LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 décembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 947 F-D
Pourvoi n° M 18-26.785
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 DÉCEMBRE 2020
La société [...], société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 18-26.785 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 6), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société [...], société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
4°/ à la société Aia ingénierie, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
5°/ à la société Cabinet d'études structures métalliques d'Aquitaine (CESMA), société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
6°/ à M. O... U..., domicilié [...] , Ingénieur profession libérale,
7°/ à la société Batscop, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
En présence de :
- la société Foncière Paris Nord, société anonyme, dont le siège est [...] ,
La société [...] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les sociétés Lacaton et Vassal, Puech et Savoy, Aia ingénierie et Cabinet d'études structures métalliques (CESMA) ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La société [...], demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La société [...], demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les sociétés Lacaton et Vassal, Puech et Savoy, Aia ingénierie et CESMA, demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société [...], de la SCP Boulloche, avocat des sociétés Lacaton et Vassal, Puech et Savoy, Aia ingénierie, CESMA de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société [...] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société [...].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 novembre 2018), la société Foncière Paris Nord (la société FPN), est détentrice des parts de la société [...], elle-même copropriétaire de bâtiments.
3. La société [...] est une filiale de la société luxembourgeoise Orco Property Group (la société OPG).
4. La société FPN a mandaté la société Lacaton et Vassal, maîtres d'oeuvre, aux fins de procéder à une étude de faisabilité de la réhabilitation du site, puis les sociétés FPN et OPG lui ont confié une étude d'aménagement pour la restructuration des bâtiments.
5. La société Lacaton et Vassal a remis une étude et une esquisse pour la rénovation et l'extension d'un bâtiment.
6. Sur la base de ces études, la société [...], dénommé le promoteur, a confié une mission complète de maîtrise d'oeuvre à un groupement dont la société Lacaton et Vassal était le mandataire (le Groupement), afin de procéder à la transformation et à la rénovation des bâtiments.
7. La société [...], maître de l'ouvrage, a conclu avec la société [...] un contrat de promotion immobilière, assorti de conditions suspensives, dont celle de l'obtention d'un permis de construire.
8. La société [...] a résilié le contrat de promotion immobilière le 2 mai 2014, ce que la société [...] a accepté le 19 mai 2014 sans en informer le Groupement.
9. Le Groupement a mis en demeure le promoteur de régler les factures impayées, puis a prononcé la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre le 20 octobre 2014 aux torts de la société [...].
10. Le Groupement a assigné le promoteur, le maître de l'ouvrage et la société FPN en condamnation solidaire à lui payer diverses sommes.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal de la société [...], le premier moyen du pourvoi incident de la société [...] et le moyen unique du pourvoi incident du Groupement, ci-après annexés
11. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le troisième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
12. La société [...] fait grief à l'arrêt de la condamner, solidairement avec la société [...], à payer diverses sommes au Groupement, de dire que
la société [...] garantira la société [...] des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au Groupement, qu'à celui de l'indemnité de résiliation, alors :
« 1°/ que le promoteur immobilier, qui s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d'un programme de
construction d'un ou de plusieurs édifices, et a le pouvoir d'accomplir, à concurrence de ce prix convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme, est seul tenu de régler les sommes dues au titre des marchés de louage d'ouvrage qu'il est chargé de conclure à cette fin ; que le fait que le promoteur agisse en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage ne revient nullement à imposer à ce dernier d'exécuter les obligations financières qui pèsent sur le promoteur, en tant que pivot effectif de l'opération, et pour lesquelles il est rémunéré ; qu'en l'espèce, pour condamner la société [...], solidairement avec la société [...], à régler les sommes dues au groupement de maîtrise d'oeuvre, et la condamner à garantir intégralement la société [...] à ce titre, la cour d'appel s'est fondée sur l'obligation du maître de l'ouvrage d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur immobilier, méconnaissant ainsi les règles applicables au contrat de promotion immobilière, en violation des articles 1831-1 et 1831-2 du code civil, et des articles L. 221-1 et L. 221-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'article 6.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre stipulait que « pour la mission qui lui est confiée, le maître d'oeuvre est rémunéré, exclusivement par le promoteur immobilier (
) », et qu'en vertu de l'article 4.1 du contrat de promotion immobilière la société [...] s'était engagée à « signer les marchés, et régler les sommes dues aux entrepreneurs, aux fournisseurs, aux maîtres d'oeuvre et aux bureaux d'étude ou de contrôle, et d'une façon générale aux différents intervenants et à leurs sous-traitants, sous sa propre responsabilité, sans que le maître de l'ouvrage puisse en rien être recherché à ce titre, ce à quoi le Promoteur s'oblige expressément, et devra, en tant que de besoin, obliger les intervenants » ; que les parties étaient ainsi convenues que la société [...] ne pouvait, en aucun cas, même en cas de défaut de paiement du prix convenu au promoteur, être tenue, à quelque titre que ce soit, du paiement des sommes dues au groupement de maîtrise d'oeuvre, ni à l'égard du groupement lui-même, ni à l'égard de la société [...], qui s'est engagée à en assumer l'entière responsabilité ; qu'en condamnant néanmoins la société [...], solidairement avec la société [...], à régler les sommes dues au groupement de maîtrise d'oeuvre, et à garantir intégralement la société [...] à ce titre, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a donc violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ qu'en présence de clauses incompatibles ou contradictoires, le juge est tenu de rechercher la commune intention des parties, pour déterminer, le cas échéant, celle qui doit prévaloir ; qu'en l'espèce, à supposer que les clauses des articles 4.1 du contrat de promotion immobilière et 6.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre, selon lesquelles, d'une part, la société [...] s'était engagée à « signer les marchés, et régler les sommes dues aux entrepreneurs, aux fournisseurs, aux maîtres d'oeuvre et aux bureaux d'étude ou de contrôle, et d'une façon générale aux différents intervenants et à leurs sous-traitants, sous sa propre responsabilité, sans que le maître de l'ouvrage puisse en rien être recherché à ce titre, ce à quoi le Promoteur s'oblige expressément, et devra, en tant que de besoin, obliger les intervenants », et « pour la mission qui lui est confiée, le maître d'oeuvre est rémunéré, exclusivement par le promoteur immobilier (
) », et stipulant d'autre part, « le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes », fussent incompatibles ou contradictoires, il appartenait alors à la cour d'appel de rechercher la commune intention des parties ; qu'en se bornant à faire prévaloir la seconde sur les premières, sans procéder à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ subsidiairement, que le prix convenu dans le contrat de promotion immobilière, qui doit permettre au promoteur de gérer l'opération de construction envisagée dans ses aspects matériels, juridiques, administratifs et financiers, comprend le prix de la réalisation des constructions et de l'ensemble des actes nécessaires à la réalisation du programme, et, notamment, les honoraires des maîtres d'oeuvre liés à l'exécution de l'opération ; que le maître de l'ouvrage ne peut donc pas, en sus de ce prix dû au promoteur, être tenu de régler directement les honoraires des maîtres d'oeuvre, dès lors qu'ils sont inclus dans le prix convenu ; qu'en l'espèce, la société [...] a rappelé que la première échéance de prix de 528 000 euros TTC, due à la signature du contrat, devait, notamment, permettre de rémunérer les prestations du groupement relatives à la préparation des études et du dossier de demande de permis de construire, c'est-à-dire les phases d'APS (avant-projet sommaire) et de DPC (dépôt de permis de construire) ; qu'elle ne pouvait donc, à la fois, être condamnée à payer cette somme de 528 000 euros TTC à la société [...], et en sus, être condamnée, solidairement avec la société [...], à payer les sommes dues au groupement au titre de ces phases d'APS (avant projet sommaire) et de DPC (dépôt de permis de construire), et à garantir intégralement la société [...] à ce titre ; qu'en condamnant néanmoins la société [...] à ce double paiement, la cour d'appel a donc violé les articles 1831-1 et 1831-2 du code civil, et les articles L. 221-1 et L. 221-2 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
13. La société [...], n'ayant pas invoqué dans ses conclusions un risque de double paiement, le moyen, pris en sa quatrième branche, est nouveau, mélangé de fait et droit et, partant, irrecevable.
14. La cour d'appel a relevé que l'article 1831-2 du code civil dispose que « le contrat de promotion immobilière emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme. Toutefois, le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il contracte ou par les actes de disposition qu'il passe, qu'en vertu d'un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur. Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention ».
15. Elle a retenu que l'article 4.1 du contrat de promotion immobilière stipulait que « le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes ».
16. La cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de rechercher la commune intention des parties, que, sauf à violer les dispositions légales de l'article 1831-2 du code civil et reprises dans la disposition contractuelle précitée, la société [...] était tenue des engagements contractuels du promoteur envers la maîtrise d'oeuvre.
17. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal
18. La société [...] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au Groupement de maîtrise d'oeuvre, une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors :
« 1°/ que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision
cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui serait prononcée sur les deux premiers moyens et/ou sur le troisième moyen, en ce que la cour d'appel a condamné la société [...] à verser certaines sommes au groupement de maîtrise d'oeuvre, entraînera la cassation, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, du chef de dispositif qui a condamné la société [...] à payer au groupement de maîtrise d'oeuvre une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
2°/ en toute hypothèse, que la défense à une action en justice ne peut
dégénérer en abus lorsque sa légitimité est reconnue, même partiellement, par le juge ; qu'en l'espèce, les moyens de défense opposés par la société [...] ont été partiellement accueillis par le tribunal et par la cour d'appel, qui ont rejeté les demandes du groupement de maîtrise d'oeuvre en paiement des honoraires afférant à la phase Apd-Pro ; qu'en condamnant néanmoins la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ en toute hypothèse, que le défendeur à une action en justice ne peut être condamné à réparer le préjudice qui résulte, pour le demandeur, de son comportement procédural, que s'il a commis une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir ou de se défendre en justice ; qu'en l'espèce, pour condamner la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, la cour d'appel s'est fondée sur les nombreuses objections de la société [...], qui ne pouvait ignorer qu'elles étaient infondées ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'abus du droit de la société [...] de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ en toute hypothèse, que le défendeur à une action en justice ne peut être condamné à réparer le préjudice qui résulte, pour le demandeur, de son comportement procédural, que s'il a commis une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; que la durée de la procédure, ou le retard apporté à son issue, ne suffit pas, à lui seul, sans intention dilatoire, à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir ou de se défendre en justice ; qu'en l'espèce, pour condamner la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à titre de
dommages-intérêts pour résistance abusive, la cour d'appel s'est bornée à relever le non respect du calendrier de procédure fixé lors de l'audience du tribunal de commerce de Paris du 22 juin 2016, sans constater l'intention dilatoire de la société [...] ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'abus du droit de la société [...] de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°/ en toute hypothèse, que le défendeur à une action en justice ne peut être condamné à réparer le préjudice qui résulte, pour le demandeur, de son comportement procédural, que s'il a commis une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; qu'à supposer que le retard apporté à une procédure suffise à caractériser l'abus du droit d'agir ou se défendre en justice, encore faut-il que ce retard soit significatif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le tribunal avait fixé une date de plaidoiries au 28 septembre 2016, finalement reportée, à la demande de la société [...], au 12 octobre 2016, de sorte que la demande de report de la société [...] n'avait allongé la procédure que de 14 jours ; qu'en considérant néanmoins qu'en faisant subir à la procédure un retard de quatorze jours dans un calendrier procédural d'une durée de presque 4 ans, la société [...] avait commis une faute faisant dégénérer en abus son droit de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
19. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur les trois premiers moyens, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.
20. D'autre part, la cour d'appel a retenu que la société [...] n'avait pas respecté le calendrier de procédure fixé lors de l'audience du 22 juin 2016, ce qui constituait une faute justifiant l'allocation de dommages-intérêts générés par les retards ayant affecté la résolution du litige et que le jugement devait être confirmé en ce qu'il avait condamné la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à ce titre.
21. Il ne résulte pas de cette motivation que la cour d'appel ait alloué une somme à titre de dommages-intérêts pour abus du droit de la société [...] de se défendre en justice.
22. Le moyen manque donc en fait.
Sur le cinquième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
23. La société [...] fait grief à l'arrêt de dire que le jugement a rejeté la demande en paiement de 528 000 euros formée par la société [...] et de la condamner à verser à la société [...] les sommes de 528 000 euros et 1 584 000 euros, alors :
« 1°/ que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que le jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 novembre 2016, rectifié par le jugement du 20 avril 2017, a ordonné, à la demande de la société [...], le sursis à statuer sur la cession de créance de la société [...] et renvoyé l'affaire à l'audience collégiale du 31 mai 2017 à 14 h ; que la société [...] a fait valoir qu'ayant décidé de surseoir à statuer sur la cession de créance intervenue entre la société [...] et la société [...] , le tribunal ne pouvait condamner néanmoins la société [...] à verser à la société [...] la somme de 528 000 euros TTC, qui faisait l'objet de la cession de créance litigieuse ; qu'en énonçant cependant, pour condamner la société [...] à payer la somme faisant l'objet de la cession de créance litigieuse que le tribunal avait rejeté la demande de sursis à statuer, pourtant été clairement ordonnée, la cour d'appel a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
2°/ que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que le jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 novembre 2016, rectifié par le jugement du 20 avril 2017, a condamné la société [...] à verser à la société [...] la somme de 528 000 euros au titre du permis de construire ; que la société [...] a fait valoir qu'ayant décidé de surseoir à statuer sur la cession de créance intervenue entre la société [...] et la société [...] , le tribunal ne pouvait néanmoins condamner la société [...] à verser à la société [...] la somme de 528 000 euros TTC, qui faisait l'objet de la cession de créance litigieuse ; qu'en énonçant que le tribunal avait débouté la société [...] de sa demande en paiement de la somme de 528 000 euros, qui avait pourtant été accueillie, la cour d'appel a, derechef, violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
3°/ que les obligations contractées sous conditions suspensives, qui dépendent d'un événement futur et incertain, n'existent pas, et ne peuvent donc pas être exécutées, avant la survenance de cet événement ; que la société [...] avait fait valoir que l'article 3 du contrat de promotion immobilière prévoyait, à défaut de réalisation des conditions suspensives, une résiliation sans indemnité de part et d'autre, sous la seule réserve du paiement des prestations réalisées par la société [...], ce qui excluait le paiement des échéances selon les modalités prévues par l'article 10 du contrat, dont la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, qui ne correspondait pas à la seule rémunération des prestations réalisées par le promoteur ; que la cour d'appel a constaté que les conditions suspensives du contrat de promotion immobilière n'avaient pas été réalisées à la date de la résiliation du 2 mai 2014 de sorte l'obligation au paiement de le deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, qui était subordonnée à leur réalisation, n'existait pas ; qu'en condamnant néanmoins la société [...] à verser à la société [...] la somme correspondant à cette deuxième échéance
rendue inexistante par l'absence de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations violant ainsi les articles 1134 du code civil, 1168 et 1181 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°/ subsidiairement, que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, l'article 10 du contrat de promotion immobilière stipulait que « Le prix sera versé par le maître de l'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : 2,5 % du prix, soit 440.000 euros HT (cinq cent vingt-huit mille euros TTC), à la signature des présentes ; 7,5 % du prix, soit 1.320.000 euros HT (un million cinq cent quatre-vingt-quatre mille euros TTC), à l'obtention du permis de construire ; 30 % du prix, soit 5 280 000 euros (six millions trois cent trente-six mille euros TTC), au démarrage du chantier ; (
) » ; qu'il résultait clairement de cette clause que la seconde échéance du prix, fixée à 7,5 % du prix soit 1 584 000 euros TTC, n'était exigible qu'à l'obtention du permis de construire, intervenue le 23 septembre 2014, de sorte qu'elle ne l'était pas à la date de la résiliation du contrat intervenue le 2 mai 2014, quelle que soit la date du dépôt du permis ; qu'en retenant néanmoins, pour condamner la société [...] au paiement de la deuxième échéance du prix de 1 584 000 euros TTC, que le dépôt du permis de construire était antérieur à la date de résiliation du contrat de promotion immobilière, lorsque cette somme n'était exigible qu'à obtention dudit permis, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat, violant ainsi l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
5°/ que l'article 10 du contrat de promotion immobilière stipulait que « Le prix sera versé par le maître de l'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : 2,5 % du prix, soit 440.000 euros HT (cinq cent vingt-huit mille euros TTC), à la signature des présentes ; 7,5 % du prix, soit 1.320.000 euros HT (un million cinq cent quatre-vingt-quatre mille euros TTC), à l'obtention du permis de construire ; 30 % du prix, soit 5 280 000 euros (six millions trois cent trente-six mille euros TTC), au démarrage du chantier ; (
) » ; qu'en se bornant à retenir, pour condamner la société [...] au versement de la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, que le permis de construire avait été déposé et obtenu, et que la société [...] était redevable de ces prestations réalisées, sans rechercher, comme le faisait valoir la société [...], si ces différentes échéances devaient permettre de financer les phases et prestations suivantes, et non de rémunérer les prestations antérieures réalisées, de sorte que le versement de la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, due à l'obtention du permis de construire, devait financer les travaux à accomplir jusqu'au démarrage du chantier, correspondant à la troisième échéance de prix, et n'avait donc pas pour objet de rémunérer l'obtention du permis de construire, qui, financée par la première échéance 528 000 euros TTC, ne faisait que conditionner l'exigibilité du financement de la phase à venir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
24. La cour d'appel a relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que l'article 10 du contrat de promotion immobilière stipulait que le prix dû par le maître de l'ouvrage au promoteur était de 2,5 % du prix (528 000 euros) à la signature du contrat et de 7,5 % (1 584 000 euros) à l'obtention du permis de construire.
25. Elle a constaté que le contrat de promotion immobilière avait été conclu le 17 février 2014, que la demande de permis de construire avait été déposée le 31 mars 2014 et que le permis de construire avait été obtenu le 23 septembre 2014, postérieurement à la résiliation du contrat de promotion intervenue le 2 mai 2014.
26. Elle a pu en déduire, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que la société [...] était redevable envers la société [...] des deux prestations entièrement réalisées, soit les sommes de 528 000 euros et de 1 584 000 euros.
27. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société [...]
Enoncé du moyen
28. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation de la société [...] en paiement de la somme de 2 520 000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 10 % prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière ou la somme de 1 260 000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 5 % prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière si la cour devait juger que les « conditions suspensives » pertinentes n'étaient pas remplies, alors :
« 1°/ que, tenu de respecter lui-même le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office un moyen de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu 'en soulevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que la résiliation du contrat de promotion immobilière a fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société [...] reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 du contrat susvisé, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
2°/ que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu 'en réponse à la lettre datée du 2 mai 2014 par laquelle la société [...] notifiait à la société [...] sa volonté de résilier en application de l'article 22 intitulé « Résiliation en cas de manquement grave » le contrat de promotion immobilière avec effet immédiat, la société [...] adressait le 19 mai 2014 à la société [...] une lettre rédigée en ces termes : « J'accuse bonne réception de votre courrier en date du 2 mai 2014 selon lequel vous nous notifiez la résiliation du contrat de promotion immobilière liant [...] à votre société [...]. Il est exact que A..., et plus généralement, sa maison mère, Orco Property Group, ont connu ou vont connaître prochainement un remaniement substantiel de leurs équipes dirigeantes. Ce remaniement aura notamment pour conséquence un arrêt de nos activités en France. De ce fait, et bien que nous le regrettions, nous ne pouvons que prendre acte de votre décision. Aussi, il est de mon devoir de vous rappeler que notre société a dument procédé au dépôt du permis de construire en vue de la réalisation de l'opération de réhabilitation de l'immeuble « Le Bonaparte ». Ce dépôt de PC avait fait l'objet d'une facturation d'une société tierce à savoir B... R... pour un montant de 440.000 euros, montant dont vous seriez toujours redevable envers cette société, selon nos informations. Aussi, et à toutes fins utiles, du fait de la résiliation de ce contrat, K... sera désormais seul dépositaire et futur unique bénéficiaire du permis de construire déposé le 3 mars 2014 en la municipalité du Blanc-Mesnil et actuellement en cours d'instruction » ; qu 'en déduisant des termes de cette correspondance que la résiliation du contrat de promotion immobilière avait fait l'objet d'un accord entre les deux parties exclusif de toute mise en oeuvre de l'article 22 de la convention relative à la résiliation de la convention, la cour d'appel a dénaturé la lettre adressée le 19 mai 2014 par la société [...] à la société [...] et a violé le principe susvisé.
3°/ que dans ses conclusions d'appel la société [...] faisait valoir que contrairement à ce qu'avait jugé le tribunal de commerce de Paris, les conditions suspensives prévues à l'article 3 du contrat de promotion immobilière ne concernaient que la phase de réalisation du projet et non la phase de conception puisque cette phase faisait partie intégrante de l'objet même de la convention qui était de lancer les études devant permettre d'aboutir à la délivrance du permis de construire ; qu 'il était précisé que l'accomplissement de la phase de conception tenait à « l'obtention du permis de construire purgé de tous recours » cette circonstance s'étant trouvée vérifiée, que la phase de conception devait déjà donner lieu au règlement par la société [...] d'échéances correspondant aux premières fractions du prix et que la société [...], en décidant de résilier le contrat le 2 mai 2014 avait par là-même reconnu son existence ; qu'il était ajouté que la phase de conception n'était ainsi soumise à aucune condition suspensive de sorte qu'en procédant à cette résiliation postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire en date du 31 mars 2014, la société [...] était tenue au paiement de l'indemnité de résiliation prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière ; qu 'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
4°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu 'il était stipulé aux termes de l'article 22 du contrat de promotion immobilière : « Résiliation préalablement à l'ordre de démarrage des travaux. Dans le cas où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées dans le délai susvisé, éventuellement prorogé d'un commun accord entre les parties, le présent contrat pourra être résilié et le maître d'ouvrage devra rembourser au promoteur en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat (honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires
), majorés de la TVA au taux en vigueur dans un délai de trente jours à compter de la demande qui en serait faite par le promoteur accompagnée des justificatifs, d'une indemnité égale à 5 % du montant total du prix TTC du présent contrat ; que les parties étaient ainsi convenues que dans l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées, la société [...], en cas de résiliation du contrat, demeurait tenue d'une indemnité de résiliation égale à 5 % du montant total du prix TTC ; qu 'en énonçant, à supposer adoptés les motifs des premiers juges, que « la résiliation est intervenue en mai 2014 soit cinq mois avant l'obtention du permis de construire, avant donc la réalisation des conditions suspensives de sorte que l'indemnité de résiliation ne s'applique pas », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
29. La cour d'appel a relevé que, dans sa lettre du 2 mai 2014, emportant résiliation du contrat de promotion immobilière, la société [...] avait exposé qu'elle considérait que la société [...] n'était plus à même de remplir ses obligations de promoteur, n'ayant plus les ressources humaines, juridiques et techniques pour honorer ce contrat, et que, dans une lettre du 19 mai 2014, la société [...] reconnaissait qu'elle allait subir un remaniement substantiel de ses équipes dirigeantes, avec, pour conséquence, un arrêt de ses activités en France, et prenait donc acte de la décision de résiliation tout en rappelant que la somme de 440 000 euros lui restait due.
30. Elle a retenu, sans violer le principe de la contradiction et par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision des termes de la lettre du 19 mai 2014 rendait nécessaire, qu'il résultait de ces lettres que la résiliation avait fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société [...] reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission.
31. Elle a pu en déduire, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu'il n'y avait pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 du contrat de promotion immobilière et que la demande en paiement d'une indemnité de résiliation formée par la société [...] devait être rejetée.
32. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen du pourvoi incident de la société [...]
33. La société [...] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de la somme de 201 000 euros formée à l'encontre de la société [...], alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il était stipulé aux termes de l'article 22 du contrat de promotion immobilière : « Résiliation préalablement à l'ordre de démarrage des travaux. Dans le cas où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées dans le délai susvisé, éventuellement prorogé d'un commun accord entre les parties, le présent contrat pourra être résilié et le maître d'ouvrage devra rembourser au promoteur en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat (honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires
), majorés de la TVA au taux en vigueur dans un délai de trente jours à compter de la demande qui en serait faite par le promoteur accompagnée des justificatifs, d'une indemnité égale à 5 % du montant total du prix du présent contrat ; que les parties étaient ainsi convenues que dans l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées, la société [...], en cas de résiliation du contrat, était tenue de rembourser le promoteur de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du contrat de promotion immobilière, dont les honoraires de maîtrise d'oeuvre ; qu 'il s'évince des constatations de l'arrêt que la société [...] ne justifiait d'aucune faute imputable à la société [...] ; qu 'en déboutant néanmoins la société [...] de sa demande aux fins de voir condamner la société [...] à lui rembourser les sommes acquittées au titre des factures adressées par le groupement [...] le 16 janvier 2014 et le 10 février 2014, soit la somme globale de 201.000 euros, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
34. La cour d'appel a retenu que la société [...] réclamait la condamnation du Groupement à lui verser la somme de 201 000 euros à titre de restitution, à la suite de la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre, des sommes acquittées au titre des factures du 16 janvier 2014 et du 10 février 2014 qu'elle avait réglées au Groupement, mais que, le contrat de maîtrise d'oeuvre ayant été résilié en octobre 2014 aux torts de la société [...], le jugement devait être confirmé en ce qu'il avait rejeté cette demande.
35. Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société [...], demanderesse au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir constaté la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de la société [...] ;
Aux motifs propres que « sur l'interdépendance des contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière : les sociétés [...] et FPN soutiennent que les contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière sont des contrats interdépendants de sorte que tout acte réalisé après la résiliation du contrat de promotion immobilière leur est inopposable ; que la société [...] fait valoir que les deux contrats constituent un ensemble complexe et indivisible de sorte que la résiliation du contrat de promotion immobilière a entraîné la caducité immédiate du contrat de maîtrise d'oeuvre ; que le Groupement, outre qu'il fait observer qu'il n'a jamais été informé de la résiliation du contrat de promotion immobilière, fait valoir qu'il n'a jamais été dans l'intention des parties de rendre ces contrats interdépendants, que le maître d'oeuvre ignorait les termes du contrat de promotion immobilière et que le maître d'ouvrage lui a même demandé de poursuivre sa mission nonobstant cette prétendue résiliation ; qu'il convient de rappeler les faits de manière chronologique : - que le contrat de maîtrise d'oeuvre a été conclu le 31 janvier 2014 entre la société [...] et le Groupement, - que le contrat de promotion immobilière est en date du 17 février 2014 et a été conclu entre la société [...] et la société [...] ; que le contrat de maîtrise d'oeuvre précise en son article 9.1.2 Cession du contrat : Le Promoteur s'oblige à imposer le maître d'oeuvre à toute personne à qui l'opération de construction serait vendue ou cédée et d'une façon générale à toute personne qui poursuivrait cette opération aux mêmes conditions que celles définies dans les présentes. Si malgré cet engagement la mission du maître d'oeuvre ne se poursuivait pas, le Promoteur s'oblige à titre indemnitaire à lui verser une somme égale à 20% des honoraires que le maître d'oeuvre aurait touchés si sa mission avait été menée à bonne fin ; que le contrat de promotion immobilière en son article 21 « Cessibilité » précise que le contrat est librement cessible ainsi que tous les droits qui y sont attachés à tout moment au cours de sa réalisation par le promoteur sous réserve d'en aviser le maître d'ouvrage par écrit trente jours avant sa prise d'effet en lui présentant le candidat à la reprise des engagements souscrits ; que le contrat prévoit également différents cas de résiliation en son article 22 Résiliation ; que la résiliation peut notamment intervenir « en cas de manquement grave » et il est précisé : « Il est expressément stipulé que les mises en demeures et la résiliation sont obligatoirement signifiées par lettre recommandée avec accusé de réception » ; que les deux contrats susvisés ont été conclus avant l'entrée en vigueur de l'article 1186 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance du 10 février 2016 ; qu'en l'espèce, la preuve de l'indivisibilité des contrats résulte soit de la commune volonté des parties, soit d'éléments objectifs démontrant que les contrats sont indissociables, l'un ne pouvant pas s'exécuter sans l'autre ; qu'or en l'espèce, il résulte de la lecture des deux contrats que ceux-ci n'étaient pas indissociables dès lors que la fin du contrat de promotion immobilière ne mettait pas automatiquement fin au contrat de maîtrise d'oeuvre qui pouvait donc se poursuivre avec un autre promoteur choisi par le maître d'ouvrage ou même avec le maître de l'ouvrage lui-même ; que de plus, force est de constater, que la résiliation du contrat de promotion immobilière du 2 mai 2014 (pièce K... n° 5) n'est pas intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui aurait permis de la dater sans contestation possible mais aurait été reçue en mains propres le 12 mai 2014 ; qu'il n'est pas justifié que cette résiliation ait été notifiée au Groupement qui soutient, page 22 de ses conclusions, ne l'avoir apprise que dans le cadre de la présente procédure lors de la communication des conclusions de la société [...] ; que cette affirmation du Groupement est corroborée par les éléments suivants: - que les 16 et 19 mai 2014, dans deux courriels, M. Y... de la société FPN écrivait au Groupement pour des réunions relatives au dépôt du permis de construire (pièce n° 30 du Groupement) ; -que de même, ayant reçu la lettre de résiliation envoyée par le Groupement le 20 octobre 2014, la société [...] répondait le 15 décembre 2014 sans jamais mentionner la résiliation de son contrat de promotion immobilière intervenue selon ses affirmations d'aujourd'hui 6 mois plutôt ; qu'il résulte de ce qui précède que les contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre ne sont pas des contrats interdépendants ; Sur la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre : que les premiers juges ont « constaté » la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts de la société [...] ; que le Groupement sollicite dans le dispositif de ses conclusions de voir prononcer la résiliation de son contrat aux torts exclusifs du promoteur et la maîtrise d'ouvrage par infirmation du jugement, tout en exposant, page 9 de ses conclusions, qu'il faut confirmer le jugement sur ce point ; que la société [...] soutient l'interdépendance des deux contrats et donc la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre à la date du 2 mai 2014, date de la résiliation du contrat de promotion immobilière ; qu'il a déjà été statué sur ce point, les deux contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre n'étant pas interdépendants ; que le 20 octobre 2014, le groupement a envoyé à la société [...] une lettre de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception (sa pièce n° 19) ; que cette lettre fait référence aux deux factures de février et mars 2014 pour un montant total de 230.400 euros TTC restées impayées et à celle de 165.000 euros correspondant au solde de la phase Permis de construire obtenu le 23 septembre 2014 et aux articles 6.1, 6.2 et 14.3 du contrat ; que l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre intitulé « Résiliation sur initiative du maître d'oeuvre » précise notamment : « La résiliation du présent contrat ne peut intervenir sur l'initiative du maître d'oeuvre que pour des motifs justes et raisonnables tels que par exemple : -la perte de la confiance manifestée par le Promoteur Immobilier
-la violation par le Promoteur immobilier d'une ou plusieurs clauses
du présent contrat ; que le maître d'oeuvre adresse une mise en demeure au Promoteur immobilier de se conformer à ses obligations et de mettre immédiatement fin à la situation de manquement, dans un délai qui ne saurait être inférieur à 15 jours en cas d'urgence ; que si dans le délai imparti par la mise en demeure, à compter de la réception de celle-ci le Promoteur immobilier ne s'est pas conformé à celle-ci, le maître d'oeuvre peut alors prononcer la résiliation du contrat ; que l'article 6.1 du contrat Rémunération précise que « pour la mission qui lui est confiée, le maître d'oeuvre est rémunéré exclusivement par le Promoteur immobilier sous la forme d'honoraires définis au pourcentage du montant des travaux... » ; que les missions et pourcentage sont définis à l'article 6.2 ; que la société [...] ne conteste pas ne pas avoir réglé les factures litigieuses, exposant, page 14 et suivantes de ses conclusions, que ses fonds propres étaient insuffisants pour faire face aux sommes réclamées et que la société [...] qu'elle avait sollicitée, n'avait pas effectué à son profit les règlements qui auraient permis de faire face aux appels de fonds du Groupement ; que le Groupement a envoyé (sa pièce n° 17) le 16 septembre 2014 une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les dispositions contractuelles précitées et les factures impayées ; que les dispositions contractuelles ont donc été parfaitement respectées et la faute pour non-paiement des factures est établie de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts de la société [...] ; que s'agissant de la maîtrise d'ouvrage, le Groupement ne motive nullement sa demande, et les premiers juges ont pertinemment relevé que l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre ne comporte aucune disposition sur ce point » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « sur l'interdépendance des contrats de maîtrise d'ouvrage et de maîtrise d'oeuvre, le Groupement tire argument d'une première part, de ce que le maître d'ouvrage a demandé au maître d'oeuvre de poursuivre sa mission nonobstant la prétendue résiliation du contrat de promotion, d'autre part, de ce que le Groupement n'a pas été informé de la résiliation du contrat de promotion, et d'une troisième part, de la rédaction de l'article 9.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre qui prévoit que ce dernier peut être tenu pour responsable des actions ou omissions des autres intervenants dans l'opération, pour considérer que le maître d'ouvrage n'a pas entendu rendre les contrats interdépendants ; que K... de son côté, fait valoir que les deux contrats qui concourent à la même opération économique sont indivisibles, que le contrat principal de promotion étant résolu, le contrat secondaire l'était également, en application du principe d'ordre public des contrats interdépendants de plein droit ; que K... ajoute qu'au terme du contrat de promotion immobilière, à défaut de réalisation des conditions suspensives avant tel délai, le contrat peut être résilié sans aucune indemnité de part et d'autre, le maître d'ouvrage s'engageant expressément à régler la totalité de la prestation réalisée par le promoteur et son maître d'oeuvre ; que A... fait valoir qu'elle est le maillon central de la chaîne contractuelle la liant ainsi que le Groupement à K... ; que comme cela résulte, selon [...], notamment, de l'article 2 du contrat de maîtrise d'oeuvre, il est titulaire du contrat de promotion immobilière pour le compte de Pamier ; qu'aux termes de l'article 4.2 du contrat de promotion, [...] est mandataire du groupement conjoint vis-à-vis du maître d'ouvrage et du promoteur ; que A... ajoute que dès le mois de mars 2014 les échanges sur le projet se sont déroulés exclusivement entre la maîtrise d'ouvrage et le Groupement ; que A... soutient que ces éléments démontrent l'interdépendance des deux contrats de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage ; que le tribunal relève que l'interdépendance alléguée des 2 contrats présente pour K..., et selon ses dires, l'avantage de la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre et notamment de l'inapplicabilité de l'intérêt moratoire dû au Groupement à compter de cette résiliation, ainsi que celle de l'indemnité de résiliation ; que s'agissant de A..., la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre aurait un effet d'annulation rétroactive dont il résulte qu'il ne saurait en conséquence être tenu des prestations effectuées par le Groupement postérieurement à la résiliation du contrat de promotion et que le Groupement devrait lui restituer les sommes qui lui ont été versées au titre du contrat de maîtrise d'oeuvre ; mais que le tribunal s'étonne que A..., dont c'était évidemment l'intérêt, n'ait pas, dès la résiliation alléguée du contrat de promotion, dénoncé au Groupement la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre découlant selon lui de la prétendue interdépendance des contrats ; qu'il en va de même pour K... ; qu'en réponse à la mise en doute par le Groupement de la réalité de la résiliation du contrat de promotion, K... et FPN indiquent que cette suspicion est contredite par l'existence des cessions de créance et de la facture ; mais que le tribunal relève que ces arguments n'établissent pas que la résiliation soit réelle que si K... prétend qu'il n'avait pas d'obligation, notamment de prévenance, à l'égard du groupement, il n'en reste pas moins qu'en application de l'article 1831-2 du code civil ainsi que de l'article 12 du contrat de maîtrise d'ouvrage qui en reprend les termes, il est tenu, en sa qualité de «
maître d'ouvrage, d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci détient de la loi ou de la convention » ; qu'or, il résulte des larges missions confiées par K... à A..., telles que précisées à l'article 4.1 du contrat de promotion, que c'est bien en qualité de mandataire du maître d'ouvrage que A... a contracté avec le groupement ; que dès lors, le maître d'ouvrage, K... en l'espèce, est tenu des engagements pris par A... à l'égard du groupement ; qu'il en résulte que l'interdépendance éventuelle des contrats de maîtrise d'ouvrage et de maîtrise d'oeuvre est sans incidence sur les engagements, solidaires de fait, vu l'espèce, de K... et A... à l'égard du groupement ; qu'en tout état de cause, le tribunal constate que ni A..., ni K... n'ayant prévenu le groupement de la résiliation du contrat de promotion, les effets de cette résiliation ne lui sont pas opposables ; que le tribunal retient en conséquence, que pour juger le litige, il n'est pas utile de se prononcer sur l'interdépendance des deux contrats litigieux ; qu'il déboutera les défenderesses de leurs demandes à ce titre ; sur la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre : que le Groupement expose que A... n'honore plus les échéances de paiements qui lui sont dus depuis le 31 mars 2014, pour un montant total de 396 000 € TTC, et ce, malgré relance RAR du 16 septembre 2014 ; que par mise en demeure de payer en date du 20 octobre 2014, le Groupement a prononcé le 20 octobre 2014 la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts exclusifs de A... en application de l'article 14.3 et réclamé en outre le paiement des intérêts moratoires prévus à l'article 7.2 du contrat ainsi que celui de l'indemnité de résiliation de 20 % de la partie des honoraires qui lui auraient été payés si la mission n'avait pas été prématurément interrompue (article 14.3) ; que K... et FPN soutiennent que le Groupement n'a pas respecté « la procédure contractuelle de résiliation fautive » et que de ce fait ladite résiliation n'est pas opposable à K... ; que cependant, K... et FPN ne précisent pas quelles dispositions contractuelles n'aurait pas respecté le Groupement ; que le tribunal constate que le contrat de maîtrise d'oeuvre ne contient dans son article 14.3 – Résiliation sur initiative du maître d'oeuvre, aucune disposition relative au maître d'ouvrage ou à sa prévenance, contrairement aux contestations, mal fondées donc, de K... et FPN ; que le tribunal observe également que le Groupement a respecté la totalité des dispositions prévues à l'égard du promoteur par ledit article ; que A... ne conteste pas la résiliation ; qu'en conséquence, le tribunal constatera la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre, intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de A... » ;
1°) Alors que deux contrats sont objectivement interdépendants, dès lors que le second suppose l'existence du premier sur lequel il repose, et qu'ils sont conclus en vue de la même opération économique ; que tel est le cas d'un contrat de promotion immobilière conclu en vue de la réalisation d'une opération immobilière, et d'un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre le promoteur immobilier et un groupement de maîtres d'oeuvres à cette fin, puisque le second suppose l'existence du premier sur lequel il repose, et dont il constitue l'exécution et qu'ils sont conclus en vue de la même opération économique projetée ; que la cour d'appel a écarté l'interdépendance des contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre en se fondant, d'une part, sur l'absence d'indissociabilité résultant des clauses des deux contrats, et d'autre part, sur l'absence de notification au groupement de la résiliation du contrat de promotion immobilière ; qu'en se déterminant ainsi au regard de la seule volonté des parties, sans rechercher, comme elle y a été invitée (concl., p. 29-34), si les contrats n'étaient pas objectivement interdépendants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
2°) Alors, en tout état de cause, que la volonté des parties ne peut remettre en cause l'interdépendance objective des contrats ; qu'en se fondant, pour écarter l'interdépendance du contrat de promotion immobilière et du contrat de maîtrise d'oeuvre, sur l'absence d'indissociabilité établie par les clauses des deux contrats et sur l'absence de notification de la résiliation du contrat de promotion immobilière au groupement, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs tirés de la volonté des parties, impuissants à remettre en cause l'interdépendance objective des deux contrats, violant ainsi les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) Alors qu'en présence de contrats interdépendants, l'anéantissement de l'un d'entre eux entraîne, à la date d'effet de cet anéantissement, la caducité des autres, ce qui rend sans effet les engagements contenus dans les contrats devenus caduques ; qu'en retenant que le maître de l'ouvrage était personnellement tenu à l'égard du maître d'oeuvre, dès lors que le contrat de promotion immobilière était un contrat de mandat, sans s'interroger, ainsi qu'elle y était invitée, sur la pérennité du contrat en vertu duquel le maître de l'ouvrage serait demeuré tenu à l'égard du maître d'oeuvre, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) Alors qu'en présence de contrats interdépendants, la résiliation de l'un d'entre eux entraîne, par voie de conséquence, la caducité des autres, de plein droit et automatiquement, sans que cet effet soit subordonné à la notification de la résiliation du premier contrat à la partie à laquelle la caducité du second contrat est opposée ; qu'en retenant, pour décider qu'il n'était pas utile de se prononcer sur l'interdépendance des contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre, que les effets de la résiliation du contrat de promotion immobilière étaient inopposables au groupement, qui n'en aurait pas été informé, la cour d'appel a ainsi ajouté à la loi une condition qu'elle ne contient pas et violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la société [...], solidairement avec la société [...], à payer à la société Lacaton et Vassal, en sa qualité de mandataire du groupement de maîtrise d'oeuvre, les sommes de 84 000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014, 144 000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme de 108 000 euros HT, et à compter du 24 octobre 2014 sur la somme de 36 000 euros HT, ainsi que celles de 213 900 euros prise sans taxe, d'avoir dit que la société [...] garantira la société [...] des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au groupement y compris les intérêts moratoires correspondants, qu'à celui de l'indemnité de résiliation, Aux motifs propres que « sur les demandes en paiement du Groupement à l'encontre des sociétés [...], [...] et FPN : que le Groupement rappelle que ses honoraires de maîtrise d'oeuvre étaient contractuellement fixés de la manière suivante : •Pré APS 7 %, soit 105.000 euros ; • APS : 8 %, soit 120.000 euros ; • DPC : 2 %, soit 180.000 euros ; • APD PRO : 17 %, soit 255.000 euros ; • DCE : 4 %, soit 60.000 euros ; • Visa : 10 %, soit 150.000 euros ; • DET : 35 %, soit 525.000 euros ; • AOR et DOE : 7 %, soit 105.000 euros ; et que les pièces versées aux débats démontrent qu'il a exécuté les phases suivantes : • 100 % de PRE APS : prestations validées par le promoteur et le maître de l'ouvrage ; • 100 % de l'APS : prestations validées par le promoteur et le maître de l'ouvrage ; • 100 % de la phase DPC : permis déposé, signé par le promoteur, et obtenu par arrêté du 23 septembre 2014 ; • 50 % de la phase APD-PRO : prestations établies mais non validées par le maître de l'ouvrage de sorte qu'il lui reste dû : 396.000 euros TTC ; que les sociétés [...] et Foncière Paris Nord ne peuvent raisonnablement soutenir que la demande en paiement du Groupement serait irrecevable à hauteur de la somme de 273.600 euros somme déjà obtenue par ce dernier au terme d'une ordonnance de référé du 29 juin 2016 pour les phases Aps et Dpc, décision provisoire qui n'a pas autorité de chose jugée et pour laquelle la société [...] s'est désistée de son appel ; qu'aucune somme n'est réclamée pour la mission Pré APS qui a été réglée ; que la mission Aps soit 120.000 euros a été validée par le gérant de la société [...] le 12 février 2014 (pièce n° 4 de Groupement) ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a validé cette phase, étant observé comme l'ont souligné les premiers juges, que le promoteur n'a pas fait application des dispositions de l'article 9.1.3 du contrat qui lui laissait la possibilité de ne pas approuver ce document entraînant alors la suspension du contrat et de la rémunération correspondante de cette mission ; que s'agissant de la mission DPC pour 180.000 euros, la société [...] fait valoir que cette mission n'a pas été validée car le permis de construire obtenu ne correspondant pas aux prescriptions contractuelles (pages 43 et suivantes de ses conclusions) ; qu'il résulte du permis de construire que l'affectation des locaux est exclusivement commerciale alors que selon elle, le contrat de promotion prévoyait un programme mixte ; qu'or ainsi que l'ont relevé les premiers juge, dans le contrat de promotion immobilière, pages 6 et 7, pour la première phase du projet portant sur l'immeuble Bonaparte, il est question d'une réhabilitation permettant de proposer « des bureaux de qualité aux locataires » ; que la demande de permis de construite a été signée par le promoteur le 18 avril 2014 (pièce n° 8 du Groupement) ; que le 25 mars 2014, dans un courrier adressé à M. Q... (pièce n° 12 du Groupement), le Groupement écrit : « lors de notre discussion par téléphone hier au sujet du planning de Bonaparte, I... Y... a évoqué la possibilité de reporter le calendrier des études en raison du faible nombre de locataires engagés à ce jour
Compte tenu de ces éléments, nous proposons de continuer les études commencées après le dépôt du PC afin de remettre un dossier APD fin avril au maître d'ouvrage. Cette étape permettra de préciser avec le maître d'ouvrage les prestations et aménagements du bâtiment pour les locataires et ainsi d'avoir une offre locative la plus adaptée possible » ; que le 18 avril 2014, M. Y... écrit (pièce n° 13 de Groupement ) « Le CA de FPN, propriétaire du Bonaparte et où siège notamment M. E... promoteur via [...] souhaite présenter courant mai un dossier au nouveau maire concernant un usage mixte du Bonaparte (proportion à définir) comme cela avait été imaginé au début de votre intervention sur le site » ; que ce courriel démontre bien que le Groupement avait pour mission de travailler sur essentiellement des bureaux avant que ne soit envisagée, peut être en raison du faible nombre de locataires engagés, la modification en programme mixte (avec logements) ; que cette mission a donc bien été correctement effectuée et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que le Groupement était bien recevable en sa demande en paiement du montant de cette mission ; (
) que l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre indique que dans le cas d'une résiliation du contrat sur l'initiative du maître d'oeuvre pour des motifs justes et raisonnables, ce dernier a droit aux intérêts moratoires visés à l'article 7.2 du contrat (3,5/10000 du montant hors taxe de l'élément de mission correspondant ou de sa fraction plafonnée en tout état de cause à 5% du montant HT des honoraires du maître d'oeuvre pour l'élément de mission considéré) ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande au titre des intérêts moratoires ; que l'article 14.3 prévoit également une indemnité de résiliation égale à 20 % de la partie des honoraires qui aurait été versée au Groupement si sa mission n'avait pas été interrompue prématurément lorsque la résiliation est justifiée par le comportement fautif du promoteur immobilier ; qu'il y a lieu de fixer cette indemnité à la somme de 213.900 euros HT pour tenir compte de la demande au titre de la phase Apd qui a été rejetée ; que le jugement doit donc être réformé sur le montant de l'indemnité mais rien ne justifie en l'espèce de réduire cette somme à 1 euro comme le demande la société [...], sauf à alors réduire à néant ladite clause » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « sur les demandes en paiement du Groupement : que le Groupement soutient qu'il a exécuté totalement les phases Pre Aps, Aps, et Dpc, et à 50 % la phase Apd Pro ; que K... et FPN émettent différentes contestations ; que le tribunal constate qu'ils ne peuvent de bonne foi prétendre que, K... ayant été condamnée en référé à payer au Groupement la somme de 273.600 €, ses demandes, dans la présente instance au fond, le conduiraient à se faire payer deux fois de cette somme ; que K... et FPN tentent ainsi de faire croire qu'une provision s'ajouterait au principal, alors qu'elle s'en déduit, comme, au moins, leurs conseils ne peuvent l'ignorer ; que de même, ils ne peuvent de bonne foi prétendre que le Groupement serait irrecevable dans sa demande au fond parce qu'il a mis en recouvrement forcé la provision au paiement à laquelle K... a été condamné en référé ; que la phase Pre Aps a bien été payée et la phase suivante Aps a été validée par le promoteur par sa lettre du 12 février 2014, qui est produite ; que ces éléments sont suffisants pour établir que la phase Pre Aps a été validée par le promoteur ; que d'ailleurs si tel n'avait pas été le cas, il revenait au maître d'oeuvre de faire application des dispositions de l'article 9.1.3 prévues en cas de non approbation par le promoteur des documents dans un délai de quinze jours, qui entraîne la suspension du contrat et la rémunération intégrale de la phase ; que K... et FPN, curieusement, écrivent (page 23) ensuite que « les Demandeurs ne peuvent prétendre obtenir plus que les honoraires dus à ce titre », soit 105.000 €, qui leur ont déjà été payés ... » ; qu'or, précisément, le Groupement indique que « La phase PRE APS a été réglée et aucune demande n'est formulée à ce titre » ; qu'il n'y avait donc pas lieu à contestation ; que K... et FPN soutiennent ensuite que la phase Dpc n'a pas été validée, au motif que le permis signé ne répond pas aux prescriptions contractuelles : 1. que le Groupement a fait déposer la demande de permis avant d'avoir connaissance de l'ensemble des données techniques à prendre en compte pour réaliser le projet ; 2. que le permis de construire délivré le 23 septembre 2014 porte sur des locaux de nature exclusivement commerciale alors que le contrat de promotion immobilière du 17 février 2014, en page 6 précisait que « les études ayant porté sur la possibilité d'implanter un programme mixte de bureaux, ERP, logements ... » et indiquait « Description sommaire de l'ensemble immobilier ; (
) Etre évolutif et flexible pour permettre une modularité de programme entre ERP, bureaux, logements, commerce, administration... » ; 3. que M. Y... indiquait le 18 avril 2014 que A... souhaitait présenter courant mai un dossier concernant un usage mixte du Bonaparte ; mais que le tribunal rappelle d'une première part que : - Dans le jugement prononcé le 18 décembre 2015, il a précisé que « la demande de permis construire signée vaut validation de la phase DPC », comme prévu à l'article 5.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre, dès lors que le promoteur l'a signée, ce qu'établit la pièce n° 8 du Groupement ; - que le contrat de maîtrise d'oeuvre en date du 31 janvier 2014 prévoit en son article 3 qu'il concerne « la réhabilitation du bâtiment Bonaparte pour un usage mixte de bureaux et d'ERP » et qu'il « permettra de proposer rapidement et efficacement des bureaux de qualité « ... » ; que le contrat de promotion immobilière, s'agissant de logement, ne fait que rappeler que des études ont été réalisées en 2013 sur l'ensemble immobilier Paris Nord qui « ont porté sur la possibilité d'implanter un programme mixte bureaux, ERP, logements et équipements publics sur l'ensemble du site. » ; qu'il n'est d'ailleurs pas précisé que les logements concernent le bâtiment Bonaparte ; que le contrat indique ensuite que « pour la première phase du projet, objet du présent contrat, le promoteur immobilier envisage la réhabilitation ...(qui) permettra de proposer rapidement efficacement des bureaux de qualité ... Le maître d'ouvrage souhaite confier la réalisation de ces travaux au Promoteur. » ; que le tribunal retient que le contrat de promotion immobilière du 17 février 2014, auquel se réfère K... et FPN ne prévoit pas la réalisation de logements, ce que ces derniers ne pouvaient donc ignorer ; que le message de M. Y... de FPN du 18 avril 2014, qui est donc postérieur, fait état d'un souhait dont il n'est pas établi qu'il ait été confirmé ni acté contractuellement ; qu'il ne peut en conséquence emporter modification du contrat, d'autant que la demande de permis de construire qui était alors prête, a été signée quelques jours plus tard par le promoteur, le 22 février en l'occurrence ; que d'une deuxième part, K... et FPN, se référant à une étude confiée à la société Technosol pour un immeuble contenant des bureaux, mais aussi des logements alors que le permis déposé n'en comporte pas, n'établissent pas que la demande de permis de construire n'ait pas été conforme au code l'urbanisme ; que d'ailleurs si tel avait été le cas le permis de construire n'aurait pas été accordé ; qu'en outre, tant le Groupement que [...] ont relevé à la barre que l'article R 431-16 du code de l'urbanisme qu'invoquent K... et FPN ne prévoit pas qu'une étude de sol devait être jointe au dossier de Dpc qui ne concernait qu'une occupation commerciale ; que de plus, A... soutient, sans être contesté que la demande de permis de construire déposée le 3 mars 2014 a été complétée notamment le 5 juin, que le rapport Technosol indique que les fondations sont « ...dimensionnées correctement pour reprendre les charges initiales de l'immeble ... », mais.conseille en revanche de nouvelles fondations pour « reprendre les nouvelles charges liées aux façades et aux balcons » ; que le tribunal relève en outre que K... et FPN n'établissent pas que, malgré les « anomalies » qu'elles allèguent, elles auraient dû déposer, ou faire déposer un nouveau permis de construire ; qu'en conséquence, le tribunal écartera les différentes objections de Pamier et FPN sur la validité de la phase Dpc et confirmera que le Groupement est bien recevable dans ses demandes de paiements à ce titre ; que la phase Dpc étant achevée, le Groupement avait « ordre de poursuivre la mission », en application de l'article 9.1.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre, c'est à dire d'entamer la réalisation de la phase Adp-Pro ; que l'article 7.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre précise que les échéances de paiement de la phase Apd-Pro sont de 10 % au « lancement de la mission » et de 40 % « à la remise des éléments de mission au promoteur » ; que l'acompte de 10 % a été payé ; mais que l'Apd Pro n'ayant pas été remise, ainsi que l'indique le Groupement dans sa pièce n° 23, l'acompte de 40 % n'est pas dû ; que le tribunal déboutera en conséquence le Groupement de sa demande de paiement de ce chef ; que K... et FPN émettent différentes contestations sur les intérêts moratoires dus et leur date de départ ; que le tribunal retient que, les effets de la résiliation alléguée du contrat de promotion, le 2 mai 2014, n'étant pas opposables au Groupement, les intérêts moratoires courant sur les factures postérieures s'appliqueront ; qu'en application des dispositions de l'article 7.1 du contrat, les intérêts moratoires commencent à courir après un délai de 30 jours suivant la réception de la facture, sauf en ce qui concerne les échéances 2 et 3 de la phase Aps pour lesquelles le délai de 30 jours commence à courir à compter de la validation de la phase Aps par le promoteur, ainsi que la remise du Dpc au promoteur et sa validation pour lesquels le délai est de 60 jours après le dépôt du Dpc à la mairie de Blanc-Mesnil, et l'échéance Obtention PC qui est payable suivant notification officielle de la mairie ; que l'article 14.3 du contrat de maître d'oeuvre énonce que, dans le cas d'une résiliation résultant d'une violation par le promoteur d'une clause du contrat et après mise en demeure restée sans suite « ... le maître d'oeuvre a droit au paiement : - des honoraires correspondant aux missions exécutées ..., - des intérêts moratoires ... (ainsi que) au paiement d'une indemnité égale à 20 % de la partie des honoraires qui lui auraient été versés si la mission n'avait pas été prématurément interrompue » ; que le tribunal retient en conséquence que la clause pénale est bien due et qu'il n'y pas lieu de la réduire ; que la résiliation étant intervenue en raison du non-paiement des sommes dues par le promoteur, les motifs d'objection que K... et FPN soulèvent à ce propos - suspension du contrat pour absence de validation de Pre-Aps, non obtention du permis de construire - ayant été écartés ci avant ; qu'en conséquence, le tribunal établit comme suit le montant des sommes dues par A... et K... à titre principal, ainsi qu'au titre des intérêts moratoires et de la clause pénale, déboutant pour le surplus : Sommes dues en principal et intérêts moratoires : Phase Aps : 84.000 € HT soit 100.800 € TTC, intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014 (31ème jour après la validation de l'Aps par le promoteur le 12 février 2014) ; Phase Dpc : 144.000 € HT soit 172.800 € TTC, intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme 129.600 € TTC et du 24 octobre 2014 sur la somme de 43.200 € TTC ; que le tribunal constate en outre qu'il n'y a pas lieu de réduire les intérêts moratoires contractuels ; que K... sera donc déboutée de sa demande de ce chef » ;
Alors que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera la cassation, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, des chefs de dispositif, en lien de dépendance nécessaire, qui ont condamné la société [...], solidairement avec la société [...], à payer à la société Lacaton et Vassal, en sa qualité de mandataire du groupement de maîtrise d'oeuvre, les sommes de 84 000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014, 144 000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme de 108 000 euros HT, et à compter du 24 octobre 2014 sur la somme de 36 000 euros HT, ainsi que celles de 213 900 euros prise sans taxe, et qui ont dit que la société [...] garantira la société [...] des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au groupement y compris les intérêts moratoires correspondants, qu'à celui de l'indemnité de résiliation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la société [...], solidairement avec la société [...], à payer à la société Lacaton et Vassal, en sa qualité de mandataire du groupement de maîtrise d'oeuvre, les sommes de 84 000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014, 144 000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme de 108 000 euros HT, et à compter du 24 octobre 2014 sur la somme de 36 000 euros HT, ainsi que celles de 213 900 euros prise sans taxe, d'avoir dit que la société [...] garantira la société [...] des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au groupement y compris les intérêts moratoires correspondants, qu'à celui de l'indemnité de résiliation, d'avoir condamné la société [...], in solidum avec la société [...], à payer à la société Lacaton et Vassal, en sa qualité de mandataire du groupement de maîtrise d'oeuvre, une indemnité de 15 000 euros de frais irrépétibles en première instance, de 15 000 euros de frais irrépétibles en cause d'appel, et de l'avoir condamnée, seule, à payer une indemnité de 15 000 euros de frais irrépétibles à la société [...],
Aux motifs propres que « sur les demandes en paiement du Groupement à l'encontre des sociétés [...], [...] et FPN : que les sociétés [...] et [...] soulèvent différentes contestations quant aux sommes réclamées mais la société [...] conteste surtout être redevable envers le Groupement soutenant qu'elle n'a souscrit aucune obligation envers ce dernier et que le paiement des honoraires de ce dernier était à la charge du seul promoteur ; que pour rechercher la société [...], le Groupement se prévaut des dispositions de l'article 1831-2 du code civil qui dispose : « Le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme. Toutefois, le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il contracte ou par les actes de disposition qu'il passe, qu'en vertu d'un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur. Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention » ; que le contrat de promotion immobilière conclu entre les sociétés [...] et [...] précise (pages 11 et 12) dans la rubrique « le Promoteur s'engage à »: signer les marchés et régler les sommes dues aux entrepreneurs, aux fournisseurs, aux maîtres d'oeuvre et aux bureaux d'études ou de contrôle, et d'une façon générale aux différents intervenants et à leurs sous-traitants, sous sa responsabilité sans que le maitre d'ouvrage puisse en être recherché à ce titre, ce à quoi le promoteur s'oblige expressément et devra en tant que de besoin obliger les intervenants » ; « le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes » ; que dès lors et sauf à violer les dispositions légales de l'article 1831-2 précité et reprises dans la disposition contractuelle suivante, « le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes », la société [...] est bien tenue des engagements contractuels du promoteur envers la maîtrise d'oeuvre ; (
) Sur les demandes de la société [...] : (
) *le contrat de promotion immobilière : **La société [...] sollicite la garantie de la société [...] pour les sommes qu'elle serait appelée à verser au groupement et ce en application de l'article 1831-2 du code civil ; que l'article 1831-2 du code civil précise que le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes ; que dès lors, la société [...] doit garantir la société [...] des condamnations prononcées contre cette dernière au profit du Groupement ; (
) qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie de la société [...] à l'encontre de la société [...] » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés qu'« en application de l'article 1831-2 du code civil ainsi que de l'article 12 du contrat de maîtrise d'ouvrage qui en reprend les termes, il est tenu, en sa qualité de «
maître d'ouvrage, d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci détient de la loi ou de la convention » ; qu'or, il résulte des larges missions confiées par K... à A..., telles que précisées à l'article 4.1 du contrat de promotion, que c'est bien en qualité de mandataire du maître d'ouvrage que A... a contracté avec le groupement ; que dès lors, le maître d'ouvrage, K... en l'espèce, est tenu des engagements pris par A... à l'égard du groupement ; (
) que le promoteur est responsable au premier degré du litige qui résulte de la résiliation du contrat de maîtrise d'ouvrage à ses torts ; mais que le maître de l'ouvrage doit répondre des engagements pris par le mandataire ; que de plus, en l'espèce, le défaut de paiement du promoteur par le maître de l'ouvrage n'a pu que contribuer, voir expliquer, celui du promoteur à l'égard du maître d'oeuvre qui a conduit à la résiliation du contrat les liant ; qu'en conséquence, le tribunal retient la responsabilité solidaire de A... et de Pamier ; (
) Sur les demandes reconventionnelles de A... : que le tribunal a déjà relevé la responsabilité de K... dans l'absence de règlement du groupement par [...] des sommes qu'il lui devait et par voie de conséquence de la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre ; qu'en conséquence, le tribunal dira que K... devra garantir [...] des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au groupement y compris les intérêts moratoire correspondants, qu'à celui de l'indemnité de résiliation » ;
1°) Alors que le promoteur immobilier, qui s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices, et a le pouvoir d'accomplir, à concurrence de ce prix convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme, est seul tenu de régler les sommes dues au titre des marchés de louage d'ouvrage qu'il est chargé de conclure à cette fin ; que le fait que le promoteur agisse en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage ne revient nullement à imposer à ce dernier d'exécuter les obligations financières qui pèsent sur le promoteur, en tant que pivot effectif de l'opération, et pour lesquelles il est rémunéré ; qu'en l'espèce, pour condamner la société [...], solidairement avec la société [...], à régler les sommes dues au groupement de maîtrise d'oeuvre, et la condamner à garantir intégralement la société [...] à ce titre, la cour d'appel s'est fondée sur l'obligation du maître de l'ouvrage d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur immobilier, méconnaissant ainsi les règles applicables au contrat de promotion immobilière, en violation des articles 1831-1 et 1831-2 du code civil, et des articles L. 221-1 et L. 221-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'article 6.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre stipulait que « pour la mission qui lui est confiée, le maître d'oeuvre est rémunéré, exclusivement par le promoteur immobilier (
) » (arrêt, p. 13, § 6), et qu'en vertu de l'article 4.1 du contrat de promotion immobilière (p. 11, alinéa 3) (arrêt, p. 14, dernier §), la société [...] s'était engagée à « signer les marchés, et régler les sommes dues aux entrepreneurs, aux fournisseurs, aux maîtres d'oeuvre et aux bureaux d'étude ou de contrôle, et d'une façon générale aux différents intervenants et à leurs sous-traitants, sous sa propre responsabilité, sans que le maître de l'ouvrage puisse en rien être recherché à ce titre, ce à quoi le Promoteur s'oblige expressément, et devra, en tant que de besoin, obliger les intervenants » ; que les parties étaient ainsi convenues que la société [...] ne pouvait, en aucun cas, même en cas de défaut de paiement du prix convenu au promoteur, être tenue, à quelque titre que ce soit, du paiement des sommes dues au groupement de maîtrise d'oeuvre, ni à l'égard du groupement lui-même, ni à l'égard de la société [...], qui s'est engagée à en assumer l'entière responsabilité ; qu'en condamnant néanmoins la société [...], solidairement avec la société [...], à régler les sommes dues au groupement de maîtrise d'oeuvre, et à garantir intégralement la société [...] à ce titre, la cour d'appel, qui a méconnu la loi des parties, a donc violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) Alors, subsidiairement, qu'en présence de clauses incompatibles ou contradictoires, le juge est tenu de rechercher la commune intention des parties, pour déterminer, le cas échéant, celle qui doit prévaloir ; qu'en l'espèce, à supposer que les clauses des articles 4.1 du contrat de promotion immobilière et 6.1 du contrat de maîtrise d'oeuvre, selon lesquelles, d'une part, la société [...] s'était engagée à « signer les marchés, et régler les sommes dues aux entrepreneurs, aux fournisseurs, aux maîtres d'oeuvre et aux bureaux d'étude ou de contrôle, et d'une façon générale aux différents intervenants et à leurs sous-traitants, sous sa propre responsabilité, sans que le maître de l'ouvrage puisse en rien être recherché à ce titre, ce à quoi le Promoteur s'oblige expressément, et devra, en tant que de besoin, obliger les intervenants », et « pour la mission qui lui est confiée, le maître d'oeuvre est rémunéré, exclusivement par le promoteur immobilier (
) », et stipulant d'autre part, « le maître d'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes », fussent incompatibles ou contradictoires, il appartenait alors à la cour d'appel de rechercher la commune intention des parties ; qu'en se bornant à faire prévaloir la seconde sur les premières, sans procéder à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) Alors, subsidiairement, que le prix convenu dans le contrat de promotion immobilière, qui doit permettre au promoteur de gérer l'opération de construction envisagée dans ses aspects matériels, juridiques, administratifs et financiers, comprend le prix de la réalisation des constructions et de l'ensemble des actes nécessaires à la réalisation du programme, et, notamment, les honoraires des maîtres d'oeuvre liés à l'exécution de l'opération ; que le maître de l'ouvrage ne peut donc pas, en sus de ce prix dû au promoteur, être tenu de régler directement les honoraires des maîtres d'oeuvre, dès lors qu'ils sont inclus dans le prix convenu ; qu'en l'espèce, la société [...] a rappelé que la première échéance de prix de 528 000 euros TTC, due à la signature du contrat, devait, notamment, permettre de rémunérer les prestations du groupement relatives à la préparation des études et du dossier de demande de permis de construire (concl. d'appel, p. 21, § 1 ; p. 17, § 4), c'est-à-dire les phases d'APS (avant-projet sommaire) et de DPC (dépôt de permis de construire) ; qu'elle ne pouvait donc, à la fois, être condamnée à payer cette somme de 528 000 euros TTC à la société [...], et en sus, être condamnée, solidairement avec la société [...], à payer les sommes dues au groupement au titre de ces phases d'APS (avant-projet sommaire) et de DPC (dépôt de permis de construire), et à garantir intégralement la société [...] à ce titre ; qu'en condamnant néanmoins la société [...] à ce double paiement, la cour d'appel a donc violé les articles 1831-1 et 1831-2 du code civil, et les articles L. 221-1 et L. 221-2 du code de la construction et de l'habitation.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir condamné la société [...] à payer à la société Lacaton et Vassal, en sa qualité de mandataire du groupement de maîtrise d'oeuvre, une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, somme prise sans taxe,
Aux motifs propres que « le Groupement réclame enfin la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; que les premiers juges ont retenu une somme de 20 000 euros ; que le Groupement fait valoir que la société [...] a développé de nombreux arguments et engagé de nombreuses procédures pour retarder l'issue de la présente de sorte que cela a engendré pour les diverses sociétés composant le Groupement des frais financiers, outre que le maître de l'ouvrage a fait une utilisation abusive des oeuvres du Groupement ce qui fera l'objet d'une autre procédure ; que le Groupement évoque également les frais d'avocats qu'il a dû engager ; que les frais d'avocats sont inclus dans les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile ; que cependant les premiers juges ont néanmoins retenu que la société [...] n'avait pas respecté le calendrier de procédure fixé lors de l'audience du 22 juin 2016, ce qui constitue bien une faute justifiant l'allocation de dommages et intérêts générés par les retards ayant affecté la résolution du litige ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à ce titre » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « le tribunal a relevé de nombreuses objections de Pamier qui ne pouvait pourtant ignorer qu'elles étaient infondées, outre le non-respect du calendrier de procédure fixé lors de l'audience du 22 juin 2016 ; qu'il condamnera en conséquence K... à payer au Groupement la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, somme qui sera prise sans taxe, déboutant pour le surplus » ;
1°) Alors que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui serait prononcée sur les deux premiers moyens et/ou sur le troisième moyen, en ce que la cour d'appel a condamné la société [...] à verser certaines sommes au groupement de maîtrise d'oeuvre, entraînera la cassation, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, du chef de dispositif qui a condamné la société [...] à payer au groupement de maîtrise d'oeuvre une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
2°) Alors, en toute hypothèse, que la défense à une action en justice ne peut dégénérer en abus lorsque sa légitimité est reconnue, même partiellement, par le juge ; qu'en l'espèce, les moyens de défense opposés par la société [...] ont été partiellement accueillis par le tribunal et par la cour d'appel, qui ont rejeté les demandes du groupement de maîtrise d'oeuvre en paiement des honoraires afférant à la phase Apd-Pro ; qu'en condamnant néanmoins la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) Alors, en toute hypothèse, que le défendeur à une action en justice ne peut être condamné à réparer le préjudice qui résulte, pour le demandeur, de son comportement procédural, que s'il a commis une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'un abus du droit d'agir ou de se défendre en justice ; qu'en l'espèce, pour condamner la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, la cour d'appel s'est fondée sur les nombreuses objections de la société [...], qui ne pouvait ignorer qu'elles étaient infondées ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'abus du droit de la société [...] de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) Alors, en toute hypothèse, que le défendeur à une action en justice ne peut être condamné à réparer le préjudice qui résulte, pour le demandeur, de son comportement procédural, que s'il a commis une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; que la durée de la procédure, ou le retard apporté à son issue, ne suffit pas, à lui seul, sans intention dilatoire, à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir ou de se défendre en justice ; qu'en l'espèce, pour condamner la société [...] au paiement d'une indemnité de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, la cour d'appel s'est bornée à relever le non-respect du calendrier de procédure fixé lors de l'audience du tribunal de commerce de Paris du 22 juin 2016, sans constater l'intention dilatoire de la société [...] ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'abus du droit de la société [...] de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
5°) Alors, en toute hypothèse, que le défendeur à une action en justice ne peut être condamné à réparer le préjudice qui résulte, pour le demandeur, de son comportement procédural, que s'il a commis une faute susceptible de faire dégénérer en abus son droit de se défendre en justice ; qu'à supposer que le retard apporté à une procédure suffise à caractériser l'abus du droit d'agir ou se défendre en justice, encore faut-il que ce retard soit significatif ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le tribunal avait fixé une date de plaidoiries au 28 septembre 2016, finalement reportée, à la demande de la société [...], au 12 octobre 2016, de sorte que la demande de report de la société [...] n'avait allongé la procédure que de 14 jours (jugement, p. 6, dernier § ; p. 7, § 1-2) ; qu'en considérant néanmoins qu'en faisant subir à la procédure un retard de quatorze jours dans un calendrier procédural d'une durée de presque 4 ans, la société [...] avait commis une faute faisant dégénérer en abus son droit de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir dit que le jugement avait débouté la société [...] de sa demande en paiement de 528 000 euros TTC, et d'avoir condamné la société [...] à verser à la société [...] les sommes de 528 000 euros TTC et 1 584 000 euros TTC, ainsi qu'une indemnité de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Aux motifs propres que « Les sociétés [...] et FPN avaient sollicité des premiers juges le sursis à statuer dans l'attente de la jonction de la présente instance avec celle qu'ils avaient engagée contre la société [...]  ; que le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer et donc implicitement la demande de jonction (
) ; que la société [...] réclame également à la société [...] les sommes de 528.000 euros TTC et 1.584.000 euros TTC correspondant au premier et second terme du contrat de promotion immobilière, outre 2.520.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 10 % de l'article 22 du contrat ou celle de 1.260.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 5 % dudit article ; que l'article 10 du contrat de promotion immobilière, page 23 du contrat, précise que le prix sera versé par le maître d'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : > 2,5% du prix soit 440.000 euros HT (528.000 TTC) à la signature des présentes, > 7,5% du prix soit 1.320.000 euros HT (1.584.000 euros TTC) à l'obtention du permis de construire ; qu'il a déjà été répondu sur la non-conformité du permis de construire ; qu'il est établi que le permis de construire a été obtenu le 23 septembre 2014 ; que la résiliation du contrat de promotion immobilière est intervenue le 2 mai 2014 soit postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire du 31 mars 2014 ; que dès lors, la société [...] est bien redevable envers la société [...] des deux prestations entièrement réalisées soit les sommes TTC de 528.000 euros et 1.584.000 euros » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « A... demande aussi la condamnation de K... à lui payer la somme de 1 320 000 € HT (1 584 000 € TTC) prévue contractuellement à l'obtention du permis de construire ; que K... objecte que, outre la non-conformité au contrat du permis de construire obtenu, argument que le tribunal a écarté ci-avant, A... a commis une faute en abandonnant ses activités en France, ce qui ne lui aurait pas permis de continuer le contrat de promotion ; que cependant, l'action de A... a permis, avant que le contrat ne soit résilié, le dépôt du permis de construire et 5 mois après la résiliation, sa délivrance ; qu'aussi, le tribunal tenant compte de l'obtention au profit de K... du permis de construire prévu mais aussi de ce que la défaillance de A... entraîne la nécessité pour le maître de l'ouvrage en vue de poursuivre l'opération immobilière, notamment de rechercher un nouveau promoteur, ce qui constitue une source de retards dans la réalisation du projet et l'encaissement des revenus escomptés ; que faute pour les parties de produire des éléments à ce propos, le tribunal, compte tenu des informations dont il dispose, et en particulier de la lettre de A... à K... du 19 mai 2014 dans laquelle elle indique que le dépôt du permis de construire a fait l'objet d'une facturation de 528 000 € de la société tiers qui l'a réalisé, et dont elle demande le remboursement à K..., le tribunal condamnera K... à verser 528 000 € à A... au titre du permis de construire, déboutant pour le surplus » ;
1°) Alors que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que le jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 novembre 2016, rectifié par le jugement du 20 avril 2017, a ordonné, à la demande de la société [...], le sursis à statuer sur la cession de créance de la société [...] et renvoyé l'affaire à l'audience collégiale du 31 mai 2017 à 14 h ; que la société [...] a fait valoir qu'ayant décidé de surseoir à statuer sur la cession de créance intervenue entre la société [...] et la société [...] , le tribunal ne pouvait condamner néanmoins la société [...] à verser à la société [...] la somme de 528 000 euros TTC, qui faisait l'objet de la cession de créance litigieuse (concl., p. 16) ; qu'en énonçant cependant, pour condamner la société [...] à payer la somme faisant l'objet de la cession de créance litigieuse que le tribunal avait rejeté la demande de sursis à statuer, pourtant été clairement ordonnée, la cour d'appel a violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
2°) Alors que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que le jugement du tribunal de commerce de Paris du 17 novembre 2016, rectifié par le jugement du 20 avril 2017, a condamné la société [...] à verser à la société [...] la somme de 528 000 euros au titre du permis de construire ; que la société [...] a fait valoir qu'ayant décidé de surseoir à statuer sur la cession de créance intervenue entre la société [...] et la société [...] , le tribunal ne pouvait néanmoins condamner la société [...] à verser à la société [...] la somme de 528 000 euros TTC, qui faisait l'objet de la cession de créance litigieuse (concl., p. 16) ; qu'en énonçant que le tribunal avait débouté la société [...] de sa demande en paiement de la somme de 528 000 euros TTC, qui avait pourtant été accueillie, la cour d'appel a, derechef, violé l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
3°) Alors que les obligations contractées sous conditions suspensives, qui dépendent d'un événement futur et incertain, n'existent pas, et ne peuvent donc pas être exécutées, avant la survenance de cet événement ; que la société [...] avait fait valoir que l'article 3 du contrat de promotion immobilière prévoyait, à défaut de réalisation des conditions suspensives, une résiliation sans indemnité de part et d'autre, sous la seule réserve du paiement des prestations réalisées par la société [...], ce qui excluait le paiement des échéances selon les modalités prévues par l'article 10 du contrat, dont la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, qui ne correspondait pas à la seule rémunération des prestations réalisées par le promoteur (concl. d'appel, p. 24) ; que la cour d'appel a constaté que les conditions suspensives du contrat de promotion immobilière n'avaient pas été réalisées à la date de la résiliation du 2 mai 2014 (jugement, p. 20, ult. §), de sorte l'obligation au paiement de le deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, qui était subordonnée à leur réalisation, n'existait pas ; qu'en condamnant néanmoins la société [...] à verser à la société [...] la somme correspondant à cette deuxième échéance rendue inexistante par l'absence de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations violant ainsi les articles 1134 du code civil, 1168 et 1181 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
4°) Alors, subsidiairement, que le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, l'article 10 du contrat de promotion immobilière stipulait que « Le prix sera versé par le maître de l'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : 2,5 % du prix, soit 440.000 euros HT (cinq cent vingt-huit mille euros TTC), à la signature des présentes ; 7,5 % du prix, soit 1.320.000 euros HT (un million cinq cent quatre-vingt-quatre mille euros TTC), à l'obtention du permis de construire ; 30 % du prix, soit 5 280 000 euros (six millions trois cent trente-six mille euros TTC), au démarrage du chantier ; (
) » ; qu'il résultait clairement de cette clause que la seconde échéance du prix, fixée à 7,5 % du prix soit 1 584 000 euros TTC, n'était exigible qu'à l'obtention du permis de construire, intervenue le 23 septembre 2014, de sorte qu'elle ne l'était pas à la date de la résiliation du contrat intervenue le 2 mai 2014, quelle que soit la date du dépôt du permis ; qu'en retenant néanmoins, pour condamner la société [...] au paiement de la deuxième échéance du prix de 1 584 000 euros TTC, que le dépôt du permis de construire était antérieur à la date de résiliation du contrat de promotion immobilière, lorsque cette somme n'était exigible qu'à obtention dudit permis, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat, violant ainsi l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ;
5°) Alors, subsidiairement, que l'article 10 du contrat de promotion immobilière stipulait que « Le prix sera versé par le maître de l'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : 2,5 % du prix, soit 440.000 euros HT (cinq cent vingt-huit mille euros TTC), à la signature des présentes ; 7,5 % du prix, soit 1.320.000 euros HT (un million cinq cent quatre-vingt-quatre mille euros TTC), à l'obtention du permis de construire ; 30 % du prix, soit 5 280 000 euros (six millions trois cent trente-six mille euros TTC), au démarrage du chantier ; (
) » ; qu'en se bornant à retenir, pour condamner la société [...] au versement de la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, que le permis de construire avait été déposé et obtenu, et que la société [...] était redevable de ces prestations réalisées, sans rechercher, comme le faisait valoir la société [...], si ces différentes échéances devaient permettre de financer les phases et prestations suivantes, et non de rémunérer les prestations antérieures réalisées, de sorte que le versement de la deuxième échéance de 1 584 000 euros TTC, due à l'obtention du permis de construire, devait financer les travaux à accomplir jusqu'au démarrage du chantier, correspondant à la troisième échéance de prix, et n'avait donc pas pour objet de rémunérer l'obtention du permis de construire, qui, financée par la première échéance 528 000 euros TTC, ne faisait que conditionner l'exigibilité du financement de la phase à venir (concl. d'appel, p. 23-24, § 1 à 4), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseil, pour la société [...], demanderesse au pourvoi incident.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre, intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de la société [...], puis d'avoir condamné solidairement la société [...] et la société [...] à payer à la société [...] en sa qualité de mandataire du groupement constitué des sociétés [...], Sarl [...], Sas Aia Ingenierie, Sas Cabinet d'Etudes structures métalliques d'Aquitaine – CESMA, Monsieur O... U..., la société Batscop, la somme de 213.900 euros prise sans taxe, et d'avoir débouté la société [...] de ses demandes tendant à voir dire et juger que le contrat de maîtrise d'oeuvre et le contrat de promotion immobilière constituent un ensemble contractuel complexe et indivisible, constater que le contrat de promotion immobilière a été résilié le 2 mai 2014, dire et juger que la résiliation du contrat de promotion immobilière a entraîné la caducité immédiate du contrat de maîtrise d'oeuvre, les parties devant alors être remises en leur état antérieur à la conclusion de celui-ci, dire et juger que la société [...] avait parfaitement connaissance de la disparition du contrat de promotion immobilière et donc de la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre puisqu'après celle-ci la société [...] a continué à travailler en lien direct avec la société Foncière Paris Nord, constater qu'en application du contrat de promotion immobilière et du contrat de maîtrise d'oeuvre, la société [...] a payé certaines factures au cabinet [...] pour un montant total de 201.000 euros, en conséquence, infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a refusé de se prononcer sur ce point et rejeté les demandes de la société [...], infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de la société [...], condamner solidairement le groupement mené par la société [...] à régler à la société [...] la somme de 201.000 euros à titre de restitution suite à la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre, outre la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens,
Aux motifs propres que « Sur l'interdépendance des contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière : que les sociétés [...] et FPN soutiennent que les contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière sont des contrats interdépendants de sorte que tout acte réalisé après la résiliation du contrat de promotion immobilière leur est inopposable ; que la société [...] fait valoir que les deux contrats constituent un ensemble complexe et indivisible de sorte que la résiliation du contrat de promotion immobilière a entraîné la caducité immédiate du contrat de maîtrise d'oeuvre ; que le Groupement, outre qu'il fait observer qu'il n'a jamais été informé de la résiliation du contrat de promotion immobilière, fait valoir qu'il n'a jamais été dans l'intention des parties de rendre ces contrats interdépendants, que le maître d'oeuvre ignorait les termes du contrat de promotion immobilière et que le maître d'ouvrage lui a même demandé de poursuivre sa mission nonobstant cette prétendue résiliation ; qu 'il convient de rappeler les faits de manière chronologique : - que le contrat de maîtrise d'oeuvre a été conclu le 31 janvier 2014 entre la société [...] et le Groupement, - que le contrat de promotion immobilière est en date du 17 février 2014 et a été conclu entre la société [...] et la société [...] ; que le contrat de maîtrise d'oeuvre précise en son article 9.1.2 Cession du contrat : Le Promoteur s'oblige à imposer le maître d'oeuvre à toute personne à qui l'opération de construction serait vendue ou cédée et d'une façon générale à toute personne qui poursuivrait cette opération aux mêmes conditions que celles définies dans les présentes. Si malgré cet engagement la mission du maître d'oeuvre ne se poursuivait pas, le Promoteur s'oblige à titre indemnitaire à lui verser une somme égale à 20 % des honoraires que le maître d'oeuvre aurait touchés si sa mission avait été menée à bonne fin ; que le contrat de promotion immobilière en son article 21 « Cessibilité » précise que le contrat est librement cessible ainsi que tous les droits qui y sont attachés à tout moment au cours de sa réalisation par le promoteur sous réserve d'en aviser le maître d'ouvrage par écrit trente jours avant sa prise d'effet en lui présentant le candidat à la reprise des engagements souscrits ; que le contrat prévoit également différents cas de résiliation en son article 22 Résiliation ; que la résiliation peut notamment intervenir « en cas de manquement grave » et il est précisé : « Il est expressément stipulé que les mises en demeures et la résiliation sont obligatoirement signifiées par lettre recommandée avec accusé de réception » ; que les deux contrats susvisés ont été conclus avant l'entrée en vigueur de l'article 1186 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance du 10 février 2016 ; qu 'en l'espèce, la preuve de l'indivisibilité des contrats résulte soit de la commune volonté des parties, soit d'éléments objectifs démontrant que les contrats sont indissociables, l'un ne pouvant pas s'exécuter sans l'autre ; qu 'or, en l'espèce, il résulte de la lecture des deux contrats que ceux- ci n'étaient pas indissociables dès lors que la fin du contrat de promotion immobilière ne mettait pas automatiquement fin au contrat de maîtrise d'oeuvre qui pouvait donc se poursuivre avec un autre promoteur choisi par le maître d'ouvrage ou même avec le maître de l'ouvrage lui-même ; que de plus, force est de constater, que la résiliation du contrat de promotion immobilière du 2 mai 2014 (pièce K... n°5) n'est pas intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui aurait permis de la dater sans contestation possible mais aurait été reçue en mains propres le 12 mai 2014 ; qu 'il n'est pas justifié que cette résiliation ait été notifiée au Groupement qui soutient, page 22 de ses conclusions, ne l'avoir apprise que dans le cadre de la présente procédure lors de la communication des conclusions de la société [...] ; que cette affirmation du Groupement est corroborée par les éléments suivants : - que les 16 et 19 mai 2014, dans deux courriels, M. Y... de la société FPN écrivait au Groupement pour des réunions relatives au dépôt du permis de construire (pièce n° 30 du Groupement) ; - que de même, ayant reçu la lettre de résiliation envoyée par le Groupement le 20 octobre 2014, la société [...] répondait le 15 décembre 2014 sans jamais mentionner la résiliation de son contrat de promotion immobilière intervenue selon ses affirmations d'aujourd'hui 6 mois plutôt ; qu 'il résulte de ce qui précède que les contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre ne sont pas des contrats interdépendants ; Sur la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre : que les premiers juges ont « constaté » la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts de la société [...] ; que le Groupement sollicite dans le dispositif de ses conclusions de voir prononcer la résiliation de son contrat aux torts exclusifs du promoteur et la maîtrise d'ouvrage par infirmation du jugement, tout en exposant, page 9 de ses conclusions, qu'il faut confirmer le jugement sur ce point ; que la société [...] soutient l'interdépendance des deux contrats et donc la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre à la date du 2 mai 2014, date de la résiliation du contrat de promotion immobilière ; qu 'il a déjà été statué sur ce point, les deux contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre n'étant pas interdépendants ; que le 20 octobre 2014, le groupement a envoyé à la société [...] une lettre de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception (sa pièce n° 19) ; que cette lettre fait référence aux deux factures de février et mars 2014 pour un montant total de 230.400 euros TTC restées impayées et à celle de 165.000 euros correspondant au solde de la phase Permis de construire obtenu le 23 septembre 2014 et aux articles 6.1, 6.2 et 14.3 du contrat ; que l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre intitulé « Résiliation sur initiative du maître d'oeuvre » précise notamment : « La résiliation du présent contrat ne peut intervenir sur l'initiative du maître d'oeuvre que pour des motifs justes et raisonnables tels que par exemple : - la perte de la confiance manifestée par le Promoteur Immobilier
- la violation par le Promoteur immobilier d'une ou plusieurs clauses
du présent contrat ; Le maître d'oeuvre adresse une mise en demeure au Promoteur immobilier de se conformer à ses obligations et de mettre immédiatement fin à la situation de manquement, dans un délai qui ne saurait être inférieur à 15 jours en cas d'urgence ; Si dans le délai imparti par la mise en demeure, à compter de la réception de celle-ci le Promoteur immobilier ne s'est pas conformé à celle-ci, le maître d'oeuvre peut alors prononcer la résiliation du contrat » ; que l'article 6.1 du contrat Rémunération précise que « pour la mission rémunéré exclusivement par le Promoteur immobilier sous la forme d'honoraires définis au pourcentage du montant des travaux... » ; que les missions et pourcentage sont définis à l'article 6.2 ; que la société [...] ne conteste pas ne pas avoir réglé les factures litigieuses, exposant, page 14 et suivantes de ses conclusions, que ses fonds propres étaient insuffisants pour faire face aux sommes réclamées et que la société [...] qu'elle avait sollicitée, n'avait pas effectué à son profit les règlements qui auraient permis de faire face aux appels de fonds du Groupement ; que le Groupement a envoyé (sa pièce n° 17) le 16 septembre 2014 une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les dispositions contractuelles précitées et les factures impayées ; que les dispositions contractuelles ont donc été parfaitement respectées et la faute pour non-paiement des factures est établie de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts de la société [...] ; que s'agissant de la maîtrise d'ouvrage, le Groupement ne motive nullement sa demande, et les premiers juges ont pertinemment relevé que l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre ne comporte aucune disposition sur ce point » ; Sur les demandes de la société [...] : que la société [...] réclame la condamnation du Groupement à lui verser la somme de 201.000 euros à titre de restitution suite à la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre des sommes acquittées au titre des factures du 16 janvier 2014 et du 10 février 2014 qu'elle a réglées au dit Groupement ; que cependant, le contrat de maîtrise d'oeuvre ayant été résilié en octobre 2014 aux torts de la société [...], le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société de ce chef de demande,
Et aux motifs éventuellement adoptés que « sur l'interdépendance des contrats de maîtrise d'ouvrage et de maîtrise d'oeuvre, le Groupement tire argument d'une première part, de ce que le maître d'ouvrage a demandé au maître d'oeuvre de poursuivre sa mission nonobstant la prétendue résiliation du contrat de promotion, d'autre part, de ce que le Groupement n'a pas été informé de la résiliation du contrat de promotion, et d'une troisième part, de la rédaction de l'article 9.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre qui prévoit que ce dernier peut être tenu pour responsable des actions ou omissions des autres intervenants dans l'opération, pour considérer que le maître d'ouvrage n'a pas entendu rendre les contrats interdépendants ; que la société [...] de son côté, fait valoir que les deux contrats qui concourent à la même opération économique sont indivisibles, que le contrat principal de promotion étant résolu, le contrat secondaire l'était également, en application du principe d'ordre public des contrats interdépendants de plein droit ; que la société [...] ajoute qu'au terme du contrat de promotion immobilière, à défaut de réalisation des conditions suspensives avant tel délai, le contrat peut être résilié sans aucune indemnité de part et d'autre, le maître d'ouvrage s'engageant expressément à régler la totalité de la prestation réalisée par le promoteur et son maître d'oeuvre ; que A... fait valoir qu'elle est le maillon central de la chaîne contractuelle la liant ainsi que le Groupement à K... ; que comme cela résulte, selon [...], notamment, de l'article 2 du contrat de maîtrise d'oeuvre, il est titulaire du contrat de promotion immobilière pour le compte de Pamier ; qu 'aux termes de l'article 4.2 du contrat de promotion, [...] est mandataire du groupement conjoint vis-à-vis du maître d'ouvrage et du promoteur ; que A... ajoute que dès le mois de mars 2014 les échanges sur le projet se sont déroulés exclusivement entre la maîtrise d'ouvrage et le Groupement ; que A... soutient que ces éléments démontrent l'interdépendance des deux contrats de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage ; que le tribunal relève que l'interdépendance alléguée des 2 contrats présente pour K..., et selon ses dires, l'avantage de la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre et notamment de l'inapplicabilité de l'intérêt moratoire dû au Groupement à compter de cette résiliation, ainsi que celle de l'indemnité de résiliation; que s'agissant de A..., la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre aurait un effet d'annulation rétroactive dont il résulte qu'il ne saurait en conséquence être tenu des prestations effectuées par le Groupement postérieurement à la résiliation du contrat de promotion et que le Groupement devrait lui restituer les sommes qui lui ont été versées au titre du contrat de maîtrise d'oeuvre ; mais que le tribunal s'étonne que A..., dont c'était évidemment l'intérêt, n'ait pas, dès la résiliation alléguée du contrat de promotion, dénoncé au Groupement la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre découlant selon lui de la prétendue interdépendance des contrats ; qu 'il en va de même pour K... ; qu 'en réponse à la mise en doute par le Groupement de la réalité de la résiliation du contrat de promotion, K... et FPN indiquent que cette suspicion est contredite par l'existence des cessions de créance et de la facture ; mais que le tribunal relève que ces arguments n'établissent pas que la résiliation soit réelle ; que si K... prétend qu'il n'avait pas d'obligation, notamment de prévenance, à l'égard du groupement, il n'en reste pas moins qu'en application de l'article 1831-2 du code civil ainsi que de l'article 12 du contrat de maîtrise d'ouvrage qui en reprend les termes, il est tenu, en sa qualité de «
maître d'ouvrage, d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci détient de la loi ou de la convention » ; qu 'or, il résulte des larges missions confiées par K... à A..., telles que précisées à l'article 4.1 du contrat de promotion, que c'est bien en qualité de mandataire du maître d'ouvrage que A... a contracté avec le groupement ; que dès lors, le maître d'ouvrage, K... en l'espèce, est tenu des engagements pris par A... à l'égard du groupement ; qu 'il en résulte que l'interdépendance éventuelle des contrats de maîtrise d'ouvrage et de maîtrise d'oeuvre est sans incidence sur les engagements, solidaires de fait, vu l'espèce, de K... et A... à l'égard du groupement ; qu 'en tout état de cause, le tribunal constate que ni A..., ni K... n'ayant prévenu le groupement de la résiliation du contrat de promotion, les effets de cette résiliation ne lui sont pas opposables ; que le tribunal retient en conséquence, que pour juger le litige, il n'est pas utile de se prononcer sur l'interdépendance des deux contrats litigieux ; qu 'il déboutera les défenderesses de leurs demandes à ce titre ; Sur la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre : que le Groupement expose que A... n'honore plus les échéances de paiements qui lui sont dus depuis le 31 mars 2014, pour un montant total de 396 000 € TTC, et ce, malgré relance RAR du 16 septembre 2014 ; que par mise en demeure de payer en date du 20 octobre 2014, le Groupement a prononcé le 20 octobre 2014 la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts exclusifs de A... en application de l'article 14.3 et réclamé en outre le paiement des intérêts moratoires prévus à l'article 7.2 du contrat ainsi que celui de l'indemnité de résiliation de 20 % de la partie des honoraires qui lui auraient été payés si la mission n'avait pas été prématurément interrompue (article 14.3) ; que K... et FPN soutiennent que le Groupement n'a pas respecté « la procédure contractuelle de résiliation fautive » et que de ce fait ladite résiliation n'est pas opposable à K... ; que cependant, K... et FPN ne précisent pas quelles dispositions contractuelles n'aurait pas respecté le Groupement ; que le tribunal constate que le contrat de maîtrise d'oeuvre ne contient dans son article 14.3 – Résiliation sur initiative du maître d'oeuvre, aucune disposition relative au maître d'ouvrage ou à sa prévenance, contrairement aux contestations, mal fondées donc, de K... et FPN ; que le tribunal observe également que le Groupement a respecté la totalité des dispositions prévues à l'égard du promoteur par ledit article ; que A... ne conteste pas la résiliation ; qu 'en conséquence, le tribunal constatera la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre, intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de A... ; que le Groupement expose que A... n'honore plus les échéances de paiements qui lui sont dus depuis le 31 mars 2014 pour un montant total de 396.000 € TTC, et ce malgré relance RAR du 16 septembre 2014 ; que par mise en demeure de payer en date du 20 octobre 2014, le Groupement a prononcé le 20 octobre 2014 la résiliation du contrat de maître d'oeuvre aux torts exclusifs de A... en application de l'article 14.3 et réclamé en outre le paiement des intérêts moratoires prévus à l'article 7.2 du contrat ainsi que celui de l'indemnité de résiliation de 20 % de la partie des honoraires qui lui auraient été payés si la mission n'avait pas été prématurément interrompue (article 14.3) ; que K... et FPN soutiennent que le Groupement n'a pas respecté « la procédure contractuelle de résiliation fautive » et que de ce fait ladite résiliation n'est pas opposable à K... ; que cependant K... et FPN ne précisent pas quelle disposition contractuelles n'aurait pas respecté le Groupement ; que le tribunal constate que le contrat de maîtrise d'oeuvre ne contient dans son article 14.3 – Résiliation sur initiative du maître d'oeuvre, aucune disposition relative au maître d'ouvrage ou à sa prévenance, contrairement aux contestations, mal fondées donc, de K... et FPN ; que le tribunal observe également que le Groupement a respecté la totalité des dispositions prévues à l'égard du promoteur par ledit article ; que A... ne conteste pas la résiliation ; qu 'en conséquence, le tribunal constatera la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre, intervenue le 20 octobre 2014, aux torts de A...,
1° Alors en premier lieu que deux contrats sont objectivement interdépendants, dès lors que le second suppose l'existence du premier sur lequel il repose, et qu'ils sont conclus en vue de la même opération économique ; que tel est le cas d'un contrat de promotion immobilière conclu en vue de la réalisation d'une opération immobilière, et d'un contrat de maîtrise d'oeuvre conclu entre le promoteur immobilier et un groupement de maîtres d'oeuvres à cette fin, puisque le second suppose l'existence du premier sur lequel il repose, et dont il constitue l'exécution et qu'ils sont conclus en vue de la même opération économique projetée ; que la cour d'appel a écarté l'interdépendance des contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre en se fondant, d'une part, sur l'absence d'indissociabilité résultant des clauses des deux contrats, et d'autre part, sur l'absence de notification au groupement de la résiliation du contrat de promotion immobilière ; qu 'en se déterminant ainsi au regard de la seule volonté des parties, sans rechercher si les contrats n'étaient pas objectivement interdépendants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ,
2° Alors en deuxième lieu qu' en tout état de cause, la volonté des parties ne peut remettre en cause l'interdépendance objective des contrats ; qu 'en se fondant, pour écarter l'interdépendance du contrat de promotion immobilière et du contrat de maîtrise d'oeuvre, sur l'absence d'indissociabilité établie par les clauses des deux contrats et sur l'absence de notification de la résiliation du contrat de promotion immobilière au groupement, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs tirés de la volonté des parties, impuissants à remettre en cause l'interdépendance objective des deux contrats, violant ainsi les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3° Alors en troisième lieu qu 'en présence de contrats interdépendants, l'anéantissement de l'un d'eux entraîne à la date d'effet de cet anéantissement, la caducité des autres, ce qui rend sans effet les engagements contenus dans les contrats devenus caduques ; qu 'en retenant que le maître de l'ouvrage était personnellement tenu à l'égard du maître d'oeuvre dès lors que le contrat de promotion immobilière était un contrat de mandat, sans s'interroger, ainsi qu'elle y était invitée, sur la pérennité du contrat en vertu duquel le maître de l'ouvrage serait demeuré tenu à l'égard du maître d'oeuvre, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ».
4° Alors en quatrième lieu qu 'en présence de contrats interdépendants, la résiliation de l'un d'entre eux entraîne, par voie de conséquence, la caducité des autres, de plein droit et automatiquement, sans que cet effet soit subordonné à la notification de la résiliation du premier contrat à la partie à laquelle la caducité du second contrat est opposée ; qu 'en retenant, pour décider qu'il n'était pas utile de se prononcer sur l'interdépendance des contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre, que les effets de la résiliation du contrat de promotion immobilière étaient inopposables au groupement, qui n'en aurait pas été informé, la cour d'appel a ainsi ajouté à la loi une condition qu'elle ne contient pas et violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société [...] de ses demandes aux fins de voir condamner la société [...] à lui verser la somme de 2.520.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 10 % prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière, ou la somme de 1.260.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 5 % prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière si la cour devait juger que les « conditions suspensives » pertinentes n'étaient pas remplies,
Aux motifs propres que la société [...] réclame à la société [...] les sommes de 528.000 euros TTC et 1.584.000 euros TTC correspondant au premier et second terme du contrat de promotion immobilière, outre 2.520.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 10 % de l'article 22 du contrat ou celle de 1.260.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 5 % dudit article ; que l'article 10 du contrat de promotion immobilière, page 23 du contrat, précise que le prix sera versé par la maître de l'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : > 2,5 % du prix soit 440.000 euros HT (528.000 TTC) à la signature des présentes, > 7,5 % du prix soit 1.320.000 euros HT (1.584.000 euros TTC) à l'obtention du permis de construire ; qu 'il a déjà été répondu sur la non-conformité du permis de construire ; qu 'il est établi que le permis de construire a été obtenu le 23 septembre 2014 ; que la résiliation du contrat de promotion immobilière est intervenue le 2 mai 2014 soit postérieurement au dépôt du permis de construire du 31 mars 2014 ; que dès lors la société [...] est bien redevable envers la société [...] des deux prestations entièrement réalisées soit les sommes TTC de 528.000 euros et 1.584.000 euros ; que la société [...] se prévaut également de l'article 22 du contrat intitulé « Résiliation » : « Résiliation préalablement à l'ordre de démarrage des travaux (
). Dans le cas où malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives le maître de l'ouvrage souhaiterait abandonner l'opération ou n'adresserait pas la notification de l'attestation valant ordre de démarrer les travaux, pour quelque raison que ce soit, le maître de l'ouvrage serait redevable envers le promoteur, en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat (honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires
) majorés de la TVA au taux en vigueur d'une indemnité égale à 10 % du montant du prix TTC du présent contrat » ; que la lettre de résiliation de la société [...] du 2 mai 2014 emportant résiliation du contrat de promotion immobilière vise ce même article 22 en sa disposition suivante : « Résiliation en cas de manquement grave. En cas de manquement grave par l'une des parties à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, la partie se prévalant du manquement grave pourra, à son choix, demander l'exécution forcée du présent contrat ou procéder à sa résiliation après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure d'exécuter l'obligation contractuelle dont s'agit restée infructueuse pendant 21 jours sans préjudice pour la partie lésé de dommages et intérêts » ; que dans ce courrier, la société [...] expose qu'elle considère que la société [...] n'est plus à même de remplir ses obligations de promoteur, n'ayant plus les ressources humaines, juridiques et techniques pour honorer ce contrat ; que dans un courrier du 19 mai 2014, la société [...] reconnaît qu'elle va subir un remaniement substantiel de ses équipes dirigeantes et avec pour conséquences notamment un arrêt de ses activités en France ; qu 'elle prend donc acte de la décision tout en rappelant que la somme de 440.000 euros HY lui reste due ; qu 'il résulte de ce qui précède que la résiliation a fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société [...] reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission ; que dès lors il n'y pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 susvisé et la société [...] sera déboutée de ses demandes en paiement d'une indemnité de résiliation,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que le tribunal constate que l'article 22 du contrat de promotion immobilière prévoit en substance une indemnité de résiliation à la charge du maître de l'ouvrage dans le cas où cette résiliation intervient « malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives ; mais que la résiliation est intervenue en mai 2014, soit cinq mois avant l'obtention du permis de construire, avant donc la réalisation des conditions suspensives, et le tribunal dira que l'indemnité de résiliation ne s'applique pas et déboutera A... de sa demande de ce chef ; que A... demande à titre subsidiaire de condamner K... à l'indemniser en application de l'article 22 du contrat de promotion, des 201.000 euros qu'elle a versés au groupement ; mais que le tribunal constate que cet article contient les mêmes dispositions et conditions d'application s'agissant des dépenses engagées par le promoteur que celles relatives à l'indemnité de résiliation ;
qu 'il en résulte que A... sera déboutée de sa demande à l'encontre de K...,
1° Alors en premier lieu que , tenu de respecter lui-même le principe du contradictoire, le juge ne peut soulever d'office un moyen de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu 'en soulevant d'office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que la résiliation du contrat de promotion immobilière a fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société [...] reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission et qu'il n'y avait dès lors pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 du contrat susvisé, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile,
2° Alors en deuxième lieu que le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu 'en réponse à la lettre datée du 2 mai 2014 par laquelle la société [...] notifiait à la société [...] sa volonté de résilier en application de l'article 22 intitulé « Résiliation en cas de manquement grave » le contrat de promotion immobilière avec effet immédiat, la société [...] adressait le 19 mai 2014 à la société [...] une lettre rédigée en ces termes : « J'accuse bonne réception de votre courrier en date du 2 mai 2014 selon lequel vous nous notifiez la résiliation du contrat de promotion immobilière liant [...] à votre société [...]. Il est exact que A..., et plus généralement, sa maison mère, Orco Property Group, ont connu ou vont connaître prochainement un remaniement substantiel de leurs équipes dirigeantes. Ce remaniement aura notamment pour conséquence un arrêt de nos activités en France. De ce fait, et bien que nous le regrettions, nous ne pouvons que prendre acte de votre décision. Aussi, il est de mon devoir de vous rappeler que notre société a dument procédé au dépôt du permis de construire en vue de la réalisation de l'opération de réhabilitation de l'immeuble « Le Bonaparte ». Ce dépôt de PC avait fait l'objet d'une facturation d'une société tierce à savoir B... R... pour un montant de 440.000 euros, montant dont vous seriez toujours redevable envers cette société, selon nos informations. Aussi, et à toutes fins utiles, du fait de la résiliation de ce contrat, K... sera désormais seul dépositaire et futur unique bénéficiaire du permis de construire déposé le 3 mars 2014 en la municipalité du Blanc-Mesnil et actuellement en cours d'instruction » ; qu 'en déduisant des termes de cette correspondance que la résiliation du contrat de promotion immobilière avait fait l'objet d'un accord entre les deux parties exclusif de toute mise en oeuvre de l'article 22 de la convention relative à la résiliation de la convention, la cour d'appel a dénaturé la lettre adressée le 19 mai 2014 par la société [...] à la société [...] et a violé le principe susvisé,
3° Alors en troisième lieu et à titre subsidiaire que dans ses conclusions d'appel la société [...] faisait valoir que contrairement à ce qu'avait jugé le tribunal de commerce de Paris, les conditions suspensives prévues à l'article 3 du contrat de promotion immobilière ne concernaient que la phase de réalisation du projet et non la phase de conception puisque cette phase faisait partie intégrante de l'objet même de la convention qui était de lancer les études devant permettre d'aboutir à la délivrance du permis de construire ; qu 'il était précisé que l'accomplissement de la phase de conception tenait à « l'obtention du permis de construire purgé de tous recours » cette circonstance s'étant trouvée vérifiée, que la phase de conception devait déjà donner lieu au règlement par la société [...] d'échéances correspondant aux premières fractions du prix et que la société [...], en décidant de résilier le contrat le 2 mai 2014 avait par là-même reconnu son existence ; qu 'il était ajouté que la phase de conception n'était ainsi soumise à aucune condition suspensive de sorte qu'en procédant à cette résiliation postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire en date du 31 mars 2014, la société [...] était tenue au paiement de l'indemnité de résiliation prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière ; qu 'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,
4° Alors en quatrième lieu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu 'il était stipulé aux termes de l'article 22 du contrat de promotion immobilière : « Résiliation préalablement à l'ordre de démarrage des travaux. Dans le cas où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées dans le délai susvisé, éventuellement prorogé d'un commun accord entre les parties, le présent contrat pourra être résilié et le maître d'ouvrage devra rembourser au promoteur en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat (honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires
), majorés de la TVA au taux en vigueur dans un délai de trente jours à compter de la demande qui en serait faite par le promoteur accompagnée des justificatifs, d'une indemnité égale à 5 % du montant total du prix TTC du présent contrat ; que les parties étaient ainsi convenues que dans l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées, la société [...], en cas de résiliation du contrat, demeurait tenue d'une indemnité de résiliation égale à 5 % du montant total du prix TTC ; qu 'en énonçant, à supposer adoptés les motifs des premiers juges, que « la résiliation est intervenue en mai 2014 soit cinq mois avant l'obtention du permis de construire, avant donc la réalisation des conditions suspensives de sorte que l'indemnité de résiliation ne s'applique pas », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société [...] de ses demandes aux fins de voir constater que le contrat de promotion immobilière fait peser sur la société [...] l'obligation de rembourser à la société [...] les sommes par elle versées à la société [...], constater qu'en application du contrat de promotion immobilière la société [...] a payé certaines factures au Cabinet [...] pour un montant total de 201.000 euros, et en conséquence, de voir infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté sa demande en remboursement de la somme de 201.000 euros et de voir condamner la société [...] à lui payer la somme de 201.000 euros à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs propres que la société [...] réclame à la société [...] les sommes de 528.000 euros TTC et 1.584.000 euros TTC correspondant au premier et second terme du contrat de promotion immobilière, outre 2.520.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 10 % de l'article 22 du contrat ou celle de 1.260.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 5 % dudit article ; que l'article 10 du contrat de promotion immobilière, page 23 du contrat, précise que le prix sera versé par la maître de l'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes : > 2,5 % du prix soit 440.000 euros HT (528.000 TTC) à la signature des présentes, > 7,5 % du prix soit 1.320.000 euros HT (1.584.000 euros TTC) à l'obtention du permis de construire ; qu'il a déjà été répondu sur la non-conformité du permis de construire ; qu'il est établi que le permis de construire a été obtenu le 23 septembre 2014 ; que la résiliation du contrat de promotion immobilière est intervenue le 2 mai 2014 soit postérieurement au dépôt du permis de construire du 31 mars 2014 ; que dès lors la société [...] est bien redevable envers la société [...] des deux prestations entièrement réalisées soit les sommes TTC de 528.000 euros et 1.584.000 euros ; que la société [...] se prévaut également de l'article 22 du contrat intitulé « Résiliation » : « Résiliation préalablement à l'ordre de démarrage des travaux (
). Dans le cas où malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives le maître de l'ouvrage souhaiterait abandonner l'opération ou n'adresserait pas la notification de l'attestation valant ordre de démarrer les travaux, pour quelque raison que ce soit, le maître de l'ouvrage serait redevable envers le promoteur, en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat (honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires
) majorés de la TVA au taux en vigueur d'une indemnité égale à 10 % du montant du prix TTC du présent contrat » ; que la lettre de résiliation de la société [...] du 2 mai 2014 emportant résiliation du contrat de promotion immobilière vise ce même article 22 en sa disposition suivante : « Résiliation en cas de manquement grave. En cas de manquement grave par l'une des parties à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, la partie se prévalant du manquement grave pourra, à son choix, demander l'exécution forcée du présent contrat ou procéder à sa résiliation après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure d'exécuter l'obligation contractuelle dont s'agit restée infructueuse pendant 21 jours sans préjudice pour la partie lésé de dommages et intérêts » ; que dans ce courrier, la société [...] expose qu'elle considère que la société [...] n'est plus à même de remplir ses obligations de promoteur, n'ayant plus les ressources humaines, juridiques et techniques pour honorer ce contrat ; que dans un courrier du 19 mai 2014, la société [...] reconnaît qu'elle va subir un remaniement substantiel de ses équipes dirigeantes et avec pour conséquences notamment un arrêt de ses activités en France ; qu 'elle prend donc acte de la décision tout en rappelant que la somme de 440.000 euros HY lui reste due ; qu 'il résulte de ce qui précède que la résiliation a fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société [...] reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission ; que dès lors il n'y pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 susvisé et la société [...] sera déboutée de ses demandes en paiement d'une indemnité de résiliation,
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que le tribunal constate que l'article 22 du contrat de promotion immobilière prévoit en substance une indemnité de résiliation à la charge du maître d'ouvrage, dans le cas où cette résiliation intervient « malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives » ; que la résiliation est intervenue en mai 2014, soit 5 mois avant l'obtention du permis de construire, avant donc la réalisation des conditions suspensives, et le tribunal dira que l'indemnité de résiliation ne s'applique pas et déboutera A... de sa demande de ce chef ; que A... demande à titre subsidiaire de condamner K... à l'indemniser, en application de l'article 22 du contrat de promotion, des 201.000 euros qu'elle a versés au Groupement ; que le tribunal constate que cet article contient les mêmes dispositions et conditions d'application s'agissant des dépenses engagées par le promoteur que celles relatives à l'indemnité de résiliation ; qu 'il en résulte que A... sera déboutée de sa demande à l'encontre de K...,
Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu 'il était stipulé aux termes de l'article 22 du contrat de promotion immobilière : « Résiliation préalablement à l'ordre de démarrage des travaux. Dans le cas où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées dans le délai susvisé, éventuellement prorogé d'un commun accord entre les parties, le présent contrat pourra être résilié et le maître d'ouvrage devra rembourser au promoteur en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat (honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires
), majorés de la TVA au taux en vigueur dans un délai de trente jours à compter de la demande qui en serait faite par le promoteur accompagnée des justificatifs, d'une indemnité égale à 5 % du montant total du prix TTC du présent contrat ; que les parties étaient ainsi convenues que dans l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées, la société [...], en cas de résiliation du contrat, était tenue de rembourser le promoteur de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du contrat de promotion immobilière, dont les honoraires de maîtrise d'oeuvre ; qu 'il s'évince des constatations de l'arrêt que la société [...] ne justifiait d'aucune faute imputable à la société [...] ; qu 'en déboutant néanmoins la société [...] de sa demande aux fins de voir condamner la société [...] à lui rembourser les sommes acquittées au titre des factures adressées par le groupement [...] le 16 janvier 2014 et le 10 février 2014, soit la somme globale de 201.000 euros, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour les sociétés Lacaton et Vassal, Puech et Savoy, Aia ingéniérie et CESMA, demanderesses au pourvoi incident.
Le moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sarl [...], la Sarl [...], la Sas AIA Ingénierie et la Sas Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine de leur demande tendant à la condamnation des sociétés [...] et [...] à leur payer les honoraires dus au titre des prestations concernant la phase APD ;
AUX MOTIFS QUE « La mission APS soit 120.000 euros a été validée par le gérant de la société [...] le 12 février 2014 (pièce n° 4 de Groupement). Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a validé cette phase, étant observé comme l'ont souligné les premiers juges, que le promoteur n'a pas fait application des dispositions de l'article 9.1.3 du contrat qui lui laissait la possibilité de ne pas approuver ce document entraînant alors la suspension du contrat et de la rémunération correspondante de cette mission.
S'agissant de la mission DPC pour 180.000 euros, la société [...] fait valoir que cette mission n'a pas été validée car le permis de construire obtenu ne correspondant pas aux prescriptions contractuelles, (pages 43 et suivantes de ses conclusions) ; il résulte du permis de construire que l'affectation des locaux est exclusivement commerciale alors que selon elle, le contrat de promotion prévoyait un programme mixte.
Or ainsi que l'ont relevé les premiers juge, dans le contrat de promotion immobilière, pages 6 et 7, pour la première phase du projet portant sur l'immeuble BONAPARTE, il est question d'une réhabilitation permettant de proposer « des bureaux de qualité aux locataires ».
La demande de permis de construite a été signée par le promoteur le 18 avril 2014 (pièce n°8 du Groupement).
Le 25 mars 2014, dans un courrier adressé à M. Q... (pièce n° 12 du Groupement), le Groupement écrit : « lors de notre discussion par téléphone hier au sujet du planning de Bonaparte, I... Y... a évoqué la possibilité de reporter le calendrier des études en raison du faible nombre de locataires engagés à ce jour.
Compte tenu de ces éléments, nous proposons de continuer les études commencées après le dépôt du PC afin de remettre un dossier APD fin avril au maître d'ouvrage. Cette étape permettra de préciser avec le maître d'ouvrage les prestations et aménagements du bâtiment pour les locataires et ainsi d'avoir une offre locative la plus adaptée possible ».
Le 18 avril 2014, M. Y... écrit (pièce n°13 de Groupement) « Le CA de FPN, propriétaire du BONAPARTE et où siège notamment M. E... promoteur via [...] souhaite présenter courant mai un dossier au nouveau maire concernant un usage mixte du BONAPARTE (proportion à définir) comme cela avait été imaginé au début de votre intervention sur le site ».
Ce courriel démontre bien que le Groupement avait pour mission de travailler sur essentiellement des bureaux avant que ne soit envisagée, peut être en raison du faible nombre de locataires engagés, la modification en programme mixte (avec logements).
Cette mission a donc bien été correctement effectuée et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que le Groupement était bien recevable en sa demande en paiement du montant de cette mission.
S'agissant de la mission APD-PRO, le Groupement réclame 50 % du montant soulignant que la validation d'une phase vaut ordre de poursuivre la suivante (10 % qui a été payé) outre 40 % conformément aux échéances prévues.
Les premiers juges ont souligné que le Groupement « indique dans sa pièce n°23 que l'ADP PRO n'a pas été remise de sorte que l'acompte de 40 % n'est pas dû.
Le Groupement verse aux débats (pièce n°24) un DVD intitulé « documents établis....copie 16 juin 2015 ».
Or, il n'est pas justifié de la remise de ces documents au promoteur avant le 20 octobre 2014 date de la résiliation du contrat de sorte que le Groupement ne peut être que débouté de cette demande et le jugement confirmé sur ce point » (arrêt p. 15 & 16) ;
ALORS QUE le promoteur immobilier est tenu de rémunérer le maître d'oeuvre pour les missions exécutées à sa demande ; qu'en l'espèce, le contrat de promotion immobilière conclu entre la société [...] et le groupement de maîtres d'oeuvre prévoyait, au chapitre « modalités de règlement », que pour la phase APD (avant-projet définitif), 10 % des honoraires seraient versés lors du lancement de la mission, 40 % lors de la remise des éléments de mission au promoteur, 30 % lors de la validation des éléments de mission par le promoteur et 20 % lors de la signature des marchés ; que pour refuser d'accorder aux maîtres d'oeuvre la rémunération due au titre de la phase APD, la cour a retenu qu'ils ne justifiaient pas de la remise au promoteur des documents afférents avant le 20 octobre 2014, date de la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre ; qu'en statuant sans rechercher si les prestations litigieuses avaient été accomplies, ce qui n'a pas été contesté, de sorte qu'elles devaient être payées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable antérieurement à l'ordonnance du 10 février 2016, et les articles 831-1 et 1831-2 du même code.