LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 décembre 2017), que, par acte sous seing privé, intitulé "contrat de réservation", suivi d'un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, la société civile de construction vente Amandine (la société Amandine), a vendu à Mme Y..., préalablement démarchée par la société Jade conseil, un appartement et un emplacement de stationnement dans un immeuble en copropriété, destinés à la location et bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation ; que Mme Y... a souscrit un emprunt auprès de la société BNP Parisbas ; que, se plaignant de l'irrégularité de l'opération et d'une rentabilité de l'investissement inférieure à celle promise, Mme Y... a assigné les sociétés Amandine, Jade conseil et BNP Paribas en annulation de l'ensemble des contrats souscrits et en paiement de dommages-intérêts pour non-respect des dispositions du code de la consommation relatives au démarchage et au prêt, dol et manquements au devoir d'information et de conseil ;
Sur le premier moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation des contrats de vente et de prêt alors, selon le moyen :
1°/ que, lorsqu'un démarcheur financier, dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier défiscalisant "de Robien", concourt activement à la signature du contrat de réservation, à l'obtention du prêt et à l'organisation d'une procuration confiant au notaire chargé de l'opération immobilière le soin de signer l'acte authentique de vente et de prêt pour le compte de l'investisseur, la nullité du contrat de réservation entraîne celle des autres contrats, qui lui sont indissociables ; qu'il n'était pas contesté que, comme l'avait relevé le tribunal, la société Jade conseil, seule interlocutrice de Mme Y..., avait organisé intégralement l'opération d'achat, en obtenant le prêt et en faisant signer à Mme Y... une procuration confiant à l'étude de Me R..., notaire chargé de la vente des lots de la résidence, le soin de signer l'acte authentique de vente et de prêt ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de vente et du contrat de prêt, que les nullités que pouvait encourir le contrat de réservation n'avaient pas d'effet sur l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en considérant, pour rejeter la demande en annulation, que la signature, par Mme Y..., de l'acte authentique de vente valait renonciation à se prévaloir des irrégularités formelles invoquées à l'encontre du contrat de réservation, sans constater que Mme Y... avait connaissance du vice affectant ce contrat et l'intention de le réparer, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
3°/ que la nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement entraîne celle de la vente ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de vente, que la nullité, pour défaut d'enregistrement, de l'acte du 20 septembre 2007, s'il était qualifié de promesse unilatérale de vente, n'aurait aucun effet sur la validité de l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article 1589-2 du code civil ;
Mais attendu que, le contrat de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l'acte de vente ; que la cour d'appel a relevé que Mme Y... avait signé l'acte authentique de vente le 20 mai 2008 ; qu'il en résulte que la demande d'annulation des actes de vente et de prêt devait être rejetée ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision se trouve légalement justifiée ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation du contrat de prêt ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la banque versait aux débats l'accusé de réception et l'acceptation de l'offre de prêt portant la mention manuscrite de Mme Y... selon laquelle elle déclarait l'avoir reçue le 20 décembre 2007 et l'accepter le 5 janvier 2008, que, dans la procuration donnée devant notaire le 7 janvier 2008, elle confirmait que l'offre de prêt lui avait été délivrée et que, dans l'acte notarié de prêt reçu le 20 mai 2008 en exécution de cette procuration, elle avait déclaré que "les conditions du crédit correspondaient à l'offre reçue du prêteur par la voie postale et acceptée également par voie postale après avoir respecté le délai de réflexion de dix jours", la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se fonder exclusivement sur les enveloppes d'expédition de l'offre et de l'acceptation portant le cachet de La Poste et qui a retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la formalité d'envoi de l'offre par voie postale et le délai de réflexion de dix jours prévus par les articles L. 312-7 et L. 312-10 du code de la consommation, dans leur rédaction applicable à la cause, avaient été respectés, en a exactement déduit que la nullité du contrat de prêt n'était pas encourue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes d'indemnisation ;
Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la clause d'intérêts à taux variable n'était ni ambigüe, ni incompréhensible, que Mme Y..., qui habitait en France depuis 1999, y exerçait la profession d'analyste financière, et avait acquis la nationalité française, était en mesure d'en comprendre le sens et la portée et, d'autre part, qu'il résultait des éléments fournis à la banque que le crédit accordé n'était pas disproportionné par rapport aux facultés de remboursement de l'emprunteuse qui n'était pas exposée à un risque d'endettement, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, qu'aucun manquement de la banque, qui n'avait pas à s'immiscer dans le choix de l'investissement, n'était établi, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen et sur le quatrième moyen, pris en ses première, deuxième, troisième, quatrième, septième et huitième branches, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir débouté Mme Y... de sa demande d'annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt ;
AUX MOTIFS QUE, s'agissant de la demande, qui n'est pas nouvelle, d'annulation du contrat de réservation et de ses conséquences, fondée sur l'inobservation des dispositions relatives au démarchage financier ou au démarchage de droit commun, la signature par Mme Y... de l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve, vaut renonciation à se prévaloir des irrégularités formelles invoquées ; qu'il en résulte que ni les actes authentiques de vente et de prêt ni les contrats subséquents qui y sont attachés ne sont entachés de nullité, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a prononcé les annulations demandées de ces chefs par Mme Y... ; que, s'agissant de la question, qui n'est pas nouvelle, de la nature de cet avant-contrat, à supposer que l'acte sous seing privé du 20 septembre 2007 puisse être qualifié de promesse unilatérale de vente dont la nullité serait encourue pour défaut d'enregistrement, cette nullité n'aurait aucun effet sur la validité de l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, de sorte que les demandes de Mme Y... de ce chef ne peuvent prospérer ; qu'il en est de même de la nullité du mandat de la société Jade Conseil, alléguée par Mme Y... sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, qui n'est pas susceptible d'entraîner la nullité de l'acte authentique de vente ni celle des contrats subséquents ;
1°) ALORS QUE, lorsqu'un démarcheur financier, dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier défiscalisant « de Robien », concourt activement à la signature du contrat de réservation, à l'obtention du prêt et à l'organisation d'une procuration confiant au notaire chargé de l'opération immobilière le soin de signer l'acte authentique de vente et de prêt pour le compte de l'investisseur, la nullité du contrat de réservation entraîne celle des autres contrats, qui lui sont indissociables ; qu'il n'était pas contesté que, comme l'avait relevé le tribunal (jugement, p. 9), la société Jade Conseil, seule interlocutrice de Mme Y..., avait organisé intégralement l'opération d'achat, en obtenant le prêt et en faisant signer à Mme Y... une procuration confiant à l'étude de Me R..., notaire chargé de la vente des lots de la résidence, le soin de signer l'acte authentique de vente et de prêt ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de vente et du contrat de prêt, que les nullités que pouvait encourir le contrat de réservation n'avaient pas d'effet sur l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ; qu'en considérant, pour rejeter la demande en annulation, que la signature, par Mme Y..., de l'acte authentique de vente valait renonciation à se prévaloir des irrégularités formelles invoquées à l'encontre du contrat de réservation, sans constater que Mme Y... avait connaissance du vice affectant ce contrat et l'intention de le réparer, la cour d'appel a violé l'article 1338 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ;
3°) ALORS QUE la nullité d'une promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement entraîne celle de la vente ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de vente, que la nullité, pour défaut d'enregistrement, de l'acte du 20 septembre 2007, s'il était qualifié de promesse unilatérale de vente, n'aurait aucun effet sur la validité de l'acte authentique de vente du 20 mai 2008, la cour d'appel a violé l'article 1589-2 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir débouté Mme Y... de sa demande d'annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt ;
AUX MOTIFS QUE, sur le dol invoqué par Mme Y..., si la brochure du Groupe Carrère, relative à la Résidence Amandine, décrit dans ses premières pages les avantages de la ville de Rodez, cependant, une page entière est consacrée à la localisation précise de la Résidence en cause, illustrée par une carte qui montre que la commune de Luc-La-Primaube est une banlieue de Rodez, cette situation étant expressément mentionnée page 2 de la procuration, par acte authentique du 7 janvier 2008, donnée par Mme Y... qui a paraphé ladite page en vue de la signature de l'acte authentique de vente dont elle a reconnu qu'elle avait reçu copie, de sorte que l'appelante ne peut soutenir qu'elle a été trompée sur la localisation du bien ; que Mme Y... n'établit pas, par l'étude non contradictoire réalisée le 6 décembre 2012 par M. M... G..., que le bien qu'elle a acquis n'avait pas la valeur de 145 000 € à la date de la vente ; que dans le contrat de réservation, la société Amandine s'est engagée à garantir, dans le cadre du dispositif "de Robien", un revenu brut mensuel de 426 € pour la période entre la livraison de l'appartement et la mise en place du premier locataire pendant une durée maximale de 12 mois ; qu'après une vacance locative inférieure à 12 mois, prise en charge par l'assurance souscrite à cet effet, le bien a été constamment loué depuis, d'abord, à un loyer mensuel inférieur de 126 € au montant précité, puis au loyer mensuel inférieur de 114 € ; que Mme Y... a bénéficié de la défiscalisation ; que, par suite, Mme Y... ne peut faire grief au vendeur de ne pas l'avoir mise en garde contre le risque de perte de l'avantage fiscal, ce risque ne s'étant pas réalisé ; que si le loyer effectivement obtenu est inférieur au loyer d'un montant de 460 €, lequel n'avait été garanti que pendant 12 mois par le réservant, cependant, Mme Y..., qui devait en tant qu'investisseur prendre en compte les fluctuations du marché et les aléas de la location immobilière, ne peut soutenir que ce montant de loyer lui a été présenté comme certain alors surtout qu'elle s'est prémunie contre ces aléas en souscrivant une assurance lui garantissant un loyer mensuel de 426 €, ce dont il se déduit qu'elle avait bien connaissance du risque ; que, par suite, le dol et les fautes invoquées à l'encontre du vendeur et la société Jade conseil n'étant pas prouvées, Mme Y... doit être déboutée de ses demandes de nullité de la vente et de dommages-intérêts ;
1°) ALORS QUE commet un dol le vendeur, ou son mandataire, qui fait croire à l'acheteur d'un immeuble qu'il pourra obtenir, dans le cadre du dispositif « de Robien », un loyer bien supérieur à ce que permet, en réalité, le marché locatif ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande d'annulation de la vente pour dol, à analyser le contenu du contrat de réservation et à énoncer que Mme Y... « devait en tant qu'investisseur prendre en compte les fluctuations du marché et les aléas de la location immobilière », sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12-15 et 18), si, en annonçant dans l'étude personnalisée et le contrat de garantie locative que les « revenus locatifs mensuels » ou le « loyer mensuel garanti » étaient de 426 euros, somme qui servait de base au calcul de la rentabilité de l'investissement locatif, les sociétés Amandine et Jade Conseil n'avaient pas laissé croire à Mme Y... qu'elle pourrait obtenir un loyer d'un montant au moins égal à cette somme, la cour d'appel, qui a constaté que l'appartement de Mme Y... n'avait pu être loué qu'à un loyer inférieur de près de 30 % au loyer annoncé, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
2°) ALORS QU'il résultait des stipulations claires et précises du contrat de garantie locative, versé au débat (pièce n° 8.7 des conclusions de Mme Y...), que ce contrat, qui garantissait les seuls aléas résultant d'impayés ou d'absence de locataire, ne garantissait pas le risque de devoir louer l'appartement à un loyer inférieur à 426 euros ; qu'en considérant, pour en déduire que Mme Y... ne pouvait soutenir que le montant de 426 euros lui avait été présenté comme certain, qu'en souscrivant au contrat de garantie locative, elle s'était prémunie contre ce risque, la cour d'appel a dénaturé ce contrat et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir débouté Mme Y... de sa demande d'annulation des contrats de réservation, de vente et de prêt ;
AUX MOTIFS QUE, concernant les manquements imputés à la banque, s'agissant de la demande d'annulation du contrat de prêt pour non-respect du délai de réflexion de 10 jours prévu par l'article L. 312-10 du code de la consommation et défaut d'envoi par voie postale, la banque verse aux débats l'accusé de réception et l'acceptation de l'offre de prêt portant la mention manuscrite de Mme Y... selon laquelle elle déclare l'avoir reçue le 20 décembre 2007 et l'accepter le 5 janvier 2008 ; que, devant notaire, dans la procuration précitée, Mme Y... a confirmé que l'offre de prêt lui avait été délivrée et qu'elle l'avait acceptée ; que, dans l'acte authentique de prêt reçu par le notaire le 20 mai 2008 en exécution de la même procuration, Mme Y..., en tant qu'emprunteur, a déclaré que « les conditions du présent crédit correspond à l'offre qu'il (l'emprunteur) a reçue du prêteur par voie postale et acceptée également par voie postale après avoir respecté le délai de réflexion de dix jours » ; qu'il s'en déduit que la formalité d'envoi prévue par l'article précité a été respectée de sorte que la nullité invoquée n'est pas encourue ; que, s'agissant du dol qui aurait été commis par la banque, l'offre de prêt, dont il vient d'être dit que Mme Y... avait connaissance préalablement à la signature de la procuration, prévoit un crédit amortissable sur une durée de 27 ans, comprenant une période de différé maximum d'amortissement totale de 12 mois et 288 mois d'amortissement au taux du TIBEUR à 3 mois, majoré de 1,60 point, la révision intervenant au bout d'une année tous les trois mois, le taux d'intérêt initial étant de 4,35 % l'an, étant indiqué que, si l'application du taux aboutissait à une diminution théorique de l'échéance, le montant des règlements restait inchangé, mais la durée du crédit était raccourcie, et que si l'application du taux aboutissait à une augmentation théorique de l'échéance, le montant des règlements restait inchangé, la durée du crédit étant allongée ; que cette clause d'intérêts n'est ni ambiguë ni incompréhensible, Mme Y..., qui habitait en France depuis 1999, y exerçait la profession d'analyste financière au sein de la société AXIS alternative et avait acquis la nationalité française, étant en mesure d'en comprendre le sens et la portée ; qu'au demeurant, il résulte du tableau d'évolution du TIBEUR depuis le 7 août 2008 jusqu'au 7 août 2010, tel que reproduit par la banque dans ses dernières conclusions (pp. 28 et 29), que, si Mme Y... n'avait pas cessé de rembourser le prêt, elle aurait bénéficié à compter du 7 février 2009 d'un taux inférieur au taux initial de 4,35 % ; que les éléments fournis à la banque par Mme Y... montrent que celle-ci, célibataire, sans personne à charge, percevait un revenu mensuel de 3 500 € et des revenus locatifs mensuels de 426 €, était propriétaire d'un [...] , déclarait des charges annuelles ne dépassant pas 11 907,96 €, de sorte que le crédit accordé par la banque n'est pas disproportionné par rapport aux facultés remboursement de l'emprunteuse qui n'était pas exposée à un risque d'endettement ; qu'en conséquence, aucun manquement de la banque, qui n'avait pas à s'immiscer dans le choix de l'investissement, ni aucun préjudice n'étant établis, le dol invoqué ne l'est pas davantage ;
ALORS QUE la preuve de l'acceptation de l'offre de prêt après le délai de réflexion de dix jours ne peut être apportée que par la production des deux envois postaux contenant respectivement l'offre de prêt émise par la banque et l'acceptation de celle-ci par l'emprunteur, le cachet de la poste faisant foi ; que Mme Y... faisait valoir que l'offre de prêt, qui avait uniquement transité par M. C..., ne lui avait jamais été adressée, de sorte qu'elle n'avait pas bénéficié de ce délai de réflexion (conclusions, p. 32-38) ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du contrat de prêt, qu'il résultait de l'accusé de réception, de la procuration notariée et de l'acte authentique que la preuve du respect du délai de réflexion de dix jours était rapportée, la cour d'appel a violé les articles L. 312-7 et L. 312-10 du code de la consommation, dans leur rédaction en vigueur à l'époque des faits.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir débouté Mme Y... de ses demandes d'indemnisation ;
AUX MOTIFS QUE, sur le dol invoqué par Mme Y..., si la brochure du Groupe Carrère, relative à la Résidence Amandine, décrit dans ses premières pages les avantages de la ville de Rodez, cependant, une page entière est consacrée à la localisation précise de la Résidence en cause, illustrée par une carte qui montre que la commune de Luc-La-Primaube est une banlieue de Rodez, cette situation étant expressément mentionnée page 2 de la procuration, par acte authentique du 7 janvier 2008, donnée par Mme Y... qui a paraphé ladite page en vue de la signature de l'acte authentique de vente dont elle a reconnu qu'elle avait reçu copie, de sorte que l'appelante ne peut soutenir qu'elle a été trompée sur la localisation du bien ; que Mme Y... n'établit pas, par l'étude non contradictoire réalisée le 6 décembre 2012 par M. M... G..., que le bien qu'elle a acquis n'avait pas la valeur de 145 000 € à la date de la vente ; que dans le contrat de réservation, la société Amandine s'est engagée à garantir, dans le cadre du dispositif "de Robien", un revenu brut mensuel de 426 € pour la période entre la livraison de l'appartement et la mise en place du premier locataire pendant une durée maximale de 12 mois ; qu'après une vacance locative inférieure à 12 mois, prise en charge par l'assurance souscrite à cet effet, le bien a été constamment loué depuis, d'abord, à un loyer mensuel inférieur de 126 € au montant précité, puis au loyer mensuel inférieur de 114 € ; que Mme Y... a bénéficié de la défiscalisation ; que, par suite, Mme Y... ne peut faire grief au vendeur de ne pas l'avoir mise en garde contre le risque de perte de l'avantage fiscal, ce risque ne s'étant pas réalisé ; que si le loyer effectivement obtenu est inférieur au loyer d'un montant de 460 €, lequel n'avait été garanti que pendant 12 mois par le réservant, cependant, Mme Y..., qui devait en tant qu'investisseur prendre en compte les fluctuations du marché et les aléas de la location immobilière, ne peut soutenir que ce montant de loyer lui a été présenté comme certain alors surtout qu'elle s'est prémunie contre ces aléas en souscrivant une assurance lui garantissant un loyer mensuel de 426 €, ce dont il se déduit qu'elle avait bien connaissance du risque ; que, par suite, le dol et les fautes invoquées à l'encontre du vendeur et la société Jade conseil n'étant pas prouvées, Mme Y... doit être déboutée de ses demandes de nullité de la vente et de dommages-intérêts ; que, concernant les manquements imputés à la banque, s'agissant de la demande d'annulation du contrat de prêt pour non-respect du délai de réflexion de 10 jours prévu par l'article L. 312-10 du code de la consommation et défaut d'envoi par voie postale, la banque verse aux débats l'accusé de réception et l'acceptation de l'offre de prêt portant la mention manuscrite de Mme Y... selon laquelle elle déclare l'avoir reçue le 20 décembre 2007 et l'accepter le 5 janvier 2008 ; que, devant notaire, dans la procuration précitée, Mme Y... a confirmé que l'offre de prêt lui avait été délivrée et qu'elle l'avait acceptée ; que, dans l'acte authentique de prêt reçu par le notaire le 20 mai 2008 en exécution de la même procuration, Mme Y..., en tant qu'emprunteur, a déclaré que « les conditions du présent crédit correspond à l'offre qu'il (l'emprunteur) a reçue du prêteur par voie postale et acceptée également par voie postale après avoir respecté le délai de réflexion de dix jours » ; qu'il s'en déduit que la formalité d'envoi prévue par l'article précité a été respectée de sorte que la nullité invoquée n'est pas encourue ; que, s'agissant du dol qui aurait été commis par la banque, l'offre de prêt, dont il vient d'être dit que Mme Y... avait connaissance préalablement à la signature de la procuration, prévoit un crédit amortissable sur une durée de 27 ans, comprenant une période de différé maximum d'amortissement totale de 12 mois et 288 mois d'amortissement au taux du TIBEUR à 3 mois, majoré de 1,60 point, la révision intervenant au bout d'une année tous les trois mois, le taux d'intérêt initial étant de 4,35 % l'an, étant indiqué que, si l'application du taux aboutissait à une diminution théorique de l'échéance, le montant des règlements restait inchangé, mais la durée du crédit était raccourcie, et que si l'application du taux aboutissait à une augmentation théorique de l'échéance, le montant des règlement restait inchangé, la durée du crédit étant allongée ; que cette clause d'intérêts n'est ni ambiguë ni incompréhensible, Mme Y..., qui habitait en France depuis 1999, y exerçait la profession d'analyste financière au sein de la société AXIS alternative et avait acquis la nationalité française, étant en mesure d'en comprendre le sens et la portée ; qu'au demeurant, il résulte du tableau d'évolution du TIBEUR depuis le 7 août 2008 jusqu'au 7 août 2010, tel que reproduit par la banque dans ses dernières conclusions (pp. 28 et 29), que, si Mme Y... n'avait pas cessé de rembourser le prêt, elle aurait bénéficié à compter du 7 février 2009 d'un taux inférieur au taux initial de 4,35 % ; que les éléments fournis à la banque par Mme Y... montrent que celle-ci, célibataire, sans personne à charge, percevait un revenu mensuel de 3 500 € et des revenus locatifs mensuels de 426 €, était propriétaire d'un [...] , déclarait des charges annuelles ne dépassant pas 11 907,96 €, de sorte que le crédit accordé par la banque n'est pas disproportionné par rapport aux facultés remboursement de l'emprunteuse qui n'était pas exposée à un risque d'endettement ; qu'en conséquence, aucun manquement de la banque, qui n'avait pas à s'immiscer dans le choix de l'investissement, ni aucun préjudice n'étant établis, le dol invoqué ne l'est pas davantage ; que, concernant les fautes imputées à la société Jade Conseil, à supposer qu'un démarchage illicite puisse être imputé à celle-ci, il a été dit qu'il n'entache de nullité ni la vente ni le prêt de sorte qu'aucun préjudice n'est en lien de causalité avec lui ; qu'il a été également dit que le consentement de Mme Y... n'avait pas été vicié par un dol lorsqu'elle a conclu la vente et le prêt, de sorte que l'appelante doit être déboutée de ses demandes contre la société Jade Conseil ; qu'aucun défaut d'information, de conseil ou de mise en garde n'ayant été retenu, Mme Y... doit être déboutée de ses demandes de dommages-intérêts formées contre les intimées ;
1°) ALORS QUE la charge de la preuve de l'exécution des obligations d'information, de conseil et de mise en garde pèse sur le professionnel débiteur de ces obligations ; qu'en se bornant à relever que les manquement invoqués à l'encontre de la société Amandine, de la société Jade Conseil et de la banque n'étaient pas établis, sans constater que ces sociétés avaient bien rempli leurs obligations respectives d'information, de conseil et de mise en garde, la cour d'appel, qui a fait peser la charge de la preuve de l'exécution de ces obligations sur Mme Y..., a violé l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
2°) ALORS QUE l'absence de dol n'exclut pas l'existence d'un manquement du démarcheur financier à ses obligations d'information et de conseil ; qu'en considérant, pour rejeter la demande indemnitaire de Mme Y..., que le démarchage illicite de la société Jade Conseil n'avait entaché de nullité ni la vente ni le prêt et que le consentement de Mme Y... n'avait pas été vicié par un dol, la cour d'appel, qui s'est prononcé par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
3°) ALORS QUE commet un manquement à son obligation d'information et de conseil, le vendeur professionnel, ou son mandataire, qui annonce à l'acheteur d'un immeuble qu'il pourra obtenir, dans le cadre du dispositif « de Robien », un loyer bien supérieur à ce que permet, en réalité, le marché locatif ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande indemnitaire de Mme Y..., à analyser le contenu du contrat de réservation et à énoncer que Mme Y... « devait en tant qu'investisseur prendre en compte les fluctuations du marché et les aléas de la location immobilière », sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12-15 et 18), si, en annonçant dans l'étude personnalisée et le contrat de garantie locative que les « revenus locatifs mensuels » ou le « loyer mensuel garanti » étaient de 426 euros, somme qui servait de base au calcul de la rentabilité de l'investissement locatif, les sociétés Amandine et Jade Conseil n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil, la cour d'appel, qui a constaté que l'appartement de Mme Y... n'avait pu être loué qu'à un loyer inférieur de près de 30 % au loyer annoncé, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
4°) ALORS QU'il résultait des stipulations claires et précises du contrat de garantie locative, versé au débat (pièce n° 8.7 des conclusions de Mme Y...), que ce contrat, qui garantissait les seuls aléas résultant d'impayés ou d'absence de locataire, ne garantissait pas le risque de devoir louer l'appartement à un loyer inférieur à 426 euros ; qu'en considérant, pour en déduire que Mme Y... ne pouvait soutenir que le montant de 426 euros lui avait été présenté comme certain et rejeter sa demande indemnitaire, qu'en souscrivant au contrat de garantie locative, elle s'était prémunie contre ce risque, la cour d'appel a dénaturé ce contrat et violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
5°) ALORS QU'un établissement de crédit a l'obligation d'avertir l'emprunteur des risques que lui fait courir la souscription d'un crédit longue durée à taux variable ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande indemnitaire de Mme Y..., à relever que le crédit accordé par la banque n'était pas disproportionné par rapport aux facultés de remboursement de l'emprunteuse, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 31), si la banque avait alerté l'emprunteuse sur les risques liés à l'application d'un taux variable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
6°) ALORS QUE, lorsqu'elle finance un achat immobilier dans le cadre du dispositif « de Robien », à la suite du démarchage d'un particulier, la banque est tenue d'un devoir d'information et de conseil, envers l'emprunteur, sur les risques de l'investissement locatif ; qu'en considérant qu'aucun manquement de la banque n'était établi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 31), si la BNP n'aurait pas dû alerter Mme Y... sur le risque de non-viabilité de l'opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
7°) ALORS QUE la méconnaissance de l'obligation d'informer l'investisseur sur le risque de perte de l'avantage fiscal « de Robien » prive celui-ci d'une chance de ne pas conclure le contrat, peu important que ce risque se soit ou non réalisé ; que Mme Y... reprochait au vendeur et au démarcheur de ne pas l'avoir informée de ce risque (conclusions, p. 25) ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter la demande de Mme Y..., que le risque de perte de l'avantage fiscal ne s'était pas réalisé, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018 ;
8°) ALORS QU'un manquement à une obligation d'information, de conseil et de mise en garde a toujours pour effet de faire perdre à son bénéficiaire une chance de ne pas conclure le contrat ; qu'en se bornant à énoncer qu'aucun préjudice n'était établi, sans rechercher si les manquements invoqués n'avaient pas fait perdre à Mme Y... une chance de ne pas conclure les contrats ou, à tout le moins, de les conclure à des conditions différentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ratifiée par la loi du 20 avril 2018.
Sur l'incidence de la nullité du contrat préliminaire de réservation en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement, à rapprocher :3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 16-15.519, Bull. 2017, III, n° 54 (rejet) ;3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-13.118, Bull. 2018, III, n° 43 (rejet).