AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par M. B... général des Impôts, Ministère de l'Economie et des Finances, domicilié ...,
   en cassation d'un jugement rendu le 15 décembre 1994 par le tribunal de grande instance de Draguignan (1ère chambre, section A), au profit :
   1 / de M. Paul, Edouard Z...,
   2 / de Mme Anne-Louise Z..., née Y...,
   demeurant ensemble ...,
   défendeurs à la cassation ;
   EN PRESENCE de : la Société de négociations immobilières et mobilières Maleville (SONIMM) agissant en qualité de mandataire de :
   1 / de la société Compagnie générale de participation industrielle et financière, dont le siège social est ...,
   2 / de la société Financière d'Auteuil, dont le siège social est ...,
   3 / de la Société négociations immobilières et mobilières Maleville, dont le siège social est sis ...,
   4 / du Crédit chimique aujourd'hui Banque du Phénix, dont le siège social est ...,
   5 / de la Caisse foncière de crédit, dont le siège social est sis ...,
   6 / de la société Pierre Bahon, société anonyme, dont le siège est chez M. A..., syndic, demeurant ...,
   7 / de M. Jacques C..., notaire associé de l'étude Blondet-Lefeuvre-Pottelet-Glinsty, demeurant ...,
   8 / du Bureau Francis Lefebvre, société anonyme, conseils juridiques et fiscaux, dont le siège social est sis 3, Villa Emile X..., 92200 Neuilly-sur-Seine,
   Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 octobre 1998, où étaient présents : M. Nicot, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Poullain, conseiller rapporteur, M. Leclercq, conseiller, M. Lafortune, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Poullain, conseiller, les observations de Me Thouin-Palat, avocat de M. B... général des Impôts, de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. C..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la Société de négociations immobilières et mobilières Maleville, de la société Compagnie générale de participation industrielle et financière, de la société Financière d'Auteuil, de la société Caisse foncière de crédit, de la société Pierre Bahon et de la société AGF Banque venant aux droits de la Banque du Phénix, les conclusions de M. Lafortune, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Donne acte à la société AGF Banque de sa reprise d'instance au lieu et place du Crédit chimique aujourd'hui Banque du Phénix ;
   Met, sur leur demande hors de cause la Société de négociations immobilières et mobilières Maleville (Société Sonim), la Compagnie générale de participation industrielle et financière, la société Financière d'Auteuil, la Société de négociations mobilières et immobilières Maleville, la Banque du Phénix venant aux droits de la société Crédit chimique, la Caisse foncière de crédit, la société Pierre Bahon, la société Bureau Francis Lefebvre, le notaire Jacques C..., à l'encontre de qui n'est formulé aucun des griefs du pourvoi ;
   Attendu, selon le jugement attaqué, que la SCI du Parc résidentiel des Baux est titulaire d'une emphytéose de 99 ans sur un domaine sis à Roquebrune-sur-Argens, qu'elle a aménagé en parc résidentiel de loisirs-caravaning ; que M. et Mme Z... ont acquis des parts de la SCI leur conférant un droit exclusif à la jouissance d'un lot sur lequel peut être disposée une caravane ou édifiée une maison mobile ou un édifice sans fondations ; que la cession des parts a été enregistrée au taux de 4,80 % et que M. et Mme Z... ont dû à la suite d'un redressement verser des droits supplémentaires calculés au taux applicable aux mutations d'immeubles ; que, leur réclamation ayant été rejetée, ils ont assigné le directeur des services fiscaux du Var en demandant le remboursement des sommes qu'ils avaient dû payer au titre du redressement ;
   Sur le moyen unique, pris en sa première branche ;
   Vu l'article 728 du Code général des impôts, ensemble l'article L. 80 A du Livre des procédures fiscales ;
   Attendu que pour condamner l'administration fiscale à rembourser les sommes versées par M. et Mme Z... le jugement retient que l'instruction générale du 14 août 1963, publiée le 31 décembre 1971, prévoit que les dispositions de l'article 728 du Code général des impôts ne concernent que les immeubles bâtis, et n'est donc pas applicable à un "lot" de terrain nu, tel que ceux remis à la jouissance des cessionnaires de parts de la SCI ;
   Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la doctrine administrative qu'il vise ne limite pas l'application de l'article 728 du Code général des impôts aux cessions relatives à des immeubles bâtis, le Tribunal a violé les textes susvisés ;
   Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche ;
   Vu l'article 728 du Code général des impôts, l'article 292, Annexe II et l'article 1655 ter du même Code ;
   Attendu que pour condamner l'Administration à rembourser les sommes versées par M. et Mme Z... le jugement énonce que les sociétés visées à l'article 1655 ter du Code général des impôts doivent avoir pour objet unique soit la construction ou l'acquisition d'immeubles, soit la gestion de l'immeuble appartenant à chacun de leurs membres et relève que tel n'est pas le cas de la SCI qui loue des locaux commerciaux à des exploitants non associés ;
   Attendu qu'en statuant ainsi, alors que les redressements étaient fondés sur les articles 728 du Code général des impôts et 292 de l'annexe II de ce Code, qui reçoivent application "quels que soient l'objet statutaire et l'activité réelle de la société émettrice" dès lors que les actions ou parts cédées confèrent à leur titulaires le droit à la jouissance d'immeubles, le Tribunal a violé les textes susvisés ;
   Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche ;
   Vu l'article 728 du Code général des impôts ;
   Attendu que pour condamner l'administration fiscale à rembourser les sommes versées par M. et Mme Z... le jugement retient que la SCI n'est pas propriétaire du domaine mais est seulement titulaire d'un bail emphytéotique concédé par son propriétaire ;
   Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la SCI est titulaire d'une emphytéose, droit réel de longue durée sur l'immeuble dont les cessionnaires de parts sociales reçoivent la jouissance d'une fraction, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
   Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
   Vu l'article 728 du Code général des impôts, ensemble l'article L. 80 A du Livre des procédures fiscales ;
   Attendu que pour condamner l'administration fiscale à rembourser les sommes versées par M. et Mme Z... le jugement retient qu'en l'espèce le droit de jouissance n'est pas lié indissolublement à la qualité d'associé, exigence posée par l'instruction du 14 août 1963 publiée le 31 décembre 1971, puisqu'il peut être cédé à des tiers à la société ;
   Attendu qu'en statuant par de tels motifs, impropres à justifier que le droit de jouissance sur une portion de l'immeuble est dissociable de la qualité d'associé, laquelle résulte de l'acquisition régulière de parts sociales, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 15 décembre 1994, entre les parties, par le tribunal de grande instance de Draguignan ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Toulon ;
   Condamne M. et Mme Z... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Jean C... ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le conseiller doyen faisant fonctions de président en son audience publique du premier décembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.