LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 9 juin 2011), que par acte authentique du 18 mai 2008, Mme X... et M. Y... ont conclu avec Mme Z... et M. A... une promesse synallagmatique de vente d'une propriété, la date de réitération étant fixée au plus tard au 5 septembre 2008 ; que l'acte n'a pas été réitéré dans le délai fixé par les parties ; que M. A... a assigné Mme X... et M. Y... en constatation de la caducité de la promesse de vente et restitution du montant de l'acompte versé lors de la signature de la promesse ; que les acquéreurs ont assigné le vendeur le même jour pour que le montant de l'acompte leur soit remis à titre d'indemnité forfaitaire ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de dire sans objet sa demande de voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 29 mars 2011 par les consorts X...- Y..., alors selon le moyen, que les conclusions qui ne comportent pas l'adresse du concluant sont irrecevables ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que les consorts Y... ont dénoncé leur nouvelle adresse par conclusions du 5 mai 2011, déposées après la clôture et donc irrecevables ; qu'en admettant néanmoins les conclusions du 26 avril 2011, sans vérifier si l'adresse qu'elles comportaient était exacte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 961 et 783 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que M. A... avait demandé que soient déclarées irrecevables les conclusions signifiées le 29 mars 2011 par les vendeurs et constaté que ces derniers avaient signifiées de nouvelles conclusions le 26 avril 2011, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, et qui en a déduit que seules les dernières conclusions devaient être prises en compte et que la demande était sans objet, a légalement justifié sa décision ; 
Sur le second moyen : 
Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de dire qu'il est responsable de la non réitération de la promesse synallagmatique et que la somme de un million d'euros devra être remise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible à Mme X... et M. Y..., alors selon le moyen : 
1°/ que dans leurs conclusions des 29 janvier et 8 février 2010, les consorts Y... reconnaissaient explicitement que la caducité découlant de l'application de l'avenant du 29 septembre 2008 impliquait la restitution à M. A... de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en se bornant à se prononcer sur la teneur des actes contractuels, sans analyser les conclusions dont résultait l'aveu dont l'existence était soutenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1356 du code civil ; 
2°/ que la promesse de vente d'un immeuble doit mentionner si le prix sera payé, même pour partie et indirectement, à l'aide d'un prêt ; que lorsque l'acte stipule que le prix sera payé sans l'aide d'un prêt, il doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention selon laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut pas se prévaloir du chapitre dans lequel se trouvent lesdits articles ; que si la mention exigée manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive ; qu'une telle mention doit nécessairement être apposée en français ; qu'en estimant que la mention manuscrite en langue russe pouvait être valable, la cour d'appel a violé les articles L 312-15 et L. 312-17 du code de la consommation ; 
3°/ que l'absence de mention crée l'apparence d'une vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'il appartient à la partie qui entend détruire cette apparence de prouver ce qu'elle avance ; qu'en reprochant à M. A... de ne pas prouver que la mention en russe ne respectait pas les dispositions de l'article L 312-17 du code de la consommation, quand il appartenait aux consorts Y... de démontrer le contraire, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil ; 
4°/ que les juges du fond doivent se prononcer sur l'ensemble des documents soumis à leur examen ; qu'en ne recherchant pas s'il ne découlait pas de la lettre de la banque VEFK qu'une offre de prêt avait été faite à M. A... par cet établissement financier, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ; 
5°/ Qu'en ne recherchant pas si la crise de 2008 n'avait pas exclu pour M. A... toute possibilité de financement, ce qui constituait un cas de force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
Mais attendu, d'une part, que la déclaration par une partie de la caducité d  un acte, qui porte sur un point de droit, ne peut être considérée comme un aveu admissible au sens de l'article 1356 du code civil ; 
Que par ce motif de pur droit, invoqué par la défense, substitué à ceux critiqués, l'arrêt qui a constaté que la clause pénale n'était pas caduque, se trouve légalement justifié de ce chef ; 
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que M. A... avait, lors de la signature de l'acte authentique, déclaré renoncer à recourir à un prêt pour l'acquisition de l'immeuble, et relevé qu'il avait apposé sur l'acte une mention manuscrite dans sa langue maternelle de ce renoncement, que l'acte avait était dressé avec l'assistance d'un interprète en langue russe et que l'acquéreur avait été informé des dispositions des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation, la cour d'appel qui a retenu, à bon droit et sans inverser la charge de la preuve, que ces dispositions avaient pour objectif la protection de l'acquéreur, qu'elles n'imposaient pas que la mention prévue à l'article L312-17 doive être impérativement rédigée en français, que M. A... ne démontrait pas que les mentions manuscrites en langue russe figurant à l'acte n'étaient pas la traduction fidèle de la mention prescrite à l'article L312-17 du code de la consommation, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs que M. A... devait être débouté de toutes ses demandes et que la somme de un million d'euros devait être remise à titre d'indemnité forfaitaire aux vendeurs ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. A... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer la somme de 2 500 euros à M. Y... et Mme X... ; rejette la demande de M. A... ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils pour M. A... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit sans objet la demande de Monsieur A... de voir déclarer irrecevables les conclusions des consorts Y... du 29 mars 2011 et d'avoir confirmé le jugement entrepris ; 
AUX MOTIFS QUE Monsieur A... demande de voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 29 mars 2011 par les consorts Y... au motif qu'elles portent l'indication d'une adresse inexacte ; mais cette demande est sans objet dès lors que seules les dernières conclusions des consorts Y... signifiées le 26 avril 2011 doivent être prises en compte ; 
ALORS QUE les conclusions qui ne comportent pas l'adresse du concluant sont irrecevables ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que les consorts Y... ont dénoncé leur nouvelle adresse par conclusions du 5 mai 2011, déposées après la clôture et donc irrecevables ; qu'en admettant néanmoins les conclusions du 26 avril 2011, sans vérifier si l'adresse qu'elles comportaient était exacte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 961 et 783 du code de procédure civile. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur A... était responsable de la non réitération de la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 18 mai 2008 et d'avoir dit que la somme d'un million d'euros consignée entre les mains de la SCP Mottet e. a. devait être remise aux consorts Y... à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE le second avenant du 29 septembre 2008 aux fins de report de la date de signature énonce qu'" à défaut de régularisation de l'acte de vente au plus tard le (...) la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 18 mai 2008, l'avenant du 4 septembre 2008 et le présent avenant deviendront de plein droit caducs ". 
Monsieur A... estime que le fait pour les consorts X...- Y... d'avoir dans un premier temps, dans leurs conclusions du 29 janvier 2010, soutenu à titre principal la nullité de cette clause, a constitué un aveu judiciaire de leur part du fait de la caducité de la promesse du 18 mai 2008, sur lequel ils ne peuvent prétendre revenir par la suite. Les consorts X...- Y... reconnaissent s'être dans un premier temps''laissés entraîner dans la conséquence de la caducité telle que retenue par monsieur A... ". L'aveu doit être distingué de ce sur quoi il porte, et l'aveu judiciaire au sens de l'article du Code civil ne peut porter que sur un fait, et non sur un droit. La survenance de la caducité d'un acte par le fait de l'expiration d'un délai est un fait dont la constatation peut faire l'objet d'un aveu judiciaire. Cet aveu sur la caducité n'a d'importance dans le débat entre les parties que dans l'exacte mesure de l'étendue qu'il y a lieu de donner à celle-ci, sachant que monsieur A... prétend qu'elle a porté sur l'ensemble des clauses de l'acte du 18 mai 2008, y compris celle relative à la clause pénale, et les consorts X...- 

Y... soutenant l'inverse. La considération de la rédaction de la clause précitée de l'avenant du 29 septembre 2008, qui se réfère, non pas à l'acte du 18 mai 2008, mais à la''promesse " de vendre et d'acheter, et celle de l'incohérence qu'il y aurait eu pour les vendeurs à prévoir dans un premier temps de sanctionner une défaillance fautive de l'acheteur, pour y renoncer par la suite, sans aucune contrepartie, alors qu'ils étaient, en raison de la rédaction des termes de l'acte du 18 mai 2008, en position de force, conduit la cour à dire que la caducité n'a porté que sur la promesse stricto sensu, et non sur la clause pénale ; (arrêt, p. 4, points 2 et 3) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE cette caducité a pour effet de délier les parties de leurs obligations réciproques de vendre et d'acheter, mais strictement aucun effet juridique sur une indemnité d'immobilisation ou sur une clause pénale ; qu'à compter de la date de caducité chacune des parties a le pouvoir de mettre l'autre en demeure d'exécuter ses obligations, ce qui a justement été fait par Mme X... et M Y... le 15 décembre 2008, Me Pierre RICARD-Avocat aux Conseils-Pourvoi n° M1125055 Page 8/ 19 dans le but de tirer toutes conséquences de la non réitération de la vente ; qu'il est indifférent que les avenants des 29 septembre et 8 octobre 2008 ne reviennent pas sur le sort de la somme séquestrée, ce sort étant fixé par l'acte initial jamais modifié sur ce point ; qu'il n'y a pas de caducité de l'ensemble des actes qui aurait pour effet d'entraîner restitution automatique à M A... du million d'euros qu'il a versé entre les mains du notaire ; (jugement, p. 7, § 1 à 4) ; 
ALORS QUE dans leurs conclusions des 29 janvier et 8 février 2010, les consorts Y... reconnaissaient explicitement que la caducité découlant de l'application de l'avenant du 29 septembre 2008 impliquait la restitution à Monsieur A... de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en se bornant à se prononcer sur la teneur des actes contractuels, sans analyser les conclusions dont résultait l'aveu dont l'existence était soutenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1356 du code civil ; 
AUX MOTIFS PROPRES QUE Monsieur A... tente de soutenir qu'une condition suspensive d'un prêt aurait été convenue entre les parties, soit au moment de la signature de l'acte du 18 mai 2008, soit postérieurement au moment de la signature des avenants. 
Mais :
- ses développements sur le fait que les articles du Code de la consommation ne viseraient pas le cas où le futur acquéreur disposerait déjà d'une offre ferme de prêt sont sans intérêt dès lors qu'il ne justifie nullement avoir été le bénéficiaire d'une telle offre à la date du 18 mai 2008 ;
- il lui appartient, ce qu'il ne fait pas, d'établir que les mentions manuscrites en langue russe figurant à l'acte du 18 mai 2008 en application exprès des dispositions de l'article L 312-17 dudit Code ne sont pas la traduction fidèle de la mention prescrite audit article, et il ne peut vouloir tirer avantage de ce qu'il a apposé la mention prescrite dans sa langue maternelle, plutôt qu'en français, pour prétendre bénéficier des dispositions de l'alinéa 2 dudit article selon lesquelles, en l'absence de l'indication prescrite ou si la mention manque ou n'est pas de la main de l  acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l'article L 312-16, alors que ces dispositions ne prévoient pas que ladite mention doive être impérativement rédigée en français, ce qui serait au demeurant contraire, comme dans la situation de l'espèce, à leur objectif de protection de l'acquéreur ;
- la seule acceptation des vendeurs de proroger le délai pour la signature de l'acte authentique de vente n'a pu valoir de leur part acceptation implicite d'ériger l'indication faite par ailleurs par l'acquéreur de ce que la mise en place d'un prêt était nécessaire au financement du prix de vente en condition suspensive de la perfection de la vente ; (arrêt p. point 4) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas contestable qu'aucune condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt ne figurait à l'acte initial du 18 mai 2008, et que les acquéreurs assistés d'un interprète avaient renoncé à bénéficier d'une telle condition par mention manuscrite à l'acte authentique ; que M A... relève que dans l'acte du 18 mai 2008 la renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, écrite en russe, n'est pas précédée juste au-dessus par la mention en langue française de l'article L 312-17 du code de la consommation ; Mais que cet élément est sans importance puisqu'il est bien fait mention en page 14 de l'acte des articles L 312-1 à L 312-36 de ce code, et que l'acquéreur reconnaît avoir été informé des dispositions de ces textes et déclare ne pas vouloir recourir à un prêt pour le paiement du prix de cette acquisition ; que M A... avait aussi souligné par l'entreprise de son conseil le 15 décembre 2008 que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'aurait pas été respecté par l'envoi du contrat à l'adresse d'une villa de location qu'il avait quittée ; 
Mais que cet envoi a pour but de purger le délai de rétractation de l'acquéreur et que l'existence d'avenants postérieurs à l'acte du 18 mai 2010 démontre à elle seule que M A... n'avait pas usé de sa faculté de rétractation ; que cette question est étrangère à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que M A... soutient surtout que les parties auraient en réalité convenu d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que pour le démontrer il allègue la mention dans l'avenant du 4 septembre 2008, en fin de page 3, suivante : «... ainsi que la mise en place du prêt nécessaire au financement du prix de vente sus-visé par suite de nombreux retard (s) dans l'établissement du dossier de prêt. » ; Mais que ce faisant M A... se garde de rappeler qu'il a reconnu quelques lignes plus haut que « toutes les conditions suspensives stipulées dans ladite promesse synallagmatique de vente et d'achat ont été réalisées à ce jour » ; que par ailleurs la SCI VILLA ROCCA n'a jamais eu la qualité d'acquéreur et qu'il est juridiquement indifférent que cette société si elle avait existé ait eu besoin de recourir à un prêt ; que les seules modifications apportées à la convention initiale par cet avenant sont celles exposées plus haut dans les motifs du présent jugement, et qu'il est bien rappelé en page 5 de l'avenant qu'« aucune autre modification n'est apportée à la promesse synallagmatique de vente et d'achat du 18 mal 2008 » ; qu'il peut être ajouté, de façon presque surabondante, qu'en droit la renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par un acquéreur n'empêche nullement celui-ci de recourir finalement à un prêt, mais qu'il le fait alors à ses risques et périls, et reste pour le vendeur une acquéreur qui paie comptant et ne peut pas bénéficier de la protection que constitue l'anéantissement de la convention par défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt ; qu'il n'a pas été expressément stipulé dans l'avenant une nouvelle disposition contractuelle constituée d'une condition suspensive, ce que n'aurait pas manqué de faire avec grand soin le notaire si telle avait été l'intention des parties, et qu'il est même probable qu'alors d'autres éléments importants de la convention auraient été modifiés ; qu'il doit être en effet rappelé que les vendeurs ont reporté par trois fois la date de réalisation de la transaction, et que sans nul doute l'absence de condition suspensive d'obtention de prêt bénéficiant à l'acquéreur était une garantie absolument essentielle à leurs yeux ; qu'on se souvient en effet qu'à l'automne 2008 la crise financière avait frappé de plein fouet le marché immobilier, avec une chute considérable du nombre des transactions, et qu'il était du plus grand intérêts de Mme X... et de M Y... de vendre leur villa au prix convenu ; qu'il leur était sinon très difficile de trouver un autre acquéreur, et qu'en l'état de crise financière de l'époque, accorder à ce moment là à M A... le bénéfice d'une condition suspensive d'obtention de prêt revenait en fait à annuler purement et simplement la vente ; que la novation alléguée par M A... n'existe pas. (Jugement, p. 5 et 6) ; 
ALORS QUE la promesse de vente d'un immeuble doit mentionner si le prix sera payé, même pour partie et indirectement, à l'aide d'un prêt ; que lorsque l'acte stipule que le prix sera payé sans l'aide d'un prêt, il doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention selon laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut pas se prévaloir du chapitre dans lequel se trouvent lesdits articles ; que si la mention exigée manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive ; qu'une telle mention doit nécessairement être apposée en français ; qu'en estimant que la mention manuscrite en langue russe pouvait être valable, la cour d'appel a violé les articles L 312-15 et L 312-17 du code de la consommation ; 
ALORS QUE l'absence de mention crée l'apparence d'une vente conclue sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'il appartient à la partie qui entend détruire cette apparence de prouver ce qu'elle avance ; qu'en reprochant à Monsieur A... de ne pas prouver que la mention en russe ne respectait pas les dispositions de l'article L. 312-17 du code de la consommation, quand il appartenait aux consorts Y... de démontrer le contraire, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil ; 
ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur l'ensemble des documents soumis à leur examen ; qu'en ne recherchant pas s'il ne découlait pas de la lettre de la banque VEFK qu'une offre de prêt avait été faite à Monsieur A... par cet établissement financier, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ; 
AUX MOTIFS PROPRES QU'il importe peu que monsieur A... ait agi de bonne foi et avec diligence dans la recherche d'un financement dès lors qu'il n'avait pas conditionné, et ce de manière exprès, son engagement à l'obtention d'un quelconque financement, et dans cette mesure encore, il est sans intérêt de rechercher si la crise financière mondiale survenue au cours de l'été 2008 aurait pu ou non revêtir les caractères de la force majeure s'il s'était engagé sous cette condition ; (arrêt, p. 5, point 5) ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE qu'en droit la force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur à celui qui l'invoque ; qu'en ce qui concerne l'imprévisibilité il peut être admis que si les crises financières ne sont pas rares et reviennent même régulièrement, l'importance de celle qui s'est produite en 2008 a été considérable et nullement prévue par les analystes financiers réputés les plus éclairés ; mais qu'en ce qui concerne l'irrésistibilité il doit être à nouveau rappelé que par l'acte initial comme par les avenants M A... s'est engagé à acquérir sans prêt ; qu'il est fort probable qu'il entendait bel et bien à l'origine acquérir avec ses propres deniers, et que les acquisitions de biens immobiliers de grande valeur sur la Côte d'Azur se font presque toujours par un paiement cash, versé par des acquéreurs fortunés ; que la crise financière a frappé autant les particuliers fortunés que les banques, et le patrimoine personnel de M A... a été sans doute lourdement affecté, par difficulté d'obtenir des liquidités, au point qu'un financement extérieur lui paraissait devenir nécessaire ; que pour autant il ne démontre pas à la barre du Tribunal que son patrimoine aurait été si durement et totalement touché qu'une telle villa n'était plus à sa portée, et qu'au contraire il évoque l'achat ultérieur d'un autre bien de valeur ; que le caractère irrésistible de la crise financière pour M A... n'est donc pas démontré ; et qu'ensuite la condition d'extériorité n'est pas davantage établie, puisque c'est donc l'état du patrimoine personnel de M A..., et non la situation financière des banques russes, ainsi que les décisions qu'il a du prendre pour la bonne gestion de ce patrimoine, qui l'ont fait renoncer à acheter ; que de plus Mme X... et M Y... soulèvent le fait que seul l'établissement TAVRICHESKII refuse clairement de prêter en raison de la crise, et que ceci n'est pas une preuve suffisante de refus de tout prêt bancaire pour cause de crise financière ; qu'il paraît bien enfin que M A... était informé dès le 19 septembre 2008 de ses difficultés financières, et a pourtant à nouveau contracté avec Mme X... et M Y..., et ne peut plus exciper pour se libérer de ses engagements d'une prétendue force majeure qui lui était connue avant la signature des deux derniers avenants ; (jugement, p. 7 et 8) ; 
ALORS QU'en ne recherchant pas si la crise de 2008 n'avait pas exclu pour Monsieur A... toute possibilité de financement, ce qui constituait un cas de force majeure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.