LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
 	Vu l'article 1152, alinéa 2, du code civil ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a donné à la société Sati immobilier (la société) mandat exclusif de vendre son fonds de commerce ;  qu'une clause pénale était prévue au contrat ; que M. X... ayant vendu directement son bien, la société a formé opposition au paiement du prix de vente à concurrence du montant de sa commission ; que, contestant tout droit à commission ou à indemnité, M. X... a assigné la société qui a réclamé le paiement du montant de la clause pénale ;
 	Attendu que pour réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat, l'arrêt retient que la rémunération due au titre de la clause pénale est manifestement excessive et disproportionnée avec les prestations fournies par la société ;
 	Attendu qu'en se déterminant par de tels motifs, impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause, sans se fonder sur la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé, la cour dappel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 	PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à la société Sati immobilier la somme limitée à 36 180 euros, à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2007, l'arrêt rendu le 5 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 	Condamne M. Claude  X... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société  Sati immobilier ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille dix.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils pour la société Sati immobilier
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Claude X... à payer à la SARL SATI IMMOBILIER la somme limitée à 36.180 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2007,
 AUX MOTIFS QUE « dans la clause 2 du mandat exclusif de cession de fonds de commerce, signé le 11 octobre 2005, le mandant s'interdit pendant la durée du mandat de négocier directement ou indirectement la cession du bien et s'engage à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées ; qu'à défaut, il « s'engage expressément à verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire qu'il accepte entièrement et définitivement, du montant des honoraires stipulés sur le barème joint, soit honoraires sur la partie loyer et honoraires sur la partie de la cession ; que la vente du fonds de commerce ayant été faite directement par Monsieur X... avant la fin de la reconduction pour un an du mandat, la clause pénale prévue par l'article 2 du mandat sanctionnant l'inexécution de son obligation de vendre son fonds conformément aux stipulations contractuelles a seule vocation a s'appliquer ; chacune des parties considère que l'article 2 renvoie à l'article 13 du mandat intitulé « barème des commissions/honoraires » en sa partie établissant un taux dégressif des commissions à la charge du mandant sur le montant HT de la cession et à la charge du cessionnaire sur le loyer HT de trois années ; que la rémunération de la société SATI IMMOBILIER ainsi égale à celle exigible en vas de vente par ses soins prévue à titre de clause pénale est manifestement excessive et disproportionnée avec les prestations fournies et pour lesquelles des honoraires de négociation tant sur la part de loyers que sur la cession ont été fixés de façon forfaitaire dans ce même article 13 du mandat ; qu'il convient d'infirmer le jugement déféré sur le montant de la clause pénale et de condamner Monsieur X... à payer à la société SATI IMMOBILIER la somme de 36.180  à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2007 »,
 ALORS QUE D'UNE PART toute décision de réduction d'une clause pénale doit être spécialement motivée, les juges du fond devant indiquer en quoi le montant de la pénalité contractuelle est manifestement excessif par rapport au préjudice effectivement subi par le créancier ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est bornée à affirmer que la rémunération due au titre de la clause pénale était manifestement excessive et disproportionnée avec les prestations fournies par la SARL SATI IMMOBILIER ; qu'en se déterminant ainsi, au regard d'éléments impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause et sans se fonder sur la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du code civil,
 ALORS QUE D'AUTRE PART le juge n'a le pouvoir que de modérer l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale, en sorte qu'il n'a pas la faculté d'allouer au créancier une somme inférieure au montant du dommage qu'il a subi ; que le préjudice subi par le créancier est, en général, de la perte qu'il a faite et du gain qu'il a manqué ; qu'en réduisant le montant de la pénalité à la somme de 36.180 euros sans rechercher quel était le préjudice effectivement subi par la SARL SATI IMMOBILIER et sans s'assurer que la somme fixée n'était pas inférieure au montant de ce préjudice, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1152 du Code civil.