AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le moyen unique :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 avril 2004), que, par deux conventions du 27 octobre 1998, la société Sofimpar a cédé à la société Victoire immobilier holding 2 la totalité des actions composant le capital de la société Malesherbes Gestrimo investissements et la totalité des actions composant le capital de la société Compagnie Pierre et finance France ; que ces deux sociétés détenaient en indivision un immeuble qui avait été acquis dans le cadre du régime fiscal des marchands de biens ; que par deux contrats de garantie du même jour, la société Sofimpar s'est engagée à indemniser la société Victoire en cas de remise en cause par l'administration des impôts des régimes de faveur des marchands de biens tels qu'énoncés aux articles 710 et 1115 du code général des impôts ; que par acte du même jour, la caisse fédérale du Crédit mutuel du Nord de la France, aujourd'hui dénommée la caisse fédérale du Crédit mutuel Nord Europe (la CFCMNE), a consenti à la société Victoire, en vue d'assurer l'exécution des deux contrats de garantie, deux garanties à première demande ; que pour bénéficier du régime fiscal de faveur prévu par l'article 1115 du code général des impôts, l'immeuble indivis devait avoir été revendu avant le 31 décembre 1998 ; que la cession n'étant pas intervenue dans ce délai, l'administration a procédé à des redressements de droits d'enregistrement ; que la société Victoire a mis en oeuvre les garanties ;
   Attendu que la CFCMNE et la société Sofimpar font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leur demande tendant à voir juger que les garanties et contre-garanties par elles consenties portent sur les conséquences pécuniaires d'une remise en cause du régime fiscal des marchands de biens dont se sont prévalus les acquéreurs initiaux de l'immeuble, et non sur les conséquences pécuniaires d'une déchéance de ce régime fiscal, consécutive au défaut de revente ultérieure du bien dans les délais impartis et, en conséquence, d'avoir rejeté leur demande tendant à voir juger que leur garantie n'était pas due, alors, selon le moyen ;
   1 / que le régime fiscal des marchands de biens peut être "remis en cause" lorsqu'il apparaît que celui qui s'en est prévalu ne remplissait pas, ab initio, l'ensemble des conditions requises pour en bénéficier personnellement ; qu'en l'espèce, la société Sofimpar s'était personnellement engagée à indemniser l'acquéreur "des conséquences pécuniaires attachées ou découlant de la remise en cause par l'administration fiscale de régimes fiscaux de faveur tels que, sans que cette énumération soit exhaustive, ceux énoncés aux articles 710 (immeubles affectés à usage d'habitation) et 1115 (achat effectué par les marchands de biens) du code général des impôts, dont s'est prévalue, le cas échéant, la société antérieurement à la date des présentes" ; qu'en considérant que cette clause couvrait l'acquéreur des conséquences de la déchéance du bénéfice du régime fiscal des marchands de biens faute de revente de l'immeuble dans le délai de quatre ans, déchéance qui ne tenait qu'à son fait et ne constituait pas une remise en cause, par l'administration, du régime fiscal sous lequel l'opération avait été engagée, la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse, en violation de l'article 1134 du code civil ;
   2 / que le défaut de revente de l'immeuble dans un délai de cinq ans de par l'acquéreur marchand de biens donne simplement lieu à la perception différée des droits de mutation, outre un droit supplémentaire de 1 % et un intérêt fixe de 0,75 % par mois (articles 1115 et 1840 du code général des impôts) ; que ces dispositions, loin de s'analyser en une "remise en cause" du régime des marchands de biens, constituent simplement l'une des alternatives légales de sortie de l'opération au plan fiscal ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu, outre l'article 1134 du code civil, les articles 1115 et 1840 du code général des impôts ;
   Mais attendu que c'est par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, que la cour d'appel a retenu que le code général des impôts n'employant aucune des deux expressions de "remise en cause" ou de "déchéance" du régime fiscal de faveur de l'article 1115 du code général des impôts et n'opérant aucune distinction entre les manquements à ce régime, la stipulation par laquelle la société Sofimpar s'est engagée à indemniser la société Victoire "de toutes les conséquences pécuniaires attachées ou découlant de la remise en cause par l'administration fiscale de régimes fiscaux de faveur, tels que (...) ceux énoncés aux articles 710 et 1115 du code général des impôts" comprenait le défaut de revente du bien dans le délai légal ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la caisse fédérale du Crédit mutuel Nord Europe et la société Sofimpar aux dépens ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille six.