LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail à Mme X... a, le 30 août 2006, notifié à la locataire une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que la preneuse n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable son action alors, selon le moyen :
1°/ que la commission départementale de conciliation des rapports locatifs peut être valablement saisie moins de deux mois avant l'expiration du bail ; qu'en décidant néanmoins que l'action de la société Hyéroise tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel réévalué, était irrecevable, motif pris que cette société avait saisi la Commission départementale de conciliation des rapports locatifs du Var moins de deux mois avant l'expiration du bail, la cour d'appel a violé les articles 17 c), 19, 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 2006, et 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l'application de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation ;
2°/ que toute décision définitive rendue par la commission départementale de conciliation des rapports locatifs constitue un avis, permettant au bailleur de saisir le juge d'une demande tendant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, peu important que cet avis ait été rendu sans que le fond de l'affaire n'ait été examiné ; qu'en décidant néanmoins que l'action de la société Hyéroise tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel réévalué, était irrecevable, motif pris qu'en se bornant à décider qu'elle avait été saisie tardivement et que la demande de la société Hyéroise était irrecevable, la Commission départementale de conciliation des rapports locatifs du Var n'avait pas rendu son avis, bien qu'une telle décision ait été constitutive d'un avis, peu important que le fond de l'affaire n'ait pas été examiné, la cour d'appel a violé les articles 17 c), 19, 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 2006, et 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l'application de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation ;
3°/ que le juge peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission départementale de conciliation des rapports locatifs pour rendre son avis soit écoulé, dès lors que cette dernière a rendu son avis avant l'expiration de ce délai de deux mois ; qu'en décidant que l'action de la société Hyéroise tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel réévalué, était irrecevable, motif pris qu'elle avait été diligentée avant l'expiration du délai de deux mois imparti à la Commission départementale de conciliation des rapports locatifs du Var pour rendre son avis, après avoir pourtant constaté que cette commission avait décidé, le jour même de sa saisine, que cette dernière était tardive et que la demande de la société Hyéroise était irrecevable, ce dont il résultait qu'elle avait rendu son avis avant l'expiration du délai de deux mois qui lui était imparti pour prendre sa décision et que l'action de la société Hyéroise était recevable, la cour d'appel a violé les articles 17 c), 19, 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 2006, et 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l'application de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation ;
Mais attendu que le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé ; qu'ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission de conciliation des rapports locatifs du département du Var par courrier recommandé en date du 20 février 2007, reçu le 22 février 2007, soit six jours avant le terme du bail, et que la commission avait indiqué par courrier du 22 février 2007 que le dossier était transmis tardivement et n'était pas recevable, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que cette commission n'avait pas rendu d'avis et n'avait pas été mise en mesure d'en donner un sur le litige dont elle était saisie, en a exactement déduit que l'action de la SCI n'avait pas respecté les dispositions légales impératives et était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Hyéroise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Hyéroise ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société Hyéroise.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action de la Société HYEROISE tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 a été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros (hors charges) à l'indice du premier trimestre 2006, cette augmentation s'appliquant par sixième annuel avec exécution provisoire ;
AUX MOTIFS QUE l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (...). En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat » ; qu'en vertu des dispositions de l'article 8 du décret du 19 juillet 2001, la commission émet un avis qui doit être rendu dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine ; qu'il résulte de ces dispositions que la saisine de la commission étant obligatoire, l'action d'un bailleur tendant à la fixation du loyer d'un bail en renouvellement, en l'absence d'accord de son locataire sur la proposition qui lui a été notifiée, est irrecevable, lorsqu'elle est engagée avant l'expiration du délai de deux mois imparti à la commission de conciliation pour rendre son avis ; qu'en l'espèce, le terme du contrat était le 28 février 2007 et l'offre de renouvellement a été régulièrement remise au locataire le 30 août 2006, soit six mois avant le terme ; que la société bailleresse a saisi la Commission de conciliation des rapports locatifs du Var par courrier recommandé en date du 20 février 2007, reçu le 22 février 2007, soit six jours avant le terme du bail ; que cette commission n'a pas rendu d'avis, indiquant par courrier du 22 février 2007 que le dossier était transmis tardivement et n'était pas recevable ; que la commission devant être saisie plus de deux mois avant le terme du bail afin qu'elle dispose de ce délai pour se prononcer et que le bailleur puisse saisir le tribunal avant l'expiration du bail, la saisine de la commission a été tardive et elle n'a pas été en mesure de donner son avis sur le litige dont elle était saisie ; que de ce fait, l'action de la Société HYEROISE, qui n'a pas respecté ces dispositions légales impératives, est irrecevable ; qu'il importe peu que ces dispositions aient été rappelées par la Cour de cassation dans un arrêt du 13 décembre 2006, soit peu de temps avant la saisine de la Commission de conciliation des rapports locatifs du Var, cette jurisprudence n'étant que l'application stricte des dispositions légales en vigueur depuis l'année 2001, dispositions légales connues des parties qui devaient les appliquer ; que c'est à bon droit que le premier juge a déclaré que la saisine du tribunal était irrecevable et que le bail s'était renouvelé à compter du 1er mars 2007, pour une durée de trois ans aux conditions antérieures ; que cette décision sera confirmée ;
1°) ALORS QUE la commission départementale de conciliation des rapports locatifs peut être valablement saisie moins de deux mois avant l'expiration du bail ; qu'en décidant néanmoins que l'action de la Société HYEROISE tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel réévalué, était irrecevable, motif pris que cette société avait saisi la Commission départementale de conciliation des rapports locatifs du Var moins de deux mois avant l'expiration du bail, la Cour d'appel a violé les articles 17 c), 19, 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 2006, et 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l'application de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation ;
2°) ALORS QUE toute décision définitive rendue par la commission départementale de conciliation des rapports locatifs constitue un avis, permettant au bailleur de saisir le juge d'une demande tendant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, peu important que cet avis ait été rendu sans que le fond de l'affaire n'ait été examiné ; qu'en décidant néanmoins que l'action de la Société HYEROISE tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel réévalué, était irrecevable, motif pris qu'en se bornant à décider qu'elle avait été saisie tardivement et que la demande de la Société HYEROISE était irrecevable, la Commission départementale de conciliation des rapports locatifs du Var n'avait pas rendu son avis, bien qu'une telle décision ait été constitutive d'un avis, peu important que le fond de l'affaire n'ait pas été examiné, la Cour d'appel a violé les articles 17 c), 19, 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 2006, et 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l'application de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation ;
3°) ALORS QUE le juge peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la commission départementale de conciliation des rapports locatifs pour rendre son avis soit écoulé, dès lors que cette dernière a rendu son avis avant l'expiration de ce délai de deux mois ; qu'en décidant que l'action de la Société HYEROISE tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 27 février 2004 avait été renouvelé à compter du 1er mars 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel réévalué, était irrecevable, motif pris qu'elle avait été diligentée avant l'expiration du délai de deux mois imparti à la Commission départementale de conciliation des rapports locatifs du Var pour rendre son avis, après avoir pourtant constaté que cette commission avait décidé, le jour même de sa saisine, que cette dernière était tardive et que la demande de la Société HYEROISE était irrecevable, ce dont il résultait qu'elle avait rendu son avis avant l'expiration du délai de deux mois qui lui était imparti pour prendre sa décision et que l'action de la Société HYEROISE était recevable, la Cour d'appel a violé les articles 17 c), 19, 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 2006, et 8 du décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001 pris pour l'application de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée et relatif aux commissions départementales de conciliation.
Sur la recevabilité de l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, à rapprocher :3e Civ., 19 février 2003, pourvoi n° 01-15.813, Bull. 2003, III, n° 41 (cassation) ; 3e Civ., 13 décembre 2006, pourvoi n° 05-20.761, Bull. 2006, III, n° 249 (cassation)