LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 novembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 806 F-D
Pourvoi n° S 19-21.872
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
M. T... H..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° S 19-21.872 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant à l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine-Amont, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. H..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine-Amont, et après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. L'arrêt attaqué (Paris, 27 juin 2019) fixe le montant des indemnités revenant à M. H... au titre de l'expropriation, au profit de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine-Amont (l'EPA ORSA), de deux parcelles lui appartenant.
Examen des moyens
Sur les deuxième et cinquième moyens et sur le troisième moyen, pris en ses première à quatrième branches, ci-après annexés
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. H... fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les conclusions des parties, fixer la date de référence au 27 mars 2012 et fixer l'indemnité due par l'EPA ORSA comme il le fait, alors :
« 1°/ qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelle l'arrêt, les conclusions d'intimé et d'appel incident de M. H... déposées le 7 août 2008 avaient été « notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 7 septembre 2018) », cependant que les secondes conclusions de l'EPA ORSA, intitulées « mémoire récapitulatif et en réplique », avaient été déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 ; qu'en retenant que « les conclusions de l'EPA ORSA du 26 novembre 2018 et du 7 février 2019 sont de pure réplique à l'appel incident de M. H..., ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux », quand les conclusions précitées de l'EPA ORSA déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 avaient notamment pour objet d'affirmer que des réseaux devaient être créés non seulement à l'intérieur de la [...] mais également à sa périphérie, et que ces développements, tendant à contester la qualification de terrain à bâtir qui avait été retenue en première instance, critiquée dans les premières conclusions d'appel, ne défendaient pas à l'appel incident de M. H..., mais venaient au soutien de l'appel, la cour d'appel a violé l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
2°/ qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelle l'arrêt, les conclusions d'intimé et d'appel incident de M. H... déposées le 7 août 2008 avaient été « notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 7 septembre 2018) », cependant que les secondes conclusions de l'EPA ORSA, intitulées « mémoire récapitulatif et en réplique », avaient été déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 ; qu'en retenant que « les conclusions de l'EPA ORSA du 26 novembre 2018, et du 7 février 2019 sont de pure réplique à l'appel incident de M. H..., ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux », quand le moyen pris du rapport du bureau d'études techniques Bérim, en particulier, tendant à contester la qualification de terrain à bâtir qui avait été retenue en première instance, critiquée dans les premières conclusions d'appel, dont elle a ultérieurement déduit que les réseaux n'étaient pas de dimensions adaptées au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, n'avait pas été soutenu dans les conclusions d'appel initiales et était donc nouveau, la cour d'appel a violé l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
3°/ qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelle l'arrêt, les conclusions d'intimé et d'appel incident de M. H... déposées le 7 août 2008 avaient été « notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 7 septembre 2018) », cependant que les secondes conclusions de l'EPA ORSA, intitulées « mémoire récapitulatif et en réplique », avaient été déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 ; qu'en retenant que « les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires », quand le rapport du bureau d'études techniques Bérim produit avec ces conclusions, en particulier, dont elle a ultérieurement déduit que les réseaux n'étaient pas de dimensions adaptées au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, tendant à contester la qualification de terrain à bâtir qui avait été retenue en première instance, critiquée dans les premières conclusions d'appel, ne tendait pas à défendre à l'appel incident de M. H..., mais venait au soutien de l'appel, la cour d'appel a violé l'article R. 311-26 du code de l'expropriation. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a constaté que l'EPA ORSA, appelant, avait conclu une première fois le 14 mai 2018, dans le délai de trois mois de la déclaration d'appel, puis, au-delà de ce délai, par conclusions des 26 novembre 2018 et du 7 février 2019.
5. Ayant retenu, par une appréciation souveraine de la teneur des conclusions complémentaires, non arguées de dénaturation, que celles-ci étaient de pure réplique au mémoire en réponse et d'appel incident de M. H..., la cour d'appel en a exactement déduit que ces conclusions, ainsi que les documents produits qui venaient à leur soutien, étaient recevables.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen, pris en sa cinquième branche
Enoncé du moyen
7. M. H... fait grief à l'arrêt de fixer la date de référence au 27 mars 2012 et fixer l'indemnité due par l'EPA ORSA comme il le fait, alors « que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que pour considérer qu'il n'existait pas de réseaux suffisants à la date de référence, y compris en périphérie de la [...], et corrélativement exclure la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel s'est fondée sur un rapport du bureau d'études techniques Bérim ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré recevable l'argumentation fondée sur ledit rapport, comme celui-ci, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ici critiqué. »
Réponse de la Cour
8. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
Mais sur le quatrième moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
9. M. H... fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait l'indemnité de dépossession lui revenant, alors « que l'application de la méthode de la récupération foncière suppose que les constructions édifiées sur le terrain se trouvent dans un état vétusté ou délabré, justifiant leur démolition, ou à tout le moins soient dépourvues de toute valeur ; qu'en faisant application de ladite méthode, tout en constatant que les bureaux étaient « en bon état » et que l'atelier était « bien équipé et en bon état », sans retenir que les constructions auraient néanmoins été dépourvues de toute valeur, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
10. Selon ce texte, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
11. Pour déduire de l'indemnité de dépossession le coût de la démolition des constructions édifiées sur le terrain exproprié, l'arrêt retient que, M. H... n'étant pas le propriétaire de ces constructions, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode de la récupération foncière.
12. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les bureaux étaient en bon ou en assez bon état, que l'atelier était bien équipé et en bon état et sans relever que les constructions auraient été dépourvues de valeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à la somme de 787 968 euros l'indemnité principale et à la somme de 79 797 euros l'indemnité de remploi dues par l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine-Amont à M. H..., l'arrêt rendu le 27 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine-Amont aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine-Amont et le condamne à payer à M. H... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. H...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré recevables les conclusions des parties et, partant, fixé la date de référence au 27 mars 2012, les parcelles [...]  et [...] étant situées en zone UFb, et fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : - indemnité principale : 787.968 euros ; - indemnité de remploi : 79.797 euros ; - indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
Aux motifs, sur la recevabilité des conclusions, qu'aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation, modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant dul6 février 2018, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de l'EPA ORSA du 14 mai 2018, de Monsieur H... du 7 août 2018 et du commissaire du gouvernement du 9 août 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions de l'EPA ORSA du 26 novembre 2018, et du 7février 2019 sont dépure réplique à l'appel incident de Monsieur H..., ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions de Monsieur H... du 29 mars 2019 sont de pure réplique à celles de l'EPA ORSA et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au-delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires ;
Alors, d'une part, qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelle l'arrêt, les conclusions d'intimé et d'appel incident de Monsieur H... déposées le 7 août 2008 avaient été « notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 7 septembre 2018) », cependant que les secondes conclusions de l'EPA ORSA, intitulées « mémoire récapitulatif et en réplique », avaient été déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 ; qu'en retenant que « les conclusions de l'EPA ORSA du 26 novembre 2018 et du 7 février 2019 sont de pure réplique à l'appel incident de Monsieur H..., ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux », quand les conclusions précitées de l'EPA ORSA déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 avaient notamment pour objet (p.14 et 15) d'affirmer que des réseaux devaient être créés non seulement à l'intérieur de la [...] mais également à sa périphérie, et que ces développements, tendant à contester la qualification de terrain à bâtir qui avait été retenue en première instance, critiquée dans les premières conclusions d'appel, ne défendaient pas à l'appel incident de Monsieur H..., mais venaient au soutien de l'appel, la Cour d'appel a violé l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
Alors, d'autre part, qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelle l'arrêt, les conclusions d'intimé et d'appel incident de Monsieur H... déposées le 7 août 2008 avaient été « notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 7 septembre 2018) », cependant que les secondes conclusions de l'EPA ORSA, intitulées « mémoire récapitulatif et en réplique », avaient été déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 ; qu'en retenant que « les conclusions de l'EPA ORSA du 26 novembre 2018, et du 7 février 2019 sont de pure réplique à l'appel incident de Monsieur H..., ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux », quand le moyen pris du rapport du bureau d'études techniques Bérim, en particulier, tendant à contester la qualification de terrain à bâtir qui avait été retenue en première instance, critiquée dans les premières conclusions d'appel, dont elle a ultérieurement déduit que les réseaux n'étaient pas de dimensions adaptées au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, n'avait pas été soutenu dans les conclusions d'appel initiales et était donc nouveau, la Cour d'appel a violé l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
Et alors, enfin, qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel ; que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure ; qu'en l'espèce, ainsi que le rappelle l'arrêt, les conclusions d'intimé et d'appel incident de Monsieur H... déposées le 7 août 2008 avaient été « notifiées le 22 août 2018 (AR des 30 août et 7 septembre 2018) », cependant que les secondes conclusions de l'EPA ORSA, intitulées « mémoire récapitulatif et en réplique », avaient été déposées le 26 novembre 2018 et le 7 février 2019 ; qu'en retenant que « les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires », quand le rapport du bureau d'études techniques Bérim produit avec ces conclusions, en particulier, dont elle a ultérieurement déduit que les réseaux n'étaient pas de dimensions adaptées au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, tendant à contester la qualification de terrain à bâtir qui avait été retenue en première instance, critiquée dans les premières conclusions d'appel, ne tendait pas à défendre à l'appel incident de Monsieur H..., mais venait au soutien de l'appel, la Cour d'appel a violé l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 787.968 euros ; -indemnité de remploi : 79.797 euros ; -indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
Aux motifs, sur l'indemnité principale, sur la qualité de propriétaire de Monsieur H..., que comme indiqué par l'EPA ORSA, Monsieur H... demande un changement de la méthode d'estimation retenue par le premier juge, à savoir celle de la récupération foncière, en soulignant que dans son mémoire de saisine, il avait indiqué que les constructions actuelles avaient été édifiées à l'initiative du locataire et qu'elles ne constituaient pas sa propriété.
Il ressort d'ailleurs du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 6 octobre 2015, que le premier juge a indiqué : « II est constant que les constructions légères qui figurent sur le terrain ne sont pas la propriété de Monsieur H..., mais du locataire ».
Monsieur H..., qui se revendique désormais en appel propriétaire, explique que son père Monsieur A... H..., avait hérité de ce terrain en 1972par suite du décès de Madame K... ; en raison de la santé déclinante de son père, il a pris en charge la gestion de ce dossier et a alors fait face à un locataire qui a affirmé être le propriétaire des constructions lors du transport sur les lieux le 4 décembre 2008, réitéré lors du transport du 6 octobre 2015 ; c'est donc en toute bonne foi, qu'il a pu conclure, en première instance, que les constructions constituaient la propriété du locataire.
Pour démontrer qu'il est bien propriétaire de ces constructions, il indique que par acte enregistré le 1er juin 1989 à la recette de l'Hay les Rosés, la société Chevilly auto sports a procédé à l'acquisition auprès des établissements Pfister qui pourtant ne fait nullement mention d'une quelconque propriété des constructions (pièce numéro 48), que cette société n'a jamais fait état d'une quelconque mention d'une immobilisation au titre des constructions dans le cadre de la déclaration fiscale des bilans d'activité (pièce numéro 20), que dans le cadre d'un litige avec cette société en 1977, les constructions étaient déjà mentionnées (pièce numéro 51), ainsi que dans le cadre du mémoire de l'administrateur judiciaire de la société Pfister (pièce N° 52) et que ces constructions étaient également constatées par jugement du tribunal d'instance de Créteil du 30 janvier 1980 (pièce numéro 53). Ces constructions existaient donc avant la location Ashley Auto sport par Madame H..., celle-ci n'a jamais mis en application le droit de démolition des constructions et le locataire n'a jamais demandé une quelconque indemnité lors de la négociation de son indemnité d'éviction ; en tout état de cause, il y aurait contradiction à lui faire supporter les coûts de démolition. Il est acquis que le locataire de la société Chevilly auto sports a fait l'objet d'une fixation judiciaire de son indemnité par jugement du 22 mai 2017 (pièce numéro 6), sans revendiquer l'indemnisation des constructions.
Aux termes de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamant et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant d'indemnité et à l'application des articles L 242-1 à L 242-7, L 322-12, L 423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ses constatations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.
Il est de principe que dans le cadre de cette notion de contestation sérieuse, le juge de l'expropriation est incompétent pour se prononcer sur le droit de la propriété des constructions élevées par le locataire sur le terrain qui lui a été donné à bail, et pour trancher un problème de propriété.
Cependant il doit s'agir d'une contestation sérieuse ; or Monsieur H... a reconnu dans son mémoire de saisine, qu'il n'était pas le propriétaire des constructions ; le premier juge a indiqué dans le procès-verbal de transport, qu'il était constant que les constructions légères qui figuraient sur le terrain n'étaient pas la propriété de Monsieur H..., mais du locataire, ce qui n'a jamais été contesté tout au long de la première instance ; cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...]  d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos ».
La circonstance que le preneur n'ait pas demandé l'indemnisation des constructions devant le juge de l'expropriation au titre de la fixation des indemnités est sans incidence.
Les éléments de preuve apportés par Monsieur H... en appel ne suffisent pas à écarter les mentions explicites du bail susvisé. En conséquence, s'il y a contestation en appel sur la propriété des constructions, celle- ci n'est pas sérieuse au sens de l'article L 311-8 du code de l'expropriation ; il est donc établi que Monsieur H... n'est pas propriétaire des constructions édifiées.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point ;
Alors, d'une part, que la déclaration d'une partie portant sur des points de droit, tels que l'existence ou non d'un droit de propriété, ne constitue pas un aveu, lequel ne peut avoir pour objet qu'un point de fait ; qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « Monsieur H... a reconnu dans son mémoire de saisine, qu'il n'était pas le propriétaire des constructions ; le premier juge a indiqué dans le procès-verbal de transport, qu'il était constant que les constructions légères qui figuraient sur le terrain n'étaient pas la propriété de Monsieur H..., mais du locataire, ce qui n'a jamais été contesté tout au long de la première instance », la Cour d'appel a violé les articles 1383 et 1383-2 du code civil ;
Alors, d'autre part, subsidiairement, qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n 'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « Monsieur H... a reconnu dans son mémoire de saisine, qu'il n'était pas le propriétaire des constructions ; le premier juge a indiqué dans le procès-verbal de transport, qu'il était constant que les constructions légères qui figuraient sur le terrain n'étaient pas la propriété de Monsieur H..., mais du locataire, ce qui n'a jamais été contesté tout au long de la première instance », la Cour d'appel s'est déterminée à partir d'un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 544 du code civil et L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de troisième part, qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n 'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...]  d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos », quand la circonstance que le bail ne fasse pas expressément mention de constructions édifiées sur le terrain loué n'exclut nullement que tel ait alors effectivement été le cas, n'établit en rien que le terrain ait été nu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil, ainsi que des articles 544 du même code et L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de quatrième part, qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...]  d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos », sans répondre aux conclusions de Monsieur H... dans lesquelles celui-ci faisait valoir que l'acte d'acquisition de son fonds de commerce par la société Chevilly Autosport lui conférait la jouissance des constructions édifiées sur le terrain, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 55 du code de procédure civile ;
Alors, de cinquième part, qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...]  d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos », sans répondre aux conclusions de Monsieur H... dans lesquelles celui-ci faisait valoir que le bilan 2010 de la société Chevilly Autosport ne faisait pas état de l'existence de constructions dont elle aurait été propriétaire sur le terrain, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de sixième part, qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n 'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...]  d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos », sans répondre aux conclusions de Monsieur H... dans lesquelles celui-ci faisait valoir qu'un certain nombre d'éléments témoignaient de l'ancienneté des constructions, en particulier les mémoires échangés entre les époux H... et le précédent locataire, la société Pfister, ayant cédé son fonds de commerce à la société Chevilly Autosport, dans le cadre d'un litige les ayant opposés en 1977 et 1979 au sujet de la révision du loyer, lesquels mentionnaient l'existence desdites constructions, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de septième part, qu'en relevant, pour tenir pour « établi que Monsieur H... n 'est pas propriétaires des constructions édifiées » sur son fonds, que « cela correspond en outre au bail en cours dont bénéficiait le preneur, la SARL cheville Autosport renouvelé en 2014 qui indique (pièce numéro 16) : « désignation : un terrain sis à [...] ), cadastré section [...]  d'une superficie de 3365 m². Tel que ce terrain existe, le preneur déclarant parfaitement les connaître pour l'occuper déjà ». En outre dans l'article : « restitution des lieux : enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos », quand, à admettre même que c'est la société Chevilly Autosport qui aurait édifié lesdites constructions, elles n'en étaient pas moins devenues la propriété de Monsieur H..., aux termes mêmes de la clause du contrat de bail relative à la « restitution des lieux » mentionnée par l'arrêt, selon laquelle « enfin de bail, le preneur devra démolir à ses frais les constructions qu'il aura pu édifier en vertu de la clause qui précède, à moins qu'il ne préfère les abandonner au bailleur sans indemnité. Dans tous les cas, le bailleur aura toujours le droit de demander le rétablissement du terrain loué dans son état primitif, c'est-à-dire parfaitement nivelé aux frais du preneur, s'il le juge à propos », dont il résulte qu'à la fin du bail, les constructions n'ayant pas été démolies, le bailleur en était devenu propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil, ensemble les articles 544 du même code et L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de huitième part, qu'en considérant que « la circonstance que le preneur n'ait pas demandé l'indemnisation des constructions devant le juge de l'expropriation au titre de la fixation des indemnités est sans incidence », cependant que la société locataire n'ayant pas sollicité d'indemnisation à ce titre, faute de s'en considérer comme propriétaire, la perte de la propriété de ces biens devant être indemnisée, le bailleur devait obtenir l'allocation d'une indemnité d'expropriation, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation, ensemble l'article 545 du code civil, l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Et alors, enfin, et en toute hypothèse, que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité et à l'application des articles L 242-1 à L 242-7, L 322-12, L 423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit ; qu'en retenant, pour le débouter de sa demande formée à ce titre qu'« il est donc établi que Monsieur H... n 'est pas propriétaire des constructions édifiées », quand la négation par l'expropriant du droit de propriété de Monsieur H... posait à tout le moins une contestation sérieuse, la Cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse étrangère à la fixation du montant de l'indemnité, a violé l'article L 311-8 du code de l'expropriation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé la date de référence au 27 mars 2012, les parcelles [...]  et [...] étant situées en zone UFb, et fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : - indemnité principale : 787.968 euros ; - indemnité de remploi : 79.797 euros ; - indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
Aux motifs que s'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L 313-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date du 10 avril 2012 et il n'a pas précisé les données d'urbanisme.
L'EPA ORSA propose la date du 27 mars 2012 et demande de retenir la zone UFB du PLU de la commune de Chevilly Larue ; Monsieur H... retient comme date de référence le 10 avril 2012, et la zone UT du PLU ; le commissaire du gouvernement conclut que la date de référence est celle du 27 mars 2012 et que les parcelles sont situées en zone UFb à cette date.
En vertu de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique.
Toutefois, l'article L 213-6 du code de l'urbanisme précise que lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L 213-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, le bien objet de l'expropriation est soumis au droit préemption urbain ; en conséquence la date de référence est celle du 27 mars 2012, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de Chevilly-Larue. Le jugement sera donc infirmé pour fixer la date de référence à cette date, avec comme données d'urbanisme la zone UFb ;
Et aux motifs, sur l'indemnité principale, sur la qualification juridique des parcelles, que le premier juge indique que c'est par arrêté du 22 mai 2014 qu'a été approuvé le programme des équipements publics de la zone d'aménagement concerté du triangle des meuniers, programme permettant de se prononcer effectivement sur le dimensionnement des réseaux ; qu' à la date du 10 avril 2012, à laquelle il convient de se placer pour se prononcer sur la qualité de terrain à bâtir, il n'était pas possible de vérifier le dimensionnement des réseaux au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement concertée ; les parcelles étaient dans un secteur constructible, effectivement desservies par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement. Il a en conséquence qualifié les parcelles de terrains à bâtir au sens de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.
L'EPA ORSA conteste cette qualification de terrain à bâtir, comme le commissaire du gouvernement.
À l'appui de son argumentation, si Monsieur H... ne conteste pas que la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, qu'il convient d'apprécier la qualification de terrain à bâtir à la date de référence du 10 avril 2012, il indique que l'arrêté visant l'approbation par délibération du conseil municipal ne peut s'entendre que de l'approbation du dossier de réalisation, soit en l'espèce l'arrêté du 22 mai 2014, postérieur à la date de référence du 10 avril 2012.
Cependant l'article L 322-3 dispose que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune 2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situées à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2.
II en ressort que la qualification de terrain à bâtir doit se faire à la date de référence.
L'article L 311-1 du code de l'urbanisme, relatif à la création de la Zac, dispose que les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou l'établissement public y ayant vocation décident d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et équipements des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. Le périmètre et le programme de la zone d'aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.
En l'espèce, c'est l'arrêté préfectoral du 7 novembre 2011 qui a créé la [...] et l'article L 322- 3 du code de l'expropriation indique que lorsqu'il s'agit de
terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan d'organisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une création d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; c'est donc à la date de la création de la Zac qu'il convient de se placer, et non de sa réalisation, pour apprécier à la date de référence, soit en l'espèce le 27 mars 2012, la capacité des réseaux.
L'EPA ORSA et le commissaire du gouvernement, soulignent que le dossier de réalisation de la [...] indique l'ensemble des réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, l'EPA ORSA soulignant son coût de 1 1 250 000 euros (pièce N°4), ce qui induit qu'à la date de référence, les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone et que le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir.
Monsieur H... rétorque qu'en tout état de cause, le dimensionnement actuel des réseaux existant dans le périmètre de la Zac est parfaitement adapté au « regard de l'ensemble de la zone » aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la Zac ; en effet pour chacun des besoins internes propres à la zone, le raccordement s'effectuera, comme le prévoit le dossier de réalisation lui-même, directement sur les réseaux extérieurs existant sur les larges voies publiques très bien équipées, RD 7 et RD 117, bordant directement les terrains ici en cause.
Cependant, conformément à l'article L 322-3 susvisé, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone, sans qu'il y ait lieu de rajouter une condition supplémentaire comme demandé par Monsieur H..., de travaux réalisés à l'intérieur de ladite Zac.
Il convient donc d'examiner à date de référence du 27 mars 2012, si la dimension des réseaux est de dimension adaptée au regard de l'ensemble de la zone.
Le dossier de réalisation de la Zac (pièce numéro 3) mentionne les travaux suivants relatifs aux viabilités et équipements réalisés :
« 1-1 travaux intérieurs à la [...] : les travaux suivants seront réalisés pour les voiries intérieures à la Zac :
terrassement nécessaire pour mise à la cote des fonds de forme et création des voiries nouvelles,
création de voirie, stationnement public, trottoirs et espaces verts (noues et espaces paysagers),
création des réseaux d'alimentation et d'évacuation des fluides énergies diverses,
défense incendie sur voies publiques,
raccordement sur réseaux existants des voies alentour,
éclairage extérieur, signalisation et mobilier urbain,
espaces verts publics,
mise en place des dispositifs de rétention et/ou d'infiltration des eaux pluviales au prorata des surfaces des espaces publics créés (voirie, place, espaces verts). Les dispositifs de rétention pour les espaces publics seront dimensionnés pour un débit au prorata des surfaces récupérées de 1L/S/ha à imperméabiliser).
Le tableau synthétique du programme de l'ensemble des équipements publics de la Zac fait apparaître un coût prévisionnel de travaux VRD d'un montant de 11.225.000 euros, corroboré avec celui qui apparaît dans l'estimation sommaire globale du dossier soumis à l'enquête publique préalable à DUP (pièce numéro 4).
Le document mentionne également les divers réseaux dont la réalisation est programmée :
assainissement
notamment réalisation de réseau eaux usées et eaux pluviales
eaux pluviales
notamment les dispositifs de rétention seront dimensionnés de façon à respecter le débit de rejet au prorata des surfaces d'espaces publics collectés sur la Zac
exécutoire des eaux pluviales de la Zac
notamment la DSEA réalisera un bassin départemental enterré d'environ 2000 m² de capacité. Ce bassin permettra à terme de supprimer les problèmes d'inondation du quartier petite Bretagne situé au [...] . Par ailleurs il sera nécessaire de mettre en place un autre réseau qui devra obligatoirement avoir pour exutoire le réseau départemental situé sous la RD 7.
eaux usées
notamment des canalisations eaux usées seront créées sous les voies de la Zac de façon à reprendre les eaux usées des constructeurs télécommunications
notamment compte-tenu de demandes futures des programmes projetés, création de réseaux Télécom correspondants aux préconisations du syndicat intercommunal de la périphérie Paris pour l'électricité les réseaux de communication
éclairage extérieur
notamment à l'intérieur de la Zac, un réseau haute tension sera réalisé sous les bornes nouvelles créées afin d'alimenter les postes transformateurs qui seront implantés dans la Zac... A l'intérieur de la Zac, l'aménageur mettra en place les câbles BT nécessaires pour alimenter les logements équipement de la Zac eau potable
notamment des canalisations nouvelles mailleront les voies nouvelles afin d'alimenter les lots en eau potable et permettre la défense incendie du site. Des bouches incendie seront mises en place de façon à conserver une distance maximale de 100m entre les appareils incendie.
Le bureau d'études techniques BERIM qui est le maître d'oeuvre en charge de la réalisation des aménagements (pièce numéro 17) présente V existant des réseaux, ainsi que l'état projeté, avec notamment les plans superposant les réseaux existants avec les réseaux qui seront créés.
Il y est notamment indiqué : « les réseaux existants sur l'[...] ne permettent pas de desservir le programme prévu dans le cadre de la Zac. Il y a une difficulté à raccorder la Zac aux réseaux situés à l'ouest de la République du fait de la présence du tramway mais également une nécessité de création de nouveaux réseaux.
Une création des nouveaux réseaux suivants est nécessaire :
réseaux d'eaux pluviales
réseaux d'eaux usées
réseaux d'eau potable et mise en place de nouvelles bouches incendie réseaux d'électricité HT A et ET, nouveau poste de transformation réseaux. Télécom réseaux de chauffage urbain.
Il est donc établi pour l'ensemble de la zone de la Zac des meuniers, que les réseaux, ne sont pas de dimensions adaptées au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation.
En conséquence le terrain exproprié, se trouvant au sein de cette zone, ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation. Le jugement sera donc infirmé en ce sens ;
Alors, d'une part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en faisant application de cette dernière disposition sans mettre en évidence qu'à la date de référence, le 27 mars 2012, les parcelles expropriées étaient situées dans une zone désignée par le plan local d'urbanisme de la commune de Chevilly-Larue comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 322-3 du code de l'expropriation ;
Alors, d'autre part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en faisant application de cette dernière disposition, après avoir constaté qu'à la date de référence, le 27 mars 2012, les parties se trouvaient en l'état d'une simple décision de création de la ZAC, prise par un arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, la réalisation de cette ZAC n'ayant été approuvée que par un arrêté préfectoral du 22 mai 2014, pris postérieurement à la date de référence, en considérant que « c 'est donc à la date de la création de la ZAC qu'il convient de se placer, et non de sa réalisation, pour apprécier à la date de référence, soit en l'espèce le 27 mars 2012, la capacité des réseaux », la Cour d'appel a violé l'article L 322-3 du code de l'expropriation ;
Alors, de troisième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en retenant, pour faire application de cette dernière disposition, que le bien exproprié était situé à l'intérieur de la ZAC des meuniers, créée par un arrêté préfectoral du 7 novembre 2011, sans répondre aux conclusions de l'exproprié dans lesquelles celui-ci soutenait qu'il appartenait en tout état de cause à l'expropriant « de démontrer que les formalités de publicité prévues à l'article R 311-5 du code de l'urbanisme, savoir l'affichage en mairie pendant un mois entier, la mention de cet affichage dans un journal diffusé dans le département et la publication de ladite délibération au recueil des actes administratifs, ont bien été effectués, puisque ce n'est qu'à compter de l'exécution de l'ensemble des mesures de publicité que l'acte de création de la ZAC leur est opposable », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors, de quatrième part, que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, en particulier, effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en relevant, pour tenir pour « établi pour l'ensemble de la zone de la Zac des meuniers que les réseaux ne sont pas de dimensions adaptées au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation », que le dossier de réalisation de la ZAC mentionnait différents travaux relatifs aux viabilités et équipements à réaliser à l'intérieur de celle-ci, quand il lui incombait de se prononcer sur le caractère suffisant des réseaux situés au périmètre de la zone, à l'extérieur de celle-ci, de nature à permettre son aménagement, et non des réseaux, à créer, situés à l'intérieur de la zone, la Cour d'appel a violé l'article L 322-3 du code de l'expropriation ;
Et alors, enfin, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que pour considérer qu'il n'existait pas de réseaux suffisants à la date de référence, y compris en périphérie de la [...], et corrélativement exclure la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel s'est fondée sur un rapport du bureau d'études techniques Bérim ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré recevable l'argumentation fondée sur ledit rapport, comme celui-ci, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ici critiqué.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : -indemnité principale : 787.968 euros ; -indemnité de remploi : 79.797 euros ; -indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
Aux motifs que pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de deux parcelles contiguës cadastrées Aide 3365 m² et [...]  pour 19 m² formant une unité foncière de quadrilatère situées [...] ; ces parcelles supportent des constructions à usage de garage et de lieux de stockage.
L'accès à la parcelle s'effectuait dans le numéro [...] ; La parcelle [...]  selon l'EPA ORSA ne dispose pas selon l'EPA ORSA d'une façade sur la voie publique, comme auparavant, ce qui est contesté par Monsieur H....
Il ressort du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 6 octobre 2015, qu'il y a bien deux accès, que le terrain est intégralement clôturé, dispose de portail métallique donnant respectivement sur l'[...] .
L'unité foncière supportant des constructions légères, est occupée par la SARL Chevilly Auto sports pour l'exercice de ses activités, à savoir ventes de voitures automobiles d'occasion, pièces détachées, réparation automobile, carrosserie et mécanique.
Il ressort du procès-verbal de transport susvisé, que le terrain est partiellement goudronné, qu'une partie est simplement gravillonnée, principalement du côté de l'accès situé [...] et qu'il est muni de fosses de décantation destinées à prévenir la pollution des sols.
Il existe un premier local de bureaux, avec placards, sanitaires, petit local d'archives, deux bureaux en enfilade, en bon état.
À l'extérieur de ce local de bureaux, se trouve la partie du garage destinée au stockage des pièces détachées, certaines abritées des intempéries par un auvent métallique d'environ 4 m de hauteur.
Un atelier fermé se situe sur la droite de la parcelle, comprenant des étagères servant au stockage des pièces détachées.
Sur la gauche de la parcelle, en profondeur, se situe un second atelier, comportant le local technique pour entreposer peintures, la cabine de peinture, et un large espace destiné à la réparation des véhicules, comprenant 3 ponts élévateurs et un pont à ciseaux, le toit étant en bardage métallique déforme arrondie, d'environ 5 m de hauteur sous plafond, l'ensemble étant bien équipé et en bon état.
Un autre local de bureaux est adjacent à cet escalier, et comporte un bureau, des sanitaires, de petits locaux de stockage, et un vestiaire, le tout en assez bon état.
Monsieur H... souligne la situation géographique, correspondant à un emplacement privilégié, juste à l'orée nord de la grande zone d'activité de Rungis- Orly, avec une excellente desserte routière et autoroutière, par les transports en commun et un environnement urbain dans un secteur essentiellement dévolu à usage commercial et d'activité, mitoyen d'une zone d'habitat à caractère pavillonnaire de petits collectifs, le terrain étant à proximité immédiate du marché d'intérêt national de Rungis.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 17 octobre 2016 ;
Et aux motifs, sur l'indemnité principale, sur la méthode, que le premier juge a utilisé la méthode de la récupération foncière, déduisant de l'indemnité principale le coût de démolition de 40.320 euros.
Monsieur H... a sollicité en première instance l'utilisation de cette méthode, et invoquant désormais la propriété des constructions, il sollicite en appel l'application de la méthode analytique.
L'EPA ORSA sollicite la confirmation.
Monsieur H... n'étant pas le propriétaire des constructions, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode de récupération foncière ;
Alors, d'une part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que pour retenir la méthode de récupération foncière, la Cour d'appel a relevé que « Monsieur H... n'étant pas le propriétaire des constructions, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode de récupération foncière » ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt d'avoir, à tort dénié la qualité de propriétaire des constructions de Monsieur H..., à partir de motifs critiquables, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ici critiqué ayant fait application de la méthode de récupération foncière ;
Et alors, d'autre part, que l'application de la méthode de la récupération foncière suppose que les constructions édifiées sur le terrain se trouvent dans un état vétusté ou délabré, justifiant leur démolition, ou à tout le moins soient dépourvues de toute valeur ; qu'en faisant application de ladite méthode, tout en constatant que les bureaux étaient « en bon état » et que l'atelier était « bien équipé et en bon état », sans retenir que les constructions auraient néanmoins été dépourvues de toute valeur, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation.
CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : indemnité principale : 787.968 euros ; - indemnité de remploi : 79.797 euros ; - indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
Aux motifs, sur l'indemnité principale, sur les références, que le premier juge a retenu, pour une qualification de terrain à bâtir, une valeur vénale de 450 euros/m².
L'EPA ORSA demande de retenir une valeur de 500 euros et un abattement de 25 %. Monsieur H... sollicite de retenir la somme de 850euros/m².
Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 500 euros m², avec un abattement de 20 %pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir.
Il convient d'examiner les références des parties :
1°par l'EPA ORSA
II propose 4 références :
cour d'appel : 27janvier 2017 (pièce numéro 5) :
Cette référence postérieure au jugement sera écartée.
cour d'appel de Paris 18 janvier 2018 (pièce numéro 6)
Cette référence postérieure au jugement, faisant l'objet d'un pourvoi en cassation, sera écartée.
cour d'appel de Paris le 8 novembre 2018 (pièce numéro 18) Cette référence postérieure à la date du jugement sera écartée. Cour d'appel le 8 novembre 2018 (pièce numéro 19) Cette référence postérieure à la date du jugement sera écartée. 2°par Monsieur H...
jugement du 9 juillet 2009, accord amiable avec la RATP (pièce numéro 19, numéro 20), et d'autres accords amiable (pièce numéro 21,22, 23 et 24,26). Ces références datant de plus de 5 ans, étant trop anciennes seront écartées.
Vente du [...] , zone UF, 153 euros/m² ou 796 euros/m²HT'libre d'occupation
II s'agit d'une cession de droits à construire, qui n'est pas comparable, et qui sera donc écartée.
Vente du 11 septembre 2013 entre le SAF94, 125 m², 134.214euros, soit 1.074 euros/m²
La superficie n'est pas comparable avec le bien exproprié et ce terme doit donc être écarté.
Vente du 21 novembre 2013 :112-114-[...] , zone Ufa du PLU.
S'agissant d'un zonage différent, cette référence doit être écartée.
Vente du 12 février 2014 : [...] , 250 m², 209.676 euros, 839 euros/m².
Le zonage n'est pas mentionné, mais il n'est pas contesté, comme l'indique le commissaire du gouvernement, que ces terrains ne sont pas situés dans le même zonage.
Cette référence sera en conséquence écartée.
Vente du 30 décembre 2013, [...] , 249 m², 204.795 euros, 822 euros/m².
Cette référence sera écartée pour le même motif.
Vente du 29 novembre 2010 : [...] , 3.735 m², zone UF, 3.200.000euros, 856euros/m²
Le commissaire indique, ce qui n'est pas contesté, que ce terrain dépend de la zone annexe du min de Rungis, zone beaucoup plus attractive.
Cette référence sera en conséquence écartée.
Vente du 9 novembre 2010 : [...] , 7618 m², zone UF, 4.800.000euros, 630euros/m²
Cette référence sera écartée pour le même motif.
Vente du 18 septembre 2014 : 201-201 bis [...] , 300 m² en zone Ufb, 275.000euros, 917 euros/m²
Cette référence se situe dans une autre localité et sera donc écartée. 3°par le commissaire du gouvernement
Il propose 3 mutations de terrains (libre d'occupation) situés, au sein de la [...], sur la commune de Chevilly-Larue :
1er décembre 2011 : [...] , 295 m², 125.130euros, 424 euros/m².
19 octobre 2011 : [...] , 342 m², 180.260 euros, 530 euros/m² 2 mai 2011 : [...] ,
135.455, 447euros/m²
soit une moyenne de 461 euros/m²
II propose également de la jurisprudence portant sur des terrains Chevilly-Larue :
tribunal de grande instance 27 août 2013 : 400 euros
cour d'appel 5 mars 2015 : 450 euros
TGI : 4 janvier 2016 : 450 euros
cour d'appel 26 janvier 2017 : 500 euros
II convient en conséquence de retenir les références pertinentes de mutations, sans avoir besoin de prendre en outre les références jurisprudentielles, et de fixer une valeur de 500 euros au regard de l'ancienneté de certains termes ;
Alors, d'une part, que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'exigence d'impartialité doit s'apprécier objectivement ; que la Cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation par comparaison, a écarté toutes les références invoquées par l'exproprié, pour retenir celles proposées par le commissaire du gouvernement ; qu'elle a en particulier énoncé, au sujet des références tirées par l'exproprié d'un «jugement du 9 juillet 2009, accord amiable avec la RATP (pièce n° 19, n° 20) et d'autres accords amiable (pièce n° 21, 22, 23 et 24, 26) », que « ces références datant de plus de 5 ans, étant trop anciennes seront écartées » ; qu'en se prononçant de la sorte, tout en retenant, comme termes de comparaison, trois références, tenues pour «pertinentes », proposées par le commissaire du gouvernement tirées de ventes des 2 mai 2011, 19 octobre 2011 et 1° décembre 2011, datant ainsi de plus de cinq ans, la Cour d'appel, dont les énonciations ne satisfont pas à l'exigence d'impartialité, appréciée objectivement, a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Alors, de deuxième part, qu'en écartant la référence de l'exproprié tirée d'une « vente du 9 mai-2012, [...] , zone UF, 153 euros/m², ou 796 euros/m² HT libre d'occupation », aux motifs qu'« il s'agit d'une cession de droits à construire qui n'est pas comparable et qui sera donc écartée », sans indiquer en quoi une cession de droits à construire ne pourrait pas être comparée avec une mutation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de troisième part, qu'en écartant la référence de l'exproprié tirée d'une « vente du 21 novembre 2013 : [...] , zone UFa du PLU», en relevant que « s'agissant d'un zonage différent, cette référence doit être écartée », après avoir relevé que les parcelles expropriées étaient situées en zone UFb du plan local d'urbanisme, énonciations dont il résulte que les parcelles 112,114 et [...] se situent dans la même zone, UF, que le bien exproprié, mais dans un secteur différent, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, qu'elle a ainsi violé ;
Alors, de quatrième part, qu'en écartant la référence de l'exproprié tirée d'une « vente du 21 novembre 2013 : [...] , zone UFa du PLU», en relevant que « s'agissant d'un zonage différent, cette référence doit être écartée », sans expliquer en quoi un terrain classé en zone UF secteur a du plan local d'urbanisme de Chevilly Larue pouvait avoir une valeur moindre qu'un terrain classé en zone UF secteur b dudit plan local d'urbanisme, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Alors, de cinquième part, qu'en écartant la référence de l'exproprié tirée d'une « vente du 18 septembre 2014 : 201-201 bis [...] , 300 m² en zone UFb, 275.000 euros, 917 euros/m² » aux motifs que « cette référence se situe dans une autre localité et sera donc écartée », sans indiquer en quoi cette vente, portant sur une parcelle située sur la même artère routière que le bien exproprié, la RD 7, dans une même zone UF, secteur b, à quelques centaines de mètres de celui-ci, ne pouvait pas être tenue pour une référence pertinente, ce que ne permet pas d'exclure le fait que la première se soit trouvée sur la commune de Thiais et le second sur la commune de Chevilly-Larue, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
Et alors, de sixième part, que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'exigence d'impartialité doit s'apprécier objectivement ; que la Cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation par comparaison, a écarté toutes les références invoquées par l'exproprié, pour retenir celles proposées par le commissaire du gouvernement ; qu'elle a en particulier énoncé, au sujet de la référence tirée par l'exproprié d'une « vente du 11 septembre 2013 entre le SAF 94, 125m², 134.214 euros soit 1.074 euros/m² » que «la superficie n 'est pas comparable avec le bien exproprié et ce terme doit donc être écarté » ; qu'en se prononçant de la sorte, tout en retenant, comme termes de comparaison, trois références proposées par le commissaire du gouvernement tirées de ventes des 2 mai 2011,19 octobre 2011 et 1° décembre 2011, d'une superficie, respectivement, de 303 m², 342 m² et 295 m², le bien exproprié ayant quant à lui une surface de 3.384 m², la Cour d'appel, dont les énonciations ne satisfont pas à l'exigence d'impartialité, appréciée objectivement, a violé l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SIXIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé l'indemnité due par l'EPA ORS A à Monsieur H... à la somme de 905.533 euros, se décomposant comme suit : - indemnité principale : 787.968 euros ; - indemnité de remploi : 79.797 euros ; - indemnité de perte de loyers : 37.768 euros ;
Aux motifs, sur l'indemnité principale, sur l'abattement pour occupation commerciale, que Monsieur H... demande de ne pas appliquer un abattement pour occupation commerciale, l'EPA ORSA demande un abattement de 40 % et le commissaire du gouvernement un abattement également de 40 %.
Un abattement pour occupation doit être pratiqué, lorsque qu'une différence de prix est constatée sur le marché immobilier entre un immeuble considéré libre et un immeuble considéré comme occupé. En l'espèce, Monsieur H... ne rapporte pas d'éléments pour justifier qu'il n'y ait pas lieu à abattement ; les références retenues correspondant à des mutations de terrains libres d'occupation, il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de fixer un abattement pour occupation commerciale de 40% ;
Aux motifs, sur l'indemnité principale, sur l'abattement pour démolition, que le principe de l'abattement pour démolition n'est pas contesté par l'EPA ORSA qui demande cependant l'infirmation du jugement qui a retenu une surface utile de 783 m², au lieu de retenir la surface de construction totale de 1233 m².
Lorsqu'une construction est démolie, cela correspond non à la surface utile, mais à la surface totale des bâtiments édifiés sur le terrain.
Le juge a exactement retenu la surface des constructions en différenciant la surface utile et 455 m² d'auvent, donc 1233 m² au total avec une valeur de 20euros/m².
Le jugement sera donc confirmé sur ce point pour des frais de démolition d'un montant de 40.320 euros à déduire de l'indemnité principale ;
Et aux motifs que l'indemnité principale est donc de : 3.384 m² X 500 euros/m² X 0,80 = 1.353.600 euros - 40.300 euros (coût de démolition) (1.353.600 - 40.320) X 0,60 (abattement pour occupation commerciale de 40 %), soit 787.968 euros ;
Alors qu'en retenant que « l'indemnité principale est donc de 3.384 m² X 500 euros/m² X 0,80 = 1.353.600 euros... » sans énoncer le moindre motif propre à justifier l'application d'un tel abattement de 20 %, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.