LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er avril 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 311 F-D
Pourvoi n° S 20-14.194
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER AVRIL 2021
La société Bodard, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 20-14.194 contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2020 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société La Provençale, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Bodard, de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de la société La Provençale, après débats en l'audience publique du 2 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 janvier 2020), par acte du 17 octobre 2013, la société civile immobilière La Provençale (la SCI) a promis de vendre un bien immobilier à la société Bodard sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention d'un permis de construire pour une surface de 1 100 m², un prix minimum étant fixé mais variant à la hausse en fonction du nombre de mètres carrés supplémentaires accordés.
2. Reprochant à la société Bodard de n'avoir pas sollicité un permis de construire dans le délai convenu, la SCI a notifié la caducité de la promesse de vente et sollicité le paiement de la clause pénale. La société Bodard l'a assignée en perfection de la vente et exécution forcée de la promesse.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. La société Bodard fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ qu'en se bornant à constater, pour juger caduque la promesse de vente litigieuse, que « l'acquéreur n'a[vait] jamais déposé dans le délai contractuel de 12 mois une demande de permis de construire concernant un programme de 1 100 m² de surface de plancher minimum, ce qui a[vait] empêché la réalisation de la condition suspensive en sa faveur », sans rechercher si l'obligation de justifier du dépôt d'une demande de permis de construire mise à la charge du bénéficiaire de la promesse n'avait pas été stipulée uniquement dans l'hypothèse où celui-ci entendrait se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire stipulée en sa faveur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°/ que le bénéficiaire d'une condition suspensive peut toujours y renoncer ; qu'en déduisant la caducité de la promesse de vente litigieuse de l'absence de justification, par la société Bodard, du dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai d'un an prévu à l'acte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si l'obligation de justifier d'une telle demande n'avait pas perdu tout objet dès lors que la société Bodard avait renoncé à la condition suspensive stipulée en sa faveur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°/ qu'en toute hypothèse, en se bornant à relever, pour condamner la société Bodard à payer à la société La Provençale la somme de 45 000 euros en application de la clause pénale prévue par l'acte du 17 octobre 2013, que la promettante n'avait pas fait « obstruction de manière abusive à la vente du bien mais s'[était] seulement prévalue du non-respect par l'intéressée de ses propres obligations », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette clause n'avait pas uniquement vocation à sanctionner la partie qui ferait obstacle à l'exécution de la vente, de sorte qu'elle ne pouvait être mise à la charge de l'exposante, celle-ci sollicitant, au contraire, sa réitération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
4. En premier lieu, la cour d'appel a relevé, d'une part, que, pour se prévaloir de la condition suspensive, même prévue dans son seul intérêt, la société Bodard devait avoir obtenu un permis de construire dans un délai de douze mois, soit avant le 14 octobre 2014, et que, dans le cas contraire, après mise en demeure, la SCI ne serait pas tenue de réaliser la vente, d'autre part, que le contrat prévoyait que le prix de vente serait déterminé en multipliant la somme de 770 euros par le nombre de mètres carrés de surface de plancher, lequel ne pouvait résulter que d'une demande de permis de construire, de sorte que le montant de la vente n'était pas déterminable à la date du 14 octobre 2014.
5. Elle a constaté que la société Bodard ne justifiait pas avoir obtenu le permis de construire dans le délai convenu et que la SCI n'avait pas accepté la modification du projet initial de construction.
6. Elle a pu en déduire que la SCI était fondée à invoquer la caducité de la promesse.
7. En second lieu, la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que, compte tenu du manquement contractuel de la société Bodard, la SCI, qui n'avait pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien, mais s'était seulement prévalue du non-respect par son contractant de ses propres obligations, pouvait prétendre au bénéfice de la clause pénale prévue par la promesse de vente.
8. Elle a ainsi, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Bodard aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Bodard et la condamne à payer à la société civile immobilière La Provençale la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Bodard.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Bodard de l'ensemble de ses demandes et de l'AVOIR condamnée à payer à la société La Provençale la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du jugement et capitalisation par années entières ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Bodard maintient que le tribunal lui a opposé une condition suspensive, pourtant stipulée à son profit exclusif et à laquelle elle pouvait renoncer ; que les conditions du dépôt du permis de construire et de son obtention en lien avec le projet ne sont prévues qu'à son seul profit ; que le vendeur ne peut se délier de ses obligations en invoquant la défaillance de cette condition suspensive qui a été en outre remplie puisqu'elle a obtenu le permis de construire ; que le nouveau projet ne cause aucun grief à la société La Provençale et que la vente devra être considérée comme parfaite ; que la SCI La Provençale maintient néanmoins à juste titre qu'il importe peu que la condition suspensive ait été stipulée dans le seul intérêt de la société Bodard dans la mesure où une sanction est expressément prévue à l'acte pour non-respect de cette condition et que la réalisation de la vente était soumise à l'obtention du permis de construire devant permettre la détermination de la surface SHON afin de parfaire le prix de vente ; qu'après avoir mentionné que le bénéficiaire peut seul se prévaloir ou renoncer aux conditions concernant notamment le permis de construire, le contrat prévoit en effet expressément en page 8 que : « la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l'opération suivante : un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1 100 m2 de surface plancher minimum. Le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier de permis de construire et ce dans un délai de douze mois à compter de ce jour au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation sans indemnité » ; qu'il en résulte que pour se prévaloir de la condition suspensive, même prévue dans son seul intérêt, la société Bodard doit remplir les conditions susmentionnées et plus précisément avoir obtenu le permis de construire prévu dans le délai de 12 mois, c'est-à-dire avant le 14 octobre 2014 et que dans le cas contraire, après mise en demeure, la SCI La Provençale ne sera pas tenue de réaliser la vente ; que contrairement à ce qu'elle soutient, la société Bodard ne justifie pas avoir obtenu le permis de construire dans le délai prévu ; que la pièce n° 7 qu'elle produit, datée du 15 octobre 2014, ne constitue pas, en effet, une demande de permis de construire, mais une « déclaration préalable » de travaux concernant un projet de division de la parcelle en 4 lots ; que le contrat prévoyant que le prix de vente est déterminé en multipliant la somme de 770 euros par le nombre de mètres carrés de surface de plancher lequel ne pouvait résulter que d'une demande de permis de construire et non de la « déclaration préalable » de travaux, le montant de la vente n'était en outre pas déterminable à la date du 14 octobre 2014 ; que c'est par ailleurs par de justes motifs qu'il convient d'adopter, que le tribunal, après avoir détaillé les échanges de courriels intervenus entre les parties, a retenu que la SCI La Provençale n'a aucunement accepté ni de manière expresse, ni par son silence, qui ne peut valoir acceptation, la modification de la nature du projet de construction de type collectif pour la remplacer par une opération sous forme de lotissement de 4 logements de standing ; qu'il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient la société Bodard, il importe peu que la nouvelle opération envisagée n'ait pas, selon elle, occasionné de préjudice à la SCI La Provençale, cette circonstance ne la privant pas de la possibilité de se prévaloir des dispositions du contrat pour invoquer la caducité de la promesse de vente ; que le tribunal a dès lors exactement tiré les conséquences de cette situation en retenant que l'acquéreur n'a jamais déposé dans le délai contractuel de 12 mois une demande de permis de construire concernant un programme de 1 100 m2 de surface de plancher minimum, ce qui a empêché la réalisation de la condition suspensive en sa faveur et que c'est à bon droit que la SCI La Provençale lui a notifié pour ce motif la caducité de la promesse de vente ainsi que prévu par la convention intervenue entre les parties et qu'il a débouté la société Bodard de ses demandes ; que contrairement à ce que soutient la société Bodard, la SCI La Provençale n'a pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien mais s'est seulement prévalue du non-respect par l'intéressée de ses propres obligations ; que le jugement attaqué sera en conséquence confirmé en ce qu'il a attribué à la SCI La Provençale une indemnité de 45 000 euros au titre de la clause pénale de 5 % prévue au contrat calculée sur le prix de 900 000 euros minimum retenu par les parties ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'au titre des conditions suspensives était stipulée, au profit de l'acquéreur, une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation de l'opération suivante : « un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1 100 m2 de surface plancher minimum » ; qu'en application de l'article 1178 ancien du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il convient donc de rechercher si la SASU Bodard a, de bonne foi, ainsi que le prescrit l'article 1134 alinéa 2 du code civil, exécuté son engagement de déposer une demande de permis de construire dans les termes prévus par le compromis de vente qui précisait que le bénéficiaire devrait justifier auprès du promettant d'un dossier complet de demande de permis de construire dans un délai de douze mois, à défaut de quoi, après un délai de huit jours suite à mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant serait délié de toute obligation et sans indemnité ; qu'il résulte d'échanges de courriels du 6 juin 2014 que l'acquéreur a fait part au vendeur de difficultés, non précisées, pour mener à bien son projet tout en lui exprimant sa détermination à le poursuivre, précisant seulement qu'il recherchait la meilleure faisabilité ; qu'en répondant le jour même « bien reçu ! Votre réponse nous satisfait totalement », la SCI La Provençale n'a pas pu acquiescer à une modification quelconque des termes de la promesse synallagmatique de vente, qui ne lui était pas proposée, mais a seulement approuvé la volonté de son cocontractant de ne pas renoncer à l'opération ; que, par courrier électronique du 16 juillet 2014, la SASU Bodard a informé le notaire de sa volonté de modifier la nature du projet de construction de type collectif tel que prévu initialement pour réaliser en lieu et place une opération sous forme de lotissement de quatre logements de standing, et ce de manière à éviter de devoir déposer un permis de construire compte tenu de la forte probabilité d'un recours juridictionnel de la part des riverains ; que la SCI La Provençale a été informée le 17 juillet 2014 par le notaire, mais n'a aucunement accepté cette modification, ni de manière expresse, ni par son silence qui ne peut valoir acceptation ; que le 15 octobre 2014, la SASU Bodard a déposé auprès de la mairie de Bordeaux qui en a délivré récépissé une déclaration préalable de travaux portant sur la division du terrain et après avoir pris connaissance de ce document ; que par courrier du 18 octobre 2014, la SCI La Provençale a mis en demeure l'acquéreur de justifier du dépôt d'une demande de permis de construire conforme au projet convenu ; que le 27 octobre suivant, le conseil de la SASU Bodard répondait en opposant une fin de non-recevoir à cette mise en demeure et exposait les raisons pour lesquelles sa cliente avait modifié son projet ; qu'il est dès lors établi, et aucune preuve contraire n'est produite, que l'acquéreur n'a jamais déposé dans le délai contractuel de 12 mois à compter de la signature du compromis de vente, expirant le 17 octobre 2014, une demande de permis de construire un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1 100 m2 de surface plancher minimum ; qu'il est sans importance qu'un arrêté de déclaration préalable de travaux ait été délivré le 17 novembre 2014 pour un projet de division de la parcelle en 4 lots à bâtir après démolition d'un EPHAD et de plusieurs abris, la SASU Bodard ne pouvant unilatéralement modifier l'objet du contrat ; qu'elle a en effet empêché la réalisation de la condition suspensive instituée en sa faveur et c'est dès lors à bon droit que la SCI La Provençale lui a par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception du 30 octobre 2014 notifié pour ce motif la caducité de la promesse de vente ainsi que prévu par la convention des parties ; que la SASU Bodard, qui est en conséquence mal fondée à solliciter la constatation de la perfection de la vente et sa réalisation forcée sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ; qu'à l'inverse, compte tenu du manquement contractuel de son contractant, la SCI La Provençale peut légitimement prétendre au bénéfice de la clause pénale prévue par le compromis de vente d'un montant de 5 % du prix de vente sans pouvoir excéder une somme de 50 000 euros ; que la demande soutenue de ce chef à hauteur de 45 000 euros correspond très exactement à 5 % du prix minimum de 900 000 euros prévu par les parties et qu'en l'absence d'éléments permettant de considérer que cette clause pénale serait manifestement excessive, la SASU Bodard sera condamnée à payer à la SCI La Provençale cette somme de 45 000 euros, sans qu'il y ait à faire usage du pouvoir de réduction prévu par l'article 1152 ancien du code civil ; que cette somme produira un intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, les intérêts étant capitalisés par année entière dans les termes de l'article 1154 du code civil ;
1° ALORS QU'en se bornant à constater, pour juger caduque la promesse de vente litigieuse, que « l'acquéreur n'a[vait] jamais déposé dans le délai contractuel de 12 mois une demande de permis de construire concernant un programme de 1 100 m2 de surface de plancher minimum, ce qui a[vait] empêché la réalisation de la condition suspensive en sa faveur », sans rechercher si l'obligation de justifier du dépôt d'une demande de permis de construire mise à la charge du bénéficiaire de la promesse n'avait pas été stipulée uniquement dans l'hypothèse où celui-ci entendrait se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire stipulée en sa faveur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2° ALORS QUE le bénéficiaire d'une condition suspensive peut toujours y renoncer ; qu'en déduisant la caducité de la promesse de vente litigieuse de l'absence de justification, par la société Bodard, du dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai d'un an prévu à l'acte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si l'obligation de justifier d'une telle demande n'avait pas perdu tout objet dès lors que la société Bodard avait renoncé à la condition suspensive stipulée en sa faveur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3° ALORS QU'en toute hypothèse, en se bornant à relever, pour condamner la société Bodard à payer à la société La Provençale la somme de 45 000 euros en application de la clause pénale prévue par l'acte du 17 octobre 2013, que la promettante n'avait pas fait « obstruction de manière abusive à la vente du bien mais s'[était] seulement prévalue du non-respect par l'intéressée de ses propres obligations », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette clause n'avait pas uniquement vocation à sanctionner la partie qui ferait obstacle à l'exécution de la vente, de sorte qu'elle ne pouvait être mise à la charge de l'exposante, celle-ci sollicitant, au contraire, sa réitération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.