LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 avril 2012), que la société Foncière Atland (la société Atland) ayant manifesté son intention d'acquérir plusieurs immeubles appartenant à MM. Jean-Manuel, Olivier et Vincent X..., à Mme Annie Y..., épouse X... ainsi qu'à la SCI X... III et à la société Technique bois Aquitaine (le groupe X...), un acte dénommé protocole de cession a été signé le 31 juillet 2008 entre le groupe X... et la société Atland sous diverses conditions suspensives ; que la réalisation de l'ensemble de ces conditions devait intervenir au plus tard le 15 décembre 2008 ; que la société Atland ayant notifié le 8 octobre 2008 au groupe X... qu'elle renonçait à la cession, ce dernier l'a fait assigner aux fins, notamment, de voir prononcer la résolution du protocole à ses torts exclusifs ;
Attendu que la société Atland fait grief à l'arrêt d'avoir fait droit à cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article 3.1.1 du protocole de cession du 31 juillet 2008 prévoyait expressément que le « Prix provisoire » des titres de chacune des sociétés cédées serait calculé en fonction des « Comptes provisoires » de chaque société cédée, ces comptes provisoires devant être unilatéralement établis par le vendeur ; que cet article stipulait en outre que « pour les seuls besoins de la purge du droit de préemption urbain visée au (b) de l'article 2.2.1, les vendeurs ont établi les Comptes provisoires indicatifs et calculé, à titre indicatif, le prix provisoire des Titres résultant de l'application de la formule ci-dessus sur la base des Comptes provisoires indicatifs. Ces Comptes provisoires et calculs du prix provisoire indicatif des Titres figurent en annexe 3.1.1 » ; qu'il résultait des stipulations claires et précises du protocole d'accord que ce prix provisoire indicatif, fixé en annexe 3.1.1 à la somme de 6 904 784 euros, et qui dépendait de « Comptes provisoires indicatifs » n'avait été établi que pour les seuls besoins de la purge du droit de préemption et n'était en aucune manière le « Prix provisoire » de la cession ; que la cour d'appel a pourtant retenu que le prix provisoire serait « déterminable avec la méthode de calcul proposée en ce qui concerne les titres et comptes courants soit respectivement 6 904 784 euros et 818 762,79 euros » ; que la cour d'appel a donc retenu que le prix provisoire calculé sur la base des « Comptes provisoires indicatifs » était le prix provisoire de la vente, cependant qu'il résultait des stipulations claires et précises du protocole de cession du 31 juillet 2008 que le prix provisoire calculé sur la base des « Comptes provisoires indicatifs » n'était pas le prix de vente mais une simple estimation permettant la purge du droit de préemption ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé le protocole de cession du 31 juillet 2008 et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que le prix de vente n'est pas déterminable lorsqu'il est fonction de plusieurs éléments, dépendant chacun de la volonté unilatérale de l'une des parties ; qu'en l'espèce, l'article 3.1.1 du protocole de cession du 31 juillet 2008 relatif au mode de calcul du prix provisoire précisait qu'il serait établi « sur la base des Comptes provisoires de la société concernée établie par les vendeurs » ; que ces comptes provisoires devaient notamment établir la situation nette comptable, la valeur nette comptable des actifs détenus par la société ainsi que des « non-valeurs figurant à l'actif du bilan tels que les frais d'établissement et autre actifs incorporels » ; que ces différents éléments devaient être pris en compte afin d'appliquer la formule de calcul du prix choisie par les parties ; qu'il en résultait donc que le prix provisoire, qui dépendait de comptes unilatéralement établis par les vendeurs et qui pouvaient être substantiellement modifiés par les décisions de gestion des vendeurs avant la réalisation de la vente définitive, était entièrement dépendant de la volonté du vendeur ; que l'article 3.1.2 du protocole d'accord du 31 juillet 2008 précisait le mode de calcul du prix définitif, qui correspondait à un réajustement du prix provisoire en fonction de certaines variables ; que le prix définitif, qui dépendait ainsi du prix provisoire lui-même soumis au bon vouloir des vendeurs, était donc soumis à la volonté unilatérale du vendeur, de sorte qu'il n'était pas déterminable ; que la cour d'appel a pourtant retenu que le prix de cession serait déterminable car « la détermination provisoire de la valeur de cession des titres et des comptes courants d'associés est conforme aux usages et elle est inhérente à la nécessité de procéder à des ajustements en fonction des variations comptables à intervenir au jour du transfert de propriété consacré par la matérialisation des ventes sous la forme d'un acte authentique » ; qu'en statuant ainsi, cependant que le prix définitif qui n'était qu'un ajustement du prix provisoire en fonction de diverses données comptables n'était pas déterminable dans la mesure où le prix provisoire était sous la dépendance de la volonté unilatérale des vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil ;
3°/ que l'offre de prêt de la société ING Leasing en date du 17 juillet 2008 prévoyait expressément que « L'engagement d'ING Lease France se trouvera résolu de plein droit si des faits nouveaux étaient susceptibles d'empêcher ou de modifier substantiellement la réalisation de l'opération » ; qu'il résultait ainsi des stipulations claires et précises de cette offre que l'engagement de la banque n'était pas irrévocable et que la société ING Leasing pouvait à tout moment renoncer à la conclusion définitive du contrat de prêt en cas de modification substantielle des circonstances ; que la cour d'appel a pourtant retenu que « les indications contenues dans cette correspondance sont suffisamment précises pour établir l'engagement ferme de la banque sans réserve dans l'attente de la matérialisation effective du prêt » ; qu'ainsi, la cour d'appel a retenu que l'offre de prêt ne contenait aucune réserve au profit de la banque, cependant que cette offre prévoyait expressément que la banque pouvait se désengager en cas de changement des circonstances ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé l'offre de prêt du 17 juillet 2008 et violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'il ne résulte ni des conclusions, ni de l'arrêt, que la société Atland ait soutenu devant les juges du fond que le prix définitif, qui n'était qu'un ajustement du prix provisoire, n'était pas déterminable dans la mesure où ce dernier était sous la dépendance de la volonté unilatérale des vendeurs ; que le moyen, pris en sa deuxième branche est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, en deuxième lieu, que la cour d'appel n'a pas dénaturé l'article 3.1.1 du protocole en retenant que le prix provisoire des titres et comptes courants d'associés était déterminable par la formule de calcul y énoncée, laquelle avait déjà été mise en oeuvre pour la fixation du prix dans le cadre de la purge du droit de préemption urbain ;
Et attendu, en troisième lieu, que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que les termes ambigus de la lettre du 17 juillet 2008 rendaient nécessaire, que la cour d'appel a retenu que l'offre de prêt de la société ING Leasing était ferme et irrévocable ;
D'où il suit qu'irrecevable en sa deuxième branche, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Foncière Atland aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à MM. Jean Manuel, Olivier et Vincent X..., à Mme Annie Y..., épouse X... ainsi qu'à la SCI X... III et à la société Technique bois Aquitaine la somme globale de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Atland.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la résolution du protocole de cession signé le 31 juillet 2008 aux torts exclusifs de la société FONCIERE ATLAND ;
AUX MOTIFS QUE «  sur la nature de l'acte signé le 31 juillet 2008, sa portée et l'imputabilité de sa résolution ;
Que la lecture du protocole du protocole du 31 juillet 2008 signé entre les parties et spécialement de l'article 2.1 intitulé « Engagements réciproques de cession et d'acquisition » prévoit expressément que les engagements de vente des vendeurs ont comme corollaire l'engagement d'acquérir de l'appelante, « sous réserve de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives applicables à la cession de titres de la société concernée » ; que dès lors que ces dispositions décrivent sans ambiguïté un engagement réciproque de céder et d'acquérir de chacune des parties signataires de l'acte, c'est donc à bon droit que le tribunal a qualifié la convention de contrat synallagmatique portant sur plusieurs ventes et affecté de diverses conditions suspensives ; que par ailleurs ainsi que l'a relevé le tribunal « la détermination de chaque objet vendu est caractérisée » grâce à l'établissement des tableaux descriptifs annexés au protocole relatifs à la description des sociétés et comptes courants, la société locative des actifs, les comptes provisoires indicatifs des sociétés et fiches de calcul provisoires indicatives des titres et la liste des comptes bancaires des sociétés ; qu'il apparaît certes que d'autres informations étaient sollicitées par l'acquéreur au plus tard le 15 septembre 2008 notamment : - description de la valeur conventionnelle des actifs III et des constructions (Annexe C), - spécificités de chacun des baux à conclure lors de la cession des titres ou de l'actif concerné (Annexe 1.2), - garantie bancaire (Annexe 2.2.1 (contradictoire)), - liste des documents et informations à remettre à l'acquéreur à titre de condition suspensive à l'acquisition (Annexe 2.2.1 (e)), - convention de compte courant bloqué (Annexe 2.2.1 (i)), - garantie de remboursement (annexe 2.2.1 (j)) ; que néanmoins la chose vendue a été parfaitement délimitée comme portant sur des titres, des comptes courants, l'actif de la SCI X... III et un droit réel constitué par le bail à construction de la société TBA ; que le prix apparaît en outre comme : - soit déterminé clairement de manière définitive pour le bail à construction et l'actif de la SCI X... III (un terrain situé ZI du Phare Rue François ARAGO) à Mérignac à hauteur respectivement de 500 000  et 5 150 000 , - soit provisoire mais déterminable avec la méthode de calcul proposée en ce qui concerne les titres et comptes courants soit respectivement 6 904 784  et 818 762,79  ; que la détermination provisoire de la valeur de cession des titres et des comptes courants d'associés est conforme aux usages et elle est inhérente à la nécessité de procéder à des ajustements en fonction des variations comptables à intervenir au jour du transfert de propriété consacré par la matérialisation des ventes sous la forme d'un acte authentique ; que par ailleurs en dépit des allégations de l'appelante, il apparaît que la description des actifs a été réalisée avant le 15 septembre 2008 par les vendeurs ainsi qu'établi par divers documents produits aux débats par ces derniers : - un courriel daté du 1er septembre 2008 émanant du géomètre expert incluant un tableau récapitulatif des différents immeubles, - un courrier du 2 septembre 2008 par lequel le notaire des consorts X... a demandé à celui de la société FONCIERE ATLAND si elle souhaitait des éléments complémentaires, - un courriel du géomètre expert précité M. de B... du 12 septembre 2008 transmettant des documents récapitulatifs, - un courriel du notaire des consorts X... du 12 septembre 2008 adressé au notaire de la société FONCIERE ATLAND valant transmission de documents ; qu'également en dépit des allégations de l'appelante, la circonstance qu'aucun avenant au protocole n'ait été signé à la date du 15 septembre 2008 conformément aux prévisions de l'article 7 de ce dernier ne peut justifier que soit constatée la caducité de la convention à cette date dès lors qu'aucune contestation n'a été élevée à ce titre antérieurement et que manifestement la société FONCIERE ATLAND n'a jamais mis en demeure les intimés de lui communiquer des pièces complémentaires ce qui aurait dû constituer un préalable nécessaire ; qu'en conséquence le caractère parfait de la vente entre les parties sur les bases précitées ne peut être remis en cause ; que la preuve est au surplus à l'évidence rapportée par le fait que la correspondance aux termes de laquelle elle a notifié aux vendeurs son intention de ne pas donner suite à la vente le 8 octobre 2008 n'invoque absolument pas ce motif mais exclusivement le contexte économique exécrable ; qu'au titre de la condition suspensive liée à l'octroi d'un prêt commune à la cession du bail à construction et à celle des actifs III il était prévu : « mise en place par l'acquéreur d'un financement lui permettant de financer un montant au moins égal à 80 % du coût d'acquisition et de financement de l'actif considéré (constitué du prix d'acquisition et de tous frais et accessoires d'acquisition et de mise en place du financement et des sûretés correspondants) étant précisé que la durée du remboursement ne pourra être inférieure à sept ans et que le taux d'intérêt hors assurances ne pourra excéder 6,60 % », « remise à l'acquéreur au plus tard le 15 octobre 2008 ou dix jours ouvrables avant la date de réalisation de la cession de l'actif considéré si elle intervient avant le 29 octobre 2008, des documents et informations relatifs à l'actif considéré tels que listés en annexe 2.2.1 » ; que par ailleurs si la condition suspensive liée à l'octroi du prêt n'est pas expressément assortie d'un délai précis, il n'en demeure pas moins que ce dernier peut se déduire de la commune intention des parties et ainsi que l'a retenu le tribunal à bon escient fixer son terme à la date retenue pour la cristallisation de toutes les informations nécessaires à la finalisation de la vente soit le 15 septembre 2008, date butoir prévue par les parties pour s'accorder ou résilier leur engagement (article 7 du protocole) ; que l'obtention du prêt nécessaire à l'acquisition avait été expressément notifiée à la société FONCIERE ATLAND par une lettre de la banque ING LEASE en date du 17 juillet 2008 qui faisait été de « son accord de financement pour l'acquisition des parts des SCI X... ainsi que pour l'acquisition d'un immeuble situé 3 rue François ARAGO à Mérignac à hauteur de la somme de 14 100 000  plus 30 000  de travaux sur une durée de 7 ans au taux de 6,558 %, versée entre les mains du notaire rédacteur de l'acte » ; que les indications contenues dans cette correspondance sont suffisamment précises pour établir l'engagement ferme de la banque sans réserve dans l'attente de la matérialisation effective du contrat de prêt dès lors qu'elles reprennent intégralement les caractéristiques précises définies dans la condition suspensive y afférent et qu'il est fait référence expresse à l'accord du comité des prêts de la banque ; qu'il était cependant précisé que cet accord était « valable un mois à compter du 17 juillet 2008 et sous réserve de la signature du contrat de prêt avant le 31 octobre 2008 » ; qu'il apparaît donc de cette correspondance qu'à la date du 15 septembre 2008, le bénéfice du prêt nécessaire à l'acquisition était acquis à l'appelante ; que celle-ci ne saurait valablement remettre en cause l'acquisition du bénéfice de ce prêt en se prévalant de la lettre d'ING LEASE du 23 décembre 2008 aux termes de laquelle cette dernière mentionne « Vous nous aviez précisé qu'un certain nombre de conditions suspensives ne seraient pas levées à cette même date du 30 octobre 2008 et nous vous avions alors indiqué que nous ne prolongerions pas notre accord de financement au-delà du 30 octobre 2008 » ; qu'il apparaît en effet que la banque ne fait en l'espèce que prendre acte des déclarations de sa cliente la société FONCIERE ATLAND, au demeurant non établies, pour acter que l'offre de prêt qui n'était valable que jusqu'au 30 octobre 2008 ne pourrait pas perdurer au-delà ; qu'il apparaît par ailleurs qu'en dépit de ses allégations la société FONCIERE ATLAND ne justifie nullement à la date d'octobre 2008 d'une situation économique critique puisque le document établi au titre de l'année 2008 tel qu'il est destiné à ses actionnaires fait ressortir des revenus locatifs en augmentation de 163 %, des projets d'investissements de 50 millions d'euros en 2009 et 100 millions d'euros en 2010 ; qu'elle a par ailleurs noué à une époque contemporaine des partenariats manifestement fructueux avec des groupes importants tels que KEOLIS et VEOLIA Transport ; que l'ensemble de ces éléments établit donc que la société FONCIERE ATLAND à la date du 8 octobre 2008 ne pouvait faire état valablement ni de la défaillance de la condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt puisqu'il lui était acquis jusqu'au 31 octobre 2008 ni davantage de difficultés économiques qu'elle prétend sans fondement avoir traversées à cette époque ; que c'est donc à bon droit que le tribunal l'a déboutée de sa demande tendant à voir constater la caducité de la vente et a prononcé la résolution de la vente à ses torts exclusifs » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la nature juridique de l'acte signé le 31 juillet 2008 
Que l'acte du 31 juillet 2008 se définit lui-même comme un engagement réciproque de céder et d'acquérir, sous un certain nombre de conditions suspensives, stipulées pour la plupart au profit de l'acquéreur ; qu'il ne s'agit donc pas d'une promesse mais d'un contrat synallagmatique portant sur plusieurs ventes faisant suite à la lettre du 1er décembre 2006 caractérisant l'intention de la SA FONCIERE ATLAND d'acquérir un portefeuille d'immeubles représentant une surface de 26 500 m² à usage d'entrepôts, de bureaux et d'activités sur Libourne, Floirac et Mérignac ; que la détermination de chaque objet vendu est caractérisée par les tableaux descriptifs données en annexe : description des sociétés et comptes courants, - situation locative des actifs, - comptes provisoires indicatifs des sociétés et fiches de calcul provisoire indicative des titres, - liste des comptes bancaires des sociétés ; que d'autres informations sont sollicitées par l'acquéreur au plus tard le 15 septembre 2008 notamment : - description de la valeur conventionnelle des actifs III et des constructions (Annexe C), - description de l'Actif de la société PNY (Annexe C2), - spécificités de chacun des baux à conclure lors de la cession des titres ou de l'actif concerné (Annexe 1.2), - garantie bancaire (Annexe 2.2.1 (contradictoire)), - liste des documents et informations à remettre à l'acquéreur à titre de condition suspensive à l'acquisition (Annexe 2.2.1 (e)), - convention de compte courant bloqué (Annexe 2.2.1 (i)), - garantie de remboursement (annexe 2.2.1 (j)) ; que les prix sont fixés pour chaque cession de la manière suivante : - Actif SCI X... III prix définitif : 5 150 000 euros (Annexe C), - Bail à construction société TBA : 500 000 euros (Annexe C), - 100 % des titres de la SCI X... : 6 904 784 euros (Annexe 3.1.1), -comptes courants d'associés : 818 762,79 euros représentant la somme totale des comptes courants (Annexe B) ; que la détermination provisoire du prix des cessions des titres et des comptes courants d'associés est conforme aux usages et ne remet pas en cause le caractère définitif de l'accord donné sur un prix d'ores et déjà déterminable, prix devant nécessairement être ajusté en fonction des variations comptables à intervenir au jour du transfert de propriété matérialisé par la réitération des ventes en la forme authentique ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments les demandeurs sont donc fondés à caractériser l'acte sous seing privé signé le 31 juillet comme un acte de vente sous conditions suspensives ;
Sur la défaillance de la condition suspensive tenant à l'octroi du prêt Que les conditions suspensives communes à la cession des actifs III sont définies à l'article 6.2.2 page 20 de l'acte en ces termes : « mise en place par l'acquéreur d'un financement lui permettant de financer un montant au moins égal à 80 % du coût d'acquisition et de financement de l'actif considéré (constitué du prix d'acquisition et de tous frais et accessoires d'acquisition et de mise en place du financement et des sûretés correspondants) étant précisé que la durée du remboursement ne pourra être inférieure à sept ans et que le taux d'intérêt hors assurances ne pourra excéder 6,60 % », « remise à l'acquéreur au plus tard le 15 octobre 2008 ou dix jours ouvrables avant la date de réalisation de la cession de l'actif considéré si elle intervient avant le 29 octobre 2008, des documents et informations relatifs à l'actif considéré tels que listés en annexe 2.2.1 » ; que ces conditions doivent être lues au travers des stipulations de l'article 7 définissant ainsi qu'il a été rappelé plus haut, la durée de réalisation des engagements et qui fixent le 15 septembre 2008 comme étant la date butoir convenue par les parties pour s'accorder ou résilier leur engagement ; qu'il résulte en l'espèce de l'acte litigieux : - page 8 paragraphe e article 2.1 Engagements Réciproques de Cession et d'Acquisition des Titres et Comptes Courants : « la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives subordonnant la cession des Titres d'une société devra intervenir au plus tard le 15 décembre 2008 à défaut de quoi la cession des titres de cette société sera considérée comme nulle et non avenue », - page 19, paragraphe (d) article 6.1.4 Engagements Réciproques de Cession et d'Acquisition du Bail à Construction et des Actifs III : « la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives visées à l'article 6.2 subordonnant la cession du bail à construction ou la cession des actifs III devra intervenir au plus tard le 15 décembre 2008 à défaut de quoi la cession concernée sera considérée comme nulle et non avenue » ; qu'il apparaît que la date du 15 décembre 2008 est la date choisie par les parties pour la réitération de l'ensemble des ventes mais que celles-ci ont subordonné cette réitération à la transmission d'un certain nombre d'informations avant la date du 15 septembre 2008 choisie pour sceller ou au contraire résilier le Protocole de Cession ; que c'est donc la date du 15 septembre 2008 qui correspond au terme de la condition suspensive tenant à l'octroi du financement or cette condition était réalisée dès le 17 juillet 2008 puisque la société ING avait à cette date notifié à la SA FONCIERE ATLAND « son accord de financement pour l'acquisition des parts des SCI X... ainsi que pour l'acquisition d'un immeuble situé 3 rue François ARAGO à Mérignac à hauteur de la somme de 14 100 000  plus 30 000  de travaux sur une durée de 7 ans au taux de 6,558 %, versée entre les mains du notaire rédacteur de l'acte » ; que toutefois cet accord était « valable un mois à compter du 17 juillet 2008 et sous réserve de la signature du contrat de prêt avant le 31 octobre 2008 » ; que dans un courrier adressé le 23 décembre 2008 à la SA FONCIERE ATLAND, ING LEASE indique : « Vous nous aviez précisé qu'un certain nombre de conditions suspensives ne seraient pas levées à cette même date du 30 octobre 2008 et nous vous avions alors indiqué que nous ne prolongerions pas notre accord de financement au-delà du 30 octobre 2008 » ; qu'il résulte des échanges de courriers électroniques entre les notaires des parties que les vendeurs ont communiqué à l'acquéreur différents éléments tendant à la désignation des immeubles vendus avant le 15 septembre 2008 mais à la date du 15 septembre 2008 aucun accord entre les parties n'était intervenu sur le contenu des annexes C, C2 et 1-2 conformément aux stipulations de l'article 7-3 du Protocole de Cession ; que par conséquent lorsque la SA FINANCIERE ATLAND a porté à la connaissance des vendeurs sa renonciation aux acquisitions projetées le 8 octobre 2008 elle ne pouvait valablement faire état de la défaillance de la condition suspensive tenant à l'octroi du financement dès lors que ce financement lui était encore acquis jusqu'au 31 octobre 2008 ; que la société FONCIERE ATLAND ne saurait donc prospérer de ce chef et doit être déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à la constatation de la caducité de la vente ;
Sur l'absence de signature d'un avenant 
Que la SA FONCIERE ATLAND excipe de la non communication des informations relatives à la consistance des actifs à la date du 15 septembre 2008 et de la non signature d'un avenant pour conclure à l'absence d'accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'à cet égard la lettre et l'esprit de l'article 7.3 du Protocole ne laissent planer aucun doute sur la faculté accordée à l'Acquéreur seul de résilier le Protocole de Cession à défaut d'accord entre les Parties sur le contenu des Annexes C, C2 et C12 ; que la société FONCIERE ATLAND aurait été fondée à se prévaloir de cette faculté de résiliation à condition toutefois de mettre en demeure les vendeurs de satisfaire à la communication des pièces attendues avant l'échéance prévue, ce préalable étant nécessaire à la mise en oeuvre de bonne foi de la faculté de résiliation unilatérale qui lui était offerte ; que la société FONCIERE ATLAND n'a toutefois pas satisfait à ce préalable obligatoire qui s'évince de la loyauté des conventions, motivant son désengagement par la seule circonstance de la crise financière internationale ; que la SA FONCIERE ATLAND qui n'a pas exécuté de bonne foi le Protocole de Cession et n'a pas tiré les justes conséquences de l'article 7-3 dudit Protocole ne saurait prospérer en sa demande reconventionnelle tendant à voir juger que celui-ci ne constitue pas un acte de vente parfait ;
Sur la résolution du protocole de cession 
Qu'en notifiant aux vendeurs le 8 octobre 2008 son désengagement unilatéral des ventes consenties sans mettre les vendeurs préalablement en demeure de satisfaire à leurs obligations de communiquer les états descriptifs visés aux annexes C, C2 et 1.2 alors même que la condition suspensive relative à l'octroi du financement n'était pas défaillie, la SA FONCIERE ATLAND a gravement manqué à l'exécution de ses obligations ; que la résolution du Protocole de Cession sera prononcée à ses torts exclusifs remettant rétroactivement les parties dans leurs situations et droits antérieurs à ladite cession » ;
1/ ALORS QUE l'article 3.1.1 du protocole de cession du 31 juillet 2008 prévoyait expressément que le « Prix provisoire » des titres de chacune des sociétés cédées serait calculé en fonction des « Comptes provisoires » de chaque société cédée, ces comptes provisoires devant être unilatéralement établis par le vendeur ; que cet article stipulait en outre que « pour les seuls besoins de la purge du droit de préemption urbain visée au (b) de l'Article 2.2.1, les Vendeurs ont établi les Comptes Provisoires Indicatifs et calculé, à titre indicatif, le prix provisoire des Titres résultant de l'application de la formule ci-dessus sur la base des Comptes Provisoires Indicatifs. Ces Comptes provisoires et calculs du prix provisoire indicatif des Titres figurent en Annexe 3.1.1 » ; qu'il résultait des stipulations claires et précises du protocole d'accord que ce prix provisoire indicatif, fixé en annexe 3.1.1 à la somme de 6 904 784 , et qui dépendait de « Comptes provisoires indicatifs » n'avait été établi que pour les seuls besoins de la purge du droit de préemption et n'était en aucune manière le « Prix provisoire » de la cession ; que la Cour d'appel a pourtant retenu que le prix provisoire serait « déterminable avec la méthode de calcul proposée en ce qui concerne les titres et comptes courants soit respectivement 6 904 784  et 818 762,79  » (arrêt, p. 9, alinéa 1er) ; que la Cour d'appel a donc retenu que le prix provisoire calculé sur la base des « Comptes provisoires indicatifs » était le prix provisoire de la vente, cependant qu'il résultait des stipulations claires et précises du protocole de cession du 31 juillet 2008 que le prix provisoire calculé sur la base des « Comptes provisoires indicatifs » n'était pas le prix de vente mais une simple estimation permettant la purge du droit de préemption ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a dénaturé le protocole de cession du 31 juillet 2008 et violé l'article 1134 du Code civil ;
2/ ALORS QUE le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que le prix de vente n'est pas déterminable lorsqu'il est fonction de plusieurs éléments, dépendant chacun de la volonté unilatérale de l'une des parties ; qu'en l'espèce, l'article 3.1.1 du protocole de cession du 31 juillet 2008 relatif au mode de calcul du prix provisoire précisait qu'il serait établi « sur la base des Comptes Provisoires de la Société concernée établie par les Vendeurs » ; que ces comptes provisoires devaient notamment établir la situation nette comptable, la valeur nette comptable des actifs détenus par la société ainsi que des « non-valeurs figurant à l'actif du bilan tels que les frais d'établissement et autre actifs incorporels » ; que ces différents éléments devaient être pris en compte afin d'appliquer la formule de calcul du prix choisie par les parties ; qu'il en résultait donc que le prix provisoire, qui dépendait de comptes unilatéralement établis par les vendeurs et qui pouvaient être substantiellement modifiés par les décisions de gestion des vendeurs avant la réalisation de la vente définitive, était entièrement dépendant de la volonté du vendeur ; que l'article 3.1.2 du protocole d'accord du 31 juillet 2008 précisait le mode de calcul du prix définitif, qui correspondait à un réajustement du prix provisoire en fonction de certaines variables ; que le prix définitif, qui dépendait ainsi du prix provisoire lui-même soumis au bon vouloir des vendeurs, était donc soumis à la volonté unilatérale du vendeur, de sorte qu'il n'était pas déterminable ; que la Cour d'appel a pourtant retenu que le prix de cession serait déterminable car « la détermination provisoire de la valeur de cession des titres et des comptes courants d'associés est conforme aux usages et elle est inhérente à la nécessité de procéder à des ajustements en fonction des variations comptables à intervenir au jour du transfert de propriété consacré par la matérialisation des ventes sous la forme d'un acte authentique » (arrêt, p. 9, alinéa 2) ; qu'en statuant ainsi, cependant que le prix définitif qui n'était qu'un ajustement du prix provisoire en fonction de diverses données comptables n'était pas déterminable dans la mesure où le prix provisoire était sous la dépendance de la volonté unilatérale des vendeurs, la Cour d'appel a violé l'article 1591 du Code civil ;
3/ ALORS QUE l'offre de prêt de la société ING LEASING en date du 17 juillet 2008 prévoyait expressément que « L'engagement d'ING LEASE FRANCE se trouvera résolu de plein droit si des faits nouveaux étaient susceptibles d'empêcher ou de modifier substantiellement la réalisation de l'opération » (offre du 17 juillet 2008, p. 4, alinéa 2) ; qu'il résultait ainsi des stipulations claires et précises de cette offre que l'engagement de la banque n'était pas irrévocable et que la société ING LEASING pouvait à tout moment renoncer à la conclusion définitive du contrat de prêt en cas de modification substantielle des circonstances ; que la Cour d'appel a pourtant retenu que « les indications contenues dans cette correspondance sont suffisamment précises pour établir l'engagement ferme de la banque sans réserve dans l'attente de la matérialisation effective du prêt » (arrêt, p. 10, alinéa 2) ; qu'ainsi, la Cour d'appel a retenu que l'offre de prêt ne contenait aucune réserve au profit de la banque, cependant que cette offre prévoyait expressément que la banque pouvait se désengager en cas de changement des circonstances ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a dénaturé l'offre de prêt du 17 juillet 2008 et violé l'article 1134 du Code civil.