LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction initiale applicable en la cause, ensemble l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu que les locaux vacants à compter de la publication de la loi du 23 décembre 1986 ne sont plus soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 février 2009), que par acte du 1er octobre 1978, Mme X..., propriétaire d'un appartement, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, l'a donné à bail aux époux Y... ; que par acte du 1er octobre 1987, elle leur a donné à bail un second appartement, voisin du premier ; que le 2 avril 2002, Mme Z...
A..., venant aux droits de Mme X..., a délivré aux preneurs un congé avec droit au maintien dans les lieux pour le premier logement ; que le 30 mars 2005, elle leur a délivré un congé afin de reprise personnelle portant sur le second local ; que les locataires s'étant maintenus dans ce dernier au-delà de la date d'expiration du bail, la bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir leur expulsion ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, les occupants de bonne foi bénéficient du droit au maintien dans les lieux, que le mot "habitation" qui figure à l'alinéa 3 de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 s'entend de l'ensemble des locaux nécessaires à l'hébergement de la famille du locataire en un lieu déterminé, même s'ils sont composés de plusieurs logements distincts mais voisins, que les deux appartements donnés à bail aux époux Y..., quoique distincts, sont indispensables pour leur logement et celui de leurs trois fils et constitue pour eux leur principal établissement, que le congé délivré le 30 septembre 2005 par Mme Z...
A... pour la reprise du plus petit appartement donné en location le 1er octobre 1987 se heurte au droit au maintien dans les lieux dont jouissent les époux Y... pour le plus grand appartement donné à bail le 1er octobre 1978 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le bail portant sur le plus petit appartement, distinct du plus grand, avait été conclu le 1er octobre 1987 au visa de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, et que la validité du congé délivré pour ce logement ne pouvait s'apprécier au regard des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 qui ne lui étaient pas applicables, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme Z...
A... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour Mme Z...
A....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme Z...
A... de toutes ses demandes et annulé le congé délivré par elle aux époux Y... ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, les occupants de bonne foi des immeubles définis à l'article 1 bénéficient du droit au maintien dans les lieux ; qu'il est par ailleurs constant que le mot « habitation » qui figure à l'alinéa 3 de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 s'entend de l'ensemble des locaux nécessaires à l'hébergement de la famille du locataire en un lieu déterminé, même s'ils sont composés de plusieurs logements distincts mais voisins ; qu'ainsi, l'existence de logements distincts dans un même immeuble ne constitue pas une pluralité d'habitation lorsque ces locaux sont nécessaires à divers membres d'une même famille, deux appartements étant indispensables à la satisfaction des besoins du groupe familial ; que tel est bien le cas dans la présente espèce puisqu'il ressort des pièces contradictoires versées aux débats que les deux appartements donnés à bail aux époux Y..., quoique distincts, sont indispensables pour le logement de M. et Mme Y... et de leurs trois fils actuellement âgés de 28, 26 et 23 ans qui habitent avec eux et constituent pour eux leur principal établissement au sens de l'article 10-3° de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en conséquence, compte tenu de ce qui précède, il apparaît que le congé délivré le 30 septembre 2005 par Mme Z...
A... pour la reprise du plus petit appartement donné en location le 1er octobre 1987 se heurte au droit au maintien dans les lieux dont jouissent les époux Y..., qui leur a été reconnu dans le congé du 2 avril 2002 pour le plus grand appartement donné à bail le 1er octobre 1978 ; qu'il s'en suit que le congé du 30 septembre 2005 doit être annulé ;
1) ALORS QU'on ne peut déroger aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ; que les locaux vacants à compter de la publication de la loi du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le plus petit appartement, dont il n'était pas contesté qu'il était vacant lors de la conclusion du bail du 1er octobre 1987, avait été consenti au visa de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'en décidant néanmoins que le congé délivré le 30 septembre 2005 par Mme Z...
A... pour la reprise du plus petit appartement donné en location le 1er octobre 1987 se heurte au droit au maintien dans les lieux dont jouissent les époux Y... en vertu de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 et, par refus d'application, l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 ;
2) ALORS QU'en l'absence d'indivisibilité des locaux donnés à bail, en vertu de deux contrats successifs dont l'un seulement est soumis à la loi du 1er septembre 1948, le locataire ne peut revendiquer un droit au maintien dans les lieux loués en exécution d'un contrat de bail soumis à la loi du 23 décembre 1986; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que les deux baux conclus à neuf années d'intervalle - le 1er octobre 1978 et le 1er octobre 1987 - portaient sur deux appartements certes voisins mais distincts ; que Mme Z...
A... faisait valoir, sans être contredite, qu'elle n'avait jamais autorisé ses locataires à réunir les deux appartements, une telle réunion supposant au demeurant de lourds travaux (concl p. 5) ; qu'en se bornant à affirmer que l'existence de logements distincts dans un même immeuble ne constitue pas une pluralité d'habitation lorsque ces locaux sont nécessaires à divers membres d'une même famille pour en déduire que les locataires bénéficiaient d'un droit au maintien dans les deux appartements loués sans caractériser la configuration particulière des lieux qui aurait transformé en un seul et unique logement, les deux appartements distincts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 4 de la loi du 1er septembre 1948 et 1217 du code civil ;
3) ALORS subsidiairement QUE n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 de la loi du 1er septembre 1948, qui ont à leur disposition un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes, membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ; qu'en ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si les époux Y... n'avaient pas à leur disposition une maison d'habitation conforme à leurs besoins, de sorte qu'ils n'avaient plus droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10-9° de la loi du 1er septembre 1948.
Sur le caractère d'ordre public de l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à rapprocher :3e Civ., 19 mars 2003, pourvoi n° 01-12.529, Bull. 2003, III,n°64 (cassation), et l'arrêt cité