LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mai 2013), que la Société foncière de la Muette Brochant (la société) a acquis le 29 décembre 2005 un immeuble en se plaçant sous le régime des marchands de biens puis, le 13 juin 2008, a fait établir un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division ; que, le 15 décembre 2008, l'administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification remettant en cause le régime des marchands de biens pour les lots à usage d'habitation loués lors de l'acquisition, au motif qu'ils n'avaient pas été revendus dans le délai de deux ans imparti par le dernier alinéa de l'article 1115 du code général des impôts ; qu'après mise en recouvrement des droits d'enregistrement rappelés et rejet de ses réclamations, la société a saisi le tribunal de grande instance afin d'obtenir le dégrèvement partiel de cette imposition ;
Attendu que le directeur général des finances publiques fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article 1115 du code général des impôts, dans sa version applicable aux faits, « sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290, et, d'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans » ; que pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à deux ans ; qu'il résulte de la jurisprudence que le fait générateur des droits d'enregistrement est l'acte de mutation et que, dès lors, la déchéance du régime de faveur rend exigibles les droits qui auraient été dus au jour de la présentation de l'acte à la formalité ; qu'en décidant par motifs propres et adoptés que le délai de revente était de quatre ans dans la mesure où les logements vendus étaient libres à la date de la revente, la cour d'appel a violé l'article 1115 du code général des impôts ;
2°/ qu'aux termes de l'article 1115 du code général des impôts, dans sa version applicable aux faits, « sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290, et, d'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans » ; que pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à deux ans ; que l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoit que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'article 15 de la loi n° 89-462 précise que lorsque le bailleur donne congé à son locataire dans le but de revendre le local, il doit, à peine de nullité de la vente, indiquer dans le congé le prix et les conditions de la vente projetée ; que dès lors, l'acquisition de locaux d'habitation occupés et destinés à la revente déclenche de fait, les droits de préemption des occupants ; qu'en décidant que, contrairement à ce que soutient l'administration, ni le fait de se placer sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts, ni la division d'un immeuble par lots n'ont déclenché en eux-mêmes, en droit ou en fait, le droit de préemption des locataires occupants les appartements au moment de l'acquisition de l'immeuble par la société le 29 décembre 2005, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1115 du code général des impôts, 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu qu'après avoir, par motifs propres et adoptés, relevé qu'aux termes de son acte d'acquisition, la société s'était bornée à s'engager à revendre le bien acquis dans un délai maximum de quatre ans, avec la précision que ce délai serait ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l'un des droits de préemption des locataires de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ou de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'arrêt retient que ni le fait de se placer sous le régime de l'article 1115 du code général des impôts, ni la division de l'immeuble par lots n'ont déclenché en eux-mêmes le droit de préemption des locataires qui occupaient les appartements au moment de l'acquisition de l'immeuble par la société ; qu'ayant constaté que les reventes litigieuses avaient porté sur des lots alors libres de toute occupation, la cour d'appel en a exactement déduit que le délai applicable était celui de quatre ans ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour le directeur général des finances publiques
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement et ordonné la décharge partielle des droits et pénalités mis à la charge de la Société SAS Foncière de la Muette Brochant.
AUX MOTIFS QUE « considérant qu'aux termes de l'article 1115 du CGI, dans sa rédaction applicable en la cause :
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition :
a. D'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 ;
b. D'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans

Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramenée à deux ans.
Considérant, en l'espèce, que l'acte du 29 décembre 2005 se borne à rappeler ces dispositions en mentionnant que « l'acquéreur (la société) demande à bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des Impôts. Il déclare à cet effet :
- que cette opération constitue pour lui une opération de la nature de celle définie à l'article 257-6° du code général des Impôts et ne concourt pas à la production ni à la commercialisation d'un immeuble neuf.
- qu'il s'engage à revendre le bien acquis dans un délai maximum de quatre ans. Etant observé que ce délai est ramené à deux ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l'un des droits de préemptions des locataires (article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 ou article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ;
Considérant, qu'ainsi que le rappelle le tribunal, les dispositions des articles 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont applicables qu'aux ventes portant sur les locaux loués ou occupés ;
Qu'il s'en déduit, que, contrairement à ce que soutient l'administration, ni le fait de se placer sous le régime de l'article 1115 du CGI, ni la division d'un immeuble par lots n'ont déclenché en eux-mêmes, en droit ou en fait, le droit de préemption des locataires occupant les appartements au moment de l'acquisition de l'immeuble par la société le 29 décembre 2005 ;
Que le jugement doit, par conséquent, être approuvé en ce qu'il retient s'agissant des reventes par la société de lots libres de toute occupation, que le délai applicable était celui de quatre ans prévu par le premier alinéa du texte sus-rappelé et a, par conséquent, accueilli les demandes d'annulation partielle des décisions de rejet des 5 mars 2010 et 14 février 2011 et de dégrèvement des impositions mises à la charge de la société pour les reventes intervenues avant le 29 décembre 2009 ; que le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions ».
ALORS, D'UNE PART, QU'aux termes de l'article 1115 du CGI, dans sa version applicable aux faits, « sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6 de l'article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290, et, d'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans »; que pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à deux ans ; qu'il résulte de la jurisprudence que le fait générateur des droits d'enregistrement est l'acte de mutation et que, dès lors, la déchéance du régime de faveur rend exigibles les droits qui auraient été dus au jour de la présentation de l'acte à la formalité ; qu'en décidant par motifs propres et adoptés que le délai de revente était de quatre ans dans la mesure où les logements vendus étaient libres à la date de la revente, la cour d'appel a violé l'article 1115 du CGI.
ALORS, D'AUTRE PART, QU'aux termes de l'article 1115 du CGI, dans sa version applicable aux faits, « sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6 de l'article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition, d'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290, et, d'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans » ; que pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour l'application de la condition de revente visée au b est ramené à deux ans ; que l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoit que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ; que l'article 15 de la loi n° 89-462 précise que lorsque le bailleur donne congé à son locataire dans le but de revendre le local, il doit, à peine de nullité de la vente, indiquer dans le congé le prix et les conditions de la vente projetée ; que dès lors l'acquisition de locaux d'habitation occupés et destinés à la revente déclenche de fait les droits de préemption des occupants ; qu'en décidant que, contrairement à ce que soutient l'administration, ni le fait de se placer sous le régime de l'article 1115 du CGI, ni la division d'un immeuble par lots n'ont déclenché en eux-mêmes, en droit ou en fait, le droit de préemption des locataires occupants les appartements au moment de l'acquisition de l'immeuble par la société le 29 décembre 2005, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1115 du CGI, 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.