LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 novembre 2011), que les époux X... ont promis de vendre à la commune de Thénac (la commune) une parcelle de terrain à détacher du domaine viticole dont ils sont propriétaires et qui est exploité, suivant bail à ferme, par la SCEA Château de Thénac ; que, par acte du 27 juillet 2009, la commune a fait assigner les époux X... à cette adresse en perfection de la vente et en dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles 3 et 5 de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, ensemble les articles 655 et 683 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter les demandes en nullité de l'assignation et du jugement, l'arrêt retient qu'on ne peut pas reprocher à la commune d'avoir fait délivrer l'assignation au Château de Thénac, qui est en partie constitué de locaux destinés à l'habitation dont les appelants ont seuls la disposition, alors qu'un an et demi après la transmission d'une demande de signification par la voie internationale, aucune réponse ne lui était parvenue et qu'une lettre adressée à son huissier de justice le 19 octobre 2009 par le ministère de la justice de la Fédération de Russie devait en définitive confirmer que l'acte n'avait pas pu être signifié aux intéressés qui ne résidaient pas à l'adresse indiquée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les époux X... s'étaient domiciliés en Russie dans la promesse de vente et avaient fait de leur résidence de Moscou leur domicile officiel, la cour d'appel, qui, pour apprécier la validité de l'assignation, a retenu une lettre adressée postérieurement à celle-ci, n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la commune de Thénac aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Thénac à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Thénac ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour les époux X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmant l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 février 2011, d'AVOIR rejeté les demandes en nullité de l'assignation introductive d'instance et en annulation du jugement entrepris ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE :
« Sur la validité de l'acte introductif d'instance et du jugement entrepris :
il apparait que le débat relatif à la validité de l'acte introductif d'instance délivré le 27 juillet 2009 en application des dispositions des articles 655 et 656 du code de procédure civile tel qu'il est actuellement développé devant la cour est strictement identique à celui qui l'a été devant le conseiller de la mise en état et qui a conduit à l'ordonnance du 9 février 2011.
Par ailleurs aux termes de la motivation de cette décision, le conseiller de la mise en état a répondu point par point à l'ensemble de l'argumentation développée par les époux X... en une argumentation particulièrement complète et pertinente que la cour ne peut que reprendre intégralement à son compte par appropriation de motifs.
Dés lors la validité de l'acte d'assignation étant retenue sur les bases précitées, il en découle que la validité du jugement au regard de celle-ci ne peut pas davantage être remise en cause. En conséquence la demande de nullité subséquente du jugement doit être rejetée » ;
AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QU' :
« on ne peut pas reprocher à la commune de Thenac, alors qu'un an et demi après la transmission d'une demande de signification par la voie internationale, aucune réponse ne lui était parvenue et qu'une lettre adressée à son huissier le 19 octobre 2009 par le Ministère de la Justice de la Fédération de Russie devait en définitive confirmer que l'acte n'avait pas pu être signifié aux intéressés qui ne résidaient pas à l'adresse indiquée, d'avoir fait délivrer une assignation au Château de Thenac qui appartient aux époux X... et qui, même si la propriété viticole est exploitée par une SCEA Château Thenac, est en partie constitué de locaux destinés à l'habitation dont les appelants ont seuls la disposition.
Aux termes de l'article 655 du code de procédure civile, si la signification à personne s'avère impossible, ce dont l'huissier a justifié en précisant que le lieu de travail était inconnu, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
En l'espèce, c'est de bonne foi que la commune de Thenac qui n'était pas parvenue à faire signifier par la voie internationale l'acte d'assignation à l'adresse à laquelle les époux X... s'étaient domiciliés dans le compromis de vente du 24 août 2004, en Russie, a considéré qu'en l'absence de domicile connu, il convenait de délivrer l'assignation à résidence.
Or il est constant que les époux X... ont une résidence au château de Thenac; cela résulte de leurs explications selon lesquelles ils résident tantôt à Moscou, tantôt à Londres et tantôt à Thenac en fonction de leurs affaires qui les ont conduit à adopter un mode de vie peu compatible avec la notion habituelle de domicile.
Aux termes de l'article 656 du code de procédure civile, si personne ne peut ou ne veut recevoir l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile (ou à résidence s'il n'existe pas de domicile connu).
Au regard de ces dispositions, l'huissier, nonobstant le refus du régisseur de la société qui exploite dans le cadre d'un bail à ferme la propriété des époux X... de recevoir l'acte, pouvait procéder à une signification à domicile, ou à résidence, dès lors que la preuve de cette résidence résultait de ses vérifications.
Il pouvait légitimement ne pas tenir compte des explications de ce régisseur selon lesquelles le « domicile habituel du destinataire était à Moscou » puisque, précisément, la tentative de signifier l'acte à l'adresse que les époux X... avait indiqué être celle de leur domicile à Moscou avait été infructueuse.
La vérification qui résulte de ce que les destinataires s'acquittaient de la taxe d'habitation au titre du logement dont ils disposaient à Thenac peut être considérée comme suffisante au regard du texte précité dans la mesure où le règlement de cette taxe implique, à la différence de l'impôt foncier, que l'assujetti s'est réservé la jouissance de l'immeuble.
La commune de Thenac relève qu'une précédente procédure a été engagée le 13 novembre 2006 devant le tribunal de grande instance de Bergerac sur la base d'une assignation délivrée à l'adresse du Château de Thenac et que sur cette assignation les époux X... qui ont fait annuler l'acte pour une irrégularité de fond, résultant du défaut de pouvoir du maire, ont constitué avocat, preuve de ce qu'ils résident bien à cette adresse.
Les époux X... ne sont pas de bonne foi lorsqu'ils prétendent que les modalités de la signification de l'acte les ont privés de la possibilité de connaître l'assignation et de se défendre devant le tribunal ; il est très facile de leur part de faire déclarer ce qu'ils souhaitent, selon qu'il est de leur intérêt de bénéficier d'un acte ou de l'ignorer, par le régisseur de la SCEA Château Thenac qui exploite leur propriété dans le cadre d'un bail à ferme.
Si le gérant de cette société est effectivement un tiers, de nationalité britannique, il n'est pas contesté que les époux X... qui sont d'ailleurs demandeurs avec elle à l'action en nullité de la vente engagée devant le tribunal paritaire des baux ruraux en sont les associés.
Le mode de vie que décrivent les appelants dont un précédent incident a démontré qu'ils avaient aussi, en dépit de la réponse adressée par les autorités russes à l'huissier de la commune de Thenac, une résidence à Moscou, ne permet pas de retenir en l'espèce la notion de domicile comme une notation pertinente.
En réalité, les époux X... ont des résidences à Moscou, à Thenac et à Londres et, s'ils ont fait de leur résidence de Moscou leur domicile officiel alors que ni l'un ni l'autre ne possède la nationalité russe, il n'existe pas pour les tiers plus de chance de leur signifier des actes à leur résidence russe qu'a leur résidence de Londres ou de Thenac.
Leur résidence de Thenac est au contraire celle à laquelle des actes peuvent leur parvenir avec certitude puisqu'y demeure de manière permanente en la personne du régisseur de la société exploitante dans laquelle ils sont associés une personne qui, en leur absence, peut leur transmettre tous documents et informations.
L'acte de signification à domicile établi par l'huissier de la commune de Thenac au regard de la justification de ce qu'une signification à personne avait été impossible et après vérification de ce que les intéressés avaient leur résidence à l'adresse indiquée doit être déclaré valable, l'huissier ayant par ailleurs laissé l'avis de passage prévu par l'article 656 précité et procédé dans le délai requis à l'envoi de la lettre simple contenant une copie de l'acte de signification exigée par l'article 658 du même code » ;
1°) ALORS QU'il résulte des énonciations des juges du fond que les époux X... étaient, au jour de l'assignation, domiciliés à Moscou, de sorte que la signification ne pouvait être effectuée au Château de Thénac en France ; ainsi en considérant que l'on ne pourrait reprocher à la commune de Thénac d'avoir fait délivrer assignation au Château de Thénac, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en violation des articles 3 et 5 de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, ensemble les articles 655 et 683 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en retenant, pour apprécier la validité de la signification du 27 juillet 2009, une lettre adressée le 19 octobre 2009, soit postérieurement à la signification litigieuse, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard des articles 3 et 5 de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, ensemble les articles 655 et 683 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU' en retenant, pour apprécier la validité de la signification du 27 juillet 2009, une procédure engagée par acte du 13 novembre 2006, soit antérieurement à la signification litigieuse, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard des articles 3 et 5 de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, ensemble les articles 655 et 683 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en considérant que la vérification que les époux X... acquittaient la taxe d'habitation à Thénac aurait été suffisante, la cour d'appel a violé les articles 1407 et 1408 du code général des impôts, ensemble l'article 655 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QU' en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher concrètement si les époux X... avaient été en mesure de faire valoir leurs droits de la défense, quand l'instance a été introduite par un acte qui ne leur a pas été signifié régulièrement de sorte qu'ils n'en ont pas eu connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 114 du code de procédure civile et 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
6°) ALORS QU' en appréciant l'existence d'un grief causé aux époux X... par la signification irrégulière litigieuse par la considération de la « chance » qui existerait pour les tiers de leur signifier des actes de procédure, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard des articles 114 du code de procédure civile et 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que la vente intervenue le 24 août 2004 entre la commune de Thénac et les époux X... suivant acte sous seing privé rédigé en l'office notarial de la SCP Gachet Louton, notaire à Eymet portant sur une parcelle de terrain à détacher de la parcelle cadastrée section B n°633 pour une contenance totale de 1ha 53 à 80 ca, la partie vendue consistant en la parcelle figurant sous le n° 657 de la même section sur le document d'arpentage établi par M. Y..., géomètre expert à Eymet sous le n°267 J ladite parcelle d'une contenance de 1 ha 28 à 86 ca, pour un prix de 19.644 71 était parfaite ;
AUX MOTIFS QUE :
« Sur le fond du litige
En préambule il sera relevé que si aux termes d'une clause intitulée « POUVOIRS » il était prévu que « au cas où la réalisation par acte authentique de l'acte sous seing privé ne serait pas effectuée à la date () prévue du 6 novembre 2004, quelle que soit l'origine du retard, les parties se donnaient réciproquement tous pouvoirs nécessaires à l'effet d'effectuer le dépôt de l'original unique de l'acte sous seing privé au rang des minutes de l'office notarial d'Eymet, reconnaître la signature de chacune d'entre elles, établir la désignation détaillée et l'origine de propriété des biens vendus, procéder aux formalités de purge et de publicité, passer et signer tous actes, substituer et généralement faire le nécessaire », il apparaît que l'obligation d'utiliser cette procédure en cas de refus d'une des parties de donner suite à la vente, en l'occurrence les vendeurs ne revêtait aucun caractère impératif.
Le choix de la voie judiciaire par l'acquéreur pour contraindre les vendeurs à respecter leur engagement de vendre dont ils contestent la validité s'est nécessairement substitué à la faculté d'utiliser le mandat précité et ne peut donc être contesté. En conséquence la volonté de la commune de Thénac de s'abstraire de la procédure précitée et donc des obligations qui lui auraient incombé dans ce cadre interdit qu'il puisse lui être reproché de ne pas avoir consigné préalablement le prix de vente ainsi que les frais droits et émoluments de l'acte de vente en l'étude du notaire, obligation prévue exclusivement à peine de nullité de la seule procédure du dépôt de l'original de l'acte sous seing privé.
Par ailleurs, la lecture de l'acte sous seing privé du 24 août 2004 ne révèle aucune condition suspensive liée au droit de préemption d'un fermier. L'exercice éventuel d'un droit de préemption n'est en effet évoqué que dans la clause intitulée "PRIX" au titre de la seule information apportée par le notaire quant aux risques encourus en cas de règlement direct entre les parties de tout ou partie du prix de vente.
En tout état de cause le droit de préemption du preneur d'un bail rural qui implique que lui soit notifié tout projet de vente du bien immobilier qui lui est loué, fait reposer l'obligation d'information sur le bailleur.
En outre, en application de l'article L 412 - 12 du code rural, au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non - exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages et intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour ou la date de la vente lui est connue à peine de forclusion.
Des lors il apparaît que seule la SCEA Château de Thénac dispose de la faculté de se prévaloir de la nullité de la vente litigieuse au titre du défaut d'information précité et les bailleurs en la personne des époux X... ne peuvent se substituer à celle-ci dans le cadre de la présente instance à laquelle elle n'est pas partie.
Même si dans le cadre de la présente instance la validité de la vente ne doit s'apprécier qu'au regard du respect des obligations incombant à chaque partie, il convient néanmoins de souligner que la SCEA Château de Thénac dont les seuls actionnaires sont les époux X... était nécessairement avisée du projet de vente litigieux en même temps qu'eux de telle sorte que son action en nullité de la vente devant le tribunal paritaire des baux ruraux était nécessairement prescrite à la date de son introduction devant cette juridiction.
En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré la vente parfaite au regard des dispositions de l'article 1583 du code civil en constatant l'existence du document d'arpentage et l'obtention du certificat d'urbanisme consacrant la levée des conditions suspensives » ;
1°) ALORS QU' en considérant que la procédure prévue par la clause de l'acte sous seing privé du 24 août 2004 intitulée « pouvoirs » n'aurait revêtu aucun caractère impératif quand il résulte des stipulations claires et précises de cette clause que les parties se sont mutuellement donné mandat irrévocable de mettre en oeuvre cette procédure, la cour d'appel a dénaturé l'acte sous seing privé du 24 août 2004 en violation de l'article 1134 du code civil et du principe de l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause ;
2°) ALORS QU' en considérant qu'il ne pourrait être reproché à la commune de Thénac de ne pas avoir consigné le prix de vente et les droits et émoluments de l'acte de vente quand il résulte des stipulations claires et précises de l'acte sous seing privé du 24 août 2004 que la régularisation de la vente et son caractère parfait étaient strictement subordonnés au dépôt du prix de vente entre les mains du vendeur ou du notaire, la cour d'appel a dénaturé l'acte sous seing privé du août 2004 en violation de l'article 1134 du code civil et du principe de l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause ;
3°) ALORS QU' en considérant qu'aucune condition suspensive liée au droit de préemption du fermier ne résulterait de l'acte sous seing privé du 24 août 2004 quand les stipulations claires et précises de cet acte prévoient expressément que la renonciation à son droit de préemption par le fermier est une condition suspensive, la cour d'appel a dénaturé l'acte sous seing privé du 24 août 2004, en violation de l'article 1134 du code civil et du principe d'interdiction de dénaturer les éléments de la cause ;
4°) ALORS QU' en considérant que le droit de préemption du preneur de bail ferait reposer l'obligation d'information de ce preneur sur le bailleur, la cour d'appel a violé l'article L.412-8 du code rural et de la pêche maritime.