LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes 27 septembre 2012), que la société Côté remparts a fait construire, en 1998, un groupe d'immeubles dont elle a vendu des lots, en état futur d'achèvement, aux sociétés Sage gestion, Commerce remparts et Avignon Thames ; qu'une garantie d'achèvement a été consentie par la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon (la Caisse d'épargne) ; que le 12 février 2001, M. X..., architecte assuré à la Mutuelle des architectes français, a déposé en mairie une déclaration d'achèvement des travaux qui a donné lieu à délivrance d'un certificat de conformité ; que les acquéreurs se sont plaints de l'inachèvement de leurs lots ; que la Caisse d'épargne ayant refusé de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, a été assignée par les acquéreurs ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les sociétés Sage gestion, Commerce remparts et Avignon Thames font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :
1°/ que le dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par un homme de l'art prévu par l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme vaut seulement présomption d'achèvement dont la réalité peut en tout état de cause être contestée au moyen d'une expertise judiciaire ; qu'en retenant qu'en application de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 la garantie d'achèvement due par la Caisse d'épargne Languedoc-Roussillon a pris fin par l'achèvement de l'immeuble, lequel résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art selon l'article R. 460-1 ancien du code de l'urbanisme, soit par la constatation de cet achèvement par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'en l'espèce, l'achèvement de l'ensemble immobilier a été certifié par la déclaration d'achèvement de l'architecte faite au visa de l'article R. 460-1 ancien du code de l'urbanisme, qui a été signée le 8 février 2001 et déposée en mairie le 12 février 2001 et a mis fin à la garantie d'achèvement due par la Caisse d'épargne Languedoc-Roussillon, la cour d'appel qui décide de confirmer le jugement dès lors que le garant d'achèvement a été libéré de son obligation par la déclaration d'achèvement des travaux signée par l'architecte de l'opération, a violé les articles R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation et R. 460-1 du code de l'urbanisme dans leur version applicable à l'espèce ;
2°/ qu'après avoir relevé que la déclaration d'achèvement des travaux a été signée le 8 février 2001 et déposée en mairie le 12 février 2001, qu'elle a mis fin à la garantie d'achèvement due par la banque puis constaté que cette déclaration d'achèvement a largement précédé les constatations faites par l'expert judiciaire pour les lots 804 et 805 et pour les locaux commerciaux dans le cadre de la procédure prévue par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'il ressort de la lecture du rapport déposé le 2 octobre 2002 que les appartements correspondant aux lots 804 et 805 ne sont pas habitables puisque les travaux de second oeuvre n'ont pas été exécutés, qu'il s'agisse des ouvrages de doublage et de distribution, des équipements de plomberie et de sanitaires, des équipements de climatisation et de chauffage ou encore des équipements électriques, la cour d'appel qui décide que ce rapport qui n'est pas opposable à la Caisse d'épargne Languedoc-Roussillon qui n'a pas été appelée à participer aux opérations d'expertise, ne saurait remettre en question à l'égard du garant d'achèvement l'effet libératoire de la déclaration d'achèvement déposée le 12 février 2001 quand ces rapports ont été régulièrement produits aux débats et communiqués, la cour d'appel a violé les articles 16 et suivants du code de procédure civile ;
3°/ qu'après avoir relevé que la déclaration d'achèvement des travaux a été signée le 8 février 2001 et déposée en mairie le 12 février 2001, qu'elle a mis fin à la garantie d'achèvement due par la banque puis constaté que cette déclaration d'achèvement a largement précédé les constatations faites par l'expert judiciaire pour les lots 804 et 805 et pour les locaux commerciaux dans le cadre de la procédure prévue par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'il ressort de la lecture du rapport déposé le 2 octobre 2002 que les appartements correspondant aux lots 804 et 805 ne sont pas habitables puisque les travaux de second oeuvre n'ont pas été exécutés, qu'il s'agisse des ouvrages de doublage et de distribution, des équipements de plomberie et de sanitaires, des équipements de climatisation et de chauffage ou encore des équipements électriques, que les travaux des lots 804 et 805 et des lots commerciaux (dépourvus d'un système de ventilation et d'un système de climatisation autonome) n'étaient pas achevés au sens des dispositions de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ce dont il résultait la caractérisation d'une non-conformité substantielle, les appartements n'étant pas habitables, la cour d'appel qui décide que ce rapport qui n'est pas opposable à la Caisse d'épargne Languedoc-Roussillon, qui n'a pas été appelée à participer aux opérations d'expertise, ne saurait remettre en question à l'égard du garant d'achèvement l'effet libératoire de la déclaration d'achèvement déposée le 12 février 2001, a violé les articles R. 261-24 et suivants du code de la construction et de l'habitation et R. 460-1 du code l'urbanisme dans leur rédaction applicable en l'espèce ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la déclaration d'achèvement de l'immeuble prévue par l'ancien article R. 460-1 du code de l'urbanisme avait été faite par un homme de l'art ce qui, aux termes de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au décret du 29 septembre 2010, mettait fin à la garantie d'achèvement de la Caisse d'épargne, la cour d'appel, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Sage gestion, Commerce remparts et Avignon Thames aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Sage Gestion, Commerce remparts et Avignon Thames, in solidum, à payer la somme de 3 000 euros à la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Rousillon, 3 000 euros à M. X... et 3 000 euros à la Mutuelle des architectes français ; rejette les demandes des sociétés Sage Gestion, Commerce remparts et Avignon Thames ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour la société Sage gestion et autres
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR rejeté les demandes des exposantes, condamnées in solidum à payer diverses sommes par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010, la garantie d'achèvement due par la Caisse d'Epargne Languedoc Roussillon a pris fin par l'achèvement de l'immeuble, cet achèvement résultant soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art selon l'article R 460-1 ancien du code de l'urbanisme, soit par la constatation de cet achèvement par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, l'achèvement de l'ensemble immobilier a été certifié par la déclaration d'achèvement de l'architecte M. Georges X... faite au visa de l'article R 460-1 ancien du code de l'urbanisme ; que cette déclaration signée le 8 février 2001 et déposée en mairie d'Avignon le 12 février 2001 a mis fin à la garantie d'achèvement due par la Caisse d'Epargne de Languedoc-Roussillon ; que cette déclaration d'achèvement a largement précédé les constatations qui ont été faites par l'expert judiciaire, M. Y..., dans ses rapports des 29 mars 2001 et 2 octobre 2002 pour les lots 804 et 805 et 23 décembre 2005 pour les locaux commerciaux, dans le cadre de la procédure prévue par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation qui n'a d'ailleurs pas été strictement respecté par les sociétés appelantes puisque cet article prévoit la désignation d'une personne qualifiée par ordonnance sur requête et non par ordonnance de référé ; qu'il ressort de la lecture du rapport déposé le 2 octobre 2002 par M. Y... que les appartements correspondant aux lots 804 et 805 ne sont pas habitables puisque les travaux de second oeuvre n'ont pas été exécutés, qu'il s'agisse des ouvrages de doublage et de distribution, des équipements de plomberie et de sanitaires, des équipements de climatisation et de chauffage ou encore des équipements électriques ; que ce rapport qui n'est pas opposable à la Caisse d'Epargne Languedoc-Roussillon qui n'a pas été appelée à participer aux opérations d'expertise ne saurait remettre en question à l'égard du garant d'achèvement l'effet libératoire de la déclaration d'achèvement déposée le 12 février 2001 ; qu'il ne peut être fait grief à la Caisse d'Epargne Languedoc-Roussillon d'avoir bénéficié d'une déclaration d'achèvement prématurée alors que cette déclaration est intervenue plusieurs semaines après la fin des opérations de réception des travaux qui se sont achevées le 17 octobre 2010 et qu'alors, en toute hypothèse, la SARL Méditerranée Immobilier qui est présentée comme la filiale de la Caisse d'Epargne Languedoc7 Roussillon avait vocation à percevoir le crédit de TVA auquel elle avait droit ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés Sage Gestion, Commerce Remparts et Avignon Thames Business Club République des demandes qu'elles ont formulées à l'encontre de la Caisse d'Epargne Languedoc Roussillon, garantes d'achèvement en ce que celle-ci a été libérée de son obligation de garantie par la déclaration d'achèvement des travaux signée par l'architecte de l'opération ; que l'architecte a respecté la législation alors applicable de l'ancien article R 460-1 du code de l'urbanisme qui lui faisait obligation, dans le délai de trente jours à compter de l'achèvement des travaux constaté par les procès-verbaux de réception, d'établir une déclaration d'achèvement des travaux par référence aux dispositions du permis de construire et non par rapport aux dispositions des actes de vente en l'état futur d'achèvement ; que la déclaration d'achèvement des travaux au visa de l'article R 460-1 et la constatation de l'achèvement des travaux au visa des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation correspondent à des notions d'achèvement différentes ; que la déclaration d'achèvement telle qu'elle a été faite par l'architecte ne pouvait concerner que l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement des abords par rapport aux prévisions du permis de construire (article R 460-3 ancien du code de l'urbanisme) et n'avait pas pour but de contrôler l'application des contrats liant vendeur et acquéreur, quant aux aménagements intérieurs, à la qualité des matériaux ou aux éléments d'équipement de chacun des lots ; que la constatation de l'achèvement par une personne qualifiée doit en revanche correspondre à la définition donnée par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation qui précise que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet des contrats de vente ; que l'architecte ne peut être tenu pour responsable de la contradiction qui existait en 2001 sur la notion d'achèvement de l'immeuble telle qu'elle résultait de l'article L 261-14 du code de la construction et de l'habitation, antérieurement au décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010, applicable aux contrats conclus à compter du 30 septembre 2010, décret qui a supprimé la possibilité de définir l'achèvement d'un immeuble par référence à la déclaration d'achèvement des travaux tel que prévu par l'ancien article L 460-1 et par l'article L 462-1 du code de l'urbanisme ; que les constatations faites par M. Y..., expert judiciaire, dans ses rapports des 2 octobre 2002 et 23 décembre 2005 permettent de considérer que les travaux des lots 804 et 805 et des lots commerciaux (dépourvus d'un système de ventilation et d'un système de climatisation autonome) n'étaient pas achevés au sens des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation mais l'étaient au regard de l'article R 460-3 du code de l'urbanisme qui s'imposaient à l'architecte ; que les sociétés Sage Gestion, Commerce Remparts et Avignon Thames Business Club République subissent un préjudice mais qui n'est pas en relation avec une faute commise par l'architecte ; que le jugement sera confirmé ;
ALORS D'UNE PART QUE le dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par un homme de l'art prévu par l'article R 460-1 du code de l'urbanisme vaut seulement présomption d'achèvement dont la réalité peut en tout état de cause être contestée au moyen d'une expertise judiciaire ; qu'en retenant qu'en application de l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction antérieure au décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010 la garantie d'achèvement due par la Caisse d'Epargne Languedoc Roussillon a pris fin par l'achèvement de l'immeuble, lequel résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art selon l'article R 460-1 ancien du code de l'urbanisme, soit par la constatation de cet achèvement par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'en l'espèce, l'achèvement de l'ensemble immobilier a été certifié par la déclaration d'achèvement de l'architecte faite au visa de l'article R 460-1 ancien du code de l'urbanisme, qui a été signée le 8 février 2001 et déposée en mairie le 12 février 2001 et a mis fin à la garantie d'achèvement due par la Caisse d'Epargne Languedoc Roussillon, la cour d'appel qui décide de confirmer le jugement dès lors que le garant d'achèvement a été libéré de son obligation par la déclaration d'achèvement des travaux signée par l'architecte de l'opération, a violé les articles R 261-24 du code de la construction et de l'habitation et R 460-1 du code de l'urbanisme dans leur version applicable à l'espèce ;
ALORS D'AUTRE PART QU'après avoir relevé que la déclaration d'achèvement des travaux a été signée le 8 février 2001 et déposée en mairie le 12 février 2001, qu'elle a mis fin à la garantie d'achèvement due par la banque puis constaté que cette déclaration d'achèvement a largement précédé les constatations faites par l'expert judiciaire pour les lots 804 et 805 et pour les locaux commerciaux dans le cadre de la procédure prévue par l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'il ressort de la lecture du rapport déposé le 2 octobre 2002 que les appartements correspondant aux lots 804 et 805 ne sont pas habitables puisque les travaux de second oeuvre n'ont pas été exécutés, qu'il s'agisse des ouvrages de doublage et de distribution, des équipements de plomberie et de sanitaires, des équipements de climatisation et de chauffage ou encore des équipements électriques, la cour d'appel qui décide que ce rapport qui n'est pas opposable à la Caisse d'Epargne Languedoc-Roussillon qui n'a pas été appelée à participer aux opérations d'expertise, ne saurait remettre en question à l'égard du garant d'achèvement l'effet libératoire de la déclaration d'achèvement déposée le 12 février 2001 quand ces rapports ont été régulièrement produits aux débats et communiqués, la cour d'appel a violé les articles 16 et suivants du code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QU'après avoir relevé que la déclaration d'achèvement des travaux a été signée le 8 février 2001 et déposée en mairie le 12 février 2001, qu'elle a mis fin à la garantie d'achèvement due par la banque puis constaté que cette déclaration d'achèvement a largement précédé les constatations faites par l'expert judiciaire pour les lots 804 et 805 et pour les locaux commerciaux dans le cadre de la procédure prévue par l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation, qu'il ressort de la lecture du rapport déposé le 2 octobre 2002 que les appartements correspondant aux lots 804 et 805 ne sont pas habitables puisque les travaux de second oeuvre n'ont pas été exécutés, qu'il s'agisse des ouvrages de doublage et de distribution, des équipements de plomberie et de sanitaires, des équipements de climatisation et de chauffage ou encore des équipements électriques, que les travaux des lots 804 et 805 et des lots commerciaux (dépourvus d'un système de ventilation et d'un système de climatisation autonome) n'étaient pas achevés au sens des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ce dont il résultait la caractérisation d'une non-conformité substantielle, les appartements n'étant pas habitables, la cour d'appel qui décide que ce rapport qui n'est pas opposable à la Caisse d'Epargne Languedoc-Roussillon, qui n'a pas été appelée à participer aux opérations d'expertise, ne saurait remettre en question à l'égard du garant d'achèvement l'effet libératoire de la déclaration d'achèvement déposée le 12 février 2001, a violé les articles R.261-24 et suivants du code de la construction et de l'habitation et R.460-1 du code l'urbanisme dans leur rédaction applicable en l'espèce.