LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, ci-aprè annexé :
Attendu que la société La Maison Girondine (la société) et l'association Invitation aux vacances (Invac) ont signé, le 9 octobre 1989, un accord destiné à apurer le passif de leur débitrice, l'Association Aquitaine Accueil Loisirs (Aval), qui gérait un ensemble de villages de vacances qui lui avaient été donnés à bail par la société ; qu'aux termes de cet accord, le loyer était garanti pendant une durée de quinze mois par l'association Invac ; que les loyers n'ayant pas été réglés et l'association Aval ayant été déclarée en liquidation judiciaire, la société a demandé la fixation de sa créance au passif de la liquidation et la condamnation de la société Invac à lui en payer le montant ; qu'un arrêt du 26 juin 1997 a déclaré ces demandes irrecevables, faute pour la société d'avoir préalablement mis en oeuvre la procédure de conciliation ; que cet arrêt a été cassé (1ère civ, 1er décembre 1999 pourvoi n° 97-18.577) seulement en ce qu'il avait déclaré la procédure irrecevable à l'égard de l'association Aval ; que la cour de renvoi, par arrêt du 5 novembre 2002, a fixé la créance de la société au passif de la liquidation judiciaire de l'association Aval et déclaré irrecevable la demande formée à l'encontre de l'association Uncovac venant aux droits de l'association Invac; que cet arrêt a été cassé (2e civ, 21 avril 2005 pourvoi n° 03-10.237) seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de déclaration d'arrêt commun à l'association Uncovac ; que devant la cour de renvoi, la société a sollicité la condamnation de l'association Uncovac à lui payer la somme de 216 236 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 1993 au titre de son obligation de garantie ;
Attendu que la société Mesolia Habitat, anciennement dénommée "La Maison Girondine" fait grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 13 novembre 2007) de l'avoir déboutée de sa demande ;
Attendu que la société La Maison Girondine n'ayant pas prétendu dans ses conclusions d'appel que les conditions stipulées dans le protocole étaient applicables à des engagements qu'elle aurait exécutés ni que la société Invac aurait empêché l'accomplissement de ces conditions, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder aux recherches invoquées par le moyen ; qu'ayant relevé qu'il était expressément stipulé dans ce protocole que l'engagement de garantie d'une durée de quinze mois de l'Invac ne prendrait effet qu'à compter du jour de la levée de la dernière des conditions suspensives et souverainement estimé, sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître le principe de la contradiction, que la société La Maison Girondine ne démontrait pas que la condition suspensive relative à la confirmation par le liquidateur du GIE d'Agemeau de ce que le groupe Aval ne serait pas tenu au delà de 2.000.000 francs était réalisée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mesolia habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mesolia habitat à payer à la société Unicovac la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat de la société Mésolia habitat ;
MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société LA MAISON GIRONDINE aujourd'hui dénommée MESOLIA HABITAT de sa demande en paiement de la somme de 216.236,32  en principal, outre les intérêts de droit à compter du 2 juillet 1993, dirigée à l'encontre de l'association UNCOVAC au titre de son obligation de garantie de la créance détenue par la société LA MAISON GIRONDINE à l'encontre de l'association AVAL, Aux motifs que « l'association UNCOVAC s'est engagée en particulier à garantir pendant une durée de quinze mois le règlement des loyers dus par l'association AVAL à la société LA MAISON GIRONDINE et ce à compter du jour de la levée de la dernière des conditions suspensives ; que l'une de ces conditions suspensives est la confirmation par le liquidateur du GIE AGEMEA que la quote-part du groupe AVAL dans la liquidation n'excèdera pas 2.000.000 F ; que l'association UNCOVAC soutient que cette condition qui est strictement indépendante de sa volonté n'a pas été réalisée alors que de plus la date de cette réalisation constituait le point de départ de son engagement de 15 mois ; que dans les seules écritures de la société LA MAISON GIRONDINE qui saisissent la Cour en date du 14 septembre 2007, écritures postérieures de plus d'un mois aux conclusions de l'association UNCOVAC dans lequel ce moyen est soulevé, il n'est pas répondu à cette prétention ; que le protocole d'accord du 9 octobre 1989 fait état d'un certain nombre d'engagements souscrits par l'association AVAL, engagements soumis à la réalisation de conditions suspensives dont la confirmation par le liquidateur du GIE AGEMEAU que le Groupe AVAL ne serait pas tenu au-delà de 2.000.000 F ; que la société LA MAISON GIRONDINE ne produit pas aux débats d'attestation en ce sens du liquidateur du GIE ; qu'en conséquence cette condition suspensive n'étant pas réalisée, il ne peut être fait droit à la demande de la société LA MAISON GIRONDINE » ;
Alors, d'une part, que le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ; qu'il lui incombe de procéder à la requalification d'une clause stipule dans la convention comme une condition suspensive, en condition résolutoire, dès lors qu'il apparaît que la convention dans laquelle cette condition est stipulée a reçu exécution ;
qu'en s'en tenant à la qualification de condition suspensive retenue par les parties dans la clause litigieuse aux termes de laquelle « les engagements visés au présent accord sont pris sous les conditions suspensives ci-après : () confirmation par le liquidateur du GIE AGEMEAU que la quote-part du groupe AVAL dans la liquidation n'excèdera pas 2.000.000 F », alors même qu'il ne pouvait s'agir que d'une condition résolutoire dès lors qu'il était constant que les différentes obligations mises à la charge de la société LA MAISON GIRONDINE aux termes de l'article premier du protocole d'accord litigieux signé le 9 octobre 1989 et soumises aux mêmes conditions, avaient été intégralement exécutées de la part de celle-ci, d'où il résultait qu'il incombait en conséquence à l'association UNVAC de rapporter la preuve de cette condition résolutoire se serait ensuite réalisée, la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile, ensemble les articles 1168, 1181, 1183, et 1315 du Code civil ;
Alors, d'autre part, que le juge ne peut soulever d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leur observations ; qu'en énonçant qu'il incombait à la société LA MAISON GIRONDINE de rapporter la preuve de ce que la condition relative à la confirmation par le liquidateur du GIE AGEMEAU que le Groupe AVAL ne serait pas tenu au-delà de 2.000.000 francs, se trouvait réalisée, la Cour d'appel a relevé d'office un moyen de droit sans avoir invité les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
Alors enfin que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en ne recherchant pas si, dans le contexte de restructuration des garanties financières accordées aux associations formant le Groupe AVAL, l'association INVAC n'était pas intervenue aux fins de prendre la direction de ces associations, d'où il résultait que seule l'association INVAC aurait été en mesure de donner au liquidateur du GIE AGEMEAU la confirmation de ce que la quote-part du groupe AVAL dans la liquidation n'excèderait pas 2.000.000 francs et qu'ainsi l'absence d'une telle confirmation étant imputable exclusivement à l'INVAR, cette condition devait être réputée accomplie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil