LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu , selon l'arrêt attaqué, (Bastia, 30 octobre 2013), que Mme X..., veuve Y..., propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail, d'une part à M. Z..., d'autre part à la société La Maison du corail, a assigné les preneurs en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'en cours d'instance la Maison du corail a cédé son bail à M. et Mme Z... ; que Marie-Madeleine X..., veuve Y... étant décédée le 1er août 2011, ses ayant droits, Joseph Y... et Marie-Jeanne Y..., épouse A..., ont repris l'instance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que depuis 1996 le port d'Ajaccio avait été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès avait été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concernait principalement la rue Fesch, à l'angle de laquelle se situait le commerce considéré et relevé que l'incidence de ces aménagements sur la fréquentation de ce commerce était indéniable, la cour d'appel, qui a retenu par motifs adoptés que la modification des facteurs locaux de commercialité était notable, en a , à bon droit , déduit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ;
Mais sur le second moyen :
Vu les articles L. 145-37 et R. 145-20 du code de commerce ;
Attendu que pour fixer le loyer du bail renouvelé au 3 mai 2005 selon la valeur locative, l'arrêt tient compte notamment des révisions triennales qui auraient pu intervenir les 3 mai 2008 et 3 mai 2011 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'aucune demande de révision triennale du loyer n'avait été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE sauf en ce qu'il a reçu la reprise d'instance des consorts Y... et dit qu'il y avait lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer des locaux à usage commercial donnés à bail, pour l'un à Ange-Louis Z..., et pour l'autre, à Ange-Louis Z... et à Marie-Jeanne Z..., venant aux droits de la société LA MAISON DU CORAIL, d'avoir dit, en conséquence, que le loyer des locaux serait fixé à hauteur de 16¿ le m2 par mois, soit 192¿ par an et par m2, en sus des taxes foncières, taxes de copropriété, et charges prévues par les baux, et d'avoir ainsi fixé, d'une part, le loyer commercial d'une surface pondérée de 17,07m2 appartenant à Joseph Y... et loué à Ange-Louis Z..., à 3.277,44¿ annuels à compter du 3 mai 2005, et, d'autre part, le loyer commercial d'une surface pondérée de 34,14m2, appartenant à Marie-Jeanne Y... et loué aux époux Z..., à 6.554,88¿ annuels à compter du 3 mai 2005 ;
Aux motifs propres que « pour fixer le montant du nouveau loyer, le jugement, qui se fonde sur les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce et sur un rapport d'expertise judiciaire, retient que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés de façon importante, et que la valeur locative des locaux commerciaux a augmenté de plus de 10% ; que les appelants sollicitent à titre principal l'infirmation du jugement au motif que les conditions légales de déplafonnement du loyer ne sont pas réunies, spécialement, qu'il n'y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité entre 1996 et mai 2005 intéressant le commerce dont s'agit ; qu'ils sollicitent subsidiairement une mesure d'expertise ; qu'il n'est pas contestable que, depuis 1996, le port d'Ajaccio a été aménagé pour recevoir davantage de bateaux de croisière, que le palais des congrès a été implanté près de la gare maritime, que la zone piétonne, terminée en 2001, concerne principalement la rue Fesch, à l'angle de laquelle se situe le commerce en question ; que l'incidence de ces aménagements sur la fréquentation des commerces, en particulier par des touristes, qui circulent dans les quartiers proches du port et de l'artère centrale d'Ajaccio, est indéniable ; que la «Maison du Corail », située dans les lieux loués, qui commercialise des bijoux en corail particulièrement prisés par les touristes, bénéficie d'un attrait supplémentaire ; que se trouve ainsi caractérisée la modification des facteurs locaux de commercialité exigée par l'article L 145-33 du code de commerce ; qu'en outre, l'expert judiciaire a mis en évidence l'augmentation de plus de 10 % des loyers des commerces voisins ; que c'est en conséquence à bon droit que, sur le fondement de ces éléments d'appréciation non sérieusement contestés, le premier juge a estimé qu'il y a lieu à déplafonnement des loyers ; que cette décision sera en conséquence confirmée, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d'expertise » (arrêt attaqué, p.4, §4 des motifs et suivants) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que « Sur les demandes principales :contrairement à ce que soutiennent les preneurs, l'action de Marie-Madeleine X..., veuve Y... reprise à sa mort par ses deux enfants n'est pas une demande de révision du loyer en cours de bail, telle que prévue par l'article L 145-38 du code de commerce, mais une demande de fixation du loyer du bail renouvelé telle que prévue par les articles L 145-33 et L 145-34 du même code ; que le bailleur leur a délivré congé pour le 3 mai 2005 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 220¿ annuel au mètre carré pour chacun des locaux, le 17 mai 2004, c'est à dire un an avant l'expiration du bail de 9 ans, que l'absence de consentement des preneurs a conduit le bailleur à agir en justice le 22 juin 2007 ; que selon l'article L 145-33 du code de commerce qui reprend les dispositions des articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu'à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1-les caractéristiques du local considéré, 2- la destination des lieux, 3-les obligations respectives des parties, 4-les facteurs locaux de commercialité, 5-les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que l'article L 145-34 du même code précise que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si la durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées à la procédure ainsi que du rapport d'expertise qu'il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre mai 1996 et mai 2005 entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux donnés à bail ; qu'en effet, les locaux loués se trouvent au rez-de-chaussée de l'immeuble 1 rue Fesch, et ont une surface pondérée globale de 51,21m2 dont 17,07m2 pour le local loué par Ange Louis Z... et 34,14m2 pour le local loué aux époux Z... ; que ces locaux se situent en plein coeur historique de la vieille ville d'AJACCIO, près de la place Foch, au début de la rue Fesch et à proximité du port et du cours Napoléon ; que ce quartier de la ville s'est sensiblement amélioré depuis 1996 avec la transformation de la rue Fesch en zone piétonne, la création d'un parking sur le port, la création du palais des Congrès, la modernisation du marché aux poissons, la création d'une gare maritime et routière, et la création d'un office du tourisme ; que ces transformations génèrent une plus grande fréquentation tant des touristes, notamment les croisiéristes que des ajacciens ; que la modification importante des facteurs locaux entre 1996 et 2005 a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux commerciaux, l'expert évoquant une augmentation des loyers des commerces du quartier de 28% pour l'année 1997 et de 38,64% pour l'année 2008 ; que l'expert a retenu une valeur locative de 16¿ le m2 par mois, soit: 192¿ annuels par m2 ; que l'expert, qui a retenu la surface globale des deux locaux, propose: 16¿ x 51,21m2 = 819,36¿ par mois, soit: 819,36¿ x 12 mois = 9832,32¿ par an pour le loyer annuel dû à compter du 3 mai 2005 ; qu'il précise que ce loyer reste soumis aux révisions triennales en fonction des indices de référence publiés par l'INSEE ; que sur la base de ces éléments, le Tribunal constate qu'il y a lieu à déplafonnement des loyers et fixe le prix des deux baux de la façon suivante, en prenant la valeur locative de 16¿ le m2 par mois, soit 192¿ par an et par m2 : 1- loyer du local appartenant à Joseph Y... et loué par Ange Louis Z... , en sus les taxes et charges : -à compter du 03 mai 2005 : 17,07m2 x 192¿ = 3277,44¿ annuels (273,12¿ mensuels), -à compter du 03 mai 2008 : 17,07m2 x 218185¿ = 3735,76¿ annuels (311,31¿ mensuels), -à compter du 3 mai 2011 : 17,07m2 x 231,86¿ = 3957,85¿ annuels (329,82¿ mensuels) ; 2-loyer du local appartenant à Marie-Jeanne Y... épouse A... et loué aux époux Z..., en sus des taxes et charges : -à compter du 3 mai 2005 : 34,14m2 x 192¿ = 6554,88¿ annuels (546,24¿ mensuels) ; -à compter du 3 mai 2008 : 34,14m2 x 218,85¿ = 7471,53¿ annuels (622,62¿ mensuels) ; -à compter du 3 mai 2011 : 34,14m2 x 231,86¿ 7.915,70¿ annuels (659,64¿ mensuels) » (jugement, p. 3 et 4) ;
1°) Alors que la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être un motif de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé que si elle est notable ; qu'en jugeant que les loyers devaient être déplafonnés, au motif que se trouvait « caractérisée la modification des facteurs locaux de commercialité exigée par l'article L.145-33 du code de commerce », sans constater le caractère notable de cette modification, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-34 du code de commerce ;
2°) Alors que le loyer du bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné que si le bailleur rapporte la preuve d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, ou de la destination des lieux, ou des obligations respectives des parties, ou enfin des facteurs locaux de commercialité ; qu'en relevant, pour juger que les loyers devaient être déplafonnés, l'augmentation de plus de 10% des loyers des commerces voisins, cependant que ce fait ne constitue pas, aux termes des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, un motif de déplafonnement, la cour d'appel a violé les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, dit que le loyer du local commercial d'une surface pondérée de 17,07m2 appartenant à Joseph Y... et loué à Ange Z... était fixé à 3.735,76¿ annuels à compter du 3 mai 2008, et à 3.957,85¿ annuels à compter du 3 mai 2011, et d'avoir dit que le loyer commercial d'une surface pondérée de 34,14¿ appartenant à Marie-Jeanne Y... et loués aux époux Z... était fixé à 7.471,53¿ annuels à compter du 3 mai 2008, et à 7.915,70¿ annuels à compter du 3 mai 2011 ;
Aux motifs propres que « l'appelant sollicite, en deuxième lieu, l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé le loyer en fonction des révisions triennales possibles depuis la délivrance du congé, soit le 3 mai 2005, alors que la révision n'aurait pas été demandée en 2008 et 2011, alors que cette révision serait illégale parce que rétroactive, alors enfin que le juge aurait ainsi fixé un prix supérieur à celui que proposait le bailleur ; que, outre que la fixation d'un loyer en fonction des révisions triennales avait été demandée dès l'introduction de la présente instance, et que par conséquent le premier juge n'est pas allé au-delà de la demande, il faut relever que le congé donné le 3 mai 2005 offrait au bailleur la possibilité de solliciter une augmentation immédiate de loyer, la date d'introduction de la procédure et sa durée autorisant le tribunal il statuer sur les révisions depuis le 3 mai 2005, en fonction des indices publiés par l'INSEE » (arrêt attaqué, p.4, §4 des motifs et suivants) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés du premier juge que « l'expert, qui a retenu la surface globale des deux locaux, propose: 16¿x 51,21m2 = 819,36¿ par mois, soit: 819,36¿ x 12 mois = 9832,32¿ par an pour le loyer annuel dû à compter du 3 mai 2005 ; qu'il précise que ce loyer reste soumis aux révisions triennales en fonction des indices de référence publiés par l'INSEE » (jugement, p.4) ;
1°) Alors que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé et que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que lorsqu'un délai est exprimé en années, il expire le jour de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai ; qu'au cas présent, il ressort de l'arrêt attaqué que le bail renouvelé a pris effet le 3 mai 2005, de sorte que la première demande de révision ne pouvait pas intervenir régulièrement et prendre effet avant le 4 mai 2008, et que, si la première demande était intervenue dès cette date, une seconde demande ne pouvait être valablement formée et prendre effet qu'à partir du 5 mai 2011 ; qu'en jugeant néanmoins que les loyers devaient être révisés au 3 mai 2008, puis au 3 mai 2011, en fonction des indices publiés par l'INSEE, la cour d'appel a violé les articles L.1459-37 et L.145-38 du code de commerce, ensemble l'article 641, alinéa 2, du code de procédure civile ;
2°) Alors que la demande de révision des loyers doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'au cas présent le preneur soulevait l'absence de toute demande de révision dans les formes légales (conclusions, p. 4) ; qu'en constatant, pour confirmer le jugement en ce qu'il avait fixé le loyer en fonction des révisions triennales possibles, que « la fixation d'un loyer en fonction des révisions triennales avait été demandée dès l'introduction de la présente instance » (arrêt attaqué, p.5, §3), sans rechercher si les demandes avaient été effectuées par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, la cour d'appel, a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-37 et R.145-20 du code de commerce ;
3°) Alors que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé ; que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; qu'au cas présent la cour d'appel a retenu, pour faire droit à la demande de fixation du loyer au 3 mai 2008 et au 3 mai 2011 en fonction du mécanisme de la révision légale, que « la fixation d'un loyer en fonction des révisions triennales avait été demandée dès l'introduction de la présente instance », sans relever la date de la prétendue demande de révision au 3 mai 2008, ni celle de la prétendue demande de révision au 3 mai 2011, permettant de vérifier si trois années s'étaient écoulées entre le renouvellement du bail (3 mai 2005) et la première demande, puis entre la première demande et la seconde ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-38 du code de commerce ;
4°) Alors que les loyers peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties et que le nouveau prix est alors dû à compter du jour de la demande ; qu'au cas présent la cour d'appel a retenu, pour faire droit à la demande de fixation du loyer au 3 mai 2008 et au 3 mai 2011 en fonction du mécanisme de la révision légale, que « la fixation d'un loyer en fonction des révisions triennales avait été demandée dès l'introduction de la présente instance » ; qu'en s'abstenant de relever la date du jour des demandes, cependant que c'est à compter de cette date que le loyer révisé est dû, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce ;
5°) Alors que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé ; que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; que la cour d'appel a constaté, au cas présent, que la fixation du loyer en fonction des révisions triennales avait été demandée « dès l'introduction de la présente instance », ce dont il ressort que c'est par une seule prétendue demande, à la date incertaine, que le bailleur aurait demandé que le loyer soit révisé au 3 mai 2008 et au 3 mai 2011 ; qu'en statuant ainsi, cependant que trois années au moins doivent séparer deux demandes de révision, la cour d'appel a violé l'article L.145-38 du code de commerce ;
6°) Alors que les assignations délivrées par le bailleur le 22 juin 2007, ne contenaient aucune demande de révision du loyer au 3 mai 2008, ni au 3 mai 2011 ; que cela résulte non seulement des actes d'assignation du 22 juin 2007, mais également des constatations du juge des loyers (jugement, p.2, §4), lequel avait relevé que ce n'était que le 2 janvier 2012 que les héritiers de Mme Y..., ayant repris l'instance, avaient demandé, par conclusions récapitulatives, que le loyer du bail renouvelé au 30 mai 2005 ne soit pas soumis aux règles du plafonnement, qu'il soit donc fixé à la valeur locative au 3 mai 2005, puis révisé en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction au 3 mai 2008, puis encore au 3 mai 201 (jugement, p. 2, dernier §, et p. 3, §2) ; qu'en retenant néanmoins que « la fixation d'un loyer en fonction des révisions triennales avait été demandée dès l'introduction de la présente instance », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des assignations du 22 juin 2007 et le jugement du juge des loyers du 3 juillet 2012, et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ;
7°) Alors que la demande de révision doit être faite dans les formes légales et trois ans au moins après la date d'effet du bail renouvelé, et que de nouvelles demandes ne peuvent être formées que tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; qu'en retenant, pour confirmer le jugement en ce qu'il avait fixé le loyer en fonction des révisions triennales possibles, que « la date d'introduction de la procédure et sa durée autoris aient le tribunal à statuer sur les révisions depuis le 3 mai 2005, en fonction des indices publiés par l'INSEE », la cour d'appel a violé les articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce ;
8°) Alors que la révision du loyer commercial ne peut être demandée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé ; qu'en retenant néanmoins, pour confirmer le jugement en ce qu'il avait fixé le loyer en fonction des révisions triennales possibles, que « le congé donné le 3 mai 2005 offrait au bailleur la possibilité de solliciter une augmentation immédiate de loyer », la cour d'appe a violé l'article L.145-38 du code de commerce.
Sur la combinaison d'une procédure en fixation du prix du bail et d'une procédure en révision triennale, à rapprocher : 3e Civ., 25 novembre 1987, pourvoi n° 86-14.638, Bull. 1987, III, n° 194 (cassation partielle)