LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, ci après annexé : 
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les dommages subis par la SCI Giuliano frères et sa locataire, la SARL Le Flamant Rose sur des emplacements qui avaient fait l'objet d'une reconfiguration illicite qui leur était imputable, et qui modifiait leur destination, provenaient des modifications apportées par les propriétaires qui perturbaient par endroit le système installé voire l'empêchaient de fonctionner, ainsi que l'avait relevé l'expert, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande d'indemnisation de ces dommages formée par la SCI et la SARL devait être rejetée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant relevé que la dalle qui avait été percée faisant partie du gros oeuvre, était bien une partie commune et qu'en la perçant la SCI Giuliano frères s'était livrée à un acte de propriétaire qui par l'effet de l'usucapion était de nature à transférer la propriété de cette partie commune en une partie privative, et retenu que l'action en remise de cette dalle en son état initial était une action réelle qui ne se prescrivait que par trente ans, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne, ensemble, les société Giuliano frères et Le Flamant rose aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés Giuliano frères et Le Flamant rose à payer au syndicat des copropriétaires Port La Gavine la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des sociétés Giuliano frères et Le Flamant rose ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils pour les sociétés Le Flamant rose et Giuliano frères 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI GIULIANO FRERES et la SARL LE FLAMANT ROSE de leurs demandes d'indemnisation dirigées contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence PORT LA GAVINE ; 
AUX MOTIFS QUE la SCI GIULIANO FRERES et la SARL LE FLAMANT ROSE indiquent que « très rapidement les copropriétaires des locaux à usage de commerce ont effectué des travaux de fermeture de leurs emplacements de parkings () afin de réaliser des garages ou box ou des réserves » et encore « que chaque parking était séparé par un mur et que les emplacements de parkings ont simplement été fermés » ; que si cette affirmation apparaît exacte en ce qu'elle fait état de ce que très rapidement les copropriétaires des locaux à usage de commerce ont effectué des travaux de fermeture de leurs emplacement de parkings afin de réaliser des garages ou boxes ou des réserves, elle est en revanche contredite par le règlement de copropriété-état descriptif de division et le titre de la SCI qui décrit deux emplacements de parking et non des boxes séparés par un mur d'où il résulte qu'en réalité c'est bien cette SCI qui a notamment érigé des murs pour fermer ces emplacements et les transformer en réserve ; que cette circonstance que le certificat de conformité ait été délivré alors que ces travaux de fermeture étaient réalisés ne rend pas pour autant opposable au syndicat des copropriétaires la nouvelle configuration des lieux à défaut d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et de modification du règlement de copropriété-état descriptif de division ; que s'il est vrai que, compte tenu de ce que plus de dix années se sont écoulées depuis la fermeture des emplacements de parking litigieux, le syndicat des copropriétaires est irrecevable à demander la remise des lieux en leur état originel, il n'en demeure pas moins que la SCI et sa preneuse sont mal fondées à exiger du syndicat des copropriétaires l'indemnisation de dommages survenus à des emplacements qui ont fait l'objet d'une reconfiguration illicite qui leur est imputable, qui modifie leur destination et qui, comme l'a relevé à juste titre l'expert X..., le seul à avoir procédé à ses opérations avant les travaux entrepris par la suite, proviennent des modifications apportées par les propriétaires qui perturbent par endroit le système installé, voire l'empêchent de fonctionner ; 
ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en estimant que la SCI GIULIANO FRERES et la SARL LE FLAMANT ROSE n'étaient pas fondés à solliciter auprès du syndicat des copropriétaires la réparation du préjudice subi du fait des infiltrations constatées dans les sous-sols de l'immeuble entre 1995 et 2001, au motif que ces désordres étaient liés à la construction dans les sous-sols de boxes séparés par des murs à l'initiative notamment de la SCI GUILIANO FRERES, qui avaient empêché l'évacuation des eaux, tout en constatant par ailleurs que ces installations avaient fait l'objet d'un certificat de conformité et que des travaux de réparation entrepris par la suite pour remédier aux désordres n'avaient pas remis en cause ces constructions (arrêt attaqué, p. 5 § 5 à 7), ce dont il résultait nécessairement que la construction de boxes séparés ne pouvaient être à l'origine des infiltrations litigieuses, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné sous astreinte la SCI GIULIANO FRERES à supprimer la trémie percée entre le local commercial et le sous-sol de la copropriété ; 
AUX MOTIFS QUE le Syndicat des copropriétaires de la résidence PORT LA GAVINE sollicite la suppression sous astreinte de la liaison entre le local commercial situé au rez-de-chaussée et le sous-sol ; que, certes, c'est à tort qu'il soutient que la SCI GIULIANO FRERES ne serait pas propriétaire du local érigé sur l'emplacement de parking qui serait une partie commune, ce qui est contredit par le règlement de copropriété-état descriptif de division et par les titres, mais que, s'agissant de la dalle qui a été percée, faisant partie du gros oeuvre, il apparaît qu'elle est bien une partie commune et qu'en la perçant cette SCI s'est livrée à un acte de propriétaire qui par l'effet de l'usucapion est de nature à transférer la propriété de cette partie commune en une partie privative, d'où il résulte que l'action en remise de cette dalle en son état initial est une action réelle qui ne se prescrit que par trente ans ; que la SCI GIULIANO FRERES ne démontre pas qu'elle a percé cette dalle au moins trente ans avant que la demande de remise en état ait été formulée ; que l'action est recevable et la remise en état s'impose ; 
ALORS QUE les travaux dûment autorisés sur les parties communes ne peuvent être remis en cause ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 26 septembre 2008, p. 6 § 8 et p. 16 § 3), la SCI GIULIANO FRERES faisait valoir que, dès l'origine, et avant même la constitution du syndicat des copropriétaires, le promoteur avait autorisé le percement d'un passage entre les locaux commerciaux situés au rez-dechaussée de la résidence et les boxes à aménager en sous-sol, de manière à ce que ces locaux commerciaux puissent disposer des réserves indispensables à l'exploitation d'un fonds de commerce ; qu'en condamnant la SCI GIULIANO FRERES à remettre la trémie en son état initial, au motif que l'intéressée avait percé une partie commune pour relier les locaux privatifs situés au rez-de-chaussée et les locaux privatifs situés en sous-sol, sans répondre aux conclusions précitées faisant valoir que ces travaux avaient été autorisés et se trouvaient dictés par la situation des lieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.