LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a fait une offre d'achat de la pharmacie de Mme Y..., laquelle l'a acceptée ; que cette offre était soumise à la condition suspensive de l'obtention par M. X..., dans un délai convenu, d'un prêt pour un montant ,une durée et un taux déterminés ; qu'une clause pénale était stipulée pour le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte de cession avant une date convenue; que la cession n'étant pas intervenue, M. X... a fait assigner Mme Y... en paiement du montant de la clause pénale et de dommages-intérêts ; que celle-ci a formé  reconventionnellement des demandes similaires ;
 	Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
 	Vu l'article 1178 du code civil ;
 	Attendu que pour condamner M. X... à payer à Mme Y... la somme de 250 000 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt, après avoir constaté que celui-ci produisait une attestation du 29 août 2007 de la caisse de crédit agricole mutuel du Languedoc du dépôt de sa demande de prêt, la lettre de refus de cette banque du 13 juin 2008 et une lettre de la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Finistère du 11 juillet 2008, retient que, faute par M. X... de justifier d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues, la condition suspensive est réputée accomplie ;
 	Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur l'attestation de la caisse de crédit agricole mutuel du Languedoc du 12 mars 2008 confirmant la précédente du 29 août 2007, qui indiquait les caractéristiques du prêt demandé par M. X... et faisait référence à son offre d'achat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
 	Et sur le moyen, pris en sa troisième branche :
 	Vu l'article 1134 du code civil ;
 	Attendu qu'en appliquant la clause pénale, après avoir constaté que M. X..., qui avait avisé le 15 juillet 2008 Mme Y...  qu'il ne pouvait acquérir la pharmacie faute d'obtention du financement, avait refusé de signer l'acte de cession, alors que la clause pénale était stipulée pour sanctionner l'obligation de réitérer l'acte de cession avant le 20 août 2007 et qu'elle avait retenu qu'aucun refus de signer cet acte ne pouvait être imputé à M. X... à la fin de l'année 2007, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
 	PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
 	CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à Mme Y...  la somme de 250 000 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt rendu le 12 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée ;
 	Condamne Mme Y... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
 	Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. X....
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... au paiement d'une somme de 250.000  au titre de la clause pénale 
 Aux motifs que selon la convention des parties : l'offre était valable jusqu'au 25 juillet inclus et sera, passé cette date et à défaut d'acceptation, considérée comme caduque ; -cette offre a été acceptée dans l'acte du 25 juillet lui-même par Madame Y... ; le prix était fixé à 98% du chiffre d'affaires net TTC arrêté à la date du 30 septembre 2007, compris entre le 1er octobre 2006 et le 30 septembre 2007, outre la reprise du stock ; une condition suspensive était stipulée , tenant à l'obtention d'un ou plusieurs prêts par l'acquéreur ; la demande de prêt devait être présentée le 1er septembre au plus tard et la réponse transmise au vendeur le 30 septembre au plus tard ; la signature du compromis devait intervenir au plus tard le 20 août 2007 ; il était enfin convenu qu'en cas de refus par l'une des parties de signer l'acte de cessions sous conditions suspensives, cette dernière sera redevable à l'autre d'une somme forfaitaire de 450.000 ; il résulte des accords des parties que la présentation d'une offre de prêt n'était pas subordonnée à la production de l'attestation comptable destinée à déterminer précisément le prix qui ne pouvait d'ailleurs être dressée avant la date prévue pour la formalisation de l'accord définitif ; Monsieur X... indique au demeurant avoir déposé sa demande de prêt le 29 août 2007 comme l'atteste la banque ; pour autant l'examen même de cette demande de prêt supposait que la banque soit en possession des éléments utiles et notamment de l'attestation concernant le chiffre d'affaires de l'officine, comme le confirme un courrier du crédit agricole du Languedoc indiquant le 12 mars 2006 être toujours en l'attente de l'expert comptable du cédant relative au prix, tel que défini dans l'offre d'acquisition ; il n'importe pas au regard de cette nécessité que les parties aient pu provisoirement s'entendre entre elles sur un prix de 5.200.000 environ , cette circonstance n'impliquant pas que la banque finance l'achat sans connaître les éléments de fixation du prix définitif ; or cette attestation n'a été fournie par Madame Y... qu'au mois d'avril 2008 , de sorte qu'aucun reproche tenant à une inertie de Monsieur X... quant aux diligence lui incombant sur ce point ne peut être retenu ; Par ailleurs une rendez vous de signature ayant en définitive été fixé au 23 octobre , Madame Y... a fait constater par huissier que Monsieur X... était absent ce jour là ; mais d'autre part il ne résulte d'aucun élément que Monsieur X... avait donné son accord à cette date, d'ailleurs , un courrier du conseil de la cédante relevait le 7 novembre 2007, que vous critiquez qu'une date ait été fixée de façon unilatérale, mais vous n'en n'avez proposées aucune, ce dont il suit que cette date n'avait pas été fixée en commun ; il ne peut en conséquence être fait grief à Monsieur X... d'avoir indiqué, le jour même de ce rendez-vous qu'il ne pouvait être présent ; d'autre part à cette date, les parties étaient encore en négociations sur les termes de leur accord définitif et comme l'indiquaient les conseils de Monsieur X... dans une télécopie du 6 novembre 2007, le projet d'acte n'était pas entériné par chacune des parties ; en réponse le courrier du 7 novembre 2007 objectait que comme il est d'usage les détails à modifier auraient pu l'être lors du rendez-vous de signature ; mais outre qu'un tel usage à le supposer prouvé ne caractérisait pas une obligation positive, une telle renégociation aurait supposé que seuls de tels détails restent à régler ; or au regard notamment du dépassement des délais initialement prévus de la nécessité de disposer de l'attestation nécessaire à la fixation définitive du prix et à l'étude du prêt et du litige ayant opposé les parties quant à la prise en charge des honoraires du conseil de Madame Y..., la négociation n'était pas assez avancée pour des détails faciles à résoudre restent seuls en jeu ; dans ces conditions aucun refus de Monsieur X... au sens du contrat n'est caractérisé à la fin de l'année 2007 ; quoiqu'il en soit les parties ont décidé de passer outre à toutes ses difficultés puisque sur l'assignation en réitération délivrée à la requête de Monsieur X... les 11 et 14 avril 2008 alors que l'instance en référé introduite par Madame Y... le 12 novembre 2007 était en cause d'appel , cette dernière avait fait connaître qu'elle était disposée à mener l'affaire à son terme ; certes elle suggérait alors que la condition suspensive relative au financement bancaire soit supprimée puisque vous êtes en possession de l'attestation comptable, mais cette modification très substantielle et d'ailleurs fondée sur une circonstance inopérante car la production de cette condition d'examen du prêt n'a pas été agréée par le cessionnaire ; Monsieur X... n'a jamais renoncé au bénéfice de cette condition suspensive ; mais il ne saurait s'en prévaloir qu'à la condition de démontrer qu'il a sollicité un financement conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse d'achat très précise sur ce point ; un ou plusieurs prêts d'un montant global minimum correspondant à 80% du prix de cession majoré des frais et honoraires sur 12 ans au taux maximum de 4% hors assurance, Monsieur X... produit trois documents à ce propos ; - l'attestation par la caisse de Crédit agricole mutuel du Languedoc du dépôt d'une demande de prêt : montant : 4.660  d'une durée de 144mois ; - la lettre de refus adressée par cette caisse le 13 juin 2008 qui vise « votre demande de financement relatif à l'achat du fonds Y... sans autre précision , la lettre de la CRCAM du Finistère datée du 11 juillet 2008, indiquant qu'un avis défavorable a été donné à la demande de financement aux fins d'acquérir le fonds en cause ; Madame Y... observe que l'attestation précitée ne décrit pas les caractéristiques du prêt sollicité notamment quant au taux maximum de 4% ; les deux autres documents ne précisent rien quant à ces caractéristiques ; tout en exposant que compte tenu du temps écoulé il a dû réactualiser son dossier de prêt, Monsieur X... ne produit ni sa demande initiale ni sa réactualisation ; de façon générale il n'apporte aucun élément qui serait de nature à établir qu'il a saisi l'une ou l'autre banque fut-ce par référence aux documents qui lui auraient été transmis à propos des bases de l'accord de cession, d'une demande conforme aux spécifications arrêtées dans l'offre d'achat ; il en résulte qu'en informant Madame Y... par courrier officiel du 15 juillet 2008 qu'au vu de la réponse des deux banques il ne pouvait acquérir l'officine et que les deux autres parties étaient libérées de tout engagement Monsieur X... a manifesté qu'il refusait de signer l'acte de cession sous conditions suspensives ; or faute de justifier qu'il a déféré à son obligation de solliciter un financement conforme aux caractéristiques stipulées dans son offre c'est Monsieur X... qui a empêché l'accomplissement de la condition sous laquelle il était obligé ; en conséquence cette condition est réputée accomplie, de sorte que le refus de réitérer l'acte est injustifié et que les conditions de mis en oeuvre de la clause pénale sont réunies, le bien étant indument demeuré indisponible au-delà de la date convenue ;
 1° Alors que lorsque les acquéreurs justifient de leur demande de prêt par une attestation ou un courrier émanant de la banque, précisant son objet, la durée et le montant du prêt et que les courriers de la banque concernant cette demande comportent une référence expresse à l'acquisition du bien litigieux et aux conditions de l'acte conclu entre les parties, il s'en déduit que le prêt sollicité était conforme aux caractéristiques définies dans la convention ; que la cour d'appel qui a énoncé que Monsieur X... produisait 3 documents en vue de démonter qu'il avait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse d'achat :attestation par la caisse de crédit mutuel de crédit agricole mutule du Languedoc du dépôt d'une demande de prêt d'un montant de 4.600.000  durée 144 mois ; -une lettre de refus adressée par cette caisse le 13 juin 2008 qui vise « votre demande de financement relatif à l'achat du fonds Y... » sans autre précision ; et une lettre du CRCAM du Finistère du 11 juillet 2008, et qu'il n'apportait pas d'éléments de nature à établir qu'il aurait saisi une banque d'une demande conforme aux spécifications arrêtées dans l'offre d'achat sans s' expliquer comme cela lui était demandé (conclusions p 20 dernier§ et p 21) sur l'attestation du Crédit Agricole du Languedoc du 12 mars 2008 confirmant la demande de financement de Monsieur X... déposée le 29 août 2007 et faisant référence expresse à l'offre d'acquisition du 25 juillet 2007, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1178 du code civil 
 2° Alors qu'il résulte de conclusions des deux parties que la clause pénale sanctionnait la non réitération du compromis au plus tard le 20 août 2007 ; que la cour d'appel a relevé que l'acte n'avait pas été réitéré dans les délais prévus, à la date convenue du 20 août 2007 sans que Monsieur X... en soit responsable ; qu'en décidant que la clause pénale devait s'appliquer sous prétexte que Monsieur X... avait déclaré par courrier du 15 juillet 2008, qu'il ne pouvait acquérir faute d'avoir obtenu le financement nécessaire, la cour d'appel qui a relevé d'office, un moyen qui n'était pas invoqué à ce titre par les parties a violé l'article 16 du code de procédure civile 
 3° Alors qu'en toute hypothèse une partie n'est redevable de la clause pénale prévue à une convention que si elle n'exécute pas l'obligation expressément sanctionnée par la clause pénale dans le contrat ; qu' il résulte de l'article C de l'offre de vente du 25 juillet 2007 qu'en cas d'acceptation de l'offre d'achat, les présentes devront être réitérées au plus tard le 20 août 2007 » et de l'article D du compromis de vente « qu'en cas de refus par l'une des parties de signer « l'acte de cession sous condition suspensive », cette dernière sera redevable à l'égard de l'autre d'une somme forfaitaire de 450.000  » ; qu'en énonçant d'une part qu'aucun refus de Monsieur X... de signer l'acte au sens du contrat n'était caractérisé à la fin de l'année 2007, mais qu'en informant Madame Y..., en juillet 2008 qu'il ne pouvait acquérir l'officine en raison du refus de financement des banques, Monsieur X... avait refusé de signer l'acte de cession sous condition suspensive si bien que la clause pénale devait s'appliquer, la cour d'appel n'a pas sanctionné l'obligation prévue au contrat de réitérer l'acte de cession sous conditions suspensives avant le 20 août 2007 et a violé l'article 1134 du code civil 
 4° Alors qu'enfin les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'une partie qui a empêché par son comportement déloyal la réalisation de la promesse de vente sous condition suspensive ne peut invoquer de bonne foi la défaillance de l'autre partie ; que la cour d'appel a relevé que Madame Y... avait empêché l'examen de la demande de prêt de Monsieur X... en refusant de communiquer l'attestation comptable, qu'elle avait ensuite fixé unilatéralement un rendez-vous de signature alors que la négociation n'était pas avancée, a cependant sanctionné l'exposant pour avoir finalement refusé de réitérer l'acte ; que la cour qui n'a pas recherché comme cela lui était demandé si compte tenu de toutes les difficultés créées par Madame Y... pour entraver la réitération du compromis, celle-ci avait de bonne foi invoqué la défaillance de Monsieur X... n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1134 alinéa 3du code civil.