LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 juin 2009), que, le 25 avril 2005, M. X... et la société Labant ont signé un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation ; que M. X... a remis à la société Labant un chèque de 9 826 euros à titre de dépôt de garantie ; que le délai prévisionnel d'exécution des travaux était de neuf mois à compter de la signature de l'acte de vente, si la vente, conditionnée par l'acquisition du terrain et l'obtention du permis de construire, se réalisait ; que la réservation était consentie jusqu'au 5 septembre 2005, date à laquelle le dépôt de garantie serait restitué à défaut d'offre de vente ; que le permis de construire a été obtenu le 4 novembre 2005 et que la société Labant a acquis le terrain le 27 mars 2006 ; que le 30 mars 2006, le notaire de la société Labant a adressé à M. X... le projet d'acte de vente, mais la lettre, adressée à l'ancien domicile de M. X..., a été retournée au notaire avec la mention "non réclamée" ; qu'un nouvel envoi a été effectué le 9 mai 2006 à la nouvelle adresse de M. X... ; que le projet prévoyait le prix de la construction, fixait un délai de livraison de neuf mois à compter de la signature de l'acte de vente et indiquait que le stade d'avancement du chantier était de 25 % ; que le 24 mai 2006, M. X... a adressé au notaire un courrier demandant de réduire le prix, compte tenu de deux avenants de moins-value, d'y inclure les frais d'acte et exigeant que le délai de livraison soit précisé et qu'il soit fixé au 30 novembre 2006 avec application de pénalités en cas de retard ; que le 5 juin 2006, la société Labant a refusé les exigences de M. X... et demandé au notaire de lui restituer le dépôt de garantie ; que le notaire a effectué cette restitution en adressant à M. X... par courrier du 6 juin 2006 un chèque de 9 826 euros tiré sur la caisse des dépôts et consignations ; que M. X... a assigné la société Labant en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 261-15 et R. 261-29 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que la vente en l'état futur d'achèvement peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ; que le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande en nullité du contrat de réservation et de paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société Labant n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-28 du code de la construction et de l'habitation puisque le chèque émis au titre du dépôt de garantie par M. X... a été libellé au nom du réservant, mais que ce manquement est relatif dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du notaire qui l'a consignée à la caisse des dépôts et consignations et que l'irrégularité invoquée par M. X... ne lui a causé aucun préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné la société Labant à payer à M. X... la somme de 1 000 euros ainsi que les intérêts au taux légal de la somme de 9 826 euros pour la période du 25 avril 2005 au 6 juin 2006 à titre de dommages-intérêts pour les irrégularités du contrat de réservation, l'arrêt rendu le 30 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société Maisons Vestale aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Maisons Vestale à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Maisons Vestale ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. X...
Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande tendant à ce que soit constaté la nullité du contrat de réservation et à ce que la société Labant lui verse la somme de 68.848 euros en réparation de ses préjudices ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat de réservation indiquait bien la date à laquelle la vente serait conclue et le délai d'exécution puisqu'il stipulait que le dépôt de garantie serait restitué le 5 septembre 2005 si la vente n'était pas offerte à cette date et que, si la vente se réalisait, le délai prévisionnel d'exécution des travaux serait de neuf mois ; que la date prévue pour la vente était donc au plus tard le 5 septembre 2006 et celle de la livraison au 6 juin 2006 ; qu'ainsi le raisonnement de l'appelant tendant à démontrer que la société LABANT s'était engagée à livrer l'immeuble le 30 mars 2006 est erroné ; que la publicité prévoyant la livraison des logements pour le 1er trimestre 2006 n'avait pas de caractère contractuel ; qu'elle ne faisait que refléter le projet du protomoteur mais ne pouvait pas l'engager puisqu'à la date de la réservation la société Labant n'avait pas encore réalisé l'achat du terrain, ni obtenu le permis de construire ; que cette publicité ne peut pas être considérée comme mensongère dés lors que ces circonstances étaient mentionnées dans le contrat de réservation qui, monsieur X... le relève d'ailleurs dans ses écritures, précisait que l'opération était subordonnée à l'acquisition du terrain et à l'obtention du permis de construire ; que monsieur X... qui a signé dans ces conditions un acte de réservation en date du 27 avril 2005 ne pouvait pas croire que le promoteur s'était engagé à livrer l'immeuble pour le 31 mars 2006 ; que le promoteur s'est simplement engagé dans ce contrat qui n'est pas une vente mais une simple réservation, à réserver à monsieur X... la vente d'un immeuble sous la condition que la réalisation de l'acquisition du terrain et l'obtention d'un permis de construire lui permettent de proposer cette vente avant le 5 septembre 2005, hypothèse dans laquelle le délai de livraison serait au plus tard le 6 juin 2006 ; que l'appelant que le contrat de réservation informait de ces conditions a accepté en parfaite connaissance de cause lorsqu'est survenu le terme du 5 septembre 2005 auquel expirait le contrat de réservation que celui-ci soit reconduit ; qu'il n'a pas exigé la restitution du dépôt de garantie et a au contraire signé le 5 septembre 2005, date à laquelle le promoteur n'avait encore ni réalisé l'acquisition du terrain ni obtenu le permis de construire, un document de mise au point de sa construction et un avenant stipulant des moins values pour un total de 630 euros ; qu'il était informé des difficultés posées par la desserte du lotissement puisqu'il a engagé par courrier du 17 novembre 2005 auprès de la mairie de Leognan des démarches en vue d'obtenir la suppression de la redevance que celle-ci exigeait pour la constitution d'une servitude sur une parcelle lui appartenant ; que la mairie lui a répondu le 15 décembre 2005 que la question était finalement résolue, la décision venant d'être prise de céder cette parcelle au vendeur ; que la circonstance qui a retardé la réalisation de l'opération était par conséquent connue du réservataire, tout comme le caractère conditionnel de la réservation ; que dans ces conditions, la notification du projet d'acte de vente ne peut pas être considérée tardive ;
qu'il est exact que le notaire, et non la société Labant, a commis l'erreur d'adresser ce projet à l'ancienne adresse de monsieur X..., à Ludon Medoc ; que la lettre a été retournée à l'envoyeur avec la mention non retirée ; que la société intimée relève toutefois à juste titre que monsieur X... continuait de recevoir son courrier à son ancienne adresse qui est mentionnée sur un courrier du cabinet Baillout du 27 avril 2006 concernant la location d'un garage situé à Bordeaux ; que par ailleurs le notaire de monsieur X..., Maître Y..., a adressé à Maître Z... le 4 avril 2006 un courrier dans lequel il accusait réception du projet d'acte et demandait la communication de diverses pièces en précisant que son client lui avait indiqué que le prix avait été modifié par un avenant du 22 mai 2005 ; que maître Y... a adressé le 3 mai 2006 à monsieur X... un courrier l'informant de ce qu'il manquait toujours dans son dossier des pièces qui avait été réclamées à Maître Z..., de telle sorte qu'il ne «signerait pas l'acte de vente» ; qu'il résulte de ces correspondances que monsieur X... a bien eu connaissance de la notification du projet d'acte de vente qui a été faite par le notaire de la société Labant par lettre recommandée du 30 mars 2006 et que les démarches étaient en cours dans les rapports entre les deux notaires, en vue de l'établissement de l'acte définitif ; que Maître Z... a une nouvelle foi notifié le projet d'acte au réservataire par courrier recommandé avec AR du 9 mai 2006 ; que monsieur X... s'est alors manifesté en réclamant par courrier du 24 mai 2006, outre la rectification du prix de vente, légitime dans la mesure où un avenant de moins value avait été signé le 23 mai 2005 (-1.274 euros) avant celui du 5 septembre 2005 (-630 euros), des prétentions qui n'étaient pas acceptables et équivalaient à un refus de contracter puisqu'il était exigé que le vendeur prenne à sa charge les frais d'acte et qu'il s'engage à livrer l'immeuble le 30 novembre 2006 sur la base d'un état d'avancement des travaux que le réservataire fixait unilatéralement à 35 % ; quedans de telles conditions, la décision notifiée le 5 juin par le président de la SAS Labant de refuser de se « soumettre à des exigences abusives » et de restituer le dépôt de garantie, consigné entre les mains du notaire, n'était pas abusive ; qu'elle était dictée par le motif légitime qui résultait de l'intention de l'acheteur de modifier unilatéralement des clauses déterminantes du projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est exact que la société Labant n'a pas respecté les dispositions de l'article R 261-29 du code de la construction et de l'habitation qui exigent que le dépôt de garantie soit versé à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ; que le chèque de 9.826 9 euros émis à ce titre par monsieur X... a été libellé au nom du réservant ; que ce manquement est toutefois relatif dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du notaire qui l'a consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations ; que c'est en effet Maître Z... qui, dés le 6 juin 2006, c'est-à-dire le lendemain de l'envoi de la lettre par laquelle la société Labant a notifié la rupture, a restitué le dépôt de garantie à monsieur X... en lui adressant un chèque de 9.826 euros tiré sur la Caisse des dépôts et Consignations ; que surtout, l'irrégularité invoquée par monsieur X... ne lui a causé aucun préjudice de nature économique ; que le dépôt de garantie lui a été restitué dés la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation ; que l'appelant qui, jusqu'à son courrier du 24 mai 2006, a toujours manifesté la volonté de voir se concrétiser son projet d'acquisition ne peut pas aujourd'hui se prévaloir de la nullité prévue par le texte susvisé comme d'une cause de la non réalisation du dit projet ; que les chefs de préjudice à caractère économique dont se prévaut monsieur X... ne sont pas imputable au réservant mais au réservataire qui connaissait les conditions et les aléas de la réservation et qui aurait réalisé son projet s'il n'avait pas abusivement exigé de modifier les conditions de la vente ; que le premier juge a toutefois relevé à bon droit que l'inobservation formelle des dispositions légales qui imposaient de verser le dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dès le versement et, les parties ayant convenu de proroger la réservation, de formaliser un second contrat dans lequel seraient apparues clairement les délais de la passation de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et d'exécution des travaux ont causé au réservataire un préjudice moral qu'il convenait de réparer, respectivement, par le paiement d'intérêts légaux sur le montant du dépôt de garantie et par le versement d'une indemnité de 1.000 euros ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE monsieur X... se plaint de subir un préjudice constitué essentiellement par la hausse des prix de l'immobilier et le versement de loyers en raison de la faute commise par la Société Labant en mettant fin abusivement aux relations contractuelles ; que des éléments sus-exposés il résulte que monsieur X... n'a pas accepté le projet d'acte de vente notifié par le notaire de la société Labant ; que ce projet reprenait les engagements contenus dans le contrat de réservation ; que monsieur X... a demandé des modifications de prix telle la remise des frais d'acte et des modifications de délai d'achèvement, celui-ci étant ramené au 30 novembre 2006 ; que malgré la tentative de médiation, les parties n'ont pas abouti à un accord ; qu'à défaut d'accord entre parties, les pourparlers contractuels n'avaient plus lieu de se poursuivre ; que la rupture ne peut donc être qualifiée d'abusive ; que monsieur X... demande en réalité à cette juridiction de dire que par ses fautes lors de la publicité et lors du contrat de réservation, la société défenderesse lui a occasionné le préjudice sus-détaillé ; qu'en ce qui concerne la publicité, monsieur X... reproche à la société Labant de l'avoir par cet élément induit en erreur sur la date de livraison ; qu'il est exact que la concomitance de la parution de la publicité et de la signature du contrat de réservation permet d'espérer une date de livraison au 31 mars 2006 ; qu'il est constant que cette date de livraison n'a pas été respectée pour le programme litigieux ; que ceci ne suffit pas cependant à caractériser le grief de monsieur X... ; que d'une part, en effet, le délai indiqué dans la publicité était un délai réaliste, compatible avec les termes du contrat de réservation ; que d'autre part, il est établi par les éléments du dossier que le dépassement de ce délai est dû non à de simples atermoiements mais à des difficultés pour l'obtention du permis de construire et la desserte du terrain ; qu'enfin, le contrat de réservation rappelle précisément que la réalisation de l'opération est subordonnée à sa faisabilité aux plans juridique, technique financier ( ...). qu'une confusion entre le contrat et une promesse de vente et ses effets en matière de livraison était donc écartée ; qu'il suit que la mauvaise foi du réservant ou l'intention d'induire en erreur monsieur X... sur la date prévisible de livraison lors de la signature du contrat de réservation ne sont pas établies et que monsieur X... doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ; qu'en ce qui concerne le contrat de réservation, monsieur X... reproche à la société défenderesse de ne pas avoir précisé la date où la vente pourra être conclue ; que la date du 5 septembre 2005 stipulée dans le contrat de réservation correspond cependant à la date ultime pour l'émission de l'offre de vente ; que le reproche n'est donc pas fondé pour le contrat originaire ; néanmoins, il résulte des débats et du dossier que les parties ont de fait prorogé le contrat de réservation après le 5 septembre 2005 mais ce sans qu'un nouveau délai ne soit stipulé ; que la société Labant a par conséquent commis une faute en procédant à cette prorogation sans veiller au strict respect des dispositions du code de la construction et de l'habitation (notamment article R 261-25 et suivants) ; que le demandeur ne démontre pas toutefois l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice matériel allégué et ce manquement ; que ce lien ne peut être présumé ; d'une part, en effet, la cause du retard du programme est indépendante de ce délai ; que d'autre part, les arguments du demandeur, sa correspondance avec la mairie, celle avec le constructeur établissent en tant que de besoin qu'il avait connaissance des difficultés existantes et par suite des incertitudes en découlant ;qu'au regard des éléments du dossier, seul un préjudice moral résultant de ce défaut de mention est caractérisé ; qu' il sera compensé par le versement d'une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts ; monsieur X... reproche enfin à la société défenderesse de ne pas avoir consigné le dépôt de garantie sur un compte spécial ; que ce manquement aux règles légales n'est pas contesté ; que le demandeur ne justifie pas cependant du lien de causalité entre cette faute et le préjudice matériel allégué ; que le demandeur qui a obtenu restitution du dépôt dès la fin des relations contractuelles ne peut se prévaloir que d'un préjudice moral ; que ce préjudice sera compensé par le versement des intérêts au taux légal sur le montant du dépôt de garantie (9.826 euros) entre la date de son versement, le 25 avril 2005, et celle de sa restitution (le 6 juin 2006 soit le lendemain de la rupture contractuelle en l'absence de toute autre précision) ;
1°) ALORS QUE monsieur X... faisait expressément valoir dans ses conclusions d'appel (conclusions récapitulatives du 30 avril 2009, p. 8 § 1 à 3 et p. 9, §) que la société Labant avait tardé à lui notifier l'acte de vente en l'entretenant volontairement et trompeusement dans l'espoir que la maison pourrait être livrée avant le mois de février 2007 en lui faisant signer un plan de l'installation électrique et en lui remettant une attestation d'ouverture de chantier les 15 et 19 décembre 2005 ; qu'en laissant sans aucune réponse ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (conclusions récapitulatives du 30 avril 2009, p.12 § 4 à 8) monsieur X... avait expressément fait valoir, sans être contredit, que la modification du projet d'acte de vente, tendant à mettre à la charge de la société Labant les frais d'acte notarié comme ceux relatifs à la pose d'une fenêtre dans le séjour et d'un plafond dans le garage, ne faisait que reprendre les concessions du réservant, consenties lors des pourparlers engagés au printemps 2006, de sorte que le refus de ce dernier de signer le contrat de vente était fautif ; qu'en laissant sans aucune réponse ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, exigée par l'article R.261-29 du code de la construction et de l'habitation, entraîne la nullité du contrat préliminaire prévu par l'article L.261-15 du même code, sauf lorsque la vente a finalement été conclue ; qu'en jugeant que l'émission du dépôt de garantie au nom du réservant constituait un manquement relatif, la somme ayant été transférée vers la comptabilité du notaire puis consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations et que monsieur X..., qui avait toujours manifesté la volonté de voir se concrétiser son projet d'acquisition, ne pouvait se prévaloir de cette nullité, la cour d'appel a violé les articles L.261-15 et R.261-29 du code de la construction et de l'habitation ;
4°) ALORS QUE l'absence de mention, dans le contrat de réservation prévu par l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation, de la date à laquelle la vente pourra être conclue entraîne la nullité dudit contrat ; qu'en refusant de prononcer la nullité du contrat préliminaire, cependant qu'elle avait constaté que la prorogation de fait du contrat préliminaire constituait une violation des dispositions légales applicables en l'absence de formalisation d'un second contrat faisant apparaître clairement les délais de la passation de l'acte de vente et d'exécution des travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles L.261-15 et R. 261-26 du code de la construction et de l'habitation ;
5°) ALORS QUE , subsidiairement, l'absence de mention dans le contrat de réservation de la date à laquelle la vente pourra être conclue entraîne la nullité dudit contrat en vertu des articles L.261-15 et R. 261-26 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en retenant que la prorogation de fait du contrat préliminaire constituait une violation des dispositions légales applicables en l'absence de formalisation d'un second contrat faisant apparaître clairement les délais de la passation de l'acte de vente et d'exécution des travaux, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette méconnaissance n'entraînait pas la nullité dudit contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.
Dans le même sens que :3e Civ., 22 février 1995, pourvoi n° 93-14.853, Bull. 1995, III, n° 57 (cassation)