LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Le Patrimoine familial du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Compagnie financière de Paris, venant aux droits de la société Romain, laquelle venait aux droits de la société Rosan, de la société Axa France IARD et de la société Axa France vie ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 44, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que l'adhésion à une union est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 janvier 2009), que les propriétaires respectifs de deux bâtiments, qui avaient établi leur règlement de copropriété-état descriptif de division le 12 juillet 1993, ont constitué le 2 août 1993 l'Union des syndicats des copropriétaires du 28-30-32 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes (l'UDS) ; que les statuts stipulaient qu'elle aurait notamment pour objet la gestion des lots n° 185 (loge de gardien), 142 (local-chaufferie) et 190 (cave du gardien) de l'immeuble du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann et qu'elle en deviendrait propriétaire "suivant acte à recevoir par la SCP dénommée en tête des présentes moyennant le prix symbolique d'un franc dès la naissance des deux syndicats" ; que ces lots ont été apportés à la société Rosan qui les a vendus à la SCI Le Patrimoine familial (la SCI) ; que celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann en annulation de la résolution adoptée par son assemblée générale du 10 mai 2004 décidant des travaux dans la loge de gardien et en expulsion de ses occupants ; que l'UDS, ce syndicat et le syndicat des copropriétaires du 32 rue Léon Maurice Nordmann à la Garenne Colombes ont assigné en intervention forcée les précédents propriétaires de ces lots et formé une demande reconventionnelle en revendication de propriété et en dommages-intérêts ;
Attendu que pour rejeter la demande de la SCI et ordonner la vente des lots à l'UDS, l'arrêt retient que les statuts s'imposent aux deux "syndicats de copropriété" nés de la première vente consentie dans chacune des deux copropriétés dès lors qu'ils ont été établis par les deux propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu'ils ont été publiés ; que les deux "syndicats de copropriété" auxquels a donné naissance chacune des deux premières ventes d'un lot après établissement du règlement de copropriété n'avaient dans ces conditions pas expressément à adhérer aux statuts pour qu'ils s'imposent à eux et aux copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes et l'Union des syndicats des copropriétaires du 28-30-32 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement le syndicat des copropriétaires du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes et l'Union des syndicats des copropriétaires du 28-30-32 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes à payer à la société Le Patrimoine familial la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes et de l'Union des syndicats des copropriétaires du 28-30-32 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour la société Le Patrimoine familial
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Le Patrimoine Familial à céder les lots n°142, 185 et 190 de la copropriété située au 28-30 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne Colombes au profit de l'UDS pour le prix de un euro et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir expulser sous astreinte les occupants de ces locaux ;
Aux motifs que « les statuts s'imposent aux deux syndicats de copropriété nés de la première vente consentie dans chacune des deux copropriétés par la SCI de la rue Jean Maurice Nordmann d'une part et par la société Axa Assurances IARD d'autre part dès lors qu'ils ont été établis par les deux propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu'ils ont été publiés ; que les deux syndicats de copropriété auxquels a donné naissance chacune des deux premières ventes d'un lot après établissement du règlement de copropriété n'avaient dans ces conditions pas expressément à adhérer aux statuts pour qu'ils s'imposent à eux et aux copropriétaires ; que d'ailleurs les statuts euxmêmes (article 6) ne prévoient de faculté d'adhésion que pour d'autres syndicats de copropriété, sociétés immobilières et propriétaires d'immeubles voisins ou contigüs ; que les statuts emportent cependant engagement par la SCI de la rue Jean Maurice Nordmann, propriétaire de l'ensemble des lots formant la copropriété 28-30 rue Léon Maurice Nordmann de vendre à l'Union de syndicats formée avec la copropriété du 32 rue Léon Maurice Nordmann les lots 142, 185 et 190 nécessaires à la réalisation de son objet social ; que les statuts assignent en effet à l'UDS pour objet non seulement la gestion et l'entretien des lots 142, 185 et 190, mais aussi leur acquisition () ; que dès lors que les statuts ont été publiés, les propriétaires successifs des lots 142, 185 et 190 se sont trouvés obligés par la clause prévoyant l'acquisition de ceux-ci par la formalisation d'un acte authentique au profit de l'UDS ; qu'en particulier la SCI est tenue de procéder à la signature de l'acte d'acquisition par devant notaire ainsi que le demandent l'UDS et le SDC () ; que la SCI ne saurait obtenir l'expulsion de l'UDS et du SDC des trois lots en litige dès lors que l'UDS est reconnue bien fondée en sa demande tendant à ce que la formalisation de leur vente à son profit soit ordonnée » ;
Alors que 1°) l'adhésion à une union syndicale est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et emporte l'opposabilité des statuts aux membres de l'Union ; qu'en ayant retenu que les statuts de l'Union Syndicale s'imposaient au syndicat des copropriétaires du 28, 30 rue Léon Maurice Nordmann et à celui du 32 rue Léon Maurice Nordmann ainsi qu'aux copropriétaires sans qu'il soit besoin que ceux-ci adhèrent aux statuts par un vote en assemblée générale, la cour d'appel a violé l'article 44 ancien du décret du 17 mars 1967 ;
Alors que 2°) le syndicat des copropriétaires et l'union de syndicats des copropriétaires, qui n'ont de pouvoir que sur les parties communes, ne peuvent imposer à un copropriétaire de vendre ses parties privatives par le biais d'une clause du règlement de copropriété ou des statuts de l'union ; qu'en ayant retenu que les statuts de l'union syndicale avaient pu imposer à l'un des copropriétaires de vendre ses lots privatifs, la cour d'appel a violé les articles 9, 14, 26 et 29 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors que 3°) les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers ; qu'une promesse de vente consentie par le propriétaire d'un immeuble ne peut obliger les acquéreurs ultérieurs dudit bien à le céder au bénéficiaire de la promesse consentie antérieurement par leur auteur ; qu'en ayant jugé que les propriétaires successifs des lots 142, 185 et 190 étaient tenus par la promesse de vente consentie par leur auteur à l'UDS, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;
Alors que 4°) la publication au bureau des hypothèques des promesses unilatérales de vente est facultative et n'intervient qu'à titre d'information des usagers, sans qu'il en résulte une opposabilité aux tiers ; qu'en ayant jugé que la publication des statuts de l'UDS comportant la promesse de vente des lots litigieux consentie par les premiers propriétaires avait eu pour effet de rendre cette promesse opposable aux sous-acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 ;
Alors que 5°) le manquement du promettant qui a vendu à un tiers le bien objet d'une promesse unilatérale constitue une violation d'une obligation de faire qui ne peut se résoudre qu'en dommages et intérêts ; qu'en ayant condamné la SCI Le Patrimoine Familial, en exécution de la promesse consentie par son auteur, à céder les lots n°142, 185 et 190 à l'UDS, bénéficiaire de la promesse de vente initiale, la cour d'appel a violé l'article 1142 du Code civil ;
Alors que 6°) après avoir constaté que la SCI Le Patrimoine Familial avait régulièrement acquis les lots 142, 185 et 190 le 27 septembre 2002 et que ces lots étaient occupés depuis lors par une personne sans droit ni titre, la cour d'appel, qui a refusé d'ordonner l'expulsion de cet occupant, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 544 du Code civil.