LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 
Sur le moyen unique : 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 novembre 2013), que la société Francilienne de gestion, syndic de la copropriété de l'immeuble situé ... à Maisons-Alfort (le syndic), a, le 23 décembre 2002, signé avec la société Banque Delubac & Cie (la banque), une convention de compte, en application de laquelle cette dernière a ouvert dans ses livres un sous-compte affecté au syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat) ; que, courant 2005, la banque a fusionné ce sous-compte avec les divers autres comptes-mandants du syndic, dans un compte unique ; que le syndic, qui bénéficiait de la garantie financière des Souscripteurs du Lloyd's (les Lloyd's) jusqu'au 7 mai 2007, a été mis en liquidation judiciaire le 10 décembre 2008 ; que le syndicat a vainement demandé la mise en oeuvre de la garantie financière, avant d'assigner en paiement la banque et les Lloyd's ; 
Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat la somme de 7 000 euros au titre de la perte d'une chance de bénéficier de la garantie financière alors, selon le moyen : 
1°/ que le fait d'avoir été privé de la simple chance de réaliser un gain ou d'éviter une perte constitue un préjudice réparable lorsque la perte s'analyse comme la disparition certaine d'une éventualité favorable ; qu'en relevant, pour condamner la banque à indemniser le syndicat que ce dernier aurait pu, si le sous-compte avait été maintenu, par l'individualisation des mouvements de fonds qu'il permet, justifier plus facilement auprès du garant du caractère certain, liquide et exigible de la créance qu'il allègue, cependant que le fait d'avoir été privé de la possibilité de justifier plus facilement du caractère certain, liquide et exigible d'une créance ne signifie pas en avoir été empêché, de sorte que le syndicat, qui demeurait en capacité de justifier de sa créance par d'autres moyens, n'a pas perdu de façon certaine une chance de justifier de sa créance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 
2°/ que la perte d'une chance ne constitue un préjudice indemnisable que lorsque la chance perdue est réelle ; qu'en fixant la créance du syndicat à une somme de 7 000 euros, après avoir pourtant constaté que celui-ci avait été privé de la possibilité de justifier d'une créance certaine, liquide et exigible, ce dont il s'inférait qu'il ne démontrait pas disposer d'une créance réelle qu'il prétendait avoir perdue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 
3°/ que la banque démontrait qu'en toute hypothèse l'opération de fusion des sous-comptes n'était pas à l'origine du préjudice subi par le syndicat, dès lors que la disparition des fonds mandants résultait de la mauvaise gestion du syndic, dont les anomalies avaient été constatées par les rapports d'audit de la société Cabinet Orion des 12 mai 2005 et 19 juin 2006 ; qu'en retenant l'existence d'un lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants du syndicat dans les comptes du syndic sans rechercher, comme il lui était demandé si les anomalies de gestion constatées dans le rapport du cabinet d'audit Orion n'étaient pas de nature à expliquer, au moins en partie, la disparition des fonds mandants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
4°/ que la banque faisait également valoir, pour démontrer l'absence de tout lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants du syndicat, que la négligence de l'organisme garant, les Lloyd's, qui aurait dû retirer sa garantie dès 2005 au vu des anomalies constatées, n'avait pas permis d'alerter le syndicat du risque de disparition des fonds mandants confiés au syndic ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants, au motif que le seul préjudice que pourrait invoquer le syndicat en relation avec ce manquement serait un plafond de garantie insuffisant venant diminuer le remboursement sollicité, sans tenir compte, comme il lui était pourtant demandé, de l'inertie fautive du garant qui, en ne retirant pas sa garantie, n'a pas alerté le syndicat sur les risques de disparition des fonds gérés par le syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
Mais attendu, en premier lieu, qu'après avoir relevé que la convention d'ouverture de compte liant la banque au syndic n'était pas opposable au syndicat, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la banque, en procédant unilatéralement à la fusion des soldes respectifs des comptes ouverts au nom du syndic en un solde unique et en cessant d'éditer des relevés individualisés, a privé le syndicat dont le sous-compte était créditeur, de la possibilité de justifier, par le rapprochement de sa comptabilité avec ses relevés bancaires, du caractère certain, liquide et exigible de sa créance envers les Lloyd's, qui lui ont refusé leur garantie pour cette raison ; qu'ayant ainsi fait ressortir que, par son comportement fautif, la banque avait, de manière certaine, fait disparaître une éventualité favorable, la cour d'appel, sans méconnaître les conséquences légales de ses constatations, a pu retenir que le syndicat avait perdu une chance de bénéficier de la garantie financière ; 
Et attendu, en second lieu, que, contrairement aux allégations du moyen, la cour d'appel n'a pas retenu l'existence d'un lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants, mais a réparé le seul préjudice en lien direct avec la perte de chance imputée à faute à la banque ; 
D'où il suit que le moyen, qui manque en fait en ses deux dernières branches, n'est pas fondé pour le surplus ; 
PAR CES MOTIFS : 
REJETTE le pourvoi ; 
Condamne la société Banque Delubac & Cie aux dépens ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ... à Maisons-Alfort la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; 
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille seize. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Banque Delubac & Cie. 
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Banque Delubac à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Maisons-Alfort, la somme de 7. 000 euros ; 
AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, la banque DELUBAC fait valoir qu'en cas de non représentation des fonds mandants, la garantie légale des LLOYD'S, garant financier ; aurait vocation à s'appliquer conformément aux dispositions de la loi Hoguet et de son décret d'application ; qu'en tout état de cause, seule la responsabilité des LLOYD'S, garant, financier, et de son courtier SEGAP pourrait être engagée ; que le syndicat des copropriétaires ne justifierait d'aucune faute commise par la banque DELUBAC ayant un lien de causalité avec un éventuel préjudice, en l'état non démontré ; que le syndicat des copropriétaires soutient que la banque DELUBAC aurait commis une faute directement à l'origine de son préjudice, ce que conteste la Banque DELUBAC qui fait valoir que les LLOYD'S et son courtier SEGAP seraient seuls responsables de l'éventuel préjudice subi par le syndicat en ayant accordé leur garantie à SFG, à compter du 1er janvier 2004 tout en ayant connaissance des insuffisances de représentation des fonds mandants depuis au moins 2002 ; que les LLOYD'S soutiennent que la Banque DELUBAC aurait commis une faute en procédant à la fusion des comptes de gestion immobilière et des sous-comptes des syndicats lui permettant ainsi le remboursement des découverts des comptes mandants par le solde créditeur des autres comptes mandants, ce qui serait prohibé par l'article 55 du décret du 20 juillet 1972, ce que conteste la Banque DELUBAC qui fait valoir que la fusion opérée ne serait pas constitutive d'une faute au regard de la convention conclue en 2002 avec SFG, et que l'article 55 du décret HOQUET ne trouverait pas à s'appliquer aux activités de gestion immobilière ; ils soutiennent que le préjudice allégué provient de la fusion et né peut être garanti par les LLOYD'S ; que les moyens invoqués par la Banque DELUBAC au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient toutefois d'ajouter que si la garantie financière obligatoire prévue par la réglementation HOQUET a pour objet exclusif de couvrir les conséquences d'une non représentation des fonds mandants, la cause de la non représentation des fonds étant garantie que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu'en l'espèce, en procédant unilatéralement à la fusion des sous-comptes, la Banque DELUBAC a mis fin à l'autonomie du sous-compte dont bénéficiait le syndicat, lui faisant perdre une chance de déterminer, par le biais d'un rapprochement bancaire, le caractère certain, liquide et exigible de sa créance ; qu'il est constant que la Banque DELUBAC a appliqué la modalité votée par l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes suivants : «... les fonds du syndicat des copropriétaires seront déposés sur le compte unique de la Société Francilienne de Gestion avec affectation de l'un de ses sous comptes, permettant l'édition de relevés de banque individualisés » jusqu'à ce que, unilatéralement, elle procède en 2005 à la fusion des sous-comptes ; il est donc inopérant pour elle de soutenir qu'en dérogeant au principe du compte séparé prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat aurait pris le risque que ses fonds mandants gérés par le syndic soient confondus avec d'autres fonds mandants sur un compte unique, alors que tel n'était pas le cas en l'espèce puisqu'il s'agissait d'un sous-compte avec relevés de banque individualisés ; que la Banque DELUBAC ne peut pas non plus valablement soutenir qu'elle n'aurait commis aucune faute au motif que s'agissant d'un compte professionnel unique, la convention de compte courant conclue le 23 décembre 2002 avec son client SFG lui permettait à tout moment et sans avis de procéder à la fusion et que cette fusion ne serait pas prohibée par l'article 55 du décret du 20 juillet 1972 alors que s'il est vrai que l'article 55 du décret précité s'applique exclusivement aux activités de transaction et non à celles de gestion immobilière en l'espèce concernées, la Banque DELUBAC, qui ne pouvait ignorer que le syndic agissait en qualité de mandataire de différents syndicats aux noms desquels des sous-comptes avaient été ouverts dans ses livres, a commis une faute de nature quasi-délictuelle à l'égard du syndicat en procédant à la fusion du sous-compte dont il bénéficiait, la convention invoquée du 23 décembre 2002 n'étant pas opposable audit syndicat ; que ce faisant, la Banque DELUBAC, spécialisée dans les métiers de l'immobilier, en procédant en 2005, dans son seul intérêt, à la fusion des sous-comptes pour que les débits soient absorbés par les comptes créditeurs et éponger ainsi les dettes des mandants à son égard dans l'éventualité de l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de SFG, ne pouvait ignorer qu'elle portait nécessairement gravement préjudice au syndicat concerné, dont le sous-compte était créditeur, en le privant de l'outil de gestion et de contrôle financier dont il s'était doté ; que cette faute de la Banque DELUBAC est directement à l'origine du préjudice de perte de chance dont se prévaut le syndicat qui s'est vu refuser la garantie des LLOYD'S au motif qu'il ne justifiait pas d'une créance certaine, liquide et exigible et qui aurait pu, si le sous-compte avait été maintenu, par l'individualisation des mouvements de fonds qu'il permet, justifier plus facilement auprès du garant du caractère certain liquide et exigible de la créance qu'il allègue à l'encontre du syndic SFG par le rapprochement de la comptabilité de la copropriété avec les relevés bancaires'individualisés que la banque a cessé d'éditer lors de la fusion des comptes et qui sont inexistants pour la période correspondant à la fin du mandat de SFG au mois de mars 2007, où il a été remplacé dans ses fonctions par le Cabinet TAGERIM désigné en qualité de syndic par l'assemblée générale des copropriétaires ; que la Banque DELUBAC ne peut pas utilement, pour tenter d'échapper à sa responsabilité, invoquer d'éventuelles carences des LLOYD'S ou de son courtier SEGAP qui auraient maintenu abusivement la garantie financière, l'absence de recours par le syndicat à une expertise judiciaire ou le fait que le syndic TAGERIM n'ait pas utilisé la procédure de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir des pièces de l'ancien syndic alors que la faute retenue à l'encontre de la Banque DELUBAC est caractérisée et imputable à elle seule et que le préjudice en lien direct est avéré ; qu'après examen des pièces produites, c'est à juste titre que les premiers juges ont fixé à 7. 000 euros le préjudice subi par le syndicat au titre de la perte de chance ; que le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que son préjudice devrait être évalué à la somme de 13. 965, 08 euros au motif que cette somme correspondrait au montant des fonds non restitués alors que le préjudice indemnisé correspond à la perte de chance et non au remboursement des fonds non représentés qui, s'ils constituaient une créance certaine, liquide et exigible, incomberait au seul garant dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie financière qui n'est pas demandée par le syndicat à titre principal dans la présente instance ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la Banque DELUBAC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7. 000 euros au titre de la perte de chance ; que sur la demande de garantie de la Banque DELUBAC à l'encontre des LLOYD'S et de la SEGAP ; que la Banque DELUBAC demande, à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, de condamner in solidum les LLOYD'S et la SEGAP à la garantir de la condamnation prononcée à son encontre, mais elle n'établit pas en quoi le maintien abusif de la garantie financière et/ ou l'absence de contrôle du garant sur SFG qu'elle allègue devraient amener la Cour à condamner les LLOYD'S et la SEGAP à la garantir d'une faute qui lui est imputable à elle seule, consistant à avoir procédé à la fusion de sous-comptes dans son seul intérêt et au détriment du syndicat des copropriétaires ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ; 
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur la demande de dommage et intérêts, le syndicat expose que l'absence de restitution des fonds l'a placé dans une situation financière difficile empêchant la réalisation de travaux et le règlement des factures de ses fournisseurs et l'obligeant à procéder à des appels de fonds exceptionnels ; qu'il fait valoir que certains copropriétaires ont été contraints de faire appel à un crédit bancaire pour répondre aux appels de fonds exceptionnels ; que le syndicat soutient que le refus systématique des Lloyd's de mettre en oeuvre sa garantie témoigne d'une volonté délibérée de décourager le syndicat et de le contraindre à l'abandon de sa créance ; que les fonds du syndicat ont été détournés pour compenser les pertes subies par la SFG pour son activité propre ; que sur ce, aucune faute n'ayant été retenue à l'encontre des Lloyd's, il y a lieu de débouter le syndicat de ses demandes à son encontre ; que le syndicat n'établit pas par ailleurs un préjudice distinct de celui correspondant à la perte de chance de d'obtenir la restitution des fonds non représentés à la fin du mandat de la SFG et en relation de causalité avec la faute commise par la banque Delubac et il y a lieu de le débouter de sa demande à son encontre ; 
1°) ALORS QUE le fait d'avoir été privé de la simple chance de réaliser un gain ou d'éviter une perte constitue un préjudice réparable lorsque la perte s'analyse comme la disparition certaine d'une éventualité favorable ; qu'en relevant, pour condamner la Banque Delubac à indemniser le Syndicat des copropriétaires que ce dernier aurait pu, si le sous-compte avait été maintenu, par l'individualisation des mouvements de fonds qu'il permet, justifier plus facilement auprès du garant du caractère certain liquide et exigible de la créance qu'il allègue, cependant que le fait d'avoir été privé de la possibilité de « justifier plus facilement » du caractère certain, liquide et exigible d'une créance ne signifie pas en avoir été empêché, de sorte que le Syndicat des copropriétaires, qui demeurait en capacité de justifier de sa créance par d'autres moyens, n'a pas perdu de façon certaine une chance de justifier de sa créance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 
2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la perte d'une chance ne constitue un préjudice indemnisable que lorsque la chance perdue est réelle ; qu'en fixant la créance du Syndicat des copropriétaires à une somme de 7. 000 euros, après avoir pourtant constaté que celui-ci avait été privé de la possibilité de justifier d'une créance certaine, liquide et exigible, ce dont il s'inférait qu'il ne démontrait pas disposer d'une créance réelle qu'il prétendait avoir perdue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la Banque Delubac démontrait qu'en toute hypothèse, l'opération de fusion des sous-comptes n'était pas à l'origine du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires dès lors que la disparition des fonds mandants résultait de la mauvaise gestion du Syndic, la société SFG, dont les anomalies avaient été constatées par les rapports d'audit de la société Cabinet Orion des 12 mai 2005 et 19 juin 2006 ; qu'en retenant l'existence d'un lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants du Syndicat dans les comptes du syndic sans rechercher, comme il lui était demandé, si les anomalies de gestion constatées dans le rapport du cabinet d'audit Orion n'étaient pas de nature à expliquer, au moins en partie, la disparition des fonds mandants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 
4°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la Banque Delubac faisait également valoir, pour démontrer l'absence de tout lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants du Syndicat des copropriétaires, que la négligence de l'organisme garant, la société Les Souscripteurs du Lloyd's, qui aurait dû retirer sa garantie dès 2005 au vu des anomalies de gestion constatées, n'avait pas permis d'alerter le Syndicat des copropriétaires du risque de disparition des fonds mandants confiés au Syndic ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'un lien de causalité entre l'opération de fusion des sous-comptes et la disparition des fonds mandants, au motif que le seul préjudice que pourrait invoquer le syndicat en relation avec ce manquement serait un plafond de garantie insuffisant venant diminuer le remboursement sollicité, sans tenir compte, comme il lui était pourtant demandé, de l'inertie fautive du garant qui, en ne retirant pas sa garantie, n'a pas alerté le Syndicat sur les risques de disparition des fonds gérés par le Syndic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.