LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;
Attendu qu'il résulte de ces textes d'ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci ;
Attendu que, pour dire que la société Labourd immobilier promotion (LIP) et Mme X... étaient liées par un contrat d'agent commercial, l'arrêt attaqué énonce que l'article L. 134-1 du code de commerce dispose que l'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestations de services au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux, que c'est exactement l'activité à laquelle s'est livrée Mme X... pour le compte de la société LIP puisqu'elle était chargée, aux termes de son contrat, de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de cette société qui n'avait pas le statut d'agent immobilier, et que Mme X... était immatriculée au registre spécial des agents commerciaux, de sorte qu'elle relevait du statut des agents commerciaux dans ses relations avec la société LIP ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que Mme X... s'était effectivement livrée à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte de la société LIP qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Labourd immobilier promotion
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les parties étaient liées par un contrat d'agent commercial, et condamné la société Labourd Immobilier Promotion (LIP) à payer à Madame X... les sommes de 40.158,70 euros à titre de commissions contractuellement dues, 9.901,73 euros à titre de rappel de commissions sur préavis, 71.292,48 euros au titre d'indemnité de rupture du d'agent commercial et 10.455,25 euros au titre de l'indemnisation contractuellement prévue de la clause de non concurrence ;
AUX MOTIFS QUE la société Labourd Immobilier Promotion a fait souscrire à madame X... un contrat dénommé d'agent commercial pour une durée indéterminée ; que l'article 3 de cette convention stipule qu'un mandat est confié à Madame X... afin de rechercher des immeubles, monuments historiques ou bénéficiant des lois de défiscalisation pour permettre à la société LIP d'acquérir des biens immobiliers destinés ensuite à al revente dans le cadre de programmes ; que ce contrat précise que Madame X... se voit attribuer en exclusivité un secteur géographique ; que l'examen de ce contrat et notamment celui des articles 5, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 révèle qu'il s'agit de la reproduction des dispositions du code de commerce relatives au statut des agents commerciaux en ce qui concerne le mode de calcul de la rémunération et des commissions, la clause de non-concurrence d'une durée de six mois, ainsi que les conditions de la rupture du contrat ; que par lettre du 20 septembre 2006, al société LIP a notifié à Madame X... la résiliation de son contrat au motif que la clause de quota prévue à l'article 8 n'a pas été exécutée ; que cet article 8 stipule que le total des surfaces des transactions réalisées annuellement ne pourra être inférieur à 1.500 m² ; qu'il convient de constater d'une part que la société LIP a pour objet social la promotion immobilière c'est-à-dire qu'elle procède à l'achat de biens immobiliers qu'elle rénove et qu'elle revend ; qu'elle n'exerce donc pas une activité d'agent immobilier de sorte que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 relative au statut d'agent immobilier ne peuvent recevoir application ; que d'autre part, l'article L. 134-1 du code de commerce dispose que l'agent commercial est un mandataire qui à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestations de services au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux ; que c'est exactement l'activité à laquelle s'est livrée Madame X... pour le compte de la société LIP puisqu'elle était chargée aux termes de son contrat de rechercher et de négocier des achats de biens immobiliers au nom et pour le compte de la société LIP ; qu'elle a été rémunérée par le biais de commissions et qu'elle n'avait donc pas le statut d'agent salarié ni d'agent immobilier dans la mesure où elle n'a jamais prêté son concours à des opérations d'entremise sur des biens immobiliers appartenant à autrui d'autant que la société LIP n'avait pas le statut d'agent immobilier ; qu'il y a lieu de rappeler qu'aux termes de l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006, les personnes qui interviennent en tant que mandataire non salarié des agents immobiliers sont assujetties au statut des agents commerciaux dès lors qu'elles ne perçoivent pas directement de fond de la part de tiers et doivent ainsi bénéficier d'une immatriculation au registre Spécial des Agents Commerciaux ; que tel est le cas de Madame X... qui est immatriculée à ce registre ainsi qu'il ressort d'un extrait délivré par le greffe du tribunal de commerce de Lyon le 9 décembre 2004 ; qu'il est donc parfaitement établi que Madame X... relève du statut des agents commerciaux dans ses relations avec la société LIP ;
1° ALORS QUE les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 s'appliquent à toute personne prêtant à titre habituel son concours à des opérations d'achat d'immeubles pour le compte d'autrui ; que la cour d'appel a ellemême constaté que Madame X... avait pour activité, exercée à titre indépendant, de rechercher pour le compte de la société LIP des immeubles que celle-ci pourrait acquérir ; qu'en décidant néanmoins que Madame X... n'exerçait pas une activité d'agent immobilier subordonnée au respect des exigences de la loi susvisée, au motif inopérant que son activité répondait également à la définition que la loi donne de l'activité des agents commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1er de la loi 2 janvier 1970, ensemble l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce ;
2° ALORS subsidiairement QUE la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, retenir tout à la fois que Madame X... s'est « livrée » à une activité consistant à rechercher et négocier pour le compte de la société LIP des achats de bien immobiliers, cependant qu'elle n'aurait « jamais » pour autant prêté son concours à des opérations d'entremise sur des biens immobiliers appartenant à autrui ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Sur la distinction entre un agent commercial et un agent immobilier, à rapprocher :1re Civ., 17 février 2011, pourvoi n° 10.13.980, Bull. 2011, I, n° 28 (rejet), et l'arrêt cité