LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

  Sur le pourvoi formé par :

  1°) Monsieur Michel X...,

  2°) Madame Yvette X...,

  demeurant ensemble à Paris (12ème), ...,

  en cassation d'un arrêt rendu le 12 mai 1987 par la cour d'appel d'Angers (1ère chambre B), au profit :

  1°) de Monsieur Joël A...,

  2°) de Madame Mireille A...,

  demeurant ensemble à Brette-les-Pins (Sarthe) Parigne-L'Evêque, ...,

  3°) de Monsieur Jacques B..., demeurant au Mans (Sarthe), ...,

  défendeurs à la cassation ;  Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;  LA COUR, en l'audience publique du 9 janvier 1990, où étaient présents :
 M. Defontaine, président, Mlle Dupieux, conseiller référendaire rapporteur, MM. Z..., Le Tallec, Patin, Cordier, Bodevin, Mme C..., MM. Plantard, Vigneron, Grimaldi, conseillers, Mmes Y..., M. Le Dauphin, conseillers référendaires, M. Raynaud, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;  Sur le rapport de Mlle le conseiller référendaire Dupieux, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux X..., de Me Foussard, avocat des époux A..., les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;     Donne défaut contre M. B... ;  Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les époux A... ont vendu, le 25 janvier 1986, aux époux X..., un fonds de commerce par un acte sous seing privé, rédigé par M. B..., intermédiaire, aux termes duquel la réalisation de l'achat était soumise à la condition que les époux X... obtiennent un crédit bancaire avant le 1er mai 1986 et que, sous cette condition, la convention serait réitérée par acte authentique à cette même date, étant précisé que si l'une des parties renonçait à son engagement elle paierait à l'autre la somme de 200 000 francs à titre de dommages-intérêts et, à M. B..., ses honoraires de négociation acquis pour sa rédaction de l'acte ;  que celui-ci n'a pas été réitéré, les époux X... soutenant n'avoir pu obtenir de prêt, et que les époux A... les ont assignés en paiement des dommages-intérêts prévus, estimant que la condition suspensive n'avait pas été accomplie par leur fait et qu'en réalité ils avaient renoncé à leur engagement, tandis que M. B...


intervenait volontairement à l'instance pour obtenir le paiement de ses honoraires ;  Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

  Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés au paiement des dommages-intérêts prévus au cas de non-réitération de la vente par acte authentique, alors que, selon le pourvoi, d'une part, la cour d'appel ne pouvait sans se contredire, et violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, retenir tout à la fois, que les refus de crédit par les banques étaient de complaisance, le prêt n'ayant pas été sollicité, et avaient été provoqués par les époux X..., qui auraient formulé des demandes incomplètes, alors que, d'autre part, et en toute hypothèse, la cour d'appel ne pouvait dire que les refus étaient des refus de complaisance, sans excéder les limites du débat, dénaturer les écritures des époux A..., violer les articles 4 du nouveau Code de procédure civile, 1134 et 1147 du Code civil, dès lors que les vendeurs n'ont jamais prétendu que les refus fussent de complaisance, mais soutenaient que les demandes des époux X... auraient été présentées de façon telle que des refus fussent assurés ;  alors que, de troisième part, en affirmant que les époux X... avaient provoqué ce refus, la cour d'appel a procédé par voie d'affirmation, en entachant sa décision d'un total défaut de motif, et violant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;  et alors qu'enfin, quelle que fût l'attitude des époux X... à l'occasion des demandes de prêts, la faute retenue à leur charge ne pouvait ouvrir droit, aux vendeurs, à l'indemnité convenue, qu'à la condition que le défaut d'obtention du prêt, et par conséquent, le défaut de réalisation de la vente, fût causalement lié à la faute ;  que la cour d'appel devait rechercher, comme elle y était invitée, si, dans les circonstances de l'espèce, en l'absence de la faute reprochée aux époux X..., le prêt aurait été accordé, si bien qu'en ne s'interrogeant pas sur ce point, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1147 et suivants du Code civil ;  Mais attendu, en premier lieu, qu'il ne résulte ni de leurs conclusions ni de l'arrêt, que les époux X... aient soutenu devant la cour d'appel les prétentions contenues dans la dernière branche ;  Attendu, en second lieu, que la cour d'appel a relevé que les époux X... n'avaient pas établi avoir fait toutes diligences pour obtenir le prêt nécessaire à la réalisation de la vente, qu'ils ont cherché à se dégager en tentant de faire état de l'impossibilité de réaliser la condition suspensive et que, même à supposer que les attestations des banques qu'ils avaient versées aux débats n'aient pas été de complaisance, ils avaient, par leur manque de diligence délibéré, provoqué les refus de prêt dont ils se prévalaient ;  qu'elle a pu en déduire, hors toute contradiction et sans excéder les termes du litige, qu'il y avait lieu d'appliquer l'article 1178 du Code civil, l'échec de la vente étant imputable aux époux X... ;  Que le moyen, irrecevable en sa quatrième branche comme nouveau et mélangé de fait et de droit, est mal fondé pour le surplus ;  Sur le deuxième moyen :

 Attendu que les époux X... reprochent encore à l'arrêt d'avoir déclaré recevable l'intervention de M. B... tendant à les voir condamner au paiement de ses honoraires, alors que, selon le pourvoi, la demande originaire avait été formulée par les vendeurs du fonds litigieux, qui avaient sollicité leur condamnation, en tant qu'acquéreurs, au versement d'une indemnité, à raison du défaut d'accomplissement d'une condition par leur fait prétendu et à raison de ce qu'ils auraient refusé de réaliser la vente ;  que la prétention de l'agent immobilier n'avait pas de lien suffisant avec les prétentions des vendeurs pour qu'elle pût être accueillie par les juges du fond, sans violation de l'article 325 du nouveau Code de procédure civile ;  Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a décidé qu'il existait entre la demande principale et l'intervention un lien suffisant justifiant la recevabilité de cette dernière demande ;  que le moyen est mal fondé ;  Mais sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche :

  Vu les articles 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972 ;  Attendu que, pour condamner les époux X... à payer les honoraires de M. B..., la cour d'appel a retenu que l'acte sous seing privé de vente admettait son rédacteur comme négociateur entre les parties, lesquelles avaient fixé contradictoirement avec celui-ci lesdits honoraires, et précisait que celle des parties qui renoncerait à la vente paierait ceux-ci ;  Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente litigieuse ne s'était pas effectivement réalisée et alors que les dispositions d'ordre public de l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret d'application ne permettaient pas à M. B... de demander le paiement de ses honoraires, la clause de l'acte sous seing privé de vente relative à l'obligation pesant sur la partie défaillante étant contraire à ces dispositions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;  Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile qui permet à la Cour de Cassation de casser sans renvoi en appliquant la règle de droit appropriée ;  PAR CES MOTIFS :

  ! CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux X... à payer à M. B... le montant de ses honoraires, l'arrêt rendu le 12 mai 1987, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ;  DIT n'y avoir lieu à renvoi ;  Et, par application de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile, dit que M. B... ne pouvait percevoir la somme de 100 000 francs à titre d'honoraires et que, s'il a fait exécuter la condamnation résultant de l'arrêt cassé, il sera tenu de restituer cette somme aux époux X... avec intérêts de droit à compter de la signification du présent arrêt ;  Condamne les époux X..., envers les époux A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

 Dit que les dépens afférents aux instances devant les juges du fond seront à la charge des époux X... ;  Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Angers, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;  Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize février mil neuf cent quatre vingt dix.