LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er juillet 2020
Cassation partielle
M. RÉMERY, conseiller doyen
faisant fonction de président
Arrêt n° 369 F-D
Pourvoi n° S 19-10.740
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 1ER JUILLET 2020
1°/ la société Orres Exploitation, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
2°/ la société Bouvet Guyonnet, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , agissant en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Orres Exploitation,
3°/ la société AJ UP, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , agissant en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Orres Exploitation,
ont formé le pourvoi n° S 19-10.740 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant à la société Le Parc des airelles, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Vallansan, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Orres Exploitation et des sociétés Bouvet Guyonnet et AJ UP, ès qualités, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Le Parc des airelles, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Rémery, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Vallansan, conseiller rapporteur, Mme Vaissette, conseiller, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 6 novembre 2018) et les productions, les 16 juin 2006 et 16 mai 2007, la SCI Le Parc des airelles (la SCI) et la SARL Orres Exploitation (la société Orres) ont conclu deux conventions prévoyant la construction et la mise en exploitation de deux résidences de tourisme par la seconde, moyennant le paiement, par la première, d'une dotation d'exploitation.
2. Les parties n'ayant pu s'entendre sur la nature de la convention en vertu de laquelle la société Orres exploitait les lots de la SCI, celle-ci a assigné sa cocontractante devant un juge du fond, afin de voir reconnaître l'existence d'un bail commercial et obtenir le paiement de loyers. Un jugement du 3 octobre 2011 a, notamment, décidé que les parties étaient liées par des baux commerciaux d'une durée de neuf ans.
3. Le 15 mai 2012, la société Orres a été mise en redressement judiciaire, M. Y... étant nommé administrateur judiciaire et la société Bouvet et Guyonnet mandataire judiciaire. Après l'ouverture de cette procédure collective, il a été proposé aux propriétaires d'accepter une baisse des loyers dus par la société Orres, ce que tous ont accepté à l'exception de la SCI. L'administrateur judiciaire a résilié l'ensemble des conventions liant la SCI et la société Orres à effet au 12 septembre 2012, en application de l'article L. 622-14, 1° du code de commerce. La SCI a déclaré au passif deux créances, dont l'une correspondant aux dommages-intérêts résultant de cette résiliation, sur le fondement du même texte. Ces créances ont été contestées.
4. Le 13 mai 2013, les parties ont conclu un protocole transactionnel prévoyant que la société Orres louait dix lots appartenant à la SCI en vertu de baux commerciaux, moyennant une réduction du loyer.
5. Un arrêt du 15 mai 2013, réformant le jugement du 3 novembre 2011, a, d'un côté, dit que les conventions en cause étaient des conventions d'occupation précaire liant la société Orres et la SCI jusqu'à la vente des appartements et au maximum pour une durée de neuf ans, de l'autre, condamné la société Orres, après compensation, à payer le solde des loyers. Un arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2015 a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation jusqu'au 28 février 2011 et l'a limitée à 70 % du loyer contractuellement prévu. La cour de renvoi a, par un arrêt du 31 octobre 2017, notamment condamné la société Orres à payer à la SCI des indemnités d'occupations arrêtées au 12 septembre 2012, date d'effet de la résiliation des contrats décidée par l'administrateur.
6. Statuant sur la contestation des créances déclarées par la SCI, le juge-commissaire a, par une ordonnance du 30 janvier 2018, rejeté la créance de dommages-intérêts déclarée par cette société, en application de l'article L. 622-14, 1° du code de commerce.
Examen du moyen unique
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
7. La société Orres et ses administrateur judiciaire et commissaire à l'exécution du plan font grief à l'arrêt de fixer à 335 558,05 euros la créance chirographaire de la SCI arrêtée au 30 avril 2018, alors que « tout jugement doit être motivé ; qu'en se contentant de juger que le préjudice de la SCI Le Parc des airelles était certain sans expliquer en quoi il ne constituait pas une perte de chance ni en quoi il devait être calculé jusqu'au 30 avril 2018, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
8. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.
9. Pour admettre la créance déclarée par la SCI au titre des dommages-intérêts résultant de la résiliation des contrats en cours sur décision de l'administrateur judiciaire, sur le fondement de l'article L. 622-14, 1° du code de commerce, ces dommages-intérêts correspondant aux loyers que le bailleur aurait dû percevoir jusqu'au terme normal des contrats, l'arrêt relève que la SCI a établi, à juste titre, le décompte de son préjudice à hauteur de 70 % du montant des loyers prévus par la grille tarifaire, conformément au motif retenu par la cour d'appel de Lyon pour chiffrer le préjudice antérieur à la résiliation des baux, puis il retient qu'il résulte du tableau produit en pièce n° 25 que le montant des loyers arrêtés au 30 avril 2018 s'élevait à la somme de 671 372,92 euros, soit 516 957,15 euros TTC après un abattement de 30 %, que la SCI a perçu de la société Orres des loyers à hauteur de 190 542,36 euros TTC et que le tableau précité a exclu du calcul des loyers dus par la société Orres les appartements objet du protocole du 13 mai 2013. L'arrêt en déduit qu'il convient de limiter la déduction à la somme précitée de 190 542,36 euros et de faire droit à la demande de la SCI.
10. En statuant ainsi, sans préciser, d'un côté, en quoi le préjudice invoqué par la SCI constituait un gain manqué et non, ainsi que le soutenait la société Orres, une perte de chance, laquelle résulte de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, de l'autre, la raison pour laquelle ce préjudice devait être évalué jusqu'au 30 avril 2018, bien que les conventions liant les parties eussent été conclues à des dates différentes, en 2006 et 2007, et pour une durée maximale de neuf années selon l'arrêt irrévocable du 15 mai 2013, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette le moyen tiré de la caducité de l'appel, l'arrêt rendu le 6 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la société Le Parc des airelles aux dépens ;
En application l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Le Parc des airelles et la condamne à payer à la société Orres Exploitation et aux sociétés Bouvet Guyonnet et AJ UP, en leurs qualités respectives de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de la société Orres Exploitation, la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Orres Exploitation et les sociétés Bouvet Guyonnet et AJ UP, ès qualités.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 335 558,05 euros la créance chirographaire de la SCI le Parc des Airelles au passif de la procédure collective de la SARL Orres Exploitation arrêtée au 30 avril 2018 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon l'article L. 622-14 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail ; que dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif ; que le décompte proposé par la SCI le Parc des Airelles a pris pour point de départ le 15 septembre 2012 de sorte que cette société a renoncé à bon droit à déclarer une créance antérieure à la résiliation des baux dès lors en effet que l'arrêt de la cour d'appel de Lyon a statué sur les indemnités dues jusqu'à cette date ; que la SCI le Parc des Airelles a utilisé les pièces contractuelles pour établir le tableau pièce n°25 servant à chiffrer son préjudice ; que ces pièces sont connues de son adversaire qui est donc en mesure de le critiquer ; que la SCI le Parc des Airelles a établi à juste titre le décompte de son préjudice à hauteur de 70 % du montant des loyers prévus par la grille tarifaire, conformément au motif retenu par la cour d'appel de Lyon pour chiffrer le préjudice antérieur à la résiliation des baux ; qu'il résulte du tableau formant la pièce n° 25 que le montant des loyers arrêtés au 30 avril 2018 s'élevait à 671 372,92 euros, soit après abattement de 30 %, 469 961,05 euros HT ou 516 957,15 euros TTC ; qu'il résulte par ailleurs de l'attestation de M. R..., expert-comptable, que la SCI le Parc des Airelles a perçu des loyers à hauteur de 190 542,36 euros TTC d'Orres Exploitation (Pièce n° 27) ; que le tableau n° 25 a exclu du calcul des loyers dus par la SARL Orres Exploitation les appartements visés dans le protocole du 13 mai 2013, de sorte qu'il convient effectivement de limiter la déduction à la somme précitée de 190 542,36 euros ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande ; qu'il est utile d'ajouter que le recours à la notion de perte de chance est dépourvu de toute pertinence en la présente espèce puisque le préjudice de la SCI le Parc des Airelles fondé sur l'article L 622-14 du code de commerce présente un caractère certain » ;
1°) ALORS QUE la faute de la victime est de nature à exonérer, partiellement ou totalement, de sa responsabilité l'auteur d'une faute ; qu'en ne recherchant, pas, comme il lui était demandé (pp. 10-11 des conclusions d'appel de la société Orres Exploitation), si la faute de la SCI Le parc des airelles avait été la cause de son dommage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et de l'article L. 622-14 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se contentant de juger que le préjudice de la SCI Le parc des airelles était certain sans expliquer en quoi il ne constituait pas une perte de chance ni en quoi il devait être calculé jusqu'au 30 avril 2018, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.