LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 février 2008), que la société civile immobilière Le Surf (la SCI), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf à Biarritz (le syndicat des copropriétaires) en annulation des décisions de l'assemblée générale du 21 novembre 2002 mettant à la charge des seuls propriétaires des lots situés dans la galerie marchande la surprime d'assurance exigée par l'assureur de la copropriété en raison de la présence d'une discothèque dans cette galerie et les honoraires du cabinet X..., désigné par ordonnance sur requête en qualité d'administrateur ad hoc à la sécurité ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la SCI relative au paiement de la surprime d'assurance, alors, selon le moyen, que l'article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence Victoria Surf prévoit une répartition spécifique des charges spéciales de la galerie marchande ; qu'en l'espèce le surcoût de la prime d'assurance est due à la présence d'une discothèque dans la galerie marchande ; qu'en énonçant que ledit article ne peut s'appliquer aux primes d'assurances qui sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 12 du règlement de copropriété énonçait que les charges générales comprenaient celles qui n'étaient pas considérées comme spéciales aux termes des articles 14, 17, 20 et 21 bis du règlement, c'est-à-dire notamment les primes énumérées au chapitre relatif aux assurances, et retenu qu'il existait bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande mais qu'elle ne pouvait s'appliquer aux primes d'assurance qui étaient souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, la cour d'appel en a exactement déduit que ces primes d'assurance constituaient des charges générales ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté qu'aucune distinction n'était faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que même si les factures de M. X... correspondaient à ses interventions au niveau de la galerie marchande et de la piscine située dans l'immeuble, laquelle recevait du public mais était également ouverte à l'ensemble des copropriétaires de la résidence, la cour d'appel, sans dénaturation et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que M. X... était responsable des questions de sécurité de l'ensemble des lots de cette copropriété, qu'il s'agisse de la partie habitation ou de celle marchande, et qu'en conséquence le paiement de ses factures devait être réparti entre tous les copropriétaires de cette résidence ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité du « point 5 » de la résolution 2 relatif au paiement de la surprime d'assurance,
AUX MOTIFS QUE « Il existe bien une répartition des charges spéciales à la galerie marchande, mais qu'elle ne peut s'appliquer aux primes d'assurances qui sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires ;
« En conséquence ces primes d'assurance constituent des charges générales en application de l'article 12 du règlement de copropriété, et elles doivent donc être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leurs lots » ;
ALORS QUE l'article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande ; qu'en l'espèce le surcoût de la prime d'assurance est due à la présence d'une discothèque dans la galerie marchande ; qu'en énonçant que ledit article ne peut s'appliquer aux primes d'assurances qui sont souscrites dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, la Cour d'appel a méconnu l'article 1134 du Code civil ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité des « point 2 » des résolutions 1 et 2 relatifs aux factures du cabinet X...,
AUX MOTIFS QUE « Il résulte des pièces versées aux débats que par ordonnance du 6 février 1996, de Monsieur le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne rendue à la requête du Syndicat de copropriété VICTORIA SURF, Monsieur X... a été désigné en qualité d'administrateur mandataire ad hoc, avec la mission d'être le représentant et d'assurer la direction unique tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'elles, en conformité des dispositions de l'article R. 123-21 du Code de la construction et de l'habitation, au sein de la résidence Victoria Surf ;
« Il ressort, d'autre part, d'un courrier du 4 mars 1996 adressé par Monsieur X... à la SCI LE SURF qu'il a bien été désigné en qualité d'administrateur ad hoc des exploitations situées dans la résidence Victoria Surf en qualité de responsable unique pour l'ensemble des exploitations ;
« Aucune distinction n'est donc faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l'ensemble des lots de cette copropriété, qu'il s'agisse de la partie habitation ou de la partie marchande. Sa désignation a été prise conformément aux dispositions de l'article R. 123-21 du Code de la construction et de l'habitation dont il résulte que la répartition en types d'établissements ne s'oppose pas à l'existence dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers dont chacune prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites aux règles de sécurité ;
« Les dépenses correspondantes ne rentrent donc pas dans les prescriptions de l'article 21 bis du règlement de copropriété, puisqu'il s'agit de dépenses relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble et qui profitent donc à l'ensemble des copropriétaires, même si les factures présentées par Monsieur X... correspondant à ses interventions au niveau de la galerie marchande et de la piscine située dans l'immeuble, laquelle reçoit certes du public mais est également ouverte à l'ensemble des copropriétaires de la résidence » ;
ALORS, d'une part, QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par la mise en place d'un service de sécurité qu'en fonction de l'utilité que ce service présente à l'égard de chaque lot ; qu'en énonçant que les interventions de Monsieur X... dans la galerie marchande constituait une dépense relative à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, d'autre part, QUE les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par la mise en place d'un service de sécurité qu'en fonction de l'utilité que ce service présente à l'égard de chaque lot ; qu'en mettant à la charge de tous les copropriétaires le coût des interventions de Monsieur X... dans la seule galerie marchande sans rechercher quelle était l'utilité de telles interventions pour les copropriétaires de lots à usage d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, encore, QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des documents qui leur sont soumis ; que l'ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne le 6 février 1996 précise que Monsieur X... a pour « mission d'être le représentant et d'assurer la direction unique tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'elles, en conformité des dispositions de l'article R 123-21 du Code de la construction et de l'habitation, au sein de la résidence Victoria Surf » (Production n° 4) ; qu'en estimant pourtant qu'aucune distinction n'est faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l'ensemble des lots de cette copropriété, qu'il s'agisse de la partie habitation ou de la partie marchande, la Cour d'appel a dénaturé l'ordonnance rendue par le Président du Tribunal de grande instance de Bayonne le 6 février 1996 et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, en outre, QUE les juges ne peuvent dénaturer le sens clair et précis des documents qui leur sont soumis ; qu'il résulte tant du rapport de suivi de mission et d'une attestation de Monsieur X..., que de l'ordonnance de taxe du Président du Tribunal de Grande instance de Bayonne du 15 novembre 2002, ou encore du procès verbal de visite de la Commission de sécurité de la ville de BIARRITZ, que Monsieur X... n'avait pour seule mission que d'intervenir dans la galerie marchande (Production n° 5, 6, 7 et 8) ; qu'en estimant pourtant qu'aucune distinction n'est faite entre les différentes parties de la copropriété Victoria Surf et que, dès lors, Monsieur X... se trouve responsable en ce qui concerne les questions de sécurité, de l'ensemble des lots de cette copropriété, qu'il s'agisse de la partie habitation ou de la partie marchande, la Cour d'appel a dénaturé par omission les documents visés et par là même violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, enfin, QUE l'article 21 bis du règlement de copropriété de la résidence VICTORIA SURF prévoit une répartition spécifique des charges spéciales à la galerie marchande ; qu'en énonçant que les interventions de Monsieur X... dans la seule galerie marchande ne rentrent pas dans les prescriptions dudit article, la Cour d'appel a méconnu l'article 1134 du Code civil ;