LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 2007) que la société Staes immobilier, agence Faidherbe immobilier, a transmis à M. X..., pour le compte de M. Y..., propriétaire, une offre de vente du local commercial (lot n° 24) et de l'appartement (lot n° 7) qu'il occupait en tant que locataire ; que soutenant qu'il avait accepté l'offre, M. X... a assigné M. Y... en réalisation forcée de la vente portant sur le lot n° 24 ; que M. Y... a contesté l'existence et la validité du mandat donné à l'agence immobilière ainsi que le caractère parfait de la vente ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1°/ que l'irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l'agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l'intermédiaire dudit agent ; qu'ainsi la cour d'appel qui, en constatant que M. Y... avait donné mandat à l'agence Staes immobilier de vendre le local commercial au prix de 600 000 euros, a considéré que celui-ci n'était pas engagé envers M. X...  par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du code civil ;
2°/ qu'en retenant, pour refuser toute valeur à l'acceptation par M. X... d'acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y... souhaitait vendre ce local et l'appartement en même temps, la cour d'appel a dénaturé l'offre du 10 juin 2004 par laquelle l'agence n'envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l'éventualité de l'acquisition de l'appartement par d'autres clients et a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d'une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ; qu'ayant relevé que l'agence immobilière n'avait pas, en violation des dispositions édictées par le décret susvisé, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y..., la cour d'appel, qui a retenu à bon droit  que M. Y... n'était pas engagé envers M. X... par l'offre formulée en son nom par l'agence immobilière en application d'un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente du local commercial n'avait pas été conclue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros  ; rejette la demande de M. X... et de la société Staes immobilier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE  au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de la Varde, avocat aux Conseils pour M. X....
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que la vente du local commercial litigieux n'a pas été conclue entre David X... et Johann Y... ;
AUX MOTIFS QUE Johann Y... qui est propriétaire d'un appartement et d'un local commercial situés dans un immeuble à Saint-Tropez, dans le département du Var, a investi la SSI par mail du 7 juin 2004 d'un mandat aux fins de les proposer à la vente à David X... pour le prix antérieurement fixé à la somme de 300 000 et de 600 000 euros respectivement ; que la SSI a donc envoyé le 10 juin suivant une lettre à David X... pour l'informer que Johann Y... lui proposait de lui vendre le local et l'appartement pour le prix de 640 000 pour l'un et de 320 000 euros pour l'autre ; que la SSI qui est une agence immobilière n'avait pas cependant , en violation des dispositions édictées par l'article 72 du décret numéro 72-678 du 20 juillet 1972, mentionné le mandat sur le registre des mandats et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à Johann Y... ; qu'il ne saurait donc être engagé envers David X... par l'offre formulée en son nom par la SSI en application d'un mandat irrégulier ; que l'aurait-il été que cette offre n'a pas été acceptée par l'intimé qui a répondu par mail du 24 juin 2004 qu'il se portait acquéreur du local au prix de 600 000 euros net vendeur majoré de 30 000 euros pour les honoraires de négociation et ce sous réserve de la vente de l'appartement au prix égal à celui qui serait offert par un tiers, avant de préciser par lettre du 28 juin suivant qu'il confirmait son accord pour l'achat du local au prix proposé mais que la vente de l'appartement devait respecter les obligations légales applicables ; que Johann Y... n'a pas pour sa part transmis directement ses offres à David X... et n'a pas renoncé à vendre ses deux biens en même temps ; que la vente du local commercial n'a donc pas été conclue ;
ALORS QUE d'une part l'irrégularité du mandat au regard des exigences posées par l'article 6 de la loi 2 janvier 1970 et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 affecte les seules relations entre le mandant et l'agent immobilier et demeure sans conséquence sur la réalité de la vente conclue par l'intermédiaire dudit agent ; qu'ainsi la cour d'appel qui, en constatant que M. Y... avait donné mandat à l'agence Staes Immobilier de vendre le local commercial au prix de 600 000 euros, a considéré que celui-ci n'était pas engagé envers M. X... par ce mandat non mentionné sur le registre des mandats, a violé les textes précités et les articles 1583 et 1984 du code civil ;
ALORS QUE d'autre part en retenant pour refuser toute valeur à l'acceptation par M. X... d'acquérir le local commercial au prix proposé, que M. Y... souhaitait vendre ce local et l'appartement en même temps, la cour d'appel a dénaturé l'offre du 10 juin 2004 par laquelle l'agence n'envisageait pas une indivisibilité entre les deux ventes et au contraire évoquait l'éventualité de l'acquisition de l'appartement par d'autres clients et a violé l'article 1134 du code civil.
Sur la nullité sanctionnant le défaut d'inscription sur le registre des mandats d'un mandat donné à un agent immobilier, dans le même sens que :1re Civ., 16 octobre 2001, pourvoi n° 99-16.920, Bull. 2001, I, n° 253 (rejet), et l'arrêt cité
Pour une autre illustration des effets sur un acte passé en vertu d'un mandat donné à un agent immobilier et frappé d'une nullité absolue, à rapprocher :1re Civ., 18 octobre 2005, pourvoi n° 02-16.046, Bull. 2005, I, n° 363 (rejet)