LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

 	Sur le moyen unique, ci-après annexé :

   	Attendu qu'ayant souverainement retenu que si par l'emprise partielle, la société Gaspard Beke perdait 25 % de la zone d'exposition des véhicules, seule la partie de la zone d'exposition en façade, évaluée à environ 3 % constituait un préjudice direct et certain compte tenu du nombre de places d'exposition vides dans la partie hors emprise, la cour d'appel, qui, sans se contredire, en a déduit que l'indemnité correspondant à la perte de clientèle subie consécutivement à l'emprise partielle représentait une indemnité égale à 3% du chiffre d'affaires moyen pondéré, réalisé au cours des trois dernières années sur le site concerné, a légalement justifié sa décision ;

 	PAR CES MOTIFS :  

 	REJETTE le pourvoi ;

   	Condamne la société Gaspard Beke aux dépens ;

 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gasparg Beke à payer au département du Val-de-Marne la somme de 1 000 euros ; rejette la demande de la société Gaspard Beke ;  

 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quatorze.

 MOYEN ANNEXE au présent arrêt  

 Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société  Gaspard Beke

 L'arrêt attaqué encourt la censure ;

   EN CE QU' il a cantonné l'indemnité de dépréciation à la somme de 302.739,57 euros pour les sites des 163-165 et 167 avenue de Fontainebleau ;

 AUX MOTIFS QUE « la société GASPARD BEKE demande, par infirmation, que soit fixée à son profit une indemnité principale d'éviction de 1.217.297 euros ; qu'elle fait valoir que les emprises affectant l'ensemble de son site constitueraient sa vitrine de vente et d'exposition indispensable à son fonctionnement, impossible à reconstituer hors emprise, et que sur les emplacements d'expositions des voitures destinées à la vente, pour le 163 avenue de Fontainebleau, sur 50 de ces emplacements 20 se trouveraient dans l'emprise et que pour le 167 avenue de Fontainebleau, sur 45 de ces emplacements 7 se trouverait dans l'emprise ; qu'elle produit les bilans de l'entreprise sur les trois dernières années et deux attestations de son expert-comptable, l'une portant sur la répartition des ventes TTC par branche d'activités et l'autre sur la répartition des ventes TTC par site, correspondant aux trois dossiers dont est saisie la Cour ; que l'expropriant, qui demande la confirmation du jugement de ce chef, fait valoir que l'emprise partielle n'entraîne pas la perte du fonds de commerce, que lors de la prise à bail en mai 2006 de la parcelle sise 167 avenue de Fontainebleau, soit après la déclaration d'utilité publique du 1er février 2005 qui est la date de référence, la société BEKE ne pouvait ignorer l'imminence de l'expropriation, que l'analyse présentée serait faussée du fait que la société BEKE majorerait le nombre d'emplacements dans l'emprise et minorerait le nombre d'emplacements hors emprise et que pour le calcul d'un éventuel préjudice, le chiffre d'affaires de référence devrait être minoré au regard de l'exploitation de la parcelle existant depuis mai 2006 ; que les indemnités allouées par le juge doivent réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que le juge a constaté, dans les emprises concernées situées en façade sur l'avenue de Fontainebleau ancienne RN7, la présence de plusieurs voitures d'exposition sur des emplacements prévus à cet effet ; que par l'emprise partielle, la société GASPARD BEKE perd environ 9 % des terrains loués et près de 25 % de la zone d'exposition des véhicules, mais seule la partie de la zone d'exposition en façade, évaluée à environ 3 %, constitue un préjudice direct et certain compte tenu du nombre de places d'exposition vides dans la partie hors emprise, ainsi qu'il est établi par les photos communiquées par le département expropriant ; qu'il est constant que la partie de terrain perdue ne peut être reconstituée dans l'environnement immédiat ; que la perte d'une partie non négligeable de cette surface d'exposition, et donc de la surface de vente dans une zone d'activités spécialisées dans l'automobile, entraînera de manière certaine une baisse de l'activité commerciale directement liée à l'expropriation et constitue donc un préjudice matériel indemnisable ; que pour évaluer son préjudice de ce chef, la société GASPARD BEKE prend en considération 10 % du chiffre d'affaires global moyen fait sur les 5 sites qu'elle exploite et 25 % de la valeur globale du fonds calculée par branche d'activité (véhicules neufs, d'occasion, de location et entreprise-réparation) sur les 5 sites d'exploitation et retient un moyenne selon les deux méthodes de 1.247.295 euros pour le site concerné ; que les éléments produits aux débats ne permettent pas d'affirmer que, sur le site concerné, la perte de 25 % de véhicules potentiellement exposés à la vente entraînera automatiquement la perte revendiquée par la société GASPARD BEKE ; sur la perte de 3 % précitée d'exposition en façade constitue un préjudice direct et certain ; que les résultats financiers communiqués par la société GASPARD BEKE ne sont pas discutés par les autres parties ; que sur ces constatations et pour ces raisons, en tenant compte de l'importance de la perte de terrain et de la perte du potentiel d'exposition en façade (3 %), de l'emplacement privilégié de cette partie de terrain qui constitue la vitrine commerciale des véhicules d'occasion de l'unité exploitée, de la spécificité de ce secteur géographique spécialisé dans le commerce de l'automobile et de la récupération de véhicules accidentés et des pièces détachées, il apparaît raisonnable de retenir une perte de chiffre d'affaires calculée sur la base de la moyenne du chiffre d'affaires réalisé sur ce site concerné entre 2006 et 2008 ; que l'indemnité de dépréciation s'apprécie en effet à la date du jugement, lequel a été prononcé le 5 novembre 2009 ; que la moyenne du chiffre d'affaires réalisé sur ce site concerné au cours des trois dernières années précédant ce jugement s'élève à 14.416.170 euros ; que l'indemnité correspondant à la perte de clientèle subie consécutivement à l'emprise partielle en cause représente donc une indemnité de 432.485,10 euros (14.416.170 euros divisé par 100 x 3) ; que faute d'éléments permettant d'apprécier plus finement le préjudice de ce chef sur le site concerné de l'entreprise, étant observé que le commerce de véhicules d'occasion continuera et que la société détient d'autres sites, la Cour estime raisonnable de pondérer ce chiffre à 30 % ; que partant, l'indemnité finalement allouée doit être fixée de 302.739,57 euros » ;  

 ALORS QUE, premièrement, le commerçant, fût-il partiellement évincé, a droit à une réparation intégrale de son préjudice ; que dans l'hypothèse où il est privé d'une surface affectée à la commercialisation de véhicules, l'intégralité de cette surface doit être prise en compte pour l'évaluation de son dommage ; qu'après avoir constaté en l'espèce que la société GASPARD BEKE était privée de sa surface de commercialisation à hauteur de 25 %, les juges du second degré ont estimé ne devoir prendre en compte, pour l'octroi de l'indemnité, qu'une bande située en façade et correspondant à 3 % des surfaces affectées à la commercialisation ; qu'en statuant de la sorte, ils ont violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation et le principe de réparation intégrale ;

   ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir dit pour quelles raisons la société GASPARD BEKE devait être privée de toute indemnité pour les surfaces affectées à la commercialisation comprises dans l'expropriation au-delà de la bande de façade correspondant à 3 % des surfaces de commercialisation, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;

 ET ALORS QUE, troisièmement, à supposer qu'en visant les espaces vides affectés à la commercialisation, situés hors emprise, les juges du second degré aient voulu exprimer l'idée que la société GASPARD BEKE pouvait redéployer une activité sur ces surfaces, de toute façon, cette considération serait en contradiction avec l'énonciation de l'arrêt qui vise l'intégralité des superficies incluses dans l'emprise et affectées à la commercialisation suivant laquelle la privation des surfaces de commercialisation cause nécessairement un préjudice à l'entreprise ; qu'en statuant de la sorte, les juges du fond ont entaché leur décision d'une contradiction de motifs.