LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X...ont acquis un terrain appartenant à la société Bel Air référence, sur lequel ils ont fait construire, par la société Bel Air constructions, un immeuble d'habitation ; que le permis de construire à eux délivré ayant été annulé par les juridictions administratives, M. et Mme X... ont chargé M. Y..., avocat, d'agir en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, contre la société Bel Air référence ; qu'un jugement du 12 juin 2007 a prononcé la résolution de la vente et ordonné les restitutions réciproques et, à défaut de demande en ce sens, n'a accordé aucune indemnité en raison de la perte de l'immeuble ; que M. et Mme X... ont assigné en réparation de leur préjudice les sociétés Bel Air référence et Bel Air constructions, la société Garantie financière de l'immobilier, aux droits de laquelle vient la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment, et M. Y... sur le fondement des articles 1147 et 1371 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1984 du même code ; 
Sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, ci-après annexé : 
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme X... diverses sommes à titre de dommages-intérêts ; 
Attendu qu'ayant relevé que M. Y... ne contestait pas avoir commis la faute qui lui était reprochée par M. et Mme X... sur le fondement de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, en ne complétant pas leur demande de résolution de la vente du terrain par une demande de dommages-intérêts, alors que ceux-ci lui avaient adressé les pièces justificatives sollicitées à cette fin, la cour d'appel, qui n'a pas modifié le fondement juridique de la demande, a pu, sans violer le principe de la contradiction, retenir qu'il avait ainsi manqué à son obligation de conseil et d'information ; que le moyen n'est pas fondé ; 
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis : 
Vu les articles 1351, devenu 1355, et 1645 du code civil et l'article 480 du code de procédure civile ; 
Attendu, d'une part, que, s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits, d'autre part, que l'action en réparation d'un préjudice subi du fait d'un vice caché est distincte de l'action rédhibitoire et peut être engagée de manière autonome ; 
Attendu que, pour déclarer irrecevables les demandes formées par M. et Mme X... contre la société Bel Air référence, l'arrêt retient, d'abord, qu'au cours de la première instance, ils ont sollicité la résolution de la vente, ensuite, que la seconde instance est fondée sur le même élément générateur, c'est-à-dire les conséquences de la résolution pour vices cachés, enfin, qu'il incombait à M. et Mme X... de présenter, dans la même instance, toutes les demandes fondées sur la même cause et qu'ils ne peuvent, sans se heurter à l'autorité de la chose jugée, élever dans une action postérieure des prétentions qu'ils auraient pu présenter lors de la première instance mais qu'ils se sont abstenus de soulever en temps utile ; 
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
Et sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche : 
Vu l'article 16 du code de procédure civile ; 
Attendu que, pour évaluer le montant des dommages-intérêts dus par M. Y... à M. et Mme X..., l'arrêt retient que le préjudice indemnisable se traduit par une perte de chance, dès lors qu'il n'est pas certain que, mieux informés, ils se seraient trouvés dans une situation différente et plus avantageuse ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ; 
Et attendu qu'il y a lieu d'accueillir la demande de mise hors de cause formée par la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment, dont la présence n'est plus nécessaire à la solution du litige, devant la cour d'appel de renvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
Met hors de cause la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment ; 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de M. et Mme X... à l'encontre de la société Bel Air référence et rejette, en conséquence, toutes leurs demandes dirigées contre elle et en ce qu'il condamne M. Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 85 000 euros au titre de la perte de chance par eux subie et celle de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral, l'arrêt rendu le 26 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; 
Condamne M. Y... et la société Bel Air référence aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. Y..., demandeur au pourvoi principal 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. et Mme X... étaient irrecevables en leurs demandes dirigées contre la société Bel Air Référence et, en conséquence, d'avoir condamné Maître Y... à payer seul des dommages-intérêts à M. et Mme X..., à hauteur de la somme de 85. 000 euros au titre de la perte de chance et de celle de 4. 000 euros au titre de leur dommage moral ; 
AUX MOTIFS QUE « Dans les deux instances il y a identité de parties, s'agissant de monsieur et madame X... d'une part et de la SARL BEL AIR REFERENCE d'autre part. Dans la première instance devant le tribunal de grande instance de Vannes, il était demandé la résolution de la vente du terrain et par conséquent de toutes les conséquences s'y attachant, notamment en termes d'indemnisation. La demande devant le tribunal de grande instance de SAINT-MALO est fondée sur le même élément générateur, c'est-à-dire les conséquences de cette résolution prononcée pour vices cachés. Il incombait à monsieur et madame X... de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, et ils ne peuvent élever dans une instance postérieure des prétentions qu'ils auraient pu présenter lors de la première instance mais qu'ils se sont abstenus de soulever en temps utile. Les demandes de monsieur et madame X... à l'encontre de la SARL BEL AIR REFERENCE se heurtent donc à l'autorité de la chose jugée » ; 
1°) ALORS QUE s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits ; qu'en l'espèce, dans le cadre de l'instance ayant abouti au jugement du 12 juin 2007, les époux X... ont demandé la résolution de la vente intervenue entre eux-mêmes et la société Bel Air Référence, mais n'ont pas formé de demande indemnitaire à l'encontre de cette société ; qu'ils restaient donc recevables à former une telle demande dans le cadre d'une nouvelle instance, sans que puisse leur être opposée l'autorité de la chose jugée attachée à la précédente décision, de sorte qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, devenu l'article 1355 du code civil, et l'article 480 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché est distincte de l'action rédhibitoire et peut être engagée de manière autonome ; que l'indemnisation de l'acheteur n'est pas une conséquence de la résolution de la vente mais l'une des sanctions attachées par la loi à la vente d'un bien affecté d'un vice caché ; qu'en retenant que la demande indemnitaire des époux X... était une conséquence de la résolution de la vente du terrain prononcée par le jugement du 12 juin 2007, et qu'elle ne pouvait être formée que dans le cadre de l'instance ayant donné lieu à ce jugement, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Maître Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 85. 000 euros au titre de la perte de chance et celle de 4. 000 euros au titre de leur dommage moral ; 
AUX MOTIFS QUE « Maître Y... ne conteste pas avoir commis une faute. Il a en effet manqué à son obligation d'information et de conseil en ne complétant pas la demande de monsieur et madame X... de résolution de la vente du terrain par une demande d'indemnisation des conséquences dommageables de cette résolution, alors que ceux-ci lui avaient adressé les pièces justificatives sollicitées à cette fin. Monsieur et madame X... sont donc bien fondés à lui réclamer l'indemnisation de leurs préjudices consécutifs à la résolution de la vente du terrain, ayant entraîné pour eux la perte de leur maison, en l'absence d'autre recours possible contre son vendeur. En l'espèce, monsieur et madame X... réclament la somme de 124. 860, 17 €, outre celle de 4. 000 € au titre de leur préjudice moral, c'est à dire la somme de 87. 966, 05 € retenue en 1ère instance (au titre des frais de l'acte de vente, du coût de la construction, des divers frais de branchement de raccordement d'installation d'antenne et la taxe foncière de 2000) et celle de 36. 894, 12 € au titre des intérêts d'emprunt souscrit au Crédit Agricole. Il convient de constater que monsieur et madame X... ne justifient pas de ce que les frais d'emprunt dont ils réclament le remboursement, sont consécutifs à l'emprunt qu'ils auraient fait pour la construction de leur maison, les pièces produites ne permettant d'établir ni la date de l'emprunt, ni son affectation. En outre, les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. Au titre de cette perte de chance imputable à Maître Y..., celui-ci sera condamné à verser à monsieur et madame X... la somme de 85. 000 €, en réparation de leur préjudice financier, outre celle de 4. 000 € en réparation de leur préjudice moral » ; 
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; que dans leurs conclusions récapitulatives d'appel, les époux X... n'avaient pas fondé leur demande de dommages-intérêts sur une violation du devoir d'information et de conseil incombant à maître Y..., et s'étaient bornés à invoquer l'omission fautive de former une demande en réparation chiffrée ; qu'en jugeant que la responsabilité de Maître Y... était engagée pour violation de son obligation d'information et de conseil, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; que dans leurs conclusions récapitulatives d'appel, les époux X... avaient demandé réparation de la perte des dommages-intérêts qui leur étaient dus par le vendeur sur le fondement de l'article 1645 du code civil, et non de la perte de chance d'obtenir de tels dommages-intérêts ; qu'en jugeant que Maître Y... devait réparer le préjudice né de la perte d'une chance, pour les époux X..., d'obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile. 
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., demandeurs au pourvoi incident 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré les demandes de M. et Mme X... à l'encontre de la société Bel Air Référence irrecevables et de les AVOIR, en conséquence, déboutés de toutes leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Bel Air Référence ; 
AUX MOTIFS QUE pour que l'autorité de la chose jugée puisse être opposée à une demande, l'article 1351 du code civil exige que la chose demandée soit la même, que cette demande soit fondée sur la même cause et qu'elle concerne les mêmes parties, prises en la même qualité ; que lorsque deux demandes ont une cause identique, la seconde d'entre elles se heurte à l'autorité de la chose jugée ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... ont assigné la SARL Bel Air Référence devant le tribunal de grande instance de Vannes par acte du 5 juillet 2004 aux fins de résolution de la vente pour vice caché et, à titre subsidiaire, pour nullité de la vente pour erreur sur la qualité substantielle de la chose ; que par jugement du 12 juin 2007, le tribunal a prononcé avec exécution provisoire la résolution de la vente intervenue entre M. et Mme X... et la SARL Bel Air Référence sur le fondement des articles 1641, 1643, 1645 et 1648 du code civil, et a condamné celle-ci à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que par acte en date des 8, 9, 15 et 24 juin 2010, M. et Mme X... ont assigné la SARL Bel Air Référence, la SARL Bel Air Constructions, la société Garantie Financière de l'Immobilier (G. F. I. M.) devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo afin de les entendre déclarer responsables de leurs préjudices s'attachant à la résolution de la vente du terrain sur le fondement des articles 1147, 1371 et 1984 du code civil ; que dans les deux instances il y a identité de parties, s'agissant de M. et Mme X... d'une part et de la SARL Bel Air Référence d'autre part ; que dans la première instance devant le tribunal de grande instance de Vannes, il était demande la résolution de la vente du terrain et par conséquent de toutes les conséquences s'y attachant, notamment en termes d'indemnisation ; que la demande devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo est fondée sur le même élément générateur, c'est-à-dire les conséquences de cette résolution prononcée pour vices cachés ; qu'il incombait a M. et Mme X... de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, et ils ne peuvent élever dans une instance postérieure des prétentions qu'ils auraient pu présenter lors de la première instance mais qu'ils se sont abstenus de soulever en temps utile ; que les demandes de M. et Mme X... a l'encontre de la SARL Bel Air Référence se heurtent donc a l'autorité de la chose jugée ; 
1°) ALORS QUE s'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative a la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature a fonder celle-ci, il n'est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits ; qu'en l'espèce, dans le cadre de l'instance ayant abouti au jugement du 12 juin 2007, les époux X... avaient demandé la résolution de la vente intervenue entre eux-mêmes et la société Bel Air Référence, mais n'avaient pas forme de demande indemnitaire a l'encontre de cette société ; qu'ils restaient donc recevables a former une telle demande dans le cadre d'une nouvelle instance, sans que puisse leur être opposée l'autorité de la chose jugée attachée a la précédente décision, de sorte qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, devenu l'article 1355 du code civil, et l'article 480 du code de procédure civile ; 
2°) ALORS QUE l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice cache est distincte de l'action rédhibitoire et peut être engagée de manière autonome ; que l'indemnisation de l'acheteur n'est pas une conséquence de la résolution de la vente mais l'une des sanctions attachées par la loi a la vente d'un bien affecte d'un vice cache ; qu'en retenant que la demande indemnitaire des époux X... était une conséquence de la résolution de la vente du terrain prononcée par le jugement du 12 juin 2007, et qu'elle ne pouvait être formée que dans le cadre de l'instance ayant donné lieu a ce jugement, la cour d'appel a violé l'article 1645 du code civil.