LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bourges, 18 septembre 2009) que Mme X...épouse Y...a donné à bail rural à long terme à compter du 1er novembre 1991 aux époux Z...des terres et bâtiments d'exploitation ; qu'à son décès, ses trois enfants Jean-Marie Y..., Solange Y...veuve A...et Chantal Y...épouse B...lui ont succédé ; qu'autorisés par ordonnance de référé du 26 octobre 2006, Chantal et Jean-Marie Y...ont saisi le 17 janvier 2007 le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail pour défauts de paiement des fermages pour les années 2003, 2004 et 2005 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'appel de Jean-Marie Y...alors, selon le moyen :
1°/ que le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur celui-ci ; que dès lors, en se fondant, pour statuer comme elle l'a fait, sur le moyen soulevé d'office tiré de l'application de la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'action en résiliation du bail ayant été introduite par la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Sancerre le 17 janvier 2007 était soumise aux dispositions du régime légal de l'indivision instituée par la loi du 23 juin 2006 entrée en vigueur au 1er janvier 2007, tout en considérant qu'il convenait de se placer au 15 septembre 2006, date de l'assignation des consorts Y...devant le juge des référés délivrée à Mme Solange Y...en vue d'être autorisés à introduire une action en résiliation du bail, pour apprécier la résiliation du bail, puisque cette autorisation judiciaire était le préalable nécessaire à l'introduction de l'action par saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux sous l'empire de l'ancien régime légal de l'indivision en cours applicable jusqu'au 31 décembre 2006, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'en l'état des principes dégagés dans le cadre de l'article 815-3 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, l'action en résiliation d'un bail nécessite l'accord de tous les indivisaires ; que cet accord est nécessaire pour faire appel ; que dès lors, l'appel d'un jugement refusant de prononcer la résiliation d'un bail rural, qui constitue un acte d'administration et non un acte conservatoire requiert le consentement de tous les indivisaires ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a procédé d'une violation des articles 815-3 et 815-5 du code civil dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 et 831 du code rural ;
4°/ qu'à titre subsidiaire et en toute hypothèse, à supposer la loi du 23 juin 2006 modifiant le régime légal de l'indivisaire applicable aux actes d'administration relatifs aux biens indivis, l'appel interjeté par un indivisaire seul non autorisé à représenter une indivision faute de représenter les deux tiers des droits indivis constitue une irrégularité de fond et doit être déclaré irrecevable ; que l'appel incident ne saurait être déclaré recevable, si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 815-3 du code civil, ce dernier dans sa rédaction regardée comme applicable en la cause, 126 et 550 du code de procédure civile et 831 du code rural ;
Mais attendu, d'une part, que statuant sur le moyen, qui était dans le débat, tiré de l'application des articles 815 et suivants du code civil au moment de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, la cour d'appel a, sans méconnaître le principe de la contradiction et sans se contredire, exactement décidé que l'action en résiliation du bail rural était soumise au régime de l'indivision issu de la loi du 23 juin 2006 entrée en vigueur le 1er janvier 2007 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant justement retenu que les consorts Y..., titulaires des deux tiers des droits indivis étaient recevables à intenter une action, qui ressortit à l'exploitation normale des biens indivis, en résiliation du bail rural consenti aux époux Z...et que Jean-Marie Y...était recevable à exercer le droit d'appel contre la décision des premiers juges l'ayant débouté de ses demandes, la cour d'appel, qui a constaté que, si l'appel avait été interjeté par déclaration de Jean-Marie Y...seul, Chantal Y...avait, par appel incident, joint son appel à celui formé par ce dernier, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans contradiction, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 411-31 du code rural ;
Attendu que pour accueillir la demande en résiliation du bail consenti aux époux Z..., l'arrêt retient que Jean-Marie et Chantal Y...ont assigné Solange Y...le 15 septembre 2006 pour être autorisés à introduire une action en résiliation du bail, que c'est à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier la volonté des bailleurs d'exercer leur droit acquis à la résiliation du bail puisque cette autorisation était le préalable nécessaire à l'introduction de l'action par saisine du tribunal paritaire des baux ruraux sous l'empire de l'ancien régime légal de l'indivision encore applicable jusqu'au 31 décembre 2006 et que les paiements tardifs étant intervenus postérieurement, il doit être constaté que les conditions d'une résiliation du bail rural étaient remplies à laquelle les bailleurs n'ont pas renoncé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les manquements des preneurs doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti aux époux Z...par acte authentique du 5 novembre 1991 et ordonné leur expulsion, l'arrêt rendu, entre les parties, le 18 septembre 2009 par la cour d'appel de Bourges, remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges, autrement composée ;
Condamne les consorts Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y...à payer à M. et Mme Z...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Chantal Y...épouse C...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. et Mme Z....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré l'appel de M. Jean-Marie Y...recevable ;
AUX MOTIFS QUE l'action en résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages a été introduite par la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de Sancerre le 17 janvier 2007 ; qu'elle est soumise aux dispositions du régime légal de l'indivision institué par la loi n 2006 728 du 23 juin 2006 entrée en vigueur le 1er janvier 2007 ; qu'en vertu de l'article 815-3 du code civil, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; qu'ils peuvent conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole ; que toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressort pas de l'exploitation normale des biens indivis ; que l'action en résiliation d'un bail rural pour défaut de paiement des fermages tend à faire produire les effets légaux d'un défaut de respect par le preneur des droits des bailleurs indivis d'exploiter leur bien, et n'engage pas pour l'avenir les droits des indivisaires comme le font la conclusion ou le renouvellement d'un bail ; qu'elle ressort de l'exploitation normale des biens indivis ; qu'en conséquence Madame Chantal Y...et Monsieur Jean-Marie Y..., titulaires de deux tiers des droits indivis, étaient recevables à intenter une action en résiliation du bail rural consenti aux époux Z...; que de la même façon, ils sont recevables à exercer e droit d'appel contre la décision des premiers juges les ayant déboutés de leurs demandes ; que si l'appel a été interjeté par déclaration de Monsieur Jean-Marie Y...Gérard seul, Madame Chantal Y...a valablement joint son appel à celui de Gérard par appel incident qui a régularisé la situation, en application de l'article 126 du code de procédure civile ; que Madame Solange Y...n'était pas partie en première instance ; qu'elle intervient en cause d'appel sur assignation du 29 mai 2009 de Madame ChantaI Y...; que Madame Chantal Y...et Monsieur Jean-Marie Y...n'étaient pas contraints de l  attraire devant le premier juge ou devant la cour, l'article 815-3 du code civil leur faisant seulement l'obligation d'informer les autres indivisaires sous peine que les décisions prises leur soient inopposables ; qu'évidemment, sa mise en cause en instance d'appel lui rend opposable l'action des deux autres coindivisaires ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur celui-ci ; que dès lors, en se fondant, pour statuer comme elle l'a fait, sur le moyen soulevé d'office tiré de l'application de la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur ce point, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART, QU'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'action en résiliation du bail ayant été introduite par la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SANCERER le 17 janvier 2007 était soumise aux dispositions du régime légal de l'indivision instituée par la loi du 23 juin 2006 entrée en vigueur au 1er janvier 2007, tout en considérant qu'il convenait de se placer au 15 septembre 2006, date de l'assignation des consorts Y...devant le juge des référés délivrée à Madame Solange Y...en vue d'être autorisés à introduire une action en résiliation du bail, pour apprécier la résiliation du bail, puisque cette autorisation judiciaire était le préalable nécessaire à l'introduction de l'action par saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux sous l'empire de l'ancien régime légal de l'indivision en cours applicable jusqu'au 31 décembre 2006, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en l'état des principes dégagés dans le cadre de l'article 815-3 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, l'action en résiliation d'un bail nécessite l'accord de tous les indivisaires ; que cet accord est nécessaire pour faire appel ; que dès lors, l'appel d'un jugement refusant de prononcer la résiliation d'un bail rural, qui constitue un acte d'administration et non un acte conservatoire requiert le consentement de tous les indivisaires ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles 815-3 et 815-5 du Code civil dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006 et 831 du Code rural,
ALORS ENFIN QU'à titre subsidiaire et en toute hypothèse, à supposer la loi du 23 juin 2006 modifiant le régime légal de l'indivisaire applicable aux actes d'administration relatifs aux biens indivis, l'appel interjeté par un indivisaire seul non autorisé à représenter une indivision faute de représenter les deux tiers des droits indivis constitue une irrégularité de fond et doit être déclaré irrecevable ; que l'appel incident ne saurait être déclaré recevable, si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 815-3 du Code civil, ce dernier dans sa rédaction regardée comme applicable en la cause, 126 et 550 du Code de procédure civile et 831 du Code rural.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti aux époux Z...par Madame Anne-Marie X...épouse Y..., suivant acte authentique du 5 novembre 1991 ;
AUX MOTIFS QUE les appelants conviennent que les mises en demeure des 5 décembre 2002 et 4 février 2003 ont été satisfaites dans le délai requis des trois mois ; que leur demande est fondée sur la mise en demeure du 6 octobre 2005 qui visait les échéances de 2002, 2003, 2004 et 2005, fermages qui n'ont été réglés que le 20 septembre 2006 pour les années 2003 et 2004, et le 2 novembre 2006 pour l'année 2005, soit au-delà du délai de trois mois prévu par l'article L 411-31 du code rural ; que ce paiement du 20 septembre 2006 était donc tardif ; que les époux Z...ne peuvent sérieusement invoquer la nullité de la mise en demeure au motif qu'elle ne précisait pas le montant des sommes dues par les preneurs ; qu'une telle exigence n'est pas imposée par l'article précité ; qu'elle comportait le rappel de la base de calcul du fermage et le montant du loyer annuel, permettant ainsi aux preneurs de calculer le montant dû ; qu'ils étaient en mesure de le faire, comme ils l'avaient déjà fait pour les années 2001 et 2002 à la suite des mises en demeure des 5 décembre 2002 et 4 février 2003 qui étaient identiques à celle du 6 octobre 2005 sauf en ce qui concerne la désignation des années et le montant du loyer annuel converti de francs en euros ; qu'ils ne peuvent pas non plus prétendre qu'ils ne savaient pas à qui payer les fermages, alors qu'ils les ont réglés à Me D..., tant en février 2003 qu'en septembre 2006, sans se préoccuper de la qualité de mandataire de ce notaire ;
ET ENCORE AUX MOTIFS QUE Madame Chantal Y...et Monsieur Jean-Marie Y...demandent en conséquence, en vertu de l'article L 411-31 du code rural, la résiliation du bail à raison des deux défauts de paiement de fermage pour 2003, 2004 et 2005, ayant persisté à l'expiration du délai de trois mois après la mise en demeure régulière du 6 octobre 2005, en l'absence de raisons sérieuses et légitimes ; que les époux Z...s'y opposent en invoquant la règle suivant laquelle les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande de résiliation du bail, c'est à dire au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, et en faisant valoir qu'au 17 janvier 2007, date de la requête, la totalité des fermages visés par la mise en demeure avait été réglée ; que c'est dès le 15 septembre 2006, soit avant tout règlement par les époux Z...des fermages réclamés par la mise en demeure du 6 octobre de l'année précédente, et avant toute saisine par les preneurs du juge des référés aux fins d'organisation d'une expertise, que Madame Chantal Y...et Monsieur Jean-Marie Y...ont assigné Madame Solange Y...devant le Président du tribunal de grande Instance de Bourges pour être autorisés à introduire une action en résiliation du bail, que c'est à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier la volonté des bailleurs d'exercer leur droit acquis à la résiliation du bail, puisque cette autorisation judiciaire était le préalable nécessaire à l'introduction de l'action par saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux, sous l'empire de l'ancien régime légal de l'indivision encore applicable jusqu'au 31 décembre 2006 ; que les paiements tardifs étant intervenus postérieurement, il doit être constaté que les conditions d'une résiliation du bail rural étaient remplies à laquelle les bailleurs n'ont pas renoncé ;
ALORS, D'UNE PART, QUE si la résiliation du bail rural peut être encourue, si le paiement de deux ou plusieurs échéances est demandé dans une seule mise en demeure, encore faut-il que celle-ci donne toute précision au preneur sur les loyers impayés et sur leur montant ; qu'une mise en demeure qui ne donne aucune précision au preneur sur la nature et l'étendue de la dette dont le bailleur entend se prévaloir, ne satisfait pas aux exigences de la loi ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, cependant que la mise en demeure du 6 octobre 2005 ne donnait aucune précision sur les loyers réclamés et visait, pour allouer des échéances déjà payées, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-31 du Code rural ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, les motifs de résiliation sont appréciés à la demande de la demande ; que le bailleurs ne peut invoquer des défauts de paiement des fermages ayant persisté trois mois après la mise en demeure, dès lors qu'ils ne persistaient plus à la date d'introduction de l'instance ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, tout en constatant que le paiement des fermages arriérés était intervenu le 20 septembre 2006, tandis que l'action en résiliation avait été engagée par la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, le 17 janvier 2007, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des mêmes textes ;
ALORS, ENFIN ET EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en retenant encore pour apprécier les motifs de résiliation qu'il convenait de se placer à la date du 15 septembre 2006, soit à la date de l'assignation formée par deux des indivisaires devant le Tribunal de grande instance en vue d'être autorisés judiciairement à introduire l'action en résiliation du bail, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article L. 411-31 du Code rural.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti aux époux Z...
AUX MOTIFS QUE le paiement des fermages était tardif et que les preneurs ne peuvent invoquer des raisons sérieuses et légitimes justifiant leur retard dans le paiement des fermages ; qu'il ne ressort pas des pièces versées par les époux Z...que le mauvais état d'entretien des toitures des bâtiments d'exploitation et d'habitation ait pesé sur leur activité au point de constituer une raison sérieuse et légitime du paiement tardif ; qu'ils ne donnent aucune précision justifiée sur l'état des bâtiments lors de l'entrée dans les lieux, sur l'utilisation qu'ils en auraient faite et auraient dû abandonner, sur l'incidence, pour leur exploitation, du mauvais état des bâtiments ; que cette incidence n'est pas certaine, dès lors que le bien loué comprend, outre les bâtiments, plus de 90 ha de terres et prés qui ont pu être exploités, et que surtout, les époux Z...exploitent également un autre domaine, le domaine des Girards, depuis 1985, où ils ont construit des bâtiments d'exploitation et reçus des bovins depuis le début de l'année 1991, et où tous leurs bovins ont toujours été enregistrés ; que dans ces conditions, si la dégradation de l'état des bâtiments du domaine litigieux a pu éventuellement leur causer un trouble, comme tendrait à l'établir le rapport d'expertise judiciaire de M. F...qui mentionne l'obligation pour les époux Z...de trouver une autre solution pour héberger pendant l'hiver vingt génisses de renouvellement, il n'est pas pour autant établi par les époux Z...que le défaut d'entretien imputable aux bailleurs ait mis les preneurs en difficulté pour payer leurs fermages aux échéances convenues ;
ALORS QUE le preneur peut se prévaloir de l'exception d'inexécution des obligations du bailleur comme raison sérieuse et légitime justifiant son refus ou son retard dans le paiement des fermages ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que le mauvais état d'entretien des toitures des bâtiments d'exploitation et d'habitation était imputable à un manquement du bailleur à ses obligations concernant les grosses réparations et que la dégradation de l'état des bâtiments du domaine litigieuse avait pu causer aux preneurs un trouble dans les conditions de mise en valeur de leur exploitation, ce qui était constitutif des raisons sérieuses et légitimes, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 411-31 du Code rural.