LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2007), qu'en exécution d'un accord conclu à la suite d'un jugement du tribunal administratif de Versailles du 23 juin 1987 passé entre la commune de Pontault Combault et M. X..., celui-ci s'est installé dans l'attente de la construction d'un nouveau garage, dans des locaux mis à disposition par M. Z..., syndic de la société Gosset caisses stock services qui en était propriétaire ; que le syndic a par courrier du 4 février 1988 indiqué à M. X... qu'il pouvait occuper les lieux à titre précaire et provisoire pour une durée de trois mois moyennant le paiement d'une redevance dans l'attente de l'accord définitif des créanciers hypothécaires ; que la SCI France Pierre II est devenue propriétaire des locaux le 21 février 2005 et a demandé à M. X... de quitter les lieux; que celui-ci a saisi le tribunal de grande instance aux fins de se voir reconnaître le bénéfice d'un bail commercial ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il est occupant sans droit ni titre et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors, selon le moyen :
1°/ que la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité ; qu'en l'espèce, ni la nécessité pour M. Z... de recueillir l'accord des créanciers pour la conclusion du bail ni le protocole d'accord conclu entre la ville de Pontault Combault et M. X... convenant de mettre à sa disposition le local litigieux jusqu'à la construction d'un nouveau garage ne constituaient des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties constituant une cause objective de précarité ; qu'en statuant ainsi sans caractériser, comme il le lui était demandé, l'existence de telles circonstances exceptionnelles, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce ;
2°/ qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que M. X... s'est maintenu dans les lieux pendant dix-sept ans sans opposition de M. Z... ; qu'en retenant sa mauvaise foi du seul fait qu'il aurait dû mettre fin de lui-même à l'occupation des lieux à l'expiration du délai de trois mois convenu quand il appartenait à M. Z... de lui demander de quitter les lieux s'il n'avait pas obtenu l'accord des créanciers pour la conclusion du bail , la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et L. 145-5 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que M. Z... avait dans son courrier du 4 février 1988 rappelé, que, faute d'accord des créanciers hypothécaires à la signature d'un bail, il autorisait pour une courte durée de trois mois, l'occupation des locaux à titre précaire moyennant une redevance et relevé que la précarité du droit concédé résultait des termes de l'acte dont la pérennité était subordonnée à l'accord des créanciers hypothécaires, et que le caractère provisoire était corroboré par la disposition du protocole passé entre la commune et M. X... selon laquelle les locaux litigieux étaient mis à sa disposition dans l'attente de la construction d'un nouveau garage, la cour d'appel qui a caractérisé l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire, l'existence de la bonne ou de la mauvaise foi étant inopérante, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 2500 euros à la société France Pierre II ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf avril deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour M. X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur X... était occupant sans droit ni titre des locaux d'activités situés au ... à Pontault-Combault, et de l'avoir condamné à payer à la société FRANCE PIERRE II la somme de 3.000 par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux,
AUX MOTIFS QUE le caractère précaire de la location résulte clairement de la lettre de Maître Z..., syndic de la liquidation de la société GOSSET STOCD SERVICES, du 4 février 1988 qui est l'unique document expliquant la présence de Monsieur X... dans les lieux dont il s'agit : « comme suite à nos entretiens et n'ayant pas l'accord définitif des créanciers hypothécaires, je vous donne d'ores et déjà mon accord pour que vous puissiez occuper les locaux à titre précaire et provisoire pour un délai de trois mois à compter de ce jour. L'indemnité d'occupation est fixée à 2000 francs par mois que vous voudrez bien me faire parvenir d'urgence. L'accord de location définitive est soumis à l'approbation de créanciers hypothécaires » ; que le caractère provisoire est corroboré par le second alinéa de l'article 2 du protocole d'accord conclu entre la ville de Pontault-Combault et Monsieur X..., ainsi rédigé : « Monsieur X... se réinstallera provisoirement ... à Pontault-Combault, local mis à sa disposition par Maître Z..., syndic à Melun, pour le temps nécessaire à la reconstruction d'un nouveau garage », ledit Monsieur X..., garagiste, s'engageant à libérer les lieux à usage d'atelier que lui avait concédés la ville de Pontault-Combault ; que le caractère précaire du contrat de mise à disposition du local et d'un parking à Monsieur X... est donc sans ambiguïté ; qu'apparaît ainsi une alternative : ou bien Maître Z... n'obtenait pas l'accord des créanciers hypothécaires de la société GOSSET, et la mise à disposition du local et du terrain prenait fin au 4 mars 1988, ou bien il obtenait cet accord et il aurait alors conclu un bail de courte durée ou un bail d'une durée de neuf ans ; que Maître Z... n'ayant pas obtenu l'accord des créanciers hypothécaires et en tout cas ne l'ayant pas fait connaître à Monsieur X..., celui-ci devait de lui-même mettre fin à l'occupation des lieux qui avaient été mis à sa disposition pour une durée précise de trois mois ; que, au contrat de mise à disposition à titre précaire des lieux dont il s'agit, a succédé non un bail soumis au statut des baux commerciaux mais une situation d'occupation de fait de ces lieux dans des conditions de particulière mauvaise foi ; que le propriétaire des lieux, la société France PIERRE II, est fondée à y mettre fin immédiatement ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime de précarité ; qu'en l'espèce ni la nécessité pour Maître Z... de recueillir l'accord des créanciers pour la conclusion d'un bail, ni le protocole d'accord conclu entre la Ville de Pontault-Combault et Monsieur X... convenant de mettre à sa disposition le local litigieux jusqu'à la construction d'un nouveau garage, ne constituaient des circonstances exceptionnelles, indépendantes de la volonté des parties, constituant une cause objective de précarité ; qu'en statuant ainsi sans caractériser, comme il lui était demandé, l'existence de telles circonstances exceptionnelles, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce.
ALORS, D'AUTRE PART, QU'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que Monsieur X... s'est maintenu dans les lieux pendant dix-sept ans sans opposition de Maître Z... ; qu'en retenant sa mauvaise foi du seul fait qu'il aurait dû mettre fin de lui-même à l'occupation des lieux à l'expiration de la durée de trois mois convenue, quand il appartenait à Maître Z... de lui demander de quitter les lieux s'il n'avait pas obtenu l'accord des créanciers pour la conclusion d'un bail, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et L. 145-5 du code de commerce.
Sur la nécessité de caractériser l'existence de circonstances particulières dans le domaine des baux commerciaux, à rapprocher :3e Civ., 9 novembre 2004, pourvoi n° 03-15.084, Bull. 2004, III, n° 195 (cassation)
Sur la nécessité de caractériser l'existence de circonstances particulières dans le domaine des baux d'habitation, à rapprocher :3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n° 08-10.506, Bull. 2009, III, n° 90(cassation)