LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 13 octobre 2008), que, le 8 octobre 1999, M. X..., alors âgé de 94 ans, a cédé sa maison à Mme Y..., moyennant l'obligation pour celle-ci, de le loger, l'éclairer, le nourrir à sa table, l'entretenir, le blanchir et le soigner, tant en santé qu'en maladie, et lui fournir tout ce qui est nécessaire à l'existence, en ayant pour lui les meilleurs soins et bons égards ; que M. X..., aux droits duquel vient sa fille, Mme Z..., a assigné Mme Y... en nullité de la vente pour insanité d'esprit et, subsidiairement, en résolution pour manquement de l'acquéreur à ses obligations ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de prononcer, à ses torts exclusifs, la résolution judiciaire de la convention, alors, selon le moyen :
1°/ que la décision de relaxe prononcée par la juridiction pénale a autorité de chose jugée erga omnes ; qu'en l'espèce, Mme Y... a été relaxée du chef de délaissement de M. X..., personne hors d'état de se protéger, en raison de son âge ou de son état physique ou psychique ; que cette décision de relaxe faisait obstacle à ce que, pour la même période, il soit reproché à Mme Y... des faits de délaissement ou d'abandon envers M. X... ; qu'en prononçant cependant la résolution de la vente avec charge, au motif que Mme Y... aurait manqué à ses obligations spécialement en ce qui concerne l'entretien et la nourriture de M. X..., les manquements commis à cet égard s'avérant particulièrement graves puisqu'ils ont mis en péril la santé de l'intéressé et ont conduit à son hospitalisation, éléments constitutifs de faits de délaissement, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
2°/ que Mme Y... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'à la fin de l'année 2001 et au début de l'année 2002, jusqu'à l'hospitalisation de M. X..., les témoignages étaient unanimes, notamment celui de M. A..., curateur, pour attester du bon état physique et moral de M. X... et de la parfaite exécution de ses obligations par Mme Y... ; que celle-ci précisait que l'état de santé de M. X... s'était brutalement détérioré au printemps de l'année 2002 et avait conduit à son hospitalisation sans qu'aucun manquement puisse lui être imputé ; qu'en retenant cependant que Mme Y... aurait manqué gravement à l'entretien de M. X..., ce qui aurait mis en péril la santé de ce dernier et conduit à son hospitalisation, sans préciser sur quels éléments de fait, qui pourraient être attribués personnellement à Mme Y..., elle se fondait pour en décider ainsi, cette situation étant vigoureusement contestée, éléments à l'appui, par Mme Y..., la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que le délit de délaissement supposant un acte positif, exprimant de la part de son auteur la volonté d'abandonner définitivement la victime, la cour d'appel a retenu à bon droit que la circonstance que Mme Y..., qui avait été pénalement poursuivie du chef de délaissement de M. X..., personne hors d'état de se protéger, en raison de son âge ou de son état physique ou psychique, avait été relaxée, n'empêchait pas que pussent être constatés, au plan civil, les manquements commis par l'intéressée à ses obligations contractuelles ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a motivé sa décision en relevant qu'il était démontré que malgré les commandements qui lui avaient été délivrés à la requête de l'union des allocations familiales, Mme Y... avait manqué à ses engagements de résider de façon permanente dans la maison vendue, de nourrir à sa table le vendeur et de lui fournir les meilleurs produits et les menus qui lui plairaient, de l'emmener, à sa demande, en promenade, aux endroits et aux heures qu'il désirerait, de l'emmener dans les magasins faire des achats et de tenir à sa disposition une ligne téléphonique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que Mme Y... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que l'effet rétroactif de la résolution du contrat n'autorisait pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l'acquéreur, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ne s'est pas contredite en relevant que si la situation de M. X... s'était améliorée à la suite des interventions de l'UDAF après la mise en place de la mesure de curatelle, Mme Y... n'avait jamais correctement exécuté la convention ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme Y... à payer à Mme Z... la somme de 180 euros, et à la SCP Le Bret-Desaché la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour Mme Y...
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé aux torts exclusifs de Madame Y..., acquéreur, la résolution judiciaire de la convention de vente par Jean X... à Suzette Y..., contre bail à nourriture, d'un immeuble situé ... à LA FERTE SAINT CYR,
AUX MOTIFS QUE la convention conclue entre Suzette Y... et Jean X... est un contrat synallagmatique, de sorte que la condition résolutoire y est sous-entendue, dans le cas où l'une des parties n'exécuterait pas son engagement ; que l'obligation contractée par Suzette Y... à l'égard de Jean X... de « le loger, chauffer, éclairer, nourrir à sa table avec lui comme lui, l'entretenir, vêtir, blanchir et soigner, tant en santé qu'en maladie, en un mot lui fournir tout ce qui est nécessaire à l'existence, en ayant pour lui les meilleurs soins et bons égards », est une obligation à caractère personnel ; qu'il résulte des constatations effectuées et des nombreuses auditions réalisées dans le cadre de l'enquête diligentée par la gendarmerie, notamment de madame B..., voisine proche de Jean X..., de madame C..., amie de longue date, d'Édith D... sa petite-fille, de madame E..., ex-voisine et amie de longue date, de monsieur A..., délégué de l'UDAF chargé de l'exercice de la mesure de curatelle, et de monsieur F... Claude, son neveu, que :
- du mois d'août 1999 au mois d'avril 2001, ce n'est pas Suzette Y... elle-même, mais ses parents, qui ont vécu au domicile de Jean X... et ont pris soin de lui,
- à compter d'avril 2001, après avoir fait expulser ses parents, Suzette Y... s'est installée dans l'immeuble, objet de la convention, en compagnie de son concubin et de monsieur G..., autre personne âgée à l'égard de laquelle elle remplissait les fonctions de tierce personne,
- les témoins évoquent alors les absences quasi quotidiennes de l'intéressée, plusieurs heures dans la journée, voire plusieurs jours consécutifs, les deux personnes âgées étant souvent laissées seules au domicile,
- Jean X... a déclaré aux enquêteurs être un jour tombé dans sa chambre et avoir attendu une demi-journée pour que Suzette Y... et son concubin viennent le relever,
- l'intéressé n'a pas été nourri comme il devait l'être, son alimentation étant décrite comme déséquilibrée et peu copieuse, les repas étant pris seuls, ou en compagnie de monsieur G..., autre pensionnaire de Suzette Y..., mais non à la table de cette dernière, contrairement aux stipulations contractuelles,
- Jean X... a d'ailleurs été hospitalisé, à compter du 31 mai 2002, dans un état de dénutrition très avancée, les gendarmes, qui l'avaient visité auparavant, ayant constaté qu'au cours de l'hospitalisation, son état s'était nettement amélioré et que son comportement s'était totalement métamorphosé, l'intéressé s'étant d'ailleurs plaint de ce que chez Suzette Y..., il était souvent seul et qu'il avait toujours faim,
- l'intéressé n'avait aucune liberté d'aller et venir, le portail étant fermé à clef, sans qu'une clé ne lui ait été remise, et aucune sonnette ne fonctionnant,
- il ne bénéficiait d'aucune promenade, contrairement aux obligations fixées par la convention,
- il ne disposait plus de ligne téléphonique et le numéro fourni par Suzette Y... aux proches qui le demandaient s'étant avéré être erroné,
- Jean X... a, alors, été coupé de ses relations, amis et membres de sa famille, lesquels ont attesté de la difficulté à le rencontrer à cette époque et, lorsqu'ils y parvenaient, de l'impossibilité de le rencontrer seul, Suzette Y... ou son concubin s'interposant très souvent entre Jean X... et ses visiteurs et surveillant les conversations,
- Jean X... s'est, à plusieurs reprises plaint des maltraitances morales que lui faisait subir le concubin de Suzette Y..., lequel se montrait agressif avec lui et lui parlait mal, voire même le rudoyait ; que, de l'avis unanime de l'entourage familial de Jean X..., de ses voisins et amis, ainsi que du maire de la commune, le comportement de Jean X... à cette époque avait changé, l'intéressé ne semblait pas heureux, avait l'air apeuré et n'était pas libre de faire ce qu'il voulait ; que ce n'est qu'ensuite des interventions de l'UDAF, après la mise en place de la mesure de curatelle, que le sort de Jean X... s'est trouvé, un temps, amélioré ; que cette amélioration n'a cependant pas duré puisque, au mois de mai 2002, il a dû être hospitalisé, dans les conditions ciavant indiquées, et qu'ensuite de cette hospitalisation, il n'a pas voulu retourner à son domicile et a dû être accueilli par sa fille Yvette Z... ; que la circonstance que Suzette Y..., qui a été pénalement poursuivie du chef de « délaissement de Jean X..., personne hors d'état de se protéger, en raison de son âge ou de son état physique ou psychique », ait, en définitive, été relaxée, par jugement du 2/09/2003, n'empêche pas que puissent être constatés, au plan civil, les manquements commis par l'intéressée à ses obligations contractuelles ; qu'en l'occurrence, il a été ci-avant démontré que, malgré les commandements qui lui ont été délivrés, à la requête de l'UDAF, aux fins de respect de ses obligations, Suzette Y... a manqué, à tout le moins, à ses engagements contractuels de résider de façon permanente dans la maison vendue (du mois d'août 1999 au mois d'avril 2001), de nourrir à sa table le vendeur et de lui fournir les meilleurs produits et les menus qui lui plairont, de l'emmener, à sa demande, en promenade, aux endroits et aux heures qu'il désirera, de l'emmener dans les magasins faire les achats qu'il souhaite et de tenir à sa disposition une ligne téléphonique ; que, par suite du défaut d'exécution par Suzette Y... des charges qui pesaient sur elle en vertu de la convention du 8 octobre 1999, spécialement en ce qui concerne l'entretien et la nourriture de Jean X..., les manquements commis à cet égard s'avérant particulièrement graves puisqu'ils ont mis en péril la santé de l'intéressé et ont conduit à son hospitalisation, situation que la convention litigieuse avait précisément pour but d'éviter, la condition résolutoire prévue au contrat a incontestablement joué ; qu'il convient, en conséquence, de prononcer la résolution judiciaire de la convention du 8 octobre 1999 aux torts exclusifs de Suzette Y..., de dire que cette dernière qui ne bénéficie plus d'aucun droit, ni titre, pour occuper l'immeuble sis ... à LA FERTÉ SAINT-CYR (41220), devra quitter les lieux et, à défaut d'exécution volontaire de cette injonction, d'ordonner son expulsion (arrêt p. 6 à 8) ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la décision de relaxe prononcée par la juridiction pénale a autorité de chose jugée erga omnes ; qu'en l'espèce, Madame Y... a été relaxée du chef de délaissement de M. X..., personne hors d'état de se protéger, en raison de son âge ou de son état physique ou psychique ; que cette décision de relaxe faisait obstacle à ce que, pour la même période, il soit reproché à Madame Y... des faits de délaissement ou d'abandon envers Monsieur X... ; qu'en prononçant cependant la résolution de la vente avec charge, au motif que Madame Y... aurait manqué à ses obligations spécialement en ce qui concerne l'entretien et la nourriture de Jean X..., les manquements commis à cet égard s'avérant particulièrement graves puisqu'ils ont mis en péril la santé de l'intéressé et ont conduit à son hospitalisation, éléments constitutifs de faits de délaissement, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, Madame Y... faisait valoir dans ses conclusions d'appel qu'à la fin de l'année 2001 et au début de l'année 2002, jusqu'à l'hospitalisation de Monsieur X..., les témoignages étaient unanimes, notamment celui de Monsieur A..., curateur, pour attester du bon état physique et moral de Monsieur Jean X... et de la parfaite exécution de ses obligations par Madame Y... ; que celle-ci précisait que l'état de santé de Monsieur X... s'était brutalement détérioré au printemps de l'année 2002 et avait conduit à son hospitalisation sans qu'aucun manquement puisse lui être imputé ; qu'en retenant cependant que Madame Y... aurait manqué gravement à l'entretien de Jean X..., ce qui aurait mis en péril la santé de ce dernier et conduit à son hospitalisation, sans préciser sur quels éléments de fait, qui pourraient être attribués personnellement à Madame Y..., elle se fondait pour en décider ainsi, cette situation étant vigoureusement contestée, éléments à l'appui, par l'exposante, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé aux torts exclusifs de Madame Y..., acquéreur, la résolution judiciaire de la convention de vente par Jean X... à Suzette Y..., contre bail à nourriture, d'un immeuble situé ... à LA FERTE SAINT CYR, et d'avoir condamné Madame Y... à payer à Mme X... épouse Z..., ès qualités d'héritière de Jean X..., une indemnité d'occupation mensuelle de 300  par mois, du 1er mai 2001 au 31 mars 2004, puis de 500  par mois du 1er avril 2004 jusqu'à la libération compète des lieux, aux motifs que ce n'est qu'ensuite des interventions de l'UDAF, après la mise en place de la mesure de curatelle, que le sort de Jean X... s'est trouvé, un temps, amélioré (arrêt p.7 alinéa 6) ; par suite du défaut d'exécution par Suzette Y... des charges qui pesaient sur elle en vertu de la convention du 8 octobre 1999, spécialement ceux qui concernent l'entretien et la nourriture de Jean X..., les manquements commis à cet égard s'avérant particulièrement graves puisqu'ils ont mis en péril la santé de l'intéressé et ont conduit à son hospitalisation, situation que la convention litigieuse avait précisément pour but d'éviter, la condition résolutoire prévue au contrat a incontestablement joué ; qu'il convient, en conséquence, de prononcer la résolution judiciaire de la convention du 8 octobre 1999, aux torts exclusifs de Suzette Y..., de dire que cette dernière qui ne bénéficie plus d'aucun droit, ni titre, pour occuper l'immeuble sis ... à LA FERTÉ SAINT-CYR (41220), devra quitter les lieux et, à défaut d'exécution volontaire de cette injonction, d'ordonner son expulsion ; que Suzette Y... n'ayant, depuis l'origine, jamais correctement exécuté la convention, les choses doivent être remises dans le même état que si les obligations nées du contrat n'avaient jamais existé, de sorte que l'intéressée est redevable, à compter du mois de mai 2001, date à laquelle elle s'est installée dans les lieux sans pour autant fournir les prestations lui incombant, d'une indemnité d'occupation, laquelle sera fixée à 300  par mois jusqu'au mois de mars 2004, date du décès de Jean X..., l'occupation des lieux n'ayant été jusque là que partielle, puis de 500  par mois à compter du 1er avril 2004, l'occupation étant alors devenue totale ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la cour d'appel a constaté que la situation de Monsieur Jean X... s'était améliorée pendant toute une période après l'intervention de l'UDAF ; qu'en considérant cependant que Suzette Y... n'avait jamais correctement exécuté la convention, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'effet rétroactif de la résolution du contrat n'autorise pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l'acquéreur ; qu'en condamnant Madame Y... à payer aux héritiers de Monsieur X... une indemnité d'occupation en raison de la résolution de la vente du bien immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1234 du code civil.