LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Arribat de son intervention volontaire ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article L. 145-60 du code de commerce, ensemble le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle ;
Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce se prescrivent par deux ans ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 2008), que Mme X... a donné à bail à la société Naturalia France (la société Naturalia) un local à usage commercial par acte sous seing privé du 2 octobre 2003 comprenant la clause suivante : "le présent contrat est fait moyennant, par année, la somme de 46 000 euros de loyer net de toutes charges actuelles, plus le remboursement de la totalité de la contribution sur les revenus locatifs prévue à l'article 234 nonies du CGI (...). En cas de suppression de tout ou partie des impôts ou taxes mis à la charge du preneur selon les stipulations ci-dessus, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit ou immédiatement" ; que la loi de finance pour 2006, adoptée le 30 décembre 2005, a supprimé la contribution sur les revenus locatifs à compter du 1er janvier 2006 pour les bailleurs personnes physiques et certaines sociétés de personnes ; que le 8 août 2006, Mme X... a fait délivrer à la société Naturalia un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et que cette dernière l'a alors assignée en formant opposition au commandement ;
Attendu que pour rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la bailleresse et prononcer la nullité de la clause litigieuse du bail l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la société Naturalia, en faisant opposition au commandement pour faire échec à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire mise en oeuvre par ce commandement, agit non par voie d'action mais par voie d'exception, et que l'exception de nullité étant perpétuelle, la société Naturalia n'est pas concernée par la prescription soulevée à son encontre ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société Naturalia avait assigné en nullité du commandement et de la clause litigieuse du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe sus-visé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Naturalia France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Naturalia France à payer à Mme X... et la SCI Arribat, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Naturalia France ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme X... et la SCI Arribat
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame X... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société NATURALIA FRANCE qui agit par voie d'exception n'est donc pas concernée par la prescription soulevée à son encontre ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en faisant opposition au commandement, la S.A.S. NATURALIA FRANCE nonobstant sa qualité de demandeur principal à l'instance agit non par voie d'action mais par voie d'exception puisque son action tend à faire échec à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire mise en oeuvre par un commandement délivré au visa de cette dernière ; que l'exception de nullité étant perpétuelle, la fin de nonrecevoir soulevée par Madame X... tirée de la prescription sera rejetée ;
1°) ALORS QUE la partie qui saisit le juge afin qu'il prononce la nullité d'une clause d'un contrat a la qualité de demanderesse et ne peut dès lors se prévaloir du principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame X..., au motif que la société NATURALIA FRANCE agissait par voie d'exception dès lors que son action tendait à faire échec à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire mise en oeuvre par un commandement délivré au visa de cette dernière, quand elle relevait dans le même temps, par motifs adoptés, que la société NATURALIA FRANCE avait la qualité de « demandeur principal à l'instance » puisqu'elle avait saisi le juge d'une demande tendant à l'annulation de la clause litigieuse, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations et ainsi violé l'article L. 145-60 du Code de commerce, ensemble le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la partie qui conteste la validité d'une clause d'un contrat en cours d'exécution a la qualité de demanderesse et ne peut dès lors se prévaloir du principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame X..., au motif que la société NATURALIA FRANCE agissait par voie d'exception dès lors que son action tendait à faire échec à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire mise en ..uvre par un commandement délivré au visa de cette dernière, quand elle relevait dans le même temps que la société NATURALIA avait contesté la validité d'une clause du contrat en cours d'exécution, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui découlaient de ses propres constatations et derechef violé l'article L. 145-60 du Code de commerce, ensemble le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté ; qu'en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame X..., au motif que la société NATURALIA FRANCE agissait par voie d'exception, quand il ressortait de ses propres constatations que la clause dont la validité était contestée avait déjà été exécutée, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçaient de ses propres constatations et à nouveau violé l'article L. 145-60 du Code de commerce, ensemble le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la clause du bail stipulant qu'en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du preneur, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci serait ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'il est admis que les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé ne sont pas d'ordre public, elles relèvent toutefois du statut des baux commerciaux et ne peuvent dès lors être écartées qu'à la condition qu'il résulte du bail que les parties ont entendu y renoncer ; qu'en l'occurrence la clause litigieuse a pour effet de provoquer une majoration du montant du loyer en cours de bail qui empêchera au loyer révisé d'être fixé en fonction de la seule variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; que la clause litigieuse susceptible de faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du Code de commerce et aux dispositions statutaires de l'article L. 145-34 auxquelles les parties n'ont pas entendu renoncer est par conséquent nulle ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les dispositions qui fixent le régime de la révision triennale figurent dans la liste faite à l'article L. 145-15 du Code de commerce et sont, par conséquent, d'ordre public ; que s'il est admis que les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé ne sont pas d'ordre public, elles relèvent toutefois du statut des baux commerciaux et ne peuvent dès lors être écartées qu'à la condition qu'il résulte du bail que les parties ont entendu y renoncer ; qu'en l'occurrence, la clause litigieuse a pour effet de provoquer une majoration du montant du loyer en cours de bail qui empêchera le loyer révisé d'être fixé en fonction de la seule variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; que le loyer du bail renouvelé, en cas d'application des règles du plafonnement, ne pourra pas résulter de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction appliquée au loyer du bail expiré tel qu'il résulte de sa fixation initiale ; que la clause litigieuse susceptible de faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-38 du Code de commerce et aux dispositions statutaires de l'article L. auxquelles les parties n'ont pas entendu renoncer est par conséquent nulle ;
ALORS QUE le remboursement au bailleur d'une taxe qu'il doit acquitter constitue un supplément de loyer ; qu'en jugeant néanmoins que la clause prévoyant le paiement d'une somme équivalente à la contribution sur les revenus locatifs, que le preneur s'était initialement engagé à rembourser au bailleur, dans l'hypothèse où cette taxe viendrait à être supprimée, emportait une augmentation de loyer, quand la somme ainsi mise à la charge du preneur à compter de la disparition de la taxe se substituait au remboursement de celle-ci initialement prévu, de sorte que la somme due par le preneur ne changeait pas et que le loyer n'augmentait pas, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce.
Sur le principe selon lequel seul le défendeur à l'instance peut opposer l'exception de nullité et se prévaloir de son caractère perpétuel, à rapprocher :3e Civ., 24 novembre 1999, pourvoi n° 98-12.694, Bull. 1999, III, n° 223 (cassation), et l'arrêt cité ;3e Civ., 4 avril 2001, pourvoi n° 99-18.301, Bull. 2001, III, n° 46 (rejet) ;2e Civ., 14 septembre 2006, pourvoi n° 05-11.230, Bull. 2006, II, n° 226 (rejet).
Sur le principe selon lequel l'action en nullité d'une clause d'un bail commercial est soumise à la prescription biennale, à rapprocher :3e Civ., 1er février 1983, pourvoi n° 81-10.317, Bull. 1983, III, n° 31 (rejet), et les arrêts cités