LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2012), que l'administration fiscale a proposé à Mme X... de rectifier son impôt de solidarité sur la fortune (ISF), pour les années 2006 à 2009, par rehaussement de la valeur de certains de ses biens immobiliers et réintégration d'autres biens immobiliers omis dans ses déclarations ; qu'après mise en recouvrement et rejet partiel de sa réclamation amiable, Mme X... a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargée de l'imposition subsistant ; 
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen, que la détermination de la valeur vénale réelle d'un bien, qui correspond au prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, doit être faite de manière concrète et objective, à partir des seuls termes de comparaison tirés de la cession de biens similaires ; qu'en retenant que l'abattement de 10 % appliqué par l'administration fiscale pour tenir compte de l'état d'indivision de la nue-propriété correspondait à la diminution de valeur résultant de cette situation et en procédant ainsi à une évaluation forfaitaire au lieu de déterminer de manière concrète la valeur vénale des biens sur le marché considéré, la cour d'appel a violé les articles 666 et 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 
Mais attendu que, dans ses conclusions d'appel, Mme X... avait demandé l'application d'un abattement de 30 % pour tenir compte de l'état d'indivision des biens litigieux, en l'absence de marché de biens similaires en fait et en droit, en soutenant que celui de 10 % pratiqué par l'administration était insuffisant ; que le moyen, qui est contraire à la thèse soutenue devant les juges du fond, n'est pas recevable ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne Mme X... aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du directeur général des finances publiques ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

Mme X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes à l'encontre de la direction générale des finances publiques, sauf à fixer la valeur de la résidence principale située ...à 364. 364 ¿ en 2007 comme en 2006, et celle du bien situé ..., à 242. 447 ¿ pour 2008 et 2009 et à dire qu'en fonction de ces deux points, l'imposition devrait être recalculée par l'administration fiscale pour 2007, 2008 et 2009 ; 
AUX MOTIFS QUE par acte du 11 mars 1999, les époux X... ont adopté le régime matrimonial de la communauté universelle qui s'est substitué à leur régime initial de la communauté de meubles et acquêts ; que ce contrat contient une clause d'attribution de la communauté au dernier vivant pour moitié en pleine propriété et pour moitié en usufruit ; que M. X... est décédé le 29 juin 2005, laissant son épouse et deux enfants ; que tous les biens concernés par l'impôt de solidarité sur la fortune étaient dans la communauté et sont propriété pour moitié de Mme X... et en usufruit pour l'autre moitié, ses deux enfants étant nu-propriétaires pour moitié ; que l'article 885 G du code générale des impôts dispose : « Les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, les biens grevés de l'usufruit ou du droit d'usage ou d'habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l'article 669 dans les cas énumérés ci-après, et à condition, pour l'usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire : a) Lorsque la constitution de l'usufruit résulte de l'application des articles 767, 1094 ou 1098 du code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions, et notamment de l'article 1094-1 du code civil, ne peuvent faire l'objet de cette imposition répartie » ; qu'en conséquence des règles ainsi exposées, le démembrement de propriété est sans conséquence pour l'appréciation de la valeur du bien dans le patrimoine de l'usufruitière au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune, alors que Mme X..., en tant que pleinement propriétaire pour moitié et usufruitière pour moitié, a l'usufruit de la totalité et la nue-propriété de la moitié ; qu'il reste une situation d'indivision de Mme X... avec ses enfants pour ce qui concerne la nue-propriété, indivise pour moitié avec ses enfants ; que cette indivision n'a qu'une conséquence mineure pour la valorisation des biens ; qu'en tout état de cause, l'administration fiscale a accepté d'appliquer un abattement de 10 % pour cette indivision ; que ce pourcentage de 10 % correspond en l'occurrence à la diminution de valeur résultant de la situation de fait des biens ; que la décision de l'administration fiscale sera confirmée en ce qui concerne les règles de calcul retenues au titre du démembrement de propriété avec indivision sur la nue-propriété ; 
ALORS QUE la détermination de la valeur vénale réelle d'un bien, qui correspond au prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, doit être faite de manière concrète et objective, à partir des seuls termes de comparaison tirés de la cession de biens similaires ; qu'en retenant que l'abattement de 10 % appliqué par l'administration fiscale pour tenir compte de l'état d'indivision de la nue-propriété correspondait à la diminution de valeur résultant de cette situation et en procédant ainsi à une évaluation forfaitaire au lieu de déterminer de manière concrète la valeur vénale des biens sur le marché considéré, la cour d'appel a violé les articles 666 et 885 S du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales.