LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
CH.B
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 novembre 2020
Cassation partielle
M. RÉMERY, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 641 F-D
Pourvois n°
T 19-10.419
H 19-11.674 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 12 NOVEMBRE 2020
I. 1°/ Mme M... C..., domiciliée [...] , prise en son nom personnel,
2°/ la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , prise en la personne de Mme M... C..., en qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de Mme Q... T..., épouse V...,
ont formé le pourvoi n° T 19-10.419 contre un arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. D... A..., domicilié [...] ,
2°/ à Mme W... X..., domiciliée [...] ,
3°/ à la société Yser VI, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Mme X... a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
II. Mme W... X..., a formé le pourvoi n° H 19-11.674 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme M... C...,
2°/ à la société [...], ès qualités
3°/ à M. D... A...,
4°/ à la société Yser VI,
défendeurs à la cassation.
Les demanderesses au pourvoi principal n° T 19-10.419 invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal n° H 19-11.674 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
La demanderesse au pourvoi incident n° T 19-10.419 invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Riffaud, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mme C... et de la société [...], ès qualités, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. A..., de la SARL Corlay, avocat de Mme X..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Yser VI, après débats en l'audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Rémery, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Riffaud, conseiller rapporteur, Mme Vaissette, conseiller, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° T 19-10.419 et H 19-11.674 sont joints.
Désistement partiel
2. Il est donné acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. A....
Faits et procédure
3. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 13 novembre 2018), le 8 novembre 1991, Mme T..., a acquis un immeuble sis à Niort.
4. Le 16 janvier 1992, Mme T... a vendu cet immeuble à la société Codim. Cette société l'a revendu par un acte notarié reçu les 30 avril et 6 mai 1993 à la société Yser VI, la vente étant publiée le 5 novembre 1993.
5. Mme T... a été mise en liquidation judiciaire le 6 mars 1992, Mme C... étant désignée en qualité de liquidateur.
6. Le 6 janvier 1995, un tribunal de commerce a prononcé la nullité de la vente de l'immeuble par Mme T... à la société Codim. Ce jugement a été publié les 17 mai 1995 et 20 juin 1995. Par une ordonnance du 28 octobre 2010, le juge-commissaire a autorisé Mme C... à vendre l'immeuble à Mme X....
7. Le 18 novembre 2010, la société Yser VI a assigné le liquidateur pour se voir reconnaître la qualité de propriétaire de l'immeuble.
8. Par acte authentique reçu le 8 avril 2011 par M. A..., le liquidateur a vendu l'immeuble à Mme X....
9. Par un jugement du 30 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Niort, saisi de l'action en revendication exercée par la société Yser VI, de l'action en garantie dirigée par le liquidateur à l'encontre de M. A... et de l'action en responsabilité exercée par Mme X... à l'encontre de Mme C..., en son nom personnel, a, notamment : déclaré que la société Yser VI est propriétaire de l'immeuble depuis le 6 mai 2003, prononcé la nullité de la vente reçue par M. A... le 8 avril 2011, donné acte à Mme X... du désistement de toutes ses demandes formées à l'encontre de Mme C... en sa qualité de liquidateur de Mme T..., condamné Mme C... en son nom personnel à payer à Mme X... des indemnités en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice moral, débouté Mme C... de toutes ses demandes formées à l'encontre de M. A....
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi n° H 19-11.674, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
10. Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer que la société Yser VI est propriétaire de l'immeuble sis [...] et de prononcer la nullité de la vente reçue le 8 avril 2011 par M. A... entre Mme C..., en sa qualité de liquidateur de Mme T..., et Mme X..., alors « que la prescription abrégée de dix ans qui protège celui qui a juste titre et bonne foi contre l'absence de propriété de celui dont il tient son droit, est inapplicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire ; qu'il est constant en l'espèce que Mme T... était bien propriétaire de l'immeuble litigieux, lors de la vente consentie à la société Codim, le 16 janvier 1992, et que cette vente n'avait pas été remise en cause lors de la vente consentie par la société Codim à la société Yser VI les 30 avril et 6 mai 1993, si bien que la société Codim était propriétaire dudit bien ; qu'en disant la prescription acquisitive applicable bien que la société Yser VI ait acquis le bien de son véritable propriétaire au jour de la vente, la cour d'appel a violé les articles 2261 et 2272 du code civil. »
Réponse de la Cour
11. Le sous-acquéreur d'un immeuble dont l'auteur a perdu son droit de propriété par suite d'un jugement d'annulation, lequel entraîne l'anéantissement de son titre, se trouve lui-même en situation d'acquisition a non domino en raison de l'effet rétroactif de cet anéantissement.
12. C'est donc à bon droit que la cour d'appel a retenu que la société Yser VI pouvait invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription.
13. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le premier moyen du pourvoi n° T 19-10.419 et sur le premier moyen du pourvoi n° H 19-11.674, pris en sa seconde branche, rédigés en termes identiques, réunis
Enoncé du moyen
14. Mme C... et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors que « les juges du fond ne peuvent retenir que la prescription est acquise par une possession décennale sans relever d'actes matériels de nature à caractériser la possession ; que le seul fait de rembourser un emprunt, de payer les charges et impôts afférents à l'immeuble et d'en percevoir les loyers ne caractérise pas en soi la possession qui doit être corroborée par des actes matériels ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à relever, au titre des actes de possession de la société Yser VI sur l'immeuble litigieux que celle-ci avait "remboursé l'emprunt immobilier souscrit, réglé les charges relatives à l'immeuble, perçu des loyers de mai 1993 à mai 2004", pour en déduire qu'elle avait prescrit la propriété de l'immeuble litigieux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle n'avait caractérisé aucun acte matériel de possession de la société Yser VI sur l'immeuble litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2272 du code civil. »
Réponse de la Cour
15. Dans leurs conclusions, ni Mme C... ni Mme X... n'ont soutenu que les actes invoqués par la société Yser VI au soutien de sa demande tendant à voir constater la prescription acquisitive ne présentaient pas un caractère matériel et, qu'ainsi, ils étaient impropres à caractériser sa possession.
16. Le moyen nouveau, et mélangé de fait et de droit, est donc irrecevable.
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° T 19-10.419
Enoncé du moyen
17. Mme C... fait grief à l'arrêt de retenir qu'elle a commis une faute et de la condamner, en son nom personnel, à payer à Mme X... une certaine somme au titre de la restitution du prix de vente et des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, alors que « le défaut d'anticipation d'un liquidateur quant au risque qu'un tiers réussisse à prescrire la propriété d'un immeuble inscrit à l'actif de la liquidation par le biais d'une possession décennale ne constitue pas une faute ; que la responsabilité personnelle du liquidateur ne peut par conséquent être recherchée au seul motif qu'il a poursuivi la vente d'un immeuble sans informer le notaire de l'existence des revendications apparemment infondées d'un tiers sur ledit bien, qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir retenir que Mme C..., liquidateur de Mme T... avait commis "non seulement une négligence mais aussi une faute" en poursuivant la vente d'un immeuble inscrit à l'actif de la liquidation, sans signaler au notaire l'assignation en revendication qu'elle avait reçue de la société Yser VI ; que, pour statuer ainsi, la cour d'appel a estimé que Mme C... "ne pouvait se méprendre sur la gravité des conséquences possibles de l'assignation de la société Yser VI" au motif qu'un contentieux l'avait dès 2004 opposée à la société Yser VI au sujet de la perception des loyers de l'immeuble litigieux ; qu'en retenant que la faute du liquidateur était caractérisée, sans aucunement établir qu'il avait connaissance du titre de propriété de la société Yser VI, ni de ses prétendus actes de possession sur l'immeuble litigieux, seuls éléments susceptibles de l'alerter sérieusement quant au risque d'usucapion pesant sur le bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
18. L'arrêt retient, par motifs propres, que Mme C... qui, auxiliaire de justice, professionnelle du droit, devait assurer les opérations de liquidation avec sérieux, diligence, dans le respect du droit en vigueur, après avoir omis de vérifier l'absence de vente subséquente du bien revendiqué, s'est abstenue de signaler au notaire l'assignation qui lui avait été délivrée le 18 novembre 2010 par la société Yser VI, susceptible de remettre en cause l'efficacité de la vente et le droit de propriété transmis à Mme X... et, par motifs adoptés, que cette dernière omission constitue une faute, dans la mesure où Mme C... a sciemment omis de faire connaître à l'acquéreur et au notaire cette action susceptible de remettre en cause le droit de propriété transféré par l'acte de vente quand, dès le 11 mai 2005, une ordonnance de référé avait prévu le versement des loyers sur un compte séquestre en raison de l'existence d'un doute sérieux sur l'identité du véritable propriétaire de l'immeuble de sorte que le liquidateur, à supposer que le caractère sérieux du litige lui ait échappé, en avait été clairement averti par l'issue de cette première instance.
19. De ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu déduire que le liquidateur avait commis une faute personnelle.
20. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le quatrième moyen du pourvoi n° T 19-10.419
Enoncé du moyen
21. Mme C... fait grief à l'arrêt de la débouter de toutes ses demandes formées contre M. A..., alors que :
« 1°/ la faute intentionnelle implique une volonté de causer le dommage tel qu'il est survenu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a essentiellement déduit la faute de Mme C... de la circonstance qu'elle avait poursuivi la vente d'un immeuble inscrit à l'actif de la liquidation sans signaler au notaire qu'elle avait reçu une assignation en revendication de la société Yser VI ; que, pour statuer ainsi, la cour d'appel a estimé que Mme C... "ne pouvait se méprendre sur la gravité des conséquences possibles de l'assignation de la société Yser VI" ; qu'il en ressortait ainsi tout au plus que Mme C... aurait dû avoir conscience de créer un risque, mais non qu'elle avait eu la volonté de causer le dommage tel qu'il était survenu ; qu'en estimant néanmoins que le liquidateur avait commis une "faute délibérée, intentionnelle" de nature à exclure son recours en garantie à l'encontre du notaire ayant quant à lui commis une grave faute professionnelle en s'abstenant de vérifier l'état hypothécaire de l'immeuble vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que sa faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le notaire ne justifiait pas "s'être assuré de ce qu'un état hypothécaire relatif à l'immeuble figurait dans les pièces remises par le liquidateur", et n'avait "pas vérifié la déclaration du vendeur selon laquelle le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune procédure alors que la vente du bien à la SCI Yser VI avait été publiée le 5 novembre 1993", la cour d'appel a pourtant cru pouvoir débouter Mme C... de sa demande de garantie à l'encontre du notaire au motif que "ce n'est pas l'acquéreur évincé qui demande la garantie du notaire mais Mme C... à laquelle était reprochée, en sa qualité de liquidateur de Mme T..., une faute dolosive", pour en déduire "qu'au regard de la différence de nature des fautes commises par les deux professionnels, faute délibérée, intentionnelle du liquidateur, négligence du notaire, Mme C... sera déboutée de sa demande de garantie contre le notaire" ; qu'en estimant ainsi que la faute dolosive de la venderesse la privait nécessairement de tout recours contre le notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ que le notaire n'est pas déchargé de ses obligations de contrôle et d'investigations par les compétences ou connaissances personnelles de son client ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le notaire ne justifiait pas "s'être assuré de ce qu'un état hypothécaire relatif à l'immeuble figurait dans les pièces remises par le liquidateur", et n'avait "pas vérifié la déclaration du vendeur selon laquelle le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune procédure alors que la vente du bien à la SCI Yser VI avait été publiée le 5 novembre 1993", la cour d'appel a pourtant cru pouvoir débouter Mme C... de son recours en garantie à l'encontre du notaire au motif "qu'au regard de la différence de nature des fautes commises par les deux professionnels, faute délibérée, intentionnelle du liquidateur, négligence du notaire, Mme C... sera déboutée de sa demande de garantie contre le notaire" ; qu'en statuant ainsi, cependant que la qualité de professionnel de Mme C... était sans incidence sur l'étendue des obligations de contrôle et d'investigations du notaire, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure son recours en garantie à l'encontre le notaire, en violation de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
22. Le juge peut décider d'écarter tout recours en garantie formé par le co-responsable coupable d'un dol contre un autre responsable, en dépit de la faute professionnelle commise par celui-ci.
23. L'arrêt retient, d'une part, par motifs propres, l'existence d'une faute délibérée, intentionnelle du liquidateur et d'une négligence du notaire et, d'autre part, par motifs adoptés, que Mme C..., qui avait une parfaite connaissance de l'existence d'un litige sur la propriété de l'immeuble, a omis d'en aviser tant le juge-commissaire que le notaire, que le caractère de dissimulation volontaire est particulièrement évident puisqu'elle avait reçu une assignation en revendication de l'immeuble peu après l'obtention de l'ordonnance d'autorisation de la vente, qu'elle a sciemment passé cette difficulté sous silence cependant qu'elle ne pouvait ignorer que l'issue de ce procès était susceptible d'affecter l'efficacité de l'acte, et que la cause principale de la passation de l'acte litigieux est son attitude dolosive tant à l'égard de l'acquéreur que du notaire.
24. C'est, dès lors, après avoir caractérisé le caractère dolosif de la faute du liquidateur et sans violer le texte invoqué par le moyen, que la cour d'appel a rejeté la demande en garantie formée par Mme C... contre le notaire.
25. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le troisième moyen du pourvoi n° T 19-10.419
Enoncé du moyen
26. Mme C... fait grief à l'arrêt de la condamner en son nom personnel à payer à Mme X... la somme de 100 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, de 20 000 euros au titre des travaux d'amélioration réalisés et de 7 500 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value, alors que :
« 1°/ la demande en restitution du prix de vente formée par l'acquéreur évincé après l'annulation du contrat ne présente pas un caractère indemnitaire ; que le liquidateur dont la faute a conduit à l'annulation d'un contrat de vente conclu au nom de la liquidation ne peut donc être condamné à garantir personnellement la restitution du prix qu'en cas d'insuffisance avérée de l'actif de la liquidation ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que Mme X... n'avait formulé aucune demande de remboursement du prix de cession de l'immeuble à l'encontre de la liquidation, la cour d'appel a cependant cru pouvoir faire droit à son action en restitution de ce prix formée à l'encontre du liquidateur pris en son nom personnel, au motif que : "s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel" ; qu'en faisant ainsi droit à la demande d'indemnisation de Mme X... formée à l'encontre du liquidateur pris en son nom personnel, cependant qu'elle avait elle-même constaté que la défaillance de la débitrice de la restitution du prix, la liquidation de Mme T..., n'était pas établie, la cour d'appel a violé l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ pour être indemnisable, le préjudice doit être certain ; que si la responsabilité personnelle du liquidateur peut être engagée lorsque sa faute a empêché un tiers de recouvrer une créance à l'encontre de la liquidation, encore faut-il que l'impossibilité de recouvrer ladite créance soit acquise ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir faire droit à l'action de Mme X... en restitution du prix de vente et en dommages et intérêts relatifs notamment aux travaux d'amélioration du bien formée à l'encontre du liquidateur pris en son nom personnel, cependant qu'elle avait constaté que "Mme X... n'avait pas formé de demande à [l'encontre de] la liquidation judiciaire", bien qu'il "[ressorte] de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, solde selon Mme C... supérieur au prix de cession" ; qu'en faisant ainsi droit à la demande d'indemnisation de Mme X... formée à l'encontre du liquidateur pris en son nom personnel, lorsque le préjudice qu'elle alléguait, savoir la non-restitution du prix de vente et le défaut de paiement des dommages-intérêts dus par la venderesse, la liquidation de Mme T..., n'était pas certain, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
3°/ il appartient au demandeur à une action en responsabilité de rapporter la preuve du préjudice qu'il prétend avoir subi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir faire droit à l'action de Mme X... en restitution du prix de cession de l'immeuble formée à l'encontre du liquidateur, pris en son nom personnel, au motif que : "s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel" ; qu'en reprochant ainsi à Mme C... de ne pas rapporter la preuve de l'absence de préjudice de Mme X..., cependant qu'il incombait à l'inverse exclusivement à cette dernière, en sa qualité de demanderesse à l'action, de prouver qu'elle ne pourrait obtenir la restitution du prix de cession de l'immeuble ainsi que les dommages-intérêts lui étant dus par le vendeur auprès de la liquidation, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
27. Le liquidateur, dont la faute a conduit à l'annulation d'un contrat de vente, laquelle doit se traduire par la restitution totale du prix, des intérêts et des frais de la vente qui, consécutive à cette annulation, ne vise qu'à replacer les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente et ne présente pas un caractère indemnitaire, ne peut être condamné à garantir personnellement cette restitution qu'en cas d'insuffisance démontrée de l'actif de la liquidation.
28. L'arrêt après avoir énoncé de façon erronée que Mme X... n'avait formulé aucune demande de remboursement du prix de cession de l'immeuble à l'encontre de la liquidation bien qu'elle eût présenté cette demande dans ses conclusions, retient que, s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, selon Mme C..., supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel.
29. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser tant l'impossibilité de la restitution du prix de la vente que celle des différents frais de la vente par la liquidation judiciaire de Mme T..., seule de nature à justifier la condamnation personnelle de Mme C..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Portée et conséquences de la cassation
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
30. La cassation prononcée sur le troisième moyen du pourvoi n° T 19-10.419 entraîne la cassation, par voie de conséquence, en raison de leur dépendance, des chefs de dispositif de l'arrêt statuant sur les demandes en restitution et les demandes indemnitaires formées par Mme X... contre Mme C... tant ès qualités qu'en son nom personnel et de celui condamnant Mme C... à payer à Mme X... une indemnité de procédure.
Demande de mise hors de cause
31. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause tant M. A... que la société Yser VI qui ne sont pas concernés par la cassation prononcée.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de ses autres demandes, condamne Mme C..., en son nom personnel, à payer à Mme X... les sommes de 100 000 euros au titre du prix de la vente, de 20 000 euros au titre des travaux d'amélioration réalisés, 7 500 euros au titre de la perte de la chance de réaliser une plus-value et de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 13 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Met hors de cause M. A... et la société Yser VI ;
Condamne Mme C... et la société [...], liquidateur judiciaire de Mme T..., aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par Mme C..., la société [...], liquidateur judiciaire de Mme T..., M. A... et la société Yser VI et condamne Mme C... et la société [...], liquidateur judiciaire de Mme T..., à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL n° T 19-10.419 par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mme C..., ès qualités et la société [...], ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir déclaré que la SCI Yser VI était propriétaire de l'immeuble à usage d'habitation sis [...] , cadastré [...] , pour une superficie de deux ares et quatre centiares et ce depuis le 6 mai 2003 et d'avoir en conséquence prononcé la nullité de la vente conclue par acte authentique du 8 avril 2011 au rapport de Maître D... A... par Maître M... C... agissant en qualité de liquidateur de Madame Q... G... I... T... au profit de Madame W... E... X... portant sur ce même immeuble ;
AUX MOTIFS QUE : « sur la propriété de l'immeuble litigieux :
qu'il résulte de l'article 2265 ancien du code civil que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ;
que la SCI Yser VI et Mme X... revendiquent l'une et l'autre la propriété de l'immeuble litigieux ; que la SCI Yser VI se prévaut d'une prescription acquisitive établie au 06/05/2003 ;
que Mme X... fait valoir qu'elle a acquis le bien du légitime propriétaire ;
qu'elle conteste que la SCI Yser VI ait été de bonne foi et que sa possession ait été paisible ;
que le premier juge a retenu que l'annulation du contrat qui investit une personne de la propriété d'un immeuble entraîne l'annulation des droits réels que cette personne a concédés sur l'immeuble ;
qu'il en déduit que l'annulation de la vente T.../Codim du 16 janvier 1992 par le jugement du 6 mai 1995 entraîne la nullité de la vente consentie par Codim à la société Yser VI les 30 avril et 6 mai 1993 ;
que le tribunal a rappelé à juste titre que le sous-acquéreur dont l'auteur a perdu son droit de propriété par l'effet d'un jugement de nullité est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive ;
qu'il ressort des pièces produites que la société Yser VI justifie avoir acquis l'immeuble selon acte authentique des 30 avril et 6 mai 1993 de la société Codim ;
qu'elle justifie de sa bonne foi dès lors qu'elle ne pouvait d'aucune manière avoir connaissance de la nullité du titre de son auteur puisque l'assignation en nullité du 2 novembre 1993, le jugement prononçant la nullité du 6 mai 1995 n'ont été publiés que les 21 avril 1994 et le 20 juin 1995, postérieurement à son acquisition ;
qu'il ressort en outre des pièces produites que la société Yser VI a justifié de ce que sa possession était publique, le titre de propriété ayant été régulièrement publié le 15 juillet 1993, les impôts fonciers, les factures d'eau ayant été réglées ;
qu'il est justifié enfin du caractère continu de cette possession depuis le 6 mai 1993 dans la mesure où Yser VI a remboursé l'emprunt immobilier souscrit, réglé les charges relatives à l'immeuble, perçu des loyers de mai 1993 à mai 2004 ;
que la possession a donc été paisible jusqu'au 14 septembre 2004, date à laquelle la SCI Yser VI a reçu un courrier du liquidateur portant à sa connaissance la nullité de la vente, demandant que les loyers soient adressés à son étude ;
que la prescription acquisitive a donc produit son effet à compter du 6 mai 2003 ; que le tribunal a rappelé que l'immeuble ne faisant plus partie de l'actif de la liquidation ne pouvait être valablement cédé, que la vente d'un bien dépendant de l'actif d'un débiteur n'est pas opposable au tiers qui invoque un droit de propriété sur ce bien ;
que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Yser VI propriétaire de l'immeuble, prononcé la nullité de la vente reçue le 8 avril 2011 par Maître A... au profit de Madame X... » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « selon la jurisprudence constance de la Cour de cassation, il est de principe que l'annulation du contrat qui a investi une personne de la propriété d'un immeuble entraîne l'annulation de tous les droits réels que cette personne a concédés sur ledit immeuble, sous la seule réserve de la prescription acquisitive ; que cette règle est de portée générale et absolue, les droits d'un acquéreur étant subordonnés à l'existence et à la validité des droits du vendeur ;
que toutefois, le sous-acquéreur dont l'auteur a perdu son droit de propriété par l'effet d'un jugement de nullité est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive s'il remplit les conditions prévues par le code civil ;
qu'aux termes de l'article 2272 alinéa 2 de ce code, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que les articles 2274 et 2275 du code civil précisent que la bonne foi est toujours présumée et qu'il suffit qu'elle ait existé au moment de l'acquisition ;
qu'en l'espèce, il résulte des actes versés aux débats que la SCI Yser VI a acquis de la SARL Codim une maison d'habitation sise à [...] , moyennant un prix de 475 000 francs, par acte authentique au rapport de Maître U... en date des 30 avril et 6 mai 1993 ; que la SARL Codim détenait cet immeuble pour l'avoir acquis de Madame Q... T... par acte authentique en date du 16 janvier 1992 ;
que l'acte de vente précisait que la SCI Yser VI était en formation, que chacun des associés intervenait à l'acte en qualité d'acquéreur, et que l'immatriculation de la société vaudrait reprise des engagements pris en son nom ; que l'acquisition par la société Yser VI est donc devenue parfaite avec l'immatriculation de cette société le 17 juin 1993 ;
qu'il est constant que par jugement en date du 6 mai 1995, le tribunal de commerce de Marennes a prononcé la nullité de la vente de l'immeuble intervenue entre Madame T... et la SARL Codim le 16 janvier 1992 ; que ce jugement étant définitif, la société Codim est réputée n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble litigieux et la vent passée au profit de la SCI Yser VI n'a pu lui transférer valablement la propriété de l'immeuble ;
que toutefois, la SCI Yser VI, pour échapper à la restitution de l'immeuble, peut en revendiquer la propriété sur le fondement de la prescription acquisitive abrégée, à charge pour elle de démontrer qu'elle en remplit les conditions ;
que tel est précisément le cas en l'espèce puisqu'il résulte des pièces versées aux débats que :
- la SCI Yser VI a acquis le bien d'un titulaire qui, par l'effet rétroactif du jugement de nullité de la vente, est réputé n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble ;
- qu'elle se prévaut d'un juste titre, puisqu'elle produit un acte de vente qui aurait valablement transféré la propriété de la SARL Codim à la SCI Yser VI, si la société venderesse avait été le véritable propriétaire du bien ;
- que la possession invoquée est exercée en vertu de ce titre, par lequel la SCI Yser VI a été investie des prérogatives de propriétaire ;
- que la SCI Yser VI était de bonne foi à la date de l'acquisition, puisqu'elle ne pouvait avoir connaissance de la nullité frappant le titre de son auteur ; qu'en effet, l'assignation en nullité n'a été délivrée que le 2 novembre 1993, soit postérieurement à la vente intervenue au profit de la SCI Yser VI, de sorte que ni le vendeur, ni l'acquéreur ne pouvait douter de la validité de l'acte translatif de propriété passé entre eux ;
que par ailleurs, la possession exercée par la SCI Yser VI présente les caractéristiques requises pour qu'elle puisse permettre l'acquisition du bien :
- qu'elle est publique, puisque le titre de propriété a été régulièrement publié le 15 juillet 1993 et que la SCI Yser VI a toujours exercé les prérogatives de propriétaire du bien, à l'égard de l'Etat comme des tiers, acquittant les taxes foncières, les factures d'eau et percevant les loyers versés par le preneur des lieux ;
- qu'elle est continue, la SCI Yser VI justifiant du paiement de l'emprunt souscrit pour régler le prix de vente, des charges de la perception des loyers sans aucune interruption de mai 1993 à mai 2004 ;
- qu'elle est paisible, aucune réclamation du légitime propriétaire n'étant venue troubler sa jouissance avant le 14 septembre 2004, date à laquelle Maître C... est venue solliciter le versement des loyers entre ses mains, pour le compte de la liquidation de Madame T... ;
qu'il résulte de ces constatations que la SCI Yser VI doit être déclarée propriétaire de l'immeuble sis [...] , par le mécanisme de la prescription acquisitive, qui a produit son effet à compter du 6 mai 2003, date à laquelle la possession de la SCI Yser VI n'avait encore été troublée par aucun acte du légitime propriétaire » ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent retenir que la prescription est acquise par une possession décennale sans relever d'actes matériels de nature à caractériser la possession ; que le seul fait de rembourser un emprunt, de payer les charges et impôts afférents à l'immeuble et d'en percevoir les loyers ne caractérise pas en soi la possession, qui doit être corroborée par des actes matériels ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à relever, au titre des actes de possession de la société Yser VI sur l'immeuble litigieux que celle-ci avait : « remboursé l'emprunt immobilier souscrit, réglé les charges relatives à l'immeuble, perçu des loyers de mai 1993 à mai 2004 » (v. arrêt attaqué p. 11, § 4), pour en déduire qu'elle avait prescrit la propriété de l'immeuble litigieux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle n'avait caractérisé aucun acte matériel de possession de la société Yser VI sur l'immeuble litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir retenu que Maître M... C... avait commis une faute et de l'avoir par conséquent condamnée en son nom personnel à payer à Madame W... X... la somme de 15 549,20 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel, la somme de 10 000 euros pour son préjudice moral, la somme de 100 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 20 000 euros au titre des travaux d'amélioration réalisés, enfin la somme de 7500 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value ;
AUX MOTIFS QUE : « sur les fautes du mandataire de justice
que Mme C... soutient ne pas avoir commis de faute dans la mesure où elle ne pouvait pas savoir que la société Codim avait revendu l'immeuble à la SCI Yser VI ;
qu'elle considère avoir fait le nécessaire dès lors que l'acte introductif d'instance a été publié, la vente également ; qu'elle estime que c'était au notaire d'assurer l'efficacité de l'acte ;
que le tribunal a relevé des négligences, des fautes du liquidateur, a rappelé que Madame C... est auxiliaire de justice, professionnelle du droit, devait assurer les opérations de liquidation avec sérieux, diligence dans le respect du droit en vigueur ;
qu'il a relevé qu'elle avait omis de vérifier l'absence de vente subséquente du bien revendiqué en ne revendiquant pas la levée d'un état hypothécaire ; qu'il relève qu'elle s'est abstenue de signaler au notaire l'assignation qui lui avait été délivrée le 18 novembre 2010 par la SCI Yser VI, assignation susceptible de remettre en cause l'efficacité de la vente et le droit de propriété transmis à Mme X... ;
que le tribunal a indiqué que cette omission constituait non seulement une négligence mais aussi une faute dans la mesure où le mandataire ne pouvait se méprendre sur la gravité des conséquences possibles, avait connaissance de la difficulté depuis le 11 mai 2005 ;
qu'il est en effet démontré par les pièces produites que Mme C... avait parfaite connaissance de la vente de l'immeuble à la SCI Yser VI lorsqu'elle a déposé sa requête devant le juge-commissaire le 29 septembre 2010 aux fins d'autoriser la vente de l'immeuble ;
que cette connaissance résulte du fait qu'elle avait écrit au notaire de la locataire de la SCI Yser le 14 septembre 2004, lui indiquant que les loyers devaient désormais lui être versés, que Mme C... avait été assignée par celle-ci devant le juge des référés le 8 février 2005 précisément sur le point de déterminer qui devait percevoir les loyers ;
que si Mme C... a été assignée par la SCI Yser VI le 18 novembre 2010, postérieurement à l'ordonnance du juge-commissaire du 28 octobre 2010, cette assignation est antérieure à l'établissement de l'acte authentique par le notaire le 8 avril 2011 ;
que l'acte de vente indique expressément que le vendeur déclare que le bien ne fait l'objet d'aucune restriction à sa libre disposition pour quelque cause que ce soit, ni d'aucune procédure en cours ;
que Mme C..., contrairement à ce qu'elle soutient, avait connaissance des procédures en cours et de la revendication formée par la société Yser VI, a choisi cependant de garder le silence ;
que sa faute est donc parfaitement caractérisée ;
sur les préjudices de Mme X... :
que le premier juge a relevé que Mme X... était fondée à demander réparation du préjudice résultant des fautes commises par Mme C..., fautes qui sont en relation certaine avec la nullité de la vente du 8 avril 2011 ;
que devant la cour, Mme X... demande la condamnation de Mme C... pris en qualité de liquidateur de Mme T... à lui restituer le prix de vente de l'immeuble, à défaut demande la condamnation de Mme C... à lui payer la somme de 100 000 euros ;
1) sur la restitution du prix de vente :
que l'article 1630 du code civil dispose que lorsque la garantie a été promise ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur
- la restitution du prix ;
- des dommages et intérêts ;
que le tribunal avait relevé que Mme X... n'avait pas formé de demande à la liquidation judiciaire, ne démontrait pas qu'elle serait dans l'impossibilité de lui restituer le prix de vente, qu'elle ne justifiait donc pas d'un préjudice à ce titre ;
qu'il est certain qu'en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation, le vendeur est le liquidateur qui doit en conséquence restituer le prix à Mme X... ;
que s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12,81 euros [lire 126 128,81], solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel ;
qu'il convient donc de condamner Mme C... à titre personnel à payer à Mme X... la somme de 100 000 euros qui correspond au prix de vente ;
2) sur les dommages-intérêts :
- les travaux d'amélioration du bien ;
que l'article 1634 du code civil dispose que le vendeur est tenu de rembourser ou faire rembourser à l'acquéreur par celui qui l'évince toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds ;
qu'au choix de l'évincé, cette somme correspond à la plus-value ou à la dépense faite ;
que Mme X... demande les sommes de 14 625,57 euros correspondant à des travaux d'amélioration du bien, de 43 829,10 euros correspondant à 88 journées de travail ;
que devant la cour, Mme X... produit des factures d'achat de matériaux, des photographies, trois estimations réalisées par des agences immobilières qui évaluent l'immeuble à 140, 150, 160 000 euros ;
que son père, B... X..., atteste avoir réalisé des travaux divers de menuiserie, de peinture, de carrelage, travaux correspondant à 88 journées de travail ;
qu'au regard des pièces produites, la cour estime que les travaux d'amélioration sont justifiés à hauteur de 20 000 euros ;
- sur les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée
que Mme X... invoque un préjudice en relation avec les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée, ne chiffre pas sa demande ;
qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef ;
- sur les frais de notariés, de publicité foncière, d'agence immobilière, de garantie de prêts :
que si ces frais n'ont pas amélioré le bien, ils correspondent à des frais qui ont été exposés en lien avec l'acquisition de l'immeuble ;
que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme C... à payer à Mme X... la somme de 15 549, 20 euros à ce titre ;
- sur le préjudice moral :
que la réalité de ce préjudice est contesté par le liquidateur et le notaire ; que Mme X... demande devant la cour une somme de 20 000 euros ; qu'elle justifie d'un suivi psychologique depuis janvier 2012 en cours en mai 2016, suivi en relation avec le présent litige ;
qu'il convient de confirmer le jugement qui a estimé que Mme X... avait subi un préjudice moral, les négligences du liquidateur ayant eu pour conséquence de remettre en cause son projet d'accession à la propriété quelques mois après l'acquisition, de l'exposer à des années de procédure et d'incertitude, de troubler la jouissance de l'immeuble qui était sa résidence habituelle et a fixé le préjudice subi à la somme de 10 000 euros ;
- sur le préjudice de jouissance :
que Mme X... fait valoir qu'elle devra exposer des frais au titre du déménagement, de l'emménagement, des frais de location temporaire, demande 15 800 euros à ce titre ;
que force est de relever qu'elle ne produit pas la moindre pièce (devis, références de loyer de nature à établir sa demande) ; qu'elle sera en conséquence déboutée de sa demande ;
- sur la perte de plus-value :
que Mme X... demande une somme de 50 000 euros qui correspond à la plus-value qu'elle aurait fait si elle avait revendu l'immeuble ;
qu'elle justifie que l'immeuble acheté 100 000 euros a une valeur moyenne de 150 000 euros ;
que la perte de chance de réaliser une plus-value peut être estimée à 15 % de 50 000 euros, soit 7500 euros » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur les demandes formées par Madame X... :
que Madame X... sollicite en premier lieu la condamnation de la SCI Yser VI à lui payer une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral causé par la revendication indue du bien immobilier qu'elle a acquis ; que cette prétention ne peut qu'être rejetée, dès lors qu'il a été fait droit à la demande de la SCI Yser VI qui a légitimement exercé son action en revendication ;
qu'en deuxième lieu, il sera donné acte à Madame X... de ce qu'elle a abandonné toute prétention à l'encontre de la liquidation de Madame T... ;
qu'enfin, Madame X... entend engager la responsabilité civile de Maître C... en son nom personnel et sollicite à ce titre les sommes suivantes :
- 171 812,17 euros au titre du préjudice matériel et financier ;
- 15 000 euros au titre du préjudice moral ;
que tant Madame X... que Maître A..., dans leurs conclusions respectives, ont démontré que Maître C... a commis des négligences et des fautes qui sont à l'origine de la situation actuelle, qui est préjudiciable pour la SCI Yser VI et pour Madame X... ;
qu'il convient en effet de rappeler que Maître C... est une professionnelle du droit et une auxiliaire de justice, qualité qu'elle avait d'ailleurs revendiquée pour obtenir le bénéfice de l'option ouverte par l'article 47 du code de procédure civile lorsque l'action était pendante devant le tribunal de commerce de Saintes ; que c'est à ce titre qu'elle est investie des fonctions de liquidateur de Madame T... et il lui appartenait dès lors d'accomplir les actes nécessaires à la liquidation dans le respect du droit en vigueur, avec sérieux et diligence ;
qu'or, il résulte de l'examen des pièces du dossier que Maître C... a commis des fautes et des négligences dans la gestion de la liquidation :
- que lors de l'introduction de l'action en nullité de la vente au profit de la SARL Codim, elle a omis de vérifier l'absence de vente subsidiaire du bien qu'elle revendiquait par la levée d'un état hypothécaire puis d'attraire à la cause le sous-acquéreur ;
- qu'après avoir obtenu la nullité de la vente au profit de la SARL Codim, elle n'a accompli aucun acte de propriétaire puisqu'elle ne peut justifier de la moindre démarche tendant à rentrer en possession de son bien, à le faire fructifier ou à en acquitter les charges et ce sur une période de plus de dix années ;
- qu'enfin, Maître C... a omis de signaler à Maître A... et à Madame X... l'assignation délivrée par la SCI Yser VI le 18 novembre 2010 alors que celle-ci était susceptible d'affecter tant l'efficacité de l'acte du notaire que le droit de propriété transmis à Madame X... ;
que cette dernière omission ne constitue pas seulement une négligence mais une faute, dans la mesure où Maître C... ne pouvait se méprendre sur la gravité des conséquences possibles de cette action et où elle a sciemment omis de faire connaître à l'acquéreur et au notaire cette action susceptible de remettre en cause le droit de propriété transféré par l'acte de vente ; que sur ce point, il n'est pas inutile de rappeler que dès le 11 mai 2005, une ordonnance de référé avait prévu le versement des loyers sur un compte séquestre en raison de l'existence d'un doute sérieux sur l'identité du véritable propriétaire de l'immeuble de sorte que Maître C..., à supposer que le caractère sérieux du litige lui ait échappé, en avait été clairement avertie par l'issue de cette première instance ;
que Madame X... est dès lors parfaitement fondée à réclamer la réparation du préjudice qui résulte pour elle des fautes commises par Maître C... et de la nullité de la vente en date du 8 avril 2011 qui en est la conséquence, sous réserve toutefois de rapporter la preuve de la réalité de ce préjudice.
[
] que Madame X... est parfaitement fondée à solliciter à titre de dommages et intérêts les frais qu'elle a exposés en pure perte pour acquérir le bien ; qu'il lui sera donc alloué une somme de 15 549,20 euros correspondants aux frais suivants :
- 7560 euros au titre des frais de notaire et de publicité foncière ;
- 6400 euros au titre des frais d'agence immobilière ;
- 1589,20 euros au titre des frais de garantie de prêts ;
qu'enfin, elle justifie d'un important préjudice moral, les négligences commises par Maître C... ayant eu pour conséquence de voir son projet d'accession à la propriété remis en cause quelques mois après l'acquisition, de supporter plusieurs années de procédure et d'incertitude sur le sort du bien et de voir en conséquence troublées ses conditions de jouissance de l'immeuble ; que ce préjudice est d'autant plus important qu'il s'agissait d'une accession à la propriété en vue de la résidence principale, pour elle-même et ses enfants, de sorte que la nullité de la vente entraînera nécessairement un trouble grave de ses conditions d'existence ; qu'il lui sera alloué de ce chef une somme de 10 000 euros » ;
ALORS QUE le défaut d'anticipation d'un liquidateur judiciaire quant au risque qu'un tiers réussisse à prescrire la propriété d'un immeuble inscrit à l'actif de la liquidation par le biais d'une possession décennale ne constitue pas une faute ; que la responsabilité personnelle du liquidateur ne peut par conséquent être recherchée au seul motif qu'il a poursuivi la vente d'un immeuble sans informer le notaire de l'existence des revendications apparemment infondées d'un tiers sur ledit bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir retenir que Maître C..., liquidatrice de Madame Q... T..., avait commis « non seulement une négligence mais aussi une faute » (v. arrêt attaqué p. 11, § 9) en poursuivant la vente d'un immeuble inscrit à l'actif de la liquidation de Madame T..., sans signaler au notaire l'assignation en revendication qu'elle avait reçue de la société Yser VI ; que, pour statuer ainsi, la cour d'appel a estimé que Maître C... « ne pouvait se méprendre sur la gravité des conséquences possibles [de l'assignation de la société Yser VI] » (v. arrêt attaqué p. 11, § 9) au motif qu'un contentieux l'avait dès 2004 opposée à la société Yser VI au sujet de la perception des loyers de l'immeuble litigieux ; qu'en retenant que la faute de la liquidatrice était caractérisée, sans aucunement établir qu'elle avait connaissance du titre de propriété de la société Yser VI, ni de ses prétendus actes de possession sur l'immeuble litigieux, seuls éléments susceptibles de l'alerter sérieusement quant au risque d'usucapion pesant sur le bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné Maître M... C... en son nom personnel à payer à Madame W... X... la somme de 100 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, de 20 000 euros au titre des travaux d'amélioration réalisés, enfin de 7 500 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value.
AUX MOTIFS QUE : sur les préjudices de Mme X... :
que le premier juge a relevé que Mme X... était fondée à demander réparation du préjudice résultant des fautes commises par Mme C..., fautes qui sont en relation certaine avec la nullité de la vente du 8 avril 2011 ;
que devant la cour, Mme X... demande la condamnation de Mme C... pris en qualité de liquidateur de Mme T... à lui restituer le prix de vente de l'immeuble, à défaut demande la condamnation de Mme C... à lui payer la somme de 100 000 euros ;
1) sur la restitution du prix de vente :
que l'article 1630 du code civil dispose que lorsque la garantie a été promise ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur
- la restitution du prix ;
- des dommages et intérêts ;
que le tribunal avait relevé que Mme X... n'avait pas formé de demande à la liquidation judiciaire, ne démontrait pas qu'elle serait dans l'impossibilité de lui restituer le prix de vente, qu'elle ne justifiait donc pas d'un préjudice à ce titre ;
qu'il est certain qu'en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation, le vendeur est le liquidateur qui doit en conséquence restituer le prix à Mme X... ;
que s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12,81 euros [lire 126 128,81], solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel ;
qu'il convient donc de condamner Mme C... à titre personnel à payer à Mme X... la somme de 100 000 euros qui correspond au prix de vente ;
2) sur les dommages-intérêts :
- les travaux d'amélioration du bien ;
que l'article 1634 du code civil dispose que le vendeur est tenu de rembourser ou faire rembourser à l'acquéreur par celui qui l'évince toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds ;
qu'au choix de l'évincé, cette somme correspond à la plus-value ou à la dépense faite ;
que Mme X... demande les sommes de 14 625,57 euros correspondant à des travaux d'amélioration du bien, de 43 829,10 euros correspondant à 88 journées de travail ;
que devant la cour, Mme X... produit des factures d'achat de matériaux, des photographies, trois estimations réalisées par des agences immobilières qui évaluent l'immeuble à 140, 150, 160 000 euros ;
que son père, B... X..., atteste avoir réalisé des travaux divers de menuiserie, de peinture, de carrelage, travaux correspondant à 88 journées de travail ;
qu'au regard des pièces produites, la cour estime que les travaux d'amélioration sont justifiés à hauteur de 20 000 euros ;
- sur les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée
que Mme X... invoque un préjudice en relation avec les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée, ne chiffre pas sa demande ;
qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef ;
- sur les frais de notariés, de publicité foncière, d'agence immobilière, de garantie de prêts :
que si ces frais n'ont pas amélioré le bien, ils correspondent à des frais qui ont été exposés en lien avec l'acquisition de l'immeuble ;
que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme C... à payer à Mme X... la somme de 15 549, 20 euros à ce titre ;
- sur le préjudice moral :
que la réalité de ce préjudice est contesté par le liquidateur et le notaire ; que Mme X... demande devant la cour une somme de 20 000 euros ; qu'elle justifie d'un suivi psychologique depuis janvier 2012 en cours en mai 2016, suivi en relation avec le présent litige ;
qu'il convient de confirmer le jugement qui a estimé que Mme X... avait subi un préjudice moral, les négligences du liquidateur ayant eu pour conséquence de remettre en cause son projet d'accession à la propriété quelques mois après l'acquisition, de l'exposer à des années de procédure et d'incertitude, de troubler la jouissance de l'immeuble qui était sa résidence habituelle et a fixé le préjudice subi à la somme de 10 000 euros ;
- sur le préjudice de jouissance :
que Mme X... fait valoir qu'elle devra exposer des frais au titre du déménagement, de l'emménagement, des frais de location temporaire, demande 15 800 euros à ce titre ;
que force est de relever qu'elle ne produit pas la moindre pièce (devis, références de loyer de nature à établir sa demande) ; qu'elle sera en conséquence déboutée de sa demande ;
- sur la perte de plus-value :
que Mme X... demande une somme de 50 000 euros qui correspond à la plus-value qu'elle aurait fait si elle avait revendu l'immeuble ;
qu'elle justifie que l'immeuble acheté 100 000 euros a une valeur moyenne de 150 000 euros ;
que la perte de chance de réaliser une plus-value peut être estimée à 15 % de 50 000 euros, soit 7500 euros » ;
1°/ ALORS QUE la demande en restitution du prix de vente formée par l'acquéreur évincé après l'annulation du contrat ne présente pas un caractère indemnitaire ; que le liquidateur judiciaire dont la faute a conduit à l'annulation d'un contrat de vente conclu au nom de la liquidation ne peut donc être condamné à garantir personnellement la restitution du prix qu'en cas d'insuffisance avérée de l'actif de la liquidation ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que Madame X... n'avait formulé aucune demande de remboursement du prix de cession de l'immeuble à l'encontre de la liquidation, la cour d'appel a cependant cru pouvoir faire droit à son action en restitution de ce prix formée à l'encontre de la liquidatrice judiciaire prise en son nom personnel, au motif que : « s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel » (v. arrêt attaqué p. 13, § 4) ; qu'en faisant ainsi droit à la demande d'indemnisation de Madame X... formée à l'encontre de la liquidatrice judiciaire prise en son nom personnel, cependant qu'elle avait elle-même constaté que la défaillance de la débitrice de la restitution du prix, la liquidation de Madame Q... T..., n'était pas établie, la cour d'appel a violé l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
2°/ ALORS, EN OUTRE, QUE pour être indemnisable, le préjudice doit être certain ; que si la responsabilité personnelle du liquidateur judiciaire peut être engagée lorsque sa faute a empêché un tiers de recouvrer une créance à l'encontre de la liquidation, encore faut-il que l'impossibilité de recouvrer ladite créance soit acquise ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir faire droit à l'action de Madame X... en restitution du prix de vente et en dommages et intérêts relatifs notamment aux travaux d'amélioration du bien formée à l'encontre de la liquidatrice judiciaire prise en son nom personnel, cependant qu'elle avait constaté que « Madame X... n'avait pas formé de demande à [l'encontre de] la liquidation judiciaire » (v. arrêt attaqué p. 13, § 3), bien qu'il « [ressorte] de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, solde selon Mme C... supérieur au prix de cession » (v. arrêt attaqué p. 13, § 4) ; qu'en faisant ainsi droit à la demande d'indemnisation de Madame X... formée à l'encontre de la liquidatrice judiciaire prise en son nom personnel, lorsque le préjudice qu'elle alléguait, savoir la non-restitution du prix de vente et le défaut de paiement des dommages et intérêts dus par la venderesse, la liquidation de Madame Q... T..., n'était pas certain, la cour d'appel a de plus fort violé l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
3°/ ALORS, ENFIN QU'il appartient au demandeur à une action en responsabilité de rapporter la preuve du préjudice qu'il prétend avoir subi ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir faire droit à l'action de Madame X... en restitution du prix de cession de l'immeuble formée à l'encontre de la liquidatrice judiciaire, prise en son nom personnel, au motif que : « s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12[8],81 euros, solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel » (v. arrêt attaqué p. 13, § 4) ; qu'en reprochant ainsi à Madame C... de ne pas rapporter la preuve de l'absence de préjudice de Madame X..., cependant qu'il incombait à l'inverse exclusivement à cette dernière, en sa qualité de demanderesse à l'action, de prouver qu'elle ne pourrait obtenir la restitution du prix de cession de l'immeuble ainsi que les dommages et intérêts lui étant dus par le vendeur auprès de la liquidation, la cour d'appel a violé l'article 1315 [devenu 1353] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir débouté Maître M... C... de toutes ses demandes formées à l'encontre de Maître D... A... ;
AUX MOTIFS QUE : « sur les fautes du notaire :
que le tribunal a débouté Mme C... de ses demandes dirigées contre le notaire relevant qu'il avait agi sur le fondement d'une ordonnance du juge-commissaire à la demande du liquidateur, qu'elle a omis d'aviser le juge et le notaire du litige pendant sur la propriété du bien ;
qu'il est constant que le notaire est tenu de vérifier par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ;
qu'en l'espèce, le notaire ne justifie pas s'être assuré de ce qu'un état hypothécaire relatif à l'immeuble figurait dans les pièces remises par le liquidateur ;
qu'il n'a pas vérifié la déclaration du vendeur selon laquelle le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune procédure alors que la vente du bien à la SCI Yser VI avait été publiée le 5 novembre 1993 ;
qu'il suffit de comparer les diligences réalisées le notaire de l'acquéreur de l'immeuble courant 2004 avec l'absence de vérification de Maître A... pour établir sa négligence ;
que force est de relever cependant que seule Madame C... demande à être garantie par le notaire des condamnations prononcées à son encontre ; [
]
- sur les recours :
que Mme X... demande que le notaire soit condamné à garantir Mme C... des sommes mises à sa charge ; que le notaire fait valoir à juste titre que la demande est irrecevable en application de la règle selon laquelle nul ne plaide par procureur ;
que Mme C... demande la condamnation du notaire à la garantir des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;
que le notaire fait valoir qu'une faute dolosive exclut tout recours contributif à son encontre ;
qu'il est constant qu'une faute dolosive ne prive pas l'acquéreur de tout recours contributif contre le notaire ; que celui-ci peut être tenu de garantir partiellement un acte nul auquel il a concouru en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ;
qu'en l'espèce, ce n'est pas l'acquéreur évincé qui demande la garantie du notaire mais Mme C... ; qu'au regard de la différence de nature des fautes commises par les deux professionnels, faute délibérée, intentionnelle du liquidateur, négligence du notaire, Mme C... sera déboutée de sa demande de garantie contre le notaire ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la responsabilité de Maître A... :
que Maître C... sollicite la condamnation de Maître A..., notaire instrumentaire de la vente du 8 avril 2011, à raison des fautes qu'il aurait commises ; qu'elle soutient en particulier qu'il a manqué à l'obligation d'assurer l'efficacité de son acte, en omettant de s'interroger sur la situation de l'immeuble vendu ;
que le tribunal constate toutefois que le notaire a agi en application d'une ordonnance du juge-commissaire, à la demande de Maître C..., et que cette dernière qui avait parfaitement connaissance de l'existence d'un litige sur la propriété de l'immeuble a omis d'en aviser tant le juge-commissaire que le notaire ; qu'en outre, le caractère de dissimulation volontaire est particulièrement évident puisqu'elle avait reçu une assignation en revendication de l'immeuble peu après l'obtention de l'ordonnance d'autorisation de la vente et qu'elle a sciemment passé cette difficulté sous silence, alors qu'elle ne pouvait ignorer que l'issue de ce procès était susceptible d'affecter l'efficacité de l'acte ;
[
] qu'en second lieu, à supposer qu'une négligence puisse être imputée à Maître A..., Maître C... serait néanmoins dans l'impossibilité de s'en prévaloir pour mettre en jeu la responsabilité du notaire dès lors que la cause principale de la passation de l'acte litigieux est son attitude dolosive tant à l'égard de l'acquéreur que du notaire, en raison de la dissimulation des actes judiciaires susceptibles de remettre en cause le transfert de propriété projeté ;
que les demandes formées contre Maître A... seront donc rejetées » ;
1°/ ALORS QUE la faute intentionnelle implique une volonté de causer le dommage tel qu'il est survenu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a essentiellement déduit la faute de Maître C... de la circonstance qu'elle avait poursuivi la vente d'un immeuble inscrit à l'actif de la liquidation sans signaler au notaire qu'elle avait reçu une assignation en revendication de la société Yser VI ; que, pour statuer ainsi, la cour d'appel a estimé que Maître C... « ne pouvait se méprendre sur la gravité des conséquences possibles [de l'assignation de la société Yser VI] » (v. arrêt attaqué p. 11, § 9) ; qu'il en ressortait ainsi tout au plus que Maître C... aurait dû avoir conscience de créer un risque, mais non qu'elle avait eu la volonté de causer le dommage tel qu'il était survenu ; qu'en estimant néanmoins que la liquidatrice avait commis une « faute délibérée, intentionnelle » (v. arrêt attaqué p. 14, § 9) de nature à exclure son recours en garantie à l'encontre du notaire ayant quant à lui commis une grave faute professionnelle en s'abstenant de vérifier l'état hypothécaire de l'immeuble vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que sa faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le notaire ne justifiait pas « s'être assuré de ce qu'un état hypothécaire relatif à l'immeuble figurait dans les pièces remises par le liquidateur », et n'avait « pas vérifié la déclaration du vendeur selon laquelle le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune procédure alors que la vente du bien à la SCI Yser VI avait été publiée le 5 novembre 1993 » (v. arrêt attaqué p. 12, §§ 8-9), la cour d'appel a pourtant cru pouvoir débouter Madame C... de sa demande de garantie à l'encontre du notaire au motif que « ce n'est pas l'acquéreur évincé qui demande la garantie du notaire mais Madame C... [à laquelle était reprochée, ès-qualités de liquidatrice judiciaire de Madame T..., une faute dolosive] », pour en déduire « qu'au regard de la différence de nature des fautes commises par les deux professionnels, faute délibérée, intentionnelle du liquidateur, négligence du notaire, Mme C... sera déboutée de sa demande de garantie contre le notaire » (v. arrêt attaqué p. 14, § 9) ; qu'en estimant ainsi que la faute dolosive de la venderesse la privait nécessairement de tout recours contre le notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.
3°/ ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le notaire n'est pas déchargé de ses obligations de contrôle et d'investigations par les compétences ou connaissances personnelles de son client ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que le notaire ne justifiait pas « s'être assuré de ce qu'un état hypothécaire relatif à l'immeuble figurait dans les pièces remises par le liquidateur », et n'avait « pas vérifié la déclaration du vendeur selon laquelle le bien vendu ne faisait l'objet d'aucune procédure alors que la vente du bien à la SCI Yser VI avait été publiée le 5 novembre 1993 » (v. arrêt attaqué p. 12, §§ 8-9), la cour d'appel a pourtant cru pouvoir débouter Madame C... de son recours en garantie à l'encontre du notaire au motif « qu'au regard de la différence de nature des fautes commises par les deux professionnels, faute délibérée, intentionnelle du liquidateur, négligence du notaire, Mme C... sera déboutée de sa demande de garantie contre le notaire » (v. arrêt attaqué p. 14, § 9) ; qu'en statuant ainsi, cependant que la qualité de professionnel de Madame C... était sans incidence sur l'étendue des obligations de contrôle et d'investigations du notaire, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure son recours en garantie à l'encontre le notaire, en violation de l'article 1382 [devenu 1240] du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. Moyens produits AU POURVOI n° H 19-11.674 par la SARL Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré que la Sci Yser VI était propriétaire de l'immeuble à usage d'habitation sis [...] , cadastré [...] , pour une superficie de deux ares et quatre centiares et ce depuis le 6 mai 2003 et d'avoir en conséquence prononcé la nullité de la vente conclue par acte authentique du 8 avril 2011 au rapport de Maître D... A... par Maître M... C... agissant en qualité de liquidateur de Madame Q... G... I... T... au profit de l'exposante portant sur ce même immeuble ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la propriété de l'immeuble litigieux : qu'il résulte de l'article 2265 ancien du code civil que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que la Sci Yser VI et Mme X... revendiquent l'une et l'autre la propriété de l'immeuble litigieux ; que la Sci Yser VI se prévaut d'une prescription acquisitive établie au 06/05/2003 ; que Mme X... fait valoir qu'elle a acquis le bien du légitime propriétaire ; qu'elle conteste que la Sci Yser VI ait été de bonne foi et que sa possession ait été paisible ; que le premier juge a retenu que l'annulation du contrat qui investit une personne de la propriété d'un immeuble entraîne l'annulation des droits réels que cette personne a concédés sur l'immeuble ; qu'il en déduit que l'annulation de la vente T.../Codim du 16 janvier 1992 par le jugement du 6 mai 1995 entraîne la nullité de la vente consentie par Codim à la société Yser VI les 30 avril et 6 mai 1993 ;
que le tribunal a rappelé à juste titre que le sous-acquéreur dont l'auteur a perdu son droit de propriété par l'effet d'un jugement de nullité est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive ; qu'il ressort des pièces produites que la société Yser VI justifie avoir acquis l'immeuble selon acte authentique des 30 avril et 6 mai 1993 de la société Codim ; qu'elle justifie de sa bonne foi dès lors qu'elle ne pouvait d'aucune manière avoir connaissance de la nullité du titre de son auteur puisque l'assignation en nullité du 2 novembre 1993, le jugement prononçant la nullité du 6 mai 1995 n'ont été publiés que les 21 avril 1994 et le 20 juin 1995, postérieurement à son acquisition ; qu'il ressort en outre des pièces produites que la société Yser VI a justifié de ce que sa possession était publique, le titre de propriété ayant été régulièrement publié le 15 juillet 1993, les impôts fonciers, les factures d'eau ayant été réglées ; qu'il est justifié enfin du caractère continu de cette possession depuis le 6 mai 1993 dans la mesure où Yser VI a remboursé l'emprunt immobilier souscrit, réglé les charges relatives à l'immeuble, perçu des loyers de mai 1993 à mai 2004 ; que la possession a donc été paisible jusqu'au 14 septembre 2004, date à laquelle la Sci Yser VI a reçu un courrier du liquidateur portant à sa connaissance la nullité de la vente, demandant que les loyers soient adressés à son étude ; que la prescription acquisitive a donc produit son effet à compter du 6 mai 2003 ; que le tribunal a rappelé que l'immeuble ne faisant plus partie de l'actif de la liquidation ne pouvait être valablement cédé, que la vente d'un bien dépendant de l'actif d'un débiteur n'est pas opposable au tiers qui invoque un droit de propriété sur ce bien ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la Sci Yser VI propriétaire de l'immeuble, prononcé la nullité de la vente reçue le 8 avril 2011 par Maître A... au profit de Madame X... ».
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, il est de principe que l'annulation du contrat qui a investi une personne de la propriété d'un immeuble entraîne l'annulation de tous les droits réels que cette personne a concédés sur ledit immeuble, sous la seule réserve de la prescription acquisitive ; que cette règle est de portée générale et absolue, les droits d'un acquéreur étant subordonnés à l'existence et à la validité des droits du vendeur ;
que toutefois, le sous-acquéreur dont l'auteur a perdu son droit de propriété par l'effet d'un jugement de nullité est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive s'il remplit les conditions prévues par le code civil ; qu'aux termes de l'article 2272 alinéa 2 de ce code, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que les articles 2274 et 2275 du code civil précisent que la bonne foi est toujours présumée et qu'il suffit qu'elle ait existé au moment de l'acquisition ; qu'en l'espèce, il résulte des actes versés aux débats que la Sci Yser VI a acquis de la Sarl Codim une maison d'habitation sise à [...] , moyennant un prix de 475 000 francs, par acte authentique au rapport de Maître U... en date des 30 avril et 6 mai 1993 ; que la Sarl Codim détenait cet immeuble pour l'avoir acquis de Madame Q... T... par acte authentique en date du 16 janvier 1992 ; que l'acte de vente précisait que la Sci Yser VI était en formation, que chacun des associés intervenait à l'acte en qualité d'acquéreur, et que l'immatriculation de la société vaudrait reprise des engagements pris en son nom ; que l'acquisition par la société Yser VI est donc devenue parfaite avec l'immatriculation de cette société le 17 juin 1993 ; qu'il est constant que par jugement en date du 6 mai 1995, le tribunal de commerce de Marennes a prononcé la nullité de la vente de l'immeuble intervenue entre Madame T... et la Sarl Codim le 16 janvier 1992 ; que ce jugement étant définitif, la société Codim est réputée n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble litigieux et la vent passée au profit de la Sci Yser VI n'a pu lui transférer valablement la propriété de l'immeuble ; que toutefois, la Sci Yser VI, pour échapper à la restitution de l'immeuble, peut en revendiquer la propriété sur le fondement de la prescription acquisitive abrégée, à charge pour elle de démontrer qu'elle en remplit les conditions ; que tel est précisément le cas en l'espèce puisqu'il résulte des pièces versées aux débats que : - la Sci Yser VI a acquis le bien d'un titulaire qui, par l'effet rétroactif du jugement de nullité de la vente, est réputé n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble ; - qu'elle se prévaut d'un juste titre, puisqu'elle produit un acte de vente qui aurait valablement transféré la propriété de la Sarl Codim à la Sci Yser VI, si la société venderesse avait été le véritable propriétaire du bien ; - que la possession invoquée est exercée en vertu de ce titre, par lequel la Sci Yser VI a été investie des prérogatives de propriétaire ;
- que la Sci Yser VI était de bonne foi à la date de l'acquisition, puisqu'elle ne pouvait avoir connaissance de la nullité frappant le titre de son auteur ; qu'en effet, l'assignation en nullité n'a été délivrée que le 2 novembre 1993, soit postérieurement à la vente intervenue au profit de la Sci Yser VI, de sorte que ni le vendeur, ni l'acquéreur ne pouvait douter de la validité de l'acte translatif de propriété passé entre eux ; que par ailleurs, la possession exercée par la Sci Yser VI présente les caractéristiques requises pour qu'elle puisse permettre l'acquisition du bien : - qu'elle est publique, puisque le titre de propriété a été régulièrement publié le 15 juillet 1993 et que la Sci Yser VI a toujours exercé les prérogatives de propriétaire du bien, à l'égard de l'Etat comme des tiers, acquittant les taxes foncières, les factures d'eau et percevant les loyers versés par le preneur des lieux ; - qu'elle est continue, la Sci Yser VI justifiant du paiement de l'emprunt souscrit pour régler le prix de vente, des charges de la perception des loyers sans aucune interruption de mai 1993 à mai 2004 ; - qu'elle est paisible, aucune réclamation du légitime propriétaire n'étant venue troubler sa jouissance avant le 14 septembre 2004, date à laquelle Maître C... est venue solliciter le versement des loyers entre ses mains, pour le compte de la liquidation de Madame T... ; qu'il résulte de ces constatations que la Sci Yser VI doit être déclarée propriétaire de l'immeuble sis [...] , par le mécanisme de la prescription acquisitive, qui a produit son effet à compter du 6 mai 2003, date à laquelle la possession de la Sci Yser VI n'avait encore été troublée par aucun acte du légitime propriétaire » »
ALORS QUE 1°) la prescription abrégée de dix ans qui protège celui qui a juste titre et bonne foi contre l'absence de propriété de celui dont il tient son droit, est inapplicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire ; qu'il est constant en l'espèce que Madame T... était bien propriétaire de l'immeuble litigieux, lors de la vente consentie à la Sarl Codim, le 16 janvier 1992, et que cette vente n'avait pas été remise en cause lors de la vente consentie par la Société Codim à la Société Yser VI les 30 avril et 6 mai 1993, si bien que la société Codim était propriétaire dudit bien ; qu'en disant la prescription acquisitive applicable bien que la Société Yser VI ait acquis le bien de son véritable propriétaire au jour de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 2261 et 2272 du Code civil ;
ALORS QUE 2°) les juges du fond ne peuvent retenir que la prescription est acquise par une possession décennale sans relever d'actes matériels de nature à caractériser la possession ; que le seul fait de rembourser un emprunt, de payer les charges et impôts afférents à l'immeuble et d'en percevoir les loyers ne caractérise pas en soi la possession, qui doit être corroborée par des actes matériels ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à relever, au titre des actes de possession de la société Yser VI sur l'immeuble litigieux que celle-ci avait : « remboursé l'emprunt immobilier souscrit, réglé les charges relatives à l'immeuble, perçu des loyers de mai 1993 à mai 2004 » (v. arrêt attaqué p. 11, § 4), pour en déduire qu'elle avait prescrit la propriété de l'immeuble litigieux ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle n'avait caractérisé aucun acte matériel de possession de la société Yser VI sur l'immeuble litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2261 et 2272 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'exposante de ses demandes visant à ce que Me C... ès qualités soit condamnée tant à restitution qu'à diverses indemnisations ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le moyen tiré de la violation de l'ordre public (article 1492, 5° du code de procédure civile) sur les préjudices de Mme X... : que le premier juge a relevé que Mme X... était fondée à demander réparation du préjudice résultant des fautes commises par Mme C..., fautes qui sont en relation certaine avec la nullité de la vente du 8 avril 2011 ; que devant la cour, Mme X... demande la condamnation de Mme C... pris en qualité de liquidateur de Mme T... à lui restituer le prix de vente de l'immeuble, à défaut demande la condamnation de Mme C... à lui payer la somme de 100 000 euros ; 1) sur la restitution du prix de vente : que l'article 1630 du code civil dispose que lorsque la garantie a été promise ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur - la restitution du prix ; - des dommages et intérêts ; que le tribunal avait relevé que Mme X... n'avait pas formé de demande à la liquidation judiciaire, ne démontrait pas qu'elle serait dans l'impossibilité de lui restituer le prix de vente, qu'elle ne justifiait donc pas d'un préjudice à ce titre ; qu'il est certain qu'en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation, le vendeur est le liquidateur qui doit en conséquence restituer le prix à Mme X... ; que s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12,81 euros [lire 126 128,81], solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel ; qu'il convient donc de condamner Mme C... à titre personnel à payer à Mme X... la somme de 100 000 euros qui correspond au prix de vente ;
2) sur les dommages-intérêts : - les travaux d'amélioration du bien ; que l'article 1634 du code civil dispose que le vendeur est tenu de rembourser ou faire rembourser à l'acquéreur par celui qui l'évince toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds ; qu'au choix de l'évincé, cette somme correspond à la plus-value ou à la dépense faite ; que Mme X... demande les sommes de 14 625,57 euros correspondant à des travaux d'amélioration du bien, de 43 829,10 euros correspondant à 88 journées de travail ; que devant la cour, Mme X... produit des factures d'achat de matériaux, des photographies, trois estimations réalisées par des agences immobilières qui évaluent l'immeuble à 140, 150, 160 000 euros ; que son père, B... X..., atteste avoir réalisé des travaux divers de menuiserie, de peinture, de carrelage, travaux correspondant à 88 journées de travail ; qu'au regard des pièces produites, la cour estime que les travaux d'amélioration sont justifiés à hauteur de 20 000 euros ; - sur les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée que Mme X... invoque un préjudice en relation avec les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée, ne chiffre pas sa demande ; qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef ; - sur les frais de notariés, de publicité foncière, d'agence immobilière, de garantie de prêts : que si ces frais n'ont pas amélioré le bien, ils correspondent à des frais qui ont été exposés en lien avec l'acquisition de l'immeuble ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme C... à payer à Mme X... la somme de 15 549, 20 euros à ce titre ; - sur le préjudice moral : que la réalité de ce préjudice est contesté par le liquidateur et le notaire ; que Mme X... demande devant la cour une somme de 20 000 euros ; qu'elle justifie d'un suivi psychologique depuis janvier 2012 en cours en mai 2016, suivi en relation avec le présent litige ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a estimé que Mme X... avait subi un préjudice moral, les négligences du liquidateur ayant eu pour conséquence de remettre en cause son projet d'accession à la propriété quelques mois après l'acquisition, de l'exposer à des années de procédure et d'incertitude, de troubler la jouissance de l'immeuble qui était sa résidence habituelle et a fixé le préjudice subi à la somme de 10 000 euros ; - sur le préjudice de jouissance : que Mme X... fait valoir qu'elle devra exposer des frais au titre du déménagement, de l'emménagement, des frais de location temporaire, demande 15 800 euros à ce titre ; que force est de relever qu'elle ne produit pas la moindre pièce (devis, références de loyer de nature à établir sa demande) ;
qu'elle sera en conséquence déboutée de sa demande ; - sur la perte de plus-value : que Mme X... demande une somme de 50 000 euros qui correspond à la plus-value qu'elle aurait fait si elle avait revendu l'immeuble ; qu'elle justifie que l'immeuble acheté 100 000 euros a une valeur moyenne de 150 000 euros ; que la perte de chance de réaliser une plus-value peut être estimée à 15 % de 50 000 euros, soit 7500 euros » ; »
ALORS QUE 1°) l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont formulées dans leurs conclusions ; que le juge est tenu d'examiner les demandes dans l'ordre fixé par les parties, et ne peut examiner une demande subsidiaire avant une demande principale ; qu'en l'espèce, il était demandé tout d'abord que soit condamnée « Madame C... prise en sa qualité de mandataire liquidateur » et seulement « à défaut » sa condamnation in personam (v. conclusions p. 26) ; qu'en répondant exclusivement à la demande de l'exposante de condamnation de Me C... in personam, sans répondre à sa demande principale visant à la voir condamner ès qualités de liquidateur, la Cour d'appel a violé les article 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) le juge doit motiver sa décision ; qu'en l'espèce, il a été constaté par le juge que « qu'en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation, le vendeur est le liquidateur qui doit en conséquence restituer le prix à Mme X... ainsi que les réparations et améliorations apportées » ; qu'en refusant cependant de condamner Me C... ès qualités de liquidateur, à restituer à Madame X... l'ensemble de ces sommes, ainsi qu'aux indemnités liées aux travaux d'amélioration réalisés et à la perte de chance de réaliser une plus-value sans s'en expliquer, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT n° T 19-10.419 par la SARL Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'exposante de ses demandes visant à ce que Me C... ès qualités soit condamnée tant à restitution qu'à indemnisations ;
AUX MOTIFS QUE « Sur le moyen tiré de la violation de l'ordre public (article 1492, 5° du code de procédure civile) sur les préjudices de Mme X... : que le premier juge a relevé que Mme X... était fondée à demander réparation du préjudice résultant des fautes commises par Mme C..., fautes qui sont en relation certaine avec la nullité de la vente du 8 avril 2011 ; que devant la cour, Mme X... demande la condamnation de Mme C... pris en qualité de liquidateur de Mme T... à lui restituer le prix de vente de l'immeuble, à défaut demande la condamnation de Mme C... à lui payer la somme de 100 000 euros ; 1) sur la restitution du prix de vente : que l'article 1630 du code civil dispose que lorsque la garantie a été promise ou qu'il n'a rien été stipulé à ce sujet, si l'acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur - la restitution du prix ; - des dommages et intérêts ; que le tribunal avait relevé que Mme X... n'avait pas formé de demande à la liquidation judiciaire, ne démontrait pas qu'elle serait dans l'impossibilité de lui restituer le prix de vente, qu'elle ne justifiait donc pas d'un préjudice à ce titre ; qu'il est certain qu'en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation, le vendeur est le liquidateur qui doit en conséquence restituer le prix à Mme X... ; que s'il ressort de la reddition des comptes de la liquidation au 26 avril 2017 un solde de 126 12,81 euros [lire 126 128,81], solde selon Mme C... supérieur au prix de cession, ce solde n'établit pas que la créance de Mme X... sera réglée dès lors que le liquidateur ne démontre pas qu'elle ait la qualité de créancier postérieur bénéficiant d'un traitement préférentiel ; qu'il convient donc de condamner Mme C... à titre personnel à payer à Mme X... la somme de 100 000 euros qui correspond au prix de vente ; 2) sur les dommages-intérêts : - les travaux d'amélioration du bien ; que l'article 1634 du code civil dispose que le vendeur est tenu de rembourser ou faire rembourser à l'acquéreur par celui qui l'évince toutes les réparations et améliorations utiles qu'il aura faites au fonds ; qu'au choix de l'évincé, cette somme correspond à la plus-value ou à la dépense faite ; que Mme X... demande les sommes de 14 625,57 euros correspondant à des travaux d'amélioration du bien, de 43 829,10 euros correspondant à 88 journées de travail ; que devant la cour, Mme X... produit des factures d'achat de matériaux, des photographies, trois estimations réalisées par des agences immobilières qui évaluent l'immeuble à 140, 150, 160 000 euros ; que son père, B... X..., atteste avoir réalisé des travaux divers de menuiserie, de peinture, de carrelage, travaux correspondant à 88 journées de travail ; qu'au regard des pièces produites, la cour estime que les travaux d'amélioration sont justifiés à hauteur de 20 000 euros ; - sur les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée que Mme X... invoque un préjudice en relation avec les intérêts versés, l'indemnité de résiliation anticipée, ne chiffre pas sa demande ; qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef ; - sur les frais de notariés, de publicité foncière, d'agence immobilière, de garantie de prêts : que si ces frais n'ont pas amélioré le bien, ils correspondent à des frais qui ont été exposés en lien avec l'acquisition de l'immeuble ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme C... à payer à Mme X... la somme de 15 549, 20 euros à ce titre ; - sur le préjudice moral : que la réalité de ce préjudice est contesté par le liquidateur et le notaire ; que Mme X... demande devant la cour une somme de 20 000 euros ; qu'elle justifie d'un suivi psychologique depuis janvier 2012 en cours en mai 2016, suivi en relation avec le présent litige ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a estimé que Mme X... avait subi un préjudice moral, les négligences du liquidateur ayant eu pour conséquence de remettre en cause son projet d'accession à la propriété quelques mois après l'acquisition, de l'exposer à des années de procédure et d'incertitude, de troubler la jouissance de l'immeuble qui était sa résidence habituelle et a fixé le préjudice subi à la somme de 10 000 euros ; - sur le préjudice de jouissance : que Mme X... fait valoir qu'elle devra exposer des frais au titre du déménagement, de l'emménagement, des frais de location temporaire, demande 15 800 euros à ce titre ; que force est de relever qu'elle ne produit pas la moindre pièce (devis, références de loyer de nature à établir sa demande) ; qu'elle sera en conséquence déboutée de sa demande ; - sur la perte de plus-value : que Mme X... demande une somme de 50 000 euros qui correspond à la plus-value qu'elle aurait fait si elle avait revendu l'immeuble ; qu'elle justifie que l'immeuble acheté 100 000 euros a une valeur moyenne de 150 000 euros ; que la perte de chance de réaliser une plus-value peut être estimée à 15 % de 50 000 euros, soit 7500 euros » ; »
ALORS QUE 1°) l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont formulées dans leurs conclusions ; que le juge est tenu d'examiner les demandes dans l'ordre fixé par les parties, et ne peut examiner une demande subsidiaire avant une demande principale ; qu'en l'espèce, il était demandé tout d'abord que soit condamnée « Madame C... prise en sa qualité de mandataire liquidateur » et seulement « à défaut » sa condamnation in personam (v. conclusions p. 26) ; qu'en répondant exclusivement à la demande de l'exposante de condamnation de Me C... in personam, sans répondre à sa demande principale visant à la voir condamner ès qualités de liquidateur, la Cour d'appel a violé les article 4 et 5 du code de procédure civile ;
ALORS QUE 2°) le juge doit motiver sa décision ; qu'en l'espèce, il a été constaté par le juge que « qu'en raison du dessaisissement du débiteur en liquidation, le vendeur est le liquidateur qui doit en conséquence restituer le prix à Mme X... ainsi que les réparations et améliorations apportées » ; qu'en refusant cependant de condamner Me C... ès qualités de liquidateur, à restituer à Madame X... l'ensemble de ces sommes, ainsi qu'aux indemnités liées aux travaux d'amélioration réalisés et à la perte de chance de réaliser une plus-value sans s'en expliquer, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.