LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
COMM.
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 30 septembre 2020
Rejet
Mme MOUILLARD, président
Arrêt n° 484 F-D
Pourvoi n° Q 18-15.748
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 30 SEPTEMBRE 2020
M. Q... K..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-15.748 contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant :
1°/ au directeur général des finances publiques, domicilié [...] ,
2°/ au directeur départemental des finances publiques, domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Sudre, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. K..., de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur général des finances publiques et du directeur départemental des finances publiques, et l'avis de M. Debacq, avocat général, après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présentes Mme Mouillard, président, Mme Sudre, conseiller rapporteur, Mme Darbois, conseiller, et Mme Fornarelli, greffier de chambre,
la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 2018), M. K... a reçu, en donation de sa mère, qui en a conservé l'usufruit, la nue-propriété de la moitié d'un immeuble situé à [...], l'autre moitié lui appartenant déjà en pleine propriété.
2. Contestant l'évaluation de l'immeuble faite dans l'acte de donation, l'administration fiscale a procédé à une rectification, puis, après avis de la commission départementale de conciliation, a émis un avis de mise en recouvrement des droits d'enregistrement et des pénalités correspondantes.
3. Sa réclamation contentieuse ayant été rejetée, M. K... a assigné le directeur départemental des finances publiques du Val de Marne, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, afin d'obtenir la décharge de ces droits et pénalités.
Examen des moyens
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. M. K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de décharge des droits d'enregistrement auxquels il a été assujetti alors « que l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; que l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; que pour retenir comme exacte la valeur indiquée par l'administration, les juges d'appel ont retenu, en ce qui concerne la détermination des surfaces pondérées, que les coefficients pratiqués par l'administration ont été entérinés par la commission de conciliation ; qu'en se déterminant ainsi par ces seuls motifs, insuffisants à établir les surfaces pondérées et, par suite, la valeur vénale réelle de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision à l'égard des articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales. »
Réponse de la Cour
6. Après avoir précisément décrit l'immeuble, l'arrêt, retient, par motifs propres et adoptés, que le calcul de sa superficie développée pondérée hors oeuvre a été effectué par application des coefficients habituellement appliqués par les experts spécialisés en la matière et qui ont été entérinés par la commission de conciliation, tandis que M. K... n'a produit aucun élément justifiant de retenir une fourchette plus basse.
7. En l'état de ces constatations et appréciations souveraines, la cour d'appel, qui a arrêté la surface pondérée de l'immeuble litigieux à 629 m², a légalement justifié sa décision.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
9. M. K... fait le même grief à l'arrêt alors « que la valeur vénale d'un immeuble doit être déterminée, pour le calcul des droits d'enregistrement, en considération de l'état d'indivision existant préalablement à la transmission de cet immeuble ; que pour fixer le taux d'un abattement pour indivision, le juge se doit de procéder à une recherche sur des éventuelles difficultés de gestion et d'aliénation liées à l'indivision ; qu'en se bornant à affirmer qu'un abattement supplémentaire de 20 % pour indivision ne se justifiait pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion, sans rechercher les éventuelles difficultés de gestion et d'aliénation permettant d'apprécier le taux de décote à appliquer, la cour d'appel a méconnu les articles 666 et 761 du code général des impôts et l'article L. 17 du livre des procédures fiscales. »
Réponse de la Cour
10. Après avoir relevé que M. K..., déjà propriétaire de la moitié de l'immeuble, était devenu, à la suite de la donation consentie, nu-propriétaire de l'autre moitié, dont sa mère conservait l'usufruit, la cour d'appel a pu retenir que l'abattement supplémentaire de 20 % pour indivision dont il demandait le bénéfice ne se justifiait pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. K... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. K... et le condamne à payer au directeur général des finances publiques et au directeur départemental des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé par le président en son audience publique du 30 septembre deux mille vingt, et signé par lui et Mme Darbois, conseiller qui en a délibéré, en remplacement de Mme Sudre, conseiller rapporteur. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour M. K...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. K... de sa demande de décharge des droits d'enregistrement auxquels il a été assujetti selon avis de mise en recouvrement d'un montant de 60 961 euros en droits et de 9 998 euros en pénalités,
Aux motifs propres que « l'immeuble de rapport se trouve en centre-ville commerçant de la commune de [...], et à proximité immédiate des services et des transports (métro et RER) ; qu'il comprend deux bâtiments séparés (construction en meulière, toiture en tuiles, état d'entretien passable), construits en 1890, sur une parcelle de 352 m² ; que le bâtiment A : 5 niveaux, sans ascenseur, se décompose en trois parties : - partie principale de 90 m² au sol, élevé de 5 niveaux sur sous-sol (caves et réserves), - partie de 30 m² au sol, en continuité avec la partie principale sur 2 niveaux ; - partie de 56 m² au sol, à l'arrière, de plein pied ; que le bâtiment B : sur l'arrière de la parcelle, petit pavillon de 38 m² au sol, sur 2 niveaux ; que le rez-de-chaussée sur rue est à usage commercial et le surplus à usage d'habitation ; que M. K... considère que la surface de l'immeuble après pondération ne peut être supérieure à 600,6 m² ; qu'il ressort des éléments du dossier que la SDPHO a été rabaissée en cours de contrôle, afin de tenir compte des précisions apportées sur la configuration des niveaux, que les superficies des autres parties ont été entérinées selon le rapport N... produit par M. K..., que les coefficients pratiqués par l'administration ont été entérinés par la commission de conciliation ; que Monsieur K... ne fournit pas d'éléments nouveaux pour justifier de la fourchette la plus basse des coefficients retenus »,
Et aux motifs adoptés que « l'administration s'est basée sur les coefficients habituellement retenus par les experts spécialisés en la matière et a appliqué un coefficient moyen, à savoir 1 pour la boutique de prêt à porter, 0,70 pour le laboratoire du boucher-charcutier compte tenu des spécificités de ce commerce, et 0,40 pour les réserves ; que ces chiffres, qui ont été confirmés par la commission de conciliation, sont parfaitement justifiés et n'ont pas à être modifiés ; que, dès lors, la surface pondérée de 629 m² retenue par l'administration mérite d'être confirmée »,
Alors que l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; que l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; que pour retenir comme exacte la valeur indiquée par l'administration, les juges d'appel ont retenu, en ce qui concerne la détermination des surfaces pondérées, que les coefficients pratiqués par l'administration ont été entérinés par la commission de conciliation ; qu'en se déterminant ainsi par ces seuls motifs, insuffisants à établir les surfaces pondérées et, par suite, la valeur vénale réelle de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision à l'égard des articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. K... de sa demande de décharge des droits d'enregistrement auxquels il a été assujetti selon avis de mise en recouvrement d'un montant de 60 961 euros en droits et de 9 998 euros en pénalités,
Aux motifs qu'« il y a lieu de rappeler que la similitude des termes de comparaison n'impose pas une obligation d'identité absolue ; que les termes retenus par l'administration sont : - une vente intervenue le 30 octobre 2007, concernant un immeuble de rapport à usage mixte situé à 800 m du centre-ville, construit en 1902 ; la surface SDPHO est de 395 m², le prix est de 2 150 euros/m² ; - Une vente du 31 janvier 2007 d'un immeuble de rapport situé à 1,5 km du centre-ville, construit en 1924, dont la surface SDPHO est de 724 m² et le prix de 2 630 euros/m² vendu à 2 354 euros ; - Une vente du 30 mars 2008, d'un immeuble de rapport, proche du centre-ville construit en 1880 dont la surface SDPHO est de 711 m², le prix de 3 044 euros ; que la moyenne pondérée a été fixée à 2 519 euros/m² ; que les immeubles retenus sont de même type de construction, ont une date de construction proche, et ont été vendus à des dates proches de la donation, en date du 4 juillet 2008 ; que le troisième terme de comparaison critiqué, situé [...] , est une construction en briques, en bon état et dotée d'une situation géographique privilégiée ; que la différence de standing a cependant été compensée par l'administration puisqu'elle a appliqué un coefficient de pondération, ce qui permet de confirmer qu'il s'agit d'un bien intrinsèquement similaire, ainsi que la commission de conciliation l'a admis ; que M. K... demande l'application d'un abattement supplémentaire de 10% pour tenir compte des différences ; que l'administration a tenu compte des différences en appliquant un coefficient de pondération sur les biens et en pondérant le prix du marché, de sorte que la demande de ce chef n'est pas fondée (
) ; que M. Q... K... était propriétaire de la moitié du bien en toute propriété suite au décès de son père puis il est devenu nu propriétaire de l'autre moitié ; qu'ainsi que l'a jugé le tribunal, l'abattement supplémentaire de 20% pour indivision ne se justifie pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion ; que l'abattement de 5% admis par la commission sera en conséquence confirmé. »,
Alors, d'une part, que la détermination de la valeur vénale réelle d'un bien, qui correspond au prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit, doit être faite de manière concrète et objective, à partir des seuls termes de comparaison tirés de la cession de biens similaires ; que lors de l'évaluation d'un immeuble indivis, l'administration doit établir le bien-fondé de son évaluation par le recours à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement de droits immobiliers indivis, dont la valeur propre diffère de la seule fraction de la valeur vénale totale du bien correspondant à la proportion des droits indivis ; qu' en validant les trois termes de comparaison proposés par l'administration, qui ne présentaient pas une situation d'indivision, et en retenant un abattement de 5% pour tenir compte de l'état d'indivision du bien, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;
Alors, d'autre part, que la valeur vénale d'un immeuble doit être déterminée, pour le calcul des droits d'enregistrement, en considération de l'état d'indivision existant préalablement à la transmission de cet immeuble ; que pour fixer le taux d'un abattement pour indivision, le juge se doit de procéder à une recherche sur des éventuelles difficultés de gestion et d'aliénation liées à l'indivision ; qu' en se bornant à affirmer qu'un abattement supplémentaire de 20% pour indivision ne se justifiait pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion, sans rechercher les éventuelles difficultés de gestion et d'aliénation permettant d'apprécier le taux de décote à appliquer, la cour d'appel a méconnu les articles 666 et 761 du code général des impôts et de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales.