LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile immobilière de la Chantourne du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Rege Therm ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 17 décembre 2007) que la société civile immobilière Artemis a acquis, en juillet 2001, par le biais d'un contrat de crédit bail immobilier dans lequel le bailleur lui transmettait ses actions en garantie, un tènement immobilier comprenant divers bâtiments à usage industriel et commercial ; que l'acte de vente conclu avec le crédit bailleur était accompagné d'une étude de sols effectuée par la société Bureau Véritas concluant à l'absence de pollution ainsi que d'un diagnostic technique de la société EDL conseil attestant de l'absence d'amiante ; qu'ayant découvert, au cours des travaux de réhabilitation du site, des cuves enterrées contenant des résidus d'hydrocarbures, ainsi que la présence d'amiante sur les revêtements de sol, les plaques de parement en fibre et les cloisons légères, la SCI Artemis a assigné la société civile immobilière de la Chantourne, précédent propriétaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en paiement des travaux de remise en état et en indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers ; que la SCI de la Chantourne a appelé en garantie la société Veritas et la société EDL Conseil représentée par son liquidateur judiciaire M. X... ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI de la Chantourne fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie contre M. X... ès qualités, alors, selon le moyen :
1° / que le contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic réglementaire répond de tous les dommages qui sont la suite de la mauvaise exécution de sa mission ; que, la cour d'appel, par des motifs propres et adoptés, a constaté que la société EDL conseil avait failli dans l'exécution de sa mission en attestant de l'absence d'amiante dans son rapport du 9 mai 2000 ; que, pour limiter la garantie qu'elle devait à la SCI de la Chantourne à un tiers de sa condamnation pour frais irrépétibles alloués à la SCI Artemis et des dépens mis à sa charge, la cour d'appel a énoncé que la SCI de la Chantourne ne démontrait pas qu'il existe un lien de causalité entre cette faute et la présence d'amiante dans l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter le lien de causalité entre l'erreur de diagnostic imputable à la société EDL conseil et la condamnation de la SCI venderesse à indemniser son acquéreur sur le terrain de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2° / que, pour les mêmes motifs, en ce qu'elle a retenu la faute quasi délictuelle de la société EDL conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, énoncé à bon droit que le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante imposait aux propriétaires l'obligation d'entreprendre l'enlèvement des calorifugeages, flocages et faux-plafonds contenant de l'amiante, et retenu que la présence avérée d'amiante dans la chaufferie, faux plafonds, calorifugeages, outre les dalles vinyles dans les bureaux, constituait un vice caché engageant la garantie du vendeur, la cour d'appel a pu en déduire l'absence de lien de causalité entre la faute de la société EDL conseil, qui avait failli dans sa mission de contrôle, et la présence d'amiante dans l'immeuble dont seul le propriétaire vendeur devait répondre au titre de son obligation de garantie des vices cachés, et retenir qu'EDL conseil, qui avait contribué à la naissance du litige, devait garantir partiellement la SCI de la Chantourne des frais irrépétibles et des dépens auxquels celle ci était condamnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner, ès-qualités, à garantir la SCI de la Chantourne, à concurrence du tiers, de sa condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens alors, selon le moyen, que dès lors que la société EDL conseil faisait l'objet d'une liquidation judiciaire, les juges du fond ne pouvaient enjoindre au liquidateur de garantir la SCI de la Chantourne, décision équivalant à une condamnation, sans rechercher si, la dette étant antérieure à l'ouverture de la procédure, les juges du fond n'avaient pas simplement le pouvoir de constater une créance ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 622 21 du code de commerce ;
Mais attendu que la créance de dépens et des frais résultant de l'application de l'article 700 du code de procédure civile mise à la charge du débiteur trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais et dépens et entre dans les prévisions de l'article L. 622 17 du code de commerce (ancien article L. 621 32), lorsque cette décision est postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective ; qu'ayant constaté que la société EDL conseil avait été déclarée en liquidation judiciaire le 6 février 2006, la cour d'appel, qui n'a pas fait application de l'article L. 622 21 du code de commerce (ancien article L. 621 40), a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCI de la Chantourne aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Chantourne à payer à la société Bureau Veritas la somme de 2 500 euros et à la SCI Artemis la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société de la Chantourne
PREMIER MOYEN DE CASSATION
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné la SCI DE LA CHANTOURNE à payer à la SCI ARTEMIS une somme de126. 110, 90 au titre de la perte de loyers, lesdites sommes étant productives d'intérêts légaux à compter du 23 mai 2002 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SCI ARTEMIS a acquis, par l'intermédiaire de son crédit bailleur, la société LOCINDUS, un tènement immobilier, le 31 juillet 2001 ; qu'il lui a été présenté à cette occasion par son vendeur, la SCI DE LA CHANTOURNE, une attestation de la SA BUREAU VERITAS concluant : " il n'y a aucune trace de stockage de produits ou matières premières et les cuves stations-services sont visiblement ensablées " et un rapport établi par la SARL EDL CONSEIL indiquant que les recherches effectuées " n'ont pas révélé la présence d'amiante " ;  ; que, par courrier du 3l août 2001, l'entreprise SAEC chargée par la SCI ARTEMIS, des travaux de démolitions l'informait qu'elle avait trouvé des matériaux " contenant usuellement de l'amiante " et annonçait sa décision de différer les travaux ; que, mandaté aux fins de vérification, le Cabinet SOCOTEC déposait un rapport le 19 septembre 2001 aux termes duquel il concluait " de l'amiante a été décelée lors de notre diagnostic " ; que, bien qu'en effet, ce rapport ne présente pas de caractère contradictoire, il reste un élément d'information important ; que, dès lors que cet élément se trouve corroboré par les constatations de l'entreprise SAEC, puis par la Société NASSARE qui a procédé au désamiantage, il est possible de conclure à la présence d'amiante sur le site ainsi que le soutient la demanderesse ; qu'aux ternies de l'article 1641 du Code Civil, le vendeur doit sa garantie à l'acquéreur pour ce qui concerne les vices cachés de la Chose Vendue ; que, la Cour d'Appel de PARIS, par arrêt du 25 janvier 2001, a rappelé que la présence d'amiante dans un immeuble relève bien de la garantie des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code Civil ; que, le16 janvier 2002, Maître Y..., huissier de Justice, établissait à la demande de la SCI ARTEMIS, un constat aux termes duquel il décrivait la présence d'une cuve n° l enterrée contenant environ 30 centimètres d'huile usagée, de cuves n° 2, 3, 4, faisant l'objet d'un certificat de désactivation de REGE THERM, dont l'ensablement n'est pas total pour l'un et partiellement vidée de son sable pour un autre, et une cuve n° 5 ; que, précédemment, dès le 4 octobre 2001, Maître Y... avait déjà constaté la présence d'une cuve recouverte de terre contenant 60 centimètres de gas-oil et une seconde en contenant 40 centimètres ; que, la SCI DE LA CHANTOURNE fait valoir que le second rapport d'huissier ne fait que reprendre le premier ; que, cependant, Maître Y... a précisé, le 4 octobre 2001, que la première cuve se trouve en zone Est du chantier, la seconde en zone Ouest et noté la présence de gas-oil alors que son rapport du 16 janvier 2002 vise " la partie centrale de la façade Sud du bâtiment " et l'amène à noter la présence d'huile usagée ou d'ensablement partiel ; qu'il n'apparaît donc pas que les deux rapports concernant les mêmes cuves et même à supposer que tel soit le cas, le premier n'en avait découverte que deux alors que le second en mentionne au moins cinq ; que, la SCI DE LA CHANTOURNE expose, qu'en tout état de cause, le produit contenu dans les cuves était nécessaire au chauffage central dans les eaux, s'agissant de fioul ; que, outre le fait que le fioul peut difficilement se confondre avec de l'huile de vidange " noire et visqueuse " selon l'huissier, le souci de la SCI DE LA CHANTOURNE de préserver le système de chauffage central des locaux, pour louable qu'il soit, se révèle parfaitement superflu pour des locaux destinés à la démolition ; que, dans ces conditions, il est bien établi, qu'en dépit de ses affirmations dans l'acte de vente du 31 juillet 2001, la SCI DE LA CHANTOURNE a vendu un terrain contenant des produits ou matières premières outre l'ensablement défectueux des cuves révélées dans l'acte ; que, cette omission, dans la description exacte de l'état du tènement immobilier, relève également de la garantie des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code Civil, dès lors qu'elle implique, pour l'acquéreur, des travaux de remise en état du site pour le rendre propre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en conséquence, la SCI DE LA CHANTOURNE sera tenue à garantir les vices ainsi cachés ; que la SCI ARTEMIS justifie avoir dû engager de multiples frais afin de procéder en désamiantage du site, à hauteur de 17. 736, 22 ; que, les travaux de vidange et de dégazage des cuves sont également justifiés à hauteur de 14. 056 outre 306, 55 que c'est donc à bon droit que la SCI ARTEMIS sollicite la somme totale de 32. 101 de ce chef, à laquelle sera condamnée la SCI DE LA CHANTOURNE, outre intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2001 ; qu'il résulte de l'attestation de M. D..., maître d'oeuvre de l'opération que la SCI ARTEMIS n'a pu louer ses locaux à la Société DECATHLON qu'en août 2002, pour avoir pris livraison au mois de mai 2002, soit deux mois après la date prévue initialement, le retard étant imputable aux travaux de désamiantage, puis à l'enlèvement des cuves ; qu'en outre, M. D... précise que " compte tenu d'ouverture saisonnière, DECATHLON n'a pris possession des locaux du bâtiment qu'en août 2002 " ; que, cependant, cette circonstance " d'ouverture saisonnière " est incompréhensible en l'état et la SCI ARTEMIS n'établit pas le lien entre cette prise de possession tardive des locaux par DECATHLON et les travaux rendus obligatoires ; que seul est démontré le retard de deux mois, exclusivement imputable auxdits travaux et la SCI DE LA CHANTOURNE sera condamnée à indemniser le préjudice lié à la perte de loyers sur cette seule période de deux mois, soit 189, 166, 36 (Somme réclamée pour 5 mois) X 2 / 5 = 75. 666, 54, outre intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2001 » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes de l'acte notarié de vente du 31 juillet 2001 la SCI LA CHANTOURNE a déclaré que les recherches effectuées conformément à l'article 2 du décret du 12 septembre 1997 n'ont pas révélé la présence d'amiante, ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par EDL Conseil le 9 mai 2000 ; que retenant les conclusions du rapport amiable SOCOTEC contradictoirement débattu entre les parties d'une part, les informations données par l'entreprise SAEC chargée des travaux de démolition et par la société NASSARE ayant procédé au désamiantage, confirmées d'ailleurs le 8 novembre 2001 par Michel Z... contrôleur du travail d'autre part, les premiers juges ont à juste titre considéré que la présence d'amiante était avérée et que ce vice caché engageait la garantie de la SCI LA CHANTOUNNE sur le fondement de l'article 1641 du Code civil ; que l'acte notarié susvisé mentionne également que, de l'étude de sols établie par le bureau VERITAS dont un exemplaire est annexé à l'acte, il résulte qu'il n'existe aucune trace de stockage de produits ou matières premières, ni stockage de déchets liquides, et que les cuves de la station service sont visiblement ensablées ; que le 4 octobre 2001 Me Y... huissier de justice a constaté la présence d'une cuve recouverte de terre en zone est du chantier et une cuve recouverte de terre en zone ouest du chantier contenant pour la première " 60cm de gasoil et pour la seconde " 40 cm de gasoil " ; que, ce même huissier a le 16 janvier 2002 constaté en partie centrale de la façade sud du bâtiment en cours de réhabilitation, une cuve enterrée d'environ 4 m3 contenant " 30 cm d'huile usagée noire et visqueuse " ainsi qu'à l'emplacement de l'ancienne station de carburant, deux cuves enterrées et une cuve posée sur le sol dont l'ensablement n'est pas total ; que par des motifs auxquels la cour se réfère le tribunal a donc exactement retenu que ces vices cachés qui contredisent les énonciations de l'acte de vente, engageaient également la garantie de la SCI LA CHANTOURNE sur le fondement de l'article 1641 du Code civil dés lors qu'ils nécessitent pour la SCI ARTEMIS acquéreur de l'immeuble, des travaux de remise en état du site pour le rendre propre à son usage ; que le coût de l'ensemble de ces travaux affecte le prix d'acquisition de l'immeuble et autorise l'acquéreur à demander à la société venderesse, la réfaction de celui-ci par le biais de leur remboursement ; qu'à bon droit les premiers juges ont par conséquent condamné la SCI LA CHANTOURNE à payer à la SCI ARTEMIS la somme totale de 32. 101 au titre de la remise en état des lieux ; qu'en revanche la perte de loyer subie par la SCI LA CHANTOURNE dont l'immeuble a été réceptionné par la société DECATHLON son locataire en mai 2002 au lieu de mars 2002, doit être portée à la somme de (189. 166, 36 / 3) X 2 = 126. 110, 90 ; que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2002 date de l'assignation en justice, à titre de réparation complémentaire » ;
ALORS QUE seul le vendeur de mauvaise foi est tenu de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI DE LA CHANTOURNE a soutenu qu'elle ne pouvait être tenue pour responsable des désordres, dès lors avait pris soin de respecter scrupuleusement ses obligations légales en se faisant assister par des hommes de l'art pour justifier de l'état du bien vendu, le BUREAU VERITAS et la société EDL CONSEIL ayant toutes deux établi des rapports, dont le premier concluait à la présence de cuves ensablées, et l'autre à l'absence de présence d'amiante, en sorte qu'elle avait pris toutes les précautions nécessaires pour vendre le bien en l'état des connaissances portées des hommes de l'art dans le cadre de leur rapport d'expertise ; qu'elle précisait qu'elle ne pouvait être tenu que d'une diminution du prix compte tenu des travaux de remise en état du site ; qu'en condamnant cependant la SCI DE LA CHANTOURNE à indemniser la SCI ARTEMIS de sa perte de loyers, sans caractériser que la SCI DE LA CHANTOURNE aurait été de mauvaise foi, la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté la SCI DE LA CHANTOURNE de son action en garantie contre Maître X... en qualité de liquidateur judiciaire de la société EDL CONSEIL, sauf en ce qui concerne l'indemnité pour frais irrépétibles alloués à la SCI ARTEMIS et les dépens ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le 9 mai 2000, la SARL EDL CONSEIL a établi un rapport d'intervention à la demande de Mme B..., dont il résulte qu'il n'a été relevé dans les zones homogènes désignées ci-dessus, aucun flocage, aucun calorifugeage, aucun faux-plafond susceptible de contenir de l'amiante » ; que le décret du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante imposait aux propriétaires l'obligation d'entreprendre l'enlèvement des calorifogeages, flocages et faux-plafonds contenant de l'amiante ; qu'un décret postérieur, du 13 septembre 2001, a étendu les obligations mises à la charge du propriétaire en exigeant, en particulier, la localisation précise des matériaux contenant l'amiante ; que la SARL EDL CONSEIL soutient ainsi que ces obligations n'étaient pas applicables à l'époque de son intervention et que sa mission se limitait bien aux calorifugeages, flocages et faux-plafonds ; que, néanmoins, le Cabinet SOCOTEC a mis en évidence la présence d'amiante sur les revêtements de sols plastique, sur les plaques de parement en fibre et sur des cloisons légères ; que, le flocage se définit comme « l'application de libres synthétiques sur une surface recouverte d'un adhésif » ; qu'en l'occurrence, dans le cadre de sa mission de désamiantage, l'entreprise NASSARE a relevé la présence d'amiante, en particulier dans la chaufferie, " faux-plafonds, calorifugeages " outre les dalles vinyles dans les bureaux ; qu'ainsi, et dans la seule limite du texte applicable, le décret du 7 février 1996, la SARL EDL CONSEIL a failli dans l'exécution de sa mission et a ainsi commis une faute au sens de l'article 1382 du Code civil, tel que rappelé précédemment ; que, cependant, la SCI DE LA CHANTOURNE, qui demande uniquement à être relevée et garantie par la SARL EDL CONSEIL, ne démontre pas le lien de causalité qui pourrait exister entre cette faute commise par la SARL EDL CONSEIL et la présence d'amiante dans l'immeuble, dont seul le propriétaire, vendeur de l'immeuble, doit répondre ; qu'ainsi, la SCI DE LA CHANTOURNE sera donc déboutée sur ce point » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « le cabinet SOCOTEC a mis en évidence la présence d'amiante sur les revêtement de sols plastique, sur les plaques de parement en fibre et sur les cloisons légères ; que la société NASSARE chargée du désiamantage a relevé la présence d'amiante en particulier dans la chaufferie, faux plafond et calorifugeages, outre les dalles vinyle dans les bureaux ; qu'en application des dispositions du décret du 7 février 1996 applicable à la mission confiée à la SARL EDL CONSEIL en mai 2000 par Laurence B... gérante de la société B... AUTOMOBILES, cette société a donc failli dans l'exécution de sa mission en attestant de l'absence de ce matériau dans son rapport du 9 mai 2000 ; que si la SCI LA CHANTOURNE ne démontre pas qu'il existe un lien de causalité entre cette faute quasi délictuelle et la présence d'amiante dans l'immeuble, dont seul le propriétaire vendeur doit répondre, il n'en demeure pas moins que par sa défaillance dans sa mission de contrôle, la SARL EDL CONSEIL a contribué à la naissance du présent litige et devra de ce fait relever et garantir partiellement la SCI LA CHANTOURNE des frais irrépétibles et des dépens auxquels elle est condamnée » ;
1° / ALORS, d'une part, QUE le contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic réglementaire répond de tous les dommages qui sont la suite de la mauvaise exécution de sa mission ; que, la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés a constaté que la société EDL CONSEIL avait failli dans l'exécution de sa mission en attestant de l'absence d'amiante dans son rapport du 9 mai 2000 ; que, pour limiter la garantie qu'elle devait à la SCI DE LA CHANTOURNE à un tiers de sa condamnation pour frais irrépétibles alloués à la SCI ARTEMIS et des dépens mis à sa charge, la Cour d'appel a énoncé que la SCI LA CHANTOURNE ne démontre pas qu'il existe un lien de causalité entre cette faute et la présence d'amiante dans l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter le lien de causalité entre l'erreur de diagnostic imputable à la société EDL CONSEIL et la condamnation de la SCI venderesse à indemniser son acquéreur sur le terrain de la garantie des vices cachés, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.
2° / ALORS, d'autre part, QUE (subsidiaire), pour les mêmes motifs, en ce qu'elle a retenu la faute quasi délictuelle de la société EDL CONSEIL, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté la SCI DE LA CHANTOURNE de son action en garantie contre le BUREAU VERITAS ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SCI DE LA CHANTOURNE fait valoir que, sur un fondement quasi-délictuel, la SA BUREAU VERITAS doit la relever et garantir des condamnations qui sont prononcées contre elle ; qu'aux termes de l'article 1382 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; que, la SA BUREAU VERITAS a été chargée le 4 mai 2001 d'une mission " de diagnostic sur la qualité du sol (non pollution) ", la SCI DE LA CHANTOURNE souhaitant " évaluer le niveau de pollution du sol sur lequel est implanté le Garage CITROEN ; qu'il soutient que sa mission se limitait à la recherche de pollution ; qu'ainsi, la SA BUREAU VERITAS estime avoir parfaitement rempli sa mission dans les limites apportées par l'article 4-2 des conditions générales d'intervention, soit « investigations par sondage " et ainsi avoir légitimement pu conclure « il n'a pas été mis en évidence de traces de pollution dans les horizons rencontrés » ; que, le 18 juin 200l, la SA BUREAU VERITAS ajoutait n'avoir trouvé « aucune trace de stockage de produits ou matières premières. Pas de stockage de déchets liquide. Les cuves sont visiblement ensablées » ; que, compte tenu du mode d'intervention par sondage, le BUREAU VERITAS démontre n'avoir commis aucune faute dans la mesure où la présence de cuves avaient été signalée ; que la SCI DE LA CHANTOURNE ne développe aucun élément susceptible d'apporter la preuve contraire et en conséquence, la SA BUREAU VERITAS sera mise hors de cause » ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SA BUREAU VERITAS a été chargée par la SCI LA CHANTOURNE d'évaluer le niveau de pollution du sol sur lequel était implanté le garage B... AUTOMOBILES ; qu'elle a rempli sa mission conformément aux conditions de l'article 4-2 des conditions générales d'intervention c'est à dire en procédant par sondage et a établi un rapport le 14 juin 2001 ; qu'aux termes de celui-ci elle souligne tout d'abord que sur le terrain elle n'a constaté aucune trace de stockage de produits ou de matières premières, ni stockage de déchets liquides en ajoutant que les cuves de la station service sont visiblement ensablées, ce qui n'est pas contesté ; qu'ayant procédé à l'analyse des sols, elle a ensuite conclu qu'il n'avait pas été mis en évidence de traces de pollution dans les horizons rencontrés, étant précisé qu'un plan des carottages effectués, est annexé à son rapport ; que dans ces conditions, le jugement déféré qui a considéré que la SA BUREAU VERITAS n'avait commis aucune faute, sera confirmé de ce chef ; que la SCI LA CHANTOURNE sera donc déboutée de ce recours en garantie » ;
1° / ALORS, d'une part, QUE le contrôleur technique chargé d'une mission de diagnostic répond de ses erreurs ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du rapport établi par la société BUREAU VERITAS, cette dernière souligne tout d'abord que sur le terrain elle n'a constaté aucune trace de stockage de produits ou de matières premières, ni stockage de déchets liquides en ajoutant que les cuves de la station service sont visiblement ensablées ; qu'en écartant cependant la faute de la société BUREAU VERITAS, tout en accueillant, après avoir relevé que le 4 octobre 2001, Me Y..., huissier de justice, a constaté la présence d'une cuve recouverte de terre en zone est du chantier et une cuve recouverte de terre en zone ouest du chantier contenant, pour la première, « 60 cm de gasoil » et, pour la seconde, « 40 cm de gasoil » et que ce même huissier a, le 16 janvier 2002, constaté en partie centrale de la façade sud du bâtiment en cours de réhabilitation, une cuve enterrée d'environ 4 m3 contenant » 30 cm d'huile usagée noire et visqueuse », ainsi qu'à l'emplacement de l'ancienne station de carburant, deux cuves enterrées et une cuve posée sur le sol dont l'ensablement n'est pas total, l'action en garantie des vices cachés formée à l'encontre de la SCI DE LA CHANTOURNE, ce dont se déduisait que la société BUREAU VERITAS avait failli à sa mission, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil ;
2° / ALORS, d'autre part, QUE, l'arrêt attaqué relève également, en page 6, que le 4 octobre 2001, Me Y..., huissier de justice, a constaté la présence d'une cuve recouverte de terre en zone est du chantier et une cuve recouverte de terre en zone ouest du chantier contenant, pour la première, « 60 cm de gasoil » et, pour la seconde, « 40 cm de gasoil » ; que ce même huissier a, le 16 janvier 2002, constaté en partie centrale de la façade sud du bâtiment en cours de réhabilitation, une cuve enterrée d'environ 4 m3 contenant » 30 cm d'huile usagée noire et visqueuse ainsi qu'à l'emplacement de l'ancienne station de carburant, deux cuves enterrées et une cuve posée sur le sol dont l'ensablement n'est pas total ; qu'en retenant, pour écarter sa faute, que la société BUREAU VERITAS n'a constaté, sur ce même terrain, aucune trace de stockage de produits ou de matières premières, ni stockage de déchets liquides, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi incident par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. X... ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné la SCI DE LA CHANTOURNE à payer à la SCI ARTEMIS une somme de 126. 110, 90 au titre de la perte des loyers, ladite somme étant productive d'intérêts légaux à compter du 23 mai 2002 ;
AUX MOTIFS adoptés QUE « la SCI ARTEMIS a acquis, par l'intermédiaire de son crédit-bailleurs, la Société LOCINDUS, un tènement immobilier, le 31 juillet 2001 ; qu'il lui a été présenté à cette occasion par son vendeur, la SCI DE LA CHANTOURNE, une attestation de la SA BUREAU VERITAS, concluant : « Il n'y a aucune trace de stockage de produits ou matières premières et les cuves stations-services sont visiblement ensablées » et un rapport établi par la SARL EDL CONSEIL indiquant que les recherches effectuées « n'ont pas révélé la présence d'amiante » () ; que, par courrier du 31 août 2001, l'entreprise SAEC, chargée par la SCI ARTEMIS des travaux de démolition, l'informait qu'elle avait trouvé des matériaux « contenant usuellement de l'amiante » et annonçait sa décision de différer les travaux ; que, mandaté aux fins de vérification, le Cabinet SOCOTEC déposait un rapport le 19 septembre 2001 aux termes duquel il concluait : « de l'amiante a été décelée lors de notre diagnostic » ; que bien qu'en effet ce rapport ne présentait pas de caractère contradictoire, il restructuration un élément d'information important, que dès lors que cet élément se trouve corroboré par les constatations de l'entreprise SAEC, puis par la Société NASSARE qui a procédé au désamiantage, il est possible de conclure à la présence d'amiante sur le site ainsi que le soutient la demanderesse ; qu'aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur doit sa garantie à l'acquéreur pour ce qui concerne les vices cachés de la chose vendue ; que la Cour d'appel de PARIS, par arrêt du 25 janvier 2001, a rappelé que la présence d'amiante dans un immeuble relève bien de la garantie des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code civil ; que, le 16 janvier 2002, Maître Y..., huissier de justice, établissait, à la demande de la SCI ARTEMIS, un constat aux termes duquel il décrivait la présence d'une cuve n° 1 enterrée contenant environ 30 centimètres d'huile usagée, de cuves n° 2, 3, 4 faisant l'objet d'un certificat de désactivation de REGE THERM, dont l'ensablement n'était pas total pour l'un et partiellement vidée de son sable pour un autre, et une cuve n° 5 ; que précédemment, dès le 4 octobre 2001, Maître Y... avait déjà constaté la présence d'une cuve recouverte de terre contenant 60 centimètres de gas-oil et une seconde en contenant centimètres ; que la SCI DE LA CHANTOURNE fait valoir que le second rapport d'huissier ne fait que reprendre le premier ; que cependant, Maître Y... a précisé, le octobre 2001, que la première cuve se trouve en zone Est du chantier, la seconde en zone Ouest et a noté la présence de gas-oil alors que son rapport du 16 janvier 2002 vise « la partie centrale de la façade Sud du bâtiment » et l'amène à noter la présence d'huile usagée ou d'ensablement partiel ; qu'il n'apparaît donc pas que les deux rapports concernant les mêmes cuves, et même à supposer que tel soit le cas, le premier n'en avait découvert que deux alors que le second en mentionne au moins cinq ; que la SCI DE LA CHANTOURNE expose qu'en tout état de cause, le produit contenu dans les cuves était nécessaire au chauffage central dans les eaux, s'agissant de fioul ; que, outre le fait que le fioul peut différemment se confondre avec de l'huile de vidange « noire et visqueuse » selon l'huissier, le souci de la SCI DE LA CHANTOURNE de préserver le système de chauffage central des locaux, pour louable qu'il soit, se révèle parfaitement superflu pour des locaux destinés à la démolition ; que, dans ces conditions, l est bien établi qu'en dépit de ses affirmations dans l'acte de vente du 31 juillet 2001, la SCI DE LA CHANTOURNE a vendu un terrain contenant des produits ou matières premières, outre l'ensablement défectueux des cuves révélées dans l'acte ; que cette omission dans la description exacte de l'état du tènement immobilier relève également de la garantie des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code civil, dès lors qu'elle implique, pour l'acquéreur, des travaux de remise en état du site pour le rendre propre à l'usage auquel il est destiné ; qu'en conséquence, la SCI DE LA CHANTOURNE sera tenue à garantir les vices ainsi cachés ; que la SCI ARTEMIS justifie avoir dû engager de multiples frais afin de procéder au désamiantage du site, à hauteur de 17. 736, 22 ; que les travaux de vidange et de dégazage des cuves sont également justifiés à hauteur de 14. 055, outre 306, 55 ; que c'est donc à bon droit que la SCI ARTEMIS sollicite la somme totale de 33. 101 de ce chef, à laquelle sera condamnée la SCI DE LA CHANTOURNE, outre intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2001 ; qu'il résulte de l'attestation de M. D..., maître d'oeuvre de l'opération, que la SCI ARTEMIS n'a pu louer ses locaux à la Société DECATHLON qu'en août 2002, pour avoir pris livraison au mois de mai 2002, soit deux mois après la date prévue initialement, le retard étant imputable aux travaux de désamiantage puis à l'enlèvement des cuves ; qu'en outre, M D... précise que « compte tenu d'ouverture saisonnière, DECATHLON n'a pris possession des locaux du bâtiment qu'en août 2002 » ; que cependant, cette circonstance « ouverture saisonnière » est incompréhensible en l'état et la SCI ARTEMIS n'établit pas le lien entre cette prise de possession tardive des locaux par DECATHLON et les travaux rendus obligatoires ; que seul est démontré le retard de deux mois, exclusivement imputable auxdits travaux, et la SCI DE LA CHANTOURNE sera condamnée à indemniser le préjudice lié à la perte de loyers sur cette seule période de deux mois, soit 189. 166, 35 (somme réclamée pour 5 mois) x 2 / 5 = 75. 666, 54, outre intérêt légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2001 () » ;
Et AUX MOTIFS propres QU'« aux termes de l'acte notarié de vente du 31 juillet 2001, la SCI DE LA CHANTOURNE a déclaré que les recherches effectuées conformément à l'article 2 du décret du 12 septembre 1997 n'ont pas révélé la présence d'amiante, ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par EDL CONSEIL le 9 mai 2000 ; que, retenant les conclusions du rapport amiable SOCOTEC contradictoirement débattu entre les parties d'une part, les informations données par l'entreprise SAEC, chargée des travaux de démolition et par la Société NASSARE ayant procédé au désamiantage, confirmées d'ailleurs le 8 novembre 2001 par Michel Z..., contrôleur du travail, d'autre part, les premiers juges ont à juste titre considéré que la présence d'amiante était avérée et que ce vice caché engageait la garantie de la SCI DE LA CHANTOURNE sur le fondement de l'article 1641 du Code civil ; que l'acte notarié susvisé mentionne également que, de l'étude de sols établie par le BUREAU VERITAS, dont un exemplaire est annexé à l'acte, il résulte qu'il n'existe aucune trace de stockage de produits ou matières premières, ni stockage de déchets liquides, et que les cuves de la station-service sont visiblement ensablées ; que le 4 octobre 2001, Me Y..., huissier de justice, a constaté la présence d'une cuve recouverte de terre en zone est du chantier et une cuve recouverte de terre en zone ouest du chantier, contenant pour la première « 60 cm de gasoil » et pour la seconde « 40 cm de gasoil » ; que ce même huissier a, le 16 janvier 2002, constaté en partie centrale de la façade sud du bâtiment en cours de réhabilitation une cuve enterrée d'environ 4 m3 contenant « 30 cm d'huile usagée noire et visqueuse » ainsi qu'à l'emplacement de l'ancienne station de carburant deux cuves enterrées et une cuve posée sur le sol dont l'ensablement n'est pas total ; que, par des motifs auxquels la Cour se réfère, le Tribunal a donc exactement retenu que ces vices cachés, qui contredisent les énonciations de l'acte de vente, engageaient également la garantie de la SCI DE LA CHANTOURNE sur le fondement de l'article 1641 du Code civil dès lors qu'ils nécessitent pour la SCI ARTEMIS, acquéreur de l'immeuble, des travaux de remise en état du site pour le rendre propre à son usage ; que le coût de l'ensemble de ces travaux affecte le prix d'acquisition de l'immeuble et autorise l'acquéreur à demander à la société venderesse la réfaction de celui-ci par le biais de leur remboursement ; qu'à bon droit les premiers juges ont par conséquent condamné la SCI DE LA CHANTOURNE à payer à la SCI ARTEMIS la somme totale de 32. 101 au titre de la remise en état des lieux ; qu'en revanche, le perte de loyers subie par la SCI DE LA CHANTOURNE, dont l'immeuble a été réceptionné par la Société DECATHLON, son locataire, en mai 2002 au lieu de mars 2002, doit être portée à la somme de (189. 166, 36 / 3) x 2 = 126. 110, 90 ; que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2002, date de l'assignation en justice, à titre de réparation complémentaire () » ;
ALORS QUE seul le vendeur de mauvaise foi est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que dans ses écritures d'appel, la SCI DE LA CHANTOURNE a soutenu qu'elle ne pouvait être tenue pour responsable des désordres, dès lors qu'elle avait pris soin de respecter scrupuleusement ses obligations légales en se faisant assister par des hommes de l'art pour justifier de l'état du bien vendu, le BUREAU VERITAS et la Société EDL CONSEIL ayant toutes deux établi des rapports, dont le premier concluait à la présence de cuves ensablées et l'autre à l'absence de présence d'amiante, en sorte qu'elle avait pris toutes les précautions nécessaires pour vendre le bien en l'état des connaissances portées des hommes de l'art dans le cadre de leur rapport d'expertise ; qu'elle précisait qu'elle ne pouvait être tenue que d'une diminution du prix compte tenu des travaux de remise en état du site ; qu'en condamnant cependant la SCI DE LA CHANTOURNE à indemniser la SCI ARTEMIS de sa perte de loyers, sans caractériser que la SCI DE LA CHANTOURNE aurait été de mauvaise foi, la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a décidé « que Me X..., liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL EDL CONSEIL, devra relever et garantir la SCI DE LA CHANTOURNE de cette condamnation à hauteur d'un tiers », et encore « que Me X..., liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL EDL CONSEIL, devra relever et garantir la SCI DE LA CHANTOURNE de cette dernière condamnation dépens à hauteur d'un tiers » ;
AUX MOTIFS QUE « si la SCI DE LA CHANTOURNE ne démontre pas qu'il existe un lien de causalité entre cette faute quasi délictuelle et la présence d'amiante dans l'immeuble, dont seul le propriétaire vendeur doit répondre, il n'en demeure pas moins que, par sa défaillance dans sa mission de contrôle, la SARL EDL CONSEIL a contribué à la naissance du présent litige et devra de ce fait relever et garantir partiellement la SCI DE LA CHANTOURNE des frais irrépétibles et des dépens auxquels elle est condamnée () » (arrêt, p. 7, § 2) ;
ALORS QUE dès lors que la Société EDL CONSEIL faisait l'objet d'une liquidation judiciaire, les juges du fond ne pouvaient enjoindre au liquidateur de garantir la SCI DE LA CHANTOURNE, décision équivalant à une condamnation, sans rechercher si, la dette étant antérieure à l'ouverture de la procédure, les juges du fond n'avaient pas simplement le pouvoir de constater une créance ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 622-21 du Code de commerce.
Sur le n° 2 : Dans le même sens que :3e Civ., 12 juin 2002, pourvoi n° 00-19.038, Bull. 2002, III, n° 138 (rejet), et l'arrêt cité