LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile immobilière Saint-Denis République de ce qu'elle se désiste de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mmes X..., Y..., Z... et A... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 septembre 2007), statuant en matière de référé, que la société civile immobilière Saint-Denis République (la SCI) est propriétaire d'un immeuble à usage commercial donné à bail le 26 février 2004 à la société Le Montagnard pour l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel meublé ; que, le 27 juillet 2005, cet immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril et que, par arrêté préfectoral du 14 décembre 2005, il a été déclaré irrémédiablement insalubre et interdit à l'habitation et à toute utilisation de jour comme de nuit ; que onze occupants de l'immeuble ont assigné la SCI et la société Le Montagnard aux fins d'être dispensés du paiement des loyers à compter du 27 juillet 2005 et obtenir leur relogement ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner sous astreinte à reloger certains occupants de l'immeuble, alors, selon le moyen :
1° / que la loi, ne disposant que pour l'avenir, n'a pas d'effet rétroactif ; qu'en conséquence, si la loi nouvelle s'applique aussitôt aux effets à venir des situations juridiques légales en cours au moment où elle entre en vigueur, elle ne saurait en revanche, sans avoir d'effet rétroactif, régir rétrospectivement les conditions de constitution et les effets passés d'opérations juridiques antérieurement achevées ; qu'en l'espèce, tant l'arrêté de péril du 27 juillet 2005 que l'arrêté d'insalubrité irrémédiable du 14 décembre 2005, qui ont donné naissance à l'obligation de reloger les locataires de l'immeuble concerné et sont donc constitutifs de la situation juridique litigieuse, sont antérieurs à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 15 décembre 2005, soit le 17 décembre 2005 ; que la détermination de la charge de l'obligation de relogement doit donc être faite au regard des articles L. 521-1 à L. 521-3 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 15 décembre 2005 ; qu'en retenant cependant, pour décider que la société Saint-Denis République avait l'obligation de reloger les locataires de l'immeuble exploité par la société Le Montagnard, que " les dispositions applicables à la demande de relogement considérée sont celles de l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005, relative à la lutte contre l'habitat insalubre ", la cour d'appel a donné un effet rétroactif à ce texte en violation de l'article 2 du code civil ;
2° / qu'à supposer même que l'ordonnance du 15 décembre 2005 soit applicable en la cause, les nouveaux articles L. 521-1 et suivants du code de l'habitation et de la construction font peser l'obligation de relogement sur " le propriétaire ou l'exploitant " de l'immeuble concerné ; qu'ils visent ainsi, selon les cas, la personne qui a un lien de droit avec l'occupant c'est-à-dire de façon alternative soit le propriétaire, s'il est le bailleur direct de l'occupant, soit l'exploitant si c'est ce dernier qui a introduit l'occupant dans les lieux ; qu'en conséquence, l'existence d'un exploitant exclut toute obligation de relogement à la charge du propriétaire des lieux ; qu'en décidant pourtant en l'espèce que la société Saint-Denis République, propriétaire de l'immeuble litigieux, était tenue de reloger les locataires qui n'avaient de lien qu'avec la société Le Montagnard, cependant qu'une telle obligation devait être exclusivement mise à la charge de la société Le Montagnard, exploitant de l'hôtel, la cour d'appel a violé les articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu, d'une part, qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur ; que la cour d'appel a exactement retenu que les dispositions applicables à la demande de relogement formée par les occupants de l'immeuble par assignations des 7 et 9 mars 2006 étaient celles de l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'il résultait des articles L. 521-1 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation tels que modifiés par l'ordonnance précitée, que l'obligation de relogement incombait indifféremment au propriétaire ou à l'exploitant et que la mairie de Saint-Denis ayant sollicité en vain la société exploitante pour qu'elle assure le relogement des occupants, ces derniers étaient fondés à saisir aux mêmes fins la SCI, également tenue d'assumer cette obligation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Saint-Denis République aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Thomas-Raquin et Bénabent, avocat aux Conseils pour la SCI Saint-Denis République.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné sous astreinte la société SAINT-DENIS REPUBLIQUE à reloger Mesdames B..., C..., D..., E..., F..., G..., et H... ;
AUX MOTIFS QUE « les dispositions applicables à la demande de relogement considérée sont celles de l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005, relative à la lutte contre l'habitat insalubre ; qu'en vertu des dispositions de l'article L. 521-1 du Code de la construction et de l'habitation, telles que définies par cette ordonnance : « pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants :
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 123-3.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable » ; que la qualité d'occupants réguliers des intimées, comme la qualité de propriétaire de la SCI ne sont pas contestées ; que l'article L. 521-3 du Code de la construction et de l'habitation a été implicitement abrogé par l'ordonnance précitée et remplacé par les articles L. 521-3-1 et L. 521-3-2 du même code ; que selon les dispositions de l'article L. 521-3-1 :
I  « Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant. Si un logement qui a fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité au titre du II de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au préfet ou au maire dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge.
II  Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer destinée à couvrir ses frais de réinstallation » ;
Qu'il résulte de ce qui précède que l'obligation de relogement invoquée par les intimées incombe indifféremment au propriétaire ou à l'exploitant ; que c'est donc pertinemment que le premier juge a considéré que la SCI, propriétaire de l'immeuble occupé par les intimées, était tenue d'assurer le relogement de ces dernières ; que l'établissement de quittances de loyers par la SARL, exploitante du fonds de commerce considéré, n'exclut en rien l'obligation de relogement qui pèse sur la propriétaire des lieux ; que la Mairie de Saint-Denis ayant sollicité en vain la SARL pour qu'elle assure le relogement des intimés, ces dernières étaient fondées à saisir la SCI propriétaire aux mêmes fins ; que le fait que la Mairie de Saint-Denis ait pu, par application des dispositions de l'article L. 521-3-2 du Code de la construction et de l'habitation, assurer l'hébergement provisoire des intimées ne dispense nullement la SCI propriétaire de répondre à son obligation de relogement définitif de ces dernières ; que la SCI ne saurait être dispensée de son obligation de relogement au motif qu'elle devrait supporter les conséquences d'une astreinte légitimement prévue pour qu'elle s'y conforme ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fait obligation à la SCI, sous astreinte, de reloger les intimées ; que la Cour précisera, cependant, qu'il ne peut y avoir de condamnation au profit de « Monsieur X... » et de « Monsieur B... » qui, s'ils occupent les locaux considérés du chef de leur épouse, ne sont pas parties à la présente instance ; que la Cour doit statuer en fonction des éléments qui sont portés à sa connaissance au moment où elle se prononce ; que seul le relogement à long terme de Mesdames X..., Z... et Y... étant justifié, il y a lieu de constater que la demande de relogement de ces deux dernières, à l'égard desquelles l'appel est recevable, est devenue sans objet ; que la SCI, en se bornant à affirmer que la SARL doit la garantir de toutes condamnations, ne démontre en rien le caractère manifeste d'une telle obligation qui pèserait sur sa preneuse ; que la seule production, par elle, d'un courrier qu'elle a adressé à la SARL, selon lequel l'obligation de relogement incomberait « exclusivement » à cette dernière est insuffisante à cet égard » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la loi, ne disposant que pour l'avenir, n'a pas d'effet rétroactif ; qu'en conséquence, si la loi nouvelle s'applique aussitôt aux effets à venir des situations juridiques légales en cours au moment où elle entre en vigueur, elle ne saurait en revanche, sans avoir d'effet rétroactif, régir rétrospectivement les conditions de constitution et les effets passés d'opérations juridiques antérieurement achevées ; qu'en l'espèce, tant l'arrêté de péril du 27 juillet 2005 que l'arrêté d'insalubrité irrémédiable du 14 décembre 2005, qui ont donné naissance à l'obligation de reloger les locataires de l'immeuble concerné et sont donc constitutifs de la situation juridique litigieuse, sont antérieurs à la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 15 décembre 2005, soit le 17 décembre 2005 ; que la détermination de la charge de l'obligation de relogement doit donc être faite au regard des articles L. 521-1 à L. 521-3 du Code de la construction et de l'habitation, dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 15 décembre 2005 ; qu'en retenant cependant, pour décider que la société SAINT-DENIS REPUBLIQUE avait l'obligation de reloger les locataires de l'immeuble exploité par la société LE MONTAGNARD, que « les dispositions applicables à la demande de relogement considérée sont celles de l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005, relative à la lutte contre l'habitat insalubre », la Cour d'appel a donné un effet rétroactif à ce texte en violation de l'article 2 du Code civil ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, subsidiairement, à supposer même que l'ordonnance du 15 décembre 2005 soit applicable en la cause, les nouveaux articles L. 521-1 et suivants du Code de l'habitation et de la construction font peser l'obligation de relogement sur « le propriétaire ou l'exploitant » de l'immeuble concerné ; qu'ils visent ainsi, selon les cas, la personne qui a un lien de droit avec l'occupant, c'est-à-dire de façon alternative soit le propriétaire, s'il est le bailleur direct de l'occupant, soit l'exploitant si c'est ce dernier qui a introduit l'occupant dans les lieux ; qu'en conséquence, l'existence d'un exploitant exclut toute obligation de relogement à la charge du propriétaire des lieux ; qu'en décidant pourtant en l'espèce que la société SAINT-DENIS REPUBLIQUE, propriétaire de l'immeuble litigieux, était tenue de reloger les locataires qui n'avaient de lien qu'avec la société LE MONTAGNARD, cependant qu'une telle obligation devait être exclusivement mise à la charge de la société LE MONTAGNARD, exploitant de l'hôtel, la Cour d'appel a violé les articles L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
SECOND MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'appel en garantie formé par la société SAINT-DENIS REPUBLIQUE contre la société LE MONTAGNARD ;
AUX MOTIFS QUE « la SCI, en se bornant à affirmer que la SARL doit la garantir de toutes condamnations, ne démontre en rien le caractère manifeste d'une telle obligation qui pèserait sur sa preneuse ; que la seule production, par elle, d'un courrier qu'elle a adressé à la SARL, selon lequel l'obligation de relogement incomberait « exclusivement » à cette dernière est insuffisante à cet égard » ;
ALORS QUE, D'UNE PART, à supposer que la société SAINT DENIS REPUBLIQUE puisse être déclarée débitrice de l'obligation de reloger certains des locataires de l'immeuble dont elle est propriétaire, il demeure que cette obligation pèse en toute occurrence également sur l'exploitant des lieux, et qu'en sa qualité de co-débiteur, celui-ci peut donc être appelé en garantie par le propriétaire ; qu'en décidant pourtant en l'espèce de débouter la société exposante de son appel en garantie à l'encontre de la société LE MONTAGNARD, exploitante des lieux, tout en constatant cependant que « l'obligation de relogement invoquée par les intimées incombe indifféremment au propriétaire ou à l'exploitant », ce qui suffisait à fonder l'appel en garantie formé par la société SAINT-DENIS REPUBLIQUE, la Cour d'appel a méconnu les conséquences de ses propres constatations en violation des articles L. 521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le bail commercial conclu le 26 février 2004 entre les sociétés SAINT-DENIS REPUBLIQUE et LE MONTAGNARD stipulait expressément que le preneur s'engageait à assumer entièrement l'entretien de l'immeuble, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi que l'y invitaient pourtant les conclusions d'appel de la société exposante, si la violation par la société LE MONTAGNARD de son obligation contractuelle de réaliser les travaux dans l'immeuble ne fondait pas en soi l'appel en garantie formé par la société SAINT-DENIS REPUBLIQUE contre celle-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
Sur le n° 1 : Sur l'application immédiate de la loi nouvelle aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, à rapprocher : 1re Civ., 14 mars 2000, pourvoi n° 97-17.782, Bull. 2000, I, n° 91 (rejet), et l'arrêt cité ;2e Civ., 8 juillet 2004, pourvoi n° 03-12.644, Bull. 2004, II, n° 334 (rejet)