LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, a rendu l'arrêt suivant : 
Statuant sur le pourvoi formé par :
- M. Alain X..., 
contre l'arrêt de la cour d'appel de CHAMBÉRY, chambre correctionnelle, en date du 19 décembre 2013, qui, pour pratique commerciale trompeuse et contravention au code de la consommation, l'a condamné à 2 000 euros d'amende, 500 euros d'amende et a ordonné une mesure de publication ;
La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 18 novembre 2014 où étaient présents dans la formation prévue à l'article 567-1-1 du code de procédure pénale : M. Guérin, président, M. Pers, conseiller rapporteur, M. Fossier, conseiller de la chambre ;
Greffier de chambre : Mme Zita ;
Sur le rapport de M. le conseiller PERS, les observations de la société civile professionnelle GARREAU, BAUER-VIOLAS et FESCHOTTE-DESBOIS, avocat en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général DESPORTES ;
Vu le mémoire produit ;
Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles 6 de la Convention des droits de l'homme, L. 121-1 du code de la consommation, 388, 551, 591 et 593 du code de procédure pénale, violation de la loi ;
"en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré le demandeur coupable du délit de pratique commerciale trompeuse et l'a condamné en répression à une amende de 2 000 euros et a ordonné la publication du jugement ;
"aux motifs que sur la culpabilité, 1/ le délit de pratique commerciale trompeuse attendu qu'aux termes de l'article L. 121-1 du code de la consommation, "une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes : (...) 2° lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants : (...) e) la portée des engagements de l'annonceur, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ; f) l'identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel (...) ; qu'aux termes de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 "le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ; que le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73 ; que lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 131G et suivants du code civil. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans" ; qu'aux termes de l'article 73 du même décret "le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ; que le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée ; que dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties ; le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties ; qu'il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. (...)" ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations opérées le 3 août 2011 par l'agent de l'administration, consignées dans son procès-verbal contradictoire du 30 septembre 2011, et qui ne font pas l'objet de discussion par le prévenu, que sur neuf biens dont la vente était proposée au public, choisis au hasard parmi tous ceux présentés par une affiche en vitrine, quatre mandats de vente signés par les propriétaires seulement ont été présentés, un mandat au profit d'une autre agence, quatre biens étant proposés à la vente sans aucun mandat écrit, ce qui représente sur cet échantillon une forte proportion voisine de 50%, réduite cependant après enquête à 20 % de la totalité des 32 biens en portefeuille ; que le contrôle s'étant poursuivi en sélectionnant les seuls biens effectivement vendus depuis le 1er janvier 2010, a permis de constater que sur 12 factures d'honoraires relatives à des transactions, quatre se rapportaient à des biens pour lesquels le prévenu n'avait pas de mandat écrit, soit un tiers des transactions ; que les consommateurs ont ainsi été attirés par une forte proportion d'offres de vente par l'intermédiaire de ce professionnel, en étant induits en erreur sur la portée des engagements pris par lui à travers les annonces, et sur sa qualité ; qu'en effet, les consommateurs attendent nécessairement de l'agent immobilier, dès le stade de l'affichage, que ce dernier ait la qualité de mandataire du vendeur, capable d'engager des négociations, et de le mettre en relation avec le vendeur ; que si le prévenu est fondé à soutenir que l'obligation professionnelle de détenir un mandat n'existe qu'au stade de la négociation, et s'il ne lui est pas reproché directement l'absence de mandat dans une transaction particulière, la pratique généralisée et non exceptionnelle d'offre de vente de biens sans mandat a pour effet de tromper le consommateur sur l'étendue générale de l'offre immobilière, pour l'inciter à entrer dans l'agence aux fins de renseignements sur des biens que le professionnel n'a pas qualité pour négocier ; que le consommateur, sans pouvoir exiger de la totale concordance des offres affichées avec la réalité de la disponibilité des biens pouvant faire l'objet de plusieurs mandats et de vente par d'autres professionnels, est cependant en droit d'attendre que les affiches concernent des affaires qu'il pourra immédiatement négocier avec le professionnel ; qu'en tout état de cause, les offres de vente sans mandat constituent une pratique "d'hameçonnage" de la clientèle, destinée à cacher ou compenser un fichier insuffisant pour induire en erreur le consommation en l'incitant à s'intéresser aux offres de ce fichier ; que l'élément intentionnel de l'infraction résulte précisément du caractère généralisé de la pratique trompeuse, conduisant d'ailleurs dans un tiers des transactions à l'encaissement de rémunérations sans mandat, donc sans droit ; qu'en outre, M. X... est responsable de l'agence depuis 1982 et connaît parfaitement bien la réglementation relative au mandat ;
" alors qu'en l'absence d'ordonnance de renvoi, la citation détermine l'étendue de la saisine des juges du fond, lesquels ne peuvent statuer que dans les limites de cette saisine ; que si un procès-verbal de constat d'infractions peut préciser l'objet de la citation, il ne peut jamais en étendre la portée ; qu'en se fondant d'emblée, pour caractériser l'élément matériel et l'élément moral du délit de pratique commerciale trompeuse, sur les constatations du procès-verbal d'infraction relatives aux faits d'encaissement d'honoraires sans mandat lorsque la citation avait expressément exclu ces faits du champ de la prévention et sans en informer le prévenu, la cour d'appel a excédé le champ de sa saisine et a violé l'article 388 du code de procédure pénale, ensemble l'article 6 de la Convention des droits de l'homme" ;
Sur le deuxième moyen de cassation, pris de la violation des articles 6 et 7 de la Convention européenne des droits de l'homme, 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, L. 121-1 du code de la consommation, 121-3 du code pénal, 591 et 593 du code de procédure pénale, violation de la loi, contradiction de motifs, insuffisance de motifs ;
"en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré le demandeur coupable du délit de pratique commerciale trompeuse et l'a condamné en répression à une amende de 2 000 euros et a ordonné la publication du jugement ;
"aux motifs que sur la culpabilité 1/ Le délit de pratique commerciale trompeuse ; qu'aux termes de l'article L. 121-1 du code de la consommation, "une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes : (...) 2° lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants : (...) e) la portée des engagements de l'annonceur, la nature, le procédé ou le motif de la vente ou de la prestation de services ; f) L'identité, les qualités, les aptitudes et les droits du professionnel (...) ; qu'aux termes de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 "le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties. Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'intérieur et du ministre de l'économie et des finances. Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 131G et suivants du code civil. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans ; qu'aux termes de l'article 73 du même décret "le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre (...) ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations opérées le 3 août 2011 par l'agent de l'administration, consignées dans son procès-verbal contradictoire du 30 septembre 2011, et qui ne font pas l'objet de discussion par le prévenu, que sur neuf biens dont la vente était proposée au public, choisis au hasard parmi tous ceux présentés par une affiche en vitrine, quatre mandats de vente signés par les propriétaires seulement ont été présentés, un mandat au profit d'une autre agence, quatre biens étant proposés à la vente sans aucun mandat écrit, ce qui représente sur cet échantillon une forte proportion voisine de 50%, réduite cependant après enquête à 20 % de la totalité des 32 biens en portefeuille ; que le contrôle s'étant poursuivi en sélectionnant les seuls biens effectivement vendus depuis le 1er janvier 2010, a permis de constater que sur 12 factures d'honoraires relatives à des transactions, quatre se rapportaient à des biens pour lesquels le prévenu n'avait pas de mandat écrit, soit un tiers des transactions ; que les consommateurs ont ainsi été attirés par une forte proportion d'offres de vente par l'intermédiaire de ce professionnel, en étant induits en erreur sur la portée des engagements pris par lui à travers les annonces, et sur sa qualité ; qu'en effet, les consommateurs attendent nécessairement de l'agent immobilier, dès le stade de l'affichage, que ce dernier ait la qualité de mandataire du vendeur, capable d'engager des négociations, et de le mettre en relation avec le vendeur ; que si le prévenu est fondé à soutenir que l'obligation professionnelle de détenir un mandat n'existe qu'au stade de la négociation, et s'il ne lui est pas reproché directement l'absence de mandat dans une transaction particulière, la pratique généralisée et non exceptionnelle d'offre de vente de biens sans mandat a pour effet de tromper le consommateur sur l'étendue générale de l'offre immobilière, pour l'inciter à entrer dans l'agence aux fins de renseignements sur des biens que le professionnel n'a pas qualité pour négocier ; que le consommateur, sans pouvoir exiger de la totale concordance des offres affichées avec la réalité de la disponibilité des biens pouvant faire l'objet de plusieurs mandats et de vente par d'autres professionnels, est cependant en droit d'attendre que les affiches concernent des affaires qu'il pourra immédiatement négocier avec le professionnel ; qu'en tout état de cause, les offres de vente sans mandat constituent une pratique "d'hameçonnage" de la clientèle, destinée à cacher ou compenser un fichier insuffisant pour induire en erreur le consommation en l'incitant à s'intéresser aux offres de ce fichier ; que l'élément intentionnel de l'infraction résulte précisément du caractère généralisé de la pratique trompeuse, conduisant d'ailleurs dans un tiers des transactions à l'encaissement de rémunérations sans mandat, donc sans droit ; qu'en outre, M. X... est responsable de l'agence depuis 1982 et connaît parfaitement bien la réglementation relative au mandat ;
"1°) alors qu'une pratique commerciale n'est trompeuse que si elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur un consommateur moyen raisonnablement avisé ; que ni la loi du 2 janvier 1970 réglementant la profession d'agent immobilier, qui est d'ordre public, ni l'article 72 du décret du 20 juillet 2012, qui impose au titulaire de la carte professionnelle portant la mention «Transactions sur immeubles et fonds de commerce» de détenir un mandat écrit pour négocier ou s'engager à l'occasion des opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 et notamment des opérations de vente et d'achat de biens immobiliers, ne mettent pas à la charge de l'agent immobilier l'obligation de détenir un mandat écrit pour la simple diffusion d'annonces concernant des biens immobiliers dès lors que, par celle-ci, l'agent immobilier n'initie ni négociation ni engagement en vue de la vente des biens immobiliers faisant l'objet de l'annonce ; qu'en retenant, pour déclarer le demandeur coupable du délit de pratique commerciale trompeuse que les consommateurs ont été induits en erreur sur la portée des engagements pris par le demandeur à travers ses annonces et sur sa qualité, qu'ils attendaient nécessairement de l'agent immobilier, dès le stade de l'affichage, que ce dernier eût la qualité de mandataire du vendeur, capable d'engager les négociations et de le mettre en relation avec le vendeur et qu'ils étaient en droit d'attendre que les affiches concernent des affaires qu'ils pourraient immédiatement négocier avec le professionnel, lorsque l'attente du consommateur est nécessairement impropre à modifier les obligations mises à la charge d'un professionnel par une réglementation d'ordre public que le consommateur ne saurait ignorer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
"2°) alors que la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en relevant, pour retenir la culpabilité du demandeur, que les consommateurs attendaient nécessairement dès le stade de l'affichage que l'agent immobilier soit titulaire d'un mandat écrit et soit en mesure d'engager immédiatement des négociations tout en constatant, par ailleurs, que le prévenu était fondé à soutenir que l'obligation professionnelle de détenir un mandat n'existait qu'au stade de la négociation, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs ;
"3°) alors que l'insuffisance de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'en reprochant au demandeur, pour le condamner du chef de pratique commerciale trompeuse, une pratique généralisée d'offre de vente de biens sans mandat, constitutive d'une pratique d'hameçonnage destinée à attirer la clientèle avec de telles offres pour compenser un fichier insuffisant, à l'inciter à s'intéresser aux offres de ce fichier et à induire le consommateur en erreur sur l'étendue générale de l'offre, lorsque les constatations de l'arrêt, qui reprenaient celles du procès-verbal d'infraction du 30 septembre 2011 indiquant que le demandeur ne disposait pas de mandat écrit pour 20 % des biens immobiliers faisant l'objet d'annonces affichées dans la vitrine de l'agence, d'une part n'établissaient en rien que ces biens auraient été indisponibles à la vente si un client de l'agence s'y était intéressé et d'autre part, faisaient état d'une proportion faible d'annonces de vente sans mandat écrit non caractéristique de l'existence d'un fichier d'offres insuffisant et exclusive d'une pratique d'hameçonnage, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 121-1 du code de la consommation ;
"4°) alors que l'insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant à l'encontre du demandeur que le consommateur était en droit d'attendre, dès le stade de l'affichage des annonces, que l'agent immobilier ait le pouvoir d'engager immédiatement les négociations et de se mettre en relation avec le vendeur sans rechercher, dès lors que selon les constatations mêmes de l'arrêt, le prévenu était bien fondé à soutenir que l'obligation de détenir un mandat écrit n'existait qu'au stade de la négociation et non à celui de l'affichage des annonces publicitaires, si le prévenu n'était pas, au stade de l'affichage, titulaire d'un mandat verbal pour les biens litigieux lui permettant d'engager immédiatement les négociations et de se mettre en relation avec le vendeur, comme il lui a été demandé dans les conclusions d'appel du prévenu, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 121-1 du code de la consommation ;
"5°) alors que le délit de pratique commerciale trompeuse est une infraction intentionnelle ; qu'en relevant, pour caractériser l'élément intentionnel de l'infraction de pratique commerciale trompeuse, le caractère généralisé de la pratique trompeuse, qui aurait conduit dans un tiers des transactions à l'encaissement de rémunération sans mandat donc sans droit, lorsque le caractère généralisé des offres sans mandat était contredit par les constatations mêmes de l'arrêt faisant état de 20% des offres concernées et lorsque la constatation de l'arrêt relative à l'encaissement de rémunération sans mandat pour un tiers des transactions était parfaitement inopérante en ce qu'elle se rapportait à des faits non poursuivis et dès lors non compris dans la saisine des juges du fond, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision" ;
Sur le troisième moyen de cassation, pris de la violation des articles 7 de la Convention européenne des droits de l'homme, L. 113-3 et R. 113-1 du code de la consommation, 2 et 4 de l'arrêté du 29 juin 1990, 591 et 593 du code de procédure pénale, violation de la loi ;
"en ce que l'arrêt confirmatif attaqué a déclaré le demandeur coupable de la contravention d'omission d'informer le consommateur sur les prix en matière de vente de biens immobiliers et l'a condamné en répression à une amende de 500 euros ;
"aux motifs que 2/ la contravention relative à l'affichage de la rémunération ; que l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières s'applique aux agents immobiliers qui sont tenus, en application de son article 2, "d'afficher à l'entrée de leur établissement de façon visible et lisible de la clientèle, les prix des prestations qu'ils assurent et notamment celles liées à la vente ou à la location de biens et à la rédaction de bail, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération. Lorsque l'établissement dispose d'un accès indépendant à partir de la voie publique, ou d'une vitrine, ces mêmes informations doivent être affichées de façon visible et lisible à l'extérieur" ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations opérées le 3 août 2011 par l'agent de l'administration, consignées dans son procès-verbal contradictoire du 30 septembre 2011, et qui ne font pas l'objet de discussion par le prévenu, que figurait en vitrine un affichage de prix comportant la mention "commission librement négociée avec un minimum de 6% TTC" sans précision sur le débiteur final de ces honoraires ; qu'il s'agit pourtant d'une obligation formelle ne souffrant aucune interprétation et ne pouvant pas être discutée au motif que le défaut d'information devrait renvoyer le consommateur à une information implicite selon laquelle la commission est à la charge du vendeur, alors qu'il est au contraire en droit de s'interroger sur le fait d'avoir à supporter cette rémunération en sus du prix ; que de même, la possibilité évidente d'être informé parfaitement en interrogeant le personnel de l'agence ne saurait suppléer au manquement à l'information initiale due au consommateur par affichage ;
"alors que si l'article 2 de l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières prévoit que l'agent immobilier est tenu d'afficher, de façon visible et lisible de la clientèle, de l'extérieur de l'établissement, les prix des prestations, notamment celles liées à la vente de biens, en indiquant à qui incombe le paiement de cette rémunération, l'article 4, spécifique aux publicités, oblige l'agent immobilier à indiquer le montant toutes taxes comprises (T.T.C.) de la rémunération de l'intermédiaire uniquement lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur ; qu'en condamnant le demandeur pour avoir affiché en vitrine «la commission est librement négociée avec un minimum de 6% TTC» sans indiquer à qui incombait la charge du paiement de cette commission, lorsque la charge de la commission perçue par l'exposant pesait systématiquement sur le vendeur et qu'elle n'avait pas dès lors à être indiquée sur la publicité, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 4 de l'arrêté du 29 juin 1990" ;
Les moyens étant réunis ;
Attendu que les énonciations de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme mettent la Cour de cassation en mesure de s'assurer que la cour d'appel a, sans insuffisance ni contradiction, et sans avoir excédé sa saisine, répondu aux chefs péremptoires des conclusions régulièrement déposées devant elle et caractérisé, en tous leurs éléments, tant matériels qu'intentionnels, le délit et la contravention dont elle a déclaré le prévenu coupable ;
D'où il suit que les moyens, qui reviennent à remettre en question l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des faits et circonstances de la cause, ainsi que des éléments de preuve contradictoirement débattus, ne saurait être accueillis ;
Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
REJETTE le pourvoi ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le seize décembre deux mille quatorze ;
En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre.