LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Donne acte à la société Union Investment Real Estate AG du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle Gatimel, Armengaud Montalembert d'Esse ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés et abstraction faite d'un motif surabondant, que si la mention "aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur "portée sur la demande de renouvellement du bail formée par la locataire le 7 novembre 2005 pouvait traduire la volonté de celle-ci de renouveler le bail, cette formule d'usage, qui ne faisait aucune référence expresse au loyer élément essentiel du contrat de bail, ne pouvait suffire à caractériser un engagement précis, complet et ferme de la locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler, d'autant que le loyer initial avait été modifié par deux avenants et qu'il avait été augmenté chaque année par le jeu d'une clause d'indexation, et que tant que n'était pas intervenue une fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer, le preneur pouvait ne pas accepter le renouvellement du bail, peu important que la société bailleresse se soit ravisée entre temps sur son offre originaire de montant de loyer dans la mesure où cette nouvelle position ne correspondait pas à la volonté de deux parties ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société UIR aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Union Investment Real Estate AG ; la condamne à payer à la société Sap France la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Coutard, Mayer et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour la société Union Investment Real Estate AG.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la Société UIR de l'intégralité de ses demandes, dit non fautif le départ des lieux par la Société SAP FRANCE et débouté, en conséquence, la Société UIR de sa demande tendant à l'application de l'article 1760 du Code civil et de sa demande tendant à voir effectuer des constats relatifs à ce départ des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « dans le cadre de l'existence d 'un bail liant la société DEUTSCHE IMMOBILIER FONDS AKTIENGESEI. LSCHAFT - DIFA et LA SOCIÉTÉ SAP FRANCE SA, comprenant plusieurs avenants, portant sur des locaux à usage de bureaux, la société DEUTSCHE IMMOBILIER FONDS AKTIENOESELLSCHAFT - DIFA a, par acte extrajudiciaire en date du 31 octobre 2005, à une heure non précisée, donné congé à la société SAP FRANCE SA pour le 30 avril 2006 avec offre de renouvellement du bail à compter du l mai 2006 moyennant un loyer en principal de 4 325 000 , étant souligné que loyer en vigueur depuis la dernière indexation prévue au bail, intervenue le 1er mai 2005 était de 3 642 455,44C. Cet acte était remis en mairie étant précisé que l'huissier indique que l'avis de passage prévu par l 'article 658 du nouveau code de procédure civile a été laisse "au domicile" et que la lettre, prévue par cet article, avec copie de l'acte de signification ont été adressées le 2 novembre 2005 qui était un mercredi ; selon acte extra judiciaire du 7 novembre 2005, LA SOCIETE SAP FRANCE SA a fait délivrer à la Société DIFA, en application de l'article L. 145-10 du Code de commerce, "une demande d e renouvellement d e bail commercial" à compter du 1 er mai 2006, "aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » « invitant, en conséquence la société DIFA à lui faire connaître ses intentions ". Y étaient cités les alinéas 4 de l'article L. 145-10 du Code de commerce et 3 de l'article L.145-12 du dit code ; le 25 novembre à 16 heures, la société DEUTSCHE IMMOBILIER FONDS AKTIENGEELLSCHAFT - DIFA faisait signifier - acte remis à personne habilitée - "une réponse demande de renouvellement comportant acceptation des conditions de renouvellement proposées par le locataire" en spécifiant: `par les présentes, la société bailleresse renonce à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 4325 000 et accepte purement et simplement les conditions de renouvellement proposée par la Société locataire dans son acte délivré le 7 novembre 2005 " ; par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre suivant, la société SAP FRANCE SA faisait connaître à la société DIFA que les deux actes précités du 31 octobre et 7 novembre "s 'étaient croisés" et que "votre acte est antérieur à notre demande de renouvellement qui se voit ainsi privée de tout effet. Au regard du loyer demandé particulièrement prohibitif nous avons dû chercher et nous avons trouvé un site susceptible de recevoir le déploiement de nos activités. Vous ne pouvez vous prévaloir de l'expression "aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » pour tenter de faire croire qu 'il y a eu accord sur le prix du bail renouvelé, cette formulation traditionnelle reprise dans les demandes de renouvellement ne faisant pas référence au prix du loyer demandé par le preneur (cass. Civ 2 octobre 2002) qui doit correspondre à la valeur du marché et qui laisse ouvert au locataire son droit d'option qu'il peut exercer à tout moment. Nous vous informerons donc de la date à laquelle nous entendons exercer notre droit d'option et ce dès que possible » ; de fait la société SAP FRANCE SA a signé un nouveau bail le 15 décembre 2005 et le 11 janvier 2006 faisait signifier à la société DIFA qu'elle "entendait exercer le droit d'option qui lui est ouvert par l'article L 145-57 du Code de commerce" et "libérer et délaisser les lieux loués pour le 12 juin 2006 » ; la société DIFA a contesté cette analyse et considérant que « il ne fait pas de doute qu 'un accord s 'est formé sur les conditions du renouvellement de votre bail" inviter société SAP FRANCE SA à signer un "avenant de renouvellement" à compter du 1 er mai 2006, selon un loyer fixé à "la somme annuelle principale de 3 642 455,44e valeur 1 er mai 2005, outre indexation prévue à l'article 8 du bail et applicable à compter du 1 er avril 2006. Sera retenu comme indice de référence le dernier indice connu à la date du 1 er mai 2005, à savoir l'indice du 4ème trimestre 2004, Soit 1269, l'indice de comparaison servant au calcul du nouveau loyer applicable à compter du 1 er mai 2006, sera celui du 4eme trimestre 2005" , le jugement entrepris est intervenu alors que la société DEUTSCHE IMMOBILIER FONDS AKTIENGESELLSCHAFT - DIFA avait été autorisée à user de la procédure à jour fixe, la société SAP FRANCE SA ayant assigné en intervention forcée la SCP GATIMEL ARMENGA UD MONTALEMBERT D'ESSE, la société DIFA sollicitant la fixation du loyer du bail, selon elle renouvelé, à hauteur de 3 642 455,44e "hors indexation au 1 er mai 2006 dans les conditions prévues à l'article 8 du bail antérieur » ; un procès-verbal d'état des lieux "de sortie" était dressé les 13 et 14 juin 2006 avec remise des clefs acceptée sous les plus expresses réserves par la société DIFA ; les parties conviennent que dans la mesure où la demande de renouvellement a été notifiée postérieurement au congé délivré par le bailleur, qui a préalablement mis fin au bail, l'acte du 7 novembre 2005 n'a eu aucun effet sur la fin du bail. Cependant aux yeux de la société UNION INVESTMENT REAL ESTATE AG cet acte vaut proposition d'un nouveau bail "aux mêmes clauses et conditions" acceptée par son acte du 25 novembre, la formule employée caractérisant nécessairement l'engagement du locataire sur le montant du loyer du bail renouvelé "aux mêmes clauses et conditions que le bail expire, y compris en ce qui concerne le montant du loyer » ; il se déduit de l'acte d'huissier du 31 octobre 2005 que les locaux de la société SAP FRANCE SA étaient, comme cette dernière le soutient, fermés lorsque l'officier public s 'est présenté dans les lieux. Dès lors, quand le 2 novembre 2005, après une conversation téléphonique du 27 octobre précédent, l'huissier instrumentaire a été saisi par la société SAP FRANCE SA pour `faire parvenir à son bailleur une demande de renouvellement du bail commercial" la société SAP FRANCE SA ignorait, manifestement, le contenu de l'acte délivré le 31 octobre ; en aucun cas, la société SAP FRANCE SA ne peut être considérée comme ayant, par l'acte du 7 novembre - soit le lundi suivant l'acte du 31 octobre, après un jour férié et un envoi consécutif du courrier de l'huissier postérieure de 48 heures à la remise de l'acte en mairie- ni répondu à la Société DIFA, ni offert, d 'une façon ou d 'une autre, un loyer d'un montant particulier fût-il à calculer de façon automatique par l'application d'un indice au demeurant non encore connu , l'acte du 7 novembre 2005, sans portée sur la vie du bail, tout au plus, pouvait traduire la volonté du preneur de renouveler le bail mais, dénué de référence à un montant quelconque du nouveau loyer, il ne pouvait caractériser une offre quelconque à cet égard, cela d 'autant que s'agissant de locaux de bureau, le principe du plafonnement était étranger aux rapports juridiques entre les parties , ainsi seul l'acte du 31 octobre a-t-il produit un effet par la délivrance d'un congé avec une proposition de loyer qui, non seulement, ne fut pas acceptée par le preneur mais encore ne fit pas l'objet d'une contre proposition de sa part; à tout moment, tant que n'était pas intervenue la fixation conventionnelle ou judiciaire de celui-ci (dans le délai de l 'article Il 45-57 du Code de commerce dans ce dernier cas), le preneur pouvait ne pas accepter le renouvellement peu important que la société UNION INVESTMENT REAL ESTATE AG, entre temps, se soit ravisée sur son offre originaire de montant de loyer, dans la mesure où cette nouvelle position ne correspondait pas à la rencontre des volontés des deux parties ; dès lors, la société SAP FRANCE SA a quitté les lieux, en vertu non pas d'une quelconque résiliation mais du congé délivré par le bailleur mettant fin au bail au 30 avril 2006, la société UNIONINVESTMENTREALESTATE AG invoquant, à tort, un accord de renouvellement, prétention écartée par le jugement entrepris, confirmé par le présent arrêt, la société SAP FRANCE SA n 'ai ainsi, pas commis de faute en mettant fin à son occupation des lieux et l'article 1760 du Code civil ne trouve, en aucun cas application dans le cas d'espèce » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « qu'en application de l'article 367 du nouveau Code de procédure civile, il y a lieu d'ordonner la jonction de ces deux instances ; que la demande de renouvellement signifiée le 7 novembre 2005 par la société SAP France postérieurement à la délivrance du congé signifié par la bailleresse le 31 octobre 2005 pour la date d'expiration du bail, est en conséquence sans objet ; qu'au surplus, la société DIFA ne saurait prétendre que la mention « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » portée sur la dite demande de renouvellement, suffit à caractériser l'engagement précis, complet et ferme de la société locataire sur le montant du loyer du bail à renouveler, alors que cette formule d 'usage ne fait aucune référence expresse au loyer, élément essentiel du contrat de bail ; et qu 'en l'espèce, aucune proposition claire de loyer ne peut être déduite d 'une telle formule alors que le loyer initial a été modifié par deux avenants, qu 'il a été augmenté chaque année par le jeu d'une clause d'indexation et qu 'une franchise de loyer a été consentie à la société locataire selon le bail initial puis par l 'avenant n° 1 » ;
1/ ALORS QU' en présence d'un congé délivré avec offre de renouvellement du bail à son échéance, suivi d'une demande du preneur aux fins de renouvellement du bail « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » il y a accord parfait entre les parties sur la reconduction du bail aux mêmes conditions, notamment financières, dès que le preneur a reçu la signification de l'acceptation du bailleur sur sa demande de reconduction du bail ; qu'en l'espèce, il est constant qu'après le congé délivré avec offre de renouvellement le 31 octobre 2005, le preneur a demandé, par acte d'huissier du 7 novembre 2005, le renouvellement de son bail à l'échéance « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » et que le bailleur lui a signifié, le 25 novembre 2005, son accord sur ces conditions, en déclarant renoncer expressément à sa demande tendant à voir fixer un nouveau loyer ; qu'en affirmant cependant qu'il n'y avait pas eu accord des parties ni fixation conventionnelle du loyer, la cour d'appel a violé les articles 1134 et L 145-10 et suivants du Code de commerce ;
2/ ALORS QUE lorsqu'il notifie au bailleur une demande de renouvellement « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur », le preneur sollicite la reconduction des clauses principales du bail, dont celles relatives au loyer ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que par acte du 7 novembre 2005 la société preneuse avait adressé à la bailleresse une demande de renouvellement « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur» la cour d'appel ne pouvait juger qu'il n'y avait pas accord sur le loyer car la société SAP n'avait pas « offert, d'une manière ou d'une autre, un loyer », sans violer les articles 1134 du code civil et L 145-10 du Code de commerce ;
3/ ALORS QUE la demande de renouvellement du bail, même intervenue après un congé avec offre de renouvellement n'est pas sans objet et a pour effet de permettre au bailleur de donner ou non son accord; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'à la suite du congé avec offre de renouvellement délivré par la société DIFA le 31 octobre 2005, la société preneuse SIPA, avait signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur », et que celle-ci avait été expressément acceptée par un acte d'huissier signifié au preneur le 26 novembre 2005 spécifiant que « la société bailleresse renonce à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 4 325 000 et accepte purement et simplement les conditions du renouvellement proposé par la société locataire dans son acte délivré le 7 novembre 2005 », la cour d'appel ne pouvait juger que seul l'acte de congé du 31 octobre 2005 avait produit effet et était à l'origine du départ du preneur car la nouvelle position du bailleur, signifiée le 26 novembre, ne correspondait pas à la rencontre de volontés des deux parties ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1134 du code civil et des articles L 145-9 et suivants du Code de commerce ;
4/ ALORS EN OUTRE QUE dès que le preneur a reçu du bailleur la signification de son accord pur et simple sur sa demande de renouvellement aux mêmes conditions que le bail antérieur et la renonciation de celui-ci aux termes de son congé avec offre de renouvellement en ce qu'ils tendaient à voir fixer le loyer à un montant supérieur, le bail se trouve reconduit aux conditions antérieures de loyer, par accord des parties, et le preneur ne peut plus exercer le droit d'option de l'article L 145-57 du Code de commerce; Qu'en jugeant le contraire en l'espèce, la cour d'appel qui, nonobstant l'accord signifié par le bailleur le 26 novembre 2005 sur les conditions de la demande de renouvellement du preneur en date du 7 novembre 2005, a dit que la société preneuse pouvait encore ne pas accepter le renouvellement dans le délai de l'article L 145-57 du Code de commerce, de sorte que son départ des lieux en juin 2006 ne faisait pas suite à une résiliation du bail, a violé, par fausse application ledit texte et, par refus d'application, les articles L 145-10 et suivants du Code de commerce ;
5/ ALORS QUE en tout état de cause et subsidiairement, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens il convient de l'entendre dans celui qui lui donne quelque effet ; qu'en l'espèce, la société DIFA ayant fait valoir que la demande de renouvellement du preneur du bail « aux mêmes clauses et conditions du bail antérieur » signifiait nécessairement qu'avant le terme du contrat le preneur en sollicitait la reconduction « dans les mêmes conditions, y compris de loyer », car à défaut la preneuse se serait abstenue d'utiliser expressément cette expression et aurait au contraire spécifié qu'elle n'entendait pas renouveler le bail aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré (conclusions p 7 et 8), la cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer que l'acte du 7 novembre 2005 du preneur pouvait tout au plus traduire la volonté du preneur de renouveler le bail sans caractériser une offre de loyer ni dénier tout sens et toute portée à la formule précitée, sans violer l'article 1157 du code civil ;