AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Jean-Baptiste Y..., demeurant ...,
   2 / la société Immobilière Darrier gestion, société anonyme, dont le siège est ...,
   en cassation d'un arrêt rendu le 30 avril 1998 par la cour d'appel de Paris (3e chambre civile - section C), au profit :
   1 / de M. Augustin X..., demeurant ...,
   2 / de Mme Pascale Z..., demeurant ...,
   3 / de la société anonyme Syndics associés, dont le siège est ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 19 juin 2001, où étaient présents : M. Dumas, président, M. Métivet, conseiller rapporteur, Mme Garnier, conseiller, M. Jobard, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Métivet, conseiller, les observations de la SCP A. Bouzidi, avocat de M. Y... et de la société Immobilière Dadrier gestion, de la SCP Roger et Sevaux, avocat de M. X..., de Mme A... et de la société Syndics associés, les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur les trois moyens, pris en leurs diverses branches, les moyens étant réunis :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 avril 1998), que par acte du 5 avril 1996, M. Y... agissant, tant en son nom personnel qu'en qualité de président du conseil d'administration de la société Immobilière 
Y...
 (le promettant) a promis de céder à Mme Z..., à M. X... et à la société Syndics associés en formation (les bénéficiaires) la totalité des actions de la société ID Gestion pour un prix de 5 500 000 francs, la promesse expirant le 4 juillet 1996, sous la condition suspensive de l'obtention par les bénéficiaires d'un prêt bancaire de 4 500 000 francs ; que les bénéficiaires ont versé à un séquestre une indemnité d'immobilisation qui devait rester acquise au promettant en cas de non levée de l'option malgré la réalisation de la condition ; que la banque Gallière a refusé de consentir un prêt pour le montant et aux conditions demandées mais a donné son accord de principe pour un prêt d'un montant inférieur ; que les bénéficiaires et le promettant sont parvenues à un accord pour une réduction du prix de cession mais non sur une modification de la garantie bancaire à première demande destinée à la garantie du passif, demandée par le promettant ; que par une lettre du 29 juin 1996 la banque Gallière a réclamé aux bénéficiaires "le projet de garantie à première demande que M. Y... s'est engagé à apporter

en garantie de passif" ; que, considérant que la condition suspensive n'était pas réalisée, les bénéficiaires ont assigné le promettant pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation séquestrée ;
   Attendu que le promettant reproche à l'arrêt d'avoir dit que l'indemnité d'immobilisation devait être restituée alors, selon les moyens :
   1 / que par lettre du 12 juin 1996 les bénéficiaires indiquaient "en application de l'article XXIV", lever l'option à la condition que la valeur nette, compte tenu des investigations soit réduite à 4 millions de francs, que le 17 juin 1996 il donnait son accord sur ce prix de vente, ayant permis à la Banque Gallière d'accorder un prêt aux bénéficiaires de la promesse ; qu'ayant relevé que le 17 juin la société Syndics associés accusait réception et prenait acte du montant de réactualisation de la promesse du 5 avril 1996, ajoutant qu'en ce qui concernait la modification de la clause de garantie de passif "la modification est importante, il serait souhaitable d'être plus précis, tout en étant d'accord avec la proposition de base", puis retenu qu'il résultait de cet échange de correspondance en raison du refus exprimé par la Banque Gallière de prêter la somme de 4,5 millions de francs stipulé dans la promesse que les parties étaient convenues de réduire le prix de cession, qu'en revanche en ce qui concerne la modification de la clause de garantie de passif demandée par le promettant, il n'est pas établi que les modalités de cette modification avaient fait l'objet d'un accord, que le promettant ne justifie pas avoir répondu aux courriers de la société Syndics associés ci-dessus, qu'il n'importe que le bénéficiaire ait accepté le principe de la substitution de garantie souhaitée par la partie cédante, la cour d'appel qui affirme que la preuve d'une novation des accords initiaux n'était pas apportée et décide qu'il y a lieu de faire application de la promesse du 5 avril 1996 n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que la condition suspensive était réalisée et a violé l'article 1134 du Code civil ;
   2 / que les bénéficiaires, le 12 juin 1996 indiquaient "compte tenu des remarques précédentes en application de l'article XXIV, la présente vaut levée d'option aux conditions modifiées comme suit :

 article XXVI de la promesse, la valeur nette, compte tenu des investigations sera réduite à 4 millions de francs" (p. 2), qu'ils concluaient que "dès réception de votre accord, avec justification de la mise en place de la garantie à première demande à hauteur de 1 666 000 francs, afin de procéder au déblocage de la quote-part Coproger, nous donnerons toutes instructions à Me B... pour débloquer la somme de 500 000 francs consignée sur compte Carpa", cette condition ayant seulement pour objet de permettre le déblocage du compte Coproger, faite "sous réserve d'une caution bancaire, le montant de la production Socaf sera réduite : 666 752 francs" et de permettre le déblocage au profit de l'exposant de l'indemnité d'immobilisation ; que dès le 17 juin il a donné son accord sur la modification du prix, précisant par ailleurs "une garantie de passif sera réalisée sur les loyers payés par ID Gestion à M. et Mme Y... pour les locaux du ... et ne pourra être mise en jeux qu'après une décision de justice", les bénéficiaires prenant acte du montant de réactualisation de la promesse et, s'agissant de la garantie de passif, indiquaient "la modification est importante. Il serait souhaitable d'être plus précis, tout en étant d'accord sur la proposition de base" ; qu'ayant relevé que les parties étaient convenues de réduire le prix de cession, qu'en revanche en ce qui concerne la modification de la clause de garantie de passif demandée par le promettant, il n'est pas établi que les modalités de cette modification avaient fait l'objet d'un accord, qu'en effet le promettant ne justifie pas avoir répondu aux courriers de la société Syndics associés ci-dessus reproduits, la cour d'appel qui ajoute qu'il importe peu dès lors que le bénéficiaire ait accepté le principe de substitution de garantie souhaitée par la partie cédante et qu'en conséquence la preuve d'une novation des apports initiaux n'étant pas apportée il y a lieu de faire application de la promesse du 5 avril 1996, sans préciser d'où il ressortait que son accord devait être donné antérieurement à la levée de l'option a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   3 / qu'il résultait de la promesse que les seules conditions suspensives étaient relatives d'une part à la garantie donnée par la SOCAF, d'autre part à l'obtention d'un prêt ; que demandant confirmation du jugement entrepris ils faisaient valoir la réalisation de ces conditions suspensives seules stipulées à l'acte, la clause de garantie de passif ne constituant qu'une modalité ; qu'en relevant que les parties étaient convenues ils faisaient valoir la réalisation de ces conditions suspensives seules stipulées à l'acte, la clause de garantie de passif ne constituant qu'une modalité ; qu'en relevant que les parties étaient convenues de réduire le prix de cession, qu'en revanche en ce qui concerne la modification de la clause de garantie de passif demandée par le promettant, il n'est pas établi que les modalités de cette modification avaient fait l'objet d'un accord, qu'en effet le promettant ne justifie pas avoir répondu aux courriers de la société Syndics associés ci-dessus reproduits, pour en déduire qu'il n'importe que le bénéficiaire ait accepté le principe de la substitution de garantie souhaitée par la partie cédante et qu'il s'ensuit que la preuve d'une novation des accords initiaux n'étant pas apportée, il y a lieu de faire application de la promesse du 5 avril 1996, la cour d'appel, qui n'indique pas d'où il ressortait que les parties avaient érigé en condition suspensive l'accord sur ce qu'elle qualifie précisément de modalités de la garantie a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   4 / qu'il résulte de l'article XXIX de la promesse, qu'afin "de garantir les engagements pris aux termes des présentes le promettant remettra lors de la cession au bénéficiaire une garantie bancaire limitée à un montant de 1 million de francs" ; que l'exposant donnant son accord sur la réduction du prix de cession, ajoutait dans cette lettre du 17 juin 1996 "une garantie de passif sera réalisée sur les loyers payés par ID Gestion à M. et Mme Y... pour les locaux du ... et ne pourra être en jeux qu'après une décision de justice", les bénéficiaires répondant en indiquant que la modification est importante, qu'il serait souhaitable d'être plus précis, "tout en étant d'accord avec la proposition de base", proposant quelques modalités de mise en oeuvre de cette garantie et distinguant le Cabinet ID Gestion des mandants ; qu'en décidant qu'il résulte de l'échange de correspondances que les parties étaient convenues de réduire le prix de cession, qu'en revanche, en ce qui concerne la modification de la clause de garantie de passif demandée par le promettant, il n'est pas établi que les modalités de cette modification avaient fait l'objet d'un accord, que le promettant ne justifie pas avoir répondu aux courriers de la société Syndics associés ci-dessus reproduits, que dès lors il n'importe que le bénéficiaire ait accepté le principe de la substitution de garantie souhaitée par la partie cédante la cour d'appel qui ne précise pas à quel titre il était tenu de répondre sur ces modalités avant la levée de l'option dès lors que la garantie devait être remise au bénéficiaire lors de la cession a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   5 / que la réalisation des conditions suspensives était indépendante de la garantie à première demande devant être fournie aux termes de l'article XXIX de la promesse lors de la cession, seule date où devait être vérifiée l'exécution de cette clause indépendante de la levée de l'option soumise à la réalisation des deux conditions relatives à la garantie SOCAF et à l'octroi d'un prêt ; qu'ayant constaté qu'ensuite de la modification de la garantie proposée par lui les bénéficiaires indiquaient "la modification est importante. Il serait souhaitable d'être plus précis, tout en étant d'accord avec "la proposition de base" puis affirmé qu'en ce qui concerne la modification de la clause de garantie de passif demandée par le promettant, il n'est pas établi que les modalités de cette modification avaient fait l'objet d'un accord, que le promettant ne justifie pas avoir répondu aux courriers de la société Syndics associés ci-dessus reproduits, que dès lors il n'importe que le bénéficiaire ait accepté le principe de la substitution de garantie souhaitée par la partie cédante et qu'il s'ensuit que la preuve d'une novation des accords initiaux n'étant pas apportée, il y a lieu de faire application de la promesse du 5 avril 1996, sans relever d'où il ressortait que les bénéficiaires avaient fait du règlement des modalités de la garantie modifiée une condition de la novation la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1273 et suivants du Code civil ;
   6 / qu'il faisait valoir avoir consenti une diminution du prix, la Banque ayant confirmé l'octroi du prêt de 3,5 millions de francs ; qu'en affirmant que la Banque Gallière avait refusé de financer l'achat à hauteur du montant stipulé dans la promesse, sans préciser en quoi la décision prise par lui de réduire le prix, réduction ayant permis à la Banque Gallière d'accorder le prêt nécessaire au financement de l'acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   7 / qu'en affirmant que par courrier du 28 juin 1996 la Banque rappelait à Aig X... et Z... qu'elle était toujours dans l'attente du projet de garantie à première demande que M. Y... s'est engagé à apporter en garantie de passif, manifestant implicitement mais sans équivoque qu'elle en faisait une condition de la mise en place d'un prêt au même titre que la réduction du prix de cession, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants dès lors qu'aux termes de la promesse la garantie devait être fournie lors de la cession et non antérieurement à la levée de l'option privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
   Mais attendu que par une appréciation souveraine de la portée des pièces soumises à son examen l'arrêt retient que la banque Gallière avait fait de la garantie à première demande, que M. Y... s'était engagé à apporter en garantie de passif, une condition de la mise en place du prêt, pour lequel elle avait par ailleurs donné son accord de principe et que sur cette garantie les parties n'étaient pas parvenues à un accord, le promettant ne justifiant pas avoir répondu au courrier de la société Syndics associés qui faisait état de réserves sur ses propositions ; que la cour d'appel, qui n'a pas dit que les parties avaient fait une condition de leur accord sur la garantie, mais que la banque lui avait subordonné la mise en place du prêt, a pu en déduire que la condition suspensive de l'obtention du prêt ne s'était pas réalisée et a légalement justifié sa décision, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la seconde branche du deuxième moyen ; qu'ainsi les moyens ne sont fondés en aucune de leurs branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne M. Y... et la société Immobilière Dadrier gestion aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... et la société Immobilière Dadrier gestion à payer à M. X..., Mme Z... et la société Syndics associés la somme globale de 10 000 francs ou 1 524,49 euros ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juillet deux mille un.