LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes d'ordre public que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure, les parties peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en vertu d'un mandat non exclusif de vente donné par la société Poucel, prévoyant que la rémunération du mandataire, forfaitairement fixée à la somme de 25 000 euros, serait à la charge du vendeur, la société Tri-Logis, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Espace Immo (l'agence), a négocié la vente d'un terrain à bâtir au profit de M. X... et Mme Y... ; qu'aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives conclue le 21 décembre 2004, ces derniers se sont portés indivisément acquéreurs du terrain, au prix de 180 000 euros, la commission forfaitaire étant mise "à la charge de l'acquéreur", puis, par acte unilatéral du même jour, se sont reconnus débiteurs envers l'agence d'une somme de 25 000 euros ; qu'après que le terrain eut été vendu, par acte authentique du 28 avril 2006, à une société civile immobilière ayant pour gérant M. X..., M. Z..., mandataire liquidateur de la société Tri-Logis, estimant que l'opération avait été effectivement conclue, a assigné ce dernier et Mme Y... en paiement de la commission convenue dans l'acte du 21 décembre 2004, augmentée des intérêts au taux légal ;
Attendu que, pour décider que M. X... et Mme Y... étaient débiteurs de la rémunération de l'agence et les condamner solidairement à payer à son mandataire liquidateur la somme forfaitaire de 25 000 euros, l'arrêt retient que ces derniers ont stipulé pour autrui en faveur de la société Tri-Logis en s'engageant à régler sa rémunération dans le "compromis" du 21 décembre 2004, stipulation à l'exécution de laquelle ni les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ni celles de l'article 73 de son décret d'application ne font obstacle ; qu'il ajoute qu'étant des tiers par rapport au mandat de vente consenti à l'agence, les stipulants ne peuvent se prévaloir du non-respect de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 pour échapper à leurs obligations, et que si l'article 73 du décret d'application de la loi prescrit que l'agent immobilier ne peut recevoir de commissions ou de rémunérations d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties, le "compromis", qui renferme cet engagement, met précisément le paiement de la commission à la charge de Mme Y... et M. X..., désigné sous le vocable "l'acquéreur" ;
Qu'en statuant ainsi, quand elle constatait que le mandat de vente mettait la commission de l'agence à la charge du vendeur ce dont il résultait qu'à défaut d'identité du redevable désigné dans le mandat d'entremise et dans l'acte constatant l'engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération authentique de la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne M. Z..., en qualité de mandataire liquidateur de la société Tri Logis, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., ès qualités ; le condamne à payer à M. X... et à Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Y...
M. X... et Mlle Y... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés solidairement à payer 25.000  à Me Z..., es-qualités de liquidateur de la société Tri logis avec intérêts depuis le 22 mai 2006.
AUX MOTIFS QUE par acte sous-seing privé en date du 31 août 2004, la Société Poucel a donné à la Sarl Tri.logis, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne commerciale "Espace Immo" un mandat non exclusif de vendre un terrain de 5000 m² situé à Eguilles (Bouches-du-Rhône) au prix de 275 000 . La rémunération du mandataire était fixée à 25 000  à la charge du vendeur. Selon compromis de vente du 21 décembre 2004, MIle Joëlle Y... et M. Christian X... se sont portés acquéreurs du terrain au prix de 180 000 . Il était convenu par les parties que la commission de 25 000  due la Société Tri.logis serait à la charge des acheteurs. Le même jour Mlle Joëlle Y... et M. Christian X... ont signé une reconnaissance d'honoraires dus à la Société Tri.logis pour un montant de 25 000 . L'acte définitif de vente était passé en l'étude de Maître A..., notaire, le 28 avril 2006, entre la SCI Sacha, vendeur, et la SCI 2C Immobilier, représenté par son gérant, M. Christian X..., acquéreur ; que dans le compromis de vente du 21 décembre 2004, Mlle Joëlle Y... et M. Christian X... ont stipulé en faveur de la Sarl Tri.logis, étant relevé que dans cet acte le terme acquéreur désigne M. Christian X... et Mlle Joëlle Y... (pages 1 et 2 du compromis de vente); ni les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ni celles de l'article 73 de son décret d'application, ne font obstacle à l'exécution de ladite stipulation ; si l'article 6 de la loi suscitée édicte que les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er de ladite loi, et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° et 6°, doivent être rédigées par écrit, il y a lieu de constater que Mlle Joëlle Y... et M. Christian X... sont tiers par rapport au mandat de vente consenti par la société Poucel à la Sarl Tri.logis, et si l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prescrit que le titulaire de la carte ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération, d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties, en l'espèce l'engagement des parties au compromis de vente prévoit justement que la commission de 25.000  est à la charge de Mlle Joëlle Y... et de M. Christian X..., désignés sous le terme acquéreur ; qu'en raison de l'importante réduction du prix de vente consentie dans le compromis de vente, l'engagement pris par les acquéreurs de supporter le paiement de la somme de 25.000  en faveur de la société Tri.logis, est bien une condition de leur engagement d'acquérir le bien immobilier, comme le prévoit l'article 1121 du code civil, auquel renvoie l'article 1165 du même code ; en conséquence Mlle Joëlle Y... et M. Christian X... sont bien débiteurs de la somme de 25.000  à l'égard de la Sarl Tri.logis en vertu de l'engagement pris dans le compromis de vente du 21 décembre 2004 ; aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à la Sarl Tri.logis, même si elle a établi une facture à l'égard de son mandant, puisqu'en tout état de cause si celui-ci avait réglé le montant de la commission, il aurait pu, en vertu des dispositions du compromis de vente, en faire supporter la charge définitive aux souscripteurs dudit compromis.
ALORS QUE le compromis de vente du 21 décembre 2004, qui prévoit que l'acquéreur aura la faculté de se substituer toute personne physique ou morale de son choix pour l'acquisition de l'immeuble vendu, stipule précisément et uniquement qu'il a été négocié par l'intermédiaire de Espace Immo Sarl Tri.logis à qui il est dû une commission forfaitaire TVA incluse d'un montant de 25 000  TTC à la charge de l'acquéreur ; que dès lors en retenant, pour condamner solidairement Mlle Y... et M. X... à payer 25.000  à Me Z... en sa qualité de liquidateur de la Sarl Tri.logis, que l'engagement des parties au compromis de vente prévoit que la commission de 25 000  était à la charge de Mlle Y... et de M. X... désignés sous le terme acquéreur et qu'en vertu de cet engagement, qu'ils ont pris en raison de l'importante réduction du prix de vente consentie dans le compromis, qui était une condition de leur engagement d'acquérir, ils sont bien débiteurs de la somme de 25 000  en faveur de la société Tri.logis, la cour, qui a relevé que l'acte définitif de vente a été conclu le 28 avril 2006 avec la SCI 2C Immobilier, a violé la loi des parties et portant l'article 1134 au code civil.
ALORS QUE en toute hypothèse l'agent immobilier ne peut demander ni recevoir une commission à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties ; que si, par une convention ultérieure les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ; que dès lors en retenant, pour décider que Mlle Y... et M. X... étaient bien débiteurs de la somme de 25 000  à l'égard de la Sarl Tri.logis et en conséquence les condamner solidairement à payer cette somme à Me Z... es-qualités de liquidateur de la Sarl Tri.logis, que l'engagement des parties au compromis de vente du 21 décembre 2004 prévoyait que la commission de 25 000  était à la charge de Mlle Y... et de M. X... désignés sous le terme acquéreur, la cour, qui a relevé que le 31 août 2004 la société Poucel avait donné à la Sarl Tri.logis mandat non exclusif de vendre un terrain au prix de 275 000 , la rémunération du mandataire étant fixé à 25 000  à la charge du vendeur, et que l'acte définitif de vente avait été passé à l'étude de Me A..., notaire, le 28 avril 2006, entre la SCI Sacha, vendeur, et la SCI 2C Immobilier, acquéreur, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où ressort que le mandat de vente donné à la Sarl Tri.logs mentionnait le vendeur comme ayant la charge de la commission et que M. X... et Mlle Y... n'ont pas été parties à la vente finalement conclue, ni ne se sont engagés après cette vente à rémunérer la Sarl Tri.logis, et a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
Sur le droit à commission de l'agent immobilier et la possibilité de prendre en compte une convention postérieure à la vente, à rapprocher : 1re Civ., 6 janvier 2011, pourvoi n° 09-71.243, Bull. 2011, I, n° 1 (rejet), et l'arrêt cité