LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen :
Vu l'article R. 13-49, alinéa 1er, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 février 2012) fixe les indemnités de dépossession revenant à M. X... par suite de l'expropriation, au profit du département des Pyrénées-Orientales, d'une parcelle lui appartenant ;
Attendu que pour condamner le département à payer une certaine somme à M. X..., l'arrêt statue au vu d'une pièce déposée par l'appelant le 5 janvier 2011 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le département des Pyrénées-Orientales avait fait une déclaration d'appel le 18 octobre 2010, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne le département des Pyrénées-Orientales, représenté par le président du conseil général, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le département des Pyrénées-Orientales, représenté par le président du conseil général, à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande du département des Pyrénées-Orientales ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
En ce que l'arrêt attaqué fixe à la somme de 87 230  seulement le montant des indemnités dû par le Département des Pyrénées Orientales à M. Marc X... pour l'expropriation d'une emprise de 8710 m² sur la parcelle cadastrée à Saint-Cyprien, lieu-dit "Bosc d'en Bourg", section AL n° 47, d'une superficie de 9510 m²,
Alors que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l'appel ; que la cour d'appel, qui a fixé les indemnités d'expropriation revenant à M. Marc X..., en relevant que le département des Pyrénées Orientales, appelant suivant déclaration au greffe du 18 octobre 2010, avait déposé le 5 janvier 2011 une pièce complémentaire, a violé l'article R. 13-49 du code de l'expropriation.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
En ce que l'arrêt attaqué fixe à la somme de 87 230  seulement le montant des indemnités dû par le département des Pyrénées Orientales à M. Marc X... pour l'expropriation d'une emprise de 8710 m² sur la parcelle cadastrée à Saint-Cyprien, lieu-dit "Bosc d'en Bourg", section AL n° 47, d'une superficie de 9510 m²,
Aux motifs qu'« Il résulte de l'article L. 13-15 II (4°) du code de l'expropriation qu'en cas d'expropriation d'un bien réserve par un plan d'occupation des sols, la date à prendre en considération pour l'appréciation de son usage effectif est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est située l'emplacement réservé. Au cas d'espèce, la parcelle AL n° 47 a été classée en zone 3 NA lors de la révision du POS de Saint Cyprien, le 24 février 1993 ; le POS a ensuite fait l'objet d'une mise à jour, résultant d'un arrêté du maire de Saint Cyprien en date du 25 novembre 1996, qui a consisté à insérer au POS un emplacement réservé n° 24, correspondant aux terrains nécessaires à l'aménagement de la RD n° 612, en conséquence de l'arrêté préfectoral du 24 mai 1996 déclarant d'utilité publique l'opération ; une dernière révision, du POS est intervenue le 30 juin 1999, qui n'a pas cependant modifié le classement de la parcelle en zone 3 NA et l'a maintenue dans l'emplacement réservé n° 24 ; dès lors que la dernière révision du POS n'a pas apporté de changement au classement de la parcelle en zone 3 NA, ni à la délimitation de la zone dans laquelle elle est située, la date de référence, qu'il y a lieu de retenir, est celle du 25 novembre 1996, date de l'arrêté rendant public la modification du POS portant inscription de la réserve ; l'expropriation n'ayant d'autre objet que l'emplacement réservé, relatif à l'emprise de 8710 m2 sur la parcelle AL n° 47, il importe peu que la parcelle figure également dans le périmètre du droit de préemption urbain institué par délibération du conseil municipal de Saint Cyprien en date du 30 juin 1993. A la date du 25 novembre 1996, la parcelle AL n° 47 était donc classée en zone 3 NA du POS, c'est-à-dire dans une zone destinée à l'implantation d'activités touristiques, loisirs et sports (3 NAs), accompagnées d'une urbanisation à caractère résidentiel mais dans laquelle l'absence ou l'insuffisance d'équipements ne permet pas un aménagement immédiat ; le règlement de la zone disposait que toute occupation ou utilisation du sol y était exclue, à l'exception des bâtiments et équipements d'infrastructure publics nécessités par le fonctionnement ultérieur de la zone, et que l'urbanisation deviendrait effective qu'après modification du POS ou création d'une ZAC. Ainsi, la parcelle n'était pas située dans un secteur désigné comme constructible au POS, hormis pour la réalisation des équipements publics nécessaires à l'urbanisation future de la zone, et aucun élément ne permet d'affirmer qu'elle se trouvait à l'époque desservie par l'ensemble des réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement, alors que précisément, l'urbanisation de la zone n'avait pas encore débuté et que le terrain était accessible par un simple chemin communal ; c'est dès lors à juste titre que le premier juge a écarté la qualification de terrain à bâtir, d'ailleurs non revendiquée par M. X.... Le premier juge a cependant retenu que la parcelle AT n° 47 bénéficiait d'une situation privilégiée, facteur de plus value, compte tenu de sa desserte par une voie communale, de la proximité d'une zone habitée et d'un collège, de la présence de réseaux proches et de son classement en zone 3 NAs permettant d'y édifier des équipements d'infrastructure publics. Pour autant, à la date de référence, soit le 25 novembre 1996, les constructions et équipements, avoisinants aujourd'hui la parcelle (lotissements, collège), n'existaient pas puisqu'il résulte des productions que les divers permis de lotir et de construire n'ont été délivrés qu'à partir de l'année 2000 ; M. X... n'établit pas davantage qu'à cette date, la zone dans laquelle était située la parcelle, se trouvait effectivement desservie par les réseaux, l'urbanisation de la zone étant alors subordonnée à une modification du POS ou à la création d'une ZAC ; en outre, le règlement de la zone 3 NA prohibait toute occupation ou utilisation du sol à l'exception des bâtiments et équipements d'infrastructure public ; la desserte de la parcelle AT n° 47 par un chemin communal, fût-il carrossable, et la proximité d'un camping de l'autre côté de la route, n'apparaissent pas, dès lors, à eux-seuls, suffisants pour retenir sa situation privilégiée, facteur de plus-value. La parcelle doit ainsi être évaluée comme un terrain à usage agricole d'après sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation du 12 mai 2006, qui est celle d'une parcelle de terre nue ; la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, selon lesquelles le terrain, desservi par une voie communale goudronnée, est en nature de friche non débroussaillée, équipé d'un forage difficilement accessible et non utilisé, bordé côté sud par une "agouille" (petit canal servant à l'irrigation) et côté est par un chemin de terre. Le Département des Pyrénées Orientales produit la liste des accords amiables, au nombre d'une trentaine, réalisés depuis 1999 sur la commune de Saint Cyprien, dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP, dont il résulte que les terrains classés en zones 3 NA ou 3 NAs du POS ont été vendu à des prix de 7,70 euros le m² en 2007 et 2008 et à 9,00 euros le m² en 2009 ; s'il n'est pas établi que soit remplie la condition de double majorité prévue au 1er alinéa de l'article L. 13-16, nécessaire pour que les accords amiables soient pris pour base d'évaluation, il n'en demeure pas moins que ceux-ci constituent, dès lors qu'ils portent sur des biens comparables, des éléments d'appréciation dont la juridiction de l'expropriation doit tenir compte ; ces accords ne peuvent être écartés au seul motif que les actes correspondants ne sont pas produits, alors que le relevé, qui en est fourni, précise leurs dates, le nom des propriétaires concernés, les références cadastrales des biens, leur nature et caractéristiques, ainsi que le détail des prix convenus. Il est notamment communiqué deux traités d'adhésion à l'ordonnance d'expropriation en date du 28 août 2007, évaluant sur la base de 7,70 euros le m² les indemnités dues aux propriétaires expropriés, d'une part, d'une emprise de 1236 m² sur la parcelle cadastrée au lieu-dit "Bosc d'en Roug", section AL n° 12, et, d'autre part, d'une emprise de 2731 m² sur la parcelle cadastrée au lieu-dit "Las Vielles", section AK n° 125. Le commissaire du gouvernement cite une vente réalisée dans le même secteur, le 3 juillet 2006, au profit de la commune de Saint Cyprien, portant, pour 220 m², sur les parcelles AK n° 744 et 746, au lieu-dit "La Prade", également classée en zone 3 NA, au prix de 1 676,00 euros, soit 7,62 euros le m². M. X... ne fournit, pour sa part, aucun terme de comparaison permettant de justifier les indemnités, qu'il revendique ; il convient dès lors, en fonction des éléments d'appréciation sus analysés, de retenir le prix de 9,00 euros le m², proposé par le Département, pour l'estimation, en juin 2010, des indemnités revenant à l'intéressé. Le montant des indemnités dû à M. X... par le Département des Pyrénées Orientales doit, dans ces conditions, être fixé comme suit :
- indemnité principale : 8170 m² x 9,00  78 390,00 
- indemnité de remploi :
(20 % x 5 000,00 ) + (15 % x 10 000,00 )
+ (10 % x 63 390,00 ).. 8 839,00 
Total 87 229,00 
Arrondi à 87 230,00  ».
Alors que les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; que la cour d'appel, pour infirmer le jugement du 30 juin 2010 prenant en considération la situation privilégiée de la parcelle expropriée au préjudice de M. Marc X..., a retenu qu'à la date de référence, soit le 25 novembre 1996, les constructions et équipements, avoisinants aujourd'hui la parcelle (lotissements, collège), n'existaient pas, que M. Marc X... n'établissait pas qu'à cette date, la zone dans laquelle était située la parcelle, se trouvait effectivement desservie par les réseaux, que le règlement de la zone 3 NA prohibait toute occupation ou utilisation du sol à l'exception des bâtiments et équipements d'infrastructure publics, et que la desserte de la parcelle AT n° 47 par un chemin communal, fût-il carrossable, et la proximité d'un camping de l'autre côté de la route, n'apparaissaient pas à eux-seuls, suffisants pour retenir sa situation privilégiée, facteur de plus-value ; qu'en statuant ainsi, en appréciant la situation privilégiée de la parcelle expropriée à la date de référence et non au jour de la décision de première instance, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15, I, du code de l'expropriation.