LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant : 
Statuant sur le pourvoi formé par :
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La société Les Sénioriales,
contre l'arrêt de la cour d'appel de PAU, chambre correctionnelle, en date du 6 juin 2013, qui, pour pratique commerciale trompeuse et tromperie, l'a condamnée à 5 000 euros d'amende, et a prononcé sur les intérêts civils ;
La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 11 juin 2014 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale: M. Pers, conseiller le plus ancien faisant fonction de président en remplacement du président empêché, Mme Harel-Dutirou, conseiller rapporteur, Mme Mirguet, conseiller de la chambre ;
Greffier de chambre : M.Bétron ;
Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire HAREL-DUTIROU, les observations de la société civile professionnelle FABIANI et LUC-THALER, de la société civile professionnelle MASSE-DESSEN, THOUVENIN et COUDRAY, avocats en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général DESPORTES ;
Vu les mémoires produits en demande et en défense ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles L . 121-1, L. 121-1-1, L . 121-5, L .121-6, L . 213-1 et L. 213-6 du code la consommation, R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation, 121-1, 121-2, 131-38 et 131-39 du code pénal, 2, 3, 427, 485, 512, 591 et 593 du code de procédure pénale, défaut de motifs, manque de base légale ;
" en ce que l'arrêt infirmatif attaqué a déclaré la société Les Sénioriales coupables de pratique commerciale trompeuse et de tromperie sur les qualités substancielles d'un bien ;
" aux motifs que s'agissant du logement du gardien à l'intérieur du club house, de l'absence d'espace d'hydrothérapie et podologie, de l'absence de spa et de chauffage solaire pour la piscine et de la construction d'une piscine, non reliée directement au club house, en contradictionavec les indications de la plaquette d'HINX, diffusés aux parties civiles : figure en page 9 du catalogue un plan détaillé du club house, comprenant quinze équipements listés de un à quinze, comme suit : "un : espace hydrothérapie, deux : espace podologie, trois : espace massage, quatre : cabine d'esthétique et de coiffure, cinq : sanitaires femmes, six : sanitaires hommes, sept : cardio training, huit : salons, neuf : piste de danse, dix : espace télévision, onze : office, douze : tables de jeux, treize : piscine couverte, quatorze : spa, quinze : bibliothèque" ; sur ce plan, le logement du gardien ne figure alors qu'en page 11 du même catalogue, est présenté un "plan de masse" de la résidence dans lequel ce logement y est intégré ; en outre, sur ce plan de masse, l'étiquette "logement de gardien" est placée juste au-dessus d'une villa séparée, située à gauche du club house, laissant penser que le logement du gardien se situe à cet endroit et non dans le club house, sauf à remarquer un fléchage peu visible en direction du club house, ce qui constitue une présentation fallacieuse, contradictoire avec celle du plan du club house et nécessairement trompeuse ; que quant à la piscine, elle est présentée sur les deux plans du catalogue comme étant intégrée au club house et sur le plan de masse, page 11 du catalogue, figure la mention "piscine chauffée solaire et son solarium jacuzzi" ; qu'il est établi par les constatations des agents de fraudes et les déclarations recueillies, et non contestées, que le logement du gardien de la résidence d'HINX a été intégré au club house, ce qui a eu pour conséquence de réduire la superficie des parties communes et le nombre des équipements de confort et de bien-être, ce logement étant aménagé au lieu et place des espaces d'hydrothérapie et de podologie ; que par ailleurs, il s'avère que la piscine a été installée à l'extérieur du club house, ce qui ne permet pas une utilisation à l'année de cette piscine, même couverte et chauffée, ou la rend fort délicate et inconfortable, contrairement à ce que laisse croire la plaquette publicitaire en cause de la résidence ; que la société prévenue ne peut valablement soutenir qu'il s'agit là de modifications d'ordre technique ou administratif, qui font partie de celles pouvant être apportées à une construction en Vefa ; que la cour relève en effet que les résidences Sénioriales sont déstinées à des personnes retraitées pour lesquelles les équipements relatifs au bien-être et au confort du corps, par l'hydrothérapie, les baignades quotidiennes, le spa et les soins de podologie, sont des éléments primordiaux ; qu'il résulte de ces éléments que la SAS Les Sénioriales, par la seule présentation à ses clients de catalogues qui comportaient des indications fausses ou de nature à induire en erreur sur la composition du bien proposé à la vente, a commis une publicité trompeuse, dans des conditions où le caractère essentielle des éléments en cause, espace hydrothérapie et podologie, spa, dont l'indemnisation n'a été soumise au vote des copropriétaires qu'à posteriori et piscine qui n'a pas été intégrée au club house, est exclusif de la bonne foi ; qu'à l'occasion des ventes effectivement réalisées, à de la même façon sciemment trompé les clients qui n'étaient pas informés de ce que la piscine n'était pas intégrée au club house, et de ce fait non utilisable à l'année et de la non-réalisation du spa, du chauffage solaire, de l'espace d'hydrothérapie et de podologie, alors qu'ils avaient opté pour l'achat d'un bien, du fait de ces équipements et services dont les qualités leur étaient essentielles, ce qui caractérise de façon distincte du délit susvisé une tromperie sur les qualités substantielles et la composition des services vendues ; que la SAS Les Sénoriales ne peut davantage soutenir valablement qu'il s'est agi de manquements à l'obligation d'information pesant sur le constructeur ou de non conformités de l'immeuble livré, qui auraient du faire l'objet d'un règlement civil, dès lors qu'en l'espèce les éléments matériel et intentionnel d'infractions pénales sont constitués ; qu'en conséquence, la cour infirmant le jugement de relaxe, déclarera la SAS Les Sénoriales, prise en la personne de son président M. Bruno X... coupable de pratique commerciale trompeuse et de tromperie sur les qualités substantielles et la composition de services vendus, la condamnera à une peine d'amende de 5 000 euros que constitue une juste application de la loi pénale ; 
"1°) alors qu'une personne morale ne peut être déclarée pénalement responsable que s'il est établi qu'une infraction a été commise, pour son compte, par ses organes ou ses représentants ; que, dès lors, en déclarant la société Les Sénioriales coupable des faits visés à la prévention, sans rechercher si les faits retenus à la charge de la demanderesse avaient été commis, pour son compte, par ses organes ou représentants, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 121-2 du code pénal ;
"2°) alors qu'en se déterminant par la circonstance que le logement du gardien n'est pas mentionné sur le plan détaillé du club house, pour en déduire qu'il s'agit d'une présentation fallacieuse et trompeuse, tout en relevant qu'en page 11 du même catalogue, le plan de masse de la résidence fait clairement apparaître que ce logement est intégré au club house, ce dont il résulte que si le plan détaillé, figurant en page 9 du catalogue, était à cet égard lacunaire, toute ambiguïté était levée par la cçonsultation, en page 11 du même catalogue du même catalogue, du plan de masse de la résidence, de sorte que les acquéreurs potentiels ne pouvaient avoir été trompés quant à la composition du bien proposé à la vente, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé les articles de code de la consommation ;
"3°) alors qu'en se déterminant par la circonstance que le logement du gardien n'est pas mentionné sur le plan détaillé du club house, en page 9 du catalogue, quoique ce logement ait effectivement été intégré au club house, pour en déduire qu'il s'agit d'une présentation fallacieuse et trompeuse, sans répondre au chef péremptoire des conclusions d'appel de la demanderesse, qui faisait valoir que le lieu d'implantation du logement du gardien ne constituait pas une caractéristique essentielle du bien offert à la vente, de sorte que l'erreur affectant, à cet égard, l'une des pages du catalogue ne pouvairt caractériser le délit de pratique commerciale trompeuse ni celui de tromperie sur les qualités substantielles d'un bien, la cour d'appel a violé l'article 593 du code de procédure pénale ; 
"4°) alors qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, le contrat préliminaire est un avantage consenti au promoteur qui, dès lors, n'est pas tenu de réaliser une construction parfaitement identique à celle prévue par le contrat de réservation, et peut donc renoncer à réaliser certains équipements, à charge d'indemniser le réservataire, dans les conditions prévues à l'article R. 261-3 du code de la construction et de l'habitation, peu important à cet égard que les équipements litigieux aient été jugés essentiels par le futur acquéreur ; que, dès lors, en estimant au contraire que les résidences Sénioriales sont destinées à des personnes retraitées pour lesquelles les équipements relatifs au bien-être et au confort du corps par l'hydrothérapie, les baignades quotidiennes, le spa et les soins de podologie sont des éléments primordiaux, pour en déduire que les modifications apportées à ces équipements excèdent ce qui peut être admis dans le cadre d'une construction d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement, sans rechercher concrètement si ces modifications ne pouvaient être justifiées, comme l'exposait la prévenue, par application de l'article R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, qui se détermine par un motif inopérant, a privé sa décision de toute base légale au regard des textes susvisés ;
"5°) alors que dans ses conclusions d'appel, la demanderesse a expressément fait valoir que la cabine de podologie aurait effectivement été réalisée, avant d'être transformée, à la demande expresse des résidents, en bureau pour l'animatrice, de sorte qu'en cet état, aucune tromperie ni pratique commerciale trompeuse ne pouvait, à cet égard, lui être reprochée ; qu'ainsi, en estimant que l'absence d'espace de podologie dans l'ensemble immobilier caractérise les infractions visées à la prévention, sans répondre à ce chef péremptoire des conclusions d'appel de la prévenue, démontrant que la construction réalisée était conforme aux mentions de la plaquette publicitaire, et que seule la destination des lieux avait, dans un second temps, et à la demande des résidents, été modifiée, la cour d'appel a violé l'article 593 du code de procédure pénale." ; 
Sur le moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 121-2 du code pénal ;
Attendu que, selon ce texte, les personnes morales, à l'exclusion de l'Etat, sont responsables pénalement des infractions commises, pour leur compte, par leurs organes ou représentants ;
Attendu que, pour déclarer la société Les Sénioriales coupable de pratique commerciale trompeuse et tromperie, l'arrêt prononce par les motifs repris au moyen ;
Mais attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher par quel organe ou représentant le délit reproché à la personne morale avait été commis pour son compte, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé et le principe ci-dessus énoncé ; 
D'où il suit que la cassation est encourue ;
Par ces motifs, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres branches du moyen proposé :
CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Pau, en date du 6 juin 2013, et pour qu'il soit à nouveau jugé, conformément à la loi ;
RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Bordeaux, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil 
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;
ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Pau, et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le neuf septembre deux mille quatorze ;
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;