LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 juin 2018), que, par acte du 28 mars 1997, la SCI Nantes-Pitre-Chevallier (la SCI) a consenti à la SCCV Loire Océan, constructeur de la résidence Le Roxane, une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section [...] au profit des parcelles cadastrées section [...] et [...], devenues [...], [...] et [...] ; que la SCI a consenti, sur la parcelle [...] devenue [...], un bail à construction à la société Rophidina (la locataire) qui, en 2015, édifié une construction ; que, soutenant que cette construction faisait obstacle à l'exercice de la servitude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane (le syndicat), devenu propriétaire de la parcelle [...] et bénéficiaire d'une convention d'occupation de la parcelle [...] appartenant à la commune de Nantes, a assigné la SCI et la locataire en suspension des travaux et en remise en état des lieux ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'une servitude est instaurée au profit d'un fonds dominant, et non du propriétaire de celui-ci ; que l'utilisateur du fonds dominant peut donc agir pour faire respecter la servitude par le propriétaire du fonds dominant si son intérêt est lésé ; que la cour d'appel a constaté que le syndicat des copropriétaires était occupant précaire de la parcelle [...], faisant partie du fonds dominant ; qu'en estimant qu'il n'avait pas qualité pour agir afin de faire respecter cette servitude, elle a violé les articles 637 du code civil et 31 du code de procédure civile ;
2°/ qu'une servitude est instaurée au profit d'un fonds dominant ; que la cour d'appel a constaté que le fonds dominant était constitué des parcelles [...] et [...], devenues [...], [...] et [...] et que le syndicat des copropriétaires était propriétaire de la parcelle [...] ; qu'en estimant qu'il ne pouvait pas agir pour faire respecter la servitude de passage, au motif inopérant que cette parcelle était engazonnée, la cour d'appel a violé les articles 637 du code civil et 31 du code de procédure civile ;
3°/ qu'une servitude ne s'éteint que si, du fait du propriétaire du fonds dominant, elle ne peut plus être utilisée, ou encore par la réunion des fonds dominant et servant et par le non-usage trentenaire ; que la cour d'appel, en estimant impossible pour le syndicat, propriétaire et usager de parties du fonds dominant, d'agir pour faire respecter la servitude, en a implicitement consacré l'extinction ; qu'elle a ainsi violé les articles 703, 705 et 706 du code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu, souverainement, que le seul passage à pied et en véhicule convenu à l'acte du 28 mars 1997 concernait la parcelle [...] et, à bon droit, que le syndicat, simple occupant, n'avait pas qualité pour se prévaloir de la servitude de passage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi  ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane, et le condamne à payer à la société Rophidina et à la société Nantes-Pitre-Chevallier la somme de 1 500 euros chacune ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Roxane irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Dès lors, elles peuvent être proposées pour la première fois en cause d'appel. La société Rophinida soutient que le syndicat n'est pas propriétaire du fonds prétendument dominant. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il bénéficie sur la parcelle [...]  d'une servitude de passage au profit des parcelles [...] et [...], fonds dominant. Aux termes d'un protocole transactionnel du 21 février 1997, les parties sont convenues, en contrepartie d'une indemnité de 50 000 francs que : « La société PitreChevalier s'oblige à consentir au profit des parcelles cadastrées sous le numéro [...] et [...], objet du permis de construire précité, une servitude de passage grevant la parcelle lui appartenant cadastrée numéro [...] ([...]). L'assiette de la servitude de passage considérée est figurée sous une teinte rouge sur le plan ci annexé. Cette servitude de passage sera à tous usages pour les besoins de la desserte des parcelles cadastrées, en tout temps et à toute heure. La SCCV Loire Océan pourra l'utiliser pour les besoins de la réalisation de l'ensemble immobilier objet du permis de construire ci-dessus, à charge de remettre en état l'assiette dudit passage en cas de dégradation et sans que cette utilisation perturbe le libre accès en voiture ou en camion au centre commercial adjacent, (
.). Le ou les propriétaires des parcelles cadastrées [...]  et [...], fonds dominant, participeront à hauteur de 50 % aux frais d'entretien du terrain d'assiette de la servitude. (
.) L'acte authentique établissant la présente servitude de passage sera reçu par Maître C... notaire à Nantes avant le 30 mars 1997. » Aux termes de l'acte authentique du 28 mars 1997, la société PitreChevalier ( le constituant) a consenti à la SCCV Loire Océan (le bénéficiaire) « 1) une servitude de passage à pied et tout véhicule admis sur les voies publiques, en tout temps et en toute heure. La SCCV Loire Océan pourra l'utiliser pour les besoins de la réalisation de l'ensemble immobilier objet du permis de construire ci-dessus, à charge de remettre en état l'assiette dudit passage en cas de dégradation. 2)avec le droit de se raccorder aux divers réseaux existants en souterrain dans l'emprise du terrain supportant la servitude (
) ASSIETTE: l'assiette de cette servitude sera d'une largeur de 5 m minimum-largeur décomptés depuis 50 cm de la limites séparatives Nord de la parcelle (fonds servant)-à partir de la rue [...] et sur toute la longueur de la parcelle-sauf l'effet de ce qui est dit ci-après à propos de la fosse existante sur la parcelle-le bénéficiaire devant en faire son affaire personnelle. Cette assiette est susceptible d'être déplacée au gré du constituant sans qu'il ne puisse être apporté aucune gêne aux bénéficiaires pour son passage, ni pour les réseaux qu'il pourrait utiliser (
) DÉCLARATION POUR L'ADMINISTRATION: Le bénéficiaire déclare qu'il accepte cette servitude de passage pour édifier sur le fonds dominant, dans le délai de quatre ans à compter de ce jour, un bâtiment collectif dont les trois quarts au moins de la superficie totale seront affectés à l'habitation, et qui couvrira avec ses cours et jardins la totalité du terrain. En conséquence la constitution de servitude sera soumise en totalité à la taxe sur la valeur ajoutée qui sera acquittée par le bénéficiaire (
.).» Les parcelles [...]  et [...]  sont devenues les parcelles [...], [...] et [...]. La copropriété est désormais propriétaire de la parcelle [...] sur laquelle ses immeubles sont implantés. Il ressort de l'acte authentique que, contrairement à ce que soutient le syndicat, les parties ont fait la distinction entre le « 1) » qui est une servitude de passage à pied et tout véhicule et le « 2) » qui est le droit de se raccorder aux réseaux. En ce qui concerne la servitude de passage, il ressort de la configuration des lieux, qu'à la jonction des parcelles [...] et [...], se trouve une jardinière sur le fonds [...] et que la parcelle [...] est engazonnée. Ainsi, le seul passage à pied et en véhicule convenu à l'acte concerne la parcelle [...] (fonds servant) et la parcelle [...] (fonds dominant). Ceci est corroboré par les écritures du syndicat qui tendent à la destruction des ouvrages faisant obstacle à l'exercice de la servitude par le fonds [...]. Par acte du 7 février 2000, la SCCV LES TROIS ILES (anciennement SCCV Loire Océan) a cédé la parcelle [...] à la Ville de Nantes. Par acte sous seing privé du 18 mai 2000, la Ville de Nantes a mis la parcelle [...] à disposition de la copropriété de l'immeuble « Résidence Roxane ». Il est précisé à la convention que cette mise à disposition est destinée à l'usage exclusif des propriétaires et à destination d'espace vert, dans l'attente de leur affectation par la Ville ; que l'occupant devra jouir des lieux sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité du voisinage. Enfin, il est précisé que le contrat a un caractère précaire et révocable, à première réquisition de la Ville. Il résulte de cette convention que le syndicat de copropriétaires, simple occupant précaire de la parcelle [...], n'a pas qualité pour se prévaloir d'une servitude de passage au bénéfice de ce fonds ;
1°) - ALORS QU'une servitude est instaurée au profit d'un fonds dominant, et non du propriétaire de celui-ci ; que l'utilisateur du fonds dominant peut donc agir pour faire respecter la servitude par le propriétaire du fonds dominant si son intérêt est lésé ; que la cour d'appel a constaté que le syndicat des copropriétaires était occupant précaire de la parcelle [...], faisant partie du fonds dominant ; qu'en estimant qu'il n'avait pas qualité pour agir afin de faire respecter cette servitude, elle a violé les articles 637 du code civil et 31 du code de procédure civile ;
2°) - ALORS QU'une servitude est instaurée au profit d'un fonds dominant ; que la cour d'appel a constaté que le fonds dominant était constitué des parcelles [...]  et [...], devenues [...], [...] et [...] et que le syndicat des copropriétaires était propriétaire de la parcelle [...] ; qu'en estimant qu'il ne pouvait pas agir pour faire respecter la servitude de passage, au motif inopérant que cette parcelle était engazonnée, la cour d'appel a violé les articles 637 du code civil et 31 du code de procédure civile ;
3°) - ALORS QU'une servitude ne s'éteint que si, du fait du propriétaire du fonds dominant, elle ne peut plus être utilisée, ou encore par la réunion des fonds dominant et servant et par le non-usage trentenaire ; que la cour d'appel, en estimant impossible pour le syndicat, propriétaire et usager de parties du fonds dominant, d'agir pour faire respecter la servitude, en a implicitement consacré l'extinction ; qu'elle a ainsi violé les articles 703, 705 et 706 du code civil.
Sur la qualité à agir pour se prévaloir d'une servitude de passage, à rapprocher :3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-16.433, Bull. 1993, III, n° 134 (rejet), et l'arrêt cité