AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice à PARIS, le douze septembre deux mille six, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le rapport de M. le conseiller référendaire DELBANO, les observations de Me DE NERVO, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général FRECHEDE ;
   Statuant sur le pourvoi formé par :
   - X... Christian,
   contre l'arrêt de cour d'appel de VERSAILLES, 9e chambre, en date du 8 décembre 2005, qui, sur renvoi après cassation, l'a condamné, pour infraction au code de l'urbanisme, à 50 000 euros d'amende ;
   Vu le mémoire produit ;
   Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 111-2, 111-3, 111-4, 111-5 du code pénal, L. 160, L. 421-1, L. 480-4, L. 480-13 du code de l'urbanisme, et 593 du code de procédure pénale, du principe de l'autorité de la chose jugée, violation de la loi et manque de base légale ;
   "en ce que l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Versailles statuant sur renvoi a déclaré Christian X... coupable d'avoir "exécuté sur une construction existante des travaux ayant pour effet d'en changer la destination en remplaçant un foyer pour étudiants par une résidence service" sans être en conformité avec le permis de construire, l'a condamné à une amende délictuelle de 50 000 euros ;
   "alors que, la déclaration d'annulation d'une décision administrative relative à une autorisation de construire prononcée par le juge de l'excès de pouvoir a l'autorité de la chose jugée "erga omnes" et fait disparaître rétroactivement l'acte annulé de l'ordonnancement juridique ; qu'en conséquence de l'annulation par l'arrêt, en date du 23 septembre 2004, de la cour administrative d'appel de Paris, régulièrement versé aux débats, de la décision du 16 juin 2000 par laquelle le maire de la ville de Paris a refusé la délivrance du certificat de conformité des permis de construire accordés à la SCI Jaurès Poincaré et la délivrance le 20 juin 2005 par cette même autorité du certificat de conformité sollicité, les poursuites engagées à l'encontre du gérant de la SCI Jaurès Poincaré en raison d'une prétendue non-conformité aux prescription des permis de construire ont perdu tout fondement juridique ; que, dès lors, la cour d'appel de Versailles ne pouvait pas retenir Christian X... dans les liens de la prévention sans méconnaître l'autorité de la chose jugée et les textes visés au moyen" ;
   Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles 111-2, 111-3, 111-4 du code pénal, L. 160, L. 421-1, L. 480-4 et suivants du code de l'urbanisme, 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;
   "en ce que l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Versailles statuant sur renvoi a déclaré Christian X... coupable d'avoir "exécuté sur une construction existante des travaux ayant pour effet d'en changer la destination en remplaçant un foyer pour étudiants par une résidence service" sans être en conformité avec le permis de construire, l'a condamné à une amende délictuelle de 50 000 euros ;
   "aux motifs qu'il résulte des dispositions combinées des article L. 421-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme que l'exécution de travaux, par le bénéficiaire du permis de construire, en méconnaissance des dispositions relatives à la destination des logements, telle qu'elle est mentionnée dans le permis de construire est constitutive d'une infraction pénale lorsque ce changement de destination a été réalisé avant l'achèvement des travaux et celle-ci peut être reprochée, notamment au représentant légal de la SCI, bénéficiaire du permis ; qu'il n'est pas contesté que la SCI Jaurès Poincaré, représentée par son gérant, Christian X... a obtenu de la mairie de Paris un permis de construire, le 21 août 1996, pour la construction de deux bâtiments au ... à Paris XIXème, comprenant 84 chambres et 11 places de stationnement et que ce permis avait été délivré pour la construction d'un foyer pour étudiants, assimilé à un Etablissement collectif privé ECP dans le plan d'occupation des sols de Paris ; que cette destination était étayée par l'adjonction au permis de construire de conventions passées entre le pétitionnaire et différents organismes spécialisés dans le logement des étudiants ; que la convention de commercialisation signée le 15 novembre 1997 entre Cedibat (gérant de la SCI Jaurès Poincaré et dont Christian X... est le gérant) et GFE (dont le gérant est Gérard Y...), dans son article 1 relatif à l'objet, mentionne que le mandataire est chargé de "commercialiser le programme auprès de clients susceptibles d'investir dans des produits immobiliers", sans référence spécifique au logement étudiant, ce qui devait être pourtant une qualité essentielle du "produit" en question ; qu'il est en outre établi que, lors de la convention conclue entre la SCI Jaurès Poincaré et la société Dometud, devenue Dom' Ville Services, la prise à bail commercial des 84 logements et 11 parkings est qualifiée de "protocole d'engagement de prise à bail commercial de logements d'une résidence para-hôtelière" et ne cible pas la seule clientèle étudiante, le vocable général utilisé étant celui de "résidents" ou "résidents sous-locataires", ainsi que l'a relevé la cour d'appel de Paris, dans son arrêt civil du 29 avril 2004 ; que la plaquette de la commercialisation de la résidence le Colisée, réalisée en 1998, au dos de laquelle la SCI Jaurès Poincaré figure expressément comme maître d'ouvrage, est intitulée "résidences services" et mentionne en outre que "le Colisée répond aux besoins de logement d'une population citadine : stagiaires, cadres missionnés et étudiants", ce qui à l'évidence modifiait, en l'élargissant, la destination

initiale prévue par le permis de construire : le logement étudiant ; que Christian X... ne saurait valablement soutenir qu'il ignorait le contenu de ce texte, réalisé par la société Groupe France Epargne, alors qu'en qualité de maître d'ouvrage et de promoteur, il était directement intéressé aux conditions de vente de ces logements et à la publicité qui était réalisée à leur sujet ; qu'enfin, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement signé en janvier 1999, entre la SCI Jaurès Poincaré et un acquéreur, fait état, en page 7, de ce que le vendeur a entrepris la construction d'une résidence "service" dénommée le Colisée ; à cet égard, la Cour observe que la défense, si elle a produit de nombreux autres actes de vente, s'est toujours abstenue de les verser dans leur intégralité, se bornant à en produire la première page ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que Christian X..., représentant de la SCI Jaurès Poincaré avait, antérieurement à la déclaration d'achèvement des travaux, intervenue le 30 décembre 1999, déjà changé la destination de la construction pour laquelle il avait obtenu un permis de construire le 21 août 1996 ; qu'il ne saurait donc s'agir d'un simple changement d'affectation, intervenu à l'insu du prévenu, postérieurement à l'achèvement des travaux, à l'initiative des locataires, comme il le soutient ; l'élément matériel du délit est donc caractérisé à son encontre ; que Christian X... ne saurait invoquer sa bonne foi, alors que, professionnel de l'immobilier et spécialement du logement étudiant, il savait parfaitement que les conditions d'obtention du permis de construire pour ce type de constructions étaient beaucoup plus favorables, puisqu'elles ne nécessitent pas autant de parkings que de logements, ce qui à Paris était particulièrement intéressant ;
   "alors, d'une part, que le principe de la légalité des délits et des peines, qui impose une interprétation stricte de la loi pénale, s'oppose à ce que l'incrimination prévue à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme réprimant l'exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par les autorisations de construire délivrées en conformité avec les règlements d'urbanisme, soit étendue au cas du "détournement de la destination des lieux", en sorte que les agissements imputés à faute à Christian X... (arrêt, page 7), ne peuvent donner lieu à un renvoi de ce dernier de ce chef devant la juridiction correctionnelle et justifier une déclaration de culpabilité ; qu'en décidant du contraire, les juges d'appel ont violé les textes susvisés ;
   "alors, d'autre part, que la loi pénale est d'interprétation stricte et que les jugements doivent être motivés ; qu'en l'espèce l'incrimination de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme réprimant l'exécution de travaux en méconnaissance des obligations imposées par les autorisations de construire délivrées en conformité avec les règlements d'urbanisme, la cour d'appel avait l'obligation de caractériser l'infraction visée par la citation en tous ses éléments et notamment d'indiquer quels avaient été les travaux entrepris par le prévenu ou la personne morale dont il est pénalement responsable, élément matériel du délit, ou exécutés sur une construction existante ayant eu pour effet d'en changer la destination ; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche et que en se bornant à relever que Christian X... avait, antérieurement à la déclaration d'achèvement des travaux, changé la destination de la construction pour laquelle il avait obtenu un permis de construire sur le fondement des mentions telles que "produits immobiliers" ou "résidence service" portées sur divers documents, la cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et l'a entachée d'un manque de base légale au regard des articles visés au moyen ;
   "alors, de troisième part, qu'il résulte des constatations de la décision de première instance que les juges du fond n'étaient pas saisis d'une poursuite du chef d'infraction au plan d'occupation des sols au demeurant non établie mais d'une poursuite pour avoir "exécuté sur une construction existante des travaux ayant pour effet d'en changer la destination en remplaçant un foyer pour étudiants par une résidence service" ; la cour d'appel s'est prononcée sur un chef de poursuite dont elle n'était pas saisie, violant ainsi les textes susvisés ;
   "qu'enfin, un changement d'affectation des lieux n'équivaut pas à une modification de la destination des lieux prévue par le permis de construire sauf si cette affectation est contraire aux dispositions du plan d'occupation des sols ; qu'en s'abstenant d'indiquer les raisons qui l'ont conduit à considérer que le fait d'offrir des services en plus de l'hébergement constituait une infraction au plan d'occupation des sols de la ville de Paris, la cour d'appel de Paris a entaché sa décision d'une insuffisance de motivation et d'un défaut de base légale au regard des textes visés au moyen" ;
   Les moyens étant réunis ;
   Attendu qu'il résulte des pièces de procédure que Christian X..., gérant de la société immobilière Jaurès-Poincaré, a été poursuivi, sur le fondement des articles L. 421-1, L. 480-4 et suivants du code de l'urbanisme, pour "avoir exécuté sur une construction existante des travaux ayant pour effet d'en changer la destination en remplaçant un foyer pour étudiants par une résidence para-hôtelière sans être en conformité avec le permis délivré" ; que l'arrêt ayant déclaré le prévenu coupable de ce délit a été cassé, les juges n'ayant pas caractérisé l'élément matériel de l'infraction ni restitué aux faits leur exacte qualification ;
   Attendu qu'après avoir relevé que le prévenu déniait l'exécution de travaux sur une construction existante et soutenait n'avoir pas à répondre du changement d'affectation des lieux décidé par les copropriétaires et leurs locataires, l'arrêt attaqué énonce qu'il résulte des dispositions combinées des articles L. 421-1 et L. 480-4 du code de l'urbanisme que l'exécution de travaux, par le bénéficiaire d'un permis de construire, en méconnaissance des dispositions relatives à la destination prévue par ce permis, est constitutive d'une infraction pénale lorsque ce changement de destination a été réalisé avant l'achèvement des travaux ;
   que les juges retiennent que Christian X... avait, antérieurement à la déclaration d'achèvement des travaux intervenue le 30 décembre 1999, changé la destination de la construction pour laquelle il avait obtenu un permis, ainsi qu'il résulte d'un acte de vente passé, en janvier 1999, entre la société Jaurès-Poincaré et un acquéreur, qui stipule que le vendeur a entrepris la construction d'une résidence "service" ; que la cour d'appel ajoute que le prévenu, professionnel de l'immobilier, savait que les conditions d'obtention d'un permis pour une résidence d'étudiants étaient particulièrement favorables puisqu'une telle construction ne nécessitait pas autant de places de parking que de logements ;
   Attendu qu'en l'état de ces constatations et énonciations, et dès lors que les juges n'avaient pas à tirer les conséquences de l'annulation par la juridiction administrative du refus de délivrance d'un certificat de conformité, ni de l'établissement ultérieur d'un nouveau certificat, les dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'étant applicables qu'aux constructions édifiées conformément à un permis de construire, la cour d'appel a justifié sa décision ;
   D'où il suit que les moyens doivent être écartés ;
   Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
   REJETTE le pourvoi ;
   Ainsi jugé et prononcé par la Cour de cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ;
   Etaient présents aux débats et au délibéré, dans la formation prévue à l'article L. 131-6, alinéa 4, du code de l'organisation judiciaire : M. Cotte président, M. Delbano conseiller rapporteur, M. Farge conseiller de la chambre ;
   Greffier de chambre : Mme Randouin ;
   En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;