LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 novembre 2009) que les époux X... ont conclu avec les époux Y... une promesse de vente portant sur un immeuble leur appartenant, sous condition suspensive de l'obtention, par les acquéreurs, d'un permis de démolir et de construire un immeuble à usage d'habitation d'une surface habitable de 550 m2 ainsi que la création de sept places de stationnement ; que la vente ne s'étant pas réalisée, les époux Y... ont assigné les vendeurs en restitution du dépôt de garantie ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :
1°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; qu'aux termes de l'acte de vente du 26 juin 2006, les époux Y..., acquéreurs, s'engageaient à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2006 ; qu'en affirmant que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'est pas due au fait ou à la faute des époux Y..., tout en constatant qu'ils n'ont jamais déposé la moindre demande de permis de construire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1178 du code civil ;
2°/ qu'il appartient au juge de se déterminer sur le fondement des règles de droit applicables au litige et à cet effet, de se procurer le texte de la règle applicable lorsqu'elle est invoquée par une des parties ; que pour juger que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'était pas imputable aux époux Y..., la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas possible d'obtenir un permis autorisant la construction d'un immeuble à usage d'habitation d'une surface de 550 m2 avec création de sept places de stationnement tel que stipulé dans la condition suspensive, en se fondant exclusivement sur les courriers de l'architecte et du notaire des acquéreurs expliquant que la hauteur maximale des constructions était limitée par le plan d'occupation des sols de la commune de Steenvoorde ; qu'en statuant ainsi, sans se déterminer sur le fondement des règles du plan d'occupation des sols applicable au litige, la cour a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les époux Y... démontraient que même s'ils avaient déposé une demande de permis de construire celle-ci n'aurait pu être acceptée car, en raison des contraintes du plan d'occupation des sols en vigueur sur la commune de Steenvoorde, la surface habitable autorisée sur le site ne pouvait être que de 245 m2, la cour d'appel, qui s'est fondée sur le document d'urbanisme applicable à la cause et qui a relevé que les vendeurs ne prétendaient pas que le projet pour une surface habitable de 550 m2 était réalisable, a pu en déduire que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire tel que défini à la promesse n'était pas due au fait, à la faute ou à la négligence de l'acquéreur, de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué aux époux Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer 2 500 euros aux époux Y..., rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la somme de 5.000  consignée en l'étude de Me B..., notaire, selon le compromis de vente du 26 juin 2006 devait être restituée à M. et Mme Y..., et d'AVOIR condamné M. et Mme X... à verser aux époux Y... les intérêts au taux légal sur la somme de 5.000  du 4 juillet 2007 jusqu'au jour de la restitution des fonds ;
AUX MOTIFS QUE le compromis de vente signé par les époux Y... et les époux X... le 26 juin 2006 stipule qu'à titre de garantie l'acquéreur verse la somme de 5.000  et qu'il est convenu entre les parties que si la vente se réalise, cette somme viendra en compte sur le prix de vente, si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisent pas dans les délais impartis, cette somme devra être restituée purement et simplement à l'acquéreur, à charge pour ce dernier d'apporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence, si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l'acte authentique de vente ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l'acquéreur dans le délai fixé, cette somme sera acquise définitivement au vendeur à titre de dommages-intérêts ; que la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un permis de démolir et de construire un immeuble à usage d'habitation d'une surface de 550 m² ne s'est pas réalisée ; que la demande de restitution doit donc être examinée dans le cadre de la deuxième hypothèse prévue au compromis ; que le tribunal a considéré que les époux Y... étaient responsables de la non réalisation de cette condition car ils n'ont pas déposé de demande de permis de construire ; mais les époux Y... démontrent que même s'ils avaient déposé une demande de permis de construire, celle-ci n'aurait pu être acceptée car, en raison des contraintes du plan d'occupation des sols en vigueur sur la commune de Steenvoorde la surface habitable autorisée sur le site ne pouvait être que de 245 m² ; qu'il n'était donc pas possible d'obtenir un permis de construire autorisant la réalisation d'un immeuble à usage d'habitation d'une surface habitable de 550 m² avec création de sept places de stationnement tel que stipulé dans la condition suspensive ; qu'en effet les appelants versent aux débats un courrier de leur architecte, Monsieur Jean-Yves C..., qui explique que bien que le POS autorise 70% d'occupation au sol, les règles imposées sur les hauteurs de construction (hauteur relative et hauteur absolue), ne permettent pas d'augmenter le nombre de logements et qu'il existe également des limites en surface pour le stationnement intérieur ; qu'il importe peu que ce courrier soit daté du 4 juillet 2007 postérieurement à la date prévue pour le dépôt du permis de construire ; que les vendeurs ne prétendent pas que le projet pour une surface de 550 m² était réalisable ; que les époux X... avaient d'ailleurs été officiellement informés de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire pour un immeuble d'habitation de 550 m² par lettre du notaire en date du 14 décembre 2006 qui leur expliquait que la hauteur de l'immeuble était limitée en raison de l'étroitesse de la rue de Watou ; que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire pour un immeuble de 550 m² habitables, n'étant pas due au fait, à la faute ou à la négligence de l'acquéreur, le dépôt de garantie de 5.000  doit être restitué aux époux Y... ;
1) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; qu'aux termes de l'acte de vente du 26 juin 2006, les époux Y..., acquéreurs, s'engageaient à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2006 (contrat p. 5) ; qu'en affirmant que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'est pas due au fait ou à la faute des époux Y..., tout en constatant qu'ils n'ont jamais déposé la moindre de permis de construire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1178 du code civil ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QU'il appartient au juge de se déterminer sur le fondement des règles de droit applicables au litige et à cet effet, de se procurer le texte de la règle applicable lorsqu'elle est invoquée par une des parties ; que pour juger que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'était pas imputable aux époux Y..., la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas possible d'obtenir un permis autorisant la construction d'un immeuble à usage d'habitation d'une surface de 550 m² avec création de sept places de stationnement tel que stipulé dans la condition suspensive, en se fondant exclusivement sur les courriers de l'architecte et du notaire des acquéreurs expliquant que la hauteur maximale des constructions était limitée par le plan d'occupation des sols de la commune de Steenvoorde ; qu'en statuant ainsi, sans se déterminer sur le fondement des règles du plan d'occupation des sols applicable au litige, la cour a violé l'article 12 du code de procédure civile.
Sur la défaillance, non imputable au débiteur, de la condition suspensive, à rapprocher :3e Civ., 12 septembre 2007, pourvoi n° 06-15.640, Bull. 2007, III, n° 143 (rejet), et les arrêts cités