LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 mars 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 289 F-D
Pourvois n°
D 19-15.604
X 19-18.151 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
I. 1°/ L'association Foyer Oasis,
2°/ L'association Alliance Phenix,
toutes deux ayant leur siège [...] ,
3°/ M. A... B... ,
4°/ Mme W... L...,
tous deux domiciliés [...] ,
ont formé le pourvoi n° D 19-15.604 contre un arrêt rendu le 21 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant à l'association Immobilière La Montluelde, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation.
II. L'association Immobilière la Montluelde,
a formé le pourvoi n° X 19-18.151 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à M. A... B... ,
2°/ à Mme W... L...,
3°/ à l'association Foyer Oasis,
4°/ à l'association Alliance Phenix,
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs au pourvoi n° D 19-15.604 invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi n° X 19-18.151 invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat des associations Foyer Oasis et Alliance Phenix, et de M. B... et Mme L..., de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de l'association Immobilière La Montluelde, et après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° D 19-15.604 et X 19-18.151 sont joints.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2019), le 24 mars 1999, l'association Foyer Oasis a fait apport en pleine propriété d'un immeuble à l'association immobilière La Montluelde (l'association La Montluelde), l'acte comportant un droit de veto au profit de l'association apporteuse afin de lui permettre de s'opposer à toute décision « contraire au caractère propre » du foyer l'Oasis.
3. Le 21 juin 1999, l'association La Montluelde a donné en location à l'association Foyer Oasis une partie de cet immeuble pour une durée d'un an, reconductible tacitement et moyennant un loyer réduit, le bail imposant en contrepartie à la locataire de respecter le caractère désintéressé de la destination des lieux.
4. Le 30 juin 2008, l'association La Montluelde a cédé l'usufruit de l'immeuble, pour une durée de cinq ans, à l'association Alliance Phénix.
5. Le 19 mars 2013, elle a adopté une délibération donnant pouvoir à sa présidente de notifier la fin de l'usufruit et le non-renouvellement du bail. Le 27 mars 2013, en exécution de cette délibération, elle a signifié à l'association Alliance Phénix la fin de l'usufruit et a délivré, le 5 juillet 2013, un congé à l'association Foyer Oasis.
6. Parallèlement, le 1er mars 2013, l'association Alliance Phénix avait conclu avec l'association Foyer Oasis un avenant au bail du 21 juin 1999, portant sa durée à neuf ans, avec tacite reconduction, sauf préavis délivré douze mois à l'avance.
7. En outre, le 16 avril 2013, l'association Alliance Phénix a donné à bail à l'association Foyer Oasis un appartement, pour une durée de six ans, moyennant un loyer annuel de 4 800 euros, et à Mme L..., présidente de l'association Alliance Phénix et directrice de l'association Foyer Oasis, un appartement, pour la même durée, moyennant un loyer mensuel de 379 euros.
8. Le 23 octobre 2013, l'association Alliance Phénix, l'association Foyer Oasis, Mme L... et M. B... , président de l'association Foyer Oasis, ont assigné l'association La Montluelde en résolution du contrat d'apport d'actif du 24 mars 1999 et en annulation de la délibération du 19 mars 2013.
9. Les 25 et 28 octobre 2013 et 16 janvier 2014, l'association La Montluelde a assigné l'association Alliance Phénix, l'association Foyer Oasis, Mme L... et M. B... en nullité de l'avenant du 1er mars 2013 et des baux du 16 avril 2013, en validité du congé du 5 juillet 2013 et en paiement d'une indemnité d'occupation.
10. Un arrêt du 2 mars 2017, devenu irrévocable, a rejeté la demande d'annulation du contrat du 24 mars 1999 et annulé la délibération du 19 mars 2013.
Sur le pourvoi n° D 19-15.604 formé par l'association Alliance Phénix, l'association Foyer Oasis, Mme L... et M. B...
Examen des moyens
Sur le premier moyen et sur les troisième et quatrième moyens, pris en leur première et troisième branches, ci-après annexés
11. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
12. L'association Alliance Phénix, l'association Foyer Oasis, Mme L... et M. B... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en remboursement des travaux effectués dans les lieux, alors « que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter l'association Alliance Phénix de sa demande tendant à voir condamner l'association La Montluelde à lui payer le coût de travaux de rénovation de l'immeuble réalisés pendant l'usufruit, que lesdits travaux n'avaient eu pour objet ni le ravalement visé au contrat, ni la réparation de gros murs ou de voûtes, ni le rétablissement de poutres ou couvertures ou encore de murs de soutènement ou de clôture, sans rechercher, comme elle y étaient invitée, si ces travaux, tout au moins en partie, constituaient des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, dès lors qu'ils avaient eu pour objet la réfection d'une part importante de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605 et 606 du code civil. »
Réponse de la Cour
13. La cour d'appel a relevé que la convention d'usufruit du 30 juin 2008 ne mettait à la charge du nu-propriétaire que les frais de ravalement d'un mur pignon.
14. Elle a constaté que les travaux dont le remboursement était demandé par l'usufruitier avaient pour objet la rénovation des logements et ne portaient ni sur le ravalement, ni sur la réparation des gros murs ou des voûtes, ni sur le rétablissement des poutres, des couvertures ou des murs de soutènement ou de clôture.
15. Elle en a souverainement déduit que ces travaux ne constituaient pas des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire.
16. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
17. L'association Alliance Phénix, l'association Foyer Oasis, Mme L... et M. B... font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de l'avenant du 1er mars 2013 au bail du 21 juin 1999, alors « que l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; que la fraude consiste, par des procédés déloyaux, à se soustraire à une règle obligatoire ou prohibitive ou à obtenir un avantage matériel ou moral indu ; qu'en annulant l'avenant du 1er mars 2013, motif pris qu'il avait été conclu par l'association Alliance Phénix, usufruitière, à l'insu de l'association La Montluelde, quatre mois avant l'expiration de l'usufruit et aboutissait à donner le bien en location pendant une durée supérieure à neuf ans, et en déduire l'existence d'une fraude aux droits du nu-propriétaire, bien que l'association Alliance Phénix n'ait fait qu'user, dans les strictes limites de la loi, de son droit de renouveler le bail consenti à l'association Foyer Oasis, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté de l'association Alliance Phénix de se soustraire à une règle obligatoire ou d'obtenir un avantage indu, peu important que cette décision de renouvellement ait été prise sans le consentement du nu-propriétaire, qui n'était pas requis, a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 595 du code civil. »
Réponse de la Cour
18. La cour d'appel a relevé que l'avenant du 1er mars 2013 avait pour effet de modifier en profondeur l'économie du bail du 21 juin 1999, reconductible initialement annuellement, en portant sa durée à neuf ans avec un préavis de douze mois.
19. Elle a retenu que cet avenant, conclu quatre mois avant la fin de l'usufruit, aboutissait à priver l'association La Montluelde, lorsqu'elle aurait repris la pleine propriété de l'immeuble, de son droit de non-renouvellement annuel du bail.
20. Elle en a souverainement déduit que l'avenant avait été conclu en fraude des droits du nu-propriétaire et devait être annulé.
21. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le quatrième moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
22. L'association Alliance Phénix, l'association Foyer Oasis, Mme L... et M. B... font grief à l'arrêt d'annuler les baux consentis le 16 avril 2013 par l'association Alliance Phénix à l'association Foyer Oasis et à Mme L..., alors « que l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; que la fraude consiste, par des procédés déloyaux, à se soustraire à une règle obligatoire ou prohibitive ou à obtenir un avantage matériel ou moral indu ; qu'en annulant les contrats de bail consentis à l'association Foyer Oasis et à Mme L..., motif pris que ces baux avaient été consentis à un loyer nettement inférieur à la valeur locative et qu'ils avaient été conclus en fraude des droits de l'association La Montluelde, dès lors qu'il n'était pas démontré qu'elle ait pu trouver un intérêt particulier à leur conclusion, bien que l'association Alliance Phénix, en sa qualité d'usufruitière, ait été en droit de donner en location les locaux de l'immeuble et que la modicité des loyers consentis à plusieurs membres bénévoles de l'association Foyer Oasis permettait en contrepartie à cette dernière d'exercer son objet, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté de l'association Alliance Phénix de se soustraire à une règle obligatoire ou d'obtenir un avantage indu, peu important que ces baux aient été conclus sans le consentement du nu-propriétaire, qui n'était pas requis, a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 595 du code civil. »
Réponse de la Cour
23. La cour d'appel a constaté que les baux litigieux avaient été conclus, moyennant un loyer très inférieur à la valeur locative, au profit de membres du personnel de l'association Foyer Oasis, parmi lesquels Mme L..., également présidente de l'association Alliance Phénix.
24. Elle a retenu que l'association Alliance Phénix ne rapportait pas la preuve de la pratique invoquée par celle-ci et consistant à attribuer des logements moyennant un loyer réduit à des responsables de l'association Foyer Oasis et que ces baux, conclus quelques semaines avant la fin de l'usufruit, étaient contraires aux intérêts de l'association La Montluelde et portaient atteinte à ses droits.
25. Elle en a souverainement déduit que ces contrats avaient été conclus en fraude des droits du nu-propriétaire et devaient être annulés.
26. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le pourvoi n° X 19-18.151 formé par l'association La Montluelde
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième, sixième, huitième et neuvième branches, ci-après annexé
27. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, cinquième, septième et dixième branches
Enoncé du moyen
28. L'association La Montluelde fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en validité des congés délivrés à l'association Foyer Oasis les 5 juillet 2013 et 30 mars 2018, alors :
« 1°/ que nul ne peut être contraint de renoncer à son droit de propriété ; qu'en l'espèce, les parties au contrat de bail avaient pris en compte le droit du bailleur de pouvoir recouvrer la jouissance de son bien, en fixant à un an seulement la durée du contrat, renouvelable par tacite reconduction ; que la clause du contrat d'apport partiel d'actifs prévoyant la désignation d'un représentant de l'association Foyer Oasis au conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde avec droit de veto sur toute décision qui lui paraîtrait « contraire au caractère propre du Foyer Oasis » ne pouvait avoir pour effet de contrarier le droit du bailleur, prenant sa source dans un autre contrat, de mettre fin au bail à l'échéance convenue ; qu'en jugeant que cette clause empêchait de valider les congés qui avaient été délivrés à la locataire le 5 juillet 2013 et le 30 mars 2018, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ensemble les articles 1709 et 1752 et suivants du même code ;
2°/ que la cour d'appel a fondé sa décision d'invalider les congés sur le fait que la décision de ne pas renouveler le bail serait contraire au caractère propre du Foyer l'Oasis « puisqu'elle revient à empêcher l'association Foyer l'Oasis d'exercer dans les locaux (
) les activités définies par les statuts » ; qu'en se déterminant par un tel motif, alors, d'une part, que l'impossibilité pour le preneur de continuer « à exercer dans les lieux loués ses activités » est la conséquence normale et inéluctable de toute rupture d'un contrat de bail, et alors, d'autre part, que le bail qui était en cause conférait au bailleur le droit de ne pas renouveler le contrat à l'échéance annuelle sans avoir à motiver sa décision, ce qui exposait nécessairement le preneur au risque de ne plus pouvoir, dans ce cas, « exercer dans les lieux loués ses activités», la cour d'appel, dont la motivation revient à faire du présent bail une convention insusceptible d'être rompue, contrairement à ses propres stipulations, a violé les articles 1103 et 1193 du code civil et les 1709 et 1752 et suivants du même code ;
5°/ que l'association immobilière La Montluelde faisait valoir que l'association Foyer Oasis s'était au fil du temps éloignée de sa vocation première pour se consacrer exclusivement à des activités lucratives, en contrariété avec les principes et les valeurs de désintéressement et de pauvreté fixés par ses statuts et rappelés dans le contrat de bail conclu avec l'association immobilière La Montuelde ; qu'elle faisait encore valoir que c'est « dans l'objectif de redonner au foyer son caractère initial et propre qu'elle a décidé de donner congé », comme indiqué dans sa résolution prise le 19 octobre 2013 ; qu'en s'abstenant de rechercher si, par son comportement, l'association Foyer Oasis n'avait pas contrevenu aux principes en considération desquels le bail avait été conclu et dont l'exposante soutenait qu'ils en constituaient la condition déterminante, ce qui justifiait le non-renouvellement du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103, 1224 1709 et 1741 du code civil ;
7°/ que le « caractère propre » du Foyer Oasis devait s'entendre comme recouvrant sa vocation originelle et les activités en découlant, telles que prévues dans ses statuts ; qu'en jugeant que le « caractère propre » du Foyer Oasis » s'opposait au non-renouvellement du bail en ce qu'il empêchait la locataire « d'exercer dans les lieux loués ses activités », sans rechercher si, en rompant avec les principes fixés dans ses statuts et qui étaient au cœur des valeurs professées par la Congrégation religieuse à laquelle appartenaient ses membres, pour ne plus se consacrer qu'à des activités fondées sur la recherche du profit, l'association Foyer Oasis était restée fidèle à son « caractère propre » et pouvait encore utilement l'invoquer pour s'opposer au non-renouvellement du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103,1193, 1709 et 1752 et suivants du code civil ;
10°/ que l'association La Montluelde faisait valoir dans ses conclusions que le véto qu'avait émis le représentant de l'association Foyer Oasis lors de la réunion du 15 janvier 2018 pour s'opposer au congé délivré le 30 mars 2018 présentait un caractère abusif dès lors qu'il avait été exercé pour satisfaire des intérêts contraires à l'objet des associations, dans le but de poursuivre une activité purement lucrative en rupture profonde avec la vocation première et l'esprit désintéressé dans lequel l'association Foyer Oasis était censée oeuvrer ; que l'abus se déduisait aussi du fait que l'activité du preneur était contraire à la clause du bail intitulé « destination » qui indiquait : « les lieux loués sont affectés exclusivement à l'activité d'accueil, essentiellement désintéressée de jeunes étudiants, travailleurs ou travailleuses auxquels est proposée toute forme d'aide dans l'esprit de la Bailleresse ; en conséquence, toute modification de cette affectation, et toute violation de cette destination entraînera de plein droit la résiliation de cette location (
) » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
29. En premier lieu, le droit de veto restreint, accordé à l'association Foyer Oasis pour s'opposer aux décisions contraires au « caractère propre » du foyer qu'elle gère dans les lieux donnés à bail et protéger son objet social, ne porte pas au droit de propriété de l'association La Montluelde une atteinte disproportionnée.
30. En effet, ce droit, qui s'exerce sous le contrôle du juge, ne prive pas la bailleresse du droit de refuser le renouvellement du bail pour un motif légitime.
31. En second lieu, la cour d'appel a constaté que la décision du 19 mars 2013, autorisant la présidente de l'association à délivrer congé à l'association Foyer Oasis, avait été définitivement annulée par l'arrêt du 2 mars 2017.
32. Elle a souverainement retenu que la décision de ne pas renouveler le bail privait l'association Foyer Oasis de la possibilité d'exercer dans les lieux loués, qu'elle occupait depuis 1924, les activités définies par ses statuts et était, par suite, contraire au « caractère propre » du foyer l'Oasis.
33. Elle en a exactement déduit, sans être tenue de suivre l'association La Montluelde dans le détail de son argumentation, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le congé du 5 juillet 2013, délivré en exécution d'une décision annulée, et celui du 30 mars 2018, ne pouvaient être validés.
34. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi n° D 19-15.604 par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour les associations Foyer Oasis et Alliance Phenix et M. B... et Mme L...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la convention d'apport d'usufruit du 30 juin 2008, intervenue entre l'Association Immobilière LA MONTLUELDE et l'Association ALLIANCE PHENIX, s'est éteinte de plein droit le 30 juin 2013 par l'arrivée du terme contractuel et d'avoir, en conséquence, débouté l'Association FOYER OASIS, l'Association ALLIANCE PHENIX, Monsieur A... B... et Madame W... L... de leur demande tendant à voir juger que cet usufruit devait bénéficier à l'Association ALLIANCE PHENIX ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article 1134 ancien du Code civil devenu les articles 1103 et 1104 du même code : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public » ;
qu'aux termes de l'article 617 du Code civil :
- "L'usufruit s'éteint : (notamment)
- par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé" ;
qu'il en résulte que sauf dispositions contractuelles contraires, l'usufruit s'éteint de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ; qu'en l'espèce, selon les dispositions de l'acte du 30 juin 2008 intitulé « Apport d'usufruit pour une durée de cinq ans par l'association immobilière La Montluelde à l'association Alliance Phénix » :
« Apport du droit d'usufruit : Le constituant apporte au bénéficiaire sous les conditions ci-après exprimées, l'usufruit du bien immobilier figurant aux présentes pour une durée de cinq ans qui commencera à courir le 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2013 » ;
que le procès-verbal de réunion du conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde en date du 19 mars 2013 contient en particulier au point n°4 intitulé : « Le point sur l'Oasis » les énonciations suivantes :
« le Conseil d'administration est informé en détail des circonstances de mise en place de l'usufruit gratuit du bâtiment du [...] au profit de l'association Alliance Phénix ainsi que de l'arrivée à terme dudit usufruit le 30 juin 2013.
Après échanges de vues pouvoir est donné à la présidente... :
- de lancer la notification et le constat huissier et prendre toutes dispositions concernant les modalités de fin de l'usufruit précité, Pouvoir est en outre donné :
- à la présidente à effet d'accomplir toutes les formalités et de signer tous les actes et documents notariés et sous-seing-privé nécessaire à ces opérations.
- délégation au membre de droit pour prendre toute disposition et accepter ou prendre tout engagement et/ou conclure tout engagement et/ou transaction liés directement ou indirectement à l'usufruit ou à son expiration » ;
que pour conclure à l'irrégularité de la procédure engagée aux fins de voir constater l'extinction de l'usufruit les appelants font valoir :
- d'une part que la décision n° 4 du conseil d'administration du 19 mars 2013 ayant été annulée la décision prise par celui-ci relativement à l'extinction de l'usufruit est annulée,
- d'autre part que l'instance judiciaire, en tant qu'elle porte sur l'usufruit, ne pouvait être engagée qu'à la suite d'une décision du conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde prise en présence du représentant de l'association Foyer l'Oasis, titulaire d'un droit de veto ;
que sur le premier point, l'annulation de la décision n°4 du Conseil d'administration du 19 mars 2013 est sans influence sur l'application des dispositions de la convention d'usufruit relatives à la durée de celui-ci ; que cette décision ne concerne en effet que les modalités pratiques d'application de ces dispositions ; que sur le second point, selon les dispositions contractuelles précitées l'usufruit s'éteint de plein droit à l'expiration de la période de jouissance de cinq ans soit le 30 juin 2013 ; que la convention d'usufruit précité ne subordonne cette extinction de plein droit à aucune condition de forme ou de fond ; que la décision d'agir en justice en vue de faire constater l'extinction de plein droit de l'usufruit de l'Association Alliance Phénix ne concerne pas le "caractère propre" de l'association Foyer l'Oasis ; qu'elle n'avait donc pas à faire l'objet d'une délibération particulière associant un représentant de l'association Foyer l'Oasis ; que selon les dispositions des statuts de l'association immobilière La Montluelde :
« Le président assure l'exécution des décisions du conseil et le bon fonctionnement de l'association.
Il la représente en justice et dans tous les actes de la vie civile » ;
que ces dispositions autorisent la présidente de l'association immobilière La Montluelde à agir en justice aux fins de voir constater l'extinction de plein droit de l'usufruit ; que compte tenu des développements qui précèdent la demande de l'association immobilière La Montluelde tendant à voir dire que l'usufruit s'est éteint de plein droit le 30 juin 2013 est justifiée ; qu'il y sera fait droit ; que l'association immobilière La Montluelde a retrouvé de plein droit depuis le 30 juin 2013 la pleine propriété des biens concernés ; qu'il ressort du bordereau général de pièces produit (pièce n° 6 des appelants) qu'un ensemble de documents lui a été remis à la fin de l'usufruit par l'Association Alliance Phénix ; que les demandes de l'Association Alliance Phenix tendant à voir retirer à l'association immobilière La Montluelde les droits d'usufruit et à faire revenir ces droits à l'Association Alliance Phénix sont mal fondées ; qu'elles seront rejetées ;
1°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée a lieu à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, et que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité ; que par arrêt définitif du 2 mars 2017, rendu entre l'Association FOYER OASIS et l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, la Cour d'appel de PARIS a annulé la délibération n°4 du Conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE du 19 mars 2013, qui avait donné pouvoir à son Président pour prendre toute disposition concernant les modalités de fin de l'usufruit donné à l'Association ALLIANCE PHENIX, au motif que, en violation de la convention d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, un représentant de l'Association FOYER OASIS n'avait pas participé au vote de cette délibération ; qu'en décidant néanmoins que la décision d'agir en justice pour faire constater l'extinction de l'usufruit n'avait pas à associer un représentant de l'Association FOYER OASIS, la Cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée ttchée à l'arrêt du 2 mars 2017, en violation de l'article 1351 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'acte d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999 stipule que l'Association FOYER OASIS délègue au conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE un représentant qui pourra apposer son veto à toute décision du bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer OASIS ; qu'il en résulte qu'il ne peut être mis fin à l'usufruit sur l'immeuble dans lequel est bénévolement exploité le foyer l'Oasis sans qu'un représentant de l'Association FOYER OASIS ait été associé à cette décision, qui concerne le caractère propre du foyer l'Oasis ; qu'en décidant néanmoins que la décision d'agir en justice pour faire constater l'extinction de l'usufruit ne concernait pas le caractère propre de l'Association FOYER OASIS, pour en déduire que cette décision n'avait pas à faire l'objet d'une délibération du conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE associant un représentant de l'Association FOYER OASIS, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'acte d'apport partiel d'actif, en violation de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'Association ALLIANCE PHENIX de sa demande tendant à voir condamner l'Association Immobilière LA MONTLUELDE à lui payer la somme de 637.773,45 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2013 ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article 605 du Code civil : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire à moins qu'elles aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit » ; que selon l'article 606 du même code : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celle des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; que l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour des travaux de rénovation engagés de son initiative et destinés à améliorer les conditions de jouissance de l'immeuble, encore que la valeur de la chose en ait été augmentée ; qu'en l'espèce, la convention d'usufruit du 30 juin 2008 met à la charge de l'association immobilière La Montluelde "les frais de ravalement du pignon au [...] " ; qu'elle prévoit également que "l'apporteur conserve la charge des travaux et autres soldes non encore réglés au jour de la signature" ; qu'il ressort de la liste des travaux invoqués par l'association Alliance Phénix et des pièces justificatives, que ceux-ci n'ont eu pour objet ni le ravalement visé au contrat, ni la réparation de gros murs ou de voûte, ni le rétablissement de poutres ou de couvertures ou encore de murs de soutènement ou de clôture ; qu'à l'exception des travaux visés par la facture du 12 janvier 2008 ci-après examinée, les travaux invoqués sont postérieurs à la date de la convention d'usufruit ; qu'il s'agit, comme l'indique l'Association Alliance Phénix, de travaux de rénovation de logements ; qu'il n'est pas démontré que les dépenses invoquées constituent de grosses réparations au sens de l'article 606 du code de procédure civile ; [
] que compte tenu de ce qui précède la demande en paiement du coût de travaux formée par l'Association Alliance Phénix n'est pas justifiée ; qu'elle sera rejetée ;
ALORS QUE l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien ; que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; qu'en se bornant à énoncer, pour débouter l'Association ALLIANCE PHENIX de sa demande tendant à voir condamner l'Association LA MONTLUELDE à lui payer le coût de travaux de rénovation de l'immeuble réalisés pendant l'usufruit, que lesdits travaux n'avaient eu pour objet ni le ravalement visé au contrat, ni la réparation de gros murs ou de voûtes, ni le rétablissement de poutres ou couvertures ou encore de murs de soutènement ou de clôture, sans rechercher, comme elle y étaient invitée, si ces travaux, tout au moins en partie, constituaient des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire, dès lors qu'ils avaient eu pour objet la réfection d'une part importante de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605 et 606 du Code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de l'avenant au bail du 21 juin 1999 conclu, le 1er mars 2013, entre l'Association ALLIANCE PHENIX et l'Association FOYER OASIS ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1134 ancien du Code civil tel que repris par les articles 1103 et 1104 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l'acte du 24 mars 1999 portant apport partiel d'actif contient en particulier la stipulation suivante :
"Conseil d'administration de l'association bénéficiaire.
L'association l'Oasis, apporteuse délègue au sein du Conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde un représentant.
Ce dernier pourra opposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis.
L'exercice de ce droit de veto est considéré par les deux parties comme une condition déterminante du présent contrat d'apport, sans laquelle elles n'auraient pas contracté" ;
qu'il est constant en l'espèce que l'association Alliance Phénix en qualité d'usufruitière a conclu le 1er mars 2013, avec l'association Foyer l'Oasis un avenant portant à 9 ans à compter du 1er avril 2013 la durée du bail ; que cet avenant n'est pas mentionné dans la décision annulée par l'arrêt du 2 mars 2017 ; qu'il ne porte pas spécialement sur l'objet et la nature des activités exercées dans les lieux ; que la décision d'engager une action en justice en vue d'annuler cette convention ne met pas en cause la nature des activités exercées dans les lieux et n'a pour objet de voir modifier les objectifs que l'association Foyer l'Oasis s'est assigné dans ses statuts ; qu'elle ne touche pas en conséquence au caractère propre de l'association Foyer l'Oasis au sens des dispositions de la convention d'apport partiel d'actif précitées ; que l'association immobilière La Montluelde n'était pas tenue d'associer un représentant de l'association Foyer l'Oasis à la décision d'engager une action en annulation de l'avenant du 1er mars 2013 ; que sur la validité de l'avenant au bail, au soutien de sa demande d'annulation de l'avenant du 1er mars 2013 l'association immobilière La Montluelde invoque les dispositions des articles 570 et 595 du Code civil ainsi que le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; que l'article 578 du Code civil dispose que : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » ; que selon les dispositions de l'article 595 du même code « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve ; Les baux de neuf ans ou audessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s 'il s 'agit de bien ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s s'agit de maisons sont sans effet à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit » ; que le bail consenti par l'usufruitier en fraude des droits du nu-propriétaire peut être annulé (Cass. Civ 3ème 4 octobre 1972) ; qu'en l'espèce, le bail du 21 juin 1999 a été conclu pour une durée d'un an pour se renouveler par tacite reconduction pour de nouvelles périodes d'un an, avec faculté de dénonciation en respectant le préavis d'un mois ; que l'avenant du 1er mars 2013 conclu entre l'Association Alliance Phénix agissant en qualité d'usufruitière et l'association Foyer l'Oasis dispose que par dérogation à la clause de durée du bail celui-ci est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2013 et qu'il doit ensuite se renouveler par tacite reconduction pour de nouvelles périodes, à défaut de dénonciation par l'autre des parties notifiée par lettre en respectant un préavis de 12 mois ; que cet avenant a été conclu quatre mois avant que l'association immobilière La Montluelde ne retrouve, avec la fin de l'usufruit, sa qualité de bailleur-propriétaire ; que dans ce contexte la conclusion, à son insu, de l'avenant le 1er mars 2013 aboutit à la priver de la possibilité d'exercer quelques mois plus tard les droits de non renouvellement du bail, qu'elle tenait du bail initial ; que le moyen pris de la nécessité d'adapter, par l'avenant, la durée du bail aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être retenu dès lors que l'avenant ayant été conclu entre deux personnes morales, le texte invoqué ne s'applique pas à ce bail ; qu'en outre l'avenant du 1er mars 2013 a été conclu en cours de location alors que l'usufruitier avait accepté de renouveler le bail le 30 juin 2012 pour une période d'une année ; que la prévision, en cours de location, d'une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2013 aboutit ainsi à donner le bien en location pendant une durée supérieure à neuf ans ; que dans les circonstances susvisées, les signataires de l'avenant au bail ne pouvaient ignorer qu'en rendant, en cours de bail, les locaux indisponibles pendant une durée de neuf ans, elles portaient atteinte aux droits de l'association Immobilière La Montluelde ; que la fraude ainsi caractérisée aux droits de l'association immobilière La Montluelde justifie l'annulation demandée ; que la demande d'annulation étant fondée, il convient d'y faire droit ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, en l'espèce, le 1er mars 2013 Madame L..., présidente de l'Association ALLIANCE PHENIX mais aussi Directrice salariée du Foyer L'OASIS a consenti un avenant au bail du 21 juin 1999 qui a modifié notablement la portée et l'économie de ce bail, puisque sa durée a été rallongée d'un an à neuf ans à compter du 1er avril 2013 avec un préavis passé de six mois à douze mois ; que le tribunal constate que cet acte a été signé, trois mois avant la fin de l'usufruit accordé à cette association, sans y associer la nue-propriétaire alors que le bail avait été consenti à des conditions avantageuses sous respect de conditions précises et encadrées et que la durée annuelle renouvelable correspondait à la volonté de la propriétaire de voir respecter la destination des lieux ; que cet acte, qui dénature le contrat de bail initial, préjudicie aux droits de la propriétaire qui n'y a pas consenti et ne relève pas d'une gestion en bon père de famille, de même que l'absence de révision annuelle du bail initial pendant cinq ans ; [
] que le tribunal prononcera en conséquence la nullité de l'avenant du 1er mars 2013 pour défaut de consentement [
] ;
1°) ALORS QUE, aux termes de l'acte d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, l'Association FOYER OASIS, apporteuse, délègue un représentant au sein du conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, lequel pourra apposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport, qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que l'Association Immobilière LA MONTLUELDE n'était pas tenue d'associer un représentant de l'Association FOYER OASIS à sa décision d'engager une action en annulation de l'avenant du 1er mars 2013, que cette décision ne mettait pas en cause la nature des activités exercées par l'Association FOYER OASIS, ni les objectifs qu'elle s'était assignées dans ses statuts, de sorte qu'elle ne concernait pas le caractère propre de l'Association FOYER OASIS au sens des dispositions de la convention d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'annulation de cet avenant au contrat de bail du 21 juin 1999 était de nature à porter atteinte à l'exploitation pérenne du foyer Oasis, dès lors qu'elle tendait à le priver des locaux dans lesquels il était installé, ce dont il résultait que l'action judiciaire initiée par l'Association Immobilière LA MONTLUELDE concernait le caractère propre du foyer Oasis, de sorte qu'un représentant de l'Association FOYER OASIS devait être associé à la prise de cette décision, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; que la fraude consiste, par des procédés déloyaux, à se soustraire à une règle obligatoire ou prohibitive ou à obtenir un avantage matériel ou moral indu ; qu'en annulant l'avenant du 1er mars 2013, motif pris qu'il avait été conclu par l'Association ALLIANCE PHENIX, usufruitière, à l'insu de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, quatre mois avant l'expiration de l'usufruit et aboutissait à donner le bien en location pendant une durée supérieure à neuf ans, et en déduire l'existence d'une fraude aux droits du nupropriétaire, bien que l'Association ALLIANCE PHENIX n'ait fait qu'user, dans les strictes limites de la loi, de son droit de renouveler le bail consenti à l'Association FOYER OASIS, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté de l'Association ALLIANCE PHENIX de se soustraire à une règle obligatoire ou d'obtenir un avantage indu, peu important que cette décision de renouvellement ait été prise sans le consentement de nu-propriétaire, qui n'était pas requis, a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 595 du Code civil ;
3°) ALORS QUE l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; qu'en annulant l'avenant au bail du 21 juin 1999, motif pris que l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, nue-propriétaire, n'avait pas donné son consentement au renouvellement du bail, bien que l'Association ALLIANCE PHENIX, usufruitière, ait été en droit de renouveler ledit bail sans le consentement du nu-propriétaire, la Cour d'appel a violé l'article 595 du Code civil.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité des contrats de bail en date du 16 avril 2013, consentis par l'Association ALLIANCE PHENIX au profit de l'Association FOYER OASIS et de Madame W... L..., sur deux appartements situés au 2e étage droite et gauche du [...] , d'avoir ordonné l'expulsion des occupants de ces locaux et d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'Association FOYER OASIS et Madame W... L... à l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, sous déduction des sommes que cette dernière aurait perçues au titre de ces occupations ;
AUX MOTIFS PROPRE QU'il y a lieu de rechercher si la présente action en annulation des deux contrats de location devait être introduite après que l'association Foyer l'Oasis ait été mise à même d'exercer son droit de veto ; que sur ce point le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis s'entend essentiellement des activités de celle-ci et des objectifs que lui assignent ses statuts (aide morale et matérielle aux jeunes filles et aux femmes, étudiantes ou travailleuses ; aide aux personnes âgées) ; que les deux contrats concernés ne portent pas directement sur la nature ou l'objet des activités de l'association Foyer l'Oasis ; qu'au regard des objectifs mentionnés dans les statuts de l'association Foyer l'Oasis, aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que les deux baux du 16 avril 2013, qui portent chacun sur un logement compris dans le bien immobilier objet de l'usufruit, mettent en cause "le caractère propre" de l'association Foyer l'Oasis au sens de la stipulation du contrat d'apport partiel susvisée ; qu'il en résulte, que la décision d'agir en justice en vue d'obtenir l'annulation de ces contrats ne met pas en cause le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis ; que l'association immobilière La Montluelde n'était donc pas tenue de mettre en application la stipulation de la convention d'apport partiel d'actif susvisée ; que l'article 17 des statuts de l'association immobilière La Montluelde confère à sa présidente le pouvoir de la représenter en justice ; que cette disposition emporte pour la présidente le pouvoir d'agir en justice aux fins d'annulation des deux contrats de bail susvisés ; que sur la validité des deux baux concernés, selon les dispositions de l'article 595 du Code civil : "L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit" ; qu'il appartient au nu-propriétaire qui invoque l'existence d'une fraude à ses droits d'en rapporter la preuve ; qu'en l'espèce l'un des logements est destiné à l'habitation personnelle de Mme L..., présidente de l'Association Alliance Phénix, et l'autre à l'habitation notamment de personnes travaillant pour le Foyer Oasis ; qu'au regard de la taille des logements (F3) de leur superficie et de l'emplacement de l'immeuble dans lequel ils se trouvent, le loyer apparaît manifestement en deçà de la valeur locative ; que l'association Foyer l'Oasis et l'Association Alliance Phenix ne prouvent pas leurs affirmations selon lesquelles le contrat de bail conclu avec Mme L... le 16 avril 2013 constitue un avenant d'un précédent bail ; que les contrats de bail du 16 avril 2013 ont été signés à l'insu de l'association immobilière La Montluelde alors qu'à compter du 30 juin 2013 elle allait retrouver sa qualité de bailleur ; qu'aucune disposition des statuts de l'association Foyer l'Oasis ne prévoit la mise en location de biens à loyer réduit au profit de responsables de l'association Foyer l'Oasis ou de l'Association Alliance Phenix ; que de ce qui précède, il ressort que l'Association Alliance Phénix a imposé, en connaissance de cause, au nu-propriétaire quatre mois avant la cessation des droits d'usufruit, l'occupation d'un logement par sa président et d'un autre pour loger notamment des personnes travaillant pour l'association Foyer l'Oasis ; que ces locations ont été consenties pour un loyer notablement inférieur à la valeur locative des locaux, et ce alors que la location de logement à prix réduit dans la résidence devait profiter aux personnes bénéficiaires des activités de l'association Foyer l'Oasis ; que les appelants font état de l'existence d'une pratique ancienne et établie consistant à accorder en compensation partielle du travail accompli dans l'intérêt de l'association un loyer à prix réduit aux responsables de celle-ci ; que l'association immobilière La Montluelde invoque au contraire le caractère dérisoire du loyer en considération de la valeur locative de chacun des logements ; que les Associations Alliance Phenix et Foyer l'Oasis ne prouvent pas leurs affirmations selon lesquelles le montant de la location avait été fixé par l'association immobilière La Montluelde à une période où les baux ont été signés par celle-ci ; qu'elles ne démontrent pas l'existence, alléguée, de la pratique invoquée ; que la copie des contrats de locations consentis respectivement à Mme K... et à Mme O... ne fait pas, en effet, cette preuve alors que ces contrats ont eux-mêmes été conclus les 16 mars 2013 et 16 avril 2013 soit quelques mois seulement avant la fin de l'usufruit ; que de même ne sont pas probantes les attestations établies par les locataires signataires de ces contrats ; que la pièce n° 6 (bordereau général remis par l'Association Alliance Phenix à l'association immobilière La Montluelde à la fin de l'usufruit) qui mentionne la liste de contrats conclus à des membres des Associations Alliance Phenix et Foyer l'Oasis ne contient aucune indication relative aux conditions auxquelles ces locations ont été conclues ; qu'à l'exception des contrats conclus avec Mme O... et Mme K..., les baux invoqués ne sont pas produits ; qu'il ressort en outre de la liste susvisée que parmi les 11 mentionnés figurent les baux susvisés consenti à Mme O... et K... en mars et avril 2013, ainsi que des baux conclus à une période proche des deux baux litigieux (22 mars 2013 et courant de l'année 2012 (2 février, 15 mars, 27 septembre)) ; que le fait que l'Association Alliance Phenix ait donné à bail à certains de ses dirigeants, en 2012 et 2013, un logement moyennant un loyer nettement inférieur à la valeur locative ne justifie pas en soi la conclusion des baux litigieux ; qu'il n'est donc pas démontré que l'association immobilière La Montluelde ait pu trouver un intérêt particulier à la conclusion de ces baux ; qu'en concluant dans les circonstances et aux conditions susvisées chacun de ces contrats l'Association Alliance Phenix a porté atteinte aux droits de l'association immobilière La Montluelde ; que la fraude ainsi caractérisée justifie l'annulation des contrats ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef et en ce que, constatant que Melle W... L... et l'association Foyer l'Oasis étaient chacune en ce qui la concerne, sans droit ni titre sur les logements concerné, il a ordonné l'expulsion ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, un peu plus tard, le 16 avri12013, Madame L... a consenti à l'Association L'OASIS un bail portant sur un appartement type F3 de 83m2 moyennant un loyer dérisoire de 400 euros, sans dépôt de garantie, à effet du 1er juin 2013 pour une durée de six ans ; que le loyer initialement fixé en 2008 était de 1 800 euros ; que le même jour, l'Association ALLIANCE PHENIX représentée cette fois par son vice-président, a consenti à Madame L... un bail portant sur un appartement de type F3 situé au même étage, moyennant un loyer de 379,92 euros, à effet du 1er mai 2013 pour une durée de six ans ; que le tribunal constate que ces deux contrats, signés le 16 avril alors que les droits d'usufruit expiraient au 30 juin 2013, ne relèvent pas d'une gestion en bon père de famille, révèlent une confusion d'intérêts entre les cocontractants et portent à l'évidence, au regard de leur loyer dérisoire et de leur durée, atteinte aux droits de la nue propriétaire. ; que le loyer dérisoire constitue en l'espèce un défaut de cause et justifie leur annulation ; que le tribunal prononcera en conséquence la nullité de l'avenant du 1er mars 2013 pour défaut de consentement et des deux contrats de bail signés le 16 avril 2013 pour défaut de cause ;
1°) ALORS QUE, aux termes de l'acte d'apport partiel d'actif du 24 mars 1999, l'Association FOYER OASIS, apporteuse, délègue un représentant au sein du conseil d'administration de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, lequel pourra apposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport, qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que l'Association Immobilière LA MONTLUELDE n'était pas tenue d'associer un représentant de l'Association FOYER OASIS à sa décision d'engager une action en annulation des baux du 16 avril 2013, que le caractère propre de l'Association FOYER OASIS s'entendait essentiellement des activités de celle-ci et des objectifs que lui assignent ses statuts et que ces deux contrats, qui ne portent pas directement sur la nature ou l'objet des activités de l'association, ne mettaient pas en cause son caractère propre au sens du contrat d'apport partiel d'actif, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la signature de ces baux s'inscrivait dans l'exploitation du foyer Oasis, en ce qu'elle permettait d'assurer la présence permanente du personnel de l'association, nécessaire au regard du fait que le foyer est ouvert de manière permanente, ce dont il résultait que l'action judiciaire initiée par l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, qui tendait à l'annulation de ces baux, concernait le caractère propre du foyer Oasis, de sorte qu'un représentant de l'Association FOYER OASIS devait être associé à la prise de cette décision, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
2°) ALORS QUE l'usufruitier passe et renouvelle seul les baux de locaux d'habitation ou à usage professionnel ; que la fraude consiste, par des procédés déloyaux, à se soustraire à une règle obligatoire ou prohibitive ou à obtenir un avantage matériel ou moral indu ; qu'en annulant les contrats de bail consentis à l'Association FOYER OASIS et Madame L..., motif pris que ces baux avaient été consentis à un loyer nettement inférieur à la valeur locative et qu'ils avaient été conclus en fraude des droits de l'Association Immobilière LA MONTLUELDE, dès lors qu'il n'était pas démontré qu'elle ait pu trouver un intérêt particulier à leur conclusion, bien que l'Association ALLIANCE PHENIX, en sa qualité d'usufruitière, ait été en droit de donner en location les locaux de l'immeuble et que la modicité des loyers consentis à plusieurs membres bénévoles de l'Association FOYER OASIS permettait en contrepartie à cette dernière d'exercer son objet, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté de l'Association ALLIANCE PHENIX de se soustraire à une règle obligatoire ou d'obtenir un avantage indu, peu important que ces baux aient été conclus sans le consentement du nu-propriétaire, qui n'était pas requis, a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble l'article 595 du Code civil ;
3°) ALORS QUE n'est pas nul pour absence de cause, le contrat de bail stipulant un loyer modique et non dérisoire ; qu'en décidant néanmoins que les baux consentis le 16 avril 2013 par l'Association ALLIANCE PHENIX à l'Association FOYER OASIS et Madame L... étaient nuls, motif pris qu'ils étaient dépourvus de cause en raison du caractère dérisoire des loyers d'un montant respectivement de 400 euros et de 379,92 euros par mois, ce qui apparaissait manifestement en deçà de la valeur locative, après avoir fixé l'indemnité d'immobilisation due par chacun des preneurs à la somme de 1.500 euros mensuel en considération de la superficie et de la configuration des logements et de l'emplacement de l'immeuble, ce dont il résultait que les loyers fixés dans les baux du 16 avril 2013 étaient modiques et ne présentaient pas un caractère dérisoire caractérisant une absence de cause, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1131 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Moyen produit au pourvoi n° X 19-18.151 par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour avocat de l'association Immobilière La Montluelde
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'association immobilière La Montluelde de sa demande tendant à voir valider le congé donné à l'association Foyer Oasis pour le 31 mars 2014 et concernant les locaux objets du bail du 21 juin 1999, et d'avoir dit que le congé du 30 mars 2018 afférent au bail du 21 juin 1999 ne peut produire aucun effet ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de validation du congé donné pour le 31 mars 2014 que l'article 1134 ancien du Code civil remplacé par les articles 1103 et 1104 du même code dispose que: « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public » ; Attendu en l'espèce que des dispositions de l'acte du 24 mars 1999 portant apport partiel d'actif il ressort que le représentant de l'association Foyer l'Oasis doit être mis en mesure de décider d'exercer son droit de veto "à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du Foyer l'Oasis" ;Attendu que la décision prise au point n° 4 par le conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde le 19 mars 2013 portait en particulier sur le non renouvellement du bail consenti le 21 juin 1999 ;Attendu que le procès-verbal de cette réunion énonce en particulier :–« La présidente et le membre de droit font également part du projet de nouvelles orientations de l'attribution des bâtiments du Foyer au profit des plus démunis en lien avec des organismes et associations disposant d'une expérience reconnue en la matière. Cela conduit au non-renouvellement du bail annuel à son prochain terme le 31 mars 2014 consenti à l'association le cercle de l'oasis (foyer l'oasis ) Après échanges de vues pouvoir est donné à la présidente de notifier en temps utile le non renouvellement du bail consenti à l'association le cercle de l'oasis » ;Que cet exposé montre que la décision de ne pas renouveler le bail a été prise en considération des conditions d'attribution des bâtiments du Foyer au profit des plus démunis ;Qu'elle concerne ainsi les conditions dans lesquelles l'association Foyer l'Oasis exerçait ses activités dans les bâtiments du Foyer ;Qu'elle est contraire au caractère propre du Foyer l'Oasis puisqu'elle revient à empêcher l'association Foyer l'Oasis d'exercer dans les bâtiments du Foyer, lieu où elle est installée depuis le 3 août 1924, ( date d'acquisition des locaux concernés) les activités définies par les statuts, peu important que ceux-ci évoquent la possibilité pour elle d'exercer ces activités " à Paris ou en Province" (étant précisé à cet égard qu'il en est de même de la décision de non renouvellement du bail du 15 janvier 2018 évoquée par les parties dans le corps de leurs conclusions);Attendu que par arrêt définitif du 2 mars 2017 la cour d'appel de Paris, relevant notamment l'absence de mention dans le procès-verbal sur les conditions dans lesquelles la décision de non-renouvellement du bail conclu avec l'Oasis a été votée, a annulé la décision prise sous le n° 4 ;Que la décision de non-renouvellement du bail n'est donc opposable à l'association Foyer l'Oasis ;Attendu que le congé ayant été donné en vertu de la décision du 19 mars 2013 annulée, la demande de validation de celui-ci n'est pas fondée ;Attendu que l'association immobilière La Montluelde fait valoir en outre qu'indépendamment de la décision du 19 mars 2013 sa Présidente tenait des dispositions de l'article 17 des statuts, pouvoir de délivrer congé et de représenter l'association en justice ;Mais attendu que la décision du 19 mars 2013 a donné pouvoir à la présidente de notifier en temps utile le non renouvellement du bail consenti à l'association le cercle de l'oasis » ;Que la présidente tenait ainsi de la décision du conseil d'administration le pouvoir de délivrer congé ; que c'est à ce titre, et non en vertu d'un pouvoir propre qu'elle a fait délivrer congé à l'association Foyer l'Oasis ;Que la décision du 19 mars 2013 ayant été annulée, la Présidente de l'association immobilière de La Montluelde n'a pu valablement délivrer congé ;Attendu sur la décision d'agir en validation de congé, prise le 1er octobre 2013 par l'association immobilière de La Montluelde qu'il a été retenu ci-dessus que, par son objet et les motifs qui la soutiennent, la décision de ne pas renouveler le bail mettait en cause le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis et qu'à ce titre la question du non-renouvellement supposait une réunion à laquelle devait participer le représentant de l'association Foyer l'Oasis ; que l'action en justice tendant à voir valider le congé nécessitait en conséquence elle-même une telle réunion; que le moyen n'est pas fondé ; il résulte de ce qui précède que la demande de validation de congé n'est pas fondée; qu'elle ne peut aboutir ; attendu que le congé postérieur délivré le 30 mars 2018 malgré le veto opposé par le représentant de l'association Foyer Oasis lors de la réunion du 15 janvier 2018 susvisée (congé dont la validation n'est pas expressément demandée dans le dispositif des dernières conclusions de l'intimée) ne peut prendre effet, étant rappelé qu'il a été retenu ci-dessus que la décision de non renouvellement est contraire au caractère propre du Foyer Oasis » ;
1°) ALORS QUE nul ne peut être contraint de renoncer à son droit de propriété; qu'en l'espèce, les parties au contrat de bail avaient pris en compte le droit du bailleur de pouvoir recouvrer la jouissance de son bien, en fixant à un an seulement la durée du contrat, renouvelable par tacite reconduction ; que la clause du contrat d'apport partiel d'actifs prévoyant la désignation d'un représentant de l'association Foyer Oasis au conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde avec droit de veto sur toute décision qui lui paraitrait « contraire au caractère propre du Foyer Oasis » ne pouvait avoir pour effet de contrarier le droit du bailleur, prenant sa source dans un autre contrat, de mettre fin au bail à l'échéance convenue ; qu'en jugeant que cette clause empêchait de valider les congés qui avaient été délivrés au locataire le 5 juillet 2013 et le 30 mars 2018, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ensemble les articles 1709 et 1752 et suivants du même code ;
2° ALORS QUE la Cour d'appel a fondé sa décision d'invalider les congés sur le fait que la décision de ne pas renouveler le bail serait contraire au caractère propre du Foyer Oasis « puisqu'elle revient à empêcher l'association Foyer l'Oasis d'exercer dans les locaux (
) les activités définies par les statuts » ; qu'en se déterminant par un tel motif, alors, d'une part, que l'impossibilité pour le preneur de continuer « à exercer dans les lieux loués ses activités » est la conséquence normale et inéluctable de toute rupture d'un contrat de bail, et alors d'autre part, que le bail qui était en cause conférait au bailleur le droit de ne pas renouveler le contrat à l'échéance annuelle sans avoir à motiver sa décision, ce qui exposait nécessairement le preneur au risque de ne plus pouvoir, dans ce cas, « exercer dans les lieux loués ses activités», la Cour d'appel, dont la motivation revient à faire du présent bail une convention insusceptible d'être rompue, contrairement à ses propres stipulations, a violé les articles 1103 et 1193 du code civil et les 1709 et 1752 et suivants du même code ;
3°) ALORS QU'en tout état de cause, la clause du contrat d'apport partiel d'actifs prévoyant la désignation d'un représentant de l'association apporteuse au conseil d'administration du bénéficiaire de l'apport avec droit de veto sur toute décision qui lui paraitrait contraire au « caractère propre » du Foyer Oasis, impliquait, pour pouvoir conduire à l'invalidation d'une décision de celui-ci, que ce représentant ait été présent à ce conseil d'administration et qu'il y ait effectivement exercé son veto; qu'en estimant que cette clause autorisait le juge lui-même à apprécier si une décision votée par ce conseil en l'absence d'un représentant de l'association apporteuse n'était pas contraire au « caractère propre » du Foyer Oasis, et au besoin à l'annuler la cour d'appel a violé les articles, ensemble les articles 1103 et 1193 du code civil et l'article 1709 du même code ;
4°) ALORS QUE la clause du contrat d'apport partiels d'actif dispose que : « l'association l'Oasis, apporteuse, délègue au sein du Conseil d'administration de l'Association Immobilière de la Montluelde, un représentant; Ce dernier pourra opposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du Foyer L'Oasis » ; qu'il ressort des termes clairs et précis de cette clause que c'était à l'association Foyer Oasis de prendre l'initiative de désigner un représentant au conseil d'administration de l'association Immobilière La Montluelde, et non pas à cette dernière, en cas de carence de son cocontractant, de prendre les mesures utiles pour le mettre à même d'exercer son droit de veto avant toute mise au vote d'une décision ouvant porter atteinte à ses droits; qu'en décidant que les congés délivrés le 5 juillet 2013 et le 30 mars 2018 par l'association immobilière de la Montluelde devaient être invalidés comme étant le fruit d'une décision prise au cours d'une réunion « à laquelle aurait dû participer un représentant de l'association Foyer l'Oasis », et en jugeant que la présente action en justice, dès lors que celle-ci tendait à la validation du congé, « nécessitait aussi une telle réunion », la cour d'appel a dénaturé la clause susvisée, en violation des articles 1103 et 1193 du code civil ;
5°) ALORS QUE l'association immobilière La Montluelde faisait valoir que l'association Foyer Oasis s'était au fil du temps éloignée de vocation première pour se consacrer exclusivement à des activités lucratives, en contrariété avec les principes et les valeurs de désintéressement et de pauvreté fixés par ses statuts et rappelés dans le contrat de bail conclu avec l'association immobilière La Montuelde ; qu'elle faisait encore valoir (concl. P.17) que c'est « dans l'objectif de redonner au foyer son caractère initial et propre qu'elle a décidé de donner congé », comme indiqué dans sa résolution prise le 19 octobre 2013 ; qu'en s'abstenant de rechercher si, par son comportement, l'association Foyer Oasis n'avait pas contrevenu aux principes en considération desquels le bail avait été conclu et dont l'exposante soutenait qu'ils en constituaient la condition déterminante, ce qui justifiait le non-renouvellement du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103, 1224 1709 et 1741 du code civil ;
6°) ALORS QUE selon l'article 1728 du code civil « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail » ; que l'exposante faisait valoir que le comportement de l'association Foyer Oasis, qui avait renoncé à sa vocation initiale pour se consacrer à d'autres activités qui y étaient contraires ou étrangères, contrevenait à la clause du bail intitulée « Destination », laquelle indiquait : « les lieux loués sont affectés exclusivement à l'activité d'accueil, essentiellement désintéressée de jeunes étudiants, travailleurs ou travailleuses auxquels est proposée toute forme d'aide dans l'esprit de la Bailleresse ; en conséquence, toute modification de cette affectation, et toute violation de cette destination entrainera de plein droit la résiliation de cette location » ; qu'en décidant d'invalider les congés délivrés à l'association le Foyer Oasis, sans rechercher si celle-ci n'avait pas contrevenu à cette clause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des 1103, 1193, 1728, 1741 et 1752 du code civil ;
7°) ALORS QUE, le « caractère propre » du Foyer Oasis devait s'entendre comme recouvrant sa vocation originelle et les activités en découlant, telles que prévues dans ses statuts ; qu'en jugeant que le « caractère propre » du Foyer Oasis » s'opposait au non-renouvellement du bail en ce qu'il empêchait la locataire « d'exercer dans les lieux loués ses activités », sans rechercher si, en rompant avec les principes fixés dans ses statuts et qui étaient au coeur des valeurs professées par la Congrégation religieuse à laquelle appartenaient ses membres, pour ne plus se consacrer qu'à des activités fondées sur la recherche du profit, l'association Foyer Oasis était restée fidèle à son « caractère propre » et pouvait encore utilement l'invoquer pour s'opposer au non-renouvellement du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103,1193, 1709 et 1752 et suivants du code civil ;
8°) ALORS QUE l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 mars 2017 ayant, dans son dispositif, annulé uniquement la décision prise par le conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde le 19 mars 2013 de « notifier en temps utile le non-renouvellement du bail », mais non les congés délivrés par cette association le 5 juillet 2013 et le 30 mars 2018, la Cour d'appel devait apprécier la validité de ces congés abstraction faite de cette décision d'annulation qui ne pouvait par elle-même les affecter ; qu'en jugeant que l'annulation de la résolution n° 4 par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 mars 2017 devait conduire à l'invalidation de ces congés, la Cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
9°) ALORS QU'en tout état de cause, la décision de la cour d'appel de Paris du 2 mars 2017 a annulé la délibération prise le 19 mars 2013 par le conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde pour un motif de forme, tenant à l'absence de convocation de l'association Foyer Oasis, cet arrêt mentionnant que cette annulation devait intervenir « sans qu'il y ait lieu de se pencher sur le pouvoir qu'avait ce conseil de prendre une telle décision » ; qu'il s'ensuit que l'association immobilière La Montluelde pouvait, nonobstant la chose jugée par cet arrêt, prendre postérieurement une nouvelle décision visant au non-nouvellement du bail, laquelle a donné lieu au congé délivré le 30 mars 2018 ; qu'en jugeant que la validité de ce congé se trouvait affectée par la décision de la cour d'appel de Paris du 2 mars 2017, la cour d'appel a violé derechef les textes susvisés ;
10°) ALORS QUE l'exposante faisait valoir dans ses conclusions (p.17 à 19) que le véto qu'avait émis le représentant de l'association Foyer Oasis lors de la réunion du 15 janvier 2018 pour s'opposer au congé délivré le 30 mars 2018 présentait un caractère abusif dès lors qu'il avait été exercé pour satisfaire des intérêts contraires à l'objet des associations, dans le but de poursuivre une activité purement lucrative en rupture profonde avec la vocation première et l'esprit désintéressé dans lequel l'association Foyer l'Oasis était censée oeuvrer ; que l'abus se déduisait aussi du fait que l'activité du preneur était contraire à la clause du bail intitulé « destination » qui indiquait : « les lieux loués sont affectés exclusivement à l'activité d'accueil, essentiellement désintéressée de jeunes étudiants, travailleurs ou travailleuses auxquels est proposée toute forme d'aide dans l'esprit de la Bailleresse ; en conséquence, toute modification de cette affectation, et toute violation de cette destination entrainera de plein droit la résiliation de cette location ‘-(
) ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.