LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
 DB
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 Audience publique du 9 février 2022
 Cassation partielle 
 sans renvoi
 M. GUÉRIN, conseiller doyen 
 faisant fonction de président
 Arrêt n° 107 F-D
 Pourvoi n° S 19-22.861 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 9 FÉVRIER 2022
 1°/ M. [O] [K],
 2°/ Mme [V] [Z], épouse [K], 
 tous deux domiciliés [Adresse 5],
 ont formé le pourvoi n° S 19-22.861 contre l'arrêt rendu le 14 novembre 2017 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant au directeur général des finances publiques, agissant poursuites et diligences du directeur départemental de la Savoie, domicilié [Adresse 7], défendeur à la cassation.
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Tostain, conseiller référendaire, les observations de Me Carbonnier, avocat de M. et Mme [K], de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur général des finances publiques, agissant poursuites et diligences du directeur départemental de la Savoie, et l'avis de M. Debacq, avocat général, après débats en l'audience publique du 14 décembre 2021 où étaient présents M. Guérin, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Tostain, conseiller référendaire rapporteur, M. Ponsot, conseiller, et Mme Labat, greffier de chambre,
 la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 14 novembre 2017), M. et Mme [K] détiennent des parts sociales de la société civile immobilière [K] (la SCI), propriétaire d'un bien immobilier loué à titre commercial, et sont assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). 
 2. Soutenant que la valeur des parts sociales de la SCI, telle que déclarée au titre de l'ISF pour les années 2004 à 2008, excédait leur valeur réelle au 1er janvier de chacune de ces années, dès lors qu'ils les avaient estimées sans prendre en considération le solde des comptes courants constitutifs de dettes de la société à leur égard, et que la valeur des actifs de la SCI était, en toute hypothèse, inférieure au montant déclaré, M. et Mme [K] ont présenté une réclamation à l'administration fiscale.
 3. Après le rejet de celle-ci, M. et Mme [K] ont assigné l'administration fiscale en décharge des impositions payées, selon eux, à tort. 
 Examen du moyen
 Sur le moyen, pris en ses première et quatrième branches, ci-après annexé
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche
 Enoncé du moyen
 5. M. et Mme [K] font grief à l'arrêt de dire que, pour la liquidation de l'ISF dont ils devaient s'acquitter, la valeur des parts sociales de la SCI devait être chiffrée pour 2004 à 856 075 euros, pour 2005 à 472 400 euros, pour 2006 à 686 734 euros, pour 2007 à 873 546 euros et pour 2008 à 1 008 052 euros, alors « que, en principe, l'ISF est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès ; que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt sont déduites lorsque leur existence au jour de l'ouverture de la succession est dûment justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite ; qu'en l'espèce, pour estimer que la valeur des parts de la SCI était, en 2004, de 1 056 378,94 euros, en 2005, de 1 096 110,62 euros, en 2006, de 1 406 970,79 euros, en 2007, de 1 327 794,35 euros et, en 2008, de 1 503 110,04 euros, constater que ces valeurs sont supérieures aux valeurs proposées par l'administration et dire qu'il y a donc lieu de retenir ces dernières, la cour d'appel a d'abord affirmé qu'il fallait, pour calculer la valeur mathématique ou patrimoniale des parts de la SCI, soustraire à la valeur de l'immeuble de la SCI l'endettement de cette société, puis a retenu que cet immeuble valait 3 024 800 euros et enfin a dit que la dette de chaque année figure à la sixième colonne du tableau en page 20 du rapport d'expertise et que, par conséquent, cette valeur mathématique s'élevait, pour 2004, à la somme de 1 799 321 euros, pour 2005 à celle de 1 787 186 euros, pour 2006 à celle de 2 059 695 euros, pour 2007 à celle de 1 920 305 euros et pour 2008 à celle de 2 202 339 euros, quand ces soustractions s'avèrent erronées ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 885 D du code général des impôts, pris dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 768 du même code. »
 Réponse de la Cour 
 Vu l'article 885 D du code général des impôts, alors applicable, et l'article 768 du même code :
 6. Il résulte de ces textes que l'évaluation de titres non cotés en bourse doit être effectuée en tenant compte de tous les éléments disponibles, de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt, et notamment de la valeur totale des actifs, moins les dettes dont l'existence à cette date est dûment justifiée.
 7. Pour déterminer la valeur mathématique des parts sociales de la SCI, l'arrêt retient qu'il y a lieu de déduire l'endettement de la SCI, tel qu'il est indiqué dans la sixième colonne du tableau figurant à la page 20 du rapport d'expertise judiciaire, de la valeur vénale de l'immeuble, fixée à 3 024 800 euros, et parvient aux résultats suivants : 1 799 321 euros pour l'année 2004, 1 787 186 euros pour l'année 2005, 2 059 695 euros pour l'année 2006, 1 920 305 euros pour l'année 2007 et 2 202 339 euros pour l'année 2008.
 8. En statuant ainsi, alors que les dettes de la SCI, telles que reportées dans la sixième colonne du tableau figurant à la page 20 du rapport d'expertise judiciaire, s'élevaient à 2 180 679 euros en 2004, 2 192 814 euros en 2005, 2 059 695 euros en 2006, 1 917 846 euros en 2007 et 1 777 661 euros en 2008, de telle sorte que la différence entre la valeur vénale de l'immeuble et ces dettes était égale pour l'année 2004 à 844 121 euros, pour l'année 2005 à 831 986 euros, pour l'année 2006 à 965 105 euros, pour l'année 2007 à 1 106 954 euros et pour l'année 2008 à 1 247 139 euros, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
 Portée et conséquences de la cassation
 9. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
 10. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond sur le point atteint par la cassation.
 11. Il ressort des éléments relevés par l'arrêt que la valeur de productivité des parts sociales de la SCI est de - 426 768 euros en 2004, - 203 393 euros en 2005, 441 954 euros en 2006, 487 529 en 2007 et 412 442 euros en 2008. 
 12. Il s'ensuit que la moyenne pondérée de la valeur mathématique (VM), rectifiée, et de la valeur de productivité (VP) des parts sociales de la SCI, selon la formule (3VM + VP)/4, est égale, pour l'année 2004, à 526 398,75 euros, pour l'année 2005, à 573 [Cadastre 1],25 euros, pour l'année 2006, à 834 317,25 euros, pour l'année 2007, à 952 097,75 euros et, pour l'année 2008, à 1 038 464,75 euros. 
 13. Après application de l'abattement de 15 % pour tenir compte de la circonstance que l'immeuble fait l'objet d'un bail commercial, la valeur des parts sociales de la SCI, arrondie au centime d'euro le plus proche, s'établit pour l'année 2004 à 447 438,94 euros, pour l'année 2005 à 487 170,06 euros, pour l'année 2006 à 709 169,66 euros, pour l'année 2007 à 809 283,09 euros, pour l'année 2008 à 882 695,04 euros.
 14. L'administration fiscale a proposé de retenir la valeur des parts sociales de la SCI à hauteur de 856 075 euros pour l'année 2004, 472 400 euros pour l'année 2005, 686 734 euros pour l'année 2006, 873 546 euros pour l'année 2007 et 1 008 052 euros pour l'année 2008.
 15. Il y a lieu de comparer pour chaque année la valeur obtenue et la valeur proposée par l'administration et de retenir la valeur la plus faible, en l'arrondissant à l'euro le plus proche. La valeur des parts sociales de la SCI est donc fixée, pour la liquidation de l'ISF dû par M. et Mme [K], à 447 439 euros pour l'année 2004, 472 400 euros pour l'année 2005, 686 734 euros pour l'année 2006, 809 283 euros pour l'année 2007 et 882 695 euros pour l'année 2008.
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour :
 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute les parties de leurs demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et supportera la moitié du coût de l'expertise, l'arrêt rendu le 14 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
 Fixe comme suit la valeur des parts sociales de la SCI [K] pour la liquidation de l'impôt de solidarité sur la fortune dû par M. et Mme [K] : 
 Année 2004 : 447 439 euros
 Année 2005 : 472 400 euros
 Année 2006 : 686 734 euros
 Année 2007 : 809 283 euros
 Année 2008 : 882 695 euros ; 
 Condamne le directeur général des finances publiques agissant poursuites et diligences du directeur départemental de la Savoie aux dépens ; 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du directeur général des finances publiques agissant poursuites et diligences du directeur départemental de la Savoie et le condamne à payer à M. et Mme [K] la somme globale de 3 000 euros ; 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé en l'audience publique du neuf février deux mille vingt-deux, et signé par M. Ponsot, conseiller qui en a délibéré, en remplacement de M. Guérin, empêché.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [K].
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que, pour la liquidation de l'ISF dû par les époux [K], la valeur des parts sociales de la SCI [K] doit être chiffrée pour 2004 à 856 075 €, pour 2005 à 472 400 €, pour 2006 à 686 734 €, pour 2007 à 873 546 € et pour 2008 à 1 008 052 € ;
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'impôt de solidarité sur la fortune est, sauf exceptions légales, assis et liquidé sur les bases d'imposition déclarées et selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès. Lorsque le contribuable présente une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré, notamment lorsque l'imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par lui-même. La valeur des parts de la SCI [K] résulte des déclarations mêmes des époux de sorte que l'administration était en droit d'y rajouter le montant des comptes courants qu'ils détenaient pour établir la proposition de rectification. Par contre, les époux [K] peuvent maintenant démontrer le caractère excessif de la valeur des parts de la SCI au motif que ces comptes courants représentent une dette qui diminue d'autant la valeur des parts sociales puisque les dettes sont déduites lorsque leur existence au 1er janvier de l'année d'imposition est dûment justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite. L'expert a relevé que l'évaluation de l'administration figure dans ses conclusions du 19 janvier 2015 (pages 22 à 24 des conclusions). Cette évaluation figure sous l'intitulé "ultimes propositions chiffrées adverses devant la cour d'appel", avec les chiffres proposés par les époux [K] et à la page suivante, "contre éléments de preuve cités par l'administration". Les chiffres figurant dans les tableaux qui font suite doivent être considérés comme un aveu judiciaire. Il en résulte que l'administration a chiffré les valeurs des parts par la méthode (3 VM + VP)/4 aux chiffres suivants :
 2004 : 856 075 
 2005 : 472 400 (le chiffre figurant dans le tableau de l'expert est erroné)
 2006 : 686 734 
 2007 : 873 546 
 2008 : 1 008 052 
 D'autre part, l'évaluation des entreprises et des titres de société doit suivre le guide publié par l'administration. Il reste seulement à rechercher si la valeur de l'immeuble appartenant la SCI a été correctement évaluée. Selon l'expert, les valeurs mathématiques suivantes doivent être retenues :
 2004 : -298 136 euros 
 2005 : -286 391 euros 
 2006 : -78 618 euros 
 2007 : 358 114 euros 
 Les valeurs de productivité suivantes doivent être retenues, indépendamment de tout abattement :
 2004 : 426 768 euros 
 2005 : 203 393 euros 
 2006 : 441 954 euros 
 2007 : 487 529 euros 
 2008 : 412 442 euros 
 L'expert propose d'évaluer la valeur des parts de la SCI de la manière suivante après abattement de 15 % sur les valeurs positives en raison de l'occupation de l'immeuble de la SCI par un locataire, et par combinaison des méthodes 3 VM +1 VP/4.
 2004 : -330 294 euros 
 2005 : -265 641 euros 
 2006 : 43 796 euros 
 2007 : 331 898 euros 
 2008 : 581 225 euros.
 C'est-à-dire que la valeur des parts ne serait positive que pour les années 2006, 2007 et 2008.
 1 - sur la valeur mathématique des parts de la SCI 
 Les parties s'opposent tout d'abord sur l'utilisation d'un terme de comparaison proposé par l'administration, à savoir la vente du 19 mai 2005 par l'État à la SNC Dekkra-Veritas automobile, de biens immeubles situés [Adresse 6], c'est-à-dire à proximité immédiate du bien de la SCI [K]. Cette vente présente des caractéristiques particulières puisqu'en effet, l'acquéreur a été déclaré attributaire dans le cadre de l'opération d'externalisation des centres de contrôle technique des véhicules lourds, sur avis de cession amiable, après appel à la concurrence du lot n° 7 comprenant notamment le centre de contrôle (Pièce n° 16 des époux [K]). Cependant, en raison de la valeur importante de l'immeuble, cette opération doit s'analyser à titre principal comme une vente, l'opération d'externalisation des centres de contrôle technique des véhicules lourds n'en étant qu'un accessoire. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ce terme de comparaison qui fait apparaître un prix au mètre carré de 1 268 euros. L'administration produit encore l'extrait d'un acte de vente du 12 janvier 2007 qui, outre son intérêt comme terme de comparaison, démontrerait le caractère pertinent de la vente du 19 mai 2005 par l'État à la SNC Dekkra-Veritas automobile. L'expert fait valoir que ce terme de comparaison ne pourrait être utilisé, d'une part en raison de sa date et d'autre part, en raison de la superficie importante du terrain qui n'est que très partiellement occupée par des constructions laissant ainsi des droits à construire. Selon l'administration, l'expert aurait fait une erreur sur la superficie du terrain. La vente porte sur les parcelles n° [Cadastre 1] d'une superficie de 10 ares, n° [Cadastre 2] d'une superficie de 8 ares, n° [Cadastre 3] une superficie de 4 ares 5 centiares, n° [Cadastre 4] d'une superficie de 11 ares 21 centiares et n° 259 d'une superficie de 25 centiares, soit en tout 3 351 m2, comme l'indique l'administration, de sorte que l'expert a effectivement commis une erreur en écrivant que la superficie totale serait de 33 510 m2. Cette vente, dont la date est contemporaine des deux derniers exercices litigieux peut donc être utilisée comme terme de comparaison. Elle fait apparaître un prix au mètre carré de 1 973 euros le m2. Vente du 5 mai 2006 de la SCI Esther à la SCI les Monts au prix de 512 euros le m2. Vente du 25 septembre 2007 de la SCI Carrefour centre et lac à la SCA Immoca au prix de 603 euros le m2. L'expert estime que ces valeurs sont confirmées par un ouvrage qu'il a utilisé, le guide des éditions [R]. Cependant, les chiffres extraits de ce guide ne sont que des valeurs moyennes et ne tiennent pas compte des situations particulières. L'administration fait valoir à juste titre que pour les deux ventes retenues par l'expert, ni la situation des immeubles, ni leur état d'entretien ne sont comparables, le premier immeuble étant situé au milieu de la zone industrielle et loin de ses accès, alors que celui de la SCI [K] est situé en bordure de la voie principale, le second étant situé à [Localité 8], de sorte qu'ils présentent l'un comme l'autre un intérêt commercial bien inférieur à celui de la SCI [K]. L'administration a valorisé l'immeuble de la SCI [K] à un prix moyen de 760 euros le m2 pour parvenir à une valeur de 3 024 800 euros, sans s'expliquer sur la façon dont elle a calculé ce prix moyen. Cependant, celui-ci n'est pas excessif au regard des termes de comparaison qui viennent d'être cités. En déduisant l'endettement de la société comme l'impose l'article 768 du code général des impôts, on parvient aux résultats suivants, les chiffres sont issus du tableau en page 20 du rapport d'expertise (chiffres de la troisième colonne – chiffres de la sixième colonne) :
 2004 : 1 799 321 
 2005 : 1 787 186 
 2006 : 2 059 695 
 2007 : 1 920 305 
 2008 : 2 202 339 
 Il est permis d'observer que ces chiffres sont remarquablement proches de ceux obtenus par la capitalisation des revenus bruts à raison de 10 fois le montant de loyer annuel, coefficient sur lequel les parties tombent d'accord, c'est-à-dire 
 2004 : 1 707 430 
 2005 : 1 707 430 
 2006 : 1 867 710 
 2007 : 2 028 000 
 2008 : 2 028 000 
 Il n'y a pas lieu de faire une moyenne entre ces chiffres, cette méthode n'étant pas préconisée par le guide de l'évaluation, sauf à titre de recoupement et alors en outre que cette façon de procéder donne une part trop importante à la valeur de rendement au détriment de la valeur mathématique qui doit être privilégiée pour une société dont l'activité se limite à la gestion d'un immeuble.
 2 - sur la valeur de productivité 
 L'expert expose en page 21 que la méthode adoptée par l'administration n'est pas pertinente. Il estime qu'il conviendrait d'utiliser la méthode dit des DCF (discounted cash flow) permettant d'appréhender les flux de trésorerie dégagés par l'entreprise. En effet, la notion de valeur de productivité ne serait pas claire et elle n'est utilisée pratiquement que par l'administration qui ne veut pas utiliser DCF sauf si les flux sont prévisibles. La méthode dite des DCF a pour principe d'anticiper la croissance future de l'entreprise. Selon le guide de l'évaluation, l'administration ne met pas en oeuvre directement cette méthode car elle ne peut établir des plans d'affaires, mais lorsque cette méthode est proposée, elle l'examine et éventuellement l'utilise pour affiner les résultats obtenus avec d'autres méthodes. (... ) Cette approche est plus particulièrement adaptée pour les sociétés de taille importante qui montrent des perspectives de développement, car elle présente une difficulté supplémentaire par rapport aux autres méthodes, à savoir, la fiabilité de ces prévisions, et la capacité de l'entreprise à les réaliser. En revanche, elle ne présente pas d'intérêt pour les petites sociétés, comme celles qui exploitent un fonds de commerce ou pour les sociétés dont la seule activité est la détention d'un patrimoine. Par ailleurs, l'administration ne peut mettre en oeuvre directement une méthode fondée sur l'actualisation à partir de flux futurs dès lors qu'elle ne peut elle-même établir des prévisions de croissance. En outre, la loi prévoit le fait générateur de chaque impôt de telle sorte que celui-ci soit liquidé sur la base des éléments existants à cette date. Toutefois, l'expert n'a pas réellement appliqué la méthode des DCF puisqu'il s'est contenté de rechercher la valeur des flux de trésorerie dégagés par la société en ajoutant aux résultats d'exploitation les amortissements et en déduisant ensuite l'impôt de société. Il a ensuite capitalisé ces flux de trésorerie en appliquant les taux des OAT 10 ans majorés de deux points pour tenir compte de la rentabilité supérieure de la SCI [K]. Cette démarche est pertinente est doit être retenue.
 3 - la moyenne pondérée 
 Elle doit être calculée à raison de 3 VM + VP/4 selon la recommandation en page 73 du guide de l'évaluation pour les petites entreprises.
 Elle permet d'obtenir les résultats suivants,
 VM
 VP
 Moyenne pondérée 
 2004
 1 799 321 
 -426 768 
 1 242 798,75 
 2005
 1 787 186 
 -203 393 
 1 289 541,25 
 2006
 2 059 695 
 441 954 
 1 655 259,75 
 2007
 1 920 305 
 487 529 
 1 562 111 
 2008
 2 202 339 
 412 442 
 1 768 364,75 
 Un abattement de 15 % doit être pratiqué pour tenir compte de la circonstance que l'immeuble fait l'objet d'un bail commercial qui en diminue la valeur, pour parvenir à la valorisation suivante :
 2004 : 1 056 378,94 
 2005 : 1 096 110,62 
 2006 : 1 406 970,79 
 2007 : 1 327 794,35 
 2008 : 1 503 110,04 
 Il n'y a pas lieu de déduire le coût de la dépollution du terrain dès lors que d'une part, cette opération doit être prise en charge par le locataire de sorte que la SCI [K] pourrait tout au plus se prévaloir du risque d'insolvabilité de celui-ci, qui pourrait être couvert par le dépôt de garantie, et alors d'autre part et surtout qu'elle ne produit aucune étude permettant d'en évaluer ce coût. Il n'y a pas lieu davantage de faire un abattement pour minorité dès lors que les époux [K] détiennent ensemble la quasi-totalité des parts de la société. La valeur des parts sociales telle quelle vient d'être déterminée est supérieure aux valeurs proposées par l'administration dans ses conclusions qui doivent donc être retenues » ;
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Vu l'article 455 du Code de Procédure Civile et les écritures des parties, Des articles 885 D., 885 E et 885 S du Code Général des Impôts, il résulte, d'une part, que l' ISF est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès, sous réserve de dispositions particulières, d'autre part, que son assiette est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes ayant leur domicile en France, enfin, que la valeur des biens est déterminée suivants les règles en vigueur en matière de droits de succession. Il est constant que la proposition de rectification du 14 avril 2010 ne fait pas état d'une contestation de la valeur de la SCI [K] S'est opéré au cours des discussions précontentieuses entre les parties, comme l'a justement fait observer la commission départementale de conciliation de Savoie, et comme celles-ci en conviennent, un déplacement de la discussion sur la valeur de la SCI [K]. Ce sont les demandeurs qui ont remis cette valeur en cause en souhaitant procéder à une compensation pour ne pas avoir déduit la valeur du compte courant de l'estimation de la SCI [K], d'une part, en demandant que l'administration, en contrepartie de la réintégration des comptes courants dans l'assiette de l'ISF ,retranche la valeur desdits comptes de la valeur déclarée de la SCI [K], d'autre part. Dès lors, il leur appartient de démontrer le caractère exagéré de l'évaluation des parts de la SCI [K] par la production de tous éléments de preuve compatibles avec la procédure écrite, conformément aux dispositions de l'article R. 194-1 du Code Général des Impôts. Ceux-ci ne disconviennent pas du reste qu'ils doivent justifier de la méthode d'évaluation des parts de la SCI qu'ils ont retenue dans leurs déclarations d'ISF et en refaire une évaluation, selon une méthode conforme à la jurisprudence, faute de quoi, n'établissant pas leur erreur initiale, leur demande ne peut qu'être rejetée. Pour établir ces valeurs, ils ont appliqué la méthode mathématique, c'est-à-dire qu'ils ont considéré que l'immeuble valait 1 194 852 euros en 2004, valeur dont ils ont ôté les dettes de la SCI (autres que les comptes courants) qui s'élevaient cette année-là à 139 852 euros. En appliquant cette méthode au titre de chacune des années vérifiées, et considérant ainsi que la SCI valait : 1 194 852 euros en 2004, 1 213 257 euros en 2005, 1 242 759 euros en 2006, 1 347 856 euros en 2007 et 1 359 635 euros en 2008, le montant déclaré comme étant soumis à l'ISF au titre de ces années l'a donc été aux valeurs suivantes : pour 2004, à 1 055 000 euros, pour 2005 à 1 076 000 euros, pour 2006 à 1 097 500 euros, pour 2007 à 1 108 500 euros et 2008 à 1 141 700 euros. L'administration fiscale estime quant à elle qu'ils auraient dû déclarer le montant des comptes courants suivants: pour 2004 : 2 054 813 euros, pour 2005 : 2 060 451 euros, pour 2006 : 1 914 663 euros, pour 2007 : 1 713 456 euros et pour 2008 : 1 567 385 euros, de telle sorte que le total des rehaussements pour ces cinq années, constitués des droits simples et intérêts de retard s'élève à la somme de 71 859 euros. Les époux [K] considèrent pour leur part que, compte tenu de leur évaluation de l'immobilier et des dettes totales (y compris les comptes courants), ils auraient dû déclarer la SCI pour les valeurs suivantes : au titre de l'ISF 2004, - 999 813 euros, pour 2005,- 979 824 euros, pour 2006, - 817 164, pour 2007, - 604 956 euros et pour 2008, - 425 686 euros, si bien que le net soumis à ISF aurait été le même que ce qui a été taxé en réalité, c'est-à-dire : au titre de l'ISF 2004 : 1 055 000 euros (2 054 813 euros – 999 813 euros), de l'ISF 2005 : 1 076 000 euros (2 060 451 euros – 979 824 euros), de l'ISF 2006 : 1 242 759 euros (1 914 664 euros – 817 164 euros), de l'ISF 2007 : 1 347 856 euros (1 713 457 euros - 604 956 euros) et l'ISF 2008 : 1 141 700 euros (1 567 386 euros – 425 686 euros). Ils font valoir en effet que l'analyse de la société est essentielle dans la mesure où elle est de nature à influer sur les différents paramètres de l'évaluation, et que s'agissant en particulier des SCI percevant des revenus, il convient de combiner la valeur patrimoniale (valeur actualisée des actifs diminuée du passif exigible) et la valeur de la productivité (capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité). Par application du guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés (Pièce n° 9) auquel fait référence l'administration fiscale dans ses écritures, les époux [K], estiment que ces méthodes doivent être pondérées de manière à prendre en compte la nature de la SCI et le pourcentage des titres à valoriser, de telle sorte qu'en l'espèce, s'agissant de titres majoritaires la pondération doit permettre de privilégier largement la valeur patrimoniale, à hauteur de 4 VM (valeur mathématique ou patrimoniale) pour 1 VP ( valeur de productivité). Cette valeur patrimoniale, constituée par un seul local à usage commercial à usage de garage Citroën, sis [Adresse 9] a été déterminée par un expert qu'ils ont sollicité à cet effet, à hauteur de 1 259 478 euros et 1 495 609 euros, selon les années. Les époux [K] ont appliqué à cette valeur une décote de 10% pour tenir compte du manque de liquidité, ainsi que le prévoit le guide de l'évaluation des entreprises, parfaitement justifié, selon eux, en raison de la présence d'un associé minoritaire. S'agissant de la valeur de productivité, cette méthode permet de dégager la valeur d'une entreprise en capitalisant le résultat net que son activité produit, peu important que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve. D'après le guide auquel se réfèrent également sur ce point les demandeurs, le bénéfice à capitaliser s'entend du résultat courant avant impôt, minoré de l'impôt sur les sociétés. Et d'ajouter qu'une ancienne pollution du sol est de nature à engendrer des coûts de dépollution du site, estimés entre 200 000 euros et 500 000 euros par l'expert, pesant également sur le propriétaire des lieux et non pas exclusivement sur l'exploitant, ce qui porte inéluctablement atteinte à la valeur de l'immeuble, nonobstant le fait que l'activité exercée sur le site est très polluante. Aussi, compte tenu de ce risque de 1,5, la valeur de productivité de la SCI [K] serait du point de vue des époux [K] de 466 226 euros, en retenant un taux de capitalisation de 10,36 pour un résultat net moyen des trois derniers exercices de 48 301euros (minoré de l'impôt sur les sociétés). Ainsi, en pondérant les méthodes à hauteur de 4 VM pour 1 VP, la valorisation s'effectuerait comme suit :
 4 V Mathématique 
 1 V productivité 
 Valeur SCI 
 2004
 -1 028 706 euros 
 466 226 euros 
 -729 719 euros 
 2005
 -800 691 euros 
 466 226 euros 
 -547 308 euros 
 2006
 -514 678 euros 
 466 226 euros 
 -318 497 euros 
 2007
 -455 114 euros 
 466 226 euros 
 -270 846 euros
 2008
 -318 683 euros 
 466 226 euros 
 -161 701 euros 
 ce qui conduit à porter ces sommes au passif de la déclaration, si bien que la réintégration à laquelle l'administration envisage de procéder devrait être limitée aux montants suivants : pour l' ISF 2004 à 1 325 094 euros (2 054 813 euros - 729 719 euros), pour l'ISF 2005 à 1 513 143 euros (2 060 451 euros - 547 308 euros), pour l'ISF 2006 à 1 596 167 euros (1 914 664 euros - 318 497 euros), pour l'ISF 2007 à 1 442 611 euros (1 713 457 euros - 270 846 euros) et l' ISF 2008 à 1 414 685 euros (1 567 386 euros - 161 701 euros). Cependant, il convient de relever que la valorisation de l'immeuble est contredite par celle qui figure au bilan du 1er janvier 2004 de la SCI [K], à hauteur de 2 101 067 euros, ainsi que par des références de valeur locative de biens similaires se situant dans la même zone industrielle que l'administration a produites aux débats pour justifier de son évaluation, que le risque de pollution lié à la vente et à la réparation de véhicules automobiles n'a pas l'importance que lui attribuent les demandeurs -la surface dédiée à la réparation de véhicules étant de 2 300 mètres carrés pour une superficie de 3 980 mètres carrés, ce qui ne représente pas 75% ainsi que ceux-ci l'affirment. De même, l'expert des époux [K] a non seulement déterminé la valeur de l'immeuble en utilisant des termes de comparaison (décembre 2008) qui ne peuvent être retenus pour être, pour deux d'entre eux, postérieurs aux faits générateurs des impositions contestées, mais il a aussi procédé à une évaluation à rebours à partir d'une valeur au 1er janvier 2010, méthode non admise par la jurisprudence. De plus, il a pris des termes de comparaison de vente de biens immobiliers dénués de pertinence et évalué les parts de la SCI sur la seule base de la capitalisation des loyers, alors que la méthode à privilégier, aux termes d'une jurisprudence bien établie, consiste à recourir au calcul de la valeur de productivité. Il convient aussi de relever que le coefficient de risque n'est pas adapté au cas d'espèce, dans la mesure où il s'agit de prendre en compte le risque de l'entreprise et de son secteur d'activité de l'ordre de 0,3 à 0,5 pour une société civile commerciale locataire d'immeuble à usage industriel et commercial, et non pas de celui de son locataire. Quant à la pondération des méthodes, dans la mesure où il n'est pas contesté que la SCI [K] constitue l'essentiel des revenus des époux [K], il y a lieu de retenir une pondération intermédiaire de 3 VM pour 1 VP. Par ailleurs, l'application d'une décote pour clause d'agrément ne saurait être fondée en l'espèce, puisque ne concernant que les titres minoritaires et que les époux [K] détenant 998 parts sur les 1000 de la SCI ne subissent aucune contrainte juridique inhérente à cette situation. C'est par conséquent à bon droit que l'administration fiscale a rejeté la demande des époux [K] portant sur la remise en cause de la valeur initialement déclarée de la SCI [K], ceux-ci n'apportant pas la preuve de l'erreur qu'ils ont commise à cet égard. Il convient donc de débouter les époux [K] de toutes leurs demandes » ;
 1°) ALORS QUE les textes de droit fiscal sont d'interprétation stricte, ce qui exclut un élément de référence dont la date est postérieure au fait générateur de l'impôt ; que l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes assujetties à cet impôt ;
 Qu'en l'espèce, pour estimer la valeur de l'immeuble de la SCI [K] à la somme de 3 024 800 € pour les années 2004, 2005, 2006, 2007 et 2008, la cour d'appel a relevé que l'administration avait valorisé cet immeuble à un prix moyen de 760 €/m2 et que ce prix n'était pas excessif au regard des termes de comparaison, à savoir la vente du 19 mai 2005 et la vente du 12 janvier 2007, quand ces deux ventes ne pouvaient permettre d'estimer la valeur de l'immeuble litigieux que pour les années 2006 et 2008 et non pour les années 2004 et 2005 puisqu'elles sont postérieures au 1er janvier 2004 et au 1er janvier 2005 ni non plus pour l'année 2007 puisque ni l'une ni l'autre n'a été réalisée en 2006 ;
 Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 885 E du code général des impôts, pris dans sa rédaction applicable à la cause ;
 2°) ALORS, subsidiairement, d'une part, QU'en principe, l'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès ; que, pour la liquidation des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt sont déduites lorsque leur existence au jour de l'ouverture de la succession est dûment justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite ;
 Qu'en l'espèce, pour estimer que la valeur des parts de la SCI [K] était, en 2004, de 1 056 378,94 €, en 2005, de 1 096 110,62 €, en 2006, de 1 406 970,79 €, en 2007, de 1 327 794,35 € et, 2008, de 1 503 110,04 €, constater que ces valeurs sont supérieures aux valeurs proposées par l'administration et dire qu'il y a donc lieu de retenir ces dernières, la cour d'appel a d'abord affirmé qu'il fallait, pour calculer la valeur mathématique ou patrimoniale des parts de la SCI [K], soustraire à la valeur de l'immeuble de la SCI [K] l'endettement de cette société, puis a retenu que cet immeuble valait 3 024 800 € et enfin a dit que la dette de chaque année figure à la sixième colonne du tableau en page 20 du rapport d'expertise et que, par conséquent, cette valeur mathématique s'élevait, pour 2004, à la somme de l 799 321 €, pour 2005 à celle de 1 787 186 €, pour 2006 à celle de 2 059 695 €, pour 2007 à celle de 1 920 305 € et pour 2008 à celle de 2 202 339 €, quand ces soustractions s'avèrent erronées ;
 Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 885 D du code général des impôts, pris dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 768 du même code ;
 3°) ALORS, subsidiairement, d'autre part, QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les éléments de preuve versés aux débats ;
 Qu'en l'espèce, pour estimer que la valeur des parts de la SCI [K] était, en 2004, de 1 056 378,94 €, en 2005, de 1 096 110,62 €, en 2006, de 1 406 970,79 €, en 2007, de 1 327 794,35 € et, 2008, de 1 503 110,04 €, constater que ces valeurs sont supérieures aux valeurs proposées par l'administration et dire qu'il y a donc lieu de retenir ces dernières, la cour d'appel a d'abord déterminé la valeur mathématique ou patrimoniale des parts de la SCI [K], puis a affirmé soustraire aux chiffres de la troisième colonne du tableau en page 20 du rapport d'expertise (production n° 4) les chiffres de la sixième colonne et a, en procédant de la sorte, dit que cette valeur mathématique s'élevait, pour 2004, à la somme de l 799 321 €, pour 2005 à celle de 1 787 186 €, pour 2006 à celle de 2 059 695 €, pour 2007 à celle de 1 920 305 € et pour 2008 à celle de 2 202 339 €, quand la soustraction des chiffres de la troisième colonne par ceux de la sixième aboutit pour 2004 à la somme de 844 121 €, pour 2005 à celle de 831 986 €, pour 2006 à celle de 965 105 €, pour 2007 à celle de 1 106 954 € et pour 2008 à celle de 1 247 139 € ;
 Qu'en dénaturant de la sorte le rapport d'expertise de M. [P], la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause ;
 4°) ALORS, en tout état de cause, QUE les juges du fond ne doivent pas dénaturer les éléments de preuve versés aux débats ;
 Qu'en l'espèce, pour estimer que la valeur des parts de la SCI [K] était, en 2004, de 1 056 378,94 €, en 2005, de 1 096 110,62 €, en 2006, de 1 406 970,79 €, en 2007, de 1 327 794,35 € et, 2008, de 1 503 110,04 €, constater que ces valeurs sont supérieures aux valeurs proposées par l'administration et dire qu'il y a donc lieu de retenir ces dernières, la cour d'appel a considéré que la moyenne pondérée devait être calculée « à raison de 3 VM + VP/4 selon la recommandation en page 73 du guide de l'évaluation pour les petites entreprises » (arrêt attaqué, p. 7, in fine), quand le Guide de l'évaluation des entreprises indique, en page 73, s'agissant des sociétés à activité non commerciale et non industrielle deux méthodes de calcul, à savoir (3V.M. + V.Rent.)/4 mais aussi (4V.M + V.Rent.)/5, et surtout, en page 103, s'agissant des SCI de gestion qui perçoivent des revenus, que « Les pondérations doivent prendre en compte la nature de la S.C.I. et le pourcentage de titres à valoriser. Ainsi, s'agissant de titres majoritaires, la pondération doit permettre de privilégier largement la valeur patrimoniale. Dans ce cas, la pondération indicative de 4V.M. pour une 1V.P. peut être retenue » (production n° 5) ;
 Qu'en dénaturant de la sorte le guide de l'évaluation des entreprises, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les éléments de la cause.