LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 116 de la loi du 25 mars 2009 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 10 janvier 2018), que, par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, Mme F... a vendu à la société civile immobilière Padrona Porta (la SCI) une parcelle de terre sous diverses conditions suspensives, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 16 novembre 2012 ; qu'il était stipulé dans l'acte qu'à l'expiration de cette date, si la vente n'était pas signée, le compromis se prorogerait automatiquement pour une durée de cinq années supplémentaires à compter du 16 novembre 2012 ; que, par acte du 5 mars 2015, Mme F... a assigné la SCI en annulation de l'acte de vente ;
Attendu que, pour déclarer nulle la prorogation de l'acte sous seing privé du 16 novembre 2007 et rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que le premier juge a fait une interprétation erronée des dispositions de l'article 116 de la loi du 25 mars 2009, qui a créé deux nouveaux articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction de l'habitation, ainsi qu'une application inexacte des dispositions de l'article L. 290-1 précité, que ce texte vise non seulement les promesses de vente entrant dans son champ d'application mais aussi expressément, les prorogations de celles-ci, aucune disposition dérogatoire ne permettant de dire que les prorogations réalisées postérieurement au 1er juillet 2009, constatées ou non par un acte, y sont exclues, qu'il n'est pas contesté que la prorogation de cette promesse a été effectuée le 16 novembre 2012, comme convenu dans l'acte, soit pour une durée postérieure à dix-huit mois et sans avoir fait l'objet d'un acte notarié comme l'exige l'article L. 290-1 susvisé applicable à la date de cette prorogation et que, dans ces conditions, conformément aux dispositions légales sus-énoncées, cette prorogation consentie par une personne physique et non constatée par acte authentique est nulle et de nul effet ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation n'est applicable qu'aux promesses de vente consenties après le 1er juillet 2009 et à leur prorogation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne Mme F... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme F... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Padrona Porta ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit avril deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Padrona Porta.
La SCI Padrona Porta fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nulle et de nul effet la prorogation de l'acte sous seing privé du 16 novembre 2007 et de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur l'application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, le tribunal ayant retenu, à juste titre, que l'acte sous seing privé du 16 novembre 2007 s'analysait en une promesse synallagmatique de vente, a considéré que l'application des dispositions de l'article L. 290 du code de la construction et de l'habitation ne pouvait être écartée sur le fondement de la qualification juridique de cet acte alléguée par la SCI Padrona Porta ; qu'en revanche, il a considéré que d'une part, si les dispositions de l'article L. 290-1 susvisé font référence à la fois à la promesse de vente et à sa prorogation, celles de l'article 116 de la loi du 25 mars 2009, fixant la date d'application de ces nouvelles dispositions, soit à compter du 1er juillet 2009, n'évoquait que la date à laquelle la promesse est consentie, excluant ainsi les prorogations de ladite promesse et, d'autre part, l'acte litigieux a été consenti antérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi ; que devant la cour, Mme F... épouse A... soulève à nouveau la nullité de l'acte du 16 novembre 2007 et fait valoir que si l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation n'existait pas au moment de la signature de l'acte du 16 novembre 2007, lesquelles ont été instituées par la loi 2009-323 du 25 mars 2009, il n'en demeure pas moins que cet article L. 290-1 vise expressément la prorogation de la promesse ; que l'appelante soutient que la loi du 25 mars 2009, étant entrée en application le 1er juillet 2009, s'applique donc à la date de la prorogation, en l'espèce, soit le 16 novembre 2012 et invoque l'objectif de cette loi, à savoir la protection des vendeurs, personnes physiques, bloquant leur bien pour une longue durée au profit d'un aménageur ou d'un promoteur immobilier, la présence du notaire permettant de leur faire prendre conscience de la gravité de leur engagement ; qu'elle affirme que la prorogation de la promesse de vente du 16 novembre 2007 doit donc être déclarée nulle en application des dispositions de l'article L. 290-1 précité, car celle-ci n'a pas été constatée en novembre 2012 par acte authentique ; que de son côté, la SCI Padrona Porta reprend ses moyens et arguments de première instance ; qu'en ce qui concerne la qualification juridique de l'acte litigieux, bien qu'au vu du dispositif de ses conclusions l'intimée ne sollicite pas l'infirmation du jugement querellé, elle soutient à nouveau qu'il ne s'agit pas d'une promesse de vente, ainsi que sur l'intention réelle des parties, en s'appuyant sur les termes de cet acte, notamment sa dénomination (vente conditionnelle) l'indication constante des termes « vendeur » et « acquéreur » ; que l'intimée réplique aussi que l'acte de vente litigieux ayant été créé avant la date d'entrée en vigueur de l'article L. 290-1 susvisé, à savoir le 1er juillet 2009, ce texte ne peut s'appliquer, en faisant valoir que la prorogation de validité d'un acte n'entraîne pas la rédaction d'un nouvel acte, lequel continue sans aucune novation ; qu'elle invoque aussi l'article 116 précité qui ne vise que les promesses de vente et non les prorogations ; [...] que la cour estime que le premier juge a fait une interprétation erronée des dispositions de l'article 116 de la loi du 25 mars 2009, qui a crée deux nouveaux articles L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction de l'habitation, ainsi qu'une application inexacte des dispositions de l'article L. 290-1 précité ; qu'il convient de constater que ce texte vise non seulement les promesses de vente entrant dans son champ d'application mais aussi expressément, les prorogations de celles-ci, aucune disposition dérogatoire ne permet de dire que les prorogations réalisées postérieurement au 1er juillet 2009, constatées ou non par un acte, y sont exclues ; qu'en l'espèce, il n'est pas contestable ni contesté par l'appelante, que l'acte sous seing privé litigieux, conclu le 16 novembre 2007 avec stipulation de signature de l'acte authentique dans cinq ans soit le 16 novembre 2012, prorogé automatiquement pour une durée de cinq années supplémentaires, étant postérieure au 1er juillet 2009, date d'entrée en vigueur des dispositions de l'article L. 290-1 précité, n'est pas soumis à ces nouvelles dispositions ; qu'en outre, il n'est pas contesté que la prorogation de cette promesse a été effectuée le 16 novembre 2012, comme convenu dans l'acte, soit pour une durée postérieure à dix-huit mois et sans avoir fait l'objet d'un acte notarié comme l'exige l'article L. 290-1 susvisé, dans sa rédaction issue de la loi du 22 mars 2012, applicable à la date de cette prorogation ; que dans ces conditions, conformément aux dispositions légales sus-énoncées, cette prorogation consentie par une personne physique et n'ayant pas été constatée par acte authentique, est nulle et de nul effet ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et la SCI Padrona Porta sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
ALORS QUE l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, selon lequel toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique, est applicable aux seules promesses de vente consenties à compter du 1er juillet 2009 et à leur prorogation ; que la cour qui, bien qu'elle ait constaté que l'acte sous seing privé litigieux, conclu le 16 novembre 2007 et prorogé le 16 novembre 2012, n'était pas soumis aux dispositions de l'article L. 290-1 précitées, entrées en vigueur le 1er juillet 2009, a néanmoins, pour déclarer nulle et de nul effet la prorogation de l'acte sous seing privé du 16 novembre 2007, énoncé que cet article visait non seulement les promesses de vente entrant dans son champ d'application mais aussi les prorogations de celles-ci, qu'aucune disposition dérogatoire ne permettait de dire que les prorogations réalisées postérieurement au 1er juillet 2009 étaient exclues, et qu'en l'espèce, la prorogation de la promesse consentie par une personne physique pour une durée postérieure à dix-huit mois n'avait pas été constatée par un acte authentique, a violé cet article par fausse application, ensemble l'article 116 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009.