LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article 73 du code de procédure civile, ensemble les articles 71 et 72 de ce code ;
Attendu que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 18 mars 2009), que les consorts X... ont consenti à la société Suchet expansion, par acte notarié du 14 décembre 2007, une promesse unilatérale de vente d'un appartement moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation de 250 000 euros, dont 100 000 euros ont été remis au notaire des promettants désigné comme séquestre ; que la promesse, initialement valable jusqu'au 31 mars 2008, a été prorogée jusqu'au 14 avril suivant ; que la vente n'ayant pas été régularisée, les promettants ont assigné la bénéficiaire en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; que la société Suchet expansion lui a opposé la nullité de la vente pour erreur ;
Attendu que pour dire irrecevable l'exception de nullité de la promesse, l'arrêt retient que si la société Suchet expansion prétend obtenir la nullité de la vente pour vice du consentement, en particulier pour erreur sur la consistance des lieux au vu des aménagements opérés par les consorts X... dans l'immeuble, cette exception de nullité aurait dû être soulevée in limine litis conformément aux principes régissant le régime des exceptions de procédure ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le moyen pris par le défendeur de la nullité de l'acte juridique sur lequel se fonde le demandeur constitue non pas une exception de procédure mais une défense au fond qui peut être proposée en tout état de cause, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Suchet expansion la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Suchet expansion
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'absence de réalisation de la vente était imputable à la carence de la société SUCHET EXPANSION, autorisé le versement au profit des consorts X... de la somme de 100. 000  séquestrée entre les mains de Me Y..., condamné la société SUCHET EXPANSION à verser auxdits consorts une somme de 150. 000  au titre du reliquat de l'indemnité d'immobilisation ainsi qu'une somme de 10. 000  au titre des frais irrépétibles et rejeté les demandes de cette société tendant au versement de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte litigieux prévoit : « l'indemnité d'immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées » ; que tel est bien le cas en l'espèce ; que les demandes en paiement formées par les consorts X... doivent, dès lors, être accueillies ; que les demandes de restitution de la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts en réparation du préjudice subis seront rejetées ; p. 8 de l'arrêt, § 5 à 8
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il apparaît que l'information des acquéreurs quant au voeu de la banque de voir réaliser une expertise du bien en vue de son évaluation n'a été faite que par courrier du 18 mars 2008, soit à quelques jours de l'expiration du délai prévu pour la signature de l'acte authentique ; que la société défenderesse est donc mal fondée à imputer aux consorts X... un quelconque retard pris de ce chef alors qu'elle ne justifie pas elle-même avoir saisi sa banque d'une demande de crédit dès la signature de la promesse de vente ; qu'en conséquence, l'absence de signature de l'acte authentique de vente ne peut être imputée à la carence des promettants ; p. 7 du jugement, 1er § in fine ; qu'il est constant que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, soit celles relatives à l'exercice du droit de préemption, à l'origine de propriété, à l'état d'urbanisme et à la situation hypothécaire du bien, ont été réalisées ; que par ailleurs, il ressort de ce qui précède que le défaut de signature de l'acte authentique de vente dans les délais prévus et aux conditions convenues est imputable à la société SUCHET EXPANSION ; qu'en conséquence, il convient de faire droit à la demande des consorts X... tendant au paiement de l'indemnité d'immobilisation () ; qu'à défaut de preuve d'une quelconque résistance abusive imputable aux demandeurs, il ne saurait être fait droit à la demande de dommages et intérêts de la société SUCHET EXPANSION ; p. 8 du jugement, § 3 à 5
ALORS QUE se rendent responsables du défaut de réalisation de la vente par acte authentique dans le délai convenu et se privent du bénéfice de l'indemnité d'immobilisation prévue par une promesse unilatérale de vente, les promettants qui, en omettant d'informer le bénéficiaire des travaux irrégulièrement effectués dans l'immeuble sans autorisation de la copropriété, commettent une faute propre à empêcher ce bénéficiaire d'obtenir le concours bancaire nécessaire à l'acquisition avant la date impartie du fait de l'expertise préalable de l'immeuble exigée par les banques ; qu'en se bornant à retenir, par motifs adoptés des premiers juges, que la demande d'expertise du bien n'avait été présentée que quelques jours avant la date initialement prévue pour la signature de l'acte authentique, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le défaut d'information par les promettants n'était pas néanmoins la cause de l'absence d'octroi d'un concours bancaire en temps utile, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, d'une part, d'avoir débouté la société SUCHET EXPANSION de sa demande tendant à la restitution de la somme de 100. 000  séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation et, d'autre part, d'avoir condamné cette société à verser aux consorts X... une somme de 150. 000  au titre du reliquat d'indemnité d'immobilisation ainsi qu'une somme de 10. 000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile, après avoir déclaré irrecevable l'exception de nullité de la promesse de vente ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante prétend encore obtenir la nullité de la vente pour vice du consentement, en particulier pour erreur sur la consistance des lieux au vu des aménagements opérés par les consorts X... dans l'immeuble en cause ; que cette exception de nullité qui aurait dû être soulevée in limine litis conformément aux principes régissant le régime des exceptions de procédure, doit être déclarée irrecevable ; p. 8 de l'arrêt, § 3 et 4
1° ALORS QUE les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge ;
que la société SUCHET EXPANSION invoquait l'exception de nullité de la promesse de vente, au premier chef, comme un moyen nouveau au soutien de sa demande reconventionnelle tendant à la restitution de la somme de 100. 000  séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée par cette promesse ; qu'en déclarant cette exception de nullité irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 74 du code de procédure civile par fausse application, ainsi que l'article 563 du même code par refus d'application ;
2° ALORS QUE la société SUCHET EXPANSION invoquait également la nullité de la promesse de vente pour faire échec aux demandes des consorts X... tendant au paiement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation stipulée par cette promesse ; que constitue une défense au fond invocable à tout moment de la procédure le moyen tendant à faire constater la nullité de l'acte sur lequel sont fondées les prétentions de l'adversaire ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 74 du code de procédure civile par fausse application, ainsi que l'article 72 du même code par refus d'application ;
3° ET ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'il ressort des termes mêmes de l'arrêt que les consorts X... n'avaient pas soulevé la prétendue irrecevabilité de l'exception de nullité de la promesse de vente au regard du régime des exceptions de procédure ; qu'en relevant d'office cette fin de non-recevoir, sans avoir au préalable invité la société SUCHET EXPANSION à présenter ses observations, la cour d'appel a violé l'article 16, alinéa 3, du code de procédure civile.