LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1251-3° du code civil ensemble l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 2009), que la société Banque régionale de l'Ouest (BRO), aux droits de laquelle vient le Crédit industriel de l'Ouest (le CIO), a consenti le 26 octobre 1994 à la société civile immobilière Le Galant (la SCI) une garantie d'achèvement d'une opération immobilière commercialisée sous le régime de la vente en état futur d'achèvement ; que la SCI n'ayant pu achever le programme, la banque a consenti le 4 juillet 1997 à la société Recoval, nouvel associé de la SCI, une garantie à première demande pour l'achèvement des travaux en acceptant de prendre en charge de façon irrévocable une éventuelle perte à terminaison ; que l'opération s'étant révélée déficitaire, la SCI a obtenu un crédit de TVA ; que la banque a sollicité le paiement par cette SCI du crédit de TVA au motif qu'il réduisait la perte garantie ;
Attendu que pour condamner la SCI Le Galant à payer à la société CIO la somme de 173 612 euros outre intérêts, l'arrêt retient que cette société est subrogée dans les droits des créanciers et que le crédit de TVA lié à l'opération immobilière ayant été obtenu parce que l'opération a été déficitaire et venant réduire le montant de la perte finale supportée par la banque, celle-ci est fondée à exercer un recours subrogatoire sur ce qui ne constitue pas une perte finale ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, si la banque qui a, par son paiement, libéré la SCI de son obligation à la charge définitive de la dette est subrogée dans les droits des acquéreurs elle ne peut avoir plus de droit que ceux-ci et que les acquéreurs n'avaient pas vocation à obtenir de la SCI venderesse le paiement d'un crédit de TVA, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Crédit industriel de l'Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Crédit industriel de l'Ouest à payer à M.

et aux sociétés Le Galant et Recoval, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Crédit industriel de l'Ouest ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M.

et les sociétés Le Galant et Recoval
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la SCI LE GALANT à verser à la société Crédit Industriel de l'Ouest la somme de 173.612  avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2004 et capitalisation des intérêts à partir du 4 décembre 2005 ;
AUX MOTIFS QUE « les intimés soutiennent que la SCI a bénéficié du crédit de TVA à titre personnel par application des dispositions fiscales et qu'il ne s'agit en aucun cas d'un produit de l'opération de construction ; qu'ainsi la banque n'a pas de recours subrogatoire ; que la garantie d'achèvement de 1994 ne prévoit aucune obligation de remboursement d'un crédit de TVA ; que la garantie à première demande a été conclue avec la société ECOVAL et ne peut être invoquée contre la SCI, outre que l'accord de 1997 ne comporte pas d'obligation de remboursement ; que la banque a réglé, pour le compte de la SCI une somme de 34.836.572,2O F en exécution de la garantie d'achèvement soumise au régime des dispositions de l'article R261-21 du code de la construction et de l'habitation ; que ce texte prévoit que « la garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R.261-17 prend la forme : a) soit d'une ouverture de crédit... b) soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble... » ; qu'en l'espèce, la convention de garantie d'achèvement est explicitement celle de l'alinéa R261-21 b auquel elle se réfère ; que la subrogation dans les droits du créancier au profit d'une tierce personne qui le paye est ou conventionnelle ou légale ; qu'il n'est pas produit de convention comportant une telle stipulation ; qu'en application de l'article 1251 3ème du Code Civil elle a lieu de plein droit au profit de celui qui, étant tenu avec d'autres et pour d'autres au paiement de la dette, avait intérêt de l'acquitter ; que le crédit de TVA est lié à l'opération immobilière, venant réduire le montant de la perte finale supportée par la banque ; qu'il a été obtenu parce que l'opération immobilière a été déficitaire ; que le CIO est fondé à exercer un recours subrogatoire sur ce qui ne constitue pas une perte finale » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la subrogation légale de l'article 1251-3° du code civil n'est ouverte qu'à celui qui, étant tenu avec d'autres ou pour d'autres au paiement d'une dette, a libéré par son paiement le débiteur final de celle-ci ; que le garant de l'achèvement d'un immeuble, qui remplit une obligation personnelle est tenu, dans ses rapports avec le vendeur défaillant, de la charge définitive des travaux de construction et ne dispose par conséquent pas du recours subrogatoire légal de plein droit contre ce dernier ; qu'en faisant droit à l'action subrogatoire du Crédit Industriel de l'Ouest dirigée contre la SCI LE GALANT, la Cour d'appel a violé les articles 1251-3° du code civil, L.261-11 et R.261-21 du code de la construction et de l'habitation.
ALORS, D'AUTRE PART, QUE le tiers solvens ne peut engager d'action subrogatoire contre la personne qu'il a libérée par son paiement qu'à la condition de ne pas être légalement ou contractuellement tenu de supporter la charge définitive de la dette ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que par acte en date du 4 juillet 1997, le Crédit Industriel de l'Ouest s'était engagé « à prendre en charge une éventuelle perte à terminaison de façon irrévocable » ; qu'en accueillant l'action subrogatoire de cette société contre la SCI LE GALANT, cependant que le Crédit Industriel de l'Ouest avait accepté de supporter la charge finale d'une éventuelle perte liée à l'opération immobilière au titre de laquelle il avait accordé la garantie d'achèvement, ce qui lui interdisait d'exercer un recours subrogatoire contre le vendeur, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1251-3° du cod e civil ;
ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la subrogation légale investit le tiers solvens des seuls droits et actions dont disposait le créancier contre le débiteur ; qu'en l'espèce, la banque ayant consenti une garantie d'achèvement n'aurait pu exercer un recours subrogatoire contre le vendeur que dans la limite des droits et actions dont disposait l'acquéreur à l'égard de ce dernier ; qu'en condamnant la SCI LE GALANT, en sa qualité de vendeur, à payer au Crédit Industriel de l'Ouest le montant du crédit de taxe sur la valeur ajoutée qui lui avait été versé par l'administration fiscale, au motif que ce crédit d'impôt était « lié à l'opération immobilière, venant réduire le montant de la perte finale supportée par la banque », et qu'il avait été « obtenu parce que l'opération avait été déficitaire », cependant que ce crédit d'imposition constituait une créance du vendeur sur le Trésor Public sur laquelle l'acquéreur de l'immeuble n'avait aucun droit, de sorte que la banque, subrogée dans les droits de celui-ci, ne pouvait en avoir davantage, la Cour d'appel a violé les articles 1251-3° du code civil et R.261-21 du code de la construction et de l'habitation.
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU' en application de l'article R.261-21 du code de la construction et de l'habitation, le garant est tenu de payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble lorsque le promoteur ou le vendeur se révèle dans l'impossibilité de le faire ; que cette garantie n'est pas subordonnée à la constatation préalable de l'insolvabilité de ce dernier ; que la Cour d'appel, constatant qu'après achèvement de l'immeuble au moyen des fonds versés par le Crédit Industriel de l'Ouest au titre de sa garantie, la SCI LE GALANT, promoteur, avait bénéficié d'un crédit de TVA d'un montant de 173.612 , l'a condamnée à verser cette somme au garant au motif qu'elle « venait réduire le montant de la perte finale supportée par la banque » ; que la Cour d'appel, qui subordonne ainsi le jeu de la garantie d'achèvement à la condition d'insolvabilité du promoteur et qui, par voie de conséquence, oblige ce dernier à reverser au garant, après la mise en jeu de la garantie d'achèvement, toute somme qu'il aurait reçue « en lien avec l'opération immobilière », à l'effet de limiter les pertes subies par celui-ci, a violé les articles 1134 et 1251-3° du code civil et R.261-21 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE le garant qui a fait l'avance des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, ne dispose d'aucune action en répétition de l'indu contre le vendeur ou le promoteur ; que la Cour d'appel, qui, au prétexte que le crédit de TVA dont la SCI LE GALANT était bénéficiaire, était lié à l'opération immobilière et permettait de réduire le montant des pertes de la banque, condamne la SCI LE GALANT à lui en restituer le montant, viole l'article 1371 du code civil.
ALORS, ENFIN, QU' en faisant droit à la demande du Crédit Industriel de l'Ouest tendant à la condamnation de la SCI LE GALANT à lui payer la somme de 173.612  correspondant au crédit de TVA dont cette société avait bénéficié, sans préciser quel était le fondement juridique de l'obligation qu'aurait eue la SCI LE GALANT de reverser le montant de ce crédit d'imposition, soit à l'acquéreur, soit au Crédit Industriel de l'Ouest subrogé dans ses droits, la Cour d'appel a violé les articles 12 et 455 du code de procédure civile.