LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'Hélène X...est décédée le 30 juillet 1997, en laissant comme héritier son fils unique, M. Henri Y... ; que la déclaration de succession mentionnait une propriété immobilière située à Sète, cadastrée section AT n° 59, 260, 272 et 60, comprenant une maison avec terrasses et jardins ; que l'administration fiscale a notifié à M. Y..., le 16 mars 2000, un redressement élevant l'évaluation de ce bien, en qualifiant les parcelles AT 272 et AT 60 de terrains à bâtir ; qu'après avis de mise en recouvrement et rejet de sa réclamation, M. Y... a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargé de ce supplément d'imposition ; 
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : 
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que l'insuffisance de valeur taxable des biens immobiliers déclarés au titre de la succession de sa mère s'élève à 114 794 euros, alors, selon le moyen, qu'il résulte des articles 761 du code général des impôts et L. 17 du code des procédures fiscales que lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification de la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires ; qu'en se fondant sur des éléments de comparaison tirés de ventes intervenues entre le 8 novembre 1996 et le 18 décembre 1997 quand le décès était survenu le 30 juillet 1997, la cour d'appel a violé les textes précités ; 
Mais attendu qu'il résulte des conclusions respectives des parties que l'administration fiscale se fondait sur trois termes de comparaison portant sur des ventes réalisées entre le 8 novembre 1996 et le 18 avril 1997 et que c'est M. Y... qui se prévalait d'une vente intervenue le 18 décembre 1997 ; que le moyen manque en fait ; 
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches : 
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche : 
Vu les articles 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
Attendu que, pour rejeter partiellement la demande de M. Y..., l'arrêt fixe la valeur du bien en cause en se référant à quatre ventes de terrains constructibles ; 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier bâti et qu'elle n'avait pas constaté l'absence d'un marché de biens similaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; 
Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille seize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. Y.... 
Ce moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'insuffisance de valeur taxable des biens immobiliers déclarés par M. Henri Y... au titre de la succession de sa mère, du 30 avril 1998, s'élève à 753. 000, 00 Francs (114. 794, 00 ¿) et limité dans cette mesure les effets du redressement du 16 mars 2000 et de l'ensemble des actes subséquents ; 
AUX MOTIFS qu'il convient donc, confirmant de ce chef le jugement déféré, de considérer que c'est à tort que l'administration fiscale a retenu la possibilité de détacher pour la vendre séparément comme terrain constructible, la parcelle cadastrée AT 272 ; que celle-ci devra donc être évaluée au sein de, l'ensemble immobilier unique dont elle fait partie, constitué également des parcelles AT 59 et AT 260, la jouxtant ; 
Que la parcelle cadastrée ; AT 60 doit être évaluée au sein de l'ensemble immobilier unique, dont elle faisait partie le 30 juillet 1997 et non de façon distincte comme terrain à bâtir ; sur l'évaluation de l'ensemble immobilier 
que M. Henri Y... a déclaré le 30 avril 1998 la valeur vénale de l'ensemble immobilier dont il a hérité le 30 juillet 1997, composé d'une maison d'habitation d'environ 156 m2 (90 m2 utiles habitables et un garage de 80 m2), construite en 1959 sur un terrain de 4. 300 m2, située sur le flanc du Mont Saint Clair à Sète, orienté vers la mer, au prix de 1. 500. 000, 00 Francs, ce que l'administration fiscale considère comme inférieur à la valeur réelle de ce bien immobilier, à titre subsidiaire, en raison de la plus-value apportée à la parcelle AT 59 notamment par la parcelle AT 60 mitoyenne, utilisée en partie comme terrasse d'été par M. Y... ; 
Que la méthode de comparaison avec des ventes de biens présentant des caractéristiques similaires, intervenues à la même période que celle où doit être appréciée la valeur vénale du bien déclaré est tout à fait pertinente, contrairement à ce que soutient M. Henri Y... ; 
Qu'en l'espèce la vente de la parcelle AT 27, d'une surface de 1500 m. 2, mitoyenne de la parcelle AT 272 faisant partie de l'ensemble immobilier hérité, par Mme Hélène X... le 18 avril 1, 997, soit moins de 4 mois avant son décès, à la société Markis, pour la somme de 1. 500. 000, 00 Francs (228. 673 ¿), alors qu'elle n'était pas bâtie, constitue un élément de comparaison pertinent ; que le fait allégué qu'il s'agissait d'une vente à réméré, destinée au paiement d'une dette de Mme X... n'enlève pas au prix convenu entre les parties sa valeur de référence par rapport à l'emplacement de cette parcelle immédiatement voisine, laquelle a ensuite été acquise par M. Henri Y... pour un prix qu'il n'indique pas ; que toutefois il s'agissait d'un terrain à bâtir, non enclavé ayant un accès sur l'impasse des chênes, d'où cette valeur de 1. 000, 00 Francs le m2 (152, 44 ¿) en avril 1997 pour un terrain non bâti à cet emplacement ; 
Que la situation de l'ensemble immobilier de M. Henri Y... doit aussi être appréciée en fonction des éléments suivants :
. les parcelles AT 59 et AT 260, de 1. 790 m2 sur lesquelles se trouve construite sa maison d'habitation de 156, m2 peuvent être évaluées à la somme globale, reconnue par l'administration, de 1. 500. 000, 00 Francs, ainsi qu'il résulte notamment de l'avis donné par la commission départementale de conciliation dans sa séance du 6 décembre 2002 (pièce n° 6) pour évaluer, avec d'autres éléments de comparaison tirés de trois autres ventes voisines citées dans ce document et, non contredites utilement par des éléments produits par M. Y..., la valeur de la maison édifiée sur ce terrain   : 10. 360, 00 Francs x. 156 ma = 1. 616. 000 Francs, ramenée à 1. 500. 000, 00 Francs ; que cette évaluation apparaît pleinement justifiée au regard de la vente, susvisée de la parcelle. AT 271, au même prix, à une date très proche, pour une superficie inférieure et alors qu'elle ne comportait pas de maison d'habitation construite " ;
. les parcelles AT 272 (1250 m2) et AT 60 (1260 m2), non bâties ni détachables mais pouvant toutefois, au regard des règles d'urbanisme en vigueur à cet endroit le 30 juillet 1997 (SHON) 5 faire l'objet de constructions supplémentaires par le propriétaire de l'ensemble immobilier dont elles font partie (250 m2 sur la parcelle AT 272 et 580 m2 sur les parcelles réunies AT 59 et AT 60 selon le certificat d'urbanisme délivré le 3 septembre 2000, pièce n° 3) s doivent être, évaluées à une somme intermédiaire entre le prix d'un terrain à bâtir non viabilisé et le prix d'un terrain inconstructible ; 
Que l'administration fiscale a procédé à son redressement le 16 mars 2000 sur la base, d'un prix de 864, 00 Francs le m2 pour un terrain constructible et viabilisé, au vu de 4 ventes de terrains comparables intervenues entre le 8 novembre 1996 et le 18 décembre 1997 (prix moyen de 800, 00 F/ m2) telles qu'exposées dans l'avis de redressement susvisé ; que ce prix avait été proposé également devant la commission de conciliation ensuite et que si dans des conclusions postérieures l'administration fiscale a proposé des prix inférieurs à ce montant, comme le soutient M. Henri Y..., elle demeure libre, dans ses dernières conclusions d'appel, d'invoquer à nouveau ce montant initial d'évaluation, soumis à l'appréciation de la cour ; 
Que la valeur de ces terrains doit cependant être appréciée aussi en fonction des deux éléments de comparaison invoqués par M. Y... à 785, 00 Francs et 700, 00 Francs le m2 constructible et Viabilisé (ventes du 7 avril i 997 et du 18 décembre 1997) et de l'avis des Domaines en date du 28 mai 2001 (pièce n° 13) donné aux services fiscaux, évaluant la valeur d'une emprise faisant l'objet d'une cession gratuite de 26 m2 sur ce même terrain à la somme de 300, 00 Francs le m2 ; 
Que M. Y... avait déclaré en avril 1998 une valeur globale moyenne, incluant la maison d'habitation construite, de (1. 500. 000, 00 F : 4. 300 m2) = 348, 00 F le m2 en moyenne ; 
Qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour dispose d'éléments suffisants pour retenir une valeur de 300, 00 Francs le m ² pour ces parcelles non bâties ni viabilisées, incluses dans l'ensemble immobilier, à la date du 30 juillet 1997, aboutissant à une valeur rectifiée de la déclaration à la somme de 753. 000 Francs s'ajoutant à l'évaluation de la parcelle construite ci-dessus retenue ; 
Qu'il convient donc de fixer la valeur de l'ensemble immobilier à la date du 30 juillet 1997 à la somme totale de 2. 253. 000, 00 Francs, soit une insuffisance de valeur taxable déclarée de753. 000, 00 Francs au lieu des 2. 168. 000, 00 Francs retenus et de limiter dans cette mesure les effets du redressement du 16 mars 2000 et de l'ensemble des actes subséquents, dont la décision de rejet de M. le directeur des services fiscaux en date du 7 février 2005 ; 
ALORS QUE la contradiction de motif équivaut à un défaut de motif   ; que la Cour d'appel qui, après avoir retenu que les parcelles AT 272 et AT 60 devaient être évaluées au sein de l'ensemble immobilier unique dont elles faisaient partie et non de façon distincte, retient que les parcelles AT 272 et AT 60 doivent être évaluées à une somme intermédiaire entre le prix d'un terrain à bâtir non viabilisé et le prix d'un terrain inconstructible s'est déterminée par des motifs contradictoires, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile   ; 
ALORS QU'en procédant à l'évaluation distincte des parcelles AT 272 et AT 60 après avoir retenu qu'elles faisaient partie d'un ensemble immobilier unique au sein duquel elles devaient être évaluées, la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 761 du code général des impôts et L17 du code des procédures fiscales   ; 
ALORS QU'il résulte des articles 761 du code général des impôts et L17 du code des procédures fiscales que lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification de la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires ; que la Cour d'appel constate que l'administration a justifié l'évaluation qu'elle retenait par quatre ventes de terrains sans qu'il soit fait référence à aucun élément de comparaison portant sur un ensemble immobilier intrinsèquement similaire à celui en cause en l'espèce, si bien qu'en confirmant partiellement le rejet de la contestation du redressement formée par M. Henri Y..., la Cour d'appel a violé les textes précités   ; 
ALORS QU'il résulte des articles 761 du code général des impôts et L17 du code des procédures fiscales que lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification de la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires   ; qu'en se fondant sur des éléments de comparaison tirés de ventes intervenues entre le 8 novembre 1996 et le 18 décembre 1997 quand le décès était survenu le 30 juillet 1997, la Cour d'appel a violé les textes précités.