AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2004), que M. X..., copropriétaire, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence El Soula à Amélie-les-Bains (le syndicat) aux fins de voir annuler les résolutions n° 10 à 13 relatives à des travaux de ravalement de façades, d'étanchéité de terrasses et de remplacement de boîtes à lettres et à l'établissement trimestriel d'un état parasitaire, prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 5 avril 2002 ;
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation des résolutions n° 10 et 11, alors, selon le moyen :
1 / qu'à défaut d'être imposé par l'autorité administrative, le ravalement d'un immeuble en copropriété ne peut valablement être décidé en principe en vertu d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires sans qu'aient été préalablement portées à la connaissance dans l'ordre du jour les indications essentielles sur les modalités de réalisation et le coût de l'opération ; qu'en effet, dans la négative, ou bien il ne s'agit que d'un simple projet à étudier et dans ce cas, fût-il de principe, il n'y a pas matière à résolution qui doit être annulée, ou bien il s'agit d'une prise de décision définitive du principe d'un ravalement obligé, et dans ce cas la résolution doit être également annulée pour carence d'information préalable des copropriétaires ; que l'arrêt ne pouvait donc, sans violer les articles 9, 10, 11-4 et 13 du décret du 17 mars 1967, valider la résolution n° 10 au prétexte inopérant qu'il ne s'agirait que d'un accord de principe ne liant pas les copropriétaires en l'absence de contrat proposé, de devis chiffré et de condition d'exécution, sans constater par ailleurs qu'il y aurait risque d'imposition du ravalement des façades par l'autorité administrative ;
2 / qu'à défaut d'imposition administrative et d'urgence absolue, non constatées par l'arrêt, et dans la mesure où l'étanchéité devait compléter le ravalement, il y avait bien, contrairement à ce que prétend l'arrêt, une simple décision de principe prise par l'assemblée générale des copropriétaires et, partant, devant être analysée dans le même sens que celle prise par cette assemblée générale pour le ravalement des façades ; qu'en effet, ou bien il ne s'agissait que d'un simple projet à faire étudier par les entreprises d'étanchéité ne pouvant ainsi constituer matière à résolution qui devait donc être annulée ; ou bien il s'agissait d'une prise de décision définitive du principe d'une étanchéité obligée devant donc être annulée pour carence d'information préalable des copropriétaires ; que l'arrêt ne pouvait donc, sans violer les articles 9, 10, 11-4 et 13 du décret du 17 mars 1967, valider la résolution n° 11 ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour réaliser les travaux visés par la résolution n° 11, de sorte que l'utilité des résolutions en cause n'était pas établie et que les copropriétaires n'avaient pris aucun engagement ;
Et attendu, d'autre part, que rien n'interdisait aux copropriétaires de donner un accord de principe dans la résolution n° 10 qui ne les engageait pas financièrement, dès lors qu'ils pourraient rejeter à la majorité requise tous les travaux projetés tant que les devis n'auraient pas été acceptés, le cour d'appel a validé à bon droit les résolutions n° 10 et 11 de l'assemblée générale du 5 avril 2002 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la résolution n° 13, alors, selon le moyen :
1 / que ne constitue pas un acte de pure administration et d'entretien d'un immeuble en copropriété le fait par le syndic de s'assurer en permanence que l'immeuble n'est pas infesté par les termites, en se faisant délivrer moyennant forfait quatre fois par an et tous les ans un certificat parasitaire qui n'est prescrit par le législateur qu'en cas de vente d'un appartement par un copropriétaire, sauf à justifier que l'immeuble présente des risques sérieux d'infection ; que l'arrêt qui le prétend à tort a donc violé par fausse application l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par refus d'application l'article 11-4 du décret du 17 mars 1967 ;
2 / que, et en tout état de cause, la résolution de l'assemblée générale entérinant ce comportement du syndic serait radicalement nulle, puisqu'il n'entre pas dans la compétence de l'assemblée générale des copropriétaires d'intervenir sur des questions relevant exclusivement des pouvoirs de simple administration du syndic, sauf faute commise par celui-ci dans le cadre de ses fonctions ; que l'arrêt doit être censuré derechef pour violation des articles 18, 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fourniture d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, la cour d'appel, qui a constaté que l'établissement d'un tel état trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en cas d'infestation, en a exactement déduit que le syndic n'avait pas à demander l'autorisation de l'assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence El Soula à Amélie-les-Bains la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille six.