LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. Y... et à la Mutuelle des architectes français (la MAF) du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Z..., M. et Mme B..., M. et Mme D..., M. et Mme F... et le syndicat des copropriétaires du Parc de Valmont ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 janvier 2016), que la société civile immobilière le Parc Valmont (la SCI) a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Y..., assuré par la MAF, quatre villas vendues en l'état futur d'achèvement et soumises à la loi sur la copropriété des immeubles bâtis ; que les acquéreurs ont pris possession, en janvier et février 2008, des villas réceptionnées en décembre 2007 et pour lesquelles les réserves ont été levées en mars 2008 ; qu'aucun constat contradictoire d'achèvement n'étant intervenu, la SCI a assigné en paiement du solde du prix les acquéreurs qui ont invoqué l'inachèvement des immeubles, des malfaçons et non-façons et ont sollicité la désignation, par le juge, de la personne qualifiée mentionnée à l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation aux fins de dire si les immeubles étaient achevés au sens de l'article R. 261-1 du même code ; que, la personne qualifiée ayant conclu à l'inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné la SCI en consignation du prix et en paiement des pénalités de retard et des travaux de parachèvement ; que, dans une instance distincte, la SCI a assigné les copropriétaires en paiement du solde du prix et M. Y..., avec la MAF, en responsabilité ;
Sur le troisième moyen du pourvoi incident, qui est préalable, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de condamnation de M. Y... et la MAF à lui payer le solde du prix de vente des immeubles ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI sollicitait que M. Y... fût déclaré responsable des préjudices subis, elle n'en tirait comme conséquence qu'une demande de condamnation à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle n'était pas saisie d'une demande en paiement, par l'architecte et son assureur, du solde des prix de vente des immeubles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 4 du code civil, ensemble les articles R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI en paiement du solde des prix de vente, l'arrêt retient que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l'avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée, à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R. 261-1 précité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal de M. Y... et la MAF :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de la SCI Parc Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme Z..., de M. et Mme B..., de M. et Mme D... et de M. et Mme F..., condamne la SCI Parc de Valmont à payer à ceux-ci, la somme de 54 840 euros chacun, au titre des pénalités de retard et condamne M. Y... et la MAF, in solidum, à relever la SCI Parc de Valmont de ces condamnations, l'arrêt rendu le 21 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme Z..., M. et Mme B..., M. et Mme D... et M. et Mme F... aux dépens, à l'exception des dépens du pourvoi principal qui resteront à la charge de M. Y... et la MAF ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle des architectes français et M. Y..., demandeurs au pourvoi principal
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Y... et la Mutuelle des Architectes Français à garantir la Sci Le Parc Valmont de sa condamnation à payer à M. et Mme Z..., à M. et Mme B..., à M. et Mme D..., la somme de 54.840 € chacun au titre des pénalités de retard ;
Aux motifs que « le vendeur d'un immeuble à construire, d'une part, ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents, d'autre part est tenu à compter de la réception des travaux des obligations dont sont tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, les architectes, les entrepreneurs et les autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage.
Par ailleurs, il résulte de l'article 1648, alinéa 2, du code civil dans sa rédaction applicable au litige, que l'action en réparation des vices de construction apparents doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, de sorte que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou pendant 13 mois à compter de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession.
La responsabilité du vendeur peut être par ailleurs engagée sur le fondement de la responsabilité de droit commun de l'inexécution contractuelle pour les défauts de conformité apparents car n'étant pas visés par l'article 1642-1 susvisé dans sa rédaction applicable au litige.
En l'espèce, si la réception des travaux a eu lieu le 21 décembre 2007, les délais susvisés n'ont pu commencer à courir, en l'absence de prise de possession par les acquéreurs : en effet, la simple occupation des villas ne peut être assimilée à une prise de possession en l'absence de constat d'achèvement des travaux et du caractère substantiel des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes.
Il s'ensuit qu'aucune forclusion ne peut être opposée aux consorts B..., Z..., D... et au syndicat des copropriétaires, et que la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré leurs demandes irrecevables » (arrêt, p. 10, § 1 à 5) ;
Et que « les actes de vente prévoyaient que sauf cas légitime de suspension, en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur, celui-ci aurait droit à une indemnité fixée forfaitairement à titre de clause pénale, à la somme de 25 € par jour de retard.
En l'absence d'achèvement des immeubles, Monsieur et Madame Z..., Monsieur et Madame B... et Monsieur et Madame D... sont bien fondés à solliciter l'application de cette clause ;
la SCI Parc de Valmont sera en conséquence condamnée à payer à chacun d'eux la somme de 54 840 €, eu égard à une livraison contractuellement prévue fin décembre 2007 et à l'absence de toute cause légitime de suspension invoquée par celle-ci » (arrêt, p. 10, § 8 à 10) ;
Alors que, d'une part, dans les ventes en l'état futur d'achèvement, l'achèvement de l'immeuble s'entend du moment où les travaux sont terminés, et se distingue de la livraison, qui correspond à la date de mise à disposition des locaux à l'acquéreur ; que des pénalités prévues en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur ne peuvent être dues postérieurement à la date à laquelle les locaux ont été occupés par les acquéreurs, peu important à cet égard la date d'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que les consorts Z..., B... et D... ont occupé leur villa depuis le mois de janvier 2008 ; que dans leurs conclusions d'appel, ces acquéreurs ont demandé la condamnation de la Sci Parc de Valmont à leur régler des pénalités de retard de 54 840 € pour la période allant du 1er janvier 2008 au mois de janvier 2014 ; que la cour d'appel a condamné la SCI au paiement de cette somme et a condamné l'architecte et son assureur à la garantir de cette condamnation ; qu'en allouant ainsi à chacun de ces acquéreurs des pénalités de retard pour une période pendant laquelle ils occupaient leur villa, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134 du code civil, L. 261-1, L. 261-3 et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'elle a violés ;
Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes d'un ensemble immobilier ne caractérisent pas un retard de livraison aux acquéreurs leur permettant d'obtenir condamnation du vendeur au paiement de pénalités de retard ; que pour prononcer la condamnation de la Sci venderesse au paiement de pénalités de retard, la cour d'appel s'est fondée sur le caractère substantiel des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes (arrêt p.10 § 4) ; qu'en se fondant sur ce motif inopérant, la cour a violé les articles 1134 du code civil, L. 261-1, L. 261-3 et R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Alors qu'enfin, le demandeur qui met en jeu la responsabilité contractuelle de droit commun d'un architecte doit rapporter la triple preuve d'une faute de ce dernier, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que M. Y... avait commis une faute en invitant la SCI Parc de Valmont à prononcer la réception alors que les travaux ne pouvaient être considérés comme achevés ; que cette faute portait sur l'achèvement de l'immeuble et ne concerne donc que les rapports entre le vendeur-maître d'ouvrage et les constructeurs ; qu'en condamnant l'architecte et son assureur à garantir le vendeur d'une condamnation au paiement de pénalités au titre d'un retard de livraison, sans justifier d'un lien de causalité entre la faute imputée à l'architecte et ce préjudice, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour la société le Parc Valmont, demanderesse au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR écarté la demande que la SCI LE PARC DE VALMONT avait formée contre M. Paul Z... et Mme Yveline A..., épouse Z..., M. Gilbert B... et Mme Sylviane C... épouse B..., M. Jean-Pierre D... et Mme Stéphanie E... épouse D..., M. Christian F... et Madame Sylvie G... épouse F..., afin d'obtenir le paiement du solde du prix de vente ;
AUX MOTIFS QU'en application de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement doit effectuer les paiements selon un échelonnement, le paiement ne pouvant excéder 95 % à l'achèvement de l'immeuble et le solde étant payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur ; que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement et excepté le cadre de la garantie d'achèvement, les parties sont libres de convenir des conditions dans lesquelles sera constaté l'achèvement, mais qu'elles doivent ensuite se conformer aux modalités définies contractuellement à peine d'irrecevabilité ; que l'appréciation de l'achèvement doit toutefois être faite au regard des critères définis par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat n'étant pris en considération que s'ils ont un caractère substantiel et les malfaçons ne l'étant que si elles rendent les ouvrages ou cléments ci-dessus précisés, impropres à leur utilisation ; qu'en l'espèce, les actes de ventes comportent une clause aux termes de laquelle : - le vendeur devait notifier à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement à jour et heure fixe, ainsi qu'à prendre livraison des biens ; - qu'en l'absence de réponse de l'acquéreur à la première convocation, une nouvelle convocation devait lui être adressée et que dans le cas où il ne serait à nouveau pas valablement représenté, un procès-verbal d'état des lieux devait être établi par un huissier désigné par le vendeur, constat devant ensuite être signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable, la signification valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente, les charges de toutes natures afférentes aux biens devenant exigibles à compter de la même date ; - qu'en cas d'accord des parties pour constater l'achèvement, et après règlement du prix de vente restant à payer, il serait procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession, avec établissement d'un procès-verbal ; - qu'en cas de désaccord des parties sur l'achèvement, ou en l'absence de tentative de constatation amiable de celui-ci telle que prévue ci-dessus, la partie la plus diligente pouvait faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice, l'état de l'immeuble vendu, et plus précisément s'il remplissait les conditions posées par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, la mise en place de cette procédure ne faisant pas obstacle à ce qui était prévu au cas où l'acquéreur ne se présentait pas à la première convocation de livraison notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ; qu'à cette fin, la partie la plus diligente demanderait par requête au président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, de désigner la personne qualifiée ainsi qu'il est prévu par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de procéder aux opérations de constatation et le cas échéant d'en faire déclaration par devant notaire, lequel la recevrait par acte authentique ; que la constatation de l'achèvement serait parfaite par la déclaration ainsi faite ; que la copie de l'acte de constatation serait notifiée par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et vaudrait en outre livraison des droits immobiliers vendus en application de l'article R. 261-2 susvisé ; que la SCI Parc de Valmont a adressé au mois de juillet 2008. des courriers aux différents acquéreurs pour les inviter à procéder aux formalités de remise de clés respectivement les 11, 12, 13 et 14 août 2008 en indiquant que le solde du prix serait à régler à la date de cette remise ; que toutefois, il a été relevé par le constatant désigné par le juge des référés que les acquéreurs occupaient leurs villas respectives depuis le mois de janvier 2008 excepté les époux F... qui l'ont fait à partir du 9 février 2008, de sorte que la remise des clés était déjà effective lors de l'envoi des courriers susvisés ; qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le constat de l'achèvement des villas ; que c'est toutefois seulement dans le cadre des instances que la SCI Parc de Valmont avait initiées en référé pour obtenir paiement des soldes des prix de ventes ; que les acquéreurs solliciteront la désignation d'une personne qualifiée , que, par ailleurs, dans le cadre de cette mesure, le constatant a estimé que les défauts et non-conformités des parties communes étaient des éléments substantiels faisant obstacle au prononcé de l'achèvement des ouvrages, en relevant l'absence de délivrance du certificat de conformité par la commune, l'instabilité du talus aval, l'absence de place de parking handicapé et l'existence de trois places de parkings au lieu de quatre, la réalisation de la clôture en grillage souple et non en panneaux soudés en retrait de 2 mètres de la limite de propriété, l'absence de mur antibruit, l'installation des coffrets EOF en haut de la rampe d'accès et leur caractère peu esthétique, l'absence du tampon d'étanchéité d'un regard, la stagnation de l'eau de pluie devant le local poubelles, l'absence de réalisation des espaces verts ; qu'il a considéré que concernant les parties privatives, il s'agissait en revanche d'un parachèvement des ouvrages à faire ; que si en application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions d'un technicien suite à des mesures d'instruction ordonnées pour l'éclairer sur une question de fait, ce texte ne peut être utilement invoqué par la SCI Parc de Valmont pour critiquer les conclusions de M. I..., eu égard au cadre spécifique de la désignation de celui-ci et aux conséquences attachées par les actes de vente, à l'avis émis par la personne qualifiée, le juge ne pouvant se substituer à cette dernière ; qu'il s'ensuit qu'en l'absence d'achèvement de l'ensemble immobilier constaté par la personne qualifiée désignée, la SCI Parc de Valmont est irrecevable à solliciter le paiement des soldes des prix de ventes et doit par voie de conséquence être déboutée de sa demande complémentaire de dommages intérêts ; que la décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a constaté l'achèvement des biens immobiliers vendus et a condamné les consorts B..., Z.... D..., F... à paiement envers la SCI Parc de Valmont, mais confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages intérêts complémentaire ;
ALORS QU'en l'état de la constatation de l'inachèvement de l'immeuble par la personne qualifiée désignée dans les termes de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, il est de l'office du juge d'en contrôler l'appréciation, en vérifiant l'existence des défauts et désordres relevés par le constatant et en s'assurant s'ils ont eu ou non un caractère substantiel rendant les ouvrages ou éléments impropres à leur destination sans que le juge soit lié par l'avis de la personne qualifiée ; qu'en déclarant irrecevable la demande formée par la société LE PARC VALMONT afin d'obtenir le paiement du solde du prix de vente, dès lors que l'achèvement de l'immeuble n'avait pas été constaté par M. I... qui avait été désigné par le juge des référés du Tribunal de grande instance de Draguignan, en application de l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, « eu égard au cadre spécifique de la désignation de celui-ci et aux conséquences attachées par les actes de vente, à l'avis émis par la personne qualifiée » (arrêt attaqué, p. 9, 7ème alinéa), la cour d'appel qui a affirmé qu'elle ne pouvait se substituer à la personne qualifiée pour vérifier ses constatations et contrôler l'achèvement de l'immeuble, a méconnu son office, en violation des articles R. 261-1 et R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 4 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société LE PARC VALMONT à payer à M. et Mme Z..., à M. et Mme B..., à M. et Mme D..., la somme de 54.840 € chacun, au titre des pénalités de retard ;
AUX MOTIFS QUE les actes de vente prévoyaient que sauf cas légitime de suspension, en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur, celui-ci aurait droit à une indemnité fixée forfaitairement à titre de clause pénale, à la somme de 25 € par jour de retard ; qu'en l'absence d'achèvement des immeubles, M. et Mme Z..., M. et Mme B... et M. et Mme D... sont bien fondés à solliciter l'application de cette clause ; que la SCI Parc de Valmont sera en conséquence condamnée à payer à chacun d'eux la somme de 54 840 € eu égard à une livraison contractuellement prévue fin décembre 2007 et à l'absence de toute cause légitime de suspension invoquée par celle-ci ;
ALORS QU'en application des articles 624 et 625, alinéa 2, du code de procédure civile, la cassation à venir sur le premier moyen de cassation emportera par voie de conséquence l'annulation des dispositions qui, pour condamner la SCI LE PARC VALMONT au paiement de pénalités de retard, tient pour constant l'absence d'achèvement des immeubles.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que la société LE PARC VALMONT avait formée contre M. René Y... et son assureur, la société Mutuelle des architectes, afin qu'ils soient déclarés responsables du défaut de paiement du solde du prix par les acquéreurs en l'état de futur achèvement ;
AUX MOTIFS QUE la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la SCI Parc de Valmont, dans le dispositif de ses écritures, sollicite que M. René Y... soit déclaré responsable des préjudices subis tant par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires que par elle-même, mais n'en tire comme conséquence qu'une demande de condamnation à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre, sans reprendre la prétention qui figurait dans les motifs de ses conclusions, relative au paiement du solde du prix et des intérêts dus par les acquéreurs ; que si la SCI Parc de Valmont soutient à tort que M. René Y... a établi une attestation d'achèvement, le document rédigé par lui le 18 mars 2008 faisant seulement état de la livraison des villas, il n'en demeure pas moins que la livraison correspond à une mise à disposition de l'immeuble une fois son achèvement constaté et que la SCI Parc de Valmont est fondée à soutenir que M. René Y... a en outre commis une faute à son égard en l'invitant à prononcer la réception alors que les travaux ne pouvaient être considérés comme achevés ; que cette faute est à l'origine de l'impossibilité pour la SCI Parc de Valmont de recouvrer les soldes dus sur les prix de vente ; qu'aucune demande n'étant formulée de ce chef par la SCI Parc de Valmont dans le dispositif de ses conclusions ; que M. Y... et la MAF seront uniquement condamnés à relever la SCI Parc de Valmont de la condamnation prononcée à son encontre au titre des pénalités de retard ;
1. ALORS QU'il appartient à la juridiction du second degré de statuer sur l'exercice d'une action en responsabilité figurant dans le dispositif des conclusions de l'intimé, quoi qu'il ait liquidé le montant du préjudice dont il sollicite la réparation dans le corps même de ses conclusions auquel il appartient à la juridiction du second degré de référer ; qu'il résulte des conclusions de la société LE PARC VALMONT qu'elle a sollicité, dans le dispositif de ses écritures, que M. Y... et son assureur soient déclarés responsables des préjudices subis tant par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires que par elle-même, après avoir énoncé dans le corps même de ses conclusions que l'architecte et son assureur étaient tenus de l'indemniser du préjudice consistant dans la perte du solde du prix de vente dont elle avait été privée par la faute de son assureur qui avait attesté à tort de l'achèvement des villas ; qu'en décidant qu'elle n'était saisie dans le dispositif de ses écritures d'aucune demande de ce chef, bien que la société LE PARC VALMONT ait effectivement recherché la responsabilité de M. Y... et de son assureur, la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
2. ALORS QU'il résulte des conclusions de la société LE PARC VALMONT qu'elle a sollicité, dans le dispositif de ses écritures, que M. Y... et son assureur soient déclarés responsables des préjudices subis tant par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires que par elle-même, après avoir énoncé dans le corps même de ses conclusions que l'architecte et son assureur étaient tenus de l'indemniser du préjudice consistant dans la perte du solde du prix de vente dont elle avait été privée par la faute de son assureur qui avait attesté à tort de l'achèvement des villas ; qu'en décidant qu'elle n'était saisie dans le dispositif de ses écritures d'aucune demande de ce chef, bien que la SCI LE PARC VALMONT ait effectivement recherché la responsabilité de M. Y... et de son assureur, la cour d'appel a dénaturé la portée des conclusions d'appel ; qu'ainsi, elle a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
3. ALORS QUE le juge doit respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant de sa propre initiative, le moyen tiré de ce qu'elle n'avait pas été saisie par la SCI LE PARC VALMONT d'une demande tendant à ce que l'architecte et son assureur soient condamnés à les indemniser du préjudice constitué par la perte du solde du prix de vente des villas, la cour d'appel qui n'a pas invité les parties à débattre d'un tel moyen, a violé l'article 16 du code de procédure civile.