LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 23 octobre 2008), que suivant trois actes distincts, les époux X... ont consenti à M. Y... un bail sur des locaux à usage d'habitation, un autre sur des locaux à usage commercial et un contrat de location-gérance sur ces derniers ; que le 27 avril 2006, le locataire a donné congé des locaux à usage d'habitation ; que le 6 septembre 2006, les bailleurs lui ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial ; que le locataire a assigné les bailleurs aux fins de faire déclarer ce commandement nul et obtenir des dommages et intérêts ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire ; que toutefois, le délai est réduit à un mois en faveur des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ;
Attendu que pour refuser à M. Y... le bénéfice d'un délai de préavis réduit à un mois en sa qualité de bénéficiaire du RMI, l'arrêt retient que M. Y... n'en a pas fait mention dans sa lettre recommandée donnant congé et qu'il y évoque au contraire la mention du bail qui fait état d'une résiliation " à tous moments sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l'avance " ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le fait que le locataire ne s'en soit pas prévalu dans son congé ne le privait pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaissait la loi d'ordre public, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et, sur le second moyen :
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1183 du code civil ;
Attendu que pour déclarer valable le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, l'arrêt retient que le tableau joint au commandement de payer est parfaitement explicite pour déterminer ce qui constitue la somme principale réclamée de 5 081 euros, que quand bien même ce commandement inclut des loyers dus au titre de la partie habitation, le fait qu'il comporte les loyers dus au titre du bail commercial et des redevances dues au titre de la location-gérance le rend valable, que c'est à juste titre toutefois que M. Y... en conteste certains éléments, que les époux X... produisent un nouveau décompte prenant en compte tous les loyers versés et tous les versements CAF de sorte qu'il est effectivement dû 1 444, 14 euros, que M. Y..., qui n'apporte pas la preuve d'autres paiements, n'a pas dans le mois réglé les causes du commandement ne serait-ce qu'à hauteur de ce montant ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les causes du commandement incluaient des loyers dus au titre des locaux d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas recherché la part exacte que représentaient, après imputation des versements omis dans le décompte joint, les loyers dus au titre du seul bail commercial, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, sauf en ce qu'il a constaté la résiliation du bail d'habitation consenti par les époux X... à M. Y... par suite du congé amiable délivré par ce dernier, l'arrêt rendu le 23 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Odent, avocat aux Conseils pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. Y... ne pouvait se prévaloir d'un préavis d'un mois dans le cadre de son congé de son bail d'habitation et d'avoir en conséquence validé le commandement de payer incluant des loyers correspondant à trois mois de préavis.
AUX MOTIFS QUE, relativement au bail d'habitation, M. Y... ne peut se prévaloir d'un préavis d'un mois en sa qualité de bénéficiaire du RMI, alors qu'il n'en a pas fait mention dans sa lettre recommandée donnant congé du 27 avril 2006 et qu'il y évoque au contraire la mention du bail, qui fait état d'une résiliation « à tous moments sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l'avance » ;
1° / ALORS QUE le délai de préavis applicable au congé donné par le preneur d'un local à usage d'habitation est réduit de trois à un mois lorsque le preneur est bénéficiaire du revenu minimum d'insertion sans autre condition ; que tout en constatant que M. Y..., preneur d'une maison aux termes d'un bail d'habitation, était bénéficiaire du RMI, la cour d'appel, qui lui a cependant refusé le droit de se prévaloir du délai réduit d'un mois au motif erroné pris de l'absence d'indication de ce délai abrégé dans son congé, a ainsi ajouté une condition tirée de l'exigence de la mention par le preneur d'un délai abrégé dans son congé, à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 portant modification de la loi du 23 décembre 1986 qu'il ne comporte pas et qu'elle a ainsi violé ;
2° / ALORS QUE les dispositions faisant bénéficier le locataire d'un local à usage d'habitation du délai de préavis abrégé sont d'ordre public rendant nulle toute stipulation contraire ; que, pour refuser à M. Y... le bénéfice de ce délai abrégé, la cour d'appel s'est fondée sur le fait qu'il avait fait état dans son congé de la stipulation contractuelle prévoyant la possibilité de résilier le bail sous réserve de prévenir le bailleur trois mois à l'avance ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel, qui a ainsi opposé à M. Y... les stipulations de ce bail contraires à la loi, a méconnu le caractère d'ordre public de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 portant modification de la loi du 23 décembre 1986.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un locataire (M. Y...) de sa demande de nullité du commandement de payer délivré par les bailleurs commerciaux (les époux X...), d'avoir constaté par voie de conséquence la résiliation des contrats de bail commercial et de location-gérance et de l'avoir condamné à verser aux bailleurs la somme de 1. 414, 14 , dont à déduire le dépôt de garantie, à quitter les lieux loués et à verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer ;
AUX MOTIFS QUE si la partie habitation est indépendante, les deux baux de type commercial (bail commercial et location-gérance) comportent des mentions qui les lient, même si elles sont maladroitement rédigées, puisque le bail commercial indique que « la résiliation du présent bail entraînera automatiquement les deux baux liés au commerce » et que le contrat de location-gérance porte la même mention, aucun d'eux ne faisant d'ailleurs référence au bail d'habitation ; que le tableau joint au commandement de payer du 6 septembre 2006 est parfaitement explicite pour déterminer ce qui constitue la somme principale réclamée de 5. 081  ; que quand bien même ce commandement inclut des loyers dus au titre de la partie habitation, le fait qu'il comporte les loyers dus au titre du bail commercial et des redevances dues au titre de la location-gérance le rend valable ; que c'est à juste titre toutefois que M. Y... en conteste certains éléments, à savoir la non-prise en compte d'un virement CAF de 225, 68  en mai 2006 et la non-prise en compte d'un chèque de 648. 69  en février 2006 ; que les époux X... produisent un nouveau décompte prenant en compte tous les loyers versés et tous les versements CAF, de sorte qu'il est effectivement dû 1. 444, 14  ; que M. Y..., qui n'apporte pas la preuve d'autres paiements, n'a pas dans le mois réglé les causes du commandement, ne serait-ce qu'à hauteur de ce montant ; que M. Y... ne peut opposer à sa dette de loyer le coût de travaux qu'il a effectués en 2005, avec l'autorisation des époux X..., consistant en un petit bâtiment annexe de 18 m ² (selon autorisation de travaux du 23 septembre 2005), dès lors que les factures ne correspondent pas nécessairement avec ce que les époux X... ont autorisé ; qu'une facture est antérieure à l'autorisation administrative de travaux ; que des montants dont se prévaut M. Y... ne sont aucunement justifiés (plomberie 750 , fenêtre 300 , radiateurs 80 ) ; qu'il n'est pas formellement démontré que la totalité des factures produites concerneraient des travaux incombant aux bailleurs ; que quelles qu'aient pu être par le passé les activités exercées dans les lieux loués, force est de constater que le bail commercial liant M. Y... aux époux X... porte, sur la destination des lieux, la mention suivante : « Le locataire s'engage à n'exercer, dans les lieux loués, que la profession de débit de boissons, à l'exclusion de toute autre » ; que M. Y... ne peut se prévaloir de voies de fait des époux X..., notamment par changement de serrure, alors qu'il n'exploitait plus les lieux depuis la mi-juin 2006, les laissant ainsi inoccupés, étant précisé que les alimentations en eau et électricité ont été coupées pour non-règlement ou sur demande de M. Y..., puis rétablies à la demande des époux X... les 8 et 11 septembre 2006 ;
1° / ALORS QU'est nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à un locataire commercial dont les irrégularités et imprécisions ne lui permettaient pas de prendre la mesure exacte des injonctions faites ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y... avait expressément invoqué la nullité du commandement de payer la somme globale de 5. 081, 06  délivré par époux X... postérieurement à sa résiliation du bail d'habitation, divisible du bail commercial et du contrat de location-gérance, aux motifs que le commandement, d'une part, n'indiquait pas précisément les causes de la demande de paiement et, d'autre part, paraissait englober des loyers d'habitation réclamés pour la période postérieure à cette résiliation ; que tout en constatant la confusion issue de ce commandement en ce qu'il incluait à la fois, sans distinction aucune, des loyers d'habitation, des loyers au titre du contrat de location-gérance et des loyers au titre du bail commercial, la cour d'appel, qui a cependant refusé de prononcer la nullité du commandement et, par voie de conséquence, celle de la résiliation des contrats de bail commercial et de location-gérance, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et observations au regard de L. 145-41 du code de commerce ;
2° / ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, M. Y... avait fait valoir que les bailleurs, les époux X..., lui avaient donné quittance pour la période de novembre, décembre 2005 et janvier 2006, ce qui valait reconnaissance du paiement des loyers dus, tous contrats confondus, pour toute cette période ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen de nature à établir les inexactitudes et faussetés entachant ce commandement entraînant la nullité de cet acte, la cour d'appel n'a pas satisfait l'obligation de motivation de son arrêt et a violé les articles 455 du code de procédure civile et 6-1 de la CEDH ;
3° / ALORS QU'est nul le commandement de payer délivré de mauvaise foi par un bailleur coupable de voies de fait plaçant son locataire commercial dans l'impossibilité d'exploiter les lieux loués et de dégager un chiffre d'affaires ; que, dans ses conclusions d'appel, M. Y... avait fait valoir que, dès mai 2006, il avait fait constater par les services de gendarmerie son impossibilité d'exploiter les lieux et de régler en conséquence, par le chiffre d'affaires dégagé, les loyers ultérieurement réclamés dans le commandement de payer au titre du bail commercial et du contrat de location-gérance ; qu'en se fondant dès lors sur un motif inopérant, et en tout cas insuffisant, tiré de l'inoccupation des lieux loués depuis juin 2006, sans rechercher si cette inoccupation imputée à faute à M. Y... n'avait pas précisément pour cause le comportement fautif des époux X..., la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-41 du code de commerce.
Sur le bénéfice du délai de préavis réduit, à rapprocher :3e Civ., 8 décembre 1999, pourvoi n° 98-10.206, Bull. 1999, III, n° 236 (rejet), et les arrêts cités ;3e Civ., 18 février 2003, pourvoi n° 01-13.303,  Bull. 2003, III, n° 39 (cassation partielle) ;3e Civ., 7 juillet 2004, pourvoi n° 03-14.439, Bull. 2004, III, n° 143 (rejet)