LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Met hors de cause M. X... contre lequel n'est pas dirigé le moyen du pourvoi ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 93 de la loi du 25 janvier 1985 ;
Attendu que le paiement complet du prix emporte purge des inscriptions d'hypothèque grevant l'immeuble inclus dans le plan de cession ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que le Crédit foncier de France (le CFF) et le Comptoir des entrepreneurs (le CDE), aux droits duquel vient également le CFF, ont accordé à  la Société d'économie mixte l'Etoile (la SEM) un prêt aidé par l'état et destiné à la construction d'un ensemble immobilier de logements sociaux ; que ce prêt a été garanti au profit du CDE et du CFF par des hypothèques conventionnelles inscrites sur chacun des lots en construction ; que par actes des 27 novembre et 17 décembre 1985, la SEM a vendu à terme à Mme Y... un appartement (lot n°110) et un garage (lot n° 427) grevés chacun d'une  hypothèque ;  que par jugement du 23 octobre 1989, la SEM a été mise en redressement judiciaire , M. Z... étant nommé administrateur judiciaire ; que par arrêts des 7 novembre et 19 décembre 1991, le plan de cession de la SEM a été arrêté, notamment au profit de la société Gestion immobilière de Provence (la société Gimpro), M. Z... étant nommé commissaire à l'exécution ; que  Mme Y...  a vendu ses deux lots à Mme A... par un acte du 28 mars 1997 ; que la société Gimpro n'ayant pas donné mainlevée des deux inscriptions d'hypothèques, et Mme A... n'ayant pu ultérieurement revendre ses deux lots, a assigné la société Gimpro et le notaire pour leur faire enjoindre d'en donner mainlevée ; que la société Gimpro a elle-même assigné le CFF aux mêmes fins ;
Attendu que pour ordonner au CFF de procéder à la mainlevée des inscriptions d'hypothèques grevant les biens de Mme A..., l'arrêt retient que le CFF doit être tenu de faire procéder à la radiation des inscriptions dont il est bénéficiaire, puisqu'il ne justifie pas du transfert du prêt garanti au profit de Mme A..., que les actifs cédés à la société Gimpro comprenaient donc la créance correspondant à ce prêt, que le prix de cession des actifs cédés à la société Gimpro a été intégralement payé et qu'il ressort de l'article 93 de la loi du 25 janvier 1985 que le paiement complet du prix de cession emporte purge des inscriptions grevant les biens compris dans la cession ;
Attendu qu'en se déterminant par de tels motifs, sans  rechercher si les biens immobiliers de Mme A... et sur lesquels étaient inscrites les deux hypothèques prises au profit du CFF, étaient inclus dans le plan de cession, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Gestion immobilière de Provence aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour le Crédit foncier de France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir ordonné à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de procéder à la mainlevée des inscriptions prises à son profit et au profit du COMPTOIR DES ENTREPRENEURS sur les biens acquis le 28 mars 1997 par Danielle A..., à savoir une inscription d'hypothèque conventionnelle prise au profit du CREDIT FONCIER DE FRANCE et du COMPTOIR DES ENTREPRENEURS au 4e bureau des hypothèques de Marseille le 5 mars 1985, volume 182 B n° 88 en ce qui concerne le lot n° 110 (appartement) et volume n° 182 B n° 140 en ce qui concerne le lot n° 427 (garage), et ce en garantie de la fraction du prêt PAP du CREDIT FONCIER DE FRANCE et du COMPTOIR DES ENTREPRENEURS, pour un montant de 246.000 F et accessoires de 73.920 F pour l'appartement et pour un montant de 28.000 F et accessoires de 8.400 F pour le garage (avec effet au 30 octobre 1989, pour chacune des inscriptions) ;
Aux motifs que «la SEM ETOILE a fait édifier à Plan de Cuques, dans le département des Bouches-du-Rhône, plusieurs ensembles immobiliers dont deux ensembles dénommés LA RESIDENCE LE BOCAGE I et LA ROTONDE DU MAIL I ; qu'elle a vendu les différents lots sous le régime des ventes à terme ; qu'elle a vendu, en particulier, par actes des 27 novembre et 17 décembre 1985 un appartement de deux pièces principales et un box-garage pour le prix de 373.100 F à Chantal Y... ; que le transfert de propriété de ces biens a fait l'objet d'un acte complémentaire reçu le 28 mars 1997 par Maître X... en concours avec l'un de ses confrères ; que Chantal Y... les a revendus avec des meubles le même jour à Danielle A... aux termes d'un autre acte reçu par Maître X... pour la somme de 430.000 F, dont 400.000 F pour les biens immeubles, qui a été payée comptant et par la comptabilité du notaire ; que par la suite, Danielle A... a décidé de revendre à un tiers l'appartement et le garage ; qu'elle a conclu à cet effet un compromis de vente le 10 avril 2001 pour le prix de 500.000 F soit 83.846 , mais que la convention n'a pu être concrétisée car il est apparu que les hypothèques inscrites sur ces biens à l'encontre de la SEM ETOILE n'avaient pas été levées ; qu'il s'agit d'une inscription d'hypothèque conventionnelle prise sur l'appartement et le garage le 22 avril 1985 au profit de la SOCIETE GENERALE pour un montant en principal de 2.376.000 F et en accessoires de 250.000 F avec effet jusqu'au 5 mai 2005, d'une inscription d'hypothèque conventionnelle prise sur l'appartement le 5 mars 1985 au profit du CFF et du Comptoir des Entrepreneurs (ou CDE), aux droits duquel se trouve le CFF, pour un montant en principal de 246.000 F et en accessoires de 73.920 F avec effet jusqu'au 30 octobre 2009 et d'une inscription d'hypothèques conventionnelle prise sur le garage le 5 mars 1985 au profit de ces deux banques pour un montant en principal de 28.000 F et en accessoires de 8.400 F avec effet jusqu'au 30 octobre 2009 ; que la SEM ETOILE , qui a été déclarée en redressement judiciaire le 23 octobre 1989, a fait l'objet d'un plan de cession au profit de la SA GIMPRO et d'une autre société étrangère à la présente procédure, aux termes d'un jugement prononcé le 4 mars 1991 par le tribunal de commerce de Marseille qui a dit notamment que le CFF et le CDE avaient la qualité de créanciers de la SEM ETOILE et non des acquéreurs à terme et que la cession portait sur la totalité des actifs corporels, incorporels, mobiliers, et immobiliers, y compris les créances, les stocks, les travaux en cours, la trésorerie et les comptes des clients ; que, statuant en appel, la cour de ce siège a, par arrêt du 7 novembre 1991, entre autres dispositions, réformé le jugement en ce qu'il avait dit que le CFF et le CDE avaient la qualité de créanciers de la SEM ETOILE, dit que les sommes dues par les acquéreurs à terme et représentatives du remboursement des prêts PAP dont le transfert avait été constaté par les actes authentiques de vente constituaient des créances de ces banques et que dans la mesure où elles auraient été payées à compter de l'ouverture de la procédure collective entre les mains de l'administrateur judiciaire ou de tout autre mandataire, ils auraient la charge de les rembourser aux prêteurs et invité les candidats repreneurs à fixer définitivement les termes de leur offre ; qu'elle a ensuite, par arrêt du 19 décembre 1991 dont une copie incomplète a été produite, confirmé le jugement en ce qu'il avait notamment arrêté le plan de cession et réformé ses autres dispositions en précisant que les biens cédés comprenaient la totalité des actifs corporels, incorporels, mobiliers et immobiliers, y compris les créances, les stocks, les travaux en cours, la trésorerie et les comptes des clients de la SEM ETOILE ; qu'elle a, par arrêt du 11 juin 1998 devenu définitif, statué d'une part sur l'appel interjeté de deux jugements du tribunal de commerce de Marseille en date des 14 janvier 1994 et 15 février 1996 qui n'ont pas été produits, le premier des deux ayant fait droit à la demande du CDE tendant à la condamnation des repreneurs à lui payer la somme détenue par la société GIMPRO au titre des prêts PAP, et d'autre part sur l'inscription de faux formée par cette société à l'encontre de cinq actes de vente à terme dont aucun n'a été conclu par Danielle A... ; qu'elle a, aux termes de cet arrêt, dit que ces contrats contenaient de fausses mentions relatives tant à la constatation d'une autorisation de transfert de prêt PAP au profit des acquéreurs alors qu'il s'agissait d'une autorisation de maintien au profit de la venderesse qu'au fait que le prix de vente avait été soldé alors qu'il n'était destiné à l'être qu'au terme du contrat, ordonné dans cette mesure la rectification des actes attaqués et sursis à statuer sur la demande du CDE, sur la demande reconventionnelle de la société GIMPRO et sur les demandes annexes jusqu'au terme d'une instance en révision de l'arrêt du 7 novembre 1991 ; qu'un recours en révision a alors été intenté par le commissaire à l'exécution du plan de redressement de la SEM ETOILE ; que la cour d'appel de ce siège a, par arrêt du 14 mai 2002, complété l'un des chefs de l'arrêt précité du 7 novembre 1991, dit qu'il y avait lieu d'établir les comptes en raison de la rectification des actes de vente à terme et, avant dire droit, ordonné une expertise ; que cet arrêt a été cassé dans toutes ses dispositions par un arrêt du 2 décembre 2004 de la Cour de cassation qui a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Lyon, laquelle ne s'est pas prononcée ; qu'il n'est pas opportun de surseoir à statuer car les demandes présentées par Danielle A... peuvent être examinées quelle que puisse être la teneur de la décision qui sera rendue au terme de cette procédure à laquelle elle n'est pas partie» (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
Et aux motifs que «le CFF doit par contre être tenu de faire procéder à la radiation des inscriptions dont il est bénéficiaire, puisqu'il ne justifie pas du transfert du prêt garanti au profit de Danielle A..., que les actifs cédés à la SA GIMPRO comprenaient donc la créance correspondant à ce prêt, que le prix de cession des actifs cédés à la SA GIMPRO a été intégralement payé et qu'il ressort de l'article 93 de la loi numéro 85-98 du 25 janvier 1985 applicable en l'espèce que le paiement complet du prix de cession emporte purge des inscriptions grevant les biens compris dans la cession» (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 9) ;
1°) Alors d'une part que le paiement complet du prix de cession emporte purge des hypothèques grevant les biens immobiliers compris dans la cession ; qu'en décidant que le paiement complet du prix de cession aurait entraîné la purge des inscriptions grevant le bien immobilier appartenant à Mme A..., sans vérifier, au besoin d'office, si le bien grevé de l'hypothèque litigieuse avait, ou non, été inclus dans le plan de cession, la cour d'appel a violé l'article 93 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°) Alors d'autre part que le paiement complet du prix du plan de cession emporte purge des hypothèques grevant les biens immobiliers compris dans la cession ; que la purge des hypothèques grevant les biens du débiteur en procédure collective ne dépend en revanche pas de la question de savoir si le plan de cession, dont le prix est payé, inclut, ou non, la créance garantie par l'hypothèque, ou toute autre créance correspondant à la créance originairement garantie par l'hypothèque ; qu'au cas présent, en décidant que, dès lors que la créance correspondant à la fraction de prêt PAP garantie par l'hypothèque constituée au bénéfice du CFF aurait été incluse dans le plan de cession, comme un actif de la SEM ETOILE, le paiement total du prix de cession aurait entraîné la purge des inscriptions prises en garantie de ladite créance, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, en violation de l'article 93 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause ;
3°) Alors subsidiairement que le jugement qui arrête le plan de cession en rend les dispositions opposables à tous ; qu'au cas présent, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué (p. 5, alinéas 3 et 4) que la question de savoir quelle était l'étendue du plan de cession de l'entreprise SEM ETOILE et, en particulier, la question de savoir si ce plan avait, ou non, inclus les créances correspondant aux prêts PAP, avaient été réglées par les arrêts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant arrêté définitivement le plan (arrêts des 7 novembre et 19 décembre 1991) ; qu'en s'autorisant à redéfinir le périmètre du plan, sans se référer aux décisions juridictionnelles l'ayant arrêté, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé ainsi l'article 64 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1351 du Code civil ;
4°) Alors également subsidiairement que le caractère opposable à tous des dispositions du jugement arrêtant le plan de cession subsiste même lorsque ledit jugement fait l'objet d'un recours en révision et tant que ce recours n'a pas abouti à la rétractation des dispositions dudit jugement ; qu'au cas présent, la circonstance, relevée par l'arrêt attaqué (p. 5, alinéa 7) que les arrêts ayant arrêté le plan de cession de la SEM ETOILE fassent l'objet d'un recours en révision toujours pendant et n'ayant pas encore abouti à la rétractation du dispositif ayant écarté du plan les créances correspondant au remboursement du prêt PAP, créances dont ces arrêts ont jugé qu'elles ne figuraient pas dans le patrimoine de la SEM ETOILE, n'était dès lors pas de nature à justifier que la cour d'appel ne se réfère pas aux arrêts ayant défini le plan de cession ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc violé l'article 64 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble les articles 1351 du Code civil et 480 du Code de procédure civile ;
5°) Alors également subsidiairement que la décision arrêtant le plan de cession est opposable à tous et s'impose en particulier erga omnes en ce qu'elle définit les actifs cédés ; qu'au cas présent, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que, par un arrêt du 7 novembre 1991 ayant défini le plan de cession, il a été décidé que le plan n'inclurait pas les créances correspondant aux obligations des accédants à la propriété de rembourser les prêts PAP, ces créances de remboursement des prêts PAP étant des créances du CFF sur les accédants à la propriété et n'étant pas devenues des créances de la SEM ETOILE sur lesdits accédants (arrêt attaqué, p. 5, aliéna 3) ; qu'en considérant, au contraire, que des créances correspondant à l'obligation de remboursement des prêts PAP par les accédants seraient nées dans le patrimoine de la SEM ETOILE et que ces créances auraient constitué un actif de la SEM ETOILE, inclus dans le plan de cession arrêté au bénéfice de la société GIMPRO (p. 6, alinéa 9), la cour d'appel a méconnu les dispositions du plan de cession, en violation de l'article 64 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1351 du Code civil ;
6°) Alors également subsidiairement que le juge qui se voit transmettre un dossier de pièces incomplet doit inviter les parties à le compléter, sans s'arrêter au caractère incomplet dudit dossier ; qu'à supposer que la cour n'ait pas statué dans le respect des dispositions du plan au motif que l'arrêt du 19 décembre 1991 lui avait été communiqué dans une version selon elle incomplète (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 4), l'arrêt attaqué serait exposé à la censure, pour violation de l'article 16 du Code de procédure civile, dès lors que la cour d'appel avait l'obligation, en ce cas, d'inviter les parties à s'expliquer sur le caractère éventuellement incomplet des pièces communiquées et de leur demander de les compléter ;
7°) Alors qu'il en est d'autant plus ainsi que la «pièce» incomplète en cause était une décision de justice rendue par la même cour d'appel, et publiée au RCS, de sorte qu'en s'arrêtant au caractère prétendument incomplet de cette «pièce», la cour d'appel a violé les articles 12 et 16 du Code de procédure civile ;
8°) Alors plus subsidiairement que, à supposer que la cour ait pu légalement redessiner les contours du plan de cession et, pour cela, statuer sur la question déjà tranchée de savoir qui était le créancier de l'obligation de remboursement des prêts PAP incombant aux accédants, le CFF faisait valoir dans ses écritures d'appel que, dans le cadre de l'accès à la propriété via des contrats à terme, l'acquéreur du lot est redevable du remboursement de la totalité du prêt consenti à l'origine par le CDE, aux droits duquel vient le CFF (conclusions, p. 3, alinéa 2), que les différents actes mentionnent expressément que le remboursement du prêt PAP ainsi consenti se fera entre les mains de la SEM ETOILE, laquelle était ainsi chargée, aux termes d'un mandat rémunéré, de gérer les prêts pour le compte de l'organisme prêteur (p. 3, alinéa 3), que le transfert des prêts PAP de leur débiteur originaire (la SEM) aux accédants avait été constaté par des actes authentiques de ventes (p. 6, in fine, et p. 7, in limine) ; qu'en considérant que le CFF ne justifierait pas du transfert de la qualité de débiteur de la SEM ETOILE, originairement débitrice du prêt PAP, aux accédants, redevables du remboursement de la fraction de prêt PAP ayant assuré le financement du prix d'acquisition de leur logement, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce transfert ne résultait pas des éléments précités, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 311-8 du Code de la construction et de l'habitation, et des articles 81, 82 et 86 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans leur rédaction applicable en la cause ;
9°) Alors plus subsidiairement encore que le repreneur n'étant pas l'ayant cause à titre universel du cédant, il n'a vocation à recueillir que les actifs qui lui ont été cédés par le plan de cession ; qu'en déduisant de l'identification de ce «repreneur» (la société GIMPRO) et de la circonstance que les créances correspondant à l'obligation des accédants de rembourser les prêts PAP auraient été des actifs de la SEM ETOILE, l'idée selon laquelle ces actifs devraient nécessairement et automatiquement être considérés comme appartenant à la société GIMPRO, la cour d'appel a violé les articles 81, 82 et 86 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans leur rédaction applicable en la cause ;
10°) Alors de toutes façons que, à supposer même, comme le fait l'arrêt, que les créances de remboursement des prêts PAP doivent être considérées comme ayant été transférées à la société GIMPRO, la purge prévue par l'article 93 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 ne peut intervenir qu'à condition que le cessionnaire paie le prix complet fixé pour la cession des éléments d'actifs de l'entreprise inclus dans le plan de cession ; qu'au cas présent, le prix fixé par l'arrêt du 19 décembre 1991 correspondait aux seuls biens inclus dans la cession aux termes de cet arrêt du 19 décembre 1991, lequel excluait expressément les créances correspondant aux prêt PAP ; qu'en considérant que le paiement de ce prix de cession avait entraîné la purge des hypothèques, cependant que le prix alors payé, en exécution des arrêts de 1991, était le prix d'une cession ne contenant pas les créances de remboursement des prêts PAP, la cour d'appel a violé l'article 93 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause ;
11°) Alors, pour être complet et très subsidiairement, que même si l'arrêt attaqué devait, par extraordinaire, être lu comme comportant une référence au sort des biens hypothéqués au regard du plan de cession, le paiement du prix de cession d'une entreprise en redressement judiciaire n'entraîne la purge des hypothèques grevant les biens compris dans la cession que si ces biens sont effectivement inclus dans le périmètre du plan ; qu'au cas présent, les arrêts des 7 novembre et 19 décembre 1991 rendus par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ayant arrêté le plan de cession, visés par l'arrêt attaqué (p. 5, alinéas 3 et 4), ont exclu du périmètre du plan les appartements vendus à terme par la SEM ETOILE aux accédants, appartements grevés des hypothèques litigieuses, de sorte qu'en jugeant que ces hypothèques devraient être considérées comme purgées, la cour d'appel a bien violé les articles 64 et 93 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause ;
12°) Alors de la même façon que lorsqu'un bien est vendu à terme, la survenance du terme entraîne un transfert de propriété du vendeur à l'acheteur, transfert qui opère de manière rétroactive à la date de la vente ;
qu'au cas présent, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué (arrêt attaqué, p. 4, alinéa 12) que l'appartement de Mme REFOLO avait été acquis à terme par son auteur, Mme Y..., que le terme était survenu, de sorte que ce bien immobilier était réputé avoir d'emblée été la propriété de l'auteur de Mme A... et n'avoir plus été la propriété de la SEM à compter de la vente ; qu'en considérant que le paiement du prix de cession des actifs de la SEM ETOILE inclus dans le plan avait pu purger l'hypothèque grevant un bien qui, en réalité, n'était pas la propriété de la SEM ETOILE et qui n'avait donc pas pu être inclus dans le plan de cession, la cour d'appel a violé les articles 93 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédaction applicable en la cause, 1601-2 du Code civil et L. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
13°) Alors en tout état de cause que l'effet de purge lié au paiement du prix de cession, décrit par l'alinéa 3 de l'article 93 de la loi du 25 janvier 1985, n'est pas automatique mais est subordonné à la bonne fin de l'opération décrite par le premier alinéa de l'article 93, et notamment à la circonstance que le juge arrêtant le plan de cession ait affecté une quote-part du prix de cession à chaque bien, en fonction de sa valeur, afin de permettre le report sur cette quote-part du droit de préférence du créancier hypothécaire ; qu'au cas présent, l'arrêt du 19  décembre 1991 n'a pas procédé à la répartition du prix de cession entre les immeubles cédés en fonction de leur valeur relative, mais en fonction de la part des créances garanties par des droits sur l'immeuble en cause, rapportée au total des créances garanties par des droits sur les immeubles de l'entreprise en difficulté ; que cette répartition ne correspond pas aux exigences sus-citées et ne permettait, ainsi, pas la purge des inscriptions ; qu'en jugeant que ces hypothèques devraient être considérées comme purgées du seul fait du paiement du prix de cession, cependant que la répartition prévue par les arrêts ayant défini le plan de cession n'était pas de nature à aboutir à une purge, faute d'identification, pour chacun des biens, d'une quote-part de prix représentative de sa valeur, la cour d'appel a violé l'article 93, alinéas 1 et 3, de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans sa rédactions applicable en la cause.