LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 janvier 2021
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 119 F-D
Pourvois n°
H 19-22.714
P 19-22.720 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021
I. M. H... R..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° H 19-22.714 contre un arrêt rendu le 5 juin 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence de Beauvoir, sis [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Citya immobilier Pecorari,
2°/ à la société Citya immobilier Pecorari, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] ,
3°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble résidence de Beauvoir, sis [...] , représenté par son syndic la société Agexia, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
II. M. H... R..., a formé le pourvoi n° P 19-22.720 contre le même arrêt, dans le litige l'opposant :
1°/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier résidence Beauvoir sis [...] , représenté par son syndic la société Cytia Immobilier Pecorari, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Cytia immobilier Pecorari, société à responsabilité limitée unipersonnelle,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur aux pourvois n° H 19-22.714 et P 19.22.720 invoque, à l'appui de ses recours, un moyen unique identique de cassation annexé au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. R..., de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Cytia immobilier Pecorari, après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° H 19-22.714 et P 19-22.720 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juin 2019), M. R..., propriétaire d'un lot dans la résidence Beauvoir soumise au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriété de cette résidence (le syndicat) et la société Citya Immobilier Pecorari en constat de l'absence de mandat de syndic de cette société et en annulation de l'assemblée générale du 20 janvier 2015.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. R... fait grief à l'arrêt de constater la validité du mandat de syndic de la société Citya Immobilier Pecorari lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 20 janvier 2015 et de rejeter la demande en annulation de cette assemblée générale, alors que « le caractère personnel du mandat de syndic s'oppose à ce qu'il soit transmis sans l'accord de Syndicat des copropriétaires ; qu'en cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic ne suffit pas à
établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante pour représenter légalement le syndicat de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 6 août 2015, et l'article L. 236-3 du code de commerce :
4. Il résulte de ces textes que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, que celles concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, que le syndic ne peut se faire substituer et que l'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
5. Pour constater la validité du mandat de syndic de la société Citya Immobilier Pecorari lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale du 20 janvier 2015 et rejeter la demande en annulation de cette assemblée générale, l'arrêt retient que la SAS société Citya Immobilier Pecorari a fusionné avec la société Gestion Immobilière Plaine Saint-Denis et transmis à cette dernière la totalité de son patrimoine, la fusion et corrélativement la dissolution sans liquidation de la société Citya Immobilier Pecorari étant devenues définitives le 31 décembre 2013, que, le 8 avril 2014, a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris, une société Citya Immobilier Pecorari, SARL, dont le siège se trouve [...] et dont le nom commercial de l'établissement principal est « Citya Plaine Saint-Denis - GIPSD » et qu'il résulte de ces éléments que, si le syndic a changé de forme juridique par l'opération de fusion absorption, il n'a jamais cessé de représenter le syndicat et a conservé la même dénomination et le même siège social.
6. En statuant ainsi, alors que la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d'un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juin 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Beauvoir, sise [...] , et la société Citya Immobilier Pecorari aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Citya Immobilier Pecorari et la condamne à payer à M. R... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen identique produit aux pourvois n° H 19-22.714 et P 19-22.720 par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. R....
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a constaté la validité du mandat de syndic de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI SARL lors de la convocation et de la tenue de l'Assemblée générale du 20 janvier 2015 et rejeté la demande de M. R... visant à ce que soit constatée la nullité de l'assemblée générale du 20 janvier 2015 ;
AUX MOTIFS QUE « Aux termes de l'article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 "la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par V assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965" ; Aux termes de l'article 8 du même décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic; En première instance, le tribunal a relevé que le syndic désigné au terme de la résolution n° 5 de l'assemblée générale ordinaire du 7 novembre 2013 était la société Citya Immobilier Pecorari, SAS au capital de 312.000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 75 B 712 001 726 dont le siège social est sis [...] , et que l'année suivante, le syndic qui a convoqué l'assemblée générale annuelle ordinaire du 20 janvier 2015 était un syndic différent, à savoir la société Citya Immobilier Pecorari, S.A.R.L. au capital de 1.344.255,00 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 411 301 039 dont le siège social est sis [...] ; Le tribunal a indiqué que ces deux syndics ne correspondaient pas à la même forme de société (SAS et S.A.R.L.), ne disposaient pas du même capital (312.000 euros et 1.344.255 euros), et ne comportaient pas le même numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (n° 75 B 712 001726 et n° 411 301 039), ce qui permettait de constater leurs deux entités distinctes ; Il a ajouté que la société Citya Immobilier Pecorari, S.A.R.L. au capital de 1.344.255 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 411 301 039 a tenté de régulariser la situation a posteriori en se faisant désigner syndic au terme de la résolution n° 6 de l'assemblée générale annuelle ordinaire du 20 janvier 2015 ; Le tribunal a en conséquence retenu que la société Citya Immobilier Pecorari, S.A.R.L. au capital de 1.344.255,00 euros, ne disposait d'aucun mandat de syndic lorsqu'elle a pris l'initiative de convoquer et de tenir en cette qualité V assemblée générale du 20 janvier 2015 et a annulé les convocations et ladite assemblée ; II est soutenu en cause d'appel, que la société Citya Immobilier Pecorari, prise tant en sa qualité de société par actions simplifiée que de société à responsabilité limitée n'a jamais cessé d'être le syndic de l'immeuble ; En l'espèce, le tribunal ajustement relevé que les syndics SAS Citya Immobilier Pecorari puis la S.A.R.L. Citya Immobilier Pecorari ne correspondaient pas à la même forme de société (SAS et S.A.R.L.), ne disposaient pas du même capital (312.000 euros et 1.344.255,00 euros), et ne comportaient pas le même numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (n° 75 B 712 001726 et n° 411 301 039), cc qui permettait de constater leurs deux entités distinctes ; Les pièces produites aux débats en cause d'appel, enseignent toutefois que la SAS Société Citya Immobilier Pecorari a fusionné avec la société Gestion Immobilière Plaine Saint Denis et transmis à cette dernière la totalité de son patrimoine, la fusion et corrélativement dissolution sans liquidation de la société Citya Immobilier Pecorari étant devenues définitives le 31 décembre 2013, que le 8 avril 2014, a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris, une société Citya Immobilier Pecorari, S. A.R.L. (société à associé unique) dont le siège social se trouve [...] et dont le nom commercial de l'établissement principal est "[...] " domicilié [...] ; Il résulte de ces éléments que, si le syndic a effectivement changé de forme juridique par 1*opération de fusion absorption devenue définitive au 31 décembre 2013, celui-ci n'a jamais cessé de représenter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauvoir sis [...] , qu'il a conservé la même dénomination (Citya Immobilier Pecorari), et le même siège social ([...] ) ; Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a constaté l'absence de mandat de la société Citya Immobilier Pecorari, S.A.R.L. lors de la convocation et de la tenue de l'assemblée générale annuelle ordinaire du 20 janvier 2015 et fait droit à la demande de nullité de ladite assemblée ; La demande de mise hors de cause de la société Citya Immobilier Pecorari, S.A.R.L., au motif qu'elle n'est plus syndic de l'immeuble depuis l'assemblée générale qui s'est tenue le 10 mars 2016 et qui a élu la société Agexia en lieu et place, n'est pas justifiée » ;
ALORS QUE, premièrement, le caractère personnel du mandat de syndic s'oppose à ce qu'il soit transmis sans l'accord de Syndicat des copropriétaires ; qu'en cas de fusion-absorption d'une société titulaire d'un mandat de syndic par création d'une entité juridique nouvelle, la transmission universelle du patrimoine de l'ancien syndic ne suffit pas à établir la qualité et le pouvoir de la société absorbante pour représenter légalement le syndicat de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce ;
ALORS QUE, deuxièmement, en retenant pour justifier sa décision que le syndic n'avait jamais cessé de représenter le syndicat des copropriétaires, qu'il a conservé la même dénomination et le même siège social, la cour d'appel qui s'est fondée sur des circonstances inopérantes, a violé les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article L. 236-3 du code de commerce ;
ALORS QUE, troisièmement, un syndic ne peut se substituer un tiers sans l'agrément explicite de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en décidant que la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI avait valablement pu convoquer l'assemblée générale du 20 janvier 2015, sans rechercher si l'assemblée générale avait expressément consenti au transfert du mandat de syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.