AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après l'acquisition, le 1er février 1993, par les époux X... d'une propriété à Antibes, pour le prix de 3 750 000 francs, l'administration fiscale, estimant que la valeur vénale de l'immeuble était de 8 000 000 francs, leur a notifié un redressement portant sur les droits d'enregistrement ; qu'après une première réclamation des époux X... et décision de la commission départementale de conciliation, cette valeur a été fixée à 6 600 000 francs ; que l'imposition ayant été mise en recouvrement, et la seconde réclamation des époux X... ayant été rejetée, ces derniers ont fait assigner l'administration fiscale devant le tribunal de grande instance en dégrèvement des impositions mises à leur charge ; que l'arrêt, en se fondant sur un prix de 24 000 francs le m pour 274 m habitables, a rejeté leur demande ;
   Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :
   Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen :
   1 / que l'administration a l'obligation de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur réelle d'un l'immeuble ; que les époux X... faisaient valoir que les termes de comparaison retenus concernent des habitations n'ayant rien de comparable, ni par les dimensions, ni par la situation géographique, ni par la qualité de la construction, ni par les éléments de confort, ni par la superficie des terrains respectifs, ni par la circonstance que les villages jouissent ou ne jouissent pas de la "vue mer" qui constitue le facteur élévateur des prix pratiqués dans cette zone très particulière qu'est le Cap d'Antibes ; qu'en retenant que la méthode de comparaison retenue par l'administration tenant compte des cessions de biens similaires dans le voisinage pour dégager les valeurs dominantes du marché, les éléments de comparaison fournis étant relatifs à des ventes suffisamment similaires intervenues à des dates antérieures et le plus proche possible de la date du fait générateur sans préciser en quoi il y avait similarité, la cour d'appel n'ayant procédé à aucune analyse des termes de comparaison qui ne sont même pas relevés, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
   2 / que les époux X... faisaient valoir que le bien acquis était édifié sur une minuscule parcelle de terrain de 474 m ; qu'il n'y avait pas la place de garer un véhicule, la villa étant mitoyenne avec les deux autres villas dont les fenêtres sont ouvertes dans le mur même de séparation des habitations, plongeant dans la courette des époux X..., la maison n'ayant aucune vue sur mer ; qu'en se contentant de retenir que la méthode de comparaison retenue par l'administration tenant compte des cessions de biens similaires dans la voisinage pour dégager les valeurs dominantes du marché, les éléments de comparaison sont relatifs à des ventes suffisamment similaires intervenues à des dates antérieures et le plus proche possible de la date du fait générateur, sans procéder à la recherche à laquelle elle était invitée, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
   Mais attendu que l'arrêt retient que, selon la méthode de comparaison adoptée par l'administration fiscale, le prix moyen au m habitable est, par référence à des biens similaires dans le voisinage, cédés peu de temps avant la mutation sujette à redressement, de 34 018 francs ; qu'il retient encore que la commission départementale de conciliation, en appliquant un abattement de 35 % en raison de la faible superficie de la parcelle acquise, est parvenue à un prix de 6 600 000 francs, faisant ressortir un prix de 24 000 francs le m habitable ; qu'en l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deuxième et troisième branches ;
   Mais sur le moyen unique, pris en sa première branche :
   Vu l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
   Attendu que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel, se fondant sur un rapport d'expertise produit par les époux X..., a relevé une superficie bâtie de 274 m retenue par la commission départementale de conciliation au titre de la mutation sujette à redressement ;
   Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, lors de la notification du redressement aux époux X..., l'administration fiscale s'était fondée sur une superficie de 210 m et n'a pas procédé à une nouvelle notification indiquant que le redressement était fondé sur une superficie différente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
   Condamne le directeur général des impôts aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le directeur général des impôts à payer aux époux X... la somme globale de 2 000 euros ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille six.