LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 septembre 2016), que l'association La Nouvelle étoile des enfants de France (l'association) a pris à bail commercial un immeuble appartenant à la société du [...], destiné à usage de crèche ; qu'elle avait préalablement conclu un contrat de promotion immobilière avec la société Solefim pour la conception et la réhabilitation de l'immeuble ; qu'ayant découvert la présence, sur la toiture du bâtiment, de plaques de fibrociment contenant de l'amiante, la société Solefim a réalisé des travaux de retrait d'amiante non prévus dans son contrat ; que l'association a assigné la bailleresse en paiement de la somme correspondant au prix des travaux de désamiantage et en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l'immeuble ;
Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient qu'en vertu du contrat de promotion immobilière, la société Solefim était tenue à une obligation de résultat qui comprenait celle d'identifier et de contrôler la conformité de l'immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d'hygiène et d'urbanisme en vigueur, y compris, par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante, et que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l'offre financière était annexé au bail, de sorte que l'association ne peut, ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence de matériaux en amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l'avoir dénoncée, ni lui réclamer de répondre de l'obligation d'enlever les matériaux ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, lui demander de l'indemniser des retards dans la livraison de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d'un immeuble loué, n'exonèrent pas le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser une exonération du bailleur, a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné la Sci 5, rue Blondel à verser à l'association La nouvelle étoile des enfants de France la somme de 4 822,27 euros au titre des travaux à réaliser par le bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013, avec anatocisme, l'arrêt rendu le 20 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société du [...] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du [...] à payer à l'association La nouvelle étoile des enfants de France la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour l'association La Nouvelle étoile des enfants de France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir débouté l'association La nouvelle étoile des enfants de France de sa demande au titre de l'obligation de garantie de livraison de la SCI du [...] et de l'Avoir déboutée de sa demande d'indemnisation dans les retards de la livraison de la crèche ;
Aux motifs que, sur l'obligation du bailleur de prendre en charge les travaux pour l'enlèvement de la toiture en fibre-ciment, que pour voir confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le manquement du bailleur à son obligation de délivrance à raison de la présence d'amiante dans la toiture du bâtiment, l'Association invoque, au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, en premier lieu, la charge que le bailleur supporte de réaliser tous les travaux nécessaires à leur mise en conformité, et soutient ainsi l'obligation à laquelle la Sci était tenue de livrer l'immeuble dans les conditions conformes à sa destination exclusive de crèche, et dont le projet d'aménagement était une condition du bail ; que la portée de cette obligation sur les travaux en toiture composée de matériaux en amiante ne pouvait être ignorée du bailleur, alors qu'elle se déduisait de la description technique des travaux par la société Solefim annexé au bail précisant l'existence d'un lot nº 3 « charpente - couverture – revêtement » qui concernait nécessairement les matériaux en amiante dont le toit de l'immeuble était constitué ; qu'à cet égard, l'Association se prévaut du contrat de promotion immobilière qui stipule, page 25, qu'en cas de création de nouveaux châssis de désenfumage, le promoteur aura à sa charge tous les travaux accessoires pour leur mise en place (chevêtres, reprise partielle de charpente et couverture au droit du lanterneau de désenfumage... etc ) ; qu'en deuxième lieu, l'Association invoque l'obligation de sécurité à laquelle le bailleur était tenu, particulièrement en ce qui concerne la présence d'amiante dans un immeuble destiné à l'accueil d'enfants et du public, et dont aucune clause du bail ne pouvait l'exonérer, en contestant les clauses du bail relatives aux « charges et conditions » et aux « travaux à réaliser par le preneur » invoquées par la Sci, et d'après lesquelles « le preneur s'oblige à réaliser dans les locaux les travaux faisant l'objet d'une description technique établie par la société SOLEFIM en date du 12 novembre 2009 dont copie est demeurée ci-après annexée après mention et visa des parties. Ces travaux seront réalisés par le preneur à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité » ; qu'en troisième lieu, l'Association relève sa qualité de non professionnel pour soutenir que les vices affectant la toiture lui étaient cachés, et qu'ils ont empêché non seulement l'affectation de l'immeuble à sa destination, mais aussi la poursuite des travaux de réhabilitation préalables à l'usage du bien ; qu'elle dénie à la Sci l'ignorance dans laquelle elle aurait elle-même été tenue sur l'existence du vice de la toiture, lequel lui a, en tout état de cause, été régulièrement dénoncé le 11 février 2009 par l'Association; qu'enfin et en dernier lieu, l'Association affirme que le diagnostic amiante établi par la Sci ainsi que sa déclaration au bail selon laquelle l'immeuble ne contenait aucun matériau ou produit contenant de l'amiante étaient faux, ou incomplets, ainsi que les travaux entrepris sur la toiture composée de fibro-ciment l'ont révélés, et alors que le bailleur savait mettre à la disposition de l'Association la totalité des locaux comprenant le toit, qu'il savait que des travaux de couverture étaient prévus et que l'immeuble était destiné à une crèche soumise en tant que telle aux obligations en matière de prévention de l'amiante dans les établissements recueillant du public ; mais considérant en premier lieu, et ainsi que le conclut la Sci, que le décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, modifié par décret n° 2002-839 du 3 mai 2002, ne stipulait pas l'obligation pour les propriétaires d'immeuble bâtis de diagnostiquer la présence d'amiante dans les toitures en fibrociment au moment où le bail est intervenu entre les parties le 10 juin 2010 ; qu'en effet, les toitures fibres-ciment n'ont pas été intégrées au nombre des composants ou parties de composants de matériaux devant être vérifiés ou sondés pour la recherche de la présence d'amiante avant le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011, et l'intégration de ces matériaux dans les listes B et C de l'annexe 13-9 du code la santé publique relative aux programmes de repérage de l'amiante mentionnés aux articles R. 1334-21 et R. 1334-22 du même code ; qu'en deuxième lieu, le 29 avril 2010, préalablement à la souscription du bail et de ses conditions, l'Association avait convenu avec la société Solefim un contrat de promotion immobilière pour l'évaluation de l'opération de réhabilitation de l'immeuble et pour laquelle celle-ci était tenue, en application de l'article 1831-1 du code civil, à une obligation de résultat qui comprenait celle d'identifier et de contrôler la conformité de l'immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d'hygiène et d'urbanisme en vigueur, y compris par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante ; qu'en troisième lieu, que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l'offre financière était annexé au bail qui l'avait pris en compte dans la définition de son objet et de sa destination, en sorte que par ces motifs, l'Association ne peut, ni se prévaloir de l'ignorance dans laquelle elle s'est trouvée quant à la présence de matériaux en amiante susceptibles d'être enlevés, ni reprocher au bailleur de ne pas avoir dénoncé cette présence, ni réclamer qu'il réponde de l'obligation de les enlever ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, qu'il indemnise le preneur des retards dans la livraison de l'immeuble qui est résulté des travaux ; que par ces motifs, il convient d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des retards dans la livraison ;
1°) Alors que, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en l'espèce, la SCI du [...] a consenti à l'association La nouvelle étoile des enfants de France un contrat de bail à usage de crèche ; qu'en jugeant qu'il revenait à la locataire, et non à la bailleresse, de supporter la charge financière des travaux de désamiantage entrepris sur la toiture en fibrociment, lesquels étaient évidemment indispensables à l'exercice d'une activité de crèche, la cour a violé l'article 1719, 1° et 2°, du code civil ;
2°) Alors que, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en relevant, pour dire que la SCI du [...] n'avait pas à supporter financièrement les travaux de désamiantage, que les propriétaires n'étaient pas tenus de diagnostiquer la présence d'amiante dans les toitures en fibrociments à la date de conclusion du bail, que la société Solefim était contractuellement tenue de contrôler la conformité de l'immeuble aux règles de sécurité et d'hygiène en vigueur, enfin que la description technique du projet de promotion immobilière établie par la société Solefim était annexée au contrat de bail, « en sorte que l'Association ne peut, ni se prévaloir de l'ignorance dans laquelle elle s'est trouvée quant à la présence de matériaux en amiante susceptibles d'être enlevés, ni reprocher au bailleur de ne pas avoir dénoncé cette présence, ni réclamer qu'il réponde de l'obligation de les enlever ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori qu'il l'indemnise des retards dans la livraison de l'immeuble qui est résulté des travaux », la cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante à faire échec à l'obligation de délivrance et d'entretien de la bailleresse, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1719, 1° et 2°, du code civil ;
3°) Alors que, sous couvert d'interprétation, les juges ne peuvent dénaturer les éléments de preuve ; qu'en considérant que l'annexion au bail conclu avec la SCI du [...] de la description technique du projet de promotion immobilière et de l'offre financière établies par la société Solefim privait l'association La nouvelle étoile des enfants de France de la possibilité de se prévaloir de l'ignorance dans laquelle elle s'était trouvée quant à la présence de matériaux en amiante susceptible d'être enlevés quand ces documents ne figuraient pas la présence d'amiante sur la toiture, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil, ensemble le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause.