LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Statuant tant sur le pourvoi principal formé par Mme X... veuve Y... (Mme Y...) que sur le pourvoi incident relevé par le directeur général des finances publiques ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 2014), que l'administration fiscale a adressé à M. et Mme Y... une proposition de rectification de l'impôt de solidarité sur la fortune pour l'année 2007, en rehaussant la valeur des parts qu'ils possédaient dans une société propriétaire d'un immeuble situé à Nice ; que, contestant le rejet de sa réclamation contentieuse, Mme Y... a assigné l'administration en annulation de cette décision et afin d'être déchargée de tout supplément d'imposition ; 
Sur le premier moyen du pourvoi principal : 
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen : 
1°/ qu'en matière d'impôt sur les grandes fortunes, l'administration fiscale doit nécessairement, pour établir l'insuffisance de l'évaluation faite par le contribuable, recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement, lorsque l'évaluation porte sur des droits immobiliers indivis, sur des cessions de droits de même nature ; qu'en l'espèce, s'agissant de l'évaluation des droits immobiliers indivis de M. et Mme Y..., la cour d'appel a expressément relevé que l'administration fiscale ne se fondait sur aucun exemple de cession de droits indivis ; qu'en déclarant néanmoins fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes à concurrence d'une insuffisance taxable de 3 437 852 euros, la cour d'appel a violé les articles 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
2°/ qu'il incombe à l'administration des impôts d'établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement de droits immobiliers indivis, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis ; qu'en procédant à une évaluation forfaitaire des droits immobiliers indivis de M. et de Mme Y... à partir d'un abattement de 20 % sur la valeur totale du bien, la cour d'appel a violé les articles 885 S du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
3°/ qu'en se contentant de relever, pour procéder à une évaluation forfaitaire de la valeur des droits indivis de M. et Mme Y... que l'administration n'a pas trouvé de cas similaires, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'impossibilité pour l'administration fiscale de trouver des cas similaires d'évaluation de droits indivis dans la commune, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 885 S du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
4°/ qu'il appartient à l'administration fiscale d'établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires ; qu'en relevant, pour déclarer fondé le redressement, que Mme Y... ne soutient pas qu'il existerait des cas similaires de cessions de droits indivis, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, ensemble l'article 1315 du code civil ; 
Mais attendu qu'après avoir énoncé que l'exigence incombant à l'administration d'évaluer les droits indivis détenus par un contribuable à partir d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires n'implique pas que soient uniquement retenus des éléments de comparaison tirés de la cession de droit indivis ne portant pas sur la totalité d'un immeuble, l'arrêt relève que l'administration fiscale, qui n'a pu trouver de tels éléments de cession, a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession, en 2005 et 2006, d'immeubles en indivision, dont un était détenu au travers de parts d'une société civile immobilière et qui appartenaient au même marché immobilier, s'agissant de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis, et retient que, par leurs caractéristiques et leur emplacement, ces biens sont comparables à l'immeuble objet du litige ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations justifiant légalement sa décision, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à la recherche inopérante invoquée à la troisième branche, a pu retenir les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale, dont elle a souverainement apprécié la portée ; que le moyen n'est pas fondé ; 
Sur le moyen unique du pourvoi incident : 
Attendu que l'administration fiscale fait grief à l'arrêt d'appliquer un abattement de 20 % sur la valeur vénale qu'elle a établie alors, selon le moyen, qu'il résulte des dispositions combinées des articles 885 S et 666 du code général des impôts que l'impôt de solidarité sur la fortune est assis sur des valeurs ; que la valeur vénale réelle d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par un acheteur quelconque dans un marché réel compte tenu de l'état de fait et de droit du bien à la date du fait générateur de l'imposition ; qu'en conséquence, lorsque l'administration entend, sur le fondement de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, rectifier la valeur du bien déclarée dans la déclaration, considérée comme inférieure à sa valeur vénale réelle, elle doit établir l'insuffisance en cause par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires ; que s'agissant plus spécialement de la situation d'indivision du bien à évaluer, son incidence est prise en compte au travers le choix de termes de comparaison tirés de la cession de biens eux-mêmes indivis ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que l'administration avait retenu des termes de comparaison relatifs à des immeubles en indivision, la cour d'appel a décidé qu'il convenait d'appliquer un abattement supplémentaire de 20 % pour tenir compte de l'état d'indivision du bien ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les textes précités ; 
Mais attendu qu'après avoir énoncé que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l'associé d'une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien, l'arrêt retient que ces droits ne peuvent être évalués par fractionnement de la valeur de l'immeuble en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux ; qu'en cet état, la cour d'appel a pu retenir que la valeur des droits indivis devait être réduite par rapport à la valeur totale du bien ; que le moyen n'est pas fondé ; 
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi principal, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE les pourvois ; 
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize février deux mille seize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme Y..., demanderesse au pourvoi principal. 
PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la valeur vénale réelle du bien sis... à Nice objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de 4. 251. 452 ¿, d'AVOIR dit que l'insuffisance taxable de M. et Mme Y... s'élève à la somme de 3. 437. 852 ¿ et d'AVOIR déclaré en conséquence fondée, à concurrence de ce montant, la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendu par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes ; 
AUX MOTIFS QUE la perte de la personnalité juridique de toute société civile immobilière qui n'a pas satisfait à l'obligation d'immatriculation dans les délais fixés par la loi, a pour conséquence la transformation de celle-ci de plein droit en société en participation régie par les articles 1871 et suivants du Code civil en application desquels les biens immobiliers figurant à l'actif de cette société sont transférés aux associés qui deviennent, par application de l'article 1872 du Code civil, propriétaires indivis des biens qui composaient l'actif de la société civile immobilière et le fait que la société serait toujours inscrite comme propriétaire au fichier immobilier est sans aucune incidence sur la propriété effective du bien par l'ensemble des associés indivis ; que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l'associé d'une SCI, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien ; que l'administration fiscale est tenue d'évaluer ces droits à partir d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires ; que cette exigence n'implique pas que soient uniquement retenus des éléments de comparaison tirés de la cession de droits indivis ne portant pas sur la totalité d'un immeuble ; que l'administration fiscale n'en a d'ailleurs trouvé aucun et s'il n'est pas contestable qu'il appartient à elle seule de justifier de son évaluation, Madame X... ne soutient pas qu'il en existerait ; que le bien immobilier acquis le 25 mars 1966 par la SCI ROMAR est situé à NICE, ... ; qu'il s'agit d'une propriété d'une superficie de 37 193 m ², supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis, bénéficiant d'un emplacement privilégié puisque doté d'une vue sur toute la ville et la baie de NICE ; que par ailleurs, avec un COS de 0, 8, une addition de construction est possible sur la moitié du terrain ; que l'administration fiscale a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession en 2005 et 2006 d'immeubles en indivision, dont un au travers de parts de SCI, sis à OPIO, VENCE et GRASSE et construits respectivement en 1986, 1970 et 1800 ; que ces immeubles appartiennent au même marché immobilier dans la mesure où il s'agit de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis ; que par leurs caractéristiques et leur emplacement, ils sont comparables, a minima dans la mesure où ils sont plus éloignés du littoral et ne bénéficient donc pas de la même vue, à l'immeuble objet du litige ; qu'après avoir appliqué un abattement de 20 % pour occupation sur un prix moyen de 7 463 925 euros, l'administration fiscale a retenu une valeur de 5 971 140 euros à partir de laquelle elle a évalué les droits indivis au regard de la seule fraction des parts, soit 89 % ; que cette évaluation ne tient toutefois pas compte du fait que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien ; qu'en soutenant dans ses écritures que dans une indivision la valeur de l'immeuble est fractionnée en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux, l'administration fiscale méconnaît les limites fixées aux droits des indivisaires par les articles 815 et suivants du Code civil en conséquence desquelles les droits indivis peuvent être considérés comme inférieurs de 20 % à la valeur totale du bien ; que le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il convient de dire que la valeur vénale réelle du bien sis 326, ... à NICE objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de 4 251 452 euros, que l'insuffisance taxable ne s'élève donc qu'à la somme de 3 437 852 euros et de déclarer en conséquence partiellement fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes ; 
ALORS QUE, D'UNE PART, en matière d'impôt sur les grandes fortunes, l'administration fiscale doit nécessairement, pour établir l'insuffisance de l'évaluation faite par le contribuable, recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement, lorsque l'évaluation porte sur des droits immobiliers indivis, sur des cessions de droits de même nature ; qu'en l'espèce, s'agissant de l'évaluation des droits immobiliers indivis de M. et Mme Y..., la cour d'appel a expressément relevé que l'administration fiscale ne se fondait sur aucun exemple de cession de droits indivis ; qu'en déclarant néanmoins fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes à concurrence d'une insuffisance taxable de 3. 437. 852 ¿, la cour d'appel a violé les articles 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ; 
ALORS QUE, D'AUTRE PART, il incombe à l'administration des impôts d'établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement de droits immobiliers indivis, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis ; qu'en procédant à une évaluation forfaitaire des droits immobiliers indivis de M. et de Mme Y... à partir d'un abattement de 20 % sur la valeur totale du bien, la Cour d'appel a violé les articles 885 S du code général des impôts et L. 17 du Livre des procédures fiscales ; 
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en se contentant de relever, pour procéder à une évaluation forfaitaire de la valeur des droits indivis de M. et Mme Y..., que l'administration n'a pas trouvé de cas similaires, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'impossibilité pour l'administration fiscale de trouver des cas similaires d'évaluation de droits indivis dans la commune, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 885 S du code général des impôts et L. 17 du Livre des procédures fiscales ; 
ALORS, ENFIN, QU'il appartient à l'administration fiscale d'établir le bien-fondé de ses évaluations par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires ; qu'en relevant, pour déclarer fondé le redressement, que Madame X... ne soutient pas qu'il existerait des cas similaires de cessions de droits indivis, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales, ensemble l'article 1315 du code civil. 
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la valeur vénale réelle du bien sis... à Nice objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de 4. 251. 452 ¿, d'AVOIR dit que l'insuffisance taxable de M. et Mme Y... s'élève à la somme de 3. 437. 852 ¿ et d'AVOIR déclaré en conséquence fondée, à concurrence de ce montant, la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendu par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes ; 
AUX MOTIFS QUE le bien immobilier acquis le 25 mars 1966 par la SCI ROMAR est situé à NICE, ... ; qu'il s'agit d'une propriété d'une superficie de 37 193 m ², supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis, bénéficiant d'un emplacement privilégié puisque doté d'une vue sur toute la ville et la baie de NICE ; que par ailleurs, avec un COS de 0, 8, une addition de construction est possible sur la moitié du terrain ; que l'administration fiscale a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession en 2005 et 2006 d'immeubles en indivision, dont un au travers de parts de SCI, sis à OPIO, VENCE et GRASSE et construits respectivement en 1986, 1970 et 1800 ; que ces immeubles appartiennent au même marché immobilier dans la mesure où il s'agit de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis ; que par leurs caractéristiques et leur emplacement, ils sont comparables, a minima dans la mesure où ils sont plus éloignés du littoral et ne bénéficient donc pas de la même vue, à l'immeuble objet du litige ; qu'après avoir appliqué un abattement de 20 % pour occupation sur un prix moyen de 7 463 925 euros, l'administration fiscale a retenu une valeur de 5 971 140 euros à partir de laquelle elle a évalué les droits indivis au regard de la seule fraction des parts, soit 89 % ; que cette évaluation ne tient toutefois pas compte du fait que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien ; qu'en soutenant dans ses écritures que dans une indivision la valeur de l'immeuble est fractionnée en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux, l'administration fiscale méconnaît les limites fixées aux droits des indivisaires par les articles 815 et suivants du Code civil en conséquence desquelles les droits indivis peuvent être considérés comme inférieurs de 20 % à la valeur totale du bien ; que le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il convient de dire que la valeur vénale réelle du bien sis 326, ... à NICE objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de 4 251 452 euros, que l'insuffisance taxable ne s'élève donc qu'à la somme de 3 437 852 euros et de déclarer en conséquence partiellement fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes ; 
ALORS QU'en affirmant « qu'il convient de dire que la valeur vénale réelle du bien sis... à Nice est de 4. 251. 452 ¿ » sans expliquer comment elle parvenait à ce montant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le directeur général des finances publiques, demandeur au pourvoi incident. 
Le moyen unique de cassation reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR appliqué un abattement de 20 % sur la valeur vénale établie par l'administration fiscale ; 
AUX MOTIFS QU'« Attendu que les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales détenues par l'associé d'une SCI, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien ; 
Que l'administration fiscale est tenue d'évaluer ces droits à partir d'éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires ; que cette exigence n'implique pas que soit uniquement retenus des éléments de comparaison tirés de la cession de droits indivis ne portant pas sur la totalité d'un immeuble ; que l'administration fiscale n'en a d'ailleurs trouvé aucun et s'il n'est pas contestable qu'il appartient à elle seule de justifier de son évaluation, Mme X... ne soutient pas qu'il en existerait ; 
Attendu que le bien immobilier acquis le 25 mars 1966 par la SCI ROMAR est situé à Nice, ... ; qu'il s'agit d'une propriété d'une superficie de 37 193 m ² supportant trois constructions de belle qualité architecturale avec piscine et court de tennis, bénéficiant d'un emplacement privilégié puisque doté d'une vue sur toute la ville et la baie de Nice ; que par ailleurs, avec un COS de 0, 8, une addition de construction est possible sur la moitié du terrain ; 
Que l'administration fiscale a proposé trois termes de comparaison correspondant à la cession en 2005 et 2006 d'immeubles en indivision, dont un au travers de parts de SCI, sis à Opio, Vence et Grasse et construits respectivement en 1986, 1970 et 1800 ; que ces immeubles appartiennent au même marché immobilier dans la mesure où il s'agit de grandes propriétés de caractère avec maison de gardien, piscine et tennis ; que par leurs caractéristiques et leur emplacement, ils sont comparables, a minima dans la mesure où ils sont plus éloignés du littoral et ne bénéficient donc pas de la même vue, à l'immeuble objet du litige ; 
Qu'après avoir appliqué un abattement de 20 % pour occupation sur un prix moyen de 7 463 925 ¿, l'administration fiscale a retenu une valeur de 5 971 140 ¿ à partir de laquelle elle a évalué les droits indivis au regard de la seule fraction des parts, soit 89 % ; 
Que cette évaluation ne tient toutefois pas compte du fait que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien ; qu'en soutenant dans ses écritures que dans une indivision la valeur de l'immeuble est fractionnée en fonction du nombre d'indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d'eux, l'administration fiscale méconnaît les limites fixées aux droits des indivisaires par les articles 815 et suivants du Code civil en conséquence desquelles les droits indivis peuvent être considérés comme inférieurs de 20 % à la valeur totale du bien ; 
Que le jugement déféré doit donc être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il convient de dire que la valeur vénale réelle du bien sis 326, ... à Nice objet de la rectification du 15 décembre 2010 est de 4 251 452 ¿, que l'insuffisance taxable ne s'élève donc qu'à la somme de 3. 437. 852 ¿ et de déclarer en conséquence partiellement fondée la décision de rejet du 4 janvier 2012 rendue par l'inspecteur des finances publiques par délégation du directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes » 
ALORS QU'il résulte des dispositions combinées des articles 885 S et 666 du code général des impôts que l'impôt de solidarité sur la fortune est assis sur des valeurs ; que la valeur vénale réelle d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par un acheteur quelconque dans un marché réel compte tenu de l'état de fait et de droit du bien à la date du fait générateur de l'imposition ; qu'en conséquence, lorsque l'administration entend, sur le fondement de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, rectifier la valeur du bien déclarée dans la déclaration, considérée comme inférieure à sa valeur vénale réelle, elle doit établir l'insuffisance en cause par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires ; que s'agissant plus spécialement de la situation d'indivision du bien à évaluer, son incidence est prise en compte au travers le choix de termes de comparaison tirés de la cession de biens eux-mêmes indivis ; qu'en l'espèce, après avoir relevé que l'administration avait retenu des termes de comparaison relatifs à des immeubles en indivision, la cour d'appel a décidé qu'il convenait d'appliquer un abattement supplémentaire de 20 % pour tenir compte de l'état d'indivision du bien ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les textes précités.