LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 223 F-D
Pourvoi n° A 19-23.720
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021
1°/ M. J... H..., domicilié [...] ,
2°/ M. Y... F..., domicilié [...] ,
3°/ la société Créola, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° A 19-23.720 contre l'arrêt rendu le 21 mai 2019 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. P... Q..., domicilié [...] ,
2°/ à la société [...] , société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. U... I..., en qualité de commissaire à l'exécution du plan de M. P... Q...,
3°/ à la société BR associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. P... N..., en qualité de mandataire judiciaire de M. P... Q...,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de MM. H... et F... et de la société Créola, de la SCP Boulloche, avocat de M. Q..., après débats en l'audience publique du 26 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 21 mai 2019), MM. H... et F... ont conclu une promesse de vente, à leur profit, portant sur une parcelle de terre sur laquelle ils envisageaient d'édifier un bâtiment d'habitation. Dans cette perspective, agissant comme représentants d'une société civile immobilière (SCI) Créola 2, ils ont confié à M. Q... la maîtrise d'oeuvre de l'opération de construction.
2. La promesse de vente était conclue sous la condition suspensive de l'obtention du permis de construire. La demande de permis de construire présentée pour le compte de MM. H... et F... ayant été refusée, ils n'ont pas réitéré la vente. La société à responsabilité limitée (SARL) Créola et MM. H... et F... ont assigné M. Q... en indemnisation de leur préjudice.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. MM. H... et F... et la SARL Créola font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes de celle-ci, alors « que l'objet du litige est déterminé par les parties et que le juge ne peut le modifier ; qu'en énonçant que les exposants n'avaient pas répondu au moyen selon lequel l'architecte n'avait jamais été lié avec la SARL Créola, alors même qu'ils précisaient, dans leurs écritures, que la SCI Créola, partie au contrat, avait été transformée en SARL, le juge a dénaturé les conclusions des exposants, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a relevé que le contrat de maîtrise d'oeuvre avait été conclu entre M. Q... et MM. H... et F..., agissant comme représentants d'une SCI Créola 2, et que MM. H... et F... et la SARL Créola ne produisaient pas les extraits du registre du commerce et des sociétés concernant les sociétés Créola 2 et Créola.
6. Elle en a exactement déduit, sans modifier l'objet du litige, que le contrat de maîtrise d'oeuvre ne liait que l'architecte et MM. H... et F... et que ces derniers étaient seuls recevables à invoquer la responsabilité de leur cocontractant.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
8. MM. H... et F... et la SARL Créola font grief à l'arrêt de rejeter la demande des premiers de résolution du contrat de maîtrise d'oeuvre et de restitution des honoraires payés, alors :
« 1°/ que constitue une faute civile toute violation d'une obligation ; qu'il résulte de l'article 4 du code de déontologie des architectes une obligation de compétence imposée à ceux-ci ; qu'après avoir constaté que la demande de permis de construire, déposée par l'architecte, a été rejetée par le service d'urbanisme de la mairie en raison d'un défaut de raccordement au réseau d'eau potable, alors même que cette demande avait déjà été déclarée incomplète par le même service et qu'elle comportait, en outre, deux nonconformités majeures, la cour d'appel ne pouvait juger que l'architecte n'a pas commis de manquement contractuel, sans violer l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause ;
2°/ que le manquement contractuel susceptible de justifier la demande en résolution du contrat ne procède pas nécessairement d'une intention de nuire du cocontractant fautif ; qu'ayant constaté que l'architecte, après le rejet de la demande de permis de construire aux noms de ses clients, les exposants, a déposé une autre demande, à son nom, identique à la première avec raccordement au réseau d'eau potable, avant de céder ce permis à un autre entrepreneur, la cour d'appel, qui a retenu que les exposants ne rapportaient pas la preuve de ce que l'architecte avait cherché à favoriser l'autre acquéreur, a ajouté une condition au texte qu'il ne prévoit pas, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a souverainement relevé que la délivrance du permis de construire constituait une condition suspensive de la promesse de vente à laquelle les bénéficiaires pouvaient renoncer, comme à celle qui portait sur l'obtention des prêts permettant de financer le projet de construction, et qu'à la date à laquelle MM. H... et F... avaient renoncé à lever l'option d'achat, il n'apparaissait pas que le prêt bancaire ait été obtenu.
10. Elle a retenu qu'il n'était pas démontré de façon convaincante que seul le refus du permis de construire ait empêché les bénéficiaires de la promesse de vente d'acquérir la parcelle.
11. Abstraction faite de motifs surabondants sur l'absence de preuve d'un manquement de l'architecte à ses obligations contractuelles et sur l'intention qui lui était prêtée de favoriser un autre acquéreur, elle a pu en déduire que la responsabilité contractuelle de l'architecte ne pouvait être engagée.
12. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Créola et MM. H... et F... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Créola et MM. H... et F... et les condamne à payer à M. Q... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour MM. H... et F... et la société Créola.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif d'avoir déclaré la SARL Créola irrecevable à agir contre M. Q...
AUX MOTIFS QUE « Le contrat de maîtrise d'oeuvre signé par les parties le 11 septembre 2014 a été passé entre M. P... Q..., d'une part, et M. H... J..., et M. F... Y..., d'autre part, représentant une SCI Créola 2 ayant son siège social [...] . Les appelants n'ont pas répondu au moyen selon lequel M. Q... n'a jamais été lié contractuellement avec une SARL Créola, et ils n'ont d'ailleurs pas fourni d'extrait Kbis ni de cette SARL, ni de la SCI Créola 2.
Dans ces conditions, il doit être retenu que le contrat n'a lié l'architecte qu'à M. F... et M. H..., qui seuls sont recevables à invoquer la responsabilité de leur co-contractant, à l'exception de la SARL Créola. La cour note d'ailleurs que le premier juge, bien que saisi par une SARL Créola, n'a mentionné à son dispositif qu'une SCI Créola. Le jugement sera donc en premier lieu réformé en ce sens »
ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les parties et que le juge ne peut le modifier ; qu'en énonçant que les exposants n'avaient pas répondu au moyen selon lequel l'architecte n'avait jamais été lié avec la SARL Créola, alors même qu'ils précisaient, dans leurs écritures, que la SCI Créola, partie au contrat, avait été transformée en SARL, le juge a dénaturé les conclusions des exposants, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. H... et F... de leur demande en résolution du contrat et en restitution des honoraires versés, outre dommages et intérêts
AUX MOTIFS QUE « En ce qui concerne l'action en responsabilité, force est de constater que le contrat du 11 septembre 2014 porte la mention d'un délai contraint de deux mois mais sans en préciser le point de départ. Or, la promesse de vente notariée n'a été signée devant le notaire Me S..., que le 5 décembre 2014. La demande de permis de construire a quant à elle été enregistrée le 10 décembre 2014. Il n'est pas justifié par les demandeurs qu'ils aient d'une manière quelconque communiqué à leur architecte la promesse de vente ni sa durée expirant initialement au 28 février 2015. Ils ont cependant été informés par un courrier du service de l'urbanisme de la commune de Schoelcher du 7 janvier 2015, que le dossier devait être complété dans un délai de 3 mois, ce qui conduisait à repousser le délai d'instruction de la demande. Dans un mail du 5 février 2015, M. Q... annonce à ses contractants qu'il dépose dans la journée les 4 copies des éléments modifiés, et les conseille sur la marche à suivre pour argumenter et obtenir du vendeur un report de la durée de la promesse, en gardant trace de cette démarche dans l'hypothèse où il faudrait plaider devant un tribunal sur la question de la signature de l'acte « dans un délai raisonnable ».
A défaut d'autre élément, il doit en être retenu que M. F... et M. H... ne justifient pas avoir inclus dans la discussion contractuelle avec leur architecte en temps voulu, le fait que le permis de construire devait impérativement être obtenu avant une certaine date marquant la caducité de la promesse, ni l'avoir pressé depuis septembre 2014 pour que son dossier soit complet dès avant la signature de la promesse.
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La notification de la décision de refus du permis de construire du 27 avril 2015 est uniquement motivée par le défaut de raccordement au réseau public de distribution d'eau potable. Or, un mail du 2 avril 2015 de M. Q... démontre qu'il était en relation avec la personne de la mairie suivant le dossier, et la SMDS, et que la date limite pourrait être respectée. Les documents joints au dossier démontrent quant à eux que les éléments susceptibles de régulariser la demande de permis de construire ont pu être réunis le 11 mai 2015. Le premier dossier étant clos, ils ont été joints par l'architecte à une nouvelle demande de permis de construire enregistrée le 13 mai 2015.
Dans un mail du 19 mai 2015, réagissant à ce fait nouveau, M. H... déclare que cette situation est totalement inacceptable, et qu'il convient de procéder immédiatement au transfert du permis à leurs noms. En revanche, ce message précise que le Crédit Agricole a donné un avis favorable au financement du projet sur la base de 12 appartements seulement, ce qui tend à confirmer que la question du financement demeurait problématique.
Or, c'est M. Q... qui produit à ses pièces la demande de M. H..., de restitution du dépôt de garantie adressée au notaire rédacteur de la promesse de vente, le 8 mai 2015.
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Dans ces conditions, d'une part, il n'est pas démontré de façon convaincante que seul le refus du permis de construire ait empêché les bénéficiaires d'acquérir la parcelle, et d'autre part, il n'est pas prouvé de manquement contractuel de l'architecte à ses obligations telles que contractées envers M. F... et M. H.... En outre, il ne ressort pas du dossier des demandeurs que M. Q... ait, par son attitude, cherché à favoriser un autre acquéreur, au détriment de ses cocontractants. Cependant, en considération de la situation privilégiée du terrain, et de son potentiel, il n'est guère surprenant que d'autres candidats se soient positionnés à l'égard du vendeur pour profiter immédiatement de l'opportunité créée par la défection des bénéficiaires de la promesse »
1°/ ALORS QUE constitue une faute civile toute violation d'une obligation ; qu'il résulte de l'article 4 du code de déontologie des architectes une obligation de compétence imposée à ceux-ci ; qu'après avoir constaté que la demande de permis de construire, déposée par l'architecte, a été rejetée par le service d'urbanisme de la mairie en raison d'un défaut de raccordement au réseau d'eau potable, alors même que cette demande avait déjà été déclarée incomplète par le même service et qu'elle comportait, en outre, deux nonconformités majeures, la cour d'appel ne pouvait juger que l'architecte n'a pas commis de manquement contractuel, sans violer l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause ;
2°/ ALORS QUE le manquement contractuel susceptible de justifier la demande en résolution du contrat ne procède pas nécessairement d'une intention de nuire du cocontractant fautif ; qu'ayant constaté que l'architecte, après le rejet de la demande de permis de construire aux noms de ses clients, les exposants, a déposé une autre demande, à son nom, identique à la première avec raccordement au réseau d'eau potable, avant de céder ce permis à un autre entrepreneur, la cour d'appel, qui a retenu que les exposants ne rapportaient pas la preuve de ce que l'architecte avait cherché à favoriser l'autre acquéreur, a ajouté une condition au texte qu'il ne prévoit pas, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. H... et F... de leur demande en dommages et intérêts dirigée contre M. Q..., outre la résolution du contrat et la restitution des honoraires déjà versés
AUX MOTIFS QUE « En ce qui concerne l'action en responsabilité, force est de constater que le contrat du 11 septembre 2014 porte la mention d'un délai contraint de deux mois mais sans en préciser le point de départ. Or, la promesse de vente notariée n'a été signée devant le notaire Me S..., que le 5 décembre 2014. La demande de permis de construire a quant à elle été enregistrée le 10 décembre 2014. Il n'est pas justifié par les demandeurs qu'ils aient d'une manière quelconque communiqué à leur architecte la promesse de vente ni sa durée expirant initialement au 28 février 2015. Ils ont cependant été informés par un courrier du service de l'urbanisme de la commune de Schoelcher du 7 janvier 2015, que le dossier devait être complété dans un délai de 3 mois, ce qui conduisait à repousser le délai d'instruction de la demande. Dans un mail du 5 février 2015, M. Q... annonce à ses contractants qu'il dépose dans la journée les 4 copies des éléments modifiés, et les conseille sur la marche à suivre pour argumenter et obtenir du vendeur un report de la durée de la promesse, en gardant trace de cette démarche dans l'hypothèse où il faudrait plaider devant un tribunal sur la question de la signature de l'acte « dans un délai raisonnable ».
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Par ailleurs, l'obtention du permis de construire figure aux conditions suspensives parmi celles auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer. Il en est de même de celle relative à l'obtention des prêts immobiliers pour un montant de 315 000 euros maximum.
Un mail de la partie promettante en date du 11 mars 2015 fait connaître à MM. H... et F... que la signature de l'acte authentique pourrait être repoussée au plus tard au 15 mai 2015, de cette sorte que Me S... fera un appel de fonds bancaires avant cette date. Il leur est demandé de fournir une pièce écrite prouvant le retard du permis de construire, ainsi que « l'accord bancaire dès son obtention ».
Dans cette configuration, une fois assurés de ce que les derniers obstacles techniques relatifs à la régularisation du permis de construire étaient en voie d'être franchis, seule l'obtention de la somme de 315 000 euros nécessaire à la levée de l'option conditionnait la réalisation de l'achat du terrain.
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Dans un mail du 19 mai 2015, réagissant à ce fait nouveau, M. H... déclare que cette situation est totalement inacceptable, et qu'il convient de procéder immédiatement au transfert du permis à leurs noms. En revanche, ce message précise que le Crédit Agricole a donné un avis favorable au financement du projet sur la base de 12 appartements seulement, ce qui tend à confirmer que la question du financement demeurait problématique.
Or, c'est M. Q... qui produit à ses pièces la demande de M. H..., de restitution du dépôt de garantie adressée au notaire rédacteur de la promesse de vente, le 8 mai 2015.
Il en ressort que dès cette date, MM. H... et F... avaient officiellement manifesté leur intention de ne pas lever l'option. La décision explicite de rejet du permis de construire leur permettait d'obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation du terrain. En revanche, il n'apparaît pas que le prêt bancaire de 350 000 euros nécessaire à la levée de l'option ait quant à lui été obtenu.
Dans ces conditions, d'une part, il n'est pas démontré de façon convaincante que seul le refus du permis de construire ait empêché les bénéficiaires d'acquérir la parcelle, et d'autre part, il n'est pas prouvé de manquement contractuel de l'architecte à ses obligations telles que contractées envers M. F... et M. H.... En outre, il ne ressort pas du dossier des demandeurs que M. Q... ait, par son attitude, cherché à favoriser un autre acquéreur, au détriment de ses cocontractants. Cependant, en considération de la situation privilégiée du terrain, et de son potentiel, il n'est guère surprenant que d'autres candidats se soient positionnés à l'égard du vendeur pour profiter immédiatement de l'opportunité créée par la défection des bénéficiaires de la promesse »
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « Attendu que les demandeurs entendent agir en responsabilité contractuelle contre d'une part M. Q... et son assureur la MAF, sans cependant énoncer le fondement juridique de leur action dans leurs écritures ;
Qu'il est bien nécessaire qu'ils fassent la démonstration d'une inexécution fautive de l'architecte de nature à leur causer un préjudice.
Attendu que le contrat d'architecte a été paraphé entre les parties le 11 septembre 2014. Qu'il portait sur la construction de résidences dénommées SCI Créola 2 pour coût de travaux de 1 638 000 euros HT ; que le CCP ne comporte cependant pas de calendrier ;
Que le permis de construire a été déposé le 10 décembre 2014 soit 5 jours après la signature de la promesse de vente consentie par M. W... et MM. H... et F... ;
Qu'il est incontestable que le permis de construire a été déclaré incomplet le 7 janvier 2015 en l'absence de consultation de l'EDF, d'Odyssi, du nombre total de logements créés, de l'identité des demandeurs ;
Que ces éléments ressortent de l'information que doivent donner les promoteurs à leur architecte ;
Qu'il manque la rose des vents et l'orientation Nord du plan de situation, que des imprécisions affectent le plan de masse (stationnement des deux roues) ; maintien des arbres, trait de coupe ;
Que la notice paysagère du terrain n'est pas complète en ce qu'il manque la situation administrative du terrain et sa desserte ;
Qu'il n'est surtout pas fourni d'étude relative à la conformité des réalisations au plan de prévention des risques.
Attendu que des pièces complémentaires ont bien été produites le 5 février 2015, mais qu'il manquait la preuve du raccordement à l'eau potables ; que le permis a été refusé le 23 avril 2015.
Attendu que l'on peut considérer que l'architecte a manqué à ses obligations en ne s'assurant pas de la production d'un tel document ;
Que si la vente n'a pu aboutir et le projet voir le jour, il n'en résulte pas moins qu'il s'agit d'une simple perte de chance, rien n'interdisant aux promoteurs de réitérer l'acte de vente, puis de présenter une nouvelle demande de permis de construire.
Qu'ils ne font pas la preuve d'un dommage ; qu'en effet, l'opération de promotion immobilière est toujours soumise à un aléa ; que dès lors, faire peser celui-ci sur l'architecte revient pour les marchands de biens et les promoteurs à ne courir aucun risque et à se décharger de leurs propres obligations notamment de suivi de projet et de production des pièces ;
Que l'attestation notariée portant sur 7 contrats de réservation apparaît comme insuffisante pour démontrer que les trois demandeurs auraient subi un quelconque préjudice.
Qu'en effet la SCI de promotion immobilière et les deux demandeurs n'apportent aucun élément de nature à démontrer qu'ils auraient fourni les documents techniques à l'architecte ou auraient mis en demeure celui-ci de les réclamer directement ;
Qu'ils ne démontrent pas d'inexécution fautive de l'architecte.
Qu'ensuite la preuve du préjudice résulte d'un document établi par les demandeurs pour leur propre compte, dont les conclusions sont hautement contestées, notamment sur la rentabilité du projet.
Que dès lors, ils seront purement et simplement déboutés de leurs prétentions »
1°/ ALORS QUE les juges sont tenus de motiver leurs décisions et qu'ils ne peuvent pas se prononcer par des motifs d'ordre général ou inopérants ; qu'à supposer adoptés les motifs du tribunal, selon lesquels l'absence de préjudice découlerait de la nature aléatoire de l'opération de promotion immobilière et de l'impossibilité de faire reposer sur le seul architecte le poids de ce risque, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs d'ordre général, impropres à justifier sa décision, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause ;
2°/ ALORS QUE lorsqu'un comportement fautif est partiellement à l'origine d'un dommage, son auteur est partiellement responsable du dommage ; déboutant les exposants au motif qu'il n'est pas démontré que « seul » le refus du permis de construire ait empêché l'opération, alors même qu'elle avait constaté que l'une des conditions suspensives de la promesse de vente était l'obtention dudit permis, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil, tel qu'applicable à la cause.