AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par :
   1 / M. Pierre Y...,
   2 / Mme Marie-Thérèse A..., épouse Y...,
   demeurant ensemble au lieudit "l'Abbatiale", 35540 Le Tronchet,
   en cassation d'un arrêt rendu le 18 février 1998 par la cour d'appel de Rennes (2e chambre civile), au profit :
   1 / de la société Abbatiale Holding, dont le siège est ...,
   2 / de M. Eric B..., demeurant rue Principale, 50170 Le Mont Saint-Michel, pris tant en son nom personnel qu'ès qualités de président-directeur général de la société anonyme Abbatiele Holding,
   défendeurs à la cassation ;
   Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 14 juin 2000, où étaient présents : M. Dumas, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Poullain, conseiller, M. Jobard, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat des époux Y..., de la SCP Coutard et Mayer, avocat de la société Abbatiale Holding et de M. B..., ès qualités, les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué que, par un acte sous seing privé du 13 mars 1991, les époux Y... ont donné en location-gérance un fonds de commerce d'hôtel-restaurant à la SA Abbatiale holding jusqu'au 30 octobre 1996, en lui promettant de le lui vendre ; que, par une convention dite "de fin de location-gérance" du 24 février 1995, les parties ont renoncé à la vente et mis un terme à la location-gérance, l'acte stipulant aussi que "moyennant la parfaite exécution des présentes, les bailleurs donnent au locataire quitus de leur gestion et renoncent de ce fait à toute action à leur encontre concernant leur exploitation, la conservation de la clientèle et l'achalandage, l'entretien des lieux, du mobilier ou du matériel et des installations, et se désistent, en tant que de besoin, de toute action judiciaire engagée à ce jour" ; qu'après avoir repris possession du fonds, les époux Y..., qui se sont plaints de différents désordres, ont obtenu une expertise pour évaluer le montant des travaux de remise en état des lieux puis ont assigné la société Abbatiale holding pour lui en réclamer le paiement, outre divers dommages et intérêts ; que la cour d'appel, estimant que la société Abbatiale holding s'était acquittée de ses obligations telles que prévues dans la convention du 24 février 1995, en a déduit qu'elle avait droit au quitus contractuellement prévu et a rejeté la demande des époux Y... ;
   Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
   Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué alors, selon le pourvoi, d'une part, qu aux termes de la clause n° 21 de la convention dite "de fin de location-gérance", il avait été stipulé par les parties : "Les clauses des présentes qui seraient en contradiction avec celles du contrat de location-gérance les annulent purement et simplement. Toutes les autres clauses dudit contrat resteront valables entre les parties" ; qu'ainsi, les parties entendaient conserver un plein effet à l ensemble des clauses figurant dans la convention initiale de location-gérance auxquelles il n'avait pas été spécialement dérogé par la convention dite de "fin de location-gérance" ; qu'en énonçant que "les demandes actuelles des époux Y... tendent, en réalité, à remettre en cause le quitus ainsi obtenu qui venait en dérogation du contrat de location-gérance initial", la cour d appel a dénaturé la convention précitée signée le 24 février 1995 et a violé l article 1134 du Code civil ; alors, d autre part, que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ;
   qu'en qualifiant de transaction la convention dite de fin de location-gérance que les parties avaient conclue le 24 février 1995 aux seuls motifs qu il y était énoncé que les clauses contraires à celles du contrat de location-gérance étaient expressément réputées les annuler, et que cette convention mettait à la charge de l une et de l autre des parties diverses obligations dans le cadre de la cessation de la location-gérance qui devait intervenir le 31 octobre 1995, sans avoir caractérisé l existence d une contestation née ou à naître portant sur un droit déjà acquis à la date du 24 février 1995, la cour d appel a privé sa décision de base légale au regard de l article 2044 du Code civil ; et alors, enfin, que l absence de concessions réciproques est exclusive de toute transaction ;
   qu'en affirmant que la convention du 24 février 1995 comportait des concessions réciproques sans dire en quoi M et Mme Y..., d une part, et la société Abbatiale holding, d autre part, auraient abdiqué réciproquement et sans contrepartie des droits acquis à la date du 24 février 1995, la cour d appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l article 2044 du Code civil ;
   Mais attendu, en premier lieu, que c'est sans dénaturer l'acte du 24 février 1995, qui précise que ses clauses qui seraient en contradiction avec le contrat de location-gérance les annulent purement et simplement, toutes les autres clauses de ce contrat restant valables, que la cour d'appel a retenu que le quitus ainsi convenu venait en dérogation au contrat de location-gérance initial ;
   Attendu, en second lieu, qu'ayant rappelé les termes de la clause litigieuse et analysé les engagements de la société Abbatiale holding qui conditionnaient l'octroi du quitus de sa gestion et la renonciation par les propriétaires à toute action à son encontre au titre de son exploitation, de la conservation de la clientèle et de l'achalandage, de l'entretien des lieux, du mobilier ou du matériel et des installations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision au regard de l'article 2044 du Code civil ;
   Que le moyen n'est fondé en aucune de ses trois branches ;
   Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
   Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   Attendu que, pour estimer que la société Abbatiale holding s'était acquittée de ses obligations, l'arrêt retient que l'expert a constaté qu'elle avait fait exécuter les travaux mis à sa charge par le paragraphe 3 de l'article 3 de la convention du 24 février 1995 ;
   Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux Y..., quelle qu'en soit la valeur, qui prétendaient qu'au mépris de l'engagement souscrit au titre de l'article 3, la société Abbatiale holding n'avait pas justifié auprès de la commission de sécurité "de la conformité de tous travaux qu'ils auraient pu entreprendre depuis le début du contrat de location-gérance" et qu'en définitive, les travaux avaient été refusés par la commission qui avait rendu un avis défavorable, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
   Et sur le même moyen, pris en sa quatrième branche :
   Vu l'article 1134 du Code civil ;
   Attendu que, pour écarter la contestation des propriétaires qui invoquaient la disparition d'éléments d'équipement et de matériel en contravention aux engagements du preneur résultant de l'article 17 de la convention du 24 février 1995, la cour d'appel retient que les époux Y... ne sauraient faire la preuve de l'existence de manquants au moyen d'un constat d'huissier réalisé hors de tout contrôle et de façon non contradictoire le jour de la libération des lieux, les représentants habilités de la société Abbatiale holding n'étant pas présents, et qui relate seulement les assertions des époux Y... ;
   Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le procès-verbal de constat établi les 30, 31 octobre et 2 novembre 1995 précise en son début que les opérations ont été menées en présence de Mme X..., représentant la société Abbatiale Holding, puis que le 31 octobre 1995, à 12 heures 45, les représentants de la société Abbatiale holding, soit Mme Z... la directrice, et Mme X..., ont quitté les lieux avant que l'inventaire ne soit terminé, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;
   PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du second moyen :
   CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande formée par M. et Mme Y... à l'encontre de la société Abbatiale holding, l'arrêt rendu le 18 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;
   Condamne la société Abbatiale Holding et M. B..., ès qualités aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Abbatiale Holding et de M. B..., ès qualités ;
   Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille.