AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 2003), que la société General Mediterranean Holding (la société), dont le siège social est au Luxembourg, détient, par l'intermédiaire de sa filiale, la SNC Antibes Piscines (la SNC), des droits sur un immeuble situé à Antibes; que l'exploitation de cet immeuble a été confiée par la SNC à la société Gestion immobilière privée (la société GIP) ; que l'administration des impôts a mis en demeure la société de déposer les déclarations relatives à ses immeubles situés en France soumis aux dispositions de l'article 990 D du code général des impôts, relatives à la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des personnes morales, au titre des années 1993 à 1996 ;
   que la société ayant déposé les déclarations sollicitées portant la mention "Néant- exploitation commerciale", l'administration lui a notifié un redressement selon la procédure de taxation d'office ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu que la société reproche à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en décharge de la taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale des immeubles qu'elle possède en France directement ou indirectement, alors, selon le moyen :
   1 / qu'aux termes de l'article 990 E 1 du code général des impôts, la taxe prévue à l'article 990 D du même code n'est pas applicable aux personnes dont les actifs immobiliers au sens de cet article situés en France représentent moins de 50 % des actifs français ; que le même texte prévoit encore que pour l'application de cette disposition, ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs que les personnes morales visées à l'article 990 D ou les personnes interposées affectent à leur propre activité professionnelle autre qu'immobilière ; qu'il ressort des pièces du dossier et des énonciations de l'arrêt que le bien immobilier détenu par la société Antibes piscine est un ensemble entièrement équipé à destination et usage de résidence de tourisme ; que l'exploitation en a été confiée à la société GIP par la société Antibes piscine par un contrat de location-gérance du fonds de commerce attaché à cet ensemble immobilier en date du 23 janvier 1986 ; que cette convention a pour objet l'exploitation du fonds de commerce dont la société Antibes piscine conserve la propriété ; que la redevance mise à la charge du locataire-gérant est pour une large part proportionnelle au chiffre d'affaires réalisé ; que le preneur supporte ainsi le risque d'exploitation et que le mode de calcul de cette redevance confirme que la location porte bien sur le fonds de commerce ; que les immeubles dits "spécialisés" c'est-à-dire construits ou aménagés pour y exercer une activité déterminée, tels celui qui est la propriété de la société, peuvent faire l'objet d'une location-gérance sans qu'une clientèle y soit préalablement attachée ; que toute location d'un immeuble spécialisé comporte la location d'une clientèle et s'analyse par suite en la location d'un fonds de commerce ; qu'en conséquence, la résidence hôtelière dont le fonds est ainsi donné en location est affectée à l'activité professionnelle autre qu'immobilière de la société Antibes piscine de telle sorte que cette résidence ne peut être comprise dans les actifs immobiliers de cette société, lesquels représentent dès lors moins de 50 % de ses actifs français ; qu'il en résulte que la taxe prévue à l'article 990 D du code général des impôts ne lui est pas applicable et que c'est à tort et en violation de ce texte, par fausse application, et de l'article 990 E du même code, par refus d'application, que la cour d'appel a considéré que la société est redevable de la taxe annuelle prévue à l'article 990 D du code général des impôts ;
   2 / que la cour d'appel ne pouvait retenir, de façon déterminante, pour refuser à la convention en cause le caractère d'un contrat de location-gérance, la circonstance qu'il n'aurait pas existé de clientèle au moment du contrat sans répondre au moyen tiré de ce qu'un fonds peut faire l'objet d'une location-gérance même s'il n'y est pas attaché une clientèle préexistante lorsqu'il s'agit de l'exploitation d'immeubles spécialisés, construits ou aménagés à l'effet d'y exercer un commerce ou une industrie ; qu'elle a ainsi privé de motifs sa décision, violant de la sorte l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
   3 / qu'en refusant de considérer comme un contrat de location-gérance la convention conclue le 23 janvier 1986 entre les sociétés Antibes piscine et GIP bien que par ce contrat la première confiait à la seconde l'exploitation du fonds dont elle était et restait propriétaire et qui stipulait que la redevance était pour partie calculée sur le chiffre d'affaires, la cour d'appel, se fondant sur un motif inopérant pris de l'article 150 A bis du code général des impôts, étranger à l'imposition en litige et en tout état de cause abrogé, a dénaturé cette convention et violé l'article 1134 du code civil ;
   Mais attendu qu'après avoir relevé, par motifs propres, que la SNC avait loué à la société GIP non pas un fonds de commerce préexistant ni même un fonds à créer mais un immeuble équipé et aménagé à usage de résidence de tourisme et, par motifs adoptés, que faute d'exploitation antérieure, aucune clientèle n'avait pu être constituée, la cour d'appel n'a fait qu'user de son pouvoir souverain en décidant, sans dénaturation, que le contrat litigieux ne pouvait être qualifié de location-gérance ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
   Et sur le second moyen :
   Attendu que la société fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
   1 / que la méthode de comparaison ne peut être employée que si les biens comparés sont effectivement comparables en droit et en fait ; que la société avait expressément observé que l'administration fournissait des éléments qui ne sont pas comparables, que les références citées ne permettent pas de comparer les biens, faute de précisions indispensables, que certaines références ne sauraient être retenues dans la mesure où il ne s'agit pas de valeurs de marché, que les autres éléments ne sont pas comparables en raison de leur situation géographique ou de leurs dimensions, que les références du secteur d'habitation ne sont pas pertinentes dès lors qu'il s'agit de ventes d'appartements isolés de faibles dimensions et non d'ensembles importants ; qu'en se bornant à écarter les méthodes de substitution proposées, sans se prononcer sur les éléments de comparaison avancés par l'administration et formellement contestés par le contribuable tant dans ses conclusions que dans le rapport d'expertise qui y était joint, ni se livrer à aucun examen de l'évaluation retenue par le service bien qu'elle y ait été invitée par les conclusions précises et détaillées de la société, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au

regard des exigences de l'article 990 D du code général des impôts ;
   2 / que la société avait versé aux débats un rapport établi à son initiative par M. JC X..., expert immobilier qui, outre qu'il proposait d'autres méthodes d'évaluation, que la cour d'appel a écartées, contestait très précisément les termes de comparaison avancés par l'administration et s'achevait par une évaluation de l'immeuble à 28 000 000 francs le 1er janvier 1993 ; qu'en retenant l'évaluation faite par l'administration, soit 63 000 000 francs, sans même la mentionner, ni répondre aux moyens tirés de ce que les termes de comparaison ne pouvaient être pris en considération et de ce que l'évaluation faite par l'administration était très exagérée par rapport à l'estimation de l'expert mandaté par le contribuable, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
   Mais attendu que l'arrêt retient que les méthodes d'évaluation que la société propose de substituer à la méthode d'évaluation par comparaison retenue par l'administration des impôts, relatives à la valeur d'utilité, de rendement, de prix de revient valorisés en valeur d'assurances, de nuitée, outre qu'elles ne permettent pas de fixer la valeur vénale d'un immeuble, laquelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu de ce bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l'acte de vente, font abstraction d'éléments d'actifs susceptibles d'accroître la valeur du bien ou se fondent sur des taux d'abattement injustifiés ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir que la société ne rapportait pas la preuve qui lui incombait, en application de l'article L. 193 du livre des procédures fiscales, s'agissant d'une imposition établie par voie de taxation d'office, du caractère exagéré de cette imposition de nature à remettre en cause les évaluations de l'administration, a, par ce seul motif et sans avoir à procéder à la recherche visée par la première branche ni à répondre aux moyens inopérants invoqués par la seconde branche, légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la société General Mediterranean Holding aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société General Mediterranean Holding ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille sept.