LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 15 juin 2009) qu'aucun accord n'étant intervenu sur le montant des indemnités revenant à la société Moulin La Fontaine à la suite de l'expropriation au profit de l'établissement public Les Voies navigables de France (VNF) de partie d'une parcelle lui appartenant et de l'acquisition du surplus de la parcelle à la suite d'une demande d'emprise totale, l'établissement public VNF a saisi le juge de l'expropriation pour obtenir la fixation de ces indemnités ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Moulin La Fontaine fait grief à l'arrêt de fixer le prix d'acquisition de la portion d'immeuble non soumise à la procédure d'expropriation à la somme de 200 000 euros et de fixer l'indemnité de dépossession pour l'emprise partielle (6.148 m2) de la parcelle sise à Marquette-lez-Lille, 2 rue de la Fontaine, cadastrée section B n° 1180, pour une contenance de 8.205 m2, à la somme totale arrondie de 663 000 euros se décomposant comme suit : indemnité principale 601 612,44 euros  indemnité de remploi : 61 361,24 euros, alors, selon le moyen :
1°/ que les dispositions relatives à la réquisition d'emprise totale demandée par l'exproprié ne sont pas exclusives d'un accord entre l'exproprié et l'expropriant dérogeant aux prescriptions légales ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les parties s'étaient accordées sur une réquisition d'emprise totale et sur le paiement d'une indemnité de remploi pour la totalité de la valeur de l'immeuble exproprié ; qu'en décidant que la portion acquise à la suite de l'emprise totale ne pouvait donner lieu au paiement d'une indemnité de remploi quand bien même l'expropriant et l'exproprié avaient convenu du contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 13-10 du code de l'expropriation et 1134 du code civil ;
2°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en décidant de faire application de l'article 13-10 du code de l'expropriation quand l'autorité expropriante avait elle-même offert le règlement d'une indemnité de remploi portant sur la totalité de la valeur de l'immeuble, y compris la portion acquise en sus de la partie expropriée, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la juridiction de l'expropriation avait été saisie d'une demande d'emprise totale, la cour d'appel a exactement retenu, sans modifier l'objet du litige, qu'elle devait fixer, d'une part, l'indemnité de dépossession pour la partie expropriée et, d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée, que cette portion n'est pas soumise à la procédure d'expropriation et qu'elle ne peut donner lieu au paiement d'une indemnité de remploi ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bien était décrit comme un ensemble immobilier à usage industriel partiellement bâti, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant, a souverainement, retenu la méthode d'évaluation de l'indemnité la plus adaptée à la situation de la parcelle expropriée et choisi les éléments de comparaison qui lui sont apparus les plus appropriés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Moulin La Fontaine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Moulin La Fontaine à payer à l'établissement public Les Voies navigables de France la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Moulin La Fontaine ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Moulin La Fontaine
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le prix d'acquisition de la portion d'immeuble non soumise à la procédure d'expropriation à la somme de 200.000  et fixé l'indemnité de dépossession pour l'emprise partielle (6.148 m2) de la parcelle sise à Marquette-les-Lille, 2 rue de la fontaine, cadastrée section B n° 1180, pour une contenance de 8.205 m2, à la somme totale arrondie de 663.000 euros se décomposant comme suit : indemnité principale 601.612,44 euros  indemnité de remploi : 61.361,24 euros ;
AUX MOTIFS QUE, sur la réquisition d'emprise totale, il n'est pas contesté que l'emprise partielle représente environ 75 % de la surface totale de la parcelle cadastrée section B n° 1180 et que les parties se sont accordées sur une réquisition d'emprise totale, conformément aux dispositions de l'article 13-10 du Code de l'expropriation ; que ledit article prévoit que «lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restant n'est plus utilisable dans des conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale si la demande d'emprise totale est admise, le juge fixe, d'une part, le montant de l'indemnité d'expropriation, d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée ; la décision du juge emporte transfert de propriété dans des conditions du droit commun en ce qui concerne la portion d'immeuble non soumise à la procédure d'expropriation » ; qu'il en ressort que la portion acquise à la suite de la demande d'emprise totale n'est pas soumise à la procédure d'expropriation et ne peut donner lieu au payement d'une indemnité de remploi, quand bien même l'expropriant et l'exproprié avaient convenu du contraire ; que la décision mérite confirmation en ce qu'elle a considéré qu'il appartient à la juridiction d'expropriation d'opérer une ventilation entre d'un part, le montant de l'indemnité d'expropriation et d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée ;
1°) ALORS QUE les dispositions relatives à la réquisition d'emprise totale demandée par l'exproprié ne sont pas exclusives d'un accord entre l'exproprié et l'expropriant dérogeant aux prescriptions légales ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les parties s'étaient accordées sur une réquisition d'emprise totale et sur le paiement d'une indemnité de remploi pour la totalité de la valeur de l'immeuble exproprié ; qu'en décidant que la portion acquise à la suite de l'emprise totale ne pouvait donner lieu au paiement d'une indemnité de remploi quand bien même l'expropriant et l'exproprié avaient convenu du contraire, la Cour d'appel a violé les articles L. 13-10 du Code de l'expropriation et 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en décidant de faire application de l'article 13-10 du Code de l'expropriation quand l'autorité expropriante avait elle-même offert le règlement d'une indemnité de remploi portant sur la totalité de la valeur de l'immeuble, y compris la portion acquise en sus de la partie expropriée, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le prix d'acquisition de la portion d'immeuble non soumise à la procédure d'expropriation à la somme de 200.000  et fixé l'indemnité de dépossession pour l'emprise partielle (6.148 m2) de la parcelle sise à Marquette-lez-Lille, 2 rue de la fontaine, cadastrée section B n° 1180, pour une contenance de 8.205 m2, à la somme totale arrondie de 663.000 euros se décomposant comme suit : indemnité principale 601.612,44 euros  indemnité de remploi : 61.361,24 euros ;
AUX MOTIFS QUE le bien litigieux est décrit comme un ensemble immobilier à usage industriel partiellement bâti dont le terrain d'assiette est plat et de forme grossièrement rectangulaire, d'une profondeur d'environ 45 m, sur une longueur d'environ 175 mètres, situé entre la rue de la Fontaine et le canal de la Deûle, autrefois desservi par une voie ferrée et actuellement par voie d'eau et par une route ; que les bâtiments de construction assez ancienne (début XXe) se composent comme suit : * un logement de fonction édifié sur deux niveau le long de la rue de la Fontaine, construit en briques et comportant une couverture en fibrociment, et des huisseries en bois simple, le premier niveau comprenant une salle à manger, une cuisine, une salle de bains et une cour, l'étage comportant deux chambres, * un immeuble à usage de bureaux édifié sur deux niveaux, * une maïserie édifiée sur trois niveaux, le rez-de-chaussée abritant un moulin, le premier étage un séchoir et le second étage un atelier de préparation du grain, le bâtiment comportant en annexes des locaux techniques et une huilerie, * un atelier d'extrusion édifié sur trois nivaux outre le sous-sol, la maçonnerie étant en briques avec ossature en béton armé et toiture-terrasse également en béton armé, les huisseries étant en bois ou en métal, le sous-sol renfermant un atelier et des locaux techniques, les rez-de-chaussée se divisant en ateliers, sas de chargement et local de stockage, les étages abritant des ateliers, * des locaux à usage d'atelier et de stockage de matières premières et de produits finis dont un bâtiment partiellement désaffecté sur un seul niveau haut et un second bâtiment sur deux niveaux comprenant un atelier et un local de stockage sur chaque niveau, la maçonnerie étant en briques et la toiture en apprentis avec couverture en fibrociment, les huisseries étant en bois simple et la toiture avec couverture en fibrociment, les huisseries étant en bois simple vitrage avec volets au rez-de-chaussée ; qu'il n'est pas contesté que la SIAG occupe le bâtiment D qui abrite l'atelier d'extrusion ainsi que les terrains alentours, en vertu d'un bail commercial en date du 8 juillet 1999 ; que la SCI Moulin La Fontaine prétend que la SIAG occupe non seulement le bâtiment d'extrusion, mais aussi les bureaux, la maïserie, les locaux de stockage, ainsi que le local d'habitation réservé à l'un des salariés de sa société, mais elle ne le démontre pas et ne justifie d'aucun titre d'occupation sur l'ensemble du site ; qu'en outre, le rapport d'expertise GALTIER rédigé en juin 2006 qu'elle produit au soutien de ses demandes d'indemnité a appliqué un abattement pour occupation, non sur l'ensemble du site, mais sur le seul bâtiment d'extrusion ; que ledit rapport donne quelques indications sur les conditions d'accès du bâtiment D, en précisant que "la desserte routière longe le site sur 175 mètres de la rue la Fontaine avec trois accès camions (dont un couvert par doubles portails métalliques roulants aboutissant après pesée au pont-bascule, aux quais et fosses d la longue cour intérieure séparant les ateliers A et D (côté rue) des bâtiments B et C (côté canal), de part et d'autre des voies ferrées intérieures" ; qu'ainsi que l'a fort justement indiqué le juge de l'expropriation du Nord, la circonstance que l'exploitant circule sur l'ensemble du site du fait des contraintes d'accès au bâtiment D ne suffit nullement à grever d'occupation la totalité des lieux, s'agissant d'une simple tolérante du bailleur, à laquelle il pouvait mettre fin sans autre formalité ; qu'il n'est en effet pas contesté par l'exproprié que l'article 7 du contrat de bail commercial stipulait que le preneur était autorisé à installer, pour ses camions au nord du bâtiment D, une entrée autonome sur la rue La Fontaine ; que la décision est, par conséquence, confirmée en ce qu'elle a jugé que l'immeuble étant grevé d'un bail, l'indemnité d'expropriation devait être diminuée d'une moins-value pour occupation de 30 % ; que l'emprise se situe en zone UF, laquelle est occupée en tout ou partie par des activités et donc la vocation industrielle doit être non seulement maintenue mais privilégiée et renforcée ; qu'en première instance, les parties s'opposaient sur le choix de la méthode à retenir pour évaluer le bien ; qu'en cause d'appel, le commissaire du gouvernement propose d'évaluer l'ensemble immobilier selon la méthode globale (terrain intégré), méthode généralement employée quand les constructions occupent la plus grande partie du terrain, tandis que l'exproprié suggère de recourir à la méthode analytique (terrain constructions), méthode qui consiste à évaluer distinctement le terrain, puis les constructions, lorsque le potentiel de constructibilité de la parcelle n'est pas épuisé ; que l'exproprié prétend que presque 40 % de la surface totale de l'immeuble reste libre en fond de parcelle, soit 3190 m2 ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l'expropriation a constaté que la parcelle B 1180 était tout entière dédiée à l'exploitation du site, qu'elle constituait le terrain d'assiette de plusieurs bâtiments à usage industriel et comportait de multiples voies de circulation, aires de stationnement et zones de déchargement nécessaires à l'activité exercée ; que si les pièces produites permettent de conclure à l'existence d'un espace libre en fond de parcelle, un tel espace apparaissait difficilement dissociable du reste de l'exploitation et se concevait plutôt comme une possibilité d'extension des installations ; qu'il est en outre observé que la surface non bâtie de 3190 m2 est obtenue par un découpage théorique de la parcelle à ras de mur du bâtiment, sans prise en considération des besoins d'accès, évolution d'engins ou de camions, voies de circulation, aires de stationnement et zones de déchargement, découpage qui apparaît peu compatible avec l'usage industriel des lieux ; que la décision est confirmée en ce qu'elle a considéré que le terrain nu évoqué par l'exproprié devait être estimé non pas en tant que terrain industriel distinct mais en tant que composante d'un ensemble industriel plus vaste et qu'il convenait de recourir à la méthode globale d'évaluation, sauf à majorer la valeur vénale du bâti pour tenir copte des possibilités d'extension en fond de parcelle ; que le choix de la méthode globale commande de ne prendre en considération que la surface utile pondérée d l'ensemble immobilier bâti ; que la surface utile pondérée de 5340,70 m2, correspond au relevé des surfaces établi par le géomètre expert du 25 mars 2008 n'est plus contesté en cause d'appel ; qu'il sera procédé à une évaluation du bien par comparaison avec des mutations similaires récemment intervenues dans le même secteur géographique proche de MARQUETTE, si possible en zone à vocation industrielle au Plan Local d'urbanisme, le prix des immeubles intégrant la valeur du terrain ; terme de comparaison n° 1 : vente du 13 juin 2006 de deux immeubles sis à : MARQUETTE LES LILLE, 30 rue Chardonnet, ZI de la Martonoire, cadastré section AM n° 329, 350 et 422 pour 44.878 m2, avec 525 m2 de bureaux et 12.361 m2 d'entrepôts, locaux annexes et industriels, en zone Une au PLU, construction de 2002, 2.994.000 euros, soit 232,35 euros/m2 SUP ; Marquette-les-Lille, au carrefour des rues Corneille et de Chardonnet, cadastré section AM n° 132, 358, 364, 424 et 155 pour 37.724 m2, avec 1.621 m2 de bureaux et 23.248 m2 d'entrepôts, en zone Une au PLU, construction de 1990, 4.318.000 euros, soit 173,62 euros/m2 SUP ; terme de comparaison n 20, vente du 21 juin 2007 d'un immeuble à usage industriel sis à BONDUES, chemin de la Chanterelle, cadastré section BO n° 240 pour 3.282 m2, SUP de 1.590 m2, construction de 2002, 400.000 euros, soit 251,57 euros/m2 SUP "LIBRE" ; terme de comparaison n° 21, vente du 20 février 2007 d'un ensemble immobilier à usage industriel sis à WATTRELOS, Parc industriel de l'Avelin, route de Leers, cadastré section CV n° 330, 337 et 353 pour 37.767 m2 comprenant des ateliers pour une SUP de 9.439 m2 et des bureaux pour une SUP de 256 m2, construction de 2007, 1.900.000 euros, soit 195 euros/m2 SUP "libre" ;  ; terme de comparaison n° 23, vente le 31 janvier 2007 d'un ensemble immobilier à usage industriel et de bureaux sis à NEUVILLE EN FERRAIN, rue de Reckem et des Philipeaux, cadastré section AS n° 95, 97 et 98 pour 8.598 m2 formant le lot n° 13 de la ZI de Tourcoing Nord, SUP de 4.294 m2, construction de 1978, 1.085.000 euros soit 252,68 euros/m2 SUP "libre" ; ; que la SCI Moulin La Fontaine soutient s'agissant du terme de comparaison n° 1, que seul l'ensemble de 12.361 m2 correspondant à des locaux industriels, le restant constituant un immeuble à usage d'entrepôt soumis à autorisation sur le fondement de la législation des installations classées et que l'ensemble immobilier de 12.361 euros a été cédé, occupé ; qu'elle le considère néanmoins comme le terme de comparaison le plus pertinent si la cour devait retenir la méthode d'évaluation, terrain intégré ; qu'il ressort de l'examen de l'acte de vente du 13 juin 2006 que l'ensemble immobilier, bâtiment A, situé à WATTRELOS (59150), 30 rue de Chardonnet a été vendu au pris de 2.994.000 euros et qu'il comprenait une partie de l'ensemble immobilier affecté à l'usage d'entrepôts d'une surface de 12.361 m2 et une partie de l'ensemble immobilier affecté à usage de bureaux de 525 m2 ; que l'ensemble immobilier, en partie à usage industriel et en partie à usage d'entrepôts, sis à WATTRELOS (59150), qualifié de bâtiment C, au carrefour des rues de Corneille et de Chardonnet a été vendu au prix de 4.318.000 euros, pour une surface hors oeuvre nette construite de 24.469 m2 se répartissant en une partie de l'ensemble immobilier affecté à l'usage d'entrepôts de 23.248 m2 et 1.621 m2 pour la partie de l'ensemble immobilier affectée à l'usage de bureaux ; que contrairement à ce que soutient la SCI Moulin La Fontaine, les bâtiments A et C, qui sont situés dans la zone d'urbanisme Une présentent les mêmes caractéristiques tenant à la présence de bureaux et d'entrepôts à vocation industrielle ; que cette qualité est d'ailleurs expressément mentionnée dans l'acte de vente, en référence au bâtiment C et non au bâtiment A ; qu'enfin, si le bâtiment C présente un prix au m2 inférieur au bâtiment A, c'est vraisemblablement , en considération du fait qu'une pollution sur son sol a été relevée, le vendeur s'étant engagé à procéder à ses frais aux travaux de réhabilitation des sites pollués ; que l'immeuble n'a fait l'objet d'aucune mesure restreignant son occupation et ce n'est que des dispositions particulières contenues dans l'acte du 13 juin 2006 qu'un bail commercial a été consenti par l'acquéreur au vendeur ; qu'il convient, par conséquent, de retenir comme pertinent le terme de comparaison n° 1, sans qu'il y ait lieu de faire de distinction entre les bâtiments A et C ; que la SCI Moulin La Fontaine fait valoir qu'il convient d'écarter le terme de comparaison n° 23, situé à NEUVILLE EN FERRAIN dans la zone industrielle de TOURCOING NORD, considérant que l'immeuble doit supporter le cahier des charges d'une association syndicale libre ; qu'il s'agit d'un ensemble immobilier à usage industriel et de bureaux d'une surface utile pondérée de 4.294 m2, qui est similaire à la construction litigieuse ; que si l'immeuble de NEUVILLE EN FERRAIN est effectivement soumis au cahier des charges de l'association syndicale des propriétaires et usagers de la zone industrielle, il n'est pas établi que ce fait entraîne une diminution de la valeur de l'immeuble et justifie de ne pas retenir ce terme de comparaison ; que la décision est confirmée en ce qu'elle a considéré comme pertinent les termes de comparaison n° 1, n° 20, n° 21, n° 23, s'agissant de mutation récentes portant sur des ensembles immobiliers à usage industriel proches géographiquement des constructions litigieuses ; que la décision mérite dès lors confirmation en ce qu'elle a retenu une valeur moyenne de 220 euros/m2 SUP "libre", avant de pratiquer un abattement de 20 % pour tenir compte de la vétusté des installations, la modération de l'abattement s'expliquant par la majoration du bâti induite par l'espace libre en fond de parcelle, opération au terme de laquelle le juge de l'expropriation du département du Nord a finalement obtenu une valeur corrigée de 176 euro/m2 SUP libre ; que la décision est, par conséquent, confirmée en ce qu'elle a fixé à 662.973,68 euros, l'indemnité de dépossession due à la SCI Moulin La Fontaine, soit 601.612,44 euros au titre de l'indemnité principale pour la partie emprise et 61.361,24 euros au titre de l'indemnité de remploi, se détaillant comme suit : - un abattement de 30 % pour occupation est pratiquée sur le bâtiment D (atelier d'extrusion dont la SUP s'élève à 2.610,10 m2 ; qu'il en résulte une valeur vénale de (2610,10 m2 x 176 euros/m2) x 70 % = 321.564,32 euros ; que la valeur vénale de la partie libre d'occupation s'élève donc à (5.340,70 m2  2.610,10 m2 x 176 euros/m2 = 480.585,60 euros ; soit une valeur vénale de 321.564,32 euros + 480.585,60 euros = 802.149,92 euros ; que la partie hors emprise de la parcelle B 1180 représentant environ 25 % de la superficie totale, il en ressort un prix d'acquisition de 802.149,92 euros x 25 % = 200.000 euros ; que l'indemnité principale pour la partie emprise représente 802.149,92 euros  200.537,48 euros = 601.612,44 euros ; que l'indemnité de remploi est de 8.000 euros x 25 % = 2.000 euros, 593.612,44 euros x 10 % = 59.361,24 euros, soit 61.361,24 euros ;
1°) ALORS QUE les indemnités allouées à la partie expropriée doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'immeuble exproprié se composait pour partie d'une unité d'habitation intégrée dans les bâtiments ; qu'en retenant dès lors comme pertinents les seuls termes de comparaison nos 1, 20, 21 et 23 quand il résultait de ses propres constatations qu'aucun de ces éléments de comparaison ne comportait d'immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé les articles 13-13 et 13-15 du Code de l'expropriation ;
2°) ALORS QUE dans ses conclusions devant la Cour, l'expropriée faisait valoir que tous les éléments de comparaison retenus étaient relatifs à des mutations d'immeubles occupés et qu'il y avait cependant lieu de retenir une valeur libre d'occupation, au moins pour la partie de l'immeuble qui ne faisait pas l'objet de l'occupation par la SIAG (mémoire p. 10/12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, après avoir retenu que la SIAG n'occupait que le seul bâtiment D et les terrains alentours, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
A rapprocher :Chambre temporaire des expropriations, 29 avril 1966, pourvoi n° 65-70.072, Bull. 1966, n° 57 (cassation) ;3e Civ., 22 avril 1976, pourvoi n° 75-70.058, Bull. 1976, III, n° 158 (cassation) ;3e Civ., 29 mai 2002, pourvoi n° 01-70.133, Bull. 2002, III, n° 116 (cassation), et l'arrêt cité