LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 mai 2008), qu'aux termes d'un acte du 26 septembre 2002, M. Mohamed X... et ses parents, M. Driss X... et Mme Fatma Y... (les consorts X...), ont donné à bail commercial à la société Isabelle des locaux à usage de restaurant dont ils étaient propriétaires indivis ; qu'était annexée au bail une promesse de vente par laquelle la société preneuse se réservait la faculté d'acquérir les locaux jusqu'au 30 septembre 2005 ; que la société Isabelle ayant levé l'option, a assigné les consorts X... pour faire déclarer la vente parfaite ;
Attendu que M. Mohamed X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il a vendu sa quote-part indivise de l'immeuble, alors, selon le moyen, qu'ayant constaté que dans l'intention des parties, la vente portait sur l'ensemble du bien, que cette promesse est parfaitement claire tant en ce qui concerne la chose objet de la vente qu'en ce qui concerne le prix, et décidé que la vente est parfaite inter partes en ce qui concerne M. Mohamed X..., pour sa part indivise du bien donné à bail, et la société Isabelle, que cette cession, qui ne concerne que la portion indivise appartenant à M. Mohamed X... dans la totalité du bien n'est en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du code civil, qu'eu égard au fait que la promesse n'est pas signée en ce qui concerne Mme Fatma Y... et que la signature censée être celle de M. Driss X... n'avait pas été portée sur l'acte par celui-ci, la société Isabelle se borne à demander la condamnation du seul Mohamed X... à réaliser la vente devant notaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que dans l'intention des parties la vente n'avait pas pour objet la quote-part indivise de M. Mohamed X... mais portait sur l'ensemble du bien et elle a violé les articles 815-3 et suivants du code civil, dans leur rédaction applicable en la cause ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que si Mme Y... n'avait pas signé la promesse annexée au bail et si la signature censée être celle de M. Driss X... n'avait pas été portée à l'acte par celui-ci, M. Mohamed X... avait bien signé cet acte, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient, en a déduit à bon droit que la vente était parfaite entre M. Mohamed X..., pour sa part indivise, et la société Isabelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième et le troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Mohamed X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Mohamed X... et le condamne à payer à la société Isabelle la somme de 2 500 euros et à M. Z... celle de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux conseils pour M. Mohamed X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé les jugements des 30 juin 2006 et 16 mars 2007 ayant dit que Monsieur Mohamed X... est irrévocablement engagé sur sa quote part de 50 % sur la vente de biens immobiliers sis à Asnières sur Seine, qu'à défaut de réitérer l'acte devant notaire dans le mois de la décision le jugement pourra être publié au bureau des hypothèques, d'avoir condamné l'exposant à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à la SARL ISABELLE en limitant la part contributive de Monsieur Z... dans cette condamnation à dommages-intérêts, constaté la compensation des créances de la SARL ISABELLE et de Monsieur X... Mohamed à concurrence de 36.700 euros, dit que la SARL ISABELLE ne doit plus la moitié des loyers depuis le 1er octobre 2005, la Cour d'appel ayant condamné l'exposant in solidum avec Maurice Z... à payer à la SARL ISABELLE la somme de 90.000 euros en précisant que dans leurs rapports la condamnation de Monsieur Maurice Z... demeure inchangée à 8.000 euros et a condamné l'exposant à payer à la SARL ISABELLE la somme de 5.000 euros complémentaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et rejeter ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE la promesse de vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient ; que par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2002, annexé au bail de la même date, il a été convenu que « entre le propriétaire bailleur et le preneur, ce qui suit : le bailleur offre dès à présent au preneur la faculté d'acquérir les biens dont il s'agit, présentement loués, moyennant le prix principal de 152.449,02 euros (). Cette somme de 152.449,02 euros non révisables à la baisse sera, s'il y a lieu, réactualisée au moment de l'achat suivant l'indice INSEE du coût de la construction () cette faculté d'achat étant conférée au preneur jusqu'à la date limite du 30 septembre 2005. Pour manifester sa volonté d'acquérir, le preneur devra trois mois avant la date limite du 30 septembre 2005 faire parvenir au bailleur et au cabinet GRAMME, par pli recommandée avec accusé de réception son intention d'acheter les biens loués suivant la condition ci-dessus stipulée » ; que cette promesse est parfaitement claire, tant en ce qui concerne la chose objet de la vente qu'en ce qui concerne le prix ; que la société ISABELLE, locataire et bénéficiaire de cette promesse, a fait parvenir, un pli recommandé avec accusé de réception en date du 29 octobre 2004 adressé à chacun des co-indivisaires bailleur et au cabinet GRAMME par lequel elle leur « faisait savoir qu'elle avait décidé d'acheter dès maintenant au prix convenu comme stipulé au contrat () qui sera actualisé à la date du transfert de propriété suivant les variations positives de l'indice INSEE du coût de la construction» ; qu'elle a, en tant que de besoin, réitéré cette levée d'option par exploit en date du 14 juin 2005 ; que Driss X... et fatma Y... ont, en ce qui les concerne, refusé de régulariser la vente au motif que la promesse ne leur était pas opposable ; que Mohamed X... a aussi de son côté, refusé de régulariser la vente, pour les motifs erronés précédemment rappelés ; que la vente est parfaite, inter partes, en ce qui concerne Mohamed X..., pour sa part indivise du bien donné à bail, et la SARL ISABELLE ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à réitérer l'acte de vente devant notaire ; que cette cession, qui ne concerne que la portion indivise appartenant à Mohamed X... dans la totalité du bien n'est en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du Code civil ; qu'eu égard au fait que cette promesse n'est pas signée en ce qui concerne Fatma Y... et que la signature censée être celle de Driss X... n'avait pas été portée sur l'acte par celui-ci la SARL ISABELLE se borne à demander la condamnation du seul Mohamed X... à réaliser la vente devant notaire ; qu'en conséquence, nonobstant la demande que Maurice Z... forme en ce sens, il n'y a pas lieu d'examiner si Driss X... et Fatma Y... doivent être condamnés à réaliser cette vente ; qu'il y aura seulement lieu, lors de l'examen des fautes alléguées à l'encontre de Maurice Z... et de leurs conséquences, de rechercher si ces fautes ont conduit ou non à rendre inopposable à Driss X... et Fatma Y... la promesse de vente qu'ils étaient sensés avoir consenti ;
ALORS QU'ayant constaté que dans l'intention des parties, la vente portait sur l'ensemble du bien, que cette promesse est parfaitement claire tant en ce qui concerne la chose objet de la vente qu'en ce qui concerne le prix, et décidé que la vente est parfaite inter partes en ce qui concerne Mohamed X..., pour sa part indivise du bien donné à bail et la SARL ISABELLE, que cette cession, qui ne concerne que la portion indivise appartenant à Mohamed X... dans la totalité du bien n'est en rien contraire aux dispositions de l'article 815-3 du Code civil, qu'eu égard au fait que la promesse n'est pas signée en ce qui concerne Fatma Y... et que la signature censée être celle de Driss X... n'avait pas été portée sur l'acte par celui-ci, la SARL ISABELLE se borne à demander la condamnation du seul Mohamed X... à réaliser la vente devant notaire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que dans l'intention des parties la vente n'avait pas pour objet la quote part indivise de Mohamed X... mais portait sur l'ensemble du bien et elle a violé les articles 815-3 et suivants du Code civil dans leur rédaction applicable en la cause ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé les jugements des 30 juin 2006 et 16 mars 2007 ayant dit que Monsieur Mohamed X... est irrévocablement engagé sur sa quote part de 50 % sur la vente de biens immobiliers sis à Asnières sur Seine, qu'à défaut réitérer l'acte devant notaire dans le mois de la décision le jugement pourra être publié au bureau des hypothèques, d'avoir condamné l'exposant à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à la SARL ISABELLE en limitant la part contributive de Monsieur Z... dans cette condamnation à dommages-intérêts, constaté la compensation des créances de la SARL ISABELLE et de Monsieur X... Mohamed à concurrence de 36.700 euros, dit que la SARL ISABELLE ne doit plus la moitié des loyers depuis le 1er octobre 2005, la Cour d'appel ayant condamné l'exposant in solidum avec Maurice Z... à payer à la SARL ISABELLE la somme de 90.000 euros en précisant que dans leurs rapports la condamnation de Monsieur Maurice Z... demeure inchangée à 8.000 euros et a condamné l'exposant à payer à la SARL ISABELLE la somme de 5.000 euros complémentaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et rejeter ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE sur les fautes imputées à Mohamed X..., que Maurice Z... fait valoir que Mohamed X... a prétendu emporter la promesse de vente pour la faire signer à son père alors que la signature qui figure sur ce document, après qu'il l'a rapporté n'était pas celle de celui-ci ; que Mohamed X... fait valoir quant à lui qu'il aurait, sur les conseils de Maurice Z..., signé à la place de son père, « confiant en la qualité de professionnel » de celui-ci et « en toute innocence » ; que, quelque soit la version des faits qui est exacte, l'une et l'autre attitude sont, de la part de Mohamed X... également fautives ; qu'en effet à supposer sa version exacte, Mohamed X..., loin de signer de sa propre signature pour et par ordre de son père comme il l'aurait fait s'il avait été invité, comme il le prétend, par Maurice Z..., à porter sur l'acte une signature différente de la sienne ; qu'une telle signature n'a donc été portée que dans le but de faire croire à la SARL ISABELLE que c'est son père, et non lui-même, qui avait signé l'acte ; qu'ainsi, à supposer même que sa version des faits soit exacte, l'attitude qu'il aurait eu serait fautive ; que par ailleurs l'attitude de Mohamed X..., aux termes de la version des faits données par Maurice Z... est elle aussi fautive, le fait de prendre un document au prétexte de le faire signer par son père et de le rapporter muni d'une signature qui n'est pas celle de ce dernier étant, lui aussi, constitutif d'une faute ; que pour ce motif alternative mais non dubitative Mohamed X... a bien commis une faute ; que cette faute est directement à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE qui ne peut acquérir, contrairement à ce qui lui avait été présenté, la totalité du bien immobilier en exécution de la promesse qui lui avait été consentie ; qu'en outre avant de tenter de faire juger que la promesse de vente était nulle, Mohamed X... a répondu à la première levée d'option de réalisation de la promesse de vente en se bornant à indiquer qu'elle serait prématurée et en invitant la SARL ISABELLE à poursuivre l'exécution du bail, comprenant la mise en oeuvre d'importants travaux ; que le dommage résulte en premier lieu de la perte de chances, pour la SARL ISABELLE, d'acquérir la totalité du bien comme elle était en droit de croire pouvoir le faire et d'en acquérir qu'une part indivise ; qu'elle a en outre supporté les travaux qui ont apporté une plus-value au bien, dont elle ne va bénéficier, à titre de propriétaire, que pour moitié ; que ces éléments ont généré un préjudice qui doit être chiffré à 90.000 euros ; que Maurice Z..., professionnel de l'immobilier et rédacteur tant de la promesse de vente que du bail, a, lui aussi, commis une faute en n'apportant pas le soin et les diligences nécessaires à l'efficacité juridique du premier de ces actes ; qu'à cet égard, le fait qu'il aurait été en relation de confiance avec Mohamed X... est insusceptible de LE dégager de ses obligations envers la SARL ISABELLE ; que, par sa faute, la promesse de vente n'a pas été signée des époux Driss et Fatma X... et leur est inopposable ; qu'il doit, dès lors être condamné à indemniser celle-ci du préjudice précédemment déterminé, in solidum avec Mohamed X... ;
ALORS D'UNE PART QUE l'exposant avait fait valoir que, sur les conseils de l'agent immobilier il avait signé l'acte à la place de son père, en présence de la SARL ISABELLE qui le savait ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en retenant que la faute, qu'elle constate, imputable à Monsieur Mohamed X... est directement à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE qui ne peut acquérir, contrairement à ce qui lui avait été présenté, la totalité du bien immobilier en exécution de la promesse qui lui avait été consentie, le dommage résulte en premier lieu de la perte de chance de la SARL ISABELLE d'acquérir la totalité du bien, comme elle était en droit de croire pouvoir le faire et de n'en acquérir qu'une part indivise, qu'elle a en outre supporté les travaux qui ont apporté une plus-value au bien dont elle ne va pas bénéficier, à titre de propriétaire que pour moitié, que ces éléments ont généré un préjudice qui doit être chiffré à 90.000 euros, tout en constatant que Madame X..., co-indivisaire, n'a pas signé l'acte, ce qui excluait que la vente puisse porter sur l'immeuble entier, et que par la faute imputée à l'exposant la cession de l'immeuble n'a pas porté sur le tout, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la faute de l'exposant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS DE TROISIEME PART QU'en retenant que la faute, qu'elle constate, imputable à Monsieur Mohamed X... est directement à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE qui ne peut acquérir, contrairement à ce qui lui avait été présenté, la totalité du bien immobilier en exécution de la promesse qui lui avait été consentie, le dommage résulte en premier lieu de la perte de chance de la SARL ISABELLE d'acquérir la totalité du bien, comme elle était en droit de croire pouvoir le faire et de n'en acquérir qu'une part indivise, qu'elle a en outre supporté les travaux qui ont apporté une plus-value au bien dont elle ne va pas bénéficier, à titre de propriétaire que pour moitié, que ces éléments ont généré un préjudice qui doit être chiffré à 90.000 euros, tout en constatant que Madame X... n'avait pas signé l'acte mais que la cession opérée lui était inopposable, la Cour d'appel qui n'a pas précisé, en l'état de ses constatations, d'où il résultait que la SARL ISABELLE a perdu une chance d'acquérir la totalité des droits portant sur l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir qu'aucun préjudice n'a été subi par la SARL ISABELLE qui a bénéficié de la gratuité des locaux pendant 18 mois, d'une minoration pendant 15 mois, d'un loyer inférieur à celui envisagé dans le mandat, soit un avantage d'une valeur de 77.014,27 euros ; qu'en ne statuant pas sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR confirmé les jugements des 30 juin 2006 et 16 mars 2007 ayant dit que Monsieur Mohamed X... est irrévocablement engagé sur sa quote part de 50 % sur la vente de biens immobiliers sis à Asnières sur Seine, qu'à défaut réitérer l'acte devant notaire dans le mois de la décision le jugement pourra être publié au bureau des hypothèques, d'avoir condamné l'exposant à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à la SARL ISABELLE en limitant la part contributive de Monsieur Z... dans cette condamnation à dommages-intérêts, constaté la compensation des créances de la SARL ISABELLE et de Monsieur X... Mohamed à concurrence de 36.700 euros, dit que la SARL ISABELLE ne doit plus la moitié des loyers depuis le 1er octobre 2005, la Cour d'appel ayant condamné l'exposant in solidum avec Maurice Z... à payer à la SARL ISABELLE la somme de 90.000 euros en précisant que dans leurs rapports la condamnation de Monsieur Maurice Z... demeure inchangée à 8.000 euros et a condamné l'exposant à payer à la SARL ISABELLE la somme de 5.000 euros complémentaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et rejeter ses demandes ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la demande que Mohamed X... forme à l'encontre de Maurice Z..., il est acquis que le second nommé n'a pas assuré l'efficacité juridique de l'acte passé sous son égide et rédigé par lui, qu'il fait valoir que l'inefficacité partielle de l'acte résulterait de fautes personnelles de Mohamed X... qui aurait quitté les lieux avec les exemplaires de l'instrumentum de la promesse de vente, en prétendant que s'était pour les faire signer par ses parents et serait revenu, le document certes signé, mais par une personne qui n'était pas Driss X... ; qu'il soutient qu'une telle faute personnelle de la part d'une personne en laquelle, du fait leurs nombreuses relations d'affaires passées génératrices d'une confiance légitime, serait de nature à l'exonérer de sa responsabilité ; que cependant même sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'effet que pourrait avoir un climat de confiance entre ces parties, la Cour constate que Maurice Z... n'apporte pas la preuve, qui lui incombe pour se décharger de sa responsabilité à l'égard de Mohamed X..., que les faits se seraient déroulés de la manière qu'il expose ; que sa responsabilité doit, dès lors, être retenue ; que cette faute a directement causé un dommage à Mohamed X... consistant en une partie du dommage que celui-ci doit réparer à l'égard de la SARL ISABELLE ; qu'il sera, en conséquence, condamné, comme l'ont exactement apprécié les premiers juges, à l'en relever à hauteur de 8.000 euros ;
ALORS QUE l'exposant faisait valoir la faute de l'agent immobilier à l'origine du préjudice subi par la SARL ISABELLE qui n'a pu faire l'acquisition de la totalité des droits sur l'immeuble, l'agent immobilier n'ayant pas fait signer l'acte à Madame X..., co-indivisaire ; qu'ayant constaté que Maurice Z..., professionnel de l'immobilier et rédacteur tant de la promesse de vente que du bail a commis une faute en n'apportant pas le soin et les diligences nécessaires à l'efficacité juridique du premier de ces actes, que, par sa faute, la promesse de vente n'a pas été signée des époux Driss et Fatma X... et leur est inopposable, que sans même qu'il ne soit nécessaire d'examiner l'effet que pourrait avoir un climat de confiance entre l'exposant et Monsieur Z..., la Cour constate que Maurice Z... n'apporte pas la preuve qui lui incombe pour se décharger de sa responsabilité à l'égard de Mohamed X..., que les fait se seraient déroulés de la manière qu'il expose, que sa responsabilité doit être retenue, puis décidé que cette faute a causé directement un dommage à Mohamed X... consistant en une partie du dommage que celui-ci doit réparer à l'égard de la SARL ISABELLE, qu'il sera condamné comme l'ont exactement apprécié les premiers juges à l'en relever à hauteur de 8.000 euros, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces fautes n'étaient pas seules à l'origine du dommage subi par la SARL ISABELLE dont elle a relevé qu'il consistait en la perte d'une chance d'acquérir tout l'immeuble et non une quote-part indivise, ce qui ne pouvait se réaliser en l'absence d'accord de Madame X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
Dans le même sens que :3e Civ., 21 juin 1995, pourvoi n° 93-17.522, Bull. 1995, III, n° 154 (cassation)