LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 4 août 2008), que M. X..., propriétaire d'une maison, l'a donnée à bail, le 17 juillet 2003, à Mme Y... et M. Z... (les consorts Y...- Z...) ; que le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire le 1er septembre 2005 ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux jusqu'au 20 février 2006, Mme X..., venant aux droits du bailleur, les a assignés en paiement d'indemnités d'occupation mensuelles fixées, en application d'une clause insérée au contrat de bail, au double du montant du loyer ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer les indemnités d'occupation à un montant inférieur alors, selon le moyen :
1° / que la loi du 9 juillet 1975 qui a modifié les articles 1152 et 1231 du code civil n'ayant pas été rendue applicable en Nouvelle-Calédonie, ces textes y sont applicables en leur rédaction antérieure à ladite loi ; qu'il résulte des dispositions applicables que le montant de la clause pénale ne peut être réduit par le juge en raison de son caractère excessif ou dérisoire, et que la faculté de diminution de ce montant en cas d'exécution partielle de l'obligation principale est exclue quand les parties ont prévu un montant variant suivant la durée de l'inexécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, la clause qui prévoyait le paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer en cas de maintien dans les lieux après résiliation ou expiration du bail limitait le versement de cette somme à la durée effective de l'occupation des lieux, ce qui excluait la possibilité pour les juges de réduire le montant de cette indemnité ; qu'en se croyant cependant investie d'un tel pouvoir, la cour d'appel a violé l'article 1231 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
2° / que l'article 1231 du code civil, qui permet au juge de réduire la peine prévue au contrat, n'est applicable qu'en cas d'exécution partielle de l'obligation principale ; qu'en l'espèce, l'obligation dont l'inexécution était sanctionnée par le versement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer, était l'obligation pour les preneurs de quitter les lieux une fois qu'ils avaient perdu leur droit d'occupation ; qu'en se fondant pour réduire cette indemnité, sur la circonstance inopérante que " Agnès Y... et Yves Z... ont réalisé des versements depuis l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à mars 2006 ", tout en constatant que la résiliation du bail avait pris effet le 1er septembre 2005 et que les locataires n'avaient cependant quitté les lieux que le 20 février 2006, de sorte que, jusqu'à cette date, l'obligation de les libérer n'avait pas fait l'objet d'une exécution partielle, la cour d'appel a violé l'article 1231 du code civil ;
3° / qu'à le supposer applicable dans sa rédaction rappelée par la cour d'appel, l'article 1231 du code civil ne permet au juge de réduire la peine qu'à proportion du taux d'exécution et en considération de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier de l'obligation ; qu'en se bornant à se référer, par motifs adoptés, à l'équité et à constater, par motifs propres, les versements effectués par Mme Y... et M. Z... depuis l'acquisition de la clause résolutoire, le 1er septembre 2005, sans préciser si les sommes ainsi versées constituaient la contrepartie de l'occupation de la maison durant la période couverte par la clause litigieuse, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1231 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'indemnité d'occupation égale au double du loyer prévue au contrat de bail présentait le caractère d'une clause pénale et constaté que les consorts Y...- Z... avaient réalisé des versements jusqu'au mois de mars 2006, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a pu, en application de l'article 1231 du code civil dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie, modifier la peine dès lors qu'il n'était pas contesté que les locataires avaient exécuté en partie leur obligation principale de paiement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour Mme X....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 608. 000 FCFP seulement l'indemnité d'occupation due par madame Y... et monsieur Z... au titre de l'occupation du bien loué postérieurement à la résiliation du bail ;
AUX MOTIFS QUE l'indemnité d'occupation prévue au contrat de bail, égale au double du loyer, présente incontestablement le caractère d'une clause pénale, revendiqué par l'appelante qui en souligne sa fonction d'indemnisation et de contrainte des preneurs à s'exécuter ; que si seul le premier alinéa de l'article 1152 du code civil, qui dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme d'argent à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre, partie une somme plus forte ou moindre, est applicable en Nouvelle-Calédonie, à l'exclusion du second alinéa, qui autorise la modération ou l'augmentation de la peine, qui n'a pas été étendu sur le territoire, l'article 1231 du code civil, applicable en Nouvelle-Calédonie, dispose « lorsque l'obligation primitive contractée a été exécutée en partie, la peine encourue peut être diminuée par le juge à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » ; qu'en l'espèce, il est constant que Agnès Y... et Yves Z... ont réalisé des versements depuis l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à mars 2006 ; qu'ainsi, le premier juge a exactement réduit l'indemnité d'occupation à 100. 000 FCFP en application de l'article 1231 précité ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la loi du 9 juillet 1975 qui a modifié les articles 1152 et 1231 du code civil n'ayant pas été rendue applicable en Nouvelle-Calédonie, ces textes y sont applicables en leur rédaction antérieure à ladite loi, ; qu'il résulte des dispositions applicables que le montant de la clause pénale ne peut être réduit par le juge en raison de son caractère excessif ou dérisoire, et que la faculté de diminution de ce montant en cas d'exécution partielle de l'obligation principale est exclue quand les parties ont prévu un montant variant suivant la durée de l'inexécution de cette obligation ; qu'en l'espèce, la clause qui prévoyait le paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer en cas de maintien dans les lieux après résiliation ou expiration du bail limitait le versement de cette somme à la durée effective de l'occupation des lieux, ce qui excluait la possibilité pour les juges de réduire le montant de cette indemnité ; qu'en se croyant cependant investie d'un tel pouvoir, la cour d'appel a violé l'article 1231 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce ;
ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'article 1231 du code civil, qui permet au juge de réduire la peine prévue au contrat, n'est applicable qu'en cas d'exécution partielle de l'obligation principale ; qu'en l'espèce, l'obligation dont l'inexécution était sanctionnée par le versement d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer, était l'obligation pour les preneurs de quitter les lieux une fois qu'ils avaient perdu leur droit d'occupation ; qu'en se fondant pour réduire cette indemnité, sur la circonstance inopérante que « Agnès Y... et Yves Z... ont réalisé des versements depuis l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à mars 2006 » tout en constatant que la résiliation du bail avait pris effet le 1er septembre 2005 et que les locataires n'avaient cependant quitté les lieux que le 20 février 2006, de sorte que, jusqu'à cette date, l'obligation de les libérer n'avait pas fait l'objet d'une exécution partielle, la cour d'appel a violé l'article 1231 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'à le supposer applicable dans sa rédaction rappelée par la cour d'appel, l'article 1231 du code civil ne permet au juge de réduire la peine qu'en proportion du taux d'exécution et en considération de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier de l'obligation ; qu'en se bornant à se référer, par motifs adoptés, à l'équité et à constater, par motifs propres, les versements effectués par madame Y... et monsieur Z... depuis l'acquisition de la clause résolutoire, le 1er septembre 2005, sans préciser si les sommes ainsi versées constituaient la contrepartie de l'occupation de la maison durant la période couverte par la clause litigieuse, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1231 du code civil.