LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 juillet 2006), que suivant acte de  la SCP de notaires Cheuvreux, Geoffroy-Bergier et Bourges, M. X... a vendu aux époux Y..., par l'entremise de la société Administration de biens et conseils, le lot n° 19 d'un immeuble en copropriété sous sa désignation au règlement de copropriété et celle actualisée et en mentionnant que sa superficie mesurée par le cabinet Audit conseils services était de 132,02 m² ; que les époux Y... ont fait contrôler ultérieurement le mesurage par un architecte qui a établi que la superficie devait être ramenée à 113,11 m² après déduction de celle de la cave aménagée en pièce au sous-sol ; qu'ils ont assigné en réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure M. X..., lequel a appelé en garantie le cabinet Audit conseils services, la société Administration de biens et conseils et la SCP de notaires ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot et que, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que, pour déterminer la nature d'un local au regard de cette règle, il convient de se référer au règlement de copropriété, ce document étant le seul à informer de l'affectation des parties privatives et communes, à l'exclusion de l'acte de vente et, en conséquence, toute transformation du sous-sol reste nécessairement sans effet juridique en l'absence de modification du règlement de copropriété, et ce malgré l'utilisation pratique qu'ont pu en faire les cédants ; qu'ainsi a violé les articles 8 et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil, la cour d'appel qui a retenu que, pour déterminer la nature juridique de la cave litigieuse, il convenait de se rapporter à la destination physique des lieux et qu'il importait peu que cette nouvelle destination ne soit pas celle qui figurait au règlement de copropriété ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte notarié énonçait que le lot vendu était, par suite de travaux de transformation autorisés, constitué pour le sous-sol d'une grande pièce et d'une cave et qu'il résultait des pièces produites et de la désignation du bien vendu que la grande pièce en sous-sol, d'une superficie de 19,43 m² et d'une hauteur supérieure à 1,80 m, se distinguait de la cave attenante qui la jouxtait, la cour d'appel qui a constaté que cette pièce faisait partie intégrante de la superficie de la partie privative du lot litigieux en a exactement déduit qu'elle devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Y... et Mme Z... à payer à M. X... la somme de 2 000 euros, à la société Administration de biens et conseils la somme de 2 000 euros et à la SCP Cheuvreux, Geoffroy-Bergier et Bourges, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. Y... et de Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille sept.