AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Galliéni, dont le siège est ...,
   en cassation d'un jugement rendu le 4 novembre 1997 par le tribunal de grande instance de Nanterre (2e chambre civile), au profit de la Direction des services fiscaux des Hauts-de-Seine, dont le siège est ...,
   défenderesse à la cassation ;
   La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
   LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 24 octobre 2000, où étaient présents : M. Dumas, président, Mme Gueguen, conseiller référendaire rapporteur, M. Métivet, conseiller, M. Jobard, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ;
   Sur le rapport de Mme Gueguen, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la SCI Galliéni, de Me Thouin-Palat, avocat de la Direction générale des Impôts, les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
   Attendu, selon le jugement attaqué (Nanterre, 4 novembre 1997) et les productions, que la SCI Galliéni (la SCI) a, par actes des 11 septembre 1989, 20 mars et 24 avril 1991, acquis par lots distincts un immeuble en vue de le démolir et de reconstruire ; que lors de ces acquisitions, elle a bénéficié du régime d'exonération des droits de mutation prévu par l'article 691 du Code général des impôts en s'engageant à effectuer les travaux de construction projetés dans un délai de quatre ans ; qu'en décembre 1991, un permis de construire a été accordé à la SCI mais qu'elle s'est vue refuser la délivrance du permis de démolir au motif qu'il y avait encore un locataire dans l'immeuble ; que cet occupant s'étant maintenu dans les lieux, les travaux de démolition et construction n'ont pas été réalisés dans le délai initialement prévu, de sorte que l'administration fiscale a, le 5 novembre 1993, notifié à la SCI la déchéance du régime d'exonération dont elle avait bénéficié pour l'acquisition réalisée en 1989 ; qu'après la mise en recouvrement des redressements correspondants, et le rejet de sa réclamation, la SCI a assigné le Directeur des services fiscaux des Hauts-de-Seine pour obtenir la décharge de l'imposition litigieuse en faisant valoir qu'elle s'était heurté à une force majeure ;
   Sur le moyen unique, pris en ses deux branches réunies :
   Attendu que la SCI fait grief au jugement du rejet de sa demande, alors, selon le moyen :
   1 / que la présence dans l'immeuble d'une ancienne locataire, qui s'explique par le fait qu'à la date d'acquisition, le congé qui lui avait été donné n'était pas encore expiré, ne pouvait par elle-même laisser prévoir que ladite locataire se maintiendrait indûment dans les lieux à l'expiration de son bail, ni que l'Administration lui refuserait pour ce motif le permis de démolir, ni enfin que la force publique, régulièrement requise, refuserait illégalement son concours à l'exécution de la mesure d'expulsion ordonnée par le juge des référés ; que, par suite, en estimant, pour écarter l'exception de force majeure dont se prévalait la requérante en application de l'article 691 du Code général des impôts, que celle-ci ne pouvait ignorer, en prenant l'engagement de construire, que l'occupante de l'immeuble refuserait de quitter les lieux et que la police refuserait de prêter son concours à la mesure ordonnant son expulsion, sans en outre s'expliquer sur le refus de permis de démolir invoqué, le Tribunal a violé les dispositions de l'article 691 susvisé et de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
   2 / que la prolongation du délai de construction prévu à l'article 691 du Code général des impôts en raison d'un événement de force majeure n'est subordonnée qu'à la condition que cet événement empêche la réalisation de l'engagement de construction dans le délai de quatre ans et non de manière absolue et définitive ; que, par suite, en estimant que, faute d'avoir établi que l'évènement de force majeure dont elle se prévalait empêche toute construction de manière absolue et définitive, la société requérante ne pouvait en toute hypothèse obtenir la prolongation du délai quadriennnal de l'article 691, le Tribunal a violé ces dispositions ;
   Mais attendu que, pour rejeter la demande en décharge de l'imposition litigieuse, le Tribunal a estimé que la SCI ne pouvait ignorer qu'il restait encore un locataire dans l'immeuble, et que le refus de celui-ci de quitter les lieux et les difficultés d'exécution de la mesure d'expulsion n'avaient pas un caractère imprévisible à une époque de grave crise économique ; qu'il a, en outre, précisé que si ces évènements constituaient effectivement une difficulté, ils ne suffisaient pas à caractériser la force majeure, et qu'il n'était pas établi ni même invoqué qu'ils empêchaient toute construction de façon absolue et définitive ; d'où il suit que le moyen manque en fait dans ses deux branches ;
   PAR CES MOTIFS :
   REJETTE le pourvoi ;
   Condamne la SCI Galliéni aux dépens ;
   Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille.