LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Bourges, 12 mai 2006 et 30 mars 2007), que les consorts X... ont décidé de vendre diverses parcelles de terre, d'une superficie de 31 ha 69 a 80 ca pour un prix de 412 000 francs dont certaines faisant l'objet, depuis 1995, d'un bail rural consenti aux époux Y... ; que le 29 mai 1997, le notaire instrumentaire a informé de cette vente les preneurs qui n'ont pas fait réponse dans le délai de deux mois ; que le 9 septembre 1997, les consorts X... se sont engagés à vendre à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Bourgogne (SAFER) les parcelles précédemment proposées à la vente aux époux Y... ainsi que six autres parcelles, le tout représentant une contenance de 36 ha 39 a 99 ca pour un prix de 473 200 francs ; que cette vente a été régularisée par un acte notarié des 24 et 30 décembre 1997 ; que le 12 décembre 2000, les époux Y... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de faire prononcer la nullité de la vente et de faire ordonner le transfert des parcelles cédées à son profit ; que reconventionnellement, les consorts X... ont demandé la condamnation des époux Y... à leur payer une somme au titre des fermages dus à compter du 1er janvier 1998 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt attaqué (12 mai 2006) de rejeter leur demande tendant à ce qu'ils soient substitués à la SAFER et déclarés acquéreurs aux lieu et place de cette dernière, alors, selon le moyen, que dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption, ou encore lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers ; que la cour relève que l'offre adressée à M. Jean-Luc Y... le 29 mai 1997 portait sur onze parcelles de terres, représentant une contenance totale de 31 ha 69 a et 80 ca, pour un prix total arrondi de 412 000 francs, cependant que la vente intervenue au profit de la SAFER les 24 et 30 décembre 1997 portait, outre sur les parcelles précédemment proposées à M. Y..., sur six autres parcelles de terres, le tout représentant une contenance totale de 36 ha 39 a et 99 ca et un prix global de 473 200 francs ; qu'en refusant néanmoins de faire droit à la demande des époux Y... tendant à se voir déclarer acquéreurs aux lieu et place de la SAFER de Bourgogne, motif pris que la modification des conditions de la vente n'avait porté que sur la superficie du fonds par adjonction de nouvelles parcelles, mais non sur le prix moyen à l'hectare, lequel était demeuré stable, la cour d'appel, qui refuse de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, viole l'article L. 412-10 du code rural ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les conditions de la vente proposées à M. Y... avaient été modifiées par un ajout de parcelles et retenu exactement que les consorts X... ne pouvaient procéder à la vente des parcelles sans renouveler la procédure de notification au preneur, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la substitution demandée par M. Y... devait être refusée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les époux Y... n'indiquaient pas en quoi le fermage était illicite et retenu exactement que si le preneur, lors de la conclusion du bail, avait contracté à un prix supérieur d'au moins un dixième de la valeur locative fixée par l'arrêté préfectoral, seule l'action en révision du prix qui devait être introduite au cours de la troisième année de jouissance lui était ouverte, la cour d'appel en a justement déduit que les époux Y... étaient redevables aux consorts X... pour les fermages courant du 1er janvier 1998 au 31 août 2006 de la somme de 46 177, 72 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ; les condamne à payer à la SAFER de Bourgogne la somme de 2 500 euros et à Mme Z... la somme de 172 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me BLONDEL, avocat aux Conseils pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au premier arrêt attaqué (Bourges, 12 mai 2006) d'avoir ordonné, en conséquence de l'annulation de la vente conclue entre les consorts X... et la SAFER de Bourgogne, la restitution des parcelles vendues à l'indivision X... et ce faisant, corrélativement rejeté la demande des époux Y... tendant à ce qu'ils soient substitués à la SAFER de Bourgogne et déclarés acquéreurs aux lieu et place de cette dernière ;
AUX MOTIFS, substitués à ceux des premiers juges, QUE l'offre faite à M. Jean-Luc Y... le 29 mai 1997, par l'intermédiaire de Me B..., notaire, était régulière ; que M. Jean-Luc Y... n'a pas fait réponse à cette proposition dans le délai de deux mois, de sorte qu'il était réputé renoncer à son droit de préemption, comme le prévoit l'article 8 alinéa 2 du code rural ; que pour autant, en vertu de l'article L. 412-9 avant dernier alinéa du même code, les consorts X... ne pouvaient, sans renouveler la procédure de notification au preneur, procéder à la vente des parcelles ayant fait l'objet de notification à des conditions nouvelles ; que pourtant, dès le 9 septembre 1997, les consorts X... signaient au bénéfice de la SAFER de Bourgogne une promesse de vente portant sur les mêmes parcelles précédemment proposés à la vente à M. Jean-Luc Y..., mais aussi sur les parcelles A 121, 262, 263 et 286 sise à Epiry, les trois dernières étant grevées d'un bail au profit de M. Jean-Luc Y..., ainsi que sur les parcelles D 1144 et ZK8 sises à Aunay en Bazois, le tout pour une contenance de 36 ha 39 a et 99 ca et pour un prix global de 473. 200 F ; que cette promesse de vente a été suivie d'une vente notariée des 24 et 30 décembre 1997 ; que les conditions de la vente proposée à M. Jean-Luc Y... ont ainsi été modifiées, par ajout de parcelles au même prix moyen à l'hectare ; que M. Y... demande en conséquence à se voir substituer à la SAFER pour l'acquisition des biens des consorts X..., moyennant le versement de 72. 138, 87 euros correspondant au prix de 473. 200 F ; qu'il invoque en effet les dispositions de l'article L. 412-10 du code rural qui prévoient que dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers ; que cependant, en l'espèce, le prix moyen à l'hectare de 13. 000 F est resté le même entre la proposition faite à M. Y... et la vente à la SAFER de Bourgogne ; que les conditions de paiement n'ont pas été modifiées ; que les nouvelles conditions de vente ont ainsi porté seulement sur la superficie du fonds par adjonction de nouvelles parcelles, mais non sur le prix qui est resté stable, ni sur les conditions de paiement ; qu'en l'absence de notification du prix ou des conditions de paiement, la substitution demandée par M. Y... a été à bon droit refusée par les premiers juges ; que par contre, le défaut de notification des nouvelles conditions de vente portant sur la superficie vendue fonde la demande d'annulation de la vente, sur le fondement de l'article L. 412-12 dernier alinéa du code rural ;
ALORS QUE, dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption, ou encore lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers ; que la cour relève que l'offre adressée à M. Jean-Luc Y... le 29 mai 1997 portait sur 11 parcelles de terres, représentant une contenance totale de 31 ha 69 a et 80 ca, pour un prix total arrondi de 412. 000 francs (cf. arrêt p. 7 in fine et p. 8 § 1), cependant que la vente intervenue au profit de la SAFER les 24 et 30 décembre 1997 portait, outre sur les parcelles précédemment proposées à M. Y..., sur 6 autres parcelles de terres, le tout représentant une contenance totale de 36 ha 39 a et 99 ca et un prix global de 473. 200 francs ; qu'en refusant néanmoins de faire droit à la demande des époux Y... tendant à se voir déclarer acquéreurs aux lieu et place de la SAFER de Bourgogne, motif pris que la modification des conditions de la vente n'avait porté que sur la superficie du fonds par adjonction de nouvelles parcelles, mais non sur le prix moyen à l'hectare, lequel était demeuré stable, la Cour, qui refuse de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, viole l'article L. 412-10 du code rural.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au premier arrêt attaqué (Bourges, 12 mai 2006) d'avoir dit que M. Y... doit régler à l'indivision X... des fermages, à compter du 1er janvier 1998, pour l'exploitation des parcelles qu'elle lui loue et, avant dire droit sur le montant de ces fermages, ordonné une mesure d'expertise judiciaire ;
AUX MOTIFS QUE M. Y..., preneur en place, doit aux consorts X... des fermages dont il est constant qu'ils n'ont pas été payés depuis le 1er janvier 1998 ; que les fermages des années 1996 et 1997 ont par contre été réglés ainsi qu'il résulte des reçus établis par M. Eric X... et par Mme Anne Marie X... épouse Z... ; que pour procéder à l'évaluation des fermages dus par M. Y... depuis le 1er janvier 1998 jusqu'à ce jour, en tenant compte des fermages payés pour 1996 et 1997, il doit être recouru à une expertise judiciaire ;
ALORS QUE lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ; qu'il s'ensuit que l'obligation au paiement des loyers ne saurait survivre à la réunion sur une même tête des qualités de propriétaire et de locataire ; que la substitution du bénéficiaire du droit de préemption à l'acquéreur pressenti, en vertu de l'article L. 412-10 du code rural, opère rétroactivement, s'agissant d'une conséquence de l'annulation de la vente ; qu'aussi bien, la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur la base du premier moyen entraînera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, du chef portant condamnation de M. Y... à payer à l'indivision X... un arriéré de fermages à compter du 1er janvier 1998, et donc au titre d'une période postérieure à la vente annulée, intervenue les 24 et 30 septembre 1998 et à la substitution rétroactive des consorts Y... à la SAFER de Bourgogne, ce par application des articles 624 du nouveau code de procédure civile et 1300 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au second arrêt attaqué (Bourges, 30 mars 2007) d'avoir condamné solidairement M. Jean-Luc Y... et Mme Nathalie E... épouse Y... à payer à l'indivision X... la somme de 46. 177, 72 euros au titre des fermages dus pour la période du 1er janvier 1998 au 31 août 2006 ;
AUX MOTIFS QUE, pour demander la fixation du montant des fermages dus à la somme de 21. 532, 70 euros, Mme Dominique X... épouse A... et M. Yves X... ainsi que les époux Y... se prévalent du caractère d'ordre public des dispositions de l'article L. 411-11 du code rural qui prévoient que le loyer des terres nues est fixé en monnaie entre des maximas et des minimas arrêtés par l'autorité administrative ; que les époux Y... invoquent en outre l'illicéité du fermage payé pendant trois années, devant entraîner sa nullité avec effet rétroactif ; qu'ils ajoutent que ce fermage n'aurait pas fait l'objet de l'accord des parties puisque certains bailleurs indivis déniaient l'existence d'un bail rural ; que cependant, il n'est pas contesté que les époux Y... se sont acquittés d'un fermage en argent de 1. 000 francs par hectare à partir de 1995 ; qu'aucune réserve n'a été faite sur ce fermage lors du paiement, ni par les preneurs, ni par les bailleurs qui ont délivré reçu ; que les parties en ont encore convenu lors des opérations d'expertise (p. 3. 1) que le prix de bail a ainsi été fixé à l'origine par les parties ; que les époux Y... n'indiquent pas en quoi le fermage ainsi convenu serait illicite ; que la simple référence au minimum et maximum fixé par l'arrêté préfectoral, que ne respecterait pas le fermage convenu, ne caractérise pas l'illicéité, cette dernière n'existant qu'en cas d'inobservation des dispositions préfectorales relatives à la nature des denrées servant au calcul du fermage ; que si le preneur, lors de la conclusion du bail, a été contracté à un prix supérieur d'au moins un dixième de la valeur locative fixée par l'arrêté préfectoral, seule l'action en révision du prix lui est ouverte, qui doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance, à l'exclusion de l'action en nullité du prix ; qu'en définitive, les époux Y... sont donc redevables aux consorts X..., pour les fermages courant du 1er janvier 1998 au 31 août 2006 de la somme de 46. 177, 72 euros telle que calculée par l'expert judiciaire à partir du prix convenu et après indexation ;
ALORS QUE lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ; qu'il s'ensuit que l'obligation au paiement des loyers ne saurait survivre à la réunion sur une même tête des qualités de propriétaire et de locataire ; que la substitution du bénéficiaire du droit de préemption à l'acquéreur pressenti, en vertu de l'article L. 412-10 du code rural, opère rétroactivement, s'agissant d'une conséquence de l'annulation de la vente ;
qu'aussi bien, la cassation de premier arrêt attaqué, qui ne manquera pas d'intervenir sur la base du premier moyen, entraînera nécessairement l'annulation, par voie de conséquence, du second arrêt attaqué, qui condamne M. Y... à payer à l'indivision X... un arriéré de fermages à compter du 1er janvier 1998, et donc au titre d'une période postérieure à la vente annulée, intervenue les 24 et 30 septembre 1998 et à la substitution rétroactive des consorts Y... à la SAFER de Bourgogne, ce par application des articles 625 du nouveau code de procédure civile et 1300 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est reproché au second arrêt attaqué (Bourges, 30 mars 2007) d'avoir condamné M. Jean-Luc Y... et Mme Nathalie E... épouse Y... à payer à l'indivision X... la somme de 46. 177, 72 euros au titre des fermages dus pour la période du 1er janvier 1998 au 31 août 2006 ;
AUX MOTIFS QUE, pour demander la fixation du montant des fermages dus à la somme de 21. 532, 70 euros, Mme Dominique X... épouse A... et M. Yves X... ainsi que les époux Y... se prévalent du caractère d'ordre public des dispositions de l'article L. 411-11 du code rural qui prévoient que le loyer des terres nues est fixé en monnaie entre des maximas et des minimas arrêtés par l'autorité administrative ; que les époux Y... invoquent en outre l'illicéité du fermage payé pendant trois années, devant entraîner sa nullité avec effet rétroactif ; qu'ils ajoutent que ce fermage n'aurait pas fait l'objet de l'accord des parties puisque certains bailleurs indivis déniaient l'existence d'un bail rural ; que cependant, il n'est pas contesté que les époux Y... se sont acquittés d'un fermage en argent de 1. 000 francs par hectare à partir de 1995 ; qu'aucune réserve n'a été faite sur ce fermage lors du paiement, ni par les preneurs, ni par les bailleurs qui ont délivré reçu ; que les parties en ont encore convenu lors des opérations d'expertise (p. 3. 1) que le prix de bail a ainsi été fixé à l'origine par les parties ; que les époux Y... n'indiquent pas en quoi le fermage ainsi convenu serait illicite ; que la simple référence au minimum et maximum fixé par l'arrêté préfectoral, que ne respecterait pas le fermage convenu, ne caractérise pas l'illicéité, cette dernière n'existant qu'en cas d'inobservation des dispositions préfectorales relatives à la nature des denrées servant au calcul du fermage ; que si le preneur, lors de la conclusion du bail, a été contracté à un prix supérieur d'au moins un dixième de la valeur locative fixée par l'arrêté préfectoral, seule l'action en révision du prix lui est ouverte, qui doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance, à l'exclusion de l'action en nullité du prix ; qu'en définitive, les époux Y... sont donc redevables aux consorts X..., pour les fermages courant du 1er janvier 1998 au 31 août 2006 de la somme de 46. 177, 72 euros telle que calculée par l'expert judiciaire à partir du prix convenu et après indexation ;
ALORS QUE les règles régissant le prix du fermage et exigeant qu'il soit fixé entre des maximas et des minimas arrêtés par l'autorité administrative sont d'ordre public ; qu'il ne peut donc y être dérogé par des conventions contraires ; que si l'action en révision du prix doit être introduite au cours de la troisième année de jouissance, l'exception de nullité est en revanche perpétuelle ; qu'aussi bien, le preneur peut toujours, pour s'opposer à la demande de son bailleur tendant au règlement d'un arriéré de fermage, se prévaloir de l'illicéité du loyer contractuel, fixé à un prix supérieur d'au moins un dixième au plafond défini par l'autorité administrative ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour viole les articles L. 411-11, L. 411-13 et L. 411-14 du code rural.
Sur une autre application du même principe, à rapprocher :Soc., 16 juillet 1953, pourvoi n° 42-617, Bull. 1953, V, n° 575 (cassation), et les arrêts cités ;3e Civ., 13 janvier 1981, pourvoi n° 79-13.008, Bull. 1981, III, n° 9 (cassation), et l'arrêt cité