LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;
Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 18 juin 2008) que, par acte du 16 septembre 1996, les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Pompa, lui ont délivré congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement ; qu'un jugement du 17 octobre 2000, confirmé par un arrêt du 2 septembre 2003, a fixé le prix du bail renouvelé ; que par acte du 30 novembre 2000, réitéré les 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001, les consorts X... ont informé le locataire de leur "décision irrévocable de refuser le renouvellement du bail" ; que, par acte authentique du 17 janvier 2001, la société Pompa, placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la société ASC ; que cette dernière a assigné les consorts X... aux fins, pour le cas où leur refus de renouvellement du bail serait validé, d'obtenir paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que pour rejeter cette demande et dire la société ASC occupante sans droit ni titre des locaux, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie du droit au renouvellement de ce bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction, c'est à la condition que la cession soit régulière et opposable au bailleur, que l'exercice par les consorts X... de leur droit de rétractation a eu pour effet le non renouvellement du bail, lequel a pris fin à la date du 1er avril 2007, que le bail commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 à laquelle la société Pompa a cédé son fonds de commerce à la société ASC, que la vente d'un droit au bail inexistant était donc sans objet et doit être annulée par application des dispositions de l'article 1108 du code civil et qu'en raison de l'effet rétroactif de cette nullité, la société ASC, qui n'a jamais eu la qualité de locataire, ne peut bénéficier de l'indemnité d'éviction due uniquement au locataire évincé et occupe sans droit ni titre les locaux ;
Qu'en statuant ainsi alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que les consorts X... ont exercé leur droit de rétractation conformément aux dispositions de l'article L. 145-57 du code de commerce, débouté la société ASC de sa demande d'annulation des actes extra-judiciaire déclarés les 30 novembre et 22 décembre 2000 et 4 janvier 2001 et déclaré le congé opposable à la société ASC, l'arrêt rendu le 18 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; les condamne, ensemble, à payer à la société ASC la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux conseils pour la société ASC
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL ASC de ses demandes relatives au paiement d'une provision sur paiement d'une indemnité d'éviction et à la désignation d'un expert pour évaluer ladite indemnité, d'AVOIR déclaré nulle la vente du droit au bail dressé le 17 janvier 2001 par devant Maître Y..., d'AVOIR dit que la SARL ASC qui occupe sans droit ni titre le local sis ... appartenant aux consorts X... devra quitter ledit local, et d'AVOIR ordonné autant que de besoin et si nécessaire avec le concours de la force publique l'expulsion de la SARL ASC du local commercial sis ... appartenant aux consorts X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE si l'acquéreur d'un droit au bail bénéficie d'un droit au renouvellement du bail et du droit au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de congé, c'est à la double condition que la cession du droit au bail soit régulière et opposable au bailleur ; que cette chronologie interdit à la SARL ASC d'invoquer la régularité de la cession par la SARL POMPA de son droit au bail pour solliciter des consorts X... l'offre d'une indemnité d'éviction ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a débouté la SARL ASC de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction (p. 7, § 1 à 3 de l'arrêt attaqué) ; que si l'arrêt n° 583 rendu le 2 septembre 2003 par la Cour d'appel de BASTIA avait autorité de chose jugée sur la régularité de l'autorisation de cession de gré à gré du droit au bail donnée par le juge commissaire de la liquidation de la SARL POMPA à la SARL ASC, cette circonstance était sans incidence possible sur la régularité de la vente elle même passée par acte notarié le 17 janvier 2001, à une date où la chose vendue n'existait plus, par suite de l'exercice par le bailleur de son droit d'option et de la signification régulière aux parties de son refus de renouvellement du bail (p. 7, § 6 de l'arrêt attaqué) ; que les dispositions subséquentes du jugement déféré relatives à l'expulsion de la SARL ASC () doivent également être confirmées (p.8, § 1 de l'arrêt attaqué) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les demandes relatives à l'indemnité d'éviction ; que l'article L.145-14 du Code de Commerce édicte que le bailleur doit sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants non applicables en l'espèce, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction ; qu'en l'espèce, la vente du droit au bail ayant été déclarée nulle, elle a été rétroactivement anéantie et la SARL ASC qui présente la demande d'indemnité d'éviction, n'a jamais eu la qualité de locataire, en sorte qu'elle ne peut donc bénéficier du versement de l'indemnité d'occupation (lire d'éviction) due uniquement au locataire évincé qui est la SARL POMPA, laquelle n'est pas partie à la présente instance ; que la SARL ASC sera donc déboutée de ses demandes relatives au paiement d'une provision sur paiement d'une indemnité d'éviction et à la désignation d'un expert pour déterminer ladite indemnité (p. 5, § 1 à 3 du jugement entrepris) ; que sur la nullité de l'acte de cession en date du 17 janvier 2001 ; que l'exercice par le bailleur de son droit de rétractation a pour effet le non renouvellement du bail, lequel en l'espèce prenait fin à la date du 1er avril 1997 ; que l'acte passé le 17 janvier 2001, dressé pardevant Maître Y..., a pour objet la vente d'un fonds de commerce composé, pour ce qui est des éléments incorporels, notamment du droit au bail des locaux dans lesquels est exploité ce fonds ; qu'en application des dispositions 1108 du Code Civil, l'existence d'un objet certain formant la matière de l'engagement est essentiel à la validité de la convention ; qu'en vertu de l'article 1126 du même code, tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner ou à faire ou ne pas faire ; qu'en l'espèce il est établi que les défendeurs ne souhaitaient plus donner à bail leur local commercial ; que de ce fait, un congé ayant été signifié le 30 novembre 2000 et le 4 janvier 2001, soit antérieurement à la signature de la vente ; que le bail commercial n'existait donc plus à la date du 17 janvier 2001 ; qu'il ne pouvait donc être cédé ; que la vente de ce droit au bail inexistant est donc sans objet ; que par application des dispositions 1108 du Code Civil le contrat de vente dressé le 17 janvier 2001 est donc nul (p. 5, § 12 à 16, p. 6, § 1 à 5 du jugement entrepris) ; que sur la demande d'expulsion : que la SARL ASC occupe sans droit ni titre le local commercial sis ..., appartenant aux consorts X... ; qu'elle devra donc le quitter ; qu'autant que de besoin son expulsion sera ordonnée, si nécessaire avec le concours de la force publique (p. 6, § 6 à 8 du jugement entrepris) ;
ALORS QUE sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession du fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l'article L.145-28 du Code de Commerce ; qu'en jugeant que l'exercice du droit de rétractation du bailleur et le non renouvellement du bail avait pour effet de rendre l'objet de la cession du fonds de commerce intervenue postérieurement inexistant et le contrat de vente nul, en sorte que le cessionnaire ne pouvait prétendre à aucune indemnité d'éviction et devait quitter les locaux litigieux, la Cour d'appel a violé les articles L.145-14, L.145-16, L.145-28 du Code de Commerce, ensemble les articles 1108 et 1134 du Code Civil.
Dans le même sens : 3e Civ., 6 avril 2005, pourvoi n° 01-12.719, Bull. 2005, III, n° 84 (rejet)