LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 29, alinéa 3, de la loi du 23 décembre 1986, ensemble les articles 4 de la loi du 1er septembre 1948 et l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que si, à l'expiration du contrat prévu à l'article 30, le locataire est âgé de plus de 65 ans, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l'article 33, du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 1997), que la société Garantie mutuelle des fonctionnaires vie (la société), propriétaire d'un appartement occupé par les époux X..., a signifié à ceux-ci une proposition de renouvellement du contrat de bail assortie d'un loyer réévalué en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; que les époux X... s'y étant opposés en arguant de leur droit au maintien dans les lieux à l'expiration du bail de huit ans qu'en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 leur avait consenti la précédente propriétaire, la société les a assignés aux fins de faire fixer le montant du loyer ;
Attendu que pour fixer le montant du loyer à un prix réévalué, l'arrêt retient que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, qui font bénéficier du maintien dans les lieux prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 les locataires qui, comme en l'espèce, sont âgés de plus de 65 ans à l'expiration du bail, ne font pas obstacle à la mise en oeuvre de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, la réévaluation du prix du loyer manifestement sous-évalué étant sans incidence sur le droit d'occupation des lieux qui, seul, est maintenu aux clauses et conditions du contrat primitif par la loi du 1er septembre 1948 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 sont relatives au prix du loyer du bail renouvelé, et qu'à l'expiration du contrat de bail de huit ans qui leur avait été consenti, les époux X..., âgés de plus de 65 ans, bénéficiaient non d'un bail renouvelé mais d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société GMF vie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société GMF vie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour les époux X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le montant mensuel du loyer en principal de l'appartement loué à Monsieur et Madame X...
... à la somme de 2100, 62 après application du décret du 28 août 2003, la majoration mensuelle s'appliquant par sixième à compter du 1er septembre 2004 et au cours des 6 années du bail renouvelé
AUX MOTIFS QU'il résulte du paragraphe I B des conditions particulières du contrat de location du 17 mai 1990 que le bail est établi conformément aux dispositions des articles 25 et 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, les locaux ayant été jusqu'au jour de la convention régis par la loi du 1er septembre 1948 et classés en sous catégorie II B ou II C ; que le contrat est conclu pour huit ans et sera renouvelé ou reconduit dans les conditions légales ; que le paragraphe I E précise que le loyer tel qu'il est fixé remplace l'indemnité d'occupation antérieure et que la majoration en résultant sera appliquée par huitième chaque année ; que selon l'avenant du 17 mai 1990, les parties ont convenu expressément de maintenir les autres clauses et conditions de la convention non modifiées ; qu'il résulte de ces constatations que le bail conclu par Monsieur et Madame X... le 17 mai 1990 est régi conformément aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 qui y sont rappelées par celles des chapitres I à III du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 incluant l'article 17 c relatif à la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail peu important les termes de la lettre du 22 avril 1998 de l'Union des Assurances de Paris dont Monsieur et Madame X... déduisent que le bailleur de l'époque aurait reconnu le bien fondé de leur position tendant au maintien du prix du loyer et à la non-application de l'article 17 c ; que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 qui font bénéficier du maintien dans les lieux prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 les locataires qui comme en l'espèce sont âgés de plus de 65 ans à l'expiration du bail, ne font pas obstacle à la mise en oeuvre de l'article 17 c précité la réévaluation du prix du loyer manifestement sous-évalué étant sans incidence sur le droit d'occupation des lieux qui seul est maintenu aux clauses et conditions du contrat primitif par la loi du 1er septembre 1948
ALORS QUE par application de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire âgé de plus de 65 ans bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; que ce texte précise que le maintien dans les lieux s'effectue aux clauses et conditions du contrat primitif ; qu'il ne peut donc être envisagé de modifier les clauses de ce contrat et en particulier l'élément essentiel que constitue le montant du loyer ; qu'ainsi le bailleur ne peut se prévaloir de l'application de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la réévaluation du loyer ; qu'en décidant que le droit au maintien dans les lieux prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 des locataires âgés de plus de 65 ans ne faisait pas obstacle à la mise en oeuvre de l'article 17 c de la loi de 1989, la réévaluation du prix du loyer manifestement sous-évalué étant sans incidence sur le droit d'occupation des lieux, la cour d'appel a violé l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le montant mensuel du loyer en principal de l'appartement loué à Monsieur et Madame X...
... à la somme de 2100, 62 après application du décret du 28 août 2003, la majoration mensuelle s'appliquant par sixième à compter du 1er septembre 2004 et au cours des 6 années du bail renouvelé
AUX MOTIFS QU'il résulte du paragraphe I B des conditions particulières du contrat de location du 17 mai 1990 que le bail est établi conformément aux dispositions des articles 25 et 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986, les locaux ayant été jusqu'au jour de la convention régis par la loi du 1er septembre 1948 et classés en sous catégorie II B ou II C ; que le contrat est conclu pour huit ans et sera renouvelé ou reconduit dans les conditions légales ; que le paragraphe I E précise que le loyer tel qu'il est fixé remplace l'indemnité d'occupation antérieure et que la majoration en résultant sera appliquée par huitième chaque année ; que selon l'avenant du 17 mai 1990, les parties ont convenu expressément de maintenir les autres clauses et conditions de la convention non modifiées ; qu'il résulte de ces constatations que le bail conclu par Monsieur et Madame X... le 17 mai 1990 est régi conformément aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 qui y sont rappelées par celles des chapitres I à III du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 incluant l'article 17 c relatif à la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail peu important les termes de la lettre du 22 avril 1998 de l'Union des Assurances de Paris dont Monsieur et Madame X... déduisent que le bailleur de l'époque aurait reconnu le bien fondé de leur position tendant au maintien du prix du loyer et à la non-application de l'article 17 c ; que les dispositions de l'alinéa 3 de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 qui font bénéficier du maintien dans les lieux prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 les locataires qui comme en l'espèce sont âgés de plus de 65 ans à l'expiration du bail ne font pas obstacle à la mise en oeuvre de l'article 17 c précité la réévaluation du prix du loyer manifestement sous-évalué étant sans incidence sur le droit d'occupation des lieux qui seul est maintenu aux clauses et conditions du contrat primitif par la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est constant que par l'effet de l'avenant du 17 mai 1990 l'objet du bail a été modifié au profit d'un appartement de 5 pièces ; qu'il résulte de l'énoncé de l'accord que la contrepartie à la libération par Monsieur et Madame X... de l'appartement de 3 pièces situé ... est l'application à l'appartement de 5 pièces situé ... du régime de sortie de la loi du 1er septembre 1948 tel qu'il découle du bail conclu le 17 mai 1990 ; que Monsieur et Madame X... ne peuvent dès lors sérieusement soutenir au seul motif que les autres conditions non contraires du bail sont demeurées inchangées et alors que l'avenant comporte une augmentation significative des quotes-parts des charges récupérables par rapport à celles prévues dans le bail initial qu'ils sont bénéficiaires d'un bail de 3 pièces bien qu'il en comporte 5 ; qu'en conséquence en fournissant à l'appui de sa proposition d'augmentation de loyers des références portant sur des appartements de 5 pièces, la SA GMF VIE a respecté les exigences de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 ; que Monsieur et Madame X... qui se bornent à soutenir que l'offre de renouvellement est nulle pour être assortie de références portant sur des appartements de cinq pièces ne discutent pas la sous évaluation manifeste de leur loyer et ne critiquent pas autrement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé ; que la demande de la SA GMF Vie tendant à voir fixer le montant du loyer mensuel principal à la somme de 2100, 62 après application du décret du 28 août 2003, la majoration mensuelle s'appliquant pas sixième à compter du 1er septembre 2004 au cours des 6 années du bail renouvelé sera donc accueillie ;
ALORS QUE le prix du loyer renouvelé en application des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; qu'il appartient au propriétaire de fournir des références dans des immeubles de la même zone géographique comportant des caractéristiques similaires et au moins pour deux tiers de location pour lesquelles il n'y a pas eu de changement depuis 3 ans ; qu'en se bornant à énoncer qu'en fournissant à l'appui de sa proposition d'augmentation de loyers des références portant sur des appartements de 5 pièces, la SA GMF Vie avait respecté les exigences de la loi, sans relever que ces références concernaient des immeubles du voisinage et comportaient des caractéristiques similaires et que deux tiers d'entre elles concernaient des locations pour lesquelles il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis 3 ans, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des articles 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989
ET ALORS QU'aux termes des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989 il appartient au bailleur qui demande la réévaluation du loyer de justifier de sa demande en fournissant les loyers de référence au nombre minimum de 3 concernant des logements comparables pour des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis 3 ans ; qu'ainsi il appartient au bailleur de démontrer le bien fondé de la réévaluation demandée ; que la charge de la preuve lui incombant les juges ne peuvent accueillir la demande du bailleur en se fondant sur le silence du preneur ; qu'en décidant que la demande du bailleur était fondée au motif que les époux X... ne critiquaient pas les modalités de fixation du loyer renouvelé, la cour d'appel a méconnu les articles 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1315 du code civil