LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 31 mars 2010), que les époux X..., propriétaires de lots de copropriété dans le bâtiment J de l'ensemble immobilier Résidence Montaigne à Angers, qui reprochaient à la société d'habitations à loyer modéré Logi Ouest (la société d'HLM Logi Ouest) d'avoir porté atteinte, par ses travaux de construction, à des parties communes ou à des parties à usage commun, l'ont assignée en rétablissement de certaines de celles-ci en leur état initial ;
Attendu que les époux X...font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, qu'ayant relevé que le titulaire du lot 2316 " bénéficiait du droit d'édification de tous bâtiments et constructions sur le droit de jouissance exclusif et d'utilisation compris dans ledit lot " la cour d'appel, qui a par là-même constaté l'absence de toute précision quant à la consistance des parties privatives du lot, ne pouvait retenir la qualification de lot de copropriété pour le lot n° 2316 ; qu'en statuant pourtant de la sorte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1, 2 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que les époux X...avaient expressément soutenu que la société Logi Ouest n'avait pas la qualité de membre de la copropriété de la Résidence Montaigne ; qu'ils avaient ainsi fait valoir que les droits de cette société dérivaient de l'acte du 29 juin 1992 qui ne constituait pas un acte transférant un véritable lot de copropriété faute de mentionner l'emplacement des bâtiments à usage d'habitation, la surface de terrain qu'ils occuperont, leur consistance réelle ni davantage la superficie des parties privatives, mention indispensable pour déterminer la quote-part des parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative ; que pour retenir la qualité de copropriétaire de la société d'HLM Logi Ouest, la cour d'appel s'est bornée à rappeler que " par acte reçu le 29 juillet i. e. : juin par M. Y..., notaire associé à Angers, la société civile particulière dite Résidence Montaigne, propriétaire du lot de réserve numéro 2316, a cédé ce lot à la société d'HLM Logi Ouest avec le droit d'édifier et la propriété exclusive et particulière d'un ensemble de bâtiments à usage d'habitation ou autre, le tout conformément au permis de construire qui sera délivré pour l'édification dudit bâtiment " ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'un lot de copropriété est constitué de parties privatives assorti de droits indivis dans les parties communes, à l'exclusion de toute mention relative à un élément d'équipement commun ; qu'en énonçant dès lors que l'acte modificatif au règlement de copropriété ne mentionne aucun élément d'équipement commun inclus dans le lot 2316, la cour d'appel a en toute hypothèse statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°/ qu'un lot transitoire est un terrain non bâti privativement réservé à l'exercice du droit exclusif du titulaire d'y édifier une construction avec affectation d'une quote-part de parties communes ; que la création et la désignation du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété, seul document ayant valeur contractuelle ; que les époux X...soutenaient que les droits afférents au lot transitoire découlent du règlement de copropriété qui doit décrire avec précision la consistance du projet de construction, afin de vérifier, en vertu de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui est valablement assorti de tantièmes de copropriété et de charges comparativement aux parties privatives des autres lots ; qu'ils invoquaient le " laconisme total du règlement de copropriété du 2 janvier 1969, qui ne comportait aucune indication valant au moins l'ébauche d'une description des futures parties privatives d'un lot de copropriété " et rappelant les stipulations pour le moins elliptiques du règlement de copropriété ; qu'en se bornant à affirmer que " le lot n° 2316 appartient en pleine jouissance à la société Logi Ouest comme lot transitoire destiné à la poursuite du programme immobilier " sans rechercher, comme elle y était invitée, si le caractère sibyllin des mentions du règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la qualification de lot transitoire, pour le lot 2316, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°/ que le règlement de copropriété du 2 janvier 1969 mentionne, au chapitre " parties communes à tous les copropriétaires ", " la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier, sous réserve (...) des droits de jouissance qui ont été conférés (...), (...), les voies d'accès principales affectées à l'usage de l'ensemble de la copropriété " et au chapitre " parties communes spéciales aux propriétaires de certains lots " " les voies et passages secondaires à l'usage commun des lots composant le groupe " ; que le modificatif à ce règlement en date du 6 mars 1972 prévoit, pour la désignation du lot 2315 (dont est issu le lot n° 2316), " le droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation à titre de propriété privative de toute la partie du terrain affectée, par convention de mise en copropriété, à la société civile " Résidence Montaigne ", (...), à l'exception encore des diverses voies d'accès desservant les différents lots de la copropriété et des parties affectées à l'usage commun " ; qu'en affirmant dès lors d'une part, que l'acte modificatif du règlement de copropriété ne " fait état d'aucune partie générale ou spéciale " pour en déduire que " les équipements dont les époux Giraud demandaient le rétablissement n'étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété " et d'autre part, que le lot n° 2316 ne comportait pas " des parties communes telles que voies de circulation (...) " pour en déduire que " la société Logi Ouest était en droit de supprimer les éléments d'équipement provisoires dont les copropriétaires n'avaient qu'un droit de jouissance temporaire ", la cour d'appel a dénaturé le modificatif du 6 mars 1972, ensemble le règlement de copropriété du 2 janvier 1969 et a violé l'article 1134 du code civil ;
6°/ que tous les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, notamment les constructions édifiées sur les parties communes, doivent être autorisés par l'assemblée générale, nonobstant toute clause du règlement de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'opération s'était déroulée de manière successive avec à chaque fois la création de lots transitoires pour permettre la construction ultérieure d'immeubles à usage d'habitation et retenu que c'était selon ce processus qu'avait été édifié le bâtiment J dans lequel les époux X...étaient copropriétaires, la cour d'appel qui a constaté que l'acte modificatif du règlement de copropriété ne mentionnait aucun équipement commun inclus dans le lot n° 2316 et qu'il n'était fait état d'aucune partie commune générale ou spéciale et souverainement retenu que les équipements dont les époux X...demandaient le rétablissement n'étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété et qui ayant relevé la faculté d'attribuer à chacun des lots nouveaux les tantièmes de propriété y afférents n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu que le droit à construire sur le lot n° 2316 n'était pas soumis aux règles d'autorisation de la copropriété puisqu'en vertu du règlement de copropriété son titulaire bénéficiait du droit d'édification de tous bâtiments et constructions et a, par ces seuls motifs et sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X...à payer à la société HM Logi Ouest la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté les époux X...de toutes leurs demandes tendant à voir constater que l'acte du 29 juin 1992 n'a ouvert à la société Logi Ouest aucun droit prévu par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 modifié et tendant à voir condamner la société Logi Ouest à rétablir une voie de circulation goudronnée parallèle à la rue Larévéllière de même largeur et pourvue des mêmes équipements que celle détruite ainsi qu'un rond-point de même configuration que le précédent ;
AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété initialement reçu le 2 janvier 1969 par Me Z...notaire associé à Angers, attribuait respectivement à chacune des trois sociétés civiles particulières dites Résidence Le Parc, Résidence Montaigne et Résidence Jeanne d'Arc 154 lots numérotés 7 à 160 formant le premier groupe, 7 lots numéro 1000 à 1007 formant le deuxième groupe et deux lots numéro 2001 à 2002 formant le troisième groupe ; qu'il était précisé en ce qui concerne les lots numéro 160, 1007 et 2002, que chacune desdites trois sociétés pourrait faire édifier sur chacun desdits lots leur appartenant respectivement, tous bâtiments et constructions sur le terrain dont le droit de jouissance exclusive et d'utilisation est compris dans chacun desdits lots, sans aucune limitation sous la seule réserve d'obtenir les permis de construire nécessaires ; qu'en outre chacune desdites sociétés avaient la faculté de procéder comme bon lui semblerait à toutes réunions ou subdivisions de lots de copropriété lui appartenant et d'attribuer à chacun des lots nouveaux, les tantièmes de copropriété y afférents ainsi qu'elle le jugerait convenable, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ceci sans autre réserve que celles pouvant résulter des stipulations du statut de la copropriété, les charges devant être réparties de manière proportionnelle compte tenu des affectations de tantièmes (P 108 & 108 bis) ; que le règlement de copropriété attribue expressément aux propriétaires des lots numéro 160, 1007 et 2002 le droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation, à titre de propriété privative, de toute la partie de terrain de l'ensemble immobilier compris dans chacun desdits lots, à l'exception des diverses voies d'accès desservant les différents lots de la copropriété et des parties affectées à l'usage commun (p 110) ; qu'il est encore prévu la création de quatre syndicats secondaires de copropriété correspondant aux trois groupes principaux de copropriété et aux locaux composant le bâtiment A1 avec le garage au pied dudit bâtiment et qu'il était prévu la constitution d'autres syndicats secondaires pour les bâtiments construits ultérieurement (p 155) ; que selon acte reçu le 6 mars 1972 par Me 
A...
notaire à Paris, le lot numéro 2002 a été annulé et remplacé par 313 lots nouveaux numérotés 2003 à 2315, les 312 lots numéro 2003 à 2314 inclus représentant l'ensemble des locaux composant le bâtiment J constituant un groupe secondaire de copropriété et le lot numéro 2315 représentant le surplus de la partie de terrain dont le droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation à titre de propriété privative appartient à la société Résidence Montaigne ; que la consistance du lot numéro 2315, désigné comme le lot de surplus, comprenait le droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation à titre de propriété privative de toute la partie du terrain affectée par convention de mise en copropriété à la société civile résidence Montaigne, à l'exception des partie dudit terrain affectée aux lots 2001, 2003 à 2314 et éventuellement par suite de subdivisions à tout autre lot entrant dans le troisième groupe de copropriétés, à l'exception encore des diverses voies d'accès desservant les différents lots de la propriété et des parties affectés à l'usage commun (p 61) ; que dans le tableau récapitulatif des lots, le lot numéro 2315 était décrit comme « locaux d'habitation et autre en cours d'édification et à édifier et droit de jouissance de terrain » ; qu'il en résulte que l'opération immobilière s'est déroulée de manière successive avec à chaque fois création de lots transitoires pour permettre la construction ultérieure d'immeubles à usage d'habitation et que c'est selon ce processus qu'a été édifié le bâtiment J dans lequel les époux X...sont copropriétaires ; qu'en fonction des besoins, le lot transitoire en réserve était encore divisé ; que par acte reçu le 30 décembre 1981 par Me B...-A...notaire à Paris, le lot numéro 2315 représentant le surplus de terrain à construire, et consistant toujours en un droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation à titre de propriété privative de terrain constituant ce lot à l'exception des parties affectées aux lots 2001, 3003 à 2314, a été subdivisé en deux nouveaux lots numérotés 2316 et 2317 après obtention par la société Résidence Montaigne du permis de construire les bâtiments G1, G2 & G3 avec des emplacements de voitures attenant, le lot 2317 constituant le nouveau lot de réserve ; que par acte reçu le 29 juillet 1992 par Me Y...notaire associé à Angers, la société civile particulière dite Résidence Montaigne, propriétaire du lot de réserve numéro 2316, a cédé ce lot à la SA d'habitations à loyer modéré Logi Ouest avec le droit d'édifier et la propriété exclusive et particulière d'un ensemble de bâtiments à usage d'habitation ou autre, le tout conformément au permis de construire qui sera délivré pour l'édification dudit bâtiment ; que la SA d'HLM Logis Ouest a la qualité de copropriétaire ; que l'acte modificatif du règlement de propriété ne mentionne aucun équipement commun inclus dans le lot 2316 ; qu'il n'est fait état d'aucune partie commune générale ou spéciale et que les équipements dont les époux X...demandent le rétablissement n'étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété régissant l'ensemble immobilier, puisque à l'eau (i. e. : un lot) transitoire par définition se présente comme un terrain brut destiné à l'agrandissement d'un ensemble résidentiel par adjonction de nouveaux bâtiments, sauf exception qui serait mentionnée au règlement de copropriété mais que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que le lot n° 2316 appartient en pleine jouissance à la SA Logi Ouest comme lot transitoire destiné à la poursuite du programme immobilier initialement défini et qu'il ne résulte nullement du règlement de copropriété successivement modifié que ce lot comportait des parties communes telles que voie de circulation, espaces verts avec arbres, éléments d'éclairage ou mur de clôture et que les époux X...ne produisent aucun justificatif en sens contraire ; que le droit de construire sur le lot numéro 2316 n'était pas soumis aux règles d'autorisation de la copropriété puisqu'en vertu du règlement de copropriété son titulaire bénéficiait du droit d'édification de tous bâtiments et constructions dont le droit de jouissance exclusif et d'utilisation est compris dans ledit lot sans aucune limitation sous la seule réserve d'obtenir les permis de construire nécessaires ; qu'en l'espèce le permis de construire a été dûment accordé et même judiciairement validé puisque les époux X...ont échoué dans leur instance engagée aux fins d'annulation du permis de construire ; qu'en conséquence la SA logis ouest était parfaitement en droit de supprimer les éléments d'équipement provisoires dont les copropriétaires n'avaient qu'un droit de jouissance temporaire puisque lesdits équipements n'avaient pas la qualité de parties communes et étaient appelés à disparaître en fonction de la poursuite du programme de construction ; que les époux X...ne justifient d'aucune impossibilité d'accéder à leurs lots de copropriété puisqu'une voie d'accès spécifiques a été aménagée ;
1°) ALORS QU'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'ayant relevé que le titulaire du lot 2316 « bénéficiait du droit d'édification de tous bâtiments et constructions dont le droit de jouissance exclusif et d'utilisation est compris dans ledit lot », la cour d'appel, qui a par là-même constaté l'absence de toute précision quant à la consistance des parties privatives du lot, ne pouvait retenir la qualification de lot de copropriété pour le lot n° 2316 ; qu'en statuant pourtant de la sorte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1, 2 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QUE les époux X...avaient expressément soutenu que la SA Logi Ouest n'avait pas la qualité de membre de la copropriété Résidence Montaigne ; qu'ils avaient ainsi fait valoir que les droits de cette société dérivaient de l'acte du 29 juin 1992 qui ne constituait pas un acte transférant un véritable lot de copropriété faute de mentionner l'emplacement des bâtiments à usage d'habitation, la surface de terrain qu'ils occuperont, leur consistance réelle ni davantage la superficie des parties privatives, mention indispensable pour déterminer la quote-part des parties communes en fonction de la valeur relative de chaque partie privative ; que pour retenir la qualité de copropriétaire de la SA d'HLM Logi Ouest, la cour d'appel s'est bornée à rappeler que « par acte reçu le 29 juillet i. e : juin 1992 par Me Y...notaire associé à Angers, la société civile particulière dite Résidence Montaigne, propriétaire du lot de réserve numéro 2316, a cédé ce lot à la SA d'habitations à loyer modéré Logi Ouest avec le droit d'édifier et la propriété exclusive et particulière d'un ensemble de bâtiments à usage d'habitation ou autre, le tout conformément au permis de construire qui sera délivré pour l'édification dudit bâtiment » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code procédure civile ;
3°) ALORS QU'un lot de copropriété est constitué de parties privatives assorti de droits indivis dans les parties communes, à l'exclusion de toute mention relative à un élément d'équipement commun ; qu'en énonçant dès lors que l'acte modificatif du règlement de copropriété ne mentionne aucun élément d'équipement commun inclus dans le lot 2316, la cour d'appel a en toute hypothèse statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QU'un lot transitoire est un terrain non bâti privativement réservé à l'exercice du droit exclusif du titulaire d'y édifier une construction avec affectation d'une quote-part de parties communes ; que la création et la désignation du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété, seul document ayant valeur contractuelle ; que les époux X...soutenaient que les droits afférents au lot transitoire découlent du règlement de copropriété qui doit décrire avec précision la consistance du projet de construction, afin de vérifier, en vertu de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qu'il est valablement assorti de tantièmes de copropriété et de charges comparativement aux parties privatives des autres lots ; qu'ils invoquaient le « laconisme total du règlement de copropriété du 2 janvier 1969, qui ne comportait aucune indication valant au moins l'ébauche d'une description des futures parties privatives d'un lot de copropriété » et rappelant les stipulations pour le moins elliptiques du règlement de copropriété ; qu'en se bornant à affirmer que « le lot n° 2316 appartient en pleine jouissance à la SA Logi Ouest comme lot transitoire destiné à la poursuite du programme immobilier » sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si le caractère sibyllin des mentions du règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la qualification de lot transitoire, pour le lot 2316, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
5°) ALORS QUE le règlement de copropriété du 2 janvier 1969 mentionne, au chapitre « parties communes à tous les copropriétaires », « la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier, sous réserve () des droits de jouissance qui ont été conférés (), (), les voies d'accès principales affectées à l'usage de l'ensemble de la copropriété » et au chapitre « parties communes spéciales aux propriétaires de certains lots » « les voies et passages secondaires à l'usage commun des lots composant le groupe » ; que le modificatif à ce règlement en date du 6 mars 1972 prévoit, pour la désignation du lot 2315 (dont est issu le lot n° 2316), « le droit de jouissance exclusive et particulière et d'utilisation à titre de propriété privative de toute la partie du terrain affectée, par convention de mise en copropriété, à la société civile « Résidence Montaigne », (), à l'exception encore des diverses voies d'accès desservant les différents lots de la copropriété et des parties affectées à l'usage commun » ; qu'en affirmant dès lors d'une part, que l'acte modificatif du règlement de copropriété ne « fait état d'aucune partie commune générale ou spéciale » pour en déduire que « les équipements dont les époux X...demandent le rétablissement n'étaient que des aménagements provisoires à usage commun et non pas des parties communes telles que visées au règlement de copropriété » et d'autre part, que le lot n° 2316 n e comportait pas « des parties communes telles que voies de circulation () pour en déduire que « la SA Logi Ouest était en droit de supprimer les éléments d'équipement provisoires dont les copropriétaires n'avaient qu'un droit de jouissance temporaire », la cour d'appel a dénaturé le modificatif du 6 mars 1972, ensemble le règlement de copropriété du 2 janvier 1969 et a violé l'article 1134 du code civil ;
6°) ALORS QUE tous les travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, notamment les constructions édifiées sur les parties communes, doivent être autorisés par l'assemblée générale, nonobstant toute clause du règlement de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les effets de l'autorisation de construire contenue dans le règlement de copropriété, s'agissant de lots transitoires, à rapprocher :3e Civ., 4 novembre 2010, pourvoi n° 09-70.235, Bull. 2010, III, n° 198 (cassation)