LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 juin 2007), que M. X..., agissant tant en son nom personnel que pour le compte de l'ensemble des indivisaires, a adressé à M. Y..., qui avait pris à bail à ferme diverses parcelles leur appartenant, des mises en demeure, le 5 août 2001, d'avoir à payer les fermages des années 1998, 1999 et 2001, le 20 mai 2003 ,les fermages des années 1998, 1999 et 2002, seuls ayant été payés les fermages de l'année 2001, enfin, le 18 novembre 2004, les fermages des années 2003 et 2004, rappelant que le fermage des années 1998 et 1999 était toujours dû ; que le bailleur a demandé le 2 décembre 2004 la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages des années 1998, 1999 et 2004 ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande, alors, selon le moyen :
1°/ que distincte de l'action en paiement des fermages, l'action en résiliation d'un bail rural, fondé sur au moins deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance peut porter sur des fermages prescrits à la date à laquelle le juge est saisi de cette action ; de sorte qu'en écartant la demande de résiliation du bail rural introduite par les consorts X... le 2 décembre 2004 visant notamment deux mises en demeure en date des 5 août 2002 et 20 mai 2003 portant, entre autres, sur les fermages des années 1998 et 1999 demeurés impayés à l'expiration d'un délai de trois mois, au motif qu'une telle action ne pouvait se fonder sur le non-paiement de loyers prescrits à la date de l'introduction de l'action, la cour d'appel a violé l'article 2277 du code civil, ensemble les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, dans leur rédaction applicable à la cause ;
2°/ que lorsque le preneur ne règle que partiellement la somme exigée dans une mise en demeure visant plusieurs fermages restés impayés, le paiement effectué par le preneur s'impute sur les fermages les plus anciens et non sur les plus récents ; si bien qu'en considérant que le paiement des fermages dus par M. Y... au titre des années 1998 et 1999 étaient prescrits à la date à laquelle les consorts X... avaient introduit leur demande en résiliation du bail litigieux, tout en constatant que le fermier avait procédé à des paiements partiels le 25 octobre 2002 puis le 24 septembre 2003 sur la base de mises en demeure visant les fermages des années 1998 et 1999 non encore prescrits à la date de leur délivrance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé derechef les articles 2277 du code civil, ensemble les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, dans la rédaction applicable à la cause ;
3°/ que dans les trois mois de la délivrance d'une mise en demeure visant plusieurs échéances de fermages restés impayés, le preneur doit avoir réglé l'intégralité de la somme réclamée ; de sorte qu'en écartant la demande de résiliation du bail formulée par les consorts X... au motif inopérant que lors de la seconde saisine du tribunal, le 16 février 2005, M. Y... avait payé l'une des deux échéances visées dans la mise en demeure qui lui avait été délivrée le 18 novembre 2004 et qu'il ne demeurait dû qu'un seul terme de fermage à la date de l'introduction de l'action en résiliation - celui de 2004-, la cour d'appel a méconnu les articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Mais attendu, d'une part, que les consorts X... qui demandaient la résiliation du bail au motif qu'ils n'avaient en particulier reçu aucune somme au titre des années 1998 et 1999 ne sont pas recevables à soutenir pour la première fois devant la Cour de cassation une argumentation contraire à celle qu'ils avaient soutenue devant la cour d'appel ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a constaté qu'il ne demeurait dû qu'un seul terme de fermage, a exactement relevé que la prescription quinquennale des fermages étant une prescription libératoire extinctive, l'action en résiliation ne pouvait se fonder sur le non-paiement des loyers prescrits ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour
les consorts X...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, débouté les consorts X... de leur demande tendant à la résiliation du bail rural verbal consenti à Monsieur Jean-Michel Y... sur un ensemble de parcelles sises à CASTILLON D'ARTHEZ (PYRENÉES-ATLANTIQUES) et à l'expulsion du preneur,
AUX MOTIFS QUE, sur la saisine du 2 décembre 2004 du Tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail pour défauts de paiement de fermages des années 1998 et 1999, M. Joseph X... a délivré à M. Jean-Michel Y... : - par acte d'huissier du 5 août 2002, sommation de payer dans le délai de trois mois la somme de 6.860,22 représentant les fermages dus pour les années 1998, 1999 et 2001, - par acte d'huissier du 20 mai 2003, sommation de payer dans le délai de trois mois la somme de 6.860,22 représentant les fermages dus pour les années 1998, 1999 et 2002 ; que ces actes précisaient qu'il entendait se prévaloir des dispositions de l'article L. 411-53 du Code rural dont le texte était intégralement reproduit ; que M. Joseph X... a, par lettre recommandée du 18 novembre 2004 mis en demeure M. Jean-Michel Y... de lui payer la somme de 4618,46 au titre des fermages des années 2003 et 2004, sans préjudice de la sommation de payer non régularisée qui lui a été adressée le 20 mai 2003, les fermages des années 1998, 1999 et 2002; que M. Jean-Michel Y... a payé les fermages de l'année 2001, le 25 octobre 2002 et les fermages de l'année 2002, le 24 septembre 2003 ; Qu'il ne rapporte pas la preuve du paiement des fermages des années 1998 et 1999, nonobstant ses affirmations ; qu'aux termes de l'article L 411-31 du Code rural, le bailleur ne peut faire résilier son bail que s'il justifie de l'un des motifs définis à l'article L. 411-53 et dans les conditions prévues au dit article ; que l'article L. 411-53 dispose que peuvent notamment être considérés comme motifs d'opposition au renouvellement du bail, sauf dispositions législatives particulières et nonobstant toute clause contraire : deux défauts de paiement de fermages ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'il résulte des propres courriers adressés par M. Joseph X... à M. Jean-Michel Y..., notamment celui en date du 18 novembre 2004, que les fermages étaient payables au 1er novembre de chaque année ; que le Tribunal paritaire des baux ruraux a retenu que l'action introduite le 2 décembre 2004 était prescrite en ce qu'elle visait le paiement des fermages dus au titre des années 1998 et 1999, en application des dispositions de l'article 2277 du Code civil, selon lesquelles les actions en paiement des fermages se prescrivent par cinq ans ; que les appelants soutiennent que si l'action en paiement est prescrite, tel n'est pas le cas de l'action en résiliation ; que toutefois, la prescription quinquennale des fermages étant une prescription libératoire extinctive, l'action en résiliation ne peut se fonder sur le non-paiement de loyers prescrits ;que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point,
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE, sur la saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux pour résiliation du bail en raison du défaut de paiement du fermage 2004, il convient de rappeler que le bailleur a fait sommation le 18 novembre 2004 à M. Jean-Michel Y... de payer le fermage dû pour l'année 2003 et pour l'année 2004 ; que ce dernier a payé le fermage de l'année 2003, le 12 janvier 2005 ; qu'il s'est acquitté du paiement du fermage de 2004 le 28 février 2005 ; que pour prononcer la résiliation, le juge doit apprécier les agissements du preneur au jour de la demande ; qu'ainsi, lors de la saisine du Tribunal, le 16 février 2005, si M. Jean Michel Y... n'était pas à jour du paiement du fermage 2004, il avait cependant déjà payé le fermage de 2003 et ce, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure ; que ne demeurait dû qu'un seul terme de fermage ; que les deux défauts de paiement prévus par l'article L.411-53 1° n'étaient donc pas caractérisés ; qu'au surplus les bailleurs ne justifient pas du préjudice qu'ils allèguent ; que le Tribunal paritaire des baux ruraux a jugé à bon droit que l'action en résiliation du bail n'était pas fondée,
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, en application des articles L 411-31 et L 411-53 du Code Rural, peut être considéré comme un motif de résiliation du bail deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance et rappelant ces dispositions ; que par suite de la prescription, la demande de résiliation du bail est sans fondement en ce qu'elle vise le défaut de paiement du fermage des années 1998 et 1999 ; que les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande, de sorte que ne peuvent être invoqués des défauts de paiement n'existant plus à la date de la demande en justice (Cass. 3ème Civ. 30 janvier 2002 BC 3 n°23); qu'en l'espèce, lors de l'introduction de l'action en résiliation du bail le 17 février 2005, seul était impayé le fermage de 2004 et il a été réglé le 28 février 2005, qu'ainsi, l'action en résiliation du bail n'est pas fondée,
ALORS, D'UNE PART, QUE, distincte de l'action en paiement des fermages, l'action en résiliation d'un bail rural, fondée sur au moins deux défauts de paiement de fermages ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance peut porter sur des fermages prescrits à la date à laquelle le juge est saisi de cette action ; de sorte qu'en écartant la demande de résiliation du bail rural introduite par les consorts X... le 2 décembre 2004 visant notamment deux mises en demeure en date des 5 août 2002 et 20 mai 2003 portant, entre autres, sur les fermages des années 1998 et 1999 demeurés impayés à l'expiration d'un délai de trois mois, au motif qu'une telle action ne pouvait se fonder sur le non-paiement de loyers prescrits à la date de l'introduction de l'action, la Cour d'appel a violé les articles 2277 du Code civil, ensemble les articles L.411-31 et L 411-53 du Code rural, dans leur rédaction applicable à la cause,
ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE lorsque le preneur ne règle que partiellement la somme exigée dans une mise en demeure visant plusieurs fermages restés impayés, le paiement effectué par le preneur s'impute sur les fermages les plus anciens et non sur les plus récents ; si bien qu'en considérant que le paiement des fermages dus par Monsieur Y... au titre des années 1998 et 1999 étaient prescrits à la date à laquelle les consorts X... avaient introduit leur demande en résiliation du bail litigieux, tout en constatant que le fermier avait procédé à des paiements partiels le 25 octobre 2002 puis le 24 septembre 2003 sur la base de mises en demeure visant les fermages des années 1998 et 1999 non encore prescrits à la date de leur délivrance, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé derechef les articles 2277 du Code civil, ensemble les articles L.411-31 et L 411-53 du Code rural, dans leur rédaction applicable à la cause,
ALORS, ENFIN, QUE dans les trois mois de la délivrance d'une mise en demeure visant plusieurs échéances de fermages restées impayées, le preneur doit avoir réglé l'intégralité de la somme réclamée ; de sorte qu'en écartant la demande de résiliation du bail formulée par les consorts X..., au motif inopérant que lors de la seconde saisine du Tribunal, le 16 février 2005, Monsieur Y... avait payé l'une des deux échéances visées dans la mise en demeure qui lui avait été délivrée le 18 novembre 2004 et qu'il ne demeurait dû qu'un seul terme de fermage à la date de l'introduction de l'action en résiliation - celui de 2004 -, la Cour d'appel a méconnu les articles L 411-31 et L 411-53 du Code rural, dans leur rédaction applicable à la cause,