LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 novembre 2009), que la société civile immobilière Primo (la SCI Primo), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin (le syndicat des copropriétaires) pour que soit annulée l'assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2006 en soutenant que les copropriétaires avaient été trompés sur la personne du syndic de copropriété, la société X... qui avait fait l'objet d'une transformation statutaire de SA X... en SAS City A X... à la suite d'une cession d'actions ; que la SCI Primo a invoqué pour nouvel argument en appel les irrégularités de désignation des deux scrutateurs tenant à ce que l'article 36 du règlement de copropriété prévoyait leur choix parmi les deux membres de l'assemblée générale présents et acceptants qui possédaient le plus grand nombre de quote-parts de la copropriété ; que le syndicat des copropriétaires a admis le caractère non écrit de cette clause ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI Primo fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires alors, selon le moyen, qu'il résulte des articles 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967 que, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs et que sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la loi et à celles du règlement d'administration publique prévu pour leur application ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Primo de son action en annulation de l'assemblée générale du 25 août 2006 que les scrutateurs avaient été désignés conformément aux dispositions du règlement de copropriété qui prévoient qu'ils sont choisis parmi les deux membres de l'assemblée possédant le plus grand nombre de quote-parts de copropriété et que cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, devait être appliquée faute d'avoir été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la cour d'appel a violé les textes précités ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la clause litigieuse du règlement de copropriété n'avait jamais été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une telle demande, en a exactement déduit qu'elle devait recevoir application ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que malgré le changement de dénomination et de forme juridique c'était bien la même personne morale qui avait été désignée comme syndic de copropriété lors de l'assemblée générale du 25 août 2006 et relevé que c'était toujours M. Richard X... qui représentait la personne morale désignée comme syndic, ainsi qu'il l'avait toujours fait, et que dans ce contexte l'intuitu personae avait bien été respecté, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'il n'y avait pas eu substitution de syndic ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait d'un véritable harcèlement procédural révélant une intention de nuire à son bon fonctionnement et constaté qu'il subissait un préjudice résultant directement de l'attitude fautive de la SCI Primo, la cour d'appel, qui a caractérisé la faute et qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations, a pu condamner la SCI Primo à des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Primo aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Primo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Country Park à Roquebrune Cap-Martin la somme de 2.500 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Primo ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Primo
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Ce moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI PRIMO de sa demande d'annulation de l'assemblée générale de la copropriété LE COUNTRY PARK en date du 25 août 2006 et d'avoir condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COUNTRY PARK la somme de 5.000  à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la SCI PRIMO invoque les irrégularités de la désignation des deux scrutateurs puisque l'article 36 du règlement de copropriété prévoit leur choix parmi «les deux membres de l'assemblée présents et acceptant qui possèdent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété (article 12), tant en leur nom que comme mandataire» ; que si le syndicat des copropriétaires admet le caractère non écrit de cette clause, il fait valoir cependant à juste titre que ladite clause n'a jamais été réputée non écrite par une décision de justice exécutoire et que le syndic ou l'administrateur provisoire n'est pas juge de la validité des clauses du règlement de copropriété, surtout en l'absence de réserves formulées en début d'assemblée générale ; que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ;
ALORS QU'il résulte des articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967 que, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs et que sont réputés non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la loi et à celles du règlement d'administration publique prévu pour leur application ; qu'en retenant, pour débouter la SCI PRIMO de son action en annulation de l'assemblée générale du 25 août 2006, que les scrutateurs avaient été désignés conformément aux dispositions du règlement de copropriété qui prévoient qu'ils sont choisis parmi les deux membres de l'assemblée possédant le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété et que cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, devait être appliquée faute d'avoir été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la cour d'appel a violé les textes précités.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Ce moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI PRIMO de sa demande d'annulation de l'assemblée générale de la copropriété LE COUNTRY PARK en date du 25 août 2006 et d'avoir condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COUNTRY PARK la somme de 5.000  à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE la société anonyme CABINET X... avait été constituée le 6 février 1989 et que M. X... en était le président directeur général ; que par délibération du 19 décembre 2005 le conseil d'administration de cette société anonyme agréait comme nouvel actionnaire le groupe CITYA Immobilier auquel 7000 actions étaient cédées ; que selon procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la SA CABINET X... en date du 6 janvier 2006 il était décidé de qualifier la SAS CITYA Immobilier d'actionnaire unique et titulaire des 7000 actions ; qu'un contrat de travail était signé entre le président de la société CITYA Immobilier et M. X... ex président-directeur général de la SA CABINET X... ; que le 8 juin 2006 le conseil d'administration proposait de modifier la dénomination sociale de la SA CABINET X... en CITYA X... et sa conversion en société par actions simplifiées; que dans son rapport du 30 juin 2006, la S.A.R.L. France Audit, commissaire aux comptes, ne formulait aucune réserve et que sur le rapport du conseil d'administration du 21 juin 2006 et procès-verbal de décision de l'actionnaire unique du juillet 2006, il était décidé de transformer la SA CABINET X... en SAS CITYA X... à compter du 24 juillet 2006, mais sans création d'une personne morale nouvelle; que M. Richard X..., démissionnaire des fonctions de président de la SA CABINET X... était nommé le même jour en qualité de président de la SAS CITYA X... et que la publication était faite dans le journal Les Petites Affiches des Alpes-Maritimes des 21 au 27 juillet 2006 et 28 juillet au 3 août 2006 ; que les pièces afférentes à cette transformation ont été enregistrées le 17 octobre 2006 au greffe du tribunal de commerce de Menton et que l'extrait K bis du l8 octobre 2600 mentionne que M. Richard X... est le président de la SAS CITYA X... ; que malgré le changement de dénomination et de forme juridique, c'est bien la même personne morale qui a été désignée comme syndic de la copropriété lors de l'assemblée générale du 25 août 2006 et que notamment c'était toujours M. Richard X... qui représentait la personne morale désignée comme syndic ainsi qu'il l'avait toujours fait ; que dans ce contexte, l'intuitu personae a bien été respecté puisque c'est constamment la même personne qui assure la gestion de la copropriété et qu'il n'y a pas eu de changement au niveau du titulaire de la carte administrative de gestionnaire d'immeubles ; que dans la mesure où il n'y a pas eu création d'une nouvelle personne morale, il n'y a pas eu substitution de syndic ;
ALORS QUE la SCI PRIMO soutenait que, pour délibérer en connaissance de cause, l'assemblée générale devait être informée de la cession de la totalité du capital de la personne morale exerçant la fonction de syndic à une société d'envergure nationale ainsi que des changements de forme sociale et de dénomination intervenus en conséquence, si bien qu'en se bornant à constater que la personnalité morale de la société avait subsisté sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'assemblée avait disposé d'informations suffisantes pour délibérer valablement, la cour d'appel, qui n'a pas répondu au moyen qui lui était soumis, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, pour les mêmes raisons, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Ce moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI PRIMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE COUNTRY PARK la somme de 5.000  à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il a également justifié par le syndicat des copropriétaires de ce que depuis l'assemblée générale du 29 août 2003, la SCI PRIMO conteste systématiquement toutes les assemblées générales et que treize procédures ont été engagées donnant lieu à vingt-quatre instances devant le Tribunal de grande instance de NICE, les juges de la mise en état de première instance et d'appel, la cour d'appel d'AIX EN PROVENCE, la Cour de cassation et le Tribunal de commerce de NICE ; que les quatorze décisions rendues à ce jour ont toujours donné gain de cause au syndicat des copropriétaires ; qu'il est ainsi justifié par le syndicat des copropriétaires d'un véritable harcèlement procédural révélant une intention de nuire au bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires ;
ALORS, D'UNE PART, QUE par ces motifs, la cour d'appel n'a pas caractérisé une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice d'un copropriétaire, violant ainsi l'article 1382 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la SCI PRIMO contestait les allégations du syndicat des copropriétaires ; que les seules pièces visées par le syndicat, dans ses conclusions, étaient une ordonnance de référé du 16 mars 2007 (pièce n°11) et une assignation en référé du 18 avril 2007 (pièce n°12), si bien qu'en ne précisant pas sur quels éléments elle se fondait pour retenir que quatorze décisions rendues à ce jour ont toujours donné gain de cause au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur le respect du principe de la contradiction, violant ainsi les articles 16 et 455 du code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la SCI PRIMO se prévalait d'un abus de majorité au sein de la copropriété en faisant valoir qu'elle avait été «entendue dans certains jugements rendus et certaines actions doivent désormais être entreprises par le syndic» et que «le seul moyen pour elle de remédier à cet état de fait est de saisir la justice car elle se trouve totalement désarmée devant la volonté du syndic et des membres du Conseil syndical, également copropriétaires majoritaires en voix, de gérer celle-ci à leur guise sans tenir compte de l'intérêt de la copropriété», si bien qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE la SCI PRIMO faisait valoir que le succès de certaines actions qu'elle avait engagées comme l'annulation de l'assemblée générale du 24 août 2007 ou la condamnation du syndic à exécuter des travaux pour prévenir des incendies démontrait le bien fondé de ses initiatives procédurales, si bien qu'en ne s'expliquant pas sur ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
Dans le même sens : 3e Civ., 28 avril 2011, pourvoi n° 10-20.514, Bull. 2011, III, n° 62 (cassation).
Sur le fait que les clauses d'un règlement de copropriété doivent continuer à recevoir application tant qu'une décision de justice ne les a pas déclarées non écrites, à rapprocher :3e Civ., 21 juin 2006, pourvoi n° 05-13.607, Bull. 2006, III, n° 159 (cassation).
Sur les effets du constat du caractère réputé non écrit d'une clause relative à la répartition des charges, à rapprocher :3e Civ., 2 mars 2005, pourvoi n° 03-16.731, Bull. 2005, III, n° 53 (cassation), et l'arrêt cité