LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 2 mai 2007), que Mme Jeanne X... et M. X...- Y..., au nom de l'indivision A...- X..., ont délivré le 12 décembre 2003 à Mme Z..., locataire d'une maison d'habitation, un congé pour vendre sans offre de relogement à effet au 23 juin 2004, et que les dix-neuf consorts X...- D... l'ont assignée pour faire déclarer le congé valable et obtenir son expulsion ;
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1° / que dans le souci de protéger le locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le législateur a prévu que le congé qui lui est délivré doit comporter une offre de relogement ; que cette règle ne cède qu'autant que le ou les bailleurs sont tous dispensés de cette obligation en étant eux-mêmes âgés de plus de 60 ans ou disposant de revenus inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC ; qu'en décidant que les bailleurs indivis sont dispensés de formuler une offre de relogement dès lors
que certains d'entre eux seulement sont âgés de plus de 60 ans, la cour d'appel a violé l'article 15- III de la loi du 6 juillet 1989 ;
2° / que la nullité d'un acte résultant de ce que cet acte a été
conclu au nom d'une indivision, qui n'a pourtant pas la personnalité juridique, ne peut pas être régularisé faute pour l'indivision de pouvoir acquérir à un moment quelconque cette personnalité juridique ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé le principe selon lequel l'indivision est dépourvue de toute personnalité juridique ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a relevé, à bon droit, que si le congé pour vendre, délivré par deux des co-indivisaires déclarant représenter l'indivision A...- X..., était entaché d'une irrégularité de fond, l'indivision étant dépourvue de la personnalité juridique, la saisine du tribunal d'instance par chacun des dix-neuf co-indivisaires pris individuellement, au moyen de l'assignation introductive d'instance du 24 juin 2004 avait couvert l'irrégularité du congé ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu qu'en application des articles 13b et 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la location portait sur un bien indivis, il suffisait, pour la validité du congé, qu'un seul des co-indivisaires justifiât remplir les conditions alternatives exigées par l'article 15- III, alinéa 2, de la même loi, la cour d'appel, qui a constaté qu'à la date d'échéance du contrat de bail, Mme Marie X..., qui détenait en pleine propriété 2. 520 / 6. 300° indivis, avait plus de soixante ans et que tel était également le cas de sept autres co-indivisaires, en a à bon droit déduit que les bailleurs n'étaient pas tenus de faire une proposition de relogement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci après-annexé :
Attendu que la charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pour vendre pesant sur le preneur, la cour d'appel, qui a relevé que Mme Z... ne rapportait pas la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé, de 125 000 euros, et qu'il résultait de l'acte notarié du 22 mars 2005 que le bien avait été vendu aux époux B... pour le prix de 125 000 euros, a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme C...
Premier moyen de cassation
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR validé le congé délivré par les consorts X... à Mme Z... et ordonné l'expulsion de cette dernière ;
AUX MOTIFS QUE « si le congé pour vendre a été délivré par deux des co-indivisaires déclarant représenter l'indivision A...- X..., ce qui constitue une irrégularité de fond viciant le congé puisque l'indivision est dépourvue de la personnalité juridique, il apparaît que la saisine du Tribunal d'instance par chacun des dix-neuf coindivisaires pris individuellement, au moyen de l'assignation introductive d'instance du 24 juin 2004, a couvert l'irrégularité du congé ; que le congé est également critiqué au regard de l'âge de Madame Z... et de ses ressources, celle-ci faisant valoir qu'elle est âgée dé plus de 70 ans et a des revenus inférieurs à une fois et demie le montant du SMIC et que le relogement aurait dû lui être proposé à peine de nullité du congé ; que les Consorts X...- D... font valoir que sur les dix-neuf héritiers, huit sont âgés de plus de 60 ans à la date d'expiration du bail dont Mademoiselle Marie X... détenant en pleine propriété 2. 520 / 6. 300° indivis et que l'obligation de proposer un relogement de remplacement ne joue pas ; que l'article 13- b de la loi du juillet 1989 énonce que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 de cette même loi, peuvent être invoquées lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision ; qu'en application de ces dispositions, il apparaît que lorsque la location porte sur un bien indivis, il suffit, pour la validité du congé, qu'un seul des co-indivisaires justifie remplir les conditions alternatives exigées par l'article 15- III alinéa 2 de la loi du juillet 1989 ; qu'en l'espèce, à la date d'échéance du contrat de bail, Mademoiselle Marie Berthe X... détenait en pleine propriété 2. 520 / 6. 300° indivis, avait plus de soixante ans puisque étant née le 29 mars 1909 ; que tel était également le cas de sept autres co-indivisaires ; que les co-indivisaires n'étaient pas tenus d'une obligation de relogement telle que prévue par l'article 15- III alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 » ;
1° / ALORS, D'UNE PART, QUE dans le souci de protéger le locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le législateur a prévu que le congé qui lui est délivré doit comporter une offre de relogement ; que cette règle ne cède qu'autant que le ou les bailleurs sont tous dispensés de cette obligation en étant eux-mêmes âgés de plus de 60 ans ou disposant de revenus inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC ; qu'en décidant que les bailleurs indivis sont dispensés de formuler une offre de relogement dès lors que certains d'entre eux seulement sont âgés de plus de 60 ans, la Cour d'appel a violé l'article 15- III de la loi du 6 juillet 1989 ;
2° / ALORS, D'AUTRE PART, QUE la nullité d'un acte résultant de ce que cet acte a été conclu au nom d'une indivision, qui n'a pourtant pas la personnalité juridique, ne peut pas être régularisé faute pour l'indivision de pouvoir acquérir à un moment quelconque cette personnalité juridique ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel l'indivision est dépourvue de toute personnalité juridique.
SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR validé le congé dépourvu d'offre de relogement ;
AUX MOTIFS QU'« en ce qui concerne l'allégation de Madame Z... selon laquelle, le prix qui lui a été proposé était excessif, il apparaît que celle-ci ne rapporte par la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé, de 125. 000.., étant observé qu'il résulte de l'acte notarié du 22 mars 2005, que le bien a été vendu aux époux B... pour le prix de 125. 000.. » ;
1° / ALORS, D'UNE PART, QUE le prix de vente proposé au locataire dans le congé pour vente ne doit pas être dissuasif ; que le caractère excessif de ce prix s'apprécie au regard de la valeur objective du logement, laquelle dépend des prix généralement pratiqués pour ce type de bien dans la région ; qu'en décidant que le prix proposé n'était pas excessif au motif que le bien avait été acquis par un tiers, la Cour d'appel a violé l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;
2° / ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties, qu'en refusant de répondre aux conclusions de Mme Z... selon lesquelles le prix de vente du logement qui lui a été proposé par les bailleurs est excessif au regard de la valeur locative de ce logement, tout en reprochant à MME Z... de ne pas rapporter la preuve du caractère excessif du prix, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Sur le n° 1 : Sur la régularisation du congé délivré au nom d'une indivision, dépourvue de personnalité juridique, à rapprocher :3e Civ., 30 juin 1999, pourvoi n° 97-17.010, Bull. 1999, III, n° 158 (rejet) ;3e Civ., 5 décembre 2001, pourvoi n° 00-10.731, Bull. 2001, III, n° 141 (rejet), et l'arrêt cité
Sur le n° 2 : Sur le principe selon lequel il suffit, en cas de pluralité de bailleurs, qu'un seul des bailleurs soit âgé de plus de soixante ans, dans le même sens que :3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n° 08-11.513, Bull. 2009, III, n° 91 (rejet), et l'arrêt cité