AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
   LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice à PARIS, le vingt février deux mille un, a rendu l'arrêt suivant :
   Sur le rapport de M. le conseiller MISTRAL, les observations de la société civile professionnelle BOULLOCHE et de la société civile professionnelle WAQUET, FARGE et HAZAN, avocats en la Cour, et les conclusions de M. l'avocat général LAUNAY ;
   Statuant sur le pourvoi formé par :
   - A... André,
   contre l'arrêt de la cour d'appel de MONTPELLIER, chambre correctionnelle, en date du 20 octobre 1999, qui, pour exigence et acceptation de versements irréguliers par constructeur de maisons individuelles, l'a condamné à 30 000 francs d'amende, et a prononcé sur les intérêts civils ;
   Vu les mémoires produits, en demande et en défense ;
   Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation (rédact. antérieure à la loi du 19 décembre 1990), R. 231-15 du Code de la construction et de l'habitation, 1134 du Code civil, 485 et 593 du Code de procédure pénale ;
   "en ce que André A... a été déclaré coupable d'exigence et d'acceptation de versements irréguliers dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle ;
   "aux motifs "qu'aucune somme ne peut être exigée ou acceptée avant la signature du contrat de construction de maison individuelle, ce qui interdit tout contrat d'études préliminaires rémunéré ; que Mme Y... et André A... ont signé le 4 août 1990 un "contrat d'architecte" concernant la "conception d'une maison individuelle de résidence principale (...) à Montferrier sur Lez sur un terrain de 2 008 m " et prévoyant les prestations suivantes : "mission partielle- Etudes préliminaires. Avant-projet, dossier permis de construire" ; que Mme Y... a aussi versé à André A... la somme de 155 000 francs hors taxes (soit 188 830 francs toutes taxes comprises) en plusieurs acomptes dont le dernier est intervenu le 2 janvier 1991 ; qu'une facture acquittée a été délivrée par André A... le 10 janvier 1991 soit le même jour que la signature du contrat de construction de maison individuelle ;
   qu'ainsi, bien que ce soit l'architecte André A... qui a perçu cette somme et que ce soit la SARL Archibat dont André A... est le gérant qui a signé le contrat de construction de maison individuelle, il s'agit bien du suivi d'un même projet par la même personne physique qui se chargeait de tous les stades de la construction ;
   Que le contrat de construction de maison individuelle ne peut être précédé d'aucun contrat d'études préliminaires puisque celles-ci y sont, de droit, incluses, et que la délivrance du permis de construire fait l'objet d'un palier spécial de versement prévu par la loi ; qu'en l'espèce, André A... a, par un dol spécial, scindé en 2 actes différents le contrat de construction de maison individuelle alors que les opérations prévues dans le contrat préliminaire ne peuvent être dissociées de l'ensemble de celles qui étaient nécessaires à la réalisation de la construction ; que ce procédé a eu pour effet l'obtention des sommes suivantes dès la signature du contrat :
   - 3 % soit 74 798 francs le 10 février 1991 (jour de la signature du contrat),
   - 15 % soit 298 872 francs le 10 février 1991,
   - 183 830 francs acquittés le 10 février 1991 (dernier versement le 2 janvier 1991 de 18 383 francs),
   soit au total 557 500 francs ; qu'ainsi, dès le 10 février 1991, André A... était en possession de la somme de 557 500 francs soit 22 % du prix ; que le fait d'avoir scindé le contrat en deux actes distincts constitue le délit d'exigence et d'acceptation de versements irréguliers (183 830 francs) ; que le même délit a été commis par l'exigence et l'acceptation dès la signature du contrat de construction de maison individuelle de la somme de 298 872 francs soit 15 % du prix de l'obtention du permis de construire qui avait été obtenu dans le cadre du contrat d'étude préliminaire et sans même imputer la somme déjà perçue à ce titre, qu'André A... avait d'ailleurs reconnu le caractère artificiel de cet appel de fonds" (arrêt page 6 à 8) ;
   "alors que, d'une part, les dispositions légales relatives au contrat de construction de maison individuelle ne sont applicables que si la construction est effectuée d'après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer au maître d'ouvrage ;
   qu'un contrat d'architecte ayant pour objet la réalisation d'études limitées à l'obtention d'un permis de construire, est distinct d'un contrat de construction signé ultérieurement avec un tiers ; que par suite, ce contrat de construction est un contrat sans fourniture de plan, et n'est pas soumis aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à la loi du 19 décembre 1990 ; qu'en l'espèce, Mme Y... a signé un contrat avec André A..., architecte, le 4 août 1990, portant sur l'établissement d'un dossier de permis de construire, sans qu'il soit alors envisagé de procéder à la construction d'une maison ; que, par la suite, le 10 février 1991, Mme Y... a signé avec la société Archibat un contrat portant sur la construction d'une maison ; qu'en décidant que ce contrat était soumis aux articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé les textes visés au moyen ;
   "alors que, d'autre part, et à titre subsidiaire, à supposer même que la législation relative au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan soit applicable, et que la somme payée en exécution du précédent contrat d'architecte doive être prise en compte pour apprécier si les seuils légaux de versement de fonds ont été respectés, il résulte des termes mêmes du contrat de construction, plus précisément de sa notice descriptive, que le coût de cette construction incluait un "rabais exceptionnel de la valeur versée en honoraires d'études" d'un montant de 155 000 francs hors taxes, qui correspond exactement au montant des honoraires versés en exécution du contrat du 4 août 1990 (cf arrêt attaqué page 7   2) ; que les honoraires d'architecte avaient donc été déduits du coût de la construction de la maison, et ne devaient pas être pris en compte pour apprécier le respect des seuils de versement ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat et a ainsi violé les textes susvisés ;
   "alors, qu'enfin, la somme de 298 872 francs représente 12 % de la somme de 2 490 600 francs, montant total du marché, et non 15 %, comme l'a retenu à tort la cour d'appel, de sorte que le demandeur, à la signature du contrat, n'a pas perçu 22 % du prix (arrêt page 7 in fine) ; qu'en déclarant néanmoins le demandeur coupable de l'infraction qui lui était reprochée, la cour d'appel a privé sa décision de motifs" ;
   Sur le deuxième moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 231-1 et L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation (rédact. antérieure à la loi du 19 décembre 1990),
   "en ce que André A... a été déclaré coupable d'exigence et d'acceptation de versements irréguliers dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle ;
   "aux motifs que les versements effectués en application d'un contrat de construction de maison individuelle ne respectant pas les conditions d'ordre public du Code de la construction et de l'habitation sont eux-mêmes réputés irréguliers ; que selon l'article L. 231-1 dudit Code, le contrat doit comporter notamment :
   -d) le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir (...) ;
   -g) la description et l'estimation du coût des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation de l'immeuble et qui ne sont pas compris dans le prix ;
   Qu'il est constant que le contrat signé le 10 février 1991 ne comporte pas ces précisions ; qu'il en est ainsi notamment des travaux supplémentaires afférents aux fondations qu'a dû régler Mme Y... (134 663,18 francs réglés le 28 mai 1991), d'une part, et de la perception des 183 830 francs avant signature du contrat, non inclus dans le prix total de la construction, d'autre part ; qu'ainsi, le contrat du 10 février 1991 est nul et que tous les versements exigés et acceptés par André A... sont irréguliers et constitutifs du délit reproché (arrêt page 8) ;
   "alors que la méconnaissance de prescriptions prévues par l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas assortie de sanctions pénales ; que, dès lors, en se fondant, à l'appui de sa décision retenant une infraction à la charge du demandeur, sur une violation par ce dernier de règles édictées par l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur à l'époque des faits, la cour d'appel a violé les textes visés au moyen" ;
   Sur le troisième moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 231-1 et L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation (rédact. antérieure à la loi du 19 décembre 1990), R. 231-15 du Code de la construction et de l'habitation, 485 et 593 du Code de procédure pénale ;
   "en ce que André A... a été déclaré coupable d'exigence et d'acceptation de versements irréguliers dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle ;
   "aux motifs que "dès lors que la personne chargée de la construction est dispensée de fournir la caution prévue par l'article R. 231-11 du Code de la construction et de l'habitation, c'est l'article R. 231-15 qui doit recevoir application ; que, d'ailleurs, c'est en vertu de ce texte qu'André A... a pu demander à Mme Y... de verser un cautionnement de 15 %, soit 373 590 francs, qu'il a essayé d'encaisser directement sans y parvenir ; qu'il est ainsi prévu :
   - 3 % du prix à la signature du contrat ;
   - 20 % à l'achèvement des fondations,
   - 45 % à la mise hors d'eau ;
   qu'il est constant que Mme Y... a versé :
   - 3 % à la signature du contrat (74 798 francs) le 10 février 1991,
   - 15 % à la signature du contrat (298 872 francs) le 10 février 1991 alors que le contrat lui-même ne prévoyait que 12 %,
   - 5 % à l'achèvement des fondations (124 530 francs) le 21 mai 1991 ;
   = 23 %.
   Qu'il est donc établi qu'André A... a perçu 23 % à l'achèvement des fondations au lieu des 20 % autorisés et qu'il a une nouvelle fois commis le délit reproché (arrêt page 9) ;
   Que le 21 juin 1991, André A... a exigé le versement de 498 100 francs soit 20 % du prix, atteignant ainsi 43 % alors que la villa en était au stade "plancher bas du rez de chaussée" ; que cette échéance intermédiaire n'est pas prévue à l'article R. 231-15 du Code ; que seuls 45 % étaient exigibles à la mise hors d'eau dont il est constant qu'elle n'a pas été réalisée ainsi que l'établit le rapport de l'expert X... désigné en référé dont le rapport ne fait l'objet d'aucune contestation des parties ; qu'en exigeant cette nouvelle somme, non exigible, André A... a commis le délit reproché, l'interdiction posée par l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ne comportant aucune exception ; qu'il n'est pas inutile de relever au surplus qu'André A... avait perçu 43 % pour une villa qui ne comportait pas de couverture (ni charpente ni tuiles) et dont l'étanchéité des terrasses accessibles n'était pas assurée (cf rapport page 18) ; qu'ainsi, André A... ne pouvait plus réclamer pour ces travaux que 2 % soit 49 812 francs, alors que leur coût est bien supérieur, ce qui établit que son échéance intermédiaire ne s'insérait pas normalement dans l'échéancier prévu à l'article R. 231-15 du Code et n'était donc pas justifiée" (arrêt page 9 & 10) ;
   "alors que la somme de 298 872 francs représente 12 % de la somme de 2 490 600 francs, montant total du marché, et non 15 %, comme l'a retenu à tort la cour d'appel, de sorte que le demandeur, à l'achèvement des fondations, n'a pas perçu 23 % du montant du marché mais 20 %, soit le seuil légal ; que, de même, après paiement de la somme de 498 120 francs, le demandeur n'a reçu que 40 % du montant du marché, et non 43 % : qu'en déclarant, néanmoins, le demandeur coupable de l'infraction qui lui était reprochée, la cour d'appel a privé sa décision de motifs" ;
   Les moyens étant réunis ;
   Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué qu'André A..., architecte et gérant d'une société de construction de maisons individuelles, a été poursuivi pour avoir exigé ou accepté le versement de fonds avant la date d'exigibilité, délit prévu par l'article L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il a été relaxé par les premiers juges ;
   Attendu que, pour infirmer cette décision et déclarer le prévenu coupable de l'infraction, la cour d'appel retient notamment que, préalablement à la signature du contrat de construction, il a perçu illégalement une somme de 183 830 francs, au titre d'un "contrat d'architecte" ayant pour but des études préliminaires et l'obtention du permis de construire, opérant ainsi une scission prohibée du contrat de construction de maisons individuelles ; que les juges ajoutent que le prévenu a obtenu, en outre, le versement d'une échéance intermédiaire de 498 120 francs, non prévue par l'article R. 231-15 du Code précité, dans sa rédaction antérieure à la loi du 19 décembre 1990 ;
   Attendu qu'en l'état de ces seuls motifs, la cour d'appel a justifié sa décision ;
   D'où il suit que les moyens ne peuvent être accueillis ;
   Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
   REJETTE le pourvoi ;
   Ainsi jugé et prononcé par la Cour de Cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ;
   Etaient présents aux débats et au délibéré, dans la formation prévue à l'article L.131-6, alinéa 4, du Code de l'organisation judiciaire : M. Cotte président, M. Mistral conseiller rapporteur, M. Roman conseiller de la chambre ;
   Avocat général : M. Launay ;
   Greffier de chambre : Mme Lambert ;
   En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ;