LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 
CIV. 3
 MF
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 14 septembre 2023
 Rejet
 Mme TEILLER, président
 Arrêt n° 625 F-D
 Pourvois n°
 U 22-17.723
 J 22-19.094 JONCTION
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 SEPTEMBRE 2023
 I. La société du Jardin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° U 22-17.723 contre un arrêt rendu le 15 avril 2022 par la cour d'appel de Montpellier (chambre de l'expropriation), dans le litige l'opposant :
 1°/ à la société Viaterra, société anonyme d'économie mixte, dont le siège est [Adresse 3],
 2°/ au commissaire du gouvernement, direction générale des finances publiques, domicilié [Adresse 2],
 défendeurs à la cassation.
 II. La société du Jardin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° J 22-19.094 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à la société Viaterra, dont le siège est [Adresse 3],
 défenderesse à la cassation.
 La demanderesse aux pourvois n° U 22-17.723 et J 22-19.094 invoque, à l'appui de ses recours, un moyen de cassation.
 Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société civile immobilière du Jardin, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Viaterra, après débats en l'audience publique du 27 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 Jonction 
 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° U 22-17.723 et n° J 22-19.094 sont joints.
 Désistement partiel
 2. Il est donné acte à la société civile immobilière du Jardin du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement.
 Faits et procédure
 3. L'arrêt attaqué (Montpellier, 15 avril 2022) fixe les indemnités revenant à la société civile immobilière du Jardin (la SCI) à la suite de l'expropriation, au profit de la société Viaterra, de deux parcelles bâties dont elle était propriétaire.
 Examen du moyen
 Sur le moyen, pris en ses première, quatrième et huitième branches
 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 Sur le moyen, pris en ses deuxième, troisième, cinquième à septième branches
 Enoncé du moyen
 5. La SCI fait grief à l'arrêt de fixer comme elle le fait l'indemnité de dépossession, alors :
 « 2°/ que, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, d'une part, sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune et qui, d'autre part, sont effectivement desservis par les réseaux, dont la dimension s'apprécie au regard de l'ensemble de la zone lorsqu'ils se trouvent au sein d'une zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ; que ces deux conditions cumulatives s'apprécient distinctement ; qu'en écartant la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées de la SCI du Jardin, pourtant classées en zone AUE du plan local d'urbanisme, c'est-à-dire dans une zone autorisant les constructions de bâtiments destinés aux activités commerciales et de services, ainsi que les constructions à usage d'habitation et leurs annexes à la condition qu'elles soient réalisées simultanément aux premières et qu'elles soient nécessaires pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage des établissements et services généraux de la zone, au motif que la zone n'était pas « immédiatement constructible » à défaut de réalisation des travaux d'équipement, la cour d'appel, qui a ajouté à l'article 322-3 1° une condition qu'il ne prévoit pas et fait dépendre la première condition requise de l'existence, en fait, de la seconde, a violé l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 3°/ que dans ses conclusions régulièrement déposées, la SCI du Jardin soutenait que les réseaux desservant ses parcelles étaient suffisants à l'échelle de la ZAC, puisqu'aussi bien la voierie, les réseaux d'eau, d'assainissement et le réseau pluvial étaient déjà existants et que les plans de l'étude d'impact de la ZAC de Bellegarde n'annonçaient pas leur renforcement pour les besoins de la ZAC, alors que les bilans « Crac 2019 et 2012 » produits par l'expropriante ne démontraient pas le contraire, faute de présenter le détail des dépenses liées à la ZAC qui permettrait d'isoler le montant des seuls travaux d'adaptation des réseaux, nécessaires à l'aménagement de la zone ; qu'en écartant la qualification de terrain à bâtir au motif qu'il résultait des décisions du conseil communautaire du 30 avril 2009, de l'autorisation du 8 octobre 2010 et des extraits de compte rendus de la collectivité de 2019 que les réseaux étaient insuffisants pour assurer la desserte de la totalité de la zone, sans répondre à ce moyen précis et opérant d'où résultait que l'insuffisance des réseaux existants n'était pas établie, la cour d'appel de Montpellier a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 5°/ que les biens devant être évalués d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, le juge de l'expropriation ne peut retenir une contenance théorique sans rapport avec celle résultant de l'état des lieux réel ; que pour évaluer la partie nue du terrain AY [Cadastre 4], la cour d'appel a pris pour base une surface de 1711 m², égale à la moitié de la surface totale – 3422 m² - de la parcelle, au motif de prétendues inexactitudes affectant les dimensions portées dans le contrat de bail afférent à la partie bâtie de la parcelle, de « la contradiction entre ces mentions et les déclarations fiscales et en l'état des constatations faites lors du transport sur les lieux » ; qu'en se référant à une surface théorique et fictive, et non à la surface réelle de la partie nue de la parcelle, d'une dimension de 2022 m², la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 6°/ que les biens devant être évalués d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, le juge de l'expropriation ne peut retenir une contenance fictive sans rapport avec celle résultant de l'état des lieux réel ; que sans remettre en cause la présence, sur la partie bâtie de la parcelle AY [Cadastre 4] à usage commercial, du bâtiment à usage de garage et de ses annexes consistant en bureaux et sanitaires, la cour d'appel a pris pour base d'évaluation du local commercial une surface de 155 m², au motif qu'elle correspondait à la surface déclarée par la SCI du Jardin aux services fiscaux et que celle-ci ne produisait aucun document d'arpentage de nature à remettre en cause cette déclaration ; qu'en refusant ainsi d'évaluer le local commercial d'après sa surface réelle, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
 7°/ que les biens devant être évalués d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, le juge de l'expropriation ne peut retenir une contenance fictive sans rapport avec celle résultant de l'état des lieux réel ; que sans remettre en cause la présence, sur la partie bâtie de la parcelle AY [Cadastre 4] à usage commercial, du bâtiment à usage de garage et de ses annexes consistant en bureaux et sanitaires, le tout d'une surface telle qu'indiquée au bail commercial, de 316 m², la cour d'appel a, pour refuser de prendre cette surface pour base d'évaluation de l'indemnité d'expropriation du local commercial, énoncé que la somme des surfaces indiquées au bail commercial (entrepôt : 270 m² + bureaux : 30 m² + sanitaires : 16 m² + terrain devant le hangar : 414 m² + terrain derrière le hangar : 575 m²) totalisait 1 305 m², alors que le bail commercial indiquait porter sur 1400 m², ce dont elle a déduit que les mentions portées dans le contrat ne sont pas certaines ; qu'en prenant cependant pour base d'évaluation du local commercial une surface de 155 m², ne correspondant pas à la surface réelle des locaux bâtis, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ».
 Réponse de la Cour
 6. En premier lieu, ayant retenu, d'une part, que les parcelles, situées dans une zone destinée essentiellement à l'implantation de bâtiments d'activités après réalisation de divers équipements dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté, n'étaient pas classées dans un secteur constructible à la date de référence à défaut de réalisation de ces travaux d'équipement, d'autre part, qu'il résultait des pièces produites par l'expropriante, dont elle a souverainement apprécié la portée, que les réseaux étaient insuffisants pour assurer la desserte de l'ensemble de la zone, la cour d'appel a implicitement mais nécessairement écarté les conclusions de l'expropriée prétendument délaissées et en a exactement déduit que les parcelles expropriées ne pouvaient être qualifiées de terrains à bâtir.
 7. En second lieu, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la portée des éléments de preuve produits par les parties que la cour d'appel a évalué à 155 m² la surface bâtie et à 1711 m² celle de terrain nu et libre d'occupation, au regard tant des déclarations de la SCI auprès des services fiscaux que des inexactitudes du contrat de bail quant à la surface du terrain loué et des constatations faites lors du transport sur les lieux.
 8. Le moyen n'est donc pas fondé.
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 REJETTE les pourvois ;
 Condamne la société civile immobilière du Jardin aux dépens ;
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille vingt-trois.