LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 4 décembre 2015), que, le 3 mai 2004, la société Rete a vendu à M. X...et Mme Y...(les consorts X...-Y...) une maison qu'elle avait rénovée après une déclaration de travaux du 28 novembre 2001 ; que, le 31 janvier 2006, ceux-ci l'ont revendue à M. et Mme A...; que ces derniers, souhaitant la revendre, n'ont pu obtenir le certificat de conformité au motif que les travaux effectués par la société Rete n'étaient pas conformes au permis de construire délivré le 21 août 2003 ; que M. et Mme A... ont assigné les consorts X...-Y...et la société Rete en nullité de la vente intervenue le 31 janvier 2006 et en indemnisation de leurs préjudices ; qu'un arrêt du 5 avril 2013 a rejeté les demandes de M. et Mme A... à l'égard des consorts X...-Y..., sauf en ce qui concerne la démolition de la cloison légère fermant l'auvent de toiture, condamné la société Rete à indemniser les préjudices subis par M. et Mme A..., rejeté la demande de la société Rete en garantie contre les consorts X...-Y...et ordonné une expertise aux fins de rechercher si une régularisation administrative était possible par un nouveau permis de construire modificatif et de déterminer le coût des travaux pour une régularisation ;
Attendu que la société Rete fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme A... une somme de 54 000 euros au titre de la mise en conformité de l'immeuble ;

Mais attendu, d'une part, que, la société Rete n'ayant pas soutenu que la demande de M. et Mme A... méconnaissait l'autorité de la chose jugée le 5 avril 2013, ni qu'elle inclurait les frais de démolition de la cloison légère fermant l'auvent de toiture, déjà mis à la charge des consorts X...-Y..., le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, partant irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il résultait de l'arrêt du 5 avril 2013 que le refus de délivrance d'un certificat de conformité ne s'appliquait pas aux travaux réalisés selon la déclaration de 2001 mais à ceux réalisés en vertu du permis de construire délivré le 21 août 2003, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui a pu en déduire que M. et Mme A... justifiaient d'un préjudice résultant de l'impossibilité de la régularisation administrative de l'ouvrage et de la nécessité de faire réaliser les travaux autorisés au permis de construire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Rete aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Rete et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société RETE
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Rete, vendeur, à verser aux époux A...-N..., sous-acquéreurs, les sommes de 54 000 euros hors taxes au titre de la remise en conformité de l'immeuble situé au 26 rue d'Yves, à La Rochelle, 8 000 euros au titre du préjudice moral et 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
Aux motifs qu'en l'état de l'arrêt du 5 avril 2013 qui n'avait pas fait l'objet de recours et compte tenu des demandes des parties, la cour n'était plus saisie que de la détermination et de l'évaluation du préjudice subi par les époux A... et imputable à la seule société Rete, les demandes formées par les époux A... contre les consorts X... au titre des travaux réalisés par eux n'étant pas reprises après l'expertise de monsieur C...; qu'à l'issue de cette expertise, la société Rete soutenait essentiellement que les époux A... ne justifiaient d'aucun préjudice puisque les travaux réalisés par elle sur l'ouvrage vendu aux consorts X... étaient conformes à la déclaration de travaux du 28 novembre 2001 et que, selon la législation applicable à l'époque, aucun certificat de conformité n'était exigé pour ces travaux ; que les époux A... estimaient au contraire que leur préjudice tenait au fait que la société Rete n'avait pas respecté le permis de construire délivré le 21 août 2003 en réalisant, dans le cadre d'une reconstruction, une pièce supplémentaire mentionnée dans la déclaration de travaux de novembre 2001 mais non reprise dans le permis de construire d'août 2003, ce qui avait entraîné le refus de conformité empêchant la vente prévue par le compromis du 9 août 2007 ; qu'à la question de savoir si l'immeuble tel qu'acquis par les époux A... était susceptible de faire l'objet d'une régularisation administrative par le dépôt d'un permis de construire modificatif, l'expert avait répondu par la négative dans la mesure où le délai pour ce faire était expiré, ce qui imposait le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire ; que s'agissant des coûts induits par la mise en conformité de l'immeuble au permis de construire du 21 août 2003, l'expert l'évaluait à 3 500 euros hors taxes pour la demande de nouveau permis de construire, 17 500 euros hors taxes pour la réalisation de deux places de parking compris accès et démolition des murs de clôture et 33 000 euros hors taxes pour la démolition de l'abri de vélo et la salle de bains, soit la suppression de 14, 70 mètres carrés habitables avec réaménagement de la salle de bains, soit un total de 54 000 euros ; que l'expert avait toutefois indiqué qu'il était possible de demander une régularisation administrative au titre de la déclaration de travaux de 2001 puisque les travaux étaient conformes à cette déclaration et avaient fait l'objet d'une déclaration d'achèvement du 22 janvier 2004 ; que cette démarche faite en cours d'expertise n'avait pas abouti à la date de dépôt du rapport du 7 novembre 2013 mais que par courriel du 3 décembre 2013, la ville de La Rochelle avait fait savoir au conseil de la société Rete qu'en vertu des anciens articles L. 422-2 et R. 422-2 du code de l'urbanisme applicables à la déclaration de travaux de 2001, les travaux soumis à déclaration de travaux ne faisaient pas l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux ni d'un contrôle de conformité ; que cependant, comme l'avait rappelé l'arrêt du 5 avril 2013, le refus de conformité daté du 1er février 2006 ne s'appliquait pas aux travaux réalisés selon la déclaration de travaux de 2001, mais à ceux réalisés en vertu du permis de construire n° 173000128 délivré le 21 août 2003 selon demande du 27 mai 2003 modifiée le 21 juillet 2003 ; que c'était ainsi à juste raison que les époux A... invoquaient le préjudice incontestable résultant de l'impossible régularisation administrative de l'ouvrage par le dépôt d'un permis de construire modificatif et de la nécessité de procéder à une nouvelle demande conforme au permis délivré en août 2003 et de réaliser les travaux autorisés par ce permis ; que le fait qu'il n'ait pas été nécessaire de demander une régularisation administrative au titre de la déclaration de travaux de 2001 était sans conséquence sur l'existence de ce préjudice puisqu'il était constant que l'ajout de la chambre supplémentaire mentionnée dans la déclaration de travaux de 2001 avait en fait, été réalisé par la société Rete, à l'occasion de la reconstruction du bâtiment opérée selon le permis de construire d'août 2003 qui ne prévoyait nullement cet ajout, ce qui avait justifié le refus de conformité ; que la circonstance que l'action pénale était prescrite pour ce qui concernait tant les travaux réalisés selon la déclaration de 2001, déclarés achevés en janvier 2004 que ceux réalisés selon le permis de construire de 2003, achevés le 12 décembre 2003, ne changeait rien au fait que les époux A... ne pouvaient pas obtenir en l'état, un certificat de conformité pour les travaux soumis au permis de construire de 2003, ce qui rendait leur bien invendable ; que les époux A... étaient donc fondés à obtenir de la société Rete l'indemnisation des frais de remise en conformité, évalués à 54 000 euros hors taxes comme indiqué plus haut ; que s'agissant de la perte de chance de vendre l'immeuble en 2007 au prix de 217 000 euros à madame D...qui ne s'était désistée, selon son courrier du 28 novembre 2007, qu'en raison du refus de conformité notifié par le notaire le 8 novembre 2007, il n'était pas contestable que les époux A... auraient pu faire à cette époque une importante plus-value sur le prix de vente de l'immeuble qu'ils avaient acquis le 31 janvier 2006 au prix de 163 700 euros ; que cependant, rien ne permettait d'exclure qu'une plus-value comparable, voire supérieure, puisse être obtenue lors de la vente de l'immeuble, au surplus remis en état de conformité grâce aux indemnités allouées par le présent arrêt, et après un fort renchérissement des prix de l'immobilier dans la ville de La Rochelle depuis 2007 de sorte que la perte de chance invoquée n'apparaît pas établie ; qu'en revanche, les multiples embarras causés aux époux A... qui avaient été empêchés de vendre leur bien en 2007 et étaient restés dans l'incertitude de son devenir depuis lors par le fait de la société Rete, leur avaient causé un préjudice moral qui serait évalué à 8 000 euros ; que l'appelante qui succombait en ses demandes, supporterait les entiers dépens comprenant les frais d'expertise et qu'elle verserait une indemnité de 4 000 euros aux époux A... au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (arrêt, p. 5, § 3, à p. 6, in fine) ;
1) Alors que l'auteur d'un fait jugé fautif répond du seul dommage que celuici a causé ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour imputer à la société Rete le préjudice qui aurait été causé par l'impossibilité d'obtenir la délivrance d'un certificat de conformité au permis de construire délivré le 21 août 2003, sans rechercher, comme elle y était invitée (concl. p. 9, § 7 et s. ; p. 11, § 4 et 5), si la société Rete n'avait pu causer un tel préjudice, dès lors que ce permis de construire n'avait pas été exécuté, la société Rete s'en étant librement abstenue, et que les seuls travaux exécutés correspondaient à la déclaration de travaux du 28 novembre 2001, qui n'avaient pas à faire ensuite l'objet d'un certificat de conformité, en sorte qu'aucun préjudice imputable à la société Rete, vendeur initial, ne pouvait résulter d'un défaut de conformité au permis de construire du 21 août 2003, librement laissé sans exécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2) Alors que l'autorité de la chose irrévocablement jugée s'attache aux jugements qui n'ont fait l'objet d'aucun recours ; qu'en retenant, pour condamner la société Rete, vendeur, à payer aux consorts A...-N..., sous-acquéreurs, la somme de 54 000 euros, que l'expert avait évalué les coûts de remise en conformité de l'immeuble au permis de construire du 21 août 2003 aux sommes de 3 500 euros au titre de la demande d'un nouveau permis de construire, 17 500 euros au titre de la réalisation de deux places de parking et 33 000 euros pour la démolition de l'abri à vélo et de la salle de bains, soit un total de 54 000 euros, cependant que, par son arrêt du 5 avril 2013 devenu irrévocable, la cour d'appel avait « débouté les consorts A...-N...de leurs demandes à l'encontre des consorts X...-Y...[acquéreurs], sauf en ce qui concerne le coût de démolition de la cloison légère fermant l'auvent de toiture (garage à vélo) », ce dont il résultait que la société Rete ne pouvait être condamnée à réparer le préjudice lié à la démolition de l'abri à vélo édifié par les acquéreurs irrévocablement jugé responsables de ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
3°) Alors que, en tout état de cause, sauf disposition particulière, nul n'est responsable que de son propre fait ; qu'en condamnant le vendeur à payer aux sousacquéreurs la somme de 54 000 euros, cependant qu'il ressortait de ses constatations que l'expert avait inclus dans son évaluation du préjudice subi par les sous-acquéreurs le montant de la démolition de l'abri à vélo édifié par les acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1604 du même code.