LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 mars 2018), que la société Les Bordes, aux droits de laquelle se trouve la société Pierres et territoires Eure-et-Loir (la société Pierres et territoires), a vendu à M. T... une maison en l'état futur d'achèvement ; qu'il a été établi une liste de réserves dénonçant des vices de construction et des défauts de conformité au nombre desquels la position, à une hauteur excessive, des fenêtres des chambres ne permettant ni une vision aisée vers l'extérieur ni la manoeuvre des poignées par une personne à mobilité réduite ; que M. T... a assigné la société Pierres et territoires pour réclamer l'exécution de travaux et une diminution du prix ;
Attendu que la société Pierres et territoires fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. T... la somme de 30 000 euros au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble alors, selon le moyen, que si le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ; qu'en condamnant la société Pierres et territoires à payer à M. T... la somme de 30 000 euros à titre de diminution du prix de vente de l'immeuble en écartant l'engagement qui avait été pris de réparer les vices, et ce à raison du caractère « particulièrement manifeste » des vices et de ce que M. T... « pouvait raisonnablement douter de la fiabilité » de l'engagement de réparer, la cour d'appel a violé l'article 1642-1 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas démontré que le pavillon mitoyen proposé à M. T... en échange présentait les mêmes caractéristiques que la maison litigieuse et que, compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres résultant du choix architectural de privilégier l'esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieur, il pouvait raisonnablement être douté de la fiabilité de la proposition de reprise du constructeur qui n'était ni pertinente ni opportune, la cour d'appel en a souverainement déduit que cette proposition ne constituait pas une offre consistant en l'obligation de réparer permettant au vendeur de s'opposer à l'action en diminution du prix ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Pierres et territoires Eure-et-Loir aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pierres et territoires Eure-et-Loir, la condamne à payer une somme de 3 000 euros à M. T... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Pierres et territoires Eure-et-Loir
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Pierres & Territoires Eure-et-Loir à payer à M. T... la somme de 30.000 € au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble qu'il avait acquis le 30 décembre 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur l'existence de vices apparents de construction et leur réparation, il convient de relever que la société Pierres & Territoires, à titre subsidiaire, et M. T... ne critiquent pas le jugement en ses dispositions qui condamnent l'appelante à réparer le mauvais positionnement du seuil du garage, opérer la réfection des tiges filetées tordues pour la fixation au sol de l'ensemble des poteaux du garage, réparer la ventilation mécanique contrôlée et le chauffe-eau et fournir un diagnostic de performance énergétique valide (tenant compte de la mise en place du chauffe-eau) ; que ces chefs de dispositif non critiqués seront dès lors confirmés et le jugement irrévocable sur ces points ; que la société Pierres & Territoires reproche au tribunal de retenir l'existence de vices apparents de construction tenant à la hauteur des fenêtres alors que le constat d'huissier versé aux débats ne reflète pas la réalité et est totalement biaisé, que la seule comparaison des fenêtres posées chez M. T... avec celles de la maison jumelle montre une différence de 34 cm, les fenêtres de la maison de M. T... étant donc plus longues en hauteur de 20 cm, que les chiffres avancés par M. T... sont faux et que le repère pris en compte par lui est également totalement biaisé ; que la société Pierres & Territoires fait en outre grief au jugement d'écarter ses propositions de réparation par échange de maison et en nature, prévues par l'article 1642-1 du code civil ; que M. T... sollicite la confirmation du jugement de ces chefs ; que c'est par d'exacts motifs que les premiers juges ont retenu l'existence d'un vice apparent de construction tenant à la non-conformité de la hauteur des fenêtres de la maison de M. T..., rejeté les propositions de réparation du vendeur, exactement jugées non pertinentes ni opportunes, et accordé des sommes à M. T... en réparation de son préjudice de jouissance ; qu'il suffit d'ajouter que la société Pierres & Territoires ne produit devant cette cour aucun élément de nature à remettre en cause les éléments de preuve concordants fournis par M. T... devant les premiers juges, à savoir un constat d'huissier de justice et le rapport d'un architecte (v. arrêt, p. 8) ;
et AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'il ressort d'un constat d'huissier en date du 16 décembre 2013, dressé par M. M..., que la hauteur des fenêtres des deux chambres de l'habitation, du milieu de la poignée jusqu'au sol carrelé est de 1,80 mètre alors qu'elle est de 1,22 mètre dans le pavillon mitoyen ; qu'il se déduit des clichés photographiques annexés audit constat, que l'implantation des fenêtres telle que réalisée par la société Les Bordes, entrave manifestement leur utilisation par l'acquéreur et nuit au confort de vie en ce que notamment la vue sur l'extérieur est considérablement diminuée dans les chambres de l'habitation litigieuse ; que par ailleurs, il ressort du rapport de M. Y..., architecte, en date du 16 octobre 2014, que, s'agissant des fenêtres des chambres, il existe une non-conformité de la réalisation par rapport au plan de la déclaration administrative du pétitionnaire d'autant plus préjudiciable qu'il n'y a plus de vue aisée sur l'extérieur et que l'accessibilité de la poignée de manoeuvre de la fenêtre est rehaussée et non préhensible pour des personnes à mobilité réduite ; que ces documents démontrent de façon particulièrement flagrante le vice apparent affectant les fenêtres des chambres de l'habitation de M. T..., sans que les pièces versées aux débats par la défenderesse soient susceptibles de combattre efficacement les éléments de preuve précités ; qu'enfin, il faut considérer, comme le relève M. Y..., que le choix architectural qui a privilégié un esthétisme de façade/pignons plutôt que le confort de vie à l'intérieur paraît malheureux et que les usages sont de pouvoir regarder par une fenêtre même assis pour garder un contact visuel avec l'extérieur, ce qui n'est pas possible s'agissant des fenêtres des chambres de l'habitation du requérant ; que le vice apparent est donc parfaitement démontré ; qu'à supposer que la proposition de la société Les Bordes, faite à M. T..., d'échanger son pavillon contre le pavillon mitoyen puisse être considérée comme une réparation au sens de l'article 1642-1 du code civil, rien ne démontre néanmoins que ce pavillon avait des caractéristiques rigoureusement identiques à celui du requérant, permettant un échange sans préjudice pour ce dernier ; qu'en cela, la défenderesse n'est pas fondée à invoquer les dispositions de l'article 1642-1 du code civil, prévoyant qu'il n'y aura lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer, pour s'opposer à la demande de M. T... tendant à obtenir la diminution du prix d'achat ; que M. T... est donc parfaitement en droit de solliciter l'application de ce texte plutôt qu'une réparation en nature par les propres moyens de la défenderesse ; qu'en outre, compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres des chambres de l'habitation, il ne saurait être fait grief à M. T... de ne pas avoir donné suite à la proposition d'intervention de la société Les Bordes dont il pouvait raisonnablement douter de la fiabilité ; que compte tenu de la perte de jouissance indéniable au titre des chambres de cet immeuble, de la valeur initiale d'achat mais également de la surface réduite de l'immeuble et du fait qu'il n'est doté que de deux chambres pour lesquelles les deux fenêtres sont positionnées à une hauteur anormale, la diminution du prix d'achat, au regard de la perte de valeur vénale de l'immeuble en cause, doit être fixée à la somme de 30.000 € que la défenderesse sera condamnée à payer à M. T..., et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2013, date de la première assignation à elle délivrée et ce conformément aux dispositions de l'article 1153-1 du code civil (v. jugement, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE si le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents, il n'y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ; qu'en condamnant la société Pierres & Territoires Eure-et-Loir à payer à M. T... la somme de 30.000 € à titre de diminution du prix de vente de l'immeuble en écartant l'engagement qui avait été pris de réparer les vices, et ce à raison du caractère « particulièrement manifeste » des vices et de ce que M. T... « pouvait raisonnablement douter de la fiabilité » de l'engagement de réparer, la cour d'appel a violé l'article 1642-1 du code civil.