LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu que la vente du 10 novembre 1990 n'avait pas été conclue sous condition suspensive, que les parties n'avaient pas prévu que la promesse synallagmatique de vente deviendrait caduque à défaut de régularisation par acte authentique à l'échéance du terme, que l'existence de la vente du 20 août 1997 à l'Earl du ... ne faisait pas obstacle à la régularisation de la promesse du 10 novembre 1990, l'arrêt irrévocable du 4 juillet 2003 ayant déchargé la coopérative de son engagement de caution à raison de la nullité du contrat mais sans en prononcer la nullité, en l'absence de l'Earl et qu'était vaine l'objection de la coopérative tirée de l'impossibilité où seraient les époux X... de lui délivrer les biens vendus alors que cette obligation était sans objet, les biens étant déjà en la possession de l'acquéreur, la cour d'appel en a exactement déduit que la coopérative devait être condamnée à régulariser la vente par acte authentique ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Le Gouessant aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Gouessant, la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Le Gouessant. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la coopérative LE GOUESSANT à régulariser par acte authentique devant le notaire choisi par les parties et, à défaut d'accord, désigné par le président de la Chambre départementale, l'acte de vente des piscicultures implantées dans les lieux-dits «... » et « le... » à TREMUSION dans les termes fixés par l'acte conclu entre les parties le 10 novembre 1990 et dit que la société LE GOUESSANT est débitrice du prix convenu, soit 533. 571, 56 uros, avec indexation dans les conditions contractuelles depuis le 10 novembre 1990 et jusqu'à parfait payement ; 
AUX MOTIFS QUE l'anéantissement rétroactif de l'acte du 18 janvier 1995 par lequel les époux X... et LE GOUESSANT avaient résilié la convention du 10 novembre 1990, a pour effet que les parties se trouvent replacées dans la situation qui était la leur avant la résiliation et qu'elles sont donc tenues par les obligations découlant du contrat du 10 novembre 1990 ; qu'il ressort de l'article 1 de cette convention que les époux X... ont promis de vendre les deux piscicultures du " ... " et du "... " à la coopérative du GOUESSANT qui a accepté et s'est engagée à acquérir, l'accord sur le prix étant relaté à l'article 8 ; qu'aucune condition suspensive ou résolutoire ne figure au contrat dont le préambule rappelle d'ailleurs que " les parties ont donc décidé de signer une promesse synallagmatique de vente rendant irrévocable leur accord " ; qu'il s'ensuit que la formule du préambule de ce contrat aux termes de laquelle " la vente est subordonnée à l'existence des autorisations légales quel qu'en soit leur contenu leur sens valeur ou portée " s'entend de l'existence de ces autorisations à la date d'échange des consentements, le caractère irrévocable des engagements témoignant de ce qu'aucune condition ne restait à réaliser et, de fait, les piscicultures bénéficiaient d'autorisations d'exploiter résultant d'arrêtés datant de 1984 ; que la seule clause qualifiée de " condition suspensive " figurant au dit préambule est l'autorisation donnée aux époux X... " d'exploiter le seul ... pour une période qui ne pourrait excéder 5 années et qui en tout état de cause aurait pour terme le 1er octobre 1995 étant admis d'un commun accord que cette condition suspensive particulière pourrait être levée avant le terme et à n'importe quel moment à compter de la signature du présent acte " ; mais que la qualification de condition suspensive est impropre et cette mention du préambule s'éclaire encore à la lecture des articles 3 et 4 de la convention qui prévoient que " sauf ce qui sera dit pour le... (qui faisait l'objet d'un bail au profit du GOUESSANT) l'entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession effective des biens au jour de la signature de l'acte authentique  " et que " l'entrée en jouissance aura lieu le plus tard le 1er octobre 1995. Si Monsieur et Madame X... décident de cesser l'exploitation du ... avant cette date ils devront en avertir LE GOUESSANT par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois à l'avance avant la fin de l'exercice en cours afin de permettre la réalisation de l'acte authentique  " ; que de ceci, il se déduit que la promesse synallagmatique de vente, qui vaut vente dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, n'était pas conclue sous condition mais était affectée d'un terme en principe fixé au 1er octobre 1995, mais pouvant être avancé par les époux X... ; que par ailleurs les parties n'avaient pas prévu que la promesse synallagmatique deviendrait caduque à défaut de régularisation par acte authentique à l'échéance du terme ; qu'en notifiant au GOUESSANT leur volonté de signer l'acte authentique de vente au plus tard le 1er septembre 1993, es époux X... n'ont fait qu'utiliser la possibilité qui leur était contractuellement donnée d'avancer le terme ; que le fait qu'à cette date ils n'aient pas informé LE GOUESSANT de ce que la validité de l'arrêté du 6 mars 1992 qui s'était substitué à ceux de 1984 était contestée devant le tribunal administratif, ne peut avoir pour effet d'empêcher que les obligations nées de la convention définitivement conclue le 10 novembre 1990 deviennent exécutoires du seul fait de l'arrivée du terme ; qu'en conséquence c'est à juste titre que le premier juge a décidé que les époux X... étaient fondés à exiger l'exécution par LE GOUESSANT de ses propres obligations et l'a condamné à régulariser l'acte authentique de vente ; que contrairement à ce que celui-ci prétend, l'existence de la vente du 20 août 1997 à l'EARL " pisciculture du ... " ne saurait y faire obstacle ; qu'en effet, par arrêt du 4 juillet 20032 cette cour a déchargé LE GOUESSANT de son engagement de caution au constat de ce que ce contrat était nul et, s'il est vrai que la cour n'a pas prononcé sa nullité, l'EARL n'étant pas à la cause, il appartient au GOUESSANT en sa qualité de sous-acquéreur dont les droits sont subordonnés à la validité de ceux de son propre vendeur, de tirer toutes les conséquences de ce constat qu'il a lui-même sollicité ; que toute aussi vaine est son objection tirée de l'impossibilité où seraient les époux X... de lui délivrer les biens vendus puisque cette obligation est sans objet, les biens étaient déjà en possession de l'acheteur 
ET AUX MOTIF DU PREMIER JUGE QUE la conséquence immédiate de cette situation est que, en 1997 les époux X..., n'étant plus propriétaires des piscicultures, n'ont pas pu transférer à un tiers plus de droit qu'ils n'avaient et donc n'ont pas pu les céder à l'EARL PISCICULTURES DU MOULIN DE LA ROCHE ; que par suite, la société LE GOUESSANT n'a pas pu les acquéreur du liquidateur de la liquidation judiciaire de cette société, et se trouve matériellement en détention de ces établissements sans aucun titre, puisqu'elle refuse de se prévaloir de l'acte du 10 novembre 1990 ; qu'en effet, elle ne peut pas plus se fonder sur un droit acquis par la prescription, qui aurait seul pu interdire la restitution ; qu'il s'ensuit que les époux X..., vendeurs des piscicultures, peuvent se prévaloir de cette possession de la société LE GOUESSANT pour prétendre que leur obligation de livraison est accomplie ; que l'exécution de cette obligation essentielle constitue la cause de l'obligation de la société LE GOUESSANT de payer le prix convenu ; 
ALORS QUE le contractant qui est dans l'impossibilité d'exécuter ses propres obligations ne peut poursuivre l'exécution du contrat ; que la Cour d'appel constate que, par acte du 10 novembre 1990, les époux X... avaient vendu à terme à la coopérative LE GOUESSANT deux piscicultures et que, par acte du 20 août 1997, dont la nullité n'a jamais été prononcée, les époux X... avaient vendu ces mêmes piscicultures à l'EARL " Pisciculture du ... ", seul ce dernier contrat ayant été exécuté ; qu'ainsi, les époux X... s'étaient dépouillés de leurs droits au profit du second acheteur et ne pouvaient dès lors plus agir en exécution forcée de la vente contre le premier acheteur, faute de pouvoir exécuter leurs obligations ; qu'ainsi, en ordonnant cependant la réitération de la première vente, la Cour d'appel a violé les articles 1101, 1102, 1104, 1131, 1134, 1184, 1599 et 1603 du Code civil.