LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L145-58 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-59 du même code ;
Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction ; que cette décision du propriétaire est irrévocable ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 septembre 2009), que M. et Mme X..., bailleurs de locaux à usage commercial, aux droits desquels vient la société Jumbo Ventures limited, ont, le 13 juin 1993, notifié à M. Y..., locataire, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, à l'échéance du 31 décembre 1993 ;qu'en l'état d'un jugement en date du 27 octobre 1995 du tribunal de grande instance de Grasse, qui avait dit mal fondés les motifs allégués par les bailleurs, d'un arrêt du 1er mars 2004 de la cour d'appel de Montpellier statuant comme cour de renvoi, qui a dit nulle sa saisine, et d'un pourvoi contre cet arrêt, les bailleurs ont, le 26 mars 2004, notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement sous réserve de ce pourvoi ; que la société Jumbo Ventures limited, qui a acquis les locaux le 8 avril 2004, a engagé l'action en fixation du prix du bail renouvelé le 17 juillet 2006 ;
Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient, le bail ayant expiré le 31 décembre 1993 par l'effet du précédent congé sans offre de renouvellement délivré le 13 juin 1993, que M. et Mme X..., en notifiant le 26 mars 2004, un congé avec offre de renouvellement, ont exercé le droit de repentir et renouvelé le bail à cette date, et que l'action du bailleur, engagée le 17 juillet 2006 en fixation du loyer de ce bail, est prescrite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé avec offre de renouvellement, notifié le 26 mars 2004 sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 1er mars 2004, dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l'exercice par les bailleurs du droit de repentir, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à la société Jumbo Ventures limited la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux conseils pour la société Jumbo Ventures limited
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la société Jumbo Ventures Limited, bailleresse, tendant à la fixation d'un nouveau loyer et d'avoir décidé que le bail commercial liant la société Jumbo Ventures Limited et monsieur Y..., locataire, avait été renouvelé le 26 mars 2004 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, y compris le montant du loyer ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' il est inexact de dire que le bail s'est poursuivi sans problème par tacite reconduction à la suite du jugement du 27 octobre 1995, ayant débouté le bailleur de son action en validité du congé notifié le 13 juin 1993 ; que les droits du preneur étaient toujours menacés par ce congé dont la validité demeurait encore revendiquée par le bailleur en la poursuite de ses recours judiciaires ; que le mars 2004 encore, le bailleur, de façon symptomatique à cet égard, a donné congé, avec offre de renouvellement « sous réserve de pourvoi en cassation qu'il a formé à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier en date du 1er mars 2004 » en proposant un loyer déplafonné ; que ce faisant, il prenait à cette date seulement une option nouvelle sur la poursuite du bail et exerçait ainsi un repentir au sens de l'article L. 145-58 du Code de commerce, aucune décision définitive n'existant alors au sens de l'article L. 145-37 du même code, en l'état d'un recours non tranché qu'il vise lui-même expressément ; que cet acte, en application de l'article L. 145-12 du même code, permet un nouveau bail qui « prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire », donc à la date du 26 mars 2004 ; que la bailleresse a notifié son mémoire le 17 juillet 2006, date à laquelle l'action en fixation judiciaire d'un nouveau loyer ne pouvait plus être initiée, l'action étant prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce, parce que postérieure de plus de deux ans à la date de renouvellement du bail ; que le bail a donc été renouvelé le 26 mars 2004, aux clauses et conditions du précédent bail, y compris le montant du loyer ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le congé sans offre de renouvellement ni d'indemnité donné pour le 31 décembre 1993, dont les motifs graves et légitimes ont été jugés mal fondés, a mis fin au bail à cette date ;
1°) ALORS QUE le repentir du bailleur ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté certaine de renoncer irrévocablement aux effets produits par un congé sans offre de renouvellement précédemment notifié au locataire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « les droits du preneur étaient toujours menacés par le congé 13 juin 1993 dont la validité demeurait encore revendiquée par le bailleur en la poursuite de ses recours judiciaires » et qu'ainsi l'acte du 26 mars 2004, par lequel le bailleur avait seulement entendu prendre une « option » pour la poursuite du bail, était assorti d'une réserve relative à l'issue du pourvoi formé contre l'arrêt du 1er mars 2004 ; qu'il en résultait que l'acte du 26 mars 2004 n'exprimait pas la volonté claire et certaine du bailleur de renoncer définitivement aux effets du congé du 13 juin 1993 ; qu'en affirmant pourtant qu'en notifiant cet acte au locataire, le bailleur avait exercé son repentir, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du Code de commerce.
2°) ALORS QUE la volonté de repentir du bailleur doit être consciente et éclairée et ne peut résulter que d'actes accomplis en connaissance de l'effet extinctif du bail produit par le congé sans offre de renouvellement précédemment notifié au locataire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bailleur avait entendu donner « congé » au locataire avec effet au 20 septembre 2004 en lui notifiant, le 26 mars 2004, un congé avec offre de renouvellement ; qu'il en résultait que le bailleur, qui jugeait ainsi nécessaire de délivrer un congé pour mettre fin à un bail qu'il croyait toujours en cours d'exécution, n'avait nullement conscience que le congé du 13 juin 1993 avait antérieurement mis fin au bail ; qu'en décidant pourtant que le bailleur avait exercé son repentir en notifiant le 26 mars 2004 un congé avec offre de renouvellement au locataire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du Code de commerce.
A rapprocher :3e Civ., 14 novembre 2007, pourvoi n° 06-16.063, Bull. 2007, III, n° 206 (rejet)