LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 avril 2012), que M. X...a signé, le 22 mars 2008, une reconnaissance de dette pour une somme de 71 938, 28 euros au profit de M. Y..., qui a désintéressé le créancier qui avait initié une procédure de saisie de l'appartement de M. X...; que ce dernier s'engageait à rembourser M. Y... à première demande par compensation sur le prix d'achat de son appartement ; que par acte authentique de prêt, avec garantie hypothécaire, du 6 août 2008, M. Y... a prêté à M. X...la somme de 71 938, 28 euros visée dans la reconnaissance de dette, remboursable en une échéance fixée au 6 août 2009 ; que par acte authentique du 12 août 2008, incluant une clause de réméré pendant un an, le bien immobilier de M. X...a été vendu à M. Y... pour le prix de 97 000 euros ; que par jugement du 28 avril 2009, l'expulsion de M. X...du bien immobilier a été prononcée ; que M. X...a assigné M. Y... en nullité des actes et en indemnisation ;
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes tendant à constater que le montage contractuel, constitué par les différents actes visés, et notamment les actes authentiques des 6 et 12 août 2008, était destiné à contourner l'interdiction des pactes commissoires sur la résidence principale, à requalifier le contrat de vente avec faculté de rachat, en date du 12 août 2008,   en contrat « pignoratif », à prononcer la nullité de tous les actes conclus par M. X..., et notamment les deux actes authentiques des 6 et 12 août 2008 et à condamner M. Y... au paiement de la somme de 15   000 euros au titre du préjudice moral, alors, selon le moyen, qu'est illicite le montage consistant à utiliser une vente avec faculté de rachat de la résidence principale du vendeur pour garantir et rémunérer un prêt distinct consenti par l'acquéreur au vendeur en ce qu'il a pour objet et pour effet de contourner la prohibition du pacte commissoire   ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que la vente avec faculté de rachat a été consentie en contrepartie d'un prêt distinct consenti par l'acquéreur, qui avait directement désintéressé les créanciers du vendeur afin d'éviter la vente forcée de son bien et dont la rémunération était assurée par la majoration du prix de rachat moyennant un taux de 16 %   ; qu'en refusant cependant d'annuler le montage constitué du prêt et de la vente avec faculté de rachat, la cour d'appel a violé les articles 1131, 1659 et 2459 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le prêt consenti à M. X...était remboursable sans intérêt, relevé que n'était pas démontrée la fréquence des achats effectués par M. Y..., et qu'il n'était prouvé ni que le prix de rachat du bien serait éloigné des valeurs du marché immobilier, ni que l'opération prévoyait que le vendeur reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué, et souverainement retenu que la majoration du prix de vente augmenté des frais et travaux nécessaires, qui correspondait à une avance des fonds pendant dix-huit mois, n'apparaissait pas usuraire, la cour d'appel, qui a exactement retenu que la requalification de la vente à réméré en pacte commissoire prohibé ne pouvait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, a pu débouter M. X...de ses demandes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile ; condamne M. X...à payer la somme de 3 000 euros à M. Y...; rejette la demande de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X...de ses demandes tendant à constater le montage contractuel frauduleux, constitué par les différents actes visés et notamment les actes authentiques des 6 et 12 août 2008, destiné à contourner l'interdiction des pactes commissoires sur la résidence principale de Monsieur X..., à requalifier le contrat de vente avec faculté de rachat, en date du 12 août 2008, en contrat pignoratif, à prononcer la nullité de tous les actes conclus par Monsieur X..., et notamment les deux actes authentiques des 6 et 12 août 2008 et à condamner Monsieur Lionel Y... au paiement de la somme de 15. 000 ¿ au titre du préjudice moral de M. X...;
Aux motifs propres que « il est constant, à la lecture des pièces versées au dossier par les parties :
- que M. X...faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière sur l'appartement dont il était propriétaire à Six-Fours les Plages, ..., sur les poursuites de la Banque Patrimoine et Immobilier en vertu d'une créance de celle-ci arrêtée au ter octobre 2007 à la somme de 31. 230, 27 euros, mais que cette procédure a été stoppée par jugement en date du 13 mars 2008, la banque poursuivante ayant été désintéressée ;- que M. X...a signé, le 22 mars 2008, une reconnaissance de dette au profit de M. Y... pour une somme de 71. 938, 28 ¿ dont il était indiqué qu'elle avait été versée par celui-ci directement entre les mains de ses créanciers et entre ses propres mains pour faire face â ses dépenses personnelles (2. 500 € remis en espèces et 20. 000 € versés par chèque de banque), suivant détail très précis mentionné dans l'acte ; qu'il s'engageait, par cet acte, à rembourser la somme de 71. 938, 28 ¿ à première demande par compensation sur le prix d'achat de son appartement conformément à un compromis de vente signé le 22 mars 2008 pour le prix de 97. 000 E (acte non versé aux débats) ;- qu'un acte authentique de prêt avec garantie hypothécaire a été signé le 6 août 2008 en l'étude de Me Nicolas A..., par lequel il était acté que M. Y... avait prêté à M. X...la somme de 71. 938, 28 € visée dans la reconnaissance de dette du 22 mars, remboursable en une seule échéance fixée au 6 août 2009, sens intérêt ;- qu'un second acte authentique était établi en l'étude de Me Nicolas A...le 12 août 2008 portant vente du bien immobilier de M. X...à M. Y... pour le prix de 97. 000 e ; qu'il était inclus une clause de réméré pendant un an, soit jusqu'au 12 août 2009, le vendeur ayant ainsi la possibilité de racheter son bien en remboursant le prix ainsi que divers frais et travaux effectués par l'acquéreur, majoré de 16 % ; que le prix était stipulé payé à hauteur de 71. 938, 28 € par compensation avec la créance de M. Y..., à hauteur de 17. 061, 72 ¿ versés par avance en espèces suivant quittance signée le 22 avril 2008, et à hauteur de 8. 000 ¿ consignés entre les mains du notaire ;- que, suivant jugement du tribunal d'instance de Toulon en date du 28 avril 2009, l'expulsion de M. X...de l'appartement qu'il continuait d'occuper, comme occupant sans droit ni titre, a été prononcée ;- que M. X...n'a pas exercé sa faculté de rachat avant le 12 août 2009, mais a, à cette date, assigné M. Y... devant le tribunal de grande instance de Toulon en nullité des différents actes passés et en réparation des préjudices subis ;
Attendu que c'est en vain que M. Y... soutient que les demandes de M. X...seraient irrecevables en invoquant l'autorité de chose jugée du jugement du tribunal d'instance de Toulon ayant prononcé son expulsion et du jugement du JEX de Toulon ayant rejeté sa demande de délais ;
Qu'en effet, le litige soumis à l'appréciation du tribunal d'instance et du JEX n'avait pas le même objet que le présent litige, s'agissant pour eux d'apprécier, non pas la validité des contrats conclus entre les parties, mais l'existence d'un titre d'occupation de. M. X...sur l'immeuble et sa bonne foi pour obtenir des délais ;
Attendu, sur la nullité des actes pour vice du consentement, que c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande en considérant qu'il n'était pas rapporté par M. X...qu'il aurait été placé dans un état de nécessité ou de faiblesse tel qu'il aurait été contraint, sous la contrainte morale, de contracter avec M. Y... ;
Que l'attestation de son médecin traitant indiquant que M. X...serait soigné pour état dépressif n'est pas suffisante pour établir que ses facultés auraient été altérées et qu'il aurait été particulièrement vulnérable, le tribunal ayant, de manière pertinente, relevé que l'intéressé ne faisait l'objet d'aucun arrêt de travail ; que l'attestation de Mme B...qui indique que M. X...aurait été " une proie facile pour un marchand de biens malhonnête " ne peut être retenue, compte tenu du parti pris manifeste du témoin et de son absence d'impartialité ;
Que le fait que M. X...ait rencontré des difficultés financières ne le plaçait pas'en état de nécessité lui interdisant d'apprécier sa situation de manière éclairée, compte tenu du montant modéré de la créance de la Banque Patrimoine Immobilier et de sa situation de fonctionnaire à France Telecom lui assurant un revenu régulier ; que l'intéressé ne justifie d'ailleurs pas qu'il n'aurait pu obtenir le moindre crédit auprès des banques ou organismes de crédit pour faire face à ses obligations vis à vis de ses créanciers ;
Qu'en tout état de cause, l'opération consistant à vendre à l'amiable son bien au prix de 97. 000 € lui permettait d'éviter la vente judiciaire prévue sur une mise à prix de 60. 000 € et n'était pas contraire à ses intérêts ;
Attendu, sur la nullité des actes comme constituant un acte pignoratif, que c'est également à bon droit que le tribunal a rejeté les prétentions de M. X...;
Qu'en effet, celui-ci prétend que la vente à réméré conclue parallèlement à l'acte de prêt avec constitution d'hypothèque constituerait un montage permettant de contourner l'interdiction des pactes commissoires en donnant au créancier, bénéficiaire d'une hypothèque, la possibilité d'appréhender le bien immobilier servant de garantie en l'acquérant et en conservant la propriété si le vendeur n'a pas les fonds nécessaires à l'exercice du rachat ; qu'il soutient que la nullité des actes est encourue, nonobstant les dispositions de l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés qui rend le pacte commissoire licite, dès lors que celui-ci reste prohibé dans l'hypothèse où l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur, ce qui est, dit-il, le cas de l'espèce ;
Mais que la cour observe que la vente à réméré est une convention admise légalement et que sa requalification en acte pignoratif n'est pas une opération aisée qui pourrait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, mais doit s'apprécier en fonction d'un certain nombre d'indices
-la vileté du prix,
- la relocation du bien au vendeur,- la fréquence des achats effectués par la même personne,
- le caractère usuraire de l'opération ;
Que le critère de la vileté du prix est essentiel puisqu'en l'état d'un prix raisonnable, l'opération revêt le caractère d'une véritable vente ; qu'en l'espèce, M. X...ne démontre pas que le prix de 97. 000 € serait éloigné des valeurs du marché immobilier pour ce type de bien ; que les attestations des agents immobiliers locaux estimant le studio entre 150, 000 et 180. 000 € n'ont aucune valeur probante ; que le rapport établi par M. C...retenant une valeur de 153. 950 ¿ n'apparaît pas probant, la cour relevant que cet expert a retenu une superficie de l'appartement de 51 m2 (en intégrant dans la superficie habitable la véranda), alors que la surface Carrez mentionnée dans l'acte de vente est de 40, 13m2 ; que par ailleurs, l'évaluation a été faite en valeur novembre 2010, alors que l'acte de vente conclu entre les parties date d'août 2008, soit plus de deux armées auparavant ;
Que par ailleurs, M. X...prétend vainement que, dans l'opération, il était prévu qu'il reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué ; qu'en effet, l'acte de vente précise que le bien est libre de toute occupation et qu'aucun engagement de location n'y est pris par l'acquéreur au profit du vendeur ; que les faits démentent également cette affirmation puisque M. Y... a, dès le 5 septembre 2008, réclamé le départ dos lieux de M. X..., d'abord par lettre simple, puis par lettre recommandée enfin par sommation interpellative, sans aucune réaction de la part de ce dernier ; que, bien qu'assigné en expulsion devant le tribunal d'instance, celui-ci n'a pas comparu pour faire valoir son prétendu droit d'occupation ; qu'il ne justifie d'ailleurs pas avoir versé quelque somme que ce soit à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation depuis le mois d'août 2008 ;
Qu'il n'est pas plus rapporté la fréquence des achats effectués par M. Y..., la seule. qualité de marchand de biens n'étant pas suffisante pour établir qu'il aurait l'usage de ce type d'opérations ;
Qu'enfin, il est admis, en matière de vente à réméré, qu'une clause prévoyant un prix de rachat différent du prix de vente est en principe valable et n'est pas contraire à l'essence de ce type de vente, sauf si la somme à rembourser était très supérieure au prix de vente, ce qui donnerait à l'opération, un caractère usuraire ; qu'en l'espèce, ainsi que l'expose longuement et précisément M. Y... dans ses écritures, la faculté pour M. X...de racheter le bien moyennant le paiement du prix-augmenté des frais et travaux nécessaires supportés par l'acquéreur-assorti d'une majoration de 16 % n'apparaît pas usuraire s'il est tenu compte du fait qu'il avait désintéressé les créanciers de M. X...et réglé sa situation à l'égard de la copropriété dès le mois de mars 2008, de sorte que la majoration correspondait à une avance des fonds pendant 18 mois et non pendant un an ;
Attendu que la cour constate enfin, comme l'avait fait le tribunal, que, contrairement à ce qui est soutenu par M. X...dans ses écritures, la reconnaissance de dette est parfaitement fondée, les sommes payées par M. Y... pour le compte de M. X...pour désintéresser ses créanciers, stopper l'astreinte courant contre lui au profit du syndicat des copropriétaires, régler les divers frais et avancer des fonds à M. X...pour ses dépenses personnelles, telles que détaillées très précisément dans l'acte, étant justifiées par la production, pour chacune d'elles, du chèque ou de la quittance établissant leur règlement ;
Attendu qu'il convient en conséquence de débouter M. X...de sa demande en nullité des actes de prêt et de vente des 6 et 12 août 2008 ainsi que de sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d'un, prétendu préjudice financier à l'encontre de M. Y... » ;
Et aux motifs éventuellement adoptés que « dans l'intérêt d'une bonne justice et selon l'accord des parties, il est justifié en application de l'article 784 du Code de procédure civile de révoquer la clôture ordonnée de la procédure et d'en reporter les effets à l'audience du 24 février 2011 avant l'ouverture des débats ;
Attendu qu'il ressort des principales pièces produites que :
suivant jugement de ce tribunal du 13 décembre 2007, sur poursuite de la Banque Patrimoine et Immobilier, a été ordonné la vente forcée aux enchères publiques sur mise à prix de 60 000 € du studio sis ... à Six-Fours les Plages appartenant à M. Thierry X...; cette procédure a été interrompue par jugement de caducité du 13 mars 2008 ;
selon deux actes sous seing privés du 22 mars 2008, M. Thierry X...s'est engagé à vendre à M. Lionel Y..., marchand de biens, ledit studio au prix principal de 97 000 €, dont 71 938, 28 € payés par compensation avec une créance de l'acheteur envers lui reconnue par acte sous seing privé distinct du même jour et précisant notamment : « Je reconnais que cette somme fut versée directement dans les mains de mes créanciers (...) à ma demande expresse afin d'éviter la vente forcée de mon appartement » ;
cette reconnaissance de dette avec affectation hypothécaire du studio a été réitérée par acte authentique de Maitre Nicolas A..., notaire, le 6 août 2008 ;
la vente du studio « entièrement libre de location ou d'occupation » a été réitérée par acte authentique de Maitre Nicolas A...du 12 août 2008, et stipulé à l'acte une réserve de réméré en faveur du vendeur dans le délai maximum d'un an, avec pour principale obligation en cas d'exercice par M. X...le remboursement du prix principal de 97 000 €, des réparations nécessaires et frais accessoires, « le tout majoré forfaitairement de 16 % » ;
par jugement du 28 avril 2009, le tribunal d'instance de Toulon a ordonné l'expulsion de M. X...du studio vendu, fixant à 550 € par mois depuis le 14 novembre 2008 l'indemnité d'occupation à sa charge jusqu'à son départ effectif des lieux ;
le délai d'exercice de la faculté de rachat contractuellement ouverte à M. X...a expiré le 12 août 2009 sans que celui-ci ne la mette en oeuvre ;
Attendu que la vente dont s'agit s'analyse comme, non pas un pacte commissoire prohibé, mais une vente avec faculté de rachat légalement prévue et aménagée par les articles 1659 et suivants du Code civil ;
Que la réalité de l'endettement de M. X...à hauteur de 71 938, 28 C lors de la saisie immobilière litigieuse puis sa conversion en vente amiable, est incontestable et ressort des pièces produites ;
Que la vileté alléguée du prix converti de 97 000 ¿ n'est nullement avérée à l'époque de la vente litigieuse, notoirement marquée par une baisse générale des prix et du nombre des transactions immobilières, et ce alors que la singularité de la vente en cause avec faculté de rachat interdit une comparaison avec des ventes immobilières non similaires ;
Que la majoration contractuelle de 16 % stipulée en cas d'exercice par le vendeur de la faculté de rachat ne peut être assimilée au taux d'intérêt usuraire d'un quelconque prêt ¿ en l'espèce inexistant ¿, et s'analyse selon l'économie générale de la vente comme une indemnité forfaitaire librement convenue en faveur de l'acheteur en contrepartie de son consentement à la révocabilité de la vente par le biais de la réserve de réméré ;
Que si à l'époque de la vent ; il apparaît que M. X...était suivi médicalement pour dépression, il n'est pas établi que sa santé ait jamais été suffisamment altérée pour justifier un quelconque arrêt de son travail d'employé de France Télécom ;
Que l'intéressé ne produit par ailleurs aucun refus de prêt bancaire en réponse à une demande formalisée de sa part, et ce, ni avant la vente amiable avec faculté de rachat, ni dans le délai d'un an qui a suivi cet acte ;
Qu'ainsi, sans méconnaître la réalité de ses difficultés financières ; il n'est pas établi que M. X...ait été dans un état de nécessité ou de faiblesse lui interdisant un consentement éclairé à la vente litigieuse ;
Qu'il y a lieu au demeurant de considérer en l'occurrence que l'intéressé a agi en bon père de famille en consentant amiablement à une vente à un prix nettement supérieur à celui de sa mise à prix initiale fixée judiciairement, ce dans le but légitime de mettre fin à un endettement résultant de sa situation antérieure, et tout en conservant la possibilité aménagée contractuellement de racheter son bien dans un délai donné ; Que dans ces conditions la preuve que le consentement de M. X...aurait été vicié par violence au sens des articles 1111 et 1112 du Code civil n'est pas rapportée en l'espèce ;
Que de même fait défaut la preuve d'un quelconque manquement du notaire Maître A... à son obligation d'information ou de conseil lors de la passation des actes querellés ;
Qu'il y a lieu en conséquence de dire M. X...mal fondé en toutes ses demandes et de l'en débouter
Que par application de l'article 700 du Code de procédure civile il est équitable d'allouer 1 500 € à M. Y... et 1 000 € à Maître Nicolas A..., notaire ;
Que M. Y... doit en revanche être débouté comme infondées de ses demandes de dommages-intérêts complémentaires pour préjudice moral et procédure abusive ;
Que l'exécution provisoire du présent jugement, compatible avec la nature de l'affaire, apparaît nécessaire en l'espèce » ;
Alors qu'est illicite le montage consistant à utiliser une vente avec faculté de rachat de la résidence principale du vendeur pour garantir et rémunérer un prêt distinct consenti par l'acquéreur au vendeur, en ce qu'il a pour objet et pour effet de contourner la prohibition du pacte commissoire ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que la vente avec faculté de rachat a été consentie en contrepartie d'un prêt distinct consenti par l'acquéreur, qui avait directement désintéressé les créanciers du vendeur afin d'éviter la vente forcée de son bien et dont la rémunération était assurée par la majoration du prix de rachat moyennant un taux de 16 % ; qu'en refusant cependant d'annuler le montage constitué du prêt et de la vente avec faculté de rachat, la Cour d'appel a violé les articles 1131, 1659 et 2459 du code civil.