LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 2008), que la société anonyme Cabinet Taboni (le cabinet Taboni), dont l'état de trésorerie de la copropriété transmise au nouveau syndic après que l'assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2004 eût mis fin à ses fonctions de syndic faisait apparaître un solde débiteur à son égard, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 4 bis rue Saint-Philippe à Nice (le syndicat des copropriétaires) en paiement de cette somme ;
Attendu que le cabinet Taboni fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que la responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause si l'assemblée générale des copropriétaires a ratifié ses initiatives en lui donnant quitus ; qu'en estimant que le cabinet Taboni, syndic de la copropriété, avait commis une faute en abondant le compte du syndicat des copropriétaires sur ses propres deniers, tout en relevant par ailleurs que le syndic avait obtenu régulièrement quitus de sa gestion passée, la cour d'appel, qui n'a pas recherché à quelle date précise l'avance litigieuse était apparue dans les comptes de la copropriété et si les comptes intégrant cette avance étaient connus à la date du quitus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1993 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat ; qu'en estimant que le cabinet Taboni ne pouvait réclamer le remboursement des avances consenties par lui au syndicat des copropriétaires, au motif que ces avances étaient nécessairement fautives, sans caractériser l'existence d'une malversation du syndic ou l'intention de celui-ci de dissimuler durablement le déficit de trésorerie de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1999 du code civil, les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 32 du décret du 17 mars 1967 ;
3°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires se bornait à reprocher au syndic des "avances irrégulières" mais ne prétendait pas que cette initiative avait généré pour lui un préjudice spécifique faisant obstacle au remboursement de ces avances, le syndicat proposant de rembourser les avances sous déduction de sommes censées indemniser d'autres fautes du syndic (vente de lots par des copropriétaires dont le compte de charges était en débit, charges relatives à des travaux effectués sur d'autres immeubles, factures d'entretien et d'eau injustifiées) ; qu'en écartant ces fautes imputées au syndic au vu du quitus donné à la gestion de celui-ci, puis en décidant néanmoins de limiter le montant du remboursement des avances litigieuses, cependant que le syndicat des copropriétaires n'alléguait aucun préjudice spécifique relatif à ces avances, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires ne soutenait nullement que les avances de fonds consenties par le syndic avaient engendré des difficultés de recouvrement des charges sur les copropriétaires vendeurs de leurs lots ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les écritures du syndicat des copropriétaires et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
5°/ qu'en imputant sur le montant du remboursement des avances consenties par le cabinet Taboni des sommes correspondant à l'indemnisation de fautes dont elle avait exclu la réparation au vu du quitus donné à la gestion du syndic, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil et les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que constitue une faute le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère et relevé que cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété, la cour d'appel, qui a constaté que cette faute n'apparaissait qu'à l'occasion du solde de tout compte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cabinet Taboni aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Taboni
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 5.405,35 le montant de la condamnation prononcée au profit de la SA Cabinet TABONI ;
AUX MOTIFS QU' alors que la SA Cabinet TABONI, qui n'est plus en possession des documents du syndicat des copropriétaires, indique qu'elle a obtenu régulièrement quitus de sa gestion, ce syndicat ne justifie par aucune pièce du contraire ; qu'en conséquence, la responsabilité du syndic pour sa gestion passée ne saurait être engagée et qu'en conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts formulée de ce chef ; que cependant, constitue une faute qui n'apparaît qu'à l'occasion du solde de tout compte le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère, en sorte que la faute est établie dès que, comme en l'espèce, le compte de la copropriété dans ses livres apparaît débiteur à son bénéfice, la sanction en la matière étant la non restitution de ce solde puisqu'il a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété ce qui engendre toutes sortes de désordres et notamment des soldes de charges minorés des copropriétaires vendeurs de leurs lots par rapport à la réalité et l'absence de recouvrement effectif sur ces copropriétaires vendeurs ; que c'est bien notamment ce que reproche le Syndicat des copropriétaires du 4 bis rue Saint-Philippe à la SA Cabinet TABONI, limitant cependant son préjudice et sa demande à cet égard à la somme de 11.090,27 et admettant ainsi être redevable de ce chef de la somme de 5.405,35 ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE la responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause si l'assemblée générale des copropriétaires a ratifié ses initiatives en lui donnant quitus ; qu'en estimant que le Cabinet TABONI, syndic de la copropriété, avait commis une faute en abondant le compte du syndicat des copropriétaires sur ses propres deniers, tout en relevant par ailleurs que le syndic avait obtenu régulièrement quitus de sa gestion passée, la cour d'appel, qui n'a pas recherché à quelle date précise l'avance litigieuse était apparue dans les comptes de la copropriété et si les comptes intégrant cette avance étaient connus à la date du quitus, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1993 du Code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat ; qu'en estimant que le Cabinet TABONI ne pouvait réclamer le remboursement des avances consenties par lui au syndicat des copropriétaires, au motif que ces avances étaient nécessairement fautives (arrêt attaqué, p. 4 § 4), sans caractériser l'existence d'une malversation du syndic ou l'intention de celui-ci de dissimuler durablement le déficit de trésorerie de la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 1999 du Code civil, les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 32 du décret du 17 mars 1967 ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel (signifiées le 23 octobre 2006, cf. notamment p. 3 § 5, p. 7 § 7 et p. 10 § 6), le syndicat des copropriétaires se bornait à reprocher au syndic des "avances irrégulières" mais ne prétendait pas que cette initiative avait généré pour lui un préjudice spécifique faisant obstacle au remboursement de ces avances, le syndicat proposant de rembourser les avances sous déduction de sommes censées indemniser d'autres fautes du syndic (vente de lots par des copropriétaires dont le compte de charges était en débit, charges relatives à des travaux effectués sur d'autres immeubles, factures d'entretien et d'eau injustifiées) ; qu'en écartant ces fautes imputées au syndic au vu du quitus donné à la gestion de celui-ci, puis en décidant néanmoins de limiter le montant du remboursement des avances litigieuses, cependant que le syndicat des copropriétaires n'alléguait aucun préjudice spécifique relatif à ces avances, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 23 octobre 2006), le syndicat des copropriétaires ne soutenait nullement que les avances de fonds consenties par le syndic avaient engendré des difficultés de recouvrement des charges sur les copropriétaires vendeurs de leurs lots ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les écritures du syndicat des copropriétaires et a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QU' en imputant sur le montant du remboursement des avances consenties par le Cabinet TABONI des sommes correspondant à l'indemnisation de fautes dont elle avait exclu la réparation au vu du quitus donné à la gestion du syndic, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du Code civil et les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les avances de fonds consenties par un syndic à un syndicat des copropriétaires, à rapprocher :3e Civ., 20 janvier 1999, pourvoi n° 97-16.470, Bull. 1999, III, n° 17 (rejet) ; 3e Civ., 14 mars 2001, pourvoi n° 99-16.015, Bull. 2001, III, n° 33 (rejet), et l'arrêt cité ; 3e Civ. 29 mai 2002, pourvoi n° 00-21.739, Bull. 2002, III, n° 115 (1) (rejet), et l'arrêt cité