LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique, ci-après annexé : 
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation et rendue nécessaire par l'ambiguïté de ses termes, que la clause de l'acte authentique de vente selon laquelle " le vendeur faisait son affaire personnelle du procès en cours relatif à l'immeuble vendu pour lequel il a reçu une assignation en référé en date du 26 août 2004 " ne pouvait s'entendre que comme la prise en charge des dommages causés à la propriété voisine jusqu'à la vente ainsi qu'aux frais engendrés par la procédure mise en oeuvre, mais non par la prise en charge des travaux préconisés par l'expert qui incombent à l'actuel propriétaire qui a acquis un immeuble en mauvais état, déjà partiellement effondré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve, en a exactement déduit que la demande en garantie formée par Mme X... à l'encontre des époux Y... 
Z... ne pouvait être accueillie ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande en garantie à l'encontre des époux Y...-Z...et de sa demande en dommages et intérêts ; 
AUX MOTIFS QUE l'article 1386 du code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ; qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise de M. Yvan A...du 9 mars 2005 que la toiture de l'étable-garage en mauvais état ayant appartenu successivement aux époux Y...-Z..., puis à Mme X..., s'est effondrée en sa partie centrale au mois de juillet 2001 ; qu'un deuxième effondrement (partie Est de la toiture de la grange) s'est produit au mois de mars 2004 ; que l'état de ruine du bâtiment des époux Y...-Z...est la cause des dommages subis par Mme B..., dommages consistant en des traces d'humidité quasi permanente en pied du mur Ouest de la réserve et dans les dégâts occasionnés par l'effondrement d'une partie de la toiture (chute de pierres sur la toiture et la terrasse de Mme B...), outre les dommages aux biens mobiliers ; que l'expert a évalué les préjudices subis par Mme B... à la somme totale de 1. 120, 36  TTC, représentant d'une part les dommages aux biens immobiliers (réfection du solin contre le mur pignon sur partie Sud de la toiture de la remise) et dommages aux biens mobiliers et a également déterminé et évalué les travaux nécessaires à exécuter sur l'immeuble en ruine pour remédier aux désordres ; qu'il appartient au propriétaire de l'immeuble au moment de la réalisation du dommage de répondre de sa ruine et qu'il appartient également au propriétaire du bâtiment en ruine de procéder à la remise en état de son bien pour éviter la poursuite et l'aggravation des désordres à la propriété voisine ; qu'en l'espèce, les époux Y...-Z...étaient propriétaires du bâtiment en cause jusqu'au 22 septembre 2004, date à laquelle ils ont vendu leur bien à Mme X... ; que les époux Y...-Z...doivent donc répondre des dommages occasionnés à la propriété voisine lorsqu'ils étaient propriétaires ; que le nouveau propriétaire ne doit pas être inquiété pour les dommages ayant leur origine antérieurement à la vente mais qu'il ne peut imputer à son vendeur les dommages résultant de l'état actuel de l'immeuble qu'il lui appartient de remettre en état et d'entretenir, en sa qualité de propriétaire ; qu'il doit être rappelé que les effondrements s'étaient déjà produits avant la vente et qu'aux termes de l'acte de vente du 22 septembre 2004, Mme X... s'obligeait à prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit, et que dans la désignation du bien, il est expressément mentionné qu'il s'agissait d'une maison d'habitation ancienne en mauvais état ; que les vendeurs ont expressément indiqué dans l'acte l'existence d'un procès et d'un litige aux termes de la clause suivante (page 11 de l'acte) : « le vendeur déclare qu'il existe un procès en cours relativement à l'immeuble vendu pour lequel il a reçu une assignation en référé par Madame B... de Maître De C..., huissier de justice à Saint-Chély d'Apcher, en date du 26 août 2004, dont il fera son affaire personnelle » ; que cette clause ne peut s'entendre que comme la prise en charge des dommages causés à la propriété voisine jusqu'à la vente ainsi que des frais engendrés par la procédure mise en oeuvre, mais non par la prise en charge des travaux de remise en état de l'immeuble en ruine qui incombent au propriétaire actuel, Mme X..., qui a acquis un immeuble en mauvais état, déjà partiellement effondré ; qu'en conséquence, Mme X... doit être condamnée à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire dont le dernier rapport du 17 février 2011 démontre qu'ils n'ont pas été ni intégralement réalisés, ni pour certains correctement réalisés (notamment les travaux de réfection du solin zinc assurant l'étanchéité du toit de Mme B...) ; que compte-tenu de cette évolution du litige, tenant à une exécution partielle des travaux, le jugement déféré doit donc être confirmé en son principe, la condamnation étant ramenée aux travaux restant à exécuter et listés par l'expert judiciaire pages 14, 15 et 16 de son rapport du 17 février 2011 et sous la même astreinte que celle fixée par le tribunal sauf à adapter le délai ; que par ailleurs, il n'y a pas lieu de désigner à nouveau l'expert A...pour établir à l'issue des travaux un constat de bonne fin, qui emprunte à la maîtrise d'oeuvre, laquelle est étrangère à la mission technique d'information du juge normalement confiée à un expert ; que les époux Y...-Z...doivent être condamnés à réparer les dommages subis par Mme B... antérieurement à la vente, soit selon l'évaluation de l'expert la somme de 81, 00  TTC pour les dommages aux biens immobiliers (réfection du solin zinc) et les dommages aux biens mobiliers (1. 039, 36 ), outre le préjudice de jouissance pour cette période ; que la somme de 3. 000  allouée par le tribunal répare exactement le préjudice ainsi subi ; que Mme X... doit supporter la charge définitive des dommages causés postérieurement à la vente et du coût des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble préconisés par l'expert ; que le jugement déféré doit ainsi être infirmé en ce qu'il a condamné les époux Y...-Z...à relever et garantir Mme X... des dommages subis postérieurement au transfert de propriété, à supporter l'intégralité du coût des travaux préconisés par l'expert (et de l'expertise de fin d'exécution) et à payer à Mme X... la somme de 25. 588, 23  à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice financier résultant de la prise en charge par celle-ci d'une partie des travaux préconisés par l'expert ; que les travaux de remise en état de l'immeuble en ruine nécessaires pour remédier aux désordres du bâtiment voisin, à la charge de Mme X..., n'ayant pas été intégralement réalisés, le préjudice de jouissance de Mme B... s'est poursuivi postérieurement au 22 septembre 2004, étant relevé qu'il ressort du dernier rapport d'expertise de M. A...que malgré le caractère incomplet des travaux réalisés notamment en sol de l'ancienne établie, il n'existe aucune pénétration d'eau dans la cave voûtée de Mme B..., qui est restée sèche depuis plus de sept mois ; que ce préjudice ainsi que celui résultant des désagréments pendant l'exécution des travaux sera indemnisée à son exacte mesure par l'allocation de la somme de 2. 000  à la seule charge de Mme X... ; 
ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le sens clair et précis d'une clause de garantie insérée dans un contrat de vente ; que l'acte de vente conclu le 22 septembre 2004 entre les époux Y...-Z..., vendeurs, et Mme X..., acquéreur, contient la clause suivante : « Procès et litiges : Le vendeur déclare qu'il existe un procès en cours relativement à l'immeuble vendu pour lequel il a reçu une assignation en référé de Me De C...Eric, huissier de Justice à Saint Chély d'Apcher en date du 26 août 2004, dont il fera son affaire personnelle » (acte de vente, p. 11 in fine) ; qu'en considérant que cette clause devait se lire comme ne prévoyant la prise en charge par les époux Y...-Z...des condamnations occasionnées par le procès engagé par Mme B... que jusqu'à la date de la vente, et non postérieurement à celle-ci (arrêt attaqué, p. 8 § 3), cependant qu'aucune restriction ne vient limiter dans le temps l'engagement de garantie pris par les époux Y...-Z..., la cour d'appel a dénaturé cette clause et violé l'article 1134 du code civil ; 
ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun ; qu'en considérant que la clause précitée devait se lire comme ne prévoyant la prise en charge par les époux Y...-Z...des condamnations occasionnées par le procès engagé par Mme B... que jusqu'à la date de la vente, et non postérieurement à celle-ci (arrêt attaqué, p. 8 § 3), cependant que cette lecture prive de tout effet utile la clause litigieuse, puisque les époux Y...-Z...sont en toute hypothèse responsables des désordres causés par l'immeuble pour la période durant laquelle ils en étaient propriétaires, ce que constate l'arrêt attaqué (arrêt attaqué, p. 7 in fine), la cour d'appel a violé l'article 1157 du Code civil ; 
ALORS, ENFIN, et subsidiairement, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 1er septembre 2011, p. 5 § 5 et 6), Mme X... faisait valoir que certains travaux mis à sa charge avaient été rendus nécessaires par la faute des époux Y...-Z..., qui avaient notamment enlevé des dalles du rez-dechaussée avant de quitter l'immeuble vendu, ce qui avait occasionné une destruction du système de drainage et avait « déstabilisé l'immeuble dans sa totalité » ; qu'en laissant sans réponse ces écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.