LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 mars 2020

M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 279 FS-P+B+I
Pourvoi n° R 18-16.117
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020
La société MJ Alpes, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...], représentée en la personne de M. X... M..., en qualités de liquidateur judiciaire de la société Savana investment, a formé le pourvoi n° R 18-16.117 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2016 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige l'opposant à la société Dragonne, société anonyme, dont le siège est chez [...] (Suisse), défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société MJ Alpes, ès qualités, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, Mme Corbel, M. Béghin, Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 mai 2016), la société Dragonne et la société Savana Investment sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d'immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d'accès commune.
2. La société Savana Investment ayant, après expertise ordonnée en référé, assigné la société Dragonne afin qu'il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles, celle-ci a reconventionnellement demandé qu'il soit dit que l'ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds est soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse est une partie commune dont elle est en droit d'user. Le liquidateur judiciaire de la société Savana Investment est intervenu volontairement en appel.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. M..., agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Savana Investment, fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Dragonne, alors « que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer qu'aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en appliquant le statut de la copropriété aux chalets respectifs de la société Dragonne et de la société Savana Investment en raison de la seule présence d'une rampe d'accès permettant l'accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l'existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers, la cour d'appel a violé l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018 :
4. Il résulte de ce texte qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
5. Pour accueillir les demandes de la société Dragonne, l'arrêt retient que, s'agissant d'un ensemble immobilier répondant à la description prévue par l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d'une seule des parties concernées par leur usage, que l'accès commun a été conçu et réalisé avec l'accord des deux sociétés, que l‘expert affirme que son usage est identique pour les deux voisins et qu'il faut en conclure que, sauf convention contraire entre les parties pour se doter d'une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier, dont cette rampe d'accès chauffante et l'entrée du garage constituent une partie commune.
6. En statuant ainsi, sans constater l'existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le19 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble  ;
Condamne la société Dragonne aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Dragonne à payer à M. M..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Savana Investment, la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société MJ Alpes, ès qualités
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir jugé qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 est applicable à l'ensemble immobilier constitué des immeubles de la société Dragonne et de la société Savana Investment, et que la route en forme de rampe d'accès aux garages souterrains de cet ensemble immobilier traversant les parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], constitué notamment une partie commune dont la société Dragonne est en droit d'user,
Aux motifs qu'« aux termes de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965, « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative, et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs » ; que le régime impératif du statut de la copropriété, déterminé par l'alinéa premier du texte précité, résulte du fait qu'un même immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis appartient à plusieurs propriétaires ; que cette condition fait défaut en l'espèce puisque toutes les parties s'accordent à reconnaître qu'elles sont chacune seule et entière propriétaire des parcelles clairement désignées sur le plan cadastral et dans leurs titres respectifs ; que la société Dragonne n'invoque pas cette disposition, ni le régime impératif du statut de la copropriété, mais se borne à prétendre que la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis doit néanmoins s'appliquer en l'espèce en vertu du principe posé par le 2e alinéa, au motif que les fonds des parties constitueraient un ensemble immobilier, comportant non pas des terrains, mais une rampe d'accès commune au sous-sol répondant à la définition des aménagements et services communs ; que ce qui distingue un ensemble immobilier d'un groupe d'immeubles bâtis réside dans le fait que la totalité des terrains d'assiette des constructions ne sont pas placés sous un régime unique d'indivision forcée ; que ce qui permet d'appliquer le statut de la copropriété à un ensemble immobilier, en présence d'aménagements et services communs, c'est l'absence de convention contraire créant une organisation différente ; que, dans ce cas, le statut de la copropriété s'applique de plein droit, tant qu'il n'existe pas un autre régime d'organisation décidé par les parties ; qu'en l'espèce, les seuls aménagements et services communs sont constitués d'une rampe d'accès qui permet l'accès au sous-sol des chalets de « La Maille » propriété de la société Dragonne et au sous-sol de l'ensemble immobilier appartenant à la société Savana Investment ; que le chauffage de cette rampe est commun aux deux sociétés propriétaires, l‘installation et le comptage d'énergie sont implantés sur le fond de la société Dragonne ; que c'est encore cette dernière qui a déposé et obtenu un permis de construire pour la création de la rampe ; que le fait que lors de sa construction, la rampe soit entièrement implantée sur le fond qui est l'actuelle propriété de la société Savana Investment, si l'on excepte un mur de soutènement, ne fait pas obstacle à l'application du statut de la copropriété, car l'exigence d'une propriété indivise n'existe que pour le statut impératif prévu par l'alinéa un de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 ; que, s'agissant d'un ensemble immobilier répondant à la description prévue par l'alinéa 2 de ce texte, le statut de la copropriété est applicable même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d'une seule des parties concernées par son usage ; que le fait que la rampe d'accès avec portes de garages ait été conçue pour l'usage commun des parties résulte de la situation même des lieux, car il n'est pas prétendu que la création de la rampe litigieuse, et l'aménagement d'une entrée commune des garages souterrains procéderaient d'un empiétement ; que, d'ailleurs, la demande de permis construire de la rampe litigieuse et de l'accès au garage a été présentée au nom de la société Dragonne ; que cette même société, alors représentée par M. C... G..., avait d'ailleurs signé une convention avec la commune le 27 août 2008, faisant référence au projet de construction sur les parcelles voisines, nécessitant l'installation d'une rampe chauffante, et en conséquence un renforcement du réseau électrique pour lequel elle a accepté de contribuer au budget communal à hauteur de 94 000 euros ; que c'est encore la société Dragonne qui a assumé le coût de la construction de la route d'accès aux garages ; qu'il convient de remarquer que la société Savana Investment a fait l'acquisition de ses biens immobiliers par acte authentique du 16 septembre 2008, immédiatement après la convention précitée, et qu'elle était représentée par M. C... G..., agissant en qualité d'administrateur président ; qu'aussi, à travers son dirigeant, la société Savana Investment a fait l'acquisition de son immeuble en parfaite connaissance de la situation ; que, d'ailleurs, dans le rapport d'expertise de Mme A... E... en date du 3 février 2016, dans le cadre de la mission qui lui a été confiée par ordonnance de référé du tribunal de commerce d'Annecy, celle-ci a pu préciser que dans le permis de construire obtenu en octobre 2008 par la société Savana Investment pour la construction de deux chalets, la demande définissait une rampe d'accès commune au sous-sol des propriétés des deux sociétés ; que l'expert affirme que la rampe d'accès est d'usage commun, et que son usage est identique pour les deux voisins ; que, dans la lettre signée par M. C... G..., à l'en-tête de la société Euromaitrise, en date du 15 juin 2009, ce dernier se réfère aux discussions ; qu'il évoque que le point le plus important n'est pas la répartition du coût de construction de la rampe mais la valeur et l'usage de la propriété du terrain de la société Savana Investment ; qu'il écrivait notamment dans cette correspondance : « Aussi, nous restons toujours dans l'attente de votre décision afin de connaître la façon dont vous désirez jouir de cet accès, par le biais d'une servitude ou par le biais d'une pleine propriété, ainsi que le coût afférent à chacune de ces propositions. Nous vous rappelons une fois de plus que le coût de ces accès n'est pas uniquement la prise en charge de la rampe d'accès réalisée (pas encore terminé à ce jour) mais aussi la prise en charge des murs de soutènement dont les coûts sont évalués à environ 46 000 euros. Les devis ont été transmis à M. R... par M. N.... M. F... ayant fait état qu'il ne désirait pas prendre en charge les murs de soutènement (pourtant indispensables au bon fonctionnement de la rampe d'accès), nous réalisons actuellement ces derniers et prenant le coût de ces ouvrages à notre charge, que nous déduirons en temps voulu du montant total de la rampe d'accès » ; que, dans la suite de ce contentieux, Me P... B..., dans une lettre du 26 octobre 2009 adressé à la société Dragonne, prenait position sur l'absence de servitude, l'existence d'une tolérance, et ouvrait la porte d'une discussion en vue de l'établissement d'un acte notarié portant notamment sur « le règlement financier de l'opération et sa légitime indemnisation » ; et c'est en se référant à ce courrier que la société Savana a saisi le tribunal par exploit du 6 juin 2012 d'une action en dénégation de servitude ; qu'il résulte des constatations qui précèdent qu'aucun accord n'est intervenu sur le plan financier, ni sur le plan juridique ; que, pour autant, l'accès commun a été conçu et réalisé avec l'accord des 2 sociétés en litige, puis utilisé, selon la disposition qui a été illustrée par les constatations de Me I... Q..., huissier de justice, suivant procès-verbal de constat du 20 décembre 2013, et suivant les constatations de l'expert ; que le statut de la copropriété n'est donc pas impératif pour gérer cet accès et ces équipements communs, si les parties ont entendu se doter d'une autre organisation ; que, précisément, il ressort des pièces produites, en premier lieu des correspondances précitées, et des termes mêmes de l‘assignation et des conclusions des parties, qu'aucun accord n'a jamais été conclu et qu'il n'existe en conséquence aucune convention contraire sur l'organisation de ces aménagements communs ; qu'il faut en conclure que sauf convention entre les parties pour se doter d'une autre organisation, le statut de la copropriété est applicable à l'ensemble immobilier dont notamment cette rampe d'accès chauffante et l'entrée commune du garage constituent une partie commune ; qu'il en résultera que l'entretien en incombe au syndicat des copropriétaires, et que la charge d'entretien et de jouissance, comprenant en particulier les consommations d'électricité, doit être répartie entre les copropriétaires, auxquels il appartiendra de prendre à cet égard toute décision collective utile ; que la demande tendant à faire interdiction à la société Dragonne de traverser les parcelles appartenant à la société Savana Investment, pour leur portion supportant la rampe d'accès au garage, n'est donc pas fondée » ;
Alors 1°) que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer qu'aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en appliquant le statut de la copropriété aux chalets respectifs de la société Dragonne et de la société Savana Investment en raison de la seule présence d'une rampe d'accès permettant l'accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l'existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers, la cour d'appel a violé l'article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors 2°) que suivant l'article 1er, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la rampe litigieuse est entièrement implantée sur le fonds appartenant à la société Savana Investment ; que, pour décider de soumettre les immeubles respectifs des sociétés Savana Investment et Dragonne au statut de la copropriété, la cour d'appel s'est fondée sur la circonstance que l'accès commun (la rampe) a été conçu et réalisé avec l'accord des deux sociétés, pour leur usage commun, puis utilisé, ainsi que sur l'absence de convention entre les parties pour se doter d'une autre organisation ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la rampe était entièrement implantée sur le fonds de la société Savana Investment et ne pouvait donc être commune aux deux sociétés, ce qui excluait l'application du statut de la copropriété aux deux immeubles appartenant à la société Savana Investment et à la société Dragonne, la cour d'appel a de nouveau violé la disposition susvisée.
Sur l'application du statut de la copropriété à un ensemble immobilier en l'absence d'organisation différente, à rapprocher : 3e Civ., 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-13.679, Bull. 2012, III, n° 126 (cassation), et l'arrêt cité.