LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris 20 juin 2008), que, le 12 août 1997, la société Kentucky, aux droits de laquelle vient la société Cofinfo, a acquis, en qualité de marchand de biens, un immeuble sis à Paris 11e, en reprenant l'engagement de le revendre dans le délai antérieurement imparti au vendeur, lui-même marchand de biens, soit avant le 31 décembre 1998 ; que, compte tenu de l'absence de revente au 1er janvier 2002, l'administration fiscale lui a notifié un redressement, le 28 août 2002, au titre des droits d'enregistrement qui ont été mis en recouvrement le 26 mars 2003 ; qu'après rejet de sa réclamation contentieuse, la société Kentucky a assigné le directeur des services fiscaux de Paris Est afin d'obtenir le dégrèvement des sommes ainsi mises à sa charge ;
Attendu que la société Cofinfo fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande alors, selon le moyen, qu'elle a fait valoir dans ses conclusions régulièrement déposées que la société Kentucky avait été victime d'un véritable détournement de la réglementation fiscale de la part des autorités de l'Etat qui ont refusé le concours de la force publique à la société Kentucky pour libérer son immeuble illicitement occupé par des squatters, permettant ainsi à la mairie de Paris de faire une offre très inférieure au prix du marché sous la menace de l'application de droits d'enregistrement ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que l'arrêt constate que des locaux dépendant du bien litigieux ont été illégalement occupés dès novembre 1999, qu'une telle situation survenue plus de deux ans après l'acquisition d'un immeuble pour partie vacant ne revêt pas un réel caractère d'imprévisibilité pour un professionnel de l'immobilier, que, certes, la société Kentucky a obtenu le 22 mars 2000 une ordonnance d'expulsion et a vainement requis le concours de la force publique les 23 août 2000 et 17 janvier 2001 mais qu'elle n'a cependant entrepris aucune autre démarche pour tenter de mettre fin à l'occupation illicite avant le 31 décembre 2001, date à laquelle elle a demandé qu'injonction soit faite au préfet de police de lui prêter le concours de la force publique, et que le juge des référés du tribunal administratif a estimé qu'elle s'était ainsi placée dans une situation lui interdisant de revendiquer l'urgence d'une telle mesure ; que l'arrêt relève encore que la société Kentucky a déclaré son intention d'aliéner le 4 avril 2001 et que la mairie de Paris lui a notifié, dès le 1er juin suivant, son intention de préempter pour un prix de 12 000 000 francs, inférieur de plus de moitié à la valeur proposée, mais qu'il n'est pas établi que cette offre était inacceptable alors que l'immeuble a été acquis en 1997 au prix de 5 100 000 francs et que le juge de l'expropriation en a fixé la valeur à 13 300 000 francs, ce qui a été refusé par la société Kentucky ; que la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument omises, a pu déduire de ces éléments qu'il n'était pas établi que la société Kentucky avait pris toutes les mesures permettant d'empêcher que cette offre tienne compte d'une occupation illicite des lieux et qu'il n'était pas justifié d'une impossibilité absolue de revendre le bien pendant la période d'atténuation des droits dus en application de l'article 1840 G quinquies II ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cofinfo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Cofinfo
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué confirmatif d'avoir débouté la société Cofinfo, de son action tendant à la décharge des droits d'enregistrements auxquels elle a été assujettie par avis du 26 mars 2003 ;
AUX MOTIFS QUE la société Cofinfo aux droits et obligations de la société Kentucky prétend avoir été dans impossibilité de bénéficier des dispositions dérogatoires prévues en cas de revente avant le 31 décembre 2001, qui lui auraient permis de ne pas être pleinement redevable des droits d'enregistrement exigibles en l'absence de revente ; qu'à cet égard, elle soutient qu'elle a été privée, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2001 (période d'aménagement de la déchéance du régime de faveur) de la faculté de revendre les biens acquis du fait d'une occupation illégale des lieux et de l'attitude des autorités de l'Etat constitutif d'un événement de force majeure ; que s'il n'est pas contesté que des locaux dépendant du bien acquis ont été occupés dès le mois de novembre 1999 par des squatters, il n'est pas sans intérêt de relever qu'une telle situation survenue plus de deux ans après l'acquisition d'un immeuble pour partie vacant ne saurait revêtir un réel caractère d'imprévisibilité pour un professionnel de l'immobilier ; que certes ce professionnel a alors obtenu en référé dès le 22 mars 2000 une ordonnance d'expulsion et il n'est pas dénié qu'il a vainement requis le concours de la force publique les 23 août 2000 et 17 janvier 2001 ; que la société Kentucky n'a cependant entrepris aucune démarche pour tenter de mettre fin à l'occupation illicite avant le 31 décembre 2001, soit pendant près d'un an et le juge des référés du tribunal administratif de Paris a pu estimer le 1er juin 2002 que ce n'est qu'à cette date que la société a cru devoir demander qu'injonction soit faite au préfet de police de lui prêter le concours de la force publique, se plaçant ainsi dans une situation lui interdisant de revendiquer l'urgence d'une telle mesure ; que par ailleurs, la société Kentucky a manifesté son intention d'aliéner le 4 avril 2001 et la Mairie de Paris a notifié dès le 1er juin 2001 son intention de préempter pour un pris de 12.000.000 de francs en l'état de l'occupation des lieux, ou de faire fixer la valeur du bien par une juridiction compétente en matière d'expropriation si la société maintenait son prix de 25.000.000 de francs ; que si l'offre de préemption a été faite pour un prix inférieur de plus de 50 % à la valeur proposée, il n'est pas pour autant établi qu'elle était nécessairement inacceptable alors qu'il convient de relever que l'immeuble avait été acquis en 1997 moyennant le prix de 5.100.000 francs, qu'aucun élément ne permet d'apprécier sa valeur réelle en 2001, et que la décision entreprise a indiqué (sans que ce point soit contesté en appel) que le tribunal de grande instance de Paris a fixé l'indemnité de préemption à 13.300.000 F, prix refusé par la venderesse ; qu'en réalité la société Kentucky, qui a cru devoir refuser l'offre comme insuffisante, n'établit pas qu'elle a pris toutes les mesures permettant d'empêcher que cette offre tienne compte d'une occupation illicite des lieux (même si la Mairie n'es pas forcément dans la même situation qu'un particulier) ni que le montant offert serait constitutif d'une difficulté insurmontable de revente d'une violation de son droit de propriété ; que dès lors, même si l'offre pouvait s'avérer peu avantageuse pour la société Kentucky, les premiers juges ont justement estimé qu'il n'était pas justifié d'une impossibilité absolue de revendre le bien occupé pendant la période d'aménagement de la déchéance du régime de faveur ; qu'en définitive, la société appelante qui admet que le bien acquis sous le régime de marchand de biens, prévu par l'article 1115 du code général des impôts, n'était pas revendu au 1er janvier 2002, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'irrésistibilité d'une situation qui l'aurait empêchée de revendre ce bien dans le délai imparti, ou, à tout le moins, de bénéficier d'une atténuation des droits dus (faute d'une telle revente) en application des dispositions alors en vigueur de l'article 1840 G quinquies II du même code ;
ALORS QUE la société Cofinfo a fait valoir dans ses conclusions régulièrement déposées que la société Kentucky avait été victime d'un véritable détournement de la réglementation fiscale de la part des autorités de l'Etat qui ont refusé le concours de la force publique à la société Kentucky pour libérer son immeuble illicitement occupé par des squatters, permettant ainsi à la Mairie de Paris de faire une offre très inférieure au prix du marché sous la menace de l'application de droits d'enregistrement ; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.