LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 février 2014), que la société Athénée, aux droits de laquelle vient la société Gambetta locatif, a acquis le 30 juin 2005 un immeuble appartenant à la société immobilière de l'avenue de Verdun (SIAV) qui avait conclu le 16 janvier 1970 une convention de prêt et de réservation de logement ; que la société Athénée a conclu, le 27 mai 2005, une convention de conventionnement avec l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ; que Mme X..., locataire d'un logement et d'un emplacement de stationnement situés dans cet immeuble suivant contrats de bail des 14 avril 1972 et 14 décembre 1973, a refusé de signer le bail établi sur le fondement des dispositions de cette dernière et de régler les loyers révisés suivant ses modalités ; que la société Gambetta locatif l'a assignée en opposabilité de la convention et en paiement d'une certaine somme au titre d'un arriéré de loyers ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande pour la période comprise entre le 1er juillet 2006 et le 31 décembre 2012, alors, selon le moyen :
1°/ que, lorsqu'une société anonyme d'habitation à loyer modéré fait l'acquisition d'un ensemble immobilier ayant déjà donné lieu à la conclusion d'une convention de conventionnement et s'engage à en poursuivre l'exécution, les baux d'habitation en cours ne peuvent être soumis à la nouvelle convention de conventionnement conclue par cet acquéreur avec l'Etat concomitamment à la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Gambetta locatif avait pris l'engagement, dans l'acte d'acquisition du 30 juin 2005, d'exécuter la convention de conventionnement conclue le 16 janvier 1970 entre la venderesse et l'OCIL ; qu'en considérant cependant que la convention de conventionnement conclue par la société Gambetta locatif avec l'Etat le 27 mai 2005 pouvait s'appliquer au contrat de bail de Mme X..., la cour d'appel a violé les articles 1121 et 1134 du code civil, L. 353-4, L. 353-16 et L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ que Mme X... faisait pertinemment valoir qu'en signant une convention avec l'Etat, le 27 mai 2005, soit antérieurement à l'acte de vente, pour une entrée en vigueur concomitante à celle-ci, la société Athénée, aux droits de laquelle vient la société Gambetta locatif, avait, dès avant la signature de cet acte, l'intention de violer ses obligations contractuelles et imposer aux locataires de la résidence cette seule dernière convention ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pris de l'intention frauduleuse, du moins de la mauvaise foi du bailleur social, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'elle implique une identité d'objet soit une identité de la chose demandée ; qu'en l'espèce, le jugement du tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine du 17 août 2012 avait rendu dans le cadre d'un litige opposant un ensemble de locataires à la société Gambetta locatif s'agissant des charges récupérables ; qu'en considérant qu'un tel jugement était revêtu de l'autorité de chose jugée s'agissant des modalités de révision du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
4°/ que dans la convention de prêt conclue le 16 janvier 1970 entre la SIAV et l'Office central interprofessionnel de logement (OCIL), la SIAV, auteur de la société Gambetta locatif, s'était engagée à n'augmenter le montant des loyers que dans les conditions suivantes : révision à concurrence de 80 % de leur montant le 1er janvier de chaque année et pour l'année entière par l'application de la formule d'indexation : L : Lo (80 % I/ Io) + 20 % dans laquelle L représente le montant du loyer mensuel après révision, Lo le montant du loyer mensuel fixé pour chaque catégorie d'appartements augmenté des charges locatives, Io la valeur de départ du loyer principal et I la dernière valeur connue, à la date de révision de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE ; que la société Gambetta locatif elle-même admettait que la cour d'appel de Paris, en son arrêt du 27 janvier 1989, avait précisé que Io désignait la valeur de départ du loyer principal compte tenu de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date du contrat ; qu'en retenant que Io désignait « le dernier indice publié à la date de conclusion du contrat », la cour a méconnu les termes de la convention et a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que Mme X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que " Io " désignait, en application de la convention du 16 janvier 1970, la valeur de départ du loyer principal compte tenu de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee à la date du contrat et non pas " le dernier indice publié à la date de conclusion du contrat ", le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant à bon droit retenu, par motifs propres et adoptés, que la convention de conventionnement conclue le 27 mai 2005 était, conformément aux dispositions de l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, applicable depuis le 1er juillet 2005 à l'évolution du montant des loyers mais que, la société Athénée s'étant engagée dans l'acte d'acquisition à exécuter la convention conclue le 16 janvier 1970 prévoyant un mécanisme de plafonnement du loyer, le loyer de Mme X... ne pouvait excéder le plafond prévu par l'une ou l'autre de ces conventions, la cour d'appel, qui a constaté que les plafonds résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 étaient inférieurs à ceux fixés par la convention du 16 janvier 1970 et que la société Gambetta locatif avait respecté, s'agissant du loyer pratiqué, les plafonds fixés par les deux conventions à l'exception du loyer accessoire des mois de janvier à juin 2011 et du mois de janvier 2012 pour lesquels le loyer pratiqué dépassait le loyer plafond résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 et devait en conséquence être ramené à hauteur du loyer maximum, en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que l'arriéré de loyer réclamé par la société Gambetta locatif était dû par Mme X... ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 1 000 euros à la société Gambetta locatif ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné Madame X... à payer à la société GAMBETTA LOCATIF la somme de 3. 910, 20 euros à titre de loyers arriérés dus pour la période comprise entre le 1er juillet 2006 et le 31 décembre 2012 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'article L. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation dispose qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé ; les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux ; la société anonyme à loyer modéré ATHENEE, devenue GAMBETTA LOCATIF, a conclu avec l'Etat une convention en application de l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation le 27 mai 2005 ; suivant courrier en date du 1er juillet 2005, la société bailleresse a informé la locataire de sa décision prise de ne pas appliquer l'augmentation des loyers au 1er juillet 205 ; il s'ensuit qu'en application des stipulations de l'article L. 353-16 précité, l'évolution du montant des loyers est soumise, depuis cette date, aux modalités fixées dans la convention en date du 27 mai 2005 ; Madame Rahma X... n'est donc pas fondée à soutenir que ladite convention ne pouvait avoir aucun effet sur les baux des 14 avril 1972 et 14 décembre 1973 en ce qu'ils avaient été conclus antérieurement, que seule la convention conclue entre la SIAV et l'OCIL le 16 janvier 1970 avait vocation à s'appliquer et que le loyer devait être indexé conformément aux stipulations contractuelles une fois par an en janvier sur l'indice de révision des loyers ou tout indice le substituant ; il apparaît du reste qu'aux termes du jugement rendu le 17 août 2012, devenu définitif à l'égard de Madame Rahma X..., versé aux débats par la société GAMBETTA LOCATIF, le Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine a dit que les modalités de révision des loyers fixées dans la convention conclue le 27 mai 2005 étaient applicables aux locataires titulaires d'un bail en cours lors de l'entrée en vigueur de la convention ; toutefois, la société anonyme d'habitations à loyer modéré ATHENEE, devenue GAMBETTA LOCATIF, s'est engagée aux termes de l'acte d'acquisition du 30 juin 2005, à exécuter la convention conclue le 16 janvier 1970 entre la venderesse et l'OCIL prévoyant un mécanisme de plafonnement du loyer ; c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que l'évolution du montant du loyer de l'appelante était également soumise aux stipulations de la convention du 16 janvier 1970 et ne pouvait, en conséquence, excéder les limites fixées par l'une ou l'autre des conventions ; sur ce point, il ressort des calculs effectués par le premier juge, qui n'ont pas été utilement remis en cause, d'une part que les plafonds résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 sont inférieurs à ceux fixés par la convention du 16 janvier 1970 et, d'autre part, que la société GAMBETTA LOCATIF a respecté, s'agissant du loyer pratiqué, les plafonds fixés par les deux conventions, à l'exception du loyer accessoire des mois de janvier à juin 2011 inclus et du mois de janvier 2012, le loyer pratiqué dépassant alors le loyer plafond résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 et devant, en conséquence, être ramené à hauteur du loyer maximum » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur l'applicabilité de la convention conclue le 27 mai 2005 : il résulte de l'article L. 353-16 du Code de la construction et de l'habitation, applicable aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention prévue par les articles L. 351-2 et L. 353-2 du Code de la construction et de l'habitation, le bailleur peut, dans la limite du montant maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable, dès sa notification, aux titulaires de baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé ; les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours. Dès lors, si la société GAMBETTA LOCATIF a indiqué à madame Rahma X..., par courrier en date du 1er juillet 2005, que le montant du loyer resterait inchangé au 1er juillet 2005, en dépit du rachat de la résidence par ses soins, l'évolution du montant du loyer est soumise, depuis cette date et conformément aux termes de l'article précité, aux modalités prévues dans la convention du 27 mai 2005, sans que la défenderesse ne puisse opposer les modalités de révision du loyer prévues dans son bail. Cependant, la société GAMBETTA LOCATIF s'étant engagée dans l'acte d'acquisition à exécuter la convention conclue le 16 janvier 1970 entre le vendeur et l'OCIL, et cette convention prévoyant un mécanisme de plafonnement du loyer, l'évolution du montant du loyer de madame Rahma X... est également soumise aux stipulations de la convention du 16 janvier 1970 et ne peut en conséquence excéder les limites fixées par l'une ou l ¿ autre des conventions.
Sur la demande en paiement : La convention du 27 mai 2005 fixe, dans son article 9, le montant mensuel du loyer maximum, au mois de juillet 2004, à la somme de 8, 05 euros le mètre carré de surface utile et prévoit, par renvoi à l'article 17d de la loi du 6 juillet 1989, la révision de ce montant le 1er juillet de chaque année, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. L'alinéa 3 de l'article 9 indexant la révision du loyer maximum et non sa seule augmentation sur l'indice de révision des loyers, une diminution de cet indice doit entraîner une diminution du loyer maximum. Ces modalités de révision sont également applicables, conformément aux termes de l'article 9, au loyer accessoire perçu au titre des annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile, et notamment au loyer perçu au titre des emplacements de stationnement. La convention prévoit enfin, dans son article 10, la possibilité pour la société GAMBETTA LOCATIF de réviser le montant des loyers pratiqués le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année. Ainsi, la société bailleresse peut librement réviser le montant des loyers pratiqués dès lors qu'elle ne dépasse pas le montant du loyer maximum fixé par la convention. Le logement de Madame Rahma X... ayant une surface utile de 100, 69 mètres carrés, le montant maximal des loyers principal et accessoire, au cours de la période du 1er juillet 2006 au 31 janvier 2012, peut être fixé, en application de la convention précitée, et en prenant comme référence la dernière moyenne des quatre derniers trimestres de l'indice du coût de la construction publié au mois de juillet 2004, soit la moyenne des quatre derniers trimestres au quatrième trimestre de l'année 2003, puis à compter du 1er janvier 2006 et jusqu'au 9 février 2008, l'indice de référence des loyers du quatrième trimestre de l'année précédant la révision, puis, à compter du 10 février 2008, le nouvel indice de référence des loyers du quatrième trimestre de l'année précédant la révision, comme suit :


Loyer principal maximal
Loyer principal pratiqué
Loyer accessoire maximal
Loyer accessoire pratiqué
01/ 07/ 04
1. 200, 50


01/ 07/ 05
1258, 25/ 101, 45




01/ 01/ 06




01/ 07/ 06





01/ 01/ 07




01/ 07/ 07
107, 13/ 112, 77




01/ 01/ 08




01/ 07/ 08





01/ 01/ 09




01/ 07/ 09





01/ 01/ 10




01/ 07/ 10




01/ 01/ 11




01/ 07/ 11





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La convention du 16 janvier 1970, et les avenants signés au cours des quatre années qui ont suivi, fixent un loyer de départ pour les logements et emplacements de stationnement, à la date de mise en occupation, et l'augmentation maximale dont ce loyer pourra faire l'objet le 1er janvier de chaque année, selon la formule mathématique suivante : L = Lo (80 % I/ Io) + 20 % dans laquelle, en vertu de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 1989, L est le montant du loyer révisé, Lo le loyer de base mentionné au contrat augmenté des charges locatives mensuelles, à l'exception des dépenses de chauffage, I le dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de la révision et Io le dernier indice publié à la date de conclusion du contrat. En effet, le loyer de référence utilisé pour le calcul du loyer révisé étant, non le loyer de l'année précédente, mais le loyer de départ mentionné au contrat, le mécanisme prévu par la convention de 1970 n'a pas pour effet de limiter le pourcentage d'augmentation du loyer d'une année sur l'autre, mais, à l'instar de la convention du 27 mai 2005, l'augmentation du loyer maximum pouvant être demandé chaque année.
Le loyer mensuel de référence a été fixé à la somme de 80, 80 euros (530 francs) dans le contrat de bail relatif au logement et à la somme de 10, 67 euros (70 francs) dans le contrat de bail relatif à l'emplacement de stationnement. Madame Rahma X... a versé une provision sur les charges récupérables liées au logement d'un montant mensuel de 208, 69 euros au cours de la période 2005-2009 et d'un montant mensuel de 210, 23 euros au cours de la période 2010-2011, et au cours de la période 2005-2011, une provision sur les charges récupérables liées à l'emplacement de stationnement d'un montant mensuel de 0, 76 euros. Les dépenses de chauffage ne pouvant être individualisées, il y a lieu de considérer, conformément aux termes de l'avenant du 1er avril 2010, qu'elles représentent 42 % des charges liées au logement. En revanche, aucune dépense de chauffage n'est à déduire des charges liées à l'emplacement de stationnement. Dès lors, le montant maximal des loyers résultant de l'application de la convention du 16 janvier 1970 peut être fixé comme suit :
- s'agissant du loyer principal :


Loyer maximal
Loyer pratiqué
14/ 04/ 72


01/ 01/ 05


01/ 07/ 05


01/ 01/ 06



01/ 07/ 06


01/ 01/ 07



01/ 07/ 07


01/ 01/ 08



01/ 07/ 08


01/ 01/ 09



01/ 07/ 09


01/ 01/ 10



01/ 07/ 10


01/ 01/ 11



01/ 07/ 11


01/ 01/ 12



- s'agissant du loyer accessoire :


Loyer maximal
Louer pratiqué
01/ 12/ 73


01/ 01/ 05


01/ 07/ 05


01/ 01/ 06



01/ 07/ 06


01/ 01/ 07



01/ 07/ 07


01/ 01/ 08



01/ 07/ 08


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01/ 01/ 12



Les résultats obtenus ci-dessus ne sont pas strictement exacts puisqu'il n'est pas tenu compte des régularisations de charges, l'exercice auquel se rapportent les régularisations n'étant pas connu du tribunal. Cependant, il apparaît, au vu du décompte versé aux débats, que le montant des régularisations portées au crédit de la locataire est relativement limité. Dès lors, la marge d'erreur résultant de l'absence de prise en compte, dans la détermination de l'assiette de calcul du loyer révisé, des régularisations de charges, est insuffisamment faible pour permettre au tribunal de vérifier si les loyers pratiqués par la société GAMBETTA LOCATIF ont dépassé les plafonds fixés par la convention du 16 janvier 1970. Il apparaît, à la lecture des trois tableaux, d'une part que les plafonds résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005 sont inférieurs à ceux fixés par la convention du 16 janvier 1970, d'autre part, que la société GAMBETTA LOCATIF a respecté, s'agissant du loyer pratiqué, les plafonds fixés par les deux conventions, à l'exception du loyer accessoire des mois de janvier à juin 2011 inclus et du mois de janvier 2012, le loyer pratiqué dépassant alors le loyer plafond résultant de l'application de la convention du 27 mai 2005. Le montant du loyer accessoire appelé de janvier à juin 2011 inclus et au mois de janvier 2012 doit donc être ramené à hauteur du loyer maximum. Il ressort du décompte versé aux débats par la société demanderesse que madame Rahma X... était redevable, au titre des loyers et charges échus au 16 février 2012, échéance de février non comprise, de la somme de 3. 362, 333 euros. Après déduction de la somme de 2, 22 euros correspondant à la part de loyer accessoire excédant le loyer maximum, il conviendra de condamner madame Rahma X..., en l'absence de justification d'un paiement libératoire de sa part, à payer à la société GAMBETTA LOCATIF la somme de 3. 360, 11 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l'audience » ;
1°) ALORS QUE, lorsqu'une société anonyme d'habitation à loyer modéré fait l'acquisition d'un ensemble immobilier ayant déjà donné lieu à la conclusion d'une convention de conventionnement et s'engage à en poursuivre l'exécution, les baux d'habitation en cours ne peuvent être soumis à la nouvelle convention de conventionnement conclue par cet acquéreur avec l'Etat concomitamment à la vente ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la société GAMBETTA LOCATIF avait pris l'engagement, dans l'acte d'acquisition du 30 juin 2005, d'exécuter la convention de conventionnement conclue le 16 janvier 1970 entre la venderesse et l'OCIL ; qu'en considérant cependant que la convention de conventionnement conclue par la société GAMBETTA LOCATIF avec l'Etat le 27 mai 2005 pouvait s'appliquer au contrat de bail de Madame X..., la Cour d'appel a violé les articles 1121 et 1134 du Code civil, L. 353-4, L. 353-16 et L. 353-17 du Code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE Madame X... faisait pertinemment valoir qu'en signant une convention avec l'Etat, le 27 mai 2005, soit antérieurement à l'acte de vente, pour une entrée en vigueur concomitante à celle-ci, la société ATHENEE, aux droits de laquelle vient la société GAMBETTA LOCATIF, avait, dès avant la signature de cet acte, l'intention de violer ses obligations contractuelles et imposer aux locataires de la résidence cette seule dernière convention ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen pris de l'intention frauduleuse, du moins de la mauvaise foi du bailleur social, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'elle implique une identité d'objet soit une identité de la chose demandée ; qu'en l'espèce, le jugement du Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine du 17 août 2012 avait rendu dans le cadre d'un litige opposant un ensemble de locataires à la société GAMBETTA LOCATIF s'agissant des charges récupérables ; qu'en considérant qu'un tel jugement était revêtu de l'autorité de chose jugée s'agissant des modalités de révision du loyer, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;
4°) ALORS QUE dans la convention de prêt conclue le 16 janvier 1970 entre la SIAV et l'Office central interprofessionnel de logement (OCIL), la SIAV, auteur de la société GAMBETTA LOCATIF, s'était engagée à n'augmenter le montant des loyers que dans les conditions suivantes : révision à concurrence de 80 % de leur montant le 1er janvier de chaque année et pour l'année entière par l'application de la formule d'indexation : L : Lo (80 % I/ Io) + 20 % dans laquelle L représente le montant du loyer mensuel après révision, Lo le montant du loyer mensuel fixé pour chaque catégorie d'appartements augmenté des charges locatives, Io la valeur de départ du loyer principal et I la dernière valeur connue, à la date de révision de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE ; que la société GAMBETTA LOCATIF elle-même admettait que la Cour d'appel de Paris, en son arrêt du 27 janvier 1989, avait précisé que Io désignait la valeur de départ du loyer principal compte tenu de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date du contrat ; qu'en retenant que Io désignait « le dernier indice publié à la date de conclusion du contrat », la Cour a méconnu les termes de la convention et a violé l'article 1134 du Code civil.