syndicat demeurait libre "de maintenir ou d'engager toute procédure à l'encontre des constructeurs, à l'exception de la société SOBI, afin d'obtenir la réparation des postes de préjudices non couverts par le présent protocole", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet accord, a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il met hors de cause M. X... et la MAF, en ce qu'il met hors de cause la société Socotec, en ce qu'il met hors de cause la société Spapa, devenue Asten, et en ce qu'il dit que suite au protocole d'accord le syndicat est considéré comme renonçant à exiger les autres inachèvements, le syndicat étant débouté à ce titre, l'arrêt rendu le 6 janvier 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
   Condamne, ensemble, M. X..., la MAF, la société Socotec et la société Spapa, devenue Asten aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille six.