LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Vu les articles L. 412-1, 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 1er octobre 2015), que M. Jérôme X..., soutenant être titulaire d'un bail rural verbal sur une parcelle de terre que sa mère, Mme Z...-X..., avait vendue à M. David X..., son petit-fils, a sollicité l'annulation de cette vente qu'il a estimé réalisée en violation de son droit de préemption ; 
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le recours par M. Jérôme X... aux services d'une entreprise de travaux agricoles, qui a procédé aux semailles et aux récoltes, ne suffit pas à établir l'existence d'une sous-location prohibée et n'enlève pas au preneur sa qualité de fermier, faute pour M. David X... de rapporter la preuve que M. Jérôme X... a perdu la direction effective de l'exploitation, par la détermination, par exemple, des cultures à entreprendre pour chacune des années considérées ; 
Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser une participation effective et permanente aux travaux, laquelle ne se limite pas à la direction et à la surveillance de l'exploitation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
Condamne M. Jérôme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Jérôme X... à payer à M. David X... la somme de 3 000 euros ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. David X... 

Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir annulé la vente conclue le 23 novembre 2011 entre Mme Geneviève Z..., veuve X..., et M. David X... et portant sur la parcelle de terre située à Bruguières cadastrée section D n° 780 ; 
Aux motifs propres que sur la qualité à agir de M. Jérôme X..., M. David X... soutient que M. Jérôme X... n'a pas qualité à agir faute de pouvoir se présenter en qualité de preneur au sens de l'article L. 311-1 du code rural : il n'exploite pas les parcelles litigieuses ; qu'il convient de rappeler que compte tenu de la faible superficie des parcelles données à bail, le preneur est autorisé à exercer une activité agricole ; qu'en l'espèce M. Jérôme X... gère l'entreprise Lunox Services qui exploite un fonds de commerce de laverie à Toulouse ; qu'il n'est pas contesté que cette activité ne fait pas obstacle à l'exploitation du fonds de terre consacré aux grandes cultures, céréales et oléagineux ; que M. David X... fait valoir que M. Jérôme X... a recours à une entreprise de travaux A...qui a procédé aux semailles et aux récoltes pour le compte de M. Jérôme X... ; que le recours par le fermier aux services d'une entreprise de travaux agricoles ne suffit pas à établir l'existence d'une sous-location prohibée et ne disqualifie pas le preneur de sa qualité de fermier faute pour M. David X... de rapporter la preuve que M. Jérôme X... a perdu la direction effective de l'exploitation par la détermination par exemple des cultures à entreprendre pour chacune des années considérées (…) ; que c'est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que c'est à tort que le bailleur a déclaré au notaire instrumentaire que le fonds de terre était libre alors que, sont produits : une attestation irrégulière en la forme mais établie par Mme Z... du 23 février 2014 aux termes de laquelle elle reconnaît avoir donné la parcelle litigieuse à bail à M. Jérôme X..., des quittances de loyer établies par Mme Z... relatives à la période couvrant du 1er novembre 2010 au 1er novembre 2013 mentionnant un fermage annuel de 1. 126, 50 euros pour 7, 51 ha de terres sis au lieu-dit Tavernié au prix de 150 € l'hectare, l'attestation de M. A... des 24 février et 3 novembre 2014 déjà citée au terme de laquelle il déclare qu'il a semé et récolté pour le compte de M. Jérôme X... l'intégralité de la parcelle du Tavernié, soit 7 ha pour les années culturales 2009-2010 2010-2011 2011-2012 et 2012-2013 ayant été interrompu dans ses travaux le 17 décembre 2013 ; que ces éléments sont suffisants pour établir que M. Jérôme X... est titulaire d'un bail verbal sur la parcelle originairement cadastrée D 690 et ayant fait l'objet d'une division pour les besoins de la vente sous les numéros D 780, D 781 et D 782 ; que le premier juge a justement relevé que les incohérences entre les documents relatifs à la politique agricole commune et ceux de la MSA n'ont qu'une influence sur le montant des cotisations dues à cet organisme sans être de nature à écarter le statut du fermage, de même que l'évolution de la numérotation cadastrale qui résulte d'une division effectuée pour les besoins de la vente ; qu'il en résulte que le preneur n'a pas été informé de la vente et a été privé de la faculté d'exercer son droit de préemption ; que l'action en nullité de la vente est donc bien fondée ; que le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions ; 
Et aux motifs adoptés que selon acte authentique du 23 novembre 2011, Mme Z... a vendu à M. David X... une parcelle située à Bruguières cadastrée section D numéro 780 pour une contenance de 93a 28ca ; que cette parcelle provenait de la division de la parcelle cadastrée section D n° 690 ; que M. Jérôme X... exerçait l'action en nullité de la vente telle que prévue par les dispositions de l'article L 412-12 du code rural (…) ; que sur le fond, le vendeur a déclaré dans l'acte que la parcelle était libre de toute occupation ; que M. Jérôme X... revendique le statut du fermage sur cette parcelle et considère en conséquence qu'il n'a pas été en mesure d'exercer son droit de préemption de sorte que la vente est nulle ; qu'il n'existe pas de bail écrit ; que toutefois M. Jérôme X... produit un certain nombre d'éléments pertinents ; que la venderesse a établi un document aux termes duquel elle indique avoir donné la parcelle à bail à M. Jérôme X... ; que ce document n'est qu'imparfaitement probant à lui seul dans la mesure où il ne s'agit pas d'une attestation régulière en la forme en ce qu'elle est dactylographiée et surtout n'est pas accompagnée d'un justificatif d'identité ; qu'il n'en demeure pas moins que le document existe et que le simple fait de soutenir qu'il a été établi par une personne très âgée ne saurait en soi avoir de portée ; que ce document n'est pas le seul produit par M Jérôme X... puisque celui-ci verse également aux débats des quittances de loyers établies par Mme Z... ; que ces quittances viennent conforter le document établi par celle-ci en ce qu'elles concernent la période entre le 1er novembre 2010 et le 1er novembre 2013 et font apparaître un fermage de 150 € par hectare pour une surface de 7, 51 ha au lieu-dit le Tavernié ce qui englobe la surface cédée ; qu'il est encore corroboré par l'attestation de M. A... qui indique avoir semé et récolté pour le compte de M. Jérôme X... l'intégralité de la parcelle dite du Tavernié depuis l'année culturale 2009-2010 et jusqu'au 17 décembre 2013 date à laquelle M. David X... lui a interdit de semer la parcelle litigieuse ; que le demandeur produit également les éléments relatifs à la politique agricole commune ; qu'il est exact que ces documents lesquels sont déclaratifs ne sont pas en véritable concordance avec ceux émanant de la MSA ; qu'il est possible qu'il en résulte une difficulté ; que cependant il n'en demeure pas moins que cela peut être l'objet d'une question relative aux cotisations mais non conduire à écarter le statut du fermage ; que d'ailleurs le relevé produit par M. David X... et d'où il entend déduire que la parcelle D 780 serait bien libre d'exploitation pose en lui-même difficulté ; qu'en effet la parcelle litigieuse provient de la division de la parcelle D 690 laquelle avait une contenance de 7 ha 27a 64ca ; que ce n'est que pour les besoins de la vente qu'il a été procédé à cette division en trois parcelles à savoir la 780 pour 93a 28ca, la 781 pour 28ca et la 782 pour s6ha 36a 76ca ; que M. David X... considère que les documents de la MSA démontrent que M. Jérôme X... n'a jamais exploité l'intégralité de la parcelle ; que toutefois il y apparaît tant avant qu'après la vente une surface de 4 ha 42a 42ca ; que cela ne correspond en aucun cas à la division finalement adoptée lors de la vente de sorte qu'on ne peut en tirer la conclusion que l'exploitation de la parcelle était partielle et ne concernait précisément pas la portion cédée ; que ceci est en toute hypothèse insuffisant pour apporter la preuve contraire aux éléments produits par M. Jérôme X... d'où il résulte qu'il est bien titulaire d'un bail rural sur l'ancienne parcelle D 690 devenue D 780, 781 et 782 ; que M. Jérôme X... n'a pas pu exercer son droit préemption puisque la parcelle a été déclarée libre à tort de sorte que la vente est bien entachée de nullité ; que l'action est fondée (…) ; 
Alors 1°) que seul le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente, bénéficie d'un droit de préemption ; que la condition d'exploitation personnelle du fonds par le preneur, qui ne se limite pas à la direction et à la surveillance de l'exploitation, n'est pas remplie lorsque celui-ci confie la réalisation des travaux agricoles à une entreprise ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; 
Alors 2°) que la preuve de l'existence ou de l'absence d'un bail rural verbal peut être rapportée par tous moyens et notamment par les déclarations faites auprès de la MSA ; qu'en affirmant au contraire que les documents de la MSA n'ont qu'une influence sur le montant des cotisations dues à cet organisme, sans être de nature à écarter le statut du fermage, la cour d'appel qui a limité les modes de preuve admissibles pour établir ou écarter l'application du statut du fermage, a violé l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime.