LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le premier moyen, pris en sa première branche : 
Vu les articles 1134 et 1184 du code civil ; 
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X...a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Azau (la société) ; que le contrat stipulait que toute modification dans la répartition et/ ou la jouissance des parts sociales et dans la gérance de cette société n'ayant pas reçu l'accord préalable exprès et par écrit de M. X...ouvrirait à celui-ci la faculté d'y mettre fin sans indemnité par lettre recommandée avec avis de réception ; que M. Y..., président de la société, ayant démissionné et cédé ses actions à son associé lequel est devenu président, sans en informer le loueur, M. X..., après avoir notifié à la société la résiliation du contrat, l'a fait assigner en constatation de cette résiliation ; que M. Y... est intervenu volontairement à l'instance et s'est associé à cette demande ; 
Attendu que pour rejeter ces demandes, dire que le contrat de location-gérance s'était trouvé tacitement reconduit pour une période d'un an et condamner M. X...à payer à la société des dommages-intérêts, l'arrêt, après avoir constaté que M. X...avait la faculté de mettre fin au contrat en cas de modification non autorisée de la présidence ou de la composition du capital de la société, retient que celui-ci n'a pas mis en oeuvre la clause résolutoire, mais invoqué la violation d'une clause du contrat de nature à justifier la résiliation sous la double condition, en l'espèce non satisfaite, que la situation ait exigé l'application de la clause et que cette application n'ait souffert aucune difficulté ; 
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse par laquelle les parties étaient convenues qu'en cas d'inexécution par la société de l'obligation lui incombant, M. X...aurait la faculté de mettre fin au contrat en cours par lettre recommandée avec avis de réception, constituait une clause résolutoire dont la mise en oeuvre n'était pas soumise à son appréciation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'intervention volontaire de M. Y..., l'arrêt rendu le 7 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 
Condamne la société Azau aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à MM. X...et Y... la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ; 
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour MM. X...et Y... 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X...et M. Y... de leur demande tendant à voir constater la résiliation du contrat de location-gérance conclu avec la société Azau à compter du 1er avril 2010, D'AVOIR dit que le contrat de location-gérance s'était trouvé tacitement reconduit pour une nouvelle période d'un an à compter du 1er juillet 2009 (sic), et d'AVOIR condamné M. X...à payer à la société Azau la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, 
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces versées aux débats que le contrat de location-gérance a été conclu par M. Patrick Y..., président, et M. Daniel Z..., agissant au nom de la société Azau, et, en tant que de besoin, en leur nom personnel ; que la société a été immatriculée le 13 juillet 2009 au greffe du tribunal de commerce de Paris ; que la déclaration de profession en date du 15 juin 2009 porte mention que M. Patrick Y..., président, est titulaire de la licence IV ; que celle du 26 octobre 2009 porte mention que M. Daniel Z..., président, est devenu titulaire de la dite licence ; que lors d'une assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2009, M. Patrick Y... a démissionné de sa fonction de président et cédé la totalité de ses actions à M. Daniel Z...; que le registre du commerce et des sociétés porte au 6 janvier 2010 la désignation de M. Daniel Z...en qualité de président ; Considérant que le contrat conclu entre les parties prévoit, au 2° des conditions particulières, une clause ainsi rédigée : " II est stipulé qu'aucune cession entre associés ou à des tiers, à titre onéreux ou gratuit, aucun apport des actions de la société à une autre société, aucun transfert de la jouissance des actions de la société, aucune modification de la présidence de la société, comme aucune modification de la forme juridique de la société ne pourra avoir lieu sans l'accord exprès préalable et écrit du loueur du fonds, après que ce dernier aura été préalablement et par lettre recommandée adressée au domicile personnel de M. X..., informé... " ; que la clause précise que M. X...disposera d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser ; que la clause ajoute que " Toute modification... qui n'aurait pas reçu l'accord préalable exprès et écrit de M. X...... donnerait vocation à M. X...de mettre fin et sans aucune indemnité quelconque au contrat de location-gérance en cours à la locataire-gérante par lettre recommandée avec avis de réception et avec un simple préavis de 15 jours minimum " ; qu'enfin, la disposition relative à la clause résolutoire vise le cas d'inexécution des conditions du bail et la résiliation de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter demeurée sans effet ; Considérant que les parties s'opposent sur la nature et les effets de ces clauses ; que la société Azau fait valoir que la seule clause résolutoire de plein droit ne vise que le non-paiement des redevances ; qu'il s'agit donc de demander à la juridiction d'apprécier le bien-fondé d'une demande de résiliation et non de faire droit à une résiliation de plein droit ; que la démission du président n'est pas prévue par cette clause, que cette démission, en l'espèce, a été faite sans aucun préavis et que la société ne pouvant rester sans dirigeant, la clause accordant au bailleur un délai de deux mois pour refuser ou accorder les modifications était inapplicable ; que M. X...réplique que la société Azau a signé le contrat en connaissance de cause et qu'il a agi conformément aux dispositions du contrat, la société Azau ayant procédé à des modifications importantes tenant au changement de président et à la cession de parts, sans qu'il en ait été informé ; Considérant que M. X...a, dans la lettre recommandée du 15 février 2010, adressée à la société Azau, relevé que M. Daniel Z...avait déclaré vouloir exploiter la licence IV attachée au fonds en tant que président de la société Azau et que M. Daniel Z...était devenu président de la société Azau sans qu'il en ait été informé ; qu'il a fait connaître alors qu'il usait de la faculté prévue au contrat et notifiait sa décision irrévocable de mettre fin à la location-gérance à compter du 1er avril 2010 ; que, le 30 mars 2010, par une nouvelle lettre recommandée, il a indiqué que, sans remettre en cause les termes de sa lettre du 15 février 2010 ni la procédure en cours, il notifiait à la société Azau la cessation du contrat pour le 30 juin 2010 en visant l'article 4b- l° du contrat ; Considérant que si, dans le contrat, la mention explicite d'un article numéroté 4b- l° n'existe pas, il se déduit toutefois des explications des parties que cette indication viserait la clause relative à la durée du contrat ; qu'il en résulte que M. X...n'a pas mis en oeuvre la clause résolutoire mais la faculté de résiliation du 2° des conditions particulières ; que M. X...a donc seulement entendu invoquer la violation d'une clause du contrat de nature, selon lui, à en justifier la résiliation, dans les termes du 2° des conditions particulières ; Considérant que la clause ci-dessus rappelée ne vise pas le transfert de licence dans l'énumération des modifications exigeant l'information et l'accord du loueur ; qu'elle vise, en revanche, non la démission du président en tant que telle, mais la modification dans la présidence de la société, tel étant bien le cas en l'espèce ; que, toutefois, pour qu'il y ait violation d'une clause, encore faut-il établir que la situation en cause exigeait son application et que cette application ne souffrait aucune difficulté ; que, dans la mesure où la société Azau soutient, sans être contredite, que M. Patrick Y... a donné sa démission des fonctions de président sans préavis, lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2009, il ne peut être reproché à la société Azau de n'avoir pas requis préalablement l'accord du bailleur ; qu'au surplus, la société Azau étant toujours représentée, avant cette date, par M. Patrick Y..., en sa qualité de président, ce dernier es qualités était seul en mesure d'informer M. X...de la décision qu'il prenait ; qu'ainsi, sans même évoquer le fait que M. Patrick Y... s'est associé, dans la présente instance, aux conclusions de M. X..., il résulte de ces éléments, que la clause ne pouvait recevoir application en cas de modification de la présidence par démission ; que si M. X...invoque, dans ses écritures, la cession à M. Daniel Z..., en violation de la clause du contrat, des actions détenues par M. Patrick Y..., bien qu'il n'en ait pas fait mention dans sa lettre du 15 février 2010, cette cession ayant eu lieu le même jour que la démission, appelle nécessairement les mêmes observations ; que, par ailleurs, il suffit de relever que M. X...se contente, pour évoquer le caractère intuitu personae de la clause, d'affirmer qu'il était déterminant pour son consentement que M. Patrick Y... reste associé à hauteur de 49 % de la société Azau, alors, d'une part, que le contrat évoquait la possibilité de contracter avec MM Y... et Z...en leur nom personnel faute de constitution de la société et que, d'autre part, aucun élément n'existe dans le contrat ou n'est produit établissant que l'acte, conclu avec les deux associés, ne l'était qu'en considération de la seule personne de M. Patrick Y... et du montant de ses parts dans la société ; 
1) ALORS QUE la clause du contrat de location-gérance par laquelle les parties conviennent qu'en cas d'inexécution de l'une de ses obligations par le locataire-gérant, le bailleur aura la faculté de mettre fin au contrat en cours par lettre recommandée avec accusé réception, constitue une clause résolutoire dont la mise en oeuvre n'est pas soumise à l'appréciation du juge ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'article 2° des conditions particulières du contrat de location-gérance conclu entre M. X...et la société Azau stipulait qu'en cas de modification non autorisée de la présidence ou de la composition du capital de cette société, M. X...aurait la faculté de mettre fin au contrat par lettre recommandée avec accusé réception ; qu'en retenant que M. X...n'avait pas mis en oeuvre la clause résolutoire, mais seulement invoqué la violation d'une clause du contrat de nature à justifier la résiliation, pour en déduire que cette clause ne pouvait être mise en oeuvre qu'à condition que la situation exigeait son application et que cette application ne souffrait aucune difficulté, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ; 
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la clause claire et précise du contrat de location-gérance donnant à M. X...la faculté de prononcer la résiliation du contrat par lettre recommandée avec accusé réception en cas de modification du capital de la société Azau sans autorisation préalable de sa part devait être appliquée dès lors que les conditions en étaient réunies ; qu'en refusant de constater la réalisation du contrat par la lettre recommandée de M. X...du 15 février 2010, quand il résultait de ses propres constatations que par un acte du 17 décembre 2009, M. Y... avait cédé la totalité de ses actions dans la société Azau à M. Z...sans l'autorisation préalable de M. X..., de sorte que les conditions d'application de la clause étaient réunies, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 
3) ALORS, subsidiairement QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en retenant en l'espèce, pour refuser de constater la résiliation du contrat prononcée par M. X...par lettre recommandée du 15 février 2010, que l'article 2 des conditions particulières du contrat ne pouvait recevoir application en cas de modification de la présidence par démission et que la cession d'actions ayant eu lieu le même jour que la démission elle appelait les « mêmes observations », sans expliquer en quoi il était impossible à la société Azau de notifier à M. X...le projet de cession d'actions entre M. Y... et M. Z..., ses deux seuls associés, préalablement à la réalisation de la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 
4) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que M. Y... avait cédé à M. Z...la totalité des actions qu'il détenait dans la société Azau sans l'autorisation de M. X..., en violation de l'article 2 des conditions particulières du contrat ; qu'en retenant, pour refuser de constater la résiliation du contrat au 1er avril 2010 prononcée par M. X...à la suite de cette cession d'actions non autorisée, que celui-ci ne démontrait pas qu'il était déterminant pour son consentement que M. Y... reste associé dans la société Azau à hauteur de 49 %, la cour d'appel, qui a méconnu les termes clairs et précis de la clause susvisée, a encore violé l'article 1134 du code civil. 
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré sans objet les demandes de M. X...et de M. Y... relatives au congé délivré à la société Azau le 30 mars 2010 et d'AVOIR constaté que le contrat de location-gérance s'était trouvé tacitement reconduit pour une nouvelle période d'un an à compter du 1er juillet 2009 (sic) et d'AVOIR condamné M. X...à payer à la société Azau la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, 
AUX MOTIFS QUE la société Azau demande le prononcé de la nullité de la lettre du 30 mars 2010, valant pour elle, congé, au motif qu'il y est visé un article 4b-1° qui n'existe pas dans le contrat et que tout congé doit observer un délai de trois mois avant l'expiration annuelle en cours ; que M. X...soutient que le délai de 3 mois a été observé, l'échéance du contrat étant au 30 juin 2010 ; Considérant que l'expulsion des lieux de la société Azau ayant été réalisée et celleci ayant remis les clés le 13 août 2010, les demandes relatives au congé du 30 mars 2010 se trouvent dépourvues d'objet ; 
1) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître le sens clair et précis des conclusions des parties ; que M. X...demandait à la cour, à titre subsidiaire, de constater la validité du congé notifié à la société Azau le 30 avril 2010 pour le 30 juin 2010 par application de l'article B, 1° du contrat permettant à chaque partie de résilier unilatéralement le contrat trois mois avant chaque échéance annuelle ; que cette demande ne tendait pas à obtenir l'expulsion de la société Azau, qui avait déjà quitté les lieux, mais à voir juger que cette résiliation était valable et non fautive ; qu'en considérant que cette demande était sans objet dès lors que la société Azau avait remis les clés le 13 août 2010, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 
2) ALORS QUE la tacite reconduction reposant sur une présomption de la volonté des parties est exclue dans le cas où le maintien en possession du locataire est contredite par l'expression de volonté du bailleur d'obtenir la restitution du bien loué ; qu'en l'espèce, la résiliation du contrat de locationgérance par lettre recommandée de M. X...du 30 avril 2010 à effet du 30 juin 2010 faisait échec au renouvellement du contrat par tacite reconduction à l'échéance du 1er juillet 2010 ; qu'en déclarant sans objet la demande de M. X...tendant à voir constater la validité de cette résiliation, pour ensuite constater que le contrat s'était renouvelé tacitement à compter du 1er juillet 2010 (et non 2009), la cour d'appel a violé les articles 1101, 1134 et 1184 du code civil. 
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré sans objet les demandes de M. X...et de M. Y... relatives au congé délivré à la société Azau le 30 mars 2010 et d'AVOIR condamné M. X...à payer à la société Azau la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, 
AUX MOTIFS QUE la société Azau demande le prononcé de la nullité de la lettre du 30 mars 2010, valant pour elle, congé, au motif qu'il y est visé un article 4b-1° qui n'existe pas dans le contrat et que tout congé doit observer un délai de trois mois avant l'expiration annuelle en cours ; que M. X...soutient que le délai de 3 mois a été observé, l'échéance du contrat étant au 30 juin 2010 ; Considérant que l'expulsion des lieux de la société Azau ayant été réalisée et celleci ayant remis les clés le 13 août 2010, les demandes relatives au congé du 30 mars 2010 se trouvent dépourvues d'objet ; 
ET AUX MOTIFS QUE la société Azau demande l'allocation de dommages et intérêts en arguant des manoeuvres dolosives de M. X..., qui ont conduit à son expulsion des lieux, tenant au fait que M. X...était nécessairement informé du départ de M. Patrick Y..., compte tenu que sa propre nièce travaillait au sein de la société Azau et a repris l'exploitation du fonds et que M. X...et M. Patrick Y..., ont le même conseil ; qu'en outre, M. X...a, dès le prononcé du jugement, changé les clés d'accès des locaux, sans respecter les délais impartis par le tribunal ; que l'unique fonds de commerce de la société Azau a ainsi été perdu et les salariés ont dû être licenciés ; considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société Azau ayant été expulsée des lieux sur le fondement de la résiliation prononcée à ses torts, peut prétendre à l'allocation de dommages-intérêts pour le préjudice ainsi subi ; qu'au vu des pièces versées, bulletins de paie, attestations de paiement des cotisations sociales, indication du montant des chiffres d'affaires mensuels et compte tenu que la durée de la location était annuelle et révocable à tout moment, la cour dispose des éléments pour évaluer le montant de l'indemnisation due par M. X...à la somme de 60. 000 ¿ ; 
ALORS QUE le bailleur qui a valablement délivré congé ne peut être condamné à indemniser le locataire-gérant du préjudice subi par l'effet de la rupture du contrat ; qu'en l'espèce, la demande de M. X...tendant à voir constater la validité du congé du 30 avril 2010 avait pour objet de voir juger que la résiliation du contrat de location-gérance et donc l'éviction de la société Azau était régulière et non fautive ; qu'en condamnant M. X...à payer à la société Azau une somme de 60. 000 ¿ en réparation du préjudice subi du fait de son éviction, tout en déclarant dépourvue d'objet la demande tendant à valoir déclarer valable le congé délivré à sa locataire le 30 avril 2010, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1134 et 1147 du code civil. 
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. X...à payer à la société Azau, lcoataire-gérant, la somme de 60. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, 
AUX MOTIFS QUE la société Azau demande l'allocation de dommages et intérêts en arguant des manoeuvres dolosives de M. X..., qui ont conduit à son expulsion des lieux, tenant au fait que M. X...était nécessairement informé du départ de M. Patrick Y..., compte tenu que sa propre nièce travaillait au sein de la société Azau et a repris l'exploitation du fonds et que M. X...et M. Patrick Y..., ont le même conseil ; qu'en outre, M. X...a, dès le prononcé du jugement, changé les clés d'accès des locaux, sans respecter les délais impartis par le tribunal ; que l'unique fonds de commerce de la société Azau a ainsi été perdu et les salariés ont dû être licenciés ; considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société Azau ayant été expulsée des lieux sur le fondement de la résiliation prononcée à ses torts, peut prétendre à l'allocation de dommages-intérêts pour le préjudice ainsi subi ; qu'au vu des pièces versées, bulletins de paie, attestations de paiement des cotisations sociales, indication du montant des chiffres d'affaires mensuels et compte tenu que la durée de la location était annuelle et révocable à tout moment, la cour dispose des éléments pour évaluer le montant de l'indemnisation due par M. X...à la somme de 60. 000 ¿ ; 
ALORS QUE le bailleur qui a valablement délivré congé ne peut être condamné à indemniser le locataire-gérant du préjudice subi par l'effet de la rupture du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. X...avait résilié le contrat de location-gérance du 1er juillet 2009 par lettre recommandée du 30 avril 2010 à effet du 30 juin 2010 par application de la clause ouvrant à chaque partie une faculté de résiliation trois mois avant l'échéance annuelle ; qu'elle a encore constaté que la société Azau avait quitté les lieux le 13 août 2010 ; qu'en retenant, que la société Azau a été expulsée à tort des lieux sur le fondement du congé délivré le 15 février 2010, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la résiliation du contrat prononcée par la lettre recommandée de M. X...du 30 mars 2010 ne justifiait pas, en toute hypothèse, l'éviction de la société Azau, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.