LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., Mme X... et la société Montauroux primeurs ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 25 octobre 2007), que par un jugement du 11 mai 2004, devenu irrévocable, le bail commercial consenti par M. X..., bailleur, à la société Alma, locataire, a été résilié aux torts exclusifs du premier ; que la société Alma a demandé l'indemnisation de ses préjudices découlant de la résiliation judiciaire du bail ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les conséquences de la résiliation du bail devaient être évaluées à la date de la résiliation du bail par le jugement du 11 mai 2004, et retenu le chef de préjudice tenant aux licenciements des salariés de la société Alma, tel que l'expert en avait évalué le coût arrêté au 30 avril 2005, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :
Vu le principe de l'indemnisation intégrale du préjudice, ensemble les articles L. 145-1 et L. 145-32 du code de commerce ;
Attendu que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ;
Attendu qu'ayant constaté que les locaux loués avaient été pour partie régulièrement donnés par la société Alma en sous-location à la société Montauroux primeurs, l'arrêt retient que la résiliation du bail aux torts du bailleur prive la locataire principale des revenus de la sous location et qu'il convient de réparer cette perte par l'octroi à la société Alma d'une somme représentant la valeur du droit au bail de la sous locataire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la société Alma ne percevait les loyers de la sous locataire qu'à raison du bail principal, la résiliation de celui-ci entraînant l'extinction du droit de les percevoir, et que la valeur du droit au bail de la sous locataire n'était pas incluse dans celle du fonds de commerce de la locataire, la cour d'appel a violé le principe et les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a retenu au titre d'un préjudice réparable la perte du droit de percevoir les loyers versés par la sous locataire et a évalué le montant de ce préjudice à une somme de 317 496,04 euros représentant la valeur du droit au bail de la sous locataire, l'arrêt rendu le 25 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Alma aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est reproché à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la société Alma la somme de 1 009 156,34 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2007 à la suite de la résiliation du bail commercial aux torts de Monsieur X... prononcée par un jugement du 11 mai 2004 ;
Aux motifs que « l'existence d'un préjudice est acquise et a été reconnue par le tribunal dans son jugement du 11 mai 2004, devenu définitif () ; qu'il convient de préciser que suite au protocole d'accord du 27 mars 2002 signé par la société Alma avec la société Petrin-Ribeirou, le contrat de franchise a été résilié et la société Alma a recouvré sa liberté d'exploiter la boulangerie sous une autre enseigne, avec une clientèle propre () ; que le jugement du 11 mai 2004 a prononcé la résiliation du bail commercial ; que le maintien dans les lieux sollicité par la société intimée lui a été refusé par cette même décision devenue définitive ; en conséquence la résiliation du bail étant intervenue le 11 mai 2004 au jour du jugement, à compter de cette date, la société Alma se trouve sans droit ni titre pour occuper les lieux ; que c'est cette date qui doit être retenue pour évaluer les conséquences de la résiliation () ; que la Cour estime ne pas devoir exclure l'indemnisation du fait de la présence du sous-locataire de la société Alma, la société Montauroux-Primeurs, évaluée à 317 496,04 euros par l'expert ; qu'il est peu important que la société Montauroux-Primeurs, qui est toujours dans les lieux, dans la partie sous-louée de 200 m² par la société Alma, règle les loyers à Monsieur X..., duquel elle a obtenu le renouvellement du bail, et n'a dès lors des relations contractuelles qu'avec ce dernier ; qu'à l'égard de la société Alma, force est de constater que la résiliation du bail principal aux torts du bailleur prive la locataire principale des revenus de la sous-location consentie régulièrement à la société Montauroux-Primeurs ; qu'il convient dès lors de réparer cette perte par l'octroi à la société Alma d'un montant de la valeur du droit au bail, qui ne doit pas être et n'est pas celle du fonds de commerce de la sous-locataire, d'un montant évalué par l'expert à 317 496 euros () ; que par ailleurs les critiques apportées par Monsieur X... aux différents postes de préjudices subis par la société Alma sont infondées ; qu'il y a lieu en conséquence de fixer le préjudice total à la somme de 1 009 156,34 euros () » ;
Alors d'une part que si la résiliation du bail aux torts du bailleur peut donner lieu à indemnisation au profit du preneur du préjudice causé directement par cette résiliation, en revanche, la perte des sous-loyers, qui n'étaient versés au locataire qu'en raison du paiement du loyer principal, dont le preneur ne s'acquittera plus, ne lui cause aucun préjudice ; qu'en ayant alloué à la société Alma une indemnisation au titre de la perte des revenus de la sous-location consentie à la société Montauroux Primeurs quand cette perte ne lui causait aucun préjudice supplémentaire par rapport à la résiliation du bail, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Alors d'autre part et en tout état de cause que lorsque la sous location est autorisée par le bailleur, le sous-locataire jouit d'un droit au bail qui lui est propre, en sorte que le locataire principal ne peut être indemnisé pour la perte de ce droit qui ne lui appartient pas ; qu'en ayant alloué à la société Alma une indemnité correspondant à la valeur du droit au bail de la société Montauroux Primeurs tout en constatant que cette dernière bénéficiait d'un droit au renouvellement de son bail directement auprès de Monsieur X..., la cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-32 du Code de commerce et le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Alors enfin qu' après avoir constaté que les conséquences de la résiliation du bail devaient être évaluées à la date du 11 mai 2004, la cour d'appel qui a retenu l'évaluation par l'expert du coût des licenciements, laquelle avait été réalisée à la date du 30 avril 2005, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.