LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 septembre 2009), que par ordonnance du 5 juin 2003, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Mme X... à la société France habitation (la société), en a suspendu les effets moyennant paiement par la preneuse d'une certaine somme par versements mensuels de 75 euros en sus du loyer courant et fixé, en cas de défaillance de la locataire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges ; que la bailleresse a repris les lieux le 19 février 2007 et, se prévalant de l'ordonnance de référé, a requis la saisie des rémunérations de Mme X... à concurrence du solde lui restant dû ; que Mme X... a contesté le bien-fondé de cette voie d'exécution et formé une demande reconventionnelle en répétition de charges indues ;
Sur le second moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'écarter sa contestation et de rejeter sa demande en remboursement, alors, selon le moyen :
1°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, d'une part, que les versements périodiques effectués par Mme X... avaient permis d'apurer les loyers courants, d'autre part, que ces mêmes versements avaient été imputés sur l'arriéré de la dette fixée par le juge des référés et les loyers impayés depuis le 30 juin 2003, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que, subsidiairement, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait le plus intérêt à acquitter ; que lorsque les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; qu'en se contentant d'affirmer que les dispositions de l'article 1256 du code civil avaient été respectées, après avoir retenu que les paiements de Mme X... s'étaient imputés sur le capital de la dette comprenant l'arriéré fixé par le juge des référés, ce dont il se déduisait que cette imputation avait éteint la créance de la société retenue par l'ordonnance du 5 juin 2003, ce qui faisait obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1256 du code civil ;
3°/ que, subsidiairement, à supposer que la cour d'appel ait retenu que les paiements effectués avaient permis d'apurer les loyers courants, en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si, faute de précision sur l'affectation des paiements de Mme X..., il y avait lieu d'imputer ces derniers en priorité sur les arriérés de loyers qui constituaient la cause de l'ordonnance de référé du 5 juin 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1256 du code civil ;
4°/ que l'ordonnance du 5 juin 2003 a fixé la créance de loyers de la société à 5 477,71 euros telle qu'actualisée au 30 avril 2003 ; qu'en jugeant néanmoins que les loyers impayés depuis le 30 juin 2003, soit postérieurement à l'ordonnance, constituaient une cause de celle-ci, la cour d'appel a dénaturé cette décision, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
5°/ qu'en toute hypothèse, la créance est liquide lorsqu'elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ; que la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que le montant des indemnités d'occupation avait été fixé à une somme "égale au montant du loyer majoré des charges" par l'ordonnance du 5 juin 2003 et que Mme X... n'avait pas élevé de contestation lors de l'appel de provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel des charges des années 2006 à 2007 et de la régularisation ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, quelle date était retenue pour apprécier le montant du loyer et des charges auxquels devait correspondre cette indemnité d'occupation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 4 de la loi du 9 juillet 1991, ensemble l'article R. 145-1, devenu R. 3252-1 du code du travail ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la créance de la société résultant de l'ordonnance de référé s'établissait à 5 477,71 euros outre intérêts et qu'il ressortait du relevé de compte établi le 19 septembre 2007 que le 30 novembre 2004, Mme X... restait redevable d'une somme de 7 861,44 euros, la cour d'appel a retenu, sans se contredire, sans dénaturer l'ordonnance et dans le respect des dispositions de l'article 1256 du code civil, que les versements effectués par la locataire, en ayant permis d'apurer les loyers courants, avaient été imputés sur le capital de la dette comprenant l'arriéré fixé par le juge des référés et les loyers impayés depuis le 30 juin 2003, qui constituaient les causes de cette ordonnance ;
Attendu, d'autre part, qu'en application de l'article 13 de la loi du 9 juillet 1991, la saisie peut porter sur une créance à exécution successive ; qu'ayant relevé, à bon droit, qu'une ordonnance de référé constitue un titre exécutoire qui autorise l'exécution forcée et constaté que le montant des indemnités d'occupation avait été fixé au montant du loyer majoré des charges par cette ordonnance, la cour d'appel, recherchant les éléments permettant l'évaluation de ces indemnités, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de Mme X..., l'arrêt retient que la locataire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant, qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société France habitation aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que madame X... était redevable envers la société France Habitation de la somme de 1.394,88  à la date du 26 mai 2009 et d'avoir débouté madame X... de son action en répétition de l'indu ;
AUX MOTIFS QU' il ressort du relevé de compte, établi le 19 septembre 2007, produit aux débats par la société France Habitation, que le 30 novembre 2004, madame X... restait redevable d'une somme de 7.861,44 , les versements effectués par elle ayant permis d'apurer les loyers courants ; qu'elle ne justifie pas de versements complémentaires qui n'auraient pas été comptabilisés par la bailleresse ; que madame X... critique vainement le montant des indemnités d'occupation qui a été fixé au montant du loyer majoré des charges par l'ordonnance de référé ; qu'elle n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel des charges des années 2006 à 2007 et de la régularisation ; que le tribunal a justement estimé qu'au vu de l'état de frais et honoraires de la SCP Delettre, huissier de justice à Pontoise, d'un montant de 1.080,78 , qui comporte un décompte détaillé des actes, la demande de la société France Habitation était justifiée pour la fraction récupérable de 645,30  ; que la société France Habitation détient à l'encontre de madame X... un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ; qu'au vu des versements effectués, celle-ci s'établit à 1.394,88  au 26 mai 2009 ; que madame X... se prévalant des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, reproche à la société France Habitation de ne pas lui avoir communiqué les justificatifs des charges récupérables et sollicite l'allocation de la somme de 4.100,52  représentant le montant des charges réclamées ; que madame X... ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant ; qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle a acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges ; que les conditions d'exercice de l'action en répétition de l'indu n'étant pas réunies, elle sera en conséquence déboutée de sa demande ;
ALORS QUE les charges locatives qui donnent lieu au versement de provisions font l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur communique aux locataires le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; que pour débouter madame X... de sa demande de remboursement des charges réclamées, la cour d'appel s'est contentée de relever que la locataire en avait reçu le décompte annuel ; qu'en statuant ainsi, au motif impropre que madame X... n'avait pas émis de réserve lors de la réception des décomptes et ne prouvait pas avoir été privée des équipements et services constituant la contrepartie des charges, la cour d'appel, qui n'a pas relevé que le bailleur avait tenu à la disposition de madame X... les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte et lui avait communiqué le mode de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble, a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la contestation de madame X... était bien fondée seulement en sa demande de délais, d'avoir jugé en conséquence que madame X... était redevable envers la société France Habitation de la somme de 1.394,88  à la date du 26 mai 2009, après versements mensuels de 200  du 31 juillet 2008 au 30 avril 2009, et d'avoir ainsi débouté madame X... de ses demandes tendant à ce qu'il soit jugé que la clause résolutoire du bail n'avait jamais joué et que la saisie des rémunérations n'était pas justifiée ;
AUX MOTIFS QU'une ordonnance de référé constitue un titre exécutoire à titre provisoire qui autorise l'exécution forcée, comme le prévoit l'article 31 alinéa 1er de la loi du 9 juillet 1991 ; qu'une interruption momentanée des poursuites de la part du créancier ne signifie pas qu'il renonce à toute mesure d'exécution du titre qu'il détient ; que madame X... avance en vain que la société France Habitation a renoncé à l'ordonnance de référé du 5 juin 2003 alors qu'un commandement aux fins de saisie vente lui a été délivré, le 6 novembre 2003, pour obtenir paiement de la somme de 6.097,48 , qui a été suivi d'une sommation de payer la somme de 4.767,16 , signifiée le 25 mai 2004 ; que la créance de la société France Habitation à l'encontre de madame X..., résultant de l'ordonnance de référé du 5 juin 2003, s'établissait à 5.477,71 , outre les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2002 ; qu'il ressort du relevé de compte, établi le 19 septembre 2007, produit aux débats par la société France Habitation, que le 30 novembre 2004, madame X... restait redevable d'une somme de 7.861,44 , les versements effectués par elle ayant permis d'apurer les loyers courants ; qu'elle ne justifie pas de versements complémentaires qui n'auraient pas été comptabilisés par la bailleresse ; que madame X... critique vainement le montant des indemnités d'occupation qui a été fixé au montant du loyer majoré des charges par l'ordonnance de référé ; qu'elle n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel des charges des années 2006 à 2007 et de la régularisation ; que le tribunal a justement estimé qu'au vu de l'état de frais et honoraires de la SCP Delettre, huissier de justice à Pontoise, d'un montant de 1.080,78 , qui comporte un décompte détaillé des actes, la demande de la société France Habitation était justifiée pour la fraction récupérable de 645,30  ; que sur le décompte des intérêts, il ressort du relevé de compte arrêté au 19 septembre 2007 que les versements effectués par madame X... ont été imputés sur le capital de la dette, comprenant l'arriéré fixé par le juge des référés et les loyers impayés depuis le 30 juin 2003, qui constituent les causes de cette ordonnance, de sorte que les dispositions de l'article 1256 du Code civil ont été respectées ; que la société France Habitation a, devant la cour d'appel, rectifié le décompte des intérêts en appliquant le taux de l'intérêt légal majoré, à compter du 5 août 2003, soit deux mois après le prononcé de l'ordonnance de référé du 5 juin 2003 ; que madame X... ne produit aucun élément sur sa situation économique actuelle justifiant une exonération de cette majoration ; qu'il s'ensuit que la société France Habitation détient à l'encontre de madame X... un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ; qu'au vu des versements effectués, celle-ci s'établit à 1.394,88  au 26 mai 2009 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE contrairement à ce qui est allégué par madame X..., son compte locatif a, depuis sa condamnation au paiement de la somme de 5.477,71  prononcée le 5 juin 2003, toujours été débiteur d'un montant supérieur à cette somme après prise en compte des versements effectués et des sommes créditées ; que la somme sollicitée à ce titre est donc justifiée ; que par ailleurs, concernant les indemnités d'occupation, madame X... n'apporte pas la preuve que la société France Habitation lui aurait demandé de rester dans les lieux et les pièces versées aux débats prouvent au contraire que cette société lui a demandé à plusieurs reprises de vider les lieux pour permettre la réalisation des travaux ; qu'enfin la somme réclamée au titre des frais de contentieux (643,50 ) est parfaitement justifiée par la facture versée aux débats ;
1°/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, d'une part, que les versements périodiques effectués par madame X... avaient permis d'apurer les loyers courants, d'autre part, que ces mêmes versements avaient été imputés sur l'arriéré de la dette fixé par le juge des référés et les loyers impayés depuis le 30 juin 2003, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS, subsidiairement, QUE le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait le plus d'intérêt à acquitter ; que lorsque les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; qu'en se contentant d'affirmer que les dispositions de l'article 1256 avaient été respectées, après avoir retenu que les paiements de madame X... s'étaient imputés sur le capital de la dette, comprenant l'arriéré fixé par le juge des référés, ce dont il se déduisait que cette imputation avait éteint la créance de la société France Habitation retenue par l'ordonnance du 5 juin 2003, ce qui faisait obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1256 du Code civil ;
3°/ ALORS, encore subsidiairement, QU' à supposer que la cour d'appel ait retenu que les paiements effectués avaient permis d'apurer les loyers courants, en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 10), si, faute de précision sur l'affectation des paiements de madame X..., il y avait lieu d'imputer ces derniers en priorité sur les arriérés de loyers qui constituaient la cause de l'ordonnance de référé du 5 juin 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1256 du Code civil ;
4°/ ALORS QUE l'ordonnance du 5 juin 2003 a fixé la créance de loyers de la société France Habitation à 5.477,71 , telle qu'actualisée au 30 avril 2003 ; qu'en jugeant néanmoins que les loyers impayés depuis le 30 juin 2003, soit postérieurement à l'ordonnance, constituaient une cause de celle-ci, la cour d'appel a dénaturé cette décision, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
5°/ ALORS, en toute hypothèse, QUE la créance est liquide lorsqu'elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation ; que la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que le montant des indemnités d'occupation avait été fixé à une somme « égale au montant du loyer majoré des charges » par l'ordonnance du 5 juin 2003 et que madame X... n'avait pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel des charges des années 2006 à 2007 et de la régularisation ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 8), quelle date était retenue pour apprécier le montant du loyer et des charges auxquels devait correspondre cette indemnité d'occupation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 4 de la loi du 9 juillet 1991, ensemble l'article R 145-1, devenu R 3252-1 du Code du travail.
A rapprocher :3e Civ., 1er avril 2009, pourvoi n° 08.14-854, Bull. 2009, III, n° 76 (cassation partielle), et l'arrêt cité