LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 décembre 2006), que par acte sous seing privé du 22 avril 1981, M. X... et Mme X..., aux droits desquels se trouvent Mme Jeannine Y..., Mme Isabelle Z... et Mme Marie-Christine A... (les consorts Y...), ont donné à bail à M. B... des biens immobiliers composés d'une maison d'habitation, de bâtiments et de parcelles de terre d'une contenance totale de 4 800 mètres carrés ; que le 7 janvier 1997, les bailleurs ont vendu à un tiers 4 200 mètres carrés du terrain loué ; que le 16 juin 2000, a été délivré au preneur un congé avec offre de vente sur le surplus des biens loués ; que ce congé a été annulé par un jugement confirmé par un arrêt du 13 novembre 2003 qui, dans son dispositif, condamnait le preneur à payer les loyers à venir " sur la base de son bail " ; que les bailleresses ont assigné le locataire en résiliation du bail et paiement des loyers impayés ; que M. B... s'est opposé à la résiliation à ses torts en soulevant le défaut de délivrance de partie du bien loué et, reconventionnellement, a demandé remboursement des travaux effectués dans la maison et paiement de dommages intérêts pour privation de jouissance ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs, alors, selon le moyen, que par son arrêt du 13 novembre 2003, la cour d'appel de Rennes s'était bornée à décider qu'il ne pouvait prétendre être dispensé du paiement d'une partie du loyer, en raison du fait qu'il avait été privé de la majeure partie du terrain qui lui avait été loué, tout en soutenant, pour mettre en cause le congé, que le bail avait toujours pour objet la totalité du terrain ; qu'en revanche, la cour d'appel n'avait nullement dispensé les bailleurs de leur obligation de délivrance du bien loué ; qu'en affirmant néanmoins que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 13 novembre 2003 interdisait à M. B... de se prévaloir, pour justifier le défaut de paiement des loyers, du manquement par les bailleurs à leur obligation de délivrance du bien loué, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que dans son arrêt du 13 novembre 2003, la cour d'appel, après avoir constaté que, postérieurement à la vente, le bail n'avait été ni résilié ni modifié, avait approuvé le premier juge d'avoir dit que M. B... devait les pleins loyers depuis le 1er août 1997 et ajouté qu'il devait les loyers à venir, en l'état des relations des parties, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que M. B... ne pouvait introduire à nouveau une discussion sur son obligation au paiement des loyers sans heurter l'autorité de la chose jugée attachée à cet arrêt, et constaté qu'il ne contestait pas n'avoir pas exécuté cette décision, a souverainement retenu qu'il y avait là manquement grave à ses obligations justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que dans deux courriers adressés par le bailleur à M. B... se trouvait la preuve de ce que le preneur avait effectué des travaux d'amélioration dans la maison mais également de ce qu'il n'avait pas informé le bailleur de ses projets, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit qu'en l'absence de clause contraire du bail, l'accession de ces travaux devait se faire sans indemnité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1351 du code civil ;
Attendu que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. B... en réparation de son préjudice de jouissance, l'arrêt retient qu'en sollicitant des dommages et intérêts équivalents à 85 % de la créance de loyers, M. B... reprend la demande de réduction de loyers qu'il avait présentée sans succès lors de la présente instance, pour la même cause et contre les mêmes parties, de sorte que sa demande se heurte à la chose jugée par l'arrêt du 13 novembre 2003 relativement à la même contestation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. B... n'avait pas demandé réparation de son préjudice de jouissance dans la précédente instance et qu'une telle demande n'a pas le même objet qu'une demande en réduction du montant du loyer pour modification de la surface louée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. B... de sa demande en dommages intérêts pour privation de jouissance, l'arrêt rendu le 21 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les consorts Y... à payer à la SCP Richard la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. B...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail conclu le 22 avril 1981 aux torts exclusifs de Monsieur B... et d'avoir ordonné son expulsion ;
AUX MOTIFS QUE, sans contester ne plus s'être acquitté de ses loyers depuis 1997, Monsieur B... fait grief au jugement déféré d'avoir prononcé la résiliation du bail au motif que sa propre inexécution était justifiée par les manquements des bailleurs, qui en vendant à un tiers, au mépris de ses droits, une partie du bien loué, l'ont privé de la jouissance d'une partie de l'immeuble loué ; qu'il ajoute que, si le bail devait néanmoins être résilié, ces manquements justifieraient que la résiliation soit prononcée aux torts des bailleurs ; que dans son arrêt du 13 novembre 2003, qui a force de chose jugée, la Cour, après avoir constaté que, postérieurement à la vente, le bail n'avait été ni résilié ni modifié, a approuvé le premier juge d'avoir dit que Monsieur B... devait les pleins loyers depuis le premier août 1997 et a ajouté qu'il devait les loyers à venir, en l'état des relations des parties ; que Monsieur B... ne peut donc introduire à nouveau une discussion sur son obligation au paiement des loyers sans se heurter à l'autorité de la chose jugée ; qu'il ne conteste pas n'avoir pas exécuté la décision susdite et c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il y avait là manquement grave à ses obligations, justifiant le prononcé de la résolution du bail à ses torts exclusifs ;
ALORS QUE, par son arrêt du 13 novembre 2003, la Cour d'appel de Rennes s'était bornée à décider que Monsieur B... ne pouvait prétendre être dispensé du paiement d'une partie du loyer, en raison du fait qu'il avait été privé de la majeure partie du terrain qui lui avait été loué, tout en soutenant, pour mettre en cause le congé, que le bail avait toujours pour objet la totalité du terrain ; qu'en revanche, la Cour d'appel n'avait nullement dispensé les bailleurs de leur obligation de délivrance du bien loué ; qu'en affirmant néanmoins que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 13 novembre 2003 interdisait à Monsieur B... de se prévaloir, pour justifier le défaut de paiement des loyers, du manquement par les bailleurs à leur obligation de délivrance du bien loué, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur B... de sa demande tendant à voir condamner les consorts X...- Y... à lui payer la somme de 18. 293, 88 au titre des travaux effectués dans le bien loué ;
AUX MOTIFS QUE c'est dans deux courriers datés des 13 janvier et 2 octobre 1999, adressés par le bailleur à Monsieur B..., que se trouve la preuve de ce que le preneur a effectué des travaux d'amélioration dans la maison, consistant en l'installation d'une salle de bains et l'aménagement d'une chambre ; qu'il ressort également de ces écrits que le preneur n'a pas informé de ses projets le bailleur, qui leur dénie toute utilité ; que dans ces conditions, et en l'absence de clause contraire au bail, le premier juge a exactement considéré que l'accession de ces travaux se ferait sans indemnité ;
ALORS QUE le preneur qui, après délivrance de locaux ne répondant en rien aux normes minimales de confort et d'habitabilité, les a aménagés est fondé à prétendre au remboursement des travaux réalisés, même en l'absence de toute disposition contractuelle ; qu'en se bornant à affirmer qu'en l'absence de clause figurant dans le contrat de bail ou d'autorisation du bailleur, Monsieur B... ne pouvait prétendre au paiement des travaux qu'il avait réalisés, sans répondre aux conclusions de celui-ci faisant valoir que les travaux en cause étaient nécessaires pour rendre la maison habitable et éviter qu'elle ne tombe en ruine, ce dont il résultait que même en l'absence de stipulation contractuelle ou d'autorisation des bailleurs, il était fondé à se les voir rembourser, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur B... de sa demande tendant à voir condamner les consorts X...- Y... à lui payer, à titre de dommages-intérêts, une somme égale à 85 % de la créance de loyers, en réparation du préjudice constitué par la privation de jouissance d'une partie du bien loué ;
AUX MOTIFS QUE, toujours au motif que les bailleurs, par la vente qu'ils ont consentie à un tiers, l'ont empêché de jouir d'une partie des biens loués, Monsieur B... réclame leur condamnation au paiement de dommages et intérêts qu'il évalue à 85 % de la créance de loyer, que les bailleurs objectent que la Cour, dans sa présente décision, a déjà débouté Monsieur B... de sa demande de réduction de loyers pour réduction de l'assiette des biens loués et qu'il ne prouve pas le trouble de jouissance qu'il allègue ; qu'il est exact qu'en sollicitant des dommages et intérêts équivalents à 85 % de la créance de loyers, Monsieur B... reprend la demande de réduction de loyers qu'il avait présentée sans succès lors de la précédente instance, pour la même cause et contre les mêmes parties, de sorte que sa demande se heurte à la chose jugée par l'arrêt du 13 novembre 2003 relativement à la même contestation ;
ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande en réduction de loyers et celle tendant à l'octroi de dommages-intérêts ont un objet différent ; qu'en décidant néanmoins que l'autorité de la chose jugée attachée à son précédent arrêt du 13 novembre 2003, ayant débouté Monsieur B... de sa demande en réduction de loyer, faisait obstacle à sa demande en paiement de dommages-intérêts, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil.
Sur l'exclusion d'une identité d'objet entre deux actions, à rapprocher :  Soc., 24 mai 2006, pourvoi n° 04-44.605, Bull. 2006, V, n° 185 (cassation partielle), et l'arrêt cité ; 2e Civ., 14 septembre 2006, pourvoi n° 05-14.346, Bull. 2006, II, n° 221 (cassation), et l'arrêt cité ; 3e Civ., 18 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.852, Bull. 2006, III, n° 202 (cassation partielle), et les arrêts cités ; 2e Civ., 18 septembre 2008, pourvois n° 07-18.228, 07-17.158, Bull. 2008, II, n° 198 (cassation)