LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société anonyme SEERI dont le siège social est à Paris (16ème), ...,

  en cassation d'un jugement rendu le 20 mars 1986 par le tribunal de grande instance de Paris (2ème chambre 2ème section), au profit du DIRECTEUR GENERAL DES IMPOTS, ministère de l'Economie, des Finances et de la Privatisation, ... (1er),

  défendeur à la cassation ;     La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;     LA COUR, composée selon l'article L.131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 4 novembre 1987, où étaient présents :

  M. Baudoin, président, M. Bodevin, rapporteur, M. Perdriau, conseiller, M. Jeol, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;     Sur le rapport de M. le conseiller Bodevin, les observations de Me Ryziger, avocat de la société anonyme SEERI, de Me Goutet, avocat du directeur général des impôts, les conclusions de M. Jeol, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
   Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :
   Attendu qu'il résulte des énonciations du jugement attaqué (tribunal de grande instance de Paris, 20 mars 1986) que la société SEERI a acquis divers terrains de 1973 à 1975 dans le secteur "Italie" de Paris, en prenant l'engagement, pour bénéficier des exonérations prévues à l'article 691 du Code général des impôts, de construire sur ceux-ci des immeubles dans un délai de quatre années ;  que le permis de construire accordé le 9 décembre 1974 a été annulé par décision du tribunal administratif de Paris le 6 juillet 1978 confirmée par arrêt du Conseil d'Etat du 9 mai 1981 et que la SEERI a revendu ses terrains le 26 mars 1982 ;  que l'administration des Impôts lui a alors demandé le paiement des droits impayés par un avis de mise en recouvrement du 9 septembre 1983 ;
   Attendu qu'il est fait grief au jugement déféré d'avoir déclaré bien fondé cet avis de mise en recouvrement et condamné la SEERI alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'il était constant, et ressortait notamment des conclusions du directeur des services fiscaux, que les acquisitions ayant fait l'objet de l'exonération conditionnelle de droit de mutation, avaient été faites par diverses sociétés civiles immobilières et non point par la société anonyme SEERI qui était seulement gérante de l'une d'entre elles ;  que l'administration soulignait que c'est la SCI qui n'a pu satisfaire à ses engagements de construire par suite des décisions du tribunal administratif et du Conseil d'Etat, rendues à son encontre ;  qu'en considérant à tort que la société SEERI aurait été l'acquéreur des immeubles en la condamnant personnellement à payer la somme litigieuse, le tribunal a dénaturé les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du nouveau Code de procédure civile  ;  et alors, d'autre part, que si le juge peut introduire, dans le débat, des faits qui ne sont pas invoqués par les parties, c'est à la condition d'observer le principe de la contradiction ;  qu'il résulte nullement du jugement que le tribunal ait, en l'espèce, invité les parties à présenter leurs observations sur l'identité de l'acquéreur des immeubles et du redevable de l'impôt ;  d'où il suit que le tribunal a violé les articles 7 et 16 du nouveau Code de procédure civile ;     Mais attendu, d'une part, que dans son assignation introductive d'instance et dans ses mémoires, la SEERI a toujours soutenu qu'elle avait acquis directement l'immeuble ;  qu'elle ne peut prendre une position contraire devant la Cour de Cassation ;     Attendu, d'autre part, que le tribunal n'a fait que tirer les conséquences juridiques des pièces contradictoirement versées aux débats selon lesquelles la SEERI aurait pris l'engagement prévu par la loi ;     Que dès lors le tribunal n'a pas dénaturé les termes du litige, ni violé les articles 7 et 16 du nouveau Code de procédure civile ;     Et sur le second moyen, pris en ses deux branches :
   Attendu qu'il est encore fait grief au jugement déféré d'avoir rejeté l'argumentation tirée par la SEERI de l'existence d'un cas de force majeure alors, selon le pourvoi, d'une part, que l'irrésistibilité de l'événement est à elle seule constitutive de la force majeure lorsque sa prévision ne saurait permettre d'en empêcher les effets ;  que si un promoteur professionnel peut effectivement savoir que l'obtention d'un permis de construire présente un caractère aléatoire, notamment lorsqu'il nécessite des dérogations, il ne peut pas normalement prévoir, au moment de l'acquisition des immeubles, qu'après la délivrance du permis de construire autorisant son projet, l'acte administratif accordant le permis, bien que contesté tardivement devant la juridiction administrative, fera l'objet d'une décision de sursis à exécution, lequel ne peut être prononcé qu'"à titre exceptionnel" avant d'être annulé ;  qu'en statuant ainsi qu'il l'a fait, le tribunal a violé les articles 1148 du Code civil, 691 et 1840 G ter du Code général des impôts et R 96 du Code des tribunaux administratifs et alors, d'autre part, que, dans ses conclusions, la société SEERI faisait valoir que l'irrégularité de forme qui a constitué le seul motif d'annulation du permis de construire n'était elle-même qu'une conséquence d'un défaut de publicité de l'acte administratif ayant habilité un des avis préalables à l'octroi du permis de construire ;  qu'en considérant par principe que les irrégularités de forme dans la délivrance des permis de construire ne seraient pas imprévisibles, sans rechercher si les acquéreurs des immeubles pouvaient normalement prévoir l'existence du vice particulier de la procédure administrative qui avait déterminé les décisions des juridictions administratives, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard des textes précités ;     Mais attendu que le tribunal a relevé que le projet soumis au permis de construire comportait d'importantes dérogations au plan d'urbanisme approuvé le 30 juin 1971 et donc connu par la SEERI au moment des premières acquisitions ;  que la SEERI, professionnelle de l'immobilier, ne pouvait ignorer, lors des achats, que l'obtention d'un permis de construire, d'ailleurs accordé après un refus préalable, présentait un caractère aléatoire en raison même de l'importance des dérogations nécessaires au plan d'urbanisme ;  que de simples difficultés d'ordre administratif et même de forme touchant au domaine de l'urbanisme ne peuvent être imprévisibles ;  que le tribunal a ainsi pu considérer que la SEERI ne pouvait se prévaloir d'un cas de force majeure au sens de l'article 691-1 du Code général des impôts et a ainsi donné une base légale à sa décision ;  que le moyen en ses deux branches n'est donc pas fondé ;     PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;