AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2003 ), que l'Office de l'habitat social d'Alfortville (l'OHSA ), devenu propriétaire d'un immeuble dont dépendait l'appartement pris à bail par Mme X..., a conclu, courant décembre 1994, avec l'Etat une convention en application des dispositions de l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation aux fins de réhabilitation de six logements ; que, courant juillet 1997, il a notifié un nouveau loyer à la locataire ; que, s'étant heurté au refus opposé par celle-ci d'en acquitter le montant, il l'a assignée en paiement ; que, reconventionnellement, cette dernière a sollicité la condamnation du bailleur à lui restituer un trop perçu ;
Sur les deux moyens du pourvoi principal, réunis :
Attendu que l'OHSA fait grief à l'arrêt de déclarer non fondé l'ensemble de ses demandes en raison de l'inexécution partielle de ses obligations contractuelles et de dire que le loyer exigible devait être maintenu dans le cadre de sa fixation contractuelle initiale, alors, selon le moyen :
1 / qu'en vertu de l'article L. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré dont les offices publics d'aménagement et de construction, le bailleur peut "à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit" fixer un nouveau loyer applicable dès sa notification au titulaire des baux en cours ; qu'en retenant que la notification du nouveau loyer faite par l'Office de l'habitat social d'Alfortville à Mme X..., locataire, le 11 juillet 1997, ne pouvait permettre, à compter de sa date, l'application de ce nouveau loyer dès lors que les travaux de rénovation que le bailleur avait entrepris n'auraient pas été "exécutés dans leur intégralité (ravalement de façade cour non exécuté, rampe de l'escalier sur jardin non remplacé)", cependant que cette notification était postérieure à la date d'entrée en vigueur de la convention du 5 décembre 1994 conclue avec l'Etat, la cour d'appel a violé par refus d'application le texte susvisé ;
2 / que l'article L. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements conventionnés appartenant notamment aux offices publics d'aménagement et de construction, dispose qu'"à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit", le bailleur peut fixer un nouveau loyer applicable dès sa notification aux titulaires des baux en cours ; qu'en se bornant à retenir que dans ses rapports avec Mme X..., locataire, l'Office de l'habitat social d'Alfortville, bailleur, "ne pouvait se prévaloir d'un achèvement des travaux lui permettant la notification d'un nouveau loyer", l'expert judiciaire ayant constaté qu'au 19 septembre 2001 les travaux de rénovation entrepris par le bailleur n'auraient pas été "exécutés dans leur intégralité", sans nullement rechercher ni préciser d'où il ressortait que la convention conclue le 5 décembre 1994 entre l'Office de l'habitat social d'Alfortville, bailleur, et l'Etat prévoyait que le bailleur ne pourrait fixer un nouveau loyer qu'à compter de la date d'achèvement des travaux d'amélioration et non à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;
3 / qu'en vertu de l'article L. 353-2 du Code de la construction et de l'habitation, la convention conclue entre l'Etat et le bailleur aux fins de conventionnement des logements fixe s'il y a lieu les travaux d'amélioration qui incombent au bailleur ; qu'en vertu de l'article L. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation applicable aux logements conventionnés appartenant notamment aux offices publics d'aménagement et de construction, le bailleur peut "à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit", fixer un nouveau loyer, applicable dès sa notification au titulaire de baux en cours ; qu'en retenant que dans les rapports entre Mme X..., locataire, et l'Office de l'habitat social d'Alfortville, bailleur, ce dernier ne pouvait se prévaloir d'un achèvement des travaux lui permettant la notification d'un nouveau loyer, l'expert judiciaire ayant constaté que le bailleur n'aurait pas exécuté le ravalement de la façade côté cour ni remplacé la rampe de l'escalier sur jardin, sans nullement rechercher ni préciser, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, d'où il ressortait que la convention aux fins de conventionnement des logements conclue le 5 décembre 1994 entre l'Etat et l'Office de l'habitat social d'Alfortville mentionnait la nature des travaux d'amélioration incombant au bailleur et notamment le "ravalement sur cour et le remplacement de la rampe de l'escalier sur jardin" qu'il était reproché au bailleur de n'avoir pas exécutés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;
4 / que, selon l'article 12 de "la convention-type conclue en application de l'article L. 351-2 (2e ou 3e) du Code de la construction et de l'habitation entre l'Etat et l'organisme d'habitations à loyer modéré" annexée à l'article R. 353-1 dudit Code, " les travaux font l'objet d'une attestation d'exécution conforme établie par le préfet" ; que pour l'application des dispositions de l'article L. 353-16, alinéa 2, dudit Code, cette attestation établit à elle seule l'exécution par le bailleur des travaux d'amélioration qui lui incombent en vertu de la convention ; qu'en l'état du certificat établi le 9 avril 1998 par le directeur départemental de l'équipement du Val-de-Marne visant expressément la convention conclue le 5 décembre 1994 entre l'Office de l'habitat social d'Alfortville et l'Etat et attestant que "les travaux d'amélioration de l'opération précitée sont réalisés", la cour d'appel, qui, par motifs adoptés des premiers juges, refuse de tenir compte de ce certificat et retient que le bailleur "ne pouvait se prévaloir d'un achèvement des travaux lui permettant la notification d'un nouveau loyer", a violé les dispositions des articles R. 353-1, L. 353-16, L. 353-2 du Code de la construction et de l'habitation ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, que dès lors que des travaux d'amélioration avaient été prévus par la convention, la cour d'appel a, à bon droit, retenu que le régime dérogatoire dont bénéficiait l'OHSA en sa qualité d'office public d'aménagement et de construction ne lui permettait, par application des dispositions des articles L. 353-14 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, de fixer un nouveau loyer qu'à compter de la date d'achèvement des travaux d'amélioration prévus par la convention ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, interprétant souverainement la convention quant à la nature des travaux d'amélioration à réaliser, que les travaux de rénovation entrepris n'avaient pas été exécutés dans leur intégralité, ravalement de façade cour non exécuté, rampe de l'escalier sur jardin non remplacée, la cour d'appel, qui n'était pas liée par l'attestation d'exécution conforme délivrée par l'Administration, dont elle a souverainement apprécié la force probante, en a exactement déduit que, dans ses rapports avec Mme X..., l'OHSA ne pouvait se prévaloir d'un achèvement des travaux lui permettant de lui notifier un nouveau loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui ne serait pas de nature à permettre son admission ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne l'OHSA aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de l'OHSA et de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille cinq.