LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu que lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition ;
Attendu que la société Terrazur a obtenu, le 16 août 2004, de MM. X... et Y... la signature d'un mandat de vente non exclusif portant sur une villa située à Vence, au prix de 457 000 euros net vendeur, puis, le 16 septembre 2004, de M. Z... un mandat de recherche d'une maison individuelle pour un budget maximum de 420 000 euros, la commission due selon cet acte par l'acquéreur étant fixée à 5 % HT du prix d'achat ; que M. Z... et sa future épouse, Mme A..., après avoir visité le bien de MM. X... et Y... que la société Terrazur leur avait présenté, ont signé le 18 septembre 2004 une offre d'achat de l'immeuble au prix de 460 000 euros, qui n'a pas donné lieu à l'établissement d'un acte authentique de vente, puis ont ultérieurement acquis ce bien par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, le 25 novembre 2004, au prix de 434 480 euros outre 10 000 euros d'honoraires de négociation ; que la société Terrazur les a assignés en paiement d'une certaine somme ;
Attendu que pour condamner les époux Z... à payer à la société Terrazur la commission de 5 % prévue par le mandat de recherche, calculée sur la base du prix effectif d'achat, l'arrêt attaqué affirme que lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de recherche en vue de l'acquérir fait visiter un immeuble et qu'ensuite l'acquéreur traite avec un autre mandataire du vendeur, l'opération est effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier en ajoutant qu'aucune faute de la société Terrazur n'est alléguée ;
Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Terrazur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Terrazur à payer à M. et Mme Z... la somme de 2 500 euros rejette la demande de la société Terrazur ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils pour M. et Mme Z....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux Z... à payer une somme de 21. 724 euros à la société TERRAZUR ;
AUX MOTIFS QUE par l'intermédiaire de la société TERRAZUR, agence immobilière à laquelle ils ont consenti lé 16 septembre 2004 un mandat de recherche dûment enregistré et à durée limitée (31 décembre 2004), Jean-Luc Z... a visité la villa sise à Vence appartenant à Messieurs X... et Y... pour laquelle la S. A. R. L. TERRAZUR détenait également un mandat de vente sans exclusivité au prix net vendeur de 457. 000 euros, outre 5 % à charge du vendeur, signé le 16 août 2004, dont la régularité n'est pas discutable ; après avoir visité l'immeuble par l'intermédiaire de la société TERRAZUR, Jean-Luc Z... et sa future épouse Sandrine A... ont signé le 18 septembre 204 une offre d'achat de l'immeuble au prix de 460. 000 euros comprenant les honoraires de négociation de 5 % HT à la charge des acquéreurs, offre qui a été immédiatement accepté sans réserve par Messieurs X... et Y..., contrairement à ce que soutiennent les intimés ; l'offre d'achat comportait les références exactes du titulaire de la carte professionnelle et de la garantie ; par ailleurs, les modalités de la résiliation ne sont pas prévues à peine de nullité du mandat ; en définitive, les époux Z... ont acquis l'immeuble par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier le 25 novembre 2004 au prix de 434. 000 euros, outre 10. 000 euros d'honoraires de négociation, soit avant l'expiration du mandat de recherche ; en droit, lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de recherche en vue de l'acquérir fait visiter un immeuble et qu'ensuite l'acquéreur traite directement avec un autre mandataire du vendeur, l'opération est effectivement conclue par l'entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier ; en l'espèce, aucune faute n'est alléguée ni démontrée contre la société TERRAZUR et elle est fondée à obtenir le paiement de sa commission sur la base du prix réel de la vente, soit 21. 724 euros ;
1° ALORS D'UNE PART QUE lorsque le mandant n'a pas accordé d'exclusivité à un mandataire, il n'est tenu de payer une rémunération qu'au mandataire par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue ; qu'il résulte des propres constatations de la Cour d'Appel que l'opération n'a pas été conclue par l'entremise de la société TERRAZUR, mais d'une autre agence immobilière ; qu'en condamnant néanmoins les époux Z... à rémunérer cette dernière, la Cour d'Appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
2° ALORS D'AUTRE PART QUE les juges du fond ne peuvent pas se prononcer par une simple affirmation ; qu'en énonçant que l'offre d'achat des époux Z... du 18 septembre 2004 avait été acceptée par les vendeurs sans s'appuyer sur aucune pièce, ni aucune présomption, la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
3° ALORS AU SURPLUS QUE tous les documents émanant d'un agent immobilier doivent comporter le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ainsi que le nom et l'adresse du garant ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le mandat de recherche n'était pas dépourvu de ces indications, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, et 72, 73 et 92 du décret du 20 juillet 1972 ;
4°) ALORS EN OUTRE QU'un contrat ne peut engager que les personnes qui y sont parties ; que la Cour d'Appel a constaté que le mandat de recherche avait été signé par Monsieur Jean-Luc Z..., Madame Sandrine A... n'étant pas son épouse à l'époque ; qu'en condamnant néanmoins cette dernière à paiement, elle a violé les articles 1134 et 1165 du Code Civil ;
5° ALORS ENFIN QUE sont nulles les conventions de toute nature relatives à des opérations d'achat d'immeuble lorsqu'elles ne sont pas limitées dans le temps ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée, si l'offre d'achat du 18 septembre 2004 n'était pas dépourvue de toute limite dans le temps, de sorte qu'elle était nulle, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970.
Dans le même sens que :1re Civ., 16 octobre 1984, pourvoi n° 82-12.823, Bull. 1984, I, n° 259 (cassation), et l'arrêt cité ;1re Civ., 9 juillet 2002, pourvoi n° 00-13.410, Bull. 2002, I, n° 184 (rejet), et l'arrêt cité