LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 24 juin 2008), que Mme Hélène X... s'est portée acquéreur du lot de copropriété n° 8 appartenant à la société IPCR, en liquidation judiciaire ; que le syndicat des copropriétaires dénommé Ensemble immobilier 22-23 place Bellecour à Lyon a fait opposition à l'ordonnance du juge commissaire ayant accepté l'offre et a proposé un prix d'achat supérieur à celui de Mme Hélène X... ; que les consorts X..., propriétaires de lots de copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 1er juin 2005, convoquée le 25 mai 2005 à la suite de celle du 11 mai 2005 qui n'avait pu statuer à la majorité de l'article 26 sur le projet d'acquisition du syndicat ;
Attendu que Mme Hélène X... fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande d'annulation, alors, selon le moyen :
1°/ que conformément à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction alors applicable, la convocation à une assemblée générale doit être notifiée, sauf urgence, quinze jours avant la date de la réunion, l'urgence ne pouvant résulter d'un retard imputable au syndic à convoquer une assemblée générale dans le délai réglementaire ; qu'en l'espèce, l'ordonnance du juge commissaire autorisant la vente du lot n° 8 à Mme X... a été notifiée au syndic le 15 février 2005 et celui-ci a formé opposition dans le délai prescrit mais s'est abstenu de convoquer, sans tarder, l'assemblée générale pour ne le faire que le 25 avril 2005 puis, faute d'obtention de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lors de l'assemblée réunie le 11 mai 2005, a adressé une nouvelle convocation le 26 mai 2005 pour une assemblée le 1er juin 2005 ; qu'en caractérisant l'urgence au regard des exigences de la procédure devant le tribunal de commerce devant statuer sur l'opposition formée par le syndic, la cour d'appel qui n'a pas recherché si le délai réglementaire de convocation n'aurait pas pu être respecté par le syndic s'il avait, dès la notification de l'ordonnance du juge commissaire, convoqué l'assemblée générale, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
2°/ qu'aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, les décisions relatives aux actes d'acquisition immobilière autres que ceux de l'article 25 d sont prises à la majorité des deux tiers des voix des membres du syndicat des copropriétaires et seul le défaut de majorité relative aux travaux d'amélioration mentionnés à l'article 26 c permet la convocation d'une assemblée générale votant à la majorité de l'article 25 ; qu'en l'espèce, une première assemblée dont le syndic a précisé qu'elle délibérerait à la majorité de l'article 26 n'a pas adopté la décision d'acquérir le lot n° 8 et une seconde assemblée, convoquée en urgence, a adopté la décision à la majorité de l'article 25 ; qu'en décidant que la convocation de cette seconde assemblée et sa décision étaient valables, la cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 9 du décret du 17 mars 1967 ;
Mais attendu, d'une part, que les consorts X... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que la seconde assemblée, convoquée en urgence, avait adopté la décision d'acquérir à la majorité de l'article 25, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que l'audience prévue devant le tribunal de commerce le 10 juin 2005 qui devait statuer sur l'opposition formée par le syndicat à l'ordonnance du juge commissaire constituait un cas d'urgence justifiant le non respect du délai de convocation et qu'il était dès lors nécessaire que l'assemblée générale se prononce dans les plus brefs délais, en tout cas avant la date de l'audience, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mme X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des consorts X... tendant à voir déclarer nuls la convocation en date du 25 mai 2005 à une assemblée générale devant se tenir le 1er juin 2005 et le procès verbal de cette assemblée,
AUX MOTIFS QUE en application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, il peut être dérogé au respect du délai de convocation de l'assemblée générale en cas d'urgence ; que les copropriétaires ont été convoqués à une première assemblée générale le 11 mai 2005 dont l'ordre du jour comportait la décision concernant l'acquisition du lot n° 8 par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 22 000 ; qu'en l'absence de réunion de la double majorité, une nouvelle assemblée générale était nécessaire ; que les copropriétaires ont été convoqués par lettre recommandée avec AR du 25 mai 2005 pour l'assemblée générale du 1er juin 2005 avec la même question à l'ordre du jour ; que l'assemblée générale réunie à cette date a décidé l'acquisition du lot n° 8 par le syndicat des copropriétaires pour la somme de 22 000 ; que le premier juge a considéré à juste titre que l'audience prévue devant le tribunal de commerce le 10 juin 2005 qui devait statuer sur l'opposition formée par le syndicat à l'ordonnance du juge commissaire constituait un cas d'urgence justifiant le non respect du délai de convocation ; que si une demande de renvoi pouvait être sollicitée devant cette juridiction, aucun élément ne permettait au syndicat d'avoir la certitude qu'une telle demande serait accordée ; qu'il était dès lors nécessaire que l'assemblée générale se prononce dans les plus brefs délais, en tout cas avant la date de l'audience ; que le fait que le tribunal ait mis l'affaire en délibéré au mois de juillet suivant est à cet égard indifférent ; que par ailleurs, dès lors que les copropriétaires avaient en leur possession les éléments d'information nécessaires dès avant l'assemblée générale du 11 mai 2005, ils ont disposé d'un temps suffisant entre l'envoi de la seconde convocation et l'assemblée générale du 1er juin ; qu'il doit être relevé que le jugement rendu le 22 juillet 2005 par le tribunal de commerce mentionne que Madame Hélène X... ne s'est pas opposée à la proposition présentée par le syndicat des copropriétaires sous réserve que la consignation ordonnée par le tribunal soit effectuée ; que compte tenu du bref délai fixé pour former opposition à l'ordonnance du juge commissaire, le syndic pouvait valablement engager cette démarche qui a été confirmée par la résolution adoptée par l'assemblée générale ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction alors applicable, la convocation à une assemblée générale doit être notifiée, sauf urgence, quinze jours avant la date de la réunion, l'urgence ne pouvant résulter d'un retard imputable au syndic à convoquer une assemblée générale dans le délai réglementaire ; qu'en l'espèce, l'ordonnance du juge commissaire autorisant la vente du lot n° 8 à Madame X... a été notifiée au syndic le 15 février 2005 et celui ci a formé opposition dans le délai prescrit mais s'est abstenu de convoquer, sans tarder, l'assemblée générale pour ne le faire que le 25 avril 2005 puis, faute d'obtention de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lors de l'assemblée réunie le 11 mai 2005, a adressé une nouvelle convocation le 26 mai 2005 pour une assemblée le 1er juin 2005 ; qu'en caractérisant l'urgence au regard des exigences de la procédure devant le tribunal de commerce devant statuer sur l'opposition formée par le syndic, la cour d'appel qui n'a pas recherché si le délai réglementaire de convocation n'aurait pas pu être respecté par le syndic s'il avait, dès la notification de l'ordonnance du juge commissaire, convoqué l'assemblée générale, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
2) ALORS QUE aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, les décisions relatives aux actes d'acquisition immobilière autres que ceux de l'article 25 d sont prises à la majorité des deux tiers des voix des membres du syndicat des copropriétaires et seul le défaut de majorité relative aux travaux d'amélioration mentionnés à l'article 26 c permet la convocation d'une assemblée générale votant à la majorité de l'article 25 ; qu'en l'espèce, une première assemblée dont le syndic a précisé qu'elle délibèrerait à la majorité de l'article 26 n'a pas adopté la décision d'acquérir le lot n° 8 et une seconde assemblée, convoquée en urgence, a adopté la décision à la majorité de l'article 25 ; qu'en décidant que la convocation de cette seconde assemblée et sa décision étaient valables, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 9 du décret du 17 mars 1967.
Sur le pouvoir souverain des juges du fond pour apprécier la notion d'urgence à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires, dans le même sens que :3e Civ., 7 décembre 1971, pourvoi n° 70-12.974, Bull. 1971, III, n° 601 (rejet) ;3e Civ., 1er avril 1992, pourvoi n° 90-14.291, Bull. 1992, III, n° 111 (cassation partielle)