LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 26 novembre 2007), que Mme X... épouse Y... a signé le 26 novembre 2001 une promesse de vente avec M. Z..., portant sur un lot dont elle est propriétaire dans une maison d'habitation ; que le notaire, ayant procédé à la purge du droit de préemption envers les locataires des deux appartements composant ce lot en application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, M. A..., l'un des locataires, s'est porté acquéreur ; que M. Z... l'a assigné pour obtenir que l'exercice de ce droit soit déclaré abusif ; qu'il a également demandé devant la cour d'appel que Mme X..., intervenue volontairement à l'instance, soit condamnée à exécuter la promesse de vente ;
Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen :
1° / que conformément à l'article 10 III de la loi du 31 décembre 1975 tel que modifié par la loi du 22 juin 1982, l'article 10 de la loi précité ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ; qu'en l'espèce, le bailleur vendait son lot et la totalité de celui-ci, sans le diviser en lots distincts ; qu'en se déterminant par le fait que le bailleur vendait son lot pour la première fois après la division du 21 avril 1981, pour décider que le droit de préemption du locataire était ouvert aux deux locataires des deux appartements composant le lot de Mme Trinquier, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée par les conclusions de M. Z..., acquéreur, si le fait que Mme Y... vendait un seul lot et l'ensemble de celui-ci sans vendre l'immeuble par lots distincts n'excluait pas l'exercice du droit de préemption du locataire d'un des appartements, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
2° / qu'aux termes de l'article 10 I, 2ème alinéa, de la loi du 31 décembre 1975, la notification par le bailleur au preneur du prix de la vente et de ses conditions qui vaut offre de vente est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception et le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter de sa réponse au bailleur pour la réalisation de l'acte de vente, passé ce délai, l'acceptation de l'offre de vente par le locataire est nulle de plein droit ; qu'en l'espèce, M. A..., locataire, a adressé son acceptation de l'offre de vente le 3 mars 2002 mais n'a pas réalisé la vente dans le délai légal ; qu'en énonçant que le seul exercice de son droit de préemption par M. A..., locataire, M. Z... avait été évincé de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que M. A... avait réalisé la vente dans les délais légaux, a violé le texte susvisé ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'après division de la maison d'habitation en deux lots par acte notarié du 21 avril 1981, Mme X..., propriétaire du lot n° 2, le vendait pour la première fois, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la vente d'un bâtiment entier que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu'en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 le droit de préemption était ouvert aux locataires des deux appartements constituant ce lot et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel que M. Z..., qui a invoqué la renonciation de M. A... à son acquisition, se soit prévalu du défaut de réalisation de la vente dans les deux mois de la réponse du preneur ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. Z....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le droit de préemption notifié par Maître B..., notaire, à Monsieur A...,
AUX MOTIFS QUE sur la préemption, il est de principe que la loi du 22 juin 1982 a étendu à toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à une première division ou subdivision en lots l'obligation résultant de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, pour le propriétaire qui entend conclure une vente de ces locaux, d'en donner l'information valant offre de vente au locataire ; que dès lors que Madame Y... vendait son lot pour la première fois après la division du 21 avril 1981, le droit de préemption était ouvert aux locataires des deux appartements constituant ce lot et le notaire était tenu de notifier à chacun d'eux la vente projetée et la possibilité d'exercer leur droit de préemption ; que le tribunal a exactement retenu que Monsieur Z... n'était pas fondé à contester le droit de préemption ; du fait de l'exercice de ce droit par le locataire, Monsieur Z... a été évincé de la vente dans des conditions telles qu'elles étaient prévues au compromis de vente du 26 novembre 2001 de sorte qu'il ne peut formuler aucune demande contre Madame Y... et il importe peu que Monsieur A... qui a dû quitter les lieux en avril 2004 ne puisse plus donner suite à l'acquisition ;
1) ALORS QUE conformément à l'article 10 III de la loi du 31 décembre 1975 tel que modifié par la loi du 22 juin 1982, l'article 10 de la loi précité ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ; qu'en l'espèce, le bailleur vendait son lot et la totalité de celui-ci, sans le diviser en lots distincts ; qu'en se déterminant par le fait que le bailleur vendait son lot pour la première fois après la division du 21 avril 1981, pour décider que le droit de préemption du locataire était ouvert aux deux locataires des deux appartements composant le lot de Madame Y..., la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée par les conclusions de Monsieur Z..., acquéreur, si le fait que Madame Y... vendait un seul lot et l'ensemble de celui-ci sans vendre l'immeuble par lots distincts n'excluait pas l'exercice du droit de préemption du locataire d'un des appartements, a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;
2) ALORS QUE aux termes de l'article 10 I 2ème alinéa de la loi du 31 décembre 1975, la notification par le bailleur au preneur du prix de la vente et de ses conditions qui vaut offre de vente est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception et le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter de sa réponse au bailleur pour la réalisation de l'acte de vente, passé ce délai, l'acceptation de l'offre de vente par le locataire est nulle de plein droit ; qu'en l'espèce, Monsieur A..., locataire, a adressé son acceptation de l'offre de vente le 3 mars 2002 mais n'a pas réalisé la vente dans le délai légal ; qu'en énonçant que par le seul exercice de son droit de préemption par Monsieur A..., locataire, Monsieur Z... avait été évincé de la vente, la cour d'appel qui n'a pas constaté que Monsieur A... avait réalisé la vente dans les délais légaux, a violé le texte susvisé.
Sur la définition de la notion de première vente consécutive à la division d'un immeuble, à rapprocher :3e Civ., 16 novembre 2005, pourvoi n° 04-12.563, Bull. 2005, III, n° 223 (cassation)