LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Vu l'article L.13-15 I du code de l'expropriation ; 
Attendu que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, que toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions du II du présent article, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l'article L. 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 septembre 2007), que la collectivité territoriale de Corse a saisi le juge de l'expropriation en fixation de l'indemnité revenant à M. X... pour l'expropriation partielle d'une parcelle lui appartenant ;
Attendu que pour décider que le terrain exproprié bénéficie d'une plus-value par rapport au prix d'une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité particulière l'arrêt retient que les estimations proposées par l'autorité expropriante ne rendent pas compte de l'emplacement privilégié du bien exproprié à proximité immédiate des zones urbanisées, alors que le reclassement en zone constructible figure au programme d'aménagement et de développement durable de la commune de Bastia et encore du développement futur de la zone facilité par la création d'une voie nouvelle ; 
Qu'en statuant ainsi, en appréciant la valeur du terrain exproprié en fonction de sa vocation future, la cour d'appel a violé l'article susvisé ; 
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre des expropriations) ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la collectivité territoriale de Corse
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé comme elle l'a fait, sur la base de 20 par m², l'indemnité de dépossession due aux expropriés ;
AUX MOTIFS QUE la qualification de terrain à bâtir n'est pas invoquée par les personnes expropriées n'a pas été retenue par le premier juge dans sa motivation ; QUE les conditions d'application des articles L. 13-15-II-1° du code de l'expropriation et L. 111-1 du code de l'urbanisme ne sont pas remplies ; QUE l'estimation du bien exproprié ne peut être effectuée qu'au regard de sa nature un an avant la déclaration d'utilité publique ; QUE les estimations proposées par l'autorité expropriante ne rendent pas compte de l'emplacement privilégié du bien exproprié à proximité immédiate des zones urbanisées alors que le reclassement en zone constructible figure au programme d'aménagement et de développement durable de la ville de Bastia et encore du développement futur de la zone facilité par la création d'une voie nouvelle ; QUE ces éléments sont de nature à conférer au terrain une plus-value par rapport au prix d'une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité particulière ; QU'au regard de ce qui précède des termes de comparaison auxquels il est fait référence, des accords amiables intervenus, il convient de fixer la valeur vénale des biens expropriés au prix de 20 le mètre carré, ainsi qu'en a décidé le juge de l'expropriation ; QUE le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
1) ALORS QUE le juge de l'expropriation doit rechercher quel était l'usage effectif du terrain à la date de référence ; que la cour d'appel, qui a considéré que les terrains ne pouvaient être qualifiés de terrains à bâtir et s'est déterminée en considération de leur «emplacement privilégié» sans préciser en quoi cette situation pouvait constituer un usage effectif ou influencer celui-ci, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-15 I du code de l'expropriation ;
2) ALORS QUE la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée qu'en fonction de son usage effectif à la date de référence et non pas en fonction de son utilisation future ; que la cour d'appel, qui a pris en considération, pour déterminer la valeur des parcelles en cause, classées en zone naturelle non constructible, la circonstance selon laquelle « le reclassement en zone constructible figure au programme d'aménagement et de développement durable de la ville de Bastia », a pris en considération une utilisation future et violé l'article L. 13-15, I, du code de l'expropriation ;
3) ALORS QUE, de même, la cour d'appel ne pouvait prendre en considération, pour apprécier la valeur des biens, le «développement futur de la zone facilité par la création d'une voie nouvelle», conséquence future de l'opération d'utilité publique en vue de laquelle l'expropriation avait été ordonnée ; qu'elle a derechef violé l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation ;
4) ALORS QUE les juges du fond doivent analyser, même de façon sommaire, les éléments sur lesquels ils fondent leur décision ; que le juge de l'expropriation doit donc analyser les termes de comparaison et les accords amiables qu'il prend en considération pour évaluer l'indemnité de dépossession ; qu'en se bornant à viser «les termes de comparaison auxquels il est faire référence» et les «accord amiables intervenus», sans préciser en quoi ils consistaient ni les analyser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.