LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
 FB
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 Audience publique du 23 juin 2021
 Rejet
 Mme MOUILLARD, président
 Arrêt n° 555 F-D
 Pourvoi n° F 19-24.208 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 _________________________
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 23 JUIN 2021
 Mme [J] [C], épouse [B], domiciliée [Adresse 1] (Royaume-Uni), a formé le pourvoi n° F 19-24.208 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant :
 1°/ au directeur régional des finances publiques [Localité 1], agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques,
 domicilié [Adresse 2],
 2°/ au directeur général des finances publiques, domicilié [Adresse 3],
 défendeurs à la cassation.
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Tostain, conseiller référendaire, les observations de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat de Mme [C], épouse [B], de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques [Localité 1], agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques et du directeur général des finances publiques, après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents Mme Mouillard, président, Mme Tostain, conseiller référendaire rapporteur, M. Guérin, conseiller doyen, et Mme Labat, greffier de chambre,
 la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Faits et procédure 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2019), Mme [J] [C], épouse [B] (Mme [B]), est propriétaire de la villa « [Établissement 1] » et associée, avec sa mère, de la société Greenshield Trading Stamp Company LTD, elle-même propriétaire de la villa « [Établissement 2] », lesdites villas, situées [Localité 2], étant voisines.
 2. Estimant insuffisante la valeur déclarée de ces villas, l'administration fiscale a notifié à Mme [B] une proposition de rectification de son impôt sur la fortune (ISF) au titre des années 2009 à 2011. 
 3. Après rejet de sa réclamation contentieuse et mise en recouvrement des suppléments d'imposition, Mme [B], se prévalant de deux rapports d'expertise établis à sa demande, a assigné l'administration fiscale en décharge partielle. 
 Examen du moyen
 Enoncé du moyen
 4. Mme [B] fait grief à l'arrêt de la débouter de l'ensemble de ses demandes tendant à voir déclarer surévaluée l'évaluation de la valeur vénale de la propriété « [Établissement 1] » et des titres de la société Greenshield Trading Stamp Company LTD retenue par l'administration fiscale, retenir pour les besoins du calcul des impositions les valeurs retenues par les rapports d'expertise des villas « [Établissement 1] » et « [Établissement 2] » du 4 mars 2013, déclarer non fondée la décision de rejet de la réclamation contentieuse et se voir accorder un dégrèvement partiel des impositions supplémentaires au titre de l'ISF pour les années 2009, 2010, 2011 à hauteur de 242 308 euros, alors : 
 « 1°/ qu'il appartient à l'administration de justifier le caractère sous-évalué de la déclaration du contribuable ; que pour juger que la villa disposait d'un accès privatif à la mer et écarter l'argumentation faisant valoir que l'autorisation d'occupation du domaine public maritime était caduque depuis 2002, la cour d'appel a retenu que cette affirmation n'était étayée par aucune pièce ; qu'en faisant ainsi peser sur le contribuable la charge de la preuve de l'exagération des bases d'imposition de l'administration, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 2°/ que la valeur vénale d'un bien résulte du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit à cette date qu'en se bornant à constater la présence d'ouvrages construits sur le domaine public maritime au droit de la villa litigieuse pour en déduire que cette dernière disposait d'un accès privatif à la mer, quand seule une autorisation juridique d'accéder à la mer par ces ouvrages présente une valeur économique, la cour d'appel a violé l'article 885 E du code général des impôts ;
 3°/ que pour refuser d'appliquer une décote aux deux villas en raison de l'existence d'une piscine partagée située sur les deux propriétés, la cour d'appel s'est bornée à relever que la piscine était considérée comme faisant partie de la villa "[Établissement 1]" et lui appartenait ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, au-delà de la question de la propriété, l'utilisation de la piscine par le propriétaire de l'une des villas ne nécessitait pas l'accord de l'autre et si cet usage partagé ne justifiait pas une décote, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ;
 4°/ qu'en retenant les termes de comparaison présentés par l'administration, sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si les différences qu'elle constatait, quant au nombre de pièces, parfois double, et quant à la surface largement plus étendue des terrains, allant jusqu'au quintuple du bien à évaluer, ne faisaient pas obstacle à ce qu'ils puissent être regardés comme comparables dans un marché particulier où la superficie du terrain et le nombre de pièces principales sont des caractéristiques majeures, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ;
 5°/ qu'en retenant les termes de comparaison présentés par l'administration, sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire si la différence de prix variant sensiblement, parfois du simple au double, ne privait pas de toute cohérence, et donc, de tout caractère probant, ces termes de comparaison, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ;
 6°/ qu'en retenant en particulier pour l'appréciation de la valeur vénale de la villa "[Établissement 2]" pour 2010, les termes de comparaison présentés par l'administration correspondant à des cessions intervenues en 2007 et 2008, sans rechercher si le constat qu'elle faisait par ailleurs du ralentissement du marché immobilier rendant caduque l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristique des années 2006 - 2008, suite à la chute de Lehman Brother, ne faisait pas obstacle à la prise en considération de ces termes de comparaison, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ; 
 7°/ qu'en rejetant les éléments de comparaison proposés dans le rapport d'expertise qu'elle produisait pour justifier de la valeur vénale retenue pour 2009 aux motifs que deux des villas n'étaient pas situées en bord de mer, que deux autres étaient situées en centre-ville et avaient été détruites pour être reconstruites et que la vente des deux dernières datait trop pour être pertinente, sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si les termes de comparaison proposés par l'administration n'étaient pas tout aussi éloignés de la mer pour certaines, si l'administration ne s'était pas abstenue de contester la comparabilité de certains des biens et si la différence de situation géographique n'était pas compensée par le bénéfice pour ces autres biens d'une piscine privée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts. »
 Réponse de la Cour 
 5. En premier lieu, après avoir relevé que l'administration produisait un constat de la direction départementale de l'équipement [Localité 3] du 17 décembre 2008 attestant que les ouvrages, à savoir bassins et passerelle métallique, construits au droit de la villa « [Établissement 1] », perduraient, tandis que Mme [B] n'apportait aucune pièce au soutien de ses allégations selon lesquelles l'autorisation d'occupation du domaine public maritime par ces ouvrages était caduque depuis 2002, l'arrêt retient que la présence d'un embarcadère privatif associé à un bassin utilisé comme garage à bateau, construit dans une grotte naturelle, ne peut que constituer un élément participant au haut standing de la propriété. En cet état, c'est à bon droit, sans inverser la charge de la preuve, que la cour d'appel a retenu que la villa « [Établissement 1] » disposait de fait d'un accès direct et privatif à la mer et, partant, d'un emplacement particulièrement privilégié « les pieds dans l'eau », à prendre en compte dans l'appréciation de sa valeur vénale soumise à l'ISF. 
 6. En deuxième lieu, l'arrêt relève qu'il n'est pas contesté que la piscine se situe en quasi totalité sur la même parcelle que la villa « [Établissement 1] » et est considérée comme en faisant partie, l'acte de vente du 31 décembre 2008 identifiant la piscine comme un des éléments cédés de cette propriété, sans mention d'une quelconque indivision. En l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui s'est attachée à la valeur objective de l'immeuble sur le marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle le bien se trouvait, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision.
 7. En troisième lieu, après avoir décrit les caractéristiques intrinsèques de la villa « [Établissement 1] », l'arrêt relève que, selon les constatations de l'expert missionné par Mme [B], son état général est bon et que son emplacement privilégié en front de mer « les pieds dans l'eau », avec un accès direct aux bassins de mer, associé à la présence d'éléments d'agrément comme une superficie importante de terrasses et une vaste piscine en font un bien d'exception. Il relève ensuite que l'administration fiscale propose, pour chaque année d'imposition, quatre termes de comparaison qui concernent des biens situés dans la même commune, correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt et sont de même catégorie cadastrale et de surfaces habitables comparables. Il constate que lesdits biens présentent des terrains de plus grande superficie et un nombre de pièces principales plus important que la villa « [Établissement 1] » mais relève que l'administration a opéré une baisse du prix de la propriété ayant la surface la plus importante et que la plupart des biens de comparaison concernent des maisons qui, situées à l'intérieur de la commune de [Localité 2], en retrait par rapport à la mer, ne bénéficient donc pas d'un environnement aussi privilégié que la villa « [Établissement 1] », située directement au bord de l'eau. Analysant enfin le rapport d'expertise sur lequel Mme [B] fondait sa demande de décharge partielle, il retient que les six biens proposés à titre de comparaison pour l'année 2009 ne sont pas comparables à la villa « [Établissement 1] », s'agissant d'immeubles qui ne sont pas situés en bord de mer, qui sont pour certains en très mauvais état ou dont les ventes sont trop éloignées du fait générateur, et que la méthode de calcul de l'expert pour les années 2010 et 2011 ne peut être validée, en ce qu'il s'agit d'une « méthode de combinaison de moyennes », la valeur de la villa « [Établissement 1] » ayant été obtenue à partir de la moyenne de la valeur des biens proposés au titre de l'année 2009, à laquelle a été ajoutée la valeur d'un ou deux biens de catégorie inférieure et éloignés de la mer.
 8. S'agissant de la villa « [Établissement 2] », l'arrêt, après en avoir décrit les caractéristiques intrinsèques et relevé que l'expert l'a estimée en bon état, avec de belles prestations, retient qu'il s'agit d'un bien d'exception. Il relève ensuite que l'administration fiscale propose, pour chaque année d'imposition, quatre termes de comparaison qui concernent des biens situés à [Localité 2], [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 6], appartenant au marché des propriétés de prestige de [Localité 7], et qui correspondent à des cessions intervenues antérieurement au fait générateur de l'impôt. Il relève encore que ces biens sont de même catégorie cadastrale que la villa « [Établissement 2] » et disposent de terrains de superficie comparable. Il constate des différences relatives au nombre de pièces principales et à la surface habitable mais relève que la plupart des termes de comparaison proposés par l'administration concernent des maisons qui, situées en retrait par rapport à la mer, ne bénéficient pas d'un environnement aussi privilégié que la villa « [Établissement 2] », située directement au bord de l'eau. Il relève encore que l'administration fiscale a appliqué un abattement de 20 % pour tenir compte de l'absence de piscine. Analysant le rapport d'expertise sur lequel Mme [B] fondait sa demande de décharge partielle, il retient que les cinq biens proposés à titre de comparaison pour l'année 2009 ne sont pas comparables à la villa « [Établissement 2] », s'agissant d'immeubles qui ne sont pas situés en bord de mer, qui sont pour certains en très mauvais état ou dont la vente est trop éloignée du fait générateur, et que la méthode de calcul de l'expert pour les années 2010 et 2011 ne peut être validée, en ce qu'il s'agit d'une « méthode de combinaison de moyennes », la valeur de la villa « [Établissement 2] » ayant été obtenue à partir de la moyenne de la valeur des biens proposés au titre de l'année 2009, à laquelle a été ajoutée la valeur d'un ou deux biens de catégorie inférieure et éloignés de la mer. Il retient enfin que les valeurs dégagées par l'administration tiennent compte du ralentissement du marché immobilier à la suite de la chute de la banque Lehman Brothers, avec pour conséquence que l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristiques des années 2006-2008, n'était plus d'actualité. 
 9. En l'état de ces constatations et appréciations souveraines, dont il résulte que les biens présentés à titre de comparaison par l'administration fiscale qui, sans être strictement identiques, étaient intrinsèquement similaires aux biens litigieux, la cour d'appel, qui a analysé concrètement l'ensemble des éléments qui lui étaient soumis, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, et qui a procédé aux recherches invoquées par les quatrième, sixième et septième branches, a légalement justifié sa décision. 
 10. Le moyen n'est donc pas fondé. 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE le pourvoi ;
 Condamne Mme [C], épouse [B], aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [C], épouse [B], et la condamne à payer au directeur régional des finances publiques [Localité 1], agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, et au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 Moyen produit par la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat aux Conseils, pour Mme [C], épouse [B].
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté l'exposante de l'ensemble de ses demandes tendant à (i) déclarer surévaluée l'évaluation de la valeur vénale de la propriété « [Établissement 1] » et des titres de la société Greenshield Trading Stamp Company LTD retenue par l'administration fiscale, (ii) retenir pour les besoins du calcul des impositions les valeurs retenues par les rapports d'expertise des villas « [Établissement 1] » et « [Établissement 2] » du 4 mars 2013, (iii) déclarer non fondée la décision de rejet de la réclamation contentieuse, (iv) accorder un dégrèvement partiel des impositions supplémentaires au titre de l'ISF pour les années 2009, 2010, 2011 à hauteur de 242.308 euros ;
 AUX MOTIFS QUE :
 « Mme [J] [B] conteste la rectification opérée par l'intimée sur la base de la réévaluation des déclarations au titre de l'ISF établies au titre des années 2009,2010 et 2011 s'agissant :
 - d'une part, de la villa " [Établissement 1]" sise [Adresse 4] et cadastrée section AC n°[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3],
 - d'autre part, de sa participation dans le capital de la société GRRENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD, détenant la villa dénommée " [Établissement 2]", située [Adresse 4], cadastrée section AC n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].
 Une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d'évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant être tirés de la cession de biens, intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques au bien en cause, dans le temps, l'environnement et dans l'emplacement.
 En d'autres termes, l'évaluation effectuée par les services fiscaux doit être étayée de termes de comparaison en nombre suffisant, provenant de cessions de biens similaires, antérieures au fait générateur de l'impôt.
 Il convient, en l'occurrence d'apprécier la pertinence des éléments de comparaison produits par l'intimée, l'appelante se prévalant, pour sa part, de deux rapports d'expertise établis le 04 mars 2013, à sa demande, par M. [K] [N].
 Sur la villa "[Établissement 1] 
 Sur les caractéristiques intrinsèques du bien dont il s'agit, celui-ci consiste en une maison individuelle de catégorie cadastrale 3, située sur la commune recherchée de Saint-Jean-Cap- Ferrat, dans un environnement privilégié lié à une situation en bordure du littoral à l'Ouest du cap. Cette propriété, assise sur un terrain de 1.606 m2, s'ouvre sur le bord de mer, sans aucun vis- à-vis et n'est séparée du littoral que par le sentier des douaniers.
 La villa "[Établissement 1]" d'une surface utile de 260 m2, tel que cela résulte de la documentation cadastrale, est élevée d'un étage et comprend 5 pièces principales, 4 salles de bain, dégagements, un garage de 42 m2, outre une cave de 32 m2-. Elle dispose d'éléments d'agréments comme une terrasse de 158 m2 et une piscine de 105 m2.
 L'emplacement de cette propriété est particulièrement privilégié en ce que non seulement celle-ci surplombe la mer, mais y bénéfice surtout d'un accès direct comprenant plan d'eau, quai et passerelle, l'un des bassins étant par ailleurs utilisé comme garage à bateau construit dans une grotte naturelle.
 Mme [B] prétend que l'autorisation d'occupation des plans d'eau, quai et passerelle dont elle disposait, a pris fin le 31 octobre 2002. Force est de constater qu'elle n'apporte strictement aucune pièce pour étayer une telle affirmation, l'administration communiquant pour sa part un certain nombre de documents dont le constat de la Direction départementale de l'équipement [Localité 3] en date du 17 décembre 2008 qui atteste que les ouvrages construits sur le domaine public maritime situé au droit de la villa litigieuse perdurent (bassins et passerelle métallique).
 La présence d'un embarcadère privatif associé à un bassin utilisé comme garage à bateau en regard de la villa ne peut que constituer un élément participant au haut standing de cette propriété.
 L'appelante prétend que la valeur vénale de la villa " [Établissement 1]" est fortement et négativement impactée par l'empiètement de la piscine sur la propriété voisine, la villa " [Établissement 2]", lui appartenant également avec sa mère, par société interposée.
 Il n'est pas contesté que la piscine se situe en quasi-totalité sur la parcelle AC n° [Cadastre 3] et est considérée comme faisant partie de la villa " [Établissement 1]", l'acte de vente du 31 décembre 2008 identifiant la piscine comme un des éléments de cession de cette propriété, sans mention d'une quelconque indivision. Au demeurant, l'administration a tenu compte de cette situation particulière en admettant un abattement de 20 % de la valeur vénale de la villa "[Établissement 2] ", qui ne dispose que d'un usage de la piscine litigieuse, abattement qui n'a cependant pas lieu d'être appliqué pour la villa " [Établissement 1]" qui, conformément à l'acte authentique susvisé, est pleinement propriétaire de ladite piscine.
 Quant à l'ancienneté ou la vétusté alléguée de la villa ainsi que l'absence d'équipement somptueux, l'expert [N] note que l'état général est bon. De surcroît, son emplacement privilégié en front de mer " les pieds dans l'eau", avec un accès direct aux bassins de mer, associé à la présence d'éléments d'agréments comme une superficie importante de terrasses et une vaste piscine en font incontestablement un bien d'exception.
 Sur les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification pour justifier la valeur vénale de la villa " [Établissement 1] pour chacune des trois années litigieuses, la cour retient que :
 1. Année 2009
 L'intimée propose quatre comparables :
 - tous concernent des biens situés à [Localité 2] et correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt,
 - les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie comprise entre 2.331 m2 et 7.809 m2 (1.606 m2 pour la propriété en question), l'administration ayant opéré une baisse du prix du bien ayant la surface la plus importante,
 - la surface habitable est comparable à celle de la villa " [Établissement 1]", les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 228 m2 et 335 m2 contre 260 m2 pour la propriété en cause,
 - le nombre de pièces de pièces varie entre 7 et 11, outre la présence de diverses salles de bains ainsi que d'éléments d'agrément comme une piscine et des terrasses,
 - le prix au m2 pour ces quatre comparables s'échelonne entre 29.672 ? le m2 et 57.292 ? le m2, contre 30.769 ? déclaré par l'appelante (avec une moyenne de 46.707 ?).
 En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 2], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc pas d'un environnement aussi privilégié que la villa "[Établissement 1]", située directement au bord de l'eau.
 Mme [B], pour sa part, considère que la valeur vénale retenue par le rapport de [N] en date du 04 mars 2013, soit 6.699.600 ? pour 2009 (contre 12.143.000 ? pour l'administration), doit être retenu.
 Pour l'année considérée, cet expert propose six comparables, dont un retenu par l'administration (Villa [Établissement 3], vente du 19 août 2008) et pour le surplus, les villas [Établissement 4] et [Établissement 5], qui ne sont pas en bord de mer et sont situées sur un boulevard, deux propriétés situées dans une impasse en plein centre de la ville en très mauvais état comme ayant été détruites pour être reconstruites et beaucoup moins bien situées que la villa "[Établissement 1]" mais qui se sont malgré tout négociées à 36.341 ? le m2 ( contre 30.769 ? le m2 déclaré par l'appelante) et deux autres propriétés dont les ventes sont trop éloignées du fait générateur (ventes des 4 juillet 2007 et 13 novembre 2006), de sorte que les termes invoqués ne portent évidemment pas sur des biens comparables à la villa "[Établissement 1]".
 2. Année 2010 
 L'intimée propose quatre comparables :
 - tous concernent des biens situés à [Localité 2] et correspondent à des cessions intervenues l'armée précédant le fait générateur de l'impôt,
 - les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie compris entre 2.280 m2 et 7.809 m2 (1.606 m2 pour la propriété en question), l'administration ayant opéré une baisse du prix du bien ayant la surface la plus importante,
 - la surface habitable est comparable à celle de la villa " [Établissement 1]", les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 228 m2 et 322 m2 contre 260 m2 pour la propriété en cause,
 - le nombre de pièces de pièces varie entre 7 et 9, outre la présence de diverses salles de bains ainsi que d'éléments d'agrément comme une piscine et des terrasses,
 - le prix au m2 pour ces quatre comparables s'échelonne entre 33.195 ? le m2 et 57.237 ? le m2, contre 30.769 ? déclaré par l'appelante (avec une moyenne de 46.707 ?)
 En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 2], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa "[Établissement 1]", située directement au bord de l'eau.
 L'appelante propose pour sa part, une valeur de 7.048.800 ? pour 2010 (contre 12.161,000 ? pour l'administration).
 Or, le calcul réalisé par l'expert ne peut être validé puisque celui-ci a appliqué une " méthode de combinaison de moyennes" à partir de la moyenne obtenue en janvier 2009 pour son évaluation, moyenne à laquelle il a ajouté deux comparables, une villa de catégorie inférieure, éloignée de la mer et une seconde, située dans une impasse, en plein centre, sans aucune vue dégagée, 
 3. Année 2011 
 L'intimée propose quatre comparables :
 - tous concernent des biens situés à [Localité 2] et correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt,
 - les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie compris entre 1.221 m2 et 2.482 m2 (1.606 m2 pour la propriété en question),
 - la surface habitable est comparable à celle de la villa " [Établissement 1]", les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 210 m2 et 322 m2 contre 260 m2 pour la propriété en cause,
 - le nombre de pièces de pièces varie entre 6 et 9, outre la présence de diverses salles de bains ainsi que d'éléments d'agrément comme une piscine et des terrasses, à l'exception d'une des villas qui est dépourvue de piscine,
 - le prix au m2 pour ces quatre comparables s'échelonne entre 33.195 ? le m2 et 59.333 ? le m2, contre 32.692 ? déclaré par l'appelante (avec une moyenne de 48.963 ?)
 En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 2], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa "[Établissement 1]", située directement au bord de l'eau.
 L'appelante, pour sa part, propose de retenir une valeur de 7.048.800 ? (contre 12.730,000 ? pour la partie adverse).
 De manière erronée, l'expert se fonde à nouveau sur la " méthode de combinaison de moyennes" en ajoutant un seul terme de comparaison, relatif à un bien de catégorie inférieure et toujours éloigné du bord de mer.
 En l'état de ces éléments, les valeurs dégagées par l'administration dans sa procédure, à savoir 46.707 ? le m2 pour l'ISF 2009 (12.143.000 ?), 46.774 ? le m2 pour l'ISF 2010 (12.161,000 ?) et 43.285 ? le m^ pour 2011 (12.730.000 ?) seront retenues en tenant compte, comme le fait observer l'appelante, du ralentissement du marché immobilier suite à la chute de Lehman Brothers, avec pour conséquence que l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristiques des années 2006-2008, n'était plus d'actualité.
 En conséquence, Mme [B] doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer surévaluée la valeur vénale de la propriété " [Établissement 1]" telle que déterminée par l'administration fiscale.
 Sur la villa " [Établissement 2]"
 Cette propriété est détenue par la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD dont Mme [B] possède 1.208.352 des 3.000.000 de parts sociales, sa mère, Mme [H] [C] détenant le surplus.
 Sur les caractéristiques propres de ce bien, cette propriété, de catégorie cadastrale 3, située sur la commune recherchée de Saint- Jean-Cap-Fcrrat, dans un environnement privilégié lié à une situation en bordure du littoral à l'Ouest du cap, a été construite en 1967, sur un terrain boisé de 1967 m2. Elle dispose d'une surface utile de 350 m2, comprenant 8 pièces principales distribuées sur deux niveaux, six salles de bain, un garage et une cave de 30 m2 chacun, outre une terrasse de 130 m2. Cette villa, voisine de la précédente, surplombe la mer, sans aucun vis-à-vis pour perturber la vue et l'ensoleillement qui sont exceptionnels.
 La piscine de 105 m2 dont jouit la villa " [Établissement 2]" est située en quasi-totalité sur la Villa " [Établissement 1]" et est répertoriée comme élément de cette dernière propriété. Dans le cadre de sa décision d'admission partielle, l'intimée a tenu compte de cette particularité et du fait que la villa " [Établissement 2]" ne disposait que d'un droit d'usage de la piscine, en pratiquant un abattement de 20 % sur la valeur vénale de ce bien immobilier.
 Quant à l'ancienneté ou à la vétusté alléguée de la villa ainsi que l'absence d'équipement somptueux, l'expert [N] note que l'ensemble est en bon état et que les prestations sont belles. De surcroît, son emplacement privilégié en contre-haut direct du sentier du littoral et donc considéré comme étant " les pieds dans l'eau" mais entouré d'un terrain particulièrement boisé en font incontestablement un bien d'exception.
 Sur les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale dans proposition de rectification pour justifier la valeur vénale de la villa " [Établissement 2]" pour chacune des trois années litigieuses, la cour retient que :
 1. Année 2009
 L'intimée propose quatre comparables :
 - trois concernent des biens situés à [Localité 2], le dernier se trouvant sur la commune d'[Localité 4], les services fiscaux pouvant être amenés à retenir à titre de comparaison des mutations de propriété situées dans des zones de renommées similaires appartenant toutes au marché des propriétés de prestige de [Localité 7],
 - deux comparables correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt et deux en 2007,
 - les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie comprise entre 1.030 m2 et 3.898 m2 (1.967 m2 pour la propriété en question),
 - la surface habitable est comparable à celle de la villa " [Établissement 2]", les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 278 m2 et 537 m2 contre 350 m2 pour la propriété en cause,
 - le nombre de pièces de pièces varie entre 9 et 15, outre la présence de diverses salles de bains,
 - un des comparables ne dispose pas de piscine,
 - le prix au m2 pour ces quatre comparables s'échelonne entre 38.863 ? le m2 et 51.563 ? le m2 (avec une moyenne de 43.787 ?), l'administration proposant 35.028 ? le m2 pour tenir compte du problème de piscine.
 En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 2], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa "[Établissement 2]", située directement au bord de l'eau.
 Mme [B], pour sa part, considère que la valeur vénale retenue par le rapport de [N] en date du 04 mars 2013, soit 10.077.900 ? pour 2009 contre 12.060.000 ? pour l'intimée (après prise en compte de l'abattement de 20%) doit être retenue.
 Cet expert propose cinq comparables qui sont identiques à ceux proposés pour la Villa " [Établissement 1]", dont les villas [Établissement 4], [Établissement 5] et [Établissement 3], qui ne sont pas en bord de mer et sont situées sur un boulevard, deux propriétés situées dans une impasse en plein centre de la ville en très mauvais état comme ayant été détruites pour être reconstruites et beaucoup moins bien situées que la villa "[Établissement 2] " mais qui se sont malgré tout négociées à 36.341 ? le m2, une autre propriété dont la vente est trop éloignée du fait générateur (vente du 13 novembre 2006), de sorte que les termes invoqués ne portent évidemment pas sur des biens comparables à la villa "[Établissement 2]".
 Année 2010 
 L'intimée propose quatre comparables :
 - trois concernent des biens situés à [Localité 2], le dernier se trouvant sur la commune d'[Localité 4], les services fiscaux pouvant être amenés à retenir à titre de comparaison des mutation de propriété situées dans des zones dé renommées similaires appartenant toutes au marché des propriété de prestige de [Localité 7],
 - ces comparables correspondent à des cessions intervenues en 2007 et 2008 - les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie compris entre 1.030 m2 et 3.898 m2 (1.967 m2 pour la propriété en question),
 - la surface habitable est comparable à celle de la villa " [Établissement 2]", les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 278 m2 et 537 m2 contre 350 m2 pour la propriété en cause,
 - le nombre de pièces de pièces varie entre 9 et 15, outre la présence de diverses salles de bains,
 - un des comparables ne dispose pas de piscine,
 - le prix au m2 pour ces quatre comparables s'échelonne entre 38.863 ? le m2 et ? le m2 (avec une moyenne de 43787 ?), l'administration proposant 35.028 ? le m2 pour tenir compte du problème de piscine.
 - En outre, la plupart des termes proposés par l'administration concernent des maisons situées dans les rues à l'intérieur de la commune de [Localité 2], en retrait par rapport à la mer, qui ne bénéficient donc d'un environnement aussi privilégié que la villa "[Établissement 2]", située directement au bord de l'eau.
 Mme [B], pour sa part, se prévaut de la valeur vénale retenue par le rapport de M. [N] en date du 04mars 2013, soit 10.382,050 ? pour 2010 (contre 12.260,00 ? pour l'intimée après application du coefficient de 20 %).
 Or, le calcul réalisé par cet expert ne peut être validé puisque celui-ci a appliqué une " méthode de combinaison de moyennes" à partir de la moyenne obtenue en janvier 2009 pour son évaluation, moyenne à laquelle il a ajouté deux comparables, une villa de catégorie inférieure, éloignée de la mer et une seconde, située dans une impasse, en plein centre, sans aucune vue dégagée.
 Année 2011 
 L'intimée propose quatre comparables :
 - deux concernent des biens situés à [Localité 2], les deux autres se trouvant sur la commune de [Localité 5] et [Localité 6], les services fiscaux pouvant être amenés à retenir à titre de comparaison des mutation de propriété situées dans des zones de renommées similaires appartenant toutes au marché des propriété de prestige de [Localité 7],
 - ces comparables correspondent à des cessions intervenues l'année précédant le fait générateur de l'impôt,
 - les biens en question sont de même catégorie cadastrale, disposent de terrains de superficie comprise entre 3.378 m2 et 7.000 m2 (1.967 m2 pour la propriété en question),
 - la surface habitable est supérieure à celle de la villa " [Établissement 2]", les éléments produits faisant ressortir une surface comprise entre 450 m2 et 600 m2 contre 350 m" pour la propriété en cause,
 - le nombre de pièces de pièces varie entre 11 et 15, outre la présence de diverses salles de bains,
 - un des comparables ne dispose pas de piscine 
 - le prix au m2 pour ces quatre comparables s'échelonne entre 35.992 ? le m2 et 55.100 ? le m2 (avec une moyenne de 44.662 ?), l'administration proposant 35.725 ? le m2 pour tenir compte du problème de piscine.
 En revanche, la plupart des biens, à l'exception de la villa Navahoe (vente du 15 septembre 2010 au prix moyen du m2 de 55.100 ?, soit un montant nettement supérieur à celui retenu par l'administration), sont en retrait du bord de mer et ne bénéficient donc pas d'un environnement aussi privilégié que ladite propriété, située " les pieds dans l'eau" sans aucun vis-à-vis.
 Mme [B], pour sa part, se prévaut de la valeurs vénale retenue par le rapport de [N] en date du 04 mars 2013, soit 10.382,50 ? pour 2011.
 De manière erronée, l'expert se fonde à nouveau sur la " méthode de combinaison de moyennes" en ajoutant un seul terme de comparaison, relatif à un bien de catégorie inférieur et toujours éloigné du bord de mer.
 En l'état de ces éléments, les valeurs dégagées par l'administration dans sa procédure, après prise en compte d'un abattement de 20%, à savoir 35.028 ? le m2 pour l'ISF 2009 (12.260.000 ?), 35.028 ? le m2 pour l'ISF 2010 (12.260,000 ?) et 35.725 ? le m2 pour 2011 (12.504.000 ?) seront retenues en tenant compte, comme le fait observer l'appelante, du ralentissement du marché immobilier suite à la chute de Lehman Brothers, avec pour conséquence que l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristiques des années 2006-2008, n'était plus d'actualité.
 En conséquence, Mme [B] doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer surévaluée la valeur vénale de la propriété " [Établissement 2]" telle que déterminée par l'administration fiscale » ;
 ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE :
 « Madame [J] [B] conteste la rectification opérée par l'administration fiscale sur la base de la réévaluation des déclarations établies au titre des années 2009, 2010 et 2011 s'agissant de la villa dénommée « [Établissement 1] », située sur la commune de [Localité 2] et cadastrée section AC n°[Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3], ainsi que de sa participation dans le capital de la société GREENSHIELD TRADING ST AMP COMPANY LTD détenant la villa dénommée « [Établissement 2] » située [Adresse 5].
 La méthode utilisée pour y procéder consiste à comparer des cessions de biens intrinsèquement similaires, ce qui n'implique pas que les termes de référence soient strictement identiques en tous points aux biens immobiliers litigieux, cette identité de critères étant matériellement impossible à obtenir.
 Il convient néanmoins d'apprécier la pertinence des éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale, puisque celle-ci est contestée par Madame [J] [B], laquelle se prévaut de deux rapports d'expertise établis le 4 mars 2013 à sa demande.
 S'agissant de la villa « [Établissement 1] »
 Celle-ci relève de la catégorie cadastrale 3 et se situe sur la côte Ouest du CAP FERRAT. La villa s'ouvre sur le bord de mer sans aucun vis-à-vis, et n'est séparée du littoral que par le sentier des douaniers, lequel sépare les parcelles AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la parcelle AC [Cadastre 3].
 La surface utile du bien est de 260 mètres carrés conformément à la documentation cadastrale et la surface des parcelles s'établit à 1.606 mètres carrés. Le terrain dispose d'une terrasse de 158 mètres carrés.
 Il doit être précisé que la particularité de celui-ci tient au fait que la piscine d'une superficie de 105 mètres carrés se trouve à cheval sur la parcelle voisine, sur laquelle est érigée la villa dénommée « [Établissement 2] » dont Madame [J] [B] est en partie propriétaire avec sa mère Madame [H] [C] par société interposée.
 Cette piscine se situe néanmoins quasiment intégralement sur la parcelle AC [Cadastre 3] et pour quelques mètres carrés seulement sur la parcelle du terrain attenant.
 Cet élément, loin d'être dévalorisant pour la villa dénommée « [Établissement 1] », lui apporte au contraire une plus-value, ce qui est confirmé par l'acte de vente du 31 décembre 2008 qui identifie la piscine comme un élément de la cession. Le prix de vente était alors fixé à la somme de 8.000.000 d'euros.
 L'emplacement de la villa est privilégié comme surplombant la mer et y bénéficiant d'un accès direct par deux bassins, un quai et une passerelle, lesquels font l'objet d'une autorisation d'occupation du domaine public. La présence d'un embarcadère à usage privatif et d'un bassin utilisé comme garage à bateau en regard de la villa est indéniablement un élément participant au haut standing de celle-ci.
 En l'espèce, il sera relevé que les termes de comparaison retenus par l'expert au titre de l'année 2009 ne peuvent tous être considérés comme étant pertinents au regard de leur éloignement du bord de mer, critère pourtant prépondérant dans la détermination de la villa « [Établissement 1] ».
 Il en est ainsi des termes de comparaison suivants ; villa [Établissement 4], villa [Établissement 5], villa [Établissement 6] et villa [Établissement 7], villa [Établissement 8].
 Par ailleurs, en ce qui concerne les années 2010 et 2011, l'expert s'est contenté de rajouter respectivement deux éléments de comparaison et un élément de comparaison à la moyenne dégagée pour l'année 2009, méthode trop aléatoire et qui ne saurait dès lors être validée par le tribunal.
 Il y a donc lieu de confirmer la rectification opérée par l'administration fiscale.
 S'agissant de la villa « [Établissement 2] »
 Cette villa est détenue par la société GREENSHIELD TRADING STAMP COMPANY LTD dont Madame [J] [B] détient 1.208.352/3.000.000 de parts.
 Cette villa de huit pièces principales dispose d'une surface totale de 350 mètres carrés et d'un terrain de 1.967 mètres carrés cadastré AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 5]. Elle se situe sur la côte Ouest de [Localité 2] et bénéficie d'une vue en surplomb de la mer sans vis-à-vis.
 La piscine de 105 mètres carrés dont elle bénéficie se situe en quasi-intégralité sur le terrain attenant de la villa « [Établissement 1] » dont Madame [J] [B] est propriétaire depuis le 31 décembre 2008.
 Dans le cadre de la décision d'admission partielle, l'administration fiscale a pratiqué un abattement de 20 % sur la valeur vénale établie par le service vérificateur au regard de cette situation particulière.
 De la même manière que pour la villa « [Établissement 1] », le tribunal relève que les termes de comparaison retenus par l'expert au titre de l'année 2009 ne peuvent tous être considérés comme étant pertinents au regard de leur éloignement du bord de mer, critère pourtant prépondérant dans la détermination de la villa « [Établissement 2]». Les mêmes observations s'appliquent également en ce qui concerne la méthode d'évaluation retenue pour les armées 2010 et 2011 qui ne peut être validée par le tribunal.
 Il y a donc lieu de confirmer la rectification opérée par l'administration fiscale » ;
 1°) ALORS QU' il appartient à l'administration de justifier le caractère sous-évalué de la déclaration du contribuable ; que pour juger que la villa disposait d'un accès privatif à la mer et écarter l'argumentation de l'exposante faisant valoir que l'autorisation d'occupation du domaine public maritime était caduque depuis 2002, la cour d'appel a retenu que cette affirmation n'était étayée par aucune pièce ; qu'en faisant ainsi peser sur le contribuable la charge de la preuve de l'exagération des bases d'imposition de l'administration, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
 2°) ALORS, au surplus, QUE la valeur vénale d'un bien résulte du prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit à cette date qu'en se bornant à constater la présence d'ouvrages construits sur le domaine public maritime au droit de la villa litigieuse pour en déduire que cette dernière disposait d'un accès privatif à la mer, quand seule une autorisation juridique d'accéder à la mer par ces ouvrages présente une valeur économique, la cour d'appel a violé l'article 885 E du code général des impôts ;
 3°) ALORS QUE pour refuser d'appliquer une décote aux deux villas en raison de l'existence d'une piscine partagée située sur les deux propriétés, la cour d'appel s'est bornée à relever que la piscine était considérée comme faisant partie de la villa « [Établissement 1] » et lui appartenait ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, au-delà de la question de la propriété, l'utilisation de la piscine par le propriétaire de l'une des villas ne nécessitait pas l'accord de l'autre et si cet usage partagé ne justifiait pas une décote, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ;
 4°) ALORS QU'en retenant les termes de comparaison présentés par l'administration, sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire (concl. p. 11-12 et 16-20), si les différences qu'elle constatait, quant au nombre de pièces, parfois double, et quant à la surface largement plus étendue des terrains, allant jusqu'au quintuple du bien à évaluer, ne faisaient pas obstacle à ce qu'ils puissent être regardés comme comparables dans un marché particulier où la superficie du terrain et le nombre de pièces principales sont des caractéristiques majeures, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ;
 5°) ALORS QU'en retenant les termes de comparaison présentés par l'administration, sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire (concl. p. 17) si la différence de prix variant sensiblement, parfois du simple au double, ne privait pas de toute cohérence, et donc, de tout caractère probant, ces termes de comparaison, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts ;
 6°) ALORS QU'en retenant en particulier pour l'appréciation de la valeur vénale de la Villa [Établissement 2] pour 2010, les termes de comparaison présentés par l'administration correspondant à des cessions intervenues en 2007 et 2008, sans rechercher si le constat qu'elle faisait par ailleurs du ralentissement du marché immobilier rendant caduque l'appréciation quasi spéculative des prix, caractéristique des années 2006-2008, suite à la chute de Lehman Brother ne faisait pas obstacle à la prise en considération de ces termes de comparaison la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts 
 7°) ET ALORS QU'en rejetant les éléments de comparaison proposés dans le rapport d'expertise produit par l'exposante pour justifier de la valeur vénale retenue pour 2009 aux motifs que deux des villas n'étaient pas situées en bord de mer, que deux autres étaient situées en centre-ville et avaient été détruites pour être reconstruites, et que la vente des deux dernières datait trop pour être pertinente, sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire (concl. p. 20-23), si les termes de comparaison proposés par l'administration n'étaient pas tout aussi éloignés de la mer pour certaines, si l'administration ne s'était pas abstenue de contester la comparabilité de certains des biens, et si la différence de situation géographique n'était pas compensée par le bénéfice par ces autres biens d'une piscine privée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 885 E du code général des impôts.