LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :
Vu l'articles L. 145-17 I du Code de commerce ;
Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (cour d'appel de Nancy, 5 mars 2009), que la SCI Alpha (la SCI), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Régaliz, a signifié au mandataire liquidateur de cette dernière le 4 septembre 2003 un congé à effet au 31 mars 2004 sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction ; que le 7 novembre 2003, le mandataire liquidateur a signifié à la SCI la cession du fonds de commerce à la société GV développement (la société GV) ; que la bailleresse a refusé le 27 avril 2004 le renouvellement sollicité par la société GV le 3 avril précédent, sans offrir d'indemnité d'éviction ; que la société GV a alors assigné la SCI en paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société GV et la déclarer occupante sans droit ni titre, la cour d'appel retient que la cession de contrat plaçant le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant, la société GV n'a pu acquérir et revendiquer plus de droits que n'en avait la société Régaliz, que les fautes graves commises par cette dernière, consistant en défaut et retards de paiement de loyers, sont opposables à la société GV, qui avait connaissance, à la date de la cession, de la délivrance du congé, que ces fautes constituent un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans versement de l'indemnité d'éviction, et que le congé notifié le 4 septembre 2003 est donc valable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même, la cour d'appel, qui a constaté que les faits invoqués à l'appui du refus de renouvellement n'étaient imputables qu'à la société Régaliz, a violé le texte sus-visé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article L. 145-16, alinéas 1 et 3 du code de commerce ;
Attendu que sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ; qu'en cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société GV et la déclarer occupante sans droit ni titre, la cour d'appel retient que la clause de garantie solidaire à la charge du cédant figurant au bail initial étant opposable au mandataire liquidateur, la cession régularisée par ce dernier avec la société GV sans mention de la garantie contractuelle due par la société Régaliz, cédant, est entachée d'irrégularité, que cela constitue une infraction irréversible justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, que le bailleur n'est pas tenu dans ce cas de saisir le tribunal pour demander une substitution de garantie et que le refus de renouvellement notifié le 27 avril 2004 est donc valable ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une substitution de garantie pouvant être demandée au tribunal à l'initiative de l'une ou l'autre partie et aucun délai n'étant prévu pour former cette demande, la cession du bail d'un preneur en liquidation judiciaire, sans mention de la clause de garantie solidaire mise à la charge du cédant, est régulière dès lors que le bailleur n'a pas sollicité cette substitution, la cour d'appel, qui a constaté que le bailleur n'avait pas saisi le tribunal d'une telle demande, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée ;
Condamne la SCI Alpha aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Alpha à payer la somme de 2 500 euros à la société GV développement ; rejette la demande de la SCI Alpha ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société GV développement
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit la société GV Développement occupante sans droit ni titre des locaux sis au... depuis le 1er avril 2004 et, en conséquence, condamnée celle-ci, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, à rendre libre lesdits locaux sous astreinte de 100  par jour de retard passé ce délai, outre à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 4. 800  à compter du 1er avril 2004 jusqu'à complète libération des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur ne prive pas le bailleur de la faculté de poursuivre une action en refus de renouvellement de bail pour motif grave et légitime au sens des dispositions de l'article L. 145-17 alinéa 1er du code de commerce ; que c'est à bon droit que le tribunal a déclaré valide le congé du 4 septembre 2003 après avoir relevé que : d'une part la SCI ALPHA a poursuivi, après l'ouverture de la procédure collective à l'encontre de la SARL GV Développement, une action en revus de renouvellement de bail pour défaut de paiement des loyers (et non pas une action en résiliation de bail, seule action interdite par la loi), d'autre part, le règlement des sommes impayées effectué par Maître Y..., liquidateur, le 28 octobre 2003, c'est à dire, postérieurement au délai visé dans le commandement du 15 octobre 2002 et postérieurement à la délivrance du congé avec refus de renouvellement, n'avait nullement pour effet de rendre nul le congé régulièrement délivré ; qu'il est constant que le non-paiement ou les retards de paiement des loyers constituent un motif légitime pouvant justifier à la fois le refus de renouvellement du bail et le non-versement de l'indemnité d'éviction ; que le fait que la société GV Développement ait réglé régulièrement ses loyers depuis la cession du fonds est sans incidence et ne saurait effacer l'infraction ainsi constituée ; qu'il y a lieu de rappeler qu'à la date de la cession du fonds de commerce intervenue le 27 octobre 2003, laquelle cession implique également la cession du bail commercial, la société GV Développement n'était pas sans connaître l'existence du congé délivré à Maître Y... ès qualité, et les raisons motivant ce congé ; qu'il est en effet stipulé en page trois de l'acte de vente du 27 octobre 2003 conclu entre la SA Régaliz représentée par Maître Y... ès qualités et la SARL GV Développement : « le cessionnaire reconnaît être parfaitement informé par le notaire soussigné que le bail est venu à expiration en date du 30 juin 2003 et de la délivrance du congé avec refus de renouvellement et déclare en faire son affaire personnelle, reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné des conséquences du non renouvellement de ce bail » ; que la cession de contrat place le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant et que par suite, le cessionnaire recueille les droits du cédant en l'état où ils sont stipulés dans l'acte de cession ; qu'ainsi la société GV Développement ne saurait acquérir et revendiquer plus de droits que n'en avait son cédant ; que dans un courrier du 25 septembre 2003, la SCI Alpha a indiqué qu'elle donnait son accord de principe sur la cession du bail mais qu'elle conditionnait cet accord à la fourniture préalable d'une garantie par Maître Y..., ou par l'acquéreur, et ce, jusqu'au terme du bail, soit le 31 mars 2004, et à la conclusion d'un nouveau bail de renouvellement avec l'acquéreur contenant diverses dispositions au nombre de six ; que dans un courrier adressé le 27 octobre 2003 à Maître X..., la SCI Alpha a réitéré les termes de son précédent courrier du 25 septembre 2003, tout en indiquant qu'elle acceptait le renouvellement du bail moyennant une garantie limitée à trois mois de loyers ; que la discussion relative à la validité de cette clause de garantie, au regard des dispositions des article L. 621-30 et L. 145-16 du code de commerce, est ici sans emport dès lors que Maître Y... l'a acceptée et qu'elle figure, bien qu'énoncée différemment, dans l'acte de cession notifié à la SCI Alpha le 7 novembre 2003 ; qu'il y a lieu en outre de préciser qu'aux termes de l'article L. 145-16 du code de commerce, seules les clauses interdisant toute cession du bail sont nulles ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article L. 641-12 alinéa 2 du code de commerce : « le liquidateur peut continuer le bail ou le céder dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y attachent » ; qu'ainsi en cas de cession du bail, dans le cadre de la liquidation du preneur, la clause de garantie solidaire est opposable au mandataire liquidateur ; qu'il y a lieu d'observer que la SCI Alpha ne s'est nullement opposée à la cession du bail, mais a entendu tirer les conséquences du refus du renouvellement qu'elle avait fait notifier le 4 septembre 2003, avant la cession du bail intervenue le 27 octobre 2003, refus de renouvellement sont elle entendait se prévaloir (courrier de la SCI Alpha du 25 septembre 2003), pour le cas où le cessionnaire viendrait à refuser de signer un nouveau bail aux conditions indiquées au cours des négociations (courriers échangés les 23, 25 septembre et 27 octobre) ; or attendu que la société GV Développement connaissait parfaitement les conditions posées par la SCI Alpha pour la signature d'un nouveau bail et notamment la fourniture préalable d'une garantie ; qu'elle savait donc parfaitement qu'il s'agissait de l'une des conditions posées par la SCI Alpha pour renoncer au congé régulièrement donné ; qu'en refusant de signer le nouveau bail selon les conditions préalablement négociées, la SARL GV Développement se trouve seule à l'origine de la situation actuelle ; que concernant la clause de garantie exigée par la SCI Alpha, qu'il est stipulé au paragraphe 9 des charges et conditions du bail initial du 1er juillet 1994 : « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, en totalité ou en partie, sans l'autorisation préalable écrite du bailleur sauf s'il cède à l'acquéreur de son fonds de commerce en restant garant et répondant solidaire du cessionnaire pendant une durée minimum de 3 ans ou pendant la durée du bail restant à courir si elle est supérieure » ; que selon la société GV Développement, la SCI Alpha s'est servie abusivement de cette clause pour tenter d'obtenir la signature d'un nouveau bail différent du bail initial ; que tout d'abord, il y a lieu de relever que le congé avec refus de renouvellement ayant été donné le 4 septembre 2003 pour le 31 mars 2004, c'est cette dernière date qui constitue la date d'expiration du bail ; qu'ensuite la clause ci-dessus doit être interprétée comme faisant bénéficier le bailleur en cas de cession du droit au bail, d'une garantie pesant sur le preneur / cédant, et ce, pendant une durée de trois ans ; qu'il convient de constater que cette clause était encore valable lors des négociations conduites entre les parties ; que dès lors, les demandes formulées par la SCI Alpha au titre de cette clause ne constituaient que la stricte application des termes du bail s'imposant à Maître Y... ès qualités ; qu'or, à partir du moment où le cadre des transactions menées avec Maître Y..., ce dernier entendait remettre en question l'une des clauses du bail initial pour réduire le délai de sa garantie solidaire d'une durée de trois ans à trois mois, il était légitime que dans ce même constat, la SCI Alpha, qui était prête à faire des concessions sur ce point puisse faire également valoir ses prétentions ; que la société GV Développement n'est dès lors pas fondée à soutenir que la SCI Alpha aurait méconnu le principe de libre cessibilité du fonds en subordonnant le renouvellement du bail à des conditions plus sévère pour le preneur ; or qu'attendu qu'il y a lieu de relever que bien qu'il n'ait pu aboutir à un accord avec la SCI Alpha sur l'ensemble des conditions posées à la cession du bail, Maître Y... est passé outre, sans tenir compte des mises en gardes de la SCI Alpha attirant son attention sur l'irrégularité d'une cession consentie en contravention avec les termes du bail, ni du congé avec refus de renouvellement sans versement d'une indemnité d'éviction qui lui a été délivré le 4 septembre 2003, ni du commandement visant la clause résolutoire et qui lui a été délivré le 20 octobre 2003 ; qu'il s'en suit que la cession régularisée par acte notarié du 27 octobre 2003, sans mention de la garantie contractuelle due par le cédant, laquelle s'impose également au mandataire liquidateur, est entachée d'irrégularité et comme telle, constitue une infraction à caractère irréversible justifiant en l'espèce le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction ; qu'il ressort ainsi de tout ce qui précède que non seulement le congé avec refus de renouvellement notifié le 4 septembre 2003 par référence au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 15 octobre 2002, non régularisé, est parfaitement valable, mais encore, que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction notifié le 3 avril 2002 par référence à l'irrégularité irréversible de l'action de cession à la société GV Développement en date du 27 octobre est tout autant valable ; que se prévalant des dispositions de l'article L. 145-16 alinéa 3 du code de commerce aux termes duquel « en cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes », la société GV Développement fait grief à la SCI Alpha de s'être fait justice à elle-même et d'avoir refusé le renouvellement parce que satisfaction ne lui avait pas été donnée concernant l'obtention de garantie, sans avoir pris la peine de saisir le tribunal ; qu'il convient de rappeler qu'en l'espèce un accord avait été trouvé avec Maître Y... sur l'étendue de la garantie, de sorte que l'on ne perçoit pas pour quel motif la SCI Alpha aurait dû saisir le tribunal ; que par ailleurs, il y a lieu de relever que la substitution de garantie prévue par l'article L. 145-16 du code de commerce n'est qu'une simple faculté laissée aux parties, de sorte que le défaut de saisine du tribunal ne peut constituer un manquement de la part du bailleur, alors que le preneur avait lui-même la possibilité d'opérer cette saisine afin d'obtenir la substitution des garanties qu'il proposait à celles prévues dans le contrat de bail ;
ET AU MOTIFS ADOPTES QUE l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur à bail ne prive pas le bailleur de la faculté de poursuivre une action en refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes au sens de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce ; que le défaut de paiement du loyer constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, la SCI Alpha a poursuivi après l'ouverture de la procédure collective à l'encontre de la SARL GV Développement une action en refus de renouvellement de bail fondée sur un défaut de paiement des loyers et non une action en résiliation de bail ; que le commandement de payer dans lequel figure cette mise ne demeure a été délivré le 15 octobre 2002, soit antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective ; que le règlement le 28 octobre 2003 par le mandataire liquidateur des sommes impayées n'a pas pour effet de rendre nul le congé régulièrement délivré ; qu'il résulte de ce qui précède que le congé délivré par la SCI Alpha au mandataire liquidateur sera déclaré valide ; que par ailleurs, la SCI Alpha pouvait, sans méconnaître les dispositions des articles L. 621-30 et L. 145-16 du code de commerce interdisant à un bailleur de faire obstacle à la cession par le locataire de son fonds de commerce, demander que soit incorporée à un éventuel nouveau contrat de bail une clause de garantie solidaire ; que la possibilité d'obtenir une telle garantie pour la durée du bail restant à courir lui était d'ailleurs offerte par le paragraphe 9 du contrat de bail en date du 1er juillet 1994, laquelle stipulation était encore valable lors des négociations conduites entre les parties puisque le bail n'a expiré qu'à la date du 31 mars 2004 ; que cette clause de garantie avait d'ailleurs été acceptée par Maître Y... et figurait dans l'acte de cession notifié à la SCI Alpha le 7 novembre 2003 ; qu'il n'était en toute hypothèse pas nécessaire que la SCI Alpha saisisse le tribunal de grande instance aux fins de lui demander de substituer une autre garantie à cette obligation de caution solidaire ; qu'il résulte de ce qui précède que le refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction notifié le 21 avril 2004 à la SARL GV Développement était donc valable ;
1°) ALORS QUE le bailleur ne peut invoquer contre le locataire cessionnaire du droit au bail, comme constitutifs de motifs graves et légitimes de refus de renouvellement, des faits imputables exclusivement au locataire cédant ; qu'en énonçant, pour déclarer les fautes commises par la société Régaliz opposables à la société GV Développement, que la cession de contrat aurait placé la société GV Développement, cessionnaire, dans la situation qui était celle du cédant et qu'elle ne pouvait avoir plus de droits que ce dernier, la cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE le bailleur ne peut invoquer contre le locataire cessionnaire du droit au bail, comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement, des faits imputables exclusivement au locataire cédant ; qu'en énonçant, pour déclarer les fautes commises par la société Régaliz opposables à la société GV Développement, que cette dernière connaissait l'existence du congé délivré à Me Y... et les raisons motivant ce congé, circonstances pourtant inopérantes dès lors qu'elles ne concernaient que des manquement imputables au cédant, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 145-17 du code de commerce ;
3°) ALORS QU'en cas de cession du droit au bail dans le cadre d'une liquidation judiciaire, si le liquidateur judiciaire n'est pas en mesure de garantir le paiement des loyers par le cessionnaire, ainsi que le prévoit le contrat de bail, la cession n'en est pas moins valable et opposable au bailleur qui peut, s'il le souhaite, demander au tribunal la substitution d'une autre garantie ; qu'en retenant, pour déclarer la société GV Développement occupante sans droit ni titre et ordonner son éviction, que la cession régularisée par acte notarié le 27 octobre 2003, sans mention de la garantie contractuelle solidaire due par le cédant, serait entachée d'irrégularité et qu'en conséquence, le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction signifié le 4 avril 2004, faisant référence à cette prétendue irrégularité, serait valable, la cour d'appel a violé l'article L. 145-16 du code de commerce.
Sur le n° 1 : Dans le même sens que : Com., 20 mai 1963, pourvoi n° 61-11.666, Bull. 1963, III, n° 238 (2), (cassation), et l'arrêt cité ; 3e Civ., 4 octobre 2000, pourvoi n° 99-12.722, Bull. 2000, III, n° 155 (cassation partielle).
Sur le n° 2 : Sur le mécanisme de substitution de garantie, à rapprocher : 3e Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n° 95-21.311, Bull. 1997, III, n° 202 (1), (cassation partielle)