LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et second moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 janvier 2017), que M. et Mme X... ont fait construire un immeuble comprenant au rez-de-chaussée un local commercial sous la maîtrise d'oeuvre complète de la société CJC ingénierie, assurée par la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres et la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics ; que la mission de gros oeuvre a été confiée à M. Z..., assuré par la société Axa France IARD ; que, l'ouvrage réceptionné ne respectant pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d'un seuil de vingt centimètres au niveau de l'entrée principale du local commercial, M. et Mme X... et la société Nana Kfé, à laquelle ce local avait été donné à bail, ont, après expertise, assigné la société CJC ingénierie, M. Z... et leurs assureurs en démolition et reconstruction totale de l'immeuble ;
Attendu que M. et Mme X... et la société Nana Kfé font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation du vice affectant le local commercial, du préjudice lié à la perte de revenus locatifs et des préjudices liés à la perte du fonds de commerce, alors, selon le moyen :
1°/ que le juge ne peut refuser d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence ; qu'ayant constaté que le local commercial construit par M. Z... sous la maîtrise d'oeuvre de la société CJC Ingénierie était impropre à sa destination, la cour d'appel a refusé d'accorder à M. et Mme X... une quelconque indemnisation au titre de ce vice affectant leur construction aux motifs que ces derniers ont exclusivement sollicité la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, que cette solution n'est pas envisagée par l'expert et qu'ils ne démontrent pas que les deux solutions retenues par l'expert sont impraticables ; qu'en refusant d'évaluer et de réparer le préjudice de M. et Mme X... dont elle a pourtant constaté l'existence, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;
2°/ que, saisi d'une demande en réparation d'un dommage dont il a constaté l'existence, le juge est tenu de procéder à son évaluation selon la méthode qui lui parait la plus appropriée ; qu'en refusant d'allouer à M. et Mme X... une quelconque indemnisation pour réparer les dommages liés au vice affectant leur local commercial dont elle a pourtant constaté qu'il est impropre à sa destination, aux motifs inopérants que leur demande de démolition et de reconstruction n'est pas fondée, quand il lui appartenait de procéder à l'évaluation de ces dommages selon la méthode qui lui apparaissait la plus appropriée, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
3°/ que, en refusant d'indemniser M. et Mme X... de leur demande de préjudice lié à leur perte de loyers après avoir pourtant constaté que le local commercial donné à bail à la société Nana Kfé était impropre à sa destination, ce dont il résultait nécessairement une perte de loyers, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;
4°/ que la cour d'appel a constaté que le local commercial loué par la société Nana Kfé était impropre à sa destination puisqu'il était affecté d'un vice lié au fait qu'il ne respectait pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées ; qu'il s'évince de ces constatations que, contrainte de cesser son activité au cours des travaux propres à remédier à ce vice, la société Nana Kfé sollicitait une somme de 200 000 euros en indemnisation de son préjudice ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'y a pas lieu de recevoir la demande d'indemnisation de la société Nana Kfé sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ que, saisi d'une demande de réparation, il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il a constaté l'existence en son principe ; que la société Nana Kfé sollicitait l'allocation d'une somme de 200 000 euros en réparation de son préjudice lié à l'obligation de cesser son activité à cause du vice affectant son local commercial ; qu'après avoir constaté que le local commercial loué par la société Nana Kfé était impropre à sa destination, la cour d'appel a néanmoins considéré qu'il n'y avait pas lieu de recevoir sa demande d'indemnisation ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice de la société Nana Kfé dont elle a néanmoins constaté l'existence, la cour d'appel a violé les articles 4 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'expert avait, pour remédier aux désordres, préconisé non pas la démolition et la reconstruction de l'immeuble dans son entier mais deux solutions alternatives, consistant, la première, dans l'aménagement du trottoir, sous réserve d'obtenir l'autorisation de la commune, et la seconde, dans l'abaissement du plancher du local commercial, et retenu souverainement que M. et Mme X... ne démontraient pas avoir effectué des démarches auprès de la mairie pour obtenir l'autorisation d'aménager le trottoir ni s'être heurtés à un refus de celle-ci et n'établissaient pas plus que l'abaissement du plancher préconisé dans la seconde option aurait rendu impraticables l'accès et l'usage de la pièce située au sous-sol ni que cette modification eût été refusée par les services d'urbanisme, la cour d'appel, qui était tenue par les conclusions des parties et devait statuer dans les limites ainsi fixées et qui, par une décision motivée, a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des modalités de la réparation des désordres, retenu qu'il n'y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l'immeuble et à sa reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait le seul local commercial, en a exactement déduit, sans refuser d'évaluer un dommage dont elle avait constaté l'existence en son principe, que devaient être rejetées les demandes de M. et Mme X... et de la société Nana Kfé qui tendaient exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l'immeuble, ainsi que de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce en raison de la cessation complète d'activité pendant la période de réalisation de ces travaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi  ;
Condamne, ensemble, M. et Mme X... et la société Nana Kfé aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me F..., avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société Nana Kfé
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté Monsieur et Madame X... de toute indemnisation liée au vice affectant leur local commercial, et de les avoir déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice lié à la perte de revenus locatifs.
AUX MOTIFS POPRES QUE « par une juste appréciation des faits et du droit le premier Juge a retenu le caractère décennal des désordres affectant le local commercial appartenant aux époux X... et exploité par la SARL Nana KFE, qui le rendent impropre à sa destination en ce que ce local ne respecte pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées du fait de la présence d'un seuil de 20 centimètres entre la façade Nord-Est et le trottoir du boulevard [...], rendant son accès infranchissable pour un fauteuil roulant sans aide extérieure, et dès lors le plaçant en infraction à la législation applicable en matière de locaux accueillant du public, et notamment l'article L. 111-7 du Code de la Construction et de l'Habitation. Que ce vice caché, les époux X..., profanes comme le souligne l'expertise, ignorant les conséquences légales de ce ressaut n'a pas été réservé à la réception des travaux alors qu'il apparaît des éléments du dossier qu'un tel seuil n'était pas prévu au permis de construire et a été réalisé par Gaétan Z... au mépris des plans prévus et alors qu'il se trouvait sous le contrôle de la SARL CJ Ingénierie, investie d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre.
La décision du premier Juge en ce qu'il a retenu le caractère décennal du vice affectant le local commercial appartenant aux époux X... et l'entière responsabilité de la SARL CJ Ingénierie et Gaétan Z... sera confirmée.
Concernant les solutions réparatoires, l'expert note : "deux options ont été envisagées :
- l'aménagement du trottoir boulevard [...]. Il nécessite l'autorisation de la commune.
Le coût est évalué à 11 800 euros,
- l'abaissement du niveau du plancher Nord-Est. Si la commune n'autorise pas l'aménagement du trottoir, il faudra procéder à l'abaissement du plancher du local commercial. Le coût est évalué à 53 800 euros".
L'expert n'a donc pas envisagé la démolition et reconstruction de l'immeuble dans son entier.
Les époux X... font valoir, concernant la première solution que "la commune n'accepte pas le rehaussement du trottoir". Afin d'attester leurs dires ils ne produisent qu'un courrier, en date du 13 octobre 2011, émanant de la Mairie d'Aix en Provence qui indique : "les agents assermentés ont constaté les modifications suivantes : entrée principale du commerce non conforme à l'autorisation délivrée et aux règles d'accessibilité (...) j'ai le regret de porter à votre connaissance qu'un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme vient d'être établi à votre encontre".
Ce simple courrier n'atteste en rien des démarches effectuées par les époux X... auprès de la Mairie ni d'un refus de celle-ci à la solution proposée par l'expert.
De même, concernant la seconde solution retenue, qui aurait pour conséquence de rabaisser de 16 cm la hauteur du plafond de la cave (1,74 m au lieu de 1,90 m) les époux X... ne démontrent pas, comme ils le soutiennent, que "cette solution rendrait impraticable la pièce" s'agissant d'une simple cave ni d'un refus de la Mairie relatif à cette modification envisagée.
Dès lors la décision du premier Juge sur ce point sera également confirmée, sans qu'il y ait lieu, au vu des éléments qui précèdent, de recevoir les demandes de la SARL Nana KFE ou de réformer la décision quant à la charge des frais d'expertise et des dépens »
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « Monsieur et Madame X... sollicitent, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, la condamnation « solidaire » de la société CJC INGENIERIE, de Monsieur Z... et de leurs assureurs respectifs, à leur payer :
- au titre des travaux de démolition et reconstruction la somme de 792.361,24 euros,
- au titre de la perte des loyers, la somme de 102.720 €euros.
Aux termes de l'article L 111 -7 du code de la construction, les établissements recevant du public doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées.
II n'est contesté par aucune des parties à l'instance que :
- le commerce exploité par la société NANA Kfé est un établissement recevant du public et à ce titre tenu de respecter les normes en matière d'accessibilité aux personnes handicapées,
- l'accès principal au local commercial n'est pas conforme à ces normes d'accessibilité du fait d'une différence de seuil de 20 cm entre la façade Nord-Est et le trottoir du boulevard [...], ce dénivelé rendant l'entrée du local commercial infranchissable à un fauteuil roulant sans aide extérieure.
La mise enjeu de la responsabilité décennale suppose l'absence de réserves à la réception et des vices cachés qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination.
La société CJC INGENIERIE et Monsieur Z... soutiennent que le ressaut n'était pas un vice caché et que Monsieur X... qui a suivi les travaux, se substituant au maître d'oeuvre, avait parfaite connaissance de ce ressaut comme parfaite conscience de ses conséquences puisqu'ils ont aménagé le local côté boulevard [...] avec des tables hautes non accessibles à des personnes handicapées.
Il ressort du contrat signé par la société CJC INGENIERIE que celle-ci s'est vu confier pour mission d'assurer « la mise au point technique du projet et avant-projet, le permis de démolir et le permis de construire, descriptif quantitatif et estimatif des travaux, plans d'exécution, dossier d'appel d'offres et consultation des entreprises, analyse des offres et passation des marchés, direction et pilotage des travaux, planning et réunions de chantier, gestion financière, certificat de paiement, réception des ouvrages des entreprises, réception des ouvrages des acquéreurs, quitus, main levée ».
La société CJC INGENIERIE avait donc une mission complète de maîtrise d'oeuvre et n'apporte aucun élément, aucune preuve de ce que Monsieur X... se serait substitué à elle pour suivre l'exécution de ces travaux ou s'immiscer dans la direction de ceux-ci.
Quand bien même la marche était visible à la réception des travaux, y compris pour Monsieur et Madame X..., encore faut-il démontrer que bien que profanes en la matière, ils avaient parfaite conscience des conséquences de la présence de cette marche et qu'ils acceptaient le risque de voir déclarer ce local non conforme pour ne pas respecter les règles d'accessibilité aux personnes handicapées. Non seulement cette preuve n'est pas rapportée mais l'expertise démontre le contraire, l'expert précisant qu'il ressort clairement des explications des parties que Monsieur et Madame X... étaient ignorants en la matière et ne pouvait donc soupçonner les conséquences de ce ressaut sans en être informés par le maître d'oeuvre et/ou l'entrepreneur, professionnels du bâtiment et donc, eux, parfaits connaisseurs des règles applicables aux établissements fréquentés par du public.
Par conséquent, le vice étant caché aux yeux des profanes que sont Monsieur et Madame X..., et la présence de cette marche rendant l'ouvrage impropre à sa destination dès lors que l'immeuble n'est pas conforme au permis de construire et que le local commercial se trouve en infraction par rapport à la législation applicable à l'accès des personnes handicapées, ce désordre est de nature décennale.
Le permis de construire ne prévoyait aucun seuil. Sa présence démontre d'une part que Monsieur Gaétan Z... n'a pas respecté les plans de ce permis de construire mais encore que la société CJC INGENIERIE qui avait une mission complète de maîtrise d'oeuvre et qui devait donc suivre et diriger ces travaux a manqué à cette mission. Non seulement elle n'a pas suivi le chantier (aucun courrier, aucun compte-rendu de chantier n'a été établi pendant les travaux) et ne dénonce à aucun moment la présence de ce ressaut non conforme aux plans mais encore elle s'abstient (en accord avec Monsieur Gaétan Z...) de réserver ce défaut de conformité à la réception des travaux.
Ce désordre résulte donc des choix opérés en commun par Monsieur Gaétan Z... et la société CJC INGENIERIE au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sans évaluer leurs conséquences et qui, de concert, se sont abstenus lors de la réception des travaux d'attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur les conséquences de ce ressaut pour l'exploitation du local commercial.
Monsieur Gaétan Z... et la société CJC INGENIERIE ont donc participé ensemble à ce désordre de nature décennale. Ils se trouvent en conséquence responsables de plein droit à l'égard des maîtres de l'ouvrage des dommages en résultant.
L'expert a envisagé deux solutions de reprise du désordre, à l'exclusion de toute autre, et notamment à l'exclusion d'une destruction totale de l'immeuble suivie de sa reconstruction.
Il a ainsi envisagé une première option consistant à obtenir l'autorisation de la commune pour aménager le trottoir, domaine public. Le coût de ces reprises est évalué à la somme de 11.800 euros.
La seconde option consiste à rabaisser le niveau du plancher du local commercial et donc de rabaisser de 16 cm la hauteur du plafond de la cave (ramenant sa hauteur totale de 1,90m à 1,74m) pour un coût de travaux évalué à la somme de 53.800 euros.
Monsieur et Madame X... soutiennent :
- qu'ils ne sont pas en mesure d'obtenir une régularisation de la mairie en faisant rehausser le trottoir,
- que l'abaissement du niveau du plancher de la cave n'est pas acceptable car elle rendra cette cave impraticable outre le fait qu'elle ne sera plus conforme au permis de construire modificatif qui a été délivré,
- et qu'en conséquence la seule solution possible est la démolition et la reconstruction intégrale de l'immeuble.
Monsieur et Madame X... ne produisent aucune pièce établissant qu'ils ont cherché à obtenir une autorisation de la mairie pour effectuer les travaux de la première option et qu'ils se sont heurtés à un refus ferme et définitif de celle-ci.
Ils ne démontrent pas plus que l'abaissement du plancher préconisé dans la seconde option, bien que réduisant la hauteur sous plafond en sous-sol, rende impraticable l'accès et l'usage de la pièce située au sous-sol qui a vocation à être utilisée comme cave par le local commercial et que cette modification qui nécessiterait le dépôt d'un permis modificatif puisque les dimensions de la cave ne seraient plus conformes à celles prévues dans le permis de construire ayant autorisé sa mise en oeuvre, serait également rejetée par les services d'urbanisme de la mairie de manière ferme et définitive et sans aucune possibilité de recours.
Aussi, en l'état des éléments versés aux débats et du rapport d'expertise qui n'envisage nullement la destruction totale de l'immeuble et sa reconstruction comme la seule solution possible au défaut de conformité affectant le seul local commercial, Monsieur et Madame X...  seront déboutés de leur demande tendant à démolir et reconstruire l'immeuble et, par voie de conséquence, de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires qui reposaient sur le principe de la destruction-reconstruction de l'immeuble.
Du fait du rejet de leurs demandes, il convient de constater que deviennent sans objet les demandes développées en défense, tant par la société CJC INGENIERIE et par Monsieur Gaétan Z... d'une part, que par leurs assureurs, la compagnie Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres, la compagnie AXA et la SMABTP d'autre part, que ce soit les demandes de mise hors de cause, de déni et/ou de rejet de garantie, ou subsidiairement, d'appels en garantie croisés formés entre eux ».
ALORS QUE, D'UNE PART, le juge ne peut refuser d'évaluer le préjudice dont il a constaté l'existence ; qu'ayant constaté que le local commercial construit par M. Z... sous la maîtrise d'oeuvre de la société CJC Ingénierie était impropre à sa destination, la cour d'appel a refusé d'accorder aux époux X... une quelconque indemnisation au titre de ce vice affectant leur construction aux motifs que ces derniers ont exclusivement sollicité la démolition et la reconstruction de l'ouvrage, que cette solution n'est pas envisagée par l'expert et qu'ils ne démontrent pas que les deux solutions retenues par l'expert sont impraticables ; qu'en refusant d'évaluer et de réparer le préjudice des époux X... dont elle a pourtant constaté l'existence, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, saisi d'une demande en réparation d'un dommage dont il a constaté l'existence, le juge est tenu de procéder à son évaluation selon la méthode qui lui parait la plus appropriée ; qu'en refusant d'allouer aux époux X... une quelconque indemnisation pour réparer les dommages liés au vice affectant leur local commercial dont elle a pourtant constaté qu'il est impropre à sa destination, aux motifs inopérants que leur demande de démolition et de reconstruction n'est pas fondée, quand il lui appartenait de procéder à l'évaluation de ces dommages selon la méthode qui lui apparaissait la plus appropriée, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile.
ALORS ENFIN QUE, en refusant d'indemniser les époux X... de leur demande de préjudice lié à leur perte de loyers après avoir pourtant constaté que le local commercial donné à bail à la société Nana Kfé était impropre à sa destination, ce dont il résultait nécessairement une perte de loyers, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté la société Nana Kfé de sa demande d'indemnisation de ses préjudices liés à la perte de son fonds de commerce compte tenu de sa cessation d'activité.
AUX MOTIFS QUE « par une juste appréciation des faits et du droit le premier Juge a retenu le caractère décennal des désordres affectant le local commercial appartenant aux époux X... et exploité par la SARL Nana KFE, qui le rendent impropre à sa destination en ce que ce local ne respecte pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées du fait de la présence d'un seuil de 20 centimètres entre la façade Nord-
Est et le trottoir du boulevard Camot, rendant son accès infranchissable pour un fauteuil roulant sans aide extérieure, et dès lors le plaçant en infraction à la législation applicable en matière de locaux accueillant du public, et notamment l'article L.111-7 du Code de la Construction et de l'Habitation. Que ce vice caché, les époux X..., profanes comme le souligne l'expertise, ignorant les conséquences légales de ce ressaut n'a pas été réservé à la réception des travaux alors qu'il apparaît des éléments du dossier qu'un tel seuil n'était pas prévu au permis de construire et a été réalisé par Gaétan Z... au mépris des plans prévus et alors qu'il se trouvait sous le contrôle de la SARL CJ Ingénierie, investie d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre.
La décision du premier Juge en ce qu'il a retenu le caractère décennal du vice affectant le local commercial appartenant aux époux X... et l'entière responsabilité de la SARL CJ Ingénierie et Gaétan Z... sera confirmée.
Concernant les solutions réparatoires, l'expert note : "deux options ont été envisagées :
- l'aménagement du trottoir boulevard [...]. Il nécessite l'autorisation de la commune.
Le coût est évalué à 11 800 euros,
- l'abaissement du niveau du plancher Nord-Est. Si la commune n'autorise pas l'aménagement du trottoir, il faudra procéder à l'abaissement du plancher du local commercial. Le coût est évalué à 53 800 euros".
L'expert n'a donc pas envisagé la démolition et reconstruction de l'immeuble dans son entier.
Les époux X... font valoir, concernant la première solution que "la commune n'accepte pas le rehaussement du trottoir". Afin d'attester leurs dires ils ne produisent qu'un courrier, en date du 13 octobre 2011, émanant de la Mairie d'Aix en Provence qui indique : "les agents assermentés ont constaté les modifications suivantes : entrée principale du commerce non conforme à l'autorisation délivrée et aux règles d'accessibilité (...) j'ai le regret de porter à votre connaissance qu'un procès-verbal d'infraction au code de l'urbanisme vient d'être établi à votre encontre".
Ce simple courrier n'atteste en rien des démarches effectuées par les époux X... auprès de la Mairie ni d'un refus de celle-ci à la solution proposée par l'expert.
De même, concernant la seconde solution retenue, qui aurait pour conséquence de rabaisser de 16 cm la hauteur du plafond de la cave (1,74 m au lieu de 1,90 m) les époux X... ne démontrent pas, comme ils le soutiennent, que "cette solution rendrait impraticable la pièce" s'agissant d'une simple cave ni d'un refus de la Mairie relatif à cette modification envisagée.
Dès lors la décision du premier Juge sur ce point sera également confirmée, sans qu'il y ait lieu, au vu des éléments qui précèdent, de recevoir les demandes de la SARL Nana KFE ou de réformer la décision quant à la charge des frais d'expertise et des dépens ».
ALORS QUE, D'UNE PART, la cour d'appel a constaté que le local commercial loué par la société Nana Kfé était impropre à sa destination puisqu'il était affecté d'un vice lié au fait qu'il ne respectait pas les normes d'accessibilité aux personnes handicapées ; qu'il s'évince de ces constatations que, contrainte de cesser son activité au cours des travaux propres à remédier à ce vice, la société Nana Kfé sollicitait une somme de 200 000 euros en indemnisation de son préjudice ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'y a pas lieu de recevoir la demande d'indemnisation de la société Nana Kfé sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS QUE, D'AUTRE PART, saisi d'une demande de réparation, il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il a constaté l'existence en son principe ; que la société Nana Kfé sollicitait l'allocation d'une somme de 200 000 euros en réparation de son préjudice lié à l'obligation de cesser son activité à cause du vice affectant son local commercial ; qu'après avoir constaté que le local commercial loué par la société Nana Kfé était impropre à sa destination, la cour d'appel a néanmoins considéré qu'il n'y avait pas lieu de recevoir sa demande d'indemnisation ; qu'en refusant d'évaluer le préjudice de la société Nana Kfé dont elle a néanmoins constaté l'existence, la cour d'appel a violé les articles 4 et 1382 du code civil.