LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mars 2010), que M. X... et la société civile immobilière Fabert (la SCI), copropriétaires de plusieurs lots dans l'immeuble situé ..., ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 14 décembre 2004 à laquelle ils étaient représentés ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ;
Attendu que pour accueillir la demande de M. X... et de la SCI, l'arrêt retient que l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'ils étaient opposants, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2004, l'arrêt rendu le 24 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris, remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. X... et la SCI Fabert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la SCI Fabert à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du ....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'instance n'est pas éteinte ;
AUX MOTIFS QUE la résolution n°9 de l'assemblée générale du 9 janvier 2007 précédée d'un préambule a été adoptée dans les termes suivants : « Préambule au neuvième projet de résolution. Il est rappelé qu'une procédure a été intentée contre le syndicat de copropriétaires à l'initiative de la SCI Fabert et de M. X... pour demander la nullité de l'assemblée générale du 14/10/2004. La défense des intérêts du syndicat a été confiée à Me Y... Avocat. Il est précisé que si la copropriété parvenait à un accord de principe sur les conditions de rachat de la loge, il pourrait alors être envisagé par la SCI Fabert et M. X... de se désister de la procédure actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris suite à l'assignation délivrée le 10/02/2005 (visant à l'annulation des résolutions 1-2-3-6-9-13-14-14/1-14/2-14/3-17-17/1-17/2-18-19-20-20/1-20/2-20/3 et 20/5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14/12/2004, condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000  en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner le syndicat en sus des dépens dont distraction au profit de Smilevitch et Associés dans les termes de l'article 699 du CPC) et de procéder au règlement des sommes qu'ils restent devoir au syndicat. En contrepartie de cette acquisition, le syndicat des copropriétaires pourrait également examiner les résolutions portant sur des modifications sur les parties communes au profit de la société Caci. Le syndicat des copropriétaires sur les bases de ce qui précède a mandaté le syndic pour faire établir avec tout conseil de son choix le projet de protocole transactionnel définitif ainsi que le dossier d'emprunt pour soumettre le document définitif au vote d'une assemblée générale ultérieure. Neuvième décision. Procédure contre le syndicat des copropriétaires. L'assemblée approuve les termes du protocole transactionnel en cours d'établissement aux termes duquel la SCI Chevreuil-Suresnes propriétaire de la loge de la concierge consentirait à la copropriété une option d'achat irrévocable sur ladite loge pour une durée de quatre années commençant à courir le 1er janvier 2007 (soit jusqu'au 31 décembre 2010), et ce moyennant le prix de 125.000,00 . Pendant la durée de l'option (soit du 01/01/2007 jusqu'au 31/12/2010), le loyer sera diminué de 8.000,00  par an. En contre partie, M. Franck X... et la SCI Fabert s'engagent d'ores et déjà à se désister de toutes les instances et actions engagées par eux devant la 8ème chambre 3ème section du tribunal de grande instance de Paris et à régler les sommes qu'ils restent devoir au syndicat des copropriétaires. L'assemblée demande que ce protocole soit signé pour le 20 février 2007 avec la mise en application des décisions prises par l'assemblée générale du 14 octobre 2004. Les dépenses générées par cette procédure seront réparties aux charges générales. Décision prise à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés » ; que les termes de la 9ème résolution de l'assemblée générale établissent que l'engagement de désistement d'instance et d'action des appelants était conditionné à la signature d'une transaction entre la copropriété et la SCI Chevreuil-Suresnes sur le rachat de la loge de la concierge qui n'a finalement jamais été signée ; que ces appelants acceptaient « d'ores et déjà » de se désister mais seulement « en contrepartie » des engagements que la société civile immobilière prenait à l'égard de la copropriété ;
ALORS QU'il résulte du préambule de la résolution n°9 de l'assemblée générale du 9 janvier 2007, que « si la copropriété parvenait à un accord de principe sur les conditions de rachat de la loge, il pourrait alors être envisagé par la SCI Fabert et M. X... de se désister de la procédure actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Paris » ; que la résolution énonce encore que « l'assemblée approuve les termes du protocole transactionnel en cours d'établissement aux termes duquel la SCI Chevreuil-Suresnes propriétaire de la loge de la concierge consentirait à la copropriété une option d'achat irrévocable sur ladite loge pour une durée de quatre années commençant à courir le 1er janvier 2007 (soit jusqu'au 31 décembre 2010), et ce moyennant le prix de 125.000,00 . Pendant la durée de l'option (soit du 01/01/2007 jusqu'au 31/12/2010), le loyer sera diminué de 8.000,00  par an », et que, « en contre partie, M. Franck X... et la SCI Fabert s'engagent d'ores et déjà à se désister de toutes les instances et actions engagées par eux devant la 8ème chambre 3ème section du tribunal de grande instance de Paris » ; que pour dire que l'instance n'est pas éteinte, l'arrêt retient que l'engagement de désistement d'instance et d'action était conditionné à la signature d'une transaction entre la copropriété et la SCI Chevreuil-Suresnes sur le rachat de la loge de la concierge, qui n'a finalement jamais été signée ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résulte de la résolution précitée que l'engagement de monsieur X... et de la SCI Fabert était conditionné seulement à l'existence d'un accord de principe entre les parties intéressées sur les conditions de rachat de la loge, accord constaté dans la résolution précitée, la cour d'appel a dénaturé la résolution n°9 de l'assemblée générale du 9 janvier 2007, en violation de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2004 ;
AUX MOTIFS QUE les appelants soulèvent l'irrégularité de la convocation de l'assemblée générale du 14 décembre 2004 ; que cette irrégularité peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote ; que les appelants soutiennent que cette assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat était expiré ; que le mandat du syndic résultait de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 16 octobre 2003 dans ces termes : « L'assemblée générale décide de renouveler le mandat du syndic de la société Perrin et Chaffoteaux pour une durée de un an à compter de la présente assemblée générale. La mission de syndic expirera avec l'assemblée générale ayant à approuver les comptes clôturés à la date du 30 juin 2004. La société Perrin et Chaffoteaux devant être absorbée courant 2003 par la société Richardière SAS, pendant la durée du mandat spécifié ci-avant, l'assemblée générale accepte expressément de mettre fin au mandat du syndic de la société Perrin et Chaffoteaux qui l'accepte, à la date d'effet de la fusion absorption par Richardière SAS et de donner mandat à Richardière SAS qui l'accepte aux mêmes conditions contractuelles, pendant la durée spécifiée ci-avant » ;
ALORS QUE la convocation d'une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré, ayant pour seul effet de rendre cette assemblée annulable sans la frapper de nullité de plein droit, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont qualité pour contester la régularité de celle-ci ; que, pour prononcer l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2004, l'arrêt retient qu'elle a été convoquée le 26 novembre 2004 par un syndic dont le mandat était expiré, et que cette irrégularité peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu'il ait assisté à l'assemblée ou participé au vote ; qu'en décidant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.