LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° s B 07-20. 706, B 07-21. 304 et Z 08-11. 577 ;
Donne acte à la société Ixhos du désistement de son pourvoi n° B 07-21. 304 en ce qu'il est dirigé contre les époux X..., M. Y... et Mme Z... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 juin 2007), que la société CIIF a acquis le château Morin ; qu'une opération de rénovation immobilière a été entreprise ; que, par un acte reçu le 30 décembre 1997 par la société civile professionnelle Lancon-Dumareau-Sanmartin (SCP), notaire, la société CIIF a vendu les lots 11 et 21 à M. Y... ; que, par un acte reçu le même jour par la SCP, la société CIIF a vendu les lots 13 et 24 à Mme Z... ; que, par un acte reçu le 2 septembre 1998 par la SCP, la société CIIF a vendu les lots 1, 14 et 16 aux époux X..., lesquels ont donné procuration pour signer l'acte à leur notaire, la société civile professionnelle Chatellin-Morvan ; qu'aux actes de vente étaient annexés le réglement de copropriété et un certificat d'urbanisme précisant que le château étant situé en zone à risque 2 ne sauraient être autorisés que les travaux sur existants sans augmentation de la capacité d'accueil ; que, par lettre du 26 avril 2000, une société CEDIF a avisé les copropriétaires que le permis de construire avait été refusé, la transformation projetée augmentant les capacités d'accueil, qu'un nouveau permis demandé pour la rénovation du château en un logement unifamilial avait été accordé et que le rendement locatif serait équivalent à celui proposé initialement ; que, le 26 mars 2001, le syndicat des copropriétaires a confié à la société CEDIF une mission administrative pour le dépôt des demandes d'autorisations administratives ainsi qu'une mission technique et financière comportant assistance pour la passation des marchés, surveillance et réception des travaux ; que, le 21 avril 2001, un incendie criminel a endommagé le château Morin ; que M. Y..., Mme Z... et les époux X... ont assigné la société CIIF, la société CEDIF et la SCP en nullité des ventes pour dol, erreur et absence d'objet et de cause, remboursement des prix payés et des frais de vente et indemnisation de leurs préjudices ; que la société CIIF a appelé en garantie la société CEDIF et la SCP ; que la société CIIF et la société CEDIF ont appelé en garantie M. A..., géomètre, et M. B..., architecte ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° B 07-20. 706 :
Attendu que la société CEDIF fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable du préjudice subi par M. Y..., Mme Z... et les époux X... et de la condamner au paiement de diverses sommes alors, selon le moyen :
1° / qu'en retenant que la société CIIF était une société écran sans répondre aux conclusions de la société CEDIF qui rappelaient que la société CIIF avait été créée antérieurement à la société CEDIF, que ces sociétés n'entretenaient aucun lien de droit ou de fait et notamment qu'aucune ne détenait de part dans le capital de l'autre, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2° / que, par contrat de prestations de services du 26 mars 2001, la société CEDIF s'était vue simplement confiée une mission d'assistance du syndicat des copropriétaires sur le plan technique et financier ; qu'en qualifiant cependant la société CEDIF de promoteur de fait, la cour d'appel a dénaturé ce contrat et violé l'article 1134 du code civil ;
3° / qu'en qualifiant la société CEDIF de promoteur sans répondre aux conclusions qui invoquaient qu'elle n'avait pas pour mission d'édifier l'ouvrage, que seul le syndicat des copropriétaires avait perçu les appels de fond, que seul le syndicat des copropriétaires disposait du pouvoir d'engager des dépenses pour financer l'opération de rénovation et que la société CEDIF ne disposait d'aucune autonomie ni d'aucun pouvoir d'initiative sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4° / que le promoteur de fait n'est pas tenu d'une obligation de résultat quant à la conformité du projet aux règles d'urbanisme ; qu'en le retenant néanmoins, la cour d'appel a violé l'article 1831-1 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, répondant aux conclusions et sans dénaturation du contrat du 26 mars 2001, que c'était la CEDIF qui avait conçu le projet de restauration du château Morin et sa division par lots, les plans des divers lots à créer étant annexés à la plaquette publicitaire diffusée par elle, au vu de laquelle les demandeurs avaient conclu les acquisitions, qu'elle était le seul interlocuteur des acquéreurs dans le cadre de cette opération, qu'elle avait d'ailleurs saisi le géomètre ainsi que l'architecte et déposé elle-même le 15 décembre 1997 la demande de déclaration d'intention d'aliéner à la communauté urbaine de Bordeaux alors qu'elle n'était pas propriétaire du château, qu'elle avait demandé à la société CIIF de se substituer à elle pour son acquisition et sa revente par lots, qu'elle avait continué, après la vente intervenue par l'intermédiaire d'une société écran, sa mission de promoteur de fait en sollicitant un premier permis de construire qui avait été refusé, puis un second permis pour la rénovation en logement unifamilial, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la société CEDIF, devant en conséquence être qualifiée de promoteur de fait, sa responsabilité était engagée en application de l'article 1831-1 du code civil, pour avoir méconnu l'obligation de résultat pesant sur elle quant à la conformité du projet aux règles d'urbanisme ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi n° B 07-20. 706 pris en sa première branche et sur le premier moyen du pourvoi n° Z 08-11. 577, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé qu'il était établi par les pièces versées aux débats, dont la notification du redressement fiscal du 25 juillet 2001, que celui-ci était bien consécutif à l'impossibilité de créer des lots de copropriété puisqu'il visait le déficit foncier déclaré par M. Y... en 1997 en précisant " vous avez bénéficié d'un déficit imputable sur le revenu global de 170 400 francs. Pour garder l'avantage lié à ce déficit vous deviez affecter l'appartement à la location et la maintenir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit, soit jusqu'au 31 décembre 2000, cette condition n'est pas remplie dès lors que l'appartement n'était pas encore loué au 31 décembre 2000 ", la cour d'appel a pu en déduire, procédant à la recherche prétendument omise, que le but de défiscalisation n'avait pas été atteint ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi n° B 07-20. 706, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant par motifs adoptés que la société CEDIF sera tenue à titre principal du remboursement des sommes qui lui ont été versées au titre des appels de fond ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi n° B 07-20. 706, ci-après annexé :
Attendu que le grief fait à l'arrêt de débouter la société CEDIF de sa demande en garantie formée à l'encontre de la SCP dénonce une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° B 07-21. 304 :
Attendu, d'une part, que le pourvoi n° B 07-20. 706 étant rejeté, le moyen pris d'une cassation par voie de conséquence, est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que l'architecte, chargé d'une mission de conception, avait l'obligation d'analyser le programme proposé par la société CEDIF et de s'assurer préalablement de sa faisabilité au regard des règles d'urbanisme et qu'il ne justifiait d'aucune diligence tendant à vérifier la conformité du projet de division par rapport au Plan d'occupation des sols (POS), aucun certificat d'urbanisme n'ayant été sollicité par lui, et, par motifs propres, que le POS prévoyait " en zone Z1 et Z2 : des prescriptions techniques particulières pourront être imposées pour l'ensemble des constructions en vue d'assurer la sécurité de leurs occupants ", que l'architecte ne justifiait pas s'être préoccupé de ces prescriptions techniques particulières alors qu'il était pour lui impératif de le faire préalablement à l'établissement de son projet, ces mêmes prescriptions particulières ayant conduit au refus de permis de construire sur le projet de l'architecte alors que compte tenu du risque créé par la proximité d'une usine sur le site il ne pourrait être réalisé des travaux entraînant une augmentation de la capacité d'accueil, ce qui ne pouvait manquer d'être le cas d'une division en vingt-quatre lots de copropriété, la cour d'appel a pu en déduire, répondant aux conclusions, que la responsabilité de l'architecte était dès lors engagée, sans qu'il puisse prétendre que ce préjudice serait imputable à la société CEDIF qui se serait à tort abstenue de saisir le tribunal administratif d'un recours contentieux à l'encontre de la décision de refus du permis de construire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les moyens uniques du pourvoi incident des époux X..., réunis :
Attendu que sous couvert d'une méconnaissance des termes du litige, le moyen qui ne tend qu'à réparer une omission de statuer ne donne pas ouverture à cassation ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi n° B 07-20. 706 pris en sa seconde branche et le second moyen du pourvoi n° Z 08-11. 577, réunis :
Vu l'article 1961, alinéa 2, du code général des impôts ;
Attendu qu'en cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l'acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ;
Attendu que pour condamner la société CEDIF à payer à M. Y..., à Mme Z... et aux époux X... diverses sommes au titre des frais d'acte, l'arrêt retient qu'alors que les frais de vente inutilement exposés par les acquéreurs, qui constituent l'un des éléments de leur préjudice, ne comprennent pas que les frais d'enregistrement, les SCP notariales ne sauraient soutenir qu'il appartient aux acquéreurs de demander directement le remboursement de ceux-ci à l'administration fiscale ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le cinquième moyen du pourvoi n° B 07-20. 706 :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour condamner la société Ixhos à garantir la société CIIF et la société CEDIF des condamnations à dommages-intérêts prononcées à leur encontre envers M. Y..., Mme Z... et les époux X..., l'arrêt retient, par motifs adoptés du jugement du 19 avril 2005, que la société Ixhos sera condamnée à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre par le jugement du 27 mai 2003 à titre de dommages-intérêts envers les acheteurs, à l'exclusion du remboursement du prix de vente, qui incombe à ceux qui l'ont perçu ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le jugement du 27 mai 2003, qu'elle confirme, avait retenu que le remboursement du prix payé, qui pèse sur le vendeur, ferait cependant partie du préjudice des acquéreurs dans l'hypothèse où ils se heurteraient à une défaillance de la société CIIF et que la société CEDIF et la SCP seront dès lors condamnées subsidiairement en cas d'insolvabilité de la société CIIF, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société CEDIF à payer à M. Y..., à Mme Z... et aux époux X..., au titre des frais d'acte, les sommes respectivement de 6 477, 33 euros, 3 739, 83 euros et 9 473, 38 euros et en ce qu'il condamne la société Ixhos à garantir la société CIIF et la société CEDIF des condamnations à dommages-intérêts prononcées à leur encontre envers M. Y..., Mme Z... et les époux X... à hauteur respectivement des sommes de 136 456, 24 euros, 89 683 euros et 84 195, 50 euros, l'arrêt rendu le 25 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne la société CEDIF aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal n° B 07-20. 706 par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société CEDIF conseil.
Premier moyen de cassation
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la société CEDIF responsable du préjudice subi par M. Y..., Mme Z... et les époux X... et de l'avoir, en conséquence, condamnée au paiement de diverses sommes ;
Aux motifs propres que « la S. A. R. L. CEDIF, a engagé sa responsabilité en qualité de promoteur de fait de l'opération en cause, l'activité de promotion immobilière apparaissant au demeurant dans ses statuts au titre de son objet social ; qu'à cet égard la CEDIF ne saurait soutenir que les consorts Y...- Z...- X... seraient irrecevables à agir à son encontre alors que le seul contrat qui peut lui être opposé est le contrat du 26 mars 2001 lui confiant une mission de maîtrise d'ouvrage délégué qui est postérieur aux ventes litigieuses ; que le premier Juge n'a pas pris en considération ce contrat mais les agissements de la CEDIF antérieurement aux ventes et qui se sont poursuivis après la signature de celles-ci avant même la signature de la convention du 26 mars 2001 ; que tout d'abord et contrairement à ce qu'elle soutient la plaquette publicitaire de rénovation du château MORIN sur laquelle les acquéreurs se sont décidés comprenant plan de masse, plans des étages en ce qui concerne les lots créés la fait seule apparaître en page 3 " CEDIF CONSEIL et LE CHATEAU MORIN " ; que comme l'a relevé le premier Juge elle avait dès le 15 décembre 1997 déposé la déclaration d'intention d'aliéner à la CUB alors qu'elle n'était pas propriétaire du château ; qu'après refus du premier permis de construire le 12 mars 1999, elle déposait le 6 août 1999 en qualité de maître d'ouvrage délégué, soit près de deux ans avant le contrat signé à ce titre le 26 mars 2001, un nouveau permis de construire pour la rénovation du château en logement unifamilial ce qui démontre bien qu'elle était directement intéressée en qualité de promoteur à cette opération de rénovation ; qu'enfin elle était le seul interlocuteur des acquéreurs dans le cadre de cette opération comme en atteste le courrier à son entête en date du 1er mars 1999 à Jean Louis Y... pour lui adresser copie des déclarations modèle H2 permettant une défiscalisation dans le cadre de la rénovation, de même que le courrier du 28 avril 2000 dans lequel elle donnait des explications sur les appels de fonds versés par Marie-Martine Z... » (arrêt, p. 15 et 16) ;
Et aux motifs adoptés du jugement entrepris que « la CEDIF soulève le défaut de qualité à agir des demandeurs, le contrat signé par elle le 26 mars 2001 l'ayant été avec le syndicat des copropriétaires ; que cependant les acheteurs ne se fondent nullement sur le contrat du 26 mars 2001 pour engager la responsabilité de la CEDIF, mais invoquent ses qualités de promoteur, de mandataire et de gérant d'affaires pour une période antérieure au 26 mars 2001 ; que la fin de non recevoir opposée sera dès lors rejetée ; Que la SOCIETE CEDIF ne saurait limiter sa mission à celle qui lui a été confiée par contrat du 26 mars 2001, par le syndicat des copropriétaires, mission de maîtrise d'ouvrage déléguée pour la réalisation des travaux d'aménagement du Château MORIN ; qu'en effet c'est la SOCIETE CEDIF qui a conçu le projet de restauration du Château MORIN et sa division par lots, les plans des divers lots à créer étant annexés à la plaquette publicitaire diffusée par elle, au vu de laquelle les demandeurs ont conclu les acquisitions, qu'elle avait d'ailleurs saisi le géomètre ainsi que l'architecte et déposé elle-même le 15 décembre 1997 la demande de déclaration d'intention d'aliéner à la CUB alors qu'elle n'était pas propriétaire du château ; qu'elle a demandé à la SOCIETE CIIF de se substituer à elle pour son acquisition et sa revente par lots ; qu'en outre la CEDIF a continué, après la vente intervenue par l'intermédiaire d'une société écran, sa mission de promoteur de fait en sollicitant, sans être missionnée à cet effet par les acheteurs ou le syndicat des copropriétaires, un premier permis de construire le 16 octobre 1998 qui a été refusé, puis un second permis pour la rénovation en logement unifamilial le 6 août 1999 ; que ses statuts font d'ailleurs mention notamment d'une activité de promotion immobilière ; que la SOCIETE CEDIF devant en conséquence être qualifiée de promoteur de fait, sa responsabilité est engagée, en application de l'article 1831-1 du code civil, pour avoir méconnu l'obligation de résultat pesant sur elle, quant à la conformité du projet aux règles d'urbanisme » (jugement du 27 mai 2003, p. 7) ;
1) Alors qu'en retenant que la société CIIF était une société écran (jugement, p. 7) sans répondre aux conclusions de la société CEDIF qui rappelaient que la société CIIF avait été créée antérieurement à la société CEDIF (conclusions CEDIF, p. 17), que ces sociétés n'entretenaient aucun lien de droit ou de fait et notamment qu'aucune ne détenait de part dans le capital de l'autre (conclusions CEDIF, p 16), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors que, par contrat de prestations de services du 26 mars 2001, la société CEDIF s'était vue seulement confiée une mission d'assistance du Syndicat des Copropriétaires sur le plan technique et financier ; qu'en qualifiant cependant la société CEDIF de promoteur de fait, la cour d'appel a dénaturé ce contrat et violé l'article 1134 du code civil ;
3) Alors qu'en qualifiant la société CEDIF de promoteur sans répondre à ses conclusions qui invoquaient qu'elle n'avait pas pour mission d'édifier l'ouvrage, que seul le Syndicat des Copropriétaires avait perçu les appels de fond, que seul le Syndicat des Copropriétaires disposait du pouvoir d'engager des dépenses pour financer l'opération de rénovation et que la société CEDIF ne disposait d'aucune autonomie ni d'aucun pouvoir d'initiative sur ce point, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4) Alors, en tout état de cause, que le promoteur de fait n'est pas tenu d'une obligation de résultat quant à la conformité du projet aux règles d'urbanisme ; qu'en le retenant néanmoins, la cour d'appel a violé l'article 1831-1 du code civil ;
Deuxième moyen de cassation (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société CEDIF, in solidum avec la CIIF et la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN, à payer une somme de 136. 456, 24 euros à Monsieur Y... et une somme de 89. 683 euros à Madame Z... en réparation de leurs préjudices et de l'avoir condamnée, in solidum avec la CIIF, la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELLINMORVAN à payer aux époux X... une somme de 84. 195, 50 euros ;
Aux motifs propres que « que pour répondre aux critiques formulées par les divers appelants quant au préjudice subi par les consorts Y...  Z...- X... la Cour retiendra tout d'abord que ces mêmes appelants ne sauraient, non sans un certain cynisme, soutenir que les acquéreurs n'auraient subi aucun préjudice pour avoir poursuivi le but d'une opération de défiscalisation qu'ils ont atteint alors que le premier Juge a justement retenu " le but de défiscalisation n'a pas davantage été atteint ainsi que le démontre le redressement fiscal reçu par Monsieur Y... " ; qu'à cet égard et contrairement à ce que soutiennent les appelants il est établi par les pièces versées aux débats, notification de redressement du 25 juillet 2001, que celui-ci est bien consécutif à l'impossibilité de créer des lots de copropriété puisqu'il vise le déficit foncier déclaré par Jean Louis Y... en 1997 en précisant " vous avez ainsi bénéficié d'un déficit imputable sur le revenu global de 170 400 francs. Pour garder l'avantage lié à déficit vous deviez affecter l'appartement à la location et la maintenir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit, soit jusqu'au 31 décembre 2000, cette condition n'est pas remplie dès lors que l'appartement n'était pas encore loué au 31 décembre 2000 " ; que par ailleurs si les consorts Y...- Z...- X... visaient à court terme un objectif de défiscalisation, il n'en était pas de même à long terme où, venant de diverses régions éloignées du bordelais, ils manifestaient l'intention de se retirer dans un cadre privilégié ; qu'enfin alors que les frais de vente inutilement exposés par les acquéreurs, qui constituent bien l'un des éléments de leur préjudice dans le cadre d'une réparation intégrale de celui-ci, ne comprennent pas que les frais d'enregistrement, les S. C. P. notariales ne sauraient soutenir qu'il appartient aux acquéreurs de demander directement le remboursement de ceux-ci à l'administration fiscale » (arrêt, p. 16 et 17) ;
Et aux motifs adoptés du jugement entrepris que « ces fautes sont à l'origine directe du préjudice subi par les acquéreurs ; que le préjudice subi est incontestable, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs ; qu'en effet si le château existe, les lots de copropriété acquis pour les louer ou les occuper personnellement ne pourront jamais être matériellement constitués, puisque le permis de construire n'a autorisé la rénovation du château qu'afin d'y aménager un logement unique ; Que le but de défiscalisation poursuivi n'a pas davantage été atteint ainsi que le démontre le redressement fiscal reçu par Monsieur Y...  ; Que la CIIF, la CEDIF et les notaires, dont les fautes ont concouru au préjudice subi par les acheteurs, seront tenus in solidum de la réparation des autres préjudices soit :
à Monsieur Y... :
-6 477, 33 euros au titre des frais d'acte,
-92 116, 91 euros pour les intérêts et frais d'emprunt,
-27 862 euros au titre du redressement fiscal, pour absence de location du lot acquis avant le 31 décembre 2000, sur les exercices 1997 et 1998,
-10 000 euros au titre du préjudice moral subi depuis plus de 5 ans, à Madame Z... :
-3 739, 83 euros au titre des frais d'acte,
-75943, 17 euros au titre des intérêts et frais d'emprunt,
-10 000 euros au titre du préjudice moral, ses droits à réclamer des dommages et intérêts au titre d'un éventuel redressement fiscal étant réservés.
aux époux X... :
-9 473, 38 euros au titre des frais d'acte,
-64 722, 12 euros au titre des frais et intérêts de l'emprunt au jour du présent jugement, y compris l'indemnité de résiliation anticipée,
-10 000 euros en réparation du préjudice moral,
leurs droits étant réservés à réclamer des dommages intérêts en cas de redressement fiscal » (jugement du 27 mai 2003, p. 9) ;
1) Alors qu'un préjudice ne peut découler du paiement d'un impôt auquel le contribuable est légalement tenu ; qu'il appartient au contribuable qui prétend obtenir réparation d'un préjudice fiscal d'apporter la preuve de la certitude que, sans la faute reprochée, il n'aurait pas eu à s'acquitter de l'imposition litigieuse ; qu'en condamnant la CEDIF au paiement d'une somme de 27. 862 euros correspondant à l'intégralité du redressement fiscal notifié à M. Y... pour absence de location du lot acquis sans constater qu'il était établi qu'à le supposer constitué, le lot de M. Y... aurait effectivement été loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1831-1 du code civil ;
2) Alors qu'en cas de rescision d'un contrat pour cause de lésion, ou d'annulation d'une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière, perçus sur l'acte annulé, résolu ou rescindé, sont restituables si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; qu'en condamnant la société CEDIF, in solidum avec la CIIF et les SCP notariales, au paiement de sommes correspondant pour partie aux frais d'enregistrement des ventes annulées au prétexte qu'il ne saurait être soutenu qu'il appartenait aux acquéreurs de demander directement le remboursement de ceux-ci à l'administration fiscale, la cour d'appel a violé l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts ;
Troisième moyen de cassation (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société CEDIF à rembourser les appels de fonds ;
Aux motifs adoptés du jugement entrepris que « que la CEDIF sera tenue à titre principal du remboursement des sommes qui lui ont été versées au titre des appels de fonds soit : 76. 224, 51 euros pour les époux X..., 51. 951, 27 euros pour Monsieur Y..., 66. 178, 57 euros pour Madame Z... » (jugement du 27 mai 2003) ;
Alors qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions de la CEDIF qui, devant la cour d'appel, invoquaient que ces fonds ne lui avaient pas été versés, qu'elle ne les avait pas perçues de sorte qu'elle ne pouvait être tenue de les « rembourser » (conclusions de la CEDIF, p. 24, 31 et 32), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Quatrième moyen de cassation (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société CEDIF de sa demande en garantie à l'encontre de la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN aux droits de laquelle vient la SCP DUMAREAU-SANMARTIN ;
1) Alors qu'en statuant ainsi sans assortir sa décision d'aucun motif, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) Alors qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions CEDIF, p. 32 et 34 à 37), si le notaire qui, en connaissance du certificat d'urbanisme faisant obstacle à l'augmentation de la capacité d'accueil et, partant, à la création des lots faisant l'objet de la cession, avait le devoir de ne pas instrumenter, n'avait pas commis une faute grave qui justifiait que la SCP notariale soit tenue de garantir la société CEDIF des condamnations prononcées à son encontre, la cour d'appel a, en tout état de cause, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Cinquième moyen de cassation (subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la SARL IXHOS, venant aux droits de l'EURL B..., à garantir la CEDIF des condamnations à dommages-intérêts prononcées à son encontre pour le seul montant envers Monsieur Y... de 136. 456, 24 euros, envers Madame Z... de 89. 683 euros et envers les époux X... de 84. 195, 50 euros ;
Aux motifs adoptés du jugement entrepris que « que la responsabilité de l'EURL B..., aux droits de laquelle se trouve la SARL IXHOS est dès lors engagée,  sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil envers la CEDIF, au titre des dommages-intérêts mis à leur charge envers les acheteurs  ; que la SARL IXHOS sera dès lors condamnée à garantir la CIIF et la CEDIF des condamnations prononcées à son encontre par jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 27 Mai 2003 à titre de dommages-intérêts envers les acheteurs soit 136. 456, 24 euros à Monsieur Y..., 89. 683 euros à Madame Z... et 84. 195, 50 euros aux époux X..., à l'exclusion du remboursement du prix et de la restitution des appels de fonds versés par les acquéreurs, remboursements qui incombent à ceux qui les ont perçus » (jugement du 19 avril 2005, p. 6) ;
Alors qu'après avoir retenu que la SARL IXHOS devait garantir la CEDIF des condamnations prononcées à son encontre à titre de dommagesintérêts envers les acheteurs, la cour d'appel ne pouvait, sans s'abstenir d'en tirer les conséquences légales, exclure de la garantie de la SARL IXHOS le remboursement par la CEDIF, à titre de dommages-intérêts, des prix de vente en cas de défaillance de la société CIIF ; qu'en procédant à cette exclusion, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
Moyen produit au pourvoi incident n° B 07-20. 706 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Cedif conseil et des SCP notariales à payer aux époux X..., à titre de dommages et intérêts, à la somme de 84 195, 50, comprenant les intérêts du prêt contracté pour l'acquisition à hauteur de 64 722, 12 ;
AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a analysé les divers chefs de préjudice subis par les acquéreurs avant de les liquider, au vu des justificatifs produits, aux sommes qu'il a arrêtées ;
ALORS QUE les époux X... avaient, dans leurs écritures d'appel, demandé la condamnation des responsables à leur payer le montant des intérêts actualisé au jour de l'arrêt, soit la somme de 90 499, 68, ce qui portait le montant total du préjudice à la somme de 109 973, 06 ; que la cour d'appel qui ne s'est pas prononcée sur cette demande a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi n° B 07-21. 304 par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour la société Ixhos.
Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société IXHOS à garantir la CIIF et la CEDIF des condamnations à dommages-intérêts prononcées à leur encontre au profit de Monsieur Y..., de Madame Z... et des époux X...,
Aux motifs, propres, que « c'est par de justes motifs que la Cour fait siens que le premier juge a fait droit à la demande de garantie de la CIIF et de la SARL CEDIF à l'encontre de l'EURL B..., architecte, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL IXHOS ; que l'architecte ne saurait en effet soutenir que le premier juge s'est mépris sur l'analyse du P. O. S. qu'il aurait respecté dans son projet, alors qu'il ne lui incombait pas de solliciter la délivrance d'un certificat d'urbanisme ; qu'en effet, s'il n'est pas contestable que le Château MORIN se trouve en zone Z2 du POS pour laquelle sont interdits les établissements recevant du public, les aires naturelles et le camping à la ferme, ce qui n'était évidemment pas le cas de l'opération envisagée, il n'en demeure pas moins que le P. O. S. prévoyait : « En zones Z1 et Z2 : des prescriptions techniques particulières pourront être imposées pour l'ensemble des constructions autorisées en vue d'assurer la sécurité de leurs occupants » ; que l'architecte ne justifie pas s'être préoccupé de ces prescriptions techniques particulières alors qu'il était pour lui impératif de le faire préalablement à l'établissement de son projet, ces mêmes prescriptions particulières ayant conduit au refus de permis de construire sur le projet de l'architecte alors que compte tenu du risque créé par la proximité d'une usine MICHELIN sur le site, il ne pourrait être réalisé des travaux entraînant une augmentation de la capacité d'accueil, ce qui ne pouvait manquer d'être le cas d'une division de 24 lots de copropriété avec la création de T 2 et T 3 ; qu'il est à cet égard indifférent que pour soutenir son recours gracieux contre le refus de permis de construire, le conseil de la SARL CEDIF ait fait état de ce que selon lui, le certificat d'urbanisme délivré n'était pas conforme au P. O. S. » (arrêt p. 17 in fine et p. 18), Et aux motifs, adoptés du jugement, que « l'architecte, chargé d'une mission de conception, avait l'obligation d'analyser le programme proposé par la société CEDIF et de s'assurer préalablement de sa faisabilité au regard des règles d'urbanisme ; que l'architecte ne justifie d'aucune diligence tendant à vérifier la conformité du projet de division par rapport au POS, aucun certificat d'urbanisme n'ayant été sollicité par lui ; qu'il ne saurait s'exonérer de la faute commise, de nature délictuelle à l'égard de la CIIF, et de nature contractuelle à l'égard de la CEDIF, faute qui a concouru avec celle des autres intervenants à occasionner le préjudice subi par la CIIF et la CEDIF, au motif que son projet était conforme au POS ; qu'en effet, si le château MORIN est situé en zone NA Z2 et non en zone NA Z1, dans laquelle sont interdits les travaux modificatifs entraînant la création de logements supplémentaires, le POS précise que, tant dans les zones Z1 que Z2, des prescriptions particulières peuvent être imposées pour assurer dans l'ensemble des constructions, dispositions qui ont présidé au refus de permis de construire du 12 mars 1999 pour un projet de division en 24 lots, ainsi que le précise la réponse faite le 30 avril 1999 au recours gracieux effectué, l'appréciation des risques, compte tenu de la promiscuité de l'usine MICHELIN, ayant conduit la Mairie à refuser une augmentation significative du nombre des habitants » (jugement p. 5),
Alors que, d'une part, la cassation d'un chef de dispositif prononçant la condamnation d'une partie entraîne par voie de conséquence l'annulation du chef de dispositif accueillant le recours en garantie de cette partie contre un tiers ; qu'en l'espèce, la société IXHOS a été condamnée à garantir la société CEDIF, laquelle a formé un pourvoi en cassation qui critique, en ses trois premiers moyens, sa condamnation prononcée au bénéfice des acquéreurs ; que la cassation qui sera prononcée sur l'un de ces trois moyens justifiera l'annulation par voie de conséquence de la condamnation de la société IXHOS à garantir les sociétés CEDIF et CIIF des condamnations prononcées à leur encontre, en application de l'article 625 du code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, la responsabilité du maître d'ouvrage est engagée s'il vend des lots avant obtention d'un permis de construire définitif, sans stipuler de condition suspensive d'obtention du permis ; qu'en l'espèce, il est constant que la CIIF, marchand de biens professionnel (arrêt attaqué p. 15 § 3), a vendu des lots avant qu'un permis de construire n'ait été obtenu, sans condition suspensive sur ce point, ce qui a d'ailleurs conduit à l'annulation des ventes à la suite du rejet de la demande de permis ; qu'en accueillant dès lors le recours en garantie des sociétés CEDIF et CIIF à l'encontre de la société IXHOS, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du Code civil ;
Alors que, d'autre part, une part de responsabilité doit être laissée à la charge du maître d'ouvrage qui ne forme pas de recours contentieux contre une décision rejetant sa demande de permis de construire ; que dans ses écritures d'appel, la société IXHOS a fait valoir que la société CEDIF avait renoncé à former un recours en justice contre la décision du maire rejetant sa demande de permis ; que c'est le rejet de cette demande qui a entraîné l'annulation des ventes et les condamnations pour lesquelles la société IXHOS doit sa garantie ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent et en condamnant la société IXHOS à garantir les sociétés CEDIF et CIIF des condamnations mises à leur charge, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors qu'enfin, la société IXHOS a soutenu qu'elle n'avait pas connaissance du certificat d'urbanisme délivré le 26 décembre 1997, préalable au refus de permis, lorsqu'elle a établi son projet ; qu'en la condamnant à garantir les sociétés CIIF et CEDIF des condamnations mises à leur charge, sans répondre ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi principal n° Z 08-11. 577 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les sociétés Dumareau Sanmartin et Chattelin Morvan Offroy Banel Duval.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN à payer à Monsieur Y... une somme de 27. 862 de dommages et intérêts au titre du redressement fiscal qui aurait été notifié à ce dernier ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le préjudice subi est incontestable, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs ; qu'en effet si le château existe, les lots de copropriété acquis pour les louer ou les occuper personnellement ne pourront jamais être matériellement constitués, puisque le permis de construire n'a autorisé la rénovation du château qu'afin d'y aménager un logement unique ; que le but de défiscalisation poursuivi n'a pas davantage été atteint ainsi que le démontre le redressement fiscal reçu par Monsieur Y... ; Que la CIIF, la CEDIF et les notaires, dont les fautes ont concouru au préjudice subi par les acheteurs, seront tenus in solidum de la réparation des autres préjudices soit : à Monsieur Y... :-6 477, 33 euros au titre des frais d'acte,-92 116, 91 euros pour les intérêts et frais d'emprunt,-27 862 euros au titre du redressement fiscal, pour absence de location du lot acquis avant le 31 décembre 2000, sur les exercices 1997 et 1998,-10 000 euros au titre du préjudice moral subi depuis plus de 5 ans ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est établi par les pièces versées aux débats, notification de redressement du 25 juillet 2001, que celui-ci est bien consécutif à l'impossibilité de créer des lots de copropriété puisqu'il vise le déficit foncier déclaré par Jean-Louis Y... en 1997 en précisant « vous avez ainsi bénéficié d'un déficit imputable sur le revenu global de 170. 400 francs. Pour garder l'avantage lié à ce déficit, vous deviez affecté l'appartement à la location et la maintenir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit, soit jusqu'au 31 décembre 2000, cette condition n'est pas remplie dès lors que l'appartement n'est pas encore loué au 31 décembre 2000 ;
1°) ALORS QUE la responsabilité civile suppose établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice ; qu'en condamnant la SCP DUMAREAU SANMARTIN à payer à Monsieur Y... la somme de 27. 862 au titre de son redressement fiscal et correspondant aux avantages fiscaux qu'il espérait obtenir grâce l'opération, sans rechercher si, même en l'absence de faute du notaire, cette opération n'aurait de toute façon pas pu atteindre son but de défiscalisation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS en toute hypothèse QUE la responsabilité civile suppose que soit établie l'existence d'un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice ; qu'en condamnant la SCP DUMAREAU SANMARTIN à payer la somme de 27. 862 au titre du redressement fiscal de Monsieur Y... pour n'avoir pas loué le bien qu'il avait acquis sans constater qu'à supposer qu'il ait pu acquérir un véritable lot de copropriété, celui-ci aurait été effectivement loué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN à payer à Monsieur Y... la somme de 6. 477, 33 et à Madame Z... la somme de 3. 739, 83 et d'AVOIR condamné, in solidum la SCP LANCON-DUMAREAU-SANMARTIN et la SCP CHATELLIN-MORVAN à payer aux époux X... la somme de 9. 473, 38, au titre des frais d'acte,
AUX MOTIFS QUE les frais de vente inutilement exposés par les acquéreurs, qui constituent bien l'un des éléments de leur préjudice dans le cadre d'une réparation intégrale de celui-ci, ne comprennent pas que les frais d'enregistrement, les S. C. P. notariales ne sauraient soutenir qu'il appartient aux acquéreurs de demander directement le remboursement de ceux-ci à l'administration fiscale ;
ALORS QUE les droits d'enregistrement perçus sur l'acte annulé, résolu ou rescindé, sont restituables si l'annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; qu'il appartient, dans cette hypothèse, au contractant qui a exposé ces frais, d'en obtenir le remboursement auprès de l'administration fiscale ; qu'en retenant le contraire et en condamnant la SCP DUMAREAU SANMARTIN à rembourser à Madame Z... et Monsieur Y... et la SCP DUMAREAU SANMARTIN, in solidum avec la SCP CHATELLIN MORVAN à rembourser à Monsieur X... tous les frais d'actes qu'ils avaient versés, ceux-ci comprenant les droits d'enregistrement, au motif inopérant que d'autres frais pouvaient également y être compris, la Cour d'appel a violé l'article 1961 alinéa 2 du Code général de impôts.
Moyen produit au pourvoi incident n° Z 08-11. 577 par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour les époux X....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité la condamnation de la société Cedif conseil et des SCP notariales au profit des époux X..., à titre de dommages et intérêts, à la somme de 84 195, 50, comprenant les intérêts du prêt contracté pour l'acquisition à hauteur de 64 722, 12 ;
AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a analysé les divers chefs de préjudice subis par les acquéreurs avant de les liquider, au vu des justificatifs produits, aux sommes qu'il a arrêtées ;
ALORS QUE les époux X... avaient, dans leurs écritures d'appel, demandé la condamnation des responsables à leur payer le montant des intérêts actualisé au jour de l'arrêt, soit la somme de 90 499, 68, ce qui portait le montant total du préjudice à la somme de 109 973, 06 ; que la cour d'appel qui ne s'est pas prononcée sur cette demande a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.
Sur le n° 2 : Sur les effets de l'annulation d'une vente quant à la charge des frais d'imposition de l'acte, dans le même sens que :3e Civ., 12 mars 2003, pourvoi n° 01-17.207, Bull. 2003, III, n° 63 (1) (cassation partielle)