AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 avril 2002), que Mme X..., locataire, en vertu de deux baux, d'un appartement et d'une chambre de service dépendant d'un même immeuble appartenant à l'Office public d'aménagement et de construction de Paris ( l'OPAC), a assigné son bailleur aux fins de faire juger que le plafond de 25 % visé par l'article L. 441-4 du Code de la construction et de l'habitation devait être calculé sur le montant cumulé du loyer et du supplément de loyer de solidarité dus au titre de l'appartement et de la chambre de service et que les sommes réclamées n'étaient pas dues ; que l'OPAC a reconventionnellement sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire des deux baux et la condamnation de sa locataire au paiement de loyers dus au titre des deux locaux donnés à bail ;
Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt de dire que Mme X... ne doit pas les suppléments de loyer de solidarité réclamés au titre des deux baux et de rejeter ses demandes en paiement et en résiliation desdits baux, alors, selon le moyen :
1 / qu'il résulte des articles L. 441-3 à L. 441-15 et R. 441-19 à R. 441-31 du Code de la construction et de l'habitation que le législateur comme le pouvoir réglementaire ont raisonné en considération du local et du loyer, et que faute pour les textes d'avoir prévu une règle dérogatoire pour l'hypothèse où le locataire disposant de deux locaux dans le cadre de baux distincts, les juges du fond, tenus d'appliquer les textes tels qu'ils ont été écrits, ont violé l'article L. 441-4 du Code de la construction et de l'habitation ;
2 / que si le premier juge s'est référé à l'article 1er du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, ce texte, intervenu en application de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, a eu simplement pour objet, à l'intérieur du périmètre défini par le bail, d'identifier les éléments à prendre en compte pour le calcul de la surface corrigée et la détermination du prix du loyer dû dans le cadre du bail ; qu'en se fondant sur ce texte, pourtant étranger à raison de son objet au supplément de loyer de solidarité, les juges du fond ont violé l'article 1er du décret du 22 novembre 1948, ensemble l'article L. 441-4 du Code de la construction et de l'habitation ;
3 / que, si la notion d'accessoire peut être invoquée pour déterminer, dans le cadre d'un contrat, sur quels éléments exactement porte la convention, elle est inopérante dans l'hypothèse où, deux contrats ayant été conclus, le périmètre de chacun de ces contrats est clairement défini, les deux contrats pouvant tout au plus être liés, si les parties l'estiment opportun, par un lien d'indivisibilité, lequel laisse subsister les deux conventions ; d'où il suit que l'arrêt attaqué viole les règles régissant l'accessoire ainsi que l'article L. 441-4 du Code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la chambre de service avait été louée comme accessoire du local principal, en a exactement déduit, sans se référer à l'article 1er du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, que la somme cumulée des deux loyers et des deux suppléments de loyer afférents à ces deux locaux ne devait pas excéder 25 % des revenus imposables de la locataire au titre de chacun des deux baux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'OPAC de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'OPAC de Paris à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l'OPAC de Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatre.