LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu l'article L. 411-3 du code rural, ensemble les articles L. 411-35 et L. 411-64 du même code et l'article 1775 du code civil ;
Attendu qu'après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés du préfet du département fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1er), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3 ; que la nature et la superficie maximum des parcelles à retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l'arrêté en vigueur à cette date ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 23 janvier 2008), que le 29 novembre 2004, les consorts X... ont fait délivrer un congé au preneur, M. Francis Y..., fondé sur son âge, pour la parcelle n° 47 d'une superficie de 2 ha 06 a 25 ca, dont le bail expirait le 31 août 2006 ; que sans contester la validité de ce congé, le preneur a, le 11 janvier 2005, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin d'être autorisé à céder le bail à son fils Benoît Y... et, en conséquence, de dire que le bail sera renouvelé au profit de son fils pour neuf ans à compter du 31 août 2006 ; que par acte notarié du 27 juin 2005, les consorts X... ont procédé au partage de la parcelle n° 47, mettant fin à l'indivision, chacun des indivisaires ayant reçu une parcelle d'une superficie de 41 a 25 ca ;
Attendu que pour accueillir la demande relative au renouvellement du bail, l'arrêt retient, par motifs adoptés, qu'aux termes de l'article L. 411-64, alinéa 3, du code rural, dans le cas où le preneur évincé en raison de son âge a obtenu l'autorisation de cession à un descendant, le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail, que ce renouvellement s'opère selon les règles applicables au bail initial, que la cession a pris effet au 11 janvier 2005, date à laquelle la demande a été présentée, que la division du bien objet de la location entre plusieurs propriétaires a été réalisée le 27 juin 2005, soit postérieurement à cette date, qu'elle n'est donc pas opposable au cessionnaire, que la superficie louée en vertu d'un seul et unique bail est supérieure au minima de 2 ha prévu par arrêté préfectoral, seuil requis pour que les dispositions protectrices du statut du fermage aient vocation à s'appliquer, que M. Benoît Y... a par conséquent droit au renouvellement de son bail pour une durée de 9 ans à compter du 31 août 2006, date d'expiration du bail, qu'il bénéficie ainsi d'un droit au renouvellement jusqu'au 31 août 2015 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'indivisibilité du bail cesse à son expiration, que le bail renouvelé est un nouveau bail et que la nature et la superficie des parcelles susceptibles d'échapper aux dispositions d'ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
Et, vu l'article 627 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le bail était renouvelé au profit de M. Benoit Y... pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 31 août 2006, l'arrêt rendu le 23 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Dit que à compter du 31 août 2006, les parcelles louées issues de la division de la parcelle n° 47 ne sont pas soumises au statut du fermage ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents au présent pourvoi ;
Condamne chacune des parties au paiement de la moitié des dépens afférents aux instances devant les juges du fond ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit février deux mille neuf par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour les consorts X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir par confirmation du jugement entrepris, dit n'y avoir lieu à sursis à statuer, et autorisé la cession du bail consenti à Francis Y... le 16 septembre 1976 sur les parcelles d'une contenance de 2 ha 60 a 25 ca, cadastrées ZE n° 47, lieudit « ... », commune de BISSEUL, au profit de son fils, Benoît Y..., laquelle prendra effet à compter du 11 janvier 2005 ;
AUX MOTIFS QUE les consorts X... prétendent que le Tribunal se serait mépris en retenant comme date d'effet de la cession du 11 janvier 2005, au motif que le preneur initial n'est évincé par l'effet du congé qu'à la date pour laquelle il a été donné, soit en l'espèce, le 31 août 2006 et que le bail s'est poursuivi avec le preneur en place, Monsieur Francis Y..., jusqu'à la date d'effet du congé ; que cependant, une cession autorisée par le tribunal prend effet à la date de la demande en justice ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que la cession avait pris effet le 11 janvier 2005, date à laquelle la demande a été présentée ;
ALORS QUE les conditions en vue desquelles un congé a été donné, et spécialement lorsqu'il est fondé sur l'âge du preneur doivent être appréciées à la date pour laquelle il a été donné ; que c'est encore à cette date qu'il convient de se placer pour apprécier les conditions de la cession projetée du bail au profit d'un descendant ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait, la Cour  appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 411-35 et L. 411-64 du Code rural,
ALORS, EN OUTRE, QU'en toute hypothèse, la cession d'un bail ne peut être autorisée que si le descendant, candidat à la cession, a obtenu une autorisation d'exploiter à la date d'effet du congé ; que dès lors, en statuant encore comme elle l'a fait, par confirmation du jugement, tout en constatant que M. Benoît Y... avait obtenu une décision d'autorisation d'exploiter en date du 30 novembre 2005, de sorte qu'en toute hypothèse c'était bien soit à la date pour laquelle le congé avait été donné, soit à tout le moins à la date d'autorisation d'exploiter (30 novembre 2005) qu'il convenait de se placer pour apprécier les conditions de la cession, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes ci-dessus visés et des articles L. 331-1 et L. 331-2 du Code rural.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir par confirmation du jugement entrepris, dit que la cession du bail était autorisée au profit de Benoît Y... et prenait effet à compter du 11 janvier 2005 et que, en conséquence, le bail était renouvelé au profit de Benoît Y... pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 31 août 2006 ;
AUX MOTIFS, PROPRES QUE si les consorts X... arguant du fait que la parcelle, objet du litige, a été divisée en cinq lots le 27 juin 2005, de sorte que le statut du fermage ne serait plus applicable, cependant l'appréciation du seuil de superficie relatif à l'application du statut doit s'effectuer par rapport à l'ensemble de la surface louée, indépendamment des divisions intervenues en cours de bail ; que l'arrêt de cassation du 25 septembre 2005, invoqué par les appelants ne vient nullement affirmer que le bail deviendrait divisible du fait des divisions ou transferts de propriété intervenus ; que la surface concernée est, en l'espèce, supérieure au minima prévu par arrêté préfectoral, pour l'application du statut du fermage ; qu'il est de principe que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail et que le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail ;
ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE la cession a pris effet en l'espèce le 11 janvier 2005, date à laquelle la demande a été présentée ; que la division du bien, objet de la location entre plusieurs propriétaires a été réalisée le 27 juin 2005, soit postérieurement à cette date ; qu'elle n'est donc pas opposable au cessionnaire ; que la superficie louée en vertu d'un seul et unique bail est supérieure au minima de 2 ha prévu par arrêté préfectoral seuil requis pour que les dispositions protectrices du statut du fermage aient vocation à s'appliquer ; que par conséquent, Benoît Y... a droit au renouvellement de son bail pour une durée de 9 ans, à compter du 31 août 2005, date d'expiration du bail ;
ALORS QUE l'indivisibilité du bail cesse à l'expiration du contrat, de sorte que si, lors du renouvellement du fait du partage, les parcelles louées ont une superficie inférieure au seuil minimum d'application du statut du fermage fixé par l'arrêté préfectoral en vigueur à cette date, la convention ne peut être soumise au statut du fermage ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que la parcelle initiale, donnée à bail, avait fait l'objet d'une division en cinq lots, chacun d'une superficie de 41 a 25 ca inférieure au seuil d'application du statut du fermage, au terme d'un acte authentique du 27 juin 2005, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-3, L. 411-35 et L. 411-64 du Code rural.
Sur une autre application du même principe, à rapprocher :3e Civ., 1er octobre 2008, pourvoi n° 07-17.959, Bull. 2008, III, n° 142 (cassation), et les arrêts cités