AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 25 juin 2004), que, par acte du 2 septembre 1991, la société civile immobilière Calaki (la société Calaki) a acquis auprès de la société à responsabilité Les Cardamones (la société Les Cardamones) un terrain, lui-même acquis par cette dernière auprès de M. et Mme X... ; que, lors de ces deux acquisitions successives, les sociétés ont chacune pris l'engagement de réaliser dans un délai de quatre ans les travaux nécessaires à l'édification d'un ou de plusieurs immeubles, en vue de bénéficier du régime fiscal de faveur prévu par l'article 691 du code général des impôts, aujourd'hui codifié sous l'article 1594-0 G du même code ; que l'opération a été soumise au régime de la TVA immobilière et exonérée de droits d'enregistrement ; que l'engagement souscrit n'ayant pas été tenu, l'administration fiscale a notifié, le 8 novembre 1993, à la société Les Cardamones et, le 6 juillet 2001, à la société Calaki un redressement portant sur un rappel de droits d'enregistrement, suivi pour cette dernière, le 15 octobre 2001, d'un avis de mise en recouvrement ;
   qu'après le rejet de sa réclamation, la société a fait assigner le directeur des services fiscaux de La Réunion devant le tribunal de grande instance afin d'obtenir l'annulation de l'avis de mise en recouvrement et la décharge des droits ;
   Sur le premier moyen :
   Attendu que la société Calaki fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen, que l'acquéreur ne peut transmettre au sous-acquéreur plus de droits ou obligations qu'il n'en a lui-même ;
   qu'en l'espèce, c'est la SARL Les Cardamones, qui avait acquis le terrain litigieux suivant acte notarié du 23 novembre 1987, qui a pris l'engagement de construire dans les quatre ans, engagement venu à expiration le 22 novembre 1991, de sorte que la SCI Calaki, sous-acquéreur, ne pouvait se voir reprocher de n'avoir pas elle-même construit ; qu'en refusant de constater l'irrégularité du redressement opéré et de décharger la SCI Calaki des impositions supplémentaires litigieuses, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 691 du code général des impôts ;
   Mais attendu que l'application du régime de faveur à chaque transaction immobilière d'un terrain à bâtir est subordonnée au respect de l'engagement visé à l'article 691 du code général des impôts, de sorte que quel que soit le nombre d'acquéreurs successifs d'un même terrain, le simple fait d'avoir pris l'engagement de construire ayant engendré une imposition atténuée oblige individuellement ces personnes à l'égard de l'administration fiscale ;
   Attendu qu'après avoir relevé que la société Calaki n'avait pas édifié un bâtiment à usage industriel ou commercial dans un délai de quatre ans à compter de l'acte d'acquisition du terrain, le 2 septembre 1991, l'arrêt retient qu'elle avait fait l'objet d'un redressement en raison du non respect de son propre engagement, et non de l'engagement initial souscrit par la société Les Cardamones ; qu'en l'état de ces énonciations et constatations, la cour d'appel a décidé à bon droit que la société avait été déchue du bénéfice des dispositions de l'article 691 du code général des impôts, abstraction faite de la déchéance prononcée pour les mêmes motifs à l'encontre de la société Les Cardamones ; que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le deuxième moyen :
   Attendu que la société Calaki fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :
   1 / que tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer de ce chef que "l'appelante ne produit aucune pièce justificative permettant de conforter ses allégations", la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;
   2 / que la demande de dégrèvement formée par un sous-acquéreur, qui n'a pu exécuter son obligation de construire des locaux d'habitation dans le délai de quatre ans est fondée lorsque les difficultés auxquelles il allait se heurter n'étaient pas prévisibles au moment de l'acquisition ; qu'en l'espèce, la SCI Calaki faisait valoir dans ses écritures d'appel qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de construire du fait des dispositions de la loi sur la protection du littoral, devenue applicable pendant le cours du délai imparti pour construire ; qu'en négligeant ces circonstances dirimantes, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des dispositions de l'article 691 du code général des impôts ;
   Mais attendu qu'en relevant que la société Calaki ne produisait aucune pièce justifiant des démarches nécessaires à la mise en oeuvre des constructions envisagées pendant le délai légal imparti à compter du 2 septembre 1991, la cour d'appel, par des motifs appropriés, en écartant la force majeure, a légalement justifié sa décision, peu important la publication de la loi du 3 février 1995 sur la protection du littoral ; que le moyen n'est pas fondé ;
   Sur le troisième moyen :
   Attendu que la société fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que toutes les sanctions fiscales, même celles qui présentent un caractère automatique, doivent être motivées ; que l'application du droit supplémentaire de 1% prévu à l'article 1840 G ter du code général des impôts constitue une sanction fiscale ; qu'en refusant néanmoins de sanctionner le défaut de motivation de la notification de redressement du 6 juillet 2001, au motif erroné que "l'application du droit supplémentaire de 1 % prévu à cet article ne figure pas au rang des pénalités fiscales", la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article 26 de la loi de finances rectificative pour l'année 1999, ensemble et par fausse interprétation l'article 1840 G ter du code général des impôts ;
   Mais attendu qu'en cours de procédure, le directeur général des impôts a déclaré qu'il renonçait purement et simplement au bénéfice de l'arrêt, mais seulement en ce qu'il a validé l'application du droit supplémentaire de 1% prévu par les dispositions de l'article 1840 G quater du code général des impôts, abrogées par la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 ; que le dégrèvement des sommes litigieuses a été prononcé par courrier adressé à la société Calaki le 8 septembre 2005 ;
   que le troisième moyen est devenu sans objet ;
   PAR CES MOTIFS :
   DONNE ACTE au directeur général des impôts de ce qu'il renonce au bénéfice de l'arrêt de la cour d'appel de Reims du 3 mai 2004, mais seulement en ce qu'il a validé l'application du droit supplémentaire de 1% prévu par les dispositions de l'article 1840 G quater du code général des impôts, abrogées par la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998 ;
   REJETTE le pourvoi pour le surplus ;
   Condamne la SCI Calaki aux dépens ;
   Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette sa demande ; la condamne à payer au directeur général des impôts la somme de 2 000 euros ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille six.