LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 3 octobre 2006), que par acte authentique reçu par M. X..., notaire, les époux Y... ont acquis de M. Z... des lots de copropriété aussi désignés comme formant un immeuble d'habitation d'une superficie, calculée par le vendeur au titre de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de 270 m² ; qu'ayant fait établir par un géomètre-expert que la superficie de la partie privative de ces lots était de 183,3 m² après déduction notamment de celle d'un lot en nature de jardin avec piscine, les époux Y... ont assigné M. Z... en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que lorsque la vente porte sur une unité d'habitation constituée par la réunion de plusieurs lots privatifs, la superficie à prendre en compte, pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est celle de cette unité telle qu'elle se présente matériellement ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que le bien vendu par M. Z... aux époux A... consistait en une unité immobilière de plusieurs étages résultant de la réunion des lots privatifs qui le constituaient auparavant, le propriétaire ayant alors l'usage exclusif des paliers de chaque étage ; qu'en ne déduisant pas de ces constatations, comme elle y était invitée, que les paliers (d'une surface totale de 17,4 m²) devaient être inclus dans le calcul de la superficie du bien vendu de manière à tenir compte de l'unité telle qu'elle se présentait matériellement, la cour d'appel a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si, selon le vendeur, la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle, créant une unité d'habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété et relevé qu'il était constant que les époux Y... n'avaient pas acquis la totalité des lots visés dans l'état descriptif de division dont l'existence, mentionnée à l'acte de vente, n'était pas discutée dans sa teneur, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les dispositions de l'article 46 de la loi de 1965 étaient applicables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot
mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ;
Attendu que pour condamner M. Z... à payer aux époux Y... une somme de 107 199,89 euros en excluant notamment les biens en nature de jardin avec piscine, l'arrêt retient que la superficie privative des biens, au sens de l'article 46, était précisée par le vendeur pour 270 m², et que le prix de l'ensemble étant de 335 387,84 euros et la surface privative totale des lots étant en définitive retenue pour 183,7 m², le prix de 335 387,84 euros serait réduit à 228 187,95 euros (335 387,84 multiplié par 183,7 et divisé par 270) ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il réforme le jugement quant au montant de la diminution de prix et condamne M. Z... à payer aux époux Y... une somme de 107 199,89 euros, en réduction du prix de vente, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l'arrêt rendu le 3 octobre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne les epoux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des époux Y... et de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille huit.