LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Vu leur connexité, joint les pourvois n° E 13-18.180 et n° T 13-18.192 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués, que, le 20 décembre 2005, M. Paul X... a donné la pleine propriété d'une villa à ses deux enfants, Olivier et Nathalie, chacun pour moitié indivise, avec interdiction d'aliéner et d'hypothéquer de son vivant ; que l'administration fiscale a proposé de rectifier la valeur déclarée ; qu'après mise en recouvrement d'un complément de droits de mutation et rejet de leurs réclamations, chacun des deux bénéficiaires de la donation a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargé de ce supplément d'imposition ; que la cour d'appel a réduit ce dernier en retenant une moins-value pour l'interdiction d'aliéner ainsi que pour l'état d'indivision ;
Sur la recevabilité des moyens uniques de chaque pourvoi, qui sont identiques, pris en leur seconde branche, contestée par la défense :
Attendu que Mme et M. X... font valoir que, devant la cour d'appel, l'administration n'a pas contesté l'abattement résultant du démembrement de la propriété du bien donné et s'est bornée à contester celui résultant de l'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer ;
Mais attendu que les moyens, étant de pur droit, sont recevables ;
Et sur les moyens, pris en leurs deux branches :
Vu les articles 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;
Attendu que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission et que cette valeur est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date ;
Attendu que, pour réduire le montant de l'imposition litigieuse, l'arrêt retient, d'une part, que le bien a été donné en indivision aux deux donataires ce qui entraîne une moins-value de sa valeur marchande et, d'autre part, que l'interdiction d'aliéner entraîne également l'application d'une décote ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le bien, qui n'était pas affecté d'indivision lors de sa transmission, ne l'avait été que par l'effet de la donation, ce qui était sans incidence sur la détermination de sa valeur, et alors que la limite apportée par le donateur à la liberté de l'aliéner n'affectait pas sa valeur vénale, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, les arrêts n° RG 12/13771 et n° RG 12/13781 rendus le 28 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme et M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer la somme globale de 2 500 euros au directeur général des finances publiques et rejette leurs demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen identique produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le directeur général des finances publiques, demandeur aux pourvois n° E 13-18.180 et T 13-18.192
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a décidé d'appliquer, sur la valeur vénale en pleine propriété de l'immeuble ayant fait l'objet de la donation, une décote de 10% pour tenir compte de l'indivision existant entre les deux donataires et une décote de 20% en raison de la clause d'interdiction d'aliéner à laquelle ils sont soumis.
AUX MOTIFS QUE « le tribunal a appliqué un abattement de 28% sur la valeur de la villa pour tenir compte de l'indivision entre les deux donataires et d'une interdiction d'aliéner à laquelle ils sont soumis en vertu de la donation. 
La DGFP le conteste au motif que, même au cas particulier d'une donation, comme en l'espèce, en pleine propriété, et non pas en usufruit, l'interdiction d'aliéner ne peut conduire à diminuer la valeur vénale du bien, et que le tribunal n'a pas indiqué ni le taux ni la valeur des abattements qu'il pratiquait.
Le fait que la donation a été consentie à titre indivisaire au profit des deux donataires entraîne nécessairement une moins-value par rapport à la valeur marchande du bien, et l'administration ne fournissant aucun élément de comparaison de biens en indivision, il sera retenu une décote de 10%.
L'interdiction d'aliéner, alors que le donateur ne s'est pas réservé l'usufruit, entraîne également l'application d'une décote, qui, compte tenu de l'âge du donateur à la date de la donation (85 ans), est fixée à 20%. 
Il s'ensuit que la valeur de la propriété objet de la donation, pour les besoins du calcul des taxes applicables, s'établit à un montant de 2.404.255 euros.
Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a fixé la valeur vénale de la villa Lou Castellet à la somme de 2.160.000 euros. » la dette fiscale à hauteur de 6.094 € sur les 12.910 € dus et que le premier juge a à bon droit confirmé les mesures recommandées. »
ALORS, D'UNE PART, QUE, les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement sont assis sur les valeurs ; que l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette valeur paraît inférieur à la valeur vénale réelle du bien désigné dans la déclaration ; que la notion de valeur vénale réelle telle que définie par la Cour de cassation au regard de l'article L.17 du livre des procédures fiscales, s'entend d'une valeur objective du bien correspondant à une valeur de marché, du point de vue d'un acheteur quelconque ; que par hypothèse, si la valeur du bien est celle du marché, cela suppose que ce bien est disponible à la vente et donc que l'interdiction d'aliéner ou d'hypothéquer ne doit pas être prise en compte ; qu'à cet égard, l'administration faisait valoir que la limite apportée à la liberté de disposer des biens n'affecte pas leur valeur vénale ; qu'en décidant néanmoins qu'il convenait de retenir un abattement de 20% pour prendre en compte la clause d'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a violé les articles 666 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales. 
ALORS, D'AUTRE PART, QU' il résulte des dispositions combinées des articles 761 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales qu'en dehors des cas où le législateur a fixé des bases d'évaluation, la valeur à retenir pour la liquidation des droits d'enregistrement est la valeur vénale réelle des biens appréciée au jour du fait générateur de l'impôt c'est à dire qu'elle correspond au prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation ; que la valeur à considérer est donc une valeur fondée sur des éléments intrinsèques relatifs à l'état de fait et de droit du bien avant la mutation ; qu'en matière de donation, dès lors que le bien transmis n'est pas affecté d'indivision avant sa transmission mais ne l'est que par l'effet de celle-ci à plusieurs co-indivisaires, l'état d'indivision ne saurait avoir d'incidence sur la détermination de la valeur de la pleine propriété du bien donné ; qu'en décidant d'appliquer néanmoins une décote de 10% sur la valeur vénale du bien pour tenir compte de l'indivision née de la donation de la pleine propriété de l'immeuble, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a encore violé les articles 761 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales.