LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er octobre 2020

M. PIREYRE, président
Arrêt n° 976 F-P+B+I
Pourvoi n° T 19-14.973
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
La société Les Confins, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° T 19-14.973 contre l'arrêt rendu le 28 février 2019 par la cour d'appel de Colmar (12e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Crédit agricole next bank, société de droit suisse, dont le siège est [...] ), défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Cardini, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la SCI Les Confins, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société Crédit agricole next bank, et l'avis de M. Aparisi, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 8 juillet 2020 où étaient présents M. Pireyre, président, M. Cardini, conseiller référendaire rapporteur, Mme Martinel, conseiller doyen, et Mme Thomas, greffier de chambre,
la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 28 février 2019) et les productions, par une ordonnance du 27 avril 2010, un tribunal d'instance, statuant comme tribunal de l'exécution, a ordonné, à la requête de la société Crédit agricole financements, désormais dénommée Crédit agricole next bank, l'exécution forcée par voie d'adjudication des biens immobiliers appartenant à la SCI Les Confins (la SCI).
2. Un premier notaire a dressé le procès-verbal des débats en date du 19 octobre 2016, aux termes duquel les parties ont décidé de fixer la date d'adjudication courant mars 2017. Un second notaire, désigné en remplacement du précédent, a rédigé le cahier des charges, le 16 janvier 2018, et fixé l'adjudication au 29 mars 2018.
3. Saisi d'objections et d'observations de la SCI, le tribunal a, par ordonnance du 22 mars 2018, dit n'y avoir lieu à annulation du procès-verbal des débats et du cahier des charges.
4. La SCI a formé un pourvoi immédiat contre cette décision.
5. Par ordonnance du 13 avril 2018, le tribunal a maintenu sa précédente décision et transmis le dossier à la cour d'appel.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
7. La SCI fait grief à l'arrêt de confirmer l'ordonnance rejetant ses objections et de la débouter de ses conclusions tendant à ce que soient déclarés nuls et non avenus le procès-verbal établi par M. A... le 19 octobre 2016 et le cahier des charges établi le 16 janvier 2018 par M. R... alors « qu'il résulte de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal doit, avant d'établir le cahier des charges, convoquer les parties pour débattre les points à examiner ; que la SCI faisait valoir que M. R..., désigné par ordonnance du 10 juillet 2017, avait établi le cahier des charges « sans avoir nullement pris attache avec les parties et encore moins avec la SCI Les Confins », de sorte que la procédure contradictoire avait été méconnue ; qu'en statuant comme ci-dessus sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
8. Selon l'article 147 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, le notaire convoque, d'abord, par lettre recommandée le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur, pour débattre les points à examiner, notamment la mise à prix, les conditions, l'époque, le mode et le lieu de l'adjudication, et dresse, ensuite, un procès-verbal de ces débats, fait mettre à jour la copie du livre foncier et procède sans délai à la rédaction du cahier des charges.
9. Il résulte de ce texte qu'après avoir convoqué le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur pour débattre des points à examiner et dressé le procès-verbal des débats, le notaire n'a pas à les convoquer à nouveau avant de rédiger le cahier des charges.
10. Ayant retenu, d'une part, que la question de la mise à prix avait bien été débattue lors de la réunion du 19 octobre 2016, le notaire ayant indiqué disposer d'une estimation de la valeur de l'immeuble de la part du créancier qui ne tenait pas compte de son occupation actuelle, et, d'autre part, que la SCI, qui était présente lors des débats et avait signé le procès-verbal, ne pouvait invoquer le non-respect du contradictoire, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel a statué comme elle l'a fait.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
12. La SCI fait le même grief à l'arrêt alors « qu'il résulte des articles 147 et 148 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal, après avoir convoqué les parties pour débattre de pour débattre les points à examiner, notamment la mise à prix, les conditions, l'époque, le mode et le lieu de l'adjudication, procède « sans délai » à la rédaction du cahier des charges, la vente devant ensuite avoir lieu dans les trois mois suivant la rédaction de ce cahier ; qu'en décidant que le notaire avait pu établir le cahier des charges le 16 janvier 2018, tout en constatant que les parties avaient été réunies le 19 octobre 2016 et étaient convenues d'une vente qui devait avoir lieu « courant mars 2017 », la cour d'appel a violé les articles 147 et 148 de la loi susvisée du 1er janvier 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. »
Réponse de la Cour
13. Selon l'article 148 de la loi du 1er juin 1924 précitée, le délai entre le jour où l'adjudication a été fixée et celui auquel elle a lieu ne peut dépasser trois mois. Selon l'article 159, alinéa 2, de la même loi, les infractions aux prescriptions sur la procédure en entraînent la nullité complète ou partielle, selon l'importance des prescriptions enfreintes, l'étendue des infractions et le préjudice vraisemblablement causé aux parties intéressées.
14. Ayant retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que le cahier des charges avait été rédigé le 16 janvier 2018 et l'adjudication fixée au 29 mars 2018, sans qu'il soit justifié d'un grief de la part du débiteur quant au report d'une année de la date d'adjudication, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel a statué comme elle l'a fait.
15. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Confins aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCI Les Confins et la condamne à payer à la société Crédit agricole next bank la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt et signé par lui et Mme Martinel, conseiller doyen, en remplacement du conseiller référendaire rapporteur empêché, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Confins
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rejetant les objections de la SCI Les Confins et débouté celle-ci de ses conclusions tendant à ce que soient déclarés nuls et non avenus le procès-verbal établi par Me A... le 19 octobre 2016 et le cahier des charges établi le 16 janvier 2018 par Maître R...,
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la mise à prix, comme l'a relevé le premier juge, la question de la mise à prix a bien été débattue lors de la réunion du 19 octobre 2016 puisque le notaire a indiqué disposer d'une estimation de la valeur de l'immeuble de la part du créancier qui ne tenait pas compte de l'occupation actuelle de l'immeuble ; qu'il convient de relever que la SCI Les Confins était présente lors des débats et a signé le procès-verbal de sorte qu'elle ne peut invoquer le non-respect du contradictoire ; que le procès-verbal mentionne en outre que le prix sera déterminé dans le cahier des charges de la vente ; que le cahier des charges fixe la mise à prix à 250.000 euros alors que la seule estimation est celle du créancier qui était de 358.500 euros ; que la mise à prix doit être attractive et ne correspond pas à la valeur vénale du bien, à laquelle il est habituel d'appliquer un abattement d'un tiers afin de susciter les enchères ce qui est le cas en l'espèce ; qu'il n'est produit aucun élément probant quant à la valeur actuelle du bien immobilier de nature à remettre en cause la mise à prix par lot unique et alors que la séparation en deux appartements n'est pas démontrée ; qu'il n'est pas davantage justifié que l'échec d'une vente amiable au prix de 600.000 euros soit du fait du créancier qui n'y avait du reste aucun intérêt ; que selon l'article 147 de la loi du 1er juin 1924, le notaire convoque le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur pour débattre les points à examiner notamment la mise à prix, les conditions, l'époque le mode et le lieu de l'adjudication ; qu'en l'espèce, les sujets, qui ne sont pas limitatifs, ont été abordés et la date de l'adjudication a été indiquée comme devant intervenir dans un délai de trois mois à compter de l'établissement du cahier des charges et les comparants ont décidé de fixer la date d'adjudication courant mars 2017 ; que le cahier des charges a été rédigé le 16 janvier 2018 et l'adjudication fixée au 29 mars 2018, sans qu'il ne soit justifié d'un grief de la part du débiteur quant au report d'une année de la date d'adjudication ; qu'en conséquence, aucune nullité au sens de l'article 159 de la loi du 1er juin 1924 ne saurait être encourue et l'ordonnance du 22 mars 2018 doit être confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la question de la mise à prix a bien été évoquée lors de la réunion du 19 octobre 2016 au cours de laquelle le notaire a déclaré disposer d'une estimation établissant la valeur de l'immeuble à 358.500 € ; que la SCI Les Confins présente lors de cette réunion et qui en a signé le procès-verbal n'a émis aucune objection à l'encontre de cette estimation ; que le fait que le bien se compose de deux appartements n'est pas établi, l'immeuble ayant été conçu initialement comme une maison individuelle ainsi qu'il résulte du permis de construire ; que cette situation serait au surplus sans conséquence, la vente portant sur la totalité de l'immeuble ; que le droit d'usage et d'habitation au profit de Madame D... a été constitué le 28 novembre 2003, soit postérieurement à l'obligation hypothécaire du 25 juillet 2003 au profit de la société Crédit Agricole, à qui il est donc inopposable ; que ce droit est bien mentionné dans le cahier des charges, le fait qu'il soit présenté sous l'intitulé situation locative étant sans incidence ; qu'en ce qui concerne la date de l‘adjudication, celle-ci n'avait pas été fixée de façon ferme lors des débats du 19 octobre 2016 ; qu'elle devait simplement être fixée dans un délai maximum de trois mois à compter de l'établissement du cahier des charges, ce qui a bien été le cas, le cahier des charges ayant été établi le 16 janvier 2018 tandis que la date de l'adjudication est fixée au 29 mars 2018 ; que la mise à prix n'a pas été fixée de façon arbitraire mais au vu d'une estimation établie par un professionnel qui n'a pas été contestée ; qu'il est constant que la mise à prix ne doit pas atteindre la valeur vénale de l'immeuble, qu'elle doit être attractive pour les acheteurs éventuels et doit constituer un compromis équitable entre les intérêts du débiteur et ceux du créanciers ; qu'en l'espèce, la mise à prix fixée représente plus de deux tiers de l'estimation réalisée en 2010, qui ne tenait pas compte de l'occupation de l'immeuble, de sorte que cette fixation est particulièrement favorable au débiteur ;
1° ALORS QU'il résulte de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal doit, avant d'établir le cahier des charges, convoquer les parties pour débattre les points à examiner ; que la SCI Les Confins faisait valoir (pp. 5-6) que Me R..., désigné par ordonnance du 10 juillet 2017, avait établi le cahier des charges « sans avoir nullement pris attache avec les parties et encore moins avec la SCI Les Confins », de sorte que la procédure contradictoire avait été méconnue ; qu'en statuant comme ci-dessus sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2° ALORS, subsidiairement, QU'il résulte des articles 147 et 148 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal, après avoir convoqué les parties pour débattre de pour débattre les points à examiner, notamment la mise à prix, les conditions, l'époque, le mode et le lieu de l'adjudication, procède « sans délai » à la rédaction du cahier des charges, la vente devant ensuite avoir lieu dans les trois mois suivant la rédaction de ce cahier ; qu'en décidant que le notaire avait pu établir le cahier des charges le 16 janvier 2018, tout en constatant que les parties avaient été réunies le 19 octobre 2016 et étaient convenues d'une vente qui devait avoir lieu « courant mars 2017 », la cour d'appel a violé les articles 147 et 148 de la loi susvisée du 1er janvier 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ;
3° ALORS, subsidiairement également, QU'il résulte de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924 que le notaire commis par le tribunal, doit convoquer les parties pour débattre notamment, de la mise à prix ; qu'en décidant que la question de la mise à prix avait été débattue lors de la réunion du 19 octobre 2016, motif seulement pris que le procès-verbal mentionne que le créancier poursuivant dispose d'une estimation de la valeur vénale de l'immeuble datant de 2010, la cour d'appel, qui s'est prononcée par un motif impropre à établir qu'il avait effectivement été débattu de la mise à prix qui serait fixée dans le cahier des charges, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
4° ALORS QUE c'est au jour où il statue que le juge doit se placer pour apprécier la valeur de l'immeuble destiné à être vendu ; qu'en retenant que le tribunal de l'exécution pouvait, le 22 mars 2018, se fonder sur une estimation « réalisée en 2010 » pour apprécier le bien-fondé de la mise à prix contesté par le débiteur, la cour a violé les articles 158 et 159 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ;