AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par Mme Denise X..., épouse Y..., demeurant ..., en cassation d'un jugement rendu le 21 juin 1996 par le tribunal de grande instance de Mulhouse (1re chambre civile), au profit de M. le directeur des services fiscaux du Haut-Rhin, domicilié ..., défendeur à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 19 mai 1998, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Vigneron, conseiller rapporteur, M. Nicot, conseiller, Mme Piniot, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de M. Vigneron, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme Y..., de Me Thouin-Palat, avocat du directeur général des Impôts, les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique, pris en ses sept branches :
   Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance de Muhlouse, 21 juin 1996), que Mme Y..., née Arnold, a acquis, en 1978, un ensemble de biens mobiliers et immobiliers formant la propriété dite "Sources minérales de Wattwiller" en se plaçant sous le régime fiscal de l'article 691 du Code général des impôts, s'engageant à y édifier dans les quatre ans les constructions nécessaires pour la réalisation de l'aménagement du site;
   que cet engagement était subordonné à la réalisation de la condition tenant à l'obtention d'un arrêté préfectoral portant modification du périmètre de protection des sources, condition dont la réalisation a été constatée le 21 février 1980;
   que l'engagement n'ayant été que partiellement tenu, malgré la prorogation du délai, Mme Y... a fait l'objet d'un redressement, suivi d'un avis de mise en recouvrement des droits en résultant, avis dont elle a contesté la validité en faisant état de la force majeure l'ayant empêchée de réaliser ses projets ;
   Attendu que Mme Y... reproche au jugement d'avoir rejeté sa demande alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'aux termes des articles 1584 et 1179 du Code civil, l'accomplissement de la condition à laquelle est soumis un contrat de vente a un effet rétroactif à la date de la signature du contrat;
   qu'elle avait acquis le 29 juin 1978 divers biens meubles et immeubles sous la condition de l'obtention d'un arrêté préfectoral;
   que cette condition s'est réalisée le 26 octobre 1979, donnant à la vente du 28 juin 1978 son caractère définitif, ainsi qu'il a été constaté dans un acte notarié dressé le 21 février 1980;
   que le Tribunal, en énonçant qu'elle n'avait signé l'acte de vente définitif que le 21 février 1980, a violé les textes susvisés;
   alors, d'autre part, qu'aux termes de l'article 691 du Code général des impôts, l'acquéreur d'un terrain à bâtir qui a pris l'engagement de construire ne peut voir le régime fiscal de la mutation remis en cause que s'il est établi que la non-réalisation des constructions résulte d'un cas de force majeure;
   qu'il appartient aux juges du fond de vérifier si les caractéristiques de la force majeure sont réunies au regard tant des faits de l'espèce que de l'engagement pris par l'acquéreur;
   qu'en se bornant à affirmer que la réglementation applicable en la matière laissait prévoir des difficultés, dans des termes dont la généralité ne permet pas à la Cour de Cassation d'exercer son contrôle, le Tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé;
   alors, ensuite, que pour contester le caractère insurmontable des difficultés qu'elle avait rencontrées, le Tribunal affirme qu'elle a revendu le 23 janvier 1990 à un autre constructeur, la Société européenne de thermalisme, les immeubles par elle acquis par acte du 29 juin 1978;
   qu'il résulte des termes de cet acte qu'elle a fait l'acquisition de 23 parcelles de terres pour une contenance totale de 564,88 ares sur lesquelles elle a pris l'engagement de construire, et qu'un seule de ces parcelles, pour une contenance de 8,77 ares, a fait l'objet d'une revente le 23 janvier 1990;
   qu'ainsi, le Tribunal a dénaturé les termes clairs et précis des actes de vente susmentionnés et violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil;
   alors, encore, que pour contester le caractère insurmontable des difficultés qu'elle avait rencontrées, le Tribunal retient que les constructions envisagées pourront être réalisées par un tiers constructeur;
   qu'il retient à cet effet que le nouvel acquéreur d'une partie des immeubles précédemment acquis par elle est une société qui a une "vocation" qui semble être d'exploiter des thermes;
   qu'en se prononçant par de tels motifs, qui sont hypothétiques, le Tribunal n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile;
   alors, de cinquième part, qu'aux termes de l'article 691 du Code général des impôts, l'acquéreur d'un terrain à bâtir, qui a pris l'engagement de construire, ne peut voir le régime fiscal de la mutation remis en cause, aux termes d'un délai de quatre ans éventuellement prorogé, s'il est établi que la non-réalisation des constructions résulte d'un cas de force majeure;
   que seul constitue ce cas de force majeure l'événement qui rend impossible la construction envisagée dans ce délai;
   qu'en rejetant sa demande pour ne pas avoir démontré que toute construction était définitivement impossible, alors qu'elle devait seulement établir que le projet de construction ne pouvait, du fait des événements invoqués, être réalisé dans le délai imparti, le Tribunal a violé le texte susvisé;
   alors, de sixième part, qu'aux termes du même texte, l'acquéreur, qui a pris l'engagement de construire un ou plusieurs immeubles et dont il a l'obligation de préciser le nombre, la nature et l'affectation, ne peut voir le régime fiscal de la mutation remis en cause aux termes du délai légal que s'il est établi que la non-réalisation des constructions résulte d'un cas de force majeure;
   que seul constitue ce cas de force majeure l'événement qui rend impossible la réalisation de la ou des constructions telles qu'elles ont été précisément déterminées dans l'engagement initial;
   qu'en rejetant sa demande pour ne pas avoir démontré l'impossibilité de réaliser toute construction en rapport avec l'exploitation des sources, alors qu'elle devait seulement établir que les constructions précisément décrites dans son acte d'acquisition du 29 juin 1978 étaient impossibles à réaliser, le Tribunal a violé le texte susvisé;
   et alors, enfin, qu'elle avait demandé que soit établie par voie d'expertise la description des travaux par elle réalisés à l'effet de démontrer, le cas échéant, le mal-fondé des prétentions de l'Administration;
   que la description physique des travaux et constructions édifiées est un élément essentiel de la détermination de l'assiette de l'impôt et des pénalités;
   qu'en refusant l'octroi de cette expertise aux motifs que les modalités de calcul retenues par l'Administration n'ont pas fait l'objet d'observations particulières, le Tribunal a méconnu les termes du litige et, partant, violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
   Mais attendu, en premier lieu, que le tribunal relève qu'à la date de sa signature, en 1978, l'autorisation d'exploiter la source minérale était périmée depuis quatorze ans, ce qui impliquait la nécessité d'engager une nouvelle procédure d'autorisation d'exploitation et qu'aussi bien était stipulée dans l'acte d'achat une condition suspensive relative à l'obtention d'un arrêté préfectoral en ce sens;
   qu'ainsi, le Tribunal a pu, motivant suffisamment sa décision, déduire des difficultés administratives alors existantes le caractère évidemment prévisible de nouvelles difficultés devant affecter la réalisation du projet d'aménagement;
   que les griefs des première et deuxième branches du moyen ne sont pas fondés ;
   Attendu, en deuxième lieu, que, le Tribunal ayant retenu que les circonstances invoquées comme constitutives de la force majeure n'étaient pas imprévisibles, les motifs refusant de les considérer comme insurmontables sont inopérants;
   qu'il en résulte que les griefs des troisième et quatrième branches doivent être rejetés ;
   Attendu, en troisième lieu, qu'en énonçant que Mme Y... n'avait pu réaliser dans le délai les constructions qui étaient prévues dans son acte d'acquisition, le jugement n'encourt pas les griefs des cinquième et sixième branches du moyen ;
   Attendu, en quatrième lieu, que dans ses conclusions dont elle fait état, Mme Y... ne soutenait pas avoir exécuté son engagement sur une partie au moins du domaine, ce qui lui aurait permis de réduire les conséquences financières du redressement au prorata de la surface, mais seulement qu'elle avait engagé des travaux d'aménagement, travaux qu'elle demandait à l'expert qui serait désigné de décrire et d'en chiffrer le coût ;
   que, dans ces conditions, le Tribunal n'était pas tenu d'ordonner l'expertise sollicitée ;
   Que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses sept branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne Mme Y... aux dépens ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.