LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 10 septembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 514 F-D
Pourvoi n° A 18-25.924
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020
La société Centre Vaima, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 18-25.924 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2018 par la cour d'appel de Papeete (chambre commerciale), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Brown Building Corporation, dont le siège est [...] ,
2°/ à M. U... N..., domicilié [...] ),
3°/ à M. K... N..., domicilié [...] ),
défendeurs à la cassation.
MM. N... ont formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Centre Vaima, de la SCP Colin-Stoclet, avocat de la société Brown Building Corporation, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de MM. N..., et après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société Centre Vaima du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. N....
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 20 septembre 2018), le 22 novembre 1974, la société Brown Building corporation (la société BBC) a donné à bail des locaux à usage commercial à la société Polynésienne de développement touristique (la société SPDT), aux droits de laquelle vient la société Centre Vaima.
2. Aux termes d'une clause du contrat, le bail était consenti pour une durée de onze années entières et consécutives, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la demande du seul preneur.
3. Le 13 septembre 2006, la société BBC a donné congé à la société SPDT avec offre de renouvellement du bail comportant un nouveau loyer. La société SPDT l'a assignée en annulation du congé.
4. Un arrêt du 29 septembre 2016, statuant sur renvoi après cassation, a validé le congé.
5. Le bailleur a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative en application de l'article L.145-33 du code de commerce et la désignation d'un expert.
6. Revendiquant la propriété des lieux loués, MM. N... sont intervenus volontairement devant la cour d'appel.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi incident
7. MM. N... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur intervention volontaire, alors « qu'aux termes de l'article 195 du code de procédure civile de la Polynésie française, peuvent intervenir à une instance « ceux qui y ont intérêt » ; que le seul critère de l'intervention est donc celui de l'intérêt de l'intervenant ; qu'en ajoutant à la loi des conditions de fond qu'elle ne comporte pas, sans rechercher si les consorts N... avaient intérêt à intervenir à une instance relative à un bail consenti par un tiers sur un bien dont ils revendiquent la propriété, la cour d'appel a violé le texte précité. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel a relevé que les consorts MM. N... étaient intervenus pour la première fois devant elle pour revendiquer la propriété des lieux loués au cours d'une instance ayant pour objet l'application de l'article L. 145-11 du code de commerce à un bail auquel ils n'avaient pas été parties et que la qualité qu'ils revendiquaient avait fait l'objet d'autres actions en justice initiées par eux.
9. Elle a ainsi retenu souverainement que les consorts N... n'avaient pas intérêt à agir et que leur intervention ne présentait pas un lien suffisant avec les prétentions des parties, de sorte qu'ils n'étaient pas recevables à intervenir en appel.
10. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
11. La société Centre Vaima fait grief à l'arrêt de rejeter les fins de non-recevoir et exceptions opposées à la société BBC, de rejeter ses demandes et d'ordonner une expertise, alors « que les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision des loyers ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, les parties ayant conclu un bail emphytéotique, la bailleresse avait délivré un congé « avec offre de renouvellement du bail » moyennant la fixation d'un nouveau loyer, « afin que soient déterminées les conditions du nouveau bail conformément aux dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce », puis saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en retenant que, la révision du loyer d'un bail emphytéotique étant régie par les dispositions applicables aux baux commerciaux, il en irait de même lorsque le bailleur, comme en l'espèce, offre le renouvellement du bail à un nouveau prix, la cour d'appel a violé les articles L. 145-3, 145-11 et L. 145-37 du code de commerce, et les articles 2, 12, 14 et 15 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 145-3 et L. 145-33 du code de commerce et les articles 2 et 12 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal :
12. Il résulte de ces textes que les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision des loyers.
13. Pour accueillir la demande de la société BBC, l'arrêt retient que la révision du loyer d'un bail emphytéotique obéit aux règles applicables aux baux commerciaux et qu'il en est de même lorsque le bailleur offre le renouvellement d'un tel bail à un nouveau prix, de sorte que la fixation judiciaire du loyer doit être faite à la valeur locative dans les conditions et selon les critères prévus par l'article 12 de la délibération du 14 février 1975.
14. En statuant ainsi, après avoir constaté que le bailleur demandait la fixation du loyer d'un bail emphytéotique renouvelé, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Centre Vaima et ordonne une mesure d'expertise, l'arrêt rendu le 20 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;
Condamne la société Brown Building corporation aux dépens des pourvois ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Brown Building corporation à payer à la société Centre Vaima la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Centre Vaima
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Centre Vaima de ses fins de non-recevoir et exceptions opposées à la société BBC, d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la société Centre Vaima de l'ensemble de ses demandes et ordonné une expertise en confiant à l'expert désigné la mission d'examiner le bien donné à bail au regard des critères définies par l'article 12 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975, déterminer si les facteurs locaux de commercialité ont varié depuis le renouvellement du bail précédant le congé, et, en tenant compte des critères susvisés, de la modification éventuelle des facteurs locaux de commercialité et, également, des prix habituellement retenus pour la location d'un immeuble similaire, fournir un avis sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 22 novembre 2007, et d'AVOIR débouté la société Centre Vaima de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'aux termes du bail authentique du 22 novembre 1974, les associés de la société Brown building corporation, ont donné à bail à la Société polynésienne de développement touristique un terrain sis à Papeete d'une superficie de 8000 m² environ dénommé Bloc Vaima et toutes les constructions édifiées sur ce terrain consistant en divers bâtiments en bois ou semi dur, couverts en tôle, tous affectés à usage commercial, destinés à être démolis en vue de la reconstruction générale de l'îlot. - La société SPDT a reçu la faculté de procéder sur le terrain loué à toutes constructions ou démolitions. L'entretien et l'assurance des bâtiments et les contributions sont à sa charge. - A l'expiration du bail, à quelque époque et de quelque façon qu'elle arrive, les embellissements, améliorations installations, constructions nouvelles et tous autres travaux éventuels, achevés ou non, réalisés par la société SPDT ou ses cessionnaires ou sous-locataires appartiendront de plein droit à la société BBC ou ses ayants droit à titre d'accession, sans aucune indemnité à la charge de celle-ci. - La société SPOT peut céder son droit au bail et sous-louer sans y être autorisée par le bailleur mais restera solidairement tenue du paiement du loyer. - Le montant initial du loyer était de 23 M FCFP payable annuellement et d'avance en janvier de chaque année. Il a été révisable tous les trois ans à compter du 1er janvier 1978 en appliquant la formule de révision relative aux locaux de catégorie A dans l'annexe de la délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 (dél. n° 71-110 du 12 juillet 1971, art. 6). La révision s'opère dans la limite de variation de la formule de révision en vigueur le jour de la révision, sous réserve que cette variation soit au moins égale à 10 % en plus ou en moins depuis la fixation du loyer ou sa plus récente révision. En cas de disparition de la formule de révision, le loyer sera automatiquement indexé sur la formule qui lui serait légalement substituée. - Une clause résolutoire a été stipulée en cas de défaut de paiement du loyer, d'inexécution d'une obligation du preneur ou de procédure collective à son égard. - Le preneur a un droit de préférence en cas de vente du terrain loué par le bailleur. Les trois associés de la société BBC ont un droit de préférence pour l'exploitation commerciale de locaux déterminés ; que le bail a pris effet à la date de son dépôt à l'étude du notaire le 22 novembre 1974, pour une durée de 11 ans, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la faculté de la société SPDT seule, à charge par elle, si elle veut faire cesser le bail à l'expiration de chacune des périodes de onze années, de prévenir la société BBC de son intention à cet égard au moins six mois à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'il résulte des dispositions claires et précises de l'acte que le bail souscrit est un bail emphytéotique ; qu'aux termes de l'article 2 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal, les dispositions de celle-ci sont applicables aux baux emphytéotiques seulement en ce qui concerne la révision du loyer ; qu'ainsi, le montant du loyer à réviser doit correspondre à la valeur locative, laquelle est définie par l'article 12 de la délibération n° 75-41 ; qu'il ne peut être majoré ou diminué au-delà de la variation de l'indice annuel du prix du mètre carré créé par la délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 intervenue depuis la dernière fixation amiable du loyer ; que néanmoins, la révision du loyer peut excéder cette limite s'il est rapporté la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative ; que les conditions dans lesquelles la demande de révision doit être formée sont prévues par les articles 14 et suivants de la délibération n° 75-41 ; que les contestations sont portées devant le président du tribunal de première instance ou le juge qui le remplace (art. 17) ; qu'une expertise peut être ordonnée ; que par acte du 13 septembre 2006, la société BBC a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 22 novembre 2007 en sollicitant un nouveau loyer ; que la société SPDT a demandé l'annulation du congé, lequel a été jugé par arrêt du 29 septembre 2016 valable en la forme et au fond avec effet au 30 novembre 2007 ; qu'aux termes de ce congé, le bail a été renouvelé deux fois pour des périodes de onze ans les 22 novembre 1985 et 22 novembre 1996, la période en cours expirant le 22 novembre 2007 ; que le motif du congé est de voir s'ouvrir le droit de la société SPDT au renouvellement de son bail et afin que soient déterminées les conditions du nouveau bail conformément aux dispositions de l'article L 145-11 du code de commerce ; que si la société SPDT entend se prévaloir de son droit au renouvellement du bail, la société BBC demande que le nouveau loyer soit fixé à la somme de 96 M FCFP par an en principal ; qu'en suite de quoi la société BBC a assigné la société SPDT devant la juridiction des loyers commerciaux qui, par jugement du 17 avril 2008, a sursis à statuer sur la demande de fixation d'un nouveau loyer jusqu'au prononcé d'une décision définitive sur la validité du congé ; qu'une fois rendu l'arrêt précité du 29 septembre 2016, la société BBC a repris l'instance en fixation du loyer à l'égard de la SAS Centre Vaima venue aux droits de la SA SPDT en qualité de sous-locataire ; que la SAS Centre Vaima a produit un historique de l'évolution du loyer qui se résume ainsi : - 1974 : 23 MF CFP ; - 1975 à 1982: nc ; - 1983: 33,9 M FCFP ; - 1984 à 1986: 39,6 M FCFP; - 1987 à 1989 : 41,2 M FCFP ; - 1990 à 1992: 42 M FCFP ; - 1993 à 2001 : 42,420 M FCFP ; qu'un séquestre judiciaire a été mis en oeuvre de 1993 à 1999 et de 2001 à 2004 ; - 2002 à 2004: 46,768 M FCFP ; - 2005 à 2007 : 47,560 M FCFP ; - 2008 à 2011 : 50 332 750 FCFP ; que cet historique mentionne que, suite à une négociation avec Mme P... et signée de V... S..., la SPDT s'est engagée à verser un loyer à hauteur de 46 768 000 FCFP à compter de 2002 ; que c'est vainement que la SAS Centre Vaima invoque la non-commercialité du bail, dès lors que la révision du loyer de ce qui est, comme elle l'analyse elle-même, un bail emphytéotique destiné à une exploitation commerciale, obéit aux mêmes règles que celles qui sont applicables aux baux commerciaux ; qu'il en est de même lorsque le bailleur, comme en l'espèce, offre le renouvellement du bail à un nouveau prix ; qu'en effet, ainsi que l'a jugé la cour dans son arrêt précité du 29 septembre 2016, la circonstance que le contrat de bail contienne, à la fois, une promesse de renouvellement automatique, et une clause d'échelle mobile permettant de faire évoluer automatiquement tous les trois ans le loyer en fonction de l'indice mensuel des prix de détail à la consommation, ne prive pas le bailleur de délivrer congé s'il veut voir fixer un nouveau prix, le bailleur n'ayant pas renoncé à son droit de voir fixer un nouveau prix pour chaque nouveau bail issu du renouvellement ; qu'à défaut de clause particulière fixant une autre modalité de demande du nouveau prix, comme en l'espèce, il doit être fait appel aux règles légales, de la compétence du juge des loyers commerciaux qui a été saisi dans la présente instance ; que le jugement dont appel a à bon droit retenu que, s'agissant du renouvellement du bail, le bailleur est en droit de proposer le montant d'un nouveau loyer qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble loué, sans que lui soit opposable un dispositif de plafonnement et que ce montant du bail renouvelé est directement sous la dépendance de la valeur locative du bien donné à bail, elle-même déterminée en fonction des caractéristiques intrinsèques du bien et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; que par conséquent, la SAS Centre Vaima n'est pas fondée à soutenir que le montant du loyer se trouve légalement plafonné par l'article 14 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975, et qu'un déplafonnement pour modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'est prévu qu'en cas de révision triennale du loyer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'en effet, il a déjà été apprécié par la cour que la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé sera faite dans les conditions et selon les critères prévus par les articles 12 et suivants de la délibération n° 75-41 ; qu'au demeurant, même s'ils ne s'imposaient pas légalement en l'espèce, ces critères permettent concrètement au juge de fixer un loyer correspondant à la valeur locative en l'absence d'accord des parties ou de stipulation contractuelle en cas de renouvellement du bail avec un nouveau prix ; que c'est donc pertinemment et à bon droit que le jugement entrepris a ordonné une expertise pour permettre de déterminer si la valeur locative de l'immeuble a varié à la hausse et si les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de manière substantielle depuis la signature du bail, tous éléments techniques indispensables à la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ; que contrairement à ce que soutient la SAS Centre Vaima, le jugement dont appel a aussi à bon droit retenu qu'il n'y aurait pas lieu d'exclure du calcul de la valeur locative les investissements réalisés par le preneur, ainsi que prévu par l'article 16 de la délibération n° 75-41 en cas de révision du loyer ; qu'en effet, la clause d'accession stipulée dans le bail initial aura joué au profit de la société BBC au moment où prendra effet le bail renouvelé, qui est un nouveau contrat ; que par contre, il est dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, au regard de la très longue durée de l'instance, d'admettre la demande que fait aussi la SAS Centre Vaima d'inclure dans la mission de l'expert l'évaluation d'une indemnité en cas d'éviction, dans l'hypothèse où elle déciderait de prendre congé ; que le débat entre la société BBC et la SAS Centre Vaima sur la méthode de calcul de la valeur locative, et notamment sur la valeur vénale du terrain, est prématuré, puisque l'expertise a précisément pour objet de permettre à la juridiction de disposer des éléments pertinents de fixation du loyer ;
ET AUX MOTIFS, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QUE les parties s'accordent sur le fait que le cadre juridique du nouveau loyer n'est pas celui d'une révision mais celui d'une fixation suite à offre de renouvellement de bail ; que les parties s'accordent sur le fait que conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » ; que les parties s'opposent sur la suite: la société BBC affirme que la fixation du loyer ne dépendra que de la seule référence à la valeur locative alors que la SAS Centre Vaima considère que le nouveau loyer pourra effectivement être libéré, pour tenir compte de la valeur locative nouvellement déterminée, mais dans la limite du plafond autorisé et défini par la délibération du 14 février 1975 précitée ; que si le raisonnement de la SAS Centre Vaima était suivi, il s'en déduirait que la loi ne distinguerait pas la révision d'un loyer en cours de la fixation d'un nouveau loyer suite à un renouvellement de bail ; qu'or, si la loi a instauré deux régimes de détermination du loyer, ce n'est pas pour qu'ils obéissent aux mêmes règles ; que la liberté initiale dont disposent les parties pour déterminer le loyer lors de la conclusion du bail ne disparait pas ultérieurement mais ne s'exerce pas avec la même intensité lorsqu'il s'agit de procéder à la révision du loyer en cours de bail et au moment du renouvellement du bail ; que dans le cas de la révision triennale, les parties sont tenues par un cadre qui permet de faire évoluer le montant du loyer mais dans des proportions qui respectent un certain rapport entre le prix initialement fixé et l'évolution des conditions économiques ; que dans le cas du renouvellement, la liberté des parties retrouve sa vigueur et s'il est permis au bailleur, sous conditions d'indemnisation, de ne pas renouveler le bail, a fortiori dans le cas d'un renouvellement au profit du même preneur, il est permis au bailleur de fixer le montant du nouveau loyer ; que cette liberté reste conditionnée par le principe qui a valu lors de la fixation du précédent loyer initial, c'est-à-dire que ce montant doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble ; qu'entre taxation autoritaire du loyer commercial et liberté totale, le dispositif législatif et réglementaire applicable en Polynésie française tiré de l'article L. 145-33 du code de commerce et des alinéas l et 2 de l'article 12 de la délibération du 14 février 1975, est parfaitement cohérent ; qu'en l'espèce, s'agissant du renouvellement d'un bail, le bailleur est en droit de proposer le montant d'un nouveau loyer qui doit correspondre à la valeur locative de l'immeuble loué sans que ne lui soit opposable un dispositif de plafonnement ; que ce montant du bail renouvelé est directement sous la dépendance de la valeur locative du bien donné à bail, elle-même déterminée en fonction des caractéristiques intrinsèques dudit bien et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; qu'en outre, conformément à l'article 16 de ladite délibération, la détermination de la valeur locative ne peut prendre en compte ni les investissements réalisés par le locataire ni les plus ou moins- values résultant de sa gestion pendant la durée du bail ; que la SAS Centre Vaima sera déboutée de sa prétention de ce chef ; que sur la prise en compte, pour la détermination de la valeur locative, des investissements réalisés par le locataire, l'évaluation de la valeur locative devra être réalisée en considération de l'état actuel de l'immeuble pris à bail (parcelle et bâtiment), c'est à dire en prenant en considération la totalité des travaux réalisés par le preneur ; qu'en effet, il est de principe (Com., 6 mai 1953, Bull n° 160) que le bail reconduit tacitement comporte les mêmes clauses et conditions que le bail initial ; qu'il s'ensuit, en l'espèce, que la clause du contrat initial afférente à l'accession des ouvrages réalisés par le preneur constitue la loi des parties et que, partant, lesdits ouvrages et travaux font partie intégrante de l'immeuble donné à bail et doivent être pris en compte pour la détermination de la valeur locative ; qu'en effet, l'article 16 de la délibération du 14 février 1975, aux termes duquel en aucun cas il ne sera tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur, ne peut recevoir application que dans l'hypothèse où les parties n'ont pas prévu une clause d'accession dans le contrat de bail ; qu'or, le contrat de bail signé par les parties les 8 et 17 mars 1974 contient une clause d'accession ainsi libellée : « à l'expiration du bail, à quelque époque et de quelque façon qu'elle arrive, les embellissements, améliorations, installations, constructions nouvelles et tous autres travaux éventuels, achevées ou non, réalisés par la société preneuse ou ses cessionnaires ou souslocataires, appartiendront de plein droit à la société bailleresse ou ses ayants droit à titre d'accession, sans aucune indemnité à la charge de celle-ci envers la société preneuse » ; que l'application de cette clause est de droit évidemment en cas de bail renouvelé dès lors qu'il est de principe (Civ 3, 26 novembre 1985, Bull n° 154) que la date de fin de bail, permettant le jeu de l'accession, doit se comprendre comme la fin du bail initial et non comme la fin de la relation contractuelle dans la mesure où un bail renouvelé est un nouveau bail ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que la société Centre Vaima soutenait, devant la cour d'appel, que les dispositions du statut des baux commerciaux étaient inapplicables, en l'espèce, à la fixation du loyer, et qu'en toute hypothèse, le montant du loyer ne pouvait être fixé à la valeur locative ; qu'en retenant, par motif adopté du jugement, que les parties s'accordaient sur le fait que conformément à l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé devait correspondre à la valeur locative, la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
2°) ALORS QUE les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce qui concerne la révision des loyers ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, les parties ayant conclu un bail emphytéotique, la bailleresse avait délivré un congé « avec offre de renouvellement du bail » moyennant la fixation d'un nouveau loyer, « afin que soient déterminées les conditions du nouveau bail conformément aux dispositions de l'article L. 145-11 du code de commerce », puis saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en retenant que, la révision du loyer d'un bail emphytéotique étant régie par les dispositions applicables aux baux commerciaux, il en irait de même lorsque le bailleur, comme en l'espèce, offre le renouvellement du bail à un nouveau prix, la cour d'appel a violé les articles L. 145-3, et L. 145-37 du code de commerce, et les articles 2, 12, 14 et 15 de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 de l'assemblée territoriale de la Polynésie française portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la valeur locative étant étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, le bailleur ne peut saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à cette valeur ; que, selon les propres énonciations de l'arrêt, les parties avaient conclu en l'espèce un bail emphytéotique ; qu'en retenant que la révision du loyer d'un bail emphytéotique obéissait aux règles applicables aux baux commerciaux et que le bailleur était en droit de demander que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé selon les critères prévus par les articles 12 et suivants de la délibération du 14 février 1975, selon lesquels le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative, la cour d'appel a violé les articles L. 145-3, L. 145-33 et L. 145-37 du code de commerce, et les articles 2, 12, 14 et 15 de la délibération du 14 février 1975 ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte des termes clairs et précis du « bail à loyer », conclu entre les parties le 22 novembre 1974, qu'il portait sur un terrain de 8 000 m² et toutes les constructions édifiées sur ce terrain consistant en divers bâtiments alors à usage commercial mais « destinés à être démolis en vue de la reconstruction générale de l'îlot », et que la locataire avait la faculté de procéder à toutes démolitions et de faire édifier sur le terrain loué tous bâtiments et installations, pour les affecter « à la destination de son choix » ; qu'en retenant que l'acte s'analysait en un bail emphytéotique « destiné à une exploitation commerciale », pour en déduire qu'il était régi par les règles applicables aux baux commerciaux, la cour d'appel a dénaturé cet acte, en violation du principe susvisé ;
5°) ALORS QU'en tout état de cause, les dispositions du statut des baux portant sur des immeubles à usage commercial, industriel et artisanal ne sont applicables aux baux emphytéotiques, en ce qui concerne la révision du loyer, que si ces baux portent sur des immeubles à usage commercial, industriel et artisanal ; que la location d'immeuble est une activité civile par nature ; qu'en retenant que la société Centre Vaima invoquait en vain « la non-commercialité du bail », dès lors que la révision du loyer de ce qui aurait constitué un bail emphytéotique destiné à « une exploitation commerciale » obéissait aux règles applicables aux baux commerciaux, sans indiquer à quelle exploitation, prétendument commerciale, le bail aurait été « destiné » ni rechercher, comme il le lui était demandé, si, d'une part, le bail ne portait pas, suivant ses propres termes, sur un terrain et des constructions « destinées à être démolies » et ne stipulait pas que la société locataire pourrait édifier sur le terrain tous bâtiments, et affecter les nouvelles constructions « à la destination de son choix », si, d'autre part, il ne résultait pas de la clause du bail intitulée « droit de préférence » que la bailleresse savait que les immeubles édifiés par la locataire le seraient afin de les proposer à la location à des tiers et si, enfin, la locataire, ayant procédé à la démolition des constructions existantes, n'avaient pas, effectivement, donné à bail les immeubles construits à des tiers, depuis 1977, de sorte que les lieux n'avaient été affectés qu'à la seule activité de location d'immeubles, qui ne constituait pas une activité commerciale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 110-1, L. 145-1 et L. 145-3, du code de commerce, et des articles de la délibération n° 75-41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal ;
6°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que la société Centre Vaima, qui soutenait expressément, devant la cour d'appel, que la seule activité exercée par la locataire sur le terrain donné à bail avait toujours consisté dans la location des immeubles construits, ce qui ne constituait pas une activité commerciale, n'a jamais prétendu que les parties avaient conclu « un bail emphytéotique destiné à une exploitation commerciale » ; qu'en retenant que la société Centre Vaima aurait, elle-même, « analysé » le bail comme « un bail emphytéotique destiné à une exploitation commerciale », la cour d'appel a dénaturé ses conclusions et violé l'article 3 du code de procédure civile de la Polynésie française ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse, le taux de révision du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouvelé ne peut excéder la variation enregistrée entre le dernier indice mensuel des prix de détail à la consommation publié à la date du bail à renouveler et celui publié à la date de son expiration ; qu'en retenant que la société Centre Vaima n'aurait pas été fondée à soutenir que le montant du loyer du bail renouvelé était ainsi plafonné, la cour d'appel a violé l'article 14 de la délibération du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal et l'article 3 de l'arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 relatif aux révisions des loyers des baux des locaux à usage d'habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal ;
8°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'aux termes du dispositif de son arrêt du 29 septembre 2016, la cour d'appel de Papeete s'est bornée à infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, à déclarer valable en la forme et au fond le congé avec offre de renouvellement délivré par la société BBC le 16 septembre 2006 avec effet au 30 novembre 2007 ; qu'en retenant qu'elle aurait déjà jugé que la fixation judiciaire du loyer devait intervenir selon les critères prévus par les articles 12 et suivants de la délibération du 14 février 1975, la cour d'appel a violé l'article 1351, devenu 1355 du code civil ;
9°) ALORS QU'en l'absence de dispositions d'ordre public contraires, les parties au contrat de bail sont libres de convenir des conditions et modalités de la révision du loyer, ces conditions et modalités, seules applicables, s'imposant alors à elles, comme au juge ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que les parties ont conclu un bail emphytéotique pour une durée de onze ans, renouvelable huit fois pour des périodes identiques, à la seule faculté de la locataire, et convenu d'un loyer révisable tous les trois ans en application de la formule de révision en vigueur au jour de la révision ; qu'en retenant que, « mêmes s'ils ne s'imposaient pas légalement en l'espèce », les « critères » de révision du loyer des baux commerciaux prévus par les articles 12 et suivants de la délibération du 14 février 1975, permettraient « au juge de fixer un loyer correspondant à la valeur locative en l'absence d'accord des parties ou de stipulation contractuelle en cas de renouvellement du bail avec un nouveau prix », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
10°) ALORS QU'en tout état de cause, en affirmant, pour confirmer le jugement ayant dit qu'il n'y aurait pas lieu d'exclure du calcul de la valeur locative les investissements réalisés par le preneur, que la clause d'accession stipulée dans le bail initial aurait joué au profit de la société BBC au moment où prendrait effet le bail renouvelé, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions d'appel de l'exposante, p. 29 et s.), si, selon la volonté des parties, la clause d'accession litigieuse ne pouvait pas s'appliquer tant que n'était pas arrivée la fin de la jouissance par la preneuse du terrain loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 555 et 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan avocat aux Conseils, pour MM. N...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'intervention volontaire des consorts N...,
AUX MOTIFS QUE « les consorts N... ne sont pas recevables à intervenir, pour la première fois en cause d'appel, dans une instance qui a pour objet l'application des dispositions de l'article L145-11 du code de commerce à un bail auquel ils ne sont pas parties. Et il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour de statuer incidemment, comme ils le demandent, sur leur revendication de la propriété des lieux loués, de la société BBC et des loyers » ;
ALORS QU'aux termes de l'article 195 du Code de procédure civile de la Polynésie française, peuvent intervenir à une instance « ceux qui y ont intérêt » ; que le seul critère de l'intervention est donc celui de l'intérêt de l'intervenant ; qu'en ajoutant à la loi des conditions de fond qu'elle ne comporte pas, sans rechercher si les consorts N... avaient intérêt à intervenir à une instance relative à un bail consenti par un tiers sur un bien dont ils revendiquent la propriété, la Cour d'appel a violé le texte précité.