LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er avril 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, premier président
Arrêt n° 331 FS-D
Pourvoi n° K 20-13.958
Aide juridictionnelle totale en demande
au profit de Mme M... .
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 5 décembre 2019.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER AVRIL 2021
Mme W... M... , domiciliée [...] (Italie), a formé le pourvoi n° K 20-13.958 contre l'arrêt rendu le 12 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. C... A..., domicilié [...] ,
2°/ à M. Q... D..., domicilié [...] ,
3°/ à M. V... O..., domicilié [...] ,
4°/ à la société Palmyre, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société PADAM, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
6°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , notaires associés,
7°/ à la société Hanane, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] . [...] ,
8°/ à la société S... F..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. S... F..., lui-même pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Hanane,
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de Mme M... , de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. A..., de M. O..., de la société [...], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Palmyre, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 2 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, M. Zedda, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à Mme M... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Hanane et la société [...], prise en sa qualité de liquidateur de cette société.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mars 2019), la société civile immobilière Padam (la SCI Padam) était propriétaire d'un immeuble loué en partie à l'une des associées, Mme M... , pour l'exploitation d'un fonds de commerce de bar-restaurant-discothèque.
3. Celle-ci a fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire dans laquelle M. A... a été nommé liquidateur.
4. La résiliation de plein droit du bail commercial conclu au profit de Mme M... a été constatée le 30 novembre 2005 et la SCI Padam a fait procéder à son expulsion.
5. Selon procès-verbal du 22 février 2006, l'assemblée générale extraordinaire de la SCI Padam, à laquelle étaient présents Mme R... et M. A..., ès qualités, a décidé la mise en vente de l'immeuble qui a été cédé à la société civile Palmyre (la SCI Palmyre) par acte authentique dressé le 10 juillet 2006 par M. O..., notaire.
6. En novembre et décembre 2010, Mme M... a assigné M. A..., ès qualités, la SCI Palmyre, la SCI Padam, M. O..., la société civile professionnelle [...] et la société La Hanane, locataire de la SCI Palmyre, en nullité de la vente de l'immeuble et du bail subséquent, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le second moyen, ci-après annexé
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
8. Mme M... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande de nullité de la vente motif pris de l'irrégularité de l'assemblée générale du 22 février 2006, alors « que devant les juges du fond, Mme M... faisait valoir qu'elle n'avait eu connaissance du procès-verbal d'assemblée générale du 22 février 2006 qu'à l'occasion de la procédure pénale ayant abouti à l'arrêt du 8 juillet 2010 et, précisément, le 18 septembre 2008, et n'avait donc pu agir en nullité de cette délibération avant cette date, qui constituait le point de départ de la prescription triennale ; qu'en affirmant, pour juger prescrite l'action de Mme M... , que celle-ci aurait eu connaissance du projet de vente, sans expliquer de quelle façon cette vente avait été portée à sa connaissance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1844-14 du code civil, ensemble de l'article 2234 du code civil. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a relevé que Mme M... avait adressé le 5 juillet 2006 une lettre au notaire chargé de la vente pour s'y opposer.
10. Elle en a exactement déduit que, fondée sur l'irrégularité de la décision de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI Padam ayant autorisé la vente, la demande en nullité, introduite plus de trois ans après le jour où la nullité était encourue, soit lors de la régularisation de la vente le 10 juillet 2006, était prescrite en application de l'article 1844-14 du code civil, et a ainsi légalement justifié sa décision.
Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
11. Mme M... fait grief à l'arrêt de déclarer prescrite sa demande de nullité de la vente motif pris du défaut de pouvoir du gérant, alors « que les décisions collectives régulièrement adoptées en assemblée s'imposent aux associés ; que la cour d'appel a relevé, d'une part, que lors de l'assemblée générale du 22 février 2006, la vente de l'immeuble appartenant à la SCI Padam avait été soumise à la condition que la procédure relative à la résolution du bail ait pris fin ou que M. le juge commissaire ait donné son autorisation à la cession et, d'autre part, que la vente avait été conclue le 10 juillet 2006 en violation des conditions ainsi adoptées ; que pour rejeter néanmoins la demande de Mme M... en annulation de la vente fondée sur cette irrégularité, la cour d'appel a jugé que celle-ci était prescrite, « l'article 1844-14 du code civil trouvant à s'appliquer dans l'hypothèse où l'action en annulation est fondée sur une irrégularité de la décision sociale » ; qu'en statuant ainsi cependant que Mme M... n'arguait pas de l'irrégularité de la décision sociale mais, au contraire, du non-respect d'une décision sociale régulière, la cour d'appel a donc violé par fausse application l'article 1844-14 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1844-14 du code civil :
12. Aux termes de ce texte, les actions en nullité de la société ou d'actes et délibérations postérieurs à sa constitution se prescrivent par trois ans à compter du jour où la nullité est encourue.
13. Pour déclarer prescrite l'action en nullité de la vente du 10 juillet 2006, l'arrêt retient que l'article 1844-14 du code civil s'applique dans l'hypothèse où l'action en annulation de la vente est fondée sur une irrégularité de la décision sociale.
14. En statuant ainsi, alors que la demande de nullité de ce chef était fondée non pas sur l'irrégularité de la délibération mais sur la violation de la deuxième résolution de l'assemblée générale du 22 février 2006, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Mise hors de cause
15. Il y a lieu de mettre hors de cause M. O... et la SCP notariale [...], dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare Mme M... prescrite en sa demande de nullité de la vente immobilière du 10 juillet 2006 motif pris du défaut de pouvoir du gérant, l'arrêt rendu le 12 mars 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Met hors de cause M. O... et la SCP notariale [...] ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour Mme W... M...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré Mme M... prescrite en sa demande en nullité de la vente immobilière du 10 Juillet 2006 motifs pris de l'irrégularité de l'assemblée générale du 22 février 2006 et du défaut de pouvoir du gérant ;
AUX MOTIFS QUE « Fondée sur l'irrégularité affectant la décision de l'assemblée générale extraordinaire ayant autorisé la vente, cette demande est prescrite par application de l'article 1844-13 du code civil qui dispose que les actions en nullité de la société ou d'actes et délibérations postérieurs à sa constitution se prescrivent par trois ans à compter du jour où la nullité est encourue, soit, en l'espèce, lors de la régularisation de l'acte en juillet 2010. Mme M... a, en tout état de cause, bien eu connaissance de la vente dès juillet 2010, ainsi qu'il résulte des courriers qu'elle a adressés pour s'y opposer tout à Me O..., notaire, qu'à l'acheteur, la gérante de la SCI Padam et Me A.... Et elle ne peut pas se prévaloir à bon droit d'une cause d'interruption de la prescription au visa de l'article 2241 du code civil résultant de l'action qu'elle a engagé devant les juridictions pénales alors que, comme précédemment observé et comme elle lesoutient elle-même pour s'opposer au moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, elle n'y a pas sollicité la nullité de la vente mais a exercé une action distincte ayant un objet et un but différents. À toutes fins, il sera ajouté que cette vente a été autorisée aux termes d'une assemblée générale du 22 février 2006 dont Mme M... conteste la régularité, sans en solliciter la nullité dans le dispositif de ses écritures, qui seules saisissent la cour. Mme M... n'est plus recevable à contester la régularité de cette assemblée, au visa de l'article 1844-14 du code civil précédemment rappelé. Elle a, en tout état de cause, bien eu connaissance de cette résolution au plus tard en juillet 2010, au vu des termes des courriers qu'elle adresse pour s'opposer à la vente, tant auprès de Me O..., notaire, que de l'acheteur, de la gérante de la SCI Padam et de Me A... et elle ne justifie pas avoir été empêchée d'exercer ses droits à l'époque. S'agissant de la violation de la deuxième résolution prise en assemblée générale, adoptée à l'unanimité, elle est ainsi libellée : « Me A... émet cependant une réserve du fait de l'appel de Mme M... relatif à la résiliation du bail commercial. Sauf autorisation donnée par M. le juge commissaire à la liquidation judiciaire de Mme M... , la vente définitive ne pourra être réalisée qu'après la fin de la procédure en cours relative à la résiliation du bail ». L'absence d'autorisation du juge commissaire n'est pas contestée et s'agissant de l'appel en cours, l'acte de vente mentionne au titre « occupation-propriété-jouissance » que les biens vendus sont donnés en bail commercial à Mme M... , que l'acquéreur reconnaît avoir été informé par le vendeur que ce bail a fait l'objet d'une résiliation judiciaire ayant fait l'objet d'un appel par le locataire e fait son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de la location. Pour autant, n'étant pas partie à l'acte de vente, Mme M... ne peut invoquer aucun vice de consentement. Elle n'argue pas davantage d'une absence de cause ou d'objet à la vente, ni d'un défaut de capacité de la SCI étant observé que celle-ci a été représentée par son gérant pour une opération entrant dans son objet social, mais fait état d'un excès de pouvoir du gérant. Ainsi, sur ce fondement, la demande de Mme M... est également prescrite, l'article 1844-14 du code civil trouvant à s'appliquer dans l'hypothèse où l'action en annulation est fondée sur une irrégularité de la décision sociale ou la violation des dispositions statutaires de la SCI, comme en l'espèce. À toutes fins utiles, il sera indiqué qu'i n'est pas justifié de ce que l'acquéreur ait eu connaissance de cette deuxième résolution et qu'il n'est pas allégué ni justifié d'une instance encore pendante sur la résiliation du bail commercial lorsque les premiers juges ont statué de sorte que cette demande ne pouvait, en tout état de cause, pas prospérer » (arrêt p.12 et 13) ;
1. ALORS QUE devant les juges du fond, Mme M... faisait valoir qu'elle n'avait eu connaissance du procès-verbal d'assemblée générale du 22 février 2006 qu'à l'occasion de la procédure pénale ayant abouti à l'arrêt du 8 juillet 2010 et, précisément, le 18 septembre 2008, et n'avait donc pu agir en nullité de cette délibération avant cette date, qui constituait le point de départ de la prescription triennale ; qu'en affirmant, pour juger prescrite l'action de Mme M... , que celle-ci aurait eu connaissance du projet de vente, sans expliquer de quelle façon cette vente avait été portée à sa connaissance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1844-14 du code civil, ensemble de l'article 2234 du code civil.
2. ALORS QUE les décisions collectives régulièrement adoptées en assemblée s'imposent aux associés ; que la cour d'appel a relevé, d'une part, que lors de l'assemblée générale du 22 février 2006, la vente de l'immeuble appartenant à la SCI Padam avait été soumise à la condition que la procédure relative à la résolution du bail ait pris fin ou que M. le Juge Commissaire ait donné son autorisation à la cession et, d'autre part, que la vente avait été conclue le 10 juillet 2006 en violation des conditions ainsi adoptées ; que pour rejeter néanmoins la demande de Mme M... en annulation de la vente fondée sur cette irrégularité, la cour d'appel a jugé que celle-ci était prescrite, « l'article 1844-14 du code civil trouvant à s'appliquer dans l'hypothèse où l'action en annulation est fondée sur une irrégularité de la décision sociale » ; qu'en statuant ainsi cependant que Mme M... n'arguait pas de l'irrégularité de la décision sociale mais, au contraire, du non-respect d'une décision sociale régulière, la cour d'appel a donc violé par fausse application l'article 1844-14 du code civil ;
3. ALORS QUE dans les rapports avec les tiers, le gérant n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social ; que les statuts de la SCI Padam prévoyaient que celle-ci avait pour objet l'acquisition, la rénovation, l'exploitation et la location de l'immeuble sis [...] , l'acquisition d'autres immeubles et « éventuellement et exceptionnellement l'aliénation du ou des immeubles devenus inutiles à la société » ; que pour rejeter la demande de Mme M... en nullité de la vente, la cour d'appel a affirmé que la SCI Padam « avait été représentée par son gérant pour une opération entrant dans son objet social » ; qu'en statuant ainsi cependant que l'unique actif de la société Padam était l'immeuble vendu de sorte qu'il ne pouvait être inutile à la société et que son aliénation ne pouvait dès lors entrer dans l'objet social de la société, la cour d'appel a violé l'article 1849 du code civil ;
4. ALORS QUE dans les rapports avec les tiers, le gérant n'engage la société que par les actes entrant dans l'objet social ; que pour débouter Mme M... de ses demandes, la cour d'appel a relevé qu'il n'était pas justifié de ce que l'acquéreur ait eu connaissance de cette deuxième résolution ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants dès lors qu'en toute hypothèse la vente litigieuse excédait l'objet social de la société, la cour d'appel a violé l'article 1849 du code civil ;
5. ALORS QUE la deuxième résolution prise en assemblée générale prévoyait que « la vente définitive ne pourra être réalisée qu'après la fin de la procédure en cours relative à la résiliation du bail » ; que pour débouter Mme M... de ses demandes, la cour d'appel a relevé qu'il n'était pas allégué ni justifié d'une instance encore pendante sur la résiliation du bail commercial « lorsque les premiers juges ont statué » cependant que la résolution litigieuse empêchait la réitération de la vente en raison de l'existence d'une procédure pendant au jours de la vente définitive ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les termes de la deuxième résolution et ainsi violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Mme M... de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de Me A... au titre de son préjudice matériel résultant de la perte de chance de percevoir 50 % du « prix normal » de la vente de l'immeuble ;
AUX MOTIFS QUE « s'agissant des préjudices allégués par Mme M... en lien avec les fautes retenues, celle-ci ne peut solliciter à bon droit la perte de son fonds de commerce alors que son bail commercial a été résilié avant la vente, avec effet antérieurement à la liquidation. Elle ne peut l'imputer à tort à Me A... alors que les impayés concernant des mois bien antérieurs à sa nomination et qu'il est intervenu à la procédure de résiliation du bail. Elle ne peut davantage solliciter la perte de loyers commerciaux ni, au titre de la perte d'une chance, une part du prix de vente de l'immeuble alors que seule la SCI est propriétaire du bien. Elle ne justifie pas en tout état de cause, d'une perte de chance de voir le bien vendu à un prix supérieur, au vu des pièces tronquées qu'elle produit, lesquelles n'établissent pas au surplus un prix du mètre carré supérieur compte tenu de la superficie officielle du bien de 144,76 m2 loi Carrez et non davantage, et de l'absence de tout potentiel acquéreur à un prix supérieur » (arrêt p.15),
ALORS QUE Mme M... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'il avait été volontairement fait abstraction, dans l'acte de vente de l'immeuble de 156 m2, d'un étage en sous-sol de 180 m2 aménagé par Mme M... et d'une cave en deuxième sous-sol de 300 m2 non aménagés mais qui constituait un atout commercial qu'il convenait de prendre en considération ; qu'en jugeant que le prix de vente de l'immeuble était conforme au prix du marché dans la mesure où la superficie officielle du bien était de 144,76 m2 sans répondre aux conclusions de Mme M... sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.