LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juin 2007), que Mme X..., locataire d'un appartement, propriété de l'Office public de l'habitat de Nice et des Alpes maritimes (l'OPAM) devenu l'office Côte d'Azur habitat (l'office), est décédée, instituant l'Association nationale pour l'intégration des handicapés moteurs (l'association) en qualité de légataire universelle ; que l'association a assigné l'OPAM aux fins d'obtenir restitution de sommes par lui perçues postérieurement au décès ;
Sur le premier moyen :
Attendu que l'office fait grief à l'arrêt de dire que le bail liant l'OPAM à la locataire avait été résilié de plein droit lors du décès de celle-ci de sorte qu'aucune somme n'était due à titre de loyers ou d'indemnités d'occupation par le légataire universel du preneur pour la période postérieure à la date du décès alors, selon le moyen :
1°/ que l'occupant sans droit ni titre d'un logement est redevable d'une indemnité d'occupation envers son propriétaire ; qu'en décidant qu'aucune somme n'était due par la légataire universelle de la locataire, pour la période postérieure au décès, dès lors que le bail était résilié, sans préciser le droit ou le titre qui autorisait les ayants droit de la locataire à se maintenir gratuitement dans les lieux jusqu'à la libération des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1376 et 1382 du code civil ;
2°/ qu'il appartient au locataire ou à ses ayants droit de restituer le bien loué au terme du bail ; qu'en décidant qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, la cour d'appel a violé les articles 1709, 1730 et 1731 du code civil, ainsi que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°/ que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux conjoints, ascendants et descendants dans les conditions fixées par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en se bornant à retenir qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, sans rechercher si l'OPAM était effectivement en mesure de récupérer les locaux dès le décès de la locataire, compte tenu de l'incertitude existant quant à un éventuel transfert du bail, du fait de l'indétermination des héritiers ou légataires de la locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1376 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant énoncé, à bon droit, que le contrat de location était résilié de plein droit au décès du locataire s'il ne pouvait être transféré aux personnes limitativement énumérées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, constaté que l'association, instituée légataire universelle de la locataire, ne remplissait pas les conditions posées par cet article et qu'aucune personne n'était susceptible de bénéficier du transfert du bail litigieux, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que le bail avait été résilié de plein droit au décès de Mme X..., n'a pas relevé que l'association s'était, postérieurement, maintenue dans les lieux et a pu, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, retenir qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 5 du code de procédure civile, ensemble l'article 4 du code civil ;
Attendu que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé ;
Attendu que pour dire que la restitution s'effectuerait en exécution de la décision, l'arrêt retient que la demande en restitution des sommes perçues est sans objet, le présent arrêt constituant un titre suffisant ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties étaient en désaccord sur le montant des sommes versées et, partant, sur l'étendue de l'obligation à restitution de l'OPAM, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a dit que la demande en restitution des sommes versées était sans objet et que ladite restitution s'effectuerait en fonction de l'arrêt, l'arrêt rendu le 5 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne l'office Côte d'Azur habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'office Côte d'Azur habitat à payer à l'association Nationale pour l'intégration des handicapés moteurs la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de l'office Côte d'Azur habitat ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Nicolay-de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour l'office Côte d'Azur habitat.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le bail liant un bailleur (l'OPAM) et un preneur (Madame veuve X...) avait été résilié de plein droit lors du décès de la locataire (29 avril 1999), de sorte qu'aucune somme n'était due à titre de loyers ou indemnité d'occupation par le légataire universel du preneur (l'ANPIHM) pour la période postérieure à la date du décès ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 auquel le bail passé entre l'OPAM et Mme X... était soumis, le contrat de location était résilié de plein droit par le décès du locataire, s'il ne pouvait être transféré aux personnes limitativement énumérées par ledit article soit : le conjoint survivant, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou les ascendants, descendants et personnes à charge vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ; qu'il était constant que l'ANPIHM, instituée légataire universelle de la locataire, décédée le 29 avril 1999, ne remplissait pas les conditions posées par l'article 14 de la loi et qu'aucune personne n'était susceptible de bénéficier du transfert du bail litigieux ; qu'il avait donc été résilié de plein droit au décès de Mme veuve X... et qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires, notamment du fait de la présence de meubles ayant appartenu à la locataire, pour faire libérer les lieux ;
1°) ALORS QUE l'occupant sans droit ni titre d'un logement est redevable d'une indemnité d'occupation envers son propriétaire ; qu'en décidant qu'aucune somme n'était due par la légataire universelle de la locataire, pour la période postérieure au décès, dès lors que le bail était résilié, sans préciser le droit ou le titre qui autorisait les ayants droits de la locataire à se maintenir gratuitement dans les lieux jusqu'à la libération des lieux, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1376 et 1382 du Code civil.
2°) ALORS QU'il appartient au locataire ou à ses ayants droits de restituer le bien loué au terme du bail ; qu'en décidant qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, la Cour d'Appel a violé les articles 1709, 1730 et 1731 du Code civil, ainsi que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
3°) ALORS QUE subsidiairement, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux conjoints, ascendants et descendants dans les conditions fixées par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en se bornant à retenir qu'il appartenait au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour faire libérer les lieux, sans rechercher si l'OPAM était effectivement en mesure de récupérer les locaux dès le décès de la locataire, compte tenu de l'incertitude existant quant à un éventuel transfert du bail, du fait de l'indétermination des héritiers ou légataires de la locataire, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1376 et 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la demande en restitution des sommes versées était sans objet et que ladite restitution s'effectuerait en exécution de l'arrêt ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la demande en restitution des sommes perçues était sans objet, le présent arrêt constituant un titre suffisant ;
ALORS QUE le juge doit trancher le litige qui lui est soumis ; que les parties étaient en désaccord quant au montant des sommes perçues par l'OPAM et, par suite, quant à l'étendue de l'obligation de restitution ; que l'ANPIHM réclamait la restitution des sommes perçues s'élevant, selon à elle, à 20.317,19 , tandis que l'OPAM soutenait n'avoir perçu que la somme de 9.226,37 ; qu'en refusant de trancher cette contestation, la Cour d'Appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, en violation des articles 5 du nouveau Code de procédure civile et 4 du Code civil.
Sur la subordination du paiement de l'indemnité d'occupation au maintien dans les lieux, à rapprocher :3e Civ., 5 mai 2004, pourvoi n° 03-10.201, Bull. 2004 , III, n° 87 (cassation partielle), et les arrêts cités