LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles L. 143-8 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;
Attendu qu'il résulte de ces textes qu'une information loyale de la SAFER exige que le notaire mentionne, dans la notification valant offre de vente qu'il lui adresse, les éléments la mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption, dont le délai d'exercice ne court que du jour d'une notification complète et exacte ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 27 avril 2015), que, par acte du 25 mai 2010, le notaire chargé de la vente à M. et Mme B... de parcelles agricoles appartenant à Mme Z... a informé la SAFER d'Auvergne de cette aliénation soumise à son droit de préemption en précisant que les preneurs en place disposaient d'un droit d'acquisition prioritaire dont ils se prévalaient ; que, par courriers ultérieurs, le notaire a transmis à la SAFER des renseignements complémentaires ; que, par lettre du 7 septembre 2010, la SAFER l'a invité à procéder à une nouvelle notification comportant les conditions exactes de l'aliénation projetée ; que, par acte du 9 septembre 2010, le notaire a fait parvenir à la SAFER une nouvelle notification de la vente, mentionnant que la propriété était libre de toute occupation et que les preneurs sortants avaient renoncé à leur droit de préemption ; que, par acte du 8 novembre 2010, la SAFER a exercé son droit de préemption ; que, par assignation du 5 avril 2011, M. et Mme B... ont saisi le tribunal de grande instance en annulation de la décision de préemption et de la vente subséquente à la SAFER ;
Attendu que, pour dire que la préemption est nulle pour avoir été exercée hors délai et annuler la vente consentie à la SAFER, l'arrêt retient que, par lettre complémentaire du 6 août 2010, le notaire a informé celle-ci de l'évolution de la situation locative et de la renonciation au droit de préemption du preneur, et que la première notification n'était pas erronée, la SAFER pouvant en tout état de cause exercer son droit de préemption sous réserve que le preneur ne se prévale pas du sien ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que le notaire n'avait procédé à une notification régulière du projet de vente que le 9 septembre 2010, soit moins de deux mois avant la décision de préemption, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme B... et les condamne in solidum à payer à la SAFER d'Auvergne, M. et Mme Y... et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER d'Auvergne, M. et Mme Y... et Mme A... épouse X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le droit de préemption exercé par la Safer d'Auvergne le 8 novembre 2010, relatif à la vente par Mme Jeanne A... épouse X... à M. Philippe B... et Mme Denise C... épouse B... selon compromis du 25 avril 2008, d'une propriété située sur la commune de [...], cadastrée section [...]        , [...], [...], [...], [...], [...], [...] est intervenu hors délai, d'AVOIR déclaré nul l'exercice de son droit de préemption par la Safer d'Auvergne et d'AVOIR déclaré nulle la vente intervenue entre Mme Jeanne X... et la Safer suivant acte reçu le 7 janvier 2011 par Me Olivier E..., notaire associé à Aurillac, publié au Bureau des Hypothèques d'Aurillac le 16 août 2011, volume 2011 P numéro 4940 ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, lors d'une vente portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la Safer est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à ladite société la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée. En outre, le notaire fait connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien ; qu'aux termes de l'article R. 143-7 du code rural et de la pêche maritime, lorsqu'un droit de préemption ou un droit préférentiel primant celui de la Safer en application des articles L. 143-6 et L. 143-8 dudit code est susceptible d'être exercé avant l'aliénation : 1° le notaire chargé d'instrumenter doit informer la société de l'existence de ce droit ; 2° hors le cas de l'adjudication forcée ou volontaire, le même notaire fait connaître à la société, dans le délai de huit jours à compter de la date à laquelle il en a eu connaissance, la décision explicite ou implicite prise, sur la préemption, par le titulaire de ce droit prioritaire ; 3° le délai d'exercice du droit de préemption de la société court à compter de la date de la réception de cette décision ; 4° la société peut, dans tous les cas, déclarer exercer son droit de préemption sous réserve que le titulaire d'un droit qui prime le sien ne l'exerce pas ; que par courrier recommandé du 25 mai 2010, avec demande d'avis de réception, signé le 26 mai 2010, par un représentant de la Safer d'Auvergne, Me E... l'a informée du projet de vente par Mme A..., épouse X..., aux époux B... C... de sa propriété de [...], ce courrier mentionnant la consistance des biens, leur localisation, le prix ainsi que les modalités de l'aliénation projetée ; que ce courrier comportait également la précision qu'un bail sur partie de la propriété était en cours au profit des époux A... et que leur droit de préemption primait le sien ; qu'à ce courrier étaient annexées diverses pièces dont une copie du jugement rendu le 15 mars 2007, une copie du congé pour reprise personnelle notifié aux époux A..., une copie des deux jugements rendus le 18 mars 2010, ainsi que la copie d'un courrier adressé le 12 mai 2010 par Me F..., alors Conseil tant de Mme A..., épouse X..., que des époux B... C... dans ces procédures, dans lequel il était précisé que : les deux jugements du 18 mars 2010 n'étaient pas passés en force de chose jugée à l'égard de M. Jean-Luc A..., à qui ils devaient être signifiés, de sorte que le délai d'appel d'un mois ne courrait pas encore ; que dans les instances ayant donné lieu aux jugements de sursis à statuer en date des 11 décembre 2008 (congé pour âge) et 18 septembre 2008 (congé pour reprise personnelle) : la procédure devrait être reprise dès que les jugements du 18 mars 2010 seraient devenus définitifs ; que néanmoins, compte tenu du jugement mars 2010 rejetant la demande de cession de bail, compte tenu de l'âge de M. Jean A... qui n'avait pas souhaité exercer son droit de préemption à la suite de la fixation de la valeur vénale de la propriété, la validation de ces deux congés apparaissait ne plus être qu'une formalité ; que M. Jean A... pouvait au demeurant renoncer expressément à ces deux procédures ; qu'en l'état, il apparaissait prématuré de solliciter de son confrère adverse qu'il lui indique officiellement la position de M. Jean A... quant à la poursuite de ces deux procédures paritaires ; qu'il convenait en effet d'attendre l'expiration du délai d'appel ; que par courrier recommandé du 3 juin 2010, avec demande d'avis de réception, la Safer d'Auvergne a fait savoir à Me E... que : dès lors d'une part qu'il ne lui était pas précisé si les époux A... avaient renoncé à leur droit de préemption, puisque seul un courrier de Me F... donnait à penser que les époux A... avaient renoncé à exercer ce droit, et d'autre part qu'il ne lui appartenait pas d'interpréter un tel courrier, le délai d'exercice de son propre droit de préemption ne commencerait à courir, en application de l'article R. 143-7 3° du code rural et de la pêche maritime, qu'à compter de réception de la décision définitive du bénéficiaire du droit de préemption prioritaire ; que s'agissant de la situation locative du bien, dès lors que les deux instances en cours avaient fait l'objet de jugements de sursis à statuer en date respectivement des 11 décembre et 18 septembre 2008, susceptibles d'influer sur celle-ci, et qu'elle ne pouvait se permettre de prendre position sans information claire et définitive à cet égard, une telle information étant substantielle dans le cas de cette offre de vente, le délai d'exercice de son propre droit de préemption ne commencerait à courir, en application des articles L. 412-8 (par un renvoi de l'article L. 143-8) et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, qu'à compter de la date où il l'aurait informée complètement et très exactement des conditions de l'aliénation projetée ; que par lettre recommandée du 7 juillet 2010, avec demande d'avis de réception, signée le 8 juillet par un représentant de la destinataire, en réponse au courrier de la Safer du 3 juin 2010, Me E... : lui a transmis la copie d'une correspondance que lui avait adressée Me F... le 29 juin 2010, celle-ci répondant selon lui aux précisions qu'elle souhaitait voir apporter à la notification du 25 mai précédent concernant le droit de préemption du preneur en place et la situation locative du bien, ladite correspondance de Me F... contenant la précision que : le jugement n° 51-08-000014 du 18 mars 2010 était passé en force de chose jugée ; le « fermier » ne pouvait donc plus désormais exercer son droit de préemption ; que M. Jean A... n'avait pas notifié à Mme A..., épouse X..., avant le 10 avril 2010, sa décision de préempter au prix fixé par la juridiction, soit 110.000 € ; que le jugement n° 51-09-000014 du 18 mars 2010 ayant toutefois rejeté la demande de cession de bail présentée par M. Jean A... au profit de son fils Jean-Luc, laquelle devait prendre effet à compter du 10 juillet 2009 (date à laquelle cette demande avait été formée), le preneur, qui atteindrait son soixante-cinquième anniversaire le 23 juillet 2010 et à qui un congé pour âge avait été délivré, ne pouvait plus se maintenir dans les lieux et ne pouvait plus demander la cession du bail au profit de son fils, celle-ci lui ayant déjà été refusée ; l'a priée de bien vouloir lui confirmer que les délais d'exercice de son droit de préemption commenceraient en conséquence à courir à compter de la réception de ce courrier ; que par lettre recommandée du 20 juillet 2010, la Safer d'Auvergne a fait savoir à Me E... qu'en dépit des explications de Me F..., il n'en demeurait pas moins que deux jugements de sursis à statuer avaient été rendus qui étaient susceptibles d'influer sur la situation locative du bien et que si les procédures alors en cours aboutissaient à l'annulation du congé notifié à M. Jean A... ce dernier conserverait son statut de fermier en place malgré son âge, de sorte que tant que la situation locative n'était pas éclairée par un jugement définitif, elle considérerait ne pas être informée complètement et exactement des conditions de l'aliénation projetée en application des articles L. 412-8 et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime et que le délai d'exercice de son droit de préemption ne commencerait à courir qu'à compter de la réception de ces éléments ; que par courrier recommandé du 6 août 2010, avec demande d'avis de réception, signé le 9 août 2010 par un représentant de la destinataire, Me E... a transmis à la Safer la copie d'un courrier adressé le 30 juin 2010 à Me F... par Me G..., Conseil des époux A... et de M. Jean-Luc A..., dans lequel le second précisait au premier que M. Jean A..., ayant renoncé à l'exercice de son droit de préemption, renonçait pareillement à contester le congé qui lui avait été délivré par M. B..., ce dernier acceptant de renoncer à toute demande de dommages et intérêts ou indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que par courrier recommandé du 7 septembre 2010, avec demande d'avis de réception, la Safer d'Auvergne a informé Me E... qu'elle avait pris connaissance des échanges de correspondances intervenus entre Me G... et Me F... mais que, cependant, en application de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, par renvoi de l'article L. 413-8 du même code, il incombait au notaire charger d'instrumenter de notifier les conditions de l'aliénation projetée et qu'il lui appartenait ainsi de retranscrire par l'intermédiaire d'une notification valant vente le contenu de ces correspondances en lui indiquant notamment quelle était la situation locative réelle des biens objet du projet de vente, le délai légal de réponse ne commençant à courir qu'à compter de la réception de ces informations ; que par courrier recommandé du 9 septembre 2010, avec demande d'avis de réception, signé le 13 septembre 2010, par un représentant de la Safer d'Auvergne, Me E... l'a informée du projet de vente par Mme A..., épouse X..., aux époux B... C... de sa propriété de [...], ce courrier mentionnant qu'il s'agissait d'une vente amiable, conclue pour le prix de 119.436 euros, payable comptant à la signature de l'acte, que sur le plan de la situation locative la propriété était libre, que les parcelles données à bail avaient été exploitées jusqu'au 25 mars 2010 par les époux A..., preneurs en place, et que ceux-ci avaient renoncé à leur droit de préemption qui primait le sien ; que s'agissant tant de l'exercice par le preneur de son droit de préemption que de la situation locative, la Safer a ainsi été informée dès le 9 août 2010 de la renonciation par M. Jean A... à exercer son droit de préemption et à contester le congé qui lui avait été délivré par M. B... ; que dans son courrier du 6 août 2010, Me E... ne s'est pas en effet contenté de renvoyer la Safer à la lecture du courrier adressé à Me F... par Me G..., mais a expressément mentionné que ce courrier faisait état de la renonciation de M. Jean A... à contester le congé qui lui avait été délivré par M. B... ; que c'est donc abusivement, puisqu'elle était alors complètement et régulièrement informée et qu'elle pouvait en tout état de cause exercer son droit de préemption sous réserve que le preneur n'exerce pas le sien, qu'elle a exigé par courrier du 7 septembre 2010 une nouvelle notification du projet de vente, dont il ne peut être soutenu qu'il s'agirait d'une initiative spontanée de Me E..., la cour constatant par ailleurs que cette notification du 9 septembre 2010 ne comporte pas de mention « annule et remplace la précédente », que la première notification n'était pas erronée et ne nécessitait pas de notification rectificative et que la fiche de candidature établie par les époux Y... Z... n'est en date que du 21 octobre 2010 ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le droit de préemption exercé par la Safer d'Auvergne le 8 novembre 2010, relatif à la vente par Mme Jeanne A... épouse X... à M. Philippe B... et Mme Denise C... épouse B... selon compromis du 25 avril 2008, d'une propriété située sur la commune de [...], cadastrée section [...]        , [...], [...], [...], [...], [...], [...] est intervenu hors délai, d'avoir déclaré nul l'exercice de son droit de préemption par la Safer d'Auvergne et d'avoir déclaré nulle la vente intervenue entre Mme Jeanne X... et la Safer suivant acte reçu le 7 janvier 2011 par Me Olivier E..., notaire associé à Aurillac, publié au Bureau des Hypothèques d'Aurillac le 16 août 2011, volume 2011 P numéro 4940 ;
1) ALORS QU'une information loyale de la Safer exige que le notaire mentionne, dans son courrier de notification, les éléments d'information la mettant en mesure d'exercer utilement son droit de préemption ; qu'une notification incomplète ne fait pas courir le délai légal de préemption, qui ne part que du jour d'une nouvelle notification complète et régulière ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la Safer d'Auvergne le 25 mai 2010, était incomplète, en ce qu'elle ne précisait pas la situation locative du bien et la consistance des droits de préemption à envisager ; qu'en considérant que la Safer était toutefois en mesure d'exercer son droit de préemption à partir du courrier du 6 août 2010, réceptionné le 9 août 2010, qui l'informait finalement de l'état locatif des terres litigieuses sans vérifier si ce courrier comportait l'ensemble des mentions légales d'information quant aux conditions de la vente envisagée et constituait ainsi une nouvelle notification complète et régulière, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 143-1 et R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime ;
2) ALORS, en toute hypothèse, QUE la notification par le notaire instrumentaire de la déclaration d'intention d'aliéner au bénéficiaire du droit de préemption vaut offre de vente ; que la Safer dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour exercer son droit de préemption ; qu'en décidant que le droit de préemption exercé par la Safer d'Auvergne le 8 novembre 2010 est intervenu hors délai, quand il résultait de ses propres constations que, Me E... avait procédé à une notification régulière du projet de vente, le 9 septembre 2010, soit moins de deux moins auparavant, la cour d'appel a violé les articles L. 143-8 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime.
Sur la nécessité d'une information complète et loyale pour permettre au titulaire d'un droit de préemption d'exercer utilement son droit, à rapprocher :3e Civ., 23 mai 2012, pourvoi n° 10-20.170, Bull. 2012, III, n° 79 (cassation partielle) ;3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-18.684, Bull. 2015, III, n° 64 (cassation)