LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 juin 2017), que, par acte sous seing privé du 5 décembre 2013, Mme N... Z..., M. O... Z..., Mme Christiane Z..., Mme Marie Z..., Mme Isabelle Z... et Mme Brigitte Z... (les consorts Z...) ont vendu à M. et Mme X... deux appartements et une cave d'un immeuble en copropriété, la réitération par acte authentique étant fixée au plus tard le 2 avril 2014 ; que, M. et Mme X..., auxquels M. S... X... s'était substitué, n'ayant pas comparu devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente, les consorts Z... les ont assignés en paiement de la clause pénale ; que M. X... a sollicité reconventionnellement la nullité de la promesse de vente ;
Attendu que, pour rejeter la demande en nullité, l'arrêt retient que, si l'alinéa 5 de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de l'avant-contrat qui l'a précédée, il doit être admis que les parties peuvent également convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant-contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire, que, nonobstant le défaut de mention de la superficie réglementaire dans l'instrumentum de l'avant-contrat litigieux, le premier juge doit être approuvé d'avoir retenu que les signatures des époux X..., après mention de la formule « pris connaissance », aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage valait régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat, étant indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l'avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat et qu'il ne peut être soutenu dans ces conditions que le certificat de mesurage aurait été remis en mains propres aux époux X..., après qu'ils en eurent pris connaissance, sans que ceux-ci eussent renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de l'avant-contrat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédée, fondée sur l'absence de mention de cette superficie, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée  ;
Condamne les consorts Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts Z... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... et M. S... X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Gabriel X..., Mme Laurence X... et M. S... X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que l'obligation de faire figurer la superficie dans toute vente portant sur un lot de copropriété en vertu de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite «loi Carrez», est satisfaite par la signature du certificat de mesurage par M. Jean-Gabriel X... et Mme Laurence Y... épouse X... ; d'AVOIR rejeté en conséquence la demande de M. Jean-Gabriel X..., Mme Laurence Y... épouse X... et M. S... X... tendant à voir prononcer la nullité de l'acte de vente du 5 décembre 2013 ; d'AVOIR constaté le refus fautif de M. S... X... de réitérer l'acte de vente du 5 décembre 2013, d'AVOIR prononcé en conséquence la résolution judiciaire de l'acte de vente du 5 décembre 2013 aux torts exclusifs de M. S... X..., rejeté la demande de M. Jean-Gabriel X..., Mme Laurence Y... épouse X... et M. S... X... tendant à voir écarter l'application de la clause pénale stipulée dans l'acte du 5 décembre 2013, d'AVOIR condamné solidairement M. Jean-Gabriel X..., Mme Laurence Y... épouse X... et M. S... X... à payer à Mme N... Z..., M. O... Z... , Mme Marie Z..., Mme Isabelle Z... et Mme Brigitte Z..., la somme de 39.000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ; d'AVOIR dit que la somme de 9.000 euros versée à titre d'acompte par les époux X... sera versée sur première présentation de la décision à Me K..., notaire séquestre, entre les mains des consorts Z... et ceci en l'acquit partiel des condamnations prononcées contre M. Jean-Gabriel X..., Mme Laurence Y... épouse X... et M. S... X... et d'AVOIR rejeté la demande tendant à voir condamner solidairement Mme N... Z..., M. O... Z... , Mme Marie Z..., Mme Isabelle Z... et Mme Brigitte Z... à payer à M. S... X... la somme de 21.632 euros en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens soutenus par les consorts X... au soutien de leur appel relatif à la nullité de l'avant-contrat pour défaut de mention de la superficie réglementaire des lots privatifs vendus et pour non-conformité prétendue du certificat de mesurage, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. En droit, si l'alinéa 5 de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de l'avant-contrat qui l'a précédée, il doit être admis que les parties peuvent également convenir de compléter, par un additif de même valeur juridique, un avant contrat dans lequel le vendeur aurait omis de déclarer la superficie réglementaire. C'est pourquoi, nonobstant le défaut de mention de la superficie réglementaire dans l'instrumentum de l'avant-contrat litigieux, le premier juge doit être approuvé d'avoir retenu que les signatures des époux X..., après mention de la formule "pris connaissance", aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage - la seconde page de cette pièce étant de surcroît paraphée identiquement à chacune des pages de l'instrumentum - valait régularisation conventionnelle de celui-ci, lequel forme avec le certificat signé un ensemble manifestement indissociable et un même contrat, étant indifférentes les circonstances que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date et que l'avant-contrat ne mentionne pas avoir annexé ce certificat ; il ne peut être soutenu dans ces conditions que le certificat de mesurage aurait été remis en mains propres aux époux X..., après qu'ils en eurent pris connaissance, sans que ceux-ci eussent renoncé à se prévaloir de l'irrégularité de l'avant-contrat. S'agissant de l'application des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dès lors qu'en cas de défaut de notification conforme de l'avant-contrat, la sanction n'est pas la nullité de celui-ci, mais seulement le fait que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir, et dès lors encore que les X... ne se prévalent pas du droit de rétractation, la prétendue non-conformité prise du défaut de notification de l'instrumentum régularisé par l'additif ne peut entraîner la nullité de l'avant-contrat. Les critiques adressées au certificat de mesurage - dont il ne serait pas justifié qu'il se rapporterait aux lots objets de la vente, ni qu'il prendrait en compte l'intégralité des lots - sont inopérantes, en ce que la sanction de ces prétendues non-conformités serait, le cas échéant, une action en diminution du prix pour moindre mesure, mais non la nullité de l'avant contrat qui n'est pas prévue dans un tel cas par la loi d'ordre public et d'interprétation stricte. Pour ce même motif, ne saurait davantage aboutir à la nullité de l'avant-contrat, le moyen soulevé par les consorts X... et pris de ce que les vendeurs leur auraient eux-mêmes donné expressément la possibilité de se rétracter, comme il résulterait d'un courriel de l'agence immobilière du 22 avril 2014, émis à la suite du refus des vendeurs d'entreprendre des démarches auprès du syndicat des copropriétaires afin de satisfaire à des exigences de l'acquéreur relativement au raccordement des deux appartements au tout à l'égout, au remplacement de 3 fenêtres et à l'ouverture d'un mur. Les consorts X... soutiennent encore vainement la nullité de la vente pour manquement aux règles du logement décent, faisant valoir qu'aucun des deux appartements comprenant deux pièces n'était équipé d'un WC privatif, dès lors que rien n'établit qu'ils auraient acquis en vue de louer tout ou partie des lots objets de la vente, et dès lors que les énonciations de l'acte litigieux sont claires et précises sur le fait que chacun des deux appartements objets de la vente n'était pas équipé de WC privatif : le lot nº 10 situé au 1er étage jouissant d'un droit d'accès au WC communs du rez-de-chaussée et le lot nº 14 au 2ème étage jouissant d'un WC commun avec le lot nº 1. Puisque le défaut d'équipement prétendu n'est pas susceptible de porter atteinte à l'habitabilité des appartements, il en résulte que les consorts X... n'ont pu commettre à cet égard aucune erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, étant observé que l'obligation d'information des vendeurs sur ce point, alléguée par les consorts Z..., n'est pas établie. En droit, le non-respect des critères du logement décent, fût-il caractérisé en l'espèce, ne peut être érigé en cause autonome de nullité de la vente, alors que ni le dol, ni l'erreur ne sont caractérisés en l'espèce. En présence de la clause de vente en l'état insérée à l'acte et rappelée par le premier juge, et en l'absence de toute circonstance propre à la faire écarter - puisqu'il n'est pas démontré que les consorts Z... seraient, davantage que les consorts X... des professionnels de l'immobilier, ni qu'ils aient conclu l'avant-contrat de mauvaise foi- il ne peut être porté atteinte à la force obligatoire de la vente entre les parties, au seul motif de l'incertitude relative à la faisabilité de travaux non nécessaires à l'habitabilité, que les acquéreurs n'ont pas fait figurer en conditions suspensives, et qui n'ont été envisagés avec les vendeurs par les consorts X... qu'après la signature de l'acte seulement. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur action en nullité de l'avant-contrat. C'est encore par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a prononcé la résolution du contrat aux torts de M. S... X... a appliqué la clause pénale, et a statué sur la somme séquestrée ainsi que sur les autres points du litige ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur la validité de l'acte de vente du 5 décembre 2013. Aux termes de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite «loi Carrez» : "Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance." Il résulte de ces dispositions que dans l'hypothèse où l'avant-contrat ne mentionne pas la superficie alors que l'acte authentique de vente n'est pas encore signé, l'acquéreur peut agir en nullité sans attendre l'acte authentique ou refuser de signer cet acte. Dans cette même hypothèse, s'il est sans incidence que le vendeur ait fait connaître par la suite à l'acquéreur la superficie du lot vendu (CA Nancy, 1re ch. civ., 11 oct. 2005: Jurisdata n° 2005-294120), la nullité n'est pas encourue si la superficie est indiquée dans un acte additif signé des deux parties (CA Paris, 2e ch. A, 15 mai 2001 : AJDI 2003, p. 60, note F. Cohet-Cordey), de sorte que la promesse de vente pourtant entachée de nullité par l'absence de mention de la superficie privative peut être validée rétroactivement par le biais d'un accord de volonté ultérieur. Cet accord peut résulter de l'apposition, par l'acquéreur de sa signature sur le certificat de mesurage qui lui est présenté par le vendeur. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte du 5 décembre 2013 ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, requise par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Les consorts Z... produisent un certificat de mesurage établi par M. Olivier M..., diagnostiqueur agréé, le 27 mars 2013, duquel il résulte que la superficie de la surface privative des deux appartements objet de la vente " certifiée en application de la loi Carrez" est de 29,45 m2 et 29,41 m2. M. Jean-Gabriel X... et Mme Laurence Y... épouse X... y ont tous les deux apposé leur signature précédée de la mention "pris connaissance". Les consorts X... font valoir que l'apposition de la signature des époux X... sur le certificat de mesurage mentionnant cette superficie n'est pas datée, il ne résulte pas de l'acte du 5 décembre 2013 que celui-ci ait comporté des annexes au nombre desquelles devrait nécessairement figurer ledit certificat pour couvrir la nullité et qu'il n'est pas établi qu'ils aient reçu copie de ce certificat. Mais la mention de la superficie de la partie privative exigée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précitée pouvant résulter d'un acte ultérieur à la signature de l'avant-contrat, la circonstance que le certificat de mesurage ait ou non annexé à l'acte d'origine n'est pas pertinente. Il en est de même concernant la date de l'apposition de la signature des acquéreurs sur ce certificat. Seule la réalité de cette signature, qui n'est pas contestée par les consorts X..., doit être considérée comme déterminante. Faute de pouvoir démontrer l'effectivité de la substitution de M. S... X..., dans les droits et obligations de ses parents, avant la signature par ces derniers du certificat de mesurage, les consorts X... ne peuvent raisonnablement se prévaloir de l'absence de signature du substituant sur le certificat de mesurage. Comme le relèvent les consorts Z..., le substituant vient précisément aux droits des signataires de l'acte du 5 décembre 2013, ayant eux-mêmes signé ledit certificat. La contestation émise par les consorts X... sur le métrage du certificat relative à la prise en compte de la surface des placards, à la supposer fondée, est indifférente quant à la validité de l'acte du 5 décembre 2013 et ne pourrait entraîner d'autres sanctions qu'une diminution proportionnelle du prix de vente, si les conditions légales posées par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précité s'avéraient remplies, ce qu'aucun élément ne permet d'établir. Il convient par conséquent de rejeter la demande des consorts X..., tendant à voir constater la nullité de l'acte du 5 décembre 2013 sur le fondement de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;
1) ALORS QU'à peine de nullité, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 5 décembre 2013 ne comportait pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus ; qu'en rejetant la demande en nullité du compromis de vente du 5 décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;
2) ALORS QU'à peine de nullité, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que seule la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 5 décembre 2013 ne comportait pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus et qu'aucun acte authentique n'avait été dressé ; qu'en rejetant la demande en nullité du compromis de vente du 5 décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;
3) ALORS QU'à peine de nullité, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que seule la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis de vente du 5 décembre 2013 ne comportait pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus et qu'aucun acte authentique n'avait été dressé ; qu'en retenant, pour rejeter la demande en nullité de l'acte de vente du 5 décembre 2013, que la signature par les époux X... du certificat de mesurage valait régularisation conventionnelle de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ;
4) ALORS, subsidiairement, QUE la régularisation est un nouvel accord de volonté des parties dont l'objet est de corriger l'irrégularité de la convention initiale antérieure ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'obligation de faire figurer la superficie dans toute vente portant sur un lot de copropriété était satisfaite par la signature du certificat de mesurage par les époux X..., que la signature des époux X... valait régularisation conventionnelle de la promesse de vente et qu'était indifférente la circonstance que la signature du certificat de mesurage ne porte pas de date, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé la volonté des acquéreurs de régulariser le compromis de vente du vice l'affectant, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
5) ALORS, en toute hypothèse, QUE la confirmation d'un acte nul est subordonnée à la condition que son auteur ait eu connaissance du vice l'affectant ; qu'en se bornant à relever la signature des époux X..., après mention de la formule "pris connaissance", aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à caractériser la connaissance par les acquéreurs du vice affectant la promesse de vente, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et de l'article 1338, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
6) ALORS QUE la confirmation d'un acte nul est subordonnée à la condition que son auteur ait eu l'intention de réparer le vice l'affectant ; qu'en se bornant à relever la signature des époux X..., après mention de la formule "pris connaissance", aux côtés de celles du représentant des vendeurs, sur le certificat de mesurage, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à caractériser la volonté des acquéreurs de réparer le vice affectant la promesse de vente, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et de l'article 1338, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.