LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 21 juillet 2016), que M. Z... et Mmes Z... (les consorts Z...) ont vendu à M. Y... et Mme C... une propriété agricole située pour partie dans le département du Cantal, pour partie dans le département de l'Aveyron ; que les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural d'Auvergne (la SAFER) et d'Aveyron-Lot-Tarn (la SAFALT), auxquelles la vente avait été notifiée, ont déclaré exercer leur droit de préemption « de façon solidaire et conjointe », chacune « pour la partie située dans son périmètre d'intervention » ; que M. Y... a assigné la SAFER, la SAFALT et les consorts Z... en nullité des préemptions ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen :
1°/ que la SAFER qui entend exercer son droit de préemption doit, au préalable, et à peine de nullité de la préemption, soumettre pour approbation à ses commissaires du gouvernement le projet de décision, conformément aux conditions de l'aliénation telles qu'elles résultent de la notification à elle adressée par le notaire ; qu'en l'espèce, il résultait, de manière constante, des décisions de préemption contestées qu'aucun des deux commissaires du gouvernement n'avait été sollicité pour autoriser l'acquisition conjointe et solidaire de la propriété mise en vente d'une contenance de 55 ha 62 a 05 ca, pour le prix de 353 790 euros, ce dont il résultait que les avis rendus par ces derniers ne pouvaient être regardés comme des autorisations accordées aux deux SAFER d'exercer leur droit de préemption à l'occasion de l'aliénation de leur domaine par les consorts Z... ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « cette préemption avait été exercée en conformité avec les avis de leurs juges commissaires respectifs recueillis après qu'ils aient été destinataires des rapports spécifiant les conditions de la vente qu'elles leur avaient adressées et qu'il ait été procédé par leurs soins à une ventilation du prix, alors qu'aucune dissociation n'était faite dans l'acte de vente », la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 143-1 et suivant, R. 141-9 et R. 141-10 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ qu'aucune SAFER ne peut exercer son droit de préemption à l'occasion de l'aliénation de biens situés en dehors de sa zone d'action telle qu'elle est définie par l'arrêté d'agrément ; que tout au plus, lorsqu'il s'agit d'exercer le droit de préemption à la suite d'une offre portant sur un ensemble indivisible, situé sur deux zones d'action différentes, cédé pour un prix global, une délégation de pouvoir doit être adressée par l'une des SAFER à l'autre afin que cette dernière soit autorisée à prendre une décision de préemption portant sur l'ensemble des biens mis en vente ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, « qu'il n'y avait pas lieu de juger de la conformité à l'article R. 141-6 du code rural et de la pêche maritime de la solution d'une délégation de compétence consentie par une SAFER à l'autre puisque ce procédé n'a pas été utilisé », cependant que seule une délégation de compétence et d'exercice donnée par la SAFER Aveyron-Lot-Tarn à la SAFER d'Auvergne pouvait permettre de régulariser l'opération, la cour d'appel n'a pas, de ce chef, légalement justifié sa décision au regard de l'article R. 141-6 du code rural et de la pêche maritime ;
3°/ que lorsque l'ensemble aliéné forme un tout objectivement indivisible, le propriétaire peut procéder à une vente unique ; que le bénéficiaire du droit de préemption ne peut obliger le propriétaire à diviser son offre si l'indivisibilité est constatée ; qu'en l'espèce, il résultait des termes mêmes de la notification des conditions de la vente du domaine agricole des consorts Z... que ce dernier constituait un ensemble indivisible situé sur la zone d'action des deux SAFER concernées, de sorte que son aliénation ne pouvait donner lieu qu'à une unique décision de préemption portant sur le tout ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait que « les SAFER avaient pour objectif le respect des termes de la notification conformément aux articles R. 141-10 et R. 141-13 du code rural qui commandaient d'obtenir qu'un résultat produit par deux préemptions conjointes soit identique à une préemption unique sachant que nonobstant le terme solidaire, chacune d'elles ne pouvait s'engager à acquérir des biens dans la zone d'action de l'autre », la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 143-1 et suivants, R. 143-1 et suivants et L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime ;
4°/ que la notification faite à la SAFER, bénéficiaire du droit de préemption, des conditions de la vente effectuée par le notaire instrumentaire vaut offre de vente au prix et conditions qui y sont contenus ; que par ailleurs, la mise en oeuvre du droit de préemption rend la SAFER, qui se substitue au bénéficiaire de la promesse de vente, débitrice d'une obligation d'acquérir le bien aliéné dans les formes et conditions définies dans la notification telle qu'adressée par le notaire instrumentaire ; que dès lors, en statuant encore comme elle l'a fait tout en constatant que chacune des Safer concernées avait exercé son droit de préemption par une décision séparée sur la partie du domaine mis en vente située dans sa zone d'action et avait acquis le lot considéré, individualisé et moyennant un prix ventilé, par acte authentique du 2 janvier 2015, cependant que la notification des conditions de la vente portait sur un ensemble indivisible, moyennant un prix unique et forfaitaire, la cour d'appel n'a pas de ce chef, légalement justifié sa décision au regard des articles L. 143-1 et suivants, R. 143-1 et suivants et L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SAFER et la SAFALT avaient adressé à chacun des commissaires du gouvernement les conditions de vente telles que notifiées (surface totale et prix global) en précisant la surface située dans chaque département, en procédant à une ventilation du prix et en s'engageant ensemble, mais chacune sur son propre territoire d'action, pour remédier à la difficulté résultant de ce qu'aucune dissociation du prix n'était faite dans l'acte de vente initial, que les décisions de préemption avaient été exercées en conformité avec les avis de leurs commissaires du gouvernement respectifs et exactement retenu, faisant usage de son pouvoir de requalification des actes litigieux, que les obligations de la SAFER et de la SAFALT étaient indivisibles, en ce qu'elles portaient sur l'exercice du droit de préemption dans sa globalité et pour un prix déterminé, et interdépendantes dans la façon d'y parvenir, et que les SAFER avaient pu choisir la solution de cet achat indivisible plutôt que celle de la délégation de compétence, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. Y... fait le même grief à l'arrêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SAFER et la SAFALT avaient visé l'objectif prévu au deuxième alinéa de l'article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime, qu'elles avaient motivé leurs décisions par référence à quatre exploitations situées dans le Cantal ou l'Aveyron ou sur les deux territoires, à proximité du bien vendu, les agriculteurs concernés, dont la situation était présentée dans une lettre jointe à la notification de l'exercice du droit de préemption, souhaitant restructurer leur exploitation par échange de parcelles ou l'agrandir en raison de la constitution d'un groupement agricole d'exploitation en commun ou de la recherche d'une autonomie fourragère, la cour d'appel, qui a ainsi retenu que la motivation des décisions de préemption s'appuyait sur des éléments permettant de vérifier la réalité de l'objectif allégué, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Auvergne Rhône-Alpes et à la société d'aménagement foncier et rural Occitanie la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de M. Y... tendant à l'annulation des décisions de préemption prises, respectivement, par la Safer d'Auvergne et par la Safer Aveyron- Lot-Tarn, à l'occasion de l'aliénation d'un domaine agricole situé sur le territoire des communes de [...] (Cantal), de [...] (Aveyron) et de [...] (Aveyron),
AUX MOTIFS QUE « dans le délai de deux mois de la notification identique faite à chacune par le notaire instrumentaire de l'acte sous seing privé du 1er octobre 2013 valant "vente conditionnelle" au profit de M. Philippe Y... et de Mme Florence C..., les deux SAFER ont fait savoir par acte d'huissier du 10 décembre 2013 qu'elles exerçaient leur droit de préemption respectif sur celles situées sur leur territoire de compétence, en joignant à cet effet trois courriers par lesquels elles déclaraient exercer leur droit de préemption de façon solidaire et conjointe, en poursuivant l'objectif d'agrandissement et d'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations agricoles conformément à l'article L. 331-2 du code rural ; que cette préemption a été exercée en conformité avec les avis de leurs juges commissaires respectifs recueillis après qu'ils aient été destinataires des rapports spécifiant les conditions de la vente qu'elles leur avaient adressés et qu'il ait été procédé par leurs soins à une ventilation du prix évaluant à 30.000 € les biens situés en Aveyron et à 323.790 € ceux situés en Auvergne, alors qu'aucune dissociation n'était faite dans l'acte de vente, ce qui présentait une difficulté à laquelle les deux SAFER ont manifestement entendu remédier en s'engageant ensemble, mais chacune sur son propre territoire d'action, afin que l'opération se réalise de façon globale au prix total convenu et sur l'intégralité des biens concernés sachant que la divisibilité d'une dette unique ne peut être imposée au créancier du prix de vente par une décision unilatérale des débiteurs ; si M. Philippe Y... soulève à juste titre l'antinomie des termes solidaire et conjoint, alors que l'obligation conjointe pose pour principe la division des dettes entre les débiteurs et que dans une obligation solidaire chacun est tenu pour le tout, et la confusion qui en résulte, il appartient au juge de restituer conformément à la règle posée par l'article 12 du code de procédure civile leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé, et sans qu'il y ait lieu non plus pour ce faire de juger de la conformité à l'article R. 141-6 du code rural de la solution d'une délégation de compétence consentie par une SAFER à l'autre puisque ce procédé n'a pas été utilisé ; qu'en effet les SAFER avaient pour objectif le respect des termes de la notification conformément aux articles R. 141-10 et R. 14l-13 du code rural qui commandaient d'obtenir qu'un résultat produit par deux préemptions conjointes soit identique à une préemption unique sachant que, nonobstant le terme solidaire, chacune d'elles ne pouvait s'engager à acquérir des biens dans la zone d'action de l'autre, ce qui conduit à considérer que leurs obligations, plutôt que conjointes et solidaires, étaient indivisibles en ce qu'elles portaient sur l'exercice du droit de préemption dans sa globalité et pour un prix déterminé, et interdépendantes sur la façon d'y parvenir, de sorte qu'une des deux défections porterait atteinte à la validité de l'ensemble de la préemption et permettrait, comme l'a affirmé à juste titre le tribunal de grande instance, de retenir pour le cas où l'une des deux SAFER ne réaliserait pas la vente malgré une mise en demeure délivrée en application de l'article L. 412-8 du code rural l'absence d'exercice de l'une entraînant de plein droit la nullité de plein droit de l'autre, réintégrant ainsi vendeur et acquéreur évincé dans leur rapport de droit initial ; que cet objectif de parvenir à une rétrocession complète du domaine au prix initialement fixé a été atteint ainsi que l'ont démontré les conditions de réalisation des ventes des biens concernés par acte authentique du 2 janvier 2015 ; que les autorisations conférées et la motivation des courriers qui présentaient la situation des agriculteurs candidats à la rétrocession joints par deux SAFER à la notification de l'exercice de leur droit de préemption, démontrent, comme l'a retenu également avec justesse le premier juge, que considération prise de l'obligation faite aux juridictions de contrôler la légalité et non d'apprécier l'opportunité de la décision de préemption, l'opération a été réalisée de façon régulière et valide et que la contestation émise par M. Philippe Y... n'est pas fondée ;»
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la SAFER Aveyron-Lot-Tarn, dans les courriers recommandés avec accusés de réception adressés le 14 novembre 2013 à chacun de ses commissaires du Gouvernement, fait état des conditions de la vente telle que notifiée (surface totale et prix global), en précisant la surface située en Aveyron et le prix y correspondant selon son évaluation ; puis, par courriers complémentaires communique le montant total des honoraires de négociation, avec ventilation pour les parcelles dont la préemption est projetée; que dans les rapports adressés à ses commissaires le 19 novembre 2013, la SAFER Auvergne procède de la même façon; qu'il ressort des décisions de préemption signifiées au notaire instrumentaire que chacune des SAFER a bien préempté dans sa zone et conformément aux avis de ses commissaires; qu'elles sont donc régulières à cet égard ; qu'eu égard aux dispositions de l'article R. 141-6 du code rural, lorsque la propriété vendue est constituée de parcelles situées sur les zones d'intervention de plusieurs SAFER, chacune d'entre elles ne peut préempter que pour les parcelles se trouvant sur son territoire ; qu'en l'espèce, aux termes des déclarations de préemption signifiées, chacune des SAFER déclare exercer son droit de préemption "de façon solidaire et conjointe" avec l'autre, pour la partie des biens située dans son périmètre d'intervention et aux délais et conditions prévues par la notification; qu'il n'est donc porté atteinte au caractère impératif de la délimitation de sa zone d'intervention par aucune des deux SAFER; que ces déclarations constituent en réalité un engagement unilatéral envers le vendeur, en vertu duquel elles s'obligent solidairement à la réalisation de la vente, chacune pour son secteur et conjointement au paiement du prix, chacune pour une part du total; qu'en s'engageant dans ces conditions elles respectent donc tant à la fois, les dispositions susvisées, les avis de leurs commissaires du gouvernement et les conditions de la vente notifiée ; qu'au surplus, bien qu'il s'agisse d'un litige éventuel dont le tribunal n'est pas saisi, il convient de relever qu'en conséquence, si l'une des deux SAFER ne réalisait pas la vente malgré une mise en demeure délivrée en application de l'article L. 412-8 du code rural, les deux préemptions étant interdépendantes, la nullité de plein droit de l'une entraînerait nécessairement celle de l'autre; qu'ainsi acquéreur évincé et vendeur seraient réintégrés dans leur rapport de droit initial ; que les modalités de préemption mises en oeuvre ne sont donc pas de nature à les entacher d'irrégularité; »
1) ALORS QUE la Safer qui entend exercer son droit de préemption doit, au préalable, et à peine de nullité de la préemption, soumettre pour approbation à ses commissaires du gouvernement le projet de décision, conformément aux conditions de l'aliénation telles qu'elles résultent de la notification à elle adressée par le notaire ; qu'en l'espèce, il résultait, de manière constante, des décisions de préemption contestées qu'aucun des deux commissaires du Gouvernement n'avait été sollicité pour autoriser l'acquisition conjointe et solidaire de la propriété mise en vente d'une contenance de 55 ha 62 a 05 ca, pour le prix de 353.790 €, ce dont il résultait que les avis rendus par ces derniers ne pouvaient être regardés comme des autorisations accordées aux deux Safer d'exercer leur droit de préemption à l'occasion de l'aliénation de leur domaine par les consorts Z... ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que « cette préemption avait été exercée en conformité avec les avis de leurs juges commissaires respectifs recueillis après qu'ils aient été destinataires des rapports spécifiant les conditions de la vente qu'elles leur avaient adressées et qu'il ait été procédé par leurs soins à une ventilation du prix, alors qu'aucune dissociation n'était faite dans l'acte de vente », la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 143-1 et suivant, R. 141-9 et R. 141-10 du code rural et de la pêche maritime;
2) ALORS QU'aucune Safer ne peut exercer son droit de préemption à l'occasion de l'aliénation de biens situés en dehors de sa zone d'action telle qu'elle est définie par l'arrêté d'agrément ; que tout au plus, lorsqu'il s'agit d'exercer le droit de préemption à la suite d'une offre portant sur un ensemble indivisible, situé sur deux zones d'action différentes, cédé pour un prix global, une délégation de pouvoir doit être adressée par l'une des Safer à l'autre afin que cette dernière soit autorisée à prendre une décision de préemption portant sur l'ensemble des biens mis en vente ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, « qu'il n'y avait pas lieu de juger de la conformité à l'article R. 141-6 du code rural et de la pêche maritime de la solution d'une délégation de compétence consentie par une Safer à l'autre puisque ce procédé n'a pas été utilisé », cependant que seule une délégation de compétence et d'exercice donnée par la Safer Aveyron-Lot-Tarn à la Safer d'Auvergne pouvait permettre de régulariser l'opération, la cour d'appel n'a pas, de ce chef, légalement justifié sa décision au regard de l'article R. 141-6 du code rural et de la pêche maritime ;
3) ALORS QUE lorsque l'ensemble aliéné forme un tout objectivement indivisible, le propriétaire peut procéder à une vente unique ; que le bénéficiaire du droit de préemption ne peut obliger le propriétaire à diviser son offre si l'indivisibilité est constatée ; qu'en l'espèce, il résultait des termes mêmes de la notification des conditions de la vente du domaine agricole des consorts Z... que ce dernier constituait un ensemble indivisible situé sur la zone d'action des deux Safer concernées, de sorte que son aliénation ne pouvait donner lieu qu'à une unique décision de préemption portant sur le tout ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait que « les Safer avaient pour objectif le respect des termes de la notification conformément aux articles R. 141-10 et R. 141-13 du code rural qui commandaient d'obtenir qu'un résultat produit par deux préemptions conjointes soit identique à une préemption unique sachant que nonobstant le terme solidaire, chacune d'elles ne pouvait s'engager à acquérir des biens dans la zone d'action de l'autre », la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 143-1 et suivants, R. 143-1 et suivants et L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime ;
4) ALORS QUE la notification faite à la Safer, bénéficiaire du droit de préemption, des conditions de la vente effectuée par le notaire instrumentaire vaut offre de vente au prix et conditions qui y sont contenus ; que par ailleurs, la mise en oeuvre du droit de préemption rend la Safer, qui se substitue au bénéficiaire de la promesse de vente, débitrice d'une obligation d'acquérir le bien aliéné dans les formes et conditions définies dans la notification telle qu'adressée par le notaire instrumentaire ; que dès lors, en statuant encore comme elle l'a fait tout en constatant que chacune des Safer concernées avait exercé son droit de préemption par une décision séparée sur la partie du domaine mis en vente située dans sa zone d'action et avait acquis le lot considéré, individualisé et moyennant un prix ventilé, par acte authentique du 2 janvier 2015, cependant que la notification des conditions de la vente portait sur un ensemble indivisible, moyennant un prix unique et forfaitaire, la cour d'appel n'a pas de ce chef, légalement justifié sa décision au regard des articles L. 143-1 et suivants, R. 143-1 et suivants et L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief a l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de M. Y... tendant à l'annulation des décisions de préemption prises par la Safer d'Auvergne et par la Safer Aveyron-Lot-Tarn, à l'occasion de l'aliénation d'un domaine agricole situé sur le territoire des communes de [...] (Cantal), de [...] (Aveyron) et de [...] (Aveyron),
AUX MOTIFS QUE « les autorisations conférées et la motivation des courriers qui présentaient la situation des agriculteurs candidats à la rétrocession joints par les deux Safer à la notification de l'exercice de leur droit de préemption, démontrent comme l'a retenu également avec justesse le premier juge, que considération prise de l'obligation faite aux juridictions de contrôler la légalité et non d'apprécier l'opportunité de la décision de préemption, l'opération a été réalisée de façon régulière et valide, et que la contestation émise par M. Philippe Y... n'est pas fondée ;»
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en « vertu de l'article L. 143-3, la décision de préemption d'une Safer doit, à peine de nullité, être justifiée par la référence explicite et motivée à l'un ou plusieurs des objectifs prévus par l'article L. 143-2 du code rural et être portée à la connaissance des intéressés ; qu'à cet égard, la situation ou le projet de l'acquéreur évincé sont indifférents ; qu' il n'appartient par ailleurs pas à la juridiction saisie de se prononcer sur l'opportunité de la préemption ; qu'en l'espèce, chacune des SAFER vise l'objectif prévu au 2ème alinéa de l'article L. 143-2, ainsi que cela ressort des motivations jointes aux déclarations de préemption ; qu'aux termes de celles-ci, sont donnés quatre exemples d'exploitations situées dans le Cantal ou en Aveyron, ou sur les deux territoires, à proximité du bien vendu (en moyenne 500 mètres), les agriculteurs concernés souhaitant restructurer leur exploitation par échange de parcelles ou agrandir celle-ci en raison de la constitution d'un GAEC ou de la recherche d'une autonomie fourragère ; que ces données sont suffisamment précises pour établir la réalité de l'objectif invoqué et la possibilité d'y répondre par l'exercice du droit de préemption ; que la référence à une exploitation située hors de son territoire par une SAFER n'est en outre pas de nature à entacher la préemption d'irrégularité ; qu'en effet, dès lors qu'elles préemptent ensemble, rien ne leur interdit de tenir compte de la totalité des situations existant sur les deux périmètres, l'article R. 141-6 ayant pour but d'éviter que les SAFER ne se concurrencent et non d'interdire une démarche concertée conforme aux missions confiées par la loi, chacune ne pouvant, quoi qu'il en soit, rétrocéder que les biens situés sur son territoire ; que les dispositions légales concernant la motivation de l'exercice du droit de préemption ont donc été respectées et les décisions contestées ne sont en conséquence pas davantage irrégulières de ce chef ; »
ALORS QUE la Safer doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l'un ou à plusieurs des objectifs visés à l'article L. 143-2 et la porter à la connaissance des intéressés ; que la motivation doit à ce titre être précise et détaillée et contenir des données concrètes permettant de vérifier la réalité de l'objectif poursuivi ; qu'en l'espèce, les Safer avaient fait valoir dans la notification du 10 décembre 2013 que « la préemption était exercée en fonction de l'objectif n° 2 : agrandissement, et amélioration de la répartition parcellaire des exploitations » et précisaient que sur la commune de [...] le nombre d'exploitations était en constante diminution, qu'il convenait d'intervenir afin de favoriser l'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, et enfin qu'on pouvait citer le cas de couples d'agriculteurs, ou d'agriculteurs souhaitant restructurer leur exploitation ou dont celle-ci était voisine des parcelles en vente ; que ces éléments, exprimés en termes généraux, n'étaient pas en eux mêmes de nature à permettre au juge d'exercer son contrôle sur la motivation des décisions de préemption et de vérifier en quoi l'opération répondait à l'objectif affiché ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 143-2, L. 143-3 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime.