LA COUR DE CASSATION, siégeant en CHAMBRE MIXTE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
1°/ la société Les Ballades, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est 66 avenue des Champs-Elysées, 75008 Paris,
2°/ Mme Josiane X..., domiciliée ...,
contre l'arrêt rendu le 29 juin 2006 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), dans le litige les opposant à :
1°/ la société Colisée rareté, société civile immobilière, dont le siège est 4 Coeur Défense, Tour B, 100 esplanade du Général de Gaulle, 92932 Paris La Défense cedex,
2°/ la société Union de gestion d'immeubles locatifs (UGIL), dont le siège est 4 Coeur Défense, Tour B, 100 esplanade du Général de Gaulle, 92932 Paris La Défense cedex,
3°/ la société Clément Marot, société en nom collectif, dont le siège est 34 rue de la Fédération, 75015 Paris,
4°/ la société Vendôme Tridor, société civile immobilière, dont le siège est 4 Coeur Défense, Tour B, 100 esplanade du Général de Gaulle, 92932 Paris La Défense cedex,
5°/ la Société des immeubles de France, dont le siège est 34 rue de la Fédération, 75015 Paris
défenderesses à la cassation ;
Le président de chambre le plus ancien faisant fonction de premier président a, par ordonnance du 15 mai 2007, renvoyé le pourvoi devant une chambre mixte ;
Le premier président a, par ordonnance du 25 septembre 2007, indiqué que cette chambre mixte sera composée des première, deuxième et troisième chambres civiles, de la chambre commerciale, financière et économique et de la chambre sociale ;
Les demanderesses invoquent, devant la chambre mixte, les moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Ces moyens ont été formulés dans un mémoire déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat de la société Les Ballades et de Mme X... ;
Un mémoire en défense a été déposé au greffe de la Cour de cassation par la SCP Defrenois et Levis, avocat de la SCI Colisée rareté et de la SCI Vendôme Tridor ;
Un mémoire en défense et des observations complémentaires ont été déposés au greffe de la Cour de cassation par la SCP Laugier et Caston, avocat de la Société des immeubles de France ;
Le rapport écrit de M. Lacabarats, conseiller, et l'avis écrit de M. Domingo, avocat général, ont été mis à la disposition des parties ;
Sur quoi, LA COUR siégeant en chambre mixte, en l'audience publique du 2 novembre 2007, où étaient présents : M. Lamanda, premier président, M. Weber, Mmes Favre, Collomp, MM. Bargue, Gillet, présidents, M. Lacabarats, conseiller rapporteur, MM. Peyrat, Cachelot, Texier, Mme Garnier, M. Mazars, Mme Quenson, M. Pluyette, Mmes Pinot, Betch, MM. Chauviré, Gallet, Breillat, Garban, Mme Bignon, conseillers, M. Domingo, avocat général, Mme Tardi, directeur de greffe ;
Sur le rapport de M. Lacabarats, conseiller, assisté de Mme Chauchis-Chaby, auditeur au service de documentation et d'études, les observations de la SCP Baraduc et Duhamel, de la SCP Defrenois et Levis, de la SCP Laugier et Caston, présente à l'audience, n'ayant pas présenté d'observations orales, l'avis de M. Domingo, avocat général, auquel, parmi les parties invitées à le faire, la SCP Baraduc et Duhamel a répliqué, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 juin 2006), que l'EURL Les Ballades (l'EURL) a pris à bail pour une exploitation commerciale des locaux antérieurement destinés pour partie à l'habitation ; qu'un arrêt du 13 mars 2001 a fixé un nouveau loyer dû à compter de la date de renouvellement du bail ; que la société Union de gestion d'immeubles locatifs (UGIL), alors propriétaire des locaux, a assigné, le 20 novembre 2001, l'EURL devant un tribunal de grande instance pour faire déclarer valable le congé avec refus de renouvellement du bail et de paiement d'une indemnité d'éviction ; que la société Colisée rareté, nouveau propriétaire des locaux, est intervenue à l'instance ; que l'EURL a obtenu, le 6 février 2002, un certificat administratif établissant que l'affectation à usage commercial n'était régulière au regard de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation que pour une partie des locaux ; qu'elle a alors formé un recours en révision contre l'arrêt fixant le nouveau loyer et demandé au tribunal de surseoir à statuer ; que le tribunal, par jugement du 26 septembre 2002, a rejeté cette demande, déclaré le congé valable et ordonné l'expulsion de l'EURL ; que l'EURL a interjeté appel du jugement le 15 novembre 2002 ; que le recours en révision a été déclaré irrecevable le 25 novembre 2003 ; que Mme X..., associée de l'EURL, est intervenue volontairement devant la cour d'appel le 30 janvier 2004 ; que l'EURL et Mme X... ont assigné en intervention forcée le 11 juin 2004 les sociétés Immobilière foncier Madeleine et Clément Marot, précédentes propriétaires des locaux, et demandé devant la cour d'appel d'annuler le bail pour violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
Sur le deuxième moyen qui est préalable :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter son intervention volontaire, alors, selon le moyen, que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité et que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ; qu'en retenant, pour déclarer l'intervention de Mme X... irrecevable, que celle-ci ne pouvait soumettre un litige nouveau et demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, tandis que Mme X... avait intérêt à intervenir et que ses demandes étaient suffisamment liées aux prétentions originaires relatives à l'irrespect de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation puisqu'elle entendait obtenir l'indemnisation à titre personnel des conséquences de la violation de ce texte soulevé en première instance, la cour d'appel a violé l'article 554 du nouveau code de procédure civile, ensemble l'article 325 du même code ;
Mais attendu que l'appréciation de l'intérêt à agir de l'intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen :
Attendu que l'EURL et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter les assignations en intervention forcée dirigées contre les sociétés Immobilière foncier Madeleine et Clément Marot, alors, selon le moyen, que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement à celui-ci et modifiant les données du litige ; que la société Les Ballades a demandé la révision de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 13 mars 2001, relatif à la fixation du loyer commercial en se fondant sur le fait qu'il n'aurait pu être rendu si le défaut de commercialité des locaux avait été connu à cette date ; qu'en raison de ce recours, elle a demandé au tribunal de grande instance saisi du litige qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision ; qu'en jugeant que rien ne justifiait que l'EURL Les Ballades appelle les sociétés Immobilière foncier Madeleine et Clément Marot pour la première fois en cause d'appel, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de la société Les Ballades signifiées le 5 avril 2006, p. 25, § 6 et suivant), si le refus de surseoir à statuer opposé par le tribunal saisi du litige et la survenance de la décision de la cour d'appel de Versailles rejetant son recours en révision ne constituaient pas des circonstances nées du jugement ou postérieurement modifiant les données du litige et justifiant ainsi que ces sociétés soient appelées en intervention forcée en cause d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du nouveau code de procédure civile ;
Mais attendu que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'ayant relevé que l'EURL avait découvert au plus tard le 6 février 2002 que l'affectation commerciale n'était régulière que pour une partie des locaux et retenu que cette société disposait ainsi dès la première instance des éléments lui permettant d'orienter la procédure comme elle l'estimait nécessaire, la cour d'appel, qui en a déduit que les sociétés Immobilière foncier Madeleine et Clément Marot ne pouvaient être assignées pour la première fois en appel, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que l'EURL et Mme X... font grief à l'arrêt de condamner l'EURL au paiement d'une indemnité d'occupation et de rejeter la demande de dommages-intérêts présentée contre la société Colisée rareté, alors, selon le moyen :
1°/ qu'un contrat frappé de nullité est réputé n'avoir jamais eu d'existence ; que les choses doivent, dans l'hypothèse où il a été exécuté, être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution ; que la cour d'appel a constaté que la violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation entraînait la nullité du contrat de bail conclu au bénéfice de la société Les Ballades, preneur ; qu'en condamnant cependant la société Les Ballades au paiement d'une indemnité d'occupation fondée sur la valeur locative résultant du dernier loyer contractuel en principal outre les charges, tandis que ce loyer était réputé n'avoir jamais existé, la valeur locative ayant été fixée au regard de l'affectation commerciale de toutes les pièces occupées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi le texte susvisé, ensemble les articles 1234 et 1304 du code civil ;
2°/ que la société Colisée rareté s'est toujours présentée tant dans l'instance en révision que dans la présente instance comme venant aux droits de la société UGIL et des précédents bailleurs (conclusions de la société Colisée rareté signifiées le 25 août 2005) ; qu'elle acceptait ainsi de répondre des fautes commises par les précédents bailleurs aux droits desquels elle se trouvait ; qu'en déclarant qu'elle ne devait pas répondre des conséquences attachées à la méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, commise par les précédents bailleurs aux droits desquels elle déclarait se trouver, la cour a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;
3°/ que l'autorisation d'affecter un local d'habitation à un usage commercial doit être sollicitée par le propriétaire de ce local avant qu'il ne le donne à bail ; que l'acquéreur de ce local qui vient aux droits de son cédant doit connaître toutes les caractéristiques du bien qu'il acquiert et notamment sa véritable affectation ; qu'en jugeant, pour écarter la faute de la société Colisée rareté, acquéreur du bien donné à bail, à l'origine de la nullité du contrat de bail, que la société Les Ballades, preneur, ne pouvait lui reprocher de ne pas l'avoir informée de la véritable affectation au motif que la société Colisée rareté était moins à même qu'elle de connaître l'existence d'une irrégularité relative à l'affectation du bien, tandis qu'en acquérant le bien loué à la société Les Ballades pour un usage commercial, la société Colisée rareté se devait de connaître la véritable affectation de ce local et d'en vérifier la régularité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que c'est sans méconnaître les effets de l'annulation du contrat de bail et dans l'exercice de leur pouvoir souverain d'appréciation que les juges du fond ont évalué le montant de l'indemnité d'occupation due par l'EURL en contrepartie de sa jouissance des lieux ;
Et attendu que la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige, a retenu que l'EURL ne démontrait pas avoir subi un quelconque préjudice du fait de la société Colisée rareté ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Ballades et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Ballades et de Mme X..., les condamne à payer la somme de 2 000 euros aux sociétés Colisée rareté et Vendôme Tridor et la somme de 2 000 euros à la Société des immeubles de France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, siégeant en chambre mixte, et prononcé par le premier président en son audience publique du neuf novembre deux mille sept.
Le conseiller rapporteur Le premier président
Le directeur de greffe
MOYENS ANNEXES :
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Les Ballades et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Les Ballades des fins de son appel en intervention forcée contre les sociétés Immobilière foncier Madeleine et la SNC Clément Marot, propriétaires de l'immeuble donné à bail à la SCI Les Ballades à la date à laquelle a été fixé le loyer déplafonné ;
Aux motifs que le jugement dont appel a été prononcé le 26 novembre en réalité, septembre 2002 ; que la société Les Ballades a découvert au plus tard que l'affectation à usage commercial du local n'est régulière au regard de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation qu'en ce qui concerne une pièce sur quatre le 6 février 2002, date du certificat ; qu'elle disposait d'un délai de 9 en réalité, 7 mois pour orienter la procédure en appelant en cause qui elle estimait nécessaire ; que rien ne justifie qu'elle le fasse pour la première fois en cause d'appel ; qu'il convient donc de la rejeter des fins de son appel en intervention forcée contre la société Immobilière foncier Madeleine et la société Clément Marot (arrêt, p. 6, § 4) ;
Alors que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieurement à celui-ci et modifiant les données du litige ; que la société Les Ballades a demandé la révision de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 13 mars 2001 relatif à la fixation du loyer commercial en se fondant sur le fait qu'il n'aurait pu être rendu si le défaut de commercialité des locaux avait été connu à cette date ; qu'en raison de ce recours, elle a demandé au tribunal de grande instance saisi du litige qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de la décision ; qu'en jugeant que rien ne justifiait que la société Les Ballades appelle les sociétés Immobilière foncière Madeleine et Clément Marot pour la première fois en cause d'appel, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de la société Les Ballades signifiées le 5 avril 2006, p. 25, § 6 et s., prod. 10), si le refus de surseoir à statuer opposé par le tribunal saisi du litige et la survenance de la décision de la cour d'appel de Versailles rejetant son recours en révision ne constituaient pas des circonstances nées du jugement ou postérieurement modifiant les données du litige et justifiant ainsi que ces sociétés soit appelées en intervention forcée en cause d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du nouveau code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... des fins de son intervention volontaire ;
Aux motifs que Mme X... est intervenue volontairement à l'instance en qualité de seul porteur des parts de l'EURL Les Ballades, exploitante du fonds de commerce, pour demander réparation de son préjudice personnel ; que l'article 554 du nouveau code de procédure civile ne permet pas à l'intervenant en cause d'appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction ; qu'elle ne justifie d'aucun autre intérêt à agir ; que son intervention volontaire doit donc être déclarée irrecevable de ces deux points de vue (arrêt, p. 7, § 3) ;
Alors que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité et que l'intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ; qu'en retenant, pour déclarer l'intervention de Mme X... irrecevable, que celle-ci ne pouvait soumettre un litige nouveau et demander des condamnations personnelles n'ayant pas subi l'épreuve du premier degré de juridiction, tandis que Mme X... avait intérêt à intervenir et que ses demandes étaient suffisamment liées aux prétentions originaires relatives à l'irrespect de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation puisqu'elle entendait obtenir l'indemnisation à titre personnel des conséquences de la violation de ce texte soulevé en première instance, la cour d'appel a violé l'article 554 du nouveau code de procédure civile, ensemble l'article 325 du même code ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé la condamnation de la société Les Ballades à payer à la société Colisée rareté une indemnité d'occupation à compter du 29 juin 2001 jusqu'à la remise des locaux dont le montant est fixé au dernier loyer contractuel outre les charges et d'avoir débouté la société Les Ballades de ses demandes en dommages-intérêts contre la société Colisée rareté ;
Aux motifs que sur l'appel de la société Les Ballades à l'encontre de la seule société Colisée rareté la violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui s'est perpétuée à chaque renouvellement du bail constitue une cause de nullité de l'acte ; qu'il importe peu que la société Les Ballades en ait eu connaissance ou qu'elle aurait pu passer outre et régulariser sa situation dès l'instant où les prescriptions de l'article L. 631-7 doivent être satisfaites dès avant la souscription du bail ; que le bail étant nul, la société Les Ballades s'est trouvée occupante sans droit ni titre à l'égard de la société Colisée rareté à compter du 29 juin 2001, date à laquelle celle-ci a acquis l'immeuble ; que la fraude de cette société est d'autant moins établie qu'elle était infiniment plus que le preneur susceptible d'ignorer l'existence de cette irrégularité ; qu'il convient donc de condamner la société Les Ballades à payer à celle-ci une indemnité d'occupation égale à la valeur locative telle qu'elle résulte du dernier loyer contractuel en principal outre les charges ; que la société Colisée rareté a acquis un immeuble le 1er juillet 2001 dont le rez-de-chaussée était occupé par la société Les Ballades qui exploitait un fonds de commerce de brasserie ; qu'elle ne lui a pas consenti de bail mais est intervenue volontairement à l'instance en validation de congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction commencée par le précédent propriétaire ; que la société Les Ballades ne démontre donc pas qu'elle a subi un quelconque préjudice du fait de la société Colisée rareté (arrêt, p. 7, § 4 à 6) ;
Alors que, d'une part, un contrat frappé de nullité est réputé n'avoir jamais eu d'existence ; que les choses doivent, dans l'hypothèse où il a été exécuté, être remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cette exécution ; que la cour d'appel a constaté que la violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation entraînait la nullité du contrat de bail conclu au bénéfice de la société Les Ballades, preneur ; qu'en condamnant cependant la société Les Ballades au paiement d'une indemnité d'occupation fondée sur la valeur locative résultant du dernier loyer contractuel en principal outre les charges, tandis que ce loyer était réputé n'avoir jamais existé, la valeur locative ayant été fixée au regard de l'affectation commerciale de toutes les pièces occupées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi le texte susvisé, ensemble les articles 1234 et 1304 du code civil ;
Alors que, d'autre part, la société Colisée rareté s'est toujours présentée tant dans l'instance en révision que dans la présente instance comme venant aux droits de la société UGIL et des précédents bailleurs (conclusions de la société Colisée rareté signifiées le 25 août 2005, prod. 13, page 2) ; qu'elle acceptait ainsi de répondre des fautes commises par les précédents bailleurs aux droits desquels elle se trouvait ; qu'en déclarant qu'elle ne devait pas répondre des conséquences attachées à la méconnaissance des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, commise par les précédents bailleurs aux droits desquels elle déclarait se trouver, la cour a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;
Alors qu'enfin et en tout état de cause, l'autorisation d'affecter un local d'habitation à un usage commercial doit être sollicitée par le propriétaire de ce local avant qu'il ne le donne à bail ; que l'acquéreur de ce local qui vient aux droits de son cédant doit connaître toutes les caractéristiques du bien qu'il acquiert et notamment sa véritable affectation ; qu'en jugeant, pour écarter la faute de la société Colisée rareté, acquéreur du bien donné à bail, à l'origine de la nullité du contrat de bail, que la société Les Ballades, preneur, ne pouvait lui reprocher de ne pas l'avoir informée de la véritable affectation au motif que la société Colisée rareté était moins à même qu'elle de connaître l'existence d'une irrégularité relative à l'affectation du bien, tandis qu'en acquérant le bien loué à la société les Ballades pour un usage commercial, la société Colisée rareté se devait de connaître la véritable affectation de ce local et d'en vérifier la régularité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.