LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 octobre 2007), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires Le Bel Ormeau et en son nom personnel, M. Y..., syndic, en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2004 et par voie de conséquence de celle du 3 juin 2005, la première comme ayant été convoquée par un syndic dépourvu de mandat pour ne pas avoir ouvert de compte séparé lors de sa désignation et la seconde pour avoir été convoquée par un syndic sans qualité, et en paiement de dommages intérêts par M. Y... ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est préalable :
Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 20 juin 2003 avait voté à la demande du syndic la résolution approuvant "le maintien du compte bancaire séparé ouvert au nom du cabinet Y... - copro Le Bel Orme auprès de la banque Entenial" et que cet intitulé de compte laissait présumer que celui-ci avait été ouvert au nom du syndic et retenu qu'au vu de cette présomption il appartenait au syndicat des copropriétaires qui soutenait l'hypothèse du compte bancaire séparé de rapporter la preuve de cette séparation par la production de la convention initiale du compte, la cour d'appel qui, sans inverser la charge de la preuve, en a déduit que M. Y... n'était plus, de plein droit, syndic dès le 20 septembre 2003 et qu'en conséquence il était dénué de qualité pour convoquer l'assemblée générale du 25 juin 2004, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 7 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que sous réserve de dispositions spéciales l'assemblée générale est convoquée par le syndic ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la seconde assemblée générale, l'arrêt retient que celle de l'assemblée générale du 25 juin 2004 ne saurait conduire à celle de l'assemblée générale du 3 juin 2005 au motif que l'auteur de la convocation n'aurait plus eu la qualité pour y procéder ; qu'en effet, le syndic est habile à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires tant que l'assemblée générale antérieure qui l'a désigné n'a pas été annulée, dès lors que, contrairement à la situation dans laquelle le mandat du syndic est nul de plein droit, nul ne peut faire, avant toute annulation, désigner un administrateur provisoire pour administrer la copropriété en ses lieu et place et dès lors que le syndic tient de la loi ce pouvoir exclusif de convoquer les copropriétaires aux assemblées générales ;
Qu'en statuant ainsi, alors que par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale du 25 juin 2004 qui le désignait, le syndic de copropriété n'avait plus cette qualité lors de la convocation de l'assemblée générale du 3 juin 2005, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il réforme le jugement qui avait annulé l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le Bel Ormeau du 3 juin 2005 et en ce qu'il rejette cette demande d'annulation, l'arrêt rendu le 19 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires Le Bel Ormeau à Aix-en-Provence et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement le syndicat des copropriétaires Le Bel Ormeau à Aix en Provence et M. Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du  syndicat des copropriétaires Le Bel Ormeau à Aix en Provence et de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par Me Hémery, avocat aux Conseils, pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'Avoir rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LE BEL ORMEAU du 3 juin 2005, AUX MOTIFS QUE l'intitulé du compte bancaire, dont le maintien a été approuvé par l'assemblée générale du 20 juin 2003, laissait présumer que le compte a bien été ouvert, d'ailleurs bien avant l'assemblée considérée puisqu'il s'agit du maintien de la situation antérieure, au nom du syndic, il appartenait au Syndicat des Copropriétaires qui soutenait l'hypothèse du compte séparé de rapporter la preuve de cette séparation par la production de la convention initiale de compte qui aurait dû être par lui détenue ou à tout le moins détenue par la banque ; qu'il n'a pas produit cette convention, se contentant d'une attestation de la banque évidemment sujette à caution ; il en résulte que la sanction prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 doit recevoir application ; qu'ainsi le syndic ne l'était plus, de plein droit, dès le 20 septembre 2003 et en conséquence était dénué de qualité pour convoquer l'assemblée du 25 juin 2004 ; qu'ainsi c'est à juste titre que l'assemblée générale du 25 juin 2004 a été annulée ; cependant que l'annulation de l'assemblée générale du 25 juin 2004 ne saurait conduire à celle du 3 juin 2005 au motif que l'auteur de la convocation n'aurait plus eu la qualité pour y procéder ; en effet le syndic est habile à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires tant que l'assemblée générale antérieure qui l'a désigné n'a pas été annulée dès lors que contrairement à la situation dans laquelle le mandat du syndic est nul de plein droit, nul ne peut faire, avant toute annulation, désigner un administrateur provisoire pour administrer la copropriété en ses lieu et place et dès lors que le syndic tient de la loi ce pouvoir exclusif de convoquer les copropriétaires aux assemblées générales ; qu'ainsi il y a lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point.
1° ALORS QUE le syndic de copropriété, dont la désignation par une assemblée générale des copropriétaires a été annulée, n'a pas qualité pour convoquer une assemblée générale ; dès lors en décidant, après avoir annulé l'assemblée générale du 25 juin 2004 en raison de ce que le syndic ne l'était plus de plein droit dès le 20 septembre 2003 pour méconnaissance de l'obligation prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, que l'annulation de l'assemblée générale du 25 juin 2004 ne pouvait conduire à l'annulation de l'assemblée générale du 3 juin 2005 parce que le syndic est habile à convoquer l'assemblée générale tant que l'assemblée générale antérieure qui l'a désigné n'a pas été annulée et que nul ne peut, avant toute annulation, faire désigner un administrateur provisoire pour administrer la copropriété en ses lieu et place, la Cour d'Appel n'a pas tiré de ses constatations, d'où il résultait que par l'effet rétroactif de l'annulation intervenue de l'assemblée du 25 juin 2004 le syndic n'avait plus cette qualité lors de la convocation de l'assemblée générale du 3 juin 2005, les conséquences légales qui s'imposaient et a violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 7 du décret du 17 mars 1967.
2°(Subsidiaire) ALORS QUE le mandat du syndic, qui n'a pas fait ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, est nul de plein droit ; qu'en ayant admis que le syndic était habile à convoquer l'assemblée générale du 3 juin 2005 après avoir relevé que celui-ci ne l'était plus depuis le 20 septembre 2003 pour avoir méconnu l'obligation prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1963 d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour M. Y...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef D'AVOIR annulé l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE BEL ORMEAU du 25 juin 2004 ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il apparaît que lors de l'assemblée générale du 20 juin 2003, a été votée à la demande du syndic la résolution suivante : «Après en avoir délibéré, l'assemblée générale approuve le maintien du compte bancaire séparé ouvert au nom du Cabinet Y... - copro le Bel Ormeau auprès de la banque ENTENIAL » ; que cet intitulé laisse présumer que le compte a été ouvert, d'ailleurs bien avant l'assemblée considérée puisqu'il s'agit du « maintien » de la situation antérieure, au nom du syndic ; qu'au vu de cette présomption il appartenait au syndicat des copropriétaires qui soutenait l'hypothèse dit compte bancaire séparé de rapporter la preuve de cette séparation par la production de la convention initiale de compte qui aurait dû être par lui détenue ou à tout le moins détenue par la banque ; qu'il n'a pas produit cette convention, se contentant d'une attestation de la banque, évidemment sujette à caution, dès lors d' une part que cette dernière, en cas de difficultés financières rencontrées par le syndic, a un intérêt évident à la consolidation des comptes et dès lors d'autre part que sa responsabilité aurait pu être recherchée pour n'avoir pas exécuté les prescriptions légales et la délibération explicite de l'assemblée générale ou, à tout le moins, pour n'avoir pas exigé que la délibération nécessaire à l'existence d'un compte commun ou simplement individualisé lui soit présentée par le syndic; qu'il en résulte que la sanction prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 doit recevoir application, qu'ainsi le syndic ne l'était plus, de plein droit, dès le 20 septembre 2003 et qu'en conséquence il était dénué de qualité pour convoquer l'assemblée du 25 juin 2004 ; que c'est à juste titre quoique pour d'autres motifs, que le premier juge a annulé l'assemblée du 25 juin 2004;
1 °) ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions; qu'en statuant ainsi, au motif que la convention d'ouverture de compte aurait dû être produite pour prouver le fait que le compte litigieux était un compte séparé ouvert au nom du SYNDICAT, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ce fait n'était pas prouvé par les comptes rendus de gestion auxquels étaient annexés les extraits du compte bancaire, l'attestation de la banque MONTE PASCHI, le rapport d'audit de la caisse de garantie de la FNAIM et l'attestation de l'expert comptable du syndic, la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1353 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965;
2°) ALORS, au surplus, QU'il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité d'un acte d'en apporter la preuve ; qu'il incombait donc aux consorts X... d'apporter la preuve de l'irrégularité des convocations à l'assemblée générale du 25 juin 2004; qu'en annulant cette assemblée au motif qu'il n'était pas établi que le compte litigieux était un compte séparé ouvert au nom du SYNDICAT, la Cour a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil.
Sur l'effet rétroactif de l'annulation de la désignation du syndic, à rapprocher :3e Civ., 7 avril 2004, pourvoi n° 02-14.496, Bull. 2004, III, n° 77 (cassation), et les arrêts cités