LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 mars 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 300 F-D
Pourvoi n° A 20-14.570
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021
La société Bel Alp, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 20-14.570 contre l'arrêt rendu le 15 octobre 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp sis [...] , représenté par son syndic la société Les Contamines immobilier, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Bel Alp, de la SCP Lesourd, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 octobre 2019), en 1998, la société Bel Alp a entrepris la construction d'un groupe de trois immeubles dont elle n'a achevé que le bâtiment n° 3, le bâtiment n° 2 étant laissé au stade du gros oeuvre et seul le terrassement du bâtiment n° 1 étant réalisé.
2. Le 6 février 2016, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé le ravalement des bâtiment n° 3 et 2 en imputant le coût de celui du deuxième à la société Bel Alp, seul propriétaire des lots correspondant à ce bâtiment.
3. La société Bel Alp, soutenant que, faute d'avoir été achevé, le bâtiment n° 2 n'était pas soumis au statut de la copropriété, a agi en annulation de cette délibération et en indemnisation de son préjudice découlant de la démolition, par le syndicat des copropriétaires, du bureau de vente et de la clôture de l'assiette du bâtiment n° 1.
Examen des moyens
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses première, deuxième, troisième et sixième branches, ci-après annexés
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen relevé d'office
5. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 1143 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
6. Aux termes de ce texte, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu.
7. Pour dire que le syndicat des copropriétaires était fondé à faire enlever la clôture et le chalet servant de bureau de vente, l'arrêt retient, d'une part, que, si le promoteur était en droit d'édifier un bureau de vente, le mazot en cause était vétuste et irrégulier, la commune ayant dressé un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme et au plan local d'urbanisme, d'autre part, que, si le promoteur pouvait édifier sur son lot transitoire une clôture, encore fallait-il que l'exercice de ce droit ne dégénère pas en abus.
8. En statuant ainsi, sans constater que le syndicat des copropriétaires avait préalablement été autorisé par une décision judiciaire à détruire ces éléments maintenus par contravention sur les parties communes de la copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp était fondé à faire enlever la clôture et le chalet bureau de vente et déboute la société Bel Alp de ses demandes de dommages-intérêts relatives à la démolition du chalet à usage de bureau de vente et de la clôture de l'assiette du bâtiment n° 1, l'arrêt rendu le 15 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Bel Alp et le condamne à payer à la société Bel Alp la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Bel Alp.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir dit que le bâtiment 2 de l'ensemble immobilier Bel Alp est soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et d'avoir annulé la disposition du règlement de copropriété aux termes de laquelle « III – aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituants les seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération » ;
Aux motifs que « l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version initiale applicable à l'espèce dispose que "la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs » ; qu'il résulte de l'alinéa 2 de l'article 1 er de la loi du 10 juillet 1965 que deux conditions doivent être réunies pour écarter l'application du statut de la copropriété à un ensemble immobilier ; que la première est qu'une convention expresse le prévoit, ce qui est le cas en l'occurrence, puisque, le règlement de copropriété dispose dans son chapitre II "mise en application du présent règlement", que : « l'organisation collective de la copropriété sera progressivement mise en place selon les modalités et délais suivants : dans l'attente de l'achèvement des bâtiments 2 et 1, constituant les seconde et troisième tranches de travaux, il sera temporairement fait application de « l'organisation différente » prévue par le second alinéa de l'article premier de la loi du 10/07/1965 laquelle consistera, savoir : A- relativement à la première tranche de travaux : 1° - pour la gestion du premier bâtiment dit bâtiment 3 et des caves et emplacements de stationnement couverts des trois niveaux inférieurs du bâtiment 2, il sera fait application entre les lots concernés, des dispositions alors applicables de la loi du 10/07/1965, des décrets afférents et des textes subséquents ainsi que de la partie réglementaire des présentes ; 2°- sous la double réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires du bâtiment 3 et du respect de la destination de l'immeuble, la société civile immobilière BEL ALP ou toute autre personne légalement substituée, pourra librement procéder à la division ou au regroupement des locaux du bâtiment 3 ainsi que des droits et charges y attachés et apporter les modifications corrélatives à l'état descriptif de division et aux états de répartition des charges, B. - relativement aux autres tranches de travaux : 1°- concernant les lots compris dans les bâtiments 2 et 1, il est expressément convenu que la société titulaire des droits (
) pourra librement procéder à l'établissement des états descriptifs de division complémentaires ou modificatifs (
). En cas de non-construction des parkings initialement prévus ou d'une partie d'entre eux, dans le bâtiment 1, les tantièmes y afférents seront intégrés aux parties communes générales et spéciales (
), III. - aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération. La partie réglementaire n'entrera en vigueur qu'a dater de l'achèvement de l'ensemble immobilier(
)" ; qu'il faut ensuite que cette convention crée une "organisation différente" ce qui suppose une organisation présentant un caractère permanent supposant la prise d'une décision majoritaire, se démarquant suffisamment du statut de la copropriété comme c'est le cas pour une association syndicale libre de propriétaires ou une association foncière urbaine ; qu'en conséquence, le fait que l'on soit dans un ensemble immobilier n'ouvre pas la liberté d'aménager le régime de la copropriété, sans le démarquer vraiment ; qu'en l'espèce, on ne peut parler d'une véritable "organisation différente" ; qu'en effet : - l'immeuble lui-même ne peut être considéré comme un ensemble immobilier, les bâtiments 2 et 3 étant intégrés, notamment par les sous-sols, une partie des garages du bâtiment 2 étant les annexes des appartements du bâtiment 3 et étant accessibles à partir de celui-ci ; - l'architecture de l'immeuble est telle que l'on est en présence d'une seule construction, le bâtiment 2 étant dans la continuité du bâtiment principal 3, la chaufferie, l'arrivée et le tableau électrique de même que l'entrée de la résidence étant situés dans le bâtiment 2, l'ensemble ne formant qu'un seul et unique volume, en triangle, avec des toits légèrement décalés mais contigus et dans la même ligne de pente ; - aucune organisation spécifique n'a été prévue quant à la gestion du bâtiment 2 ; il ne s'est agi en réalité que de constituer un lot transitoire, dans le but de permettre au promoteur de vendre au fur et à mesure de leur construction les lots constituant la résidence, ce qui constitue un détournement de la loi du 10/07/1965 ; qu'en conséquence, parce que le bâtiment 2 n'est pas véritablement distinct du bâtiment principal, qu'il n'est en réalité qu'une montée supplémentaire, la clause litigieuse n'a eu pour seul but que de déroger au statut de la copropriété, alors qu'il est d'ordre public, de façon à autoriser le promoteur constructeur à s'exonérer des charges de copropriété ; que dans ces conditions, la Cour considère que le statut de la copropriété doit s'appliquer au bâtiment 2, s'agissant d'un immeuble bâti, même s'il est inachevé pour la partie constituée par le bâtiment 2, et composé de plusieurs lots appartenant à plusieurs copropriétaires, le jugement déféré étant réformé de ce chef ; qu'en conséquence, tout lot dépendant de la copropriété doit supporter les charges générales afférentes, quand bien même il ne serait pas totalement achevé et serait de ce fait inhabitable, l'article 10 de la loi disposant que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" ; que l'assemblée générale des copropriétaires a ainsi compétence pour faire réaliser tous travaux nécessaires sur les parties communes de l'immeuble, la clause disposant qu'aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée au titre des seconde et troisième tranches de travaux avant leur achèvement devant être déclarée nulle, le jugement déféré étant réformé de ce chef » (arrêt, p. 7, § 2 et s.) ;
1°) Alors, d'une part, que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le projet de construction en cause ne constituait pas un ensemble immobilier au sens de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) Alors, d'autre part, que l'ensemble immobilier au sens de l'article 1er, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 se caractérise par l'hétérogénéité du régime juridique du sol ou des immeubles ou des fractions de l'immeuble qui le composent ; qu'en se bornant, pour exclure la qualification d'ensemble immobilier, à retenir l'intégration des constructions et l'unité architecturale des bâtiments 2 et 3, sans caractériser une homogénéité du régime du sol ou des immeubles ou fractions d'immeuble qui le composent, la cour d'appel qui a statué par un motif impropre à exclure la qualification d'ensemble immobilier, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°) Alors, par ailleurs, que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le bâtiment 2 était constitué de lots transitoires, sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) Alors, ensuite, que le statut de la copropriété n'est applicable qu'aux immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers bâtis, c'est-à-dire achevés ; qu'en retenant que « le statut de la copropriété doit s'appliquer au bâtiment 2, s'agissant d'un immeuble bâti, même s'il est inachevé pour la partie constituée par le bâtiment 2 » (arrêt, p. 8, § 6), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) Alors, enfin, que la société Bel Alp faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 11, pénult. § et s.) que le syndicat des copropriétaires avait reconnu que l'assiette de la copropriété était limitée au bâtiment 3, par de nombreux courriers en ce sens mais également, et surtout, en ne convoquant aux assemblées générales que les seuls propriétaires des lots compris dans le bâtiment 3 et en tenant compte des seuls droits de vote de ces derniers, ce qui lui interdisait de soutenir aujourd'hui que l'assiette de la copropriété inclurait également les bâtiments 1 et 2 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir annulé la disposition du règlement de copropriété aux termes de laquelle « III-aucune charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranche de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération », dit que l'assiette du bâtiment 1 est un lot transitoire sur lequel la société Bel Alp a un droit de construire, dit que dans l'attente de la construction, le syndicat des copropriétaires a la charge de l'entretien et de la sécurisation de ce terrain, dit qu'il était fondé à faire enlever la clôture et le chalet bureau de vente, dit que les charges afférentes à l'entretien de ce terrain sont des charges communes générales et d'avoir débouté la société Bel Alp de ses demandes de dommages intérêts relatives à la démolition du chalet à usage de bureau de vente et de la clôture de l'assiette du bâtiment 1 ;
Aux motifs que « selon l'article 2 de la loi du 10/07/1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » tandis que l'état descriptif de division indique que l'ensemble immobilier est divisé en 320 lots, répartis en trois bâtiments, le règlement précisant que la totalité du sol, composé de l'ensemble du terrain est une partie commune générale ; qu'il en résulte que si les lots composant le bâtiment 1 sont nécessairement privatifs, le sol sur lequel est édifié l'immeuble est quant à lui partie commune ; que, certes, cet ouvrage n'a pas été édifié par la société Bel Alp, mais il s'agit d'un lot transitoire, défini désormais par la loi du 23/11/2018, reprenant en cela la définition jurisprudentielle qui prévalait jusqu'alors, formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, avec la quote-part de parties communes correspondantes » (arrêt attaqué, p. 9, pénult. et ult. §) ;
1°) Alors, d'une part que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que le bâtiment 1 était constitué d'un lot transitoire, sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) Alors, d'autre part, que la société Bel Alp faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 11, pénult. § et s.) que le syndicat des copropriétaires avait reconnu que l'assiette de la copropriété était limitée au bâtiment 3, par de nombreux courriers en ce sens mais également et surtout, en ne convoquant aux assemblées générales et en tenant compte des seuls droits de vote des propriétaires des lots compris dans le bâtiment 3, ce qui lui interdisait de soutenir aujourd'hui que l'assiette de la copropriété inclurait également l'assise foncière du bâtiment 1 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Et aux motifs que « il en résulte que le propriétaire d'un lot transitoire est un copropriétaire comme un autre et que la répartition des charges afférentes à ces lots s'effectue selon les distinctions de la loi ; qu'en conséquence, les dépenses de sécurisation et d'entretien effectuées par le syndicat des copropriétaires concernant le lot transitoire relèvent des dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi de 1965, leur répartition s'opérant au prorata de l'utilité ; qu'en l'espèce, le bâtiment n'étant pas construit, son assiette devait nécessairement être entretenue, afin d'éviter d'avoir devant l'immeuble un terrain vague. Les dépenses d'entretien de cette partie du terrain présentent ainsi une utilité pour la totalité de la copropriété, et doivent être intégrées aux charges communes générales » (arrêt attaqué, p. 10, § 1 et 2) ;
3°) Alors, subsidiairement, que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, mais seulement sur ce qui est demandé ; qu'en disant, d'une part, que dans l'attente de la construction, le syndicat des copropriétaires a la charge de l'entretien et de la sécurisation de ce terrain et, d'autre part, que les charges afférentes à l'entretien de ce terrain sont des charges communes générales, cependant qu'elle n'était saisie d'aucune demande à ce titre, la cour d'appel a modifié l'objet du litige dont elle était saisie et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
Et aux motifs que « de même, le syndicat des copropriétaires se devait de sécuriser le terrain assiette du bâtiment 1 ; que si le promoteur était tout à fait en droit d'y édifier un bureau de vente, il résulte des pièces versées au dossier que le mazot en cause était vétuste, datant de plus de 20 ans, et de plus irrégulier, la commune ayant dressé le 01/04/2015 un procèsverbal d'infraction au code de l'urbanisme et au plan local d'urbanisme, cette construction ne pouvant plus être considérée comme temporaire ; que là encore, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires a fait enlever cette construction, qui, de par sa vétusté, pouvait présenter un danger pour le public, et qui était en tout état de cause irrégulière » (arrêt attaqué, p. 10, § 3 et 4) ;
4°) Alors, toujours subsidiairement, d'une part, que le copropriétaire peut faire l'usage des parties communes que le règlement de copropriété l'autorise à faire ; qu'en opposant à la société Bel Alp qu'elle ne pouvait prétendre au maintien de la construction d'un local de vente, dès lors que, datant de plus de 20 ans, cette construction ne pouvant plus être considérée comme temporaire, sans rechercher, comme il lui était pourtant demandée (conclusions d'appel, p. 20 , § 1 et s.), si le règlement de copropriété n'autorisait pas le maintien de la construction « jusqu'à la vente du dernier lot de copropriété, quelle que soit la durée de la campagne de vente », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;
5°) Alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, la démolition des constructions érigées ou maintenues en méconnaissance des règles d'urbanisme est subordonnée à une décision du juge judiciaire ; qu'en jugeant que le syndicat des copropriétaires était fondé à procéder à la démolition du bureau de vente érigé sur l'assise foncière du futur bâtiment 1, en tant que la construction était irrégulière dès lors que la commune avait dressé le 1er avril 2015 un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme et au plan local d'urbanisme, sans constater que le syndicat des copropriétaires avait obtenu une décision de justice l'autorisant à faire procéder à cette démolition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
6°) Alors, en toute hypothèse, que seule une atteinte grave aux parties communes peut justifier la démolition d'une construction qui y est édifiée ; qu'en disant le syndicat des copropriétaires fondé à démolir le bureau de vente construit sur l'assiette foncière du futur bâtiment 1, sans avoir constater que cette atteinte aux parties communes présentait le caractère de gravité suffisante pour justifier cette démolition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Et, enfin, aux motifs que « si le promoteur pouvait édifier sur son lot transitoire une clôture, encore faut-il que l'exercice de ce droit ne dégénère pas en abus ; qu'or, la construction du bâtiment 1 ayant été abandonnée, il n'était nul besoin de mettre en place tout autour de son assiette une clôture, qui ne présentait aucune utilité ; que le syndicat des copropriétaires était ainsi en droit de la faire enlever, la société Bel Alp se voyant déboutée de ses demandes de dommages intérêts à ce titre et à celui du chalet de vente» (arrêt attaqué, p. 10, § 5 et 6) ;
7°) Alors, d'une part, que le juge ne peut relever de moyen d'office sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties ; que pour s'opposer à la demande de la société Bel Alp relative à la clôture érigée sur le terrain qui constitue l'assise foncière du bâtiment 1, le syndicat des copropriétaires se bornait à contester le droit pour la société Bel Alp d'ériger cette clôture (conclusions du syndicat des copropriétaires, p. 36 et s.) ; qu'en déboutant la société Bel Alp de ses demandes à ce titre au motif que celle-ci aurait abusé du droit qu'elle avait de faire ériger cette clôture, laquelle serait devenue inutile, la cour d'appel, qui a relevé d'office ce moyen sans l'avoir préalablement soumis à la discussion des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
8°) Alors, d'autre part, que l'exercice du droit qu'un copropriétaire détient contre la copropriété, quand bien même il serait inutile, n'est susceptible de dégénérer en abus qu'autant que cet exercice est poursuivi avec une intention de nuire à la copropriété ou, à tout le moins, cause à celle-ci un dommage qu'il ne peut ignorer ; qu'en sen bornant, pour caractériser l'abus par la société Bel Alp du droit qu'elle lui reconnaissait de clôturer l'assise foncière du bâtiment 1, à relever que la clôture n'avait plus d'utilité, sans constater que le maintien de celle-ci procédait d'une intention de nuire ou causait à la copropriété un dommage que la société Bel Alp ne pouvait ignorer, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'abus qu'elle retenait, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.