LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mars 2008), rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 25 avril 2006, pourvoi n S 04-15. 096), qu'après l'acquisition par l'indivision X... de la moitié indivise d'un immeuble à Saint-Maur-des-Fossés, comprenant, d'une part, un immeuble de rapport, d'autre part, un ensemble de boxes et d'emplacements de parkings, l'administration fiscale lui a notifié un redressement portant sur les droits d'enregistrement, en estimant que la valeur vénale de l'immeuble était de 4 750 000 francs ; que l'imposition ayant été mise en recouvrement et la réclamation des consorts 
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ayant été rejetée, M. Bernard 
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a fait assigner l'administration fiscale en dégrèvement des impositions mises à la charge de l'indivision ; 
Sur le premier moyen : 
Attendu que M. Bernard 
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fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré régulière la procédure suivie devant la commission départementale de conciliation, alors, selon le moyen, que la procédure contradictoire doit, en toutes ses phases dont celle qui se déroule devant la commission départementale de conciliation, être menée par l'administration fiscale directement avec le contribuable ; qu'ainsi, il revenait à celle-ci, qui ne pouvait ignorer l'existence de plusieurs héritiers solidaires au nom desquels, comme à titre personnel M. Bernard 
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, sans justifier d'un mandat exprès de leur part, avait sollicité la réunion de la commission, de convoquer chacun d'entre eux personnellement en les informant de la possibilité de s'y faire éventuellement représenter ; que dès lors, l'arrêt est entaché d'une violation des articles L.. 57, L. 59, R*. 57-1 et R*. 59-1 du livre des procédures fiscales ; 
Mais attendu que M. Bernard 
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, qui n'avait pas qualité pour représenter l'indivision X..., est irrecevable à invoquer une irrégularité qui ne lui fait pas grief ; que le moyen ne peut être accueilli ; 
Sur le deuxième moyen : 
Attendu que M. Bernard 
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fait grief à l'arrêt d'avoir considéré que l'avis de mise en recouvrement qui lui avait été adressé individuellement était régulier, alors, selon le moyen : 
1° / qu'en présence de débiteurs solidaires l'article R*. 256-2 du livre des procédures fiscales permet à l'administration de notifier la mise en recouvrement des sommes, soit au moyen de plusieurs avis de mise en recouvrement établis au nom de chacun de ces redevables, soit en recourant à un unique avis de mise en recouvrement à caractère collectif ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté le choix par l'administration fiscale d'un avis individuel adressé au lui seul et l'absence dans celui-ci de toute mention relative à la solidarité de l'article 1709 du code général des impôts ; qu'en considérant, en dépit de ce dernier fait, cet avis régulier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'induisaient de ses constatations et a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des dispositions des articles L. 256 et R*. 256-2 du livre des procédures fiscales ; 
2° / que l'avis de mise en recouvrement doit porter à la connaissance du contribuable la nature et l'origine des créances en cause ; qu'en considérant l'avis individuel adressé à lui seul régulier en dépit du fait que la nature solidaire de la créance réclamée au contribuable n'y était pas mentionnée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 256 et R*. 256-1 du livre des procédures fiscale ; 
Mais attendu qu'après avoir relevé que la notification de redressement et la réponse aux observations du contribuable avaient été adressées à M. Bernard 
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en sa qualité d'héritier solidaire, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'avis de mise en recouvrement était régulier ; que le moyen n'est pas fondé ; 
Et sur le troisième moyen : 
Attendu que M. Bernard 
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fait grief à l'arrêt d'avoir considéré justifiée la méthode de reconstitution de la valeur vénale de l'ensemble immobilier adoptée par l'administration fiscale et jugé que les redressements qui en sont issus étaient fondés, alors, selon le moyen : 
1° / que cadastrés en un seul lot, les biens en cause font partie du même groupement topographique ; qu'en raison de leur agencement, les boxes et parkings sont normalement destinés à être utilisés par les occupants de l'immeuble de rapport comportant plusieurs logements ; qu'ils ne sauraient, dès lors, être regardés comme des fractions de propriété susceptibles de faire l'objet d'évaluations distinctes ; que, par conséquent, en écartant le principe de l'unicité d'évaluation au seul motif d'une possibilité de cession distincte des boxes et parkings, la cour d'appel a violé l'article 666 du code général des impôts, ensemble l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
2° / que les droits de mutation doivent être liquidés sur la valeur vénale réelle de l'immeuble, c'est-à-dire sur le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit ; qu'en affirmant que les boxes et parkings étaient totalement indépendants de l'immeuble de rapport sans rechercher si, en raison de leur caractère accessoire à l'habitation, leur existence ou leur absence au moment de la vente dudit immeuble n'était pas de nature à en modifier substantiellement l'attractivité compte tenu de leur proximité avec celui-ci et, partant, à modifier la valeur vénale réelle de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
Mais attendu que l'arrêt retient que s'il résulte de la déclaration de succession que le bien en cause est cadastré en un seul lot, il est en réalité constitué de deux entités physiques clairement distinctes : d'un côté, un ensemble immobilier à usage mixte, de l'autre, de boxes et parkings ; qu'il retient ensuite que contrairement à ce que soutient M. Bernard 
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, l'unicité cadastrale n'implique nullement que les biens référencés sous le même numéro ne puissent faire l'objet de cessions distinctes ; qu'il retient encore que tel est le cas en l'espèce, les boxes et emplacements de parking étant totalement indépendants de l'immeuble de rapport ; qu'il en déduit que la singularité de ce bien est ainsi avérée, qu'elle résulte clairement de la description précise qui en est faite dans la notification de redressements du 3 avril 1998 dont il n'est pas contestée qu'elle résulte de la déclaration de succession ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a pu retenir que le bien cadastré en un seul lot en constituait en réalité deux dont elle a apprécié la valeur par comparaison d'éléments semblables mais dissociés tirée de mutations réelles intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché ; que le moyen n'est pas fondé ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne M. 
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aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille neuf. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par Me Odent, avocat de M. 
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PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR considéré régulière la procédure suivie en dépit du fait que seul M. Bernard 
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, et non l'ensemble des héritiers, ait été convoqué à la séance de la commission départementale de conciliation du 4 juin 1999 ; 
AUX MOTIFS QUE la convocation devant la commission départementale de conciliation a été adressée à M. Bernard 
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, avec la précision « héritier solidaire avec MM. Jean, Jacques et Michel 
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» et qu'il n'était donc pas fondé à se prévaloir de l'éventuelle irrégularité résultant de la non convocation des autres cohéritiers ; 
ALORS QUE la procédure contradictoire doit, en toute ses phases dont celle qui se déroule devant la commission départementale de conciliation, être menée par l'administration fiscale directement avec le contribuable ; qu'ainsi, il revenait à celle-ci, qui ne pouvait ignorer l'existence de plusieurs héritiers solidaires au nom desquels, comme à titre personnel M. Bernard 
X...
, sans justifier d'un mandat exprès de leur part, avait sollicité la réunion de la commission, de convoquer chacun d'entre eux personnellement en les informant de la possibilité de s'y faire éventuellement représenter ; que dès lors, l'arrêt est entaché d'une violation des articles L. 57, L. 59, R. 57-1 et R. 59-1 du Livre des procédures fiscales. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR considéré que l'avis de mise en recouvrement adressé individuellement à M. Bernard 
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était régulier ; 
AUX MOTIFS QUE l'administration fiscale soutient à juste titre que l'avis de mise en recouvrement établi au nom de M. Bernard 
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était non pas un avis de mise en recouvrement collectif mais individuel comme lui permettent les dispositions de l'article L. 256 du Livre des procédures fiscales et qu'à ce titre elle était dispensée de rappeler la mention de l'article 1709 du code général des impôts ; 
1° / ALORS QU'en présence de débiteurs solidaires l'article R. 256-2 permet à l'administration de notifier la mise en recouvrement des sommes, soit au moyen de plusieurs avis de mise en recouvrement établis au nom de chacun de ces redevables, soit en recourant à un unique avis de mise en recouvrement à caractère collectif ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté le choix par l'administration fiscale d'un avis individuel adressé au seul M. Bernard 
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et l'absence dans celui-ci de toute mention relative à la solidarité de l'article 1709 du code général des impôts ; qu'en considérant, en dépit de ce dernier fait, cet avis régulier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'induisaient de ses constatations et a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard des dispositions des articles L. 256 et R. 256-2 du Livre des procédures fiscales. 
2° / ALORS QUE l'avis de mise en recouvrement doit porter à la connaissance du contribuable la nature et l'origine des créances en cause ; qu'en considérant l'avis individuel adressé à M. Bernard 
X...
régulier en dépit du fait que la nature solidaire de la créance réclamée au contribuable n'y était pas mentionnée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles L. 256 et R. 256-1 du Livre des procédures fiscale. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR considéré justifiée la méthode de reconstitution de la valeur vénale de l'ensemble immobilier adoptée par l'administration fiscale et, partant, d'avoir jugé que les redressements qui en sont issus étaient fondés ; 
AUX MOTIFS QUE le bien en cause est constitué de deux entités physiques distinctes composées, d'une part, d'un ensemble immobilier à usage mixte, d'autre part, de boxes et de parkings et est donc susceptible de faire l'objet de cessions distinctes ; que se trouve justifiée la méthode d'évaluation de l'administration ayant consisté à déterminer son appréciation à partir d'éléments semblables mais dissociés sans se fonder sur le principe de l'unicité d'évaluation ; 
1° / ALORS QUE cadastrés en un seul lot, les biens en cause font partie du même groupement topographique ; qu'en raison de leur agencement, les boxes et parkings sont normalement destinés à être utilisés par les occupants de l'immeuble de rapport comportant plusieurs logements ; qu'ils ne sauraient, dès lors, être regardés comme des fractions de propriété susceptibles de faire l'objet d'évaluations distinctes ; que, par conséquent, en écartant le principe de l'unicité d'évaluation au seul motif d'une possibilité de cession distincte des boxes et parkings, la cour d'appel a violé l'article 666 du code général des impôts, ensemble l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ; 
2° / ALORS QUE les droits de mutation doivent être liquidés sur la valeur vénale réelle de l'immeuble, c'est-à-dire sur le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit ; qu'en affirmant que les boxes et parkings étaient totalement indépendants de l'immeuble de rapport sans rechercher si, en raison de leur caractère accessoire à l'habitation, leur existence ou leur absence au moment de la vente dudit immeuble n'était pas de nature à en modifier substantiellement l'attractivité compte tenu de leur proximité avec celui-ci et, partant, à modifier la valeur vénale réelle de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 666 du code général des impôts et L. 17 du Livre des procédures fiscales.