LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le deuxième moyen :
 	Vu l'article 1843 du code civil, ensemble l'article  6, alinéa 3, du décret du 3 juillet 1978 ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 25 novembre 2008), que les sociétés civiles immobilières Le Mans Renaissance I et Le Mans Renaissance II ont fait construire une résidence constituée de deux bâtiments avec des services pour personnes âgées ; que chacun des deux immeubles a été placé sous le régime de la copropriété et que l'organisation et la gestion des services des deux immeubles ont été confiées à l'association syndicale libre Renaissance Croix de Pierre (l'ASL) constituée à cet effet ; que l'ASL a assigné les époux X... ayant acquis un lot par acte du 15 décembre 1998 en paiement de charges ; que les époux X... ont soulevé la nullité de l'action ;
 	Attendu que, pour condamner les époux X... à payer une certaine somme à l'ASL, l'arrêt relève que les associés de la SCI Le Mans Renaissance II se sont réunis en assemblée générale sous la présidence du gérant le 10 avril 1989 pour décider de la constitution de l'ASL et  retient que les statuts de la SCI, déposés au greffe du tribunal de commerce le 12 avril 1989, mentionnent que le gérant avait mandat d'accomplir plusieurs actes dont l'immatriculation emportait la reprise par la société des engagements dont faisait partie la constitution de l'ASL ;
 	Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le gérant de la SCI était ou non associé de cette société en formation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
 	CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ;
 	Condamne l'ASL Renaissance Croix de Pierre aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'ASL Renaissance Croix de Pierre  et la condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour  les époux X...

 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU' il a déclaré recevables les conclusions signifiées au nom de l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre, rejeté les demandes de M. et Mme X... et condamné M. et Mme X... à payer certaines sommes à l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre ;
 AUX MOTIFS QUE «le fait que la précédente présidente de l'association, Mme Z..., ait pu vendre le bien qu'elle possédait au sein de la Résidence Renaissance II le 27 décembre 2007 est dès lors sans incidence sur la recevabilité des conclusions de la personne morale qui reste valablement représentée ; que M. et Mme X... conteste encore la validité de la désignation comme présidente de Mme A..., intervenue lors d'une assemblée générale du 10 mars 2008 au motif d'une part que cette assemblée générale n'aurait pas été valablement convoquée puisqu'elle l'aurait été par une présidente qui avait perdue toute qualité de copropriétaire, donc de membre de l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre et a fortiori de présidente de cette dernière et d'autre part que l'assemblée générale aurait voté en violation de l'article 13 des statuts en n'accordant pas à chacun le nombre de voix auquel il a droit ; que toutefois le défaut de convocation d'une assemblée générale ordinaire par le président alors démissionnaire d'office ne peut entraîner la nullité des délibérations alors qu'il appartenait aux autres organes de direction de l'ASL de provoquer, sans conditions dont la régularité n'est par ailleurs pas valablement contestée, la réunion statutaire annuelle de l'assemblée générale ; que les statuts prévoient d'ailleurs en leur article 18 qu'en cas d'incapacité du directeur (président), le directeur adjoint (vice-président) exerce ses pouvoirs jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale» ;
 ALORS QUE, premièrement, l'assemblée générale d'une entité telle qu'une association syndicale libre ne peut régulièrement se tenir que si la personne qui la convoque a qualité pour ce faire ; qu'en l'espèce, le mandat de Mme Z... est devenu caduc à compter du 27 décembre 2007, date à laquelle elle a vendu les biens dont elle était propriétaire au sein du périmètre de l'association syndicale libre ; qu'elle était par conséquent sans qualité pour convoquer l'assemblée générale qui s'est tenue le 10 mars 2008 dès lors que cette convocation est intervenue postérieurement ; qu'en refusant de tenir pour nulle l'assemblée générale du 10 mars 2008, notamment en ce qu'elle a désigné Mme A... comme présidente, les juges du fond ont violé les articles 9 et 19 à 23 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble l'article 117 du Code de procédure civile ;
 Et ALORS QUE, deuxièmement, la nullité s'imposait peu important que l'assemblée générale eût dû se tenir et que d'autres organes eussent été compétents pour la convoquer ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des 9 et 19 à 23 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble l'article 117 du Code de procédure civile.
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU'il a déclaré recevables les conclusions signifiées au nom de l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre, rejeté les demandes de M. et Mme X... et condamné M. et Mme X... à payer certaines sommes à l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre ;
 AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QUE «M. et Mme X... soutient que lors de la constitution de l'ASL le 12 avril 1989 la SCI Renaissance II n'était pas propriétaire de la parcelle cadastrée section BE n°539 puisqu'elle ne le serait devenue qu'en vertu d'un acte d'acquisition des 31 octobre et 6 novembre 1989 de sorte qu'elle ne pouvait pas disposer légalement des droits de propriété et que l'ASL n'a pas d'existence légale au regard des dispositions de l'article 1er de la loi du 21 juin 1965 repris par les articles 1 et 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ; que cette argumentation est inopérante dès lors qu'il ressort des statuts de l'association syndicale libre que la SCI RENAISSANCE II s'était au jour de la constitution de l'ASL engagée à acquérir la partie de la parcelle formant l'assiette foncière du bâtiment à construire de sorte qu'elle pouvait sous réserve de la régularisation ultérieure de la vente, laquelle n'est en l'espèce pas contestée, valablement s'engager dans la constitution d'une association syndicale» ;
 ET AUX MOTIFS EGALEMENT QUE «M. et Mme X... soutiennent que l'acte constitutif de l'ASL antérieur à l'immatriculation de la SCI RENAISSANCE II n'aurait pas été repris par cette dernière postérieurement à son immatriculation et que la SCI LE MANS RENAISSANCE II n'a pas valablement donné son consentement écrit à la création de l'ASL comme l'exige l'article 5 de la loi du 21 juin 1965 ; qu'il est constant qu'une société en formation peut reprendre après son immatriculation les engagements souscrits par les personnels ayant agi en son nom lors de sa formation en reprenant lesdits engagements ; que ces engagements doivent alors être mentionnés dans un état présenté aux associés avant la signature des statuts et annexé à ces derniers sauf dans l'hypothèse où les engagements ont été accomplis en exécution d'un mandat en déterminant les modalités précises ; que l'immatriculation de la société emporte dans ce cas reprise des engagements ; qu'en l'espèce, les statuts de la SCI LE MANS RENAISSANCE II ont été déposés le 12 avril 1989 au greffe du Tribunal de commerce ; qu'il y était porté que le gérant recevait mandat d'accomplir un certain nombre d'actes, notamment l'établissement d'état descriptif de division, cahier des charges et règlement de copropriété, la cession de l'immeuble totalement ou partiellement loué ou non et à cet égard fournir toutes garanties et accomplir toutes formalités pour la conclusion et la bonne exécution desdits contrats, l'immatriculation emportant leur reprise par la SCI ; qu'or, le 10 avril 1989, les associés de la SCI s'étaient réunis en Assemblée Générale sous la présidence du gérant pour adopter la résolution unique suivante : « constitution de l'Association Syndicale Libre des Résidences Renaissance du MANS» ; que la constitution d'une telle association fait bien partie des actes pour lesquels le gérant avait reçu mandat et elle a été reprise et ratifiée du seul fait de l'immatriculation de la SCI LE MANS RENAISSANCE II ; qu'ainsi et alors que la légalité et la régularité de la délibération de l'assemblée générale telle qu'elle figure en annexe à la minute de l'acte constitutif des statuts de l'ASL reçu par Maître C..., notaire, ne sont pas autrement contestées par l'intimée, le tribunal a pu, à bon droit, retenir par des motifs non contraires que la Cour adopte que l'ASL avait été constituée dans le respect de la règle de l'unanimité ainsi que cela ressort de l'acte constitutif» ;
 ALORS QUE, premièrement, une association syndicale libre ne peut être constituée qu'entre personnes ayant la qualité de propriétaires ; qu'en se bornant à énoncer en l'espèce qu'il y avait engagement d'acquérir de la part de la SCI RENAISSANCE II, sans constater qu'à la date de la constitution de l'Association Syndicale Libre, la SCI RENAISSANCE II était effectivement propriétaire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1er et 5 de la loi du 21 juin 1865 ;
 ALORS QUE, deuxièmement, ou bien l'acte est accompli par un fondateur antérieurement à la signature des statuts et dans ce cas, il doit figurer dans l'état soumis aux associés lors de la constitution de la société et annexé aux statuts, ou bien l'acte est postérieur à la signature des statuts et antérieur à l'immatriculation et dans ce cas, l'acte peut être valable si les associés, lors des statuts ou par un acte séparé, ont donné mandat à l'un des associés ou à un gérant non associé pour l'accomplir et ce postérieurement à la signature des statuts ; qu'en s'abstenant de préciser à quelle date les statuts avaient été signés, à l'effet de déterminer laquelle des deux règles trouvait application, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 ;
 Et ALORS QUE, troisièmement, à supposer que la décision prise par les associés de la SCI en assemblée générale du 10 avril 1981, soit à une date antérieure à la constitution de la société, puisse constituer l'acte séparé prévu à l'article 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, de toute façon, l'acte ne peut être accompli que par un associé ou un gérant non associé ; qu'en l'espèce, la SCI ABER COS contestait que le mandataire ait eu la qualité d'associé ou de gérant non associé (conclusions du 27 mai 2008, p. 8) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 6 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978.
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU'il a déclaré recevables les conclusions signifiées au nom de l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre, rejeté les demandes de M. et Mme X... et condamné M. et Mme X... à payer certaines sommes à l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE «M. et Mme X... soutiennent que lors de la constitution de l'ASL le 12 avril 1989 la SCI RENAISSANCE II n'était pas propriétaire de la parcelle cadastrée section BE n°539 puisqu'elle ne le serait devenue qu'en vertu d'un acte d'acquisition des 31 octobre et 6 novembre 1989 de sorte qu'elle ne pouvait pas disposer légalement des droits de propriété et que l'ASL n'a pas d'existence légale au regard des dispositions de l'article 1er de la loi du 21 juin 1965 repris par les articles 1 et 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ; que cette argumentation est inopérante dès lors qu'il ressort des statuts de l'association syndicale libre que la SCI RENAISSANCE II s'était au jour de la constitution de l'ASL engagée à acquérir la partie de la parcelle formant l'assiette foncière du bâtiment à construire de sorte qu'elle pouvait sous réserve de la régularisation ultérieure de la vente, laquelle n'est en l'espèce pas contestée, valablement s'engager dans la constitution d'une association syndicale ; que M. et Mme X... soutient que l'acte constitutif de l'ASL antérieur à l'immatriculation de la SCI RENAISSANCE II n'aurait pas été repris par cette dernière postérieurement à son immatriculation et que la SCI LE MANS RENAISSANCE II n'a pas valablement donné son consentement écrit à la création de l'ASL comme l'exige l'article 5 de la loi du 21 juin 1965 ; qu'il est constant qu'une société en formation peut reprendre après son immatriculation les engagements souscrits par les personnels ayant agi en son nom lors de sa formation en reprenant lesdits engagements ; que ces engagements doivent alors être mentionnés dans un état présenté aux associés avant la signature des statuts et annexé à ces derniers sauf dans l'hypothèse où les engagements ont été accomplis en exécution d'un mandat en déterminant les modalités précises ; que l'immatriculation de la société emporte dans ce cas reprise des engagements ; qu'en l'espèce, les statuts de la SCI LE MANS RENAISSANCE II ont été déposés le 12 avril 1989 au greffe du Tribunal de commerce ; qu'il y était porté que le gérant recevait mandat d'accomplir un certain nombre d'actes, notamment l'établissement d'état descriptif de division, cahier des charges et règlement de copropriété, la cession de l'immeuble totalement ou partiellement loué ou non et à cet égard fournir toutes garanties et accomplir toutes formalités pour la conclusion et la bonne exécution desdits contrats, l'immatriculation emportant leur reprise par la SCI ; qu'or, le 10 avril 1989, les associés de la SCI s'étaient réunis en Assemblée Générale sous la présidence du gérant pour adopter la résolution unique suivante : « constitution de l'Association Syndicale Libre des Résidences Renaissance du MANS » ; que la constitution d'une telle association fait bien partie des actes pour lesquels le gérant avait reçu mandat et elle a été reprise et ratifiée du seul fait de l'immatriculation de la SCI LE MANS RENAISSANCE II ; qu'ainsi et alors que la légalité et la régularité de la délibération de l'assemblée générale telle qu'elle figure en annexe à la minute de l'acte constitutif des statuts de l'ASL reçu par Maître C..., notaire, ne sont pas autrement contestées par l'intimée, le tribunal a pu, à bon droit, retenir par des motifs non contraires que la Cour adopte que l'ASL avait été constituée dans le respect de la règle de l'unanimité ainsi que cela ressort de l'acte constitutif» ;
 ALORS QUE lorsqu'une société est en formation et n'a pas acquis la personnalité morale, faute d'immatriculation, c'est la personne qui agit comme fondateur, dans l'intérêt de la société, et non la société elle-même, qui doit être partie à l'acte ; qu'en s'abstenant de rechercher si, lors de la constitution de l'association syndicale libre le 12 avril 1989, la SCI RENAISSANCE II n'était pas apparue comme partie, quand seule la personne physique pouvant agir comme fondateur devait apparaître, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1842 et 1843 du Code civil.
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 EN CE QU'il a déclaré recevables les conclusions signifiées au nom de l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre, rejeté les demandes de M. et Mme X... et condamné M. et Mme X... à payer certaines sommes à l'Association Syndicale Libre Renaissance Croix de Pierre ;
 AUX MOTIFS QUE «M. et Mme X... affirment la prestation de services aux personnes ne fait partie des 15 objets sociaux limitativement énumérés par la loi de sorte que les statuts de l'ASL contreviendraient aux dispositions légales et seraient nuls et de nul effet, en tout cas lui seraient inopposables ; que toutefois, la gestion des services aux personnes, telle qu'elle est prévue dans les statuts ne contrevient nullement à la loi du 10 juillet 1865 alors applicable dès lors qu'elle autorise la constitution d'une association syndicale pour la mise en place de services collectifs et d'équipements communs destinés à assurer la jouissance de l'ensemble en fonction de sa destination ; que l'objet social tel qu'il est défini à l'article 3 des statuts de l'ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE et qu'il a été unanimement convenu entre les membres fondateurs n'est donc pas illicite et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que la demande portant sur les charges relatives aux services aux personnes s'inscrivait dans l'objet social» ;
 ALORS QU'il résulte des termes mêmes de l'article 1er de la loi du 21 juin 1865 ainsi que de l'article 1er du décret du 18 décembre 1927 qu'une association syndicale libre ne peut avoir pour objet que des travaux, autrement dit la réalisation et la gestion de biens communs ; qu'en décidant qu'elle pouvait avoir pour objet la gestion de services destinés aux personnes, les juges du fond ont violé l'article 1er de la loi du 21 juin 1865 et l'article 1er du décret du 18 décembre 1927.