LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 25 mai 2007), que la société Coolen, titulaire d'une servitude constituée par acte du 7 février 1983 permettant l'utilisation de six emplacements de parking sur le fonds de la société Fotelec, aux droits de laquelle se trouve la société LLT, a assigné cette dernière en paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi depuis le 4 avril 1997 du fait de la privation de l'utilisation de ces emplacements malgré un arrêt du 4 avril 1997 ordonnant le rétablissement de la servitude, en rétablissement des six parkings et en installation d'une barrière automatique avec télécommande au seuil du porche en permettant l'accès ; que la société LLT a sollicité des dommages-intérêts pour occupation illicite de son terrain de 1989 à 2000 par la cuisine de M. X..., locataire de la société Coolen ; qu'elle a demandé à la cour d'appel de condamner celle-ci à laisser le libre accès aux piétons entre la rue Pasteur et le commerce Fotelec prévu à titre de servitude par l'acte du 7 février 1983 ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société LLT fait grief à l'arrêt de la condamner à faire édifier sur le seuil du porche d'entrée sur la ligne divisoire avec la voie publique une barrière automatique avec six télécommandes remises à la société Coolen et à verser à celle-ci diverses indemnités alors, selon le moyen, que les ouvrages nécessaires pour user d'une servitude ou la conserver sont aux frais de celui auquel elle est due et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire ; qu'en l'espèce, en condamnant la société LLT, propriétaire du fonds grevé d'une servitude de parking, à faire édifier à ses frais et sous astreinte une barrière automatique nécessaire afin de garantir l'accès aux places de parking, sans constater l'existence d'un titre imposant au propriétaire du fonds servant la charge de ces travaux, la cour d'appel a violé l'article 698 du code civil ;
Mais attendu que les articles 697 et 698 du code civil ne sont pas applicables lorsque les ouvrages sont devenus nécessaires à l'exercice de la servitude par le fait du propriétaire du fonds servant; qu'ayant relevé que la société LLT ne contestait pas l'absence de délivrance depuis 1983 des six emplacements de parking au profit de la société Coolen en exécution de la clause stipulant cette servitude dans l'acte du 7 février 1983 et que l'existence d'un accord entre elle et la société Coolen pour la mise à disposition de celle-ci d'emplacements de parkings dans le couloir couvert à usage de ses locataires puis de deux emplacements supplémentaires avait été expressément écartée par l'arrêt définitif de la cour d'appel du 4 avril 1997 pour la période antérieure à cette date et n'était pas prouvée pour la période d'avril 1997 à novembre 2004, la cour d'appel, qui a retenu que l'installation d'une barrière automatique sur le seuil d'entrée de la ligne divisoire avec la voie publique avec remises de télécommandes à la société Coolen était indispensable afin de garantir à celle-ci l'accès aux places de parking qui lui étaient réservées, en a exactement déduit que devaient être mis à la charge de la société LLT, tenue d'assurer le respect de la servitude, les frais d'installation de cet aménagement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'aucun élément versé aux débats ne permettait de laisser supposer qu'une autorisation avait été donnée par la société Coolen pour un empiétement par M. X... de 24 m² et 9 m² du terrain de la société LLT et qu'un accord était intervenu pour que l'un des locataires de la société Coolen occupe sur le terrain de la société LLT 24 m² en échange de la non utilisation des emplacements de parking, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande fondée sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage et qui a pu retenir, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que l'indication dans le bail conclu entre la société Coolen et M. X... de l'existence d'une cuisine de 25 m² n'induisait pas la preuve de l'existence d'une faute de la société Coolen à l'encontre de la société LLT, a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la demande de la société LLT, qui avait acquis l'ensemble immobilier de la société Fotelec, tendant à ce qu'il soit ordonné à la société Coolen de laisser le libre accès aux piétons entre la rue Pasteur et le commerce Fotelec, avait déjà été présentée et rejetée lors de la procédure ayant donné lieu au jugement du 12 septembre 1995 du tribunal de grande instance de Saint-Denis et à l'arrêt de la cour d'appel du 4 avril 1997, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société LLT aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société LLT et la condamne à payer la somme de 2 500 euros à la société Coolen ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la SCI LLT.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis en date du 7 décembre 2005 en ce qu'il avait condamné la société LLT à faire édifier sur le seuil du porche d'entrée sur la ligne divisoire avec la voie publique une barrière automatique avec six télécommandes remises à la SCI COOLEN, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et en ce qu'il avait condamné la SCI LLT à verser diverses indemnités à la SCI COOLEN ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «malgré ses affirmations dans ses conclusions la SCI LLT n'établit par ailleurs nullement permettre désormais l'utilisation des 6 places de stationnement par la SCI COOLEN, alors que selon l'expert Y... qui s'est fait assister sur ce point d'un géomètre-expert, l'organisation matérielle du stationnement et des accès est désormais, la construction par la SCI LLT de son bâtiment étant maintenant terminée, possible pour les 6 places qui ont pu être localisées sur un plan compte tenu des contrastes techniques et notamment de la position de piliers ; Attendu qu'il sera donc fait droit à la demande de la SCI COOLEN tendant à l'obligation pour l'avenir et sous astreinte de 100 par jour de retard de délivrance des parkings et que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte la SCI LLT à édifier sur le seuil du porche d'entrée sur la ligne divisoire avec la voie publique une barrière automatique, aménagement indispensable afin de garantir l'accès aux places de parking» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE «la SCI LLT n'établit par ailleurs nullement, malgré ses affirmations sur ce point, permettre désormais l'utilisation desdites places par la SCI COOLEN. Afin de garantir l'accès aux places de parking qui lui sont réservées, la SCI COOLEN est fondée à demander la construction d'un portail électrique à l'entrée du porche. La construction de ce portail, bien que situé sur sa propriété, incombe entièrement à la SCI LLT qui doit assurer le respect de la servitude qui s'impose à elle. Elle sera en conséquence condamnée à le faire sous astreinte de 50 euros par jour de retard» ;
ALORS QUE les ouvrages nécessaires pour user d'une servitude ou la conserver sont aux frais de celui auquel elle est due et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire ; qu'en l'espèce, en condamnant la société LLT, propriétaire du fonds grevé d'une servitude de parking, à faire édifier à ses frais et sous astreinte une barrière automatique nécessaire afin de garantir l'accès aux places de parking, sans constater l'existence d'un titre imposant au propriétaire du fonds servant la charge de ces travaux, la Cour d'appel a violé l'article 698 du Code civil.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société LLT de sa demande tendant à voir condamner la société COOLEN à lui payer la somme de 43 905,31 euros en raison de l'empiétement sur son fonds par le locataire de la société COOLEN, Monsieur X... de 1989 à 2000 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE «sur la demande reconventionnelle de la SCI LLT tendant à la condamnation de la SCI COOLEN à lui payer une somme de 43 905,31 pour occupation illicite de 1989 à 2000 d'un empiétement de 24+ 9m2 (cuisine X...) qui viendrait en compensation avec les condamnations prononcées contre elle, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande en relevant qu'aucun élément versé aux débats ne permettait de laisser supposer qu'une autorisation avait été donnée sur ce point par la SCI COOLEN et qu'un accord était intervenu pour que l'un des locataires de cette société occupe, sur le terrain de la SCI LLT 24 m2 en échange de la non-utilisation des emplacements de parking ; qu'il résulte du rapport de l'expert Y... que c'est le locataire de cla SCI COOLEN M. X... qui a réalisé un agrandissement sur l'arrière de son local commercial empiétant de 20 m2 sur le terrain de la SCI LLT, ce qui a contraint la SARL FOTELEC à agir en justice pour faire expulser ce locataire comme occupant sans droit ni titre, et semble avoir donné lieu à un jugement du 5 juin 1997 dont fait état la SCI LLT dans ses conclusions sans toutefois le produire ; qu'il n'en résulte toutefois aucunement la preuve d'un accord ou d'un "marchandage" entre les deux parties, l'empiétement étant le fait du locataire de la SCI COOLEN et non de celle-ci, ainsi d'ailleurs qu'en a jugé le TGI de Saint Denis dans son jugement du 12 septembre 1995 confirmé sur ce point par l'arrêt définitif de la Cour du avril 1997 ; que l'indication dans le bail conclu entre la SCI COOLEN et M. X... le février 1994 de l'existence d'une cuisine de 25 m2 n'induit pas la preuve de l'existence d'une faute de la SCI COOLEN à l'encontre de la SCI LLT» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE «l'accord invoqué par la SCI LLT sur l'occupation de 24 m2 par l'un des locataires de la SCI COOLEN en échange de la non utilisation des emplacements de parking n'a pas été mis en évidence par l'expert, aucun élément versé aux débats ne permettant de laisser supposer même un début d'autorisation sur ce point. La SCI LLT sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes relatives à la fixation d'une indemnité d'occupation pour occupation illicite par la SCI COOLEN» ;
1. ALORS QUE commet une faute le bailleur qui autorise son locataire à édifier une construction sur le fonds d'autrui ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé que le bail conclu entre la SCI COOLEN et Monsieur X... le 8 février 1994 mentionnait l'existence d'une cuisine de 25 m2 et que Monsieur X... avait effectivement réalisé une construction empiétant sur le terrain de la SCI LLT ; qu'en affirmant que l'indication dans ce bail d'une cuisine de 25 m2 n'induisait pas la preuve de l'existence de la preuve d'une faute de la SCI COOLEN envers la SCI LLT, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la cuisine mentionnée dans le bail ne correspondait pas à la construction que Monsieur X... avait illégalement édifiée, si bien que la SCI COOLEN avait autorisé à faute cette construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2. ALORS subsidiairement QUE la victime d'un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l'immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté qu'il résultait de l'expertise judiciaire confiée à Monsieur Y... que Monsieur X..., locataire de la SCI COOLEN en vertu d'un bail commercial en date du 8 février 1994, avait réalisé un agrandissement de son local commercial empiétant sur le terrain de la SCI LLT ; que la Cour d'appel a néanmoins débouté la SCI LLT de sa demande de réparation du préjudice subi du fait de cet empiétement, en se fondant sur la circonstance que ledit empiétement était le fait du locataire de la SCI COOLEN et non de celle-ci et qu'une faute de cette dernière n'était pas prouvée ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société LLT de sa demande reconventionnelle tendant à ce qu'il soit ordonné à la société COOLEN de laisser le libre accès aux piétons entre la rue Pasteur et le commerce FOTELEC sous astreinte de 100 par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE «la demande de la SCI LLT tendant à ce qu'il soit ordonné à la SCI COOLEN de laisser le libre accès piéton entre la Rue Pasteur et le commerce FOTELEC sous astreinte de 100 par jour de retard n'avait été formée devant les premiers juges ; qu'elle est donc irrecevable comme nouvelle en cause d'appel ; qu'elle avait d'ailleurs été présentée et rejetée dans le cadre de la précédente procédure ayant donné lieu au jugement du 12 septembre 1995 du TGI de Saint Denis et à l'arrêt de la Cour du 4 avril 1997» ;
1. ALORS QUE l'irrecevabilité d'une demande présentée pour la première fois en appel n'étant pas d'ordre public, les juges du second degré ne peuvent se refuser à statuer sur une telle demande si la partie intéressée ne soulève pas l'exception ; qu'en l'espèce, la société COOLEN n'a soulevé ni dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 24 août 2006 ni ultérieurement l'exception tirée de la nouveauté de la demande formulée par la société LLT au titre du libre accès des piétons entre la rue Pasteur et le commerce de son locataire ; qu'en relevant néanmoins d'office cette fin de non-recevoir, la Cour d'appel a violé les articles et 564 du Code de procédure civile ;
2. ALORS subsidiairement QUE les demandes reconventionnelles formulées pour la première fois en cause d'appel sont recevables dès lors qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien de droit suffisant ; qu'en l'espèce, il résultait de l'arrêt attaqué que c'était à titre reconventionnel que la société LLT, défenderesse à l'action intentée par la société COOLEN, avait sollicité que soit ordonné à celle-ci de laisser libre accès aux piétons entre la rue Pasteur et le commerce de son locataire ; qu'en jugeant cette demande irrecevable en raison de sa nouveauté, sans rechercher si elle se rattachait aux prétentions originaires par un lien de droit suffisant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 567 du Code de procédure civile ;
3. ALORS QUE l'exception tirée de l'autorité de la chose jugée ne s'impose qu'au regard de qui a été jugé entre les mêmes parties ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que le jugement du Tribunal de grande instance de Saint-Denis du 12 septembre 1995 et l'arrêt de la Cour d'appel de Saint-Denis du 4 avril 1997 avaient été rendus entre les seules sociétés COOLEN et FOTOLEC ; qu'en rejetant la demande formulée par la société LLT au titre du libre accès aux piétons entre la rue Pasteur et le commerce de son locataire, au motif que celle-ci avait déjà été présentée et rejetée dans le cadre de la procédure ayant donné lieu aux décisions susvisées, la Cour d'appel a violé les articles 125 du Code de procédure civile et 1351 du Code civil.
A rapprocher : 3e Civ., 8 juin 1982, pourvoi n° 81-13.729, Bull. 1982, III, n° 148 (cassation partielle)