LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1er de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, ensemble l'article 4 de cette loi ;
Attendu qu'est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ; que la redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 5 mai 2008), que, par acte sous seing privé du 20 novembre 2000, M. X... a cédé en " location-vente " à Mme Y... un immeuble au prix de 150 000 francs, Mme Y... s'engageant à verser un loyer mensuel de 2 500 francs jusqu'à concurrence de 70 000 francs à titre d'apport personnel préalable à la signature de l'acte notarié ; qu'en 2004, Mme Y... a assigné M. X... en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que pour la débouter de sa demande, l'arrêt retient que l'acte sous seing privé, qui n'opère pas un transfert immédiat de la propriété de l'immeuble et qui prévoit le versement d'une redevance périodique correspondant à la jouissance du bien et au paiement de son prix, entre dans le champ d'application de la loi du 12 juillet 1984 indépendamment de la qualification de location-vente donnée par les parties ; que, par ailleurs, il n'a pas été conclu par acte authentique ni publié au bureau des hypothèques comme l'imposent, à peine de nullité, les dispositions impératives de l'article 4 de ladite loi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ne peut constituer une location-accession le contrat qui ne prévoit pas d'option d'achat au profit de l'accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d'acheter, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le contrat prévoyait une option d'achat au profit de Mme Y..., a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour Mme Y....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation du contrat signé le 20 novembre 2000 et d'AVOIR ordonné l'expulsion de Madame Y... et de celle de tous occupants de son chef de la parcelle qu'elle occupe, commune des ABYMES, cadastrée section Lafond n° 16203 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1er de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 : « Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option » ; que, selon son article 4 : « Le contrat de location accession est conclu par acte authentique et publié au bureau des hypothèques » ; que l'acte signé par les parties stipule, d'une part, que : « M. X... vend en location-vente à Mme Y... une parcelle de terre située commune des Abymes cadastrée n° 16203 section Lafond d'une superficie de 200 m ² pourvue d'une bâtisse de 50 m ², le coût total de l'ensemble étant estimé à 150. 000 F, d'autre part que Mme Y... s'engage à verser mensuellement la somme de 2. 500 F jusqu'à la concurrence de la somme de 70. 000 F représentant l'apport personnel afin de procéder à la vente légale par acte notarié » ; que cet acte, qui n'opère pas un transfert immédiat de la propriété de l'immeuble et qui prévoit le paiement d'une redevance périodique correspondant à la jouissance du bien et au paiement de son prix, entre dans le champ d'application de la loi du 12 juillet 1984, indépendamment de la qualification de location vente donnée par les parties ; que, par ailleurs, il n'a pas été conclu par acte authentique, ni publié au bureau des hypothèques comme l'imposent à peine de nullité les dispositions impératives de l'article 4 de ladite loi ; que le jugement, qui a retenu que le contrat s'analysait en une vente parfaite, sera, en conséquence réformé et qu'il sera fait droit à la demande de M. X... tendant à obtenir son annulation ; que, par suite de cette annulation, Mme Y... est occupante sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée ;
1°) ALORS QUE le contrat souscrit par Madame Y... prévoyait le versement mensuel pendant 28 mois d'une somme de 2. 500 F, soit un apport personnel de 70. 000 F, après lequel devait être régularisé l'acte authentique de vente moyennant le versement d'un solde de 80. 000 F ; qu'ainsi donc, la vente, contrat consensuel par nature, était parfaite dès la rencontre des volontés effectuée le 20 novembre 2000 sans qu'il fût nécessaire de recourir à une autre quelconque expression du consentement des parties ; qu'en retenant qu'une telle opération qui n'exigeait pas la manifestation ultérieure du vendeur afin de vendre le bien considéré, a cependant retenu qu'une telle vente n'aurait pas opéré un transfert immédiat de la propriété et qu'en prévoyant le versement d'une redevance périodique correspondant à la jouissance du bien et au paiement de son prix, elle entrait dans le champ d'application de la loi du 12 juillet 1984, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil, ensemble les articles 1134 du même Code, 1 et 5, 4°) de la loi du 12 juillet 1984 ;
2°) ALORS QUE les dispositions de l'article 4 de la loi du 12 juillet 1984 ne s'appliquent qu'aux contrats relatifs à la location-accession à la propriété immobilière ; qu'en décidant que ces dispositions s'appliquaient également aux contrats prévoyant le paiement de l'apport personnel sous forme de montants réguliers mensuels en même temps qu'était délivrée la jouissance du bien considéré, de tels paiements ayant la nature d'une paiement fractionné du prix de vente, l'arrêt attaqué a violé par fausse application l'article 4 de la loi du 12 juillet 1984 inapplicable à l'opération considérée.
Dans le même sens que :3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21.496, Bull. 2009, III, n° 84 (cassation)