LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 avril 2015), que Mme X... a acquis, le 12 avril 2007, un appartement donné en location le 1er novembre 2004 à Mme Y... pour une durée de six ans devant se terminer le 31 octobre 2010 ; que, le bail ayant été reconduit jusqu'au 31 octobre 2013, la bailleresse a délivré, le 26 avril 2013, un congé pour reprise à effet du 1er novembre 2013 ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de valider le congé et d'ordonner son expulsion alors, selon le moyen, que les dispositions de l'article 5-5°- b de la loi du 24 mars 2014 étendant le contrôle exercé par le juge sur les congés locatifs sont d'application immédiate et régissent donc les instances en cours au jour de son entrée en vigueur ; qu'en affirmant, pour écarter l'application de l'article 5-5°- b, que ce texte ne figurait pas au nombre des dispositions dont l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 prévoyait l'application aux baux en cours et qu'il n'était donc « pas applicable au contrat de location dont bénéficie Mme Y... », quand l'article 5-5°- b, relatif aux pouvoirs du juge, était immédiatement applicable aux instances en cours, quelles que soient les dates du bail et du congé, la cour d'appel a violé les articles 5-5°- b et 14 de la loi du 24 mars 2014, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le congé mettant fin au bail le 1er novembre 2013 avait été délivré le 26 avril 2013, la cour d'appel a exactement décidé que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi du 24 mars 2014 promulguée le 27 mars 2014, n'étaient pas applicables à la cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à verser la somme de 3 000 euros à Mme X....
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR validé le congé délivré le 26 avril 2013 par Madame X..., dit qu'à compter du 1er novembre 2013, Madame Y... est occupante sans droit ni titre de biens situés ... à Paris (appartement situé au 6ème étage, porte D, parking et cave), ordonné l'expulsion de Madame Y... et condamné Madame Y... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer ;
AUX MOTIFS QUE : « Considérant que les dispositions de l'article 14 de la loi ALUR disposant que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, demeurent régis par les dispositions qui leur étaient applicables, à l'exception de certains articles parmi lesquels ne figure pas l'article 5-5° b autorisant un contrôle a priori par le juge du congé pour reprise, ne permettent pas de considérer que cet article serait applicable au contrat de location dont bénéficie Mme Y..., en cours à la date précitée ;
Considérant en conséquence que, sauf fraude manifeste, le juge ne peut procéder qu'à un contrôle a posteriori de la sincérité du congé ;
Considérant que si la régularité d'un acte s'apprécie au moment où il est délivré, il n'est pas interdit au juge de tenir compte de tous les éléments de la situation au moment où il statue ;
Considérant que le fait que Mme X..., qui faisait figurer sur son courrier son adresse parisienne et un numéro de téléphone commençant par 01 sur son courrier du 19 avril 2007, ait donné à Mme Y... son adresse " à la campagne ", n'implique pas que cette adresse à la campagne ait été le lieu de sa résidence principale, alors que ses documents administratifs mentionnaient également son adresse parisienne, la même que celle qu'elle indique dans ses courriers, au 86 rue de la Fédération ;
Considérant qu'il sera observé que Mme X... justifie qu'après le décès de son époux, survenu postérieurement à la délivrance du congé litigieux, elle a abandonné l'usufruit dont elle disposait sur sa résidence de Mayenne et ne dispose plus, juridiquement, de cette propriété à la campagne ;
Considérant qu'il n'est nullement établi que l'indication de son adresse parisienne par Mme X... sur le congé pour reprise qu'elle a fait délivrer serait mensongère et entacherait la validité de cet acte ;
Considérant que le fait qu'un litige récurrent ait opposé Mme Y... et Mme X... à propos de l'absence récurrente de chauffage dans deux pièces et que celle-ci lui ait indiqué qu'elle reprendrait le logement pour l'habiter n'implique aucunement que le congé litigieux serait frauduleux et que Mme X..., née en 1939 et qui indique que l'autre logement parisien dont elle dispose appartient pour l'essentiel à sa fille, n'aurait pas l'intention d'habiter le logement repris pour en faire son domicile principal ;
Considérant en conséquence que, quand bien même la situation de Mme Y..., née en 1931, mal voyante, est digne d'intérêt, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point ;
Considérant sur l'indemnité d'occupation qu'aucune raison ne justifie de la fixer à un montant supérieur à celui qui aurait été celui du loyer si le bail s'était poursuivi, outre les charges ;
Considérant qu'en l'absence de justification d'une urgence particulière, aucune astreinte n'apparaît s'imposer en l'état ;
Considérant sur la question des charges récupérables que Mme Y... n'est pas fondée à réclamer la communication des pièces justificatives des charges pour les années 2009 à 2012, que le syndic, s'agissant d'une copropriété, a seulement l'obligation de tenir à sa disposition ;
Considérant que les décomptes de charges versés aux débats apparaissent suffisamment détaillés ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une communication supplémentaire de pièces ;
Considérant que Mme Y... ne formulant aucune critique précise sur le caractère récupérable de telle ou telle charge, il convient, infirmant le jugement sur ce point, de retenir que, selon les écritures détaillées de Mme X..., non contredites, autrement que de façon générale, qu'elle reste redevable des sommes suivantes :
- pour l'année 2009,
3 425, 45 euros, selon le décompte de charges-3 240 euros (provisions) = 185, 45 euros ;
- pour l'année 2010,
3 786, 08 euros-3 240 euros = 546, 08 euros ;
- pour l'année 2011,
3 253, 70 euros-3 240 euros = 13, 70 euros ;
- pour l'année 2012,
3 756, 70 euros-3 240 euros = 516, 79 euros,
soit la somme totale de 1 076, 57 euros ; que le jugement sera infirmé sur ce point » ;
ALORS QUE les dispositions de l'article 5-5°- b de la loi du 24 mars 2014 étendant le contrôle exercé par le juge sur les congés locatifs sont d'application immédiate et régissent donc les instances en cours au jour de son entrée en vigueur ; qu'en affirmant, pour écarter l'application de l'article 5-5°- b, que ce texte ne figurait pas au nombre des dispositions dont l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 prévoyait l'application aux baux en cours et qu'il n'était donc « pas applicable au contrat de location dont bénéficie Madame Y... », quand l'article 5-5°- b, relatif aux pouvoirs du juge, était immédiatement applicable aux instances en cours, quelles que soient les dates du bail et du congé, la Cour d'appel a violé les articles 5-5°- b et 14 de la loi du 24 mars 2014, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du Code civil
Sur l'appréciation de la validité du congé selon la loi en vigueur au jour de sa délivrance, à rapprocher :3e Civ., 23 avril 1986, pourvoi n° 84-16.430, Bull. 1986, III, n° 48 (cassation partielle)