LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :
Vu l' article L. 145-5 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 14 juin 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 7 juillet 2015, pourvoi n° 14-11.644), que M. L..., aux droits duquel se trouve la société Le Criquet, a consenti à la société Les Arcades le renouvellement d'un bail commercial à effet du 1er janvier 2005 ; qu'un accord du 29 juin 2007 a prévu la rupture anticipée du bail à effet du 31 décembre 2007 et autorisé la société Les Arcades à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession, par le preneur, de son fonds de commerce ou de son droit au bail ; que, le 18 octobre 2010, la société Le Criquet a assigné en expulsion la société Les Arcades, qui, demeurée dans les lieux, a sollicité que le bénéfice d'un bail commercial lui soit reconnu ;
Attendu que, pour accueillir les demandes de la société Le Criquet, l'arrêt retient que l'accord exclut explicitement les dispositions des articles L. 145 et suivants du code de commerce et que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l'occupation des locaux par la locataire dans l'attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu'impliquant l'intervention d'un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté, d'une part, que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l'existence d'une cause objective de précarité de l'occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l'exécution d'un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire et, d'autre part, qu'au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n'eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu'il s'était opéré un nouveau bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première et quatrième branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris  ;
Condamne les sociétés Le Criquet et NC Invest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Le criquet et NC invest et les condamne à payer la somme de 3 500 euros à la société Les Arcades ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Les Arcades.
Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement, sauf en ce qu'il avait « reçu la société NC invest en ses demandes » et, statuant à nouveau et y ajoutant, d'AVOIR dit que la convention conclue le 29 juin 2007 par M. L... et la société Les Arcades était une convention d'occupation précaire, et que la société Les Arcades était occupant sans droit ni titre des locaux, objets de la convention, à compter du 1er décembre 2009, et d'AVOIR débouté la société Les Arcades de ses demandes contraires et de sa demande en paiement de la somme de 167 000 € « à titre de dommages et intérêts » ;
AUX MOTIFS QUE la 29 juin 2007, les époux L..., bailleurs, et la SARL Les Arcades ont conclu la convention suivante : « La SARL les Arcades se trouve aux droits de la SA Charcuterie L... par suite de la transmission universelle du patrimoine de la SA charcuterie L... à la SARL les Arcades en date du 13 septembre 2000. Par convention en date du 24 octobre 2005 ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives couvrant la période du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2013. La SARL Les Arcades a notifié, ce qui a été accepté par le bailleur qui s'interdit d'invoquer à cet égard une quelconque nullité, sa volonté de voir mettre un terme au dit bail à effet du 31 décembre 2007. IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT : Par les présentes le bailleur autorise le preneur à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008, aux conditions de paiement de loyer et de charges figurant dans le bail en date du 24 octobre 2005, pour la durée qui lui sera nécessaire afin d'un commun accord de favoriser les intérêts des parties en présence et notamment pour le preneur, la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Cette autorisation est librement consentie et sans limitation de durée avec un maximum de 23 mois à compter du 1er janvier 2008. Toutefois le preneur devra aviser le bailleur de son éventuel départ avec un préavis de trois mois qui sera notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. A l'occasion d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, un nouveau bail sera établi directement avec le successeur de la SARL Les Arcades, quel que soit le mode de transmission du bail. Les présentes sont expressément dérogatoires aux articles L. 145 et suivants du code de commerce, de la volonté commune des parties. Pour le surplus les relations contractuelles et notamment les charges et conditions du bail précédemment signé, restent toutes de vigueur » ; que les appelantes soutiennent que cette convention est une convention d'occupation précaire, ce que conteste la SARL Les Arcades qui prétend qu'il s'agit d'un bail dérogatoire à l'issue duquel elle s'est maintenue dans les locaux sans opposition de la bailleresse de sorte qu'elle bénéficiait à nouveau d'un bail soumis au statut des baux commerciaux ; que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ; que si la précarité doit procéder de l'intention des parties cette intention ne suffit pas et la preuve de l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation précaire doit être rapportée ; qu'en l'espèce la SARL Les Arcades a entendu mettre un terme au bail commercial dont elle bénéficiait le 31 décembre 2007 au terme de la première période triennale ; qu'elle confirme dans ses conclusions qu'elle souhaitait vendre son fonds de commerce dans la perspective du départ à la retraite de son gérant, lequel a effectivement fait valoir ses droits à la retraite au début de l'année 2010 ; que les parties ont entendu limiter à 23 mois à compter du 1er janvier 2008 la durée du droit d'occupation concédé par le bailleur à la SARL Les Arcades afin de lui permettre de céder son fonds de commerce, celle-ci disposant de la faculté de mettre fin à la convention à tout moment moyennant un bref préavis de trois mois ; que ces éléments conjugués démontrent que la précarité du droit de la SARL Les Arcades à occuper les lieux procède bien de l'intention des parties ; que l'occupation a été consentie pour régler les relations des parties pendant la période transitoire née de la dénonciation de son bail par la SARL Les Arcades avec effet au 31 décembre 2007 dans l'attente « de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail » par cette dernière dans le délai de 23 mois ; que c'est cet événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu'impliquant l'intervention d'un tiers se portant acquéreur du fonds, qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée ; qu'il est ainsi justifié de l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité ; que la précarité s'appréciant au moment de la signature de la convention le 29 juin 2007 l'attestation établie postérieurement par M. L... qui déclare désormais « qu'il n'a jamais été question de rendre précaire l'occupation du local » est sans incidence ; qu'il en est de même de la mention dans l'acte de vente des locaux litigieux par les consorts L... à la société NC lnvest en date du 18 mai 2009 que « le bien est actuellement loué au profit de la SARL Les Arcades pour un usage de charcuterie traiteur aux termes d'un bail commercial demeuré ci-joint et annexé après mention », cette mention étant en toute hypothèse formellement contredite par celle figurant dans l'attestation de vente établie le même jour par le notaire instrumentaire, aux termes de laquelle « l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter du jour de la signature. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens vendus étant entièrement libres de location ou occupation » ; qu'il en est encore de même des quittances délivrées postérieurement par M. L... qui ne sauraient en tout état de cause être utilement opposées comme preuve de la persistance d'un bail au motif qu'elles portent la mention « loyer », celle-ci coexistant avec la mention « indemnité d'occupation » ; qu'ayant volontairement mis un terme au bail commercial dont elle était titulaire et aux droits s'y rattachant pour conclure une convention visant néanmoins à lui permettre de céder « son fonds de commerce ou son droit au bail » dans le délai de mois à compter du 1er janvier 2008 et prévoyant l'établissement d'un nouveau bail entre le bailleur et le tiers acquéreur, la SARL Les Arcades ne peut valablement soutenir que la convention du 29 juin 2007 serait nulle et en tous les cas lui serait inopposable comme compromettant les droits qu'elle tient du statut des baux commerciaux, les mêmes éléments excluant toute fraude à ces dispositions d'ordre public ; que dès lors qu'elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'était autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties, la convention litigieuse doit être qualifiée de convention d'occupation précaire et le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a statué en sens contraire et déclaré « nul et de nul effet l'accord intervenu le 29 juin 2007 entre M. L... et la SARL Les Arcades », cette dernière étant déboutée de ses demandes contraires ; que cette convention licite et opposable à la SARL Les Arcades exclut explicitement l'application des dispositions des « articles L. 145 et suivants du code de commerce », que l'intimée ne peut utilement invoquer pour se prévaloir de l'existence d'un bail dérogatoire et du statut des baux commerciaux ; que la SARL Les Arcades ne pouvait se maintenir dans les lieux que jusqu'au 30 novembre 2009 ; qu'à compter du 1er décembre 2009 elle avait la qualité d'occupante sans droit ni titre, ce qui autorisait le propriétaire des locaux à lui demander de les libérer ; qu'il ressort des courriers échangés par leurs conseils respectifs que la SCI Le Criquet se prévalant de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 4 décembre 2013 ultérieurement cassé, a imparti à la SARL Les Arcades un délai expirant le 16 février 2014 pour quitter les locaux litigieux ; qu'il n'est pas discuté qu'à cette date la SARL Les Arcades a effectivement libéré les lieux ; que par conséquent s'il y a lieu de dire que la SARL les Arcades était occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 1er janvier [lire : décembre] 2009 il doit être constaté qu'à la date à laquelle la cour statue elle les a libérés ; [...] que faute de rapporter la preuve du comportement déloyal et malveillant et de la résistance abusive ayant pour objet de faire échec à la cession du fonds imputés aux sociétés appelantes, la SARL Les Arcades doit être déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 20 000 € de dommages et intérêts à ce titre, le jugement déféré étant infirmé en conséquence ; que la SARL Les Arcades a saisi la cour d'une deuxième demande en paiement solidaire par les sociétés appelantes d'une somme de 167 000 € « correspondant à l'indemnisation par équivalent de la perte du fonds de commerce de la SARL Les Arcades et des conséquences liées à la fermeture du fond, en suite et conséquence du rétablissement de la SARL Les Arcades dans ses droits en l'état antérieur à l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 5 décembre 2013 (et non 2014), cassé et annulé dans toutes ses dispositions par arrêt de la cour de cassation du 7 juillet 2015 » ; que les appelantes soulèvent l'irrecevabilité de cette demande au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle ; que l'article 564 du code de procédure civile sur lequel elles se fondent, admet la recevabilité des nouvelles prétentions visant à faire Juger les questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que cette demande indemnitaire tend précisément à la réparation du préjudice que la SARL Les Arcades prétend avoir subi du fait de la survenance du fait nouveau constitué par son éviction postérieurement à l'arrêt rendu le 4 décembre 2013 par la cour d'appel de Rouen ; qu'elle est donc recevable par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ; que les appelantes font ensuite valoir que cette demande est soumise au double degré de juridiction et relève de la compétence du juge de l'exécution ; que dès lors que c'est à la suite de l'arrêt du 4 décembre 2013 ultérieurement cassé le 7 juillet 2015 que la SARL Les Arcades a quitté volontairement les locaux le 16 février 2014 sans mise en oeuvre d'aucune mesure d'exécution forcée justifiant la compétence du juge de l'exécution la cour d'appel de renvoi est compétente pour connaître de cette demande indemnitaire ; que la SARL Les Arcades étant occupante sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 1er décembre 2009, terme de la convention d'occupation précaire, la SCI Le Criquet, propriétaire des locaux depuis le 8 février 2011, était en droit d'en exiger la libération et n'a commis aucune faute en demandant à l'intimée de partir dans le délai imparti qui expirait le 16 février 2014 ; que la perte de la valeur du fonds de commerce qui en serait résultée selon l'intimée n'est donc la conséquence d'aucune faute imputable aux sociétés appelantes ; que la SARL Les Arcades doit être déboutée de sa demande en paiement d'une somme de 167 000 € ;
1°) ALORS QUE la conclusion d'une convention d'occupation précaire, exclusive de l'application des dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, suppose que l'occupation des lieux ne puisse être autorisée qu'à titre précaire en raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties ; que, suivant les propres constatations de l'arrêt, les parties avaient entendu limiter à vingt-trois mois l'occupation des locaux par la société Les Arcades afin de lui permettre de céder le fonds de commerce qu'elle y exploitait ou son droit au bail, de sorte que la précarité de son droit d'occuper les lieux procédait de l'intention des parties ; qu'il en résultait que l'occupation n'avait pas été autorisée à titre précaire en raison de circonstances indépendantes de la volonté des parties ; qu'en retenant, néanmoins, que les parties avaient ainsi conclu une convention d'occupation précaire valable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1709 du même code, ensemble les articles L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la conclusion d'une convention d'occupation précaire suppose que l'occupation des lieux ne puisse être autorisée qu'à titre précaire en raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties ; qu'en retenant que les parties avaient entendu limiter la durée du droit d'occupation concédé à la société Les Arcades afin de lui permettre de céder son fonds de commerce ou son droit au bail, « événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu'impliquant l'intervention d'un tiers se portant acquéreur », l'occupation des lieux n'étant ainsi autorisée qu'en raison de circonstances exceptionnelles pour une durée « dont le terme » était marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser l'existence, au moment de la signature de la convention, de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, imposant le recours à une convention d'occupation précaire, a violé les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1709 du même code, ensemble les articles L. 145-1 et L. 145-5 du code de commerce ;
3°) ALORS QU'en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si, à l'expiration de la durée, au plus égale à deux ans, pour laquelle les parties ont conclu un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par ces dispositions ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par acte du 29 juin 2007, les parties avaient conclu une convention par laquelle le bailleur autorisait la société Les Arcades à se maintenir dans les lieux moyennant le paiement de loyers pour une durée maximum de vingt-trois mois, au terme de laquelle la société Les Arcades était restée et avait été laissée en possession ; qu'en retenant que cet acte excluait explicitement l'application des dispositions « des articles L. 145 et suivants du code de commerce », que la société Les Arcades ne pouvait invoquer pour se prévaloir de l'existence d'un bail dérogatoire et du statut des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014 ;
4°) ALORS QUE sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé, dont l'exécution donne lieu à restitution, en nature ou par équivalent ; que la société Les Arcades, faisant valoir qu'elle avait dû quitter les locaux donnés à bail, perdu son fonds de commerce et exposé de nombreux frais en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen du 5 décembre 2014 qui, ayant ordonné son expulsion, lui avait été signifié par les société NC invest et Le Criquet, demandait le paiement d'une indemnité au titre du rétablissement dans ses droits, par équivalent, à la suite de la cassation de cet arrêt ; qu'en la déboutant de cette demande au motif, inopérant, que la société Le Criquet n'avait commis aucune faute en lui demandant de libérer les locaux dans le délai imparti par l'arrêt cassé et que la perte de son fonds de commerce ne résultait d'aucune faute des sociétés NC invest et Le Criquet, la cour d'appel, qui a ainsi subordonné le rétablissement de la société Les Arcades dans la situation où elle se trouvait avant l'arrêt cassé à une faute commise dans l'exécution de cet arrêt, a violé les articles 625 du code de procédure civile et L. 111-11 du code des procédures civiles d'exécution, et l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
Sur la nécessité de caractériser l'existence de circonstances particulières dans le domaine des baux commerciaux, à rapprocher : 3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n° 08-13.308, Bull. 2009, III, n° 89 (rejet), et l'arrêt cité