LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 septembre 2007) que, par acte du 21 juillet 1997, la société civile immobilière Norimmo (SCI) a donné à bail commercial, un immeuble à la société Regal Lezennes ; qu'en décembre 2002, M. X... s'est présenté à la SCI pour négocier la cession du bail ; que la SCI a donné son accord à la cession sous réserve de certaines conditions ; que la société Animal Food and System (AFS) est intervenue dans la négociation ; que la SCI a finalement refusé le projet mis au point entre la société Regal Lezennes et la société AFS ; que la société Regal Lezennes a assigné la SCI et la société AFS afin d'obtenir la réparation des préjudices subis du fait de la rupture des pourparlers précontractuels ;
Attendu que pour accueillir la demande l'arrêt retient, par motifs adoptés, que d'une part, la société Regal sollicitait la somme de 250 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice créé du fait du défaut d'exploitation du local, que d'autre part, par la réalisation de ce droit au bail, la société AFS faisait l'acquisition d'un immeuble particulièrement bien placé dans l'une des plus importantes zones de chalandise situé au voisinage immédiat de la métropole lilloise en vue de réaliser une nouvelle implantation et remplacer à l'identique une implantation perdue par éviction dans un autre centre commercial de la métropole lilloise à compter de janvier 2004, qu'elle indiquait également avoir subi depuis la date où elle aurait dû prendre les lieux un préjudice indiscutable du fait de l'impossibilité dans laquelle elle avait été d'ouvrir le nouvel établissement qu'elle souhaitait adjoindre à sa chaîne, que le tribunal disposait des éléments suffisants pour évaluer le préjudice de la société Regal Lezennes à la somme de 250 000 euros et celui de la société AFS à celle de 150 000 euros ;
Qu'en statuant ainsi alors que la faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne peut être la cause d'un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Norimmo à payer la somme de 250 000 euros à la société Regal Lezennes et celle de 150 000 euros à la société AFS, l'arrêt rendu le 25 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne, ensemble, les sociétés Regal Lezennes et Animal Food et System aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés Regal Lezennes et Animal Food et System à payer à la société Norimmo la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour la SCI Norimmo.
Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI NORIMMO à payer à la SNC REGAL LEZENNE la somme de 250 000 et à la société ANIMAL FOOF & SYSTEM, celle de 150 000 à titre de dommages-intérêts
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont, dans une motivation parfaite que la Cour reprend sans rien y changer ou ajouter, qualifié exactement en fait et en droit la faute de Norimmo et évalué à leur juste prix les réparations dues par cette dernière, tant à Regal qu'à AFS ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'IL est avéré que la société NORIMMO a commis une faute à l'égard de la société REGAL LEZENNES en revenant brusquement sur son accord à la cession du droit au bail, les pourparlers étant suffisamment avancés pour que la société REGAL LEZENNES mais aussi la société ANIMAL FOOD & SYSTEM puissent croire que les contrats allaient être signés ; qu'il convient, en conséquence de condamner la société NORIMMO à payer à la société REGAL LEZENNES des dommages-intérêts au titre de son préjudice ; que le Tribunal dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer le préjudice subi par la société REGAL LEZENNES à hauteur de 250 000 ; que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM sollicite que la société NORIMMO soit condamnée à lui verser à titre de dommages-intérêts la somme de 200 000 ; que la société ANIMAL FOD & SYSTEM indique que par la réalisation de ce droit au bail, elle faisait l'acquisition d'un immeuble particulièrement bien placé, dans l'une des plus importantes zones de chalandises située au voisinage immédiat de la métropole lilloise en vue de réaliser une nouvelle implantation et remplacer à l'identique une implantation perdue par éviction dans un autre centre commercial de la métropole lilloise à compter de janvier 2004 ; qu'elle indique également avoir exposé inutilement des frais de conseil et de recherches et a subi depuis la date où elle aurait dû prendre possession des lieux un préjudice indiscutable du fait de l'impossibilité dans laquelle elle a été d'ouvrir le nouvel établissement qu'elle avait prévu d'adjoindre à sa chaîne ; qu'elle évalue donc son préjudice à 200 000, soit le tiers du chiffre d'affaire qu'elle réalisait précédemment à Englos ; que la société NORIMMO conclut au débouté au motif que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM produit des documents démonstratifs de son éviction commerciale d'un autre local et que la perte du fonds de commerce ne saurait lui être reproché ; que cependant, si la société NORIMMO avait, dès le 12 février 2003 en apprenant que la société ANIMAL FOOD & SYSTEM se portait cessionnaire à la place de M. X..., formulé des réserves quant à la cession du droit au bail, la société ANIMAL FOOD & SYSTEM aurait de toute évidence cherché un autre local plutôt que de continuer des discussions sur un droit au bail et une cession de droit au bail à l'issue aléatoire ; qu'en effet, compte tenu de la résiliation d'un autre bail commercial à compter de début janvier 2004, la société ANIMAL FOOD & SYSTEM se devait de prospecter une autre implantation commerciale et qu'en l'espèce elle a commencé ces démarches, comme le prouve la présente procédure, environ une année avant l'expiration de son bail ; qu'il a été démontré que par son attitude la société NORIMMO a commis une faute tant à l'égard de la société REGAL LEZENNES qu'à l'égard de la société ANIMAM FOOD & SYSTEM qui doit obtenir réparation de son préjudice ; que le tribunal dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer le préjudice subi par la société ANIMAL FOOD & SYSTEM à hauteur de 150 000 ;
ALORS QUE la faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale de pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice découlant de la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat ; qu'en l'espèce, la société ANIMAL FOOD & SYSTEM faisait notamment valoir, à l'appui de sa demande de dommages-intérêts que la brusque rupture des pourparlers par la société NORIMMO lui avait fait perdre la chance d'exploiter le fonds de commerce dans un immeuble particulièrement bien placé, « dans l'une des plus importantes zones de chalandises situées au voisinage immédiat de la métropole lilloise », que dès lors, en allouant à cette société une somme de 150 000, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait confirmer le jugement allouant à la société REGAL LEZENNES une somme de 250 000 à titre de dommages-intérêts, dès lors que la perte d'exploitation invoquée par cette société, ne constituait pas un préjudice découlant directement de la non réalisation du projet de cession de bail ; qu'ainsi l'arrêt est à nouveau entaché d'une violation de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QU'EN toute hypothèse, la cour d'appel ne pouvait se dispenser de préciser la nature des préjudices qu'elle indemnisait pour chacune des deux sociétés ; qu'ainsi l'arrêt manque de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Dans le même sens que :3e Civ., 28 juin 2006, pourvoi n° 04-20.040, Bull. 2006,  III, n° 164 (cassation partielle), et l'arrêt cité