LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Besançon, 27 juillet 2011), que, par jugement du 22 juillet 2008, la société Polyclinique Les Portes du Jura, preneuse à bail de locaux à usage de clinique médicale, appartenant à la société civile immobilière Les Portes du Jura (la SCI), a été placée en redressement judiciaire ; qu'un jugement du 15 décembre 2008, ordonnant la cession totale des actifs de la société Polyclinique Les Portes du Jura conformément à l'offre déposée par la société Kapa Santé , a constaté que la SCI et la société Kapa Santé avaient décidé de réduire à une certaine somme, pour une durée de 3 ans à compter de la reprise de l'exploitation par la société Kapa Santé, le montant du loyer annuel, sous condition d'obtention d'une garantie bancaire pour son paiement et qu'à défaut d'obtention de cette garantie, son montant serait celui, supérieur, qui était antérieurement fixé ; que la cession est intervenue le 9 mars 2009 au profit de la société Clinique de Montbéliard , substituée à la société Kapa Santé ; que, par acte du 13 août 2010, la SCI a assigné sa locataire en fixation du loyer à ce montant antérieur ; que, par acte du 23 août 2010, la société Clinique de Montbéliard a assigné sa bailleresse en fixation du loyer au montant réduit retenu dans l'accord entériné par le jugement du 15 décembre 2008 ;
Attendu que la société Clinique de Montbéliard fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que le dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Montbéliard du 15 décembre 2008 constatait expressément que la SCI les portes du Jura et la société Kapa Santé avaient décidé de fixer le montant du loyer annuel à 665.000  HT et ce, à compter de la reprise par la société Kapa Santé de l'exploitation de la SA Polyclinique des portes du Jura, sous condition d'obtention d'une garantie bancaire pour le paiement du loyer et ce, pour une durée de trois ans à compter de la reprise de la société Kapa Santé ; qu'à défaut d'obtention de cette garantie bancaire, le montant du loyer annuel HT devait s'appliquer tel que fixé antérieurement à la décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même retenu que la date à laquelle la garantie bancaire devait être fournie n'avait pas été arrêtée de manière précise, et que des garanties avaient été fournies les 18 septembre 2009 et 18 juin 2010 ; qu'en décidant que la caution à fournir ne pouvait être que concomitante à la reprise et que la société Clinique de Montbéliard avait violé un engagement pris volontairement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que le dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Montbéliard du 15 décembre 2008 constatait expressément que la SCI les portes du Jura et la société Kapa Santé avaient décidé de fixer le montant du loyer annuel à 665 000  HT et ce, à compter de la reprise par la société Kapa Santé de l'exploitation de la SA Polyclinique des portes du Jura, sous condition d'obtention d'une garantie bancaire pour le paiement du loyer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les cautions des 28 septembre 2009 et 18 juin 2010 avaient été délivrées par la banque Palatine «pour les conséquences pécuniaires de l'inexécution du contrat de location» ; que ces deux garanties précisaient expressément le montant du loyer, soit 665 000 , de sorte que les autres clauses du contrat importaient peu dès lors que la banque s'était engagée fermement à garantir une éventuelle défaillance de la société locataire dans le paiement des loyers ; qu'en considérant qu'il existait un risque quant à la validité de la caution, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'en omettant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la SCI les portes du Jura n'avait pas exécuté ses engagements de mauvaise foi, dès lors qu'en l'état du paiement régulier des loyers par la Clinique de Montbéliard, elle n'avait subi aucun préjudice du fait de la production tardive de la garantie bancaire et qu'elle mettait au contraire sa locataire dans une situation financière extrêmement difficile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil. 
Mais attendu qu'ayant relevé que la convention visée par le jugement du 15 décembre 2008 stipulait que la SCI avait accepté une réduction du loyer pendant trois ans en contrepartie d'une garantie bancaire et qu'à défaut de cette garantie le loyer serait fixé à son montant antérieur et retenu, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, que, si la date de fourniture de cette garantie n'avait pas été précisée, elle ne pouvait être que concomitante à la reprise, la cour d'appel, qui a constaté que la société Clinique de Montbéliard avait fourni un cautionnement bancaire le 28 septembre 2009 pour six mois de loyers et le 18 juin 2010 pour 18 mois et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs que la réduction du loyer ne pouvait trouver à s'appliquer ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Clinique de Montbéliard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Clinique de Montbéliard ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Clinique de Montbéliard, Centre de Santé du Pays de Montbéliard
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que la garantie bancaire mentionnée dans le dispositif du jugement du 15 décembre 2008 n'avait pas été fournie par la SARL Clinique de Montbéliard conformément à l'engagement pris envers la SCI Les portes du Jura, et dit en conséquence que le loyer dû par la locataire s'élevait à 92 996,92  TTC par mois à partir du 1er septembre 2009 ;
AUX MOTIFS QUE : «la convention des parties est claire, simple, et ne nécessite pas d'interprétation : la SCI Les Portes du Jura a accepté une réduction en contrepartie d'une garantie bancaire pour le paiement de 3 années de loyer ; que la Sarl Clinique de Montbéliard ne peut donc ignorer que, comme il lui a été rappelé dans le dispositif du jugement du 15 décembre 2008 «à défaut d'obtention de cette garantie bancaire, le montant du loyer HT de la SCI s'appliquera tel que fixé antérieurement à la présente décision» ; qu'il convient de vérifier si cette convention, qui fait la loi entre les parties, a été appliquée de bonne foi ; qu'à cet égard, si la date à laquelle la garantie bancaire devait être fournie n'a pas été arrêtée de manière précise, celle-ci ne pouvait être que concomitante à la reprise, la période de 3 ans s'entendant à l'évidence de la période suivant la date à laquelle le repreneur devenait débiteur du loyer : non immédiate certes  le groupe KAPA SANTE ne pouvait être tenu d'en disposer avant de savoir si son offre était acceptée  la garantie devait être recherchée dès la décision de reprise définitive, et au plus tard à la date de la formalisation de l'acte de cession, intervenue le 9 mars 2009 ; qu'au demeurant, le dirigeant de KAPA SANTE, invité par la SCI LES PORTES DU JURA par lettre du 15 janvier 2009 à fournir «le plus rapidement possible» la garantie bancaire, a répondu le jour même, sans imputer alors à la bailleresse une quelconque agressivité, que le directeur financier effectuait les démarches nécessaires à l'obtention de la garantie «dans des délais raisonnables» ; que force est de constater que 3 semaines plus tard (lettre du 9 février 2009) arguant du coût excessif d'une garantie de 3 ans et de la difficulté de l'obtenir dans le contexte économique actuel, le directeur financier se déclarait incapable de la présenter pour le 15 février 2009 mais proposait une caution pour 6 mois renouvelable tous les semestres pour les 3 années à venir ; que cette position, qui n'est étayée par aucune pièce (notamment pour justifier du coût prétendu soit 70 000  par an, ou le refus opposé par des établissements bancaires sollicités), a été maintenue tant au moment de la cession (cf. les déclarations du gérant dans l'acte sous seing privé du 9 mars 2009) qu'ultérieurement (courriers du 23 avril 2009, 12 mai 2009, 15 juin 2009), la SARL CLINIQUE DE MONTBELIARD persistant à se plaindre du coût élevé de la garantie sur 3 ans, à demander une négociation  ; qu'elle constitue pourtant, purement et simplement, la violation d'un engagement pris volontairement  et en connaissance de cause, tant il est invraisemblable qu'un groupe de l'importance de KAPA SANTE n'ait pas, au moment où il s'est porté repreneur de la clinique, calculé le coût de cette offre de manière complète ; qu'enfin, contrairement à ce que soutient la SARL CLINIQUE DE MONTBELIARD, la garantie fournie, après que la SCI LES PORTES DU JURA se fut résolue à poursuivre le recouvrement du loyer ( caution de la Banque Palatine du 28 septembre 2009 alors que les parties négociaient la mainlevée de la saisie conservatoire dénoncée le 24 juillet 2009) n'est pas conforme à la convention des parties : outre la caution précitée  portant sur 6 mois de loyers et renouvelable sur 3 ans avec l'accord exprès de la banque, qui n'est pas justifié pour la période postérieure au 28 mars 2010  la SARL CLINIQUE DE MONTBELIARD a obtenu une garantie de la même banque du 18 juin 2010 pour une durée de 18 mois, soit jusqu'au 16 décembre 2011 ; que cette prétendue régularisation n'est qu'apparente ; qu'en effet ces deux cautions ont été délivrées par la banque au visa d'un contrat de bail du 9 février 2009, qui est inexistant ; qu'il ne s'agit pas là, comme le soutient la SARL CLINIQUE DE MONTBELIARD, d'une simple coquille qui ne serait pas de nature à priver d'objet la garantie, donnée pour les conséquences pécuniaires de l'inexécution du contrat de location ainsi désigné : le contrat daté du 9 février 2009 existe à l'état de projet, soumis par la SARL CLINIQUE DE MONTBELIARD à la signature de la SCI LES PORTES DU JURA qui s'y est refusée en rappelant que le contrat de bail originaire avait été transmis au repreneur aux termes du jugement de cession, la seule modification à y apporter concernant le montant du loyer ; que ce projet de contrat comporte des différences fondamentales par rapport au contrat originaire, à l'avantage du preneur, notamment en ce qui concerne les obligations du bailleur (tous travaux d'entretien), la sous-location (autorisée sans réserves) l'assurance en valeur à neuf (imposée au bailleur), la durée (9 ans à partir du 16 décembre 2008) et la révision du loyer (interdite pendant une période de 12 années ) ; dans ces conditions, rien n'établissant que le contrat de bail présenté à la Banque Palatine était le contrat d'origine et non le projet du 9 février 2009, il existe un risque quant à la validité de la caution ; qu'en conséquence, la réduction du loyer ne trouve plus à s'appliquer : au vu de l'avenant n° 4 et de la clause de révision triennale du contrat de bail, le loyer annuel s'élevait au 1er septembre 2009 à : 81 061,73  x 1 523 (Indice du 4ème trimestre 2008)
1 332 (indice du 4ème trimestre 2005, dernier indice connu à la date de la précédente révision triennale soit le 01/09/06) = 933 079,59  HT» ;
1°/ ALORS QUE : le dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Montbéliard du 15 décembre 2008 constatait expressément que la SCI Les Portes du Jura et la société Kapa Santé avaient décidé de fixer le montant du loyer annuel à 665 000  HT et ce, à compter de la reprise par la société Kapa Santé de l'exploitation de la SA Polyclinique des Portes du Jura, sous condition d'obtention d'une garantie bancaire pour le paiement du loyer et ce, pour une durée de trois ans à compter de la reprise de la société Kapa Santé ; qu'à défaut d'obtention de cette garantie bancaire, le montant du loyer annuel HT devait s'appliquer tel que fixé antérieurement à la décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même retenu que la date à laquelle la garantie bancaire devait être fournie n'avait pas été arrêtée de manière précise, et que des garanties avaient été fournies les 18 septembre 2009 et 18 juin 2010 ; qu'en décidant que la caution à fournir ne pouvait être que concomitante à la reprise et que la société Clinique de Montbéliard avait violé un engagement pris volontairement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ ALORS QUE : le dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Montbéliard du 15 décembre 2008 constatait expressément que la SCI Les Portes du Jura et la société Kapa Santé avaient décidé de fixer le montant du loyer annuel à 665 000  HT et ce, à compter de la reprise par la société Kapa Santé de l'exploitation de la SA Polyclinique des portes du Jura, sous condition d'obtention d'une garantie bancaire pour le paiement du loyer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les cautions des 28 septembre 2009 et 18 juin 2010 avaient été délivrées par la banque Palatine «pour les conséquences pécuniaires de l'inexécution du contrat de location» ; que ces deux garanties précisaient expressément le montant du loyer, soit 665 000 , de sorte que les autres clauses du contrat importaient peu dès lors que la banque s'était engagée fermement à garantir une éventuelle défaillance de la société locataire dans le paiement des loyers ; qu'en considérant qu'il existait un risque quant à la validité de la caution, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ ALORS QUE : en omettant de rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la SCI Les Portes du Jura n'avait pas exécuté ses engagements de mauvaise foi, dès lors qu'en l'état du paiement régulier des loyers par la Clinique de Montbéliard, elle n'avait subi aucun préjudice du fait de la production tardive de la garantie bancaire et qu'elle mettait au contraire sa locataire dans une situation financière extrêmement difficile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.