AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) de la place du Pré, dont le siège est ..., en cassation d'un jugement rendu le 2 novembre 1993 par le tribunal de grande instance du Mans (1re chambre), au profit de la Direction générale des impôts, direction des services fiscaux de la Sarthe, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 janvier 1996, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Vigneron, conseiller rapporteur, M. Nicot, conseiller, Mme Piniot, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. le conseiller Vigneron, les observations de Me Jacoupy, avocat de la société civile immobilière (SCI) de la place du Pré, de Me Goutet, avocat de le Direction générale des impôts, direction des services fiscaux de la Sarthe, les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique, pris en ses cinq  branches :
   Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance du Mans, 2 novembre 1993), que la SCI La Place du pré (la SCI) a acquis un immeuble en se plaçant pour partie sous le régime fiscal de l'article 710 du Code général des impôts, s'engageant à maintenir la partie correspondante à un usage non commercial d'habitation pendant une durée minimale de trois ans ; qu'au cours de ce délai, elle a loué l'immeuble à l'association résidence étudiante du Pré (l'association) ;
   que l'administration des impôts a considéré que cette association exerçait l'activité de loueur en meublé et a, en conséquence, procédé à un redressement à l'encontre de la SCI ;
   que cette dernière a fait opposition à l'avis de mise en recouvrement des droits complémentaires résultant du redressement, en faisant valoir que sa locataire, association sans but lucratif, ne sous-louait pas des chambres meublées à des étudiants mais logeait ses adhérents moyennant un prix de pension exclusif de bénéfice ;
   Attendu que la SCI reproche au jugement d'avoir rejeté sa demande et de l'avoir condamnée à paiement envers le Trésor public, alors, selon le pourvoi, d'une part, que, pour déterminer si un immeuble fait ou non l'objet d'une exploitation à caractère commercial, il y a lieu de ne pas prendre seulement en considération la nature intrinsèque de l'activité qui y est pratiquée, mais également les caractéristiques propres à l'organisme qui exerce cette activité ;
   que, s'agissant d'une association, la forme juridique de l'entreprise est essentielle à cet égard puisqu'elle fait présumer son but non lucratif de même que sa gestion désintéressée ; qu'ainsi le Tribunal ne pouvait sans violer l'article 710, alinéa 1er, du Code général des impôts refuser de prendre ces critères en compte ;
   alors, d'autre part, que la comparaison avec les prix pratiqués en résidence universitaire ou chez des particuliers n'avait d'intérêt que si les conditions de logement étaient comparables ;
   qu'ainsi, en ne recherchant pas si les particularités du séjour offert aux étudiants à la résidence du Pré, qui découlaient notamment du caractère propre de l'établissement, tel que décrit dans le "projet de vie" remis à chaque résident, ne justifiaient pas des prix plus élevés qu'en résidence universitaire et comparables à ceux pratiqués par les particuliers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du même texte ;
   alors, en outre, que le Tribunal ne pouvait refuser de prendre en considération l'existence de résultats déficitaires, qui constitue l'un des critères permettant d'apprécier le caractère lucratif d'une activité, au regard des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 710 du Code général des impôts ;
   alors, de plus, que le fait que l'association ait amorti les immobilisations inscrites à l'actif de son bilan, comme la loi lui en réserve la possibilité, n'était en aucune manière incompatible avec une gestion désintéressée, de sorte que le Tribunal ne pouvait y voir un signe d'activité lucrative et en conséquence n'a pas justifié sa décision au regard du même texte ;
   et alors, enfin, qu'était inopérante la comparaison entre le loyer perçu par la SCI bailleresse et le prix d'acquisition des locaux affectés à l'habitation, cette comparaison étant susceptible d'établir que la SCI exerçait une activité lucrative, mais non que l'association locataire n'avait pas un but désintéressé, ce grief constituant aussi un manque de base légale au regard de l'article 710, alinéa 2, du Code général des impôts ;
   Mais attendu qu'après avoir relevé qu'il résulte de l'article 710 du Code général des impôts que le régime préférentiel prévu en son alinéa 1er du fait de l'affectation de l'immeuble à l'habitation est exclu au cas où cette affectation revêt le caractère d'une exploitation commerciale ou professionnelle, ce qui implique le caractère lucratif de l'activité exercée, le jugement retient justement que ce caractère ne résulte pas nécessairement "de la forme juridique de l'entreprise, du but officiellement poursuivi, des motivations ou du désintéressement de ses promoteurs" ; qu'il constate que les prix de "pension" pratiqués, compte tenu des prestations offertes en contre-partie, sont "largement" supérieurs aux prix pratiqués en cité universitaire et comparables aux loyers de chambres meublées et de studios loués par les particuliers ;
   qu'il rapproche le montant du loyer annuel versé à la société, 500 000 francs, du prix de son acquisition, 4 500 000 francs ;
   qu'appréciant la portée des éléments de preuve présentés par la SCI au soutien du caractère selon elle désintéressé de l'activité de sa locataire et tirés d'un côté du caractère déficitaire des derniers résultats comptables de l'association et, de l'autre, du contenu du règlement intérieur de la résidence, il a écarté ces éléments comme s'expliquant, pour le premier, par des considérations comptables et, pour les deux, comme dénués de pertinence pour l'appréciation du caractère désintéressé ou non de l'activité litigieuse ; qu'il a ainsi justifié sa décision ;
   que le moyen n'est  donc fondé en aucune de ses cinq branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société civile immobilière (SCI) de la place du Pré, envers la Direction générale des impôts, direction des services fiscaux de la Sarthe, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize février mil neuf cent quatre-vingt-seize.
   267