AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice à PARIS, le douze juillet mil neuf cent quatre vingt quatorze, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le rapport de M. le conseiller Jean SIMON, les observations de la société civile professionnelle WAQUET, FARGE et HAZAN, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général GALAND ;
   Statuant sur le pourvoi formé par :
   - X... Jean-Etienne, contre l'arrêt de la cour d'appel d'AIX-en-PROVENCE, 5ème chambre, du 7 octobre 1993, qui, pour infraction à la législation sur la construction des maisons individuelles, l'a condamné à 1 an d'emprisonnement avec sursis et à des réparations civiles ;
   Vu le mémoire produit ;
   Sur le premier moyen de cassation pris de la violation des articles L. 231-1, L. 231-2, L. 241-1 et R. 231-15 anciens du Code de la construction et de l'habitation, des articles L. 231-1, L. 231-2, L. 231-4, L. 241-1, L. 241-2 et R. 231-7 nouveaux du même Code, de l'article 112-1 du Code pénal, de l'article 1134 du Code civil, de l'article 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;
   "en ce que l'arrêt attaqué a déclaré X..., constructeur d'une maison individuelle, coupable d'avoir exigé ou accepté des époux Y..., maîtres de l'ouvrage, des acomptes sur le prix supérieurs aux sommes qu'il était en droit d'exiger ;
   "aux motifs qu'en application de l'article R. 231-15 du Code de la construction et de l'habitation tel qu'en vigueur au moment de l'établissement du contrat de construction et applicable en l'espèce, en l'absence de caution, X... aurait dû percevoir sur le prix de 276 230 francs, contractuellement déterminé pour l'exécution des travaux de construction :
   - 3 % du prix convenu à la signature du contrat ;
   - 20 % à l'achèvement des fondations ;
   - 45 % à la mise hors d'eau ;
   - 75 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
   - le solde, à la réception des travaux ;
   "que l'échéancier figurant au contrat de construction n'est pas conforme à ces dispositions, puisque le pourcentage du prix à verser suivant le contrat forme un montant total de 55 % à payer à la pose de la charpente et de la couverture, alors que le texte prévoit un versement de 45 % du prix de la construction à la mise hors d'eau ;
   "qu'en outre, il résulte que les appels de fonds effectués par X... ne sont même pas conformes au contrat de construction ; qu'il est, en conséquence, établi que X... s'est rendu coupable des faits poursuivis puisqu'à la pose de la couverture de la maison, qui peut être considérée comme la mise hors d'eau de la construction, il a perçu 55 % d'un prix de travaux ne correspondant pas à celui qu'il avait contractuellement convenu, au lieu de 45 % de 276 230 francs, prix de la construction qu'il s'était engagé à terminer dans un délai de huit mois ; qu'en fait, X... a perçu une somme de 258 150 francs, qui est même supérieure aux 75 % du prix convenu ;
   "alors que la loi pénale nouvelle s'applique aux infractions commises avant son entrée en vigueur, et n'ayant pas donné lieu à une condamnation passée en force de chose jugée lorsqu'elle est moins sévère que la loi pénale ancienne ;
   "que si la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, complétée par le décret n° 91-1201 du 27 novembre 1991, incrimine, comme par le passé, et punit des mêmes peines le fait pour un constructeur d'une maison individuelle d'avoir exigé ou accepté du maître de l'ouvrage un versement avant la date à laquelle la créance est exigible, la loi nouvelle (l'article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation) a fixé de nouveaux pourcentages maximums du prix convenu, exigibles aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, qui sont supérieurs à ceux qu'édictait la loi ancienne (l'article R. 231-15 ancien du Code de la construction et de l'habitation) ; qu'ainsi, contrairement à ce que la cour d'appel a affirmé, la loi nouvelle, moins sévère que la loi ancienne, devait s'appliquer à X..., même pour des faits commis avant son entrée en vigueur ; qu'il appartenait, en conséquence, à la cour d'appel de vérifier si les sommes exigées et reçues par le constructeur étaient ou non supérieures aux pourcentages maximums du prix convenu fixés par l'article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation résultant du décret du 27 novembre 1991" ;
   Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué que Jean-Etienne X... est poursuivi pour avoir exigé et accepté des époux Y..., au cours des années 1988 et 1989, en vertu d'un contrat de construction d'une maison individuelle, des versements excédant ceux autorisés par la loi ;
   Attendu que, pour déclarer le prévenu coupable de cette infraction, la juridiction du second degré retient que Jean-Etienne X..., qui n'avait pas fourni caution, a méconnu les dispositions de l'article R. 231-15 du Code de la construction et de l'habitation, applicable à l'époque des faits, en exigeant et en acceptant des versements de fonds avant la date à laquelle la créance était exigible en vertu de ce texte ;
   Attendu qu'en cet état, la cour d'appel a justifié sa décision sans encourir les griefs allégués ;
   Qu'en effet les dispositions de la loi du 19 décembre 1990 et du décret du 27 novembre 1991, relatives aux conditions de versement des fonds exigibles aux différents stades de la construction d'après l'avancement des travaux, assurent une protection accrue des intérêts des acquéreurs et sont plus exigeantes pour le constructeur sur lequel pèse dans tous les cas une obligation de garantie de remboursement et de livraison ; qu'en outre l'article L. 2411 du Code de la construction et de l'habitation servant de base aux poursuites est demeuré applicable ;
   D'où il suit que le moyen ne saurait être accueilli ;
   Et sur le second moyen de cassation pris de la violation des articles L. 231-1, L. 2321-2, L. 241-1 et R. 231-15 anciens du Code de la construction et de l'habitation, des articles L. 231-1, L. 231-2, L.

  231-4, L. 241-1, L. 242-2 et R. 231-7 nouveaux du même Code, de l'article 112-1 du Code pénal, de l'article 1134 du Code civil, de l'article 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale ;
   "en ce que l'arrêt attaqué a déclaré X..., constructeur d'une maison individuelle, coupable d'avoir exigé ou accepté des époux Y..., maîtres de l'ouvrage, des acomptes sur le prix supérieurs aux sommes qu'il était en droit d'exiger ;
   "aux motifs que le 9 septembre 1988, X... a signé avec les époux Y... deux contrats, l'un qualifié d'acte d'engagement, marché de gré à gré, prévoyant la construction d'une maison individuelle pour le prix de 276 290 francs TTC, l'autre intitulé bon de commande au nom de Socovar-Groupe JBE, par lequel les époux Y... s'engageaient à payer une somme de 325 000 francs pour la réalisation de la construction, prix comprenant la recherche, l'avant-projet et adaptation des plans, dépôt de plans et permis de construire, réalisation des plans d'exécution, sélection de passation de marché, coordination et suivi du chantier, etc... ; que seul le premier contrat doit être considéré comme un contrat de construction d'une maison individuelle entre X... et les époux Y... ; que le deuxième document ne peut être considéré comme un contrat de construction ;
   "qu'il résulte des éléments de l'espèce que X... a réclamé et obtenu des sommes supérieures à la partie du prix qu'il était en droit de réclamer compte tenu de l'état d'avancement des travaux ;
   "alors, d'une part, que la cour d'appel, qui relève que les parties avaient signé, le même jour, deux contrats faisant référence à un prix différent (276 290 francs TTC dans un cas, et 325 000 francs dans l'autre), ne pouvait affirmer "que seul le premier contrat doit être considéré comme le contrat de construction d'une maison individuelle liant Barale aux époux Y..., qu'il lui appartenait de rechercher quel était, dans la commune intention des parties, le contrat qui devait prévaloir sur l'autre et régir leurs relations ;
   "alors, d'autre part, que le prévenu avait fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que le maître de l'ouvrage lui avait imposé des travaux supplémentaires, ce qui impliquait une augmentation du prix du marché prévu initialement ; que ce fait était constant et résultait même du rapport d'expertise sur lequel s'était fondée la cour d'appel ; que celle-ci ne pouvait pas, pour dire que le prévenu avait obtenu des sommes supérieures à celles qu'il était en droit d'exiger, se borner à se référer au prix du marché prévu initialement, sans tenir compte, ainsi qu'elle y était invitée, du montant des travaux supplémentaires commandés par les maîtres de l'ouvrage" ;
   Attendu que, pour retenir que seul le premier des deux contrats signés le 9 septembre 1988 devait être considéré comme un contrat de construction d'une maison individuelle, les juges d'appel retiennent que le second contrat, souscrit au nom de la société Socovar alors en liquidation judiciaire, avait pour objet la recherche d'un terrain, la demande d'un permis de construire, des appels d'offre et établissement de contrats alors que de tels services ne pouvaient se rapporter à l'opération ayant donné lieu aux versements incriminés puisque le terrain avait été choisi et le permis de construire délivré le 31 août 1988 ;
   Attendu qu'en l'état de ces motifs, et dès lors que l'existence de travaux supplémentaires non prévus au contrat, dont les juges ont fait abstraction, ne pouvait être de nature à faire disparaître l'infraction, la cour d'appel, qui a répondu comme elle le devait aux conclusions dont elle était saisie, a justifié sa décision sans encourir les griefs allégués ;
   D'où il suit que le moyen doit être écarté ;
   Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
   REJETTE le pourvoi ;
   Ainsi jugé et prononcé par la Cour de Cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ;
   Où étaient présents : M. Souppe conseiller doyen, faisant fonctions de président en remplacement du président empêché, M. Jean Simon conseiller rapporteur, MM. Gondre, Culié, Schumacher, Martin conseillers de la chambre, Mmes Verdun, Fayet, M. de Larosière de Champfeu conseillers référendaires, M. Galand avocat général, Mme Ely greffier de chambre ;
   En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;