LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1722 du code civil ;
Attendu, selon ce texte, que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ;
Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l'impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 30 novembre 2016), que, le 1er avril 2014, un incendie est survenu dans des locaux à usage commercial appartenant à la société Toulouse Immob et donnés en location à la société La Boulange toulousaine ; que, le 3 juin 2014, la bailleresse a notifié à la locataire la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, puis l'a assignée en constatation de cette résiliation ; que la locataire a sollicité reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux de remise en état ;
Attendu que, pour dire n'y avoir lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et condamner la bailleresse à exécuter des travaux, l'arrêt retient qu'à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit ne peut être constatée et que, le bail se poursuivant, la société Toulouse Immob, en sa qualité de bailleur, doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que l'immeuble était devenu impropre à l'exploitation prévue au bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux  ;
Condamne la société La Boulange toulousaine aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Boulange toulousaine et la condamne à verser la somme de 3 000 euros à la société Toulouse Immob ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Z..., avocat aux Conseils, pour la société Toulouse Immob
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué
D'AVOIR dit n'y avoir lieu à constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, dit n'y avoir lieu à fixer une indemnité d'occupation, condamné la société Toulouse Immob à procéder aux travaux de remise en état tels que listés par les experts d'assurance dans l'état des pertes établi à la suite de la réunion contradictoire du 3 juin 2014, dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, dit qu'à défaut d'achèvement dans le délai imparti, il courra une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, débouté la société Toulouse Immob de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'avoir condamné aux dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; QUE lorsque les locaux loués sont partiellement détruits, cette perte partielle peut être assimilée à une destruction totale au sens de l'article 1722 en cas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou de nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur vénale de cette chose ; QU'en l'espèce, l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB est constitué par un rez de chaussée où étaient installés deux commerces dont celui de la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE, où s'est déclaré l'incendie, pour une cause restée inconnue, ainsi qu'un premier étage, avec deux appartements, dont un également loué à la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE ; Qu'il ressort des photographies de l'intérieur des locaux loués, tel qu'apparaissant dans le constat d'huissier du 5 mai 2014, que tous les aménagements intérieurs du commerce, qui avaient été réalisés par le preneur, ont été détruits et que la dégradation du plancher du premier étage a imposé la pose d'étais pour éviter son effondrement ; qu'il résulte également du diagnostic de solidité visuel produit que les linteaux au-dessus des deux vitrines ont été dégradés et que des fissures d'une largeur de 5mm ont été relevés en milieu de portée desdits linteaux ainsi qu'aux appuis ; QU'ainsi, la destruction partielle de l'immeuble loué serait assimilable à une perte totale, ce dernier étant devenu impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail par l'appelante, si le coût des travaux nécessaires à la remise en état excède la valeur vénale de la chose louée ; QU'il résulte des deux attestations d'agents immobiliers produites par la SCI TOULOUSE IMMOB que la valeur vénale des locaux loués par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE serait comprise entre 100 000 euros et 129 000 euros ; qu'en revanche, la valeur communiquée par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE d'un montant compris entre 350 000 et 400 000 euros ne peut pas être prise en compte en ce qu'elle porte non pas seulement sur les locaux loués, mais sur la totalité de l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB ; que l'estimation du coût des travaux de remise en état s'élève à la somme de 115 512,58 euros HT, estimation réalisée à partir d'un chiffrage très détaillé des différents postes de travaux, prévoyant à titre d'exemple la réparation des fissures pour un montant de 815 euros HT ; qu'il apparaît ainsi que le coût des travaux de remise en état n'excède pas la valeur vénale de la partie de l'immeuble sinistrée mais lui est équivalent ; QUE dès lors, à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit à compter du 1er octobre 2014 ne peut pas être constatée ;
QUE par ailleurs, la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI TOULOUSE IMMOB à faire réaliser les travaux de remise en état tels qu'estimés par les experts d'assurance ; qu'en l'absence de résiliation du bail, qui se poursuit donc entre les parties, la SCI TOULOUSE IMMOB en sa qualité de bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état ; que pour s'assurer du respect de cette obligation, leur réalisation sera assortie d'une astreinte telle que fixée au dispositif de la présente décision, étant précisé que le délai de 4 mois accordé avant que l'astreinte ne coure éventuellement prend en considération la réalisation d'ores et déjà des travaux de toiture, tels qu'ils apparaissent sur des photographies produites par l'appelante ;
QUE la SCI TOULOUSE IMMOB forme un appel incident en sollicitant la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 1.729,14 € HT pour la période courant du Ier avril 2014 au 20 février 2015, date de remise des clés, soit la somme de 18.511 € HT ; que cependant, la résiliation de plein droit n'étant pas constatée, cette demande devient sans objet, étant relevé que les parties n'ont formulé aucune autre demande dans l'hypothèse de l'absence de constat de la résiliation du bail ;
QU'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris ; QU'enfin, la SCI TOULOUSE IMMOB, qui n'obtient pas satisfaction, sera condamnée aux dépens d'appel ;
1/ ALORS QUE si pendant la durée du contrat de bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que si la chose louée n'est détruite que partiellement, cette perte partielle est assimilée à une perte totale quand la destruction rend l'immeuble impropre à sa destination ou si le coût des travaux de remise en état est excessif au regard de la valeur de l'immeuble ; que le constat d'une seule de ces circonstances suffit pour que la destruction matérielle partielle de l'immeuble soit assimilée à une perte totale ; qu'en refusant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail après avoir pourtant relevé que l'immeuble était devenu impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail après l'incendie l'ayant détruit partiellement en se fondant sur le fait que le coût des travaux nécessaires à sa remise en état n'excèderait pas sa valeur vénale, quand cette circonstance était indifférente dès lors qu'était constaté une destruction partielle de l'immeuble rendant impossible un usage conforme à sa destination, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil ;
2/ ALORS QU'une chose est réputée détruite totalement au sens de l'article 1722 du code civil lorsqu'il existe un déséquilibre manifeste entre les revenus et la valeur de l'immeuble et le coût des travaux de remise en état nécessaires ; que tel est le cas non seulement si le coût des travaux excède la valeur vénale de la chose louée mais aussi s'il lui est équivalent ; qu'en énonçant que l'immeuble faisant l'objet du contrat de bail ne pouvait être considéré comme détruit totalement dès lors que le coût des travaux de remise en état n'excédait pas la valeur vénale de la partie de l'immeuble sinistrée mais lui était équivalent, la cour d'appel a méconnu la disposition susvisée.
SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire,
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Toulouse Immob à procéder aux travaux de remise en état tels que listés par les experts d'assurance dans l'état des pertes établi à la suite de la réunion contradictoire du 3 juin 2014, dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, dit qu'à défaut d'achèvement dans le délai imparti, il courra une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, débouté la société Toulouse Immob de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'avoir condamné aux dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; QUE lorsque les locaux loués sont partiellement détruits, cette perte partielle peut être assimilée à une destruction totale au sens de l'article 1722 en cas d'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination ou de nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur vénale de cette chose ; QU'en l'espèce, l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB est constitué par un rez de chaussée où étaient installés deux commerces dont celui de la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE, où s'est déclaré l'incendie, pour une cause restée inconnue, ainsi qu'un premier étage, avec deux appartements, dont un également loué à la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE ; Qu'il ressort des photographies de l'intérieur des locaux loués, tel qu'apparaissant dans le constat d'huissier du 5 mai 2014, que tous les aménagements intérieurs du commerce, qui avaient été réalisés par le preneur, ont été détruits et que la dégradation du plancher du premier étage a imposé la pose d'étais pour éviter son effondrement ; qu'il résulte également du diagnostic de solidité visuel produit que les linteaux au-dessus des deux vitrines ont été dégradés et que des fissures d'une largeur de 5mm ont été relevés en milieu de portée desdits linteaux ainsi qu'aux appuis ; QU'ainsi, la destruction partielle de l'immeuble loué serait assimilable à une perte totale, ce dernier étant devenu impropre à l'exploitation prévue au contrat de bail par l'appelante, si le coût des travaux nécessaires à la remise en état excède la valeur vénale de la chose louée ; QU'il résulte des deux attestations d'agents immobiliers produites par la SCI TOULOUSE IMMOB que la valeur vénale des locaux loués par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE serait comprise entre 100 000 euros et 129 000 euros ; qu'en revanche, la valeur communiquée par la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE d'un montant compris entre 350 000 et 400 000 euros ne peut pas être prise en compte en ce qu'elle porte non pas seulement sur les locaux loués, mais sur la totalité de l'immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE IMMOB ; que l'estimation du coût des travaux de remise en état s'élève à la somme de 115 512,58 euros HT, estimation réalisée à partir d'un chiffrage très détaillé des différents postes de travaux, prévoyant à titre d'exemple la réparation des fissures pour un montant de 815 euros HT ; qu'il apparaît ainsi que le coût des travaux de remise en état n'excède pas la valeur vénale de la partie de l'immeuble sinistrée mais lui est équivalent ; QUE dès lors, à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit à compter du 1er octobre 2014 ne peut pas être constatée ;
QUE par ailleurs, la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI TOULOUSE IMMOB à faire réaliser les travaux de remise en état tels qu'estimés par les experts d'assurance ; qu'en l'absence de résiliation du bail, qui se poursuit donc entre les parties, la SCI TOULOUSE IMMOB en sa qualité de bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état ; que pour s'assurer du respect de cette obligation, leur réalisation sera assortie d'une astreinte telle que fixée au dispositif de la présente décision, étant précisé que le délai de 4 mois accordé avant que l'astreinte ne coure éventuellement prend en considération la réalisation d'ores et déjà des travaux de toiture, tels qu'ils apparaissent sur des photographies produites par l'appelante ;
QU'il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris ; QU'enfin, la SCI TOULOUSE IMMOB, qui n'obtient pas satisfaction, sera condamnée aux dépens d'appel ;
ALORS QUE si le bailleur est obligé d'entretenir la chose durant le cours du contrat de bail, il n'est pas tenu à reconstruction en cas de perte totale ou partielle de la chose due à un cas fortuit ; que la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire ; qu'en condamnant la société Toulouse Immob à faire réaliser les « travaux de remise en état » de l'immeuble après avoir constaté sa destruction partielle par cas fortuit, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil.