LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur la recevabilité du pourvoi contestée par la défense : 
Attendu que la société civile immobilière Baris ayant formé son pourvoi dans le délai légal, le pourvoi du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 30 rue Sainte-Marguerite à Pantin (le syndicat des copropriétaires) et des autres copropriétaires est recevable ; 
Sur le premier moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant constaté que le syndicat des copropriétaires avait fait entreprendre des travaux de réhabilitation après un arrêté municipal d'évacuation immédiate de l'immeuble, que l'expertise judiciaire avait mis en évidence le défaut d'entretien de l'immeuble depuis des années, l'impécuniosité des copropriétaires établie par les difficultés de paiement et notamment le retour de trois chèques impayés en cours de chantier et le refus justifié de l'entreprise de s'engager plus avant alors que les copropriétaires ne voulaient pas prendre en charge des travaux supplémentaires nécessaires, la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir, sans dénaturation, que le syndicat des copropriétaires avait commis des fautes contractuelles en ne payant pas le prix convenu et en refusant d'engager les travaux supplémentaires hors marché et indispensables à la bonne réalisation des travaux et que ces fautes justifiaient la résolution du contrat au torts du syndicat des copropriétaires dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le second moyen, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant prononcé la résiliation des contrats aux torts réciproques des parties, la cour d'appel, qui a pu retenir que les préjudices invoqués par le syndicat était la conséquence des négligences des copropriétaires mais que l'architecte avait commis des manquements avérés à ses obligations en entretenant ses clients dans l'illusion d'une réhabilitation manifestement impossible, a pu en déduire que le préjudice résultant de ces fautes devait être réparé par le remboursement d'une partie des honoraires de l'architecte dans une proportion qu'elle a souverainement fixée ; 
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 30 rue Sainte-Marguerite à Pantin, la société Baris et MM. X..., Y...et B...aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société ABC bâtiment la somme de 2 000 euros, à la société Mutuelle des architectes français (MAF), la somme de 2 000 euros et à la société L'Auxiliaire, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 30 rue Sainte-Marguerite à Pantin, de la société Baris et de MM. X..., Y...et B...; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 30 rue Sainte-Marguerite à Pantin, la SCI Baris et MM. X..., Y...et B.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du marché de travaux entre la société ABC Bâtiment et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 30 rue Sainte Marguerite aux torts réciproques des cocontractants et a déclaré Monsieur Z...responsable, avec les cocontractants, de cette résiliation ; 
AUX MOTIFS QUE « l'expert A... a, dans ses conclusions mêmes, rappelé très précisément la chronologie des faits et notamment qu'en novembre 1993 les services municipaux avaient alerté les copropriétaires sur l'état de dégradation des ouvrages causé par des infiltrations d'eaux récurrentes, que ce rappel, suivi d'un autre en septembre 1995, était resté sans suite, de telle sorte que l'état de péril a été décrété en juin 1997, qu'entre février 2002 et septembre 2003 les copropriétaires avaient été enjoints de procéder au l'exécution des travaux de renforcement des structures verticales et horizontales du gros oeuvre, que finalement en mai 2003 la mairie de Pantin avait délivré un arrêté d'évacuation immédiate de l'immeuble, que c'est dans ces conditions que la copropriété avait missionné le 20 février 2004 M. Mohamed Z...pour entreprendre la rénovation de l'immeuble et que l'entreprise ABC avait été contactée et avait signé un marché de travaux pour un montant de 196326, 99 euros TTC ; que l'expert note que " très vite l'entreprise stoppe le chantier car les devis de travaux supplémentaires sont refusés par la copropriété " " la copropriété s'est acquittée d'un montant de travaux de 95. 522, 63 euros représentant pratiquement la totalité des travaux réalisés jusqu'à l'arrêt du chantier par ABC BÂTIMENT " ; " la lecture des devis a permis d'évaluer à la somme de 398. 393, 91 euros TTC le montant de la rénovation " ; que l'expert note que dès le départ " l'enveloppe financière est très réduite " ; que l'expert A... conclut d'autre part à des manquements des professionnels en ces termes :- un devis descriptif estimatif de marché trop sommaire,- sans distinction des travaux réalisés par l'entreprise et des ouvrages laissés à charge des copropriétaires-le manque de projet global de renforcement des structures de l'immeuble-le manque de précision du dossier d'exécution pour l'ensemble des lots-l'absence de bureau de contrôle-l'absence d'un inspecteur SPS ; que l'expert souligne que " les travaux réalisés l'ont été en dépit de toutes les précautions d'usage et au mépris des recommandations et des règles de la construction. Il en résulte des préjudices subis dont l'implication du maître d'oeuvre et de l'entreprise ABC est manifeste... que je propose de répartir à parts égales " ; que l'expert recense très précisément les manquements de chacun des deux intervenants :- Architecte : manque de conseil technique sur la faisabilité d'aménagement de l'immeuble, non respect du contrat, défaut d'études et d'investigations, manque de contrôle des devis de l'entreprise, manque de maîtrise du chantier conduisant à l'arrêt des travaux ;- Entreprise : manque d'investigation dans l'immeuble pour l'établissement des devis, manque de conseil à l'architecte et au maître d'ouvrage, sous évaluation des travaux, erreur de délai d'exécution, manquement aux règles de construction dans la mise en oeuvre ; que ces conclusions de M. A... sont fondées sur un rapport parfaitement circonstancié qui met en évidence un immeuble présentant tous les signes de vétusté allant jusqu'au manque de solidité dans les structures " par la vétusté des réseaux d'eau, par l'effondrement des locaux au rez-de-chaussée, l'aspect de l'escalier pourri et dangereux " ; " l'immeuble inhabité est très dangereux " ; " M. Mohamed Z...et l'entreprise connaissaient parfaitement l'état de délabrement des locaux " ; que dans le corps de son rapport l'expert judiciaire précise les manquements qu'il relève à l'égard de l'architecte : " il n'a pas établi le dossier de consolidation de l'immeuble comme demandé dans les états de péril établis par la Ville, il n'a pas tenu compte des avertissements de la Ville sur les mesures conservatoires à entreprendre " ou de l'entreprise " la société ABC ne semble pas avoir pris conscience de l'état vétuste de l'immeuble avant de commencer les travaux. Elle a présenté une proposition de travaux qui semble nettement sous estimée et qui immanquablement donne lieu à des travaux supplémentaires importants dès leur mise en oeuvre. De toute évidence les études trop sommaires de l'architecte et les devis incomplets établis par la société ABC ne tiennent pas compte de l'état de vétusté des structures de l'immeuble, de la dégradation des parties communes, de l'état général de la construction en cours d'effondrement qui a fait l'objet de trois arrêtés de péril " ; que cette expertise parfaitement explicite, très précise ne saurait être écartée ainsi que l'ont fait les premiers juges qu'elle permet au contraire de prendre la mesure exacte du litige qui oppose les parties, qu'il est ainsi indéniable que les intervenants à l'acte de construire, architecte et entreprise ont commis des fautes professionnelles évidentes et grossières ; qu'il n'en résulte cependant pas que ces fautes soient en relations directes et exclusives avec les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires, que l'expertise judiciaire met en évidence les causes déterminantes de la situation tenant à la copropriété et non aux professionnels du bâtiment appelés à intervenir :- vétusté d'un immeuble manifestement non entretenu depuis des années et dont l'état tient uniquement à un défaut d'entretien persistant malgré des rappels réitérés des services officiels ;- impécuniosité des copropriétaires, établie à la fois par l'état de l'immeuble et par les difficultés de paiement en cours de chantier-impécuniosité qui rendait totalement vain un projet de réhabilitation de l'immeuble ; que l'expert note que les sommes payées par le syndicat correspondent globalement aux travaux, même mal réalisés, par l'entreprise ABC, que l'impécuniosité établie, criante, des copropriétaires justifie le refus de l'entreprise de s'engager plus avant alors que des travaux supplémentaires sont objectivement nécessaires, que c'est à tort que le syndicat invoque le caractère forfaitaire du marché alors que l'article 8 ouvre la possibilité de " travaux en modification du marché initial " nécessitant un devis chiffré par l'entreprise ; qu'il y a donc bien lieu à résiliation du contrat, ainsi que jugé par le Tribunal, mais aux torts réciproques des parties » ; 
1°) ALORS QU'en se référant, pour juger que les préjudices subis par la copropriété étaient sans relation avec les fautes commises par Monsieur Z...et la société ABC Bâtiment, à la responsabilité des copropriétaires dans l'état de vétusté de l'immeuble à l'origine de l'arrêté de péril, cependant que ces derniers ne pouvaient encourir aucune responsabilité quant à la persistance de cet état de péril et quant aux préjudices consécutifs à l'inexécution des marchés de travaux dès lors qu'ils avaient pris les mesures préconisées par l'expert en missionnant Monsieur Z...et la société ABC Bâtiment de procéder à la réhabilitation de l'immeuble, la Cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant à caractériser une faute du Syndicat des copropriétaires dans sa décision de procéder à la réhabilitation de l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 
2°) ALORS QU'en considérant que l'impécuniosité et les difficultés de paiement de la copropriété avaient ôté à l'architecte et à l'entrepreneur une part de responsabilité dans l'arrêt des travaux de réhabilitation de l'immeuble, tout en constatant que la copropriété avait pratiquement réglé la totalité des travaux déjà réalisés et, de surcroît, mal réalisés, au moment de l'arrêt du chantier, ce dont il s'inférait que les copropriétaires avaient rempli leurs obligations contractuelles, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil ; 
3°) ALORS QUE dans leurs dernières conclusions d'appel déposées et signifiées le 8 septembre 2011 (page 13 § 1), le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires avaient souligné, tout en contestant avoir rencontré des difficultés dans le financement des travaux, que l'incident de paiement relatif à l'encaissement des chèques avait été le résultat d'une simple erreur d'écriture bancaire ; qu'en considérant que les incidents de paiements avaient un caractère fautif et étaient liés à l'impécuniosité des copropriétaires, sans répondre au moyen formulé par le Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires de l'immeuble rue Sainte Marguerite, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 
4°) ALORS QUE la Cour d'appel ne pouvait se fonder, pour retenir la part de responsabilité du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires dans la résiliation du contrat de marché de travaux, sur la circonstance que leur impécuniosité aurait rendu totalement vain le projet de réhabilitation de l'immeuble, cependant qu'elle constatait par ailleurs que l'architecte, Monsieur Z..., se devait de ne pas entretenir ses clients dans l'illusion d'une réhabilitation manifestement impossible et était ainsi à l'origine de la résiliation prononcée ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du Code civil ; 
5°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que Syndicat des copropriétaires invoquait à tort le caractère forfaitaire du marché parce que l'article 8 du contrat de marché de travaux du 20 février 2004 ouvrait la possibilité de travaux en modification du marché initial nécessitant un devis chiffré par l'entreprise, cependant que l'article 5 du contrat indiquait que le prix était « net forfaitaire, ferme et non révisable » et que l'article 8 stipulait que « les travaux en modification du marché initial feront l'objet d'avenants chiffrés par l'entrepreneur et signés par les deux parties suivant C. C. Q. », ce dont il s'inférait que ces travaux n'étaient pas compris dans le cadre du contrat forfaitaire, mais devaient faire l'objet d'un avenant accepté par les parties, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de marché de travaux privé du 20 février 2004, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 
6°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'à supposer que le contrat de marché de travaux ait prévu l'obligation pour les parties de procéder à d'éventuels travaux en modification, la Cour d'appel ne pouvait considérer que les travaux supplémentaires prévus dans le devis du 1er juillet 2004 étaient justifiés, cependant qu'elle constatait que les travaux initiaux avaient été sous-évalués et que, dans leur exécution, la société ABC Bâtiment avait manqué aux règles de construction, ce dont il s'inférait que les travaux supplémentaires s'analysaient en des travaux de reprise destinés à réparer les défaillances de l'entrepreneur et à en faire supporter le coût par le Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du Code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du marché de travaux entre la société ABC Bâtiment et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 30 rue Sainte Marguerite aux torts réciproques des cocontractants, déclaré Monsieur Z...responsable, avec les cocontractants, de cette résiliation et condamné Monsieur Z...à payer au Syndicat la somme de 12. 961 euros avec intérêts au taux légal ; 
AUX MOTIFS QUE « s'agissant des préjudices invoqués par le syndicat il ne peut qu'être constaté, ainsi que l'ont fait les premiers juges, qu'ils ne sont en réalité que la conséquence des négligences des copropriétaires pendant de longues années, que le projet de réhabilitation ne pouvait en aucun cas aboutir compte tenu du manque de moyens de la copropriété, que seule est justifiée la demande en remboursement des honoraires versés à M Z...à hauteur de 12. 961 euros alors que ce professionnel qui a commis des manquements avérés à ses obligations, parfaitement recensés par l'expert judiciaire, et qui équivalent à une non exécution totale de son contrat, se devait de ne pas entretenir ses clients dans l'illusion d'une réhabilitation manifestement impossible et est ainsi à l'origine de la résiliation prononcée » ; 
ALORS QUE le préjudice invoqué par les exposants au titre des sommes versées en règlement de travaux « mal réalisés » ou au titre des pénalités de retard consécutives à la résiliation du contrat, prononcées en partie aux torts de la société ABC Bâtiment, ne pouvait résulter de la négligence des copropriétaires ; que ces préjudices étaient la conséquence directe des manquements et malfaçons constatés à l'encontre de la société ABC Bâtiment ; qu'en retenant néanmoins que les préjudices invoqués n'étaient que la conséquence de la négligence des copropriétaires, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil.