LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 octobre 2011), que l'administration fiscale a notifié à M. X... une proposition de rectification de son impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des années 2001 à 2004, afin d'y intégrer les parts qu'il détient dans la SARL Holiday Homes ; qu'après avis de la commission départementale de conciliation sur la valeur de celles-ci, mise en recouvrement d'une certaine somme et rejet de sa réclamation, M. X... a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargé de cette imposition ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir dit régulière la procédure fiscale, alors, selon le moyen, qu'à chaque fois que l'administration modifie sa méthode de calcul de l'assiette de l'impôt, elle doit notifier une nouvelle proposition de rectification, laissant au contribuable un délai déterminé pour présenter ses observations sur ces bases nouvelles et pour, éventuellement, saisir la commission de conciliation ; qu'au cas présent, l'administration a, lors de la réunion de conciliation, annoncé avoir modifié sa méthode de calcul de la valeur des parts sociales, en proposant de retenir, non plus un taux de risque uniforme de 60 %, dont il résultait un taux de capitalisation variant entre 8,72 % et 6,68 %, mais directement un taux de capitalisation uniforme de 10 %, dont il résultait alors un taux de risque variant, selon les années, entre 85 % et 140 % ; que la cour d'appel a jugé que cette annonce d'une nouvelle méthode de calcul d'un élément déterminant de l'évaluation de l'assiette de l'impôt ne méconnaîtrait pas le principe de la contradiction, aux motifs que ladite annonce aurait eu lieu pendant une phase intrinsèquement contradictoire de la procédure (la phase de conciliation) et à un stade auquel le contribuable avait déjà manifesté son désaccord sur le chiffre à retenir au titre du taux de capitalisation ; qu'en statuant ainsi cependant que, dès lors qu'elle constatait une modification unilatérale par l'administration de sa méthode de calcul d'un élément déterminant de la valeur des parts, la cour d'appel ne pouvait considérer la procédure comme régulière que si avait pu s'instaurer un véritable débat contradictoire entre les parties, comportant un échange de vues sur cette nouvelle méthode, selon les modalités prévues par les articles L. 57 et R.* 57-1 du livre des procédures fiscales, la cour d'appel a violé les articles L. 57 et R.* 57-1 du livre des procédures fiscales, ensemble le principe du contradictoire ;
Mais attendu que l'arrêt constate que, dans ses observations du 2 août 2005, M. X... avait contesté la méthode utilisée dans la proposition de rectification pour calculer la valeur de ses parts sociales et qu'une nouvelle discussion s'était instaurée, sur ce sujet, devant la commission départementale de conciliation ; qu'il constate encore que, postérieurement à l'avis de cette dernière, l'administration avait retenu un taux de capitalisation différent de celui préconisé dans cet avis, inférieur à celui figurant dans la notification de la rectification, et en avait informé le contribuable en motivant sa position avant la mise en recouvrement ; qu'en l'état de ces constatations et en l'absence de modification du fondement légal de la proposition de redressement, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'administration n'avait pas l'obligation de recueillir de nouvelles observations du contribuable ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir dit que les parts détenues par lui dans la société Holiday Homes ne constituent pas des biens professionnels exonérés de l'ISF, alors, selon le moyen :
1°/ que la valeur des parts sociales correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaire à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel ; qu'au cas présent, la cour d'appel a retenu que, parce que l'activité de location d'immeubles a une nature civile à moins qu'elle ne soit l'accessoire d'une activité commerciale, l'activité de la société Holiday Homes n'était pas professionnelle, sans expliquer en quoi l'activité de la société Holiday Homes serait assimilable à de la location de locaux nus, et cependant qu'il ressort au contraire de ses propres constatations que cette activité était originale, et même commerciale, la cour d'appel ayant relevé que « la société acquiert des bâtiments commerciaux qu'elle transforme ensuite pour les adapter à l'activité des locataires ; qu'ainsi elle ne se bornerait pas à acquérir des bâtiments pour les louer ; qu'elle déploie une activité consistant à effectuer des travaux, emploie des salariés et dispose de matériels et outillages ; que pour exercer son activité elle doit à la fois avoir recours à l'emprunt, ceux-ci s'élevant à plus de deux millions d'euros, et obtenir un rendement de ses immobilisations en fournissant à une clientèle spécifique des locaux adaptés aux besoins de celle-ci ; que cette activité nécessite compte tenu du caractère limité du marché et de ses spécificités un véritable savoir-faire qui ne peut s'acquérir que par à la fois une rentabilisation des investissements et le soutien d'une activité constante, nécessitant l'emploi de salariés et l'acquisition de matériels et matériaux pour la réalisation de travaux de réparation et d'entretien » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et s'est ainsi trompée d'activité à qualifier, a violé l'article 885 O ter du code général des impôts ;
2°/ subsidiairement, que pour l'application des articles 885 N et suivants, et notamment l'article 885 O ter, du code général des impôts, les activités commerciales s'entendent de celles qui revêtent ce caractère en droit privé et de celles qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal ; qu'au regard du droit fiscal, il y a imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque l'importance des capitaux investis dans l'exploitation, de la main-d'oeuvre employée et des moyens matériels utilisés est telle que l'activité exercée procède plus de la spéculation sur les divers éléments mis en oeuvre que de l'exercice d'un art ou d'une science ; qu'au cas présent, la cour d'appel a retenu que la société Holiday Homes avait une activité civile, par référence seulement au critère de droit privé selon lequel une entreprise de location d'immeubles a une nature civile, à moins qu'elle ne soit l'accessoire d'une activité commerciale ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, comme elle y était invitée, si l'importance des capitaux investis dans l'exploitation, de la main-d'oeuvre employée et des moyens matériels utilisés n'étaient pas tels que l'activité exercée procédait plus de la spéculation que de la simple gestion d'immeuble et devait être qualifiée d'activité commerciale au sens du droit fiscal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 O ter du code général des impôts ;
Mais attendu que l'arrêt relève qu'il n'est ni établi ni même allégué que les locations ont été accompagnées de fournitures d'équipements ou de prestations de services nécessaires à l'exploitation des locaux ; qu'il constate que les seuls travaux d'entretien sont relatifs aux toitures et incombaient à la société propriétaire ; que la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'activité de location d'immeubles exercée par la société Holiday Homes n'excédait pas celle de la gestion de son patrimoine et ne se rattachait à aucune activité commerciale principale en sorte que ses parts sociales ne pouvaient être qualifiées de biens professionnels ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu que les autres griefs ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer la somme de 2 500 euros au directeur général des finances publiques ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Jean X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, d'avoir déclaré régulière la procédure de rectification diligentée par la direction des services fiscaux d'Ille-et-Vilaine à l'encontre de Monsieur Jean X... ;
Aux motifs que « Sur le caractère contradictoire de la procédure de redressement : Monsieur X... reproche à l'administration d'avoir fixé un nouveau taux de capitalisation de 10 % fondé sur une nouvelle méthode d'évaluation en retenant un taux de risque variable et d'avoir ainsi modifié de façon déterminante les modes de calcul des rappels d'imposition sans le mettre en mesure de présenter ses observations sur cet élément ; Que l'administration fiscale réplique qu'elle a, au vu des observations précédemment formulées par le contribuable sur la proposition de rectification, proposé de maintenir un taux de capitalisation de l0 % non plus sur un taux uniforme de 60 % mais un taux variant selon les années entre 85 et 140 % ; Qu'il résulte des pièces communiquées par les parties qu'une proposition de rectification notifiée le 6 juillet 2005 a permis à Monsieur X..., au vu de la motivation développée par l'administration dans ce document, de formuler lui-même ses observations le 2 août 2005 ; Que dans celles-ci le contribuable a contesté la méthode utilisée pour valoriser les parts sociales ; Qu'une nouvelle discussion s'est instaurée entre l'administration et le contribuable devant la commission départementale de conciliation sur l'évaluation des parts et la méthode adoptée pour y parvenir ; Que l'administration, après que la commission ait rendu son avis, a retenu de nouvelles bases puis mis en recouvrement les rappels d'imposition; Que même si dans le cours de la procédure suivie, l'administration a modifié ses bases de calcul pour valoriser les parts sociales, cette modification a été opérée « dans le cadre d'un débat contradictoire ayant eu lieu tant après la proposition de rectification ayant provoqué les observations du contribuable que dans le cadre de la phase de conciliation » ; Que l'administration ayant retenu un taux de capitalisation différent de celui retenu par la commission de conciliation en a ainsi informé le contribuable et motivé auprès de celui-ci sa position sans pour autant qu'alors que le contribuable avait déjà fait connaître une position différente de la sienne, elle ait eu à nouveau l'obligation de recueillir ses observations réitérées avant de procéder à la mise en recouvrement ; Sur le respect du contradictoire devant la commission : que Monsieur X... reproche a l'administration de l'avoir privé devant la commission d'un débat contradictoire en ne mettant pas à sa disposition les documents qu'elle souhaitait lui opposer dans le délai de vingt jours précédant la réunion ; Que cependant si l'administration fiscale n'a informé le contribuable qu'au cours de la séance de la commission départementale de conciliation du 16 mars 2006 qu'elle tenait compte d'un taux de risque différent de celui initialement proposé, les documents contenant la méthode retenue initialement (productions n°1 et 2) avaient été remis plus de vingt jours avant la réunion de la commission et la prise en compte d'un nouveau taux de risque résultait d'un débat contradictoire au cours duquel le contribuable avait présenté ses observations ; Qu'en conséquence, le changement de méthode annoncé par l'administration lors de la réunion respectait le principe du contradictoire sans que celle-ci ait eu à mettre à la disposition du contribuable de nouveaux documents dans le délai de vingt jours prévu par l'article L 59 du Livre des procédures fiscales ; Que dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit irrégulière, au regard du principe de la contradiction, la procédure ouverte à l'encontre de Monsieur Jean X... par l'administration fiscale » (arrêt attaqué, p. 4 à 6) ;
1° Alors que à chaque fois que l'administration modifie sa méthode de calcul de l'assiette de l'impôt, elle doit notifier une nouvelle proposition de rectification, laissant au contribuable un délai déterminé pour présenter ses observations sur ces bases nouvelles et pour, éventuellement, saisir la commission de conciliation ; qu'au cas présent, l'administration a, lors de la réunion de conciliation, annoncé avoir modifié sa méthode de calcul de la valeur des parts sociales, en proposant de retenir, non plus un taux de risque uniforme de 60%, dont il résultait un taux de capitalisation variant entre 8,72% et 6,68%, mais directement un taux de capitalisation uniforme de 10%, dont il résultait alors un taux de risque variant, selon les années, entre 85% et 140%, ; que la cour d'appel a jugé que cette annonce d'une nouvelle méthode de calcul d'un élément déterminant de l'évaluation de l'assiette de l'impôt ne méconnaîtrait pas le principe de la contradiction, aux motifs que ladite annonce aurait eu lieu pendant une phase intrinsèquement contradictoire de la procédure (la phase de conciliation) et à un stade auquel le contribuable avait déjà manifesté son désaccord sur le chiffre à retenir au titre du taux de capitalisation ; qu'en statuant ainsi cependant que, dès lors qu'elle constatait une modification unilatérale par l'administration de sa méthode de calcul d'un élément déterminant de la valeur des parts, la cour d'appel ne pouvait considérer la procédure comme régulière que si avait pu s'instaurer un véritable débat contradictoire entre les parties, comportant un échange de vues sur cette nouvelle méthode, selon les modalités prévues par les articles L.57 et R.57-et R.57-1 du Livre des procédures fiscales, ensemble le principe du contradictoire ;
2° Alors également que lorsque la commission de conciliation est saisie, l'administration doit tenir à la disposition du contribuable les documents dont elle fait état pour appuyer sa thèse pendant un délai déterminé précédant la date de la réunion ; qu'au cas présent, l'administration a annoncé, au cours de la réunion de conciliation, avoir modifié sa méthode d'évaluation de l'assiette de l'impôt ; que, pour retenir que la procédure avait été régulière, la cour d'appel a relevé que « les documents contenant la méthode retenue initialement avaient été remis au contribuable plus de vingt jours avant la réunion de conciliation », sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions X..., p. 5, dernier paragraphe, et p.6, § 1, 2 et 3), si les documents étayant la nouvelle méthode l'avaient été, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.60 et R.60-1 du Livre des procédures fiscales.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, d'avoir dit que les parts détenues par Monsieur Jean X... dans la société HOLIDAY HOMES ne constituent pas des biens professionnels exonérés de l'ISF ;
Aux motifs que « Sur le caractère professionnel des biens : l'article 885 O ter du code général des impôts dispose que seule la fraction de la valeur des parts sociales correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel ; Que l'article 885 O quater du code général des impôts dispose que ne sont pas considérées comme des biens professionnels les parts ou actions de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine immobilier ; Qu'il en résulte que pour que les parts d'une société soient qualifiées de bien professionnel, l'activité de celle-ci doit être commerciale et non de nature civile ; Que la société Holiday Homes acquiert des bâtiments commerciaux qu'elle transforme ensuite pour les adapter à l'activité des locataires ; qu'ainsi, elle ne se bornerait pas à acquérir des bâtiments pour les louer ; qu'elle déploie une activité consistant à effectuer des travaux, emploie des salariés et dispose de matériels et outillages ; que pour exercer son activité elle doit à la fois avoir recours à l'emprunt, ceux-ci s'élevant à plus de 2 millions d'euros, et obtenir un rendement de ses immobilisations en fournissant à une clientèle spécifique des locaux adaptés aux besoins de celle-ci ; Que cette activité nécessite compte tenu du caractère limité du marché et de ses spécificités un véritable savoir-faire qui ne peut s'acquérir que par une connaissance précise des besoins des locataires et ne peut perdurer que par à la fois une rentabilisation des investissements et le soutien d'une activité constante, nécessitant l'emploi de salariés et l'acquisition de matériels et matériaux pour la réalisation de travaux de réparation et d'entretien ; Que cependant une entreprise de location d'immeubles a une nature civile, à moins qu'elle ne soit l'accessoire d'une activité commerciale ; que la location d'immeuble n'est pas réputée par la loi être un acte de commerce ; Que comme le soutient l'administration il n'est pas contesté que les locations consenties par la société HOLIDAY HOMES ne sont consenties ni au profit d'une exploitation individuelle de Monsieur X..., ni d'une société d'exploitation dont il détiendrait les parts ; qu'il n'est pas établi ni même allégué que les locations soient accompagnées de fournitures d'équipements ou de prestations de service nécessaires à l'exploitation des locaux ; Que si la société HOLIDAY HOMES soutient effectuer des travaux d'entretien sur les bâtiments qui lui appartiennent, elle ne donne pour exemple que ceux relatifs aux toitures dont la réparation incombe nécessairement au propriétaire ; Qu'en conséquence, l'activité de location d'immeubles exercée par la société HOLIDAY HOMES, civile par nature, n'excède pas celle de la gestion de son patrimoine ; qu'elle ne se rattache à aucune activité commerciale principale ; qu'en conséquence, la valeur de ses parts ne peut être considérée comme un bien professionnel » (arrêt attaqué, p. 6 et 7) ;
1° Alors que la valeur des parts sociales correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaire à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel ; qu'au cas présent, la cour d'appel a retenu que, parce que l'activité de location d'immeubles a une nature civile à moins qu'elle ne soit l'accessoire d'une activité commerciale, l'activité de la société HOLIDAY HOMES n'était pas professionnelle, sans expliquer en quoi l'activité de la société HOLIDAY HOMES serait assimilable à de la location de locaux nus, et cependant qu'il ressort au contraire de ses propres constatations que cette activité était originale, et même commerciale, la cour d'appel ayant relevé que « la société acquiert des bâtiments commerciaux qu'elle transforme ensuite pour les adapter à l'activité des locataires ; qu'ainsi elle ne se bornerait pas à acquérir des bâtiments pour les louer ; qu'elle déploie une activité consistant à effectuer des travaux, emploie des salariés et dispose de matériels et outillages ; que pour exercer son activité elle doit à la fois avoir recours à l'emprunt, ceux-ci s'élevant à plus de 2 millions d'euros, et obtenir un rendement de ses immobilisations en fournissant à une clientèle spécifique des locaux adaptés aux besoins de celle-ci ; que cette activité nécessite compte tenu du caractère limité du marché et de ses spécificités un véritable savoir-faire qui ne peut s'acquérir que par à la fois une rentabilisation des investissements et le soutien d'une activité constante, nécessitant l'emploi de salariés et l'acquisition de matériels et matériaux pour la réalisation de travaux de réparation et d'entretien » (arrêt attaqué, p.6 et 7) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et s'est ainsi trompée d'activité à qualifier, a violé l'article 885 O ter du code général des impôts ;
2° Alors subsidiairement que pour l'application des articles 885 N et suivants, et notamment l'article 885 O ter, du code général des impôts, les activités commerciales s'entendent de celles qui revêtent ce caractère en droit privé et de celles qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal ; qu'au regard du droit fiscal, il y a imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque l'importance des capitaux investis dans l'exploitation, de la main-d'oeuvre employée et des moyens matériels utilisés est telle que l'activité exercée procède plus de la spéculation sur les divers éléments mis en oeuvre que de l'exercice d'un art ou d'une science ; qu'au cas présent, la cour d'appel a retenu que la société HOLIDAY HOMES avait une activité civile, par référence seulement au critère de droit privé selon lequel une entreprise de location d'immeubles a une nature civile, à moins qu'elle ne soit l'accessoire d'une activité commerciale ; qu'en s'abstenant ainsi de rechercher, comme elle y était invitée (conclusions X..., p. 9, n°38 à 40), si l'importance des capitaux investis dans l'exploitation, de la main d'oeuvre employée et des moyens matériels utilisés n'étaient pas tels que l'activité exercée procédait plus de la spéculation que de la simple gestion d'immeuble et devait être qualifiée d'activité commerciale au sens du droit fiscal, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 O ter du code général des impôts ;
3° Alors encore que Monsieur X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 10, n°42 et 43) que, sur la période objet du redressement, l'administration avait elle-même reconnu que la société HOLIDAY HOMES exerçait une activité à caractère commercial puisqu'elle l'avait assujettie à la taxe professionnelle, et que l'administration ne pouvait pas apprécier différemment l'activité de la société HOLIDAY HOMES de manière à percevoir à la fois la taxe professionnelle, due par les entreprises exerçant une activité professionnelle, c'est-à-dire, commerciale, industrielle, libérale, agricole ou artisanale, et l'ISF, dû sur les biens non professionnels ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, d'avoir débouté Monsieur Jean X... de sa demande en restitution de la somme de 18.430  correspondant à l'admission d'une décharge de rappels d'ISF;
Aux motifs que « Sur la valorisation des parts : Monsieur X... soutient en premier lieu que la valeur des parts sociales serait nulle en raison de l'admission du principe de déduction des frais de désamiantage qui selon un devis de la société GT Constructions communiqué devant la commission départementale de conciliation s'élèveraient pour une intervention sur cinq bâtiments à la somme de 685 105  H.T ; Que cependant la société HOLIDAY HOMES a acquis ou construit plusieurs immeubles après la mise en place de la législation et de la réglementation sur l'amiante de sorte qu'il a été tenu compte lors de l'acquisition des immeubles de la moins value affectant ceux dont la construction était antérieure, s'il était constaté la présence d'amiante ; Qu'il ne peut être soutenu par Monsieur X... qu'il ne se serait interrogé sur l'incidence de l'obligation de désamiantage sur la valeur des parts sociales qu'il détenait qu'au moment du contrôle fiscal alors qu'il ne pouvait ignorer cette obligation dès l'acquisition des immeubles ; Qu'ainsi, il ne peut être considéré que le coût du désamiantage qui porte sur cinq bâtiments qui n'ont pas au surplus été clairement identifiés par le contribuable viendrait en déduction de la valeur déclarée ; Qu'il n'y a donc pas lieu de pratiquer une décote pour ces frais ; Qu'en second lieu monsieur X... conteste la méthode de valorisation des parts sociales retenue par l'administration ; que si la valeur mathématique qui était proposée par Monsieur X... a été retenue par l'administration en revanche, Monsieur X... conteste la valeur de productivité retenue par celle-ci ; Que cette valeur est égale au montant des bénéfices moyens de chaque année, dont le montant n'est pas contesté, divisé par un taux de capitalisation qui varie suivant un taux de risque sur lequel les parties sont en revanche en désaccord, Monsieur X... demandant de fixer ce taux a 200 % et l'administration retenant un taux variant entre 85 % et l40 % ; Qu'en effet l'administration a à juste titre considéré que pour les années de référence soit 2001 a 2004 les données économiques applicables au secteur de l'immobilier étaient favorables aux placements immobiliers ; Que si l'activité de location immobilière de la société HOLIDAY HOMES s'exerce dans un secteur délimité et concerne une clientèle restreinte, le nombre de bâtiments qu'elle possède et l'attractivité de la zone économique où ils sont situés, à savoir les zones industrielles et artisanales de villes à bon potentiel économique comme celles de Saint Malo et Dinard, justifient que l'administration puisse considérer que malgré la lourdeur des investissements, la société génère une productivité correspondant à un risque moyen ; Que ce risque qui est lié à la vacance de locaux ou au non recouvrement de loyers est dilué quand une société comme la société HOLIDAY HOMES loue une trentaine de locaux ; Qu'en conséquence il sera retenu un taux de capitalisation fondé sur un taux de risque variant entre 85 et 140 % selon les années ; Que les impositions dont relève Monsieur X... au titre de rappels d'I.S.F. pour les années 2001, 2002, 2003 et 2004 sont celles figurant dans le tableau inséré aux pages 7 et 8 de ses dernières conclusions » (arrêt attaqué, p. 7 à 9) ;
1° Alors que la charge de la preuve de la valeur des parts sociales pesant sur l'administration, celle-ci ne peut se contenter d'alléguer les éléments entrant en ligne de compte pour la détermination de ladite valeur, mais elle doit les prouver à l'aide de données objectives en sa possession, spécialement lorsque ces éléments sont contestés par le contribuable comme étant non pertinents ; qu'au cas présent, M. X... avait précisément souligné dans ses conclusions d'appel (p.14, n°62) que les taux de risque résultant du taux de capitalisation avancé par l'administration n'étaient étayés par aucune référence ni aucun document, l'administration disposant pourtant de bases de données conséquentes sur tous ces sujets ; qu'en se contentant de reprendre les motifs d'ordre général avancés par l'administration, sur le marché immobilier et la zone économique où étaient situés les biens litigieux (arrêt attaqué, p.8, §6 et 7, et p.9, §1) pour déclarer que le taux de risque variable entre 85% et 140% retenu par l'administration était justifié, la cour d'appel n'a pas suffisamment motivé sa décision et violé ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
2° Alors encore que tout jugement doit être motivé, et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que Monsieur X... faisait valoir dans ses écritures (p.14, n°64) que l'administration avait reconnu avoir fixé le taux de risque en fonction du taux de capitalisation qu'elle voulait retenir, et non plus le taux de capitalisation en fonction du taux de risque estimé, et que cette démarche avait fait retenir à l'administration un taux de capitalisation rigoureusement stable sur quatre années successive, taux à partir duquel elle avait calculé un taux de risque variant selon les années entre 85% et 140 %, cependant que l'activité de la société ne changeait pas d'une année sur l'autre et que le taux de risque devait en réalité nécessairement être constant entre 2001 et 2004 ; que Monsieur X... en déduisait qu'une telle méthode, dont manifestement le seul objet était de plafonner le taux de capitalisation à 10%, ne pouvait qu'être écartée ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3° Alors enfin que tout jugement doit être motivé, et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que Monsieur X... faisait valoir dans ses écritures (p.15, n°69 et suivants) que la valeur de la société résidait plus dans son savoir-faire pour exploiter les bâtiments que dans les bâtiments eux-mêmes, de sorte que dans la formule faisant intervenir la valeur mathématique (liée à la valeur de l'actif, ici les bâtiments) et la valeur de productivité (liée aux fruits de l'exploitation), il était nécessaire de pondérer plus fortement la valeur de productivité ; qu'en retenant au contraire, comme le préconisait l'administration, mais sans s'en expliquer, une formule de calcul pondérant plus fortement la valeur mathématique, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.