LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mars 2009) que la société Titanite, devenue Titanobel après fusion absorption avec la société Nobel, ayant sollicité l'autorisation d'installer et d'exploiter un atelier de fabrication et de dépôt de produits explosifs, le préfet du Var a pris un arrêté de servitude d'utilité publique en date du 9 septembre 1999 concernant plusieurs parcelles appartenant aux consorts X... et constituant le domaine de Bezud ; que ceux-ci ont notifié à la société Titanobel un mémoire tendant à la fixation d'une indemnité fondée sur l'article L. 515-11 du code de l'environnement puis ont saisi le juge de l'expropriation du Var en application de l'article R. 13-21 du code de l'expropriation ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal de la société Titanobel :
Attendu que la société Titanobel fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux consorts X... la somme de 128 830 euros, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'arrêté du 9 septembre 1999, ont été interdits entre les limites C4 et C5, soit entre 720 et 1 400 mètres du centre de référence " les lieux de rassemblement de personnes (stades, lieux de culte, marchés, écoles, hôpitaux etc...), " les agglomérations denses " et " les immeubles de grande hauteur ou formant un mur rideau " ; qu'en estimant, sur le fondement d'un courrier erroné du préfet, que l'activité commerciale de chambres d'hôtes était concernée par ces dispositions, cependant qu'elle ne l'était pas, la cour d'appel a violé l'article 4 de l'arrêté du 9 septembre 1999 et l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
2°/ que lorsque l'institution des servitudes prévues à l'article L. 515-8 du code de l'environnement entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ; que dans le cadre de cette indemnisation, seul est pris en considération " l'usage possible " des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en allouant aux consorts X... une indemnité de 118 830 euros au titre d'une perte de produits locatifs " sur la période de 2002 à 2007 ", tout en relevant que cette activité locative n'était pas possible à la date de référence du 22 février 1998, puisqu'elle constatait que les chambres d'hôtes avaient été aménagées en 2002, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
3°/ que dans le cadre de l'indemnisation prévue par l'article L. 515-11 du code de l'environnement, seul est pris en considération " l'usage possible " des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en énonçant, pour justifier l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, " qu'il n'est pas contestable qu'à la date du 22 février 1998, l'usage possible des bâtiments, supportés par la parcelle C 347 était une activité de location de chambres d'hôtes ainsi que des salles pour des cérémonies et des colloques ", la cour d'appel a confondu les notions " d'usage possible " et " d'usage potentiel ", le premier tenant compte des caractéristiques actuelles de la chose et le second tenant compte des qualités de la chose à l'état virtuel ; qu'en indemnisant en définitive une activité qui n'était que virtuelle, et non possible, à la date de référence, puisque les chambres d'hôtes n'ont été aménagées qu'en 2002, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
4°/ que l'article 4 de l'arrêté préfectoral du 9 septembre 1999, en ses dispositions relatives à la zone située entre les limites C4 et C5, n'interdisait nullement la vente des produits agricoles dans la ferme qui les produisait mais prohibait seulement les rassemblements de personnes, tels ceux provoqués par l'organisation d'un marché ; qu'en allouant aux consorts X... une somme " forfaitaire " de 10 000 euros au titre d'une perte de revenus liée à l'activité de vente au détail de produits agricoles et viticoles pour période de 1999 à 2002, sans constater à aucun moment que les intéressés avaient, à quelque époque que ce soit, organisé et même envisagé d'organiser un marché pour vendre les produits issus de leurs fonds, la cour d'appel, qui n'a pas justifié du caractère direct et certain du préjudice qu'elle indemnisait, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du code de l'environnement ;
Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni de ses conclusions d'appel que la société Titanobel ait soutenu que l'activité commerciale de chambres d'hôtes n'était pas concernée par l'arrêté du 9 septembre 1999 ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les consorts X... avaient entrepris des gros travaux de rénovation intérieure et extérieure des bâtiments entre 1980 et 1983, qu'était prouvé l'entretien des terres agricoles, des arbres fruitiers et des oliviers de 1980 à 1998 et que l'expert agricole et foncier avait confirmé l'existence de travaux de restauration et d'aménagement entrepris depuis 1980 par les consorts X... pour accomplir la double vocation du Domaine de Bezud, propriété d'agrément et à vocation agricole et forestière et que ces impenses permettaient d'envisager une vocation de propriété de rapport, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que l'usage possible des bâtiments supportés par la parcelle C347 à la date de référence du 22 février 1998 était une activité de location de chambres d'hôtes ainsi que des salles pour des cérémonies et des colloques et que s'agissant des terres agricoles, des vergers et oliviers exploitables, une vente des produits à la ferme était réalisable, et qui a énoncé à bon droit que l'article L. 515-11 du code de l'environnement n'exigeait nullement que les activités rendues impossibles du fait de la servitude d'utilité publique aient été effectivement exploitées par le propriétaire avant la date de référence, a pu retenir que les consorts X... justifiaient d'un préjudice direct, matériel et certain pour la période de 2002 à 2007 en ce qui concernait l'activité liée à l'hébergement, et, sans être tenue d'effectuer une recherche qui n'était pas demandée sur l'organisation d'un marché pour vendre les produits issus de leur fonds, de 1999 à 2002 pour l'activité de vente au détail de produits agricoles et viticoles ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident des consorts X... :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de limiter leur indemnisation à la somme de 128 830 euros alors, selon le moyen, que l'institution de servitudes d'utilité publique dans des zones de danger C4 et C5 en raison des activités projetées et exercées au sein d'un établissement pyrotechnique entraîne un préjudice direct, matériel et certain pour le propriétaire d'un bien situé dans ces zones, consistant en une diminution de la valeur vénale de celui-ci par rapport à un bien non situé dans une zone de danger ; qu'en l'espèce, l'institution de servitudes d'utilité publique dans les zones de danger C4 et C5 entourant la société Titanobel a entraîné un préjudice direct, matériel et certain pour les consorts X..., consistant en une diminution de la valeur vénale du domaine de Bezud situé dans ces zones par rapport à un bien situé hors de ces zones ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune revente de la propriété n'avait été envisagée entre 1999 et 2007, que les consorts X... ne pouvaient pas construire sur la propriété qui était classée en zone naturelle secteur ND au POS de la commune et qu'à la suite de la mise à jour de l'étude de danger par la société Titanobel, le périmètre de la servitude d'utilité publique avait été réduit par arrêté préfectoral du 2 avril 2008, de sorte que n'y figurait plus la parcelle C 347, supportant les bâtiments des consorts X..., et que n'étaient désormais prohibés sur les parcelles encore concernées de la propriété que les grands rassemblements de personnes supérieurs à 2000 individus, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer l'article L. 515-11 du code de l'environnement, que la propriété n'avait subi aucune dépréciation du fait de la servitude d'utilité publique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Titanobel aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par Me Balat, avocat aux Conseils pour la société Titanobel
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société TITANOBEL, anciennement TITANITE, à payer aux consorts X... la somme de 128. 830  au titre des servitudes d'utilité publique instituées par l'arrêté préfectoral du 9 septembre 1999 ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites aux débats que par arrêté du 9 septembre 1999, le préfet du Var a instauré une servitude d'utilité publique, du fait des activités de fabrication et de dépôt de produits explosifs exercées par la Société TITANOBEL à Mazaugues (83), lieudit « Le Caire de Sarrazin » ; que le domaine de Bezud, propriété des consorts X... depuis 1980, d'une superficie de 57 hectares, à Mazaugues, est concerné par l'institution de cette servitude, laquelle est déterminée par des cercles concentriques C2 à C5, ayant pour centre le milieu du dépôt Est de 30 tonnes d'explosifs ; que 16 parcelles, dont la parcelle C 437 supportant les bâtiments du domaine se situent à la limite de la zone C5, soit environ à 1. 300 mètres de l'installation ; que leur superficie est de 41 hectares 57 ares ; qu'en application de l'article 4 de l'arrêté du 9 septembre 1999, étaient interdits, entre les limites C4 et C5, « les lieux de rassemblement de personnes (tels lieux de culte, marchés, écoles, hôpitaux, etc.), les agglomérations denses, les immeubles de grande hauteur ou formant murs » ; qu'il est justifié qu'à la suite de la mise à jour de l'étude de danger par la Société TITANOBEL, le périmètre de la servitude d'utilité publique a été réduit par arrêté préfectoral du 2 avril 2008 de sorte que n'y figure plus la parcelle C 437, supportant les bâtiments des consorts X..., et que ne sont prohibés désormais sur les parcelles encore concernées de la propriété X... que les grands rassemblements de personnes supérieurs à 2. 000 individus ; que la description des biens immobiliers composant le domaine de Bezud est donnée dans le jugement entrepris, après transport sur les lieux ; qu'il sera seulement précisé les superficies de la maison de maître, soit 170 m ² SH, de la maison de gardien 80 m ² SH et des dépendances soit 66, 10 m ² SUP ; que, conformément à l'article L. 515-11 du Code de l'environnement, l'indemnisation doit permettre au propriétaire ou à ses ayants droit de se voir couvrir de l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'institution de la servitude d'utilité publique, en considération de l'usage possible des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en l'espèce, la date de référence est le 22 février 1998 ; qu'en appel, les consorts X... justifient de ce qu'ayant acquis le domaine en 1980, ils ont entrepris des gros travaux de rénovation intérieure et extérieure des bâtiments entre 1980 et 1983 ; que notamment les factures produites prouvent l'existence de travaux de toiture, de zinguerie, d'électricité et d'assainissement ; qu'est aussi prouvé l'entretien des terres agricoles, des arbres fruitiers et des oliviers de 1980 à 1998 ; que les lettres de la banque ayant financé l'achat du domaine de Bezud adressées à Pascaline X..., en particulier le 20 septembre 1995, démontre la volonté des propriétaires à réaliser, avec cette acquisition, une opération patrimoniale de rapport ; que le rapport de Jean-Pierre Z..., expert agricole et foncier, agréé par le ministère de l'agriculture, diligenté à la demande des consorts X..., et en date du 5 août 1983, confirme l'existence de travaux de restauration et d'aménagement entrepris depuis 1980 par les consorts X... pour accomplir la double vocation du domaine de Bezud, propriété d'agrément et à vocation agricole et forestière ; que l'expert indique aussi que la maison de gardien est rénovée et que le logement du personnel agricole est en voie d'aménagement ; qu'il précise également que les terres agricoles sont prêtes à être mises en culture, après remise en état, soit 5 hectares 46 ares et 75 centiares ; que l'expert conclut à une plus-value, dégagée par ces travaux et investissements, évaluée en valeur 2007 par les consorts X... à 298. 386  et affirme que ces impenses permettent d'envisager une vocation de propriété de rapport, outre la valeur d'agrément du domaine ; que c'est à bon droit que les consorts X... estiment que l'article L. 515-11 du Code de l'environnement n'exige nullement que les activités, rendues impossibles du fait de la servitude d'utilité publique, avaient été effectivement exploitées par le propriétaire avant la date de référence, dans la mesure où, l'alinéa 3 de ce texte précise qu'est pris en considération l'usage possible des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique, soit en l'espèce au 22 février 1998 ; qu'il n'est pas contestable qu'à la date du 22 février 1998, l'usage possible des bâtiments, supportés par la parcelle C 347 était une activité de location de chambres d'hôtes ainsi que des salles pour des cérémonies et des colloques, que s'agissant des terres agricoles, des vergers et oliviers exploitables, une vente de produits à la ferme était réalisable ; que les courriers du bureau de l'environnement de la préfecture du Var des 20 août 2002 et 16 octobre 2002, ainsi que la réponse du directeur départemental de l'équipement du Var, du 31 juillet 2003, aux consorts X..., établissent que toutes les activités ont été rendues illicites par l'arrêté préfectoral du 9 septembre 1999, lequel interdisait les rassemblements de personnes entre les zones C4 et C5, ayant pour origine une activité commerciale, même saisonnière ; qu'ainsi, les consorts X... ont bien subi un préjudice direct, certain et matériel, qui ne s'analyse pas une perte de chance, comme l'a dit à tort le premier juge, découlant de l'institution d'une servitude publique en septembre 1999, en ne pouvant pas exercer ces deux activités, liées à l'hébergement et à la vente au détail des produits agricoles jusqu'en 2007 ; que l'indemnisation de l'activité liée à l'hébergement sera calculée sur la période de 2002 à 2007, les chambres d'hôtes ayant été aménagées en 2002 ; qu'il sera accordé aux consorts X... la somme demandée de 118. 830  sur la base d'un produit locatif de 26. 400  par an pendant cinq ans, sans pondération de 30 %, comme le propose le commissaire du gouvernement, pour tenir compte de la location possible de la maison de maître pour des cérémonies ponctuelles ; que l'indemnisation de 1999 à 2002 de l'activité de vente au détail de produits agricoles et viticoles sera évaluée à la somme forfaitaire de 10. 000 , à défaut de justificatifs précis, mais eu égard à l'existence de plus de 5 hectares de terres agricoles exploitables en 1998, dont 300 oliviers ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'aux termes de l'arrêté du 9 septembre 1999, ont été interdits entre les limites C4 et C5, soit entre 720 et 1400 mètres du centre de référence, « les lieux de rassemblement de personnes (stades, lieux de culte, marchés, écoles, hôpitaux, etc.), « les agglomérations dense » et « les immeubles de grande hauteur ou formant mur rideau » ; qu'en estimant, sur le fondement d'un courrier erroné du préfet, que l'activité commerciale de chambres d'hôtes était concernée par ces dispositions, cependant qu'elle ne l'était pas, la cour d'appel a violé l'article 4 de l'arrêté du 9 septembre 1999 et l'article L. 515-11 du Code de l'environnement ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE lorsque l'institution des servitudes prévues à l'article L. 515-8 du Code de l'environnement entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit ; que dans le cadre de cette indemnisation, seul est pris en considération « l'usage possible » des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en allouant aux consorts X... une indemnité de 118. 830  au titre d'une perte de produits locatifs « sur la période de 2002 à 2007 », tout en relevant que cette activité locative n'était pas possible à la date de référence du 22 février 1998, puisqu'elle constatait que les chambres d'hôtes avaient été aménagées en 2002 (arrêt attaqué, p. 7 § 5), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 515-11 du Code de l'environnement ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE dans le cadre de l'indemnisation prévue par l'article L. 515-11 du Code de l'environnement, seul est pris en considération « l'usage possible » des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; qu'en énonçant, pour justifier l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, « qu'il n'est pas contestable qu'à la date du 22 février 1998, l'usage possible des bâtiments, supportés par la parcelle C 347 était une activité de location de chambres d'hôtes ainsi que des salles pour des cérémonies et des colloques » (arrêt attaqué, p. 7 § 3), la cour d'appel a confondu les notions « d'usage possible » et « d'usage potentiel », le premier tenant compte des caractéristiques actuelles de la chose et le second tenant compte des qualités de la chose à l'état virtuel ; qu'en indemnisant en définitive une activité qui n'était que virtuelle, et non possible, à la date de référence, puisque les chambres d'hôtes n'ont été aménagées qu'en 2002 (arrêt attaqué, p. 7 § 5), la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du Code de l'environnement ;
ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE l'article 4 de l'arrêté préfectoral du 9 septembre 1999, en ses dispositions relatives à la zone située entre les limites C4 et C5, n'interdisait nullement la vente des produits agricoles dans la ferme qui les produisait mais prohibait seulement les rassemblements de personnes, tels ceux provoqués par l'organisation d'un marché ; qu'en allouant aux consorts X... une somme « forfaitaire » de 10. 000  au titre d'une perte de revenus liée à l'activité de vente au détail de produits agricoles et viticoles pour la période de 1999 à 2002 (arrêt attaqué, p. 7 § 6), sans constater à aucun moment que les intéressés avaient, à quelque époque que ce soit, organisé ou même envisagé d'organiser un marché pour vendre les produits issus de leur fonds, la cour d'appel, qui n'a pas justifié du caractère direct et certain du préjudice qu'elle indemnisait, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 515-11 du Code de l'environnement.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité l'indemnisation allouée aux consorts X... du fait des servitudes d'utilité publique instituées par l'arrêté préfectoral du 9 septembre 1999 à la somme de 128. 830 euros ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE : « la dépréciation de la propriété est certaine mais la présente juridiction ne peut prendre en compte la dépréciation liée à l'existence même du site de la société Titanite comme la vue sur cette usine ou la peur engendrée par les risques d'explosion nécessairement ressentie par le voisinage d'une telle exploitation » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « la propriété des consorts X... n'a subi aucune dépréciation de 1999 à 2007, du fait de l'instauration de la servitude d'utilité publique ; qu'aucune revente n'a été envisagée pendant cette période ; que la propriété était classée en zone naturelle, secteur ND au POS de la commune de Mazauges, les consorts X... ne pouvaient pas construire ; qu'enfin, la dépréciation liée à l'existence même du site de la société Titanobel ne peut être indemnisée par la chambre des expropriations de la cour, statuant en appel d'une décision du juge de l'expropriation » ;
ALORS QUE l'institution de servitudes d'utilité publique dans des zones de danger C4 et C5 en raison des activités projetées et exercées au sein d'un établissement pyrotechnique entraîne un préjudice direct, matériel et certain pour le propriétaire d'un bien situé dans ces zones, consistant en une diminution de la valeur vénale de celui-ci par rapport à un bien non situé dans une zone de danger ; qu'en l'espèce, l'institution de servitudes d'utilité publique dans les zones de danger C4 et C5 entourant la société Titanobel a entraîné un préjudice direct, matériel et certain pour les consorts X..., consistant en une diminution de la valeur vénale du domaine de Bézud situé dans ces zones par rapport à un bien situé hors de ces zones ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 515-11 du code de l'environnement, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice.