LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2007), que Mme X... a acquis de la société Bouygues immobilier Paris des lots d'un immeuble vendus en l'état futur d'achèvement, incluant deux emplacements de stationnement en sous-sol, dont elle a financé l'achat par un prêt souscrit auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Ile de France Paris ; qu'alléguant des désordres, elle a refusé d'en prendre livraison et a obtenu, par jugement du 5 mars 2002, la suspension de ses obligations envers l'établissement de crédit ; que sur le fondement d'un rapport d'expertise, elle a assigné la société Bouygues immobilier Paris ainsi que son assureur la société Assurances générales de France, le 9 février 2001, en nullité de la vente pour dol et subsidiairement en résolution sur le fondement des articles 1641-1 et 1646-1 du code civil ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que selon les conclusions de l'expert la construction était à distance trop faible de la nappe phréatique qui réagissait à toutes les variations importantes du niveau des pluies et que cette faute de conception était imputable aux maîtres d'oeuvre de conception qui avaient passé outre aux indications fournies par le laboratoire des sols, le permis de construire et les observations du contrôleur technique, la cour d'appel, qui a souverainement retenu qu'il n'était pas démontré que le vendeur mesurait l'étendue des conséquences de cette faute au jour de la vente à Mme X..., celle-ci ne démontrant pas qu'il aurait délibérément provoqué des vices qu'il aurait non moins délibérément dissimulés à ses acquéreurs, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que le dol du vendeur n'était pas établi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil ;
Attendu que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; que dans ce cas l'action résultant des vices rédhibitoires doit être introduite par l'acquéreur, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ;
Attendu que pour déclarer Mme X... irrecevable en son action tendant à la résolution de la vente pour vice apparent consistant dans la présence d'eau dans les sous-sols, l'arrêt retient qu'elle n'a pas satisfait à l'obligation, dont le refus de prise de possession ne la dispensait pas, d'assigner dans l'année suivant le mois de constatation de l'achèvement survenue le 1er juin 1999 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la date d'achèvement ne peut pas constituer le point de départ du délai d'action en garantie des vices apparents ouvert à l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident de la Caisse d'épargne Ile de France Paris :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute Mme X... de ses demandes en nullité de la vente et en résolution du chef du défaut de conformité de la rampe d'accès aux emplacements de stationnement du deuxième sous-sol, l'arrêt rendu le 23 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Bouygues immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bouygues immobilier à payer la somme de 2 500 euros à Mme X... ; rejette la demande de la Caisse d'épargne d'Ile de France, de la société Assurances générales de France et de la société Bouygues immobilier Paris ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix sept décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande en nullité de la vente intervenue entre elle et la SNC Bouygues Immobilier Paris venant aux droits de la SNC France Construction Paris, d'avoir en conséquence débouté Mme X... de toutes ses demandes en paiement et de l'avoir condamnée à payer à la Caisse d'Epargne Ile de France la somme de 35. 732, 75 euros avec intérêts de retard au taux de 5, 5 % à compter de l'arrêt au titre du prêt Primo Ecureuil, et à assurer la reprise du paiement des échéances et la somme de 85. 148, 89 euros au titre du prêt relais avec intérêts au taux de 8, 55 % à compter de l'arrêt et jusqu'à complet paiement.
Aux motifs que l'expert a conclu qu'à la moindre montée des eaux, ce qui s'est produit pendant ses opérations, le deuxième sous-sol comprenant le niveau de caves est entièrement inondé avec mise hors service de l'ascenseur, qu'en cas de montée des eaux plus importantes le deuxième sous-sol sera inondé sur toute sa hauteur ce qui privera l'immeuble de ses éléments d'équipements indispensables tels que chauffage, VMC, électricité, pour répondre à sa destination ; qu'au delà du caractère inondable du site, la construction est à distance trop faible de la nappe phréatique qui réagit à toutes variations importantes du niveau des pluies ; que selon l'expert cette faute de conception est imputable aux maîtres d'oeuvre de conception qui ont passé outre aux indications fournies par le laboratoire de sol, le permis de construire et les observations du contrôleur technique Qualiconsult ; que la notice descriptive signée par Mme X... et annexée à l'acte de vente précisait que la commune d'Ivry sur Seine est inscrite en secteur inondable ; que le permis de construire indiquait que le terrain est entièrement situé en zone inondable ; que le service de la navigation avait indiqué que les parkings étaient inondables par crue de submersion et que les cuvelages étanches étaient interdits si leur volume n'était pas compensé en terme de conservation du champ d'expansion des crues ; l'acquéreur avait déclaré avoir été dès avant ce jour, en mesure de consulter l'ensemble des documents, dont le permis de construire délivré le 4 septembre 1997 ; qu'à cet égard, Mme X... ne peut se plaindre de ne pas avoir reçu l'information suffisante ; qu'aux termes de l'article 1116 du Code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que Mme X... caractérise le silence dolosif dans le fait que la faute certaine de conception affectant le deuxième sous-sol de l'immeuble avait fait l'objet d'un signalement auprès de Bouygues cumulant les qualités de maître d'ouvrage et de maître d'oeuvre d'exécution avant le début des travaux par le contrôleur technique Qualiconsult ; que les manoeuvres ou le silence dolosif s'apprécient au moment de la formation du contrat ; que si la faute de conception est patente, en l'absence notamment de conformité aux prescriptions de cet organe de contrôle, il n'est pas démontré que le vendeur mesurait, au jour de la signature du contrat, l'étendue des conséquences de cette faute ; que le dol supposerait établi que Bouygues Immobilier, en usant de son droit de construire, aurait délibérément provoqué des vices et les aurait non moins délibérément dissimulés à ses acquéreurs, ce que Mme X... ne démontre pas ;
Alors d'une part, que le dol est constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, l'existence d'un dol résulte du seul silence de la société Bouygues Immobilier sur l'existence d'un vice de conception affectant l'immeuble vendu, sans qu'il soit nécessaire de démontrer que le vice dissimulé a été en outre délibérément provoqué par cette dernière ; qu'en énonçant que le dol supposerait établi que la société Bouygues, en utilisant son droit de construire aurait délibérément provoqué des vices dissimulés à l'acheteur, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil.
Alors d'autre part, que le dol résulte de la seule dissimulation par le vendeur professionnel de l'existence d'un vice de conception affectant l'immeuble vendu sans qu'il soit nécessaire de démontrer que ce dernier mesurait déjà à la date de la vente, l'étendue des conséquences de ce vice de conception dissimulé à l'acheteur ; qu'ainsi, la Cour d'appel a encore violé l'article 1116 du Code civil.
Alors en troisième lieu, que constitue une réticence dolosive, le fait pour le vendeur et maître d'oeuvre d'exécution, professionnel de la construction, de dissimuler à l'acquéreur l'existence d'un vice patent de conception affectant l'implantation des installations techniques de l'immeuble en zone inondable au deuxième sous-sol, vice qui lui avait été signalé par une société de contrôle technique dès avant la signature de la vente ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ;
Alors enfin, que Mme X... faisait valoir que la preuve du dol résulte également de ce que la société Bouygues s'est contentée et ce par un renvoi à une notice descriptive, de mentionner que le terrain est situé sur une zone inondable, alors qu'il n'est pas seulement question des crues de la Seine, mais bien plus de remontées de la nappe phréatique ainsi dissimulées ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande en résolution de la vente intervenue entre elle et la SNC Bouygues Immobilier Paris venant aux droits de la SNC France Construction Paris, d'avoir en conséquence débouté Mme X... de toutes ses demandes en paiement et de l'avoir condamnée à payer à la Caisse d'Epargne Ile de France la somme de 35. 732, 75 euros avec intérêts de retard au taux de 5, 5 % à compter de l'arrêt au titre du prêt Primo Ecureuil, et à assurer la reprise du paiement des échéances et la somme de 85. 148, 89 euros au titre du prêt relais avec intérêts au taux de 8, 55 % à compter de l'arrêt et jusqu'à complet paiement ;
Aux motifs que l'article 1642-1 du Code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; qu'il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer le vice ; que la présence d'eau en sous-sol constitue un vice apparent ; que si Mme X... a cru devoir refuser la livraison, elle n'a pas satisfait à l'obligation dont le refus de possession ne la dispensait pas, d'assigner dans l'année suivant le mois de constatation de l'achèvement survenue le 1er juin 1999 afin de faire valider son refus de prise de possession ; qu'en effet, suite au référé ayant abouti le 18 novembre 1999 à la désignation de M. Z..., elle n'a saisi le juge du fond que le 9 février 2001 ; qu'en conséquence, Mme X... est irrecevable en son action tendant à la résolution de la vente pour vices apparents pour présence d'eau dans les sous-sols ;
Alors d'une part, que les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2, du Code civil retiennent comme point de départ du délai de l'action qu'ils prévoient, la date la plus tardive, soit de la réception, soit de l'expiration du mois suivant la prise de possession ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté l'absence de prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1642-1 et 1648 du Code civil qu'elle a violés ;
Alors d'autre part, et de surcroît, que le délai de forclusion de l'action prévue aux articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 court soit à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la prise de possession, soit à compter de la réception de l'immeuble entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs ; qu'en faisant courir ce délai de forclusion à compter de la date d'achèvement, la Cour d'appel a violé les textes susvisés.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande en résolution de la vente intervenue entre elle et la SNC Bouygues Immobilier Paris venant aux droits de la SNC France Construction Paris, d'avoir en conséquence débouté Mme X... de toutes ses demandes en paiement et de l'avoir condamnée à payer à la Caisse d'Epargne Ile de France la somme de 35. 732, 75 euros avec intérêts de retard au taux de 5, 5 % à compter de l'arrêt au titre du prêt Primo Ecureuil, et à assurer la reprise du paiement des échéances et la somme de 85. 148, 89 euros au titre du prêt relais avec intérêts au taux de 8, 55 % à compter de l'arrêt et jusqu'à complet paiement ;
Aux motifs que le litige s'inscrit dans la recherche et la réparation des vices tels que prévues aux articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil spécialement applicables aux ventes en l'état futur d'achèvement à l'exclusion d'autres dispositions d'ordre général ;
Alors d'une part, que Mme X... invoquait l'inexécution par la société Bouygues de son obligation de délivrer une chose conforme aux documents contractuels ; qu'elle invoquait plus particulièrement à ce titre, la non conformité au permis de construire, du niveau bas du 2ème sous-sol et la non conformité de la pente de la rampe d'accès à la pente indiquée dans les documents du constructeur ; qu'en énonçant que le litige s'inscrirait dans la seule recherche et la réparation des vices prévus aux articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil, la Cour d'appel a dénaturé l'objet du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
Alors d'autre part, que les défauts de conformité au contrat de vente en l'état futur d'achèvement relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en excluant l'application en l'espèce des dispositions de droit commun de la responsabilité contractuelle aux défauts de conformité invoqués par Mme X..., la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1642-1 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande en résolution de la vente intervenue entre elle et la SNC Bouygues Immobilier Paris venant aux droits de la SNC France Construction Paris, d'avoir en conséquence débouté Mme X... de toutes ses demandes en paiement et de l'avoir condamnée à payer à la Caisse d'Epargne Ile de France la somme de 35. 732, 75 euros avec intérêts de retard au taux de 5, 5 % à compter de l'arrêt au titre du prêt Primo Ecureuil, et à assurer la reprise du paiement des échéances et la somme de 85. 148, 89 euros au titre du prêt relais avec intérêts au taux de 8, 55 % à compter de l'arrêt et jusqu'à complet paiement ;
Aux motifs que l'expertise a révélé que l'accès au deuxième sous-sol était difficile en raison des cotes de manoeuvre : non respect de la pente maximale autorisée et rayon de braquage trop faible, non apparents au moment de l'achat ; qu'il a retenu qu'il s'agissait d'une faute de conception ; qu'il a proposé que les copropriétaires de places de parking situées au deuxième sous-sol bénéficient d'une réduction de 25 % du prix d'achat de ces places ; que l'action en garantie décennale de l'article 1646-1 du Code civil suppose rapportée la preuve que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ; que l'expert n'a pas retenu que ces dispositifs de stationnement quoi que d'accès rendu difficile, étaient impropre à leur destination ; que Mme X... qui n'a pas pris possession des lots qu'elle a acquis ne peut caractériser une quelconque impossibilité personnelle d'utilisation ;
Alors qu'en statuant comme elle l'a fait sur le fondement inopérant de l'absence d'impropriété à leur destination des dispositifs de stationnement, sans rechercher si la rampe d'accès au 2ème sous-sol, dont l'expert relève qu'elle est difficilement praticable en raison d'une pente supérieure à la normale, d'un rayon extérieur inférieur à la moitié du rayon extérieur minimum, d'un raccordement brusque et d'un angle fermé de très faible rayon, n'est pas dès lors impropre à sa destination qui est de permettre un accès normal au 2ème sous-sol de l'immeuble et ce à tous types de véhicules, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1646-1 du Code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour la Caisse d'épargne Ile de France.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la CAISSE D'EPARGNE ILE DE FRANCE-PARIS de sa demande de paiement, à titre d'indemnisation à l'encontre de Madame X..., des intérêts de retard au taux contractuel de 5, 5 % concernant le prêt PRIMO ECUREUIL et de 8, 55 % s'agissant du prêt relais ;
AUX MOTIFS QUE « Madame X... ayant été dûment « autorisée à suspendre l'exécution de ses engagements les intérêts « contractuels de retard ne seront dus qu'à compter du présent arrêt » (arrêt attaqué, page 7 in fine) ;
ALORS QUE la suspension judiciaire permise par l'article L. 312-19 du Code de la consommation est expressément prévue « sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation » ; que dans ses conclusions d'appel, la CAISSE D'EPARGNE ILE DE FRANCE-PARIS sollicitait le paiement des intérêts de retard contractuels en compensation des quatre années durant lesquelles l'exécution des contrats de prêt avait été suspendue ; qu'en écartant le droit à indemnisation de l'exposante au seul motif que la suspension des contrats de prêt avait dûment été autorisée quand la loi prévoit au contraire que la suspension judiciaire est permise sans porter atteinte au droit éventuel à indemnisation du prêteur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 312-19 du Code de la consommation.
Sur une autre application du même principe, à rapprocher :3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-20.250 , Bull. 2000, III, n° 63 (cassation), et les arrêts cités