LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 juin 2008) que, le 31 octobre 2002, un incendie a détruit en partie des locaux à usage d'entrepôts appartenant à la société Paris Provinces Properties (société PPP), pris à bail par la société P et O Trans European, aux droits de laquelle est venue la société Wincanton Trans European (société Wincanton) ; qu'à la suite de ce sinistre, la société PPP a assigné la société Wincanton et son assureur, la société Axa Versicherung AG (la société Axa), pour obtenir réparation de son préjudice ;
Attendu que la société PPP fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant des condamnations prononcées à l'encontre des sociétés Wincanton et Axa, alors, selon le moyen :
1°/ que le propriétaire d'un terrain bâti, dont l'incendie a détruit les bâtiments, devant être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'acte dommageable ne s'était pas produit, ne peut se voir appliquer aucun coefficient de vétusté sur la valeur du bien, et ce, nonobstant la vente ultérieure de son bien ; qu'en relevant, pour déduire un coefficient de vétusté du montant à allouer à la société Paris Provinces Properties, propriétaire du bien lors de l'incendie, en réparation des dommages subis du fait de l'incendie ayant détruit en partie les bâtiments loués à la société Wincanton Trans European, qu'elle l'avait revendu entre temps, la cour d'appel a violé les articles 1149 et 1733 du code civil ;
2°/ que le prix de vente d'un terrain dont les bâtiments ont été en partie détruits par un incendie est inférieur à celui du terrain non bâti dès lors qu'il est minoré du fait que le coût de sa remise en état et de sa reconstruction incombera à l'acheteur ; qu'en limitant le montant à allouer à la société Paris Provinces Properties à la valeur d'un terrain comportant des bâtiments vétustes, motif pris de ce qu'elle a revendu le terrain sans procéder à leur reconstruction, la cour d'appel, qui s'est contentée de l'indemniser du montant des bâtiments incendiés, diminué de la différence du neuf au vieux, sans prendre en compte la baisse du prix de vente de ce terrain du fait de l'incendie a, méconnaissant derechef le principe de la réparation intégrale, violé l'article 1149 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que la société PPP n'ayant pas soutenu que le prix de vente du terrain aurait été minoré en raison de la destruction par l'incendie d'une partie des bâtiments que ce terrain comportait, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, à la suite de l'incendie, la société PPP avait revendu le terrain à un tiers en abandonnant toute idée de reconstruction, la cour d'appel, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale, a pu en déduire qu'une indemnité correspondant à la valeur à neuf de l'immeuble ne pouvait pas lui être allouée et qu'il n'y avait pas lieu non plus de lui rembourser des frais que, de façon certaine, elle ne supporterait pas, à savoir les frais d'architecte, de contrôle technique et de coordonnateur de sécurité pour l'opération de reconstruction ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Paris Provinces Properties aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Paris Provinces Properties ; la condamne à payer aux sociétés Axa Versicherung AG et Wincanton Trans European Gmbh, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Paris Provinces Properties.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 615.512,64  hors taxes le montant des condamnations in solidum prononcées à l'encontre de la Société WINCANTON TRANS EUROPEAN et de la Société AXA VERSICHERUNG AG ;
AUX MOTIFS QUE : « l'expert judiciaire a rappelé qu'une expertise amiable sur le montant des dommages, prévue par l'article L. 122-2 du code des assurances, avait donné lieu à deux procès-verbaux des 7 juillet et 14 octobre 2003 ayant fait une estimation à neuf de 2.790.756, 28  hors taxes, cette somme englobant le coût de reconstruction des parties sinistrées, et les pertes de loyers et une autre estimation vétusté déduite de 2.544.071, 54  hors taxes ; que ces procès-verbaux ont été signés notamment par le Cabinet CRAWFORD, expert mandaté par la Société AXA VERSICHERUNG AG, avec la mention dans le procès-verbal du 7 juillet 2003 qu'il ne peut « être considéré par aucune des parties intéressées comme une reconnaissance des garanties stipulées dans les contrats ou comme une acceptation des responsabilités éventuelles et qu'il n'implique donc pas la prise en charge par tel ou tel des assureurs concernés des indemnités qui lui sont réclamées » ; qu'en page 29 de son rapport, Monsieur X... indique qu'il a demandé aux parties de faire-part de leurs points de désaccord sur ce chiffrage avant le 15 septembre ; que si ni la Société P&O TRANS EUROPEAN (WINCANTON TRANS EUROPEAN) ni la société AXA n'apparaissent avoir fait parvenir de dires à l'expert judicaire sur la question de l'évaluation des dommages, en page 24 de son rapport, Monsieur X... a noté que le conseil de la Société P&O TRANS EUROPEAN émettait des réserves sur le chiffrage des dommages, qu'en tout état de cause l'expert judiciaire, qui avait reçu mission de fournir les éléments de nature à concourir à la détermination des préjudices subis, après avoir demandé l'avis de Monsieur Y..., architecte, a conclu que le coût estimé de reconstruction de l'entrepôt lui paraissait acceptable suivant l'évaluation du chiffrage des dommages du 7 juillet 2003 ; que la Société WINCANTON TRANS EUROPEAN et la Société AXA VERSICHERUNG AG font valoir que la société PPP a revendu l'immeuble et a abandonné toute idée de reconstruction en sorte que les appelantes approuvent les premiers juges d'avoir tenu compte de la vétusté et soutiennent que la Société PPP n'est pas fondée à réclamer des frais d'architecte, de contrôle technique et de coordonnateur sécurité, que les appelants versent aux débats un extrait cadastral concernant l'ensemble immobilier dont s'agit sis 26 rue de Piscop cadastré A389 pour 2 hectares commune Saint Brice sous forêt, qui fait apparaître comme titulaire une personne morale OPALINE REAL ESTATE n° Siren 418179024, qui n'est pas la SCI PPP ; que la Société PPP, appelante incidente sur ce point, ne conteste en aucune manière avoir revendu l'ensemble immobilier et ne fournit aucune réponse sur le document produit par les appelantes, se contentant de soutenir que le preneur est tenu de réparer son entier dommage du fait de l 'incendie et que la déduction du coefficient de vétusté ne peut lui être opposé ; que dans ces conditions, la valeur à neuf ne peut pas lui être allouée ; que l'évaluation des dommages doit donc être retenue en opérant une déduction pour vétusté ; qu'il n 'y a pas lieu non plus de lui allouer des frais que de façon certaine elle ne supportera pas, à savoir les frais d'architecte, de contrôle technique et de coordinateur sécurité pour l'opération de reconstruction ; qu'en conséquence, l'évaluation des dommages doit être retenue ainsi qu'il suit, au vu des conclusions de l'expert judiciaire et du procès-verbal d'évaluation des dommages du 7 juillet 2003 : valeur vétusté déduite 1.747.417, 49  hors taxe (et hors honoraire), frais de déblais-démolition 56.336, 16  hors taxe (premières interventions et interventions complémentaires y compris les honoraires d'architecte et de coordonateur sécurité), mesure d'urgence 11.618, 33 euros hors taxe, frais de bureau de contrôle SOCOTEC 2.500 euros hors taxe, pertes de loyers de novembre 2002 à fin décembre 2003 382.393, 62 euros hors taxe (14 mois x 27.313, 83 euros ht) et frais de gardiennage 92.695, 60 euros hors taxe, soit un total de 2.292.961, 20 euros hors taxes ; que le procès-verbal du 14 octobre 2003 a ajouté à cette somme des pertes de charges de loyers qui correspondent à des pertes pour des charges de loyers contractuellement récupérables sur la Société WINCANTON TRANS EUROPEAN et non récupérées ; que ce dernier poste a été ramené par la société intimée à la somme de 68.649, 96 euros (soit hors taxes 64.885,40 euros) selon un dernier décompte produit au vu des charges de l'exercice 2003 ; que ce poste ne fait pas l'objet de critiques précises ; que la Société PPP justifie du coût du diagnostic pollution pour une facture du 5 décembre 2003 de 6.285 euros ht de la Société ARCANGE PLUS, qu'il ne résulte pas que cette somme ait été intégrée dans les frais de déblaiement-démolition de l'expertise amiable du 7 juillet 2003, comme le prétendent les sociétés appelantes ; que la somme de 2.292.961, 20 euros hors taxes ci-dessus retenue comprend déjà des frais de gardiennage, que la société PPP fait état de frais de gardiennage du 2 juin au 29 septembre 2003, qui n'ont pas été intégrés dans cette somme ; qu'elle produit quatre factures de gardiennage d'un montant respectif de 13.265,76 euros ht, de 15.552, 96 euros ht, de 15.552, 96 euros ht et de 11.175, 12 euros ht ; que contrairement à ce que concluent les appelantes, ces factures couvrent au moins pour partie une période postérieure à celle visée par l'expertise amiable du 7 juillet 2003 puisqu'il s'agit de prestations allant du 2 juin 2003 jusqu'au 29 septembre 2003, étant relevé que la dernière réunion d'expertise sur les lieux du sinistre s'est tenue le 27 janvier 2004 ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande complémentaire de la société PPP seulement à hauteur des trois dernières factures des 31 juillet 2003, 31 août 2003 et 30 septembre 2003, soit 42.281, 04 euros hors taxes ; que la Société PPP ne conteste pas être assujettie à la TVA, qu 'à juste raison les sociétés appelantes font valoir qu'elle a la possibilité de récupérer cette taxe ; que les sommes allouées à la Société PPP le sont donc hors TVA ; que le récapitulatif des sommes allouées hors taxes à la société PPP : 2.292.961, 20 euros + 64.865, 40 euros + 42.281, 04 euros +6.285 euros = 2.406.392, 64 euros HT dont il convient de déduire l'indemnité d'assurance perçu par la société PPP et que les premiers juges ont exactement porté, au vu de la lettre d'acceptation de la Société PPP du 16 juin 2003, à la somme de 1.790.880 euros hors taxes, qu'il reste donc dû par les sociétés WINCANTON TRANS EUROPEAN et AXA VERSICHERUNG AG à la Société PPP la somme de 615.512, 64 euros hors taxes , que les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, que cette assignation a été délivrée le 2 juin 2004 et non le 10 août 2004» (arrêt, p. 12, 13, 14 et 15) ;
ALORS 1°) QUE le propriétaire d'un terrain bâti, dont l'incendie a détruit les bâtiments, devant être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'acte dommageable ne s'était pas produit, ne peut se voir appliquer aucun coefficient de vétusté sur la valeur du bien, et ce, nonobstant la vente ultérieure de son bien ; qu'en relevant, pour déduire un coefficient de vétusté du montant à allouer à la Société PARIS PROVINCES PROPERTIES, propriétaire du bien lors de l'incendie, en réparation des dommages subis du fait de l'incendie ayant détruit en partie les bâtiments loués à la Société WINCANTON TRANS EUROPEAN, qu'elle l'avait revendu entre temps, la cour d'appel a violé les articles 1149 et 1733 du code civil ;
ALORS 2°) QUE le prix de vente d'un terrain dont les bâtiments ont été en partie détruits par un incendie est inférieur à celui du terrain non bâti dès lors qu'il est minoré du fait que le coût de sa remise en état et de sa reconstruction incombera à l'acheteur ; qu'en limitant le montant à allouer à la Société PARIS PROVINCES PROPERTIES à la valeur d'un terrain comportant des bâtiments vétustes, motifs pris de ce qu'elle a revendu le terrain sans procéder à leur reconstruction, la Cour d'appel, qui s'est contentée de l'indemniser du montant des bâtiments incendiés, diminués de la différence du neuf au vieux, sans prendre en compte la baisse du prix de vente de ce terrain du fait de l'incendie, a, méconnaissant derechef le principe de la réparation intégrale, violé l'article 1149 du code civil.
Sur la réparation du dommage causé au  bailleur, à rapprocher:3e Civ., 3 décembre 2003, pourvoi n° 02-18.033, Bull. 2003, n° 221 (rejet)