LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 22, alinéa 4 de cette loi et l'article 17 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 24 juin 2008), que le syndicat des copropriétaires du 9 rue du Commandant Charcot (le syndicat des copropriétaires), composé de trois copropriétaires, dont M. X... et les époux Y..., a été administré par un syndic judiciaire désigné par ordonnance sur requête du 21 janvier 2004 pour une durée de six mois prorogée par ordonnance du 24 août 2004 pour une nouvelle durée de six mois devant s'achever le 24 février 2005 et cessant de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2005, présidée par M. X..., a élu ce dernier, sur sa candidature, en qualité de syndic non professionnel ; que les époux Y..., opposants à la résolution, ont introduit un recours en annulation de cette l'assemblée générale pour violation des dispositions de l'article 22, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'assemblée générale du 3 février 2006, convoquée par un syndic dépourvu de qualité ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt énonce qu'à défaut de précision au procès-verbal la désignation du syndic a pris effet à l'issue de l'assemblée générale ;
Qu'en statuant ainsi, alors que sauf disposition contraire, les décisions d'assemblées générales sont immédiatement exécutoires, sans constater que la décision nommant le nouveau syndic reportait le point de départ de son mandat après la fin de la réunion, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 9 rue du Commandant Charcot 74940 à Annecy-le-Vieux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 9 rue du Commandant Charcot 74940 à Annecy-le-vieux à payer aux époux Y... la somme de 2 300 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 9 rue du Commandant Charcot 74940 à Annecy-le-vieux ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE d'avoir débouté les époux Y... de leur demande en annulation des assemblées générales des 23 février 2005 et 3 février 2006 de la copropriété 9 rue du Commandant Charcot à ANNECY LE VIEUX,
AUX MOTIFS QUE :
«1  Sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965
«() Les premiers juges ont retenu à bon droit qu'à défaut de précision du procès-verbal, la désignation du syndic prenait effet à l'issue de l'assemblée générale, de sorte que le grief de violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas fondé ;
«2  En vertu d'un aveu extrajudiciaire
«() En l'espèce, Monsieur X... a déposé une requête en contestation des honoraires de Monsieur Z... en se plaçant dans l'hypothèse où l'action engagée par les époux Y... pour contester sa nomination triompherait ; () Que l'aveu extrajudiciaire ne peut produire d'effets que s'il porte sur des points de fait et non sur des points de droit ;
«() Qu'il en résulte que l'action visant à voir annuler les décisions de l'assemblée générale du 20 février 2005 doit être rejetée ; Qu'il en va ainsi de même pour celle visant les décisions de l'assemblée générale du 3 février 2006.» ;
ALORS D'UNE PART QUE lorsque la décision de l'assemblée générale ne donne aucune information formelle sur le point de départ du mandat confié au nouveau syndic, la prise d'effet de la désignation se produit immédiatement, à l'instant même des résultats du vote ; Qu'il en résulte que, lorsque le syndic nouvellement désigné a précédemment été élu président de l'assemblée, celle-ci se trouve frappée de nullité à l'instant même des résultats du vote le nommant comme syndic, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdisant formellement le cumul des fonctions de président de l'assemblée et de syndic ; Qu'en refusant de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 23 février 2005 aux motifs que les premiers juges ont retenu à bon droit qu'à défaut de précision au procès-verbal, la désignation du syndic ne prenait effet qu'à l'issue de l'assemblée générale, de sorte que le grief de violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas fondé, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que la prise de fonctions du nouveau syndic avait été expressément reportée à la fin de l'assemblée générale ou à l'expiration du mandat de l'administrateur judiciaire, n'a pas légalement justifié sa décision au regard du texte susvisé ;
ALORS D'AUTRE PART QU'il n'est que de se reporter aux conclusions responsives et additionnelles signifiées le 9 mai 2008 par les exposants (prod. p.6 et 7) pour constater que l'aveu extrajudiciaire dont ils se prévalaient de la part de Monsieur X... ne portait pas sur un point de droit mais bien sur un point de fait puisqu'ils faisaient valoir que ce dernier avait reconnu le fait que sa nomination au poste de syndic bénévole avait un effet immédiat, la conséquence juridique étant la nullité de sa désignation ; Qu'en se contentant d'énoncer, sans s'expliquer sur ce point, que l'aveu extrajudiciaire ne peut produire d'effets que s'il porte sur des points de fait et non sur des points de droit, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1354 et suivants du Code civil.