AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Jean Pierre X...,
   2 / Mme Françoise X...,
   demeurant tous deux Cité administrative Lacuée, 47000 Agen,
   en cassation d'un arrêt rendu le 4 novembre 1996 par la cour d'appel d'Agen (1re chambre civile), au profit :
   1 / de M. Michel Z...,
   2 / de Mme Bernadette Z..., demeurant tous deux ...,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 1er juin 1999, où étaient présents : M. Bézard, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Métivet, conseiller, M. Raynaud, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de Me Bouthors, avocat de M. et Mme X..., de Me Luc-Thaler, avocat de M. et Mme Z..., les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
   Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Agen, 4 novembre 1996) que, par acte du 27 janvier 1986, les époux Z... se sont engagés à vendre leur fonds de commerce bar-restaurant aux époux X... qui se sont engagés à l'acquérir, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt; qu'il était stipulé qu'au cas où les époux X... ne voudraient plus ou ne pourraient pas acheter à l'expiration du délai fixé, ils verseraient aux propriétaires une indemnité d'immobilisation ; que M. et Mme Y... ont assigné les époux X... en leur réclamant, notamment, paiement de cette indemnité ;
   Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'avoir refusé d'annuler le compromis de vente et de les avoir condamnés à payer l'indemnité alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'il résulte des articles 1103 et 1589 du Code civil qu'un acte qualifié de compromis de vente mais conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur ne peut être analysé qu'en une promesse unilatérale de vente puisque seul le vendeur s'est engagé définitivement, et que l'acquéreur bénéficiant d'un délai d'option, son abstention, qui fera défaillir la condition, empêchera la vente de se former ; qu'au cas présent, la cour d'appel constate expressément que le compromis de vente engageait irrévocablement les vendeurs, les époux Z..., tandis que les acquéreurs, les époux X..., ne s'engageaient à acheter que sous la condition de l'obtention d'un prêt bancaire ; que cette option caractérisait bien une promesse unilatérale de vente qui aurait dû être enregistrée conformément à l'article 1840 A du Code général des impôts ; qu'en décidant cependant qu'il s'agissait d'une promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles susvisés ; et alors, d'autre part, et en toute hypothèse, qu'il résulte encore des articles 1103 et 1589 du Code civil que l'existence d'une indemnité d'immobilisation ou de dédit stipulée dans un compromis de vente fait de cette convention une promesse unilatérale de vente à titre onéreux, sauf si le montant de l'indemnité d'immobilisation est tel qu'il contraint en réalité le bénéficiaire à se porter acquéreur, I'indemnité stipulée étant le prix de l'option ; qu'au cas présent, la cour d'appel, qui relève, d'un côté, que le montant de l'indemnisation n'excède pas le dixième du prix prévu et, de l'autre, reprenant les conclusions des consorts X... à son compte, que la fraction du prix n'était pas suffisamment importante pour laisser supposer que M. et Mme X... se seraient engagés définitivement sur la voie de l'acquisition, devait en déduire que le faible montant de l'indemnité d'immobilisation désignait seulement le prix de l'option et caractérisait une promesse unilatérale de vente ; que, là encore, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
   Mais attendu qu'ayant relevé que, si les époux Z... s'étaient engagés à vendre, les époux X... s'étaient, pour leur part, engagés à acheter sous condition suspensive, une indemnité d'immobilisation étant prévue en cas d'inexécution, la cour d'appel a pu décider que l'acte du 27 janvier 1986, constituant une promesse synallagmatique de vente, n'était pas assujetti à la formalité de l'enregistrement prévue par l'article 1840 A du Code général des impôts ;
   que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi;
   Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. Métivet, conseiller le plus ancien qui en a délibéré, en remplacement du président en l'audience publique du cinq octobre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.