LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Met hors de cause, sur sa demande, la société civile professionnelle A...- Z... ; 
Sur le troisième moyen : 
Vu l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir signé une convention donnant mission à M. X... d'obtenir le financement et les agréments nécessaires et de faire toutes diligences moyennant versement d'une rémunération, M. et Mme Y... ont conclu avec la société BIHL un compromis de vente sous conditions suspensives le 28 août 2007 portant sur un fonds de commerce ; que la réitération par acte authentique a été fixée au 1er novembre 2007 ; qu'après avoir remis diverses sommes à M. X... et au notaire, M. et Mme Y... ont assigné M. X... et la société BIHL aux fins de constatation de la caducité du compromis de vente, restitution des sommes versées et paiement de dommages-intérêts ; que la société BIHL et M. X... ont demandé reconventionnellement la condamnation de M. et Mme Y... à leur verser diverses sommes ; 
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt se borne au titre de sa motivation à reproduire les conclusions d'appel de la société BIHL et de M. X... ; 
Attendu qu'en statuant ainsi, par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a confirmé le jugement en ce que celui-ci avait condamné les époux Y... à verser à la SCP A...-Z... une somme de 100 euros et en ce qu'il a constaté qu'en exécution du jugement déféré la SCP notariale a transmis aux époux Y... les sommes qu'elle détenait en qualité de séquestre, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; 
Condamne la société BIHL et M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux conseils pour M. et Mme Y..., 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à faire constater la caducité du compromis de vente et à obtenir la restitution des sommes versées, et de les avoir condamnés à payer, avec intérêts, la somme de 65. 000 euros à la société BIHL et celle de 30. 206, 40 euros à Monsieur X... ; 
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces du dossier que différentes banques ont offert leur concours aux acquéreurs ; que la BNP leur a remis en mains propres, le 5 octobre 2007 un projet de financement ; qu'elle avait émis une proposition favorable et donné son accord de principe ; qu'il en est de même de la Banque Populaire de l'Ouest qui, dans un courrier en date du 8 octobre 2007 a émis une proposition de financement à hauteur de 530 000 euros au taux moyen de 4, 5 % ; que le Crédit Agricole, dans un courrier en date du Il octobre 2007, a émis à son tour une proposition de financement scindée en deux prêts pour un montant global de 540 000 euros au taux moyen de 4, 375 % ; q'aucune suite n'a été donnée par les époux Y... à ces propositions ; qu'à la date où ils ont exigé le remboursement des sommes versées, soit le 5 octobre 2007, il n'était nullement question de refus de prêt ; que c'est donc avec mauvaise foi qu'ils ont prétendu dès le 5 octobre 2007 que les conditions suspensives stipulées à l'acte du 28 août 2007 n'étaient pas remplies et ont réclamé à Maître Z... la restitution de l'intégralité des sommes versées ; que les acquéreurs ont empêché par leur inexécution fautive la réalisation de la condition suspensive ; que les époux Y... ont pour des raisons qui leur sont propres, souhaité obtenir la caducité de la vente et n'ont plus tenté de concrétiser leur projet, allant même jusqu'à faire obstacle aux propositions des banques ; que Monsieur X... qui a rencontré début octobre 2007 les responsables de la BNP au sujet du dossier de financement de Monsieur et Madame Y..., a pu constater que le bilan prévisionnel remis par les acquéreurs pour l'accord final comportait des éléments autres que ceux du bilan d'activité et des mentions de comptabilité, sociales et fiscales prévues au compromis de vente signé le 28 août 2007 ; que le 5 octobre 2007, les époux Y... ont manifesté leur souhait de ne pas persister dans leur projet ; qu'ils ont réitéré ce refus dans un courrier du 12 octobre 2007 ; que pourtant, ils pouvaient encore obtenir le financement ; que les différentes propositions des banques en attestent et que ce financement était d'autant plus aisé que Monsieur et Madame Y... effectuaient un apport personnel de 300 000 euros et que, le fonds de commerce qu'ils devaient acquérir est situé dans une zone commerciale particulièrement attractive ; que les acquéreurs ne produisent aucun document démontrant l'existence d'un refus de prêt bancaire motivé par des raisons financières précises ou des données économiques circonstanciées ; que les époux Y... rappellent que " l'accord de prêt devait être obtenu au plus tard le 1er octobre 2007 et que passé ce délai les conventions seraient de plein droit résiliées, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté ", mais qu'ils omettent volontairement de redonner l'intégralité des termes du compromis à savoir : « L'accord de prêt devra être obtenu par le cessionnaire au plus tard le 1er octobre 2007 et justifié au cédant par la production écrite de cet accord donné par l'organisme financier. La production de cet accord rendra la condition suspensive réalisée. Passé ce délai sans que le cessionnaire puisse se justifier de l'accord de principe de ce prêt, les présentes conventions seront de plein droit résiliées, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté " ; qu'ainsi, cette clause, comme il ressort des termes du compromis, était prévue dans le seul intérêt des vendeurs, qui seuls pouvaient s'en prévaloir ; que non seulement, ceux-ci n'ont pas souhaité s'en prévaloir mais que de plus, ils ont même proposé de décaler la vente ; qu'ils avaient connaissance des propositions d'offres de prêt des différentes banques et savaient que le bail commercial allait être renouvelé ; qu'en aucun cas, il n'appartenait aux acheteurs, compte tenu de leur faute, de s'en prévaloir ; que, selon l'article 1178 du code civil, la condition suspensive d'octroi de prêt est réputée accomplie, lorsque le débiteur obligé à cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que c'est donc à tort, que le Tribunal énonce que " dès lors qu'ils justifient avoir sollicité ces prêts dans les délais prévus à cette fin par le compromis..., il ne saurait être admis qu'ils auraient empêché la réalisation de cette condition suspensive et qu'il y aurait donc lieu de faire application des dispositions de l'article 1178 du code civil. " ; qu'acheteurs et vendeurs étaient encore dans les délais, étant donné que la régularisation de l'acte était prévue pour le 1er novembre 2007 ; que les premiers pouvaient toujours obtenir le financement et les seconds le renouvellement du bail ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'est réalisée que si l'organisme de crédit présente une offre ferme et définitive correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération telles que stipulées par l'emprunteur dans l'acte conditionnel d'achat ; qu'en l'espèce, selon les termes du compromis, la vente du fonds de commerce était notamment subordonnée à l'obtention d'un prêt, avant le 1er octobre 2007, devant porter sur un montant de 538. 314 euros sur une durée de 10 ans au taux de 4 % ; que l'arrêt attaqué constate que les époux Y... ont reçu deux propositions de financement, l'une prévoyant un taux de 4, 50 % et l'autre un taux moyen de 4, 375 % et que la B. N. P. PARIBAS leur a remis le 5 octobre une offre de financement ; qu'il en résulte que les acquéreurs n'avaient pas obtenu, dans le délai fixé par le compromis, une offre ferme correspondant aux stipulations contractuelles ; qu'en relevant néanmoins qu'ils avaient, de mauvaise foi, prétendu le 5 octobre que les conditions suspensives stipulées à l'acte du 28 août 2007 n'étaient pas réalisées pour refuser de constater la caducité de la vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations de fait et a violé les articles 1134 et 1175 du Code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en application de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en l'espèce, la condition tenant au financement de l'opération devait être réalisée par l'obtention et la justification d'un prêt au plus tard au 1er octobre 2007 ; que l'arrêt constate que les offres de prêt sont intervenues les 5, 8 et 10 octobre 2007, soit après le 1er octobre ; qu'en relevant qu'après cette date, acheteurs et vendeurs étaient encore dans les délais, la régularisation de l'acte étant prévue pour le 1er novembre 2007, pour en déduire que les acquéreurs avaient empêché l'accomplissement de la condition et refuser de constater la caducité, la Cour d'appel n'a de nouveau pas tiré les conséquences légales de ses constatations de fait et a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; 
ALORS, PAR AILLEURS, QUE la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'est réalisée que si l'organisme de crédit présente une offre ferme et définitive correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération telles que stipulées par l'emprunteur dans l'acte conditionnel d'achat ; que l'arrêt constate que les époux Y... justifiaient d'offres de prêts mais qui n'étaient pas conformes aux stipulations contractuelles ; qu'en exigeant, en outre, qu'ils démontrent l'existence d'un refus bancaire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 
ALORS, ENFIN, QUE s'il est prévu une faculté unilatérale de renonciation aux effets de celle-ci, la condition suspensive est nécessairement édictée dans l'intérêt de celui à qui cette faculté est reconnue ; qu'en l'espèce, selon les termes mêmes du compromis, le cessionnaire pouvait toujours renoncer au bénéfice de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt à la seule condition d'en aviser le cédant par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard au jour de l'expiration du délai fixé pour l'avènement de la condition suspensive ; qu'ainsi, en énonçant que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt stipulée dans le compromis de vente était prévue dans le seul intérêt des vendeurs et en refusant de prononcer la caducité dudit compromis, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à faire constater la caducité du compromis de vente et à obtenir la restitution des sommes versées, et de les avoir condamnés à payer, avec intérêts, la somme de 65. 000 euros à la société BIHL et celle de 30. 206, 40 euros à Monsieur X... ; 
AUX MOTIFS QUE les époux Y... ont délibérément fait échec à la réalisation des conditions suspensives figurant au compromis pour obtenir la caducité de la vente ; qu'en effet, dès le 5 octobre 2007, dans un courrier adressé à Maître Z..., ils ont fait part de leur souhait de ne pas poursuivre la vente en raison de l'augmentation des loyers de 8. 000 euros suggérée par le bailleur et ont immédiatement réclamé « le remboursement des sommes versées comme le stipule le compromis » ; que leur refus de poursuivre la vente pour ce motif était prématuré puisque : 1) cette augmentation de loyer n'était qu'hypothétique, 2) le compromis indiquait que « le bail commercial en date du 28 juin 1995 devra être préalablement aux présentes renouvelé  dans les mêmes conditions et charges que le précédent au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique réitérant les présentes » soit le 1er novembre 2007 ; 
ET AUX MOTIFS QUE le renouvellement du bail, acte qui a bien été produit aux débats était, tout comme le financement, possible ; qu'affirmer que tel n'est pas le cas est dénué de fondement ; que le bail a bien été renouvelé mais ultérieurement ; que la SARL BIHL ayant pris connaissance les 5 et 12 octobre 2007 du refus des acquéreurs de poursuivre la réalisation de la vente, plus rien ne la contraignait à procéder au renouvellement du bail, dans les délais ; ce refus l'a affranchie de la réalisation des autres conditions qui n'avaient plus lieu d'être remplies dans les délais prévus ; que le bail a été renouvelé le 18 janvier 2008 par la SCI AZUR au profit de la SARL BIHL ; que la durée a été fixée à neuf ans soit jusqu'au 31 décembre 2016, alors qu'initialement, il était prévu un renouvellement de trois ans ; que le bail a ainsi été reconduit à des conditions de durée plus intéressantes ; que toutes les conditions et charges sont restées les mêmes que celles du bail d'origine du 28 juin 1995, à l'exception du montant du loyer annuel qui a été fixé à la somme de 23. 000 euros HT (celui-ci était initialement de 20. 800 euros HT) ; que le courrier de Monsieur et Madame Y... en date du 5 octobre 2007 indiquant qu'ils ne souhaitaient pas poursuivre l'achat du fonds de commerce en raison d'une augmentation de loyer de 8. 000 euros suggérée par le bailleur, était donc dénué de tout fondement ; que celui-ci témoigne de la volonté des époux Y... de vouloir obtenir la caducité de la vente, quitte à tenir des propos inexacts ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE, conformément à l'article 1175 du Code civil, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'en l'espèce, la vente du fonds de commerce était notamment subordonnée au renouvellement du bail dans les mêmes conditions et charges ; qu'ainsi, en refusant de constater la défaillance de la condition suspensive de renouvellement du bail après avoir constaté que le bail était reconduit pour une durée et pour un loyer d'un montant différents de ceux du bail initial, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1175 du Code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en application de l'article 1176 du Code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soir arrivé ; qu'en l'espèce, la vente était conclue à la condition suspensive que le bail soit renouvelé au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique, soit le 1er novembre 2007 ; qu'ainsi, en refusant de juger défaillie la condition suspensive de renouvellement du bail après avoir constaté que le renouvellement du bail n'était intervenu que le 18 janvier 2008, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à faire constater la caducité du compromis de vente et à obtenir la restitution des sommes versées, et de les avoir condamnés à payer, avec intérêts, la somme de 65. 000 euros à la société BIHL et celle de 30. 206, 40 euros à Monsieur X... ; 
AUX MOTIFS QUE les époux Y... ont délibérément fait échec à la réalisation des conditions suspensives figurant au compromis pour obtenir la caducité de la vente ; qu'en effet, dès le 5 octobre 2007, dans un courrier adressé à Maître Z..., ils ont fait part de leur souhait de ne pas poursuivre la vente en raison de l'augmentation des loyers de 8. 000 euros suggérée par le bailleur et ont immédiatement réclamé « le remboursement des sommes versées comme le stipule le compromis » ; que leur refus de poursuivre la vente pour ce motif était prématuré puisque : 1) cette augmentation de loyer n'était qu'hypothétique, 2) le compromis indiquait que « le bail commercial en date du 28 juin 1995 devra être préalablement aux présentes renouvelé  dans les mêmes conditions et charges que le précédent au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique réitérant les présentes » soit le 1er novembre 2007 ; qu'il résulte des pièces du dossier que différentes banques ont offert leur concours aux acquéreurs ; que la BNP leur a remis en mains propres, le 5 octobre 2007 un projet de financement ; qu'elle avait émis une proposition favorable et donné son accord de principe ; qu'il en est de même de la Banque Populaire de l'Ouest qui, dans un courrier en date du 8 octobre 2007 a émis une proposition de financement à hauteur de 530 000 euros au taux moyen de 4, 5 % ; que le Crédit Agricole, dans un courrier en date du Il octobre 2007, a émis à son tour une proposition de financement scindée en deux prêts pour un montant global de 540 000 euros au taux moyen de 4, 375 % ; q'aucune suite n'a été donnée par les époux Y... à ces propositions ; qu'à la date où ils ont exigé le remboursement des sommes versées, soit le 5 octobre 2007, il n'était nullement question de refus de prêt ; que c'est donc avec mauvaise foi qu'ils ont prétendu dès le 5 octobre 2007 que les conditions suspensives stipulées à l'acte du 28 août 2007 n'étaient pas remplies et ont réclamé à Maître Z... la restitution de l'intégralité des sommes versées ; que les acquéreurs ont empêché par leur inexécution fautive la réalisation de la condition suspensive ; que les époux Y... ont pour des raisons qui leur sont propres, souhaité obtenir la caducité de la vente et n'ont plus tenté de concrétiser leur projet, allant même jusqu'à faire obstacle aux propositions des banques ; que Monsieur X... qui a rencontré début octobre 2007 les responsables de la BNP au sujet du dossier de financement de Monsieur et Madame Y..., a pu constater que le bilan prévisionnel remis par les acquéreurs pour l'accord final comportait des éléments autres que ceux du bilan d'activité et des mentions de comptabilité, sociales et fiscales prévues au compromis de vente signé le 28 août 2007 ; que le 5 octobre 2007, les époux Y... ont manifesté leur souhait de ne pas persister dans leur projet ; qu'ils ont réitéré ce refus dans un courrier du 12 octobre 2007 ; que pourtant, ils pouvaient encore obtenir le financement ; que les différentes propositions des banques en attestent et que ce financement était d'autant plus aisé que Monsieur et Madame Y... effectuaient un apport personnel de 300 000 euros et que, le fonds de commerce qu'ils devaient acquérir est situé dans une zone commerciale particulièrement attractive ; que les acquéreurs ne produisent aucun document démontrant l'existence d'un refus de prêt bancaire motivé par des raisons financières précises ou des données économiques circonstanciées ; que les époux Y... rappellent que " l'accord de prêt devait être obtenu au plus tard le 1er octobre 2007 et que passé ce délai les conventions seraient de plein droit résiliées, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté ", mais qu'ils omettent volontairement de redonner l'intégralité des termes du compromis à savoir : « L'accord de prêt devra être obtenu par le cessionnaire au plus tard le 1er octobre 2007 et justifié au cédant par la production écrite de cet accord donné par l'organisme financier. La production de cet accord rendra la condition suspensive réalisée. Passé ce délai sans que le cessionnaire puisse se justifier de l'accord de principe de ce prêt, les présentes conventions seront de plein droit résiliées, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté " ; qu'ainsi, cette clause, comme il ressort des termes du compromis, était prévue dans le seul intérêt des vendeurs, qui seuls pouvaient s'en prévaloir ; que non seulement, ceux-ci n'ont pas souhaité s'en prévaloir mais que de plus, ils ont même proposé de décaler la vente ; qu'ils avaient connaissance des propositions d'offres de prêt des différentes banques et savaient que le bail commercial allait être renouvelé ; qu'en aucun cas, il n'appartenait aux acheteurs, compte tenu de leur faute, de s'en prévaloir ; que, selon l'article 1178 du code civil, la condition suspensive d'octroi de prêt est réputée accomplie, lorsque le débiteur obligé à cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que c'est donc à tort, que le Tribunal énonce que " dès lors qu'ils justifient avoir sollicité ces prêts dans les délais prévus à cette fin par le compromis..., il ne saurait être admis qu'ils auraient empêché la réalisation de cette condition suspensive et qu'il y aurait donc lieu de faire application des dispositions de l'article 1178 du code civil. " ; qu'acheteurs et vendeurs étaient encore dans les délais, étant donné que la régularisation de l'acte était prévue pour le 1er novembre 2007 ; que les premiers pouvaient toujours obtenir le financement et les seconds le renouvellement du bail ; que le renouvellement du bail, acte qui a bien été produit aux débats était, tout comme le financement, possible ; qu'affirmer que tel n'est pas le cas est dénué de fondement ; que le bail a bien été renouvelé mais ultérieurement ; que la SARL BIHL ayant pris connaissance les 5 et 12 octobre 2007 du refus des acquéreurs de poursuivre la réalisation de la vente, plus rien ne la contraignait à procéder au renouvellement du bail, dans les délais ; ce refus l'a affranchie de la réalisation des autres conditions qui n'avaient plus lieu d'être remplies dans les délais prévus ; que le bail a été renouvelé le 18 janvier 2008 par la SCI AZUR au profit de la SARL BIHL ; que la durée a été fixée à neuf ans soit jusqu'au 31 décembre 2016, alors qu'initialement, il était prévu un renouvellement de trois ans ; que le bail a ainsi été reconduit à des conditions de durée plus intéressantes ; que toutes les conditions et charges sont restées les mêmes que celles du bail d'origine du 28 juin 1995, à l'exception du montant du loyer annuel qui a été fixé à la somme de 23. 000 euros HT (celui-ci était initialement de 20. 800 euros HT) ; que le courrier de Monsieur et Madame Y... en date du 5 octobre 2007 indiquant qu'ils ne souhaitaient pas poursuivre l'achat du fonds de commerce en raison d'une augmentation de loyer de 8. 000 euros suggérée par le bailleur, était donc dénué de tout fondement ; que celui-ci témoigne de la volonté des époux Y... de vouloir obtenir la caducité de la vente, quitte à tenir des propos inexacts ; 
ALORS QUE ces motifs sont la reproduction intégrale et quasi identique des conclusions de l'une des parties, la société BIHL, y compris en ce qui concerne l'appréciation des questions de faits et notamment la prétendue mauvaise foi des acquéreurs ; qu'une telle rédaction qui ne permet pas de savoir si le juge a réellement exercé son office, ne présente pas les garanties objectives d'impartialité attendues d'une juridiction ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, ensemble les articles 455 et 458 du Code de procédure civile. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de Monsieur X... et d'avoir condamné les premiers à verser au second le solde restant dû au titre de ses frais et honoraires, soit un montant de 30. 206, 40 euros ; 
AUX MOTIFS QUE le cabinet X... a apporté ses conseils aux acquéreurs, par l'établissement d'un audit financier et son concours au notaire, Maître Z..., qui a rédigé le compromis de vente ; que, postérieurement à la signature du compromis, le cabinet X... a accompli toutes les diligences nécessaires à l'obtention du financement du projet, comme en témoigne l'intérêt porté par plusieurs établissements bancaires, que seul le comportement des époux Y... a fait échouer ; qu'aucune rémunération du cabinet X..., lequel facture des honoraires en contrepartie de ses prestations de service, et ne perçoit pas comme l'agent immobilier une commission, n'est intervenue avant la signature du compromis de vente, en date du 28 août 2007 (arrêt page 13) ;  qu'en ce qui concerne le montant de l'honoraire perçu par Monsieur X..., il n'a absolument rien d'extravagant dans le milieu des affaires, puisque sa commission HT représentait 6, 67 % du montant de la transaction, en contrepartie d'une prestation de service effective, consistant avant réalisation de la vente à apporter ses conseils administratifs et financiers aux acquéreurs, à établir un audit financier permettant de vérifier la rentabilité du projet, d'apporter son concours au notaire, et après signature du compromis, d'accomplir toutes les diligences nécessaires à l'obtention du financement du projet, obtenir les agréments nécessaires à l'exercice de l'activité (arrêt page 14) ;  qu'enfin la discussion portant sur l'encaissement du chèque de 21. 700 euros est inutile, les époux Y... sachant pertinemment que ce montant égal à l'acompte versé le 28 août 2007, jour de la signature du compromis, au profit de Monsieur X..., correspondait exactement à 50 % du montant de l'honoraire ; qu'en réalité, les époux Y... ont tenté par tous moyens de remettre en cause la validité d'un accord de volontés, faisant la loi des parties, pour la simple et unique raison qu'ils ne veulent plus aujourd'hui honorer leurs engagements passés ; que la preuve d'une quelconque responsabilité de Monsieur X... n'est pas rapportée ; 
ET AUX MOTIFS QUE les époux Y... avaient donné mandat au cabinet X... d'accomplir toutes diligences aux fins d'obtenir le financement nécessaire au projet ; que ces diligences ont été accomplies ; qu'il ressort des éléments et pièces du dossier que le cabinet X... a réussi à obtenir le financement de diverses banques, et notamment celui de la BNP PARIBAS aux conditions exactes du compromis ; que le cabinet X... a également obtenu des bailleurs le renouvellement du bail commercial, conformément aux stipulations du compromis ; que les époux Y... sont des commerçants avertis, ayant tenu plusieurs années un bar tabac à SAINTE LUCE SUR LOIRE (44) ; qu'ils disposaient d'un apport personnel conséquent pour la réalisation du projet ; que le fonds de commerce qu'ils devaient acquérir est situé dans une zone commerciale particulièrement attractive ; qu'il résulte de l'ensemble de ces circonstances que plusieurs établissements bancaires souhaitaient financer le projet et que ce n'est que par le comportement fautif des acquéreurs qu'ils y ont renoncé ; que Monsieur et Madame Y... n'ont nullement à exciper d'un défaut de productions des bilans 2005 et 2006, alors qu'ils ont admis, par leurs paraphes, « avoir visité le bien, eu connaissance de la comptabilité, livres de caisse, factures et autres documents permettant d'en établir la valeur » ; 
que le notaire, Maître Z..., a par ailleurs porté à l'acte, mention des déclarations sur le chiffre d'affaires et les résultats des trois années précédant la cession, « le cessionnaire reconnaissant en avoir pris parfaite connaissance pour avoir pu les consulter librement » ; qu'aucune contestation n'a jamais été soulevée sur la production des bilans préalablement à la procédure contentieuse ; que dans ces conditions, il est manifeste que le cabinet X... est en droit de prétendre à l'exécution par les acquéreurs de leur obligation de lui verser le montant dû au titre de ses frais et honoraires, soit 43. 400 euros HT (51. 906, 40 euros TTC), déduction faite de la provision versée lors de la signature du compromis d'un montant de 21. 700 euros, soit un solde restant dû de 30. 206, 40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2008, date de ses conclusions récapitulatives de première instance, valant mise en demeure ; que si l'affaire ne s'est pas réalisée, il est acquis que l'échec est imputable aux acquéreurs, qui ne voulaient plus respecter leurs engagements ; qu'en application des articles 1134 et 1147 du Code civil, la Cour condamnera Monsieur et Madame Y... à verser à Monsieur X... la somme de 30. 206, 40 euros ; 
ALORS, D'UNE PART, QU'en application de l'article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; 
qu'en l'espèce, les époux Y... et Monsieur X... étaient liés par un contrat de mandat, aux termes duquel ce dernier était notamment chargé d'obtenir un financement correspondant aux prévisions du compromis ; que l'arrêt attaqué constate que ce dernier n'a pas obtenu, avant l'échéance fixée, une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles et n'a donc pas rempli sa mission ; qu'ainsi, en déboutant les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de Monsieur X..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134, 1147 et 1991 du Code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le contrat de mandat conclu entre les époux Y... et Monsieur X... prévoyait qu'en cas d'échec, aucun honoraire ne serait dû ; que l'arrêt constate que le projet d'achat du fonds de commerce a échoué ; qu'en ne s'expliquant pas sur la clause en question comme elle y était invitée par les acquéreurs (conclusions, page 25), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.