LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134 du code civil et L. 145 32 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mai 2008), que la SCI Marret, aux droits de laquelle vient la Communauté d'agglomérations Plaine Commune, a donné à bail, pour cinquante trois ans à compter du 1er janvier 1987, des locaux à usage commercial à la société Ile de France, aux droits de laquelle est venue la société Saint Denis République ; que le bail autorisait la preneuse à sous louer librement tout ou partie des locaux, à charge de notifier à la propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, les actes de sous location pour assurer leur opposabilité ; que la preneuse a sous loué une partie des locaux à M. et Mme X... qui, par acte du 19 avril 1994 établi avec le concours de la propriétaire, ont cédé leur fonds de commerce avec le droit au bail, à la société Y... frères ; que, par acte du 7 avril 1999, ce bail a été renouvelé ; que le bail principal ayant été résilié par acquisition de la clause résolutoire, la société Y... Frères a demandé à la SCI Marret le renouvellement de son bail que cette dernière a refusé au motif que l'acte du 7 avril 1999 ne lui avait pas été notifié ; que la société Y... frères a assigné la propriétaire des locaux afin de se voir reconnaître le droit à une indemnité d'éviction ;
Attendu que pour dire que la société Y... frères a droit à une indemnité d'éviction par suite du refus de la propriétaire des locaux de renouveler son bail après la résiliation du bail principal, l'arrêt retient que la SCI Marret avait concouru à l'acte du 19 avril 1994 portant cession du droit au bail à la société Y... frères, que l'acte établi le 7 avril 1999, dit de renouvellement du bail, doit s'interpréter comme une simple prolongation du contrat initial, et qu'au demeurant, la SCI Marret avait connaissance de ce dernier acte, son mandataire, en détenant une copie ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'acte de renouvellement du bail établi le 7 avril 1999 avait été notifié à la propriétaire conformément aux stipulations du bail principal, ou relever un acte clair et non équivoque établissant que cette dernière avait tacitement agréé le renouvellement du bail de la société Y... frères, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Y... frères aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit octobre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la communauté d'agglomération Plaine Commune et société Marret
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, réformant le jugement entrepris, reconnu à la Société Y... FRERES un droit direct en sa qualité de sous-locataire à l'encontre de la SCI MARRET, dit que la Société Y... FRERES avait droit à une indemnité d'éviction à la suite du non-renouvellement du bail à la fin du bail principal,
AUX MOTIFS QUE, notamment, seule la première convention portant sur la sous-location des lieux a été expressément portée à la connaissance de la Société Y... FRERES comme cela résulte des mentions figurant à l'acte précité du 19 avril 1994 ; que la convention du 7 avril 1999 mérite d'être analysée au delà de son intitulé ; qu'elle consacre le maintien régulier dans les lieux de la Société Y... FRERES et ce avec un effet rétroactif à plus de trois ans, et pour une durée expirant le 31 décembre 2004, alors que le bail principal devait expirer le 31 décembre 2039, le montant du nouveau loyer étant un simple réajustement en fonction de l'évolution des indices et la société civile MARRET ayant au demeurant renoncé à toute action fondée sur le montant des sous-loyers ; qu'ainsi la Société Y... FRERES peut valablement soutenir que cet acte s'interprète comme une simple prolongation du contrat initial parfaitement notifié et au demeurant expressément accepté par la Société civile MARRET ; quoi qu'il en soit, la SC MARRET a tacitement accepté cette situation puisqu'il résulte d'un courrier postérieur à l'acte du 7 avril 1999 en date du 16 décembre 2002 de l'avocat de la SNC ST DENIS REPUBLIQUE à la suite du décès de son dirigeant que c'est « la société CGA GESTION Z... » qui lui avait transmis cet acte ; qu'ainsi M. Z..., chez qui la SC MARRET avait élu domicile dans le bail principal disposait manifestement de cet acte ; que par ailleurs, dans tous les actes, M. Z... est intervenu comme mandataire de la SCI MARRET qui a fixé son siège social au lieu où celui-là avait indiqué résider dans le bail principal en y étant présenté en outre comme administrateur de la SC MARRET ; que cette dernière ne peut valablement prétendre qu'elle a été tenue dans la plus totale ignorance de l'acte de renouvellement du 7 avril 1999 alors que son mandataire était détenteur d'un exemplaire de celui-ci ; que peu importe à cet égard que M. Z... ait pu en 1994 représenter également la SNC ST DENIS REPUBLIQUE alors que dans l'acte du 7 avril 1999 M. Z... absent de ce dernier n'avait plus cette qualité et n'avait donc aucune raison d'être détenteur dudit acte autre que dans le cadre de l'exercice de ses fonctions de mandataire de la SC MARRET ; que dès lors, il convient de décider que la société Y... FRERES peut valablement exercer son droit direct à l'encontre du bailleur principal et qu'elle a droit à une indemnité d'éviction,
1°) ALORS QUE le renouvellement de la sous-location doit être agréé par des actes positifs et doit être contemporain ou postérieur au renouvellement ; qu'en l'espèce, si le bail principal dispensait la souslocation de tout agrément ou autorisation du bailleur, il était prévu que la sous-location n'était opposable au propriétaire que si elle lui avait été notifiée « soit par acte extra judiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de réception » ; que la cour d'appel, qui n'a pas constaté que cette formalité avait été remplie au moment de la signature de l'acte du 7 avril 1999, ou même postérieurement, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 145-14, L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil,
2°) ALORS QUE l'acceptation de la sous-location, fut-elle tacite, doit résulter d'actes positifs du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui n'a caractérisé aucun acte positif de la SCI MARRET par lequel elle aurait tacitement accepté la sous-location, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-14, L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil,
3°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en estimant que la société Y... FRERES avait un droit direct en qualité de sous-locataire et que cette société pouvait percevoir une indemnité d'éviction en raison du non renouvellement du bail « à la fin du bail principal », bien qu'il résulte des propres constatations de la cour, que la SCI MARRET n'avait agréé que la sous-location de M. « Rabah Y..., ès qualités », de sorte que seul ce dernier aurait pu, le cas échéant, prétendre avoir été agréé en qualité de sous-locataire, la cour d'appel, qui n'a ainsi pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-14, L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce.
Dans le même sens que :3e Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n° 76-15.069, Bull. 1978, III, n° 342 (cassation), et les arrêts cités ;3e Civ., 16 juin 1999, pourvoi n° 97-15.461, Bull. 1999, III, n° 145 (rejet), et l'arrêt cité