LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les trois moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 octobre 2007), que par acte du 1er mai 1994, M. X... a donné à bail à Mme Y... une maison d'habitation ; qu'il lui a notifié, par lettre recommandée du 12 août 2005, un congé pour vendre au visa de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de déclarer valable le congé, alors, selon le moyen :
1° / que si une décision rendue en référé, qui n'a qu'une autorité provisoire, n'est certes pas revêtue de l'autorité de la chose jugée, elle peut être produite aux débats, dans le cadre de l'instance ultérieurement portée devant le juge du fond, à tout le moins comme élément de preuve ; qu'en refusant de prendre en compte l'ordonnance de référé du 5 juillet 2006, que Mme Y... invoquait à titre d'élément de preuve au motif inopérant que l'ordonnance n'était pas revêtue de l'autorité de la chose jugée au principal, les juges du second degré ont violé, par fausse application, les articles 481 du code de procédure civile et 1351 du code civil, et par refus d'application, les articles 12 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ensemble la règle selon laquelle une décision de justice peut être invoquée à titre d'élément de preuve ;
2° / qu'en application de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » ; qu'il résulte de cette disposition que les cinq alinéas en cause doivent être reproduits dans l'acte lui-même, sans pouvoir faire l'objet d'une annexe ; qu'en décidant le contraire pour se contenter de ce que les dispositions auraient figuré dans une annexe à l'acte portant congé, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3° / que dès lors que l'obligation pour le bailleur de rappeler certaines des dispositions de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise non seulement à informer le locataire, mais le cas échéant à lui rappeler l'existence de l'offre et le délai dans lequel le locataire doit se manifester, l'omission de la reproduction des dispositions en cause doit entraîner de plein droit la nullité du congé ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
4° / que si même la nullité devait être subordonnée à l'existence d'un grief, de toute façon le grief ne pourrait disparaître que si le juge constatait qu'à la date du congé, et en tout cas à une date suffisamment rapprochée pour que le locataire puisse exercer son droit dans les deux premiers mois du préavis, celui-ci était informé, non seulement de l'existence de son droit, mais également de ses modalités d'exercice ; qu'en se bornant à constater en l'espèce que, dans une lettre du 15 novembre 2005, Mme Y... avait répondu au mandataire du bailleur dans des conditions telles qu'il pouvait être considéré qu'elle avait en partie connaissance des dispositions applicables, de même que de la jurisprudence, sans s'interroger sur le point de savoir si elle avait eu cette connaissance à la date du congé ou à une date suffisamment proche pour pouvoir bénéficier du délai imparti au locataire, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;
5° / que faute de s'être expliqués sur le point de savoir si le terrain de 700 m ² et détaché de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison n'était pas totalement inconstructible, aucun document officiel relatif à la division de l'ensemble du terrain n'étant produit, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la lettre de congé adressée à la locataire comportait en annexe un document, expressément annoncé dans le corps du congé, reproduisant les six premiers alinéas de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a retenu, à bon droit, que le congé était régulier ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'affirmation de Mme Y... quant à l'impossibilité de construire sur le solde du terrain n'était étayée par aucune pièce, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a souverainement retenu que Mme Y... ne rapportait pas la preuve qui lui incombait du caractère frauduleux du congé qui lui avait été délivré ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit février deux mille neuf, par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'annuler le congé pour vendre délivré à Madame Y..., ordonné son expulsion, déclaré Madame Y... occupant sans droit ni titre et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES, TOUT D'ABORD, QUE « l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir de la motivation contenue dans l'ordonnance de référé en date du 5 juillet 2006 qui n'a pas autorité de la chose jugée au principal.
D'autre part, le premier juge a justement écarté le moyen de nullité du congé tiré de l'absence de reproduction de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ; qu'en effet, il n'est pas établi que Jean X... a rajouté dans la copie du congé adressé à Joëlle Y... l'annexe contenant la reproduction des 6 premiers alinéas de l'article précité, la présence de cette annexe ayant été constatée par huissier dans la lettre envoyée à l'époux de Joëlle Y... et étant expressément annoncée dans le courrier adressé à chacun des époux par la mention « nous vous indiquons le prix et les conditions de vente et mentionnons en fin du présent congé le texte intégral des alinéas 1 à 5 de l'article susvisé relatifs au droit de préemption du locataire du logement mis en vente » ; que de plus l'analyse de la lettre en date du 15 novembre 2005, envoyée en réponse à un courrier de l'agence mandataire du bailleur en date du 8 novembre 2005, démontre que Joëlle Y..., qui relève habilement une absence de retranscription dudit article 15 dans le texte précédant la signature de l'expéditeur sans toutefois faire état d'un défaut de l'annexe annoncée comme devant en contenir reproduction, avait une parfaite connaissance de la législation applicable, et même de la jurisprudence à laquelle elle fait référence, en matière de congé donné pour vente » (arrêt, p. 3, avant dernier § et p. 4, § 1) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « certes l'article 15. II dispose que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que ce congé vaut offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption sur le bien immobilier en cause ; que les cinq premiers alinéas de l'article 15. II doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ; qu'il est difficile d'admettre dès lors que la lettre de congé adressée à un des locataires comportait en annexe un document reproduisant en intégralité les dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu'il résulte d'un constat d'huissier versé à la procédure que le congé notifié à l'autre locataire qui était son épouse ne répondait pas aux exigences légales ; qu'à supposer même que le congé serait irrégulier, il résulte des dispositions de l'article 114 du nouveau code de procédure civile que la nullité du congé ne peut être prononcée qu'à la charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ; qu'il appartient au locataire qui invoque la nullité en la forme du congé de démontrer que le vice de forme l'aurait empêché de faire valoir ses droits ; en l'espèce que force est de constater au vu du courrier que la défenderesse avait adressé au mandataire du bailleur le 08 / 11 / 2005, que cette dernière avait parfaitement connaissance des dispositions de la loi du 6 / 07 / 1989 et du droit de préemption dont elle bénéficiait ; qu'en l'absence du grief causé au locataire, le congé ne saurait être déclaré nul » (jugement, p. 4, § 2 à 6) ;
ALORS QUE, si une décision rendue en référé, qui n'a qu'une autorité provisoire, n'est certes pas revêtue de l'autorité de la chose jugée, elle peut être produite aux débats, dans le cadre de l'instance ultérieurement portée devant le juge du fond, à tout le moins comme élément de preuve ; qu'en refusant de prendre en compte l'ordonnance de référé du 5 juillet 2006, que Madame Y... invoquait à titre d'élément de preuve au motif inopérant que l'ordonnance n'était pas revêtue de l'autorité de la chose jugée au principal, les juges du second degré ont violé par fausse application des articles 481 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil, et par refus d'application les articles 12 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, ensemble la règle selon laquelle une décision de justice peut être invoquée à titre d'élément de preuve.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Larrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'annuler le congé pour vendre délivré à Madame Y..., ordonné son expulsion, déclaré Madame Y... occupant sans droit ni titre et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES, TOUT D'ABORD, QUE « l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir de la motivation contenue dans l'ordonnance de référé en date du 5 juillet 2006 qui n'a pas autorité de la chose jugée au principal.
D'autre part, le premier juge a justement écarté le moyen de nullité du congé tiré de l'absence de reproduction de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ; qu'en effet, il n'est pas établi que Jean X... a rajouté dans la copie du congé adressé à Joëlle Y... l'annexe contenant la reproduction des 6 premiers alinéas de l'article précité, la présence de cette annexe ayant été constatée par huissier dans la lettre envoyée à l'époux de Joëlle Y... et étant expressément annoncée dans le courrier adressé à chacun des époux par la mention « nous vous indiquons le prix et les conditions de vente et mentionnons en fin du présent congé le texte intégral des alinéas 1 à 5 de l'article susvisé relatifs au droit de préemption du locataire du logement mis en vente » ; que de plus, l'analyse de la lettre en date du 15 novembre 2005, envoyée en réponse à un courrier de l'agence mandataire du bailleur en date du 8 novembre 2005, démontre que Joëlle Y..., qui relève habilement une absence de retranscription dudit article 15 dans le texte précédant la signature de l'expéditeur sans toutefois faire état d'un défaut de l'annexe annoncée comme devant en contenir reproduction, avait une parfaite connaissance de la législation applicable, et même de la jurisprudence à laquelle elle fait référence, en matière de congé donné pour vente » (arrêt, p. 3, avant dernier § et p. 4, § 1) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, « certes l'article 15. II dispose que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que ce congé vaut offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption sur le bien immobilier en cause ; que les cinq premiers alinéas de l'article 15. II doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ; il est difficile d'admettre dès lors que la lettre de congé adressée à un des locataires comportait en annexe un document reproduisant en intégralité les dispositions de l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu'il résulte d'un constat d'huissier versé à la procédure que le congé notifié à l'autre locataire qui était son épouse ne répondait pas aux exigences légales ; à supposer même que le congé serait irrégulier, il résulte des dispositions de l'article 114 du nouveau code de procédure civile que la nullité du congé ne peut être prononcée qu'à la charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ; il appartient au locataire qui invoque la nullité en la forme du congé de démontrer que le vice de forme l'aurait empêché de faire valoir ses droits ; en l'espèce que force est de constater au vu du courrier que la défenderesse avait adressé au mandataire du bailleur le 08 / 11 / 2005, que cette dernière avait parfaitement connaissance des dispositions de la loi du 6 / 07 / 1989 et du droit de préemption dont elle bénéficiait ; en l'absence du grief causé au locataire, le congé ne saurait être déclaré nul » (jugement, p. 4, § 2 à 6) ;
ALORS QUE, premièrement, en application de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification » ; qu'il résulte de cette disposition que les cinq alinéas en cause doivent être reproduits dans l'acte lui-même, sans pouvoir faire l'objet d'une annexe ; qu'en décidant le contraire pour se contenter de ce que les dispositions auraient figuré dans une annexe à l'acte portant congé, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE, deuxièmement, dès lors que l'obligation pour le bailleur de rappeler certaines des dispositions de l'article 15- II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise, non seulement à informer le locataire, mais le cas échéant à lui rappeler l'existence de l'offre et le délai dans lequel le locataire doit se manifester, l'omission de la reproduction des dispositions en cause doit entraîner de plein droit la nullité du congé ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, si même la nullité devait être subordonnée à l'existence d'un grief, de toute façon le grief ne pourrait disparaître que si le juge constatait qu'à la date du congé, et en tout cas à une date suffisamment rapprochée pour que le locataire puisse exercer son droit dans les deux premiers mois du préavis, celui-ci était informé, non seulement de l'existence de son droit, mais également de ses modalités d'exercice ; qu'en se bornant à constater en l'espèce que, dans une lettre du 15 novembre 2005, Madame Y... avait répondu au mandataire du bailleur dans des conditions telles qu'il pouvait être considéré qu'elle avait en partie connaissance des dispositions applicables, de même que de la jurisprudence, sans s'interroger sur le point de savoir si elle avait eu cette connaissance à la date du congé ou à une date suffisamment proche pour pouvoir bénéficier du délai imparti au locataire, les juges du second degré ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 15- II de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé d'annuler le congé pour vendre délivré à Madame Y..., ordonné son expulsion, déclaré Madame Y... occupant sans droit ni titre et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le fond, l'offre comprise dans le congé correspondait bien à l'immeuble donné à bail ; qu'en effet, il est précisé dans celui-ci que la totalité de l'immeuble loué est vendu au prix de 440 000 euros se décomposant comme suit : 220 000 euros pour la vente de la maison édifiée sur une parcelle de 600 m ² environ et 220 000 euros pour la vente de la parcelle de terrain restante, soit environ 700 m & ; que le fait que la surface totale du terrain vendue ne corresponde pas exactement à celle figurant dans le bail est sans incidence dès lors qu'il s'agit d'une surface inférieure et que d'ailleurs, dans le bail, la surface annoncée de 1 480 m ² n'est qu'une approximation, sa mention étant accompagnée du terme « environ » ; que par ailleurs, il n'est pas établi que le prix demandé était excessif et volontairement dissuasif dans l'intention d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption et ce d'autant que la division opérée dans l'offre de vente, qui correspondait exactement aux mandats de vente donnés à l'agence, permettait à Joëlle Y... d'acquérir plus facilement, du fait d'un investissement moindre à celui nécessaire pour acheter l'entier immeuble, le logement qu'elle occupait avec une partie du terrain objet du bail ; que d'autre part, l'affirmation de Joëlle Y... quant à l'impossibilité de construire sur le solde du terrain n'est étayée par aucune pièce ; qu'enfin, l'intention de Jean X... de vendre l'immeuble objet du bail aux prix demandés est établie par les mandats de vente donnés à l'agence et l'acte de vente sous conditions suspensives aux époux A... en date du 31 octobre 2005, le bien vendu y étant clairement désigné notamment quant à sa surface, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, par la description détaillée de la maison ainsi que la référence cadastrale avec précision de la contenance de la parcelle objet de la vente » (arrêt, p. 4 dernier §, et p. 5 § 1) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la division envisagée n'ayant pas à être formalisée avant la délivrance dudit congé et l'objet de la vente pouvait être déterminé, la partie défenderesse sera également déboutée du chef de cette argumentation » (jugement, p. 5 § 6) ;
ALORS QUE, faute de s'être expliqués sur le point de savoir si le terrain de 700 m ² et détaché de la parcelle sur laquelle est édifiée la maison n'était pas totalement inconstructible, aucune document officiel relatif à la division de l'ensemble du terrain n'étant produit, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de réponse à conclusions (conclusions de Madame Y... du 1er août 2007, p. 15).
Dans le cadre de la notification du prix du bail renouvelé en vertu de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à rapprocher :3e Civ., 5 novembre 2003, pourvoi n° 01-11.247, Bull.2003, III, n° 187 (cassation)