LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2009), que la société Espace habitat construction (la société), propriétaire d'un pavillon, l'a donné en location à M. X... ; qu'apprenant que ce dernier avait installé une antenne parabolique sans l'en informer, elle l'a assigné aux fins d'obtenir le retrait de cette antenne ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que, dans ses conclusions, la société a fait valoir qu'elle n'avait pas soumis l'installation d'une antenne parabolique à son autorisation préalable mais qu'elle avait demandé, conformément à l'article 1er du décret du 22 décembre 1967, que le locataire, avant l'installation d'une antenne individuelle, lui adresse un dossier d'information ayant pour objet d'apprécier les modalités techniques de fixation, pour des raisons de sécurité, et de vérifier la nature des services qui serait obtenue ; qu'elle alléguait que, néanmoins, M. X..., avant de procéder à l'installation d'une antenne dans les lieux loués et même au cours de l'instance, s'était refusé à l'informer sur ces points, pourtant déterminés par le texte ; qu'en appréciant le bien-fondé de la demande du bailleur au regard de l'exigence d'une autorisation préalable que la société ne formulait pas et de l'existence d'un motif sérieux et légitime pour la refuser mais en s'abstenant de l'apprécier au regard des exigences de l'article 1er du décret du 22 décembre 1967 comme elle en avait été saisie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
2°/ que méconnaissant les prétentions de la société telles qu'exposées dans ses conclusions pour privilégier l'examen d'un motif sérieux et légitime que le bailleur n'avait invoqué qu'à titre subsidiaire, pour le cas où sa demande d'information quant au mode de fixation de l'antenne et aux services recherchés serait rejetée, motif sérieux et légitime qui fonde la demande d'autorisation préalable mais qui n'est pas exigé lorsque la demande porte sur la seule information du bailleur, la cour d'appel, qui a néanmoins débouté la société de sa demande d'information et refusé de sanctionner l'inexécution de l'obligation du preneur a, statuant ainsi, méconnu l'objet du litige dont elle était saisie et violé en conséquence les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en retenant que la faculté de bénéficier par l'ADSL de tous les services souhaités par le preneur, sans avoir besoin d'antenne, ne constitue pas un motif sérieux et légitime de s'opposer à l'installation de l'antenne, faute pour le bailleur d'établir que l'ensemble des services d'information recherchés par le preneur est offert par ce réseau, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve ; qu'il appartenait en effet au seul preneur de préciser les services recherchés afin que le bailleur soit en mesure d'établir qu'il pouvait en avoir le bénéfice sans faire installer une antenne ; que la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'il résultait des dispositions de l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967 qu'un bail ne pouvait soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur, que le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne n'avait pas pour effet de rendre illégale la pose de l'antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'y opposer et que le bailleur ne pouvait s'opposer à l'installation qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime, la cour d'appel, qui n'était saisie par la société que d'une demande tendant à obtenir le retrait de l'antenne a, répondant aux objections soulevées par la bailleresse, souverainement retenu que les photographies jointes au procès-verbal de constat ne permettaient pas d'établir en quoi l'antenne nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence et que l'argument selon lequel la pose d'une telle installation risquait d'entraîner d'autres poses anarchiques était inopérant, a, abstraction faite d'un motif surabondant, sans modifier l'objet du litige ni inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Espace habitat construction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Espace habitat construction à payer à M. X... la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la société Espace habitat construction ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Espace habitat construction.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande formée par la Sté ESPACE HABITAT CONSTRUCTION aux fins de voir ordonner à Monsieur X..., preneur, de supprimer la parabole installée sur les lieux loués, le pied de l'antenne et le support sur lequel le pied de la parabole est fixé,
AUX MOTIFS QUE il résulte des dispositions de l'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967 qu'un bail ne peut soumettre l'installation, par le preneur, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur ; qu'une telle clause insérée dans un bail ne peut qu'être déclarée non écrite ; que, comme en l'espèce, le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne, information prévue à l'article 1er du décret du 22 décembre 1967 n'a pas pour effet de rendre illégale la pose d'une antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'opposer à l'installation ; que le bailleur ne peut s'opposer à l'installation d'une antenne parabolique qu'à charge de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime ; qu'en l'espèce, la Sté ESPACE HABITAT CONSTRUCTION fait valoir que l'installation réalisée par Monsieur X... est totalement inesthétique et porte atteinte à l'harmonie et à l'esthétisme de la résidence, même si l'antenne a été fixée à l'arrière du pavillon, et qu'elle risque d'entraîner la pose anarchique d'autres antennes ; que par ailleurs, la ville d'Ozoir La Ferrière bénéficie du réseau ADSL, ce qui ne justifie pas la pose d'une antenne ; que la Sté ESPACE HABITAT CONSTRUCTION verse aux débats un procès verbal de constat établi le 6 décembre 2006, concernant plusieurs pavillons de la résidence dans lesquels est succinctement relevée l'installation d'une antenne, notamment sur le pavillon de Monsieur X... ; que si des photographies sont jointes au procès verbal, elles ne permettent ni de repérer quelles sont celles qui concernent le pavillon de Monsieur X... ni d'établir en quoi une antenne qui serait installée sur le toit d'un pavillon, au surplus à l'arrière du bâtiment nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence, faute de vue d'ensemble de celle-ci et faute de la détermination précise d'un angle de vue ; que par ailleurs, le fait que Monsieur X... pourrait, grâce à l'ADSL, bénéficier de tous les services qu'il souhaite, sans avoir besoin d'antenne ne constitue pas pour le bailleur un motif sérieux et légitime de s'opposer à l'installation de l'antenne, faute par lui de démontrer que l'ensemble des services d'information recherchés est offert par ce réseau ; qu'enfin, faute pour le bailleur d'établir un motif de refus sérieux et légitime, l'argument selon lequel la pose par Monsieur X... d'une installation risque d'entraîner d'autres poses anarchiques est inopérant ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a fait valoir qu'elle n'avait pas soumis l'installation d'une antenne parabolique à son autorisation préalable mais qu'elle avait demandé, conformément à l'article 1er du décret du 22 décembre 1967, que le locataire, avant l'installation d'une antenne individuelle, lui adresse un dossier d'information ayant pour objet d'apprécier les modalités techniques de fixation, pour des raisons de sécurité, et de vérifier la nature des services qui serait obtenue ; qu'elle alléguait que, néanmoins, Monsieur X..., avant de procéder à l'installation d'une antenne dans les lieux loués et même au cours de l'instance, s'était refusé à l'informer sur ces points, pourtant déterminés par le texte ; qu'en appréciant le bien fondé de la demande du bailleur au regard de l'exigence d'une autorisation préalable que la Sté ESPACE HABITAT CONSTRUCTION ne formulait pas et de l'existence d'un motif sérieux et légitime pour la refuser mais en s'abstenant de l'apprécier au regard des exigences de l'article 1er du décret du 22 décembre 1967 comme elle en avait été saisie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
2) ALORS QUE en méconnaissant les prétentions de la Sté ESPACE HABITAT CONSTRUCTION telles qu'exposées dans ses conclusions, pour privilégier l'examen d'un motif sérieux et légitime que le bailleur n'avait invoqué qu'à titre subsidiaire, pour le cas où sa demande d'information quant au mode de fixation de l'antenne et aux services recherchés serait rejetée, motif sérieux et légitime qui fonde la demande d'autorisation préalable mais qui n'est pas exigé lorsque la demande porte sur la seule information du bailleur, la cour d'appel qui a néanmoins débouté la Sté ESPACE CONSTRUCTION HABITAT de sa demande d'information et refusé de sanctionner l'inexécution de l'obligation du preneur a, en statuant ainsi, méconnu l'objet du litige dont elle était saisie et violé en conséquence les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3) ALORS QU'en retenant que la faculté de bénéficier par l'ADSL de tous les services souhaités par le preneur, sans avoir besoin d'antenne, ne constitue pas un motif sérieux et légitime de s'opposer à l'installation de l'antenne, faute pour le bailleur d'établir que l'ensemble des services d'information recherchés par le preneur est offert par ce réseau, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve ; qu'il appartenait en effet au seul preneur de préciser les services recherchés afin que le bailleur soit en mesure d'établir qu'il pouvait en avoir le bénéfice sans faire installer une antenne ; que la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.
Sur la validité d'une clause imposant une autorisation préalable du bailleur, dans le même sens que : 3e Civ., 3 novembre 2005, pourvoi n° 02-21.489, Bull. 2005, III, n° 207 (cassation)