Mme Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement
M. Daniel Goldberg, rapporteur de la commission des affaires économiques
Mme Audrey Linkenheld, rapporteure de la commission des affaires économiques
Mme Audrey Linkenheld, rapporteure
M. Philippe Bies, rapporteur pour avis de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire
M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques
M. Benoist Apparu
M. Benoist Apparu
Mme Cécile Duflot, ministre
M. François de Rugy
M. Jean-Noël Carpentier
M. André Chassaigne
Mme Julie Sommaruga
M. Bernard Gérard
M. Michel Piron
M. Martial Saddier
M. François Brottes, président de la commission des affaires économiques
M. François de Rugy
M. André Chassaigne
Mme Jacqueline Maquet
M. Jean-Frédéric Poisson
M. Michel Piron
M. François de Rugy
M. Jean-Noël Carpentier
M. André Chassaigne
Mme Jacqueline Maquet
M. Jean-Marie Tetart
M. Michel Piron
Mme Michèle Bonneton
M. Joël Giraud
Mme Estelle Grelier
M. Guy Teissier
La séance est ouverte.
M. le président. 
En application des articles 29 et 30 de la Constitution, je déclare ouverte la session extraordinaire convoquée par décrets du Président de la République des 23 et 30 août 2013.
M. le président. 
L’ordre du jour appelle la discussion du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (n
M. le président. 

Je rappelle que la Conférence des présidents a décidé d’appliquer à cette discussion la procédure du temps législatif programmé, sur la base d’un temps global de trente heures attribué aux groupes.
Chaque groupe dispose du temps de parole suivant : 8 heures 20 minutes pour le groupe socialiste, républicain et citoyen, 12 heures 25 minutes pour le groupe de l’Union pour un mouvement populaire, 3 heures 35 minutes pour le groupe Union des démocrates et indépendants, 1 heure 55 minutes pour le groupe écologiste, 1 heure 55 minutes pour le groupe radical, républicain, démocrate et progressiste, 1 heure 50 minutes pour le groupe de la Gauche démocrate et républicaine, 40 minutes pour les députés non inscrits.
La parole est à Mme la ministre de l’égalité des territoires et du logement.
M. le président. 
Mme Cécile Duflot,
ministre de l’égalité des territoires et du logement
En effet, ce qui nous occupera n’est pas un simple amoncellement de mesures techniques visant à parer au plus pressé. Ce n’est pas davantage un texte qui souffrirait la médiocrité des sempiternelles batailles politiciennes, où les postures attendues l’emporteraient sur la volonté de réfléchir ensemble aux solutions bénéfiques pour notre pays.
Que l’opposition ne critique pas ce texte, animée par une volonté de destruction, mais avec le souci constant de son amélioration, que la majorité ne le soutienne pas par réflexe mais par conviction, voilà les vœux que je formule.
C’est ce que nous ferons !
M. Bruno Le Roux. 
Mme Cécile Duflot,

Pour préparer ce texte, le Gouvernement a travaillé avec une ligne directrice permanente : la défense de l’intérêt général. À l’heure où ce débat s’ouvre, je n’appelle pas à l’unanimité – chacun sait ce qu’elle peut avoir parfois de stérilisant –, mais je plaide pour que l’esprit de chapelle n’entrave pas notre intelligence collective. Je sais que des spécialistes des questions du logement siègent sur tous les bancs de cette assemblée. Nous avons besoin de toutes les compétences ; nous avons besoin de toutes les vigilances.
Je l’ai dit : de la manière dont nous choisirons de répondre ou non à la crise que nous traversons dépend une part de l’avenir de notre pays. La question du logement est en effet de celles qui fondent le lien social, de celles qui, déterminant les trajectoires individuelles, influent sur notre communauté de destin, de celles qui font que la promesse républicaine conserve ou non un sens qui rassemble, qui transcende les clivages, les appartenances, les replis pour forger le sentiment de participer d’une même nation.
La violence de la crise du logement touche donc à nos fondamentaux. Si nous échouons durablement à l’endiguer, le délitement de la cohésion sociale prendra de l’ampleur, parce que les questions du logement, et plus généralement les questions résidentielles, concernent chaque habitant de notre pays.
Au cœur du pacte républicain, l’aménagement du territoire, l’urbanisme, le logement occupent en effet une place particulière ; souvent, la question sociale se présente d’abord comme une question spatiale. En d’autres termes, le cadre de vie est générateur d’inégalités nouvelles. La première d’entre elles est bien souvent celle de l’accès au logement, devenu le baromètre de toutes les injustices et discriminations. Vous le savez bien, vous qui êtes interpellés chaque jour dans vos permanences : l’angoisse face aux questions de logement est aussi importante que la peur du chômage.
La réalité, c’est que notre pays est confronté à une fracture résidentielle d’une telle ampleur qu’elle constitue une bombe à retardement. Les inégalités de statuts, de revenus, les discriminations liées à l’origine ou à l’âge sont autant de facteurs qui déterminent le parcours résidentiel de chacun : c’est une réalité ancienne. Mais dans un contexte de crise économique majeure, la violence de cette fracture est telle que beaucoup ont la sensation que le progrès social en berne se double pour eux d’une assignation à résidence. Le désespoir qui en découle est un facteur de dislocation de l’idée républicaine, laquelle a besoin, pour vivre, de s’appuyer sur la réalité d’un socle de droits communs inaliénables, dont le droit au logement est l’un des éléments majeurs.
L’enjeu qui nous anime aujourd’hui est donc bien de rétablir une égalité d’accès au logement, la fracture résidentielle étant une composante majeure de la fracture sociale. Selon l’endroit où l’on habite, le type de logement où l’on réside, selon que l’on soit propriétaire ou locataire, selon que l’on ait un toit au-dessus de sa tête, tout simplement, ou que l’on ne bénéficie d’aucun abri durable, l’on ne vit pas la crise du logement de la même manière. Nous avons le devoir d’agir pour chacun.
Ce qui qualifie cette crise, c’est sa violence, et tout autant sa durée. Pour faire face à une crise qui dure, je suis convaincue qu’il est nécessaire de poser la question des responsabilités. Il ne s’agit pas de désigner un coupable, de stigmatiser une profession ou de chercher un bouc émissaire, mais bien de comprendre que le mal logement n’est pas une fatalité.
Ne cherchons pas d’échappatoire. On ne peut ici, comme le font trop facilement certains à tout sujet, critiquer l’Europe et l’imposition de nouvelles règles. On ne peut ici se borner à incriminer la mondialisation et ses conséquences économiques. La réalité, c’est que la crise du logement est une tragédie dont nous sommes les principaux acteurs. Des décennies de laisser-faire ont aggravé les difficultés rencontrées par les habitants de notre pays pour se loger.
Nous avons, en effet, une responsabilité collective. Nous ne pouvons l’ignorer. Une lame de fond, aussi insidieuse que destructrice, traverse notre pays. Les égoïsmes locaux et les logiques nauséabondes de l’entre-soi se développent. La rétention foncière, les pratiques abusives, l’oubli du destin commun dans les copropriétés sont autant de visages du péril qui vient.
À rebours de cette pente, nous devons impérativement retrouver le chemin du volontarisme : dans le domaine du logement comme dans bien d’autres, l’État peut agir, la puissance publique peut intervenir. L’État ne peut pas tout faire, mais nous ne pouvons rester sans rien faire. Il est faux de dire que rien n’est possible. L’action politique bénéficie de marges de manœuvre. Nos décisions façonnent le réel autant qu’elles s’y adaptent. Voilà pourquoi j’espère de vous imagination, sincérité, responsabilité, vigilance – et même turbulence, au besoin. Il nous faut mobiliser les forces qui doivent l’être et bousculer les immobilismes qui nous enchaînent, plus sûrement que des entraves.
En défendant l’esprit et le détail d’un texte qui tourne le dos aux approches précédentes, je prends devant vous ma part de responsabilité. Je ne l’ai pas fait par souci de rupture ou d’originalité, mais par recherche d’efficacité. J’ai voulu que les enjeux économiques, sociaux, écologiques et, au final, civiques, soient traités de concert, dans une approche globale qui ne cède rien aux modes libérales et aux effets dévastateurs de l’illusion dérégulatrice.
Très bien !
M. Jean Glavany. 
Mme Cécile Duflot,

Rien n’est gagné ; la pénurie nous contraint à redoubler d’efforts, humblement. Mais je veux saluer la synergie qui a été créée, et je me félicite de voir que la résolution à développer l’offre de logement est chevillée au corps de tous les partenaires. Les lois, votées ces derniers mois, sur la mobilisation du foncier public et sur l’habilitation à légiférer par ordonnance ont constitué une première réponse. Elles définissent de nouveaux outils pour relancer la construction et augmenter l’offre de logement. Elles étaient nécessaires pour faire face à l’urgence et créer les conditions d’une relance. Elles commencent, chacun s’accorde à le dire, à produire leurs effets.
Mais en attendant que ces logements soient construits, encore faut-il pouvoir accéder au parc existant, s’y maintenir, changer de logement lorsque les conditions de vie évoluent. C’est le sens et la fonction du projet de loi ALUR que de répondre à cette nécessité, de manière transversale. Il n’est plus question en effet d’aborder les enjeux du logement de manière fragmentaire et partielle. Il n’est plus question d’opposer stérilement régulation et production, parc existant et construction neuve.
À la crise du logement, qui frappe si durement nos concitoyens, nous devons apporter une réponse globale et cohérente. C’est l’objectif de notre projet de loi, qui traite l’ensemble des maillons de la chaîne du logement. De l’hébergement au parc locatif privé, du logement social aux questions d’urbanisme, c’est sous le même prisme, à travers une philosophie de progrès social que nous souhaitons étudier ces enjeux indissociables.
Oui, je parle bien de progrès social, car il doit redevenir notre horizon politique. C’est un droit de pouvoir imaginer que nos enfants vivront mieux que nous. C’est une boussole pour l’action, un viatique pour agir vite, un impératif positif pour toute majorité politique élue sur un projet de transformation.
Je concède bien volontiers que ce texte, dans sa lettre ou dans son esprit, ne court guère le risque d’être taxé de conservatisme.
Je rappellerai simplement que la légitimité de notre majorité ne s’est pas construite sur une volonté de statu quo mais bel et bien sur une promesse de changement. C’est à ce changement que le projet de loi Accès au logement et urbanisme rénové donne corps dans les domaines de l’urbanisme et du logement.
Notre projet ne sera pas une couche législative supplémentaire. Il ne participera pas à l’inflation législative dont nous condamnons les excès.
Pas du tout !
M. Benoist Apparu. 
 (Sourires.)
Mme Cécile Duflot,

Plus que jamais, nous avons besoin d’un socle législatif équilibré et renouvelé. Face aux évolutions actuelles et aux mutations de notre société, nous devons anticiper et agir, revenir sur les textes fondateurs pour les adapter à notre temps. Oui, la loi de 1970 sur les professions immobilières, celle de 1965 sur les copropriétés, comme celle de 1989 sur les rapports locatifs avaient largement besoin d’être revisitées.
À cette fin, j’ai inscrit l’élaboration de ce projet de loi dans le long terme. Fruit d’un travail important et d’une large concertation, il puise son inspiration dans de nombreux travaux parlementaires, dont je remercie les auteurs. L’ensemble des parties prenantes et des acteurs de la politique du logement ont également été associés à sa rédaction.
Nous avons souhaité tourner le dos au confort du huis clos. Parce que la justice et la légitimité n’ont rien à perdre à la transparence, nous avons mené un travail véritablement collectif à toutes les échelles : démarche collaborative sur les attributions de logements sociaux, ateliers sur l’habitat participatif, mission de concertation sur les rapports locatifs, groupes miroirs avec les parlementaires, dialogue permanent et régulier avec les personnels de l’immobilier dont nous avons repris nombre de propositions issues de leur livre blanc.
Par son mode d’élaboration, ce texte témoigne que la démocratie participative n’est pas seulement une conviction, c’est aussi un moyen d’action. À mes yeux, c’est à cette méthode qu’il doit sa solidité. Que celles et ceux qui ont contribué à sa naissance soient convaincus que leur apport a été précieux, que l’intelligence collective qui s’en dégage est davantage que la somme de nos intelligences individuelles.
 (« Oh là là ! » sur les bancs du groupe UMP.)
Ce projet de loi s’est également construit sur une idée forte : le logement n’est pas une marchandise. Mon rôle, ma priorité en tant que ministre de l’égalité des territoires et du logement est justement de rappeler que le logement, avant d’offrir un possible rendement, avant de constituer un placement, est tout simplement un bien de première nécessité.
Pour la majeure partie de nos concitoyens, le logement représente une sécurité, un abri, le siège de nos espoirs, la forteresse que l’on souhaite inexpugnable pour protéger les nôtres et, plus prosaïquement, un point de départ qui détermine nos conditions d’existence, la réussite éducative, la santé, l’insertion professionnelle.
L’ambition d’affronter la crise du logement, depuis la maîtrise du foncier jusqu’à la sécurisation des parcours résidentiels, est immense, je le sais, mais sur cette route sur laquelle je vous invite, la seule ligne directrice est la volonté d’assurer la dignité de chacun, par l’effectivité du droit de tous à disposer d’un logement digne et abordable.
S’il fallait résumer l’objectif de ce projet de loi, je dirais simplement que nous souhaitons rouvrir par le logement un horizon de justice sociale. Voilà pourquoi je veux à la fois enrayer la mécanique de l’exclusion et améliorer l’accès au logement ainsi que la prise en charge des plus démunis.
Depuis trop longtemps, les secteurs de l’hébergement et du logement fonctionnent comme deux mondes distincts, étrangers, qui ne communiquent pas, ou du moins pas assez. Cette séparation condamne les personnes les plus en difficulté, qui n’ont pour quotidien que des allers et retours entre la rue et les centres d’hébergement. Cette situation ne pouvait durer, aussi le Gouvernement a-t-il édicté un « plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale », lequel acte des engagements très ambitieux pour favoriser le retour et l’accompagnement vers le droit commun des personnes les plus exclues.
Pour mettre en œuvre les décisions prises à cette occasion, le projet de loi vise à faciliter les parcours de l’hébergement vers le logement. Cela ne se fera pas en un jour, et pas seulement grâce à ce projet de loi, mais notre approche a le mérite de construire des ponts entre les secteurs de l’hébergement et du logement, favorisant ainsi l’insertion durable des plus démunis dans un logement digne et adapté.
Vouloir affronter la crise et l’urgence sociale impose également de s’investir significativement pour améliorer la sécurisation des ménages, prévenir et anticiper les ruptures. Le projet de loi contient déjà des articles visant à traiter le plus en amont possible les impayés et à renforcer le rôle des instances chargées de coordonner la prévention des expulsions. Je le sais, nombre de parlementaires, conscients de l’urgence sociale, souhaitent que nous travaillions ensemble au renforcement de ces articles. Je suis particulièrement disposée à le faire.
Nous devons, plus profondément encore, protéger de manière plus structurelle nos concitoyens contre les vicissitudes de la vie. En période de crise, cette question se pose avec d’autant plus d’acuité. Le chemin qui mène à l’expulsion n’est pas si long, le décrochage peut être brutal et amorcer la chute dans un engrenage infernal. Or, l’expulsion est un effondrement, une humiliation, une blessure terrible pour celui qui la subit.
En la matière, rien ne sera possible sans que ne soient offertes des sécurités supplémentaires, aux propriétaires comme aux locataires. Cette question nécessitait une avancée législative à la hauteur de l’enjeu. Le dispositif de la garantie universelle pour le logement, qui vise à protéger propriétaires et locataires contre les accidents de la vie, a été pris dans cet esprit. Nous reviendrons sur le détail de cette mesure mais je veux d’ores et déjà en défendre le concept. C’est une mesure de progrès social, une mesure de protection, une mesure de sécurisation. Je vous invite à la rendre possible pour que naissent de nouveaux rapports locatifs, plus harmonieux parce que plus sûrs, plus sereins parce que plus équilibrés.
À ce stade, je le dis sans esprit de polémique mais avec détermination, je ne souffrirais pas que des pseudos obstacles techniques privent des millions de Français de cette avancée considérable. Ne soyons pas sourds à l’angoisse de ceux qui craignent que les conséquences de la maladie ou de la séparation ne les plongent dans de grandes difficultés en les jetant dans le cycle dangereux des dettes locatives.
Entendons également la colère légitime des propriétaires confrontés à des situations inextricables. Soyez bien rassurés, si vraiment vous étiez inquiets, je ne suis animée d’aucune forme de naïveté. Je ne dirai pas ici qu’il n’existe pas de locataire de mauvaise foi, je ne ferme pas les yeux sur les difficultés du bailleur confronté à un locataire qui ne paye pas son loyer, je dis seulement que nous devons faire l’effort collectif de tout mettre en œuvre pour éviter ces situations et permettre aux ménages de rester dans leur logement.
La situation est claire.
Nous avons un objectif : en rassurant les propriétaires, celui de restaurer la confiance pour remettre sur le marché les biens vacants en nous donnant les moyens de lutter contre toutes les discriminations, en particulier celles dont les jeunes sont victimes.
Nous avons un outil, celui d’un système responsabilisant où le locataire est accompagné dès le premier impayé, où les allocations logement sont versées en tiers payant au premier impayé pour éviter la spirale de l’endettement, où les locataires qui ne parviennent plus à payer sont accompagnés vers un nouveau logement. Celui d’un système d’aides au profit des bailleurs qui proposent un logement décent, qui les indemnise en cas d’impayé.
Contrairement à ce que l’on a pu lire, la garantie universelle pour le logement ne sera en rien un nouveau monstre technocratique recrutant des fonctionnaires à tour de bras au mépris de tout réalisme budgétaire. Au contraire, elle sera un dispositif innovant d’une grande adaptabilité, régulé par un établissement d’État à la structure légère, qui s’appuiera avant tout sur les acteurs privés pour accompagner les propriétaires et les locataires en moralisant les pratiques, en professionnalisant le traitement des impayés et l’accompagnement social.
La République se doit de prévenir, de prémunir, de protéger : tel est l’esprit de la garantie universelle pour le logement et je vous engage vivement à lui donner vie afin de doter notre pays d’un outil essentiel à son destin.
Dans le même état d’esprit, j’ai tenu, car c’est une obligation républicaine, à lutter du même élan contre la discrimination face au logement et contre l’habitat indigne. De quoi est-il question, dans les deux cas ? D’un abus, de l’usage arbitraire d’une situation dominante.
Discriminer, c’est incriminer, accuser celui qui subit la discrimination de ne pas être digne du droit dont on le spolie. C’est exclure, renier, rejeter, salir, trahir le contrat social qui nous lie et reléguer la fraternité au rang des bons sentiments inutiles. C’est en réalité porter un coup mortel au pacte républicain.
Cette même logique anime les marchands de sommeil qui érigent l’inacceptable en norme et l’indignité en résidence, possédés par l’appât d’un gain aussi facile qu’illégitime.
Parce que nous ne pouvions laisser faire, nous proposerons des mesures pour lutter concrètement contre ces deux cancers que sont les discriminations et l’habitat indigne.
Je compte sur la sagesse de cette assemblée pour les transformer en droit et leur donner la vigueur d’un consensus républicain. Nulle conscience sur ces bancs ne saurait demeurer assoupie quand il s’agit de combattre la scélératesse d’actes qui salissent ceux qui les commettent mais aussi le pays qui les tolérerait.
Nous devons protéger les plus faibles, prévenir la chute et offrir un meilleur cadre de vie à l’immense majorité de nos concitoyens qui souffrent de la dureté de la période.
Les chiffres sont sans appel. Ces dernières années, une paupérisation latente a touché le parc locatif privé. Les locataires ont été les grands perdants de la décennie de flambée des prix. Ils ont dramatiquement souffert de la spéculation immobilière qui frappe notre pays. Oui, aujourd’hui, ce sont bien eux qui supportent les taux d’effort les plus importants.
Dois-je ainsi rappeler qu’en 2010, ils dépensaient plus de 26 % de leurs revenus pour se loger, soit 8 % de plus que l’ensemble des ménages ?
Dois-je ainsi rappeler qu’un locataire, qu’une famille sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger ?
En zone tendue, l’accès au parc locatif est devenu un véritable parcours du combattant, au cours duquel les locataires subissent une situation sur laquelle ils n’ont pas de prise et se voient contraints d’accepter des niveaux de loyers et de garanties excessifs. Les pratiques abusives s’ajoutent à cet état de fait, faisant de cette crise objective une crise de confiance et du vivre ensemble.
Face à cette situation, certains, je le sais – ils se sont largement fait entendre ces derniers jours –, préfèrent se complaire dans l’immobilisme, cacher leur impuissance en invoquant les lois aveugles du marché ou tout simplement nier la réalité.
Ils ne sont pas nombreux !
M. Philippe Le Ray. 
Mme Cécile Duflot,

Le dispositif pérenne d’encadrement des loyers que ce texte propose est une réponse intelligente et innovante à cette attente.
L’examen du texte par votre commission des affaires économiques a d’ailleurs permis de consolider ce mécanisme, qui doit être suffisamment contraignant pour être efficace et suffisamment souple pour que nous n’entrions pas dans une logique de prix administrés que personne ne souhaite.
J’entends naturellement monter les critiques. Elles ont leur place en démocratie. Encore faut-il parfois en dévoiler les soubassements idéologiques.
Mon projet découragerait soi-disant l’investissement locatif et toucherait au portefeuille des petits propriétaires. Comme si les décisions des investisseurs sérieux reposaient sur les possibilités d’excès qu’autorise le marché, comme si les bailleurs composaient les couches les plus modestes de la population !
Rappelons que le patrimoine moyen des propriétaires bailleurs est plus de trois fois supérieur à celui de l’ensemble des ménages et que près de deux tiers des logements locatifs privés appartiennent à des propriétaires dont le niveau de vie est supérieur à celui de 80 % de la population. Notre projet de loi répond avant tout à un impératif de justice sociale.
La faiblesse des arguments de fond laisse alors la place aux arguties de forme. Notre projet serait contreproductif, l’encadrement des loyers ferait baisser le loyer des « riches » mais pas celui des pauvres car seuls les premiers paieraient des loyers excessifs.
C’est totalement faux ! Les personnes modestes paient en moyenne des loyers, rapportés au mètre carré, plus élevés que le reste des ménages car elles se logent, dans de mauvaises conditions, dans des logements de plus petite superficie. De surcroît, les personnes aisées sont, dans leur grande majorité, propriétaires de leur résidence principale.
On affirme même parfois, ultime paradoxe, que l’encadrement des loyers serait inflationniste. C’est un comble ! Un dispositif d’encadrement des loyers ne saurait être porteur en lui-même d’une hausse des loyers ! Bien au contraire, en entraînant la baisse des loyers les plus élevés, il provoquera en cascade un mouvement de désinflation globale.
De tous ces points, bien sûr, nous aurons à débattre : je souhaite que cela se fasse dans la clarté afin que chaque habitant de ce pays puisse appréhender la réalité des positions défendues par les uns et par les autres.
Enfin, en guise, non pas de conclusion, mais pour éclairer le débat qui s’ouvre, je voulais vous dire un mot sur les enjeux urbains et fonciers qui constituent une part primordiale du projet dont nous allons discuter.
La ministre de l’égalité des territoires et du logement que je suis, l’écologiste et la femme de gauche que je demeure plus que jamais ne pouvaient être que très préoccupées par ces questions qui façonnent notre territoire, et partant de là, notre vivre ensemble, notre expérience quotidienne de la vie en société et son impact tant sur la cohésion sociale que sur l’environnement.
J’ai donc voulu, avec vous, saisir à bras-le-corps ces enjeux.
En janvier dernier, vous avez voté un texte qui favorisait la cession des terrains de l’État aux collectivités et aux bailleurs pour y construire du logement, et en particulier du logement social et du logement accessible.
Le foncier est rare, cher et précieux. Nous le savons, sa disponibilité est l’incontournable condition pour construire là où sont les besoins et pour faire en sorte que le droit au logement ne soit plus ni une utopie ni une incantation, mais bel et bien une réalité.
Nous avons commencé par une loi de mobilisation du foncier public parce que la disponibilité du foncier est une condition nécessaire pour répondre à la crise du logement. Mais elle n’est pas suffisante : elle doit être combinée à une maîtrise de ce foncier, une maîtrise intelligente pour laquelle les élus ont besoin d’outils plus efficaces. En portant aujourd’hui le projet de loi ALUR, c’est un droit de l’urbanisme rénové que je vous présente, un régime de planification réformé, simplifié et résolument modernisé.
Les communes et les intercommunalités doivent disposer de l’ingénierie foncière la plus efficace pour répondre aux besoins spécifiques de chaque territoire, ce qui veut dire disposer des moyens qui leur permettront au mieux de concrétiser leurs stratégies de développement et de mettre en œuvre des projets d’aménagement ambitieux, intégrés.
L’aménagement de notre territoire, notamment sa dimension urbanistique, est en effet un enjeu politique qui se trouve au confluent de la question de la géographie sociale, de la question environnementale, des questions économiques et de la question sociale. L’urbanisme, c’est l’espace vécu, ressenti, parfois subi.
Ces dernières années, par choix ou par renoncement, les ménages se sont essentiellement tournés vers la périphérie des villes. Aujourd’hui, ce sont plus de 80 % de la population et des emplois qui trouvent place dans l’espace périurbain et, nous le savons malheureusement bien, la périurbanisation est synonyme de consommation excessive de nos espaces naturels.
Pourtant, l’urbanisation galopante n’est pas une fatalité. Un autre modèle urbain est indispensable, mais il ne pourra émerger sans un changement d’approche. Tirons les leçons de l’intelligence écologique accumulée depuis de longues années : rien de ce qui détruit indûment des espaces naturels ne saurait être considéré comme durablement profitable à l’intérêt général.
Nos terres naturelles, forestières et agricoles doivent être préservées. Elles sont devenues un bien précieux qui nécessite d’être protégé, un bien commun dont la préservation constitue un devoir républicain à part entière. Il est temps de mettre un terme résolu à l’artificialisation des sols. Nous devons être ambitieux en engageant une mutation de notre habitat au sens large, autrement dit de nos quartiers, de nos villes, de nos territoires.
Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové donne à voir une façon nouvelle de penser, de fabriquer et, au final, d’habiter la ville. C’est une vision à long terme, bien sûr. Le tournant écologique ne se réalisera pas en un jour, mais je prends ma part de cet
 aggiornamento
Elle porte en elle les prémices de la transition énergétique, préalable à une transition écologique plus globale de l’ensemble de nos territoires. Elle dépendra largement de nos stratégies de développement mises en œuvre à travers les politiques d’aménagement et d’urbanisme et de notre capacité à construire plus tout en construisant mieux, c’est-à-dire là où sont les besoins.
Les documents de planification seront demain plus que jamais essentiels à cette démarche de transition écologique des territoires à laquelle nous travaillons. C’est pourquoi ils doivent gagner en sécurité juridique, en lisibilité, et remplir les objectifs qui leur sont assignés à chaque échelle du territoire.
C’est dans ce sens que sera renforcé le schéma de cohérence territoriale. Il assurera demain l’intégration de l’ensemble des politiques d’aménagement à l’échelle du bassin de vie. Le plan local d’urbanisme traduira les objectifs du SCOT au niveau opérationnel.
Si le SCOT définit des espaces naturels à préserver, le PLU organise leur protection jusqu’à l’échelle la plus fine, celle des parcelles, en classant les espaces boisés, en adaptant le zonage et son dispositif réglementaire, en formulant des orientations d’aménagement et de programmation spécifiques ou encore en organisant la maîtrise de l’étalement urbain par la densification des zones déjà bâties.
Cette organisation spatiale de nos territoires sera d’autant plus pertinente qu’elle aura associé à son élaboration l’ensemble des communes à l’échelle intercommunale. Je tiens à saluer le travail de conviction qui a été accompli par la commission des affaires économiques au mois de juillet et qui a permis l’adoption unanime du PLU intercommunal.
Je sais les réticences que suscite encore cette évolution et je m’emploierai à lever les craintes, les doutes et les objections qui demeurent. Mais je suis convaincue de l’opportunité que constitue un tel outil – envisagé dès 1976 – pour nos territoires, qui seront aménagés de manière plus cohérente et plus durable.
L’échelle intercommunale est celle qui permet de considérer la réalité du fonctionnement d’un territoire, la manière dont il est vécu et pratiqué. Nous le savons, les habitants de notre pays ne travaillent plus là où ils vivent ni là où ils se divertissent. Nous devons donc bousculer les pratiques en place pour embrasser la réalité de notre société.
S’il est donc nécessaire que les documents de planification dépassent une échelle communale qui n’est plus vraiment à même de comprendre la manière dont nos concitoyens habitent leur territoire, c’est aussi une chance à saisir pour mettre en œuvre des politiques plus efficaces.
L’intercommunalité est une échelle pertinente pour coordonner les politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacement dans leur caractère transversal. Elle est aussi celle qui permet la mutualisation des moyens, détail non négligeable dans un contexte où les finances publiques nous imposent d’être économes.
L’intercommunalité comme espace de mutualisation des moyens est aussi le lieu de l’émulation collective, de l’imagination et de l’intelligence communes : celui où les savoir-faire, les ingénieries peuvent se rencontrer.
Enfin, elle représente le meilleur niveau pour que s’exprime une véritable solidarité entre les collectivités.
J’ai parlé de transition écologique des territoires et de lutte contre l’étalement urbain, mais j’ai aussi parlé de crise du logement et de la nécessité qu’elle impose de construire davantage. Nous faisons face aujourd’hui à une crise environnementale et à une urgence sociale. Les réponses à ces enjeux ne sont pas incompatibles. La densité urbaine, qui permet de construire là où les besoins en logements se font sentir sans mobiliser les espaces non urbanisés, devenus rares et précieux, est la solution à cette équation.
Tout le monde est d’accord avec l’objectif, mais la pratique montre qu’on considère toujours les espaces naturels, les champs, les forêts, comme vides, comme des variables d’ajustement de l’urbanisation. En recentrant la construction dans les cœurs de ville par des mesures de densification, nous pourrons répondre à la demande des Français en matière de logement, tout en préservant les ressources naturelles et leur richesse. Il nous faudra, pour cela, démontrer qu’une densité urbaine qui fera des quartiers de demain des espaces plus agréables à vivre et plus solidaires est possible. Pour que la proximité ne soit pas la promiscuité, il faut partir des besoins exprimés par les habitants, anticiper, imaginer de nouveaux usages, conjuguer les formes urbaines et la nature en ville, pour gagner en qualité de vie.
Voilà, entre autres choses, ce que je tenais à vous dire en ouverture de notre discussion qui s’annonce – j’en suis sûre – passionnante. J’en appelle à un débat franc, sans arrière-pensée, sans crainte de la confrontation, mais sans peur du consensus.
Notre pays ne peut pas renoncer face à la crise du logement : c’est à nous, c’est à vous qu’il revient de lui donner les moyens d’affronter la dureté de cette période.
 (Applaudissements sur les bancs des groupes écologiste, SRC, GDR et RRDP.)
La parole est à M. Daniel Goldberg, rapporteur de la commission des affaires économiques.
M. le président. 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur de la commission des affaires économiques
 (Murmures sur les bancs du groupe UMP – Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe SRC.)
Il ne faut pas exagérer !
M. Philippe Le Ray. 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur 
C’est pour cela que ce Gouvernement et cette majorité ont engagé depuis près de dix-huit mois nombre de réformes afin de développer une offre de logements socialement accessibles et équitablement répartis sur le territoire, c’est-à-dire construire, là où sont les besoins, des logements abordables et adaptés à l’ensemble des ménages.
Puis, je l’ai déjà dit dans cet hémicycle, notre pays se complaît depuis trop longtemps dans l’oxymore d’une crise qui dure dans le domaine du logement alors qu’une crise, par nature, ne devrait pas durer. C’est aujourd’hui un défaut structurel qui pèse sur la compétitivité de notre pays.
Quantité de familles sont obligées de partir des centres-villes du fait de la rareté d’une offre socialement accessible. La ghettoïsation de notre pays par le haut dans certains quartiers aisés qui se replient sur eux-mêmes handicape notre équilibre social, démographique et économique. La seule loi de l’offre et de la demande entraîne certaines déviances, condamnées par les grandes organisations de professionnels de l’immobilier. Enfin, et c’est sans doute le principal, pour beaucoup, nos concitoyens engagent une partie très importante, trop importante et bien supérieure en proportion par rapport à d’autres pays européens, de leurs revenus pour se loger.
En fait, il y a sans doute deux manières d’aborder ce sujet : la première est de penser que les intérêts des différents acteurs s’opposent, ceux des locataires et des propriétaires, par exemple, ou encore ceux des copropriétaires et des syndics, voire ceux des acheteurs, des vendeurs et des professionnels de l’immobilier. Il reviendrait dans ce schéma de pensée à chacun dans cette assemblée de choisir son camp et de le défendre au mieux.
Mon sentiment n’est pas celui-là et c’est pour cela que je défends ce projet de loi qui recherche un nouvel équilibre entre les acteurs, un nouvel équilibre profitable à tous ceux qui se refusent de profiter indûment de la crise du logement.
Les titres I et II de ce texte – dont j’ai la responsabilité – revisitent en profondeur trois lois importantes de notre législation : la loi Mermaz-Malandain de juillet 1989 sur les rapports locatifs, qui reprenait d’ailleurs nombre de dispositifs engagés par Roger Quilliot en 1982 ; la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 qui fixe les rapports entre copropriétaires et syndics ; enfin, la loi de janvier 1970, dite « loi Hoguet », régissant l’exercice des professionnels de l’immobilier.
Trois caractéristiques se dégagent de la démarche engagée par ce projet : la protection et la prévention, la médiation et la réparation, la responsabilisation et l’innovation.
La protection et la prévention, c’est l’encadrement et la transparence sur le montant des loyers, la prévention des expulsions et l’efficacité dans le traitement des copropriétés dégradées.
Chacun le sait ici, la situation actuelle conduit parfois à des niveaux de loyers irrationnels au regard des caractéristiques des logements. Cet enrichissement sans cause de certains bailleurs doit être endigué, sans pour autant attaquer leurs droits les plus élémentaires, au premier rang desquels le droit constitutionnel de propriété.
L’objectif poursuivi est de faire reculer des loyers exagérément élevés sans justification valable.
Sur la base d’observatoires des loyers, le préfet déterminera un niveau de loyer médian de référence, ainsi qu’un loyer médian de référence majoré, dans la limite de 20 % au-dessus du loyer de référence. Le propriétaire devra justifier le montant du loyer qu’il demande par rapport à la réalité du marché.
S’agissant de la lutte contre les copropriétés dégradées, des dispositifs de protection et de prévention se sont largement inspirés des rapports du président de l’ANAH, Dominique Braye, et de mon collègue et ami Claude Dilain, sénateur.
La prévention des difficultés des copropriétés est engagée par des mesures simples et efficaces visant à améliorer l’information des futurs acquéreurs, telle que la création d’un registre d’immatriculation des copropriétés afin de mieux les connaître et mieux cibler les politiques publiques, en matière de rénovation thermique et énergétique tout particulièrement. Par ailleurs, l’instauration généralisée d’un compte séparé pour les sommes et valeurs reçues par le syndic au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires est engagée. Il s’agit d’une mesure importante et d’une véritable avancée, à mes yeux, en termes de transparence. Voilà pour la protection et la prévention.
La responsabilisation et l’innovation concernent principalement les professionnels. L’article 9 du projet de loi modernise plusieurs points de la loi Hoguet qui sert de cadre à la réglementation des professions immobilières. Il formule tout d’abord une exigence accrue de qualification pour l’exercice de toute profession immobilière en élargissant le champ des personnes soumises à réglementation. Il renforce ensuite la déontologie applicable à ces professionnels par la création d’instances dédiées, en particulier un conseil national de la transaction et de la gestion immobilières et des commissions de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.
Enfin, la médiation et la réparation concernent à la fois les bailleurs, les locataires et les copropriétaires. Vous vous en doutez, mes chers collègues, je dirai un mot de la garantie universelle du logement dont on parle beaucoup ces derniers jours. Partons du constat. Sur ce sujet, il est le suivant : l’échec, au moins relatif, de la garantie des risques locatifs et l’inefficacité de la garantie des loyers impayés. À compter de 2016, une fois le projet de loi voté, une garantie universelle du logement, financée à parts égales par les locataires et les propriétaires, permettra d’assurer l’ensemble des bailleurs en cas d’impayés. Ne pas se réduire à un simple système assurantiel mais déployer en même temps des actions d’accompagnement social visant à prendre en charge le plus en amont possible les cas d’impayés, telle est la vraie nouveauté apportée par le dispositif.
Il mettra fin par ailleurs à une profonde inégalité qui sépare aujourd’hui deux candidats locataires dont les structurations de revenu sont identiques, celui qui dispose d’un parent, d’un ami ou d’une famille susceptible de se porter caution et celui qui n’en dispose pas. Ils se trouvent en effet en situation d’inégalité aussi marquée qu’inextricable, quels que soient leur niveau de revenu, leur âge ou leur implication professionnelle.
Le deuxième objectif du projet de loi sera évidemment de rassurer les propriétaires, en particulier les petits propriétaires, ceux qui ne passent pas par un professionnel de l’immobilier, louent de gré à gré et se trouvent aujourd’hui bien démunis en cas d’impayé de loyer. Bien sûr, l’article 8 sera l’occasion de discuter des modalités de mise en place d’un tel dispositif.
La lutte contre l’habitat indigne fait également l’objet d’un dispositif important formulé en termes de médiation et de réparation. Si des innovations intéressantes en la matière figurent dans le projet de loi, il existe selon moi des amendements susceptibles d’améliorer le dispositif. Mes collègues co-rapporteurs et moi-même en proposons un certain nombre. J’appelle en particulier le Gouvernement à envisager un certain retour à la centralisation des services d’hygiène et de santé afin de passer des conventions avec les villes réellement en difficulté. Prévention, réparation et médiation gouvernent aussi l’expulsion et l’hébergement. Mme la ministre en a beaucoup parlé à l’instant, aussi serai-je bref.
En consacrant juridiquement le rôle des services intégrés de l’accueil et de l’orientation, les SIAO, en fusionnant les plans départementaux d’accueil, d’hébergement et d’insertion avec les plans départementaux pour le logement des personnes défavorisées, le projet de loi conforte des outils indispensables à la prise en compte intégrée des questions d’hébergement et d’habitat.
Par ailleurs, les efforts de mise en cohérence apparaissent également dans l’extension des compétences des comités régionaux de l’habitat aux questions d’hébergement ainsi que dans une plus grande articulation des fonds de solidarité pour le logement avec les différents dispositifs instaurés par le projet de loi.
C’est en qualité de co-rapporteur au nom de la commission des affaires économiques que je tiens à rappeler le sérieux avec lequel nous avons examiné le texte : 90 auditions, trois jours entiers d’examen en commission, plus de 1 000 amendements étudiés dont une partie non négligeable votés, en particulier les nombreux amendements que mes collègues co-rapporteurs et moi-même avons proposés afin de préciser certains éléments indispensables ou d’enrichir le texte de dispositifs nouveaux.
J’en citerai deux auxquels je tiens particulièrement : le rétablissement d’un fonds de prévoyance pour les travaux de copropriété et l’élargissement des attributions du bureau central de tarification à l’assurance habitation.
Je tiens également à remercier très sincèrement pour la qualité des débats l’ensemble des députés, de la majorité comme de l’opposition, qui ont participé avec sérieux au travail de notre commission. J’espère bien entendu qu’il en sera de même ici. Enfin, je me félicite que le Gouvernement ait accédé à ma demande d’un examen en procédure normale. Je m’adresse ici plus spécifiquement à M. le ministre des relations avec le Parlement, cher Alain Vidalies : un examen normal du projet de loi, comportant donc deux lectures dans chaque assemblée, convient à un texte aussi dense tout en laissant la possibilité d’améliorer ou de préciser certains dispositifs. Répondre à l’ensemble des préoccupations abordées par le projet de loi n’est sans doute pas aisé, madame la ministre. Ainsi vos détracteurs sont-ils bien en peine de proposer d’autres chemins à prendre !
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire
M. Daniel Goldberg,
rapporteur 
 (Applaudissements
sur les bancs des groupes SRC, écologiste et RRDP.)
Très bien !
M. Jean-Luc Laurent. 
La parole est à Mme Audrey Linkenheld, rapporteure de la commission des affaires économiques.
M. le président. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure de la commission des affaires économiques
Après les mesures d’urgence déjà prises et les premières réformes structurelles engagées depuis un an, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a pour ambition de revisiter en profondeur notre politique du logement et de l’urbanisme afin de donner aux collectivités locales, aux bailleurs, aux promoteurs, aux aménageurs et aux associations les moyens d’agir plus vite et mieux. Comme chacun l’a constaté, le texte est dense, très dense, plutôt ardu et parfois très technique.
Pas du tout !
M. Benoist Apparu. 
 (Sourires.)
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
Ensemble, nous avons tout particulièrement uni nos efforts sur le sujet de l’habitat indigne, car les territoires dont nous sommes issus, la Seine-Saint-Denis et le Nord, sont directement concernés par ce problème. Nous avons en outre estimé, avec plusieurs de nos collègues également très concernés, qu’il y avait clairement matière à améliorer et enrichir le projet de loi initial. En matière de lutte contre l’habitat indigne, ma conviction est confirmée par les experts que nous avons auditionnés : l’arsenal juridique est finalement assez complet mais son application au quotidien demeure extrêmement complexe, voire hasardeuse. Il ne s’agit donc pas de tout révolutionner mais de veiller à améliorer et appliquer les textes existants. Des progrès ont été trouvés, d’autres sont encore prévus pour nos séances et je compte bien y contribuer.
À propos de l’habitat participatif, je veux dire ici ma satisfaction des innovations proposées. Je sais, pour les avoir souvent rencontrés, qu’elle est partagée par les collectivités et les acteurs associatifs investis dans ce domaine. Des précisions importantes pour généraliser et diffuser ces projets citoyens ont été retenues en commission des affaires économiques et je ne doute pas que le débat parlementaire nous invitera à en ajouter d’autres.
Après ces quelques incursions dans les titres couverts par mon co-rapporteur, j’en arrive aux troisième et quatrième titres du projet de loi.
Construire plus et mieux, comme nous le souhaitons tous, c’est d’abord une question d’ambition et de moyens financiers, mais c’est aussi une affaire d’organisation. Le titre III a vocation à améliorer le fonctionnement du monde du logement. Une large concertation sur l’attribution des logements sociaux, dont chacun connaît et reconnaît le manque de lisibilité et de transparence, a été engagée. Je peux en témoigner pour y avoir participé activement, les dispositions du projet de loi sont fidèles aux premières conclusions de la concertation. Elles posent les premiers jalons d’une transparence accrue et d’une meilleure information des demandeurs pour aider les territoires aujourd’hui moins avancés ou plus complexes à progresser et à trouver des solutions adaptées, grâce en particulier au nouveau plan partenarial d’information des demandeurs et de gestion de la demande.
La commission des affaires économiques a d’ores et déjà adopté plusieurs amendements et arrêté par exemple la création d’un comité d’orientation à même de suivre le fonctionnement du système national d’enregistrement. Nous avons aussi décidé la publication du bilan annuel des attributions des bailleurs ou encore des mesures pour faciliter l’hébergement d’urgence des victimes de violence conjugales. D’autres amendements intéressants seront discutés en séance, par exemple pour traiter la situation spécifique des couples qui se séparent. On le sait bien, derrière chaque demande de logement et chaque attribution se trouvent des hommes et des femmes dans des situations humaines et sociales parfois complexes. Nous aurons à cœur de les traiter dignement, j’en suis sûre.
Le second champ d’organisation, c’est celui des acteurs du logement social dont il faut simplifier la vie et sécuriser les pratiques, en particulier vis-à-vis du droit européen, et rendre la gouvernance plus efficace. Je sais que la grande majorité des mesures recueillent l’assentiment des acteurs que sont l’Union sociale de l’habitat, les entreprises publiques locales, 
Action logement

M. Benoist Apparu. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
Très bien !
M. Benoist Apparu. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
Enfin, le dernier titre de ce projet de loi bien volumineux porte sur la modernisation des instruments de planification et d’urbanisme. Un peu aride, le sujet est néanmoins déterminant pour répondre concrètement aux objectifs de construction fixés par le Président de la République, aux attentes des professionnels et à notre volonté d’engager la transition écologique de nos territoires urbains comme ruraux. Pour aménager notre territoire de façon équilibrée et cohérente, pour construire là où se trouvent les besoins, il nous faut des documents d’urbanisme régulateurs et modernes. Le SCOT sera demain plus que jamais le document garant de la cohérence des politiques publiques sur un territoire. Les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales devront s’y conformer. Son rôle intégrateur vis-à-vis des autres schémas est conforté. Pour donner à ce pas important toute sa force, il nous faut emporter l’adhésion de ceux qui ont beaucoup travaillé à des schémas et plans vertueux comme de ceux qui s’en sentent encore éloignés et qui ont peur d’aller trop loin et trop vite par rapport à la capacité d’absorption de leur territoire. Des amendements ont été adoptés en commission pour trouver le bon équilibre sur ce point comme sur le plan local d’urbanisme intercommunal.
Enfin ! Enfin !
M. Marcel Rogemont. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
C’était vrai aussi pour les présidents de droite !
M. Benoist Apparu. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
Très bien !
M. Michel Piron. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
Il faudrait surtout augmenter le nombre de délégués !
M. Philippe Le Ray. 
Supprimez les communes, ça ira plus vite !
M. Sylvain Berrios. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure 
Ces dernières bénéficiaient dans le texte initial d’un délai de trois ans pour aller au bout de l’élaboration ou de la révision de leur PLU communal. Pour les communes non couvertes, nous avons introduit ce même délai de trois ans, afin qu’elles ne passent pas sans transition du RNU au PLU intercommunal, et puissent engager une réflexion communale avant l’élaboration intercommunale.
Pour ce qui est de l’élaboration du PLU intercommunal, il y a, au-delà de l’importante articulation entre communes et intercommunalité, la question des délais. Car faire un PLU intercommunal, c’est toujours long, souvent passionnant, mais parfois fastidieux et coûteux.
Nous avons donc œuvré par amendement afin de parvenir à des délais plus cohérents entre eux et plus cohérents avec les échéances démocratiques locales à venir, qui marqueront forcément le point de départ de nombreux projets communaux et intercommunaux.
Par ailleurs, dans l’esprit du texte initial et dans le respect des points de vue exprimés tant par les associations de protection de l’environnement que par les représentants de la profession agricole, ou encore les notaires, les architectes, les urbanistes, plusieurs amendements ont été adoptés en commission des affaires économiques pour renforcer la prise en compte de la biodiversité dans les documents d’urbanisme.
Je veux dire quelques mots de l’urbanisme, d’abord pour appeler votre attention sur plusieurs dispositions relatives à l’urbanisme opérationnel : préemption, zones d’aménagement concerté, zones d’aménagement différé, lotissements, projets d’intérêts majeurs, statut des géomètres, sont autant de nouveautés destinées à lever les freins de la construction et à mieux accompagner collectivités et opérateurs. Quelques amendements viendront aussi sur ces sujets. Je ne les détaille pas, afin de pouvoir aborder rapidement le thème de l’urbanisme commercial.
 (« Ah ! » sur les bancs du groupe UMP.)
Si, en matière de lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, le logement est évidemment un enjeu majeur, la question de l’aménagement commercial l’est tout autant. Dans ce domaine, une proposition fait consensus, à défaut de faire l’unanimité, celle de l’implantation des

Les autres propositions d’urbanisme commercial restent ouvertes. La commission des affaires économiques y avait déjà beaucoup travaillé, en toute collégialité, lors de la législature précédente, et je me réjouis que son travail puisse enrichir le débat autour du présent projet de loi. L’amendement du président Brottes a permis de lancer la discussion en commission en avançant quelques grandes orientations. Nous nous étions promis d’y retravailler ici en séance pour pouvoir substituer au rapport demandé au Gouvernement des propositions plus immédiates et opérationnelles. C’est ce à quoi s’attache l’amendement que présentera le Gouvernement. Sans doute cet amendement ne permet-il pas, comme le pensent certains, de traiter tous les problèmes, mais il répond, en tout cas, aux attentes exprimées depuis longtemps pour inscrire l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme grâce à des autorisations qui seraient instruites tout à fait en parallèle.
Pour conclure, chers collègues, je veux vous dire combien je suis convaincue que ce texte répond à ce que beaucoup d’entre nous ont depuis longtemps réclamé, c’est-à-dire une vraie régulation pour le logement, parce que c’est un bien de première nécessité, et une vraie régulation pour l’urbanisme, nos territoires constituant notre bien commun. Le chemin menant à la résorption de la crise du logement est un long chemin qui rend modestes ceux qui contribuent à le tracer et qui rend patients ceux qui ont à l’emprunter. Sur ce long chemin, ce texte constitue une étape majeure, que je vous invite à franchir ensemble.
 (Applaudissements sur les bancs des groupes SRC, écolo et RRDP.)
La parole est à M. Philippe Bies, rapporteur pour avis de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire.
Mme la présidente. 
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire
Après avoir répondu à l’urgence, nous voilà sur le point d’examiner un texte qui doit permettre de réformer en profondeur notre politique du logement en proposant une stratégie globale, cohérente, durable, destinée non seulement à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, mais aussi à accroître l’effort de construction de logements.
Ce projet de loi tire, par ailleurs, les leçons de la crise d’un modèle de développement probablement à bout de souffle. Il propose de rénover un urbanisme qui est, aujourd’hui encore, le reflet de ce vieux modèle qui consomme toujours plus d’espace, repousse l’agriculture loin des lieux de consommation, génère des dépenses inutiles, provoque aussi parfois le repli sur soi, le rejet de l’autre, et vient ajouter à l’injustice sociale et à l’injustice environnementale.
Alors que la commission des affaires économiques a examiné le texte au fond, la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire a décidé de se saisir pour avis du seul titre IV du projet de loi, qui entre le plus directement dans le champ de ses attributions. Les discussions entre les membres de la commission, ainsi que les amendements qu’elle a adoptés, sur lesquels je reviendrai, ont été inspirés par le souci de vérifier le caractère applicable des dispositifs proposés et d’en enrichir éventuellement l’économie, notamment au regard d’une meilleure prise en compte des objectifs environnementaux et écologiques dans les documents d’urbanisme.
À ce sujet, je rappelle que le titre IV du projet de loi se donne pour objectif principal de lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. L’alternative à l’étalement urbain, c’est la densité, ou plutôt l’intensité urbaine, consistant en un mélange des fonctions – habitat, activités, loisirs – en un lieu. Je ferai mienne ici une réflexion de Roland Castro, dans la préface de l’ouvrage d’Éric Hamelin et Olivier Razemon,
 La tentation du bitume : 
Ainsi, il n’y a pas qu’une densité, et le choix ne doit pas se faire qu’entre le pavillon individuel ou la tour. Il y a différentes manières de la décliner en fonction du contexte urbain et environnemental, c’est-à-dire en prenant impérativement en compte les enjeux liés à la biodiversité. C’est ce point de vue que j’ai souhaité, en tant que rapporteur pour avis de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire, faire prévaloir lors des débats en commission des affaires économiques. Ainsi, j’ai proposé des dispositions pour reconnaître les espaces de continuité écologique et le coefficient de biotope par surface qui concerne, lui, les espaces à construire ou déjà construits.
Ces deux dispositions, déjà expérimentées au niveau local, n’ont pu être intégrées à ce projet de loi. Sans doute faut-il encore en préciser certaines notions afin de les rendre totalement opérationnelles et de les introduire, je l’espère, dans la future loi sur la biodiversité. Je souhaite que nos débats publics permettent au Gouvernement de prendre des engagements sur ce point.
Mais si nous voulons accélérer les projets de construction maintenant – et nous le devons – nous ne pouvons plus attendre pour proposer, à côté de la densité ou de l’intensité urbaine, la biodiversité, une ville en nature ! Cette notion constitue aussi un élément d’acceptation par nos concitoyens. Il est vrai qu’aujourd’hui, même sans la loi, des territoires utilisent déjà des outils. Les inscrire dans la loi, c’est faire œuvre de pédagogie pour en convaincre d’autres et c’est reconnaître les bonnes pratiques existantes, comme nous nous apprêtons à le faire pour l’habitat participatif.
Œuvrer à limiter l’étalement urbain, d’une part, et faire revenir la nature en ville, d’autre part, ont donc constitué des préoccupations des groupes de la majorité et de plusieurs parlementaires de toutes tendances, et je me félicite qu’une partie de nos idées et contributions se retrouve dans le texte aujourd’hui mis en débat.
Nous avons ainsi pu faire adopter plusieurs amendements affirmant la prise en compte de la biodiversité dans le code de l’urbanisme. Je pense à l’inscription des enjeux de biodiversité dans les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d’urbanisme ; à la possibilité d’utiliser l’outil « emplacement réservé », que connaissant bien les élus locaux, dans les documents d’urbanisme pour les espaces nécessaires aux continuités écologiques ; à l’extension du régime juridique appliqué aux terrains cultivés, aux espaces non bâtis nécessaires au maintien de ces mêmes continuités écologiques ; ou encore à l’amélioration de la concertation, en élargissant aux représentants des associations de protection de l’environnement la liste des acteurs à consulter pour l’élaboration des plans de déplacements urbains.
Plusieurs autres orientations du projet de loi ont fait, devant les deux commissions, l’objet de débats intéressants et constructifs, que nous reprendrons certainement ici. Je pense notamment au « SCOT intégrateur », seul document auquel le PLU sera désormais opposable. Il s’agit aussi de la généralisation des PLU intercommunaux qui, si elle peut susciter certaines réserves, est dans la logique de l’évolution de nos territoires.
Cette réflexion à l’échelon intercommunal et, plus largement, de « bassin de vie », appelle en toute logique la mise en place d’une véritable vision stratégique de l’aménagement à l’échelle régionale. Sur ce dispositif à trois étages – PLUI, SCOT, schéma régional –, il me semble que nous pouvons aller plus vite et plus loin et que ce texte pourrait nous en fournir l’occasion.
Bien sûr !
M. Marcel Rogemont. 
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis 
Plusieurs mesures d’encadrement de l’urbanisme commercial ont aussi trouvé leur place dans ce texte. Il s’agit notamment de la suppression des zones d’aménagement commercial, dont devrait, à mon sens, découler la suppression des documents d’aménagement commercial et l’intégration du commerce dans le cadre normal du schéma de cohérence territoriale. Il s’agit encore de la remise en état des friches commerciales dans les territoires couverts par un SCOT ou de l’intégration des

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, le projet de loi ALUR est un texte riche, à la fois précis et ouvert sur un ensemble considérable de sujets : les rapports entre propriétaires et locataires, la garantie universelle des loyers, les professions immobilières, la prévention des expulsions, l’habitat participatif, la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, les instruments de la politique du logement, ou encore la modernisation des instruments de planification et d’urbanisme.
N’en déplaise à certains lobbies et aux conservateurs – qu’ils siègent dans cet hémicycle ou qu’ils dirigent certains organes de presse –, ce texte mérite tout notre soutien, car il est bien évident qu’il constituera l’un des projets de loi les plus importants de la présente législature et qu’il réorientera en profondeur certaines composantes de notre droit pour plusieurs années.
Mais il doit être aussi un formidable instrument de lutte contre les inégalités sociales et environnementales. En effet, les premières victimes de ce modèle de développement à bout de souffle auquel je faisais référence au début de mon propos, dont l’étalement et le cloisonnement urbains ne sont que les traductions spatiales, ce sont les plus modestes d’entre nous, ce sont aussi les premières victimes de la crise écologique, de la précarité énergétique et bien souvent ceux qui sont les plus exposés aux risques technologique, industriel, sanitaire, ceux qui ont à parcourir chaque jour de plus en plus de kilomètres entre leur domicile et leur travail parce que la ville n’est plus en capacité de les loger.
Montrons-nous, mes chers collègues – et ce projet de loi nous en donne l’occasion – à la hauteur de ce double enjeu social et environnemental.
 (Applaudissements sur les bancs des groupes SRC, écologiste et RRDP.)
La parole est à M. le président de la commission des affaires économiques.
Mme la présidente. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
 (Sourires.)
Et je ne parle pas seulement de la taille du texte, madame la ministre – vous ne le savez peut-être pas, mais je crois que nous avons battu, avec ce projet de loi, un record de volume dans l’histoire de la V

C’est sans doute ce que l’on appelle le choc de simplification !
M. Benoist Apparu. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
 (Applaudissements sur
quelques bancs du groupe SRC.)
 Si ce texte est considérable, c’est aussi et surtout par son contenu, un vrai contenu, utile, nécessaire, indispensable.
Car en plus d’être lourd, ce texte, mes chers collègues, est un texte concret – ce n’est pas du baratin, monsieur Apparu ! C’est un texte qui va vraiment changer les choses dans le quotidien de beaucoup de Français, un texte qui se préoccupe réellement des plus fragiles – je pense par exemple aux mesures qui concernent l’accès au logement social et qui en feront un système plus juste et plus transparent de lutte contre l’habitat indigne, notamment en donnant enfin un coup d’arrêt aux activités des marchands de sommeil.
Avec l’encadrement des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les zones où les prix sont élevés à cause du déséquilibre entre l’offre et la demande – je tiens à apporter cette précision car ce dispositif est encore mal compris, mais notre débat permettra certainement de l’éclairer –, c’est l’ensemble des locataires qui vont être protégés. Trop nombreux sont ceux qui, à cause de la flambée des loyers, éprouvent des difficultés à se loger. Il était temps de faire quelque chose !
Aujourd’hui, chacun le sait – les propriétaires ne peuvent l’ignorer –, co-louer et sous-louer en toute opacité devient la seule solution pour s’en sortir.
Avec la GUL – la garantie universelle des loyers ou la garantie universelle du logement : même si, à mon sens, l’un n’empêche pas l’autre, nous devrons choisir, madame la ministre et peut-être y aura-t-il un amendement gouvernemental à ce sujet – ce sont aussi les propriétaires qui seront protégés contre les impayés, tandis que les locataires seront prémunis contre les abus de demandes de cautions multiples. Qui peut ignorer ces exigences outrancières de la part de certains propriétaires, qui demandent la caution du grand-père, de la grand-mère, de la tante, de l’oncle, du frère, de la soeur,
 et caetera 
Allons jusqu’à supprimer la caution !
M. Benoist Apparu. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Les différentes mesures visant à introduire plus de transparence dans la gestion des activités immobilières vont redonner du souffle aux professionnels, qui n’en manquent d’ailleurs pas, et offrir des garanties plus claires aux vendeurs comme aux acquéreurs.
La création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières va permettre l’instauration de règles déontologiques – il en manquait – que nous attendons tous et qui profiteront sans aucun doute aux professionnels sérieux qui souffrent actuellement, pour l’ensemble ou la quasi-totalité d’entre eux, des pratiques inacceptables de certains « charlatans ». J’aurais pu utiliser d’autres mots, mais celui-ci me paraît admissible dans notre hémicycle. D’autres diraient : « voyous, bandits, coquins ».
Il l’a dit quand même !
M. Marcel Rogemont. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
 (Sourires).
Votre projet de loi engage aussi la modernisation de l’harmonisation des documents d’urbanisme
 (Sourires).
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques

C’est aussi la raison pour laquelle je veux remercier le Gouvernement d’avoir accepté d’élargir le champ de cette réforme, notamment en voulant bien faire suite à ma demande de ne pas manquer une fois de plus l’occasion qui nous est fournie de travailler sur la question de l’urbanisme commercial. L’amendement que va nous proposer le Gouvernement, à la suite de mon amendement d’appel, comporte de réelles avancées pour renforcer le code de l’urbanisme en la matière, et vous nous prouvez une fois de plus que ce Gouvernement tient ses engagements. On va en effet pouvoir commencer à travailler sur le sujet. Si rien n’avait été proposé, on n’aurait pu le faire. Mon amendement d’appel avait évidemment vocation à faire bouger les lignes : je prends donc bonne note du mouvement qui s’engage. Il ne s’agit pas de s’engager dans une course de vitesse, l’essentiel étant que l’on bouge.
Enfin, je voudrais saluer ici – je le dis sans flagornerie – l’excellent travail fait en commission. Les débats y ont été particulièrement riches et nous le devons en partie à la qualité du travail titanesque – j’insiste sur ce mot, qui n’est pas trop fort – fourni par les deux co-rapporteurs et leurs collaborateurs. En effet, contrairement à ce que pourrait laisser entendre le terme de projet de loi, nous avons pris le temps de débattre et de discuter en profondeur des dispositions qui nous étaient soumises. Même si le soleil de juillet nous invitait à la distraction, nous avons été nombreux à mener le travail jusqu’à son terme.
À ce propos, je me demande quels arguments M. Saddier va pouvoir déployer à l’appui de la motion de renvoi en commission qu’il va présenter tout à l’heure. J’imagine qu’il doit être en train de la préparer dans son bureau. Je veux lui dire – il doit s’en rappeler – qu’il a participé à une séance de travail sur sept : aussi je comprends qu’il demande, par ce renvoi en commission, à bénéficier de séances personnelles de rattrapage pour accomplir un travail qu’il n’a pu effectuer à nos côtés
 (Sourires et applaudissements sur les bancs des groupes SRC, RRDP et écologiste.)
Nous avons mené un long travail pour aboutir, au final, à un texte qui a déjà, avouons-le, fière allure
 (Applaudissements sur les bancs des groupes SRC, RRDP et écologiste.)
J’ai reçu de M. Christian Jacob et des membres du groupe de l’Union pour un mouvement populaire une motion de renvoi en commission déposée en application de l’article 91, alinéa 6, du règlement.
Mme la présidente. 
La parole est à M. Benoist Apparu.
On va changer de ton !
M. Marcel Rogemont. 
Madame la ministre, monsieur le président de la commission, madame et messieurs les rapporteurs, mes chers collègues, à l’occasion de sa campagne électorale – chacun, ici, s’en souviendra –, François Hollande avait pris des engagements très importants en matière de logement. Le principal, me semble-t-il, – vous me corrigerez, madame la ministre, si mes souvenirs me trompent – était de produire, dès la première année de son quinquennat, 500 000 logements, dont 150 000 logements sociaux : j’imagine que nous aurions tous pu partager cet engagement, quel que soit le banc que l’on occupe dans cet hémicycle. En effet, le constat posé par l’actuel Président de la République était le bon : nous souffrons cruellement de l’insuffisance de la production de logements dans notre pays. Malheureusement, le bilan n’est pas au rendez-vous.
M. Benoist Apparu. 
Vous voulez parler du bilan de vos dix ans ? C’est sûr !
M. Marcel Rogemont. 
En 2011, monsieur le député, je dois vous rappeler que nous avions produit, en France, 435 000 logements. Si je ne m’abuse, en 2012, nous en avons fait 90 000 de moins, soit 345 000. Cette baisse persistera en 2013, qui connaîtra probablement une production de l’ordre de 300 000 logements, et ce chiffre devrait demeurer identique en 2014
M. Benoist Apparu. 
 (Exclamations sur plusieurs bancs du groupe SRC).
Ce sont les conséquences des décisions de 2010 !
M. Marcel Rogemont. 
C’est la génération spontanée !
Mme Laurence Dumont. 
Autrement dit, la production de logements dans notre pays est en chute libre. Tel est le premier bilan de ce Gouvernement en matière de logement.
M. Benoist Apparu. 
Qui a baissé les aides à la pierre ?
Mme Julie Sommaruga. 
Vous me direz, madame la ministre, à juste titre, que la crise économique est évidemment l’une des explications de cette faiblesse de la production. Si cet argument est incontestable, je crains que ce ne soit pas la seule explication valable. En effet, vous avez pris toute une série de mesures qui vont à l’encontre de la production de logements dans notre pays. Le texte que nous examinons s’inscrit hélas dans le droit fil de la politique que vous menez depuis un an et demi : il risque, de notre point de vue, d’affaiblir encore les capacités de production de logements de notre pays. Pourtant, comme l’avait si bien noté François Hollande dans sa campagne électorale, la seule façon de lutter contre l’augmentation des loyers et, plus généralement, des prix de l’immobilier dans notre pays, est de produire des logements, et non pas de s’attaquer à la conséquence du problème, à savoir le niveau des prix. Pour ce qui nous concerne, nous faisons donc de la production de logements la pierre angulaire d’une politique visant à permettre à chacun de se loger en fonction de ses revenus.
M. Benoist Apparu. 
Voilà qui est nouveau !
Mme Ericka Bareigts. 
Or, je me répète, vous avez engagé une politique qui va malheureusement à l’encontre de cette obligation pour nous tous. Je vais, si vous le voulez bien, en citer quelques exemples. Tout d’abord, au risque d’être légèrement caricatural, je dois dire que ce Gouvernement considère malheureusement le propriétaire comme un méchant
M. Benoist Apparu. 
 (Exclamations sur plusieurs bancs du groupe SRC.)
Je veux également vous dire qu’en matière de fiscalité, vous avez accompli des choses admirables, y compris tout récemment. La décision du Gouvernement d’autoriser les conseils généraux à augmenter les droits de mutation à titre onéreux va évidemment fragiliser, non seulement la construction de logements neufs, mais également et surtout la fluidité des marchés du logement dans l’ancien.
Ce n’est pas cela, l’enjeu.
M. Marcel Rogemont. 
Pourquoi le faites-vous ? Tout simplement parce que, face aux difficultés de financement, en particulier des prestations sociales, au lieu de réduire les dépenses, vous augmentez comme d’habitude les impôts donc, notamment, les droits de mutation à titre onéreux.
M. Benoist Apparu. 
Excellent !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Vous avez également pris des positions assez surprenantes sur la TVA, madame la ministre, ou plutôt est-ce le fait de vos collègues de l’économie et des finances et du budget.
M. Benoist Apparu. 
Elle fait partie du Gouvernement et en est donc solidaire !
M. Marcel Rogemont. 
S’agissant de la TVA, qu’avez-vous fait ? Vous l’avez réduite sur le logement social et l’avez augmentée sur la réhabilitation et la production de logements neufs. Autrement dit, vous baissez la TVA affectant le secteur censé, en période de crise, jouer un rôle contra-cyclique, en offrant une production de logements qui compense la faiblesse de la production privée, par la production de logements sociaux. En sens inverse, nos artisans, en particulier dans le secteur du bâtiment, vont subir une augmentation de la TVA sur la réhabilitation.
M. Benoist Apparu. 
De la même façon, la production de logements neufs souffrira d’une augmentation de la TVA lorsque vous la ferez passer à 20 %, voire, à entendre le rapporteur général du budget, M. Christian Eckert, davantage. Ce n’est pas en augmentant la fiscalité,

Bien entendu !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
J’en viens maintenant au projet de loi que vous nous présentez, madame la ministre.
M. Benoist Apparu. 
Ah, quand même !
M. Christophe Borgel. 
Je voudrais m’arrêter, si vous le voulez bien, sur ses trois dispositions principales : la garantie universelle des loyers, la question de l’encadrement des loyers et le PLUI, cher au président Brottes.
M. Benoist Apparu. 
L’encadrement des loyers constitue à mes yeux une mesure contreproductive qui va pénaliser la production de logements dans notre pays.

M. Jean-Frédéric Poisson. 
Pourquoi ? Parce que vous traitez la conséquence du problème, et non pas sa cause. Pourquoi les prix augmentent-ils à Paris et en Île-de-France ? Parce que nous connaissons, depuis un certain nombre d’années, un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
M. Benoist Apparu. 
Notamment depuis les dix dernières années.
M. Marcel Rogemont. 
Parce qu’il existe ce déséquilibre, notamment à Paris et en Île-de-France, nous connaissons évidemment une augmentation des prix de l’immobilier et, par conséquent, une hausse des loyers. Or, lorsque vous traitez la question du montant des loyers, vous examinez les conséquences du problème et non pas sa cause.
M. Benoist Apparu. 
C’est un peu répétitif…
M. Christophe Borgel. 
Si je suis répétitif, vous savez comme moi que la pédagogie est l’art de la répétition.
M. Benoist Apparu. 
Ce n’est pas de la pédagogie, c’est du psittacisme !
M. Marcel Rogemont. 
Oui, je vais continuer à me répéter : tant que vous traiterez les conséquences des problèmes au lieu de traiter leurs causes, vous ne réglerez pas la question des coûts de l’immobilier à Paris et en Île-de-France.
M. Benoist Apparu. 
Et que proposez-vous ?
Mme Annick Lepetit. 
J’en viendrai aux propositions dans quelques instants.
M. Benoist Apparu. 
Deuxième élément : si cette mesure était neutre, elle serait à la limite discutable. Malheureusement madame la ministre, en envoyant à nouveau un message de cette nature aux investisseurs et aux propriétaires – qui sont, vous le savez bien, les seuls à construire les logements dont nous avons besoin –, vous allez les désinciter à investir sur le marché locatif. Je prendrai un exemple très récent. À Paris, vous le savez, les investisseurs dits institutionnels – banques, assurances et grandes foncières – étaient propriétaires de 24 % du marché locatif privé dans les années 1990.
C’est vrai.
M. Marcel Rogemont. 
Ce chiffre est aujourd’hui de 3 %. Pourquoi les investisseurs institutionnels ont-ils quitté le marché du logement ? Tout simplement parce qu’ils ont trouvé dans d’autres secteurs une rentabilité plus importante, notamment dans l’immobilier d’entreprise. Ce qui s’est passé avec les investisseurs institutionnels, vous allez le reproduire avec les investisseurs individuels, privés, qui tiendront malheureusement le même raisonnement. À vouloir dégrader la rentabilité locative de l’investissement immobilier locatif, vous allez faire fuir les investisseurs et les propriétaires, qui sont les seuls à pouvoir produire les logements dont nous avons besoin en Île-de-France.
M. Benoist Apparu. 
Vous n’avez rien fait pour les faire revenir !
Mme Annick Lepetit. 
C’est la raison pour laquelle l’encadrement des loyers est une mesure qui nous semble contre-productive.
M. Benoist Apparu. 
Absolument ! Bonne démonstration !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Si vous me le permettez, je voudrais m’arrêter quelques instants sur la garantie universelle des loyers.
M. Benoist Apparu. 
Au moins, à court terme, c’est positif : nous allons faire construire des logements !
M. Marcel Rogemont. 
Si vous souhaitez que nous comparions les bilans des logements qui ont été construits, une fois encore, monsieur le député, il n’y a aucun problème. Je crains malheureusement que les chiffres que vous affichez actuellement ne soient pas à la hauteur des logements que nous avons construits, y compris dans le logement social. Je vous rappelle qu’en 2011, 120 000 logements sociaux ont été construits alors qu’à l’époque de Lionel Jospin vous en faisiez 40 000 et que cette année à peine 100 000 ont été livrés. De grâce, épargnez-nous vos leçons : votre bilan en la matière n’est pas à la hauteur de ce que nous avons fait.
M. Benoist Apparu. 
Arrêtez donc avec ce débat-là !
M. Marcel Rogemont. 
Vous pouvez garder vos leçons pour vous !
Mme Marie-Christine Dalloz. 
Je reviens à la garantie universelle des loyers.
M. Benoist Apparu. 
Madame la ministre, vous nous présentez un nouveau dispositif qui prend la suite de deux dispositifs de garantie des risques locatifs qui ont été mis en place précédemment : la « GRL1 » et la « GRL2 ». Quelle était l’idée initiale portée à l’époque par les partenaires sociaux du 1 % logement, c’est-à-dire à la fois le MEDEF et les organisations représentatives des salariés, notamment la CFDT ?
La CFDT soulignait à juste titre la difficulté à se loger dans les zones tendues pour les salariés en contrat précaire – salariés en CDD, en intérim ou jeunes travailleurs. Ces derniers ont en effet réellement du mal à accéder au marché du logement privé : lorsque vous vous présentez à un propriétaire avec un CDD, votre dossier se retrouve évidemment en dessous de la pile. Le CDI aura toujours, en termes de garantie, la préférence des propriétaires.
C’est pourquoi la CFDT avait imaginé un dispositif, que nous avions soutenu, visant à rassurer le propriétaire en lui garantissant que son loyer lui serait versé quoi qu’il arrive. Telle est l’origine des dispositifs de garantie des risques locatifs. C’est d’ailleurs ce que reprend à son compte non pas l’exposé des motifs du texte mais l’étude d’impact qui accompagne ce dernier. C’est l’objectif poursuivi par l’ensemble de ces dispositifs.
Malheureusement, ni la « GRL1 » ni la « GRL2 » n’ont fonctionné. Le premier dispositif avait été mis en place par Jean-Louis Borloo ; j’avais eu l’honneur de mettre en place le second. Mais ni l’un ni l’autre n’ont produit les résultats escomptés. Ils ont même entraîné des effets opposés à ceux qui étaient recherchés. Que s’est-il passé concrètement ?
En zone dite détendue, les propriétaires ont trouvé intérêt à ces produits de garantie : l’existence d’une assurance pour les salariés précaires leur permettait en effet d’élargir leur clientèle potentielle. Ils ont donc souscrit un contrat, pas tant pour s’assurer du paiement du loyer que pour être sûrs de trouver un locataire.
En zone tendue, les résultats n’ont pas été à la hauteur des attentes, parce que, en tout état de cause, quoi qu’il arrive, un propriétaire – à tort ou à raison, je n’émets ici aucun jugement – qui a le choix entre une personne qui présente des garanties d’emploi en CDI et une personne qui est en CDD optera toujours pour la sécurité, même s’il est assuré. Le propriétaire souhaite non seulement que le loyer soit versé mais aussi que sa vie soit simplifiée. Il préférera donc éviter d’avoir à faire appel à son assureur, par exemple.
C’est ce qui explique pourquoi ces dispositifs n’ont malheureusement pas fonctionné. Le nouveau dispositif que vous nous présentez, madame la ministre, la garantie universelle des loyers, subira par conséquent le même échec et ne répondra pas à vos attentes.
En outre, à la différence des GRL, il présente un risque financier particulièrement lourd pour l’État et, surtout, crée de fait un nouvel impôt. En effet, si j’ai bien compris le fonctionnement de votre dispositif – mais puisque celui-ci évolue assez régulièrement, au gré des arbitrages, je ne suis pas certain d’avoir consulté la dernière mouture –, vous allez supprimer la caution personnelle – sauf à ce que les deniers bruits qui courent dans le secteur du logement soient véridiques, mais vous nous l’expliquerez, madame la ministre, si tant est que les arbitrages aient déjà été faits en la matière –, vous allez supprimer la garantie des loyers impayés et la garantie des risques locatifs.
Le dispositif sera donc financé par une taxe représentant 1,5 % ou 2 % du loyer annuel et portant sur 100 % des contrats locatifs, qui sera acquittée à parts égales par les propriétaires et les locataires. En d’autres termes, vous instituez un impôt Duflot de 2 % touchant l’ensemble des contrats locatifs et ce, je le rappelle, pour traiter 3 % d’impayés. Les 97 % des locataires qui paient rubis sur l’ongle leur loyer seront donc soumis à une taxe de 1 %, de même que les 97 % des propriétaires qui perçoivent leur loyer à la fin du mois sans difficulté.
Punition générale !
M. Edouard Philippe. 
C’est merveilleux !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
L’ensemble du dispositif repose par ailleurs sur une garantie de l’État pour tous les impayés, lesquels risquent malheureusement d’exploser – ce n’est heureusement pas une certitude – parce qu’un certain nombre de locataires, de bonne foi, compte tenu de leurs difficultés, auront alors moins de scrupule à choisir de ne plus payer leur loyer sachant que leur propriétaire pourra se tourner vers le fonds de garantie. C’est le risque réel que présente le dispositif que vous êtes en train d’élaborer.
M. Benoist Apparu. 
 (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe UMP.)
Exactement !
M. Philippe Le Ray. 
Très bien !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Telles sont, madame la ministre, les raisons pour lesquelles nous sommes résolument défavorables à la garantie universelle des loyers.
M. Benoist Apparu. 
Le troisième point de votre texte de loi, un point évidemment essentiel, concerne le plan local d’urbanisme intercommunal.
Ah ! Voilà qui est drôle !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
À titre personnel, madame la ministre – je le précise car je ne suis pas tout à fait convaincu d’être suivi par la totalité de mes collègues de l’UMP sur ce point –, j’y suis favorable et je vous remercie d’avoir réintroduit dans ce texte une telle évolution, pour ne pas dire révolution,…
M. Benoist Apparu. 
J’attends votre proposition !
M. Marcel Rogemont. 
Monsieur le député, de grâce, relisez votre histoire ! Michel Piron, ici présent, et moi-même avons présenté trois fois le PLUI ; qui s’y est opposé ? Le parti socialiste !
M. Benoist Apparu. 
Vous aussi !
M. Marcel Rogemont. 
Qui s’y est opposé ? Le président Brottes, ici présent,
M. Benoist Apparu. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP)
Quel revirement spectaculaire, monsieur Brottes !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Vous avez le droit de changer d’avis et d’être favorable aujourd’hui à ce à quoi vous vous opposiez hier, mais, de grâce, ne nous donnez pas de leçon en la matière.
M. Benoist Apparu. 
Moi, j’étais pour !
M. Marcel Rogemont. 
Pour ma part, je considère, je le confirme, que l’urbanisme doit être traité à une échelle intercommunale, puisque c’est à cette échelle que s’organise la vie de nos concitoyens. Voilà encore quelques années, la planification s’effectuait de manière logique à l’échelle communale parce que c’était celle des habitants de nos communes : ces derniers commerçaient, pratiquaient leurs loisirs dans la commune où ils vivaient. Aujourd’hui, en revanche, toutes les fonctions urbaines qui concernent la vie de nos concitoyens – le commerce, l’habitat, les transports – se déploient à l’échelle intercommunale.
M. Benoist Apparu. 
Pourquoi pas un PLU national ?
M. Jean-Frédéric Poisson. 
 (Sourires)
C’est la raison pour laquelle, à titre personnel, je suis favorable au PLU intercommunal.
M. Benoist Apparu. 

M. Jean-Frédéric Poisson. 
Telles sont, madame la ministre, les positions qu’un certain nombre de mes collègues du groupe UMP et moi-même allons défendre au sujet des trois mesures principales de votre texte tout au long de ce débat.
M. Benoist Apparu. 
Avant de clore mon propos, je conclurai sur le choc de simplification que vous engagez avec ce texte de 250 pages\’85 J’avoue avoir souvent écouté les déclarations du Président de la République. À l’occasion de nombreux rendez-vous médiatiques qu’il a proposés aux Français, il s’est engagé avec force conviction dans un choc de simplification pour l’ensemble des domaines administratifs, notamment – il le citait à chaque occasion – celui du logement.
Madame la ministre, je crois que vous détiendrez le record de la V

M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
J’imagine que c’est sans doute cela que vous appelez un choc de simplification.
M. Benoist Apparu. 
C’est en effet un choc !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Il est vrai que si vous prenez le pavé de 250 pages dans la figure, cela peut être un gros choc, mais en termes de simplification, je ne suis pas convaincu que les engagements du Président de la République soient respectés.
M. Benoist Apparu. 
Madame la ministre, nous sommes nombreux dans cet hémicycle à souhaiter la simplification des normes et je vous ai entendue à plusieurs reprises, à l’instar du Président de la République, appeler celle-ci de vos vœux. Je crains malheureusement que les trois rendez-vous législatifs que vous nous avez proposés ne permettent pas cette simplification. Je crains en outre – j’en suis même convaincu – que le texte que vous nous présentez aboutisse non pas à une simplification mais à une complexification tant de l’urbanisme que du logement, à une administration de l’ensemble de ces politiques publiques. Je crains, là encore, que les résultats que vous attendez de l’entrée en vigueur de votre texte ne soient malheureusement pas au rendez-vous.
Au-delà de ces critiques importantes, essentielles, je voulais revenir quelques instants sur un certain nombre de propositions que le groupe UMP formalise depuis plusieurs semaines voire plusieurs mois en matière de logement.
Je m’arrêterai notamment sur ce qui me paraît être le principal écueil de ce texte de loi. Les problématiques du logement en France sont essentiellement centrées sur la question des zones dites tendues ; la bande méditerranéenne qui va de Marseille à Menton en passant par Antibes, commune chère à M. Leonetti, l’Île-de-France et, en son sein, Paris. Ce sont sur ces territoires en particulier que nous devons concentrer notre dynamique de construction de logement.
Or le présent texte ne répond pas à cette demande.
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
Il n’y a malheureusement dans ce texte aucune mesure spécifique pour Paris et l’Île-de-France alors que vous êtes vous-mêmes, madame la ministre, une élue parisienne et que vous devez donc être au fait de cette problématique.
M. Benoist Apparu. 
Ce n’est pas sûr !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Il faut changer de maire !
M. Jean Leonetti. 
C’est pourquoi certains parlementaires parisiens – je pense notamment à Jean-François Lamour, ici présent, et à Nathalie Kosciusko-Morizet – et moi-même avons présenté ce matin un amendement visant à insérer un titre V dans votre projet de loi, un nouveau chapitre pour présenter des mesures spécifiques pour traiter de la question primordiale du foncier à Paris et en Île-de-France.
M. Benoist Apparu. 
Je souhaite que ces mesures appellent votre attention, madame la ministre. J’imagine que nous aurons un débat sur ces questions et je ne doute pas un instant que vous accepterez bon nombre des amendements que nous proposons, qui sont des amendements de bon sens en matière de construction de logements.
Telles étaient les remarques que mes collègues du groupe UMP et moi-même souhaitions formuler au sujet de ce texte. Vous l’aurez noté, à l’exception, pour ce qui me concerne, du PLUI, je crains malheureusement que ce texte ne produise des effets inverses de ceux qui étaient escomptés. Je crains également que l’engagement électoral du Président de la République de produire 500 000 logements par an dans notre pays ne soit, comme d’autres, pas tenu. Je crains que ce texte ne se traduise, comme d’autres, que par une fiscalité alourdie et une augmentation des dépenses.
Ce Gouvernement nous y habitue d’ailleurs depuis quelques semaines, et même depuis quelques mois. Une fois encore, nous sommes convaincus que vous faites fausse route. C’est pourquoi, bien évidemment, nous nous opposerons à ce texte.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme la ministre.
Mme la présidente. 
Mme Cécile Duflot,

À l’inverse, un certain nombre de ceux qui s’opposent à la garantie universelle des loyers disent qu’il n’est pas nécessaire de la mettre en œuvre puisqu’il existe la GLI et la GRL, lesquelles fonctionnent très bien.
Ce n’est pas ce que j’ai dit !
M. Benoist Apparu. 
Mme Cécile Duflot,

M. Caresche dit lui aussi que le texte est mauvais !
M. Jean Leonetti. 
Mme Cécile Duflot,

S’agissant du nombre de logements – j’en viens à ce point qui est essentiel –, l’argument principal contre l’encadrement des loyers et le retour à une politique de régulation consiste à dire que le seul moyen de faire baisser les loyers est d’améliorer l’offre.
Vous vous êtes d’ailleurs félicité des bons résultats obtenus en matière de construction, notamment pendant l’année 2011. Or a-t-on pour autant constaté, au cours de cette année, une baisse des loyers ? La réponse est évidemment non. Au contraire, la hausse des loyers à la relocation a été importante.
C’est normal, il y a forcément un décalage !
M. Jean Leonetti. 
Mme Cécile Duflot,

Je n’ai rien dit de tel !
M. Benoist Apparu. 
Mme Cécile Duflot,

C’est inutilement polémique et politicien !
M. Jean Leonetti. 
Ce n’est pas sérieux !
M. Benoist Apparu. 
Mme Cécile Duflot,

J’ai dit, en effet, que la régulation était nécessaire, mais qu’elle n’épuisait en aucun cas la question. Voilà d’ailleurs pourquoi l’engagement du Gouvernement a porté, dans un premier temps, sur le problème de l’offre, en agissant sur la libération du foncier, notamment public, sur la capacité à recréer de la densité, sur le raccourcissement des délais de recours et surtout sur la fin des recours mafieux contre les permis de construire.
Mais pourquoi ne pourrait-on pas, afin de traiter la maladie d’un patient, lui donner, en même temps qu’un traitement de fond, du paracétamol contre la fièvre ? Eh bien, ce qu’il nous faut faire en matière de loyers, c’est précisément traiter la fièvre immédiatement. Pourquoi ? Parce que la conséquence directe en est la difficulté de se loger.
Très bon argument !
M. Marcel Rogemont. 
Si vous prescrivez un médicament qui augmente la maladie, il y a tout de même un problème !
M. Benoist Apparu. 
Mme Cécile Duflot,

Les deux sont contradictoires !
M. Benoist Apparu. 
Mme Cécile Duflot,

Parole de spécialiste !
M. Guy Geoffroy et M. Jean-Frédéric Poisson.
Mme Cécile Duflot,

Nous voulons mettre fin à cette situation : l’augmentation de cette dépense contrainte qui pèse sur le pouvoir d’achat et sur la qualité de vie n’est pas inévitable. L’encadrement des loyers est tout à fait possible. D’autres pays européens se sont d’ailleurs engagés dans cette voie, sans oublier ceux qui n’avaient jamais renoncé à des dispositifs de ce genre.
Enfin, j’ai entendu avec plaisir ce que vous avez dit sur la dimension intercommunale des plans locaux d’urbanisme. C’est un débat que nous avons mené – j’en profite pour saluer le président de la commission des affaires économiques – de manière très responsable.
M. Henri Jibrayel,
Tout à fait !
M. François Pupponi.
Mme Cécile Duflot,

 (Applaudissements sur les bancs des groupes écologiste et SRC.)
Dans les explications de vote sur la motion de rejet préalable, la parole est à M. François de Rugy, pour le groupe écologiste.
Mme la présidente. 
Nous venons d’entendre M. Apparu défendre sa motion de procédure. C’est un grand classique : en début de mandat, on voit souvent l’ancien ministre essayer d’apporter la contradiction au nouveau.
M. François de Rugy. 
Cela vous arrivera bientôt !
M. Jean Leonetti. 
 (Rires et applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
On verra !
M. François de Rugy. 
D’ailleurs, M. Apparu était ministre délégué, ce qui constitue une petite différence puisque, dans le gouvernement actuel, il y a une ministre du logement de plein exercice.
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
Dans le précédent gouvernement, il y avait un grand ministère de l’écologie qui englobait le logement !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
C’est un signal politique fort que le Président de la République et le Premier ministre ont voulu donner afin de faire comprendre que le logement est une priorité de ce gouvernement et de notre majorité.
M. François de Rugy. 
Combien de ministres de l’écologie y a-t-il déjà eu dans ce gouvernement ?
M. Benoist Apparu. 
Monsieur Apparu, je vous en prie !
Mme la présidente. 
Je vous le dis sincèrement, monsieur Apparu, je m’attendais à ce que vous mettiez votre bilan en regard des projets et des premières mesures qui ont été prises depuis 2012. Je suis d’ailleurs assez surpris que vous ayez semblé vous plaindre qu’il y ait eu trois textes sur le logement depuis quinze mois. Eh bien, nous, nous nous réjouissons qu’il y ait déjà eu trois textes sur ce qui constitue une priorité pour les Français, pour leur vie quotidienne et pour leur avenir.
M. François de Rugy. 
 (Applaudissements sur les bancs des groupes écologiste et SRC.)
 Nous nous félicitons que les engagements pris devant les Français par le Président de la République et par nous, en tant que candidats, avant que nous devenions députés, aient été tenus, et ce, pour certains – je pense notamment à l’encadrement des loyers à la relocation –, dès le début du mandat.
Et les 500 000 logements par an, où sont-ils ?
M. Benoist Apparu. 
S’il vous plaît, mon cher collègue !
Mme la présidente. 
Cela fait plus d’un an qu’a été pris le décret Duflot – c’est ainsi qu’on l’appelle – sur l’encadrement des loyers à la relocation. On peut donc en mesurer les premiers effets. Or la presse a été obligée de reconnaître que, depuis un an, dans les zones tendues, dans les grandes villes, il y a bien eu une modération dans la progression des loyers.
M. François de Rugy. 
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
 Je pensais, monsieur Apparu, que vous alliez nous parler de votre slogan de 2007. En effet, voyez-vous, j’ai été comme vous élu député en 2007, même si, à l’époque, j’étais dans l’opposition. Or je me souviens très bien de ce slogan : « une France de propriétaires ».
Où est-elle donc passée, monsieur Apparu, pendant les cinq ans où vous étiez au Gouvernement ?
 (Nouvelles exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
Elle est partie avec Mme Boutin !
M. Marcel Rogemont. 
Et vos 500 000 logements par an, où sont-ils ?
M. Benoist Apparu. 
Surtout, je me souviens que le pays cité en exemple par M. Sarkozy était l’Espagne. Votre prédécesseur au poste de ministre du logement, Mme Boutin, qui s’exprimerait sans aucun doute sur ce texte si elle était encore députée, avait même fait un voyage – oserai-je dire un pèlerinage ?
M. François de Rugy. 
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP) –

Par ailleurs, je voudrais souligner que, lorsque le précédent gouvernement a fait une loi sur le logement, l’acronyme de ce texte était « MOL ». Celui du présent texte est « ALUR ».
Eh oui ! Maintenant, ça a de l’allure !
M. Dominique Baert. 
C’est tout un symbole.
M. François de Rugy. 
 (Rires et exclamations sur les bancs du groupe UMP. – Applaudissements sur les bancs du groupe écologiste.)
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
C’est absolument lamentable !
M. Guy Geoffroy. 
Voilà un argument puissant, qui fait avancer le débat !
M. Sylvain Berrios. 
En effet, quel est votre bilan en la matière ? Il est très concret pour les Français : explosion du montant des loyers et des prix pour l’accession à la propriété. Mme la ministre l’a dit à l’instant : la part consacrée au logement dans le budget des ménages a fortement augmenté pour les locataires du secteur privé comme pour les accédants à la propriété – car il devient de plus en plus difficile d’accéder à la propriété, malgré l’allongement de la durée des prêts.
M. François de Rugy. 
Au moment de la crise de 2008, on pouvait penser que, de ce point de vue, à quelque chose malheur serait bon – en l’occurrence, que les prix chuteraient. Or les mesures que vous avez prises à l’époque ont fait en sorte – et c’est un comble – que les prix restent très élevés dans les zones tendues. Voilà la situation dont nous avons hérité. Il est donc plus que jamais nécessaire d’agir.
Je finirai en vous répondant sur la garantie universelle des loyers, qui sera un point très important de nos débats. Vous avez dit que vous y étiez résolument défavorables. Cela ne m’étonne pas de vous !
Les choses sont très simples et les gens savent parfaitement – qu’ils soient locataires ou propriétaires bailleurs – qu’aujourd’hui le système repose sur l’assurance privée. Si l’on veut se prémunir contre les risques d’impayés de loyers, on souscrit une assurance privée.
C’est faux !
M. Benoist Apparu. 
Vous préférez le système d’assurance privée à un système collectif mutualisé…
M. François de Rugy. 
C’est le retour du collectivisme !
M. Sylvain Berrios. 
…qui permet de couvrir tout le monde et de protéger en particulier les petits propriétaires, que vous devriez pourtant défendre, contre les risques de loyers impayés.
M. François de Rugy. 
La parole est à M. Jean-Noël Carpentier, pour le groupe radical, républicain, démocrate et progressiste.
Mme la présidente. 
Notre débat commence bien ; il est clair. De fait, il y a deux visions : d’un côté, une vision ultralibérale
M. Jean-Noël Carpentier. 
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP)
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
…caractérisée par le laisser-faire, et, de l’autre, une vision qui consiste à tenter de réguler, pour répondre au problème de la spéculation foncière, c’est-à-dire, monsieur Apparu, pour améliorer le quotidien de millions de nos concitoyens.
M. Jean-Noël Carpentier. 
Nous n’arrivons pas sur un terrain vierge. Pendant dix ans, vous avez contribué à la dégradation de la vie quotidienne des Français en matière de logement.
Ils ont ruiné le pays !
M. Henri Jibrayel. 
Pour le coup, l’héritage que nous avons à gérer existe bel et bien. Hausse des loyers, baisse du pouvoir d’achat et destruction du logement public en France : voilà votre bilan. Eh bien, oui, nous devons donc reconstruire, et ce dans une situation économique extrêmement difficile. Avec ce projet de loi, nous allons tenter d’y parvenir. Bien sûr, il n’y aura pas de recette miracle 
M. Jean-Noël Carpentier. 
(« Ah ? » sur les bancs du groupe UMP)
En vérité, monsieur Apparu, vous avez adopté une posture extrêmement politicienne qui va également être celle de votre groupe tout au long de ce débat.
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
 (Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
S’il vous plaît, mes chers collègues !
Mme la présidente. 
Cette posture n’est pas très républicaine, et pas très responsable.
M. Jean-Noël Carpentier. 
 (Vives protestations sur les bancs du groupe UMP.)
Mes chers collègues, essayons de faire baisser la tension dans l’hémicycle.
Mme la présidente. 
La parole est à M. André Chassaigne, pour le groupe de la Gauche démocrate et républicaine.
Je ne parlerai pas du fond du débat, car j’interviendrai assez longuement à l’occasion de la discussion générale, en fin d’après-midi. Je me contenterai donc d’expliquer le vote des députés du Front de gauche et, plus largement, du groupe de la Gauche démocrate et républicaine. Nous ne voterons pas cette motion de rejet préalable. Pour quelles raisons ?
M. André Chassaigne. 
Comme vous le savez, à la suite de la réforme de notre règlement, la motion de rejet préalable reprend pour l’essentiel deux anciennes motions de procédure : l’une qui tendait à démontrer l’inconstitutionnalité d’un projet de loi et l’autre, que l’on appelait « question préalable », qui visait à démontrer qu’il n’était pas opportun de discuter.
Sur la question de l’inconstitutionnalité, aucune démonstration n’a été faite que le texte qui nous est soumis est inconstitutionnel.
Rassurez-vous, je n’ai même pas essayé !
M. Benoist Apparu. 
Bien au contraire, on pourrait, en s’appuyant sur le préambule de notre Constitution, considérer que la question du logement est vraiment constitutionnelle et qu’il faut légiférer dans ce domaine.
M. André Chassaigne. 
Ensuite, en ce qui concerne ce que l’on appelait auparavant la question préalable – autrement dit, il n’est pas opportun de discuter du texte –, vous vous êtes en fait appuyé sur un seul argument. Selon vous, le texte ne traite que la conséquence du problème ; or il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande et, par voie de conséquence, il ne faudrait pas discuter ce projet de loi. Chacun sait pourtant – je le dis sans intention de polémiquer – qu’il y a vraiment urgence. Il suffit pour s’en convaincre de regarder quelle est aujourd’hui la situation de milliers et même de millions de personnes qui sont mal logées et qui connaissent les pires difficultés.
Tout à fait d’accord !
M. Benoist Apparu. 
C’est un réel problème. Il n’est donc pas possible de dire qu’il n’y a pas de décisions urgentes à prendre.
M. André Chassaigne. 
Des décisions, oui, mais pas celles-là !
M. Benoist Apparu. 
Cela est d’autant plus vrai que votre bilan, depuis 2002, explique justement en grande partie les difficultés que connaissent aujourd’hui des millions de personnes.
M. André Chassaigne. 
Pour ma part, je considère donc au contraire qu’il y a urgence à légiférer et à étudier ce projet de loi, en dépit du fait que, pour les députés du Front de gauche – j’aurai l’occasion de le dire –, il présente certaines insuffisances. Quoi qu’il en soit, de nombreuses mesures de ce projet de loi vont dans le bon sens.
Écoutez-le ! Le bon sens est près de chez vous !
M. Marcel Rogemont. 
Il est donc temps de passer à l’examen du texte. Pour ces raisons, je ne voterai pas cette motion de rejet préalable.
M. André Chassaigne. 
Sur la motion de rejet préalable, je suis saisie par le groupe socialiste, républicain et citoyen d’une demande de scrutin public.
Mme la présidente. 
Le scrutin est annoncé dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.
Nous poursuivons les explications de vote sur cette motion. La parole est à Mme Julie Sommaruga, pour le groupe socialiste, républicain et citoyen.
Sans grande surprise, l’opposition veut que nous rejetions un texte indispensable, et retarder ainsi la lutte contre la crise du logement. Or il y a urgence. Le logement définit notre quotidien, il est la première condition d’une vie sécurisée. Il constitue un enjeu économique et écologique majeur et surtout un défi pressant, car trop nombreux sont nos concitoyens qui en sont privés, vivent dans des conditions indignes ou paient des loyers exorbitants.
Mme Julie Sommaruga. 
Il y a urgence car pendant dix ans, la droite a échoué sur ce dossier, et a aggravé la crise, en laissant 3,6 millions de Français mal-logés et 3,8 millions de ménages dans la précarité énergétique. Le constat qu’a dressé notre collègue Benoist Apparu tout à l’heure, c’est bien le bilan de dix années de politique de droite.
Très bien !
M. Marcel Rogemont. 
Face à l’urgence de la situation, le Gouvernement, en la personne de la ministre Cécile Duflot, a déjà agi. Aujourd’hui, nous amplifions et nous inscrivons dans la durée nos efforts avec la loi « ALUR ». Cette loi apporte enfin une réponse globale et cohérente aux dérèglements des marchés immobiliers. Et, n’en déplaise à l’opposition, elle assure un équilibre indispensable entre la sécurisation des propriétaires et la protection des locataires.
Mme Julie Sommaruga. 
Permettez-moi de donner quelques exemples de ces mesures tant attendues, auxquelles la droite va pourtant s’opposer, persistant dans ses certitudes idéologiques. Il en va ainsi de l’encadrement des loyers – bien que le candidat Sarkozy ait déclaré en 2012 que le modèle allemand était intéressant –, de la garantie universelle des loyers, de la réduction et l’encadrement des frais d’agence, de la clarification de la rémunération des syndics, de la prévention des expulsions, de la lutte contre les marchands de sommeil, de la possibilité de faciliter les démarches de demande de logement social, de la lutte contre l’habitat indigne et de l’aide au développement des nouvelles formes d’habitat.
Finalement, la droite est cohérente puisqu’elle s’apprête à voter contre tout ce qu’elle n’a jamais voulu faire.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
Excellent !
M. Marcel Rogemont. 
Et puis, une motion de rejet préalable se fonde normalement sur des arguments constitutionnels. Or ils n’ont pas été évoqués.
Mme Julie Sommaruga. 
Mes chers collègues, parce qu’il y a urgence et que ce texte apporte des réponses efficaces à la crise, le groupe SRC votera évidemment contre cette motion de rejet.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Bernard Gérard, pour le groupe de l’Union pour un mouvement populaire.
Mme la présidente. 
Monsieur le président de la commission des affaires économiques, madame et monsieur les rapporteurs, mes chers collègues, très franchement : quelle horreur que ce texte !
M. Bernard Gérard. 
 (Exclamations sur les bancs du groupe SRC.)
En fait, votre texte se fonde sur la théorie du bouc émissaire. Boucs émissaires les propriétaires et boucs émissaires les syndics. Vous n’avez pas de mots assez durs pour condamner cette profession, certes perfectible. Mais votre texte menacera 10 000 emplois dans le secteur des syndics de copropriétés : ils sont venus nous le dire, ils vous l’ont dit, vous ne les avez pas écoutés.
Boucs émissaires également les maires, dépossédés de leurs pouvoirs au profit des intercommunalités et de votre conception de l’économie administrée.
Vous n’avez pas écouté M. Apparu !
M. Marcel Rogemont. 
Ce texte est à rejeter. Il ne fait que susciter l’inquiétude chez les bailleurs, chez les promoteurs, chez les investisseurs, chez les professionnels, et même chez les locataires, dont les loyers augmenteront – pour les plus modestes – avec votre concept de loyer médian. Il provoquera l’augmentation des loyers les plus bas.
M. Bernard Gérard. 
Et que dire de la garantie universelle des loyers, non financée, infinançable car indéfinie ou infinie ! C’est l’irresponsabilité organisée, financée par tous puisque pour quelques pour cent de défaillances, cent pour cent des bailleurs et des locataires vont mettre la main à la poche comme l’a dit très justement notre collègue Benoist Apparu. Le réflexe pavlovien du Gouvernement est de créer de l’impôt, d’inventer des taxes et des contraintes.
Votre texte est idéologique, nous le combattrons et nous soutiendrons la motion de rejet présentée par notre collègue Benoist Apparu.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Michel Piron, pour le groupe Union des démocrates et indépendants.
Mme la présidente. 
En entendant certaines interventions, on se demande s’il ne suffit pas d’écrire un texte pour changer d’un seul coup l’avenir du logement. J’entendais vanter le fait qu’il y ait déjà eu trois textes, je ne suis pas certains que les résultats soient toujours au bout du trait d’encre. C’est un peu plus complexe que cela.
M. Michel Piron. 
Je me contenterai d’indiquer la position de l’UDI sur un texte qui comprend une foule de dispositions : quatre-vingt-quatre articles, auxquels se sont ajoutés un certain nombre d’autres articles dus à l’activité parlementaire.
Quatre points méritent d’être retenus. S’agissant tout d’abord du PLUI, j’y suis totalement favorable. Ma position ne surprendra pas ceux qui se souviennent des débats sur ce sujet en 2010. Je sais que ce débat traverse les partis. Nous considérons majoritairement que c’est une avancée tout à fait importante qui mérite d’être soutenue.
S’agissant de l’urbanisme commercial, j’attends de connaître la rédaction mot à mot du texte car il s’agit de réconcilier deux principes que la Cour européenne a accepté de concilier : l’aménagement du territoire et la liberté du commerce et d’installation. Des compromis ont été trouvés, notamment en Allemagne, mais la rédaction du texte qui nous a été proposée dans un premier temps devant être eurocompatible, j’attends de savoir si nous allons nous inspirer de la dernière version du texte que nous avions énormément travaillée lors du premier passage devant l’Assemblée, et surtout de la version sénatoriale qui avait l’aval de la Commission européenne. Nous attendons donc d’y voir plus clair.
S’agissant de l’encadrement des loyers, pour des raisons qui ont déjà été exposées, nous y sommes tout à fait défavorables. Nous pensons que cet outil va complètement à l’encontre des objectifs visés. Le loyer médian à Paris étant de quelque vingt-quatre ou vingt-cinq euros le mètre carré, nous pourrons dire que ce sont ceux qui sont capables de payer entre quarante et cinquante euros qui vont voir leurs loyers baisser.
Et les étudiants !
M. Jean-Pierre Le Roch. 
Inutile de vous dire que ce ne sont pas les ménages pauvres, mais les plus aisés qui peuvent payer les loyers les plus élevés, alors que les ménages les plus pauvres, qui ne peuvent supporter que des loyers très bas, risquent de voir leurs loyers augmenter. Nous sommes donc hostiles à cette mesure.
M. Michel Piron. 
S’agissant de la garantie universelle, dont vous avez rappelé qu’elle était née sous l’impulsion de Jean-Louis Borloo, tout est dans le réglage de son fonctionnement. Comment mutualiser sans déresponsabiliser ? Il faut responsabiliser non seulement le locataire, mais aussi le propriétaire et l’assureur afin que le recours et la mise en paiement de tous ceux qui peuvent payer soient effectifs. Nous attendons donc d’en savoir beaucoup plus sur ces réglages. Nous n’avons pas d’hostilité de principe à la garantie universelle, bien au contraire, car le logement n’est pas un bien ordinaire et qu’il fasse l’objet d’une garantie universelle ne nous choque pas. En revanche, cette garantie ne doit surtout pas équivaloir à une CMU universelle, car ce serait véritablement catastrophique. Le débat devra avoir lieu, et compte tenu de nos attentes, nous serons dans une position d’abstention en attendant de disposer de précisions supplémentaires.
Je mets aux voix la motion de rejet préalable
Mme la présidente. 
Voici le résultat du scrutin :
J’ai reçu de M. Christian Jacob et des membres du groupe de l’Union pour un Mouvement Populaire une motion de renvoi en commission déposée en application de l’article 91, alinéa 6, du règlement.
Mme la présidente. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
La parole est à M. Martial Saddier.
Mme la présidente. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Madame la présidente, madame la ministre, monsieur le président de la commission des affaires économiques, madame et messieurs les rapporteurs, mes chers collègues, je tiens d’abord à remercier mes collègues du groupe UMP qui ont souhaité, dans le souci d’une vision globale et de cohérence, que ce soit un commissaire de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire qui défende cette deuxième motion, après la brillante intervention de mon collègue Benoist Apparu, le logement étant aussi un élément de l’aménagement du territoire.
M. Martial Saddier. 
Cela me permet de rappeler à l’éminent président de la commission des affaires économiques qui, chaque fois qu’il voit mon nom inscrit à la liste des interventions, oublie que je n’en suis plus membre même si j’ai été très heureux d’en faire partie. J’ai bien évidemment assisté à l’ensemble des travaux de la commission du développement durable sur ce texte, j’étais même porte-parole, en qualité de

Il serait bon que le président Brottes s’excuse !
M. Benoist Apparu. 
Permettez-moi de vous rappeler, monsieur le président de la commission, qu’une tradition de cette maison veut que lorsqu’une commission accueille un autre commissaire, ce soit par des salutations et des bienvenus plutôt qu’en le montrant du doigt.
M. Martial Saddier. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Très bien !
M. Guy Geoffroy. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Et puisque vous avez poussé le détail jusqu’à vous soucier, devant l’ensemble de mes collègues et dans le 
M. Martial Saddier. 
Journal officiel
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Sans compter que comme vous et beaucoup de nos collègues, nous nous sommes levés de bonne heure ce matin pour avoir le plaisir de travailler pour la France, je me permets de le rappeler, monsieur le président Brottes.
M. Martial Saddier. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
 Une nouvelle fois, notre rentrée parlementaire démarre sur les chapeaux de roues. Au menu, quatre-vingt-quatre articles, essentiellement techniques, qui ont trait aux rapports entre propriétaires et locataires, aux copropriétés dégradées, à l’hébergement, aux documents de planification. Nous n’aurons qu’un peu plus de trente heures pour en débattre, temps programmé oblige.
Au vu de la complexité des dispositions inscrites dans ce monstre législatif, cela n’augure pas vraiment d’un travail parlementaire sérieux, de qualité et de fond. Pour une fois que la procédure d’urgence n’a pas été engagée – nous avons suffisamment déploré son utilisation au cours de la première année de législature pour le souligner aujourd’hui –, nous aurions souhaité que le Gouvernement prenne enfin le temps et permette à l’Assemblée nationale de travailler dans des conditions optimales.
Permettez-moi tout d’abord de revenir sur le calendrier imposé par le Gouvernement. Après la présentation du projet de loi en conseil des ministres, le 26 juin dernier, les membres de la commission du développement durable saisie pour avis se réunissaient à partir du 17 juillet pour examiner les quatre titres concernant la modernisation des documents de planification et d’urbanisme. Évidemment, c’est principalement sur ces points que va porter mon intervention.
Une semaine plus tard, c’était au tour de la commission des affaires économiques – que je salue – de travailler sur ce texte. Quel dommage d’examiner ainsi, à la va-vite, un projet de loi pourtant qualifié d’historique sur le site internet du Gouvernement, et d’acte II de la politique du logement de votre majorité.
Ce calendrier très resserré, estival, vous en conviendrez, mes chers collègues, est peu propice à un travail parlementaire efficace.
Nous avons eu moins d’un mois pour étudier, analyser et comprendre 876 pages comportant l’exposé des motifs, les 216 pages d’études et d’études d’impact, ainsi que les dispositifs. Vous le savez bien, madame la ministre, notre assemblée et les parlementaires ne disposent pas des mêmes moyens d’analyse que les services de votre ministère. Vous avez eu beaucoup plus de temps pour le préparer, et c’est bien normal. Il est donc nécessaire que nous puissions travailler dans les meilleures conditions possibles et que nous disposions d’assez de temps pour étudier les textes que vous nous soumettez, c’est pour cela que je vais tenter de vous convaincre de retourner devant les commissions concernées.
De plus, sur les presque 1 000 amendements déposés en commission des affaires économiques, dont la plupart sont issus de votre majorité, 576 ont été adoptés. Preuve irréfutable que la concertation avec la majorité, même parlementaire, était largement insuffisante, et mal préparée.
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Ce projet de loi n’est absolument pas abouti, et vous auriez dû, madame la ministre, prendre davantage de temps pour mieux préparer votre copie et nous proposer un examen au cours de l’automne plutôt que de l’inscrire de manière précipitée à l’ordre du jour de cet été. Il est donc impératif que nous puissions retourner en commission afin de poursuivre nos travaux et continuer à améliorer et finaliser ce texte.
M. Martial Saddier. 
Par ailleurs, il est assez étonnant que la commission des lois n’ait pas été elle aussi saisie pour avis. En effet, le règlement de notre assemblée précise, en son article 36, que cette commission est notamment compétente pour tous les textes qui ont trait au domaine des collectivités territoriales.
Or, même si la presse et le grand public se focalisent sur l’encadrement des loyers ou sur la garantie universelle, de nombreuses dispositions que nous examinons aujourd’hui ont un impact direct ou indirect pour les communes et les groupements de communes. Avec mes collègues du groupe UMP, nous sommes donc convaincus qu’il aurait été – et qu’il est encore – indispensable, pour une parfaite analyse du texte, que les commissions, notamment celle des lois, puissent également travailler et se prononcer sur ce texte.
Au-delà du calendrier très serré qui nous est imposé, les députés du groupe UMP ont du mal à comprendre la coordination entre la multitude de projets qui nous sont soumis – et même déjà annoncés – portant sur les thématiques du logement et de l’urbanisme. Outre la réforme de la décentralisation, découpée en trois volets dont un projet concernant les métropoles que nous avons examiné en juillet dernier, le présent projet de loi porte sur l’urbanisme et le logement, thématiques qui devraient également être intégrées dans le grand texte sur la transition énergétique que nous attendions cet automne mais qui semble constamment repoussé.
Depuis le début de la législature en juin 2012, une pléthore de textes et de mesures réglementaires ont déjà été adoptés sur ces deux thématiques : l’encadrement par décret de l’évolution des loyers à la relocation dans les trente-huit plus grandes agglomérations, la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social – texte que nous avons examiné à deux reprises, la première loi ayant été déclarée inconstitutionnelle –, le plan d’investissement pour le logement du 21 mars 2013, la loi du 1

De plus, madame la ministre, il est étrange de trouver déjà dans votre projet de loi des mesures relatives à l’artificialisation des sols alors que le comité pour la fiscalité écologique travaille encore sur ce sujet et que des dispositions devraient être intégrées dans le futur projet de loi sur la transition énergétique et le futur projet de loi d’avenir agricole. Votre méthode, qui consiste à privilégier une grande loi embrassant des thématiques très diverses et particulièrement sensibles, telles que la réforme de la profession d’agent immobilier ou de syndic, ou le PLU intercommunal, ou qui seront également intégrées dans d’autres textes législatifs, ne nous semble donc absolument pas pertinente.
Madame la ministre, mes chers collègues, nous vous le disons simplement et sincèrement : vous allez geler les loyers. Vous allez geler les constructions. Vous allez geler les rénovations en gelant les loyers des propriétaires.
C’est la glaciation !
M. Jean-François Lamour. 
L’ère glacière !
Mme Anne Grommerch. 
 (Sourires.)
Geler la rénovation, c’est geler le chantier de la rénovation thermique du bâti ancien dans notre pays : c’est donc un défi que vous lancez au réchauffement climatique. Bref : à travers ce texte, vous allez créer la pénurie, et donc atteindre l’objectif inverse de ce que vous recherchez.
M. Martial Saddier. 
Décevant sur la forme, votre projet de loi l’est également sur le fond. Comme la commission du développement durable a été saisie pour avis sur le titre relatif à la modernisation des documents de planification et d’urbanisme, je m’attarderai davantage sur cette partie du texte. Mais je reviendrai tout d’abord brièvement sur certains arguments déjà développés brillamment par mon collègue Benoist Apparu concernant le volet « logement », qui méritent que l’on s’y attarde de nouveau. Sur ce thème, il faut bien l’avouer, votre projet de loi présente de nombreuses lacunes qui nécessitent que nous retournions tout de suite travailler en commission.
Tel qu’il est rédigé aujourd’hui, votre texte aura inévitablement pour conséquence de remettre en cause tout un modèle économique pour faire cesser une minorité de mauvaises pratiques. Vous allez geler la construction dans notre pays à cause de 3 à 5 % de mauvais propriétaires. Si nous sommes, comme vous, convaincus qu’il faut lutter contre les abus et renforcer l’encadrement de certaines pratiques, concernant par exemple les marchands de liste, nous ne sommes cependant pas tout à fait d’accord avec vous sur les moyens pour y parvenir. C’est le moins que l’on puisse dire !
Pourquoi créer de tels déséquilibres entre les propriétaires et les locataires ? Pourquoi vouloir jeter systématiquement le discrédit sur l’ensemble des propriétaires et sur l’ensemble des professionnels de l’immobilier, alors que les pratiques abusives ne sont l’apanage que d’une petite minorité ? Pourquoi chercher à les décourager en leur imposant des mesures de plus en plus contraignantes et complexes, alors que le Président de la République, le Premier ministre et l’ensemble du Gouvernement se sont soi-disant engagés, il y a quelques mois déjà, sur un grand choc de simplification ? À la lecture de ce texte, c’est plutôt d’un choc de complexification qu’il faudrait parler : création d’observatoires locaux des loyers, création d’une Agence de la garantie universelle des loyers, augmentation des charges administratives des professionnels. En bouleversant ainsi tout le modèle économique de la profession de l’immobilier, je doute fortement que vous parveniez à répondre efficacement à la crise du logement actuelle et à tenir les engagements du Président de la République de construire 500 000 nouveaux logements.
Toutefois, il faut bien le reconnaître, madame la ministre, votre texte présente quelques mesures plutôt consensuelles pour améliorer la situation des locataires : renforcement des sanctions en cas de rétention abusive du dépôt de garantie, action en diminution de loyer en cas de sous-estimation de la surface habitable, allégement de la solidarité en cas de colocation, réduction du délai de préavis en zone tendue, mise en place d’une grille de vétusté. Autant de dispositions que notre majorité avait déjà adoptées, en partie, dans le cadre du projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs présenté à l’époque par Frédéric Lefebvre. Nous en prenons acte.
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Dommage, néanmoins, que votre texte préfère privilégier davantage, en matière de logement, les grandes mesures complexes plutôt que de mieux sanctionner les abus.
M. Martial Saddier. 
Un retour en commissions du développement durable et des affaires économiques nous semble d’autant plus inévitable et indispensable que les dispositions concernant la modernisation des documents de planification et d’urbanisme sont insatisfaisantes. Nos travaux en commission l’ont largement démontré : votre projet de loi aura pour conséquence de réduire considérablement les moyens des maires, qui sont les leviers de la construction de logements dans notre pays.

M. Jean-Frédéric Poisson. 

M. Martial Saddier. 




Votre majorité s’intéresse uniquement aux zones urbaines denses, et ce texte en est une nouvelle fois la parfaite et entière illustration. Je me permets de vous le rappeler, madame la ministre : faciliter le développement et l’installation de yourtes dans nos campagnes n’est pas du tout la priorité des habitants de ces territoires, même s’il convenait peut-être de régler le problème. Votre désintérêt – ce n’est pas vous que je vise personnellement, madame la ministre, je parle du désintérêt de ce Gouvernement – pour ces territoires est d’autant plus flagrant qu’aucune disposition de votre projet de loi n’intègre explicitement les spécificités, par exemple, des territoires de montagne. J’en veux pour exemple le périmètre du schéma de cohérence territoriale qui, selon l’article 58, devra désormais inclure le périmètre d’au moins deux EPCI à compter du 1

C’est méconnaître le pays que de proposer une telle mesure !
Mme Claude Greff. 
…pour une grande partie du territoire national, dans les zones de montagne – mais pas seulement : je pense aussi au bord de la mer, aux zones de littoral –,…
M. Martial Saddier. 
Bien sûr !
Mme Claude Greff. 
…en raison de leurs handicaps naturels liés au relief, à la présence de cols d’altitude séparant deux vallées, avec des bras de mer et des cols d’altitude parfois fermés six mois sur douze.
M. Martial Saddier. 
Il faut sortir de Paris, madame la ministre !
Mme Claude Greff. 
Elle méconnaît également la loi montagne du 9 janvier 1985, qui offre la possibilité d’adapter toute disposition de portée générale aux spécificités des territoires de montagne. Que dire de l’engagement des élus et de l’engagement financier des collectivités territoriales quand un texte abroge purement et simplement et jette l’ensemble des travaux des SCOT actuellement en vigueur ?
M. Martial Saddier. 
Très bien !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
De surcroît, la rédaction actuelle des trois principales mesures touchant l’urbanisme commercial, les SCOT et le PLU intercommunal nous impose impérativement un retour sur les bancs des commissions des affaires économiques et du développement durable.
M. Martial Saddier. 
Bien qu’il soit mentionné dans votre projet de loi, l’urbanisme commercial n’est abordé qu’

M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
…mais dont l’examen n’avait pu être achevé en raison du calendrier parlementaire.
M. Martial Saddier. 
Je vous ai associé avant, monsieur Brottes. Quand vous travaillez, je le reconnais !
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Ce n’est pas ce que j’ai dit ! C’est ballot de vous dénoncer, monsieur le président Brottes !
M. Martial Saddier. 
 (Sourires.)
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Suite aux inquiétudes de nombreux députés exprimées lors de l’examen de la loi de modernisation de l’économie en juin 2008, cette proposition de loi souhaitait intégrer l’urbanisme commercial dans l’urbanisme de droit commun et ainsi redonner aux élus la maîtrise de l’aménagement commercial. Trois principes avaient donc été retenus : un nouveau modèle d’autorisation respectant les règles définies au niveau du SCOT puis déclinées par les PLU ou le PLU intercommunal, une réduction du seuil de déclenchement de la procédure d’autorisation de la commission départementale d’aménagement commercial actuellement fixé à 1 000 mètres carrés de surface de vente, et une prise en compte de la typologie des commerces dans le nouveau modèle d’autorisation.
M. Martial Saddier. 
Avec mes collègues du groupe UMP, nous saluons donc l’amendement de François Brottes sur l’aménagement commercial car il s’inspire directement de cette proposition de loi. Toutefois, nous regrettons fortement que cet amendement n’aille pas aussi loin que le texte que notre majorité avait proposé. Pourquoi se limiter à demander au Gouvernement un rapport sur l’applicabilité d’une réforme de l’urbanisme commercial qui s’articulerait autour du SCOT en distinguant les commerces selon quatre grands types ? Qu’en est-il réellement du seuil des 1 000 mètres carrés de surface commerciale dont aucune modification n’a été pour l’instant, semble-t-il, introduite dans cet amendement ?
Nous sommes tous d’accord sur un point : l’urbanisme commercial a besoin d’être réformé. Mais, madame la ministre, votre projet de loi, bien qu’amendé sur ce point, n’est assurément pas abouti. Nous aurions dû profiter de l’occasion qui s’offrait à nous, à travers l’examen de ce texte, pour introduire une véritable réforme de l’aménagement commercial sur la base des travaux déjà réalisés lors de l’examen de la proposition de loi de Patrick Ollier, et ne pas nous limiter à la simple remise d’un rapport sur cette thématique dans les trois mois qui suivront la promulgation de cette loi.
Face aux questions que je viens de soulever et afin d’approfondir nos travaux, ce sujet justifierait à lui seul, mes chers collègues, que nous retournions tout de suite en commission, pour passer la soirée et la nuit sur l’urbanisme commercial, tant il s’agit d’un sujet important pour nos concitoyens, pour l’ensemble des élus locaux, pour le territoire et pour l’économie de notre pays.
Bien sûr !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Nous devons pouvoir mettre à plat, calmement mais en allant au fond des choses, la situation du commerce tel que nous le connaissons aujourd’hui, confronté aux
M. Martial Saddier. 


Le renvoi en commission est d’autant plus justifié que les mesures qui visent à renforcer la couverture du territoire par les SCOT auront pour conséquence un durcissement à l’extrême des marges de manœuvre des territoires pour leur développement. Notre majorité avait voté d’importants textes sur l’urbanisme : la loi du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement dite « Grenelle 1 », la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite « Grenelle 2 », et la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche. Ces trois textes ont notamment fixé la date du 1

C’est vrai !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
J’en veux pour exemple les hésitations et tâtonnements récents concernant un éventuel retour de la défiscalisation des heures supplémentaires. Alors, seront-elles défiscalisées ou non ? Le pays en a besoin, et nos concitoyens attendent cette mesure.
M. Martial Saddier. 
M. François Brottes,
 Président de la commission des affaires économiques,

 Mme Jacqueline Maquet.
Vous mélangez tout !
Mme Nathalie Nieson. 
Est-ce ce sujet que vous voulez renvoyer en commission ?
M. François de Rugy. 
Et pourquoi pas ? Allons-y !
M. Martial Saddier. 
La remise en cause des délais prévus dans le Grenelle 2 en matière de SCOT en est également un exemple flagrant. Pourquoi vouloir subitement faire marche arrière et réduire le délai prévu pour la généralisation des SCOT, grand objectif de la loi Grenelle 2 ? Pourquoi changer ainsi les règles du jeu en cours de route, au risque de pénaliser les territoires, notamment les territoires ruraux situés en zone peu tendue ? Pourquoi ne pas avoir plutôt opté en faveur d’un bilan des trois années d’application des lois Grenelle afin d’y apporter, par la suite, les modifications éventuelles en vue d’améliorer le dispositif ? Serait-ce trop fort de reconnaître les avancées significatives du Grenelle 1 et du Grenelle 2 de l’environnement ? Vous préférez balayer tout ce qui a été fait avant vous.
Durcir ainsi les marges de manœuvre des territoires pour leur développement est d’autant plus incompréhensible que, en trois ans, tous les effets attendus du Grenelle 2 n’ont certainement pas pu être atteints en raison de la durée des procédures d’élaboration et de révision des documents d’urbanisme. Vous êtes, tout simplement, en train de casser l’élan généré par le Grenelle 1 et par le Grenelle 2 de l’environnement sur nos territoires.
Très bien !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Les travaux en commission du développement durable ainsi qu’en commission des affaires économiques ont certes assoupli votre projet de loi initial, notamment sur la question des délais, qui étaient totalement impossibles à tenir du fait d’une adoption probable de ce texte début 2014.
M. Martial Saddier. 
C’est ainsi, mes chers collègues, qu’un amendement proposé par la commission du développement durable visant à décaler de douze mois la date à laquelle les SCOT devront avoir été révisés pour intégrer les dispositions de la loi Grenelle 2 a été adopté en commission des affaires économiques. « Ouf ! » ai-je envie de dire.
Toujours sur la question des délais, le projet de loi initial prévoyait – c’était le pompon ! – que le délai pour mettre en compatibilité un PLU ou une carte communale avec un SCOT passe de trois ans à un an. Il suffit d’avoir participé une fois à l’élaboration d’un PLU pour savoir qu’il faut quasiment un an pour lancer toutes les procédures administratives nécessaires.
Absolument !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Heureusement, le délai de trois ans va être réintroduit. Mais ce n’est pas suffisant.
M. Martial Saddier. 
La commission a fait un très bon travail !
M. Marcel Rogemont. 
Par ailleurs, je dois appeler votre attention sur un changement passé inaperçu. Le champ des conventions de mises à disposition des services de l’État est drastiquement réduit, preuve d’un nouveau désengagement de l’État dans les territoires ruraux.
M. Martial Saddier. 
C’est vous qui osez parler de désengagement de l’État !
Mme Nathalie Nieson. 
En effet, seules les communes de moins de 10 000 habitants membres d’un EPCI de moins de 10 000 habitants, ainsi que les communautés de moins de 10 000 habitants, pourront en bénéficier pour l’instruction des permis de construire et d’urbanisme. C’est une manifestation flagrante du désengagement de l’État, alors que dans le même temps vous réduisez de 15 milliards les dotations de l’État pour la fin de la législature.
M. Martial Saddier. 
Pour mettre en œuvre cette disposition, un délai totalement surréaliste avait été fixé : le 1


J’en viens à une dernière modification importante qui affecte les délais de mise en œuvre issus de nos travaux en commission : l’amendement de notre collègue Jean-Marie Tetart, adopté en commission, donne un délai supplémentaire d’un an aux maires pour transformer un plan d’occupation des sols en plan local d’urbanisme alors que le projet de loi fixait un délai très court prévoyant que les POS non révisés et transformés en PLU avant le 31 décembre 2014 seraient considérés comme caducs.
Le délai que vous aviez fixé, madame la ministre, était extrêmement contestable car il méconnaissait totalement les contraintes de nos collectivités. Il était, en outre, intenable pour des raisons liées tant au calendrier parlementaire – l’adoption de votre projet de loi pouvant intervenir au mieux au début de l’année 2014 – qu’aux prochaines élections municipales puisque le jeu démocratique veut que les EPCI et les conseils municipaux prennent un peu de temps pour se remettre en route après une élection.

M. Jean-Frédéric Poisson. 
À la vue de ces incohérences, déjà soulignées en commission, vous reconnaîtrez, madame la ministre, qu’un renvoi en commission de votre projet de loi s’impose à nous.
M. Martial Saddier. 
Enfin, je m’arrêterai quelques minutes sur les dispositions concernant le PLU intercommunal.
Avec mes collègues du groupe UMP, nous regrettons fortement que ces mesures aient été introduites dans un texte aussi dense. Elles auraient, nous en sommes convaincus, amplement mérité de faire l’objet à elles seules d’un texte spécifique.
C’est clair !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Aujourd’hui, il n’est question que de l’encadrement des loyers. Mais il faudrait que toutes les Françaises et tous les Français qui nous écoutent prennent conscience du fait que vous profitez de ce texte législatif pour modifier en profondeur leur vie quotidienne à travers les documents d’urbanisme. Il est clair que vous attaquez les maires et les communes de France à travers ce projet de loi.
M. Martial Saddier. 
Très juste !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Que voulez-vous dire ?
M. Marcel Rogemont. 
Ces articles entraînent, en effet, des répercussions considérables pour nos collectivités et il aurait été essentiel de prendre le temps d’en débattre.
M. Martial Saddier. 
 (Exclamations sur les bancs du groupe SRC.)

 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP. – Protestations sur les bancs du groupe SRC.)
Demandez des explications à Benoist Apparu !
M. Marcel Rogemont. 
De plus, rendre aujourd’hui obligatoire le PLU intercommunal n’est absolument pas pertinent alors que les évolutions des périmètres issus de la réforme des collectivités ne sont pas encore achevées et que les nouvelles modalités de fonctionnement des assemblées communautaires se mettent progressivement en place.
M. Martial Saddier. 
Mes chers collègues de la majorité, vous n’avez pas remis en cause le volet intercommunal de la réforme territoriale. Vous avez ainsi validé la date de juin. Et maintenant, vous proposez un texte qui s’appliquera avant que cette réforme soit totalement aboutie. Vous marchez sur la tête, excusez-moi de vous le dire.

M. Jean-Frédéric Poisson. 
Les maires verront leurs pouvoirs profondément modifiés par ce projet de loi, ils seront dessaisis de leurs compétences en matière d’urbanisme. Comme vous le savez, madame la ministre, le PLU est la traduction d’un projet politique validé au moment des élections municipales. Il doit donc nécessiter une adhésion forte des élus. Or les articles 63 et 64 ont pour objectif de donner aux EPCI une compétence de principe en matière d’élaboration des PLU et de renforcer le PLU intercommunal en pratique. Le maire continuera de délivrer les permis de construire mais sa compétence sera liée puisqu’il devra respecter le PLU intercommunal.
M. Martial Saddier. 
Les députés du groupe UMP, très majoritairement, sont convaincus que la compétence d’urbanisme doit rester au cœur des compétences des maires.
Demandez à M. Brottes ce qu’il en pense !
M. Benoist Apparu. 
Premier interlocuteur des habitants de son territoire, acteur principal de la démocratie locale, le maire connaît mieux que quiconque l’histoire de sa commune, chaque rue, chaque ruelle, chaque intersection, chaque habitation. C’est le maire qui est le plus à même de comprendre les défis auxquels sa commune est confrontée. C’est le maire qui est le plus à même de définir une politique urbanistique pour son territoire. C’est le maire qui est le plus à même de faire vivre les gens ensemble. Et nous sommes là aussi pour donner aux maires la capacité de faire vivre ensemble nos concitoyens.
M. Martial Saddier. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Le vivre ensemble s’apprécie aussi à l’échelle du bassin de vie !
M. Marcel Rogemont. 
Un PLU intercommunal ne peut, selon nous, qu’être la traduction d’un projet politique partagé entre les communes. Il faut qu’il soit co-construit par la communauté et ses communes membres. C’est pourquoi imposer par la loi l’attribution de la compétence PLUI à l’ensemble des communautés d’agglomération et des communautés de communes, sans concertation, sans débat entre les élus et sans avis des conseils municipaux concernés, conduirait inévitablement à des situations de blocage sur le terrain. Reconnaissez-le, de telles situations sont inacceptables. Nous devons impérativement revenir en commission pour débattre de ces questions.
M. Martial Saddier. 
Il n’y a pas que sur les bancs de l’UMP que nous soutenons qu’il est primordial de s’inscrire dans une démarche volontaire et concertée en matière de transfert d’élaboration du PLU au niveau intercommunal. Lors de l’examen du projet de loi « Grenelle 2 », un amendement de certains de nos collègues UMP avait suscité un débat au sein de cet hémicycle sur ce sujet. Permettez-moi de citer quelques propos tenus ici à cette occasion : « En rendant obligatoire l’instauration au niveau intercommunal, nous rendrons tout simplement les SCOT inutiles ».
Qui a osé dire cela ?
M. Benoist Apparu. 
« Il faut une certaine maturation du territoire, des populations, des associations pour procéder à des mutualisations avant de se doter de compétences propres. C’est la pratique qui y mène et non l’application d’un texte de loi. C’est pourquoi nous irions droit à l’échec en instaurant l’obligation qui nous est proposée. »
M. Martial Saddier. 
C’est absolument sûr que c’est du Brottes !
M. Guy Geoffroy. 
« S’il n’y a pas de volonté au niveau communal, le transfert de compétence, même dans le schéma que vous avez bâti et qui est une vraie usine à gaz, ne se fera pas. » Ces propos n’émanaient pas de nos bancs. Bien au contraire, ils ont été tenus par deux députés du groupe SRC : François Brottes et Jean-Paul Chanteguet, aujourd’hui respectivement président de la commission des affaires économiques et de la commission du développement durable.
M. Martial Saddier. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Ils avaient raison à l’époque !
M. Marcel Rogemont. 
Enfin, les SCOT doivent se généraliser à l’horizon 2017. Ce document permet, à l’échelle d’un bassin de vie, de mieux appréhender les équilibres entre les espaces urbains ou à urbaniser et les espaces naturels, agricoles et forestiers à préserver. Est-il pertinent que l’ensemble du territoire national se dote à la fois de SCOT et de PLU intercommunaux, qui plus est si vous demandez que les périmètres des PLU intercommunaux correspondent à un seul EPCI à fiscalité propre ? Il faudra nous expliquer la différence entre un PLU intercommunal et un SCOT alors que le SCOT est limité au même périmètre que l’EPCI à fiscalité propre, lequel prend les compétences du PLU intercommunal. Parce que personne n’y comprend quoi que ce soit !
M. Martial Saddier. 
Pourquoi, alors que les territoires finalisent actuellement leur SCOT et mettent leur PLU en compatibilité avec les dispositions du Grenelle 2, imposer mécaniquement aux élus locaux l’élaboration généralisée d’un PLU intercommunal ?
Madame la ministre, vous ne pouvez pas inscrire dans un texte de loi que tout ce qui a été fait en matière de SCOT est abrogé dès lors qu’il y a un nouveau SCOT. Savez-vous combien coûte un nouveau SCOT en temps et en investissement d’ingénierie ?
Elle s’en moque !
Mme Claude Greff. 
Par ailleurs, l’article 65 réforme le régime des zones à urbaniser en permettant une évolution de ces zones tous les neuf ans, afin d’encourager la construction de logements. Bien que cet objectif soit légitime, la rédaction de cet article reste encore très contraignante, malgré les assouplissements issus de la commission des affaires économiques, notamment avec la suppression de l’automaticité du passage en zone naturelle. Les pouvoirs du maire sont à nouveau trop strictement encadrés en ce qui concerne la maîtrise de son territoire. Le changement de nature des terrains situés en zones à urbaniser pourrait également générer des conséquences non négligeables pour la valeur des terrains en termes de déclassement et des risques juridiques pour les collectivités territoriales qui seraient chargées de tels déclassements.
M. Martial Saddier. 
Comme l’encadrement des loyers créera la pénurie de logements et donc l’augmentation des loyers, l’encadrement trop strict du foncier à travers l’urbanisme créera la pénurie du foncier. Vous bloquerez ainsi les constructions de logements dans notre pays. Autrement dit, vous aboutirez à l’effet inverse de celui que vous recherchez.
Enfin, j’aimerais aborder une question que je soulève depuis plusieurs années dans cet hémicycle et en commission : le budget des collectivités territoriales dans notre pays est exclusivement alimenté par des prélèvements fondés sur la consommation d’espaces – impôt sur le foncier bâti, taxe d’habitation, taxe sur la valeur ajoutée, ce qui les encourage à consommer de l’espace.
C’est sûr que ce ne sont pas les dotations de l’État qui alimentent les collectivités locales !
M. Dominique Dord. 
Comme le souligne très justement mon collègue de Savoie, Dominique Dord, il y a une baisse substantielle des dotations des collectivités territoriales. Madame la ministre, je sais que vous pensez comme moi : tant que les espaces naturels riches en biodiversité, les trames vertes et bleues, les zones humides ne généreront pas de ressources financières pour les collectivités qui les protègent, nous ne parviendrons pas à assurer un équilibre entre préservation et aménagement du territoire.
M. Martial Saddier. 
Excellente remarque !
M. Benoist Apparu. 
C’est le sens de l’engagement des élus de la montagne, cher président Brottes. Il leur a permis, souvenez-vous, d’obtenir lors de la réforme des parcs nationaux que des hectares de cœurs de parcs nationaux génèrent un abondement de la dotation globale de fonctionnement pour les collectivités locales concernées. Ce sujet mérite à lui seul que ce texte soit immédiatement renvoyé en commission.
M. Martial Saddier. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
 Un calendrier parlementaire trop resserré pour permettre un examen dans des conditions optimales de votre projet de loi ; un texte trop dense et trop technique ; une modification des règles en matière de logement qui va décourager les professionnels et les propriétaires ; l’absence de réponses durables à la crise actuelle du logement ; des documents de planification et des procédures trop complexes ; des moyens de plus en plus réduits pour les maires en matière d’urbanisme : voilà, en résumé le texte que notre assemblée doit examiner aujourd’hui.
Compte tenu de l’ensemble des arguments que je viens de vous exposer, les députés du groupe UMP, et au-delà les Françaises et les Français,…
Tenez-vous en aux députés de votre groupe ! Ne parlez pas pour les Françaises et les Français !
M. Marcel Rogemont. 
…sont convaincus qu’il nous faut poursuivre et approfondir le travail déjà engagé en commission du développement durable et en commission des affaires économiques et y associer la commission des lois, comme le permet le règlement de notre assemblée. C’est pourquoi, je vous invite, mes chers collègues, à voter cette motion de renvoi en commission.
M. Martial Saddier. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. le président de la commission des affaires économiques.
Mme la présidente. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Encore cet argument !
M. Guy Geoffroy. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Et alors ?
M. Guy Geoffroy. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
On travaille, nous, au moins ! On ne se contente pas d’appuyer sur un bouton !
Mme Claude Greff. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
 (« Du calme ! » sur plusieurs blancs du groupe UMP)
Nous ne sommes pas sectaires, nous !
M. Guy Geoffroy. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
J’ai compris aussi, monsieur Saddier, que vous aviez des occupations par ailleurs : une séance sur sept…Mais les principaux orateurs de l’opposition sur ce texte étaient, avec M. Tetart, M. Apparu et M. Piron, qui sont l’un et l’autre des tenants inconditionnels du PLU intercommunal.
Comme vous !
M. Benoist Apparu. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Vous avez rapporté des propos que j’ai tenus. Ils ne sont en rien polémiques : je les assume. Je ne retire rien, votre citation est parfaitement exacte.
Si nous avons été très nombreux, pour ne pas dire unanimes, au sein du groupe majoritaire à voter ce texte, c’est que le Gouvernement nous a entendus.
Le PLUI proposé dans ce projet de loi et celui qui est issu des travaux de la commission n’ont pas le même périmètre, ni le même calendrier, ni la même gouvernance, ni le même mode de décision.
Mais le résultat est le même !
M. Benoist Apparu. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Il y a deux lectures ; vous avez vous-même été ravi de cette disposition. Cela signifie que la commission des affaires économiques et sans doute aussi la commission du développement durable reverront ce texte. Il est renvoyé naturellement en commission puisqu’il y a deux lectures ! C’est fait pour cela, les deux lectures !
Ce n’est donc pas la peine de vous exciter et de déplorer en première lecture votre frustration de ne pas avoir pu participer aux travaux en commission – ce qu’encore une fois je ne conteste pas : libre à vous de l’avoir vécu ainsi !
Pas ça ! Pas vous, monsieur le président de la commission !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
C’était une formule de pure courtoisie !
M. Martial Saddier. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Comme si vous ne l’aviez jamais fait !
M. Benoist Apparu. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
Nous en venons aux explications de vote sur la motion de renvoi en commission.
Mme la présidente. 
La parole est à M. François de Rugy, pour le groupe écologiste.
Tout à l’heure, M. Apparu nous a dit, au début de son intervention, que le texte présenté par Mme la ministre était trop long. Puis, à la fin de son intervention, il nous a proposé d’ajouter un titre supplémentaire – un cinquième titre ! – pour faire plaisir à Mme Kosciusko-Morizet, qui n’est pas là mais dont il se charge de défendre les idées. Un cinquième titre, cela représente donc quelques dizaines de pages supplémentaires !
M. François de Rugy. 
On aurait raccourci ce qui précède !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
À son tour, M. Saddier nous dit la même chose : ce texte est trop long, mais il nous propose néanmoins de l’allonger avec une « grande réforme de l’urbanisme commercial », au motif que nous n’en aurions pas suffisamment parlé !
M. François de Rugy. 
Certes, votre motion de renvoi en commission a, pour une fois, tenté de démontrer qu’il fallait renvoyer ce texte en commission – c’est-à-dire le renvoyer à plus tard. Je ne sais ce qu’il en est chez vous, mais chez moi, on dit que « la rue du plus tard mène à la place du jamais » !
Vous faites allusion à Notre-Dame-des-Landes ?
M. Benoist Apparu. 
Pourquoi pas…
M. François de Rugy. 
Vous voulez donc renvoyer à plus tard l’examen du texte sur le logement.
Je me souviens que, tout comme moi, monsieur Saddier, vous étiez député lors de la précédente législature, de même que M. Apparu, qui fut d’abord député, puis ministre. Pour être honnête, vous avez dû souffrir énormément lors de la précédente législature ! En effet, rappelons-nous comme cela fonctionnait à l’époque : un fait divers le lundi soir donnait lieu à une déclaration martiale du Président de la République le mardi matin, suivie par la présentation d’un projet de loi en conseil des ministres le mercredi matin, le texte en question étant ensuite examiné en urgence par la commission le mercredi après-midi pour être enfin examiné en séance le mercredi soir !
Vous faites référence à l’affaire Cahuzac ?
M. Benoist Apparu. 
Alors, depuis le début de l’actuelle législature, vous avez dû souffrir ! Car Mme Duflot a mis quinze mois pour consulter tout le monde, se concerter avec tout le monde, avant de présenter un projet de loi ; et si l’on avait un petit reproche à lui faire, je me permets de le lui dire en toute amitié, ce serait que, pour notre part, nous avons trouvé cela un peu long !
M. François de Rugy. 
Nous aurions bien aimé en effet, et je le dis même si M. le ministre des relations avec le Parlement n’est plus là, que ce texte soit inscrit un peu plus tôt à l’ordre du jour parlementaire. L’opposition, elle, a trouvé cela trop long !
Plus sérieusement, les Français nous demandent de régler un certain nombre de problèmes, dont le diagnostic est bien connu, dont les remèdes sont aussi biens connus, mais néanmoins toujours différés !
Aucun argument de fond !
M. Martial Saddier. 
Vous venez encore d’en donner un bon exemple, monsieur Saddier : « Le PLU intercommunal ? Il faut remettre à plus tard ! Le SCOT ? Attendre juin 2015, c’est déjà trop tôt ! »
M. François de Rugy. 
Juin 2015 ? Nous sommes en septembre 2013 ! Monsieur Saddier, je sais que vous souhaitez que nous n’ayons aucun bilan à présenter aux Français en 2017 ; mais la ficelle est un peu grosse !
Pour cela, vous n’avez pas besoin d’aide !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Pour notre part, nous voulons résoudre des problèmes que vous avez laissés en suspens ! Vous avez ainsi laissé en suspens l’augmentation des loyers. Je note d’ailleurs que vous n’avez pas parlé des loyers, mais de l’élection sénatoriale !
M. François de Rugy. 
Je ne vais pas rallonger les débats…
Non, il ne vaut mieux pas !
M. Jean-François Lamour. 
…mais il faudra que vous m’expliquiez, en dehors de l’hémicycle, en quoi le mode de scrutin sénatorial a un rapport avec les attentes des Français en matière de logement ! En ce qui vous concerne, on voit bien où sont vos priorités !
M. François de Rugy. 
Je conclurai, monsieur Saddier, sur une note humoristique : je me souviens que vous aviez rendu un rapport qui a été immédiatement, comme il se doit, mis dans un tiroir et absolument pas suivi d’effets. Ce rapport intéressant portait sur les abeilles.
Vous connaissez comme moi 

des abeilles
Ça ne vole pas haut !
M. Martial Saddier. 
Vous faites comme les abeilles : vous butinez !
Mme Claude Greff. 
Madame Greff, laissez parler l’orateur, s’il vous plaît !
Mme la présidente. 
La parole est à M. André Chassaigne, pour le groupe GDR.
Je dirai tout d’abord, très tranquillement, au président François Brottes, que, pour ma part, je ne suis absolument pas choqué qu’un renvoi en commission soit défendu par le porte-parole d’un groupe, même si celui-ci n’a pas participé aux travaux de la commission.
M. André Chassaigne. 
Certes, l’on utilise toujours les mêmes artifices en guise de réponse : ce qui est défendu aujourd’hui par la majorité pouvait être défendu hier par la majorité précédente ; les arguments avancés peuvent toujours être retrouvés, quels que soient ceux qui sont aux manettes. Mais quoi qu’il en soit, il faut respecter les propos tenus par les uns comme par les autres.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Voilà un vrai député !
Mme Claude Greff. 
Deuxième élément : indiscutablement, nous en conviendrons tous ici même si nous avons les uns et les autres une approche différente et nuancée de ce texte, notre collègue Martial Saddier s’est fait l’écho de réelles difficultés. Il a une excellente connaissance des territoires ruraux, de la montagne, de l’intercommunalité,…
M. André Chassaigne. 

M. Martial Saddier. 
…et je crois que, même si on ne les partage pas complètement, certaines inquiétudes qu’il a manifestées sont réelles.
M. André Chassaigne. 
Et légitimes !
Mme Claude Greff. 
J’aurai d’ailleurs l’occasion de les développer lors de mon intervention dans la discussion générale en fin d’après-midi, même si je n’irai pas forcément dans le même sens que celui emprunté par M. Saddier.
M. André Chassaigne. 
Quoi qu’il en soit, il est intervenu avec le brio qu’on lui connaît, et avec cette forme d’enthousiasme quasi mystique que peuvent avoir les porte-parole des milieux de la montagne et des territoires ruraux.
Je crains la chute !
M. Benoist Apparu. 
C’est d’ailleurs pour cette raison que je souhaitais citer Péguy : « Tout commence en mystique et finit en politique ».
M. André Chassaigne. 
Je ne voterai pas cette motion de procédure parce que je sais très bien qu’au final, le renvoi en commission signifie, pour vous, revenir sur des dispositions de ce projet de loi que pour ma part je trouve intéressantes. Je sais bien que par votre positionnement, que je qualifierai d’intrinsèquement conservateur, vous êtes opposés à la garantie universelle des loyers.
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
Je sais bien que, pour l’essentiel, vous défendez – il faut le dire ! – des intérêts particuliers plus que le bien commun !
M. André Chassaigne. 
Mais non !
M. Benoist Apparu. 
Je sais bien que ce qui est proposé concernant la régulation des professions immobilières vous gêne pour différentes raisons.
M. André Chassaigne. 
Nous avons des divergences fondamentales sur l’analyse du texte mais, même si vous avez pu avancer par ailleurs des inquiétudes tout à fait légitimes, pour ma part, je crois qu’il faut passer à la discussion. J’ai d’ailleurs une intervention assez longue à faire, et je souhaiterais la faire avant la nuit !

M. Marc Dolez. 
Merci, monsieur le président Chassaigne. Nous ferons le maximum ; mais nous sommes en temps programmé, donc cela ne dépend pas de moi !
Mme la présidente. 
La parole est à Mme Jacqueline Maquet, pour le groupe SRC.
Madame la ministre, monsieur le député Saddier, chers collègues, après avoir siégé vingt-six heures trente en commission des affaires économiques en fin de session extraordinaire, jusqu’au 25 juillet, dans une ambiance de travail très constructive,…
Mme Jacqueline Maquet. 
Dans des conditions déplorables !
M. Daniel Fasquelle. 
… nous avons fourni un travail important avec l’examen de 1 125 amendements ; une centaine d’amendements de fond, émanant de tous les groupes, a ainsi été adoptée.
Mme Jacqueline Maquet. 
Les membres de l’opposition présents en commission ont d’ailleurs félicité l’animation de cette commission présidée par M. François Brottes – oui, monsieur Brottes, j’en suis témoin !
C’est parce que nous sommes polis !
M. Benoist Apparu. 
Enfin, après dix années de droite au pouvoir, dix années d’une politique du logement inadaptée aux besoins réels des Français, alors que des millions de Français – des millions ! – rencontrent des difficultés pour se loger dignement, ce texte s’inscrit dans la continuité de la politique menée depuis juillet 2012 pour l’accès au logement pour tous : une politique nécessaire et attendue.
Mme Jacqueline Maquet. 
Soulignons, comme notre collègue de Rugy, qu’il s’agit du troisième texte sur le logement : l’urgence est là, et nous devons la traiter. Dans ces conditions, je ne vois pas pourquoi nous devrions renvoyer le texte en commission. Par conséquent, monsieur le député Saddier, nous ne voterons pas votre motion.
La parole est à M. Jean-Frédéric Poisson, pour le groupe UMP.
Mme la présidente. 
Madame la ministre, chers collègues, je souhaite tout d’abord remercier notre collègue Chassaigne pour avoir rappelé que, même dans cet hémicycle, l’opposition a le droit de déposer des motions de procédure et que, même en première lecture, nous avons le droit de demander le renvoi en commission. Je n’ai pas lu dans le règlement de l’Assemblée nationale que les motions de renvoi en commission étaient réservées à la deuxième lecture ; je trouve que l’interprétation directive de François Brottes est un peu particulière en l’espèce !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Par ailleurs, je trouve que la démonstration de notre collègue Saddier, que je remercie au passage d’avoir parlé des territoires ruraux comme il l’a fait, était implacable. À défaut de vous avoir convaincu de renvoyer ce texte en commission des affaires économiques et en commission du développement durable, je voudrais dire un mot de ce qui ne s’est pas du tout passé en commission des lois !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
J’en prends à témoin notre excellent collègue Dominique Raimbourg, ici présent, qui est vice-président de la commission des lois : quand on traite de sujets aussi importants pour les collectivités locales que les PLU intercommunaux, on aurait pu imaginer d’y passer quelques instants en commission des lois, fût-ce sur une partie du texte seulement ! Après tout, cela concerne un tout petit peu les pouvoirs des élus locaux des communes, et notamment des maires !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Absolument !
M. Martial Saddier. 
Madame la ministre, même si j’entends que la commission a apporté quelques modifications – à la marge, selon moi – à la notion de PLU intercommunal,…
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
…les maires voient leurs pouvoirs parfaitement rognés par ce projet de loi. À quelques mois d’échéances électorales, ils nous font part de leurs inquiétudes concernant ces dispositions.
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Je ferai simplement une remarque concernant les PLU intercommunaux : on peut imaginer qu’ils représentent l’avenir – pourquoi pas ? Mais si cela peut parfaitement se justifier dans certains territoires, cela ne se justifie pas du tout dans d’autres. La mécanique proposée dans ce texte est faite, comme d’habitude, à la toise et s’applique de manière parfaitement uniforme, sans tenir aucun compte des disparités territoriales : cela ne va évidemment pas avec l’organisation et l’identité de nos territoires.
Au bout du compte, on a su s’organiser çà et là, on a su se débrouiller, comme on a pu, d’ailleurs, avec l’architecture, parfois l’empilement, pour ne pas dire une sorte de superposition de couches glaciaires de textes relatifs à l’urbanisme.
Je pense notamment à l’Île-de-France, avec le SDRIF, les SCOT, les chartes des parcs naturels régionaux, les plans locaux d’urbanisme : nous sommes obligés de nous débrouiller avec tout cela et, très franchement, nous aurions pu aussi faire notre affaire, si nous le souhaitions, tout comme d’autres ailleurs qu’en Île-de-France pourraient le souhaiter, de documents d’urbanisme intercommunaux.
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
Laissons à chacun le choix de se débrouiller avec son propre territoire ! Nous contestons parfaitement – beaucoup d’entre nous en tout cas – cette mécanique institutionnelle à la toise qui est ainsi mise en place par votre texte. En l’état actuel des choses, laisser se superposer différents documents d’urbanisme tels que ceux existant aujourd’hui, et en ajouter un nouveau, ne me paraît absolument pas compatible avec la vie des communes, ni avec les intérêts des habitants dans nos territoires.
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Enfin, madame la ministre, un seul élément devrait justifier à lui seul le renvoi en commission. J’ai une question très simple à vous poser : êtes-vous en mesure, à cette minute – vous avez le droit de le faire, puisque vous pouvez prendre la parole à tout moment – de nous expliquer dans le détail le fonctionnement du cautionnement des loyers ?
Je suis sûre que non !
Mme Claude Greff. 
Êtes-vous capable de nous dire quels arbitrages ont été rendus sur le sujet des cautions ?
M. Jean-Frédéric Poisson. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Je ne suis pas membre de votre commission, monsieur Brottes, et la commission des lois était assez largement sollicitée au mois de juillet, comme vous l’avez remarqué, au point que notre président a écrit au président de l’Assemblée nationale pour lui demander d’alléger nos travaux ; je vous invite à vous rapprocher de votre collègue Urvoas. Les autres commissions travaillent aussi pendant que la vôtre siège !
M. Jean-Frédéric Poisson. 
Madame la ministre, si vous n’êtes pas capable de nous expliquer clairement le mécanisme qui régira le système des cautions, cet élément à lui seul, compte tenu de son rôle semble-t-il central dans votre texte, justifierait que la commission siège à nouveau pour traiter ce sujet. Voilà pourquoi, madame la présidente, chers collègues, nous voterons cette motion de renvoi.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Michel Piron, pour le groupe UDI.
Mme la présidente. 
Pour les mêmes raisons que celles que j’évoquais tout à l’heure, notre groupe s’abstiendra. Nous avons en effet beaucoup travaillé, mais je reconnais très volontiers le droit aux membres d’autres commissions de demander des précisions et des compléments dans le cadre de l’examen dans l’hémicycle.
M. Michel Piron. 
Le temps réservé à l’ensemble des débats, compte tenu de l’ampleur du texte, ne sera pas trop long, j’en suis persuadé ! J’attends même de voir le déroulement des dernières heures pour savoir si nous pourrons aller réellement au fond des choses.
Je constate que deux lectures sont prévues, ce qui ne sera pas de trop. Toutefois, cela devrait largement nous permettre d’obtenir les réponses que nous attendons. En tout état de cause, nous nous prononcerons en fonction des précisions que nous aurons obtenues.
Je le répète, je suis de ceux qui restent très favorables au PLUI : j’étais pour hier et je le reste aujourd’hui. En revanche, nous sommes défavorables à l’encadrement des loyers pour des raisons que nous expliquerons ultérieurement car nous ne le croyons ni efficace, ni juste.
Enfin, s’agissant de la GUL, nous avons besoin de réponses précises sur l’urbanisme commercial.
Beaucoup d’autres sujets seront abordés en leur temps. Je le répète, en tout état de cause, nous nous abstiendrons dans l’attente de précisions.
Dans la discussion générale, la parole est à M. François de Rugy, pour le groupe écologiste.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, le projet de loi dont nous débattons aujourd’hui montre que la question du logement est enfin érigée au rang de priorité nationale par le Gouvernement. C’était l’un de nos engagements forts lors des élections de 2012 et nous le traduisons ici concrètement. Ce n’est pas le premier puisqu’un décret a été pris en faveur de l’encadrement des loyers à la relocation et qu’un texte sur la mobilisation du foncier public en faveur du logement social a été adopté.
M. François de Rugy. 
Le présent projet de loi, dit projet ALUR, permettra de clarifier, d’assainir et de sécuriser les relations entre propriétaires et locataires.
Parmi les nombreuses dispositions contenues dans ce projet et sur lesquelles ma collègue Michèle Bonneton reviendra tout à l’heure au nom du groupe écologiste, je retiendrai deux mesures qui auront un impact immédiat pour des millions de Français : l’encadrement des loyers et la création de la garantie universelle des loyers. Dans les deux cas, il s’agit d’un progrès social. Vous l’avez dit dans votre discours introductif, madame la ministre, ce sont des outils concrets pour maîtriser les loyers et sécuriser les rapports entre locataires et propriétaires. Ce sont donc des outils de solidarité.
Je veux d’abord saluer la méthode qui a conduit à l’élaboration de ce projet. Durant plusieurs mois, professionnels, bailleurs sociaux, associations, élus locaux et nationaux, les parlementaires que nous sommes, ont été associés aux travaux préparatoires. Ce souci permanent de la collégialité a permis de proposer une réforme vaste et ambitieuse qui touche à presque tous les sujets concernant la politique du logement.
À mes collègues de l’opposition qui considèrent que ce projet de loi est trop ambitieux, je répondrai que l’on peut toujours critiquer mais que nous avons trop souffert, par le passé, et quelles que soient les majorités, de textes partiels qui n’abordaient un sujet que par une entrée. Lorsque nous, parlementaires, proposions des amendements, on nous répondait que nous étions hors sujet et l’on nous renvoyait à d’autres textes.
Le présent texte est très vaste, il touche des sujets très variés sur les questions du logement, mais c’est une nécessité si l’on veut transformer la situation, si l’on veut à la fois traiter la question des locataires du secteur privé, des loyers, des relations entres locataires et propriétaires, des droits et des devoirs des uns et des autres. L’on sait aujourd’hui que c’est vital dans les zones tendues et il y en a dans presque toutes les villes de France, dans les grandes villes mais aussi parfois les petites, notamment sur la Côte d’Azur et dans d’autres zones touristiques.
Et puis, comment ne pas voir qu’il y a un lien fort entre la question du logement et celle de l’urbanisme ? Trop souvent, l’on ne traite que l’un des aspects.
Comme cela a été dit tout à l’heure, le travail en commission a mobilisé les députés de tous les groupes. Il a permis des échanges extrêmement riches et l’adoption d’amendements issus de tous les groupes. Nous avons encadré la vente à la découpe, sujet très prégnant dans certaines villes, notamment à Paris, afin de sécuriser les locataires et freiner les comportements spéculatifs – on sait que cette technique permet à des acquéreurs de spéculer sur la hausse des prix du logement. Nous avons également réformé le statut des espaces verts et introduit la prise en compte des enjeux de préservation et de reconquête de la biodiversité afin de faire entrer la nature dans la ville. Tout à l’heure, M. Saddier parlait de la biodiversité et de la nature ; je lui rappelle que ces sujets n’ont pas été oubliés dans ce texte. Nous les avons même introduits et renforcés par voie amendements. Laurence Abeille y reviendra lors de la discussion des articles.
Il faut que cela génère de la fiscalité pour les collectivités !
M. Martial Saddier. 
Nous avons entériné le principe d’objectifs chiffrés de lutte contre l’artificialisation des sols pour stopper la désagrégation et le recul des terres agricoles au nom de la spéculation foncière. Là aussi, nous avons entendu dire, à de nombreuses reprises, que l’équivalent de la surface d’un département français disparaît tous les sept ou dix ans. On se contentait d’en faire le constat, mais on ne faisait rien alors qu’il existe des outils concrets pour avancer dans ce domaine. D’ailleurs, la loi solidarité et renouvellement urbains, adoptée dans les années 90 mais à laquelle les groupes de droite de l’époque s’étaient opposés, avait déjà constitué un progrès. Avec le recul, on avait pu voir que les schémas de cohérence territoriale et d’autres outils de ce type n’étaient pas suffisants.
M. François de Rugy. 
Toujours en commission, nous avons facilité les dispositifs d’isolation thermique des bâtiments par l’extérieur, parce que nous savons que le secteur du logement constitue un levier essentiel pour la transition énergétique. Là aussi, ces questions touchent à la fois les propriétaires qui peuvent voir leur logement s’améliorer et donc prendre de la valeur dans la durée, et les locataires qui ont à la base un mauvais système de chauffage ou ceux dont les propriétaires ne font pas de travaux d’amélioration thermique. De tels dispositifs permettent également de créer des emplois chez les artisans du logement, ce qui est particulièrement important en ce moment.
Avec les loyers gelés, il n’y aura plus de travaux réalisés !
M. Martial Saddier. 
Un mot s’agissant de la polémique lancée par certains et entretenue par d’autres à cette tribune et qui enfle depuis quelques jours au sujet de la garantie des loyers. Certains commentateurs dénoncent ce qu’ils appellent une CMU logement – comme si c’était infamant – ce qui inciterait, selon eux, au non-paiement des loyers. Nous pensons que c’est exactement le contraire puisque cette garantie permettra aux petits propriétaires – et ils sont très nombreux – d’assumer le risque d’une mise en location de leur bien sans avoir à demander des cautions solidaires parfois totalement irrationnelles, qui excluent un certain nombre de personnes du logement lorsqu’elles n’ont pas la possibilité d’accéder à un logement social, ce qui les amène à se tourner vers les marchands de sommeil. Là aussi, il faut faire converger l’intérêt des propriétaires avec celui des locataires. La garantie des loyers ne procède pas d’une logique de vases communicants, elle œuvre à plus de sécurité pour les locataires comme pour les propriétaires. Comme je l’ai dit tout à l’heure, nous préférons cette démarche à celle de l’assurance privée, à celle qui consiste à s’en remettre au système du marché qui a montré qu’il ne fonctionnait pas en matière de logement.
M. François de Rugy. 
Ainsi, ce texte ambitieux, à forte portée sociale et écologique, rencontre le soutien franc et déterminé du groupe des députés écologistes. Pour autant, notre position ne sera pas celle d’un consentement aveugle. Elle sera pleinement collaborative et portera en elle, par voie d’amendements, une volonté d’amélioration du texte. Plusieurs amendements écologistes ont ainsi été retravaillés depuis l’examen du texte en commission pour continuer à moderniser le secteur et mettre en œuvre la transition écologique des territoires.
En particulier, nous pensons que ce texte peut encore être renforcé sur la facilitation des mécanismes de rénovation thermique, la création d’un nouveau droit de priorité locative, la modernisation des statuts de certains types de logement, à l’instar des foyers, la prise en compte des enjeux agricoles et de biodiversité dans les documents d’urbanisme ou encore l’encadrement de la vente à la découpe et de la « muséification » des centres-villes.
En définitive, le débat qui s’ouvre est une formidable occasion d’introduire plus de justice, de sécurité, et de cohésion dans le secteur du logement, tout en actionnant le levier de la transition écologique au profit des locataires et des propriétaires occupants.
Soyez assurée, madame la ministre, que les écologistes sauront être un partenaire constructif et une force de proposition tout au long de l’examen de ce texte.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe écologiste.)
La parole est à M. Jean-Noël Carpentier, pour le groupe radical, républicain, démocrate et progressiste.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, nous examinons aujourd’hui un projet de loi sur le logement et l’urbanisme. Il est d’une grande importance tant les attentes sont grandes et tant il devient difficile de se loger dans notre pays. Le logement est une priorité pour nos concitoyens.
M. Jean-Noël Carpentier. 
Avec ce texte, la majorité actuelle tient ses promesses sur l’un des thèmes sur lequel l’ancienne majorité avait été mise en échec, au point que Nicolas Sarkozy avait même cru bon d’expliquer que la proposition de la gauche visant à réguler les loyers s’inspirait d’une vision soviétique des choses.
Que l’on se souvienne pourtant de 2007 : Nicolas Sarkozy et la droite voulaient faire « une France des propriétaires ». Tout cela a fait pschitt. « Le laisser-faire et le laisser-aller », telle était la devise de la droite en matière de logement. Pour sa part, la gauche entend protéger nos concitoyens et permettre la construction de logements neufs tout en régulant le marché de l’immobilier.
Après la loi Duflot 1 qui a permis notamment de faire passer le seuil des logements sociaux à 25 %, le texte dont nous avons à débattre aujourd’hui s’inscrit dans une visée sociale évidente.
Alors, c’est vrai, dans certains milieux cela grogne. Mais aujourd’hui, même certains experts proches des doctrines néolibérales reconnaissent que l’autorégulation du marché du logement ne permet pas d’aboutir à une situation saine. Il manque des centaines de milliers de logements en France. Cette pénurie a abouti à un renchérissement permanent des prix et alimente la spéculation foncière. Cette augmentation constante se répercute directement sur le pouvoir d’achat des familles, qui doivent consacrer une part de plus en plus importante de leur budget à leur logement.
Nous le voyons tous, la crise du logement est telle que les pouvoirs publics ne peuvent rester l’arme au pied. Votre texte souhaite répondre à ces enjeux. Bien sûr, il n’y a pas de recette miracle, il n’y a pas de bâton magique qui nous permettra de tout modifier d’un seul coup et en quelques mois, mais au moins a-t-on bien l’ambition d’endiguer la situation que nous a léguée l’ancienne majorité de droite.
Parmi plusieurs mesures, votre texte propose notamment l’encadrement des loyers. Ne pas excéder de 20 % le loyer médian de référence ne peut franchement pas, mes chers collègues de l’opposition, faire exploser, comme vous le dites, le marché de l’immobilier ! J’aurais préféré, pour ma part, un encadrement encore plus strict dans les zones tendues.
On peut également se féliciter de la mise en place de la garantie universelle locative. Si cette mesure ne règle pas tous les problèmes de fond, au moins va-t-elle soulager immédiatement des millions de familles. Osons le dire, ce qui se passe actuellement est délirant. Par exemple, s’agissant des cautions, certaines agences exigent parfois que les revenus atteignent quatre fois le montant du loyer. Cela aboutit forcément à une exclusion du marché privé de nombre de nos concitoyens et, à vrai dire, à une profonde inégalité.
Aujourd’hui, cela ne touche pas que les plus démunis : un couple avec deux enfants, à Paris, ne peut pas accéder à la location sur le marché privé s’il n’a pas au moins 6 000 à 7 000 euros de revenu !
Soyons sérieux : même les ultra-libéraux doivent être en mesure de prendre conscience que le marché dérégulé conduit à des situations ubuesques et dangereuses. La GUL est une mesure utile et permettra certainement de mieux gérer aussi le difficile problème des impayés.
Pour conclure, permettez-moi, chers collègues, madame la ministre, de m’arrêter quelques instants sur les propositions d’amendement du groupe RRDP. Ils ont, madame la ministre, l’objectif d’enrichir le texte et comme d’habitude, vous le verrez, ils sont extrêmement pertinents !
Un amendement vise à contribuer à la lutte contre les marchands de sommeil. Il reprend notre proposition de loi visant à encadrer les divisions de l’habitat pavillonnaire, qui engendrent, dans certains quartiers, de l’habitat indigne. Aujourd’hui, vous le savez, certains propriétaires, avec des travaux sommaires, divisent des pavillons et louent toutes les surfaces disponibles : le garage, le grenier, le sous-sol, tout y passe, ce qui est à l’origine d’une sur-occupation et de filières locatives très souvent malhonnêtes. Notre amendement vise donc à remédier à cette situation en imposant un contrôle préalable à l’exécution des travaux.
Madame la ministre, je sais que vous êtes sensible à ce problème – la rédaction du projet de loi le démontre – et j’espère bien que nos débats aboutiront à une inscription dans la loi de notre proposition.
Concernant l’urbanisme commercial, nous nous satisfaisons également que l’esprit de notre proposition de loi concernant l’encadrement de l’installation des 

De même, madame la ministre, j’attire votre attention sur les amendements déposés par notre collègue Jacques Krabal à propos des SCOT, tout comme sur ceux qui visent à mieux protéger encore les droits des locataires.
Madame la ministre, nous avons entendu les attaques violentes contre ce projet de loi. Force est de constater qu’elles viennent essentiellement du côté de ceux qui tiennent à préserver des privilèges et des rentes de situation. Que l’opposition parlementaire mêle sa voix à cette contestation, cela la regarde. 
(Exclamations sur les bancs du groupe UMP.)
Votre texte de loi, madame la ministre, va dans le bon sens. Nous évaluons vos efforts, dans un contexte difficile, pour une politique du logement plus efficace et plus juste. Notre objectif commun, et c’est l’honneur de la gauche, c’est d’être auprès de nos concitoyens qui subissent la violence de la crise.
 (Applaudissements sur les bancs des groupes RRDP et SRC.)
La parole est à M. André Chassaigne, pour le groupe GDR.
Mme la présidente. 
Mon intervention sera, je m’en excuse, un peu longue : des contraintes en circonscription font que je ne pourrai pas rester jusqu’à la fin de l’examen de ce texte, ce que je regrette énormément, si bien que je balaierai différents points que j’aurais pu aborder dans la discussion des articles.
M. André Chassaigne. 
Cela fait maintenant près d’un an et demi que la droite a été battue. Ce projet de loi ALUR est en fait, selon mon calcul, le quatrième texte qui aborde la question du logement.
Aussi, compte tenu de l’urgence à apporter des réponses fortes, est-ce pour nous une satisfaction d’entrer enfin dans le vif du sujet. Face aux millions de mal-logés, voire de pas logés du tout, face à la tragédie de la crise du logement – je reprends votre expression, madame la ministre –, les députés du Front de gauche ont fait des propositions fortes dès juillet 2012. On nous expliquait à l’époque que les vraies réformes trouveraient leur place dans ce projet de loi ALUR. Qu’en est-il aujourd’hui ? Je voudrais d’abord réaffirmer qu’on ne réglera pas la crise du logement sans construire massivement, notamment dans le parc social. Pour loger les Français, il faut construire, construire, toujours construire !
Très bien !
M. Marc Dolez. 
Aussi soutenons-nous les objectifs gouvernementaux de construction de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux. Mais chacun sait désormais qu’ils ne seront pas atteints.
M. André Chassaigne. 
Comment le seraient-ils, quand les budgets ne sont pas à la hauteur ? En matière de logement comme ailleurs, les questions budgétaires sont le nerf de la guerre. C’est pourquoi la gauche se doit de revenir sur l’intégralité de la baisse des aides à la pierre décrétée sous la présidence Sarkozy.
Sur tous les bancs de cette majorité de gauche, nous nous accordons à constater que les dix années de la droite ont été sanglantes pour le logement social.
C’est une raison de plus pour inverser radicalement la tendance et faire rentrer dans le circuit les sommes qui en ont été sorties.
Légiférer sur le logement sans traiter des questions budgétaires et fiscales, même avec la meilleure volonté du monde, c’est nécessairement se cantonner à des mesures d’appoint, voire à des mesures superficielles.
C’est vrai.
M. Marc Dolez. 
C’est sans doute la raison pour laquelle la plate-forme « logement » des mouvements sociaux est si sceptique sur le contenu du présent texte. Pourtant, nous portons aujourd’hui avec vous, madame la ministre, une exigence partagée : tout faire pour rééquilibrer les rapports locatifs.
M. André Chassaigne. 
Dans les zones tendues, la pénurie de logements est telle que les locataires en arrivent à de graves extrémités pour obtenir un toit. En région parisienne, chaque bien mis en location donne lieu à un assaut de candidats. Les propriétaires font face à tant de demandes qu’ils obtiennent une situation de pouvoir très importante : ils peuvent exiger toujours plus d’engagements, de la part de locataires toujours plus contraints et désemparés.
Désormais, pour les étudiants, certains bailleurs exigent que les parents soient colocataires de leurs enfants. De cette façon, le parent apparaît directement sur le bail, ce qui l’engage à payer immédiatement tout loyer exigible. 
Aujourd’hui, des locataires sont contraints de constituer des dossiers avec de fausses fiches de paie, pour gonfler leurs salaires et ainsi augmenter leurs chances de signer le bail. De l’autre côté de la chaîne, les bailleurs n’hésitent plus à appeler les employeurs pour vérifier la nature des contrats de travail et le montant des salaires des candidats. Des agences immobilières font appel à des intermédiaires dans les banques afin de contrôler – en toute illégalité – le niveau des encours bancaires des impétrants. Les cas ne sont plus rares où ce sont les enfants qui doivent se porter caution pour leurs parents, car ceux-ci ne peuvent plus faire face à un loyer avec leur petite retraite. Certains adultes doivent retourner vivre chez leurs parents et certaines personnes âgées doivent aller s’installer chez les enfants. Voilà la réalité du marché de la location en zone tendue.
Mais ceux qui sont exclus de ce marché connaissent des situations encore plus dramatiques. Je pense à ceux qui dorment à l’hôtel faute de trouver un toit,…
Exactement !
M. Arnaud Richard. 
…à ceux qui tentent de s’en sortir dans les foyers d’hébergement saturés, à ceux qui sont cantonnés aux immeubles insalubres et dangereux, à ceux qui n’ont d’autre choix que de payer à prix d’or un marchand de sommeil, à ceux qui dorment dans des habitats provisoires et précaires, en mobil-home, sous tente, en squat. Et à ceux, enfin, de plus en plus nombreux, qui sont à la rue, alors même que des dizaines de milliers de logements et de bâtiments sont vacants.
M. André Chassaigne. 
Face à cela, la droite et certains lobbies prétendent que les locataires sont trop protégés en France. Comment accepter un tel discours ? Vous avez répondu avec des mots fermes et justes, madame la ministre. Comment en effet accepter ces protestations indécentes de grands propriétaires qui se victimisent, prétendant subir les oukases du Gosplan sitôt que le législateur tente d’arranger la situation ? Comment accepter le chantage de ceux qui dorment au chaud et qui menacent de laisser leurs appartements vacants s’ils ne peuvent pas en tirer un profit maximal ? Comment accepter l’arrogance d’une droite responsable en grande partie de la situation dramatique, et qui vient aujourd’hui donner des leçons ?
Ne soyons pas dupes de ces discours. IIs sont au service d’intérêts bien précis. Pour notre part, nous défendons l’intérêt du plus grand nombre, le bien commun, tout simplement. Aussi, ne pouvons-nous pas nous résoudre à l’impuissance organisée et aux mesures cosmétiques.
Madame la ministre, monsieur le rapporteur, pour constituer et finaliser ce vaste projet de loi, vous avez pris le temps de consulter et de concerter, ce que je salue. Pourtant, cette concertation n’a pas abouti à des choix suffisamment forts. Dans votre volonté louable de répondre à l’urgence, vous avez, de fait, trop sacrifié l’essentiel. Vous avez oublié, pourrait-on dire, l’urgence de l’essentiel. J’en veux pour preuve votre dispositif d’encadrement des loyers. Vous le savez, nous sommes partisans résolus d’un encadrement efficace des loyers. D’ailleurs, nous avions déposé deux propositions de loi dans ce sens lors de la précédente législature. Or, avec votre projet de loi, le compte n’y est pas.
Pour vous le démontrer, je voudrais citer le rapport. Page 23, il est dit : « Dans les zones tendues, le déséquilibre entre l’offre, restreinte, et la demande, forte, a généré une hausse exponentielle des loyers qui […] a conduit à des niveaux de loyers irrationnels, et parfois indécents au regard des caractéristiques des logements. » Or, cinq phrases plus loin, il est écrit à propos du dispositif d’encadrement mis en place : « L’objectif poursuivi n’est pas de faire baisser les loyers moyens. »
Pourquoi diable ne pas vouloir baisser les loyers, même moyens, s’ils atteignent des niveaux irrationnels ? Comment se satisfaire d’un tel manque d’ambition, à l’heure où la situation des ménages les plus modestes est véritablement désespérée ? Pourquoi annoncer un encadrement des loyers si celui-ci ne vise qu’un petit nombre de baux exorbitants, qualifiés d’exagérément élevés par vous-même, monsieur le rapporteur de la commission des affaires économiques ?
Pour notre part, nous estimons qu’une baisse n’est pas souhaitable, mais indispensable. Les loyers sont trop élevés, vous le dites vous-même dans le rapport : 40 % des ménages dépensent pour se loger plus de 40 % de leurs revenus. C’est une véritable confiscation des ressources des familles, une déprédation du pouvoir d’achat populaire. Je rappelle que celui-ci connaît, ces derniers mois, une chute qui constitue un record depuis l’année 1984. Il ne faut pas se résoudre à prendre simplement acte de la hausse vertigineuse des loyers de la dernière décennie, et encore moins se contenter de l’avaliser en la gravant dans le marbre légal ! Il faut la combattre, cette hausse des loyers. C’est pourquoi nous proposons des amendements qui introduisent un encadrement plus rigoureux et, à nos yeux, plus efficace.
D’autre part, votre dispositif comporte de nombreuses possibilités de dérogation pour les bailleurs. Il ne s’applique que dans le parc privé. Il ne s’applique que dans les zones tendues. Il peut être contourné pour tout logement présentant des « caractéristiques exceptionnelles », ainsi que pour tout logement qui fera l’objet de projets de rénovation. Aucun contrôle n’est prévu. Aucune sanction n’est prévue. Le recours judiciaire permis au locataire n’aura quasiment jamais lieu, car comme vous l’établissez à la page 36 de votre rapport, « les locataires n’intentent que très peu d’actions en justice ».
Et pour cause ! Comment pourraient-ils le faire alors que les propriétaires peuvent si facilement faire pression sur un locataire gênant, au moyen du congé, par exemple ? Quel locataire, après les mois de galère que constitue la recherche d’un logement en zone tendue, osera se retourner contre le propriétaire qui a consenti à lui louer son bien ?
Marcel Aymé a eu cette phrase forte et tellement juste : « L’injustice sociale est une évidence si familière, elle est d’une constitution si robuste, qu’elle paraît facilement naturelle à ceux mêmes qui en sont victimes. » On retrouve cela dans les difficultés que pourraient avoir les locataires à se retourner contre les bailleurs.
Aussi, madame la ministre, comme les associations spécialisées, nous n’attendons pas – et je le dis sans vouloir faire un procès d’intention – des résultats tangibles de votre encadrement des loyers. Je le dis tranquillement, sans posture, parce que c’est ma conviction à la lecture du texte.
En autorisant un plafond supérieur de 20 % au loyer médian, il risque d’inciter les propriétaires à se rapprocher de ce plafond pour tirer le maximum de bénéfices de leurs surfaces louables. Tels sont en quelque sorte les effets contre-productifs, voire pervers, que pourraient avoir les mesures que vous proposez.
Le décret sur l’encadrement des loyers à la relocation n’évitera pas cette tendance, car son application est trop lacunaire.
De plus, il pourra être envoyé aux oubliettes lors de n’importe quel changement gouvernemental et les logiques hyper-inflationnistes pourront alors reprendre massivement. À tout le moins, j’y insiste, il faudrait donner à ce décret une valeur législative ; nous le proposerons par voie d’amendement.
Enfin, je ne parviens pas à m’expliquer les raisons qui vous poussent à instaurer un loyer médian minoré, c’est-à-dire à interdire les faibles loyers. J’ai beau retourner le problème dans tous les sens, cette mesure me paraît tout simplement incroyable. Alors que certains locataires, souvent des personnes âgées qui occupent leur logement depuis des décennies, ont réussi à conserver des loyers raisonnables, voilà que la loi invite les propriétaires à augmenter ceux-ci brutalement ! Très honnêtement, les bras m’en sont tombés. Peut-être vos réponses et vos explications vont-elles me les faire lever à nouveau, mais je dis les choses telles que je les ressens !
Quelle peut bien être la vertu d’une telle disposition ? Quelles seront ses conséquences, sinon une aggravation supplémentaire du marasme ? La loi se charge en quelque sorte de renchérir les rares logements qui ne l’avaient pas été par le marché ! Je défendrai des amendements visant à améliorer le texte sur ce point, car nous ne pouvons accepter une telle occasion gâchée en matière d’encadrement des loyers.
Je veux maintenant tempérer mon premier constat en apportant mon soutien à deux avancées importantes.
D’abord, le principe de la garantie universelle des loyers nous semble aller dans le bon sens. Supprimer la caution en mutualisant le risque d’impayé constitue une mesure d’égalité. Cependant, ce n’est pas aux locataires de financer cette garantie, mais aux bailleurs.
De surcroît, la GUL doit avoir pour effet d’empêcher les expulsions. Le risque d’impayé étant couvert, il n’est plus acceptable que des familles soient chassées de leur logement.
Je citerai ici le cas récent de l’expulsion d’une famille avec deux enfants, la veille de la rentrée scolaire, à Stains, dans la circonscription de mon amie Marie-George Buffet, alors que dix loyers sur douze avaient été versés. Si la GUL doit avoir une utilité, outre celle de mettre fin au système du cautionnement, c’est bien d’empêcher que de telles injustices se reproduisent !
D’autre part, je veux exprimer mon accord avec les dispositions visant à encadrer les professions immobilières. Si les dérives ne sont certes pas généralisées, elles sont néanmoins bien réelles. Il est donc indispensable d’y mettre un terme, en instaurant un cadre déontologique ainsi que des obligations de formation.
Nous avons été beaucoup interpellés, les uns et les autres, sur cette exigence de régulation, on nous a même fait du chantage à l’emploi, en allant parfois jusqu’à prétendre que réglementer les excès revenait à encourager le licenciement des employés. Au contraire, et je l’ai dit aux représentants de la profession que nous avons rencontrés, la création d’une ossature déontologique, loin de mettre en danger l’activité, aura pour effet de la sécuriser et de la pérenniser. C’est pourquoi, madame la ministre, ce chapitre constitue une réelle avancée.
S’agissant de la lutte contre les expulsions, nous sommes favorables au renforcement du rôle des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives grâce à des moyens budgétaires accrus.
En outre, nous proposons de donner une valeur légale au décret empêchant les expulsions des personnes prioritaires au titre du droit au logement opposable, ce dispositif étant actuellement mal appliqué. Suite à nos débats en commission, je crois qu’il est très important de discuter des logiques de ghettoïsation dont la loi DALO est porteuse. S’il faut évidemment reloger le plus rapidement possible les foyers prioritaires, il n’est pas concevable que ces familles soient toujours dirigées vers les mêmes communes, celles qui construisent le plus de logements sociaux. Ce serait en effet donner quitus aux municipalités, essentiellement de droite, qui fraudent la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain et refusent la mixité sociale.
C’est faux !
M. Martial Saddier. 
Cela revient aussi à concentrer les difficultés dans les communes de bonne volonté, qui doivent parfois gérer des flux très importants sans bénéficier des moyens financiers correspondants.
M. André Chassaigne. 
Nous le savons tous, la sanction financière prévue par la loi SRU à l’encontre des communes récalcitrantes ne suffit pas à réguler ces flux. Seule la construction de logements sociaux apportera une solution décisive et durable au problème.
S’agissant des copropriétés dégradées, les mesures proposées nous semblent également positives, bien qu’insuffisantes. Sur les conseils avisés de la municipalité de Grigny, qui a effectué un travail très important en coopération avec les associations et les riverains, nous ferons des propositions pour aller plus loin.
Je tiens à souligner que le problème de la dégradation ne concerne pas seulement le parc privé. C’est d’une politique de réhabilitation plus générale que nous avons besoin. Il faut donc renforcer les moyens financiers de l’Agence nationale de l’habitat et les adosser à d’autres ressources que le seul 1 % logement.
En ce qui concerne l’habitat indigne, réalité littéralement meurtrière de nos territoires, les élus du Front de gauche prendront une nouvelle fois l’initiative. Il est temps d’agir ! Dans de tels logements, le paiement des loyers doit être suspendu jusqu’à la réalisation des travaux de réhabilitation, soit l’exact inverse du mécanisme mis en place. L’article 3 du projet de loi prévoit en effet d’autoriser les propriétaires qui effectuent des travaux de rénovation à augmenter les loyers de façon limitée. Pourquoi ne pas, au contraire, permettre aux locataires de logements vétustes, insalubres et dangereux de ne pas s’acquitter de leur loyer tant que les travaux ne seront pas réalisés ? Une telle disposition équilibrerait utilement le texte.
S’agissant de l’hébergement d’urgence, chacun connaît le caractère extrêmement tendu de la situation sur tout le territoire, et le député du Puy-de-Dôme que je suis la connaît mieux que d’autres.
La semaine dernière, à Clermont-Ferrand, 360 personnes, dont 150 enfants, ont été jetées à la rue, l’association gestionnaire du « 115 » n’étant plus en mesure de payer l’hébergement de ces familles faute d’engagement financier suffisant de l’État. Je vous rappelle, madame la ministre, que nous nous sommes déjà rencontrés pour réfléchir ensemble à la résolution de cette scandaleuse incurie.
Alors que ces familles dormaient dans la rue, seize d’entre elles, sur vingt-trois, ont depuis obtenu du tribunal administratif de Clermont-Ferrand que le préfet du Puy-de-Dôme organise leur accueil dans des conditions matérielles décentes. Un tel épisode démontre assez clairement les failles considérables de l’organisation de l’hébergement d’urgence ainsi que les conséquences dramatiques du désengagement financier de l’État.
J’ai déposé un amendement, suggéré par le collectif des associations, afin de revoir entièrement le rôle des services intégrés d’accueil et d’orientation dans l’organisation de l’hébergement d’urgence dans notre pays. Ces derniers assument en effet une mission déterminante pour la bonne prise en charge des personnes sans abri ou mal logées.
Chers collègues, il est temps d’aborder un sujet qui fâche : le volet urbanistique du projet de loi (
« Ah ! » sur les bancs du groupe UMP)
Très bien !
M. Jean-Louis Dumont. 
Nous y voilà !
M. Martial Saddier. 
Pour les élus communistes, républicains et citoyens que je représente ici, et donc pour les élus du Front de gauche, le PLUI peut être un bon outil. Nous n’avons pas d’opposition de principe aux intercommunalités de projet, dès lors qu’elles sont concertées et volontaires.
M. André Chassaigne. 

M. Jean-Louis Dumont. 
Du reste, une telle démarche est déjà possible, et donne dans certains cas de bons résultats, notamment lorsqu’elle est relayée de bonne façon sur le plan communal, en suscitant une réelle concertation et en actionnant une dynamique citoyenne.
M. André Chassaigne. 
Nous sommes d’accord !
M. Martial Saddier. 
En revanche, il n’est pas acceptable que ce PLUI soit obligatoire.
M. André Chassaigne. 
Très bien !
M. Marc Dolez. 

M. Martial Saddier et plusieurs membres du Groupe UMP. 
Il n’est pas acceptable que les communes soient dessaisies d’office de leurs compétences. Il n’est pas acceptable qu’elles n’aient pas le choix ! Dans le droit fil de la réforme Sarkozy-Balladur de 2010 et du coup de force de l’été sur les métropoles, vous organisez l’intercommunalité avec un gourdin !
M. André Chassaigne. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
 Nous estimons indispensable de laisser aux communes la liberté de décider du passage au PLUI, car un PLUI imposé ne pourra donner de bons résultats, des blocages pourront survenir dans sa mise en œuvre, et la gestion intercommunale en sera compliquée. De surcroît, il accélèrera la mise en concurrence des territoires.
Très bien !
M. Martial Saddier. 
L’urbanisme ne peut se concevoir sans la collaboration des élus et de la population, ni sans démocratie.
M. André Chassaigne. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Excellent !
M. Marc Dolez. 
Dans les intercommunalités hétérogènes, les communes qui connaissent le plus de difficultés ou celles qui accueillent le plus de logements sociaux seront trop souvent condamnées, en fonction de ceux qui seront aux manettes, à être les parents pauvres de l’agglomération. Avec ce type d’autoritarisme local associé à une vision conservatrice, les logiques de polarisation et de ghettoïsation ont de beaux jours devant elles ! Quel est le sens d’une décentralisation qui n’associe ni les maires ni les populations ? Quel est le sens d’une décentralisation qui réservera de fait l’urbanisme à des structures technocratiques ?
M. André Chassaigne. 
Très bien ! Il fallait le dire !
M. Marc Dolez. 
Sur ce point, tout comme sur votre funeste projet de loi concernant les métropoles, qui laissera des traces profondes s’il n’est pas considérablement amendé – comme s’apprête à le faire la chambre haute –, nous vous demandons solennellement de ne pas passer en force. Oui au PLU intercommunal, mais au PLU intercommunal volontaire !
M. André Chassaigne. 
Très bien !
M. Marc Dolez. 

M. Martial Saddier. 
Le volet territorial de ce projet de loi est décidément très négatif. Prenons, par exemple, l’article 61. Il retire le bénéfice de l’ingénierie juridique et technique des services déconcentrés de l’État à toutes les intercommunalités qui comptent de 10 000 à 20 000 habitants, lesquelles devront donc désormais financer sur leurs fonds propres tout un pan de leur activité urbanistique et administrative.
M. André Chassaigne. 
Je l’ai dit !
M. Martial Saddier. 
C’est un désengagement en bonne et due forme, comme à la belle époque du sarkozysme.
M. André Chassaigne. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
D’ailleurs, je vous ai posé une question écrite le 1

 (Rires et applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Redonnez-lui trente minutes !
M. Martial Saddier. 
Ce n’était d’ailleurs pas mieux avant !
M. André Chassaigne. 
J’avais appelé votre attention, madame la ministre, sur l’avenir des dispositifs « Application du droit des sols » et « Assistance technique de l’État pour des raisons de solidarité et d’aménagement du territoire » que les élus ruraux, notamment, connaissent bien. Lors d’un comité technique, vous aviez vous-même fait part de votre volonté d’en discuter. Las, les collectivités sont désormais amenées à exercer pleinement ces missions avec l’aide des intercommunalités. En fait, vous avez affirmé votre volonté politique d’arrêter l’instruction de l’ADS à titre gracieux et de ne plus conclure de conventions ATESAT avec les collectivités, ce qui a d’ailleurs fait l’objet de nombreuses réactions critiques, en particulier de la part des élus locaux.
Les suppressions d’effectifs dans ces deux domaines, disais-je dans ma question, sont programmées, et s’accélèrent même en 2013, dans la continuité des années précédentes. Après la mise en concurrence de l’ingénierie publique, contre laquelle toute la gauche s’est élevée, le Gouvernement décide donc de continuer la destruction de services qui assurent des tâches d’intérêt général au plus près des collectivités et des citoyens.
Destruction accélérée !
M. Martial Saddier. 
Vous m’avez répondu, madame la ministre, en prenant acte de ma question et en rappelant votre conviction. Je lis le début de votre réponse : « Le ministère de l’égalité des territoires et du logement a engagé une réforme des missions d’instruction des autorisations d’urbanisme et des missions d’ingénierie publique de l’État à destination des collectivités. Cette évolution concerne les missions ADS, dont bénéficient les collectivités de moins de 20 000 habitants, essentiellement pour l’instruction des autorisations d’urbanisme, ainsi que les missions ATESAT.
M. André Chassaigne. 
Et vous poursuiviez ainsi : « Le renforcement des compétences des collectivités, la consolidation des intercommunalités, la structuration de dispositifs d’ingénierie technique et financière au niveau intercommunal comme départemental ont modifié le partage des tâches entre l’État et les collectivités territoriales. La prise en compte de cette répartition nouvelle, conjuguée aux exigences de la modernisation de l’action publique, impose de repenser l’action de l’État dans les territoires. Le ministère de l’égalité des territoires et du logement a donc décidé de recentrer l’ADS sur des missions de solidarité vis-à-vis des communes fragiles, du fait de leur petite taille, membres d’intercommunalités de moins de 10 000 habitants. »
Votre réponse contenait déjà les éléments du projet de loi qui nous est soumis aujourd’hui


M. Marc Dolez. 
On ne peut pas tenir des propos, d’une seule voix avec le reste de la gauche, quand on est dans l’opposition, puis faire le contraire de ce que l’on a dit lorsqu’on arrive au pouvoir !
M. André Chassaigne. 
C’est un raisonnement honnête !
M. Olivier Marleix. 
J’ai souvent cité l’Auvergnat Blaise Pascal : « Vérité en deçà des Pyrénées, erreur au-delà. » Désormais, on pourra dire : « Vérité en deçà des élections, erreur au-delà. »
M. André Chassaigne. 
Très juste !
M. Martial Saddier. 
Cela a pour conséquence une perte de confiance dans la parole politique, dont on ne mesure pas les effets sur l’opinion publique.
M. André Chassaigne. 
C’est sûr !
M. Marc Dolez. 
Il faut en prendre conscience, mais en réalité nous le savons tous, par les échanges que nous avons avec les populations des territoires que nous représentons. C’est dramatique : certains élus locaux, certains élus ruraux sont blessés aujourd’hui…
M. André Chassaigne. 
Très bien ! Bonne analyse !
Mme Marie-Christine Dalloz. 
Quand on leur dit qu’il n’y aura plus d’instruction de permis de construire en sous-préfecture, ni service du droit des sols, ils sont blessés. Ils ont déjà eu beaucoup de mal à s’adapter à l’ouverture à la concurrence de l’ingénierie par la suppression de l’ingénierie publique, et on leur porte encore un nouveau coup. Je voulais y insister, car c’est une conséquence directe de votre projet de loi, qui mettra en œuvre - d’une manière tout à fait honnête, du reste - les idées exposées dans la réponse que vous aviez faite à ma question écrite. Mais je ne partage pas votre point de vue, et je tenais à le dire clairement.
M. André Chassaigne. 
Voilà un élu proche du terrain !
Mme Marie-Christine Dalloz. 
La transformation obligatoire des plans d’occupation des sols en plans locaux d’urbanisme - cela a déjà été dit - traduit également une conception très autoritaire des relations entre l’État et les collectivités. Aujourd’hui, un certain nombre de POS sont d’ores et déjà élaborés comme des PLU et n’ont donc pas besoin d’évoluer.
M. André Chassaigne. 
Puisque nous en sommes au chapitre des sigles, la suppression des COS, les coefficients d’occupation des sols, nous semble elle aussi problématique, en ce qu’elle prive les collectivités d’un outil de maîtrise de l’aménagement. Vous savez, et vous l’avez bien compris en m’écoutant, que nous faisons du respect de la commune et de son droit des sols un point déterminant. C’est notre conception de la démocratie locale.
Absolument !
M. Marc Dolez. 
Nous l’avons exposée avec force cet été, durant l’examen du désastreux projet de loi créant les métropoles, et nous le réaffirmons aujourd’hui.
M. André Chassaigne. 
Excellent !
M. Marc Dolez. 
Après ce tour d’horizon, que j’ai effectué avec la volonté sincère de soutenir ce projet dans ce qu’il a de bon et de le critiquer dans ce qu’il a de mauvais, je voudrais évoquer ses manques et faire quelques propositions.
M. André Chassaigne. 
Je m’étonne d’abord de ce que le Gouvernement ne souhaite pas remettre en cause la loi Boutin, alors que nous avions combattu ensemble, à l’époque, ce texte de régression. Aujourd’hui, - les acteurs du logement le disent - le projet de loi Boutin se paie très cher sur le terrain. La casse du logement social est avancée, et il faut inverser la vapeur ! Pourquoi cette majorité, j’irai même jusqu’à dire : pourquoi notre majorité…

M. Martial Saddier. 
…ne se saisit-elle pas du présent projet de loi pour sortir le logement social des logiques de marchandisation ?
M. André Chassaigne. 
Deux points en particulier devraient nous mettre tous d’accord. Je pense d’abord à la suppression des CUS, les conventions d’utilité sociale, moyen inventé par l’État pour classer le parc social par catégories. À terme, cette catégorisation servira à augmenter les loyers des logements sociaux qui sont en meilleur état ou qui sont les mieux situés. Je pense, deuxièmement, à la baisse des plafonds de ressource. La logique sarkozyste partait du constat que la demande de logements sociaux est largement supérieure à l’offre - vérité qu’a rappelée tout à l’heure M. Apparu. Mais au lieu d’augmenter l’offre par la construction, on a empêché les familles solvables d’accéder à ces logements ! Et ce tour de passe-passe a été habilement mis en musique : pourquoi, nous a-t-on dit, ne pas réserver le logement social à ceux qui en ont le plus besoin, c’est-à-dire aux plus pauvres ? Le problème, c’est que ce raisonnement est simpliste et à courte vue, car le logement social ne doit pas être un filet de sécurité réservé aux cas extrêmes : il doit être la norme même de l’habitat !
Sortir le logement du marché devrait être notre projet commun. Au cœur d’une crise historique, c’est ce projet qu’il faut relancer ! Le logement social, s’il n’abrite que les plus modestes de nos concitoyens, contribuera à renforcer les logiques de ghettoïsation, au lieu de les briser. Sans mixité sociale, l’habitat public se dégrade plus rapidement, car les familles les plus pauvres n’ont malheureusement ni les moyens d’assurer l’entretien des communs, ni le temps de participer à la vie du quartier. Réserver le parc social aux plus pauvres, c’est réaliser le rêve thatchérien de prestations sociales réduites à la portion congrue et d’un accès volontairement rabougri et filtré au service public ; c’est participer à l’extension du domaine du marché.
Voilà pourquoi nous proposons d’augmenter de 10 % les plafonds de ressource. Voilà pourquoi il faut revenir sur l’expulsion des locataires solvables en cas de sous-occupation des locaux, souvent à la suite du départ des enfants ou du décès du conjoint - avec tout ce que peuvent avoir de dramatiques ces mesures d’expulsion pour des personnes âgées. Les familles qui ont été chassées du logement social sous la droite sont venues grossir les rangs des demandeurs dans le parc privé. La loi Boutin est profondément perverse, car elle nourrit l’hyperinflation des loyers. Ayons le courage de revenir sur les méfaits de dispositions législatives adoptées par la majorité précédente !

M. Marc Dolez. 
Madame la ministre, vous savez qu’il est dans l’ADN des communistes, et dans celui de leurs partenaires du Front de gauche, de promouvoir la démarchandisation du logement. Or, tel n’est pas vraiment le sens de votre action. Permettez-moi de revenir sur le dispositif de défiscalisation qui porte votre nom : le « Duflot ». À travers la France, sur les panneaux d’affichage, dans les boîtes aux lettres, dans la grande presse, sur Internet, il est difficile d’échapper au matraquage publicitaire réalisé par tous les acteurs lucratifs de l’immobilier autour du Duflot !
M. André Chassaigne. 
 (Sourires.)
Il faut lancer une mission d’information sur le sujet, président Brottes !
M. Martial Saddier. 
Les sommes considérables allouées à l’investissement locatif, nous aurions pu les consacrer à l’agrandissement et à la rénovation de notre parc social. Madame la ministre, il est encore temps d’arrêter le Duflot et d’utiliser les sommes dégagées pour l’aide à la pierre.
M. André Chassaigne. 
Que dire de cette autre source de financement qu’est le livret A ? Lors des débats en commission, j’ai été le seul, me semble-t-il, à évoquer ce sujet, alors même que nous étions au cœur de ce que

 Libération
Parce que personne ici ne peut accepter un geste aussi contre-productif et aussi contraire aux valeurs de la gauche, j’ai déposé un amendement pour recentraliser la collecte de l’épargne populaire auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Très bien !
M. Jean-Louis Dumont. 
Nous ferons, au cours de ce débat, de nombreuses autres propositions constructives. Parmi les plus emblématiques au vu de la situation de tension inédite, je voudrais citer la demande formulée par la Confédération nationale du logement, dont je souligne l’engagement quotidien, d’un gel des loyers, tous secteurs confondus, pendant trois ans.
M. André Chassaigne. 
Je citerai également la demande de l’association Droit au logement, qui demande une nouvelle fois, à l’approche de l’hiver, que les procédures de réquisition de logements vacants soient applicables et appliquées. Aujourd’hui, on compte 4,5 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés en Île-de-France, dont 1,1 million dans la capitale ; quant aux logements, 17 000 faisaient l’objet d’un constat de vacance en 2007. En France, l’Insee a recensé près de 2,29 millions de logements vides, et leur nombre n’a jamais été aussi élevé. En commission, vous m’avez fait, madame la ministre, la réponse suivante : « La procédure de réquisition n’est absolument pas opérante sur les logements individuels, au regard de l’énergie considérable qu’il est nécessaire de déployer. Mieux vaut recourir à des méthodes incitatives vis-à-vis des propriétaires d’un ou deux logements. » Je ne vous fais pas de procès d’intention, mais faut-il craindre de votre part un début de renoncement ? Nous ne le souhaitons pas, et j’espère que vous nous répondrez sur ce point.
Nous proposerons également l’extension du délai avant expulsion accordé aux locataires en difficulté, ainsi que pour les prioritaires DALO. Nous proposerons - je pense que vous l’avez compris - le volontariat pour les plans locaux d’urbanisme intercommunaux…
Très bien !
M. Martial Saddier. 
…et la suppression des différentes mesures qui marquent un désengagement de l’État vis-à-vis de ses missions territoriales.
M. André Chassaigne. 
Très bien !
M. Martial Saddier. 
Chers collègues, vous l’avez compris, pour les députées et les députés du Front de gauche, la gauche est capable de mieux. Nous pouvons créer ensemble les convergences nécessaires à l’adoption d’avancées réelles. C’est en nous rassemblant sur des projets ambitieux que nous sortirons la gauche de l’ornière de l’ultralibéralisme. Au vu de l’importance que nos concitoyens accordent à la question du logement, qui est le premier poste de dépense des familles, ce projet de loi peut être - et doit être - le pivot attendu. C’est la raison pour laquelle les députées et les députés du Front de gauche, optimistes et combatifs, réservent leur vote en fonction du sort qui sera fait à leurs propositions et à leurs amendements.
M. André Chassaigne. 
Très bien !
M. Marc Dolez. 
C’est chaud !
M. Martial Saddier. 
La parole est à Mme Jacqueline Maquet.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, chers collègues, après l’examen en commission, à la fin du mois de juillet, en session extraordinaire, des quatre-vingt-quatre articles du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, nous voici de retour à l’Assemblée pour continuer l’examen du projet de loi ALUR, qui a déjà été bien amendé, puisque c’est une centaine d’amendements de fond qui ont été adoptés, dans une démarche constructive avec le Gouvernement. Cet ambitieux projet de loi s’inscrit pleinement dans la feuille de route que s’est fixée le Gouvernement pour faire du logement une priorité. Il concrétise les vingt mesures du plan en faveur du logement, présenté le 21 mars dernier à Alfortville par le Président de la République.
Mme Jacqueline Maquet. 
Je rappelle qu’en matière de construction, l’objectif du quinquennat est fixé à 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux. Depuis un an, toutes les lois votées par notre assemblée sur le logement vont dans ce sens. Nous avons déjà renforcé l’obligation de construction de logements sociaux, qui est passée de 20 à 25 %, la cession jusqu’à la gratuité des terrains de l’État, relevé le plafond du livret A, mis en place un dispositif d’incitation à l’investissement locatif, le Plan d’investissement pour le logement, encadré les loyers à la première location ou à la relocation en zone tendue, adopté le plan de rénovation énergétique des logements.
Nous avons également voté la loi autorisant le Gouvernement à légiférer par ordonnances afin d’éliminer les freins aux projets de construction de logements, de répondre dans l’urgence à la crise que connaît notre pays avec ses 3,6 millions de mal logés, et de permettre l’accès au logement pour tous.
Le présent projet de loi est issu d’une large concertation avec l’ensemble des acteurs du secteur et des parlementaires. Il s’organise autour de quatre titres. Les titres I et II sont consacrés à l’encadrement des loyers, à la prévention des expulsions – je serais très fière si nous parvenions à y mettre fin pour les locataires de bonne foi –, à l’encadrement des professions immobilières, à la lutte contre l’habitat indigne, aux copropriétés dégradées, à la réforme des syndics.
Grâce à un travail d’expertise important effectué ces dernières semaines, le groupe socialiste a déposé des amendements en commission afin d’améliorer certains dispositifs du texte. Comme je l’ai évoqué en introduction, une centaine d’amendements de fond ont été adoptés. Concernant la sécurisation des rapports locatifs, des amendements visant à améliorer l’information des locataires et à mieux les protéger au moment de la signature du bail ont été adoptés. D’autres amendements, dont l’objet est de mieux encadrer les ventes à la découpe, ont aussi été retenus.
Nous avons également amendé le texte afin d’éviter les effets d’aubaine et l’augmentation trop massive des loyers en dessous du loyer médian de référence. De même, l’information du locataire quant aux justificatifs de charges a été renforcée. Des amendements à la réforme des professions immobilières ont été adoptés : ils portent sur l’information apportée au client, la transparence des professionnels et la nature des sommes versées.
S’agissant de la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées, et toujours dans l’objectif d’une meilleure information, nous avons élargi la liste des documents qui doivent être fournis au moment de la promesse de vente. Un amendement permet de déléguer au maire les prérogatives du préfet en matière de police de santé publique.
En ce qui concerne les titres III et IV du projet de loi, il est nécessaire de faire évoluer, en les modernisant, les politiques publiques du logement. Les attributions de logements sociaux doivent être plus transparentes et plus simples, et le demandeur doit être beaucoup mieux informé. Le texte va dans ce sens. Je pense également que les demandes devraient être plus personnalisées, ce qui permettrait de mener une bonne politique de peuplement et de mixité sociale. Je me félicite que des amendements de la rapporteure visant à renforcer les droits à l’information des demandeurs aient été adoptés.
Sur la gouvernance ou le 1 % logement, les dispositions du texte sont intéressantes et vont dans le bon sens. Enfin, les mesures visant à améliorer le contrôle du secteur du logement social et la modernisation des organismes HLM sont également nécessaires.
Dans le dernier titre, qu’il s’agisse de planification stratégique, de modernisation des documents d’urbanisme, de lutte contre l’étalement urbain ou des politiques foncières, secteur dans lequel les règles complexes s’empilent, modernisation et simplification s’imposent. Plusieurs amendements majeurs ont été adoptés. Je laisse mes collègues spécialistes de ces questions le soin d’apporter des précisions. Il est important que ce texte soit adopté, car nous ne pouvons plus laisser s’accroître les inégalités d’accès au logement.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Jean-Marie Tetart.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, chers collègues, après presque dix-huit mois de gouvernement, vous ne pouvez plus parler d’héritage. Et encore moins dans le domaine du logement !
M. Jean-Marie Tetart. 
En effet, vous avez multiplié les alarmes sur la situation du logement, vous avez décrété l’urgence et vous avez, par trois fois, fait adopter des mesures législatives, allant jusqu’à l’usage des ordonnances, modifiant ainsi le cadre dans lequel évoluent la production et la mise à disposition de logements. Pourtant, les résultats ne sont pas là et, malheureusement, ils ne le seront pas davantage demain. L’objectif, fixé par le Président de la République, est de 500 000 logements par an : une promesse de campagne, une déception de plus.
Après mes collègues Benoist Apparu et Martial Saddier, je rappellerai qu’entre avril 2012 et mars 2013, seuls 336 000 logements ont été mis en chantier, soit 18 % de moins qu’au cours des douze mois précédents, et tous les analystes s’accordent à dire que la production de logements en 2013 ne devrait pas excéder le nombre de 330 000.
Mais le plus inquiétant est la forte baisse des autorisations – les constructions de demain –, dans toutes les catégories de logements. Le recul observé au deuxième trimestre 2013 par rapport à la même période de 2012 est de près de 23 % pour la construction neuve, et de 12 % pour la construction sur bâtiments existants. Cela n’augure rien de bon pour 2014 ! Tout aussi alarmants sont les chiffres de la commercialisation, qui affichent sur les mêmes périodes de référence un recul de près de 22 %. Bref, tous les indicateurs sont préoccupants : 500 000 logements par an, ce n’est pas pour demain !
Nous l’avons dit et répété lors des débats précédents, cet échec a entraîné un ralentissement de l’offre, qui a provoqué une tension. Cette dégradation rapide de la production de logements depuis votre arrivée n’est pas seulement due à la crise – elle sévissait déjà sous le gouvernement précédent – mais aussi aux mauvais signaux que vous avez adressés aux investisseurs institutionnels et privés : réquisition des logements vacants, relèvement à 25 % du pourcentage de logements sociaux, annonce du blocage ou de l’encadrement des loyers – qui a très vite rendu attentistes les investisseurs – yo-yo fiscal de la TVA, sans compter, pour les entreprises du bâtiment, la refiscalisation des heures supplémentaires, et le manque de flexibilité dans la gestion des emplois…
Il faut ajouter à cela le renforcement des contraintes SRU, qui ont conduit dans l’impasse un certain nombre de villes, lesquelles ne devraient dès lors construire que du logement social, en quantités incompatibles avec l’état du foncier comme avec les documents d’urbanisme en vigueur. Et que dire des communes des parcs naturels régionaux, qui s’étaient attachées à un développement modéré, et qui se voient contraintes de se développer de façon massive et accélérée, en contradiction bien souvent avec les chartes qu’elles ont adoptées ? Face à une telle impasse sur la production de logements neufs, il faut agir – j’en conviens – sur la mise à disposition du parc privé existant, particulièrement en zone tendue.
Il faut éviter que l’inadaptation de la gouvernance des copropriétés n’entraîne une dégradation du parc existant ou un retard dans sa modernisation. Il faut prendre à bras-le-corps la situation des copropriétés dégradées et la lutte contre l’habitat indigne. Nous devons convenir qu’en son titre II, ce texte apporte des avancées crédibles sur le traitement de l’habitat indigne et des copropriétés dégradées.
Elles découlent en grande partie des propositions issues du rapport des sénateurs Dominique Braye, aujourd’hui président de l’ANAH, l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, et Claude Dilain. Nous sommes aussi satisfaits des acquis des travaux de la commission dans ce domaine, comme la création d’un fonds de prévoyance obligatoire par copropriété ou les mesures qui contraignent l’action des marchands de sommeil dans les copropriétés dégradées ou dans l’habitat indigne. Par contre, nous restons réservés sur la complexification que ne manquera pas d’apporter le fichier du registre d’immatriculation des copropriétés.
Nous ne sommes pas davantage opposés aux dispositions du titre III. Vous constatez, chers collègues, que nous savons discerner et appuyer les mesures qui vont dans le bon sens. Mais l’accord avec l’essentiel des dispositions de ces deux titres ne peut cependant nous conduire à soutenir ce projet de loi.
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis
Comme vous le savez, nous sommes totalement opposés à l’essentiel des dispositions du titre premier, qui déséquilibrent profondément la relation entre propriétaires privés et locataires, risquent de provoquer une dégradation de l’offre de logements locatifs privés et de faire replonger le parc dans un défaut d’entretien chronique.
M. Jean-Marie Tetart. 
Madame la ministre, vous avez dit en commission des affaires économiques comprendre notre opposition idéologique, avouant par là même que votre texte avait à voir avec l’idéologie, ce que laissent penser certaines de vos déclarations dans la presse. Alors que la France est en panne de construction, vous allez détourner de l’investissement locatif de nombreux Français – et ce ne sont pas de nouveaux avantages fiscaux qui y changeront quelque chose – parce que vous faites entrer le logement dans le champ de l’économie administrée !
Ben voyons !
M. Régis Juanico. 
Votre projet rompt totalement l’équilibre qui prévalait entre bailleurs et locataires. Vous imposez une négociation contractuelle, que vous enfermez dorénavant dans une codification stricte, qu’il faut respecter sous peine de sanction. Vous augmentez les droits des locataires et les contraintes des propriétaires. Vous ne laissez pas d’espace de liberté aux bailleurs, qui devront obligatoirement s’assurer contre les impayés de loyer. Vous ôtez aux parents la possibilité de se porter caution pour leurs enfants, empêchant ainsi la solidarité qui réglait la plupart des situations d’impayé dans le secteur privé.
M. Jean-Marie Tetart. 
En zone tendue, vous envoyez un message aux nombreux investisseurs institutionnels : le secteur du logement devra être évité. Ces grands investisseurs ont le choix, pas les petits propriétaires. Pour ces derniers, votre projet est source d’une grande inquiétude : ils ne sont plus certains de dégager une rentabilité suffisante pour constituer un indispensable complément de revenu.
Avec le plafonnement des loyers, vous imposez en quelque sorte une collectivisation du parc de logements privés locatifs : entre le plafonnement des recettes et les charges liées au foisonnement des dépenses et des contraintes que ce texte impose, vous déterminez un « revenu encadré » auquel peut prétendre le bailleur. Ce n’est pas le loyer qui est encadré, mais le revenu !
Dieu sait que les nouvelles charges sont nombreuses : cotisations à la garantie universelle des loyers ; trésorerie pour porter l’avance d’une assurance pour le compte du locataire ; frais d’état des lieux ; réduction à un mois du préavis du locataire, ce qui entraînera à coup sûr un temps sans locataire dans le cas d’une relocation en zone tendue, et j’en passe.
Les petits bailleurs privés découvriront très vite qu’il ne leur est plus possible d’assurer eux-mêmes leur gestion locative, tant ce texte la complexifie. En voulant sécuriser la relation bailleur-locataire par une codification des démarches et des documents, votre texte nourrira l’explosion procédurale.
Ce projet de loi traduit également la grande défiance que voue ce gouvernement aux agents immobiliers, aux syndics et, finalement, aux propriétaires, acteurs que vous accusez dans un journal du matin de n’être mus que par l’appât du gain. Une nouvelle façon de diviser les Français : locataires contre propriétaires, locataires contre agents immobiliers, propriétaires contre syndics.
Proclamant dès la première page du projet de loi que « tarifs injustifiés et excessifs, opacité, coûts de transaction trop élevés sont de mauvaises pratiques qui, tout en étant le fait d’une minorité, ont pu entacher et peser sur l’ensemble du secteur des professions immobilières », vous engagez une modification totale des conditions d’exercice, à même de remettre en cause le modèle économique. Votre texte propose une évolution à laquelle la profession sans nul doute s’adaptera, mais au prix de pertes d’emplois conséquentes dont le pays n’a pas besoin.
Vous auriez pu vous en tenir aux mesures du projet de loi Lefebvre, que vous reprenez d’ailleurs, et qui étaient aptes à corriger une grande partie des excès constatés. Mais non, vous voulez mettre cette profession au pas !
Ce texte est aussi la preuve que la volonté de simplification administrative et normative du Gouvernement n’est pertinente que pour les textes et procédures en place et qu’elle ne s’applique pas à ceux à venir. Comment comprendre autrement cette avalanche de documents-types qui va inonder le secteur ? Comment comprendre, à l’heure où l’on cherche des économies, que soit créé un nouvel organisme dont nous ne pouvons croire qu’il sera sobre en moyens de fonctionnement ? Pourquoi une garantie universelle et obligatoire des loyers en lieu et place des assurances facultatives actuelles et des cautions apportées par les familles, qui ne coûtaient rien ? Vous l’avez compris, nous sommes résolument contre la plupart des dispositions du titre premier, lequel, à lui seul, justifiait les motions qui ont été présentées.
Nous sommes particulièrement opposés à ces deux mesures phares que sont l’encadrement du loyer en zone tendue et la mise en place obligatoire de la garantie universelle des loyers. Elles sont doublement néfastes, puisqu’elles risquent de ne pas atteindre l’objectif qu’elles poursuivent. Ainsi, la méthode d’encadrement du loyer provoquera sans nul doute un alignement progressif des loyers à 20 % au-dessus du loyer médian, alignement qui, à son tour, augmentera ledit loyer médian. La suite du débat nous permettra de discuter encore de cette analyse, toute mathématique.
Le principe même de l’encadrement présente des risques en termes de dégradation de l’offre de logements locatifs et de la qualité des logements. D’ailleurs, si l’encadrement des loyers était aussi performant, pourquoi le gouvernement Jospin n’a-t-il pas prolongé le dispositif d’encadrement de la loi Mermaz de 1989 ?
Il est évident que, pour détendre les zones tendues, on n’a encore rien trouvé de mieux que de construire plus massivement et plus vite, ce qu’apparemment vous ne parvenez pas à faire !
Quant à la GUL, mise à la charge du bailleur en lieu et place des cautionnements volontaires, elle déresponsabilisera les locataires, conduira à une fiscalité accrue sur les loyers ou à un prélèvement supplémentaire sur Action Logement, et créera une nouvelle administration. Elle remboursera les loyers impayés, peut-être avec une franchise, peut-être avec un plafond, et très certainement avec les deux ! Mais sera-t-elle capable de recouvrer ensuite auprès du locataire les sommes dues à la caisse nationale ? Rien n’est moins sûr. Il y a fort à parier que le taux d’impayés augmentera et que les cotisations croîtront avec la sinistralité grandissante.
Madame la ministre, ne m’accusez pas, en disant cela, d’adopter une position idéologique. Il s’agit simplement de bon sens. Il semble d’ailleurs que votre majorité en ait aussi, puisque j’ai lu dans la presse que certains de ses membres s’opposent aussi à cette mesure qu’ils jugent coûteuse pour les finances publiques et déresponsabilisante pour les mauvais payeurs.
Nouvelle taxe, nouvelle administration, nouvel empilement réglementaire, tout cela pour un taux d’impayés de 2,5 à 3% ! N’aurait-il pas été plus simple d’aggraver les sanctions contre les tricheurs, de renforcer la solidarité avec les plus démunis, ces mauvais payeurs contraints mais de bonne foi ?
Quant au titre IV, il tente de répondre à l’objectif de construire 500 000 logements par an tout en respectant les contraintes de la transition écologique des territoires. Nous sommes évidemment d’accord pour réduire la consommation des zones agricoles et des zones naturelles par une mobilisation des friches industrielles et commerciales et par une densification de l’urbanisation. Nous approuvons le fait que la hiérarchie des documents d’urbanisme soit revue au profit du SCOT et que l’intercommunalité joue un rôle de premier plan dans la responsabilité de l’aménagement du territoire et de l’urbanisation mais nous ne l’approuverons qu’à condition que les PLU soient basés sur le volontariat.
Si ce n’était pas déjà le cas, et si les lois préparées par Mme Lebranchu ne l’ont pas encore fait, votre texte finira de convaincre les élus locaux que le temps des communes s’achève. Le passage brutal au PLU intercommunal envisagé dans ce texte est, sans doute, ce qui préoccupe le plus les élus locaux en cette rentrée. Il rencontre d’ailleurs l’opposition de l’association des maires de France, comme vous le savez.
Oui au PLU intercommunal pour les intercommunalités qui le décident ! Oui peut-être, aussi, au PLUI si le « I » est synonyme d’intégrateur.
Vous ne trouverez pas une majorité de députés, au sein de notre groupe, qui soutienne la création d’un PLU intercommunal à marche forcée. Vous pourrez en revanche rassembler une majorité de députés, sur tous les bancs de cette assemblée, pour approuver le principe d’un PLU intercommunal basé sur le volontariat. Qu’apporterait ce transfert obligatoire rapide s’il ne conduisait qu’à opposer des communes entre elles ou des communes à l’EPCI ? Un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable appelle d’ailleurs à la plus grande prudence pour définir le champ de compétence, le mode de gouvernance, le contenu et le suivi de ces PLU intercommunaux.
Il recommande une période transitoire de trois ans à compter de l’entrée en vigueur de la compétence PLU pour les EPCI, afin que les communes et les intercommunalités débattent du lancement du futur PLU intercommunal et que puissent s’achever les documents d’urbanismes communaux engagés.
Pourquoi ne pas plutôt rendre obligatoire le lancement par les EPCI d’une démarche d’élaboration d’un PLU intercommunal en vue d’un transfert de compétences à l’issue du processus qui devra être contenu dans un délai maximum ? Cela ne vaudrait-il pas mieux que des PLU intercommunaux imposés qui ne seraient que la somme de PLU communaux, à laquelle le transfert immédiat de la compétence semble conduire ?
Il ne resterait qu’à fixer par décret le délai maximum. Ce ne serait que l’un des trop nombreux décrets auxquels vous nous avez renvoyés lors de nos débats en commission pour répondre à nos interrogations ou nos oppositions. Vous nous avez également promis, pour la séance, de nouvelles propositions, de nouvelles rédactions, de nouvelles justifications en contrepartie du retrait de certains amendements en commission.
Nous espérons de bonnes surprises mais je doute qu’elles soient suffisantes pour nous rallier à un texte qui finira de ruiner les chances d’une relance importante et diversifiée de l’offre de logement.
Le groupe UMP votera donc contre ce texte.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Michel Piron.
Mme la présidente. 
La dernière fois que nous avons eu le plaisir de vous voir sur ce banc, madame la ministre, vous présentiez le projet de loi autorisant le Gouvernement à prendre des ordonnances pour accélérer les projets de construction.
M. Michel Piron. 
Je vous avais alors apporté mon soutien, tant sur la méthode du recours aux ordonnances pour laquelle je plaidais déjà lors de la précédente législature que sur votre volonté de simplifier les normes et les procédures qui freinent les projets de construction.
Hélas, les textes se suivent et ne se ressemblent guère puisque vous revenez devant nous avec un ensemble législatif, et le mot est faible, de 108 articles et plus de 250 pages. Où est le « choc de simplification » ?
Lors de nos précédents échanges, j’avais attiré votre attention sur cette irrésistible propension de l’administration française à l’inflation normative, maladie technocratique qui nourrit la bureaucratie et s’épanouit au nom de ce que j’appellerais les « délires de la raison ».
Chacun sait combien, dans un pays centralisé comme le nôtre, il est extraordinairement compliqué de simplifier ! Plus précisément, dans le secteur du logement, les difficultés tiennent notamment à l’empiétement continu du champ législatif sur le domaine réglementaire. Je regrette ainsi qu’un nombre considérable de détails figure dans ce projet de loi sur autant de sujets qui devraient relever du décret ou de la circulaire.
Je ne saurais cependant vous jeter la pierre, madame la ministre, car si le texte est passé de 84 à 108 articles en commission, ce n’est évidemment pas du seul fait du Gouvernement. Quand je vois que nous nous apprêtons à discuter pas loin de 1 300 amendements, je reconnais volontiers que la créativité parlementaire n’est pas exempte de responsabilité en la matière.
Cette remarque liminaire pourra vous sembler purement formelle, mais elle ne l’est pas : l’empilement de normes – handicap, RT 2012, 2020, normes environnementales… – pèse de plus en plus lourd sur les délais et les coûts de construction. Ces douze dernières années, études à l’appui, si les coûts de construction ont augmenté de 50 %, les deux tiers de cette hausse sont imputables aux normes supplémentaires.
Il s’agit d’un véritable problème qu’il convient de poser à nouveau, car de sa résolution dépend certainement une partie de la réponse à la crise du logement. La crise du logement et de la construction est toujours bien présente malgré les chiffres de la période avril-juin qui avaient pu laisser entrevoir une éclaircie avec une augmentation de 9 % des mises en chantier.
Les derniers chiffres communiqués par le ministère le 27 août le confirment : si le nombre de mises en chantier enregistrées durant cette période progresse légèrement par rapport à la même période l’année précédente – plus 5,9 % –, il continue toutefois de dévisser lorsque l’on considère les douze derniers mois écoulés. Avec quelque 301 626 constructions de logements neufs entamées depuis août 2012, c’est une baisse - significative - de 13,4 % qu’il convient de souligner.
Il en va de même du volume de permis de construire recensés qui enregistre une nouvelle dégradation. Au cours des mois de mai, juin et juillet 2013, les permis déposés – 89 218 unités – accuseraient ainsi un repli de 22 % par rapport à la même période en 2012, en baisse de 11,8 % sur douze mois.
Avec une estimation proche de 330 000 logements construits en 2013 – 300 000 selon ce que l’on prend en compte –, nous restons très loin des 500 000 unités promises par le Président de la République. L’urgence reste la même pour ce secteur et pour l’emploi.
La crise ne date certes pas d’aujourd’hui et plusieurs facteurs expliquent le ralentissement de l’activité, mais certaines décisions que vous avez prises en ce début de quinquennat ont eu des effets dramatiques sur l’ensemble du secteur.
La principale, c’est évidemment l’augmentation du taux de TVA de 7 à 10 % au 1

La simple annonce de cette augmentation – un doublement en deux ans ! – a totalement déstabilisé le monde de la construction, qui affronte déjà difficilement la crise économique depuis cinq ans.
Au groupe UDI, nous n’avons cessé de vous demander de revenir sur cette mesure délétère pour les 4 millions de travailleurs du secteur du bâtiment et de la construction.
Vous avez consenti un premier effort sur le logement social, mais nous vous appelons à aller plus loin en abaissant à 5 % le taux de TVA pour les travaux de rénovation et d’efficacité énergétique, et à 10 % le taux de TVA sur le locatif intermédiaire et les logements conventionnés pendant deux ou trois ans.
Seul un soutien massif du Gouvernement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014 serait de nature à apporter un peu d’air à court terme à ce secteur déterminant.
Vous le savez en effet, madame la ministre, la crise du logement porte atteinte au pouvoir d’achat des Français, à leur mobilité professionnelle, à l’épanouissement de leurs enfants, voire à leur santé. C’est aussi un levier majeur en termes de sécurisation et de lutte contre l’exclusion. Vous l’avez d’ailleurs dit : il s’agit là d’un véritable enjeu de société.
La réponse que vous y apportez à travers ce projet de loi ne nous semble pas adaptée à la virulence de la crise : ce sera la principale critique que nous porterons contre votre texte. Je peux à mon tour citer Sénèque, monsieur le rapporteur : « Il n’y a pas de bon vent pour celui qui ne sait où il va ».
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Oui, le groupe UDI insiste sur ce fait, la priorité des priorités consiste à accroître substantiellement l’offre de logements pour répondre aux besoins de nos compatriotes. Or, malgré un examen rigoureux, je n’ai pas relevé beaucoup de dispositions dans votre projet de loi qui permettront d’atteindre cet objectif – à l’exception du PLU intercommunal dont les effets ne se feront sentir que sur le moyen et long terme.
M. Michel Piron. 
Votre texte n’en contient pas moins des mesures intéressantes et, pour vous être agréable, je commencerai par évoquer celles qui recueillent notre assentiment.
Mme Cécile Duflot,

Étant partisan d’une certaine constance dans la majorité comme dans l’opposition, je ne surprendrai pas ceux de nos collègues qui suivent nos débats sur le logement depuis plusieurs années en évoquant le PLU intercommunal, sujet parfois passionnel mais transpartisan, et qui anime nos discussions depuis fort longtemps.
M. Michel Piron. 
Je me réjouis qu’il ait enfin trouvé sa place dans ce projet de loi et qu’il ait survécu à l’examen de la commission des affaires économiques, malgré les réflexes épidermiques que sa seule évocation provoquait naguère chez certains, et non des moindres.
Alors que 60 % des 36 500 communes françaises comptent moins de 500 habitants et 27 000 moins de 1 000 habitants, un tel outil mutualisant l’ingénierie me paraît pour le moins indispensable. Son instauration demain constituerait une avancée considérable, ne serait-ce que pour restaurer le lien entre logement, services, zones d’activité et déplacements, mais aussi pour améliorer l’offre foncière et favoriser la mixité sociale et fonctionnelle.
Si je peux comprendre qu’une telle révolution nécessite du temps et du dialogue entre les maires et l’intercommunalité, je m’interroge sur la distinction opérée entre communautés d’agglomération et communautés de communes, qui disposeront d’un délai de trois ans à compter de la publication de la loi.
À tout le moins, je souhaite que cette période soit mise à profit pour faire monter en charge la collaboration entre les collectivités et les intercommunalités tout en évitant la constitution d’une « compétence à trous » qui serait paralysante pour l’ensemble de la dynamique intercommunale. Je vous proposerai donc plusieurs amendements en ce sens.
S’agissant de la mise en place d’une garantie universelle des loyers à l’horizon 2016, nous ne pouvons que souscrire à son principe puisque votre GUL n’est autre que la fille de la « garantie des risques locatifs » lancée en 2006 par Jean-Louis Borloo.
La généralisation de cette garantie se justifie, tant pour répondre à la détresse de nos concitoyens qui ne disposent pas du cautionnement nécessaire pour se loger, ce qui créé une inégalité devant l’accès au logement, que pour soutenir les propriétaires dont les vies se retrouvent parfois précarisées par un investissement locatif qui se transforme en cauchemar, faute de paiement du loyer par le locataire.
L’essentiel de nos propositions ne portera donc pas sur le bien-fondé de votre dispositif, mais sur son financement, la responsabilisation des acteurs et les modalités de sa mise en œuvre.
En d’autres termes, nous devons répondre à la question suivante : comment mutualiser sans déresponsabiliser ?
Vous nous avez apporté quelques précisions sur ce point lors de nos travaux en commission, madame la ministre, et je salue le fait que le locataire et le propriétaire participeraient chacun pour moitié au financement de la garantie universelle des loyers. C’est une avancée importante en matière de responsabilisation.
Je considère cependant qu’il conviendrait en outre d’instituer un ticket modérateur, à l’image de ce qu’on fait les fondateurs de la sécurité sociale, en vue de maintenir une part de responsabilité, y compris pour celui qui rencontre des difficultés à un moment donné de sa vie.
Rien ne serait plus dangereux qu’une assurance à 100 %, qui pourrait inciter certains à ne plus payer leur loyer et d’autres à ne plus essayer de le recouvrer, ce qui irait à l’encontre des objectifs poursuivis par le dispositif et nécessite donc d’être précisé.
J’en viens maintenant à l’encadrement des loyers, et là, madame la ministre, je ne comprendrais pas que vous persévériez dans l’erreur. Nous admettons, au groupe UDI, la nécessité de réguler les augmentations brutales de loyers pour protéger les ménages modestes, tout particulièrement dans les zones tendues comme l’Île-de-France – des dispositions existent déjà. Mais, avec ce que vous annoncez, je crains que vous n’arriviez au résultat inverse de celui que vous recherchez. Certes, je ne conteste pas l’excellence de vos intentions, mais vous savez bien que l’enfer en est pavé !
Soyons plus précis : à la relocation ou au renouvellement du bail, les propriétaires des appartements loués à des tarifs supérieurs au seuil du loyer médian de référence majoré de 20 % devront consentir des baisses de loyer à leurs locataires, pour les ramener au niveau légal. Sauf que certains en bénéficieront plus que d’autres. Et, par définition, ce sont les locataires les plus aisés, ceux qui paient les loyers les plus chers, qui pourront bénéficier des baisses de loyer les plus importantes : peut-être moins 30 ou moins 35 % à Lyon, à Marseille et à Paris. Était-ce le but visé ?
Au contraire, les ménages les plus pauvres, qui ne peuvent supporter actuellement que des loyers inférieurs au marché, risquent de voir leur facture mensuelle augmenter à l’occasion du renouvellement du bail. Car le projet de loi ouvre bien ce droit au bailleur, même si, madame la ministre, vous avez pris la précaution de minorer le loyer médian de 30 %. Ainsi, partant d’une louable intention, l’encadrement des loyers pourrait avoir des conséquences sociales dangereuses à l’heure où notre pays traverse une grave crise du logement.
Quant à la possibilité, pour les collectivités territoriales et les EPCI, de créer des observatoires locaux des loyers à leur initiative, la disposition est intéressante, car elle permettrait de recueillir des données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée. À condition que les observatoires soient bien en mesure d’observer…
J’en viens au quatrième sujet qui, pour y avoir beaucoup travaillé, me tient particulièrement à cœur : celui de l’urbanisme commercial, qui a fait une réapparition surprise dans ce texte, au détour d’un amendement du président Brottes.
Si je me félicite que ce sujet soit à nouveau abordé ici, je tiens néanmoins à mettre en garde tous mes collègues sur l’extrême rigueur dont il convient de faire preuve dans la rédaction. La moindre brèche ouverte dans le dispositif peut avoir des conséquences désastreuses, comme ce fut le cas dans les premiers mois qui ont suivi le vote de la loi LME.
Quel est l’enjeu ? La difficile conciliation entre deux objectifs : l’aménagement du territoire, intégrant tous les aspects liés à la préservation de l’environnement et la liberté du commerce et du droit de la concurrence.
Pourtant, certains ministères continuent de croire en ce postulat : le droit de la concurrence interdirait toute régulation des installations commerciales.
L’arbitrage entre ces deux principes a donné lieu en Europe à des contentieux très lourds, jugés à plusieurs reprises par la Cour de justice européenne, notamment à propos de l’Espagne. Or la Cour de justice a parfois renvoyé dos à dos les parties, en reconnaissant une régulation conduite au nom de l’aménagement du territoire.
Nombre de nos voisins sont parvenus à établir cet équilibre – je pense notamment à l’Allemagne. Je vous proposerai donc un amendement qui reprend l’essentiel de la version, adoptée naguère par le Sénat, de la proposition de loi relative à l’urbanisme commercial que j’avais portée moi-même à l’Assemblée avec Patrick Ollier, sous la précédente législature. J’avais alors, avec l’ancien sénateur Dominique Braye, obtenu de Bruxelles des assurances quant à l’eurocompatibilité de ce texte.
J’ai vu que le Gouvernement avait également déposé un amendement sur cette partie du projet de loi. Nous aurons donc l’occasion d’y revenir dans le détail. Je forme le vœu que nous puissions nous retrouver sur un dispositif juridiquement solide, à même de conditionner les implantations commerciales au respect des exigences liées à l’aménagement du territoire.
Je ne m’étendrai pas longuement sur l’ensemble des autres dispositions du texte, d’importance très inégale, qui, souvent, ne posent pas de problèmes de fond. Mais, le diable se cachant toujours dans les détails, nous serons attentifs à ce que les mesures proposées ne viennent pas tétaniser davantage un marché qui a surtout besoin de souplesse.
Issu d’une famille politique qui a toujours fait primer le consensus sur la norme, je regrette simplement que nombre de dispositions du projet de loi accentuent les déséquilibres au profit du locataire. Si certaines pratiques abusives nécessitent que l’on y mette un terme, je déplore que le texte préjuge trop souvent de la culpabilité des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. Nous avons besoin de ces derniers et de leur investissement. De ce point de vue, j’espère que nos discussions permettront de rééquilibrer le texte.
Je me félicite par ailleurs des dispositions visant à prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés – dispositions qui reprennent en grande partie le rapport Braye – ainsi que du renforcement de la lutte contre l’habitat indigne. La lutte contre les marchands de sommeil demeure une absolue nécessité. Dans ce domaine, nous avons, avec Jean-Christophe Lagarde, déposé quelques amendements qui vont dans ce sens.
Nous sommes également favorables aux dispositions visant à la densification.
Enfin, je vous remercie, madame la ministre, d’avoir accepté, suite à mes amendements, l’abrogation de dispositions qui ne dataient que de 1783…
 (Sourires.)
Vous le voyez, madame la ministre : à la lecture de votre projet de loi, le groupe UDI est partagé entre la satisfaction de voir émerger certaines dispositions nécessaires et attendues, et le regret d’être confronté à un texte dont la profusion ne résoudra pas le problème majeur qui demeure en France : l’insuffisance de l’offre de logements pour satisfaire les besoins croissants de nos compatriotes.
Ce texte n’enrayera pas la crise du logement dans notre pays et le projet de loi de finances pour 2014 sera un rendez-vous autrement plus déterminant pour le secteur de la construction, qui attend des signaux puissants de la part du Gouvernement.
Le groupe UDI aborde toutefois cette discussion dans une démarche constructive, sans a priori, mais avec la volonté d’améliorer certaines dispositions de votre projet, tout en veillant à ne pas empiler toujours plus de normes dans un domaine qui souffre déjà trop d’une surréglementation contre-productive.
En clair, nous déterminerons notre vote final à la lumière des modifications qui interviendront tout au long de nos discussions, en fonction du sort qui sera réservé à nos nombreuses propositions que nous voulons, je le redis, constructives.
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
La parole est à Mme Michèle Bonneton.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, chers collègues, le projet de loi sur l’accès au logement et pour un urbanisme rénové complète deux autres textes votés a l’automne dernier, qui visaient à faciliter le transfert de biens publics pour construire des logements et à accélérer et simplifier par ordonnances les procédures pour faciliter la construction de logements et les démarches administratives dans ce domaine.
Mme Michèle Bonneton. 
Le projet que nous allons examiner vise à atteindre l’objectif, fixé par le Gouvernement, de construire 500 000 logements par an – et non d’ici à 2017, comme je l’ai entendu encore ce matin à la radio. Cet objectif, madame la ministre, est très ambitieux, et difficile à transcrire dans les faits. Nous espérons que ce projet de loi y contribuera largement.
Ce texte vient donc compléter les mesures déjà votées : le passage à 25 % de la part de logements sociaux dans les communes où c’est nécessaire et l’aggravation des sanctions ; la mobilisation du foncier public pouvant aller jusqu’à une mise à disposition gratuite ; la réforme de loi SRU ; le plan d’investissement pour le logement ; les ordonnances destinées à raccourcir les procédures, à simplifier les normes, à déroger de manière limitée aux PLU pour construire dans les « dents creuses » et surélever modérément certains immeubles, à transformer des bureaux en logements ; mais aussi l’abaissement à 5 % le taux de TVA pour le logement social et la rénovation de 500 000 logements par an d’ici à 2017 ; enfin, la mobilisation dans le cadre du plan Campus pour le logement étudiant.
Construire des logements est une priorité clairement exprimée. Encore faut-il en faciliter l’accès, en agissant à la fois sur les loyers et les relations entre locataires et propriétaires. C’est ce que propose la loi ALUR, qui rééquilibre les relations entre bailleurs et locataires, en rassurant à la fois les uns et les autres et en régulant les professions de l’immobilier, tout en préservant le foncier.
Densifier en construisant du logement est une nécessité pour répondre aux besoins. Encore faut-il densifier intelligemment, c’est-à-dire en veillant à préserver des espaces de respiration – des espaces verts notamment – et en conservant toute sa place à la nature en ville.
Les grands enjeux de ce projet de loi sont importants et décisifs pour l’avenir du logement dans notre pays et les objectifs sont clairement définis. Je partage tout à fait ce qu’a dit mon excellent collègue François de Rugy, mais, pour ne pas alourdir nos débats, je ne le répéterai pas à cette tribune. Je ne dirai donc pas tout le bien que je pense de ce texte.
Le projet de loi propose d’encadrer les loyers dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande, les niveaux de loyer étant devenus incompatibles avec le budget des ménages.
Il vise à réduire les éventuelles tensions entre locataires et bailleurs en simplifiant et en sécurisant leurs relations. Cette simplification passe par des règles simples, quasi élémentaires, comme la mise en place d’un formulaire type pour le bail, ainsi que pour l’état des lieux.
Il propose également de maîtriser les coûts du logement, car les marchés de l’immobilier ont connu des hausses de prix et de loyers sans précédent. Les frais payés par les locataires aux agents immobiliers seront plus transparents et plus ciblés, et l’activité des syndics sera mieux encadrée, au bénéfice des copropriétaires.
Il propose encore d’édicter des règles déontologiques claires aux professionnels et de s’engager dans la transition écologique des territoires. Cela nécessite de stopper l’artificialisation des espaces agricoles et naturels et passe par une densification intelligente des espaces déjà urbanisés en préservant les continuités écologiques, notamment en milieu urbain.
Ce texte veut donner aux intercommunalités la possibilité et les moyens d’élaborer les plans locaux d’urbanisme sur le périmètre des intercommunalités, ce qui paraît aujourd’hui l’échelle la mieux adaptée pour la construction de logements. Il tend à protéger les bailleurs, à faciliter l’accès au logement et à prévenir les expulsions en mettant en place une garantie universelle des loyers sur l’ensemble du parc privé – y compris pour les meublés. Tous les locataires et tous les propriétaires bailleurs – personnes physiques ou morales – bénéficieront de ce dispositif.
Votre texte, madame la ministre, a pour objectif de lutter contre l’habitat indigne, qui représente près de 500 000 logements. La politique d’hébergement vise au relogement des personnes, notamment en y associant les associations. Cela passe aussi par la détection en aval des impayés de loyers, en particulier par le renforcement des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives – les CCAPEX – et du service intégré d’accueil et d’orientation – le SIAO – ainsi que par l’effectivité du droit au logement opposable – le DALO.
Enfin, ce projet de loi envisage le développement de formes d’habitat alternatives comme l’habitat participatif ou encore les diverses formes d’habitat léger, mobile et démontable. C’est la première fois que ces types de logements sont reconnus par la loi, bien qu’ils soient appréciés et utilisés par un nombre toujours plus élevé de nos compatriotes.
Comme vous pouvez le constater, le contenu de la loi est vaste et vous avez pu comprendre dans mes propos que notre groupe soutenait fortement ce texte. Toutefois, nous avons déposé une série d’amendements.
Nous tenons particulièrement à ceux que nous proposerons s’agissant de la vente à la découpe, de la régularisation tardive des charges, de la création d’un droit de priorité locative, du remboursement sans délai des cautions lorsque les parties se sont accordées, de la cohabitation entre ville et nature - notamment par la création de zones urbaines vertes et l’introduction du coefficient de biotope par surface dans les documents d’urbanisme. En outre, des mesures permettant de contribuer à la transition énergétique par la rénovation thermique des bâtiments doivent être prises.
De même, nous souhaitons améliorer le nouveau statut de l’habitat coopératif en permettant l’apport en industrie sous forme de travail ou de connaissances professionnelles, avec les encadrements nécessaires pour éviter d’éventuels dérapages.
Nous voulons également protéger davantage ceux qui ont des habitations légères, notamment ceux qui font du camping à l’année, améliorer la vie dans les foyers de travailleurs migrants, inscrire un projet agricole et alimentaire dans les PLU.
Mais attention, chacun son rôle ! La loi ALUR devra mettre un terme à l’étalement urbain. La loi d’avenir agricole devra quant à elle travailler sur la gestion du foncier pour une agriculture durable. Nous comptons, madame la ministre, soutenir le texte, qui est à la fois ambitieux et novateur. Nous espérons que le débat permettra de l’enrichir de nos propositions afin que l’objectif de construction de logements soit atteint.
Très bien !
Mme Laurence Abeille. 
La parole est à M. Joël Giraud.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, mesdames et messieurs les rapporteurs, mesdames et messieurs les députés, chers collègues, le projet de loi sur le logement et l’urbanisme qui nous rassemble aujourd’hui est clairement un texte massif. Ce n’est pas le président du comité de massif des Alpes ni celui de la commission permanente du conseil national de la montagne qui vous le reprochera, madame la ministre, si vous me permettez ce clin d’œil.
M. Joël Giraud. 
 (Sourires.)
 Le texte touche en effet l’immense majorité de nos concitoyens dans leur vie quotidienne, et sur des sujets particulièrement sensibles. Il est une banalité que vous avez certainement trop entendue depuis le début de la discussion générale, mais permettez-moi d’insister et de la répéter : avoir un logement est évidemment une nécessité humaine fondamentale qui assure les conditions d’une vie décente. C’est pourtant encore aujourd’hui, dans notre France du XXI

 Pour les millions de Français qui ne trouvent pas de logement ou dont la part de dépense consacrée au logement est trop lourde pour vivre dignement, la crise du logement est durement ressentie au quotidien. Le poids moyen des dépenses de logement dans le revenu des ménages est passé de 20 % à 28 % en quelques années, et l’on estime à plus d’un million le déficit de logements en France. Nous savons tous que le logement cristallise des angoisses intimes relatives au développement harmonieux de la famille, au chômage, à l’autonomie ou à la crainte du déclassement. Plus elle la crise du logement dure, plus elle s’accompagne dans l’opinion d’un sentiment d’impuissance des élus, au niveau local comme au niveau national.
 Pourtant, nous tombons ici tous d’accord, quels que soient les bancs sur lesquels nous siégeons, sur le fait que le logement est au cœur de notre pacte républicain et constitue un besoin impérieux que nous avons le devoir de satisfaire. Pourtant, le droit au logement figure dans notre bloc constitutionnel, dans le préambule de la Constitution de la IV

 Malgré nos belles déclarations et nos grandes lois, le constat est implacable : nous ne parvenons pas à respecter ce devoir de solidarité minimale. Faut-il alors se résoudre à accepter cette situation comme une fatalité ? Je ne le pense pas, et j’ai de bonnes raisons de croire que votre projet de loi, madame la ministre, nous aidera à faire bouger les lignes.
 Soyons lucides, mes chers collègues, et ne versons pas dans l’angélisme : le projet de loi n’est pas une baguette magique et la majorité de ses effets ne seront pas perceptibles immédiatement. Mais il comporte des mesures énergiques qui vont dans le bon sens, celui de la mise en œuvre de notre politique de changement dans la justice en matière de logement et d’urbanisme. Les plans locaux d’urbanisme intercommunaux, les PLUI, peuvent poser certains problèmes dans des situations particulières et il faut entendre les mécontentements pour assouplir un peu le dispositif, mais il s’agit d’une modernisation globale nécessaire à notre République. Quant à la mise en place d’une garantie universelle locative, elle mérite des éclaircissements que vous ne manquerez pas de nous donner au cours des débats, madame la ministre.
 Surtout, l’inscription dans la loi d’un devoir de solidarité mutuelle donnera les moyens à des millions de nos concitoyens, qui n’ont pas forcément de caution solide, de trouver un logement tout en protégeant les propriétaires contre le risque d’impayés. C’est un mécanisme « gagnant-gagnant », car il assurera une garantie aux propriétaires qui ont besoin de percevoir les loyers des logements qu’ils louent. La GUL, dont le mécanisme exact, en particulier le financement, n’est pas encore arrêté, permettra aux propriétaires de continuer à toucher les loyers en cas d’impayés. L’encadrement très souple des loyers, la simplification et la sécurisation de la location, la limitation des frais d’agence et de syndic, la réforme des professions immobilières et la lutte contre l’habitat indigne : autant d’objectifs que nous partageons et soutenons.
 Nous avions besoin de ces mesures fortes pour mettre un terme à tous les abus dont souffrent les plus défavorisés. À la suite d’un long travail avec les experts, en vous inspirant des travaux parlementaires, vous avez eu assez de fermeté et d’audace, madame la ministre, pour bousculer les conservatismes et transcrire dans la loi de nombreuses propositions novatrices recommandées par les rapports sur le sujet. Cela dit, la copie reste perfectible et c’est ce qui rend notre travail de législateur passionnant. Nous vous proposerons plusieurs amendements au cours des débats pour améliorer votre texte. Permettez-moi de vous présenter rapidement ceux qui me tiennent à cœur.
 Nous présenterons d’abord un amendement relatif à une catégorie de travailleurs qui compte beaucoup pour les lieux de tourisme, soumis à de fortes variations en fonction des périodes de l’année, à la mer comme à la montagne et même dans d’autres régions. Je sais que vous tenez à ces espaces qui donnent un charme particulier à notre pays, madame la ministre. Je parle, bien sûr, des travailleurs saisonniers, que vous semblez avoir un peu oubliés. Je vous proposerai un amendement pour réparer cet oubli et les inscrire pleinement dans l’article 1

 Je vous présenterai également, madame la ministre, plusieurs amendements relatifs aux parcs naturels et à la montagne. La rédaction actuelle du texte pourrait aboutir à des situations problématiques. Par exemple, le nouvel article L. 122-4-3 du code de l’urbanisme s’applique uniquement si aucune commune d’un parc n’est comprise dans un schéma de cohérence territoriale, ou SCOT. Or la charte du parc peut tenir lieu de SCOT. Cette situation est très rare et restrictive, car les périmètres de SCOT chevauchent partiellement les territoires classés parc naturel régional dans de nombreux cas. La situation des parties du territoire classées et non couvertes par un SCOT n’est donc pas réglée. Il faut également que les SCOT reprennent les dispositions et délimitations cartographiques des chartes des parcs. M. le président de la commission du développement durable s’est dit sensible à ces sujets, et j’espère que nous parviendrons ensemble à vous convaincre et à convaincre nos collègues d’adopter ces amendements.
 Je défendrai ensuite quelques amendements visant à introduire des dérogations aux nouvelles règles d’urbanisme lorsqu’elles ne peuvent s’appliquer, spécialement en montagne en raison des fameux handicaps naturels, dans l’esprit de la non moins fameuse loi « montagne » de 1985 qui instaure une possibilité d’adaptation de toute disposition de portée générale aux spécificités des territoires de montagne. La notion de continuité territoriale est difficilement perceptible là où, malgré le réchauffement climatique, il existe entre deux cantons ou deux intercommunalités ou même au sein d’une intercommunalité un massif de 4 000 mètres d’altitude surmonté d’un glacier.
 Enfin, sans rapport direct avec le projet de loi, je tenais également à vous faire part, madame la ministre, de la préoccupation des élus, des professionnels et des citoyens des zones de montagne qui ne sont plus incluses dans le zonage pour l’investissement locatif privé qui porte votre patronyme. Il faudra trouver des indicateurs précis et pertinents pour délimiter de telles zones et ne pas laisser sur le bord de la route des zones en tension comme la montagne. Le manque de logement dans le parc locatif privé y est criant et aboutit nécessairement à un renchérissement des prix, dû à la pression du tourisme - le seuil de 1 000 euros par mètre carré est dépassé depuis fort longtemps dans de nombreuses stations françaises - mais aussi aux risques naturels qui rendent le foncier rare, donc cher.
 Je vous fais confiance, madame la ministre, pour affiner le dispositif que vous vous apprêtez à mettre en place afin de n’oublier aucune zone en tension. Je suis prêt, en qualité de président de la commission permanente du Conseil national de la montagne, à travailler sur ces sujets. Nous allons passer un peu de temps ensemble cette semaine et nous y reviendrons. Sachez d’ores et déjà que nous abordons les débats avec enthousiasme et que vous pourrez compter sur les députés du groupe RRDP pour vous aider à moderniser la politique du logement et de l’urbanisme, dans un souci de justice pour nos concitoyens.
La parole est à Mme Estelle Grelier.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, chers collègues, le projet de loi que nous nous apprêtons à examiner propose des avancées importantes. J’en retiendrai deux relatives aux intercommunalités, ce dont vous ne serez pas surpris. Dans le domaine du logement, parmi les nombreux progrès que comporte le texte, je distingue l’amélioration de l’information du demandeur de logement social et le renforcement de la transparence des dispositifs d’attribution. En proposant de mettre en place le dossier de demande unique, le projet de loi permet une meilleure connaissance et un suivi plus efficace de la demande. Mais c’est surtout la mise en place du plan partenarial de gestion de la demande de logement social, confié aux communautés dotées d’un plan local de l’habitat, qui constitue à mon sens le point fort de la rénovation des politiques d’attribution.
Mme Estelle Grelier. 
Désormais, les intercommunalités, toujours en concertation avec les communes, car tel est leur mode de fonctionnement, peuvent mettre en place des politiques de peuplement mieux équilibrées et plus cohérentes avec leur projet de territoire. Sur ce sujet, le projet de loi reprend une partie, mais une partie seulement, des conclusions de la concertation sur les attributions de logements sociaux, menée à l’initiative de Mme la ministre au début de cette année, et à laquelle j’ai eu plaisir à collaborer. Souhaitons que d’autres étapes soient rapidement franchies, en particulier la gouvernance intercommunale de la politique d’attribution.
En matière de planification urbaine, le projet de loi propose de nombreuses dispositions, dont le caractère intercommunal du plan local d’urbanisme, qui revêt une dimension stratégique pour le devenir de nos territoires. La loi d’engagement national pour l’environnement de juillet 2010 a marqué une première étape en faisant déjà, dans le code de l’urbanisme, du PLU intercommunal la règle de principe et du PLU municipal l’exception. Mais le législateur s’est alors arrêté au milieu du gué. En modifiant le code général des collectivités territoriales, le texte veut systématiser le PLUI. Trois grands principes rendent nécessaire une telle évolution, à laquelle je souscris totalement tout en étant élue locale.
Le premier est le principe de réalité. L’échelle de planification doit être adaptée à l’échelle de fonctionnement de nos territoires. En milieu rural comme en milieu urbain ou périurbain, les problématiques de déplacement, de paysage, d’habitat, de commerce, d’agriculture, de biodiversité et d’environnement ne peuvent plus être traitées de manière satisfaisante à la seule échelle municipale.
Le principe de cohérence vient ensuite. Au fil des lois, le législateur a construit des communautés désormais responsables des politiques de développement économique, de déplacement, d’habitat ou encore de réseaux. Or le PLU est le seul document opposable aux tiers, et comporte une dimension stratégique majeure en matière de gestion des sols. Il doit donc être au service de ce qui peut et doit être décidé à l’échelle des bassins de vie. Son adaptation à l’échelon décisionnel est indispensable pour la cohérence des politiques publiques.
Le troisième principe est le principe de solidarité. Le partage de l’urbanisme à l’échelle de l’intercommunalité doit faciliter la cohérence et la solidarité au sein du bloc communal. Comment ne pas s’interroger lorsque l’on voit une commune réaliser seule un lotissement et ne se rapprocher qu’ensuite de sa communauté pour solliciter la desserte en bus, le ramassage des ordures ménagères, les réseaux d’assainissement etc. ?
Il faut donc se féliciter du changement d’échelle dans la planification de nos territoires et saluer l’implication et l’engagement de Mme la Ministre afin de promouvoir une telle évolution de la gouvernance de l’urbanisme. Bien sûr, celui-ci fait partie des sujets sur lesquels la sensibilité des élus locaux est vive. C’est une compétence symbolique à laquelle nous, élus locaux, sommes très attachés, légitimement me semble-t-il. Les décisions en matière de planification urbaine s’inscrivent durablement dans les territoires et sont des marqueurs importants des mandats locaux, d’où l’importance de faire vivre cette compétence si fondamentale pour le développement de nos territoires en la faisant évoluer.
Les observations nationales recueillies par l’association des communautés de France auprès des quelque 200 EPCI aujourd’hui compétents en matière d’urbanisme attestent que l’élaboration intercommunale du PLU s’opère dans une logique de concertation et de coresponsabilité entre communes membres et intercommunalité. Sur ce point, je tiens à saluer les travaux de Mme la rapporteure, soucieuse d’accompagner l’inter-communalisation du PLU par de nombreuses dispositions de nature à rassurer les communes. Il ne s’agit pas de les déposséder de leur compétence, mais bien de faire partager celle-ci au sein de leurs EPCI respectifs pour lui donner davantage de sens et de force. Ainsi, le projet de loi dispose que le PLU intercommunal est élaboré « en collaboration » avec les communes membres. L’utilisation du terme « collaboration », fort juridiquement, est un signal de poids envers les élus municipaux.
Tout cela, c’est de la théorie !
M. Marc-Philippe Daubresse. 
J’ajoute que, depuis 1966 déjà, les communautés urbaines ont préfiguré l’urbanisme intercommunal sans que pour autant ne disparaissent en leur sein ni les communes ni les maires. Faisons en sorte que nos échanges en séance, comme ceux qui ont eu lieu en commission des affaires économiques, dépassionnent le débat et lèvent certains malentendus au profit d’un urbanisme vraiment rénové.
Mme Estelle Grelier. 
 (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Guy Teissier.
Mme la présidente. 
Madame la présidente, madame le ministre, madame le rapporteur, mes chers collègues, voici enfin venue l’heure d’examiner le texte à propos duquel nous espérions les uns et les autres trouver un consensus, dans la mesure où nous pouvions croire qu’il apporterait une réponse satisfaisante à la crise du secteur du logement dont pâtit un trop grand nombre de nos concitoyens.
M. Guy Teissier. 
En effet, la crise du logement reste une certitude, et nous aurions pu nous retrouver autour de l’intention louable de ce projet de loi, qui est de permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires, en maintenant une fiscalité stimulante et en prenant des mesures incitatives à la construction ou à la rénovation.
Malheureusement, au lieu d’apporter ce genre de réponse, ce texte porte le sceau d’une l’idéologie dominée par un esprit manichéen qui ruine les bonnes intentions, et qui se révélerait complètement contre-productif si le texte venait à être adopté en l’état.
Las, madame la ministre, vous vous êtes encore une fois laissée emporter par ce travers qui consiste à opposer les Français les uns aux autres.
 (Exclamations sur les bancs du groupe SRC.) 
Madame la ministre, j’ose le dire, ce texte est une véritable usine à gaz. Vous allez ralentir les projets de construction et faire fuir les investisseurs.
L’encadrement généralisé des loyers, que vous proposez, est digne d’une disposition de sinistre mémoire, la loi de 1948, à l’origine de la paupérisation des cœurs de ville, dont nous avons, aujourd’hui encore, tant de peine à nous remettre. Comme chacun le sait, les propriétaires ont beaucoup de mal, avec des loyers encadrés, à entretenir et à rénover leur parc locatif. En rigidifiant le marché locatif – c’est ce qui se produit à chaque fois que l’on veut réguler le marché –, on risque de détourner de ce secteur les investisseurs qui choisiront d’autres formes de placements.
Quant à la garantie universelle des loyers, il est à craindre qu’elle aboutisse à une déresponsabilisation des locataires et à une fiscalité accrue sur les loyers. Si son financement devait provenir d’une nouvelle taxation des propriétaires bailleurs, cela pourrait générer un frein à l’investissement locatif privé, voire aboutir à un désinvestissement. Par ailleurs, ce dispositif, qui fait reposer l’intégralité du risque d’impayés des loyers sur l’État, risque de se révéler un gouffre pour les finances publiques.
Madame la ministre, votre vision d’un monde binaire, qui vous conduit à stigmatiser les propriétaires – lesquels ne sont pas tous issus du grand capital, dois-je vous le rappeler ? –, conduit à une injustice économique, en créant une relation déséquilibrée entre les deux parties et en allant à l’encontre de l’esprit du projet de loi qui évoque la recherche d’un meilleur équilibre des rapports entre bailleur et locataire. Par ailleurs, imposer aux propriétaires la plus grande partie des honoraires de location risque de faire baisser la qualité du service qui est proposé. Si l’agent immobilier n’est payé que par le propriétaire, il sera amené à avantager ce dernier, devenu son seul client, au détriment du locataire. Supprimer le partage des honoraires, c’est consacrer et renforcer un déséquilibre entre bailleur et locataire.
En plus de sanctionner les propriétaires, ce projet de loi met à mal la profession d’agent immobilier, comme l’a souligné tout à l’heure notre collègue Tetart. Les professionnels s’inquiètent. Mécaniquement, la baisse de moitié des honoraires liés à la location va entraîner des pertes d’emplois. Est-ce bien le moment de perdre des emplois ? En faisant peser sur les seuls agents immobiliers une obligation de transparence sur le montant de leurs honoraires, le texte introduit une distorsion de concurrence et une inégalité de traitement tout à fait injustes entre les agents immobiliers et les autres professionnels qui interviennent dans la vente, la location et la gestion immobilière.
L’ensemble de ce texte dénote une volonté de tout étatiser, à l’image du bail type que vous proposez – ou voulez imposer –, qui me paraît incompatible avec la liberté contractuelle. Certes, il existe déjà des formulaires, mais il est important de laisser à chacun la liberté de les utiliser ou non. D’autre part, retirer aux professionnels cette compétence rédactionnelle en les cantonnant à une fonction administrative de saisie contribuerait à décrédibiliser le métier.
Enfin, alors que vous prétendez vouloir améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété, vous instaurez l’obligation d’ouvrir des comptes séparés par syndicat : encore une erreur qui ne tient compte ni de la surcharge de travail pour le syndic, ni de l’impossibilité pour les garants financiers d’exercer des contrôles exhaustifs, ni des frais bancaires que devront supporter les copropriétaires.
Pour finir, madame la ministre, votre projet de loi qui était pavé de bonnes intentions se révèle décevant. S’il apporte des réponses satisfaisantes sur certains points, notamment dans la lutte contre l’habitat indigne, il risque, sur d’autres points, de susciter le désarroi chez les propriétaires et d’entraîner de lourdes déconvenues pour les locataires.
Vous prenez le risque d’établir un grave déséquilibre entre bailleurs et locataires, de stigmatiser une profession et de décourager l’investissement locatif. En voulant étatiser le droit de louer, en voulant entraver la liberté d’entreprendre, en complexifiant comme vous le faites les règles et les procédures, vous n’apportez malheureusement aucune solution à la crise du logement dont souffrent aujourd’hui dix millions de nos concitoyens.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Prochaine séance, ce soir, à vingt et une heures trente :
Mme la présidente. 
Suite de la discussion du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
La séance est levée.
M. Marc-Philippe Daubresse
M. Gilbert Collard
Mme Suzanne Tallard
M. Arnaud Richard
Mme Marion Maréchal-Le Pen
Mme Frédérique Massat
M. Jean-François Copé
M. Jacques Bompard
M. Dominique Potier
Mme Marie-Christine Dalloz
M. François Pupponi
Mme Annie Genevard
Mme Marie-Noëlle Battistel
Mme Valérie Lacroute
Mme Carole Delga
M. Sylvain Berrios
M. Hervé Pellois
M. Hervé Gaymard
Mme Catherine Troallic
M. Lionel Tardy
M. Fabrice Verdier
Mme Véronique Louwagie
M. Jean-Luc Laurent
Mme Isabelle Le Callennec
Mme Ericka Bareigts
M. Guénhaël Huet
M. Kléber Mesquida
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet
Mme Monique Rabin
M. Philippe Goujon
Mme Annick Lepetit
M. Olivier Marleix
M. Vincent Feltesse
M. Christophe Priou
M. Jean-Michel Clément
Mme Monique Orphé
M. Mathieu Hanotin
M. Christophe Borgel
Mme Cécile Duflot, ministre
La séance est ouverte.
M. le président. 
L’ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (n
M. le président. 

Cet après-midi, l’Assemblée a commencé d’entendre les orateurs inscrits dans la discussion générale.
Le temps restant pour la discussion de ce texte est de huit heures et six minutes pour le groupe SRC, dont 358 amendements restent en discussion ; onze heures et trois minutes pour le groupe UMP, dont 593 amendements restent en discussion ; trois heures et douze minutes pour le groupe UDI, dont 99 amendements restent en discussion ; une heure et quarante et une minutes pour le groupe écologiste, dont 61 amendements restent en discussion ; une heure et trente-huit minutes pour le groupe RRDP, dont 64 amendements restent en discussion ; une heure et quarante-sept minutes pour le groupe GDR, dont 63 amendements restent en discussion ; et quarante minutes pour les députés non inscrits.
Dans la suite de la discussion générale, la parole est à M. Marc-Philippe Daubresse.
M. le président. 
Madame la ministre, je vous ai écouté tout à l’heure, pendant trente minutes, présenter votre projet de loi. Vous avez philosophé durant vingt minutes sur la question de savoir pourquoi il faut construire plus en France, objectif que, globalement, nous partageons tous, sur quelque banc que nous siégions, avant de parler pendant dix minutes de « comment il faut faire » pour construire plus, ce qui m’a laissé, je dois vous le dire, sur ma faim.
M. Marc-Philippe Daubresse. 
Madame la ministre, l’année dernière, à cette même époque, je vous avais donné rendez-vous pour constater la réalité des chiffres. Vous nous aviez promis d’infléchir la courbe descendante de la production de logements neufs. Vous nous aviez indiqué l’objectif du Président de la République de construire 500 000 logements par an, et je vous avais dit que nous n’y arriverions pas avec les outils que vous préconisez. Les chiffres sont éloquents, madame la ministre, puisque, depuis que vous êtes au pouvoir, le nombre de logements autorisés, c’est-à-dire ceux faisant l’objet de permis de construire, les logements de demain – ce n’est donc pas l’héritage – a baissé de 10,8 %, et le nombre de logements commencés a diminué de 12,8 %, pour atteindre 301 626 unités : on est donc très loin des 500 000 constructions attendues ! Cela veut dire que, pour tenir le pari du Président de la République, vous devriez construire, d’ici la fin du quinquennat, 700 000 logements par an.
Cette baisse s’explique essentiellement par le déclin historique, que vous avez accéléré, de l’accession à la propriété, tandis que la construction des logements sociaux stagne : vous en avez bâti 100 000 cette année alors que nous en avions réalisé 120 000 en 2011.
Il était pourtant possible d’atteindre cet objectif. Puis-je me permettre de vous rappeler humblement que, lorsque nous avons présenté le projet de loi de cohésion sociale sous le quinquennat de Jacques Chirac, nous nous trouvions déjà dans une situation économique préoccupante – le chômage atteignait 10,2 % – et que, malgré ce contexte défavorable, deux ans après la promulgation de la loi, nous avions triplé le financement du logement social, quintuplé le financement du logement très social et quadruplé l’accession sociale à la propriété ? Nous sommes ainsi passés, s’agissant des constructions neuves, de 310 000 logements – soit un niveau un peu supérieur à celui d’aujourd’hui – à 450 000 logements par an, tout en faisant passer le taux de chômage de 10,2 % à 7,6 %.
Bien entendu, sous l’effet des crises mondiales, nous sommes revenus à des étiages qui nécessitent des mesures fortes. Nous sommes évidemment d’accord sur le diagnostic, porté par tous les observateurs, d’un déficit de l’offre, d’une augmentation des prix et d’un manque criant de logements à des prix abordables dans les zones tendues. J’insiste d’ailleurs sur le fait que cela concerne les zones tendues car il n’y a pas un manque criant de logements frappant uniformément l’ensemble du territoire. Vous êtes ministre de l’égalité des territoires, mais égalité ne veut pas dire uniformité.
Tout se passe comme si le Gouvernement ne comprenait pas les causes de cette crise. La loi que vous nous proposez aujourd’hui donne le sentiment d’un parti pris idéologique que nous avions déjà dénoncé dans un précédent texte sur le foncier et le logement social : parti pris en faveur des locataires contre les propriétaires, parti pris contre les professionnels de l’immobilier, parti pris en faveur des intercommunalités contre les prérogatives des maires, en particulier en zone rurale. Ce texte est également marqué d’un

Cette vision partiale qui a présidé au choix de la méthode retenue ne permet pas de mettre à disposition les bons outils en matière de foncier, de fiscalité et de financement, qui sont les trois leviers majeurs sur lesquels une politique du logement doit s’appuyer. La politique que vous menez, madame la ministre, consiste à détruire les uns après les autres certains maillons, certains acteurs bien ciblés de la chaîne du logement qui sont pourtant indissociables les uns des autres.
C’est faux ! C’est tout le contraire !
Mme Julie Sommaruga. 
Nous l’avions déjà constaté avec votre projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, qui impose un système de rattrapage extrêmement contraignant, lequel aboutit
M. Marc-Philippe Daubresse. 

Bien sûr, ceux qui, comme moi, sont des élus de grandes agglomérations connaissent le pouvoir de l’intercommunalité et l’intérêt de mener de manière coordonnée une politique d’urbanisme et de peuplement entre communes et intercommunalité. Mais nous ne devons pas raisonner de la même manière sur la totalité du territoire,
 a fortiori
Le parti pris contre les professionnels de l’immobilier bouleverse le modèle économique de ce secteur d’activité. Récemment, la télévision nous expliquait que c’était un des rares secteurs dans lequel les embauches avaient repris. Avec les mesures que vous préconisez, vous allez - ce sont les professionnels qui le disent - détruire des dizaines de milliers d’emplois. Vous nous affirmez avoir écouté tous les acteurs de la chaîne du logement ; peut-être les avez-vous écoutés, mais vous ne les avez pas entendus.
Le texte prévoit la mise en place au 1

Il faudrait s’interroger sur les causes de cet échec. Vous préconisez d’établir une « sécurité sociale » du logement, de prélever une taxe sur tous les locataires et tous les propriétaires alors que seuls 3 % des locataires sont des mauvais payeurs de loyer. Vous souhaitez instaurer ainsi une garantie à la charge de l’État qui se substituera au cautionnement ; mais les curseurs ne sont pas tout à fait déterminés, tout cela reste dans le flou. Vous estimez que la charge pour le contribuable s’élèvera à 700 millions d’euros ; j’avais fait faire des études par mon ministère à l’époque et l’estimation était de 1 milliard d’euros. La vérité, c’est que vous ne maîtrisez pas cette charge. Vous ne savez pas quelle somme représentera la totalité des impayés parce que vous créez une machine infernale qui produira l’effet inverse de celui pour lequel elle a été pensée.
La mesure la plus spectaculaire de votre loi, l’encadrement des loyers

Vous avez affirmé dans votre propos liminaire que les propriétaires étaient forcément des gros propriétaires aisés. Il vous suffirait de consulter le bilan annuel de l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat, pour constater que plusieurs centaines de milliers de propriétaires bailleurs sont des petits propriétaires avec un faible pouvoir d’achat qui ont des difficultés à joindre les deux bouts et qui ont absolument besoin de leurs revenus locatifs pour vivre, voire pour survivre.
Voilà ce que je voulais vous dire en résumé. Outre la perte de pouvoir pour les maires du fait de la mise en place de PLU intercommunaux, votre réforme aura une conséquence directe. Plutôt que d’associer les acteurs de l’immobilier à votre politique en gagnant leur confiance, vous misez sur la défiance ; plutôt que d’inciter, vous contraignez. Vous auriez pu recourir à l’autofinancement en vous appuyant sur la vente de logements sociaux, ce qui vous aurait permis de relancer le secteur du bâtiment, mais parce que cette mesure se heurte à votre corpus idéologique, vous bloquez vos budgets, vous alourdissez les droits de mutation et la TVA.
Le résultat est donc prévisible : ce projet de loi sera néfaste pour tous les acteurs de la construction, coûteux pour les acteurs publics alors que nous sommes dans une période de contrainte budgétaire et de baisse du pouvoir d’achat, et contre-productif par rapport aux objectifs affichés.
Par conséquent, n’en doutez pas, madame la ministre, je reviendrai chaque année faire un salut à la tribune de cette assemblée avec les chiffres qui seront fournis par la base Sit@del2 pour montrer, année après année, que le meilleur camouflet à votre politique idéologique ce sont les chiffres, c’est la réalité qui, de toute façon, s’imposera à vous.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Très bien !
M. Arnaud Richard. 
La parole est à M. Gilbert Collard.
M. le président. 
Madame le ministre, je vous ai vu arriver en courant tout à l’heure alors que j’étais assis à l’entrée ; j’espère que vous n’êtes pas essoufflée.
M. Gilbert Collard. 
Votre loi paraît belle, elle fait de vous celle qui terrasse les propriétaires balzaciens et défend les pauvres locataires. L’ambition est belle, certes. Mais, voyez-vous, il existe des hommes et des femmes hypocrites comme il y a des lois hypocrites. Leur apparence est belle mais, à y regarder de plus près, elle cache une sacrée hypocrisie.
Cela veut dire quoi ?
Mme Jacqueline Maquet. 
Je vais y venir. J’ai lu votre projet de loi ; il contient 84 articles. Je me suis intéressé à cette disposition que vous avez glissée, toute talquée, dans les alinéas 106 à 121 de l’article 58, – 58, comme l’année de la Constitution. Il s’agit de la législation relative aux points de retrait des achats au détail en grande surface commandés par voie télématique ; on appelle cela les
M. Gilbert Collard. 

Je vois que vous saisissez ce à quoi je fais référence, c’est bien. Je vois que la communication passe du banc des rapporteurs à celui du Gouvernement, c’est excellent. Peu importe, du reste, que ces points jouxtent ou non une grande surface.
Nous sommes pour notre part attachés à la défense des petits locataires, mais aussi du petit commerce, en particulier du commerce de proximité. Nous pensons qu’il fait partie de la vie, de la vie écologique, des relations humaines.
Les grands groupes oligopolistiques de la distribution et leurs centrales d’achat tuent, assassinent, accablent les petits commerces et la petite entreprise. Ils ont des marges excessives. Or, sous prétexte d’encadrer ces surfaces, vous régularisez leur prolifération anarchique. Relisez l’article 58, et vous comprendrez ce que je veux dire. En janvier dernier, il y avait cinq ouvertures par jour. Depuis que votre projet est connu, il y en a huit par jour.
Vous avez fixé des limites de superficie en vous fondant sur des critères minimalistes laxistes : si vous n’aviez pas la volonté calfeutrée dans ce texte de servir le grand capital, vous auriez établi des critères plus rigoureux relatifs aux surfaces effectives du


Il est tout de même singulier qu’un ministre dit de gauche favorise de la sorte une nouvelle forme de commercialisation qui ne profitera qu’à la grande distribution. Vous le savez, un emploi créé par ces grands groupes entraîne la suppression de dix emplois existants dans le petit commerce traditionnel. Vous vouliez être, madame, la madone des locataires ; vous êtes la bienfaitrice des

 (Rires sur les bancs du groupe SRC.)
M. Daniel Goldberg,
rapporteur de la commission des affaires économiques
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire
La parole est à Mme Suzanne Tallard.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame la rapporteure, monsieur le rapporteur, monsieur le rapporteur pour avis, chers collègues, mon propos portera sur le titre IV du projet de loi qui nous est soumis et dont la commission du développement durable a été saisie pour avis.
Mme Suzanne Tallard. 
Je voudrais insister sur le point qui fait débat dans ce projet. Je constate comme vous que l’évolution profonde de nos territoires nous commande d’adapter nos outils de planification. C’est parce que les problèmes d’habitat, de déplacement, de développement économique, mais aussi de biodiversité et de protection de l’environnement, ne se cantonnent pas aux limites de nos communes que notre réflexion doit être menée à une échelle plus large, dans une recherche constante de cohérence.
Ainsi, le rôle intégrateur des schémas de cohérence territoriale, les SCoT, qui devront à terme couvrir l’ensemble du territoire, est renforcé. Le SCoT deviendra le document de référence unique auquel se rapporter lors de l’élaboration d’un PLU, permettant de simplifier ce travail et de renforcer la sécurité juridique.
Il n’en reste pas moins que la complexité juridique, l’urgence et la diversité des enjeux - la lutte contre l’étalement urbain, la satisfaction des besoins en logement, la maîtrise de l’aménagement commercial ou la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers - plaident pour le dépassement de l’échelle communale afin d’établir une meilleure planification stratégique en matière d’urbanisme.
L’intercommunalité est aujourd’hui l’échelle pertinente pour coordonner les politiques menées sur nos territoires dans les domaines dont nous parlons. Elle permet aux maires d’inscrire leur réflexion dans un territoire plus large en recherchant les convergences, les complémentarités et la cohérence de leurs politiques tout en prenant en compte les spécificités de chacune des communes.
L’élaboration d’un PLU à l’échelle intercommunale permet de mutualiser les coûts et d’élever le niveau des expertises, arguments auxquels les petites communes pourraient être sensibles.
J’entends la crainte exprimée par certains de mes anciens collègues - j’ai été maire jusqu’en octobre dernier - de voir l’identité de leur commune effacée et leur pouvoir de décision dilué.
Pour avoir participé à l’élaboration de nombreux PLU, j’ai pu constater que les objectifs généraux sont très proches d’une commune à l’autre. Parfois les projets d’aménagement et de développement durable sont même assez répétitifs. Les mutualisations, les convergences étaient évidentes et la prise en compte des particularités loin d’être insurmontable.
On peut comprendre que des élus de communes ayant dû reprendre tout le travail d’élaboration d’un PLU parce qu’un détail de procédure ou une illégalité, en touchant une toute petite partie, a contaminé l’ensemble de celui-ci et annihilé des années de concertation, soient réticents à l’idée de généraliser les PLUI.
J’aimerais donc appeler leur attention sur l’article 64, qui représente un véritable facteur de sécurité juridique compte tenu de la complexité en la matière et des conséquences d’une annulation.
Dans le prolongement des travaux de la commission du président Labetoulle et des ordonnances relatives au contentieux de l’urbanisme, il permet au juge d’annuler partiellement le PLU et de procéder à des régularisations
 a posteriori.
Nous avons étendu en commission la possibilité donnée au juge administratif de prononcer une annulation partielle chaque fois que celle-ci ne remettra pas en cause l’économie générale du document.
Il va de soi que l’élaboration de documents d’urbanisme à une échelle intercommunale ne peut être efficace que si le dialogue et la concertation sont réels et se prolongent, une fois les documents adoptés, non seulement avec les élus des communes mais également avec le public et les associations.
La coopération entre tous les acteurs est une nécessité.
C’est pourquoi nous avons voulu un débat annuel sur la politique d’urbanisme, afin que soient pris en compte les besoins nouveaux des communes et des habitants.
Avant de conclure, je voudrais saluer l’attitude du Gouvernement et son écoute. Le texte qui nous est soumis comporte des évolutions majeures et très positives en matière d’aménagement du territoire. Ces évolutions demandent du temps et de la souplesse afin de ne pas provoquer d’inutiles crispations ; elles doivent entrer en application après une concertation approfondie. Nous y avons été attentifs lors du travail en commission, notamment en prolongeant certains délais – nous y reviendrons au cours du débat.
Avec le projet de loi ALUR, de nouveaux outils opérationnels sont en place pour conjuguer développement et protection, réponse au besoin de logements accessibles, qualité de la vie et préservation de l’environnement. On dit de ce texte qu’il est technique. Je le considère pour ma part comme équilibré et heureusement volontariste. C’est pour cela que nous le soutiendrons, tout en ayant la ferme volonté de le faire évoluer au cours du débat.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Arnaud Richard.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, mes chers collègues, nous sommes réunis pour examiner un texte de 108 articles dont la complexité et la technicité embrassent divers domaines de la politique du logement et de l’urbanisme.
M. Arnaud Richard. 
Notre première impression à la lecture de ce projet de loi est celle d’un décalage profond entre, d’un côté, ce véritable festival normatif et, de l’autre, la virulence de la crise du logement que traverse notre pays, crise dont les derniers chiffres communiqués par votre ministère montrent qu’elle a même tendance à se pérenniser.
Selon les estimations les plus optimistes, 330 000 logements devraient être construits d’ici à la fin de l’année. Je ne vous ferai pas l’affront de vous rappeler les objectifs fixés par le Président de la République dans ce domaine.
Le besoin réel des Français en la matière – Marc-Philippe Daubresse l’a très bien dit –, c’est la production, la production et encore la production. Or, madame la ministre, le compte n’y est pas.
Malheureusement, je n’ai pas trouvé de dispositions dans ce projet de loi qui permettent d’atteindre cet objectif. Sur un sujet aussi grave, je vais essayer – vous me connaissez – d’avoir une approche nuancée de ce texte, mais c’est avec une profonde déception que nous abordons son examen, avec le sentiment que son volume est inversement proportionnel à la force de la réponse proposée.
S’il constitue, à nos yeux, un rendez-vous manqué avec la crise, votre texte n’en contient pas moins une mesure intéressante – la garantie universelle des loyers – et quelques mesures pertinentes sur l’hébergement d’urgence. Le groupe UDI ne peut que saluer votre dispositif de GUL, petite sœur de la GRL, la garantie des risques locatifs, créée par Jean-Louis Borloo dès 2006.
Espérons que cet outil permettra de limiter les inégalités d’accès au logement tout en rassurant les propriétaires sur les risques de loyers impayés. Mais il faudra la plus grande attention dans l’encadrement de ce dispositif afin de ne pas déresponsabiliser les parties et de ne pas aboutir à un effet inverse de celui qui était visé.
Jusqu’à présent, on a assez peu évoqué dans la discussion les plus fragiles de nos compatriotes – je veux parler de celles et ceux qui se trouvent à la rue, qui vivent en hébergement d’urgence ou même, pour certains, dans leur voiture. Je tiens à saluer, madame la ministre, le fait que vous ayez repris un certain nombre des propositions que nous avons faites avec Mme Hoffman-Rispal, votre suppléante, pour renforcer les commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, les CCAPEX, en instituant une saisine obligatoire ; renforcer également les services intégrés d’accueil et d’orientation, les SIAO, en intégrant leurs missions et leur organisation dans la loi ; simplifier enfin la programmation locale et territoriale, par la fusion de l’ensemble des plans départementaux existants et le renforcement des actions des fonds de solidarité logement.
On constate en fait, sur ce point, une certaine continuité par rapport aux principes et aux outils conçus dans le cadre de la refondation mise en œuvre précédemment par Benoist Apparu. Qu’en est-il cependant, madame la ministre de l’appréciation publique sur la situation de l’hébergement d’urgence, saturé par les déboutés du droit d’asile ?
À ce propos, votre texte ne fait pas justice, à mon sens, à l’accompagnement des personnes accueillies. La refondation prévoyait la mise en place d’un référentiel des coûts pour les structures d’accueil financées par l’État, politique publique qui coûte tout de même aux alentours de 1 milliard d’euros. Qu’en est-il de ce dispositif de rationalisation budgétaire ?
S’agissant de l’encadrement des loyers, nous considérons qu’il était opportun d’apporter une solution pour juguler les augmentations démentielles dans certains cas – je pense évidemment à des zones tendues comme l’Île-de-France.
Là encore, ce dispositif nécessite un cadre précis et une évaluation constante de ses conséquences sur le terrain, faute de quoi il risque de produire des effets inverses de ceux qu’il prétend viser. À cet égard, madame la ministre, je tiens à vous alerter sur les risques d’effets pervers qu’il présente.
La vision intercommunale de l’urbanisme va dans le sens de l’histoire et je me félicite de l’instauration, dans votre projet, du principe du PLU intercommunal. Ce dernier devra conduire, à mon sens, à prendre en compte au niveau intercommunal le taux de logements sociaux.
Ce PLU intercommunal permettra demain à nos territoires de mener des politiques cohérentes dans les domaines du logement, de l’urbanisme, de l’activité économique et de la mobilité. Tout au long de nos débats, notre travail devra consister à accompagner les communes et les intercommunalités concernées dans une logique de concertation sur les politiques d’urbanisme. Sur ce point, il n’y aura pas trop de deux lectures pour trouver une voie pertinente.
Les autres dispositions de ce texte sont d’importance inégale. Je regrette que vous ayez trop souvent fait le choix de stigmatiser les propriétaires et les professionnels de l’immobilier, au lieu de les associer pleinement à la résolution de la crise du logement, laquelle nécessite le concours de tous. Les pratiques abusives de quelques-uns ne sauraient jeter l’opprobre sur l’ensemble d’une profession.
Par ailleurs, nous considérons que vous auriez pu aller plus loin pour assurer la transparence sur les conditions d’attribution des logements sociaux, ainsi que prévenir et renforcer la lutte contre les copropriétés dégradées et les marchands de sommeil. Nous vous proposerons donc différents amendements visant à « muscler » ces parties du projet de loi, en complétant l’éventail des sanctions contre les marchands de sommeil ou encore, en donnant priorité aux plus modestes pour l’accès au parc locatif social.
S’agissant de la partie relative à l’urbanisme, je tiens à appeler particulièrement votre attention sur la profusion de normes nouvelles contenues dans ce projet. On est loin du choc de simplification réclamé à cor et à cri par les professionnels du secteur de la construction, qui ne demandent qu’un peu de souplesse pour être en mesure de construire plus de logements.
J’en reviens donc, comme je le disais d’entrée, à la nécessité d’augmenter considérablement l’offre de logements dans notre pays, à travers une mobilisation massive de tous les acteurs et un assouplissement des procédures qui paralysent nos constructeurs.
Malgré ses 108 articles et ses 250 pages, ce projet de loi n’aura pas l’effet escompté par les annonces de campagne. Nous sommes donc face à une occasion manquée et le groupe UDI ne pourra apporter son soutien à un texte qui passe à côté de l’essentiel.
Cela dit, nous vous donnons rendez-vous sur le budget, pour vous demander à nouveau, comme le groupe UDI ne cesse de le faire depuis des mois, de renoncer à augmenter la TVA dans le bâtiment au 1

 (Applaudissements sur certains bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme Marion Maréchal-Le Pen.
M. le président. 
Monsieur le président, madame le ministre, chers collègues, après le mariage pour tous, la nationalité pour tous et la prison pour personne, voici le logement pour tous ! Avec vous, c’est plus facile : l’État providence, il est vrai multimilliardaire en dettes, peut promettre monts et merveilles. Une copropriété laissée à l’abandon par ses occupants ? Il viendra repeindre et remettre aux normes gratuitement. Des migrants venus sans moyens ? Il pourvoira gratuitement à leur logement et à celui de leur descendance. Des loyers trop élevés ? Il interdira aux propriétaires de dépasser un seuil fixé par l’administration.
Mme Marion Maréchal-Le Pen. 
Féerie que ce monde socialiste où tout est gratuit et rien n’est trop cher, puisqu’il suffit d’emprunter sur les marchés pour financer ou de dire stop pour que les prix s’arrêtent de monter !
Face aux échecs récurrents des politiques du logement, on aurait pu s’attendre à un renouvellement du diagnostic. Mais non, on ne change pas un raisonnement qui perd ! Pour vous, la crise du logement est uniquement une crise de l’offre ; on ne fait pas sortir assez de logements du sol. Il faut bétonner de plus belle, même si, au rythme actuel, l’équivalent d’un département français de terres agricoles est urbanisé tous les sept ans.
Les conséquences des politiques donnant la primauté à l’urbain contre le rural et celles des flux migratoires à bas niveau socio-professionnel sont encore une fois superbement ignorées. Permettez-moi de le rappeler, puisque personne ne le fait : selon vous, faire venir chaque année 200 000 individus, sans compter des dizaines de milliers de clandestins, arrivés pour la plupart sans rien, et leur garantir le droit au logement pour eux et leur famille, cela ne déséquilibre pas du tout le marché du logement. Aucun effet d’éviction de la demande domestique ; rien.
Je sais que la structure de la demande de logements, notamment sociaux, a connu de profondes mutations. L’accroissement global de la population, les facteurs sociologiques comme l’allongement de la durée de la vie, l’émergence des familles monoparentales, l’entrée plus tardive dans la vie active ou le vieillissement du parc social ont évidemment des conséquences lourdes. Mais ce sont des facteurs subis. L’immigration, quant à elle, a été sciemment décidée par les gouvernants depuis trente-cinq ans et vous refusez toujours d’en voir les conséquences pourtant évidentes.
Je regrette que, même en période de crise, nous soyons toujours les seuls à défendre l’idée selon laquelle la solidarité nationale doit bénéficier en priorité – je dis bien en priorité et non en exclusivité – aux Français.
Sans compter que votre politique d’aménagement du territoire, conduite main dans la main avec l’UMP, a amené à la désertification des zones rurales et à l’hypertrophie des zones urbaines. Désindustrialisation, mort organisée de l’agriculture, départ des services publics en milieu rural, carence de la couverture médicale : tout concourt à déséquilibrer le marché du logement en créant, d’un côté, les zones sous tension que sont les centres urbains et, de l’autre, des déserts ruraux au mieux reconvertis en banlieues dortoir.
Si je suis résignée face à votre politique, c’est qu’elle va toujours dans le même sens, malgré ses échecs : plus de réglementation, plus de textes souvent peu compréhensibles, plus de pouvoir à l’État et aux élus locaux et une action qui traite toujours les conséquences et non les causes – c’est vrai de l’encadrement des loyers comme de la garantie universelle.
Vous n’aimez rien tant que la chose publique. Un peuple dépendant de l’État pour son travail, pour sa santé, pour ses revenus, pour son logement : autant de garanties d’avoir des citoyens dociles et redevables au pouvoir. Décourager le logement privé et les bailleurs pour mieux imposer comme remède miracle le logement social, auquel les deux tiers des ménages sont éligibles, quel beau levier d’influence !
Entre l’impôt sur le revenu, les charges, les taxes foncières et les contraintes normatives, la rentabilité d’un logement mis en location dépasse rarement l’inflation. Ce n’est pas votre texte qui va améliorer les choses.
Je ne suis certes pas pour la confiance aveugle envers le marché et le privé, tant s’en faut, et je dénonce tout autant que vous la difficulté à se loger, la cherté des logements et le caractère scandaleux de certaines offres sur le marché. Mais l’État, s’il doit réguler, doit-il et peut-il pour autant tout prendre en charge et tout financer ? Les conséquences de la garantie universelle, par exemple, seront très probablement une déresponsabilisation et une hausse des impayés.
Quant au coût, vous le savez, il est très certainement sous-estimé dans votre projet : vous parlez de 700 millions aujourd’hui, quand de nombreuses personnes évoquent le double. Est-ce la méthode à retenir alors que vous cherchez péniblement quelques dizaines de millions d’économies dans les comptes pour retarder la faillite de nos finances publiques ?
Impossible pour la conscience d’extrême gauche qui habite toujours certains d’entre vous de mettre en place une mesure préventive et dissuasive.
La réalité est que, comme pour tout, il y a les bons locataires et les mauvais, les bons propriétaires et les mauvais. Les procédures de recouvrement sont à la fois longues, chères et incertaines, ce qui incite de nombreux bailleurs à ne plus louer leur bien. Dans le cas de particuliers, les impayés créent souvent des situations difficiles, voire de la précarité, notamment lorsque le bien loué a été acquis par emprunt ou constitue un complément de retraite.
Il serait souhaitable d’ajouter une meilleure information en amont des propriétaires, en créant par exemple un registre officiel des impayés locatifs, ouvert à l’ensemble des bailleurs. Il n’existe aujourd’hui que des initiatives privées, dont la consultation est souvent réservée aux professionnels de l’immobilier. Un registre national serait un outil mieux encadré, permettant de distinguer les personnes de mauvaise foi, coutumières de l’impayé, de celles qui connaissent des difficultés financières passagères.
Le Conseil d’État avait rappelé en 2004, à l’occasion d’un contentieux, les conditions imposées par la CNIL pour la validité d’un tel fichier. Il serait aisé de les reprendre.
Sur les logements sociaux, enfin, il aurait fallu profiter de l’occasion pour instaurer une véritable transparence. Mais chacun sait que le logement social, comme le montrent les affaires qui ont entaché la gestion de nombre d’offices HLM, est une boîte noire que certains élus aiment se garder pour monnayer leurs décisions et que certains partis ont utilisée pour leurs financements occultes.
Vous n’avez donc donné accès à personne au fonctionnement et au contenu de cette boîte noire, puisqu’il n’est prévu dans ce texte aucune publicité ni aucun accès à des informations permettant de comparer les dossiers des demandeurs et les attributions de logements. Le numéro unique est sans doute une idée intéressante, mais elle est malheureusement incomplète.
Alors que, au printemps, nous avons confié au Gouvernement le pouvoir de légiférer par ordonnances sur l’urbanisme, voici un texte supplémentaire qui ratisse large, de la reconnaissance de l’habitat participatif aux yourtes. Je m’interroge une nouvelle fois sur la force de la loi et son intelligibilité lorsque certains articles, notamment en matière de documents d’urbanisme, sont d’une telle complexité qu’ils en deviennent difficilement applicables pour beaucoup d’élus. Cela fera certainement le bonheur des bureaux d’étude, sans parler de l’opacité financière qui va avec. Mais, finalement, c’est presque à se demander si ce n’est pas ce que vous cherchez.
M. Gilbert Collard,
Très bien !
M. Jacques Bompard.
La parole est à Mme Frédérique Massat.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, ce texte d’ampleur s’inscrit dans la politique volontariste menée par le Gouvernement et sa majorité pour répondre à la crise du logement. Après les mesures pour lutter contre la hausse des loyers à la relocation, l’élargissement de la taxe sur les logements vacants, la loi de mobilisation du foncier ou encore les ordonnances sur les projets de construction, nous franchissons aujourd’hui une nouvelle étape, signe d’un engagement de longue date dans le combat mené par notre majorité.
Mme Frédérique Massat. 
Mieux se loger, mieux piloter les politiques publiques du logement et mieux urbaniser nos territoires, tel est le triptyque dont traite ce texte de quatre-vingt-quatre articles.
Lors d’un marathon estival de plusieurs jours, la commission des affaires économiques a déjà retravaillé et amélioré le texte, qui en est sorti renforcé. C’est l’occasion pour moi de saluer le travail de longue haleine de nos rapporteurs, et leur engagement pendant tout l’été, car eux n’ont pas eu de vacances.
Le texte étant particulièrement dense, je souhaite concentrer mon intervention sur le titre IV qui a trait à la modernisation des documents de planification et d’urbanisme. Pour le reste, j’approuve totalement toutes les dispositions de ce texte relatives à l’encadrement des loyers, à la garantie universelle et à la lutte contre les logements insalubres.
Le titre IV doit répondre à deux objectifs : moderniser les documents de planification et d’urbanisme et mieux les articuler entre eux pour qu’ils répondent aux enjeux de lutte contre l’étalement urbain et d’artificialisation des sols et permettent le développement d’une offre de logement plus dense.
L’urgence est réelle. Le rythme de l’artificialisation des terres progresse de façon inquiétante. Il faut se féliciter de la volonté gouvernementale d’endiguer ce phénomène par une réforme des règles d’urbanisme.
Selon moi, les réponses apportées face à l’urgence, dont nous partageons tous le constat, ne tiennent pas assez compte des réalités locales et tendent trop à uniformiser des pratiques sans les adapter aux spécificités de nos territoires.
Parmi ces spécificités, j’entends bien sûr celles de la montagne, qui ont été reconnues par la loi du 9 janvier 1985. Cette loi instaure, au nom de ces spécificités, le principe de l’adaptation des dispositions de portée générale. Je pense, madame la ministre, qu’elle doit être respectée dans sa lettre et son esprit.
Il s’agit d’abord du renforcement du SCoT, cet outil a fait ses preuves et permet une cohérence des politiques publiques territoriales. Renforcer la couverture du territoire en SCoT doit permettre de mieux penser la politique territoriale. Cependant les dispositions prévues dans le texte sont trop contraignantes et risquent d’entraîner une anémie locale, particulièrement dans les zones de rupture géographique telles que les zones de montagne. Ainsi il convient d’assouplir l’impossibilité d’ouvrir des nouvelles zones de construction pour les communes non couvertes par un SCoT. C’est l’objet d’un amendement que je défendrai.
De la même façon, l’inclusion d’au moins deux EPCI dans le périmètre de tous les SCoT n’est pas toujours possible en montagne en raison du relief et de handicaps naturels. Par conséquent, au nom de cette spécificité, il convient de modifier le texte.
Concernant la lutte contre l’étalement urbain, le texte initial prévoyait une préemption automatique des zones constructibles non couvertes au bout de neuf ans. Ce dispositif a été assoupli en commission suite à un amendement de la rapporteure.
On peut s’en féliciter. Cependant, il faut rester vigilant car le risque est grand pour les territoires de montagne que cette mesure ne paralyse toute possibilité de construction nouvelle dans des communes ou intercommunalités qui, souvent, ne bénéficient pas d’un rythme d’urbanisation régulier.
Dans les communes de montagne, l’émergence des projets peut prendre beaucoup plus de temps qu’en zone urbaine, et je sais que vous en avez conscience. Le relief, la nature des sols, les divers plans de prévention des risques et les zonages peuvent en être la cause. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire d’adapter les règles d’urbanisation aux réalités géographiques.
De la même façon, la suppression, à l’article 66, de deux dispositions dérogatoires du code de l’urbanisme ne me paraît pas pertinente. Ces dispositions strictement encadrées permettent, à titre exceptionnel, des constructions sur le territoire de communes sans enjeux fonciers et non dotées de documents d’urbanisme. Il faut maintenir ces exceptions, d’application d’ores et déjà très limitée, mais dont la portée est utile en termes de développement local. Il est essentiel que la spécificité des territoires de montagne soit intégrée dans ce titre IV.
Par ailleurs, l’assouplissement de la transformation automatique des PLU en PLUI votée en commission est un signe fort envoyé aux territoires ruraux et de montagne. Il faut que l’État continue d’accompagner ces territoires dans cette évolution majeure. Le délai supplémentaire accordé aux communautés de communes va dans le bon sens.
Enfin, je souhaite évoquer la taxe sur les logements vacants. Des avancées importantes ont eu lieu grâce à vous, notamment par l’abaissement du seuil à 50 000 habitants. Mais il faut aller plus loin dans la future loi de finances, et peut-être supprimer toute notion de seuil afin de permettre aux territoires ruraux et de montagne de la mettre en œuvre.
Voilà, madame la ministre, les points que je souhaitais soulever en début de discussion, tout en saluant les avancées de ce projet de loi ambitieux, innovant et courageux qui bouscule des situations acquises et spéculatives au profit de nos concitoyens qui vivent des situations dramatiques de non-logement de mal logement.
 (Applaudissements sur les bancs des groupes SRC et écologiste.)
La parole est à M. Jean-François Copé.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, messieurs les présidents et rapporteurs,…
M. Jean-François Copé. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
Pardon. Madame et messieurs, veuillez m’excuser.
M. Jean-François Copé. 
La politique du logement a toujours constitué, pour les décideurs politiques, une marque de fabrique, de différenciation. Derrière ces décisions, ce sont des quartiers et des villes qui se transforment, et surtout des vies d’hommes et de femmes qui changent et s’améliorent.
Jusque-là nous sommes d’accord !
M. Jean-Paul Bacquet. 
Je dois vous dire, madame la ministre, qu’après avoir lu votre texte comme tous mes collègues et amis du groupe UMP, je n’ai qu’une certitude : les mesures que vous imposez sont tellement démagogiques que vous allez aggraver les problèmes en matière de logement et certainement pas les résoudre.
M. Jean-François Copé. 
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis
Je déplore ce train de mesures, toutes plus idéologiques les unes que les autres. Plutôt que de viser l’efficacité, vous avez privilégié l’affichage politique. Ce sera dramatique pour les grands équilibres du logement en France.
M. Jean-François Copé. 
Permettez à quelques acteurs de terrain de venir vous le dire. Bien sûr, vous n’allez pas y renoncer. Mais vous nous aurez au moins entendus et nous aurons pris date.
Alors qu’il faut provoquer un choc de l’offre et favoriser la construction de logements, vous vous en prenez à celles et ceux qui seraient en mesure de contribuer à ces objectifs, c’est-à-dire les propriétaires et les investisseurs. « La propriété, c’est le vol » devine-t-on en filigrane de vos propositions.
 (Exclamations
et rires sur les bancs du groupe SRC.)
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Vous connaissez cette phrase célèbre de Proudhon. D’ailleurs, il l’a sans doute trouvée si stupide qu’il l’a ensuite corrigée pour dire que la propriété, c’est la liberté. J’ajouterai que c’est également une garantie contre un État collectiviste. Et les relents de ce que vous évoquez nous le rappellent.
M. Jean-François Copé. 
Avec l’encadrement des loyers dans les zones tendues, allez-vous créer un logement de plus ? Non. Au contraire, l’encadrement des loyers va renforcer la pénurie de logements, car vous découragez l’investissement dans les biens locatifs. C’est la fausse bonne idée par excellence.
Avec le meccano administratif de la garantie universelle des loyers, allez-vous encourager l’investissement locatif ? Non. Vous allez créer une taxe de plus pour le propriétaire et le locataire. Au motif de régler les dysfonctionnements de 2 % du marché, vous allez taxer 100 % des propriétaires et des locataires.
J’ajoute que le bilan de cette première année n’est pas bon en matière de construction, puisque les mises en chantier de logements neufs ont reculé de 18 % par rapport aux douze mois précédents. Je ne souhaite pas que cette dégringolade se poursuive ; or toutes les mesures que vous proposez vont décourager les propriétaires et les investisseurs. C’est la raison pour laquelle, comme l’a parfaitement rappelé notre porte-parole Jean-Marie Tetard, l’UMP rejettera ce projet de loi.
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Je veux dire aussi qu’il est un dispositif sur lequel vous aurez notre soutien : Il s’agit du dispositif visant à lutter contre l’habitat indigne. Si j’ai souhaité prendre la parole ce soir sur ce point précis, c’est parce que j’ai voulu porter témoignage devant notre assemblée.
M. Jean-François Copé. 
Au passage, je veux dire ici devant celles et ceux qui ont mis tant d’acharnement à le supprimer que l’exercice conjoint d’un mandat exécutif local et d’un mandat parlementaire peut parfois prendre tout son sens dans des assemblées où l’idéologie a tendance à prendre le pas sur tout le reste.
En tant que maire de Meaux, j’ai toujours agi pour endiguer les pratiques indécentes de ceux que l’on appelle les marchands de sommeil, et en tant que législateur, il me paraît indispensable de prendre en compte le retour de ces expériences menées au niveau local.
Mme Véronique Louwagie M. Guillaume Chevrollier,
Très bien !
M. Jacques Bompard.
La réalité est abrupte, mais nous ne devons pas craindre de l’affronter. Dans nos villes comme dans nos villages, les poches d’insalubrité persistent. Nous devons déclarer une véritable guerre à ceux qui tolèrent de faire vivre des familles dans des logements dont ils sont propriétaires et qui sont de véritables taudis. Il n’est pas acceptable que certains profitent de la misère d’autrui.
M. Jean-François Copé. 
Dans le même temps, il ne s’agit pas de mettre à l’index tous les propriétaires. L’écrasante majorité d’entre eux sont des propriétaires responsables qui gèrent bien leur patrimoine immobilier, dans le respect de ses occupants.
Mais il nous faut être fermes à l’égard de ceux qui s’affranchissent des règles élémentaires de décence et qui louent très cher de véritables cagibis à des familles souvent désespérées, mettant ainsi en péril leur santé, et parfois même leur vie.
Je parle ici d’expérience. C’est un domaine dans lequel toutes celles et ceux qui exercent les fonctions de maire peuvent témoigner que la mobilisation doit être sans faille.
Et de l’inefficacité de l’administration !
M. Jean-Paul Bacquet. 
Comme beaucoup d’autres, je n’ai jamais cessé de déployer des outils incitatifs pour aider les propriétaires à rénover leurs logements. Mais à l’inverse, il faut mettre les dispositifs les plus contraignants en place pour les propriétaires qui ne jouent pas le jeu.
M. Jean-François Copé. 
Et contraignants pour les préfets !
M. Jean-Paul Bacquet. 
De ce point de vue, les propositions que vous formulez dans le titre II méritent que l’on s’y attarde. Que l’EPCI puisse devenir, comme le propose l’article 41, l’acteur unique de la lutte contre l’habitat indigne est une bonne mesure. Les intercommunalités interviennent de plus en plus souvent de manière concrète dans la vie des Français, et il est parfaitement logique que le logement ait toute sa place au cœur de leurs actions. Il faut un pilote dans l’avion.
M. Jean-François Copé. 
Mais il me semble que la majorité qualifiée pourrait avantageusement remplacer l’unanimité requise dans votre texte, qui est bien souvent source de blocage.
Il est de la responsabilité de chaque président d’intercommunalité de ne pas agir en autocrate, et dans ce domaine la majorité qualifiée permettra l’efficacité. J’ajoute que le respect de chaque commune, le travail étroit avec les élus quelle que soit leur sensibilité politique doit permettre de trouver à chaque fois des solutions.
Un établissement de coopération intercommunale pourra également bénéficier du transfert des pouvoirs de police spéciaux du préfet en matière de logement, mais à condition d’être délégataire des aides à la pierre. Cela pose problème. Comment exercera-t-il cette compétence en pratique ? La collectivité qui deviendra gestionnaire percevra-t-elles des compensations financières ?
Vu de la désastreuse expérimentation des rythmes scolaires, et l’arnaque financière qui est en train de se profiler, je préfère poser tout de suite les mauvaises questions.
C’est vrai !
Mme Isabelle Le Callennec. 
Voilà, madame la ministre, ce que je souhaitais vous dire ce soir. C’est à la fois un message d’alerte fort au Gouvernement sur des mesures que nous considérons comme très dangereuses pour l’avenir du logement en France si elles venaient à être mises en œuvre ; et un message de fermeté à l’égard de ces marchands de sommeil dont l’action doit être entravée.
M. Jean-François Copé. 
Vous l’avez compris : je vous invite à profiter des discussions qui se profileront tout au long du titre II, et je prédis qu’il régnera alors un certain consensus entre gauche et droite, très temporaire mais tout de même réel. Pour le reste du texte, nous serons dans une opposition d’autant plus ferme que je crois vraiment que vous entraînez notre pays sur une bien mauvaise pente.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Jacques Bompard.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, monsieur le président de la commission, monsieur et madame les rapporteurs, chers collègues, à première vue, le projet de loi comporte une bonne nouvelle : nous y observons un semblant de protection pour les propriétaires. En effet, en cas de loyer impayé, il leur donne quelques garanties.
M. Jacques Bompard. 
Mais en réalité, il dresse les locataires contre les propriétaires, alors que les uns ont besoin des autres et réciproquement. La nécessaire complémentarité des uns et des autres ne doit pas devenir la guerre ; or je crains que cette dérive soit inscrite dans ce projet de loi.
Certes, nous l’avons dit, quelques petits pas sont faits en faveur des bailleurs. Mais ce qui leur est accordé d’un côté leur est retiré de l’autre. Dans le projet de loi, il est dit que les frais d’agence seront très allégés pour les locataires. Cependant, il faut bien que quelqu’un paie les honoraires ! Seuls coûteront au locataire l’état des lieux et les frais de contrat, qui seront partagés à part égale avec le bailleur ; le reste des frais d’agence sera donc payé par le propriétaire. Aussi les conséquences risquent-elles d’être importantes pour les agences immobilières, qui verront leurs clients les abandonner au profit d’annonces gratuites.
Les locataires mauvais payeurs seront encore plus surprotégés, et ce d’une manière totalement disproportionnée par rapport à ce qui est offert aux propriétaires de logements à louer. En cas d’impayés, une protection tangible leur sera accordée, alors qu’ils sont déjà quasiment inexpulsables de fait des logements qu’ils occupent.
La justice, c’est l’équilibre. Or vous créez de fait un impôt nouveau de 1,5 % pour tous les locataires au bénéfice de 3 % de mauvais payeurs, comme si les Français, déjà accablés de taxes en tous genres, avaient encore besoin d’un nouvel impôt !
Ainsi, le Gouvernement se plaint de la pénurie de logements en France, et pourtant il décourage les propriétaires de mettre sur le marché leurs logements vides ou d’investir. Certes, le projet de loi propose d’encadrer les loyers pour protéger les locataires. Mais est-ce que des propriétaires de biens à louer, qui subissent déjà de forts impôts sur les revenus fonciers et sont confrontés à des locataires inexpulsables, auront vraiment envie de louer ? Ainsi, à terme, ce sont aussi les locataires que vous pénalisez en provoquant artificiellement la pénurie des logements et, par suite, l’augmentation des loyers.
Surtout, le problème traité n’est pas le bon. Si les prix sont si élevés, ce n’est pas tant à cause d’une pénurie d’offre que de l’arrivée continue d’une population assoiffée de redistribution sociale qui vient grossir la demande sans discontinuer.
Le titre IV du projet de loi est encore plus révélateur de l’idéologie déconnectée du réel soutenue par le Gouvernement. Le texte parle de la construction d’habitats participatifs regroupant des « ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un habitat collectif ». Il accole à cet objectif des valeurs comme « la solidarité, la mixité sociale, l’habitat sain et écologique », ainsi que la mutualisation des espaces. Il y aura certes une certaine solidarité, mais non pas entre les différentes couches sociales – ne rêvez pas ! Ces habitats ne feront que renforcer un communautarisme allant à l’encontre de toutes les valeurs républicaines. Au contact de populations communautarisées, trop nombreuses et grandissant chaque jour, qui ne s’intègrent pas et qui rejettent les valeurs de la France, les familles françaises traditionnelles devront partir
 (Exclamations sur quelques bancs des groupes SRC)
Quelle paranoïa !
M. Paul Molac. 
Le Gouvernement accélère donc le processus de ghettoïsation. Est-ce là la mixité sociale qu’il dit espérer ? Voilà les résultats du regroupement familial et d’une politique immigrationniste inconsidérée.
M. Jacques Bompard. 
À plusieurs reprises, il est fait mention dans le texte de la lutte « contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées ». Certes, il faut combattre cela, mais à aucun moment il n’est évoqué le fait que ces habitats sont quelquefois dégradés par des populations qui ne prennent aucun soin de leurs habitations.
Ce projet réaffirme également la volonté de créer 150 000 logements sociaux supplémentaires par an alors que, selon les statistiques, 3 à 8 % des logements sociaux – selon les départements – sont inoccupés.
Le problème le plus grave concerne les sanctions à l’encontre des communes qui ne compteront pas 25 % de logements sociaux, et qui seront taxées si elles ne peuvent se plier à la loi. Voilà de quoi pénaliser encore plus les communes qui ont déjà du mal à s’en sortir ! Et comment pouvez-vous encore prétendre stimuler la construction de logements alors que vous faites tout pour décourager les propriétaires bailleurs ?
En fin de compte, ce projet de loi visant à « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur » se révèle désastreux pour les propriétaires et les locataires, tout en accélérant le communautarisme. Sont-ce là les buts réellement poursuivis par le Gouvernement, madame la ministre ?
La parole est à M. Dominique Potier.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, dans la position qui est la mienne, ce sera un jeu d’enfant de gagner le concours du moins sectaire !
M. Dominique Potier. 
Justement, un de mes enfants me demandait dimanche sur quel sujet je travaillais en ce moment. Je lui ai répondu que je travaillais sur l’urbanisme. Puisqu’il me fallait définir l’urbanisme, j’ai affirmé qu’il s’agissait de l’art de la limite – la limite entre nous et notre voisin, entre l’espace public et l’espace privé, entre le pouvoir du puissant et le souci du plus faible, entre les goûts des uns et des autres, mais aussi entre l’impatience de l’époque et le respect de la génération future.
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis
Cela, je crois que nous le partageons tous ! Et nous savons tous, par expérience et par conviction, que le coût de la planification n’est rien comparé à celui de l’absence de planification, et que nous devons, après des décennies de décentralisation heureuse, parfois joyeuse mais aussi parfois désinvolte et désordonnée, retrouver ce sens de la planification.
M. Dominique Potier. 
Tout cela, nous le partageons. La seule question posée aujourd’hui par ce bel et grand projet de loi est : à quelle distance faut-il fixer la limite ? Le temps est venu de rompre avec les limites du cadastre communal tel que nous le connaissons depuis la Révolution. Il est temps de rompre avec les limites de ce cadre communal du cadastre strict, parce que la vie a changé. Elle a changé à de multiples époques, mais ses mutations se sont accélérées – Fernand Braudel l’a décrit pour les siècles passés. Ces trente dernières années, nous avons vu la mutation de nos territoires, la mobilité des habitants et des citoyens ; nous avons vu naître un monde nouveau. Il faut désormais regarder la vie comme elle va, regarder le cours des ruisseaux comme le chemin des écoliers, regarder les trames vertes et bleues comme le maillage de nos parcs d’activités, regarder la vie comme elle va, regarder comment les citoyens, dans leur parcours de santé ou leur parcours résidentiel, épousent dans leurs mouvements le corps d’un territoire devenu intercommunal.
Vous êtes un poète !
M. Jean-Paul Bacquet. 
La vie est ainsi. La vie des citoyens, des hommes et des femmes, a changé d’échelle. C’est pourquoi il faut réformer l’échelle de décision.
M. Dominique Potier. 
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis
Ne pas prendre ces changements en compte, c’est continuer le gaspillage de deux biens extrêmement précieux. C’est gaspiller le capital nature – le foncier alimentaire et le foncier biodiversité –, mais également un autre bien tout aussi précieux : l’argent public qu’un certain désordre contribue, par des compétitions vaines et stériles, à dépenser sur nos territoires par manque d’ordonnancement et de coordination.
M. Dominique Potier. 
Ne pas réformer et ne pas prendre aujourd’hui des décisions courageuses, c’est également continuer à laisser – ne soyons pas hypocrites, regardons les choses en face pour les petites communes ! – le marché immobilier et les bureaux d’études privés tenir les clés du futur. Oui, il nous faut aujourd’hui changer de cadre et accepter de penser l’urbanisme à une échelle différente.
Mais il y a une autre erreur que nous pourrions commettre : celle de créer un urbanisme intercommunal qui ne s’appuie pas sur la commune, sa proximité, sa sensibilité, sa capacité d’innovation à taille humaine. Mettre de la cohérence, ce n’est pas créer de l’uniformité partout. Je citerai ici Edgard Pisani, un grand serviteur de l’État s’il en est : « Il n’y a pas d’unité possible qui ne respecte la diversité, il n’y a pas de diversité viable pacifiquement qui ne soit en quête d’unité. »
Je refuse donc de choisir entre deux collectivités : la commune ou l’intercommunalité. Le PLUI, ce sera à la fois la commune et l’intercommunalité.
M. Philippe Bies,
rapporteur pour avis
C’est le sens des amendements que nous avons, dans la bonne humeur et le dialogue, réussi à porter pour trouver, avec le temps, le chemin de ce dialogue dans le bloc commune-communauté qui forme un territoire et constitue le duo gagnant des années qui viennent. Aux communautés de fixer le cadre, aux communes d’être le creuset d’un nouvel urbanisme. Je refuse les clivages et les caricatures qui font des unes les espaces vertueux et des autres les territoires des conservateurs. La réalité déjà en mouvement pour 3 000 communes et pour 8 % du territoire national, c’est l’intercommunalité en marche en matière d’urbanisme. Il est archaïque d’opposer ces deux échelles ; il est moderne d’additionner leurs intelligences au service de causes communes et de sortir des postures actuelles qui sont autant d’écueils.
M. Dominique Potier. 
Mes chers collègues, en dépassant les limites héritées de la Révolution, nous serons fidèles à son esprit dans l’expression du droit du sol et nous poursuivrons, en confiant le dessin du territoire à la coopérative des communes, une partie de la promesse républicaine qui consiste à faire de l’espace un bien commun.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, vous avez souvent blâmé la précédente majorité en l’accusant de vouloir aller trop vite dans ses réformes. Ce que l’on ne pourra pas reprocher à cette majorité-ci, c’est son excès de prudence vis-à-vis de la continuité du droit. Après avoir déboulonné le droit de la filiation, écorné les principes de bioéthique, écrasé nos concitoyens sous un matraquage fiscal sans précédent,…
Mme Marie-Christine Dalloz. 
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
Oui, sans précédent, madame !
Mme Marie-Christine Dalloz. 
…le Gouvernement s’attaque à refonder, dans le même texte, la loi de 1989 sur les rapports locatifs, le droit de l’urbanisme et des dispositions sensibles importantes relatives à l’expulsion, la planification et la gouvernance de l’accès au logement. En bref, en lieu et place de plusieurs textes sur chaque sujet d’envergure, il nous faut aujourd’hui débattre d’un pavé indigeste et mal construit.
Pourtant, il y a du bon dans ce projet et, pour une fois, pas seulement dans l’intention ! Ainsi en est-il de la lutte contre les marchands de sommeil : ce sujet fait largement consensus.
S’agissant de la modernisation des documents de planification et d’urbanisme, attention aux excès en la matière ! Madame la ministre, quelle place laissez-vous aux maires et aux conseils municipaux dans chaque commune pour décider de leur avenir ?
Vous avez indiqué devant la commission des affaires économiques que ces questions d’aménagement du territoire, d’urbanisme et de logement sont au cœur du pacte républicain, parce que la société s’organise nécessairement dans un espace de vivre-ensemble. Qu’en sera-t-il des concurrences locales dans le cadre de l’intercommunalité ? Par exemple, dans la circonscription du Haut-Jura où je suis élue, c’est le parc naturel qui définira le document d’urbanisme collectif. Dans plusieurs départements, dans plusieurs circonscriptions, une volonté farouche des élus sera nécessaire pour trouver des consensus ; je ne suis pas certaine que nous aurons réellement avancé en matière d’urbanisme.
Tout à fait !
M. Xavier Breton. 
Une fois n’est pas coutume, sur des sujets comme celui des marchands de sommeil que j’ai évoqué tout à l’heure, je suis pourtant d’accord avec vous. Oui, il faut des règles pour permettre à chacun de trouver sa place, décente et raisonnable. Mais pourquoi insister si lourdement pour priver les individus de leur liberté contractuelle ? Sommes-nous devenus collectivement et juridiquement des incapables pour que l’on encadre de manière systématique ici le contrat de bail, là l’ensemble des copropriétés de France ?
Mme Marie-Christine Dalloz. 
Sachons raison garder. Une garantie universelle des loyers, pourquoi pas ? Mais il faut également statuer sur le cautionnement, dont la sûreté est plus large que celle qu’offre la GUL. Ces deux garanties sont-elles exclusives l’une de l’autre ? Qui va finalement payer la GUL ?
Encadrer les loyers, sur le papier, c’est une trouvaille. Dans la réalité, c’est inique et ridicule. Ceux qui louent moins cher que le marché devront-il augmenter leur prix pour se positionner dans une fourchette arbitraire, que vous aurez définie ? Dans un même immeuble, un logement délabré et un autre refait à neuf devront-ils se louer au même tarif ? Proposez-vous du cas par cas, et son lot de création de postes de fonctionnaires ?
Il me semble que ce texte risque surtout de décourager bailleurs et investisseurs. L’encadrement des loyers est utopique.
Concernant les modifications profondes du droit de l’urbanisme, vous ne procédez pas à de réelles simplifications alors que vous vous en étiez fait les chantres.
Le code de l’urbanisme est peut-être le plus difficile à manier tant il a subi de réformes. Ce texte vient encore ajouter de la confusion. Dès lors, il est impératif de procéder à une analyse approfondie de l’ensemble de ses articles afin d’élaguer et éclaircir ce pan du droit extrêmement technique mais essentiel à l’organisation territoriale. On ne peut traiter cette question au travers d’un titre IV d’un projet comptant 86 articles.
Je tiens avant tout à vous dire, madame la ministre, que légiférer sur le logement ne revient en aucun cas à créer du logement social. Et ce qui pose problème aujourd’hui, c’est bien votre bilan en matière de logements sociaux.
Ce texte ne peut pas faire l’objet d’un consensus. Il comporte trop d’imprécisions, trop de dénis de la liberté contractuelle comme de la réalité économique et territoriale pour que nous puissions le voter en l’état.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. François Pupponi.
M. le président. 
Madame la ministre, à l’aune de nos discussions depuis le mois de juillet et du travail accompli en prévision de l’examen en séance publique, je suis particulièrement confiant dans le bon déroulement de nos échanges à venir et dans la capacité de votre texte à réaliser son ambition. Je vous en félicite par avance.
M. François Pupponi. 
Ce texte est effectivement particulièrement ambitieux car il s’attaque, peut-être pour la première fois, à la question du logement et de l’accès à celui-ci dans sa plénitude : urbanisme, rapports locatifs, attribution de logements sociaux, encadrement des professionnels de l’immobilier, garantie des loyers, lutte contre les marchands de sommeil ou encore lutte contre l’habitat insalubre et indigne.
C’est sur ces derniers points que j’insisterai.
Des dizaines de milliers de Français sont en attente d’un logement social, parfois depuis près de dix ans, et nombre d’entre eux, en difficulté, finissent par tomber entre les griffes des marchands de sommeil. Ceux-ci les logent dans des immeubles insalubres, indignes et dangereux, à des tarifs prohibitifs. Il s’agit là d’un fléau que nous devons éradiquer afin de protéger nos concitoyens les plus fragiles.
Nous avons réalisé des avancées en commission, d’autres amendements viendront en séance, notamment pour venir élargir le droit de préemption des communes sur les cessions de parts de sociétés immobilières, forme d’organisation particulièrement appréciée des marchands de sommeil.
En matière de lutte contre l’habitat indigne et insalubre, je note la qualité de nos échanges sur les problématiques liées aux pouvoirs de police de l’habitat. Je veux souligner surtout la mise en place possible d’une autorisation et d’une déclaration préalable de mise en location sous certaines conditions, appuyée par deux amendements qui seront examinés en séance. Ces propositions sont le fruit d’un travail approfondi entre vos services, les rapporteurs, mes collègues Mathieu Hanotin et Jean-Luc Laurent et moi-même. J’invite l’ensemble de mes collègues à les soutenir.
Je défendrai également plusieurs amendements sur les politiques de peuplement et les procédures d’hébergement d’urgence. Nous devons être certains de pouvoir offrir à nos concitoyens des solutions d’hébergement ou de relogement dans des conditions satisfaisantes sur l’ensemble du territoire. C’est une tâche lourde et complexe, en particulier en zone tendue, mais cela doit être notre objectif et je sais que vous vous êtes engagée à le réaliser.
Cela étant, nous ne pouvons pas non plus accepter que certaines collectivités ou certains établissements publics à vocation sociale, par des mécanismes tels que la location d’hôtels en dehors de leur territoire de compétence, participent à la concentration de la misère dans les territoires les plus en difficulté de la République, au point que les communes concernées ne disposent plus des moyens de faire face aux besoins légitimes de leurs populations.
Très juste !
M. Jean-Luc Laurent. 
Le cœur de l’égalité des territoires, c’est la solidarité entre ceux-ci, d’une part, et entre l’État et les territoires, d’autre part. Afin de réaliser l’ambition qui est la vôtre et la nôtre à travers ce texte, nous devons lutter contre ces phénomènes de concentration.
M. François Pupponi. 
Je proposerai ainsi plusieurs amendements sur ces problématiques, en cohérence avec les grandes lignes du projet de loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine présenté par François Lamy, et je suis certain, madame la ministre, que vous manifesterez à leur égard un intérêt bienveillant. Avec plus de 250 amendements non-rédactionnels adoptés en commission, dont une partie non-négligeable issue des bancs de l’opposition, vous avez permis à la représentation nationale de prendre toute sa place dans la construction de ce texte et je vous en remercie.
Je tiens à noter particulièrement les échanges fructueux qui furent les nôtres autour de la problématique spécifique des règles d’urbanisme sous plan d’exposition au bruit à Roissy, problématique à laquelle vous avez apporté une solution attendue depuis plusieurs années.
Pour reprendre vos paroles, madame la ministre, je suis prêt avec mes collègues du groupe SRC à donner vie à ce texte ambitieux et nécessaire pour qu’enfin, l’accès à un logement digne et financièrement abordable soit une réalité pour tous dans notre pays.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à Mme Annie Genevard.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame, messieurs les rapporteurs, mes chers collègues, je souhaite aborder deux points de cette loi si dense qui ont à voir entre autres choses avec la compétence qu’exercent aujourd’hui les maires en matière de logement, sujet à propos duquel ils sont sollicités quotidiennement par des habitants qui recherchent ou quittent un logement, construisent, rénovent ou agrandissent. Il en va de même pour l’urbanisme qui implique d’aménager, de zoner, de protéger, de valoriser, de réglementer. Tout cela absorbe une grande part de l’énergie des maires et, bien souvent, les passionne. Il y a peu de compétences qui exigent autant d’eux que le logement et l’urbanisme.
Mme Annie Genevard. 
Qu’ils soient à la tête de petites ou de grandes communes, comportant des services dédiés ou non, la plupart des maires passent un temps fou à analyser finement les projets qu’on leur soumet ou qui émanent de leur conseil municipal. Un maire d’une commune de 1 500 habitants – rappelons que 87 % des communes comptent moins de 2000 habitants – m’a ainsi avoué qu’il y consacrait la moitié de son temps.
C’est que la chose est importante. On le sait, les maires sont des bâtisseurs. Ils sont aussi les meilleurs connaisseurs qui soient de leur territoire. Ce sont eux qui façonnent son visage et en forgent l’identité, compétences qui leur procurent une légitime fierté malgré les efforts consentis pour examiner les projets et débusquer les problèmes, notamment au plan de la réglementation et de l’acceptation du voisinage. Les maires ont ainsi le sentiment de faire œuvre utile quand le résultat est satisfaisant.
La gestion harmonieuse de l’espace communal est la première des responsabilités d’un maire. Comme le résume joliment l’orateur de notre groupe sur ce projet de loi, Jean-Marie Tetart, un PLU, ça se mérite.
Dans certaines communes rurales qui ont beaucoup perdu – écoles, services, commerces – ou beaucoup délégué à l’intercommunalité, l’urbanisme est l’une des dernières compétences qui donne aux maires le sentiment d’agir pour la commune et ses habitants. C’est pourquoi son transfert de plein droit aux intercommunalités suscite chez eux un tel rejet. Elle est vécue comme un signe de défiance et même de mépris à l’égard de la fonction de premier magistrat, beau terme que vous contribuez à vider de sa substance.
L’idée de ne penser l’urbanisme qu’à la seule échelle communale n’est pas non plus acceptable, j’en conviens. Les bassins de vie se sont dilatés, on vit ici, on travaille là. Envisager l’espace de façon plus large a sa pertinence, sur le plan des mobilités par exemple. Mais l’imposer autoritairement comme vous le faites n’est pas acceptable. Cela suscite des interrogations sur le plan du droit. Les communes sont des collectivités, pas les intercommunalités. Elles s’administrent librement. Toucher au droit du sol, c’est toucher à une compétence maîtresse.
Pour moi, le principe de l’intercommunalité consiste à faire mieux ensemble que ce que l’on ferait moins bien isolément. Est-on sûr que les choses seront mieux pensées et mieux organisées à l’échelon intercommunal ? Comme le souligne l’Association des maires de France, ce transfert obligatoire repose sur un dogme selon lequel l’intercommunalité serait nécessairement vertueuse à la différence de ses communes membres prises isolément, ce qu’aucune étude ne vient confirmer.
Vous avez, madame la ministre, justifié par les économies réalisées ce transfert automatique de la compétence liée aux PLU aux communautés. Un seul PLUI dégagerait des moyens pour exercer ces compétences. Permettez-moi d’exprimer le plus grand scepticisme.
Cet argument financier ne résiste par à l’analyse. Le coût d’un PLU, certes élevé, est aussi fonction du périmètre de l’étude. Un PLUI est nécessairement plus coûteux et plus complexe car il ne saurait consister en une addition de plusieurs PLU.
Vous affirmez que cela dégagera des moyens pour exercer cette compétence. Là on touche au fonctionnement, à des emplois qualifiés, donc coûteux et pérennes, quand la réalisation d’un PLU est ponctuelle et imputable à l’investissement. L’argument financier ne tient pas.
Vous affirmez par cette loi vouloir innover. J’aurais trouvé beaucoup plus innovant que vous suiviez le conseil du président de l’ordre national des architectes, Lionel Carli : il appelle à la prudence pour ne pas répéter les erreurs du passé grâce à un « diagnostic urbain, architectural et paysager ». Cet aspect est trop absent de votre projet de loi.
Le deuxième sujet que je souhaite évoquer concerne le rôle des maires en matière de logement social. Là encore, plusieurs dispositions inquiètent. Je trouve choquant l’éviction des communes. Les maires, simplement consultés pour avis, ne participent pas à l’élaboration du plan partenarial de gestion de la demande de logements sociaux. Ils sont exclus aussi du dispositif du comité d’orientation lié au système d’enregistrement de la demande. Les EPCI sont désignés compétents en matière d’habitat comme premier échelon de rattachement des offices publics de l’habitat.
Mais quand les problèmes surgissent dans des immeubles sociaux – problèmes techniques quand ceux-ci sont vétustes ou dégradés, problème de voisinage –, qui croyez-vous que l’on va chercher ? Le maire, madame la ministre, au titre des pouvoirs que la loi lui laisse encore. Comment voulez-vous que les maires acceptent d’être exclus de la programmation tout en se voyant attribuer la part congrue, la plus compliquée, de la gestion ?
Quant à l’amélioration des droits du demandeur, le dossier unique, la gestion centralisée sont des avancées. Mais méfions-nous du dogme de la transparence qui frappe à nouveau. Vous avez une vision trop technocratique d’une gestion informatisée qui placera le demandeur en situation permanente d’exiger ce sur quoi il sera informé en temps réel. Le maire, bon connaisseur de sa population, garant de l’équilibre souvent fragile des peuplements, doit avoir son mot à dire. Bien sûr, il est présent dans les commissions d’attribution, mais j’aurais souhaité que sa place soit renforcée tant son rôle est important.
Il sait apprécier la complexité des situations. Vous en avez convenu, madame la rapporteure, lorsque vous avez rejeté en commission un amendement relatif à l’anonymat du demandeur, qui serait l’étape ultime d’une gestion en aveugle infiniment dangereuse en ce sens que l’on substituerait des numéros de dossier aux personnes et aux situations humaines. Qui mieux que le maire tant de fois appelé à réparer des liens sociaux dégradés, fin connaisseur de la ville et de ses habitants, peut préserver la paix sociale ?
Cette loi, mes chers collègues, s’inscrit dans une liste qui s’allonge de textes portant atteinte aux communes, qui sont souvent les derniers services de proximité dans nos territoires. Par cette loi, vous dépossédez le maire d’une compétence qu’il exerce scrupuleusement et avec un dévouement exemplaire. Notre territoire y gagnera-t-il en qualité ? Rien n’est moins sûr. On a le sentiment que vous avez décidé de liquider un ordre ancien. Votre postulat est qu’un nouveau monde doit advenir dans lequel n’ont plus leur place les cantons à taille humaine, les communes, cellules de base de la société, privées progressivement de moyens financiers et de députés-maires ou de sénateurs-maires, seuls mandats pour lesquels les cumuls sont interdits quand à peu près tous les autres sont permis, notamment s’agissant des activités privées lucratives.
L’Association des maires de France dénonce l’accumulation de mesures visant à la suppression des communes. Les maires sauront sans doute vous le faire savoir, madame la ministre, lors de leur prochain congrès.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme Marie-Noëlle Battistel.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, monsieur le président de la commission des affaires économiques, madame, messieurs les rapporteurs, chers collègues, ce texte qui nous occupe aujourd’hui est essentiel tant il apporte des réponses efficaces pour résoudre la crise du logement qui sévit en France après des années marquées par l’absence de régulation du marché de l’immobilier et l’absence de mesures pour enrayer la hausse continuelle et trop importante des loyers et des prix des logements.
Mme Marie-Noëlle Battistel. 
Est-il utile de rappeler ce constat alarmant ? Pas moins de 3,6 millions de Français sont aujourd’hui mal logés, 1,7 million sont en attente d’un logement social, et 3,8 millions de ménages vivent en situation de précarité énergétique. Les dépenses de logement dans le parc privé explosent. Les loyers à la relocation ont été multipliés par deux dans les zones très tendues ; 495 000 ménages sont en situation d’impayés de loyer et environ 150 000 demandes de bailleurs pour défaut de paiement de loyers sont traitées chaque année. Voici la triste réalité du logement en France.
Aussi, pour permettre aux Français de se loger dignement, le Président de la République, dans la continuité de son action en faveur du logement menée dès juillet 2012, a-t-il présenté un plan en vingt mesures en faveur de l’investissement pour le logement.
Votre projet de loi ALUR, madame la ministre, s’inscrit pleinement dans cette feuille de route. Il concrétise l’idée que le logement n’est pas une marchandise comme les autres et que l’intervention de la puissance publique est donc non seulement légitime, mais nécessaire.
Il s’agit d’abord et avant tout de rétablir l’égalité d’accès au logement, de réguler le marché, de protéger les différents acteurs, et d’encourager les innovations et les nouvelles pratiques durables.
Après des débats intenses et constructifs en commission, une centaine d’amendements ont été adoptés afin de parfaire ces réformes tant attendues.
Les débats qui se poursuivent aujourd’hui permettront, j’en suis sûre, de poursuivre cette co-élaboration législative constructive entre le Gouvernement et le Parlement.
Nombre de mes collègues ont déjà parlé des trois premiers titres, relatifs au logement. Je souhaiterais, pour ma part, m’attarder sur le titre IV relatif à la modernisation de l’urbanisme, dans une perspective de transition écologique des territoires, et insister, en tant qu’élue d’un territoire de montagne, sur l’importance de ne pas négliger le monde rural quand on parle d’urbanisme.
Qu’il s’agisse de planification stratégique, de modernisation des documents d’urbanisme, de lutte contre l’étalement urbain ou de politique foncière, la modernisation et la simplification des règles deviennent nécessaires ; c’est pourquoi je me réjouis que le projet de loi intègre ce titre IV.
Les terrains viables en montagne sont rares, compte tenu de l’importance des espaces rendus inconstructibles par leur exposition aux risques naturels ou leur mise en réserve au profit de l’activité agricole, ou encore leur couverture par un régime spécifique de protection des espaces naturels.
La « loi Montagne » de 1985, à l’origine de quelques règles nationales d’urbanisme propres à la montagne telles que l’obligation de construire en continuité ou l’application d’une procédure spécifique pour les projets d’unités touristiques nouvelles, permet de tenir compte de ces spécificités. Cette mesure de protection reste toutefois diversement appliquée selon les interprétations des administrations locales.
Je me permets d’ailleurs de souligner certaines dérives qui vont à l’encontre de l’esprit du législateur de 1985, en interdisant parfois le développement durable et mesuré de petits villages ruraux et de montagne en lutte contre la désertification rurale et pour le renouvellement des générations. Ce texte peut y remédier.
Pour revenir à nos débats, des amendements ont été adoptés en commission afin d’améliorer l’article 58 relatif aux SCoT, article qui clarifie l’échelle d’élaboration du SCoT et renforce le principe d’urbanisation limitée en l’absence de SCoT.
Mais en séance, je veillerai à ce que l’on tienne davantage compte des zones très rurales et à ce qu’une dérogation soit accordée aux communes confrontées à une rupture géographique due au relief, pour lesquelles une ouverture de nouvelles zones à la construction reste sans incidence majeure sur les communes avoisinantes, sur l’environnement ou sur l’activité agricole.
Je m’attacherai également à préciser que l’inclusion d’au moins deux établissements publics de coopération intercommunale dans le périmètre de tous les SCoT, à compter du 1

Par conséquent, une dérogation à ce principe, dans la mesure où la continuité territoriale de deux intercommunalités en montagne peut se voir contrarier par des contraintes naturelles liées notamment au relief ou la présence de cols d’altitude séparant deux vallées, doit être mise en place.
Autre point important à l’article 65, qui vise à lutter contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers : en dépit des avancées obtenues en commission, j’attire votre attention, madame la ministre, sur la spécificité des territoires de montagne au regard du principe de péremption des zones d’urbanisation future n’ayant pas fait l’objet d’une ouverture à la construction dans un délai de neuf ans suivant leur inscription dans un plan local d’urbanisme. L’application systématique d’une telle règle produirait un effet de couperet et conduirait à paralyser toute possibilité de construction nouvelle dans les communes de montagne qui ne bénéficient pas d’un rythme d’urbanisation régulier.
Mais je suis sûre, madame la ministre, que ces points que je viens d’évoquer et que nous développerons à nouveau lors de la discussion des amendements seront entendus et intégrés pour parfaire ce projet de loi essentiel pour notre pays.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à Mme Valérie Lacroute.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, chers collègues, premier texte de cette session extraordinaire, le projet de loi relatif à l’accès au logement et à un urbanisme rénové, dit ALUR, qui nous est proposé aujourd’hui, est un long fleuve où l’on trouve mêlés 84 articles. En dépit de la volonté affichée, il ne répond pas à la pénurie de logements ni à la flambée des prix dans l’immobilier.
Mme Valérie Lacroute. 
Le volet urbanistique, particulièrement touffu, nous laisse vraiment perplexes. Il suscite notre opposition, qui n’a fait que croître semaine après semaine lors des différents examens du texte en commission. De surcroît, il rajoute une couche de complexité à certains documents et procédures d’urbanisme.
Aujourd’hui, la défiance s’est installée dans l’opinion publique à l’endroit de votre gouvernement, toujours aussi peu audible. L’économie française ne va pas bien. Le début de l’amélioration n’est pas visible sur le terrain.
Ce projet de loi, même si certaines mesures vont clairement dans le bon sens, ainsi que l’ont rappelé tout à l’heure certains de mes collègues, suscite néanmoins de vives réactions de la part des élus locaux.
Votre texte, madame la ministre, manifeste un intérêt accru pour les zones urbaines denses. Il y a certainement urgence à répondre aux besoins des métropoles, confrontées depuis fort longtemps aux scandales des copropriétés et hôtels sociaux dégradés, aux marchands de sommeil et aux loyers exorbitants pratiqués dans les grandes villes ; mais il faut tenir compte des conséquences du transfert automatique de la compétence PLU aux communautés de communes et d’agglomération.
Elles seraient désastreuses pour les petites communes, dépossédées de leur aménagement rural. Sans le PLU, que restera-t-il comme compétences aux maires de nos communes rurales ? Bien peu de chose, malheureusement !
Cette mesure porte atteinte à la première des libertés et des responsabilités communales : la maîtrise du territoire municipal. En tant que maire, je ne peux accepter que le schéma de cohérence territoriale intégrateur devienne le seul document auquel le PLU soit opposable.
Je suis déterminée, comme bon nombre de mes collègues maires, à préserver 1’espace naturel et à refuser une urbanisation débridée donnant lieu à des constructions massives. La densification urbaine du PLU entraînera la division de maisons en lots, avec la création d’étages supérieurs pouvant nuire malheureusement à la qualité architecturale des opérations.
À terme, cette densification conforte la transformation déjà en cours de notre paysage urbain, à savoir la perte du caractère résidentiel de certains quartiers, transformés en ensembles collectifs. Une maison deviendra plusieurs appartements, un jardin deviendra un terrain constructible en centre-ville.
Mme Cécile Duflot,
ministre de l’égalité des territoires et du logement
Cette densification non maîtrisée par les communes, échelon le plus proche des habitants, sera-t-elle vraiment contrôlée par une intercommunalité ? Nous en doutons.
Mme Valérie Lacroute. 
Il ne faut pas fragiliser les communes et les maires, qui constituent un point de repère important pour les habitants et assurent une proximité indispensable avec leur population.
Un PLU intercommunal ne peut être qu’un projet politique partagé entre les communes, quelle qu’en soit la population. Il doit être construit par la communauté de communes et ses membres. Chacun doit être pris en considération. Il y a manifestement dans ce texte un problème de démocratie locale.
Quant aux zones agricoles ou naturelles, elles doivent faire l’objet d’une vigilance toute particulière et ne pas être livrées à des aménagements d’éventuels terrains d’accueil des gens du voyage. Ces créations ne semblent pas opportunes aujourd’hui au regard des difficultés résultant des situations illégales déjà existantes malheureusement en zones urbaines. Ce serait une porte ouverte au mitage de ces secteurs aujourd’hui protégés.
Sur le grand chapitre du logement, la garantie universelle des loyers est tout sauf une bonne idée. L’on voit, bien évidemment, apparaître encore une taxe supplémentaire ; mais surtout, la création d’une nouvelle structure publique chargée de régler les loyers impayés deviendra rapidement une usine à gaz.
Au bout du compte, l’État choisira ses locataires. Or ce système totalement discriminatoire deviendra ultra-déficitaire dès sa mise en application.
Plutôt que de s’attaquer aux maux que connaît le secteur du logement, ce texte se contente de sanctionner les propriétaires et les professionnels de l’immobilier.
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
L’ensemble des mesures proposées tend à créer un déséquilibre et un climat de défiance vis-à-vis des propriétaires.
Mme Valérie Lacroute. 
D’une manière générale ce texte ne prévoit aucune mesure permettant l’augmentation de l’offre de logements, et c’est bien là le problème. Madame la ministre, ce projet de loi manque d’ambition et ne permet pas de lutter contre la crise du logement.
En outre, il n’envoie pas de signal encourageant en direction du monde de la construction, qui attend pourtant la suppression de l’augmentation du taux de TVA dans le secteur du bâtiment, la baisse de la TVA sur les travaux de rénovation et surtout une mise en place d’un prêt énergie pour la rénovation des logements.
Si le bâtiment redémarre, vous le savez, madame la ministre, c’est toute l’économie française qui en bénéficiera avec une amélioration de l’activité et donc de l’emploi. Le bâtiment est inquiet et voudrait ne pas prolonger en 2014 la traversée du désert qu’il vit actuellement.
En ce qui concerne la lutte contre la précarité énergétique, le dispositif existant ne concerne que les propriétaires occupants. En milieu rural, ce sont les critères d’exigence des travaux, trop lourds, qui posent problème. Ceux qui pourraient bénéficier de ces aides ne les demandent pas car le reste à charge est extrêmement élevé. Le texte n’améliore rien sur ce sujet.
Ce projet de loi, étudié aujourd’hui « à toute allure », fera l’objet de toute notre vigilance. Vous pouvez compter sur la pugnacité de mes collègues du groupe UMP, qui sauront être force de proposition.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme Carole Delga.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, monsieur le président de la commission des affaires économiques, chers collègues, il arrive encore trop souvent d’entendre que le politique ne peut plus rien. Il est en effet devenu de bon ton, dans certains cercles de pensée, de répandre l’idée selon laquelle les institutions représentatives du peuple seraient désarmées et que les véritables lieux de pouvoir seraient ailleurs.
Mme Carole Delga. 
Je veux le dire clairement : cette vision de l’action politique relève avant tout du « déclinisme » idéologique. Il est de notre devoir de la combattre.
Pour cela, il n’y a pas mille façons de faire, il n’y en a même qu’une seule, qui est de prouver en agissant que l’élu sait jouer son rôle et mettre en mouvement la puissance publique pour améliorer la vie des citoyens qu’il représente. Décider ensemble pour l’intérêt général, c’est le sens même de l’idéal républicain.
Le texte dont nous commençons aujourd’hui l’examen permet justement de faire apparaître de manière claire et transparente l’ambition qui est celle de notre majorité : s’attaquer aux difficultés que rencontrent nos concitoyens afin d’y apporter des solutions fortes et durables.
Le logement est devenu une des premières préoccupations des Français, si ce n’est la première. Et pour cause : dans notre société, sans logement, impossible de trouver un emploi stable, impossible de fonder une famille, impossible de s’épanouir socialement.
Cela permet de mesurer toute l’urgence qu’il y a à agir en ce domaine, car une fois que l’on a dit que le logement est un bien essentiel, nous sommes obligés de constater qu’il est aujourd’hui de plus en plus difficile pour un très grand nombre de nos concitoyens d’accéder à un logement décent pour un coût raisonnable.
Les loyers ont fortement augmenté, sans aucun lien avec l’augmentation du pouvoir d’achat des locataires. Le résultat est que les dépenses de logement représentent une part toujours plus grande dans le budget des ménages, au point que certains sont parfois contraints de rogner sur les autres dépenses essentielles comme l’alimentation. Parallèlement, les pratiques abusives se sont multipliées sous l’effet du profond déséquilibre entre offre et demande qui existe dans les zones tendues. Aujourd’hui, le logement est devenu un sujet hautement anxiogène pour une majorité de Français.
Ce dont nous avons besoin, c’est donc de régulation. Je connais les fantasmes que ce mot réveille sur une partie de ces bancs. Soyons clairs, il s’agit de définir un cadre ferme, de poser des limites afin de contrer les dérives du système, il ne s’agit pas d’établir un contrôle global d’une administration tentaculaire. Nous devons agir pour réinsuffler de la confiance, pour redonner de la fluidité au marché. Nous devons démontrer que l’État a les moyens d’intervenir pour mettre de l’ordre lorsque cela est nécessaire.
C’est le sens, par exemple, du futur encadrement des loyers. Le seul marché s’est montré incapable de fixer des loyers cohérents avec les ressources des locataires. Il faut, certes, construire pour régler durablement la question de l’offre de logements, mais est-on condamné, en attendant, à laisser les prix s’envoler ? Cette majorité dit non car la justice sociale ordonne d’apporter une réponse rapide à une situation d’urgence.
Les débats que nous avons menés en amont et dans le cadre du travail en commission ont prouvé que l’on pouvait se fixer un objectif déterminé et ambitieux sans pour autant renoncer à convaincre dans le but de dégager un consensus. Je pense notamment aux échanges que nous avons pu avoir sur les futures évolutions des documents d’urbanisme. Étant élue d’un territoire rural et de montagne, je vous avoue avoir accueilli avec une certaine réserve les premières dispositions du texte relatives notamment aux plans locaux d’urbanisme. Mais, grâce au travail en commission, au travail des rapporteurs et à ce que vous proposez, madame la ministre, nous pouvons faire une avancée qui n’est pas un petit pas. Il convient de laisser le temps aux territoires de s’organiser et de s’approprier ces nouveaux enjeux. Il convient également de ne pas stigmatiser les communes rurales, car ce ne sont pas elles qui sont consommatrices de foncier.
Le transfert à l’intercommunalité de la compétence en matière d’élaboration du PLU se fera peut-être avec quelques difficultés, mais il se fera dans un esprit de concertation, et se fera aussi en donnant du temps au temps. Bien sûr, il est légitime de vouloir associer la commune quand on sait la place qu’elle occupe dans notre histoire politique. Mais au vu de la qualité des discussions que nous avons pu avoir jusqu’à présent, je sais que toute la majorité est attachée à dépasser les divergences pour donner à ce très beau texte tout le souffle qu’il mérite.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Sylvain Berrios.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est l’un des éléments d’un dispositif gouvernemental beaucoup plus large et fondamental visant à nationaliser la politique du logement, à contraindre les différents acteurs et à imposer une vision exclusive de l’aménagement, de l’urbanisme et du logement.
M. Sylvain Berrios. 
En premier lieu, le Gouvernement a fait adopter la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Ce texte, qui comporte trente-trois articles, marque la volonté d’imposer à tous les acteurs du logement une vision du « tout logement social » en en portant le pourcentage minimal à 25 % et en quintuplant les amendes pour les communes.
En second lieu, la majorité de gauche a autorisé le Gouvernement à légiférer par ordonnances pour accélérer les projets de construction. Sous prétexte d’urgence, ces ordonnances donneront au Gouvernement tout pouvoir pour imposer ses choix sans débat parlementaire.
En troisième lieu, l’Assemblée nationale a adopté la loi de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles. Sous couvert d’un objectif de modernisation, le Gouvernement a ainsi créé des métropoles, nouvelles structures supracommunales, budgétivores qui confisquent les pouvoirs des maires en matière d’aménagement, d’urbanisme et de logement.
Enfin, ce projet de loi, dit ALUR, cloue au pilori les propriétaires et les bailleurs, promet un bétonnage massif des zones urbaines denses et notamment des zones pavillonnaires et qui finit de mettre sous tutelle les maires.
Ce texte, comme tous les textes importants depuis le début de la législature, oppose les Français les uns aux autres : il oppose les propriétaires et les locataires ; il oppose les maires et l’État ; il oppose les acteurs locaux et les structures de contrôle parapubliques.
Ce texte est l’illustration de tous les travers du Gouvernement : un interventionnisme d’État sans limite caractérisé par l’affirmation du principe du « tout logement social », un collectivisme économique caractérisé par l’encadrement des loyers, une complexité administrative symbolisée par les quelque quatre-vingt-quatre articles de cette loi, un financement incertain qui repose à nouveau sur la création de taxes, et surtout une défiance à l’égard des élus locaux, et notamment des maires, par l’introduction des plans locaux d’urbanisme intercommunaux.
Désormais, avec ces quatre textes de loi, les pièces de votre puzzle sont au complet et votre volonté de recentralisation pourra être satisfaite.
Certes, ce texte comporte des éléments positifs. On a parlé de la lutte contre l’habitat indigne qui, je crois, fait consensus. Aussi, je ne m’y arrêterai pas. En revanche, je souhaite appeler votre attention sur les plans locaux d’urbanisme intercommunaux que vous appelez de vos vœux.
Vous avez indiqué, dans votre propos introductif, madame la ministre, que les documents de planification doivent dépasser l’échelle de la commune car celle-ci n’est plus vraiment à même de comprendre la manière dont nos concitoyens habitent leur territoire. Je suis l’élu d’une circonscription qui comprend trois villes de plus de 75 000 habitants. Chacune a opéré, avec l’assentiment des habitants, des politiques d’urbanisme très différentes. Il y a une ville dite du Front de gauche, une ville dirigée par l’un de vos collègues socialistes, et la ville de Saint-Maur dont je suis l’élu. Les densités de population sont très proches. Nous avons choisi des voies différentes. La compréhension de notre territoire ne peut pas être remise en cause, et celle des habitants non plus. C’est le choix des habitants, et il est caractérisé par l’action de leurs élus.
Selon vous, l’intercommunalité est le périmètre le plus pertinent. Mais de quelle intercommunalité parle-t-on en région Île-de-France, en tout cas en petite couronne ? Vous avez introduit en Île-de-France le principe de la métropole, ce qui signifie que l’adoption des plans locaux d’urbanisme intercommunaux, en tout cas en petite couronne, sera en réalité subordonnée à la décision et au contrôle de la métropole de Paris. Il ne s’agit plus là d’une intercommunalité de proximité géographique, mais d’une intercommunalité subie et très éloignée des territoires qu’elle a à gérer. Cette métropole nouvellement créée, monstre technocratique ignorant tout des réalités géographiques, historiques et humaines des territoires, disposera des pleins pouvoirs en lieu et place des maires. À quel moment la coopération avec les maires, que vous appelez de vos vœux, cette organisation spatiale comme vous dites, qui sera pertinente parce qu’elle sera associée ou parce que vous y associerez les maires, prendra-t-elle toute sa valeur et toute sa force ? On peut se le demander en ce qui concerne Paris métropole.
Par le passé, dans les années soixante, nous avons connu un État centralisateur, bétonneur, tentant d’aménager en urgence des territoires franciliens. Nous connaissons le résultat, celui qui a conduit aujourd’hui à un urbanisme torturé et inhumain. Nous savons qu’il s’agit là de la source de tous les maux de notre société urbaine. Ne reproduisez pas les mêmes erreurs.
L’urbanisme, c’est l’arbre de vie de la France, de nos villes, c’est un message que l’on adresse aux Français et aux générations futures sur la façon dont nous envisageons de vivre ensemble, sur le choix d’un cadre de vie inspiré par l’histoire, la géographie des territoires, par la volonté des femmes et des hommes qui y vivent.
Avec cette loi vous donnez un message en faveur d’une France centralisée, collectivisée et uniformisée. Vous ne serez donc pas surpris si je m’y oppose avec force et détermination.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Hervé Pellois.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové complète les nombreuses mesures déjà votées et entrées en vigueur depuis le début du quinquennat avec un même objectif : accroître l’effort de construction de logements tout en luttant contre l’étalement urbain. C’est surtout sur ce dernier thème que je m’attarderai.
M. Hervé Pellois. 
La France s’est en effet fortement urbanisée au cours de ces deux dernières décennies. Les trois-quarts de la population vivent désormais en ville ou en périphérie. Cette évolution est marquée par un étalement urbain sans précédent. L’exemple du Morbihan, dont je suis l’un des élus, est à ce titre révélateur : chaque année, 1 500 hectares d’espaces agricoles sont urbanisés, soit la perte d’une trentaine exploitations agricoles en moyenne.
Les territoires artificialisés ont progressé de près de 40 % entre 1992 et aujourd’hui, avec toutes les conséquences qui en découlent en matière environnementale. Les parcelles constructibles bénéficiant de la meilleure situation voient leur valeur augmenter considérablement. Ce critère foncier conduit aujourd’hui les populations les plus jeunes et moins aisées à s’installer en périphérie, souvent en deuxième, voire en troisième couronne. Ce modèle, dans un contexte de hausse des prix du carburant, fragilise encore davantage les ménages les moins favorisés, tout en contribuant à la hausse des émissions de gaz à effet de serre.
Face à cette situation d’étalement urbain, les transports collectifs sont difficiles à organiser pour les collectivités locales et ne répondent pas aux besoins de déplacements des ménages.
Sur le plan économique, l’artificialisation des sols agit également à différents niveaux : perte de la production agricole ou forestière, diminution de l’attractivité du territoire et de la qualité du cadre de vie par la destruction d’espaces naturels.
Alors que la crise du logement sévit, l’aménagement doit, plus que jamais, être une affaire publique. Les documents d’urbanisme doivent encadrer les conditions d’exercice du droit de propriété. Ils doivent contribuer à anticiper et à réguler les conflits d’usage de l’espace. L’élaboration d’un projet urbain appelle en amont un projet agricole fort.
À travers ce texte de loi, le Gouvernement instaure les conditions d’un urbanisme qui réponde aux besoins des habitants. C’est une grande réforme du droit de l’urbanisme qui s’engage, tout d’abord pour construire des logements là où se situent les besoins. Le projet de loi ALUR prévoit notamment des mesures de densification en zone urbaine, il propose de supprimer la taille minimale de terrain et le coefficient d’occupation des sols, il vise à faciliter la subdivision des lots pour les lotissements, il entend moderniser et sécuriser le droit de préemption pour mobiliser les gisements fonciers, il fait du schéma de cohérence territoriale l’unique document de rang supérieur.
C’est une grande réforme du droit de l’urbanisme, pour lutter contre le mitage et freiner l’artificialisation des sols. Il prévoit d’encadrer le classement en zones 2AU, de limiter fortement la constructibilité dans les espaces naturels et agricoles, de renforcer l’ingénierie foncière par le développement d’établissements publics fonciers, d’agir sur les plans locaux d’urbanisme et de renforcer la maîtrise de l’aménagement commercial.
Pour autant, ce projet de loi doit favoriser la création de réserves foncières, notamment dans les villes et les périphéries en fort développement, où l’accès au foncier se prépare sur le long terme. ll faudra en tenir compte et ne pas déclasser les zones 2AU de manière systématique et trop rapidement.
Toute démarche d’urbanisme mêle des savoirs, des négociations de long terme et des situations géographiques multiples auxquels les élus sont très attachés et sensibles.
C’est une grande réforme enfin du droit de l’urbanisme, dans laquelle la participation des citoyens en amont des projets sera renforcée.
Le logement est à la fois l’un des domaines les plus familiers pour tout un chacun et un objet d’une grande complexité avec beaucoup de spécificités.
Cette richesse créative collective est un enjeu majeur pour l’attractivité des espaces : le caractère vivant de nos territoires dépend de ces concertations en amont.
Je tiens à saluer votre action, madame la ministre, l’action du Gouvernement pour la qualité de ce projet de loi, qui a su allier humanisme et urbanisme.
Les cadres de l’urbanisme sont en train de bouger. Le projet de loi ALUR préfigure une autre manière de construire et surtout de concevoir l’espace. Il bâtit les conditions de nouvelles utopies urbaines, construites en concertation étroite avec les habitants. C’est pourquoi, pour conclure, je reprendrai cette phrase de Robert Park, de l’école de Chicago : « En faisant la ville, l’Homme se change lui-même. » Plus modestement, en votant ce texte, nous participons à la rénovation de notre pays.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Hervé Gaymard.
M. le président. 
Madame la ministre, je voudrais appeler votre attention sur une question qui n’est pas traitée dans votre projet de loi, mais qui est centrale, je veux parler de la réhabilitation de l’immobilier de loisir.
M. Hervé Gaymard. 
Cette question est centrale pour l’économie du tourisme, donc de l’emploi, à la mer comme à la montagne. Elle est centrale pour les artisans du bâtiment, qui connaîtraient ainsi un regain d’activité. Elle est enfin centrale pour le développement durable, car cette réhabilitation éviterait toujours plus de constructions dans des espaces vierges et éviterait le gaspillage thermique.
Depuis le début des années 1960, l’économie touristique des stations s’est organisée autour d’une offre d’hébergement professionnelle, que l’on peut distinguer en deux catégories : les lits professionnels dits « chauds » - hôtels, résidences de tourisme, clubs ou villages de vacances - qui sont bien commercialisés, et les lits diffus dits « froids », mis sur le marché de manière aléatoire, donc insuffisamment occupés.
L’hébergement professionnel, qui est le socle de l’économie touristique, connaît une érosion constante, due à plusieurs facteurs : la cessation d’activité pour certains établissements, qui ne peuvent supporter le coût d’une mise aux normes ; la vente à la découpe d’hôtels ou de résidences de tourisme, plus rémunératrice qu’une vente en bloc ; la fin de bail pour les propriétaires de logements dans des résidences de tourisme, qui ne sont plus soumis à l’obligation de location ; la sortie de dispositifs de location confiés à une agence immobilière.
L’érosion annuelle des lits chauds au profit des lits froids, en zone de montagne, est en moyenne de plus de 3 % et, sur certains sites, peut atteindre près de 5 %. Les constructions nouvelles compensent à peine cette perte de lits, mais chacun sait qu’il ne sera pas possible de continuer de construire indéfiniment, et que les volets clos donnent une image négative des zones touristiques et représentent une perte économique considérable.
En effet, en zone de montagne, où la saison d’hiver est composée de dix-huit semaines principales, un lit professionnel est occupé près de douze semaines, alors qu’un lit diffus ne le sera que cinq semaines, ce qui est destructeur d’emplois. La priorité doit donc être de réchauffer les lits « froids ».
On ne découvre pas le sujet, bien sûr. Depuis une quinzaine d’années, de nombreuses initiatives ont été engagées. Certaines démarches locales ont eu des résultats, le plus souvent limités. Au plan national, les opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisirs mises en œuvre à partir des années 2000 n’ont pas eu les résultats attendus.
Il ne faut plus tarder à innover et à mettre en œuvre des dispositifs pérennes et efficaces. Madame la ministre, les élus et les professionnels de l’immobilier attendent beaucoup de l’État pour fédérer les énergies. De ce point de vue, trois axes pourraient être privilégiés.
Le premier serait de pérenniser le parc marchand, en soutenant les propriétaires, en expérimentant l’allégement fiscal pour les propriétaires loueurs ou en favorisant la transmission familiale des hôtels existants et en décrétant une pause sur les normes.
Le deuxième axe devrait être de favoriser et de fluidifier la rénovation immobilière, en généralisant l’octroi de surfaces supplémentaires de plancher pour faciliter l’autofinancement de la rénovation, en dispensant d’autorisation « Unité touristique nouvelle » les opérations de démolition-reconstruction, en développant un accompagnement technique et juridique des copropriétés, en mobilisant les capacités financières des acteurs économiques locaux directement intéressés par la fréquentation touristique, en recourant à l’injonction de ravalement de façades pour les copropriétés dégradées, en couplant rénovation énergétique et remise sur le marché.
Enfin, le troisième axe pourrait être la régulation et les qualification des lits neufs, en substituant progressivement à la construction de lits neufs de la rénovation et de la remise sur le marché volontariste, en favorisant la construction de lits à fort rendement, en renforçant le contenu et le contrôle du conventionnement au titre de l’article 42 de la loi Montagne, et enfin en généralisant une évolution législative qui permettrait de différencier les types d’hébergement.
Voilà, madame la ministre, mes chers collègues, quelques pistes de travail. Il y a urgence. Tous les élus de la montagne et ceux du littoral, avec les professionnels du tourisme, sont à votre disposition pour travailler sur ce sujet : les nécessaires solutions n’ont que trop tardé.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme Catherine Troallic.
M. le président. 
Madame la ministre, mes chers collègues, c’est, en moins de dix-huit mois, le troisième texte qui nous est soumis pour répondre à la crise du logement. A droite, vous criez à l’inflation législative. A gauche, nous revendiquons une action législative ambitieuse. C’est la marque de l’engagement, de la détermination et de la volonté du Président de la République et du Gouvernement que de répondre aux attentes de nos concitoyens sur le logement.
Mme Catherine Troallic. 
Nous avons tous en mémoire les chiffres du dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre. Derrière ces chiffres, il y a des femmes et des hommes que nous rencontrons tous dans nos circonscriptions : victimes de loyers trop élevés, de logements dégradés ou surpeuplés. La crise du logement ne frappe pas que les plus modestes, mais aussi les classes populaires, et ne concerne pas que Paris, mais la plupart des grandes villes.
Oui, il y a des inquiétudes et des difficultés. Face à la crise, il faut redoubler d’efforts. Mes chers collègues de l’opposition, vous souhaitiez un plan de relance : j’aurais donc voulu vous entendre saluer notre action, car c’est bien de cela qu’il s’agit. Il ne vous aura pas échappé que le premier axe développé par le Premier ministre dans son discours sur les investissements d’avenir était le logement. Ce n’est pas symbolique. Il s’agit de répondre aux attentes et aux besoins des Françaises et des Français. Il y a des engagements, nous les tiendrons.
Le troisième temps, c’est le texte que nous allons adopter dans les prochains jours. Ce projet de loi est en parfaite conformité avec nos engagements internationaux, notamment avec le pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels du 16 décembre 1966, dont le protocole facultatif est récemment entré en vigueur. Madame la ministre, mes chers collègues, c’est l’honneur de la France, de mettre en conformité sa parole dans le monde avec ses actes dans le pays. Défendre les droits humains à l’extérieur comme à l’intérieur, c’est la crédibilité de la parole de la France dans le monde.
Madame la ministre, mes chers collègues, nous avons une nouvelle fois à débattre d’un texte extrêmement dense et large, qui veut s’attaquer à la fois aux rapports entre locataires et bailleur, au logement social ou encore à l’urbanisme, pour ne citer que ces sujets.
M. Lionel Tardy. 
Le nombre d’amendements déposés – près de 1 300 – n’est donc pas surprenant. Un travail important à déjà été fait en commission des affaires économiques, fin juillet. Certaines parties du texte ont été complètement réécrites. Plusieurs amendements venant améliorer le texte dans le détail ont ainsi été adoptés, y compris des amendements venant de l’opposition.
Par exemple, les délais prévus pour la mise en œuvre de certaines dispositions concernant les documents d’urbanisme ont été revus, ce qui était une nécessité.
J’en profite pour saluer l’écoute et le respect dont a fait preuve la ministre vis-à-vis des parlementaires.
Nous allons donc traiter de changements majeurs et, comme je le dis régulièrement lors de l’examen de textes particulièrement denses, le diable réside dans les détails. J’estime pour ma part que ce projet de loi ressemble à un gigantesque fourre-tout dans lequel, disons-le tout de suite, quelques bonnes idées sont noyées au milieu de dispositions largement médiatisées, mais totalement déconnectées de la réalité.
J’en veux pour preuve les deux mesures les plus mises en avant : la garantie universelle des loyers et l’encadrement des loyers. Nous avons là deux magnifiques usines à gaz qui apportent plus de problèmes que de solutions. Contrairement à vous, madame la ministre, je doute que le remplacement de la caution personnelle rassure les propriétaires et les incite à mettre leur bien en location, bien au contraire.
Il en va de même pour l’encadrement des loyers, qui constitue une véritable atteinte à la liberté contractuelle.
Au-delà de l’artifice de communication, il y aura nécessairement des effets pervers. Il s’agit d’une fausse bonne idée, car cela favorisera les locataires déjà en place au détriment des entrants.
De façon générale, je crois que certains domaines se portent d’autant mieux lorsque l’État intervient de façon limitée. C’est le cas de l’immobilier.
Mais non !
M. Jean-Luc Laurent. 
Je regrette que cette position ne soit pas partagée par tous et que le Gouvernement adopte une vision passéiste. Comme d’habitude, je me refuse à une opposition stérile et systématique.
M. Lionel Tardy. 
Oui, il y a bien sûr des dispositions intéressantes et qui manquaient jusqu’alors, comme les dispositions visant à lutter contre les marchands de sommeil. Néanmoins, malgré sa taille, le texte souffre de plusieurs manques cruels. Sauf erreur de ma part, je ne vois aucune mesure susceptible de favoriser l’accession à la propriété.
Aujourd’hui, seulement 58 % des Français sont propriétaires de leur logement, bien loin de la moyenne européenne, qui est à 70 %. Et l’adoption de ce texte ne fera probablement pas varier ce chiffre.
Je souhaite également insister sur un objectif énoncé par la ministre : la construction de 500 000 logements nouveaux par an. Je crains que cet objectif soit mal engagé, car en parcourant le texte, je ne vois que très peu de dispositions pouvant permettre de l’atteindre.
Enfin, un autre aspect du texte, et non des moindres, a retenu mon attention.
Depuis que le Président de la République a annoncé un nécessaire choc de simplification, je m’efforce de vérifier, textes après textes, ce qu’il en est de son effectivité. Un choc, par définition, doit s’appliquer partout et non dans un seul domaine ou sur un seul projet de loi.
En l’occurrence, le projet ALUR ne s’inscrit pas du tout, à mon sens, dans le mouvement de simplification que l’on devrait observer. Au contraire, nombre de ses dispositions ajoutent de la complexité là où il n’en était pas besoin. J’aurai l’occasion d’y revenir lors de la discussion de mes amendements.
Dans certains cas, on sent un penchant inexpliqué pour la paperasse et les documents qui viennent s’ajouter à la moindre procédure, notamment, aux contrats de location et aux promesses de vente.
Je souhaite que la création d’un registre d’immatriculation des copropriétés ne passe pas inaperçue car, à l’instar du fichier positif, vous mettez en place un instrument disproportionné qui constitue un fichage massif.
En résumé, je regrette que le logement et l’urbanisme puissent servir de prétexte à un affichage politique au détriment de l’efficacité et de la nécessaire fluidité.
Tout en déplorant les trop nombreuses fausses bonnes idées contenues dans ce projet de loi, je me risque à espérer que notre examen permettra de l’améliorer afin qu’il « colle » le plus possible à la réalité du terrain.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Fabrice Verdier.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, j’associe à mon intervention mon collègue Henri Jibrayel, retenu à Marseille.
M. Fabrice Verdier. 
La gauche avait promis d’agir fortement en faveur du logement. Bientôt, nous pourrons dire que la promesse a été tenue.
Se loger est devenu de plus en plus difficile et de plus en plus cher. Aujourd’hui, dans le parc privé, un ménage sur cinq consacre plus de 40% de ses ressources au logement. C’est pourquoi le texte que nous examinons est aussi nécessaire qu’approprié.
Depuis un an, le Gouvernement, avec l’appui du Parlement, n’a pas cessé d’agir : il a renforcé l’obligation de constructions de logements sociaux ; il a permis la cession jusqu’à la gratuité des terrains de l’État ; le plafond du livret A a été relevé ; un plan ambitieux de rénovation énergétique des logements a été lancé ; enfin, avec l’appui de M. Jibrayel alors rapporteur, nous avons permis au Gouvernement de légiférer par voie d’ordonnances afin d’accélérer la construction de logements.
Ce projet couronne tous les efforts qui ont été réalisés, il replace le logement au cœur des préoccupations du monde politique, il est mûr, audacieux et clair.
Il est également structuré autour de trois axes : une démarche de régulation – régulation des loyers, régulation écologique des constructions, régulation des professions de l’immobilier ; une logique de protection contre les abus des locataires comme des propriétaires ; enfin, une dynamique d’innovation via la simplification des démarches et le développement de nouvelles formes d’habitat.
Parmi toutes ses dispositions, je souhaite souligner qu’il apporte de vraies réponses à un problème préoccupant : le logement insalubre et les copropriétés dégradées.
Ces dernières représentaient 15% du parc en 2012, soit un million de logements. Pire, 5% à 15 % des copropriétés seraient à la limite de basculer, elles aussi, dans de sérieux problèmes.
De nombreux facteurs peuvent expliquer les dégradations de l’état d’une copropriété – accumulation des impayés, copropriétaires solvables qui refusent de payer pour un habitat en mauvais état… Alors, le bâtiment se détériore rapidement puis, faute d’être entretenu, les logements perdent de leur valeur et le cadre de vie se dégrade.
Je me réjouis que le projet de loi s’appuie sur les rapports de M. Braye, de M. Pierre Sallenave, directeur de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine, et du sénateur Claude Dilain. Leur travail approfondi et leur expertise sont aujourd’hui récompensés par un chapitre entier du texte.
Par ailleurs, le chapitre III, en élargissant et en complétant efficacement l’arsenal juridique, permettra de faire reculer le logement insalubre.
Avec ce texte et ce seul texte, le Gouvernement nous propose aujourd’hui de mettre en place une politique forte et cohérente en faveur du logement sur toute la durée du mandat. C’est un projet mûri depuis l’arrivée de la gauche au pouvoir. Comme tel, il est fidèle à nos objectifs et à nos valeurs. L’accès au logement pour tous dans la justice : telle est la préoccupation que traduit ce projet, dont je ne doute pas qu’il sera soutenu par une large majorité de la représentation nationale.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à Mme Véronique Louwagie.
M. le président. 
Madame la ministre, partant du constat unanime que le logement est pour tous les Français un bien de première nécessité, vous avez indiqué, lors de la séance des questions au Gouvernement du 23 juillet dernier, que vous vouliez « donner accès à nos concitoyens à un logement compatible avec leurs revenus. »
Mme Véronique Louwagie. 
Cette proposition d’adéquation est vertueuse, notamment au regard de la situation du logement dans notre pays, laquelle s’apparente à une opposition chronique entre, d’une part, une offre globalement suffisante dans les territoires ruraux et semi-urbains et, d’autre part, une offre inférieure aux besoins dans les grandes zones urbaines et, en particulier, en Île-de-France. C’est pourquoi votre proposition mérite d’être soutenue et encouragée.
Contrairement à vos propos du 23 juillet dernier, madame la ministre, nous souhaitons tous, que nous soyons – je vous cite – « assis sur les bancs de gauche comme de droite de cet hémicycle », réussir le défi d’offrir à tous les Français un accès au logement dans des délais raisonnables et à un prix convenable. Oui, madame la ministre, nous vous soutiendrons sans réserve sur cette voie nécessaire et vertueuse.
Hélas, votre projet de loi, dont l’esprit témoigne de votre bonne volonté, ne peut en l’état produire qu’un effet contraire aux principes généreux revendiqués. Pour illustrer ces propos, je souhaite tout d’abord évoquer la garantie universelle des loyers. Ce nouveau contrat d’assurance contre les impayés de loyer risque de marginaliser les foyers modestes dans l’accession au logement en raison de son caractère obligatoire.
Dans les zones tendues, les propriétaires auront tout intérêt à continuer de privilégier les personnes dont les revenus sont élevés puisque le bénéfice de l’assurance n’est pas un avantage réservé aux seuls revenus modestes.
Certes, le nombre de loyers impayés ne cesse de croître ces dernières années, mais il demeure encore marginal puisqu’il est de moins de 5% par rapport aux paiements réguliers. Pourquoi donc vouloir imposer à 6,6 millions de logements une mesure qui ne concerne qu’une frange infime de ce parc ? Ce caractère obligatoire constitue un frein supplémentaire à l’encouragement de l’investissement privé dans la pierre alors que celui-ci est indispensable.
Alors même que les objectifs de construction ne seront pas atteints pour 2013 et que le marché de l’immobilier locatif est atone depuis de nombreux mois, la masse des capitaux privés mobilisés dans cette garantie universelle généralisée s’élèverait à 700 millions voire, aux dires de certains experts, jusqu’à 1,5 milliard.
Le concours de l’investissement public en soutien au programme public de constructions de logements serait beaucoup plus pertinent que la mobilisation inutile d’une telle somme.
En outre, dans le rapport contractuel qui lie le locataire à son bailleur, cette garantie universelle semble conforter le locataire dans un sentiment d’impunité ou de responsabilité minorée par la présence d’une assurance systématique.
La volonté affichée de renforcer les droits des locataires pour leur permettre un meilleur accès ou une prise en compte plus affirmée de leur situation personnelle constitue un gage nécessaire à l’amélioration de la fluidité du marché de l’immobilier. Mais mettre en place des règles coercitives et applicables de manière stricte et permanente ne peut qu’avoir un effet repoussoir pour l’ensemble des parties et risque de geler plus encore un marché qui traverse déjà des années difficiles et qui plonge de nombreux Français dans la précarité.
C’est en ce sens, madame la ministre, que la mise en place de nouveaux rapports locatifs sera perçue comme une nouvelle contrainte administrative sans même que l’intérêt de cette nouvelle création soit compris des bénéficiaires.
La clarté des dispositifs et une certaine souplesse sont indispensables à leur bonne compréhension et,

C’est pourquoi, madame la ministre, alors que nous allons examiner dans les jours à venir un texte important pour le logement dans notre pays, je vous demande de considérer un certain nombre d’amendements que mes collègues et moi-même proposons, avec pragmatisme, bienveillance et bon sens. Guidées par l’intérêt général, nos propositions visent à favoriser une meilleure lisibilité et efficacité de votre texte.
En prenant en compte le travail parlementaire, l’action du Gouvernement n’en sera que plus renforcée.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Jean-Luc Laurent.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et messieurs les rapporteurs, chers collègues, c’est la troisième fois que nous nous retrouvons pour débattre d’un projet de loi sur le logement après la loi de mobilisation foncière et la loi d’habilitation de ce printemps.
M. Jean-Luc Laurent. 
Ces trois textes ne sont le fruit ni d’un revirement, ni d’un acharnement politique, mais ils traduisent l’ampleur de la crise structurelle, à laquelle s’ajoutent les conséquences de la croissance zéro qui font d’ores et déjà de 2013 une année noire en termes de production.
Ces trois textes témoignent aussi de l’ampleur d’une crise du logement protéiforme.
Aujourd’hui, avec ce projet imposant et important, la représentation nationale ouvre un champ qui avait été délaissé : celui des rapports locatifs. En effet, il avait été délaissé politiquement car l’affrontement gauche-droite a trop souvent porté sur le logement social, son financement et l’application de la loi SRU. Il avait été délaissé juridiquement et économiquement car ce secteur important de la chaîne du logement a été doublement abandonné aux lois du marché et au libéralisme, le marché n’ayant rien d’une paisible place de village où se rencontreraient l’offre et la demande, le propriétaire et le locataire.
L’empire du marché est aussi celui des rapports de force qui se traduisent dans le domaine des prix par une inégalité de situation entre le bailleur et le preneur en favorisant la plus grande sélectivité mais aussi, parfois, des abus dans le cadre de contrats pas toujours équilibrés voire pas toujours légaux. C’est cela la réalité que vivent encore trop de nos concitoyens.
Nous vivons au rythme de la crise du logement qui, si elle a ses victimes, a aussi ses gagnants et même ses profiteurs. Il ne faut en effet jamais oublier que la cherté des prix et la rareté des biens fabriquent également des gagnants. Mes chers collègues, la lutte des classes a bien changé mais elle est toujours vivace et tourne parfois à la lutte générationnelle au détriment de nos compatriotes les plus jeunes. Et voilà qu’enfin un projet de loi aborde cette question pour la hisser hors des fatales pages « société » des journaux où figurent celles et ceux qui sont les victimes de cette crise du mal logement.
Par-delà la technicité juridique ou économique, le logement en effet est toujours une question politique qui suppose des choix, une question conflictuelle que la bonne volonté ne suffit pas à résoudre.
Le projet de loi traite le cœur du sujet – le montant du loyer –, mais il traite aussi de nombreux aspects voisins en répondant à des comportements sans doute minoritaires mais inacceptables et qui constituent la réalité vécue par trop de locataires confrontés aux marchands de sommeil. Madame la ministre, il faut se donner les moyens d’agir contre eux, par exemple, en instituant un permis de louer.
Pendant quelques années, la politique du logement a vécu au rythme d’un slogan, « la France des propriétaires », slogan un peu fou – c’est le propre des slogans – qui faisait de l’accès à la propriété la pierre de touche de la politique du logement. Avec ce texte, nous nous intéressons à la France des locataires et nous le faisons avec une volonté ferme de régulation et d’intervention sur la formation des prix avec le système du « miroir de prix ».
J’accueille les propositions qu’il contient avec d’autant plus d’enthousiasme qu’elles constituent à mes yeux une première étape pour s’attaquer radicalement, c’est-à-dire à la racine, à la question de la formation des prix : le coût du logement, les coûts de construction mais, surtout, le coût du foncier et la plus-value immobilière.
Madame la ministre, nous avons du pain sur la planche et j’ai le sentiment que trois textes ne suffiront pas à régler l’ensemble de la question.
Encore et encore !
Mme Véronique Louwagie. 
Mais nous allons y travailler et le débat parlementaire permettra d’enrichir le projet comme cela fut le cas dans le cadre des travaux de la commission des affaires économiques.
M. Jean-Luc Laurent. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à Mme Isabelle Le Callennec.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et monsieur les rapporteurs, chers collègues, construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, telle était la promesse électorale du candidat Hollande. Aujourd’hui, force est de constater que nous sommes très loin du compte.
Mme Isabelle Le Callennec. 
Le dispositif qui porte votre nom, madame la ministre, n’a pas la puissance de la loi Scellier, et les investisseurs institutionnels continuent de bouder le logement. La loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, qui a été votée en janvier, tarde manifestement à produire ses effets. Enfin, les professionnels du bâtiment ne cessent de tirer la sonnette d’alarme : les dépôts de permis de construire et les mises en chantier, en neuf ou en rénovation, ont baissé depuis votre arrivée aux affaires, et la perspective d’une hausse de la TVA dans le bâtiment est vécue comme une provocation. En somme, il a manqué ce choc de l’offre, qui seul aurait permis de répondre à la forte demande de logements en zone tendue et de faire baisser les prix.
Face au doute et à l’impatience exprimés par les Français et les professionnels du secteur, le Gouvernement annonçait depuis des mois une grande loi sur le logement, et la loi ALUR, que nous examinons cette semaine, serait cette grande loi. Pour être sincères, nous en doutons, car s’il comporte des avancées - que nous savons reconnaître - ce texte présente au moins quatre défauts majeurs.
S’agissant d’abord de l’accès au logement, le projet de loi commet l’erreur de désigner des boucs émissaires : les propriétaires bailleurs - dont je reparlerai - et les professionnels de l’immobilier et du logement, dont on a pourtant un si grand besoin pour créer et soutenir l’offre. Ensuite, elle ne résout que très partiellement, voire pas du tout, les problèmes soulevés dans tous les rapports, à savoir le logement des jeunes, l’insuffisance de logements intermédiaires, l’adaptation des logements aux différents âges de la vie, la mobilité dans le parc HLM, la vacance des logements - y compris des logements sociaux -, l’accession à la propriété et, plus généralement, le problème de la gouvernance de la politique du logement dans notre pays. S’agissant de l’urbanisme dit « rénové », le projet de loi ALUR fait fi de la variété des situations d’un territoire à l’autre et complexifie encore un peu plus les règles que les élus locaux ont déjà du mal à digérer.
C’est sûr !
M. Olivier Marleix. 
Où est passé le choc de simplification ? Le texte tente de retirer aux maires, qui sont pourtant élus au suffrage universel et qui doivent rendre des comptes à leurs populations, le droit des sols. Le projet de rendre les plans locaux d’urbanisme intercommunaux de façon obligatoire ne manque pas de faire réagir les maires, quelle que soit leur sensibilité politique : vous ne pouvez pas ignorer leurs inquiétudes, voire leur opposition, madame la ministre.
Mme Isabelle Le Callennec. 
Avec mes collègues de l’UMP, nous expliciterons tous ces points au cours du débat qui s’engage. Nous défendrons nos amendements, en espérant - une fois n’est pas coutume - qu’ils retiendront l’attention de nos collègues de la majorité.
En ce qui me concerne, je voudrais insister plus particulièrement sur les articles 3 et 8, relatifs aux rapports locatifs.
L’article 3 concerne l’encadrement des loyers dans les zones tendues, où sont créés des observatoires locaux des loyers. Quand admettrez-vous que l’encadrement des loyers est le plus mauvais signal donné aux propriétaires…
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
…qui hésitent déjà à louer leurs biens et qui risquent de les retirer du marché de la location, ou de ne pas faire les travaux d’amélioration nécessaires ?
Mme Isabelle Le Callennec. 
Très juste !
M. Philippe Goujon. 
En zone tendue, en vertu de la loi de l’offre et de la demande - même régulée - ce sont les propriétaires qui choisissent leurs locataires, et pas l’inverse. Ce n’est vraiment pas le moment de prendre le risque de gripper le marché de la location privée, qui représente près de 6,5 millions de logements ! Pour baisser les prix, il n’y pas de solution plus efficace que d’augmenter l’offre et de se donner les moyens de construire et de rénover.
Mme Isabelle Le Callennec. 
L’article 8, quant à lui, met en place la garantie universelle des loyers à compter du 1

En guise de conclusion, je voudrais vous faire part de ma déception, car ce n’est pas une « grande loi » sur le logement qui nous est soumise - on nous dit même qu’il pourrait encore y en avoir une autre - mais une loi très technique, qui rigidifie encore un peu plus la réglementation, qui corsète le système et qui vient modifier de nombreux dispositifs existants, sans même les avoir évalués. Je veux vous faire part également de mon inquiétude : cette loi ne va pas créer le choc de l’offre, mais probablement l’inverse, la pénurie.
Mon souhait, c’est que la politique du logement soit davantage territorialisée, que le financement du logement locatif soit remis à plat, et que l’on s’attache à répondre au défi qui est posé à notre pays, à savoir la mobilité professionnelle et géographique. La première préoccupation des Français reste l’emploi : ils veulent se loger à proximité de leur travail, payer un loyer raisonnable, qui corresponde à leurs revenus, vivre dans un logement adapté à leur situation familiale et à leur âge, et si possible accéder à la propriété. Ils ne sont pas compliqués, les Français, seulement dans l’attente de politiques publiques plus efficaces, moins complexes et moins coûteuses. Et idéalement, madame la ministre, avant 2025 !
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme Ericka Bareigts.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, madame et monsieur les rapporteurs, chers collègues, la représentation nationale reprend aujourd’hui un chantier vaste et essentiel : celui du logement. Ce chantier touche à tous les domaines de l’action publique : l’économie, parce qu’il dynamise l’emploi, le social, parce qu’il assure la dignité des personnes, et la morale, parce qu’il garantit l’équité des relations entre bailleurs et locataires.
Mme Ericka Bareigts. 
Le logement n’est pas un bien de consommation comme les autres : il s’agit d’un droit fondamental. Avoir un logement, ce n’est pas seulement avoir un toit, c’est avoir un foyer : un lieu où l’on vit, un lieu où l’on grandit, un lieu où l’on s’épanouit. Le précédent Gouvernement a pourtant abandonné ce droit aux griffes du marché et nos territoires souffrent de cet abandon…
Tout à fait !
M. Yves Daniel. 
…les logements sont trop chers et en nombre insuffisant. Nous refusons de nous soumettre à la fatalité de cette logique et affirmons qu’il est de la responsabilité de l’État d’intervenir en faveur du logement. Le Gouvernement a pour ambition de contrôler les prix des loyers pour s’assurer que les bailleurs ne profitent pas d’un rapport de force qui leur est bien trop favorable dans certains cas. Ce que vous nous proposez, c’est de maîtriser les prix, d’informer les locataires et de garantir au bailleur le paiement de ses loyers : cette action, nous l’attendions.
Mme Ericka Bareigts. 
Je ne suis pas maire, mais je suis de ceux qui croient qu’une députée engagée sur le terrain peut aussi être témoin des réalités du terrain.
Mme Audrey Linkenheld,
 rapporteure de la commission des affaires économiques.
Je voudrais vous faire partager certaines de ces réalités difficiles, que l’opposition tente de nier, ou de renier, depuis le début de cette discussion générale. Le territoire que je représente, l’île de la Réunion, est exigu : il mesure 2 500 kilomètres carrés, dont 1 000 sont aménageables, et accueille aujourd’hui plus de 800 000 habitants, auxquels s’en ajouteront demain 200 000 de plus : c’est dire l’enjeu qu’y représente l’aménagement du territoire !
Mme Ericka Bareigts. 
À la Réunion, le marché immobilier a de toute évidence failli. La politique menée jusqu’à présent a abouti à une division par deux des constructions de logements sociaux : de 2 500 par an entre 1995 et 1999, on est passé à 1 100 par an entre 2005 et 2008. De plus, un rapport sénatorial de 2008 a démontré que le marché avait non seulement échoué à faire baisser les prix, mais qu’il avait aussi produit des logements inadaptés aux réalités locales, et en surnombre dans les zones de l’île qui en avaient le moins besoin. En l’état actuel des choses, les Réunionnais sont dans une impasse. Savez-vous que le foncier à bâtir à la Réunion est passé de 62 euros le mètre carré à la fin des années 1990 à 143 euros en 2006, soit près de 215 % de la moyenne nationale ? Cette hausse des prix du foncier implique inévitablement une augmentation des loyers.
Comment tolérer que les prix de l’immobilier soient si élevés, qu’il ne reste à certains ménages que 320 euros pour vivre après qu’ils ont payé leur logement ? C’est ce qui arrive aux 25 % de ménages réunionnais touchant moins de 500 euros par mois. Plus grave, le loyer médian passe de 310 euros par mois à 515 euros, selon que l’on est dans le secteur privé ou social. Aujourd’hui, les logements sociaux sont trop peu nombreux et le marché privé trop cher : pour s’en sortir, trop de familles sont obligées de se loger dans des logements inadaptés. En 2010, 22 % de la population réunionnaise vivait dans un logement trop petit pour ses besoins, contre 9,5 % dans l’hexagone. Et une fois sur quatre, il manquait au moins deux pièces. C’est bien la preuve de l’échec des politiques précédentes.
Trop de personnes obligées de se loger dans le secteur privé sont maintenant éloignées de l’emploi, de l’insertion sociale et de leurs besoins vitaux. Il est de nombreuses familles, dont les enfants vivront l’essentiel de leur vie dans un logement trop petit, qui n’est pas prévu pour les accueillir - or on sait l’importance que peut avoir un logement approprié pour la réussite scolaire. Et ne parlons ni de l’insalubrité, ni des marchands de sommeil !
L’opposition s’est souvent posée, ces derniers mois, en défenseure des familles et des enfants. Si Victor Hugo se demandait « où vont tous ces enfants dont pas un seul ne rit ? », je vous demande, pour ma part « d’où viennent tous ces enfants qui ne dorment plus la nuit ? »
C’est pour tout cela, madame la ministre, que vous avez raison de nous proposer d’agir en ce sens. Les Français l’attendent effectivement : 83 % d’entre eux, d’après un sondage réalisé, non pas aujourd’hui, mais en septembre 2012, affirmaient rencontrer des difficultés pour se loger. Les Réunionnais l’espèrent depuis bien longtemps. Alors, madame la ministre, faisons en sorte que nos familles et nos enfants puissent enfin retrouver de la dignité.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
La parole est à M. Guénhaël Huet.
M. le président. 
Madame la ministre, je crois, je crains et j’espère tout à la fois que vous apprendrez à vos dépens que l’idéologie et les idées généreuses…
M. Guénhaël Huet. 
Généreuses ?
M. Olivier Marleix. 
…ne suffisent pas à faire un bon texte de loi. Il est certes nécessaire d’avoir de l’ambition, de dessiner un projet et de se donner les moyens de le mettre en œuvre, mais il est également nécessaire, dans un double souci d’équilibre intellectuel et d’efficacité pratique, d’avoir le sens des réalités pour faire une œuvre législative utile.
M. Guénhaël Huet. 
Votre projet de loi repose sur quatre grandes idées : favoriser l’accès de tous à un logement digne ; lutter contre l’habitat insalubre ; améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement ; moderniser les documents de planification et d’urbanisme. Les apparences sont donc séduisantes, mais les aspects positifs se limitent malheureusement à cela, ainsi, il est vrai, qu’aux dispositions relatives à l’habitat insalubre, qui méritent d’être soutenues.
Pour le reste, le texte que nous examinons aujourd’hui est beaucoup moins ambitieux que la loi sur le logement adoptée en 2009. Le projet de loi, madame la ministre, aurait pu être très utile, si le Gouvernement s’en était donné les moyens, mais ce n’est pas le cas, malgré ses 84 articles et ses 216 pages. Ce texte risque de modifier profondément les règles en matière de logement et d’urbanisme, au point de décourager les particuliers qui souhaiteraient se lancer dans l’investissement immobilier, et bouleverser l’exercice des professions immobilières.
En dépit de ces modifications, la crise du logement subie par de nombreux Français ne sera pas résolue. Répondre à la problématique de la crise du logement vécue par une grande partie de nos concitoyens : c’est bien cela dont il devrait être question. Mais le projet de loi n’y répond en aucune façon. Il n’améliorera pas l’accès au logement des Français, notamment des jeunes qui rencontrent d’importantes difficultés pour trouver un logement.
Ainsi, il met en place la garantie universelle des loyers, une mesure qui provoque la colère des professionnels de l’immobilier. Selon les projections, cette disposition, une fois mise en place, pourrait coûter plus d’un milliard d’euros par an à l’État. En ces temps de crise économique et de réduction des déficits publics, avouez que ce coût est exorbitant ! De surcroît, cette mesure induira inéluctablement une déresponsabilisation des mauvais payeurs et, probablement, en augmentera le nombre. Enfin, ce texte, même s’il semble instaurer certaines améliorations, ne permet pas aux locataires de se prémunir contre des propriétaires peu scrupuleux.
Sous le précédent quinquennat, le gouvernement avait lancé un plan de cession de foncier de l’État pour mettre en chantier 70 000 logements. Sous le précédent quinquennat, le gouvernement avait mis en place des crédits d’impôts, des prêts à taux zéro, un allégement de TVA et un pass foncier pour qu’un maximum de Français puissent devenir propriétaires. Sous le précédent quinquennat, le droit au logement opposable a été mis en œuvre, garantissant un logement à toute personne qui n’est pas en mesure d’accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ou de s’y maintenir. Sous le précédent quinquennat, en l’espace de deux ans, 100 000 places en centres d’hébergement d’urgence ont été créées. Sous le précédent quinquennat, environ 600 000 logements sociaux ont été construits.
Lors de la campagne présidentielle, beaucoup l’ont rappelé, le candidat socialiste avait affirmé que 500 000 logements seraient construits chaque année, dont 150 000 logements sociaux. Selon les projections, un peu moins de 100 000 logements sociaux seront construits en 2013. Nous sommes bien loin des objectifs annoncés par le Président de la République lorsqu’il était en campagne !
À force d’augmenter les impôts et de supprimer les niches fiscales concernant le logement, les coûts de production des logements, notamment sociaux, ont explosé, bloquant ainsi la construction de nouveaux logements.
Une autre stratégie était possible. Pourquoi, madame la ministre, restez-vous sourde aux appels répétés des professionnels du bâtiment, qui réclament une baisse des prélèvements obligatoires pour leurs entreprises et une politique d’incitation fiscale pour les travaux de rénovation et d’économie d’énergie ? Depuis juillet 2012, vous faites exactement l’inverse en multipliant les taxes nouvelles et en augmentant les taxes existantes. Certes, vous êtes en cela fidèle à la vieille doctrine socialiste qui revient à créer une taxe dès qu’un problème apparaît, mais vous êtes à contre-courant des réalités économiques.
La logique inéluctable de ce texte, c’est l’échec. Nous aurons malheureusement l’occasion de le constater, à travers la réalité et les chiffres, qui finiront une nouvelle fois par vous rattraper. Nous avons constaté cet échec en matière d’emploi, malgré toutes les promesses du Gouvernement. Les mêmes causes – l’idéologie et le déni de réalité – produiront les mêmes effets, et votre projet de loi, madame la ministre, ne réglera en rien la crise du logement.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Kléber Mesquida.
M. le président. 
Madame la ministre, vous avez supputé dans vos propos liminaires que ce texte susciterait des débats turbulents et passionnés. Si l’on retrouve les engagements du Président de la République dans le volet logement, il n’en va pas de même dans le volet urbanisme. Les engagements de François Hollande au meeting de Dijon n’étaient pas à cet égard de la même tonalité que le texte.
M. Kléber Mesquida. 
L’article 58 prévoit une nouvelle rédaction qui stipule que le SCoT doit être compatible avec une charte de parc naturel régional. Il reconnaît donc la légitimité et la force qu’oppose la charte aux documents d’urbanisme. Or l’alinéa 70 indique que« lorsque aucune commune d’un parc naturel régional n’est comprise dans un SCoT, la charte de ce parc peut tenir lieu de SCoT ».
 A contrario
Dans le parc naturel régional du Haut-Languedoc, qui couvre sur deux régions 119 communes, il existe cinq SCoT en raison de l’étendue du territoire et des barrières topographiques naturelles. Une grande partie très rurale de ce territoire n’étant pas couverte, les communes seraient obligées d’élaborer un SCoT, alors qu’elles viennent d’élaborer une charte coûteuse en études, et dont l’approbation par décret ministériel prend quatre à cinq ans. Il existe en France 48 parcs naturels régionaux, et 20 en projet. Sur 15 000 communes non couvertes par un SCoT, 4 000 font partie d’un parc naturel. C’est pourquoi je proposerai un amendement afin que la charte puisse tenir lieu de SCoT. C’est ce que vous a demandé Jean-Louis Joseph, le président de la fédération nationale des parcs naturels régionaux.
Concernant le PLUI, le texte transfère d’autorité à l’intercommunalité la compétence du plan local d’urbanisme. La planification est la seule compétence restant à la commune, donc de la responsabilité du conseil municipal et non du seul maire. J’insiste, car votre loi supprimera la seule compétence structurante des communes.

M. Alain Marleix. 
Au lieu d’alléger les procédures et les exigences des services de l’État qui demandent études sur études, s’ingénient à rallonger les coûts et les délais, vous apportez une complexification en transférant le tout à l’intercommunalité qui, dans certains cas je le crains imposera sa vision à la commune. Ne contraignez pas les communes, ne leur imposez pas de tutelle nouvelle, ne déclenchez pas des querelles de clochers !
M. Kléber Mesquida. 
J’ai entendu des collègues tenant des propos en faveur du PLUI, pour régler ainsi des problèmes dans leur propre intercommunalité. D’autres rétorquent que le maire signera toujours le permis de construire. Ceux-là n’ont pas compris que le permis de construire est un acte notarié, constatant le respect des règles du PLU, et que le plus déterminant pour la commune est la maîtrise du plan local d’urbanisme, non l’application du droit des sols.
J’ai été maire durant trente-cinq ans, président de l’intercommunalité et très longtemps responsable d’un service d’urbanisme de la DDE. Je sais donc de quoi je parle. Je proposerai un amendement prévoyant que le PLU sera transféré à la demande du conseil municipal. Je suis certain que nombre de communes, sur la base du volontariat, s’engageront dans cette voie.
Très bien !
Mme Véronique Louwagie. 

M. Olivier Marleix. 
Suscitons le volontariat, plutôt que d’imposer par la contrainte législative. À moins que l’objectif à terme soit, d’une manière masquée, la disparition des petites communes.
M. Kléber Mesquida. 
De plus, dans ces communes soumises au règlement national d’urbanisme, vous supprimez la possibilité d’une délibération motivée du conseil municipal pour déroger à la règle de constructibilité limitée. Il s’agit bien sûr de toutes petites communes qui n’instruisent qu’un ou deux permis de construire par an.
Par ailleurs, vous allez opérer un transfert de charges, en basculant l’instruction des permis de construire à l’intercommunalité, entraînant coût du recrutement et perte de technicité – un instructeur de permis de construire n’est opérant que s’il a à traiter entre 1 000 et 1 200 dossiers par an.
Madame la ministre, j’ai le sentiment que ce texte est, sous certains aspects, « communicide ». Il tend à faire disparaître les petites communes. Je l’ai déjà dit, et je me permets d’adresser un clin d’oeil à la rapporteure : Lille n’est pas la France, non plus que l’Île de France. La France est urbaine et rurale. Elle est diverse. C’est ce qui la rend si belle.
Je pressens que nos collègues sénateurs, plus proches des collectivités locales de par leur mandat, sauront trouver l’équilibre de la raison. Je prends le pari que si nous ne parvenons pas ici au consensus que vous avez appelé de vos voeux, les sénateurs, eux, réussiront. Ils sont unanimes sur la défense des collectivités et le respect de leur autonomie.
 (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SRC)
La parole est à Mme Nathalie Kosciusko-Morizet.
M. le président. 
Madame la ministre, le projet de loi que vous nous présentez n’a d’ambition que dans son titre. À lire son exposé des motifs, pourtant, vous le souhaitez grandiose : il viserait à « mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires. » Rien de moins.
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet. 
Pourtant, en 84 articles, aucune disposition ne semble en mesure de favoriser la construction et l’accès au logement en zone tendue. Plutôt que focaliser nos efforts sur ces territoires, vous proposez des mesures générales.
L’enjeu est pourtant de taille à Paris et en Île-de-France, qui concentre plus de 18 % de la population. Tendanciellement depuis vingt ans, la construction y baisse quand elle augmente au niveau national, alors que les besoins sont croissants. Et la municipalité actuelle à Paris n’a pas arrangé les choses : en préemptant à prix d’or des logements du parc privé pour en faire des logements sociaux, elle a fait croire aux Parisiens qu’elle leur offrait de nouveaux logements, quand elle organisait en réalité la fuite des classes moyennes hors de Paris. Il ne s’agit ni de nouveaux logements ni de nouveaux locataires.
Il s’agit bien de logements sociaux !
M. Daniel Goldberg. 
Madame la ministre, la réponse à la crise du logement à Paris et en Île-de-France n’est à trouver ni dans le blocage des loyers ni dans ces affichages artificiels. La réponse est ailleurs : il nous faut impérativement relancer l’offre de logements. C’est dans ce but que je propose, avec Benoist Apparu et les députés de Paris de notre groupe – Bernard Debré, François Fillon, Claude Goasguen, Philippe Goujon, Jean-François Lamour –, des mesures volontaristes au service du développement du logement dans le territoire francilien.
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet. 
Elles s’articulent autour de quatre axes : développer l’offre de logements pour les classes moyennes – celles qui fuient Paris aujourd’hui ; favoriser la création de nouveaux fonciers ; mettre en place plus d’équité dans le parc social ; améliorer la qualité des logements.
Nous faisons deux propositions pour développer l’offre de logements des classes moyennes. La première consiste à soutenir l’accession à la propriété. Pour une famille de classe moyenne en zone tendue, cela paraît inaccessible. Pourtant, cela se fait dans des communes autour de Paris, quelle que soit leur orientation politique : Ivry, Issy-les-Moulineaux, Nanterre.
Et à Longjumeau ?
M. Kléber Mesquida. 
Cette question va bien plus loin qu’un débat politique, elle est presque philosophique. Savoir que l’on peut devenir propriétaire de son logement, cela change le regard que l’on porte sur sa ville. Nous devons donc sécuriser les opérations d’accession à prix maîtrisés lancées par les maires par des clauses anti-spéculatives. Un certain nombre d’aménagements législatifs sont nécessaires.
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet. 
Nous pourrions aussi mettre en place une TVA réduite pour le logement intermédiaire en zones tendues, afin de raviver l’intérêt du prêt locatif intermédiaire (PLI), notamment chez les investisseurs institutionnels. Je sais, madame la ministre, que vous êtes sensible à cette suggestion.
L’autre difficulté des zones tendues, c’est le foncier, la matière première du logement. On ne pourra pas développer l’offre de logement sans libérer du foncier. Or, dans des zones comme Paris, le manque de foncier est tel qu’il nous faut faire appel à des solutions innovantes.
En quoi les vôtres le sont-elles ?
M. Jean-Luc Laurent. 
Il existe trois moyens d’y parvenir. D’abord, la couverture du périphérique – un enjeu majeur des prochaines décennies. Cela ne se fera pas en un jour.
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet. 
Nous ne vous avons pas attendue !
Mme Annick Lepetit. 
L’enfouir, le couvrir, c’est libérer du foncier constructible pour y accueillir des logements et des bureaux, tout en réduisant les nuances sonores pour les riverains.
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet. 
La transformation de bureaux en logements, ensuite. Beaucoup en parlent ; peu le font. Je vous propose, dans la suite des travaux que nous avions engagés avec Benoist Apparu, différentes dispositions pour pouvoir l’accélérer. 
Il n’y a pas que des électeurs parisiens ici !
M. Jean-Luc Laurent. 
Enfin, la création d’un plan investissement d’avenir n
Mme Nathalie Kosciusko-Morizet. 

Le troisième axe consiste à renforcer l’équité et la mixité dans le logement social. Nous avons besoin de logements sociaux. Ils répondent à la demande de nombreuses familles, de personnes âgées ou encore de travailleurs de la fonction publique. Mais il faut prévenir la création de ghettos par le regroupement des difficultés sociales. Nous proposons, dans les zones IRIS, un taux maximal de 30% de logements sociaux à l’échelle d’un quartier.
Renforcer l’équité, c’est aussi renforcer les sanctions en cas de sous-location du logement social et permettre au bailleur de demander le départ d’un locataire auteur de troubles de voisinage persistants.
Enfin, nous souhaitons apporter des réponses à l’amélioration de la qualité des logements. Aujourd’hui, beaucoup de copropriétés, faute de ressources suffisantes, abandonnent l’idée d’engager des travaux qui leur permettraient pourtant de baisser leur consommation énergétique ou de permettre l’accessibilité des logements. Comment financer les travaux ? En autorisant par exemple, au cas par cas bien sûr, et dans le respect du patrimoine, la surélévation de certains immeubles, pour ces deux motifs précis ou pour transformer des bureaux en logements.
Nous avions voté dans la loi de finances rectificative de 2011 un autre dispositif utile : l’éco-prêt à taux zéro collectif. Pourtant, en seize mois, vous n’avez pas été capable d’en publier les décrets d’application tant attendus par les associations de copropriétaires ! Il est temps d’agir.
Votre projet, madame la ministre, présente un angle mort : les zones dites tendues. Vous n’apportez pas de réponse structurelle à l’un des territoires les plus exposés à la crise du logement : la région parisienne. Seules des solutions innovantes peuvent nous permettre de relancer l’offre de logements. Tel est l’objet des amendements que nous vous soumettrons.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à Mme Monique Rabin.
M. le président. 
Le logement est un bien premier, ce qui confère à la société toute entière, aux élus et aux gouvernants en tout premier lieu, une très grande responsabilité dont nous avons ici tous conscience.
Mme Monique Rabin. 
Je ne reviendrai pas sur le diagnostic catastrophique si bien décrit par nos différents rapporteurs, ni sur les chiffres, ni sur dix ans de reculades. Nous sommes aujourd’hui face à un texte de concertation, qui prend en considération propriétaires et locataires, un texte dense, intelligent en ce qu’il envisage les transversalités nécessaires entre logement, foncier, solidarités territoriales, préoccupations environnementales.
Il vient compléter les mesures d’urgences déjà prises, qui ont commencé de produire leurs effets : relèvement du plafond du livret A, renforcement des obligations en matière de logements sociaux, gratuité possible des terrains de l’État pour construire, plan d’investissement pour le logement.
Il trouvera aussi des échos dans d’autres textes au cours de la législature. J’espère en ces occasions, madame la ministre, travailler avec vous les spécificités de nos territoires exceptionnels, comme les grands espaces de marais, désireuse que nous innovions ensemble sur de nouvelles formes d’habitat et de construction dans le respect de la nature et de la faune.
Certains crient au dehors et ici – j’ai bien entendu M. Daubresse et Mme Maréchal – que ce texte est idéologique. Bien sûr ! D’ailleurs M. Copé fait de l’idéologie quand il essaie d’enfermer la majorité dans une posture d’hostilité à l’endroit des petits propriétaires ! Oui le logement social est un marqueur politique et Mme la Ministre pose largement son empreinte sur ce texte qui répond également à des aspirations anciennes de la gauche et du parti socialiste.
Le logement, bien premier, nécessite de l’audace, même si cela bouscule. Tout le monde doit pouvoir bénéficier d’un logement adapté en taille, en confort, et à un prix supportable. Il n’est pas normal qu’un locataire sur cinq du parc privé consacre 40 % de ses revenus à son loyer. Il faut donc intervenir. Interventionnisme, cet autre mot-clé de nos collègues UMP, n’est pas un gros mot. En Allemagne, dont se réclament si souvent nos collègues de droite, les loyers sont encadrés. Il en résulte que le mètre carré est loué à Munich neuf euros contre vingt-quatre à Paris !
La différence entre nous, c’est que la majorité précédente a dérégulé le marché. Si la dérégulation était bénéfique à l’ensemble de la société, cela se saurait. Au contraire, la situation s’est aggravée, la politique menée reposant essentiellement sur des mesures d’optimisations fiscales favorables aux seules ambitions lucratives des marchands de sommeil. Non, le logement n’est pas un bien comme les autres : il requiert de la solidarité.
Dans ce texte, la solidarité s’exprime de diverses manières : garantie des loyers ; solidarité des territoires en replaçant l’intercommunalité au cœur du dispositif ; impulsion nécessaire aux établissements publics fonciers ; action sur les logements vacants ; solidarité entre les communes au sein du bassin de vie ; préservation des terres agricoles et naturelles.
Le logement est témoin d’une société. Il doit refléter les évolutions de notre époque. J’apprécie le volet innovation du texte car il encourage la production de valeur collective. Il tient compte des mutations sociétales, en renforçant la concertation avec la population ou en permettant l’encadrement juridique offert aux expérimentations citoyennes qui émergent, comme l’habitat participatif.
Certes la loi ne suffira pas. Elle requiert des comportements exemplaires : on ne peut voter contre ce texte et verser des larmes de crocodiles sur la pénurie de logements, on ne peut non plus critiquer les logements sociaux – et malheureusement souvent ceux qui y vivent – et nous reprocher d’agir. Je dis cela parce que le logement social, qui n’est décidément pas un bien comme les autres, est trop souvent de la part d’une certaine droite vraiment décomplexée un enjeu électoral – on vient d’entendre un programme pour Paris – au même titre que l’insécurité ou la pression fiscale.
Le logement, madame la ministre, méritait cette loi. Je laisse le mot de la fin, à Fabien Brosset, auditionné pour le Mouvement rural de jeunesse chrétienne par le Conseil économique, social et environnemental sur le logement des jeunes : « C’est par le logement social qu’on s’insère sur un territoire, à la fois socialement et économiquement, ou qu’on ne s’insère pas… ». C’est pour les jeunes, c’est pour celui qui dort dans sa voiture, c’est pour les familles qui vivent à l’hôtel, c’est pour ceux qui vivent dans la précarité, c’est pour ceux qui n’ont rien que nous nous battons et que nous voterons ce texte.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Philippe Goujon.
M. le président. 
Le texte que vous nous présentez, madame la ministre, empreint d’une vision archaïque des rapports entre locataires et propriétaires, n’est en aucun cas en mesure de résoudre la crise du logement, que vous allez aggraver au lieu de l’enrayer.
M. Philippe Goujon. 
On va de Charybde en Scylla !
Mme Annick Lepetit. 
Il répond encore moins aux difficultés spécifiques à l’Île-de-France et à Paris, où résident en zone tendue près de 20% de la population et où les problèmes de logement appellent une réponse particulière, que nous vous proposerons d’intégrer par voie d’amendement dans un nouveau titre V.
M. Philippe Goujon. 
À Paris, le maire sortant avait promis de résoudre la crise du logement. Bilan de douze années de mandat : jamais on ne s’y est logé aussi difficilement et à un coût si élevé !
Il est vrai que, maire plutôt festif, il n’a jamais revendiqué d’être un maire bâtisseur…
Las, il faut bien distinguer la construction du financement de logements qui, quand il se limite à la préemption, revient bien souvent à n’afficher que des « logements virtuels », on pourrait dire : « fictifs ».
« Chasser » les résidents – le plus souvent appartenant aux classes moyennes – pour leur substituer une autre catégorie, à parc locatif constant, n’est pas la solution.
C’est ainsi qu’on organise, même sans le vouloir, la pénurie de logements du parc privé et qu’on favorise la spéculation immobilière.
Sous mandat socialiste, Paris a en effet construit deux fois moins de logements que sous la mandature précédente.
Et, entre 2001 et 2012, seule la moitié des 55 505 logements sociaux financés ont été réellement construits.
Résultat : le prix moyen du mètre carré à l’achat dépasse le record inégalé de 8 300 €, augmentation deux fois et demie fois plus rapide que le revenu des ménages, le niveau de loyer du parc privé atteignant, quant à lui, vingt et un euros par mètre carré, ce qui interdit son accès à tout ménage gagnant moins de 5 000 euros net par mois.
De tels prix qui bloquent l’achat comme la location dans le parc privé aux classes moyennes, n’ont abouti qu’à susciter un flux croissant de demandeurs de logement – 93 000 en 2001, 126 000 aujourd’hui – que l’offre sociale ne peut évidemment satisfaire, avec un taux de rotation de seulement 4 %.
Acheter son logement est désormais un rêve inatteignable pour la majorité des Parisiens mais la Ville se refuse à permettre l’accession sociale à la propriété. Pourtant, la vente ne serait-ce que d’1 % du parc HLM parisien, éminemment souhaitable, permettrait de faire entrer 500 millions d’euros dans les fonds propres des organismes sociaux.
Inventer du foncier pour faire baisser les prix et répondre au besoin de logements, c’est possible par la transformation de bureaux, la surélévation que vous avez supprimée, ou encore la couverture du périphérique.
Le blocage des loyers que vous avez instauré par décret il y a un an a accentué les réticences des propriétaires à mettre leurs biens en location, réduisant encore davantage l’offre de logements.
La garantie universelle des loyers risque d’aboutir aux mêmes effets, en conjuguant le double défaut de déresponsabiliser le locataire et de créer encore une nouvelle taxe.Il est vrai qu’en matière de taxes la gauche parisienne n’a rien à envier à la gauche de Gouvernement avec la création de la taxe foncière départementale par le maire de Paris qui s’est inévitablement répercutée sur les locataires.
L’encadrement des loyers, qui a abouti aux pires crises du logement en France, achèvera d’étouffer l’offre locative. Pendant le délai de mise en place des observatoires des loyers, qui n’est pas légalement encadré, vous allez même susciter un phénomène de hausse artificielle.
De plus, un tel observatoire, pour une ville comme Paris, où vous n’avez pas prévu le calcul du loyer médian à l’échelle de l’arrondissement, désorganisera le marché.
Pire encore, en prévoyant un loyer minimum de 30 % inférieur au loyer médian, vous empêchez les propriétaires qui voudraient passer une convention avec l’ANAH de réaliser des travaux d’amélioration de leur logement, en contrepartie d’un engagement de loyer social – qui s’élève à Paris à 6,50 euros le mètre carré, bien en dessous des 30 %.
En vérité, votre projet de loi, présenté à moins d’un an des municipales, est purement électoraliste, démagogique et surtout inefficace.

Mme Annick Lepetit. 
À Paris, il vise à pallier l’échec patent de la politique de logement de la municipalité, soulagée à l’idée que demain la métropole du Grand Paris gérera à sa place ces questions et reléguera ces difficultés au-delà du périphérique.
M. Philippe Goujon. 
Il manque à Paris un encouragement à la relance de la construction privée, totalement absente du programme local de l’habitat, à moins de considérer que toute la population parisienne a vocation à être logée par la collectivité, faisant de la capitale la « ville des plus aidés et des plus aisés ».
Jamais en effet la construction privée n’a été aussi faible avec une baisse de la construction neuve de 13 % sur un an.
Favorables à la réalisation de logements sociaux, nous demandons simplement que celle-ci soit mieux répartie entre les arrondissements et les quartiers et qu’on cesse d’entasser les logements sociaux pour faire du chiffre.
Nous souhaitons aussi, en raison de l’état de vétusté de tant d’ensembles sociaux, que l’essentiel de l’effort budgétaire soit consacré à leur entretien et que les locataires indélicats ou les trafiquants qui gâchent la vie de leurs voisins soient sanctionnés ou expulsés.
Il n’y a pas qu’à Marseille qu’on deale dans les cages d’escalier !
La production de logements intermédiaires doit aussi être multipliée pour permettre d’y loger, dans un but de mixité sociale, les familles des classes moyennes. Paris, qui a pourtant atteint un niveau record d’un milliard d’euros de droits de mutation, n’a pas choisi de les moduler en faveur de l’installation de ces familles et le Gouvernement, au contraire, autorise les collectivités à les augmenter encore.
Enfin, comment voulez-vous être crédible, madame la ministre, quand votre propre arrondissement d’élection, le 11

Madame la ministre, alors que vous êtes élue de Paris et que vous auriez pu y briguer la mairie – mais il vous aurait alors fallu renoncer à votre ministère –, Paris est la grande oubliée de votre projet de loi qui n’y résoudra aucune difficulté, mais au contraire étranglera le marché locatif et y aggravera la crise du logement.
Purement idéologique, il ne parviendra pas à faire oublier aux Parisiens les échecs de la gauche municipale. Face au vide abyssal du projet de la candidate du parti socialiste, nous proposerons quant à nous, avec Nathalie Kosciusko-Morizet et les élus parisiens, dans un nouveau titre V, de vraies solutions pour résoudre les difficultés de logement des Parisiens.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
Tout en finesse !
Mme Annick Lepetit. 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Ce n’est pas un meeting !
M. Christophe Borgel. 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
La parole est à Mme Annick Lepetit.
M. le président. 
Depuis un an, nous avons lancé une véritable refondation de la politique du logement en France. Le projet de loi qui va nous réunir toute cette semaine en constitue la pierre angulaire. Je voudrais rafraîchir la mémoire de certains de ceux qui m’ont précédée et qui, décidément, en ont peu.
Mme Annick Lepetit. 
Dès le mois d’août 2012, vous avez publié, madame la ministre, un décret encadrant les loyers à la relocation et à la première location. Puis, rapidement, nous avons adopté la loi renforçant les obligations de production de logement social et permettant la vente de terrains publics avec une décote. En juin dernier, nous avons voté une autre loi, dont j’étais rapporteure, autorisant le Gouvernement à procéder par ordonnances, afin d’aller vite et de faire sauter un certain nombre de verrous qui bloquent la chaîne du logement depuis trop longtemps.
Il y a derrière chacun de ces textes une seule et même cohérence, un objectif prioritaire que nous ne perdons jamais de vue : permettre à tous les Français de se loger décemment et à un prix abordable.
Si nous étions aussi impatients de pouvoir débattre de ce texte, madame la ministre, c’est qu’il concrétise enfin les positions que la gauche a défendues et continue de défendre dans cet hémicycle depuis plus de dix ans.
Prenons l’encadrement des loyers, par exemple, puisque c’est l’une des innovations majeures. Combien de fois l’avons-nous proposé par amendement lors des précédentes législatures ? Je me souviens d’une proposition de loi débattue en 2011 où la majorité d’alors refusait même d’en discuter. Quel temps perdu, mes chers collègues, au détriment du pouvoir d’achat et des conditions de vie de nos concitoyens !
Je ne comprends d’ailleurs pas pourquoi les députés de l’opposition sont, encore aujourd’hui, contre cette proposition qui, pourtant, fut reprise par leur propre candidat lors de la dernière élection présidentielle. J’ai en mémoire cette interview donnée par Nicolas Sarkozy au magazine
 Femme actuelle, 
M. Daniel Goldberg,
rapporteur
Apparemment, ni son ancien ministre du logement ni sa porte-parole de l’époque, la députée-maire de Longjumeau, ne s’en souviennent…
Mme Annick Lepetit. 
Parmi le très large spectre de sujets abordés par ce texte, je voudrais évoquer deux d’entre eux qui concernent plus particulièrement Paris. Vous me le pardonnerez sans doute, car c’est ma ville et ma circonscription !
Le développement quelque peu anarchique, ces dernières années, de la location de meublés touristiques, principalement sur internet, pose problème. Ce n’est pas anecdotique puisqu’il s’agit de près de 25 000 logements qui sont détournés de leur vocation pour être loués à la semaine à des touristes, à des prix beaucoup plus élevés, ce qui a un effet inflationniste évident.
Les amendements déjà adoptés en commission et ceux dont nous débattrons en séance ne gêneront pas les habitants qui échangent leur logement quelques semaines par an, mais ils clarifieront la notion de changement d’usage pour limiter les abus de ceux qui en font un commerce.
Autre sujet concernant principalement la capitale : la vente à la découpe. Cela concerne plusieurs milliers de familles, poussées à quitter leur logement si le propriétaire de leur immeuble décide de le vendre par blocs et qu’elles ne sont pas assez riches pour en devenir acquéreurs. La mairie de Paris fait le maximum pour les soutenir, mais la législation existante n’est pas suffisante. C’est pourquoi, après avoir renforcé le texte en commission, nous continuerons en séance avec des amendements visant à mieux protéger les locataires les plus fragiles.
A l’heure où nous voulons faire revenir les investisseurs institutionnels dans le logement – et nous les ferons revenir même si, cet après-midi, Benoist Apparu a prétendu que nous n’y arriverions pas –, il est nécessaire de clarifier la situation des logements en vente à la découpe, aussi bien pour les personnes concernées aujourd’hui que pour éviter qu’elles ne soient encore des milliers à l’être dans quelques années.
Au final, madame la ministre, mes chers collègues, ce projet de loi est la meilleure réponse apportée à la crise du logement. Nous aurons toute la semaine pour en convaincre, je l’espère, ceux qui en doutent encore.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Olivier Marleix.
M. le président. 
Madame la ministre, je tiens d’abord à souligner combien j’ai été stupéfait et indigné de lire ce matin, dans le journal
M. Olivier Marleix. 

Mme Cécile Duflot,

Ces propos sont édifiants et appellent, je crois, des excuses de votre part.
M. Olivier Marleix. 
Pour le reste, je voudrais m’éloigner du débat parisien et me concentrer sur les dispositions de votre texte relatives à l’urbanisme.
J’évoquerai d’abord la confiscation du pouvoir communal – celui des conseils municipaux – de maîtriser et d’organiser le territoire de la commune, transféré autoritairement aux intercommunalités. Cela appelle plusieurs remarques.
Ce serait d’abord pour nombre de maires et de conseillers municipaux, quelle que soit leur étiquette politique, une sorte de trahison sur ce qu’est l’intercommunalité. Dans notre pays en effet, elle a toujours été une démarche de projet, volontaire et consentie, jamais un outil de dépossession brutale et autoritaire d’une compétence, ce que notre collègue Chassaigne a appelé cet après-midi « l’intercommunalité au gourdin ».
Ce serait ensuite une atteinte forte portée à la démocratie locale : une équipe municipale pourra voir les projets sur lesquels elle a été élue, rendus impossibles à réaliser, parce qu’elle n’aura plus la capacité de modifier son PLU. Cette ineptie, qui est une vieille idée de votre administration centrale, déjà proposée à plusieurs de vos prédécesseurs, est devenue d’autant plus irréaliste aujourd’hui que le format des intercommunalités a changé depuis la loi de 2010. À cinq ou dix communes, on peut sans doute faire un PLU intercommunal, mais à cinquante ou cent communes, vous obtiendrez un résultat exactement inverse à celui que vous recherchez puisque vous créez un machin d’une lourdeur administrative inouïe qui va, je crois, accélérer encore la baisse des permis de construire délivrés dans notre pays.
Comment ne pas évoquer aussi le coût d’une telle mesure – Kléber Mesquida l’a d’ailleurs fait tout à l’heure – puisqu’il doit y avoir 6 000 ou 7 000 PLU en France ? La carte de l’intercommunalité étant désormais quasiment achevée, il va falloir en élaborer pour nos 36 000 communes, faute de quoi tous les projets seront bloqués. Je vous demande – sans illusion – avec quelle compensation financière de l’État cela se fera…
Enfin, je signale une conséquence qui ne semble pas vous émouvoir, mais aujourd’hui, ce sont de petits cabinets de géomètres experts et d’urbanistes qui élaborent les PLU. Quand il s’agira de PLUI sur quatre-vingts communes, ils n’auront plus la capacité d’y répondre.
Il est étonnant, alors que le Gouvernement a mis sur les rails pas moins de trois projets de lois relatifs à la décentralisation, de trouver une disposition aussi fondamentale pour les libertés locales dans un quatrième texte !
Je voudrais également présenter deux remarques concernant l’article 58.
La première a pour objet de dénoncer la rigidité nouvelle que vous ajoutez concernant les SCoT, qui doivent désormais couvrir plus d’un EPCI. Là encore, vous semblez ignorer l’évolution de l’intercommunalité qui a suivie la loi de 2010.
A titre d’exemple, je viens d’inciter à la fusion, autour de Dreux, de six EPCI dans le périmètre d’un bassin de vie avec, comme perspective naturelle, la réalisation d’un SCoT. Demain, pour satisfaire à la loi, il faudra aller chercher un EPCI d’un autre bassin de vie, en espérant qu’il y en ait un qui ne soit pas déjà inclus dans un SCoT : sinon, je ne sais pas ce que nous pourrons faire.
Là aussi, madame la ministre, pourquoi cette méfiance envers les élus locaux qui aujourd’hui proposent les périmètres ? Encore plus surprenante, pourquoi cette méfiance envers les préfets qui, à ce jour, aux termes de la loi, arrêtent les périmètres ?
Ma seconde remarque a trait à l’amendement du président Brottes, qui vise à intégrer l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme. Sans revenir sur la forme rocambolesque de cet amendement, j’entends dire qu’il y aurait là un large consensus dans notre assemblée puisque M. Brottes reprendrait une proposition – UMP – du président Ollier.
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Pour ma part, quel que soit le respect que j’ai pour mes éminents collègues et en dépit de la brillante référence qu’a prise le président Brottes, je n’y adhère pas. Sous couvert de simplifier, vous allez créer un grand désordre, avec une chaîne contentieuse qui ne sera pas plus simple et des notions compliquées à mettre en œuvre, comme cette idée de délimiter à la parcelle, dans les documents d’urbanisme difficilement révisables, l’implantation du commerce. Un tel dirigisme administratif porterait atteinte à la liberté constitutionnelle du commerce.
M. Olivier Marleix. 
Et si de temps en temps on laissait se stabiliser le droit – je pense, par exemple, aux DAC, autrement dit les documents d’aménagement commercial, que personne ne sait encore vraiment comment rédiger – avant d’en rajouter, ce serait très bien !
Pour conclure, je citerai le Président Pompidou qui demandait – mais en d’autres termes ! – qu’on arrête d’ennuyer les Français. En lisant votre texte, madame la ministre, je pense très fort à lui !
 (Applaudissements sur les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Vincent Feltesse.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, chers collègues, qu’il me soit d’abord permis d’inviter notre collègue Marleix à relire plus précisément le journal qu’il a cité. Alors qu’il s’est dit, sur un ton polémique, avoir été horrifié…
M. Vincent Feltesse. 
Non, indigné !
M. Olivier Marleix. 
…par les termes que Mme la ministre aurait employés dans ce journal – il est vrai que M. Goujon l’avait mis en appétit, sans vouloir rappeler à l’époque, le mythe des chars russes sur la place de l’Étoile en 1981, qui était ridicule – le raccourci fait par notre collègue est stupéfiant. Je citerai en effet la phrase en question de la ministre : « Je resterais ferme si des
M. Vincent Feltesse. 

M. Daniel Goldberg,
rapporteur

J’apporterai pour ma part un bref témoignage. La communauté urbaine de Bordeaux, que je préside, dispose d’un PLU intercommunal depuis 2006. Alors que la plus grande commune est Bordeaux, avec 230 000 habitants, et que les plus petites communes – Saint-Vincent-de-Paul ou Saint-Louis-de-Monteferrand – ont moins de 1 000 habitants, je ne pense pas que nous ayons fait un monstre administratif. Au contraire, ces cinq dernières années, nous avons pu multiplier par deux et demi la production de logements et singulièrement de logements sociaux. Et cela, c’est du vécu, du concret !
M. Vincent Feltesse. 
Ne changeons rien !
M. Olivier Marleix. 
Pour prendre un peu de recul et de hauteur, au sens géographique du terme, je prendrai également l’exemple, près de Genève, dans une région qui n’est pas la mienne, du Mont Salève, que l’on appelle le balcon de Genève, d’où l’on voit, d’un côté, la Suisse, de l’autre, la France. Sans faire de comparaison entre les deux, cela permet surtout de voir les différents modèles urbanistiques, comment fonctionnent les entrées de ville, quelles sont les emprises agricoles. On se rend compte à cet égard combien notre pays, depuis quelques décennies, a commis un massacre collectif en matière de paysages et d’étalement urbain.
M. Vincent Feltesse. 
David Mangin a parfaitement analysé et décrit ce phénomène dans
 La Ville franchisée, 
Nous avons la particularité d’avoir, ces dernières années, modelé un paysage qui s’est dégradé, qui n’est pas bénéfique au plan environnemental et qui, socialement, est nous explose à la figure. On le voit bien depuis quelques années, avec des populations qui se sentent complètement délaissées, exclues et qui se réfugient dans le vote extrémiste.
Avec le titre IV du projet de loi, il s’agit bien, en matière de rénovation de l’urbanisme, de mettre fin à cette situation et de réorienter notre modèle urbain qui ne fonctionne pas. Ce sera un travail de longue haleine, et tout ne sera pas parfait. Nous connaissons trop les lois sur l’urbanisme, et nous n’avons donc aucune naïveté en la matière. En tout cas, la volonté politique de ce Gouvernement, de la ministre et de la majorité est très forte pour réorienter notre modèle urbain.
Au-delà de ce texte qui a déjà évolué en commission et qui continuera à évoluer, trois conditions doivent être réunies pour que nous réussissions cette réorientation.
La première est de tenir un discours politique et citoyen sur l’état de notre pays aujourd’hui, sans stigmatisation des populations périurbaines ou rurales. Il ne peut pas y avoir d’un côté le citadin que l’on loue pour consommer peu, de l’autre, la personne qui habite à quarante ou à cinquante kilomètres et que l’on stigmatise.
La deuxième condition est d’accompagner les communes et les intercommunalités en termes d’ingénierie. La déliquescence des services de l’État depuis plusieurs années fait que le rapport de force entre les maires et une forme de promotion immobilière a été totalement asymétrique. Ce travail d’ingénierie sera fondamental, tant au niveau de l’État – c’est le rôle, notamment, du Commissariat général à l’égalité des territoires – qu’à celui des territoires avec les départements.
Enfin, la troisième condition, même si nous avons un cadre global, nous devons avoir pour des territoires plus avancés en termes d’intégration – je pense notamment aux communautés urbaines – un droit à l’expérimentation pour certaines formes d’urbanisme. Il y a des pistes dans ce texte de loi, notamment en matière d’habitat coopératif, mais nous revendiquons aussi un droit à l’invention permanente.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Christophe Priou.
M. le président. 
En qualité de maire de Guérande, permettez-moi tout d’abord de vous remercier, madame la ministre, ainsi que votre cabinet, pour l’accueil bienveillant que vous avez réservé aux arguments de la ville de Guérande en vue d’obtenir un classement de zonage favorable aux bailleurs sociaux et aux investisseurs. Cela nous sera fort utile pour la construction d’un écoquartier de 650 logements accessibles à tous et en particulier aux jeunes couples.
M. Christophe Priou. 
Mon intervention s’inscrira dans la lignée de celle de notre collègue Kleber Mesquida, à savoir pragmatique mais aussi technique, comme le texte peut l’être, et inspirée des remontées de certaines collectivités, conseils généraux, EPCI et communes, de droite comme de gauche d’ailleurs.
Le projet de loi prévoit que les territoires des SCoT et ceux des PLU intercommunaux, appelés à se développer, soient bien distincts et complémentaires. Pour autant, nombre d’EPCI ont arrêté leur périmètre de SCoT depuis dix ans. Les EPCI qui ne sont pas concernés par l’élargissement de leur périmètre devront ou pourront superposer un SCoT Grenelle et un PLU intercommunal.
A cet égard, l’article 63 du texte précise que les communautés d’agglomération seront de plein droit compétentes en matière de plan local d’urbanisme. Toutefois, des dispositions transitoires sont prévues. Les communautés d’agglomérations existantes, qui ne sont pas compétentes en matière de plan local d’urbanisme, le deviennent de plein droit à compter du premier jour du sixième mois suivant la date de publication de la loi. Une telle évolution modifierait le mode de gouvernance entre communes et EPCI. De nombreux EPCI sont aujourd’hui associés à l’élaboration des PLU, fournissant un porter à connaissance et émettant un avis sur les PLU qui doivent être compatibles avec le SCoT. Les communes doivent inscrire leur PLU dans des règles et contraintes réglementaires importantes.
Demain, les rôles seront probablement modifiés. L’EPCI aura l’initiative et le pilotage de l’élaboration du document d’urbanisme, ce qui n’est pas sans conséquence pour nos territoires, même avec une concertation renforcée sur les modalités de gouvernance de l’élaboration du PLU intercommunal. Nous notons que toutes les communautés d’agglomération de plus de 50 000 habitants ont désormais l’obligation d’élaborer un PLU intercommunal tenant lieu de PLH, qui s’insérera dans l’ensemble des documents du PLU intercommunal. Nombre d’EPCI ont un PLH en cours de révision. Adoptés pour une durée de six ans, ceux-ci arrivent à échéance dans bien des cas. Ainsi, il a fallu délibérer pour mettre en révision le PLH mais les intercommunalités n’ont pas pu finaliser leur élaboration dans l’attente de la transmission par les services de l’État du porter à connaissance. Ce dernier ne pouvait être rédigé avant la parution, le 24 juillet dernier, des décrets définissant les conditions d’application de la loi Duflot. Or ceux-ci modifient les obligations relatives à la loi SRU des communes des EPCI concernés, le rattrapage étant fortement accéléré. En outre, certaines d’entre elles voient leur objectif passer de 20 % à 25 % de logements sociaux. Voilà la réalité que nous vivons dans nos collectivités territoriales.
Étant donné le niveau de l’objectif assigné par la loi en termes de logements alors même que de nombreux SCoT prévoient une réduction de l’objectif global de production annuelle de logements, résidences secondaires comprises, l’élaboration d’une cohérence territoriale réaliste promet d’être fort compliquée. Le PLH est un volet du projet de territoire à mettre en cohérence avec les autres politiques sectorielles. Il semble difficile en l’état actuel du SCOT et des PLU communaux de trouver une solution permettant d’adopter un PLH conforme aux nouvelles obligations légales. Espérons que la mise en œuvre d’un PLU intercommunal comportant un volet habitat offre réellement de nouvelles perspectives.
J’en viens à l’article 65 et aux zones 2AU. Afin de limiter l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation et de réduire le stock de zones à urbaniser, les zones à urbaniser n’ayant pas fait l’objet d’une ouverture à l’urbanisation dans un délai de neuf ans après leur création seront considérées comme des zones naturelles et feront donc l’objet d’une révision lors de leur ouverture à l’urbanisation. Une telle disposition, si elle était retenue telle quelle, sans tenir compte des paramètres inhérents à l’état de non-ouverture, risque de déclasser de nombreuses zones et de bloquer des projets importants alors que nous avons besoin de densifier pour éviter précisément le mitage du territoire et la déprise agricole.
Ces quelques brèves remarques sont loin de rendre compte de l’étendue des conséquences du projet de loi sur le SCoT, les PLU et le PLH. En effet, la volonté du Gouvernement de couvrir l’ensemble du territoire national par des établissements publics fonciers ou EPF vous a conduite, madame la ministre, à confier à certains préfets la création d’un EPF de périmètre régional.
Plusieurs départements du territoire national consacrent déjà des moyens conséquents, par le biais de leur établissement public foncier, à une démarche de protection des espaces agricoles, de préservation des espaces naturels sensibles et d’inventaire des modes d’occupation du sol. Le soutien au logement social s’inscrit aussi dans une politique d’aménagement durable de l’espace. La création d’EPF à l’échelle régionale, en réintégrant des agences foncières départementales, risque de casser les dynamiques locales en cours et de remettre en cause certaines prérogatives départementales. Dans une même région, les moyens et les besoins sont totalement différents d’un département à l’autre. Les outils départementaux existants répondent parfaitement aux problématiques de leurs territoires qui font face à des niveaux de pression foncière différents. Le texte ne me semble pas tenir compte de cette réalité de terrain et les conséquences seront loin d’être neutres. Les articles 68 et 69 méritent d’être actualisés.
Le texte tel qu’il est entraîne une multiplication des contraintes et des procédures, dont il me semble que notre pays en possède déjà un certain nombre. Ne risque-t-on pas de vitrifier le territoire par l’insécurité juridique, un droit mouvant, des délais extensibles et des planifications à n’en plus finir ? La rupture de confiance entre l’État et les collectivités locales ne fera donc que s’aggraver.
En conclusion, ce texte doit être fortement amendé pour répondre aux réels besoins de nos concitoyens en termes de logement.
 (Applaudissements sur
les bancs du groupe UMP.)
La parole est à M. Jean-Michel Clément.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, monsieur le président de la commission, madame et messieurs les rapporteurs, chers collègues, le texte que nous examinons à partir d’aujourd’hui fera date. Plus encore qu’un projet de loi-cadre, il prend en compte les deux volets essentiels d’une politique cohérente en matière d’habitat, le logement et l’urbanisme.
M. Jean-Michel Clément. 
L’accès au logement est un droit fondamental, érigé au rang des valeurs universelles auxquelles notre pays est fidèle depuis toujours. Mais accéder au logement ne signifie pas pour autant créer des situations de dépendance. Les rapports entre bailleur et preneur ne sont pas uniquement des rapports de droit et la remise en ordre de certaines pratiques était devenue urgente. Le projet de loi y répondra.
Par ailleurs, la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement sont très inégales sur notre territoire. Elles peuvent pourtant, lorsqu’elles sont bien pilotées, être très efficaces, car les contractualisations avec les collectivités locales peuvent en amplifier les résultats. Ainsi, sur le territoire où je suis élu, la conjugaison de l’action de l’ANAH et de la région Poitou-Charentes, qui a orienté sa politique en matière d’habitat sur l’efficacité énergétique, a permis de mener à bien, à l’échelle d’un bassin de vie de 35 000 habitants, une OPAH d’un montant de dix millions d’euros consacrés à des travaux non-délocalisables pour le confort de ses habitants. Mais je sais aussi que toutes les opérations de ce type ne connaissent pas le même succès.
Enfin, votre projet de loi, madame la ministre, s’attaque à une plaie ouverte, la consommation de l’espace, dont l’étalement urbain n’est pas le moindre des responsables. Reconnaissons que si le terme de « mille-feuille territorial » a pu être employé à propos des collectivités locales, en matière de zonage et d’urbanisme, les choses sont bien pires. Céder une parcelle de terre revient aujourd’hui à résoudre une équation à plusieurs inconnues. Les zonages se sont multipliés et superposés et les droits de préemption à purger n’obéissent pas tous aux mêmes contraintes de temps. En outre, tous les territoires ne sont pas allés au même rythme et nombre de communes rurales ne sont pas encore dotées de documents d’urbanisme. Enfin, l’artificialisation des sols continue. La France perd 75 000 hectares par an et bientôt 90 000 à ce rythme, soit 250 hectares par jour !
D’autres avant nous ont pris conscience de cette dérive. En Allemagne par exemple, un débat sur la stratégie de développement durable s’est tenu au

Ajoutons qu’en matière de consommation d’espace, les problématiques environnementales et sociales se rejoignent. Quelques exemples suffisent à en prendre conscience. Nous assistons à un recul du nombre d’exploitations agricoles, dont deux ou trois par jour disparaissent. Les sols sont de plus en plus imperméabilisés par les infrastructures, les zones d’activités qui restent parfois longtemps vides, les lotissements et les zones commerciales qui s’étendent à l’entrée des villes, fussent-elles très petites. Pendant ce temps, les centres-villes et les centres-bourgs se vident.
Corollairement à un tel étalement, la consommation énergétique ne cesse d’augmenter malgré les efforts en matière d’économie d’énergie ou d’efficacité énergétique. Enfin, la ségrégation sociale peu à peu s’installe, les riches au centre-ville et les pauvres à la périphérie. Balzac, déjà, avait raison. Si la France est encore la première destination touristique, c’est aussi pour son patrimoine architectural et naturel. Nous devons veiller à préserver ces valeurs patrimoniales comme nous devons préserver la biodiversité, véritable indicateur de l’évolution de nos civilisations. Oui, il faut moderniser nos documents de planification communaux et intercommunaux. Oui, il nous faut couvrir tout le territoire de documents d’urbanisme. Oui, il faut donner au SCoT une force contraignante en confortant son rôle intégrateur. Le SCoT sera un outil, il ne sera jamais une fin. Il est normal qu’en période de mutation des échelles locales, un tel outil soit apparu dans le code de l’urbanisme pour tenter de résoudre une question que toutes les sociétés se sont posée : comment exister ensemble sans cesser d’être individuellement ?
C’est bien cette question qui effraie encore et explique que notre territoire ne soit pas encore couvert par ce type de document. Chaque outil est une chance pour la formation d’une identité locale. La finalité d’un SCoT est aussi de se donner un temps de réflexion méthodologique, une opportunité d’équilibre entre le triptyque territoire perçu/territoire voulu/territoire vécu. Une fois élaboré, selon une méthode librement consentie, il disposera d’une force d’intégration. Oui, il faut aussi développer les opérateurs fonciers et articuler leurs actions. Peut-être faudrait-il aussi centraliser l’exercice du droit de préemption sur un seul, qui interviendrait pour le compte de celui qui l’exercera, ce qui signifierait que tous les autres sont purgés. L’efficacité d’une politique, c’est aussi l’efficacité de sa mise en œuvre et de sa perception par les citoyens.
Votre projet de loi, madame la ministre, est porteur d’une ambition forte : concilier économie, social et environnement dans un domaine où les enjeux sont à la fois multiples et contradictoires. Vous y êtes parvenue. Mais je crois pour conclure que nous devrons aussi être ambitieux en matière de fiscalité en ce domaine, afin qu’elle soit juste. Les effets d’aubaine ou des régimes fiscaux privilégiés portent encore trop souvent atteinte au principe d’égalité devant l’impôt. Il nous faudra aussi y remédier. Cela étant, c’est avec confiance et détermination que nous abordons la discussion du texte.
 (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SRC.)
La parole est à Mme Monique Orphé.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, chers collègues, l’absence de logement aggrave la précarité, favorise l’exclusion et amoindrit la dignité de l’individu. Si le droit au logement est un droit fondamental, beaucoup d’individus en sont privés. Je salue donc en premier lieu la détermination de ce Gouvernement de s’attaquer à un problème qui entraîne l’exclusion d’une partie de la population.
Mme Monique Orphé. 
Le projet de loi résulte d’une démarche politique traduisant l’idée d’une société mobilisée pour que les questions de logement soient abordées sous l’angle de la justice sociale. À la Réunion, le problème du logement se pose dans un contexte différent de celui qui prévaut en métropole en raison des évolutions démographiques. En effet, depuis quarante ans, la population réunionnaise croît à un rythme deux à trois fois plus soutenu que la population métropolitaine. Au cours de cette période, la population a quasiment doublé et les besoins en logement ont été multipliés par quatre. La persistance d’intenses besoins de logement est d’ailleurs confirmée par les perspectives démographiques, qui prévoient un million d’habitants à l’horizon 2030.
Dès lors, le diagnostic est posé : 22 000 demandes de logement non satisfaites ; 80 % de la population éligible à un logement social ; 16 000 logements insalubres dont la moitié nécessiterait une amélioration lourde, voire une démolition ; 164 000 personnes vivant dans un logement considéré comme trop petit et se trouvant ainsi en situation de suroccupation, soit 22 % de la population réunionnaise et deux fois plus que la moyenne nationale.
Après une baisse de la construction de logements au cours des années 2000, la défiscalisation du logement social a permis une hausse de l’offre, mais celle-ci n’était pas à la hauteur des besoins recensés. En effet, seuls 4 500 logements neufs ont été construits l’année dernière, alors qu’il en faudrait 9 000 pour répondre à la demande et accueillir dans de bonnes conditions la génération future.
La Réunion est aussi un territoire où les inégalités sont criantes. 42 % de la population vit avec moins de 920 euros par mois, le revenu médian y est 1 500 euros, inférieur de 40 % à celui de la France métropolitaine, et le département connaît un taux de chômage de 30 % en moyenne et près de 60 % chez les jeunes. Le problème des ressources des ménages réunionnais est accentué par le montant des loyers, qui a augmenté de manière importante au cours des dernières années.
Si ces loyers dans le département sont inférieurs à ceux relevés à Paris et sa région, ainsi qu’à Aix-en-Provence et Grenoble, à l’inverse, ils sont supérieurs aux loyers observés dans les principales autres villes de province. Ainsi, 43 % des ménages doivent fournir un taux d’effort supérieur à 30 %.
Le poids des vulnérabilités sociales et le besoin accru de logement exposent donc les ménages réunionnais à d’importantes difficultés d’accès et de maintien dans un logement, voire au recours à des formes de logement inadaptées ou dangereuses, ce dont profitent les marchands de sommeil, les propriétaires bailleurs peu scrupuleux. Ces constats m’ont amenée à proposer ou à soutenir un certain nombre d’amendements.
D’abord, l’encadrement des loyers dans le secteur privé doit être étendu à l’outre-mer, notamment dans les grandes villes telle Saint-Denis de la Réunion. La rareté et le prix du foncier impactent considérablement le coût de sortie des opérations de logement, même sociaux.
Pour ce qui est du mode de calcul de l’aide au logement, certains bénéficiaires se retrouvent souvent en difficulté en cas de changement de situation professionnelle ou personnelle. Afin d’améliorer la prise en compte de la situation réelle de l’allocataire, nous devons réfléchir à un mode de calcul différent. C’est pourquoi un rapport sera demandé au Gouvernement sur les modalités de calcul de l’allocation.
Pour lutter contre les marchands de sommeil et prévenir l’insalubrité des logements, j’ai souhaité apporter deux améliorations au projet. Il s’agit d’abord de proposer une définition de la notion de « marchand de sommeil », puisqu’une telle définition n’existe pas – or, un cadre légal est nécessaire pour permettre aux tribunaux de statuer. Je souhaite également renforcer l’article 46, en permettant aux locataires bénéficiant des allocations logement de ne pas verser la part résiduelle du loyer au propriétaire, tant que celui-ci n’a pas procédé à la mise en conformité du logement.
Enfin, pour conclure, je veux souligner que 400 000 femmes ont été victimes de violences au sein de leur foyer. L’offre d’hébergement dédiée à ces femmes et les possibilités de relogement sont des clés indispensables dans le parcours de sortie des violences conjugales. En qualité de vice-présidente de la délégation aux droits des femmes, j’ai souhaité proposer un amendement ouvrant la possibilité aux femmes victimes de violences conjugales de bénéficier d’une offre d’hébergement après un passage en hébergement d’urgence. Il est important de proposer des hébergements relais, permettant de faire le lien entre l’hébergement d’urgence et l’autonomie de ces personnes en termes de location, pour assurer une réintégration et libérer des places pour les situations d’urgence. Je souhaite que ces amendements reçoivent une adhésion la plus large possible au sein de cette assemblée.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Mathieu Hanotin.
M. le président. 
Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, dix ans de laisser-faire des précédents gouvernements nous ont conduits à une crise profonde du secteur du logement : dix ans de spéculation, dix ans de hausse des prix, dix ans ont eu pour conséquence 3,5 millions de personnes touchées par le mal-logement aujourd’hui en France.
M. Mathieu Hanotin. 
Le Gouvernement a décidé de prendre à bras-le-corps le problème du logement, un problème complexe et multiforme qu’il faut traiter dans sa globalité. C’est ce que fait ce texte et je m’en félicite. Garantie universelle des loyers, prévention des expulsions, réforme du logement social, encadrement des loyers, lutte contre l’habitat indigne, sont autant de thèmes qu’il était nécessaire d’aborder pour enrayer la crise que nos concitoyens vivent au quotidien.
Il y a tout juste un an, un grand quotidien du soir titrait : « L’habitat indigne continue de tuer ». Dans ma ville, Saint-Denis, ce ne sont pas que des mots, mais une réalité : dans la nuit du 8 au 9 septembre 2012, trois personnes sont mortes dans l’incendie qui a ravagé leur immeuble. Les propriétaires de l’immeuble en question, des marchands de sommeil, ont sciemment mis en danger la vie de leurs locataires en laissant leur bien se dégrader. Dans le centre-ville de Saint-Denis, 38 % des logements sont indignes, et on compte encore 600 000 logements insalubres dans toute la France.
Pour qu’un drame comme celui de Saint-Denis ne se reproduise plus, la lutte contre l’habitat indigne est imposée par le Gouvernement comme une priorité. L’un des quatre grands titres de ce projet y est exclusivement consacré. La force des dispositifs proposés réside selon moi dans le fait de s’attaquer de manière globale au problème. Prévention, sanction, action, tel est le triptyque nécessaire de l’intervention publique dans le cadre de la résorption de l’habitat indigne.
En termes de prévention d’abord, le texte vise à anticiper la dégradation des logements. Il crée, par exemple, un registre national d’immatriculation des copropriétés afin de détecter, le plus en amont possible, celles qui sont susceptibles de se trouver en difficulté et, plus largement, de mieux connaître ces huit millions de logements.
En termes de renforcement des sanctions, le texte interdit aux personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine l’achat de nouveaux locaux d’habitation. C’est une mesure salutaire, car il était insupportable de voir ces marchands de sommeil se partager pour une bouchée de pain les biens vendus par adjudication. Nous devrons être très vigilants pour que cette interdiction s’applique tant aux personnes physiques qu’aux personnes morales. Le texte vise également à créer les conditions d’un acteur unique, afin de rendre plus efficaces les politiques menées en matière de lutte contre l’habitat indigne.
Mais il nous faut aller encore plus loin. Les collectivités ont besoin de nouveaux outils pour lutter efficacement contre l’habitat indigne. Avec François Pupponi et nos collègues du groupe socialiste, nous avons engagé un travail en ce sens, et nous proposerons, au cours du débat, plusieurs amendements allant dans ce sens. Parmi ces amendements, figure la proposition de mettre en place une autorisation préalable de mise en location, basée sur les critères de décence prévus par le décret de 2002. S’il est adopté, ce dispositif permettra aux communes qui le souhaitent d’exercer un contrôle en amont en empêchant la mise en location des logements ne correspondant pas aux critères de décence.
Évidemment, pour être efficace, cette obligation devra être assortie d’une sanction pour ceux qui ne la respectent pas. Nous devons absolument mettre fin à certaines situations que les élus locaux vivent au quotidien. Pas plus tard qu’avant-hier, j’ai visité un logement frappé par un arrêté d’insalubrité et de péril depuis 2003, mais que le propriétaire continue à louer, et dont il perçoit évidemment les loyers. Face à ce genre de situation, il apparaît nécessaire de renforcer les sanctions à l’égard de personnes se plaçant durablement en contradiction avec la loi.
Lorsqu’on met délibérément en danger la sécurité des personnes dans le seul but de s’enrichir, la réponse pénale doit être ferme, et correspondre à la gravité de l’acte. Les sanctions pénales à l’encontre des marchands de sommeil doivent être durcies. En ce sens, je proposerai de porter à dix ans l’interdiction d’achat d’un nouveau bien immobilier pour les actes les plus graves.
Madame la ministre, mes chers collègues, je me félicite du travail que nous avons entrepris ensemble, en collaboration avec les différents acteurs de terrain. Nous examinons aujourd’hui un texte responsable et ambitieux. Il permettra, j’en suis convaincu, de contribuer grandement à l’amélioration des conditions de vie de nos concitoyens, en réaffirmant le droit à un logement décent pour tous.
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La parole est à M. Christophe Borgel, dernier orateur inscrit.
M. le président. 
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Mme Audrey Linkenheld,
rapporteure
 (Sourires.)
Monsieur le président, madame la ministre, monsieur le président de la commission des affaires économiques, mes chers collègues, en écoutant nos collègues de l’opposition s’exprimer dans le cadre de cette discussion générale, je me suis dit que nous n’avions pas dû lire la même loi. À les entendre, le Gouvernement aurait fait une loi contre les propriétaires et contre la construction de logements, une loi favorisant les locataires de mauvaise foi qui ne paient pas leur loyer – et puisque ce n’est pas une caricature, on est prié de ne pas rire.
M. Christophe Borgel. 
Bien évidemment, toutes les mesures prévues par cette loi correspondent à la description générale que je viens d’en faire. Ainsi, toujours à en croire nos collègues de l’opposition, il ne serait pas proposé d’encadrer les loyers pour endiguer la spéculation locative et soulager la part toujours croissante consacrée au logement dans le budget des ménages, l’objectif du Gouvernement étant de faire baisser les revenus locatifs des propriétaires. Il ne serait pas non plus proposé d’instaurer une garantie universelle des loyers pour encourager les propriétaires à louer leur bien plutôt que de le laisser vide, pour prévenir les expulsions des locataires en difficulté et permettre aux plus démunis un meilleur accès au logement. Non, votre objectif réel, madame la ministre, serait d’encourager les locataires à ne pas payer leur loyer, uniquement dans le but de réduire les revenus locatifs des propriétaires ! Et ce n’est sans doute que le souci de la perfection qui vous pousse à prendre des mesures visant à décourager l’investissement car, faisant fi des zones tendues et des locataires qui font la queue dans les cages d’escalier pour visiter un appartement à louer, vous voulez à tout prix empêcher les propriétaires de tirer un quelconque bénéfice de l’investissement qu’ils ont réalisé !
Mes chers collègues, soyons sérieux ! J’espère qu’après les mesures imposées de la discussion générale, la discussion des articles sera marquée par une plus grande précision des arguments avancés. Nous faisons tous le même constat : notre pays manque de logements, en particulier dans les zones les plus tendues. Les loyers se sont envolés, et ce n’est pas en se félicitant des baisses du moment qu’ils retrouveront des niveaux acceptables pour nos concitoyens, obligés de consacrer une part beaucoup trop importante de leurs revenus aux dépenses de logement.
Le raisonnement de nos collègues de l’opposition – qu’il s’agisse de M. Apparu ou de M. Copé – est simple : selon eux, c’est en renforçant l’offre que l’on résoudra le problème du coût du logement, que ce soit à l’achat ou à la location. C’est en construisant plus de logements et en pariant sur le fait que le marché se régulera tout seul que l’on réglera le problème de l’accès au logement et du coût du logement en France. L’histoire n’a pourtant pas vraiment mis en évidence cette capacité autorégulatrice du marché. Par ailleurs, alors que ce raisonnement théorique nous est servi depuis des années, les Français ne cessent, depuis tout ce temps, d’être confrontés à un problème bien pratique, celui consistant à trouver à se loger à proximité de leur lieu de travail, si possible à un loyer compatible avec leurs revenus.
Il nous faut agir le plus vite possible, c’est-à-dire maintenant, et c’est ce que vous vous proposez avec un certain nombre de mesures immédiates – encadrement des loyers, garantie universelle, équilibre entre locataire et propriétaire – et pour l’avenir – je pense aux mesures ayant vocation à favoriser la construction de logements dans notre pays. Je dois avouer que je ne comprends pas l’opposition que certains s’obstinent à voir entre la construction de logements et les mesures visant à réguler le marché du logement. Loin de la caricature d’un projet anti-propriétaires, il nous est proposé un texte visant à réguler le marché du logement, afin de permettre aux locataires de trouver un logement plus facilement et à meilleur coût, tout en respectant la volonté bien légitime des propriétaires, qui ont investi dans un logement, d’en retirer les fruits qu’ils en attendent.
Pour conclure, je reviendrai sur le sujet des copropriétés, un dossier qui me tient particulièrement à cœur dans ce débat. Des milliers de Français sont logés en copropriété, soit en tant que locataires, soit en tant que copropriétaires occupants, et je reconnais que la gauche a sans doute trop souvent négligé, trop concentrée sur le logement social, ce qui constitue l’un des aspects de la réalité du logement dans notre pays. Vous avez souhaité vous attaquer à ce dossier, madame la ministre, et je crois qu’il était effectivement nécessaire d’agir. Ainsi, des mesures sont proposées pour améliorer la transparence de la gestion – je pense aux dispositions du projet de loi relatives aux honoraires ou au compte séparé –, pour améliorer la solidité et l’image de la profession des syndics de copropriété – je pense au conseil national de la profession – ou encore pour remédier à la situation des copropriétés dégradées, qu’il s’agisse de celles, bien connues, de la Grande Borne, de Grigny ou de Clichy-sous-Bois, mais aussi de toutes celles situées dans l’habitat diffus des villes qui, sous l’effet d’une gestion à la petite semaine, se dégradent lentement depuis des années, jusqu’à constituer de véritables bombes à retardement en matière de logement.
Dans ce domaine comme dans d’autres, le texte proposé est équilibré. Mais, alors que nos collègues de l’opposition ne font que défendre les intérêts des propriétaires tout au long du texte, ils s’en détournent lorsqu’il est question des copropriétés, préférant prendre la défense des syndics de copropriété plutôt que de chercher à améliorer l’équilibre dans les rapports entre les copropriétaires et les syndics.
Caricature !
M. Philippe Goujon. 
Enfin, madame la ministre, je veux souligner la qualité du travail accompli en commission avec les parlementaires en amont de ce débat, et appeler à ce que la première et la deuxième lecture du texte donnent lieu à des débats d’une aussi grande qualité, afin de parvenir aux améliorations qu’il reste à apporter au projet de loi.
M. Christophe Borgel. 
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
La discussion générale est close.
M. le président. 
La parole est à Mme la ministre de l’égalité des territoires et du logement.
Mme Cécile Duflot,

Dans un grand nombre d’interventions, j’ai entendu, pratiquement toutes les deux phrases dans la bouche de députés de l’UMP – vous l’avez vous-même souligné, monsieur Borgel – le mot : « idéologie ». Je veux dire, d’abord, dans le prolongement de ce qu’a affirmé Mme Rabin, qu’il ne s’agit pas là d’un gros mot. Comme je l’ai rappelé lors de la présentation du texte, ce projet de loi assume sa vocation : celle de la régulation, celle du retour d’une forme de normalité dans le montant des loyers, celle de la mise en œuvre d’une politique de gauche qui considère que le logement est un bien de première nécessité. Je le dis avec tranquillité : si cela dérange et contrarie les défenseurs de la main invisible du marché, qui a surtout servi à remplir les poches des spéculateurs, c’est leur choix
 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
Je veux revenir sur plusieurs interventions ayant trait à l’encadrement des loyers. De manière assez drôle, la nouvelle offensive contre cet encadrement s’appuie sur le constat, qui repose sur des chiffres un peu biaisés, que la tendance serait désormais à la modération. Si tel est le cas, la preuve est faite qu’il n’est nul besoin d’encadrement !
Je rassure tout le monde : si les loyers baissent, l’encadrement des loyers aura pleinement atteint son objectif, puisqu’il ne sera plus nécessaire. L’objectif de ce Gouvernement est de faire en sorte que, non seulement les loyers n’augmentent plus, comme cela a été le cas au cours des dernières années, mais également qu’ils baissent. Si cette baisse a lieu d’elle-même, l’encadrement des loyers sera simplement une borne supérieure, qui aura peut-être vocation à servir un jour, ou peut-être pas. Mais il ne m’apparaît pas que la baisse des loyers pourrait dissuader de les encadrer. Au contraire, traiter le symptôme en s’attaquant aussi à la racine du mal n’est absolument pas une mauvaise chose : en matière médicale, cela se fait tous les jours. Pourquoi ? Parce que cela permet de soulager plus rapidement le malade et d’améliorer son bien-être.
Cela a déjà été fait et cela a été une catastrophe.
M. Philippe Goujon. 
Mme Cécile Duflot,

J’ai entendu M. Daubresse donner beaucoup de leçons et faire des références à la situation lointaine de l’après-guerre. Or, je rappelle qu’à l’époque on trouvait très choquant que le montant des loyers représente plus de 10 % des revenus des locataires. Nous nous trouvons aujourd’hui dans une situation qui n’a rien à voir avec cela. Nous devons donc être conscients qu’il est des situations anciennes qui n’étaient pas forcément plus mauvaises que celles que nous connaissons aujourd’hui.
M. Copé est allé plus loin en affirmant que la politique que nous menons allait mettre en difficulté encore davantage les locataires. Je n’ai pas eu l’impression que les dispositifs sur lesquels nous travaillons – M. le député Borgel a évoqué notamment l’encadrement des rémunérations des professions immobilières –, conduisent à ce que les locataires se sentent brisés ou martyrisés. J’ai au contraire ressenti une très forte attente en ce sens et la volonté que nous allions plus vite.
Mmes Dalloz et Le Calennec ont tenu, non sans emphase, des propos similaires, expliquant, en recourant davantage à des formules qu’à des objections réelles, que l’encadrement des loyers et le renforcement de la régulation constituaient une mauvaise politique.
Des doutes ont également été exprimés par MM. Richard, Tetart et Piron, qui se sont interrogés sur la part de souplesse – ou de rigidité – du dispositif. Je veux redire que nous avons beaucoup travaillé – et ce travail a été affiné en commission –pour que ce dispositif d’encadrement soit contraignant mais souple. Il ne s’agit pas d’administrer les prix mais d’établir une fourchette de prix. L’objectif est d’exercer une contrainte plus forte – en plafonnant les loyers à 120 % du loyer médian – dans les zones les plus tendues et dans celles où les loyers ont été les plus élevés.
M. Chassaigne a également fait part de ses inquiétudes, mais pour d’autres motifs.

M. André Chassaigne. 
Mme Cécile Duflot,

 (Sourires.) 
 (Sourires)
Pour reprendre un exemple déjà cité, une personne âgée vivant depuis des années dans son logement, qui a réussi, par chance – puisqu’aucun dispositif ne le garantissait jusqu’à la publication du décret mentionné par Annick Lepetit – à échapper à l’augmentation de son loyer au renouvellement du bail, ne sera aucunement menacée par le dispositif proposé. En effet, l’encadrement du loyer se fera par application de l’IRL lors du renouvellement du bail : l’augmentation du loyer ne sera possible que si elle est réellement justifiée par la réalisation de travaux. Il fallait éviter qu’un mécanisme trop rigide – nous y reviendrons lors de l’examen de vos amendements – dissuade un propriétaire d’accomplir des travaux de confort ou de rénovation thermique dans un logement qui n’en avait pas fait l’objet depuis des années. Nous avons donc veillé aussi à cette souplesse, pour éviter un effet pervers que, j’en suis certaine, vous n’auriez pas souhaité.
J’ai bien entendu aussi, à l’inverse, Jean-Luc Laurent et Jacqueline Maquet expliquer à quel point, dans un certain nombre de territoires, ce dispositif était attendu et souhaité, y compris de la part d’élus locaux qui souffrent de ne pouvoir agir sur les loyers. Aujourd’hui, un élu local souhaitant éviter le départ de ses administrés, et se trouvant en présence d’un locataire ne sachant que faire face à une augmentation de loyer, se trouve assez démuni. L’encadrement des loyers permettra de juguler l’envolée des loyers, notamment dans les zones les plus tendues, en particulier les communes voisines de Paris.
À ce propos, j’ai trouvé cocasse, là encore, que la députée de Palaiseau, que je remercie d’être restée jusqu’à cette heure tardive, affirme que la question de Paris n’était pas traitée par ce texte. Pourquoi cela est-il cocasse ? Parce qu’une objection formulée de façon très claire dans cet hémicycle reposait sur le fait que le dispositif d’encadrement des loyers n’était pertinent que pour les zones tendues, c’est-à-dire exclusivement pour Paris, et que je faisais une loi qui ne s’adressait qu’à Paris. À présent, vous m’objectez que l’on oublierait Paris ! Quant à votre argument portant notamment sur la TVA sur le logement intermédiaire, le Président de la République lui-même a annoncé il y a environ deux mois qu’elle bénéficierait d’un taux réduit. Cette décision a donc déjà été prise.
Je reviendrai de manière très précise sur les dispositions relatives à l’encadrement des loyers. Mais au-delà de cet aspect très technique, je voudrais redire – et ce n’est sans doute pas un hasard si les termes utilisés par la majorité et l’opposition ont été à ce point différents – qu’il s’agit bien d’une volonté politique affirmée tendant au retour de la régulation.
Dans ce débat sur le montant des loyers, une situation spécifique a été évoquée par Mmes Bareigts et Orphé : celle de l’outre-mer, en particulier de la Réunion. Je veux que vous sachiez que mon collègue Victorin Lurel et moi-même sommes très conscients de l’extrême difficulté des territoires d’outre-mer en matière de logement. Nous travaillons à la mise en place de dispositifs adaptés qui permettent, tant sur la question du logement social que sur celle de l’encadrement des loyers et du soutien à la construction, dans des espaces parfois très contraints sur le plan des risques ou de la disponibilité foncière, d’apporter des réponses à la hauteur de l’enjeu. Évidemment, comme sur l’ensemble du territoire – je reviendrai également sur les zones de montagne, je le dis notamment à Mme Massat –, nous souhaitons mettre en œuvre des actions spécifiques dans les territoires connaissant une situation particulière – c’est ici la ministre de l’égalité des territoires qui s’exprime.
Un autre sujet a fait l’objet de nombreux débats : celui de la garantie universelle du logement. Nous y reviendrons là aussi abondamment. Le travail que nous avons accompli s’inspire également de ce qui s’est fait précédemment. À ce propos, je tiens à rendre hommage au travail mené par Jean-Louis Borloo et par d’autres pour mettre en place la garantie des risques locatifs. Pourquoi ? Parce qu’elle reposait sur le même constat que celui que nous avons établi : un certain nombre de candidats à la location souffrent d’une triple peine, constituée de loyers très élevés, de demandes de garantie très exigeantes et de revenus contraints. Cette situation aboutit à des blocages dans l’accès au logement, en particulier pour les jeunes. Le meilleur moyen de lever cette difficulté est d’instituer un dispositif mutualisant l’ensemble des risques, qui existent mais qui n’en demeurent pas moins faibles. J’ai entendu une objection intéressante, reposant sur le constat qu’il n’y a que 2,5 % d’impayés. Ce pourcentage est exact, ce qui signifie que les détracteurs de la GUL ne peuvent pas affirmer qu’elle coûtera des milliards d’euros en prétendant que le taux de sinistralité pourrait aller jusqu’à 8,5 %. Non, le taux de sinistralité des impayés de loyers est très faible, pour la simple raison que chacun s’assigne pour priorité de conserver un toit et donc de payer son loyer.
Toutefois, le meilleur moyen de couvrir le risque supporté par le propriétaire et de résoudre la difficulté d’obtention d’une garantie pour le locataire, est de faire en sorte que le risque soit partagé. Le fait de favoriser l’accès au logement constitue donc un bénéfice pour tous. Les choses sont parfois très faciles : un couple disposant de revenus significatifs n’aura aucune difficulté à accéder à un logement. Mais en cas de séparation, si l’une de ces deux personnes se retrouve au chômage, elle aura besoin de cette forme de solidarité que représente la garantie universelle du logement. Ce dispositif est donc sécurisant et, je le redis, bénéficie notamment aux jeunes, c’est-à-dire à la population ayant le plus de difficultés à accéder au logement.
Aussi je ne comprends pas les mots employés par M. Berrios, Mme Louwagie et M. Huet qui, sous couvert du qualificatif aimable d’idéologie généreuse, a affirmé que l’on participait de la déresponsabilisation des locataires. C’est le contraire. Vous comprenez bien qu’une propriétaire retraitée, habitant à Menton, utilisant les revenus de la location de son logement de deux pièces à Courbevoie comme complément de retraite, aura beaucoup plus de difficultés, en cas d’impayés, à mandater un huissier ou un avocat que de s’appuyer sur un dispositif permettant d’assurer beaucoup plus rapidement le recouvrement de sa créance. À l’inverse, un locataire de mauvaise foi, qui sait devoir faire face à un mécanisme organisé, disposant de moyens éventuellement plus coercitifs qu’un propriétaire éloigné, et qui n’a pas les moyens de recourir à un avocat, sera incité à payer plus rapidement pour éviter les poursuites liées au dispositif de garantie. Par conséquent, loin d’entraîner la déresponsabilisation, cela permet une responsabilisation mais aussi une protection.
En ma qualité de ministre du logement, je suis confrontée, comme d’autres, en particulier comme de nombreux élus locaux, à des situations de rupture qui, comme vous l’avez dit, monsieur Chassaigne, sont extrêmement dures, à des familles confrontées à plusieurs mois d’impayés. Vous avez évoqué la situation de Stains, et je me suis penchée sur le sort d’une famille habitant cette ville et ayant 9 000 euros d’impayés. Cela va très vite, 9 000 euros, et il est extrêmement difficile d’y faire face lorsqu’on dispose de revenus très limités. Si cette famille, dès le premier mois d’impayés, avait fait l’objet d’une intervention, on aurait pu mettre en place très rapidement un plan d’apurement, des aides permettant par exemple de faire face à une période de chômage.
Madame Orphé, vous avez évoqué la question des femmes victimes de violences. Je l’ai prise en considération depuis ma prise de fonctions, en lien avec ma collègue Najat Vallaud-Belkacem. Qui est en effet le plus vulnérable en matière d’expulsions ? Ce sont les femmes, se retrouvant seules, dans leur logement, après le départ du conjoint – qui, parfois, ne paie pas la pension alimentaire. Travaillant généralement dans le cadre d’un temps partiel subi – cas le plus fréquent chez les femmes –, elles pensent avant tout, le temps de sortir la tête de l’eau après le choc de la séparation, à nourrir leurs enfants ; Elles peuvent ainsi se retrouver dans une situation de blocage, avec huit ou neuf mois d’impayés. Dans ce type de cas, la vocation de la GUL est d’intervenir très tôt et de pouvoir aider ces femmes à constituer par exemple un dossier DALO, à se voir attribuer un logement social et à ne pas entrer dans l’engrenage des impayés de loyers qui peuvent ensuite conduire à l’expulsion. Voilà le rôle de protection que peut jouer la GUL vis-à-vis des expulsions.
A cet égard, monsieur Chassaigne – car nous avons entendu un certain nombre de parlementaires et de représentants d’associations sur le sujet –, nous prendrons soin d’accepter les amendements qui permettront d’enrichir les dispositifs de prévention des expulsions dès la mise en application de la loi et dans l’attente de la mise en œuvre de la GUL. Ce sujet est donc pris en considération.
Vous avez également mentionné des points positifs de ce dispositif, monsieur Chassaigne, à l’instar de Mme Troallic. Je remercie d’ailleurs cette dernière, parce qu’elle a très bien cerné l’état d’esprit général de la GUL, dont les objectifs sont au nombre de trois : la prévention des expulsions, la sécurisation des propriétaires et l’accès au logement des locataires qui aujourd’hui subissent nombre de contraintes de la part des propriétaires ou des intermédiaires immobiliers.
MM. Piron et Borgel ont évoqué les dispositions relatives à la copropriété. Or celles-ci sont bien nécessaires. Je m’empresse de rassurer tout le monde, en particulier un certain nombre de parlementaires de l’UMP : des travaux sur ce sujet ont été menés sur l’ensemble des bancs, ils ont fait l’objet de nombreux rapports depuis des années. Il s’agit donc non pas d’inventer mais simplement de mettre en œuvre des dispositions attendues que d’aucuns avaient considérées comme non prioritaires jusqu’alors mais qui permettront de débloquer beaucoup de situations.
Il en va de même – je regrette à cet égard l’ironie déplacée de Mme Maréchal-Le Pen – pour l’habitat léger, que Mme Bonneton a mis en valeur. Nous créerons un dispositif législatif adapté à cette réalité, celle de modes de vie différents acceptés par les élus locaux mais qui pour l’instant ne bénéficient d’aucun cadre.
Pour le volet de l’aménagement et de l’urbanisme, qui est également très important et qui suscite beaucoup de débats chez les parlementaires, je voudrais rassurer certains parlementaires - M. Mesquida, évidemment, mais aussi Mme Genevard ou M. Chassaigne. Nous n’avons pas pour objectif de fragiliser le rôle des communes, mais il est dans notre intention, comme cela a été précisé par des élus locaux engagés dans ces démarches - M. Feltesse, M. Potier, M. Pellois, Mme Grelier ou M. Bies - de montrer la force d’un travail intercommunal quand le bassin de vie, quand la logique des déplacements et de l’aménagement excèdent les limites communales.
Nous aurons évidemment ce débat, qui permettra d’entrer dans les détails du sujet. Je voudrais néanmoins préciser à Mme Lacroute, bien qu’elle ne soit pas présente à cet instant, qu’il était caricatural d’affirmer que l’objectif de ce projet de loi était de transformer les jardins en immeubles. Cette assertion est de plus totalement déplacée au vu de la discussion que nous avons eue en commission, où j’ai défendu devant vous l’articulation entre densité et préservation des espaces naturels et lutte contre l’artificialisation.
Mme Delga a souligné l’objectif double du volontarisme et du consensus. C’est vraiment l’état d’esprit avec lequel je souhaite avancer sur cette question au nom du Gouvernement : il doit y avoir un réel volontarisme, mais dans un esprit de respect et de consensus.
S’agissant de la lutte contre l’habitat indigne, il fait l’objet d’un quasi-unanimisme. Je remercie tous ceux qui ont travaillé sur ce sujet : M. Carpentier, qui a évoqué les questions de division de pavillon et de maison, qui sont très importantes, M. Verdier, M. Laurent, puisque la question du permis de louer, qui a suscité de nombreux débats et donné lieu à l’écriture de plusieurs rapports, fera l’objet d’une discussion ici.
Je salue en outre l’action de M. Pupponi. Nous avons évoqué le travail parlementaire et les fidèles qui sont présents jusqu’au milieu de la nuit ou qui ont été mobilisés pour les différents projets de loi. Lorsque nous avions eu un débat sur le cas particulier de certaines zones de bruit, M. Pupponi a rappelé que, grâce à un travail commun, nous avions trouvé des solutions à ce problème. Un certain nombre d’amendements qui ont été déposés sur ce texte soulèvent quelques difficultés spécifiques. Je vous propose que nous ayons la même démarche d’examen et de recherche de solution.
Monsieur Hanotin, j’avais pris un engagement important, et je le dis avec émotion puisque c’est le triste anniversaire de l’incendie de Saint-Denis : tout faire pour que ces accidents mortels que nous risquons tous les jours prennent fin, pour que les élus locaux ne soient plus dans l’angoisse d’une telle catastrophe. Les dispositions sur lesquelles nous nous sommes concertés grâce au travail des élus locaux, des parlementaires et des services de l’administration nous permettront de doter tout le monde des outils efficaces de lutte contre les marchands de sommeil, qui ne doivent plus trouver aucune terre d’accueil dans notre pays.
Un certain nombre de sujets un peu plus spécifiques ont été évoqués ; nous y reviendrons sans doute au cours du débat.
Arnaud Richard a fait référence à un certain nombre de propositions qu’il avait avancées avec Danièle Hoffman-Rispal : plusieurs d’entre elles sont reprises dans le présent projet de loi. C’est d’ailleurs de cette manière que je conçois le lien avec le travail des parlementaires : les rapports parlementaires ont vocation à nourrir le travail législatif. Vous retrouverez donc dans l’ensemble de ce texte de nombreuses propositions qui ont été à l’origine élaborées dans le cadre du travail parlementaire.
M. Priou a évoqué la question des établissements publics fonciers régionaux. Celle-ci nous a occupés à plusieurs reprises, et elle a vocation à nous occuper encore à l’avenir.
M. Giraud a quant à lui insisté sur la question des saisonniers : c’est un sujet très compliqué sur lequel nous continuerons de travailler.
Quant aux services ADS et ATESAT, ils sont de la compétence pleine et entière des communes, monsieur Chassaigne, et ce depuis 1982. Les dispositions du code de l’urbanisme qui confiaient à l’État le soin d’instruire des permis étaient des dispositions transitoires, et elles le sont depuis trente ans ; il faut désormais avancer. Nous y reviendrons au cours du débat, et je fournirai alors, si vous me le permettez, une réponse plus précise.
S’agissant des questions relatives à la montagne, pour répondre aux interventions de Mme Massat et de Mme Battistel, nous en sommes très conscients. La présence du Premier ministre à l’installation du Conseil national de la montagne signifiait bien la volonté du Gouvernement de prendre en compte les spécificités des zones de montagne.
J’indique en réponse à M. Gaymard que les problématiques qu’il a soulevées sont très intéressantes et très importantes : la dégradation de certains parcs d’immobilier de loisir, notamment en montagne, sont de vraies préoccupations. Nous y reviendrons sans doute au cours de la discussion parlementaire, mais je tiens à m’engager à avancer sur ce dossier, qui concerne des territoires au sein desquels les élus locaux sont parfois un peu désarmés.
Madame Lepetit, vous avez parlé de la question des meublés touristiques. C’est également un dossier sur lequel nous souhaitons avancer.
Enfin, je voudrais répondre à M. « la » député Collard, qui a évoqué la question des

En tout cas, cela va à l’encontre des propos de M. Collard, qui m’a qualifiée de « valet du capitalisme ». J’ai d’ailleurs été à la fois bolchevik et valet du capitalisme en une seule soirée ; c’est assez distrayant…
Bolchevik, c’est quand même mieux !
M. André Chassaigne. 
 (Sourires.)
Mme Cécile Duflot,

Je voudrais en conclusion faire plusieurs clins d’œil. Le président Brottes a dit « c’est du lourd » ; il n’a parlé, je crois, que du projet de loi, et pas de la ministre, ce dont je le remercie.
 (Sourires.)
M. François Brottes,
président de la commission des affaires économiques
Mme Cécile Duflot,

 (Applaudissements sur les bancs du groupe SRC.)
Prochaine séance, cet après-midi, à quinze heures :
M. le président. 
Questions au Gouvernement ;
Lecture définitive des projets de loi ordinaire et organique relatifs à la transparence de la vie publique ;
Suite du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
La séance est levée.