LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 mars 2008), que le 8 février 1999, la société par actions simplifiée Jesta Chaptal (la société), propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme X..., a notifié à celle-ci son intention de vendre les lots qu'elle occupait ; que par acte du 11 juin 2004, elle lui a délivré, au visa de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, un congé avec offre de vente pour le 15 décembre 2004 ; que la preneuse s'étant maintenue dans les lieux, la société l'a assignée aux fins de faire déclarer le congé valable ; que la locataire a soulevé la nullité du congé faute pour la société d'avoir respecté les obligations résultant de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de dire qu'elle n'a pas respecté l'accord collectif du 9 juin 1998 et d'avoir déclaré nul le congé, alors, selon le moyen :
1° / que l'accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, instaure une procédure spéciale d'information et d'accession à la propriété en faveur des locataires d'un même immeuble dont le propriétaire a pris la décision de vendre plus de dix appartements ; qu'il s'applique aux locataires auxquels le propriétaire a fait part, postérieurement à l'entrée en vigueur du décret précité, de son intention de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble comportant plus de dix logements ; qu'en considérant néanmoins que la société Jesta Chaptal devait respecter l'accord collectif du 9 juin 1998, dès lors qu'elle avait délivré à Mme X... un congé pour vendre le 11 juin 2004, soit à une date postérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ayant étendu l'accord à toutes les personnes morales bailleresses, après avoir pourtant constaté qu'elle avait notifié à Mme X... son intention de vendre les lots occupés par celle-ci le 8 février 1999, soit à une date antérieure au décret ayant rendu l'accord obligatoire, la cour d'appel, qui a apprécié l'applicabilité de l'accord à la date du congé et non à la date de la décision de vendre plus de dix logements dans un même immeuble, prise le 8 février 1999, a violé l'article 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;
2° / que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de l'article 6. 1 de l'accord collectif du 9 juin 1998 stipulant que, pour les opérations en cours, les bailleurs s'engageaient à mettre en oeuvre l'article 4. 2 prévoyant le renouvellement du bail du locataire âgé de plus de 70 ans ou atteint d'une maladie grave, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que l'article 4. 2 de l'accord collectif du 9 juin 1998, qui a été rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et dont le champ d'application a été étendu à toutes les personnes morales bailleresses par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que, lorsqu'un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu'il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d'un handicap physique ou d'une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé ; qu'en affirmant néanmoins, pour juger que le bail était renouveler à compter du 16 décembre 2004 en application de ces dispositions, que Mme X... était atteinte d'une tumeur cancéreuse et âgée de plus de 70 ans, bien qu'il eût résulté de ses propres constatations qu'elle n'avait pas encore 70 ans et ne justifiait pas de sa maladie à la date d'effet du congé, la cour d'appel a violé les articles 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et 197 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la société avait, depuis 1999, procédé à la vente " à la découpe " de plus de dix logements dans un même immeuble et retenu, à bon droit, que la société devait respecter les termes de l'accord collectif du 9 juin 1998, en ce qui concernait la vente de l'appartement occupé par Mme X... ayant donné lieu à un congé pour vendre en juin 2004, postérieur à la loi du 13 décembre 2000 qui a rendu obligatoire le respect de l'accord par toutes les personnes morales bailleresses, la cour d'appel, qui a relevé, sans violer le principe de la contradiction, que l'article 6. 1 de cet accord stipulait que pour les opérations en cours les bailleurs s'engageaient à examiner les dossiers au cas par cas et à mettre en oeuvre les dispositions de l'accord en particulier les points 4. 1 et 4. 2 en tenant compte de l'état d'avancement des opérations, en a exactement déduit que Mme X... pouvait prétendre à l'applicabilité de ces dispositions ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a relevé que Mme X... était gravement malade, n'a pas constaté qu'elle n'en justifiait pas à la date d'effet du congé ; que le moyen manque en fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jesta Chaptal aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jesta Chaptal à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Jesta Chaptal ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société Jesta Chaptal
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la Société JESTA CHAPTAL n'a pas respecté l'Accord Collectif du 9 juin 1998, qui lui était applicable, d'avoir déclaré nul et de nul effet le congé qu'elle avait délivré à Madame Michelle X... le 11 juin 2004, d'avoir décidé que le bail consenti à cette dernière est renouvelé à compter du 16 décembre 2004, aux mêmes charges et conditions, et d'avoir, en conséquence, débouté la Société JESTA CHAPTAL de ses demandes tendant à voir constater que Madame X... était déchue de tout titre d'occupation dans les lieux loués et de voir ordonner son expulsion ;
AUX MOTIFS QU'il est établi que la Société JESTA CHAPTAL a acquis le 1er septembre 1998 l'immeuble du ...à Levallois-Perret (92) ; que, dès le mois de février 1999, elle a notifié à Madame Michelle X... son intention de vendre les lots occupés par celle-ci ; qu'il n'est pas discuté qu'il s'agit d'un immeuble important comportant plusieurs bâtiments ; que la Société JESTA CHAPTAL a, depuis 1999, procédé à la vente de la plupart des lots de cet immeuble ; que la société JESTA CHAPTAL a ainsi procédé à une vente « à la découpe » de plus de dix logements ; que la venderesse devait donc respecter les termes de l'accord collectif du 9 juin 1998, prévoyant certaines dispositions protectrices des locataires en matière de vente à la découpe, signé entre les organisations nationales représentant les bailleurs et les organisations nationales représentant les locataires, rendu applicable par la loi du 13 décembre 2000 à toutes les personnes morales bailleresses qui mettent en vente plus de dix logements dans le même immeuble ; que la Société JESTA CHAPTAL soutient que cet accord ne lui était pas applicable alors que, dès 1999, elle avait pris la décision de vendre plus de dix logements dans le même immeuble et que c'est à la date de la décision qu'il faut se placer pour apprécier si l'accord de juin 1998 lui est ou non applicable ; qu'elle soutient qu'il ne saurait être question d'appliquer dans un même immeuble à certains locataires la loi de 1989 et à d'autres l'accord du 9 juin 1998 en fonction des dates de délivrance des congés, qui peuvent être très espacées ; que, cependant, dès lors que la Société JESTA CHAPTAL avait pris la décision de vendre plus de dix logements dans le même immeuble, elle devait respecter les termes de l'accord collectif du 9 juin 1998 en ce qui concerne la vente de l'appartement occupé par Mme Michelle X..., ayant donné lieu à un congé pour vendre en juin 2004, postérieur à la loi du 13 décembre 2000 ayant rendu obligatoire le respect de l'accord par toutes les personnes morales bailleresses, et ce alors que l'article 6. 1 de l'accord stipule en tout état de cause expressément que « pour les opérations en cours les bailleurs s'engagent à examiner les dossiers au cas par cas et à mettre en oeuvre les dispositions du présent accord en particulier les points 4. 1 et 4. 2 en tenant compte de l'état d'avancement des opérations » ; qu'il importe peu que cet accord soit applicable à certains locataires et pas à d'autres, un texte étant nécessairement applicable à compter d'une certaine date qui aboutit à son application à certains cas et pas à d'autres ; qu'en application de l'article 4. 2 de l'accord collectif du 9 juin 1998, « lorsqu'un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu'il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d'un handicap physique ou d'une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé » ; qu'en l'espèce, Madame Michelle X... n'a pu trouver les fonds nécessaires à l'achat de l'appartement et justifie être atteinte d'une tumeur au sein de nature cancéreuse (cf : certificat médical du 6 septembre 2006), maladie gravement invalidante d'autant plus qu'elle est maintenant âgée de plus de 70 ans ; qu'elle est en droit de bénéficier des dispositions de l'article 4. 2 ci-dessus ; que le congé délivré ne peut trouver application et que le bail est renouvelé à compter du 16 décembre 2004 ;
1°) ALORS QUE l'accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999, instaure une procédure spéciale d'information et d'accession à la propriété en faveur des locataires d'un même immeuble dont le propriétaire a pris la décision de vendre plus de dix logements ; qu'il s'applique aux locataires auxquels le propriétaire a fait part, postérieurement à l'entrée en vigueur du décret précité, de son intention de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble comportant plus de dix logements ; qu'en considérant néanmoins que la Société JESTA CHAPTAL devait respecter l'accord collectif du 9 juin 1998, dès lors qu'elle avait délivré à Madame X... un congé pour vendre le 11 juin 2004, soit à une date postérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ayant étendu l'accord à toutes les personnes morales bailleresses, après avoir pourtant constaté qu'elle avait notifié à Madame X... son intention de vendre les lots occupés par celle-ci le 8 février 1999, soit à une date antérieure au décret ayant rendu l'accord obligatoire, la Cour d'appel, qui a apprécié l'applicabilité de l'accord à la date du congé et non à la date de la décision de vendre plus de dix logements dans un même immeuble, prise le 8 février 1999, a violé l'article 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 ;
2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de l'article 6. 1 de l'accord collectif du 9 juin 1998 stipulant que, pour les opérations en cours, les bailleurs s'engageaient à mettre en oeuvre l'article 4. 2 prévoyant le renouvellement du bail du locataire âgé de plus de 70 ans ou atteint d'une maladie grave, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, l'article 4. 2 de l'accord collectif du 9 juin 1998, qui a été rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et dont le champ d'application a été étendu à toutes les personnes morales bailleresses par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que, lorsqu'un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu'il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d'un handicap physique ou d'une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé ; qu'en affirmant néanmoins, pour juger que le bail était renouvelé à compter du 16 décembre 2004 en application de ces dispositions, que Madame X... était atteinte d'une tumeur cancéreuse et âgée de plus de 70 ans, bien qu'il eût résulté de ses propres constatations qu'elle n'avait pas encore 70 ans et ne justifiait pas de sa maladie à la date d'effet du congé, la Cour d'appel a violé les articles 1er du décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et 197 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.
SECOND MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné, sous astreinte, la Société JESTA CHAPTAL à faire exécuter les travaux de reprise d'électricité mentionnés au titre de « Défauts A imposant des travaux de toute urgence » dans le rapport Consuel Promotelec du 21 février 2006, et de l'avoir condamnée à rembourser à Madame X... la somme de 140, coût du rapport Consuel Promotelec, ainsi que celle de 78, 32, correspondant à des charges non récupérables, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne les travaux d'électricité, Madame Michelle X... produit un rapport « d'inspection Consuel », réalisée pour le compte de Promotelec, en date du 21 février 2006 ; que ce rapport mentionne certaines anomalies faisant courir un risque grave au locataire et à son entourage et imposant de toute urgence des travaux ; que ce rapport n'est pas contradictoire ; que, cependant, la Société JESTA CHAPTAL ne le discute pas techniquement et n'établit pas avoir fait procéder récemment à une vérification et remise aux normes de l'installation électrique relevant de la responsabilité du bailleur ; qu'il y a lieu en conséquence d'ordonner à la Société JESTA CHAPTAL de faire exécuter les travaux énoncés en synthèse du rapport Consuel Promotelec sous la rubrique « Défauts A imposant des travaux de toute urgence », dans les deux mois de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 200 par jour de retard ; que Madame Michelle X... réclame remboursement du coût du rapport Consuel Promotelec ; que la remise aux normes de l'installation électrique relevant de la responsabilité du bailleur, il faut condamner celui-ci à rembourser à Madame Michelle X... la somme de 140, représentant le coût du rapport Consuel Promotelec, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que la somme de 78, 32, réclamée par Madame Michelle X..., correspond à des locations de containers ; qu'il n'est pas discuté que cette charge ne rentre pas dans celles qui sont récupérables auprès du locataire ; qu'il faut faire droit à la réclamation avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation des chefs de l'arrêt ayant jugé que le congé délivré à Madame X... le 11 juin 2004 était nul et que le bail consenti à celle-ci était renouvelé à compter du 16 décembre 2004 entraînera par voie de conséquence la cassation des chefs de l'arrêt ayant condamné, sous astreinte, la Société JESTA CHAPTAL à faire exécuter des travaux de reprise d'électricité et l'ayant condamnée à rembourser à Madame X... la somme de 140, coût du rapport Consuel Promotelec, ainsi que celle de 78, 32, correspondant à des charges non récupérables, ces chefs de condamnation étant la suite et la conséquence de ceux ayant reconnu la qualité de locataire à Madame X..., par application de l'article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile.
3e Civ., 24 juin 2009, pourvois n° 08-14.731 et 08-14.732 , Bull.2009 , III, n° 156 (rejet)