LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en sa qualité de marchand de biens, la SCI Saint Germain (la SCI) a acquis le 21 janvier 1991 un ensemble immobilier qu'elle s'est engagée à revendre dans le délai fixé par l'article 1115 du code général des impôts pour bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par ce texte ; que, le 17 mars 2002, l'administration fiscale lui a notifié un redressement remettant en cause ce bénéfice, en l'absence de revente du bien ; qu'après avis de mise en recouvrement des droits d'enregistrement correspondants et rejet de sa réclamation, la SCI a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargée de cette imposition ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1840 G quinquiès du code général des impôts, alors applicable ;
Attendu que, selon ce texte, à défaut de revente dans le délai prévu à l'article 1115 du même code, l'acheteur est tenu d'acquitter le montant des impositions dont la perception a été différée et un droit supplémentaire de 6 % ;
Attendu que, pour dire la procédure fiscale irrégulière, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la notification de redressement ne mentionne pas l'article 1594 D du code précité qui fixe seul le taux d'imposition mais vise l'article 683, alinéa 1, lequel renvoie à l'article 1594 D qui mentionne un taux de publicité foncière ou de droit d'enregistrement de 3,60 % ; qu'il retient encore que l'article 1595 du même code fixe la taxe additionnelle exigible au taux de 1,60 % prévu aux articles 683 bis, 809 et 810 ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que ces taux correspondaient à ceux en vigueur au jour de la notification de redressement et qu'en cas de déchéance du régime de faveur prévu à l'article 1115 du code général des impôts, l'administration doit percevoir les droits d'enregistrement selon la nature du bien objet de la mutation telle qu'elle résulte de l'acte enregistré, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ;
Attendu qu'est régulière la notification de redressement, dès lors que les textes en fondant la cause et les conséquences y sont mentionnés ;
Attendu que, pour dire la procédure fiscale irrégulière, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la notification de redressement ne mentionne pas l'article 1594 D du code général des impôts ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'article 683, alinéa 1, du code général des impôts, dont elle constate qu'il était visé dans la notification litigieuse, renvoie expressément à l'article 1594 D du même code, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Saint Germain aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le directeur des services fiscaux des Alpes-Maritimes - division de la fiscalité patrimoniale et des forts enjeux
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le premier moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance et décidé que la procédure de rectification engagée par l'administration à l'encontre de la SCI SAINT GERMAIN était insuffisamment motivée et donc irrégulière en raison de la discordance entre le taux applicable et celui porté dans la notification de redressement ;
AUX MOTIFS QU' «Attendu, sur la régularité du redressement, que la notification du 17 mars 2002 indique que le redressement est fondé sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut du respect de l'engagement prévu par l'article 1115 du Code général des impôts de revendre le bien dans un délai de quatre ans, et vise l'article 683 alinéa 1, 1595, 1584, 1595 bis, 1599 séries (sic, lire sexies), 1647 V et 1840 G du même code, mais ne mentionne pas l'article 1594 D de ce code qui seul fixe le taux d'imposition ; que si l'article 683 alinéa 1 renvoie à l'article 1594 D qui mentionne un taux de publicité foncière ou de droit d'enregistrement de 3,60 %, en revanche l'article 1595 fixe la taxe additionnelle au droit d'enregistrement à la taxe de publicité foncière exigible sur les mutations à titre onéreux, d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire passible de la taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement au taux prévu aux articles 683 bis, 809 et 810 à 1,60% ; que l'on ne peut dès lors pas considérer que le contribuable était correctement informé au seul visa des articles 683 alinéa 1 et 1595 du Code général des impôts dans la mesure où l 'administration indiquait qu'au titre de ses (sic) deux articles la taxe départementale de publicité foncière était fixée au taux de 15,40% ; qu'il s'ensuit que la notification du redressement du 17 mars 2002 était irrégulière et qu'il convient de confirmer le jugement entrepris qui a fait droit à la demande de dégrèvement de la SCI SAINT GERMAIN »
ET AUX MOTIFS ADOPTES OU' «ATTENDU que la SCI SAINT GERMAIN conteste la validité du redressement du 17 mars 2002 estimant que sa notification est irrégulière au vue de la décision de la 1ere Chambre Section B de la Cour d'Appel de PARIS du 24 mars 2006 ;
ATTENDU que la Cour d'Appel de PARIS déclare :
"Les notifications du 1er juillet 1998, qui indiquent que le redressement est fondé sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut de respect de l'engagement prévu par l'article 1115 du Code Général des Impôts de revendre le bien dans un délai de quatre ans se bornent à viser les articles 1594 A, 1647 V, 1599 sexies, 1584, 1840 G quinquies, 1727 du Code Général des impôts et ne mentionnent pas l'article 1594 D du Code Général des Impôts qui seul fixe le taux d'imposition. Dès lors, les notifications de redressement sont irrégulières"
Qu'ainsi, la notification de redressement doit être motivée de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ;
Qu'il s'ensuit que l'Administration fiscale est tenue de préciser le fondement du redressement en droit commun comme en fait en mentionnant les textes sur lesquels elle s 'appuie et spécialement celui fixant le taux d'imposition ;
ATTENDU qu'en l'espèce, la notification de redressement du 17 mars 2002 indique que le redressement est fondé sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut de l'engagement prévu par l'Art. 1115 du Code général des Impôts de revendre les biens dans un délai de 4 ans, se borne à viser les articles 683 alinéa 1, 1595, 1594 et 1595 bis, 1599 sexies, 1647 V et 1840 G du Code Général des Impôts mais ne mentionnent (sic) pas l'article 1594 D de ce code qui seul fixe le taux d'imposition ;
Que dès lors, la notification de redressements du 17 mars 2002 est irrégulière »
ALORS QU' en application des principes posés par l'article 1840 G quinquies
ancien du code général des impôts (C.G.I.), en cas de remise en cause du régime de faveur des marchands de biens prévu par l'article 1115 du (C.G.I.), l'acheteur est tenu d'acquitter le montant des impositions dont la perception a été différée ; qu'il en résulte que le marchand de biens se retrouve placé rétroactivement dans la situation d'un acquéreur « ordinaire », tenu d'acquitter les droits de mutation omis au taux de droit commun, d'après les tarifs en vigueur au jour de I'acquisition ; que dès lors, en déclarant irrégulière la procédure en se référant aux articles du code général des impôts fixant les taux dans leur rédaction en vigueur au jour de la notification de redressement et non dans leur rédaction en vigueur au jour de l'acte de mutation enregistré la cour d'appel a violé l'article 1840 G quinquies ancien du (C.G.I.). 
SECOND MOYEN DE CASSATION PRIS EN SES DEUX BRANCHES :
Le second moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement de première instance et décidé que la procédure de rectification engagée par l'administration à l'encontre de la SCI SAINT GERMAIN était insuffisamment motivée et donc irrégulière pour l'absence de mention de l'article 1594 D du code général des impôts.
AUX MOTIFS QU', « Attendu, sur la régularité du redressement, que la notification du 17 mars 2002 indique que le redressement est fondé sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut du respect de l'engagement prévu par l'article 1115 du Code général des impôts de revendre le bien dans un délai de quatre ans, et vise l'article 683 alinéa 1, 1595, 1584, 1595 bis, 1599 séries (sic, lire sexies), 1647 V et 1840 G du même code, mais ne mentionne pas l'article 1594 D de ce code qui seul fixe le taux d'imposition ; que si l'article 683 alinéa 1 renvoie à l'article 1594 D qui mentionne un taux de publicité foncière ou de droit d'enregistrement de 3,60 %, en revanche l'article 1595 fixe la taxe additionnelle au droit d'enregistrement à la taxe de publicité foncière exigible sur les mutations à titre onéreux, d'immeubles ou de droits immobiliers situés sur le territoire passible de la taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement au taux prévu aux articles 683 bis, 809 et 810 à 1,60% ; que l'on ne peut dès lors pas considérer que le contribuable était correctement informé au seul visa des articles 683 alinéa 1 et 1595 du Code général des impôts dans la mesure où l'administration indiquait qu'au titre de ses (sic) deux articles la taxe départementale de publicité foncière était fixée au taux de 15,40% ; qu'il s'ensuit que la notification du redressement du 17 mars 2002 était irrégulière et qu'il convient de confirmer le jugement entrepris qui a fait droit à la demande de dégrèvement de la SCI SAINT GERMAIN »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU «( ATTENDU que la SCI SAINT GERMAIN conteste la validité du redressement du 17 mars 2002 estimant que sa notification est irrégulière au vue de la décision de la 1 ère Chambre Section B de la Cour d'Appel de PARIS du 24 mars 2006 ;
ATTENDU que la Cour d'Appel de PARIS déclare :
"Les notifications du 1er juillet 1998, qui indiquent que le redressement est fondé sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut de respect de l'engagement prévu par l'article 1115 du Code Général des Impôts de revendre le bien dans un délai de quatre ans se bornent à viser les articles 1594 A, 1647 V, 1599 sexies, 1584, 1840 G quinquies, 1727 du Code Général des impôts et ne mentionnent pas l'article 1594 D du Code Général des Impôts qui seul fixe le taux d'imposition. Dès lors, les notifications de redressement sont irrégulières"
Qu'ainsi, la notification de redressement doit être motivée de manière à mettre le contribuable en état de pouvoir formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ;
Qu'il s'ensuit que l'Administration fiscale est tenue de préciser le fondement du redressement en droit commun comme en fait en mentionnant les textes sur lesquels elle s'appuie et spécialement celui fixant le taux d'imposition ;
ATTENDU qu'en l'espèce, la notification de redressement du 17 mars 2002 indique que le redressement est fondé sur la déchéance du régime de faveur des marchands de biens pour défaut de l'engagement prévu par l'Art. 1115 du Code général des Impôts de revendre les biens dans un délai de 4 ans, se borne à viser les articles 683 alinéa 1, 1595, 1594 et 1595 bis, 1599 sexies, 1647 V et 1840 G du Code Général des Impôts mais ne mentionnent (sic) pas l'article 1594 D de ce code qui seul fixe le taux d'imposition ;
Que dès lors, la notification de redressements du 17 mars 2002 est irrégulière »
ALORS QUE D'UNE PART, il résulte des dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales que l'administration fiscale doit adresser une notification de redressement au contribuable qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que cette notification est régulière dès lors que sont mentionnés les textes qui fondent spécifiquement le redressement ; que dans sa version applicable à l'espèce, l'article 1594 D du C.G.I. ne fixe pas le taux applicable de 13,80% fixé directement à l'article 683 du C.G.I. régulièrement visé dans la notification de redressement ; qu'en décidant que l'absence de mention de l'article 1594 D du code général des impôts était de nature à vicier la procédure engagée par l'administration fiscale, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, il résulte des dispositions de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales que l'administration fiscale doit adresser une notification de redressement au contribuable qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que cette notification est suffisamment motivée dès lors qu'elle vise l'article 683 du C.G.I. qui renvoie expressément à l'article 1594 D du C.G.I. ; qu'en décidant que l'absence de mention de l'article 1594 D du code général des impôts était de nature à vicier la procédure engagée par l'administration fiscale, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales.