LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause, sur sa demande, la SCP Aegerter Olivier Chesnel et Nottet, contre laquelle n'est pas dirigé le moyen du pourvoi ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 215, alinéa 3, du code civil ;
Attendu que suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2003, établi par l'agence immobilière Europe Immo 93, M. X..., marié sous le régime de la séparation de biens, a consenti aux époux Y... une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille ; qu'il était convenu que l'acte de vente serait régularisé par acte authentique le 1er juillet 2004 ; que Mme X... s'est opposée à la vente ; que les époux Y... ont assigné les époux X..., l'agence immobilière Europe Immo 93 et la SCP notariale Aegerter Olivier Chesnel et Nottet afin de voir condamner les époux X... au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale et de voir condamner solidairement la SCP notariale et l'agence immobilière au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour condamner M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros au titre de l'indemnité contractuelle, l'arrêt énonce que la nullité édictée par l'article 215 du code civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas absolue mais relative et que M. X..., qui ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi alors que la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros, l'arrêt rendu le 27 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Vu les articles 629 et 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des époux X... et les condamne à payer à la SCP Aergerter Olivier Chesnel et Nottet la somme de 1 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 18.300  au titre de l'indemnité contractuelle ;
AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 215 du Code civil, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ; que celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation ; qu'il s'infère de ces dispositions que la nullité instituée par ce texte, dont l'action est ouverte seulement au bénéfice de l'époux qui n'a pas donné son consentement, est relative et non absolue ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a relevé que Monsieur Maurice X..., qui avait donné mandat à la société EUROPE IMMO 93 de vendre le pavillon litigieux et signé l'acte de vente sous seing privé du 18 octobre 2003, ne pouvait se prévaloir de la nullité dudit acte et restait tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs, peu important la légitimité de la croyance de ces derniers au mandat apparent dont il aurait ou non été investi par son épouse ; qu'ensuite, la vente d'un bien indivis par un seul des coïndivisaires n'est pas nulle mais seulement inopposable à l'indivisaire qui n'y a pas consenti, en sorte que les appelants ne peuvent se prévaloir de la nullité de l'acte sous seing privé incriminé en raison du défaut de consentement de Madame Raymonde X..., coïndivisaire ; qu'enfin, aucun justificatif produit aux débats ne permet de mettre en doute la validité du consentement à la vente de Monsieur Maurice X..., qui a confié successivement, à une année de distance, deux mandats de vente à la société EUROPE IMMO 93 et a permis aux employés de l'agence de faire visiter le bien objet de la vente, visites qui se sont, au demeurant, déroulées en présence de Madame Raymonde X... qui n'y a opposé aucune objection ; que c'est donc par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a condamné Monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 18.300  correspondant à la clause pénale, somme dont il n'est pas démontré qu'elle excéderait de façon manifestement exagérée le préjudice subi par les époux Y... ; qu'aucune faute de nature à diminuer celle de Monsieur Maurice X... n'est établie à l'encontre des époux Y..., qui n'avaient aucune obligation de s'enquérir du consentement à la vente de Madame Raymonde X... avant de signer, de bonne foi, l'acte de vente sous seing privé du 18 octobre 2003 avec l'époux de celui-ci (arrêt attaqué pp 5-6) ;
ALORS, d'une part, QUE le mari ne peut disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ; que l'acte accompli par lui à cette fin est atteint de nullité et se trouve dès lors privé de tout effet ; qu'en estimant que la vente par le seul Monsieur X... du pavillon assurant le logement de la famille n'était pas nul mais seulement inopposable à Madame X..., de sorte que le mari restait tenu de l'exécution de l'acte de vente vis-à-vis des époux Y..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 215, alinéa 3, du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE le consentement du conjoint doit porter non seulement sur le principe de la disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, mais aussi sur les conditions de leur cession ; qu'en relevant que le pavillon litigieux avait fait l'objet de visites qui s'étaient déroulées « en présence de Madame Raymonde X... qui n'y  avait  opposé aucune objection » quand cette seule présence de l'épouse lors des visites ne pouvait constituer un consentement de celle-ci à une vente dont elle ne connaissait pas les conditions, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 215, alinéa 3, du Code civil ;
ALORS, enfin, QU'il appartenait en toute hypothèse aux époux ABSALON, conseillés par l'agence immobilière, d'exiger les consentements nécessaires à la validité de la vente qu'ils signaient ; qu'en affirmant « qu'aucune faute de nature à diminuer celle de Monsieur Maurice X...  n'était  établie à l'encontre des époux Y..., qui n'avaient aucune obligation de s'enquérir du consentement à la vente de Madame Raymonde X... avant de signer, de bonne foi, l'acte de vente sous seing privé du 18 octobre 2003 avec l'époux de celui-ci », la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
Sur l'étendue de la nullité dans le cadre de l'article 215, alinéa 3, du code civil, à rapprocher :1re Civ., 11 octobre 1989, pourvoi n° 88-13.631, Bull. 1989, I, n° 315 (cassation).
Sur le fait que la nullité de l'acte affecte également les clauses destinées à sanctionner l'inexécution du contrat :1re Civ., 27 juin 1978, pourvoi n° 78-10.145, Bull. 1978, I, n° 241 (cassation)