LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° Y 11-27. 343 et n° S 12-17. 152 ; 
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Véronique Y... et la société Agence Maurice Garcin immobilier ; 
Sur la recevabilité du pourvoi n° Y 11-27. 343 : 
Vu l'article 613 du code de procédure civile ; 
Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court, à l'égard des décisions par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ; 
Attendu que Mme X... s'est pourvue en cassation, le 29 novembre 2011, contre l'arrêt attaqué (Nîmes, 20 septembre 2011), rendu par défaut et susceptible d'opposition ; qu'il n'est pas justifié de l'expiration du délai d'opposition à la date de ce pourvoi ; 
Que le pourvoi est irrecevable ; 
Sur le pourvoi n° S 12-17. 152 : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 20 septembre 2011), que le 3 septembre 2002, Mme X..., nue-propriétaire, et Mme Z..., usufruitière, ont, par l'entremise de la société Agence Maurice Garcin immobilier (l'agence immobilière), vendu un immeuble à restaurer à M. A... et à Mme B... (les consorts A...- B...), sous les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire pour une habitation ; que la vente a été réitérée le 18 décembre 2002 par un acte authentique reçu par M. C..., notaire, membre de la société civile professionnelle Passebois-Jeanjean (la SCP) ; qu'après avoir contracté un prêt pour financer l'achat et les travaux auprès de la Banque populaire provençale et corse (la BPPC), les consorts A...- B... ont déposé le 1er avril 2003 une demande de permis de construire qui a été refusée ; que les consorts A...- B... ont assigné Mme X... et les héritiers de Christiane Z..., décédée le 29 octobre 2003, l'agence immobilière, la SCP, M. C..., aujourd'hui décédé et représenté par ses ayants droit, et la BPPC en annulation de la vente, restitution du prix de vente, annulation du prêt, remboursement des frais d'agence et notariés et indemnisation de leurs préjudices ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'annuler la vente et de la condamner solidairement avec les ayants droit de Christiane Z... à rembourser le prix de vente, alors, selon le moyen : 
1°/ que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il appartient aux demandeurs à l'action en nullité de démontrer l'erreur en établissant l'absence de la qualité substantielle déterminante de leur consentement ; que lorsque la qualité substantielle litigieuse tient au refus de délivrance d'un permis de construire relatif à l'immeuble acquis, la défaillance de la qualité substantielle n'est établie qu'après que les acquéreurs ont épuisé l'ensemble des voies de recours à l'encontre de la décision administrative de refus ; qu'en l'espèce, pour prononcer la nullité de la vente du 18 décembre 2002, la cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs, les consorts A...- B... de ne pas avoir engagé un recours contentieux à l'encontre de la décision de refus de permis de construire délivrée par le maire de Pernes-les-Fontaines le 4 juin 2003 ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'en l'absence d'exercice des voies de recours l'erreur sur les qualités substantielles invoquée, c'est-à-dire l'impossibilité d'affecter à l'usage d'habitation le mas vendu, n'était pas établie, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil ; 
2°/ que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que lorsque les contractants ont accepté, s'agissant de l'existence de la qualité substantielle, un aléa entré dans le champ contractuel, aucune des deux parties ne peut alléguer l'erreur en cas de dissipation ultérieure de l'incertitude commune ; qu'en l'espèce, les parties avaient stipulé dans le compromis de vente signé le 3 septembre 2002 une condition suspensive tenant à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire afin de rendre habitable l'immeuble vendu ; qu'en subordonnant ainsi la réitération de la vente par acte authentique à l'obtention d'un permis de construire, les parties avaient manifesté leur volonté de tenir pour incertaine l'obtention de l'autorisation administrative ; que la dissipation ultérieure de l'incertitude commune par le refus de délivrance d'un permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente ; qu'en prononçant pourtant la nullité de la vente du 18 décembre 2002 sans rechercher, comme il lui était demandé par Mme X..., si la stipulation de la condition suspensive au sein du compromis de vente du 3 septembre 2002 n'avait pas inclus dans le champ contractuel l'incertitude de l'obtention du permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse et l'acte authentique de vente faisaient état d'une maison ancienne à restaurer, que la vente était assortie d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire « pour une habitation de 200 m ² » et que le prêt contracté par les acquéreurs mentionnait que le bien vendu était destiné à leur résidence principale, ce dont il résultait que les parties ne pouvaient se méprendre sur l'usage que ceux-ci entendaient en faire, relevé que le permis de construire avait été refusé au motif que le projet avait pour effet de créer un logement après aménagement et changement de destination d'un bâtiment agricole non affecté à l'habitation au moment de la demande et situé en zone NC du plan local d'urbanisme et retenu, par motifs propres et adoptés, que la destination de l'immeuble devenue impossible à atteindre en l'état du refus du maire fondé sur les dispositions du plan local d'urbanisme, et du rejet de leur recours gracieux qui étaient motivés en fait et en droit et qu'il ne pouvait leur être reproché de ne pas s'être engagés dans un contentieux en annulation de la décision de refus, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur le caractère incertain de la constructibilité de l'immeuble vendu que ces constatations rendaient inopérante, que les consorts A...- B... avaient commis une erreur sur les possibilités de transformation de l'usage du bien acquis et que la vente devait être annulée en raison de cette erreur ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen : 
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner solidairement avec les ayants droit de Christiane Z... à rembourser le prix de vente, alors, selon le moyen, que l'annulation d'un contrat entraîne l'anéantissement de la stipulation de solidarité passive entre plusieurs débiteurs ; qu'en exécution de l'obligation de restitution consécutive à l'annulation du contrat, chaque partie doit seulement restituer ce qui lui a été effectivement donné, l'obligation de restitution étant nécessairement conjointe ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir annulé l'acte de vente du 18 décembre 2002, s'est pourtant fondée sur la stipulation de solidarité prévue par cet acte pour condamner Mme X..., solidairement avec les ayants droits de Christiane Z..., à restituer le prix de vente aux acquéreurs, violant ainsi les articles 1202 et 1234 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente précisait qu'en cas de pluralité de vendeurs et d'acquéreurs, il y aurait solidarité de toutes les personnes formant l'une des parties contractuelles, lesquelles obligeaient également leurs héritiers et ayants cause solidairement entre eux et relevé que le vendeur était tenu de délivrer un bien conforme à l'usage prévu contractuellement, la cour d'appel en a exactement déduit que, nonobstant l'annulation de la vente laquelle imposait la remise des parties en l'état antérieur, Mme X... et les héritiers de Christiane Z... étaient solidairement tenus de restituer le prix de vente ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le troisième moyen : 
Vu l'article 1382 du code civil ; 
Attendu que l'arrêt condamne Mme X... in solidum avec les ayants droit de Christiane Z..., l'agence immobilière et la SCP à payer la somme de 15 000 euros aux consorts A...- B... en réparation de leurs préjudices ; 
Qu'en statuant ainsi, sans relever la faute commise par Mme X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : 
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° Y 11-27. 343 ; 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... in solidum avec les ayants droit de Christiane Z..., l'agence immobilière et la SCP à payer aux consorts A...- B... la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 20 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille quatorze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits au pourvoi n° S 12-17. 152 par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir :
- confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait annulé la vente passée le 18 décembre 2002 portant sur un bien immobilier sis à PERNES LES FONTAINES, 84210 route de l'Isle sur la Sorgue, cadastré section BP, n° 507 lieudit « 502 route de l'Isle sur la Sorgue », pour une contenance de 05 a 12 ca et section BP, n° 517, lieudit « Saint Victor » pour une contenance de 19 a 20 ca ;
- et en conséquence condamné solidairement Madame Marie-Christine X... et les ayants droits de Christiane Z... à rembourser à Monsieur Gilles A... et Madame Patricia B... le prix de vente de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le Tribunal de grande instance de CARPENTRAS ; 
AUX MOTIFS QUE « le mandat de vente donné à l'agence Maurice GARCIN portait sur un « mas à restaurer » ; que la fiche descriptive de l'agence immobilière mentionnait « mas mitoyen à restaurer entièrement, faire branchement eau et électricité, toiture à refaire » ; que le compromis de vente signé le 3 septembre 2002, en présence et avec le concours de l'Agence Maurice GARCIN, fait état d'une « maison ancienne à restaurer » ; qu'il en est de même pour l'acte authentique du 8 décembre 2002 ; que les parties ne pouvaient se méprendre sur l'usage que les acquéreurs entendaient faire du bien, puisque l'acte authentique mentionne que ceux-ci ont contracté un prêt de 183 150 euros, dont 75 462 euros pour l'achat et 107 688 euros pour l'amélioration, et que « ce bien est destiné à la résidence principale de l'emprunteur » ; que le permis de construire a été refusé le 4 juin 2003 par le Maire de PERNES LES FONTAINES au motif que le projet avait pour effet la création d'un nouveau logement après aménagement et changement de destination d'un bâtiment agricole, non affecté à l'habitation au moment de la demande, et situé en zone NC du Plan local d'urbanisme de la Commune ; que le compromis de vente du 3 septembre 2002 comporte, dans le paragraphe concernant les conditions suspensives, la mention « 2. 0 obtention d'un permis de construire pour une habitation de 200 M2 », sans autre précision ; que le fait de ne pas avoir sollicité un permis de construire avant la réitération de la vente par acte authentique ne saurait priver les consorts A... 
B... du droit d'invoquer ensuite l'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, du fait du refus de délivrance d'un permis de construire ; que la décision du maire de PERNES LES FONTAINES était conforme aux dispositions du PLU, et qu'il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas s'être engagés dans un contentieux en annulation de cette décision ; qu'en conséquence il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la vente passée le 18 décembre 2002 » ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le non exercice des voies de recours : 
Qu'il ne ressort d'aucune stipulation du contrat de vente que les acquéreurs se soient engagés à exercer toutes les voies de recours du droit administratif avant de saisir la juridiction civile aux fins d'annulation de l'acte ; qu'il ne s'agit pas d'un manquement contractuel ; que force est de constater que les acquéreurs se sont vus opposer un refus par l'autorité administrative dans les jours suivant l'acquisition d'un permis tacite, que la sous-préfecture suivait ce dossier de près expliquant peut-être la tardiveté du refus ; que l'arrêté municipal est motivé en fait et en droit ; que l'exercice du recours gracieux, voie de recours administrative préalable à tout contentieux devant une juridiction administrative, a permis de connaître la position définitive de l'administration ; que contrairement à ce qui est affirmé, les demandeurs ont exercé une voie de recours ; qu'il ne peut leur être reproché d'avoir accepté les motivations du refus ; que ce reproche est d'autant plus mal venu que l'agent immobilier plutôt que de préconiser un recours administratif, a préféré choisir la voie de l'intervention auprès du député Jean-Michel D..., intervention censée faire infléchir tant le maire de PERNES LES FONTAINES que le sous-préfet de CARPENTRAS ; que le moyen invoqué par l'agent immobilier est une disposition inapplicable : l'article L. 123-3-1 créé par la loi du 2 juillet 2003 renvoie à un règlement qui peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination ; que le changement de destination est reconnu ; que ce moyen de droit et forme d'exercice ne correspond nullement à la voie préconisée par le notaire sur le fondement d'un arrêt du Conseil d'Etat ; qu'en l'état de ces divergences, le défaut d'exercice d'un recours contre la décision administrative prise ne peut être retenu, a fortiori, encore moins le défaut d'épuisement des voies de recours ; qu'in fine, cet argumentaire n'est rien d'autre qu'une limitation ou exonération de responsabilité ; que s'il y a épuisement, c'est celui des demandeurs qui ont attendu jusqu'en 2005 pour faire délivrer l'assignation ; 
Sur l'erreur : 
Que des dispositions de l'article 1110 du code civil il apparaît que l'erreur sur les qualités substantielles porte non seulement sur la matière même dont la chose est composée mais aussi et plus généralement de celle qui a trait aux qualités essentielles telles que l'authenticité, l'origine ou l'utilisation, en considération desquelles les parties ont contracté ; qu'il ressort des énonciations mêmes de l'acte authentique que les acquéreurs ont entendu vouloir faire de l'acquisition leur domicile personnel, que pour y parvenir ils ont souscrit un emprunt destiné à financer l'acquisition du foncier mais aussi et surtout les travaux prétendus de restauration ; que la destination des parcelles acquises n'est ni contestée ni contestable ; que cette destination est acquise du fait des venderesses qui font état dans la publicité commerciale et le mandat de vente d'un mas à restaurer, d'une maison à restaurer dans le compromis ; que cette destination est acquise également du notaire qui connaissant les activités professionnelles des acquéreurs absolument étrangères à toute exploitation agricole, qui connaissant le classement des parcelles en zone non constructible, n'en passe pas moins vente d'une maison à restaurer, la mitoyenneté ayant été omise ; que cette destination est impossible à réaliser en l'état du refus du maire, refus notifié après obtention du permis tacite ; que la décision administrative et le rejet du recours gracieux sont motivés en droit et en fait ; qu'elle est devenue définitive ; qu'en raison de l'erreur commise par les acquéreurs sur les possibilités de transformation de l'usage du bien acquis, erreur substantielle dans la mesure où l'utilisation agricole ne les intéressait pas, la nullité de la vente passée le 18 décembre 2002 sera ordonnée, d'autant plus que l'action a été exercée dans les temps édictés par l'article 1304 du code civil sur les effets de l'annulation » ; 
1/ ALORS QUE l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'il appartient aux demandeurs à l'action en nullité de démontrer l'erreur en établissant l'absence de la qualité substantielle déterminante de leur consentement ; que lorsque la qualité substantielle litigieuse tient au refus de délivrance d'un permis de construire relatif à l'immeuble acquis, la défaillance de la qualité substantielle n'est établie qu'après que les acquéreurs ont épuisé l'ensemble des voies de recours à l'encontre de la décision administrative de refus ; qu'en l'espèce, pour prononcer la nullité de la vente du 18 décembre 2002, la Cour d'appel a retenu qu'il ne pouvait être reproché aux acquéreurs, les consorts A...- B... de ne pas avoir engagé un recours contentieux à l'encontre de la décision de refus de permis de construire délivrée par le maire de PERNES LES FONTAINES le 4 juin 2003 ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'en l'absence d'exercice des voies de recours l'erreur sur les qualités substantielles invoquée, c'est-à-dire l'impossibilité d'affecter à l'usage d'habitation le mas vendu, n'était pas établie, la Cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil ; 
2/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que lorsque les contractants ont accepté, s'agissant de l'existence de la qualité substantielle, un aléa entré dans le champ contractuel, aucune des deux parties ne peut alléguer l'erreur en cas de dissipation ultérieure de l'incertitude commune ; qu'en l'espèce, les parties avaient stipulé dans le compromis de vente signé le 3 septembre 2002 une condition suspensive tenant à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire afin de rendre habitable l'immeuble vendu ; qu'en subordonnant ainsi la réitération de la vente par acte authentique à l'obtention d'un permis de construire, les parties avaient manifesté leur volonté de tenir pour incertaine l'obtention de l'autorisation administrative ; que la dissipation ultérieure de l'incertitude commune par le refus de délivrance d'un permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente ; qu'en prononçant pourtant la nullité de la vente du 18 décembre 2002 sans rechercher, comme il lui était demandé par Madame X... (conclusions, p. 6, alinéas 4 à 7), si la stipulation de la condition suspensive au sein du compromis de vente du 3 septembre 2002 n'avait pas inclus dans le champ contractuel l'incertitude de l'obtention du permis de construire, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1110 du Code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Madame Marie-Christine X... et les ayants droits de Christiane Z... à rembourser à Monsieur Gilles A... et Madame Patricia B... le prix de vente de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation devant le Tribunal de grande instance de CARPENTRAS ; 
AUX MOTIFS QUE « l'acte du 18 décembre 2002 précise, page 2, que dans le cas de pluralité de vendeurs et d'acquéreurs, il y aura solidarité entre toutes les personnes physiques ou morales formant l'une des parties contractuelles, lesquelles obligent également leurs héritiers et ayants cause, solidairement entre eux » ; 
ALORS QUE l'annulation d'un contrat entraîne l'anéantissement de la stipulation de solidarité passive entre plusieurs débiteurs ; qu'en exécution de l'obligation de restitution consécutive à l'annulation du contrat, chaque partie doit seulement restituer ce qui lui a été effectivement donné, l'obligation de restitution étant nécessairement conjointe ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, après avoir annulé l'acte de vente du 18 décembre 2002, s'est pourtant fondée sur la stipulation de solidarité prévue par cet acte pour condamner Madame X..., solidairement avec les ayants droits de Christiane Z..., à restituer le prix de vente aux acquéreurs, violant ainsi les articles 1202 et 1234 du Code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum Madame Marie-
Christine X..., les ayants droits de Christiane Z..., la SARL AGENCE MAURICE GARCIN et la SCP PASSEBOIS-JEANJEAN à payer à Monsieur A... et Madame B... la somme de 15 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE « les consorts A... 
B... sont propriétaires depuis décembre 2002 d'un bien qu'ils n'ont pu aménager en résidence principale, comme ils souhaitaient le faire, et qui ne leur est d'aucune utilité ; qu'en l'état des éléments d'appréciation soumis à la Cour il convient de leur allouer la somme de 15 000 euros, toutes causes confondues en réparation de leur préjudice ; que les venderesses et leurs ayants droit, l'agence immobilière et le notaire seront condamnés in solidum au paiement de cette somme » ; 
ALORS QUE la condamnation d'un vendeur à indemniser l'acquéreur du préjudice subi en raison de l'acquisition d'un bien dépourvu pour lui d'utilité est subordonnée à la caractérisation d'une faute ; qu'en l'espèce, en condamnant Madame X... in solidum avec les autres ayants droits de Christiane Z..., l'agence immobilière Maurice GARCIN et le notaire instrumentaire à payer aux consorts A... 
B... la somme de 15 000 ¿ à titre de dommages-intérêts sans caractériser en quoi l'exposante avait commis la moindre faute, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.