LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 29 juin 2010), que la société Magigatome-JBN a conclu avec MM. X... et Y... (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce ; que cette promesse était soumise à la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs, dans un délai convenu, d'un prêt pour un montant, une durée et un taux d'intérêts déterminés ; qu'une clause pénale était stipulée pour le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, l'une des parties refuserait de régulariser l'acte de cession ; que la cession n'étant pas intervenue, la société Magigatome-JBN a assigné les acquéreurs en paiement du montant de la clause pénale et de dommages-intérêts ;
Attendu que la société Magigatome - JBN fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit réputée accomplie ; qu'en se contentant, pour estimer que MM. X... et Y... avaient satisfait à cette démonstration, de se fonder sur la lettre de refus de prêt de 80 000 euros émanant du LCL en date du 8 septembre 2006 dont le contenu ne permettait pas de vérifier que la demande de prêt, non produite aux débats, était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, ni de connaître les éléments d'information qu'ils avaient communiqué à la banque à l'origine du rejet de la demande, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article précité ;
2°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé à cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en constatant, pour écarter toute faute de la part de MM. X... et Y... ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un concours bancaire, que la lettre du 8 septembre 2006 leur refusait un prêt d'un montant de 800 000 euros en raison de leur niveau d'endettement, que le prix de cession était fixé à 500 000 euros hors stock et qu'ils n'avaient communiqué à la société Magigatome cette lettre que le 18 octobre 2007 consécutivement à l'exploit introductif d'instance du 3 juillet 2007, la cour n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations au regard de l'article 1178 du code civil ;
3°/ (subsidiairement) que la condition est réputée accomplie lorsque la preuve est rapportée par le promettant que c'est le débiteur, obligé à cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en examinant exclusivement, pour écarter toute faute de la part de MM. X... et Y... ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive, le comportement du promettant, la société Magigatome, en lui reprochant de ne pas justifier de démarches accomplies à compter du 30 septembre 2006 et jusqu'à la délivrance de l'exploit introductif d'instance du 3 juillet 2007 afin de régulariser la vente sans rechercher si le comportement de MM. X... et Y... était ou non fautif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'après avoir constaté que les acquéreurs justifiaient du refus de leur demande de prêt par un courrier émanant de la banque LCL précisant en son objet la durée et le montant du prêt sollicité, lequel n'excédait pas les stipulations contractuelles, et avoir reproduit les termes de ce courrier comportant une référence expresse à l'acquisition du fonds de commerce visé par la promesse ainsi que les motifs du refus de financement, l'arrêt retient que les caractéristiques du concours sollicité, telles que critiquées par le cédant, sont conformes à celles qui étaient définies dans la promesse de vente ; qu'en l'état de ces constatations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à d'autres recherches, a légalement justifié sa décision ; 
Attendu, en second lieu, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation qu'après avoir constaté qu'une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis avait été présentée dans les délais impartis, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs de s'être abstenus de solliciter un autre établissement bancaire à réception du rejet de leur demande de prêt par courrier en date du 8 septembre 2006, dès lors que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 15 septembre 2006 ; qu'abstraction faite des motifs surabondants critiqués par la troisième branche, la cour d'appel a ainsi pu déduire de ces motifs qu'il n'était pas établi que les acquéreurs aient empêché l'accomplissement de la condition suspensive stipulée à leur profit, ni manqué à leur devoir de diligence et de loyauté ; 
D'où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en sa troisième branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Magigatome - JBN aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à MM. X... et Y... la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du deux novembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société Magigatome - JBN.
Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir débouté la société Magigatome JBN de ses demandes de paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 24 juillet 2006 et de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE ; « Attendu que par acte du 24 juillet 2006 la SARL MAGIGATOME JBN d'une part et Louis X... et David Y... (avec faculté de substitution) d'autre part, ont conclu un compromis de vente sous diverses conditions suspensives notamment celle de l'obtention par les cessionnaires d'un financement bancaire d'un montant n'excédant pas 800 000 euros sur une durée maximum de 7 ans et un taux d'intérêt n'excédant pas 4,5 % l'an hors assurance ; qu'il était stipulé à l'acte qu'en cas de non réalisation des conditions suspensives avant la date du 30 juin 2006 à l'exception de la condition relative à l'emprunt qui devait être levée au plus tard le 15 septembre 2006, sauf accord express de prorogation, la convention serait considérée de plein droit comme caduque sans indemnité de part et d'autre ;
Que les appelants versent aux débats le courrier de l'agence LCL LYAUTEY en date du 8 septembre 2006 adressé à la SARL OLDD Messieurs X... et Y... avec pour objet : demande de prêt de 800 000 euros /7ans, ainsi libellé :
Messieurs 
Vous avez sollicité auprès de notre établissement un prêt pour financer votre projet.
Compte tenu de votre existence inférieure à 4 ans et de votre niveau d'endettement, nous sommes au regret de vous signifier un refus de ce prêt de 800 000 euros en référence à l'acquisition d'un fonds de commerce « Les pieds dans l'eau » situé à Rochetaillée Sur Saône dans le Rhône.
Nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et pour étudier dans les deux ans à venir d'autres dossiers. ;
Qu'il n'est pas nécessaire d'ordonner la communication par les appelants du dossier de demande de prêt bancaire auprès de la banque LCL alors que le courrier LCL est particulièrement explicite et qu'il constitue un document suffisamment probant ; qu'il convient donc, par substitution de motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la communication du dossier de demande de prêt bancaire auprès de la banque LCL ;
Attendu que par le courrier susvisé Messieurs X... et Y... justifient avoir soumis à la banque LCL une demande de prêt dans les délais impartis par le compromis et s'être vus opposer un refus le 8 septembre 2006 ; que contrairement à ce que les premiers juges ont à tort retenu, les caractéristiques du concours ainsi sollicité sont conformes à celles qui étaient définies dans le compromis de vente ; qu'en effet bien que le prix de cession hors stock ait été fixé à 500 000 euros, le financement bancaire ne devait pas excéder 800 000 euros ; qu'il n'est nullement établi que les cessionnaires aient empêché l'accomplissement de la condition suspensive stipulée à leur profit ni manqué à leur devoir de diligence et de loyauté alors qu'il sera observé que la condition suspensive relative à l'obtention du financement stipulée au compromis du 24 juillet 2006 devait être levée au plus tard le 15 septembre 2006 ;qu'ainsi il ne saurait être fait grief aux cessionnaires de s'être abstenus de solliciter un autre établissement bancaire ; que si les appelants n'ont pas communiqué au cédant avant le 18 octobre 2007 le courrier adressé le 7 septembre 2006 par la banque LCL, la SARL MAGIGATOME ne justifie pas de démarches accomplies à compter du 30 septembre 2006 et jusqu'à la délivrance de l'exploit introductif d'instance le 3 juillet 2007 ; que l'intimée n'a jamais mis en demeure les cédants de venir régulariser la vente alors que si elle mentionne le changement d'adresse de Monsieur Y... elle ne conteste pas avoir connu le domicile de Louis X... ;
Qu'ainsi le Tribunal a, à tort, considéré que les cessionnaires avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive et fait application de la clause pénale stipulée au compromis de vente ;
Que la SARL MAGIGATOME qui s'est contentée de verser aux débats le compromis et des extraits infogreffe concernant Donabelle PIANA ne justifie d'aucun compromis financier ;
Qu'il convient donc d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau de débouter la SARL MAGIGATOME JBN de toutes ses demandes ;
Que le présent arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande en restitution formée par Messieurs X... et Y... ; », 
ALORS D'UNE PART QU'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit réputée accomplie ; qu'en se contentant, pour estimer que Messieurs X... et Y... avaient satisfait à cette démonstration, de se fonder sur la lettre de refus de prêt de 80 000 euros émanant du LCL en date du 8 septembre 2006 dont le contenu ne permettait pas de vérifier que la demande de prêt, non produite aux débats, était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, ni de connaître les éléments d'information qu'ils avaient communiqué à la banque à l'origine du rejet de la demande, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article précité.
ALORS D'AUTRE PART QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé à cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en constatant, pour écarter toute faute de la part de Messieurs X... et Y... ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un concours bancaire, que la lettre du 8 septembre 2006 leur refusait un prêt d'un montant de 800 000 euros en raison de leur niveau d'endettement, que le prix de cession était fixé à 500 000 euros hors stock et qu'ils n'avaient communiqué à la société Magigatome cette lettre que le 18 octobre 2007 consécutivement à l'exploit introductif d'instance du 3 juillet 2007, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations au regard de l'article 1178 du Code civil.
ALORS ENFIN (subsidiairement) QUE la condition est réputée accomplie lorsque la preuve est rapportée par le promettant que c'est le débiteur, obligé à cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en examinant exclusivement, pour écarter toute faute de la part de Messieurs X... et Y... ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive, le comportement du promettant, la société Magigatome, en lui reprochant de ne pas justifier de démarches accomplies à compter du 30 septembre 2006 et jusqu'à la délivrance de l'exploit introductif d'instance du 3 juillet 2007 afin de régulariser la vente sans rechercher si le comportement de Messieurs X... et Y... était ou non fautif, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil.