LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société Secofi du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. W... et Mme U... ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 26 juin 2018), que, par acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013 avec le concours de la société Secofi (l'agent immobilier), M. W... et Mme U... (les vendeurs) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d'habitation au profit de M. F... et de Mme S... (les acquéreurs), sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que ces derniers ont versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l'agent immobilier ; qu'ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, le 16 septembre 2013, au motif qu'une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n'avait été portée à leur connaissance que le 12 septembre 2013 par la lecture du projet d'acte, soit après l'expiration du délai de rétractation ; qu'ils ont assigné les vendeurs et l'agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l'acompte versé, et en responsabilité de l'agent immobilier et indemnisation ;
Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen :
1°/ que l'agent immobilier n'a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules lorsqu'il est en possession d'un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il est fondé à se fier en l'absence d'indices lui permettant de suspecter le caractère erroné ; qu'en jugeant que l'agent immobilier avait commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l'acte de vente antérieur, si l'immeuble vendu avait fait l'objet d'une ancienne attaque de mérule, bien qu'elle ait relevé qu'elle était en possession d'un diagnostic qu'il avait exclu la présence de mérule dans l'immeuble en cause, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;
2°/ que l'acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l'agent chargé de concourir à la réalisation de l'opération ; qu'en jugeant que l'agent immobilier avait commis une faute en ne se livrant pas à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l'absence de toute infestation par le mérule, quand elle constatait que les acquéreurs n'avaient pas informé l'agent immobilier avant la vente de leur volonté d'acquérir un immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant exactement énoncé qu'il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d'appel en a justement déduit que l'agent immobilier avait commis une faute en s'en étant abstenu ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi  ;
Condamne la société Secofi aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. F... et Mme S... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Secofi.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, condamné la société Secofi à payer à M. F... et à Mme S... la somme de 31 825 euros en indemnisation du préjudice qu'ils auraient subi ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que les époux W... avaient acquis la maison en cause le 27 mars 2009 auprès des consorts M..., et que l'acte authentique de cette vente retranscrivait un constat d'état parasitaire établi le 21 janvier 2009 qui mentionnait l'existence de zones d'humidité élevées au rez-de-chaussée et au premier étage de la maison, propices au développement de champignons, et l'installation de champignon lignivore de type mérule dans la cuisine, à l'interface bois-plâtre, ce qui nécessitait le recours à un homme de l'art ; que l'acte rapportait les déclarations des vendeurs selon lesquelles des travaux de traitement de la mérule se trouvant dans la cuisine avaient été réalisés par l'entreprise Atrial, ainsi qu'il résultait d'un devis annexé, lequel, daté du 6 janvier 2009, émanait d'une entreprise spécialisée dans le traitement des bois contre ce type d'attaque et faisait mention d'un contrat d'assurance de responsabilité professionnelle de l'entrepreneur ; que la cour a, dans son arrêt du 23 janvier 2018, relevé que rien ne démontrait que les travaux n'avaient pas été réalisés, et pas davantage que, lorsque Monsieur F... et Madame S... l'ont eux-mêmes acquise le 29 juin 2013, la maison était affectée de mérule ou de tout autre parasite des bois ; qu'elle a dès lors considéré que le fait pour les époux W... de ne pas avoir informé Monsieur F... et Madame S... de la présence, quatre ans plus tôt, de mérule dans la cuisine ne constituait pas une réticence dolosive et que la vente n'était donc pas nulle ; qu'elle a estimé que le refus, dans ces conditions, de Monsieur F... et Madame S... de signer l'acte authentique de vente l'étude de Maître B... ainsi qu'ils en étaient requis, était dépourvu de cause légitime et que, conformément aux dispositions contractuelles, il convenait de prononcer, comme le demandaient les époux W..., la résolution de l'acte de vente sous seing privé en date du 29 juin 2013, aux torts de Monsieur F... et Madame S... ; qu'elle a en conséquence fait application de la clause pénale conventionnelle, mise à la charge de Monsieur F... et Madame S... pour le montant de 33 500 €, qui n'est pas apparue manifestement excessive, et dit que, des lors que le préjudice subi par les époux W... était réparé forfaitairement par l'application de cette clause, il y avait lieu à restitution à Monsieur F... et Madame S... de la somme de 10 000 € séquestrée conventionnellement entre les mains de la société Secofi ; que s'agissant de la demande formée par Monsieur F... et Madame S... à l'encontre de la société Secofi, la cour a dit qu'un éventuel manquement de l'agent immobilier à son devoir d'information ne paraissait pouvoir causer pour Monsieur F... et Madame S... qu'une perte de chance ; que c'est sur ce seul point qu' elle a ordonné la réouverture des débats ; que Monsieur F... et Madame S... font valoir que la société Secofi a commis une faute à leur égard en ne les ayant pas avertis du traitement qui avait été réalisé ni communiqué le titre de propriété des époux W..., et en leur ayant indiqué à tort que la maison n'avait jamais fait l'objet d'une quelconque infestation fongique ; qu'ils soutiennent en effet que soit la société Secofi disposait elle-même de l'acte d'acquisition M.../W... de 2009, qui faisait état de l'infestation de mérule antérieure, et elle devait les en informer, soit elle n'en disposait pas, ce qui est fautif pour un agent immobilier négociant une vente, qui doit se procurer le titre de propriété des vendeurs ; qu'ils exposent que la connaissance d'une attaque antérieure de mérule était un élément déterminant de leur consentement à l'achat de la maison, et qu'il est certain qu'informés, ils n'auraient pas contracté, et n'auraient ainsi pas perdu le dépôt de garantie ; que la société Secofi prétend que Monsieur F... et Madame S... ne peuvent agir utilement contre elle sur le fondement de la responsabilité contractuelle, faute de lien contractuel entre eux et elle-même, et réfute toute faute de nature extracontractuelle ; qu'il est constant que la convention de vente d'immeuble sous condition suspensive conclue, sous seings privés, entre les époux W... et Monsieur F... et Madame S... le 29 juin 2016, l'a été « avec le concours de Secofi representée par V... E... », les parties reconnaissant que la vente a été négociée « par Secofi » de sorte que la société Secofi est contractuellement responsable de l'exécution des obligations auxquelles elle s'est engagée ; que le devoir de conseil par lequel un agent immobilier doit informer et conseiller les parties à l'acte auquel il apporte son concours, sur les circonstances et les conséquences de l'opération que celles-ci envisagent, constitue une obligation de moyen, qui s'apprécie concrètement, en fonction de la volonté exprimée par les parties et des connaissances de celles-ci ; qu'il n'est pas établi que la société Secofi, qui le conteste, était en possession de l'acte de vente M.../W... du 27 mars 2009, la seule mention à l'acte qu'elle a soumis à la signature des époux W... et de Monsieur F... et Madame S... le 29 juin 2013, au titre de l'origine de propriété, de la date de l'acte par lequel les vendeurs avaient eux-mêmes acquis et du nom du notaire ayant reçu cet acte, tels que déclarés par ceux-ci, ne suffisant pas à démontrer le contraire ; qu'il appartenait à la société Secofi de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention négociée par son intermédiaire, et à cette fin, de se faire communiquer par les époux W... leur propre titre de propriété avant la signature du compromis de vente ; elle est en conséquence fautive de ne pas l'avoir fait ; que l'examen de l'acte du 27 mars 2009 aurait permis de constater que la maison en cause avait fait l'objet, antérieurement à 2009, d'une attaque fongique ; que toutefois, la faute commise par la société Secofi n'a eu d'autre conséquence que celle de faire perdre à Monsieur F... et Madame S... la chance de ne pas avoir à renoncer l'acquisition dans laquelle ils s'étaient engagés, et par voie de conséquence à régler la clause pénale contenue au contrat, s'ils avaient eu connaissance de ce fait ; qu'il convient de rappeler à cet égard que l'état relatif à la présence d'agent de dégradation biologique du bois établi par la société Sodimmo le 28 juin 2013, annexé à l'acte du 29 juin 2013, mentionnait que n'avait pas été repéré d'indice de présence de termites ni d'autres agents de dégradation, et qu'aucun autre élément de fait n'est venu, depuis tors contredire ce diagnostic ; que s'il est vrai que Monsieur H... B..., qui se présente comme ex-conjoint de Madame S..., a attesté le 28 février 2018 – étant observé que Monsieur F... et Madame S... ont assigné la société Secofi le 20 octobre 2014 –, de ce que cette dernière avait très mal vécu une précédente expérience d'acquisition d'une maison atteinte d' attaques de mérule, il l'est aussi que Monsieur F... n'a pas, dans le courriel adresse par lui à la société Secofi le 28 juin 2013 en vue de la préparation de l'acte sous seing privé, fait état d'une telle préoccupation parmi les éléments à intégrer dans l'acte « en plus des diagnostics habituels » ; que la cour considère que la chance perdue par Monsieur F... et Madame S... est de 95 %, et il ne saurait leur être reproche de ne pas avoir recherché à minimiser leur préjudice en mettant en cause l'agent immobilier qui a pu les assister ou le notaire qui a reçu l'acte authentique pour n'avoir pas fait courir un nouveau délai de rétractation ; que la societe Secofi sera donc condamnée à leur verser la somme de 31 825 € ;
1°) ALORS QUE l'agent immobilier n'a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules lorsqu'il est en possession d'un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il est fondé à se fier en l'absence d'indices lui permettant de suspecter le caractère erroné ; qu'en jugeant que la société Secofi avait commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l'acte de vente antérieur, si l'immeuble vendu avait fait l'objet d'une ancienne attaque de mérule, bien qu'elle ait relevé qu'elle était en possession d'un diagnostic qu'il avait exclu la présence de mérule dans l'immeuble en cause (arrêt, p. 5, al. 7), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse l'acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l'agent chargé de concourir à la réalisation de l'opération ; qu'en jugeant que la société Secofi avait commis une faute en ne se livrant pas à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l'absence de toute infestation par le mérule, quand elle constatait que les acquéreurs n'avaient pas informé la société Secofi avant la vente de leur volonté d'acquérir un immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée (arrêt, p. 5, al. 8), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil.
A rapprocher :1re Civ., 25 novembre 1997, pourvoi n° 96-12.325, Bull. 1997, I, n° 321 (cassation) ; 	1re Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474, Bull. 2016, I, n° 10 (cassation)