AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le moyen unique :
   Vu les articles L. 17 du Livre des procédures fiscales et 761 du Code général des impôts ;
   Attendu que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission et que cette valeur est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date ;
   Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'Andrée X..., veuve Y... est décédée le 3 décembre 1990, laissant pour lui succéder MM. Bernard Z..., Guy Z..., Jean Z... et Louis Z..., institués légataires universels (les consorts Z...) ; que de la succession dépendaient sept parcelles de terres estimées par les consorts Z... à 7 francs le m ; que l'administration des Impôts a notifié à chacun des légataires un redressement portant l'évaluation des parcelles à 170 francs le m ; que des avis de mise en recouvrement des droits correspondants leur ont été notifiés ; que, répondant aux réclamations des consorts Z..., l'Administration a prononcé le dégrèvement des droits estimés dus au titre de trois des parcelles litigieuses mais a maintenu une valeur de 165 francs le m pour les quatre autres parcelles ; que les consorts Z... ont fait assigner le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne devant le tribunal de grande instance afin d'obtenir le dégrèvement des droits maintenus et la mainlevée des avis à tiers détenteur qui avaient été délivrés ; que le tribunal, après expertise, a fixé la valeur des parcelles sur la base de 25 francs le m ; que l'Administration a interjeté appel du jugement ;
   Attendu que, pour infirmer le jugement et rejeter les demandes formées par les consorts Z..., l'arrêt retient que l'administration fait exactement valoir que, dans la mesure où les parcelles litigieuses et les terrains objets des termes de comparaison sont définitivement inconstructibles, leurs caractéristiques physiques différentes sont sans influence déterminante sur la valeur de comparaison à rechercher ; que, par ailleurs, l'inscription des parcelles litigieuses en site classé protégé, qui les avait rendues inconstructibles, ne constitue pas une différence significative avec les termes de comparaison et que ceux-ci, faisant ressortir une valeur moyenne de 165 francs le m , sont pertinents ;
   Attendu qu'en statuant ainsi, en retenant pour fixer la valeur des biens litigieux celle des termes de comparaison cités par l'Administration au seul motif de leur situation de droit commune, après avoir constaté que ceux-ci étaient différents du point de vue de leur localisation, de la manière dont ils étaient desservis et de leurs caractéristiques physiques, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;
   PAR CES MOTIFS :
   CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
   remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
   Condamne le directeur général des Impôts aux dépens.
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille cinq.