LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 novembre 2009), que par acte du 1er janvier 1995, la SCI Marjolaine (la SCI) a donné à bail à la société César des locaux à usage commercial, moyennant un certain loyer annuel ; que la société Banque La Hénin, créancière de la SCI, a délivré le 13 août 1998 à cette dernière un commandement de saisie immobilière, qui a été publié à la conservation des hypothèques les 21 septembre et 8 octobre 1998 ; que le 1er septembre 1999, la SCI et la société César ont conclu un avenant au contrat de bail, prévoyant une réduction de loyer ; que par jugement d'adjudication sur saisie immobilière du 22 novembre 2001, la société l'Etoile II (la société Etoile) a été déclarée adjudicataire du bien loué ; qu'elle a délivré un commandement de payer à la société César et a, dans l'instance en opposition à commandement introduite par cette dernière, sollicité la nullité de l'avenant du 1er septembre 1999 ;
Attendu que la société L'Etoile II fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité, alors, selon le moyen :
1°/ que les baux postérieurs au commandement de saisie immobilière doivent être annulés si l'adjudicataire le demande ; qu'en l'espèce, le commandement valant saisie a été publié les 21 septembre et 8 octobre 1998 ; que postérieurement à cette date, le débiteur saisi a consenti à la société César un avenant à son bail commercial, pour en réduire le loyer des deux tiers, par acte du 1er septembre 1999 ; qu'en refusant néanmoins d'annuler cet avenant, à la demande de la société L'Etoile II, adjudicataire de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 684 de l'ancien code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 21 avril 2006 ;
2°/ que, subsidiairement, l'adjudicataire ne peut renoncer par avance, avant le jugement d'adjudication, au droit de demander la résolution du bail conclu en fraude de ses droits ; que l'enchère par laquelle l'adjudicataire manifeste sa volonté d'acquérir l'immeuble saisi ne peut valoir renonciation explicite ou implicite au droit de se prévaloir de la nullité d'un bail conclu par le débiteur saisi après publication du commandement de saisie, en vertu duquel il ne pourra former une demande en annulation qu'après adjudication ; qu'en jugeant néanmoins qu'en se portant adjudicataire de l'immeuble, la société L'Etoile II avait accepté l'avenant du 1er septembre 1999 et en jugeant ainsi que cette société avait implicitement renoncé à en solliciter l'annulation, la cour d'appel a violé l'article 684 de l'ancien code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 21 avril 2006 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés que, tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, dont l'adjudicataire a eu connaissance avant l'adjudication, lui était opposable, la cour d'appel, qui a relevé que le cahier des charges était explicite sur la situation locative exacte du bien vendu sur saisie immobilière, comportant copies intégrales du bail, de l'avenant en date du 1er septembre 1999 au bail du 1er janvier 1995 et du bail du 1er janvier 1995 lui-même, ces deux contrats ayant fait l'objet d'ajouts par des dires déposés par le créancier saisissant les 4 et 21 avril 2000, et constaté que la vente à la barre du tribunal avait eu lieu 18 mois plus tard, le 22 novembre 2001, à la suite d'une publicité mentionnant expressément l'existence de l'avenant en cause, en a, à bon droit,  déduit que la société L'Etoile II ayant eu connaissance de cet avenant avant l'adjudication, sa demande en nullité devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société L'Etoile II aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société L'Etoile II à payer à la société César la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société L'Etoile II ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société L'Etoile II.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de l'avenant du 1er septembre 1999 au bail du 1er janvier 1995 présentée par la société L'Etoile II, d'avoir dit que cet avenant était opposable aux parties, d'avoir réduit les causes du commandement de payer du 25 novembre 2004 et dit que la somme réclamée avait été réglée et d'avoir débouté la société L'Etoile II de sa demande en paiement d'une somme de 650.401,94  au titre des loyers calculés suivant le bail initial du 1er janvier 1995 et de sa demande en dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la société L'Etoile, qui cite deux précédents jurisprudentiels récents, explique que l'article 684 de l'ancien Code de procédure civile impose aux tribunaux de prononcer la nullité d'un bail dont l'origine avérée est postérieure au commandement de saisie immobilière, si elle est demandée par un créancier ou par l'adjudicataire ; qu'il doit être au contraire vérifié, ainsi que le demande la société César, si l'adjudicataire a eu ou non-connaissance de l'existence de l'acte avant l'adjudication ; qu'en effet, la nullité ainsi prévue par l'ancien texte était une nullité relative, destinée à protéger les créanciers ou l'adjudicataire contre les actes accomplis par le saisi à une époque où celui-ci n'avait plus la libre disposition du bien placé sous main de justice ; qu'il s'ensuit que cette nullité ne peut être demandée si ces personnes ont implicitement accepté l'acte objet de leurs critiques, ce qui est le cas si l'adjudicataire a porté son enchère en connaissance de cause ; que dans le cas présent, le cahier des charges est explicite sur la situation locative exacte du bien vendu sur saisie immobilière ; qu'il comporte en effet copies intégrales du bail en date du 28 mai 1998 qui a été annulé par le tribunal, de l'avenant en date du 1er septembre 1999 au bail du 1er janvier 1995 et du bail du 1er janvier 1995 lui-même ; que ces deux contrats ont fait l'objet d'ajouts par des dires déposés par le créancier saisissant les 4 et 21 avril 2000 ; que la SARL César (sic) la société L'Etoile II ne peut donc prétendre avoir ignoré ces informations, alors que la vente à la barre du tribunal a eu lieu 18 mois plus tard, le 22 novembre 2001, à la suite d'une publicité qui mentionnait expressément l'existence de l'avenant dont l'annulation est demandée ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité présentée reconventionnellement par la société L'Etoile II ;
1°) ALORS QUE les baux postérieurs au commandement de saisie immobilière doivent être annulés si l'adjudicataire le demande ; qu'en l'espèce, le commandement valant saisie a été publié les 21 septembre et 8 octobre 1998 ; que postérieurement à cette date, le débiteur saisi a consenti à la société César un avenant à son bail commercial, pour en réduire le loyer des deux tiers, par acte du 1er septembre 1999 ; qu'en refusant néanmoins d'annuler cet avenant, à la demande de la société L'Etoile II, adjudicataire de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 684 de l'ancien Code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 21 avril 2006 ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'adjudicataire ne peut renoncer par avance, avant le jugement d'adjudication, au droit de demander la résolution du bail conclu en fraude de ses droits ; que l'enchère par laquelle l'adjudicataire manifeste sa volonté d'acquérir l'immeuble saisi ne peut valoir renonciation explicite ou implicite au droit de se prévaloir de la nullité d'un bail conclu par le débiteur saisi après publication du commandement de saisie, en vertu duquel il ne pourra former une demande en annulation qu'après adjudication ; qu'en jugeant néanmoins qu'en se portant adjudicataire de l'immeuble, la société L'Etoile II avait accepté l'avenant du 1er septembre 1999 et en jugeant ainsi que cette société avait implicitement renoncé à en solliciter l'annulation, la cour d'appel a violé l'article 684 de l'ancien Code de procédure civile, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 21 avril 2006.
Dans le même sens :3e Civ., 11 février 2004, pourvoi n° 02-12.762, Bull. 2004, III, n° 24 (cassation), et les arrêts cités