LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Info immobilier (la société) ayant mis fin au contrat d'agent commercial qui la liait à M. X..., ce dernier l'a assignée en paiement d'une indemnité de cessation de contrat et de dommages-intérêts pour rupture abusive ; 
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche qui est recevable : 
Vu l'article 1134 du code civil ; 
Attendu que pour condamner la société à payer à M. X... une indemnité de cessation de contrat de 20 926 euros, l'arrêt après avoir constaté que l'agent commercial qui n'avait apporté, au cours des cinq derniers mois du contrat, qu'un ou deux mandats par mois au lieu de dix, n'avait pas rempli son obligation d'objectif et qu'en outre, il avait un comportement désagréable et agressif avec la clientèle ce qui avait détourné des clients de l'agence immobilière, retient que ces manquements contractuels ne constituent pas, à eux seuls, une faute grave de nature à priver M. X... du droit à cette indemnité ; 
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si ces fautes successives et renouvelées dont elle a admis qu'elles étaient des manquements contractuels, ne constituaient pas, par leur caractère répétitif et leur accumulation, une faute grave laquelle porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 
Et sur le moyen, pris en sa quatrième branche : 
Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 
Attendu que pour condamner la société au paiement de la somme de 20 926 euros, l'arrêt retient que le montant de l'indemnité de cessation de contrat équivalant à six mois de commissions réclamée par M. X... n'est pas contesté ; 
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans fixer la date de rupture du contrat alors que la société faisait valoir qu'il devait être déduit du montant de cette indemnité des commissions encaissées les 11 mars et 2 février 2004, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Info immobilier à payer à M. X... la somme de 20 926 euros, 
l'arrêt rendu le 11 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; 
Condamne M. X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la société Info immobilier et celle de la SCP Alain Monod-Bertrand Colin ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille neuf. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Info Immobilier 
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Sté INFO IMMOBILIER à payer à Monsieur X... la somme de 20 926 euros ; 
AUX MOTIFS QUE le 9 juillet 2003, la Sté INFO IMMOBILIER a passé avec Monsieur X... un contrat par lequel elle donne à celui-ci qui l'a accepté mandat de procéder en son nom et pour son compte à la recherche d'affaires à vendre, d'obtenir un mandat écrit de les vendre ainsi que de rechercher des acquéreurs ou preneurs et plus généralement de se livrer à toutes opérations relevant de l'activité de transaction sur immeuble et fonds de commerce réglementée par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ; que la date à laquelle a pris fin le contrat est le 22 septembre 2004 pour la Sté INFO IMMOBILIER et le 3 août 2004 pour Monsieur X... ; que quoi qu'il en soit, il convient de rechercher quel a été le comportement des parties en particulier entre le 9 juillet 2003 et le 3 août 2004 eu égard à leurs obligations contractuelles réciproques ; que le contrat liant les parties prévoit notamment une clause d'objectif par laquelle il est demandé à l'agent, pour remplir sa mission 10 mandats de vente minimum par mois ; que Monsieur X..., dans ses conclusions, ne disconvient pas n'avoir pas toujours rempli cette obligation ; que s'il est vrai que ce manquement ne saurait à lui seul servir de fondement à la rupture du contrat par l'employeur, s'agissant d'une simple manquement contractuel, il n'en demeure pas moins vrai que Monsieur X... ne réalisait plus qu'un ou deux enregistrements de mandats de vente par mois pour la période comprise entre le 2 février 2004 et le 7 juillet 2004, ainsi qu'en atteste la totalité des factures 13 à 23 émises par Monsieur X... et produites aux débats ; qu'il convient de retenir ce fait tout en considérant qu'il ne s'agit pas d'une faute grave ; que comme toute convention, le mandat qui liait les parties doit, par ailleurs, être exécuté de bonne foi et qu'à cet égard, sont considérés comme devoirs assimilés à l'exigence de bonne foi le devoir de loyauté et le devoir de coopération ; que la Sté INFO IMMOBILIER établit par témoignages réguliers versés aux débats que Monsieur X... se montrait assez facilement désagréable voire agressif ou nerveux avec la clientèle, au point de détourner certains clients de l'agence, ce qui peut être retenu comme grief dans le cadre d'un contrat où l'attitude commerciale vis à vis de futurs clients est prépondérante ; que ce sont là les seuls griefs formellement établis par la Sté INFO IMMOBILIER puisque les fautes les plus graves qu'elles prouvent par ailleurs ont été commises après la rupture du contrat ; que les autres griefs faits à Monsieur X... dans la lettre de résiliation du contrat se rapportent à une seule et même affaire Z... / Y... pour défaut de mandat de vente et défaut de transmission d'une offre d'achat ; que s'il est établi qu'aucun mandat de vente n'a été déposé à l'agence par Monsieur X... pour cette affaire, il n'est pas prouvé que ce mandat ait été effectivement donné par le vendeur Z... qui atteste simplement avoir remis les clefs de son immeuble à Monsieur X... et ce, dans un document daté du 12 novembre 2005, soit très largement postérieur au début des hostilités entre les parties ; que par ailleurs, l'attestation de l'éventuel acquéreur, un nommé Y..., en date du 7 juin 2004, n'est pas établie dans les formes légales et est très peu probante dans son contenu qui se limite à une proposition d'achat, sans qu'on puisse en déduire quoique ce soit quant à la conduite de Monsieur X... qui paraissait être totalement en dehors de cette relation d'affaire ; qu'il convient de souligner la contradiction qui existe dans la décision déférée qui a retenu, comme motifs principaux de rupture, des faits postérieurs à la rupture ; que si des manquements contractuels peuvent être retenus à charge de Monsieur X... et peuvent constituer un motif de mettre fin au contrat, ils ne constituent pas à eux seuls un motif de rupture pour faute grave privative de l'indemnité compensatrice fixée à six mois de commission, chiffrée à la somme de 20 926 qui n'a pas fait l'objet de contestation ; 
1) ALORS QUE conformément à l'article 6 du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations prévues par l'article 1er de la loi du 10 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit, préalablement délivré ; qu'il en est de même de l'agent commercial, mandataire de l'agent immobilier dont le contrat en outre prévoit le respect de cette obligation ; que la cour d'appel qui a retenu qu'il était établi par l'attestation de Monsieur 
Z...
que ce vendeur d'un bien immobilier avait remis à Monsieur X... les clefs de son immeuble mais qui n'en a pas déduit que cet acte devait être précédé de la signature d'un mandat de vente, la remise des clefs d'un immeuble permettant de procéder à la recherche d'acquéreurs, à la visite de l'immeuble et à la négociation, et qu'en conséquence, le mandataire avait commis une faute grave en s'abstenant de l'établir à la date de la remise des clefs n'a pas, en statuant ainsi, tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient et a violé le texte susvisé ; 
2) ALORS QUE, le contrat d'agent commercial conclu entre les parties stipulait que l'indemnité compensatrice était due sauf en cas de rupture pour faute grave de l'agent ; que dans ses conclusions, la Sté INFO IMMOBILIER a fait valoir que, lors de l'affaire Z... / Y..., Monsieur X... d'une part, s'était abstenu de faire signer un mandat de vente au propriétaire tout en acceptant de recevoir les clefs et de faire visiter l'immeuble et d'autre part, avait omis de transmettre à ce vendeur la proposition d'achat émise par Monsieur Y..., proposition que ce dernier avait confirmée ultérieurement et pour laquelle Monsieur 
Z...
a déclaré qu'il l'aurait acceptée s'il l'avait connue ; qu'en relevant, pour décider que ces abstentions n'étaient pas constitutives d'une faute grave, que Monsieur X... paraissait « totalement en dehors de cette relation d'affaires », ce qui lui était précisément reproché et ce qui était gravement fautif dès lors qu'il avait accepté la remise des clefs de l'immeuble à vendre et avait reçu une proposition d'achat qu'il devait transmettre, la cour d'appel qui s'est abstenue de rechercher si le fait de n'avoir pas transmis une proposition d'achat dûment émise ne caractérisait pas la faute grave reprochée a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard l'article 1134 du code civil ; 
3) ALORS QUE la faute grave qui fait perdre à l'agent commercial, mandataire d'un agent immobilier, le bénéfice de l'indemnité compensatrice de rupture peut être constituée par l'accumulation de manquements contractuels qui rendent impossible le maintien de la relation contractuelle dans le climat de confiance et de loyauté requis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, à la fois, que Monsieur X... ne remplissait pas son obligation d'objectif, que pendant les cinq derniers mois du contrat, il n'avait apporté qu'un ou deux mandats par mois au lieu de dix et qu'en outre, il avait un comportement agressif avec la clientèle, ce qui avait détourné des clients de l'agence ; qu'en ne recherchant pas si ces fautes successives dont la cour d'appel a admis qu'elles étaient des manquements contractuels et qui se sont en outre elles-mêmes renouvelées ne constituaient pas, par leur caractère répétitif et leur accumulation, une faute grave privative de toute indemnité, la cour d'appel, en statuant ainsi, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
4) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté INFO IMMOBILIER faisait valoir que la rupture du contrat avait pour date celle de la lettre par laquelle elle signifiait à Monsieur X... la résiliation du contrat les liant, soit le 22 septembre 2004, celui-ci ayant au demeurant exercé ses fonctions jusqu'à cette date, ce qu'établissait le fait d'avoir fait établir le bilan parasitaire d'un immeuble et elle en déduisait notamment que le montant de l'indemnité réclamée par Monsieur X... devait être diminuée des commissions encaissées les 11 mars et 2 février 2004, soit d'une somme de 2750 ; que la cour d'appel qui a relevé que le montant de l'indemnité n'était pas contesté dans son quantum sans avoir en outre énoncé de motifs relatifs à la date de la rupture qu'elle a semblé retenir n'a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.