LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 24 septembre 2007) rendu en matière de référé, que le 13 juin 2005, les consorts X..., propriétaires de lots dans l'immeuble du 64 rue du Taur, ont saisi le président du tribunal de grande instance de requêtes tendant à la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 en vue de convoquer une assemblée générale de l'ensemble des propriétaires riverains d'un passage constituant une ruelle privative, et d'adopter un règlement de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires du 64 rue du Taur, les époux Y..., M. Z... et le syndicat des copropriétaires du 2 bis place Saint-Sernin les ont assignés en rétractation des ordonnances ayant accueilli cette demande ;
Sur le second moyen, qui est préalable :
Vu l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ;
Attendu que pour ordonner la rétractation des ordonnances, l'arrêt retient qu'est vraisemblable l'existence d'un ensemble immobilier au sens de l'alinéa 2, de l'article 1er, de la loi du 10 juillet 1965, caractérisé par l'hétérogénéité du sol, et l'existence d'un élément fédérateur, une impasse commune ou sur laquelle les riverains sont titulaires de droits et en usent ; qu'il est constant que l'ensemble n'a donné lieu à la mise en place d'aucune organisation formelle spécifique destinée à assurer la gestion de l'impasse commune, de sorte qu'il peut être soutenu que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 lui sont applicables en vertu l'alinéa 2, de l'article 1er ; que la copropriété pure et simple appliquée à un ensemble immobilier n'est pas sans inconvénient et qu'il existe d'autres modes d'organisation envisageables dans une telle configuration ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne, ensemble, les syndicats des 64 rue du Taur et 2 bis place Saint-Sernin et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les syndicats des 64 rue du Taur et 2 bis place Saint-Sernin et M. Z... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des syndicats des 64 rue du Taur et 2 bis place Saint-Sernin et de M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la rétractation des ordonnances des 14 juin 2005 et 17 janvier 2006 rendues sur requête ayant désigné Mme A... en qualité d'administrateur provisoire pour la ruelle privative depuis la rue Bellegarde jusqu'à la rue du Taur à Toulouse et renvoyé les consorts X... à mieux se pourvoir ;
AUX MOTIFS QUE les consorts X... n'élèvent pas de discussion utile sur la recevabilité de l'action engagée par les demandeurs à la rétractation, l'article 496 du nouveau code de procédure civile ouvrant à tout intéressé la faculté de référer au juge qui a rendu une ordonnance sur requête ; que les syndics de deux syndicats de copropriétaires sont fondés à soutenir avoir la qualité d'intéressés au sens de cet article quand bien même ils n'auraient pas reçu mandat exprès à cette fin, outre qu'ils agissent en la forme des référés ;
1°) ALORS QUE seuls les copropriétaires peuvent en référer au président du tribunal de grande instance sur l'ordonnance rendue sur requête ayant désigné un administrateur provisoire de la copropriété en application des dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ; que les dispositions de l'article 496 du code de procédure civile ouvrant à tout intéressé la faculté de référer au juge qui a rendu une ordonnance sur requête ne sont pas applicables en cas de nomination d'un administrateur provisoire de la copropriété sur le fondement de l'article 47 du décret susvisé ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 496 du code de procédure civile, et par refus d'application l'article 59 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 47 du même texte ;
2°) ALORS QUE la dispense d'autorisation du syndic pour introduire une action ne vaut que pour celle relevant de la compétence du juge des référés ; que la demande de rétractation d'une ordonnance rendue sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 qui n'est subordonnée ni à l'absence de contestation sérieuse, ni à la constatation d'un trouble manifestement illicite n'entre pas dans la compétence du juge des référés ;
qu'en décidant que les syndics des copropriétés riveraines pouvaient, nonobstant l'absence de mandat exprès, agir en rétractation de l'ordonnance sur requête désignant un administrateur provisoire en vue de gérer le passage privé commun dans la mesure où ils agissaient en la forme des référés, la cour d'appel a violé les articles 55 et 59 du décret du 17 mars 1967.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la rétractation des ordonnances des 14 juin 2005 et 17 janvier 2006 rendues sur requête ayant désigné Mme A... en qualité d'administrateur provisoire pour la ruelle privative depuis la rue Bellegarde jusqu'à la rue du Taur à Toulouse et renvoyé les consorts X... à mieux se pourvoir ;
AUX MOTIFS QUE sur le fond (), l'existence d'un ensemble immobilier au sens de l'alinéa 2 de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 caractérisé par l'hétérogénéité du régime du sol est vraisemblable, chaque riverain étant seul propriétaire de son sol et l'existence d'un élément fédérateur, une impasse commune ou sur laquelle les riverains sont titulaires de droits et en usent ; qu'à cet égard, c'est vainement que les intimés font valoir que le CROUS n'aurait pas d'ouverture sur la ruelle alors qu'il est constant qu'il en existait et qu'il est établi qu'il utilise des équipements souterrains de celle-ci pour la viabilisation de son immeuble et les entretient ;
qu'enfin il est constant que l'ensemble n'a donné lieu à la mise en place d'aucune organisation formelle spécifique destinée à assurer la gestion de l'impasse commune, de sorte qu'il peut être soutenu que les dispositions de la loi n° 65-557 lui sont applicables en vertu de l'alinéa 2 de l'article 1er ; que la division forcée n'exclut en soi pas l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 si les conditions de celle-ci sont réunies ; qu'en revanche la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement des dispositions de l'article 47 est faite par ordonnance sur requête laquelle, selon l'article 493 du nouveau code de procédure civile est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse ; que les appelants n'ont fourni aucune explication sur le point de savoir s'ils se trouvent fondés à ne pas appeler la partie adverse ce que stigmatisent les écritures des intimés en ouverture de leur discussion ajoutant que l'ordonnance initiale n'a pas même été portée à la connaissance des personnes auxquelles elle est opposée ; que les inconvénients dénoncés d'une absence d'organisation qui avait jusqu'alors satisfait tous les riverains, y compris Vincent X... à l'époque où il exerçait les fonctions de syndic, n'ont donné lieu, selon les éléments du débat, et dès lors que des problèmes seraient apparus, à aucune tentative amiable pour envisager d'en mettre une en place entre les titulaires de droits sur l'impasse ; qu'il n'est allégué d'aucune réclamation à cet égard ; que s'il est exact que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 s'appliquerait le plein droit à une telle situation, cela reste de façon expressément supplétive ; que la copropriété pure et simple appliquée à un ensemble immobilier n'est pas sans inconvénient selon la littérature spécialisée et qu'il existe d'autres modes d'organisation envisageables dans une telle configuration ; qu'il en résulte que deux copropriétaires isolés n'étaient pas fondés à ne pas appeler de partie adverse et de la sorte imposer à tous, au bénéfice d'initiative purement unilatérale dont la justification fait défaut, un régime qui pouvait ne pas être le plus favorable ; qu'à envisager une initiative procédurale dans un tel contexte, elle ne pouvait être que contradictoire, la seule en outre à permettre de clarifier nettement la situation d'impasse et des droits des riverains sur celle-ci, et ainsi d'assurer la base de son organisation ;
1°) ALORS QUE lorsqu'il est saisi d'une demande de rétractation d'une ordonnance sur requête ayant désigné un administrateur provisoire de copropriété en application des dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, le juge n'a pas à vérifier si la mesure sollicitée exigeait ou non une dérogation à la règle du contradictoire ; qu'en décidant au contraire que la désignation d'un administrateur provisoire, par ordonnance sur requête, sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ne pouvait intervenir, selon l'article 493 du code de procédure civile, que dans le cas le cas où le requérant est fondé à ne pas appeler la partie adverse et qu'au vu du contexte, l'initiative procédurale aurait dû être contradictoire, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 493 du code de procédure civile, et par refus d'application l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ;
2°) ALORS QU'à défaut de constater l'existence d'une organisation contractuelle effectivement mise en place écartant l'application des dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le juge est tenu d'appliquer le statut de la copropriété aux ensembles immobiliers non bâtis et spécialement aux voies privées communes à plusieurs riverains ; qu'en décidant, pour rétracter l'ordonnance sur requête désignant un administrateur provisoire de copropriété, que les parties devaient pouvoir choisir librement un autre mode de gestion moins contraignant que celui de la copropriété, après avoir constaté que les dispositions de l'article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables à l'impasse commune en litige et qu'il n'existait aucune organisation formelle de gestion de celle-ci, ce qui rendait le statut de la copropriété immédiatement applicable par défaut, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé le, texte susvisé.