LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 janvier 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 33 FS-D
Pourvoi n° C 19-24.895
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021
1°/ la société IFB France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Aedificia participations, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Akerys participations,
ont formé le pourvoi n° C 19-24.895 contre l'arrêt n° RG : 16/02076 rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige les opposant :
1°/ à M. M... L..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Oceanis Outremer, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Maunand, conseiller doyen, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société IFB France et de la société Aedificia participations, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller doyen rapporteur, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société IFB France et à la société Aedificia participations du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Oceanis outremer, venant aux droits de la société [...].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 septembre 2019), le 20 janvier 2006, M. L..., après avoir été démarché par la société IFB France, chargée de la commercialisation d'immeubles en l'état futur d'achèvement réalisés à la Réunion par la société civile de construction vente [...], a acquis, au prix de 415 400 euros, deux appartements à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un avantage fiscal.
3. Les biens, financés à l'aide d'un prêt, ont été livrés le 16 avril 2007, loués à plusieurs reprises et évalués entre 120 000 et 130 000 euros en 2012.
4. M. L... a assigné le vendeur et le démarcheur à titre principal en nullité de la vente pour dol et subsidiairement en paiement de dommages-intérêts pour manquement au devoir d'information.
Examen du moyen Enoncé du moyen
5. La société IFB France et la société Aedificia participations font grief à l'arrêt de condamner la première à payer des dommages-intérêts d'un montant de 83 080 euros, alors :
« 1°/ que le manquement à une obligation d'information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en considérant que le préjudice s'analysait « en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales », la cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'existence d'une perte de chance de contracter ou de contracter à des conditions différentes, a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2°/ que l'indemnisation de la perte d'une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, au lieu de rechercher si, dans l'hypothèse d'une exécution satisfaisante de l'obligation d'information, M. L... aurait ou non acquis le bien, ou, dans l'affirmative, s'il l'aurait acquis à des conditions différentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3°/ que la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, sans rechercher si M. L..., en conservant dans son patrimoine la propriété de l'immeuble, n'en avait pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l'allocation d'une indemnité compensant la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a retenu que les projections financières fournies par la société IFB France, qui ne justifiait d'aucune étude sérieuse sur la réalité du marché immobilier de la zone du Tampon, n'envisageaient rien d'autre qu'une progression annuelle de 2 % du loyer comme de la valeur des biens et accréditaient l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine.
7. Elle a constaté que les biens acquis pour 415 400 euros le 20 janvier 2006 ne valaient plus, en 2012, qu'entre 120 000 et 130 000 euros.
8. Elle en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ou qui n'était pas demandée, que M. L..., qui invoquait une surestimation de la valeur des biens, justifiait d'un préjudice s'analysant en une perte de chance qu'elle a souverainement évaluée à 20 % du prix de vente.
9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société IFB France et la société Aedificia participations aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société IFB France et la société Aedificia participations.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société IFB France à payer à M. L..., des dommages et intérêts d'un montant de 83 080 € pour manquement à son obligation d'information et de conseil ;
AUX MOTIFS QUE concernant le devoir de conseil, le professionnel qui commercialise des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en l'espèce, la S.A.S. IFB France, représentée par Monsieur R... C..., "agent indépendant" "membre du syndicat des métiers de la défiscalisation", s'est présenté auprès de M. L... comme spécialiste en "ingénierie financière", qualité pouvant être légitimement perçue comme autant de garantie par l'acquéreur ; que c'est pourtant sur la base d'une étude patrimoniale succincte et somme toute peu compréhensible, notamment dans son chapitre "synthèse des objectifs", que la S.A.S. IFB France a proposé à M. L... un investissement total de 415.400,00 € sur deux appartements type T3 au sein de la Résidence "[...]" ; que la projection financière n'envisage rien d'autre qu'une progressivité annuelle de 2% du loyer comme de la valeur des biens ; qu'elle table sur des loyers annuels de 15.552,00 € dès la première année et une réduction d'impôt annuelle de 10.700,00 €, M. L... pouvant raisonnablement escompter un bénéfice net de 219.052,00 € à la fin de la période de défiscalisation ; que ce résultat étant toutefois totalement dépendant de la location effective des biens vendus, les contrats de réservation du 8 mars 2005 précisait que "le propriétaire bénéficie d'une garantie des revenus locatifs et détériorations immobilières, à condition de confier un mandat à un gestionnaire agréé par le promoteur et la S.A.S. IFB France", mention susceptible d'ôter de l'esprit des éventuels acquéreurs tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et aux revenus potentiels ; que ce document n'engageait ni le gestionnaire de bien ni l'assureur mais accréditait l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine puisqu'après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l'opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations ; que la S.A.S. IFB France ne justifie pas, d'une façon ou d'une autre, avoir exercé son devoir de conseil auprès de M. L... ; que d'ailleurs, sa "méthode de vente" encourage clairement son préposé à convaincre le client que le seul risque est de gagner de l'argent ; qu'en effet, si la promotion relative à la Résidence "[...] " est présentée dans ses grands aspects dans le "support immobilier", elle ne justifie d'aucune étude sérieuse de marché sur le potentiel locatif de la zone du TAMPON et sur la réalité de son marché immobilier ; que la communication d'une étude théorique ne considérant que l'hypothèse la plus optimiste et ne présentant pas la subsistance d'aléas pouvant entacher cet investissement ne permet pas de considérer que la S.A.S. IFB France a rempli son obligation d'information sincère et de conseil ; que ce manquement a causé à M. L... un préjudice s'analysant en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales , que ce préjudice sera évalué à 20 % du prix de vente, soit 20 % x 415.400,00 € = 83.080 € ;
1. ALORS QUE le manquement à une obligation d'information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en considérant que le préjudice s'analysait « en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales », la cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'existence d'une perte de chance de contracter ou de contracter à des conditions différentes, a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2. ALORS QUE l'indemnisation de la perte d'une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, au lieu de rechercher si, dans l'hypothèse d'une exécution satisfaisante de l'obligation d'information, M. L... aurait ou non acquis le bien, ou, dans l'affirmative, s'il l'aurait acquis à des conditions différentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
3. ALORS QUE la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, sans rechercher si M. L..., en conservant dans son patrimoine la propriété de l'immeuble relevant d'un régime de défiscalisation, n'en avait pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l'allocation d'une indemnité compensant la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit.