CASSATION SUR LE POURVOI FORME PAR X... (ROLAND), CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, 5EME CHAMBRE, EN DATE DU 12 MARS 1975, QUI L'A CONDAMNE A 10000 FRANCS D'AMENDE POUR INFRACTIONS A LA REGLEMENTATION DES ACTIVITES PROFESSIONNELLES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE.
LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;
SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 3,5,6 ET 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, DES ARTICLES 51 ET SUIVANTS,72 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, DE L'ARTICLE 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE ET DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE, PAR L'ARRET ATTAQUE, LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE A CONDAMNE LE DEMANDEUR A 10000 FRANCS D'AMENDE D'UNE PART POUR AVOIR PERCU DIVERSES SOMMES EN RETRIBUTION DES SERVICES RENDUS LORS DE LA CONCLUSION PAR SON INTERMEDIAIRE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, SANS DELIVRER LE RECU PREVU A L'ARTICLE 52 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 NI FAIRE TRANSITER LES FONDS PAR LE COMPTE BANCAIRE AFFECTE INSTITUE PAR L'ARTICLE 56 DU MEME DECRET ET SANS COMMUNIQUER AU FONCTIONNAIRE CHARGE DU CONTROLE LES DOCUMENTS PREVUS PAR CE DECRET, D'AUTRE PART POUR N'AVOIR PAS OBTENU DE MANDATS ECRITS POUR LOUER OU VENDRE DES BIENS OFFERTS A LA VENTE PAR AFFICHES OU PAR ANNONCES ;
" AUX MOTIFS D'UNE PART QUE LES TERMES DUDIT ARTICLE 56 S'APPLIQUENT A TOUS LES VERSEMENTS REMIS AUX TITULAIRES DE LA CARTE PROFESSIONNELLE, QUELLE QU'EN SOIT LA CAUSE ET QU'ILS EXCLUENT TOUTE POSSIBILITE D'INTERPRETATION ;
" ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE L'OFFRE FAITE PAR AFFICHES OU ANNONCES ENGAGE L'AGENT IMMOBILIER AU SENS DE L'ARTICLE 72 DE LA LOI (SIC) ET QUE L'APPLICATION STRICTE DE LA LOI EN VIGUEUR EST BIEN NECESSAIRE POUR ATTEINDRE LE BUT D'ASSAINISSEMENT POURSUIVI PAR LE LEGISLATEUR ;
" ALORS D'UNE PART QUE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET SON DECRET D'APPLICATION DISTINGUENT ENTRE LA REMUNERATION DE L'AGENT IMMOBILIER PROFESSIONNEL, SOUMISE AUX SEULES EXIGENCES DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI (QUE SANCTIONNE L'ARTICLE 18,2°) ET LES FONDS VISES A L'ARTICLE 5 (QUE SANCTIONNE L'ARTICLE 18,1°), QUI PEUVENT LUI ETRE CONFIES A UN TITRE QUELCONQUE A L'OCCASION DES OPERATIONS AUXQUELLES IL PRETE SON CONCOURS ET QU'IL DETIENT AVEC MANDAT DE RESTITUTION ;
QUE LE CHAPITRE V DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 EST PRIS POUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 5 SUSVISE DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET NE CONCERNE QUE LES OBLIGATIONS PARTICULIERES APPLICABLES EN CAS DE RECEPTION, DETENTION OU DISPOSITION DE FONDS, EFFETS OU VALEURS PAR LES INTERMEDIAIRES ;
QUE CES OBLIGATIONS ONT POUR OBJET DE COMPLETER LES GARANTIES FINANCIERES QUI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI, DOIVENT ETRE SPECIALEMENT AFFECTEES AU REMBOURSEMENT DESDITS FONDS, EFFETS OU VALEURS DEPOSES ET DE FACILITER L'EXERCICE DE CETTE GARANTIE PAR DIVERSES MESURES DE CONTROLE ;
QU'EN PARTICULIER LES ARTICLES 55 ET SUIVANTS DU DECRET OBLIGENT LES INTERMEDIAIRES A PORTER SUR UN COMPTE BANCAIRE DISTINCT DE LEUR COMPTE PERSONNEL LES FONDS QUI LEUR SONT CONFIES EN APPLICATION DE L'ARTICLE 5 DE LA LOI, DE MANIERE A ETABLIR UN CLOISONNEMENT ETANCHE ENTRE LES FONDS PERSONNELS, QUI INCLUENT LES REMUNERATIONS, ET LES FONDS DETENUS POUR LE COMPTE D'AUTRUI, DE SORTE QUE LE TITULAIRE DU COMPTE SPECIAL AFFECTE NE PEUT PAS DISPOSER LIBREMENT ET PERSONNELLEMENT DES SOMMES PORTEES SUR LE COMPTE, CE QUI EXCLUT TOUTE OBLIGATION D'Y VERSER SES PROPRES REVENUS PROFESSIONNELS ;
" ET ALORS D'AUTRE PART QUE LES SANCTIONS DE L'ARTICLE 18,2° DE LA LOI DU 5 JANVIER 1970 NE SONT APPLICABLES AUX PROFESSIONNELS DEPOURVUS DU MANDAT PREVU PAR L'ARTICLE 6 DE LA LOI ET L'ARTICLE 72 DU DECRET D'APPLICATION QU'AU CAS OU CEUX-CI ONT EXIGE OU ACCEPTE DES SOMMES D'ARGENT, BIENS OU VALEURS QUELCONQUES, CE QUE L'ARRET ATTAQUE NE CONSTATE PAS, ET QUE LA SIMPLE PUBLICITE, QUI NE CONSTITUE D'AILLEURS PAS MEME LA NEGOCIATION OU L'ENGAGEMENT PREVU AUDIT ARTICLE 72, PEUT ETRE EFFECTUEE SANS MANDAT PREALABLE ET NE TOMBE SOUS LE COUP D'AUCUNE QUALIFICATION PENALE, LA LOI REPRESSIVE ETANT AU SURPLUS D'INTERPRETATION RESTRICTIVE " ;
ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QU'A L'OCCASION DE TRANSACTIONS REALISEES PAR SON ENTREMISE, X..., QUI EXPLOITAIT UNE AGENCE IMMOBILIERE, A PERCU DE SA CLIENTELE, A TITRE DE COMMISSIONS, DES SOMMES D'ARGENT SANS DELIVRER EN CONTREPARTIE LE RECU PRESCRIT PAR L'ARTICLE 52 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 ET SANS QUE CES VERSEMENTS AIENT DONNE LIEU A L'ETABLISSEMENT DE CHEQUES LIBELLES CONFORMEMENT AUX EXIGENCES DE L'ARTICLE 56 DU MEME DECRET ET PORTANT NOTAMMENT L'INDICATION DU NUMERO DU COMPTE SPECIAL PREVU PAR L'ARTICLE 55 DE CE TEXTE ;
QU'IL A ETE EN CONSEQUENCE PREVENU DU DELIT PREVU PAR LA DISPOSITION DE L'ARTICLE 18,1° B, DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, QUI PUNIT DE PEINES CORRECTIONNELLES LES PERSONNES SOUMISES AUX DISPOSITIONS DE CETTE LOI QUI AURONT, A L'OCCASION DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, RECU A QUELQUE TITRE ET DE QUELQUE MANIERE QUE CE SOIT DES SOMMES D'ARGENT, SANS AVOIR TENU LES DOCUMENTS OU DELIVRE LES RECUS EXIGES ;
ATTENDU QUE, POUR TENTER D'ECHAPPER A SA RESPONSABILITE PENALE, X... A SOUTENU DEVANT LES JUGES DU FOND QUE LES FORMALITES PRESCRITES PAR LES ARTICLES 52 ET 56 PRECITES DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 N'AVAIENT PAS A ETRE OBSERVEES EN L'ESPECE, CES FORMALITES NE CONCERNANT PAS, SELON LUI, LA PERCEPTION PAR L'AGENT IMMOBILIER DE VERSEMENTS REPRESENTATIFS DE SA PROPRE RETRIBUTION, MAIS AYANT ETE EDICTEES SEULEMENT POUR LE CAS OU CE PROFESSIONNEL SE TROUVE APPELE EN TANT QUE MANDATAIRE A RECEVOIR OU DETENIR DES FONDS POUR LE COMPTE D'AUTRUI ;
ATTENDU QUE CE MOYEN DE DEFENSE A ETE A BON DROIT REJETE ;
ATTENDU EN EFFET QUE L'ARTICLE 5 DE LA LOI PRECITEE DU 2 JANVIER 1970 DISPOSE, EN LES TERMES LES PLUS GENERAUX, QUE LES PERSONNES VISEES PAR CETTE LOI QUI RECOIVENT, DETIENNENT DES SOMMES D'ARGENT, DES BIENS, DES EFFETS OU DES VALEURS, OU EN DISPOSENT, " A QUELQUE TITRE ET DE QUELQUE MANIERE QUE CE SOIT ", A L'OCCASION D'UNE DES OPERATIONS REGIES PAR LE MEME TEXTE, " DOIVENT RESPECTER LES CONDITIONS PREVUES PAR UN DECRET EN CONSEIL D'ETAT, NOTAMMENT LES FORMALITES DE TENUE DES REGISTRES ET DE DELIVRANCE DE RECUS " ;
QUE, S'IL EST VRAI QUE LE DECRET DU 20 JUILLET 1972, PRIS POUR L'APPLICATION DE CE TEXTE DE LOI, A FAIT UNE DISTINCTION ENTRE, D'UNE PART, CEUX DES INTERESSES QUI DECLARENT LEUR INTENTION DE " NE RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR " A L'OCCASION DES OPERATIONS AUXQUELLES ILS PARTICIPENT ET D'AUTRE PART, CEUX QUI SE RESERVENT LA FACULTE CONTRAIRE, L'ARTICLE 3 DE CE DECRET N'EN OBLIGE PAS MOINS LES UNS COMME LES AUTRES A SE FAIRE OUVRIR UN COMPTE BANCAIRE SPECIAL " EXCLUSIVEMENT AFFECTE AUX VERSEMENTS ET REMISES VISES PAR L'ARTICLE 5 DE LA LOI " ;
QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 52 DU MEME DECRET " TOUS LES VERSEMENTS ET REMISES " DOIVENT DONNER LIEU A LA DELIVRANCE D'UN RECU CONFORME A UN MODELE FIXE PAR ARRETE INTERMINISTERIEL, TANDIS QUE, D'APRES L'ARTICLE 56, APPLICABLE EN LA CAUSE, " TOUS LES VERSEMENTS RECUS " SONT OBLIGATOIREMENT FAITS AU MOYEN D'UN CHEQUE BARRE, VIREMENT BANCAIRE OU VIREMENT POSTAL EMIS A L'ORDRE DE LA BANQUE ET PORTANT EN OUTRE L'INDICATION DU NUMERO DU COMPTE SPECIAL SUSMENTIONNE ;
ATTENDU QUE CES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES NE SONT PAS MOINS GENERALES QUE CELLES DE L'ARTICLE 5 DE LA LOI EN VERTU DUQUEL ELLES ONT ETE PRISES ;
QUE, SI ELLES CONTRIBUENT EN PRATIQUE A RENFORCER LA GARANTIE FINANCIERE IMPOSEE AUX AGENTS IMMOBILIERS PAR L'ARTICLE 3 DE LA MEME LOI, EN PERMETTANT DE MIEUX CONTROLER A TOUT MOMENT LE CARACTERE SUFFISANT DE LADITE GARANTIE, ELLES ONT CEPENDANT UN OBJET ET UNE PORTEE PLUS ETENDUS ;
QUE D'AILLEURS LES ARTICLES 52 ET 56 PRECITES NE SONT PAS INCLUS DANS LE CHAPITRE III DU DECRET CONCERNANT SPECIALEMENT LA GARANTIE FINANCIERE MAIS FIGURENT DANS LE PREMIER DES DEUX CHAPITRES DETERMINANT RESPECTIVEMENT LES OBLIGATIONS PARTICULIERES QUI SONT IMPOSEES, D'UNE PART, AUX AGENTS IMMOBILIERS CHAQUE FOIS QU'ILS PERCOIVENT DES FONDS ET, D'AUTRE PART, AUX PROFESSIONNELS DE LA GESTION IMMOBILIERE ;
QU'EN OUTRE, NE SE RETROUVE PAS DANS LA NOUVELLE REGLEMENTATION LA DISPOSITION DEROGATOIRE QUI FIGURAIT DANS L'ARTICLE 32 DU DECRET ABROGE DU 25 MARS 1965, AUX TERMES DUQUEL LES SOMMES REPRESENTATIVES DE LA RETRIBUTION DES AGENTS IMMOBILIERS POUVAIENT ETRE PERCUES SANS INSCRIPTION AU REGISTRE REPERTOIRE ET SANS DELIVRANCE D'UN RECU SOUMIS A DES FORMES PARTICULIERES ;
ATTENDU QU'IL DECOULE DE CE QUI PRECEDE QUE LE CHAMP D'APPLICATION DES PRESCRIPTIONS REGLEMENTAIRES DONT LA VIOLATION EST IMPUTEE AU DEMANDEUR NE SAURAIT ETRE RESTREINT, COMME LE VOUDRAIT CELUI-CI, AUX SEULS VERSEMENTS A L'EGARD DESQUELS PEUT ETRE APPELEE A JOUER LA GARANTIE INSTITUEE PAR LA LOI POUR LE REMBOURSEMENT EVENTUEL DES FONDS RECUS PAR UN AGENT IMMOBILIER POUR LE COMPTE D'AUTRUI ;
QU'AU CONTRAIRE, ELLES S'IMPOSENT AUSSI LORSQUE, S'AGISSANT D'UNE RETRIBUTION, LE MONTANT DE LA PERCEPTION ENTRE DANS LE PATRIMOINE DE SON BENEFICIAIRE ;
QUE SUR CE DERNIER POINT, ET CONTRAIREMENT A CE QUI EST ALLEGUE AU MOYEN, LES FORMALITES QUE CONSTITUENT, A L'OCCASION D'UNE RECEPTION DE FONDS, LA DELIVRANCE D'UN RECU ET L'ETABLISSEMENT D'UN CHEQUE OU ORDRE DE VIREMENT DESTINE AU CREDIT D'UN COMPTE SPECIAL N'EMPECHENT PAS L'AGENT IMMOBILIER TITULAIRE DE CE COMPTE DE DISPOSER PAR LA SUITE LIBREMENT DU MONTANT DE SES REMUNERATIONS PROFESSIONNELLES REGULIEREMENT ACQUISES ;
D'OU IL SUIT QUE LA DECLARATION DE CULPABILITE SE TROUVE JUSTIFIEE DU CHEF DE PREVENTION CONSIDERE ;
MAIS SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN ;
VU LES ARTICLES VISES AU MOYEN ;
ATTENDU QUE SI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, L'AGENT IMMOBILIER NE PEUT NEGOCIER OU S'ENGAGER A L'OCCASION D'OPERATIONS SPECIFIEES A L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES, ET SI L'INOBSERVATION DE CETTE DISPOSITION PEUT DONNER LIEU A L'APPLICATION DES SANCTIONS PENALES PREVUES PAR L'ARTICLE 18,3° DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, LORSQUE L'AGENT IMMOBILIER SE TROUVE HORS D'ETAT DE PRODUIRE LE MANDAT ECRIT AFFERENT A UNE OPERATION DETERMINEE, ENCORE FAUT-IL POUR QU'UNE TELLE INOBSERVATION SOIT CARACTERISEE, QU'IL Y AIT EU EFFECTIVEMENT DE LA PART DE L'INTERESSE UNE NEGOCIATION OU UN ENGAGEMENT RELATIFS A L'OPERATION CONSIDEREE ;
ATTENDU QUE, POUR DECLARER L'AGENT IMMOBILIER X... COUPABLE DE L'UN DES DELITS PREVUS PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, L'ARRET SE BORNE A RELEVER QUE LE DEMANDEUR, AYANT ETE INVITE A PRODUIRE LES MANDATS L'AUTORISANT A NEGOCIER LA VENTE DE CERTAINS BIENS IMMOBILIERS QU'IL PROPOSAIT PAR VOIE D'ANNONCES A L'ATTENTION DE SA CLIENTELE, A DU RECONNAITRE QUE, POUR PARTIE DE CES BIENS, IL NE DETENAIT PAS DE TELS MANDATS ;
MAIS ATTENDU QUE CES SEULES CONSTATATIONS N'ETABLISSENT PAS QUE LE PREVENU AIT EN L'ESPECE EFFECTIVEMENT NEGOCIE AVEC QUICONQUE OU SE SOIT ENGAGE A L'OCCASION DE LA MISE EN VENTE DES BIENS DONT IL S'AGIT ;
QUE PAR SUITE NE SE TROUVENT CARACTERISES EN L'ETAT NI LA VIOLATION DE LA DISPOSITION PRECITEE DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 2 JUILLET 1972, NI LE DELIT QU'AURAIT PU CONSTITUER LE DEFAUT DE PRESENTATION DES MANDATS EXIGES PAR CE TEXTE REGLEMENTAIRE ;
QU'EN PRONONCANT DES LORS CONDAMNATION DE CE CHEF, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, DU 12 MARS 1975, ET, POUR ETRE STATUE A NOUVEAU CONFORMEMENT A LA LOI : RENVOIE LA CAUSE ET LES PARTIES DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES.