LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juin 2007), que par jugement du 17 décembre 1992 le juge de l'expropriation du département des Alpes-Maritimes a fixé à la somme de 2 250 000 francs le montant de l'indemnité de dépossession due à la SCI Rollino et compagnie ( la SCI), pour l'expropriation partielle de deux parcelles lui appartenant, a déclaré irrecevable l'intervention des époux X... et les a déclarés déchus de leur droit à indemnité pour perte de leur bail commercial au motif que leur bailleur n'avait pas fait connaître à l'expropriant l'existence du bail dans le délai prévu par l'article L. 13-2 du code de l'expropriation ; que par deux arrêts du 16 décembre 2003, la Cour de cassation a cassé les deux ordonnances d'expropriation qui avaient transféré la propriété de ces deux parcelles à la commune de Castagniers ; que par acte du 15 avril 2003 les époux X... ont demandé au tribunal de grande instance la condamnation de la SCI à leur payer la somme de 279 307,15 euros à titre de dommages-intérêts ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche, qui est préalable :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux X... une certaine somme en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen, que lorsque l'autorité expropriante a connaissance de la présence de locataires, le propriétaire du terrain n'est pas tenu de l'informer de la présence de ces locataires ; qu'il en est notamment ainsi lorsqu'une précédente procédure d'expropriation a été menée contre le propriétaire en qualité de bailleur ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué qu'une première procédure d'expropriation des biens a été engagée et menée contre la société Rollino en sa qualité de bailleresse des époux X... ; qu'en décidant que la société Rollino avait commis une faute pour n'avoir pas indiqué à l'autorité expropriante que les époux X... étaient encore ses locataires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la connaissance par l'expropriant de la présence d'un locataire dans les lieux n'était pas établie, la cour d'appel a pu en déduire que l'omission de la SCI était constitutive d'une faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour limiter à une certaine somme correspondant à l'indemnisation de leur seul préjudice financier le montant des dommages intérêts accordés aux époux X..., l'arrêt retient que les deux arrêts de la Cour de cassation ont eu pour effet de remettre les parties et leurs ayants droits dans la même situation que si les ordonnances d'expropriation cassées n'avaient pas été rendues ; qu'il s'ensuit que désormais, les règles de l'expropriation cessent de s'appliquer, et que la cassation a fait perdre rétroactivement à M. et Mme X... toute possibilité de prétendre à l'indemnité d'expropriation ; que de ce fait, leur demande en payement de la somme de 235 410,95 euros à titre de dommages-intérêts, censée représenter 60 % du montant de la dite indemnité doit être rejetée, et le jugement entrepris doit donc être réformé sur ce point ; qu'il en va de même, en second lieu, de leur demande en payement d'une somme de 28 596,20 euros, en réparation de pertes d'exploitation ; qu'en effet, et toujours pour les mêmes raisons, la situation de M. et Mme X... ne peut plus être traitée que comme celle de victimes d'une emprise irrégulière de la puissance publique, ce qui leur ouvrait un droit à dommages-intérêts ; que la formalité omise par leur bailleresse n'a concouru en rien à la réalisation d'un tel dommage, dont la source ne peut être recherchée que dans une prise de possession injustifiée ;
Qu'en statuant ainsi, en limitant la réparation due aux époux X... au seul préjudice financier, alors que l'absence de dénonciation du bail à l'expropriant par le bailleur a permis la dépossession des preneurs en les privant d'une protection prévue par les règles de l'expropriation, et que le seul fait de cette dépossession a entraîné un préjudice distinct ouvrant droit à réparation en dépit de la cassation intervenue le 16 décembre 2003, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré la société Rollino et compagnie responsable du préjudice subi par M. et Mme X..., l'arrêt rendu le 28 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Rollino et compagnie aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Rollino et compagnie à payer à M. et Mme X..., la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Rollino et compagnie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Choucroy, Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, en cela infirmatif, d'AVOIR condamné la SCI ROLLINO ET COMPAGNIE à payer à Madame et Monsieur X... la seule somme de 15 300 euros au titre de leur préjudice financier et d'AVOIR débouté ceux-ci du surplus de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE compte tenu de ce qui vient d'être dit, ce préjudice porte uniquement sur les conséquences financières de la décision d'irrecevabilité rendue le 17 décembre 1992, et ce, en tenant compte de ce que cette décision est désormais non avenue, en suite par la cassation des ordonnances d'expropriation ; mais qu'en aucun cas il ne peut s'agir du dommage consécutif à la dépossession elle-même ; qu'en effet, la société ROLLINO fait valoir à juste titre que les deux arrêts de la Cour de Cassation, ont eu pour effet de remettre les parties et leurs ayants droits dans la même situation que si les ordonnances d'expropriation cassées n'avaient pas été rendues ; qu'il s'ensuit que désormais, les règles de l'expropriation cessent de s'appliquer, et que la cassation a fait perdre rétroactivement à Monsieur et Madame X... toute possibilité de prétendre à l'indemnité d'expropriation ; que de ce fait, leur demande en payement de la somme de 235 410,95 euros à titre de dommages-intérêts, censée représenter 60 % du montant de la dite indemnité doit être rejetée, et le jugement entrepris doit donc être réformé sur ce point ; qu'il en va de même, en second lieu, de leur demande en payement d'une somme de 28 596,20 euros, en réparation de pertes d'exploitation ; qu'effet, et toujours pour les mêmes raisons, la situation de Monsieur et Madame X... ne peut plus être traitée que comme celle de victimes d'une emprise irrégulière de la Puissance Publique, ce qui leur ouvrait un droit à dommages-intérêts ; qu'or, la formalité omise par leur bailleresse n'a concouru en rien à la réalisation d'un tel dommage, dont la source ne peut être recherchée que dans une prise de possession injustifiée ; que par contre, il convient d'accéder à la demande des époux X... en réparation d'un préjudice financier qu'ils ont fixé à 15 300,00 euros ; qu'en effet, sans l'erreur commise par leur bailleur, ils auraient pu faire fixer par le Juge de l'Expropriation une indemnité qui leur aurait permis de disposer d'une trésorerie d'une certaine importance, qu'ils auraient ensuite perdue (du moins, pour ce qui concerne l'indemnité principale), mais qui leur aurait été utile à une réinstallation ; que les indemnités accessoires éventuelles auraient même pu être conservées ; qu'ainsi, seule la réparation d'un préjudice financier peut être admise, et qui résulte de la privation d'un capital de l'ordre de 235 000,00 euros, pendant la période comprise entre décembre 1992 et décembre 2003, et pour lequel une somme de 15 300,00 euros a été réclamée ;
ALORS QUE la Cour d'Appel a constaté que la SCI ROLLINO ET COMPAGNIE avait commis une faute en n'indiquant pas à l'autorité expropriante l'existence du bail dont étaient titulaires les époux X..., ce qui a rendu irrecevable l'intervention de ces derniers devant le juge de l'expropriation et rendu la SCI responsable du préjudice subi par les époux X... du fait du non-payement de l'indemnité que ceux-ci auraient pu percevoir avant d'être expulsés ; qu'en affirmant que ce préjudice serait limité au seul préjudice financier résultant de la privation d'un capital, quand les époux X..., du fait qu'ils ont été privés de ce capital, n'ont pas été à même de faire au besoin valoir à l'égard de la Commune, postérieurement à l'annulation des ordonnances d'expropriation des 23 septembre 1993 et 4 octobre 1995, l'exception d'inexécution de la remise en état, ce qui leur aurait permis de retenir tout au partie du capital pour indemnisation, soit de la perte des terres exploitées, soit à tout le moins de la perte des plantations si la Commune leur avait restitué les terres, et justifie qu'ils obtiennent de la SCI ROLLINO ET COMPAGNIE la réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de faire valoir ces droits, la Cour d'Appel a méconnu le principe de réparation intégrale et violé l'article 1382 du Code Civil.
Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour la SCI Rollino et compagnie.
Le moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI ROLLINO à payer aux époux X... la somme de 13.500 en réparation de leur préjudice,
AUX MOTIFS QU'en premier lieu, l'inobservation par la société ROLLINO de l'obligation résultant de l'article L 13-2 du code de l'expropriation est établie et n'est d'ailleurs même pas contestée. D'autre part, si une première procédure d'expropriation des même biens, engagée en 1979, et qui a échoué par la suite, a bien été menée contre cette société en sa qualité de bailleresse des consorts X..., en revanche, il apparaît aujourd'hui que l'autorité expropriante n'était pas la même, puisque cette opération avait été poursuivie par un syndicat intercommunal. De plus la preuve n'a toujours pas été apportée de ce que le bail aurait été régulièrement dénoncé une première fois dans cette procédure. Autrement dit, si la présence d'une pépinière sur les terres expropriées était sans doute de notoriété publique, comme le soutient l'appelante, celle-ci ne démontre pas, en revanche, que le bail dont sont titulaires Monsieur et Madame X... aurait été porté à la connaissance de la commune de Castagniers. Il s'ensuit que l'omission reprochée à la société ROLLINO a entraîné comme conséquence l'irrecevabilité de l'intervention de ses locataires devant le Juge de l'Expropriation, lequel a donné au litige la solution dictée par l'article L 13-2 susvisé selon l'interprétation communément donnée à ce texte, dans une situation de cette nature. En second lieu, le préjudice résultant d'une éviction des époux X... sans indemnité préalable est également établi avec tout autant de certitude. En effet, la règle applicable pour le payement de l'indemnité d'expropriation, lorsque l'expropriant veut prendre possession de l'immeuble exproprié malgré le recours en cassation exercé par l'exproprié ou par lui-même, est celle énoncée par l'article R 13-65 7° du code de l'expropriation. Dans ce cas, il y a en principe lieu à consignation du montant de l'indemnité, lorsque "... la caution prévue par le décret des 16 et 19 juillet 1793 n'a pas été produite". Or, cette obligation de fournir une caution a disparu depuis l'abrogation dudit décret par le décret n° 80-367 du 19 mai 1980, en sorte que le payement de l'indemnité est devenu possible malgré l'existence d'un recours en cassation. Enfin, c'est bien parce que la déclaration n'avait pas été faite que le dommage a matériellement pu se réaliser, en sorte qu'il existe aussi une relation de cause à effet entre le préjudice et le fait dommageable, et ce, nonobstant la cassation intervenue par la suite le 16 décembre 2003. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SCI ROLLINO ET COMPAGNIE responsable du préjudice subi par les époux X... du seul fait du non-payement de l'indemnité que ceux-ci auraient pu percevoir avant d'être expulsés.
Compte-tenu de ce qui vient d'être dit, ce préjudice porte uniquement sur les conséquences financières de la décision dirrecevabilité rendue le 17 décembre 1992, et ce, en tenant compte de ce que cette décision est désormais non avenue, en suite de la cassation des ordonnances d'expropriation ; qu'il convient d'accéder à la demande des époux X... en réparation d'un préjudice financier qu'ils ont fixé à 15.300 euros ; qu'en effet, sans l'erreur commise par leur bailleur, ils auraient pu faire fixer par le Juge de l'expropriation une indemnité qu'ils auraient ensuite perdue (du moins pour ce qui concerne l'indemnité principale), mais qui leur aurait été utile à une réinstallation ; qu'ainsi, seule la réparation dun préjudice financier peut être admise et qui résulte de la privation d'un capital de l'ordre de 235.000 euros pendant la période comprise entre décembre 1992 et décembre 2003, et pour lequel une somme de 15.300 euros a été réclamée ;
ALORS QUE, D'UNE PART, lorsque l'autorité expropriante a connaissance de la présence de locataires, le propriétaire du terrain n'est pas tenu de l'informer de la présence de ces locataires ; qu'il en est notamment ainsi lorsqu'une précédente procédure d'expropriation a été menée contre le propriétaire en qualité de bailleur ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué qu'une première procédure d'expropriation des biens a été engagé et menée contre la société ROLLINO en sa qualité de bailleresse des époux X... ; qu'en décidant que la société ROLLINO avait commis une faute pour n'avoir pas indiqué à l'autorité expropriante que les époux X... étaient encore ses locataires, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, ainsi que l'a constaté la cour d'appel, la situation de Monsieur et Madame X... ne pouvait plus être traitée que comme celle de victime d'une emprise irrégulière de la puissance publique et que la formalité omise par leur bailleur n'avait concouru en rien à la réalisation d'un tel dommage, dont la source ne pouvait être recherchée que dans une prise de possession injustifiée, constatée et actée dans le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 14 juin 2007 ; qu'en estimant cependant qu'en raison de l'erreur commise par le bailleur, les preneurs auraient été privés de la possibilité de percevoir temporairement l'indemnité d'expropriation, préjudice indemnisable justifiant la condamnation de la SCI à leur payer une somme de 13.500 , la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ;
ALORS QU'ENFIN, l'impossibilité de profiter d'une somme qui, en tout état de cause, n'était pas due, ne saurait constituer un préjudice indemnisable ; qu'en estimant que les époux X... avaient subi un préjudice résultant du défaut de perception de l'indemnité d'expropriation qui n'aurait pas dû leur être versée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.