LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Joint les pourvois n° U 08-17.759 et n° J 08-70.098 qui attaquent le même arrêt ;
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mai 2008), que, le 30 janvier 2004, la société Kuzu France (le promettant), qui louait un local commercial situé 229 rue Saint-Honoré à Paris, pour les besoins de son activité de vente de vêtements de cuir et de peaux et fourrures, a conclu avec la société Nouvelles La Maille souple (le bénéficiaire), exerçant sous l'enseigne "Petit Bateau", une promesse synallagmatique de cession de son droit au bail sous diverses conditions suspensives, telles que l'accord express du bailleur sur la cession à intervenir, ainsi que l'engagement de ce dernier à conclure avec le bénéficiaire un nouveau bail prévoyant un changement d'activité et le paiement d'une certaine somme à titre de loyers ; que, par courrier du 25 février 2004, la SCI Honoré royale (le bailleur) a donné au bénéficiaire son accord de principe à la cession du droit au bail, à condition d'être appelé à concourir à l'acte de cession, ainsi qu'à la conclusion concomitante d'un nouveau bail, aux conditions envisagées quant à l'activé autorisée et au montant des loyers réclamés, étant précisé que les autres clauses du bail alors en vigueur seraient maintenues sous réserve d'éventuelles modifications rédactionnelles mineures ; que le bénéficiaire a apposé son accord sur ce document, sous réserve d'avoir connaissance du montant prévisionnel des frais et honoraires à la charge du preneur et de trouver un accord avec le conseil du bailleur sur les quelques modifications au bail demandées ; qu'estimant que le bailleur avait manqué à ses engagements en ne se présentant pas aux deux rendez-vous qui avaient été prévus le 26 juillet et le 3 août 2004 pour la conclusion de l'acte de cession du droit au bail et du nouveau bail, le bénéficiaire puis le promettant l'ont assigné en indemnisation de leur préjudice ;
 	Sur le premier moyen des pourvois rédigés en termes identiques :
 	Attendu que le bailleur fait grief à l'arrêt d'avoir retenu à son encontre la commission d'une faute contractuelle en ne se présentant pas au rendez-vous de signature organisé à la suite de l'accord qu'il avait donné au projet de cession de bail devant intervenir entre le bénéficiaire et le promettant et de l'avoir condamné en conséquence à payer au bénéficiaire la somme de 600 000 euros au titre du manque à gagner du fait de l'absence de réalisation de cette cession et au promettant la somme de 35 993,42 euros au titre des frais engagés et du préjudice commercial subi, alors, selon le moyen :
 	1°/ que le refus de mener à leur terme des négociations en vue de la signature d'un contrat ne peut être reproché à une partie que s'il est exprès ou résulte d'une manifestation non équivoque de sa volonté ; que la cour d'appel, en déduisant la volonté du bailleur de se soustraire à son engagement de signer les actes nécessaires à la cession de bail, de ses absences aux rendez-vous du 26 juillet, pour lequel son conseil n'avait reçu que le matin le projet d'acte de cession, et du 3 août, pour lequel sa gérante domiciliée à Taïwan n'avait été convoquée que par sommation délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
 	2°/ qu'en se bornant à adopter les motifs du jugement qui avait vu dans le mandat donné à la société Jones Lang Lasalle la manifestation de la volonté du bailleur de se soustraire à son engagement de concourir à la cession de bail au bénéficiaire, sans répondre aux conclusions du bailleur qui soutenaient que le mandat avait pour seul objet la négociation de la cession bail au bénéficiaire à laquelle le mandataire s'était adressé par courrier du 6 août 2004, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 	Mais attendu, d'une part, que, loin d'évoquer l'existence de simples négociations en cours en vue de la conclusion d'un contrat, le bailleur avait, au contraire, reconnu devant la cour d'appel s'être engagé, dans son courrier du 25 février 2004, à conclure un nouveau bail avec le bénéficiaire et avait déduit de cet engagement qu'il revenait à ce dernier d'en rechercher l'exécution sous la contrainte ;
 	Attendu, d'autre part, qu'après avoir rappelé, par motifs adoptés, les termes de la promesse de cession de droit au bail et l'acceptation par le bailleur de cette cession, ainsi que son engagement à conclure avec le bénéficiaire un nouveau bail répondant aux conditions prévues dans la promesse, l'arrêt relève, par motifs adoptés, que les parties ont appris ultérieurement, après les deux rendez-vous de signature du nouveau bail auxquels le bailleur ne s'est pas rendu, que ce dernier avait, trois jours avant la première date de rendez-vous, confié à la société Jones Lang Lassalle une mission d'assistance et de conseil dans le projet de cession entre le promettant et un cessionnaire potentiel, ainsi que l'étude et la négociation d'un nouveau bail ; qu'il déduit de ce mandat et de l'absence du bailleur à ces rendez-vous la volonté de ce dernier de se soustraire aux engagements qu'il avait contractés dans son courrier du 25 février 2004 ; qu'il ajoute, par motifs adoptés, qu'en acceptant les conditions prévues à la promesse de cession, le bailleur s'était engagé de telle façon qu'il ne pouvait plus refuser de signer les actes considérés qui étaient conformes à ces conditions ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel, qui a ainsi répondu aux conclusions prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision ;
 	D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;
 	Et sur le second moyen des pourvois rédigés en termes identiques :
 	Attendu que le bailleur fait grief à l'arrêt d'avoir dit qu'il avait commis une faute contractuelle en ne se présentant pas au rendez-vous de signature organisé à la suite de l'accord qu'il avait donné au projet de cession de bail devant intervenir entre le bénéficiaire et le promettant, et de l'avoir condamné en conséquence à payer au bénéficiaire la somme de 600 000 euros au titre du manque à gagner du fait de l'absence de réalisation de cette cession, alors, selon le moyen, qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers pré-contractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusions du contrat; que la cour d'appel, en considérant que le bailleur avait commis une faute contractuelle et en condamnant celui-ci à indemniser le bénéficiaire du préjudice causé par la perte de gains que lui aurait procurés l'exploitation du local qu'elle envisageait de prendre en location, tout en constatant que les négociations étaient en cours sur les conditions de la cession du bail et de la conclusion d'un nouveau bail et que des rendez-vous étaient organisés pour la signature des actes, a violé l'article 1382 du code civil ;
 	Mais attendu que l'arrêt n'a nullement constaté l'existence de simples négociations en cours entre les parties sur les conditions de la cession de bail et sur la conclusion d'un nouveau bail, mais a retenu, par motifs adoptés, l'existence d'un accord du bailleur sur le projet de cession dans les conditions prévues à la promesse ; que le moyen manque en fait ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne la SCI Honoré royale aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Nouvelle Maille souple la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ;
 	Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille dix.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens identiques produits par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour la société Honoré royale, demanderesse aux pourvois n° U 08-17.759 et J 08-70.098
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI HONORE ROYALE a commis une faute contractuelle en ne se présentant pas au rendezvous de signature organisé à la suite de l'accord qu'elle avait donné au projet de cession de bail devant intervenir entre la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE et la SARL KUZU FRANCE et condamné en conséquence la SCI HONORE ROYALE à payer à la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE la somme de 600.000 euros au titre du manque à gagner du fait de l'absence de réalisation de cette cession et à la SARL KUZU FRANCE la somme de 35.993,42 euros au titre des frais engagés et du préjudice commercial subi ;
 AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QUE les parties ont appris ultérieurement que la SCI HONORE ROYALE avait, le 23 juillet 2004, donné un mandat à la société JONES LANG LASALLE pour une mission d'assistance et de conseil dans le projet de cession entre KUZU FRANCE et un cessionnaire potentiel ainsi que l'étude et la négociation d'un nouveau bail enter la SCI et le cessionnaire ; ce mandat et son absence au rendez-vous de signature fixé avec son conseil de l'époque démontrent suffisamment la volonté de la SCI HONORE ROYALE de se soustraire aux engagements qu'elle avait contractés dans son courrier du 25 février 2004 ; qu'en s'engageant vis à vis de la SARL KUZU FRANCE et de la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à accepter le projet de cession dans les conditions prévues à leur promesse de cession, la SCI HONORE ROYALE a conduit les parties à s'engager dans un processus complet qui a abouti au déménagement de la boutique par la SARL KUZU FRANCE afin de permettre la prise d'effet du nouveau bail devant être signé au profit de la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE au jour prévu pour la signature ; que la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE justifie avoir de son côté fait l'ensemble des démarches nécessaires pour lui permettre la réalisation des travaux prévus dans les lieux ; qu'en acceptant les conditions offertes, la SCI HONORE ROYALE s'était engagée de telle façon qu'elle ne pouvait plus refuser de signer les actes prévus qui étaient conformes aux conditions qu'elle avait posées ; qu'en refusant de se rendre au rendez-vous de signature et en donnant depuis plus aucun signe, tant par son conseil qui a précisé être dessaisi que par le mandataire choisi en juillet et dont le mandat n'a duré que quelques mois, la SCI HONORE ROYALE a gravement manqué à la bonne foi devant prévaloir dans l'exécution des contrats et a commis une faute contractuelle ; que si, sur le plan des principes, la SAS NOUVELLE MAILLE SOUPLE aurait pu envisager de signer la cession du droit au bail, d'entrer dans les lieux et d'engager une procédure ultérieurement pour se voir reconnaître le droit à un bail selon les conditions offertes, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir souhaité commencer une relation contractuelle avec un bailleur sur de telles bases, alors même que le prestige de l'adresse et les travaux envisagés devaient l'encourager à tenter de s'implanter de façon pérenne dans les lieux ; que le refus de signer la cession, en l'absence du bailleur, alors que les conditions fixées par les parties comprenaient la signature concomitante d'un nouveau bail pour des lieux différents, avec une nouvelle destination, était donc légitime et ne peut lui être reproché ;
 ET, propres, QU' en cet état des seuls éléments utiles du dossier, la SCI HONORE ROYALE qui n'avait donné qu'un accord de principe à la cession du bail mais qui savait que la promesse conclue ente la société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE et la Société KUZU FRANCE stipulait un accord exprès du bailleur sans contrepartie financière et son engagement de régulariser la cession a bien commis la faute contractuelle exactement et minutieusement décrite par les premiers juges, la société KUZU FRANCE et la Société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE ne pouvant prendre le risque de réaliser la promesse conclue entre elles en l'absence et dans le silence du bailleur dont la position exacte sur l'avenir était ignorée ;
 ALORS QUE, d'une part, le refus de mener à leur terme des négociations en vue de la signature d'un contrat ne peut être reproché à une partie que s'il est exprès ou résulte d'une manifestation non équivoque de sa volonté ; que la Cour d'appel, en déduisant la volonté de la SCI HONORE ROYALE de se soustraire à son engagement de signer les actes nécessaires à la cession de bail, de ses absences aux rendez-vous du 26 juillet, pour lequel son conseil n'avait reçu que le matin le projet d'acte de cession, et du 3 août, pour lequel sa gérante domiciliée à Taïwan n'avait été convoquée que par sommation délivrée par procès-verbal de recherches infructueuses, a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ;
 ALORS QUE, d'autre part, en se bornant à adopter les motifs du jugement qui avait vu dans le mandat donné à la société JONES LANG LASALLE la manifestation de la volonté de la SCI HONORE ROYALE de se soustraire à son engagement de concourir à la cession de bail à la société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE, sans répondre aux conclusions de la SCI qui soutenaient (p. 9-10) que le mandat avait pour seul objet la négociation de la cession de bail à la société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à laquelle le mandataire s'était adressé par courrier du 6 août 2004, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI HONORE ROYALE a commis une faute contractuelle en ne se présentant pas au rendezvous de signature organisé à la suite de l'accord qu'elle avait donné au projet de cession de bail devant intervenir entre la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE et la SARL KUZU FRANCE, et condamné en conséquence la SCI HONORE ROYALE à payer à la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE la somme de 600.000 euros au titre du manque à gagner du fait de l'absence de réalisation de cette cession ;
 AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QUE les parties ont appris ultérieurement que la SCI HONORE ROYALE avait, le 23 juillet 2004, donné un mandat à la société JONES LANG LASALLE pour une mission d'assistance et de conseil dans le projet de cession entre KUZU FRANCE et un cessionnaire potentiel ainsi que l'étude et la négociation d'un nouveau bail enter la SCI et le cessionnaire ; ce mandat et son absence au rendez-vous de signature fixé avec son conseil de l'époque démontrent suffisamment la volonté de la SCI HONORE ROYALE de se soustraire aux engagements qu'elle avait contractés dans son courrier du 25 février 2004 ; qu'en s'engageant vis à vis de la SARL KUZU FRANCE et de la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à accepter le projet de cession dans les conditions prévues à leur promesse de cession, la SCI HONORE ROYALE a conduit les parties à s'engager dans un processus complet qui a abouti au déménagement de la boutique par la SARL KUZU FRANCE afin de permettre la prise d'effet du nouveau bail devant être signé au profit de la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE au jour prévu pour la signature ; que la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE justifie avoir de son côté fait l'ensemble des démarches nécessaires pour lui permettre la réalisation des travaux prévus dans les lieux ; qu'en acceptant les conditions offertes, la SCI HONORE ROYALE s'était engagée de telle façon qu'elle ne pouvait plus refuser de signer les actes prévus qui étaient conformes aux conditions qu'elle avait posées ; qu'en refusant de se rendre au rendez-vous de signature et en donnant depuis plus aucun signe, tant par son conseil qui a précisé être dessaisi que par le mandataire choisi en juillet et dont le mandat n'a duré que quelques mois, la SCI HONORE ROYALE a gravement manqué à la bonne foi devant prévaloir dans l'exécution des contrats et a commis une faute contractuelle ; que si, sur le plan des principes, la SAS NOUVELLE MAILLE SOUPLE aurait pu envisager de signer la cession du droit au bail, d'entrer dans les lieux et d'engager une procédure ultérieurement pour se voir reconnaître le droit à un bail selon les conditions offertes, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir souhaité commencer une relation contractuelle avec un bailleur sur de telles bases, alors même que le prestige de l'adresse et les travaux envisagés devaient l'encourager à tenter de s'implanter de façon pérenne dans les lieux ; que le refus de signer la cession, en l'absence du bailleur, alors que les conditions fixées par les parties comprenaient la signature concomitante d'un nouveau bail pour des lieux différents, avec une nouvelle destination, était donc légitime et ne peut lui être reproché ; que la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE justifie par les comptes de résultat de boutiques Petit Bateau situées dans d'autres emplacements de qualité que son résultat net d'environ 300.000 euros par an par magasin ; que sur le cours d'un bail de neuf ans, compte tenu de ce que les investissement nécessaires pour la première année sont de nature à ne pas permettre ce résultat, le manque à gagner peut donc être évalué à environ 2 400 000 euros ; que cependant la procédure de déspécialisation engagée par la SARL KUZU FRANCE tend à permettre éventuellement une cession du fonds, lorsque la question des conditions de renouvellement du bail auront été précisées ; que la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a donc seulement subi un préjudice lié à l'impossibilité de réaliser cette cession en 2004 et ne peut être dédommagée du manque à gagner sur la totalité d'un bail de neuf ans, mais uniquement jusqu'à la date du présent jugement ; qu'il convient en conséquence de condamner la SCI HONORE ROYALE à payer à la SAS NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE la somme de 600.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 ET, propres, QU' en cet état des seuls éléments utiles du dossier, la SCI HONORE ROYALE qui n'avait donné qu'un accord de principe à la cession du bail mais qui savait que la promesse conclue ente la société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE et la Société KUZU FRANCE stipulait un accord exprès du bailleur sans contrepartie financière et son engagement de régulariser la cession a bien commis la faute contractuelle exactement et minutieusement décrite par les premiers juge, la société KUZU FRANCE et la Société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE ne pouvant prendre le risque de réaliser la promesse conclue entre elles en l'absence et dans le silence du bailleur dont la position exacte sur l'avenir était ignorée ;
 ALORS QUE une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusions du contrat ; que la Cour d'appel, en considérant que la SCI HONORE ROYALE avait commis une faute contractuelle et en condamnant celle-ci à indemniser la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE du préjudice causé par la perte de gains que lui aurait procurés l'exploitation du local qu'elle envisageait de prendre en location, tout en constatant que les négociations étaient en cours sur les conditions de la cession du bail et de la conclusion d'un nouveau bail et que des rendez-vous étaient organisés pour la signature des actes, a violé l'article 1382 du Code civil .