LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 844 F-D
Pourvoi n° X 19-21.325
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020
1°/ M. F... V...,
2°/ Mme O... J..., épouse V...,
domiciliés tous deux [...],
ont formé le pourvoi n° X 19-21.325 contre l'arrêt rendu le 4 juillet 2019 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. U... B...,
3°/ à Mme K... C..., épouse B...,
domiciliés tous deux [...],
4°/ à la société Central immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme V..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Central immo, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. et Mme B..., après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bourges, 4 juillet 2019), par acte du 6 octobre 2009, M. et Mme B... ont vendu une maison à M. et Mme V.... Le 7 mars 2012, se plaignant de fissures, ceux-ci ont assigné leurs vendeurs en référé-expertise et leur demande a été accueillie par une ordonnance du 19 avril 2012.
2. Par acte du 17 septembre 2015, M. et Mme V... ont assigné leurs vendeurs en indemnisation de leurs préjudices. Ceux-ci ont appelé en garantie la société civile professionnelle [...] (le notaire) et la société Central immo (l'agence immobilière).
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. M. et Mme V... font grief à l'arrêt de déclarer forclose leur action, alors :
« 1°/ que le délai de deux ans dans lequel l'action en garantie des vices cachés doit être engagée, interrompu par l'assignation en référé-expertise, ne court à nouveau qu'à compter du dépôt du rapport ; qu'en faisant courir le nouveau délai de deux ans à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant l'expert, soit le 19 avril 2012 pour en déduire que l'action au fond était forclose le 17 septembre 2015, sans tenir compte du dépôt du rapport intervenu le 29 avril 2014, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil ;
2°/ que le manquement des vendeurs à leur obligation d'information et de conseil, rattachable aux articles 1134 et 1135 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, n'est pas soumis au délai de deux ans de l'article 1648 du code civil ; qu'en déboutant M. et Mme V... de leur demande en raison du fait qu'il se seraient contentés d'invoquer subsidiairement les dispositions de l'article 1134 du code civil sans en tirer de conséquences juridiques, bien qu'ils aient invoqué sur ce fondement l'attitude des vendeurs qui leur avaient faussement déclaré que les fissures avaient été réparées, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. D'une part, la cour d'appel a énoncé à bon droit qu'il résulte de l'article 2231 du code civil que l'interruption, par l'assignation en référé, du délai prévu par le premier alinéa de l'article 1648 du même code fait courir, à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant un expert, un nouveau délai de deux ans.
5. Ayant souverainement retenu que les acquéreurs avaient eu connaissance des vices affectant leur bien dans toute leur ampleur et leurs conséquences dès le 7 mars 2012, date de délivrance de l'acte de saisine du juge des référés et que l'expertise, dont le rapport avait été déposé le 29 avril 2014, n'avait pas révélé d'autres vices que ceux mentionnés dans l'assignation, la cour d'appel en a exactement déduit qu'un nouveau délai de deux ans avait commencé à courir le 19 avril 2012, date de cette ordonnance, pour expirer le 19 avril 2014 et que l'action en garantie des vices cachés était prescrite à la date de l'assignation du 17 septembre 2015.
6. D'autre part, M. et Mme V... ayant, dans le dispositif de leurs conclusions, seulement demandé la confirmation du jugement qui avait condamné les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, c'est sans modifier l'objet du litige que la cour d'appel a relevé qu'ils se bornaient à invoquer à titre subsidiaire les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, sans en tirer de conséquences juridiques.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme V... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme V....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré forclose l'action de M. et Mme V... contre les époux B... et de les avoir déboutés de leur demande ;
Aux motifs que selon acte notarié en date du 6 octobre 2009, Monsieur et Madame V... ont fait l'acquisition auprès de Monsieur et Madame B... d'une maison d'habitation située [...], cadastrée section [...] ; qu'ils ont vu apparaître, selon les termes contenus dans leurs écritures, « dans le courant de l'année 2011 de nombreuses fissures affectant une grande partie de leur habitation », raison pour laquelle ils ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, lequel a mandaté le cabinet ELEX ; que le 11 janvier 2012, Monsieur et Madame V... ont adressé à leurs vendeurs un courrier recommandé se concluant ainsi : « au vu des dispositions du code civil, nous vous demandons de nous rembourser la somme que nous vous avons versée, ainsi que tous les frais occasionnés par ce problème mettant en évidence le vice. En cas d'impossibilité d'accord amiable, nous nous verrons contraints d'envisager toutes les suites judiciaires susceptibles d'être réservées à cette affaire » ; que ce courrier comprend, sur plus de trois pages, une description détaillée des désagréments rencontrés par les acquéreurs de l'immeuble et, notamment, le détail des fissurations affectant, pièce par pièce, la maison d'habitation ainsi que l'extérieur de celle-ci ; qu'il apparaît, par ailleurs, que par acte d'huissier en date du 7 mars 2012, Monsieur et Madame V... ont assigné Monsieur et Madame B... devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bourges en sollicitant de celui-ci, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, l'organisation d'une mesure d'expertise et la désignation d'un expert spécialiste en matière de construction ; que la lecture de cet exploit introductif d'instance (pièce numéro 5 du dossier de Monsieur et Madame B...) permet de constater que les acquéreurs de l'immeuble indiquent « avoir pu récupérer l'acte de vente de l'immeuble entre M. S..., qui l'avait fait construire en août 1979, et M. H... et Mme X... » et s'être ainsi aperçus qu'en page 3 de cet acte, le notaire avait fait la mention suivante : « cette maison présente des désordres importants (affaissement de la dalle avec un faux aplomb d'environ 14 cm - fissures verticales et horizontales à plusieurs endroits - décollement de la terrasse » ; qu'ils précisent par ailleurs que ces désordres ont fait l'objet d'un rapport établi par la société GEOCENTRE - qu'ils communiquent au juge des référés par la pièce numéro 9 - et ont donné lieu à une expertise judiciaire ordonnée en décembre 1989 et confiée à M. P... dont ils communiquent le rapport au juge des référés avec la pièce numéro 8 ; que Monsieur et Madame V... ajoutent, dans leur assignation devant le juge des référés, « qu'ils ont également eu connaissance du constat qui avait été établi par M. T..., architecte, le 27 novembre 1982 et qui détaillait la présence de fissures dans les 4 façades de l'immeuble » et communiquent par ailleurs au juge des référés un avis donné par le cabinet GINGER CEBTP, qu'ils indiquent avoir eux-mêmes contacté « afin qu'il donne son avis sur la stabilité de la structure et préconise les actions de sauvegarde » , ainsi qu'un procès-verbal de constat établi le 31 janvier 2012 par Maître A..., « sur 24 pages » ; qu'il est donc établi qu'à la date de la saisine du juge des référés - soit le 7 mars 2012 - les acquéreurs de l'immeuble avaient déclaré l'existence d'un sinistre en raison de la sécheresse survenue dans le courant de l'année 2011 ayant donné lieu à un rapport du cabinet ELEX ainsi qu'un courrier de leur assureur le 15 décembre 2011 leur indiquant « l'expert m'informe que les désordres constatés sont consécutifs à la sécheresse. Cependant, il n'y a pas d'arrêté catastrophes naturelles pour votre commune sur la période de 2011. Je vous remercie de bien vouloir me tenir informé dès la parution de celui-ci au Journal Officiel afin de reprendre la gestion de votre dossier », qu'ils avaient pu prendre connaissance des mentions figurant en page 3 de l'acte de vente du 26 décembre 1992 aux termes desquelles « cette maison présente des désordres importants (affaissement de la dalle avec un faux aplomb d'environ 14 cm - fissures verticales et horizontales à plusieurs endroits - décollement de la terrasse), ces désordres ont fait l'objet d'un rapport établi par la société GEOCENTRE demeuré annexé aux présentes », qu'ils avaient également connaissance du rapport établi, dans ces conditions, par la société GEOCENTRE et indiquant, dans un rapport de quelque 20 pages les investigations réalisées pour déterminer l'origine des fissurations présentées par le pavillon, en l'occurrence, et principalement, la nature compressible des assises de fondation, la médiocrité des caractéristiques mécaniques des faciès argileux sur les 5 premiers mètres ainsi que la très grande sensibilité à l'eau de la matrice argileuse et son fort potentiel de retraitgonflement, qu'ils avaient également obtenu communication du document intitulé « constat » établi par M. T..., architecte, le 27 novembre 1982, détaillant « les nombreuses fissures verticales et horizontales sur les parois intérieures et extérieures des murs du sous-sol et du rez-de-chaussée de l'habitation » et récapitulant ces dernières sur les 4 façades du pavillon ainsi que sur le garage, qu'ils s'étaient également fait communiquer le rapport d'expertise déposé le 9 juillet 1991 par M. P..., expert désigné par ordonnance du juge des référés du 7 décembre 1989, concluant « nous avons exposé aux parties les résultats de nos investigations et précisé qu'à notre avis la démolition et la reconstruction du pavillon constituaient la seule solution envisageable », avaient sollicité l'intervention du cabinet d'expertise GINGER CEBTP, lequel leur avait communiqué le 17 février 2012 un rapport comprenant diverses photographies des endroits endommagés du pavillon avec description précise de l'intégralité des fissures et concluant notamment que « cette habitation est le siège de mouvements anciens probablement liés à la présence d'argiles gonflantes sous les fondations occasionnant des mouvements cycliques en fonction de la pluviométrie, que les enduits extérieurs, réalisés sans décapage de l'ancienne peinture, au mépris des plus élémentaires règles de l'art, ne sont, au mieux, que des «cache-misère» et semblent avoir été mis en oeuvre pour masquer les désordres affectant la construction, les dallages du sous-sol sont fissurés et leur soulèvement provoque la mise en compression des cloisons de distribution et la rupture ponctuelle de la cloison inférieure des hourdis », qu'ils avaient également sollicité l'intervention de Me A..., huissier de justice à Vierzon, lequel avait établi un procès-verbal de constat de 24 pages le 31 janvier 2012 détaillant, avec reproduction de 52 photographies, l'intégralité des fissurations présentées par le pavillon et la description de ces dernières, laquelle est d'ailleurs reprise in extenso dans l'acte de saisine du juge des référés ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame V... avaient connaissance des vices affectant l'immeuble acheté, dans toute leur ampleur et leurs conséquences, dès le 7 mars 2012, date de la délivrance de l'acte de saisine du juge des référés ; qu'au demeurant, il convient de constater que l'expertise judiciaire qui s'en est suivie n'a pas révélé d'autres vices que ceux déjà mentionnés par les acheteurs de l'immeuble dans cet acte introductif, puisque l'expert judiciaire, d'une part, répond à la mission qui lui avait été confiée de « dire si la maison vendue est affectée des désordres mentionnés dans l'assignation en référé et, dans l'affirmative, de décrire chaque désordre constaté » en faisant expressément référence au constat d'huissier du 31 janvier 2012 (page 29 du rapport : « en référence au constat de Me A..., huissier de justice à Vierzon du 31 janvier 2012, j'ai relevé (
) » sans constater la présence de nouvelles fissures » et, d'autre part, indique expressément en page 32 du rapport « l'événement sécheresse de 2011, qui a fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle paru au Journal Officiel du 2 août 2012, a conduit à la révélation des désordres pour lesquels les précédentes actions de traitement entreprises par les anciens propriétaires, les époux B..., n'ont eu aucun effet correctif » ; qu'il s'ensuit, nécessairement, que le point de départ du délai de 2 ans prévu à l'article 1648 précité doit être fixé au 7 mars 2012, date de découverte du vice par les acheteurs ; que conformément à l'article 2231 du Code civil, l'interruption de ce délai par l'assignation en référé a eu pour effet de faire courir, à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant l'expert - soit le 19 avril 2012 -, un nouveau délai de 2 ans, de sorte qu'il appartenait aux acquéreurs d'assigner au fond leurs vendeurs au plus tard le 19 avril 2014 ; que l'assignation au fond devant le tribunal de grande instance ayant été délivrée par acte d'huissier du 17 septembre 2015, l'action engagée par Monsieur et Madame V... doit nécessairement être déclarée forclose et ces derniers, qui se contentent d'invoquer à titre subsidiaire les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil sans en tirer de conséquences juridiques, déboutés de l'intégralité de leurs demandes ; que la décision de première instance, qui a accueilli leurs demandes, devra en conséquence être infirmée ;
Alors 1°) que le délai de deux ans dans lequel l'action en garantie des vices cachés doit être engagée, interrompu par l'assignation en référé-expertise, ne court à nouveau qu'à compter du dépôt du rapport ; qu'en faisant courir le nouveau délai de deux ans à compter de la date du prononcé de l'ordonnance désignant l'expert, soit le 19 avril 2012 pour en déduire que l'action au fond était forclose le 17 septembre 2015, sans tenir compte du dépôt du rapport intervenu le 29 avril 2014, la cour d'appel a violé l'article 1648 du code civil ;
Alors 2°) que le manquement des vendeurs à leur obligation d'information et de conseil, rattachable aux articles 1134 et 1135 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause, n'est pas soumis au délai de deux ans de l'article 1648 du code civil ; qu'en déboutant les époux V... de leur demande en raison du fait qu'il se seraient contentés d'invoquer subsidiairement les dispositions de l'article 1134 du code civil sans en tirer de conséquences juridiques, bien qu'ils aient invoqué sur ce fondement l'attitude des vendeurs qui leur avaient faussement déclaré que les fissures avaient été réparées (conclusions p. 11), la cour d'appel a dénaturé le termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.