LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 22 mars 2012), qu'à la demande de l'Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA), le juge de l'expropriation du département du Puy-de-Dôme a fixé l'indemnité revenant à la société La Pompadour à la suite de l'expropriation d'un fonds de commerce lui appartenant ;
 	Sur le premier moyen du pourvoi principal :
 	Vu l'article R. 13-49, alinéas 2 et 3, du code de l'expropriation  pour cause d'utilité publique ;
 	Attendu que l'arrêt fixe l'indemnité revenant à la société La Pompadour au vu des observations orales du commissaire du gouvernement sans mentionner la date de dépôt de ses conclusions ;
 	Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si ces conclusions avaient été déposées dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident :
 	CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon (chambre des expropriations) ;
 	Condamne l'Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société  La Pompadour, demanderesse au pourvoi principal
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant des indemnités dues à la SARL LA POMPADOUR au vu des observations orales du Commissaire du Gouvernement, mais sans faire état de la date de dépôt du mémoire de celui-ci ;
 1°) ALORS QU'en s'abstenant de faire état de ces conclusions du Commissaire du Gouvernement, de la date de leur dépôt, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de vérifier la régularité de la procédure suivie en appel, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R.13-49 alinéas 2 et 3 du Code de l'expropriation ;
 2°) ALORS QUE la Cour d'appel, qui n'a pas recherché si les conclusions écrites du Commissaire du Gouvernement avaient été déposées dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant déposé le 13 juillet 2011, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R.13-49 alinéas 2 et 3 du Code de l'Expropriation.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant des indemnités dues à la SARL LA POMPADOUR au vu d'un mémoire de l'EPARECA du 2 septembre 2011 ;
 ALORS QUE la Cour d'appel, faisant état du dépôt d'un premier mémoire de l'appelant le 13 juillet 2011, avait le devoir de rechercher si le mémoire de l'EPARECA avait été déposé dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant intervenu le 13 juillet 2011 ; qu'en s'en abstenant, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R.13-49, alinéas 2 et 3 du Code de l'expropriation.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 Il est grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la seule somme de 207.370,80 ¿ le montant de l'indemnité d'éviction due par l'EPARECA à la SARL LA POMPADOUR pour l'expropriation du lot visé dans le jugement sous réserve des éventuelles indemnités de licenciement pour la fixation desquelles il sera statué par le juge de première instance ;
 AUX MOTIFS QUE l'expropriant présente un calcul à partir de trois exercices :
 Juillet 2009 ¿ juin 2010 : ignoré, 
 Juillet 2008 ¿ juin 2009 : 134.346 ¿, 
 Juillet 2007 ¿ juin 2008 : 174.969 ¿, 
 Soit une moyenne de 154.657,50 ¿ par an d'où un montant de 70 % = 108.260 ¿ ; que cette offre résulte des chiffres d'affaire pour le seul site de la Gauthière, à l'exclusion de ceux (présentés dans le document : Note de synthèse de AGECOMA, expert-comptable du 18 juin 2010), concernant les sites de BLANZAT et de CEBAZAT ; que l'exproprié, quant à lui, retient les chiffres d'affaire sur trois exercices, 2006 à 2008 (sans préciser 1er juillet à 30 juin), soit un total de 1.586.983,00 ¿, soit une moyenne de 528.994,33 ¿ par an ; que ces montants ne distinguent pas entre les 3 sites BLANZAT, La Gauthière et CEBAZAT ; que sur cette moyenne, est distinguée la part pâtisserie et la part boulangerie, sur lesquelles et appliqué respectivement un taux de 120 % et de 110 % ; qu'il en résulte une demande de 606.015,72 ¿ ; que les parties calculent toutes deux à partir des CA de trois exercices ; qu'il conviendra de s'en tenir à ce chiffre ; que les exercices à retenir sont donc soit ceux s'achevant en juin 2008-2009-2010, selon l'expropriant, soit ceux s'achevant en juin 2006, 2007, 2008 selon les expropriés ; que le transfert de propriété étant du 30 juillet 2010, ce sont les trois derniers qu'il convient de retenir soit ceux s'achevant en juin 2008, 2009 et 2010 ; que les montant sont ceux énoncés dan la note comptable ci-dessus visée ; que celle-ci distingue les trois sites et fixe un chiffre total, qu'il convient de se fonder sur ces données, comme les parties ; que sera exclu pour les exercices s'achevant en juin 2008 et ensuite, les chiffres d'affaire du site de CEBAZAT puisque celui-ci a été vendu en 2008, ainsi que l'observe l'expropriant ; que les totaux présentés par l'exproprié pour les exercices qu'il vise (2006 à 2008) soit 1.586.983,00 ¿ est inexact, l'addition de ces trois exercices ne donnant pas ce montant ; que doivent être retenus les sites de BLANZAT et de La Gauthière ; soit pour 2008 : 104.437 ¿ + 174.969 ¿ = 279.406 ¿ ; pour 2009 : 104.675 ¿ + 134.346 ¿ = 239.021 ¿ ; et pour 2010 (1/7/2009 ¿ 30/6/2010) : montant inconnu ; que la moyenne s'élève à 259.213,50 ¿ ; que ne sont pas produites les données utiles à une répartition entre pâtisserie et boulangerie ; qu'un seul taux sera donc à retenir ; que, compte tenu des éléments d'appréciation offerts, il convient de retenir un taux de 80 %, ce qui donne 259.213,50 x 80 % = 207.370,80 ; que cette indemnité d'éviction couvre l'entier préjudice ; que le jugement sera infirmé en ce sens ; qu'aucune expertise comptable n'est nécessaire ; que les indemnités de licenciement seront dues en sus ; que la pièce produite pour justifier du montant réclamé n'est pas probante, n'étant qu'une estimation comptable au 31/3/2011 ;
 1°) ALORS QUE le juge de l'expropriation, s'il est libre de choisir la méthode d'évaluation du préjudice de l'exproprié qu'il détermine, il ne peut faire ensuite application de chiffres différents de ceux afférents aux exercices retenus ; qu'ainsi donc, la Cour d'appel, qui a décidé de retenir les chiffres d'affaires de la SARL LA POMPADOUR en déclarant retenir les exercices de juillet 2009 à juin 2010, de juillet 2008 à juin 2009 et juillet 2007 à juin 2008, ne pouvait ensuite retenir les chiffres d'affaires annuels des années 2009 et 2008 ne correspondant pas aux exercices retenus et correspondant à des périodes différentes ; que, partant, l'arrêt attaqué qui n'a pas réparé l'entier préjudice causé par l'expropriation à la SARL LA POMPADOUR, a violé l'article 13-13 du Code de l'expropriation ;
 2°) ALORS QUE la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'aussi bien, en faisant abstraction du chiffre d'affaires réalisé en 2010 afin de fixer l'indemnité d'éviction due par l'EPARECA, la Cour d'appel n'a pas respecté la règle de fixation de cette indemnité à la date de l'ordonnance d'expropriation, et a, par suite, violé l'article 13-14 du Code de l'expropriation ;
 3°) ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait ôter le chiffre d'affaires du site de CEBAZAT en se bornant à constater que les résultats de ce site n'avaient pas à être pris en considération pour l'année 1998 au motif qu'il avait été vendu en 2008, quand il résultait de la note du cabinet d'expertise comptable GECOMA jointe au mémoire d'appel incident de l'EPARECA du 18 juin 2010, que ce site avait été vendu au mois d'octobre 2008, de sorte que les résultats de ce site devaient être retenus pour les exercices juillet 2007 à juin 2008, et de juillet 2008 à juin 2009 à due concurrence ; que partant, l'arrêt attaqué, qui a privé l'exproprié d'une partie significative de ses résultats sur l'année 1998, au titre de l'indemnité d'éviction, n'a une fois encore pas réparé l'entier préjudice causé par l'expropriation à la SARL LA POMPADOUR et a, par suite, violé l'article 13-13 du Code de l'expropriation ;
 4°) ALORS QUE le caractère intégral de la réparation du préjudice implique qu'indépendamment de l'indemnité principale représentant la valeur patrimoniale de l'élément disparu, l'exproprié puisse percevoir une ou plusieurs indemnités accessoires correspondant aux différents chefs de préjudices annexes subis par ce dernier ; que dès lors, la Cour d'appel, en l'état de la demande de la SARL LA POMPADOUR qui tendait à l'institution d'une mesure d'expertise afin de voir statuer sur son entier préjudice, n'a pu déclarer que l'indemnité fixée sous le vocable « d'indemnité d'éviction » réparait l'intégralité des préjudices de la SARL LA POMPADOUR, quand cette indemnité ne couvrait que la seule valeur patrimoniale du fonds sans détermination des indemnités accessoires telles que l'indemnité de remploi, l'indemnité de déménagement et l'indemnité pour trouble commercial ; que partant, l'arrêt attaqué a violé l'article L.13-13 du Code de l'expropriation, ensemble l'article L.13-6 de ce même Code.
 Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour l'EPARECA, demandeur au pourvoi incident
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé, sous réserve des éventuelles indemnités de licenciement pour la fixation desquelles il sera statué par le juge de première instance, à la somme de 207.370,80 ¿ le montant de l'indemnité d'éviction due par EPARECA à la société LA POMPADOUR ;
 Aux motifs que « qu'à la date du transfert de propriété le 30 juin 2010, la S.A.R.L. la Pompadour exploitait sur le site exproprié, une activité de production (fournil), destinée à l'alimentation des deux points de ventes de BLANZAT et de La Gauthière, et également, en conséquence, une activité de vente, d'une part à BLANZAT et sur place, comme dit ci-dessus, ainsi qu'à des clients "grands comptes" ; qu'il en résultait que la fermeture du fournil de La Gauthière, entraînerait la fermeture du point de vente de BLANZAT ; historiquement, que la Société La Pompadour - ou son auteur - exploitait également un fournil et un point vente à CEBAZAT ; que le fournil était fermé en 2003 ; que le point de vente était vendu en 2008 ; qu'à BLANZAT, seul a existé, jusqu'à présent, soit jusqu'au transfert de propriété, un site de vente ; qu'ainsi ce site de vente, quoique en dise l'EPARECA, a été alimenté par des sites de production extérieurs, qu'il s'agisse peut-être (mais peu importe), jusqu'en 2003, du site de production de CEBAZAT, ou qu'il s'agisse, en tout cas nécessairement depuis 2003, du site de production de La Gauthière ; qu'il est utile d'ajouter qu'il n'y a pas eu de transfert de site de BLANZAT à La Gauthière, contrairement à ce qu'énonce l'expropriant (confondant sans doute avec CEBAZAT) ; que de ces données, il reste à conclure, dans un premier temps : d'une part, comme dit ci-dessus, que la réparation due pour l'expropriation porte sur le site de production alimentant deux sites de vente ; d'autre part, que l'intérêt des discussions soulevées par l'EPARECA au sujet du site de CEBAZAT porte uniquement, si l'on retient la nécessité de fixer une indemnité d'éviction totale, sur la question des chiffres d'affaire pour 2006 à 2008, invoqués par l'exproprié, comprenant ou non une part relative à l'exploitation de ce site de vente vendu en 2008 ; que le local exproprié développe une superficie de 290 m2 au sol pour 336,9 m2 de surface utile (346,9 m2 selon l'exproprié) ; que l'ensemble est dans un état passable ; que les lieux comprennent notamment un laboratoire avec deux silos à farine de 40 quintaux chacun ; qu'un matériel est contenu, dont une partie est jugée transférable et une autre, notamment en raison des volumes ou de la fixation dans les locaux, ne serait pas transférable ; que les locaux offerts en équivalence sont d'une superficie de 144 m2 ; que le jugement décrit ceux-ci, soulignant que l'intérieur n'a pas pu être visité ; que le Commissaire du Gouvernement observe pertinemment qu'il n'a donc pas été possible d'apprécier les perspectives d'installation de matériels neufs et mieux pas été possible d'apprécier les perspectives d'installation de matériels neufs et mieux adaptés ; que la Cour ne dispose pas d'éléments lui permettant de ne pas suivre 1'affirmation des expropriés selon qui la hauteur des locaux, à l'intérieur, serait de 2m20 environ, en tout cas inférieure à 2m50, avec les inconvénients divers en résultant, notamment celui de la chaleur excessive des lieux de production ; que le Commissaire du Gouvernement observe encore que "le matériel existant pourrait être transféré sur une surface de l'ordre de 120 m2 (locaux de fabrication), permettant de consacrer plus de 20 m2 à l'espace de vente" ; que rien n'est dit sur les locaux de stockage des farines, existants dans les locaux expropriés, et des silos ; que l'absence de visite de l'intérieur des locaux, dont la responsabilité incombe à qui devait en assurer l'offre, à savoir l'expropriant, ne permet pas de contester l'affirmation d'une absence d'aménagement intérieur ; que ce local est dépourvu d'ouverture autre que les vitrines de façade ; que la hauteur sous plafond, selon les expropriés, qui ne confirment pas par écrit les affirmations d'audience ci-dessus mentionnées, "ne dépasse pas la hauteur standard de locaux commerciaux classiques" (p18) ; que par ailleurs, l'expropriée établit que si elle bénéficiait dans les anciens locaux d'une exclusivité de vente de pain, il n'en va pas ainsi dans ceux offerts (pièces 13bis et 13ter) ; qu'il résulte des dispositions de l'art. L13-20 du Code de l'Expropriation que l'offre d'un local équivalent situé dans la même agglomération permet à l'expropriant de se soustraire au paiement d'une indemnité ; qu'il doit être statué sur la notion d'équivalence des locaux commerciaux, au regard des caractéristiques physiques, juridiques et économiques des locaux en cause ; que la Société La Pompadour soutient principalement que les locaux offerts ne permettent pas la continuation de l'exploitation dans des conditions comparables ; qu'il est constant que la superficie offerte est très inférieure à celle antérieurement disponible ; que cette réduction de superficie, en soi élément insuffisant pour justifier d'une absence d'équivalence pour une continuation d'activité comparable, comporte néanmoins en l'espèce l'effet nécessaire de la suppression des silos de stockage des farines ; que rien n'est dit sur ce que pourrait être ce stockage, a priori nécessaire ; que l'appréciation du premier juge selon laquelle la disparition de la faculté d'approvisionner le site de vente de BLANZAT suffirait à rétablir une équivalence et donc à rétablir un équilibre entre ancienne activité et nouvelle activité - réduite -, n'est pas établie comme compensant exactement la réduction drastique de superficie et comme permettant à l'activité résiduelle de s'exercer ; qu'il n'est pas établi que la production antérieurement assurée au bénéfice d'une part du site de vente de BLANZAT d'autre part des "grands comptes" (grandes surfaces ou clients institutionnels...) puisse être maintenue dans des locaux ne permettant pas l'installation d'un matériel aussi nombreux ou suffisants, ni celle des locaux et silos de stockage utiles ; qu'enfin, l'absence d'équivalence "juridique" en ce que l'exclusivité de vente des locaux expropriés ne se retrouve pas dans ceux offerts, constitue un élément d'appréciation négatif supplémentaire ; que les constatations faites de ce que les locaux expropriés comportaient des défauts nuisant à leur utilisation intégrale (infiltrations) et caractérisant une vétusté, ne peuvent être retenues à charge d'une moindre utilité de ces locaux, dès lors que, sans être autrement démentie, l'expropriée soutient que ces vétustés et dommages immobiliers sont le résultat de défaut d'entretien ou de réparations imputables aux bailleurs, qu'il doit être retenu aussi que nombre de matériels des lieux expropriés - sans doute amortis, mais utilisables - ne peuvent être transférés dans les locaux nouveaux ; qu'au regard des divers éléments de discussion présentés et établis comme ne permettant pas de définir que l'activité économique exercée dans les locaux expropriés pourrait, de façon équivalente, être exercée dans les nouveaux locaux, il convient de conclure à une absence d'équivalence des locaux offerts; qu'en particulier, il ne résulte pas des analyses faites que l'indemnisation spécifique de la perte du point de vente de BLANZAT rétablirait cette équivalence nécessaire et permettrait de retrouver, à hauteur d'une activité de production pour la vente à La Gauthière et aux « grands comptes », celle antérieurement exercée sur le site exproprié ; qu'il doit être jugé que l'éviction est complète et que l'indemnisation de celle-ci doit être fixée ; que l'expropriant présente un calcul à partir de trois exercices : ¿ juillet 2009 juin 2010 : ignoré, ¿ juillet 2008 - juin 2009: 134.346 ¿, ¿juillet 2007 -juin 2008: 174.969 ¿, soit une moyenne de 154.657,50 ¿ par an d'où un montant de 70% = 108.260 ¿ ; que cette offre résulte des chiffres d'affaire pour le seul site de La Gauthière, à l'exclusion de ceux (présentés dans le document : Note de synthèse de AGECOMA, expert-comptable du 18 juin 2010), concernant les sites de BLANZAT et de CEBAZAT ; que l'exproprié, quant à lui, retient les chiffres d'affaire sur trois exercices, 2006 à 2008 (sans préciser 1er juillet à 30 juin), soit un total de 1.586.983,00 ¿, soit une moyenne de 528.994,33 ¿ par an ; que ces montants ne distinguent pas entre les 3 sites BLANZAT, La Gauthière et CEBAZAT ; que sur cette moyenne, est distinguée la part pâtisserie et la part boulangerie, sur lesquelles est appliqué respectivement un taux de 120% et de 110% ; qu'il en résulte une demande de 606.015,72 ¿ ; que les parties calculent toutes deux à partir des CA de trois exercices ; qu'il conviendra de s'en tenir à ce chiffre ; que les exercices à retenir sont donc soit ceux s'achevant en juin 2008-2009-2010, selon l'expropriant, soit ceux s'achevant en juin 2006, 2007, 2008 selon les expropriés ; que le transfert de propriété étant du 30 juillet 2010, ce sont les trois derniers qu'il convient de retenir soit ceux s'achevant en juin 2008, 2009 et 2010; que les montants sont ceux énoncés dans la note comptable ci-dessus visée ; que celle-ci distingue les trois sites et fixe un chiffre total ; qu'il convient de se fonder sur ces données, comme les parties ; que sera exclu pour les exercices s'achevant en juin 2008 et ensuite, les chiffres d'affaires du site de CEBAZAT, puisque celui-ci a été vendu en 2008, ainsi que l'observe l'expropriant ; que les totaux présentés par l'exproprié pour les exercices qu'il vise (2006 à 2008) soit 1.586.983,00 ¿ est inexact, l'addition des ces trois exercices ne donnant pas ce montant ; que doivent donc être retenus les sites de BLANZAT et de La Gauthière; soit pour 2008: 104.437 ¿ + 174.969 ¿ = 279.406 ¿ ; pour 2009: 104.675 .¿ + 134346 ¿ = 239.021 ¿ ; et pour 2010 (1/7/2009 - 30/6/2010) : montant inconnu ; que la moyenne s'élève à 259 213,50 ¿ ; que ne sont pas produites les données utiles à une répartition entre pâtisserie et boulangerie ; qu'un seul taux sera donc à retenir ; que, compte tenu des éléments d'appréciation offerts, il convient de retenir un taux de 80 %, ce qui donne 259.213,50 x 80 % = 207.370,80; que cette indemnité d'éviction couvre l'entier préjudice ; que le jugement sera infirmé en ce sens ; qu'aucune expertise comptable n'est nécessaire ; que les indemnités de licenciements seront dues en sus ; que la pièce produite pour justifier du montant réclamé n'est pas probante, n'étant qu'une estimation comptable au 31/3/2011 » (arrêt, pp. 3 à 6) ;
 Alors que le juge ne peut allouer une indemnité excédant le préjudice subi par l'exproprié ; qu'ainsi lorsqu'un fonds de commerce est transférable, l'indemnisation ne porte pas sur la perte totale du fonds, mais seulement sur le droit au bail et les frais nécessités par le transfert de l'activité ; qu'en allouant à la société LA POMPADOUR une indemnité correspondant à la valeur totale du fonds de commerce, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'activité de la société LA POMPADOUR, composée d'une partie de vente au détail et d'une partie de fabrication non liée à un emplacement particulier, n'était pas transférable dans d'autres locaux sans perte de clientèle, de sorte qu'il ne convenait d'indemniser que la seule perte du droit au bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L13-13 du Code de l'expropriation.