LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 16 juin 2009), que, par acte du 15 octobre 1986, la société Laurentel a donné à bail à la société Lensotel, différentes surfaces et bâtiments à usage commercial d'hôtel, bar et restaurant ; que le bail stipulait que le preneur aura la charge des grosses réparations et celle du clos et le couvert, mais que la bailleresse fournira à ses frais les matériaux nécessaires à la réfection de la toiture ; qu'en cours d'exécution du bail, il est apparu que des travaux devaient être réalisés sur la toiture de l'un des bâtiments ; que la bailleresse a livré à la locataire les matériaux nécessaires ; que la société Lensotel n'ayant pas réalisé ces travaux, la bailleresse lui a notifié un commandement au visa de la clause résolutoire ; que la locataire a réalisé les travaux puis a assigné la société Laurentel en remboursement de leur coût ;
Attendu que la société Laurentel fait grief à l'arrêt de dire que les travaux de réfection totale de la toiture ainsi que les travaux rendus nécessaires par sa vétusté étaient à sa charge, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article 4-7 du bail, il était expressément stipulé : "le preneur aura la charge de l'entretien courant de l'immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du code civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert, étant toutefois précisé que la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures" ; que cette clause claire et précise mettait à la charge de la société Lensotel, locataire, toutes les grosses réparations, y compris la réfection totale de la toiture ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4-7 précité, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a apprécié le caractère total ou partiel de la réfection de la toiture au regard de la seule rotonde ; qu'au contraire, il convenait d'apprécier ce caractère au regard de l'ensemble des locaux compris dans l'assiette du bail, de sorte que la réfection de la toiture de la seule rotonde constituait une réfection partielle de la toiture des locaux loués, entrant dans le champ l'application de l'article 4-7 du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 606 et 1134 du code civil ;
3°/ qu'en affirmant que, faute de clause dérogatoire, les travaux de réfection de la toiture de la rotonde étaient en toute hypothèse à la charge de la société Laurentel, bailleresse, comme dus à la vétusté, sans identifier ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux de réfection de la toiture de la seule rotonde n'étaient pas dus à un défaut d'entretien imputable à la société Lensotel, locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1755 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Laurentel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Laurentel à payer à la société Lensotel la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Laurentel ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Laurentel.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les travaux de réfection totale des toitures, ainsi que les travaux dus à la vétusté de ces dernières, étaient à la charge de la société LAURENTEL en sa qualité de bailleresse, et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer la somme de 11.577,28  à la société LENSOTEL en remboursement des travaux effectués par cette dernière ;
AUX MOTIFS QUE : « les dispositions de l'article 1720 du code civil ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y déroger ; qu'en l'espèce, l'article du bail prévoit que « le preneur aura la charge de l'entretien courant de l'immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du code civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert, étant toutefois précisé que la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures » ; que cette dérogation conventionnelle au principe selon lequel les grosses réparations incombent au bailleur, a été parfaitement acceptée par les parties et ne contrevient en aucun cas à l'obligation de délivrance du bailleur ; qu'elle implique que la société LENSOTEL est tenue de toutes les réparations concernant l'entretien courant, et s'agissant des toitures, de toutes les dépenses d'entretien et de réparations nécessaires à la conservation de l'immeuble loué, à l'exception des matériaux ; que cette clause dérogatoire aux règles supplétives du code civil, et restrictive des obligations du bailleur, devant s'interpréter restrictivement, il y a lieu de distinguer la simple réparation du remplacement total qui incombe au bailleur lorsqu'il n'est pas expressément visé par la convention, de telle sorte que la SA LAURENTEL reste tenue de la réfection totale des toitures ; qu'en outre, faute de dérogation expresse dans la convention aux dispositions de l'article 1755 du code civil, le bail qui met à la charge du preneur toutes les réparations nécessaires ou simplement utiles, y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, ne décharge pas le bailleur des travaux imposés par la vétusté ; qu'il résulte également de ces éléments que le remplacement de la toiture de la rotonde entre dans le cadre des obligations du bailleur, étant précisé que le bail portant sur plusieurs bâtiments, il y a lieu de prendre en compte le remplacement total de chaque toiture, et non comme le soutient la société LAURENTEL, la réfection de la totalité des toitures, ce qui reviendrait à vider de toute substance les obligations du bailleur ; qu'il sera fait droit à la demande de la société LENSOTEL tendant au remboursement de la somme de 11.577,28 , montant des travaux exposés par elle » ;
ALORS 1°) QUE : aux termes de l'article 4-7 du bail, il était expressément stipulé : « le preneur aura la charge de l'entretien courant de l'immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du Code civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert, étant toutefois précisé que la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures » ; que cette clause claire et précise mettait à la charge de la société LENSOTEL, locataire, toutes les grosses réparations, y compris la réfection totale de la toiture ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 4-7 précité, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2°) QUE : la cour d'appel a apprécié le caractère total ou partiel de la réfection de la toiture au regard de la seule rotonde ; qu'au contraire, il convenait d'apprécier ce caractère au regard de l'ensemble des locaux compris dans l'assiette du bail, de sorte que la réfection de la toiture de la seule rotonde constituait une réfection partielle de la toiture des locaux loués, entrant dans le champ l'application de l'article 4-7 du bail ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 606 et 1134 du code civil ;
ALORS 3°) QUE : en affirmant que, faute de clause dérogatoire, les travaux de réfection de la toiture de la rotonde étaient en toute hypothèse à la charge de la société LAURENTEL, bailleresse, comme dus à la vétusté, sans identifier ni analyser, même sommairement, les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 4°) QUE : en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les travaux de réfection de la toiture de la seule rotonde n'étaient pas dus à un défaut d'entretien imputable à la société LENSOTEL, locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1755 du code civil.
Sur la prise en charge de la réfection d'une toiture, à rapprocher :3e Civ., 10 mai 1991, pourvoi n° 89-18.165, Bull. 1991, III, n° 127 (cassation), et l'arrêt cité