LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 juin 2008), que le 31 mars 2000, les époux X... ont conclu avec la société Bureau d'études conseil en habitat un contrat de construction de maison individuelle sous la double condition suspensive de l'obtention de la garantie dommages-ouvrage et de la garantie de livraison à prix et délais convenus ; que la société Chiyoda Fire and Marine Insurance Company Ltd, aux droits de laquelle se trouve la société AIOI Motor et General Insurance Company of Europe Ltd (AIOI), a délivré une attestation de garantie de livraison le 19 juillet 2000 ; que la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées (Caisse d'épargne) a émis une offre de prêt le 19 mai 2000 ; que l'assurance dommages-ouvrage n'a jamais été souscrite ; que la société AIOI a exécuté sa garantie pour un montant de 12 195,92 euros ; que, soutenant que la Caisse d'épargne avait failli à ses obligations légales et commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, la société AIOI l'a assignée en réparation de son préjudice ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles L. 231-2 j), k), L. 231-4 d), e) et L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que pour condamner la Caisse d'épargne à payer à la société AIOI la somme de 12 195,92 euros, l'arrêt retient qu'en l'absence de la référence de la police d'assurances dommages-ouvrage et de l'attestation de garantie de livraison, la Caisse d'épargne ne pouvait émettre son offre de prêt, qu'il lui appartenait en effet de s'assurer que les conditions suspensives relatives au contrat d'assurance dommages-ouvrage et à la garantie de livraison étaient levées en demandant la référence du contrat d'assurance et l'attestation de garantie de livraison, ce qu'elle n'a pas fait et ce qui constitue une faute dans sa mission de contrôle qui lui est dévolue par la loi et que cette faute de la banque lors de l'émission de l'offre est susceptible à elle seule d'engager sa responsabilité ;
Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque le contrat de construction de maison individuelle est conclu sous conditions suspensives de l'obtention de l'assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison, le banquier n'a pas, lors de l'émission de son offre de prêt, l'obligation de vérifier que ces conditions sont réalisées, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;
Condamne la société AIOI Motor and General Insurance Company of Europe Ltd aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société AIOI Motor and General Insurance Company of Europe Ltd à payer  à la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société AOII Motor and General Insurance Company Of Europe Ltd ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la CAISSE D'EPARGNE MIDI PYRENEES à payer à la société AIOI MOTOR AND GENERAL INSURANCE COMPANY OF EUROPE la somme de 12 195,92 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2005, date de la lettre valant mise en demeure.
AUX MOTIFS QUE la Caisse d'Epargne a émis son offre de prêt le 19 mai 2000 pour une acceptation du 4 juin 2000, alors que le contrat de construction en date du 31 mars 2000 ne comportait pas les mentions prescrites par l'article L. 231-2 précité, la seule mention d'une condition suspensive relative à la souscription de l'assurance dommages-ouvrage non identifiée et d'une autre relative à la souscription de la garantie de remboursement et de livraison, identifiée mais non attestée, ne valant pas les mentions et annexes prescrites ; qu'en l'absence de la référence de la police d'assurance dommages d'ouvrage et de l'attestation de garantie de livraison, la Caisse d'Epargne ne pouvait émettre une offre de prêt aux époux X..., la notion de « référence » étant d'interprétation stricte et signifiant non une simple évocation dans l'acte d'une assurance dommages d'ouvrage quelconque mais l'identification du contrat d'assurance lui-même dûment référencé, l'attestation de garantie de livraison devant en outre être annexée à l'acte, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, l'attestation ayant été délivrée deux mois après l'émission de l'offre ; il lui appartenait en effet de s'assurer que les conditions suspensives relatives au contrat d'assurance dommages ouvrage et à la garantie de livraison étaient levées en demandant la référence du contrat d'assurance et l'attestation de garantie de livraison , ce qu'elle n'a pas fait et ce qui constitue une faute dans sa mission de contrôle qui lui est dévolue par la loi, le garant n'ayant quant à lui aucune obligation en ce sens, ce qui ne permet pas de retenir le moyen soutenu par la Banque d'une faute exonératoire du garant, la preuve n'étant pas rapportée en outre que ce dernier aurait été informé des premiers déblocages de fonds ; qu'il reste néanmoins que la faute de la banque lors de l'émission de l'offre est susceptible à elle seule d'engager sa responsabilité ; elle n'a pas permis à l'acquéreur, les époux X..., de réaliser que l'assurance dommages ouvrage n'avait pas été souscrite, alors qu'ils pouvaient de ce fait invoquer la caducité du contrat en l'état de l'absence de levée de cette condition suspensive, le banquier ayant ainsi laissé l'opération de construction s'engager dans un processus irréversible d'engagement et de paiement des travaux réalisés par la société BECH, ce qui a abouti à la mise en jeu de la garantie de la société appelante qui est dès lors fondée à demander le remboursement à titre indemnitaire des sommes qu'elle a dû payer pour la finition de l'immeuble ; il doit être précisé que ce n'est pas l'absence de garantie dommages-ouvrage qui est la cause du préjudice, comme le soutient l'intimée, mais l'impossibilité, du fait de l'absence de contrôle de la banque, d'invoquer la caducité du contrat du fait de la défaillance de la condition suspensive ; que la Caisse d'Epargne MIDI PYRENEES sera condamnée à lui payer la somme de 12 195,92  augmentée des intérêts à compter de la mise en demeure en date du 14 mars 2005 ;
ALORS QU'il résulte de la combinaison des articles L. 231-2.j.k, L. 231-4.I d, e et L. 231-10 alinéa 1 du Code de la construction et de l'habitation que lorsque le contrat est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de l'assurance dommages et de la garantie de livraison, ce que la loi permet, le prêteur est seulement tenu de vérifier que le contrat qui lui est présenté fait mention de la souscription de ces garanties et n'a pas l'obligation de vérifier que les conditions suspensives se sont réalisées ; qu'ainsi la Cour d'appel, en retenant la responsabilité de la CAISSE D'EPARGNE MIDIPYRENEES pour ne pas s'être assurée que les conditions suspensives relatives au contrat d'assurance dommages ouvrage et à la garantie de livraison étaient levées en demandant la référence du contrat d'assurance et l'attestation de garantie de livraison, a violé les textes précités et l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la CAISSE D'EPARGNE MIDI PYRENEES à payer à la société AIOI MOTOR AND GENERAL INSURANCE COMPANY OF EUROPE la somme de 12 195,92 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2005, date de la lettre valant mise en demeure.
AUX MOTIFS QU'il reste néanmoins que la faute de la banque lors de l'émission de l'offre est susceptible à elle seule d'engager sa responsabilité ;
elle n'a pas permis à l'acquéreur, les époux X..., de réaliser que l'assurance dommages ouvrage n'avait pas été souscrite, alors qu'ils pouvaient de ce fait invoquer la caducité du contrat en l'état de l'absence de levée de cette condition suspensive, le banquier ayant ainsi laissé l'opération de construction s'engager dans un processus irréversible d'engagement et de paiement des travaux réalisés par la société BECH, ce qui a abouti à la mise en jeu de la garantie de la société appelante qui est dès lors fondée à demander le remboursement à titre indemnitaire des sommes qu'elle a dû payer pour la finition de l'immeuble ; il doit être précisé que ce n'est pas l'absence de garantie dommages-ouvrage qui est la cause du préjudice, comme le soutient l'intimée, mais l'impossibilité, du fait de l'absence de contrôle de la banque, d'invoquer la caducité du contrat du fait de la défaillance de la condition suspensive ; que la Caisse d'Epargne MIDI PYRENEES sera condamnée à lui payer la somme de 12 195,92  augmentée des intérêts à compter de la mise en demeure en date du 14 mars 2005 ;
ALORS QUE le lien de causalité entre la faute et le dommage doit être direct ; que la Cour d'appel, en retenant, pour mettre à la charge de la CAISSE D'EPARGNE le montant des sommes déboursées par AIOI MOTOR au titre de la garantie de remboursement et de la livraison, que si celle-ci s'était assurée de la souscription de l'assurance dommages-ouvrage, les époux X... auraient pris conscience que la condition suspensive ne s'était pas réalisée et auraient pu invoquer la caducité du contrat, de sorte que l'opération de construction ne se serait pas engagée et la garantie d'AIOI MOTOR n'aurait pas été appelée, la Cour d'appel a méconnu l'exigence précitée et violé l'article 1382 du Code civil.
Sur l'étendue des obligations du banquier après l'émission de l'offre de prêt, à rapprocher :3e Civ., 25 février 2009, pourvoi n° 08-11.072, Bull. 2009, III, n° 49 (rejet), et l'arrêt cité