AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'Orée du Hautmont ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 mai 2003), que les époux X... ont acquis de la société civile immobilière L'Orée du Hautmont (la SCI), ayant actuellement pour gérante la société Les Sépioles, un appartement vendu en l'état futur d'achèvement, construit sous la maîtrise d'oeuvre de la société civile professionnelle d'architectes Cornaert et Renard ; qu'ayant constaté, avant prise de possession, une anomalie dans l'exécution de la marche séparant la salle de séjour du balcon, les époux X..., puis, après le décès de M. X..., Mme X..., seule, venant à ses droits, ont sollicité la réparation de cette anomalie, et le paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à l'exécution des travaux de mise en conformité du balcon, alors, selon le moyen :
1 / que le juge ne peut requalifier les faits et, en conséquence, trancher le litige en application de règles de droit différentes de celles que les parties avaient initialement invoquées, sans les avoir au préalable invitées à présenter leurs observations ; qu'en faisant application des règles relatives aux vices apparents affectant un immeuble à construire (article 1642-1 du Code civil), sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur l'application de ces règles de droit, bien que Mme X... ait sollicité la mise en conformité de la loggia par la société Les Sépioles et la SCI L'Orée du Hautmont en invoquant un défaut de conformité aux stipulations contractuelles et que les sociétés défenderesses aient exclusivement conclu sur ce fondement, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;
2 / que la malfaçon est un défaut de conformité dès lors qu'elle atteint une qualité contractuellement prévue ; qu'en affirmant que la malfaçon constituait un vice apparent de construction en raison de la difficulté technique de réalisation de cette qualité, bien qu'elle ait elle-même relevé que les difficultés d'accès à la loggia résultaient de l'installation de dalles sur plot au lieu du carrelage en grès cérame prévu au contrat pour en déduire que la malfaçon était un vice apparent de construction, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil et les articles L. 261-11, R. 261-13 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation par refus d'application, ensemble l'article 1642-1 par fausse application ;
3 / que le plan annexé au contrat de vente de l'immeuble à construire définit les qualités contractuelles du bien, non seulement pour ce qui est expressément indiqué, mais encore pour ce qui est implicitement exclu ; qu'en affirmant que les conditions d'accès à la loggia
- hauteur importante à gravir entre le sol de la dalle de séjour et le sol du balcon et hauteur de passage insuffisante au niveau du châssis coulissant de la fenêtre - étaient un vice apparent et non un défaut de conformité, bien qu'elle ait elle-même relevé que le plan annexé à la vente n'avait nullement mentionné ces conditions particulières d'accès, ce qui impliquait qu'elles étaient contractuellement exclues, la cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil et les articles L. 261-11, R. 261-13 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation par refus d'application, ensemble l'article 1642-1 par fausse application ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'appartement de Mme X... présentait une hauteur à gravir importante, de 32 centimètres, entre le sol de la salle de séjour et le sol du balcon, ainsi qu'une hauteur de passage insuffisante au niveau du châssis coulissant, et que les plans contractuels ne comportaient aucune précision de mesure relative à ces balcons, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, qu'il s'agissait non d'un défaut de conformité mais d'un vice de construction, et que, celui-ci ayant été constaté par l'acquéreur lui-même avant l'achèvement de l'immeuble et la prise de possession des lieux, il entrait dans le champ d'application de l'article 1642-1 du Code civil ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième et le troisième moyens, réunis :
Vu l'article 1642-1 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même code ;
Attendu que pour écarter la demande de Mme X... tendant à la réparation du vice apparent de construction constaté sur le balcon, et à l'obtention de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, l'arrêt retient que l'article 1642-1 du Code civil ne prévoit comme issue que la résolution du contrat de vente, ou la diminution du prix, et que le vendeur ne s'est pas engagé à réparer le vice postérieurement à la construction de la marche d'accès ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le vice de construction apparent constaté pouvait faire l'objet d'une réparation en nature ou en équivalent, et d'un dédommagement du préjudice de jouissance ayant pu découler de ce vice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de toutes ses demandes, l'arrêt rendu le 26 mai 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne, ensemble, la SCI L'Orée du Hautmont et la société Les Sépioles aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la SCP Cornaert et Renard Architectes, de la société Les Sépioles et de la SCI L'Orée du Hautmont ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille cinq.