LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 9 mars 2007), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14.508), que la société immobilière de l'avenue de Verdun (la SIAV) a assigné les époux X... en paiement de charges locatives ; que ces derniers ont reconventionnellement sollicité le remboursement de charges indûment perçues ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leur demande en remboursement des sommes correspondant au salaire de M. Y..., alors, selon le moyen :
1°/ que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ; que c'est donc au propriétaire qu'il incombe de rapporter la preuve du caractère récupérable des charges qu'il entend faire payer à son locataire ; qu'en affirmant en l'espèce que les charges correspondant aux salaires des époux Y... étaient récupérables au prétexte que les époux X..., les locataires, ne rapportaient pas la preuve que les conditions d'application de l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'étaient pas réunies, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1315 du code civil ;
2°/ que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les salaires des époux Y... constituaient des charges récupérables à concurrence des trois quarts au prétexte que leur contrat de travail mentionnait une obligation d'entretien des trottoirs et des cours, ainsi que la propreté des espaces verts, le nettoyage des couloirs et de cave et le remplacement du personnel d'entretien en cas d'absence ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait exclusivement de rechercher si les salariés en cause cumulaient effectivement des fonctions d'entretien et d'évacuation des déchets, la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
3°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les attestations soumises à leur appréciation ; qu'en l'espèce, M. Z... attestait que « M. Y... s'occupe de la sortie des poubelles du bâtiment C, mais n'assure aucune tâche de ménage », ce qui excluait clairement que M. Y... ait pu assurer l'entretien des couloirs de cave ; qu'en affirmant néanmoins que les attestations versées aux débats par les époux X... n'affirmaient pas que M. Y... « dont c'est une des fonctions ne procède pas à l'entretien des couloirs de cave », la cour d'appel a dénaturé l'attestation de M. Z... et violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'aux termes du décret du 26 août 1987, c'est uniquement « lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge (que) les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant » ; que tel n'est pas le cas lorsqu'un gardien se charge principalement de l'évacuation des déchets et seulement, de façon tout à fait annexe, d'une tâche particulière pouvant se rattacher à l'entretien de l'immeuble ; qu'en retenant que M. Y... cumulait des fonctions d'entretien et d'évacuation des déchets au sens du décret du 26 août 1987 au prétexte qu'il ne s'occupait pas seulement des poubelles d'un bâtiment de l'immeuble, mais était également chargé de ramasser les papiers à l'extérieur du bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
5°/ que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que si M. Y... était chargé de ramasser les papiers à l'extérieur, « cette charge ne peut être supportée par l'ensemble des locataires qui subissent des désagréments de toutes sortes dans la mesure où la résidence non clôturée sert de square » et que cette tâche ne pouvait donc être prise en compte pour déterminer le caractère de charge récupérable de son salaire ; qu'en omettant de répondre à ce chef de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exécutées cumulativement et de manière effective ; que ce cumul de fonctions doit être habituel ; qu'en retenant, en l'espèce, que Mme Y... cumulait à la fois des fonctions d'entretien et d'évacuation des déchets au prétexte qu'il n'était pas établi que, dans le cadre de ses fonctions ponctuelles et marginales de remplacement d'autres salariés en cas d'absence, Mme Y... pouvait être amenée à évacuer des déchets comme l'indiquait son contrat de travail, la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
7°/ que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exécutées cumulativement et de manière effective ; que la situation de chaque salarié doit être considérée individuellement, même dans l'hypothèse d'un couple ayant un contrat de travail commun ; qu'en retenant, en l'espèce, pour retenir que les frais de leurs salaires constituaient des charges récupérables à hauteur des trois quarts, que « si pour des motifs de bonne organisation entre eux, le couple Y... se répartit de manière habituelle le travail, Mme Y... assurant le plus fréquemment l'entretien des parties communes et M. Y... l'élimination des déchets, il n'en demeure pas moins qu'ils remplissent de manière effective les charges de leur contrat de travail commun qui leur confie cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets », la cour d'appel a violé l'article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat de travail commun  des époux Y... mentionnait une obligation d'entretien des trottoirs et des cours, ainsi que la propreté des espaces verts, le nettoyage des couloirs de cave et le remplacement du personnel d'entretien en cas d'absence, que ces attributions ne se recoupaient pas avec celles confiées aux trois femmes de ménage de la résidence et que trois témoins reconnaissaient que M. Y... s'occupait des ordures ménagères du bâtiment C tandis que Mme Y... se chargeait de l'entretien des halls, cages d'escalier, vitres et paliers du même bâtiment et retenu, à bon droit, que si, pour des motifs de bonne organisation entre eux, le couple Y... se répartissait de manière habituelle le travail, il n'en demeurait pas moins qu'ils remplissaient de manière effective les charges de leur travail commun qui leur confiait cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche demandée et n'était pas tenue de répondre à un simple argument, a pu, sans inversion de la charge de la preuve ni dénaturation d'une attestation, retenir que les charges correspondant aux salaires des époux Y... pouvaient être récupérées à concurrence des trois quarts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les deux contrats de travail versés aux débats ne pouvaient être considérés comme relatant, de manière probante, les surfaces réelles des espaces verts puisque les titulaires de ces contrats n'étaient pas chargés de l'entretien de ces espaces, qu'il était mentionné sur ces contrats 12 720 mètres carrés de cours et parkings et 5 800 mètres carrés d'espaces verts, que les photographies versées aux débats par les époux X... permettaient de constater la présence d'espaces verts beaucoup plus importants que les cours et parkings et qu'aucune pièce justifiant des surfaces respectives des parkings et espaces verts n'était produite par les locataires, la cour d'appel, qui a  effectué la recherche demandée, a souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas une surévaluation des factures d'entretien des espaces verts ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que les commerçants étaient eux-mêmes des locataires ou propriétaires dans la résidence, qu'il n'était nullement établi que leurs clients fassent usage des espaces verts entourant le parking et que la production de photographies d'individus promenant leurs chiens au sein des espaces verts était insuffisante pour établir que ces promeneurs étaient des personnes étrangères à la résidence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a souverainement retenu que les époux X... ne démontraient pas l'usage quasi exclusif des espaces verts par des personnes étrangères à la résidence qui les entretient ni une impossibilité pour les locataires de jouir normalement des jardins, en a exactement déduit que la SIAV imputait à juste titre comme charges récupérables les frais d'entretien de ces espaces verts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société immobilière de l'avenue de Verdun  la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille huit.
A rapprocher : 3e Civ., 09 janvier 2008, pourvoi n° 06-21.794, Bull. 2008, III, n° 4 (rejet), et l'arrêt cité