LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 2007), que la société civile immobilière de construction vente Les Résidences du Port (la SCI) a fait réaliser avec le concours de M. X..., architecte, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu'invoquant des non-conformités au contrat et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port (le syndicat) a fait assigner la SCI, M. X... et les autres constructeurs, ainsi que leurs assureurs en réparation de ses préjudices ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de la SCI à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, alors, selon le moyen :
1°/ que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI Les Résidence du Port, celle-ci n'en serait pas responsable, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
2°/ qu'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un "type de désordres fréquemment rencontrés" résultant d'une "absence d'étanchéité" de l'immeuble, le promoteur vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales quitte à provoquer "l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing" , mais en jugeant néanmoins qu'"aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats", pour exclure la faute de celui-ci, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du code civil ;
3°/ que le syndicat des copropriétaires rappelait, que la SCI Résidence du Port était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI Les Résidence du Port ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le deuxième moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Mais sur le premier moyen :
Vu les articles 1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n'est pas recevable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société Axa assurance et la société Acte IARD ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société de construction vente Les Résidences du Port aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de construction vente Les Résidences du Port à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port la somme de 2 500 euros ;condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande de la société de construction vente Les Résidences du Port ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires relative au remplacement du dallage extérieur de la résidence et d'AVOIR débouté le syndicat de ses demandes sur ce chef de préjudice ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur, le syndicat des copropriétaires soutient que le promoteur vendeur n'a pas livré un revêtement conforme aux stipulations contractuelles en faisant poser des « pierres de Bormes » à la place de carreaux de marque « Iris » ; qu'aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; qu'en l'occurrence, il est établi que la réception des ouvrages, qui est un acte unique, est intervenue sans réserves entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés suivant procès-verbaux en date du 30 juin 1993 ; que les procès-verbaux d'état des lieux et de remise de clés aux différents acquéreurs des appartements soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement sont indifférents par rapport aux effets conférés à la réception des ouvrages ; que le défaut de conformité apparent ayant été couvert par la réception sans réserves, la demande du syndicat fondée sur la réfection des dallages par leur mise en conformité sera rejetée ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCI RESIDENCE DU PORT et Bernard X... à payer à la copropriété la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
ALORS QU'en relevant d'office que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT ne serait plus recevable à demander réparation pour le défaut de conformité du revêtement du sol extérieur, en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés (arrêt, p.8), avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi les articles 1147, 1184, 1243, 1642-1 et 1792-6 du Code civil.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI RESIDENCES DU PORT à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives et d'AVOIR débouté le Syndicat de la RESIDENCE DU PORT de ce chef de demande ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété sollicite à l'encontre de la seule SCI LES RESIDENCES DU PORT la réparation des désordres caractérisés par le décollement des peintures en sous face des balcons ; qu'elle prétend en se référant à l'article 1792 du code civil, que les désordres affectent un des éléments constitutifs de l'immeuble entraînant son impropriété à sa destination ; qu'en seconde part, elle fonde sa demande sur les dommages intermédiaires en arguant de la faute du promoteur caractérisée par le fait qu'il aurait dû réaliser l'étanchéité des terrasses en raison du grand standing de l'immeuble et du coût des appartements ; que l'expert Y... a constaté des « décollements » de peinture en sous face des balcons ou des loggias ; qu'il a précisé que ce type de désordres fréquemment rencontrés était la conséquence d'une absence d'étanchéité sur les balcons et sur les coursives ; qu'ayant mis en exergue le fait que la réglementation n'imposait pas la mise en place d'une étanchéité sur ces ouvrages qui ne couvraient pas un local à usage d'habitation ou assimilé, l'homme de l'art n'a préconisé aucun travaux de reprise ; que l'expert Z... a mis en évidence le fait que l'entreprise de peinture a commis une erreur en ragréant les sous faces des balcons et loggias avec un enduit de ragréage relativement étanche avant d'appliquer deux couches de piolithe sur cet enduit, l'homme de l'art ayant précisé dans son rapport complémentaire qu'après grattage de l'enduit d'origine, le ragréage du support devait être réalisé avec un enduit au mortier type SIKA frotassé ; que la peinture des sous face des balcons n'a pas une fonction d'étanchéité et il n'est pas démontré que des désordres d'humidité se soient révélés dans les lieux habitables ; qu'en conséquence, la copropriété n'est pas fondée à rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'eu égard à la généralisation des désordres affectant les sous faces des balcons la copropriété est fondée à qualifier les dommages d'intermédiaires qui imposent la démonstration d'une faute ; qu'après avoir relevé que l'étanchéité n'était pas prévue contractuellement et qu'elle n'était imposée par aucune réglementation, le tribunal a considéré sur le fondement des dommages intermédiaires que l'absence d'étanchéité des terrasses d'un immeuble de grand standing constituait une faute imputable au promoteur animé par un souci probable d'économie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue l'absence d'obligation contractuelle de mise en oeuvre d'une étanchéité des terrasses ne couvrant pas un local à usage d'habitation ; que la SOCOTEC a rappelé ce principe dans un courrier du 4 décembre 2006 ; que les documents techniques (CCTP) démontrent que le constructeur a scrupuleusement respecté les normes en vigueur prévoyant expressément l'étanchéité des toitures terrasse du quatrième étage ; qu'aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats ; qu'il s'évince des constatations de l'expert Z... que l'entreprise DONI titulaire du lot peinture (numéro 3) a manqué à son obligation contractuelle de résultat en n'appliquant pas un enduit de ragréage béton, ce fait étant confirmé par l'appréciation de l'expert Gérard A... saisi à titre particulier par la copropriété (rapport du 24 novembre 2006) ; que le défaut de respect des règles de l'art n'étant pas imputable au promoteur, qui n'a commis aucun manquement au respect de ces règles, le jugement déféré sera infirmé de ce chef ; que la copropriété sera déboutée de sa demande d'indemnisation fondée sur l'évaluation du coût des travaux de reprise des peintures arrêté par l'expert Z... » ;
ALORS en premier lieu QUE le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI RESIDENCE DU PORT, celle-ci n'en serait pas responsable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;
ALORS en deuxième lieu QU'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un « type de désordres fréquemment rencontrés » (arrêt, p.14) résultant d'une « absence d'étanchéité » de l'immeuble, le promoteur-vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales (arrêt, p.11) quitte à provoquer « l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing » (ibid. antépénultième §), mais en jugeant néanmoins qu'« aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats », pour exclure la faute de celui-ci, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du Code civil ;
ALORS en troisième lieu QUE le Syndicat des copropriétaires rappelait, pages 22 et suivantes de ses écritures, que la SCI RESIDENCE DU PORT était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI RESIDENCE DU PORT ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU PORT à supporter le coût de l'expertise de Monsieur Gérald Z... ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété succombant à ses demandes fondées sur le rapport de l'expert Z... supportera le coût de cette expertise comprise dans les dépens » ;
ALORS QUE la Cour d'appel ayant jugé que parce que le Syndicat des copropriétaires avait été débouté de ses demandes fondées sur le rapport d'expertise de Monsieur Z..., il devait supporter le coût de ce dernier (arrêt, p.19), la cassation de l'arrêt à intervenir du chef du préjudice subi en raison des décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, chiffré par l'expert Z... après qu'il en eut analysé les causes, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a fait supporter ledit coût par le Syndicat des copropriétaires, conformément à ce que disposent les articles 623 et 624 du Code de procédure civile.
Sur l'obligation du vendeur en l'état futur d'achèvement de livrer l'objet du contrat exempt de vices, à rapprocher : 3e Civ., 31 mars 1999, pourvoi n° 97-17.770, Bull. 1999, III, n° 82 (rejet)