LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Paul X... est décédé le 8 juillet 2004, laissant pour lui succéder M. Y..., son légataire universel, avec lequel il était associé au sein de la société civile immobilière Nadir, laquelle était propriétaire d'un appartement ; que, le 28 septembre 2007, l'administration fiscale a notifié à M. Y... deux propositions de rectification élevant l'actif taxable de la succession, notamment sur la valeur unitaire des cinquante huit parts sociales de la SCI appartenant au défunt et sur le montant du compte courant d'associé de celui-ci ; qu'après mise en recouvrement et rejet de sa réclamation amiable, M. Y... a saisi le tribunal de grande instance ;
Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ;
Attendu que, lorsque l'administration fiscale entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d'enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification de la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires ;
Attendu que, pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier appartenant à la SCI et en déduire celle des parts sociales figurant à l'actif de la succession, l'arrêt retient le prix d'acquisition du bien augmenté du coût des travaux qui y ont été réalisés ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, dans ses propositions de rectification, l'administration fiscale n'avait pas omis de justifier l'évaluation par elle retenue du bien immobilier appartenant à la SCI et, partant, de l'actif net taxable de la succession au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le moyen, pris en sa cinquième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer le montant du compte courant d'associé du défunt, l'arrêt retient que les travaux réalisés ont été financés par trois chèques tirés sur le compte bancaire de celui-ci et que leur montant s'ajoute à son compte courant d'associé ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions du demandeur qui faisait valoir qu'il avait participé au financement de ces travaux au moyen d'un virement bancaire à l'ordre de Paul X... le 1er décembre 2003, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. Y...

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la valeur des 58 parts sociales détenues par M. Paul X... dans la société civile immobilière Nadir devait être évaluée à la somme de 24 276 euros, D'AVOIR confirmé partiellement la décision de rejet du directeur des services fiscaux des Alpes-Maritimes du 8 décembre 2008 en ce que le montant de l'actif taxable de la succession de feu Paul X... devait être rectifié et augmenté, D'AVOIR fixé cette rectification de l'actif net taxable à la somme de 116 776 euros de plus et D'AVOIR dit que le supplément de droit et les intérêts seraient calculés sur ce montant rectifié ;
AUX MOTIFS QUE « la société civile immobilière Nadir a été constituée entre M. X... et M. Y.... Elle comprend 100 parts sociales, 42 parts détenues par M. Y... et 58 parts détenues par M. X.... / La succession de feu Paul X... comprend 58 parts sur 100 de la Sci Nadir. / La société civile immobilière Nadir est propriétaire d'un bien immobilier à Cannes-la-Bocca consistant en un appartement, avec une cave et un garage, 32, boulevard du Midi, acquis le 18 avril 2003 au prix de 365 878 ¿. / L'administration fiscale, après avoir dans un premier temps retenu une valeur de ce bien immobilier de 365 878 ¿, a ensuite estimé que, du fait des travaux réalisés, sa valeur devait être valorisée. / Des travaux de décoration ont été effectivement réalisés dans l'appartement pour un montant de 92 500 ¿. Incontestablement la valeur de l'appartement n'a pu qu'en être augmentée d'une valeur d'au moins équivalente en présence de la réalisation de prestations de luxe. / La valeur du bien immobilier est de 365 878 ¿ + 92 500 ¿, soit 458 378 ¿. / Ces travaux ont été financés par trois chèques tirés sur le compte de M. X.... Leur montant s'ajoute au compte courant de ce dernier et vient au passif de la société. / Le compte courant de M. X... représente 211 700 ¿ plus 92 500 ¿, soit 304 200 ¿. / Le compte courant vérifié de M. Y... est de 108 368 ¿. / Le passif de la Sci représente 304 200 ¿ + 108 368 ¿ = 412 568 ¿. / L'actif brut de la Sci est de 458 378 ¿, plus 696 ¿, solde d'un compte bancaire de la Sci, soit 459 074 ¿. / L'actif net est de 459 074 ¿ moins 412 568 ¿, soit 46 506 ¿. Une part représente 465, 06 ¿. L'administration fiscale a appliqué un abattement de 10 % pour retenir une valeur unitaire de 418, 55 ¿. Les 58 parts de M. X... représentent 24 275, 90 ¿, somme arrondie à 24 276 ¿. / Le compte courant d'associé de M. X... représente 304 200 ¿. / Les sommes dans la succession au titre de la Sci correspondent à 24 276 ¿ de parts sociales, à quoi il faut ajouter 304 200 ¿ du compte courant du de cujus, soit 328 476 ¿. / M. Y... avait seulement déclaré 211 700 ¿ au titre du compte courant du de cujus. Il manque un actif de 328 476 ¿ moins 211 700 ¿, soit 116 776 ¿ » (cf. arrêt attaqué, p. 4 et 5) ; 
ALORS QUE, de première part, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, c'est-à-dire au prix qui pourrait être obtenu de ces biens par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état de fait et de droit dans lequel ils se trouvent à la date de la transmission ; que, sauf dans les cas où, en raison de la singularité du bien, toute comparaison est impossible, la valeur vénale réelle d'un bien doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; qu'en déterminant, dès lors, pour statuer comme elle l'a fait, la valeur du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir à la somme de 458 378 euros, sans se fonder sur la comparaison de cessions, à l'époque du décès de M. Paul X..., de biens qui lui étaient intrinsèquement similaires, ni caractériser qu'en raison de la singularité du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir, toute comparaison était impossible, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
ALORS QUE, de deuxième part et en tout état de cause, lorsque l'administration des impôts entend substituer à la valeur déclarée dans une déclaration de succession la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la proposition de rectification, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, à l'époque du fait générateur de l'impôt, de biens similaires, sauf dans les cas où, en raison de la singularité de ce bien, toute comparaison est impossible ; qu'en déterminant, pour statuer comme elle l'a fait, la valeur du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir à la somme de 458 378 euros, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. Jean-Pierre Y... et ainsi qu'elle le devait, dès lors qu'elle ne caractérisait pas qu'en raison de la singularité du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir, toute comparaison était impossible, si, dans ses propositions de rectification, l'administration fiscale n'avait pas omis de justifier l'évaluation par elle retenue du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir et, partant, de l'actif net taxable de la succession de M. Paul X... au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, à l'époque du fait générateur de l'impôt, de biens similaires, la cour d'appel a privé décision de base légale au regard des dispositions de l'article 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
ALORS QUE, de troisième part, M. Jean-Pierre Y... avait fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que les travaux effectués dans le bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir n'étaient pas que des travaux de décoration et avaient également eu pour objet de transformer l'appartement, qui avaient trois pièces, en un appartement de deux pièces et qu'il n'était pas établi que cette transformation avait augmenté la valeur vénale réelle du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir ; qu'en laissant sans réponse ce moyen, qui n'était pas inopérant, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part, il doit être tenu compte, pour l'évaluation des droits de succession dus à raison d'un bien immobilier, de la circonstance que ce bien était occupé au moment du décès ; qu'en déterminant, pour statuer comme elle l'a fait, la valeur du bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir à la somme de 458 378 euros, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. Jean-Pierre Y..., si, à la date du décès de M. Paul X..., ce bien immobilier ne constituait pas la résidence principale de M. Jean-Pierre Y... et donc n'était pas occupé par ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 761 du code général des impôts ;
ALORS QU'enfin et en toute hypothèse, M. Jean-Pierre Y... avait fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que si M. Paul X... avait payé le prix des travaux réalisés dans le bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir, il l'avait fait, à hauteur de la somme de la somme de 45 000 euros, grâce à un virement bancaire auquel M. Jean-Pierre Y... avait procédé en sa faveur le 1er décembre 2003 et, donc, qu'en réalité, le prix des travaux réalisés dans le bien immobilier appartenant à la société civile immobilière Nadir avait été payé à hauteur de la somme de 45 000 euros par M. Jean-Pierre Y... ; qu'en laissant sans réponse ce moyen, qui n'était pas inopérant, dès lors que, s'il était fondé, le montant du solde créditeur du compte courant de M. Paul X... dans la société civile immobilière Nadir ne pouvait être regardé comme s'étant élevé, comme elle l'a estimé, à la somme de 304 200 euros, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.