LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 26 février 2010, rectifié le 2 avril 2010), que le groupement foncier agricole de la Préville (le GFA) a, suivant acte authentique à effet au 1er juin 2000, donné à bail emphytéotique à M. Jacques X... un ensemble de biens bâtis et non bâtis lequel les a mis ensuite à la disposition de l'EURL Jacques X..., titulaire d'une autorisation d'exploiter délivrée par le préfet du Cher le 4 mai 2001 ; que M. Jacques X... et l'EURL ont demandé la requalification de ce bail en bail rural à long terme avec toutes conséquences de droit et le GFA, à titre reconventionnel, la résiliation du bail aux torts du locataire ;
Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de requalification et de déclarer irrecevable sa demande de résiliation, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un bail rural est nul lorsque le preneur n'a pas obtenu l'autorisation d'exploiter les parcelles objets du bail ; que le preneur ne saurait se prévaloir d'une autorisation qui ne lui a pas été personnellement octroyée ; qu'au cas d'espèce, pour requalifier le bail emphytéotique du 18 mai 2000 dont M. X..., personne physique, était le preneur, la cour d'appel a retenu que "l'EURL Jacques X..., qui a pour seul associé M. Jacques X... et qui constitue la simple forme juridique de l'activité de ce dernier, a obtenu une autorisation d'exploiter par arrêté du préfet du Cher le 4 mai 2001" ; quand il était constant que le bail du 18 mai 2000 avait été conclu entre le GFA de La Préville et M. X..., personne physique, la cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du code rural, dans sa rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article L. 331-2 du même code ;
2°/ qu'un bail rural est nul lorsque le preneur n'a pas obtenu l'autorisation d'exploiter les parcelles objets du bail ; qu'au cas d'espèce, pour requalifier en bail rural de longue durée le bail emphytéotique conclu entre le GFA de la Préville et M. X..., la cour d'appel a retenu que "l'exploitant justifie être inscrit à la mutualité sociale agricole depuis le 13 septembre 2000 ; que dès la récolte 2001, il a perçu des aides à la surface pour les terres en cause tant de l'office national interprofessionnel des céréales que de l'office national professionnel des oléagineux et protéagineux ; qu'il justifie de l'achat de semences pour une production céréalière dans le Cher ainsi que de l'intervention de vétérinaires installés à Préveranges (Cher) pour soigner des chevaux ; qu'enfin, des déclarations fiscales relatives aux bénéfices agricoles ont été faites auprès de l'administration à Saint-Amand Montrond" ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'autorisation d'exploiter qui aurait été personnellement accordée à M. X..., preneur à bail, laquelle était nécessaire à l'existence d'un bail rural ; la cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du code rural ensemble l'article L. 331-2 du même code ;
3°/ que les conditions de validité d'un bail rural tenant à la qualité du preneur s'apprécient lors de la conclusion de ce bail ou lors de sa prise d'effet si celle-ci est postérieure à la date de conclusion du bail ; qu'au cas d'espèce, pour requalifier le bail emphytéotique conclu le 18 mai 2000 entre le GFA de la Préville et M. X..., la cour d'appel a retenu que "l'EURL Jacques X..., qui a pour seul associé M. Jacques X... et qui constitue la simple forme juridique de l'activité de ce dernier, a obtenu une autorisation d'exploiter par arrêté du préfet du Cher le 4 mai 2001 ; l'exploitant justifie être inscrit à la mutualité sociale agricole depuis le 13 septembre 2000 ; que dès la récolte 2001, il a perçu des aides à la surface pour les terres en cause tant de l'office national interprofessionnel des céréales que de l'office national professionnel des oléagineux et protéagineux ; qu'il justifie de l'achat de semences pour une production céréalière dans le Cher ainsi que de l'intervention de vétérinaires installés à Préveranges (Cher) pour soigner des chevaux ; qu'enfin, des déclarations fiscales relatives aux bénéfices agricoles ont été faites auprès de l'administration à Saint-Amand Montrond" ; qu'en statuant par de tels motifs démontrant que ni à la date de conclusion de bail, ni à la date de sa prise d'effets, les conditions de validité d'un bail rural n'étaient remplies, la cour d'appel a violé l'article L. 331-2 du code rural, ensemble l'article L. 331-6 du même code, dans leur rédaction applicable à l'espèce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la durée et la clause de cession du bail étaient contraires aux dispositions légales relatives au bail emphytéotique et exactement retenu que l'exploitation de biens loués devait être regardée comme régulière, au regard des articles L. 331-2 et L. 331-6 du code rural dans leur rédaction applicable, si l'autorisation d'exploiter le cas échéant requise avait été accordée, même postérieurement à la conclusion du bail, à la seule société dans le cadre de laquelle le locataire mettait ces biens en valeur, la cour d'appel, qui a relevé que l'EURL avait obtenu une autorisation d'exploiter le bien litigieux, a, à bon droit, requalifié le bail en bail rural à long terme et rejeté la demande de résiliation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le GFA de la Préville aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le GFA de la Préville à payer à M. Jacques X... et à l'EURL X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du GFA de la Préville ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour le Groupement foncier agricole de la Préville.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, d'avoir requalifié le bail en date du 18 mai 2000 en bail rural à long terme et d'avoir en conséquence dit irrecevable la demande de l'exposant tendant à obtenir la résiliation du bail ;
Aux motifs que «qu'en vertu de l'article 451-1 du code rural, le bail emphytéotique des biens immeubles, qui doit être consenti pour plus de dix-huit années, confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, ce droit pouvant être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière qu'il s'en déduit qu'un bail emphytéotique ne peut avoir une durée inférieure ou égale à dix-huit ans et qu'aucune clause comportant la limitation de la cession peut être stipulée ; qu'en l'espèce, le contrat de bail en date du 18 mai 2000 est convenu pour une durée de dix-huit ans à compter du 1er juin 2000 et prévoit une clause en cas de cession qui non seulement exige que le preneur informe le bailleur de ses intentions ; mais encore impose au preneur de lui accorder, à prix et conditions égales, une priorité de cession ; qu'ainsi, la durée et la clause de cession sont contraires aux dispositions légales relatives au bail emphytéotique ; que par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article L. 331 - 6 du code rural, alors applicables au moment de la signature du bail, d'une part, que si le preneur était tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter, le bail était conclu sous réserve de l'octroi de cette autorisation et, d'autre part, que le bailleur pouvait faire prononcer la nullité du bail en cas de refus définitif de l'autorisation ou en raison du fait pour le preneur de ne pas avoir présenté la demande d'autorisation dans le délai imparti par l'autorité administrative l'ayant mis en demeure de le faire conformément à l'article L. 331 - 7 ; que l' EURL Jacques X..., qui a pour seul associé M. Jacques X... et qui constitue la simple forme juridique de l'activité de ce dernier, a obtenu une autorisation d'exploiter par arrêté du préfet du Cher le 4 mai 2001 ; qu'ensuite, l'exploitant justifie être inscrit à la mutualité sociale agricole depuis le 13 septembre 2000; que dès la récolte 2001, il a perçu des aides à la surface pour les terres en cause tant de l'office national interprofessionnel des céréales que de l'office national professionnel des oléagineux et protéagineux ; qu'il justifie de l'achat de semences pour une production céréalière dans le Cher ainsi que de l'intervention de vétérinaires installés à Préveranges (Cher) pour soigner des chevaux ; qu'enfin, des déclarations fiscales relatives aux bénéfices agricoles ont été faites auprès de l'administration à Saint Amand Montrond ; que dans ces conditions, le bail emphytéotique doit être requalifié en bail rural à long terme; que le jugement déféré sera infirmé en ce sens, une expertise étant ordonnée pour évaluer le prix du bail ; que, sur la demande reconventionnelle, le GFA de la PREVILLE sollicite reconventionnellement la résiliation du bail et diverses demandes s'y rapportant ; que le premier juge a déclaré cette demande irrecevable comme ayant été demandé devant lui tardivement; qu'en effet, dans un premier jugement le tribunal paritaire a expressément fait application de l'article 844 du code de procédure civile en mettant en demeure les parties de produire des pièces en respectant le principe du contradictoire, avant que la juridiction statue au fond : que la demande reconventionnelle du GFA a été formulée postérieurement au jugement qui a ordonné la réouverture des débats afin que les parties soient uniquement à même de discuter des seules nouvelles pièces versées à l'invitation du premier juge; qu'ainsi, le tribunal paritaire a justement déclaré irrecevable cette demande incidente ; que cette demande reconventionnelle est présentée à nouveau en appel; qu'en appel, une demande nouvelle n'a pas être soumise au préliminaire de conciliation applicable devant le tribunal paritaire conformément à l'article 867 du code de procédure civile; que cependant, en vertu des article 567 et 70 du code de procédure civile, les parties peuvent ? soumettre à la cour des demandes reconventionnelles si elles se rattachent par un lien suffisant aux demandes originaires ; que l'action en résiliation et les demandes subséquentes, qui ont pour effet de mettre à néant le contrat de bail, ne se rattachent pas par un lien suffisant aux prétentions initiales tendant à faire requalifier le bail ; que les demandes formées reconventionnellement par le GFA de la Préville seront déclarées irrecevables» (arrêt attaqué, p. 4, 5 et 6) ;
1° Alors qu'un bail rural est nul lorsque le preneur n'a pas obtenu l'autorisation d'exploiter les parcelles objets du bail ; que le preneur ne saurait se prévaloir d'une autorisation qui ne lui a pas été personnellement octroyée ; qu'au cas d'espèce, pour requalifier le bail emphytéotique du 18 mai 2000 dont M. X..., personne physique, était le preneur, la cour d'appel a retenu que « l'EURL Jacques X..., qui a pour seul associé M. Jacques X... et qui constitue la simple forme juridique de l'activité de ce dernier, a obtenu une autorisation d'exploiter par arrêté du préfet du Cher le 4 mai 2001 » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2) ; quand il était constant que le bail du 18 mai 2000 avait été conclu entre le GFA de La PREVILLE et M. X..., personne physique, la cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du Code rural, dans sa rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article L. 331-2 du même Code ;
2° Alors qu'un bail rural est nul lorsque le preneur n'a pas obtenu l'autorisation d'exploiter les parcelles objets du bail ; qu'au cas d'espèce, pour requalifier en bail rural de longue durée le bail emphytéotique conclu entre le GFA de la PREVILLE et M. X..., la cour d'appel a retenu que « l'exploitant justifie être inscrit à la mutualité sociale agricole depuis le 13 septembre 2000; que dès la récolte 2001, il a perçu des aides à la surface pour les terres en cause tant de l'office national interprofessionnel des céréales que de l'office national professionnel des oléagineux et protéagineux ; qu'il justifie de l'achat de semences pour une production céréalière dans le Cher ainsi que de l'intervention de vétérinaires installés à Préveranges (Cher) pour soigner des chevaux ; qu'enfin, des déclarations fiscales relatives aux bénéfices agricoles ont été faites auprès de l'administration à Saint Amand Montrond » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2) ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'autorisation d'exploiter qui aurait été personnellement accordée à M. X..., preneur à bail, laquelle était nécessaire à l'existence d'un bail rural ; la cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du Code rural ensemble l'article L. 331-2 du même Code ;
3° Alors que, et en tout état de cause les conditions de validité d'un bail rural tenant à la qualité du preneur s'apprécient lors de la conclusion de ce bail ou lors de sa prise d'effet si celle-ci est postérieure à la date de conclusion du bail ; qu'au cas d'espèce, pour requalifier le bail emphytéotique conclu le 18 mai 2000 entre le GFA de la PREVILLE et M. X..., la cour d'appel a retenu que « l' EURL Jacques X..., qui a pour seul associé M. Jacques X... et qui constitue la simple forme juridique de l'activité de ce dernier, a obtenu une autorisation d'exploiter par arrêté du préfet du Cher le 4 mai 2001 ; l'exploitant justifie être inscrit à la mutualité sociale agricole depuis le 13 septembre 2000; que dès la récolte 2001, il a perçu des aides à la surface pour les terres en cause tant de l'office national interprofessionnel des céréales que de l'office national professionnel des oléagineux et protéagineux ; qu'il justifie de l'achat de semences pour une production céréalière dans le Cher ainsi que de l'intervention de vétérinaires installés à Préveranges (Cher) pour soigner des chevaux ; qu'enfin, des déclarations fiscales relatives aux bénéfices agricoles ont été faites auprès de l'administration à Saint Amand Montrond » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2) ; qu'en statuant par de tels motifs démontrant que ni à la date de conclusion de bail, ni à la date de sa prise d'effets, les conditions de validité d'un bail rural n'étaient remplies, la cour d'appel a violé l'article L. 331-2 du Code rural, ensemble l'article L. 331-6 du même Code, dans leur rédaction applicable à l'espèce.
Sur l'effet de  l'obtention de l'autorisation préalable d'exploiter postérieurement à la conclusion du bail, à rapprocher :3e Civ., 13 juillet 2010, pourvoi n° 09-16.598, Bull. 2010, III, n° 144 (cassation partielle)