LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu, d'une part, qu'en fixant le montant de l'indemnité d'expropriation revenant à M. X..., à la somme proposée par le commissaire du gouvernement, laquelle était inférieure à celle proposée par l'expropriante, la cour d'appel a fait une exacte application des dispositions des articles 4 et 5 du code civil et L. 13-35 du code de l'expropriation ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant choisi la méthode d'évaluation par récupération foncière compte tenu de la consistance du bien à la date de référence et retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés en tenant compte de la situation et des caractéristiques de la parcelle expropriée, la cour d'appel, sans se contredire ni violer les articles L. 13-13 du code de l'expropriation, 544 du code civil et 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'expropriation et celui de l'abattement pour frais de démolition dont elle a fait application ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. Bruno X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Bruno X... à payer à la Communauté d'agglomération de Nice Côte d'Azur la somme de 2 500 euros ; Rejette la demande de M. X... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. X.... 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les indemnités d'expropriation dues par la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE NICE COTE D'AZUR (CANCA) à M. Bruno X... à une indemnité principale de 689. 320, 00 et à une indemnité de remploi 69. 932, 00, soit un total de 759. 252, 00 ; 
Aux motifs que « l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; 
 que, par application de l'article L. 13-15 du Code de l'Expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en considération de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; 
 que l'article L. 13-15- II-4° du Code de l'Expropriation précise que lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols au sens du 8° de l'article L. 123-1 du Code de l'Urbanisme, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé ; la date de référence prévue est alors celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; 
 que le bien exproprié étant en emplacement réservé, il convient d'appliquer l'article L. 13-15- II-4° du Code de l'Expropriation et de prendre comme date de référence celle prévue audit article, en l'occurrence le dernier plan d'urbanisme du 16 décembre 2005 qui classe le bien en zone UA / e à coefficient d'occupation des sols de deux ; 
 qu'à cette date le plan de prévention des risques d'inondation n'était plus opposable ; que cependant ce risque d'inondation est un risque naturel, physique, objectif, qui ne peut être ignoré ; 
 que l'environnement de ce terrain correspond à une zone urbanisée, de bâtiments commerciaux, au sein d'un noeud de voies de communication avec environnement bruyant, peu propice à l'habitat, mais favorable à l'usage commercial ou de bureaux ; 
 qu'une partie de ce terrain comprend déjà un entrepôt ; que cependant cet bâtiment (sic) est dans un état médiocre et ne représente pas de valeur certaine ; qu'il représente au contraire une moins-value de frais de démolition ; 
 que la décision de première instance est en date du 12 mai 2006 ; 
 que M. X... produit comme termes de comparaison :
- une vente le 26 octobre 2005 par la société 72 DELFINO à la société MARIGNAN terrain... à NICE de 563 m ² pour 1. 838 m ² de surface hors oeuvre nette constructible au prix de 2. 005. 619, 04, soit 1. 091, 20 le m ² / SHON,
- une vente le 2 août 2005 consorts Z... à KAUFMAN et BRAUD terrains de 10. 354 m ² quartier... à NICE avec 4. 141, 60 m ² de surface hors oeuvre nette constructible, moyennant 3. 022. 664, soit 730 le m ² / SHON,
- une vente en 2003 publiée 2003 P 1600 par la SCI... et la société Crédit Suisse ASSET MIK, quartier... à NICE de 23. 800 m ² de surface hors oeuvre nette constructible, vente en l'état futur d'achèvement, à 1. 248 / m ² SHON ; 
que seule la référence du terrain de... est approchante, encore que toutes ces références concernent des quartiers beaucoup plus résidentiels et qu'il convient de les réduire sérieusement en cette zone non résidentielle ; 
 que la Communauté d'Agglomération de NICE Côte d'Azur produit comme termes de comparaison :
- un jugement définitif du Juge de l'Expropriation du 6 décembre 2004 
terrain de 939 m ² quartier... à NICE avec un bâti ancien valeur métrique de 565, 50 le mètre carré bâti terrain intégré
-un acte de vente consorts A... à Communauté d'Agglomération de NICE Côte d'Azur les 3 septembre et 20 octobre 2003, d'un terrain de 540 m ² section ..., boulevard... à NICE pour 336. 640 soit 622 / m ², ou la moitié ou 331 en valeur surface hors oeuvre nette constructible compte tenu d'un coefficient d'occupation des sols de deux,
- un jugement du 2 novembre 2004, pour un immeuble... 

 que les deux premières références fournies par la Communauté d'Agglomération de NICE Côte d'Azur concernent des biens analogues, mais elles doivent être augmentées pour tenir compte de la forte augmentation des prix de l'immobilier ; 
 qu'il convient de retenir une valeur de 400 / m ² surface hors oeuvre nette constructible, moins cinq pour cent frais de démolition, soit la valeur de 380 retenue par le premier juge, soit une indemnité principale de 1. 814 m ² X 380 = 689. 320 ; 
 que l'article R. 13-46 du Code de l'Expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; 
 que l'alinéa trois dudit article précise que le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculé compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement ; 
 qu'il n'existe aucun taux imposé, mais que la Cour estime de bonne justice de le fixer en l'espèce de manière dégressive soit à 20 % sur la fraction d'indemnité inférieure ou égale à 5 000, 15 % sur la fraction d'indemnité comprise entre 5 000 et 15. 000 et 10 % sur la fraction d'indemnité supérieure à 15 000 ; 
 son montant aboutit à : 1. 500 + 1. 000 + 67. 432 = 69. 932 » ; 
1. Alors que, d'une part, la Cour d'appel a retenu qu'aucun bail n'avait été dénoncé sur le terrain exproprié à la date de l'ordonnance d'expropriation, de sorte que le bien devait être évalué comme étant non loué ; que, par cette seule motivation, elle a écarté tout moyen tiré d'une quelconque occupation commerciale sur ce bien ; que, dès lors, en ne recherchant pas si l'offre d'indemnisation de l'autorité expropriante, hors abattement pour occupation commerciale, n'était pas de 888. 886, 20, de sorte que la somme de 689. 320, 00, retenue par la Cour d'appel au titre de l'indemnité principale due à la partie expropriée, n'était pas inférieure à cette offre et ne méconnaissait pas, de ce fait, l'étendue des prétentions respectives des parties, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 4 et 5 du Code de Procédure civile ; 
2. Alors que, d'autre part, la Cour d'appel s'est contredite dans ses motifs et a, de ce fait, violé l'article 455 du Code de Procédure civile, en énonçant, d'une part que, pour tenir compte de la forte augmentation des prix de l'immobilier, il convenait d'augmenter les deux premières références proposées par l'autorité expropriante, lesquelles étaient, respectivement, d'une valeur métrique de 565, 50 / m ² et d'une valeur métrique de 622, 00 / m ², tout en optant, d'autre part, pour une valeur métrique de 400 / m ², expressément inférieure à ces deux mêmes références ; 
3. Alors qu'en outre, pour l'estimation des biens expropriés, il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; que le juge ne peut prendre en compte qu'une servitude ou une restriction administrative opposables et qu'il n'a pas à entrer dans des appréciations subjectives sur un risque physique ou autre, qu'il n'a pas compétence pour apprécier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a énoncé qu'à la date d'estimation du bien, le plan de prévention des risques d'inondation n'était plus opposable mais que, cependant, ce risque d'inondation était un risque naturel, physique, objectif, qui ne pouvait être ignoré ; qu'en fondant son estimation du bien exproprié sur de telles circonstances inopérantes, la Cour d'appel a violé, par mauvaise application, l'article L. 13-15 du Code de l'Expropriation ; 
4. Alors que, de plus, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le juge ne saurait affecter le montant de l'indemnité principale due à la partie expropriée d'un abattement pour encombrement ou pour démolition, sauf à faire supporter à celle-ci le coût d'opérations qu'elle n'a pas décidées et auxquelles elle est nécessairement étrangère ; que le jeu d'un tel abattement ne permettrait pas à l'exproprié de couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain qui lui a été causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, en affectant l'indemnité principale d'expropriation due à M. X... d'un abattement pour démolition du bâtiment situé sur son terrain, la Cour d'appel a donc violé l'article L. 13-13 du Code de l'Expropriation, ensemble l'article 544 du Code civil et l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des Droits de l'Homme ; 
5. Alors qu'enfin, à titre subsidiaire, la Cour d'appel a estimé que le bâtiment édifié sur le terrain de M. X... était dans un état médiocre et ne représentait pas de valeur certaine ; que, par cette seule motivation, elle l'a assimilé à un bâtiment inexistant ; qu'en jugeant toutefois qu'il convenait de faire application d'un abattement pour frais de démolition, la Cour d'appel n'a pas tiré les conclusions qui s'évinçaient de ses propres constatations et a, de ce fait, violé les articles L. 13-13 et L. 13-15 du Code de l'Expropriation ; 
6. Alors qu'enfin, à titre encore plus subsidiaire, même à estimer qu'il convenait de faire application d'un abattement pour frais de démolition du bâtiment édifié sur le terrain de M. X..., la Cour d'appel ne pouvait appliquer celui-ci que sur la seule valeur correspondant à la partie du terrain sur laquelle était édifié ce bâtiment ; qu'en l'appliquant cependant sur l'ensemble du terrain exproprié, elle a violé, par mauvaise application, les articles L. 13-13 et L. 13-15 du Code de l'Expropriation. 
LE GREFFIER DE CHAMBRE