LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l' arrêt suivant : 
Joint les pourvois n° G 07- 14. 180 et Q 07- 13. 818 ; 
Attendu, selon l' arrêt attaqué (Aix- en- Provence, 6 décembre 2006), que les époux X..., copropriétaires aux droits desquels vient la société civile immobilière Dyle (la SCI Dyle), ont assigné la société civile immobilière Le Viaduc (la SCI Le Viaduc), son gérant M. Y..., et le syndicat des copropriétaires de la résidence du Pin et de la Plage (le syndicat) en démolition des constructions réalisées par cette société, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière La Rocca (la SCI La Rocca), sur des parties communes à la copropriété et en indemnisation du préjudice subi ; que le syndicat a assigné la SCI Le Viaduc aux mêmes fins ; que la SCI Le Viaduc a assigné le syndicat pour faire constater que ces parcelles A n° 1867 et 1873 ne faisaient pas partie de la copropriété, à l' exclusion des lots n° 22 à 35 et pour obtenir l' annulation des assemblées générales des copropriétaires des 10 juin 1999 et 4 octobre 2000, et l' indemnisation de son préjudice ; 
Sur le premier moyen du pourvoi n° G 07- 14. 180 : 
Attendu que la SCI La Rocca et le syndicat font grief à l' arrêt de déclarer recevable l' appel interjeté par la SCI Le Viaduc et M. Y..., alors, selon le moyen, que les fins de non- recevoir doivent être relevées, au besoin d' office, lorsqu' elles ont un caractère d' ordre public, notamment lorsqu' elles résultent de l' inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ; que le juge doit positivement rechercher, au besoin en ordonnant une mesure d' instruction, si le recours dont il est saisi a été exercé dans les délais et qu' il ne saurait se soustraire à cette tâche en se retranchant derrière une prétendue carence des parties à lui fournir les éléments nécessaires à son examen ; qu' en l' espèce, pour refuser d' examiner la fin de non- recevoir tirée de la tardiveté de leur recours, la cour d' appel s' est fondée sur le fait qu' il n' était fourni aucun élément relatif à la signification du jugement entrepris à la SCI Le Viaduc et à M. Y... ainsi que sur l' absence de justification de la date de cette signification ; qu' en procédant ainsi, la cour d' appel a commis un excès de pouvoir négatif, violant ainsi l' article 125 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu' ayant relevé à bon droit que le délai d' appel court à compter de la signification du jugement et constaté qu' en l' espèce il n' était fourni aucun élément relatif à cette signification, la cour d' appel en a exactement déduit, sans excéder ses pouvoirs, qu' en l' absence de justification par le syndicat de la date de signification du jugement entrepris à la SCI Le Viaduc et à M. Y..., le délai de recours n' avait pas commencé à courir ; 
D' où il suit que le moyen n' est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° G 07- 14. 180 : 
Attendu que la SCI La Rocca et le syndicat font grief à l' arrêt d' annuler les assemblées générales des 10 juin 1999, 4 octobre 2000 et 14 octobre 2006 et de déclarer le syndicat irrecevable en ses demandes, alors, selon le moyen : 
1° / que les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions par le syndic ; que les fins de non- recevoir résultant de l' inobservation de ce délai ont un caractère d' ordre public et doivent être relevées, au besoin d' office ; que le juge doit positivement rechercher, au besoin en ordonnant une mesure d' instruction, si l' action en contestation dont il est saisi a été exercée dans les délais et qu' il ne saurait se soustraire à cette tâche en se retranchant derrière une prétendue carence des parties à lui fournir les éléments nécessaires à son examen ; qu' en l' espèce, pour refuser d' examiner la fin de non- recevoir tirée de la tardiveté des actions en contestation par la SCI Le Viaduc des assemblées générales de copropriétaires des 10 juin 1999 et 4 octobre 2000, la cour d' appel s' est fondée sur l' absence de justification de notification des procès- verbaux de ces assemblées générales ; qu' en procédant ainsi, elle a commis un excès de pouvoir négatif, violant ainsi l' article 125 du code de procédure civile, ensemble les articles 42 et 43 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 et l' article 18 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 ; 
2° / qu' il résulte des termes du procès- verbal de l' assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 1999 que lors de cette assemblée, M. Eric Z... n' était encore qu' " administrateur provisoire ", et non syndic, de la copropriété et que c' est en cette qualité qu' il l' avait présidée ; qu' en énonçant qu' il résulterait de la lecture de ce document que l' assemblée générale du 10 juin 1999 avait été présidée par le syndic de la copropriété, la cour d' appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a, de ce fait, violé l' article 1134 du code civil ; 
3° / qu' à l' occasion de l' assemblée générale des copropriétaires, il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose ; que cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire, et certifiée exacte par le président de l' assemblée ; que ces formalités sont toutefois réputées respectées en présence d' éléments permettant d' identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion et qui y ont été représentés ; qu' en l' espèce, en se fondant, pour annuler l' assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2000, sur l' absence de production par le syndicat des copropriétaires de la résidence du Pin et de la Plage de la feuille de présence, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le procès- verbal de cette assemblée générale, signé par le secrétaire et par le président de l' assemblée, qui faisait état d' une feuille d' émargement et de la présence de dix copropriétaires présents ou représentés, totalisant 1 000 / 1 000e, soit la totalité des membres de la copropriété, ne permettait pas d' identifier les copropriétaires qui avaient assisté à la réunion et qui y avaient été représentés, la cour d' appel a privé sa décision de base légale au regard de l' article 14 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 ; 
4° / que suivant un bordereau de communication de pièces en date du 16 octobre 2006, visé par l' avoué de la partie adverse le 18 octobre suivant, le syndicat des copropriétaires de la résidence du Pin et de la Plage avait versé aux débats une pièce n° 22 " Ordre du jour + PV AG du 14 octobre 2006 " ; que cette pièce comprenait une copie de la convocation du 28 septembre 2006 à l' assemblée générale du 14 octobre suivant avec, notamment, son ordre du jour ; qu' en estimant qu' il n' était pas justifié de la convocation des copropriétaires à cette assemblée générale et qu' ainsi, il était impossible de vérifier l' ordre du jour et le respect du délai de quinzaine, la cour d' appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce document et a, de ce fait, violé l' article 1134 du code civil ; 
5° / que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l' assemblée générale ; qu' aucune formule sacramentelle n' étant exigée, il suffit que cette autorisation ait été donnée de façon claire et précise ; qu' il en va ainsi de la résolution adoptée par une assemblée générale qui déciderait que certaines demandes nouvelles seraient formées dans le cadre d' une action en justice déjà engagée par le syndicat des copropriétaires valablement représenté par son syndic, une telle décision s' analysant nécessairement en une autorisation claire et précise donnée à ce dernier de poursuivre la procédure, au nom des copropriétaires, en vue de porter lesdites demandes devant le juge ; qu' en l' espèce, tout en constatant que la résolution n° 1 de l' assemblée générale du 14 octobre 2006 portait sur la volonté des copropriétaires de demander une augmentation des dommages- intérêts, dans le cadre d' une procédure déjà engagée et dans laquelle le syndicat des copropriétaires était déjà représenté par son syndic, la cour d' appel a considéré que cette assemblée n' avait pris aucune décision relative à l' autorisation du syndic d' agir en justice ; qu' en raisonnant de la sorte, elle n' a pas tiré les conséquences qui s' évinçaient de ses propres constatations, violant ainsi les articles 18 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 ; 
Mais attendu qu' ayant constaté que l' assemblée générale du 10 juin 1999 avait été présidée par M. Z... alors qu' il était syndic de la copropriété, relevé qu' aucune feuille de présence de l' assemblée générale du 4 octobre 2000 n' était produite et qu' il n' était pas justifié de la convocation des copropriétaires à celle du 14 octobre 2006 en sorte qu' il était impossible de vérifier l' ordre du jour et le respect du délai de quinzaine, la cour d' appel, qui n' était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et abstraction faite d' un motif surabondant relatif à l' absence d' autorisation donnée au syndic par l' assemblée générale de 2006, en a exactement déduit, sans dénaturation, qu' en l' état de la nullité des assemblées générales du 10 juin 1999 et 4 octobre 2000, dont les résolutions 8 et 9 comportaient l' autorisation d' agir en justice, ainsi que de celle du 14 octobre 2006, les demandes du syndicat des copropriétaires à l' encontre de la SCI Le Viaduc étaient irrecevables ; 
D' où il suit que le moyen n' est pas fondé ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi n° G 07- 14. 180 : 
Attendu que la SCI La Rocca et le syndicat font grief à l' arrêt de les condamner à la démolition du local édifié sur la terrasse et de la remettre en l' état, alors, selon le moyen, qu' un copropriétaire qui entend édifier une construction, même légère, sur une partie privative ou sur une partie commune grevée d' un droit de jouissance exclusive, doit obtenir l' autorisation de l' assemblée générale des copropriétaires relevant de l' article 26 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965, et non de son article 25 ; qu' il en va, notamment, ainsi de la construction par un copropriétaire d' un local sur une terrasse dont il a la jouissance privative ou exclusive ; qu' en l' espèce, après avoir constaté que la terrasse ayant appartenu à la SCI Le Viaduc, puis à la SCI La Rocca, sur laquelle avait été construit le local dont les consorts X..., puis la SCI Dyle, sollicitaient la destruction était, soit une partie privative, soit une partie commune avec jouissance exclusive, la cour d' appel ne pouvait considérer que l' autorisation de cette construction était soumise à la procédure prévue à l' article 25 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965, sans violer cette disposition, par mauvaise application, ensemble l' article 26 de cette même loi ; 
Mais attendu qu' ayant retenu à bon droit que ces travaux étaient soumis à l' autorisation de l' assemblée générale des copropriétaires et relevé que la SCI La Rocca ne justifiait d' aucune autorisation de celle- ci, la cour d' appel, abstraction faite d' un motif surabondant relatif à l' application de l' article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a légalement justifié sa décision de ce chef ; 
Sur le premier moyen du pourvoi n° Q 07- 13. 818 : 
Attendu que la SCI Le Viaduc et M. Y... font grief à l' arrêt de rejeter leurs demandes et de condamner la SCI Le Viaduc à démolir la villa implantée sur les parcelles A 1867 et A 1873, alors, selon le moyen : 
1° / que la cour d' appel a constaté que le syndicat des copropriétaires était irrecevable en ses demandes dirigées contre la SCI Le Viaduc, dès lors que son syndic ne pouvait se prévaloir d' aucune autorisation valide de le représenter dans son action en justice ; qu' en se fondant dès lors sur l' argumentation du seul syndicat des copropriétaires pour décider que la renonciation à la procédure contenue dans la résolution 4 de l' assemblée générale du 18 décembre 2001 pouvait concerner une autre procédure que la procédure pendante et qu' elle était, de ce chef, équivoque, la cour d' appel n' a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967 ; 
2° / que le syndicat des copropriétaires étant, quant à lui, irrecevable en ses demandes, la SCI Le Viaduc comme la SCI Dyle se sont accordées à reconnaître que la résolution n° 4 de l' assemblée générale du 18 décembre 2001, votée notamment par les époux X..., contenait une renonciation explicite à la poursuite de la procédure en cours, cette dernière se bornant à indiquer qu' une telle renonciation ne concernait que le syndicat ; qu' ainsi, les seules parties recevables à agir s' accordaient à reconnaître le caractère univoque de cette renonciation qui emportait renonciation à contester le caractère privatif des parcelles A 1867 et 1873, l' édification de quatre boxes sur ces parcelles et la régularité de la pièce construite sur la terrasse nord du bâtiment A ; qu' en décidant dès lors qu' elle était équivoque et ne constituait pas une renonciation valable à l' action ayant donné lieu à la présente procédure, la cour d' appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l' article 4 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu' ayant relevé que la SCI Le Viaduc soutenait que la résolution votée à l' unanimité au cours de l' assemblée générale du 18 décembre 2001 concernait " le maintien de la procédure à l' encontre de la SCI Le Viaduc " et constaté que le seul libellé de la résolution en cause ne permettait pas d' identifier avec certitude la procédure à laquelle les copropriétaires avaient entendu renoncer, la cour d' appel, qui a retenu que la renonciation à un droit, si elle peut- être expresse ou tacite, ne peut résulter que d' actes accomplis en connaissance de cause et manifestant de façon non équivoque la volonté de renoncer, en a exactement déduit, sans dénaturation, que la résolution n° 4 de l' assemblée générale du 18 décembre 2001 ne pouvait être considérée comme constituant une renonciation valable à la demande en démolition ; 
D' où il suit que le moyen n' est pas fondé ; 
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° Q 07- 13. 818, ci- après annexé : 
Attendu qu' ayant relevé que la SCI Le Viaduc ne soulevait pas la nullité du règlement de copropriété établi après publication du commandement aux fins de saisie immobilière ni celle de la vente, mais leur inopposabilité, sanction qui ne pouvait découler de l' application de l' article 686 du code de procédure civile puisque l' inopposabilité n' est applicable qu' aux actes antérieurs à la publication du commandement mais publiés après, la cour d' appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que le règlement de copropriété qui avait été publié le 4 novembre 1986 et qui était visé dans le titre de propriété de la SCI Le Viaduc était opposable à celle- ci et que la vente était valable ; 
Sur le troisième moyen du pourvoi n° Q 07- 13. 818, ci- après annexé : 
Attendu qu' ayant retenu à bon droit que le titre de propriété de la SCI Le Viaduc en date du 22 avril 1991, qui ne concernait que les lots 22 à 35 de la copropriété, ne pouvait constituer un juste titre concernant le surplus des parcelles A 1867 et 1873, auquel la prescription abrégée n' était pas applicable, la cour d' appel, sans violation du principe de la contradiction et sans dénaturation, en a exactement déduit, sans excéder ses pouvoirs, qu' en l' absence de toute revendication des adjudicataires et en l' état de l' impossibilité pour la SCI Le Viaduc de revendiquer la propriété des parcelles A 1867 et 1873 faute d' usucapion, les copropriétaires de la Résidence du Pin et de la Plage demeuraient indivisément propriétaires de ces parcelles ; 
D' où il suit que le moyen n' est pas fondé ; 
Mais sur le quatrième moyen du pourvoi n° Q 07- 13. 818 : 
Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile ; 
Attendu que constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l' adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d' agir, tel le défaut de qualité, le défaut d' intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; 
Attendu que pour débouter la SCI Le Viaduc de sa revendication de propriété des parcelles A n° 1867 et 1873, l' arrêt retient que cette société fait valoir qu' elle a obtenu une autorisation des assemblées générales des 3 mars et 7 avril 1991 dont le syndicat soulève la nullité, que celui- ci fait justement valoir qu' il n' est pas justifié de la notification des procès- verbaux de ces réunions et que le délai de deux mois n' a pas couru faisant ainsi obstacle à la prescription, qu' en l' état de la nullité formelle de ces deux réunions, la SCI Le Viaduc ne peut se prévaloir de l' autorisation qui lui a été donnée et qu' en conséquence la construction de la villa sur les parcelles A 1867 et 1873 est irrégulière et que la SCI Dyle est bien fondée à en réclamer la démolition ; 
Qu' en statuant ainsi, alors qu' elle avait déclaré irrecevables les demandes du syndicat, la cour d' appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu' il condamne la SCI Le Viaduc à procéder à la démolition de la villa implantée sur les parcelles A 1867 et A 1873 et à remettre en état celles- ci de ce chef et qu' il condamne la SCI Le Viaduc à verser à la SCI Dyle la somme de 150 euros à titre de dommages- intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de l' édification de la villa, l' arrêt rendu le 6 décembre 2006, entre les parties, par la cour d' appel d' Aix- en- Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l' état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d' appel d' Aix- en- Provence, autrement composée ; 
Laisse à chaque partie les dépens par elle exposés ; 
Vu l' article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l' arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l' audience publique du dix- huit juin deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l' article 452 du code de procédure civile.