LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 avril 2008) rendu en matière de référé, que la société Le Bal masqué a, le 13 octobre 2006, cédé à la société Mosaïque son fonds de commerce exploité dans des locaux appartenant à Mme X... ; que cette dernière a, les 1er et 6 février 2007, notifié à chacune de ces sociétés un commandement de payer des loyers et des charges, puis les a assignées pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et les voir condamner solidairement à payer l'arriéré de loyers et une indemnité d'occupation ;
Attendu que l'arrêt, qui a confirmé l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, condamne solidairement la société Le Bal Masqué à payer un arriéré d'indemnité d'occupation et l'indemnité d'occupation courant ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la société Le Bal masqué avait contracté l'obligation de garantir le paiement d'indemnités d'occupation dues par la cessionnaire du fonds de commerce après la résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné solidairement la société Le Bal masqué à payer à Mme X... à titre provisionnel la somme de 3 188,70 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 5 février 2008 et la somme mensuelle de 637,74 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'à la libération des lieux, l'arrêt rendu le 3 avril 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 2 500 euros à la société Le Bal masqué ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit octobre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour la société Le Bal Masqué
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SARL LE BAL MASQUE, solidairement avec la SARL MOSAIQUE, à payer à Madame X... à titre provisionnel la somme de 3.188,70 au titre des indemnités d'occupation dues au 5 février 2008, et la somme mensuelle de 637,74 à titre d'indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'à la libération des lieux,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « (...) sur le jeu de la clause résolutoire et la demande de délai :
la clause résolutoire incluse dans le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement ou une sommation d'exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, une simple ordonnance de référée suffisant à contraindre le locataire à quitter les lieux loués ;
« qu'un tel commandement a été délivré au preneur le 1er février 2007 pour avoir paiement de la somme de 1.397,12 représentant la somme alors due au titre des loyers, charges impayés des mois de décembre 2006 et janvier 2007 outre les frais ;
« qu'il est constant que les sommes ainsi visées n'ont pas été payées dans le délai dom mois suivant la délivrance du commandement puisque le preneur n'a rien paré jusqu'au 25 juin 2007, date à laquelle il a versé 4.466.18 avant de régler 1.829, 50 le 27 août 2007:
"que l'application de la clause résolutoire n'en reste pas moins soumise à l'appréciation du juge, l'article L. 195-41 du Code de commerce dispose que, saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil, il peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque celle-ci n'est pas constatée ou prononcée par mue décision de justice m'ont acquis l'autorité de la chose jugée ;
« que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge
« que, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, la S.A.R.L. MOSAÏQUE a arrêté le paiement des loyers deux mois après être entrée dans les lieux et n'a, contrairement à ce qu'elle prétend, fourni aucune explication à sa bailleresse sur ses difficultés financières ni cherché à régler, même partiellement dans le délai imparti, les loyers impayés
« que si l'arriéré des loyers jusqu'au mois d'août 2007 a été réglé le 17 août 2007, plus aucune somme n'a été versée à la bailleresse depuis cette date, que ce soit à titre de lover ou d'indemnité d'occupation, ce qui est révélateur du caractère précaire de la situation financière de la SA.R.L. MOSAÏQUE et de son impossibilité à faire face à ses obligations de manière régulière ; que par ailleurs, ces loyers constituaient un revenu indispensable pour Madame X..., qui est retraitée et est âgée de plus de 80 ans
« que c'est donc à bon droit que le 1er juge a refusé d'accorder à la S.A.R.L. MOSAÏQUE des délais de paiement rétroactif et de suspendre le jeu de la clause résolutoire et qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due à compter du ler mars 2007 à la somme mensuelle de 637,74 ;
«sur la provision :
« Attendu que Madame X... prétend que les appelants seraient redevables au 5 février 2008, d'une somme de 5.678,86 outre l'indemnité d'occupation de 637,74 à compter de cette date (...) ; «mais attendu qu'en versant la somme de 4.406.78 et celle de 1.829,50 , soit 6.295,68 , la S.A.R.L. MOSAÏQUE s'est acquittée de la totalité des loyers et indemnité d'occupation dus au 31.08.2007:
« qu'il résulte par ailleurs des chiffres visés dans le décompte précité qu'en plus de cette son/ne a été versée une somme supplémentaire de 637.74 (6. 933,42 - 6.295, 68 ) ;
«que la S.A.R.L. MOSAIQUE solidairement avec la SA.R.L. LE BAL MASQUE restent donc redevable de manière incontestable, à la date du 5 février 2008 retenue par Madame X..., au titre des indemnités d'occupation impayées, de la somme de 637,74 x 6 = 3.826,44 - 637,74 versés =3.188,70 ;
« qu'elles devront, également, à compter de cette date, une indemnité mensuelle de 637,74 jusqu'à la libération effective des lieux : que la décision déférée sera donc réformée en ce qui concerne le montant de la provision , laquelle sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements survenus en cours d'instance
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « (...) sur la constatation des effets de la clause résolutoire :
« il est constant que la SARL Mosaïque n'a pas régularisé les loyers impayés pour un montant de 168,76 clans le délai qui fui était imparti par le commandement de payer, visant la clause résolutoire, signifié le 1er février 2007 ;
« il convient donc de constater la résiliation du bail souscrit le 7 février 1994, d'ordonner l'expulsion de la SARL Mosaïque des lieux loués, ainsi que de tout occupant de son chef si besoin avec l'assistance de la force publique, de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er mars 2007 et jusqu'à la libération effective des locaux, à la somme mensuelle de 637,74 (...)
« sur la demande de provision
« la provision réclamée au titre des loyers impayés ne se heurte à aucune contestation sérieuse (...) ;
« il convient donc de condamner in solidum la SARL Le Bal Masqué et la SARL Mosaïque, chacune de ces sociétés prise en la personne de son représentant légal, à payer à Lucienne Y... ép. X..., une provision (...)»,
ALORS QUE 1°), en condamnant la SARL LE BAL MASQUE, solidairement avec la SARL MOSAIQUE, à payer à Madame X..., à titre provisionnel, la somme de 3.188,70 au titre d'indemnités d'occupation dues au 5 février 2008, et la somme mensuelle de 637,74 à titre d'indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'à la libération des lieux, sans s'expliquer sur les moyens de droit et de fait qui justifieraient cette condamnation solidaire de l'exposante, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile,
ALORS QUE 2°), subsidiairement, la garantie donnée par le cédant d'un bail commercial pour le paiement des loyers du bail, ne peut être étendue aux indemnités d'occupation dues en raison de la faute quasi-délictuelle du cessionnaire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail ; qu'en constatant la résiliation de plein droit du bail, puis en condamnant la SARL LE BAL MASQUE, solidairement avec la SARL MOSAIQUE, à payer à Madame X..., à titre provisionnel, la somme de 3.188,70 au titre d'indemnités d'occupation dues au 5 février 2008, et la somme mensuelle de 637,74 à titre d'indemnité d'occupation à compter de cette date jusqu'à la libération des locaux, sans constater que l'exposante avait contracté une obligation non sérieusement contestable de garantir le paiement d'indemnités d'occupation dues par la SARL MOSAIQUE après la résiliation du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 809, al. 2 du nouveau Code de procédure civile, 1134 du Code civil et L. 145-16 du Code de commerce.
Dans le même sens :3e Civ., 12 avril 1995, pourvoi n° 92-21.541, Bull. 1995, III, n° 107 (rejet) ;3e Civ., 4 mars 1998, pourvoi n° 95-21.560, Bull. 1998, III, n° 50 (cassation partielle)