LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCP de Jaegher et Mendez (l'huissier de justice) a, suivant procès-verbal des 6 et 8 août, 10, 11 et 12 septembre 2003, procédé à l'expulsion des occupants d'un immeuble appartenant à la société Les Dix arpents (le propriétaire) ainsi qu'à l'enlèvement des meubles qu'y avait entreposés le locataire, marchand d'art ; qu'afin de garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours, l'huissier de justice, invoquant le droit de rétention prévu par l'article 22 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, a refusé de se dessaisir des clés de l'immeuble jusqu'à ce qu'il y soit contraint, sous astreinte, par une ordonnance de référé du 21 mai 2007 ; que le propriétaire l'a assigné en responsabilité et en indemnisation, pour exercice abusif de son droit de rétention ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis :
Attendu que le propriétaire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement des travaux de remise en état de l'immeuble ainsi que ses demandes en dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance de son bien et d'un préjudice commercial, alors, selon le moyen :
1°/ que le droit de rétention appartient à l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours ; que le droit de rétention, fondé sur la détention matérielle par un créancier d'une chose appartenant à son débiteur dont ce dernier reste propriétaire, oblige le détenteur à ne pas user de la chose et à en prendre soin ; qu'en décidant, néanmoins, pour débouter le propriétaire de sa demande en réparation, qu'il n'existait pas de lien de causalité entre les dégradations de l'immeuble survenues postérieurement aux opérations d'expulsion et la rétention des clés par l'huissier de justice, après avoir pourtant relevé que ce dernier avait exercé son droit de rétention desdites clés jusqu'à sa condamnation à les restituer à leur propriétaire par ordonnance de référé du 21 mai 2007, ce dont il résultait que l'huissier de justice était tenu jusqu'à cette date, en sa qualité de rétenteur des clés, de prendre soin de l'immeuble, de sorte que les dégradations se trouvaient en relation de cause à effet avec la rétention de l'immeuble par l'huissier de justice, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le droit de rétention appartient à l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours ; que le droit de rétention, fondé sur la détention matérielle par un créancier d'une chose appartenant à son débiteur dont ce dernier reste propriétaire, oblige le détenteur à ne pas user de la chose et à en prendre soin ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider qu'il n'existait pas de lien de causalité entre les dégradations de l'immeuble survenues postérieurement aux opérations d'expulsion et la rétention des clés par l'huissier de justice, puis débouter le propriétaire de sa demande en réparation, que ce dernier avait eu accès à l'intérieur de la maison avec un serrurier en octobre 2003 afin qu'il procède au changement des serrures forcées des portes d'entrée, du garage et du portail, qu'il avait déclaré en mars 2004 qu'il entendait reprendre possession des lieux le 1er avril suivant et qu'il avait fait réaliser un devis de remise en état du bien en mai 2005, bien que de tels motifs aient été impropres à établir que le propriétaire avait été effectivement en mesure de reprendre la possession effective de son bien nonobstant la rétention des clés par l'huissier et à décharger ce dernier de son obligation de prendre soin de l'immeuble sur lequel il exerçait un droit de rétention, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en déboutant le propriétaire de sa demande en réparation de ses préjudices commercial et de privation de jouissance de son bien, motif pris qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la rétention des clés par l'huissier de justice et l'impossibilité de relouer l'immeuble postérieurement aux opérations d'expulsion, laquelle était la conséquence du mauvais état des lieux qui s'est aggravé avec le temps, après avoir pourtant constaté que l'huissier avait exercé son droit de rétention des clés jusqu'à sa condamnation à les restituer à leur propriétaire, par ordonnance de référé du 21 mai 2007, ce dont il résultait que le propriétaire était légalement privé de son bien et ne pouvait, dès lors, exercer son activité de loueur de biens et le donner en location, le cas échéant après avoir fait procéder aux travaux nécessaires, ce dont il résultait qu'il avait nécessairement subi un préjudice du fait de cette privation de jouissance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
4°/ que le droit de rétention appartient à l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours ; que le droit de rétention, fondé sur la détention matérielle par un créancier d'une chose appartenant à son débiteur dont ce dernier reste propriétaire, oblige le détenteur à ne pas user de la chose et à en prendre soin ; qu'en décidant, néanmoins, pour débouter le propriétaire de ses demandes en réparation de ses préjudices commerciaux et de jouissance, qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la rétention des clés par l'huissier de justice et l'impossibilité de relouer l'immeuble postérieurement aux opérations d'expulsion, laquelle était la conséquence du mauvais état des lieux qui s'est aggravé avec le temps, après avoir pourtant constaté que ce dernier avait exercé son droit de rétention desdites clés jusqu'à sa condamnation à les restituer à leur propriétaire, par ordonnance de référé du 21 mai 2007, ce dont il résultait que l'huissier de justice était tenu jusqu'à cette date, en sa qualité de rétenteur des clés, de prendre soin de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que le droit de rétention institué au profit de l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours suppose la détention de la chose sur lequel il porte ; qu'exercé sur les clefs d'un immeuble que cet officier ministériel détient pour avoir instrumenté l'expulsion de son occupant, il n'emporte pas la détention de l'immeuble lui-même ; que, par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions de l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués par le moyen, la décision de rejeter les demandes indemnitaires du propriétaire, après avoir retenu qu'il n'existait aucun lien causal entre la rétention des clés de l'immeuble et les dégradations subies par celui-ci après l'expulsion, se trouve légalement justifiée ;
Mais sur le troisième moyen, pris en ses première et troisième branches :
Vu l'article 16 du code de procédure civile ;
Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande tendant à la communication de l'inventaire des meubles dressé lors des opérations d'expulsion, l'arrêt retient que le propriétaire ne l'a pas formulée en première instance et qu'il n'a pas qualité à agir, dès lors que les biens visés par cet inventaire, prévu à l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution pour protéger les intérêts de la personne expulsée, appartiennent au locataire ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ces fins de non-recevoir relevées d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux autres branches du troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société Les Dix arpents tendant à la communication de l'inventaire des meubles dressé lors des opérations d'expulsion, l'arrêt rendu le 8 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à la charge de chaque partie ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Les Dix arpents.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LES DIX ARPENTS de sa demande tendant à voir condamner la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 52.608,45 euros, correspondant au coût des travaux rendus nécessaires à la remise en état de l'immeuble lui appartenant ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Les dix arpents reproche à SCP de Jaëgher et Mendez de ne pas avoir effectué d'état des lieux et d'inventaire lors de l'expulsion, d'avoir outrepassé son mandat en déplaçant les meubles, d'avoir adressé le montant de ses frais et honoraires avec retard alors qu'elle conditionnait la remise de clés à leur paiement, d'avoir retenu les clés du bien pendant un délai de 4 ans au cours duquel celui-ci s'est dégradé ; qu'elle fait valoir que la SCP de Jaëgher et Mendez ayant engagé des frais de déplacement des meubles sans son accord, elle était bien fondée à contester les sommes qui lui étaient réclamées par l'huissier et que la rétention exercée par celui-ci a présenté un caractère abusif ; que la SCP de Jaëgher et Mendez conteste avoir commis une faute en ayant déplacé les meubles sans mandat compte tenu de leur valeur ; qu'elle considère également qu'il n'y a pas de faute à avoir conserver les clés dans l'exercice de son droit de rétention pour obtenir le paiement de ses frais et honoraires qui, à ce jour, selon elle, n'ont pas été payés en totalité ; que l'huissier de justice doit user de son droit de rétention prévu par l'article 22 du décret du 12 décembre 1996, avec discernement et mesure ; que le 16 octobre 2003, la SCP de Jaëgher et Mendez a adressé à la SCI Les dix arpents une lettre par laquelle elle lui réclamait paiement de la somme de 13 639, 73 euros au titre de ses frais, honoraires et débours, après déduction d'une provision versée de 518,46 euros et lui indiquait qu'elle remettrait les clés de la maison après règlement ; que les décisions de justice du 6 juin et 13 novembre 2006 ayant constaté l'absence d'accord de la SCI Les dix arpents, ont laissé à la charge de l'huissier de justice les frais liés au déménagement des objets d'art et fixé à 1 633, 40 euros la somme due au titre des frais et débours, après déduction de la provision ; que la SCP de Jaëgher et Mendez fait également mention de ce que ses honoraires n'ont pas été payés, néanmoins elle ne justifie d'aucun accord de son mandant ni d'aucune décision de justice pour asseoir sa créance ; qu'elle a restitué les clés de la maison le 19 juin 2007 à la suite de l'ordonnance de référé du 21 mai précédent ; qu'en exerçant la rétention des clés d'un bien immobilier qui avait été loué à M A... pour un loyer annuel de 27 440, 82 euros, pendant plusieurs années et dans un contexte où sa créance en définitive fixée à 1 633, 40 euros, faisait l'objet d'une contestation sérieuse, la SCP de Jaëgher et Mendez n'a pas fait preuve de mesure et proportion et elle ne peut donc valablement invoquer les dispositions de l'article 22 du décret du 12 décembre 1996 pour faire échec à la demande de la SCI Les dix arpents ; que l'expert chargé par ordonnance du 21 mai 2007 de décrire l'état actuel du bien et de dire si son état est la conséquence de déprédations commises depuis l'expulsion de M B... (employé de M A...) en 2003, a visité les lieux le 11 octobre 2007, a constaté qu'il n'avait pas été établi d'état des lieux lors de l'expulsion et en l'absence d'un tel document, a considéré que l'ensemble du pavillon présentait des peintures très vétustes au moment de l'expulsion en 2003 qui semblent avoir été récemment très dégradées par l'humidité, et que les autres déprédations décrites (fils et câbles dénudés pour récupérer le cuivre, disparition de toute la robinetterie, décollement des papiers peints, carreaux de faïence cassés...) étaient à son avis postérieures à l'expulsion ; qu'il ressort de cette expertise que la dégradation importante de la peinture et les autres dommages causés au bien sont postérieurs à l'expulsion, sans qu'il soit néanmoins possible de déterminer à quelle date ces différents dommages sont apparus ; que la SCP de Jaëgher et Mendez verse aux débats une lettre des conseils de la SCI Les dix arpents du 26 mars 2004 dans laquelle ils déclarent que celle-ci reprend possession matériellement de la maison à compter du 1er avril suivant ; que par ailleurs, la SCI a été en mesure de faire établir par l'entreprise GIM un devis de remise en état du bien daté du 30 mai 2005, qui démontre qu'elle a eu un accès intégral aux lieux ; qu'en outre, la SCI Les dix arpents a produit une attestation de M. C... qui déclare, en sa qualité d'artisan serrurier, être intervenu à maintes reprises à la demande de la gérante de la SCI pour changer des serrures forcées et notamment à la suite de sa plainte pour tentative de vol avec effraction déposée le 14 octobre 2003, et avoir "pu pénétrer à l'intérieur de la villa pour vérifier chaque fenêtre et persienne métallique des diverses pièces intérieures" et ce jour là n'avoir "rien constaté d'anormal la maison semblait très confortable intérieurement à part le fouillis dû à la fouille des meubles bibliothèques et armoires" ; qu'il ajoute "cette maison a fait l'objet constamment d'effractions et d'entrées de squatters année après année. A chaque fois la SCI Les dix arpents m'a appelé pour intervenir dans les meilleurs délais et réparer les dégâts " ; qu'il ressort de ces différents éléments qu'outre le fait que la SCI Les dix arpents a elle-même expressément déclaré reprendre possession des lieux au 1er avril 2004, elle a eu accès à l'intérieur de la maison bien avant cette date et notamment en octobre 2003 où elle a effectué une visite complète des pièces avec son serrurier qui procédait au changement des serrures forcées des portes d'entrée, garage et portail ; que dès lors il n'y a pas lieu de retenir un lien de causalité entre la rétention exercée par la SCP de Jaëgher et Mendez et les dégradations postérieures à l'expulsion relevées par l'expert dès lors que la SCI Les dix arpents avait une maîtrise des lieux qui lui permettait d'en assurer la conservation et l'entretien, en faisant intervenir diverses entreprises artisanales ; que la demande en paiement de la somme de 52 608, 45 euros au titre des travaux de remise en état des lieux, doit donc être écartée et le jugement du 8 décembre 2010 sera infirmé en ce qu'il a alloué à la SCI Les dix arpents la somme de 15 000 euros ;
1°) ALORS QUE le droit de rétention appartient à l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours ; que le droit de rétention, fondé sur la détention matérielle par un créancier d'une chose appartenant à son débiteur dont ce dernier reste propriétaire, oblige le détenteur à ne pas user de la chose et à en prendre soin ; qu'en décidant néanmoins, pour débouter la Société LES DIX ARPENTS de sa demande en réparation, qu'il n'existait pas de lien de causalité entre les dégradations de l'immeuble survenues postérieurement aux opérations d'expulsion et la rétention des clés par la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ, après avoir pourtant relevé que cette dernière avait exercé son droit de rétention desdites clés jusqu'à sa condamnation à les restituer à leur propriétaire par ordonnance de référé du 21 mai 2007, ce dont il résultait que l'huissier de justice était tenu jusqu'à cette date, en sa qualité de rétenteur des clés, de prendre soin de l'immeuble, de sorte que les dégradations se trouvaient en relation de cause à effet avec la rétention de l'immeuble par l'huissier de justice, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation, a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le droit de rétention appartient à l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours ; que le droit de rétention, fondé sur la détention matérielle par un créancier d'une chose appartenant à son débiteur dont ce dernier reste propriétaire, oblige le détenteur à ne pas user de la chose et à en prendre soin ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider qu'il n'existait pas de lien de causalité entre les dégradations de l'immeuble survenues postérieurement aux opérations d'expulsion et la rétention des clés par la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ, puis débouter la Société LES DIX ARPENTS de sa demande en réparation, que cette dernière avait eu accès à l'intérieur de la maison avec un serrurier en octobre 2003 afin qu'il procède au changement des serrures forcées des portes d'entrée, du garage et du portail, qu'elle avait déclaré en mars 2004 qu'elle entendait reprendre possession des lieux le 1er avril suivant et qu'elle avait fait réaliser un devis de remise en état du bien en mai 2005, bien que de telles motifs aient été impropres à établir que la SCI LES DIX ARPENTS avait été effectivement en mesure de reprendre la possession effective de son bien nonobstant la rétention des clés par l'huissier et à décharger ce dernier de son obligation de prendre soin de l'immeuble sur lequel il exerçait un droit de rétention, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LES DIX ARPENTS de sa demande tendant à voir condamner la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 453.141,13 euros au titre de la privation de jouissance de son bien et la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice commercial ;
AUX MOTIFS QUE celle-ci réclame également l'indemnisation de la privation de jouissance qui a engendré un manque à gagner de 453 141, 13 € sur la base du loyer consenti à M A... et d'un préjudice commercial tenant à son impossibilité d'exercer son activité de loueur de biens ; que néanmoins l'impossibilité de relouer les lieux après l'expulsion tient à leur mauvais état qui s'est aggravé avec le temps et il n'existe pas de lien de causalité avec la faute reprochée à la SCP de Jaëgher et Mendez ; que l décembre 2010 sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes d'indemnisation ;
1°) ALORS QU'en déboutant la Société LES DIX ARPENTS de sa demande en réparation de ses préjudices commercial et de privation de jouissance de son bien, motif pris qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la rétention des clés par la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ et l'impossibilité de relouer l'immeuble postérieurement aux opérations d'expulsion, laquelle était la conséquence du mauvais état des lieux qui s'est aggravé avec le temps, après avoir pourtant constaté que l'huissier avait exercé son droit de rétention des clés jusqu'à sa condamnation à les restituer à leur propriétaire par ordonnance de référé du 21 mai 2007, ce dont il résultait que la Société LES DIX ARPENTS était légalement privée de son bien et ne pouvait dès lors exercer son activité de loueur de biens et le donner en location, le cas échéant après avoir fait procéder aux travaux nécessaires, ce dont il résultait qu'elle avait nécessairement subi un préjudice du fait de cette privation de jouissance, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le droit de rétention appartient à l'huissier de justice pour garantir le paiement de sa rémunération et de ses débours ; que le droit de rétention, fondé sur la détention matérielle par un créancier d'une chose appartenant à son débiteur dont ce dernier reste propriétaire, oblige le détenteur à ne pas user de la chose et à en prendre soin ; qu'en décidant néanmoins, pour débouter la Société LES DIX ARPENTS de ses demandes en réparation de ses préjudices commerciaux et de jouissance, qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la rétention des clés par la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ et l'impossibilité de relouer l'immeuble postérieurement aux opérations d'expulsion, laquelle était la conséquence du mauvais état des lieux qui s'est aggravé avec le temps, après avoir pourtant constaté que cette dernière avait exercé son droit de rétention desdites clés jusqu'à sa condamnation à les restituer à leur propriétaire par ordonnance de référé du 21 mai 2007, ce dont il résultait que l'huissier de justice était tenu jusqu'à cette date, en sa qualité de rétenteur des clés, de prendre soin de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LES DIX ARPENTS de sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte à la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ de lui remettre l'inventaire établi lors des opérations d'expulsion réalisées aux mois d'août et de septembre 2003 ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Les dix arpents sollicite la remise sous astreinte de l'inventaire réalisé lors des opérations d'expulsion d'août et septembre 2013 mais il ne ressort pas de la lecture du jugement que cette demande ait été formulée en 1 ère instance ; que par ailleurs, les biens présents dans les lieux lors de l'expulsion appartenaient au locataire et la SCI Les dix arpents n'expose pas son intérêt à obtenir ce document que l'article R433-1 du Code des procédures d'exécution prévoit en vue de protéger les intérêts de la personne expulsée ; que cette demande doit donc être déclarée irrecevable, faute de qualité pour agir ;
1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, le moyen de droit tiré de ce que la Société LES DIX ARPENTS n'ayant pas sollicité en première instance la remise sous astreinte de l'inventaire du mobiliers réalisé lors des opérations d'expulsion, cette demande devait être déclaré irrecevable, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en déclarant irrecevable la demande de la Société LES DIX ARPENTS tendant à voir condamner sous astreinte la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ à lui remettre l'inventaire des biens présents dans l'immeuble lors des opérations d'expulsion, motif pris qu'elle n'avait pas été formulée en première instance, bien que cette demande ait constitué l'accessoire des demandes originaires de la Société LES DIX ARPENTS, la cour d'appel a violé l'article 566 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant néanmoins d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, le moyen tiré de ce que la Société LES DIX ARPENTS n'ayant pas exposé son intérêt à obtenir l'inventaire du mobiliers réalisé lors des opérations d'expulsion, lequel est réalisé dans l'intérêt de la personne expulsée, elle était sans qualité pour formuler une telle demande qui devait être déclarée irrecevable, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour déclarer irrecevable la demande de la Société LES DIX ARPENTS tendant à voir condamner sous astreinte la SCP DE JAEGHER ET MENDEZ à lui remettre l'inventaire des biens présents dans l'immeuble lors des opérations d'expulsion, qu'elle n'avait pas qualité à agir faute d'exposer son intérêt à obtenir cet inventaire, sans répondre aux conclusions de la Société LES DIX ARPENTS qui faisaient valoir que son intérêt à obtenir communication de l'inventaire résidait dans le fait qu'elle avait fait procéder à une saisie-gagerie des biens de Monsieur A... auquel elle avait donné l'immeuble en location, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.