LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
FB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 décembre 2020
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 937 F-D
Pourvoi n° D 19-21.814
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de M. G....
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 27 juin 2019.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
M. C... G..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° D 19-21.814 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme K... B..., domiciliée [...] ,
2°/ à Mme Q... G..., domiciliée [...] ,
défenderesses à la cassation.
Mme B... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Mme G... a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
M. G..., demandeur au pourvoi principal et Mme G..., demanderesse à un pourvoi incident, invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen identique de cassation annexé au présent arrêt.
Mme B..., demanderesse à un pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de M. G..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de Mme G..., de la SCP Melka-Prigent, avocat de Mme B..., après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 2018), Mme B..., propriétaire d'un logement donné à bail à M. et Mme G..., leur a délivré un congé pour reprise le 26 novembre 2013.
2. Un jugement du 10 février 2015 a déclaré ce congé valable et condamné les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2014.
3. Après la reprise des lieux, Mme B... a assigné M. et Mme G... en paiement d'un arriéré de loyers et de charges et en remboursement des réparations locatives.
Examen des moyens
Sur le moyen unique du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. M. et Mme G... font grief à l'arrêt de les condamner à payer une certaine somme au titre des réparations locatives, alors « que, lorsque l'écriture ou la signature d'un acte sous seing privé sont déniées ou méconnues, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ; qu'en l'espèce, les époux G... contestaient avoir signé l'état des lieux d'entrée du 4 juillet 2008 ; que pour les condamner au titre des réparations locatives, la cour d'appel s'est fondée sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée du 4 juillet 2008, indiquant que les locaux étaient "en bon état", et l'état des lieux de sortie, mentionnant un "très mauvais état général" et a relevé que "l'état des lieux d'entrée porte deux signatures sous la mention "le locataire" et [les époux G...] n'apportent pas la preuve qu'il ne s'agit pas des leurs" ; qu'en statuant ainsi, sans procéder à une vérification d'écriture, la cour d'appel a violé l'article 1324 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles 287 et 288 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoirs reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
6. La cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que les preneurs contestaient l'existence d'un état d'entrée dans les lieux régulier et que le logement, lors de sa restitution, comportait d'importantes dégradations.
7. Il en résulte que les locataires, qui ne contestaient pas l'existence de ces désordres, devaient être condamnés à payer le coût de la remise en état des lieux.
8. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident formé par Mme B..., pris en sa première branche
Enoncé du moyen
9. Mme B... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à M. et Mme G... au titre du solde locatif, alors « que, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation, peu important que l'une des dettes résulte d'une condamnation judiciaire préalable ; qu'en excluant du compte locatif, qui fonctionne par compensation, les sommes dues par les époux G... au titre de l'indemnité d'occupation et des régularisations éventuelles de charges à compter du 1er juillet 2014, au motif que Mme B... disposait d'un titre exécutoire pour les sommes qui lui étaient dues par les époux G... à compter du 1er juillet 2014, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1289 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1289 et 1290 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 :
10. Il résulte de ces textes que, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère de plein droit entre elles une compensation qui éteint les deux dettes jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
11. Pour condamner Mme B... au paiement d'une certaine somme au titre du solde du compte locatif, l'arrêt retient que le jugement du 10 février 2015 a condamné les locataires à lui verser une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2014 et qu'elle dispose donc d'un titre exécutoire couvrant la période ultérieure, de sorte que l'examen de ses demandes doit être cantonné à la période antérieure à cette date.
12. En statuant ainsi, par un motif inopérant, alors que Mme B... était fondée à solliciter la compensation judiciaire de l'ensemble des dettes et créances réciproques résultant du compte locatif, peu important qu'elle disposât d'un titre exécutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme B... à payer à M. et Mme G... la somme de 4 696,62 euros hors indemnités d'occupation dues par eux du 1er juillet au 18 septembre 2015, l'arrêt rendu le 18 décembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP Bernard Hemery, Carole Thomas-Raquin et Martin Le Guerer ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen identique produit au pourvoi principal et à un pourvoi incident par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. G... et Mme G....
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné M. C... G... et Mme Q... G... à payer à Mme B... la somme de 8.232,48 euros au titre des réparations locatives, et d'avoir, en conséquence, condamné in solidum M. C... G... et Mme G... à payer à Mme B... la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et condamné M. C... G... et Mme Q... G... à verser à Mme B... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. et Mme G... soutiennent qu'ils n'ont pas signé l'état des lieux d'entrée, que l'état du logement reflète une usure normale, que le tribunal s'est basé sur un deuxième constat d'huissier totalement contradictoire avec le premier et que les postes de réparation sont exagérés et non justifiés ; que Mme B... estime que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie est éloquente, qu'il n'existe aucune contradiction entre les pièces produites si bien que la totalité de la somme réclamée, justifiée par les factures versées, doit lui être allouée ; que c'est à bon droit, et par motifs précis adoptés par la cour, que le premier juge, après avoir rappelé les termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 définissant l'obligation d'entretien qui pèse sur le locataire et ceux du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, a retenu que le logement, en bon état à l'entrée dans les lieux, a été restitué en très mauvais état général en décrivant avec précision les dégradations affectant, dans des proportions variables, les revêtements muraux, le coin cuisine ainsi que la salle de bain et certains de leurs équipements, les sols, le mur de l'entrée à proximité de la porte et le volet pour en déduire que l'état du logement ne pouvait s'expliquer par la seule usure normale des lieux occupés pendant 7 ans ; que contrairement à ce que soutiennent M. et Mme G..., l'état des lieux d'entrée porte deux signatures sous la mention "le locataire" et ils n'apportent pas la preuve qu'il ne s'agit pas des leurs ; que de plus, il n'y a aucune contradiction entre le procès-verbal d'expulsion du 18 septembre 2015 qui n'a pas pour objet de décrire l'état des lieux donnés en location et le procès-verbal de constat du 1er octobre suivant qui, lui, est précisément destiné à cela ; que l'imputabilité des dégradations aux locataires ne fait donc aucun doute ; que cependant, ainsi que l'a justement fait observer le tribunal, les constatations opérées par l'huissier ne justifient pas l'intégralité des achats effectués par Mme B... qui a procédé à une remise à neuf de l'intégralité de l'appartement ; qu'ainsi, ne peuvent être pris en compte les achats suivants :
- les meubles de cuisine et de salle de bain à l'exception du bloc endommagé, de la planche destinée à masquer un trou et du bloc wc,
- le changement intégral du volet,
- diverses fournitures ;
que seule la somme de 3.182,48 euros sera donc retenue sr un total revendiqué de 11.586,48 euros ; que de la même façon, une partie de la facture de la société l'Eau Cost, et notamment les travaux d'électricité et de plomberie, est sans rapport avec les constatations opérées par l'huissier de sorte que seule la somme de 5050 euros est justifiée sur un total réclamé de 8.456,8 euros ; qu'au total, il sera alloué à la bailleresse la somme de 8.232,48 euros ; [
] c'est à bon droit, et par motifs adoptés par la cour, que le premier juge a relevé que le préjudice matériel n'était pas établi mais que Mme B... avait subi un réel préjudice moral réparé par l'allocation de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, ainsi que d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; que par ailleurs, en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le locataire est de son côté notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, ainsi que de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; que les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ; que lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; qu'enfin, par application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ; qu'en l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée contradictoirement réalisé le 4 juillet 2008, que les locaux étaient en « bon état », sans autre précision ; que l'état des lieux de sortie effectué contradictoirement par constat d'huissier de justice le 1er octobre 2015 fait état de ce que les lieux ont été restitués « en très mauvais état général » ; que l'huissier de justice constate ainsi que :
- la fibre de verre posée sous le papier peint a été posée par le locataire lui-même de manière « non professionnelle », avec des colmatages salissures « partout » ;
- le coin cuisine présente des coulées de graisse et des traces « très visibles » de dépose d'éléments de cuisine haut et comporte un meuble hors d'usage, des plaques de cuisson et un radiateur qui ne fonctionnent plus, et un évier dans un état médiocre faute d'avoir été entretenu, le joint ayant été réalisé de manière « médiocre » ;
- le revêtement de sol, « déjà hors d'usage avant », est constitué de chutes de linoléum posé de manière « non professionnelle », arraché dans l'entrée au niveau de la porte palière forcée ;
- le mur de l'entrée est « extrêmement entamé » compte tenu de l'ouverture forcée de la porte blindée, et la serrure doit être remplacée ;
- la salle de bain est dans un état « grossier », les travaux réalisés l'ayant été grossièrement avec un système VMC se « baladant » au niveau du plafond, dont la peinture est « particulièrement dégradée », sous l'effet de l'humidité, le lavabo est descellé et partiellement incliné, le bac à douche dans un état « déplorable » avec des joints « grossiers » et « dégradés » et n'assurant plus l'étanchéité, et les toilettes, dépourvus de lunette et de couvercle, présentant un fond « particulièrement » entartré ;
- le judas est absent de la porte d'entrée, qui comporte un trou à cet emplacement ;
- le volet sur rue ne fonctionne plus et les volets, « faute d'entretien », ne coulissent plus ;
- « rien n'a été nettoyé » ;
que l'huissier de justice joint à ces constatations des clichés photographiques ; qu'il ressort de l'examen comparatif des deux états des lieux, d'entrée et de sortie, une dégradation manifeste des locaux qui ne peut s'expliquer seulement par l'état d'usure normale pour une durée d'occupation de quelque sept années ; que cette dégradation, tient notamment, ainsi qu'il est relevé par l'huissier de justice, à un défaut d'entretien et de nettoyage des locaux par les locataires, contrairement aux obligations contractuelles et légales qui pèsent sur eux ; que Madame K... B... est dès lors bien-fondée à solliciter le paiement de réparations locatives ; [
] s'agissant du préjudice moral, il est manifeste que, vu l'état de dégradation de l'appartement tel que constaté par l'huissier de justice, et la nécessité de procéder de ce fait à des travaux de rénovation d'ampleur dans un appartement sinon « inhabitable » en location comme précisé par l'huissier de justice dans son procès-verbal de constat, Mme K... B... a subi un préjudice moral directement causé par le défaut d'entretien des lieux par les locataires, qui ne saurait être réparé par le seul remboursement des frais de remise en état » ;
ALORS QUE lorsque l'écriture ou la signature d'un acte sous seing privé sont déniées ou méconnues, il appartient au juge de vérifier l'acte contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte ; qu'en l'espèce, les époux G... contestaient avoir signé l'état des lieux d'entrée du 4 juillet 2008 ; que pour les condamner au titre des réparations locatives, la cour d'appel s'est fondée sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée du 4 juillet 2008, indiquant que les locaux étaient « en bon état », et l'état des lieux de sortie, mentionnant un « très mauvais état général » et a relevé que « l'état des lieux d'entrée porte deux signatures sous la mention "le locataire" et [les époux G...] n'apportent pas la preuve qu'il ne s'agit pas des leurs » ; qu'en statuant ainsi, sans procéder à une vérification d'écriture, la cour d'appel a violé l'article 1324 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 287 et 288 du code de procédure civile. Moyen produit à un pourvoi incident par la SCP Melka-Prigent, avocat aux Conseils, pour Mme B....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme B... à payer à M. C... G... et Mme Q... G... la somme de 4.696,62 €, hors indemnités d'occupation dues par eux du 1er juillet 2014 au 18 septembre 2015 et régularisation éventuelle de charges pour la période du 30 septembre 2014 au 18 septembre 2015,
AUX MOTIFS QUE « Le jugement du 10 février 2015 condamne les époux G... à verser à Mme B... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires à compter du 1er juillet 2014.
Mme B... dispose donc d'un titre exécutoire couvrant la période postérieure courant à compter du 1er juillet 2014 de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a cantonné l'examen des demandes de l'appelante relatives aux loyers et provisions sur charges impayés au 30 juin 2014 »
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« Les parties s'accordent sur la déduction du montant du dépôt de garantie de 1.000 € et d'un rappel au titre de l'allocation logement directement versé au bailleur par la caisse d'allocations familiales de 6.848,32 € nonobstant le fait qu'il couvre la période du 1er mars 2014 au 31 août 2015.
Il n'y a d'ailleurs pas d'autre solution puisque le calcul du rappel au prorata du temps écoulé entre le 1er mars 2014 et le 30 juin 2014 est impossible »
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES QUE
« les indemnités d'occupation auxquelles Monsieur et Madame C... G... sont condamnés par jugement du 10 février 2015 sont dues à compter du 1er juillet 2014 »
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« doit venir en déduction de cette somme [due par les époux G...] le montant du versement de la CAF dont il est constant qu'il a bénéficié à Madame K... B..., soit la somme de 6.484,32 € »
1°) ALORS QUE lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation, peu important que l'une des dettes résulte d'une condamnation judiciaire préalable ; qu'en excluant du compte locatif, qui fonctionne par compensation, les sommes dues par les époux G... au titre de l'indemnité d'occupation et des régularisations éventuelles de charges à compter du 1er juillet 2014,, au motif que Mme B... disposait d'un titre exécutoire pour les sommes qui lui étaient dues par les époux G... à compter du 1er juillet 2014, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1289 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE si Mme B... proposait de déduire des sommes dues par les époux G... la totalité de l'allocation perçue par elle par la CAF jusqu'en août 2015 (concl. p. 11), c'est parce qu'elle sollicitait la détermination d'un compte locatif global courant jusqu'au départ effectif des époux G... en septembre 2015 (concl. p. 10 et 11) ; qu'en indiquant que les parties s'accordaient sur la déduction de ce montant, après avoir exclu la prise en considération des dettes des époux G... postérieures à juin 2014, la cour d'appel a méconnu les termes du litige tels que fixés par les parties, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le bailleur auquel l'allocation de logement est versée la déduit du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement ; qu'en prenant en considération, pour réduire la dette de loyers des époux G... à l'égard de Mme B... sur la période du 1er mars 2014 au 30 juin 2014, l'allocation logement versée à Mme B... sur une période plus longue, soit du 1er mars 2014 au 31 août 2015, la cour d'appel a violé l'article L. 835-2 du code de la sécurité sociale ;
4°) ET ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en indiquant que le calcul au prorata de l'allocation de logement de la CAF sur la période entre le 1er mars 2014 et le 30 juin 2014 était impossible, quand l'exposante avait produit les justificatifs des règlements de la CAF mentionnant le montant de l'allocation pour chaque mois, (Pièce n° 21 - Prod.), la cour d'appel a dénaturé par omission ce document, en violation du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer et les documents de la cause.