LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Oregon conseil optimisation patrimoniale et la société Oregon immobilier (les sociétés Oregon) ont assigné devant un tribunal de grande instance la société Le Clos des Vacoas en paiement d'honoraires qu'elles lui réclamaient au titre du mandat de vente d'un ensemble immobilier ; que la société Le Clos des Vacoas a interjeté appel, le 24 avril 2012, du jugement l'ayant condamnée au paiement d'une certaine somme à chacune des sociétés Oregon et a conclu le 23 juillet 2012 ; que par une ordonnance du 28 juin 2013, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables, en raison de leur tardiveté, les conclusions déposées par les intimées le 7 février 2013 ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il n'y pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, annexé , qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, qui est recevable :
Vu les articles 906 et 909 du code de procédure civile ;
Attendu que pour confirmer le jugement, l'arrêt retient que l'irrecevabilité des conclusions déposées tardivement par les deux intimées n'affecte pas la validité de la communication de pièces du 6 février 2013 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que doivent être écartées des débats les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'assignation, l'arrêt rendu le 14 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion, autrement composée ;
Condamne les sociétés Oregon immobilier et Oregon conseil optimisation patrimoniale aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Oregon immobilier et Oregon conseil optimisation patrimoniale ; les condamne à payer à la société Le Clos des Vacoas la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Le Clos des Vacoas
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de nullité de l'assignation de première instance et d'AVOIR en conséquence confirmé le jugement ayant condamné la société Le Clos des Vacoas à payer à chacune des deux sociétés Oregon la somme de 21.875 euros avec intérêts légaux à compter du 1er mars 2011 ;
AUX MOTIFS QUE la cour se doit de statuer sans prendre en compte les pièces visées par l'appelante dans ses conclusions, non communiquées ; qu'il y a lieu de constater que le jugement réputé contradictoire du 4 avril 2012 a été signifié le 18 avril 2012 à la SCCV Le Clos des Vacoas à la même adresse que celle figurant sur l'assignation initiale, et a été remis au domicile du destinataire ; que par ailleurs l'extrait Kbis faisant état du changement d'adresse invoqué par l'appelante n'ayant pas été régulièrement communiqué, il ne saurait être pris en considération ; qu'il n'y a pas lieu en conséquence de prononcer la nullité de l'assignation de première instance ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la société Le Clos des Vacoas a été régulièrement assignée à l'étude de l'huissier instrumentaire ;
1°) ALORS QUE la signification d'un acte devant être faite à personne, la signification à domicile n'est valable que si l'huissier de justice relate dans l'acte les diligences effectuées et les circonstances rendant impossible une telle signification ; qu'en se bornant à juger, par motifs adoptés, que la société Le Clos des Vacoas avait été valablement assignée à l'étude de l'huissier instrumentaire, sans relever l'existence de mentions dans l'acte de signification justifiant de l'impossibilité de signifier à personne et des diligences entreprises par l'huissier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 654, 655 et 656 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la signification d'un acte devant être faite à personne, la signification à domicile n'est valable que si l'huissier de justice relate dans l'acte les diligences effectuées et les circonstances rendant impossible une telle signification ; qu'en se bornant relever, par motifs propres, que le jugement avait été signifié à domicile à la même adresse que l'assignation initiale, la Cour d'appel qui s'est fondée sur la signification du jugement pour apprécier la validité de la signification de l'assignation, a statué par des motifs impropres à justifier sa décision et a privé sa décision de base légale au regard des articles 654, 655 et 656 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'acte délivré à une personne morale doit être signifié au lieu de son siège social ; qu'en se bornant relever, par motifs propres, que le jugement avait été signifié à domicile à la même adresse que l'assignation initiale, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de l'extrait Kbis versé aux débats que le siège social de la société Le Clos des Vacoas était situé au 5 rue Saphir, Résidence la Renaissance n° 8, 97460 Saint Paul, et non au 10 bis rue de la Caverne, 97460 Saint Paul, la société Oregon Conseil ayant été informée avant la délivrance de l'assignation du changement de siège social, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 654 et 655 du Code de procédure civile.
4°) ALORS QUE les pièces visées par le bordereau annexé aux conclusions et n'ayant fait l'objet d'aucun incident de communication sont présumées régulièrement versées aux débats ; qu'en jugeant qu'elle ne pouvait prendre en compte les pièces dont faisait état la société Le Clos des Vacoas dès lors qu'elles n'avaient pas été communiquées, cependant que ces pièces étaient mentionnées par le bordereau annexé aux conclusions et qu'elle ne constatait pas l'existence d'un incident de communication, la Cour d'appel a violé l'article 132 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en retenant que les pièces dont la société Le Clos des Vacoas faisait état n'avaient pas été communiquées, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de pièces figurant sur le bordereau annexé aux conclusions et dont la communication n'avait donné lieu à aucune contestation, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Le Clos des Vacoas de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR confirmé le jugement ayant condamné la société Le Clos des Vacoas à payer à chacune des deux sociétés Oregon la somme de 21.875 euros avec intérêts égaux à compter du 1er mars 2011 ;
AUX MOTIFS QUE la cour se doit de statuer sans prendre en compte les pièces visées par l'appelante dans ses conclusions, non communiquées, ni les conclusions des intimées, déclarées irrecevables ; que le mandat de vente exclusif a été conclu pour une durée de 12 mois entre Eddy X..., représentant la SCCV Le Clos des Vacoas en création, et la société Oregon Conseil, représentée par Jean-François Y..., titulaire de la carte professionnelle de transaction gestion immobilière n° 365 ; qu'elle prévoyait une rémunération de 230.414,75 euros HT dont 115.207,38 euros HT au titre de conseil et 115.207,38 euros HT au titre de la transaction immobilière ; que l'irrecevabilité des conclusions déposées tardivement par les deux intimées n'affecte pas la validité de la communication de pièces du 6 février 2013 ; qu'il résulte de ces pièces qu'ont été réglées par la SCCV Le Clos des Vacoas, conformément à la convention, à la SARL Oregon Conseil à titre d'honoraires de conseil et à la société Oregon Immobilier à titre d'honoraires de transaction : la somme de 37.500 euros chacune le 4 janvier 2010, celle de 43.750 euros chacune le 29 avril 2010, celle de 21.875 euros chacune le 28 juillet 2010 ; qu'il ressort par ailleurs des pièces versées et régulièrement communiquées et notamment de l'attestation préfectorale du 11 mai 2011, que Jean-François Y..., gérant de la SARL Oregon Conseil Optimisation Patrimoniale, était titulaire depuis le 21 juin 2004 d'une carte professionnelle d'agent immobilier n° 365 pour l'agence enregistrée sous le nom commercial de Oregon Immobilier et qu'une seconde carte lui a été délivrée pour les activités de transaction et gestion d'immeubles et de fonds de commerce pour cette même agence en raison du changement de l'adresse du siège social ; que si le mandat de vente n'a été conclu qu'entre la SCCV Le Clos des Vacoas et la SARL Oregon Conseil, il prévoyait clairement des rémunérations séparées pour les honoraires de conseil et ceux de transaction immobilière, et ces honoraires ont fait l'objet de factures séparées adressées à la SCCV Le Clos des Vacoas dès le 4 janvier 2010, les unes par Oregon Conseil, les autres par Oregon Immobilier ; que les six premières factures ont fait l'objet de règlements séparés, les uns à Oregon Conseil, les autres à Oregon Immobilier ; que la SCCV Le Clos des Vacoas est donc mal fondée à invoquer pour les 2 dernières factures l'absence de contrat avec Oregon Immobilier et la nullité du mandat conclu avec la SARL Oregon Conseil en invoquant la loi Hoguet ; que la demande de nullité du mandat de vente étant rejetée, celle de remboursement des sommes perçues en exécution de ce mandat le sera également ainsi que les demandes accessoires (intérêts et anatocisme) ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
1°) ALORS QUE les pièces visées par le bordereau annexé aux conclusions et n'ayant fait l'objet d'aucun incident de communication sont présumées régulièrement versées aux débats ; qu'en jugeant qu'elle ne pouvait prendre en compte les pièces dont faisait état la société Le Clos des Vacoas dès lors qu'elles étaient non communiquées, cependant que ces pièces étaient mentionnées par le bordereau annexé aux conclusions et qu'elle ne constatait pas l'existence d'un incident de communication, la Cour d'appel a violé l'article 132 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en retenant que les pièces dont la société Le Clos des Vacoas faisait état étaient non communiquées, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de pièces figurant sur le bordereau annexé aux conclusions et dont la communication n'avait donné lieu à aucune contestation, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'intimé qui n'a pas conclu dans le délai de deux mois prévu par l'article 909 du Code de procédure civile et dont les conclusions sont jugées irrecevables car tardives n'est pas recevable à produire des pièces ; qu'en jugeant que l'irrecevabilité des conclusions déposées le 7 février 2013, soit après l'expiration du délai de deux mois ouvert à l'intimé pour conclure, n'affectait pas la validité des pièces communiquées le 6 février 2013, la Cour d'appel a violé les articles 906 et 909 du Code de procédure civile.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Le Clos des Vacoas de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR confirmé le jugement ayant condamné la société Le Clos des Vacoas à payer à chacune des deux sociétés Oregon la somme de 21.875 euros avec intérêts égaux à compter du 1er mars 2011 ;
AUX MOTIFS QUE le mandat de vente exclusif a été conclu pour une durée de 12 mois entre Eddy X..., représentant la SCCV Le Clos des Vacoas en création, et la société Oregon Conseil, représentée par Jean-François Y..., titulaire de la carte professionnelle de transaction gestion immobilière n° 365 ; qu'elle prévoyait une rémunération de 230.414,75 euros HT dont 115.207,38 euros HT au titre de conseil et 115.207,38 euros HT au titre de la transaction immobilière ; que l'irrecevabilité des conclusions déposées tardivement par les deux intimées n'affecte pas la validité de la communication de pièces du 6 février 2013 ; qu'il résulte de ces pièces qu'ont été réglées par la SCCV Le Clos des Vacoas, conformément à la convention, à la SARL Oregon Conseil à titre d'honoraires de conseil et à la société Oregon Immobilier à titre d'honoraires de transaction : la somme de 37.500 euros chacune le janvier 2010, celle de 43.750 euros chacune le 29 avril 2010, celle de 21.875 euros chacune le 28 juillet 2010 ; qu'il ressort par ailleurs des pièces versées et régulièrement communiquées et notamment de l'attestation préfectorale du 11 mai 2011, que Jean-François Y..., gérant de la SARL Oregon Conseil Optimisation Patrimoniale, était titulaire depuis le 21 juin 2004 d'une carte professionnelle d'agent immobilier n° 365 pour l'agence enregistrée sous le nom commercial de Oregon Immobilier et qu'une seconde carte lui a été délivrée pour les activités de transaction et gestion d'immeubles et de fonds de commerce pour cette même agence en raison du changement de l'adresse du siège social ; que si le mandat de vente n'a été conclu qu'entre la SCCV Le Clos des Vacoas et la SARL Oregon Conseil, il prévoyait clairement des rémunérations séparées pour les honoraires de conseil et ceux de transaction immobilière, et ces honoraires ont fait l'objet de factures séparées adressées à la SCCV Le Clos des Vacoas dès le 4 janvier 2010, les unes par Oregon Conseil, les autres par Oregon Immobilier ; que les six premières factures ont fait l'objet de règlements séparés, les uns à Oregon Conseil, les autres à Oregon Immobilier ; que la SCCV Le Clos des Vacoas est donc mal fondée à invoquer pour les 2 dernières factures l'absence de contrat avec Oregon Immobilier et la nullité du mandat conclu avec la SARL Oregon Conseil en invoquant la loi Hoguet ; que la demande de nullité du mandat de vente étant rejetée, celle de remboursement des sommes perçues en exécution de ce mandat le sera également ainsi que les demandes accessoires (intérêts et anatocisme) ; qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le 3 avril 2009, la SARL Oregon Conseil Optimisation Patrimoniale (Oregon Conseil) a conclu un mandat de ente exclusif avec la SCI Le Clos des Vacoas avec pour mission de rechercher un acquéreur pour un ensemble de 24 villas et de conseil et d'assister la SCI dans le montage, la finalisation et la présentation des dossiers aux acheteurs : que les honoraires étaient fixés à la somme totale de 230.414,75 euros décomposés en 115.207,38 euros au titre des honoraires de conseil et de 115.207,38 euros au titre des honoraires de transaction ; que la demanderesse a trouvé un acquéreur en la personne de la SIDR qui a approuvé le programme d'acquisition des 24 lots de l'ensemble immeuble au cours du conseil d'administration du 29/05/2009 ; qu'en vertu de la convention, les sommes de 69.124,42 euros HT, de 80.645,16 euros HT et des premiers acomptes de 50 % de 21.875 euros HT ont été versées à la signature des actes puis lors des fondations et enfin lors de l'élévation les 4/01/2010 et 29/04/2010 et 28/07/2010 ; qu'en revanche, les deuxièmes acomptes de 50 % de 21.875 euros n'ont pas été réglés malgré les mises en demeure des 11/03/2011 et 14/03/2011 ; que la SCI Le Clos des Vacoas sera par conséquent condamnée à payer à la société Oregon Conseil les sommes de 21.875 euros à chacune des deux sociétés Oregon Conseil et Oregon Immobilier, avec intérêts légaux à compter du 1/03/2011, date de la première mise en demeure par application de l'article 1153 du Code civil ;
1°) ALORS QUE celui qui prête son concours, même de manière accessoire, à une opération de transaction immobilière ne peut prétendre à une rémunération que s'il est personnellement titulaire d'une carte professionnelle ; qu'en relevant, pour juger valable l'obligation de rétribuer la société Oregon Conseil bien qu'elle n'ait pas été titulaire d'un agrément préfectoral, qu'elle n'avait fourni que des conseils, quand une telle prestation relève des articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dès lors qu'elle a pour finalité la réalisation d'une transaction immobilière, la Cour d'appel a violé ces dispositions ;
2°) ALORS QU'en l'absence de convention écrite, l'agent immobilier exerçant une activité d'entremise ne peut réclamer une rémunération ; qu'en condamnant la société Le Clos des Vacoas à payer à la société Oregon Immobilier la somme de 21.875 euros, quand elle constatait pourtant que la société Oregon Immobilier sollicitait le paiement de son activité de « transaction immobilière » et qu'elle n'avait conclu aucun mandat écrit avec la société Le Clos des Vacoas, ce dont il résultait qu'elle ne pouvait prétendre recevoir une rémunération, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
A rapprocher :Ass. plén., 5 décembre 2014, pourvoi n° 13-27.501, Bull. 2014, Ass. plén., n° 2 (rejet)