LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 novembre 2008), que le notaire qui avait établi la promesse de vente entre les époux X... et la SCI Stangierski (la SCI) du lot n° 2, constitué d'un appartement au premier étage d'un pavillon, et des droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3, constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle sur laquelle était édifiée la construction et qui comprenait les voies d'accès et un jardin avec piscine, a fait signifier cette promesse à Mme Y..., propriétaire du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée et titulaire du surplus de droits indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en mesure d'exercer son droit de préemption ;
Sur les deux moyens réunis :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de préemption sur les lots n° 2 et 3, alors, selon le moyen :
1°/ que l'huissier de justice, lorsqu'il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l'acte est délivré sur le fondement d'un mandat apparent, le destinataire n'étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu'ainsi, en l'espèce où l'acte notifiant la vente à Mme Y... aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par M. Z..., huissier, au nom de M. et Mme X..., la cour d'appel, en considérant que les époux X... n'étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s'ils n'étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l'huissier, a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 416 du code de procédure civile et 1984 du code civil ;
2°/ que, selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d'entre eux" ; qu'en considérant que constituait une partie commune l'ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la cour d'appel a violé par fausse application le texte précité ;
3°/ que, lorsqu'un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d'un autre immeuble, et d'autres qui ne le sont pas, la restriction à l'exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu'ainsi, la cour d'appel, en considérant que pour l'exercice de son droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d'accès et les aires stationnement, accessoires indispensables d'autres lots, et le jardin d'agrément et la piscine qui n'ont pas ce caractère, a violé l'article 815-14 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu à bon droit, d'une part, que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu'il était réparti entre deux personnes disposant chacune d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes et constaté que le lot n° 3 avait le caractère d'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il desservait et se trouvait ainsi en indivision forcée et perpétuelle, d'autre part, que Mme Y... ne pouvait valablement contester la nature de partie commune de l'ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots n° 1 et 2, et n'en admettre l'existence que sur les voies d'accès ou de stationnement de la propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le mandat de l'huissier de justice que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le droit de préemption prévu en matière d'indivision pure et simple était inapplicable en l'espèce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. et Mme X... et à la SCI Stangierski, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire qu'elle a valablement exercé son droit de préemption sur les lots 2 et 3 de l'immeuble situé à Grasse, quartier de Camperousse ;
AUX MOTIFS QUE l'appelante tire la perfection de la vente de l'offre de préemption initiale effectuée par Maître A... notaire le 7 juin 2007 sur l'ensemble des lots vendus, offre acceptée par elle le 3 juillet 2007 ; les époux X..., engagés par un compromis de vente avec la SCI STANGIERSKI dénient avoir donné un mandat quelconque à leur notaire pour purger un droit de préemption, que l'officier ministériel a d'ailleurs considéré comme invalide après protestation de la SCI STANGIERSKI et consultation du CRIDON ;
ALORS QUE l'huissier de justice, lorsqu'il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l'acte est délivré sur le fondement d'un mandat apparent, le destinataire n'étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu'ainsi, en l'espèce où l'acte notifiant la vente à Madame Y... aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par Me Z..., huissier, au nom de M. et Mme X..., la Cour d'appel, en considérant que les époux X... n'étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s'ils n'étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l'huissier, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 416 du Code de procédure civile et 1984 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame Y... de sa demande tendant à voir dire qu'elle pouvait valablement exercer son droit de préemption sur le lot n° 3 de l'immeuble litigieux ;
AUX MOTIFS QUE dans la mesure où l'état descriptif de division établi le 10 avril 1989 et régulièrement publié le 20 avril 198 prévoit un lot numéro trois en nature de terrain dont la jouissance privative exclusive particulière et perpétuelle est conférée par moitié entre le titulaire du lot numéro un et celui du lot numéro deux, c'est à tort que Liliane Y... conclut à l'inexistence d'une indivision forcée sur l'intégralité du terrain, mais uniquement sur la voie d'accès et de stationnement desservant l'appartement du premier étage (lot numéro deux), car ceci est contraire à l'état descriptif de division et n'a jamais fait l'objet d'un accord en vue d'un partage amiable du lot numéro trois ; l'immeuble formant une copropriété soumise au statut de la copropriété dès lors qu'il est réparti entre deux personnes disposant chacune d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, peu important que les parties n'aient pas éprouvé le besoin d'en préciser « l'indétermination » d'origine, qui ne concerne que les modalités et non la nature de leurs droits, l'appelante ne peut valablement contester la nature de partie commune sur l'ensemble du lot numéro trois, dont les droits en jouissance sont attribués également aux lots numéro un et deux, et n'en admettre l'existence que sur les voies d'accès ou de stationnement de la propriété ; la nature juridique exacte de partie commune du lot numéro trois découlant du statut de la copropriété exclut l'existence concurrente d'une indivision sur le lot numéro trois, qui justifierait l'exercice d'un droit de préemption sur la moitié restante, ce qui aurait de surcroît pour résultat d'enclaver le lot numéro deux ; en définitive, le droit de préemption prévu par l'article 815-14 du Code civil en matière d'indivision pure et simple est inapplicable en l'espèce ;
ALORS QUE, d'une part, selon l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d'entre eux » ; qu'en considérant que constituait une partie commune l'ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la Cour d'appel a violé par fausse application le texte précité.
ALORS QUE, d'autre part, lorsqu'un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d'un autre immeuble, et d'autres qui ne le sont pas, la restriction à l'exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu'ainsi, la Cour d'appel, en considérant que pour l'exercice du droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d'accès et les aires de stationnement, accessoires indispensables d'autres lots, et le jardin d'agrément et la piscine qui n'ont pas ce caractère, a violé l'article 815-14 du Code civil.
Sur le domaine d'application du droit de préemption des coïndivisaires, dans le même sens que :1re Civ., 28 février 2006, pourvoi n° 04-15.937, Bull. 2006, I, n° 120 (rejet), et l'arrêt cité