LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-2 I 3° du code de commerce, ensemble les articles L. 145-1 du code de commerce, L. 1311-2 et L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales ;
Attendu que les dispositions du chapitre V du livre premier du code de commerce s'appliquent aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 octobre 2010) que la Ville de Saint-Jean-Cap-Ferrat a consenti par acte du 21 novembre 1994 à la société Andremax un bail emphytéotique pour une durée de 30 ans expirant le 23 novembre 2024, portant sur deux cellules commerciales n° 8 et 9 situées sur le domaine public de la commune ; que par acte du 5 janvier 2007, la société Andremax a sous-loué ces deux lots à M. X... pour une durée de 18 mois à compter du 1er janvier 2008 ; que la société Andremax a délivré congé le 26 septembre 2008 en faisant injonction au preneur de quitter les lieux le 31 décembre 2008 ; que ce dernier n'ayant pas déféré, la société Andremax l'a assigné en validité du congé et expulsion ; que M. X... a demandé reconventionnellement que lui soit reconnu un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux par application de l'article L. 145-5 du code de commerce ;
Attendu que pour accueillir la demande reconventionnelle l'arrêt retient que l'article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales permet aux collectivités publiques de consentir sur leur domaine public des baux emphytéotiques, qu' un tel bail investit le preneur d'un droit réel sur l'immeuble objet du bail et lui donne le droit de le sous-louer et que l'occupation du domaine public par l'emphytéote échappe à la précarité et permet de conclure un bail commercial ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, nonobstant la qualité d'emphytéote du bailleur, le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Andremax la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Andremax
La société civile immobilière Andremax fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit qu'à l'issue du bail en date du 5 janvier 2007, soit le 30 juin 2008, un nouveau bail d'une durée de neuf ans et soumis au décret du 30 septembre 1953 s'était opéré au profit de M. X... ;
AUX MOTIFS QUE sur la possibilité de conclure un bail commercial ; () que l'article L 1311-2 du code général des collectivités territoriales permet aux collectivités publiques de consentir sur leur domaine public des baux emphytéotiques ; or un tel bail d'une durée comprise entre 18 ans et 99 ans (30 ans en l'espèce) investit le preneur d'un droit réel sur l'immeuble objet du bail et notamment lui donne le droit de le sous-louer ; que l'occupation du domaine public par l'emphytéote échappe à la précarité et permet de conclure un bail commercial ; que la SCI Andremax soutient que le droit au renouvellement dont bénéficie le bail commercial s'oppose à ce que M. X... puisse bénéficier d'un tel bail car cela aurait comme conséquence de lui donner plus de droit qu'elle n'en possède, ne disposant d'un titre d'occupation que jusqu'au 23 novembre 2024, date d'échéance de son bail emphytéotique ; mais que l'article L 145-32 du code de commerce dispose que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire ; qu'en conséquence, elle peut consentir une sous-location commerciale qui prendra nécessairement fin au terme de son bail emphytéotique dont l'existence est rappelé au contrat conclu avec M. X... ; que la SCI Andremax ne peut valablement invoquer la situation sur le domaine public communal pour s'opposer à l'application du statut des baux commerciaux ;
1°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public ; qu'en énonçant que le bail emphytéotique administratif, en l'espèce d'une durée de trente ans, souscrit en faveur de la société civile immobilière Andremax, investissait cette dernière d'un droit réel immobilier et, notamment d'un droit de sous-louer, de sorte que l'occupation du domaine public par l'emphytéote échappait à la précarité et lui permettait de conclure un bail commercial, la cour d'appel a violé l'article L. 145-2-I 3 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-1 du même code et les articles L. 1311-2 et L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales.
2°) ALORS QUE les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public ; qu'en affirmant que la société Andremax pouvait consentir une sous-location commerciale qui prendrait nécessairement fin au terme de son bail emphytéotique administratif dont l'existence était mentionnée dans le contrat de bail de courte durée qu'elle avait conclu le 5 janvier 2005 avec M. X..., la cour d'appel a violé l'article L. 145-2-I 3 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-1 du même code et les articles L. 1311-2 et L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales.
Dans le même sens que :3e Civ., 10 mars 2010, pourvoi n° 09-12.714, Bull. 2010, III, n° 58 (cassation), et les arrêts cités