LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
 	Sur le premier et le second moyens, réunis :
 	Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 mai 2013) que la société Magge a cédé à M. X..., son actionnaire, des parts de la société Au Corset d'or, laquelle est propriétaire d'un immeuble qu'elle loue à usage d'habitation et de commerce ; que l'administration fiscale a notifié à celui-ci une proposition de rectification de la valeur unitaire déclarée de ces parts sociales ; qu'après mise en recouvrement de l'imposition correspondante et rejet partiel de sa réclamation amiable, M. X... a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargé de tout paiement ;
 	Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande alors, selon le moyen :
 	1°/ qu'est insuffisamment motivée au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales la proposition de rectification qui, pour évaluer ou réévaluer des parts sociales cédées, estime la valeur vénale de l'immeuble appartenant à la société cédée en faisant état d'éléments de comparaison sans préciser les circonstances établissant que ceux-ci se rapporteraient à la cession d'immeubles intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché considéré, sauf pour le juge à constater qu'il n'existe aucune mutation de tels biens immeubles susceptible d'être prise en considération, fût-ce par actualisation de la valeur; qu'en l'espèce force est de constater, d'une part qu'aucune des propositions de rectification notifiées à l'exposant ne précise les circonstances établissant que les trois termes de comparaison retenus à cette fin par le service et que relève l'arrêt attaqué se rapporteraient à la cession d'immeubles intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché considéré, faute en effet pour ces propositions de mentionner la nature des activités exercées dans les locaux retenus comme termes de comparaison, leur mode juridique d'occupation et leurs principales caractéristiques physiques, d'autre part que la cour d'appel n'a pas constaté qu'il n'existait aucune mutation de tels biens immeubles susceptible d'être prise en considération, fût-ce par actualisation de la valeur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc privé sa décision de base légale au regard des articles L. 17 et L. 57 du livre des procédures fiscales, et 666 du code général des impôts ;
 2°/ qu'est entaché d'absence de motifs et viole en conséquence l'article 455 du code de procédure civile l'arrêt qui déduit la solution du seul exposé de la prétention de l'une des parties sans fournir aucune motivation propre ; qu'en l'espèce force est de constater à la lecture de l'arrêt attaqué que pour statuer au fond et rejeter les prétentions de l'exposant, la cour d'appel s'est bornée au mieux à exposer les prétentions des parties, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
 	Mais attendu que l'arrêt constate que la proposition de rectification de la valeur des titres non cotés en bourse tient compte des caractéristiques et spécificités de la société, à savoir la valeur totale des actifs moins les dettes et la rentabilité fondée sur les flux financiers ; qu'il relève que, pour obtenir la valeur mathématique, l'administration fiscale a estimé, d'une part, la valeur vénale de l'immeuble appartenant à celle-ci, en utilisant trois termes de comparaison et deux termes d'appoint dont elle a calculé le prix moyen de vente du mètre carré, d'autre part, la valeur du droit au bail sur la base de la surface pondérée de l'immeuble ; qu'il ajoute que l'administration a effectué une pondération sur la valeur mathématique et la valeur de rentabilité ainsi qu'appliqué un abattement ; que l'arrêt constate encore que les éléments de comparaison ont été décrits de manière suffisamment précise pour que le contribuable soit à même de les discuter, ce qu'il a fait en faisant valoir l'absence d'identité des catégories cadastrales, des surfaces et commercialités outre l'absence de détail des pondérations des surfaces commerciales, et que l'administration fiscale, dans sa réponse, a réduit la valeur unitaire des titres initialement fixée par elle en précisant que celle-ci était essentiellement fondée sur la rentabilité de l'immeuble, laquelle était importante en raison du montant du loyer et de son indexation ; que la cour d'appel, qui a répondu aux écritures recevables déposées devant elle, a pu déduire de ces constatations et appréciations que la proposition de rectification était régulière et justifiée ; que le moyen n'est pas fondé ;
 	PAR CES MOTIFS :
 	REJETTE le pourvoi ;
 	Condamne M. X... aux dépens ;
 	Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. X...

 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement n°09/09994 du 10 septembre 2012, statuant à nouveau, dit que la procédure d'imposition était régulière et confirmé la décision de rejet prise par l'administration fiscale le 11 septembre 2009 ;
 AUX MOTIFS QU' « en application de l'article 666 du code général des impôts, iles droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs ; que l'article L 57 du livre des procédures fiscales énonce que l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que le tribunal a indiqué que pour déterminer la valeur mathématique des parts de la SARL AU CORSET D'OR, l'administration fiscale avait estimé la valeur vénale de l'immeuble de la société cédée par comparaison avec trois ventes survenues en 2002, que, pour chaque immeuble de référence apparaissait la date de la vente, les références de publication, l'adresse du bien, les références cadastrales, la surface du bien et le prix de vente, que l'examen de la proposition de rectification révélait cependant que celle-ci ne comportait pas de précisions sur les activités exercées dans les dits locaux, le régime juridique de leur occupation ainsi que leurs principales caractéristiques, que, dès lors, il y avait lieu de relever que la proposition de rectification était insuffisamment -motivée au regard des exigences de l'article L 57 du livre des procédures fiscales, petite insuffisance étant de nature à priver M. Gérard X... de la possibilité de formuler des observations de façon utile ; que dans sa proposition de rectification du 27 février 2006 annulant et remplaçant celle qui avait été adressée au contribuable le 22 décembre 2005, l'administration fiscale a indiqué que, pour tenir compte de la valeur réelle du bien, elle envisageait de modifier le montant déclaré dans l'acte de cession de droits sociaux en date du 20 décembre 2002 ; qu'elle a fait connaître à M. Gérard X... les éléments d'appréciation dont elle entendait tenir compte, s'agissant de droits sociaux non représentés par des titres cotés en France ;
 qu'elle indique que l'évaluation de l'entreprise repose sur des approches tenant compte des caractéristiques et des spécificités de celle-ci, à savoir l'approche patrimoniale (valeur totale actualisée des actifs moins les dettes) et l'approche par la rentabilité fondée sur les flux financiers générés par l'entreprise (valeur de productivité), la valeur du titre retenue résultant de la combinaison de différents résultats obtenus, notamment en fonction de la taille de la société, de sa nature civile, commerciale ou industrielle et du caractère majoritaire ou minoritaire du paquet de titres à évaluer ; qu'elle précise que la SARL AU CORSET D'OR est propriétaire d'un immeuble situé 28 rue Neuve à LILLE, lequel fait l'objet d'un bail commercial ; que pour obtenir la valeur mathématique, l'administration fiscale a utilisé trois termes de comparaison : -un bien à usage mixte situé rue de Béthune à LILLE vendu le 2 mai 2002 occupé pour un prix de 2 559 euros le mètre carré, - un bien à usage mixte situé rue des Trois Couronnes à LITIE vendu le 31 janvier 2002 occupé pour un prix de 2 295 euros le mètre carré, - un bien mixte situé rue de la Vieille Comédie à LILLE vendu le 1er août 2002 occupé pour un prix de 3 154 euros le mètre carré ; que l'administration fiscale a alors procédé à une estimation de la valeur vénale de l'immeuble appartenant à la SARL AU CORSET D'OR sur la base du prix moyen du mètre carré de vente des trois termes de comparaison, auxquels elle a ajouté deux termes d'appoint ; qu'elle a ensuite procédé à un calcul du droit au bail, sur la base de la surface pondérée de l'immeuble litigieux ; qu'elle a donc obtenu une valeur mathématique (3 496 euros la part) ; qu'elle a ensuite utilisé la méthode de rentabilité en calculant la valeur de productivité, la valeur par titre se calculant suivant la formule V = R /i, R étant le résultat net par titre et i le taux de capitalisation ; que l'administration fiscale a ainsi calculé une valeur de 6 069 euros la part ; qu'elle a effectué une pondération, 3 pour la valeur mathématique et 1 pour la valeur de rentabilité, permettant d'obtenir une valeur de 4 139 euros la part, sur laquelle elle a appliqué un abattement de 10 %, ce qui donne une valent de 3 725 euros la part à laquelle elle a fixé le prix de cession, de sorte que l'insuffisance taxable a été évaluée à la somme de 1 154 440 euros sur laquelle ont été calculés les droits d'enregistrement exigibles ; qu'au regard des éléments d'appréciation ainsi exposés sur lesquels l'administration fiscale a fondé sa proposition de rectification, le tribunal ne pouvait pas reprocher à celle-ci de ne pas avoir suffisamment motivé le redressement notifié ; que les éléments de comparaison employés ont été décrits de manière suffisamment précise pour que le contribuable soit à même de les discuter, ce qu'il a fait dans son courrier en date du 25 mars 2006, puisqu'il a fait valoir que les catégories cadastrales n'étaient pas identiques, que les surfaces et commercialités de ces immeubles n'étaient pas comparables et que le détail des pondérations des surfaces commerciales utiles à la comparaison n'était pas précisé ; que l'administration fiscale, dans sa réponse aux observations du contribuable en date du 5 avril 2006, a ramené la valeur unitaire de la part à la somme de 3 311 euros ; que dans ces conditions, c'est à tort que le tribunal a dit que l'administration fiscale n'avait pas respecté son obligation de motivation au sens de l'article L57 du Livre des procédures fiscales et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a déclaré la proposition de rectification irrégulière, annulé les lettres de rejet et déchargé M. Gérard X... des impositions supplémentaires comportant un droit d'enregistrement en principal de 49 253 euros ainsi que les majorations et intérêts y afférents ; »
 ALORS QU' est insuffisamment motivée au regard de l'article L 57 du code de procédure fiscale la proposition de rectification qui, pour évaluer ou réévaluer des parts sociales cédées, estime la valeur vénale de l'immeuble appartenant à la société cédée en faisant état d'éléments de comparaison sans préciser les circonstances établissant que ceux-ci se rapporteraient à la cession d'immeubles intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché considéré, sauf pour le juge à constater qu'il n'existe aucune mutation de tels biens immeubles susceptible d'être prise en considération, fût-ce par actualisation de la valeur; qu'en l'espèce force est de constater, d'une part qu'aucune des propositions de rectification notifiées à l'exposant ne précise les circonstances établissant que les trois termes de comparaison retenus à cette fin par le service et que relève l'arrêt attaqué (p. 5) se rapporteraient à la cession d'immeubles intrinsèquement similaires dans les conditions usuelles du marché considéré, faute en effet pour ces propositions de mentionner la nature des activités exercées dans les locaux retenus comme termes de comparaison, leur mode juridique d'occupation et leurs principales caractéristiques physiques, d'autre part que la Cour n'a pas constaté qu'il n'existait aucune mutation de tels biens immeubles susceptible d'être prise en considération, fût-ce par actualisation de la valeur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc privé sa décision de base légale au regard des articles L 17 et L 57 du code des procédures fiscales, et 666 du code général des impôts.
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement n°09/09995 du 10 septembre 2012, statuant à nouveau, dit que la procédure d'imposition était régulière et confirmé la décision de rejet prise par l'administration fiscale le 11 septembre 2009 ;
 AUX MOTIFS QUE « dans sa réclamation contentieuse, M. Gérard X... a contesté la valeur des parts sociales telle que rectifiée par l'administration fiscale, aux motifs que les termes de comparaison ayant servi à l'évaluation de l'immeuble situé 28 rue Neuve à LILLE figurant à l'actif du bilan de la société étaient inappropriés, que le droit au bail n'avait pas à être repris à l'actif de la société, qu'en conséquence, la valeur mathématique calculée par le service était erronée, que l'indemnité d'éviction payée à la SA MACGE par la SARL AU CORSET D'OR n'avait pas été prise en compte pour le calcul de la valeur de productivité, ce qui faussait le calcul ; que la valeur de l'immeuble a été fixée par référence à trois éléments de comparaison auxquels ont été adjoints deux autres termes qui ont permis de déterminer un prix au mètre carré de 2 669 euros, soit un prix de 1 449 267 euros pour un immeuble à usage mixte, commercial et d'habitation, situé rue Neuve dans un quartier piétonnier, central et commerçant de LILLE, à proximité de la rue de Béthune, de la rue des Trois Couronnes et de la rue de l'Ancienne Comédie, dans lesquels se trouvent les trois éléments de comparaison ; que cet immeuble est loué à la société ETAM. Le loyer annuel s'élevait à 259 000 euros hors taxes en 2002. L'immeuble dispose d'une surface au solide 366 mètres carrés pour l'habitation et d'une surface commerciale de 177 mètres carrés, sur trois niveaux, soit une superficie commerciale de 531 mètres carrés ; que l'administration fiscale précise que le choix des termes de comparaison a porté sur les immeubles les plus ressemblants selon les critères suivants : - immeubles situés en zone piétonne ; - esthétique et caractère similaires, façades ressemblantes, état d'entretien apparent équivalent ; qu'elle ajoute qu'elle a tenu compte de la vétusté invoquée de l'immeuble puisque les termes de comparaison appartiennent à une catégorie cadastrale inférieure, et que l'immeuble litigieux comporte une surface commerciale plus importante que les immeubles de comparaison, ce qui est un avantage ; qu'elle observe que l'état de péril de l'immeuble à la date de la cession des titres, ultérieurement allégué par M. X..., n'avait pas été mentionné par celui-ci dans ses observations du 25 mars 2006 et que cet état n'a pas été prouvé ; qu'il y a lieu de relever que l'immeuble avait été acquis en 1995 pour le prix de 2 387 000 francs (367 895 euros) ; qu'en ce qui concerne la valeur de productivité, l'administration fiscale explique qu'elle a été déterminée à partir du résultat net après impôt sur trois ans, que l'indemnité d'éviction versée en 2000 n'a pas été retenue, qu'un taux de capitalisation de 4,20 % a été appliqué, fondé sur le rendement des emprunts d'Etat à long terme corrigé, soit 2,8 %, affecté d'un coefficient pour risque de 50 %, compte-tenu de l'importance du loyer et de la clause d'indexation, que le taux de 9 à 11 % proposé par le contribuable n'est fondé sur aucun élément objectif et qu'il est illusoire puisqu'il supposerait qu'un investissement soit entièrement couvert en dix ans ou moins ; qu'enfin, dans sa lettre de rejet de la réclamation du contribuable, la directrice divisionnaire déclare que la valeur des titres est essentiellement fondée sur la rentabilité de l'immeuble, que cette rentabilité est importante en raison du montant élevé du loyer et de son augmentation forte et constante résultant de la clause d'indexation ; que contrairement à la position exprimée par le service dans sa réponse du 5 avril 2006, la directrice divisionnaire estime qu'il n'y a pas lieu d'appliquer une pondération entre les valeurs obtenues au moyen de chacune des deux méthodes, mais elle applique un abattement de 20 % au lieu de 10 %, de sorte qu'elle obtient pour chacune des parts sociales une valeur de 3 400 euros, soit une somme supérieure à celle de 3 311 euros calculée par le service, cette dernière somme ayant été retenue pour base du calcul des droits d'enregistrement, soit une valeur totale des 310 parts de 1 026 410 euros ; qu'ainsi, au regard de l'ensemble de ces explications, la valeur proposée par M. Gérard X... pour l'immeuble, à savoir la somme de 727 790 euros calculée en fonction de l'augmentation du coût de la construction, ne peut être retenue, tandis que la prise en compte de l'indemnité d'éviction de 5 millions de francs versée en 2000 au précédent locataire, la société MACGE, n'est pas justifiée, l'administration fiscale indiquant qu'elle n'avait pas remis en cause la déduction en comptabilité par la SARL CORSET D'OR de la dite somme » ;
 ALORS QU' est entaché d'absence de motifs et viole en conséquence l'article 455 du code de procédure civile l'arrêt qui déduit la solution du seul exposé de la prétention de l'une des parties sans fournir aucune motivation propre ; qu'en l'espèce force est de constater à la lecture de l'arrêt attaqué que pour statuer au fond et rejeter les prétentions de l'exposant, la Cour s'est bornée au mieux à exposer les prétentions des parties, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.