LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2016), rendu en référé, que les consorts Y..., propriétaires indivis d'un local commercial situé dans un immeuble en copropriété et donné à bail à une société qui a, par la suite, cédé son fonds de commerce à la société Maison Paris 10, laquelle y exploite une activité de restauration, ont assigné celle-ci en cessation des travaux de remplacement du conduit d'évacuation des fumées et en remise en état des lieux ; que le syndicat des copropriétaires du [...] est intervenu volontairement à l'instance ;
Attendu que la société Maison Paris 10 fait grief à l'arrêt d'ordonner l'arrêt immédiat des travaux entrepris et de la condamner à remettre les lieux en état ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Maison Paris 10 ne déniait pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, dépendant des parties communes, et retenu que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant, n'était pas un élément qui remettait en cause l'existence du trouble manifestement illicite dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l'absence de production d'une autorisation a posteriori de l'assemblée générale des copropriétaires, la régularisation des travaux n'était qu'hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété, de sorte que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en l'état des lieux, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Maison Paris 10 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maison Paris 10 et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société Maison Paris 10
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé l'ordonnance de référé du 2 novembre 2015 en ce qu'elle a ordonné l'arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Maison Paris 10 sous astreinte et condamné la société Maison Paris 10 à remettre les lieux en état sous astreinte ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ; que l'atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait causant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser ; que le procès-verbal de constat dressé le 11 août 2015 à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] établit que le local commercial loué par la société Maison Paris 10 est en travaux et que l'arrière est "percé d'une porte neuve, en cours d'installation" ; qu"une ouverture a été faite à un mètre du sol de la cour", que "le ravalement du mur a été morcelé et les parpaings sont mis à nu autour de cette ouverture" ; que la "porte a été posée sur ses gonds" ; qu'il résulte de l'attestation de l'entreprise qui a réalisé ces travaux qu'ils ont consisté en la "réouverture d'une ancienne porte sur la cour arrière", qui avait été condamnée par des blocs d'aggloméré et qu'aucuns travaux de reprise ou création de linteau ou élargissement n'ont été effectués sur cette ouverture ; que néanmoins, il est manifeste que cette "réouverture" concernait une partie commune et devait être soumise à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires du [...] que l'appelante n'a pas sollicitée ; que la société Maison Paris 10 ne dénie pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d'un nouveau conduit d'évacuation, relevant des parties communes telles que définies au règlement de copropriété ; que l'obtention a posteriori d'une telle autorisation des copropriétaires n'est pas produite au jour où la cour statue ; que la violation du règlement de copropriété auquel le preneur est soumis en vertu de la cession du fonds de commerce intervenue entre lui et la société Paris 16 le 24 février 2015, est constitutive d'un trouble manifestement illicite, dont la régularisation n'est qu'hypothétique ; que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant du 9 septembre 2014, comme il le soutient, n'est pas un élément qui remet en cause l'existence du trouble dès lors qu'il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable ; que les bailleurs ne se contredisent pas en ayant sollicité auprès du syndic la convocation d'une assemblée générale aux fins d'obtenir cette régularisation, dès lors qu'il s'agissait de répondre à la demande de son locataire, et qu'elle dépend de la seule décision de cette assemblée ; que cette démarche ne peut donc être interprétée comme un acquiescement de leur part à la régularisation de cette infraction au règlement de copropriété, et ne les prive pas de leur intérêt à agir à l'encontre de leur preneur pour la faire cesser avant toute régularisation, le syndic de copropriété les ayant mis en demeure de ce faire par lettres recommandées des 10 et 21 août 2015 ; que les fins de non-recevoir seront donc écartées ; qu'enfin, le conflit invoqué par la société Maison Paris 10 qui l'opposerait à ses bailleurs sur le non respect à son égard de l'obligation de délivrance est indifférent à la caractérisation du trouble manifestement illicite, et ne relève pas des pouvoirs du juge des référés ; que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble est la remise en état des lieux, tout aménagement envisagé par le preneur n'étant pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété ; que s'agissant d'une obligation de faire, elle ne peut être imposée qu'à la partie qui occupe les lieux, ni les bailleurs, ni le cessionnaire garant n'étant en mesure d'y pénétrer pour faire exécuter les travaux de remise en état antérieur ; que l'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné in solidum les consorts Y... avec la société Maison Paris 10 à la remise en état des lieux sous astreinte ;
ET AUX MOTIFS DE L'ORDONNANCE QU'il résulte du procès-verbal de constat de Maître C..., huissier de justice, en date du 2 septembre 2015, qu'a été installée dans une cour commune entre le 18 et le [...] une porte coupe-feu de type porte isoplane et, dans la cour de l'immeuble du [...], une gaine d'extraction d'air métallique partant du sol et cheminant sur toute la façade ; qu'en vertu des dispositions de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : "ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci" ; qu'il se déduit de ces dispositions que le locataire ne peut procéder sans autorisation à des travaux affectant les parties communes et qu'il doit demander à son bailleur de soumettre cette autorisation à une assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'une autorisation de la part des copropriétaires et, qu'antérieurement à la date de l'assignation, la société Maison Paris 10 n'a pas demandé aux consorts Y... de soumettre l'autorisation de procéder à des travaux ; que la réalisation des travaux constitue un trouble illicite au sens des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile et qu'il y aura lieu en conséquence de faire droit à la demande en principal concernant l'arrêt des travaux et la remise en état des locaux ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesure conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en se bornant à affirmer que l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires de procéder à des travaux était constitutive d'un trouble manifestement illicite, sans rechercher si concrètement l'installation par le preneur, dont le bail commercial autorisait l'activité de restauration, d'un conduit d'évacuation sur les parties communes en remplacement d'un conduit préexistant vétuste et dangereux pouvait constituer de ce fait un trouble manifestement illicite, quand bien même le preneur n'aurait pas préalablement à l'exécution des travaux sollicité le bailleur pour qu'il demande à la copropriété l'autorisation préalable dès lors que le règlement de copropriété autorisait l'activité de restauration et qu'une régularisation était toujours possible, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge des référés doit procéder à une appréciation de la mesure la mieux appropriée à l'objectif poursuivi et consistant à mettre un terme à la situation litigieuse tout en compromettant le moins possible les droits ou intérêts de chacune des parties ; qu'ainsi toute personne ayant droit au respect de ses biens, la mesure de remise en état ordonnée en référé ne doit pas conduire à faire perdre au défendeur de manière irrémédiable la propriété de son bien, quand bien même il aurait lui-même porté atteinte à la propriété du demandeur ; qu'en ne vérifiant pas si la mesure définitive de remise en état qu'elle ordonnait n'était pas disproportionnée, quand la société MP 10 soutenait que cette mesure l'empêcherait d'exploiter son fonds de commerce et par suite conduirait à la perte dudit fonds et à sa liquidation judiciaire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile.