LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 janvier 2008), que la SCI HVR (la SCI), propriétaire d'un local commercial donné à bail à la société Cambacauto, a donné congé à cette dernière avec offre de renouvellement pour le 1er juillet 2003, puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé en arguant de la monovalence des locaux ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de fixer le loyer renouvelé en application des règles du plafonnement, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté qu'il résultait tant des autorisations administratives d'origine que de la disposition des lieux que l'immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d'une seule utilisation, celle de garage hôtel, et que l'expert avait relevé l'existence d'obstacles matériels triviaux à l'exercice d'autres activités, ce dont il résultait nécessairement que les locaux loués constituaient un élément structurellement dépendant d'un tout indissociable permettant une unité d'exploitation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145 46 du code de commerce et 23 8 du décret du 30 septembre 1953 ;
2°/ que l'exercice dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'est l'accessoire de l'autre ne saurait écarter la qualification de locaux monovalents, dès lors que les locaux objets du bail ont été construits et aménagés en vue d'une seule utilisation ne pouvant être exclue sans des travaux importants ou des transformations profondes et coûteuses ; qu'en effet, l'exclusion de la qualification de locaux monovalents suppose que les locaux offrent dans leur état initial d'autres possibilités rationnelles d'utilisation commerciale ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément retenu l'existence d'importantes difficultés d'exploitation de l'activité de confection dans les deux étages supérieurs, liées à la configuration des locaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145 46 du code de commerce et 23 8 du décret du 30 septembre 1953 ;
3°/ que l'exclusion de la qualification de locaux monovalents suppose que les locaux offrent dans leur état initial d'autres possibilités rationnelles d'utilisation commerciale ; qu'en se bornant à retenir l'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'était l'accessoire de l'autre, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la destination de garage hôtel pouvait être changée sans travaux importants ou transformations profondes et coûteuses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145 46 du code de commerce et 23 8 du décret du 30 septembre 1953 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d'une seule utilisation, celle de garage hôtel, que cependant depuis 1982, suite à la signature d'un avenant au bail autorisant la sous location partielle, nonobstant les obstacles matériels  relevés par l'expert, deux activités distinctes étaient exercées, celle initialement prévue sur cinq niveaux et, avec d'importantes difficultés d'exploitation liées à la configuration des locaux, celle de confection dans les deux étages supérieurs, que l'activité de confection n'était ni complémentaire ni interdépendante de celle de garage hôtel, qu'elle avait une clientèle distincte, qu'elle occupait un quart des locaux et que le bailleur reconnaissait son importance économique en sollicitant la fixation du loyer des deux niveaux sous loués à un montant correspondant à 40 % du loyer total demandé, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que dans ces conditions d'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'était l'accessoire de l'autre, la monovalence des locaux ne pouvait être retenue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI HVR aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI HVR à payer à la société Cambacauto la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI HVR ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour la SCI HVR.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le loyer renouvelé à la somme de 119.009   hors charges à compter du 1er juillet 2003, et débouté en conséquence la société HVR de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé à la valeur locative en raison de la monovalence des locaux loués à la société Cambacauto ;
AUX MOTIFS QU' il résulte tant des autorisations administratives d'origine que de la disposition des lieux, que l'immeuble en litige a été construit dans les années 1970 en vue d'une seule utilisation, celle de garage-hôtel, outre des activités accessoires liées à l'automobile mentionnées au bail ; que cependant, et nonobstant les obstacles matériels triviaux relevés par l'expert, il n'en est pas moins constant que depuis l'année 1982 deux activités distinctes y sont exercées, celle initialement prévue de garage hôtel au sous-sol, au rez-de-chaussée et aux trois premiers étages, et, avec d'importantes difficultés d'exploitation liées à la configuration des locaux, celle de confection dans les deux étages supérieurs ; qu'il est patent que l'activité de confection exercée dans les étages supérieurs n'est en aucune manière complémentaire ou interdépendante de celle de garage-hôtel et que leurs clientèles en sont totalement distinctes () ; que pour soutenir que les locaux restent globalement monovalents, le bailleur estime qu'il convient d'apprécier l'importance respective des parties d'immeubles affectées au garage-hôtel et celles affectées à la confection ; qu'il écrit que l'importance respective des surfaces n'est guère douteuse puisque seuls deux demi-niveaux sont affectés à la sous-location ; qu'il ajoute que les chiffres d'affaires ne peuvent être comparés puisque, s'agissant de sous locations, ceux consacrés à la confection ne sont pas connus ; qu'il résulte des termes du bail que la sous-location porte sur deux niveaux (et non sur deux demi-niveaux) sur les huit que contient l'immeuble, soit un quart des locaux ; que si les chiffres d'affaires des activités de confection ne sont pas connus, le bailleur reconnaît leur importance économique puisque dans ses développements relatifs à la fixation du montant du loyer, il propose de retenir celui correspondant aux locaux de garage-hôtel à la somme de 157.000   et celui relatif aux emplacements sous-loués (cette fois pour deux plateaux entiers !) à la somme de 112.860  , soit à plus de 40 % du loyer global réclamé ; que, dans ces conditions, l'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'est l'accessoire de l'autre ne permet pas de retenir une monovalence des locaux ;
1° / ALORS QU' en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément constaté qu'il résultait tant des autorisations administratives d'origine que de la disposition des lieux que l'immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d'une seule utilisation, celle de garage-hôtel, et que l'expert avait relevé l'existence d'obstacles matériels triviaux à l'exercice d'autres activités, ce dont il résultait nécessairement que les locaux loués constituaient un élément structurellement dépendant d'un tout indissociable permettant une unité d'exploitation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-46 du code de commerce et 23-8 du décret du 30 septembre 1953 ;
2°/ ALORS QUE l'exercice dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'est l'accessoire de l'autre ne saurait écarter la qualification de locaux monovalents, dès lors que les locaux objets du bail ont été construits et aménagés en vue d'une seule utilisation ne pouvant être exclue sans des travaux importants ou des transformations profondes et coûteuses ; qu'en effet, l'exclusion de la qualification de locaux monovalents suppose que les locaux offrent dans leur état initial d'autres possibilités rationnelles d'utilisation commerciale ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément retenu l'existence d'importantes difficultés d'exploitation de l'activité de confection dans les deux étages supérieurs, liées à la configuration des locaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-46 du code de commerce et 23-8 du décret du 30 septembre 1953 ;
3°/ ALORS QUE l'exclusion de la qualification de locaux monovalents suppose que les locaux offrent dans leur état initial d'autres possibilités rationnelles d'utilisation commerciale ; qu'en se bornant à retenir l'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'était l'accessoire de l'autre, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la destination de garage-hôtel pouvait être changée sans travaux importants ou transformations profondes et coûteuses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145 46 du code de commerce et 23-8 du décret du 30 septembre 1953.
Sur l'affectation des locaux à une autre utilisation que celle pour laquelle ils ont été construits, à rapprocher :3e Civ., 29 avril 1998, pourvoi n° 96-14.664, Bull. 1998, III, n° 85 (cassation), et l'arrêt cité