LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'information générale tirée du rapport de l'étude géotechnique permettait à elle-seule à la société Madeleine et Roger de comprendre que l'économie de l'opération avait été modifiée par rapport à ce qui avait été envisagé en raison de la nature du sol tant en ce qui concerne les voiries qu'en ce qui concerne les constructions et que les études complémentaires étaient nécessaires, qu'il n'incombait pas à la société X... de conseiller la société Madeleine et Roger sur les conséquences à tirer des résultats de la nature du sol, la cour d'appel a pu, sans se contredire et abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la preuve de la lecture du rapport de la société Géotec par la société X..., en déduire que la société Madeleine et Roger n'établissait pas qu'elle avait perdu une chance de renégocier le prix de vente ou d'abandonner son projet en lien avec le défaut d'information de M. X... et de la société X... ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que l'étude géotechnique de la société Géotec contenait des informations sur l'adaptation des travaux de voiries à la nature du sol dont l'importance ne pouvait être appréciée que lors de l'exécution des travaux selon la nature du sol rencontré sur le tracé des travaux et que cette étude révélait sans ambiguïté la nécessité de réaliser une étude de sol complémentaire après définition précise des caractéristiques du projet, pour déterminer exactement les niveaux et profondeurs d'assise au droit de chaque bâtiment et les conditions d'adaptation au sol des dallages, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu, sans modifier l'objet du litige et sans violer le principe de la contradiction, en déduire que le coût des travaux et études supplémentaires ne procédaient pas d'une faute de M. X... et de la société X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Madeleine et Roger aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Madeleine et Roger à payer la somme globale de 2 500 euros à la société X... et M. X... ; rejette la demande de la société Madeleine et Roger ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Madeleine et Roger
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société MADELEINE et ROGER de ses demandes en condamnation de M. X... et de la SCP ALAIN X... à paiement solidaire des sommes de 39.538, 40  au titre de travaux supplémentaires, de 23.322  d'études de sol pour les treize parcelles, de 11.000  de frais financiers, de 2.445, 19  de frais de notaire et d'inscription d'hypothèque et de 75.000  au titre de la perte de chance et de l'AVOIR condamnée à paiement de 1.000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Société MADELEINE et ROGER reproche à M. X... et à la SCP ALAIN X..., devenue Selarl ALAIN X..., de ne pas avoir lu l'étude géotechnique de la Société GEOTEC du 8 décembre 2006 et de ne pas avoir attiré son attention suite à celle-ci sur les contraintes liées à la consistance des sols, c'est-à-dire sur les conséquences de la nature des sols sur les travaux à réaliser et le financement de l'opération de lotissement, de ne pas avoir modifié l'étude de faisabilité ; qu'il convient de s'en tenir à ces griefs pour apprécier la responsabilité de M. X... et de la SCP ALAIN X... devenue Selarl ; que M. X... et la SCP ALAIN X... ont procédé à une étude du projet de lotissement de la Sarl MADEEINE ET ROGER en avril et mai 2005 qui a donné lieu à l'établissement d'un devis quantitatif et estimatif des travaux d'aménagement à réaliser du 13 mai 2005 ; qu'après celle-ci, ils ont fin mai proposé une mission de conception et de bornage, ainsi qu'une mission de maîtrise d'oeuvre complète de réalisation et que cette offre a été acceptée par la Société MADELEINE ET ROGER le 29 mai 2005 ; que c'est après le compromis de vente portant sur les parcelles constituant l'assiette du lotissement du 2 juin 2005 que M. X... et la SCP ALAIN X... ont établi un bilan prévisionnel en mai 2006 et non en mai 2005 comme indiqué sur le document, celui-ci précisant qu'il est établi aux conditions économiques du 1er semestre 2006 ; que le compromis de vente conclu entre la Société MADELEINE ET ROGER et les consorts Y... précise que si la vente se réalise, l'acquéreur sera tenu de prendre le bien dans l'état où il se trouvera au moment de la réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment de l'état du sol et du sous-sol ; qu'il contient toutefois différentes conditions suspensives bénéficiant à l'acquéreur, afférentes notamment à l'obtention d'un arrêté de lotir et au fait que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales ou des ouvrages de protection contre l'eau, et ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques ; que la Société MADELEINE et ROGER a ainsi été autorisée par le compromis à réaliser tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard de son projet, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux ; que l'arrêté accordant l'autorisation de lotir a été obtenu le 18 septembre 2006 selon l'indication donnée par M. X... et la SCP ALAIN X... ; que l'étude de sol a été réalisée selon une offre de la Société GEOTEC du 4 octobre 2006 ; que la Société MADELEINE et ROGER n'a pas ignoré la réalisation de cette étude de sol, qu'elle précise dans ses écritures page 5 que le maître d'oeuvre lui a indiqué qu'il était nécessaire de faire réaliser une étude de sol afin d'éviter toute surprise ; qu'elle ne conteste pas l'indication de M. X... et la SCP ALAIN X... selon laquelle elle a pris connaissance du rapport d'étude ; qu'elle n'est pas en mesure de justifier que la SCP ALAIN X... n'a pas lu le rapport de la Société GEOTEC qu'elle a elle-même commandé ; qu'il n'y avait pas lieu à la suite de l'étude géotechnique de la Société GEOTEC de modifier l'étude de faisabilité effectuée avant le compromis de vente des parcelles du 2 juin 2005 compte tenu de son objet ; que le bilan prévisionnel du 17 août 2006 ne pouvait lui-même être modifié en l'absence de connaissance de l'impact exact de la consistance du sol sur la réalisation des travaux dont la SCP X... avait la maîtrise d'oeuvre, celle-ci ne pouvant être appréciée que lors de l'exécution des travaux ; qu'en revanche, si la lecture du rapport de l'étude de sol a permis à la Société MADELEINE et ROGER d'appréhender que la mission confiée à la Société GEOTEC ayant consisté en sondages et essais (mission G0) et en une étude préliminaire de faisabilité technique (mission G 11) ne pouvait suffire pour entreprendre les travaux et qu'il était indispensable de réaliser encore au minimum une mission G12 (étude de faisabilité des ouvrages géotechniques) après définition précise du projet, en vue d'adapter l'ouvrage au contexte géotechnique (page 4 du rapport), que l'emprise du lotissement comportait deux zones géologiques différentes de qualité géotechnique différente (page 7, 8 et synthèse page 17), que la qualité des sols a une incidence sur les principes constructifs dont les fondations et les dallages (pages 14 et 15), il appartenait à la SCP X..., tenue en qualité de maître d'oeuvre d'une obligation de renseignement, de compléter l'information générale saisie par le maître de l'ouvrage, de lui exposer davantage la situation et son impact sur l'opération de lotissement, c'est-à-dire sur les travaux dont elle avait la maîtrise d'oeuvre, les travaux de construction des lots, le surcoût engendré tant pour elle-même que pour les acquéreurs des lots, étant précisé que même si elle n'était chargée que d'une mission afférente aux ouvrages et équipements généraux du lotissement, son intervention s'effectuait dans le cadre d'une opération immobilière plus importante affectée en son entier ; qu'il ne lui incombait pas par contre de conseiller la Société MADELEINE et ROGER sur les conséquences à tirer des résultats de la nature du sol ; que M. X... et la SCP ALAIN X... ne justifient pas avoir développé les résultats du rapport de l'étude géotechnique à la Société MADELEINE et ROGER ; que cette dernière tire du non respect de l'obligation d'information la perte d'une chance d'avoir pu renégocier la vente des parcelles et obtenir une modification du prix, ou de revenir sur son engagement, étant précisé que l'acte de vente a été signé le 29 mars 2007 ; que cependant l'information générale tirée du rapport de l'étude géotechnique lui permettait à elle seule de comprendre que l'économie de l'opération était modifiée par rapport à ce qui était envisagé compte tenu de la nature du sol tant en ce qui concerne les voiries qu'en ce qui concerne les constructions et que des études complémentaires étaient nécessaires de sorte qu'elle aurait pu se prévaloir du rapport de l'étude de sol pour tenter d'obtenir une modification du prix de vente des parcelles, ou l'application de la condition suspensive afférente au sous-sol figurant page 6 du compromis, ce qu'elle n'a pas fait ; que par ailleurs si le compromis de vente lui permettait de faire valoir un anéantissement de l'acte en cas d'application de la condition suspensive sur la nature du sous-sol et son incidence sur l'opération projetée, il n'envisageait pas la réduction de prix en fonction de cette nature et comportait comme rappelé précédemment une clause de non garantie quant à l'état du sol et du sous-sol ; que la Société MADELEINE et ROGER n'établit pas dans ces conditions qu'elle a perdu une chance de renégocier le prix de vente ou d'abandonner son projet en lien avec le défaut d'information de M. X... et la SCP ALAIN X... ; que sur le préjudice financier, elle invoque comme conséquence du manquement de la SCP X... à son obligation d'information que l'étude géotechnique a révélé que d'une manière générale les sols du lotissement présentent des caractéristiques géotechniques et structurelles particulièrement différentes, mais que le découpage en zones reste approximatif et est à nuancer ; que le rapport de cette étude contient des informations sur l'adaptation des travaux de voirie à la nature du sol ; que l'importance de cette adaptation ne pouvait être appréciée que lors de l'exécution des travaux, selon la nature du sol rencontré sur le tracé des travaux ; que les difficultés liées au sol et le surcoût des travaux de voirie ne procèdent pas d'une faute de M. X... et de la SCP X..., d'un défaut de lecture du rapport Géotec ou d'un manquement à son obligation d'information ; que l'absence de connaissance totale de la nature du terrain lors du démarrage des travaux ne permettait pas de prendre en compte l'adaptation de celui-ci dans le coût initial des travaux de VRD, ce qui a justifié l'avenant au marché de la société STPI du 17 avril 2007 augmentant le coût des travaux de 37.595, 66  TTC ; que l'étude de sol a révélé sans ambiguïté la nécessité de réaliser une étude de sol complémentaire de type G0 + G12 une fois les caractéristiques du projet précisément définies, pour déterminer exactement les niveaux et profondeurs d'assise au droit de chaque bâtiment et les conditions d'adaptation au sol des dallages ; que la réalisation d'une étude de sol complémentaire pour chaque construction envisagée par les acquéreurs n'est pas résultée d'une faute de M. X... et de la SCP X... mais de la nature du sol ; que si la Société MADELEINE et ROGER a décidé de prendre en charge le coût des études pour pouvoir en présenter les résultats aux acquéreurs potentiels et faciliter la vente des lots, ce coût ne peut être mis à la charge de la SCP X... ; qu'elle ne justifie d'ailleurs pas de la prise en charge de ce coût par des factures, ne produisant que le devis de la Société GEOTEC qui prévoit des prix différents selon l'importance des interventions, ni qu'elle n'a pas répercuté de coût sur le prix de vente des lots ; que l'augmentation du coût des travaux ayant abouti à l'octroi d'un prêt complémentaire à la Société MADELEINE et ROGER de 154.000  entraînant des frais financiers et des frais d'hypothèque de 11.000  et de 2.445, 19  ne résulte pas d'une faute de M. X... et de la SCP X... puisque le rapport de la société Géotec était claire sur la nécessité de travaux et d'études supplémentaires et que M. X... et la SCP X... n'étaient pas en mesure d'apprécier ces coûts avant la réalisation des travaux, la Société GEOTEC ayant en outre indiqué dans son rapport que la nature du sol rencontrée n'était pas celle qui devait être ; que M. X... et la SCP X... ont établi des bilans prévisionnels en mai et octobre 2006 qui comportaient nécessairement une part d'aléa, que le coût de réalisation de la première tranche du lotissement a connu une augmentation mesurée de 12, 16% qui n'est pas fautive ; que la Société MADELEINE et ROGER ne justifie pas d'une perte de chance de vendre rapidement ses parcelles et avant la baisse du marché immobilier en lien avec le défaut d'information de M. X... et de la SCP X..., ne s'expliquant pas sur les conditions dans lesquelles elle les a vendues ; qu'il a déjà été précisé qu'elle était en mesure lors de la réitération du compromis de vente de se prévaloir de la modification de l'économie de l'opération immobilière entreprise ; qu'elle n'établit pas qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de réaliser la 2ème tranche du lotissement ; que d'une manière générale, la Société MADELEINE et ROGER n'a pas perdu de chance d'échapper aux surcoûts de l'opération qu'elle invoque dès lors qu'elle n'a pas tenté lors de la réitération du compromis de vente d'obtenir une diminution du prix de vente ou de faire valoir l'anéantissement de la vente du fait de la réalisation de la condition suspensive afférente au sous-sol ; qu'en conséquence, elle ne peut être que déboutée de sa demande en paiement, ce qui conduit à une confirmation du jugement déféré à la Cour ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le 16 mai 2005, M. Z... donne son accord au devis estimatif d'intervention établi par la SCP ALAIN X..., portant « demande de certificat d'urbanisme », «établissement de l'avant projet d'aménagement » et « établissement de l'estimatif sommaire » ; que le 29 mai 2005, accord est donné au devis estimatif en date du 27 mai 2005 portant sur plusieurs points « définition des travaux », « plan topographique de base », « dossier d'autorisation de lotir», « implantation des axes de voies et des limites de lots avant travaux », «dossier foncier » : bornage des lots » et « maîtrise d'oeuvre complète » ; que le 7 août 2006, un « bilan prévisionnel d'opération lotissement » établi par la SCP ALAIN X... fixe le « TOTAL PRIX DE VENTE pour 11316 m² (base 50 euros m²) » ; que le 5 octobre 2006, la Société MADELEINE et ROGER conclut avec la SCP ALAIN X... un mandat de vente sans exclusivité de 26 parcelles de terrain à bâtir en deux tranches sises au lieu-dit « La Basse de Bouzey », les biens devant être présentés au prix de base de 50 euros le m², sauf accord ultérieur des parties ; qu'à la demande du cabinet X..., une étude de sol préalable à l'aménagement du lotissement a été réalisée le 8 décembre 2006 par la Société GEOTEC ; qu'il ressort de la synthèse établie que « d'une manière générale, les sols au droit du site présentent des caractéristiques géotechniques et structurelles particulièrement différentes. Un premier secteur présente de bonnes caractéristiques géomécaniques compatibles avec un projet de type pavillonnaire. Au droit du second secteur, un recouvrement alluvionnaire d'épaisseur plus importante qu'au droit du premier secteur ne permet pas d'envisager un principe de fondations classiques () en ce qui concerne les voiries légères (), les préconisations seront sensiblement les mêmes, à savoir, que les fonds de forme découverts seront généralement constitués par l'argile limoneuse brun grisâtre de faible à très faible consistance qui nécessitera la mise en oeuvre d'une couche de forme généralement importante. On notera simplement qu'au droit du secteur présentant les caractéristiques géotechniques les meilleurs (faible épaisseur alluvionnaire) si les terrassements venaient à découvrir le substratum local ou son altération la couche de forme pourra se limiter à un simple réglage d'une vingtaine de cm » ; que le compte-rendu de réunion du chantier du 17 avril 2007 fait apparaître que « le déclassement de l'emprise de la nouvelle voirie laisse apparaître un fond de forme inapte à recevoir la structure de chaussée initialement prévue. L'emprise de la chaussée doit être intégralement purgée sur toute la profondeur d'argile limoneuse en présence. Après sondages mécaniques, la profondeur moyenne ressort à environ 1, 50 l » ; que le 24 avril 2007, un « bilan prévisionnel d'opération lotissement » établi par la SCP ALAIN X... fixe le « TOTAL PRIX DE VENTE pour 11332 m² (base 56 euros m²) » ; que par ailleurs, la SCP ALAIN X... a rédigé un cahier des charges modificatif en date du 10 mai 2007, précisant en son article 25 relatif à l'étude du sol que « compte tenu des aléas géotechniques relativement importants au droit du site, la réalisation d'une mission géotechnique complémentaire de type G0 + G12 est vivement conseillée en particulier au droit des zones situées à la transition du 1er secteur défini comme géotechniquement bon et du second secteur pour lequel les caractéristiques géomécaniques des sols sont plus mitigées » ; qu'il résulte de ces éléments et des pièces du dossier que la mission de la SCP ALAIN X... ayant débuté dès 2005 et devant appréhender la faisabilité d'une opération immobilière finalement réalisée en 2008 a été convenablement réalisée ; que les premiers bilans financiers, antérieurs au rapport de sol réalisé à l'initiative des défendeurs, n'ont été établis qu'à titre prévisionnel, la survenance d'imprévus sur un chantier étant fréquents ; que la Société MADELEINE et ROGER, qui a eu connaissance de ce rapport de sol avant régularisation de la vente de la première tranche par devant notaire le 26 mars 2007, ne peut arguer d'un défaut de diligences ou de conseil à son égard ; qu'il ne peut être fait grief à la SCP ALAIN X... de ne pas avoir intégré initialement les données résultant de l'étude du sol dont il ne pouvait par avance connaître le résultat ; qu'en outre, les travaux supplémentaires ne se sont révélés nécessaires que lors de l'avancement progressif des travaux, même après l'étude de sol ; que dès le 24 avril 2007, un bilan prévisionnel a fait état d'une base de 56 euros le m² et le 10 mai 2007, le cahier des charges du maître d'oeuvre a attiré l'attention sur la nécessité d'une étude géotechnique supplémentaire ; qu'aucune responsabilité ne peut être recherchée à l'encontre de la SCP ALAIN X... et M. X..., qu'il s'agisse de négligences, d'un défaut de conseil ou d'une faute contractuelle dans l'exécution du mandat de vente ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le géomètre-expert chargé de la maîtrise d'oeuvre d'un lotissement est tenu vis à vis du maître de l'ouvrage d'une obligation de conseil et d'information ; que la Cour d'appel a exactement relevé, d'une part, que « la SCP X... était tenue en qualité de maître d'oeuvre d'une obligation de renseignement, de compléter l'information générale saisie par la Société MADELEINE et ROGER, de lui exposer davantage la situation et son impact sur l'opération du lotissement, c'est à dire sur les travaux dont elle avait la maîtrise d'oeuvre, les travaux de construction des lots, le surcoût engendré tant pour elle-même que pour les acquéreurs des lots » (arrêt, p.8, 2ème considérant), d'autre part, que « M. X... et la SCP X... ne justifient pas avoir développé les résultats du rapport de l'étude géotechnique à la Société MADELEINE et ROGER » (arrêt, p.8, 3ème considérant) ; qu'en considérant néanmoins que la Société MADELEINE et ROGER n'établit pas qu'elle a perdu une chance de renégocier le prix de vente ou d'abandonner son projet en lien avec le défaut d'information de M. X... et la SCP ALAIN X..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le géomètre-expert chargé de la maîtrise d'oeuvre d'un lotissement est tenu vis à vis du maître de l'ouvrage d'une obligation de conseil et d'information qui peut être atténuée par la seule qualité de professionnel averti de ce dernier ; qu'en se contentant d'affirmer que la Société MADELEINE et ROGER ne conteste pas avoir pris connaissance du rapport de la Société GEOTEC et en considérant que l'information générale tirée de cette étude géotechnique lui a permis à de comprendre que l'économie de l'opération était modifiée par rapport à ce qui avait été envisagé, la Cour d'appel, qui n'a pas relevé que le maître de l'ouvrage était un professionnel de l'immobilier, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, DE TROSIEME PART, QU'en relevant, d'une part, que « la SCP X... était tenue en qualité de maître d'oeuvre d'une obligation de renseignement, de compléter l'information générale saisie par la Société MADELEINE et ROGER, de lui exposer davantage la situation et son impact sur l'opération du lotissement, c'est à dire sur les travaux dont elle avait la maîtrise d'oeuvre, les travaux de construction des lots, le surcoût engendré tant pour elle-même que pour les acquéreurs des lots étant précisé que même si elle n'était chargée que d'une mission afférente aux ouvrages et équipements généraux du lotissement, son intervention s'effectuait dans le cadre d'une opération immobilière plus importante affectée en son entier» (arrêt, p.8, 2ème considérant) et, d'autre part, qu'il ne leur « incombait pas par contre de conseiller la Société MADELEINE et ROGER sur les conséquences à tirer des résultats de la nature du sol » (arrêt, p.8, 2ème considérant, in fine), la Cour d'appel, qui a statué à la faveur d'une contradiction de motifs, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en retenant que la Société MADELEINE et ROGER n'établit par qu'elle a perdu une chance d'abandonner son projet en lien avec le défaut d'information constaté de M. X... et de la SCP X... après avoir pourtant relevé que le compromis de vente lui permettait de faire valoir un anéantissement de l'acte en cas d'application de la condition suspensive sur la nature du sous-sol et son incidence sur l'opération projetée, la Cour d'appel a refusé derechef de tirer les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE c est à celui qui est tenu d'une obligation de conseil ou d'information d'établir qu'il y a satisfait ; qu'en relevant, pour la débouter de ses demandes, que la Société MADELEINE et ROGER ne justifie pas que la SCP X... n'a pas lu le rapport de la société GEOTEC, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;
ALORS, DE SIXIEME PART, QU'en se contentant d'affirmer que ni le bilan prévisionnel du 17 août 2006 ni les coûts initiaux des travaux ne pouvaient être adaptés ou modifiés en l'absence de connaissance de l'impact exact de la consistance du sol sur la réalisation des travaux dont la SCP X... avait la maîtrise d'oeuvre, celui-ci ne pouvant être apprécié que lors de l'exécution des travaux, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel, p.), si la SCP X... et M. X..., en leur qualité de géomètreexpert, n'auraient pu en avoir connaissance avant l'exécution des travaux par la lecture effective et attentive du rapport de la Société GEOTEC, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
ALORS, DE SEPTIEME PART, QU'en retenant, pour la débouter de ses demandes, que la Société MADELEINE et ROGER ne justifie pas de la prise en charge des factures au titre des travaux supplémentaires quand ce point n'était pas discuté par les parties, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS, DE HUITIEME PART, QUE ce faisant, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et a violé l'article 16 du code de procédure civile.