LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Met hors de cause la société Apave et l'EURL GMS contre lesquelles ne sont dirigés aucun des moyens du pourvoi, et M. X...sur le cinquième moyen ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que la SARL Discothèque du Béarn (la SARL) a fait réaliser des travaux dans un immeuble loué à la SCI Baraka (la SCI) ; qu'après la résiliation de son bail commercial, elle a été mise en liquidation judiciaire le 29 mars 2004, M. Y...étant nommé mandataire-liquidateur (le liquidateur) ; que la SCI, ayant constaté lors de la restitution de son bien, le 18 mai 2004, que des désordres affectaient la charpente, après avoir obtenu la désignation d'un expert en référé, a assigné en responsabilité et réparation de ses préjudices le liquidateur, l'architecte M. X..., le bureau de contrôle Apave, et les entreprises ayant réalisé les travaux : la SA Mathieu, la SARL Seima et l'EURL GMS ; 
Sur les premier, deuxième, troisième, quatrième moyens et le cinquième moyen, pris en sa première branche : 
Attendu que ces griefs ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; 
Mais sur le cinquième moyen, pris en sa seconde branche : 
Vu l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale ; 
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI au titre de la perte de loyers, l'arrêt retient que cette perte est due à la résiliation du bail prononcée par la cour d'appel d'Agen dans son arrêt du 12 novembre 2003, signifié le 5 janvier 2004, et que la SCI ne justifie d'aucune recherche locative postérieure à cette date ou à celle du dépôt du rapport de l'expert ; 
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les désordres affectant la charpente portaient atteinte à la solidité de l'ouvrage, ce dont il résultait que le bien n'était pas en état d'être loué et que la SCI avait perdu une chance de l'exploiter entre le 18 mai 2004, date de la restitution, et le 12 mars 2008, date de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi le texte et le principe susvisés ; 
PAR CES MOTIFS : 
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Baraka au titre de la perte des loyers, l'arrêt rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ; 
Condamne la société Seima aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la SCI Baraka la somme de 3 000 euros et condamne la SCI Baraka à payer la somme de 1 500 euros, respectivement à M. X..., la société Apave et la société GMS ; rejette les autres demandes ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Baraka 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la SCI BARAKA irrecevable en ses demandes présentées à l'encontre de la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN ; 
AUX MOTIFS QUE « la SCI BARAKA fonde son action sur l'article 1732 du code civil relatif à la responsabilité du locataire pour les dégradations commises dans les lieux loués durant leur occupation ; elle conteste la décision du premier juge qui a déclaré son action irrecevable en l'absence de déclaration de créance de remise en état à la liquidation judiciaire de sa locataire, la déclaration de créance du 28 avril 2004 ne concernant que la créance locative ; elle soutient en effet que l'obligation de déclaration ne s'impose pas, en application des articles L. 621-32 et L. 621-43 du code de commerce, s'agissant d'une créance postérieure au jugement d'ouverture du 29 mars 2004 : elle est née au jour de l'exigibilité de l'obligation de restituer les locaux soit le 5 avril 2004 c'est-à-dire, trois mois après le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'il a été jugé par la cour d'appel d'AGEN dans son arrêt du 12 novembre 2003 signifié le 5 janvier 2004 ; la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN soutient au contraire qu'il s'agit d'une créance antérieure au jugement d'ouverture comme née de l'occupation des locaux ; or, il est constant que la créance de remise en état des lieux loués a la nature de créance antérieure si les dégradations des lieux loués et/ ou le défaut d'entretien à l'origine de la créance sont antérieurs au jugement d'ouverture ; la date de remise des clés ou de restitution des lieux est donc indifférente, seule la date du fait générateur devant être prise en compte et non la date d'exigibilité de la créance ; en l'espèce, il convient donc d'examiner la nature des désordres et leur origine ; dans son rapport du 14 mai 2007, l'expert Monsieur 
Z...
soutient que les désordres qui affectent la charpente, affectent la solidité de l'ouvrage, sont liés à la déformation des fermettes due à l'usure, au manque d'entretien de cette charpente ancienne réalisée en 1977 et peut-être à des surcharges climatiques importantes et en tout cas antérieurs aux travaux réalisés en 1996 ; toutefois, il note également la présence de points de rupture aux endroits où sont fixés les cavaliers métalliques supportant l'ensemble des installations électriques réalisées en 1996 ; dès lors, il en résulte que quelle que soit l'origine exacte des désordres (vétusté, défaut d'entretien ou travaux de pose d'un faux plafond et d'une ossature métallique), ils sont antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire au bénéfice de la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN le 29 mars 2004, de sorte que la créance de remise en état lui est également antérieure ; la SCI BARAKA, qui ne justifie pas d'une déclaration de créance de remise en état des lieux doit être en conséquence déclarée irrecevable en sa demande en application des articles L. 621-32, 621-43 et 622-3 du code de commerce, dans leur rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005, applicable à la cause » (arrêt pp. 8 et 9) ; 
ALORS QUE l'obligation de restituer les lieux en bon état ne peut prendre naissance qu'au jour fixé pour leur restitution ; qu'avant cette date, les dégradations commises en cours de bail ouvrent droit à réparation au profit du bailleur sur le fondement de l'obligation du locataire d'entretenir les locaux loués, mais n'ouvrent droit à des dommages et intérêts, au titre de l'obligation de restituer les lieux en bon état, que si le locataire n'a précisément pas remis les locaux en état au jour de leur restitution ; qu'en affirmant au contraire que la créance de remise en état des lieux loués a la nature de créance antérieure si les dégradations des lieux loués et/ ou le défaut d'entretien à l'origine de la créance sont antérieurs au jugement d'ouverture, et que la date de remise des clés ou de restitution des lieux est indifférente, seule la date du fait générateur devant être prise en compte et non la date d'exigibilité de la créance, la cour d'appel a violé l'article 1731 du code civil, ensemble l'article L. 621-32 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré la société SEIMA responsables des désordres dans l'immeuble appartenant à la SCI BARAKA à hauteur de seulement 20 %, D'AVOIR condamné cette entreprise de travaux à payer à la SCI BARAKA une somme de seulement 10. 000 ¿ en réparation du préjudice subi, et D'AVOIR débouté la SCI BARAKA de ses demandes indemnitaires formées contre les autres intervenants à la construction ; 
AUX MOTIFS QU'« il ressort du rapport d'expertise que la charpente a été réalisée en 1977 avec des fermettes légères susceptibles de supporter leur propre poids, celui des tuiles, les surcharges climatiques ponctuelles ainsi qu'un plafond, voire un faux-plafond léger ne dépassant pas 20 kg/ m ² ; des travaux ont été réalisés en fin d'année 1996 sans maîtrise d'oeuvre et sous la direction du maître d'ouvrage, la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN, locataire de la SCI BARAKA, à défaut de pièce contractuelle probante ; ils n'ont pas fait l'objet d'une réception expresse ; ces travaux consistaient dans la pose d'un faux plafond par la SA MATHIEU et des travaux d'électricité par la SARL SEIMA (pose d'appareils électriques sur une ossature métallique prenant appui sur les fermettes) ; les désordres sont importants, ils affectent tant la charpente que la couverture et compromettent la solidité de l'ouvrage : fléchissement des fermettes, pièce voilée, décollée, pièce métallique cassée, plaques non adhérentes, poinçon détaché de l'entrait, affaissement généralisé, tous les poinçons sont descendus, affaissement général de la charpente dans toute la partie centrale, absence de renfort pour la charpente lors de la pose « un peu n'importe comment » de l'ossature métallique horizontale destinée à supporter les installations électriques, affaissement de la couverture consécutif à celui de la charpente visible de l'extérieur, couverture voilée, fléchissement général de la couverture ; l'expert a également noté l'usure importante de la plupart des pièces de charpente ; il a en outre noté que les mesures réalisées par le géomètre en cours d'expertise montrent non pas une prise de flèche au centre de la structure mais un basculement vers l'angle en bas à droite ; les conclusions de l'expert quant aux causes des désordres ont évolué au fil des réunions ; en effet, après avoir considéré que le poids des structures ajoutées par les travaux de 1996 était à l'origine des désordres, il considérait que les dégradations leur étaient antérieures au regard des termes d'un courrier de Monsieur X...en date du 9 mars 1998, produit en cours d'expertise, par lequel il rappelait à la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN, que lors d'une de ses visites de chantier, le bureau de contrôle APAVE lui avait signalé le fléchissement d'une ferme de charpente ; toutefois ce courrier n'est pas utile à la solution du litige et doit être écarté des débats, en ce que d'une part, la SAS APAVE n'a pas confirmé avoir donné une telle information, Monsieur X...n'a pas justifié de l'envoi ni de la réception de ce courrier par la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN ou la SCI BARAKA qui conteste l'avoir reçu, qu'il n'est visé que la déformation d'une fermette ce qui ne signe pas la gravité d'un état antérieur et que, d'autre part, établi deux ans après la fin du chantier sans qu'il soit précisé le contexte dans lequel il aurait été envoyé et dans quel but, ce courrier ne permet absolument pas de dater le désordres constaté ; ainsi, l'examen du rapport d'expertise et ses annexes révèle en réalité deux causes à l'origine des désordres : * le mauvais état antérieur de la charpente au vu de :- l'importance du fléchissement des fermettes et la généralisation des déformations allant jusqu'à 10 cm,- l'absence de fissuration des faux plafonds posés par la SA MATHIEU en PLACOSTIL, matériau composé de plâtre même s'il est plus résistant que le plâtre lui-même,- du basculement de la charpente,- de l'usure importante de la plupart des pièces de charpente,- l'absence d'état des lieux avant les travaux de 1996, * la surcharge des fermettes due aux travaux réalisés en 1996 (pose du faux plafond et de l'installation électrique sur ossature métallique) au vu :- du poids des installations rajoutées (faux plafond sur la moitié de la surface (200 m ² sur 450 m ² au total), ossature métallique de plus de 275 kg et ses accroches prenant appui sur les fermettes, la pose de laine de roche, les gaines électriques) alors que l'expert soutient que les fermettes ne peuvent supporter qu'un plafond léger ou un faux plafond,- de la localisation des ruptures, " essentiellement aux endroits où sont fixés les cavaliers métalliques supportant l'ensemble des installations électriques " » (arrêt p. 10 et 11) ; 
ALORS QUE la contradiction entre deux motifs de fait équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a entériné les dernières conclusions de l'expert judiciaire qui, en se fondant sur le courrier du 9 mars 1998, modifiait totalement ses précédentes conclusions et attribuait les désordres à un mauvais état de la charpente, antérieur aux travaux réalisés par la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN en 1996 ; qu'en statuant ainsi, quand, dans un même temps, elle écartait comme non probant ledit courrier du 9 mars 1998, en l'absence duquel l'expert judiciaire avait attribué les désordres exclusivement aux travaux réalisés par la SARL DISCOTHEQUE DU BEARN en 1996, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs contradictoires et a violé l'article 455 du code de procédure civile. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI BARAKA de ses demandes indemnitaires formées contre la société MATHIEU ; 
AUX MOTIFS QUE « la cause des désordres est double et a concouru à la réalisation de l'entier dommage : vétusté ou mauvais état antérieur et surcharge ; que les désordres sont de nature décennale en ce qu'ils affectent la solidité de l'ouvrage, les entrepreneurs sont tenus de plein droit à l'égard du maître d'ouvrage, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; en l'absence de maîtrise d'oeuvre, les entrepreneurs sont tenus d'une obligation de conseil renforcée à l'égard du maître d'ouvrage concernant tous les aspects de l'opération ce qui comprend notamment une information sur les risques présentés par la réalisation de l'ouvrage eu égard en particulier à la qualité des existants sur lesquels l'entrepreneur intervient ; le choix du maître d'ouvrage de ne pas avoir recours aux services d'un maîtrise d'oeuvre ne peut lui être reproché et ne constitue pas une cause d'atténuation de la responsabilité de l'entrepreneur ; en l'espèce, les entrepreneurs ne peuvent être tenus de la vétusté et du défaut d'entretien de la charpente qui incombe à la SCI BARAKA en sa qualité de propriétaire des lieux et qui, aux termes du bail commercial initial du 16 décembre 1985, s'était réservée les grosses réparations de l'article 606 du code civil dont relèvent les travaux de charpente ; en revanche, ils sont tenus de vérifier l'existant afin de déterminer les risques encourus par l'ouvrage du fait des travaux qu'ils réalisent ; il ressort de l'expertise de A...
Z... que la SA MATHIEU doit être mise hors de cause dès lors d'une part que la nature de la charpente permettait de recevoir le poids d'un faux plafond et que d'autre part, il ne lui appartenait pas de vérifier la charpente dès lors qu'il n'est pas démontré que le faux plafond y était accroché » (arrêt p. 11) ; 
1/ ALORS QUE tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; que la cour d'appel a expressément constaté que les désordres étaient de nature décennale en ce qu'ils affectaient la solidité de l'ouvrage, et que les entrepreneurs étaient tenus de plein droit à l'égard du maître d'ouvrage, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; qu'en écartant néanmoins toute responsabilité de la société MATHIEU à l'égard de la SCI BARAKA, propriétaire du bien sur lequel l'entrepreneur avait posé le faux plafond litigieux, sans caractériser une cause étrangère de nature à exonérer l'entrepreneur de sa responsabilité décennale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 
2/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'il appartient au constructeur de vérifier que l'ouvrage préexistant sur lequel il doit intervenir est compatible avec les travaux envisagés ; qu'en affirmant, pour conclure que la société MATHIEU n'était tenue à aucune obligation de vérifier l'état des existants, que la nature de la charpente permettait de recevoir le poids d'un faux plafond, quand elle constatait par ailleurs que la charpente était vétuste et mal entretenue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, et a violé l'article 1382 du code civil ; 
3/ ALORS SUBSIDIAIREMENT ENCORE QU'en affirmant, pour conclure que la société MATHIEU n'était tenue à aucune obligation de vérifier l'état des existants, qu'il n'était pas démontré que le faux plafond était accroché à la charpente, quand le rapport de l'expert judiciaire-qu'elle entérinait expressément sur ce point-indiquait que ce faux plafond avait « été posé sur un support déjà déformé (ici la charpente) » (rapport, p. 22), la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise judiciaire et violé l'article 1134 du code civil ; 
4/ ALORS SUBSIDIAIREMENT DE NOUVEAU QU'en affirmant, pour conclure que la société MATHIEU n'était tenue à aucune obligation de vérifier l'état des existants, qu'il n'était pas démontré que le faux plafond était accroché à la charpente, quand la société MATHIEU reconnaissait elle-même, dans ses conclusions (p. 5), qu'elle avait posé un faux plafond sur un support qui aurait été prétendument déjà déformé, à savoir la charpente, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI BARAKA de ses demandes indemnitaires formées contre Monsieur X...; 
AUX MOTIFS QUE « la cause des désordres est double et a concouru à la réalisation de l'entier dommage : vétusté ou mauvais état antérieur et surcharge ; que les désordres sont de nature décennale en ce qu'ils affectent la solidité de l'ouvrage, les entrepreneurs sont tenus de plein droit à l'égard du maître d'ouvrage, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ; en l'absence de maîtrise d'oeuvre, les entrepreneurs sont tenus d'une obligation de conseil renforcée à l'égard du maître d'ouvrage concernant tous les aspects de l'opération ce qui comprend notamment une information sur les risques présentés par la réalisation de l'ouvrage eu égard en particulier à la qualité des existants sur lesquels l'entrepreneur intervient ; le choix du maître d'ouvrage de ne pas avoir recours aux services d'un maîtrise d'oeuvre ne peut lui être reproché et ne constitue pas une cause d'atténuation de la responsabilité de l'entrepreneur ; en l'espèce, les entrepreneurs ne peuvent être tenus de la vétusté et du défaut d'entretien de la charpente qui incombe à la SCI BARAKA en sa qualité de propriétaire des lieux et qui, aux termes du bail commercial initial du 16 décembre 1985, s'était réservée les grosses réparations de l'article 606 du code civil dont relèvent les travaux de charpente ; en revanche, ils sont tenus de vérifier l'existant afin de déterminer les risques encourus par l'ouvrage du fait des travaux qu'ils réalisent ; l'EURL GMS en sa qualité de fabricant non installateur doit être mise hors de cause tant sur le fondement des articles 1792 et suivants que sur celui de l'article 1382 du code civil ; ¿ il doit également en être de même pour ¿ Monsieur X...qui n'a pas été chargé de la conception ni de la direction des travaux mais seulement de la conformité aux normes d'accès aux personnes handicapées » (arrêt p. 11) ; 
ALORS QU'en affirmant, de manière péremptoire, que Monsieur X...n'avait pas été chargé de la conception ni de la direction des travaux mais seulement de la conformité aux normes d'accès aux personnes handicapées, sans indiquer, même succinctement, les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du code de procédure civile. 
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société SEIMA de travaux à payer à la SCI BARAKA une somme de seulement 10. 000 ¿ en réparation du préjudice subi, et D'AVOIR débouté la SCI BARAKA de ses autres demandes indemnitaires ; 
AUX MOTIFS QUE « l'expert a chiffré à la somme de 50. 000 ¿ le montant du remplacement des 200 m ² de surface de toiture concerné par les désordres ; même s'il a préconisé le remplacement total de la charpente eu égard à sa vétusté, les désordres ne concernent pas toute la toiture et leur réparation n'exige pas son remplacement total, ainsi que l'a vérifié l'expert ; en application du principe de la réparation intégrale du seul préjudice subi, les victimes ne doivent être indemnisées des préjudices qu'elles ont soufferts sans qu'il résulte pour elles ni perte ni profit ; ce principe s'entend du seul préjudice et ne peut courir des situations qui lui sont étrangères ; dès lors, la SARL SEIMA sera tenue à hauteur de 10. 000 ¿ soit 20 % de 50. 000 ¿ ; la SCI BARAKA soutient l'existence de deux autres préjudices : la perte des loyers et la moins-value de l'immeuble lors de sa revente ; or, d'une part, la perte des loyers est due à la résiliation du bail prononcée par la cour d'appel d'AGEN dans son arrêt du 12 novembre 2003 signifié le 5 janvier 2004 et la SCI BARAKA ne justifie d'aucune recherche locative postérieure à cette date ou postérieure à la date du dépôt du rapport de l'expert ; d'autre part, elle ne justifie d'aucune moins-value lors de la revente dès lors que, s'étant réservé le contentieux de la réparation de ces préjudices, elle a déclaré à l'acte qu'elle s'engageait « à supporter tous frais à ce sujet et à recevoir s'il y a lieu tous dédommagements » ; dès lors le dédommagement du préjudice en lien avec les désordres imputables à la SCI BARAKA et fixé à 10. 000 ¿ constitue la seule réparation du préjudice subi, la moins-value invoquée se compensant par ce dédommagement » (arrêt p. 12) ; 
1/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en retenant le montant de 50. 000 ¿ correspondant au remplacement partiel de la charpente sans tenir compte de sa vétusté, laquelle était laissée à la charge de la SCI BARAKA, et en ne mettant qu'une partie de ce montant de 50. 000 ¿ à la charge de la société SEIMA, quand cette somme avait pourtant précisément pour objet de réparer les désordres causés par l'intervention de cette société, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale, et violé l'article 1382 du code civil ; 
2/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en retenant, pour débouter la SCI BARAKA de sa demande indemnitaire au titre de la perte des loyers, que celle-ci était due à la résiliation du bail prononcée par la cour d'appel d'AGEN dans son arrêt du 12 novembre 2003 et que la SCI ne justifiait d'aucune recherche locative postérieure à cette date ou postérieure à la date du dépôt du rapport de l'expert, quand elle constatait que les désordres entachant la charpente portaient atteinte à la solidité de l'ouvrage, ce dont il résultait nécessairement qu'il n'était pas en état d'être loué, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé le principe de la réparation intégrale, et l'article 1382 du code civil.