LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2010), que la société civile immobilière Primo (la SCI Primo), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin (le syndicat des copropriétaires) pour que soit annulée l'assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2007 dont les deux scrutateurs n'avaient pas été élus mais désignés conformément à la clause du règlement de copropriété qui stipulait que ceux-ci seraient d'office ceux qui détenaient le plus de tantièmes, et que soit déclaré non écrite cette clause du règlement de copropriété ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires tout en déclarant non écrite la clause du règlement de copropriété, l'arrêt retient que les clauses du règlement de copropriété devant recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire, et les décisions invoquées à ce titre par la SCI Primo étant postérieures à la tenue de l'assemblée critiquée, l'assemblée générale du 24 août 2007 ne peut être annulée de ce chef ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la clause était réputée non écrite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare non écrite la clause du règlement de copropriété relative aux modalités de la désignation des scrutateurs (article 36 en son seul alinéa 3) et en ce qu'il rejette les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 2 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin à payer à la société civile immobilière Primo la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Primo.
Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S. C. I. PRIMO de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 août 2007 ;
AUX MOTIFS que la désignation des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et toute clause contraire doit être réputée non écrite, en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans ces conditions, la clause contraire du règlement de copropriété relative aux modalités de désignation des scrutateurs, c'est-à-dire l'article 36 en son alinéa 3, sera réputée non écrite ; cependant, les clauses du règlement de copropriété devant recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire, et les décisions invoquées à ce titre par la S. C. I. PRIMO étant postérieures à la tenue de l'assemblée critiquée, l'assemblée générale du 24 août 2007 ne peut être annulée de ce chef ;
que la S. C. I. PRIMO invoque, en second lieu, la rédaction qualifiée de mensongère du procès-verbal ; la résolution 2 relative aux scrutateurs est ainsi rédigée :
« Election des scrutateurs (article 24) : Messieurs X... et Y... sont élus scrutateurs.
Mise aux voix de cette résolution a donné lieu au vote suivant :
Pour : 26 copropriétaires totalisant 7949/ 7949.
Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés ».
Cette rédaction relate bien une élection alors qu'il résulte du procèsverbal de constat de l'huissier qui a assisté à l'assemblée qu'aucun vote n'est intervenu, les scrutateurs ayant été désignés en la personne des copropriétaires détenant le plus de tantième. Cette rédaction erronée ne peut toutefois justifier l'annulation de l'assemblée telle que sollicitée par la S. C. I. PRIMO, dès lors que le constat d'huissier relate exactement les conditions de la désignation des scrutateurs en application des dispositions d'un règlement de copropriété, non encore anéanti à la date de la tenue de l'assemblée, étant d'ailleurs relevé que la S. C. I. PRIMO, présente à l'assemblée, a assisté à cette désignation. La résolution ainsi adoptée sans vote n'encourt pas non plus l'annulation puisqu'elle n'est donc que l'application d'une clause de règlement de copropriété alors en vigueur.
ALORS, D'UNE PART, QU'il résulte des articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967 que, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son Président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs, et que sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la loi et à celles du règlement d'administration public prévu pour leur application ; qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, si bien qu'en retenant, pour débouter la S. C. I. PRIMO de son action en annulation de l'assemblée générale du 24 août 2007, que les scrutateurs avaient été désignés conformément aux dispositions du règlement de copropriété qui prévoient la désignation des deux membres de l'assemblée possédant et représentant le plus grand nombre de quotes-parts de la copropriété, et que cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, devrait être appliquée tant qu'elle n'avait pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la Cour d'appel a violé les textes précités ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'il résulte de l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, signé à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs, comportant, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote avec les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenu et leur nombre de voix ; que l'inobservation des formalités substantielles d'établissement du procèsverbal entraîne la nullité de l'assemblée générale sans qu'il y ait lieu de justifier d'un grief, si bien que la Cour d'appel qui constate que le procès-verbal comporte l'indication mensongère d'un vote qui n'a pas eu lieu, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard du texte précité.
Dans le même sens : 3e Civ., 28 avril 2011, pourvoi n° 10-14.298, Bull. 2011, III, n° 61 (cassation).
Sur le fait que les clauses d'un règlement de copropriété doivent continuer à recevoir application tant qu'une décision de justice ne les a pas déclarées non écrites, à rapprocher :3e Civ., 21 juin 2006, pourvoi n° 05-13.607, Bull. 2006, III, n° 159 (cassation).
Sur les effets du constat du caractère réputé non écrit d'une clause relative à la répartition des charges, à rapprocher :3e Civ., 2 mars 2005, pourvoi n° 03-16.731, Bull. 2005, III, n° 53 (cassation), et l'arrêt cité