LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 novembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 802 F-D
Pourvoi n° U 18-25.665
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
M. R... E..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° U 18-25.665 contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Charles, dont le siège est [...] , représenté par son syndic bénévole, Mme H... B..., domicilié [...] , défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de M. E..., de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Charles, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 25 septembre 2018), rendu en référé, M. E..., propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, a été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2016 à procéder à une extension de surface par cession de parties communes, moyennant le paiement d'une somme au syndicat des copropriétaires et sous réserve de l'obtention des autorisations administratives.
2. Le 23 septembre 2016, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a constaté que le dossier définitif de M. E... était différent du projet initial, a rejeté la résolution concernant « le maintien des conditions de cession des parties communes tel que prévu lors des décisions d'assemblée générale du 4 mars 2016 » et a précisé que le syndic n'était pas autorisé à signer un quelconque document concernant la cession des parties communes jusqu'à un accord définitif des parties, que le principe de cession restait en discussion, que M. E... devait présenter un nouveau projet de cession et de construction portant sur une surface moins grande, et que tous travaux ne pourraient débuter que lorsque la cession serait juridiquement conclue et réglée par acte notarié dûment établi.
3. M. E... a entrepris des travaux de construction.
4. Il a assigné le syndicat des copropriétaires en déclaration de vente parfaite d'une fraction des parties communes.
5. Le syndicat des copropriétaires a assigné M. E... en référé pour obtenir sa condamnation à remettre les parties communes en leur état d'origine.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Énoncé du moyen
6. M. E... fait grief à l'arrêt de constater l'existence d'un trouble manifestement illicite matérialisé par la construction érigée sur les parties communes de la copropriété en violation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 septembre 2016 et de lui ordonner de procéder à la remise en état des lieux sous astreinte, alors « que, si le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou provisoires, cette faculté cesse de lui appartenir dès l'instant où a été désigné le juge de la mise en état, qui se trouve alors exclusivement compétent ; que pour retenir la compétence du juge des référés, la cour d'appel a déclaré que sa saisine par le syndicat des copropriétaires tendait à faire cesser un empiétement sur les parties communes, de sorte qu'il était indifférent de savoir que M. E... avait, le 12 octobre 2017, introduit une action au fond pour faire reconnaître le caractère parfait de la vente qui avait été consentie à son profit par la copropriété, « puisqu'à ce jour, ladite vente n'[était] pas parfaite » et M. E... non propriétaire du terrain faisant l'objet de l'empiétement allégué, et que d'ailleurs, même une décision faisant droit à la demande au fond de M. E... ne pourrait rétroactivement valider les constructions litigieuses édifiées sur des parcelles dont la propriété n'aurait pas encore été officiellement transférée à M. E... ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de M. E..., si la désignation du juge de la mise en état, dans le cadre de la procédure au fond qu'il avait introduite, ne faisait pas obstacle à la compétence du juge des référés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 771 et 809, alinéa 1 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. Le juge des référés demeure compétent en dépit de la saisine du juge de la mise en état lorsque l'objet des litiges est différent, même s'ils ont la même origine.
8. La cour d'appel a relevé que l'action introduite par le syndicat des copropriétaires, agissant pour la préservation de la copropriété, tendait à faire cesser un empiétement sur les parties communes et que M. E... avait introduit une action au fond pour faire reconnaître le caractère parfait de la vente qui aurait été consentie à son profit par la copropriété.
9. Il en résulte que l'objet des litiges devant le juge des référés et au fond était différent.
10. Dès lors, la cour d'appel a retenu à bon droit que le juge des référés était compétent pour statuer sur la demande de remise en état fondée sur l'existence d'un trouble manifestement illicite.
11. Elle a donc légalement justifié sa décision.
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches
Énoncé du moyen
12. M. E... fait le même grief à l'arrêt, alors :
« 2°/ que la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; que dès lors, en affirmant « qu'à ce jour, la [
] vente n'[était] pas parfaite » et M. E... non propriétaire du terrain faisant l'objet de l'empiétement allégué et que même une décision faisant droit à la demande au fond de M. E... ne pourrait rétroactivement valider les constructions litigieuses édifiées sur la propriété non encore officiellement transférée à M. E..., sans expliquer en quoi la quatorzième décision de l'assemblée générale du 4 mars 2016, autorisant M. E... « à effectuer une extension de son habitation, à concurrence maximum de 30 m², incluant la véranda déjà construite (d'une surface de 9 m² environ) et à hauteur égale ou inférieure à la véranda existante, par rapport au plan fourni », ainsi que la « cession à concurrence de 30 000 € au bénéfice du syndicat des copropriétaires [
] sous réserve de toutes autorisations administratives émanant du service de l'urbanisme de la mairie de Biarritz », n'avait pas immédiatement donné lieu à une vente parfaite pouvant être constatée par le juge du fond, ce qui excluait d'ores et déjà tout empiétement et par suite l'existence d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
3°/ que la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; qu'en outre, si une assemblée générale de copropriétaires, dont les décisions sont immédiatement exécutoires, peut prendre une décision contraire à une précédente décision, c'est à la condition notamment de ne pas porter atteinte à des droits acquis par des copropriétaires en vertu de la première décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, aux motifs adoptés du premier juge, que lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016, le syndicat des copropriétaires avait consenti la cession, à M. E..., au prix de 30 000 euros, des mètres carrés de parties communes nécessaires à son projet d'extension, à concurrence maximum de 30 m² incluant la véranda déjà construite d'une surface de 9 m² environ et à hauteur égale ou inférieure à la véranda existante par rapport au plan fourni, sous réserve de toutes autorisations administratives du service de l'urbanisme de la mairie de Biarritz, que M. E... avait bien obtenues ; que pour retenir l'existence d'un trouble illicite, la cour d'appel a déclaré que M. E... avait réalisé des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l'assemblée générale, la cession susvisée ayant été « rétractée » par une décision ultérieure prise lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la décision susvisée prise lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016 n'avait pas créé au profit de M. E... un droit acquis que l'assemblée générale ne pouvait donc ultérieurement annuler, rétracter ou modifier, sans l'accord de M. E..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25-b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1134 et 1583 du code civil et l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
4°/ que seule une résiliation amiable ou judiciaire est susceptible d'annuler la cession résultant de l'échange des consentements entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires au terme d'une décision d'assemblée générale ; que dès lors, en affirmant que M. E... ne pouvait utilement se prévaloir de la cession des parties communes intervenue à son bénéfice lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016, du fait qu'il n'avait pas contesté la résolution de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 ayant repoussé cette cession et requis de M. E... qu'il propose « un nouveau projet de cession et de nouvelle construction, portant sur une surface moins grande » en vue de la réunion d'une nouvelle assemblée générale devant « statu[er] définitivement sur ce point », la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
5°/ que, si une assemblée générale de copropriétaires peut prendre une décision contraire à une précédente décision, c'est à la condition notamment de ne pas porter atteinte à des droits acquis par des copropriétaires en vertu de la première décision ; que le syndicat des copropriétaires soutenait que par courrier du 7 juin 2016, Me S..., notaire, avait informé le syndic que le projet de M. E... « pourrait être l'achat d'un lot de copropriété d'une surface plus importante de 30 m² voire 48 m² » et que M. E... « se propos[ait] de se rapprocher de vos services afin d'étudier cette nouvelle proposition » ; qu'aux motifs adoptés du premier juge, la cour d'appel a déclaré que, « dès lors, lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 », les copropriétaires avaient, au vu des plans et de l'étude fournis par M. E... sur la partie exacte à lui vendre, jugé « significativement différent du projet initial présenté lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016 », décidé de « repousser la résolution [
] dans les conditions de majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 », de sorte que le syndic n'était pas autorisé à représenter le syndicat des copropriétaires ni à signer quelque document que ce soit concernant une cession de parties communes jusqu'à accord définitif des parties, notifié par l'ensemble des copropriétaires ; qu'en omettant d'expliquer en quoi la proposition susvisée, dont M. E... soulignait de surcroît qu'elle avait été formulée au conditionnel et en même temps que le rappel des éléments nécessaires au notaire pour réaliser la formalité de cession dans les termes exacts de la délibération de l'assemblée générale du 4 mars 2016, justifiait la rétractation de la cession initialement décidée, rétractation sur laquelle la cour d'appel s'est fondée pour estimer que M. E... avait entrepris des travaux constitutifs d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour
13. La cour d'appel a, par motifs propres et adoptés, procédant à la recherche prétendument omise, retenu que la vente invoquée n'était pas parfaite et qu'il résultait des résolutions n° 14 et 15 de l'assemblée générale du 4 mars 2016 que, outre son principe, les modalités de la cession des mètres carrés nécessaires au projet de M. E... n'avaient pas été actées et que M. E... avait commencé les travaux de son projet d'extension sur les parties communes sans y avoir été autorisé.
14. Elle a pu en déduire, par ces seuls motifs, que la réalisation non autorisée de travaux affectant les parties communes constituait un trouble manifestement illicite.
15. En l'absence de vente parfaite, les recherches relatives à un droit acquis et à une rétractation d'une cession étaient inopérantes.
16. La cour d'appel a donc légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. E... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. E... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Charles la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. E....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR constaté l'existence d'un trouble manifestement illicite matérialisé par la construction érigée par M. E... sur les parties communes de la copropriété résidence Villa Charles en violation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires de la Villa Charles du 23 septembre 2016 et en conséquence,
D'AVOIR ordonné à M. E... de procéder à la remise en état des lieux en leur état originaire en enlevant et supprimant tous les ouvrages édifiés, commencements d'ouvrage et matériaux sur les parties communes sans autorisation et ce aux frais de M. E..., dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant la liquidation de l'astreinte ;
AUX MOTIFS QUE sur la compétence de la cour saisie en référé, l'action introduite par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à l'égard d'un des copropriétaires de l'ensemble immobilier, agissant dans le cadre de sa mission d'administration et de préservation de la copropriété, tend à faire cesser un empiètement sur les parties communes ; que dès lors, il est indifférent de savoir que M. E... a de son côté, introduit une action au fond pour faire reconnaître le caractère parfait de la vente qui aurait été consentie à son profit par la copropriété, puisqu'à ce jour, ladite vente n'est pas parfaite et qu'en conséquence, M. E... n'est pas propriétaire de la portion de terrain sur lequel l'empiètement aurait été constaté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; que d'ailleurs, même si le tribunal de grande instance faisait droit à ses prétentions, sa décision ne serait en aucun cas rétroactive et ne pourrait valider les ouvrages construits par M. E... sur une parcelle de terrain dont la propriété ne lui aurait pas encore été officiellement transférée par un contrat en forme authentique ;
Sur le bien-fondé de l'appel, qu'ainsi, la juridiction des référés peut toujours ordonner toute mesure que justifierait l'existence d'un trouble manifestement illicite ; qu'or, le trouble invoqué présente ces caractéristiques en ce sens que l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose le principe d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant toute décision de réalisation de travaux affectant les parties communes, et qu'en l'état, l'autorisation donnée par la copropriété lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 a été rétractée par une délibération prise selon les mêmes formes légales et dans le cadre d'une assemblée générale qui, pour l'heure, est régulière et n'a pas été contestée dans les conditions édictées par l'article 42 de la loi de 1967 par M. E... lequel est considéré jusqu'à preuve contraire, comme ayant été présent lors des délibérations, au visa du procès-verbal établi à l'issue de ladite assemblée générale ; que d'ailleurs M. E... n'a pas davantage contesté ladite assemblée générale du 23 septembre 2016 dans le cadre de l'action au fond dont il a saisi le tribunal de grande instance mais l'a tout simplement passée sous silence, du moins dans l'assignation du 12 octobre 2016 qui est produite aux débats ; qu'en conséquence, statuant par motifs propres et ceux adoptés du premier juge, la cour confirmera l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE sur la demande de remise en état au titre du trouble manifestement illicite, aux termes de l'article 809 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut « même en présence d'une contestation sérieuse », prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le juge des référés doit vérifier en application de l'article 809 du code de procédure civile soit l'imminence du dommage, soit l'existence d'un trouble manifestement illicite ; qu'autrement dit et dans cette dernière hypothèse, fondement de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Charles, le juge doit constater toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui constituent une violation évidente de la règle de droit de manière directe ou indirecte ; qu'aux termes des pièces du dossier, il est établi que le syndicat des copropriétaires lors de sa séance du 4 mars 2016, par résolution n° 14, a consenti la cession à Monsieur E... des mètres carrés des parties communes nécessaires à son projet d'extension, à concurrence maximum de 30 m² incluant la véranda déjà construite d'une surface de 9 m² environ et à hauteur égale ou inférieure à la véranda existante par rapport au plan fourni, cession à concurrence de 30 000 € au bénéfice du syndicat des copropriétaires, personne morale et sous réserve de toutes autorisations administratives émanant du service de l'urbanisme de la mairie de BIARRITZ ; que Monsieur E... a bien obtenu les autorisations administratives érigées en réserves de l'autorisation délivrée par l'assemblée générale du 04 mars 2016, selon courrier de la mairie de BIARRITZ du 14 avril 2016 ; que toutefois, il n'est pas contestable, au vu de la correspondance de Me S..., notaire à BAYONNE (64) en date du 7 juin 2016 que Monsieur E... envisageait l'achat d'un lot de copropriété d'une surface plus importante de 30 m² voire 48 m² ; que dès lors, lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016, les copropriétaires, au vu de l'état descriptif modificatif du 7 juillet 2016 ont décidé « vu les plans et l'étude fournis par M E... sur la partie exacte à lui vendre, il apparaît que le dossier définitif transmis par Monsieur M.E... au syndicat des copropriétaires (datant de juillet 2016) est postérieur et significativement différent du projet initial présenté lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016
» de repousser la résolution (troisième décision) dans les conditions de majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et en conséquence le syndic n'est pas autorisé à représenter le syndicat des copropriétaires ni à signer quelque document que ce soit concernant une cession de parties communes jusqu'à accord définitif des parties, notifié par l'ensemble des copropriétaires ; que toutefois, le principe de cession de parties communes restant en discussion, les membres de l'assemblée générale demande à Monsieur E..., copropriétaire de transmettre au syndicat des copropriétaires dans les meilleurs délai son nouveau projet de cession et de nouvelle construction portant sur une surface moins grande ; qu'à la suite de quoi, une nouvelle réunion de l'assemblée générale sera réunie et statuera définitivement sur ce point étant entendu que tous travaux de quelque nature que ce soit, ne pourront débuter, que lorsque la cession sera juridiquement réglée par acte notarié dûment établi, résolution adoptée dans les conditions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'ainsi, outre son principe, les modalités de la cession des mètres carrés nécessaires au projet n'étaient pas actées et les travaux ne devaient donc pas débuter en attendant le règlement de la situation ; que le 06 octobre 2016, le procès-verbal d'assemblée générale était notifié à Monsieur E..., sans que ce dernier ne fasse l'objet d'une contestation dans le délai imparti ; que le procès- verbal est définitif, tout comme son contenu y compris la troisième décision et s'impose à tous les copropriétaires ; que toutefois, il est établi par les procès-verbaux de constat d'huissier de Me V... T... en date du 7 décembre 2016 et du 31 mai 2017 ainsi que de Me O... U... en date du 21 juin 2017 qu'une construction est en cours entre la véranda et le mur de la propriété voisine, qu'une dalle béton de 20 m² a été réalisée, sur laquelle sont édifiés quatre poteaux bois carrés, sous lesquels une charpente est en cours de montage ; que par conséquent, Monsieur E... a commencé les travaux de son projet d'extension sur les parties communes sans y être autorisé ; que Monsieur E... a donc sciemment enfreint la règle de droit érigée par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 ; que l'article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, pose le principe d'une autorisation préalable de l'assemblée générale avant toute décision de réalisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; que le trouble manifestement illicite est avéré ; qu'en conséquence, il y a lieu d'ordonner la remise en état des parties communes en leur état originaire en enlevant et supprimant tous les ouvrages édifiés, commencements d'ouvrage et matériaux sur les parties communes sans autorisation et ce aux frais de Monsieur E... ; que cette remise en état interviendra dans le délai de trois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dont le juge des référés se réservant la liquidation ;
1°) ALORS QUE, si le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou provisoires, cette faculté cesse de lui appartenir dès l'instant où a été désigné le juge de la mise en état, qui se trouve alors exclusivement compétent ; que pour retenir la compétence du juge des référés, la cour d'appel a déclaré que sa saisine par le syndicat des copropriétaires tendait à faire cesser un empiètement sur les parties communes, de sorte qu'il était indifférent de savoir que M. E... avait, le 12 octobre 2017, introduit une action au fond pour faire reconnaître le caractère parfait de la vente qui avait été consentie à son profit par la copropriété, « puisqu'à ce jour, ladite vente n'[était] pas parfaite » et M. E... non propriétaire du terrain faisant l'objet de l'empiètement allégué, et que d'ailleurs, même une décision faisant droit à la demande au fond de M. E... ne pourrait rétroactivement valider les constructions litigieuses édifiées sur des parcelles dont la propriété n'aurait pas encore été officiellement transférée à M. E... ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel de M. E..., si la désignation du juge de la mise en état, dans le cadre de la procédure au fond qu'il avait introduite, ne faisait pas obstacle à la compétence du juge des référés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 771 et 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
2°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; que dès lors, en affirmant « qu'à ce jour, la [
] vente n'[était] pas parfaite » et M. E... non propriétaire du terrain faisant l'objet de l'empiètement allégué et que même une décision faisant droit à la demande au fond de M. E... ne pourrait rétroactivement valider les constructions litigieuses édifiées sur la propriété non encore officiellement transférée à M. E..., sans expliquer en quoi la quatorzième décision de l'assemblée générale du 4 mars 2016, autorisant M. E... « à effectuer une extension de son habitation, à concurrence maximum de 30 m², incluant la véranda déjà construite (d'une surface de 9 m² environ) et à hauteur égale ou inférieure à la véranda existante, par rapport au plan fourni », ainsi que la « cession à concurrence de 30 000 € au bénéfice du Syndicat des Copropriétaires [
] sous réserve de toutes autorisations administratives émanant du service de l'urbanisme de la mairie de Biarritz », n'avait pas immédiatement donné lieu à une vente parfaite pouvant être constatée par le juge du fond, ce qui excluait d'ores et déjà tout empiètement et par suite l'existence d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
3°) ALORS en outre QUE la vente est un contrat consensuel qui, sauf stipulation contraire, opère transfert de propriété dès l'échange des consentements ; qu'en outre, si une assemblée générale de copropriétaires, dont les décisions sont immédiatement exécutoires, peut prendre une décision contraire à une précédente décision, c'est à la condition notamment de ne pas porter atteinte à des droits acquis par des copropriétaires en vertu de la première décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, aux motifs adoptés du premier juge, que lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016, le syndicat des copropriétaires avait consenti la cession, à M. E..., au prix de 30 000 euros, des mètres carrés de parties communes nécessaires à son projet d'extension, à concurrence maximum de 30 m² incluant la véranda déjà construite d'une surface de 9 m² environ et à hauteur égale ou inférieure à la véranda existante par rapport au plan fourni, sous réserve de toutes autorisations administratives du service de l'urbanisme de la mairie de Biarritz, que M. E... avait bien obtenues ; que pour retenir l'existence d'un trouble illicite, la cour d'appel a déclaré que M. E... avait réalisé des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l'assemblée générale, la cession susvisée ayant été « rétractée » par une décision ultérieure prise lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la décision susvisée prise lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016 n'avait pas créé au profit de M. E... un droit acquis que l'assemblée générale ne pouvait donc ultérieurement annuler, rétracter ou modifier, sans l'accord de M. E..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 25-b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1134 et 1583 du code civil et l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
4°) ALORS également QUE seule une résiliation amiable ou judiciaire est susceptible d'annuler la cession résultant de l'échange des consentements entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires au terme d'une décision d'assemblée générale ; que dès lors, en affirmant que M. E... ne pouvait utilement se prévaloir de la cession des parties communes intervenue à son bénéfice lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016, du fait qu'il n'avait pas contesté la résolution de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 ayant repoussé cette cession et requis de M. E... qu'il propose « un nouveau projet de cession et de nouvelle construction, portant sur une surface moins grande » en vue de la réunion d'une nouvelle assemblée générale devant « statu[er] définitivement sur ce point », la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile ;
5°) ALORS enfin QUE, si une assemblée générale de copropriétaires peut prendre une décision contraire à une précédente décision, c'est à la condition notamment de ne pas porter atteinte à des droits acquis par des copropriétaires en vertu de la première décision ; que le syndicat des copropriétaires soutenait que par courrier du 7 juin 2016, Me S..., notaire, avait informé le syndic que le projet de M. E... « pourrait être l'achat d'un lot de copropriété d'une surface plus importante de 30 m² voire 48 m² » et que M. E... « se propos[ait] de se rapprocher de vos services afin d'étudier cette nouvelle proposition » ; qu'aux motifs adoptés du premier juge, la cour d'appel a déclaré que, « dès lors, lors de l'assemblée générale du 23 septembre 2016 », les copropriétaires avaient, au vu des plans et de l'étude fournis par M. E... sur la partie exacte à lui vendre, jugé « significativement différent du projet initial présenté lors de l'assemblée générale du 4 mars 2016 », décidé de « repousser la résolution [
] dans les conditions de majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 », de sorte que le syndic n'était pas autorisé à représenter le syndicat des copropriétaires ni à signer quelque document que ce soit concernant une cession de parties communes jusqu'à accord définitif des parties, notifié par l'ensemble des copropriétaires ; qu'en omettant d'expliquer en quoi la proposition susvisée, dont M. E... soulignait de surcroît qu'elle avait été formulée au conditionnel et en même temps que le rappel des éléments nécessaires au notaire pour réaliser la formalité de cession dans les termes exacts de la délibération de l'assemblée générale du 4 mars 2016, justifiait la rétractation de la cession initialement décidée, rétractation sur laquelle la cour d'appel s'est fondée pour estimer que M. E... avait entrepris des travaux constitutifs d'un trouble manifestement illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1583 du code civil, ensemble l'article 809, alinéa 1 du code de procédure civile.