LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juin 2011) qu'Albert X... est décédé le 6 janvier 2005, laissant comme héritières ses deux filles, Isabelle épouse Y... et Béatrice épouse Z... (Mmes X...) ; que celles-ci ont déclaré à l'actif de la succession une maison sise à Antibes ; que l'administration fiscale leur a notifié une proposition de rectification élevant la valeur vénale de ce bien puis a mis en recouvrement les droits d'enregistrement en résultant ; que Mmes X... ont saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargées de cette imposition ; 
Attendu que Mmes X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté cette demande, alors, selon le moyen : 
1°/ que les notifications de redressement devant être motivées de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou faire connaître son acceptation, l'administration des impôts est tenue de préciser, en droit comme en fait, le fondement du redressement et ne saurait fonder un redressement sur d'autres faits que ceux mentionnés dans la notification ; que dès lors en relevant, pour écarter le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure de redressement résultant de la prise en compte par l'administration d'une superficie du bien différente de celle mentionnée par la proposition de rectification, que l'imposition avait été établie à partir d'une valeur moyenne entre la valeur en surface utile de 209 m ² retenue dans la proposition initiale et une évaluation calculée sur la surface pondérée, si bien que la superficie fondant l'imposition n'était plus celle que mentionnait la proposition de rectification, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 
2°/ que, en énonçant que l'administration n'avait pas retenu une superficie différente de celle figurant dans la notification de redressement (209 m ²), la cour d'appel a dénaturé la réponse aux observations du contribuable en date du 25 septembre 2008 de laquelle il ressort que l'administration a tenu compte, pour la détermination de la « valeur moyenne » du bien, d'une superficie de 249 m ² correspondant à une surface pondérée, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 
Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt constate que, dans sa réponse du 25 septembre 2008, l'administration avait fait droit à la demande des intéressées de prendre en considération la valeur moyenne ressortant de l'application au bien litigieux des méthodes d'évaluation en surface utile et en surface pondérée ; qu'il relève que celle-ci indiquait retenir, dans l'étude des différentes méthodes, uniquement les déclarations faites le 8 octobre 1970 pour une surface de 165 m ² et le 5 septembre 2004 pour une superficie de 44 m ², soit un total de 209 m ² en surface utile ; qu'il relève encore que l'administration avait calculé la valeur moyenne, ressortant de l'évaluation en surface utile et en surface pondérée, pour réduire celle figurant dans la proposition de rectification ; que, sans dénaturer ladite réponse, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations l'absence de grief tenant à une irrégularité de la procédure d'imposition ; que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu que le second moyen ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mmes X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer la somme globale de 2 500 euros au directeur général des finances publiques ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille douze. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mmes X.... 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Mmes Y... et Z... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutées de leur demande tendant à ce qu'elles soient déchargées des impositions litigieuses 
AUX MOTIFS QUE « Mesdames Y... et Z... soutiennent que la procédure d'imposition est irrégulière, l'administration ayant modifié la superficie du bien, dans sa réponse aux observations du contribuable du 25 septembre 2008, entre la proposition de rectification et la mise en recouvrement de l'impôt ; qu'il apparaît cependant en page 13 de la réponse que l'administration a requis la valeur en surface utile de 2. 737. 300 euros calculée sur la base de 209 m ² retenue dans la notification initiale de redressement à laquelle elle a retranché la somme de 150. 000 euros pour tenir compte de l'absence de piscine au décès de Monsieur X..., puis a calculé une valeur moyenne, qu'elle a retenue en faisant la moyenne de cette évaluation et de l'évaluation, calculée selon une méthode différente, sur la surface pondérée, ce qui était plus favorable aux appelantes ; que l'on ne saurait dans ces conditions, considérer que l'administration a retenu une superficie différente de celle figurant dans la notification de redressement et qu'aucun grief tenant à une irrégularité de l'imposition n'est établie ; que ce moyen doit en conséquence être écarté et que le moyen tiré de la prescription est dès lors sans objet ». 
ALORS QUE les notifications de redressement devant être motivées de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou faire connaître son acceptation, l'administration des Impôts est tenue de préciser, en droit comme en fait, le fondement du redressement et ne saurait fonder un redressement sur d'autres faits que ceux mentionnés dans la notification ; que dès lors en relevant, pour écarter le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure de redressement résultant de la prise en compte par l'administration d'une superficie du bien différente de celle mentionnée par la proposition de rectification, que l'imposition avait été établie à partir d'une valeur moyenne entre la valeur en surface utile de 209 m ² retenue dans la proposition initiale et une évaluation calculée sur la surface pondérée, si bien que la superficie fondant l'imposition n'était plus celle que mentionnait la proposition de rectification, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences s'évinçant de ses propres constatations, a violé l'article L. 57 du Livre des procédures fiscales. 
ET ALORS QU'en énonçant que l'administration n'avait pas retenu une superficie différente de celle figurant dans la notification de redressement (209 m ²), la cour d'appel a dénaturé la réponse aux observations du contribuable en date du 25 septembre 2008 de laquelle il ressort (p. 5, 6 et 13) que l'administration a tenu compte, pour la détermination de la « valeur moyenne » du bien, d'une superficie de 249 m ² correspondant à une surface pondérée, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION 
Mmes Y... et Z... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir déboutées de leur demande tendant à ce qu'elles soient déchargées des impositions litigieuses 
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE « sur le bien-fondé de l'imposition et la similarité des éléments de comparaison, les biens retenus à titre de termes de comparaison présentent des caractéristiques les plus proches possibles du bien litigieux, qu'il s'agit de constitutions (constructions) anciennes, comme ce dernier, situées dans un périmètre très voisin et dont les mutations sont intervenues quelques mois avant le décès de M. X... ; que ces biens sont classés dans la même catégorie cadastrale et qu'il sont de surfaces comparables ; qu'il doivent ainsi être considérés comme intrinsèquement similaires à l'immeuble litigieux ; La villa Héloïse, située ..., sur la commune d'Antibes, a été construite en 1905. Il s'agit d'une villa en pierre édifiée sur deux niveaux et comportant une surface utile de 165 m ². Elle comprend 7 pièces principales, une cuisine, deux salles de bains et 3 dégagements, ainsi qu'un garage d'une surface de 26 m ² et un grenier d'une surface de 34 m ². Elle comprend aussi une terrasse d'une surface de 15 m ². 
Une maison annexe a été construite en 2004 sur ce terrain, s'agissant d'une villa en pierre comportant deux niveaux, d'une surface utile de 44 m ², avec trois pièces principales, une cuisine, une salle de bain et un dégagement. 
Les biens retenus à titre de termes de comparaison présentent des caractéristiques les plus proches possibles du bien objet du litige : en effet, les mutations choisies par l'administration portent sur des villas construites en 1910, 1920, 1924, et 1967, situées dans un périmètre géographique très loin de la villa Héloïse, et ont eu lieu au second semestre de l'année 2004, soit au plus près du marché immobilier de janvier 2005, date du décès de Albert X.... 
Les termes de comparaison sont classés dans la même catégorie cadastrale (catégorie 4), d'une superficie habitable quasi identique par rapport au bien litigieux ; il apparaît ainsi que les termes de comparaison choisis par l'administration correspondent au critère « d'intrinsèquement similaire » défini par la jurisprudence, d'autant que la villa Héloïse bénéficie de facteurs de plus-values indéniable comme étant située à 300 mètres de la plage des Ondes, avec vue mer, et n'étant séparée de la côte que par une voie sans issue et par un terrain en triangle de 50 mètres de base non construit et très peu arboré » 
ALORS QU'il résulte de L. 17 du Livre des procédures fiscales que, sauf les cas où, en raison de la singularité du bien soumis aux droits de mutation, toute comparaison est impossible, la valeur vénale de ce bien doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, d'un bien intrinsèquement similaire ; que dès lors, en retenant par ses motifs adoptés, pour constater la similarité des éléments de comparaison, d'une part que la villa Héloïse, le bien en cause, avait été construite en 1905 et qu'une maison annexe avait été construite en 2004 et d'autre part que les mutations choisies par l'administration portaient sur des villas voisines construites en 1910, 1920, 1924 et 1967 sans répondre aux conclusions par lesquelles Mmes Y... et Z... indiquaient que cette maison familiale datait en réalité de la fin du XVIIIème, la « maison annexe » consistant en un aménagement des anciennes écuries, et ayant été habitée jusqu'à son décès par le défunt, était demeurée vétuste, ce qui était de nature à établir qu'elle n'était pas comparable aux constructions beaucoup plus récentes récemment vendues dans le voisinage, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
ET ALORS QUE la cour d'appel ne s'est pas davantage expliquée sur la circonstance, sur laquelle insistaient également les conclusions de Mmes Y... et Z..., factures et devis à l'appui,. que d'importants travaux de remise en état avaient été réalisés depuis le décès de leur père, et restaient à entreprendre pour donner à la maison les normes de confort minimum et leur permettre la mise en location saisonnière pour couvrir les frais d'entretien, tandis que les villas plus récentes prises comme éléments de comparaison se trouvaient en parfait état au jour de leur cession ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cette circonstance déterminante, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.