LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 novembre 2006), que Mme X..., propriétaire d'un fonds, dont une partie était donnée à bail à M. Y..., a fait délivrer, par acte du 30 mars 2004, au preneur un congé avec offre de vente ; que ce dernier a assigné la bailleresse afin de faire déclarer valable son acceptation de l'offre de vente et ordonner la régularisation de la vente devant notaire ; que Mme X..., arguant de la validité de son congé et de la nullité de l'acceptation de l'offre de vente, a reconventionnellement sollicité l'expulsion du locataire ;
Attendu que pour déclarer nul le congé pour vendre et rejeter la demande de M. Y..., l'arrêt retient que conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, l'offre comprise dans le congé pour vendre ne peut porter que sur les locaux loués de sorte que n'est pas valable l'offre de vente ne portant que sur une partie des lieux loués, que tel est bien le cas du congé pour vendre de l'espèce ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité du congé pour vendre tirée de ce que l'offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour vendre du 30 mars 2004 et débouté M. Y... de sa demande en validation de l'acceptation de l'offre de vente du 26 mai 2004 et de sa demande relative à la désignation de la chambre départementale des notaires des Yvelines, l'arrêt rendu le 21 novembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit février deux mille neuf, par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour M. Y....
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité du congé pour vendre notifié par Madame X... à Monsieur Y... le 30 mars 2004 et débouté Monsieur Y... de sa demande en validation de l'offre de vente en date du 26 mai 2004 et de sa demande relative à la désignation de la Chambre départementale des notaires des Yvelines ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'objet du bail : dans le bail sous seing privé en date du 10 septembre 1989, les lieux loués sont ainsi décrits : "une maison occupée précédemment par Mlle Brigitte Z...... Il (Monsieur Y...) connaît parfaitement la maison (extérieur, intérieur, dépendances et jardin qui devra être normalement entretenu) ; que Monsieur Y... verse une attestation de Mademoiselle Z... qui précise qu'elle était locataire de Monsieur X... dans les années 80 et qu'elle avait la jouissance "j'avais la jouissance d'une petite maison en bordure de rue, du terrain situé en amont ainsi que d'un local qui me permettait d'accéder au terrain et à une petite cave" ; que désigné en tant qu'expert par arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 20 octobre 2004 pour rechercher l'assiette du terrain objet du bail, Monsieur A..., après avoir entendu notamment des voisins, les anciennes locataires Mesdames B... et Z..., le géomètre chargé de la division, confirme que Monsieur Y... avait bien accès par un appentis qui jouxtait la cave voûtée au jardin arrière dont il partageait la jouissance avec le locataire de la partie voisine (celle vendue depuis) sans délimitation bien précise ; qu'il ne peut donc être contesté que le bail portait donc sur : - une petite maison donnant sur rue, - une cour à l'arrière, - des dépendances (pluriel utilisé dans le bail) soit un local (ou appentis dans le rapport d'expertise) qui permettait d'accéder à une cave voûtée, - un jardin nécessairement celui situé à l'arrière de la cave eu égard à la configuration des lieux, aucun autre jardin ne pouvant faire l'objet de la location ; Sur le trouble de jouissance et les voies de fait : qu'il ressort d'un procès-verbal de constat du 6 avril 2004 que suite aux travaux sur la propriété voisine, un trou a été creusé de 1,20m de profondeur empiétant sur la cour arrière de la maison louée à Monsieur Y..., que l'accès à la cave située à l'arrière de la propriété n'est plus possible, les ouvriers ayant creusé au ras de l'entrée de la cave et que pour accéder au jardin situé à l'arrière de la propriété, situé après la cave, Monsieur Y... doit enjamber le toit de la cave, toit plat qui se situe à 1,60 voire 1,70 mètre par rapport au sol naturel ; que Monsieur A... confirme dans son rapport déposé en février 2005, alors que les travaux sur la propriété voisine étaient bien avancés (page 5), qu'un garage ayant été construit jouxtant une cave voûtée, cette construction rend inaccessible pour Monsieur Y... le jardin arrière, passage qui se faisait auparavant par un appentis qui a été démoli (page 11) ; qu'il précise que seule la démolition de la cave voûtée qui surplombe de 1,40 m la courette avec une mise à niveau, permettrait l'accès au jardin ; qu'il résulte des pièces versées aux débats et notamment le plan de division et il n'est pas réellement contesté par Madame X... que cette dernière a vendu le lot B à Monsieur C... lequel comprend une partie de la courette louée à Monsieur Y... ainsi que le local permettant d'accéder à la cave enterrée et une partie du jardin situé à l'arrière de ladite cave ; que Monsieur C... a obtenu le 11 octobre 2002 le permis de construire mais que la déclaration d'ouverture de chantier est en date du 1er mars 2004, les travaux n'ayant commencé que fin mars 2004 de sorte que jusqu'à cette date, Monsieur Y... ne conteste pas avoir joui sans problème de l'ensemble des biens objet du bail ; qu'il est donc établi ainsi que l'a relevé le premier juge qu'en procédant à la division parcellaire de son terrain en 2001 et en vendant courant 2001 le lot B à Monsieur C... lequel comprenait une partie des biens loués à Monsieur Y..., Madame X... a violé ses obligations de propriétaire et notamment les dispositions des articles 1719 à 1723 du code civil puisqu'elle était tenue de ne pas modifier la consistance du bail et d'en assurer une jouissance constante et paisible à son locataire ; que non seulement Monsieur Y... est privé de la jouissance d'une partie de la petite cour et de l'appentis puisque ces éléments ont été cédés à Monsieur C... mais encore, de part la nouvelle configuration des lieux, il ne peut plus jouir de la cave voûtée et du jardin qui se situe à l'arrière, sauf à détruire ladite cave ainsi que l'a souligné l'expert ; (...) Sur la validité du congé : que le premier juge a pertinemment rappelé que le congé pour vendre en date du 30 mars 2004, intervenu plus de trois ans après la division parcellaire de 2001 ne pouvait concerner pour Madame X... que le lot A et ne correspondait donc pas à l'assiette du bail consenti en 1989 ; qu'or considérant que conformément aux dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, l'offre comprise dans le congé pour vendre ne peut porter que sur les locaux loués de sorte que n'est pas valable l'offre de vente ne portant que sur une partie des lieux loués ; que tel est bien le cas du congé pour vente de l'espèce outre le fait que le congé était particulièrement imprécis, eu égard aux circonstances de l'espèce ; qu'en conséquence, il y a lieu de déclarer nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur Y... le 30 mars 2004 ; qu'il s'évince de ce qui précède que d'une part Monsieur Y... est toujours locataire de Madame X... qui doit donc être déboutée de sa demande d'expulsion de son locataire et de fixation d'une indemnité d'occupation, et d'autre part que Monsieur Y... doit être débouté de sa demande en validation de son offre de vente du 26 mai 2004 et de sa demande tendant à voir ordonner la régularisation de la vente devant notaire »
ALORS QUE 1°) aux termes du courrier de Madame X... du 26 mars 2004 adressé à Monsieur Y..., courrier portant notification de congé pour vente avec offre de vente au profit du locataire en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il était expressément précisé « Par contrat de bail signé sous seing privé le 10 septembre 1989, prenant effet au 1er octobre 1989 et expirant aux termes de plusieurs renouvellements triennaux, le 30 septembre 2004, vous occupez un pavillon sis ..., 78121 à Crespières, et dont je suis la seule propriétaire à la suite du décès de mon époux, Monsieur Roland X.... Conformément aux dispositions de l'article 15-1 de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la Loi N° 94-624 du 21 juillet 1994, et encore, notamment par la Loi N° 2000-1208 du 13 décembre 2000, je vous notifie votre congé pour le 30 septembre 2004 afin de mettre fin au bail susvisé. Cette décision est motivée par mon intention de vendre les locaux précités » ; que le courrier poursuivait en proposant la vente desdits biens pour un prix de 45.735 euros ; que cette offre de vente portait ainsi sur l'ensemble des biens loués en vertu du bail, dont l'assiette a été parfaitement constatée par la Cour d'appel (arrêt p. 5 2e alinéa) et dont aucune partie n'a été exclue dans l'offre ; qu'en disant nul le congé et par suite l'offre de vente au motif n'aurait qu'ils n'auraient porté que sur une partie des lieux loués, une partie ayant été vendue à un tiers, outre le fait que le congé était imprécis, la Cour d'appel a dénaturé les termes du congé pour vente notifié par Madame X... par courrier du 26 mars 2003, et partant, violé l'article 1134 du Code civil
ALORS QUE 2°) l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui donne congé à son locataire de justifier de sa décision de reprendre ou vendre le logement ; que seul le locataire peut invoquer la nullité du congé au regard de cet article protecteur de ses intérêts ; qu'en prononçant la nullité du congé alors que le preneur, Monsieur Y..., demandait au contraire que la vente proposée soit réitérée, la Cour d'appel a violé ledit article ensemble l'article 1108 du Code civil
ALORS QUE 3°) le contrat de vente est parfait du seul fait de l'acceptation d'une offre déterminée ; que seule la victime de l'erreur peut se prévaloir de la nullité relative en raison de la vente à autrui de partie de l'objet vendu ; qu'en disant que Monsieur Y... devait être débouté de sa demande tendant à voir ordonner la régularisation de la vente devant notaire, la Cour d'appel a violé les articles 1101 et 1110 du Code civil
ALORS QUE 4°) l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'offrir au preneur la vente des biens loués avant toute vente à un tiers ; que la Cour d'appel a constaté que partie des biens loués avait été vendue à un tiers sans qu'une proposition ait été préalablement faite à Monsieur Y... ; qu'en considérant uniquement que le congé délivré était nul en ce qu'il ne portait que sur partie des biens loués les autres biens ayant été préalablement vendus à Monsieur C..., la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, violé l'article 15 de ladite loi, ensemble l'article 1147 du Code civil.
Sur la nécessité pour le congé avec offre de vente de porter sur tous les locaux donnés à bail, à rapprocher : 3e Civ., 21 juin 2000, pourvoi n° 05-11.708, Bull. 2000, III, n° 121 (rejet)