LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 mars 2013), que la commune de Mont-Louis (la commune) a donné à bail en 1993 à la société Four solaire développement (la société) des locaux pour l'exploitation industrielle et artisanale d'un four solaire et pour des animations scientifiques portant, en période touristique, sur des applications solaires à haute température, que le bail a été renouvelé en 2002 pour une durée de neuf ans à l'expiration de laquelle la commune a notifié au locataire qu'elle entendait mettre fin à leurs relations contractuelles ; que la société a engagé une action en renouvellement du bail devant un tribunal de grande instance dont la commune a soulevé l'incompétence au profit de la juridiction administrative ;
Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter l'exception d'incompétence et de renvoyer les parties devant le tribunal pour qu'il soit statué sur le fond, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge est tenu de donner ou de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en se fondant, pour dire qu'il n'était pas sérieusement discutable que la parcelle cadastrée AB 104 relevait du domaine privé communal, sur les dispositions du bail initial et de son avenant, c'est-à-dire sur la qualification donnée par les parties, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
2°/ que les biens du domaine public sont imprescriptibles et inaliénables et qu'un règlement de copropriété ne peut soustraire au domaine public d'une commune un ouvrage public préexistant à la copropriété ; qu'en déduisant l'appartenance au domaine privé de la commune d'une parcelle sur laquelle est édifiée une ancienne caserne du fait qu'elle avait été soumise, après son acquisition par la commune, au régime de la copropriété des immeubles bâtis, quand ce motif était inopérant pour déterminer la nature de la domanialité, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 3111-1 du code de la propriété des personnes publiques et de l'article L. 1311-1 du code général des collectivités territoriales, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
3°/ que, tenue de motiver sa décision, la cour d'appel ne peut procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer, s'agissant de la parcelle AC 41, que « la cour constate que celle-ci doit être effectivement regardée comme relevant du domaine privé communal contrairement à ce que soutient la commune en se contentant de produire à cet effet un extrait du site Internet sur le premier four solaire au monde et un extrait du plan cadastral, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'avant l'entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du code général de la propriété des personnes publiques, l'appartenance d'un bien au domaine public était, sauf si ce bien était directement affecté à l'usage du public, subordonnée à la double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné ; que le fait de prévoir de façon certaine un tel aménagement du bien concerné impliquait que celui-ci était soumis, dès ce moment au principe de la domanialité publique ; qu'en subordonnant l'appartenance au domaine public des parcelles appartenant à la commune et données à bail le 29 juin 1993 à la condition d'un aménagement indispensable de cette parcelle et non pas spécial, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 1306 de l'ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
5°/ qu'un contrat conclu entre une personne publique et une personne privée est administratif lorsque ce contrat confie à la personne
privée l'exécution même d'un service public, une modalité d'exécution d'un service public, ou porte sur l'organisation du service public ; qu'en se fondant, pour dire que la commune ne rapportait pas la preuve d'une participation directe à l'exploitation d'un service public ou d'une mission de service public, sur le motif inopérant qu'elle ne démontrait aucunement la réalité de l'affectation de cette parcelle à l'usage direct du public ou d'un aménagement indispensable de cette parcelle, ces critères n'étant pertinents que pour apprécier la domanialité publique et non le caractère administratif d'un contrat, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
6°/ qu'un contrat conclu entre une personne publique et une personne privée est administratif s'il comporte une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; qu'une telle clause se définit comme une clause impossible ou inusuelle dans les rapports de droit privé ; qu'en retenant que la stipulation du contrat selon laquelle, en cas de cessation des activités de son cocontractant, la commune reprendrait l'exploitation des visites en régie n'était pas suffisante à caractériser l'exorbitance du droit commun au motif inopérant que les visites n'étaient qu'un élément parmi d'autres de la gestion du site sans se prononcer sur la normalité de cette clause dans un contrat de droit privé, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
7°/ qu'en refusant de tenir compte de la clause organisant un comité d'orientation relatif aux activités de la société au motif erroné qu'il ne serait démontré aucune exécution de cette clause, quand la seule stipulation d'une clause exorbitante démontre le caractère administratif du contrat indépendamment de la preuve de l'exécution de ladite clause, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
8°/ qu'un contrat conclu entre une personne publique et une personne privée est administratif s'il comporte une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; que constituent une clause exorbitante du droit commun les dispositions de cette convention soumettant l'exploitant au contrôle de l'administration ; qu'en retenant le caractère privé de la convention litigieuse quand elle avait elle-même constaté que la convention litigieuse prévoyait la réunion d'un comité d'orientation chargé de garantir la cohérence des activités de la société avec un certain nombres d'objectifs, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
Mais attendu, d'abord, que sans se fonder sur la seule dénomination donnée par les parties à leur convention ni procéder par simple affirmation, la cour d'appel, après avoir relevé que la commune avait soumis l'une des parcelles données à bail au régime de la copropriété, en a justement déduit que cette parcelle appartenait au domaine privé communal et retenu, à l'instar d'une décision administrative irrévocable rendue entre les mêmes parties, que la parcelle supportant le four solaire constituait une dépendance du domaine privé ;
Attendu, ensuite, qu'après avoir estimé que la preuve n'était pas rapportée de l'affectation de la parcelle à l'usage direct du public et relevé que la société gérait seule son exploitation sans aucun contrôle de l'administration, ce qui excluait sa participation à une mission de service public, la cour d'appel a retenu à bon droit que ne pouvaient être analysées comme une clause exorbitante de droit commun, ni celle portant création d'un comité d'orientation, dont l'effectivité même était contestée, ni la stipulation selon laquelle l'exploitation serait pour partie reprise en régie en cas de cessation totale d'activité de la société ; qu'elle en a exactement déduit que la convention litigieuse était un contrat de droit privé relevant de la compétence de la juridiction judiciaire ; que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Mont-Louis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Mont-Louis ; la condamne à payer à la société Four solaire développement la somme de 3 000 euros ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la commune de Mont-Louis
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la commune de Mont-Louis et d'AVOIR en conséquence renvoyé la cause et les parties devant le tribunal de grande instance de Perpignan pour qu'il soit donné suite à la procédure sur le fond ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas sérieusement discutable qu'en l'état du bail initial en date du 29 juin 1993 et de son avenant en date du 16 février 2002, la parcelle cadastrée AB 104, concernant le tunnel d'accès au four solaire, l'ancien musée du Roy Soleil et divers locaux attenants, relève du domaine privé communal, étant ajouté que la commune elle-même se prévaut d'un règlement de copropriété qu'elle a fait établir après avoir acquis ladite parcelle de l'Etat Français, suivant acte du 26 août 1974, soumettant ladite parcelle au régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que s'agissant de la parcelle AC n° 41 sur laquelle est notamment situé le four solaire, la cour constate, à l'instar du juge des référés du tribunal administratif de Montpellier dans son ordonnance du 27 juillet 2011 dont d'ailleurs, le pourvoi formé contre elle a fait l'objet d'une non-admission, que celle-ci doit être effectivement regardée comme relevant du domaine privé communal contrairement à ce que soutient la commune en se contentant de produire à cet effet un extrait du site Internet sur "le premier four solaire au monde" et un extrait du plan cadastral ; qu'il est rappelé que les conventions d'occupation des dépendances du domaine privé sont des contrats de droit privé dont le contentieux relève de la compétence judiciaire, sauf s'ils comportent des clauses exorbitantes du droit commun ou font participer le contractant à une mission de service public ; qu'en l'espèce, en dehors de procéder par simple affirmation, la commune de Mont-Louis ne démontre aucunement la réalité de l'affectation de cette parcelle à l'usage direct du public ou d'un aménagement indispensable de cette parcelle et non pas spécial comme l'invoque la commune, au sens de l'article L.2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques ; que la commune ne conteste pas plus sérieusement le fait que la SARL Four Solaire Développement exploite seule ce four solaire et gère tout aussi seule les visites du site et de son principal élément, le four solaire ; qu'alors qu'il n'est aucunement justifié aux débats que l'accord entre le CNRS et la SARL Four Solaire Développement, tel que stipulé dans le bail initial de 1993, ait été concrétisé par un quelconque écrit, ni même ait donné lieu à une quelconque application par le biais d'une exploitation concrète de la part de ce centre national ; la cour relève que les parties ont elles-mêmes convenu, aux termes de l'avenant du 16 février 2002 qui fait, à ce titre, la loi entre elles, que la clause relative audit accord était caduque ; qu'ainsi, la commune de Mont-Louis ne saurait se prévaloir de cette clause pour démontrer l'existence de clauses exorbitante du droit commun à l'appui de son exception d'incompétence au profit de la juridiction administrative ; qu'il en est tout autant de la création d'un comité d'orientation, au titre des "garanties divers" insérées dans l'avenant précité, dont il n'est justifié ni de l'existence depuis 2002, ni d'une quelconque application du programme Hélioparc qui n'existerait plus depuis plus de 10 ans, selon l'intimée, non sérieusement contestée sur ce point ; que de même, le fait pour le bail initial, non modifié à ce titre par l'avenant de 2002, de stipuler qu'en cas de cessation totale d'activité, la commune reprendra l'exploitation des visites du four solaire en régie, ne saurait être suffisant à caractériser cette clause d'exorbitante du droit commun, les visites n'étant qu'un élément, parmi d'autres, de la gestion de l'exploitation du four comme du site ; que dans ces conditions, faute de rapporter la preuve de l'existence de clauses exorbitantes de droit commun, voire d'une participation directe à l'exploitation d'un service public ou d'une mission de service public, la commune de Mont-Louis verra son exception d'incompétence en voie de rejet, la cour renvoyant les parties devant la juridiction de première instance pour qu'il soit donné suite à la procédure sur le fond ;
1°) ALORS QUE le juge est tenu de donner ou de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en se fondant, pour dire qu'il n'était pas sérieusement discutable que la parcelle cadastrée AB 104 relevait du domaine privé communal, sur les dispositions du bail initial et de son avenant, c'est-à-dire sur la qualification donnée par les parties, la cour d'appel a excédé ses pouvoir et violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
2°) ALORS QUE les biens du domaine public sont imprescriptibles et inaliénables et qu'un règlement de copropriété ne peut soustraire au domaine public d'une commune un ouvrage public préexistant à la copropriété ; qu'en déduisant l'appartenance au domaine privé de la commune d'une parcelle sur laquelle est édifiée une ancienne caserne du fait qu'elle avait été soumise, après son acquisition par la commune, au régime de la copropriété des immeubles bâtis, quand ce motif ce motif était inopérant pour déterminer la nature de la domanialité, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et privé sa décision de base légale au regard de l'article L.3111-1 du code de la propriété des personnes publiques et de l'article L.1311-1 du code général des collectivités territoriales, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
3°) ALORS QUE, tenue de motiver sa décision, la cour d'appel ne peut procéder par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer, s'agissant de la parcelle AC 41, que « la cour constate que celle-ci doit être effectivement regardée comme relevant du domaine privé communal contrairement à ce que soutient la commune en se contentant de produire à cet effet un extrait du site Internet sur "le premier four solaire au monde et un extrait du plan cadastral », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS subsidiairement QU'avant l'entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du code général de la propriété des personnes publiques, l'appartenance d'un bien au domaine public était, sauf si ce bien était directement affecté à l'usage du public, subordonné à la double condition que le bien ait été affecté au service public et spécialement aménagé en vue du service public auquel il était destiné ; que le fait de prévoir de façon certaine un tel aménagement du bien concerné impliquait que celui-ci était soumis, dès ce moment au principe de la domanialité publique ; qu'en subordonnant l'appartenance au domaine public des parcelles appartenant à la commune et données à bail le 29 juin 1993 à la condition d'un aménagement indispensable de cette parcelle et non pas spécial, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 1306 de l'ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006, ensemble la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
5°) ALORS QU'un contrat conclu entre une personne publique et une personne privée est administratif lorsque ce contrat confie à la personne privée l'exécution même d'un service public, une modalité d'exécution d'un service public, ou porte sur l'organisation du service public ; qu'en se fondant, pour dire que la commune de Mont-Louis ne rapportait pas la preuve d'une participation directe à l'exploitation d'un service public ou d'une mission de service public, sur le motif inopérant qu'elle ne démontrait aucunement la réalité de l'affectation de cette parcelle à l'usage direct du public ou d'un aménagement indispensable de cette parcelle, ces critères n'étant pertinents que pour apprécier la domanialité publique et non le caractère administratif d'un contrat, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
6°) ALORS QU'un contrat conclu entre une personne publique et une personne privée est administratif s'il comporte une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; qu'une telle clause se définit comme une clause impossible ou inusuelle dans les rapports de droit privé ; qu'en retenant que la stipulation du contrat selon laquelle, en cas de cessation des activités de son cocontractant, la commune reprendrait l'exploitation des visites en régie n'était pas suffisante à caractériser l'exorbitance du droit commun au motif inopérant que les visites n'étaient qu'un élément parmi d'autres de la gestion du site sans se prononcer sur la normalité de cette clause dans un contrat de droit privé, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
7°) ALORS QU'en refusant de tenir compte de la clause organisant un comité d'orientation relatif aux activités de la société Four Solaire Développement au motif erroné qu'il ne serait démontré aucune exécution de cette clause, quand la seule stipulation d'une clause exorbitante démontre le caractère administratif du contrat indépendamment de la preuve de l'exécution de ladite clause, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;
8°) ALORS QU'un contrat conclu entre une personne publique et une personne privée est administratif s'il comporte une ou plusieurs clauses exorbitantes du droit commun ; que constitue une clause exorbitante du droit commun les dispositions de cette convention soumettant l'exploitant au contrôle de l'administration ; qu'en retenant le caractère privé de la convention litigieuse quand elle avait elle-même constaté que la convention litigieuse prévoyait la réunion d'un comité d'orientation chargé de garantir la cohérence des activités de la société Four Solaire Développement avec un certain nombres d'objectifs, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III.